Grundbuch

Das Grundbuch weist für jedes eingetragene Grundstück aus, wem es gehört und welche Rechte darauf lasten. Geführt wird es von den Amtsgerichten, die dabei Grundbuchämter heißen (§ 1 Abs. 1 GBO). Das Verfahren regelt die Grundbuchordnung (GBO), den Aufbau des Blattes die Grundbuchverfügung (GBV). Was eine Eintragung bewirkt, steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Landesregierungen können bestimmen, dass und in welchem Umfang das Grundbuch in maschineller Form als automatisiertes Dateisystem geführt wird (§ 126 Abs. 1 GBO).

Das Grundbuchblatt und seine Abteilungen

Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine besondere Stelle, das Grundbuchblatt. Dieses Blatt gilt für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des BGB (§ 3 Abs. 1 GBO). Nur auf Antrag des Eigentümers oder eines Berechtigten erhalten ein Blatt die Grundstücke des Bundes, der Länder, der Gemeinden und anderer Kommunalverbände, der Kirchen, Klöster und Schulen. Dasselbe gilt für Wasserläufe, öffentliche Wege und Grundstücke, die einem dem öffentlichen Verkehr dienenden Bahnunternehmen gewidmet sind (§ 3 Abs. 2 GBO).

Jedes Blatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 GBV):

• Aufschrift. Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Nummer des Bandes und des Blattes (§ 5 GBV).
• Bestandsverzeichnis. Das Grundstück nach dem amtlichen Verzeichnis, darunter Gemarkung oder sonstiger vermessungstechnischer Bezirk, vermessungstechnische Bezeichnung, Wirtschaftsart, Lage und Größe (§ 6 GBV). Hier stehen auch Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer eines auf dem Blatt verzeichneten Grundstücks zustehen (§ 7 GBV).
• Erste Abteilung. Der Eigentümer, der Tag der Auflassung oder die andere Grundlage der Eintragung, etwa Erbschein, Testament oder Zuschlagsbeschluss, und der Tag der Eintragung (§ 9 GBV).
• Zweite Abteilung. Alle Belastungen des Grundstücks oder eines Anteils daran außer Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, mit den Vormerkungen und Widersprüchen, die sich auf diese Belastungen beziehen. Außerdem Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers, das Eigentum betreffende Vormerkungen und Widersprüche sowie Vermerke etwa aus einem Enteignungsverfahren (§ 10 Abs. 1 GBV).
• Dritte Abteilung. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden mit den Vormerkungen und Widersprüchen, die sich auf diese Rechte beziehen (§ 11 Abs. 1 GBV).

Gelöscht wird ein Recht oder eine Verfügungsbeschränkung durch einen Löschungsvermerk. Wird ein Grundstück oder ein Grundstücksteil auf ein anderes Blatt übertragen und ein eingetragenes Recht nicht mitübertragen, gilt es insoweit als gelöscht (§ 46 GBO).

Was für eine Eintragung nötig ist

Eine Eintragung soll, soweit das Gesetz nichts anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist, wessen Recht von ihr betroffen wird oder zu wessen Gunsten sie erfolgen soll (§ 13 Abs. 1 GBO). Ist eine Behörde gesetzlich befugt, das Grundbuchamt um eine Eintragung zu ersuchen, wird auf Grund ihres Ersuchens eingetragen (§ 38 GBO). Daneben stellt die GBO diese Anforderungen:

• Bewilligung. Eingetragen wird, wenn derjenige die Eintragung bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird (§ 19 GBO).
• Einigung bei Auflassung und Erbbaurecht. Bei der Auflassung eines Grundstücks und bei Bestellung, Inhaltsänderung oder Übertragung eines Erbbaurechts darf nur eingetragen werden, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist (§ 20 GBO). In diesen Fällen soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat (§ 13 Abs. 1 Satz 3 GBO).
• Form. Eingetragen werden soll nur, wenn die Bewilligung oder die sonstigen erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen des Nachweises durch öffentliche Urkunden, soweit sie beim Grundbuchamt nicht offenkundig sind (§ 29 Abs. 1 GBO).
• Voreintragung. Die Person, deren Recht betroffen wird, soll als Berechtigte eingetragen sein (§ 39 Abs. 1 GBO). Bei einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld mit Brief steht es dem gleich, wenn der Gläubiger den Brief besitzt. Er muss zudem sein Gläubigerrecht nach § 1155 BGB nachweisen (§ 39 Abs. 2 GBO).

