Landgericht Bonn Urteil, 16. Jan. 2014 - 6 S 43/13
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 27.10.2010 - 203 C 414/10 – abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen folgendermaßen insgesamt neu gefasst.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 9.514,01 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 143,72 EUR seit dem 6.4.2009, aus jeweils 346,52 EUR seit dem 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009 und 7.1.2010, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 8.4.2010, 6.5.2010, und 4.6.2010, aus 108,75 EUR seit dem 6.7.2010, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 5.8.2010, 6.9.2010 und 6.10.2010, aus 183,75 EUR seit dem 4.11.2010, aus 168,75 EUR seit dem 6.12.2010, aus 418,75 EUR seit dem 6.1.2011, aus 228,75 EUR seit dem 4.2.2011, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 4.3.2011 und 6.4.2011, aus jeweils 35 EUR seit dem 6.11.2007, 6.12.2007, 7.1.2008, 6.2.2008, 6.3.2008, 4.4.2008, 7.5.2008, 5.6.2008, 4.7.2008, 6.8.2008, 4.9.2008, 7.10.2008, 6.11.2008, 4.12.2008, 6.4.2009, 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 4.9.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009, 7.1.2010, 4.2.2010, 4.3.2010, 8.4.2010, 6.5.2010, 4.6.2010, 5.8.2010, 6.9.2010, 6.10.2010 und 6.4.2011 sowie aus 2,92 EUR seit dem 06.04.2012 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin zu ¼ und die Beklagten als Gesamtschuldner zu ¾.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können jeweils die Vollstreckung der anderen Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht die andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen hinsichtlich der Frage, ob bei der Abrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter im Falle einer Abrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen oder auf Basis behaupteter Sollvorauszahlungen oder gar auf nicht feststellbarer Basis angegebener Vorauszahlungen dem Anspruch auf Leistung der Nebenkostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum bzw. der Nachforderung des Vermieters infolge der Korrektur der betreffenden Nebenkostenabrechnung hinsichtlich der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen der Mieter den Einwand gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB entgegenhalten kann, insbesondere dahingehend, ob dies davon abhängt, ob ein Versehen des Vermieters oder eine etwa zulässige ständige Praxis der Nebenkostenabrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen vorliegt.
1
Gründe
2I.
3Die Klägerin vermietete an die Beklagten seit dem 16.07.2004 die im Haus M-Straße, ##### C gelegene Erdgeschoss-Wohnung (Vorderhaus links), wobei der Mietvertrag zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und den Beklagten geschlossen wurde. Der Rechtsvorgänger der Klägerin und die Beklagten vereinbarten eine monatliche Nettokaltmiete von 528,26 €, Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 135,00 €, sowie eine monatliche Pauschale für einen Kabelanschluss in Höhe von 12,00 €, also eine Bruttomiete von 675,26 € zuzüglich einer Stellplatzmiete von 20,00 €.
4Zudem mieteten die Beklagten vom Rechtsvorgänger der Klägerin seit dem 01.03.2005 die auf der Liegenschaft M-Straße gelegene Garage Nr. ## zu einem monatlichen Mietpreis von 35,00 €. Mit der Anmietung der Garage Nr. ## entfiel die im Wohnraummietvertrag vereinbarte Stellplatzmiete von 20,00 €.
5Die Klägerin erwarb das Objekt M-Straße vom Voreigentümer; Nutzen und Lasten gingen zum 25.10.2007 auf die Klägerin über. Der Voreigentümer trat ab diesem Zeitpunkt alle Ansprüche aus den bestehenden Mietverträgen – u.A. aus denjenigen mit den Beklagten – an die Klägerin ab. Die Klägerin ist seit dem 07.11.2007 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
6Ab dem 01.01.2007 schuldeten die Beklagten hinsichtlich der Wohnung eine Nettokaltmiete von 546,05 € sowie Nebenkostenvorauszahlungen von 147,00 €.
7Die Klägerin erkannte für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 eine Minderung der Miete von 50% an, wonach sich eine monatliche Bruttomiete von 346,52 € ergäbe.
8Die Zahlungen der Beklagten verrechnete die Klägerin im Falle von monatlichen Überzahlungen auf die ältesten offenen Forderungen wegen Wohnraummietzinses; hinsichtlich der Berechnung wird auf die Aufstellungen im Schriftsatz vom 29.03.2012, Bl. ## ff. d.A. Bezug genommen.
9Die Klägerin ist der Ansicht, dass keine Verjährung vorliege und dass eine über 50%-ige Minderung für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 nicht gerechtfertigt sei. Für den nachfolgenden Zeitraum sei gar keine Minderung gerechtfertigt, da keine Mängel mehr vorhanden gewesen seien. Sie behauptet, dass alle Nebenkostenabrechnungen den Beklagten – rechtzeitig – zugegangen seien.
10Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,
11die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 7.956,09 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 143,72 EUR seit dem 6.4.2009, aus jeweils 346,52 EUR seit dem 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009 und 7.1.2010, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 8.4.2010, 6.5.2010, und 4.6.2010, aus 178,05 EUR seit dem 6.7.2010, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 5.8.2010, 6.9.2010 und 6.10.2010, aus 253,05 EUR seit dem 4.11.2010, aus 238,05 EUR seit dem 6.12.2010, aus 488,05 EUR seit dem 6.1.2011, aus 298,05 EUR seit dem 4.2.2011, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 4.3.2011 und 6.4.2011 sowie aus 1.801,54 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
12weiter die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.157,92 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus jeweils 35 EUR seit dem 6.11.2007, 6.12.2007, 7.1.2008, 6.2.2008, 6.3.2008, 4.4.2008, 7.5.2008, 5.6.2008, 4.7.2008, 6.8.2008, 4.9.2008, 7.10.2008, 6.11.2008, 4.12.2008, 6.4.2009, 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 4.9.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009, 7.1.2010, 4.2.2010, 4.3.2010, 8.4.2010, 6.5.2010, 4.6.2010, 5.8.2010, 6.9.2010, 6.10.2010 und 6.4.2011 sowie aus 2,92 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
13Die Beklagten haben erstinstanzlich beantragt,
14die Klage abzuweisen.
15Die Beklagten behaupten, sie hätten in der Wohnung insgesamt fünf Wasserschäden gehabt. Es habe sich um zwei Probleme gehandelt, einen verstopften Abfluss in der Küche einerseits und ein in der Wand liegendes Rohr mit einem Leck andererseits. Die Beklagten sind der Auffassung, dass ihnen für die Zeit bis einschließlich März 2010 eine Minderung von mehr als 50 % zustehe. Sie sind außerdem der Meinung, dass die Miete auch in der Zeit ab April 2010 gemindert gewesen sei. Zudem stünde ihnen ein Gegenanspruch von 3.800,00 € wegen der Beschädigung der Küche zu, mit welchem aufgerechnet werde. Sie behaupten, dass sie zu diesem Preis eine neue Küche hätten kaufen müssen. Zudem stünde ihnen ein Zurückbehaltungsrecht wegen der geltend gemachten Mängel zu.
16Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 10.816,03 € nebst Zinsen sowie zur Zahlung von weiteren 1.157,52 € nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Miete für den Zeitraum von Oktober 2007 bis März 2010 lediglich in Höhe der unstreitigen 50% und für den nachfolgenden Zeitraum in Höhe von 10% gemäß § 536 BGB gemindert gewesen sei. Die Beklagten hätten trotz gerichtlichen Hinweises nicht substantiiert vorgetragen, dass insgesamt Mängel vorgelegen hätten, die zu einer Minderung von mehr als 50 % im Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 berechtigt hätten. Es habe insbesondere Vortrag dazu gefehlt, zu welchen Zeitpunkten welche Mängel aufgetreten wären. Für den Zeitraum ab April 2010 sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen, dass eine monatliche Minderung von 10 % für den mangelhaften Zustand des Parkettbodens anzusetzen sei. Im Übrigen sei keine Minderung wegen der weiteren vorgetragenen Mängel gerechtfertigt, da insoweit kein substantiierter Sachvortrag der Beklagten vorliege insbesondere wiederum hinsichtlich der zeitlichen Vorgänge. Unter Berücksichtigung der Zahlungen der Beklagten ergebe sich hieraus ein Betrag von 2.915,74 EUR für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 und ein Betrag von 6.098,75 EUR für den Zeitraum April 2010 bis April 2011, wobei die Beklagten auch weiterhin die Nebenkostenvorauszahlungen schulden würden, weil die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen auf Vorschussbasis gemacht habe. Die Nachzahlungsbeträge aus den drei geltend gemachten Nebenkostenabrechnungen seien ebenfalls geschuldet. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe den Beklagten schon im Ansatz nicht mehr zu nach Beendigung des Mietverhältnisses. Es sei insoweit fraglich, ob die Beklagten den Zugang der Abrechnung für 2008 und 2007 überhaupt substantiiert bestritten haben sollten, jedenfalls aber habe die Klägerin die Einlieferungsbelege bei der Post eingereicht. Die Abrechnungen seien formell ordnungsgemäß und seien auch materiell nicht zu beanstanden, da die Beklagten trotz richterlichen Hinweises auch keine konkreten Einwände erhoben hätten. Die erklärte Aufrechnung der Beklagten gehe fehl, da die Beklagten zum einen widersprüchlich vorgetragen hätten und im übrigen nicht belegt hätten, dass sie den Betrag von 3.800 EUR an die Verkäuferin gezahlt hätten.
