Wohnungseigentumsrecht (WEG)

Das Wohnungseigentumsrecht regelt das Rechtsverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), insbesondere den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung (§ 18 WEG, § 19 WEG), bauliche Veränderungen (§ 20 WEG), die Eigentümerversammlung (§ 23 WEG), Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG) sowie die gerichtlichen Beschlussklagen (§ 44 WEG), gestützt auf 7.022 ausgewertete Entscheidungen (Rechtsstand: 21.10.2026).

Rechtlicher Überblick und Systematik

Seit der WEG-Reform (WEMoG) obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die nach § 9b WEG durch den Verwalter vertreten wird. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 Abs. 2 WEG allein von der GdWE (nicht mehr direkt von den übrigen Miteigentümern) eine Verwaltung und Benutzung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen und den Vereinbarungen der Teilungserklärung entspricht. Über diese Maßnahmen entscheiden die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG und § 23 Abs. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.

Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums bedürfen nach § 20 Abs. 1 WEG eines vorherigen Gestattungsbeschlusses, wobei privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG (Barrierefreiheit, E-Mobilitäts-Ladeinfrastruktur, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte) von jedem Wohnungseigentümer auf eigene Kosten (§ 21 Abs. 1 WEG) verlangt werden können. Über die Hausgeldvorschüsse nach dem Wirtschaftsplan und die Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung wird nach § 28 Abs. 1 und Abs. 2 WEG beschlossen; gegen rechtswidrige Beschlüsse steht jedem Eigentümer die Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG zum Amtsgericht (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG) offen.

Zentrale Leitnormen und Streitstände im Bereich Wohnungseigentumsrecht (WEG)

Wichtige Auslegungsfragen und Streitstände

• Reichweite der Beschlusskompetenz bei vereinbarter Erhaltungslast einzelner Eigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG, § 19 Abs. 1 WEG): Der BGH hat klargestellt, dass selbst dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung und Kostentragung für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums (z. B. Fenster oder Balkone) einzelnen Wohnungseigentümern zuweist, die GdWE weiterhin die Beschlusskompetenz behält, die Sanierung an sich zu ziehen und nur die Kosten intern nach der Sonderregelung umzulegen.
• Beschlusszwang nach § 20 Abs. 1 WEG in der zerstrittenen Zweier-Gemeinschaft (Doppelhaushälften): Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Ansicht, wonach bei wirtschaftlich getrennten Doppelhaushälften eigenmächtige Umbauten im eigenen Bereich zulässig seien, hält der BGH daran fest, dass der Beschlusszwang des § 20 Abs. 1 WEG auch in einer Zweier-WEG gilt, sofern die Teilungserklärung keine ausdrückliche Befreiung vom Beschlusserfordernis enthält.

Maßgebliche höchstrichterliche Rechtsprechung

• BGH, Urt. v. 24.04.2026 – V ZR 102/24 (Beschlusskompetenz der GdWE trotz übertragener Erhaltungspflicht): Entscheidet, dass eine Vereinbarung, die die Erhaltung von Balkonen auf einzelne Eigentümer überträgt, die Beschlusskompetenz der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG, § 19 Abs. 1 WEG im Zweifel unberührt lässt.
• BGH, Urt. v. 27.02.2026 – V ZR 18/25 (Schadensersatzhaftung der GdWE wegen unterlassener Instandsetzung): Bestätigt, dass ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum infolge pflichtwidrig verzögerter Sanierung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 2 WEG beschädigt wird, von der GdWE Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen kann.
• BGH, Urt. v. 12.06.2026 – V ZR 68/25, Rn. 42 (Beschlusszwang nach § 20 Abs. 1 WEG bei Doppelhaushälften): Stellt klar, dass bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums auch in einer Zweier-Gemeinschaft vorab durch Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG oder Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) gestattet werden müssen.

Häufige Rechtsfragen zum Wohnungseigentumsrecht (WEG)

Welche Ausschlussfristen gelten für die Beschlussanfechtungsklage nach § 45 WEG?

Eine Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG muss gemäß § 45 Satz 1 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Beide Fristen sind materiell-rechtliche Ausschlussfristen: Gründe, die nicht bis zum Ablauf der zweimonatigen Begründungsfrist in ihrem wesentlichen tatsächlichen Kern vorgetragen werden, sind im Prozess präkludiert (ausgenommen sind nur Nichtigkeitsgründe nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG).

Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung nach § 21 WEG?

Die Kosten einer gestatteten oder nach § 20 Abs. 2 WEG verlangten baulichen Veränderung sowie deren Folgekosten hat nach § 21 Abs. 1 und Abs. 3 WEG grundsätzlich nur derjenige Wohnungseigentümer zu tragen, dem die Maßnahme gestattet wurde bzw. der für sie gestimmt hat. Alle Wohnungseigentümer müssen die Kosten nach dem allgemeinen Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) nur dann gemeinsam tragen, wenn die bauliche Veränderung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde (ohne unverhältnismäßige Kosten) oder wenn sich ihre Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Was ist Beschlussgegenstand bei Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 WEG?

Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nicht mehr über das gesamte Zahlenwerk des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung, sondern ausschließlich über die konkreten Zahlungspflichten: die Höhe der Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen sowie die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (Abrechnungsspitze). Rechenfehler im Abrechnungswerk führen daher nur noch dann zur Aufhebung des Beschlusses im Anfechtungsverfahren (§ 44 WEG), wenn sie sich auf die Höhe der beschlossenen Abrechnungsspitze des jeweiligen Eigentümers auswirken.

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Zitiervorschlag (M_CITE): ra.de-Redaktion, „Rechtsgebiet: Wohnungseigentumsrecht (WEG) – Überblick, Leitnormen & Rechtsprechung“, https://ra.de/recht/wohnungseigentumsrecht, Rechtsstand: 21.10.2026.