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Bundesgerichtshof Urteil, 11. Juli 2002 - III ZR 160/01

bei uns veröffentlicht am

11.07.2002

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Juli 2002 - III ZR 160/01

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 11. Juli 2002 - III ZR 160/01

Gericht

Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland. Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

III ZR 160/01

Verkündet am:

11. Juli 2002

F i t t e r e r

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BauGB §§ 95 Abs. 2 Nr. 7, 42 Abs. 3 Satz 1, 43 Abs. 3 Satz 2

Wird nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 BauGB unbebautes

Bauland als Spielplatz ausgewiesen und enteignet, so kann für die Beurteilung,

ob die Bemessung der Enteignungsentschädigung nach der ausgeübten Nutzung

zu einer unzumutbaren Ungleichbehandlung des betroffenen Eigentümers

führen würde (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319), nicht außer Betracht bleiben,

ob und in welchem Umfang der Eigentümer in demselben örtlichen Bereich anderweit

Bauvorhaben realisiert hat und diesen der geplante Spielplatz dient.

BGH, Urteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - KG Berlin

LG Berlin

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. Juli 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beteiligten zu 3 wird das Urteil des 9. Zivilsenats (Baulandsenats) des Kammergerichts vom 16. Februar 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Höhe der Enteignungsentschädigung für ein 1.713 m² großes Grundstück in Berlin-T. (Flurstück 3754), über dessen Übertragung auf das Land Berlin die Beteiligte zu 1, ein Wohnungsbauunternehmen , sich im Laufe des Enteignungsverfahrens mit dem zu 4 beteiligten Bezirksamt - für eine Entschädigung von mindestens 69.000 DM - geeinigt hat (Teileinigung vom 12. August 1998).
Die Beteiligte zu 1 hatte im Mai 1980 zusammen mit dieser Fläche insgesamt 15.695 m² Bauland im L. -Viertel von der Bundesrepublik Deutschland zum Zwecke des Wohnungsbaus gekauft; weitere 5.634 m² hatte sie in diesem Bereich vom Land Berlin erworben. Der übergeleitete Bebauungsplan für das mit im Krieg zerstörten mehrgeschossigen Mietshäusern bebaute Gelände wies ein Kerngebiet der Baustufe V/3 (GFZ 1, 5) aus. In der Folgezeit wandelte sich dieser Bereich jedoch - begleitet von den Flächennutzungsplänen von Berlin vom 8. April 1984 bzw. vom 23. Juni 1994 sowie dem (einfachen ) Bebauungsplan II-B3 vom 4. Juni 1996 für den Bereich T. S. zwischen dem L. -Kanal, der F. -Straße, der K. -Straße und dem L. -Platz - zu einem allgemeinen Wohngebiet um.
Die Beteiligte zu 1 realisierte ihre Bauvorhaben. Ihr auf das Flurstück 3754 bezogener Bauantrag vom 31. Januar 1985 scheiterte jedoch daran, daß - nach Zurückstellung des Gesuchs und Anordnung einer Veränderungssperre - dieses Grundstück durch Bebauungsplan II-130 vom 1. November 1988 als Grünfläche (Spielplatz) ausgewiesen wurde. Die auf Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete verwaltungsgerichtliche Klage der Beteiligten zu 1 blieb erfolglos.
Im Enteignungsverfahren hat die Enteignungsbehörde (Beteiligte zu 3) mit Beschluß vom 6. November 1998 die vom Land Berlin an die Beteiligte zu 1 zu leistende Enteignungsentschädigung unter Zugrundelegung der Qualität von "Brachland/Nichtbauland" als ausgeübter Nutzung auf 69.000 DM festgesetzt. Der Auffassung der Beteiligten zu 1, für die Höhe der Enteignungsentschädigung sei auf eine bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks vor der Nutzungsänderung durch den Bebauungsplan vom 1. November 1988 abzustellen, ist die Beteiligte zu 3 unter Hinweis auf die über die Sieben-Jahres-Frist nach § 42
Abs. 3 BauGB hinaus unterbliebene Bebauung des Grundstücks entgegengetreten. Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Landgericht (Kammer für Baulandsachen) und Kammergericht (Senat für Baulandsachen) haben das Land Berlin (den Beteiligten zu 2) verurteilt, an die Beteiligte zu 1 weitere 2.315.000 DM nebst gesetzlicher Zinsen zu zahlen. Mit der Revision erstrebt die Beteiligte zu 3 die Wiederherstellung ihrer Entscheidung zur Höhe des Enteignungsentschädigung.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

A.

1. Die Revision ist zulässig.

a) Die Enteignungsbehörde, die hier die Revision eingelegt hat, ist im gerichtlichen Verfahren in Baulandsachen als diejenige Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, Beteiligte (§ 222 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Sie ist darüber hinaus - als zur allgemeinen Vertretung der öffentlichen Interessen berufen - ohne Beeinträchtigung eines eigenen Rechts oder ihrer materiellen Verwaltungsfunktion zur Einlegung eines Rechtsmittels befugt, auch wenn sie in den Vorinstanzen keine eigenen Anträge gestellt hatte (Senatsurteile vom 5. Mai 1975 - III ZR 17/73 - NJW 1975, 1638, 1640 und vom 22. Februar 1990 - III ZR 196/87 - WM 1990, 1173 f).

b) Die Revision ist auch fristgerecht, nämlich (am 21. Juni 2001) binnen eines Monats seit der am 21. Mai 2001 mittels Empfangsbekenntnisses erfolgten Zustellung des Berufungsurteils an die Beteiligte zu 3 (§ 212 a ZPO a.F. i.V.m. § 221 Abs. 1 BauGB), eingelegt worden. Soweit die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bereits mit Eingangsstempel vom 16. Mai 2001 die "persönliche Zustellung durch besonderen Wachtmeister" bestätigt hat, handelt es sich, wie der Beteiligte zu 3 im einzelnen dargelegt hat, nur um eine Empfangsbestätigung des Leiters der Poststelle derjenigen Senatsverwaltung, in die die Enteignungsbehörde eingegliedert ist. Dieser Empfangsbestätigung konnte weder nach dem Willen des zustellenden Gerichts, noch nach demjenigen der in Empfang nehmenden Behörde Zustellungswirkung zukommen.
2. Die von der Beteiligten zu 1 in ihrer Revisionserwiderung gegen die Zulässigkeit der Berufung der Beteiligten zu 2 gegen das Urteil der Kammer für Baulandsachen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird gemäß § 565 a ZPO a.F. abgesehen.

B.

Die Revision ist begründet.

I.

