Zahlungsverzug: Versehentliches Ausbleiben der Mietzahlung des JobCenters
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Die Entscheidung im Einzelnen lautet:
LG Berlin, Urteil vom 24.7.2014, (Az.: 67 S 94/14).
Der Mieter gerät grundsätzlich auch dann in Zahlungsverzug, wenn die vom Job-Center für den Mieter an den Vermieter unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des Job-Centers ausbleiben.
Solange der Mieter keine Kenntnis von einem allein vom Job-Center zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Verzug gem § 286 IV BGB ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum.
Der so begründete Tatsachenirrtum entfällt erst nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Frist zur Überprüfung der tatsächlichen Grundlagen der Mietschuld; im Regelfall beträgt die zur Nachfrage und Informationsgewinnung gegenüber dem Job-Center erforderliche Mindestfrist für den Mieter einen Monat.
Gründe:
Die Parteien streiten nach teilweiser Rücknahme der Berufung nur noch über die Räumung und Herausgabe einer von der Klägerin an den Beklagten im Jahre 2009 vermieteten 1-Zimmer Wohnung in X.
Die vereinbarte Miete betrug bis Januar 2013 378,00 Euro und erhöhte sich ab Februar 2013 auf 460,00 Euro.
Im März 2010 zahlte der Beklagte einen Teilbetrag in Höhe von 143,38 Euro nicht. Das Job-Center B.-M. erklärte mit Bescheid vom 30. August 2012 gegenüber dem Beklagten die Übernahme der Mietkosten unter gleichzeitiger Direktanweisung der Miete auf das Konto der Klägerin ab dem 1. Oktober 2012.
Die Mieten November und Dezember 2012 in Höhe von jeweils 378,00 Euro wurden vom Job-Center bis zum 5. Dezember 2012 nicht gezahlt.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit am 6. Dezember 2012 zugegangenem Schreiben vom 5. Dezember 2012 wegen Mietzinsrückständen von insgesamt 899,38 Euro für die Monate März 2010 sowie November und Dezember 2012. Durch das Kündigungsschreiben erhielt der Beklagte erstmals von dem angeblichen Zahlungsausfall im November und Dezember 2012 Kenntnis. Die Klägerin wiederholte die Kündigung in der dem Beklagten am 20. Februar 2013 zugestellten Klageschrift vom 23. Dezember 2012. Am 18. April 2013 erklärte sie eine weitere Kündigung wegen eines auf die Monate Dezember 2012 sowie März und April 2013 angeblich entfallenden Gesamtrückstandes von 528,77 Euro.
Das Amtsgericht hat der von der Klägerin erhobenen Klage auf Räumung und Herausgabe stattgegeben, da die im Rahmen der Klageschrift erklärte Kündigung begründet sei. Der Leistungsbezug beim Job-Center führe bei dem Beklagten nicht zum Wegfall des Zahlungsverzuges. Das Amtsgericht hat den Beklagten ferner zur Zahlung von 17,99 Euro nebst anteiliger Zinsen verurteilt. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das am 11. Februar 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts und die zwischen den Parteien erstinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Gegen das ihm am 13. Februar 2014 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit einem am 7. März 2014 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt. Nach der auf einen am 11. April 2014 eingegangen Antrag des Beklagten gewährten Fristverlängerung bis zum 14. Mai 2014 hat der Beklagte seine Berufung mit am 13. Mai 2014 eingegangenem Schriftsatz begründet.
Der Beklagte ist der Auffassung, keine der ausgesprochenen Kündigungen sei wirksam. Beide Parteien vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Der Beklagte beantragt nach Rücknahme der Berufung im Übrigen, das amtsgerichtliche Urteil hinsichtlich des zuerkannten Räumungs- und Herausgabeanspruchs abzuändern und die Klage insoweit abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 26. Juni 2014 Bezug genommen.
Die - über die erklärte Teilrücknahme hinaus aufrechterhaltene - Berufung ist begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß den §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Das Mietverhältnis ist durch keine der ausgesprochenen Kündigungen beendet worden.
Die Kündigung vom 5. Dezember 2012 ist unwirksam, obwohl diese, anders als vom Amtsgericht angenommen, erst nach Ablauf des 3. Werktages des Monats Dezember 2012 am 6. Dezember 2012 bei dem Beklagten zugegangen ist. Die Kündigung ist nicht nur als außerordentliche, sondern auch als ordentliche Kündigung unwirksam.
