WEG: Rückforderungsansprüche gegen den Ex-Verwalter

Hat der Ex-Verwalter unberechtigt Gelder vom Konto der Gemeinschaft entnommen, kann er sich nicht darauf berufen, die Eigentümergemeinschaft habe die Jahresabrechnungen, die er „als Verwalter“ erstellt habe, beschlossen und auch „den Verwaltungen“ einstimmig Entlastung erteilt.

Das musste sich ein ehemaliger Verwalter vor dem Landgericht (LG) Hamburg sagen lassen. Werde die Entlastung zusammen mit der Jahresabrechnung erteilt, erstrecke sich diese nach Ansicht der Richter in der Regel nur auf die Tätigkeiten, die aus der Jahresabrechnung hervorgegangen seien. Sonst müsste wegen der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Entlastung erteilt werden. Dem Schein- bzw. Nichtverwalter stehe gegen die WEG nur ein Anspruch auf Aufwendungsersatz zu, nicht aber auf originäre Vergütung. Etwas anderes könne gelten, wenn dieser das Geschäft im Rahmen seines Berufs oder Gewerbes geführt hat (LG Hamburg, 318 S 127/11).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Hamburg, Urteil vom 30.01.2013 - 318 S 127/11

Nur eine Entlastung im weitesten Sinne würde auch Rückzahlungsansprüchen des Verbandes gegen den Ex-Verwalter entgegenstehen, der sich vom Konto der Gemeinschaft selbst bedient hat.

Einzelne "Verwalterverträge" mit Wohnungseigentümern berechtigen nicht zum Zugriff auf das Verwaltungsvermögen.


Gründe:

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Rückzahlung von Geldern im Zusammenhang mit veranlassten Überweisungen vom Wohngeldkonto der Gemeinschaft auf sein Privatkonto in Anspruch.

Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts , die wie folgt ergänzt werden:

Das Objekt der Klägerin, belegen in H.-B., besteht aus insgesamt fünf Wohnungen. Nach § 18 der ihr zugrunde liegenden Teilungserklärung vom 19. Dezember 2000 wurde der Beklagte, der auch aufteilender Eigentümer gewesen ist, für die Zeit „ab 1.1.2001 bis zum 31.12.2005“ zum „ersten Verwalter bestellt“. Dazu und zur Vertretungsbefugnis des Beklagten hat die Kammer in einem von der Klägerin initiierten Rechtsstreit, gerichtet auf Zahlung von Wohngeld, ausgeführt :
„Die Vertretungsbefugnis des ehemaligen Verwalters Verwalter J. ergibt sich nicht aus § 18 der Teilungserklärung vom 14.09.2004. Zwar heißt es dort, dass die bereits erfolgte Bestellung des ehemaligen Verwalters Verwalter J. ab 01.01.2001 bis zum 31.12.2005 bis zum 31.12.2009 erweitert werde. Auch sieht § 18 Ziff. 4 b) der Teilungserklärung vom 14.09.2004 die Befugnis des Verwalters vor, die von den Eigentümern nach dieser Eigentumsordnung zu entrichtenden Beträge im eigenen oder fremden Namen für die übrigen Eigentümer als Treuhänder gerichtlich geltend zu machen.

Durch die Teilungserklärung vom 14.09.2004 ist die frühere Teilungserklärung aber nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht wirksam abgeändert worden, da der Miteigentümer Eigentümer H. die Teilungserklärung vom 14.09.2004 nicht unterschrieben hat. Die Teilungserklärung als Vereinbarung kann aber grundsätzlich nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer wirksam geändert werden, sofern nicht das Gesetz oder die Vereinbarung selbst die Änderung durch Mehrheitsbeschluss zulassen, was hier nicht der Fall ist. Damit ergibt sich aus dem eigenen Vortrag der Klägerin und entgegen dem Hinweis der Kammer aus der mündlichen Berufungsverhandlung vom 14.01.2009, dass die aufteilenden Eigentümerinnen die Teilungserklärung am 14.09.2004 nicht mehr einseitig ändern konnten.

Aufgrund dessen verblieb es bei der Bestellung des ehemaligen Verwalters Verwalter J. durch die erste Teilungserklärung bis zum 31.12.2005. Die Bestellungszeit war bei Einleitung des Rechtsstreits im April 2008 abgelaufen.

Aus dem auf der Eigentümerversammlung vom 05.05.2007 unter TOP Verwalter 1 gefassten Beschluss über die Beendigung der Verwaltung durch den ehemaligen Verwalter Verwalter J. und die Übergabe der Verwaltung an die Fa. Firma R.M. zum 31.12.2008 ergibt sich nicht die Bestellung des ehemaligen Verwalters Verwalter J. zum WEG-Verwalter bis zum 31.12.2008.

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung „aus sich heraus“ objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend ist die nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter. Der Beschlusstext selbst lässt nur eine Verkürzung der Bestellungszeit des ehemaligen Verwalter Verwalter J. erkennen, nicht aber dass die Wohnungseigentümer den ehemaligen Verwalter Verwalter J. damit bis zum Ende der verkürzten Bestellungszeit neu zum Verwalter bestellen wollten. Aus dem Protokoll ist auch nicht zu entnehmen, dass unter den Wohnungseigentümern Zweifel an der wirksamen Bestellung des ehemaligen Verwalters Verwalter J. bis zum 31.12.2009 bestanden, die durch die Beschlussfassung beseitig werden sollten.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem „Zusatz zum Beschluss“ im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 05.05.2007. Dort heißt es zwar: „Eigentümer wünschen den Verwalter mind. bis zum 31.12.2008...“ Allerdings handelt es sich dabei um einen vom ehemaligen Verwalter Verwalter J. im Protokoll hinzugefügten Vermerk/Kommentar außerhalb der eigentlichen Beschlussfassung, der lediglich seine subjektiven Folgerungen aus der erfolgten Beschlussfassung enthält. Von daher ist der „Zusatz zum Beschluss“ bei der Auslegung des unter TOP Verwalter 1 gefassten Beschlusses nicht als Umstand außerhalb des Beschlusses anzusehen, der nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar ist.

Die Vertretungsbefugnis des ehemaligen Verwalters Verwalter J. ergibt sich nicht aus dem mit der Klägerin abgeschlossenen Verwaltervertrag, der nach dem Vortrag der Klägerin im Jahre 2006 und damit nach dem 31.12.2005 gleichlautend von allen Wohnungseigentümern unterschrieben worden sein soll.

