Bundesgerichtshof Urteil, 08. Juli 2010 - III ZR 221/09
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Kosten des Revisionsrechtszugs haben die Beteiligten zu 1 und 2 zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Die Beteiligten zu 1 und 2 begehren eine Entschädigung für die erlittenen Nachteile aufgrund des Bebauungsplans "G. " der Beteiligten zu 3 infolge der planerischen Herabzonung ihrer Grundstücke mit gemeinnützigen Festsetzungen.
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- Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die alleinigen Gesellschafter einer Grundstücksgesellschaft bürgerlichen Rechts. In deren Eigentum stehen die Grundstücke mit den Flurstücknummern 829 und 829/1 (R. 1 in H. ). Auf den Grundstücken befindet sich eine umfriedete, privat genutzte Parkanla- ge mit altem Baumbestand. Im westlichen Bereich des Flurstücks Nr. 829 liegt die sogenannte "V. M. ", eine denkmalgeschützte zweigeschossige Villa in klassizistischem Stil, die zu privaten Wohnzwecken genutzt wird. Die Grundstücke waren, wie auch die angrenzenden Grundstücke, nach der Ortsbausatzung der Beteiligten zu 3 von 1939 als Wohngebiet mit Gewerbebetrieben ausgewiesen und hatten in diesem Umfang Baulandqualität.
- 3
- Der Gemeinderat der Beteiligten zu 3 beschloss am 1. April 1982 die Aufstellung des Bebauungsplans "G. " betreffend die beiden hier streitgegenständlichen sowie zwei weitere angrenzende Grundstücke, von denen eines im Eigentum der Beteiligten zu 3 steht. Der Bebauungsplan ersetzte in seinem Geltungsbereich die bisherige Ortsbausatzung. Der Bebauungsplan trat durch öffentliche Bekanntmachung am 21. Mai 1987 in Kraft.
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- Der Bebauungsplan setzt für das Flurstück Nr. 829 sowie einen Teilbereich des Flurstücks Nr. 829/1 eine öffentliche Grünfläche (Parkanlage mit innerer Erschließung) fest. Die Villa ist als denkmalgeschütztes Einzelobjekt ausgewiesen. In diesem Bereich sind bauliche Anlagen aus dem gastronomischen und kulturellen Bereich zugelassen, soweit sie mit der ausgewiesenen Zweckbestimmung als Parkanlage vereinbar sind. Im Übrigen ist das Flurstück Nr. 829/1 als Gemeinbedarfsfläche (Kindergarten) ausgewiesen. Eine Umsetzung der gemeindlichen Festsetzung ist bislang nicht erfolgt. Für einen Kindergarten in diesem Bereich besteht derzeit kein Bedarf mehr.
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- Ein von den Beteiligten zu 1 und 2 im Jahr 1983 gestellter Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids für drei Baukörper mit insgesamt 51 Wohneinheiten wurde unter Hinweis auf eine mittlerweile in Kraft getretene Verände- rungssperre abgelehnt. Das diesbezüglich betriebene verwaltungsgerichtliche Verfahren ruht derzeit.
- 6
- Den gegen den Bebauungsplan "G. " erhobenen Normenkontrollantrag der Beteiligten zu 1 und 2 wies der Verwaltungsgerichtshof Baden -Württemberg durch Urteil vom 7. Dezember 1989 zurück. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen die Nichtvorlage der Rechtssache in dem Normenkontrollverfahren wurde vom Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 21. Februar 1991 (veröffentlicht in BauR 1991, 299) zurückgewiesen. Die hiergegen erhobene Verfassungsbeschwerde wurde vom Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 22. Februar 1999 (veröffentlicht in NVwZ 1999, 979) nicht zur Entscheidung angenommen.
- 7
- Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 beantragten die Beteiligten zu 1 und 2 die Festsetzung einer Geldentschädigung bei der Beteiligten zu 4. Sie machen geltend, dass ihnen eine solche wegen der Änderung bzw. Aufhebung der bisher zulässigen Nutzung durch Festsetzung einer Gemeinbedarfs- und Grünfläche zu zahlen sei. Der Betrag ergebe sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Grundstücke vor und nach Inkrafttreten des Bebauungsplans "G. ". Sie könnten nicht gezwungen werden, ihr Grundstück aufzugeben, obwohl die Festsetzungen im Bebauungsplan nicht umgesetzt würden. Im Hinblick auf Art. 14 GG könnten sie nicht allein auf einen Übernahmeanspruch verwiesen werden, sondern auch eine Entschädigung in Geld verlangen , wenn die öffentliche Hand die zur Verwirklichung der Festsetzung im Bebauungsplan erforderlichen Grundstücke nicht erwerbe und die Grundstücke mangels Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen derzeit und auf unabsehbare Zeit nicht enteignet werden könnten. Eine Realisierung der Planung durch die Beteiligte zu 3 sei weder ersichtlich noch absehbar. Es sei nicht zu erwarten , dass sie überhaupt jemals durchgeführt werde.
- 8
- Die Beteiligten zu 1 und 2 haben nach Ablehnung ihres Antrags auf Gewährung einer Entschädigung durch die Beteiligte zu 4 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Sie haben in der Hauptsache die Verurteilung der Beteiligten zu 3 zur Zahlung von 1.095.000 € zuzüglich 2 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 6. Dezember 2002 sowie hilfsweise zur Übernahme des Flurstücks 829/1 Zug um Zug gegen Zahlung einer Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts von 904.950 € beantragt.
- 9
- Das Landgericht hat den (Haupt-)Antrag auf gerichtliche Entscheidung dem Grunde nach für begründet erklärt.
- 10
- Die dagegen gerichtete Berufung der Beteiligten zu 3 hat Erfolg gehabt. Das Oberlandesgericht hat den Hauptantrag auf gerichtliche Entscheidung endgültig und den Hilfsantrag als derzeit unbegründet zurückgewiesen.
- 11
- Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beteiligten zu 1 und 2 ihren Hauptantrag weiter.
Entscheidungsgründe
- 12
- Die Revision der Beteiligten zu 1 und 2 ist unbegründet.
I.
- 13
- Das Berufungsgericht hat einen Anspruch auf Entschädigung wegen der Herabzonung der streitgegenständlichen Grundstücke durch die Festsetzungen im Bebauungsplan "G. " verneint. Die Antragsteller seien nicht berechtigt , wegen der wertmindernden Festsetzungen bezüglich der streitgegenständlichen Grundstücke in dem Bebauungsplan neben der vom Gesetz vorgesehenen Möglichkeit, die Übernahme der Grundstücke gegen Entschädigung zu verlangen, eine weitere Entschädigung geltend zu machen. Die Beschränkung auf den Übernahmeanspruch sei verfassungsgemäß. Dass die Festsetzungen im Bebauungsplan von der Beteiligten zu 3 noch nicht umgesetzt worden seien und die Enteignungsvoraussetzungen nicht vorlägen und deren Eintritt auch nicht absehbar sei, sei unschädlich. Der Bebauungsplan enthalte keine Frist, innerhalb der der Plan zu verwirklichen sei. Er gelte deshalb unbegrenzt. Die Festsetzungen seien nicht wegen Funktionslosigkeit außer Kraft getreten und der bloße Nichtvollzug eines Bebauungsplans stelle keine relevante Änderung der tatsächlichen Verhältnisse dar. Die Beteiligte zu 3 sei in der Vergangenheit in der Lage gewesen und sei dies auch jederzeit in der Zukunft, die Festsetzungen des Bebauungsplans umzusetzen, es habe ihr bislang lediglich der Umsetzungswille gefehlt. Es sei auch nicht unzumutbar, die Beteiligten zu 1 und 2 auf den Übernahmeanspruch zu verweisen, wenn die Umsetzung der Festsetzung im Bebauungsplan nicht erfolge. Insoweit seien die Regelungen der Rückenteignung anzuwenden oder im gegebenenfalls abzuschließenden Übernahmevertrag könnten entsprechende Regelungen vorgesehen werden. Dem Übernahmeverlangen stehe auch nicht die Ausschlussfrist des § 44c Abs. 2 BauGB 1976/§ 44 Abs. 4 BauGB entgegen. Diese Ausschlussfrist sei auf den Übernahmeanspruch der Beteiligten zu 1 und 2 nicht anwendbar. Die Beteiligten zu 1 und 2 könnten ihre Ansprüche auch nicht aus einer Amtspflichtver- letzung oder aus einem enteignenden oder enteignungsgleichen Eingriff herleiten.
II.
- 14
- Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision stand.
- 15
- 1. Den Beteiligten zu 1 und 2 steht kein Anspruch auf Entschädigung nach § 42 Abs. 1 BauGB wegen der Aufhebung der zulässigen Nutzung der streitgegenständlichen Grundstücke aufgrund der Festsetzungen im Bebauungsplan "G. " zu.
- 16
- a) Für die Prüfung des geltend gemachten Anspruchs der Beteiligten zu 1 und 2 sind nach § 233 Abs. 1 Satz 2 BauGB die §§ 39 ff BauGB heranzuziehen. Das Entschädigungsverfahren nach §§ 39 ff BauGB wird durch den Antrag des Eigentümers eingeleitet und unterfällt dem Anwendungsbereich des § 233 Abs. 1 BauGB (Bielenberg/Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [Mai 2007] § 233 Rn. 20). Die Beteiligte zu 4 hat bei dem von den Beteiligten zu 1 und 2 angegriffenen Verwaltungsakt auf die derzeit geltenden Bestimmungen des Baugesetzbuchs und nicht auf die des Bundesbaugesetzes 1976 abgestellt und sich deshalb dafür entschieden, das hier vorliegende Verfahren nach den nunmehr geltenden Vorschriften durchzuführen.
- 17
- b) Eine Entschädigung kommt nicht nach § 42 Abs. 1 BauGB in Betracht.
- 18
- aa) Die Vorschrift ist im vorliegenden Fall nicht direkt anwendbar. Nach § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist bei Vorliegen der Voraussetzungen nach §§ 40 und 41 Abs. 1 BauGB eine Entschädigung nur nach diesen Vorschriften zu gewähren.
- 19
- Der Bebauungsplan enthält für die Grundstücke der Beteiligten zu 1 und 2 eine Flächenausweisung für einen Kindergar ten, eine Fläche für den Gemeinbedarf nach § 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, und eine öffentliche Parkanlage, eine Grünfläche nach § 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 BauGB. Deshalb ist der Eigentümer einer solchen Fläche nach Maßgabe des § 40 BauGB zu entschädigen, soweit ihm Vermögensnachteile entstehen. Dafür sieht § 40 Abs. 2 BauGB vor, dass der Eigentümer die Übernahme der betroffenen Flächen verlangen kann, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen Art zu nutzen. Dies umfasst auch die Fälle , dass eine durch Bebauungsplan als Bauland ausgewiesene Fläche durch einen erneuten Bebauungsplan herabgezont wird (Senatsurteile BGHZ 50, 93, 94; 93, 165, 167). Die Beschränkung der Abfindung ist mit Art. 14 GG vereinbar (Senatsurteile BGHZ 50, 93, 96 f; 93, 165; 167; 97, 1, 3). Eine Geldentschädigung kommt deshalb nur dann in Betracht, wenn der Eigentümer das Grundstück tatsächlich zur Übernahme anbietet (Senatsurteile BGHZ 50, 93, 99; 97, 1, 3 f), woran es im vorliegenden Fall fehlt, wenngleich nach den von der Revision nicht in Frage gestellten Feststellungen des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für einen Übernahmeanspruch gegeben sind.
- 20
- bb) § 42 Abs. 1 BauGB ist auch nicht deshalb anwendbar, weil der Verweis in § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB auf die Entschädigung allein nach den §§ 40, 41 BauGB verfassungskonform einschränkend auszulegen ist, wie die Revision geltend macht. Die Beteiligten zu 1 und 2 begründen ihre Auffassung damit, dass die Beteiligte zu 3 die Realisierung der Planung in all den Jahren nicht in Angriff genommen habe und die Voraussetzungen für eine Enteignung als notwendige Maßnahme einer Planumsetzung weder vorlägen noch absehbar sei, dass sie eintreten.
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- (1) Zunächst ist in den Blick zu nehmen, dass es sich bei den Festsetzungen des hier streitgegenständlichen Bebauungsplans um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG handelt. Für ein bestimmtes Gebiet sind Art, Maß und Umfang der Grundstücksnutzung für die Zukunft neu geordnet worden. Es liegt deshalb allein mit der Planung noch keine Enteignung der Beteiligten zu 1 und 2 vor (BVerfG NVwZ 1999, 979, 980). Begrenzungen der Eigentümerbefugnisse durch eine Inhalts- und Schrankenbestimmung sind als Ausfluss der Sozialgebundenheit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen. Überschreitet der Gesetzgeber bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums die dargelegten Grenzen, so sind hierauf gestützte Beschränkungen oder Belastungen rechtswidrig und können im Wege des Primärrechtsschutzes abgewehrt werden. Zu einem Entschädigungsanspruch führen sie von Verfassungs wegen nicht (BVerfGE 58, 300, 320; 100, 226, 241). Fehlt eine erforderliche Anspruchsgrundlage für eine Entschädigung, so muss sich der Betroffene um die Aufhebung des Eingriffsakts bemühen. Er kann aber nicht unter Verzicht auf die Anfechtung eine ihm vom Gesetz nicht zugebilligte Entschädigung beanspruchen ; mangels gesetzlicher Grundlage können die Gerichte auch keine solche zusprechen (BVerfGE 58, 300, 324).
- 22
- (2) Die Argumentation der Beteiligten zu 1 und 2, im Hinblick auf die Planung und die Absicht ihrer Verwirklichung würden ihre Rechte aus Art. 14 GG verletzt, wenn man sie auf die Geltendmachung eines Übernahmeanspruchs verweisen und ihnen eine Entschädigung nach § 42 Abs. 1 BauGB vorenthalten würde, richtet sich im Kern gegen die Rechtmäßigkeit der planerischen Entscheidung der Beteiligten zu 3. Damit können sie im vorliegenden Verfahren nicht gehört werden.
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- Hält (a) ein Oberverwaltungsgericht im Normenkontrollverfahren (§ 47 VwGO) einen Bebauungsplan für gültig, so bindet diese Entscheidung im Rahmen ihrer Rechtskraftwirkungen auch den Zivilrichter, für den die Wirksamkeit des Bebauungsplans nur eine Vorfrage bildet (Senat BGHZ 77, 338, 341 f; 105, 94, 96 f; Beschluss vom 25. Oktober 2001 - III ZR 76/01 - BGHR VwGO § 47 Bindungswirkung 1). Diese Bindung bedeutet nicht nur, dass die Wirksamkeit des Bebauungsplans "in formeller Hinsicht" der Nachprüfung entzogen ist. Vielmehr bindet die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts im Normenkontrollverfahren auch insoweit, als sie die Erforderlichkeit der Planung zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung generell und einen Bedarf für die konkrete Planung bejaht hat (Senat BGHZ 105 aaO; Beschluss vom 25. Oktober 2001 aaO). Im vorliegenden Fall hat das Oberverwaltungsgericht und insoweit bestätigt zuletzt durch das Bundesverfassungsgericht eine Verletzung der Rechte der Beteiligten zu 1 und 2 durch die Planung der Beteiligten zu 3 verneint und zwar unter Berücksichtigung der materiellen Rechtslage und des Umstandes, dass die Beteiligten zu 1 und 2 auf die Geltendmachung eines Übernahmeanspruches beschränkt sind und keinen daneben vom Gesetz zugebilligten Geldentschädigungsanspruch haben. Daran müssen sich die Beteiligten zu 1 und 2 festhalten lassen.
- 24
- (b) Soweit die Beteiligten zu 1 und 2 auf den zwischenzeitlichen Zeitablauf hinweisen und geltend machen, jedenfalls deswegen erfordere der durch die fremdnützige Planung im streitgegenständlichen Bebauungsplan verwirklichte Eingriff in ihr Eigentumsrecht eine Korrektur der gesetzlichen Entschädigungsregeln , kann ihr Vorbringen ebenfalls keinen Erfolg haben.
- 25
- (aa) Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB (§ 1 Abs. 3 BBauG 1976) sind Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Es stellt sich insoweit die Frage der Verhältnismäßigkeit eines Eingriffs in die durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährten Nutzungsbefugnisse für die Beteiligten zu 1 und 2 als Grundstückseigentümer, wenn die zur Begründung der Planung angeführten öffentlichen Belange über Jahre hinweg nicht verwirklicht werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist ein Bebauungsplan nicht im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich, wenn seiner Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche oder tatsächliche Hindernisse, zu denen auch das Fehlen der benötigten Finanzmittel zu zählen ist, im Wege stehen (BVerwG NVwZ 2004, 856; BVerwGE 117, 351, 353). Dabei ist im Gegensatz zu sonstigen Bebauungsplänen, die eine Angebotsplanung und in der Regel keine Verpflichtung zur Realisierung enthalten, auch zu berücksichtigen , dass die rein fremdnützige, eigentumsverdrängende Planung nach § 40 BauGB kein "Angebot" für den Eigentümer darstellt, weil er eine solche vorgesehene Grundstücksnutzung in seiner Person nicht verwirklichen kann (BVerwG NVwZ 2004, 856, 857 für eine Straßenplanung).
- 26
- Ob insbesondere der inzwischen eingetretene Zeitablauf und die Erklärung der Beteiligten zu 3, zwar jederzeit die Realisierung der Planung beginnen zu können, aber derzeit kein Interesse daran zu haben, die Bewertung rechtfer- tigt, die ursprüngliche Planung sei jedenfalls inzwischen rechtswidrig geworden, kann hier allerdings dahinstehen. Dies müssten die Beteiligten zu 1 und 2 vor den zur Entscheidung berufenen Verwaltungsgerichten geltend machen. Daran sind sie nicht deshalb gehindert, weil es einen rechtskräftig zu ihren Lasten ausgegangenen Vorprozess gab. Die Rechtskraft einer Normenkontrollentscheidung schließt es nicht aus, geltend zu machen, der Bebauungsplan sei aufgrund einer nach Erlass des rechtskräftigen Urteils eingetretenen Änderung der Sach- und Rechtslage nichtig geworden (vgl. BVerwG NVwZ-RR 1994, 236) beziehungsweise, die bauplanerischen Festsetzungen seien wegen Funktionslosigkeit außer Kraft getreten (BVerwGE 54, 5, 8 f). Ob dies im Wege einer erneuten Normenkontrollklage vor dem Oberverwaltungsgericht geltend zu machen ist, weil die Frist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO nicht entgegensteht (vgl. VGH München NVwZ-RR 2005, 776 f, Kopp/Schenke, VwGO, 16. Aufl., § 47 Rn. 85), oder im Rahmen einer Inzidentkontrolle etwa bei einem Bauantrag geltend gemacht werden kann (BVerwG ZfBR 2007, 149, 150; Beschluss vom 8. April 2003 - 4 B 23/03 - juris, Rn. 4), kann hier dahinstehen. Jedenfalls besteht dann nicht das Bedürfnis, wegen möglicher Rechtsbeeinträchtigungen der Beteiligten zu 1 und 2 die Anwendungsbereiche der Regelungen über eine Geldentschädigung gegen den Gesetzeswortlaut zu erweitern. Insofern sind die Beteiligten zu 1 und 2 gehalten, sich gegen die von ihnen als rechtswidrig gehaltenen Beeinträchtigungen zur Wehr zu setzen und den Primärrechtsschutz in Anspruch zu nehmen, was ihnen auch zumutbar ist.
- 27
- (bb) Im Übrigen: Wäre vorliegend entgegen der vom Berufungsgericht vorgenommenen - und von der Revision ausdrücklich gebilligten - Würdigung unter Berücksichtigung der erwähnten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Annahme gerechtfertigt, die ursprüngliche Planung hätte wegen einer inzwischen eingetretenen Änderung der Sach- und Rechtslage ihre Rechtsverbindlichkeit verloren, so wäre die den Beteiligten zu 1 und 2 auferlegte Nutzungsbeschränkung in Wegfall gekommen und schon deshalb die Grundlage für die Zubilligung einer Entschädigung nach Maßgabe der §§ 40 ff BauGB entfallen (vgl. Senatsurteil BGHZ 97, 1, 5 f).
- 28
- cc) Eine einschränkende Auslegung des § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB und damit eine Anwendung des § 42 Abs. 1 BauGB kann auch nicht deshalb in Betracht gezogen werden, weil die Beteiligten zu 1 und 2 in einer mit Art. 14 Abs. 1 GG nicht zu vereinbarenden Ungewissheit darüber sind, wann es zu einer Enteignung zwecks Verwirklichung der Planung kommt.
- 29
- (1) Der Gesetzgeber hat diese Belastung des Eigentümers, der von einer Planung mit den hier in Rede stehenden Festsetzungen nach § 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 8 BauGB betroffen ist, mit der Zuerkennung eines Übernahmeanspruchs ausgeglichen, sofern es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzungen oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen Art zu nutzen (§ 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Berufungsgericht festgestellt, was von der Revision als ihr günstig hingenommen wird. Mit dem Übernahmeanspruch ist das Initiativrecht (auch) auf den Eigentümer übergegangen. Er kann die Phase der Unsicherheit selbst beenden und eine Entschädigungsleistung gegen Abtretung des Grundbesitzes erlangen. Diese Entschädigung bietet ihm grundsätzlich die Möglichkeit, ein gleichwertiges Grundstück zu erwerben.
- 30
- Dabei ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Anwendbarkeit des § 40 Abs. 2 BauGB - und damit des Ausschlusses des § 42 Abs. 1 BauGB - nicht voraussetzt, dass der öffentlichen Hand - jetzt oder zu einem späteren Zeitpunkt - ein Recht zur Enteignung nach Maßgabe der §§ 85 ff BauGB zusteht. Zwar ist in der Senatsrechtsprechung davon die Rede, der Übernahmeanspruch stelle sich als "Vorstufe" einer (möglichen) förmlichen Enteignung dar bzw. die in den Voraussetzungen des § 87 Abs. 1 und 2 BauGB jetzt noch nicht zulässige Enteignung werde mit einer Übernahme "gleichsam vorweggenommen" (Beschluss vom 25. Juni 1992 - III ZR 160/91 - BRS 53 Nr. 133). Diese Formulierungen geben nur den Erfahrungssatz wieder, dass bei Festsetzungen nach § 40 Abs. 1 BauGB in vielen Fällen ein Enteignungsrecht der öffentlichen Hand besteht. Sie sind aber nicht dahin zu verstehen, ein Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 BauGB sei nur gegeben, wenn sich positiv feststellen lässt, dass sich die öffentliche Hand das Grundstück (jetzt oder auch zu einem späteren Zeitpunkt) im Enteignungswege verschaffen könnte. Eine solche Sichtweise würde nicht nur im Widerspruch zu den Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer stehen, die im Regelfall die Möglichkeit einer Übernahme gegenüber einer sonstigen Form der Entschädigung für vorzugswürdig erachten. Sie stünde darüber hinaus auch im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundesverfassungsgerichts , wonach im Bebauungsplanverfahren eine Überprüfung der Enteignungsvoraussetzungen gerade nicht stattzufinden hat (BVerfG NVwZ 1999, 979; BVerwG NVwZ-RR 1998, 483, 484).
