Question 1

Kann mein Vermieter mir wegen Eigenbedarf kündigen?

Accepted Answer

Ja, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt — § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB führt das als berechtigtes Interesse auf. Die Aufzählung des Absatzes 2 ist nicht abschließend; sie nennt Gründe, die „insbesondere“ ein berechtigtes Interesse begründen. Der Wunsch, durch anderweitige Vermietung eine höhere Miete zu erzielen, bleibt nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausdrücklich außer Betracht.

Question 2

Wie lege ich Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung ein (Härtefall)?

Accepted Answer

In Textform — nicht schriftlich — und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses: § 574b Abs. 1 S. 1 BGB verlangt die Textform, § 574b Abs. 2 S. 1 BGB die Frist. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Mieter ihn noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 S. 2 BGB). Inhaltlich setzt der Widerspruch eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB voraus.

Question 3

Welche Kündigungsfristen gelten für den Mieter?

Accepted Answer

Drei Monate: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB). Die vielzitierte Verlängerung nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate gilt nach § 573c Abs. 1 S. 2 BGB ausdrücklich nur für den Vermieter — für den Mieter bleibt es bei drei Monaten, gleich wie lange er wohnt. Eine für ihn nachteilige Abweichung ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Question 4

Wann darf ich die Miete mindern und um wie viel?

Accepted Answer

Sobald ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, entfällt die Miete; ist die Tauglichkeit nur gemindert, ist eine „angemessen herabgesetzte“ Miete zu entrichten (§ 536 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB). Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (S. 3). Einen Prozentsatz nennt § 536 BGB nicht; die verbreiteten Minderungstabellen stehen nicht darin. Bei energetischer Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB bleibt die Minderung für drei Monate außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).

Question 5

Wann darf der Vermieter fristlos kündigen (Mietrückstand)?

Accepted Answer

Bei Verzug für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil, oder wenn der Rückstand über mehr als zwei Termine die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB). „Nicht unerheblich“ ist der Rückstand nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB erst, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Die Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB) — das gilt nicht, wenn dem in den letzten zwei Jahren bereits eine so unwirksam gewordene Kündigung vorausging (S. 2).

Question 6

Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein (Vergleichsmiete)?

Accepted Answer

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, und dabei innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 S. 1 BGB). In Gebieten, die eine Landesregierung wegen besonders gefährdeter Wohnraumversorgung durch Rechtsverordnung bestimmt hat, sind es 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 S. 2 BGB). Voraussetzung ist, dass die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB). Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden dabei nicht mitgerechnet.

Question 7

Was ist die Mietpreisbremse und wann greift sie?

Accepted Answer

In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, das eine Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Sie greift also nicht bundesweit, sondern nur dort, wo eine solche Verordnung gilt. Jede dieser Rechtsverordnungen muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 S. 4 BGB).

Question 8

Muss ich eine Modernisierung dulden und wird die Miete danach erhöht?

Accepted Answer

„Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden“ (§ 555d Abs. 1 BGB) — es sei denn, sie bedeutet eine nicht zu rechtfertigende Härte (§ 555d Abs. 2 S. 1 BGB). Härtegründe sind bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen (§ 555d Abs. 3 S. 1 BGB). Die zu erwartende Mieterhöhung bleibt bei der Duldungsfrage ausdrücklich außer Betracht (§ 555d Abs. 2 S. 2 BGB); sie zählt erst bei der Erhöhung selbst. Erhöht werden darf die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 1 S. 1 BGB), begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro auf 2 Euro (§ 559 Abs. 3a S. 1 und 2 BGB).

Question 9

Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?

Accepted Answer

Nur Betriebskosten, und nur wenn die Parteien das vereinbart haben (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB). Welche Kosten dazuzählen, richtet sich nach der Betriebskostenverordnung, die § 556 Abs. 1 S. 3 BGB ausdrücklich fortgelten lässt. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst ist eine Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB). Dieselbe Zwölfmonatsfrist gilt für Einwendungen des Mieters (S. 5 und 6).

Question 10

Wie schnell muss der Vermieter meine Kaution zurückzahlen?

Accepted Answer

Eine Frist für die Rückzahlung nennen weder § 551 noch § 548 BGB. Geregelt ist nur die Höhe — höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung (§ 551 Abs. 1 BGB) — sowie die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters: sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB). Wie lange der Vermieter die Kaution zur Prüfung einbehalten darf, beantworten diese beiden Vorschriften nicht; das richtet sich nach der Rechtsprechung.

Question 11

Wasserschaden in der Wohnung — muss ich die volle Miete weiterzahlen, wenn niemand reagiert?

Accepted Answer

Nein: Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Hebt der Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch auf, entfällt die Miete (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB); ist sie nur gemindert, ist eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten (S. 2). Die Vorschrift setzt kein Verschulden des Vermieters voraus und stellt nicht darauf ab, wer den Schaden verursacht hat oder ob eine Hausverwaltung reagiert. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist bei Wohnraum unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

Question 12

Habe ich als Mieter ein Vorkaufsrecht bei Umwandlung in Eigentum?

Accepted Answer

Ja, wenn an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und sie an einen Dritten verkauft werden (§ 577 Abs. 1 S. 1 BGB). Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft (S. 2). Der Verkäufer muss die Mitteilung über den Vertragsinhalt mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht verbinden (§ 577 Abs. 2 BGB); ausgeübt wird es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (Abs. 3).

Question 13

Muss ich Schönheitsreparaturen übernehmen?

Accepted Answer

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zunächst nicht: die Vorschrift verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt § 535 BGB nicht — sie geschieht durch Vertragsklausel. Ob eine solche Klausel wirksam ist, richtet sich nach dem AGB-Recht und richtet sich nach der Rechtsprechung; § 535 BGB allein beantwortet die Frage nicht.

Question 14

Bis wann kann der Vermieter Schäden nach Auszug geltend machen?

Accepted Answer

Sechs Monate: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Frist beginnt nicht mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (S. 2). Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren ebenfalls in sechs Monaten, dort aber ab Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB).

Question 15

Darf ich untervermieten und braucht es eine Erlaubnis?

Accepted Answer

Ohne Erlaubnis des Vermieters nicht (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB). Für einen TEIL des Wohnraums besteht jedoch ein Anspruch auf die Erlaubnis, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht (§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB); ausgenommen sind ein wichtiger Grund in der Person des Dritten, eine übermäßige Belegung oder sonstige Unzumutbarkeit (S. 2). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).

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