WEG: Verwalter darf Dritten nur mit Ermächtigung der Wohnungseigentümer beauftragen
So entschied das Landgericht (LG) München I in einem entsprechenden Fall. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss über Fragen der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheide. Demgegenüber beschränke sich die Verpflichtung des Verwalters darauf, die Wohnungseigentümer über Mängel zu unterrichten. Er müsse dann eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeiführen. Der Verwalter dürfe Dritte deshalb nur beauftragen und entsprechende Honorarkosten entstehen lassen, wenn er hierzu zuvor durch die Eigentümer ermächtigt worden sei. Erteile der Verwalter einen Auftrag an ein Ingenieurbüro ohne eine entsprechende Ermächtigung, sei dies eine Pflichtverletzung. Sie führe zu einem Schadenersatzanspruch der Eigentümer gegenüber dem Verwalter (LG München I, 36 S 19282/09).
Die Entscheidung im einzelnen lautet:
LG München I: Urteil vom 05.08.2010 - 36 S 19282/09
Auf die Berufung der Klägerin zu 1) wird das Endurteil des Amtsgerichts München vom 28.8.2009 aufgehoben.
Die Beklagte wird verurteilt an die Klägerin zu 1) 4.573,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 16.1.2009 zu bezahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu 1) weitere 205,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 16.1.2009 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Klage ab- sowie die Berufung der Klägerin zu 1) zurückgewiesen.
Die Berufung der Klägerin zu 2) wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten beider Verfahrenszüge tragen die Klägerin zu 2) und die Beklagte jeweils zur Hälfte. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten trägt die Klägerin zu 2) ebenfalls zur Hälfte. Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 1) trägt die Beklagte. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 4.573,59 € festgesetzt.
Gründe:
Nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Absatz 1 Satz 1 ZPO ist eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen entbehrlich, da gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft kein Rechtsmittel zulässig ist. Die Revision wurde nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Wohnungseigentumssache gemäß § 43 Nr. 3 WEG handelt.
Die gemäß §§ 517, 519 ZPO frist- und formgerecht eingelegte Berufung hat in der Sache teilweisen Erfolg. In Bezug auf den Kläger zu 1) war das Urteil des Erstgerichts aufzuheben und der Klage in der Hauptsache stattzugeben; lediglich bezüglich der Zinsen war eine Teilabweisung veranlasst. Im Übrigen war dagegen die Berufung zurückzuweisen. Der ursprünglich allein klagende Kläger zu 1) hat, gestützt auf den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.8.2008, offensichtlich in Prozessstandschaft für die WEG gehandelt. Zwar wird das materielle Recht, um das es im Prozess geht, nicht vom Prozessstandschafter übertragen; dieses steht schon während der Dauer der Prozessstandschaft ebenso wie nach deren Ende unverändert dem Rechtsinhaber zu. Der Prozessgegner ist jedoch vor der Gefahr, wegen desselben Streitgegenstands sowohl von dem Rechtsinhaber als auch von seinem gewillkürten Prozessstandschafter - wie hier - mit einem Prozess überzogen zu werden, durch die Einrede der Rechtshängigkeit und nach rechtskräftigem Abschluss des Prozesses durch die Einrede der Rechtskraft geschützt. Nichts anderes gilt im Falle einer gewillkürten Parteierweiterung; neben der Klage des Prozessstandschafters ist im gleichen Prozess kein Raum für eine gerichtliche Verfolgung desselben Anspruchs durch den Rechtsträger und umgekehrt war damit nach Erhebung der Klage durch den Prozessstandschafter nicht zulässig; ihre Berufung war zurückzuweisen.