Die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a) i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB oder § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b) BGB lagen nicht vor, da der Beklagte mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils weder für zwei aufeinander folgende Termine noch in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, in Höhe eines Betrages in Verzug war, der die Miete für zwei Monate erreichte.
Bei Ausspruch und Zugang der Kündigung vom 5. Dezember 2012 war die Miete für März 2010 in Höhe eines Teilbetrages von 143,38 Euro offen. Allein in Höhe dieses Betrages befand sich der Beklagte gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch ohne vorherige Mahnung in Zahlungsverzug, da seine Zahlungspflicht vertraglich gemäß § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages sowie gesetzlich durch § 556 b Abs. 1 BGB kalendermäßig bestimmt war. Der Verzug entfiel insoweit nicht aufgrund des späteren Leistungsbezugs durch das Job-Center, da der Beklagte ausweislich des zu den Akten gereichten Schreibens des Job-Centers B.-M. vom 21. Oktober 2011 im März 2010 noch keine Transferleistungen bezog.
Kein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug bestand jedoch hinsichtlich der Mieten für November und Dezember 2012 in Höhe von jeweils 378,00 Euro. Dies folgt allerdings noch nicht daraus, dass der Beklagte in diesem Zeitraum Leistungen durch das Job-Center bezog.
Zwar ist das Job-Center im Rahmen der von ihm zu leistenden allgemeinen Daseinsvorsorge nicht gemäß § 278 BGB Gehilfe des Mieters bei der Erfüllung seiner mietvertraglichen Zahlungspflichten. Die Einschaltung eines Dritten lässt jedoch für den Schuldner das gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB allein von ihm zu tragende Risiko unverschuldeten Geldmangels nicht entfallen. Der Schuldner - und damit auch der Mieter - hat seine Zahlungsunfähigkeit selbst dann zu vertreten, wenn sie von ihm unverschuldet ist. Denn nach dem auch für einen Mieter von Wohnraum maßgeblichen Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, das aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht abzuleiten ist, hat jedermann für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Ob dies für einen Wohnraummieter gegenüber seinem Vermieter selbst dann zu gelten hat, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages wusste und billigte, dass die Mietzinszahlungen durch das Job-Center erbracht werden, bedurfte keiner Entscheidung der Kammer, da sich der Beklagte bei Vertragsschluss noch nicht im Leistungsbezug befand.
Die danach bestehende unbeschränkte Vermögenshaftung des Wohnraummieters, der wie der Beklagte Leistungen durch das Job-Center erhält, steht nicht in Widerspruch zum Urteil des Bundesgerichtshof vom 21. Oktober 2009. Das Urteil betrifft lediglich die - dort verneinte - Zurechnung fremden Verschuldens im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung bei einer nach § 543 Abs. 1 BGB zu beurteilenden Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung. Eine solche Interessenabwägung findet aber bei den in § 543 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB aufgeführten und hier maßgeblichen Kündigungsgründen grundsätzlich nicht statt, da es sich dabei um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung handelt.
Hinsichtlich der Mieten für November und Dezember 2010 bestand gleichwohl kein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des Beklagten, weil in seiner Person die Voraussetzungen des § 286 Abs. 4 BGB erfüllt waren. Danach kommt der Schuldner dann nicht in Zahlungsverzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Zu vertreten hat der Mieter gemäß § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit.
Der Beklagte hat weder vorsätzlich noch fahrlässig gehandelt, da er sich sowohl im November als auch im Dezember 2012 in einem unvermeidbaren Tatsachenirrtum über das Bestehen seiner Mietschuld befand. Bei Vorliegen eines Tatbestandsirrtum kommt der Gläubiger mit der fälligen Leistung solange nicht in Verzug, wie er gewichtige tatsächliche Bedenken gegen das Bestehen seiner Leistungspflicht haben kann. Diese Möglichkeit scheidet erst aus, wenn sich für den Schuldner mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass die vorliegenden Tatsachen die von ihm angenommene Leistungsfreiheit bei objektiver Beurteilung nicht stützen können.