Der Erbe des eingetragenen Berechtigten muss nicht voreingetragen sein, wenn die Übertragung oder Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll. Dasselbe gilt, wenn der Antrag auf einer Bewilligung des Erblassers oder eines Nachlasspflegers oder auf einem gegen sie vollstreckbaren Titel beruht. Auch die Bewilligung eines Testamentsvollstreckers oder ein gegen ihn vollstreckbarer Titel genügt, sofern sie gegen den Erben wirksam sind (§ 40 GBO).

Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, weist das Grundbuchamt den Antrag unter Angabe der Gründe zurück oder bestimmt eine angemessene Frist, um das Hindernis zu beheben. Nach Ablauf der Frist wird der Antrag zurückgewiesen, wenn die Behebung nicht nachgewiesen ist. Wird vor der Erledigung eine andere Eintragung beantragt, die dasselbe Recht betrifft, trägt das Grundbuchamt zugunsten des früheren Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder einen Widerspruch ein. Das gilt im Sinne des § 17 GBO als Erledigung des früheren Antrags; wird dieser zurückgewiesen, wird die Vormerkung oder der Widerspruch von Amts wegen gelöscht (§ 18 GBO).

Reihenfolge und Rang

Der genaue Zeitpunkt des Eingangs soll auf dem Antrag vermerkt werden (§ 13 Abs. 2 GBO). Betreffen mehrere beantragte Eintragungen dasselbe Recht, darf die später beantragte nicht vor der Erledigung des früheren Antrags erfolgen (§ 17 GBO).

In derselben Abteilung entspricht die Reihenfolge der Eintragungen der Zeitfolge der Anträge. Bei gleichzeitigen Anträgen wird vermerkt, dass die Eintragungen gleichen Rang haben. Werden nicht gleichzeitig beantragte Eintragungen in verschiedenen Abteilungen unter Angabe desselben Tages bewirkt, wird vermerkt, dass die später beantragte im Rang nachsteht. Das gilt nicht, soweit kein Rangverhältnis besteht oder die Antragsteller es abweichend bestimmt haben (§ 45 GBO).

Für das Rangverhältnis mehrerer Rechte an einem Grundstück zählt in derselben Abteilung die Reihenfolge der Eintragungen. In verschiedenen Abteilungen hat das unter einem früheren Tag eingetragene Recht den Vorrang; Rechte unter demselben Tag haben gleichen Rang. Das gilt auch, wenn die Einigung erst nach der Eintragung zustande gekommen ist. Eine abweichende Bestimmung des Rangs muss eingetragen werden (§ 879 BGB).

Einigung, Auflassung und Vormerkung

Soweit das Gesetz nichts anderes vorschreibt, sind Einigung und Eintragung erforderlich, um das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder ein Grundstück mit einem Recht zu belasten. Dasselbe gilt für die Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts (§ 873 Abs. 1 BGB). Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet, vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei ihm eingereicht sind. Gebunden sind sie auch, wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine der GBO entsprechende Eintragungsbewilligung überlassen hat (§ 873 Abs. 2 BGB).

Die Einigung über das Eigentum an einem Grundstück heißt Auflassung. Beide Teile müssen sie bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle erklären. Zuständig ist, unbeschadet weiterer Stellen, jeder Notar. Sie kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenz- oder Restrukturierungsplan erklärt werden. Unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung ist sie unwirksam (§ 925 BGB).

Eine Vormerkung sichert den Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts am Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung von Inhalt oder Rang eines solchen Rechts. Auch ein künftiger oder bedingter Anspruch kann so gesichert werden. Eine Verfügung nach ihrer Eintragung ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das gilt auch für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung und durch den Insolvenzverwalter. Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, richtet sich nach der Eintragung der Vormerkung (§ 883 BGB). Eingetragen wird sie auf Grund einer einstweiligen Verfügung oder der Bewilligung des Betroffenen. Für die einstweilige Verfügung muss eine Gefährdung des Anspruchs nicht glaubhaft gemacht werden (§ 885 Abs. 1 BGB).

Vermutung und Vertrauen auf den Inhalt

Ist für jemanden ein Recht eingetragen, wird vermutet, dass es ihm zusteht. Ist ein eingetragenes Recht gelöscht, wird vermutet, dass es nicht besteht (§ 891 BGB).