Zwar kann die Ermächtigung des Verwalters im Sinne des § 27 Abs. 3 S. 1 Ziff. 7 WEG zur Prozessführung auch im Verwaltervertrag erfolgen, da dieser stets auf einem Beschluss der Wohnungseigentümer beruht. Ob hier ein solcher Beschluss existiert und dieser sich inhaltlich mit dem abgeschlossenen Verwaltervertrag deckt, kann dahinstehen, denn der Verwaltervertrag enthält keine originäre Ermächtigung des Verwalters zur Prozessführung, sondern weist lediglich auf „die Teilungserklärungen/Notar“ hin. Die Teilungserklärung vom 14.09.2004 mit der Ermächtigung des Verwalters zur Prozessführung in § 18 Ziff. 4 b) ist aber nicht wirksam zustande gekommen.“

Die Klägerin verfügte im Zeitraum von Anfang 2007 bis Ende 2008 über zwei, dem Beklagten zugängliche Konten bei der H. S.-kasse, von denen eines als sog. Wohngeldkonto und das andere als sog. Rücklagenkonto diente. Auch der Beklagte unterhielt zu dieser Zeit bei der H. S.-kasse ein Konto.

Zwischen dem 1. Januar 2007 und dem 31. Dezember 2008 überwies der Beklagte vom o. g. Wohngeldkonto der Klägerin monatlich einen Betrag von € 324,33 sowie bis Ende November 2008, also innerhalb von 23 Monaten, jeweils € 410,- auf sein o. g. Privatkonto. Ferner überwies er dorthin vom Wohngeldkonto der Klägerin am 21. Juli 2008 einen weiteren Betrag von € 3.270,79, am 14. November 2008 einen Betrag von € 11.075,14 und am 12. Dezember 2008 noch einen weiteren Betrag von € 5.173,20. Diese Zahlungen von insgesamt € 36.733,05 nebst Zinsen verlangt die Klägerin von dem Beklagten zurück.

In der Eigentümerversammlung vom 23. Februar 2009 wurde zu TOP 6 mehrheitlich - gegen die Stimmen der Ehefrau des Beklagten - beschlossen: „Herr S. [Anm.: der damalige Verwalter] beauftragt einen Wirtschaftsprüfer /Steuerberater/Anwalt diese ausstehenden Abrechnungen [Anm: für 2007 und 2008] schnellstmöglich zu erstellen. Alle Eigentümer außer Frau J. möchten, dass sollten Unregelmäßigkeiten in der Abrechnung festgestellt werden, oder sogar Gelder fehlen, der Prüfende mit allen Vollmachten ausgestattet wird, die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Vorverwalter Herrn J. gerichtlich geltend zu machen. Dieses soll dann auch unverzüglich geschehen.“. Diese Beschlussfassung war Gegenstand eines amtsgerichtlichen Verfahrens.

Mit der o. g. Prüfung wurde die Steuerberatungsgesellschaft B. N. und Partner beauftragt, die unter dem 9. April 2009 auch zu den o. g. Zahlungen Stellung nahm.

Mit Schreiben vom 24. Februar 2009 übersandte der Beklagte der Klägerin zu Händen der Verwaltung seine „Honorarnote 2../...9/C.-str.“ über € 21.948,55.

Aufgrund einer Strafanzeige eines Mitgliedes der Klägerin leitete die Staatsanwaltschaft Hamburg H. gegen den Beklagten ein Ermittlungsverfahren wegen des Verdachts u. a. der Untreue und der Unterschlagung ein und erhob unter dem 6. Januar 2010 Anklage gegen den Beklagten wegen Untreue in vier Fällen zum Amtsgericht Hamburg H.-Blankenese B. - Strafrichter -, welches das Hauptverfahren im Umfang der Anklage auch eröffnete ; von der Anklage waren sämtliche o. g. Zahlungen mit Ausnahme derjenigen in Höhe von monatlich € 410,- erfasst. Im Rahmen der am 9. November 2010 durchgeführten Hauptverhandlung, in der sich der verteidigte Beklagte zu den Tatvorwürfen einließ , wurde das Strafverfahren mit Zustimmung der Staatsanwaltschaft und des Beklagten nach § 153a Abs. 2 StPO vorläufig gegen Zahlung eines Geldbetrages in Höhe von € 3.500,- eingestellt. Die endgültige Einstellung des Verfahrens gegen den Beklagten erfolgte mit Beschluss vom 16. Dezember 2010 nach vorheriger Zahlung.

In der Eigentümerversammlung vom 30. September 2010 wurde zu TOP 5 beschlossen: „Die Eigentümer beschließen mit 70% Ja-Stimmen und 30% Nein-Stimmen, dass die Verwaltung beauftragt wird, alle Ansprüche gegen Herrn J. gerichtlich geltend zu machen. Dies schließt auch die Honorare ein, die Herr J. sich für die Verwaltung ausgezahlt hat“. Dieser Beschluss war Gegenstand einer beim Amtsgericht anhängig gemachten Anfechtungsklage , die von diesem - rechtskräftig - abgewiesen worden ist.

Mit ihrer am 15. Juli 2010 anhängig gemachten, zunächst nur auf Zahlung von € 9.430,- gerichteten und später - mit Schriftsatz vom 13. Dezember 2010 - auf € 36.733,05 erhöhten Klage hat die Klägerin geltend gemacht, dass der Beklagte zur Rückzahlung der o. g. Beträge verpflichtet sei. Er sei zum Zeitpunkt der Überweisungen nicht mehr ihr Verwalter gewesen. Er habe keine Leistungen erbracht, die den o. g. Zahlungen an ihn zugrunde gelegt werden könnten. Mit der unberechtigten Entnahme von Geldern habe er einen etwaigen Vergütungsanspruch verwirkt. Für die monatliche Zahlung von € 324,33 fehle es schon deswegen an einem Rechtsgrund, weil der Beklagte die - von ihm behauptete - Reinigung des Treppenhauses nicht durchgeführt habe; dafür sei ein Reinigungsunternehmen eingesetzt gewesen. Auch sonstige Abrechnungen oder Wirtschaftspläne, die in die Zeit der - angeblichen - Tätigkeit des Beklagten fallen, gebe es nicht. Dass die Miteigentümerin D. für ihre Leistungen, insbesondere Gartenpflegearbeiten zunächst ein Entgelt verlangt habe, sei ohne Belang, weil sie auf dieses verzichtet habe.

Die in der Anlage K8 abgerechneten Leistungen seien identisch mit denen nach Anlagen B7/B8.

