Die (Auflassung-)Vormerkung im Immobilienverkehr

2. Dogmatische Einordnung – „akzessorisches Sicherungsmittel sui generis“

Die Vormerkung ist ein grundbuchbezogenes Sicherungsmittel eigener Art: Sie sichert einen schuldrechtlichen Anspruch auf dingliche Rechtsänderung (z. B. den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB) gegen spätere disponierende Eingriffe Dritter. Sie ist akzessorisch – sie lebt mit dem gesicherten Anspruch, erstarkt mit ihm und fällt mit ihm.

Merksatz für die Praxis: Die Vormerkung prophezeit die spätere Rechtsänderung nicht in dem Sinne, dass sie sie schon herstellt, sondern indem sie störende Zwischenakte relativ unwirksam macht und Rang sichert.

3. Vormerkungsfähigkeit – welcher Anspruch lässt sich sichern?

3.1 Obligatorischer Anspruch auf dingliche Rechtsänderung

Vormerkbar ist ein zivilrechtlicher Anspruch, der auf eine dingliche Eintragung (Begründung, Übertragung, Aufhebung oder Änderung eines Rechts an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht) gerichtet ist (§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Anspruch kann aus Vertrag, Gesetz oder einem einseitigen Rechtsgeschäft folgen.

Praxis: Klassisch ist die Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Übereignungsanspruchs aus dem Grundstückskauf. Vormerkbar sind daneben u. a. Ansprüche auf Bestellung einer Grundschuld, Einräumung eines Erbbaurechts, Aufhebung einer Dienstbarkeit oder Grundbuchberichtigung, soweit diese auf eine Eintragung hinauslaufen.

3.2 Bestimmtheit und „Rechtsboden“ bei künftigen/bedingten Ansprüchen

Nach § 883 Abs. 1 S. 2 BGB sind künftige oder bedingte Ansprüche vormerkfähig, wenn bereits ein verlässlicher Rechtsboden besteht (z. B. ein bindendes und formwirksames Kaufvertragsangebot, ein voll beurkundeter Bauträgervertrag, ein aufschiebend bedingter Erwerbsvertrag). Reine Optionen ohne verfestigte Anspruchsgrundlage genügen nicht.

3.3 Umstrittene Grenzfälle

• Erbrechtliche Ansprüche (z. B. aus Vermächtnis) werden überwiegend nicht als vormerkfähig angesehen; in der Praxis greift man auf die einstweilige Verfügung als Vormerkungsersatz zurück.

• Mehrfachsicherung eines Anspruchs: Grundsätzlich eine Vormerkung pro Anspruch; ausnahmsweise sind Teil‑oder Stufenansprüche gesondert absicherbar, wenn sie bestimmt abgrenzbar sind.

4. Entstehung der Vormerkung (Ersterwerb) – die vier Bausteine

1. Gesicherter Anspruch (s. oben) – wirksam und fortbestehend (Akzessorietät).

2. Bewilligung des Betroffenen (§ 885 Abs. 1 BGB) oder einstweilige Verfügung (ersetzend): Die Bewilligung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, formfrei im Zivilrecht, aber in der Grundbuchpraxis regelmäßig notariell beurkundet.

3. Eintragung im Grundbuch (§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB).

4. Berechtigung des Bewilligenden: Nur der wahre Inhaber des betroffenen Rechts (regelmäßig die/der eingetragene Eigentümer:in) kann wirksam bewilligen.

4.1 Gutgläubiger Ersterwerb analog §§ 892, 893 BGB

Ist die bewilligende Person zwar als Eigentümer:in eingetragen, aber buchunrichtig, kann die Vormerkung gutgläubig erworben werden (analoge Anwendung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs). Achtung: Der schuldrechtliche Anspruch selbst unterliegt nicht dem öffentlichen Glauben – er muss tatsächlich bestehen (z. B. kein formnichtiger Kaufvertrag).

4.2 Schutz bei nachträglicher Verfügungsbeschränkung – § 878 BGB analog

Wird der Bewilligungsberechtigte nach Abgabe der Bewilligung und nach Antragstellung auf Eintragung (z. B. durch Insolvenzeröffnung, Verfügungsverbote) in seiner Verfügungsmacht beschränkt, bleibt die Vormerkung wirksam, wenn der Antrag bereits beim Grundbuchamt eingegangen ist. § 878 BGB verhindert damit, dassspätere Sperren die bereits „auf den Weg gebrachte“ Vormerkung blockieren.

4.3 „Aufladung“ einer bestehenden Vormerkung

Steht eine eingetragene Vormerkung nachträglich ohne gesicherten Anspruch „leer“ (etwa weil der ursprüngliche Vertrag wegfällt), stellt sich die Frage, ob sie „wiederverwendet“ werden kann. In der Praxis wird dies nur bejaht, wenn Eintragung und neue Bewilligung inhaltlich kongruent sind und derselbe vormerkungsfähige Anspruch (Person, Gegenstand, Inhalt) gesichert wird. Andernfalls drohen Löschungsansprüche und Haftungsrisiken.

5. Übertragung der Vormerkung (Zweiterwerb)

Die Vormerkung folgt als Akzessorium dem Anspruch: Wird der gesicherte Anspruch abgetreten (§ 398 BGB), geht die Vormerkungkraft Gesetzes (analog § 401 BGB) auf den Zessionar über. Eine „isolierte“ Übertragung der Vormerkung gibt es nicht.

Gutgläubiger Zweiterwerb: Besteht der Anspruch, ist aber die eingetragene Vormerkung wegen Mängeln beim Ersterwerb nicht wirksam entstanden, wird ein gutgläubiger Erwerb des Vormerkungsrechts beim Zweiterwerb analog § 892 BGBteilweise zugelassen (Schutz des Vertrauens in den Rechtsschein der Eintragung). Unstreitig scheidet der Zweiterwerb aus, wenn schon der Anspruch fehlt.

6. Rechtswirkungen – Schutzschirm der Vormerkung

6.1 Sicherungsfunktion – relative Unwirksamkeit nach § 883 Abs. 2 BGB

Jede nach Eintragung der Vormerkung vorgenommene Verfügung über das Grundstück oder das betroffene Recht ist insoweit unwirksam, wie sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das gilt für:

• Doppelveräußerungen (späterer Käufer, spätere Auflassung),

• Belastungen (Hypothek/Grundschuld),

• Verfügungen im Insolvenz‑ oder Vollstreckungsverfahren (dazu sogleich).

Relativ heißt: Der vormerkungswidrige Erwerber wird gegenüber der Vormerkungsberechtigten nicht Rechtsinhaber; im Außenverhältnis bleibt seine Eintragung zunächst bestehen. Die/der Vormerkungsberechtigte kann daher (i) vom Schuldner die Erfüllung (Auflassung) verlangen und (ii) vom vormerkungswidrigen Erwerber die Zustimmung zur Eintragung (Bewilligung, § 888 Abs. 1 BGB).

Wichtig: Die Vormerkung sperrt das Grundbuch nicht – das Grundbuch wird durch vormerkungswidrige Eintragungen nicht unrichtig. Der Schutz erfolgt anspruchsbezogen über § 883 Abs. 2 und § 888 Abs. 1 BGB.

6.2 Rang und „Rangwahrung“

Die Vormerkung fixiert den Zeitpunkt, ab dem spätere Eintragungen zurücktreten, soweit sie den gesicherten Erwerb beeinträchtigen würden. Praktisch bedeutet dies: Der/die spätere Eigentümer:in erwirbt in der durch die Vormerkung gesicherten Rangposition – frei von zwischenzeitlich eingetragenen, nicht zugestimmten Belastungen.

6.3 Insolvenz‑ und Vollstreckungsfestigkeit

• Insolvenz: Der mit Vormerkung gesicherte Erwerb ist in der Regel insolvenzfest; die/der Erwerber:in kann Erfüllung aus der Masse verlangen (§ 106 InsO spielt hier eine tragende Rolle im Zusammenspiel mit § 883 Abs. 2 BGB).

• Zwangsvollstreckung/Zwangsversteigerung: Die Vormerkung schützt auch gegen vollstreckungsrechtliche Zwischenakte (vgl. insbesondere die Rang‑ und Wirkungsregeln der ZVG, häufig genannt: §§ 48, 119 ZVG). In der Versteigerungspraxis ist sorgfältig zu prüfen, ob der vormerkungsgesicherte Erwerb vorrangig zu beachten ist.

