Bau- und Architektenrecht

Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 – 4 C 1.20 betrifft alle Kommunen, Eigentümer:innen, Käufer:innen von Immobilien, Notar:innen, Behörden und Anwält:innen, die mit dem Vorkaufsrecht der Gemeinden nach § 24 ff. BauGB arbeiten – insbesondere in Milieuschutzgebieten. Es ist eine der prägendsten Entscheidungen des letzten Jahrzehnts im Städtebaurecht.

Das BVerwG entschied, dass Gemeinden ihr Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten nicht auf hypothetische Gefahren zukünftiger Verdrängung stützen dürfen. Maßgeblich ist der tatsächliche Zustand des Grundstücks im Zeitpunkt des Verkaufs, nicht dessen künftige Nutzungsmöglichkeiten. Damit wurden viele bis dahin gängige stadtpolitisch motivierte Vorkaufspraxen in Berlin und anderen Großstädten für rechtswidrig erklärt.

Die Entscheidung hat die Vorkaufspolitik vieler Städte – insbesondere Berlin – abrupt gestoppt und den Gesetzgeber zum Handeln gezwungen. Sie zeigt, wie weit kommunale Eingriffe in private Kaufverträge gehen dürfen und wo rechtsstaatliche Grenzen verlaufen. Unter dem Urteilstext folgt ein ausführlicher juristischer Kommentar zur Bedeutung und Tragweite des Urteils.

Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 30. Juni 2004 – 4 C 1.03 richtet sich an Gemeinden, Planungsbehörden, Eigentümer sowie Rechtsanwält:innen, die mit Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB arbeiten. Das Urteil klärt grundlegend, wann eine Gemeinde berechtigt ist, eine Veränderungssperre zur Sicherung einer Erhaltungssatzung zu erlassen – und wann nicht.

Das BVerwG stellt klar: Eine Veränderungssperre ist nur dann zulässig, wenn eine Erhaltungssatzung tatsächlich planerisch vorbereitet wird und hierfür ein konkretes städtebauliches Konzept vorliegt. Die Gemeinde darf keine Veränderungssperre erlassen, um „erst einmal Zeit zu gewinnen“ oder pauschal Modernisierungen zu verhindern.

Die Entscheidung hat bis heute große Bedeutung, weil sie Gemeinden klare Grenzen setzt und den Eigentumsschutz stärkt. Gleichzeitig präzisiert sie die Anforderungen an Erhaltungssatzungen und bildet eine wichtige Grundlage für die spätere Milieuschutz-Rechtsprechung. Unter dem Urteil finden Sie einen vertieften juristischen Kommentar mit Bewertung, Kritikpunkten und Einordnung in die Rechtsprechung.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 2. April 2025 (VG 19 K 351/23) richtet sich an alle Eigentümerinnen, Verwalterinnen, Immobilienakteur:innen und Bezirksbehörden, die in Milieuschutzgebieten bauliche Änderungen planen oder genehmigen müssen. Es ist besonders wichtig für Modernisierungsfragen, bei denen Kläger*innen gegen die Versagung von erhaltungsrechtlichen Genehmigungen klagen.

 Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin hat entschieden, dass kleine Balkone (ca. 4 m²) – wie auch der Einbau wandhängender WCs oder Handtuchheizkörper (in einem Parallelverfahren VG 19 K 17/22) – in Milieuschutzgebieten genehmigungsfähig sind, weil sie dem zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung entsprechen und keine erhebliche Verdrängungsgefahr begründen. 

Diese Entscheidung präzisiert den genehmigungsrechtlichen Standard für Modernisierungen in Milieuschutzgebieten und wirkt als richtungsweisende Orientierung für die Bau- und Genehmigungspraxis in Berlin. Unter dem Urteilstext folgt ein ausführlicher juristischer Kommentar mit Bewertung, praktischen Hinweisen und Einordnung in die aktuelle Rechtsprechung.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 2. April 2025 (VG 19 K 17/22) richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer, Hausverwaltungen, Planer sowie Bezirksämter, die in Milieuschutzgebieten von Berlin modernisieren wollen. Es ist insbesondere für alle wichtig, die in sozialen Erhaltungsgebieten bauliche Änderungen beantragen und sich fragen, welche Modernisierungen dort zulässig sind.

Das Gericht hat entschieden, dass bestimmte Modernisierungsmaßnahmen – etwa der Einbau wandhängender WCs, Handtuchheizkörper in Standardausführung und der Anbau kleiner Balkone (ca. 4 m²) – auch in Milieuschutzgebieten grundsätzlich genehmigungsfähig sind. Diese Maßnahmen dienen nach Ansicht des Gerichts der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung und übersteigen diesen Standard nicht.

Weil die Entscheidung die bislang strikten Praxislinien der Berliner Bezirksämter aufbricht und klare Kriterien dafür liefert, welche Maßnahmen trotz Milieuschutz genehmigt werden müssen. Unter dem Urteilstext finden Sie einen ausführlichen Kommentar mit Bewertung, rechtlicher Einordnung, Praxishinweisen und Hinweisen auf abweichende Meinungen.