Der Beklagte hat vorgebracht, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Einen Beschluss der Eigentümer, ihn in Anspruch zu nehmen, gebe es nicht. Auch habe die Klägerin weder die derzeitige Verwaltung noch ihren Prozessbevollmächtigten mit der gerichtlichen Durchsetzung etwaiger Ansprüche beauftragt. Der Beschluss vom 23. Februar 2009 zu TOP 6 sei nicht, auch nicht konkludent verkündet worden. Der weitere Beschluss zu TOP 5 vom 30. September 2010 sei weder konkret noch eindeutig, mithin unklar. Er, der Beklagte, sei mit einstimmigem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5. Mai 2007 zu „TOP Verwalter 1“ als Verwalter bis Ende 2008 bestätigt worden. Auch aus § 18 Teilungserklärung ergebe sich, dass er im November 2008 noch Verwalter gewesen sei, weil die Eigentümergemeinschaft erst im November 2003 in Vollzug gesetzt worden sei. Er habe die Anlage der Klägerin auch bis zum 30. November 2008 verwaltet, und zwar durch „umfassende Verwalterleistungen“. Er habe „alle im Zuge einer Verwaltung anfallenden Tätigkeiten ordnungsgemäß erledigt“, u. a. für die Instandhaltung der Wohnanlage durch Planung und Ausführung gesorgt, die Wohngeldabrechnungen erstellt, Wirtschaftspläne aufgestellt, Versammlungen durchgeführt und hierüber Protokolle geführt, diverse Zählerkontrollarbeiten durchgeführt, Angebote - etwa für eine neue Heizungsanlage - eingeholt, diverse Besprechungen geführt und diverse Sturm- und Wasserschäden beseitigen lassen. Selbst wenn er, der Beklagte, während seiner Tätigkeit - was allerdings tatsächlich nicht der Fall sei - nur als sog. Scheinverwalter anzusehen gewesen wäre, hätte er einen Anspruch auf eine Vergütung. In solchen Fällen bestehe ein Aufwendungsersatzanspruch nach den §§ 683, 670 BGB. Die Vergütung in Höhe von jeweils € 410,-, die er erlangt habe, sei ortsüblich und angemessen. Außerdem hätten die Miteigentümer D., H., F./B. und J. - seine Ehefrau - mit ihm, dem Beklagten, im Jahr 2005 jeweils einen Verwaltervertrag geschlossen. Daraus folge ein Anspruch auf Zahlung von € 62,50 netto monatlich; dieser Betrag habe sich dann auf € 410,- brutto monatlich für alle fünf Wohneinheiten erhöht. Die Nachfolgeverwaltungen -J. S. bzw. SK-Immobilien - hätten sich ihre Leistungen immerhin auch mit € 476,- brutto bzw. € 357,- brutto vergüten lassen. Er, der Beklagte, habe darüber hinaus für die Gemeinschaft mehr getan, als es seine beiden Nachfolger getan hätten. Alle Ausgaben, die er mit Mitteln der Gemeinschaft getätigt habe, hätten ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Einer Untreue habe er sich nicht schuldig gemacht. Dass er mit den Überweisungen einen Straftatbestand erfüllt habe, habe die Klägerin nicht durch substantiierten Sachvortrag dargetan; die Bezugnahme auf das Strafverfahren reiche nicht aus. Die Gelder, die er vom Wohngeldkonto überwiesen habe, hätten ihm allesamt auch zugestanden.

Im Jahr 2007 habe er, so der Beklagte, insgesamt 264,25 Stunden für die Verwaltung aufgewendet , im Jahr 2008 weitere 327,5 Stunden. Daraus ergebe sich ein Stundensatz für seine Tätigkeiten von je € 15,47 netto bzw. € 12,62 netto. Eine Wohngeldgesamt- und -einzelabrechnung für das Jahr 2007 habe er vorgelegt. Nach erneuter Abrechnung der Kosten durch die Fa. t. habe er den Eigentümern diese im August 2008 übersandt. Eine Abrechnung für 2008 habe er, der Beklagte, nach seiner „Abberufung“ nicht mehr geschuldet. Dennoch habe er eine „vorläufige Jahresabrechnung“ erstellt. Ferner habe er im Juni 2008 einen „vorläufigen Wirtschaftsplan 2008“ erstellt.

Das Treppenhaus habe er, der Beklagte, selbst gereinigt. Lediglich aushilfsweise sei die Fa. E von ihm dazu beauftragt worden; die Kosten dafür habe er der Gemeinschaft gutgeschrieben. Seine Leistungen für die Treppenhausreinigung seien ihm wie vereinbart extra vergütet worden.

Die von der Klägerin vorgenommene Klagerhöhung sei unzulässig, weil ihm, dem Beklagten, vor Geltendmachung eines Herausgabeanspruchs ausreichend Gelegenheit zu geben sei, eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Rechnungslegung zu erstellen und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. Daran fehle es allerdings betreffend 2008 noch. Der Nachfolgeverwalter S. habe von ihm, dem Beklagten, alle Unterlagen bekommen.

Mit seinem Urteil vom 25. Mai 2011 hat das Amtsgericht den Beklagten verurteilt, an die Klägerin € 36.733,05 nebst geltend gemachter Zinsen zu zahlen. In den Entscheidungsgründen hat es dazu ausgeführt, dass für die Klägerin zwei „Ermächtigungsbeschlüsse“ vorlägen, und zwar diejenigen vom 30. September 2010 zu TOP 4 und vom 23. Februar 2009 zu TOP 6; beide seien nicht nichtig und auch rechtskräftig nicht für ungültig erklärt worden. Der Beklagte sei verpflichtet, für 23 Monate selbst vereinnahmtes Verwalterhonorar in Höhe von € 9.430,- aufgrund eines Bereicherungsanspruchs der Klägerin zurückzuzahlen. Dieser habe in der Strafverhandlung selbst eingeräumt, dass es keinen Verwaltervertrag gegeben habe. Außerdem sei eine Vergütung von € 410,- monatlich für fünf Einheiten für die „Scheinverwaltung“ übersetzt. Da der Beklagte Substantiielles zur tatsächlich ordnungsgemäßen Verwaltertätigkeit nicht habe beweisen können, sei ein Honorar nicht zuzusprechen. Im Übrigen könne ein Scheinverwalter auch keine Vergütung für seine Tätigkeit, sondern lediglich Aufwendungsersatz verlangen. Gleiches gelte auch bei wirksamer Bestellung, aber fehlender Vergütungsregelung. Der Beklagte sei auch nur bis zum 31. Dezember 2005 als Verwalter bestellt gewesen. Ferner schulde der Beklagte nach § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 266 StGB sowie aus § 812 BGB auch die weiteren von ihm ohne Berechtigung von Konten der Klägerin zu seinen Gunsten abgebuchten bzw. abgezogenen Beträge. Dazu zählten auch die monatlichen Abbuchungen von je € 324,33 , die für die Reinigung des Treppenhauses vereinnahmt worden seien. Hierzu habe kein Vertrag mit der Klägerin bestanden; deren Bereicherung sei nicht ersichtlich. Außerdem sei auch ein separat bezahltes Reinigungsunternehmen während dieser Zeit zumindest temporär tätig gewesen. Eine Genehmigung der Tätigkeit des Beklagten im Jahr 2007 durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung für 2006 sei nicht erfolgt. Das gesamte Umgehen des Beklagten mit der „Vergütung Hausmeistertätigkeit“ entspreche dem Gegenteil von ordnungsgemäßer Verwaltung; dieser habe hier semi-professionellen Aktionismus mit Verwaltertätigkeit verwechselt.