- 31
- (2) Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass der Übernahmeanspruch nach § 44 Abs. 4 BauGB bzw. nach dem zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes noch geltenden, aber inhaltsgleichen § 44c Abs. 2 BBauG 1976 inzwischen erloschen sei. Nach dieser Vorschrift erlischt ein Entschädigungsanspruch , wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahrs, in dem die jeweiligen Vermögensnachteile eingetreten sind, die Fälligkeit des Anspruchs herbeigeführt wird. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 Satz 1 BauGB bzw. BBauG 1976 nicht in den Anwendungsbereich der Ausschlussfrist fällt (Krohn in: Festschrift Weyreuther, 421, 428 ff; ders. in: Festschrift Geiger, 417, 427 f, Fn. 28; Löhr in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl., § 44 Rn. 8; ähnlich Wahlhäuser, Die moderne städtebauliche Planung und das Planungsschadensrecht , S. 289; im Ergebnis ebenso Paetow in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. [Juli 2004] § 44 Rn. 18; Jäde in: Jäde/Dirnberger/ Weiss, BauGB/BauNVO, 3. Aufl., § 44 BauGB Rn. 14, die auf die Dauerwirkung des Eigentumseingriffs abstellen; a.A. Breuer in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. § 44 Rn. 20; Bielenberg/Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [Mai 2001] § 44 Rn. 48, 49; Reisnecker BayVBl. 1981, 489, 491). Die Ausstrahlungswirkung der Eigentumsgarantie nach Art. 14 GG gebietet eine einschränkende Auslegung des § 44 Abs. 4 BauGB.
- 32
- (a) Dem Wortlaut nach erfasst § 44 Abs. 4 BauGB Entschädigungsansprüche und nicht den Übernahmeanspruch. Auch wenn das Gesetz in § 43 Abs. 1 BauGB für den Fall eine Regelung trifft, dass "die Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks" zu leisten ist, bleibt gleichwohl vom Wortlaut her noch Raum für eine Auslegung der Vorschrift. Gleiches gilt für den historischen Willen des Gesetzgebers, der die Befristungsregelung in § 44c Abs. 2 BBauG 1976 lediglich im Interesse der Rechtssicherheit aufgenommen hat (BT-Drucks. 7/2496 S. 56).
- 33
- Der Bundesgerichtshof hat den Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 Satz 1 BauGB stets als Entschädigungsanspruch besonderer Art bezeichnet (Senatsurteile BGHZ 63, 240, 255; 118, 11, 21). Er ist auch im Gegensatz zum Geldentschädigungsanspruch, der allein auf den Ausgleich gegenwärtig eingetretener Rechtsverluste gerichtet ist, darauf angelegt, dem Eigentümer wegen der zukünftig zu erwartenden Rechtsverluste bis zur Verwirklichung der Planung und der dafür erforderlichen Enteignung eine Kompensation zu gewähren. Zwar setzt auch der Übernahmeanspruch einen Eingriff in das Eigentumsrecht voraus. Der Eigentümer hat jedoch mit der Zubilligung des Übernahmeanspruchs das Initiativrecht zur Herbeiführung einer Entschädigung, auch wenn die Enteignungsvoraussetzungen noch nicht vorliegen. Er kann damit die Zeit - bis von hoheitlicher Hand auf das Grundstück zugegriffen wird - abkürzen, in der das weitere Behalten des Grundstücks für ihn aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist.
- 34
- (b) Entscheidend ist das Gewicht der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG mit in den Blick zu nehmen. Es ist dem Gesetzgeber grundsätzlich nicht verwehrt , eigentumsbeschränkende Maßnahmen, die er im öffentlichen Interesse für geboten hält, auch in Härtefällen durchzusetzen, wenn er durch kompensatorische Vorkehrungen unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen des Eigentümers vermeidet und schutzwürdigem Vertrauen angemessen Rechnung trägt. Durch einen solchen Ausgleich kann in bestimmten Fallgruppen die verfassungsrechtliche Zulässigkeit einer sonst unverhältnismäßigen oder gleichheitswidrigen Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG herbeigeführt werden (vgl. BVerfGE 100, 226, 244 unter Bezugnahme auf BVerfGE 58, 137, 149 f; 79, 174, 192). Ausgleichsregelungen sind freilich nicht generell ein verfassungsrechtlich zulässiges Mittel, unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang zu bringen. Normen, die Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmen, müssen grundsätzlich auch ohne Ausgleichsregelungen die Substanz des Eigentums wahren und dem Gleichheitsgebot entsprechen. Wo ausnahmsweise die Anwendung des Gesetzes zu einer unzumutbaren Belastung des Eigentümers führt, können Ausgleichsregelungen aber zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit und zum Ausgleich gleichheitswidriger Sonderopfer in Betracht kommen (vgl. BVerfGE 100, 226, 244). Dabei ist das in Art. 14 Abs. 3 GG zum Ausdruck kommende Gewicht des Eigentumsschutzes bei der nach Art. 14 Abs. 1 GG vorzunehmenden Abwägung zu beachten (vgl. BVerfGE 83, 201, 212 f; BVerfG, 3. Kammer des Ersten Senats, NVwZ 2010, 512, 514 f, Rn. 41, 44). Bei den heteronomen Festsetzungen im Bebauungsplan handelt es sich um eigentumsverdrängende Planungen (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 327; vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06 - ZfBR 2007, 788, 789; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63, 64).
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- Gemessen an diesem Maßstab ist nicht erkennbar, mit welchen öffentlichen Belangen der Eingriff in die Eigentumsposition gerechtfertigt werden könnte. Die Zubilligung des Übernahmeanspruchs gegen Entschädigung setzt voraus , dass aufgrund der heteronomen Planung dem Eigentümer eine wirtschaftlich unzumutbare Situation aufgezwungen wird. Diese müsste er nach Auslaufen der Frist des § 44 Abs. 4 BauGB bis zur Verwirklichung der Planung und der dafür erforderlichen Enteignung entschädigungslos hinnehmen. Der Senat hat es aber als mit der Eigentumsgarantie für unvereinbar gehalten, wenn durch die Herabzonung eines Grundstücks dem Eigentümer unmittelbar ein gegenwärtiges Opfer abverlangt werde, er aber noch zuwarten müsse, bis ihm eine Entschädigung zugebilligt wird, weil erst in der Zukunft die Umsetzung der Planung und damit zusammenhängend die Enteignung durchgeführt wird (BGHZ 63, 240, 251 f). Dies würde die Grenzen einer zulässigen Inhalts- und Schrankenbestimmung überschreiten. Das Gewicht der Eigentumsgarantie spricht deshalb gegen einen Ausschluss des Übernahmeanspruchs nach Ablauf der Frist des § 44 Abs. 4 BauGB.
- 36
- (c) Der Gesichtspunkt, die öffentliche Hand von alten, bisher nicht geltend gemachten, ungeprüften Forderungen möglichst freizuhalten, erfordert die Ausschlussfrist nicht. Durch Aufhebung der belastenden Planung oder Durchführung der Enteignung könnte die öffentliche Hand die Möglichkeit der Inanspruchnahme durch den Eigentümer im Wege des Übernahmeanspruchs vermeiden. Im Übrigen ist tragender Grund für den Verweis des Eigentümers auf den Übernahmeanspruch, dass die öffentliche Hand sowieso das Eigentum zur Realisierung der Planung erwerben muss, weil in der Regel die Durchführung des Planungszwecks nur durch völlige Entziehung des Eigentums und seine Übertragung auf den Aufgabenträger möglich sein wird (Senat BGHZ 50, 93, 97; Beschluss vom 25. Juni 1992 - III ZR 160/91 - BRS 53 Nr. 133). Dann ist der Eigentümer aber ohnehin zu entschädigen.
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- (d) Im Übrigen ist auch zu berücksichtigen, dass die herabzonende Planung als Inhalts- und Schrankenbestimmung nicht auf den Entzug von durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen gerichtet sein kann. Sie darf sich dann aber auch nicht als mittelbarer Zwang auf den Eigentümer auswirken, ohne dass die Voraussetzungen für eine Enteignung vorliegen, von sich aus wegen der Unzumutbarkeit des weiteren Festhaltens am Grundstückseigentum dessen Übernahme verlangen zu müssen (Krohn in: Festschrift Weyreuther, 421, 432; ders. in: Festschrift Geiger, 417, 427 Fn. 28; insofern zustimmend Reisnecker BayVBl. 1981, 489, 491). Ein solcher mittelbarer Zwang würde sich wegen der Ausschlussfrist des § 44 Abs. 4 BauGB ergeben, weil der von der herabzonenden Planung betroffene Eigentümer von sich aus die entstandene unzumutbare Situation nicht mehr beenden könnte und entschädigungslos abwarten müsste, ob die Planung gegebenenfalls in ferner Zukunft oder überhaupt verwirklicht und er dann erst entschädigt werden würde. Dies kann ihn nötigen, die Übernahme zu verlangen. Es könnte im Übrigen auch gegen das Interesse des Aufgabenträgers gerichtet sein. Die an den Bebauungsplan sich anschließende Umsetzung der Planung kann sich über einen längeren Zeitraum hinziehen. Der Aufgabenträger wird in der Regel an der Übernahme des Grundeigentums aber erst Interesse haben, wenn er es zur Realisierung des geplanten Vorhabens benötigt. Die zeitliche Befristung des Übernahmeanspruchs kann deshalb auch zur Folge haben, dass Grundstücke "verfrüht" zur Übernahme angeboten werden, denn der Übernahmeanspruch hängt nicht davon ab, dass der Enteignungsbegünstigte in der Lage ist, die Fläche gegen entsprechende Entschädigung zu übernehmen (Senatsurteil BGHZ 63, 240, 251; Krohn in: Festschrift Weyreuther, 421, 432; dazu auch Schmidt-Aßmann BauR 1976, 145, 150).
- 38
- In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass die Frist des § 44 Abs. 4 BauGB nicht mit den zeitlichen Vorgaben zur Umsetzung der Planung übereinstimmt. Die Frage, ob der Eigentümer am Eigentum festhält, wird in der Regel auch damit zusammenhängen, in welcher Zeit er mit einem Enteignungsverfahren und einer Umsetzung der Planung rechnet. Gerade, wenn sich dieser Erwartungshorizont zum Beispiel wegen veränderter Zeitplanungen beim Aufgabenträger verändert, kann das für den Eigentümer der Grund dafür sein, nicht mehr weiter abwarten zu wollen oder zu können. Wenn solche Umstände erst nach Ablauf der Frist des § 44 Abs. 4 BauGB eintreten, ist es unter dem Blickwinkel der Eigentumsgarantie nicht zu begründen, warum der Eigentümer dann an der für ihn unzumutbaren Situation entschädigungslos festgehalten werden sollte.
- 39
- (e) Soweit in der Literatur die Anwendbarkeit des § 44 Abs. 4 BauGB auf den Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 Satz 1 BauGB bejaht wird (Breuer in: Schrödter aaO; Bielenberg/Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz- berger, aaO.; Reisnecker BayVBl. 1981, 489, 491), wird die Norm aus verfassungsrechtlichen Gründen für einschränkend auslegungsbedürftig angesehen. So wird eine Beschränkung der Ausschlussfolgen lediglich auf das formelle Antragsrecht des Eigentümers angenommen und der Beginn der Ausschlussfrist von der Frage der Kenntnis von den Umständen, die die Unzumutbarkeit als Voraussetzung für das Entstehen des Übernahmenanspruchs begründen, abhängig gemacht. Die Bedenken hinsichtlich der verfassungsrechtlichen Rechtfertigung für die Ausschlussfrist des § 44 Abs. 4 BauGB sprechen jedoch dafür, den Übernahmeanspruch gänzlich aus dem Anwendungsbereich der Norm zu nehmen.
- 40
- dd) Eine einschränkende Auslegung des § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist auch nicht deshalb veranlasst, weil nach der - erstmals im Revisionsverfahren geäußerten - Auffassung der Beteiligten zu 1 und 2 mit den Festsetzungen im vorliegenden Bebauungsplan eine isolierte eigentumsverdrängende Planung vorliegt. Es kann dahinstehen, ob hier die Voraussetzungen einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung vorliegen, wozu vom Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen wurden. Diese kann zwar nicht - wie von der Beteiligten zu 3 geltend gemacht - allein deshalb verneint werden, weil nicht allein ein einzelnes Grundstück, sondern auch benachbarte Grundstücke von der Planung betroffen sind (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06 - ZfBR 2007, 788, 789); sie ist jedoch nur für die Frage bedeutsam, nach welcher Grundstücksqualität eine Enteignungsentschädigung zu bemessen ist (vgl. Senatsurteile BGHZ 141, 319; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63; vom 19. Juli 2007 aaO 788), nicht aber für die Frage, ob eine Übernahme- oder eine sonstige Geldentschädigung zu gewähren ist.
- 41
- 2. Der geltend gemachte Entschädigungsanspruch kann, wie das Berufungsgericht zu Recht erkannt hat und von der Revision auch nicht angegriffen wird, auch nicht auf andere Anspruchsgrundlagen (Ansprüche aus § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG, aus enteignendem oder enteignungsgleichem Eingriff) gestützt werden.
Hucke Seiters
Vorinstanzen:
LG Stuttgart, Entscheidung vom 14.01.2009 - 5 O 21/07 Baul. -
OLG Stuttgart, Entscheidung vom 27.07.2009 - 102 U 1/09 -
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Urteil einreichenBundesgerichtshof Urteil, 08. Juli 2010 - III ZR 221/09 zitiert oder wird zitiert von 4 Urteil(en).
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.
(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.
(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.
(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.
(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.
(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.
(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.
(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.
(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.
(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.
(1) Ist die Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks oder durch Begründung eines Rechts zu leisten und kommt eine Einigung nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts verlangen. Der Eigentümer kann den Antrag auf Entziehung des Eigentums oder auf Begründung des Rechts bei der Enteignungsbehörde stellen. Auf die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts finden die Vorschriften des Fünften Teils entsprechend Anwendung.
(2) Ist die Entschädigung in Geld zu leisten und kommt eine Einigung über die Geldentschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sowie § 121 gelten entsprechend. Für Bescheide über die Festsetzung der zu zahlenden Geldentschädigung gilt § 122 entsprechend.
(3) Liegen die Voraussetzungen der §§ 40 und 41 Absatz 1 vor, ist eine Entschädigung nur nach diesen Vorschriften zu gewähren. In den Fällen der §§ 40 und 41 sind solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen, die bei Anwendung des § 42 nicht zu entschädigen wären.
(4) Bodenwerte sind nicht zu entschädigen, soweit sie darauf beruhen, dass
- 1.
die zulässige Nutzung auf dem Grundstück den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder - 2.
in einem Gebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Absatz 2 und 3 bestehen und die Nutzung des Grundstücks zu diesen Missständen wesentlich beiträgt.
(5) Nach Vorliegen der Entschädigungsvoraussetzungen bleiben Werterhöhungen unberücksichtigt, die eingetreten sind, nachdem der Entschädigungsberechtigte in der Lage war, den Antrag auf Festsetzung der Entschädigung in Geld zu stellen, oder ein Angebot des Entschädigungspflichtigen, die Entschädigung in Geld in angemessener Höhe zu leisten, abgelehnt hat. Hat der Entschädigungsberechtigte den Antrag auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung eines geeigneten Rechts gestellt und hat der Entschädigungspflichtige daraufhin ein Angebot auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung des Rechts zu angemessenen Bedingungen gemacht, gilt § 95 Absatz 2 Nummer 3 entsprechend.
(1) Zur Entschädigung ist der Begünstigte verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung zu seinen Gunsten einverstanden ist. Ist ein Begünstigter nicht bestimmt oder liegt sein Einverständnis nicht vor, ist die Gemeinde zur Entschädigung verpflichtet. Erfüllt der Begünstigte seine Verpflichtung nicht, ist dem Eigentümer gegenüber auch die Gemeinde verpflichtet; der Begünstigte hat der Gemeinde Ersatz zu leisten.
(2) Dient die Festsetzung der Beseitigung oder Minderung von Auswirkungen, die von der Nutzung eines Grundstücks ausgehen, ist der Eigentümer zur Entschädigung verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung einverstanden war. Ist der Eigentümer auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften verpflichtet, Auswirkungen, die von der Nutzung seines Grundstücks ausgehen, zu beseitigen oder zu mindern, ist er auch ohne Einverständnis zur Entschädigung verpflichtet, soweit er durch die Festsetzung Aufwendungen erspart. Erfüllt der Eigentümer seine Verpflichtungen nicht, gilt Absatz 1 Satz 3 entsprechend. Die Gemeinde soll den Eigentümer anhören, bevor sie Festsetzungen trifft, die zu einer Entschädigung nach Satz 1 oder 2 führen können.
(3) Der Entschädigungsberechtigte kann Entschädigung verlangen, wenn die in den §§ 39 bis 42 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind. Er kann die Fälligkeit des Anspruchs dadurch herbeiführen, dass er die Leistung der Entschädigung schriftlich bei dem Entschädigungspflichtigen beantragt. Entschädigungsleistungen in Geld sind ab Fälligkeit mit 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Ist Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks zu leisten, findet auf die Verzinsung § 99 Absatz 3 Anwendung.
(4) Ein Entschädigungsanspruch erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die in Absatz 3 Satz 1 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind, die Fälligkeit des Anspruchs herbeigeführt wird.
(5) In der Bekanntmachung nach § 10 Absatz 3 ist auf die Vorschriften des Absatzes 3 Satz 1 und 2 sowie des Absatzes 4 hinzuweisen.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Ist die Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks oder durch Begründung eines Rechts zu leisten und kommt eine Einigung nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts verlangen. Der Eigentümer kann den Antrag auf Entziehung des Eigentums oder auf Begründung des Rechts bei der Enteignungsbehörde stellen. Auf die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts finden die Vorschriften des Fünften Teils entsprechend Anwendung.
(2) Ist die Entschädigung in Geld zu leisten und kommt eine Einigung über die Geldentschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sowie § 121 gelten entsprechend. Für Bescheide über die Festsetzung der zu zahlenden Geldentschädigung gilt § 122 entsprechend.
(3) Liegen die Voraussetzungen der §§ 40 und 41 Absatz 1 vor, ist eine Entschädigung nur nach diesen Vorschriften zu gewähren. In den Fällen der §§ 40 und 41 sind solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen, die bei Anwendung des § 42 nicht zu entschädigen wären.
(4) Bodenwerte sind nicht zu entschädigen, soweit sie darauf beruhen, dass
- 1.
die zulässige Nutzung auf dem Grundstück den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder - 2.
in einem Gebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Absatz 2 und 3 bestehen und die Nutzung des Grundstücks zu diesen Missständen wesentlich beiträgt.
(5) Nach Vorliegen der Entschädigungsvoraussetzungen bleiben Werterhöhungen unberücksichtigt, die eingetreten sind, nachdem der Entschädigungsberechtigte in der Lage war, den Antrag auf Festsetzung der Entschädigung in Geld zu stellen, oder ein Angebot des Entschädigungspflichtigen, die Entschädigung in Geld in angemessener Höhe zu leisten, abgelehnt hat. Hat der Entschädigungsberechtigte den Antrag auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung eines geeigneten Rechts gestellt und hat der Entschädigungspflichtige daraufhin ein Angebot auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung des Rechts zu angemessenen Bedingungen gemacht, gilt § 95 Absatz 2 Nummer 3 entsprechend.
(1) Zur Entschädigung ist der Begünstigte verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung zu seinen Gunsten einverstanden ist. Ist ein Begünstigter nicht bestimmt oder liegt sein Einverständnis nicht vor, ist die Gemeinde zur Entschädigung verpflichtet. Erfüllt der Begünstigte seine Verpflichtung nicht, ist dem Eigentümer gegenüber auch die Gemeinde verpflichtet; der Begünstigte hat der Gemeinde Ersatz zu leisten.
(2) Dient die Festsetzung der Beseitigung oder Minderung von Auswirkungen, die von der Nutzung eines Grundstücks ausgehen, ist der Eigentümer zur Entschädigung verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung einverstanden war. Ist der Eigentümer auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften verpflichtet, Auswirkungen, die von der Nutzung seines Grundstücks ausgehen, zu beseitigen oder zu mindern, ist er auch ohne Einverständnis zur Entschädigung verpflichtet, soweit er durch die Festsetzung Aufwendungen erspart. Erfüllt der Eigentümer seine Verpflichtungen nicht, gilt Absatz 1 Satz 3 entsprechend. Die Gemeinde soll den Eigentümer anhören, bevor sie Festsetzungen trifft, die zu einer Entschädigung nach Satz 1 oder 2 führen können.
(3) Der Entschädigungsberechtigte kann Entschädigung verlangen, wenn die in den §§ 39 bis 42 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind. Er kann die Fälligkeit des Anspruchs dadurch herbeiführen, dass er die Leistung der Entschädigung schriftlich bei dem Entschädigungspflichtigen beantragt. Entschädigungsleistungen in Geld sind ab Fälligkeit mit 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Ist Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks zu leisten, findet auf die Verzinsung § 99 Absatz 3 Anwendung.
(4) Ein Entschädigungsanspruch erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die in Absatz 3 Satz 1 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind, die Fälligkeit des Anspruchs herbeigeführt wird.
(5) In der Bekanntmachung nach § 10 Absatz 3 ist auf die Vorschriften des Absatzes 3 Satz 1 und 2 sowie des Absatzes 4 hinzuweisen.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.
(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.
(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.
(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.
(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.
(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.
(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.
(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.
(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.
(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.
(1) Verfahren nach diesem Gesetz, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung förmlich eingeleitet worden sind, werden nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen, soweit nachfolgend nichts anderes bestimmt ist. Ist mit gesetzlich vorgeschriebenen einzelnen Schritten des Verfahrens noch nicht begonnen worden, können diese auch nach den Vorschriften dieses Gesetzes durchgeführt werden.