Selbst an diesem strengen Maßstab gemessen befand sich der Beklagte in einem seinen Verzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum. Denn aufgrund des behördlichen Bescheids vom 30. August 2012, mit dem sich das Job-Center B.-M. ihm gegenüber zur unmittelbaren Direktzahlung der Miete an die Klägerin im Leistungszeitraum 1. Oktober 2012 bis 31. März 2013 verpflichtet hatte, durfte und hat sich der Beklagte unstreitig darauf verlassen, dass das Job-Center die Mieten November und Dezember 2012 vollständig und rechtzeitig an die Klägerin überweisen und er damit noch vor dem jeweils 4. Werktag der genannten Monate von seiner Leistungspflicht gegenüber der Klägerin gemäß den §§ 267 Abs. 1, 362 Abs. 1 BGB befreit würde.
Dass der Zahlungsausfall im November und Dezember 2012 auf einem Versehen des Job-Centers und nicht auf eigenem Verschulden, insbesondere keiner von der Klägerin ohne nähere Anhaltspunkte gemutmaßten Verletzung dem Beklagten obliegender Mitwirkungspflichten gegenüber dem Job-Center beruhte, steht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer nicht nur prima facie, sondern auch aufgrund der unstreitigen Indiztatsachen fest. Denn der Beklagte hat nicht nur den Bewilligungsbescheid des Job-Centers vom 30. August 2012, sondern auch das Schreiben seines jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 31. Januar 2013, mit dem dieser das Ausbleiben der Mietzahlungen an die Klägerin gegenüber dem Job-Center rügte, den weiteren Bewilligungsbescheid vom 4. April 2013, den dagegen gerichteten Widerspruch vom 9. April 2014 sowie den daraufhin ergangenen Abhilfebescheid des Job-Centers vom 6. Mai 2013 zu den Akten gereicht. Daraus ergibt sich, dass das Job-Center zu keinem Zeitpunkt eine Mitwirkungspflicht des Beklagten gerügt, alle Beträge rückwirkend ausgeglichen und gerade keine Leistungskürzungen vorgenommen hat. Das erlaubt den Rückschluss auf ein fehlendes Verschulden des Beklagten hinsichtlich des Zahlungsausfalls im November und Dezember 2012, zumal er unstreitig erstmals am 6. Dezember 2012 mit Zugang der Kündigung vom 5. Dezember 2012 Kenntnis vom Ausbleiben der vom Job-Center übernommenen Zahlungen erlangte.
Keine andere Beurteilung rechtfertigen die Ausführungen der Klägerin im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 14. Juli 2014, der erst weit nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangen ist, § 296a Satz 1 ZPO. Die Kammer, von der das persönliche Erscheinen eines sachkundigen - tatsächlich aber nicht erschienen - Vertreters der Klägerin zum Berufungstermin gemäß § 141 ZPO angeordnet war, hat im Termin vom 26. Juni 2014 mit beiden Parteivertretern die Sach- und Rechtslage unter Darlegung des sich aus obigen Erwägungen ergebenden Beweisergebnisses ausführlich erörtert. Eine Schriftsatzfrist war der Klägerin im Anschluss daran jedoch nicht zu gewähren, da sie eine solche weder gemäß § 283 Satz 1 ZPO beantragt hatte noch die Voraussetzungen des § 139 Abs. 5 ZPO vorlagen. Der persönlich geladenen Klägerin wäre im Falle ihres Erscheinens eine sofortige Erklärung auf die rechtlichen und tatsächlichen Erörterungen im Termin ohne Weiteres möglich gewesen; von dieser Äußerungsmöglichkeit hat ihr Prozessbevollmächtigter im Termin auch umfänglich Gebrauch gemacht, ohne dabei jedoch neue entscheidungserhebliche tatsächliche oder rechtliche Gesichtspunkte in den Rechtsstreit einzuführen, auf die Erforderlichkeit nachzulassenden weiteren Vorbringens hinzuweisen oder gar die Gewährung einer Schriftsatzfrist zu beantragen. Er hat stattdessen nach ausführlicher Erörterung der Sach- und Rechtslage lediglich einen von der Klägerin später widerrufenen Vergleich geschlossen. Vor diesem Hintergrund hatte eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zu unterbleiben, zumal das im nicht nachgelassenen Schriftsatz enthaltene und von der Kammer zur Kenntnis genommene Vorbringen - unabhängig von seiner Präklusion nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO - auch in der Sache keine der Klägerin günstigere Beurteilung rechtfertigte.