Auch die Überweisung am 21. Juli 2008 über € 3.270,29 sei, so das Amtsgericht weiter, ohne Rechtsgrund erfolgt. Der Beklagte habe durch gemeinsames Führen von Konten für zwei Grundstücke, von denen eines das der Klägerin und das andere das des Beklagten gewesen sei, ein heilloses Abrechnungschaos verursacht, was er selbst am Ende nicht mehr durchblickt habe. Keinesfalls hätte der Beklagte ohne Berechtigung die Beträge vom Rücklagenkonto der Klägerin zunächst auf das Wohngeldkonto und weiter auf sein Privatkonto überweisen dürfen. Entsprechendes gelte für die Überweisung vom 14. Dezember 2008 über € 11.07,14 vom Wohngeldkonto auf das Privatkonto sowie auf diejenige vom 12. Februar 2008 über € 5.173,20. Hier habe der Beklagte in der Strafverhandlung eingeräumt, die Gelder auf sein Privat-Grundstückskonto für „H.-straße“ überwiesen zu haben. Äußerungen, wie „ich habe gedacht, die Differenz gehört der H.-straße“ seien für einen WEG-Verwalter untragbar. Mit ordnungsgemäßer Abrechnung habe dieses Verhalten des Beklagten daher nichts mehr zu tun.

Der Beklagte könne, so das Amtsgericht, von den auf dem Konto der Klägerin eingegangenen Geldern nur das abziehen, was er tatsächlich auch als Anspruch hätte geltend machen können. Solche Ansprüche habe der Beklagte hier zumindest nicht bewiesen. Dass der Beklagte, der insoweit lediglich Aufwendungsersatzansprüche geltend machen könne, Gelder für die Klägerin verauslagt habe, deren Erstattung er nunmehr verlange, trage der Beklagte nicht einmal vor. Seine Honorarnote 2../...9 führe zwar einiges an „Leistungsaufwand“ auf, den der Beklagte mit € 170,- netto /Stunde abzurechnen gedenke. Für entsprechende Tätigkeiten habe aber weder ein Auftrag bestanden noch sei dies eine Geschäftsführung ohne Auftrag gewesen.

Gegen dieses Urteil, dem Beklagten über seinen Prozessbevollmächtigten zugestellt am 30. Mai 2011 , hat dieser mit anwaltlichem Schriftsatz vom 16. Juni 2011 - Eingang bei Gericht am nächsten Tag - Berufung eingelegt und diese mit weiterem Schriftsatz vom 28. Juli 2011 - Eingang bei Gericht am nächsten Tag - begründet.

Der Beklagte trägt vor, dass das Amtsgericht die Klage zu Unrecht für zulässig und begründet gehalten habe. Die „Ermächtigungsbeschlüsse“ seien unklar und daher nichtig. Ferner sei das Amtsgericht auf die für ihn vorrangige Gelegenheit zur Rechnungslegung nicht eingegangen. Eine Vielzahl der Ausführungen des Amtsgerichts zeige die Befangenheit des Richters. Dessen Ausführungen - auch in anderen Verfahren - zeige, dass er ihm nicht gesonnen sei.

Bei Würdigung des Inhalts der Strafakte, des Protokolls der Hauptverhandlung und seines eigenen Prozessvortrages hätte das Amtsgericht, so der Beklagte weiter, zur Unbegründetheit der Klage gelangen müssen. Er habe keine € 9.430,- brutto Verwalterhonorar für 23 Monate erhalten, sondern nur € 9.195,64 brutto; im Jahr 2007 habe er monatlich jeweils lediglich € 390,47 brutto erhalten, was sich auch aus den vorliegenden Abrechnungsunterlagen ergebe. Das hätte der Klägerin und dem jetzigen Verwalter bei deren Sichtung auch auffallen müssen.

Das Amtsgericht habe auch übersehen, dass er mit allen Miteigentümern auch jeweils Verwalterverträge abgeschlossen habe bzw. hinzutretende Erwerber in diese eingetreten seien. In allen Verträgen heiße es, dass er die Verwaltung bis zum 1. Januar 2009 übernehme. Er verkenne aber nicht, dass ein solcher mit dem teilrechtsfähigen Verband zu schließen sei. Für seine Vergütung komme es nur auf die Verträge, nicht aber eine wirksame Bestellung an. Abseits davon sei er, der Beklagte, aber auch bis Ende 2009 zum Verwalter bestellt gewesen. Die Höhe des ausbezahlten Honorars sei ortsüblich und angemessen, und zwar auch im Vergleich zu der Vergütung, die die beiden nachfolgenden Verwaltungen hier erhalten hätten.

Er, der Beklagte, habe sich auch nicht zulasten der Klägerin in Höhe von € 27.303,05 bereichert. Das ergebe sich für den „geneigten Leser“ schon aus dem gesamten Inhalt der Strafakte. Die bloße Bezugnahme auf das Protokoll der Hauptverhandlung reiche jedoch hier nicht aus. Aus der Strafakte ergebe sich allenfalls, dass er, der Beklagte, Gelder der Klägerin mit anderen - eigenen - Geldern vermischt habe; es sei hier lediglich zu „Irrungen und Fehlern“ gekommen. Der Einstellung des Strafverfahrens habe er aber aus gänzlich anderen Gründen zugestimmt. Im Übrigen präjudiziere ein Strafurteil - das es hier nicht gebe - ein Zivilverfahren auch nicht.

Das Amtsgericht habe übersehen, dass die Klägerin beschlossen habe, dass er u. a. die Reinigung des Treppenhauses und der Wege der Wohnanlage für monatlich € 324,33 brutto übernehme. Diesen Betrag habe er sich daher zu Recht per Dauerauftrag vom Konto abgebucht. Entsprechende Zahlungen seien daher auch ab 2004 in der Jahresabrechnung ausgewiesen. Jeweils 14-tägig habe er folgendes geleistet: gründliches Reinigen des Teppichbelages, Handläufe und Geländer, Eingangsflur und Zählerraum, Sockelleisten, Fensterbänke, Lampen und Bilder, Haustüren und Rahmen. Einmal im Monat: Reinigung der Fenster, gründliches Reinigen der Eingangstoranlage und der Briefkastenanlage und Ölen. 6-mal im Jahr: Reinigen der Fensterrahmen, Wohnungstüren einschließlich Rahmen gründlich reinigen. Betreffend die „Wegereinigung“ habe er alle 14 Tage die gesamte Auffahrt und den öffentlichen Weg vor der Anlage gereinigt, die Müllboxen von innen und außen gesäubert, einmal im Monat Unkraut im Bereich der Auffahrt und des öffentlichen Weges beseitigt, zweimal im Jahr die Beete gereinigt und Pflanzen gepflegt und daneben von Dezember bis April eines Jahres Schneeräumarbeiten getätigt. Nur unregelmäßig - und zwar bei seiner Verhinderung - habe er dafür die Fa. E beauftragt.