(2) Die Vorschriften des Dritten Kapitels Zweiter Teil Vierter Abschnitt zur Planerhaltung sind auch auf Flächennutzungspläne und Satzungen entsprechend anzuwenden, die auf der Grundlage bisheriger Fassungen dieses Gesetzes in Kraft getreten sind. Unbeschadet des Satzes 1 sind auf der Grundlage bisheriger Fassungen dieses Gesetzes unbeachtliche oder durch Fristablauf unbeachtliche Fehler bei der Aufstellung von Flächennutzungsplänen und Satzungen auch weiterhin für die Rechtswirksamkeit dieser Flächennutzungspläne und Satzungen unbeachtlich. Abweichend von Satz 1 sind für vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung in Kraft getretene Flächennutzungspläne und Satzungen die vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung geltenden Vorschriften über die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, von Mängeln der Abwägung und von sonstigen Vorschriften einschließlich ihrer Fristen weiterhin anzuwenden.
(3) Auf der Grundlage bisheriger Fassungen dieses Gesetzes wirksame oder übergeleitete Pläne, Satzungen und Entscheidungen gelten fort.
(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.
(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.
(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.
(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.
(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.
(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.
(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.
(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.
(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.
(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.
(1) Ist die Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks oder durch Begründung eines Rechts zu leisten und kommt eine Einigung nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts verlangen. Der Eigentümer kann den Antrag auf Entziehung des Eigentums oder auf Begründung des Rechts bei der Enteignungsbehörde stellen. Auf die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts finden die Vorschriften des Fünften Teils entsprechend Anwendung.
(2) Ist die Entschädigung in Geld zu leisten und kommt eine Einigung über die Geldentschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sowie § 121 gelten entsprechend. Für Bescheide über die Festsetzung der zu zahlenden Geldentschädigung gilt § 122 entsprechend.
(3) Liegen die Voraussetzungen der §§ 40 und 41 Absatz 1 vor, ist eine Entschädigung nur nach diesen Vorschriften zu gewähren. In den Fällen der §§ 40 und 41 sind solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen, die bei Anwendung des § 42 nicht zu entschädigen wären.
(4) Bodenwerte sind nicht zu entschädigen, soweit sie darauf beruhen, dass
- 1.
die zulässige Nutzung auf dem Grundstück den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder - 2.
in einem Gebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Absatz 2 und 3 bestehen und die Nutzung des Grundstücks zu diesen Missständen wesentlich beiträgt.
(5) Nach Vorliegen der Entschädigungsvoraussetzungen bleiben Werterhöhungen unberücksichtigt, die eingetreten sind, nachdem der Entschädigungsberechtigte in der Lage war, den Antrag auf Festsetzung der Entschädigung in Geld zu stellen, oder ein Angebot des Entschädigungspflichtigen, die Entschädigung in Geld in angemessener Höhe zu leisten, abgelehnt hat. Hat der Entschädigungsberechtigte den Antrag auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung eines geeigneten Rechts gestellt und hat der Entschädigungspflichtige daraufhin ein Angebot auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung des Rechts zu angemessenen Bedingungen gemacht, gilt § 95 Absatz 2 Nummer 3 entsprechend.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Sind im Bebauungsplan Flächen festgesetzt, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind, kann der Eigentümer unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 verlangen, dass an diesen Flächen einschließlich der für die Leitungsführungen erforderlichen Schutzstreifen das Recht zugunsten des in § 44 Absatz 1 und 2 Bezeichneten begründet wird. Dies gilt nicht für die Verpflichtung zur Duldung solcher örtlichen Leitungen, die der Erschließung und Versorgung des Grundstücks dienen. Weitergehende Rechtsvorschriften, nach denen der Eigentümer zur Duldung von Versorgungsleitungen verpflichtet ist, bleiben unberührt.
(2) Sind im Bebauungsplan Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern, sonstigen Bepflanzungen und Gewässern sowie das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt, ist dem Eigentümer eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit infolge dieser Festsetzungen
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.
(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.
(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.
(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.
(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.
(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.
(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.
(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.
(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.
(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.
(1) Ist die Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks oder durch Begründung eines Rechts zu leisten und kommt eine Einigung nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts verlangen. Der Eigentümer kann den Antrag auf Entziehung des Eigentums oder auf Begründung des Rechts bei der Enteignungsbehörde stellen. Auf die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts finden die Vorschriften des Fünften Teils entsprechend Anwendung.
(2) Ist die Entschädigung in Geld zu leisten und kommt eine Einigung über die Geldentschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sowie § 121 gelten entsprechend. Für Bescheide über die Festsetzung der zu zahlenden Geldentschädigung gilt § 122 entsprechend.
(3) Liegen die Voraussetzungen der §§ 40 und 41 Absatz 1 vor, ist eine Entschädigung nur nach diesen Vorschriften zu gewähren. In den Fällen der §§ 40 und 41 sind solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen, die bei Anwendung des § 42 nicht zu entschädigen wären.
(4) Bodenwerte sind nicht zu entschädigen, soweit sie darauf beruhen, dass
- 1.
die zulässige Nutzung auf dem Grundstück den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder - 2.
in einem Gebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Absatz 2 und 3 bestehen und die Nutzung des Grundstücks zu diesen Missständen wesentlich beiträgt.
(5) Nach Vorliegen der Entschädigungsvoraussetzungen bleiben Werterhöhungen unberücksichtigt, die eingetreten sind, nachdem der Entschädigungsberechtigte in der Lage war, den Antrag auf Festsetzung der Entschädigung in Geld zu stellen, oder ein Angebot des Entschädigungspflichtigen, die Entschädigung in Geld in angemessener Höhe zu leisten, abgelehnt hat. Hat der Entschädigungsberechtigte den Antrag auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung eines geeigneten Rechts gestellt und hat der Entschädigungspflichtige daraufhin ein Angebot auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung des Rechts zu angemessenen Bedingungen gemacht, gilt § 95 Absatz 2 Nummer 3 entsprechend.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Sind im Bebauungsplan Flächen festgesetzt, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind, kann der Eigentümer unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 verlangen, dass an diesen Flächen einschließlich der für die Leitungsführungen erforderlichen Schutzstreifen das Recht zugunsten des in § 44 Absatz 1 und 2 Bezeichneten begründet wird. Dies gilt nicht für die Verpflichtung zur Duldung solcher örtlichen Leitungen, die der Erschließung und Versorgung des Grundstücks dienen. Weitergehende Rechtsvorschriften, nach denen der Eigentümer zur Duldung von Versorgungsleitungen verpflichtet ist, bleiben unberührt.
(2) Sind im Bebauungsplan Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern, sonstigen Bepflanzungen und Gewässern sowie das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt, ist dem Eigentümer eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit infolge dieser Festsetzungen
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.
(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.
(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.
(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.
(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.
(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.
(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.
(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.
(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.
(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.
(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit
- 1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs - 2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.
(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.
(2a) (weggefallen)
(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.
(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.
(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.
(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Die Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen (§ 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 97 Abs. 1 ZPO).
Streitwert des Revisionsverfahrens: 1.223.442,04 DM.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin des Grundstücks K.-Straße 156 in der Innenstadt von Berlin. Dieses Grundstück besteht aus dem vorn an der K.-Straße liegenden, 156 m² großen Flurstück 184 und dem dahinter an die S-Bahn-Bögen angrenzenden Flurstück 185, das 165 m² groß ist. Auf dem Grundstück steht ein aus den fünfziger Jahren des vorigen Jahrhunderts
stammender Flachbau mit zwei Läden; in dem einen betreibt die Beteiligte zu 1 ein Schmuckgeschäft, der andere steht leer. Der durch die Verordnung vom 17. August 1993 (BerlGVBl. S. 376) festgesetzte Bebauungsplan VII-238 setzt für das sog. K.-Dreieck zwischen der Bahntrasse, der K.-Straûe und der F.-Straûe das Bauland als Kerngebiet und durch Baugrenzen einen Baukörper mit Traufhöhen von 70 m, 52 m und 44 m, einen 10 m breiten Streifen zwischen Kerngebiet und Bahntrasse als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung "Fuûgängerbereich" und in der K.- und F.-Straûe Straûenverkehrsflächen fest. Das Grundstück der Beteiligten zu 1 wird mit 180 m² von der Fuûgängerpassage erfaût. Im übrigen (145 m²) ist es nach dem Bebauungsplan mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten.
Auf Antrag der Beteiligten zu 2 hat die Beteiligte zu 4 (Enteignungsbehörde ) die Vollenteignung des Flurstücks 185 und die Begründung einer Grunddienstbarkeit im Sinne eines Geh- und Aufenthaltsrechts für die Allgemeinheit zugunsten des Beteiligten zu 2 (Land Berlin) angeordnet. Im baulandgerichtlichen Verfahren hat das Kammergericht (Senat für Baulandsachen) als Berufungsgericht die Enteignung des Flurstücks 185 bestätigt und auch hinsichtlich des Flurstücks 184 die Vollenteignung angeordnet. Die Enteignungsentschädigung - einschlieûlich einer Entschädigung in Höhe von 25.000 DM für die Betriebsverlagerung des Schmuckgeschäfts - hat es auf 1.205.000 DM festgesetzt.
Mit der hiergegen gerichteten Revision wehrt sich die Beteiligte zu 1 weiterhin gegen die Enteignung. Auûerdem verlangt sie einen höheren als den
ihr vom Berufungsgericht zuerkannten Betrag zur Erstattung ihrer notwendigen Kosten im Enteignungs- und Besitzeinweisungsverfahren.
II.
Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Revision hat im Ergebnis auch keine Aussicht auf Erfolg.
Die vom Berufungsgericht bestätigte bzw. von ihm in der Form der Vollenteignung auch des Flurstücks 184 erstmals ausgesprochene Enteignung der beiden Flurstücke der Beteiligten zu 1 auf der Grundlage des Enteignungsbeschlusses vom 10. September 1999 ist rechtmäûig.
1. Nach § 85 Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann enteignet werden, um entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans ein Grundstück zu nutzen oder eine solche Nutzung vorzubereiten. Allerdings ist die Enteignung im einzelnen Fall nur zulässig, wenn - darüber hinaus - das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann (§ 87 Abs. 1 BauGB; vgl. Senatsurteile BGHZ 68, 100, 102; 105, 94, 97). Mit den Festsetzungen im Bebauungsplan ist für die einzelnen vom Plan erfaûten Grundstücke nur die zulässige Benutzungsart bestimmt; damit steht aber noch nicht fest, daû das Wohl der Allgemeinheit es gebietet, ein bestimmtes Grundstück diesem Zweck zwangsweise durch Enteignung gerade im jetzigen Zeitpunkt zuzuführen. Die Enteignung ist danach nur zulässig, wenn es zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben unumgänglich ist, das Eigentum in die Hand des Staates zu bringen. Es muû über das öffentliche Interesse an der
Planung hinaus ein Zurücktreten des Eigentümers hinter das Gemeinwohl erforderlich sein (BGHZ 105, 94, 97).
Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht ohne durchgreifenden Rechtsfehler bejaht.
a) Die Stadt Berlin will hier die Festsetzungen des Bebauungsplans VII/-238 vom 17. August 1993 verwirklichen. Dieser Plan ist bestandskräftig. Die gegen den Plan angebrachte Normenkontrollklage der Beteiligten zu 1 hat das Oberverwaltungsgericht durch Urteil vom 25. August 1995 (veröffentlicht in NVwZ-RR 1996, 189) zurückgewiesen.
Hält das Oberverwaltungsgericht im Normenkontrollverfahren (§ 47 VwGO) einen Bebauungsplan für gültig, so bindet diese Entscheidung im Rahmen ihrer Rechtskraftwirkungen auch den Zivilrichter, für den die Wirksamkeit des Bebauungsplans nur eine Vorfrage bildet (BGHZ 77, 338; 105, 94, 96 f). Entgegen der Auffassung der Revision bedeutet diese Bindung aber nicht nur, daû die Wirksamkeit des Bebauungsplans "in formeller Hinsicht" der Nachprüfung entzogen ist. Vielmehr bindet die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts im Normenkontrollverfahren auch insoweit, als sie die Erforderlichkeit der Planung zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung generell und einen Bedarf für die konkrete Planung bejaht hat (BGHZ 105, 94, 96 f). Es ist daher - entgegen der Revision - nicht zu beanstanden, daû das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ausgeführt hat, soweit die stadtplanerische Neugestaltung nach Maûgabe des Bebauungsplans für zulässig erklärt worden sei, könne das (gesteigerte) öffentliche Interesse an der Durchführung dieser
Planung nicht mehr mit der Begründung verneint werden, es sei seinerzeit auch eine andere, alternative Planungsentscheidung möglich gewesen.
Die Festsetzung der vom Berufungsgericht festgestellten städtebaulichen Planziele ist im übrigen, anders als die Revision es vorträgt, auch und gerade unter Berücksichtigung der Eigentümerinteressen der Beteiligten zu 1 erfolgt. Zwar hat ein Bebauungsplan mit der Festsetzung von Flächen öffentlicher Nutzung rechtlich keine enteignende Vorwirkung der Art, daû über die Zulassung der Enteignung solcher Flächen bereits bindend entschieden wäre (BVerwG NVwZ 1991, 873; BVerwG NVwZ-RR 1998, 483). Dementsprechend bedarf es nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts selbst dann, wenn der Bebauungsplan die Grundlage für eine spätere Enteignung bilden soll, grundsätzlich noch keiner (vorgezogenen) Prüfung im Planungsverfahren , ob die Voraussetzungen für eine spätere Enteignung des Grundstücks erfüllt sind (BVerwG aaO; Stüer, Der Bebauungsplan, 2. Aufl. Rn. 691 m.w.N.). Hiervon bleibt allerdings der Grundsatz unberührt, daû bei der Aufstellung eines Bebauungsplans alle betroffenen und schutzwürdigen privaten Interessen, insbesondere soweit sie sich aus dem Eigentum und seiner Nutzung herleiten lassen, zu berücksichtigen sind (BVerwG NVwZ 1991, 873). Dementsprechend sind auch im Streitfall, wie das Oberverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 25. August 1995 ausgeführt hat, Art, Ausmaû und Gewicht der potentiellen Beeinträchtigungen des Grundeigentums der Beteiligten zu 1 durch die Planung nicht verkannt worden; allerdings ist im Ergebnis "die der (Beteiligten zu 1) durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vermittelte Rechtsposition... hier bei dem abwägenden Ausgleich der konfligierenden Belange mit sachgerechten Erwägungen zurückgestellt worden ...".
b) Ausgehend davon, daû mit der Festsetzung im Bebauungsplan unter Berücksichtigung auch der Eigentümerinteressen der Beteiligten zu 1 bindend über die zukünftige Zweckbestimmung der in Rede stehenden Flächen entschieden wurde (vgl. auch BVerwG NVwZ-RR 1998, 483, 484), ist das Berufungsgericht im Rahmen einer rechtsfehlerfreien weiteren Abwägung zum Ergebnis gelangt, daû der Vollzug der Festsetzungen im Bebauungsplan es auch erfordert, die betroffenen Grundflächen der Beteiligten zu 1 hoheitlich zu entziehen. Es hat in diesem Zusammenhang weder verkannt, daû dem Bebauungsplan keine enteignungsrechtliche Vorwirkung zukommt, noch, daû die bloûen Festsetzungen im Bebauungsplan für sich genommen noch nicht genügen, das Erfordernis der Enteignung zu begründen. Es hat dem Eigentümerinteresse der Beteiligten zu 1 konkret das städtebauliche öffentliche Interesse, die planerische Gesamtgestaltung in dem hier in Rede stehenden Bereich in der sogenannten City-West von Berlin zu vollenden und den vorgesehenen Stadtplatz als Freifläche zum Aufenthalt für die Öffentlichkeit anzulegen, entgegengesetzt. Diesem Interesse durfte das Berufungsgericht mit der Enteignungsbehörde insbesondere im Hinblick darauf den Vorrang vor dem Eigentümerinteresse der Beteiligten zu 1 einräumen, daû die Beteiligte zu 1 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ihren Gewerbebetrieb auch in anderen ihr angebotenen Räumlichkeiten betreiben könnte.
2. Auch im übrigen läût das angefochtene Urteil keinen entscheidungserheblichen Rechtsfehler zum Nachteil der Beteiligten zu 1 erkennen.
Rinne Richter am Bundesgerichtshof Streck Dr. Wurm ist infolge Urlaubs gehindert zu unterschreiben. Rinne Richter am Bundesgerichtshof Schlick ist infolge Urlaubs gehindert zu unterschreiben. Rinne Dörr
(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit
- 1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs - 2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.
(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.
(2a) (weggefallen)
(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.
(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.
(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.
(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, - 2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, - 3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, - 4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, - 5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - 6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge, - 7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere - a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, - b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, - c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, - d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, - e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, - f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, - g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, - h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, - i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d, - j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
- 8.
die Belange - a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, - b)
der Land- und Forstwirtschaft, - c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus, - e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit, - f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
- 9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, - 10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften, - 11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, - 12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, - 13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung, - 14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.
(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, - 2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, - 3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, - 4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, - 5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - 6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge, - 7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere - a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, - b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, - c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, - d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, - e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, - f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, - g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, - h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, - i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d, - j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
- 8.
die Belange - a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, - b)
der Land- und Forstwirtschaft, - c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus, - e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit, - f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
- 9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, - 10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften, - 11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, - 12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, - 13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung, - 14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.
(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit
- 1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs - 2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.
(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.
(2a) (weggefallen)
(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.
(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.
(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.
(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.
(1) Ist die Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks oder durch Begründung eines Rechts zu leisten und kommt eine Einigung nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts verlangen. Der Eigentümer kann den Antrag auf Entziehung des Eigentums oder auf Begründung des Rechts bei der Enteignungsbehörde stellen. Auf die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts finden die Vorschriften des Fünften Teils entsprechend Anwendung.
(2) Ist die Entschädigung in Geld zu leisten und kommt eine Einigung über die Geldentschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sowie § 121 gelten entsprechend. Für Bescheide über die Festsetzung der zu zahlenden Geldentschädigung gilt § 122 entsprechend.
(3) Liegen die Voraussetzungen der §§ 40 und 41 Absatz 1 vor, ist eine Entschädigung nur nach diesen Vorschriften zu gewähren. In den Fällen der §§ 40 und 41 sind solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen, die bei Anwendung des § 42 nicht zu entschädigen wären.
(4) Bodenwerte sind nicht zu entschädigen, soweit sie darauf beruhen, dass
- 1.
die zulässige Nutzung auf dem Grundstück den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder - 2.
in einem Gebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Absatz 2 und 3 bestehen und die Nutzung des Grundstücks zu diesen Missständen wesentlich beiträgt.
(5) Nach Vorliegen der Entschädigungsvoraussetzungen bleiben Werterhöhungen unberücksichtigt, die eingetreten sind, nachdem der Entschädigungsberechtigte in der Lage war, den Antrag auf Festsetzung der Entschädigung in Geld zu stellen, oder ein Angebot des Entschädigungspflichtigen, die Entschädigung in Geld in angemessener Höhe zu leisten, abgelehnt hat. Hat der Entschädigungsberechtigte den Antrag auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung eines geeigneten Rechts gestellt und hat der Entschädigungspflichtige daraufhin ein Angebot auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung des Rechts zu angemessenen Bedingungen gemacht, gilt § 95 Absatz 2 Nummer 3 entsprechend.
(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.
(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.
(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.
(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.
(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.
(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.
(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.
(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.
(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.
(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.
(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.
(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.
(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.
(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.
(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.
(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.
(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.
(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.
(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.
(1) Die Enteignung ist im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann.
(2) Die Enteignung setzt voraus, dass der Antragsteller sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb des zu enteignenden Grundstücks zu angemessenen Bedingungen, unter den Voraussetzungen des § 100 Absatz 1 und 3 unter Angebot geeigneten anderen Landes, vergeblich bemüht hat. Der Antragsteller hat glaubhaft zu machen, dass das Grundstück innerhalb angemessener Frist zu dem vorgesehenen Zweck verwendet wird.
(3) Die Enteignung eines Grundstücks zu dem Zweck, es für die bauliche Nutzung vorzubereiten (§ 85 Absatz 1 Nummer 1) oder es der baulichen Nutzung zuzuführen (§ 85 Absatz 1 Nummer 2), darf nur zugunsten der Gemeinde oder eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers erfolgen. In den Fällen des § 85 Absatz 1 Nummer 5 kann die Enteignung eines Grundstücks zugunsten eines Bauwilligen verlangt werden, der in der Lage ist, die Baumaßnahmen innerhalb angemessener Frist durchzuführen, und sich hierzu verpflichtet. Soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Enteignung zugunsten der Gemeinde zulässig ist, kann sie auch zugunsten eines Sanierungsträgers erfolgen.
(4) Die Zulässigkeit der Enteignung wird durch die Vorschriften des Sechsten Teils des Zweiten Kapitels nicht berührt.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Zur Entschädigung ist der Begünstigte verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung zu seinen Gunsten einverstanden ist. Ist ein Begünstigter nicht bestimmt oder liegt sein Einverständnis nicht vor, ist die Gemeinde zur Entschädigung verpflichtet. Erfüllt der Begünstigte seine Verpflichtung nicht, ist dem Eigentümer gegenüber auch die Gemeinde verpflichtet; der Begünstigte hat der Gemeinde Ersatz zu leisten.
(2) Dient die Festsetzung der Beseitigung oder Minderung von Auswirkungen, die von der Nutzung eines Grundstücks ausgehen, ist der Eigentümer zur Entschädigung verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung einverstanden war. Ist der Eigentümer auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften verpflichtet, Auswirkungen, die von der Nutzung seines Grundstücks ausgehen, zu beseitigen oder zu mindern, ist er auch ohne Einverständnis zur Entschädigung verpflichtet, soweit er durch die Festsetzung Aufwendungen erspart. Erfüllt der Eigentümer seine Verpflichtungen nicht, gilt Absatz 1 Satz 3 entsprechend. Die Gemeinde soll den Eigentümer anhören, bevor sie Festsetzungen trifft, die zu einer Entschädigung nach Satz 1 oder 2 führen können.
(3) Der Entschädigungsberechtigte kann Entschädigung verlangen, wenn die in den §§ 39 bis 42 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind. Er kann die Fälligkeit des Anspruchs dadurch herbeiführen, dass er die Leistung der Entschädigung schriftlich bei dem Entschädigungspflichtigen beantragt. Entschädigungsleistungen in Geld sind ab Fälligkeit mit 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Ist Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks zu leisten, findet auf die Verzinsung § 99 Absatz 3 Anwendung.
(4) Ein Entschädigungsanspruch erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die in Absatz 3 Satz 1 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind, die Fälligkeit des Anspruchs herbeigeführt wird.
(5) In der Bekanntmachung nach § 10 Absatz 3 ist auf die Vorschriften des Absatzes 3 Satz 1 und 2 sowie des Absatzes 4 hinzuweisen.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Zur Entschädigung ist der Begünstigte verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung zu seinen Gunsten einverstanden ist. Ist ein Begünstigter nicht bestimmt oder liegt sein Einverständnis nicht vor, ist die Gemeinde zur Entschädigung verpflichtet. Erfüllt der Begünstigte seine Verpflichtung nicht, ist dem Eigentümer gegenüber auch die Gemeinde verpflichtet; der Begünstigte hat der Gemeinde Ersatz zu leisten.
(2) Dient die Festsetzung der Beseitigung oder Minderung von Auswirkungen, die von der Nutzung eines Grundstücks ausgehen, ist der Eigentümer zur Entschädigung verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung einverstanden war. Ist der Eigentümer auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften verpflichtet, Auswirkungen, die von der Nutzung seines Grundstücks ausgehen, zu beseitigen oder zu mindern, ist er auch ohne Einverständnis zur Entschädigung verpflichtet, soweit er durch die Festsetzung Aufwendungen erspart. Erfüllt der Eigentümer seine Verpflichtungen nicht, gilt Absatz 1 Satz 3 entsprechend. Die Gemeinde soll den Eigentümer anhören, bevor sie Festsetzungen trifft, die zu einer Entschädigung nach Satz 1 oder 2 führen können.
(3) Der Entschädigungsberechtigte kann Entschädigung verlangen, wenn die in den §§ 39 bis 42 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind. Er kann die Fälligkeit des Anspruchs dadurch herbeiführen, dass er die Leistung der Entschädigung schriftlich bei dem Entschädigungspflichtigen beantragt. Entschädigungsleistungen in Geld sind ab Fälligkeit mit 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Ist Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks zu leisten, findet auf die Verzinsung § 99 Absatz 3 Anwendung.
(4) Ein Entschädigungsanspruch erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die in Absatz 3 Satz 1 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind, die Fälligkeit des Anspruchs herbeigeführt wird.
(5) In der Bekanntmachung nach § 10 Absatz 3 ist auf die Vorschriften des Absatzes 3 Satz 1 und 2 sowie des Absatzes 4 hinzuweisen.
(1) Ist die Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks oder durch Begründung eines Rechts zu leisten und kommt eine Einigung nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts verlangen. Der Eigentümer kann den Antrag auf Entziehung des Eigentums oder auf Begründung des Rechts bei der Enteignungsbehörde stellen. Auf die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts finden die Vorschriften des Fünften Teils entsprechend Anwendung.
(2) Ist die Entschädigung in Geld zu leisten und kommt eine Einigung über die Geldentschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sowie § 121 gelten entsprechend. Für Bescheide über die Festsetzung der zu zahlenden Geldentschädigung gilt § 122 entsprechend.
(3) Liegen die Voraussetzungen der §§ 40 und 41 Absatz 1 vor, ist eine Entschädigung nur nach diesen Vorschriften zu gewähren. In den Fällen der §§ 40 und 41 sind solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen, die bei Anwendung des § 42 nicht zu entschädigen wären.
(4) Bodenwerte sind nicht zu entschädigen, soweit sie darauf beruhen, dass
- 1.
die zulässige Nutzung auf dem Grundstück den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder - 2.
in einem Gebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Absatz 2 und 3 bestehen und die Nutzung des Grundstücks zu diesen Missständen wesentlich beiträgt.
(5) Nach Vorliegen der Entschädigungsvoraussetzungen bleiben Werterhöhungen unberücksichtigt, die eingetreten sind, nachdem der Entschädigungsberechtigte in der Lage war, den Antrag auf Festsetzung der Entschädigung in Geld zu stellen, oder ein Angebot des Entschädigungspflichtigen, die Entschädigung in Geld in angemessener Höhe zu leisten, abgelehnt hat. Hat der Entschädigungsberechtigte den Antrag auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung eines geeigneten Rechts gestellt und hat der Entschädigungspflichtige daraufhin ein Angebot auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung des Rechts zu angemessenen Bedingungen gemacht, gilt § 95 Absatz 2 Nummer 3 entsprechend.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat der Beteiligte zu 3 zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Beteiligte Der zu 1 war Eigentümer des 206 m² großen Grundstücks Z. Straße 30 in Berlin-Pankow. Das Grundstück lag in zentraler Lage im Ortsteil Prenzlauer Berg. Die bauliche Umgebung bestand überwiegend aus Mehrfamilienhäusern in geschlossener Bauweise. Die Bebauung des Grundstücks wurde im Krieg zerstört. Das Grundstück schloss an das ebenfalls unbebaute Eckgrundstück C. Straße 41 an. Auf der anderen Seite schloss sich das Grundstück Z. Straße 29 an. Das Grundstück stand ehemals unter staatlicher Verwaltung durch die W. Wohnungsbaugesellschaft mbH, die es bis April 1994 als Lagerplatz vermietet hatte. Im August 1991 erging auf ihren Antrag hin ein positiver Vorbescheid zur Bebauung der oben genannten drei Grundstücke mit einem Gebäude mit sechs Vollgeschossen. Die Wohnungsbaugesellschaft erwog zum Zwecke der Bebauung den Erwerb des Grundstücks des Beteiligten zu 1. Hierzu kam es im Weiteren nicht. Im Juni 1993 stellte der Beteiligte zu 1 einen weiteren Vorbescheidsantrag zwecks Bebauung des Grundstücks. Dieser wurde für zwölf Monate zurückgestellt , da nach einer Untersuchung im dortigen Baubereich ein Defizit von 8,3 ha an Grünflächen, Sport- und Spielplätzen vorliege, und das Grundstück des Beteiligten zu 1 aufgrund seiner Lage und Größe zum Abbau dieses Fehlbedarfs geeignet sei. Im Dezember 1994 trat für die Grundstücke eine Veränderungssperre in Kraft. 1995 wurde der Vorbescheidsantrag des Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Im Dezember 1997 trat der Bebauungsplan in Kraft, der für das Grundstück des Beteiligten zu 1 und die beiden benachbarten Grundstücke die Zweckbestimmung öffentlicher Spielplatz vorsah. Später beantragte der Beteiligte zu 1 die Entziehung seines Eigentums gegen Entschädigung. Ein Teilbetrag wurde als Mindestentschädigung gezahlt.
- 2
- Der Beteiligte zu 1 begehrte eine weitere Entschädigung, da er der Berechnung zugrunde gelegt haben wollte, dass sein Grundstück Baulandqualität gehabt habe. Der Beteiligte zu 3 wollte dagegen der Berechnung lediglich die tatsächliche Nutzung zugrunde legen. Gegen den von dem Beteiligten zu 3 erlassenen Entschädigungsfeststellungsbeschluss, der die Höhe der Entschädigung auf der Basis der tatsächlich ausgeübten Nutzung des Grundstücks festsetzte , richtet sich der Antrag des Beteiligten zu 1 auf gerichtliche Entscheidung. Das Landgericht hat unter Berücksichtigung eines Teilvergleichs zwischen den Parteien zur Höhe des Wertes des Grundstücks unter Berücksichtigung der Baulandqualität einen weiteren Entschädigungsanspruch in Höhe von 74.300 € nebst Zinsen sowie Rechtsvertretungskosten in Höhe von 1.131,35 € zuerkannt.
- 3
- hiergegen Die gerichtete Berufung des Beteiligten zu 3 wurde vom Kammergericht zurückgewiesen. Mit der vom Kammergericht zugelassenen Revision verfolgt der Beteiligte zu 3 sein Begehren auf Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung weiter.
Entscheidungsgründe
- 4
- Die Revision ist unbegründet.
- 5
- Das Berufungsgericht hat die Zurückweisung der Berufung des Beteiligten zu 3 damit begründet, dass eine Entschädigung nach den zulässigen Nutzungen des Grundstücks zu erfolgen habe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien aufgrund der hier vorliegenden "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung die die Entschädigung auf die ausgeübten Nutzungen beschränkenden Normen einschließlich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. wegen einer gebotenen verfassungskonformen Auslegung nicht anwendbar.
- 6
- Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision, die sich allein gegen die einschränkende Auslegung und Nichtanwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. richten, im Ergebnis stand.
- 7
- 1. In revisionsrechtlich nicht zu beanstandener Weise hat das Berufungsgericht als für die Bemessung der Entschädigung maßgebliche Qualität des im früheren Ostberlin gelegenen Grundstücks "Bauland" angenommen und den entsprechenden Verkehrswert (§ 95 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Satz 3 BauGB) der Berechnung des Entschädigungsanspruches zugrunde gelegt.
- 8
- a) Nach § 93 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist maßgeblich für die Bemessung der Entschädigung der Zeitpunkt des Eingriffs, d.h. der Tag, an dem die Behörde über den Enteignungsantrag entscheidet. Dieser Zeitpunkt kann sich verschieben. Bei einem sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsverfahren tritt an die Stelle des Enteignungsbeschlusses oder der Besitzeinweisung diejenige Maßnahme, von der ab eine weitere Entwicklung des Objekts , insbesondere der Qualität des Grundstücks verhindert, also das Grundstück endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wird (st. Rspr. Senatsurteile BGHZ 141, 319, 320 f; 98, 341, 342). Eine vorbereitende Planung ist als Vorwirkung einer Enteignung (hier Verpflichtung zur Übernahme) anzusehen, wenn sie mit der späteren Entziehung des Eigentums in ursächlichem Zusammenhang steht, hinreichend bestimmt ist und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führt, mit Sicherheit erwarten lässt (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 321; 98, 341, 342; 64, 382, 384; 63, 240, 242). Ob diese Voraussetzungen im Einzelfall gegeben sind, ist weitgehend eine Frage tatrichterlicher Würdigung (Senatsurteile BGHZ 98, 341, 343; 63, 240, 242; Urteil vom 22. April 1982 - III ZR 131/80 - NVwZ 1983, 116).
- 9
- b) Vorliegend hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet festgestellt, dass die vorbereitende Planung spätestens mit dem Erlass der Veränderungssperre am 10. Dezember 1994 einen Stand erreicht hatte, der fest damit rechnen ließ, dass das Eigentum am Grundstück entzogen werden würde. Zu diesem Zeitpunkt hatte das als Lagergrundstück genutzte Grundstück die Qualität "Bauland".
- 10
- 2. Der Bemessung des Entschädigungsanspruches unter Zugrundelegung der Baulandqualität des Grundstücks steht auch nicht § 95 Abs. 2 Nr. 7, § 43 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 Satz 2, § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB entgegen. Danach kommt eine Entschädigung nur wegen der ausgeübten Nutzung des Grundstücks und nicht mehr wegen dessen zulässiger Nutzung (§ 42 Abs. 2 BauGB) in Betracht, wenn letztere nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert wird. Hier war die Nutzung als Baugrundstück nach § 34 BauGB möglich ab dem 3. Oktober 1990. Die siebenjährige Frist des § 42 Abs. 2 BauGB lief damit für die zulässige Nutzung des Grundstücks am 3. Oktober 1997 ab (vgl. Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl., § 42 Rn. 7). Der Bebauungsplan mit den eigentumsverdrängenden Festsetzungen wurde am 18. Dezember 1997 und damit nach Ablauf der Sieben-JahresFrist des § 42 Abs. 2 BauGB veröffentlicht.
- 11
- a) Die Anwendung des § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird allerdings nicht durch § 42 Abs. 5 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift bemisst sich die Entschädigung wegen der Hinderung der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in § 42 Abs. 2 BauGB genannten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung des Vorhabens nach § 42 Abs. 2 BauGB, wenn der von der Planung Betroffene das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann. Nach den für das Revisionsverfahren bindenden Feststellungen des Berufungsgerichtes war der Antragsteller weder bereit noch in der Lage, das Vorhaben zu verwirklichen. Nach § 42 Abs. 8 Satz 1 BauGB kommt eine Entschädigung auf der Grundlage des § 42 Abs. 5 BauGB in diesem Fall nicht in Betracht.
- 12
- b) Vorliegend steht einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB deren verfassungskonforme einschränkende Auslegung entgegen.
- 13
- aa) Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 322 ff; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63), steht die (Wert-) Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1, 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB entgegen, wenn einzelne Eigentümer , die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Falle der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar belastet werden. Bei "isolierter" eigentumsverdrängender Planung (§ 40 Abs. 1 BauGB), wenn die die spätere Enteignung auslösende Planung nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, kann deshalb ungeachtet des Ablaufes der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2, 3 BauGB eine Entschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit) verlangt werden, die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen. Für die Beurteilung kommt es dabei nicht in einem technisch -formalen Sinn darauf an, wie die Gemeinde im die Enteignung begründenden Bebauungsplan das Plangebiet abgegrenzt hat, sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Eine unzumutbare Ungleichbehandlung könnte gleichwohl ausgeschlossen sein, wenn der von der eigentumsverdrängenden Planung Betroffene zugleich im Wesentlichen der Nutznießer der geplanten Bebauung (z.B. Spielplatz) im Hinblick auf seine weiteren Grundstücke im Plangebiet ist. Entscheidend ist nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Si- tuation abzustellen, wie sie sich gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten) infolge der Enteignung ergibt.
- 14
- Ausgehend bb) von diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher und von der Revision nicht angegriffener Würdigung angenommen, dass der Antragsteller von einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung betroffen ist, die ihm gegenüber den übrigen Grundstückseigentümern im Plangebiet ein Sonderopfer abverlangt, so dass die Entschädigung nach der zulässigen und nicht nur nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung des Grundstücks zu bemessen ist. Das Grundstück des Antragstellers ist mit seinen beiden Nachbargrundstücken im Bebauungsplan als öffentlicher Spielplatz ausgewiesen, was den weiteren umliegenden Grundstücken nützlich ist, die zudem ihre Qualität als Bauland behalten haben. Der Antragsteller ist von der Planung ausschließlich belastet und in keiner Weise begünstigt. Dass noch zwei weitere benachbarte Grundstücke von der isolierten eigentumsverdrängenden Planung betroffen sind, ändert an der Beurteilung nichts, die sich - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - an einer Gesamtbetrachtung des Plangebietes und insbesondere daran, wie sich die Situation nach der Enteignung für den Entschädungsberechtigten konkret darstellt, auszurichten hat. Allein der Umstand, dass auch zwei weiteren Grundstückseigentümern ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird, nimmt der Belastung des Antragstellers nicht die Qualität eines Sonderopfers und lässt dieses auch nicht allein deshalb als zumutbar erscheinen.
- 15
- 3. Der Bemessung des Entschädigungsanspruches steht auch nicht § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. entgegen. Nach dieser Vorschrift, die durch den Einigungsvertrag (Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 1) in das Baugesetzbuch eingefügt wurde, galt in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (neue Länder) bis zum 31. Dezember 1997 die Maßgabe, dass § 42 Abs. 1 bis 3 und Abs. 5 bis 10 BauGB auf die bei Wirksamwerden des Beitritts nach § 34 BauGB zulässigen Nutzungen keine Anwendung fand.
- 16
- a) Die Vorschrift findet bereits aus systematischen Gründen keine Anwendung. Dass die Enteignungsentschädigung nach der ausgeübten Nutzung und nicht nach der zulässigen Nutzung zu bemessen ist, ist aus dem Zusammenspiel der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB zu entnehmen , wie dies der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63, 64). Der von der Verweisung des § 43 Abs. 1 Satz 3 BauGB umfasste § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB verweist auch auf die Reduktions- und Harmoniersierungsklauseln des Planungsschadensrechts und damit auf die Regelung des § 42 Abs. 1 bis 3 BauGB, wonach nach Ablauf von sieben Jahren nur eine Entschädigung im Hinblick auf die ausgeübte, nicht aber auf die zulässige Nutzung in Betracht kommt. Zusätzlich bestimmt auch § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB als Harmonisierungsklausel, dass solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen sind, die bei Anwendung des § 42 BauGB nicht zu entschädigen wären (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319, 322 f). Da im vorliegenden Fall die Verweisungsvorschriften der § 95 Abs. 2 Nr. 7 und § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB verfassungskonform wegen der "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung dahingehend auszulegen sind, da ss sie nicht auf die Einschränkungen des § 42 BauGB im Hinblick auf die zulässigen Nutzungen verweisen , so geht die Vorschrift des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. ins Leere, die die Anwendung des § 42 Abs.1 bis 3 und 5 bis 10 BauGB im Hinblick auf die zulässigen Nutzungen einschränkt. Die Entschädigung bemisst sich in diesem Fall allein nach §§ 40, 43 BauGB.
- 17
- b) Gegen die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. spricht auch der Wille des Gesetzgebers. Dieser hat die Entschädigungsansprüche wegen einer eigentumsverdrängenden Planung nach § 40 BauGB - die hier einschlägig sind - unberührt lassen wollen (BT-Drucks. 11/7817 S. 171). Für diese Ansprüche enthält § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. keine Maßgaben (Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 38, sowie 6. Aufl., § 39 Rn. 57; Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., § 39 Rn. 14; Bielenberg/Krautzberger/Söfker, Städtebaurecht in den neuen Ländern, 2. Aufl., Teil B Rn. 124; Söfker ZfBR 1990, 266, 269; Bielenberg/Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 39 Rn. 42, Stand 11/2000).
- 18
- c) Unabhängig davon wäre § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. aber auch im vorliegenden Fall verfassungskonform einschränkend auszulegen.
- 19
- aa) Bei der eigentumsverdrängenden Festsetzung des hier maßgeblichen Bebauungsplanes in Bezug auf das Grundstück des Beteiligten zu 1 als öffentlicher Spielplatz handelt es sich um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG NVwZ 1999, 979; NVwZ-RR 2005, 227; Berkemann DVBl. 1999, 1285, 1286). Die Festsetzungen nach § 40 Abs. 1 BauGB entziehen keine konkreten Eigentumspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben, sondern beschränken generell und abstrakt die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. Dabei ist die Intensität des Eingriffs für die Einordnung der Norm nicht maßgeblich. Sie behält selbst dann ihre Gültigkeit, wenn der Eingriff in seinen Auswirkungen für den Betroffenen einer Enteignung gleichkommt (vgl. BVerfGE 100, 226, 240; 83, 201, 211 ff). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand , dass die eigentumsverdrängende Planung einen Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 3 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB begründet (vgl. Senatsurteile BGHZ 121, 73, 78; 328, 331).
- 20
- bb) Der Gesetzgeber verfolgte mit § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB ein legitimes öffentliches Ziel. Mit dem Einigungsvertrag sollte in den neuen Ländern auch das Baugesetzbuch insgesamt und damit auch das Entschädigungsrecht übergeleitet werden. Um den städtebaulichen und tatsächlichen Besonderheiten nach der Herstellung der Deutschen Einheit in den neuen Ländern gerecht zu werden, sollten befristet bis zum 31. Dezember 1997 besondere Maßgaben für bestimmte Bereiche gelten. Übermäßige finanzielle Belastungen, die der Gemeinde aus der Planung erwachsen, können zur Erstarrung der städtebaulichen Planung und der Abstandnahme von ihr führen; dadurch werden gewichtige Belange des Allgemeinwohls beeinträchtigt. Der Grundgedanke der Einschränkung nach § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a. F. ist, dass die sofortige Einführung des vermögensrechtlichen Schutzes für eine nicht ausgeübte Nutzung in den Gebieten nach § 34 BauGB die Gemeinden daran hindern würde , hier Bebauungspläne auszustellen (Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 32; Runkel BBauBl. 1990, 616, 620; Bielenberg DVBl. 1990, 1314, 1319).
- 21
- cc) Die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. würde eine unverhältnismäßige und unzumutbare Härte für den Beteiligten zu 1 darstellen. Die Belange des Gemeinwohls sind mit den schutzwürdigen Interessen des Eigentümers in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Dabei ist der Gesetzgeber an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur der Grund, sondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weitergehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie darf dabei nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört auch die Privatnützigkeit, also die Zuordnung des Eigentumsobjekts zu einem Rechtsträger, dem es als Grundlage privater Initiative von Nutzen sein soll (vgl. BVerfGE 100, 226, 240 f). Dabei ist in den Blick zu nehmen, ob kompensatorische Vorkehrungen getroffen sind, die unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen des Eigentümers vermeiden (vgl. BVerfGE 100, 226, 244). Bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung ist das in Art. 14 Abs. 3 GG zum Ausdruck kommende Gewicht des Eigentumsschutzes zu beachten, wenn sich der Eingriff in das Eigentum wie eine (Teil- oder Voll-)Enteignung auswirkt (vgl. BVerfGE 83, 201, 212 f; BVerfG DVBl. 1999, 704, 705; NVwZ 2003, 727f.). Auch wenn das Grundgesetz nicht zwingend eine am Marktwert ausgerichtete Entschädigung erfordert (vgl. BVerfGE 24, 367, 421 zu Art. 14 Abs. 3 GG), so kann es gleichwohl von Verfassungs wegen zur Vermeidung unverhältnismäßiger Härten geboten sein, dem Eigentümer einen Übernahmeanspruch durch die öffentliche Hand zum Verkehrswert einzuräumen (vgl. BVerfGE 100, 226, 245 f). Das gilt insbesondere, wenn der Eigentümer keinen irgendwie gearteten Vorteil aus der eigentumsverdrängenden Planung und dem damit verfolgten Zweck erhalten kann (vgl. Berkemann in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 Rn. 670; vgl. auch Senatsurteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63). Soweit private Interessen zum Ausgleich zu bringen sind, ist der Gesetzgeber verpflichtet, diese in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit der verfassungsrechtlichen Vorstellung eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 104, 1, 11; 101, 239, 259).
- 22
- Gemessen an diesen Maßstäben würde sich die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. und eine deshalb auf den Ausgleich des Verlustes nur für tatsächlich ausgeübte und nicht für zulässige Nutzungen beschränkte Entschädigung als unverhältnismäßige Härte für den Beteiligten zu 1 darstellen. Der Antragsteller ist von einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung betroffen. Sein Grundstück und die beiden Nachbargrundstücke sind nach dem Bebauungsplan als öffentlicher Spielplatz ausgewiesen. Es ist ihm deshalb wirtschaftlich nicht mehr zumutbar mit Rücksicht auf die Festsetzung im Bebauungsplan , das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, so dass ihm ein Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 3 Satz 2 BauGB zusteht. Der Antragsteller hat von dieser Planung im Gegensatz zu den übrigen Grundstücken im Plangebiet keinerlei Nutzen. Ihm wird insoweit ein Sonderopfer auferlegt, um das Plangebiet im Sinne des Allgemeinwohls weiter zu entwickeln. Der Grundsatz der Lastengleichheit, der in Art. 14 Abs. 1 und Abs. 3 GG i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankert ist und bei Abwägung privater Interessen eine einseitige Bevorzugung ausschließt, wäre bei einer Entschädigung allein unter Berücksichtigung der ausgeübten Nutzungen verletzt. Die übrigen Grundstücke im Plangebiet - mit Ausnahme der beiden Nachbargrundstücke - behalten ihre zulässige Nutzbarkeit, soweit sie noch nicht ausgeübt wird und damit ihren Wert, soweit er nicht durch die fremdnützige Überplanung des Grundstücks des Antragstellers im Bebauungsplan sogar steigt. Der Zweck des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 a.F., der die Grenze für die Eigentumsbeschänkung darstellt, den Besonderheiten in den neuen Ländern nach der Herstellung der Deutschen Einheit Rechnung zu tragen und die Gemeinden nicht von notwendigen Planungen wegen zu hoher Entschädigungsforderungen abzuhalten, rechtfertigt es nicht, die privaten Interessen der Eigentümer im Plangebiet in ein derartiges Ungleichgewicht zu bringen und die nicht von der "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung Betroffenen einseitig zu bevorzugen (vgl. im Ergebnis ebenso Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 38 f). Insoweit gelten die gleichen Erwägungen, wie sie der Senat bereits zur Neuregelung des Planungsschadensrechtes durch die Novelle 1976 zum Bundesbaugesetz, die in das Baugesetzbuch mit geringen Änderungen übernommen wurde, ausgeführt hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319, 322 ff). Des Weiteren ist in den Blick zu nehmen, dass der Gesetzgeber davon ausging, dass die Besonderheiten in den neuen Ländern nach der Herstellung der Deutschen Einheit eine Abweichung von Grundrechten in den Grenzen des Art. 19 Abs. 2 und Art. 79 Abs. 3 GG allenfalls bis zum 31. Dezember 1992 rechtfertigten (Art. 143 Abs. 1 GG). Der die eigentumsverdrängende Planung beinhaltende Bebauungsplan datiert vom 18. Dezember 1997. Der Einwand der Revision, der Antragsteller habe kein schützenswertes Vertrauen gehabt, da ihm wegen § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. zu keinem Zeitpunkt ein Anspruch auf Entschädigung der zulässigen Nutzungen zugestanden habe, greift nicht durch. Maßgebend ist nicht das Vertrauen auf eine bestimmte Höhe einer Entschädigung sondern das auf die Bebaubarkeit des Grundstücks. Dieses war nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichtes aber Bauland, da es sich in einem durch Wohnbebauung geprägten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB befand und nach der Überplanung nicht mehr bebaubar war.
- 23
- dd) Der Senat kann die verfassungsrechtlich gebotene einschränkende Auslegung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. vornehmen und ist nicht zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG verpflichtet. Letztere setzt vielmehr voraus , dass der Senat eine verfassungskonforme Auslegung ausschließt (vgl. BVerfGE 96, 315, 324 f; 68, 337, 344). Die Gerichte sind gehalten, sich um eine verfassungskonforme Auslegung des Gesetzesrechts zu bemühen. Der Respekt vor der gesetzgebenden Gewalt gebietet es, dem Willen des Gesetzgebers im Rahmen des verfassungsrechtlich Zulässigen so weit wie möglich Rechnung zu tragen (vgl. BVerfGE 86, 288, 320). Die verfassungskonforme Auslegung findet ihre Grenzen dort, wo sie zum Wortlaut der Norm und dem klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (vgl. BVerfGE 54, 277, 299 f; 71, 81, 105; 90, 263, 275; 110, 226, 267). Eine Auslegung gegen den Wortlaut einer Norm ist aber nicht von vornherein ausgeschlossen , wenn andere Indizien deutlich belegen, dass ihr Sinn im Text unzureichend Ausdruck gefunden hat (vgl. BVerfGE 97, 186, 196) und erst die weiteren Auslegungsmethoden die wahre Bedeutung der Norm freilegen (vgl. BVerfGE 35, 263, 279). Lässt eine Auslegung nach anerkannten Grundsätzen mehrere Deutungen zu, von der eine zu einem verfassungsgemäßen Ergebnis führt, ist diese Auslegung verfassungsrechtlich geboten (vgl. BVerfGE 88, 145, 166; 83, 201, 214 f). Auch die teleologische Reduktion einer Norm im Wege verfassungskonformer Auslegung ist möglich (vgl. BVerfGE 88, 145, 166; 35, 263, 279 f). Sie ist sogar geboten, wenn dadurch die Norm im Übrigen aufrechterhalten werden kann (vgl. BVerfGE 88, 145, 168), denn der Respekt vor dem Gesetzgeber gebietet es, in den Grenzen der Verfassung das Maximum dessen aufrechtzuerhalten, was der Gesetzgeber gewollt hat (vgl. BVerfGE 86, 288, 320; vgl. Larenz/Canaris, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl., 1995, S. 161).
- 24
- Die einschränkende Auslegung des § 246 a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. hält sich im Rahmen dieser aufgezeigten verfassungsrechtlichen Grenzen einer verfassungskonformen Auslegung. Der Wortlaut der Vorschrift bezieht sich nur auf einen Entschädigungsanspruch nach § 42 BauGB, der hier nicht anwendbar ist. § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. würde nur über die Verweisungen auf die Harmonisierungsvorschriften des Planungsschadensrechtes zu Geltung kommen. Eine Änderung der Ansprüche aus § 40 BauGB hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung nicht beabsichtigt (BT- Drucks. 11/7817 S. 171). Der mit seinem Erlass verfolgte Zweck ging auch nicht dahin, in einem Plangebiet einzelne Eigentümer gegenüber anderen zu benachteiligen und diesen Sonderopfer aufzuerlegen. Es ist deshalb nahe liegend , dass der Gesetzgeber, hätte er die gleichheitswidrigen Auswirkungen bei einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung im Blick gehabt, diese von dem Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. ausgenommen hätte. Diese gleichheitswidrige Belastung lässt sich nur dadurch ausgleichen , dass dem von einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung Betroffenen eine Entschädigung auf der Basis der zulässigen Nutzungen des Grundstücks zuerkannt wird. Dies kann bei gleichzeitiger Aufrechterhaltung der Norm im Übrigen durch eine gebotene verfassungskonforme und einschränkende Auslegung erreicht werden.
- 25
- Nicht zu folgen ist dem Einwand der Revision, eine verfassungskonforme Auslegung scheitere zumindest daran, dass sonst kein weiterer Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. verbliebe, so dass sich die Norm insgesamt als verfassungswidrig erweise. Dies zwinge zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG. Die Vorschrift bleibt aber anwendbar, soweit z.B. eine allgemeine "Herabzonung" des Plangebiets vorliegt, also gerade keine besondere Belastung für einen einzelnen Eigentümer gegenüber anderen Eigentümern mit der Planung verbunden ist. Auch insoweit gelten die Ausführungen des Senats zu § 42 Abs. 2, 3, § 43 Abs. 3, § 95 Abs. 1 Nr. 7 BauGB entsprechend (Senatsurteil BGHZ 141, 319, 326 ff). Im Hinblick auf den verbleibenden Anwendungsbereich bestehen keine Bedenken hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. (vgl. Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 39; Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., § 39 Rn. 14), was die Möglichkeit einer verfassungskonformen Auslegung eröffnet und einer Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG entgegensteht.
Schlick Wurm Dörr
Wöstmann Harsdorf-Gebhardt
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 29.11.2005 - O 7/04 Baul -
KG Berlin, Entscheidung vom 05.12.2006 - 9 U 1/06 Baul -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beteiligten streiten um die Höhe der Enteignungsentschädigung für ein 1.713 m² großes Grundstück in Berlin-T. (Flurstück 3754), über dessen Übertragung auf das Land Berlin die Beteiligte zu 1, ein Wohnungsbauunternehmen , sich im Laufe des Enteignungsverfahrens mit dem zu 4 beteiligten Bezirksamt - für eine Entschädigung von mindestens 69.000 DM - geeinigt hat (Teileinigung vom 12. August 1998).
Die Beteiligte zu 1 hatte im Mai 1980 zusammen mit dieser Fläche insgesamt 15.695 m² Bauland im L. -Viertel von der Bundesrepublik Deutschland zum Zwecke des Wohnungsbaus gekauft; weitere 5.634 m² hatte sie in diesem Bereich vom Land Berlin erworben. Der übergeleitete Bebauungsplan für das mit im Krieg zerstörten mehrgeschossigen Mietshäusern bebaute Gelände wies ein Kerngebiet der Baustufe V/3 (GFZ 1, 5) aus. In der Folgezeit wandelte sich dieser Bereich jedoch - begleitet von den Flächennutzungsplänen von Berlin vom 8. April 1984 bzw. vom 23. Juni 1994 sowie dem (einfachen ) Bebauungsplan II-B3 vom 4. Juni 1996 für den Bereich T. S. zwischen dem L. -Kanal, der F. -Straße, der K. -Straße und dem L. -Platz - zu einem allgemeinen Wohngebiet um.
Die Beteiligte zu 1 realisierte ihre Bauvorhaben. Ihr auf das Flurstück 3754 bezogener Bauantrag vom 31. Januar 1985 scheiterte jedoch daran, daß - nach Zurückstellung des Gesuchs und Anordnung einer Veränderungssperre - dieses Grundstück durch Bebauungsplan II-130 vom 1. November 1988 als Grünfläche (Spielplatz) ausgewiesen wurde. Die auf Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete verwaltungsgerichtliche Klage der Beteiligten zu 1 blieb erfolglos.
Im Enteignungsverfahren hat die Enteignungsbehörde (Beteiligte zu 3) mit Beschluß vom 6. November 1998 die vom Land Berlin an die Beteiligte zu 1 zu leistende Enteignungsentschädigung unter Zugrundelegung der Qualität von "Brachland/Nichtbauland" als ausgeübter Nutzung auf 69.000 DM festgesetzt. Der Auffassung der Beteiligten zu 1, für die Höhe der Enteignungsentschädigung sei auf eine bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks vor der Nutzungsänderung durch den Bebauungsplan vom 1. November 1988 abzustellen, ist die Beteiligte zu 3 unter Hinweis auf die über die Sieben-Jahres-Frist nach § 42
Abs. 3 BauGB hinaus unterbliebene Bebauung des Grundstücks entgegengetreten. Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Landgericht (Kammer für Baulandsachen) und Kammergericht (Senat für Baulandsachen) haben das Land Berlin (den Beteiligten zu 2) verurteilt, an die Beteiligte zu 1 weitere 2.315.000 DM nebst gesetzlicher Zinsen zu zahlen. Mit der Revision erstrebt die Beteiligte zu 3 die Wiederherstellung ihrer Entscheidung zur Höhe des Enteignungsentschädigung.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
A.
1. Die Revision ist zulässig.
a) Die Enteignungsbehörde, die hier die Revision eingelegt hat, ist im gerichtlichen Verfahren in Baulandsachen als diejenige Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, Beteiligte (§ 222 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Sie ist darüber hinaus - als zur allgemeinen Vertretung der öffentlichen Interessen berufen - ohne Beeinträchtigung eines eigenen Rechts oder ihrer materiellen Verwaltungsfunktion zur Einlegung eines Rechtsmittels befugt, auch wenn sie in den Vorinstanzen keine eigenen Anträge gestellt hatte (Senatsurteile vom 5. Mai 1975 - III ZR 17/73 - NJW 1975, 1638, 1640 und vom 22. Februar 1990 - III ZR 196/87 - WM 1990, 1173 f).
b) Die Revision ist auch fristgerecht, nämlich (am 21. Juni 2001) binnen eines Monats seit der am 21. Mai 2001 mittels Empfangsbekenntnisses erfolgten Zustellung des Berufungsurteils an die Beteiligte zu 3 (§ 212 a ZPO a.F. i.V.m. § 221 Abs. 1 BauGB), eingelegt worden. Soweit die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bereits mit Eingangsstempel vom 16. Mai 2001 die "persönliche Zustellung durch besonderen Wachtmeister" bestätigt hat, handelt es sich, wie der Beteiligte zu 3 im einzelnen dargelegt hat, nur um eine Empfangsbestätigung des Leiters der Poststelle derjenigen Senatsverwaltung, in die die Enteignungsbehörde eingegliedert ist. Dieser Empfangsbestätigung konnte weder nach dem Willen des zustellenden Gerichts, noch nach demjenigen der in Empfang nehmenden Behörde Zustellungswirkung zukommen.
2. Die von der Beteiligten zu 1 in ihrer Revisionserwiderung gegen die Zulässigkeit der Berufung der Beteiligten zu 2 gegen das Urteil der Kammer für Baulandsachen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird gemäß § 565 a ZPO a.F. abgesehen.
B.
Die Revision ist begründet.
I.
1. Das Berufungsgericht legt in Übereinstimmung mit der Kammer für Baulandsachen als für die Enteignungsentschädigung maßgebliche "Qualität" diejenige von baureifem Land zugrunde, wobei es unter Einbeziehung der anerkannten Grundsätze der Vorwirkung der Enteignung (vgl. BGHZ 141, 319, 321) auf einen Stichtag vor Beginn der Planung, die zur Herabzonung zu einer Grünfläche führte, abstellt.
Den Konflikt daraus, daß das Flurstück 3754 vor der Umplanung über sieben Jahre ab Zulässigkeit - Fristablauf: 31. Dezember 1983 - nicht baulich genutzt worden war (vgl. §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB), löst das Berufungsgericht in Anlehnung an das Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (III ZR 174/98 - BGHZ 141, 319 = DVBl. 1999, 1285 m. Anm. Berkemann ): Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei auch auf einen Sachverhalt zu übertragen, bei dem sich das betroffene Grundstück innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB befinde und als einziges Grundstück von einem Bebauungsplan erfaßt werde. Die Eigenart der tatsächlichen Bebauung trete insoweit an die Stelle eines Bebauungsplans. Sehe die Planungsbehörde davon ab, einen qualifizierten Bebauungsplan für einen zusammenhängend bebauten Ortsteil zu erlassen, und beschränke sich darauf, einen städtebaulichen Mißstand innerhalb des Ortsteils durch einen Bebauungsplan zu beseitigen, der nur ein Grundstück oder nur eine Teilfläche davon erfasse, dann bestehe kein Unterschied zum Erlaß eines Bebauungsplans für den gesamten Ortsteil, der weitgehend Festsetzungen entsprechend der tatsächlichen Bebauung enthalte, aber für das betroffene Grundstück eine bauliche Nutzung ausschließe. Dies werde im Streitfall besonders deutlich daran, daß der Spielplatz, der auf dem von der Enteignung be-
troffenen Grundstück geplant ist, den Bewohnern der umliegenden Wohnbebauung dienen solle. Daß Planungsbedarf nicht nur für das Grundstück der Beteiligten zu 1 bestanden habe, zeige auch der später beschlossene, ein größeres Plangebiet umfassende einfache Bebauungsplan II-B3. Der Grundstückseigentümer , der im unbeplanten zusammenhängend bebauten Innenbereich ein Bauvorhaben in zulässiger Weise hätte verwirklichen können, bringe, wenn er von einer eigentumsverdrängenden Planung betroffen werde, die sich nur auf sein Grundstück beziehe, genauso ein Sonderopfer wie der Grundstückseigentümer , der innerhalb eines größeren Plangebiets als einziger von der eigentumsverdrängenden Planung betroffen werde. Nicht anders könne der hier vorliegende Sachverhalt beurteilt werden, der durch eine "Aufspaltung der Planung für einen zusammenhängend bebauten Ortsteil" durch einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB (mit eigentumsverdrängendem Inhalt für ein Grundstück) und einen einfachen Bebauungsplan für ein größeres Plangebiet gekennzeichnet sei.
Ergänzend führt das Berufungsgericht aus, eine Entschädigung nach Baulandqualität sei im Streitfall schon deswegen erforderlich, weil das Land Berlin als Betreiber des Enteignungsverfahrens (Beteiligter zu 4) sonst aus einem widersprüchlichen Verfahren Vorteile ziehen könnte, die nach dem Sinn und Zweck der Regelungen in den §§ 95 Abs. 2 Nr. 7 und 42 BauGB nicht gerechtfertigt wären. Ein Planungsbedarf hinsichtlich einer Grünfläche habe schon im zeitlichen Zusammenhang zu dem Erwerb der größeren Flächen durch die Beteiligte zu 1 bestanden. Gleichwohl sei der Beschluß zur Aufstellung eines Bebauungsplans erst gefaßt worden, als die Beteiligte zu 1 die Bauerlaubnis für ihr Bauvorhaben beantragt hatte, um eben dieses zu verhindern. Diese Vorgehensweise sei deswegen widersprüchlich, weil das Land Berlin als Betreiber des Enteignungsverfahrens für ein lange Zeit brachliegendes Areal keinen Pla-
nungsbedarf gesehen, vielmehr die Regelung des § 34 BauGB in Verbindung mit dem geltenden Baunutzungsplan zur Schaffung einer städtebaulichen Entwicklung als ausreichend angesehen habe, dann aber die Beteiligte zu 1, die auf diese Planungssituation erkennbar vertraut und das Areal nach und nach entsprechend bebaut habe, bei der Realisierung des letzten Bauvorhabens mit einer Planungsänderung überrascht habe, zumal auch in dem Flächennutzungsplan vom 8. April 1984 die betroffene Fläche noch als Wohnbaufläche ausgewiesen gewesen sei, obwohl die Situation, die aus Sicht der Planungsbehörden einen Bebauungsplan zur Änderung der bestehenden Situation erforderlich machte, schon längere Zeit bestanden habe.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt der Beurteilung des Berufungsgerichts : Wie der Senat in dem Urteil vom 6. Mai 1999 (aaO) entschieden hat, sind die §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB, aus deren Zusammenspiel sich ergeben könnte, daß die Qualität des der Beteiligten zu 1 genommenen Grundstücks sich nur nach der ausgeübten Nutzung (Brachland) richtet, verfassungskonform (einschränkend) auszulegen. Die (Wert-)Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit verbieten es, einzelne Eigentümer, die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Falle der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar zu belasten. Das führt dann, wenn die die spätere Enteignung auslösende eigentumsverdrängende Planung (§ 40 Abs. 1 BauGB) nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird - also bei "isolierter" eigen-
tumsverdrängender Planung - ungeachtet des Ablaufs der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 und 3 BauGB zu einer Enteignungsentschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit), die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen (Senatsurteil vom 6. Mai 1999 aaO). An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der Kritik von Berkemann (DVBl. 1999, 1285), auf die sich die Revision bezieht, im Grundsatz fest. Ein maßgeblicher Kritikpunkt ist der, der Bundesgerichtshof hätte bei durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die gesetzliche Ausgleichsregelung das Bundesverfassungsgericht im Verfahren nach Art. 100 Abs. 1 GG um Klärung ersuchen müssen. Indessen erübrigt sich eine Vorlage beim Bundesverfassungsgericht , wenn und soweit auf dem Wege über eine verfassungskonforme Auslegung die Nichtigerklärung einer Norm vermieden werden kann (vgl. BVerfGE 76, 100, 105; 90, 145, 170). Das Gebot verfassungskonformer Gesetzesauslegung verlangt, von mehreren möglichen Normdeutungen, die teils zu einem verfassungswidrigen, teils zu einem verfassungsmäßigen Ergebnis führen, diejenige vorzuziehen, die mit dem Grundgesetz in Einklang steht (BVerfGE 32, 365, 384). Was den hier in Rede stehenden Fragenkreis angeht, stand weder der Wortlaut der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften noch der Zweck, den der Gesetzgeber mit seiner Regelung verfolgt hat (vgl. zu diesen Schranken der verfassungskonformen Auslegung Zippelius, Verfassungskonforme Auslegung von Gesetzen, Bundesverfassungsgericht und Grundgesetz, Festgabe aus Anlaß des 25jährigen Bestehens des Bundesverfassungsgerichts (1976) 2. Band S. 108, 115 f), einer einschränkenden Anwendung der Vorschriften in bestimmten besonderen - im Gesetz als solche nicht ausdrücklich geregelten - Einzelfällen entgegen. Entgegen der Revision ist auch im Bereich der Junktim-Klausel (Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG) eine verfassungskonforme Auslegung nicht ausgeschlossen (vgl. Papier, in: Maunz/
Dürig GG Art. 14 Rn. 574). Auch die von der Revision hervorgehobene Warnund Offenbarungsfunktion des Entschädigungs-Junktims und der hiermit verbundene Schutz der öffentlichen Haushalte und der haushaltspolitischen Parlamentsprärogative (vgl. Papier aaO Rn. 569, 570) schließen nicht die Möglichkeit aus, daß gesetzliche Bestimmungen über die Höhe der Enteignungsentschädigung - die an sich hinreichend bestimmt sind - durch richterliche Auslegung für einzelne Fallgruppen einen anderen Inhalt erhalten, als ihn der Gesetzeswortlaut im allgemeinen auf den ersten Blick nahelegen mag.
b) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht , was die nach dem Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (aaO) bedeutsame Frage einer unzumutbaren Ungleichbehandlung der Grundstücke "im Plangebiet" angeht, im Streitfall einen vergleichbaren Sachverhalt angenommen hat. Es kommt hierbei nicht in einem technisch-formalen Sinne allein auf die von der Gemeinde in dem die Enteignung begründenden Bebauungsplan vorgenommene Abgrenzung an (sonst hätte es die Gemeinde unter Umständen in der Hand, durch Begrenzungen des Plangebiets Einfluß auf die Höhe der Entschädigung zu nehmen, vgl. Berkemann aaO S. 1287), sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Das Berufungsgericht sieht insoweit in tatrichterlich einwandfreier Würdigung den auf das Flurstück 3754 begrenzten (qualifizierten) Bebauungsplan II-130 vom 1. November 1988 eingebettet in einen größeren, überwiegend bereits zusammenhängend bebauten und später auch von dem (einfachen) Bebauungsplan II-B 3 vom 4. Juni 1996 (mit) erfaßten Ortsteil. Gleichzeitig stellt das Berufungsgericht fest, daß schon in einem näheren Bereich , sowohl an der L. -Straße in unmittelbarer Nähe zu dem "enteigneten" Flurstück als auch am L. -Ufer, weiterhin noch nicht bebaute Grundstücke vorhanden sind, die bebaubar bleiben.
c) Die Würdigung des Berufungsgerichts, die Beteiligte zu 1 würde ohne eine Entschädigung nach der Qualität ihres Grundstücks vor Erlaß des Bebauungsplans II-130 ein "Sonderopfer" gegenüber denjenigen Eigentümern erleiden , die in dem zusammenhängend bebauten Ortsteil weiterhin ihr Grundstück bebauen durften, leidet jedoch unter dem Mangel, daß hierbei die bauliche Nutzbarkeit des gesamten übrigen (umfangreichen) von der Beteiligten zu 1 in diesem Bereich zu Wohnbauzwecken erworbenen Grundbesitzes außer Betracht geblieben ist.
Eine (ausnahmsweise das Absehen von der Anwendung der §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Nr. 7 BauGB rechtfertigende) unzumutbare Ungleichbehandlung der Beteiligten zu 1 wird jedenfalls dann nicht ohne weiteres angenommen werden können, wenn - was nach dem Sachstand des Revisionsverfahrens nicht auszuschließen ist - das vom Berufungsgericht in Betracht gezogene "Plangebiet" (s.o. zu 2), soweit es bebaut bzw. bebaubar geblieben ist, sich ganz oder zu einem wesentlichen Teil (auch) aus dem von der Beteiligten zu 1 Anfang 1980 zum Zwecke des Wohnungsbaus erworbenen Grundstückskomplex zusammensetzen und der auf dem Flurstück 3754 geplante Spielplatz vornehmlich oder jedenfalls in gewichtigem Umfang den Bewohnern dieser von der Beteiligten zu 1 geschaffenen Wohnbebauung dienen sollte. Es stünde noch nicht in einem unerträglichen Widerspruch zu dem Grundsatz der Lastengleichheit, wenn die Beteiligte zu 1 - nachdem sie die Sieben-JahresFrist nach § 42 Abs. 2, 3 BauGB hatte verstreichen lassen, ohne daß eine sichere Vertrauensgrundlage hinsichtlich des Fortbestands der planerischen Situation bestand - den auch und gerade durch die von ihr im übrigen ungehindert geschaffene Wohnbebauung erforderlich gewordenen Spielplatz ohne vollwertigen Geldausgleich "aufzubringen" hätte. Wie beispielsweise im Zusam-
menhang mit dem Grundsatz der Vorteilsausgleichung (§ 93 Abs. 3 Satz 1 BauGB; vgl. dazu Senat BGHZ 62, 305 und Urteil vom 9. Oktober 1997 - III ZR 148/96 - NJW 1998, 2215) deutlich wird, kommt es für die Höhe der Enteignungsentschädigung nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Situation an, die sich gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten ) infolge der Enteignung ergeben hat (s. hierzu auch das zur Veröffentlichung bestimmte Senatsurteil vom 14. März 2002 - III ZR 320/00). Dies gilt insbesondere auch angesichts der Größenverhältnisse der in Rede stehenden Grundstücke; rechnet man die seitens der Beteiligten zu 1 von der Bundsrepublik Deutschland und vom Land Berlin erworbenen Grundstücke zusammen (15.695 m² + 5.634 m²), so macht die in Anspruch genommene Spielplatzfläche mit 1.713 m² nur 8 % der Gesamtfläche aus.
Das Berufungsgericht hat zu diesem - im baulandgerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigenden - Gesichtspunkt keine Feststellungen getroffen. Es fehlt demzufolge auch an der erforderlichen umfassenden tatrichterlichen Würdigung dazu, ob die Beteiligte zu 1 im Blick auf die Erwägungen in dem Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (aaO) durch einen Entschädigungsansatz auf der Grundlage der §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB wirklich in unzumutbarer Weise ungleich betroffen wäre.
3. Das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis wird nicht schon durch seine ergänzenden Ausführungen über ein widersprüchliches städteplanerisches Verhalten der Gemeinde einerseits und ein Vertrauen der Beteiligten zu 1 auf ein Bestehenbleiben der bei Erwerb ihrer Grundstücke gegebenen Planungssituation andererseits getragen. Wie die Revision mit Recht rügt, gab es nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist gem § 42 Abs. 2, 3 BauGB ein schüt-
zenswertes Vertrauen der Beteiligten zu 1 auf einen Fortbestand der vorhandenen Planungslage nicht.
II.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO a.F.). Die Revisionserwiderung der Beteiligten zu 1 stellt mit einer Gegenrüge zur Nachprüfung, ob angesichts der im übrigen umfassenden Bautätigkeit der Beteiligten zu 1 auf dem von ihr erworbenen Grundstückskomplex zum Zeitpunkt der Umplanung auf dem Flurstück 3754 eine auch schon auf diese Fläche bezogene "ausgeübte" (bauliche) Nutzung im Sinne des § 42 Abs. 3 und 4 BauGB vorlag. Sie meint, es sei insoweit auf die Bebauung des Gesamtareals abzustellen; demnach sei durch die Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche in Wahrheit in eine bereits ausgeübte Nutzung eingegriffen worden. Indessen kann es, jedenfalls wenn es um Flächen der hier in Rede stehenden Art und Größenordnung geht, dafür, welche Nutzungen "ausgeübt" wurden, grundsätzlich nur auf das jeweils in den Blick genommene einzelne Grundstück ankommen. Vorliegend war bis zum Ablauf der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 BauGB für das Flurstück 3754 (31. Dezember 1983) nicht einmal ein Baugenehmigungsantrag gestellt worden Erst am 31. Januar 1985 erfolgte ein solcher Antrag. Die - nicht näher angeführte - Behauptung der Revisionserwiderung, die Entscheidung über diesen Antrag sei jedenfalls bis zum Beschluß über die Aufstellung des Bebauungsplans vom 16. April 1985 rechtswidrig zurückgestellt worden, hat in diesem Zusammenhang ebenfalls keine Bedeutung.III.
Da der Rechtsstreit in der Revisionsinstanz nicht entscheidungsreif ist, muß die Sache für die erforderliche weitere tatrichterliche Beurteilung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden (§ 565 Abs. 1 ZPO a.F. i.V.m. § 221 Abs. 1 BauGB).Für den Fall, daß das Berufungsgericht nach seiner ergänzenden Prüfung erneut zu dem Ergebnis gelangen sollte, daß als Grundstücksqualität diejenige von Bauland zu entschädigen ist, bemerkt der Senat hinsichtlich des dafür gegebenenfalls zu zahlenden Preises:
Im grundsätzlichen Ansatz zutreffend hat das Landgericht, dessen Berechnung vom Berufungsgericht übernommen worden ist, im Hinblick auf den Zeitpunkt der Teileinigung vom 12. August 1998 im Enteignungsverfahren - anstelle einer Entscheidung der Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag (vgl. § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB) - auf die Preisverhältnisse (für vergleichbares Bauland) im August 1998 abgestellt. Zu Unrecht meint demgegenüber die Revision , im vorliegenden Zusammenhang könne, da das betroffene Grundstück seit dem Erlaß der Veränderungssperre im Jahre 1985 als Bauland nicht mehr zur Verfügung stehe, allenfalls der Verkehrswert zum Stichtag 18. Mai 1985 angesetzt werden. Abgesehen von der - im Lichte von Art. 14 und Art. 3 GG zweifelhaften - Frage, welche Grundstücksqualität der Enteignungsentschädigung zugrunde zu legen ist, gelten hier die allgemeinen Enteignungsentschädigungsregeln (§§ 93 ff BauGB). Nach diesen kann es unterschiedliche Stichtage für die Qualitätsbestimmung einerseits und die Preisbemessung andererseits geben. Der Preisstichtag, der sich nach der sogenannten Steigerungsrechtsprechung des Senats verschieben kann (vgl. etwa BGHZ 44, 52, 54; Urteil
vom 10. April 1997 - III ZR 111/96 - NJW 1997, 2119), trägt dem Umstand Rechnung, daß aufgrund der Ausgleichsfunktion der Enteignungsentschädigung der Zeitpunkt der Bewertung dem Zeitpunkt der Auszahlung der Entschädigung möglichst nahekommen muß, um eine wertgleiche Entschädigung zu gewährleisten (BGHZ 44, 52, 54).
Rinne Wurm Streck Schlick Dörr
(1) Zur Entschädigung ist der Begünstigte verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung zu seinen Gunsten einverstanden ist. Ist ein Begünstigter nicht bestimmt oder liegt sein Einverständnis nicht vor, ist die Gemeinde zur Entschädigung verpflichtet. Erfüllt der Begünstigte seine Verpflichtung nicht, ist dem Eigentümer gegenüber auch die Gemeinde verpflichtet; der Begünstigte hat der Gemeinde Ersatz zu leisten.
(2) Dient die Festsetzung der Beseitigung oder Minderung von Auswirkungen, die von der Nutzung eines Grundstücks ausgehen, ist der Eigentümer zur Entschädigung verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung einverstanden war. Ist der Eigentümer auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften verpflichtet, Auswirkungen, die von der Nutzung seines Grundstücks ausgehen, zu beseitigen oder zu mindern, ist er auch ohne Einverständnis zur Entschädigung verpflichtet, soweit er durch die Festsetzung Aufwendungen erspart. Erfüllt der Eigentümer seine Verpflichtungen nicht, gilt Absatz 1 Satz 3 entsprechend. Die Gemeinde soll den Eigentümer anhören, bevor sie Festsetzungen trifft, die zu einer Entschädigung nach Satz 1 oder 2 führen können.
(3) Der Entschädigungsberechtigte kann Entschädigung verlangen, wenn die in den §§ 39 bis 42 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind. Er kann die Fälligkeit des Anspruchs dadurch herbeiführen, dass er die Leistung der Entschädigung schriftlich bei dem Entschädigungspflichtigen beantragt. Entschädigungsleistungen in Geld sind ab Fälligkeit mit 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Ist Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks zu leisten, findet auf die Verzinsung § 99 Absatz 3 Anwendung.
(4) Ein Entschädigungsanspruch erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die in Absatz 3 Satz 1 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind, die Fälligkeit des Anspruchs herbeigeführt wird.
(5) In der Bekanntmachung nach § 10 Absatz 3 ist auf die Vorschriften des Absatzes 3 Satz 1 und 2 sowie des Absatzes 4 hinzuweisen.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Zur Entschädigung ist der Begünstigte verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung zu seinen Gunsten einverstanden ist. Ist ein Begünstigter nicht bestimmt oder liegt sein Einverständnis nicht vor, ist die Gemeinde zur Entschädigung verpflichtet. Erfüllt der Begünstigte seine Verpflichtung nicht, ist dem Eigentümer gegenüber auch die Gemeinde verpflichtet; der Begünstigte hat der Gemeinde Ersatz zu leisten.
(2) Dient die Festsetzung der Beseitigung oder Minderung von Auswirkungen, die von der Nutzung eines Grundstücks ausgehen, ist der Eigentümer zur Entschädigung verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung einverstanden war. Ist der Eigentümer auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften verpflichtet, Auswirkungen, die von der Nutzung seines Grundstücks ausgehen, zu beseitigen oder zu mindern, ist er auch ohne Einverständnis zur Entschädigung verpflichtet, soweit er durch die Festsetzung Aufwendungen erspart. Erfüllt der Eigentümer seine Verpflichtungen nicht, gilt Absatz 1 Satz 3 entsprechend. Die Gemeinde soll den Eigentümer anhören, bevor sie Festsetzungen trifft, die zu einer Entschädigung nach Satz 1 oder 2 führen können.
(3) Der Entschädigungsberechtigte kann Entschädigung verlangen, wenn die in den §§ 39 bis 42 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind. Er kann die Fälligkeit des Anspruchs dadurch herbeiführen, dass er die Leistung der Entschädigung schriftlich bei dem Entschädigungspflichtigen beantragt. Entschädigungsleistungen in Geld sind ab Fälligkeit mit 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Ist Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks zu leisten, findet auf die Verzinsung § 99 Absatz 3 Anwendung.
(4) Ein Entschädigungsanspruch erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die in Absatz 3 Satz 1 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind, die Fälligkeit des Anspruchs herbeigeführt wird.
(5) In der Bekanntmachung nach § 10 Absatz 3 ist auf die Vorschriften des Absatzes 3 Satz 1 und 2 sowie des Absatzes 4 hinzuweisen.
(1) Sind im Bebauungsplan
- 1.
Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen, - 2.
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, - 3.
Flächen mit besonderem Nutzungszweck, - 4.
von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor Einwirkungen, - 5.
Verkehrsflächen, - 6.
Versorgungsflächen, - 7.
Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen, - 8.
Grünflächen, - 9.
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen, - 10.
Flächen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen, - 11.
Flächen für Gemeinschaftsanlagen, - 12.
von der Bebauung freizuhaltende Flächen, - 13.
Wasserflächen, Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses, - 14.
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(2) Der Eigentümer kann die Übernahme der Flächen verlangen,
- 1.
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, oder - 2.
wenn Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage aufgehoben oder wesentlich herabgesetzt wird.
(3) Dem Eigentümer ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit Vorhaben nach § 32 nicht ausgeführt werden dürfen und dadurch die bisherige Nutzung seines Grundstücks wirtschaftlich erschwert wird. Sind die Voraussetzungen des Übernahmeanspruchs nach Absatz 2 gegeben, kann nur dieser Anspruch geltend gemacht werden. Der zur Entschädigung Verpflichtete kann den Entschädigungsberechtigten auf den Übernahmeanspruch verweisen, wenn das Grundstück für den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck alsbald benötigt wird.
(1) Zur Entschädigung ist der Begünstigte verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung zu seinen Gunsten einverstanden ist. Ist ein Begünstigter nicht bestimmt oder liegt sein Einverständnis nicht vor, ist die Gemeinde zur Entschädigung verpflichtet. Erfüllt der Begünstigte seine Verpflichtung nicht, ist dem Eigentümer gegenüber auch die Gemeinde verpflichtet; der Begünstigte hat der Gemeinde Ersatz zu leisten.
(2) Dient die Festsetzung der Beseitigung oder Minderung von Auswirkungen, die von der Nutzung eines Grundstücks ausgehen, ist der Eigentümer zur Entschädigung verpflichtet, wenn er mit der Festsetzung einverstanden war. Ist der Eigentümer auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften verpflichtet, Auswirkungen, die von der Nutzung seines Grundstücks ausgehen, zu beseitigen oder zu mindern, ist er auch ohne Einverständnis zur Entschädigung verpflichtet, soweit er durch die Festsetzung Aufwendungen erspart. Erfüllt der Eigentümer seine Verpflichtungen nicht, gilt Absatz 1 Satz 3 entsprechend. Die Gemeinde soll den Eigentümer anhören, bevor sie Festsetzungen trifft, die zu einer Entschädigung nach Satz 1 oder 2 führen können.
(3) Der Entschädigungsberechtigte kann Entschädigung verlangen, wenn die in den §§ 39 bis 42 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind. Er kann die Fälligkeit des Anspruchs dadurch herbeiführen, dass er die Leistung der Entschädigung schriftlich bei dem Entschädigungspflichtigen beantragt. Entschädigungsleistungen in Geld sind ab Fälligkeit mit 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Ist Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks zu leisten, findet auf die Verzinsung § 99 Absatz 3 Anwendung.
(4) Ein Entschädigungsanspruch erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die in Absatz 3 Satz 1 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind, die Fälligkeit des Anspruchs herbeigeführt wird.
(5) In der Bekanntmachung nach § 10 Absatz 3 ist auf die Vorschriften des Absatzes 3 Satz 1 und 2 sowie des Absatzes 4 hinzuweisen.
(1) Ist die Entschädigung durch Übernahme des Grundstücks oder durch Begründung eines Rechts zu leisten und kommt eine Einigung nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts verlangen. Der Eigentümer kann den Antrag auf Entziehung des Eigentums oder auf Begründung des Rechts bei der Enteignungsbehörde stellen. Auf die Entziehung des Eigentums oder die Begründung des Rechts finden die Vorschriften des Fünften Teils entsprechend Anwendung.
(2) Ist die Entschädigung in Geld zu leisten und kommt eine Einigung über die Geldentschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sowie § 121 gelten entsprechend. Für Bescheide über die Festsetzung der zu zahlenden Geldentschädigung gilt § 122 entsprechend.
(3) Liegen die Voraussetzungen der §§ 40 und 41 Absatz 1 vor, ist eine Entschädigung nur nach diesen Vorschriften zu gewähren. In den Fällen der §§ 40 und 41 sind solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen, die bei Anwendung des § 42 nicht zu entschädigen wären.
(4) Bodenwerte sind nicht zu entschädigen, soweit sie darauf beruhen, dass
- 1.
die zulässige Nutzung auf dem Grundstück den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder - 2.
in einem Gebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Absatz 2 und 3 bestehen und die Nutzung des Grundstücks zu diesen Missständen wesentlich beiträgt.
(5) Nach Vorliegen der Entschädigungsvoraussetzungen bleiben Werterhöhungen unberücksichtigt, die eingetreten sind, nachdem der Entschädigungsberechtigte in der Lage war, den Antrag auf Festsetzung der Entschädigung in Geld zu stellen, oder ein Angebot des Entschädigungspflichtigen, die Entschädigung in Geld in angemessener Höhe zu leisten, abgelehnt hat. Hat der Entschädigungsberechtigte den Antrag auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung eines geeigneten Rechts gestellt und hat der Entschädigungspflichtige daraufhin ein Angebot auf Übernahme des Grundstücks oder Begründung des Rechts zu angemessenen Bedingungen gemacht, gilt § 95 Absatz 2 Nummer 3 entsprechend.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat der Beteiligte zu 3 zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Beteiligte Der zu 1 war Eigentümer des 206 m² großen Grundstücks Z. Straße 30 in Berlin-Pankow. Das Grundstück lag in zentraler Lage im Ortsteil Prenzlauer Berg. Die bauliche Umgebung bestand überwiegend aus Mehrfamilienhäusern in geschlossener Bauweise. Die Bebauung des Grundstücks wurde im Krieg zerstört. Das Grundstück schloss an das ebenfalls unbebaute Eckgrundstück C. Straße 41 an. Auf der anderen Seite schloss sich das Grundstück Z. Straße 29 an. Das Grundstück stand ehemals unter staatlicher Verwaltung durch die W. Wohnungsbaugesellschaft mbH, die es bis April 1994 als Lagerplatz vermietet hatte. Im August 1991 erging auf ihren Antrag hin ein positiver Vorbescheid zur Bebauung der oben genannten drei Grundstücke mit einem Gebäude mit sechs Vollgeschossen. Die Wohnungsbaugesellschaft erwog zum Zwecke der Bebauung den Erwerb des Grundstücks des Beteiligten zu 1. Hierzu kam es im Weiteren nicht. Im Juni 1993 stellte der Beteiligte zu 1 einen weiteren Vorbescheidsantrag zwecks Bebauung des Grundstücks. Dieser wurde für zwölf Monate zurückgestellt , da nach einer Untersuchung im dortigen Baubereich ein Defizit von 8,3 ha an Grünflächen, Sport- und Spielplätzen vorliege, und das Grundstück des Beteiligten zu 1 aufgrund seiner Lage und Größe zum Abbau dieses Fehlbedarfs geeignet sei. Im Dezember 1994 trat für die Grundstücke eine Veränderungssperre in Kraft. 1995 wurde der Vorbescheidsantrag des Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Im Dezember 1997 trat der Bebauungsplan in Kraft, der für das Grundstück des Beteiligten zu 1 und die beiden benachbarten Grundstücke die Zweckbestimmung öffentlicher Spielplatz vorsah. Später beantragte der Beteiligte zu 1 die Entziehung seines Eigentums gegen Entschädigung. Ein Teilbetrag wurde als Mindestentschädigung gezahlt.
- 2
- Der Beteiligte zu 1 begehrte eine weitere Entschädigung, da er der Berechnung zugrunde gelegt haben wollte, dass sein Grundstück Baulandqualität gehabt habe. Der Beteiligte zu 3 wollte dagegen der Berechnung lediglich die tatsächliche Nutzung zugrunde legen. Gegen den von dem Beteiligten zu 3 erlassenen Entschädigungsfeststellungsbeschluss, der die Höhe der Entschädigung auf der Basis der tatsächlich ausgeübten Nutzung des Grundstücks festsetzte , richtet sich der Antrag des Beteiligten zu 1 auf gerichtliche Entscheidung. Das Landgericht hat unter Berücksichtigung eines Teilvergleichs zwischen den Parteien zur Höhe des Wertes des Grundstücks unter Berücksichtigung der Baulandqualität einen weiteren Entschädigungsanspruch in Höhe von 74.300 € nebst Zinsen sowie Rechtsvertretungskosten in Höhe von 1.131,35 € zuerkannt.
- 3
- hiergegen Die gerichtete Berufung des Beteiligten zu 3 wurde vom Kammergericht zurückgewiesen. Mit der vom Kammergericht zugelassenen Revision verfolgt der Beteiligte zu 3 sein Begehren auf Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung weiter.
Entscheidungsgründe
- 4
- Die Revision ist unbegründet.
- 5
- Das Berufungsgericht hat die Zurückweisung der Berufung des Beteiligten zu 3 damit begründet, dass eine Entschädigung nach den zulässigen Nutzungen des Grundstücks zu erfolgen habe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien aufgrund der hier vorliegenden "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung die die Entschädigung auf die ausgeübten Nutzungen beschränkenden Normen einschließlich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. wegen einer gebotenen verfassungskonformen Auslegung nicht anwendbar.
- 6
- Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision, die sich allein gegen die einschränkende Auslegung und Nichtanwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. richten, im Ergebnis stand.
- 7
- 1. In revisionsrechtlich nicht zu beanstandener Weise hat das Berufungsgericht als für die Bemessung der Entschädigung maßgebliche Qualität des im früheren Ostberlin gelegenen Grundstücks "Bauland" angenommen und den entsprechenden Verkehrswert (§ 95 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Satz 3 BauGB) der Berechnung des Entschädigungsanspruches zugrunde gelegt.
- 8
- a) Nach § 93 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist maßgeblich für die Bemessung der Entschädigung der Zeitpunkt des Eingriffs, d.h. der Tag, an dem die Behörde über den Enteignungsantrag entscheidet. Dieser Zeitpunkt kann sich verschieben. Bei einem sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsverfahren tritt an die Stelle des Enteignungsbeschlusses oder der Besitzeinweisung diejenige Maßnahme, von der ab eine weitere Entwicklung des Objekts , insbesondere der Qualität des Grundstücks verhindert, also das Grundstück endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wird (st. Rspr. Senatsurteile BGHZ 141, 319, 320 f; 98, 341, 342). Eine vorbereitende Planung ist als Vorwirkung einer Enteignung (hier Verpflichtung zur Übernahme) anzusehen, wenn sie mit der späteren Entziehung des Eigentums in ursächlichem Zusammenhang steht, hinreichend bestimmt ist und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führt, mit Sicherheit erwarten lässt (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 321; 98, 341, 342; 64, 382, 384; 63, 240, 242). Ob diese Voraussetzungen im Einzelfall gegeben sind, ist weitgehend eine Frage tatrichterlicher Würdigung (Senatsurteile BGHZ 98, 341, 343; 63, 240, 242; Urteil vom 22. April 1982 - III ZR 131/80 - NVwZ 1983, 116).
- 9
- b) Vorliegend hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet festgestellt, dass die vorbereitende Planung spätestens mit dem Erlass der Veränderungssperre am 10. Dezember 1994 einen Stand erreicht hatte, der fest damit rechnen ließ, dass das Eigentum am Grundstück entzogen werden würde. Zu diesem Zeitpunkt hatte das als Lagergrundstück genutzte Grundstück die Qualität "Bauland".
- 10
- 2. Der Bemessung des Entschädigungsanspruches unter Zugrundelegung der Baulandqualität des Grundstücks steht auch nicht § 95 Abs. 2 Nr. 7, § 43 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 Satz 2, § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB entgegen. Danach kommt eine Entschädigung nur wegen der ausgeübten Nutzung des Grundstücks und nicht mehr wegen dessen zulässiger Nutzung (§ 42 Abs. 2 BauGB) in Betracht, wenn letztere nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert wird. Hier war die Nutzung als Baugrundstück nach § 34 BauGB möglich ab dem 3. Oktober 1990. Die siebenjährige Frist des § 42 Abs. 2 BauGB lief damit für die zulässige Nutzung des Grundstücks am 3. Oktober 1997 ab (vgl. Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl., § 42 Rn. 7). Der Bebauungsplan mit den eigentumsverdrängenden Festsetzungen wurde am 18. Dezember 1997 und damit nach Ablauf der Sieben-JahresFrist des § 42 Abs. 2 BauGB veröffentlicht.
- 11
- a) Die Anwendung des § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird allerdings nicht durch § 42 Abs. 5 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift bemisst sich die Entschädigung wegen der Hinderung der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in § 42 Abs. 2 BauGB genannten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung des Vorhabens nach § 42 Abs. 2 BauGB, wenn der von der Planung Betroffene das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann. Nach den für das Revisionsverfahren bindenden Feststellungen des Berufungsgerichtes war der Antragsteller weder bereit noch in der Lage, das Vorhaben zu verwirklichen. Nach § 42 Abs. 8 Satz 1 BauGB kommt eine Entschädigung auf der Grundlage des § 42 Abs. 5 BauGB in diesem Fall nicht in Betracht.
- 12
- b) Vorliegend steht einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB deren verfassungskonforme einschränkende Auslegung entgegen.
- 13
- aa) Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 322 ff; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63), steht die (Wert-) Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1, 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB entgegen, wenn einzelne Eigentümer , die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Falle der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar belastet werden. Bei "isolierter" eigentumsverdrängender Planung (§ 40 Abs. 1 BauGB), wenn die die spätere Enteignung auslösende Planung nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, kann deshalb ungeachtet des Ablaufes der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2, 3 BauGB eine Entschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit) verlangt werden, die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen. Für die Beurteilung kommt es dabei nicht in einem technisch -formalen Sinn darauf an, wie die Gemeinde im die Enteignung begründenden Bebauungsplan das Plangebiet abgegrenzt hat, sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Eine unzumutbare Ungleichbehandlung könnte gleichwohl ausgeschlossen sein, wenn der von der eigentumsverdrängenden Planung Betroffene zugleich im Wesentlichen der Nutznießer der geplanten Bebauung (z.B. Spielplatz) im Hinblick auf seine weiteren Grundstücke im Plangebiet ist. Entscheidend ist nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Si- tuation abzustellen, wie sie sich gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten) infolge der Enteignung ergibt.
- 14
- Ausgehend bb) von diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher und von der Revision nicht angegriffener Würdigung angenommen, dass der Antragsteller von einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung betroffen ist, die ihm gegenüber den übrigen Grundstückseigentümern im Plangebiet ein Sonderopfer abverlangt, so dass die Entschädigung nach der zulässigen und nicht nur nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung des Grundstücks zu bemessen ist. Das Grundstück des Antragstellers ist mit seinen beiden Nachbargrundstücken im Bebauungsplan als öffentlicher Spielplatz ausgewiesen, was den weiteren umliegenden Grundstücken nützlich ist, die zudem ihre Qualität als Bauland behalten haben. Der Antragsteller ist von der Planung ausschließlich belastet und in keiner Weise begünstigt. Dass noch zwei weitere benachbarte Grundstücke von der isolierten eigentumsverdrängenden Planung betroffen sind, ändert an der Beurteilung nichts, die sich - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - an einer Gesamtbetrachtung des Plangebietes und insbesondere daran, wie sich die Situation nach der Enteignung für den Entschädungsberechtigten konkret darstellt, auszurichten hat. Allein der Umstand, dass auch zwei weiteren Grundstückseigentümern ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird, nimmt der Belastung des Antragstellers nicht die Qualität eines Sonderopfers und lässt dieses auch nicht allein deshalb als zumutbar erscheinen.
- 15
- 3. Der Bemessung des Entschädigungsanspruches steht auch nicht § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. entgegen. Nach dieser Vorschrift, die durch den Einigungsvertrag (Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 1) in das Baugesetzbuch eingefügt wurde, galt in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (neue Länder) bis zum 31. Dezember 1997 die Maßgabe, dass § 42 Abs. 1 bis 3 und Abs. 5 bis 10 BauGB auf die bei Wirksamwerden des Beitritts nach § 34 BauGB zulässigen Nutzungen keine Anwendung fand.
- 16
- a) Die Vorschrift findet bereits aus systematischen Gründen keine Anwendung. Dass die Enteignungsentschädigung nach der ausgeübten Nutzung und nicht nach der zulässigen Nutzung zu bemessen ist, ist aus dem Zusammenspiel der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB zu entnehmen , wie dies der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63, 64). Der von der Verweisung des § 43 Abs. 1 Satz 3 BauGB umfasste § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB verweist auch auf die Reduktions- und Harmoniersierungsklauseln des Planungsschadensrechts und damit auf die Regelung des § 42 Abs. 1 bis 3 BauGB, wonach nach Ablauf von sieben Jahren nur eine Entschädigung im Hinblick auf die ausgeübte, nicht aber auf die zulässige Nutzung in Betracht kommt. Zusätzlich bestimmt auch § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB als Harmonisierungsklausel, dass solche Wertminderungen nicht zu berücksichtigen sind, die bei Anwendung des § 42 BauGB nicht zu entschädigen wären (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319, 322 f). Da im vorliegenden Fall die Verweisungsvorschriften der § 95 Abs. 2 Nr. 7 und § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB verfassungskonform wegen der "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung dahingehend auszulegen sind, da ss sie nicht auf die Einschränkungen des § 42 BauGB im Hinblick auf die zulässigen Nutzungen verweisen , so geht die Vorschrift des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. ins Leere, die die Anwendung des § 42 Abs.1 bis 3 und 5 bis 10 BauGB im Hinblick auf die zulässigen Nutzungen einschränkt. Die Entschädigung bemisst sich in diesem Fall allein nach §§ 40, 43 BauGB.
- 17
- b) Gegen die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. spricht auch der Wille des Gesetzgebers. Dieser hat die Entschädigungsansprüche wegen einer eigentumsverdrängenden Planung nach § 40 BauGB - die hier einschlägig sind - unberührt lassen wollen (BT-Drucks. 11/7817 S. 171). Für diese Ansprüche enthält § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. keine Maßgaben (Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 38, sowie 6. Aufl., § 39 Rn. 57; Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., § 39 Rn. 14; Bielenberg/Krautzberger/Söfker, Städtebaurecht in den neuen Ländern, 2. Aufl., Teil B Rn. 124; Söfker ZfBR 1990, 266, 269; Bielenberg/Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 39 Rn. 42, Stand 11/2000).
- 18
- c) Unabhängig davon wäre § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. aber auch im vorliegenden Fall verfassungskonform einschränkend auszulegen.
- 19
- aa) Bei der eigentumsverdrängenden Festsetzung des hier maßgeblichen Bebauungsplanes in Bezug auf das Grundstück des Beteiligten zu 1 als öffentlicher Spielplatz handelt es sich um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG NVwZ 1999, 979; NVwZ-RR 2005, 227; Berkemann DVBl. 1999, 1285, 1286). Die Festsetzungen nach § 40 Abs. 1 BauGB entziehen keine konkreten Eigentumspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben, sondern beschränken generell und abstrakt die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. Dabei ist die Intensität des Eingriffs für die Einordnung der Norm nicht maßgeblich. Sie behält selbst dann ihre Gültigkeit, wenn der Eingriff in seinen Auswirkungen für den Betroffenen einer Enteignung gleichkommt (vgl. BVerfGE 100, 226, 240; 83, 201, 211 ff). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand , dass die eigentumsverdrängende Planung einen Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 3 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB begründet (vgl. Senatsurteile BGHZ 121, 73, 78; 328, 331).
- 20
- bb) Der Gesetzgeber verfolgte mit § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB ein legitimes öffentliches Ziel. Mit dem Einigungsvertrag sollte in den neuen Ländern auch das Baugesetzbuch insgesamt und damit auch das Entschädigungsrecht übergeleitet werden. Um den städtebaulichen und tatsächlichen Besonderheiten nach der Herstellung der Deutschen Einheit in den neuen Ländern gerecht zu werden, sollten befristet bis zum 31. Dezember 1997 besondere Maßgaben für bestimmte Bereiche gelten. Übermäßige finanzielle Belastungen, die der Gemeinde aus der Planung erwachsen, können zur Erstarrung der städtebaulichen Planung und der Abstandnahme von ihr führen; dadurch werden gewichtige Belange des Allgemeinwohls beeinträchtigt. Der Grundgedanke der Einschränkung nach § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a. F. ist, dass die sofortige Einführung des vermögensrechtlichen Schutzes für eine nicht ausgeübte Nutzung in den Gebieten nach § 34 BauGB die Gemeinden daran hindern würde , hier Bebauungspläne auszustellen (Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 32; Runkel BBauBl. 1990, 616, 620; Bielenberg DVBl. 1990, 1314, 1319).
- 21
- cc) Die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. würde eine unverhältnismäßige und unzumutbare Härte für den Beteiligten zu 1 darstellen. Die Belange des Gemeinwohls sind mit den schutzwürdigen Interessen des Eigentümers in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Dabei ist der Gesetzgeber an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur der Grund, sondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weitergehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie darf dabei nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört auch die Privatnützigkeit, also die Zuordnung des Eigentumsobjekts zu einem Rechtsträger, dem es als Grundlage privater Initiative von Nutzen sein soll (vgl. BVerfGE 100, 226, 240 f). Dabei ist in den Blick zu nehmen, ob kompensatorische Vorkehrungen getroffen sind, die unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen des Eigentümers vermeiden (vgl. BVerfGE 100, 226, 244). Bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung ist das in Art. 14 Abs. 3 GG zum Ausdruck kommende Gewicht des Eigentumsschutzes zu beachten, wenn sich der Eingriff in das Eigentum wie eine (Teil- oder Voll-)Enteignung auswirkt (vgl. BVerfGE 83, 201, 212 f; BVerfG DVBl. 1999, 704, 705; NVwZ 2003, 727f.). Auch wenn das Grundgesetz nicht zwingend eine am Marktwert ausgerichtete Entschädigung erfordert (vgl. BVerfGE 24, 367, 421 zu Art. 14 Abs. 3 GG), so kann es gleichwohl von Verfassungs wegen zur Vermeidung unverhältnismäßiger Härten geboten sein, dem Eigentümer einen Übernahmeanspruch durch die öffentliche Hand zum Verkehrswert einzuräumen (vgl. BVerfGE 100, 226, 245 f). Das gilt insbesondere, wenn der Eigentümer keinen irgendwie gearteten Vorteil aus der eigentumsverdrängenden Planung und dem damit verfolgten Zweck erhalten kann (vgl. Berkemann in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 Rn. 670; vgl. auch Senatsurteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63). Soweit private Interessen zum Ausgleich zu bringen sind, ist der Gesetzgeber verpflichtet, diese in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit der verfassungsrechtlichen Vorstellung eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 104, 1, 11; 101, 239, 259).
- 22
- Gemessen an diesen Maßstäben würde sich die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. und eine deshalb auf den Ausgleich des Verlustes nur für tatsächlich ausgeübte und nicht für zulässige Nutzungen beschränkte Entschädigung als unverhältnismäßige Härte für den Beteiligten zu 1 darstellen. Der Antragsteller ist von einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung betroffen. Sein Grundstück und die beiden Nachbargrundstücke sind nach dem Bebauungsplan als öffentlicher Spielplatz ausgewiesen. Es ist ihm deshalb wirtschaftlich nicht mehr zumutbar mit Rücksicht auf die Festsetzung im Bebauungsplan , das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, so dass ihm ein Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 3 Satz 2 BauGB zusteht. Der Antragsteller hat von dieser Planung im Gegensatz zu den übrigen Grundstücken im Plangebiet keinerlei Nutzen. Ihm wird insoweit ein Sonderopfer auferlegt, um das Plangebiet im Sinne des Allgemeinwohls weiter zu entwickeln. Der Grundsatz der Lastengleichheit, der in Art. 14 Abs. 1 und Abs. 3 GG i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankert ist und bei Abwägung privater Interessen eine einseitige Bevorzugung ausschließt, wäre bei einer Entschädigung allein unter Berücksichtigung der ausgeübten Nutzungen verletzt. Die übrigen Grundstücke im Plangebiet - mit Ausnahme der beiden Nachbargrundstücke - behalten ihre zulässige Nutzbarkeit, soweit sie noch nicht ausgeübt wird und damit ihren Wert, soweit er nicht durch die fremdnützige Überplanung des Grundstücks des Antragstellers im Bebauungsplan sogar steigt. Der Zweck des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 a.F., der die Grenze für die Eigentumsbeschänkung darstellt, den Besonderheiten in den neuen Ländern nach der Herstellung der Deutschen Einheit Rechnung zu tragen und die Gemeinden nicht von notwendigen Planungen wegen zu hoher Entschädigungsforderungen abzuhalten, rechtfertigt es nicht, die privaten Interessen der Eigentümer im Plangebiet in ein derartiges Ungleichgewicht zu bringen und die nicht von der "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung Betroffenen einseitig zu bevorzugen (vgl. im Ergebnis ebenso Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 38 f). Insoweit gelten die gleichen Erwägungen, wie sie der Senat bereits zur Neuregelung des Planungsschadensrechtes durch die Novelle 1976 zum Bundesbaugesetz, die in das Baugesetzbuch mit geringen Änderungen übernommen wurde, ausgeführt hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319, 322 ff). Des Weiteren ist in den Blick zu nehmen, dass der Gesetzgeber davon ausging, dass die Besonderheiten in den neuen Ländern nach der Herstellung der Deutschen Einheit eine Abweichung von Grundrechten in den Grenzen des Art. 19 Abs. 2 und Art. 79 Abs. 3 GG allenfalls bis zum 31. Dezember 1992 rechtfertigten (Art. 143 Abs. 1 GG). Der die eigentumsverdrängende Planung beinhaltende Bebauungsplan datiert vom 18. Dezember 1997. Der Einwand der Revision, der Antragsteller habe kein schützenswertes Vertrauen gehabt, da ihm wegen § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. zu keinem Zeitpunkt ein Anspruch auf Entschädigung der zulässigen Nutzungen zugestanden habe, greift nicht durch. Maßgebend ist nicht das Vertrauen auf eine bestimmte Höhe einer Entschädigung sondern das auf die Bebaubarkeit des Grundstücks. Dieses war nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichtes aber Bauland, da es sich in einem durch Wohnbebauung geprägten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB befand und nach der Überplanung nicht mehr bebaubar war.
- 23
- dd) Der Senat kann die verfassungsrechtlich gebotene einschränkende Auslegung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. vornehmen und ist nicht zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG verpflichtet. Letztere setzt vielmehr voraus , dass der Senat eine verfassungskonforme Auslegung ausschließt (vgl. BVerfGE 96, 315, 324 f; 68, 337, 344). Die Gerichte sind gehalten, sich um eine verfassungskonforme Auslegung des Gesetzesrechts zu bemühen. Der Respekt vor der gesetzgebenden Gewalt gebietet es, dem Willen des Gesetzgebers im Rahmen des verfassungsrechtlich Zulässigen so weit wie möglich Rechnung zu tragen (vgl. BVerfGE 86, 288, 320). Die verfassungskonforme Auslegung findet ihre Grenzen dort, wo sie zum Wortlaut der Norm und dem klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (vgl. BVerfGE 54, 277, 299 f; 71, 81, 105; 90, 263, 275; 110, 226, 267). Eine Auslegung gegen den Wortlaut einer Norm ist aber nicht von vornherein ausgeschlossen , wenn andere Indizien deutlich belegen, dass ihr Sinn im Text unzureichend Ausdruck gefunden hat (vgl. BVerfGE 97, 186, 196) und erst die weiteren Auslegungsmethoden die wahre Bedeutung der Norm freilegen (vgl. BVerfGE 35, 263, 279). Lässt eine Auslegung nach anerkannten Grundsätzen mehrere Deutungen zu, von der eine zu einem verfassungsgemäßen Ergebnis führt, ist diese Auslegung verfassungsrechtlich geboten (vgl. BVerfGE 88, 145, 166; 83, 201, 214 f). Auch die teleologische Reduktion einer Norm im Wege verfassungskonformer Auslegung ist möglich (vgl. BVerfGE 88, 145, 166; 35, 263, 279 f). Sie ist sogar geboten, wenn dadurch die Norm im Übrigen aufrechterhalten werden kann (vgl. BVerfGE 88, 145, 168), denn der Respekt vor dem Gesetzgeber gebietet es, in den Grenzen der Verfassung das Maximum dessen aufrechtzuerhalten, was der Gesetzgeber gewollt hat (vgl. BVerfGE 86, 288, 320; vgl. Larenz/Canaris, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl., 1995, S. 161).
- 24
- Die einschränkende Auslegung des § 246 a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. hält sich im Rahmen dieser aufgezeigten verfassungsrechtlichen Grenzen einer verfassungskonformen Auslegung. Der Wortlaut der Vorschrift bezieht sich nur auf einen Entschädigungsanspruch nach § 42 BauGB, der hier nicht anwendbar ist. § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. würde nur über die Verweisungen auf die Harmonisierungsvorschriften des Planungsschadensrechtes zu Geltung kommen. Eine Änderung der Ansprüche aus § 40 BauGB hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung nicht beabsichtigt (BT- Drucks. 11/7817 S. 171). Der mit seinem Erlass verfolgte Zweck ging auch nicht dahin, in einem Plangebiet einzelne Eigentümer gegenüber anderen zu benachteiligen und diesen Sonderopfer aufzuerlegen. Es ist deshalb nahe liegend , dass der Gesetzgeber, hätte er die gleichheitswidrigen Auswirkungen bei einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung im Blick gehabt, diese von dem Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. ausgenommen hätte. Diese gleichheitswidrige Belastung lässt sich nur dadurch ausgleichen , dass dem von einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung Betroffenen eine Entschädigung auf der Basis der zulässigen Nutzungen des Grundstücks zuerkannt wird. Dies kann bei gleichzeitiger Aufrechterhaltung der Norm im Übrigen durch eine gebotene verfassungskonforme und einschränkende Auslegung erreicht werden.
- 25
- Nicht zu folgen ist dem Einwand der Revision, eine verfassungskonforme Auslegung scheitere zumindest daran, dass sonst kein weiterer Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. verbliebe, so dass sich die Norm insgesamt als verfassungswidrig erweise. Dies zwinge zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG. Die Vorschrift bleibt aber anwendbar, soweit z.B. eine allgemeine "Herabzonung" des Plangebiets vorliegt, also gerade keine besondere Belastung für einen einzelnen Eigentümer gegenüber anderen Eigentümern mit der Planung verbunden ist. Auch insoweit gelten die Ausführungen des Senats zu § 42 Abs. 2, 3, § 43 Abs. 3, § 95 Abs. 1 Nr. 7 BauGB entsprechend (Senatsurteil BGHZ 141, 319, 326 ff). Im Hinblick auf den verbleibenden Anwendungsbereich bestehen keine Bedenken hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. (vgl. Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 39; Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., § 39 Rn. 14), was die Möglichkeit einer verfassungskonformen Auslegung eröffnet und einer Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG entgegensteht.
Schlick Wurm Dörr
Wöstmann Harsdorf-Gebhardt
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 29.11.2005 - O 7/04 Baul -
KG Berlin, Entscheidung vom 05.12.2006 - 9 U 1/06 Baul -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beteiligten streiten um die Höhe der Enteignungsentschädigung für ein 1.713 m² großes Grundstück in Berlin-T. (Flurstück 3754), über dessen Übertragung auf das Land Berlin die Beteiligte zu 1, ein Wohnungsbauunternehmen , sich im Laufe des Enteignungsverfahrens mit dem zu 4 beteiligten Bezirksamt - für eine Entschädigung von mindestens 69.000 DM - geeinigt hat (Teileinigung vom 12. August 1998).
Die Beteiligte zu 1 hatte im Mai 1980 zusammen mit dieser Fläche insgesamt 15.695 m² Bauland im L. -Viertel von der Bundesrepublik Deutschland zum Zwecke des Wohnungsbaus gekauft; weitere 5.634 m² hatte sie in diesem Bereich vom Land Berlin erworben. Der übergeleitete Bebauungsplan für das mit im Krieg zerstörten mehrgeschossigen Mietshäusern bebaute Gelände wies ein Kerngebiet der Baustufe V/3 (GFZ 1, 5) aus. In der Folgezeit wandelte sich dieser Bereich jedoch - begleitet von den Flächennutzungsplänen von Berlin vom 8. April 1984 bzw. vom 23. Juni 1994 sowie dem (einfachen ) Bebauungsplan II-B3 vom 4. Juni 1996 für den Bereich T. S. zwischen dem L. -Kanal, der F. -Straße, der K. -Straße und dem L. -Platz - zu einem allgemeinen Wohngebiet um.
Die Beteiligte zu 1 realisierte ihre Bauvorhaben. Ihr auf das Flurstück 3754 bezogener Bauantrag vom 31. Januar 1985 scheiterte jedoch daran, daß - nach Zurückstellung des Gesuchs und Anordnung einer Veränderungssperre - dieses Grundstück durch Bebauungsplan II-130 vom 1. November 1988 als Grünfläche (Spielplatz) ausgewiesen wurde. Die auf Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete verwaltungsgerichtliche Klage der Beteiligten zu 1 blieb erfolglos.
Im Enteignungsverfahren hat die Enteignungsbehörde (Beteiligte zu 3) mit Beschluß vom 6. November 1998 die vom Land Berlin an die Beteiligte zu 1 zu leistende Enteignungsentschädigung unter Zugrundelegung der Qualität von "Brachland/Nichtbauland" als ausgeübter Nutzung auf 69.000 DM festgesetzt. Der Auffassung der Beteiligten zu 1, für die Höhe der Enteignungsentschädigung sei auf eine bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks vor der Nutzungsänderung durch den Bebauungsplan vom 1. November 1988 abzustellen, ist die Beteiligte zu 3 unter Hinweis auf die über die Sieben-Jahres-Frist nach § 42
Abs. 3 BauGB hinaus unterbliebene Bebauung des Grundstücks entgegengetreten. Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Landgericht (Kammer für Baulandsachen) und Kammergericht (Senat für Baulandsachen) haben das Land Berlin (den Beteiligten zu 2) verurteilt, an die Beteiligte zu 1 weitere 2.315.000 DM nebst gesetzlicher Zinsen zu zahlen. Mit der Revision erstrebt die Beteiligte zu 3 die Wiederherstellung ihrer Entscheidung zur Höhe des Enteignungsentschädigung.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
A.
1. Die Revision ist zulässig.
a) Die Enteignungsbehörde, die hier die Revision eingelegt hat, ist im gerichtlichen Verfahren in Baulandsachen als diejenige Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, Beteiligte (§ 222 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Sie ist darüber hinaus - als zur allgemeinen Vertretung der öffentlichen Interessen berufen - ohne Beeinträchtigung eines eigenen Rechts oder ihrer materiellen Verwaltungsfunktion zur Einlegung eines Rechtsmittels befugt, auch wenn sie in den Vorinstanzen keine eigenen Anträge gestellt hatte (Senatsurteile vom 5. Mai 1975 - III ZR 17/73 - NJW 1975, 1638, 1640 und vom 22. Februar 1990 - III ZR 196/87 - WM 1990, 1173 f).
b) Die Revision ist auch fristgerecht, nämlich (am 21. Juni 2001) binnen eines Monats seit der am 21. Mai 2001 mittels Empfangsbekenntnisses erfolgten Zustellung des Berufungsurteils an die Beteiligte zu 3 (§ 212 a ZPO a.F. i.V.m. § 221 Abs. 1 BauGB), eingelegt worden. Soweit die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bereits mit Eingangsstempel vom 16. Mai 2001 die "persönliche Zustellung durch besonderen Wachtmeister" bestätigt hat, handelt es sich, wie der Beteiligte zu 3 im einzelnen dargelegt hat, nur um eine Empfangsbestätigung des Leiters der Poststelle derjenigen Senatsverwaltung, in die die Enteignungsbehörde eingegliedert ist. Dieser Empfangsbestätigung konnte weder nach dem Willen des zustellenden Gerichts, noch nach demjenigen der in Empfang nehmenden Behörde Zustellungswirkung zukommen.
2. Die von der Beteiligten zu 1 in ihrer Revisionserwiderung gegen die Zulässigkeit der Berufung der Beteiligten zu 2 gegen das Urteil der Kammer für Baulandsachen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird gemäß § 565 a ZPO a.F. abgesehen.
B.
Die Revision ist begründet.
I.
1. Das Berufungsgericht legt in Übereinstimmung mit der Kammer für Baulandsachen als für die Enteignungsentschädigung maßgebliche "Qualität" diejenige von baureifem Land zugrunde, wobei es unter Einbeziehung der anerkannten Grundsätze der Vorwirkung der Enteignung (vgl. BGHZ 141, 319, 321) auf einen Stichtag vor Beginn der Planung, die zur Herabzonung zu einer Grünfläche führte, abstellt.
Den Konflikt daraus, daß das Flurstück 3754 vor der Umplanung über sieben Jahre ab Zulässigkeit - Fristablauf: 31. Dezember 1983 - nicht baulich genutzt worden war (vgl. §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB), löst das Berufungsgericht in Anlehnung an das Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (III ZR 174/98 - BGHZ 141, 319 = DVBl. 1999, 1285 m. Anm. Berkemann ): Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei auch auf einen Sachverhalt zu übertragen, bei dem sich das betroffene Grundstück innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB befinde und als einziges Grundstück von einem Bebauungsplan erfaßt werde. Die Eigenart der tatsächlichen Bebauung trete insoweit an die Stelle eines Bebauungsplans. Sehe die Planungsbehörde davon ab, einen qualifizierten Bebauungsplan für einen zusammenhängend bebauten Ortsteil zu erlassen, und beschränke sich darauf, einen städtebaulichen Mißstand innerhalb des Ortsteils durch einen Bebauungsplan zu beseitigen, der nur ein Grundstück oder nur eine Teilfläche davon erfasse, dann bestehe kein Unterschied zum Erlaß eines Bebauungsplans für den gesamten Ortsteil, der weitgehend Festsetzungen entsprechend der tatsächlichen Bebauung enthalte, aber für das betroffene Grundstück eine bauliche Nutzung ausschließe. Dies werde im Streitfall besonders deutlich daran, daß der Spielplatz, der auf dem von der Enteignung be-
troffenen Grundstück geplant ist, den Bewohnern der umliegenden Wohnbebauung dienen solle. Daß Planungsbedarf nicht nur für das Grundstück der Beteiligten zu 1 bestanden habe, zeige auch der später beschlossene, ein größeres Plangebiet umfassende einfache Bebauungsplan II-B3. Der Grundstückseigentümer , der im unbeplanten zusammenhängend bebauten Innenbereich ein Bauvorhaben in zulässiger Weise hätte verwirklichen können, bringe, wenn er von einer eigentumsverdrängenden Planung betroffen werde, die sich nur auf sein Grundstück beziehe, genauso ein Sonderopfer wie der Grundstückseigentümer , der innerhalb eines größeren Plangebiets als einziger von der eigentumsverdrängenden Planung betroffen werde. Nicht anders könne der hier vorliegende Sachverhalt beurteilt werden, der durch eine "Aufspaltung der Planung für einen zusammenhängend bebauten Ortsteil" durch einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB (mit eigentumsverdrängendem Inhalt für ein Grundstück) und einen einfachen Bebauungsplan für ein größeres Plangebiet gekennzeichnet sei.
Ergänzend führt das Berufungsgericht aus, eine Entschädigung nach Baulandqualität sei im Streitfall schon deswegen erforderlich, weil das Land Berlin als Betreiber des Enteignungsverfahrens (Beteiligter zu 4) sonst aus einem widersprüchlichen Verfahren Vorteile ziehen könnte, die nach dem Sinn und Zweck der Regelungen in den §§ 95 Abs. 2 Nr. 7 und 42 BauGB nicht gerechtfertigt wären. Ein Planungsbedarf hinsichtlich einer Grünfläche habe schon im zeitlichen Zusammenhang zu dem Erwerb der größeren Flächen durch die Beteiligte zu 1 bestanden. Gleichwohl sei der Beschluß zur Aufstellung eines Bebauungsplans erst gefaßt worden, als die Beteiligte zu 1 die Bauerlaubnis für ihr Bauvorhaben beantragt hatte, um eben dieses zu verhindern. Diese Vorgehensweise sei deswegen widersprüchlich, weil das Land Berlin als Betreiber des Enteignungsverfahrens für ein lange Zeit brachliegendes Areal keinen Pla-
nungsbedarf gesehen, vielmehr die Regelung des § 34 BauGB in Verbindung mit dem geltenden Baunutzungsplan zur Schaffung einer städtebaulichen Entwicklung als ausreichend angesehen habe, dann aber die Beteiligte zu 1, die auf diese Planungssituation erkennbar vertraut und das Areal nach und nach entsprechend bebaut habe, bei der Realisierung des letzten Bauvorhabens mit einer Planungsänderung überrascht habe, zumal auch in dem Flächennutzungsplan vom 8. April 1984 die betroffene Fläche noch als Wohnbaufläche ausgewiesen gewesen sei, obwohl die Situation, die aus Sicht der Planungsbehörden einen Bebauungsplan zur Änderung der bestehenden Situation erforderlich machte, schon längere Zeit bestanden habe.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt der Beurteilung des Berufungsgerichts : Wie der Senat in dem Urteil vom 6. Mai 1999 (aaO) entschieden hat, sind die §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB, aus deren Zusammenspiel sich ergeben könnte, daß die Qualität des der Beteiligten zu 1 genommenen Grundstücks sich nur nach der ausgeübten Nutzung (Brachland) richtet, verfassungskonform (einschränkend) auszulegen. Die (Wert-)Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit verbieten es, einzelne Eigentümer, die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Falle der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar zu belasten. Das führt dann, wenn die die spätere Enteignung auslösende eigentumsverdrängende Planung (§ 40 Abs. 1 BauGB) nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird - also bei "isolierter" eigen-
tumsverdrängender Planung - ungeachtet des Ablaufs der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 und 3 BauGB zu einer Enteignungsentschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit), die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen (Senatsurteil vom 6. Mai 1999 aaO). An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der Kritik von Berkemann (DVBl. 1999, 1285), auf die sich die Revision bezieht, im Grundsatz fest. Ein maßgeblicher Kritikpunkt ist der, der Bundesgerichtshof hätte bei durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die gesetzliche Ausgleichsregelung das Bundesverfassungsgericht im Verfahren nach Art. 100 Abs. 1 GG um Klärung ersuchen müssen. Indessen erübrigt sich eine Vorlage beim Bundesverfassungsgericht , wenn und soweit auf dem Wege über eine verfassungskonforme Auslegung die Nichtigerklärung einer Norm vermieden werden kann (vgl. BVerfGE 76, 100, 105; 90, 145, 170). Das Gebot verfassungskonformer Gesetzesauslegung verlangt, von mehreren möglichen Normdeutungen, die teils zu einem verfassungswidrigen, teils zu einem verfassungsmäßigen Ergebnis führen, diejenige vorzuziehen, die mit dem Grundgesetz in Einklang steht (BVerfGE 32, 365, 384). Was den hier in Rede stehenden Fragenkreis angeht, stand weder der Wortlaut der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften noch der Zweck, den der Gesetzgeber mit seiner Regelung verfolgt hat (vgl. zu diesen Schranken der verfassungskonformen Auslegung Zippelius, Verfassungskonforme Auslegung von Gesetzen, Bundesverfassungsgericht und Grundgesetz, Festgabe aus Anlaß des 25jährigen Bestehens des Bundesverfassungsgerichts (1976) 2. Band S. 108, 115 f), einer einschränkenden Anwendung der Vorschriften in bestimmten besonderen - im Gesetz als solche nicht ausdrücklich geregelten - Einzelfällen entgegen. Entgegen der Revision ist auch im Bereich der Junktim-Klausel (Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG) eine verfassungskonforme Auslegung nicht ausgeschlossen (vgl. Papier, in: Maunz/
Dürig GG Art. 14 Rn. 574). Auch die von der Revision hervorgehobene Warnund Offenbarungsfunktion des Entschädigungs-Junktims und der hiermit verbundene Schutz der öffentlichen Haushalte und der haushaltspolitischen Parlamentsprärogative (vgl. Papier aaO Rn. 569, 570) schließen nicht die Möglichkeit aus, daß gesetzliche Bestimmungen über die Höhe der Enteignungsentschädigung - die an sich hinreichend bestimmt sind - durch richterliche Auslegung für einzelne Fallgruppen einen anderen Inhalt erhalten, als ihn der Gesetzeswortlaut im allgemeinen auf den ersten Blick nahelegen mag.
b) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht , was die nach dem Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (aaO) bedeutsame Frage einer unzumutbaren Ungleichbehandlung der Grundstücke "im Plangebiet" angeht, im Streitfall einen vergleichbaren Sachverhalt angenommen hat. Es kommt hierbei nicht in einem technisch-formalen Sinne allein auf die von der Gemeinde in dem die Enteignung begründenden Bebauungsplan vorgenommene Abgrenzung an (sonst hätte es die Gemeinde unter Umständen in der Hand, durch Begrenzungen des Plangebiets Einfluß auf die Höhe der Entschädigung zu nehmen, vgl. Berkemann aaO S. 1287), sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Das Berufungsgericht sieht insoweit in tatrichterlich einwandfreier Würdigung den auf das Flurstück 3754 begrenzten (qualifizierten) Bebauungsplan II-130 vom 1. November 1988 eingebettet in einen größeren, überwiegend bereits zusammenhängend bebauten und später auch von dem (einfachen) Bebauungsplan II-B 3 vom 4. Juni 1996 (mit) erfaßten Ortsteil. Gleichzeitig stellt das Berufungsgericht fest, daß schon in einem näheren Bereich , sowohl an der L. -Straße in unmittelbarer Nähe zu dem "enteigneten" Flurstück als auch am L. -Ufer, weiterhin noch nicht bebaute Grundstücke vorhanden sind, die bebaubar bleiben.
c) Die Würdigung des Berufungsgerichts, die Beteiligte zu 1 würde ohne eine Entschädigung nach der Qualität ihres Grundstücks vor Erlaß des Bebauungsplans II-130 ein "Sonderopfer" gegenüber denjenigen Eigentümern erleiden , die in dem zusammenhängend bebauten Ortsteil weiterhin ihr Grundstück bebauen durften, leidet jedoch unter dem Mangel, daß hierbei die bauliche Nutzbarkeit des gesamten übrigen (umfangreichen) von der Beteiligten zu 1 in diesem Bereich zu Wohnbauzwecken erworbenen Grundbesitzes außer Betracht geblieben ist.
Eine (ausnahmsweise das Absehen von der Anwendung der §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Nr. 7 BauGB rechtfertigende) unzumutbare Ungleichbehandlung der Beteiligten zu 1 wird jedenfalls dann nicht ohne weiteres angenommen werden können, wenn - was nach dem Sachstand des Revisionsverfahrens nicht auszuschließen ist - das vom Berufungsgericht in Betracht gezogene "Plangebiet" (s.o. zu 2), soweit es bebaut bzw. bebaubar geblieben ist, sich ganz oder zu einem wesentlichen Teil (auch) aus dem von der Beteiligten zu 1 Anfang 1980 zum Zwecke des Wohnungsbaus erworbenen Grundstückskomplex zusammensetzen und der auf dem Flurstück 3754 geplante Spielplatz vornehmlich oder jedenfalls in gewichtigem Umfang den Bewohnern dieser von der Beteiligten zu 1 geschaffenen Wohnbebauung dienen sollte. Es stünde noch nicht in einem unerträglichen Widerspruch zu dem Grundsatz der Lastengleichheit, wenn die Beteiligte zu 1 - nachdem sie die Sieben-JahresFrist nach § 42 Abs. 2, 3 BauGB hatte verstreichen lassen, ohne daß eine sichere Vertrauensgrundlage hinsichtlich des Fortbestands der planerischen Situation bestand - den auch und gerade durch die von ihr im übrigen ungehindert geschaffene Wohnbebauung erforderlich gewordenen Spielplatz ohne vollwertigen Geldausgleich "aufzubringen" hätte. Wie beispielsweise im Zusam-
menhang mit dem Grundsatz der Vorteilsausgleichung (§ 93 Abs. 3 Satz 1 BauGB; vgl. dazu Senat BGHZ 62, 305 und Urteil vom 9. Oktober 1997 - III ZR 148/96 - NJW 1998, 2215) deutlich wird, kommt es für die Höhe der Enteignungsentschädigung nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Situation an, die sich gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten ) infolge der Enteignung ergeben hat (s. hierzu auch das zur Veröffentlichung bestimmte Senatsurteil vom 14. März 2002 - III ZR 320/00). Dies gilt insbesondere auch angesichts der Größenverhältnisse der in Rede stehenden Grundstücke; rechnet man die seitens der Beteiligten zu 1 von der Bundsrepublik Deutschland und vom Land Berlin erworbenen Grundstücke zusammen (15.695 m² + 5.634 m²), so macht die in Anspruch genommene Spielplatzfläche mit 1.713 m² nur 8 % der Gesamtfläche aus.
Das Berufungsgericht hat zu diesem - im baulandgerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigenden - Gesichtspunkt keine Feststellungen getroffen. Es fehlt demzufolge auch an der erforderlichen umfassenden tatrichterlichen Würdigung dazu, ob die Beteiligte zu 1 im Blick auf die Erwägungen in dem Senatsurteil vom 6. Mai 1999 (aaO) durch einen Entschädigungsansatz auf der Grundlage der §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 Satz 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB wirklich in unzumutbarer Weise ungleich betroffen wäre.
3. Das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis wird nicht schon durch seine ergänzenden Ausführungen über ein widersprüchliches städteplanerisches Verhalten der Gemeinde einerseits und ein Vertrauen der Beteiligten zu 1 auf ein Bestehenbleiben der bei Erwerb ihrer Grundstücke gegebenen Planungssituation andererseits getragen. Wie die Revision mit Recht rügt, gab es nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist gem § 42 Abs. 2, 3 BauGB ein schüt-
zenswertes Vertrauen der Beteiligten zu 1 auf einen Fortbestand der vorhandenen Planungslage nicht.
II.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO a.F.). Die Revisionserwiderung der Beteiligten zu 1 stellt mit einer Gegenrüge zur Nachprüfung, ob angesichts der im übrigen umfassenden Bautätigkeit der Beteiligten zu 1 auf dem von ihr erworbenen Grundstückskomplex zum Zeitpunkt der Umplanung auf dem Flurstück 3754 eine auch schon auf diese Fläche bezogene "ausgeübte" (bauliche) Nutzung im Sinne des § 42 Abs. 3 und 4 BauGB vorlag. Sie meint, es sei insoweit auf die Bebauung des Gesamtareals abzustellen; demnach sei durch die Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche in Wahrheit in eine bereits ausgeübte Nutzung eingegriffen worden. Indessen kann es, jedenfalls wenn es um Flächen der hier in Rede stehenden Art und Größenordnung geht, dafür, welche Nutzungen "ausgeübt" wurden, grundsätzlich nur auf das jeweils in den Blick genommene einzelne Grundstück ankommen. Vorliegend war bis zum Ablauf der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2 BauGB für das Flurstück 3754 (31. Dezember 1983) nicht einmal ein Baugenehmigungsantrag gestellt worden Erst am 31. Januar 1985 erfolgte ein solcher Antrag. Die - nicht näher angeführte - Behauptung der Revisionserwiderung, die Entscheidung über diesen Antrag sei jedenfalls bis zum Beschluß über die Aufstellung des Bebauungsplans vom 16. April 1985 rechtswidrig zurückgestellt worden, hat in diesem Zusammenhang ebenfalls keine Bedeutung.III.
Da der Rechtsstreit in der Revisionsinstanz nicht entscheidungsreif ist, muß die Sache für die erforderliche weitere tatrichterliche Beurteilung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden (§ 565 Abs. 1 ZPO a.F. i.V.m. § 221 Abs. 1 BauGB).Für den Fall, daß das Berufungsgericht nach seiner ergänzenden Prüfung erneut zu dem Ergebnis gelangen sollte, daß als Grundstücksqualität diejenige von Bauland zu entschädigen ist, bemerkt der Senat hinsichtlich des dafür gegebenenfalls zu zahlenden Preises:
Im grundsätzlichen Ansatz zutreffend hat das Landgericht, dessen Berechnung vom Berufungsgericht übernommen worden ist, im Hinblick auf den Zeitpunkt der Teileinigung vom 12. August 1998 im Enteignungsverfahren - anstelle einer Entscheidung der Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag (vgl. § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB) - auf die Preisverhältnisse (für vergleichbares Bauland) im August 1998 abgestellt. Zu Unrecht meint demgegenüber die Revision , im vorliegenden Zusammenhang könne, da das betroffene Grundstück seit dem Erlaß der Veränderungssperre im Jahre 1985 als Bauland nicht mehr zur Verfügung stehe, allenfalls der Verkehrswert zum Stichtag 18. Mai 1985 angesetzt werden. Abgesehen von der - im Lichte von Art. 14 und Art. 3 GG zweifelhaften - Frage, welche Grundstücksqualität der Enteignungsentschädigung zugrunde zu legen ist, gelten hier die allgemeinen Enteignungsentschädigungsregeln (§§ 93 ff BauGB). Nach diesen kann es unterschiedliche Stichtage für die Qualitätsbestimmung einerseits und die Preisbemessung andererseits geben. Der Preisstichtag, der sich nach der sogenannten Steigerungsrechtsprechung des Senats verschieben kann (vgl. etwa BGHZ 44, 52, 54; Urteil
vom 10. April 1997 - III ZR 111/96 - NJW 1997, 2119), trägt dem Umstand Rechnung, daß aufgrund der Ausgleichsfunktion der Enteignungsentschädigung der Zeitpunkt der Bewertung dem Zeitpunkt der Auszahlung der Entschädigung möglichst nahekommen muß, um eine wertgleiche Entschädigung zu gewährleisten (BGHZ 44, 52, 54).
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(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.
(2) Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht. Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine Anwendung.
(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
Verletzt jemand in Ausübung eines ihm anvertrauten öffentlichen Amtes die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so trifft die Verantwortlichkeit grundsätzlich den Staat oder die Körperschaft, in deren Dienst er steht. Bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit bleibt der Rückgriff vorbehalten. Für den Anspruch auf Schadensersatz und für den Rückgriff darf der ordentliche Rechtsweg nicht ausgeschlossen werden.