Die Kündigung vom 5. Dezember 2012 ist auch nicht gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet. Dabei kann dahinstehen, ob die Klägerin ihre Kündigung dazu ausdrücklich auch auf eine über den bloßen Zahlungsverzug hinausgehende Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung hätten stützen müssen. Denn ein wichtiger Grund für eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB nur gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Daran fehlte es:
Der Klägerin war die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar. Zugunsten des Beklagten war nicht nur sein fehlendes Verschulden hinsichtlich des ganz überwiegenden Kündigungsrückstandes, sondern auch zu berücksichtigen, dass der Rückstand im gesamten Kündigungszeitraum zwei Monatsmieten nur geringfügig überschritt. Hinzu trat, dass mit dem Job-Center ein leistungsbereiter und -fähiger Dritter zum Ausgleich der vom Mieter nicht zu vertretenden Zahlungsausfälle zu Verfügung stand und der vom Beklagten lediglich zu vertretende Zahlungsrückstand von 143,38 Euro für den Monat März 2010 den Betrag von einer Monatsmiete ganz erheblich unterschritt. Zwar kann auch ein geringerer als ein nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlicher Rückstand für eine Kündigung ausreichend sein. Insoweit ist jedoch keine schematische Wertung vorzunehmen; vielmehr sind sämtliche Umstände des Einzelfalls einer wertenden Gesamtbetrachtung zu unterziehen. Aus dem längerfristig bestehenden Zahlungsverzug für März 2010 erwuchs aber auch unter Einbeziehung der nicht zu vertretenden Zahlungsrückstände keine Kündigungsmöglichkeit der Klägerin. Der vom Beklagten allein zu vertretende Zahlungsrückstand von lediglich 143,38 Euro war dafür auch in der Gesamtbetrachtung noch nicht ausreichend erheblich.
Die Kündigung vom 5. Dezember 2012 ist auch als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Weder war die Pflichtverletzung des Beklagten hinreichend erheblich noch nahm der gesamte Kündigungsrückstand einen Umfang ein, der auch unter Berücksichtigung der zugunsten des Beklagten sprechenden obigen Umstände ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB begründet hätte.
Die Kammer hatte vor diesem Hintergrund nicht zu entscheiden, ob der Klägerin unter Zugrundelegung der Grundsätze von Treu und Glauben angesichts des Leistungsbezugs des Beklagten durch das Jobcenter der Ausspruch oder zumindest das Festhalten an der Kündigung nach erfolgtem Zahlungsausgleich nicht ohnehin gemäß § 242 BGB verwehrt gewesen wäre.
Auch die in der Klageschrift vom 23. Dezember 2012 erklärte - und ebenfalls auf die in der vorgerichtlichen Kündigung genannten Zahlungsrückstände gestützte - weitere Kündigung ist unwirksam. Der Klägerin stand ein Grund zum Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung auch am 23. Dezember 2013 nicht zu.
Insoweit bedurfte es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob der maßgebende Zeitpunkt, an dem die materiellen Voraussetzungen einer auf einen Zahlungsverzug des Mieters gestützten Kündigung erfüllt sein müssen, wegen § 542 Abs. 2 Satz 2 BGB der Moment ihrer Abgabe oder allein der ihres Zugangs beim Mieter ist : Weder bei Ausspruch der Kündigung am 23. Dezember 2012 noch bei deren Zugang am 20. Februar 2013 lag ein hinreichender Kündigungsgrund vor.
Bei Ausspruch der Kündigung am 23. Dezember 2013 befand sich der Beklagte lediglich mit einem Teilbetrag von 143,38 Euro der Miete für März 2010 in Zahlungsverzug. Dieser aber rechtfertigte aus den Erwägungen zur Kündigungserklärung vom 5. Dezember 2012 auch am 23. Dezember 2012 weder eine außerordentliche noch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Hinsichtlich der Mieten November und Dezember 2012 hinderte der aus dem Bescheid des Job-Centers vom 30. August 2012 erwachsene unvermeidbare Tatsachenirrtum des Beklagten auch weiterhin gemäß § 286 Abs. 4 BGB den Eintritt des Zahlungsverzuges.
