Kündigungsrecht: Ehrverletzende falsche Behauptungen über den Vermieter können zur fristlosen Kündigung führen

erstmalig veröffentlicht: 07.01.2016, letzte Fassung: 24.03.2022
Zusammenfassung des Autors

Die unwahre Behauptung einer Mieterin gegenüber Mitmietern, der Vermieter sei geldgierig und habe sie sexuell belästigt, kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Das musste sich eine Mieterin vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Ihr Mietverhältnis war vom Vermieter fristlos gekündigt worden. Der Vermieter begründete das damit, dass sie über ihn als Vermieter ehrverletzende Aussagen gegenüber Dritten gemacht habe. Konkret warf ihr der Vermieter vor, dass sie sich gegenüber weiteren Mietern im Haus zu seiner Person abfällig geäußert habe. Sie soll behauptet haben, dass er so geldgierig sei, dass man das auf keinen Fall dulden dürfe. Er würde Mieter abzocken. Sie wäre entsetzt, da der Vermieter sie sexuell bei einem Besuch in der Wohnung belästigt habe.

Die Mieterin zog nach der fristlosen Kündigung jedoch nicht aus. Sie bestritt, diese Äußerungen gemacht zu haben. Daraufhin erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht München.

Die zuständige Richterin gab ihm recht. Sie verurteilte die Mieterin, die Wohnung mit einer Frist von fünf Wochen zu räumen.

Das Gericht hat die Mieter vernommen, denen gegenüber sich die Mieterin abfällig geäußert hat. Diese Zeugen bestätigten, was der Vermieter vorträgt. Die Richterin glaubt ihnen. Aus ihren Aussagen wurden auch die näheren Umstände deutlich. So hat die Mieterin wohl versucht, die Zeugen dazu zu bringen, sich mit dem Vermieter wegen einer erstellten Betriebskostenabrechnung zu streiten, ohne dass diese dies selbst wollten. Sie hat ein Schreiben aufgesetzt, in dem sie sich bemühte, andere Mieter derart vom Fehlverhalten des Vermieters zu überzeugen, dass diese sich mit ihrer Unterschrift dem von ihr verfassten Schreiben anschließen.

Die Anschuldigungen der Mieterin sind nach Ansicht des Gerichts derart massiv, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden könne, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der Vermieter habe die Mieterin nicht provoziert oder sich sonst falsch verhalten. Die Mieterin habe völlig ohne Anlass die falschen Behauptungen gegenüber den Mitmietern aufgestellt. Die Behauptungen sind geeignet, die Ehre des Vermieters nachhaltig zu beschädigen.

Obwohl die Mieterin keine Mietrückstände hatte, gewährte das Gericht nur eine kurze Räumungsfrist zur Organisation des Umzugs. Der Mieterin sei zuzumuten, übergangsweise die Möbel einzulagern bis sie anderen Wohnraum gefunden habe. Das Gericht hat dabei berücksichtigt, dass sich die Mieterin seit dem Ausspruch der Kündigung am 2.12.14 bis zum Tag des Urteils am 19.3.15 nicht um eine neue Wohnung gekümmert hat. Nach eigenen Angaben der Mieterin würde diese über eine weitere kleine Wohnung in München verfügen. Das Gericht weiter: Dass überhaupt eine Kündigungsfrist gewährt wurde liegt daran, dass der Kläger nicht mit im streitgegenständlichen Anwesen wohnt.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 19.3.2015, (Az.: 412 C 29251/14).
 

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Amtsgericht München Urteil, 19. März 2015 - 412 C 29251/14

bei uns veröffentlicht am 19.03.2015

Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in der ... 2. Stock rechts in ... München, bestehend aus 2 Zimmern und 1 Abstellabteil unter der Treppe im 1. OG, zu räumen und an den Kläger herauszugeben. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Recht

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Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden.

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Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in der ... 2. Stock rechts in ... München, bestehend aus 2 Zimmern und 1 Abstellabteil unter der Treppe im 1. OG, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.000,00 abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe von leistet.

4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2015 gewährt.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 13.164,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten sich über die Wirksamkeit einer Kündigung.

Die Beklagte ist Mieterin einer im Eigentum des Klägers stehenden 2-Zimmer Wohnung in dem Haus ... in München. Der zwischen ihnen bestehende Mietvertrag, Anlage K1, Bl. 8/14 d. A., datiert vom 30.09.2010. Auf den Mietvertrag wird vollumfänglich Bezug genommen.

Zwischen den Parteien wurde u. a. bereits im Jahr 2014 ein Rechtsstreit unter dem Aktenzeichen ... geführt.

Mit Schreiben vom 02.12.2014 kündigte der Kläger gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, mit der Begründung, dass die Beklagte über den Kläger ehrverletzende Aussagen getätigt hätte. Auf das Kündigungsschreiben, Anlage K2, Bl. 15/18 der Akte, wird vollumfänglich Bezug genommen.

Der Kläger trägt vor,

die Beklagte hätte im September 2014 gegenüber den Zeugen Keller und Oberloher zum einen geäußert, dass sie vom Kläger sexuell belästigt worden wäre, und zum anderen, dass der Kläger geldgierig sei und seine Mieter abzocken würde. Darüber hinaus hätte sie noch eine Reihe von anderen herabwürdigenden Äußerungen in Bezug auf den Kläger und andere Personen geäußert. Eine Fortführung des Mietverhältnisses sei dem Kläger nicht zuzumuten. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich. Das Vertrauensverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagen sei zerstört. Bereits im Jahr 2013 und 2014 sei es zu Kündigungen gekommen, die allerdings nicht wirksam gewesen waren.

Der Kläger beantragt,

Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in der ... 2. Stock rechts in ... München, bestehend aus 2 Zimmern und 1 Abstellabteil unter der Treppe im 1. OG, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

1. Klageabweisung,

2. hilfsweise die Einräumung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO.

3. hilfsweise ein ggf. ergehendes Urteil nicht für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Die Beklagte trägt vor,

Die Kündigung sei formal unwirksam, weil der Kündigungsgrund nicht hinreichend genau angegeben sei. Sie hätte die vom Kläger behaupteten Äußerungen nicht gemacht. Der Kläger würde schon länger versuchen, sie „loszuwerden“, u. a. weil sie wegen diverser Nebenkostenabrechnung mit dem Kläger im Streit liege. Die Kündigung sei auch deswegen unwirksam, weil es an einer Abmahnung fehle. Aufgrund des zeitlichen Ablauf sei Verwirkung eingetreten.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlage sowie auf die Sitzungsprotokolle verwiesen. Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ... und ... Bezüglich des Beweisergebenisses wird auf die Sitzungsprotokolle verwiesen.

Gründe

I.

Die zulässige Klage ist begründet, denn dem Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 bzw. § 985 BGB zu, weil die außerordentliche Kündigung der Klagepartei vom 02.12.2014 das streitgegenständliche Mietverhältnis beendet hat.

1. Die Kündigung vom 02.12.2014 ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Kündigung genügt den Anforderungen der §§ 568, 569 Abs. 4, 573 BGB. Insbesondere ist diese ausreichend begründet. Grundsätzlich genügt es, wenn in der Kündigung sog. Kerntatsachen genannt werden. Andere (Ergänzungs)Tatsachen können nachgeschoben werden, weswegen genauer Ort und Zeitpunkt der behaupteten Verleumdungen bzw. Beleidigungen nicht zwingend bereits in der Kündigung genannt werden müssen.

2. Auch in materieller Hinsicht ist die Kündigung vom 02.12.2014 wirksam.

A. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigen Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).

Beleidigungen, üble Nachreden sowie Verleumdung sind Straftaten (§§ 185-187 StGB) und damit zugleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner verübt werden. Beleidigung ist der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Missachtung oder Nichtachtung (vgl. Schmidt/Futterer § 543, 11. Auflage, Rdnr. 187). Eine üble Nachrede bzw. Verleumdung liegt vor, wenn gegenüber einem Dritten - ggf. wider besseren Wissens - Tatsachen behauptet werden, die geeignet sind, dem hiervor Betroffenen zu schaden oder ihn verächtlich zu machen. Zwar scheiden bloße Unhöflichkeiten (Verweigerung der Begrüßung, Schreiben ohne Eingangs- und Schlussformel) von vornherein aus. Gleiches gilt auch für Handlungen, die dem anderem Teil zwar missliebig sind, die aber keinen ehrverletzenden Charakter haben (Schmidt/Futterer a. a. O.). Vorgenannte Vertragsverletzungen berechtigen auch nur dann zur Kündigung, wenn sie so schwer wiegen, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (Schmidt/Futterer, § 543, 11. Auflage Rdnr. 188).

Gemessen an diesen Vorgaben ist die Kündigung vom 02.12.2014 rechtmäßig.

Aufgrund der erfolgten Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Beklagte gegenüber den vernommenen Zeugen ... und ... an einem Abend Ende September 2014 in der Wohnung des Zeugen ... einerseits sinngemäß deutlich geäußert hat, dass der Kläger geldgierig sei und seinen Mietern zu Unrecht Geld abnehmen würde, und andererseits, dass der Kläger die Beklagte anlässlich eines Besuches bei sich in der Wohnung sexuell belästigt hätte. Insbesondere den letztgenannten Vorwurf hält das Gericht für sehr schwerwiegend. Beide Behauptungen sind geeignet, die Ehre des Klägers nachhaltig zu beschädigen. Das Gericht hat beide Zeugen unabhängig voneinander in zwei Verhandlungsterminen vernommen. Beide Zeugen haben ihre Aussagen ruhig und bestimmt gemacht. Die Aussagen deckten sich weitgehend im Detail, ohne dass das Gericht den Eindruck hatte, dass sich die Zeugen untereinander abgesprochen hatten. Auch auf mehrmalige Nachfrage der Beteiligten blieben die Zeugen bei ihren Aussagen. Gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen spricht im Hinblick auf den Zeitablauf von fast einem halben Jahr seit Tätigung der Behauptungen seitens der Beklagten nicht, dass sie sich im Detail an bestimmte Formulierungen bzw. Gegebenheiten nicht mehr erinnern konnten. Dies schließt u. U. auch ein, dass sie sich ggf. im Datum geirrt haben könnten. Nunmehr wurde zwar mitgeteilt, dass das Gespräch am 15.09.2014 stattfand. Sicher waren sich die Zeugen allerdings dass es und wo und in welchem Zeitrahmen es stattfand, so dass das Gericht keinerlei Zweifel daran hat, dass es ein abendliches Treffen in der Wohnung des Zeugen ... in Anwesenheit der Beklagten und des Zeugen ... im September 2014 tatsächlich gegeben hat. Dass sich Zeugen an Einzelheiten einer Begebenheit nicht bis ins letzte Detail erinnern können, ist ein normaler Vorgang. Aus den klägerseits vorgelegten Anlagen ergibt sich, dass die Beklagte negative, herabwürdigende Äußerungen im Hinblick auf angeblich unberechtigte Forderungen des Klägers gegenüber seinen Mietern auch schriftlich direkt an den Kläger richtete und diese Behauptungen auch in Schriftsätzen wiederholte, die sich in dem vorangegangenen Rechtsstreit Az.: ... der auch in die Zuständigkeit des hier erkennenden Gerichts fiel, zeigte. In diesem wurde der Kläger von der Beklagten zumindest als „knickerig“ bezeichnet, obwohl er lediglich eine ihm zustehende Forderung eintrieb.

Das Gericht hat wohl zur Kenntnis genommen, dass die Beklagte bestritt, die behaupteten Äußerungen gegenüber den Zeugen ... und ... getätigt zu haben bzw. überhaupt bestritt, dass es ein Treffen der von den Zeugen geschilderten Art gegeben hat. Die Zeugen haben weder einen engeren Kontakt zum Kläger noch zu der Beklagten, von deren Verhalten und Aussagen sie ihren eigenen Angaben zufolge recht irritiert und schockiert waren. Das Gericht hält es daher für wenig wahrscheinlich, dass die Zeugen dem Kläger mit ihren Aussagen einfach dazu verhelfen wollten, die Beklagte aus ihrer Wohnung zu kündigen. Das Bestreiten der Beklagten hält das Gericht daher lediglich für eine Schutzbehauptung.

