Mietrecht

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Ja, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt — § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB führt das als berechtigtes Interesse auf. Die Aufzählung des Absatzes 2 ist nicht abschließend; sie nennt Gründe, die „insbesondere“ ein berechtigtes Interesse begründen. Der Wunsch, durch anderweitige Vermietung eine höhere Miete zu erzielen, bleibt nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausdrücklich außer Betracht.

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In Textform — nicht schriftlich — und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses: § 574b Abs. 1 S. 1 BGB verlangt die Textform, § 574b Abs. 2 S. 1 BGB die Frist. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Mieter ihn noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 S. 2 BGB). Inhaltlich setzt der Widerspruch eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB voraus.

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Drei Monate: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB). Die vielzitierte Verlängerung nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate gilt nach § 573c Abs. 1 S. 2 BGB ausdrücklich nur für den Vermieter — für den Mieter bleibt es bei drei Monaten, gleich wie lange er wohnt. Eine für ihn nachteilige Abweichung ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

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Sobald ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, entfällt die Miete; ist die Tauglichkeit nur gemindert, ist eine „angemessen herabgesetzte“ Miete zu entrichten (§ 536 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB). Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (S. 3). Einen Prozentsatz nennt § 536 BGB nicht; die verbreiteten Minderungstabellen stehen nicht darin. Bei energetischer Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB bleibt die Minderung für drei Monate außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).

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Bei Verzug für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil, oder wenn der Rückstand über mehr als zwei Termine die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB). „Nicht unerheblich“ ist der Rückstand nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB erst, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Die Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB) — das gilt nicht, wenn dem in den letzten zwei Jahren bereits eine so unwirksam gewordene Kündigung vorausging (S. 2).

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Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, und dabei innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 S. 1 BGB). In Gebieten, die eine Landesregierung wegen besonders gefährdeter Wohnraumversorgung durch Rechtsverordnung bestimmt hat, sind es 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 S. 2 BGB). Voraussetzung ist, dass die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB). Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden dabei nicht mitgerechnet.

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In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, das eine Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Sie greift also nicht bundesweit, sondern nur dort, wo eine solche Verordnung gilt. Jede dieser Rechtsverordnungen muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 S. 4 BGB).

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„Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden“ (§ 555d Abs. 1 BGB) — es sei denn, sie bedeutet eine nicht zu rechtfertigende Härte (§ 555d Abs. 2 S. 1 BGB). Härtegründe sind bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen (§ 555d Abs. 3 S. 1 BGB). Die zu erwartende Mieterhöhung bleibt bei der Duldungsfrage ausdrücklich außer Betracht (§ 555d Abs. 2 S. 2 BGB); sie zählt erst bei der Erhöhung selbst. Erhöht werden darf die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 1 S. 1 BGB), begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro auf 2 Euro (§ 559 Abs. 3a S. 1 und 2 BGB).

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Nur Betriebskosten, und nur wenn die Parteien das vereinbart haben (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB). Welche Kosten dazuzählen, richtet sich nach der Betriebskostenverordnung, die § 556 Abs. 1 S. 3 BGB ausdrücklich fortgelten lässt. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst ist eine Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB). Dieselbe Zwölfmonatsfrist gilt für Einwendungen des Mieters (S. 5 und 6).

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Eine Frist für die Rückzahlung nennen weder § 551 noch § 548 BGB. Geregelt ist nur die Höhe — höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung (§ 551 Abs. 1 BGB) — sowie die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters: sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB). Wie lange der Vermieter die Kaution zur Prüfung einbehalten darf, beantworten diese beiden Vorschriften nicht; das richtet sich nach der Rechtsprechung.

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Nein: Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Hebt der Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch auf, entfällt die Miete (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB); ist sie nur gemindert, ist eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten (S. 2). Die Vorschrift setzt kein Verschulden des Vermieters voraus und stellt nicht darauf ab, wer den Schaden verursacht hat oder ob eine Hausverwaltung reagiert. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist bei Wohnraum unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

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Ja, wenn an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und sie an einen Dritten verkauft werden (§ 577 Abs. 1 S. 1 BGB). Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft (S. 2). Der Verkäufer muss die Mitteilung über den Vertragsinhalt mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht verbinden (§ 577 Abs. 2 BGB); ausgeübt wird es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (Abs. 3).

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Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zunächst nicht: die Vorschrift verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt § 535 BGB nicht — sie geschieht durch Vertragsklausel. Ob eine solche Klausel wirksam ist, richtet sich nach dem AGB-Recht und richtet sich nach der Rechtsprechung; § 535 BGB allein beantwortet die Frage nicht.

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Sechs Monate: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Frist beginnt nicht mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (S. 2). Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren ebenfalls in sechs Monaten, dort aber ab Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB).

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Ohne Erlaubnis des Vermieters nicht (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB). Für einen TEIL des Wohnraums besteht jedoch ein Anspruch auf die Erlaubnis, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht (§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB); ausgenommen sind ein wichtiger Grund in der Person des Dritten, eine übermäßige Belegung oder sonstige Unzumutbarkeit (S. 2). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).