Allerdings hatte der Beklagte - anders als bei der Kündigung vom 5. Dezember 2012 - bei Ausspruch der Schriftsatzkündigung vom 23. Dezember 2012 aufgrund der vorangegangen Kündigung vom 5. Dezember 2012 bereits Kenntnis davon, dass zumindest nach Auffassung der Klägerin die - vom Job-Center übernommenen - Mietzahlungen für November und Dezember 2012 tatsächlich nicht erbracht worden waren. Diese in der Kündigungserklärung vom 5. Dezember 2012 enthaltene neue Information beseitigte jedoch nicht bereits im Moment des Kündigungszugangs am 6. Dezember 2012 den bei dem Beklagten vorherrschenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum. Denn eine den Zahlungsverzug ausschließende Ungewissheit über Bestehen und Umfang der Schuld besteht für den Schuldner auch dann fort, wenn der Sachverhalt für ihn ungeklärt ist. Dem Schuldner ist dann eine jeweils nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessene angemessene Frist zur Überprüfung der tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen der Schuld einzuräumen.
Gemessen an diesen Grundsätzen befand sich der Beklagte bei Ausspruch der Kündigung am 23. Dezember 2012 noch nicht in Zahlungsverzug mit den Mieten November und Dezember 2012, da der zur Begründung der Kündigung herangezogene Zahlungsrückstand für November und Dezember 2012 für ihn in unauflösbarem Widerspruch zu dem sich aus dem Bescheid des Job-Centers Mitte vom 30. August 2012 ergebenden Leistungsversprechen zur unmittelbaren Überweisung der Mieten auf das Konto der Klägerin stand. Damit war der maßgebliche Kündigungssachverhalt und das Fortbestehen einer eigenen Leistungspflicht für die Monate November und Dezember 2012 für den Beklagten auch nach Zugang der Kündigungserklärung vom 5. Dezember 2012 unverschuldet unklar. Zur Überprüfung und Aufklärung des Kündigungsvorwurfs und der auf die Mieten November und Dezember 2012 tatsächlich geleisteten Zahlungen musste der Beklagte deshalb zwingend Nachfrage beim Jobcenter halten. Für die erforderliche Informationsgewinnung über das Job-Center ist für den Mieter ein - die tatsächlichen Bearbeitungszeiten bei Eingaben des Beklagten teilweise unterschreitender - Zeitraum von mindestens einem Monat angemessen. Ein verzugsbegründendes Verschulden des Beklagte konnte damit hinsichtlich der Mieten November und Dezember 2012 erst mit Ablauf der angemessenen Frist eintreten, frühestens also am 6. Januar 2013. Die Kündigung hingegen wurde bereits am 23. Dezember 2012 erklärt.
Aber auch im Moment des Zugangs der Kündigungserklärung vom 23. Dezember 2012 mit Zustellung der Klage am 20. Februar 2013 bestand für die Monate November und Dezember 2012 kein Zahlungsverzug des Beklagten. Denn die Mietzinsansprüche der Klägerin für November 2012 bis Januar 2013 sind bereits Mitte Januar 2013 durch die vom Job-Center geleistete Zahlung von 1.134,00 Euro gemäß §§ 267 Abs. 1, 362 Abs. 1 BGB erloschen. Das Amtsgericht hat die Zahlung im Ergebnis zutreffend - und von beiden Parteien unangegriffen - auf die Monate November 2012 bis Januar 2013 verrechnet, da das Job-Center durch die sich auf ein Mehrfaches der vereinbarten Miete belaufende Höhe des Überweisungsbetrages gemäß § 366 Abs. 1 BGB eine dementsprechende konkludente Tilgungsbestimmung getroffen hatte.
Auch der bei Ausspruch der Kündigung am 23. Dezember 2012 noch bestehende Zahlungsverzug von 143,38 Euro für März 2010 lag bei Zugang der Kündigung am 20. Februar 2013 nicht mehr vollständig vor, da die vom Amtsgericht zutreffend verrechnete Teilzahlung des Beklagten vom 31. Januar 2013 über weitere 100,00 Euro gemäß § 362 Abs. 1 BGB zu einem Erlöschen des Mietzinsanspruchs für März 2010 bis auf einen von der Klägerin im Rahmen der Berufungserwiderung zugestandenen Restbetrag von lediglich 43,38 Euro führte. Dieser marginale Zahlungsrückstand rechtfertigte eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erst recht nicht.
