Beendigung von Mietverhältnissen

Wann muss ein Vermieter die Miethöhe nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung offenlegen? – Ein wegweisendes Urteil des LG Berlin

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 28. Februar 2024 (Az. 66 S 178/22) eine wichtige Entscheidung zur Auskunftspflicht des Vermieters nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung getroffen. Der Fall ist besonders relevant für Mieter, die nach einer solchen Kündigung den Verdacht haben, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben wurde. Der Artikel richtet sich an Mieter, Vermieter sowie Fachanwälte für Mietrecht, da er zentrale Grundsätze zur Miethöhe und möglichen Ersatzansprüchen klarstellt.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter wurde aufgrund einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter zum Zweck der Nutzung durch dessen Tochter zum Auszug gezwungen. Nach der Räumung zog die Tochter jedoch nicht ein. Stattdessen wurde die Wohnung an neue Mieter weitervermietet. Der ehemalige Mieter verlangte daraufhin Auskunft über die Miethöhe, die mit den neuen Mietern vereinbart wurde, um mögliche Ansprüche zu prüfen.

Was hat das Gericht entschieden?

Das LG Berlin urteilte zugunsten des Mieters und bestätigte dessen Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB. Nach Ansicht des Gerichts besteht der Anspruch auf Offenlegung der Miethöhe, weil der Mieter mögliche Ersatzansprüche nach § 285 Abs. 1 BGB prüfen kann. Der Vermieter könnte verpflichtet sein, Mehrerlöse herauszugeben, die durch die Neuvermietung entstanden sind.

Warum ist das Urteil wichtig?

1. Auskunftsanspruch bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung: Der Mieter kann die Offenlegung der Miethöhe verlangen, um seine rechtlichen Ansprüche zu überprüfen.
2. Mehrerlös als Surrogat: Falls der Vermieter die Wohnung zu einer höheren Miete weitervermietet, kann der ehemalige Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil dieses Mehrerlöses herausverlangen.
3. Missbrauch von Eigenbedarfskündigungen: Das Urteil stärkt Mieterrechte und setzt Vermietern klare Grenzen bei der Nutzung von Eigenbedarfskündigungen.

Für wen ist das Urteil relevant?

Das Urteil bietet Mietern wichtige Handlungsoptionen, wenn sie eine Eigenbedarfskündigung für unberechtigt halten. Für Vermieter verdeutlicht es die rechtlichen Risiken bei unzutreffenden Kündigungsgründen. Rechtsanwälte für Mietrecht erhalten zudem neue Argumentationslinien für die Geltendmachung oder Abwehr von Ansprüchen.

Das Urteil ist somit ein prägnantes Beispiel für die Anwendung des Treu-und-Glauben-Grundsatzes (§ 242 BGB)und zeigt, wie Mieter sich gegen missbräuchliche Kündigungen wehren können. Ein Schritt, der für mehr Gerechtigkeit auf dem angespannten Mietmarkt sorgt.

In dem Urteil vom 25. Oktober 2023 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass das bewusste Aufstellen unwahrer Tatsachenbehauptungen durch einen Mieter im Rahmen eines Rechtsstreits mit seinem Vermieter eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann. Die Beurteilung, ob solch ein Verhalten eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt, erfolgt dabei anhand einer umfassenden Prüfung aller Umstände des Einzelfalls.

Des Weiteren stellt der BGH klar, dass die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB, welche besagt, dass nachträglich entstandene Kündigungsgründe berücksichtigt werden können, ausschließlich dann Anwendung findet, wenn die ursprüngliche Kündigungserklärung zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war.

Dieses Urteil stellt wichtige Klarstellungen im Zusammenhang mit ordentlichen Kündigungen von Mietverhältnissen dar und betont die Bedeutung der individuellen Umstände in der Beurteilung von Pflichtverletzungen durch Mieter.