Der Anspruch des Klägers zu 1) ist - unabhängig davon, ob der im nicht nachgelassenen Schriftsatz erfolgte tatsächliche Vortrag zum modifizierten Vertragsabschluss als verspätet zu bewerten ist - gemäß § 280 Abs. 1 WEG jedenfalls begründet. Die hierfür erforderliche Pflichtverletzung der Beklagten liegt darin, dass sie das Ingenieurbüro Blankenhagen ohne entsprechende Ermächtigung seitens der WEG beauftragt und dadurch die streitgegenständlichen Kosten verursacht hat. Darauf, ob das Büro Blankenhagen eine - wie die Beklagten vortragen - mehr als umfangreiche Baumaßnahme betreut hat und damit seine Entscheidung objektiv erforderlich war, kommt es nicht an. Eine Entlastung für 2006 als relevanten Zeitraum ist ebenfalls nicht erfolgt; dies wurde nunmehr mit nachgelassenem Schriftsatz vom 2.7.2010 (Bl. 75/76 d. A.) klargestellt. Im einzelnen:
Es ist anerkannt, dass es trotz der den Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG treffenden Verpflichtung Sache der Wohnungseigentümer, die hierüber durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, selbst ist, gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Demgegenüber beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters in diesem Zusammenhang darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Angesichts dieser geschilderten, anerkannten Kompetenzverteilung darf der Verwalter Dritte nur beauftragen und entsprechende Honorarkosten entstehen lassen, wenn hierzu eine entsprechende Ermächtigung durch die Eigentümer erteilt wurde; aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, Dritte einzuschalten. Die Wohnungseigentümer, die letztlich die Kosten zu tragen haben, haben ein berechtigtes Interesse daran, vor der Vergabe eines Reparaturauftrags bzw. wie hier vor der ebenfalls kostenauslösenden Beauftragung eines Architekturbüros eingebunden zu werden, so dass es jedenfalls einer gesonderten Ermächtigung bedurft hätte.
Es ist unstreitig dass für die Beauftragung des Büros Blankenhagen kein entsprechender Eigentümerbeschluss vorlag. Soweit die Beklagte im Schriftsatz vom 2.7.2010 nunmehr vorgetragen hat, dass es sich zwar um eine außergewöhnliche aber gleichwohl dringliche Maßnahme größeren Umfangs gehandelt habe, lässt sich auch daraus - abgesehen davon, dass eine Schriftsatzfrist nur zur AGB-Problematik sowie zur Frage der Verspätung des diesbezüglichen Vortrags gewährt wurde - keine entsprechende Ermächtigung herleiten. Dringende Fälle im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind lediglich solche, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt werden würde, wie dies z. B. bei einem Großbrand, Rohrbruch, Explosion etc. anzunehmen ist. Dies kann hier schon angesichts der vom Büro Blankenhagen am 26.6.2006 getroffenen Feststellungen (Anlage B 2), die gerade keinen Dringlichkeitsfall belegen, nicht angenommen werden. Auch die zeitliche Schiene spricht konkret dagegen; schließlich haben die Beklagten in erster Instanz und in der Berufungserwiderung selbst vorgetragen, dass es sich um ein über Jahre hinziehendes Problem gehandelt habe, dessen Ursache nicht zufriedenstellend geklärt werden konnte. In diesem Zusammenhang ist ferner darauf hinzuweisen, dass § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nur solche Maßnahmen deckt, die die Gefahrenlage beseitigen, nicht aber solche, die der dauernden Behebung der Schadensursache dienen. Die streitgegenständliche Beauftragung des Büros Blankenhagen kann damit unter mehreren Aspekten zweifelsfrei nicht als Dringlichkeitsmaßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG gewertet werden.
Die notwendige Rechtsgrundlage für das Handeln der Beklagten lässt sich ferner nicht aus § 2 Abs. 4 des Verwaltervertrages herleiten, welcher - in der Formularfassung - wie folgt lautet:
Zur Erfüllung der Aufgaben aus dem Verwaltervertrag (Wartung, Reparaturen, Mängelbeseitigung usw.) kann der Verwalter Fachleute und Fachfirmen hinzuziehen. Die Kosten der Beauftragung Dritter trägt die Eigentümergemeinschaft Aufträge an Dritte dürfen, wenn die Auftragssumme netto im Einzelfall 10.000 DM übersteigt nur mit Zustimmung des Beirats vergeben werden.