Bei der Überweisung der € 3.270,29 am 21. Juli 2008 habe es sich, wie auch aus den Abrechnungsunterlagen nebst Kontoauszügen hervorgeht, nur um eine bloße Fehlbuchung gehandelt.

Der am 14. November 2008 überwiesene Betrag von € 11.075,14 habe ihm zugestanden. Eine Veruntreuung dieses Betrages und des weiteren von € 5.173,20 habe schon deswegen nicht erfolgen können, weil der Klägerin diese Beträge gar nicht zur Verfügung gestanden hätten. Aus den beschlossenen Abrechnungen für 2005 und 2006 ergebe sich schon ein Fehlbetrag von insgesamt € 17.808,46, für die Jahre 2007 und 2008 von weiteren € 6.315,70. Für den genannten Zeitraum ergebe sich eine Unterdeckung von € 24.124,25, die den Schluss darauf, dass er, der Beklagte, sich an Geldern der Klägerin habe bereichern wolle, gar nicht zulasse.

Auf der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 2012 sei die Entlastung der „Verwaltungen“ für die Jahre 2007 bis 2009 beschlossen worden. Da das Protokoll insoweit aber unrichtig gewesen sei, habe er die Verwalterin auf Berichtigung in Anspruch genommen; daraufhin habe das Amtsgericht Hamburg-Blankenese die Verwalterin mit Versäumnis-Urteil vom 18. Juli 2012 festgestellt, dass es in dem o. g. Protokoll u. a. heißen müsse: „Beschluss: Dem Beirat und den Verwaltungen wird für die Jahre 2007 - 2009 einstimmig Entlastung erteilt.“.

Der Beklagte beantragt, das am 25. Mai 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese - 539 C 36/10 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung und macht ergänzend geltend, dass es sein möge, dass der Beklagte für 2007 monatlich nur € 390,47 entnommen habe; das müsse sie prüfen. Die angeblich geschlossenen Verwalterverträge mit einzelnen Eigentümern seien für sie, die Klägerin, ohne Belang. Vergütungspflichtige Arbeit habe der Beklagte ohnehin nicht geleistet. Die nachfolgenden Verwalter hätten wegen des hinterlassenen Chaos´ mehr Geld bekommen. Sämtliche Leistungen, die der Beklagte erbracht haben wolle, seien streitig und nicht belegt. Unterdeckungen, wie sie der Beklagte für 2006 und 2007 behaupte, habe es nicht gegeben.

In der Einladung zur Versammlung vom 9. Februar 2012 sei eine Abstimmung über die Entlastung nicht angekündigt gewesen; die Verwalterin sei dafür auch nicht bevollmächtigt gewesen. Diese habe sich auch in dem o. g. Verfahren vor dem Amtsgericht dahingehend geäußert, dass ein entsprechender Beschluss über die Entlastung der Verwaltungen für die Jahre 2007 bis 2009 nicht gefasst worden sei.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Verfahrens wechselseitig zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Kammer hat die Akte zum o. g. Strafverfahren beigezogen. Ferner hat sie den Beklagten und die Verwalterin der Klägerin jeweils als Partei und die Zeugin J. vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 9. Januar 2013 Bezug genommen.

Der Beklagte hat nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor der Kammer noch einen Schriftsatz vom 23.1.2013 zur Akte gereicht.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Voraussetzungen zur Zulässigkeit der Berufung sind erfüllt. Der Beklagte hat seine statthafte Berufung form- und fristgerecht eingelegt und begründet, §§ 517, 519, 520 Abs. 2 ZPO. Auch der nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO notwendige Wert der Beschwer ist überschritten.

Die Berufung ist aber unbegründet.

Das Amtsgericht hat den Beklagten mit seinem angefochtenen Urteil im Ergebnis zu Recht zur Zahlung von € 36.733,05 verurteilt. Die dagegen gerichtete Berufung dringt nicht durch.

Ob, wie der Beklagte meint, die Ausführungen des Amtsgerichts in seiner angefochtenen Entscheidung den Schluss auf die Besorgnis der Befangenheit des mit der Sache befassten Richters zulassen, kann dahinstehen, weil sich ein vom Beklagten in seiner Berufungsbegründung angedeutetes Ablehnungsgesuch jedenfalls nach Abschluss des Verfahrens in erster Instanz erledigt hat und damit unzulässig geworden ist. Und für eine Überprüfung eines etwaigen Verfahrensfehlers nach § 529 Abs. 2 S. 1 ZPO ist kein Raum, weil der Beklagte in erster Instanz einen Antrag nach § 44 ZPO nicht gestellt hat.

Die Klage ist zulässig.

Ob die Klägerin, vertreten durch die Verwaltung, aktivlegitimiert ist oder nicht, ist keine Frage der Zulässigkeit der Klage, sondern ihrer Begründetheit. Davon zu unterscheiden ist ihre Prozessführungsbefugnis, also das Recht, ein eigenes oder fremdes Recht gerichtlich geltend zu machen. Allerdings steht diese Befugnis mit der sog. Sachlegitimation in einem Zusammenhang, weil in der Regel derjenige, der nach dem Klagevorbringen Berechtigter des streitigen Rechts ist, auch berechtigt ist, über das Recht einen Prozess als Partei im eigenen Namen zu führen. Die Klägerin ist jeweils auch „Berechtigte“ in diesem Sinne.

Die Klägerin, also die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband, verlangt von dem Beklagten die Rückzahlung von Geldern, die auf dem sog. Wohngeldkonto der Gemeinschaft seinerzeit vorhanden und von diesem auf sein Privatkonto gebucht worden sind. Mithin geht es hier um die Rückzahlung von Verwaltungsvermögen, das nach § 10 Abs. 7 S. 1 WEG der Klägerin als Verband zuzurechnen war. Daher besteht auch eine geborene Ausübungsbefugnis, darauf gerichtete Ansprüche gerichtlich geltend zu machen; eines gesonderten „Ermächtigungsbeschlusses“ bedarf es dafür nicht, § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG.

Grundsätzlich bedarf es aber eines besonderen Beschlusses der Wohnungseigentümer, dass der Verband klagen soll, wobei dabei auch zu regeln ist, ob der Verwalter abweichend von der Regel des § 27 Abs. 3 S. 2 WEG, der den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit die Vertretung des Verbandes im Aktivprozess zuweist, den Verband vertreten soll sowie ob und ggf. wer für den Verband einen Rechtsanwalt „einschalten“ darf. Ein solcher Beschluss ist hier gefasst worden, und zwar in der Eigentümerversammlung vom 30. September 2010 zu TOP 5. Dieser Beschluss ist bestandskräftig und auch nicht nichtig. Letzteres ist zwar etwa dann gegeben, wenn es einem Beschluss der Wohnungseigentümer an der erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit mangelt, sich also auch durch Auslegung kein Sinn und keine durchführbare Regelung ermitteln lässt. Das ist hier aber - entgegen der Meinung des Beklagten - nicht der Fall. Der Beschlussinhalt, wonach „die Verwaltung beauftragt wird, alle Ansprüche gegen Herrn J. gerichtlich geltend zu machen. Dies schließt auch die Honorare ein, die Herr J. sich für die Verwaltung ausgezahlt hat“, lässt jedenfalls unter dem Gesichtspunkt einer etwaigen Nichtigkeit der Willensbildung noch ausreichend erkennen, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer damit die Verwaltung beauftragen wollte, „alle Ansprüche“ gegen den Beklagten, und zwar auch betreffend ausgezahlte Verwalterhonorare, gerichtlich geltend zu machen.

