OLG Karlsruhe: Miete zahlen trotz Lockdown? Eine Frage - zwei Gerichtsentscheidungen!

erstmalig veröffentlicht: 18.03.2021, letzte Fassung: 18.03.2021

Autoren

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
EnglischDeutsch

Zu der Frage, ob die Miete während des Lockdowns weiterhin gezahlt werden müsse, urteilte das Landgericht Heidelberg bereits am 30.07.2020 und entschied zu Gunsten des Vermieters. Vor wenigen Wochen bestätigte das Oberlandgericht Karlsruhe die Entscheidung und machte deutlich: Die Pflicht zur Mietzahlung besteht trotz der Schließung der Einzelhandelsgeschäfte während des Corona-Lockdowns weiterhin! Die Berufung der Textilkette „KiK“ war ohne Erfolg.

Die Entscheidung wirft deshalb so viele Fragen auf, weil das Oberlandgericht Dresden (Urt. v. 24.2021, Az. 5 U 1782/20) noch am selben Tag einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu Gunsten der selben Textilkette angenommen und dem Mieter eine Mietminderung, um die Hälfte des vereinbarten Mietzinses, zugesprochen hat.

In dem vorliegendem Artikel wird das Urteil des Oberlandgerichts Karlsruhe erläutert. 

Streifler&Kollegen - Dirk Streifler - Rechtsanwälte Berlin

 

Textilkette "KiK" weigert sich Miete zu zahlen

Die Textilkette „KiK“ musste sich erneut vor Gericht wehren. Grund war die ausgebliebene Mietzahlung für den April 2020. Nach Ansicht von „KiK“ sei das Ausbleiben des Mietzinses begründet.

Nach ihrer Ansicht lege aufgrund der Schließanordnungen im Corona-Lockdown entweder ein Sachmangel der Mietsache, eine Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung oder ein die Vertragsanpassung begründender Wegfall der Geschäftsgrundlage vor. Den vollständigen Mietzins brauche sie deshalb nicht zu entrichten, führte die Textilkette zur Begründung des Mietzinsausfall aus.

Die Beklagte trägt vor, der Begriff des Mangels aus § 536 BGB würde fortwährend erweitert. Ein Mangel könne sich demnach auch durch äußere Einwirkung auf die Sache ergeben, so dass die sogenannten Umwelt- und Umfeldmängel eine Rolle einnehmen. Die Sperrung eines Umfelds -hier der gesamten Bundesrepublik Deutschland- begründe deshalb einen Mangel im Sinne der „Umfeldmangel-Rechtsprechung“.

Weiterhin trägt die Beklagte vor, die streitgegenständlichen Gewerberäume seien zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts mit sämtlichen Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs angemietet worden. Die Nutzung als Verkaufsraum sei jedoch aufgrund der Schließanordnung nicht mehr möglich. Eine Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung ergebe sich deshalb daraus, dass der Vertragszweck (vorliegend wurde dieser Im Vertrag ausdrücklich vereinbart) infolge der behördlichen Schließanordnungen nicht mehr erreicht werden könne.

Schließlich müsse zumindest der Vertrag auf Grundlage der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) angepasst werden. Insbesondere sei die entscheidende Veränderung (hier: die Schließanordnungen nach Auftreten des Corona-Virus) erst nach Vertragsschluss erfolgt und war inhaltlich nicht vorgesehen.

Landgericht gibt Vermieter Recht

Das Landgericht Heidelberg stimme der Beklagten in keinem der drei Punkte zu.

Hinsichtlich des Mangels führt es aus, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursachen gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben müssen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters. Dies sei vorliegend nicht der Fall, denn die hoheitlichen Maßnahmen (hier: die Beschränkungen=die Schließanordnungen) dienen dem Schutz der Gesundheit von Menschen und knüpfen nicht unmittelbar an die Beschaffenheit der Mietsache an.

Vielmehr bestehe weiterhin die Möglichkeit die Mieträume für den vorgesehenen Zweck zu nutzen. Sie sind zu diesem Zweck aufgrund der Corona-Maßnahmen nicht weniger geeignet. Insbesondere ist während der Schließanordnung weiterhin möglich die Gewerberäume als Lagerräume zu nutzen. Der Umstand, dass die Schließanordnung eine Nutzung als Verkaufsrum nicht erlaubt, fällt unter das Verwendungsrisiko, dass die Textilkette als Verwender tragen müsse. Außerdem bestünde die Hauptleistungspflicht des Vermieters darin, der Mieterin die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, was der Mieter vorliegend erfüllt hat.

Vertragsapassung aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht vorliegend nicht möglich

Das Landgericht Heidelberg verwirft schlussendlich auch die Möglichkeit einer Vertragsanpassung gem. § 313 Absatz 1 BGB aufgrund des Wegfalls einer Geschäftsgrundlage. Unabhängig davon, ob § 313 Absatz 1 BGB vorliegend überhaupt anwendbar sei, hielt es das Gericht zumindest nicht für unzumutbar für die Beklagte am ausgehandelten Vertragsschluss festzuhalten.

„Das Maß der Unzumutbarkeit ist damit letztlich nur bei substantiierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, das ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt.“

Das Landgerichts Heidelberg berücksichtigte bei seiner Urteilsfindung vor allem zwei Punkte: Zum einen hat die Beklagte einen Teil der streitgegenständlichen Gewerberäume weiterhin als Lager genutzt (so haben sich auch während der Schließung Mitarbeiter in den Räumlichkeiten befunden) und zum anderen habe die Beklagte eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung führende, wirtschaftliche Beeinträchtigung nicht ausreichend dargelegt.

Das Oberlandgericht Karlsruhe stimmte dem weitgehend zu und sah die Berufung der Beklagten als unbegründet.

In der allgemeinen coronabedingten Schließanordnung sei kein Sachmangel des Mietobjekts, welcher zu einer Mietminderung führen könnte, zu erblicken. Zwar könne eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung grundsätzlich in Betracht kommen, und zwar regelmäßig immer dann, wenn ein Wegfall der Geschäftsgrundlage angenommen wird, dessen Voraussetzungen liegen vorliegend jedoch nicht vor. Notwendig wäre - nach Ansicht des Oberlandgerichts Karlruhe -, dass die Inanspruchnahme der vollständigen Miete zu einer Vernichtung der Existenz des Mieters führe und dass die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung in Form einer Mietminderung überhaupt erlaube. Nach einer ausführlichen Prüfung aller Umstände des Einzelfalls ist das Oberlandgericht Karlsruhe zu dem Entschluss gekommen, die Textilkette „KiK“, habe die besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Zahlung führen „[…] nicht in ausreichender Weise geltend gemacht.“.

Indizien für Unzumutbarkeit der vereinbarten Mietzahlung

Nach Ansicht des OLG Karlsruhe gelten volgende Punkte als Indizien für die Unzumutbarkeit der Zahlung:

- Rückgang der Umsätze

- Kompensationen durch Onlinehandel, öffentliche Leistungen

- ersparte Aufwendungen (z.B Kurzarbeit)

- fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware

 

Anders als das OLG Karlsruhe entschied am selben Tag das Oberlandgericht Dresden (Urt. v. 24.2021, Az. 5 U 1782/20). Dieses hatte den erst kürzlich eingeführten Art. 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch zumindest im Ergebnis mitberücksichtigt und zu Gunsten des Mieters geurteilt.

Der Senat hat in beiden Fällen die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Es bleibt spannend.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Covid-19 oder Mietvertrag? Dann nehmen Sie Kontakt zu Streifler und Kollegen auf und lassen Sie sich fachkundig beraten.

 

 

Show what you know!
Artikel schreiben

Anwälte

Anwälte der Kanzlei {{docTitle}}, die Sie zu folgenden Rechtsgebieten beraten können: Verkehrsstrafrecht, Betäubungsmittelstrafrecht, Jugendstrafrecht, Verkehrsrecht, Strafrecht.

Dikigoros - griechische Rechtsanwältin - und Mediatorin Vasiliki Siochou

Familienrecht - Erbrecht - Immobilienrecht - griechisches Recht - Mediation

Dikigoros/ griechische Rechtsanwältin Vasiliki Siochou betreut in unserer Sozietät überwiegend den deutsch-griechischen Rechtsverkehr. Nach dem Studium der Rechtswissenschaften in Athen,war sie dort zunächst als Rechtsanwältin tätig. Seit 2012 ist..
EnglischGriechisch 1 mehr anzeigen

Andere Veröffentlichungen

Artikel schreiben

29 Artikel relevant zu diesem Artikel

29 Artikel der Kanzlei {{docTitle}} zum Rechtsgebiet: Verkehrsstrafrecht, Betäubungsmittelstrafrecht, Jugendstrafrecht, Verkehrsrecht, Strafrecht.

Abgas-Skandal: Nun auch Fahrzeuge von "Mercedes Benz" betroffen?

15.06.2020
Nachdem schon vor einigen Jahren bekannt gemacht wurde, dass in Fahrzeugen der Marken "Volkswagen" bzw. "Audi", "Porsche", "Seat" und "Skoda" teilweise illegale Abschaltvorrichtungen im Sinne des Art. 5 II i.V.m. Art. 3 Nr. 10 der Verordnung (EG) Nr. 715/2007 verbaut wurden, steht diese sittenwidrige Schädigungshandlung nun auch für den Herstellerkonzern "Daimler" und die hierunter prominent auftretende Marke "Mercedes Benz" in Frage - Streifler & Kollegen Rechtsanwälte - Anwalt für Zivilrecht Berlin

Infolge des Vorwurfs muss nun auch *"Daimler"* einige seiner Fahrzeuge zurückrufen. Dieser Rückruf umfasst in Deutschland *rund 60.000 Fahrzeuge* , deren Herstellung wohl aber spätestens Mitte 2014 eingestellt worden sein soll. Daimler betont...

Anfechtung von Willenserklärungen und Fehleridentität im Einzelfall

16.11.2019
Eine Willenserklärung ist im deutschen Recht nach den allgemeinen Regeln des BGB anfechtbar (§§ 119 ff. BGB). Sowohl ein Irrtum über die eigene Erklärung selbst oder besondere Eigenschaften des Vertragsgegenstandes als auch die arglistige Täuschung des Vertragspartners können zur Anfechtbarkeit einer Willenserklärung führen und damit die Möglichkeit eröffnen, den schuldrechtlichen oder dinglichen Vertrag „zunichte zu machen“.  Natürlich bleibt dies für den Vertragspartner oftmals nicht ohne Folgen, weshalb das Gesetz auch für diesen einen Ausgleich vorsieht.

********************************************************************** I. Grundlagen des deutschen Rechts und Möglichkeit der Fehleridentität ********************************************************************** Eine Besonderheit des deutschen Rech

Autokauf: Gebrauchtwagen – Autohaus muss auf Einsatz als Mietwagen hinweisen

19.08.2019
Wurde ein Gebrauchtwagen zuvor als Mietwagen genutzt, muss das Autohaus in seiner Werbung darauf hinweisen – BSP Rechtsanwälte – Anwalt für Zivilrecht Berlin

Das entschied aktuell das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg in einem wettbewerbsrechtlichen Fall. Der Kläger, ein Verein, der sich für  die Einhaltung von Wettbewerbsregeln einsetzt, hatte gegen ein Autohaus aus Lingen auf Unterlassung geklagt. Das..

BGH: Kein Anspruch auf Maklerprovision bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung – Verbraucher können Geld zurückfordern

27.01.2021

*Der BGH stellt in seinem Urteil von 26.11.2020 BGH, Az. I ZR 169/19 klar: Widerrufsbelehrungen von Maklerverträgen, welche außerhalb der Geschäftsräume des Maklers zustande kommen, müssen in Papierform übergeben werden - Anderenfalls beginnt die...

Gesetze

Gesetze

3 Gesetze werden in diesem Text zitiert

BGB | § 313 Störung der Geschäftsgrundlage


(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so...

BGB | Bürgerliches Gesetzbuch

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien: 1.Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen...

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.