Würde man den Vortrag der Klagepartei zur individuellen Änderung des Verwaltervertrags unter Verspätungsgesichtspunkten nicht berücksichtigen dürfen, so würde ein reiner Formularvertrag vorliegen, mit der weiteren Konsequenz, dass diese Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam wäre. Der diesbezügliche schriftsätzliche Vortrag der Kläger zur Unwirksamkeit gemäß §§ 305 ff. BGB, der erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt ist wäre auch zu berücksichtigen; es ist anerkannt, dass § 296 a ZPO für reine Rechtsauführungen nicht gilt. Das Erstgericht wäre damit gegebenenfalls im Hinblick auf § 139 ZPO gehalten gewesen, die mündliche Verhandlung gemäß § 156 ZPO - ausnahmsweise - nach pflichtgemäßem Ermessen wiederzueröffnen.
Die beanstandete Klausel, die - ohne weitere sachliche Beschränkungen vorsieht, dass bis zu 10.000 DM kein, wie ausgeführt, grundsätzlich notwendiger Eigentümerbeschluss gefasst werden muss und ab dieser Summe lediglich die Zustimmung des Verwaltungsbeirats einfordert, führt gemessen an einer AGB-Inhaltskontrolle zu einer unangemessenen Benachteiligung der Wohnungseigentümer entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben. Die Klausel stellt in der konkreten Form einen gravierenden Eingriff in das grundlegende Kompetenzgefüge bei Maßnahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dar. Es wurde bereits eingangs dargestellt, dass die Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG Träger und Herren der Verwaltung sind. Diese haben daher zu entscheiden, ob und auf welche Weise und in welchem Zeitraum sie etwaige Mängel beseitigen wollen und in welchem Umfang hierzu weitere Fachleute heranzuziehen sind.
Der Verwalter als Sachwalter der Eigentümer hat insoweit gerade keine eigene Entscheidungsbefugnis über Art und Umfang dieser Maßnahmen. Er hat Kontroll- und Informationsaufgaben und ist darüber hinaus ausführendes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Kann er diese Aufgaben nicht selbst oder durch eigene Hilfskräfte erfüllen, so hat er die Eigentümer darauf und deren eigene Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum hinzuweisen und gegebenenfalls den Abschluss entsprechender Verträge anzuregen. Die gesetzliche Regelung geht also davon aus, dass die Eigentümergemeinschaft die notwendigen Entscheidungen über das „Ob“ und „Wie“ von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen selbst treffen muss. Im Sinne einer praktikablen und flexibleren Regelung ist es zwar zur Vermeidung erhöhter Verwalterkosten und eines umständlichen Beteiligungsverfahrens anerkannt, dass eine Kompetenzverlagerung auch im Wege des Mehrheitsbeschlusses vorgenommen werden kann, wenn dadurch der mit der gesetzlichen Regelung intendierte Schutzzweck nicht ausgehöhlt wird. Dieser ist dann gewahrt, wenn die Ermächtigung nur zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt. Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Klausel nicht gerecht; die Begrenzung der Summe für die Auftragserteilung im Einzelfall reicht hierfür nicht aus. Nachdem gerade kein festes Jahresbudget/Gesamtsumme als weiteres Kontrollelement vorgesehen ist und im Übrigen auch keinerlei sachliche Einschränkungen vorgesehen sind, führt die Klausel in dieser Form doch zu einem für die Wohnungseigentümer völlig unkalkulierbaren finanziellen Risiko. Danach wäre es z. B. denkbar, für eine unübersichtliche Vielzahl von Maßnahmen, sofern nur unter der (im Übrigen recht hoch angesetzten) finanziellen Grenze liegend - wobei auch ein Splitten einer größeren Maßnahme in eine Vielzahl kleinerer Aufträge denkbar erscheint - an der WEG vorbei Aufträge zu vergeben, was zumal über das Jahr betrachtet zu ganz erheblichen Kostenbelastungen führen kann. Damit würde in einem recht weit gefassten und nur unzureichend abgegrenzten Bereich eine Art „Freifahrtschein“ erteilt; dies geht so nicht. Entsprechend hat das Oberlandesgericht Düsseldorf sogar eine Klausel, bei der für eine Auftragserteilung über einem Wert von 5.000 DM die vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümer und bei einem Wert von 3.000 DM die Zustimmung des Beirats einzuholen ist, für ungültig erklärt. Die streitgegenständliche Klausel geht noch weiter, indem sie immer die Zustimmung des Beirats für ausreichend erklärt und selbst dafür noch höhere Beträge ansetzt.