Schließlich hat auch die Kündigung vom 18. April 2013 nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Auch insoweit stand der Klägerin weder ein Grund zur fristlosen noch zur fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses zur Seite.
Die Kündigungsvoraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB lagen nicht vor. Die Kündigung ist ausweislich ihrer eindeutigen Begründung auf einen Zahlungsrückstand für Dezember 2012 von 143,38 Euro, einen Rückstand für März 2013 in Höhe von 82,00 Euro und einen solchen von 321,39 Euro für April 2013 gestützt. Unter Berücksichtigung der von der Klägerin geltend gemachten Mietzinserhöhung auf 460,00 Euro ab Februar 2014 bestand unter Verrechnung der in die Kündigungserklärung einbezogenen Überzahlung des Beklagten von 18,00 Euro für Februar 2013 statt des geltend gemachten Kündigungsrückstandes von 528,77 Euro für die Monate Dezember 2012 sowie März und April 2013 jedoch lediglich ein Gesamtrückstand von 385,39 Euro. Denn für Dezember 2012 bestand der in der Kündigungserklärung benannte Rückstand von 143,38 Euro nicht, da Ansprüche der Klägerin insoweit aus obigen Erwägungen bereits weit vor Ausspruch der Kündigung durch die bereits im Januar 2013 geleistete Zahlung des Job-Centers über 1.134,00 Euro gemäß §§ 267 Abs. 1, 362 Abs. 1 BGB erloschen sind.
Der eine Monatsmiete unterschreitende Rückstand von 385,39 Euro rechtfertigt unter Abwägung aller Umstände des hier zu beurteilenden Einzelfalls aus den Erwägungen zur Kündigungserklärung vom 5. Dezember 2012 eine Beendigung des Mietverhältnisses auch gemäß den §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht. Dies gilt bereits unabhängig von einem mitwirkenden Unterlassen des Job-Centers, erst recht aber unter Berücksichtigung des Umstands, dass das Job-Center die weitere Übernahme der Mietkosten für den Beklagten nach Ablauf des von dem Bescheid vom 30. August 2012 erfassten Leistungszeitraums trotz rechtzeitigen Antrags des Beklagten zunächst mit Bescheid vom 4. April 2013 abgelehnt hatte, um die Mietkosten sodann auf den unverzüglich eingelegten Widerspruch des Beklagten vom 9. April 2013 mit Bescheid vom 6. Mai 2013 unter gleichzeitiger Erklärung der nachträglichen Direktanweisung an die Klägerin doch noch zu übernehmen.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 3, 92 Abs. 2 Nr. 1, 516 Abs. 3 ZPO. Die Quotierung der Kosten erster Instanz beruht auf der zutreffenden und von der Berufung unangegriffenen teilweisen Auferlegung der Kosten hinsichtlich des von der Klägerin erstinstanzlich nach § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO zurückgenommenen Zahlungsantrags. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO.
Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO im tenorierten Umfang zugelassen, da die Auswirkungen des Ausbleibens einer vom Job-Center für den Mieter an den Vermieter zu erbringende Transferleistung auf den Zahlungsverzug des Mieters bislang höchstrichterlich nicht geklärt sind. Die Zulassung war indes nicht veranlasst, soweit die Klägerin ihren Räumungs- und Herausgabeanspruch auf die Kündigungserklärung vom 18. April 2013 stützt. Diese Kündigung ist unabhängig von den für die beiden anderen Kündigungen entscheidungserheblichen Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung allein aufgrund der Umstände des Einzelfalls unwirksam; diesen kommt eine grundsätzliche Bedeutung nicht zu.
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(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Die Vorschriften der §§ 827 und 828 finden entsprechende Anwendung.
(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.
(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Die Vorschriften der §§ 827 und 828 finden entsprechende Anwendung.
(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.
(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
Nach Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, können Angriffs- und Verteidigungsmittel nicht mehr vorgebracht werden. § 139 Abs. 5, §§ 156, 283 bleiben unberührt.
(1) Das Gericht soll das persönliche Erscheinen beider Parteien anordnen, wenn dies zur Aufklärung des Sachverhalts geboten erscheint. Ist einer Partei wegen großer Entfernung oder aus sonstigem wichtigen Grund die persönliche Wahrnehmung des Termins nicht zuzumuten, so sieht das Gericht von der Anordnung ihres Erscheinens ab.
