Bundesgerichtshof Urteil, 07. Juli 2011 - III ZR 156/10

bei uns veröffentlicht am07.07.2011
vorgehend
Landgericht Berlin, O 3/07, 04.03.2008
Kammergericht, 9 U 1/08, 09.04.2010

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 156/10
Verkündet am:
7. Juli 2011
K i e f e r
Justizangestellter
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in der Baulandsache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Die Grundsätze zur Entschädigung des Eigentümers, der die Übernahme
seines Grundstücks infolge einer isolierten eigentumsverdrängenden Bebauungsplanung
verlangt (Senatsurteile vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06,
ZfBR 2007, 788; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01, NJW 2003, 63 und vom
6. Mai 1999 - III ZR 174/98, BGHZ 141, 319), sind auch dann anwendbar,
wenn der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet
gelegenen Grundstücks nach Versagung der sanierungsrechtlichen (Bau-)
Genehmigung nach § 145 Abs. 5 BauGB die Übernahme des Grundstücks
bzw. die Entziehung des Grundeigentums verlangt.
BGH, Urteil vom 7. Juli 2011 - III ZR 156/10 - KG Berlin
LG Berlin
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. Juli 2011 durch den Vizepräsidenten Schlick und die Richter Dörr,
Wöstmann, Seiters und Tombrink

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beteiligten zu 1 bis 6 wird das Urteil des Senats für Baulandsachen des Kammergerichts vom 9. April 2010 aufgehoben.
Die Berufung der Beteiligten zu 8 gegen das Urteil der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Berlin vom 4. März 2008 wird zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 8 hat die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


1
Die Beteiligten zu 1 bis 6 waren Eigentümer des 567 m² großen Grundstücks S. Straße 26 in B. -P. . Das Grundstück liegt in zentraler Lage im Ortsteil P. B. . Die nähere Umgebung des Grundstücks wird durch fünfgeschossige, in geschlossener Bauweise errichtete Wohnbebauung geprägt. Die ursprünglich vorhandene Wohnbebauung des Grundstücks wurde im Krieg zerstört. In den fünfziger Jahren diente das Grundstück als Holz- und Kohlenlagerplatz und wurde anschließend als Garagenhof genutzt.
2
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets P. B. -H. in B. (9. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993, GVBl. S. 403). In der Begründung zur 9. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten ist für den hier maßgeblichen Bereich ausgeführt (Senat von Berlin BauWohn IV C 2-1, Umdruck S. 53): "Zur Sicherung der Wohnqualität sind alle Möglichkeiten auszuschöpfen , um die mangelhafte Grün- und Freiflächensituation quantitativ und qualitativ zu verbessern. Dies umfasst im Einzelnen folgende Maßnahmen: - Zur Sicherung der Grünflächenversorgung müssen unbebaute Grundstücke für öffentliche Freiflächen gesichert werden, wobei dadurch nur das Freiflächendefizit verringert werden kann…."
3
Im beigefügten Rahmenplan ist das Grundstück der Beteiligten zu 1 bis 6 als "öffentliche Grünfläche/Bestand mit Aufwertungsbedarf" eingezeichnet. Den Beteiligten zu 1 bis 6 wurde das Grundstück mit Bescheid vom 8. März 1999 nach dem Vermögensgesetz zurückübertragen. Sie beantragten am 28. April 2004 die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung zur Bebauung entsprechend den Nutzungsmaßen der Umgebungsbebauung. Dieser Antrag wurde mit Bescheid des Stadtplanungsamts des Bezirksamts P. von B. vom 26. August 2004 bestandskräftig versagt. Zur Begründung wurde ausgeführt , dass in dem Rahmenplan zum Sanierungsgebiet P. B. - H. die Grundstücke S. Straße 26 und 27 als öffentliche Grünfläche ausgewiesen seien. Wegen der Unterversorgung des Gebiets mit Freiflächen kämen nur noch vorhandene Baulücken als letzte Flächenreserven in Betracht; vergleichbare Grundstücke könnten nicht herangezogen werden, da diese ebenfalls für den Abbau von Defiziten in der Freiflächenversorgung unter anderem benötigt würden.
4
Mit Schreiben vom 22. November 2004 beantragten die Beteiligten zu 1 bis 6 bei der Beteiligten zu 8 (Enteignungsbehörde) die Übernahme des Grundstücks. Diese holte ein Gutachten zum Wert des Grundstücks ein. Den Verkehrswert ermittelte sie unter dem Blickwinkel der ausgeübten Nutzung des Grundstücks (Garagen/Stellplätze) mit 105.500 €, während der Wert auf der Grundlage der zum maßgeblichen Stichtag planungsrechtlich zulässigen Nutzung (baureifes Land im allgemeinen Wohngebiet) 225.000 € betrug.
5
Am 22. Dezember 2006 kam zwischen den Beteiligten zu 1 bis 6 und der Beteiligten zu 7 (Gemeinde) eine Teileinigung zustande, aufgrund deren auf letztere das Eigentum und der Besitz an dem Grundstück gegen Zahlung einer Mindestentschädigung von 105.500 € überging. Man war sich darüber einig, dass das Verfahren nunmehr als Entschädigungsfeststellungsverfahren von der Beteiligten zu 8 fortgeführt werden solle.
6
Mit Beschluss vom 7. März 2007 stellte die Beteiligte zu 8 die Entschädigung für den eingetretenen Rechtsverlust in Höhe von 105.500 € fest, wobei sie die tatsächliche Nutzung des Grundstücks der Wertermittlung zugrunde legte. Gegen diesen Beschluss hat sich der Antrag der Beteiligten zu 1 bis 6 auf gerichtliche Entscheidung gerichtet, mit der sie eine weitere Entschädigung in Höhe von 119.500 € begehren. Sie machen geltend, dass sie nach der zulässigen Nutzung des Grundstücks, Baulandqualität, entschädigt werden müssten.
7
Das Landgericht hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung stattgegeben und den Entschädigungsfeststellungsbeschluss in der von den Beteiligten zu 1 bis 6 beantragten Weise abgeändert. Es hat seiner Beurteilung zugrunde gelegt, dass eine Entschädigung unter Berücksichtigung der zulässigen Nutzungen geboten sei, da die Beteiligten zu 1 bis 6 von einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung betroffen seien.
8
Die Berufung der Beteiligten zu 8 ist erfolgreich gewesen. Das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil abgeändert und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1 bis 6 mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehren.

Entscheidungsgründe


9
Die Revision der Beteiligten zu 1 bis 6 ist begründet.

I.


10
Das Kammergericht hat - soweit im Revisionsverfahren von Bedeutung - ausgeführt, dass die Beteiligten zu 1 bis 6 nach § 145 Abs. 5 Satz 4, § 93 Abs. 4 Satz 1, § 95 Abs. 2 Nr. 7, § 42 Abs. 3 BauGB nur eine Entschädigung nach der ausgeübten Nutzung des Grundstücks verlangen könnten. Nach § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB blieben bei der Festsetzung der Entschädigung Bodenwerte unberücksichtigt, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 BauGB geltend machen würde. Nach § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB komme eine Entschädigung nur wegen der ausgeübten Nutzung des Grundstücks und nicht mehr wegen dessen zulässiger Nutzung in Betracht, wenn letztere nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren aufgehoben oder geändert werde. Diese Sieben-Jahres-Frist habe am 3. Oktober 1990 begonnen und sei am 3. Oktober 1997 abgelaufen. Während der sieben Jahre sei die Nutzung des Grundstücks als Bauland weder aufgehoben noch geändert worden, weil kein Bebauungsplan in Kraft getreten sei.
11
Die eigentumsverdrängende Maßnahme sei hier die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch Bescheid vom 26. August 2004. Dies habe den Übernahmeanspruch der Beteiligten zu 1 bis 6 begründet. Zwar komme eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung des Grundstücks in Betracht, wenn eine isolierte eigentumsverdrängende Planung vorliege. Dies sei jedoch zu verneinen. Zwar sei über § 145 Abs. 5 Satz 4, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB auch § 40 BauGB entsprechend anwendbar, so dass insoweit an die Stelle des Bebauungsplans mit der Festsetzung einer Grünfläche oder einer von der Bebauung freizuhaltenden Fläche die eigentumsverdrängende Maßnahme der Genehmigungsversagung mit der daraus folgenden Entschädigungspflicht nach § 40 Abs. 3 BauGB trete. Die Versagung der beantragten Genehmigung mit der Begründung, dass das Grundstück im Rahmenplan als öffentliche Grünfläche dargestellt sei und die vorhandenen Baulücken für den Abbau von Defiziten in der Freiflächenversorgung benötigt würden, habe eigentumsverdrängende Wirkung für die Beteiligten zu 1 bis 6 gehabt. Dies rechtfertige jedoch keine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung. Nach dem sanierungsrechtlichen Rahmenplan sollten zur Sicherung der Wohnqualität alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, um die mangelhafte Grün- und Freiflächensituation quantitativ und qualitativ zu verbessern. Zur Sicherung der Grünflächenversorgung müssten unbebaute Grundstücke für öffentliche Freiflächen gesichert werden. Hier sei nicht nur das Grundstück der Beteiligten zu 1 bis 6, sondern auch das Nachbargrundstück von dem Entzug der baurechtlich zulässigen Nutzungsmöglichkeit betroffen. Darüber hinaus seien im Rahmenplan mindestens zehn weitere Flächen als "öffentliche Grünfläche/Bestand mit Aufwertungsbedarf" gekennzeichnet. Hierbei handele es sich überwiegend ebenfalls um Baulücken wie im Fall des Grundstücks der Beteiligten zu 1 bis 6. Dies nehme der Belastung der Beteiligten zu 1 bis 6 die Qualität eines Sonderopfers sowohl im Hinblick auf den Rahmenplan als auch auf die diesen umsetzende Genehmigungsversagung. Eine Übertragung der Grundsätze zur isolierten eigentumsverdrängenden Planung auf die Versagung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung sei nicht möglich, soweit die zugrunde liegende Rahmenplanung selbst keine Ungleichbehandlung der Planbetroffenen und ein daraus resultierendes Sonderopfer beinhalte.

II.


12
Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision nicht stand.
13
1. Zutreffend ist zunächst der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass auf die Entschädigung infolge des Übernahmeverlangens nach § 145 Abs. 5 Satz 4 BauGB § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB anwendbar ist, der seinerseits auf die Einschränkung der Entschädigung nach §§ 40 bis 42 BauGB und damit auf die sogenannte Reduktions- und Harmonisierungsklausel des Planungsschadensrechts verweist. Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks erst nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer eine Entschädigung nur für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen (§ 42 Abs. 3 BauGB). Anlass für die Prüfung der Vorschrift gibt hier, dass die zulässige Nutzung des Grundstücks der Beteiligten zu 1 bis 6 als Baugrundstück nach § 34 BauGB möglich war ab dem 3. Oktober 1990 und die siebenjährige Frist des § 42 Abs. 2 BauGB damit am 3. Oktober 1997 ablief (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06, ZfBR 2007, 788).
14
2. Im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts ist die Verweisung des § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB im vorliegenden Fall jedoch im Hinblick auf eine isolierte eigentumsverdrängende Planung wegen Art. 14 Abs. 1, Abs. 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verfassungskonform einschränkend auszulegen.
15
a) Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteile vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06, ZfBR 2007, 788, 789; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01, NJW 2003, 63; vom 6. Mai 1999 - III ZR 174/98, BGHZ 141, 319, 322 f), stehen die (Wert-)Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1, 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit einer Anwendung von § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB entgegen, wenn einzelne Eigentümer, die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Fall der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar belastet werden. Bei "isolierter" eigentumsverdrängender Planung, wenn die die spätere Enteignung auslösende Planung nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, kann deshalb ungeachtet des Ablaufs der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2, 3 BauGB eine Entschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit) verlangt werden, die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen. Für die Beurteilung kommt es dabei nicht in einem technisch formalen Sinn darauf an, wie die Gemeinde in dem die Enteignung rechtfertigenden Be- bauungsplan das Plangebiet abgegrenzt hat, sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Eine unzumutbare Ungleichbehandlung könnte gleichwohl ausgeschlossen sein, wenn der von einer eigentumsverdrängenden Planung Betroffene zugleich im Wesentlichen der Nutznießer der geplanten Bebauung (z.B. Spielplatz) im Hinblick auf seine weiteren Grundstücke im Plangebiet ist. Es ist daher nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Situation abzustellen, wie sie sich insgesamt gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten) infolge der Enteignung darstellt.
16
b) Diese Grundsätze können auch auf die Entschädigung für die beantragte Entziehung des Eigentums am Grundstück infolge der Ablehnung eines Antrags auf Bebauung des Grundstücks wegen entgegenstehender Ziele und Zwecke der Sanierung in einem Sanierungsgebiet nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB angewendet werden, wenn die eigentumsbeeinträchtigende Wirkung sich in gleicher Weise konkretisiert wie bei der herabzonenden Bebauungsplanung. Von einer Anwendung dieser Grundsätze auch im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind beide Vorinstanzen ausgegangen.
17
Im Gegensatz zur Auffassung der Beteiligten zu 8 scheitert die Anwendung der Grundsätze der isolierten eigentumsverdrängenden Planung bei der Bemessung einer Entschädigung für die Entziehung eines Grundstücks im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet nicht daran, dass die Festsetzung des Sanierungsgebiets im Gegensatz zu einem Bebauungsplan von vornherein auf Zeit angelegt ist. Vielmehr ist in den Blick zu nehmen, ob die Beeinträchtigung des Eigentumsrechts bei dem im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstück in gleicher Weise in Erscheinung tritt wie bei einer Bebauungsplanung. Dabei kommt der zeitlichen Begrenzung der Sanierungssatzung (§ 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB) keine wesentliche Bedeutung zu. Entscheidend abzustellen ist auf den Zeitpunkt der Entziehung des Grundeigentums. Wird der Genehmigungsantrag des Eigentümers abgelehnt, so manifestiert sich in diesem Augenblick die eigentumsbeeinträchtigende Wirkung der Festlegung des Sanierungsgebiets und der daraus folgenden Genehmigungspflichtigkeit nach § 144 BauGB. Eine Entziehung des Eigentums kann der Eigentümer nämlich nur verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen (§ 145 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Dann widerspricht es der Eigentumsgarantie, ihn für die Höhe der Entschädigung infolge der beantragten Entziehung des Eigentums trotz der Unzumutbarkeit des Festhaltens am Grundstückseigentum darauf zu verweisen, dass die Beschränkungen im Sanierungsgebiet nicht unbegrenzt fortbestehen. Dies entspricht auch der gesetzlichen Regelung der § 145 Abs. 5 Satz 4 i.V.m. § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB, wonach für die Entschädigungsbemessung auf den Zeitpunkt abzustellen ist, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.
18
Im Übrigen soll durch die Fristsetzung nach § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB nur erreicht werden, dass die Sanierungsverfahren nicht unangemessen und für die Betroffenen unzumutbar lange dauern (vgl. nur Gaentzsch/Stemmler in Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 142 Rn. 29 ff [Stand: September 2010]). Dies ändert jedoch nichts daran, dass die einzelnen Sanierungsmaßnahmen , wenn und soweit sie - wie etwa im vorliegenden Fall aufgrund der erfolgten Übernahme - durchgeführt worden sind, ebenso auf Dauer angelegt sind wie die Maßnahmen, die zur Umsetzung der Festsetzungen eines Bebauungsplans getroffen werden.
19
c) Im vorliegenden Fall sind die Beteiligten zu 1 bis 6 von einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung betroffen. Ihr Grundstück war nach § 34 BauGB bebaubar in dem Umfang, in dem die Grundstücke in der näheren Umgebung bebaut sind. Da es sich bei ihrem Grundstück noch nicht um ein bebautes handelte, war es durch die Sanierungsplanung betroffen, deren Zweck es war, zur Behebung des Mangels an Grünflächen in dem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet die unbebauten Grundstücke für öffentliche Freiflächen zu sichern, was einer Bebauung entgegenstand und zur Versagung der Genehmigung führte. Den Beteiligten zu 1 bis 6 ist insofern ein Sonderopfer abverlangt worden, als sie ihr Grundstück nicht wie die Eigentümer der anderen Grundstücke bebauen durften, die ihrerseits für ihre Grundstücke die Qualität als Bauland behalten haben. Die Wohnumfeldverbesserung durch die Ausweisung des Grundstücks der Beteiligten zu 1 bis 6 als Grünfläche und die Unterbindung der Bebauung dieser Fläche kommt den übrigen Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet durch die Wohnumfeldverbesserung auch zugute, wenngleich eine etwaige darauf zurückzuführende Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks nach § 154 Abs. 1 BauGB abgeschöpft werden kann. Die Beteiligten zu 1 bis 6 sind von der Planung dagegen ausschließlich belastet und in keiner Weise begünstigt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus, das die eigentumsverdrängende Wirkung der Genehmigungsversagung für die Beteiligten zu 1 bis 6 festgestellt hat.
20
Im Gegensatz zum Landgericht hat sich das Berufungsgericht aber an der Feststellung eines Sonderopfers und damit einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung gehindert gesehen, weil alle Freiflächen im Plangebiet und neben dem Nachbargrundstück noch mindestens zehn weitere Flächen von der Ausweisung als "öffentliche Grünfläche/Bestand mit Aufwertungsbedarf" im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet betroffen seien. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts berücksichtigt jedoch nicht hinreichend die Reichweite der Eigentumsgarantie. Allein der Umstand, dass auch weiteren Grundstückseigentümern ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird, nimmt der Belastung des konkret Betroffenen nicht die Qualität eines Sonderopfers und lässt dies auch nicht allein deshalb als zumutbar erscheinen (Senatsurteil vom 19. Juli 2007 aaO S. 789). Deshalb kann auch nicht allein auf die Anzahl der betroffenen Grundstücke abgestellt werden, um daraus folgend ein Sonderopfer zu bejahen oder zu verneinen (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2007 aaO; vom 8. Juli 2010 - III ZR 221/09, BGHZ 186, 136 Rn. 40). Vielmehr ist eine Gesamtbetrachtung des Plangebiets erforderlich und eine Beurteilung danach , wie sich die Situation nach der Entziehung des Eigentums für den Entschädigungsberechtigten konkret darstellt. Das Landgericht hat insoweit eine isolierte eigentumsverdrängende Planung zu Lasten der Beteiligten zu 1 bis 6 angenommen. Diese vom Berufungsgericht allein wegen der Anzahl der betroffenen Grundstücke - zu Unrecht - in Frage gestellte Würdigung des Landgerichts kann der Senat hier der rechtlichen Beurteilung zugrunde legen. Zusätzliche Feststellungen wären im weiteren Verfahren nicht zu erwarten. Das Sanierungsgebiet P. B. /H. stellt sich als ein einheitlich zu entwickelndes Gebiet dar. Dabei handelt es sich um ein großes innerstädtisches zusammenhängendes Gebiet mit einer weitgehend gründerzeitlichen Mietshausbebauung mit ca. 14.300 Wohnungen. Im Rahmenplan zum festgesetzten Sanierungsgebiet sind die Grundstücke im Einzelnen bezeichnet, die als "öffentliche Grünfläche/Bestand mit Aufwertungsbedarf" zur Erreichung des Sanierungszwecks vorgesehen sind. Dabei handelt es sich, auch wenn es mehr als zehn sind, gemessen am Gesamtbestand des Sanierungsgebiets um einzelne Grundstücke, die für sich genommen jeweils im Verhältnis zu ihrer Umgebung als isoliert von der Planung betroffen anzusehen sind. Die Planung im Rahmen der städtebaulichen Sanierung kann deshalb nicht als allgemeine Herabzonung im Plangebiet angesehen werden. Jeder einzelne Grundeigentümer , dessen Grundstück aufgrund der Planung nicht mehr so wie die in der Umgebung liegenden Flächen bebaut werden darf, erbringt insoweit ein Sonderopfer , um dadurch das Plangebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich zu verbessern oder umzugestalten. Deshalb ist es unter dem Blickwinkel des Art. 14 Abs. 1 i.V.m. Art. 14 Abs. 3 GG nicht zulässig, den von der Planung isoliert betroffenen Eigentümern - zum Vorteil der übrigen Planbetroffenen - Lasten aufzubürden. Deswegen ist eine Bemessung der Entschädigung nur nach den ausgeübten Nutzungen unzulässig. Maßgebend sind vielmehr die zulässigen Nutzungen.
21
Die Berufung der Beteiligten zu 8 gegen das landgerichtliche Urteil erweist sich deswegen als unbegründet und der Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Beteiligten zu 1 bis 6 als begründet. Den Beteiligten zu 1 bis 6 steht der weitergehende Entschädigungsanspruch in Höhe von 119.500 € zu.
22
Demnach war das angefochtene Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben , wobei der Senat in der Sache selbst entscheiden konnte, da die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 3 ZPO).
Schlick Dörr Wöstmann
Seiters Tombrink
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 04.03.2008 - O 3/07 Baul -
KG Berlin, Entscheidung vom 09.04.2010 - 9 U 1/08 Baul -

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 07. Juli 2011 - III ZR 156/10

Urteilsbesprechung schreiben

0 Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 07. Juli 2011 - III ZR 156/10

Referenzen - Gesetze

Bundesgerichtshof Urteil, 07. Juli 2011 - III ZR 156/10 zitiert 16 §§.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3


(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich. (2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin. (3) Ni

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14


(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der All

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile


(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und di

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers


(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts se

Baugesetzbuch - BBauG | § 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung


(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld

Baugesetzbuch - BBauG | § 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge


(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde 1. die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;2. Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Geb

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung


(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass

Baugesetzbuch - BBauG | § 145 Genehmigung


(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmi

Baugesetzbuch - BBauG | § 40 Entschädigung in Geld oder durch Übernahme


(1) Sind im Bebauungsplan 1. Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen,2. Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf,3. Flächen mit besonderem Nutzungszweck,4. von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen

Baugesetzbuch - BBauG | § 43 Entschädigung und Verfahren


(1) Ist die Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks oder durch Begründung eines Rechts zu leisten und kommt eine Einigung nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts verlangen. Der Eigentümer

Baugesetzbuch - BBauG | § 95 Entschädigung für den Rechtsverlust


(1) Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in de

Baugesetzbuch - BBauG | § 93 Entschädigungsgrundsätze


(1) Für die Enteignung ist Entschädigung zu leisten. (2) Die Entschädigung wird gewährt 1. für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust,2. für andere durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile. (3) Vermögensvorteile, die d

Referenzen - Urteile

Urteil einreichen

Bundesgerichtshof Urteil, 07. Juli 2011 - III ZR 156/10 zitiert oder wird zitiert von 6 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Urteil, 07. Juli 2011 - III ZR 156/10 zitiert 3 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Juli 2002 - III ZR 160/01

bei uns veröffentlicht am 11.07.2002

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 160/01 Verkündet am: 11. Juli 2002 F i t t e r e r Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BauGB §§ 95 A

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Juli 2007 - III ZR 305/06

bei uns veröffentlicht am 19.07.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 305/06 Verkündet am: 19. Juli 2007 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in der Baulandsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BauGB § 95 Abs. 2

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Juli 2010 - III ZR 221/09

bei uns veröffentlicht am 08.07.2010

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 221/09 Verkündet am: 8. Juli 2010 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in der Baulandsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja GG Art. 14 Ca, Ce; Bau
3 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 07. Juli 2011 - III ZR 156/10.

Bundesgerichtshof Urteil, 07. Juli 2016 - III ZR 28/15

bei uns veröffentlicht am 07.07.2016

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 28/15 Verkündet am: 7. Juli 2016 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in der Baulandsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BauGB § 42 Abs. 2 u

Finanzgericht Hamburg Urteil, 25. Aug. 2015 - 3 K 200/15

bei uns veröffentlicht am 25.08.2015

Tatbestand 1 A. Die Klage betrifft die Schenkungsteuer für die Grundstücksschenkung vom 5. Juli 1994 durch die Schenkerin ... (W) an den Kläger (Steuernummern .../.../... und .../.../...) sowie die der Schenkungsteuer zugrunde liegende Einheitsbewe

Bundesverfassungsgericht Beschluss, 16. Dez. 2014 - 1 BvR 2142/11

bei uns veröffentlicht am 16.12.2014

Tenor 1. Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Juli 2011 - III ZR 156/10 - verletzt die Beschwerdeführerin in ihrem Recht auf den gesetzlichen Richter aus Artikel 101 Absatz 1 Satz 2 des Grundge

Referenzen

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.

(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

(1) Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.
Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.
Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.
Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.
wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.
wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.
Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.
Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

(3) Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung nur zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Kann der Rückbau entschädigungslos erst nach Ablauf einer Frist gefordert werden, so ist die Entschädigung nach dem Verhältnis der restlichen zu der gesamten Frist zu bemessen.

(4) Wird der Wert des Eigentums an dem Grundstück durch Rechte Dritter gemindert, die an dem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so ist dies bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen.

(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.

(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.

(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.

(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.

(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

(1) Für die Enteignung ist Entschädigung zu leisten.

(2) Die Entschädigung wird gewährt

1.
für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust,
2.
für andere durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile.

(3) Vermögensvorteile, die dem Entschädigungsberechtigten (§ 94) infolge der Enteignung entstehen, sind bei der Festsetzung der Entschädigung zu berücksichtigen. Hat bei der Entstehung eines Vermögensnachteils ein Verschulden des Entschädigungsberechtigten mitgewirkt, so gilt § 254 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(4) Für die Bemessung der Entschädigung ist der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet. In den Fällen der vorzeitigen Besitzeinweisung ist der Zustand in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem diese wirksam wird.

(1) Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.
Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.
Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.
Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.
wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.
wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.
Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.
Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

(3) Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung nur zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Kann der Rückbau entschädigungslos erst nach Ablauf einer Frist gefordert werden, so ist die Entschädigung nach dem Verhältnis der restlichen zu der gesamten Frist zu bemessen.

(4) Wird der Wert des Eigentums an dem Grundstück durch Rechte Dritter gemindert, die an dem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so ist dies bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen.

(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.

(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.

(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.

(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.

(1) Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.
Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.
Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.
Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.
wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.
wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.
Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.
Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

(3) Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung nur zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Kann der Rückbau entschädigungslos erst nach Ablauf einer Frist gefordert werden, so ist die Entschädigung nach dem Verhältnis der restlichen zu der gesamten Frist zu bemessen.

(4) Wird der Wert des Eigentums an dem Grundstück durch Rechte Dritter gemindert, die an dem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so ist dies bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen.

(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.

(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.

(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.

(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.

(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

(1) Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.
Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.
Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.
Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.
wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.
wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.
Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.
Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

(3) Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung nur zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Kann der Rückbau entschädigungslos erst nach Ablauf einer Frist gefordert werden, so ist die Entschädigung nach dem Verhältnis der restlichen zu der gesamten Frist zu bemessen.

(4) Wird der Wert des Eigentums an dem Grundstück durch Rechte Dritter gemindert, die an dem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so ist dies bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen.

(1) Sind im Bebauungsplan

1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen,
2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf,
3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck,
4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen,
5.
Verkehrsflächen,
6.
Versorgungsflächen,
7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen,
8.
Grünflächen,
9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen,
10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen,
11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen,
12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen,
13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses,
14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
festgesetzt, ist der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze zu entschädigen, soweit ihm Vermögensnachteile entstehen. Dies gilt in den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 in Bezug auf Flächen für Sport- und Spielanlagen sowie des Satzes 1 Nummer 4 und 10 bis 14 nicht, soweit die Festsetzungen oder ihre Durchführung den Interessen des Eigentümers oder der Erfüllung einer ihm obliegenden Rechtspflicht dienen.

(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,

1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder
2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
Der Eigentümer kann anstelle der Übernahme die Begründung von Miteigentum oder eines geeigneten Rechts verlangen, wenn die Verwirklichung des Bebauungsplans nicht die Entziehung des Eigentums erfordert.

(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.

(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

(1) Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.
Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.
Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.
Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.
wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.
wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.
Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.
Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

(3) Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung nur zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Kann der Rückbau entschädigungslos erst nach Ablauf einer Frist gefordert werden, so ist die Entschädigung nach dem Verhältnis der restlichen zu der gesamten Frist zu bemessen.

(4) Wird der Wert des Eigentums an dem Grundstück durch Rechte Dritter gemindert, die an dem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so ist dies bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen.

(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.

(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.

(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.

(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.

(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.

(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.

(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 305/06
Verkündet am:
19. Juli 2007
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in der Baulandsache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Abs. 3 Satz 2; BauGB a.F. § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2; GG Art. 14 Abs. 1 Ea,
Art. 100 Abs. 1
An der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 141, 319; Urteil vom 11. Juli
2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63) zur verfassungskonformen Auslegung
"isolierten" eigentumsverdrängenden Planung wird festgehalten. Auch
§ 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. schließt in einem solchen Fall die
Entschädigung nach der zulässigen Nutzung eines im Beitrittsgebiet gelegenen
Grundstücks für Planungen im zeitlichen Anwendungsbereich der Norm
nicht aus.
BGH, Urteil vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06 - Kammergericht Berlin
LG Berlin
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter
Dr. Wurm, Dörr, Wöstmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt

für Recht erkannt:
Die Revision des Beteiligten zu 3 gegen das Urteil des 9. Zivilsenats (Baulandsenats) des Kammergerichts vom 5. Dezember 2006 - 9 U 1/06 Baul - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat der Beteiligte zu 3 zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


1
Beteiligte Der zu 1 war Eigentümer des 206 m² großen Grundstücks Z. Straße 30 in Berlin-Pankow. Das Grundstück lag in zentraler Lage im Ortsteil Prenzlauer Berg. Die bauliche Umgebung bestand überwiegend aus Mehrfamilienhäusern in geschlossener Bauweise. Die Bebauung des Grundstücks wurde im Krieg zerstört. Das Grundstück schloss an das ebenfalls unbebaute Eckgrundstück C. Straße 41 an. Auf der anderen Seite schloss sich das Grundstück Z. Straße 29 an. Das Grundstück stand ehemals unter staatlicher Verwaltung durch die W. Wohnungsbaugesellschaft mbH, die es bis April 1994 als Lagerplatz vermietet hatte. Im August 1991 erging auf ihren Antrag hin ein positiver Vorbescheid zur Bebauung der oben genannten drei Grundstücke mit einem Gebäude mit sechs Vollgeschossen. Die Wohnungsbaugesellschaft erwog zum Zwecke der Bebauung den Erwerb des Grundstücks des Beteiligten zu 1. Hierzu kam es im Weiteren nicht. Im Juni 1993 stellte der Beteiligte zu 1 einen weiteren Vorbescheidsantrag zwecks Bebauung des Grundstücks. Dieser wurde für zwölf Monate zurückgestellt , da nach einer Untersuchung im dortigen Baubereich ein Defizit von 8,3 ha an Grünflächen, Sport- und Spielplätzen vorliege, und das Grundstück des Beteiligten zu 1 aufgrund seiner Lage und Größe zum Abbau dieses Fehlbedarfs geeignet sei. Im Dezember 1994 trat für die Grundstücke eine Veränderungssperre in Kraft. 1995 wurde der Vorbescheidsantrag des Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Im Dezember 1997 trat der Bebauungsplan in Kraft, der für das Grundstück des Beteiligten zu 1 und die beiden benachbarten Grundstücke die Zweckbestimmung öffentlicher Spielplatz vorsah. Später beantragte der Beteiligte zu 1 die Entziehung seines Eigentums gegen Entschädigung. Ein Teilbetrag wurde als Mindestentschädigung gezahlt.
2
Der Beteiligte zu 1 begehrte eine weitere Entschädigung, da er der Berechnung zugrunde gelegt haben wollte, dass sein Grundstück Baulandqualität gehabt habe. Der Beteiligte zu 3 wollte dagegen der Berechnung lediglich die tatsächliche Nutzung zugrunde legen. Gegen den von dem Beteiligten zu 3 erlassenen Entschädigungsfeststellungsbeschluss, der die Höhe der Entschädigung auf der Basis der tatsächlich ausgeübten Nutzung des Grundstücks festsetzte , richtet sich der Antrag des Beteiligten zu 1 auf gerichtliche Entscheidung. Das Landgericht hat unter Berücksichtigung eines Teilvergleichs zwischen den Parteien zur Höhe des Wertes des Grundstücks unter Berücksichtigung der Baulandqualität einen weiteren Entschädigungsanspruch in Höhe von 74.300 € nebst Zinsen sowie Rechtsvertretungskosten in Höhe von 1.131,35 € zuerkannt.
3
hiergegen Die gerichtete Berufung des Beteiligten zu 3 wurde vom Kammergericht zurückgewiesen. Mit der vom Kammergericht zugelassenen Revision verfolgt der Beteiligte zu 3 sein Begehren auf Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung weiter.

Entscheidungsgründe


4
Die Revision ist unbegründet.
5
Das Berufungsgericht hat die Zurückweisung der Berufung des Beteiligten zu 3 damit begründet, dass eine Entschädigung nach den zulässigen Nutzungen des Grundstücks zu erfolgen habe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien aufgrund der hier vorliegenden "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung die die Entschädigung auf die ausgeübten Nutzungen beschränkenden Normen einschließlich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. wegen einer gebotenen verfassungskonformen Auslegung nicht anwendbar.
6
Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision, die sich allein gegen die einschränkende Auslegung und Nichtanwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. richten, im Ergebnis stand.
7
1. In revisionsrechtlich nicht zu beanstandener Weise hat das Berufungsgericht als für die Bemessung der Entschädigung maßgebliche Qualität des im früheren Ostberlin gelegenen Grundstücks "Bauland" angenommen und den entsprechenden Verkehrswert (§ 95 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Satz 3 BauGB) der Berechnung des Entschädigungsanspruches zugrunde gelegt.
8
a) Nach § 93 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist maßgeblich für die Bemessung der Entschädigung der Zeitpunkt des Eingriffs, d.h. der Tag, an dem die Behörde über den Enteignungsantrag entscheidet. Dieser Zeitpunkt kann sich verschieben. Bei einem sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsverfahren tritt an die Stelle des Enteignungsbeschlusses oder der Besitzeinweisung diejenige Maßnahme, von der ab eine weitere Entwicklung des Objekts , insbesondere der Qualität des Grundstücks verhindert, also das Grundstück endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wird (st. Rspr. Senatsurteile BGHZ 141, 319, 320 f; 98, 341, 342). Eine vorbereitende Planung ist als Vorwirkung einer Enteignung (hier Verpflichtung zur Übernahme) anzusehen, wenn sie mit der späteren Entziehung des Eigentums in ursächlichem Zusammenhang steht, hinreichend bestimmt ist und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führt, mit Sicherheit erwarten lässt (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 321; 98, 341, 342; 64, 382, 384; 63, 240, 242). Ob diese Voraussetzungen im Einzelfall gegeben sind, ist weitgehend eine Frage tatrichterlicher Würdigung (Senatsurteile BGHZ 98, 341, 343; 63, 240, 242; Urteil vom 22. April 1982 - III ZR 131/80 - NVwZ 1983, 116).
9
b) Vorliegend hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet festgestellt, dass die vorbereitende Planung spätestens mit dem Erlass der Veränderungssperre am 10. Dezember 1994 einen Stand erreicht hatte, der fest damit rechnen ließ, dass das Eigentum am Grundstück entzogen werden würde. Zu diesem Zeitpunkt hatte das als Lagergrundstück genutzte Grundstück die Qualität "Bauland".

10
2. Der Bemessung des Entschädigungsanspruches unter Zugrundelegung der Baulandqualität des Grundstücks steht auch nicht § 95 Abs. 2 Nr. 7, § 43 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 Satz 2, § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB entgegen. Danach kommt eine Entschädigung nur wegen der ausgeübten Nutzung des Grundstücks und nicht mehr wegen dessen zulässiger Nutzung (§ 42 Abs. 2 BauGB) in Betracht, wenn letztere nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert wird. Hier war die Nutzung als Baugrundstück nach § 34 BauGB möglich ab dem 3. Oktober 1990. Die siebenjährige Frist des § 42 Abs. 2 BauGB lief damit für die zulässige Nutzung des Grundstücks am 3. Oktober 1997 ab (vgl. Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl., § 42 Rn. 7). Der Bebauungsplan mit den eigentumsverdrängenden Festsetzungen wurde am 18. Dezember 1997 und damit nach Ablauf der Sieben-JahresFrist des § 42 Abs. 2 BauGB veröffentlicht.
11
a) Die Anwendung des § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird allerdings nicht durch § 42 Abs. 5 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift bemisst sich die Entschädigung wegen der Hinderung der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in § 42 Abs. 2 BauGB genannten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung des Vorhabens nach § 42 Abs. 2 BauGB, wenn der von der Planung Betroffene das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann. Nach den für das Revisionsverfahren bindenden Feststellungen des Berufungsgerichtes war der Antragsteller weder bereit noch in der Lage, das Vorhaben zu verwirklichen. Nach § 42 Abs. 8 Satz 1 BauGB kommt eine Entschädigung auf der Grundlage des § 42 Abs. 5 BauGB in diesem Fall nicht in Betracht.
12
b) Vorliegend steht einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB deren verfassungskonforme einschränkende Auslegung entgegen.
13
aa) Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 322 ff; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63), steht die (Wert-) Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1, 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB entgegen, wenn einzelne Eigentümer , die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Falle der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar belastet werden. Bei "isolierter" eigentumsverdrängender Planung (§ 40 Abs. 1 BauGB), wenn die die spätere Enteignung auslösende Planung nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, kann deshalb ungeachtet des Ablaufes der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2, 3 BauGB eine Entschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit) verlangt werden, die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen. Für die Beurteilung kommt es dabei nicht in einem technisch -formalen Sinn darauf an, wie die Gemeinde im die Enteignung begründenden Bebauungsplan das Plangebiet abgegrenzt hat, sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Eine unzumutbare Ungleichbehandlung könnte gleichwohl ausgeschlossen sein, wenn der von der eigentumsverdrängenden Planung Betroffene zugleich im Wesentlichen der Nutznießer der geplanten Bebauung (z.B. Spielplatz) im Hinblick auf seine weiteren Grundstücke im Plangebiet ist. Entscheidend ist nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Si- tuation abzustellen, wie sie sich gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten) infolge der Enteignung ergibt.
14
Ausgehend bb) von diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher und von der Revision nicht angegriffener Würdigung angenommen, dass der Antragsteller von einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung betroffen ist, die ihm gegenüber den übrigen Grundstückseigentümern im Plangebiet ein Sonderopfer abverlangt, so dass die Entschädigung nach der zulässigen und nicht nur nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung des Grundstücks zu bemessen ist. Das Grundstück des Antragstellers ist mit seinen beiden Nachbargrundstücken im Bebauungsplan als öffentlicher Spielplatz ausgewiesen, was den weiteren umliegenden Grundstücken nützlich ist, die zudem ihre Qualität als Bauland behalten haben. Der Antragsteller ist von der Planung ausschließlich belastet und in keiner Weise begünstigt. Dass noch zwei weitere benachbarte Grundstücke von der isolierten eigentumsverdrängenden Planung betroffen sind, ändert an der Beurteilung nichts, die sich - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - an einer Gesamtbetrachtung des Plangebietes und insbesondere daran, wie sich die Situation nach der Enteignung für den Entschädungsberechtigten konkret darstellt, auszurichten hat. Allein der Umstand, dass auch zwei weiteren Grundstückseigentümern ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird, nimmt der Belastung des Antragstellers nicht die Qualität eines Sonderopfers und lässt dieses auch nicht allein deshalb als zumutbar erscheinen.
15
3. Der Bemessung des Entschädigungsanspruches steht auch nicht § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. entgegen. Nach dieser Vorschrift, die durch den Einigungsvertrag (Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 1) in das Baugesetzbuch eingefügt wurde, galt in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (neue Länder) bis zum 31. Dezember 1997 die Maßgabe, dass § 42 Abs. 1 bis 3 und Abs. 5 bis 10 BauGB auf die bei Wirksamwerden des Beitritts nach § 34 BauGB zulässigen Nutzungen keine Anwendung fand.
16
a) Die Vorschrift findet bereits aus systematischen Gründen keine Anwendung. Dass die Enteignungsentschädigung nach der ausgeübten Nutzung und nicht nach der zulässigen Nutzung zu bemessen ist, ist aus dem Zusammenspiel der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB zu entnehmen , wie dies der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63, 64). Der von der Verweisung des § 43 Abs. 1 Satz 3 BauGB umfasste § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB verweist auch auf die Reduktions- und Harmoniersierungsklauseln des Planungsschadensrechts und damit auf die Regelung des § 42 Abs. 1 bis 3 BauGB, wonach nach Ablauf von sieben Jahren nur eine Entschädigung im Hinblick auf die ausgeübte, nicht aber auf die zulässige Nutzung in Betracht kommt. Zusätzlich bestimmt auch § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB als Harmonisierungsklausel, dass solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen sind, die bei Anwendung des § 42 BauGB nicht zu entschädigen wären (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319, 322 f). Da im vorliegenden Fall die Verweisungsvorschriften der § 95 Abs. 2 Nr. 7 und § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB verfassungskonform wegen der "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung dahingehend auszulegen sind, da ss sie nicht auf die Einschränkungen des § 42 BauGB im Hinblick auf die zulässigen Nutzungen verweisen , so geht die Vorschrift des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. ins Leere, die die Anwendung des § 42 Abs.1 bis 3 und 5 bis 10 BauGB im Hinblick auf die zulässigen Nutzungen einschränkt. Die Entschädigung bemisst sich in diesem Fall allein nach §§ 40, 43 BauGB.
17
b) Gegen die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. spricht auch der Wille des Gesetzgebers. Dieser hat die Entschädigungsansprüche wegen einer eigentumsverdrängenden Planung nach § 40 BauGB - die hier einschlägig sind - unberührt lassen wollen (BT-Drucks. 11/7817 S. 171). Für diese Ansprüche enthält § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. keine Maßgaben (Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 38, sowie 6. Aufl., § 39 Rn. 57; Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., § 39 Rn. 14; Bielenberg/Krautzberger/Söfker, Städtebaurecht in den neuen Ländern, 2. Aufl., Teil B Rn. 124; Söfker ZfBR 1990, 266, 269; Bielenberg/Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 39 Rn. 42, Stand 11/2000).
18
c) Unabhängig davon wäre § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. aber auch im vorliegenden Fall verfassungskonform einschränkend auszulegen.
19
aa) Bei der eigentumsverdrängenden Festsetzung des hier maßgeblichen Bebauungsplanes in Bezug auf das Grundstück des Beteiligten zu 1 als öffentlicher Spielplatz handelt es sich um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG NVwZ 1999, 979; NVwZ-RR 2005, 227; Berkemann DVBl. 1999, 1285, 1286). Die Festsetzungen nach § 40 Abs. 1 BauGB entziehen keine konkreten Eigentumspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben, sondern beschränken generell und abstrakt die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. Dabei ist die Intensität des Eingriffs für die Einordnung der Norm nicht maßgeblich. Sie behält selbst dann ihre Gültigkeit, wenn der Eingriff in seinen Auswirkungen für den Betroffenen einer Enteignung gleichkommt (vgl. BVerfGE 100, 226, 240; 83, 201, 211 ff). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand , dass die eigentumsverdrängende Planung einen Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 3 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB begründet (vgl. Senatsurteile BGHZ 121, 73, 78; 328, 331).
20
bb) Der Gesetzgeber verfolgte mit § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB ein legitimes öffentliches Ziel. Mit dem Einigungsvertrag sollte in den neuen Ländern auch das Baugesetzbuch insgesamt und damit auch das Entschädigungsrecht übergeleitet werden. Um den städtebaulichen und tatsächlichen Besonderheiten nach der Herstellung der Deutschen Einheit in den neuen Ländern gerecht zu werden, sollten befristet bis zum 31. Dezember 1997 besondere Maßgaben für bestimmte Bereiche gelten. Übermäßige finanzielle Belastungen, die der Gemeinde aus der Planung erwachsen, können zur Erstarrung der städtebaulichen Planung und der Abstandnahme von ihr führen; dadurch werden gewichtige Belange des Allgemeinwohls beeinträchtigt. Der Grundgedanke der Einschränkung nach § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a. F. ist, dass die sofortige Einführung des vermögensrechtlichen Schutzes für eine nicht ausgeübte Nutzung in den Gebieten nach § 34 BauGB die Gemeinden daran hindern würde , hier Bebauungspläne auszustellen (Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 32; Runkel BBauBl. 1990, 616, 620; Bielenberg DVBl. 1990, 1314, 1319).
21
cc) Die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. würde eine unverhältnismäßige und unzumutbare Härte für den Beteiligten zu 1 darstellen. Die Belange des Gemeinwohls sind mit den schutzwürdigen Interessen des Eigentümers in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Dabei ist der Gesetzgeber an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur der Grund, sondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weitergehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie darf dabei nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört auch die Privatnützigkeit, also die Zuordnung des Eigentumsobjekts zu einem Rechtsträger, dem es als Grundlage privater Initiative von Nutzen sein soll (vgl. BVerfGE 100, 226, 240 f). Dabei ist in den Blick zu nehmen, ob kompensatorische Vorkehrungen getroffen sind, die unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen des Eigentümers vermeiden (vgl. BVerfGE 100, 226, 244). Bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung ist das in Art. 14 Abs. 3 GG zum Ausdruck kommende Gewicht des Eigentumsschutzes zu beachten, wenn sich der Eingriff in das Eigentum wie eine (Teil- oder Voll-)Enteignung auswirkt (vgl. BVerfGE 83, 201, 212 f; BVerfG DVBl. 1999, 704, 705; NVwZ 2003, 727f.). Auch wenn das Grundgesetz nicht zwingend eine am Marktwert ausgerichtete Entschädigung erfordert (vgl. BVerfGE 24, 367, 421 zu Art. 14 Abs. 3 GG), so kann es gleichwohl von Verfassungs wegen zur Vermeidung unverhältnismäßiger Härten geboten sein, dem Eigentümer einen Übernahmeanspruch durch die öffentliche Hand zum Verkehrswert einzuräumen (vgl. BVerfGE 100, 226, 245 f). Das gilt insbesondere, wenn der Eigentümer keinen irgendwie gearteten Vorteil aus der eigentumsverdrängenden Planung und dem damit verfolgten Zweck erhalten kann (vgl. Berkemann in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 Rn. 670; vgl. auch Senatsurteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63). Soweit private Interessen zum Ausgleich zu bringen sind, ist der Gesetzgeber verpflichtet, diese in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit der verfassungsrechtlichen Vorstellung eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 104, 1, 11; 101, 239, 259).
22
Gemessen an diesen Maßstäben würde sich die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. und eine deshalb auf den Ausgleich des Verlustes nur für tatsächlich ausgeübte und nicht für zulässige Nutzungen beschränkte Entschädigung als unverhältnismäßige Härte für den Beteiligten zu 1 darstellen. Der Antragsteller ist von einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung betroffen. Sein Grundstück und die beiden Nachbargrundstücke sind nach dem Bebauungsplan als öffentlicher Spielplatz ausgewiesen. Es ist ihm deshalb wirtschaftlich nicht mehr zumutbar mit Rücksicht auf die Festsetzung im Bebauungsplan , das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, so dass ihm ein Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 3 Satz 2 BauGB zusteht. Der Antragsteller hat von dieser Planung im Gegensatz zu den übrigen Grundstücken im Plangebiet keinerlei Nutzen. Ihm wird insoweit ein Sonderopfer auferlegt, um das Plangebiet im Sinne des Allgemeinwohls weiter zu entwickeln. Der Grundsatz der Lastengleichheit, der in Art. 14 Abs. 1 und Abs. 3 GG i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankert ist und bei Abwägung privater Interessen eine einseitige Bevorzugung ausschließt, wäre bei einer Entschädigung allein unter Berücksichtigung der ausgeübten Nutzungen verletzt. Die übrigen Grundstücke im Plangebiet - mit Ausnahme der beiden Nachbargrundstücke - behalten ihre zulässige Nutzbarkeit, soweit sie noch nicht ausgeübt wird und damit ihren Wert, soweit er nicht durch die fremdnützige Überplanung des Grundstücks des Antragstellers im Bebauungsplan sogar steigt. Der Zweck des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 a.F., der die Grenze für die Eigentumsbeschänkung darstellt, den Besonderheiten in den neuen Ländern nach der Herstellung der Deutschen Einheit Rechnung zu tragen und die Gemeinden nicht von notwendigen Planungen wegen zu hoher Entschädigungsforderungen abzuhalten, rechtfertigt es nicht, die privaten Interessen der Eigentümer im Plangebiet in ein derartiges Ungleichgewicht zu bringen und die nicht von der "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung Betroffenen einseitig zu bevorzugen (vgl. im Ergebnis ebenso Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 38 f). Insoweit gelten die gleichen Erwägungen, wie sie der Senat bereits zur Neuregelung des Planungsschadensrechtes durch die Novelle 1976 zum Bundesbaugesetz, die in das Baugesetzbuch mit geringen Änderungen übernommen wurde, ausgeführt hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319, 322 ff). Des Weiteren ist in den Blick zu nehmen, dass der Gesetzgeber davon ausging, dass die Besonderheiten in den neuen Ländern nach der Herstellung der Deutschen Einheit eine Abweichung von Grundrechten in den Grenzen des Art. 19 Abs. 2 und Art. 79 Abs. 3 GG allenfalls bis zum 31. Dezember 1992 rechtfertigten (Art. 143 Abs. 1 GG). Der die eigentumsverdrängende Planung beinhaltende Bebauungsplan datiert vom 18. Dezember 1997. Der Einwand der Revision, der Antragsteller habe kein schützenswertes Vertrauen gehabt, da ihm wegen § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. zu keinem Zeitpunkt ein Anspruch auf Entschädigung der zulässigen Nutzungen zugestanden habe, greift nicht durch. Maßgebend ist nicht das Vertrauen auf eine bestimmte Höhe einer Entschädigung sondern das auf die Bebaubarkeit des Grundstücks. Dieses war nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichtes aber Bauland, da es sich in einem durch Wohnbebauung geprägten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB befand und nach der Überplanung nicht mehr bebaubar war.
23
dd) Der Senat kann die verfassungsrechtlich gebotene einschränkende Auslegung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. vornehmen und ist nicht zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG verpflichtet. Letztere setzt vielmehr voraus , dass der Senat eine verfassungskonforme Auslegung ausschließt (vgl. BVerfGE 96, 315, 324 f; 68, 337, 344). Die Gerichte sind gehalten, sich um eine verfassungskonforme Auslegung des Gesetzesrechts zu bemühen. Der Respekt vor der gesetzgebenden Gewalt gebietet es, dem Willen des Gesetzgebers im Rahmen des verfassungsrechtlich Zulässigen so weit wie möglich Rechnung zu tragen (vgl. BVerfGE 86, 288, 320). Die verfassungskonforme Auslegung findet ihre Grenzen dort, wo sie zum Wortlaut der Norm und dem klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (vgl. BVerfGE 54, 277, 299 f; 71, 81, 105; 90, 263, 275; 110, 226, 267). Eine Auslegung gegen den Wortlaut einer Norm ist aber nicht von vornherein ausgeschlossen , wenn andere Indizien deutlich belegen, dass ihr Sinn im Text unzureichend Ausdruck gefunden hat (vgl. BVerfGE 97, 186, 196) und erst die weiteren Auslegungsmethoden die wahre Bedeutung der Norm freilegen (vgl. BVerfGE 35, 263, 279). Lässt eine Auslegung nach anerkannten Grundsätzen mehrere Deutungen zu, von der eine zu einem verfassungsgemäßen Ergebnis führt, ist diese Auslegung verfassungsrechtlich geboten (vgl. BVerfGE 88, 145, 166; 83, 201, 214 f). Auch die teleologische Reduktion einer Norm im Wege verfassungskonformer Auslegung ist möglich (vgl. BVerfGE 88, 145, 166; 35, 263, 279 f). Sie ist sogar geboten, wenn dadurch die Norm im Übrigen aufrechterhalten werden kann (vgl. BVerfGE 88, 145, 168), denn der Respekt vor dem Gesetzgeber gebietet es, in den Grenzen der Verfassung das Maximum dessen aufrechtzuerhalten, was der Gesetzgeber gewollt hat (vgl. BVerfGE 86, 288, 320; vgl. Larenz/Canaris, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl., 1995, S. 161).
24
Die einschränkende Auslegung des § 246 a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. hält sich im Rahmen dieser aufgezeigten verfassungsrechtlichen Grenzen einer verfassungskonformen Auslegung. Der Wortlaut der Vorschrift bezieht sich nur auf einen Entschädigungsanspruch nach § 42 BauGB, der hier nicht anwendbar ist. § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. würde nur über die Verweisungen auf die Harmonisierungsvorschriften des Planungsschadensrechtes zu Geltung kommen. Eine Änderung der Ansprüche aus § 40 BauGB hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung nicht beabsichtigt (BT- Drucks. 11/7817 S. 171). Der mit seinem Erlass verfolgte Zweck ging auch nicht dahin, in einem Plangebiet einzelne Eigentümer gegenüber anderen zu benachteiligen und diesen Sonderopfer aufzuerlegen. Es ist deshalb nahe liegend , dass der Gesetzgeber, hätte er die gleichheitswidrigen Auswirkungen bei einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung im Blick gehabt, diese von dem Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. ausgenommen hätte. Diese gleichheitswidrige Belastung lässt sich nur dadurch ausgleichen , dass dem von einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung Betroffenen eine Entschädigung auf der Basis der zulässigen Nutzungen des Grundstücks zuerkannt wird. Dies kann bei gleichzeitiger Aufrechterhaltung der Norm im Übrigen durch eine gebotene verfassungskonforme und einschränkende Auslegung erreicht werden.
25
Nicht zu folgen ist dem Einwand der Revision, eine verfassungskonforme Auslegung scheitere zumindest daran, dass sonst kein weiterer Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. verbliebe, so dass sich die Norm insgesamt als verfassungswidrig erweise. Dies zwinge zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG. Die Vorschrift bleibt aber anwendbar, soweit z.B. eine allgemeine "Herabzonung" des Plangebiets vorliegt, also gerade keine besondere Belastung für einen einzelnen Eigentümer gegenüber anderen Eigentümern mit der Planung verbunden ist. Auch insoweit gelten die Ausführungen des Senats zu § 42 Abs. 2, 3, § 43 Abs. 3, § 95 Abs. 1 Nr. 7 BauGB entsprechend (Senatsurteil BGHZ 141, 319, 326 ff). Im Hinblick auf den verbleibenden Anwendungsbereich bestehen keine Bedenken hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. (vgl. Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 39; Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., § 39 Rn. 14), was die Möglichkeit einer verfassungskonformen Auslegung eröffnet und einer Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG entgegensteht.

Schlick Wurm Dörr
Wöstmann Harsdorf-Gebhardt
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 29.11.2005 - O 7/04 Baul -
KG Berlin, Entscheidung vom 05.12.2006 - 9 U 1/06 Baul -

(1) Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.
Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.
Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.
Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.
wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.
wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.
Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.
Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

(3) Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung nur zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Kann der Rückbau entschädigungslos erst nach Ablauf einer Frist gefordert werden, so ist die Entschädigung nach dem Verhältnis der restlichen zu der gesamten Frist zu bemessen.

(4) Wird der Wert des Eigentums an dem Grundstück durch Rechte Dritter gemindert, die an dem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so ist dies bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen.

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 305/06
Verkündet am:
19. Juli 2007
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in der Baulandsache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Abs. 3 Satz 2; BauGB a.F. § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2; GG Art. 14 Abs. 1 Ea,
Art. 100 Abs. 1
An der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 141, 319; Urteil vom 11. Juli
2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63) zur verfassungskonformen Auslegung
"isolierten" eigentumsverdrängenden Planung wird festgehalten. Auch
§ 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. schließt in einem solchen Fall die
Entschädigung nach der zulässigen Nutzung eines im Beitrittsgebiet gelegenen
Grundstücks für Planungen im zeitlichen Anwendungsbereich der Norm
nicht aus.
BGH, Urteil vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06 - Kammergericht Berlin
LG Berlin
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter
Dr. Wurm, Dörr, Wöstmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt

für Recht erkannt:
Die Revision des Beteiligten zu 3 gegen das Urteil des 9. Zivilsenats (Baulandsenats) des Kammergerichts vom 5. Dezember 2006 - 9 U 1/06 Baul - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat der Beteiligte zu 3 zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


1
Beteiligte Der zu 1 war Eigentümer des 206 m² großen Grundstücks Z. Straße 30 in Berlin-Pankow. Das Grundstück lag in zentraler Lage im Ortsteil Prenzlauer Berg. Die bauliche Umgebung bestand überwiegend aus Mehrfamilienhäusern in geschlossener Bauweise. Die Bebauung des Grundstücks wurde im Krieg zerstört. Das Grundstück schloss an das ebenfalls unbebaute Eckgrundstück C. Straße 41 an. Auf der anderen Seite schloss sich das Grundstück Z. Straße 29 an. Das Grundstück stand ehemals unter staatlicher Verwaltung durch die W. Wohnungsbaugesellschaft mbH, die es bis April 1994 als Lagerplatz vermietet hatte. Im August 1991 erging auf ihren Antrag hin ein positiver Vorbescheid zur Bebauung der oben genannten drei Grundstücke mit einem Gebäude mit sechs Vollgeschossen. Die Wohnungsbaugesellschaft erwog zum Zwecke der Bebauung den Erwerb des Grundstücks des Beteiligten zu 1. Hierzu kam es im Weiteren nicht. Im Juni 1993 stellte der Beteiligte zu 1 einen weiteren Vorbescheidsantrag zwecks Bebauung des Grundstücks. Dieser wurde für zwölf Monate zurückgestellt , da nach einer Untersuchung im dortigen Baubereich ein Defizit von 8,3 ha an Grünflächen, Sport- und Spielplätzen vorliege, und das Grundstück des Beteiligten zu 1 aufgrund seiner Lage und Größe zum Abbau dieses Fehlbedarfs geeignet sei. Im Dezember 1994 trat für die Grundstücke eine Veränderungssperre in Kraft. 1995 wurde der Vorbescheidsantrag des Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Im Dezember 1997 trat der Bebauungsplan in Kraft, der für das Grundstück des Beteiligten zu 1 und die beiden benachbarten Grundstücke die Zweckbestimmung öffentlicher Spielplatz vorsah. Später beantragte der Beteiligte zu 1 die Entziehung seines Eigentums gegen Entschädigung. Ein Teilbetrag wurde als Mindestentschädigung gezahlt.
2
Der Beteiligte zu 1 begehrte eine weitere Entschädigung, da er der Berechnung zugrunde gelegt haben wollte, dass sein Grundstück Baulandqualität gehabt habe. Der Beteiligte zu 3 wollte dagegen der Berechnung lediglich die tatsächliche Nutzung zugrunde legen. Gegen den von dem Beteiligten zu 3 erlassenen Entschädigungsfeststellungsbeschluss, der die Höhe der Entschädigung auf der Basis der tatsächlich ausgeübten Nutzung des Grundstücks festsetzte , richtet sich der Antrag des Beteiligten zu 1 auf gerichtliche Entscheidung. Das Landgericht hat unter Berücksichtigung eines Teilvergleichs zwischen den Parteien zur Höhe des Wertes des Grundstücks unter Berücksichtigung der Baulandqualität einen weiteren Entschädigungsanspruch in Höhe von 74.300 € nebst Zinsen sowie Rechtsvertretungskosten in Höhe von 1.131,35 € zuerkannt.
3
hiergegen Die gerichtete Berufung des Beteiligten zu 3 wurde vom Kammergericht zurückgewiesen. Mit der vom Kammergericht zugelassenen Revision verfolgt der Beteiligte zu 3 sein Begehren auf Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung weiter.

Entscheidungsgründe


4
Die Revision ist unbegründet.
5
Das Berufungsgericht hat die Zurückweisung der Berufung des Beteiligten zu 3 damit begründet, dass eine Entschädigung nach den zulässigen Nutzungen des Grundstücks zu erfolgen habe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien aufgrund der hier vorliegenden "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung die die Entschädigung auf die ausgeübten Nutzungen beschränkenden Normen einschließlich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. wegen einer gebotenen verfassungskonformen Auslegung nicht anwendbar.
6
Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision, die sich allein gegen die einschränkende Auslegung und Nichtanwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. richten, im Ergebnis stand.
7
1. In revisionsrechtlich nicht zu beanstandener Weise hat das Berufungsgericht als für die Bemessung der Entschädigung maßgebliche Qualität des im früheren Ostberlin gelegenen Grundstücks "Bauland" angenommen und den entsprechenden Verkehrswert (§ 95 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Satz 3 BauGB) der Berechnung des Entschädigungsanspruches zugrunde gelegt.
8
a) Nach § 93 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist maßgeblich für die Bemessung der Entschädigung der Zeitpunkt des Eingriffs, d.h. der Tag, an dem die Behörde über den Enteignungsantrag entscheidet. Dieser Zeitpunkt kann sich verschieben. Bei einem sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsverfahren tritt an die Stelle des Enteignungsbeschlusses oder der Besitzeinweisung diejenige Maßnahme, von der ab eine weitere Entwicklung des Objekts , insbesondere der Qualität des Grundstücks verhindert, also das Grundstück endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wird (st. Rspr. Senatsurteile BGHZ 141, 319, 320 f; 98, 341, 342). Eine vorbereitende Planung ist als Vorwirkung einer Enteignung (hier Verpflichtung zur Übernahme) anzusehen, wenn sie mit der späteren Entziehung des Eigentums in ursächlichem Zusammenhang steht, hinreichend bestimmt ist und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führt, mit Sicherheit erwarten lässt (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 321; 98, 341, 342; 64, 382, 384; 63, 240, 242). Ob diese Voraussetzungen im Einzelfall gegeben sind, ist weitgehend eine Frage tatrichterlicher Würdigung (Senatsurteile BGHZ 98, 341, 343; 63, 240, 242; Urteil vom 22. April 1982 - III ZR 131/80 - NVwZ 1983, 116).
9
b) Vorliegend hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet festgestellt, dass die vorbereitende Planung spätestens mit dem Erlass der Veränderungssperre am 10. Dezember 1994 einen Stand erreicht hatte, der fest damit rechnen ließ, dass das Eigentum am Grundstück entzogen werden würde. Zu diesem Zeitpunkt hatte das als Lagergrundstück genutzte Grundstück die Qualität "Bauland".

10
2. Der Bemessung des Entschädigungsanspruches unter Zugrundelegung der Baulandqualität des Grundstücks steht auch nicht § 95 Abs. 2 Nr. 7, § 43 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 Satz 2, § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB entgegen. Danach kommt eine Entschädigung nur wegen der ausgeübten Nutzung des Grundstücks und nicht mehr wegen dessen zulässiger Nutzung (§ 42 Abs. 2 BauGB) in Betracht, wenn letztere nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert wird. Hier war die Nutzung als Baugrundstück nach § 34 BauGB möglich ab dem 3. Oktober 1990. Die siebenjährige Frist des § 42 Abs. 2 BauGB lief damit für die zulässige Nutzung des Grundstücks am 3. Oktober 1997 ab (vgl. Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl., § 42 Rn. 7). Der Bebauungsplan mit den eigentumsverdrängenden Festsetzungen wurde am 18. Dezember 1997 und damit nach Ablauf der Sieben-JahresFrist des § 42 Abs. 2 BauGB veröffentlicht.
11
a) Die Anwendung des § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird allerdings nicht durch § 42 Abs. 5 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift bemisst sich die Entschädigung wegen der Hinderung der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in § 42 Abs. 2 BauGB genannten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung des Vorhabens nach § 42 Abs. 2 BauGB, wenn der von der Planung Betroffene das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann. Nach den für das Revisionsverfahren bindenden Feststellungen des Berufungsgerichtes war der Antragsteller weder bereit noch in der Lage, das Vorhaben zu verwirklichen. Nach § 42 Abs. 8 Satz 1 BauGB kommt eine Entschädigung auf der Grundlage des § 42 Abs. 5 BauGB in diesem Fall nicht in Betracht.
12
b) Vorliegend steht einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB deren verfassungskonforme einschränkende Auslegung entgegen.
13
aa) Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 322 ff; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63), steht die (Wert-) Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1, 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB entgegen, wenn einzelne Eigentümer , die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Falle der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar belastet werden. Bei "isolierter" eigentumsverdrängender Planung (§ 40 Abs. 1 BauGB), wenn die die spätere Enteignung auslösende Planung nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, kann deshalb ungeachtet des Ablaufes der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2, 3 BauGB eine Entschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit) verlangt werden, die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen. Für die Beurteilung kommt es dabei nicht in einem technisch -formalen Sinn darauf an, wie die Gemeinde im die Enteignung begründenden Bebauungsplan das Plangebiet abgegrenzt hat, sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Eine unzumutbare Ungleichbehandlung könnte gleichwohl ausgeschlossen sein, wenn der von der eigentumsverdrängenden Planung Betroffene zugleich im Wesentlichen der Nutznießer der geplanten Bebauung (z.B. Spielplatz) im Hinblick auf seine weiteren Grundstücke im Plangebiet ist. Entscheidend ist nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Si- tuation abzustellen, wie sie sich gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten) infolge der Enteignung ergibt.
14
Ausgehend bb) von diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher und von der Revision nicht angegriffener Würdigung angenommen, dass der Antragsteller von einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung betroffen ist, die ihm gegenüber den übrigen Grundstückseigentümern im Plangebiet ein Sonderopfer abverlangt, so dass die Entschädigung nach der zulässigen und nicht nur nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung des Grundstücks zu bemessen ist. Das Grundstück des Antragstellers ist mit seinen beiden Nachbargrundstücken im Bebauungsplan als öffentlicher Spielplatz ausgewiesen, was den weiteren umliegenden Grundstücken nützlich ist, die zudem ihre Qualität als Bauland behalten haben. Der Antragsteller ist von der Planung ausschließlich belastet und in keiner Weise begünstigt. Dass noch zwei weitere benachbarte Grundstücke von der isolierten eigentumsverdrängenden Planung betroffen sind, ändert an der Beurteilung nichts, die sich - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - an einer Gesamtbetrachtung des Plangebietes und insbesondere daran, wie sich die Situation nach der Enteignung für den Entschädungsberechtigten konkret darstellt, auszurichten hat. Allein der Umstand, dass auch zwei weiteren Grundstückseigentümern ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird, nimmt der Belastung des Antragstellers nicht die Qualität eines Sonderopfers und lässt dieses auch nicht allein deshalb als zumutbar erscheinen.
15
3. Der Bemessung des Entschädigungsanspruches steht auch nicht § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. entgegen. Nach dieser Vorschrift, die durch den Einigungsvertrag (Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 1) in das Baugesetzbuch eingefügt wurde, galt in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (neue Länder) bis zum 31. Dezember 1997 die Maßgabe, dass § 42 Abs. 1 bis 3 und Abs. 5 bis 10 BauGB auf die bei Wirksamwerden des Beitritts nach § 34 BauGB zulässigen Nutzungen keine Anwendung fand.
16
a) Die Vorschrift findet bereits aus systematischen Gründen keine Anwendung. Dass die Enteignungsentschädigung nach der ausgeübten Nutzung und nicht nach der zulässigen Nutzung zu bemessen ist, ist aus dem Zusammenspiel der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB zu entnehmen , wie dies der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63, 64). Der von der Verweisung des § 43 Abs. 1 Satz 3 BauGB umfasste § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB verweist auch auf die Reduktions- und Harmoniersierungsklauseln des Planungsschadensrechts und damit auf die Regelung des § 42 Abs. 1 bis 3 BauGB, wonach nach Ablauf von sieben Jahren nur eine Entschädigung im Hinblick auf die ausgeübte, nicht aber auf die zulässige Nutzung in Betracht kommt. Zusätzlich bestimmt auch § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB als Harmonisierungsklausel, dass solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen sind, die bei Anwendung des § 42 BauGB nicht zu entschädigen wären (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319, 322 f). Da im vorliegenden Fall die Verweisungsvorschriften der § 95 Abs. 2 Nr. 7 und § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB verfassungskonform wegen der "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung dahingehend auszulegen sind, da ss sie nicht auf die Einschränkungen des § 42 BauGB im Hinblick auf die zulässigen Nutzungen verweisen , so geht die Vorschrift des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. ins Leere, die die Anwendung des § 42 Abs.1 bis 3 und 5 bis 10 BauGB im Hinblick auf die zulässigen Nutzungen einschränkt. Die Entschädigung bemisst sich in diesem Fall allein nach §§ 40, 43 BauGB.
17
b) Gegen die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. spricht auch der Wille des Gesetzgebers. Dieser hat die Entschädigungsansprüche wegen einer eigentumsverdrängenden Planung nach § 40 BauGB - die hier einschlägig sind - unberührt lassen wollen (BT-Drucks. 11/7817 S. 171). Für diese Ansprüche enthält § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. keine Maßgaben (Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 38, sowie 6. Aufl., § 39 Rn. 57; Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., § 39 Rn. 14; Bielenberg/Krautzberger/Söfker, Städtebaurecht in den neuen Ländern, 2. Aufl., Teil B Rn. 124; Söfker ZfBR 1990, 266, 269; Bielenberg/Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 39 Rn. 42, Stand 11/2000).
18
c) Unabhängig davon wäre § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. aber auch im vorliegenden Fall verfassungskonform einschränkend auszulegen.
19
aa) Bei der eigentumsverdrängenden Festsetzung des hier maßgeblichen Bebauungsplanes in Bezug auf das Grundstück des Beteiligten zu 1 als öffentlicher Spielplatz handelt es sich um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG NVwZ 1999, 979; NVwZ-RR 2005, 227; Berkemann DVBl. 1999, 1285, 1286). Die Festsetzungen nach § 40 Abs. 1 BauGB entziehen keine konkreten Eigentumspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben, sondern beschränken generell und abstrakt die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. Dabei ist die Intensität des Eingriffs für die Einordnung der Norm nicht maßgeblich. Sie behält selbst dann ihre Gültigkeit, wenn der Eingriff in seinen Auswirkungen für den Betroffenen einer Enteignung gleichkommt (vgl. BVerfGE 100, 226, 240; 83, 201, 211 ff). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand , dass die eigentumsverdrängende Planung einen Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 3 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB begründet (vgl. Senatsurteile BGHZ 121, 73, 78; 328, 331).
20
bb) Der Gesetzgeber verfolgte mit § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB ein legitimes öffentliches Ziel. Mit dem Einigungsvertrag sollte in den neuen Ländern auch das Baugesetzbuch insgesamt und damit auch das Entschädigungsrecht übergeleitet werden. Um den städtebaulichen und tatsächlichen Besonderheiten nach der Herstellung der Deutschen Einheit in den neuen Ländern gerecht zu werden, sollten befristet bis zum 31. Dezember 1997 besondere Maßgaben für bestimmte Bereiche gelten. Übermäßige finanzielle Belastungen, die der Gemeinde aus der Planung erwachsen, können zur Erstarrung der städtebaulichen Planung und der Abstandnahme von ihr führen; dadurch werden gewichtige Belange des Allgemeinwohls beeinträchtigt. Der Grundgedanke der Einschränkung nach § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a. F. ist, dass die sofortige Einführung des vermögensrechtlichen Schutzes für eine nicht ausgeübte Nutzung in den Gebieten nach § 34 BauGB die Gemeinden daran hindern würde , hier Bebauungspläne auszustellen (Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 32; Runkel BBauBl. 1990, 616, 620; Bielenberg DVBl. 1990, 1314, 1319).
21
cc) Die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. würde eine unverhältnismäßige und unzumutbare Härte für den Beteiligten zu 1 darstellen. Die Belange des Gemeinwohls sind mit den schutzwürdigen Interessen des Eigentümers in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Dabei ist der Gesetzgeber an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur der Grund, sondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weitergehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie darf dabei nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört auch die Privatnützigkeit, also die Zuordnung des Eigentumsobjekts zu einem Rechtsträger, dem es als Grundlage privater Initiative von Nutzen sein soll (vgl. BVerfGE 100, 226, 240 f). Dabei ist in den Blick zu nehmen, ob kompensatorische Vorkehrungen getroffen sind, die unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen des Eigentümers vermeiden (vgl. BVerfGE 100, 226, 244). Bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung ist das in Art. 14 Abs. 3 GG zum Ausdruck kommende Gewicht des Eigentumsschutzes zu beachten, wenn sich der Eingriff in das Eigentum wie eine (Teil- oder Voll-)Enteignung auswirkt (vgl. BVerfGE 83, 201, 212 f; BVerfG DVBl. 1999, 704, 705; NVwZ 2003, 727f.). Auch wenn das Grundgesetz nicht zwingend eine am Marktwert ausgerichtete Entschädigung erfordert (vgl. BVerfGE 24, 367, 421 zu Art. 14 Abs. 3 GG), so kann es gleichwohl von Verfassungs wegen zur Vermeidung unverhältnismäßiger Härten geboten sein, dem Eigentümer einen Übernahmeanspruch durch die öffentliche Hand zum Verkehrswert einzuräumen (vgl. BVerfGE 100, 226, 245 f). Das gilt insbesondere, wenn der Eigentümer keinen irgendwie gearteten Vorteil aus der eigentumsverdrängenden Planung und dem damit verfolgten Zweck erhalten kann (vgl. Berkemann in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 Rn. 670; vgl. auch Senatsurteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63). Soweit private Interessen zum Ausgleich zu bringen sind, ist der Gesetzgeber verpflichtet, diese in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit der verfassungsrechtlichen Vorstellung eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 104, 1, 11; 101, 239, 259).
22
Gemessen an diesen Maßstäben würde sich die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. und eine deshalb auf den Ausgleich des Verlustes nur für tatsächlich ausgeübte und nicht für zulässige Nutzungen beschränkte Entschädigung als unverhältnismäßige Härte für den Beteiligten zu 1 darstellen. Der Antragsteller ist von einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung betroffen. Sein Grundstück und die beiden Nachbargrundstücke sind nach dem Bebauungsplan als öffentlicher Spielplatz ausgewiesen. Es ist ihm deshalb wirtschaftlich nicht mehr zumutbar mit Rücksicht auf die Festsetzung im Bebauungsplan , das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, so dass ihm ein Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 3 Satz 2 BauGB zusteht. Der Antragsteller hat von dieser Planung im Gegensatz zu den übrigen Grundstücken im Plangebiet keinerlei Nutzen. Ihm wird insoweit ein Sonderopfer auferlegt, um das Plangebiet im Sinne des Allgemeinwohls weiter zu entwickeln. Der Grundsatz der Lastengleichheit, der in Art. 14 Abs. 1 und Abs. 3 GG i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankert ist und bei Abwägung privater Interessen eine einseitige Bevorzugung ausschließt, wäre bei einer Entschädigung allein unter Berücksichtigung der ausgeübten Nutzungen verletzt. Die übrigen Grundstücke im Plangebiet - mit Ausnahme der beiden Nachbargrundstücke - behalten ihre zulässige Nutzbarkeit, soweit sie noch nicht ausgeübt wird und damit ihren Wert, soweit er nicht durch die fremdnützige Überplanung des Grundstücks des Antragstellers im Bebauungsplan sogar steigt. Der Zweck des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 a.F., der die Grenze für die Eigentumsbeschänkung darstellt, den Besonderheiten in den neuen Ländern nach der Herstellung der Deutschen Einheit Rechnung zu tragen und die Gemeinden nicht von notwendigen Planungen wegen zu hoher Entschädigungsforderungen abzuhalten, rechtfertigt es nicht, die privaten Interessen der Eigentümer im Plangebiet in ein derartiges Ungleichgewicht zu bringen und die nicht von der "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung Betroffenen einseitig zu bevorzugen (vgl. im Ergebnis ebenso Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 38 f). Insoweit gelten die gleichen Erwägungen, wie sie der Senat bereits zur Neuregelung des Planungsschadensrechtes durch die Novelle 1976 zum Bundesbaugesetz, die in das Baugesetzbuch mit geringen Änderungen übernommen wurde, ausgeführt hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319, 322 ff). Des Weiteren ist in den Blick zu nehmen, dass der Gesetzgeber davon ausging, dass die Besonderheiten in den neuen Ländern nach der Herstellung der Deutschen Einheit eine Abweichung von Grundrechten in den Grenzen des Art. 19 Abs. 2 und Art. 79 Abs. 3 GG allenfalls bis zum 31. Dezember 1992 rechtfertigten (Art. 143 Abs. 1 GG). Der die eigentumsverdrängende Planung beinhaltende Bebauungsplan datiert vom 18. Dezember 1997. Der Einwand der Revision, der Antragsteller habe kein schützenswertes Vertrauen gehabt, da ihm wegen § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. zu keinem Zeitpunkt ein Anspruch auf Entschädigung der zulässigen Nutzungen zugestanden habe, greift nicht durch. Maßgebend ist nicht das Vertrauen auf eine bestimmte Höhe einer Entschädigung sondern das auf die Bebaubarkeit des Grundstücks. Dieses war nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichtes aber Bauland, da es sich in einem durch Wohnbebauung geprägten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB befand und nach der Überplanung nicht mehr bebaubar war.
23
dd) Der Senat kann die verfassungsrechtlich gebotene einschränkende Auslegung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. vornehmen und ist nicht zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG verpflichtet. Letztere setzt vielmehr voraus , dass der Senat eine verfassungskonforme Auslegung ausschließt (vgl. BVerfGE 96, 315, 324 f; 68, 337, 344). Die Gerichte sind gehalten, sich um eine verfassungskonforme Auslegung des Gesetzesrechts zu bemühen. Der Respekt vor der gesetzgebenden Gewalt gebietet es, dem Willen des Gesetzgebers im Rahmen des verfassungsrechtlich Zulässigen so weit wie möglich Rechnung zu tragen (vgl. BVerfGE 86, 288, 320). Die verfassungskonforme Auslegung findet ihre Grenzen dort, wo sie zum Wortlaut der Norm und dem klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (vgl. BVerfGE 54, 277, 299 f; 71, 81, 105; 90, 263, 275; 110, 226, 267). Eine Auslegung gegen den Wortlaut einer Norm ist aber nicht von vornherein ausgeschlossen , wenn andere Indizien deutlich belegen, dass ihr Sinn im Text unzureichend Ausdruck gefunden hat (vgl. BVerfGE 97, 186, 196) und erst die weiteren Auslegungsmethoden die wahre Bedeutung der Norm freilegen (vgl. BVerfGE 35, 263, 279). Lässt eine Auslegung nach anerkannten Grundsätzen mehrere Deutungen zu, von der eine zu einem verfassungsgemäßen Ergebnis führt, ist diese Auslegung verfassungsrechtlich geboten (vgl. BVerfGE 88, 145, 166; 83, 201, 214 f). Auch die teleologische Reduktion einer Norm im Wege verfassungskonformer Auslegung ist möglich (vgl. BVerfGE 88, 145, 166; 35, 263, 279 f). Sie ist sogar geboten, wenn dadurch die Norm im Übrigen aufrechterhalten werden kann (vgl. BVerfGE 88, 145, 168), denn der Respekt vor dem Gesetzgeber gebietet es, in den Grenzen der Verfassung das Maximum dessen aufrechtzuerhalten, was der Gesetzgeber gewollt hat (vgl. BVerfGE 86, 288, 320; vgl. Larenz/Canaris, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl., 1995, S. 161).
24
Die einschränkende Auslegung des § 246 a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. hält sich im Rahmen dieser aufgezeigten verfassungsrechtlichen Grenzen einer verfassungskonformen Auslegung. Der Wortlaut der Vorschrift bezieht sich nur auf einen Entschädigungsanspruch nach § 42 BauGB, der hier nicht anwendbar ist. § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. würde nur über die Verweisungen auf die Harmonisierungsvorschriften des Planungsschadensrechtes zu Geltung kommen. Eine Änderung der Ansprüche aus § 40 BauGB hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung nicht beabsichtigt (BT- Drucks. 11/7817 S. 171). Der mit seinem Erlass verfolgte Zweck ging auch nicht dahin, in einem Plangebiet einzelne Eigentümer gegenüber anderen zu benachteiligen und diesen Sonderopfer aufzuerlegen. Es ist deshalb nahe liegend , dass der Gesetzgeber, hätte er die gleichheitswidrigen Auswirkungen bei einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung im Blick gehabt, diese von dem Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. ausgenommen hätte. Diese gleichheitswidrige Belastung lässt sich nur dadurch ausgleichen , dass dem von einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung Betroffenen eine Entschädigung auf der Basis der zulässigen Nutzungen des Grundstücks zuerkannt wird. Dies kann bei gleichzeitiger Aufrechterhaltung der Norm im Übrigen durch eine gebotene verfassungskonforme und einschränkende Auslegung erreicht werden.
25
Nicht zu folgen ist dem Einwand der Revision, eine verfassungskonforme Auslegung scheitere zumindest daran, dass sonst kein weiterer Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. verbliebe, so dass sich die Norm insgesamt als verfassungswidrig erweise. Dies zwinge zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG. Die Vorschrift bleibt aber anwendbar, soweit z.B. eine allgemeine "Herabzonung" des Plangebiets vorliegt, also gerade keine besondere Belastung für einen einzelnen Eigentümer gegenüber anderen Eigentümern mit der Planung verbunden ist. Auch insoweit gelten die Ausführungen des Senats zu § 42 Abs. 2, 3, § 43 Abs. 3, § 95 Abs. 1 Nr. 7 BauGB entsprechend (Senatsurteil BGHZ 141, 319, 326 ff). Im Hinblick auf den verbleibenden Anwendungsbereich bestehen keine Bedenken hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. (vgl. Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 39; Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., § 39 Rn. 14), was die Möglichkeit einer verfassungskonformen Auslegung eröffnet und einer Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG entgegensteht.