Falls man dagegen den Vortrag der Klagepartei zur inhaltlichen Modifikation der Klausel zu berücksichtigen hätte, wäre, nachdem sich das Aushandeln in der Regel in einer Änderung des vorformulierten Textes niederschlägt, von einem individuellen Aushandeln auszugehen, mit der Konsequenz, dass insoweit eine invidualvertragliche Vereinbarung und gerade keine formularmäßige Klausel vorliegen würde, § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB. Auch dann könnte die Beklagte jedoch keine entsprechende Befugnis für das streitgegenständliche Tätigwerden herleiten, da dann die relevante Wertgrenze von 5.000 DM eindeutig überschritten wäre. Eine Zustimmung des Beirats wurde - unabhängig von der Bewertung der Wirksamkeit der Klausel im Übrigen - nicht substantiiert vorgetragen. Dass einzelne Beiräte, nachdem das Büro Blankenhagen bereits beauftragt worden war, an Ortsterminen teilgenommen und weitere Korrespondenz erhalten haben, reicht hierfür nicht aus. Nach Auffassung der Kammer ist diese Lösung hier die Richtige: Der Vortrag der Klagepartei, wonach die Befugnis zur Auftragserteilung nur bis zu einer Höhe von 5.000 DM vereinbart wurde, ist zu berücksichtigen und durch Vorlage des Protokolls vom 18.2.1991 auch nachgewiesen. Die von der Beklagtenpartei erhobene Verspätungsrüge greift insoweit nicht durch. Soweit das Amtsgericht den diesbezüglichen Vortrag nach § 296 a ZPO nicht berücksichtigt hat, ist über die Zulassung in zweiter Instanz nicht nach § 531 Abs. 1, sondern vielmehr gemäß Abs. 2 zu befinden.
Nach 531 Abs. 1 ZPO bleibt eine Partei mit Angriffs- und Verteidigungsmitteln, die im ersten Rechtszug zurückgewiesen worden sind, ausgeschlossen. Diese Vorschrift ist im Zusammenhang mit den Vorschriften der § 296 Abs. 1 und 2 ZPO zu sehen, die die Voraussetzungen bezeichnen, unter denen das erstinstanzliche Gericht verspätet vorgebrachte Angriffs- und Verteidigungsmittel, deren Zulassung die Verzögerung des Rechtsstreits verzögern würde, zurückweisen kann oder gar muss. Diesen Entscheidungen, in denen eine Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen - insbesondere die Frage der Verzögerung sowie des Verschuldens - stattfindet, soll § 531 Abs. 1 ZPO in gewissem Umfang Bestandskraft auch im Berufungsrechtszug vermitteln. Demgegenüber wird Vorbringen, das im ersten Rechtszug aus anderen Gründen als den in § 296 Abs. 1 und 2 ZPO genannten nicht berücksichtigt worden ist, von § 531 Abs. 1 ZPO nicht erfasst. § 531 Abs. 1 ZPO auf die verschuldensunabhängige „Zurückweisung“ nach § 296 a ZPO anzuwenden, verbietet sich angesichts des strengen Ausnahmecharakters dieser Vorschrift sowie des Bedeutungsunterschieds von § 296 a ZPO, der im Rahmen der Ermessensprüfung auch und gerade auf Zweckmäßigkeitserwägungen abstellt, gegenüber § 296 ZPO. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht daraus, weil das Amtsgericht darüber hinaus Verspätungsgesichtspunkte - ohne dies näher zu prüfen - lediglich erwähnt hat. Insgesamt handelt es sich um eine klare Entscheidung nach §§ 296 a, 156 ZPO.
Danach war das Vorbringen zum modifizierten Abschluss des Verwaltervertrags hier gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zuzulassen. Die Klagepartei hat vorgetragen, die maßgebliche Urkunde, die ihr nicht mit den Verwalterunterlagen übergeben worden sei, erst nach Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens aufgefunden zu haben; die Einwände der Beklagten sind insoweit unsubstantiiert. Die Verwertung von Beweismitteln, die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung aufgefunden werden („nova reperta“) ist jederzeit zulässig; damit wird zugleich eine Restitutionsklage vermieden.