Die Klage ist auch nicht deswegen unzulässig, weil dem Beklagten - wie er es auch noch mit seiner Berufung unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 06.03.1997 - III ZR 248/95 für zutreffend hält - vor Geltendmachung des Zahlungsanspruchs „ausreichend Gelegenheit“ hätte gegeben werden müssen, eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Rechnungslegung zu erstellen und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. Insoweit übersieht der Beklagte allerdings, dass jene Frage nicht die Zulässigkeit einer Zahlungsklage, sondern die Begründetheit im Hinblick auf die Fälligkeit des geltend gemachten Zahlungsanspruchs betrifft. Im Übrigen vermag sich der Beklagte auf die o. g. Ausführungen schon deswegen nicht mit Erfolg zu berufen, weil er zum Zeitpunkt der hier streitgegenständlichen Zahlungen, die unstreitig allesamt in den Jahren 2007 und 2008 erfolgt sind, schon seit geraumer Zeit nicht mehr Verwalter der Klägerin gewesen ist. Wie die Kammer in ihrem Urteil vom 18. Februar 2009 in der Sache 318 S 99/08 ausführlich dargelegt hat, endete die Bestellung des Beklagten als Verwalter nach § 18 der Teilungserklärung zum 31. Dezember 2005 und auch im Anschluss hat eine Weiterbestellung des Beklagten zum Verwalter per Beschluss der Eigentümerversammlung nicht stattgefunden; auf jene Ausführungen wird Bezug genommen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Beklagte mit einzelnen Miteigentümern bzw. deren Rechtsvorgängern „Verwalterverträge“ geschlossen haben will, weil Vertragspartner des WEG-Verwalters jedenfalls der teilrechtsfähige Verband ist und sich aus solchen Einzelverträgen ohnehin eine wirksame „Bestellung“ als Verwalter nach § 26 WEG nicht ergibt.

Die Klage ist auch begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von insgesamt € 36.733,05. Ob dieser Anspruch auch nach den Voraussetzungen des § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 266 Abs. 1 StGB gegeben ist, kann vorliegend dahinstehen, weil der Beklagte der Klägerin jedenfalls nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen für die von ihm vom Wohngeldkonto abverfügten Gelder haftet. Im Übrigen wäre es für eine deliktische Haftung des Beklagten aufgrund einer zum Nachteil der Klägerin begangenen Untreue auch nicht auf den Ausgang des gegen ihn geführten Strafverfahrens angekommen, sondern das Gericht hätte sich im Rahmen des § 286 ZPO selbst die Überzeugung verschaffen müssen, ob hier Straftaten begangen worden sind, wozu allerdings eine bloße Bezugnahme auf den Inhalt der beigezogenen Strafakte nicht ausgereicht hätte.

Die Voraussetzungen eines Anspruchs der Klägerin gegen den Beklagten nach Maßgabe von § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB sind vorliegend erfüllt. Ein solcher kommt insbesondere dann Betracht, wenn derjenige, der - wie der Beklagte - über ein Konto eines anderes verfügen kann, eine vom Willen des Berechtigten nicht getragene Verfügung zulasten des Vermögens des Berechtigten - hier der Klägerin - vornimmt.

Unstreitig handelte es sich bei dem Konto Nr. 1.../...6 bei der H. S.-kasse um das sog. Wohngeldkonto der Klägerin. Dieses Konto war zwar von dem Beklagten und auch auf seinen Namen eingerichtet worden, aber der Verwendungszweck des Kontos sowie der unstreitige Umstand, dass laufende Zahlungen - Einnahmen und Ausgaben - über dieses Konto vom Beklagten für die Klägerin vorgenommen worden sind, belegt, dass das dort vorhandene Vermögen der Klägerin zuzurechnen war, welches der Beklagte für diese lediglich als Treuhänder in der Form eines Fremdgeldkontos verwahrte.

Der Beklagte hat auch „etwas erlangt“ im Sinne von § 812 Abs. 1 S. 1 BGB, und zwar in Form von „Buchgeld“ in Höhe eines Betrages von zusammen € 36.733,05. In dieser Höhe hatte der Beklagte selbst aus dem Vertrag mit der H. S.-kasse über sein Privatkonto Nr. 1...K/...4 infolge der von ihm veranlassten Überweisungen einen Auszahlungsanspruch.

Diese Gelder hat der Beklagte ferner „ohne rechtlichen Grund“ erlangt. Zur Überzeugung der Kammer hat der Beklagte nicht bewiesen, dass er berechtigt gewesen ist, die von ihm an sich selbst getätigten Zahlungen auch behalten zu dürfen. Dies ergibt sich hier aus Folgendem:

Jedenfalls in den Fällen, in denen ein Nichtberechtigter Abhebungen bzw. Überweisungen von einem Konto veranlasst, trägt der Empfänger die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ihm der Verfügungsbetrag nach den Absprachen mit dem Berechtigten endgültig verbleiben sollte. Dieser Beweis ist dem Beklagten hier aber nicht gelungen.

Der Beklagte konnte zwar im Außenverhältnis zur H. S.-kasse über das Konto Nr. 1.../...6 und das dort vorhandene Vermögen der Klägerin im Sinne von § 10 Abs. 7 WEG verfügen, war aber im Innenverhältnis nicht berechtigt, die streitbehafteten Überweisungen an sich selbst zulasten der Klägerin vorzunehmen. Zum Zeitpunkt der Vornahme der Überweisungen war der Beklagte nicht mehr Verwalter der Klägerin, und zwar seit dem 1. Januar 2006 nicht mehr. Er war daher in den Jahren 2007 und 2008 insbesondere nicht mehr befugt, eingenommene Gelder für die Klägerin zu verwalten, wie es an sich der Berechtigung des WEG-Verwalters nach § 27 Abs. 1 S. 6 WEG entspricht. Für die von ihm vorgenommenen Überweisungen hätte es daher der Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer mit entsprechender Beschlussfassung bedurft, an der es hier aber fehlt. In diesem Zusammenhang vermag der Beklagte seine Berechtigung auch nicht aus den Verträgen mit einzelnen Eigentümern herzuleiten, weil er mit diesen ohnehin keine Absprachen über den Verbleib des WEG-Vermögens - also als Vertrag zulasten Dritter - treffen konnte.