Die vorgenannten von der Beklagten geäußerten unwahren Tatsachen müssen zudem im Kontext mit den weiteren Umständen des Verhaltens der Beklagten gesehen werden. Nach glaubwürdiger Darstellung der beiden Zeugen hatte diese am selben Abend persistent versucht, andere Mieter des Anwesens - insbesondere die beiden Zeugen selbst - dazu zu bringen, sich mit Kläger wegen einer erstellten Betriebskostenabrechnung zu streiten - ohne dass diese selbst zuvor ein solches Bedürfnis bzw. die Idee dazu hatten. Von der Beklagten wurde nicht bestritten, dass sie ein Schreiben gegeben Vermieter aufgesetzt hatte und sich bemühte, andere Mieter derart vom Fehlverhalten des Vermieters zu überzeugen, dass diese sich mittels Unterschrift dem von ihr verfassten Schreiben anschließen. Ein solches Verhalten ist grundsätzlich geeignet, Unfrieden zwischen dem Vermieter und den anderen Mieters zu stiften und Mietverhältnisse nachteilig zu belasten.

Bei Abwägung der widerstreitenden Interessen muss auch berücksichtigt werden, dass das Gericht ein Fehlverhalten des Klägers nicht feststellen kann, weswegen die Äußerungen der Beklagten als besonders schwerwiegend anzusehen sind.

B. Einer Abmahnung bedurfte es vorliegend nicht, denn die von der Beklagten gegenüber den Zeugen ... und ... in Bezug auf den Kläger gemachten Anschuldigungen waren nach Ansicht des Gerichts derart massiv, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Keinesfalls hat der Kläger oder dritte Personen die Beklagte zur Tätigung der Aussagen provoziert, sondern die Beklagte hat diese Behauptungen nach Aktenlage ohne jeglichen Anlass aufgestellt. Um Übrigen war die Beklagte durch die vorangegangenen Kündigungen, welche zwar selbst nach eigenem Vortrag der Klagepartei als Kündigungen unwirksam waren, bereits gewarnt.

C. Die Kündigung ist auch nicht rechtsmissbräuchlich. Der Kläger erfuhr erst kurz vor Ausspruch der Kündigung im Dezember 2014 von den am schwersten wiegenden Vorwürfen der Beklagten gegen ihn, die diese gegenüber den Zeugen ... und ... getätigt hatte. Umgehend danach wurde die Kündigung ausgesprochen. Es kommt insoweit nicht darauf an, wann die Beklagte die Vorwürfe/Anschuldigungen gegen bzw. in Bezug auf den Kläger erhob, sondern darauf, wann dieser Kenntnis davon hatte.

Der Kläger hat daher gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

3. Trotzdem zulasten der Beklagten unstrittig keine Mietrückstände bestehen, konnte unter Abwägung der widerstreitenden Interessen lediglich eine kurze Räumungsfrist gewährt werden, um der Beklagten nunmehr die Gelegenheit zu geben, einen Umzug zu organisieren. Das Gericht hält vorliegend die Einräumung einer Räumungsfrist von etwas mehr als 5 Wochen für ausreichend, um einen Umzug durchzuführen. Nach eigenen Angaben der Beklagten verfügt diese über eine weitere - zwar kleine - Wohnung in der ... in München, die mit einem Bad ausgestattet ist. Sollte es der Beklagten innerhalb der nun eingeräumten Räumungsfrist nicht gelingen eine andere Wohnung zu finden, so ist ihr zumindest zuzumuten, übergangsweise in ihre Zweitwohnung zu ziehen sowie ggf. ihre Möbel einzulagern bis sie anderen für sie adäquaten Wohnraum gefunden hat. Aus dem Vortrag der Beklagten ist nicht ersichtlich, dass diese sich seit der Kündigung überhaupt intensiv um die Suche von Ersatzwohnraum kümmerte. Eine weitergehende Räumungsfrist war unter Berücksichtigung dessen, dass die fristlose Kündigung bereits vom 02.12.2014 datiert und der Schwere der von der Beklagten gemachten Äußerungen nicht zu gewähren. Dass überhaupt eine Kündigungsfrist gewährt wurde, liegt daran, dass der Kläger nicht mit im streitgegenständlichen Anwesen wohnt.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

III.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708, 711 ZPO zu entnehmen. Das Gericht musste trotz des entsprechenden Antrags der Beklagten keinen Abstand davon nehmen, das Urteil für vorläufig vollstreckbar zu erklären, weil die Beklagte selbst vortrug, dass sie über eine weitere kleine (Ferien)Wohnung verfügt, in welcher sie sogar als wohnhaft gemeldet ist. Ein nicht zu ersetzender Nachteil ist für die Beklagte vom Gericht nicht zu erkennen.

IV.

Der Streitwert bemisst sich nach dem Zwölffachen der monatlichen Nettomiete, § 41 GKG.