Die Beklagte kann damit - entweder wegen Unwirksamkeit gemäß § 307 BGB oder wegen Überschreitens der invidualvertraglichen Grenze - die Ermächtigungsgrundlage im Verwaltervertrag jedenfalls nicht für sich fruchtbar machen. Der Entlastungsbeweis wurde nicht angetreten bzw. geführt. Auch kann nicht damit argumentiert werden, dass der gleiche Schaden in Gestalt der entstandenen Kosten auch entstanden wäre, wenn sich die Beklagte rechtmäßig verhalten hätte, da die Eigentümer einen entsprechenden Beschluss gefasst hätten bzw. hätten fassen müssen, Voraussetzung für die Beachtlichkeit des rechtsmäßigen Alternativverhaltens wäre es, dass der Schaden mit Sicherheit auch bei einem rechtmäßigen Verhalten eingetreten wäre, wofür der Schädiger die Beweislast trägt. Dieser kann sich nicht damit verteidigen, dass bei einem rechtmäßigen Verhalten der Schaden möglicherweise gleichfalls entstanden wäre. Dabei mag auch sein, dass Beklagte letztlich für die WEG und in deren Interesse handeln wollte und einzelne Beiräte über den Ablaufplan im weiteren Verlauf nach Beauftragung informiert worden waren. Dies entbindet jedoch den Verwalter nicht von der Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglichen Regularien, konkret der Herbeiführung eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses und stellt ihn nicht von seiner Verantwortung frei.
Die Berufung des Klägers zu 1) erweist sich damit - bis auf die geringfügige Teilabweisung bezüglich der Zinsen - als erfolgreich. Das Urteil des Erstgerichts war aufzuheben und der Klage in der Hauptsache stattzugeben. Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ist gemäß § 280 Abs. 2, 286 BGB begründet; insbesondere war die Beklagte zum Zeitpunkt des Tätigwerdens des klägerischen Prozessbevollmächtigten bereits in Verzug gesetzt worden (vgl. Anläge K 3 und 4). Der aus § 291 BGB resultierende Zinsanspruch ist jedoch nur in der gesetzlichen Höhe gemäß § 288 Abs. 1 BGB gegeben; ein weitergehender Zinsschaden im Sinne von § 288 Abs. 4 BGB wurde nicht substantiiert vorgetragen. Die Berufung der Klägerin zu 2) war - wie eingangs dargestellt insgesamt zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 2 97, 100 ZPO. Nach der Baumbachschen Formel waren die Gerichtskosten beider Verfahrenszüge zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten, die jeweils unterlegen sind, hälftig zu teilen; diese Quote gilt auch für die von der Klägerin zu 2) zu erstattenden Rechtsanwaltskosten der Beklagten. Der Kläger zu 1) ist dagegen als Obsiegender von seinen außergerichtlichen Kosten vollständig freizustellen; die Klägerin zu 2) als Unterlegende trägt ihre Kosten selbst. Dass die Kläger als Streitgenossen einen gemeinsamen Anwalt beauftragt hat, wird erst im Rahmen der Kostenfestsetzung relevant werden.
Eine andere Kostenentscheidung hinsichtlich des Berufungsverfahrens war auch nicht gemäß § 97 Abs. 2 ZPO veranlasst. Diese greift nur ein, wenn die Partei aufgrund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war. Dies ist hier nicht der Fall. Die AGB-Problematik hätte als reine Rechtsfrage vom Amtsgericht ohnehin geprüft werden müssen; das Protokoll vom 18.2.1991 wurde erst nachträglich aufgefunden.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist, § 543 Abs. 3 ZPO. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung.
Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht veranlasst. Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß § 62 Abs. 2 WEG ausgeschlossen. Damit ist die Entscheidung rechtskräftig.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 a GKG; dies bemisst sich nach dem eingeklagten Betrag.
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(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Die Berufungsfrist beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.
(1) Die Berufung wird durch Einreichung der Berufungsschrift bei dem Berufungsgericht eingelegt.
(2) Die Berufungsschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird; - 2.
die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde.
