Beeinträchtigungen durch Lärm im Mietrecht

01.01.2022

Autoren

Rechtsanwalt Henry Bach

ArbeitsrechtMiet- und Wohnungseigentumsrecht
Zusammenfassung des Autors

Weder der Vermieter noch der Mieter müssen Lärmbelästigungen dulden. Aus mietrechtlicher Sicht ist für die einzuleitenden Maßnahmen, um die Lärmbelästigungen zu beenden, immer zu unterscheiden, ob der Lärm von einem anderen Hausbewohner verursacht wird oder ob der Lärm von außen, von störenden Dritten, ausgeht.

Weder der Vermieter noch der Mieter müssen Lärmbelästigungen dulden. Aus mietrechtlicher Sicht ist für die einzuleitenden Maßnahmen, um die Lärmbelästigungen zu beenden, immer zu unterscheiden, ob der Lärm von einem anderen Hausbewohner verursacht wird oder ob der Lärm von außen, von störenden Dritten, ausgeht.

In einigen Fällen ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, selbst wenn der Vermieter für den Lärm weder verantwortlich ist noch ihn verhindern kann. Ist der Vermieter tatsächlich in der Lage, Störungen zu verhindern, ist er gehalten, etwas gegen den Lärm zu unternehmen. Wird der Lärm z. B. von einem Hausbewohner verursacht, kann der Vermieter entweder Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB erheben oder nach erfolgloser Abmahnung den Mietvertrag kündigen (§§ 573 Abs. 2 Nr. 1 und 569 Abs. 2 und 5 BGB). Ist der Trittschallschutz in Altbau-Wohnungen unzureichend, kann der Mieter nicht denselben Standard wie in Neubauten verlangen. Der Vermieter hat auch die Möglichkeit, gegen von außen störende Dritte (Gastwirtschaften, Sportplätze) rechtlich vorzugehen (§§ 903, 862 und 869 BGB).

Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter darauf, dass die Wohnung, die angemietet ist, ohne Beeinträchtigung durch störende Geräusche benutzt werden kann. Die ungestörte Nutzbarkeit der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ist die Störung nur vorübergehend, weil z. B. der Verkehr wegen einer Baustelle in der Nachbarschaft umgeleitet wird oder es von Anfang an erkennbar war, dass die Wohnung „laut“ ist, dann muss der Mieter die Lärmbeeinträchtigung hinnehmen.

Bei Lärmbelästigungen von außen kommt es darauf an, ob es sich um ortsübliche Geräuschbelästigungen gemäß § 906 BGB handelt. Eine Mietminderung wegen übermäßigen Verkehrs-, Flug- oder Straßenlärms ist nur dann möglich, wenn der Mieter bei Bezug der Wohnung oder bei Abschluss des Mietvertrags die örtlichen Gegebenheiten der Wohnung nicht kannte oder kennen konnte. Liegt die Wohnung z. B. an einer Hauptverkehrsstraße, so ist der Lärm als ortsüblich zu bezeichnen. Ein Minderungsanspruch ist darüber hinaus ausgeschlossen, wenn die Lärmquelle erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, aber aufgrund der Lage bekannt war (z. B. Neubaugebiet), dass mit Lärm zu rechnen ist.

Es existiert ein weit verbreiteter Irrtum, dass Familienfeiern, Partys, Geburtstagsfeiern u. ä. einmal im Monat laut gefeiert werden dürfen, ohne auf die anderen Hausbewohner Rücksicht nehmen zu müssen. Ein solches Recht gibt es nicht. Alle Bewohner eines Hauses sind verpflichtet, auf das Ruhebedürfnis der anderen Rücksicht zu nehmen. Die Wohnungsmieter müssen zwischen 22 Uhr abends und 7 Uhr morgens sowie mittags von 13 bis 15 Uhr ruhestörende Geräusche wie Herumtrampeln, die über Zimmerlautstärke gehen, unterlassen. 
Radio, Fernsehgeräte, Plattenspieler u. Ä. sind immer in Zimmerlautstärke zu betreiben. Unter Zimmerlautstärke versteht man die Lautstärke, die nur in dem Zimmer gehört werden kann, in dem das Gerät steht. Der Lautstärkeregler muss also entsprechend eingestellt werden.

Auch Lärmstörungen, die von Besuchern einer Mietwohnung ausgehen, können zu einer Kündigung des Mietvertrags führen. Dabei muss bei einer derartigen Pflichtverletzung kein persönliches Verschulden des von einer Kündigung betroffenen Mieters vorliegen. Auch das Verhalten von Besuchern, die sich mit Einverständnis eines Mieters in dessen Mietwohnung aufhalten, ist hinsichtlich der Verpflichtung den Hausfrieden nicht zu stören, anrechenbar.

Wenn im Mietobjekt energetische Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, ist das Minderungsrecht des Mieters nach § 536a BGB für drei Monate eingeschränkt. Üblicherweise sind Baumaßnahmen mit Lärmbeeinträchtigungen verbunden, so dass aufgrund dieser Lärmbelästigungen keine Minderung geltend gemacht werden kann. Die anderen Gewährleistungsrechte (z. B. Schadensersatz) bleiben dem Mieter aber erhalten. Die Drei-Monats-Frist beginnt mit Beginn der Bauarbeiten.

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7 Gesetze werden in diesem Text zitiert

BGB | § 903 Befugnisse des Eigentümers


Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Der Eigentümer eines Tieres hat bei der Ausübung seiner Befugnisse die...

BGB | § 862 Anspruch wegen Besitzstörung


(1) Wird der Besitzer durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört, so kann er von dem Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Sind weitere Störungen zu besorgen, so kann der Besitzer auf Unterlassung klagen. (2) Der Anspruch ist...

Referenzen

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1.
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Wird der Besitzer durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört, so kann er von dem Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Sind weitere Störungen zu besorgen, so kann der Besitzer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Besitzer dem Störer oder dessen Rechtsvorgänger gegenüber fehlerhaft besitzt und der Besitz in dem letzten Jahre vor der Störung erlangt worden ist.

Wird gegen den Besitzer verbotene Eigenmacht verübt, so stehen die in den §§ 861, 862 bestimmten Ansprüche auch dem mittelbaren Besitzer zu. Im Falle der Entziehung des Besitzes ist der mittelbare Besitzer berechtigt, die Wiedereinräumung des Besitzes an den bisherigen Besitzer zu verlangen; kann oder will dieser den Besitz nicht wieder übernehmen, so kann der mittelbare Besitzer verlangen, dass ihm selbst der Besitz eingeräumt wird. Unter der gleichen Voraussetzung kann er im Falle des § 867 verlangen, dass ihm die Aufsuchung und Wegschaffung der Sache gestattet wird.

Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Der Eigentümer eines Tieres hat bei der Ausübung seiner Befugnisse die besonderen Vorschriften zum Schutz der Tiere zu beachten.

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.

(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

(3) Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig.