Landgericht Bonn Urteil, 12. Nov. 2015 - 6 S 5/15
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 04.12.2014 (Az. 201 C 451/13) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.01.2014 (201 C 451/13) wird insoweit für vorbehaltlos erklärt, als darin das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bonn vom 09.12.2013 (201 C 451/13) in folgendem Umfang aufrechterhalten wird:
die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 1.514,56 Euro an den Kläger nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag von 25,27 Euro seit dem 12.10.2013, aus einem Betrag von 510,09 Euro sei dem 05.09.2013, aus einem Betrag von 979,20 Euro seit dem 05.10.2013 und aus einem Betrag von 136,80 Euro vom 05.10 2013 bis zum 31.12.2014;
die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von weiteren 147,56 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.11.2013.
Im Übrigen werden das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil vom 28.01.2014 und das Versäumnisurteil vom 09.12.2013 aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 17 Prozent und die Beklagte 83 Prozent zu tragen. Davon ausgenommen sind die Kosten der Säumnis. Diese hat die Beklagte alleine zu tragen.
Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben der Kläger 29 Prozent und die Beklagte 71 Prozent zu tragen.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger darf die Vollstreckung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen zu folgender Frage: Begründet die Zusammenfassung der Positionen „Grundsteuer und Straßenreinigung“ in einer einzigen Abrechnungsposition die formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung in diesem Punkt, wenn der Mieter aus der Abrechnung selbst nicht ersehen kann, wie sich die Kosten auf die beiden Positionen aufteilen?
1
Gründe
2I.
3Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung rückständiger Mieten und Betriebskosten im Rahmen eines beendeten Mietverhältnisses in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage vollumfänglich zugesprochen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.
4Die Beklagte war Mieterin, der Kläger Vermieter eines Hauses in X. Das Haus hat gemäß Mietvertrag eine Wohn-/Nutzfläche von ca. 200 qm und verfügt im Keller über eine separate Einliegerwohnung. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Anl. K1, Bl. #-## Bezug genommen. Der monatliche Mietzins betrug im Jahr 2013 1.550,00 Euro, davon entfielen 1.360,00 Euro auf die Grundmiete einschließlich des Anteils für die Garage (40,00 Euro) und Vorauszahlung auf Betriebskosten i.H.v. 190,00 Euro. Die Beklagte bewohnte das Objekt zusammen mit ihrer Mutter, der Zeugin G. Vom 01.05.2013 bis zum 31.08.2013 hatte die Beklagte die möblierte Einliegerwohnung zu einem monatlichen Mietzins von 690,00 Euro (520,00 Euro Grundmiete zzgl. 120,00 Euro Betriebskostenvorauszahlung) untervermietet. Die Untermiete wurde bis zur Beendigung des Untermietverhältnisses am 31.08.2013 monatlich in voller Höhe gezahlt.
5Mit Schreiben vom 22.02.2012 rechnete der Kläger über Betriebskosten für das Mietobjekt ab. Die Abrechnung schloss mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 626,11 Euro zu Lasten der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung, welche die Überschrift „Auflistung der Mietnebenkosten (Abrechnung 2011) C ##, EFH mit Einliegerwohnung“ trägt, sind die Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung in einer einzigen Position „Grundsteuer/Straßenreinigung“ i.H.v. 576,04 Euro zusammengefasst. Eine Einzelausweisung der auf die Grundsteuer und die Straßenreinigung jeweils entfallenden Einzelbeträge erfolgte nicht. Am Ende der Auflistung der einzelnen Positionen heißt es: „Gesamt Nebenkosten 2011 = 2.536,11 EUR“; hiernach erfolgt eine Einzelauflistung sämtlicher von der Beklagten im Jahr 2011 geleisteten monatlichen Betriebskostenanteile. Wegen der weiteren Einzelheiten dieser Abrechnung wird auf Anlage K3, Bl. ## d.A. Bezug genommen. Die Beklagte leistete auf die Abrechnung keine Zahlung.
6Am 20.06.2013 kam es infolge eines Unwetters zu einem Wasserschaden im unteren Bereich des Mietshauses. Dabei kam es zum Wassereinbruch in der Einliegerwohnung und in mindestens einem der von der Beklagten und ihrer Mutter als Büroräumen genutzten Kellerräumen. Ob auch ein weiterer als Büroraum genutzter Kellerraum von dem Wasserschaden betroffen war, ist zwischen den Parteien streitig. Die Beklagte zeigte den Wasserschaden gegenüber dem Kläger an. Am 13.07.2013 erfolgte eine Begutachtung der Schäden durch einen Mitarbeiter der zuständigen Versicherung. Am selben Tag wurden zwei Trockengeräte aufgestellt. Weitere drei Trockengeräte wurden am 4.09.2013 zusätzlich aufgestellt. Die Trockengeräte liefen mindestens bis zum 19.09.2013 ununterbrochen Tag und Nacht und mussten von der Klägerin und der Zeugin G zwei bis drei Mal täglich entleert werden. In den Monaten Juni und Juli 2013 zahlte die Beklagte die Miete in voller Höhe. Für August behielt sie wegen des Wassereinbruchs 30 Prozent der Warmmiete (jeweils 465,00 Euro) ein. Im September 2013 behielt die Beklagte – ausgehend von einer um 30 Prozent geminderten Bruttomiete (1.085,00 Euro) – einen weiteren Betrag in Höhe von 618,51 Euro von der Miete ein und zahlte nur 466,49 Euro. Insoweit nahm sie eine Verrechnung mit Kosten für Reparaturarbeiten vor: Aufgrund eines Stromausfalls in der Einliegerwohnung im Januar 2012 war die Fa. F mit der Reparatur beauftragt worden. Diese stellte der „Fa. P GmbH“ für ihre Leistungen 145,12 Euro brutto in Rechnung. Wegen der Einzelheiten wird auf die Rechnung vom 17.01.2012, Anlage B8, Bl. ### d.A. Bezug genommen. Die Parteien tragen übereinstimmend vor, auf die Rechnung seien weitere Mahnkosten zu zahlen gewesen, sodass sich der Gesamtrechnungsbetrag auf 308,51 Euro belaufen habe. Die Beklagte glich die Rechnung aus. Im April 2012 war die Fa. R mit Reparaturarbeiten an der SAT-Anlage des Mietobjekts beauftragt worden und hatte hierfür der Fa. P2 GmbH“ unter dem 20.04.2012 einen Betrag von 310,00 Euro in Rechnung gestellt.
7Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.09.2013 forderte der Kläger die Beklagte zur Zahlung von 1.244,62 Euro auf, davon 626,11 Euro gemäß Betriebskostenabrechnung vom 22.02.2012 und weitere 618,51 Euro rückständige Miete für September 2012. Gleichzeitig verlangte er den Ausgleich der entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 201,71 Euro aus einem Gegenstandswert von 1.244,62 Euro. Mit Schreiben vom 30.09.2013 (Anlage B3, Bl. ## ff. d.A.) kündigte die Beklagte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß u.a. aufgrund der mit dem Wassereinbruch verursachten Mängel. Mit Email vom 30.10.2013 bot die Beklagte die Wohnungsübergabe zum 01.11.2013 an. Am 18.11.2013 nahm der Kläger die Wohnung ab. Bei Übergabe war der vordere Bereich der Einliegerwohnung in unrenoviertem Zustand. Es war kein Bodenbelag vorhanden und die Wände waren untapeziert. Wegen des Zustands der Einliegerwohnung am 20.10.2013 wird auf die Lichtbilder Anlage B5, Bl. ###-### d.A. Bezug genommen. Die Miete für Oktober 2013 zahlte die Beklagte nicht.
8Der Kläger behauptet, ab dem 19.09.2013 seien sämtliche Feuchtigkeitsschäden entfernt, der Keller und der hintere Bereich der Einliegerwohnung uneingeschränkt nutzbar gewesen. Dass die notwendigen Renovierungsarbeiten in der Einliegerwohnung nicht vorgenommen worden seien, habe die Beklagte verschuldet. Diese habe überzogene Anforderungen an die Art und Weise der Renovierung gestellt und wegen der hierdurch notwendig gewordenen weiteren Absprachen mit dem Versicherungsträger die Durchführung der Arbeiten verzögert.
9Die Beklagte behauptet, zwei der fünf Trockengeräte seien erst am 30.09.2013 entfernt worden. Von dem Wassereinbruch seien beide als Büroräume genutzten Kellerräume betroffen gewesen. Bis zur Rückgabe der Wohnung seien die Räumlichkeiten im Keller nicht bewohnbar gewesen. Dies gelte sowohl für die gesamte Einliegerwohnung als auch für die beiden Büroräume. In einem der Büroräume habe sich noch bei Rückgabe der Wohnung ein 1 qm-großer Schimmelfleck befunden. Die Beklagte ist der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung 2011 sei bereits insgesamt formell unwirksam, da der Abrechnungszeitraum nicht konkret benannt sei. Außerdem führe die Zusammenfassung der Positionen Grundsteuer/Straßenreinigung zur teilweisen formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Sie sei ferner zur Verrechnung des eingeklagten Teils der Miete für September 2013 berechtigt gewesen. Stromausfall und Fehler der SAT-Anlage stellten Mängel dar; der Kläger habe sich insoweit mit der Mängelbeseitigung in Verzug befunden. Eine Mietzahlung für Oktober 2013 schulde sie nicht, da sie bereits am 12.10.2013 aus der Wohnung ausgezogen sei. Außerdem habe sie das Mietverhältnis wirksam mit Schreiben vom 30.09.2013 gekündigt. Infolge der Beeinträchtigungen, die mit dem Wassereinbruch verbunden gewesen seien, sei die monatliche Miete ab dem 20.06.2013 um 50 Prozent gemindert gewesen. Daher stünden ihr Rückzahlungsansprüche wegen überzahlter Miete für 10 Tage im Juni 2013 in Höhe von 258,33 Euro; in Höhe von 775,00 Euro für Juli 2013, in Höhe von weiteren 310,00 Euro für August 2013 und in Höhe von 310,00 Euro für September 2013 zu. Mit diesen Ansprüchen erklärt sie die hilfsweise Aufrechnung gegenüber den Klageansprüchen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.
10Das Amtsgericht hat die Beklagte durch Versäumnisurteil vom 09.12.2013 zur Zahlung von 2.794,62 Euro nebst Zinsen aus 1.244,62 Euro seit dem 05.09.2013 und aus weiteren 1.550,00 Euro seit dem 05.10.2013 sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 201,71 Euro zzgl. Zinsen seit dem 12.10.2013 verurteilt. Durch Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil vom 28.01.2014 und Schlussurteil vom 28.01.2014 hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil vom 09.12.2013 jeweils in voller Höhe aufrecht erhalten.
11Mit der Berufung macht die Beklagte u.a. geltend, das Amtsgericht habe die Minderungsquote wegen der durch den Wassereinbruch verursachten Mängel zu niedrig angesetzt und insoweit auch die Hilfsaufrechnung der Beklagten mit überzahlten Mieten zu Unrecht nicht berücksichtigt. Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Miete mindestens um 50 Prozent gemindert war.
12Mit am 09.03.2015 bei dem Berufungsgericht eingegangenem Schriftsatz hat die Beklagte ihre Berufung begründet und zunächst beantragt, unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Bonn vom 04.12.2014 (Az. 201 C 451/13) die Klage abzuweisen.
13Im Termin vom 06.07.2015 und vom 12.10.2015 hat sie dann unter Bezugnahme auf den Prozesskostenhilfe-Beschluss der Kammer vom 12.05.2015 nur noch beantragt,
14das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 04.12.2014 insoweit aufzuheben, als sie hierin in der Hauptsache über einen Betrag von 1.340,25 Euro und hinsichtlich vorgerichtlicher Anwaltskosten über einen Betrag von 147,56 Euro hinaus verurteilt worden ist. Im Übrigen hat sie die Berufung zurückgenommen.
15Der Kläger beantragt,
16die Berufung zurückzuweisen.
17Mit Schriftsatz vom 01.06.2015 behauptet er, der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 seien die Belege über Grundsteuer und Straßenreinigung beigefügt gewesen. Nach Hinweis der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 12.10.2015, dass der Geltendmachung der mit der Klage eingeforderten Betriebskostenanteile für das Jahr 2013 die nach Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht eingetretene Abrechnungsreife entgegenstehe, hat der Kläger mit nachgelassenem Schriftsatz vom 13.10.2015 seine diesbezügliche Forderung damit begründet, die Betriebskosten-Abrechnung 2013 (Bl. ###-### d.A.) sei auf Basis der Soll-Vorauszahlungen erstellt worden. Hieraus ergebe sich, dass die Anteile weiterhin geschuldet seien. Hilfsweise stützt er seinen diesbezüglichen Anspruch auf den sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungs-Saldo i.H.v. 69,92 Euro.
18Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin G und des Zeugen T. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 12.10.2015 Bezug genommen.
19II.
20Die zulässige Berufung hat in dem Umfang, in welchem sie nach Teil-Rücknahme noch aufrechterhalten worden ist, überwiegend Erfolg und führt in dem tenorierten Umfang zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils.
21Denn die Klage ist nur in Höhe von 1.514,56 Euro begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte Ansprüche auf Zahlung von insgesamt 1.539,36 Euro (1.). Diese Ansprüche sind jedoch in Höhe von 24,80 Euro durch Aufrechnung der Beklagten untergegangen (2.). Im Einzelnen:
221. Ansprüche des Klägers: 1.539,36 Euro
23Der Kläger hat gegen die Beklagte aus Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 einen Anspruch in Höhe von 50,07 Euro (a.); aus rückständigen Mieten im Zeitraum September 2013 bis Oktober 2013 stehen ihm Ansprüche in Höhe von 1.489,29 Euro zu (b.-c.).
24a. Anspruch des Klägers aus Betriebskosten-Abrechnung 2011
25Dem Kläger steht aus der Betriebskosten-Abrechnung für das Jahr 2011 ein Nachzahlungsanspruch lediglich in Höhe von 50,07 Euro gegen die Beklagte zu, §§ 535, 556 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 2 des Mietvertrages. Soweit die Abrechnung über diesen Betrag hinausgeht, kann der Kläger keine Ansprüche daraus herleiten. Denn die Position Grundsteuer/Straßenreinigung i.H.v. 576,04 Euro ist formell unwirksam. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der BGH zum Beispiel für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser - soweit letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden - sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (BGH, Urteil vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09 –, Rn. 40, juris m.w.N.).
26Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Abrechnung nicht. Denn die zusammengefassten Positionen „Grundsteuer“ und „Straßenreinigung“ werden bereits in § 2 BetrKV in unterschiedlichen Nummern aufgeführt: § 2 Nr. 1 („die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“) und § 2 Abs. 1 Nr. 8 („Straßenreinigung und Müllbeseitigung“). Bereits die Betriebskostenverordnung selbst geht also hinsichtlich der beiden Kostenarten von gänzlich unterschiedlichen Positionen und insbesondere davon aus, dass die Kosten der Straßenreinigung nicht bereits als Teil der „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ zu qualifizieren sind. Andernfalls wäre die gesonderte Aufführung dieser Kostenart in Nr. 8 von § 2 BetrKV überflüssig. Es handelt sich bei den beiden Kostenarten auch nicht etwa – wie der Kläger meint – um „ihrem Entstehungsgrund nach gleichartige Kosten“, deren summenmäßige Zusammenfassung der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16.09.2009 ausdrücklich für zulässig erklärt hat (BGH Urt. vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08 – Tz. 7 nach juris). Denn die Kosten der Straßenreinigung erfassen nicht nur die öffentlich erhobenen Kosten, sondern auch bspw. die Kosten eines privaten Winterdienstes. In der Entscheidung vom 22.09.2010 (VIII ZR 285/09) hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass die Zusammenfassung der Positionen „Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung" zur teilweisen formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung führt, weil es den zu fordernden engen Zusammenhang hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits nicht gibt (im Gegensatz zu den Positionen Frischwasser/Schmutzwasser: BGH, Urteil vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09 –, Rn. 41, juris). Gleiches gilt auch hier für Grundsteuer einerseits und Straßenreinigung andererseits. Allein die Tatsache, dass es sich um Gebührenpositionen handelt, die die Kommunen in der Regel in einer Jahresrechnung erfassen, reicht für diesen Zusammenhang nicht. Maßgeblich ist, ob es dem Mieter möglich ist, auch ohne Belegkontrolle wenigstens eine Plausibilitätskontrolle vorzunehmen (BGH a.a.O., Tz. 41). Daher genügt es nicht, wie der Kläger meint, dass der Mieter die genaue Aufteilung der zusammengefassten Kostenpositionen durch Einsichtnahme in die Belege erfahren könne. Denn die Betriebskostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist (BGH Urt. vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08 – Tz. 6 nach juris). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nicht, bei der – wie im vorliegenden Fall – der Mieter erst durch Belegeinsicht Klarheit darüber erhält, welche Beträge jeweils auf zwei grundsätzlich verschiedene Kostenpositionen entfallen. Anders ist dies nach der Rechtsprechung nur dann, wenn die zusammengefassten Kostenarten ihrer Entstehungsart nach ähnlich sind, wie beispielsweise die Positionen „Sach- und Haftpflichtversicherung“. Eine derartige Gleichartigkeit liegt hier, wie bereits oben ausgeführt, jedoch nicht vor.
27Die Abrechnung ist in diesem Punkt auch nicht etwa deshalb wirksam, weil der Beklagten mit der Abrechnung zugleich eine Kopie des kommunalen Abgabenbescheides übersandt worden wäre. Die erstmals in der Berufungsinstanz aufgestellte Behauptung ist von der Beklagten bestritten worden, sodass sie bereits nach § 531 ZPO zurückzuweisen war.
28Da die formelle Unwirksamkeit nur die Position Straßenreinigung/Grundsteuer betrifft, ist die Abrechnung auch nur in diesem Umfang fehlerhaft und auch nur in dieser Höhe der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch des Klägers nicht begründet. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB steht dabei der Geltendmachung der formellen Unwirksamkeit nicht entgegen. Denn der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB im Hinblick auf die formell fehlerhaften Positionen nicht in Lauf (BGH WuM 2011, 101 – Tz. 15 ff. nach juris; s.a. Ehlert, in: BeckOK BGB, 34. Aufl. 2014, § 556 Rn. 71 m.w.N.).
29Soweit die Beklagte meint, die Betriebskostenabrechnung sei insgesamt formell unwirksam, kann dem nicht gefolgt werden. Insbesondere geht aus der Abrechnung hinreichend deutlich der relevante Abrechnungszeitraum hervor. An mehreren Stellen wird darauf hingewiesen, dass es sich um die Abrechnung für das Jahr 2011 handelt: So heißt es eingangs „Auflistung der Mietnebenkosten (Abrechnung 2011)“ und weiter unten – bei der Addition der Gesamtkosten: „Gesamt Nebenkosten 2011 = 2.536,11 Euro“. Auch werden sämtliche im Jahr 2011 gezahlten monatlichen Vorschüsse konkret aufgeführt und von der Gesamtsumme der „Nebenkosten 2011“ in Abzug gebracht. Dies kann der Mieter nur dahingehend verstehen, dass über die Betriebskosten im Zeitraum 1.01.-31.12.2011 abgerechnet werden soll. Einwendungen im Hinblick auf die abgerechneten Wasserkosten stehen der Beklagten nicht zu. Denn der Kläger hat mit Vorlage der Email der Stadtwerke C2 vom 10.04.2012 (Anlage K6, Bl. ### d.A.) belegt, dass der Wasserzähler im Abrechnungszeitraum den eichrechtlichen Anforderungen entsprochen hat. Anhaltspunkte für eine Fehlfunktion liegen daher nicht vor.
30b. Restmiete September 2013
31Der Kläger hat darüber hinaus einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung rückständiger Miete für den Monat September 2013 in Höhe von 510,09 Euro, § 535 Abs. 2 BGB. Die Brutto-Miete i.H.v. 1.550,00 Euro war im September in Höhe von 37 Prozent gemindert, § 536 BGB (a.). Auf diese geminderte Miete hat die Beklagte nur 466,49 Euro gezahlt, sodass ein Restanspruch von 510,09 Euro verbleibt (b.).
32a. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht die Kammer davon aus, dass die Gebrauchsfähigkeit des streitgegenständlichen Mietshauses für den gesamten Monat September 2013 um 37 Prozent gemindert war. Davon entfallen 28 Prozent auf die infolge Wasserschadens aufgehobene Gebrauchstauglichkeit der Einliegerwohnung, vier Prozent auf die fehlende Gebrauchsmöglichkeit eines Kellerraums und weitere fünf Prozent auf die Gebrauchseinschränkung des Hauses insgesamt, die auf die Geräuscheinwirkung der Bautrockner und die Notwendigkeit ihrer mehrfach täglichen Entleerung zurückzuführen ist. Im Einzelnen:
33Der Gebrauch der Einliegerwohnung war im gesamten Monat September 2013 aufgehoben. Unerheblich ist insoweit, dass nach Aussage des Zeugen T am 19.09.2013 keine erhöhten Feuchtigkeitswerte mehr festgestellt werden konnten. Denn die Wohnung war bis Ende des Monats nicht vollständig saniert und daher auch nicht nutzbar. Der Kläger selbst trägt vor, dass bis Ende des Monats ein Bodenbelag nicht vorhanden gewesen und die Wände nicht gestrichen worden waren. Zwar mag der obere Wohnbereich der Einliegerwohnung nicht sanierungsbedürftig gewesen sein. Aus den vorgelegten Lichtbildern Anlage B5, Bl. ### ff. d.A. ergibt sich jedoch, dass aufgrund der ausstehenden Sanierungsarbeiten im unteren Bereich der obere Teil der Einliegerwohnung mit Mobiliar komplett vollgestellt war, welches offenbar aus dem unteren Teil entfernt worden war. Unter diesen Umständen war eine Nutzung zu Wohnzwecken faktisch nicht möglich. Die Kammer geht insoweit von einer Minderungsquote von 28 Prozent (= 434,00 Euro) aus. Dies beruht auf folgenden Erwägungen: Bei der Aufteilung von Wohn- und Nutzfläche des Hauses und dem Gebrauchswert der unterschiedlichen Räume ordnet die Kammer 60 Prozent des Gebrauchswertes der „Hauptwohnung“ zu. Den Räumlichkeiten im Keller ordnet sie 40 Prozent des Gebrauchswertes zu, wobei 70 Prozent dieser 40 Prozent auf die Nutzung der Einliegerwohnung, 20 Prozent auf die Nutzung der Büros und die restlichen 10 Prozent auf die weiteren Kellerräumlichkeiten entfallen. Hieraus ergibt sich ein Gebrauchswert der Einliegerwohnung von 28 Prozent gemessen am Gesamtgebrauchswert des Hauses. Unerheblich ist insoweit, dass sich in dem vom Wassereinbruch betroffenen unteren Bereich des Hauses außer der Einliegerwohnung keine Wohnräume befinden. Dies ist für die Zuordnung der Gebrauchswerte nach Meinung der Kammer bereits deshalb unerheblich, weil der Mietvertrag bei der vermieteten Fläche nicht nach Wohn- und Nutzfläche unterscheidet. Vielmehr wird ausdrücklich eine Wohn/Nutzfläche von 200 qm vermietet. Dementsprechend kann bereits nach der mietvertraglichen Absprache nicht davon ausgegangen werden, dass den Nutzflächen a priori ein geringerer Wert an der Miete zukommen soll, als den Wohnflächen. Im Übrigen ergäben sich auch keine erheblichen Abweichungen zu der hier vorgenommenen Gebrauchswertzuordnung, wenn man diese allein anhand der Flächenanteile der betroffenen Räumlichkeiten vornehmen würde: Ausgehend von den reinen Quadratmeter-Zahlen, die der Kläger in Anl. 16 (Bl. ### ff.) vorträgt, ergäben sich folgende Minderungsquoten für Kellerräume und Einliegerwohnung:
34 Kellerbar: 15,48 qm (Bl. 304) entspr. 8 %
35 Gast: 9,19 qm (Bl.304) entspr. 5 %
36 Einliegerwohnung: 49,80 qm (Bl. 305) entspr. 25 %
37Insgesamt: 74,47 qm
38Im Verhältnis zur Gesamtfläche, welche nach den Plänen (Bl. ### ff.) 200,81qm beträgt, ergäbe sich ein Anteil der beiden Kellerräume und der Einliegerwohnung von 37 Prozent an der Gesamtfläche (74,47 qm / 200,81 qm = 37 %). Anders als der Kläger meint, kann der Minderungswert wegen der Gebrauchsuntauglichkeit der Einliegerwohnung nicht aus dem Verhältnis der von der Beklagten vereinbarten Netto-Untermiete zur Netto-Hauptmiete errechnet werden. Denn die Festlegung der Höhe der Untermiete ist Sache der Beklagte und betrifft allein dieses Untermietverhältnis, ohne dass sich daraus auf das Hauptmietverhältnis übertragbare Rückschlüsse für das Wertverhältnis Einliegerwohnung / Hauptwohnung ziehen ließen.
39Die Kammer geht auch davon aus, dass die Gebrauchstauglichkeit der Einliegerwohnung für den gesamten Monat September 2013 aufgehoben war. Unerheblich ist der Einwand des Klägers, die nach dem 19.09.2013 nur noch erforderlichen Arbeiten (Wandanstrich und Bodenbelag) hätten einzig deshalb nicht durchgeführt werden können, weil die Beklagte „überzogene Anforderungen an die Dekorierung“ gestellt und die Arbeiten deshalb verzögert habe. Der Kläger hat bereits nicht substantiiert vorgetragen, was die Beklagte konkret für Anforderungen an die Dekorierung gestellt haben soll. Ohne Kenntnis dieser konkreten Wünsche vermag die Kammer aber nicht zu beurteilen, ob es sich bereits dem Vortrag des Klägers nach um „überzogene“ Anforderungen gehandelt hat. Insoweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung erklärt hat, die Kammer solle hierzu den Zeugen T befragen, war dem nicht zu folgen. Denn der Kläger kann den ihm obliegenden Partei-Vortrag nicht durch Zeugenbeweis ersetzen.
40Darüber hinaus war im September 2013 der von der Beklagten als Büroraum genutzte Kellerraum („Kellerbar“ gemäß Grundriss Bl. ###) aufgrund des Wassereintritts nicht nutzbar. Dies hat zu einer weiteren Minderung der Miete um vier Prozent geführt: Ausgehend von einem Gebrauchswert des unteren Geschosses des Hauses von 40 Prozent des Gebrauchswertes und einem Anteil beider Büros von je 10 Prozent an diesem Wert, entfallen auf die Nutzung des Büroraums der Beklagten lediglich 4 Prozent des Gesamtgebrauchswertes des Mietshauses. Dies entspricht einem monatlichen Minderungsbetrag von 62 Euro. Soweit die Beklagte behauptet hat, neben ihrem Büroraum sei auch der von der Zeugin G genutzte Wohnraum von dem Wassereinbruch betroffen und im gesamten Monat September nicht nutzbar gewesen, ist sie hierfür beweisfällig geblieben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat die Kammer nicht die Überzeugung gewinnen können, dass der Büroraum der Mutter im September 2013 ebenfalls (noch) einen Feuchtigkeitsschaden hatte. Der Zeuge T hat ausgesagt, nur im Bereich der Außenwand der sog. Kellerbar und dem daran angeschlossenen Vorratsraum, welche die Beklagte als Büro nutzte (vgl. Bl. ###), erhöhte Feuchtigkeitswerte gemessen zu haben. Die Räume auf der anderen Seite des Treppenhauses seien nicht befallen gewesen. Dies habe sein Kollege durch Messung am 03.09.2013 festgestellt. Bei erneuter Messung am 30.09.2013 hätten auch in diesen Räumlichkeiten keine erhöhten Werte mehr gemessen werden können. Er selbst habe auf Veranlassung der Beklagten Feuchtigkeitsmessungen in dem zweiten Büroraum (auf Bl. ### als „Gast“ bezeichnet) durchgeführt, aber dort keine besondere Feuchtigkeit feststellen können. Insbesondere habe er auch nicht feststellen können, dass der Teppich in diesem Raum „klatschnass“ gewesen sei. Auch die Zeugin G konnte die Behauptung der Beklagten, der Kellerraum „Gast“ sei den gesamten September über wegen Feuchtigkeit nicht nutzbar gewesen, nicht bestätigen. Die Zeugin hat zwar ausgesagt, dass auch dieser Kellerraum durch das Unwetter in Mitleidenschaft gezogen war. Allerdings hätten die Beklagte und sie diesen Raum binnen weniger Tage trocken gelegt. Dass die Zeugin zum Arbeiten in die Hauptwohnung ausgewichen sei, habe maßgeblich daran gelegen, dass ihr Computer in dem Büroraum „Gast“ zerstört worden und insbesondere die Kellertreppe glitschig gewesen sei.
41Darüber hinaus erachtet die Kammer aufgrund des durch die Trocknungsgeräte verursachten Lärms und der Beschwernisse durch das tägliche Entleeren eine weitere Minderung der September-Miete von fünf Prozent für angemessen, aber auch ausreichend. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die letzten Trocknungsgeräte erst am 30.09.2013 entfernt worden sind. Dies hat der hierfür verantwortliche Zeuge T bei seiner Vernehmung bestätigt. Dass Bautrockner Lärm verursachen, bedarf keiner besonderen Erwähnung. Die Kammer geht nach den Aussagen des Zeugen T und der Zeugin G auch davon aus, dass der Lärm bis in die Hauptwohnung zu hören war. Zwar hat der Zeuge T bekundet, dass nach seinem Ermessen bei geschlossenen Türen die Geräusche nur minimal hörbar gewesen sein dürften. Indes beruht diese Aussage auf einer Einschätzung und nicht auf eigenem Erleben des Zeugen. Dass der Zeuge selbst die Geräuscheinwirkung der Geräte (bei geschlossenen Türen) in der Hauptwohnung geprüft oder sonst tatsächlich erlebt hätte, ergibt sich aus seiner Aussage nicht. Die Zeugin G hat hingegen bekundet, dass die Geräusche im ganzen Haus hörbar gewesen seien. Aufgrund der Tatsache, dass die Geräte jedenfalls aber nicht in der Hauptwohnung selbst standen und die Beklagte daher den Geräuscheinwirkungen dort nicht unmittelbar – sondern jedenfalls gedämmt durch Geschossdecken und ggf. Türen – ausgesetzt war, hält die Kammer eine Minderung von fünf Prozent für angemessen. Miteingeschlossen in diesen Minderungswert ist auch die Belästigung, die für die Beklagte daraus resultierte, dass sie die Trockner mehrfach täglich entleeren musste.
42Soweit der Kläger meint, der Anteil für die Garagenmiete habe bei der Berechnung der Minderung außer Betracht zu bleiben, trifft dies nicht zu. Denn die Minderung berechnet sich grundsätzlich nach der einheitlichen Bruttomiete. Die einheitliche Vermieterleistung der Gebrauchsgewähr darf nicht in Teilleistungen zerlegt werden. Dies gilt auch, wenn bei einer vermieteten Wohnung nebst Garage nur ein Mangel an der Garage vorliegt. Auch in diesem Fall ist für die Mietminderung grundsätzlich die Gesamtmiete zu berücksichtigen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 536 Rn 371). Etwas anderes gilt nur, wenn die Parteien – was hier nicht der Fall ist – getrennte Mietverträge geschlossen haben (Ehlert, in: BeckOK BGB, 36. Aufl. 2014, § 536 Rn. 87; Eisenschmid a.a.O.). Umgekehrt führt dann auch der Mangel an der Mietwohnung zu einer Minderung der Miete insgesamt, in der auch ein Anteil für die Garagenmiete berücksichtigt ist.
43Insgesamt war die Bruttomiete im September 2013 daher um 37 Prozent auf 976,50 Euro gemindert. Diese geminderte Miete ist durch Zahlung der Beklagten in Höhe von 466,49 Euro erloschen (§ 362 BGB), sodass der Restmietanspruch nur noch510,09 Euro beträgt.
44bb. Zu Recht hat das Amtsgericht einen weiteren Untergang des Mietzinses infolge Aufrechnung mit Forderungen aus den Rechnungen der Firmen R (310,00 Euro) und F (308,51 Euro) abgelehnt, weil es bereits an einer Aufrechnungslage fehlt, § 387 BGB. Denn die Rechnungen sind nicht an die Beklagte, sondern an die Fa. P2 GmbH gerichtet. Es ist daher davon auszugehen ist, dass sich die Rechnungsforderungen ausschließlich gegen die Fa. P2 GmbH richten. Soweit die Beklagte geltend macht, sie habe die Rechnungsbeträge ausgeglichen, resultiert daraus noch kein aufrechenbarer Gegenanspruch gegenüber dem Kläger. Denn mit der Zahlung auf diese Rechnungen hat sie jeweils gegen die Fa. P2 GmbH gerichtete Forderungen ausgeglichen. Hieraus mag ihr ein Rückgriffsanspruch gegenüber der Fa. P2 GmbH erwachsen, nicht jedoch gegenüber dem Kläger. Ob der Fa. P2 GmbH ihrerseits Ansprüche gegenüber dem Kläger aufgrund der in Auftrag gegebenen Reparaturleistungen zustehen, kann dahinstehen, da die Fa. P2 GmbH nicht Partei des Rechtsstreits ist und die Beklagte nur mit eigenen Ansprüchen die Aufrechnung erklären kann.
45cc. Der Kläger durfte die von der Beklagen gezahlten 466,49 Euro in Ermangelung einer anderweitigen ausdrücklichen Tilgungsbestimmung auch in voller Höhe auf die monatliche Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 190,00 Euro (gemindert: 119,70 Euro) anrechnen (vgl. Urt. der Kammer vom 16. Januar 2014 – 6 S 43/13 –, Rn. 36, juris), sodass der Klageforderung insoweit der Einwand der mittlerweile eingetretenen Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB) nicht entgegensteht.
46c. Restmiete Oktober 2013
47Der Kläger hat darüber hinaus einen Anspruch auf Zahlung von 979,20 Euro aus Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) bzw. Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) für Oktober 2013.
48aa. Ob das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 30.09.2013 beendet worden ist, kann dahinstehen. Denn jedenfalls schuldet die Beklagte für den gesamten Monat Oktober 2013 eine Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Email der Beklagten vom 30.10.2013 (Anlage B11, Bl. ### d.A.) ergibt sich, dass sie die Wohnungsübergabe frühestens zum 01.11.2013 angeboten hat. Hieraus folgt, dass die Beklagte sich bis Ende Oktober 2013 im Besitz der Wohnung befand und aus diesem Grund entweder bis zu diesem Zeitpunkt Mietzahlung, jedenfalls aber Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) schuldete. Allerdings war die Miete bzw. Nutzungsentschädigung auch für Oktober 2013 wegen der fehlenden Gebrauchstauglichkeit der Einliegerwohnung in Höhe von 28 Prozent (434 Euro) gemindert. Die Lichtbilder Anlage B5, Bl.### ff. d.A., die den Zustand der Einliegerwohnung am 20.10.2013 zeigen, belegen, dass bis zu diesem Zeitpunkt eine Sanierung / Renovierung nicht stattgefunden hat. Auch insoweit ist unerheblich, ob im Einzelfall Miete oder aufgrund der ausgesprochenen Kündigung Nutzungsentschädigung geschuldet war. Denn der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB besteht nur im Umfang der geschuldeten Miete. War die Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Mietmangel behaftet, ist die Nutzungsentschädigung lediglich in Höhe der geminderten Miete zu zahlen (BGH NJW-RR 1990, 884 (885); OLG Düsseldorf, Urt. vom 28.06.1990 – 10 U 183/89 – nach juris; s.a. Ehlert, in: BeckOK BGB, 34. Aufl. 2012, § 546a Rn. 13 m.w.N.).
49Da die letzten Bautrockner am 30.09.2013 entfernt worden sind, kommt eine weitergehende Minderung wegen des Lärms der Trockner nicht in Betracht. Ebenso wenig war die Miete / Nutzungsentschädigung wegen anhaltender Gebrauchsuntauglichkeit der Büroräume gemindert. Wie bereits unter b. ausgeführt, hatte das von der Zeugin G genutzte Büro („Gast“ gem. Bl. ### d.A.) bereits im September schon keinen Feuchtigkeitsschaden mehr und konnte genutzt werden. Darüber hinaus hat die Beweisaufnahme auch nicht ergeben, dass der von der Beklagten selbst genutzte Büroraum („Kellerbar“) über den 30.09.2013 hinaus noch feucht gewesen wäre oder einen Schimmelbefall gehabt hätte. Der Zeuge T hat ausgesagt, dass die Feuchtigkeitswerte bei erneuter Messung am 30.09.2013 bei 25 und 26 Digits lagen und damit weit unterhalb des Bereichs vom 35 Digits, ab dem Entfeuchtungsmaßnahmen erforderlich sind. Die Zeugin G hat zwar bekundet, dass die Außenwand in diesem Kellerraum „schimmelig“ war. Allerdings hat sie nicht bekundet, dass der Schimmel noch über 30.09.2013 hinaus vorgelegen hätte.
50bb. Soweit allerdings in der geminderten Miete bzw. Nutzungsentschädigung anteilige Betriebskostenvorauszahlungen enthalten sind – diese sind grundsätzlich Teil der Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 546a BGB Rn. 57 m.w.N.) – sind diese wegen der mittlerweile eingetretenen Abrechnungsreife nicht mehr einforderbar, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Dem Vermieter steht nach ständiger Rechtsprechung nach erfolgter Abrechnung bzw. nach Eintritt der Abrechnungsreife für den jeweiligen Abrechnungszeitraum der Nebenkosten kein Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen mehr zu (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 BGB Rn. 455 m.w.N.). Nach Eintritt der Abrechnungsreife wandelt sich der Anspruch des Vermieters auf Entrichtung der Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich des sich aus einer Abrechnung ergebenden Saldos zulasten des Mieters (Langenberg a.a.O.). Aus diesem Grund geht auch die Auffassung des Klägers fehl, die Vorauszahlungen seien gleichwohl noch geschuldet, weil er in der mit nachgelassenem Schriftsatz vom 13.10.2015 überreichten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 (Anl. K19, Bl. ### ff. d.A.) auf Basis der Soll-Vorauszahlungen abgerechnet habe. Vielmehr ist es so, dass er – hätte er auf Basis der tatsächlich geleisteten Zahlungen abgerechnet – nach Abrechnungsreife (nur noch) einen Anspruch auf den entsprechend höheren Saldo gemäß der Abrechnung gehabt hätte.
51Soweit der Kläger in besagtem Schriftsatz seine Forderung in Höhe des Betriebskostenanteils für Oktober 2013 hilfsweise auf den Saldo aus der Betriebskosten-Abrechnung umstellt, führt auch dies nicht zum Erfolg: Zum einen ist diese Änderung der Klage nach Schluss der mündlichen Verhandlung unzulässig. Sachanträge sind spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung zu stellen, §§ 261 Abs. 2, 297 ZPO (Greger, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 296a Rn. 2a). Zwar ist dem Kläger in der mündlichen Verhandlung zu dem Hinweis der Kammer auf die mittlerweile eingetretene Abrechnungsreife eine Frist zur Stellungnahme gewährt worden. Dies impliziert aber lediglich, dass der Kläger zu den rechtlichen Hinweisen Stellung nehmen darf, nicht aber eine Klageänderung nachschieben kann, die er bereits in der Verhandlung hätte erklären können.
52Die Klageänderung bzw. Auswechslung des Klagegrundes würde aber auch im Übrigen nicht zum Erfolg führen. Denn aus der vorgelegten Abrechnung steht dem Kläger kein Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagte zu. Denn die Abrechnung berücksichtigt nicht, dass die Miete in den Monaten Juni bis Oktober 2013 wegen des Wassereintritts gemindert gewesen ist. Die Minderung erfasst – darauf ist bereits hingewiesen worden – auch die in der Miete enthaltenen Nebenkostenanteile. Daher sind von den erst nach Abrechnung feststehenden Gesamt-Nebenkosten die errechneten Minderungsquoten abzuziehen. Dies führt dazu, dass bei den vom Kläger für 10 Monate errechneten Gesamtnebenkosten i.H.v. 1.919,92 Euro folgende Abzüge zu machen sind:
53 28 Prozent für den Nebenkostenanteil Oktober 2013 (0,28 x 191,992 Euro = 53,76 Euro.
54 37 Prozent für den Nebenkostenanteil September 2013 (0,37 x 191,992 Euro = 71,04 Euro.
55Es verbleiben anstelle der ungeminderten Gesamtnebenkosten allein schon bei Berücksichtigung der geminderten Mieten Oktober und September 2013 nur noch Gesamtnebenkosten von: 1.795,12 Euro. Diesem Betrag stehen laut Abrechnung Abschlagszahlungen i.H.v. 1.850,00 Euro gegenüber. Zwar sind diese Werte unrichtig, weil die Beklagte im Oktober keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat. Eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung in diesem Punkt ist dem Kläger aber nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr möglich (vgl. hierzu ausführlich Urteil der Kammer vom LG Bonn, Urteil vom 16. Januar 2014 – 6 S 43/13 –, Rn. 35, juris); der Kläger macht eine solche Korrektur aber noch nicht einmal geltend.
56Nach alledem bleibt es dabei, dass der Anspruch des Klägers für Miete bzw. Nutzungsentschädigung für Oktober 2013 nur in Höhe des um 28 Prozent geminderten Netto-Anteils der Miete besteht, mithin i.H.v. 979,20 Euro (1.360,00 Euro x 0,72).
57d.
58Insgesamt hat der Kläger vor Aufrechnung einen Zahlungsanspruch in Höhe von 1.539,36 Euro.
592. Dieser Anspruch ist infolge der von der Beklagten erklärten Hilfsaufrechnung in Höhe von 24,80 Euro erloschen, sodass die Klageforderung noch in Höhe von 1.514,56 Euro besteht, § 389 BGB.
60a. Rückzahlung überzahlte Miete Juni 2013
61Der Beklagten steht ein aufrechenbarer Anspruch gegen den Kläger auf Rückzahlung überzahlter Miete im Juni 2013 i.H.v. 24,80 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 i.V.m. § 536 BGB zu.
62Die im Voraus für den gesamten Monat gezahlte Miete war durch den Wasserschaden im Büro der Beklagten für den Zeitraum 21.-30.06.2013 (10 Tage) um vier Prozent gemindert. Dies entspricht einem Minderungsbetrag von: 10 x 0,04 x 1.550,00 Euro / 30 = 20.67 Euro. Des Weiteren war die Miete im Zeitraum 21.-22.06.2013 für zwei Tage in Höhe weiterer vier Prozent gemindert. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass auch der von der Zeugin G genutzte Büroraum für zwei Tage aufgrund Wassereintritts nicht nutzbar war. Hieraus ergib sich ein weiterer Minderungsbetrag von 2 x 0,04 x 1.550,00 Euro / 30 = 4,13 Euro. Dass die Einliegerwohnung infolge des Wassereintritts ebenfalls unbenutzbar war, ist insoweit nicht zu berücksichtigen. Denn dies hat im konkreten Fall nicht zu einer Gebrauchseinschränkung im Monat Juni geführt. Die Klägerin hat nämlich die Untermiete für die Einliegerwohnung bis einschließlich 31.08.2013 in voller Höhe erhalten und war insoweit selbst keiner Mietminderung durch den Untermieter ausgesetzt. Die Beklagte hat dadurch, dass sie den vollen Untermietzins vereinnahmt hat, gerade keine Einschränkung in der Gebrauchstauglichkeit, welche für sie in der Möglichkeit der Untervermietung bestand, erlitten. § 814 BGB steht dem Teilrückforderungsanspruch nicht entgegen, da § 814 BGB nur auf die condictio indebiti, nicht aber auf die condictio ob causam finitam anwendbar ist. Im Übrigen konnte die Beklagte bei Leistung der vollen Junimiete am Anfang des Monats die (künftige) mangelbedingte Mietminderung ab dem 21.06.2013 nicht erkennen.
63Die Kammer geht in Anlehnung an den Vortrag der Beklagen aus der Berufungsbegründungsschrift davon aus, dass hinsichtlich der Aufrechnungsreihenfolge von der Reihenfolge der Ansprüche in der Klageschrift auszugehen ist (S. 5 der Klageschrift, Bl. # d.A.), sodass infolge der Aufrechnung der Anspruch des Klägers aus Betriebskostenabrechnung 2011 i.H.v. 24,80 Euro untergeht und nur noch i.H.v. 25,27 Euro fortbesteht.
64b. Soweit die Beklagte weitere Gegenforderungen zur Aufrechnung gestellt hat, führt dies nicht zu einem Untergang der Klageforderung, da ihr insoweit keine Ansprüche zustehen:
65aa. Rückzahlung überzahlter Miete Juli 2013
66Die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der hälftigen Juli-Miete in Höhe von 775,00 Euro geht ins Leere. Denn der Beklagten steht ein Rückzahlungsanspruch nicht zu. Abgesehen davon, dass aufgrund der weiteren Vereinnahmung der Untermiete aus der Einliegerwohnung eine Minderung nur im Umfang von neun Prozent gerechtfertigt wäre: vier Prozent wegen der Feuchtigkeit im Büro der Beklagten und fünf Prozent wegen der Lärmbeeinträchtigung durch die Bautrockner (s.o.), ein Rückzahlungsanspruch also allenfalls in Höhe von 139,50 Euro bestehen könnte, ist dieser bereits dem Grunde nach wegen § 814 BGB ausgeschlossen. Denn die Miete war infolge des Wassereinbruchs bereits ab dem 21.06.2013 nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Die vorbehaltlose Zahlung der vollen Juli-Miete in Kenntnis der Mangelhaftigkeit führt zum Ausschluss der Rückforderung nach § 814 BGB. Insoweit die Beklagte für die Voraussetzungen eines Rückforderungsausschlusses auf das Urteil des BGH vom 16.07.2003 (VIII ZR 274/02) verweist, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Zwar hat der Bundesgerichtshof hierin ausgeführt, dass der Mieter überzahlte Miete nicht zurückfordern kann, wenn er in Kenntnis des Rechts zur Mietminderung „dennoch zunächst über einen längeren Zeitraum und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt“ weiterzahlt (BGH Urt. vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/02 – Tz. 21 nach juris). Indes kann dem Wortlaut von § 814 BGB nicht entnommen werden, dass der Rückforderungsausschluss nur dann greift, wenn der Mieter in Kenntnis der Nichtschuld die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe zahlt. Es ist auch fraglich, ob der Bundesgerichtshof eine derartige einschränkende Auslegung von § 814 BGB in seinem Urteil überhaupt beabsichtigt hat. Denn maßgeblich ging es in der zitierten Entscheidung nicht um die Frage, ob der Mieter überzahlte Miete zurückfordern kann, sondern – im Rahmen einer Klage der Vermieterin auf Zahlung rückständiger Mieten – darum, ob der Mieter sein Recht zur künftigen geminderten Mietzahlung verliert, wenn er in Kenntnis des Mangels die Miete vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum hinweg ungekürzt zahlt. Nach Auffassung der Kammer rekurriert der Bundesgerichtshof an maßgeblicher Stelle dieser Entscheidung mit der Formulierung „über einen längeren Zeitraum hinweg“ lediglich auf eine der Voraussetzungen, unter welchen nach altem Recht der Mieter in entsprechender Anwendung von § 839 a.F. sein Recht zur Minderung verlor. Insoweit hatte der BGH in ständiger Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, dass der Mieter das Recht zur Mietminderung wegen eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen Mangels der Mietsache in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. verliert, wenn er die Miete ungekürzt, über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt weiterzahlt (BGH a.a.O. Tz. 11 m.w.N.). Es ist nicht ersichtlich, dass der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung, welche das Rückforderungsrecht des Mieters nach § 812 BGB überhaupt nicht zum Gegenstand hatte, die Voraussetzungen eines Rückforderungsschlusses nach § 814 BGB einschränkend regeln wollte. Daher geht die Kammer – angelehnt an den Wortlaut von § 814 BGB – davon aus, dass überzahlte Miete bereits dann nicht zurückgefordert werden kann, wenn der Mieter in Kenntnis eines Mangels die Miete vorbehaltlos in voller Höhe zahlt, mag dies auch nur in einem Monat der Fall gewesen sein.
67bb. Rückzahlungsanspruch Miete August 2013
68Auch die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung teilweiser überzahlter Mieten für den Monat August 2013 führt nicht zum weiteren Untergang des Anspruchs des Klägers. Denn der Beklagten steht ein aufrechenbarer Anspruch nicht zu. Für August 2013 hat sie die Miete bereits nur im Umfang von 70 Prozent gezahlt und 30 Prozent Minderungsbetrag einbehalten (465,00 Euro). Darüber hinaus kommt eine Mietminderung nicht in Betracht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Untermiete für die von dem Wasserschaden hauptsächlich betroffene Einliegerwohnung für August 2013 in voller Höhe erhalten hat. Die auf die Einliegerwohnung entfallende Gebrauchseinschränkung, die das Gericht mit 28 Prozent der Gesamtwarmmiete ansetzt (s.o. unter 1. b.), ist daher nicht zu berücksichtigen. Die nach Beklagtenvortrag zwei Kellerräume betreffende Gebrauchsbeeinträchtigung geht über einen Minderungsbetrag von 30 Prozent nicht hinaus.
69cc. Aufrechnung Überzahlung Miete September 2013
70Soweit die Beklagte mit einem Anspruch auf Rückzahlung von 310,00 Euro wegen einer vermeintlichen Überzahlung der September (2013) – Miete aufrechnen möchte, geht auch diese Aufrechnung ins Leere. Denn sie ist nach den Ausführungen unter 1.b. mit der September-Miete in Höhe von 510,09 Euro rückständig, sodass eine Überzahlung der Miete nicht vorliegt. Insoweit wird auf die Ausführungen unter 1. b. Bezug genommen.
71dd.
72Soweit die Beklagte noch in erster Instanz weitere Gegenansprüche zur Hilfsaufrechnung gestellt hat, hat das Amtsgericht diese zutreffend zurückgewiesen. Die mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 27.11.2014 erklärte Hilfsaufrechnung erfolgte nach Schluss der mündlichen Verhandlung und durfte daher nicht mehr berücksichtigt werden. Der Vortrag kann auch in der Berufungsinstanz keine Berücksichtigung mehr finden, §§ 531, 533 ZPO. Hinsichtlich der behaupteten Einigung auf Rückzahlung von zwei Monatsmieten ist die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht zu beanstanden und wird auch von der Berufung nicht angegriffen. Die Kammer geht daher davon aus, dass die Beklagte diese Aufrechnung nicht weiter aufrecht erhalten hat.
733. Nebenforderungen
74a. Das amtsgerichtliche Urteil war auch im Ausspruch über die Nebenforderungen abzuändern.
75aa. Hinsichtlich des nach Aufrechnung noch verbleibenden Anspruchs aus Betriebskostenabrechnung 2011 in Höhe von 25,27 Euro besteht ein Anspruch auf Verzugszinsen gem. §§ 288, 286 BGB ab dem 12.10.2013. Verzug ist erst durch Ablauf der mit anwaltlichem Schreiben vom 24.09.2013 gesetzten Zahlungsfrist eingetreten. Infolge der im Prozess erklärten Aufrechnung mit dem Rückzahlungsanspruch betreffend der überzahlten Juni-Miete ist der Verzug hinsichtlich des weitergehenden Anspruchs mit Wirkung ex tunc erloschen, § 389 BGB.
76bb. Hinsichtlich des restlichen Mietanspruchs für September 2013 in Höhe von 510,09 Euro schuldet die Beklagte Verzugszinsen ab dem 05.09.2013 gem. §§ 288, 286 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.
77cc. Für den rückständigen Anspruch auf Zahlung einer Miete oder Nutzungsentschädigung schuldet die Beklagte auf den Netto-Betrag Verzugszinsen ab dem 05.10.2013. Hinsichtlich der nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr einforderbaren geminderten Betriebskosten-Anteile i.H.v. 136,80 Euro hat die Beklagte ebenfalls Verzugszinsen zu zahlen bis zum Eintritt der Abrechnungsreife am 31.12.2014. Dem steht nicht entgegen, dass der Anspruch des Klägers auf Leistung dieser Vorauszahlung mit Eintritt der Abrechnungsreife untergegangen ist. Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten (BGH NJW 2013, 41 (43 f.); s.a. Ehlert, in: BeckOK BGB, 36. Aufl. 2014, § 556 Rn. 65 m.w.N. ).
78dd. Vorgerichtliche Anwaltskosten schuldet die Beklagte unter dem Gesichtspunkt des Verzuges (§§ 280 Abs.1, 2, 286 BGB) nur in Höhe von 147,56 Euro. Denn im Zeitpunkt der vorgerichtlichen Beauftragung der jetzigen Prozessbevollmächtigten des Klägers mit dem Schreiben vom 24.09.2013 befand sich die Beklagte allein mit der dort angemahnten September-Miete 2013 in Höhe von 510,09 Euro in Verzug. Verzug mit dem dort ebenfalls angemahnten Betriebskostensaldo (Abrechnung 2011) lag nicht vor. Der Kläger hat nicht vorgetragen, den rückständigen Betrag zuvor angemahnt zu haben. Daher sind vorgerichtliche Anwaltskosten nur aus einem Streitwert bis 1.000,00 Euro als verzugsbedingter Schaden zu ersetzen. Dem entspricht eine Gebührenforderung von (80,00 Euro x 1,3 + 20 Euro) x 1,19 = 147,56 Euro.
79Zinsen auf diesen Ersatzanspruch schuldet die Beklagte gem. §§ 291, 288 BGB erst ab Rechtshängigkeit. Das anwaltliche Schreiben vom 24.09.2013 stellt insoweit selbst keine verzugsbegründende Mahnung dar, sondern stellt die Forderung lediglich fällig.
80Die Kammer hat im eingangs erwähnten Umfang die Revision zugelassen, weil die Abrechnung von Grundsteuer und Straßenreinigungsgebühren in fast allen Betriebskostenabrechnungen vorgenommen wird; die Frage ist deshalb von grundsätzlicher Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO).
81Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97, 344 ZPO. Insoweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 06.07.2015 die Berufung teilweise zurückgenommen hat, hat sie die hierauf entfallenden Kosten gem. § 516 Abs. 3 S. 1 ZPO zu tragen; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
82Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:
83I. Instanz: 7.547,95 Euro (Klageforderung i.H.v. 2.794,62 Euro + Hilfsaufrechnung i.H.v. 4.753,33 Euro, § 45 Abs. 3 GKG)
84II. Instanz: 4.447,95 Euro (Klageforderung i.H.v. 2794,62 Euro + Hilfsaufrechnung i.H.v. 1.653,33 Euro, § 45 Abs. 3 GKG).
ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Bonn Urteil, 12. Nov. 2015 - 6 S 5/15
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Urteil einreichenLandgericht Bonn Urteil, 12. Nov. 2015 - 6 S 5/15 zitiert oder wird zitiert von 4 Urteil(en).
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in D. . Der Kläger macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 geltend.
- 2
- Der Kläger hat Zahlung von 3.385,90 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zah- lung von 3.164,38 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des Amtsgerichts insoweit abgeändert und die Klage abgewiesen, als die Beklagten zu mehr als 2.355,10 € nebst Zinsen verurteilt worden sind. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 3
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 4
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Die Klage sei in Höhe des auf die Position "Versicherung" entfallenden Betrages von insgesamt 809,28 € unbegründet, weil die Abrechnungen des Klägers insoweit mangels Aufschlüsselung der unterschiedlichen Versicherungsarten formell unwirksam seien. Eine Aufgliederung sei erforderlich, damit sich der Mieter Gedanken zur Umlagefähigkeit und Plausibilität der Höhe der einzelnen Kosten machen könne. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die streitigen Betriebskostenabrechnungen der Unterteilung der Anlage 3 zu § 27 II. BV entsprächen. Da die Betriebskostenabrechnungen des Klägers bezüglich der Position Versicherung schon wegen unzureichender Aufschlüsselung formell unwirksam seien, komme es auf die fehlende Nachvollziehbarkeit der Position Versicherung, soweit sie auch das Nachbarhaus betreffe, nicht mehr an.
II.
- 5
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Zahlung restlicher 809,28 € aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügt es, nach den Betriebskostenarten zu differenzieren, die jeweils unter einer Ziffer im Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV oder in § 2 BetrKV zusammengefasst sind.
- 6
- Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen nicht überspannt werden (Senatsurteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, unter I 2 a aa).
- 7
- Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten - wie hier die Kosten für Sach- und Haftpflichtpflichtversicherung - in einer Summe zusammenfasst , ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben (vgl. Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19, zur Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Abwasser in einer Position). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es auch unschädlich, dass der Kläger diese Kostenposition nur allgemein als "Versicherung" bezeichnet und nicht ausdrücklich die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV und § 2 Nr. 13 BetrKV genannte Bezeichnung "Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung" verwendet hat. Eine Kontrolle der Kostenposition "Versicherung" daraufhin, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Versicherungsarten verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermöglichen ; hierfür steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung.
III.
- 8
- Das Berufungsurteil kann deshalb, soweit zum Nachteil des Klägers erkannt worden ist, mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung, soweit die Position Versicherung auch das Nachbarhaus betrifft, offen gelassen hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.10.2007 - 230 C 9555/06 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.12.2008 - 21 S 496/07 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in D. . Der Kläger macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 geltend.
- 2
- Der Kläger hat Zahlung von 3.385,90 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zah- lung von 3.164,38 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des Amtsgerichts insoweit abgeändert und die Klage abgewiesen, als die Beklagten zu mehr als 2.355,10 € nebst Zinsen verurteilt worden sind. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 3
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 4
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Die Klage sei in Höhe des auf die Position "Versicherung" entfallenden Betrages von insgesamt 809,28 € unbegründet, weil die Abrechnungen des Klägers insoweit mangels Aufschlüsselung der unterschiedlichen Versicherungsarten formell unwirksam seien. Eine Aufgliederung sei erforderlich, damit sich der Mieter Gedanken zur Umlagefähigkeit und Plausibilität der Höhe der einzelnen Kosten machen könne. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die streitigen Betriebskostenabrechnungen der Unterteilung der Anlage 3 zu § 27 II. BV entsprächen. Da die Betriebskostenabrechnungen des Klägers bezüglich der Position Versicherung schon wegen unzureichender Aufschlüsselung formell unwirksam seien, komme es auf die fehlende Nachvollziehbarkeit der Position Versicherung, soweit sie auch das Nachbarhaus betreffe, nicht mehr an.
II.
- 5
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Zahlung restlicher 809,28 € aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügt es, nach den Betriebskostenarten zu differenzieren, die jeweils unter einer Ziffer im Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV oder in § 2 BetrKV zusammengefasst sind.
- 6
- Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen nicht überspannt werden (Senatsurteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, unter I 2 a aa).
- 7
- Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten - wie hier die Kosten für Sach- und Haftpflichtpflichtversicherung - in einer Summe zusammenfasst , ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben (vgl. Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19, zur Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Abwasser in einer Position). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es auch unschädlich, dass der Kläger diese Kostenposition nur allgemein als "Versicherung" bezeichnet und nicht ausdrücklich die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV und § 2 Nr. 13 BetrKV genannte Bezeichnung "Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung" verwendet hat. Eine Kontrolle der Kostenposition "Versicherung" daraufhin, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Versicherungsarten verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermöglichen ; hierfür steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung.
III.
- 8
- Das Berufungsurteil kann deshalb, soweit zum Nachteil des Klägers erkannt worden ist, mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung, soweit die Position Versicherung auch das Nachbarhaus betrifft, offen gelassen hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.10.2007 - 230 C 9555/06 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.12.2008 - 21 S 496/07 -
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Das Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird.
(2) Wird an einen Dritten zum Zwecke der Erfüllung geleistet, so finden die Vorschriften des § 185 Anwendung.
Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, sobald er die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende Leistung bewirken kann.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 27.10.2010 - 203 C 414/10 – abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen folgendermaßen insgesamt neu gefasst.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 9.514,01 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 143,72 EUR seit dem 6.4.2009, aus jeweils 346,52 EUR seit dem 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009 und 7.1.2010, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 8.4.2010, 6.5.2010, und 4.6.2010, aus 108,75 EUR seit dem 6.7.2010, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 5.8.2010, 6.9.2010 und 6.10.2010, aus 183,75 EUR seit dem 4.11.2010, aus 168,75 EUR seit dem 6.12.2010, aus 418,75 EUR seit dem 6.1.2011, aus 228,75 EUR seit dem 4.2.2011, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 4.3.2011 und 6.4.2011, aus jeweils 35 EUR seit dem 6.11.2007, 6.12.2007, 7.1.2008, 6.2.2008, 6.3.2008, 4.4.2008, 7.5.2008, 5.6.2008, 4.7.2008, 6.8.2008, 4.9.2008, 7.10.2008, 6.11.2008, 4.12.2008, 6.4.2009, 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 4.9.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009, 7.1.2010, 4.2.2010, 4.3.2010, 8.4.2010, 6.5.2010, 4.6.2010, 5.8.2010, 6.9.2010, 6.10.2010 und 6.4.2011 sowie aus 2,92 EUR seit dem 06.04.2012 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin zu ¼ und die Beklagten als Gesamtschuldner zu ¾.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können jeweils die Vollstreckung der anderen Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht die andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen hinsichtlich der Frage, ob bei der Abrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter im Falle einer Abrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen oder auf Basis behaupteter Sollvorauszahlungen oder gar auf nicht feststellbarer Basis angegebener Vorauszahlungen dem Anspruch auf Leistung der Nebenkostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum bzw. der Nachforderung des Vermieters infolge der Korrektur der betreffenden Nebenkostenabrechnung hinsichtlich der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen der Mieter den Einwand gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB entgegenhalten kann, insbesondere dahingehend, ob dies davon abhängt, ob ein Versehen des Vermieters oder eine etwa zulässige ständige Praxis der Nebenkostenabrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen vorliegt.
1
Gründe
2I.
3Die Klägerin vermietete an die Beklagten seit dem 16.07.2004 die im Haus M-Straße, ##### C gelegene Erdgeschoss-Wohnung (Vorderhaus links), wobei der Mietvertrag zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und den Beklagten geschlossen wurde. Der Rechtsvorgänger der Klägerin und die Beklagten vereinbarten eine monatliche Nettokaltmiete von 528,26 €, Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 135,00 €, sowie eine monatliche Pauschale für einen Kabelanschluss in Höhe von 12,00 €, also eine Bruttomiete von 675,26 € zuzüglich einer Stellplatzmiete von 20,00 €.
4Zudem mieteten die Beklagten vom Rechtsvorgänger der Klägerin seit dem 01.03.2005 die auf der Liegenschaft M-Straße gelegene Garage Nr. ## zu einem monatlichen Mietpreis von 35,00 €. Mit der Anmietung der Garage Nr. ## entfiel die im Wohnraummietvertrag vereinbarte Stellplatzmiete von 20,00 €.
5Die Klägerin erwarb das Objekt M-Straße vom Voreigentümer; Nutzen und Lasten gingen zum 25.10.2007 auf die Klägerin über. Der Voreigentümer trat ab diesem Zeitpunkt alle Ansprüche aus den bestehenden Mietverträgen – u.A. aus denjenigen mit den Beklagten – an die Klägerin ab. Die Klägerin ist seit dem 07.11.2007 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
6Ab dem 01.01.2007 schuldeten die Beklagten hinsichtlich der Wohnung eine Nettokaltmiete von 546,05 € sowie Nebenkostenvorauszahlungen von 147,00 €.
7Die Klägerin erkannte für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 eine Minderung der Miete von 50% an, wonach sich eine monatliche Bruttomiete von 346,52 € ergäbe.
8Die Zahlungen der Beklagten verrechnete die Klägerin im Falle von monatlichen Überzahlungen auf die ältesten offenen Forderungen wegen Wohnraummietzinses; hinsichtlich der Berechnung wird auf die Aufstellungen im Schriftsatz vom 29.03.2012, Bl. ## ff. d.A. Bezug genommen.
9Die Klägerin ist der Ansicht, dass keine Verjährung vorliege und dass eine über 50%-ige Minderung für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 nicht gerechtfertigt sei. Für den nachfolgenden Zeitraum sei gar keine Minderung gerechtfertigt, da keine Mängel mehr vorhanden gewesen seien. Sie behauptet, dass alle Nebenkostenabrechnungen den Beklagten – rechtzeitig – zugegangen seien.
10Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,
11die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 7.956,09 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 143,72 EUR seit dem 6.4.2009, aus jeweils 346,52 EUR seit dem 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009 und 7.1.2010, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 8.4.2010, 6.5.2010, und 4.6.2010, aus 178,05 EUR seit dem 6.7.2010, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 5.8.2010, 6.9.2010 und 6.10.2010, aus 253,05 EUR seit dem 4.11.2010, aus 238,05 EUR seit dem 6.12.2010, aus 488,05 EUR seit dem 6.1.2011, aus 298,05 EUR seit dem 4.2.2011, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 4.3.2011 und 6.4.2011 sowie aus 1.801,54 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
12weiter die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.157,92 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus jeweils 35 EUR seit dem 6.11.2007, 6.12.2007, 7.1.2008, 6.2.2008, 6.3.2008, 4.4.2008, 7.5.2008, 5.6.2008, 4.7.2008, 6.8.2008, 4.9.2008, 7.10.2008, 6.11.2008, 4.12.2008, 6.4.2009, 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 4.9.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009, 7.1.2010, 4.2.2010, 4.3.2010, 8.4.2010, 6.5.2010, 4.6.2010, 5.8.2010, 6.9.2010, 6.10.2010 und 6.4.2011 sowie aus 2,92 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
13Die Beklagten haben erstinstanzlich beantragt,
14die Klage abzuweisen.
15Die Beklagten behaupten, sie hätten in der Wohnung insgesamt fünf Wasserschäden gehabt. Es habe sich um zwei Probleme gehandelt, einen verstopften Abfluss in der Küche einerseits und ein in der Wand liegendes Rohr mit einem Leck andererseits. Die Beklagten sind der Auffassung, dass ihnen für die Zeit bis einschließlich März 2010 eine Minderung von mehr als 50 % zustehe. Sie sind außerdem der Meinung, dass die Miete auch in der Zeit ab April 2010 gemindert gewesen sei. Zudem stünde ihnen ein Gegenanspruch von 3.800,00 € wegen der Beschädigung der Küche zu, mit welchem aufgerechnet werde. Sie behaupten, dass sie zu diesem Preis eine neue Küche hätten kaufen müssen. Zudem stünde ihnen ein Zurückbehaltungsrecht wegen der geltend gemachten Mängel zu.
16Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 10.816,03 € nebst Zinsen sowie zur Zahlung von weiteren 1.157,52 € nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Miete für den Zeitraum von Oktober 2007 bis März 2010 lediglich in Höhe der unstreitigen 50% und für den nachfolgenden Zeitraum in Höhe von 10% gemäß § 536 BGB gemindert gewesen sei. Die Beklagten hätten trotz gerichtlichen Hinweises nicht substantiiert vorgetragen, dass insgesamt Mängel vorgelegen hätten, die zu einer Minderung von mehr als 50 % im Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 berechtigt hätten. Es habe insbesondere Vortrag dazu gefehlt, zu welchen Zeitpunkten welche Mängel aufgetreten wären. Für den Zeitraum ab April 2010 sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen, dass eine monatliche Minderung von 10 % für den mangelhaften Zustand des Parkettbodens anzusetzen sei. Im Übrigen sei keine Minderung wegen der weiteren vorgetragenen Mängel gerechtfertigt, da insoweit kein substantiierter Sachvortrag der Beklagten vorliege insbesondere wiederum hinsichtlich der zeitlichen Vorgänge. Unter Berücksichtigung der Zahlungen der Beklagten ergebe sich hieraus ein Betrag von 2.915,74 EUR für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 und ein Betrag von 6.098,75 EUR für den Zeitraum April 2010 bis April 2011, wobei die Beklagten auch weiterhin die Nebenkostenvorauszahlungen schulden würden, weil die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen auf Vorschussbasis gemacht habe. Die Nachzahlungsbeträge aus den drei geltend gemachten Nebenkostenabrechnungen seien ebenfalls geschuldet. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe den Beklagten schon im Ansatz nicht mehr zu nach Beendigung des Mietverhältnisses. Es sei insoweit fraglich, ob die Beklagten den Zugang der Abrechnung für 2008 und 2007 überhaupt substantiiert bestritten haben sollten, jedenfalls aber habe die Klägerin die Einlieferungsbelege bei der Post eingereicht. Die Abrechnungen seien formell ordnungsgemäß und seien auch materiell nicht zu beanstanden, da die Beklagten trotz richterlichen Hinweises auch keine konkreten Einwände erhoben hätten. Die erklärte Aufrechnung der Beklagten gehe fehl, da die Beklagten zum einen widersprüchlich vorgetragen hätten und im übrigen nicht belegt hätten, dass sie den Betrag von 3.800 EUR an die Verkäuferin gezahlt hätten.
17Mit ihrer am 5.4.2013 beim Landgericht eingegangenen und am 26.6.2013 – nach Fristverlängerung um einen Monat – begründeten Berufung beantragen die Beklagten,
18das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.02.2013, 202 C 122/12, aufzuheben und die Klage abzuweisen;
19hilfsweise das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.02.2013, 202 C 122/12, aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen.
20Die Klägerin beantragt,
21die Berufung zurückzuweisen.
22Die Beklagten erheben zweitinstanzlich die Einrede der Verjährung und zwar hinsichtlich der Mieten für den Garagenplatz für den Zeitraum vom 6.11.2007 bis zum 4.12.2008 in Gesamthöhe von 490,00 EUR, im Hinblick auf die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 i.H.v. 178,05 EUR und in Bezug auf den Mietrückstand für Oktober 2007 bis Dezember 2008. Hinsichtlich Letzterem sei auch keine wirksame Verrechnung der Klägerin erfolgt. Insbesondere habe eine ausdrückliche und entgegenstehende Tilgungsbestimmung der Beklagten vorgelegen im Hinblick auf die Überweisung vom 30.3.2010 i.H.v. 1.400,00 EUR. Hilfsweise werde die bereits erstinstanzlich erklärte Aufrechnung bezüglich der Beschädigung der Küche nunmehr auch auf einen Schadensersatzanspruch berechnet nach einem Restwert von 30 % des Neuwertes der beschädigten Küche gestützt. Dieser betrage 1.490,00 EUR und zwar 1.000,00 EUR für die Küche und 490,00 EUR für den im Jahre 2004 angeschafften Herd.
23Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Erhebung der Einrede der Verjährung in der zweiten Instanz nicht mehr zu berücksichtigen sei gemäß §§ 529, 531, 533 ZPO und auch ansonsten fehl gehe. Gleiches gelte für den neuen Sachvortrag zur Berechnung des Schadensersatzanspruchs hinsichtlich der Küche.
24Die mit Schriftsatz der Klägerin vom 4.2.2013 eingelegte Berufung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 20.6.2013 zurückgenommen.
25Im Übrigen wird Bezug genommen auf das amtsgerichtliche Urteil, auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.10.2013 sowie auf die wechselseitigen Schriftsätze.
26II.
27Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.
281. Verjährung/Erfüllung/Gegenstand der Klage
29Die geltend gemachten und vom Amtsgericht bejahten Ansprüche sind (nur) in Höhe von 70,00 € im Hinblick auf den Anspruch der Klägerin auf den Garagenmietzins für November und Dezember 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB verjährt.
30Da die Verjährungseinrede auf unstreitigen Tatsachen beruht, ist die Erhebung der Verjährungseinrede auch noch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen gemäß §§ 529, 531 ZPO. Es liegt entgegen der Ansicht der Beklagten dabei kein Fall von § 533 ZPO vor, da dieser nur für Klageänderungen, Aufrechnungserklärung und Widerklage gilt. Nach § 531 ZPO ist die erst in zweiter Instanz erhobene Verjährungseinrede nach inzwischen ständiger Rechtsprechungunabhängig von den weiteren Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen, wenn diese auf unstreitigen Tatsachen basiert (BGHZ 177, 212 (Großer Senat); BGH BauR 2008, 666; OLG Köln, OLGR 2007, 390; OLG Hamm; a.A. BGH MDR 2006, 766), was in der Regel – wie auch hier – der Fall ist. Die Mahnbescheidsanträge datieren vom 21.04.2011 und vermochten damit die Verjährungsfrist gemäß §§ 195 Abs. 1, 199 BGB bis zum 31.12.2010 für Ansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, nicht zu wahren, sondern erst für Ansprüche, die ab Beginn des Jahres 2008 entstanden sind.
31Ansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, sind jedoch im Hinblick auf Wohnraummietzins gar nicht Gegenstand der Klage. Dies betrifft die Wohnraummietzinsansprüche für Oktober 2007 bis Dezember 2007. Solche sind zwar in der Aufstellung der Klägerin in der Klageschrift aufgeführt, aber die Klägerin macht – zu Recht – geltend, dass diese Ansprüche bereits durch die teilweise erfolgten Überzahlungen der Folgemonate gemäß § 366 Abs. 2 BGB getilgt worden sind. Soweit die Beklagten meinen, dass die in der Anspruchsbegründung vom 29.3.2012 aufgelisteten Wohnungsmietzinsrückstände für den Zeitraum Oktober 2007 bis Dezember 2007 Gegenstand der Klage seien bzw. der Verjährung unterfielen, ist dem nicht zu folgen. Entgegen der Auffassung der Beklagten sind diese Rückstände gemäß § 366 Abs. 2 BGB bereits durch die späteren Zahlungen entsprechend der im Kern zutreffenden Verrechnung der Klägerin getilgt worden. Soweit die Beklagten eine vorrangig zu beachtende konkrete oder auch nur konkludente Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 1 BGB behaupten, ist der Vortrag unsubstantiiert bzw. unschlüssig. Die Beklagten tragen konkret nur hinsichtlich des Verwendungszwecks für die Zahlung über 1.400,00 EUR im März 2010 vor. Aus diesem Verwendungszweck ergibt sich aber nur, dass die Verrechnungsweise der Klägerin zutreffend war. Im Verwendungszweck dieser Überweisung ist lediglich angegeben „3/2010 und Andere Unter Vorbehalt“ (Bl. ### d.A.). Diese Tilgungsbestimmung kann lediglich so verstanden werden, dass konkret der Mietzinsanspruch der Klägerin für April 2010 getilgt werden sollte. Dies hat die Klägerin auch so bei ihrer Verrechnung berücksichtigt. Der weitere Zusatz „Und Andere“ belegt gerade das Fehlen einer Tilgungsbestimmung, die die Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB rechtfertigt. Der zweite Zusatz „Unter Vorbehalt“ ist ebenso unergiebig für die Frage einer konkreten Tilgungsbestimmung. Dies hat allenfalls Relevanz für die Anwendbarkeit von § 814 BGB, worum es hier nicht geht. Die Voraussetzungen des § 366 Abs. 2 BGB, wonach die im Hinblick auf Wohnraummietzinsansprüche für die einzelnen Monate gleich lästigen Schulden ihres Alters nach getilgt wurden, liegen vor.
32Die Ansprüche wegen der Garagenmiete für November und Dezember 2007 sind hingegen noch nicht erfüllt worden, und diese sind verjährt. Zwar ist davon auszugehen, dass die Beklagten schlicht monatliche Beträge überwiesen haben, die allenfalls als Verwendungszweck den aktuellen Monat und den Begriff „Miete“ aufwiesen entsprechend der oben thematisierten Überweisung im März 2010, so dass alle monatlichen Überzahlungen, also Beträge, die über die Bruttomiete für die Wohnung hinausgingen, gemäß § 366 Abs. 2 BGB auf die jeweils bestehenden Forderungen – also potentiell auch auf die Garagenmiete – zu verrechnen waren. Aber dabei ist zu berücksichtigen, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästigere Forderung i.S.v. § 366 Abs. 2 BGB war (schon wegen des Interesses des Mieters im Zweifel immer eher eine Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummietverhältnisses als eine solche des Garagenplatzmietverhältnisses verhindern zu wollen). Folglich bewirkten Überzahlungen primär die Erfüllung der offenen Forderungen wegen Wohnraummiete (Kaltmiete/Nebenkostenvorauszahlungen) und nur sekundär wegen der – auch aktuellen – Garagenmiete, die wohl auch separat überwiesen wurde. Da die Überzahlungen zu keinem Zeitpunkt die Rückstände wegen der Wohnraummiete vollständig zu tilgen vermochten, wie sich aus der Aufstellung der Klägerin aus der Anspruchsbegründung (S. #/#, Bl. ##, ## d.A.) ergibt, bewirkten die Überzahlungen keine Erfüllung der Ansprüche wegen der Garagenmiete, wie diese auf S. # der Anspruchsbegründung, Bl. ## d.A., aufgelistet sind – diese sind in dieser Höhe weiterhin offen.
33Hinsichtlich von Ansprüchen, die im und nach dem Jahr 2008 entstanden sind, liegt keine Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB vor.
34Die Verjährung wurde durch die Zustellung des Mahnbescheids zunächst jedenfalls seit dem 14.05.2011 gehemmt (unabhängig davon, ob zugunsten der Klägerin sogar die Voraussetzungen des § 167 ZPO im Hinblick auf den Mahnbescheidsantrag vom 21.04.2011 vorgelegen haben sollten). Sodann wurde die Verjährung jedenfalls bis zum 14.11.2011 gehemmt gemäß § 204 Abs. 2 S. 1, 2 BGB – also mindestens sechs Monate. Folglich vermag Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB für Ansprüche, die im Jahre 2008 (oder später) entstanden sind und Gegenstand des Mahnverfahrens waren, keinesfalls vor dem 30.06.2012 eingetreten sein. Die am 30.04.2012 bei Gericht eingegangene Anspruchsbegründung, die den Beklagten am 05.04.2012 zugestellt wurde, wahrte damit die Verjährungsfrist für Ansprüche aus dem Jahr 2008 (oder später), die Gegenstand des Mahnbescheids waren. Mithin sind alle in Rede stehenden Ansprüche nicht verjährt (oder bereits erfüllt, s.o.). Der Nebenkostennachzahlungsanspruch für das Jahr 2007 ist dabei ein im Jahre 2008 entstandener Anspruch, da dieser erst mit der Abrechnung vom 10.12.2008 entstand, §§ 259, 556 BGB.
352. Nebenkostenvorauszahlungen/Nachzahlungsanspruch infolge Korrektur der Nebenkostenabrechnungen
36Die Berufung hat Erfolg, soweit das Amtsgericht der Klägerin Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen bzw. einen Anspruch auf Korrektur der Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf die geleisteten Vorauszahlungen zugesprochen hat. Gegenstand der Klage ist die Bruttomiete, also die sogenannte Kaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen.
37Dem Vermieter steht nach ständiger Rechtsprechung nach erfolgter Abrechnung bzw. nach Eintritt der Abrechnungsreife für den jeweiligen Abrechnungszeitraum der Nebenkosten kein Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen mehr zu (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht, 10. Auflage, § 556, Rn. 455 m.w.N.).
38Soweit die Auffassung vertreten wird, dass in den Fällen einer Abrechnung auf Basis von Soll-Vorauszahlungsbeträgen (bzw. gar auf Basis von völlig fiktiven Vorauszahlungsbeträgen) eine Nachforderung weiterhin geltend gemacht werden könnte, die nicht unter die Regelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB falle (Schmidt-Futterer/Langenberg, 10. Auflage, § 556, Rn. 475; LG Berlin GE 2005, 57), ist dem nicht zu folgen. Diese Auffassung wird damit begründet, dass Nachforderungen im Sinne dieser Vorschrift sich (nur) auf Kosten bezögen, die durch (ordnungsgemäß geleistete) Vorauszahlungen nicht gedeckt seien. Vorliegend gehe es indes um einen Saldo, der ganz oder zum Teil allein darauf beruhe, dass die Abschläge nicht vollständig geleistet worden seien. Diese Begründung überzeugt nicht. Es ist weder dem Wortlaut noch Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zu entnehmen, dass hierunter nur Nachforderungen fielen, die sich auf Kosten bezögen, die durch (ordnungsgemäß geleistete) Vorauszahlungen nicht gedeckt seien. Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 3 u. S. 5 BGB ist die Schaffung von abschließender Rechtssicherheit für beide Seiten nach Ablauf bestimmter Fristen – ungeachtet dessen, woraus sich die vermeintliche Nachforderung bzw. Rückforderung ergeben soll (vgl. BGH WuM 2011, 108). Zudem steht diese Begründung auch im Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der Bundesgerichtshof hält § 556 Abs. 3 S. 3 BGB – zu Recht – explizit für einschlägig in Fällen, wo es um die nachträgliche Korrektur der in die Abrechnung (versehentlich zu hoch) eingestellten (Soll-)Vorauszahlungsbeträge geht (BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957), wobei sich der Mieter hierauf nur ausnahmsweise gemäß § 242 BGB nicht berufen darf, soweit der Fehler für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar war und den der Vermieter kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat. Letztgenannte Voraussetzungen liegen hier nicht vor, jedenfalls weil die Korrektur erst viele Monate bzw. Jahre – im hiesigen Prozess – erfolgte. Im genannten vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es dabei (sogar) um die Korrektur eines versehentlichen Fehlers. Bei der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis in dem Wissen, dass diese gar nicht (vollständig) geleistet worden sind, liegt hingegen in der Regel eine vorsätzlich inhaltlich falsche Abrechnung des Vermieters vor. Eine solche Abrechnung ist zwar in der Regel nicht formell fehlerhaft (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10, WuM 2011, 420; BGH, Urteil vom 27.11.2002, VIII ZT 108/02, WuM 2003, 216), aber es liegt dann in der Regel eine wissentlich inhaltlich falsche und damit vorsätzlich inhaltlich falsche Abrechnung vor, weil der Vermieter in der Regel durchaus weiß, in welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen geleistet worden sind. Es besteht keine Veranlassung den vorsätzlich inhaltlich falsch abrechnenden Vermieter gegenüber dem irrtümlich inhaltlich falsch abrechnenden Vermieter zu Lasten des Mieters zu privilegieren. Der Vermieter ist zudem bei unverständlicher Tilgungsweise des Mieters und dadurch ggf. fehlendem Verschulden des Vermieters an der verzögerten Korrektur durch § 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB hinreichend geschützt. Soweit Langenberg wohl mit der „materiellen Gerechtigkeit“ argumentieren will, wonach der Mieter doch wohl in der Regel wisse, was er gezahlt habe und daher bei der Frage der Vorschüsse weniger schutzwürdig sei als bei Streitigkeiten über die Berechtigung einzelner Kostenpositionen oder anderweitiger Aspekte der Abrechnung, ist dem entgegen zu setzen, dass der Vermieter gemäß §§ 556, 259, 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, eine möglichst zutreffende Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Daher erscheint vielmehr der Vermieter, der sehenden Auges oder auch nur fahrlässig eine inhaltlich fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erstellt, nicht besonders schutzwürdig. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB normiert gerade, dass ungeachtet der etwaigen „materiellen Gerechtigkeit“ hinsichtlich der Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Abrechnung der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist vor Nachforderungen geschützt sein soll. Dem entspricht allein, dass § 556 Abs. 3 S. 3 BGB uneingeschränkt auf die Fälle einer Nachforderung infolge der Korrektur der Nebenkostenabrechnung anwendbar ist, auch hinsichtlich der Korrektur der zu berücksichtigenden vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.
39Der Vollständigkeit halber wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung der Kammer der Vermieter in der Regel die Zahlungen des Mieters bei unklarer Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 2 BGB primär auf die geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen verrechnen darf und somit bei monatlichen Zahlungen, die jedenfalls die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erreichen, auch problemlos – inhaltlich dann richtig – auf Sollvorauszahlungsbasis abrechnen kann (a.A. Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, § 543, Rn. 117). Der Gegenauffassung von Blank ist entgegenzuhalten, dass eine Verrechnung auf die Kaltmiete auch für den Mieter keinen Vorteil beinhaltet, da angesichts des Bruttomietbegriffs Rückstände bei den Nebenkostenvorauszahlungen ebenso die Zahlungsverzugskündigung gemäß §§ 543, 571 BGB rechtfertigen können wie Rückstände bei der Kaltmiete. Es liegt vielmehr in der Regel im beiderseitigen Interesse, dass der Vermieter im Zweifel die Zahlungen primär auf die Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet, da ansonsten die gerade auch durch den vorliegenden Fall illustrierten Abrechnungsschwierigkeiten drohen. Für die Frage der Minderung ist eine solche Verrechnung ebenfalls unerheblich, da alle Berechnungsmethoden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Auflage, § 536, Rn. 350 ff. m.w.N.) zum selben Ergebnis gelangen (müssen) ungeachtet dessen, worauf Zahlungen des Mieters verrechnet worden sind. Sofern ein Vermieter in einer solchen Fallkonstellation Mietrückstände mit der Klage geltend macht, macht er dann also gar keine Nebenkostenvorauszahlungen, sondern Kaltmiete geltend, soweit die erfolgten Zahlungen zur Deckung der Nebenkostenvorauszahlungen ausreichten. Sofern allerdings ein Vermieter schlicht die konkrete Zahlungsweise, die im Verwendungszweck genannten Tilgungsbestimmungen und damit die gesetzliche Regelung des § 366 BGB mehr oder weniger ignoriert – wie dies insbesondere der Praxis gewerblicher Großvermieter nach der Erfahrung der Kammer durchaus entspricht, die vielfach Computerprogramme für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen verwenden, die immer nur die Sollvorauszahlungen als angeblich geleistet in die Abrechnung einstellen – besteht weder nach Wortlaut, noch nach Sinn und Zweck des Gesetzes Veranlassung, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht für die nachfolgende Korrektur der Abrechnung auch hinsichtlich der Korrektur der geleisteten Vorauszahlungen anzuwenden. Dabei ist auch nicht danach zu differenzieren, ob die zu korrigierende Abrechnung ursprünglich die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gewahrt hat oder nicht (so wohl LG Berlin, Urteil vom 15.02.2013, 65 S 318/12; vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg aaO). § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt erst recht für die Fälle, in denen bereits vor Ablauf der Abrechnungsfrist eine formal ordnungsgemäße Abrechnung erteilt worden ist, die nachträglich korrigiert werden soll.
40Folglich besteht hier schon im Ansatz kein Anspruch der Klägerin auf Nebenkostenvorauszahlung für die Jahre 2007 bis 2011 bzw. auf eine entsprechende Nachzahlung infolge Korrektur der in die Abrechnungen eingestellten (angeblichen) Sollvorauszahlungsbeträge.
41Zudem hat die Klägerin nach ihrem eigenen Sachvortrag die Nebenkosten gar nicht auf „Vorschussbasis“ (= Sollvorauszahlungsbasis) abgerechnet, auch wenn explizit in der jeweiligen Nebenkostenabrechnung im Text angegeben wurde, dass dies der Fall gewesen sei (Anlage K 4, K 5, K 6). Nach der Abrechnung vom 10.12.2008 sollen die Beklagten 1.629,55 € (Soll-)Vorauszahlungen geleistet haben. Dieser Betrag ist nicht einmal „glatt“ durch 12 teilbar, was schon indiziert, dass keine Sollvorauszahlungen eingestellt wurden. Seit dem Jahr 2007 soll nach dem unstreitigen Sachvortrag eine Nebenkostenvorauszahlung von 147,00 € monatlich geschuldet gewesen sein. Dann hätte die Sollvorauszahlung 1.764,00 € betragen. Folglich ist anzunehmen, dass die Klägerin für das Abrechnungsjahr 2007 gar nicht auf Sollvorauszahlungsbasis abgerechnet hat. Gleiches gilt für die weiteren Abrechnungen vom 24.11.2009 und vom 21.12.2010 (jeweils geleistete 1.620,00 € laut Abrechnung).
42Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich Folgendes:
43a) Wohnraummieten Oktober 2007 bis März 2010
44Insoweit ist die Berechnung des Amtsgerichts im Ergebnis richtig.
45Die Beklagten haben 13 X 3,47 €, 1-mal 0,01 €, 1-mal 69,31 €, 1-mal 70,98 € und 1-mal 1.053,48 € bezogen auf die einzelnen Monate, also insgesamt 1.238,81 € überzahlt, hinsichtlich dessen sich die Frage der Tilgung stellt. Entsprechend der obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass mit diesem Betrag gemäß § 366 Abs. 2 BGB zunächst Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen (der ältesten Wohnraummietforderungen angefangen im Monat November 2007) erfüllt worden sind, wobei monatlich infolge der 50%-Minderung nur 73,50 € geschuldet war. Da für die 12 Monate, in denen die Beklagten gar keine Zahlung leisteten, die Nebenkostenvorauszahlungsansprüche i.H.v. insgesamt 882,00 € durch diese Überzahlung komplett erfüllt wurden, wirkt sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts zu der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis an dieser Stelle im Vergleich zur Auffassung der Kammer nicht aus. Dem Amtsgericht ist also im Ergebnis hier in seiner Berechnung zu folgen. Folglich stehen der Klägerin für Wohnraummiete im Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 insgesamt 2.915,74 € zu, wobei sämtliche Ansprüche für den Zeitraum vor Januar 2008 bereits erfüllt worden sind, so dass die Verjährungseinrede ins Leere geht.
46b) Wohnraummieten April 2010 bis April 2011
47Die geminderte Bruttomiete (90%) betrug 623,75 €, davon 132,30 € Nebenkostenvorauszahlungen. Die Beklagten haben für 5 Monate diese Nebenkostenvorauszahlung in voller Höhe geleistet (§ 362 Abs. 2 BGB, s.o.) und dabei in diesen Monaten die übrige Kaltmiete nur teilweise geleistet – es liegt also keine Überzahlung vor, hinsichtlich derer zu klären wäre, worauf diese zu verrechnen wäre. In weiteren 8 Monate haben sie gar keine Zahlung geleistet, so dass i.H.v. 1.058,40 € (= 8 X 132,30 €) die Berechnung des Amtsgerichts zu Gunsten der Beklagten zu korrigieren ist. In Höhe von 1.058,40 € hat das Amtsgericht – diesmal auch im Ergebnis – die Nachzahlung nicht geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen zugesprochen. Ein solcher Anspruch besteht gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB jedoch nicht, s.o.
48Folglich hat die Klägerin insoweit einen Zahlungsanspruch i.H.v. 5.040,35 € (= 6.098,75 € - 1.058,40 €)
49Hinzu kommen noch die weiteren im Urteil genannten Beträge für Garagenmiete i.H.v. insgesamt 1.555,00 € und für Nebenkosten der Garage i.H.v. 2,92 €.
503. Nebenkostennachzahlungen laut erteilter Abrechnungen
51Soweit die Beklagten den Zugang der Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008 bestreiten, ist dies unbeachtlich gemäß §§ 529, 531 ZPO. Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass das erstinstanzliche Bestreiten der Beklagten unsubstantiiert war bzw. schon gar nicht als konkretes Bestreiten des Zugangs der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 zu verstehen war. Die Beklagten äußerten sich erstinstanzlich gar nicht konkret dazu, welche Nebenkostenabrechnungen sie erhalten haben sollten und welche nicht. Soweit ein Mieter im Prozess nur nebulös davon spricht, dass er Nebenkostenabrechnungen auch mal nicht erhalten habe, ist dies nicht als konkretes Bestreiten des Zugangs einer konkreten Nebenkostenabrechnung für einen bestimmten Zeitraum ausreichend, da ein solches Bestreiten nicht einlassungsfähig ist für die Gegenseite bzw. weil die Gegenseite (und auch das Gericht) dann gar nicht erkennen kann, für den Zugang welcher Nebenkostenabrechnung gegebenenfalls Beweis angeboten werden müsste. So liegt der Fall hier. Die Beklagten trugen nur vor, dass die offenen Betriebskostenabrechnungen „zum Teil nicht zugestellt“ worden seien und dass „gegen die vorhandenen“ Widerspruch erhoben worden sei. Das Amtsgericht hat insoweit in der mündlichen Verhandlung vom 06.09.2013 auch einen ordnungsgemäßen gerichtlichen Hinweis gemäß 139 ZPO erteilt, den die Beklagten indes nicht zum Anlass zu konkretem Vortrag nahmen. Auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Beklagten erstinstanzlich nicht anwaltlich vertreten wurden, musste den Beklagten aufgrund des erteilten Hinweises – und auch aufgrund des weiteren Sachvortrags der Gegenseite - bewusst sein, dass sie konkret erklären mussten, gegen welche Nebenkostenabrechnung welche Einwände erhoben werden, insbesondere welche Nebenkostenabrechnungen gar nicht zugegangen sein sollten.
52Das erstmalig in der Berufungsinstanz mit der Berufungsbegründung erfolgte konkrete Bestreiten des Zugangs der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 ist damit nicht als weitere Erläuterung eines bereits erstinstanzlich erfolgten Sachvortrags zulässig und gemäß §§ 529, 531 ZPO zu berücksichtigen, sondern als Vortrag einer neuen Tatsache gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zu bewerten, deren Berücksichtigung nicht zulässig ist. Folglich ist auch zweitinstanzlich davon auszugehen, dass die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 den Beklagten binnen der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 ZPO zugegangen sind.
53Die Abrechnungen sind materiell allerdings dahingehend zu korrigieren, dass die unstreitige Minderung von 50% auch bei den Nebenkostenabrechnungen zu berücksichtigen ist. Insoweit ist unerheblich, dass die Beklagten diesen Einwand nicht konkret gegen die jeweilige Nebenkostenabrechnung erhoben haben. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ist insoweit nicht einschlägig, denn Einwände, die dem Vermieter bekannt sind, muss der Mieter nicht nochmals förmlich erheben (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht, 10. Auflage, § 556, Rn. 501 f.). Auch wenn der Sachvortrag der Beklagten zu konkreten Mängelanzeigen ungenau ist, ist jedenfalls als unstreitig anzusehen, dass die im hiesigen Verfahren auch von Anfang an unstreitig in Höhe von 50% berechtigte Minderung auf Tatsachen beruhte, die der Klägerin vor Oktober 2007 bekannt waren. In einer solchen Fallkonstellation greift der Schutzzweck des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht. Die Klägerin hätte vielmehr von Anfang an wissen müssen, dass bei den Nebenkostenabrechnungen die berechtigte Minderung berücksichtigt werden musste, so dass diese nunmehr auch noch zu berücksichtigen ist.
54Folglich ist für 3 Monate im Jahr 2007, für das gesamte Jahr 2008 und 2009 und für 3 Monate im Jahr 2010 auch bei der jeweiligen Betriebskostenabrechnung die Minderung zu berücksichtigen, so dass die auf die Beklagten umlagefähigen Kosten für das Jahr 2007 um 1/8 (= 50% von 3/12) zu reduzieren sind, für das Jahr 2008 und 2009 um 50% und für das Jahr 2010 um 1/8 zu reduzieren sind.
55Gegen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 sind im Übrigen keine materiellen substantiierten Einwände erhoben worden. Soweit in der Berufungsbegründung pauschal auf ein Schreiben der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung 2010 und 2011 Bezug genommen wird bzw. pauschal behauptet wird, dass gegen die Betriebskostenabrechnung 2009 und 2010 Einwände gegen die Höhe geltend gemacht worden seien, reicht dies nicht aus. Das betreffende Schreiben wurde schon nicht vorgelegt. Worin die Einwände bestanden haben sollten, wird nicht erläutert, so dass dies nicht überprüfbar ist. Schon gar nicht wird vorgetragen, wann diese Einwände gegenüber der Klägerin erhoben worden wären, um zu überprüfen, ob die Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB eingehalten worden wäre.
56Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich rechnerisch Folgendes für die Nebenkostenabrechnungen:
572007: 1.803,27 € X 7/8 – 1.629,55 € = - 51,69 €
582008: 2.401,52 € X ½ - 1.620,00 € = - 419,44 €
592009: 2.466,70 € X ½ - 1.620,00 € = - 386,65 €
60Folglich bestehen insoweit keine Nachzahlungsansprüche der Klägerin, sondern es besteht vielmehr ein Guthaben der Beklagten, mit welchem die Beklagten allerdings nicht die Aufrechnung erklärt haben.
614. Aufrechnung der Beklagten
62Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass die Aufrechnung der Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Küche durch Wasserschäden fehl geht. Soweit die Beklagten diesen Schadensersatzanspruch mit der Berufungsbegründung auf eine Alternativberechnung stützen, scheitert der zweitinstanzliche Erfolg der Aufrechnung zwar entgegen der Auffassung der Klägerin nicht an § 533 ZPO, da diese Neuberechnung auf Basis des Werts der beschädigten Küche keine neue Aufrechnung, sondern lediglich eine Konkretisierung der bereits erstinstanzlich erfolgten Aufrechnung wegen der Beschädigung der Küche darstellt, die auch gemäß §§ 529, 531 ZPO zu berücksichtigen ist. Jedoch ist der Sachvortrag der Beklagten zu diesem Schadensersatzanspruch weiterhin unsubstantiiert bzw. unschlüssig.
63Die Beklagten berücksichtigen nicht hinreichend, dass es nach ihrem Sachvortrag nur um einen verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 1 S. 1 BGB wegen nicht-anfänglicher Mängel gehen kann, hinsichtlich dessen die Pflichtverletzung in der Regel nur darin liegen kann, dass die Klägerin auf konkrete Mängelanzeigen hin nicht in angemessener Frist die Mängel beseitigt hätte, also mit der Mangelbeseitigung in Verzug gewesen wäre (§ 286 BGB)und dadurch die Küche derart beschädigt worden wäre, dass diese nicht reparabel bzw. wirtschaftlich wertlos (geworden) wäre. Bei Wasserschäden ist in der Regel von einer fehlenden schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters für den ursprünglichen Eintritt des Mangels auszugehen, da Wasserschäden in der Regel schlicht Verschleißschäden der Bausubstanz (meist Rohrbruch/-verstopfung) darstellen bzw. auf solche zurückzuführen sind, so dass auch unter Berücksichtigung der Beweislastumkehr nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB nicht ohne Weiteres von einem Verschulden des Vermieters hinsichtlich der ggf. für den Schaden kausalen Ursache auszugehen ist. Soweit ein Wasserschaden erst im Verlaufe der Mietzeit eintritt, ist in der Regel von einem nicht-anfänglichen Mangel auszugehen.
64Der Vortrag der Beklagten ist vor diesem rechtlichen Hintergrund jedenfalls unsubstantiiert, da schon nicht konkret vorgetragen wurde, durch welchen Wasserschaden die Küche inwieweit beschädigt wurde und dass dies ggf. darauf zurückzuführen gewesen wäre, dass die Klägerin konkreten Mängelanzeigen nicht bzw. nicht in einer ggf. gesetzten Frist nachgegangen wäre oder dass unsachgemäße Reparaturen durchgeführt worden wären o.Ä. Die Beklagten tragen nichts konkret dazu vor, wann sie die Wasserschäden bei wem konkret angezeigt hätten und wie hierauf reagiert wurde oder ggf. auch nicht. Soweit die Beklagten anscheinend meinen, dass die Beschädigung der Küche als solche bereits eine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründe, ist dem nicht so.
65Zudem sind die Beklagten auch zum Grund und zur Höhe beweisfällig, da die vorgelegten Fotos und Belege nicht hinreichend belegen, inwieweit die Küche überhaupt durch das Wasser beschädigt wurde (und nicht ggf. hätte repariert werden können) und welchen Wert die Küche noch hatte. Der Sachvortrag der Klägerin bietet schon keine hinreichende Schätzungsgrundlage gemäß § 287 ZPO, auch unter Berücksichtigung des Sachvortrags im Schriftsatz vom 27.06.2013.
66Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 280, 286, 288 BGB.
67Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 97, 100, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Bei der Kostenentscheidung war auch die Berufungsrücknahme der Klägerin zu berücksichtigen.
68Die Entscheidung zur Zulassung der Revision folgt aus § 574 Abs. 2 Nr. 1 u. 2 ZPO. Bereits die Abweichung der Rechtsauffassung der Kammer von der Ansicht des Landgerichts Berlins und des Kommentars Schmidt-Futterer rechtfertigt die Zulassung der Revision, insbesondere weil die Rechtsfrage erhebliche praktische und damit auch grundsätzliche Bedeutung hat angesichts der erwähnten Praxis vieler gewerblicher Großvermieter. Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10 (NJW 2011, 1957) beantwortet die aufgezeigte Rechtsfrage nicht abschließend. Die Problematik der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis und die Auswirkung auf die Anwendbarkeit von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB wurde als solche gar nicht vertieft thematisiert. Ansonsten hätte sich der Bundesgerichtshof mit der Auffassung von Langenberg und des Landgerichts Berlin auseinandergesetzt. Der Fall betraf lediglich eine versehentlich zu hohe Ansetzung der Sollvorauszahlungen, während die grundsätzliche Anwendbarkeit von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für die Fälle der Korrektur der Vorauszahlungsbeträge im Falle der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis anscheinend als selbstverständlich vorausgesetzt wurde. Das Urteil geht nur in 2 Sätzen auf diese Problematik ein und bejaht die Anwendbarkeit explizit auch nur für den damals vorliegenden Fall der irrtümlich zu hoch ausgewiesenen Vorauszahlungen (Randziffer 13 bei „juris.de“). Es bedarf der Klärung, ob § 556 Abs. 3 S. 3 BGB generell auf die Korrektur der in der Abrechnung genannten Vorauszahlungsbeträge anwendbar ist, insbesondere für den vorliegenden Fall der (angeblichen) Abrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen, ohne dass ein irgendwie gearteter Irrtum in Rede stünde.
69Berufungswert: 11.973,55 €
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Durch die Erhebung der Klage wird die Rechtshängigkeit der Streitsache begründet.
(2) Die Rechtshängigkeit eines erst im Laufe des Prozesses erhobenen Anspruchs tritt mit dem Zeitpunkt ein, in dem der Anspruch in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht oder ein den Erfordernissen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 entsprechender Schriftsatz zugestellt wird.
(3) Die Rechtshängigkeit hat folgende Wirkungen:
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 27.10.2010 - 203 C 414/10 – abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen folgendermaßen insgesamt neu gefasst.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 9.514,01 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 143,72 EUR seit dem 6.4.2009, aus jeweils 346,52 EUR seit dem 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009 und 7.1.2010, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 8.4.2010, 6.5.2010, und 4.6.2010, aus 108,75 EUR seit dem 6.7.2010, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 5.8.2010, 6.9.2010 und 6.10.2010, aus 183,75 EUR seit dem 4.11.2010, aus 168,75 EUR seit dem 6.12.2010, aus 418,75 EUR seit dem 6.1.2011, aus 228,75 EUR seit dem 4.2.2011, aus jeweils 623,75 EUR seit dem 4.3.2011 und 6.4.2011, aus jeweils 35 EUR seit dem 6.11.2007, 6.12.2007, 7.1.2008, 6.2.2008, 6.3.2008, 4.4.2008, 7.5.2008, 5.6.2008, 4.7.2008, 6.8.2008, 4.9.2008, 7.10.2008, 6.11.2008, 4.12.2008, 6.4.2009, 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 4.9.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009, 7.1.2010, 4.2.2010, 4.3.2010, 8.4.2010, 6.5.2010, 4.6.2010, 5.8.2010, 6.9.2010, 6.10.2010 und 6.4.2011 sowie aus 2,92 EUR seit dem 06.04.2012 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin zu ¼ und die Beklagten als Gesamtschuldner zu ¾.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können jeweils die Vollstreckung der anderen Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht die andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen hinsichtlich der Frage, ob bei der Abrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter im Falle einer Abrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen oder auf Basis behaupteter Sollvorauszahlungen oder gar auf nicht feststellbarer Basis angegebener Vorauszahlungen dem Anspruch auf Leistung der Nebenkostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum bzw. der Nachforderung des Vermieters infolge der Korrektur der betreffenden Nebenkostenabrechnung hinsichtlich der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen der Mieter den Einwand gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB entgegenhalten kann, insbesondere dahingehend, ob dies davon abhängt, ob ein Versehen des Vermieters oder eine etwa zulässige ständige Praxis der Nebenkostenabrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen vorliegt.
1
Gründe
2I.
3Die Klägerin vermietete an die Beklagten seit dem 16.07.2004 die im Haus M-Straße, ##### C gelegene Erdgeschoss-Wohnung (Vorderhaus links), wobei der Mietvertrag zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und den Beklagten geschlossen wurde. Der Rechtsvorgänger der Klägerin und die Beklagten vereinbarten eine monatliche Nettokaltmiete von 528,26 €, Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 135,00 €, sowie eine monatliche Pauschale für einen Kabelanschluss in Höhe von 12,00 €, also eine Bruttomiete von 675,26 € zuzüglich einer Stellplatzmiete von 20,00 €.
4Zudem mieteten die Beklagten vom Rechtsvorgänger der Klägerin seit dem 01.03.2005 die auf der Liegenschaft M-Straße gelegene Garage Nr. ## zu einem monatlichen Mietpreis von 35,00 €. Mit der Anmietung der Garage Nr. ## entfiel die im Wohnraummietvertrag vereinbarte Stellplatzmiete von 20,00 €.
5Die Klägerin erwarb das Objekt M-Straße vom Voreigentümer; Nutzen und Lasten gingen zum 25.10.2007 auf die Klägerin über. Der Voreigentümer trat ab diesem Zeitpunkt alle Ansprüche aus den bestehenden Mietverträgen – u.A. aus denjenigen mit den Beklagten – an die Klägerin ab. Die Klägerin ist seit dem 07.11.2007 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
6Ab dem 01.01.2007 schuldeten die Beklagten hinsichtlich der Wohnung eine Nettokaltmiete von 546,05 € sowie Nebenkostenvorauszahlungen von 147,00 €.
7Die Klägerin erkannte für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 eine Minderung der Miete von 50% an, wonach sich eine monatliche Bruttomiete von 346,52 € ergäbe.
8Die Zahlungen der Beklagten verrechnete die Klägerin im Falle von monatlichen Überzahlungen auf die ältesten offenen Forderungen wegen Wohnraummietzinses; hinsichtlich der Berechnung wird auf die Aufstellungen im Schriftsatz vom 29.03.2012, Bl. ## ff. d.A. Bezug genommen.
9Die Klägerin ist der Ansicht, dass keine Verjährung vorliege und dass eine über 50%-ige Minderung für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 nicht gerechtfertigt sei. Für den nachfolgenden Zeitraum sei gar keine Minderung gerechtfertigt, da keine Mängel mehr vorhanden gewesen seien. Sie behauptet, dass alle Nebenkostenabrechnungen den Beklagten – rechtzeitig – zugegangen seien.
10Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,
11die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 7.956,09 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 143,72 EUR seit dem 6.4.2009, aus jeweils 346,52 EUR seit dem 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009 und 7.1.2010, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 8.4.2010, 6.5.2010, und 4.6.2010, aus 178,05 EUR seit dem 6.7.2010, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 5.8.2010, 6.9.2010 und 6.10.2010, aus 253,05 EUR seit dem 4.11.2010, aus 238,05 EUR seit dem 6.12.2010, aus 488,05 EUR seit dem 6.1.2011, aus 298,05 EUR seit dem 4.2.2011, aus jeweils 693,05 EUR seit dem 4.3.2011 und 6.4.2011 sowie aus 1.801,54 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
12weiter die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.157,92 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus jeweils 35 EUR seit dem 6.11.2007, 6.12.2007, 7.1.2008, 6.2.2008, 6.3.2008, 4.4.2008, 7.5.2008, 5.6.2008, 4.7.2008, 6.8.2008, 4.9.2008, 7.10.2008, 6.11.2008, 4.12.2008, 6.4.2009, 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 4.9.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009, 7.1.2010, 4.2.2010, 4.3.2010, 8.4.2010, 6.5.2010, 4.6.2010, 5.8.2010, 6.9.2010, 6.10.2010 und 6.4.2011 sowie aus 2,92 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
13Die Beklagten haben erstinstanzlich beantragt,
14die Klage abzuweisen.
15Die Beklagten behaupten, sie hätten in der Wohnung insgesamt fünf Wasserschäden gehabt. Es habe sich um zwei Probleme gehandelt, einen verstopften Abfluss in der Küche einerseits und ein in der Wand liegendes Rohr mit einem Leck andererseits. Die Beklagten sind der Auffassung, dass ihnen für die Zeit bis einschließlich März 2010 eine Minderung von mehr als 50 % zustehe. Sie sind außerdem der Meinung, dass die Miete auch in der Zeit ab April 2010 gemindert gewesen sei. Zudem stünde ihnen ein Gegenanspruch von 3.800,00 € wegen der Beschädigung der Küche zu, mit welchem aufgerechnet werde. Sie behaupten, dass sie zu diesem Preis eine neue Küche hätten kaufen müssen. Zudem stünde ihnen ein Zurückbehaltungsrecht wegen der geltend gemachten Mängel zu.
16Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 10.816,03 € nebst Zinsen sowie zur Zahlung von weiteren 1.157,52 € nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Miete für den Zeitraum von Oktober 2007 bis März 2010 lediglich in Höhe der unstreitigen 50% und für den nachfolgenden Zeitraum in Höhe von 10% gemäß § 536 BGB gemindert gewesen sei. Die Beklagten hätten trotz gerichtlichen Hinweises nicht substantiiert vorgetragen, dass insgesamt Mängel vorgelegen hätten, die zu einer Minderung von mehr als 50 % im Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 berechtigt hätten. Es habe insbesondere Vortrag dazu gefehlt, zu welchen Zeitpunkten welche Mängel aufgetreten wären. Für den Zeitraum ab April 2010 sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen, dass eine monatliche Minderung von 10 % für den mangelhaften Zustand des Parkettbodens anzusetzen sei. Im Übrigen sei keine Minderung wegen der weiteren vorgetragenen Mängel gerechtfertigt, da insoweit kein substantiierter Sachvortrag der Beklagten vorliege insbesondere wiederum hinsichtlich der zeitlichen Vorgänge. Unter Berücksichtigung der Zahlungen der Beklagten ergebe sich hieraus ein Betrag von 2.915,74 EUR für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 und ein Betrag von 6.098,75 EUR für den Zeitraum April 2010 bis April 2011, wobei die Beklagten auch weiterhin die Nebenkostenvorauszahlungen schulden würden, weil die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen auf Vorschussbasis gemacht habe. Die Nachzahlungsbeträge aus den drei geltend gemachten Nebenkostenabrechnungen seien ebenfalls geschuldet. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe den Beklagten schon im Ansatz nicht mehr zu nach Beendigung des Mietverhältnisses. Es sei insoweit fraglich, ob die Beklagten den Zugang der Abrechnung für 2008 und 2007 überhaupt substantiiert bestritten haben sollten, jedenfalls aber habe die Klägerin die Einlieferungsbelege bei der Post eingereicht. Die Abrechnungen seien formell ordnungsgemäß und seien auch materiell nicht zu beanstanden, da die Beklagten trotz richterlichen Hinweises auch keine konkreten Einwände erhoben hätten. Die erklärte Aufrechnung der Beklagten gehe fehl, da die Beklagten zum einen widersprüchlich vorgetragen hätten und im übrigen nicht belegt hätten, dass sie den Betrag von 3.800 EUR an die Verkäuferin gezahlt hätten.
17Mit ihrer am 5.4.2013 beim Landgericht eingegangenen und am 26.6.2013 – nach Fristverlängerung um einen Monat – begründeten Berufung beantragen die Beklagten,
18das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.02.2013, 202 C 122/12, aufzuheben und die Klage abzuweisen;
19hilfsweise das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.02.2013, 202 C 122/12, aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen.
20Die Klägerin beantragt,
21die Berufung zurückzuweisen.
22Die Beklagten erheben zweitinstanzlich die Einrede der Verjährung und zwar hinsichtlich der Mieten für den Garagenplatz für den Zeitraum vom 6.11.2007 bis zum 4.12.2008 in Gesamthöhe von 490,00 EUR, im Hinblick auf die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 i.H.v. 178,05 EUR und in Bezug auf den Mietrückstand für Oktober 2007 bis Dezember 2008. Hinsichtlich Letzterem sei auch keine wirksame Verrechnung der Klägerin erfolgt. Insbesondere habe eine ausdrückliche und entgegenstehende Tilgungsbestimmung der Beklagten vorgelegen im Hinblick auf die Überweisung vom 30.3.2010 i.H.v. 1.400,00 EUR. Hilfsweise werde die bereits erstinstanzlich erklärte Aufrechnung bezüglich der Beschädigung der Küche nunmehr auch auf einen Schadensersatzanspruch berechnet nach einem Restwert von 30 % des Neuwertes der beschädigten Küche gestützt. Dieser betrage 1.490,00 EUR und zwar 1.000,00 EUR für die Küche und 490,00 EUR für den im Jahre 2004 angeschafften Herd.
23Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Erhebung der Einrede der Verjährung in der zweiten Instanz nicht mehr zu berücksichtigen sei gemäß §§ 529, 531, 533 ZPO und auch ansonsten fehl gehe. Gleiches gelte für den neuen Sachvortrag zur Berechnung des Schadensersatzanspruchs hinsichtlich der Küche.
24Die mit Schriftsatz der Klägerin vom 4.2.2013 eingelegte Berufung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 20.6.2013 zurückgenommen.
25Im Übrigen wird Bezug genommen auf das amtsgerichtliche Urteil, auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.10.2013 sowie auf die wechselseitigen Schriftsätze.
26II.
27Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.
281. Verjährung/Erfüllung/Gegenstand der Klage
29Die geltend gemachten und vom Amtsgericht bejahten Ansprüche sind (nur) in Höhe von 70,00 € im Hinblick auf den Anspruch der Klägerin auf den Garagenmietzins für November und Dezember 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB verjährt.
30Da die Verjährungseinrede auf unstreitigen Tatsachen beruht, ist die Erhebung der Verjährungseinrede auch noch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen gemäß §§ 529, 531 ZPO. Es liegt entgegen der Ansicht der Beklagten dabei kein Fall von § 533 ZPO vor, da dieser nur für Klageänderungen, Aufrechnungserklärung und Widerklage gilt. Nach § 531 ZPO ist die erst in zweiter Instanz erhobene Verjährungseinrede nach inzwischen ständiger Rechtsprechungunabhängig von den weiteren Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen, wenn diese auf unstreitigen Tatsachen basiert (BGHZ 177, 212 (Großer Senat); BGH BauR 2008, 666; OLG Köln, OLGR 2007, 390; OLG Hamm; a.A. BGH MDR 2006, 766), was in der Regel – wie auch hier – der Fall ist. Die Mahnbescheidsanträge datieren vom 21.04.2011 und vermochten damit die Verjährungsfrist gemäß §§ 195 Abs. 1, 199 BGB bis zum 31.12.2010 für Ansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, nicht zu wahren, sondern erst für Ansprüche, die ab Beginn des Jahres 2008 entstanden sind.
31Ansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, sind jedoch im Hinblick auf Wohnraummietzins gar nicht Gegenstand der Klage. Dies betrifft die Wohnraummietzinsansprüche für Oktober 2007 bis Dezember 2007. Solche sind zwar in der Aufstellung der Klägerin in der Klageschrift aufgeführt, aber die Klägerin macht – zu Recht – geltend, dass diese Ansprüche bereits durch die teilweise erfolgten Überzahlungen der Folgemonate gemäß § 366 Abs. 2 BGB getilgt worden sind. Soweit die Beklagten meinen, dass die in der Anspruchsbegründung vom 29.3.2012 aufgelisteten Wohnungsmietzinsrückstände für den Zeitraum Oktober 2007 bis Dezember 2007 Gegenstand der Klage seien bzw. der Verjährung unterfielen, ist dem nicht zu folgen. Entgegen der Auffassung der Beklagten sind diese Rückstände gemäß § 366 Abs. 2 BGB bereits durch die späteren Zahlungen entsprechend der im Kern zutreffenden Verrechnung der Klägerin getilgt worden. Soweit die Beklagten eine vorrangig zu beachtende konkrete oder auch nur konkludente Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 1 BGB behaupten, ist der Vortrag unsubstantiiert bzw. unschlüssig. Die Beklagten tragen konkret nur hinsichtlich des Verwendungszwecks für die Zahlung über 1.400,00 EUR im März 2010 vor. Aus diesem Verwendungszweck ergibt sich aber nur, dass die Verrechnungsweise der Klägerin zutreffend war. Im Verwendungszweck dieser Überweisung ist lediglich angegeben „3/2010 und Andere Unter Vorbehalt“ (Bl. ### d.A.). Diese Tilgungsbestimmung kann lediglich so verstanden werden, dass konkret der Mietzinsanspruch der Klägerin für April 2010 getilgt werden sollte. Dies hat die Klägerin auch so bei ihrer Verrechnung berücksichtigt. Der weitere Zusatz „Und Andere“ belegt gerade das Fehlen einer Tilgungsbestimmung, die die Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB rechtfertigt. Der zweite Zusatz „Unter Vorbehalt“ ist ebenso unergiebig für die Frage einer konkreten Tilgungsbestimmung. Dies hat allenfalls Relevanz für die Anwendbarkeit von § 814 BGB, worum es hier nicht geht. Die Voraussetzungen des § 366 Abs. 2 BGB, wonach die im Hinblick auf Wohnraummietzinsansprüche für die einzelnen Monate gleich lästigen Schulden ihres Alters nach getilgt wurden, liegen vor.
32Die Ansprüche wegen der Garagenmiete für November und Dezember 2007 sind hingegen noch nicht erfüllt worden, und diese sind verjährt. Zwar ist davon auszugehen, dass die Beklagten schlicht monatliche Beträge überwiesen haben, die allenfalls als Verwendungszweck den aktuellen Monat und den Begriff „Miete“ aufwiesen entsprechend der oben thematisierten Überweisung im März 2010, so dass alle monatlichen Überzahlungen, also Beträge, die über die Bruttomiete für die Wohnung hinausgingen, gemäß § 366 Abs. 2 BGB auf die jeweils bestehenden Forderungen – also potentiell auch auf die Garagenmiete – zu verrechnen waren. Aber dabei ist zu berücksichtigen, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästigere Forderung i.S.v. § 366 Abs. 2 BGB war (schon wegen des Interesses des Mieters im Zweifel immer eher eine Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummietverhältnisses als eine solche des Garagenplatzmietverhältnisses verhindern zu wollen). Folglich bewirkten Überzahlungen primär die Erfüllung der offenen Forderungen wegen Wohnraummiete (Kaltmiete/Nebenkostenvorauszahlungen) und nur sekundär wegen der – auch aktuellen – Garagenmiete, die wohl auch separat überwiesen wurde. Da die Überzahlungen zu keinem Zeitpunkt die Rückstände wegen der Wohnraummiete vollständig zu tilgen vermochten, wie sich aus der Aufstellung der Klägerin aus der Anspruchsbegründung (S. #/#, Bl. ##, ## d.A.) ergibt, bewirkten die Überzahlungen keine Erfüllung der Ansprüche wegen der Garagenmiete, wie diese auf S. # der Anspruchsbegründung, Bl. ## d.A., aufgelistet sind – diese sind in dieser Höhe weiterhin offen.
33Hinsichtlich von Ansprüchen, die im und nach dem Jahr 2008 entstanden sind, liegt keine Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB vor.
34Die Verjährung wurde durch die Zustellung des Mahnbescheids zunächst jedenfalls seit dem 14.05.2011 gehemmt (unabhängig davon, ob zugunsten der Klägerin sogar die Voraussetzungen des § 167 ZPO im Hinblick auf den Mahnbescheidsantrag vom 21.04.2011 vorgelegen haben sollten). Sodann wurde die Verjährung jedenfalls bis zum 14.11.2011 gehemmt gemäß § 204 Abs. 2 S. 1, 2 BGB – also mindestens sechs Monate. Folglich vermag Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB für Ansprüche, die im Jahre 2008 (oder später) entstanden sind und Gegenstand des Mahnverfahrens waren, keinesfalls vor dem 30.06.2012 eingetreten sein. Die am 30.04.2012 bei Gericht eingegangene Anspruchsbegründung, die den Beklagten am 05.04.2012 zugestellt wurde, wahrte damit die Verjährungsfrist für Ansprüche aus dem Jahr 2008 (oder später), die Gegenstand des Mahnbescheids waren. Mithin sind alle in Rede stehenden Ansprüche nicht verjährt (oder bereits erfüllt, s.o.). Der Nebenkostennachzahlungsanspruch für das Jahr 2007 ist dabei ein im Jahre 2008 entstandener Anspruch, da dieser erst mit der Abrechnung vom 10.12.2008 entstand, §§ 259, 556 BGB.
352. Nebenkostenvorauszahlungen/Nachzahlungsanspruch infolge Korrektur der Nebenkostenabrechnungen
36Die Berufung hat Erfolg, soweit das Amtsgericht der Klägerin Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen bzw. einen Anspruch auf Korrektur der Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf die geleisteten Vorauszahlungen zugesprochen hat. Gegenstand der Klage ist die Bruttomiete, also die sogenannte Kaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen.
37Dem Vermieter steht nach ständiger Rechtsprechung nach erfolgter Abrechnung bzw. nach Eintritt der Abrechnungsreife für den jeweiligen Abrechnungszeitraum der Nebenkosten kein Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen mehr zu (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht, 10. Auflage, § 556, Rn. 455 m.w.N.).
38Soweit die Auffassung vertreten wird, dass in den Fällen einer Abrechnung auf Basis von Soll-Vorauszahlungsbeträgen (bzw. gar auf Basis von völlig fiktiven Vorauszahlungsbeträgen) eine Nachforderung weiterhin geltend gemacht werden könnte, die nicht unter die Regelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB falle (Schmidt-Futterer/Langenberg, 10. Auflage, § 556, Rn. 475; LG Berlin GE 2005, 57), ist dem nicht zu folgen. Diese Auffassung wird damit begründet, dass Nachforderungen im Sinne dieser Vorschrift sich (nur) auf Kosten bezögen, die durch (ordnungsgemäß geleistete) Vorauszahlungen nicht gedeckt seien. Vorliegend gehe es indes um einen Saldo, der ganz oder zum Teil allein darauf beruhe, dass die Abschläge nicht vollständig geleistet worden seien. Diese Begründung überzeugt nicht. Es ist weder dem Wortlaut noch Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zu entnehmen, dass hierunter nur Nachforderungen fielen, die sich auf Kosten bezögen, die durch (ordnungsgemäß geleistete) Vorauszahlungen nicht gedeckt seien. Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 3 u. S. 5 BGB ist die Schaffung von abschließender Rechtssicherheit für beide Seiten nach Ablauf bestimmter Fristen – ungeachtet dessen, woraus sich die vermeintliche Nachforderung bzw. Rückforderung ergeben soll (vgl. BGH WuM 2011, 108). Zudem steht diese Begründung auch im Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der Bundesgerichtshof hält § 556 Abs. 3 S. 3 BGB – zu Recht – explizit für einschlägig in Fällen, wo es um die nachträgliche Korrektur der in die Abrechnung (versehentlich zu hoch) eingestellten (Soll-)Vorauszahlungsbeträge geht (BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957), wobei sich der Mieter hierauf nur ausnahmsweise gemäß § 242 BGB nicht berufen darf, soweit der Fehler für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar war und den der Vermieter kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat. Letztgenannte Voraussetzungen liegen hier nicht vor, jedenfalls weil die Korrektur erst viele Monate bzw. Jahre – im hiesigen Prozess – erfolgte. Im genannten vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es dabei (sogar) um die Korrektur eines versehentlichen Fehlers. Bei der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis in dem Wissen, dass diese gar nicht (vollständig) geleistet worden sind, liegt hingegen in der Regel eine vorsätzlich inhaltlich falsche Abrechnung des Vermieters vor. Eine solche Abrechnung ist zwar in der Regel nicht formell fehlerhaft (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10, WuM 2011, 420; BGH, Urteil vom 27.11.2002, VIII ZT 108/02, WuM 2003, 216), aber es liegt dann in der Regel eine wissentlich inhaltlich falsche und damit vorsätzlich inhaltlich falsche Abrechnung vor, weil der Vermieter in der Regel durchaus weiß, in welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen geleistet worden sind. Es besteht keine Veranlassung den vorsätzlich inhaltlich falsch abrechnenden Vermieter gegenüber dem irrtümlich inhaltlich falsch abrechnenden Vermieter zu Lasten des Mieters zu privilegieren. Der Vermieter ist zudem bei unverständlicher Tilgungsweise des Mieters und dadurch ggf. fehlendem Verschulden des Vermieters an der verzögerten Korrektur durch § 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB hinreichend geschützt. Soweit Langenberg wohl mit der „materiellen Gerechtigkeit“ argumentieren will, wonach der Mieter doch wohl in der Regel wisse, was er gezahlt habe und daher bei der Frage der Vorschüsse weniger schutzwürdig sei als bei Streitigkeiten über die Berechtigung einzelner Kostenpositionen oder anderweitiger Aspekte der Abrechnung, ist dem entgegen zu setzen, dass der Vermieter gemäß §§ 556, 259, 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, eine möglichst zutreffende Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Daher erscheint vielmehr der Vermieter, der sehenden Auges oder auch nur fahrlässig eine inhaltlich fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erstellt, nicht besonders schutzwürdig. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB normiert gerade, dass ungeachtet der etwaigen „materiellen Gerechtigkeit“ hinsichtlich der Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Abrechnung der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist vor Nachforderungen geschützt sein soll. Dem entspricht allein, dass § 556 Abs. 3 S. 3 BGB uneingeschränkt auf die Fälle einer Nachforderung infolge der Korrektur der Nebenkostenabrechnung anwendbar ist, auch hinsichtlich der Korrektur der zu berücksichtigenden vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.
39Der Vollständigkeit halber wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung der Kammer der Vermieter in der Regel die Zahlungen des Mieters bei unklarer Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 2 BGB primär auf die geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen verrechnen darf und somit bei monatlichen Zahlungen, die jedenfalls die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erreichen, auch problemlos – inhaltlich dann richtig – auf Sollvorauszahlungsbasis abrechnen kann (a.A. Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, § 543, Rn. 117). Der Gegenauffassung von Blank ist entgegenzuhalten, dass eine Verrechnung auf die Kaltmiete auch für den Mieter keinen Vorteil beinhaltet, da angesichts des Bruttomietbegriffs Rückstände bei den Nebenkostenvorauszahlungen ebenso die Zahlungsverzugskündigung gemäß §§ 543, 571 BGB rechtfertigen können wie Rückstände bei der Kaltmiete. Es liegt vielmehr in der Regel im beiderseitigen Interesse, dass der Vermieter im Zweifel die Zahlungen primär auf die Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet, da ansonsten die gerade auch durch den vorliegenden Fall illustrierten Abrechnungsschwierigkeiten drohen. Für die Frage der Minderung ist eine solche Verrechnung ebenfalls unerheblich, da alle Berechnungsmethoden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Auflage, § 536, Rn. 350 ff. m.w.N.) zum selben Ergebnis gelangen (müssen) ungeachtet dessen, worauf Zahlungen des Mieters verrechnet worden sind. Sofern ein Vermieter in einer solchen Fallkonstellation Mietrückstände mit der Klage geltend macht, macht er dann also gar keine Nebenkostenvorauszahlungen, sondern Kaltmiete geltend, soweit die erfolgten Zahlungen zur Deckung der Nebenkostenvorauszahlungen ausreichten. Sofern allerdings ein Vermieter schlicht die konkrete Zahlungsweise, die im Verwendungszweck genannten Tilgungsbestimmungen und damit die gesetzliche Regelung des § 366 BGB mehr oder weniger ignoriert – wie dies insbesondere der Praxis gewerblicher Großvermieter nach der Erfahrung der Kammer durchaus entspricht, die vielfach Computerprogramme für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen verwenden, die immer nur die Sollvorauszahlungen als angeblich geleistet in die Abrechnung einstellen – besteht weder nach Wortlaut, noch nach Sinn und Zweck des Gesetzes Veranlassung, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht für die nachfolgende Korrektur der Abrechnung auch hinsichtlich der Korrektur der geleisteten Vorauszahlungen anzuwenden. Dabei ist auch nicht danach zu differenzieren, ob die zu korrigierende Abrechnung ursprünglich die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gewahrt hat oder nicht (so wohl LG Berlin, Urteil vom 15.02.2013, 65 S 318/12; vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg aaO). § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt erst recht für die Fälle, in denen bereits vor Ablauf der Abrechnungsfrist eine formal ordnungsgemäße Abrechnung erteilt worden ist, die nachträglich korrigiert werden soll.
40Folglich besteht hier schon im Ansatz kein Anspruch der Klägerin auf Nebenkostenvorauszahlung für die Jahre 2007 bis 2011 bzw. auf eine entsprechende Nachzahlung infolge Korrektur der in die Abrechnungen eingestellten (angeblichen) Sollvorauszahlungsbeträge.
41Zudem hat die Klägerin nach ihrem eigenen Sachvortrag die Nebenkosten gar nicht auf „Vorschussbasis“ (= Sollvorauszahlungsbasis) abgerechnet, auch wenn explizit in der jeweiligen Nebenkostenabrechnung im Text angegeben wurde, dass dies der Fall gewesen sei (Anlage K 4, K 5, K 6). Nach der Abrechnung vom 10.12.2008 sollen die Beklagten 1.629,55 € (Soll-)Vorauszahlungen geleistet haben. Dieser Betrag ist nicht einmal „glatt“ durch 12 teilbar, was schon indiziert, dass keine Sollvorauszahlungen eingestellt wurden. Seit dem Jahr 2007 soll nach dem unstreitigen Sachvortrag eine Nebenkostenvorauszahlung von 147,00 € monatlich geschuldet gewesen sein. Dann hätte die Sollvorauszahlung 1.764,00 € betragen. Folglich ist anzunehmen, dass die Klägerin für das Abrechnungsjahr 2007 gar nicht auf Sollvorauszahlungsbasis abgerechnet hat. Gleiches gilt für die weiteren Abrechnungen vom 24.11.2009 und vom 21.12.2010 (jeweils geleistete 1.620,00 € laut Abrechnung).
42Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich Folgendes:
43a) Wohnraummieten Oktober 2007 bis März 2010
44Insoweit ist die Berechnung des Amtsgerichts im Ergebnis richtig.
45Die Beklagten haben 13 X 3,47 €, 1-mal 0,01 €, 1-mal 69,31 €, 1-mal 70,98 € und 1-mal 1.053,48 € bezogen auf die einzelnen Monate, also insgesamt 1.238,81 € überzahlt, hinsichtlich dessen sich die Frage der Tilgung stellt. Entsprechend der obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass mit diesem Betrag gemäß § 366 Abs. 2 BGB zunächst Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen (der ältesten Wohnraummietforderungen angefangen im Monat November 2007) erfüllt worden sind, wobei monatlich infolge der 50%-Minderung nur 73,50 € geschuldet war. Da für die 12 Monate, in denen die Beklagten gar keine Zahlung leisteten, die Nebenkostenvorauszahlungsansprüche i.H.v. insgesamt 882,00 € durch diese Überzahlung komplett erfüllt wurden, wirkt sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts zu der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis an dieser Stelle im Vergleich zur Auffassung der Kammer nicht aus. Dem Amtsgericht ist also im Ergebnis hier in seiner Berechnung zu folgen. Folglich stehen der Klägerin für Wohnraummiete im Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 insgesamt 2.915,74 € zu, wobei sämtliche Ansprüche für den Zeitraum vor Januar 2008 bereits erfüllt worden sind, so dass die Verjährungseinrede ins Leere geht.
46b) Wohnraummieten April 2010 bis April 2011
47Die geminderte Bruttomiete (90%) betrug 623,75 €, davon 132,30 € Nebenkostenvorauszahlungen. Die Beklagten haben für 5 Monate diese Nebenkostenvorauszahlung in voller Höhe geleistet (§ 362 Abs. 2 BGB, s.o.) und dabei in diesen Monaten die übrige Kaltmiete nur teilweise geleistet – es liegt also keine Überzahlung vor, hinsichtlich derer zu klären wäre, worauf diese zu verrechnen wäre. In weiteren 8 Monate haben sie gar keine Zahlung geleistet, so dass i.H.v. 1.058,40 € (= 8 X 132,30 €) die Berechnung des Amtsgerichts zu Gunsten der Beklagten zu korrigieren ist. In Höhe von 1.058,40 € hat das Amtsgericht – diesmal auch im Ergebnis – die Nachzahlung nicht geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen zugesprochen. Ein solcher Anspruch besteht gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB jedoch nicht, s.o.
48Folglich hat die Klägerin insoweit einen Zahlungsanspruch i.H.v. 5.040,35 € (= 6.098,75 € - 1.058,40 €)
49Hinzu kommen noch die weiteren im Urteil genannten Beträge für Garagenmiete i.H.v. insgesamt 1.555,00 € und für Nebenkosten der Garage i.H.v. 2,92 €.
503. Nebenkostennachzahlungen laut erteilter Abrechnungen
51Soweit die Beklagten den Zugang der Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008 bestreiten, ist dies unbeachtlich gemäß §§ 529, 531 ZPO. Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass das erstinstanzliche Bestreiten der Beklagten unsubstantiiert war bzw. schon gar nicht als konkretes Bestreiten des Zugangs der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 zu verstehen war. Die Beklagten äußerten sich erstinstanzlich gar nicht konkret dazu, welche Nebenkostenabrechnungen sie erhalten haben sollten und welche nicht. Soweit ein Mieter im Prozess nur nebulös davon spricht, dass er Nebenkostenabrechnungen auch mal nicht erhalten habe, ist dies nicht als konkretes Bestreiten des Zugangs einer konkreten Nebenkostenabrechnung für einen bestimmten Zeitraum ausreichend, da ein solches Bestreiten nicht einlassungsfähig ist für die Gegenseite bzw. weil die Gegenseite (und auch das Gericht) dann gar nicht erkennen kann, für den Zugang welcher Nebenkostenabrechnung gegebenenfalls Beweis angeboten werden müsste. So liegt der Fall hier. Die Beklagten trugen nur vor, dass die offenen Betriebskostenabrechnungen „zum Teil nicht zugestellt“ worden seien und dass „gegen die vorhandenen“ Widerspruch erhoben worden sei. Das Amtsgericht hat insoweit in der mündlichen Verhandlung vom 06.09.2013 auch einen ordnungsgemäßen gerichtlichen Hinweis gemäß 139 ZPO erteilt, den die Beklagten indes nicht zum Anlass zu konkretem Vortrag nahmen. Auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Beklagten erstinstanzlich nicht anwaltlich vertreten wurden, musste den Beklagten aufgrund des erteilten Hinweises – und auch aufgrund des weiteren Sachvortrags der Gegenseite - bewusst sein, dass sie konkret erklären mussten, gegen welche Nebenkostenabrechnung welche Einwände erhoben werden, insbesondere welche Nebenkostenabrechnungen gar nicht zugegangen sein sollten.
52Das erstmalig in der Berufungsinstanz mit der Berufungsbegründung erfolgte konkrete Bestreiten des Zugangs der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 ist damit nicht als weitere Erläuterung eines bereits erstinstanzlich erfolgten Sachvortrags zulässig und gemäß §§ 529, 531 ZPO zu berücksichtigen, sondern als Vortrag einer neuen Tatsache gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zu bewerten, deren Berücksichtigung nicht zulässig ist. Folglich ist auch zweitinstanzlich davon auszugehen, dass die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 den Beklagten binnen der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 ZPO zugegangen sind.
53Die Abrechnungen sind materiell allerdings dahingehend zu korrigieren, dass die unstreitige Minderung von 50% auch bei den Nebenkostenabrechnungen zu berücksichtigen ist. Insoweit ist unerheblich, dass die Beklagten diesen Einwand nicht konkret gegen die jeweilige Nebenkostenabrechnung erhoben haben. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ist insoweit nicht einschlägig, denn Einwände, die dem Vermieter bekannt sind, muss der Mieter nicht nochmals förmlich erheben (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht, 10. Auflage, § 556, Rn. 501 f.). Auch wenn der Sachvortrag der Beklagten zu konkreten Mängelanzeigen ungenau ist, ist jedenfalls als unstreitig anzusehen, dass die im hiesigen Verfahren auch von Anfang an unstreitig in Höhe von 50% berechtigte Minderung auf Tatsachen beruhte, die der Klägerin vor Oktober 2007 bekannt waren. In einer solchen Fallkonstellation greift der Schutzzweck des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht. Die Klägerin hätte vielmehr von Anfang an wissen müssen, dass bei den Nebenkostenabrechnungen die berechtigte Minderung berücksichtigt werden musste, so dass diese nunmehr auch noch zu berücksichtigen ist.
54Folglich ist für 3 Monate im Jahr 2007, für das gesamte Jahr 2008 und 2009 und für 3 Monate im Jahr 2010 auch bei der jeweiligen Betriebskostenabrechnung die Minderung zu berücksichtigen, so dass die auf die Beklagten umlagefähigen Kosten für das Jahr 2007 um 1/8 (= 50% von 3/12) zu reduzieren sind, für das Jahr 2008 und 2009 um 50% und für das Jahr 2010 um 1/8 zu reduzieren sind.
55Gegen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 sind im Übrigen keine materiellen substantiierten Einwände erhoben worden. Soweit in der Berufungsbegründung pauschal auf ein Schreiben der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung 2010 und 2011 Bezug genommen wird bzw. pauschal behauptet wird, dass gegen die Betriebskostenabrechnung 2009 und 2010 Einwände gegen die Höhe geltend gemacht worden seien, reicht dies nicht aus. Das betreffende Schreiben wurde schon nicht vorgelegt. Worin die Einwände bestanden haben sollten, wird nicht erläutert, so dass dies nicht überprüfbar ist. Schon gar nicht wird vorgetragen, wann diese Einwände gegenüber der Klägerin erhoben worden wären, um zu überprüfen, ob die Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB eingehalten worden wäre.
56Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich rechnerisch Folgendes für die Nebenkostenabrechnungen:
572007: 1.803,27 € X 7/8 – 1.629,55 € = - 51,69 €
582008: 2.401,52 € X ½ - 1.620,00 € = - 419,44 €
592009: 2.466,70 € X ½ - 1.620,00 € = - 386,65 €
60Folglich bestehen insoweit keine Nachzahlungsansprüche der Klägerin, sondern es besteht vielmehr ein Guthaben der Beklagten, mit welchem die Beklagten allerdings nicht die Aufrechnung erklärt haben.
614. Aufrechnung der Beklagten
62Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass die Aufrechnung der Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Küche durch Wasserschäden fehl geht. Soweit die Beklagten diesen Schadensersatzanspruch mit der Berufungsbegründung auf eine Alternativberechnung stützen, scheitert der zweitinstanzliche Erfolg der Aufrechnung zwar entgegen der Auffassung der Klägerin nicht an § 533 ZPO, da diese Neuberechnung auf Basis des Werts der beschädigten Küche keine neue Aufrechnung, sondern lediglich eine Konkretisierung der bereits erstinstanzlich erfolgten Aufrechnung wegen der Beschädigung der Küche darstellt, die auch gemäß §§ 529, 531 ZPO zu berücksichtigen ist. Jedoch ist der Sachvortrag der Beklagten zu diesem Schadensersatzanspruch weiterhin unsubstantiiert bzw. unschlüssig.
63Die Beklagten berücksichtigen nicht hinreichend, dass es nach ihrem Sachvortrag nur um einen verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 1 S. 1 BGB wegen nicht-anfänglicher Mängel gehen kann, hinsichtlich dessen die Pflichtverletzung in der Regel nur darin liegen kann, dass die Klägerin auf konkrete Mängelanzeigen hin nicht in angemessener Frist die Mängel beseitigt hätte, also mit der Mangelbeseitigung in Verzug gewesen wäre (§ 286 BGB)und dadurch die Küche derart beschädigt worden wäre, dass diese nicht reparabel bzw. wirtschaftlich wertlos (geworden) wäre. Bei Wasserschäden ist in der Regel von einer fehlenden schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters für den ursprünglichen Eintritt des Mangels auszugehen, da Wasserschäden in der Regel schlicht Verschleißschäden der Bausubstanz (meist Rohrbruch/-verstopfung) darstellen bzw. auf solche zurückzuführen sind, so dass auch unter Berücksichtigung der Beweislastumkehr nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB nicht ohne Weiteres von einem Verschulden des Vermieters hinsichtlich der ggf. für den Schaden kausalen Ursache auszugehen ist. Soweit ein Wasserschaden erst im Verlaufe der Mietzeit eintritt, ist in der Regel von einem nicht-anfänglichen Mangel auszugehen.
64Der Vortrag der Beklagten ist vor diesem rechtlichen Hintergrund jedenfalls unsubstantiiert, da schon nicht konkret vorgetragen wurde, durch welchen Wasserschaden die Küche inwieweit beschädigt wurde und dass dies ggf. darauf zurückzuführen gewesen wäre, dass die Klägerin konkreten Mängelanzeigen nicht bzw. nicht in einer ggf. gesetzten Frist nachgegangen wäre oder dass unsachgemäße Reparaturen durchgeführt worden wären o.Ä. Die Beklagten tragen nichts konkret dazu vor, wann sie die Wasserschäden bei wem konkret angezeigt hätten und wie hierauf reagiert wurde oder ggf. auch nicht. Soweit die Beklagten anscheinend meinen, dass die Beschädigung der Küche als solche bereits eine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründe, ist dem nicht so.
65Zudem sind die Beklagten auch zum Grund und zur Höhe beweisfällig, da die vorgelegten Fotos und Belege nicht hinreichend belegen, inwieweit die Küche überhaupt durch das Wasser beschädigt wurde (und nicht ggf. hätte repariert werden können) und welchen Wert die Küche noch hatte. Der Sachvortrag der Klägerin bietet schon keine hinreichende Schätzungsgrundlage gemäß § 287 ZPO, auch unter Berücksichtigung des Sachvortrags im Schriftsatz vom 27.06.2013.
66Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 280, 286, 288 BGB.
67Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 97, 100, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Bei der Kostenentscheidung war auch die Berufungsrücknahme der Klägerin zu berücksichtigen.
68Die Entscheidung zur Zulassung der Revision folgt aus § 574 Abs. 2 Nr. 1 u. 2 ZPO. Bereits die Abweichung der Rechtsauffassung der Kammer von der Ansicht des Landgerichts Berlins und des Kommentars Schmidt-Futterer rechtfertigt die Zulassung der Revision, insbesondere weil die Rechtsfrage erhebliche praktische und damit auch grundsätzliche Bedeutung hat angesichts der erwähnten Praxis vieler gewerblicher Großvermieter. Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10 (NJW 2011, 1957) beantwortet die aufgezeigte Rechtsfrage nicht abschließend. Die Problematik der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis und die Auswirkung auf die Anwendbarkeit von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB wurde als solche gar nicht vertieft thematisiert. Ansonsten hätte sich der Bundesgerichtshof mit der Auffassung von Langenberg und des Landgerichts Berlin auseinandergesetzt. Der Fall betraf lediglich eine versehentlich zu hohe Ansetzung der Sollvorauszahlungen, während die grundsätzliche Anwendbarkeit von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für die Fälle der Korrektur der Vorauszahlungsbeträge im Falle der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis anscheinend als selbstverständlich vorausgesetzt wurde. Das Urteil geht nur in 2 Sätzen auf diese Problematik ein und bejaht die Anwendbarkeit explizit auch nur für den damals vorliegenden Fall der irrtümlich zu hoch ausgewiesenen Vorauszahlungen (Randziffer 13 bei „juris.de“). Es bedarf der Klärung, ob § 556 Abs. 3 S. 3 BGB generell auf die Korrektur der in der Abrechnung genannten Vorauszahlungsbeträge anwendbar ist, insbesondere für den vorliegenden Fall der (angeblichen) Abrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen, ohne dass ein irgendwie gearteter Irrtum in Rede stünde.
69Berufungswert: 11.973,55 €
Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin eines in F., H.-Straße gelegenen Mehrfamilienhauses. Eine im Erdgeschoß dieses Anwesens befindliche Wohnung hat sie seit 1979 an den Beklagten vermietet. Mit der vorliegenden Klage verlangt sie vom Beklagten die Zahlung rückständiger Miete für die Zeit von September 1999 bis einschließlich September 2001. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Etwa seit der Jahreswende 1994/95 fühlte sich der Beklagte nach seiner Behauptung durch Lärm gestört, der von den kurz zuvor eingezogenen Bewohnern einer benachbarten Wohnung ausgegangen sein soll. Erstmals mit Schreiben vom 22. Februar 1997 beschwerte er sich bei der Klägerin über die ständige Ruhestörung; weitere ähnliche Schreiben folgten. Nachdem der Beklagte unter dem 26. Juni 1997 angekündigt hatte, er werde wegen des Lärms die Miete um 70 DM mindern, reduzierte die Klägerin auf seine Aufforderung hin den Bankeinzug in dieser Höhe. Im Juli 1997 und erneut im März 1998 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, daß sie die Mieter der Nachbarwohnung angeschrieben und zur Unterlassung der Lärmbelästigungen aufgefordert habe. Anfang 1999 mahnte sie beim Beklagten die Bezahlung des bis Dezember 1998 aufgelaufenen Mietrückstandes in Höhe von insgesamt 1.450,47 DM an. Dieser Aufforderung kam der Beklagte unter Vorbehalt nach. Da nach dem Vorbringen des Beklagten Abhilfeversuche der Klägerin hinsichtlich der angeblichen Ruhestörungen erfolglos geblieben waren, machte der Beklagte mit Schreiben vom 16. September 1999 abermals eine Minderung der Miete, und zwar um 69,90 DM, geltend. Weil die Klägerin hierauf nicht reagierte , widerrief der Beklagte schließlich die Bankeinzugsermächtigung. Für denMonat September 1999 zahlte er überhaupt keine und für die Zeit von November 1999 bis einschließlich September 2001 lediglich eine um 69,90 DM geminderte Miete. Die dadurch entstandenen Mietrückstände in Höhe von insgesamt 2.083,19 DM (1.065,12 age. Die Klägerin hat zunächst behauptet, bei einer Überprüfung hätten sich die Vorwürfe des Beklagten hinsichtlich der Lärmbelästigungen nicht bestätigt. Im weiteren Verfahren hat sie sich überdies darauf berufen, der Beklagte habe jedenfalls ein etwaiges Recht zur Mietminderung dadurch verloren, daß er trotz Kenntnis von der behaupteten Ruhestörung über zwei Jahre lang - bis Juni 1997 - die Miete vollständig und vorbehaltlos gezahlt habe. Dem hat der Beklagte entgegengehalten, die Lärmbelästigungen hätten sich im Laufe der Zeit immer mehr verstärkt; außerdem sei nach der Neuregelung des § 536c BGB die frühere Rechtsprechung zur entsprechenden Anwendung des § 539 BGB a.F. nicht mehr anwendbar. Das Amtsgericht hat der Klage - von einem Teil der Zinsen abgesehen - stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung in vollem Umfang weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Es könne offen bleiben, ob der Beklagte wegen der behaupteten Lärmbelästigung zur Minderung der Miete oder sogar - für September 1999 - zurvollständigen Zahlungsverweigerung berechtigt gewesen sei; denn er sei in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. oder des § 536b BGB n.F. mit einer Mietminderung schon dem Grunde nach ausgeschlossen gewesen. Deshalb könne auch dahinstehen, ob im vorliegenden Fall die am 1. September 2001 in Kraft getretene Neufassung des § 536b BGB bereits für den Zeitraum bis zum 31. August 2001 maßgebend sei oder ob insoweit noch § 539 BGB a.F. heranzuziehen sei. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum früheren Mietrecht sei der Mieter in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. mit der Mietminderung für die Vergangenheit und Zukunft ausgeschlossen , wenn er im Verlauf der Mietzeit Kenntnis von einem Mangel erlange und dennoch den ungeminderten Mietzins über eine gewisse Zeit vorbehaltlos weiterzahle. Dasselbe Ergebnis sei nunmehr auch aus der entsprechenden Anwendung des an die Stelle des § 539 BGB a.F. getretenen § 536b BGB n.F. herzuleiten. Diese Frage sei zwar im Schrifttum und in der jüngsten Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten; auch spreche gegen eine analoge Anwendung des § 536b BGB n.F., daß nach der amtlichen Begründung, die die Vorschrift als abschließende Regelung für Fälle der vorliegenden Art ansehe, eine planwidrige Regelungslücke verneint werden könne und eine Analogie damit von vornherein ausgeschlossen sei. Die der Begründung zugrundeliegende Auffassung habe jedoch im Gesetzestext keinen hinreichenden Niederschlag gefunden und betreffe überdies nur einen relativ kleinen Teil der in der Praxis vorkommenden Fälle. Im übrigen sprächen sowohl die Vorschrift des § 536c BGB n.F., der ohne inhaltliche Änderungen an die Stelle des § 545 BGB a.F. getreten sei, als auch die Übergangsregelung des Art. 229 § 3 EGBGB, die für die große Zahl der Altfälle der vorliegenden Art keine Bestimmung enthalte, gegen die Annahme, daß es sich bei § 536b BGB n.F. um eine abschließende Regelung handele, die eine analoge Anwendung ausschließe.