Für die einzelnen Zahlungen ergibt sich nach diesen rechtlichen Maßstäben daher Folgendes:

Soweit sich der Beklagte für 23 Monate jeweils ein „Verwalterhonorar“ von € 410,- ausgezahlt hat, konnte er diese Zahlungen von insgesamt € 9.430,- nicht beanspruchen. Die Kammer legt ihrer Entscheidung insoweit zugrunde, dass der Beklagte dafür sowohl im Jahr 2007 als auch im Jahr 2008 jeweils einen Betrag von € 410,- eingenommen hat. Soweit er mit seiner Berufung geltend gemacht hat, im Jahr 2007 monatlich jeweils lediglich € 390,47 erhalten zu haben, ist er mit diesem Vortrag nach § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ausgeschlossen; dieser ist insbesondere auch nach der Erklärung der Klägerin dazu in ihrer Berufungserwiderung nicht unstreitig.

Als sog. Schein- bzw. Nichtverwalter stünde dem Beklagten gegen die Klägerin lediglich ein Anspruch auf Aufwendungsersatz nach Maßgabe von § 684 S. 1 BGB zu, nicht aber auf eine originäre Vergütung. Dies entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass der - ohne Auftrag handelnde - Geschäftsführer von seinem Geschäftsherrn Ersatz seiner Aufwendungen, also von freiwilligen Vermögensopfern, die er für diesen auf sich nimmt, aber keine Vergütung für eigene Tätigkeit verlangen kann. Zwar kann dem Geschäftsführer dann eine Vergütung zustehen, wenn er das Geschäft im Rahmen seines Berufs oder Gewerbes geführt hat. Das ist vorliegend aber nicht der Fall, weil es sich bei dem Beklagten zwar von Berufs wegen um einen Architekten handelt, dieser Berufszweig aber nicht untrennbar mit der Wohnungseigentumsverwaltung verbunden ist und darüber hinaus der Beklagte im Geschäftsverkehr auch nicht als professioneller Verwalter auftritt; er hat nur die Klägerin verwaltet und zudem eine eigene Anlage. Dass und in welcher Höhe der Beklagte aber „freiwillige Vermögensopfer“ für die Klägerin erbracht hat, hat er bis zuletzt nicht dargetan, sondern sich hier lediglich darauf beschränkt geltend zu machen, dass eine Vergütung in Höhe € 410,- pro Monat ortsüblich und angemessen sei. Was die Klägerin durch seine „Verwalterleistungen“ erlangt haben soll, bleibt danach unklar. Zudem hat sie die Erbringung solcher Leistungen, die der Beklagte nur unspezifiziert benannt hat, bestritten. Einer Beweisaufnahme darüber bedurfte es schon mangels substantiierten Sachvortrages des Beklagten dazu nicht. Außerdem hat die Klägerin einer Vernehmung des Beklagten als Partei nicht - ausdrücklich - zugestimmt ; eine Vernehmung des Beklagten von Amts wegen nach § 448 ZPO kam mangels „Anbeweises“ ebenfalls nicht in Betracht. Und die Benennung des Verwalters S. als Zeugen für die angeblich vom Beklagten erbrachten Leistungen ging schon deswegen ins Leere, weil der Zeuge in der fraglichen Zeit noch gar nicht für die Klägerin als Verwalter bestellt und tätig gewesen ist. Ferner erschöpft sich die Darstellung des Beklagten über seine - behaupteten - Tätigkeiten in der Zeit von Anfang 2007 bis Ende 2008 gemäß den Anlagen B7 und B8 auch im Wesentlichen darin, dass er „Gespräche“, „Besprechungen“ und „Ortstermine“ durchgeführt haben will, was im Lichte von § 684 BGB aber nicht geeignet ist, einen Aufwendungsersatzanspruch zu begründen. Dass er, der Beklagte, etwa im Zusammenhang mit der Aufstellung von Jahresabrechnungen Aufwendungen getätigt hat, hat er nicht vorgetragen und ist auch sonst nicht ersichtlich.

Auch aus den einzelnen „Verwalterverträgen“, die der Beklagte mit den Miteigentümern abgeschlossen haben will, vermag er jedenfalls gegenüber der Klägerin keinen Vergütungsanspruch herzuleiten, weil diese Vertragsverhältnisse den Pflichtenkreis der Klägerin gar nicht berühren.

Soweit der Beklagte über einen Zeitraum von zwei Jahren Zahlungen in Höhe von monatlich € 324,33 vereinnahmt hat, vermochte er auch diese von der Klägerin nicht zu beanspruchen. Ihm stünde hier ebenso allenfalls ein Anspruch auf Aufwendungsersatz, nicht aber auf Vergütung als „Treppenhausreiniger“ zu. Hinzu kommt noch, dass die Klägerin die angeblichen Leistungen, die der Beklagte in bestimmten Zeitabständen erbracht haben will, bestritten hat, der Beklagte aber gleichwohl keinen Beweis dazu angetreten hat.

Und selbst wenn, wie der Beklagte geltend macht, in den beschlossenen Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen für die Jahre 2004 bis 2007 Zahlungen für die Reinigung des Treppenhauses durch ihn in Höhe von jeweils € 3.891,96 enthalten gewesen sein sollten, führte dies allein nicht zu einer Genehmigung der - angeblichen - Tätigkeiten des Beklagten im Sinne von § 684 S. 2 BGB. In eine Jahresabrechnung nach § 28 WEG sind nämlich auch solche Ausgaben aufzunehmen, die unberechtigt erfolgt sind, und die Genehmigung einer Jahresabrechnung durch die Eigentümerversammlung enthält darüber hinaus auch keine konkludente Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben.

Betreffend die Überweisung von € 3.270,79 am 21. Juli 2008 auf das Privatkonto des Beklagten fehlt es ebenfalls an einem Rechtsgrund. Insoweit hat der Beklagte zuletzt geltend gemacht, dass es sich insoweit lediglich um eine „Fehlbuchung“ gehandelt habe. Obgleich der Beklagte zu den näheren Umständen dazu im Rahmen dieses Verfahrens nichts weiter vorgetragen hat, ergibt sich aus dem Inhalt der beigezogenen Strafakte, dass der Beklagte den Betrag von € 3.270,79 zunächst vom sog. Rücklagenkonto der Klägerin auf das o. g. Wohngeldkonto und von dort aus weiter auf sein Privatkonto überwiesen hat. Dass es sich dabei lediglich um eine „Fehlbuchung“ gehandelt haben soll, überzeugt die Kammer schon angesichts des Verwendungszwecks der ersten Überweisung nicht. Angesichts dessen hätte es dem Beklagten hier oblegen, konkret vorzutragen, weswegen er berechtigt gewesen ist, nicht nur vom Wohngeldkonto der Klägerin, sondern auch von deren Rücklagenkonto eine - von ihm offenbar vorweg vorgenommene - Fehlbuchung zu korrigieren.

