Mietkaution

07.11.2021

Autoren

Rechtsanwalt Henry Bach

ArbeitsrechtMiet- und Wohnungseigentumsrecht
Zusammenfassung des Autors

Kommt es zwischen einem Vermieter und einem Mieter zum Abschluss eines Mietvertrags, kann der Vermieter eine Mietkaution verlangen. Die Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Ansprüche im Mietrecht, wenn z. B. Mietrückstände aufgelaufen sind oder wenn der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen hat.

Kommt es zwischen einem Vermieter und einem Mieter zum Abschluss eines Mietvertrags, kann der Vermieter eine Mietkaution verlangen. Die Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Ansprüche im Mietrecht, wenn z. B. Mietrückstände aufgelaufen sind oder wenn der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen hat.

1. Höhe und Form der Mietkaution

Die Höhe dieser Mietkaution ist gesetzlich begrenzt auf das Dreifache der Nettomiete ohne Betriebskosten (§ 551 BGB). Maßgebend für die Höhe der Mietsicherheit ist die Nettomiete bei Beginn des Mietverhältnisses. Bei allen anderen Mietverhältnissen, die nicht Wohnraummietverhältnisse sind, gibt es keine Begrenzung der Höhe der Sicherheitsleistung. In der Regel wird die Mietkaution durch Zahlung von Bargeld erbracht. Die Mietkaution kann jedoch auch in Form anderen Formen, z.B. einer Bankbürgschaft oder Verpfändung eines Sparbuches erbracht werden. Will der Mieter die Mietkaution in bar bezahlen, hat der Mieter das Recht, die Mietkaution in drei gleich hohen aufeinanderfolgenden Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses zur Zahlung fällig.

2. Anlage der Mietkaution

Der Vermieter ist verpflichtet, die an ihn bezahlte Mietkaution getrennt von seinem Vermögen, auf einem insolvenzfesten Mietsonderkonto anzulegen. Die Mietkaution muss zu den üblichen Sparzinsen verzinst werden. Die im Lauf der Zeit erwirtschafteten Zinsen werden wiederum der Mietkaution zugeschlagen und erhöhen damit die Sicherheit für den Vermieter. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Während des laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter die Auszahlung der laufenden Zinsen sowie der Mietkaution nicht verlangen.

3. Rückzahlung der Mietkaution

Der Mieter ist nicht berechtigt, während der laufenden Mietzeit die zu zahlende Miete oder etwa Betriebskostenvorauszahlungen mit der Mietkaution zu verrechnen. Ebenso ist es nicht zulässig, die letzten Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, die Mietkaution mit der Begründung abwohnen, der Vermieter solle die offenen Mieten mit der Mietkaution aufrechnen.

Die Mietkaution kann erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangt werden. Die Rückzahlung der Mietkaution ist aber nicht sofort mit Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Dem Vermieter muss eine angemessene Zeit (i.d.R. sechs Monate) eingeräumt werden, um seine Ansprüche, die er eventuell noch gegen den Mieter hat, festzustellen und zu regulieren. 
Der Anspruch eines Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution wird dann fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, welche durch die Mietkaution gesichert sein können.

Mit Leistung der Sicherheit zu Beginn des Mietverhältnisses erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Mietkaution. Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietwohnung dem Vermieter zurückgibt und die Überlegungsfrist abgelaufen ist.

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses und Fälligkeit der Kaution kann der Mieter mit dem Anspruch auf Rückerstattung der Mietkaution aufrechnen. Ein Mieter kann auch in einem laufenden Gerichtsverfahren gegen eine Forderung seines Vermieters mit dem eigenen Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

Ist für die Mietwohnung eine Zwangsverwaltung angeordnet worden, kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution vom Zwangsverwalter zurückverlangen, gleichgültig ob der Zwangsverwalter diese vom Vermieter ausgehändigt bekam oder nicht.

Die Mietkaution sichert auch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis bei dessen Beendigung. Für zu erwartende Betriebskostennachforderungen darf der Vermieter daher einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist für Betriebskosten einbehalten. Dieser Betrag muss sich an dem Nachzahlungsbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung orientieren.

Der Vermieter darf bei verspäteter Zahlung oder ausgebliebener Mietkaution eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aussprechen.

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Gesetze

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BGB | § 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten


(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung.

Referenzen

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.