6.4 „Vorverlagerung“ der Gutglaubensprüfung beim Enderwerb

Wird eine Vormerkung gutgläubig erworben, verschiebt sich für den späteren dinglichen Enderwerb (z. B. Eigentum) der maßgebliche Zeitpunkt für die Kenntnis oder grobe Fahrlässigkeit des Erwerbers nach vorne: Entscheidend ist regelmäßig der Zeitpunkt des Antrags auf Eintragung der Vormerkung (vgl. § 892 Abs. 2 BGB). Später eintretende Bösgläubigkeit schadet dann nicht.

7. Durchsetzung in der Praxis – zweigleisig zum Recht

1. Gegen den Schuldner (Veräußerer): Erfüllungsanspruch auf Abgabe der zur Eigentumsübertragung erforderlichen Erklärungen, insbesondere Auflassung (§ 925 BGB) – notariell zu beurkunden.

2. Gegen den vormerkungswidrigen Erwerber: Zustimmungsanspruch nach § 888 Abs. 1 BGB zur Grundbucheintragung der Vormerkungsberechtigten (Bewilligung i. S. v. § 19 GBO).

Beide Stränge sind regelmäßig parallel durchzusetzen; eine gemeinsame Klage als einfache Streitgenossenschaft ist oft zweckmäßig. Der Einwand der Unmöglichkeit (z. B. wegen bereits erfolgter Übertragung an Dritte) ist dem Schuldner versperrt – gerade hierfür wirkt § 883 Abs. 2 BGB.

8. Typische Streit‑ und Problemfelder

8.1 Bewilligungsinhalt und „Kongruenz“

Inhalt und Gegenstand der Bewilligung müssen mit dem eingetragenen Text decken. Unschärfen (falsches Flurstück, abweichende Nutzungs‑/Belastungszustände) gefährden die Reichweite des Schutzes. Bei nachträglichen Vertragsänderungen (Kaufgegenstand, Teilflächen, Bedingungsregime) ist die Kongruenz zur Vormerkung zu prüfen; ggf. sind Neubewilligung oder Rangunions‑/Rangänderungsvereinbarungen erforderlich.

8.2 „Leere“ Vormerkungen und Löschungsansprüche

Fällt der gesicherte Anspruch weg (Anfechtung, Nichtigkeit, Rücktritt), wird die Vormerkung akzessorisch inhaltslos. Der Eigentümer kann Löschung verlangen; das „Horten“ einer leeren Vormerkung birgt Haftungsrisiken(Verhandlungsdruck, Kreditierungssperren).

8.3 Konkurrenz mehrerer Vormerkungen/„Kettenvormerkungen“

Mehrere Vormerkungen am selben Objekt sind möglich (z. B. Käufer – Finanzierer – Dritterwerb). Entscheidend sind Rang und Kongruenz; unkongruente Vormerkungen schützen nicht gegen fremde Erwerbsvorgänge. Die sogenannte Kettenvormerkung setzt sauber aufeinander abgestimmte Vertrags‑ und Bewilligungstexte voraus.

8.4 Teilflächen, Wohnungseigentum, Erbbaurecht

Bei Teilflächen ist die Vermessungsreife (Teilungsvermessung, Fortführungsnachweis) und die konkrete Bezeichnung i. S. d. GBO sicherzustellen. Im WEG‑ und Erbbaurechtsbereich ist die Kongruenz zwischen Vormerkung und verlautbarter Sondereigentums‑/Erbbaubeschreibung elementar.

8.5 Einstweilige Verfügung als Vormerkungsersatz

Wo eine Bewilligung nicht erlangt werden kann (z. B. beim kollusiven Doppelverkauf), kann das Gericht durch einstweilige Verfügung die Eintragung anordnen (§ 885 Abs. 1 BGB). Beeindruckende Eilbedürftigkeit, schlüssige Anspruchslage und konkrete Gefahrenlage sind sorgfältig darzulegen.

8.6 Insolvenz und Anfechtung

Die Insolvenzfestigkeit der Vormerkung schützt den Enderwerb, enthebt aber nicht sämtlicher insolvenzrechtlicher Risiken (insbes. Anfechtung von Vor‑ oder Vollzugsakten). Gestaltungs‑ und Zahlungsströme (Treuhandauflagen, Fälligkeitsvoraussetzungen) sind insolvenzsicher zu bauen.