(2) Wird das Erscheinen angeordnet, so ist die Partei von Amts wegen zu laden. Die Ladung ist der Partei selbst mitzuteilen, auch wenn sie einen Prozessbevollmächtigten bestellt hat; der Zustellung bedarf die Ladung nicht.
(3) Bleibt die Partei im Termin aus, so kann gegen sie Ordnungsgeld wie gegen einen im Vernehmungstermin nicht erschienenen Zeugen festgesetzt werden. Dies gilt nicht, wenn die Partei zur Verhandlung einen Vertreter entsendet, der zur Aufklärung des Tatbestandes in der Lage und zur Abgabe der gebotenen Erklärungen, insbesondere zu einem Vergleichsabschluss, ermächtigt ist. Die Partei ist auf die Folgen ihres Ausbleibens in der Ladung hinzuweisen.
Kann sich eine Partei in der mündlichen Verhandlung auf ein Vorbringen des Gegners nicht erklären, weil es ihr nicht rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt worden ist, so kann auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann; gleichzeitig wird ein Termin zur Verkündung einer Entscheidung anberaumt. Eine fristgemäß eingereichte Erklärung muss, eine verspätet eingereichte Erklärung kann das Gericht bei der Entscheidung berücksichtigen.
(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.
(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.
(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.
(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.
(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.
(1) Das Gericht kann die Wiedereröffnung einer Verhandlung, die geschlossen war, anordnen.
(2) Das Gericht hat die Wiedereröffnung insbesondere anzuordnen, wenn
- 1.
das Gericht einen entscheidungserheblichen und rügbaren Verfahrensfehler (§ 295), insbesondere eine Verletzung der Hinweis- und Aufklärungspflicht (§ 139) oder eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, feststellt, - 2.
nachträglich Tatsachen vorgetragen und glaubhaft gemacht werden, die einen Wiederaufnahmegrund (§§ 579, 580) bilden, oder - 3.
zwischen dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Schluss der Beratung und Abstimmung (§§ 192 bis 197 des Gerichtsverfassungsgesetzes) ein Richter ausgeschieden ist.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.
(2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
(1) Das Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird.
(2) Wird an einen Dritten zum Zwecke der Erfüllung geleistet, so finden die Vorschriften des § 185 Anwendung.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
(1) Die Klage kann ohne Einwilligung des Beklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden.
(2) Die Zurücknahme der Klage und, soweit sie zur Wirksamkeit der Zurücknahme erforderlich ist, auch die Einwilligung des Beklagten sind dem Gericht gegenüber zu erklären. Die Zurücknahme der Klage erfolgt, wenn sie nicht bei der mündlichen Verhandlung erklärt wird, durch Einreichung eines Schriftsatzes. Der Schriftsatz ist dem Beklagten zuzustellen, wenn seine Einwilligung zur Wirksamkeit der Zurücknahme der Klage erforderlich ist. Widerspricht der Beklagte der Zurücknahme der Klage nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes, so gilt seine Einwilligung als erteilt, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.
(3) Wird die Klage zurückgenommen, so ist der Rechtsstreit als nicht anhängig geworden anzusehen; ein bereits ergangenes, noch nicht rechtskräftiges Urteil wird wirkungslos, ohne dass es seiner ausdrücklichen Aufhebung bedarf. Der Kläger ist verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit nicht bereits rechtskräftig über sie erkannt ist oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind. Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen; dies gilt auch, wenn die Klage nicht zugestellt wurde.
(4) Das Gericht entscheidet auf Antrag über die nach Absatz 3 eintretenden Wirkungen durch Beschluss. Ist einem Beklagten Prozesskostenhilfe bewilligt worden, hat das Gericht über die Kosten von Amts wegen zu entscheiden.
(5) Gegen den Beschluss findet die sofortige Beschwerde statt, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag übersteigt. Die Beschwerde ist unzulässig, wenn gegen die Entscheidung über den Festsetzungsantrag (§ 104) ein Rechtsmittel nicht mehr zulässig ist.
(6) Wird die Klage von neuem angestellt, so kann der Beklagte die Einlassung verweigern, bis die Kosten erstattet sind.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.