Gewährleistungsrecht

Wird ein Architekt mit der Objektbetreuung beauftragt, muss er vor Ablauf der dem Auftraggeber gegenüber den einzelnen Handwerkern bestehenden Gewährleistungsfristen von sich aus eine Objektbegehung durchführen.

Wird keine Objektbegehung durchgeführt und wird der Architekt daraufhin vom Auftraggeber auf Schadensersatz wegen eines Baumangels in Anspruch genommen, muss dieser darlegen und beweisen, dass der Mangel bei rechtzeitiger und ordnungsgemäßer Begehung festgestellt worden wäre.

Der bauaufsichtführende Architekt nicht zwar nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden.

Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiven Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet.

Der Architekt ist verpflichtet, nach dem Auftreten von Baumängeln den Ursachen entschieden und ohne Rücksicht auf eine eigene Haftung nachzugehen und dem Bauherrn rechtzeitig ein zutreffendes Bild der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten der Schadensbeseitigung zu verschaffen. Dabei hat der Architekt seinen Auftraggeber auch auf die Möglichkeit eines Anspruchs gegen ihn selbst ausdrücklich hinzuweisen.

Erforderlich für eine sog. Sekundärhaftung des Architekten ist, dass er zunächst Kenntnis von dem Mangel haben muss, bevor ihn die Pflicht trifft, die Mängelursache zu klären.

Rechtsanwalt für Immobilienrecht - Streifler&Kollegen

Eine mangelhafte Leistung des Auftragnehmers liegt auch dann vor, wenn sie zwar mit den Vorgaben des Auftraggebers übereinstimmt, aber nicht funktionstauglich ist.
Im Fall einer fehlerhaften Leistungsbeschreibung kann der Auftragnehmer allerdings der Mängelhaftung entgehen, wenn er seine Bedenkenhinweispflicht erfüllt hat.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Köln. Ob eine Prüf- und Hinweispflicht besteht und welchen Umfang sie hat, bestimmt insbesondere nach dem Vorliegen verbindlicher Vorgaben für die Herstellung des Werkes, etwa in Gestalt eines Leistungsverzeichnisses oder einer Fachplanung. Beruht das vom Auftraggeber erstellte Leistungsverzeichnis auf den Planungen von Sonderfachleuten und erkennen diese eine bestehende Problematik nicht, darf sich der bauausführende Auftragnehmer auf die Aussagen der Sonderfachleute verlassen, soweit diese nicht offensichtlich unzutreffend sind.

Das Oberlandesgericht Köln hat in seinem Beschluss vom 22.02.2016 (11 U 106/15) folgendes entschieden: