Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 09. Juli 2015 - I-10 U 126/14
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 3. Juli 2014 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Die durch Anrufung des unzuständigen Amtsgericht Mainz entstandenen Mehrkosten werden der Klägerin auferlegt. Die sonstigen Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 18 %, der Beklagte zu 82 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
A.
2Die Parteien streiten um rückständige Nebenkostennachforderungen aus einem zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnis über Räume zum Betrieb einer Arztpraxis im Gesundheitszentrum V. Str. 50-52 in M. sowie um im Wege der Widerklage geltend gemachte Ansprüche des Beklagten auf (Neu-) Abrechnung der Betriebskosten für die Abrechnungszeiträume 2009, 2010 und 2011. Wegen der getroffenen Feststellungen und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 588-591). Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und die Klägerin – unter Abweisung der weitergehenden Widerklage – verurteilt, dem Beklagten gegenüber die Heiz-, Betriebs- und Nebenkosten für die Abrechnungsperioden 2009 – 2011 in tenoriertem Umfang (GA 587) neu abzurechnen. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerechte Berufung der Klägerin mit der diese ihren erstinstanzlich erfolglos gebliebenen Klageantrag weiterverfolgt. Sie macht geltend, ein Vergleich mit ihrer mit der Berufungsbegründung vorgelegten, graphisch neu gestalteten Abrechnung ergebe, dass die streitgegenständliche Abrechnung inhaltlich fehlerfrei sei. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 06.10.2014 Bezug genommen (GA 650 ff.). Zu der prozessleitenden Verfügung des Senatsvorsitzenden vom 16.04.2015 hat sie im Umfang ihres Schriftsatzes vom 22.04.2015 (GA 782 ff.) Stellung genommen und die Klage in Höhe von 102,70 € einseitig für erledigt erklärt. Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil nach Maßgabe seiner Berufungserwiderung vom 17.11.2014 (GA 725 ff.) und beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
3Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.
4B.
5Das Rechtsmittel ist in vollem Umfang zulässig; dies gilt entgegen der Rügen des Beklagten auch insoweit, als sich die Berufungsbegründung mit den Ausführungen der angefochtenen Entscheidung nicht näher auseinandersetzt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss der Berufungsführer lediglich die Umstände bezeichnen, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; der Umfang seiner Begründungspflicht wird daher durch den Inhalt des erstinstanzlichen Urteils bestimmt. Hat dieses ungeachtet seiner Länge keinen auseinandersetzungsfähigen Gehalt, wird der Berufungsführer seiner Begründungsobliegenheit bereits dadurch gerecht, dass er die angefochtene Entscheidung als fehlerhaft bezeichnet; seitenlange und ermüdende Auseinandersetzungen mit offensichtlich haltlosen Erwägungen werden auch vom Gesetz nicht gefordert. So liegt der Fall hier, weil die Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils mit den Grundsätzen des Nebenkostenabrechnungsrechts nichts zu tun haben; auch der Senat beabsichtigt nicht, sich hiermit mehr als prozessual zwingend auseinanderzusetzen.
6Die zulässige Berufung hat in der Sache aber nur hinsichtlich der Widerklage Erfolg. Das beruht, soweit das Berufungsvorbringen Anlass zur Erörterung gibt, auf nachfolgenden Überlegungen, wobei der Senat aus darstellerischen Gründen mit der Widerklage beginnt.
7I. Abrechnung 2011 (Widerklage)
8Ein Anspruch auf erneute Abrechnung der Betriebskosten für 2011 steht dem Beklagten nicht zu, weil die Klägerin ihrer Abrechnungspflicht aus § 7 Ziff. (13) MV i.V. mit § 259 Abs. 1 BGB durch die Erteilung ihrer Abrechnung vom 2.4.2011 nachgekommen ist (Anlagen B 1 und FMP 54). Ebenso wie der Beklagte übersieht das Urteil des Landgerichts, dass bei einer Klage auf Neuabrechnung über die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung weder entschieden wird noch mit Rechtskraftwirkung entschieden werden kann; diese Prüfung ist vielmehr einer späteren Klage des Vermieters auf Zahlung des sich aus seiner Abrechnung ergebenden Saldos oder der des Mieters auf (Teil-)Erstattung der von ihm geleisteten Vorauszahlungen vorbehalten. Der Mieter kann sein Begehren daher nur daraus ableiten, dass er ohne die dem Vermieter abverlangte Neuabrechnung zur Ermittlung seiner Erstattungsforderung nicht in der Lage sei; hiervon kann vorliegend keine Rede sein.
91.
10Nach § 259 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten durch eine eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen. Hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt; nur wenn und soweit die Abrechnung an formellen Mängeln leidet, kann dieser eine erneute Abrechnung verlangen (BGH, Vers.-Urt. v. 8.12.2010, VIII ZR 27/10, Rn. 17; Urt. v. 5.12.2012, XII ZR 44/11, Rn. 30; Schmid, WuM 2010, 336). In dieser Hinsicht sind an die Abrechnung jedoch keine allzu hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urt. v. 15.2.2012, VIII ZR 197/11, Rn. 24; v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14, Rn. 13; v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14, Rn. 13); sie soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen und zu erkennen, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Ausreichend ist es daher, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit, sondern allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (BGH aaO.; Urt. v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, Rn. 22; v. 25.11.2009, VIII ZR 322/08, Rn. 11; v. 23.6.2010, VIII ZR 227/09, Rn. 11; v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, Rn. 15; v. 7.12.2011, VIII ZR 118/11, Rn. 18; v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, Rn. 13 und v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14, Rn. 11; Milger, NJW 2009, 625, 628; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77b f. mwN.). Etwaige inhaltliche Fehler lassen daher auch das in § 362 Abs. 1 BGB angeordnete Erlöschen des Abrechnungsanspruchs unberührt, weil der Vermieter aus § 259 Abs. 1 BGB lediglich zur Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet ist (BGH, Urt. v. 8.12.2010 und v. 5.12.2012 aaO.). Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen kann, weil er die maßgeblichen Bezugsdaten nicht kennt; die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Abrechnung bleibt hiervon unberührt (BGH, Urt. v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04; Hinz, ZMR 2013, 414, 415).
11Auch § 242 BGB gibt dem Mieter keinen Anspruch auf Abrechnungskorrektur, wenn und soweit er auf weitergehende Informationen des Vermieters nicht angewiesen ist; er kann die erteilte Abrechnung vielmehr zur Ermittlung seiner Nachzahlungspflicht oder eines Erstattungsanspruchs in einer seinen Vorstellungen entsprechenden Weise anpassen. Ein trotz formell ordnungsgemäßer Abrechnung bestehender Anspruch auf erneute Abrechnung kommt daher nur ausnahmsweise und unter strengen Voraussetzungen in Betracht; hierzu hat der Mieter für jede einzelne betroffene Abrechnungsposition nachvollziehbar darzulegen, dass die Erstabrechnung insoweit an einem schwerwiegenden Mangel leidet und er - der Mieter - sich die zur Behebung des Mangel erforderliche Kenntnis der maßgeblichen jener Daten nicht aus eigener Kraft zu verschaffen vermag (BGH, Urt. v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, Rn. 16 mwN.; Schmid, CuR 2013, 10, 13; Hinz, ZMR 2013, 414, 416 f.). Inhaltlich ist er nicht auf eine "Neuabrechnung" im engeren Sinne gerichtet, weil der Vermieter seiner vertraglichen Verpflichtung zur Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung bereits nachgekommen ist; die von ihm geschuldete Leistung besteht lediglich darin, dem Mieter im Wege einer Korrektur des gerichtlich festgestellten Abrechnungsfehlers durch eine erneut (nur) den formellen Erfordernissen entsprechende Abrechnung die erforderliche Datenkenntnis zu verschaffen.
12Im Übrigen sind selbst bei einem berechtigten Informationsbedarf des Mieters auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die ihm der Vermieter außerhalb der Abrechnung erteilt hat. Dies gilt nicht nur für Erkenntnisse aus einem vorangegangenen Rechtsstreit der Mietvertragsparteien über Nebenkostenabrechnungen für früherer Zeiträume (BGH, Urt. v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, Rn. 18; v. 13.10.2010, VIII ZR 46/10, Rn. 18; Senat, Urt. v. 4.7.2013, I-10 U 52/13; Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 9), sondern auch für Angaben während des laufenden Rechtsstreits einschließlich der Berufungsinstanz (BGH Urt. v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80; Senat aaO.; OLG Dresden, Urt. v. 12.3.2002 - 5/23 U 2557/01; OLG Düsseldorf, Urt. v. 12.4.2011, I-24 U 106/10; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 93). Die eingetretene Verzögerung hat allenfalls fälligkeits- und damit verzugshindernde Folgen; kostenrechtlichen Nachteilen kann der Mieter im Neuabrechnungsprozess durch Erledigungserklärung (§ 91a ZPO) oder im Nachforderungsrechtsstreit durch sofortiges Anerkenntnis entgehen (§ 93 ZPO).
132.
14Nach diesen Maßstäben ist der vom Beklagten geltend gemachte Anspruch auf Erstellung einer neuen Betriebskostenabrechnung für 2011 unbegründet.
15a)
16Die Ausführungen des Landgerichts zu den Abrechnungspositionen "Sach- und Haftpflichtversicherungen", "Winterdienst" und "Gartenpflege" beruhen auf einer Überschreitung seiner prozessualen Befugnisse, weil sie vom Beklagten bei seinem Ausführungen zur Betriebskostenabrechnung im Widerklageschriftsatz vom 15.5.2013 (Ziff. 3.) nicht angegriffen worden sind. Eine Nebenkostenabrechnung unterliegt kraft des Beibringungsgrundsatzes nicht einer umfassenden gerichtlichen Prüfung von Amts wegen; es obliegt vielmehr allein dem Mieter aufzuzeigen, dass und in welchen Punkten er die ihm erteilte Abrechnung für formell unzureichend oder inhaltlich unrichtig erachtet. Unbeanstandete Ansätze sind daher im Falle der Leistungsklage - wie hier bei Straßenreinigung oder Verwaltungskosten - unverändert fortzuschreiben; nichts anderes gilt, wenn der Mieter eine ihm erteilte Abrechnung als rechnerisch und gedanklich nicht nachvollziehbar oder aus eigener Kenntnis nicht inhaltlich korrigierbar ansieht. Auch in diesem Fall obliegt allein ihm die Entscheidung, in welchen Punkten und in welcher Hinsicht er eine Ergänzung der Erstabrechnung beanspruchen will; andere Umstände sind selbst dann nicht der Schlüssigkeitsprüfung zugrunde zu legen, wenn das Gericht auch insoweit ein Informationsbedürfnis für gegeben hält. Es kommt daher nicht mehr darauf an, dass auch die sonstigen Ausführungen der angefochtenen Entscheidung zu diesen Kostenpositionen offensichtlich rechtsirrig sind.
17b)
18Das Vorbringen des Beklagten rechtfertigt ebenfalls keine Neuabrechnung; ihm liegt vielmehr ein grundlegendes Fehlverständnis von den Anforderungen eines Neuabrechnungsanspruchs oder der formellen Ordnungsmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung zugrunde.
19aa)
20Ob und inwieweit in Ansatz gebrachte Kostenarten den vertraglichen Vereinbarungen oder den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, berührt allein die materielle Richtigkeit einer Abrechnung und nicht deren formelle Mindestanforderungen (BGH, Urt. v. 7.12.2011, VIII ZR 118/11, Rn. 19; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77c und oben 2. mwN.). Dementsprechend handelt es sich lediglich um inhaltliche Fehler der Abrechnung, wenn diese Ansätze für Betriebskosten enthält, an denen es an einer (wirksamen) Umlagevereinbarung fehlt (BGH, Urt. v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, Rn. 24 f. und v. 18.5.2011, VIII ZR 240/10, Rn. 12; Hinweisbeschl. v. 21.2.2012, VIII ZR 290/11, Rn. 2; Beyer, ZMR 2013, 933, 936 f.; Palandt-Weidenkaff aaO.); dem Mieter steht es frei, die von ihm als nicht umlagefähig angesehen Kosten aus der Abrechnung zu streichen. Dies gilt vorliegend auch für die Glasreinigung, weil der Beklagte im Falle der von ihm angenommenen fehlenden Umlagevereinbarung den hierauf entfallenden Kostenanteil aus der Anlage zur Abrechnung unschwer ermitteln kann (Anlage FMP 54); ebenso kann er von ihm als generell unzulässig oder doppelt eingestellt angesehene Ansätze für Umsatzsteuer unschwer durch Streichung korrigieren, ohne auf die Hilfe der Klägerin angewiesen zu sein.
21bb)
22Gleichermaßen unerheblich ist es, wenn der Mieter die in der Abrechnung angesetzten Gesamtkosten als "nicht durch Rechnungen belegt" oder als durch die ihm vorgelegten Belege nicht bestätigt betrachtet. Die Beifügung von Belegen ist kein Erfordernis einer ordnungsgemäßen Nebenkostennachforderung; der Mieter ist vielmehr auf sein Beleg-einsichtsrecht verwiesen (BGH, Urt. v. 8.3.2006, aaO, Rn. 19 f.; Senat, Urt. v. 14.12.2000, 10 U 134/98 mwN.). Deshalb kommt es auch nicht darauf an, ob die ausgewiesenen Verbrauchswerte hinreichend belegt oder aus anderen Gründen unrichtig sind, weil hierdurch die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht berührt wird und etwaige Fehler lediglich zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des Abrechnungssaldos führen (BGH, Urt. v. 28.5.2008, VIII ZR 261/07, Rn. 13 und v. 25.11.2009 aaO., Rn. 14; OLG Koblenz, Urt. v. 17.1.2005, 12 U 1424/04; OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.4.2009, I-24 U 160/08; Palandt-Weidenkaff aaO. und oben 1. mwN.); dementsprechend kann der Mieter sein Neuabrechnungsverlangen auch nicht mit Erfolg auf Beanstandungen gegen die Höhe einzelner Nebenkostenpositionen stützen (BGH, Urt. v. 20.10.2010 aaO., Rn. 22).
23cc)
24Die den Einzelposten der Abrechnung jeweils zugrunde gelegten Verteilungsmaßstäbe konnte der Beklagte der beigefügten Anlage (FMP 54) und - hinsichtlich der Kosten für Heizung, Kaltwasser und Kühlung - den Abrechnungen der B. entnehmen (Anlage B 1); dies gilt auch für die Umlage der Grundsteuer, da die ihr zugrunde liegenden (identischen) Berechnungsunterlagen dem Beklagten bereits aus den Vorjahren bekannt waren (Anlagen FMP 17 und FMP 28) und zudem nach dem unwidersprochenen Vortrag der Berufungsbegründung bei jeder Abrechnung erneut mitübersandt worden sind (Seite 9 unter Ziff. 15). Zwar ist die Verteilung der Kosten der Müllgebühren nicht bereits mit der Abrechnung mitgeteilt worden, weil sich die Anlage FMP 54 hierzu nicht verhält; entgegen der auch insoweit rechtsirrigen Auffassung des Landgerichts ist ein Mieter auch nicht verpflichtet, die vom Vermieter zu verantwortenden Defizite durch Rückrechnung aus Gesamtkosten und Flächenansatz zu beheben. Diesen Mangel hat die Klägerin jedoch durch ihre Erläuterungen im Schriftsatz vom 4.6.2014 (Ziffer 2.) beseitigt; der Beklagte selbst hat die Abrechnung insoweit als nunmehr "formell richtig" bezeichnet (Schriftsatz vom 25.6.2014, Seite 3 unter Ziff. 6.).
25Ob der jeweils angesetzte Schlüssel den vertraglichen Absprachen entspricht, ist für die Erfüllung des Anspruchs aus § 259 Abs. 1 BGB ohne Bedeutung, weil hierdurch die Verständlichkeit der Abrechnung nicht berührt wird; eine etwaige Divergenz stellt lediglich einen im Leistungsprozess zu korrigierenden inhaltlichen Fehler dar, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht beeinträchtigt (BGH, Urt. v. 17.11.2004 aaO. und v. 16.7.2008, VIII ZR 57/07, Rn. 17, Senat, Urt. v. 15.12.2005, I-10 U 80/05; Langenberg, NZM 2011, 677, 680; Palandt-Weidenkaff, aaO.). Dementsprechend kann der Mieter sein Abrechnungsbegehren auch nicht darauf stützen, dass er - wie Seite 5 der Berufungserwiderung unter Ziff. 2.f) - anstelle des vom Vermieter verwendeten Umlagemaßstabs ("Ärztehaus 2.571,90 m2") einen anderen Flächenschlüssel für zutreffend hält ("Gesamtgebäude 4.496,64 m2"); er ist durch nichts gehindert, die auf der Grundlage des von ihm für richtig gehaltenen Verteilungsmaßstabs von ihm für erforderlich gehaltene Korrektur der Abrechnung selbst vorzunehmen. Dasselbe gilt, soweit der Beklagte die Umlage unter der Position "Wartung Heizung Lüftung allgemein" wegen der Bestimmungen der HeizkostenVO für unrichtig erachtet, weil er den auf der Grundlage seiner Auffassung anzuwendenden Umlageschlüssel der Heizkostenabrechnung der B. (Seite 2) zu entnehmen vermag (Anlage B1); hierauf kann der Beklagte auch insoweit zurückgreifen, als er die Flächenumlage der Verbrauchserfassungskosten für vertragswidrig hält. Entsprechendes gilt, soweit er für das Oberflächenwasser eine abweichende Verteilung für geboten erachtet; der dann maßgebliche Schlüssel ist in der Kaltwasserabrechnung der B. ausgewiesen.
26dd)
27Die Beklagte kann einen Neuabrechnungsanspruch auch nicht daraus ableiten, dass die Klägerin in ihrer Abrechnung (einerseits) die von ihm für erforderlich gehaltene Ausscheidung von bestimmter Kosten (Parkhaus u.a.) nicht vorgenommen oder (andererseits) eine tatsächlich vorgenommene "Vorverteilung" nicht ausgewiesen habe.
28Die der Widerklage unter dem Stichwort "Wirtschaftseinheit" vorangestellten Beanstandungen sind schon im Ausgangspunkt unzutreffend. Zum einen berührt der Umstand, dass der Vermieter mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht für jedes Gebäude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, nicht die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung, sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urt. v. 20.10.2010 aaO., Rn. 15 mwN.). Vor allem aber liegt eine Wirtschaftseinheit in diesem Sinne nur dann vor, wenn der Vermieter von der ihm mangels abweichender mietvertraglicher Regelungen aus § 315 BGB erwachsenden Befugnis Gebrauch macht, mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Vorliegend haben die Parteien die Art der Umlage jedoch in § 7 Ziff. (4) ff., § 11 Ziff. (3) ff. und § 12 Ziff. (3) MV detailliert geregelt; für ein einseitiges Bestimmungsrecht der Klägerin war deshalb von vornherein kein Raum. § 7 Ziff. (10) MV sieht vielmehr für nicht gesondert geregelte Betriebskosten eine Umlage nach dem "Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes" vor. "Gebäude" in diesem Sinne ist das auf dem Deckblatt der Vertragsurkunde bezeichnete und in § 1 Ziff. (1) zur Kennzeichnung des Mietgegenstandes wieder aufgegriffene Objekt "Gesundheitszentrum" V. Str./B. Str.", das gemäß Ziff. (1) Abs. 1 der Präambel das Parkhaus einschließt. Gleichermaßen unberechtigt sind die - in sich widersprüchlichen - Einzelangriffe der Beklagten (und des Landgerichts) gegen die Abrechnung für 2011. Sie laufen im Ergebnis darauf hinaus, dem Vermieter die Ausscheidung sämtlicher irgendwie mit dem Parkhaus in Verbindung zu bringender Nebenkosten bereits aus formellen Gründen unmöglich zu machen; hierfür bietet das Nebenkostenabrechnungsrecht keine Handhabe.
29Ein Neuabrechnungsanspruch lässt sich nicht daraus ableiten, dass der Vermieter eine nach Auffassung des Mieters gebotene Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige und deshalb "herauszurechnende" Kostenanteile unterlassen habe. Selbst bei Berechtigung dieses Vorwurfs bleibt die Abrechnung rechnerisch und gedanklich nachvollziehbar und deshalb formell ordnungsgemäß; ein kraft Parteivereinbarung oder Gesetz gebotener Abzug nicht umlagefähiger Kosten stellt ausschließlich einen inhaltlichen Fehler dar, der im Leistungsprozess zu einer entsprechenden Abrechnungskorrektur führt (BGH, Urt. v. 11.8.2010, aaO., Rn. 11 ff. und v. 7.12.2011, aaO. Rn. 18 ff.; Milger, NJW 2009, 625, 627 f.; Langenberg, NZM 2011, 677, 679; Schmid, NZM 2014, 572, 576). Will der Mieter geltend machen, er könne den von ihm für geboten erachteten Abzug aus eigenem Wissen nicht selbst vornehmen, hat er sich die dazu erforderlichen Kenntnisse durch Ausübung seines Belegeinsichtsrecht zu verschaffen, weil Gegenstand und Umfang der abgerechneten Leistungen in den ihm vorzulegenden Unterlagen ausgewiesen sind. Allein der Umstand, dass der Mieter die damit verbundenen Mühen nicht auf sich zu nehmen bereit ist, stellt auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben keine Rechtfertigung dafür dar, dem Vermieters eine erneute Befassung mit seiner längst formell ordnungsgemäß erteilten Abrechnung abzuverlangen (oben 1. mwN.).
30Nichts anderes gilt im Ergebnis, wenn der Vermieter bei den Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV nicht umlagefähige Kostenanteile lediglich in Form eines Pauschalbetrags in Abzug bringt; auch insoweit handelt es sich nicht um eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung, weil der Mieter die rechnerische Ermittlung der angesetzten Gesamtkosten ohne Weiteres nachvollziehen kann (Hinz, NZM 2009, 97, 103 mwN.; Milger, NJW 2009, 625, 628 f.). Auch Treu und Glauben geben dem Mieter in derartigen Fällen keinen Anspruch auf Neuabrechnung, weil diese die Mitteilung der Schätzungsgrundlagen ebenso wenig zu enthalten braucht wie die Erstabrechnung; das Risiko mangelnder Rechtfertigung des Pauschalabzugs hat vielmehr im Leistungsprozess allein der Vermieter zu tragen. Der Mieter kann deshalb seine Nachzahlungspflicht oder seinen Erstattungsanspruch unter Streichung der gesamten Hauswartkosten errechnen und sich im Prozess bei Nachweis der Schätzungsgrundlagen durch Teilanerkenntnis bzw. - Teilerledigungserklärung von der Kostenlast befreien.
31Umgekehrt kann der gewerbliche Mieter ein nur durch Neuabrechnung zu befriedigendes Informationsbedürfnis nicht allein daraus ableiten, dass er eine in der Abrechnung nicht offenbarte Bereinigung der angesetzten Gesamtkosten um nicht umlagefähiger Anteile behauptet ("Vorverteilung"). Zunächst hat er vielmehr anhand der der Abrechnung beigefügten Anlagen und bei deren Unergiebigkeit durch Ausübung seines Belegeinsichtsrechts im Wege des Vergleichs der in den Unterlagen ausgewiesenen mit den angesetzten Beträgen für jede Einzelposition festzustellen, ob eine derartige Bereinigung tatsächlich stattgefunden hat; solange er davon absieht, fehlt es für seine Rüge bereits an einer hinreichen tatsächlichen Grundlage. Aber selbst wenn ein derartiger Vorwegabzug unstreitig oder nachgewiesen ist, ist der geltend gemachte Neuabrechnungsanspruch nicht ohne Weiteres gerechtfertigt. Dabei kann dahinstehen, ob eine nicht offenbarte Bereinigung in der Wohnraummiete einen formellen Mangel der Abrechnung darstellt (zweifelnd BGH, Urt. v. 9.10.2013, aaO., Rn. 15 f. und v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13, Rn. 9; verneinend Schmid, MDR 2012, 746, 747; NZM 2014, 572, 576; NZM 2014, 850, 851 und 852; Börstinghaus, NZM 2014, 217, 222 mwN.). Eine Betriebskostenabrechnung ist jedenfalls dann formell ordnungsgemäß, wenn aus ihr hervorgeht, dass von den Gesamtkosten einzelner Positionen ein bestimmter (auch prozentualer) Abzug gemacht wurde und die zu verteilenden Kosten deshalb geringer als die dort aufgeführten Gesamtkosten sind (BGH, Urt. v. 9.10.2013, aaO., Rn. 19). Ein solcher Fall ist vorliegend gegeben, weil der Beklagte aus der der Abrechnung beigefügten Anlage unschwer entnehmen konnte, bei welchen Positionen mit welchen - eben nicht mehr "internen" - Rechenschritten die Klägerin eine derartige Bereinigung vorgenommen (Anlage FMP 54) und dies für die dort nicht angesprochene Grundsteuer bereits vor ihrem Schriftsatz vom 4.6.2014 nachgeholt hat (oben cc).
32Soweit der Beklagte hinsichtlich der B.-Abrechnungen eine hieraus nicht erkennbare "Vorverteilung" der Verbrauchswerte und der Verbrauchskosten auf die Heizung und auf die Kühlung beanstandet, ist diese Rüge offensichtlich unbegründet (Anlage B1). Richtig ist zwar, dass die Verständlichkeit der Einzelabrechnungen für Heizkosten und der Kühlung - ebenso wie in den Vorjahren - sowohl an ihrer identischen Bezeichnung wie auch an der Irrelevanz der ihnen auf der jeweils ersten Seite vorangestellten Übersicht "weitere Heizungsbetriebskosten" leidet, weil die dortige Summierung für die jeweils umgelegten Kosten bedeutungslos war; richtig ist auch, das die Bezeichnung jener Kosten als "Vorverteilung auf Nutzergruppen" ersichtlich unzutreffend ist, da das Abrechnungswerk überhaupt keine "Vorverteilung" im Sinne der §§ 5 Abs. 2, 6 Abs. 2 HeizkostenVO enthält, sondern lediglich unterschiedliche Kostenarten (Heizung, Kühlung, Wasserversorgung) auf die jeweils angeschlossenen (identischen) Nutzergruppen verteilt. Der Beklagte selbst hat jedoch aus dem Zusammenhang jener Abrechnungswerke zu entnehmen vermocht, dass die B. die als "Stromkosten" bezeichneten Aufwendungen für die Kühlung aus ihrer (nachrichtlichen) Aufführung in der Heizkostenabrechnung ausgeschieden und beide sodann voneinander abweichenden Umlageschlüsseln unterworfen hat. Dass das Landgericht jene Umlageschritte aufgrund unzureichender Erfassung nicht nachzuvollziehen vermochte, begründet keinen formellen Mangel; durch die Vorgaben der HeizkostenVO verursachte Verständnisprobleme braucht sich der Vermieter ohnehin nicht zurechnen zu lassen (BGH, Urt. v. 20.7.2005, VIII ZR 371/04 mwN.; v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09, Rn. 28 und v. 26.10.2011, VIII ZR 268/10, Rn. 13; Schmid, NZM 2014, 850, 852).
33ee)
34Aus demselben Grund ist es auch unerheblich, ob in der Abrechnung - wie der Beklagte meint - verschiedene Betriebskostenarten in einer Position zusammengerechnet (Wartungskosten) oder umgekehrt andere Kosten auf verschiedene Positionen aufgeteilt worden sind (Allgemeinstrom, Hausmeister, Gebäudereinigung, Reinigung Behinderten-WC, Winterdienst, B.). In all diesen Fällen lässt sich der Abrechnung oder der ihr beigefügten Anlage ohne Weiteres entnehmen, welche Kosten die Klägerin unter welchen Positionen in welcher Weise abgerechnet hat, sodass der Beklagte auch insoweit bei der von ihm für geboten erachteten Berechnungskorrektur nicht auf ihre Hilfe angewiesen ist; soweit er die dortigen Ansätze für ungerechtfertigt erachtet, kann er sie ersatzlos streichen oder (gegebenenfalls nach Belegeinsicht) in einer seinen Rechtsvorstellungen entsprechenden Weise selbst korrigieren.
35ff)
36Schließlich lässt sich der geltend gemachte Neuberechnungsanspruch auch nicht daraus ableiten, dass der Beklagte einzelne Kostenansätze als unwirtschaftlich ansieht (Gebäudereinigung, Kühlung). Der Verstoß gegen das in der Gewerberaummiete aus § 242 BGB abzuleitende betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot verschafft dem Mieter lediglich einen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB auf Freihaltung von überhöhten Kosten (BGH, Urt. v. 17.12.2014, XII ZR 170/13, Rn. 10 ff. und unten III.3.d)cc) mwN.; Senat, Urt. v. 21.5.2015, I-10 U 29/15); er kann daher schon deshalb keinen Neuabrechnungsanspruch begründen, weil der Gesichtspunkt der Unwirtschaftlichkeit mit der Nachvollziehbarkeit und Verständlichkeit der Abrechnung nichts zu tun hat. Der Mieter ist durch nichts gehindert, die von ihm für geboten erachteten Abzüge selbst vorzunehmen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 19.10.2009, I-24 U 129/08); es handelt sich nicht einmal um einen materiellen Fehler, da ein Freihaltungsanspruch von vornherein nur gegenüber einer berechtigten (Saldo-)Forderung entstehen kann; dies bei Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen darüber hinaus auch deren inhaltliche Richtigkeit voraussetzt (Zehelein, NZM 2014, 369, 370; Derckx, NZM 2014, 372, 373 mwN.). Dasselbe gilt, soweit sich der Beklagte auf eine unzureichende Leistungsfähigkeit der Kühlung beruft, weil die damit verbundenen Rechtsfolgen ebenfalls nur außerhalb des Abrechnungssaldos Wirkung entfalten und deshalb mit der Richtigkeit der Abrechnung selbst nichts zu tun haben. Eine unzulängliche Lüftungsanlage kann zwar unter bestimmten Umständen einen Mangel der Mietsache darstellen, die den Mieter unter den weiteren Voraussetzungen der §§ 536 ff. BGB zur Inanspruchnahme der dort vorgesehen Gewährleistungsrechte berechtigten. Diese erfordern jedoch keine Neuabrechnung, sondern setzen die formelle Ordnungsmäßigkeit und inhaltliche Richtigkeit des Rechenwerks voraus; auch zur Geltendmachung der Minderung ist der Mieter nicht auf die Mithilfe des Vermieters angewiesen.
37III. Abrechnungen 2009 und 2010 (Klage und Widerklage)
38Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2010 sind Klage und Widerklage unbegründet.
391.
40Ausgangspunkt der rechtlichen Prüfung sind die erstinstanzlich vorgelegten Abrechnungen (Anlagen FMP 3 ff. und FMP 54). Für die Klage ergibt sich dies schon aus § 528 i.V. mit § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ZPO, da die Klägerin – soweit sie die Klage nicht teilweise für erledigt erklärt hat - an ihren Schlussanträgen erster Instanz festhält und diesen die Nachforderungen aus den dort vorgelegten - mit der Berufung als zutreffend verteidigten - Nebenkostenabrechnungen zugrunde liegen. Soweit sich die zweit- instanzlich vorgelegten Neuabrechnungen (Anlagen FMP B1 ff.) in der bloßen Korrektur von Berechnungsfehlern erschöpfen, ist dies schon deshalb in die Beurteilung einzubeziehen, weil sie andernfalls bei der ihm obliegenden Sachprüfung vom Senat hätte vorgenommen werden müssen. Erhöhte oder erstmals angesetzte Positionen (Gartenpflege 2009) sind ebenfalls einer sachlichen Prüfung zu unterziehen, weil eine Klärung der damit verbundenen Streitfragen jedenfalls sachdienlich im Sinne des § 533 ZPO ist und auf der Basis des unstreitigen Sachverhalts vorgenommen werden kann; aus demselben Grund sind die erstmaligen Angriffe des Beklagten gegen andere Positionen (Türschlossreparatur 2009) trotz § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen. Gegenüber der Widerklage haben die Abrechnungen aus 2014 lediglich dann Relevanz, wenn sich ein zuvor noch berechtigter Neuabrechnungsanspruch nunmehr als erfüllt erweisen sollte.
412. Betriebskosten Gesamtgebäude
42a) Einbeziehung Parkhaus
43Die Klägerin war nach den Vertragsabsprachen der Parteien berechtigt, auf das drittvermietete Parkhaus entfallende Kosten in die Abrechnung des Gesamtgebäudes einzubeziehen (oben II.2.b)dd); zu einem Vorwegabzug etwaiger auf das Parkhaus entfallender Kostenanteile war sie zwar berechtigt (unten 3.a), aber nicht verpflichtet. Die erstinstanzlich mitgeteilte Rechtsauffassung des Beklagten, die Klägerin müsse sich bei dieser Berechnungsweise "die Einnahmen des Parkhauses betriebskostenmindernd anrechnen lassen" (Schriftsatz vom 12.6.2006, Seite 2. unter Ziff. 1.), entzieht sich jeder ernsthaften Auseinandersetzung. Soweit damit das zuvor erzielte "Nutzungsentgelt" gemeint sein sollte, fließt dies nach eigener Darstellung nicht der Klägerin, sondern der das Parkhaus betreibenden und die Parkplätze zur "ausschließlichen Nutzung durch Dritte" weitervermietenden "Drittfirma" zu. Dass die Klägerin das von ihr selbst von einem ihrer "Mieter" erlangte Nutzungsentgelt auf die einem anderem berechneten Betriebskosten anrechnen muss, will wohl auch der Beklagte nicht vertreten.
44Soweit der Beklagte im Anschluss an die wohnraummietrechtliche Rechtsprechung zum Zusammentreffen zwischen Wohn- und Gewerberaum einen Vorwegabzug ("Vorverteilung") von auf das Parkhaus entfallenden Kosten beansprucht, liegen deren Voraussetzungen nicht vor. Durch einen solchen Vorwegabzug soll verhindert werden, dass die eine Nutzergruppe (Wohnungsmieter) mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße auf Grund einer anderweitigen (gewerblichen) Nutzung entstehen. Bei einer Abrechnung nach dem Flächenmaßstab kann der betroffene (Wohnraum-)Mieter eine derartige Bereinigung daher nur bei dem ihm obliegenden Nachweis verlangen, dass die Einbeziehung der anderweitigen (gewerblichen) Nutzung zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung führt (BGH, Urt. v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, Rn. 12 ff.; v. 25.10.2006, VIII ZR 251/05, Rn. 12, 16; v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07, Rn. 13, 15; v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, Rn. 21 und v. 13.10.10, VIII ZR 46/10, Rn. 21 f.; Schmid, NZM 2014, 572, 573 f. mwN.; Palandt-Weidenkaff, § 556a BGB, Rn. 5). Dementsprechend mag auch in der Geschäftsraummiete eine derartige Differenzierungspflicht bestehen, wenn in verschiedenen Nutzeinheiten deutlich höhere Kosten als in anderen entstehen (OLG Hamm, Urt. v. 27.1.197, 7 U 167/85; KG, Urt. v. 8.10.2001, 8 U 6267/00; Fritz, NJW 2006, 742, 745 ; Schmid aaO. S. 575 mwN.). Weder dem Vorbringen des Beklagten noch sonstigen Umständen ist jedoch zu entnehmen, weshalb vorliegend ein solcher Fall gegeben sei. Die Höhe der unter "Betriebskosten Gesamtgebäude" abgerechneten (verbrauchsunabhängigen) Kosten sind nicht durch Besonderheiten des Parkhausbetriebs beeinflusst. Dies gilt auch für die Versicherungen (unten 3.); durch die Einbeziehung des Parkhauses bei der Entwässerung wird der Beklagte wegen seiner höheren Flächenmaße sogar begünstigt (unten 2.). Die bei der Grundsteuerbelastung im Verhältnis zwischen Wohn- und Geschäftsraummieter geltenden Besonderheiten sind vorliegend schon deshalb ohne Bedeutung, weil die Parteien hierzu in § 7 Ziff. (4) MV eine gesonderte Abrede getroffen haben und diese jedweder Billigkeitskontrolle vorgeht (unten 4.a).
45b) Oberflächenwasser
46aa) Umlagevereinbarung
47Die Bezeichnung der Abrechnungsposition ist zwar unzutreffend, da sich die Umlagevereinbarung unter § 7 Ziff. (2)a. MV auf die "Kosten der Entwässerung (einschließlich Regenwasser/Oberflächenentwässerung)" bezieht. Insoweit handelt es sich allerdings nicht einmal um einen formalen Mangel, weil die Verständlichkeit der Abrechnung jedenfalls aufgrund der ihnen beigefügten Anlage durch die engere Begriffsbildung nicht berührt wird; auch der Beklagte erhebt unter diesem Gesichtspunkt keine Beanstandungen. Die Klägerin ist allerdings gut beraten, wenn sie bei künftigen Abrechnungen- nicht zuletzt zur Unterscheidung von den "Kosten der Wasserversorgung" - auf den auch in Ziff. (7) verwendeten Terminus "Kosten der Entwässerung" zurückgreift.
48bb) Gesamtkosten
49Die rechnerische Richtigkeit der Gesamtkostenansätze von (ursprünglich) 3.008,74 € bzw. (unverändert) 2.759,00 € stellt auch der Beklagte nicht in Frage. Soweit er weiterhin eine Herausrechnung von "Stellplatzkosten" verlangt, ist dies schon deshalb schwer verständlich, weil sich dann auch der Umlageschlüssel zu seinen Lasten ändern würde (unten 7.); im Übrigen ist die Einbeziehung des Parkhauses durch die Vertragsabsprachen gedeckt (oben II.2.b)dd) und III.2.a). Die sonstigen Angriffe gegen den Kostenansatz sind ungerechtfertigt.
50aaa)
51Die Klägerin war aus Rechtsgründen nicht gehindert, auch die sich über den Zeitraum vom 31.12.2008 bis zum 29.12.2009 erstreckende Schlussrechnung der NVV AG vom 14.12.2009 in die Abrechnung einzustellen.
52Die vom Beklagten erstinstanzlich für seine gegenteilige Rechtsauffassung in den Raum gestellte Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB ist vorliegend schon deshalb ohne Relevanz, weil sie nach eigener - zutreffender - Erkenntnis mangels Verweisung in § 578 ZPO auf die Geschäftsraummiete keine Anwendung findet. Abgesehen hiervon ist außerhalb des Anwendungsbereichs von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO selbst der Vermieter von Wohnraum nicht an das sogenannte "Leistungsprinzip" gebunden; ihm steht gleichermaßen das "Abflussprinzip" (einschließlich seiner Untergruppen "Rechnungseingangs"- oder "Fälligkeitsprinzip") zur Wahl. Danach muss der dem Vermieter in Rechnung gestellte Leistungszeitraum nicht mit der Abrechnungsperiode zusammenfallen; er kann vielmehr während der Abrechnungsperiode in Rechnung gestellte, fällig gewordene oder bezahlte Betriebskosten auch dann einstellen, wenn die dem zugrunde liegenden Leistungen bereits in einem voranliegenden Wirtschaftszeitraum erbracht worden sind (ständige Rechtsprechung des BGH-Wohnraummietsenats seit Urt. v. 20.2.2008, VIII ZR 49/07, Rn. 14 ff. und soweit ersichtlich heute einhellige Auffassung in der Literatur; etwa Blank, NZM 2008, 745, 754; Milger, NZM 2008, 757, 761; Börstinghaus, NZM 2008, 905, 910 f.; Schmid, NZM 2014, 572, 575; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77d mwN.). Ob und gegebenenfalls wann der Vermieter die in Rechnung gestellten Betriebskosten bezahlt hat, ist entgegen der in anderem Zusammenhang vertretenen Rechtsauffassung des Beklagten für die materielle Berechtigung der Betriebskostenabrechnungen ohnehin belanglos (Senat, Urt. v. 22.6.2006,I-10 U 164/05).
53Ebenso wenig war die Klägerin verpflichtet, entsprechend ihren Abrechnungen aus 2014 die Schmutzwasseranteile aus jener Positionen herauszunehmen und an anderer Stelle (B.-Abrechnung) einzustellen; trotz insoweit fehlender Rüge des Beklagten setzt sie sich hierdurch vielmehr der Gefahr einer zumindest formell fehlerhaften Berechnung aus. Das Schmutzwasser gehört ebenso wie das Niederschlagswasser zu den "Kosten der Entwässerung" (§ 2 Nr. 3 BetrKV) und ist deshalb gemeinsam mit diesem abzurechnen, während das "Kaltwasser" die Position "Kosten der Wasserversorgung" betrifft.
54bbb)
55Gleichermaßen unzutreffend ist die vom Beklagten (und vom Landgericht) vertretene Rechtsauffassung zum Ansatz der Abschlagszahlungen an die NVV AG. Nach dem dargestellten Abflussprinzip darf der Vermieter derartige Leistungen ohne Weiteres in die Nebenkostenabrechnung einstellen; er ist nicht verpflichtet, seine Zahlungsabflüsse zugunsten des Mieters bis zum Eingang der Schlussrechnungen zu kreditieren (und sich damit auch noch dem Vorwurf eines Verstoßes gegen "§ 556 Abs. 3 ZPO" auszusetzen). Dass der Beklagte den vorgelegten Belegen die Höhe der geleisteten Abschlagszahlungen nicht zu entnehmen vermochte, ist ebenso zutreffend wie unerheblich. Hat der Mieter Zweifel an der Richtigkeit der in die Abrechnung eingestellten Kosten, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten als "nicht belegt", "nicht nachvollziehbar" oder erläuterungsbedürftig in Zweifel zu ziehen. Er hat vielmehr zunächst von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch zu machen, weil dies gerade der Überprüfung der Abrechnung und der Befriedigung eines weitergehenden Informationsbedarfs dient. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter aus Gefälligkeit oder Rechtsunkenntnis einzelne Belege bereits vorgelegt hat und der Mieter diese nunmehr als unvollständig und/oder als zur Deckung seines Erläuterungsbedarfs ungeeignet empfindet, weil hierdurch der Pflichtenkreis des Vermieters nicht erweitert wird (BGH, Urt. v. 13.9.2006, VIII ZR 71/06, Rn. 8). Das Bestreiten des Mieters ist daher nach § 138 Abs. 2 ZPO im Rechtsstreit nur dann zu berücksichtigen, wenn auch die Einsicht in die Belege keine Klarheit geschaffen hat. Dieser Obliegenheit kann sich der Mieter auch nicht dadurch entziehen, das er den Kostenansatz der Abrechnung mit Nichtwissen bestreitet oder - wie nunmehr der Beklagte - die dortige Bezugnahme auf Rechnungs- oder Zahlungsvorgänge als "Eigenbeleg" bezeichnet. Setzt sich der Mieter vielmehr durch Verzicht auf die Belegeinsichtnahme von vornherein zur Erhebung konkreter Rügen außer Stande, ist ihm über § 138 Abs. 3 ZPO auch im Rechtsstreit der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten (BGH, Hinweisbeschl. v. 13.9.2009 aaO., Rn. 6; Senat, Urt. v. 8.6.2000, 10 U 94/99; v. 15.12.2005, I-10 U 80/05; v. 22.6.2006, I-10 U 164/05; v. 4.7.2013 aaO., mwN.; v. 21.5.2015, I-10 U 29/15; OLG Düsseldorf, Urt. v. 6.5.2006, I-24 U 99/02; v. 21.4.2009, I-24 U 160/08; v. 12.4.2011,I-24 U 106/10; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 99; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 79a mwN.). So liegt es hier; dem Beklagten wäre es unbenommen gewesen, sich durch Einsichtnahme in die Überweisungsträger vom Abfluss der behaupteten Abschlagszahlungen zu überzeugen.
56cc) Umlageschlüssel
57Im Ergebnis ohne Erfolg bleibt auch die Rüge des Beklagten, die Klägerin habe bei der Umlage der Kosten des "Oberflächenwassers" zu Unrecht von einer verbrauchsabhängigen Kostenumlage abgesehen. Zutreffend ist zwar, dass § 7 MV in Ziff. (7) für die Umlage der Entwässerungskosten auf die der Wasserversorgung verweist. Richtig ist auch, dass Ziff. (6) hierfür eine Abrechnung über den "Verbrauch des jeweiligen Mieters anhand der Wasserzähler" vorsieht, so dass an sich auf den in den B.-Kaltwasserabrechnungen ausgewiesenen Umlageschlüssel zurückgegriffen werden müsste (Anlagen FMP 5 = FMP 16 und FMP 27). Die in jenen Vertragsregelungen zum Ausdruck gebrachte Gleichsetzung von Entwässerung und Wasserversorgung liegt jedoch die stillschweigende Vorstellung der (ursprünglichen) Vertragsparteien zugrunde, dass beide Kostengruppen von den jeweiligen Leistungsträgern gegenständlich für dasselbe Objekt ermittelt werden; dies ist vorliegend nicht der Fall. Während die NVV AG Entwässerungskosten für die gesamte "bebaute/versiegelte Fläche" des Gesamtobjekts einschließlich Parkhaus erhebt (1.550 qm), sind in den B.-Abrechnungen lediglich die Kaltwasserverbrauchsmengen des "Ärztehauses" erfasst (1.389,20 cbm in 2009 und 1.496,80 cbm in 2010), da im Parkhaus kein Kaltwasserverbrauch stattfindet. Den Vereinbarungen in § 7 Ziffern (6) und (7) MV liegt daher entweder ein gemeinsamer Irrtum (§ 313 Abs. 2 BGB) oder eine der ergänzenden Vertragsauslegung bedürftige Regelungslücke zugrunde, die nach §§ 133, 157 BGB eine Abkoppelung beider Umlageregelungen erfordert.
58Die deshalb erforderliche Anpassung der Vertragsabsprachen erlaubt der Klägerin die von ihr vorgenommene Flächenumlage. Der Anfall des Niederschlags-/Oberflächenwassers ist naturgegeben und steht in keinerlei Zusammenhang mit den individuell verursachten Verbrauchskosten der Wasserversorgung (vergl. Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., F 212); dementsprechend hat die NVV AG die Kosten des Regenwassers auch nach der bebauten/befestigten Fläche und nicht nach irgendeinem "Verbrauch" ermittelt. Anderes gilt zwar für die (geringfügigen) Schmutzwasseranteile; deren Ausscheidung ist aber nicht geboten, weil § 2 Nr. 2 BetrKV dem Vermieter eine zusammenfassende Abrechnung erlaubt (oben b)aa). Wasserverbrauchskosten können jedoch selbst in der Wohnraummiete flächenabhängig umgelegt werden (AG Winsen/Luhe, Urt. v. 23.10.2013, 16 C 808/13); dies gilt sogar in dem - hier nicht gegebenen - Fall, dass der Vermieter durch nachträglichen Zählereinbau zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung in der Lage wäre (BGH, Urt. v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07, Rn. 11; Milger, NZM 2008, 757, 759; Palandt-Weidenkaff, § 556a BGB, Rn. 4).
59c) Versicherungen
60Eine Bereinigung der angesetzten Versicherungsaufwendungen um Parkhausanteile war mangels jedweden Tatsachenvortrags des Beklagten schon nach wohnraumrechtlichen Grundsätzen (oben 1. mwN.) nicht erforderlich (vergl. BGH, Urt. v. 11.8.2010 aaO., Rn. 24 und v. 13.10.10 aaO., Rn. 23); abgesehen davon ist vorliegend eine relevante Erhöhung der Prämienbelastung nicht gegeben (Anlage FMP 20). Soweit der Beklagte (hier wie bei anderen Positionen) mit seiner Berufungserwiderung die rechtsirrigen Ausführungen der angefochtenen Entscheidung zur mangelnden Nachvollziehbarkeit der Kostenumlage als zutreffend verteidigt, liegt dies schon deshalb neben der Sache, weil er selbst - im Gegensatz zum Landgericht - die der Abrechnung beigefügte Anlage zur Kenntnis genommen und weder die dortigen Kostenansätze in Abrede gestellt noch von der andernfalls erforderlichen Kontrolle durch Belegeinsichtnahme Gebrauch gemacht hat (oben 2.b.bb); von einer Wiederholung dieses Hinweises sieht der Senat künftig ab.
61d) Feuerwehranschluss u.a.
62Die Kosten für die Anmietung oder Wartung von Feuerwehranschluss sowie Brandmelde- und Überwachungsanlage sind mangels entsprechender Vertragsabsprache nicht umlagefähig.
63aa)
64Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Drüber hinaus hat er die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dazu gehören auch die Betriebskosten. Das Gesetz geht mithin bei der Geschäfts- wie Wohnraummiete davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden. Jene Bestimmungen sind zwar abdingbar; die Parteien eines Mietvertrags über Räume können daher vereinbaren, dass der Mieter neben der eigentlichen Miete (Grundmiete) bestimmte Betriebs- oder Nebenkosten trägt. Eine derartige Abrede muss jedoch dem Mietvertrag klar und eindeutig zu entnehmen sein. Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat; diese müssen der Art nach in einer Weise konkretisiert werden, dass es dem Mieter möglich ist, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. Nicht oder nicht hinreichend deutlich benannte Kostenarten sind deshalb nicht auf den Mieter umlagefähig, sondern mit der vereinbarten Miete abgegolten und damit vom Vermieter zu tragen (BGH, Urt. v. 29.4.2009, XII ZR 142/07, Rn. 13 f. und v. 2.5.2010, XII ZR 88/10, Rn. 13 f.; Senat, Urt. v. 11.2.1982, 10 U 118/81; Urt. v. 25.1.1991, 10 U 1/91; v. 26.9.2002; 10 U 170/01; v. 29.6.2010, I-10 U 116/99; v. 29.11.2012, I-10 U 46/12; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 63 f.; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 87; jeweils mwN.). Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005, XII ZR 158/01 und v. 26.9.2012, XII XII ZR 112/10, Rn. 10; Senat, Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11; jeweils mwN.).
65Die Verweisung auf die Betriebskostenverordnung genügt zwar auch den Anforderungen an die ausreichende Bestimmtheit und Transparenz einer Vereinbarung über die Abwälzung von Nebenkosten, weil sie dem Mieter hinsichtlich der Nrn. 1 bis 16 des § 2 BetrKV hinreichende Klarheit über die dort im Einzelnen aufgeführten Nebenkosten verschafft (BGH, Urt. v. 2.5.2010, aaO., Rn. 15; Senat aaO.; Günter, WuM 2012, 587, 595; jeweils mwN.). Auch wird jener Teil der mietvertraglichen Umlageabrede entgegen der auch insoweit rechtsirrigen Auffassung des Landgerichts nicht allein dadurch obsolet, dass er durch Verknüpfungen wie "insbesondere" oder "zumindest" mit einem Katalog weiterer Nebenkosten verbunden wird, solange nicht gleichzeitig die dort vorgesehenen Beschränkungen für unanwendbar erklärt werden (dazu BGH, Urt. v. 26.9.2012, aaO., Rn. 13 und 20; Senat, Urt. v. 14.12.2000, aaO). Anderes gilt jedoch für die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten; diese sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden (BGH, Urt. v. 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 und v. 2.5.2010, aaO.; Senat, Urt. v. 15.12.2011, aaO.; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 66; Palandt-Weidenkaff, aaO.; § 556 BGB, Rn. 4; jeweils mwN.).
66bb)
67Nach diesen Maßstäben fehlt es vorliegend an einer tauglichen Umlageabrede. § 2 BetrKV kennt keine Kostenpositionen "Miete Feuerwehranlage"; "Wartung Brandmeldeanlage" oder "Wartung Überwachungsanlage"; Aufwendungen hierzu sind unter § 7 Ziff. (2)a. MV nicht aufgeführt. Die dort enthaltene Position "Kosten der Wartung Feuerlöscheinrichtungen einschließlich des Austauschs von Löschmitteln" erlaubt der Klägerin entgegen ihrer Ansicht keine Umlage der für die Feuerwehranlage gezahlten Miete, weil es sich schon begrifflich nicht um Wartungskosten handelt; Brandmelde- oder Überwachungsanlage werden hiervon nicht erfasst, da diese keine Feuerlöscheinrichtungen sind. Anlagen dieser Art dienen vielmehr der (nachträglichen) Bekämpfung eines bereits eingetretenen Brandes, während es sich bei der Unterhaltung von Brandmelde- und Überwachungsanlagen um Maßnahmen des vorbeugenden Brandschutzes handelt.
68Dass jene Aufwendungen der Position "Kosten der Wartung/Reinigung/Überprüfung von Hausanschlüssen, Be- und Entwässerungssystem, elektrischen Leitungen und Anlagen, Heizungs- und Gasleitungen als sonstige Betriebskosten" unterfallen, nimmt nicht einmal die Klägerin selbst an und ist auch aus Rechtsgründen ausgeschlossen. Diese Formulierung lässt hinsichtlich ihres allenfalls einschlägigen (abtrennbaren) Teils der "elektrischen ... Anlagen" nicht einmal ansatzweise erkennen, welche Einrichtungen hiervon erfasst sein sollen; sie scheidet daher mangels hinreichender Bestimmtheit als Umlageabrede aus, weil der Beklagte ihr nicht zu entnehmen vermochte, welche Kosten wegen welcher "Anlagen" auch nur dem Grund nach auf ihn zukommen könnten.
69e) Winterdienst
70Der Kostenansatz für Winterdienst von nunmehr 574,97 € für 2009 und (unverändert) 917,40 € für 2010 ist in vollem Umfang berechtigt.
71Der gemäß Angebot vom 8.1.2009 dem Hausmeister zusätzlich zu der Pauschale von 900,00 € zu vergütende Winterdienst (Anlage FMP 13) ist als "Winterdienstgebühr" in § 7 Ziff. (2)a. aufgeführt; damit verbundene Materialkosten (Streusalz) sind gemäß § 2 Nr. 8 Alt. 1 BetrKV als Kosten der Straßenreinigung umlagefähig (Langenberg, NZM 1999, 52, 60; und NZM 2006, 641, 644; Hinz, NZM 2009, 97, 101). Von der Richtigkeit des angesetzten Kostenaufwands hätte sich der Beklagte durch Belegeinsichtnahme überzeugen können (oben 2.b)bb)bbb) mwN.); im Übrigen hat er den der (früheren) Abrechnung zugrunde gelegten Ansatz von (2 x 150,00 € =) 300,00 € unschwer anhand der erstinstanzlich (überflüssigerweise) bereits vorgelegten Rechnungen überprüfen können (Anlage FMP 38). Soweit die Klägerin in ihrer Neuabrechnung für 2009 - anders als für 2010 - den Gesamtkostenansatz erhöht hat (Anlagen FMP B 1 und B 2 S. 2), stehen dem weder verfahrens- noch betriebskostenrechtliche Hindernisse entgegen (oben II.); dasselbe gilt für den durch das "Leistungsprinzip" gedeckten Ansatz von erst im Folgejahr in Rechnung gestellten Kosten (oben 2.b)aa). Der vom Beklagten gerügte Verstoß gegen § 2 Nr. 14 Halbsatz 2 i.V. mit Nr. 8 BetrKV steht einer inhaltlichen Prüfung nicht entgegen; im Übrigen setzt die Anwendbarkeit dieser lediglich Transparenzwecken dienenden Bestimmung voraus, dass die Hausmeistertätigkeiten und sonstigen Arbeitsleistungen des Hauswarts dieselben Teile des Mietobjekts erfassen und deshalb nach dem gleichen (Flächen-)Schlüssel umgelegt werden können. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da die mit der Pauschale von 900,00 € abgegoltenen "Hausmeisterdienste" - jedenfalls nach dem Vortrag der Klägerin - allein das "Ärztehaus" betreffen (4.a), während sich der "Winterdienst" auch auf das angrenzende Parkhaus erstreckt.
72f) Gartenpflege
73Kosten der Gartenpflege einschließlich der "Pflege des extensiven Dachgrüns" sind in § 7 Ziff. (2)a. MV als umlagefähig vereinbart. Dem Ansatz für 2010 von (unverändert) 960,00 € ist der Beklagte in beiden Rechtszügen mit keinem Wort entgegengetreten, sodass es auf den vom Landgericht vermissten Vortrag der Klägerin oder irgendwelche Belege von vornherein nicht ankam (oben II.2.a); dem erstmaligen Ansatz von 1.025,60 € in der Neuabrechnung für 2009 stehen keinerlei rechtlichen Hindernisse entgegen. Die Verspätungsrüge der Berufungserwiderung ist schon deshalb schwer verständlich, weil sie dann erst recht für seine erstmaligen Angriffe gegen den Ansatz der "Türschloss-Reparatur" gelten müsste (unten 4.b); im Übrigen ist § 531 Abs. 2 ZPO bei unstreitigem oder diesem durch § 138 ZPO gleichgestellten Vorbringen nicht anwendbar. An einer nachträglichen Geltendmachung zunächst "vergessener" Abrechnungspositionen ist der Vermieter von Geschäftsräumen schon deshalb nicht gehindert, weil der Ausschlusstatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hier keine Anwendung findet. Soweit der Beklagte die Höhe des Kostenansatzes bezweifelt, hätte er in die in der Anlage zur Neuabrechnung aufgeführte Rechnungen Einblick nehmen können (FMP B2 untere I.6, S. 2); seine Verjährungseinrede ist haltlos. Zum einen unterliegen gemäß § 194 Abs. 1 BGB nur Ansprüche der Verjährung, nicht aber eine Einzelpositionen in ihrer Berechnung; ohne Erhöhung des Saldos kann deshalb auch die Nachforderung aus einer Nebenkostennachforderung nicht verjähren. Zum anderen beginnt die dreijährige Frist des § 195 BGB selbst bei der Geltendmachung weitergehender Ansprüche erst mit dem Schluss des Jahres, in dem dem Mieter eine nachprüfbare Abrechnung zugeht, weil die Forderung zuvor nicht im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB entstanden ist (Senat, Beschl. v. 3.2.2000, 10 W 1/00; Ludley, NZM 2007, 585, 587 f.; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 98; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 78 mwN.); solange eine Kostenposition überhaupt nicht abgerechnet ist, kann deshalb auch eine aus ihr abgeleitete Mehrforderung nicht verjähren (OLG Celle, Beschl. v. 17.11.2014, 2 U 133/14).
74g) Umlageschlüssel
75Der von der Klägerin verwendete Umlageschlüssel (397,45 qm / 4.496,64 qm) entspricht dagegen nicht den vertraglichen Vereinbarungen. Zwar schließt der Begriff des "Gebäudes" im Sinne von § 7 Ziff. (10) MV das Parkhaus ein (oben II.2.b)dd und II.1.a); entsprechendes hat jedoch auch für die vertraglich vorgesehene Umlage "im Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes" zu gelten. Nach der erstinstanzlich als (erste) Anlage FMP 54 vorgelegten "Berechnung der Nutzflächen" (Bl. 549 GA) ist jedoch die Gesamtfläche des Parkhauses (6.415,80 qm) lediglich zu einem unerklärten Pauschalsatz von 30 % (1.924,74 qm) in das der Abrechnung zugrunde gelegte (Gesamt-) Flächenmaß von 4.496,64 qm eingeflossen. Mangels nachvollziehbarer Erläuterung eines nur eingeschränkten Nutzflächenanteils des Parkhauses ist der Kostenanteil des Beklagten lediglich aus einem Schlüssel von 397,45 qm / 8.987,70 qm zu berechnen. Dass sich die Parteien insoweit auf einen abweichenden Umlageschlüssel geeinigt hätten, ist auch zweitinstanzlich nicht substantiiert dargetan. Der Hinweis auf eine entsprechende Abrechnung in den Vorjahren genügt für eine vertragliche Abänderung des Umlageschlüssels nicht; Abreden mit dem Parkhausbetreiber sind in diesem Zusammenhang ebenso bedeutungslos wie solche mit anderen Mietern (unten 3.b).
763. Betriebskosten Ärztehaus
77a) Einbeziehung Parkhaus
78Entgegen der - auch gedanklich schwer verständlichen - Rechtsauffassung des Beklagten (und des Landgerichts) war die Klägerin zur Flächenumlage von allein für das "Ärztehaus" (einschließlich Läden) angefallenen Betriebskosten nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet. Betriebskosten sind nur zu Lasten desjenigen Mieters umlagefähig, dem sie zugutekommen; ihre Umlage ist dagegen ausgeschlossen, wenn und soweit sie lediglich für andere Teile des Gesamtobjekts angefallen sind. Auch an Kosten für Einrichtungen, die einzelnen Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen sind, dürfen die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden (BGH, Urt. v. 28.4.2004, VIII ZR 178/03 und v. 8.4.2009, VIII ZRVIII ZR 128/08, Rn. 13; OLG Köln, Urt. v. 24.6.2008, 22 U 131/07; Schmid, NZM 2014, 572, 575 mwN.); auf den vom Beklagten (und vom Landgericht) in den Raum gestellten Begriff der "Wirtschaftseinheit" kommt es unabhängig von seiner Irrelevanz (oben II.3.b)dd)) vorliegend schon deshalb nicht an, weil insoweit nichts anderes gilt (BGH, Urt. v. 8.4.2009, aaO.). Dementsprechend brauchen sich einerseits die Ärzte und Ladeninhaber nicht an etwaigen für das Parkhaus entstandenen Betriebskosten zu beteiligen, während umgekehrt der Parkhausbetreiber nicht für Betriebskosten aufkommen muss, die allein den Mietern des Ärztehauses zugutekommen; für diese Fälle ist daher die in § 7 Ziff. (10) MV vertraglich vorgesehene Umlage "im Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes" auf die Flächen des Ärztehauses zu beschränken. Ob und inwieweit die Klägerin innerhalb der einzelnen Kostenarten tatsächlich Aufwendungen (auch) zugunsten des Parkhauses abgerechnet hat, ist erst im jeweiligen Kontext zu prüfen und gegebenenfalls - sofern möglich - durch Ausscheidung dieser Kostenanteile zu korrigieren.
79b) Allgemeinstrom
80Die nach § 7 Ziff. (2)a. MV als umlagefähig vereinbarten "Kosten der Beleuchtung/Allgemeinstrom" sind schon sprachlich nicht auf die in § 2 Nr. 11 BetrKV genannten "Kosten der Beleuchtung" beschränkt, sondern gehen darüber hinaus; der Kombination mit dem Terminus "Allgemeinstrom" ist zu entnehmen, dass die Umlageabrede den gesamten nicht anderweitig abzurechnenden Energieverbrauch erfassen sollte. Dass und in welcher Höhe die Klägerin diese in ihren (Erst-)Abrechnungen als "gezahlte Abschläge Firma NVV AG" einstellen wollte, konnte der Beklagte Ziff. II.1. der jeweiligen Anlagen entnehmen (FMP 54). Zu einer derartigen Umlage war die Klägerin unabhängig vom Zeitpunkt des Stromverbrauchs berechtigt; von der Höhe der Abschlagszahlungen hätte sich der Beklagte durch Einsichtnahme in die Belege überzeugen können (oben 2.bb)bb) mwN.). Soweit die Klägerin den Gesamtkostenansatz durch den in den Anlagen ausgewiesen "Abzug Heizung" auf (8.634,76 € - 782,75 € =) 7.852,01 € in 2009 bzw. auf (7.350,89 € - 650,00 € =) 6.700,89 € reduziert hat, ist der Beklagte nicht beschwert; Relevanz hat ein derartiger Abzug erst dann, wenn er - wie in den B.-Heizkostenabrechnungen - an andere Stelle wieder in die Abrechnung eingestellt wird (unten 4.c).
81Anderes gilt dagegen für den Abzug einer Kostenpauschale für den Strom des Parkhaus-Fahrstuhls, weil die Klägerin entgegen Überschrift ("Betriebskosten Ärztehaus") und Umlageschlüssel (397,45 qm/2.571,90 qm) mangels eines separaten Zählers anteilige Betriebskosten des Parkhauses auf die Nutzer des Ärztehauses umgelegt hat (oben a). Zwar stand es ihr frei, über die Höhe des bei ihrer Abrechnungsweise erforderlichen Abschlags mit ihren Mietern - also auch mit dem Beklagten - gesonderter Absprachen zu treffen; irgendwelche Absprachen mit der "Mietergemeinschaft" (Anlagen FMB B2 und B9 unter Ziffer II.7.) oder einem einzelnen (wohl richtig:) "Mieterbeirat" (BB S. 8 unter Ziff. 7) reichen dafür nicht aus (§ 164 BGB). Mangels jedweder Tatsachengrundlage zu den vorgenommenen Abzügen von 10 % (2009) oder 5 % (2010) sieht sich der Senat auch zu einer entsprechenden Schätzung außerstande. Die angebliche Zählermessung aus dem Jahr 2014 ist keine taugliche Schätzgrundlage für die zurückliegenden Abrechnungsperioden. Solange sich die Klägerin nicht entschließt, den Aufzug an den Stromzähler des Parkhauses anzuschließen (Anlagen FMP 30 und 31) oder seinen Verbrauch durch ein gesonderten Zähler zu erfassen, sind die Kosten des gesamten Allgemeinstroms ohne dezidierte Darstellung einer hinreichenden Schätzungsgrundlage nach dem für das "Gesamtgebäude" geltenden Maßstab umzulegen (dazu oben 2.g).
82c) Hausmeister
83Kosten des Hausmeisters kann die Klägerin dem Beklagten nicht anlasten.
84aa)
85Die weitaus meisten Einwendungen des Beklagten gegen diese Abrechnungsposition sind allerdings ungerechtfertigt.
86Die Zusammensetzung der nach § 7 Ziff. (2)a. MV als "Kosten für den Hauswart" umlagefähigen Aufwendungen ergibt sich aus den der Abrechnung beigefügten Anlagen (FMP 54 unter II.2.). Für 2010 beschränkt sich der Ansatz auf die durch die Anlage FMP 13 nachgewiesene Pauschale (900,00 € x 12 = 10.800,00 €); der für 2009 vorgenommene Vorwegabzug für gesondert zu vergütende Gartenpflege ist lediglich durch den nunmehr geltend Betrag zu ersetzen (1.025,60 € statt 1.024,26 €; oben 2.f). Auf § 2 Nr. 14 Halbs. 2 BetrKV kann sich der Beklagte ebenso wenig berufen wie beim Winterdienst, da beide Positionen einem abweichenden Umlageschlüssel unterliegen (oben 2.e); entsprechendes gilt für die Gebäudereinigung, weil sie seit dem 13.1.2009 nicht mehr vom Hausmeisterdienst vorgenommen wird und die Klägerin die geringfügige Zeitspanne vor dem Dienstleisterwechsel schon aus Gründen der Übersichtlichkeit nicht anderweitig einzustellen brauchte. Soweit dem Beklagten weder das Angebot noch die zum Teil beispielhaft vorgelegten Rechnungen (Anlagen FMP 13 und FMP 38) zur Kontrolle der Ansätze ausreichten, stand ihm zur Substantiierung seiner Angriffe das Belegeinsichtsverlangen zur Verfügung, ohne die Aufstellungen der Klägerin als "Eigenbelege" disqualifizieren zu können (oben II.2.b)bb.). Aufwendungen für das Parkhaus sind hierin schon deshalb nicht enthalten, weil die Klägerin für ein drittverpachtetes Objekt keine Hausmeisterdienste zu leisten hat; abgesehen davon sind die im Hausmeistervertrag als Grundlage der Pauschalvergütung ausgewiesenen Dienstleistungen schon ihrer Natur nach allein für das Ärztehaus bestimmt.
87bb)
88Die Abrechnungsposition unterliegt aber deshalb der Streichung, weil die Klägerin den von ihr vorgenommenen Pauschalabzug für Kleinreparaturen nicht hinreichend dargetan hat; hierzu war sie zwar nicht bereits in der Abrechnung (oben.II.2.b)dd), wohl aber im Rechtsstreit verpflichtet. § 2 Nr. 14 BetrKV nimmt in Halbsatz 1 letzter Satzteil solche Kosten für Hauswartleistungen aus dem Betriebskostenbegriff heraus, die die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen; die diesen Tätigkeiten zuzurechnenden Kosten für den Hauswart sind somit nicht umlagefähig. Zwar sind die Bestimmungen der BetrKV nur für Mietverhältnisse über Wohnraum zwingend (§ 556 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 4 BGB); in der Geschäftsraummiete gelten ihre Beschränkungen nicht. Innerhalb der durch die §§ 138, 242, 307 BGB, 2 HeizkostenVO gesetzten Grenzen steht es daher den Mietvertragsparteien frei, die Umlagefähigkeit anderer als der in § 2 Nrn. 1 - 16 BetrKV aufgeführte Nebenkosten zu vereinbaren oder aufgeführte Betriebskosten von den jeweils im jeweiligen Einzelfall vorgesehenen oder sich aus § 1 Abs. 2 BetrKV ergebenden Einschränkungen zu befreien; hiervon haben die Parteien vorliegend hinsichtlich der (unstreitigen) Kosten der Hausverwaltung Gebrauch gemacht.
89Wenn und soweit allerdings der Mietvertrag über Geschäftsräume die Terminologie der BetrKV aufgreift, sind deren Regelungen in Ermangelung von Anhaltspunkten für einen abweichenden Parteiwillen bei der nach §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung unabhängig davon zur Bestimmung der als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten heranzuziehen, ob der Mietvertrag darüber hinaus auf die BetrKV verweist oder nicht (BGH, Urt. v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, Rn. 13; Senat, Urt. v. 8.6.2000, 10 U 94/99; Beschl. v. 1.12.1011, I-10 U 149/11; OLG Brandenburg, Urt. v. 28.4.1999, 3 U 232/98; OLG Jena, Urt. v. 16.10.2001, 8 U 392/01; OLG Hamburg, Urt. v. 6.2.2002, 4 U 32/00; KG, Beschl. v. 12.7.2007, 12 U 117/06; Günter, WuM 2012, 587, 595 mwN.; Streyl, NZM 2014, 409, 410); dies gilt auch und gerade für die Hauswartkosten im Sinne des § 2 Nr. 14 BetrKV (BGH aaO.). So liegt der Fall hier. Aus der in § 7 Ziff. (2)a. MV vorgesehenen Verknüpfung der Pauschalverweisung auf die BetrKV mit den anschließend aufgelisteten Betriebskosten ("zumindest") ergibt sich, dass der nicht näher präzisierte Begriff "Kosten für den Hauswart" keinen über § 2 Nr. 14 BetrKV hinausgehenden Gehalt haben sollte. Hiervon gehen auch die Parteien aus; es kann daher dahinstehen, dass sich über § 306 Abs. 1 BGB dasselbe ergäbe, weil eine formularvertragliche Entbindung von den Beschränkungen des § 2 Nr. 14 BetrKV in der Geschäftsraummiete einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalten würde (BGH aaO., Rn. 16 ff.).
90Ausweislich seines Angebots vom 8.1.2009 oblag dem Hausmeister unter anderem die "Überwachung von Handwerksarbeiten von Fachbetrieben" sowie der "Reparaturdienst von Kleinreparaturen, dort wo ein Fachmann nicht erforderlich ist". In beiden Fällen handelt es sich um Dienstleistungen zur Instandhaltung und -setzung, die gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV nicht in die Umlage der Hausmeisterkosten aufgenommen werden dürfen. In einem solchen Fall muss der Vermieter daher im Rechtsstreit die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass letztere herausgerechnet werden können (BGH, Urt. v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07, Rn. 28, und v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09, Rn. 26; Blank, NZM 2008, 745, 752; Hinz, NZM 2009, 97, 101 f.; Schmid, NZM 2014, 572, 573; Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 4). Dies kann zwar auch im Wege der Schätzung der Lohnanteile anhand des dem Hauswart zugewiesenen Aufgabenbereichs in Form eines Pauschalabzugs geschehen (Westphal, WuM 1998, 329; Wall, WuM 1998, 524, 526; jeweils mwN.). Nimmt aber der Vermieter lediglich einen solchen (prozentualen) Abzug vor, darf sich der Mieter mit einem schlichtes Bestreiten begnügen; er kann auch unter dem Gesichtspunkt des § 138 Abs. 2 ZPO nicht darauf verwiesen werden, zunächst Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege wie Arbeitszettel, Stundennachweise oder Ähnliches nehmen zu müssen (BGH, Urt. v. 20.2.2008, aaO., Rn. 29 f.; Milger, NJW 2009, 625, 629). Diese Nachteile kann der Vermieter zwar dadurch vermeiden, dass er mit dem Hausmeister zwei selbständige Verträge über seine umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeitsbereiche schließt und den Mieter sodann zur Kontrolle der angesetzten Kosten auf sein Belegeinsichtsrecht verweist (BGH, Urt. v. 13.1.2010, aaO., Rn. 26 und Hinweisbeschl. v. 13.9.2011, VIII ZR 45/11, Rn. 6; LG Itzehoe, Urt. v. 17.10.2010, 9 S 23/10; LG Bonn, Urt. v. 15.12.2012, 6 S 25/12). Macht er jedoch hiervon keinen Gebrauch, hat er die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können; geschieht dies nicht, kann das Gericht den Vortrag des Vermieters nach § 138 Abs. 1 ZPO seiner Entscheidung nicht zu Grunde legen (BGH, Urt. v. 20.2.2008, aaO., Rn. 29). Von dieser Obliegenheit war die Klägerin vorliegend auch nicht dadurch befreit, dass sie sich unter Bezugnahme auf ein (nicht vorgelegtes) "Schreiben der Mietergemeinschaft" vom 1.6.2010 auf ein darin mitgeteiltes Einverständnis beruft (Berufungsbegründung Seite 7 unter 8. sowie Anlagen FMB B 2 und B 8 unter II.8.), weil sich der Beklagte derartige Erklärungen ebenso wenig zurechnen lassen muss wie bei der Bereinigung der Kostenposition Allgemeinstrom (oben b). Darauf, ob in den Jahren 2008 und 2009 überhaupt keine Kleinreparaturen angefallen sein sollen, kommt es schon deshalb nicht an, weil die Kleinreparaturen Bestandteil der an die auszuführende Firma zu zahlenden Pauschale waren.
91d) Gebäudereinigung / Reinigung Behinderten-WC
92Die Ansätze für Gebäudereinigung und Reinigung Behinderten-WC bedürfen lediglich hinsichtlich des differenzierenden Umlageschlüssels für 2009 der Korrektur; im Übrigen entsprechen sie den vertraglichen Vereinbarungen.
93aa) Umlagevereinbarung
94Die gemäß §§ 7 (2)a. MV i.V. mit § 2 Nr. 9 Alt. 1 BetrKV als umlagefähig vereinbarten Kosten der Reinigung des Gebäudes erstrecken sich auf sämtliche "außerhalb der Praxisabschlusstüren" gelegenen Bestandteile des Gebäudes einschließlich der "Behindertentoilette". Die Glasreinigung im Eingangsbereich ist hiervon ebenfalls erfasst, weil dieser einen "Gebäudeteil" im Sinne des § 3 Nr. 9 BetrKV darstellt; dies gilt auch für die Außenteile des Eingangs. Alt. 1 jener Bestimmung erfasst begrifflich die gesamte (Innen- und Außen-)Reinigung des Gebäudes; der anschließende Beispielskatalog ("zu ... gehören") schließt lediglich solche Gebäudeteile aus, die nicht "von den Bewohnern gemeinschaftlich genutzt" werden. Dementsprechend sind Reinigungsleistungen an äußeren Teilen des Gebäudes nur insoweit aus dem Anwendungsbereich dieser Vorschrift ausgenommen, als sie - wie etwa die Dachrinne - einer gemeinschaftlichen Nutzung entzogen sind (BGH, Urt. v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, unter II.1.b)aa). Auf die beidseitige Beseitigung von Verschmutzungen am Glas des Eingangsbereichs ("Entfernung von Fingerabdrücken") trifft dieser Gesichtspunkt nicht zu; dass eine derartige Einschränkung vorliegend auch nicht dem Willen der Mietvertragsparteien entsprach, ergibt sich auch daraus, dass sie auch die "Nebenanlagen" ohne Rücksicht auf ihre Lage innerhalb oder außerhalb des Gebäudes in die Umlageabrede einbezogen haben.
95bb) Gesamtkosten
96Der nach Gebäude und Behinderten-WC differenzierende Ansatz der Reinigungs-kosten war zwar weder geboten noch für 2009 gerechtfertigt (folgend unter dd), stellt aber die materielle Berechtigung der jeweils angesetzten Gesamtkosten nicht in Frage. Die genaue Zusammensetzung dieser Kosten hätte der Beklagte durch (ergänzende) Einsichtnahme in die Belege feststellen können, weil dort ausweislich der bereits vorgelegten Rechnungen die jeweils erbrachten Leistungen im einzelnen aufgeschlüsselt (Anlagen FMP 14, 25, 39 und 44) und von der Klägerin lediglich zur getrennten Kostenerfassung anderweitig zusammengerechnet worden sind; dabei entstandene Additionsfehler bei der Aufsummierung der Kosten der Gebäudereinigung in 2009 und 2010 im Cent-Bereich durfte die Klägerin in ihren Neuabrechnungen ohne Weiteres korrigieren (oben 1.). Das rechnerisch zutreffende Ergebnis ist in den dortigen Anlagen unter Bezugnahme auf die jeweils zugrunde gelegten Rechnungen ausgewiesen (Anlagen FMP B 2 und B 8, jeweils unter II.9.); von "Eigenbelegen" kann keine Rede sein. Dasselbe gilt für die Reinigung des Behinderten-WC (aaO. unter II.10.). Die Richtigkeit des nunmehr bestrittenen Ansatzes von 125,00 € netto ergibt sich aus den bereits erstinstanzlich vorgelegten Monatsabrechnungen und ist vom Beklagten seinerzeit noch als belegt akzeptiert worden (Schriftsatz vom 5.8.2013, Seiten 5 unter Ziff. 6.); soweit die Klägerin in ihrer früheren Abrechnung für 2010 aufgrund des Bruttobetrags von 148,75 € zu einem Gesamtansatz von 1.785,00 € gelangt ist (vergl. Anlage FMP 25: Aufstellung Reinigung Behinderten-WC), hat sie diesen Fehler in ihrer Neuabrechnungen korrigiert.
97cc) Unwirtschaftlichkeit
98Der vom Beklagten erhobene Einwand einer Unwirtschaftlichkeit der Reinigungskosten ist ebenfalls unberechtigt.
99Allerdings gilt das für Mietverhältnisse über Wohnraum in den §§ 556 Abs. 3 Satz 1, 560 Abs. 5 BGB, § 24 Abs. 2 Satz 1 der II. BerechnungsVO und § 20 Abs. 1 Satz 2N MVO geregelte Wirtschaftlichkeitsgebot über § 242 BGB auch für die Geschäftsraum-miete; auch hier darf daher der Vermieter nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen. Dieses Gebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind; zu seiner Konkretisierung kann auf die Definition in § 20 Abs. 1 Satz NMVO und § 24 Abs. 2 der II. BerechnungsVO zurückgegriffen werden. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind; maßgeblich ist der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Setzt sich der Vermieter darüber hinweg und veranlasst er den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er auch in der Geschäftsraummiete eine aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist deshalb insoweit gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (BGH, Urt. v. 9.12.2009, XII ZR 109/08, Rn. 11; v. 24.2.2010, XII ZR 69/08, Rn. 11; v. 13.10.2010, XII ZR 129/09, Rn. 16 ff.; v. 4.5.2011, XII ZR 112/09, Rn. 11 und v. 17.12.1014, aaO., Rn. 10 f.; Günter, WuM 2012, 587, 595; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 88; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77a mwN.).
100Für die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast gelten keine anderen Grundsätze als die bei sonstigen Ansprüchen auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung (vergl. Milger, NZM 2012, 657, 666). Danach trifft den Gläubiger die Beweislast für die objektive Pflichtverletzung, die Schadensentstehung und den Ursachenzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden; erst wenn und soweit ihm dieser Nachweis gelingt, hat sich der Schuldner gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB hinsichtlich seines Verschuldens zu entlasten (Palandt-Grüneberg, § 280 BGB, Rn. 34 ff.). Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht folgt deshalb, dass dem Mieter der Nachweis seiner (objektiven) Verletzung obliegt. Es ist deshalb zunächst seine Sache, den angeblichen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot konkret vorzutragen; erst danach hat der Vermieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot jedenfalls nicht schuldhaft verletzt hat (BGH, Urt. v. 13.6.2007, VIII ZR 78/06, Rn. 13; v. 6.7.2001, VIII ZR 340/10, Rn. 13 ff. und v. 7.12.1014, XII ZR 170/13, Rn. 12; Milger, NZM 2008, 1, 10; Ludley, NZM 2011, 417, 419 mwN.; Derckx, NZM 2014, 372, 373; Staudinger-Emmerich, aaO. mwN.). Hinsichtlich der objektiven Pflichtverletzung trifft den Vermieter grundsätzlich auch keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes, die ihn zu näheren Darlegungen der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen - etwa eines Preisvergleichs - verpflichten würde (BGH, Urt. v. 6.7.2001, VIII ZR 340/10, Rn. 19 ff. und v. 17.12.1014, aaO.; Senat, Urt. v. 21.5.2015, I-10 U 29/15; Palandt-Weidenkaff aaO., 88); dies gilt uneingeschränkt jedenfalls für solche Betriebskosten, von deren Anfall und Umfang sich der Mieter durch die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen und deren Angemessenheit er auf dieser Grundlage ebenso beurteilen kann wie der Vermieter (BGH, Urt. v. 17.12.1014, aaO.; Milger, NZM 2012, 657, 658 ff.).
101Zwar dürfen die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der gegen einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechenden Umstände nicht überspannt werden (Milger aaO.); insbesondere dürfen sie nicht so weit gehen, dass der Mieter das Gericht schon durch seinen Sachvortrag von einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots zu überzeugen habe (BGH, Urt. v. 17.12.1014, Rn. 13 und 15). Auf der anderen Seite genügt es für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder nur lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien (BGH, aaO.; Ludley, NZM 2011, 417, 419); auch aus dem allgemeinen Hinweis des Mieters auf zu hohe Kosten und Schwankungen der Kosten in verschiedenen Abrechnungsperioden ergibt sich kein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit (BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 - Rn. 31; Ludley aaO., 420). Für den ihm obliegenden Preisvergleich hat sich der Mieter vielmehr zunächst durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis von den den Kostenpositionen zugrunde liegenden Leistungen zu verschaffen und auf dieser Basis darzulegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten auch unter Berücksichtigung des dem Vermieter zustehenden Ermessensspielraus zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären (BGH, Urt. v. 17.12.1014, aaO., Rn. 13 ff.). Hierzu reicht der bloße Hinweis auf "Betriebskostenspiegel" oder sonstige überörtliche Erhebungen schon deshalb nicht aus, weil sie die dem Vermieter verfügbaren örtlichen Gegebenheiten nicht abzubilden vermögen (BGH, Urt. v. 6.7.2011, aaO.; Ludley aaO, 420 ff.; jetzt auch Streyl, NZM 2013, 97, 103 f.); der Mieter muss vielmehr konkret vortragen, dass der Vermieter im Abrechnungszeitraum bei ihm zumutbaren Bemühungen andere Anbieter hätte beauftragen können, die die gleichen Leistungen zu günstigeren Preisen durchzuführen bereit gewesen wären (OLG Stuttgart, Urt. v. 15.2.07, 13 U 145/06; Neuhaus, NZM 2011, 65, 67; Ludley aaO., 419).
102Für die Betriebskostenposition Reinigung gelten insoweit keine anderen Maßstäbe. Auch insoweit führt eine (selbst deutliche) Abweichung zu überörtlichen Erhebungen nicht zu einer sekundären Darlegungslast des Vermieters; ebenso wenig kann der Mieter die von ihm behauptete Kostenüberschreitung ohne konkreten Vortrag zu wenigstens groben Anhaltspunkten für seine Beanstandung nicht einfach "ins Blaue hinein" mit der Begründung in den Raum stellen, er sei zur Einholung von Vergleichsangeboten nicht in der Lage. Anhaltspunkte für übliche Entlohnungen von Reinigungsarbeiten sind auch über das Internet erhältlich; auf der Basis der dort gewonnenen Erkenntnisse vermag der Mieter einzuschätzen, ob die im Einzelfall angesetzten Reinigungskosten durch Übertragung überflüssiger Arbeiten, einen zu großzügigen Ansatz des Zeitaufwands oder überhöhte Vergütungssätze auf einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beruhen. Dies setzt allerdings voraus, dass sich der Mieter zunächst durch Einsichtnahme in die Vertragsunterlagen Kenntnis vom Umfang der dem Reinigungsunternehmen übertragenen Aufgaben, dem hierfür vorgesehenen Zeitaufwand und der vereinbarten Vergütung verschafft, weil er andernfalls zu dem ihm obliegenden Preisvergleich überhaupt nicht in der Lage ist; sieht er dann von ab, kann er sein Vorbringen nicht einer gerichtlichen oder sachverständigen Ausforschung überantworten (Milger, NZM 2012, 657, 667 f.).
103Diesen Anforderungen wird der Vortrag des Beklagten in keiner Weise gerecht. Der von ihm ohne Quelle oder Erläuterung in den Raum gestellte Ansatz "durchschnittlicher Reinigungskosten" erlaubt keinerlei Rückschlüsse auf die der Klägerin eröffneten Möglichkeiten zur Hinzuziehung anderer Anbieter. Dasselbe gilt für die die von ihm vorgelegte "Büronebenkostenanalyse 2012" (Anlage B4) oder die Nebenkostenabrechnung zwischen den Vertragsparteien eines anderen Objekts (Anlage B2), zumal beide Belege nicht einmal die hier streitbefangenen Abrechnungsperioden betreffen. Vor allem scheitert jeder Preisvergleich bereits daran, dass der Beklagte den mit dem Reinigungsunternehmer geschlossenen Vertrag weder eingesehen noch vorgelegt hat, so dass dem Senat eine Wirtschaftlichkeitskontrolle schon mangels Kenntnis der Beauftragungsgrundlagen unmöglich ist. Auf die vom Beklagten vermisste "Exkulpation" der Klägerin kommt es schon deshalb nicht an, weil diese erst nach schlüssiger Darlegung einer objektiven Pflichtverletzung erforderlich ist.
104dd) Umlageschlüssel
105Die Abrechnung der Klägerin für 2009 ist aber insoweit korrekturbedürftig, als sie die Reinigungskosten für die Behinderten-WC abweichend von dem in § 7 Ziff. (10) MV vereinbarten Flächenmaßstab nur auf die sechs (ärztlichen) Nutzer umgelegt hat. Hierzu war sie seinerzeit (noch) nicht berechtigt; dies hat zur Folge, dass die gesamten Reinigungskosten unter einem einheitlichen Nutzflächenschlüssel zusammenzufassen sind.
106Will der Vermieter den vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umlegung der Betriebskosten ändern, so ist dies nur im Wege einer Vertragsänderung zulässig, für die es der Zustimmung des Mieters bedarf (BGH, Urt. v. 31.5.2006, VIII ZR 159/05, Rn. 19; Riecke, GuT 2011, 5, 8 mwN.; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 71). Beruft er sich auf eine derartige Einigung, hat er diese nach Zeitpunkt und Beteiligten darzulegen (Senat, Urt. v. 22.4.1993, 10 U 193/92); entsprechendes hat die Klägerin nicht einmal behauptet. Ohne eine solche Abrede war sie auch dann nicht zu einer Abänderung befugt, wenn sie die getroffene Vereinbarung berechtigterweise als unbillig empfunden haben sollte; ein vertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstab schließt jede einseitige Bestimmung durch den Vermieter nach §§ 315, 316 BGB aus (BGH, Urt. v. 26.5.2004, VIII ZR 169/03 mwN.). Die Ausnahmeregelung des § 556a Abs. 2 BGB findet in der Geschäftsraummiete keine Anwendung; eine stattdessen in Betracht kommende Störung der Geschäftsgrundlage scheidet vorliegend schon deshalb aus, weil die Klägerin für eine nachträgliche Änderung der bei Vertragsabschluss bestehenden Verhältnisse nichts vorgetragen hat.
107Auch § 7 Ziff. (12) MV bot der Klägerin vor 2010 zu einer abweichenden Kostenverteilung keine Handhabe. Zwar ist eine (auch formularmäßige) Vertragsabrede dieser Art trotz § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB selbst in der Wohnraummiete (vergl. BGH, Urt. v. 5.11.2014, VIII ZR 257/13, Rn. 21 ff.) und erst recht bei Mietverträgen über Geschäftsräume zulässig, wenn sie - wie hier - an sachliche Gründe und an billiges Ermessen geknüpft ist (BGH, Urt. v. 20.1.1993, VIII ZR 10/92; Riecke, aaO.; Schmid, GuT 2011, 213, 215.; ders., ZAP Fach 4, 1443, 1448; jeweils mwN.). Auch liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Vertragsregelung vor, weil die Klägerin die von der Nutzung der Behinderten-WC ausgeschlossenen sonstigen Mieter des Ärztehauses an diesen Kosten nicht beteiligen darf (vergl. oben a) mwN.), während die Umlage auf die davon profitierenden Nutzer der drei Stockwerke der Billigkeit entspricht. Selbst in einem solchen Fall ist die Änderung des Umlagemaßstabs jedoch nicht rückwirkend auf eine bereits laufende Abrechungsperiode, sondern immer nur für die Zukunft möglich (Staudinger-Emmerich aaO., Rn. 70 mwN.; vergl. auch Senat, Urt. v. 4.7.2013, 10 U 52/13). Dies gilt zwar nicht mehr für 2010, weil die Abänderungsbefugnis des Vermieters auch stillschweigend durch Übersendung der Abrechnung ausgeübt werden kann (LG Itzehoe, Urt. v. 17.12.2010, 9 S 23/10, mwN.); dies ist vorliegend geschehen, da die Klägerin bereits für 2008 die Reinigungskosten für die Behinderten-WC separiert hatte (Anlage FMP B 17). Da jene Abrechnung dem Beklagten jedoch erst im Laufe des Jahres 2009 übermittelt worden ist, konnte die Änderung erst ab der folgenden Abrechnungsperiode Wirkung entfalten.
108e) "Wartung" Aufzüge Ärztehaus
109Der Kostenansatz ist in vollem Umfang berechtigt. Dass die entgegen der zu engen Bezeichnung nicht auf "Wartung" beschränkten Aufwendungen von der mit § 2 Nr. 7 BetrKV inhaltsgleichen Umlageabrede in § 12 Ziff. (2) MV gedeckt sind, zieht auch der Beklagte nicht in Zweifel; hierzu gehören auch die (Telekom-)Kosten des Aufzugsnotrufs (Senat, Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11). Die Auseinandersetzung mit dem Verteidigungsvorbringen des Beklagten ist dadurch erschwert, dass er (ebenso wie die auch hier inhaltlich übereinstimmenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung) den sich bereits aus den Anlagen FMP 12 und FMP 23 ergebenden Berechnungsmodus der Klägerin nicht zur Kenntnis nimmt; entsprechendes gilt für die Beanstandungen der Berufungserwiderung (Seiten 7 f. unter 2.k). Aus den (Wartungs-)Rechnungen der Firma K. und den (Prüfungs-)Rechnungen des TÜV hatte die Klägerin die Parkhausansätze bereits damals durch Nichtübernahme in die dortigen Aufsummierungen eliminiert. Dasselbe rechnerische Ergebnis ergibt sich aus der nunmehr vorgenommen Differenzrechnung aus Rechnungsbetrag und Parkhausansätzen (Anlage FMP B 2 und B 9; jeweils unter II.11.); für die vom Beklagten beanspruchte 2/3-Qutierung ist deshalb insoweit kein Raum. Eine derartige Kostenverteilung hat die Klägerin in sämtlichen Abrechnungen lediglich bei den (Notruf-)Telekom-Rechnungen vorgenommen; diese ist jedenfalls durch § 287 ZPO gerechtfertigt, weil sich zwei der drei angeschlossenen Aufzugsanlagen im Ärztehaus befinden. Soweit sich die Klägerin in ihrer Neuabrechnung für 2010 aufgrund der aus "§ 556 Abs. 3 BGB" abgeleiteten Beanstandungen des Beklagten zu einer Ausscheidung der Telekom-Rechnung vom 29.12.2010 über 3,94 € veranlasst gesehen hat (Anlage FMP B9 unter II.11 gegenüber Anlage FMP 23), war sie hierzu nach dem Abflussprinzip nicht verpflichtet (oben II.2.b)aa); der damalige Gesamtansatz ist daher auch hier unverändert fortzuschreiben.
110f) Wartung Sanitär / Wartung Kältemaschine
111Beide Abrechnungspositionen unterliegen mangels hinreichend bestimmter Um-lageabrede (oben 2.d)aa) mwN.) der ersatzlosen Streichung. Die BetrKV enthält keine entsprechenden Kostenansätze; solche sind auch in § 7 Ziff. (2)a. MV nicht aufgeführt. Weder unterfallen Sanitäranlagen der dort genannten Kostenposition "Wartung von Hausanschlüssen", noch lassen sich Wartungstätigkeiten an der Kältemaschine der von der Klägerin für sich in Anspruch genommenen Umlageposition "Kosten der Be- und Entlüftungsanlagen mit unterstützender Wärmung/Kühlung" unterwerfen, weil diese sich nicht auf Wartungsleistungen erstreckt. Eine sonstige Grundlage für die Kostenbeteiligung des Beklagten hat auch die Klägerin nicht aufzuzeigen vermocht.
112g) Wartung Heizung, Lüftung allgemein
113Der Beklagte beanstandet zu Recht, dass die Wartungskosten an der Gasheizung (Fa. L. jeweils 225,00 € und Materialkosten 2010 von 125,90 €) nach §§ 11 Ziff. (2) MV, 7 Abs. 2 HeizkostenVO zu den umlagefähigen Heizkosten gehören und deshalb ebenso wie in den B.-Abrechnungen (zuletzt Anlagen FMP B5 und B12, jeweils Seite 2) nach Maßgabe des in § 11 Ziff. (3) MV vorgesehenen Schlüssels umzulegen sind; sie sind deshalb erst im dortigen Zusammenhang einzustellen (unten 4.g). Die Nettokosten für die Wartung der Lüftungsanlageanlage (Fa. S. & W.) sind mit 7.525,85 € in 2009 (Anlage FMP 15) und 7.643,22 € für 20010 belegt (Anlage FMP 26); soweit die Klägerin die Wartungspauschale um 5.050,00 € reduziert hat, ist der Beklagte nicht beschwert.
114h) Wartung Heizung, Lüftung direkt
115Nach § 11 Ziff. (5) lit. d MV waren die Wartungskosten der Lüftungsanlage nach Maßgabe der in der konkreten Nutzfläche eingebauten Geräte umzulegen. Dem ist die Klägerin durch die gerätebezogene Aufstellung in der Anlage zum Wartungsvertrag mit der Firma S. & W. nachgekommen (Anlage FMP 15); gemäß Ziffer 5.) dieser Anlage entfällt auf den Beklagten der angesetzte Teilbetrag von 550,00 €. Es kann daher dahinstehen, dass diese (getrennte) Umlage für ihn ohnehin günstiger ist als der andernfalls anzuwendende Flächenschlüssel.
116i) Umsatzsteuer
117Gemäß § 7 Ziff. (2) Satz 2 MV ist der Beklagte auch zur Zahlung der in den Abrechnungen ausgewiesenen Umsatzsteueranteile verpflichtet. Daran ändert auch die grundsätzliche Umsatzsteuerbefreiung für ärztliche Leistungen nichts, weil sich die steuerlichen Verpflichtungen des Vermieters allein nach Maßgabe der §§ 4 Nr. 12 S. 1 lit. a, 9 Abs. 1 UStG bestimmen; im Übrigen kommt es vorliegend hierauf nicht an. Richtig ist zwar, dass der Mieter zur Zahlung von Umsatzsteuer nur bei entsprechender Vereinbarung verpflichtet ist; richtig ist auch, dass eine solche Vereinbarung regelmäßig dahin auszulegen ist, dass der Vermieter lediglich eine entstandene bzw. entstehende Steuerbelastung auf den Mieter abwälzen will, sofern sich nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung etwas anderes ergibt (BGH, Urt. v. 28.7.2004, XII ZR 292/02; Schütz, NZM 2014, 417; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 74). Anderes gilt aber dann, wenn die Parteien das zu zahlende Entgelt abhängig von den steuerlichen Gegebenheiten auf den sich unter Einbeziehung der Umsatzsteuer ergebenden Betrag festlegen wollten; dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sich der Mieter unabhängig von seiner eigenen Vorsteuerberechtigung oder den steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten des Vermieters zur Zahlung des von diesem verlangten Gesamtpreises verpflichtet hat (BGH, Urt. v. 21.1.2009, XII ZR 79/07 - Rn. 22 ff.; Herrlein, NZM 2013, 409, 413; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 85b). So liegt der Fall hier. Ausweislich der Abreden unter § 7 Ziff. (2) Satz 1 MV war den Vertragsparteien bewusst, dass "die Gesamtmiete zur Zeit von der Umsatzsteuer befreit" sei; für den Fall einer Änderung in den Verhältnissen des Mieters haben sie unter Ziff. (3) eine ausdrückliche Abrede getroffen. Ungeachtet dessen haben sie jedoch in Ziff. (2) Satz 1 hiervon die "Weitergabe der Umsatzsteuer vom Vermieter auf den Mieter im Zahlen der Umlage der Betriebskosten" ausgenommen; nach dieser - auch vom ihm selbst in diesem Sinne verstandenen - Regelung hat sich der Beklagte dadurch unabhängig von der steuerlichen Rechtslage zur Zahlung der Umsatzsteuer als zusätzlichem Entgeltanteil verpflichtet.
1184. Individuelle Mietumlagen
119a) Grundsteuer
120Die Umlage der Grundsteuer hat die Klägerin im Einklang mit den in § 7 Ziff. (4) MV getroffenen Vereinbarungen methodisch und rechnerisch zutreffend unter Ausschließung des Parkhauses vorgenommen (Anlagen FMP B3 und B10). Von einem einseitig geänderten Abrechungsschlüssel im Sinne von § 7 Ziff. 12 MV kann keine Rede sein; aus den bereits erstinstanzlich übersandten Berechnungsunterlangen (Anlagen FMP 17 und FMP 28) ergibt sich vielmehr, dass die Klägerin zunächst den Anteil der Ärzte an der Gesamtbelastung errechnet (12.985,28 €) und aus diesem sodann anhand der von ihnen genutzten Fläche (2.360,97 qm) den Anteil des Beklagten ermittelt hat. Dass das Landgericht diese Berechnungsweise aufgrund bestenfalls rudimentärer Kenntnisnahme jener Unterlagen nicht nachzuvollziehen vermochte, lässt sich nicht der Klägerin anlasten. Der Beklagte selbst war hierzu unter Zuhilfenahme handelsüblicher Taschenrechner ohne Weiteres in der Lage; damit geht auch die Verspätungsrüge der Berufungserwiderung ins Leere.
121b) Türschloss-Reparatur 2009
122Der Ansatz von 369,30 € war zwar erstinstanzlich unbestritten und deshalb auch keiner näheren Erläuterung der Klägerin bedürftig; infolgedessen ist der auch insoweit erhobene Verspätungseinwand des Beklagten unhaltbar. Aus dem zweitinstanzlichen Vorbringen der Klägerin ergibt sich jedoch die mangelnde Berechtigung des Ansatzes (BB Seite 4. unter Ziff. 4. und Anlage FMP B 2 unter Ziff. II.18). Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten; auch § 7 Ziff. (2)a. MV enthält keine Umlageabrede für durch Gewalteinwirkung herbeigeführte Beschädigungen. Das Ersatzbegehren wäre nicht einmal bei isolierter Geltendmachung berechtigt, weil auch § 16 Ziff. (1) Abs. 1 Satz 1 MV keine auch nur anteilige Haftung eines Arztes für von Patienten eines Kollegen hervorgerufene Schäden begründet.
123c) Heizung
124Die wiederholt vorgelegten Heizkostenabrechnungen für 2009 (Anlagen FMP 5 = FMP 16 = FMP B5) und für 2010 (FMP 5 = FMP 27 = FMP PB12) bedürfen hinsichtlich der hier einzubeziehenden Kosten für Wartung der Gasfeuerung der Ergänzung (oben 3.g); auch kann die Umlage der Gerätemiete nicht in der dort vorgesehenen Weise erfolgen, weil die Fa. B. die getrennt umzulegenden Kosten - anders als für 2011 - nicht separat ausgewiesen hat. Alle sonstigen Einwendungen des Beklagten (und des Landgerichts) sind dagegen unzutreffend. Die Umlagetechnik des Abrechnungsunternehmens hat er selbst zutreffend erfasst (oben II.2.d); daran änderte sich auch dadurch nichts, dass die Fa. B. die in den Heizkostenabrechnungen angesprochenen Stromkosten der Lüftung in den Abrechnungen für 2010 fehlerhaft als "Strom für Heizung" bezeichnet hat. Der auf der jeweils letzten Seite der Heizkostenabrechnungen nach dem in § 11 Ziff. (3) MV vereinbarten Schlüssel umgelegte Gesamtbetrag setzt sich danach wie folgt zusammen:
1252009 2010
126Gerätemiete 1.755,37 1.799,41
127Verbrauchsabrechnung 495,06 783,35
128Strom für Heizung 782,75 773,50
129Brennstoffkosten 19.568,80 19.283,02
13022.601,98 22.619,28
131Zu Recht hat die Klägerin die aus dem Allgemeinstrom ausgeschiedenen (oben 3.b) und gemäß §§ 2, 7 Abs. 2 HeizkostenVO, 11 Ziff. (2) und (3) MV bei den Aufwendungen für die Heizung zu berücksichtigenden Stromkosten mit 4 % der Brennstoffkosten angesetzt (BGH, Urt. v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07, Rn. 32 mwN.); ihrer Obliegenheit zur Darlegung der Schätzungsgrundlagen ist sie jedenfalls nunmehr nachgekommen (Anlagen FMB B2 unter und B8 unter II.7.), ohne dass der Beklagte insoweit konkrete Einwendungen erhoben hätte. Gleichermaßen zutreffend hat sich die Klägerin aus §§ 11 Ziff. (2) MV, 2 Nr. 4 lit. a BetrKV als zur Umlage ihrer Aufwendungen zur Verbrauchsabrechnung ("Berechnung und Aufteilung") sowie der Gerätemiete berechtigt angesehen; der wegen § 7 Ziff. (6) MV erforderlichen Ausgrenzung der Erfassungsgeräte für Kaltwasser ist sie nunmehr nachgekommen. Soweit der Beklagte die Entstehung der angesetzten Kosten bezweifelt, hätte er von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch machen können (oben. 2.b.)bb)bbb) mwN.); hierbei hätte er auch ein (nur) vom Landgericht angenommenes Informationsbedürfnis hinsichtlich der einzelnen Geräte und der jeweils von ihnen erfassten Nutzer befriedigen können.
132Hinzuzurechnen sind die nachgewiesen Wartungskosten L. von 225,00 € für 2009 und 350,90 € (225,00 € + 125,90 €) für 2010, während die bei der Kaltwasserabrechnung einzustellende Zählermiete von je 200,93 € für 2009 und 2010 (Anlage FMP B20, GA 808 f., 820 f.) abzuziehen ist (folgend unter d); es verbleiben danach zu verteilende Kosten in Höhe von 22.826,98 € (2009) bzw. 22.844,28 € (2010). Auf der Basis des auf den letzten Seiten der Abrechnungen ermittelten Umlageschlüssels errechnet sich danach ein Heizkostenanteil des Beklagten von 2.630,22 € in 2009 (30 % Grundkostenanteil = 1.007,97 € + 70 % Verbrauchskostenanteil = 1.622,25 €) und von 2.632,24 € in 2010 (30 % Grundkostenanteil = 1.008,74 € + 70 % Verbrauchskostenanteil = 1.623,50 €).
133d) Wasserversorgung (Kaltwasser)
134Die Kosten der Verbrauchsabrechnung sind aufgrund der Vertragsabsprachen der Parteien ebenso umlagefähig wie die der nunmehr nachgewiesenen Gerätemiete (§§ 7 Ziff. (2)a. MV, 2 Nr. 2 BetrKV). Ihr Charakter als Fixkosten steht der Einbeziehung in die durch § 7 Ziff. (6) MV vereinbarte verbrauchsabhängige Umlage nicht entgegen (BGH, Urt. v. 6.10.2010, VIII ZR 183/09, Rn. 14 ff.); hinsichtlich etwaiger Zweifel an der Richtigkeit des erfassten Verbrauchs oder der Höhe der Kanalgebühren gilt dasselbe wie bei der Heizkostenabrechnung (oben c). In Fortschreibung der B.-Abrechnungen (Anlagen FMP B6 und B13) ergeben sich folgende Gesamtkosten:
1352009 2010
136angesetzt 7.616,05 6.519,06
137Gerätemiete 200,93 200,93
1387.816,98 6.719,99
139In Anwendung des in den Abrechnungen ausgewiesenen Umlageschlüssels beläuft sich der Kostenanteil des Beklagten für 2009 auf 1.262,63 € und für 2010 auf 1.135,68 €.
140e) Stromkosten Kühlung
141Die Stromkosten der Kühlung sind mangels substantiierter Angriffe in geltend gemachter Höhe anzusetzen. Eine "Vorverteilung" hat insoweit nicht stattgefunden; die Berufung des Beklagten auf eine Unwirtschaftlichkeit der Anlage ist ebenso unberechtigt wie bei den Reinigungskosten (oben 3.d)cc). Soweit er aus von ihm geltend gemachten technischen Unzulänglichkeiten der Anlage eine Herabsetzung der Kostenansätze abzuleiten sucht, liegt dies unabhängig von der Substanzlosigkeit seines Vorbringens bereits aus Rechtsgründen neben der Sache. Gegenstand der Minderung ist nach § 536 Abs. 1 BGB allein die Miete. Hierzu mag zwar neben der Bruttomiete auch der die Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung gehören (BGH, Urt. v. 13.4.2011, VIII ZR 223/10 - Rn. 12). Eine Einzelposition des Abrechnungssaldos ist jedoch ebenso wenig Miete im Sinne der §§ 535 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB wie Anspruch im Sinne des § 194 Abs. 1 BGB (oben 2.f).
142f) Müllgebühren
143Die der in § 7 Ziff. (8) MV getroffenen Abrede entsprechende Umlage der Müllgebühren hat selbst der Beklagte nach den Erläuterungen der Klägerin im Schriftsatz vom 4.6.2014 (Ziffer 2.) als "formell richtig" akzeptiert (Schriftsatz vom 25.6.2014, Seite 3 unter Ziff. 6.); damit ist sämtlichen früheren Einwendungen ebenso die Grundlage entzogen wie den auf der verfahrensfehlerhaften Anwendung des § 296a ZPO beruhenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung.
1445.
145Auf dieser Grundlage ergeben sich folgende Abrechnungssalden:
1462009 |
|||||
I. Betriebskosten Gesamtgebäude |
|||||
1.) |
Straßenreinigung |
1.496,47 |
|||
2.) |
Entwässerung (Oberflächenwasser) |
3.008,74 |
|||
3.) |
Versicherungen |
6.200,73 |
|||
4.) |
Feuerwehranschluss etc. |
0,00 |
|||
5.) |
Winterdienst |
574,97 |
|||
6.) |
Gartenpflege |
1.025,60 |
|||
12.306,51 |
|||||
Flächen |
Gesamt |
8.987,70 |
|||
Bekl. |
397,45 |
||||
Anteil Bekl. |
544,21 |
||||
II. Betriebskosten Ärztehaus |
|||||
7.) |
Allgemeinstrom |
8.634,76 |
|||
./. Strom Heizung |
-782,75 |
||||
7.852,01 |
|||||
Anteil Bekl. (wie I.) |
347,23 |
||||
8.) |
Hausmeister |
0,00 |
|||
9.) |
Gebäudereinigung |
29.070,67 |
|||
10.) |
Rein. Behinderten-WC |
1.527,83 |
30.598,50 |
||
11.) |
Aufzüge |
4.561,84 |
|||
12.) |
Wartung Sanitär |
0,00 |
|||
13.) |
Wartung Kältemaschine |
0,00 |
|||
14.) |
Wartung Lüftung allg. |
7.525,85 |
|||
-5.050,00 |
2.475,85 |
||||
15.) |
Wartung Lüftung direkt |
550,00 |
|||
37.636,19 |
|||||
Flächen |
Gesamt |
4.496,64 |
|||
Bekl. |
397,45 |
||||
Anteil Bekl. |
3.326,60 |
||||
19 % Umsatzsteuer aus |
3.947,38 |
750,00 |
|||
III. Individuelle Mietumlagen |
|||||
16.) |
Grundsteuer |
2.185,86 |
|||
17.) |
Türschloss-Reparatur |
0,00 |
|||
18.) |
Heizung |
2.630,22 |
|||
19.) |
Wasserversorgung (Kaltwasser) |
1.262,63 |
|||
20.) |
Stromkosten Kühlung |
1.498,06 |
|||
21.) |
Müllgebühren |
1.186,32 |
|||
22.) |
Verwaltungskosten |
1.276,20 |
|||
Gesamtkosten |
15.557,33 |
||||
abzgl. Vorauszahlungen Verwaltungskosten |
1.276,20 |
||||
abzgl. sonstige Vorauszahlungen |
17.646,72 |
-18.922,92 |
|||
-3.365,59 |
|||||
abzgl. Zahlung vom 28.12.2010 |
-3.500,00 |
||||
-6.865,59 |
|||||
2010 |
|||||
I. Betriebskosten Gesamtgebäude |
|||||
1.) |
Straßenreinigung |
1.496,37 |
|||
2.) |
Entwässerung (Oberflächenwasser) |
2.759,00 |
|||
3.) |
Versicherungen |
6.335,13 |
|||
4.) |
Feuerwehranschluss etc. |
0,00 |
|||
5.) |
Winterdienst |
917,40 |
|||
6.) |
Gartenpflege |
960,00 |
|||
12.467,90 |
|||||
Flächen |
Gesamt |
8.987,70 |
|||
Bekl. |
397,45 |
||||
Anteil Bekl. |
551,35 |
||||
II. Betriebskosten Ärztehaus |
|||||
7.) |
Allgemeinstrom |
7.350,89 |
|||
./. Strom Heizung |
-650,00 |
||||
6.700,89 |
|||||
Anteil Bekl. |
296,32 |
||||
8.) |
Hausmeister |
0,00 |
|||
9.) |
Gebäudereinigung |
28.627,47 |
|||
10.) |
Rein. Behinderten-WC |
250,00 |
|||
11.) |
Aufzüge |
4.841,37 |
|||
12.) |
Wartung Sanitär |
0,00 |
|||
13.) |
Wartung Kältemaschine |
0,00 |
|||
14.) |
Wartung Lüftung allg. |
7.643,22 |
|||
-5.050,00 |
2.593,22 |
||||
15.) |
Wartung Lüftung direkt |
550,00 |
|||
36.062,06 |
|||||
Flächen |
Gesamt |
4.496,64 |
|||
Bekl. |
397,45 |
||||
Anteil Bekl. |
3.187,46 |
||||
19 % Umsatzsteuer aus |
4.366,80 |
829,69 |
|||
III. Individuelle Mietumlagen |
|||||
16.) |
Grundsteuer |
2.185,96 |
|||
17.) |
Heizung |
2.632,24 |
|||
18.) |
Wasserversorgung (Kaltwasser) |
1.135,68 |
|||
19.) |
Stromkosten Kühlung |
2.330,30 |
|||
20.) |
Müllgebühren |
1.370,32 |
|||
21.) |
Verwaltungskosten |
1.276,20 |
|||
Gesamtkosten |
16.595,52 |
||||
abzgl. Vorauszahlungen Verwaltungskosten |
1.276,20 |
||||
abzgl. sonstige Vorauszahlungen |
21.523,80 |
-22.800,00 |
|||
-6.204,48 |
|||||
abzüglich Zahlung vom 7.2.2012 Zentbeauty |
-102,70 |
||||
-6.307,18 |
|||||
Hieraus folgt zugleich, dass der Klägerin ein Nachzahlungsanspruch gegen den Beklagten nicht zusteht. Soweit die Klägerin die Klage in Höhe der Zahlung Z. (102,70 €) für erledigt erklärt hat, geht die Erledigungserklärung danach ins Leere, weil die Klage schon ohne diese Zahlung nicht begründet war.
149Für den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf Neuabrechnung ist nach Vorstehendem kein Raum (oben II.), zumal die Klägerin etwaige Defizite der Anlage FMP 54 spätestens mit ihren Schriftsatz vom 4.6.2014 behoben hat.
150IV.
151Der erstmals im Schriftsatz vom 26.05.2015 enthaltene geänderte Widerklageantrag gibt keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung gemäß § 156 ZPO wiederzueröffnen.
152Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 281 Abs. 3, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
153Streitwert für beide Rechtszüge: (1.389,99 € + 6.452,29 € =) bis zu 8.000,00 €
154(Abänderung der erstinstanzlichen Wertfestsetzung)
155Den Streitwert der Widerklage bemisst der Senat abweichend vom Ergebnis der Vorberatung (Verfügung von 16.4.2015 unter Ziff. 5.) entsprechend den Wünschen des Beklagten (und mit ihm nachteiligen Auswirkungen auf die Kostenentscheidung) mit 10 % der geleisteten Vorauszahlungen; zu einer weitergehenden Anhebung besteht kein Anlass. Hinsichtlich des (isolierten) Begehrens für 2011 ergibt sich dies bereits darauf, dass der Anspruch auf Neuabrechnung allein an das Informationsbedürfnis des Mieters anknüpft und selbst im Falle seines Erfolgs keinerlei Rechtskraftwirkung für die erst im Rückerstattungsprozess zu prüfende inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung entfaltet (oben II.); wegen der bereits zum Gegenstand der Klage gemachten Abrechnungsperioden 2009 und 2010 gilt dies erst recht, weil der Bestand der Nachforderungen von der materiellen Berechtigung der eingestellten Abrechnungspositionen abhängt und ein weitergehendes Informationsbedürfnis des Mieters danach nicht mehr bestehen kann (oben III.).
ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 09. Juli 2015 - I-10 U 126/14
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Urteil einreichenOberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 09. Juli 2015 - I-10 U 126/14 zitiert oder wird zitiert von 42 Urteil(en).
(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.
(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.
(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge); - 2.
die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; - 3.
die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 4.
die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.
(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt; - 2.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Das Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird.
(2) Wird an einen Dritten zum Zwecke der Erfüllung geleistet, so finden die Vorschriften des § 185 Anwendung.
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung oder durch Einreichung eines Schriftsatzes oder zu Protokoll der Geschäftsstelle den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss. Dasselbe gilt, wenn der Beklagte der Erledigungserklärung des Klägers nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes widerspricht, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.
(2) Gegen die Entscheidung findet die sofortige Beschwerde statt. Dies gilt nicht, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag nicht übersteigt. Vor der Entscheidung über die Beschwerde ist der Gegner zu hören.
Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.
(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.
(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge); - 2.
die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; - 3.
die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 4.
die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.
(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt; - 2.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Wiederaufnahme eines durch rechtskräftiges Endurteil geschlossenen Verfahrens kann durch Nichtigkeitsklage und durch Restitutionsklage erfolgen.
(2) Werden beide Klagen von derselben Partei oder von verschiedenen Parteien erhoben, so ist die Verhandlung und Entscheidung über die Restitutionsklage bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Nichtigkeitsklage auszusetzen.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Die Verletzung einer das Verfahren der Berufungsinstanz betreffenden Vorschrift kann in der Revisionsinstanz nicht mehr gerügt werden, wenn die Partei das Rügerecht bereits in der Berufungsinstanz nach der Vorschrift des § 295 verloren hat.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in W. . Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Beklagte monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten hat. Der von den Klägern beauftragte Rechtsanwalt übersandte der Beklagten mit Schreiben vom 8. April 2004 eine korrigierte Betriebskostenabrechnung der Kläger für das Jahr 2003 vom 5. April 2004, aus der sich eine Nachforderung von 1.230,31 € ergab, und bot der Beklagten an, die Rechnungsbelege in seiner in W. gelegenen Kanzlei einzusehen. Mit Schreiben vom 28. April 2004 bat der Mieterschutzverein W. e.V. im Auftrag der Beklagten um Übersendung von Belegen zu den Abrechnungspositionen städtische Gebühren und Steuern sowie Wasser- und Stromkosten. Der Anwalt der Kläger übersandte daraufhin mehrere Abrechnungsbelege wunschgemäß per Telefax. Der Mieterschutzverein beanstandete, ein Teil der Belege sei nicht vollständig übermittelt worden; auch seien die Belege der Abrechnung teilweise nicht zuzuordnen. Der Bevollmächtigte der Kläger lehnte die Bitte des Mieterschutzvereins um Vorlage ergänzender Belege ab und wiederholte das Angebot der Einsichtnahme in seinen Büroräumen.
- 2
- Mit ihrer Klage haben die Kläger von der Beklagten die Zahlung der Betriebskostennachforderung in Höhe von 1.230,31 € nebst Zinsen verlangt. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 3
- Die Revision der Kläger hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
- 4
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
- 5
- Der Beklagten stehe gegenüber der Betriebskostennachforderung der Kläger gemäß § 273 BGB ein zur Klageabweisung führendes Zurückbehaltungsrecht zu. Denn die Beklagte habe ihrerseits gegenüber den Klägern einen Anspruch auf vorherige Übersendung der Abrechnungsbelege gegen Kostener- stattung. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ergebe sich dieses Recht der Beklagten allerdings nicht daraus, dass die Kläger einen Teil der angeforderten Unterlagen bereits ohne Kostenzusage übermittelt hätten. Sofern ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Belegen grundsätzlich nicht bestünde , könne sich aus der vorherigen Übermittlung von Belegen aus Gefälligkeit kein Rechtsanspruch auf die Übersendung weiterer Belege ergeben. Nach Auffassung der Kammer bestehe jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Übersendung von Abrechnungsbelegen gegen Kostenerstattung. Dass die Beklagte eine Kostenübernahme nicht ausdrücklich zugesagt habe, sei unerheblich, weil die Kläger die Übersendung weiterer Belege grundsätzlich verweigert hätten.
II.
- 6
- Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten den Angriffen der Revision nicht stand. Den Klägern kann ein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Betriebskostennachforderung (§ 556 Abs. 3 BGB) für das Jahr 2003 in Höhe von 1.230,31 € mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden.
- 7
- 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Beklagten gegenüber dem mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 geltend gemachten Nachforderungsanspruch der Kläger nicht deshalb ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, weil die Kläger dem Verlangen der Beklagten nach Übersendung weiterer Abrechnungsbelege nicht nachgekommen sind. Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, hat der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 unter II A 1 a bb). Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Über- prüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann; ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt deshalb nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters - oder dessen Bevollmächtigten - nicht zugemutet werden kann (Senatsurteil vom 8. März 2006, aaO unter II A 1 a bb (2) (b)). Dass ein solcher Ausnahmefall hier vorliegt und der Beklagten die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in der - ebenfalls in W. gelegenen - Kanzlei des Anwalts der Kläger nicht zumutbar wäre, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Revisionserwiderung nicht geltend gemacht.
- 8
- 2. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist ein Anspruch der Beklagten auf Übersendung weiterer Abrechnungsbelege nicht dadurch vertraglich begründet worden, dass der Bevollmächtigte der Kläger dem von der Beklagten beauftragten Mieterschutzverein auf dessen Bitte hin mehrere Belege zu der Betriebskostenabrechnung übermittelt hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Anwalt der Kläger die Abrechnungsbelege - im Falle fehlender rechtlicher Verpflichtung - lediglich aus "Gefälligkeit" an den Mieterschutzverein übersandt hat und dies eine vertragliche Verpflichtung zur Übersendung weiterer Abrechnungsunterlagen nicht begründet hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die dagegen gerichteten Angriffe der Revisionserwiderung rechtfertigen keine andere Beurteilung.
III.
- 9
- Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der Nachforderung der Kläger getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel
AG Wiesbaden, Entscheidung vom 01.12.2004 - 91 C 4300/04-30 -
LG Wiesbaden, Entscheidung vom 13.01.2006 - 3 S 4/05 -
(1) Die Parteien haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben.
(2) Jede Partei hat sich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären.
(3) Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, sind als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht.
(4) Eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Zahlungen an Behörden, juristische Personen des öffentlichen Rechts, Betriebe gewerblicher Art von Körperschaften des öffentlichen Rechts oder Körperschaften, die steuerbegünstigte Zwecke im Sinne des Zweiten Teils Dritter Abschnitt der Abgabenordnung verfolgen, sind nicht mitzuteilen; maßgebend sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Zahlung. Das gilt auch für Mitteilungen über Leistungen, die von Körperschaften des öffentlichen Rechts im Rahmen ihrer Beteiligungen an Unternehmen oder Einrichtungen des privaten Rechts erbracht werden.
(2) Mitteilungen nach dieser Verordnung über Zahlungen, mit Ausnahme von wiederkehrenden Bezügen, unterbleiben, wenn die an denselben Empfänger geleisteten Zahlungen im Kalenderjahr weniger als 1.500 Euro betragen; wurden Vorauszahlungen geleistet, sind diese bei der Errechnung des maßgebenden Betrages zu berücksichtigen. Vorauszahlungen sind nicht gesondert mitzuteilen. In der Mitteilung über die abschließende Zahlung ist anzugeben, ob eine oder mehrere Vorauszahlungen geleistet wurden.
(3) Bei wiederkehrenden Bezügen brauchen nur die erste Zahlung, die Zahlungsweise und die voraussichtliche Dauer der Zahlungen mitgeteilt zu werden, wenn mitgeteilt wird, daß es sich um wiederkehrende Bezüge handelt.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.
(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von den Beklagten restliche Nebenkosten für die Jahre 1992 bis 1997 aus einem Mietvertrag über Gewerberäume in einem Einkaufszentrum. Mit Vertrag vom Juni 1989 vermietete die Klägerin an die Beklagte zu 1, deren Komplementärin die Beklagte zu 2 ist, Räume in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines Spielsalons mit Gaststätte. Zur Übernahme der Nebenkosten enthält Ziff. 7.1 des Mietvertrages folgende Bestimmung:"7 Nebenkosten 7.1 Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere die Kosten des Betriebes , der Instandhaltung und der Gemeinschaftsanlagen einschließlich der Verkehrsflächen werden unbeschadet notwendiger Sonderregelungen von allen Mietern anteilig nach laut Mietvertrag in Anspruch genommener Bruttomietflächen im Verhältnis zur gewerblichen Bruttomietfläche insgesamt getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung (als Anlage beigefügt) aufgeführten Kosten umgelegt, soweit sie nicht direkt abgerechnet werden. Die Nebenkosten für das Einkaufszentrum betreffen insbesondere:
a) Klimatisierung - einschließlich der Nebenkosten für vorschriftsmäßige Lagerung der Heizmaterialien sowie den mit der Beheizung verbundenen Kundendienst, Reparaturen und Erneuerungen sowie Instanzsetzungen, die sich aus dem Gebrauch und der üblichen Abnutzung ergeben,
b) Belüftungskosten - einschließlich aller Nebenkosten wie unter a)
c) Kosten des Gases oder elektrischen Stromes - einschließlich aller Nebenkosten wie unter a)
d) Wasser- und Kanalgebühren, ferner die Müllabfuhrgebühren und Kaminfegergebühren bzw. Kosten für Wegereinigung (Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht ) und sonstiger öffentlicher Abgaben
e) Betriebs-, Wartungs-, Pflege- und Instandhaltungskosten für alle allgemeinen Einrichtungen des Einkaufszentrums, insbesondere für alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschl. Außenanlagen und Parkplätzen sowie Kosten für Hausmeister und Haushandwerker sowie das für die Bewachung und Betreuung des Objektes notwendige Personal incl. kfm. und techn. Center-Management
f) anteilige Betriebskosten von Aufzügen, Rolltreppen und Sprinkleranlagen - einschließlich aller Nebenkosten wie unter a)
g) Kosten der für das Gesamtobjekt notwendigen und/oder üblichen Versicherungen sowie alle für den Betrieb, die Unterhaltung, Bewachung und Verwaltung notwendigen Kosten einschließlich der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals
h) sonstige Kosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung (siehe Anlage)."
Die von der Klägerin der Beklagten zu 1 zunächst erteilten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1992 bis 1997 wiesen unterschiedliche Gesamtmietflächen und bis zu sechs verschiedene Verteilerschlüssel für die einzelnen Abrechnungspositionen auf. In zweiter Instanz hat die Klägerin neue Abrechnungen für die Jahre 1992 bis 1997 auf der Grundlage des Anteils der
von der Beklagten zu 1 gemieteten Bruttomietfläche im Verhältnis zur gesamten Bruttomietfläche des Einkaufszentrums erstellt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Klägerin keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erteilt habe. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Senat angenommenen Revision verfolgt sie ihren Klageantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.I.
Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Nebenkosten schon deshalb für unbegründet gehalten, weil die Vereinbarung über die Nebenkosten in Ziff. 7.1 des Mietvertrages gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Die Umlegung aller Nebenkosten auf den Mieter, ohne Begrenzung nach Einzelpositionen oder der Höhe nach, verstoße auch bei der gewerblichen Miete gegen § 9 AGBG, wenn dem Mieter die Erhaltungslast auferlegt werde. Eine teilweise Aufrechterhaltung der unwirksamen Bestimmung komme nicht in Betracht, weil dies dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener AGB widerspreche. Für eine ergänzende Vertragsauslegung fehle es an einer planwidrigen Lücke. Das Gesetz enthalte mit § 546 BGB einedispositive gesetzliche Regelung für die Frage, wer bei fehlender oder unwirksamer anderweitiger Vereinbarung die Nebenkosten zu tragen habe. Im übrigen seien auch die im Berufungsrechtszug vorgelegten Abrechnungen , die nach dem Verhältnis der gesamten Bruttomietfläche zu der von der Beklagten zu 1 gemieteten Fläche vorgenommen worden seien, nicht ordnungsgemäß. Das folge schon daraus, daß sie Bewachungskosten enthielten, die allein der Beklagten zu 1 in Rechnung gestellt worden seien. Auch fehlten die Einnahmen aus dem Parkhaus, die in die Abrechnungen eingestellt werden müßten, weil auch die Kosten für die Parkplätze im Mietvertrag mit umgelegt würden. Weiter sei die Abrechnung der Heizkosten nicht nach der Heizkostenverordnung vom 23. Februar 1981 in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 erfolgt.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Ohne Erfolg rügt die Revision einen Verstoß gegen § 308 ZPO. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das Landgericht die Klage nur als zur Zeit unbegründet oder als endgültig unbegründet abgewiesen hat. Im letzteren Fall liegt ohnehin kein Verstoß gegen das Verbot der Schlechterstellung (§ 536 ZPO a.F./§ 528 ZPO n.F.) vor. Auch bei einer Abweisung der Klage als zur Zeit unbegründet war das Berufungsgericht durch das Verbot der Schlechterstellung nicht gehindert, die Klage endgültig abzuweisen. Denn die Klägerin hat an der Aufrechterhaltung der durch das Urteil des Landgerichts begründeten Rechtsstellung kein schutzwürdiges Interesse. Sie hat mit ihrem Rechtsmittel den ge-samten Anspruch zur Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt und somit weiterhin ein umfassendes Sachurteil erstrebt. In einem solchen Fall muß sie mit einer endgültigen Abweisung der Klage rechnen (BGHZ 104, 212, 214, 215). 2. Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter darauf, die Vereinbarung der Nebenkosten in Ziff. 7.1 des Mietvertrages sei eine Preisvereinbarung im Sinne von § 8 AGBG (§ 307 Abs. 3 BGB), weshalb eine Überprüfung am Maßstab des § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1, 2 BGB) ausscheide. § 8 AGBG beschränkt die Inhaltskontrolle nach den §§ 9 bis 11 AGBG auf Klauseln, die von Rechtsvorschriften abweichen oder diese ergänzen. Abreden über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung unterliegen ebensowenig wie Vereinbarungen über das von dem anderen Teil zu erbringende Entgelt der gesetzlichen Inhaltskontrolle, weil das Gesetz den Vertragsparteien grundsätzlich freistellt, Leistung und Gegenleistung im Vertrag frei zu bestimmen (BGHZ 91, 316, 318). Das gilt aber nicht für vorformulierte, vom dispositiven Recht abweichende Nebenabreden wie die vorliegende Nebenkostenvereinbarung. Denn sie enthält eine Abänderung der sich aus den §§ 535, 538 BGB ergebenden Vertragspflicht des Vermieters, die Mietsache auf seine Kosten in gebrauchsfähigem Zustand zur Verfügung zu stellen und zu erhalten (vgl. zu Schönheitsreparaturen BGHZ 108, 1, 4). 3. Das Berufungsgericht geht auch zu Recht davon aus, daß Ziff. 7.1 des Mietvertrages den Mieter gemäß § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1, 2 BGB) unangemessen benachteiligt, soweit ihm anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrum auferlegt wird. Die Überwälzung der gesamten Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums (Ziff. 7.1 Satz 1) und der unter Ziff. 7.1 a), b), c), e), f) aufgeführten Kosten, die u.a. Reparaturen und Erneuerungen sowie
Instandsetzungen von Gemeinschaftsanlagen umfassen, weichen erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages ab.
a) Nach § 535 Abs. 1 BGB/§ 536 BGB a.F. hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ihm obliegt somit die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts. Unter den Kosten der Instandhaltung werden - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen der Parteien - in Anlehnung an § 28 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) die Kosten verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Bei den Instandsetzungskosten handelt es sich in der Regel um Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung (für die Wohnraummiete : vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 8. Aufl. § 556 Rdn. 97; BGH Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03 - NJW-RR 2004, 877). Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach h. M. in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH Urteil vom 25. Februar 1987 - VIII ZR 88/86 - NJW-RR 1987, 906; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III Rdn. 1080; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 370; Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 8. Aufl. § 535 Rdn. 67 m.w.N.; Langenberg Schönheitsreparaturen Instandsetzung und Rückbau 2. Aufl. S. 173; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 183). Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern
genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlaßt sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, daß er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt , die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so daß auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen (Schmidt-Futterer/Langenberg aaO § 538 BGB Rdn. 29; KG NJW-RR 2003, 586; OLG Naumburg NJW-RR 2000, 823; OLG Düsseldorf NZM 2000, 464; OLG Dresden NJW-RR 1997, 395; OLG Köln NJW-RR 1994, 524). Die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist allenfalls wirksam, wenn sie in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen erfolgt. In der Literatur und Rechtsprechung wird hierzu beispielsweise eine Kostenbegrenzung auf einen festen Prozentsatz der Jahresmiete vorgeschlagen (Kraemer in Bub/Treier aaO; Fritz aaO Rdn. 183, 229; Bub NZM 1998, 789, 793; Wodicka NZM 1999, 1081; KG NJW-RR 2003, 586).
b) Nach diesen Grundsätzen halten der Einleitungssatz von Ziff. 7.1 sowie a), b), c), e), f) einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1, 2 BGB) nicht stand. Sie überbürden dem Mieter anteilig nach der von ihm gemieteten Fläche ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen sowie der Instandhaltung der im einzelnen aufgeführter Anlagen. Die Klausel ist deshalb insoweit gemäß § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1, 2 BGB) unwirksam.
4. Auch die Regelung unter g) hält einer Kontrolle am Maßstab des § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1, 2 BGB) nicht stand. Sie ist nicht hinreichend bestimmt und verstößt deshalb gegen das Transparenzgebot. Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf stets einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Vereinbarung (Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 556 Rdn. 76 ff.; Bub in Bub/Treier aaO Kap. II Rdn. 434, 435; Fritz aaO Rdn. 172). Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. Diesen Anforderungen genügt die Regelung unter g) nicht. Sie ist inhaltlich unklar und damit nicht hinreichend bestimmt. Es ist offen, welche Versicherungen die „üblichen“ Versicherungen sein sollen und was unter den Kosten zu verstehen ist, die für den „Betrieb“ und die „Unterhaltung“ des „Gesamtobjekts“ anfallen. Die äußerst pauschalen Angaben ermöglichen es dem Mieter nicht, sich einen Überblick über die von ihm zu tragenden Kosten zu verschaffen. Es liegen auch keine Anhaltspunkte für ein übereinstimmendes Verständnis der Parteien von diesen Begriffen vor. 5. Dagegen sind die Regelungen unter d) und h) inhaltlich nicht zu beanstanden. Durch die unter h) ausdrücklich erfolgte Bezugnahme auf die Betriebskosten gemäß dem (damaligen) § 27 II BV und den - dem Mietvertrag beigefügten - Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II BV haben die Parteien die dort im einzelnen aufgeführten Betriebskosten wirksam vereinbart. Bei der Regelung unter d) handelt es sich im wesentlichen um die in den Ziffern 2, 3, 8 und 12 der in Anlage 3 genannten Betriebskosten.
6. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts führt die Unwirksamkeit der unangemessenen Regelungsteile in Ziff. 7.1 nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, sondern nur zur Unwirksamkeit dieser Regelungsteile. Zwar darf eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die gegen § 9 AGBG verstößt, nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht im Wege der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion auf den gerade noch zulässigen Inhalt zurückgeführt und damit aufrechterhalten werden (BGH Urteil vom 25. März 1998 - VIII ZR 244/97 - NJW 1998, 2284, 2285 m.w.N.). Läßt sich eine Formularklausel jedoch nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach der gleichfalls ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtlich unbedenklich (BGHZ 145, 203, 212; BGH Urteile vom 7. Oktober 1981 - VIII ZR 214/80 - NJW 1982, 178, 181; vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02 - NJW 2003, 2899; BGH Beschluß vom 10. September 1997 - VIII ARZ 1/97 - NJW 1997, 3437, 3439; Heinrich NZM 2005, 201, 204).). So ist es hier. Sprachlich verbleibt nach Streichung der unwirksamen Regelungsteile ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest. Auch handelt es sich bei den einzelnen Klauselteilen, die jeweils die Übertragung verschiedener Kosten regeln, obwohl sie denselben Sachkomplex betreffen, um nebeneinander stehende, selbständige Regelungsteile, die Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein können (vgl. BGH Urteile vom 24. März 1988 - III ZR 21/87 - NJW 1988, 2106, 2107; vom 30. September 1987 - VIII ZR 226/86 - NJW 1988, 198, 200; Beschluß vom 10. September 1997 - VIII ARZ 1/97 - aaO). Es handelt sich auch nicht nur um unselbständige Beispiele einer umfassenden unwirksamen Regelung. Denn angesichts des Umfangs der aufgelisteten einzelnen Kosten unter Ziff. 7.1 a) bis h) bleibt für weitere Kosten so wenig Spielraum, daß den einleitenden Worten in Ziff. 7.1 "sämtliche Nebenkosten"
keine eigenständige Bedeutung zukommt und sie insbesondere nicht wegen fehlender Transparenz unwirksam sind (§ 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB). Schließlich stellt der zulässige Klauselrest im Gesamtgefüge des Vertrages auch eine sinnvolle eigenständige Regelung dar.
III.
Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es der Klägerin Gelegenheit geben kann, ihre Abrechnung dem wirksamen Klauselrest anzupassen. Hahne Sprick Fuchs Ahlt VézinaBetriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Die Parteien haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben.
(2) Jede Partei hat sich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären.
(3) Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, sind als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht.
(4) Eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), unterliegt der Verjährung.
(2) Der Verjährung unterliegen nicht
- 1.
Ansprüche, die aus einem nicht verjährbaren Verbrechen erwachsen sind, - 2.
Ansprüche aus einem familienrechtlichen Verhältnis, soweit sie auf die Herstellung des dem Verhältnis entsprechenden Zustands für die Zukunft oder auf die Einwilligung in die genetische Untersuchung zur Klärung der leiblichen Abstammung gerichtet sind.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem
- 1.
der Anspruch entstanden ist und - 2.
der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
- 1.
ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und - 2.
ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.
(4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.
(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll.
(2) Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.
(3) Die Vorschriften des Absatzes 1 finden entsprechende Anwendung, wenn eine gegenüber einem anderen abzugebende Willenserklärung dessen Vertreter gegenüber erfolgt.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
- 1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), - 2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.
(2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.
(3) Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Absatz 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Parteien haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben.
(2) Jede Partei hat sich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären.
(3) Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, sind als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht.
(4) Eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind.
(1) Die Parteien haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben.
(2) Jede Partei hat sich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären.
(3) Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, sind als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht.
(4) Eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.
Ist der Umfang der für eine Leistung versprochenen Gegenleistung nicht bestimmt, so steht die Bestimmung im Zweifel demjenigen Teil zu, welcher die Gegenleistung zu fordern hat.
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses über die (Rück-)Zahlung von Mehrwertsteuer. Die P. GbR, deren Gesellschafter u.a. die Beklagten sind, vermietete mit Vertrag vom 22. Dezember 1997 in einem von ihr neu errichteten Gebäude Praxisräume mit Stellplätzen an die Radiologische Praxisgemeinschaft GbR (im folgenden: R. GbR), deren Mitglieder - darunter der Kläger - Ärzte sind. In § 6 Nr. 1 des Vertrages wurde ein Nett omietzins von 17.749,77 DM festgelegt. Nach § 6 Nr. 9 des Vertrages hatte die Mieterin au-ßerdem eine bestimmte Nebenkostenvorauszahlung sowie anteilige Verwaltungskosten zu zahlen. In § 6 Nr. 10 des Vertrages heißt es: "Der Mieter hat neben dem Mietzins die jeweils gültige Mehrwertsteuer zu zahlen. Dies gilt auch für obige Nebenkosten und Verwaltungskosten. Der Mieter wird nach dem zehnten Vertragsjahr von der Zahlung der Mehrwertsteuer auf den Mietzins entbunden, sofern sie für ihn zu diesem Zeitpunkt nicht wegen einer Berechtigung zum Vorsteuerabzug zum durchlaufenden Posten wird. Die Verpflichtung zur Zahlung der Mehrwertsteuer auf die Nebenkosten bleibt jedoch bestehen." Die R. GbR hat in der Zeit von April 1998 bis Juli 2000 zusätzlich zur Nettomiete und den Nebenkosten Umsatzsteuer in Höhe von 93.351,83 DM an die Vermieterin gezahlt. Seit August 2000 zahlt sie nur noch die Nettobeträge. Der Kläger, der Gesellschafter der R. GbR ist, verlangt mit Ermächtigung seiner Mitgesellschafter von den Beklagten die Rückzahlung der bezahlten Umsatzsteuer in Höhe von 93.351,83 DM an die R. GbR. Die Beklagten verlangen ihrerseits vom Kläger im Wege der Widerklage die Zahlung von Umsatzsteuer für die Zeit von August 2000 bis April 2001 in Höhe von rechnerisch unstreitig 30.775,32 DM an die Vermieterin, wozu sie von dieser ermächtigt sind. Das Landgericht hat der Klage unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung der Vermieterin stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Beklagten das landgerichtliche Urteil abgeändert, die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage zur Zahlung von 15.735,15 € (= 30.775,32 DM) an die Vermieterin verurteilt. Gegen dieses Urteil richtet sich die zugelassene Revision des Klägers , mit der er die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.
Entscheidungsgründe:
I.
Die Revision des Klägers führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Das Oberlandesgericht meint, die Zahlungen der Mieterin seien aufgrund der Regelung in § 6 Nr. 10 des Mietvertrages mit Rechtsgrund erfolgt. Zwar seien Mietverträge über Grundstücke gemäß § 4 Nr. 12 a UStG grundsätzlich steuerfrei; auch hätten, was jedoch dahingestellt bleibe, die Voraussetzungen für eine Option zur Steuerpflicht seitens der Vermieterin nicht vorgelegen. Die Vereinbarung in § 6 Nr. 10 des Vertrages sei aber auch in diesem Falle, was die Steuerpflicht betreffe, nicht gemäß § 134 BGB, § 9 Abs. 2 UStG nichtig. Die Durchsetzung des in § 9 Abs. 2 UStG normierten Optionsverbots möge zwar mittels einer Nichtigkeitssanktion erreicht werden. Das genüge jedoch für die Annahme eines Verbotsgesetzes im Sinne von § 134 BGB nicht. Das Gesetz müsse vielmehr die Nichtigkeit des verbotswidrigen Geschäftes erfordern, weil der Gesetzeszweck nicht anders erreicht werden könne. § 14 Abs. 3 UStG sehe aber als Folge einer gegen die Bestimmung des UStG verstoßenden Umsatzsteuerberechnung lediglich die Abführung der steuerrechtlich zu Unrecht erhobenen Steuer an das Finanzamt vor. Unter diesen Umständen könne die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung der Parteien nicht festgestellt werden. Gegen § 9 AGBG verstoße § 6 Nr. 10 Satz 1 des Vertrages schon deswegen nicht, weil es sich insoweit um eine Individualvereinbarung handle. Der Vertrag könne auch nicht über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage dahingehend angepaßt werden, daß der Mieter nur den mehrwertsteuerfreien Mietzins zu zahlen habe. Die Mietparteien hätten sich nämlich nach dem Vortrag des Klägers hinsichtlich des Anwendungsbereichs des § 9 UStG nicht ineinem gemeinsamen Irrtum befunden. Vielmehr habe der Kläger ausdrücklich die Behauptung der Vermieterin in Abrede gestellt, daß der R. GbR bei Abschluß des Mietvertrags das Finanzierungskonzept unter Einschluß der Mehrwertsteuer erläutert worden sei.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hätte nicht dahinstehen lassen dürfen, ob der Verzicht der Vermieterin auf die Steuerbefreiung nach der Übergangsvorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 3 UStG wirksam war oder nicht. 1. Das Oberlandesgericht hat allerdings § 6 Nr. 10 des Mietvertrages insoweit rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet dahingehend ausgelegt , daß die R. GbR während der ersten zehn Jahre des Mietvertrages Mehrwertsteuer auf den Nettomietzins einschließlich der Neben- und Verwaltungskosten auch dann zahlen sollte, wenn sie selbst nicht vorsteuerabzugsberechtigt sein sollte. Dies ergibt sich, wie das Oberlandesgericht zu Recht ausführt , aus dem insoweit eindeutigen Wortlaut des dritten Satzes der Klausel. Die Mehrwertsteuerpflicht der Vermietungsumsätze auf zehn Jahre entsprach dem Interesse der Vermieterin, die auf diese Weise die auf die Herstellungskosten des Mietobjekts bezahlte Mehrwertsteuer selbst wiederum als Vorsteuer nach Abzug der von ihr vereinnahmten Steuer auf ihre Vermietungsumsätze in vollem Umfang erstattet erhalten hätte (§§ 15 Abs. 1 Nr. 1, 15 a Abs. 1 Satz 2 UStG).Angesichts der Steuerfreiheit der Ausgangsumsätze der Mieterin nach § 4 Nr. 14 UStG tritt dieser gewünschte steuerrechtliche Erfolg jedoch nur dann ein, wenn die Vermieterin aufgrund der Übergangsvorschrift in § 27 Abs. 2 Nr. 3 UStG (Beginn der Errichtung des Gebäudes vor dem 11. November 1993; Fertigstellung vor dem 1. Januar 1998) noch nach § 9 Abs. 1 UStG wirksam zur Steuerpflicht optieren konnte. Das Oberlandesgericht hat jedoch dahinstehen lassen, ob die Voraussetzungen für eine solche Option erfüllt waren oder nicht. Dies hat es damit begründet, daß die genannte Klausel so auszulegen sei, daß die Mieterin der Vermieterin auch dann Mehrwertsteuer auf den Mietzins zahlen müsse, wenn der Vermietungsumsatz nach dem Gesetz steuerfrei sein sollte. 2. Diese Auslegung ist rechtsfehlerhaft. Zwar ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Ermittlung des Inhalts und der Bedeutung von Individualvereinbarungen grundsätzlich dem Tatrichter vorbehalten. Die Auslegung durch den Tatrichter kann deshalb vom Revisionsgericht grundsätzlich nur darauf geprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln , die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf im Revisionsverfahren gerügten Verfahrensfehlern beruht (vgl. BGZ 150, 32, 37 m.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Das Oberlandesgericht legt seiner Auslegung eine unzutreffende Auffassung der einschlägigen steuerlichen Vorschriften zugrunde und gelangt auf diese Weise zu einem unvertretbaren Auslegungsergebnis. Bei Auslegung einer Individualvereinbarung ist nach §§ 133, 157 BGB vom Wortlaut auszugehen (vgl. BGHZ 124, 39, 44). Nach dem Wortlaut der Vereinbarung aber schuldet die Mieterin neben der Nettomiete die jeweils gültige Mehrwertsteuer. Ist jedoch der Vermietungsumsatz, wie vom Berufungsgericht angenommen, steuerfrei, existiert insoweit keine "gültige Mehrwertsteuer".
Ob ein Umsatz steuerpflichtig ist oder nicht, richtet sich allein nach dem Umsatzsteuergesetz. Die Parteien haben nicht die Möglichkeit, einen nach dem Gesetz steuerbaren, aber steuerfreien Umsatz durch Vereinbarung steuerpflichtig zu machen. Dies steht nicht zu ihrer Disposition. Eine gleichwohl getroffene Vereinbarung geht deswegen ins Leere, so daß sich die vom Oberlandesgericht geprüfte Frage eines Verstoßes gegen § 134 BGB nicht stellt. Allerdings geht das Oberlandesgericht offenbar davon aus, die Vermieterin sei nach § 14 Abs. 3 UStG a. F. zur Zahlung von 16 % Mehrwertsteuer auf die Nettoentgelte gegenüber den Finanzbehörden verpflichtet, weil sie diese Steuer entsprechend § 6 Nr. 10 des Vertrages von der Mieterin erhebe. Dies ist schon deshalb unzutreffend, weil die genannte Klausel keine Rechnung nach § 14 Abs. 3 oder Abs. 2 UStG a.F. darstellt, so daß die genannten Vorschriften nicht zur Anwendung kommen. Vielmehr ist für eine Rechnungsstellung u.a. erforderlich, daß die Mehrwertsteuer in ihr betragsmäßig ausgewiesen wird (vgl. Wagner in Sölch/Ringleb Umsatzsteuer § 14 c UStG Rdn. 20). Dies ist jedoch in § 6 Nr. 10 des Vertrages nicht geschehen. Darüber hinaus verstieße die Meinung des Oberlandesgerichts, die Mieterin habe der Vermieterin die Mehrwertsteuer zu ersetzen, welche diese allein im Fall einer Rechnungsstellung an das Finanzamt abführen müsse, gegen den Grundsatz der interessengerechten Auslegung von Parteivereinbarungen. Denn der Mieterin stünde trotz Zahlung dieser Steuer ein Vorsteuerabzug nicht zu. Auch die Vermieterin bliebe wegen des Wortlauts des § 15 Abs. 2 UStG, nach dem steuerfreie Umsätze vorsteuerschädlich sind, vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen (vgl. EuGH Slg. 1989, 4227 Rdn. 19, wonach das in der Sechsten Mehrwertsteuerrichtlinie vorgesehene Recht auf Vorsteuerabzug sich nicht auf eine Steuer erstreckt, die ausschließlich deshalb geschuldet wird, weil sie in der Rechnung ausgewiesen ist; Wagner aaO Rdn. 50; Sontheimer NJW 1997, 693,
697; a.A. Stadie in Rau/Dürrichter/Flick/Geist Umsatzsteuergesetz 8. Aufl. § 14 Rdn. 416, der den Vorsteuerabzug aus Billigkeitsgründen zulassen will). Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Parteien eine Vereinbarung schließen wollten, die sie beide benachteiligte und nur den Fiskus begünstigte. Im übrigen aber liegt auf der Hand, daß die Mietvertragsparteien, den vom Gesetzgeber bewußt herbeigeführten Ausschluß der Option zur Steuerpflicht nicht dadurch umgehen können, daß sie unrichtige Mehrwertsteuerrechnungen ausstellen. Der Senat ist somit an die Auslegung des Berufungsgerichts nicht gebunden. Er kann jedoch die Auslegung nicht selbst vornehmen. Denkbar ist nämlich zum einen, daß die Auslegung ergeben wird, die Mieterin habe über die Nettozahlungen hinaus an die Vermieterin keine Leistungen mehr zu erbringen, da der Umsatz im ganzen, also auch hinsichtlich der Stellplätze sowie der Neben - und Verwaltungskosten, eine einheitliche steuerfreie Vermietungsleistung darstellt, weshalb keine gesetzliche Mehrwertsteuer anfällt und diese somit auch nicht geschuldet wird. Die Mieterin hätte dann in der Vergangenheit, soweit sie die Mehrwertsteuer bezahlt hat, diese ohne Rechtsgrund geleistet. Zum anderen ist noch zu prüfen, ob Zahlungsansprüche der Vermieterin über die vereinbarten Nettoentgelte hinaus unter dem Gesichtspunkt der ergänzenden Vertragsauslegung und des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen (vgl. BGH Urteil vom 19. Juni 1990 - XI ZR 280/89 - WM 1990, 1322, 1323; Urteil vom 14. Januar 2000 - V ZR 416/97 - NJW-RR 2000, 1652; Urteil vom 28. Februar 2002 - I ZR 318/99 - NJW 2002, 2312). Dabei wird es im wesentlichen darauf ankommen, ob die Mietvertragsparteien, wie dies die Beklagten behaupten, die Höhe der Miete unter Berücksichtigung der (später fehlgeschlagenen ) Option der Vermieterin zur Steuerpflicht und der damit verbundenen Steuervorteile (vgl. dazu Jatzek in Bub/Treier Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III A Rdn. 176 ff.) ausgehandelt haben oder
ob lediglich ein einseitiger Kalkulationsirrtum der Vermieterin vorliegt, dessen Folgen sie alleine zu tragen hat. Das Berufungsurteil ist deswegen aufzuheben und die Sache an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen. Dabei wird das Berufungsgericht vorweg zu prüfen haben, ob die Option der Vermieterin zur Steuerpflicht nach den Übergangsvorschriften wirksam war. Sollte sich erweisen, daß die Option unwirksam war, wird den Beklagten im Rahmen der dann zu prüfenden ergänzenden Vertragsauslegung Gelegenheit zu geben sein, gegebenenfalls konkret vorzutragen, welche Vorstellungen die Vertragsparteien bei der Festlegung des Mietzinses hatten, insbesondere auch welche finanziellen Nachteile die Vermieterin infolge der Steuerfreiheit des Vermietungsumsatzes im Vergleich zur Steuerpflicht bezüglich des Mietobjekts erlitten hat. Hahne RiBGH Fuchs ist urlaubsbedingt Sprick verhindert zu unterschreiben. Hahne Ahlt Vézina
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
- 1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), - 2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), unterliegt der Verjährung.
(2) Der Verjährung unterliegen nicht
- 1.
Ansprüche, die aus einem nicht verjährbaren Verbrechen erwachsen sind, - 2.
Ansprüche aus einem familienrechtlichen Verhältnis, soweit sie auf die Herstellung des dem Verhältnis entsprechenden Zustands für die Zukunft oder auf die Einwilligung in die genetische Untersuchung zur Klärung der leiblichen Abstammung gerichtet sind.
Nach Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, können Angriffs- und Verteidigungsmittel nicht mehr vorgebracht werden. § 139 Abs. 5, §§ 156, 283 bleiben unberührt.
(1) Das Gericht kann die Wiedereröffnung einer Verhandlung, die geschlossen war, anordnen.
(2) Das Gericht hat die Wiedereröffnung insbesondere anzuordnen, wenn
- 1.
das Gericht einen entscheidungserheblichen und rügbaren Verfahrensfehler (§ 295), insbesondere eine Verletzung der Hinweis- und Aufklärungspflicht (§ 139) oder eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, feststellt, - 2.
nachträglich Tatsachen vorgetragen und glaubhaft gemacht werden, die einen Wiederaufnahmegrund (§§ 579, 580) bilden, oder - 3.
zwischen dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Schluss der Beratung und Abstimmung (§§ 192 bis 197 des Gerichtsverfassungsgesetzes) ein Richter ausgeschieden ist.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.