17Mit ihrer am 5.4.2013 beim Landgericht eingegangenen und am 26.6.2013 – nach Fristverlängerung um einen Monat – begründeten Berufung beantragen die Beklagten,
18das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.02.2013, 202 C 122/12, aufzuheben und die Klage abzuweisen;
19hilfsweise das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.02.2013, 202 C 122/12, aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen.
20Die Klägerin beantragt,
21die Berufung zurückzuweisen.
22Die Beklagten erheben zweitinstanzlich die Einrede der Verjährung und zwar hinsichtlich der Mieten für den Garagenplatz für den Zeitraum vom 6.11.2007 bis zum 4.12.2008 in Gesamthöhe von 490,00 EUR, im Hinblick auf die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 i.H.v. 178,05 EUR und in Bezug auf den Mietrückstand für Oktober 2007 bis Dezember 2008. Hinsichtlich Letzterem sei auch keine wirksame Verrechnung der Klägerin erfolgt. Insbesondere habe eine ausdrückliche und entgegenstehende Tilgungsbestimmung der Beklagten vorgelegen im Hinblick auf die Überweisung vom 30.3.2010 i.H.v. 1.400,00 EUR. Hilfsweise werde die bereits erstinstanzlich erklärte Aufrechnung bezüglich der Beschädigung der Küche nunmehr auch auf einen Schadensersatzanspruch berechnet nach einem Restwert von 30 % des Neuwertes der beschädigten Küche gestützt. Dieser betrage 1.490,00 EUR und zwar 1.000,00 EUR für die Küche und 490,00 EUR für den im Jahre 2004 angeschafften Herd.
23Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Erhebung der Einrede der Verjährung in der zweiten Instanz nicht mehr zu berücksichtigen sei gemäß §§ 529, 531, 533 ZPO und auch ansonsten fehl gehe. Gleiches gelte für den neuen Sachvortrag zur Berechnung des Schadensersatzanspruchs hinsichtlich der Küche.
24Die mit Schriftsatz der Klägerin vom 4.2.2013 eingelegte Berufung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 20.6.2013 zurückgenommen.
25Im Übrigen wird Bezug genommen auf das amtsgerichtliche Urteil, auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.10.2013 sowie auf die wechselseitigen Schriftsätze.
26II.
27Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.
281. Verjährung/Erfüllung/Gegenstand der Klage
29Die geltend gemachten und vom Amtsgericht bejahten Ansprüche sind (nur) in Höhe von 70,00 € im Hinblick auf den Anspruch der Klägerin auf den Garagenmietzins für November und Dezember 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB verjährt.
30Da die Verjährungseinrede auf unstreitigen Tatsachen beruht, ist die Erhebung der Verjährungseinrede auch noch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen gemäß §§ 529, 531 ZPO. Es liegt entgegen der Ansicht der Beklagten dabei kein Fall von § 533 ZPO vor, da dieser nur für Klageänderungen, Aufrechnungserklärung und Widerklage gilt. Nach § 531 ZPO ist die erst in zweiter Instanz erhobene Verjährungseinrede nach inzwischen ständiger Rechtsprechungunabhängig von den weiteren Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen, wenn diese auf unstreitigen Tatsachen basiert (BGHZ 177, 212 (Großer Senat); BGH BauR 2008, 666; OLG Köln, OLGR 2007, 390; OLG Hamm; a.A. BGH MDR 2006, 766), was in der Regel – wie auch hier – der Fall ist. Die Mahnbescheidsanträge datieren vom 21.04.2011 und vermochten damit die Verjährungsfrist gemäß §§ 195 Abs. 1, 199 BGB bis zum 31.12.2010 für Ansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, nicht zu wahren, sondern erst für Ansprüche, die ab Beginn des Jahres 2008 entstanden sind.
31Ansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, sind jedoch im Hinblick auf Wohnraummietzins gar nicht Gegenstand der Klage. Dies betrifft die Wohnraummietzinsansprüche für Oktober 2007 bis Dezember 2007. Solche sind zwar in der Aufstellung der Klägerin in der Klageschrift aufgeführt, aber die Klägerin macht – zu Recht – geltend, dass diese Ansprüche bereits durch die teilweise erfolgten Überzahlungen der Folgemonate gemäß § 366 Abs. 2 BGB getilgt worden sind. Soweit die Beklagten meinen, dass die in der Anspruchsbegründung vom 29.3.2012 aufgelisteten Wohnungsmietzinsrückstände für den Zeitraum Oktober 2007 bis Dezember 2007 Gegenstand der Klage seien bzw. der Verjährung unterfielen, ist dem nicht zu folgen. Entgegen der Auffassung der Beklagten sind diese Rückstände gemäß § 366 Abs. 2 BGB bereits durch die späteren Zahlungen entsprechend der im Kern zutreffenden Verrechnung der Klägerin getilgt worden. Soweit die Beklagten eine vorrangig zu beachtende konkrete oder auch nur konkludente Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 1 BGB behaupten, ist der Vortrag unsubstantiiert bzw. unschlüssig. Die Beklagten tragen konkret nur hinsichtlich des Verwendungszwecks für die Zahlung über 1.400,00 EUR im März 2010 vor. Aus diesem Verwendungszweck ergibt sich aber nur, dass die Verrechnungsweise der Klägerin zutreffend war. Im Verwendungszweck dieser Überweisung ist lediglich angegeben „3/2010 und Andere Unter Vorbehalt“ (Bl. ### d.A.). Diese Tilgungsbestimmung kann lediglich so verstanden werden, dass konkret der Mietzinsanspruch der Klägerin für April 2010 getilgt werden sollte. Dies hat die Klägerin auch so bei ihrer Verrechnung berücksichtigt. Der weitere Zusatz „Und Andere“ belegt gerade das Fehlen einer Tilgungsbestimmung, die die Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB rechtfertigt. Der zweite Zusatz „Unter Vorbehalt“ ist ebenso unergiebig für die Frage einer konkreten Tilgungsbestimmung. Dies hat allenfalls Relevanz für die Anwendbarkeit von § 814 BGB, worum es hier nicht geht. Die Voraussetzungen des § 366 Abs. 2 BGB, wonach die im Hinblick auf Wohnraummietzinsansprüche für die einzelnen Monate gleich lästigen Schulden ihres Alters nach getilgt wurden, liegen vor.
32Die Ansprüche wegen der Garagenmiete für November und Dezember 2007 sind hingegen noch nicht erfüllt worden, und diese sind verjährt. Zwar ist davon auszugehen, dass die Beklagten schlicht monatliche Beträge überwiesen haben, die allenfalls als Verwendungszweck den aktuellen Monat und den Begriff „Miete“ aufwiesen entsprechend der oben thematisierten Überweisung im März 2010, so dass alle monatlichen Überzahlungen, also Beträge, die über die Bruttomiete für die Wohnung hinausgingen, gemäß § 366 Abs. 2 BGB auf die jeweils bestehenden Forderungen – also potentiell auch auf die Garagenmiete – zu verrechnen waren. Aber dabei ist zu berücksichtigen, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästigere Forderung i.S.v. § 366 Abs. 2 BGB war (schon wegen des Interesses des Mieters im Zweifel immer eher eine Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummietverhältnisses als eine solche des Garagenplatzmietverhältnisses verhindern zu wollen). Folglich bewirkten Überzahlungen primär die Erfüllung der offenen Forderungen wegen Wohnraummiete (Kaltmiete/Nebenkostenvorauszahlungen) und nur sekundär wegen der – auch aktuellen – Garagenmiete, die wohl auch separat überwiesen wurde. Da die Überzahlungen zu keinem Zeitpunkt die Rückstände wegen der Wohnraummiete vollständig zu tilgen vermochten, wie sich aus der Aufstellung der Klägerin aus der Anspruchsbegründung (S. #/#, Bl. ##, ## d.A.) ergibt, bewirkten die Überzahlungen keine Erfüllung der Ansprüche wegen der Garagenmiete, wie diese auf S. # der Anspruchsbegründung, Bl. ## d.A., aufgelistet sind – diese sind in dieser Höhe weiterhin offen.
33Hinsichtlich von Ansprüchen, die im und nach dem Jahr 2008 entstanden sind, liegt keine Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB vor.
34Die Verjährung wurde durch die Zustellung des Mahnbescheids zunächst jedenfalls seit dem 14.05.2011 gehemmt (unabhängig davon, ob zugunsten der Klägerin sogar die Voraussetzungen des § 167 ZPO im Hinblick auf den Mahnbescheidsantrag vom 21.04.2011 vorgelegen haben sollten). Sodann wurde die Verjährung jedenfalls bis zum 14.11.2011 gehemmt gemäß § 204 Abs. 2 S. 1, 2 BGB – also mindestens sechs Monate. Folglich vermag Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB für Ansprüche, die im Jahre 2008 (oder später) entstanden sind und Gegenstand des Mahnverfahrens waren, keinesfalls vor dem 30.06.2012 eingetreten sein. Die am 30.04.2012 bei Gericht eingegangene Anspruchsbegründung, die den Beklagten am 05.04.2012 zugestellt wurde, wahrte damit die Verjährungsfrist für Ansprüche aus dem Jahr 2008 (oder später), die Gegenstand des Mahnbescheids waren. Mithin sind alle in Rede stehenden Ansprüche nicht verjährt (oder bereits erfüllt, s.o.). Der Nebenkostennachzahlungsanspruch für das Jahr 2007 ist dabei ein im Jahre 2008 entstandener Anspruch, da dieser erst mit der Abrechnung vom 10.12.2008 entstand, §§ 259, 556 BGB.
352. Nebenkostenvorauszahlungen/Nachzahlungsanspruch infolge Korrektur der Nebenkostenabrechnungen
36Die Berufung hat Erfolg, soweit das Amtsgericht der Klägerin Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen bzw. einen Anspruch auf Korrektur der Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf die geleisteten Vorauszahlungen zugesprochen hat. Gegenstand der Klage ist die Bruttomiete, also die sogenannte Kaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen.
37Dem Vermieter steht nach ständiger Rechtsprechung nach erfolgter Abrechnung bzw. nach Eintritt der Abrechnungsreife für den jeweiligen Abrechnungszeitraum der Nebenkosten kein Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen mehr zu (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht, 10. Auflage, § 556, Rn. 455 m.w.N.).
38Soweit die Auffassung vertreten wird, dass in den Fällen einer Abrechnung auf Basis von Soll-Vorauszahlungsbeträgen (bzw. gar auf Basis von völlig fiktiven Vorauszahlungsbeträgen) eine Nachforderung weiterhin geltend gemacht werden könnte, die nicht unter die Regelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB falle (Schmidt-Futterer/Langenberg, 10. Auflage, § 556, Rn. 475; LG Berlin GE 2005, 57), ist dem nicht zu folgen. Diese Auffassung wird damit begründet, dass Nachforderungen im Sinne dieser Vorschrift sich (nur) auf Kosten bezögen, die durch (ordnungsgemäß geleistete) Vorauszahlungen nicht gedeckt seien. Vorliegend gehe es indes um einen Saldo, der ganz oder zum Teil allein darauf beruhe, dass die Abschläge nicht vollständig geleistet worden seien. Diese Begründung überzeugt nicht. Es ist weder dem Wortlaut noch Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zu entnehmen, dass hierunter nur Nachforderungen fielen, die sich auf Kosten bezögen, die durch (ordnungsgemäß geleistete) Vorauszahlungen nicht gedeckt seien. Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 3 u. S. 5 BGB ist die Schaffung von abschließender Rechtssicherheit für beide Seiten nach Ablauf bestimmter Fristen – ungeachtet dessen, woraus sich die vermeintliche Nachforderung bzw. Rückforderung ergeben soll (vgl. BGH WuM 2011, 108). Zudem steht diese Begründung auch im Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der Bundesgerichtshof hält § 556 Abs. 3 S. 3 BGB – zu Recht – explizit für einschlägig in Fällen, wo es um die nachträgliche Korrektur der in die Abrechnung (versehentlich zu hoch) eingestellten (Soll-)Vorauszahlungsbeträge geht (BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957), wobei sich der Mieter hierauf nur ausnahmsweise gemäß § 242 BGB nicht berufen darf, soweit der Fehler für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar war und den der Vermieter kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat. Letztgenannte Voraussetzungen liegen hier nicht vor, jedenfalls weil die Korrektur erst viele Monate bzw. Jahre – im hiesigen Prozess – erfolgte. Im genannten vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es dabei (sogar) um die Korrektur eines versehentlichen Fehlers. Bei der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis in dem Wissen, dass diese gar nicht (vollständig) geleistet worden sind, liegt hingegen in der Regel eine vorsätzlich inhaltlich falsche Abrechnung des Vermieters vor. Eine solche Abrechnung ist zwar in der Regel nicht formell fehlerhaft (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10, WuM 2011, 420; BGH, Urteil vom 27.11.2002, VIII ZT 108/02, WuM 2003, 216), aber es liegt dann in der Regel eine wissentlich inhaltlich falsche und damit vorsätzlich inhaltlich falsche Abrechnung vor, weil der Vermieter in der Regel durchaus weiß, in welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen geleistet worden sind. Es besteht keine Veranlassung den vorsätzlich inhaltlich falsch abrechnenden Vermieter gegenüber dem irrtümlich inhaltlich falsch abrechnenden Vermieter zu Lasten des Mieters zu privilegieren. Der Vermieter ist zudem bei unverständlicher Tilgungsweise des Mieters und dadurch ggf. fehlendem Verschulden des Vermieters an der verzögerten Korrektur durch § 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB hinreichend geschützt. Soweit Langenberg wohl mit der „materiellen Gerechtigkeit“ argumentieren will, wonach der Mieter doch wohl in der Regel wisse, was er gezahlt habe und daher bei der Frage der Vorschüsse weniger schutzwürdig sei als bei Streitigkeiten über die Berechtigung einzelner Kostenpositionen oder anderweitiger Aspekte der Abrechnung, ist dem entgegen zu setzen, dass der Vermieter gemäß §§ 556, 259, 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, eine möglichst zutreffende Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Daher erscheint vielmehr der Vermieter, der sehenden Auges oder auch nur fahrlässig eine inhaltlich fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erstellt, nicht besonders schutzwürdig. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB normiert gerade, dass ungeachtet der etwaigen „materiellen Gerechtigkeit“ hinsichtlich der Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Abrechnung der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist vor Nachforderungen geschützt sein soll. Dem entspricht allein, dass § 556 Abs. 3 S. 3 BGB uneingeschränkt auf die Fälle einer Nachforderung infolge der Korrektur der Nebenkostenabrechnung anwendbar ist, auch hinsichtlich der Korrektur der zu berücksichtigenden vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.
39Der Vollständigkeit halber wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung der Kammer der Vermieter in der Regel die Zahlungen des Mieters bei unklarer Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 2 BGB primär auf die geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen verrechnen darf und somit bei monatlichen Zahlungen, die jedenfalls die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erreichen, auch problemlos – inhaltlich dann richtig – auf Sollvorauszahlungsbasis abrechnen kann (a.A. Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, § 543, Rn. 117). Der Gegenauffassung von Blank ist entgegenzuhalten, dass eine Verrechnung auf die Kaltmiete auch für den Mieter keinen Vorteil beinhaltet, da angesichts des Bruttomietbegriffs Rückstände bei den Nebenkostenvorauszahlungen ebenso die Zahlungsverzugskündigung gemäß §§ 543, 571 BGB rechtfertigen können wie Rückstände bei der Kaltmiete. Es liegt vielmehr in der Regel im beiderseitigen Interesse, dass der Vermieter im Zweifel die Zahlungen primär auf die Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet, da ansonsten die gerade auch durch den vorliegenden Fall illustrierten Abrechnungsschwierigkeiten drohen. Für die Frage der Minderung ist eine solche Verrechnung ebenfalls unerheblich, da alle Berechnungsmethoden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Auflage, § 536, Rn. 350 ff. m.w.N.) zum selben Ergebnis gelangen (müssen) ungeachtet dessen, worauf Zahlungen des Mieters verrechnet worden sind. Sofern ein Vermieter in einer solchen Fallkonstellation Mietrückstände mit der Klage geltend macht, macht er dann also gar keine Nebenkostenvorauszahlungen, sondern Kaltmiete geltend, soweit die erfolgten Zahlungen zur Deckung der Nebenkostenvorauszahlungen ausreichten. Sofern allerdings ein Vermieter schlicht die konkrete Zahlungsweise, die im Verwendungszweck genannten Tilgungsbestimmungen und damit die gesetzliche Regelung des § 366 BGB mehr oder weniger ignoriert – wie dies insbesondere der Praxis gewerblicher Großvermieter nach der Erfahrung der Kammer durchaus entspricht, die vielfach Computerprogramme für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen verwenden, die immer nur die Sollvorauszahlungen als angeblich geleistet in die Abrechnung einstellen – besteht weder nach Wortlaut, noch nach Sinn und Zweck des Gesetzes Veranlassung, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht für die nachfolgende Korrektur der Abrechnung auch hinsichtlich der Korrektur der geleisteten Vorauszahlungen anzuwenden. Dabei ist auch nicht danach zu differenzieren, ob die zu korrigierende Abrechnung ursprünglich die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gewahrt hat oder nicht (so wohl LG Berlin, Urteil vom 15.02.2013, 65 S 318/12; vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg aaO). § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt erst recht für die Fälle, in denen bereits vor Ablauf der Abrechnungsfrist eine formal ordnungsgemäße Abrechnung erteilt worden ist, die nachträglich korrigiert werden soll.
40Folglich besteht hier schon im Ansatz kein Anspruch der Klägerin auf Nebenkostenvorauszahlung für die Jahre 2007 bis 2011 bzw. auf eine entsprechende Nachzahlung infolge Korrektur der in die Abrechnungen eingestellten (angeblichen) Sollvorauszahlungsbeträge.
41Zudem hat die Klägerin nach ihrem eigenen Sachvortrag die Nebenkosten gar nicht auf „Vorschussbasis“ (= Sollvorauszahlungsbasis) abgerechnet, auch wenn explizit in der jeweiligen Nebenkostenabrechnung im Text angegeben wurde, dass dies der Fall gewesen sei (Anlage K 4, K 5, K 6). Nach der Abrechnung vom 10.12.2008 sollen die Beklagten 1.629,55 € (Soll-)Vorauszahlungen geleistet haben. Dieser Betrag ist nicht einmal „glatt“ durch 12 teilbar, was schon indiziert, dass keine Sollvorauszahlungen eingestellt wurden. Seit dem Jahr 2007 soll nach dem unstreitigen Sachvortrag eine Nebenkostenvorauszahlung von 147,00 € monatlich geschuldet gewesen sein. Dann hätte die Sollvorauszahlung 1.764,00 € betragen. Folglich ist anzunehmen, dass die Klägerin für das Abrechnungsjahr 2007 gar nicht auf Sollvorauszahlungsbasis abgerechnet hat. Gleiches gilt für die weiteren Abrechnungen vom 24.11.2009 und vom 21.12.2010 (jeweils geleistete 1.620,00 € laut Abrechnung).
42Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich Folgendes:
43a) Wohnraummieten Oktober 2007 bis März 2010
44Insoweit ist die Berechnung des Amtsgerichts im Ergebnis richtig.
45Die Beklagten haben 13 X 3,47 €, 1-mal 0,01 €, 1-mal 69,31 €, 1-mal 70,98 € und 1-mal 1.053,48 € bezogen auf die einzelnen Monate, also insgesamt 1.238,81 € überzahlt, hinsichtlich dessen sich die Frage der Tilgung stellt. Entsprechend der obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass mit diesem Betrag gemäß § 366 Abs. 2 BGB zunächst Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen (der ältesten Wohnraummietforderungen angefangen im Monat November 2007) erfüllt worden sind, wobei monatlich infolge der 50%-Minderung nur 73,50 € geschuldet war. Da für die 12 Monate, in denen die Beklagten gar keine Zahlung leisteten, die Nebenkostenvorauszahlungsansprüche i.H.v. insgesamt 882,00 € durch diese Überzahlung komplett erfüllt wurden, wirkt sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts zu der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis an dieser Stelle im Vergleich zur Auffassung der Kammer nicht aus. Dem Amtsgericht ist also im Ergebnis hier in seiner Berechnung zu folgen. Folglich stehen der Klägerin für Wohnraummiete im Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 insgesamt 2.915,74 € zu, wobei sämtliche Ansprüche für den Zeitraum vor Januar 2008 bereits erfüllt worden sind, so dass die Verjährungseinrede ins Leere geht.
46b) Wohnraummieten April 2010 bis April 2011
47Die geminderte Bruttomiete (90%) betrug 623,75 €, davon 132,30 € Nebenkostenvorauszahlungen. Die Beklagten haben für 5 Monate diese Nebenkostenvorauszahlung in voller Höhe geleistet (§ 362 Abs. 2 BGB, s.o.) und dabei in diesen Monaten die übrige Kaltmiete nur teilweise geleistet – es liegt also keine Überzahlung vor, hinsichtlich derer zu klären wäre, worauf diese zu verrechnen wäre. In weiteren 8 Monate haben sie gar keine Zahlung geleistet, so dass i.H.v. 1.058,40 € (= 8 X 132,30 €) die Berechnung des Amtsgerichts zu Gunsten der Beklagten zu korrigieren ist. In Höhe von 1.058,40 € hat das Amtsgericht – diesmal auch im Ergebnis – die Nachzahlung nicht geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen zugesprochen. Ein solcher Anspruch besteht gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB jedoch nicht, s.o.
48Folglich hat die Klägerin insoweit einen Zahlungsanspruch i.H.v. 5.040,35 € (= 6.098,75 € - 1.058,40 €)
49Hinzu kommen noch die weiteren im Urteil genannten Beträge für Garagenmiete i.H.v. insgesamt 1.555,00 € und für Nebenkosten der Garage i.H.v. 2,92 €.
503. Nebenkostennachzahlungen laut erteilter Abrechnungen
51Soweit die Beklagten den Zugang der Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008 bestreiten, ist dies unbeachtlich gemäß §§ 529, 531 ZPO. Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass das erstinstanzliche Bestreiten der Beklagten unsubstantiiert war bzw. schon gar nicht als konkretes Bestreiten des Zugangs der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 zu verstehen war. Die Beklagten äußerten sich erstinstanzlich gar nicht konkret dazu, welche Nebenkostenabrechnungen sie erhalten haben sollten und welche nicht. Soweit ein Mieter im Prozess nur nebulös davon spricht, dass er Nebenkostenabrechnungen auch mal nicht erhalten habe, ist dies nicht als konkretes Bestreiten des Zugangs einer konkreten Nebenkostenabrechnung für einen bestimmten Zeitraum ausreichend, da ein solches Bestreiten nicht einlassungsfähig ist für die Gegenseite bzw. weil die Gegenseite (und auch das Gericht) dann gar nicht erkennen kann, für den Zugang welcher Nebenkostenabrechnung gegebenenfalls Beweis angeboten werden müsste. So liegt der Fall hier. Die Beklagten trugen nur vor, dass die offenen Betriebskostenabrechnungen „zum Teil nicht zugestellt“ worden seien und dass „gegen die vorhandenen“ Widerspruch erhoben worden sei. Das Amtsgericht hat insoweit in der mündlichen Verhandlung vom 06.09.2013 auch einen ordnungsgemäßen gerichtlichen Hinweis gemäß 139 ZPO erteilt, den die Beklagten indes nicht zum Anlass zu konkretem Vortrag nahmen. Auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Beklagten erstinstanzlich nicht anwaltlich vertreten wurden, musste den Beklagten aufgrund des erteilten Hinweises – und auch aufgrund des weiteren Sachvortrags der Gegenseite - bewusst sein, dass sie konkret erklären mussten, gegen welche Nebenkostenabrechnung welche Einwände erhoben werden, insbesondere welche Nebenkostenabrechnungen gar nicht zugegangen sein sollten.
52Das erstmalig in der Berufungsinstanz mit der Berufungsbegründung erfolgte konkrete Bestreiten des Zugangs der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 ist damit nicht als weitere Erläuterung eines bereits erstinstanzlich erfolgten Sachvortrags zulässig und gemäß §§ 529, 531 ZPO zu berücksichtigen, sondern als Vortrag einer neuen Tatsache gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zu bewerten, deren Berücksichtigung nicht zulässig ist. Folglich ist auch zweitinstanzlich davon auszugehen, dass die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 den Beklagten binnen der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 ZPO zugegangen sind.
53Die Abrechnungen sind materiell allerdings dahingehend zu korrigieren, dass die unstreitige Minderung von 50% auch bei den Nebenkostenabrechnungen zu berücksichtigen ist. Insoweit ist unerheblich, dass die Beklagten diesen Einwand nicht konkret gegen die jeweilige Nebenkostenabrechnung erhoben haben. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ist insoweit nicht einschlägig, denn Einwände, die dem Vermieter bekannt sind, muss der Mieter nicht nochmals förmlich erheben (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht, 10. Auflage, § 556, Rn. 501 f.). Auch wenn der Sachvortrag der Beklagten zu konkreten Mängelanzeigen ungenau ist, ist jedenfalls als unstreitig anzusehen, dass die im hiesigen Verfahren auch von Anfang an unstreitig in Höhe von 50% berechtigte Minderung auf Tatsachen beruhte, die der Klägerin vor Oktober 2007 bekannt waren. In einer solchen Fallkonstellation greift der Schutzzweck des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht. Die Klägerin hätte vielmehr von Anfang an wissen müssen, dass bei den Nebenkostenabrechnungen die berechtigte Minderung berücksichtigt werden musste, so dass diese nunmehr auch noch zu berücksichtigen ist.
54Folglich ist für 3 Monate im Jahr 2007, für das gesamte Jahr 2008 und 2009 und für 3 Monate im Jahr 2010 auch bei der jeweiligen Betriebskostenabrechnung die Minderung zu berücksichtigen, so dass die auf die Beklagten umlagefähigen Kosten für das Jahr 2007 um 1/8 (= 50% von 3/12) zu reduzieren sind, für das Jahr 2008 und 2009 um 50% und für das Jahr 2010 um 1/8 zu reduzieren sind.
55Gegen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 sind im Übrigen keine materiellen substantiierten Einwände erhoben worden. Soweit in der Berufungsbegründung pauschal auf ein Schreiben der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung 2010 und 2011 Bezug genommen wird bzw. pauschal behauptet wird, dass gegen die Betriebskostenabrechnung 2009 und 2010 Einwände gegen die Höhe geltend gemacht worden seien, reicht dies nicht aus. Das betreffende Schreiben wurde schon nicht vorgelegt. Worin die Einwände bestanden haben sollten, wird nicht erläutert, so dass dies nicht überprüfbar ist. Schon gar nicht wird vorgetragen, wann diese Einwände gegenüber der Klägerin erhoben worden wären, um zu überprüfen, ob die Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB eingehalten worden wäre.
56Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich rechnerisch Folgendes für die Nebenkostenabrechnungen:
572007: 1.803,27 € X 7/8 – 1.629,55 € = - 51,69 €
582008: 2.401,52 € X ½ - 1.620,00 € = - 419,44 €
592009: 2.466,70 € X ½ - 1.620,00 € = - 386,65 €
60Folglich bestehen insoweit keine Nachzahlungsansprüche der Klägerin, sondern es besteht vielmehr ein Guthaben der Beklagten, mit welchem die Beklagten allerdings nicht die Aufrechnung erklärt haben.
614. Aufrechnung der Beklagten
62Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass die Aufrechnung der Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Küche durch Wasserschäden fehl geht. Soweit die Beklagten diesen Schadensersatzanspruch mit der Berufungsbegründung auf eine Alternativberechnung stützen, scheitert der zweitinstanzliche Erfolg der Aufrechnung zwar entgegen der Auffassung der Klägerin nicht an § 533 ZPO, da diese Neuberechnung auf Basis des Werts der beschädigten Küche keine neue Aufrechnung, sondern lediglich eine Konkretisierung der bereits erstinstanzlich erfolgten Aufrechnung wegen der Beschädigung der Küche darstellt, die auch gemäß §§ 529, 531 ZPO zu berücksichtigen ist. Jedoch ist der Sachvortrag der Beklagten zu diesem Schadensersatzanspruch weiterhin unsubstantiiert bzw. unschlüssig.
63Die Beklagten berücksichtigen nicht hinreichend, dass es nach ihrem Sachvortrag nur um einen verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 1 S. 1 BGB wegen nicht-anfänglicher Mängel gehen kann, hinsichtlich dessen die Pflichtverletzung in der Regel nur darin liegen kann, dass die Klägerin auf konkrete Mängelanzeigen hin nicht in angemessener Frist die Mängel beseitigt hätte, also mit der Mangelbeseitigung in Verzug gewesen wäre (§ 286 BGB)und dadurch die Küche derart beschädigt worden wäre, dass diese nicht reparabel bzw. wirtschaftlich wertlos (geworden) wäre. Bei Wasserschäden ist in der Regel von einer fehlenden schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters für den ursprünglichen Eintritt des Mangels auszugehen, da Wasserschäden in der Regel schlicht Verschleißschäden der Bausubstanz (meist Rohrbruch/-verstopfung) darstellen bzw. auf solche zurückzuführen sind, so dass auch unter Berücksichtigung der Beweislastumkehr nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB nicht ohne Weiteres von einem Verschulden des Vermieters hinsichtlich der ggf. für den Schaden kausalen Ursache auszugehen ist. Soweit ein Wasserschaden erst im Verlaufe der Mietzeit eintritt, ist in der Regel von einem nicht-anfänglichen Mangel auszugehen.
64Der Vortrag der Beklagten ist vor diesem rechtlichen Hintergrund jedenfalls unsubstantiiert, da schon nicht konkret vorgetragen wurde, durch welchen Wasserschaden die Küche inwieweit beschädigt wurde und dass dies ggf. darauf zurückzuführen gewesen wäre, dass die Klägerin konkreten Mängelanzeigen nicht bzw. nicht in einer ggf. gesetzten Frist nachgegangen wäre oder dass unsachgemäße Reparaturen durchgeführt worden wären o.Ä. Die Beklagten tragen nichts konkret dazu vor, wann sie die Wasserschäden bei wem konkret angezeigt hätten und wie hierauf reagiert wurde oder ggf. auch nicht. Soweit die Beklagten anscheinend meinen, dass die Beschädigung der Küche als solche bereits eine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründe, ist dem nicht so.
65Zudem sind die Beklagten auch zum Grund und zur Höhe beweisfällig, da die vorgelegten Fotos und Belege nicht hinreichend belegen, inwieweit die Küche überhaupt durch das Wasser beschädigt wurde (und nicht ggf. hätte repariert werden können) und welchen Wert die Küche noch hatte. Der Sachvortrag der Klägerin bietet schon keine hinreichende Schätzungsgrundlage gemäß § 287 ZPO, auch unter Berücksichtigung des Sachvortrags im Schriftsatz vom 27.06.2013.
66Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 280, 286, 288 BGB.
67Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 97, 100, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Bei der Kostenentscheidung war auch die Berufungsrücknahme der Klägerin zu berücksichtigen.
68Die Entscheidung zur Zulassung der Revision folgt aus § 574 Abs. 2 Nr. 1 u. 2 ZPO. Bereits die Abweichung der Rechtsauffassung der Kammer von der Ansicht des Landgerichts Berlins und des Kommentars Schmidt-Futterer rechtfertigt die Zulassung der Revision, insbesondere weil die Rechtsfrage erhebliche praktische und damit auch grundsätzliche Bedeutung hat angesichts der erwähnten Praxis vieler gewerblicher Großvermieter. Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10 (NJW 2011, 1957) beantwortet die aufgezeigte Rechtsfrage nicht abschließend. Die Problematik der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis und die Auswirkung auf die Anwendbarkeit von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB wurde als solche gar nicht vertieft thematisiert. Ansonsten hätte sich der Bundesgerichtshof mit der Auffassung von Langenberg und des Landgerichts Berlin auseinandergesetzt. Der Fall betraf lediglich eine versehentlich zu hohe Ansetzung der Sollvorauszahlungen, während die grundsätzliche Anwendbarkeit von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für die Fälle der Korrektur der Vorauszahlungsbeträge im Falle der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis anscheinend als selbstverständlich vorausgesetzt wurde. Das Urteil geht nur in 2 Sätzen auf diese Problematik ein und bejaht die Anwendbarkeit explizit auch nur für den damals vorliegenden Fall der irrtümlich zu hoch ausgewiesenen Vorauszahlungen (Randziffer 13 bei „juris.de“). Es bedarf der Klärung, ob § 556 Abs. 3 S. 3 BGB generell auf die Korrektur der in der Abrechnung genannten Vorauszahlungsbeträge anwendbar ist, insbesondere für den vorliegenden Fall der (angeblichen) Abrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen, ohne dass ein irgendwie gearteter Irrtum in Rede stünde.
69Berufungswert: 11.973,55 €
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(1) Der Basiszinssatz beträgt 3,62 Prozent. Er verändert sich zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres um die Prozentpunkte, um welche die Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. Bezugsgröße ist der Zinssatz für die jüngste Hauptrefinanzierungsoperation der Europäischen Zentralbank vor dem ersten Kalendertag des betreffenden Halbjahrs.
(2) Die Deutsche Bundesbank gibt den geltenden Basiszinssatz unverzüglich nach den in Absatz 1 Satz 2 genannten Zeitpunkten im Bundesanzeiger bekannt.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Basiszinssatz beträgt 3,62 Prozent. Er verändert sich zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres um die Prozentpunkte, um welche die Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. Bezugsgröße ist der Zinssatz für die jüngste Hauptrefinanzierungsoperation der Europäischen Zentralbank vor dem ersten Kalendertag des betreffenden Halbjahrs.
(2) Die Deutsche Bundesbank gibt den geltenden Basiszinssatz unverzüglich nach den in Absatz 1 Satz 2 genannten Zeitpunkten im Bundesanzeiger bekannt.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem
- 1.
der Anspruch entstanden ist und - 2.
der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
- 1.
ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und - 2.
ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.
(4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.
(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.
(1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.
(2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach.
(1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.
(2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem
- 1.
der Anspruch entstanden ist und - 2.
der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
- 1.
ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und - 2.
ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.
(4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.
(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.
Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.
(1) Die Verjährung wird gehemmt durch
- 1.
die Erhebung der Klage auf Leistung oder auf Feststellung des Anspruchs, auf Erteilung der Vollstreckungsklausel oder auf Erlass des Vollstreckungsurteils, - 1a.
die Erhebung einer Musterfeststellungsklage für einen Anspruch, den ein Gläubiger zu dem zu der Klage geführten Klageregister wirksam angemeldet hat, wenn dem angemeldeten Anspruch derselbe Lebenssachverhalt zugrunde liegt wie den Feststellungszielen der Musterfeststellungsklage, - 2.
die Zustellung des Antrags im vereinfachten Verfahren über den Unterhalt Minderjähriger, - 3.
die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren oder des Europäischen Zahlungsbefehls im Europäischen Mahnverfahren nach der Verordnung (EG) Nr. 1896/2006 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 zur Einführung eines Europäischen Mahnverfahrens (ABl. EU Nr. L 399 S. 1), - 4.
die Veranlassung der Bekanntgabe eines Antrags, mit dem der Anspruch geltend gemacht wird, bei einer - a)
staatlichen oder staatlich anerkannten Streitbeilegungsstelle oder - b)
anderen Streitbeilegungsstelle, wenn das Verfahren im Einvernehmen mit dem Antragsgegner betrieben wird;
- 5.
die Geltendmachung der Aufrechnung des Anspruchs im Prozess, - 6.
die Zustellung der Streitverkündung, - 6a.
die Zustellung der Anmeldung zu einem Musterverfahren für darin bezeichnete Ansprüche, soweit diesen der gleiche Lebenssachverhalt zugrunde liegt wie den Feststellungszielen des Musterverfahrens und wenn innerhalb von drei Monaten nach dem rechtskräftigen Ende des Musterverfahrens die Klage auf Leistung oder Feststellung der in der Anmeldung bezeichneten Ansprüche erhoben wird, - 7.
die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, - 8.
den Beginn eines vereinbarten Begutachtungsverfahrens, - 9.
die Zustellung des Antrags auf Erlass eines Arrests, einer einstweiligen Verfügung oder einer einstweiligen Anordnung, oder, wenn der Antrag nicht zugestellt wird, dessen Einreichung, wenn der Arrestbefehl, die einstweilige Verfügung oder die einstweilige Anordnung innerhalb eines Monats seit Verkündung oder Zustellung an den Gläubiger dem Schuldner zugestellt wird, - 10.
die Anmeldung des Anspruchs im Insolvenzverfahren oder im Schifffahrtsrechtlichen Verteilungsverfahren, - 10a.
die Anordnung einer Vollstreckungssperre nach dem Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz, durch die der Gläubiger an der Einleitung der Zwangsvollstreckung wegen des Anspruchs gehindert ist, - 11.
den Beginn des schiedsrichterlichen Verfahrens, - 12.
die Einreichung des Antrags bei einer Behörde, wenn die Zulässigkeit der Klage von der Vorentscheidung dieser Behörde abhängt und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben wird; dies gilt entsprechend für bei einem Gericht oder bei einer in Nummer 4 bezeichneten Streitbeilegungsstelle zu stellende Anträge, deren Zulässigkeit von der Vorentscheidung einer Behörde abhängt, - 13.
die Einreichung des Antrags bei dem höheren Gericht, wenn dieses das zuständige Gericht zu bestimmen hat und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben oder der Antrag, für den die Gerichtsstandsbestimmung zu erfolgen hat, gestellt wird, und - 14.
die Veranlassung der Bekanntgabe des erstmaligen Antrags auf Gewährung von Prozesskostenhilfe oder Verfahrenskostenhilfe; wird die Bekanntgabe demnächst nach der Einreichung des Antrags veranlasst, so tritt die Hemmung der Verjährung bereits mit der Einreichung ein.
(2) Die Hemmung nach Absatz 1 endet sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des eingeleiteten Verfahrens. Die Hemmung nach Absatz 1 Nummer 1a endet auch sechs Monate nach der Rücknahme der Anmeldung zum Klageregister. Gerät das Verfahren dadurch in Stillstand, dass die Parteien es nicht betreiben, so tritt an die Stelle der Beendigung des Verfahrens die letzte Verfahrenshandlung der Parteien, des Gerichts oder der sonst mit dem Verfahren befassten Stelle. Die Hemmung beginnt erneut, wenn eine der Parteien das Verfahren weiter betreibt.
(3) Auf die Frist nach Absatz 1 Nr. 6a, 9, 12 und 13 finden die §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem
- 1.
der Anspruch entstanden ist und - 2.
der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
- 1.
ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und - 2.
ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.
(4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.
(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in B. . Die Klägerin hatte mit der Nebenkostenabrechnung für 2005 die Vorauszahlungen für die Betriebskosten und Heizkosten ab 2006 erhöht. Der Erhöhungsbetrag ist von der Beklagten jedoch für die Monate Februar bis November 2007 nicht gezahlt worden. Durch rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Berlin vom 15. November 2007 ist die erhöhte Vorauszahlungsforderung der Klägerin als wirksam anerkannt worden. Mit Datum vom 10. Dezember 2008 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007. In dieser wies die Klägerin statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € (versehentlich ) den erhöhten Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen, nämlich 2.640,96 €, aus und kennzeichnete ihn handschriftlich mit "Sollvorauszahlungen". Aus der Abrechnung ergab sich deshalb statt einer Nachforderung von 532,78 € ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 203,02 €. Dieses verrechnete die Beklagte mit der Miete für Januar 2009.
- 2
- Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 korrigierte die Klägerin ihre Abrechnung und legte dieser die tatsächlich von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen zugrunde, so dass nunmehr der tatsächliche Saldo in Höhe von 532,78 € zu Lasten der Beklagten ausgewiesen wurde. Die Klägerin hat Zahlung der Nachforderung von 532,78 €, die restliche Miete für Januar 2009 in Höhe von 203,02 € sowie für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € jeweils nebst Zinsen begehrt.
- 3
- Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage bis auf den Betrag von 8,91 € nebst Zinsen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
- 6
- Die Klägerin habe gegen die Beklagte lediglich einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € aus § 535 Abs. 2 BGB.
- 7
- Dagegen könne sie die Nebenkostenvorauszahlungen für 2007 nicht mehr verlangen, da die Abrechnungsperiode abgelaufen sei und nach der Abrechnung vom 10. Dezember 2008 eine Nachforderung ausgeschlossen sei, weil der Rechnungsabschluss ein Guthaben zugunsten der Beklagten ausweise.
- 8
- Nebenkostenvorauszahlungen seien zwar grundsätzlich Teil der Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Sie könnten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 261/06) in bestimmten Fällen auch noch nach Abrechnungsreife verlangt werden, etwa wenn der Vermieter erst nach Fristablauf gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechne, eine Nachforderung zu Lasten des Mieters ermittle und diese bis zur Höhe der ursprünglich zu leistenden Vorauszahlungen verlange. Anders sei dies jedoch, wenn innerhalb des Abrechnungszeitraums eine in formeller Hinsicht wirksame Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten des Mieters erstellt werde, die sich als inhaltlich unrichtig erweise, weil die Vorschüsse zu Lasten des Vermieters zu hoch eingestellt gewesen seien. Dies müsse unabhängig davon gelten, ob der Abrechnung - wie hier - SollVorauszahlungen oder - wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (VIII ZR 190/06) - Ist-Vorauszahlungen zugrunde gelegen hätten.
- 9
- Nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn dem Vermieter eine vorherige Angabe überhaupt nicht oder nicht korrekt möglich sei, wie beispielsweise bei einer noch nicht oder neu festgesetzten Grundsteuer.
- 10
- Die Höhe der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen müsse der Vermieter dagegen kennen. Sinn der Abrechnung und der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sei es, für Vermieter und Mieter in absehbarer Zeit die jeweilige Abrechnungsperiode abschließend zu regeln. Unstreitig seien die Zahlungen der Beklagten auch nicht zunächst in voller Höhe auf die Vorauszahlungen und erst dann auf die Nettokaltmiete zu verrechnen mit dem Ergebnis, dass letztlich keine Nebenkostenvorauszahlung, sondern nur noch die Nettokaltmiete offen sei.
II.
- 11
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Zwar gibt das Berufungsurteil die Rechtsprechung des Senats zum Ausschluss von Nebenkostennachforderungen im Wohnraummietverhältnis gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für den Regelfall zutreffend wieder. Allerdings verkennt das Berufungsgericht, dass sich die Beklagte im hier vorliegenden Fall nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ausnahmsweise nicht mit Erfolg auf den Ablauf der Ausschlussfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB berufen kann.
- 12
- 1. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, WuM 2008, 150 Rn. 12). Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.
- 13
- Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.
- 14
- Dass es sich bei den Nebenkostenvorauszahlungen um einen Teil der Miete handelt, rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Wertung. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter Nebenkosten als Vorauszahlungen nur solange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 22 mwN).
- 15
- 2. Das Berufungsgericht hat aber zu Unrecht dem Umstand keine Bedeutung beigemessen, dass der hier der Klägerin unterlaufene Fehler für die Beklagte auf den ersten Blick erkennbar war. Zwischen den von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € und den zu ihren Gunsten berücksichtigten , in der Abrechnung handschriftlich als "Sollvorschüsse" bezeichneten Vorauszahlungen von 2.640,96 € besteht eine erhebliche Differenz. Zudem hatten die Parteien zuvor gerade über die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die von der Klägerin in die Abrechnung eingestellten "Sollvorschüsse" einen Rechtsstreit geführt, weil die Beklagte die Erhöhung nicht akzeptiert und dem entsprechend in den Monaten Februar bis November 2007 Vorschusszahlungen nur in der ursprünglichen Höhe geleistet hatte. Unter diesen Umständen ist es der Beklagten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, die Klägerin an ihrem für die Beklagte offensichtlichen und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.
III.
- 16
- Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 09.09.2009 - 4 C 145/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 21.04.2010 - 67 S 522/09 -
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten über die Nachforderung des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005.
- 2
- Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers in K. . Der Mietvertrag vom 24. August 1995 sieht für Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 40 DM (20,45 €) und für Heiz- und Warmwasserkosten monatliche Vorauszahlungen von 100 DM (51,13 €) vor.
- 3
- Der Kläger fordert für das Abrechnungsjahr 2005 eine Nebenkostennachzahlung gemäß Abrechnung vom 31. Oktober 2006 in Höhe von 1.247,56 €. Die der Nebenkostenabrechnung beigefügte Einzelabrechnung der Ista weist für die Beklagte unter Ziffer 1 Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 1.721,74 € und unter Ziffer 2 als "Hausnebenkosten" Kosten für Abwasser und Kaltwasser in Höhe von 550,90 € aus; hieraus ergeben sich Gesamtkosten von 2.272,64 €. Die übrigen Betriebskosten (Hauswart, Grundsteuer, Versiche- rungen, Müllabfuhr usw.) sind in der Nebenkostenabrechnung gesondert abgerechnet. Der danach von der Beklagten zu tragende Anteil beläuft sich auf 661,18 €; da Vorauszahlungen in Höhe von 865,13 € berücksichtigt sind, endet die Abrechnung dieser Betriebskosten mit einem Guthaben der Beklagten von 203,95 €. Bezüglich der Heiz- und Wasserkosten hat der Kläger den in der Ista- Abrechnung für die Beklagte ausgewiesenen Betrag von 2.272,64 € übernom- men und hiervon Vorauszahlungen in Höhe von 821,13 € sowie das Guthaben von 203,95 €aus der Abrechnung der übrigen Betriebskosten abgesetzt, so dass sich ein Saldo von 1.247,56 € ergibt.
- 4
- Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung von 1.247,56 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :
- 7
- Die Nebenkostenabrechnung vom 31. Oktober 2006, aus der der Kläger seinen Nachzahlungsanspruch herleite, sei bereits aus formellen Gründen un- wirksam. Grundsätzlich müsse eine Abrechnung die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel , die Berechnung des Anteils der einzelnen Mieter und die Vorauszahlungen enthalten. Zudem müsse sie klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen nachvollziehbar sein.
- 8
- Die Nebenkostenabrechnung sei hier in der Gesamtschau nicht nachvollziehbar. Zwar stelle die Vertragswidrigkeit hinsichtlich der durch eine Pauschale abgegoltenen Betriebskosten lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar. Dies gelte jedoch nur dann, wenn die vertragswidrigen Angaben nicht zur Unverständlichkeit der Abrechnung führten. Hier enthalte die Nebenkostenabrechnung nicht nur vertragswidrig auch die gesamten Betriebskosten, obwohl diese - unstreitig - mit einer Pauschale abgegolten seien, sondern sie enthalte unter dem Begriff der "Heiz-/Wasserkosten" auch noch die Hausnebenkosten , die die Beklagte ebenfalls nicht schulde. Ferner seien die Betriebskostenvorauszahlungen vertragswidrig auf die Heiz-/Wasserkosten angerechnet worden. Unter dem Begriff "Vorauszahlung" seien zudem nur die SollVorauszahlungen aufgeführt worden, deren Höhe anhand der mietvertraglichen Regelung nicht nachvollziehbar sei. Es sei bereits fraglich, ob ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter noch erkennen könne, dass er an den aufgelisteten Betriebskosten aufgrund der Pauschalvereinbarung nicht zu beteiligen sei und dass die aufgrund der Pauschalvereinbarung geleisteten Zahlungen nicht zur Tilgung der Heiz- und Warmwasserkosten herangezogen werden könnten. Mit seinen Ausführungen zur Erhöhung der Vorauszahlungen sei der Kläger gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Eine mögliche Nachbesserung durch den Schriftsatz des Klägers vom 6. November 2008 müsse bereits wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB außer Betracht bleiben.
- 9
- Die Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung habe zur Folge, dass die Frage nach einem möglichen Einwendungsausschluss dahinstehen könne.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Anspruch des Klägers auf Nachzahlung von Nebenkosten in Höhe von 1.247,56 € nicht verneint werden. Das Berufungsgericht verkennt, dass inhaltliche Mängel der Abrechnung (zu Unrecht angesetzte Kosten, Fehler bei den Vorauszahlungen) die Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung nicht beeinträchtigen, und überspannt damit die (formellen) Anforderungen an die Abrechnung.
- 11
- 1. Zu Unrecht hält das Berufungsgericht die Abrechnung des Klägers schon deshalb für - insgesamt - unwirksam, weil sie auch Kosten enthält, die wegen einer im Mietvertrag insoweit vereinbarten Pauschale nicht abzurechnen waren.
- 12
- a) Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltlichen Fehler dar (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81 Rn. 24 f.). Das Gleiche gilt für den ähnlich gelagerten Fall, dass die Abrechnung - wie hier - Betriebskosten enthält, für die eine Pauschale vereinbart ist (Senatsurteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 148/10, NZM 2011, 240 Rn. 15).
- 13
- Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine andere Beurteilung nicht deshalb geboten, weil die - nicht abzurechnenden - Kalt- und Abwasserkosten in der Heiz- und Wasserkostenabrechnung der Ista enthalten sind und die Abrechnung deshalb für einen durchschnittlichen Mieter nicht mehr nachvollziehbar wäre. Der Mieter kann anhand des Mietvertrags überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind; dass er dazu den Mietvertrag zur Hand nehmen und die Abrechnung des Vermieters (hier einschließlich der Einzelabrechnung der Ista) auf die einzelnen Betriebskosten durchsehen muss, hat mit der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nichts zu tun.
- 14
- b) Zu Unrecht geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass die Abrechnung des Klägers auch bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten unwirksam sei, weil er vertragswidrig weitere Kosten abgerechnet habe. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats führen (formelle) Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen, nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung , wenn diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244 Rn. 11; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NZM 2010, 858 Rn. 42). Das Gleiche gilt für inhaltliche Mängel. Rechnet der Vermieter Kosten ab, für die eine Pauschale vereinbart ist, bleiben diese im Falle fristgemäßer Einwendung des Mieters unberücksichtigt; eine etwaige Nachforderung des Vermieters , die sich aus den übrigen Positionen ergibt, bleibt davon unberührt.
- 15
- 2. Ebenfalls von Rechtsirrtum beeinflusst ist die Auffassung des Berufungsgerichts , dass die Abrechnung des Klägers nicht nachvollziehbar und deshalb aus formellen Gründen unwirksam sei, weil angesichts der im Mietvertrag vom 24. August 1995 vereinbarten Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten (51,13 €) sowie der darin vorgesehenen Pauschale auf die Nebenkosten (20,45 €) nichterkennbar wäre, wie sich die in der Abrechnung angesetzten Vorauszahlungen von 865,13 € und 821,13 € errechneten.
- 16
- Auf eine "Nachvollziehbarkeit" in dem vom Berufungsgericht erwogenen Sinne kommt es nicht an. Der Vermieter hat die Vorauszahlungen anzusetzen, die der Mieter für den Abrechnungszeitraum tatsächlich geleistet hat. Der vom Vermieter in der Abrechnung angesetzte Betrag bedarf schon deshalb keiner Erläuterung, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres nachprüfen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat.
6) und führen deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen.
III.
- 17
- Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Beklagte materielle Fehler der Abrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB gerügt hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider
AG Köln, Entscheidung vom 09.12.2008 - 219 C 409/08 -
LG Köln, Entscheidung vom 02.09.2010 - 1 S 13/09 -
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.
(2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.
(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.
(2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.
(2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
(1) Das Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird.
(2) Wird an einen Dritten zum Zwecke der Erfüllung geleistet, so finden die Vorschriften des § 185 Anwendung.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
Die Verletzung einer das Verfahren der Berufungsinstanz betreffenden Vorschrift kann in der Revisionsinstanz nicht mehr gerügt werden, wenn die Partei das Rügerecht bereits in der Berufungsinstanz nach der Vorschrift des § 295 verloren hat.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
(1) Besteht der unterliegende Teil aus mehreren Personen, so haften sie für die Kostenerstattung nach Kopfteilen.
(2) Bei einer erheblichen Verschiedenheit der Beteiligung am Rechtsstreit kann nach dem Ermessen des Gerichts die Beteiligung zum Maßstab genommen werden.
(3) Hat ein Streitgenosse ein besonderes Angriffs- oder Verteidigungsmittel geltend gemacht, so haften die übrigen Streitgenossen nicht für die dadurch veranlassten Kosten.
(4) Werden mehrere Beklagte als Gesamtschuldner verurteilt, so haften sie auch für die Kostenerstattung, unbeschadet der Vorschrift des Absatzes 3, als Gesamtschuldner. Die Vorschriften des bürgerlichen Rechts, nach denen sich diese Haftung auf die im Absatz 3 bezeichneten Kosten erstreckt, bleiben unberührt.
(1) Der Berufungskläger kann die Berufung bis zur Verkündung des Berufungsurteils zurücknehmen.
(2) Die Zurücknahme ist dem Gericht gegenüber zu erklären. Sie erfolgt, wenn sie nicht bei der mündlichen Verhandlung erklärt wird, durch Einreichung eines Schriftsatzes.
(3) Die Zurücknahme hat den Verlust des eingelegten Rechtsmittels und die Verpflichtung zur Folge, die durch das Rechtsmittel entstandenen Kosten zu tragen. Diese Wirkungen sind durch Beschluss auszusprechen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in B. . Die Klägerin hatte mit der Nebenkostenabrechnung für 2005 die Vorauszahlungen für die Betriebskosten und Heizkosten ab 2006 erhöht. Der Erhöhungsbetrag ist von der Beklagten jedoch für die Monate Februar bis November 2007 nicht gezahlt worden. Durch rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Berlin vom 15. November 2007 ist die erhöhte Vorauszahlungsforderung der Klägerin als wirksam anerkannt worden. Mit Datum vom 10. Dezember 2008 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007. In dieser wies die Klägerin statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € (versehentlich ) den erhöhten Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen, nämlich 2.640,96 €, aus und kennzeichnete ihn handschriftlich mit "Sollvorauszahlungen". Aus der Abrechnung ergab sich deshalb statt einer Nachforderung von 532,78 € ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 203,02 €. Dieses verrechnete die Beklagte mit der Miete für Januar 2009.
- 2
- Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 korrigierte die Klägerin ihre Abrechnung und legte dieser die tatsächlich von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen zugrunde, so dass nunmehr der tatsächliche Saldo in Höhe von 532,78 € zu Lasten der Beklagten ausgewiesen wurde. Die Klägerin hat Zahlung der Nachforderung von 532,78 €, die restliche Miete für Januar 2009 in Höhe von 203,02 € sowie für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € jeweils nebst Zinsen begehrt.
- 3
- Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage bis auf den Betrag von 8,91 € nebst Zinsen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
- 6
- Die Klägerin habe gegen die Beklagte lediglich einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € aus § 535 Abs. 2 BGB.
- 7
- Dagegen könne sie die Nebenkostenvorauszahlungen für 2007 nicht mehr verlangen, da die Abrechnungsperiode abgelaufen sei und nach der Abrechnung vom 10. Dezember 2008 eine Nachforderung ausgeschlossen sei, weil der Rechnungsabschluss ein Guthaben zugunsten der Beklagten ausweise.
- 8
- Nebenkostenvorauszahlungen seien zwar grundsätzlich Teil der Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Sie könnten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 261/06) in bestimmten Fällen auch noch nach Abrechnungsreife verlangt werden, etwa wenn der Vermieter erst nach Fristablauf gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechne, eine Nachforderung zu Lasten des Mieters ermittle und diese bis zur Höhe der ursprünglich zu leistenden Vorauszahlungen verlange. Anders sei dies jedoch, wenn innerhalb des Abrechnungszeitraums eine in formeller Hinsicht wirksame Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten des Mieters erstellt werde, die sich als inhaltlich unrichtig erweise, weil die Vorschüsse zu Lasten des Vermieters zu hoch eingestellt gewesen seien. Dies müsse unabhängig davon gelten, ob der Abrechnung - wie hier - SollVorauszahlungen oder - wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (VIII ZR 190/06) - Ist-Vorauszahlungen zugrunde gelegen hätten.
- 9
- Nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn dem Vermieter eine vorherige Angabe überhaupt nicht oder nicht korrekt möglich sei, wie beispielsweise bei einer noch nicht oder neu festgesetzten Grundsteuer.
- 10
- Die Höhe der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen müsse der Vermieter dagegen kennen. Sinn der Abrechnung und der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sei es, für Vermieter und Mieter in absehbarer Zeit die jeweilige Abrechnungsperiode abschließend zu regeln. Unstreitig seien die Zahlungen der Beklagten auch nicht zunächst in voller Höhe auf die Vorauszahlungen und erst dann auf die Nettokaltmiete zu verrechnen mit dem Ergebnis, dass letztlich keine Nebenkostenvorauszahlung, sondern nur noch die Nettokaltmiete offen sei.
II.
- 11
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Zwar gibt das Berufungsurteil die Rechtsprechung des Senats zum Ausschluss von Nebenkostennachforderungen im Wohnraummietverhältnis gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für den Regelfall zutreffend wieder. Allerdings verkennt das Berufungsgericht, dass sich die Beklagte im hier vorliegenden Fall nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ausnahmsweise nicht mit Erfolg auf den Ablauf der Ausschlussfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB berufen kann.
- 12
- 1. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, WuM 2008, 150 Rn. 12). Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.
- 13
- Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.
- 14
- Dass es sich bei den Nebenkostenvorauszahlungen um einen Teil der Miete handelt, rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Wertung. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter Nebenkosten als Vorauszahlungen nur solange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 22 mwN).
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- 2. Das Berufungsgericht hat aber zu Unrecht dem Umstand keine Bedeutung beigemessen, dass der hier der Klägerin unterlaufene Fehler für die Beklagte auf den ersten Blick erkennbar war. Zwischen den von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € und den zu ihren Gunsten berücksichtigten , in der Abrechnung handschriftlich als "Sollvorschüsse" bezeichneten Vorauszahlungen von 2.640,96 € besteht eine erhebliche Differenz. Zudem hatten die Parteien zuvor gerade über die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die von der Klägerin in die Abrechnung eingestellten "Sollvorschüsse" einen Rechtsstreit geführt, weil die Beklagte die Erhöhung nicht akzeptiert und dem entsprechend in den Monaten Februar bis November 2007 Vorschusszahlungen nur in der ursprünglichen Höhe geleistet hatte. Unter diesen Umständen ist es der Beklagten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, die Klägerin an ihrem für die Beklagte offensichtlichen und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.
III.
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- Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 09.09.2009 - 4 C 145/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 21.04.2010 - 67 S 522/09 -
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.