Letztlich ergibt sich aus dem Vortrag des Beklagten auch für die Überweisungen vom 14. November 2008 sowie vom 12. Dezember 2008 nichts, was geeignet wäre, ein „rechtliches Behaltendürfen“ zu rechtfertigen. Dass der Klägerin, wie der Beklagte erstmals mit seiner Berufung geltend macht, im Zeitpunkt der Zahlungen überhaupt kein „Vermögen“ zugestanden haben soll, hat die Kammer nach § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ebenso unberücksichtigt gelassen wie die erstmals im Berufungsverfahren erhobene Behauptung, die Klägerin sei durch diverse Rückbuchungen nicht „entreichert“ worden. Bei sorgfältiger Prozessführung hätte der bereits in erster Instanz anwaltlich vertretene Beklagte schon dort dazu vortragen können, weil diese Umstände auch für das Vorliegen eines Schadens zulasten der Klägerin von Bedeutung gewesen wäre. Überdies ergibt sich der Bereicherungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten auch daraus, dass ihr die Befugnis, über die auf „ihrem“ Konto vorhandenen Gelder frei verfügen zu können, vom Beklagten durch die Überweisungen eigenmächtig entzogen worden ist.

Im Übrigen hat der Beklagte, der der Klägerin seine „Honorarnote“ vom 24. Februar 2009 gemäßAnlage K8 zugesandt hat, auch in diesem Zusammenhang nichts dazu vorgetragen, welche Aufwendungen er zugunsten der Klägerin getätigt hat. Ein Anspruch auf eine „Vergütung“ oder ein „Honorar“ steht ihm gegen die Klägerin nicht zu , zumal der Beklagte auch auf Rüge der Klägerin nicht näher erläutert hat, weswegen er neben seinen behaupteten umfangreichen „Verwaltertätigkeiten“ in den Jahren 2007 und 2008, die er mit 264,25 Stunden bzw. 327,5 Stunden beziffert hat, weitere Leistungen zu erbringen hatte.

Etwas von vorstehenden Erwägungen Abweichendes ergibt sich auch nicht aus dem Vorbringen des Beklagten, die Eigentümerversammlung habe am 9. Februar 2012 mit Beschluss zu TOP 2 die Jahresabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009, die er „als Verwalter“ erstellt habe, beschlossen und neben dem Beirat auch „den Verwaltungen“ für die Jahre 2007 bis 2009 einstimmig Entlastung erteilt. Diese Umstände lassen seine Zahlungspflicht hier nicht entfallen.

Dem Beklagten ist zur Überzeugung der Kammer nach dem Ergebnis der von ihr durchgeführten Beweisaufnahme von den Eigentümern nicht bestandskräftig „Entlastung im weitesten Sinne“ erteilt worden; nur dann wäre der streitgegenständliche Anspruch nicht mehr gegeben, sondern - aufgrund der Wirkung der Entlastung als negatives Schuldanerkenntnis bzw. als Verzicht - erloschen. Dem hätte nicht entgegen gestanden, dass die Eigentümer nur auf solche Ansprüche verzichten können, die ihnen bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren ; dass die Klägerin mögliche Ersatzansprüche gegen den Beklagten hat, welche im hiesigen - ab dem Jahr 2010 anhängigen - Rechtsstreit den Streitgegenstand bilden, war den übrigen Eigentümern im Februar 2012 bekannt. Beweisen, dass ein solcher Entlastungsbeschluss auch betreffend seine gesamten „Verwaltungstätigkeiten“ in den Jahren 2007 und 2008 gefasst worden ist, musste hier aber der Beklagte, weil dieser Umstand eine für ihn günstige Tatsache darstellt; diesen Beweis konnte der Beklagte indes nicht erbringen.

Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass dann, wenn die Entlastung zusammen mit der Jahresabrechnung erteilt wird, sich dies in der Regel nur auf die Tätigkeiten erstreckt, aus der die Jahresabrechnung hervorgegangen ist; andernfalls muss wegen der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Entlastung erteilt werden. Der Inhalt des Protokolls vom 9. Februar 2012 in der Fassung des Versäumnis-Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 18. Juli 2012 beweist für sich genommen noch nicht das Zustandekommen eines Entlastungsbeschlusses. Dabei handelt es sich lediglich um eine Privaturkunde im Sinne von § 416 ZPO, die keinen Beweis für die inhaltliche Richtigkeit der in ihr enthaltenen Erklärungen erbringt. Für die Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss zustande gekommen ist, kommt es alleine auf das tatsächliche Geschehen an und nicht darauf, was die Niederschrift enthält. Maßgebend ist danach also vielmehr nur, was der Versammlungsleiter - ggfs. auch konkludent - als Beschlussergebnis festgestellt und verkündet hat. Demgemäß kann hier auch dahinstehen, ob die Klägerin den Inhalt des Protokolls, wie er durch das Versäumnis-Urteil vorgegeben ist, gegen sich gelten lassen muss. Ferner ist insoweit zu beachten, dass die Billigung einer Jahresabrechnung nicht notwendigerweise auch die Entlastung des Verwalters umfasst, weil es sich dabei um getrennte Fragen handelt.

Zur Überzeugung der Kammer hat die Beweisaufnahme unter Beachtung dieser rechtlichen Grundsätze nicht ergeben, dass in der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 2012 dem Beklagten für seine Tätigkeit als „Verwalter“ in den Jahren 2007 und 2008 betreffend die hier streitbehafteten Forderungen der Klägerin Entlastung mit der Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses erteilt worden ist. Folglich kommt es auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob auf der Versammlung überhaupt ein die Entlastung betreffender Beschluss gefasst worden ist, und auf die Würdigung der Aussage der Verwalterin Frau G., die dies in Abrede genommen hat, nicht mehr an. Der Beklagte hat dazu selbst bekundet, dass in der Versammlung über den hiesigen Rechtsstreit nicht gesprochen worden ist; aus dem Protokoll zur Versammlung ergibt sich dies ebenfalls nicht. Vielmehr seien, so die Bekundung des Beklagten, die „Abrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009 und die Entlastung“ zur Abstimmung gestellt worden. Davon abweichende Wahrnehmungen hat auch die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin J., nicht bekundet. Vielmehr hat sie in Übereinstimmung mit dem Beklagten angegeben, dass die Verwalterin Frau G. die Abrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009 und die Entlastung zur Abstimmung gestellt habe; über den hiesigen Rechtsstreit sei auf der Versammlung allerdings nicht gesprochen worden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Eines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision nicht zulässt und die Nichtzulassungsbeschwerde von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist, vgl. dazu nur § 62 Abs. 2 WEG.

Die Revision wird nicht zugelassen; die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.