1. Das Berufungsgericht legt in Übereinstimmung mit der Kammer für Baulandsachen als für die Enteignungsentschädigung maßgebliche "Qualität" diejenige von baureifem Land zugrunde, wobei es unter Einbeziehung der anerkannten Grundsätze der Vorwirkung der Enteignung (vgl. BGHZ 141, 319, 321) auf einen Stichtag vor Beginn der Planung, die zur Herabzonung zu einer Grünfläche führte, abstellt.
Den Konflikt daraus, daß das Flurstück 3754 vor der Umplanung über sieben Jahre ab Zulässigkeit - Fristablauf: 31. Dezember 1983 - nicht baulich genutzt worden war (vgl. §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB), löst das Berufungsgericht in Anlehnung an das Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (III ZR 174/98 - BGHZ 141, 319 = DVBl. 1999, 1285 m. Anm. Berkemann ): Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei auch auf einen Sachverhalt zu übertragen, bei dem sich das betroffene Grundstück innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB befinde und als einziges Grundstück von einem Bebauungsplan erfaßt werde. Die Eigenart der tatsächlichen Bebauung trete insoweit an die Stelle eines Bebauungsplans. Sehe die Planungsbehörde davon ab, einen qualifizierten Bebauungsplan für einen zusammenhängend bebauten Ortsteil zu erlassen, und beschränke sich darauf, einen städtebaulichen Mißstand innerhalb des Ortsteils durch einen Bebauungsplan zu beseitigen, der nur ein Grundstück oder nur eine Teilfläche davon erfasse, dann bestehe kein Unterschied zum Erlaß eines Bebauungsplans für den gesamten Ortsteil, der weitgehend Festsetzungen entsprechend der tatsächlichen Bebauung enthalte, aber für das betroffene Grundstück eine bauliche Nutzung ausschließe. Dies werde im Streitfall besonders deutlich daran, daß der Spielplatz, der auf dem von der Enteignung be-
troffenen Grundstück geplant ist, den Bewohnern der umliegenden Wohnbebauung dienen solle. Daß Planungsbedarf nicht nur für das Grundstück der Beteiligten zu 1 bestanden habe, zeige auch der später beschlossene, ein größeres Plangebiet umfassende einfache Bebauungsplan II-B3. Der Grundstückseigentümer , der im unbeplanten zusammenhängend bebauten Innenbereich ein Bauvorhaben in zulässiger Weise hätte verwirklichen können, bringe, wenn er von einer eigentumsverdrängenden Planung betroffen werde, die sich nur auf sein Grundstück beziehe, genauso ein Sonderopfer wie der Grundstückseigentümer , der innerhalb eines größeren Plangebiets als einziger von der eigentumsverdrängenden Planung betroffen werde. Nicht anders könne der hier vorliegende Sachverhalt beurteilt werden, der durch eine "Aufspaltung der Planung für einen zusammenhängend bebauten Ortsteil" durch einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB (mit eigentumsverdrängendem Inhalt für ein Grundstück) und einen einfachen Bebauungsplan für ein größeres Plangebiet gekennzeichnet sei.
Ergänzend führt das Berufungsgericht aus, eine Entschädigung nach Baulandqualität sei im Streitfall schon deswegen erforderlich, weil das Land Berlin als Betreiber des Enteignungsverfahrens (Beteiligter zu 4) sonst aus einem widersprüchlichen Verfahren Vorteile ziehen könnte, die nach dem Sinn und Zweck der Regelungen in den §§ 95 Abs. 2 Nr. 7 und 42 BauGB nicht gerechtfertigt wären. Ein Planungsbedarf hinsichtlich einer Grünfläche habe schon im zeitlichen Zusammenhang zu dem Erwerb der größeren Flächen durch die Beteiligte zu 1 bestanden. Gleichwohl sei der Beschluß zur Aufstellung eines Bebauungsplans erst gefaßt worden, als die Beteiligte zu 1 die Bauerlaubnis für ihr Bauvorhaben beantragt hatte, um eben dieses zu verhindern. Diese Vorgehensweise sei deswegen widersprüchlich, weil das Land Berlin als Betreiber des Enteignungsverfahrens für ein lange Zeit brachliegendes Areal keinen Pla-
nungsbedarf gesehen, vielmehr die Regelung des § 34 BauGB in Verbindung mit dem geltenden Baunutzungsplan zur Schaffung einer städtebaulichen Entwicklung als ausreichend angesehen habe, dann aber die Beteiligte zu 1, die auf diese Planungssituation erkennbar vertraut und das Areal nach und nach entsprechend bebaut habe, bei der Realisierung des letzten Bauvorhabens mit einer Planungsänderung überrascht habe, zumal auch in dem Flächennutzungsplan vom 8. April 1984 die betroffene Fläche noch als Wohnbaufläche ausgewiesen gewesen sei, obwohl die Situation, die aus Sicht der Planungsbehörden einen Bebauungsplan zur Änderung der bestehenden Situation erforderlich machte, schon längere Zeit bestanden habe.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt der Beurteilung des Berufungsgerichts : Wie der Senat in dem Urteil vom 6. Mai 1999 (aaO) entschieden hat, sind die §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB, aus deren Zusammenspiel sich ergeben könnte, daß die Qualität des der Beteiligten zu 1 genommenen Grundstücks sich nur nach der ausgeübten Nutzung (Brachland) richtet, verfassungskonform (einschränkend) auszulegen. Die (Wert-)Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit verbieten es, einzelne Eigentümer, die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Falle der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar zu belasten. Das führt dann, wenn die die spätere Enteignung auslösende eigentumsverdrängende Planung (§ 40 Abs. 1 BauGB) nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird - also bei "isolierter" eigen-
tumsverdrängender Planung - ungeachtet des Ablaufs der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 und 3 BauGB zu einer Enteignungsentschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit), die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen (Senatsurteil vom 6. Mai 1999 aaO). An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der Kritik von Berkemann (DVBl. 1999, 1285), auf die sich die Revision bezieht, im Grundsatz fest. Ein maßgeblicher Kritikpunkt ist der, der Bundesgerichtshof hätte bei durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die gesetzliche Ausgleichsregelung das Bundesverfassungsgericht im Verfahren nach Art. 100 Abs. 1 GG um Klärung ersuchen müssen. Indessen erübrigt sich eine Vorlage beim Bundesverfassungsgericht , wenn und soweit auf dem Wege über eine verfassungskonforme Auslegung die Nichtigerklärung einer Norm vermieden werden kann (vgl. BVerfGE 76, 100, 105; 90, 145, 170). Das Gebot verfassungskonformer Gesetzesauslegung verlangt, von mehreren möglichen Normdeutungen, die teils zu einem verfassungswidrigen, teils zu einem verfassungsmäßigen Ergebnis führen, diejenige vorzuziehen, die mit dem Grundgesetz in Einklang steht (BVerfGE 32, 365, 384). Was den hier in Rede stehenden Fragenkreis angeht, stand weder der Wortlaut der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften noch der Zweck, den der Gesetzgeber mit seiner Regelung verfolgt hat (vgl. zu diesen Schranken der verfassungskonformen Auslegung Zippelius, Verfassungskonforme Auslegung von Gesetzen, Bundesverfassungsgericht und Grundgesetz, Festgabe aus Anlaß des 25jährigen Bestehens des Bundesverfassungsgerichts (1976) 2. Band S. 108, 115 f), einer einschränkenden Anwendung der Vorschriften in bestimmten besonderen - im Gesetz als solche nicht ausdrücklich geregelten - Einzelfällen entgegen. Entgegen der Revision ist auch im Bereich der Junktim-Klausel (Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG) eine verfassungskonforme Auslegung nicht ausgeschlossen (vgl. Papier, in: Maunz/
Dürig GG Art. 14 Rn. 574). Auch die von der Revision hervorgehobene Warnund Offenbarungsfunktion des Entschädigungs-Junktims und der hiermit verbundene Schutz der öffentlichen Haushalte und der haushaltspolitischen Parlamentsprärogative (vgl. Papier aaO Rn. 569, 570) schließen nicht die Möglichkeit aus, daß gesetzliche Bestimmungen über die Höhe der Enteignungsentschädigung - die an sich hinreichend bestimmt sind - durch richterliche Auslegung für einzelne Fallgruppen einen anderen Inhalt erhalten, als ihn der Gesetzeswortlaut im allgemeinen auf den ersten Blick nahelegen mag.

b) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht , was die nach dem Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (aaO) bedeutsame Frage einer unzumutbaren Ungleichbehandlung der Grundstücke "im Plangebiet" angeht, im Streitfall einen vergleichbaren Sachverhalt angenommen hat. Es kommt hierbei nicht in einem technisch-formalen Sinne allein auf die von der Gemeinde in dem die Enteignung begründenden Bebauungsplan vorgenommene Abgrenzung an (sonst hätte es die Gemeinde unter Umständen in der Hand, durch Begrenzungen des Plangebiets Einfluß auf die Höhe der Entschädigung zu nehmen, vgl. Berkemann aaO S. 1287), sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Das Berufungsgericht sieht insoweit in tatrichterlich einwandfreier Würdigung den auf das Flurstück 3754 begrenzten (qualifizierten) Bebauungsplan II-130 vom 1. November 1988 eingebettet in einen größeren, überwiegend bereits zusammenhängend bebauten und später auch von dem (einfachen) Bebauungsplan II-B 3 vom 4. Juni 1996 (mit) erfaßten Ortsteil. Gleichzeitig stellt das Berufungsgericht fest, daß schon in einem näheren Bereich , sowohl an der L. -Straße in unmittelbarer Nähe zu dem "enteigneten" Flurstück als auch am L. -Ufer, weiterhin noch nicht bebaute Grundstücke vorhanden sind, die bebaubar bleiben.

c) Die Würdigung des Berufungsgerichts, die Beteiligte zu 1 würde ohne eine Entschädigung nach der Qualität ihres Grundstücks vor Erlaß des Bebauungsplans II-130 ein "Sonderopfer" gegenüber denjenigen Eigentümern erleiden , die in dem zusammenhängend bebauten Ortsteil weiterhin ihr Grundstück bebauen durften, leidet jedoch unter dem Mangel, daß hierbei die bauliche Nutzbarkeit des gesamten übrigen (umfangreichen) von der Beteiligten zu 1 in diesem Bereich zu Wohnbauzwecken erworbenen Grundbesitzes außer Betracht geblieben ist.
Eine (ausnahmsweise das Absehen von der Anwendung der §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Nr. 7 BauGB rechtfertigende) unzumutbare Ungleichbehandlung der Beteiligten zu 1 wird jedenfalls dann nicht ohne weiteres angenommen werden können, wenn - was nach dem Sachstand des Revisionsverfahrens nicht auszuschließen ist - das vom Berufungsgericht in Betracht gezogene "Plangebiet" (s.o. zu 2), soweit es bebaut bzw. bebaubar geblieben ist, sich ganz oder zu einem wesentlichen Teil (auch) aus dem von der Beteiligten zu 1 Anfang 1980 zum Zwecke des Wohnungsbaus erworbenen Grundstückskomplex zusammensetzen und der auf dem Flurstück 3754 geplante Spielplatz vornehmlich oder jedenfalls in gewichtigem Umfang den Bewohnern dieser von der Beteiligten zu 1 geschaffenen Wohnbebauung dienen sollte. Es stünde noch nicht in einem unerträglichen Widerspruch zu dem Grundsatz der Lastengleichheit, wenn die Beteiligte zu 1 - nachdem sie die Sieben-JahresFrist nach § 42 Abs. 2, 3 BauGB hatte verstreichen lassen, ohne daß eine sichere Vertrauensgrundlage hinsichtlich des Fortbestands der planerischen Situation bestand - den auch und gerade durch die von ihr im übrigen ungehindert geschaffene Wohnbebauung erforderlich gewordenen Spielplatz ohne vollwertigen Geldausgleich "aufzubringen" hätte. Wie beispielsweise im Zusam-
menhang mit dem Grundsatz der Vorteilsausgleichung (§ 93 Abs. 3 Satz 1 BauGB; vgl. dazu Senat BGHZ 62, 305 und Urteil vom 9. Oktober 1997 - III ZR 148/96 - NJW 1998, 2215) deutlich wird, kommt es für die Höhe der Enteignungsentschädigung nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Situation an, die sich gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten ) infolge der Enteignung ergeben hat (s. hierzu auch das zur Veröffentlichung bestimmte Senatsurteil vom 14. März 2002 - III ZR 320/00). Dies gilt insbesondere auch angesichts der Größenverhältnisse der in Rede stehenden Grundstücke; rechnet man die seitens der Beteiligten zu 1 von der Bundsrepublik Deutschland und vom Land Berlin erworbenen Grundstücke zusammen (15.695 m² + 5.634 m²), so macht die in Anspruch genommene Spielplatzfläche mit 1.713 m² nur 8 % der Gesamtfläche aus.
Das Berufungsgericht hat zu diesem - im baulandgerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigenden - Gesichtspunkt keine Feststellungen getroffen. Es fehlt demzufolge auch an der erforderlichen umfassenden tatrichterlichen Würdigung dazu, ob die Beteiligte zu 1 im Blick auf die Erwägungen in dem Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (aaO) durch einen Entschädigungsansatz auf der Grundlage der §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB wirklich in unzumutbarer Weise ungleich betroffen wäre.
3. Das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis wird nicht schon durch seine ergänzenden Ausführungen über ein widersprüchliches städteplanerisches Verhalten der Gemeinde einerseits und ein Vertrauen der Beteiligten zu 1 auf ein Bestehenbleiben der bei Erwerb ihrer Grundstücke gegebenen Planungssituation andererseits getragen. Wie die Revision mit Recht rügt, gab es nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist gem § 42 Abs. 2, 3 BauGB ein schüt-
zenswertes Vertrauen der Beteiligten zu 1 auf einen Fortbestand der vorhandenen Planungslage nicht.

II.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO a.F.). Die Revisionserwiderung der Beteiligten zu 1 stellt mit einer Gegenrüge zur Nachprüfung, ob angesichts der im übrigen umfassenden Bautätigkeit der Beteiligten zu 1 auf dem von ihr erworbenen Grundstückskomplex zum Zeitpunkt der Umplanung auf dem Flurstück 3754 eine auch schon auf diese Fläche bezogene "ausgeübte" (bauliche) Nutzung im Sinne des § 42 Abs. 3 und 4 BauGB vorlag. Sie meint, es sei insoweit auf die Bebauung des Gesamtareals abzustellen; demnach sei durch die Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche in Wahrheit in eine bereits ausgeübte Nutzung eingegriffen worden. Indessen kann es, jedenfalls wenn es um Flächen der hier in Rede stehenden Art und Größenordnung geht, dafür, welche Nutzungen "ausgeübt" wurden, grundsätzlich nur auf das jeweils in den Blick genommene einzelne Grundstück ankommen. Vorliegend war bis zum Ablauf der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 BauGB für das Flurstück 3754 (31. Dezember 1983) nicht einmal ein Baugenehmigungsantrag gestellt worden Erst am 31. Januar 1985 erfolgte ein solcher Antrag. Die - nicht näher angeführte - Behauptung der Revisionserwiderung, die Entscheidung über diesen Antrag sei jedenfalls bis zum Beschluß über die Aufstellung des Bebauungsplans vom 16. April 1985 rechtswidrig zurückgestellt worden, hat in diesem Zusammenhang ebenfalls keine Bedeutung.

III.

Da der Rechtsstreit in der Revisionsinstanz nicht entscheidungsreif ist, muß die Sache für die erforderliche weitere tatrichterliche Beurteilung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden (§ 565 Abs. 1 ZPO a.F. i.V.m. § 221 Abs. 1 BauGB).
Für den Fall, daß das Berufungsgericht nach seiner ergänzenden Prüfung erneut zu dem Ergebnis gelangen sollte, daß als Grundstücksqualität diejenige von Bauland zu entschädigen ist, bemerkt der Senat hinsichtlich des dafür gegebenenfalls zu zahlenden Preises:
Im grundsätzlichen Ansatz zutreffend hat das Landgericht, dessen Berechnung vom Berufungsgericht übernommen worden ist, im Hinblick auf den Zeitpunkt der Teileinigung vom 12. August 1998 im Enteignungsverfahren - anstelle einer Entscheidung der Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag (vgl. § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB) - auf die Preisverhältnisse (für vergleichbares Bauland) im August 1998 abgestellt. Zu Unrecht meint demgegenüber die Revision , im vorliegenden Zusammenhang könne, da das betroffene Grundstück seit dem Erlaß der Veränderungssperre im Jahre 1985 als Bauland nicht mehr zur Verfügung stehe, allenfalls der Verkehrswert zum Stichtag 18. Mai 1985 angesetzt werden. Abgesehen von der - im Lichte von Art. 14 und Art. 3 GG zweifelhaften - Frage, welche Grundstücksqualität der Enteignungsentschädigung zugrunde zu legen ist, gelten hier die allgemeinen Enteignungsentschädigungsregeln (§§ 93 ff BauGB). Nach diesen kann es unterschiedliche Stichtage für die Qualitätsbestimmung einerseits und die Preisbemessung andererseits geben. Der Preisstichtag, der sich nach der sogenannten Steigerungsrechtsprechung des Senats verschieben kann (vgl. etwa BGHZ 44, 52, 54; Urteil
vom 10. April 1997 - III ZR 111/96 - NJW 1997, 2119), trägt dem Umstand Rechnung, daß aufgrund der Ausgleichsfunktion der Enteignungsentschädigung der Zeitpunkt der Bewertung dem Zeitpunkt der Auszahlung der Entschädigung möglichst nahekommen muß, um eine wertgleiche Entschädigung zu gewährleisten (BGHZ 44, 52, 54).
Rinne Wurm Streck Schlick Dörr

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Baugesetzbuch - BBauG | § 95 Entschädigung für den Rechtsverlust

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.: Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.: Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.: Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.: wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.: wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.: Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.: Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

(3) Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung nur zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Kann der Rückbau entschädigungslos erst nach Ablauf einer Frist gefordert werden, so ist die Entschädigung nach dem Verhältnis der restlichen zu der gesamten Frist zu bemessen.

(4) Wird der Wert des Eigentums an dem Grundstück durch Rechte Dritter gemindert, die an dem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so ist dies bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.

(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.

(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.

(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.

Baugesetzbuch - BBauG | § 222 Beteiligte

(2) Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist den übrigen in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Beteiligten, soweit sie bekannt sind, zuzustellen.

(3) Auf die Beteiligten sind die für die Parteien geltenden Vorschriften der Zivilprozessordnung entsprechend anzuwenden. § 78 der Zivilprozessordnung gilt in dem Verfahren vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht nur für Beteiligte, die Anträge in der Hauptsache stellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 221 Allgemeine Verfahrensvorschriften

(2) Das Gericht kann auch von Amts wegen die Aufnahme von Beweisen anordnen und nach Anhörung der Beteiligten auch solche Tatsachen berücksichtigen, die von ihnen nicht vorgebracht worden sind.

(3) Sind gegen denselben Verwaltungsakt mehrere Anträge auf gerichtliche Entscheidung gestellt, so wird über sie gleichzeitig verhandelt und entschieden.

(4) Die Vorschriften über die Vorauszahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen nach § 12 Absatz 1 Satz 1 und 2 des Gerichtskostengesetzes sind nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

Baugesetzbuch - BBauG | § 95 Entschädigung für den Rechtsverlust

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.: Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.: Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.: Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.: wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.: wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.: Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.: Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 40 Entschädigung in Geld oder durch Übernahme

(1) Sind im Bebauungsplan

1.: Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen,
2.: Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf,
3.: Flächen mit besonderem Nutzungszweck,
4.: von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen,
5.: Verkehrsflächen,
6.: Versorgungsflächen,
7.: Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen,
8.: Grünflächen,
9.: Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen,
10.: Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen,
11.: Flächen für Gemeinschaftsanlagen,
12.: von der Bebauung freizuhaltende Flächen,
13.: Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses,
14.: Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

festgesetzt, ist der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze zu entschädigen, soweit ihm Vermögensnachteile entstehen. Dies gilt in den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 in Bezug auf Flächen für Sport- und Spielanlagen sowie des Satzes 1 Nummer 4 und 10 bis 14 nicht, soweit die Festsetzungen oder ihre Durchführung den Interessen des Eigentümers oder der Erfüllung einer ihm obliegenden Rechtspflicht dienen.

(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,

1.: wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder
2.: wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.

Der Eigentümer kann anstelle der Übernahme die Begründung von Miteigentum oder eines geeigneten Rechts verlangen, wenn die Verwirklichung des Bebauungsplans nicht die Entziehung des Eigentums erfordert.

(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.

Baugesetzbuch - BBauG | § 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 100

(1) Hält ein Gericht ein Gesetz, auf dessen Gültigkeit es bei der Entscheidung ankommt, für verfassungswidrig, so ist das Verfahren auszusetzen und, wenn es sich um die Verletzung der Verfassung eines Landes handelt, die Entscheidung des für Verfassungsstreitigkeiten zuständigen Gerichtes des Landes, wenn es sich um die Verletzung dieses Grundgesetzes handelt, die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes einzuholen. Dies gilt auch, wenn es sich um die Verletzung dieses Grundgesetzes durch Landesrecht oder um die Unvereinbarkeit eines Landesgesetzes mit einem Bundesgesetze handelt.

(2) Ist in einem Rechtsstreite zweifelhaft, ob eine Regel des Völkerrechtes Bestandteil des Bundesrechtes ist und ob sie unmittelbar Rechte und Pflichten für den Einzelnen erzeugt (Artikel 25), so hat das Gericht die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes einzuholen.

(3) Will das Verfassungsgericht eines Landes bei der Auslegung des Grundgesetzes von einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes oder des Verfassungsgerichtes eines anderen Landes abweichen, so hat das Verfassungsgericht die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes einzuholen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

Baugesetzbuch - BBauG | § 93 Entschädigungsgrundsätze

(1) Für die Enteignung ist Entschädigung zu leisten.

(2) Die Entschädigung wird gewährt

1.: für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust,
2.: für andere durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile.

(3) Vermögensvorteile, die dem Entschädigungsberechtigten (§ 94) infolge der Enteignung entstehen, sind bei der Festsetzung der Entschädigung zu berücksichtigen. Hat bei der Entstehung eines Vermögensnachteils ein Verschulden des Entschädigungsberechtigten mitgewirkt, so gilt § 254 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(4) Für die Bemessung der Entschädigung ist der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet. In den Fällen der vorzeitigen Besitzeinweisung ist der Zustand in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem diese wirksam wird.

Bundesgerichtshof Urteil, 14. März 2002 - III ZR 320/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

III ZR 320/00

Verkündet am:

14. März 2002

F r e i t a g

Justizamtsinspektor

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

GG Art. 14 (Ea); HessEnteigG § 40; WertV § 25

Zur Bemessung der Enteignungsentschädigung für dem öffentlichen

Verkehr übergebene Erschließungsanlagen, die der Eigentümer in

der Zwangsversteigerung erworben hatte, um sie an die Gemeinde

weiterzuveräußern.

BGH, Urteil vom 14. März 2002 - III ZR 320/00 - OLG Frankfurt/Main

LG Frankfurt/Main

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:

Die Revisionen des Klägers und der Beklagten gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 23. November 2000 werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisonsrechtszuges werden gegeneinander aufgehoben.
Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Höhe der Entschädigung des Klägers wegen der Enteignung von vier insgesamt 4.123 m² groûen Grundstücken in der Gemarkung H. zugunsten der beklagten Stadt.
Bei diesen Grundstücken handelt es sich um ausgebaute Straûen-, Wege - und Parkplatzflächen, die der Erschlieûung der Reihenhaussiedlung "Im H." dienen; eine dazugehörige Teilfläche ist als Kinderspielplatz hergerichtet.
Vor ihrem Ausbau gehörten die betreffenden Flächen zu einem Bereich, für den der Bebauungsplan "W." der Beklagten vom 22. Dezember 1966 ein Wohngebiet mit drei- bis fünfgeschossiger Blockbebauung unter direkter Anbindung an die bereits vorhandene H.-Straûe vorsah. Im Jahre 1980 erfolgte auf Veranlassung einer Bauträgergesellschaft, die das Baugelände erworben hatte (im folgenden: frühere Eigentümerin), eine Umplanung in ein mit kleineren Stichstraûen versehenes Reihenhausgebiet. Voraussetzung für den entsprechenden , am 18. März 1980 in Kraft getretenen Teilbebauungsplan Nr. N 24 "B.-Baugebiet W." war der Abschluû eines schriftlichen Erschlieûungsvertrages zwischen der früheren Eigentümerin und der Beklagten vom 29. Januar 1980, in dem sich die frühere Eigentümerin verpflichtete, die weiteren Erschlieûungsmaûnahmen einschlieûlich Parkplatzausbau selbst und auf eigene Kosten vorzunehmen - weiterhin unter anderem auch einen geplanten Spielplatz anzulegen - und die in Rede stehenden Anlagen nach ihrer Fertigstellung kostenlos auf die Beklagte zu übertragen. Im Sommer 1982 waren die Straûen- und Wegeflächen samt den zugehörigen Grünflächen und Gemeinschaftsstellplätzen hergestellt und wurden dem Verkehr übergeben. Nachdem die frühere Eigentümerin (Bauträgerin) in Konkurs geraten war, wurden die hier in Rede stehenden Erschlieûungsflächen später zwangsversteigert. Der Verkehrswert wurde in diesem Verfahren von einem Sachverständigen auf 308.887, 50 DM geschätzt. Am 19. August 1987 erhielt der Kläger auf ein Bargebot von 8.100 DM den Zuschlag, wobei nach den Versteigerungsbedingungen Vormerkungen auf Eintragung von Sicherungshypotheken zum Gesamtbetrag von 97.766,43 DM nebst Zinsen bestehen blieben.
Dem - mit Anwaltsschreiben vom 27. August 1987 erklärten - Ansinnen des Klägers, die Erschlieûungsflächen zu erwerben, kam die Beklagte nicht
nach. Daraufhin beantragte der Kläger am 29. September 1987 beim Regierungspräsidium in D. die Durchführung eines Enteignungsverfahrens, was die Enteignungsbehörde zunächst ablehnte. Nachdem in einem vom Kläger gegen die Beklagte geführten verwaltungsgerichtlichen Prozeû das Verwaltungsgericht F. mit Urteil vom 24. September 1991 festgestellt hatte, daû die betreffenden Grundstücke - auûer der als Kinderspielplatz dienenden Teilfläche - straûenrechtlich öffentliche Wegeflächen seien und daû die Beklagte gemäû § 13 des Hessischen Straûengesetzes (HStrG) verpflichtet sei, diese Flächen zu erwerben, betrieb das Regierungspräsidium in D. das Enteignungsverfahren und übertrug durch - unangefochten gebliebenen - Teil A seines Beschlusses vom 1. September 1995 das Eigentum vom Kläger auf die Beklagte.
In Teil B desselben Beschlusses setzte die Enteignungsbehörde die Entschädigung auf 125.000 DM nebst gesetzlichen Zinsen fest. Kläger und Beklagte haben hiergegen Klage erhoben. Der Kläger hat für die von ihm in erster Linie angestrebte "angemessene" Entschädigung eine Gröûenordnung von 926.662,50 DM angegeben. Die Beklagte hat mit ihrer Widerklage jeden entschädigungspflichtigen Wert der enteigneten Flächen in Abrede gestellt. Das Landgericht hat die von der Beklagten zu leistende Enteignungsentschädigung auf 134.000 DM angehoben, das Oberlandesgericht hat sie weiter auf 311.000 DM erhöht. Mit der Revision erstrebt der Kläger eine Verdoppelung des vom Oberlandesgericht ausgeurteilten Betrages, während die Beklagte mit ihrer Revision ihren Standpunkt, es sei überhaupt keine Enteignungsentschädigung zu zahlen, weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe

Die Revisionen beider Parteien haben keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht sieht für die Enteignungsentschädigung den Verkehrswert der betroffenen Grundstücke im Zeitpunkt der Entscheidung über den Enteignungsantrag als maûgebend an. Die Wertermittlung für diesen Stichtag habe hier - so das Berufungsgericht weiter - im sogenannten Sachwertverfahren zu erfolgen. Im Anschluû an ein entsprechendes Gutachten des Sachverständigen Sch. gelangt es unter Zusammenrechnung eines Bodenwerts von 206.000 DM (50 DM/m²) und des Werts der Herstellungskosten für alle Auf- und Ausbauten von (1.506.405 DM abzüglich Altersabschlag =) 1.037.915 DM zu einem "ungeminderten Sachwert" von 1.243.920 DM. Letzterer sei jedoch, wie das Berufungsgericht wiederum im Anschluû an den Sachverständigen Sch. annimmt, unter dem Gesichtspunkt einer Wertminderung in zweifacher Hinsicht zu kürzen: Zum einen sei eine Wertminderung - um 50 %, also um 621.960 DM - wegen der "eingeschränkten Nutzung für den Eigentümer" anzunehmen, weil die Flächen unstreitig öffentlich genutzt würden und nur so genutzt werden könnten. Zum anderen sei von den verbleibenden rund 622.000 DM ein weiterer 50 %iger "Marktanpassungsabschlag" zu machen, weil es für die in Rede stehenden Flächen keinen gewöhnlichen Geschäftsverkehr gebe und als Käuferin praktisch nur die Beklagte in Frage komme; über-
dies seien bei der Bemessung dieses Abschlags erhebliche Pflege- und Instandhaltungskosten sowie die Gefahr von Altlasten mit zu berücksichtigen. Aus beiden Abschlägen ergebe sich mithin ein auf 311.000 DM angepaûter Verkehrswert.

II.

Die Revision des Klägers
1. Ausgangspunkt ist, daû nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zur Ermittlung des maûgeblichen Verkehrswerts im Streitfall nur das sogenannte Sachwertverfahren (§§ 7, 21 WertV) zur Verfügung steht, weil es einen Markt für hergestellte Erschlieûungsanlagen der hier in Rede stehenden Art als Grundlage für das Vergleichswertverfahren (§§ 7, 13 f WertV) nicht gibt und auf den hier betroffenen Flächen, die mit der Verkehrsübergabe als dem öffentlichen Verkehr gewidmet gelten (§ 2 Abs. 1 Satz 2 HStrG), Erträge als Anknüpfungspunkt für ein Ertragswertverfahren (§§ 7, 15 ff WertV) ausscheiden. Zwar gehört zu den nach Straûenrecht öffentlichen Wegeflächen nicht der Kinderspielplatz auf einem Teil des Flurstücks 554; dem Vorbringen der Parteien ist jedoch nicht zu entnehmen, daû für diese ebenfalls der Allgemeinheit zur Verfügung gestellte Anlage bewertungsmäûig etwas anderes gelten soll als für die im Streit befindlichen eigentlichen Erschlieûungsflächen.
Das für die Ermittlung des Wertes bereits hergestellter Erschlieûungsanlagen grundsätzlich geeignete (vgl. - für eine Privatstraûe - Senatsurteil vom 6. April 1995 - III ZR 27/94 - WM 1995, 1195) Sachwertverfahren geht dahin,
daû der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten zu ermitteln ist (§ 21 Abs. 1 WertV). Der - in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermittelnde (§ 21 Abs. 2 WertV) - Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen bzw. der sonstigen Anlagen ergeben den "Sachwert des Grundstücks" (§ 21 Abs. 5 WertV). Nach diesen Grundsätzen ist hier erklärtermaûen auch der Sachverständige, dessen Hilfe das Berufungsgericht sich bedient hat, vorgegangen.
2. Was die Qualität des dem Kläger durch die Enteignung genommenen Grund und Bodens zum maûgeblichen Stichtag (vgl. §§ 38 Abs. 4 HEG, 93 Abs. 4 BauGB) angeht, hat das Berufungsgericht im Anschluû an den Sachverständigen Sch. rechtsfehlerfrei - nach Maûgabe der (auch ins Werk gesetzten ) Bebauungsplanänderung von 1980 - diejenige von Straûenland angenommen. Es hat entgegen den Beanstandungen der Revision im Ergebnis mit Recht den Grundsatz der Vorwirkung der Enteignung für unanwendbar erachtet und deshalb eine höhere Einstufung des Bodenwerts - als Bauland - abgelehnt.

a) Nach letzterem Grundsatz tritt bei einem sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsverfahren als Qualitätsstichtag an die Stelle des Enteignungsbeschlusses diejenige Planungsmaûnahme, von der ab eine konjunkturelle Weiterentwicklung des Grundstücks ausgeschlossen wurde (vgl. auch §§ 40 Abs. 2 HEG, 95 Abs. 2 BauGB; BGHZ 98, 341 f; 141, 319, 321). Voraussetzung hierfür ist, daû die Planung - sei es auch noch unverbindlich - ursächlich für die spätere Enteignung war (BGHZ 98, 341 f).

b) aa) Im Streitfall ist es schon deshalb zweifelhaft, ob in Anwendung dieses Grundsatzes der am 18. März 1980 in Kraft getretenen Bebauungspla-
nänderung - durch die im vorliegenden Bereich früheres Bauland zu Straûenland wurde - eine enteignungsrechtliche Vorwirkung zukommen kann, weil das neue Planungskonzept und die damit zwangsläufig verbundene Herabzonung der für die innere Erschlieûung benötigten Flächen des ursprünglichen Baugebiets den erklärten Bebauungsabsichten der früheren Grundstückseigentümerin (Bauträgergesellschaft) und dem von ihr hierfür mit der Gemeinde abgeschlossenen Erschlieûungsvertrag vom 29. Januar 1980 entsprachen. Letzteres und der weitere Umstand, daû der besagte Erschlieûungsvertrag die kostenlose (rechtsgeschäftliche) Übertragung der Erschlieûungsflächen auf die Gemeinde vorsah, sprechen - unbeschadet dessen, daû die Verpflichtung zur Übertragung von Grundflächen formunwirksam gewesen sein dürfte (§ 313 BGB; BGH, Urteil vom 5. Mai 1972 - V ZR 63/70 - NJW 1972, 1364, 1365) - eher dagegen, die Änderung des Bebauungsplans vom 18. März 1980 rückblickend als auf eine Enteignung als einen zwangsweisen Entzug der für seinen Vollzug benötigten Erschlieûungsflächen "angelegt" (vgl. Senatsurteil vom 6. April 1995 aaO) anzusehen.
Aus dem Gesichtspunkt, daû die betreffende Umplanung (1980) im Einverständnis mit der früheren Grundstückseigentümerin erfolgte, ergibt sich ein weiteres Bedenken dagegen, ihr entschädigungsrechtlich eine Vorwirkung beizumessen : Es spricht alles dafür, daû im Hinblick auf die Art der eigenen Mitwirkung der früheren Eigentümerin an dem Verfahren ein Anspruch derselben auf eine Entschädigung wegen der teilweisen Herabzonung innerhalb des Baugebiets nach dem sogenannten Planungsschadensrecht (vgl. §§ 40, 42 BauGB) ausgeschlossen gewesen wäre. Solche Entschädigungsansprüche können nur durch - aus der Sicht des betroffenen Eigentümers - fremdnützige (Um-)Planungen der Gemeinde ausgelöst werden (vgl. auch Senatsurteil vom
9. Oktober 1997 - III ZR 148/96 - NJW 1998, 2215, 2216 f). Bodenwertänderungen aufgrund von (Um-)Planungsmaûnahmen, die planungsschadensrechtlich folgenlos bleiben, sind aber auch bei der Entschädigungsberechnung im Falle der Enteignung von Grundstücken im Planbereich durch Verwaltungsakt unberücksichtigt zu lassen; sie dürfen auch nicht auf dem Umweg über die Grundsätze der Vorwirkung der Enteignung in die Bewertung einflieûen (vgl. § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB; dazu BGHZ 141, 319).

b) Über die dargelegten Bedenken hinaus kann sich jedenfalls nicht der Kläger, der den enteigneten Grundbesitz im Jahre 1987 in seiner jetzigen Beschaffenheit durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben hat, auf eine enteignungsrechtliche Vorwirkung der Bebauungsplanänderung vom 18. März 1980 berufen. Die Enteignungsentschädigung ist der Ausgleich für den bei dem jeweiligen Enteigneten (Entschädigungsberechtigten) eintretenden Rechtsverlust oder für andere bei ihm durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile (vgl. §§ 40, 41 HEG; § 93 Abs. 2 BauGB). Daraus folgt, daû bei einem Eigentumswechsel der neue Eigentümer im Falle der Enteignung eine Mehrentschädigung, die sich aus vor seinem Rechtserwerb eingetretenen Vorwirkungen ergeben könnte, grundsätzlich nicht verlangen kann; sonst würde er für mehr entschädigt als ihm durch die Enteignung entzogen worden ist (BGH, Urteil vom 9. Dezember 1968 - III ZR 114/66 - WM 1969, 274, 276; Beschluû vom 25. November 1991 - III ZR 65/91 - BGHR BauGB § 93 Eigentümerwechsel 1). Eine etwa in der Person des früheren Eigentümers begründete weitergehende Rechtsposition ("Anwartschaft"; vgl. Senatsbeschluû vom 25. November 1991) kann beim Entschädigungsanspruch des enteigneten neuen Eigentümers nur berücksichtigt werden, wenn sie durch Gesamtrechtsnach-
folge oder Einzelrechtsnachfolge (Abtretung oder Übertragung) auf ihn übergegangen ist (Senatsurteile vom 2. Februar 1978 - III ZR 90/76 - WM 1978, 520, 522 und vom 6. April 1995 - III ZR 27/94 - WM 1995, 1195 f; Beschluû vom 25. November 1991 aaO; vgl. auch BGHZ 93, 165, 170; 129 124, 135). An einem derartigen Übertragungstatbestand fehlt es im Streitfall allemal. In dem Urteil vom 6. April 1995 (aaO) hat der Senat offengelassen, ob eine auf der Vorwirkung der Enteignung beruhende Rechtsposition beim Grunderwerb in der Zwangsversteigerung vom letzten Eigentümer auf den Ersteher übergeht. Die Frage ist zu verneinen. Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung führt zu einem originären Erwerb des Eigentums. Der Eigentumserwerb umfaût das Grundstück und die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt hat (§§ 20 Abs. 2, 21, 55, 90 ZVG). Dazu können auch mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundene Rechte als Bestandteile desselben Grundstücks gehören (§§ 96, 1120 ff BGB). Dem bisherigen Eigentümer aus vorausgegangenen planerischen Vorgängen bezüglich des Grundstücks erwachsene entschädigungsrechtliche Rechtspositionen gehören nicht dazu. Bei ihnen handelt es sich um vom Grundstück losgelöste, frei verfügbare persönliche (bedingte) Ansprüche oder Anwartschaften des jeweilig Betroffenen, was in den Fällen besonders deutlich wird, in denen bei Wirksamwerden der vorwirkenden Maûnahme für den Eigentümer bereits ein fälliger Entschädigungsanspruch entsteht (vgl. §§ 40, 42 BauGB). Folgerichtig spielte dieser Gesichtspunkt auch bei der Ermittlung des Verkehrswerts (§ 74 a ZVG) des vom Kläger ersteigerten Grundbesitzes nach Maûgabe der damaligen Situation (1987) keine Rolle; das Gutachten des Sachverständigen B. vom 14. Mai 1985, das zu einem Verkehrswert von 308.887,50 DM gelangte, stellte dementsprechend maûgeblich darauf ab, daû es sich um nicht dem gewöhnlichen Grundstücksverkehr zugängliche Flächen handelte.

3. Im Ergebnis ebenfalls ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, daû das Berufungsgericht im Anschluû an den Sachverständigen Sch. den aus der Addition des - vorschriftsgemäû im Vergleichswertverfahren ermittelten (§§ 13 f, 21 Abs. 2 WertV) - Bodenwerts (206.000 DM) und des Werts der baulichen Anlagen (1.506.405 DM minus Altersabschlag = 1.037.915 DM) zum Stichtag 1. September 1995 errechneten Gesamtbetrag von 1.243.920 DM ("ungeminderter Sachwert") durch Abschläge letztlich auf ein Viertel (311.000 DM) herabgemindert hat. Es handelt sich um eine vertretbare Schätzung (§ 287 ZPO) innerhalb eines dem Tatrichter insoweit offenstehenden weiten Bewertungsspielraums.

a) Es ist im Ansatz nicht zu beanstanden, daû der Sachverständige und mit ihm das Berufungsgericht einen (ersten) Wertabschlag unter dem Gesichtspunkt der "eingeschränkten Nutzung" für den Eigentümer, nämlich der tatsächlichen öffentlichen Nutzung, in Betracht gezogen haben. Rechtlicher Anknüpfungspunkt hierfür ist § 25 WertV, wonach im Sachwertverfahren "sonstige nach den §§ 22 bis 24 bisher noch nicht erfaûte, den Wert beeinflussende Umstände.." durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen sind. Ein für einen wesentlichen Abschlag maûgeblicher Gesichtspunkt kann auch das Fehlen jeglicher privatwirtschaftlichen Ertragsmöglichkeit auf den in Rede stehenden Flächen sein (vgl. Senatsurteil vom 6. April 1995 aaO). Vorliegend können die Straûen bzw. Wege und (Park-)Plätze, um die es geht, schon deshalb keinen privaten Ertrag erbringen, weil es sich um öffentliche Straûen im Sinne des Straûenrechts handelt (§ 2 Abs. 1 HStrG), wie dies auch in einem Verwaltungsrechtsstreit zwischen den Parteien rechtskräftig festgestellt worden ist. Für den Kläger waren die fehlenden Ertragsmöglichkei-
ten vor der Enteignung zusätzlich dadurch fühlbar geworden, daû seine Klagen auf Zahlung von Notwegrenten gegen zwei anliegende Grundstückseigentümer rechtskräftig abgewiesen wurden. Dies stellt auch die Revision im Grundsatz nicht in Frage; sie beanstandet auch nicht, daû im Streitfall für die Bewertung des auf einem der betroffenen Grundstücke angelegten Kinderspielplatzes ähnliche Bewertungsgrundsätze angewandt werden wie bei den eigentlichen Erschlieûungsflächen.

b) Hierin liegt - entgegen der einen "Rechenfehler" beanstandenden Revision - auch nicht insoweit ein durchgreifender Mangel, als der Sachverständige Sch. im Zusammenhang mit der von ihm vorgeschlagenen (ersten) Minderung des zuvor aus dem Bodenwert und dem Wert der Auûenanlagen errechneten "ungeminderten Sachwerts" (1.243.920 DM) um 50 % zugleich ausgeführt hat, die hierfür maûgebliche besondere Nutzungseinschränkung für den Eigentümer werde "nicht dem Bodenwert angelastet". Diese Äuûerung des Sachverständigen ist nach ihrem Zusammenhang so zu verstehen, daû sich der erörterte Gesichtspunkt der eingeschränkten Nutzung zwar nicht bei der Ermittlung des Bodenwerts für sich, gleichwohl aber beim - gesamten - Sachwert des mit den baulichen Anlagen versehenen Grundstücks mit einem bestimmten prozentualen Abschlag niederschlagen soll.
aa) Eine solche Aussage scheint allerdings - ohne zusätzliche Erläuterung - der Systematik der Wertermittlungsverordnung zu widersprechen. Nach dieser setzt sich der Sachwert eines bebauten Grundstücks ("Sachwert des Grundstücks") aus dem regelmäûig im Vergleichswertverfahren zu ermittelnden Bodenwert (§ 21 Abs. 2 WertV) und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen (§ 21 Abs. 1, 3 WertV). Der Sachwert ("Herstellungswert") von Gebäuden
- entsprechend auch von Auûenanlagen und sonstigen Anlagen - ist gemäû § 21 Abs. 3 Satz 1 WertV (vgl. auch § 21 Abs. 4 WertV) "unter Berücksichtigung... sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§ 25) nach § 22 zu ermitteln". Gegenstand der Vorschrift des § 25 WertV ist nach diesem Regelungszusammenhang - unmittebar - der Sachwert der baulichen Anlagen als solcher (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg BauGB § 25 WertV Rn. 2, 9). Daraus rechtfertigt sich also nicht ohne weiteres der in Betracht gezogene prozentuale Abschlag vom gesamten "ungeminderten Sachwert" (Sachwert des Grundstücks

).

bb) Andererseits ist nach dem Grundanliegen der Wertermittlungsverordnung , daû die Bewertung dem wirklichen "Zustand" Rechnung tragen soll (vgl. § 5 WertV), eine durchgehende Minderung des Gesamtwerts des Grundstücks unter dem Gesichtspunkt "sonstiger wertbeeinflussender Umstände" - wie im Streitfall vom Tatrichter angenommen - keineswegs ausgeschlossen (vgl. Nr. 3.6.5.2 der Wertermittlungsrichtlinien 1976/1996 [WertR 76/96]; Kleiber aaO Rn. 10). Sie kann sich sogar aufdrängen, wenn - wie hier - die in Rede stehenden Grundflächen derart (zweckgerichtet) mit baulichen Anlagen versehen und in Dienst gestellt worden sind, daû ihre wirtschaftliche Nutzbarkeit mit derjenigen der Baulichkeiten steht und fällt. In einem solchen Fall ist es entgegen der Revision auch kein Widerspruch, den Bodenwert - als Teil des Sachwerts des Grundstücks - an Wertminderungen wegen Umständen zu beteiligen, die bei der Ermittlung des bloûen Bodenwerts im Verfahren nach § 21 Abs 2 WertV keinen Niederschlag gefunden hatten.

c) Soweit das Berufungsgericht mit dem Sachverständigen von dem aufdie beschriebene Weise reduzierten Sachwert einen nochmaligen 50 %igen
Abschlag unter dem Gesichtspunkt der "Marktanpassung" vorgenommen hat, ist zwar die Begründung nicht in jeder Hinsicht unbedenklich, letztlich durchgreifende rechtliche Bedenken bestehen jedoch gegen die tatrichterliche Einschätzung - insbesondere bei Berücksichtung zusätzlicher wertender Gesichtspunkte - als Ganze nicht.
aa) Als Grundlage für einen - nach Auffassung des Sachverständigen: zusätzlichen (selbständigen) - Wertabschlag zur "Marktanpassung" käme in erster Linie die Vorschrift des § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV in Betracht, wonach der Verkehrswert aus dem Ergebnis des jeweils herangezogenen Bewertungsverfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3) zu bemessen ist. Ob diese Vorschrift im Streitfall einschlägig sein kann, ist allerdings schon deshalb zweifelhaft, weil es - wovon auch der Sachverständige und das Berufungsgericht ausgehen - einen gewöhnlichen Geschäftsverkehr (Markt) für ausgebaute Erschlieûungsanlagen der hier in Rede stehenden Art überhaupt nicht gibt, also auch eine Anpassung des Verkehrswerts an ein "Markt"-Geschehen im eigentlichen Sinne ausscheidet. Bezogen auf den Bodenwertanteil im Sachwert wird im übrigen in der Einschätzung des Sachverständigen in diesem Zusammenhang nicht deutlich, wodurch eine weitere "Marktanpassung" des Werts des Straûenlandes, den der Sachverständige als solchen in Anlehnung an die Vergleichswertmethode ermittelt hat, gerechtfertigt sein soll; die von dem Sachverständigen insoweit herangezogenen Ankäufe der öffentlichen Hand - für den öffentlichen Straûenbau - deuten auf einen entsprechenden (begrenzten) "Markt" hin.
Jedenfalls kann nach den im Streitfall gegebenen Besonderheiten den vom Sachverständigen für eine "Marktanpassung" angeführten Gesichtspunk-
ten - als Käuferin komme praktisch nur die Beklagte in Frage; mit dem Erwerb öffentlich (unentgeltlich) genutzter Verkehrsflächen fielen Pflegeaufwendungen wie Reinigen, Schnee- und Eisbeseitigung sowie Reparaturen und Instandhaltungskosten an; insbesondere sei die Gefahr von Bodenverunreinigungen und spezifischen Altlasten nicht zu unterschätzen - bewertungsmäûig keine eigenständige Bedeutung gegenüber den Gründen zukommen, die zu dem (ersten) Abschlag nach § 25 WertV geführt haben. Die mit dem betroffenen Grundbesitz verbundenen Belastungen und Gefahren und der Umstand, daû es für diese Flächen private Erwerbsinteressenten nicht gibt, sind hier nämlich im wesentlichen nur die "Kehrseite" der Indienststellung als Erschlieûungsanlagen für den Gemeingebrauch. Augenfällig wird dies im Blick darauf, daû die straûenrechtl iche Widmung - die, wie dargelegt, dem Eigentümer die private Nutzungsmöglichkeit nimmt - zugleich die Straûenbaulast und Verkehrssicherungspflicht der öffentlichen Hand (hier: der Gemeinde) begründet hat.
bb) Wenn danach im Streitfall bewertungsmäûig nur eine Gesamtwürdigung der erörterten Gesichtspunkte, mithin nur ein einheitlich zu beurteilender Wertabschlag in Frage kommt - am nächstliegenden im Sinne einer bei § 25 WertVO anzusiedelnden "wirtschaftlichen Wertminderung" (vgl. Nr. 3.6.5.1 WertR 76/96) -, so hat das Berufungsgericht (mit dem Sachverständigen Sch.) die Wertminderung gleichwohl in ihrer gesamten Gröûenordnung durchaus zutreffend eingeschätzt.
Denn angesichts dessen, daû ein wirtschaftliches (privates) Interesse am Erwerb der vorliegenden Erschlieûungsanlagen nicht ersichtlich ist und ein solches auch nicht zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Klägers in der Zwangsversteigerung gegeben war - mit Ausnahme der Aussicht, die betref-
fenden Anlagen an die nach ihren öffentlichen Aufgaben verantwortliche Gemeinde gegen ein Entgelt veräuûern zu können -, kann bei einer wertenden Betrachtung und Einschätzung des dem Kläger durch die Enteignung Genommenen nicht unberücksichtigt bleiben, was der Kläger seinerseits für den Erwerb dieser Position aufzuwenden hatte. Selbst wenn man in diesem Zusammenhang auûer Betracht läût, daû der Kläger den Zuschlag zu noch wesentlich günstigeren Bedingungen erhielt, kommt als ein für die Angemessenheitsprüfung maûgeblicher (objektiver) Gesichtspunkt allemal die Wertfestsetzung im Zwangsversteigerungsverfahren in Betracht. Vorliegend hatte der Zwangsversteigerung ein Sachverständigengutachten (B.) vom 14. Mai 1985 zugrunde gelegen, in dem der in Rede stehende Grundbesitz mit vertretbarer Begründung - unter ausdrücklichem Hinweis auf die Zweckbestimmung als Erschlieûungsanlage für ein Wohngebiet und unter Verneinung jeglicher Ertragsmöglichkeiten - mit 308.887,50 DM bewertet worden war. In der gleichen Gröûenordnung liegt die jetztige Wertschätzung - unter angemessener Minderung des im Sachwertverfahren ermittelten Betrages - für das Enteignungsverfahren. Es sind entgegen dem Vorbringen des Prozeûbevollmächtigten des Klägers in der Revisionsverhandlung auch keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, daû der im Zwangsversteigerungsverfahren zum 14. Mai 1985 zugrunde gelegte Wert schon wegen des Zeitablaufs bis zu dem im Enteignungsverfahren maûgeblichen Stichtag angehoben werden müûte; der reine Bodenwert mag seither in begrenztem Umfang gestiegen sein (das Gutachten B. im Zwangsversteigerungsverfahren setzt 45 DM/m² an, während der Sachverständige Sch. für 1995 einen Quadratmeterpreis von 50 DM ermittelt hat); dem steht jedoch eine auf den ersten Blick wesentlich höhere Alterswertminderung des Herstellungswerts der baulichen und sonstigen Anlagen gegenüber.

III.

Die Revision der Beklagten
1. Die Revision macht geltend, die vom Berufungsgericht mit Hilfe des Sachverständigen Sch. vorgenommene Schätzung (§ 287 ZPO) sei zu Lasten der Beklagten fehlerhaft, weil sie nicht genügend deren Vortrag berücksichtige, daû die unentgeltlichen Benutzungsrechte der Anwohner ("Notwegrechte") den Sachwert der enteigneten Grundflächen vollständig ausgehöhlt hätten, deren Wert also gegen "Null" gehe. Indessen ist nicht ersichtlich, daû das Berufungsgericht bei seiner - nur auf Rechtsfehler überprüfbaren - tatrichterlichen Würdigung den von der Beklagten angesprochenen Gesichtspunkt fehlerhaft überhaupt nicht gewürdigt oder greifbar "unterschätzt" hätte. Soweit die Revision dem Senatsurteil vom 6. April 1995 (aaO) entnehmen will, daû in einem Fall wie dem vorliegenden jeglicher Verkehrswert der enteigneten Flächen verneint werden müsse, so trifft dies nicht zu. Es heiût zwar in dem genannten Urteil - das die Bewertung einer Privatstraûe betrifft -, daû eine "andere Beurteilung bezüglich der Maûgeblichkeit (auch) des Sachwerts" in Betracht käme, "wenn und soweit ... Umstände ... den an sich in der ausgebauten Straûen liegenden Sachwert als solchen ausgehöhlt hätten". Diese Formulierung besagt jedoch nicht, daû Flächen, die bereits dem öffentlichen Verkehr gewidmet und damit der privaten Nutzung entzogen sind, im Enteignungsverfahren - mit dem Ziel, den Träger der Straûenbaulast auch zum Eigentümer zu machen (vgl. § 13 HStrG) - als wertlos eingestuft werden könnten. Der Senat hat in demselben Urteil betont, daû ein entschädigungsloser Eigentumsentzug mit Art. 14 GG grundsätzlich unvereinbar wäre. Unter diesem Gesichtspunkt läût es keinen
Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten erkennen, daû das Berufungsgericht dem Kläger 25 % des "ungeminderten Sachwerts" als Enteignungsentschädigung zuerkannt hat.
2. Fehl geht auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe verkannt , daû die Ausführungen des Sachverständigen Sch. hinsichtlich der erforderlichen Aufwendungen für die Unterhaltung und möglicherweise zur Altlastensanierung auf den in Rede stehenden Flächen neben den von ihm gemachten Abzügen noch Raum für weitere Minderungsabschläge eröffnet hätten. Im letzteren Sinne ist das Gutachten des Sachverständigen nicht zu verstehen ; der Sachverständige hat vielmehr die von ihm insgesamt als angemessen angesehenen Abzüge unter Einbeziehung sämtlicher - auch der jetzt von der Revision hervorgehobenen - Gesichtspunkte vorgeschlagen.
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Baugesetzbuch - BBauG | § 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 565 Anzuwendende Vorschriften des Berufungsverfahrens

Die für die Berufung geltenden Vorschriften über die Anfechtbarkeit der Versäumnisurteile, über die Verzichtsleistung auf das Rechtsmittel und seine Zurücknahme, über die Rügen der Unzulässigkeit der Klage und über die Einforderung, Übersendung und Zurücksendung der Prozessakten sind auf die Revision entsprechend anzuwenden. Die Revision kann ohne Einwilligung des Revisionsbeklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Revisionsbeklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 221 Allgemeine Verfahrensvorschriften

(2) Das Gericht kann auch von Amts wegen die Aufnahme von Beweisen anordnen und nach Anhörung der Beteiligten auch solche Tatsachen berücksichtigen, die von ihnen nicht vorgebracht worden sind.

(3) Sind gegen denselben Verwaltungsakt mehrere Anträge auf gerichtliche Entscheidung gestellt, so wird über sie gleichzeitig verhandelt und entschieden.

(4) Die Vorschriften über die Vorauszahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen nach § 12 Absatz 1 Satz 1 und 2 des Gerichtskostengesetzes sind nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 95 Entschädigung für den Rechtsverlust

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.: Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.: Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.: Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.: wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.: wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.: Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.: Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.