Immobilienrecht

Das vorliegende Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 14. 5. 2025 – VIII ZR 256/23 grenzt das Kündigungsrecht wegen „Verzugs mit einer Sicherheitsleistung“ auf Barkautionen ein.

Der Bundesgerichtshof (BGH, 07.11.2025 – V ZR 155/24) klärt zentrale Fragen zur Rückabwicklung sittenwidriger Grundstückskaufverträge über Miteigentumsanteile: Ist nur der Kaufvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, richtet sich der bereicherungsrechtliche Anspruch des Verkäufers auf Rückübertragung des Eigentums; ist zudem das Erfüllungsgeschäft nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig, kommt die Grundbuchberichtigung in Betracht.
Besonders praxisrelevant ist die Entscheidung, weil der BGH festhält, dass für die Darlegung eines wucherähnlichen Missverhältnisses bei Miteigentumsanteilen grundsätzlich der Verkehrswert des Gesamtgrundstücks genügt und der Anteil wertmäßig proportional zugrunde gelegt werden kann. Das erleichtert die Substantiierung von Klagen und schafft klare Leitlinien für anwaltliche Beratung in Fällen von § 138 BGB und bereicherungsrechtlicher Rückabwicklung.

Der VIII. Zivilsenat schärft die Trennlinie zwischen kollusivem Zusammenwirken (§ 138 I BGB) und unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) beim Missbrauch der Vertretungsmacht:

Für § 138 I genügt nicht die (auch grob fahrlässige) Kenntnis des Missbrauchs – erforderlich ist ein bewusstes Zusammenwirken von Vertreter und Gegenpartei zum Nachteil des Vertretenen.

Die Hürde des § 242 bleibt hoch: Es braucht objektive Evidenz, dass sich eine Rückfrage beim Vertretenen geradezu aufdrängte.

Wissenszurechnung nach § 166 I BGB (analog) setzt die bewusste Einschaltung eines Dritten als Wissensvertreter voraus; bloße Lebensgemeinschaft reicht nicht. Intern kann der GmbH‑Geschäftsführer seine Kompetenzen auch ohne Gesellschafterbeschluss missbrauchen; außenwirksam wird dies erst bei erkanntem/erkennbaren Missbrauch. Eine konkludente Bestätigung (§ 141 BGB) lässt sich aus einem allgemeinen Mieter‑Anschreiben mit Kontomitteilung nicht herleiten.

Ergebnis: Aufhebung und Zurückverweisung – mit erheblichem Praxisnutzen für Vermieter, Mieter und Gesellschaften bei der Beurteilung vermeintlich „günstiger“ Mietabschlüsse über Vertreter.

Lager statt Wohnen: Wann Vermieter keinen vollen Nutzungsersatz verlangen können

Was passiert, wenn ein Mieter nach wirksamer Kündigung nicht auszieht – die Wohnung aber gar nicht mehr nutzt, sondern nur noch Möbel darin lagert? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit diesem Urteil Grundlegendes zur Abgrenzung zwischen Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) und bereicherungsrechtlichem Wertersatz klargestellt.

Für Vermieter, Mieter und Prozessbevollmächtigte gleichermaßen relevant, konkretisiert der BGH: Wer als Vermieter von einer unwirksamen Kündigung ausgeht und die Rückgabe der Mietsache nicht verlangt, hat keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Stattdessen ist nur der objektive Wert der tatsächlichen Nutzung zu ersetzen – und der bemisst sich nicht nach Quadratmetern, sondern nach Nutzungszweck. Wird eine Wohnung etwa nur noch als Abstellraum verwendet, ist nicht der Wohnwert, sondern der Lagerwert maßgeblich – im vorliegenden Fall: 120 €/Monat statt über 1.000 €.

Ein wegweisendes Urteil für Streitigkeiten um nachvertragliche Zahlungen – praxisnah, differenziert und mit hoher Relevanz für die mietrechtliche Prozessführung.