Immobilienrecht

Wann beginnt ein befristetes Mietverhältnis – und darf man es vor dem Baubeginn kündigen?

Der Bundesgerichtshof klärt mit seinem Urteil zentrale Fragen rund um die Vertragsgestaltung bei Windkraftprojekten: Was passiert, wenn der Beginn eines Nutzungsvertrags an eine Genehmigung gekoppelt ist, die vielleicht nie erteilt wird? Liegt dann ein unbefristeter Vertrag vor – und darf der Grundstückseigentümer ordentlich kündigen?

Das Urteil richtet sich an alle, die Nutzungsverträge für Windkraftanlagen gestalten, prüfen oder durchsetzen – insbesondere Energieprojektierer, Grundstückseigentümer, Notare und Anwälte im Energierecht oder Immobilienrecht.

Rechtlich spannend ist die Abgrenzung zwischen aufschiebend bedingten Mietverhältnissen (§ 158 Abs. 1 BGB) und echten Befristungen (§ 542 Abs. 2 BGB). Der BGH stellt klar: Wenn ungewiss ist, ob das Ereignis (z. B. eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung) überhaupt eintritt, liegt keine echte Befristung vor – es gelten dann andere Kündigungsregeln.

Zugleich stellt der Senat hohe Anforderungen an den Ausschluss der ordentlichen Kündigung im Formularvertrag – auch bei langen Schwebezeiten ohne Entgeltpflicht. Das Urteil betont die Interessen der Betreiber an Planungssicherheit und anerkennt gleichzeitig die berechtigten Interessen der Grundstückseigentümer – und bietet damit einen wichtigen Maßstab zur rechtssicheren Vertragsgestaltung im Energiesektor.

Das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 11. Januar 2024 (Az. 18 U 123/21) bietet spannende Einblicke in das Zusammenspiel von Maklerrecht, Vertragsauslegung und intertemporaler Rechtsanwendung. Im Mittelpunkt steht die Klärung, ob und in welchem Umfang einem Makler Provisionsansprüche für die Vermittlung eines Hotelkaufs sowie von Containergeschäften zustehen. Dabei beleuchtet das Gericht entscheidende Themen wie die wirtschaftliche Identität von Verträgen, die Verwirkung von Provisionsansprüchen und die Reichweite des § 181 BGB bei Abtretungskonstellationen.

Der Fall ist besonders interessant für Rechtsanwälte, die sich mit Maklerrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht sowie intertemporalen Fragen befassen. Er verdeutlicht die rechtlichen Fallstricke bei der Gestaltung und Abwicklung von Maklerverträgen sowie bei der Vertretung in komplexen Unternehmensstrukturen. Gleichzeitig bietet das Urteil wertvolle Orientierung für die rechtliche Beratung und Vertragsgestaltung in der Praxis.

Wann muss ein Vermieter die Miethöhe nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung offenlegen? – Ein wegweisendes Urteil des LG Berlin

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 28. Februar 2024 (Az. 66 S 178/22) eine wichtige Entscheidung zur Auskunftspflicht des Vermieters nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung getroffen. Der Fall ist besonders relevant für Mieter, die nach einer solchen Kündigung den Verdacht haben, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben wurde. Der Artikel richtet sich an Mieter, Vermieter sowie Fachanwälte für Mietrecht, da er zentrale Grundsätze zur Miethöhe und möglichen Ersatzansprüchen klarstellt.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter wurde aufgrund einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter zum Zweck der Nutzung durch dessen Tochter zum Auszug gezwungen. Nach der Räumung zog die Tochter jedoch nicht ein. Stattdessen wurde die Wohnung an neue Mieter weitervermietet. Der ehemalige Mieter verlangte daraufhin Auskunft über die Miethöhe, die mit den neuen Mietern vereinbart wurde, um mögliche Ansprüche zu prüfen.

Was hat das Gericht entschieden?

Das LG Berlin urteilte zugunsten des Mieters und bestätigte dessen Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB. Nach Ansicht des Gerichts besteht der Anspruch auf Offenlegung der Miethöhe, weil der Mieter mögliche Ersatzansprüche nach § 285 Abs. 1 BGB prüfen kann. Der Vermieter könnte verpflichtet sein, Mehrerlöse herauszugeben, die durch die Neuvermietung entstanden sind.

Warum ist das Urteil wichtig?

1. Auskunftsanspruch bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung: Der Mieter kann die Offenlegung der Miethöhe verlangen, um seine rechtlichen Ansprüche zu überprüfen.
2. Mehrerlös als Surrogat: Falls der Vermieter die Wohnung zu einer höheren Miete weitervermietet, kann der ehemalige Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil dieses Mehrerlöses herausverlangen.
3. Missbrauch von Eigenbedarfskündigungen: Das Urteil stärkt Mieterrechte und setzt Vermietern klare Grenzen bei der Nutzung von Eigenbedarfskündigungen.

Für wen ist das Urteil relevant?

Das Urteil bietet Mietern wichtige Handlungsoptionen, wenn sie eine Eigenbedarfskündigung für unberechtigt halten. Für Vermieter verdeutlicht es die rechtlichen Risiken bei unzutreffenden Kündigungsgründen. Rechtsanwälte für Mietrecht erhalten zudem neue Argumentationslinien für die Geltendmachung oder Abwehr von Ansprüchen.

Das Urteil ist somit ein prägnantes Beispiel für die Anwendung des Treu-und-Glauben-Grundsatzes (§ 242 BGB)und zeigt, wie Mieter sich gegen missbräuchliche Kündigungen wehren können. Ein Schritt, der für mehr Gerechtigkeit auf dem angespannten Mietmarkt sorgt.