Zugunsten dessen, der ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig. Das gilt nicht, wenn ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Eine Verfügungsbeschränkung zugunsten einer bestimmten Person wirkt ihm gegenüber nur, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder ihm bekannt ist. Ist zum Erwerb die Eintragung erforderlich, kommt es für die Kenntnis auf die Stellung des Eintragungsantrags an, bei einer später zustande gekommenen Einigung auf deren Zeitpunkt (§ 892 BGB). Entsprechend gilt das, wenn an den Eingetragenen auf Grund seines Rechts geleistet wird. Ebenso bei einem anderen Rechtsgeschäft mit ihm über dieses Recht, das eine Verfügung darüber enthält (§ 893 BGB).

Wenn das Grundbuch unrichtig ist

Das BGB gibt einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs. Er setzt voraus, dass der Inhalt des Grundbuchs nicht mit der wirklichen Rechtslage übereinstimmt. Das muss ein Recht an dem Grundstück, ein Recht an einem solchen Recht oder eine Verfügungsbeschränkung im Sinne des § 892 Abs. 1 BGB betreffen. Verlangen kann ihn, wessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist oder wer durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist. Er richtet sich auf Zustimmung desjenigen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird (§ 894 BGB). In diesen Fällen kann ein Widerspruch eingetragen werden, auf Grund einer einstweiligen Verfügung oder der Bewilligung des Betroffenen. Für die einstweilige Verfügung muss eine Gefährdung des Rechts nicht glaubhaft gemacht werden (§ 899 BGB).

Einer Bewilligung bedarf die Berichtigung nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Im Wege der Berichtigung darf ein Eigentümer oder Erbbauberechtigter ohne diesen Nachweis nur mit seiner Zustimmung eingetragen werden, sofern nicht der Fall des § 14 GBO vorliegt (§ 22 GBO). Danach kann die Berichtigung durch Eintragung eines Berechtigten auch beantragen, wer auf Grund eines gegen den Berechtigten vollstreckbaren Titels eine Eintragung verlangen kann, wenn diese von der vorherigen Berichtigung abhängt (§ 14 GBO).

Hat das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist, trägt es von Amts wegen einen Widerspruch ein. Eine Eintragung, die sich nach ihrem Inhalt als unzulässig erweist, löscht es von Amts wegen (§ 53 Abs. 1 GBO).

Einsicht

Die Einsicht ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gilt auch für Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, und für noch nicht erledigte Eintragungsanträge. Soweit die Einsicht gestattet ist, kann eine Abschrift gefordert werden, auf Verlangen beglaubigt (§ 12 Abs. 1 und 2 GBO).

Über Einsichten und Abschriften wird ein Protokoll geführt, außer wenn sie dem Auskunftsberechtigten selbst gewährt werden. Der Eigentümer und der Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts erhalten auf Verlangen Auskunft daraus. Das gilt nicht, wenn die Bekanntgabe den Erfolg strafrechtlicher Ermittlungen oder die Aufgaben der in der Vorschrift genannten Behörden gefährden würde. Nach zwei Jahren kann das Protokoll vernichtet werden (§ 12 Abs. 4 GBO).

Diese Übersicht gibt den Wortlaut der Vorschriften wieder, nicht die Rechtsprechung. Zu der Frage, was ein berechtigtes Interesse an der Einsicht ist, sagt sie deshalb nichts.

Rechtsmittel

Gegen Entscheidungen des Grundbuchamts findet die Beschwerde statt. Gegen eine Eintragung ist sie unzulässig. Mit der Beschwerde kann aber verlangt werden, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen (§ 71 GBO). Eingelegt wird sie beim Grundbuchamt oder beim Beschwerdegericht (§ 73 Abs. 1 GBO). Es entscheidet das Oberlandesgericht, in dessen Bezirk das Grundbuchamt seinen Sitz hat (§ 72 GBO). Gegen dessen Beschluss ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn das Beschwerdegericht sie zugelassen hat (§ 78 Abs. 1 GBO).

(Stand: GBO zuletzt geändert durch Art. 3 G v. 22.06.2026; GBV zuletzt geändert durch Art. 1 V v. 24.04.2025; BGB zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.07.2026)