Immobilienrecht

Lager statt Wohnen: Wann Vermieter keinen vollen Nutzungsersatz verlangen können

Was passiert, wenn ein Mieter nach wirksamer Kündigung nicht auszieht – die Wohnung aber gar nicht mehr nutzt, sondern nur noch Möbel darin lagert? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit diesem Urteil Grundlegendes zur Abgrenzung zwischen Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) und bereicherungsrechtlichem Wertersatz klargestellt.

Für Vermieter, Mieter und Prozessbevollmächtigte gleichermaßen relevant, konkretisiert der BGH: Wer als Vermieter von einer unwirksamen Kündigung ausgeht und die Rückgabe der Mietsache nicht verlangt, hat keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Stattdessen ist nur der objektive Wert der tatsächlichen Nutzung zu ersetzen – und der bemisst sich nicht nach Quadratmetern, sondern nach Nutzungszweck. Wird eine Wohnung etwa nur noch als Abstellraum verwendet, ist nicht der Wohnwert, sondern der Lagerwert maßgeblich – im vorliegenden Fall: 120 €/Monat statt über 1.000 €.

Ein wegweisendes Urteil für Streitigkeiten um nachvertragliche Zahlungen – praxisnah, differenziert und mit hoher Relevanz für die mietrechtliche Prozessführung.

Mieterschutz vor Investorenlogik: Kündigungssperrfrist beginnt später

Wie weit reicht der Schutz von Mietern nach Umwandlung ihrer Wohnung in Eigentum? Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 161/24) eine Grundsatzfrage zur Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB geklärt: Erwirbt eine GmbH & Co. KG ein Mietshaus, wird die Kündigungssperrfrist nicht ausgelöst – auch wenn später Wohnungseigentum begründet wird. Die Frist beginnt erst, wenn das Eigentum an einen Erwerber übertragen wird, der selbst wegen Eigenbedarfs kündigen könnte. Das Urteil widerspricht der herrschenden Meinung in der Literatur und hat erhebliche Auswirkungen für Erwerber, Investoren, Mieter und Anwälte. Wer wissen will, wann Eigenbedarf rechtlich durchsetzbar ist, sollte dieses Urteil kennen – und verstehen.

Wann beginnt ein befristetes Mietverhältnis – und darf man es vor dem Baubeginn kündigen?

Der Bundesgerichtshof klärt mit seinem Urteil zentrale Fragen rund um die Vertragsgestaltung bei Windkraftprojekten: Was passiert, wenn der Beginn eines Nutzungsvertrags an eine Genehmigung gekoppelt ist, die vielleicht nie erteilt wird? Liegt dann ein unbefristeter Vertrag vor – und darf der Grundstückseigentümer ordentlich kündigen?

Das Urteil richtet sich an alle, die Nutzungsverträge für Windkraftanlagen gestalten, prüfen oder durchsetzen – insbesondere Energieprojektierer, Grundstückseigentümer, Notare und Anwälte im Energierecht oder Immobilienrecht.

Rechtlich spannend ist die Abgrenzung zwischen aufschiebend bedingten Mietverhältnissen (§ 158 Abs. 1 BGB) und echten Befristungen (§ 542 Abs. 2 BGB). Der BGH stellt klar: Wenn ungewiss ist, ob das Ereignis (z. B. eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung) überhaupt eintritt, liegt keine echte Befristung vor – es gelten dann andere Kündigungsregeln.

Zugleich stellt der Senat hohe Anforderungen an den Ausschluss der ordentlichen Kündigung im Formularvertrag – auch bei langen Schwebezeiten ohne Entgeltpflicht. Das Urteil betont die Interessen der Betreiber an Planungssicherheit und anerkennt gleichzeitig die berechtigten Interessen der Grundstückseigentümer – und bietet damit einen wichtigen Maßstab zur rechtssicheren Vertragsgestaltung im Energiesektor.

Das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 11. Januar 2024 (Az. 18 U 123/21) bietet spannende Einblicke in das Zusammenspiel von Maklerrecht, Vertragsauslegung und intertemporaler Rechtsanwendung. Im Mittelpunkt steht die Klärung, ob und in welchem Umfang einem Makler Provisionsansprüche für die Vermittlung eines Hotelkaufs sowie von Containergeschäften zustehen. Dabei beleuchtet das Gericht entscheidende Themen wie die wirtschaftliche Identität von Verträgen, die Verwirkung von Provisionsansprüchen und die Reichweite des § 181 BGB bei Abtretungskonstellationen.

Der Fall ist besonders interessant für Rechtsanwälte, die sich mit Maklerrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht sowie intertemporalen Fragen befassen. Er verdeutlicht die rechtlichen Fallstricke bei der Gestaltung und Abwicklung von Maklerverträgen sowie bei der Vertretung in komplexen Unternehmensstrukturen. Gleichzeitig bietet das Urteil wertvolle Orientierung für die rechtliche Beratung und Vertragsgestaltung in der Praxis.