9. Praxistipps und Checklisten

9.1 Für Käufer:innen und Finanzierer

• Kein Geld ohne Vormerkung: Kaufpreis‑/Darlehensauszahlung erst nach Eintragung der rangrichtigenVormerkung.

• Rang sichern: Rangvorbehalt und Rangbescheinigung vertraglich regeln; spätere Grundpfandrechte nur nachrangig.

• Kongruenz prüfen: Stimmt der Vormerkungstext mit Kaufgegenstand, Bedingungen (Fälligkeit, Lastenfreistellung) und Vertragsstruktur überein?

• Vollzugspfad: Checkliste der Fälligkeitsvoraussetzungen (u. a. Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzicht, Löschungsunterlagen, Unbedenklichkeitsbescheinigung) – eng verzahnt mit Notar/Bank.

9.2 Für Verkäufer:innen/Bauträger

• Treuhandauflagen sauber – der Notar darf nur auskehren, wenn alle Vormerkungs‑ und Löschungsbedingungen erfüllt sind.

• Keine „leeren“ Vormerkungen offenlassen; Löschung nach Erledigung aktiv herbeiführen.

• Mehrparteien‑Projekte: Vormerkungs‑, Finanzierungs‑ und Lastenfreistellungsketten standardisieren; Rangregime projektweit harmonisieren.

9.3 Für Prozessführung

• Eilverfahren sichern (EV als Vormerkungsersatz), wenn Bewilligung verweigert wird und Veräußerung droht.

• Doppelschiene klagen: Gegen Schuldner Erfüllung, gegen Dritt(erwerb)er § 888 Abs. 1 – ggf. verbunden.

• Vollstreckung planen: Tenor so gestalten, dass das Grundbuchamt ohne Zusatzfragen eintragen kann (Bezeichnung, Bewilligungsersatz, Vollmacht).

10. Kurzer „Werkzeugkasten“ für Vertragsgestalter:innen (auszugsweise, ohne Musterzwang)

• Bewilligungstext: „Der Eigentümer bewilligt und beantragt die Eintragung einer Vormerkung zugunsten … zur Sicherung des Anspruchs aus § … auf Übereignung des im Bestandsverzeichnis bezeichneten Grundstücks …“

• Rangregel: „Die Vormerkung erhält Rang vor sämtlichen nach Antragseingang … einzutragenden Rechten; der Eigentümer verpflichtet sich, ohne Zustimmung des Berechtigten keine die Vormerkung beeinträchtigenden Verfügungen vorzunehmen.“

• Treuhandauflage Notar: „Kaufpreis fällig erst nach Eintragung der Vormerkung mit rangrichtiger Position sowie Vorlage sämtlicher Lastenfreistellungs‑ und Löschungsunterlagen.“

(Konkrete Muster sind stets einzelfall‑ und grundbuchbezogen anzupassen.)

11. Fazit

Die (Auflassungs‑)Vormerkung ist das Schlüsselinstrument für sichere Grundstücksübertragungen. Dogmatisch als akzessorisches Sicherungsmittel verankert, schützt sie über relative Unwirksamkeit (§ 883 Abs. 2 BGB), Rangfixierungund Insolvenzfestigkeit die Verwirklichung des Erwerbs. Streitträchtig sind Kongruenzfragen, der gutgläubige Erwerb(Erst‑ und Zweiterwerb), die „Aufladung“ bestehender Eintragungen und die Verzahnung mit Insolvenz‑/Vollstreckungsrecht. Wer in der Gestaltung Rang und Kongruenz sichert, in der Abwicklung Treuhandauflagen strikt beachtet und im Konfliktfall zweigleisig (Erfüllung/§ 888 Abs. 1) vorgeht, nutzt die Vormerkung als zuverlässigen Schutzschirm – für Mandant:innen, Projekte und Finanzierungen.

Hinweis: Dieser Beitrag fasst Dogmatik und Praxislinien zu §§ 883 ff. BGB zusammen und arbeitet verbreitete Streitstände heraus. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall; gerade bei komplexen Rang‑ und Projektketten ist eine akribische Grundbuch‑ und Vertragsprüfung unerlässlich.