Schlick Wurm Dörr
Wöstmann Harsdorf-Gebhardt
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 29.11.2005 - O 7/04 Baul -
KG Berlin, Entscheidung vom 05.12.2006 - 9 U 1/06 Baul -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 160/01
Verkündet am:
11. Juli 2002
F i t t e r e r
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Wird nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 BauGB unbebautes
Bauland als Spielplatz ausgewiesen und enteignet, so kann für die Beurteilung,
ob die Bemessung der Enteignungsentschädigung nach der ausgeübten Nutzung
zu einer unzumutbaren Ungleichbehandlung des betroffenen Eigentümers
führen würde (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319), nicht außer Betracht bleiben,
ob und in welchem Umfang der Eigentümer in demselben örtlichen Bereich anderweit
Bauvorhaben realisiert hat und diesen der geplante Spielplatz dient.
BGH, Urteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - KG Berlin
LG Berlin
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 11. Juli 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter
Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beteiligten zu 3 wird das Urteil des 9. Zivilsenats (Baulandsenats) des Kammergerichts vom 16. Februar 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


Die Beteiligten streiten um die Höhe der Enteignungsentschädigung für ein 1.713 m² großes Grundstück in Berlin-T. (Flurstück 3754), über dessen Übertragung auf das Land Berlin die Beteiligte zu 1, ein Wohnungsbauunternehmen , sich im Laufe des Enteignungsverfahrens mit dem zu 4 beteiligten Bezirksamt - für eine Entschädigung von mindestens 69.000 DM - geeinigt hat (Teileinigung vom 12. August 1998).
Die Beteiligte zu 1 hatte im Mai 1980 zusammen mit dieser Fläche insgesamt 15.695 m² Bauland im L. -Viertel von der Bundesrepublik Deutschland zum Zwecke des Wohnungsbaus gekauft; weitere 5.634 m² hatte sie in diesem Bereich vom Land Berlin erworben. Der übergeleitete Bebauungsplan für das mit im Krieg zerstörten mehrgeschossigen Mietshäusern bebaute Gelände wies ein Kerngebiet der Baustufe V/3 (GFZ 1, 5) aus. In der Folgezeit wandelte sich dieser Bereich jedoch - begleitet von den Flächennutzungsplänen von Berlin vom 8. April 1984 bzw. vom 23. Juni 1994 sowie dem (einfachen ) Bebauungsplan II-B3 vom 4. Juni 1996 für den Bereich T. S. zwischen dem L. -Kanal, der F. -Straße, der K. -Straße und dem L. -Platz - zu einem allgemeinen Wohngebiet um.
Die Beteiligte zu 1 realisierte ihre Bauvorhaben. Ihr auf das Flurstück 3754 bezogener Bauantrag vom 31. Januar 1985 scheiterte jedoch daran, daß - nach Zurückstellung des Gesuchs und Anordnung einer Veränderungssperre - dieses Grundstück durch Bebauungsplan II-130 vom 1. November 1988 als Grünfläche (Spielplatz) ausgewiesen wurde. Die auf Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete verwaltungsgerichtliche Klage der Beteiligten zu 1 blieb erfolglos.
Im Enteignungsverfahren hat die Enteignungsbehörde (Beteiligte zu 3) mit Beschluß vom 6. November 1998 die vom Land Berlin an die Beteiligte zu 1 zu leistende Enteignungsentschädigung unter Zugrundelegung der Qualität von "Brachland/Nichtbauland" als ausgeübter Nutzung auf 69.000 DM festgesetzt. Der Auffassung der Beteiligten zu 1, für die Höhe der Enteignungsentschädigung sei auf eine bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks vor der Nutzungsänderung durch den Bebauungsplan vom 1. November 1988 abzustellen, ist die Beteiligte zu 3 unter Hinweis auf die über die Sieben-Jahres-Frist nach § 42
Abs. 3 BauGB hinaus unterbliebene Bebauung des Grundstücks entgegengetreten. Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Landgericht (Kammer für Baulandsachen) und Kammergericht (Senat für Baulandsachen) haben das Land Berlin (den Beteiligten zu 2) verurteilt, an die Beteiligte zu 1 weitere 2.315.000 DM nebst gesetzlicher Zinsen zu zahlen. Mit der Revision erstrebt die Beteiligte zu 3 die Wiederherstellung ihrer Entscheidung zur Höhe des Enteignungsentschädigung.

Entscheidungsgründe


Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

A.


1. Die Revision ist zulässig.

a) Die Enteignungsbehörde, die hier die Revision eingelegt hat, ist im gerichtlichen Verfahren in Baulandsachen als diejenige Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, Beteiligte (§ 222 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Sie ist darüber hinaus - als zur allgemeinen Vertretung der öffentlichen Interessen berufen - ohne Beeinträchtigung eines eigenen Rechts oder ihrer materiellen Verwaltungsfunktion zur Einlegung eines Rechtsmittels befugt, auch wenn sie in den Vorinstanzen keine eigenen Anträge gestellt hatte (Senatsurteile vom 5. Mai 1975 - III ZR 17/73 - NJW 1975, 1638, 1640 und vom 22. Februar 1990 - III ZR 196/87 - WM 1990, 1173 f).


b) Die Revision ist auch fristgerecht, nämlich (am 21. Juni 2001) binnen eines Monats seit der am 21. Mai 2001 mittels Empfangsbekenntnisses erfolgten Zustellung des Berufungsurteils an die Beteiligte zu 3 (§ 212 a ZPO a.F. i.V.m. § 221 Abs. 1 BauGB), eingelegt worden. Soweit die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bereits mit Eingangsstempel vom 16. Mai 2001 die "persönliche Zustellung durch besonderen Wachtmeister" bestätigt hat, handelt es sich, wie der Beteiligte zu 3 im einzelnen dargelegt hat, nur um eine Empfangsbestätigung des Leiters der Poststelle derjenigen Senatsverwaltung, in die die Enteignungsbehörde eingegliedert ist. Dieser Empfangsbestätigung konnte weder nach dem Willen des zustellenden Gerichts, noch nach demjenigen der in Empfang nehmenden Behörde Zustellungswirkung zukommen.
2. Die von der Beteiligten zu 1 in ihrer Revisionserwiderung gegen die Zulässigkeit der Berufung der Beteiligten zu 2 gegen das Urteil der Kammer für Baulandsachen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird gemäß § 565 a ZPO a.F. abgesehen.

B.


Die Revision ist begründet.

I.


1. Das Berufungsgericht legt in Übereinstimmung mit der Kammer für Baulandsachen als für die Enteignungsentschädigung maßgebliche "Qualität" diejenige von baureifem Land zugrunde, wobei es unter Einbeziehung der anerkannten Grundsätze der Vorwirkung der Enteignung (vgl. BGHZ 141, 319, 321) auf einen Stichtag vor Beginn der Planung, die zur Herabzonung zu einer Grünfläche führte, abstellt.
Den Konflikt daraus, daß das Flurstück 3754 vor der Umplanung über sieben Jahre ab Zulässigkeit - Fristablauf: 31. Dezember 1983 - nicht baulich genutzt worden war (vgl. §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB), löst das Berufungsgericht in Anlehnung an das Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (III ZR 174/98 - BGHZ 141, 319 = DVBl. 1999, 1285 m. Anm. Berkemann ): Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei auch auf einen Sachverhalt zu übertragen, bei dem sich das betroffene Grundstück innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB befinde und als einziges Grundstück von einem Bebauungsplan erfaßt werde. Die Eigenart der tatsächlichen Bebauung trete insoweit an die Stelle eines Bebauungsplans. Sehe die Planungsbehörde davon ab, einen qualifizierten Bebauungsplan für einen zusammenhängend bebauten Ortsteil zu erlassen, und beschränke sich darauf, einen städtebaulichen Mißstand innerhalb des Ortsteils durch einen Bebauungsplan zu beseitigen, der nur ein Grundstück oder nur eine Teilfläche davon erfasse, dann bestehe kein Unterschied zum Erlaß eines Bebauungsplans für den gesamten Ortsteil, der weitgehend Festsetzungen entsprechend der tatsächlichen Bebauung enthalte, aber für das betroffene Grundstück eine bauliche Nutzung ausschließe. Dies werde im Streitfall besonders deutlich daran, daß der Spielplatz, der auf dem von der Enteignung be-
troffenen Grundstück geplant ist, den Bewohnern der umliegenden Wohnbebauung dienen solle. Daß Planungsbedarf nicht nur für das Grundstück der Beteiligten zu 1 bestanden habe, zeige auch der später beschlossene, ein größeres Plangebiet umfassende einfache Bebauungsplan II-B3. Der Grundstückseigentümer , der im unbeplanten zusammenhängend bebauten Innenbereich ein Bauvorhaben in zulässiger Weise hätte verwirklichen können, bringe, wenn er von einer eigentumsverdrängenden Planung betroffen werde, die sich nur auf sein Grundstück beziehe, genauso ein Sonderopfer wie der Grundstückseigentümer , der innerhalb eines größeren Plangebiets als einziger von der eigentumsverdrängenden Planung betroffen werde. Nicht anders könne der hier vorliegende Sachverhalt beurteilt werden, der durch eine "Aufspaltung der Planung für einen zusammenhängend bebauten Ortsteil" durch einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB (mit eigentumsverdrängendem Inhalt für ein Grundstück) und einen einfachen Bebauungsplan für ein größeres Plangebiet gekennzeichnet sei.
Ergänzend führt das Berufungsgericht aus, eine Entschädigung nach Baulandqualität sei im Streitfall schon deswegen erforderlich, weil das Land Berlin als Betreiber des Enteignungsverfahrens (Beteiligter zu 4) sonst aus einem widersprüchlichen Verfahren Vorteile ziehen könnte, die nach dem Sinn und Zweck der Regelungen in den §§ 95 Abs. 2 Nr. 7 und 42 BauGB nicht gerechtfertigt wären. Ein Planungsbedarf hinsichtlich einer Grünfläche habe schon im zeitlichen Zusammenhang zu dem Erwerb der größeren Flächen durch die Beteiligte zu 1 bestanden. Gleichwohl sei der Beschluß zur Aufstellung eines Bebauungsplans erst gefaßt worden, als die Beteiligte zu 1 die Bauerlaubnis für ihr Bauvorhaben beantragt hatte, um eben dieses zu verhindern. Diese Vorgehensweise sei deswegen widersprüchlich, weil das Land Berlin als Betreiber des Enteignungsverfahrens für ein lange Zeit brachliegendes Areal keinen Pla-
nungsbedarf gesehen, vielmehr die Regelung des § 34 BauGB in Verbindung mit dem geltenden Baunutzungsplan zur Schaffung einer städtebaulichen Entwicklung als ausreichend angesehen habe, dann aber die Beteiligte zu 1, die auf diese Planungssituation erkennbar vertraut und das Areal nach und nach entsprechend bebaut habe, bei der Realisierung des letzten Bauvorhabens mit einer Planungsänderung überrascht habe, zumal auch in dem Flächennutzungsplan vom 8. April 1984 die betroffene Fläche noch als Wohnbaufläche ausgewiesen gewesen sei, obwohl die Situation, die aus Sicht der Planungsbehörden einen Bebauungsplan zur Änderung der bestehenden Situation erforderlich machte, schon längere Zeit bestanden habe.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt der Beurteilung des Berufungsgerichts : Wie der Senat in dem Urteil vom 6. Mai 1999 (aaO) entschieden hat, sind die §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB, aus deren Zusammenspiel sich ergeben könnte, daß die Qualität des der Beteiligten zu 1 genommenen Grundstücks sich nur nach der ausgeübten Nutzung (Brachland) richtet, verfassungskonform (einschränkend) auszulegen. Die (Wert-)Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit verbieten es, einzelne Eigentümer, die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Falle der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar zu belasten. Das führt dann, wenn die die spätere Enteignung auslösende eigentumsverdrängende Planung (§ 40 Abs. 1 BauGB) nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird - also bei "isolierter" eigen-
tumsverdrängender Planung - ungeachtet des Ablaufs der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 und 3 BauGB zu einer Enteignungsentschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit), die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen (Senatsurteil vom 6. Mai 1999 aaO). An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der Kritik von Berkemann (DVBl. 1999, 1285), auf die sich die Revision bezieht, im Grundsatz fest. Ein maßgeblicher Kritikpunkt ist der, der Bundesgerichtshof hätte bei durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die gesetzliche Ausgleichsregelung das Bundesverfassungsgericht im Verfahren nach Art. 100 Abs. 1 GG um Klärung ersuchen müssen. Indessen erübrigt sich eine Vorlage beim Bundesverfassungsgericht , wenn und soweit auf dem Wege über eine verfassungskonforme Auslegung die Nichtigerklärung einer Norm vermieden werden kann (vgl. BVerfGE 76, 100, 105; 90, 145, 170). Das Gebot verfassungskonformer Gesetzesauslegung verlangt, von mehreren möglichen Normdeutungen, die teils zu einem verfassungswidrigen, teils zu einem verfassungsmäßigen Ergebnis führen, diejenige vorzuziehen, die mit dem Grundgesetz in Einklang steht (BVerfGE 32, 365, 384). Was den hier in Rede stehenden Fragenkreis angeht, stand weder der Wortlaut der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften noch der Zweck, den der Gesetzgeber mit seiner Regelung verfolgt hat (vgl. zu diesen Schranken der verfassungskonformen Auslegung Zippelius, Verfassungskonforme Auslegung von Gesetzen, Bundesverfassungsgericht und Grundgesetz, Festgabe aus Anlaß des 25jährigen Bestehens des Bundesverfassungsgerichts (1976) 2. Band S. 108, 115 f), einer einschränkenden Anwendung der Vorschriften in bestimmten besonderen - im Gesetz als solche nicht ausdrücklich geregelten - Einzelfällen entgegen. Entgegen der Revision ist auch im Bereich der Junktim-Klausel (Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG) eine verfassungskonforme Auslegung nicht ausgeschlossen (vgl. Papier, in: Maunz/
Dürig GG Art. 14 Rn. 574). Auch die von der Revision hervorgehobene Warnund Offenbarungsfunktion des Entschädigungs-Junktims und der hiermit verbundene Schutz der öffentlichen Haushalte und der haushaltspolitischen Parlamentsprärogative (vgl. Papier aaO Rn. 569, 570) schließen nicht die Möglichkeit aus, daß gesetzliche Bestimmungen über die Höhe der Enteignungsentschädigung - die an sich hinreichend bestimmt sind - durch richterliche Auslegung für einzelne Fallgruppen einen anderen Inhalt erhalten, als ihn der Gesetzeswortlaut im allgemeinen auf den ersten Blick nahelegen mag.

b) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht , was die nach dem Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (aaO) bedeutsame Frage einer unzumutbaren Ungleichbehandlung der Grundstücke "im Plangebiet" angeht, im Streitfall einen vergleichbaren Sachverhalt angenommen hat. Es kommt hierbei nicht in einem technisch-formalen Sinne allein auf die von der Gemeinde in dem die Enteignung begründenden Bebauungsplan vorgenommene Abgrenzung an (sonst hätte es die Gemeinde unter Umständen in der Hand, durch Begrenzungen des Plangebiets Einfluß auf die Höhe der Entschädigung zu nehmen, vgl. Berkemann aaO S. 1287), sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Das Berufungsgericht sieht insoweit in tatrichterlich einwandfreier Würdigung den auf das Flurstück 3754 begrenzten (qualifizierten) Bebauungsplan II-130 vom 1. November 1988 eingebettet in einen größeren, überwiegend bereits zusammenhängend bebauten und später auch von dem (einfachen) Bebauungsplan II-B 3 vom 4. Juni 1996 (mit) erfaßten Ortsteil. Gleichzeitig stellt das Berufungsgericht fest, daß schon in einem näheren Bereich , sowohl an der L. -Straße in unmittelbarer Nähe zu dem "enteigneten" Flurstück als auch am L. -Ufer, weiterhin noch nicht bebaute Grundstücke vorhanden sind, die bebaubar bleiben.


c) Die Würdigung des Berufungsgerichts, die Beteiligte zu 1 würde ohne eine Entschädigung nach der Qualität ihres Grundstücks vor Erlaß des Bebauungsplans II-130 ein "Sonderopfer" gegenüber denjenigen Eigentümern erleiden , die in dem zusammenhängend bebauten Ortsteil weiterhin ihr Grundstück bebauen durften, leidet jedoch unter dem Mangel, daß hierbei die bauliche Nutzbarkeit des gesamten übrigen (umfangreichen) von der Beteiligten zu 1 in diesem Bereich zu Wohnbauzwecken erworbenen Grundbesitzes außer Betracht geblieben ist.
Eine (ausnahmsweise das Absehen von der Anwendung der §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Nr. 7 BauGB rechtfertigende) unzumutbare Ungleichbehandlung der Beteiligten zu 1 wird jedenfalls dann nicht ohne weiteres angenommen werden können, wenn - was nach dem Sachstand des Revisionsverfahrens nicht auszuschließen ist - das vom Berufungsgericht in Betracht gezogene "Plangebiet" (s.o. zu 2), soweit es bebaut bzw. bebaubar geblieben ist, sich ganz oder zu einem wesentlichen Teil (auch) aus dem von der Beteiligten zu 1 Anfang 1980 zum Zwecke des Wohnungsbaus erworbenen Grundstückskomplex zusammensetzen und der auf dem Flurstück 3754 geplante Spielplatz vornehmlich oder jedenfalls in gewichtigem Umfang den Bewohnern dieser von der Beteiligten zu 1 geschaffenen Wohnbebauung dienen sollte. Es stünde noch nicht in einem unerträglichen Widerspruch zu dem Grundsatz der Lastengleichheit, wenn die Beteiligte zu 1 - nachdem sie die Sieben-JahresFrist nach § 42 Abs. 2, 3 BauGB hatte verstreichen lassen, ohne daß eine sichere Vertrauensgrundlage hinsichtlich des Fortbestands der planerischen Situation bestand - den auch und gerade durch die von ihr im übrigen ungehindert geschaffene Wohnbebauung erforderlich gewordenen Spielplatz ohne vollwertigen Geldausgleich "aufzubringen" hätte. Wie beispielsweise im Zusam-
menhang mit dem Grundsatz der Vorteilsausgleichung (§ 93 Abs. 3 Satz 1 BauGB; vgl. dazu Senat BGHZ 62, 305 und Urteil vom 9. Oktober 1997 - III ZR 148/96 - NJW 1998, 2215) deutlich wird, kommt es für die Höhe der Enteignungsentschädigung nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Situation an, die sich gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten ) infolge der Enteignung ergeben hat (s. hierzu auch das zur Veröffentlichung bestimmte Senatsurteil vom 14. März 2002 - III ZR 320/00). Dies gilt insbesondere auch angesichts der Größenverhältnisse der in Rede stehenden Grundstücke; rechnet man die seitens der Beteiligten zu 1 von der Bundsrepublik Deutschland und vom Land Berlin erworbenen Grundstücke zusammen (15.695 m² + 5.634 m²), so macht die in Anspruch genommene Spielplatzfläche mit 1.713 m² nur 8 % der Gesamtfläche aus.
Das Berufungsgericht hat zu diesem - im baulandgerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigenden - Gesichtspunkt keine Feststellungen getroffen. Es fehlt demzufolge auch an der erforderlichen umfassenden tatrichterlichen Würdigung dazu, ob die Beteiligte zu 1 im Blick auf die Erwägungen in dem Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (aaO) durch einen Entschädigungsansatz auf der Grundlage der §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB wirklich in unzumutbarer Weise ungleich betroffen wäre.
3. Das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis wird nicht schon durch seine ergänzenden Ausführungen über ein widersprüchliches städteplanerisches Verhalten der Gemeinde einerseits und ein Vertrauen der Beteiligten zu 1 auf ein Bestehenbleiben der bei Erwerb ihrer Grundstücke gegebenen Planungssituation andererseits getragen. Wie die Revision mit Recht rügt, gab es nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist gem § 42 Abs. 2, 3 BauGB ein schüt-
zenswertes Vertrauen der Beteiligten zu 1 auf einen Fortbestand der vorhandenen Planungslage nicht.

II.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO a.F.). Die Revisionserwiderung der Beteiligten zu 1 stellt mit einer Gegenrüge zur Nachprüfung, ob angesichts der im übrigen umfassenden Bautätigkeit der Beteiligten zu 1 auf dem von ihr erworbenen Grundstückskomplex zum Zeitpunkt der Umplanung auf dem Flurstück 3754 eine auch schon auf diese Fläche bezogene "ausgeübte" (bauliche) Nutzung im Sinne des § 42 Abs. 3 und 4 BauGB vorlag. Sie meint, es sei insoweit auf die Bebauung des Gesamtareals abzustellen; demnach sei durch die Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche in Wahrheit in eine bereits ausgeübte Nutzung eingegriffen worden. Indessen kann es, jedenfalls wenn es um Flächen der hier in Rede stehenden Art und Größenordnung geht, dafür, welche Nutzungen "ausgeübt" wurden, grundsätzlich nur auf das jeweils in den Blick genommene einzelne Grundstück ankommen. Vorliegend war bis zum Ablauf der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 BauGB für das Flurstück 3754 (31. Dezember 1983) nicht einmal ein Baugenehmigungsantrag gestellt worden Erst am 31. Januar 1985 erfolgte ein solcher Antrag. Die - nicht näher angeführte - Behauptung der Revisionserwiderung, die Entscheidung über diesen Antrag sei jedenfalls bis zum Beschluß über die Aufstellung des Bebauungsplans vom 16. April 1985 rechtswidrig zurückgestellt worden, hat in diesem Zusammenhang ebenfalls keine Bedeutung.

III.

Da der Rechtsstreit in der Revisionsinstanz nicht entscheidungsreif ist, muß die Sache für die erforderliche weitere tatrichterliche Beurteilung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden (§ 565 Abs. 1 ZPO a.F. i.V.m. § 221 Abs. 1 BauGB).
Für den Fall, daß das Berufungsgericht nach seiner ergänzenden Prüfung erneut zu dem Ergebnis gelangen sollte, daß als Grundstücksqualität diejenige von Bauland zu entschädigen ist, bemerkt der Senat hinsichtlich des dafür gegebenenfalls zu zahlenden Preises:
Im grundsätzlichen Ansatz zutreffend hat das Landgericht, dessen Berechnung vom Berufungsgericht übernommen worden ist, im Hinblick auf den Zeitpunkt der Teileinigung vom 12. August 1998 im Enteignungsverfahren - anstelle einer Entscheidung der Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag (vgl. § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB) - auf die Preisverhältnisse (für vergleichbares Bauland) im August 1998 abgestellt. Zu Unrecht meint demgegenüber die Revision , im vorliegenden Zusammenhang könne, da das betroffene Grundstück seit dem Erlaß der Veränderungssperre im Jahre 1985 als Bauland nicht mehr zur Verfügung stehe, allenfalls der Verkehrswert zum Stichtag 18. Mai 1985 angesetzt werden. Abgesehen von der - im Lichte von Art. 14 und Art. 3 GG zweifelhaften - Frage, welche Grundstücksqualität der Enteignungsentschädigung zugrunde zu legen ist, gelten hier die allgemeinen Enteignungsentschädigungsregeln (§§ 93 ff BauGB). Nach diesen kann es unterschiedliche Stichtage für die Qualitätsbestimmung einerseits und die Preisbemessung andererseits geben. Der Preisstichtag, der sich nach der sogenannten Steigerungsrechtsprechung des Senats verschieben kann (vgl. etwa BGHZ 44, 52, 54; Urteil
vom 10. April 1997 - III ZR 111/96 - NJW 1997, 2119), trägt dem Umstand Rechnung, daß aufgrund der Ausgleichsfunktion der Enteignungsentschädigung der Zeitpunkt der Bewertung dem Zeitpunkt der Auszahlung der Entschädigung möglichst nahekommen muß, um eine wertgleiche Entschädigung zu gewährleisten (BGHZ 44, 52, 54).
Rinne Wurm Streck Schlick Dörr

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.

(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.

(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.

(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.

(1) Ist die Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks oder durch Begründung eines Rechts zu leisten und kommt eine Einigung nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts verlangen. Der Eigentümer kann den Antrag auf Entziehung des Eigentums oder auf Begründung des Rechts bei der Enteignungsbehörde stellen. Auf die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts finden die Vorschriften des Fünften Teils entsprechend Anwendung.

(2) Ist die Entschädigung in Geld zu leisten und kommt eine Einigung über die Geldentschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sowie § 121 gelten entsprechend. Für Bescheide über die Festsetzung der zu zahlenden Geldentschädigung gilt § 122 entsprechend.

(3) Liegen die Voraussetzungen der §§ 40 und 41 Absatz 1 vor, ist eine Entschädigung nur nach diesen Vorschriften zu gewähren. In den Fällen der §§ 40 und 41 sind solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen, die bei Anwendung des § 42 nicht zu entschädigen wären.

(4) Bodenwerte sind nicht zu entschädigen, soweit sie darauf beruhen, dass

1.
die zulässige Nutzung auf dem Grundstück den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder
2.
in einem Gebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Absatz 2 und 3 bestehen und die Nutzung des Grundstücks zu diesen Missständen wesentlich beiträgt.

(5) Nach Vorliegen der Entschädigungsvoraussetzungen bleiben Werterhöhungen unberücksichtigt, die eingetreten sind, nachdem der Entschädigungsberechtigte in der Lage war, den Antrag auf Festsetzung der Entschädigung in Geld zu stellen, oder ein Angebot des Entschädigungspflichtigen, die Entschädigung in Geld in angemessener Höhe zu leisten, abgelehnt hat. Hat der Entschädigungsberechtigte den Antrag auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung eines geeigneten Rechts gestellt und hat der Entschädigungspflichtige daraufhin ein Angebot auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung des Rechts zu angemessenen Bedingungen gemacht, gilt § 95 Absatz 2 Nummer 3 entsprechend.

(1) Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.
Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.
Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.
Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.
wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.
wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.
Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.
Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

(3) Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung nur zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Kann der Rückbau entschädigungslos erst nach Ablauf einer Frist gefordert werden, so ist die Entschädigung nach dem Verhältnis der restlichen zu der gesamten Frist zu bemessen.

(4) Wird der Wert des Eigentums an dem Grundstück durch Rechte Dritter gemindert, die an dem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so ist dies bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen.

(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.

(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.

(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.

(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.

(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
in Anspruch genommen werden müssen (Ersatz- und Ergänzungsgebiete), kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck förmlich festlegen. Für die förmliche Festlegung und die sich aus ihr ergebenden Wirkungen sind die für förmlich festgelegte Sanierungsgebiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;
2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;
2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht;
3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;
4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
5.
die Teilung eines Grundstücks.

(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.

(4) Keiner Genehmigung bedürfen

1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;
2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;
3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung;
4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;
5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.

(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

(1) Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.
Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.
Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.
Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.
wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.
wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.
Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.
Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

(3) Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung nur zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Kann der Rückbau entschädigungslos erst nach Ablauf einer Frist gefordert werden, so ist die Entschädigung nach dem Verhältnis der restlichen zu der gesamten Frist zu bemessen.

(4) Wird der Wert des Eigentums an dem Grundstück durch Rechte Dritter gemindert, die an dem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so ist dies bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen.

(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
in Anspruch genommen werden müssen (Ersatz- und Ergänzungsgebiete), kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck förmlich festlegen. Für die förmliche Festlegung und die sich aus ihr ergebenden Wirkungen sind die für förmlich festgelegte Sanierungsgebiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

40
dd) Eine einschränkende Auslegung des § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist auch nicht deshalb veranlasst, weil nach der - erstmals im Revisionsverfahren geäußerten - Auffassung der Beteiligten zu 1 und 2 mit den Festsetzungen im vorliegenden Bebauungsplan eine isolierte eigentumsverdrängende Planung vorliegt. Es kann dahinstehen, ob hier die Voraussetzungen einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung vorliegen, wozu vom Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen wurden. Diese kann zwar nicht - wie von der Beteiligten zu 3 geltend gemacht - allein deshalb verneint werden, weil nicht allein ein einzelnes Grundstück, sondern auch benachbarte Grundstücke von der Planung betroffen sind (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06 - ZfBR 2007, 788, 789); sie ist jedoch nur für die Frage bedeutsam, nach welcher Grundstücksqualität eine Enteignungsentschädigung zu bemessen ist (vgl. Senatsurteile BGHZ 141, 319; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63; vom 19. Juli 2007 aaO 788), nicht aber für die Frage, ob eine Übernahme- oder eine sonstige Geldentschädigung zu gewähren ist.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.