(3) Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
(4) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsschrift anzuwenden.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
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untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
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mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.
(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.
(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.
(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.
(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.
(1) Das Gericht kann die Wiedereröffnung einer Verhandlung, die geschlossen war, anordnen.
(2) Das Gericht hat die Wiedereröffnung insbesondere anzuordnen, wenn
- 1.
das Gericht einen entscheidungserheblichen und rügbaren Verfahrensfehler (§ 295), insbesondere eine Verletzung der Hinweis- und Aufklärungspflicht (§ 139) oder eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, feststellt, - 2.
nachträglich Tatsachen vorgetragen und glaubhaft gemacht werden, die einen Wiederaufnahmegrund (§§ 579, 580) bilden, oder - 3.
zwischen dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Schluss der Beratung und Abstimmung (§§ 192 bis 197 des Gerichtsverfassungsgesetzes) ein Richter ausgeschieden ist.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
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dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.
(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss
- 1.
die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist und - 2.
der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,
(3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die erst nach Ablauf einer hierfür gesetzten Frist (§ 273 Abs. 2 Nr. 1 und, soweit die Fristsetzung gegenüber einer Partei ergeht, 5, § 275 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, 4, § 276 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3, § 277) vorgebracht werden, sind nur zuzulassen, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts ihre Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögern würde oder wenn die Partei die Verspätung genügend entschuldigt.
(2) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die entgegen § 282 Abs. 1 nicht rechtzeitig vorgebracht oder entgegen § 282 Abs. 2 nicht rechtzeitig mitgeteilt werden, können zurückgewiesen werden, wenn ihre Zulassung nach der freien Überzeugung des Gerichts die Erledigung des Rechtsstreits verzögern würde und die Verspätung auf grober Nachlässigkeit beruht.
(3) Verspätete Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen und auf die der Beklagte verzichten kann, sind nur zuzulassen, wenn der Beklagte die Verspätung genügend entschuldigt.
(4) In den Fällen der Absätze 1 und 3 ist der Entschuldigungsgrund auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die erst nach Ablauf einer hierfür gesetzten Frist (§ 273 Abs. 2 Nr. 1 und, soweit die Fristsetzung gegenüber einer Partei ergeht, 5, § 275 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, 4, § 276 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3, § 277) vorgebracht werden, sind nur zuzulassen, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts ihre Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögern würde oder wenn die Partei die Verspätung genügend entschuldigt.
(2) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die entgegen § 282 Abs. 1 nicht rechtzeitig vorgebracht oder entgegen § 282 Abs. 2 nicht rechtzeitig mitgeteilt werden, können zurückgewiesen werden, wenn ihre Zulassung nach der freien Überzeugung des Gerichts die Erledigung des Rechtsstreits verzögern würde und die Verspätung auf grober Nachlässigkeit beruht.
(3) Verspätete Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen und auf die der Beklagte verzichten kann, sind nur zuzulassen, wenn der Beklagte die Verspätung genügend entschuldigt.
(4) In den Fällen der Absätze 1 und 3 ist der Entschuldigungsgrund auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
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einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die erst nach Ablauf einer hierfür gesetzten Frist (§ 273 Abs. 2 Nr. 1 und, soweit die Fristsetzung gegenüber einer Partei ergeht, 5, § 275 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, 4, § 276 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3, § 277) vorgebracht werden, sind nur zuzulassen, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts ihre Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögern würde oder wenn die Partei die Verspätung genügend entschuldigt.
(2) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die entgegen § 282 Abs. 1 nicht rechtzeitig vorgebracht oder entgegen § 282 Abs. 2 nicht rechtzeitig mitgeteilt werden, können zurückgewiesen werden, wenn ihre Zulassung nach der freien Überzeugung des Gerichts die Erledigung des Rechtsstreits verzögern würde und die Verspätung auf grober Nachlässigkeit beruht.
(3) Verspätete Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen und auf die der Beklagte verzichten kann, sind nur zuzulassen, wenn der Beklagte die Verspätung genügend entschuldigt.
(4) In den Fällen der Absätze 1 und 3 ist der Entschuldigungsgrund auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
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einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
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mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
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die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)