Die tatsächlichen Voraussetzungen eines Minderungsausschlusses wegen längerer vorbehaltloser und ungeminderter Mietzahlung trotz Kenntnis von dem Mangel seien gegeben. Die angebliche Lärmbelästigung sei dem Beklagten bereits zwei Jahre lang bekannt gewesen, bevor er sich das erste Mal hierüber bei der Klägerin beschwert habe. Daß die Klägerin ab Juli 1997 nur noch die um 70 DM geminderte Miete eingezogen habe, sei unerheblich, da sie an die vom Beklagten erklärte Beschränkung der Einzugsermächtigung gebunden gewesen sei und ihrem Verhalten deshalb kein Erklärungswert zukomme. Das Minderungsrecht des Beklagten sei auch nicht aus anderen Gründen wieder aufgelebt; weder habe die Klägerin eine ausdrückliche Beseitigungszusage erteilt , noch hätten sich die den Mangel begründenden Umstände in der Folgezeit erheblich verändert.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung insoweit stand, als es um die Mietminderung für den Zeitraum bis einschließlich August 2001 geht. Für den Monat September 2001 ist der Beklagte dagegen an einer Minderung der Miete nicht gehindert, falls - was bislang offen ist - die entsprechenden tatsächlichen Voraussetzungen erfüllt sind. 1. Für Fälle der vorliegenden Art hat der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, daß der Mieter das Recht zur Mietminderung wegen eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen Mangels der Mietsache in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. verliert, wenn er die Miete ungekürzt, über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt weiterzahlt; dabei kann eine Frist von sechs Monaten im Regelfall als "längerer Zeitraum" angesehen werden. Der Verlust des Minderungsrechts giltanalog § 539 BGB a.F. auch für die weiteren Mietraten (zuletzt BGH, Urteil vom 11. Dezember 1991- XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, 267 = WM 1992, 583 unter III 1; Urteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 63/95, NJW 1997, 2674 = WM 1997, 2002 unter 2 a und b aa; Urteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98, NJW 2000, 2663 = WM 2000, 1965 unter 3, Urteil vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01, jew. m.w.Nachw.; vgl. RG, JW 1936, 2706 mit Anm. Roquette). Dieser Rechtsprechung haben sich die Instanzgerichte angeschlossen (z.B. OLG Naumburg, ZMR 2001, 617; OLG Hamburg, ZMR 1999, 328; OLG Koblenz, ZMR 2002, 744; OLG Köln, ZMR 2001, 121; OLG Frankfurt, WuM 2000, 116; OLG Hamm, ZMR 2000, 93 und MDR 1988, 410; OLG Düsseldorf, ZMR 1987, 329). Auch in der Kommentarliteratur hat sie einhellige Zustimmung gefunden (z.B. Blank/Börstinghaus, Miete, § 539 Rdnr. 20, 21; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.B Rdnr. 1413; Emmerich /Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 537 Rdnr. 36; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., § 539 Rdnrn. 29-41, jew. m.w.Nachw.; kritisch dagegen Wichert ZMR 2000, 65). 2. Für die Zeit bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes ist hieran festzuhalten. Von dieser Rechtsprechung geht an sich auch die Revision aus; sie meint jedoch, die bisher praktizierte analoge Anwendung des § 539 BGB a.F. sei im Hinblick auf die Neuregelung der §§ 536b, 536c BGB n.F. und das Fehlen einer Übergangsregelung jetzt auch für Altfälle nicht mehr gerechtfertigt. Insoweit komme allenfalls noch der Tatbestand der Verwirkung (§ 242 BGB) in Betracht. Das trifft nicht zu. Das Mietrechtsreformgesetz ist am 1. September 2001 in Kraft getreten (Art. 11) und ist daher, soweit es nach seinem zeitlichen Geltungswillen das hier streitige Rechtsverhältnis erfaßt, vom Revisionsgericht zu berücksichtigen (BGHZ 9, 101). Der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 EGBGB ist zu ent-
nehmen (vgl. die Gesetzesbegründung BT-Drucks. 14/4553 S. 75), daß der Gesetzgeber das neue Mietrecht - abweichend von dem in Art. 170 EGBGB zum Ausdruck gekommenen Rechtsgedanken - grundsätzlich auf die vor seinem Inkrafttreten begründeten Verträge anwenden will (vgl. BGHZ 44, 192, 194; 10, 391, 394 f.). Dies kann jedoch nicht für die schon zuvor fällig gewordenen , als wiederkehrende Leistungen entstandenen einzelnen Mietzinsansprüche gelten, die durch Verlust des Minderungsrechts analog § 539 BGB a.F. der Höhe nach feststehen (vgl. BGHZ 10 aaO für geleistete Prämienraten). Auch soweit sie noch nicht erfüllt sind, leben die für diese Forderungen an sich bestehenden , analog § 539 BGB a.F. erloschenen Minderungsrechte nicht wieder auf. Auch die Übergangsvorschriften des Art. 229 § 3 EGBGB, insbesondere die in Absatz 1 genannten Tatbestände, lassen den Willen des Gesetzgebers erkennen, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes die vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Sachverhalte von dem neuen Recht unberührt zu lassen. Das Landgericht hat daher zutreffend angenommen, der Beklagte habe für die Zeit bis einschließlich August 2001 sein Recht zur Minderung der Miete wegen der behaupteten Lärmbelästigung eingebüßt, weil er bereits seit der Jahreswende 1994/95 Kenntnis von diesem Mangel gehabt und dennoch bis Juni 1997 die Miete vorbehaltlos und ungemindert weitergezahlt habe. Die Feststellung des Berufungsgerichts, wonach die tatsächlichen Voraussetzungen vorgelegen haben, die nach der bisherigen Rechtsprechung zu einem Ausschluß des Minderungsrechts führen, wird von der Revision nicht angegriffen.
III.
1. Für den Monat September 2001 hat der Beklagte jedoch entgegen der Auffassung des Landgerichts sein Recht zur Minderung der Miete nicht aus Rechtsgründen verloren. Insoweit kann die bisherige Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. nicht mehr herangezogen werden, weil durch die Neuregelung des Mietrechts ihre Grundlage entfallen ist.a) Mietzinsansprüche entstehen für jeden Monat (oder sonstigen Bemessungszeitraum ) neu. Ab dem 1. September 2001 gelten deshalb, soweit nicht in Art. 229 EGBGB, insbesondere in Art. 229 § 3, etwas anderes bestimmt ist - was hier nicht der Fall ist -, die neuen Mietrechtsvorschriften auch für bestehende Mietverhältnisse (vgl. oben zu II, 2). Es stellt sich nunmehr die Frage, ob der Mieter wegen Lärmbelästigungen im Monat September 2001 - der Zeit, während der auch nach Inkrafttreten des neuen Mietrechts der Wohnwert seiner Wohnung gemindert gewesen sein soll - gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB "nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten" hat. Da § 539 BGB a.F. nicht mehr analog anzuwenden ist, könnte ein Rechtsverlust nur noch nach den Vorschriften der §§ 536b, 536c BGB stattfinden. Eine entsprechende Anwendung des § 536b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, auf Fälle der nachträglichen Kenntniserlangung des Mieters vom Vorliegen eines Mangels ist nach der neuen Rechtslage aber nicht (mehr) gerechtfertigt, so daß der Mieter sein Minderungsrecht nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB geltend machen kann.
b) Die Frage, ob und inwieweit sich die Reform des Mietrechts auf die bisherige Praxis des Ausschlusses des Rechts zur Mietminderung auswirkt, ist allerdings im Schrifttum umstritten und höchstrichterlich bisher nicht beantwor-
tet. Die bislang veröffentlichte Rechtsprechung der Instanzgerichte ist uneinheitlich. Die obergerichtliche Rechtsprechung und ein Teil der Literatur vertritt - wie im vorliegenden Fall das Berufungsgericht - die Auffassung, daß die zu § 539 BGB a.F. entwickelten Grundsätze auch nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes für § 536b BGB gelten. Zur Begründung wird im wesentlichen ausgeführt, ein entgegenstehender Wille des Gesetzgebers sei nicht eindeutig festzustellen. Überdies seien die in den Gesetzesmaterialien angeführten Bedenken gegen die bisherige Rechtsprechung nicht tragfähig und in den neuen Vorschriften nicht erkennbar zum Ausdruck gekommen; sie seien daher für den Richter nicht bindend. Die Praxis sei auf die Heranziehung der Leitlinien angewiesen, die der Bundesgerichtshof zur Anwendung des § 539 BGB a.F. entwickelt habe und die sich bewährt hätten (so OLG Naumburg, Urteil vom 27. November 2001, NZM 2002, 251; OLG Dresden, Urteil vom 18. Juni 2002, NJW-RR 2002, 1163; Eckert, NZM 2001, 409; Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz , Erl. zu § 536b BGB, Rdnrn. 3 und 4; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 64 Rdnrn. 9 und 10; Lammel, Wohnraummietrecht , 2. Aufl., § 536b, Rdnrn. 19 ff.; Sternel, ZMR 2002, 1, 2; Timme, NZM 2002, 685, 687; offengelassen: KG ZMR 2002, 111). Nach der Gegenmeinung muß die bisherige Rechtsprechung für die neue Gesetzeslage aufgegeben werden; jedoch soll auch nach dieser Ansicht ein Verlust des Minderungsrechts künftig möglich sein, allerdings nur unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB). Einigkeit besteht darin, daß der in der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 536b BGB n.F. zum Ausdruck gekommene Wille des Gesetzgebers nicht ignoriert werden könne (Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 536c Rdnrn. 8 und 9; Palandt /Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 536b Rdnr. 8; Eisenschmid, WuM 2001,
215; Kinne, GE 2001, 1105; Langenberg, NZM 2001, 212, 213; Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 187f; ders., Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 582 ff.; Wichert, Anm. zu KG, NZM 2002, 111/114). 2. Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Einer analogen Anwendung des § 536b BGB auf während der Mietzeit auftretende Mängel (§ 536c BGB) im Sinne der bisherigen Rechtsprechung steht der eindeutige Wille des Gesetzgebers des Mietrechtsreformgesetzes entgegen.
a) Ebensowenig wie bei den Vorschriften der §§ 539, 545 BGB a.F. läßt sich dem Wortlaut der Bestimmungen der §§ 536b, 536c BGB entnehmen, daß der Mieter sein Recht zur Minderung der Miete auch für die Zukunft verliere, wenn ein Mangel nach Abschluß des Mietvertrages oder Übernahme der Mietsache durch den Mieter eintritt oder wenn der Mieter von dem Mangel nachträglich Kenntnis erlangt und er dennoch über einen längeren Zeitraum die Miete ohne Vorbehalt und ungekürzt weiterzahlt. In § 536b BGB, der § 539 BGB a.F. entspricht, ist lediglich der Verlust des Minderungsrechts wegen eines anfänglich vorhandenen und bekannten - oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannten -, aber nicht gerügten Mangels geregelt. Hinsichtlich des nachträglich entstandenen oder bekannt gewordenen Mangels sieht das Gesetz in § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB ebenso wie in § 545 BGB a.F. nur vor, daß der Mieter solange keine Minderung verlangen kann, wie er die Mangelanzeige an den Vermieter unterläßt und der Vermieter infolgedessen keine Abhilfe schaffen kann. Daraus folgt, daß der Mieter von dem in § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB umschriebenen Zeitpunkt an zur Minderung berechtigt ist, solange der Mangel nicht beseitigt ist. Zahlt er dennoch zunächst über einen längeren Zeitraum und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter, kann er zwar - soweit ihm, wie im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise anzunehmen, sein Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt ist - die "Überzahlung" nicht
zurückfordern (§ 814 BGB). Der Gesetzestext schließt es aber nicht aus, daß er für die Zukunft immer noch mindern kann, ohne durch sein bisheriges Verhalten daran gehindert zu sein. Das ist beim anfänglichen Mangel anders, weil mit dem Unterlassen der rechtzeitigen Rüge das Minderungsrecht und alle anderen Gewährleistungsrechte des Mieters kraft ausdrücklicher gesetzlicher Regelung endgültig verloren gehen.
b) Eine Analogie zu § 536b BGB in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu dem gleichlautenden § 539 BGB a.F. kommt nicht mehr in Betracht. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält (vgl. dazu BGHZ 149, 165, 174; Larenz/Canaris, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl. 1995, S. 194 ff.; Canaris, Festschrift für Bydlinski, 2002, S. 47, 82 ff.) und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, daß angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlaß der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (so zuletzt BGH, Urteil vom 13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter II 2 b bb; vgl. auch BGHZ 105, 140, 143; 110, 183, 193; 120, 239, 252; 135, 298, 300). Die Lücke muß sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben. Eine derartige Regelungslücke war aus den von der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes angenommenen Gründen für die frühere Gesetzeslage zu bejahen. Sie ist jedoch bei der jetzigen, durch das Mietrechtsreformgesetz geschaffenen Rechtslage nicht mehr vorhanden. In der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 536b, der das Gesetzgebungsverfahren insoweit ohne Gegenäußerungen unverändert durchlaufen hat, heißt es aus-
drücklich, daß - bewußt - "davon abgesehen (wurde), im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 536b-Entwurf eine Regelung für den Fall zu treffen, daß der Mieter den Mangel erst nach Vertragsschluß erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiterzahlt" (BT-Drucks. 14/4553 S. 41 f.). Sodann geht die Begründung auf die bisherige Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. ein, die sie als nicht gerechtfertigt bezeichnet und der sie mit dem Hinweis auf die "als ausreichend und sinnvoll" erachtete Regelung des § 545 a.F. und die "zusätzliche Handhabe" der §§ 242, 814 BGB zur rechtlich befriedigenden Lösung des Problems entgegentritt. Das Ergebnis dieser und weiterer Erwägungen wird schließlich dergestalt zusammengefaßt ("Somit gilt für Mängel Folgendes : ..."), daß damit klargestellt wird, bei § 536c BGB solle es sich um eine abschließende Regelung für nachträglich sich zeigende Mängel handeln. Wie in der Begründung des Entwurfs weiter ausgeführt wird, werde dies im Gesetz dadurch zum Ausdruck gebracht, daß "die beiden Vorschriften anders als bisher unmittelbar nacheinander angeordnet worden sind und ihr Anwendungsbereich auch durch die Überschriften deutlicher gekennzeichnet ist". Da der Gesetzgeber das Problem erkannt und die von der Rechtsprechung hierzu entwickelten Grundsätze erwogen, sich aber dennoch bewußt gegen eine derartige gesetzliche Regelung entschieden hat, bleibt für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke im Rahmen des § 536c BGB und die dadurch eröffnete Möglichkeit einer Analogie zu § 536b BGB kein Raum. 3. Da aufgrund des erklärten Willens des Gesetzgebers des Mietrechtsreformgesetzes , wie ausgeführt, eine planwidrige Regelungslücke für die hier zu entscheidende Frage nicht mehr angenommen werden kann und somit eine analoge Anwendung des § 536b BGB in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu § 539 BGB a.F. ausgeschlossen ist, kann der Mieter nunmehr
- mangels einer entgegenstehenden Übergangsvorschrift - die Miete grundsätz- lich auch wegen eines solchen Mangels (wieder) mindern, hinsichtlich dessen er nach altem Recht das Minderungsrecht für den früheren Mietzins verloren hatte (ebenso Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 188; ähnlich insoweit wohl auch Haas aaO S. 105 Rdnr. 6). Die Minderung ist nur noch unter den Voraussetzungen des ausdrücklichen oder stillschweigenden Verzichts (vgl. RG JW 1936, 2706 mit Anm. Roquette; Senatsurteil vom 19. September 1974 - VIII ZR 63/73, NJW 1974, 2233) oder des § 242 BGB, insbesondere der Verwirkung, ausgeschlossen (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 536b Rdnr. 8), wobei die Umstände des Einzelfalles sowie die Person des Mieters - Mieter von Wohnraum oder geschäftserfahrener Mieter von Gewerberaum - durchaus von Bedeutung sein können.
IV.
Eine abschließende Entscheidung der Frage, ob der Beklagte sein Minderungsrecht infolge Verzichts oder wegen Verwirkung für die Zeit ab 1. September 2001 verloren hat, und, falls dies zu verneinen ist, ob die behaupteten Lärmbelästigungen vorgelegen haben, ist dem Senat auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen nicht möglich. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit das Landgericht ein Recht des Beklagten zur Mietminderung auch für die Zeit nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 in entsprechender Anwendung des § 536b BGB verneint hat. In diesem Umfang ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im übrigen erweist sich die Revision als unbegründet. Dr. Deppert Dr. Beyer Dr. Deppert für den wegen urlaubsbedingter Abwesenheit an der Unterschriftsleistung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Karlsruhe, den 15.07.2003
Dr. Wolst Dr. Frellesen
Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach.
(1) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.
(2) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Die Volljährigkeit tritt mit der Vollendung des 18. Lebensjahres ein.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Ist das Versäumnisurteil in gesetzlicher Weise ergangen, so sind die durch die Versäumnis veranlassten Kosten, soweit sie nicht durch einen unbegründeten Widerspruch des Gegners entstanden sind, der säumigen Partei auch dann aufzuerlegen, wenn infolge des Einspruchs eine abändernde Entscheidung erlassen wird.
(1) Der Berufungskläger kann die Berufung bis zur Verkündung des Berufungsurteils zurücknehmen.
(2) Die Zurücknahme ist dem Gericht gegenüber zu erklären. Sie erfolgt, wenn sie nicht bei der mündlichen Verhandlung erklärt wird, durch Einreichung eines Schriftsatzes.
(3) Die Zurücknahme hat den Verlust des eingelegten Rechtsmittels und die Verpflichtung zur Folge, die durch das Rechtsmittel entstandenen Kosten zu tragen. Diese Wirkungen sind durch Beschluss auszusprechen.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) In einer Klage und in einer Widerklage geltend gemachte Ansprüche, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, werden zusammengerechnet. Ein hilfsweise geltend gemachter Anspruch wird mit dem Hauptanspruch zusammengerechnet, soweit eine Entscheidung über ihn ergeht. Betreffen die Ansprüche im Fall des Satzes 1 oder 2 denselben Gegenstand, ist nur der Wert des höheren Anspruchs maßgebend.
(2) Für wechselseitig eingelegte Rechtsmittel, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, ist Absatz 1 Satz 1 und 3 entsprechend anzuwenden.
(3) Macht der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit einer bestrittenen Gegenforderung geltend, erhöht sich der Streitwert um den Wert der Gegenforderung, soweit eine der Rechtskraft fähige Entscheidung über sie ergeht.
(4) Bei einer Erledigung des Rechtsstreits durch Vergleich sind die Absätze 1 bis 3 entsprechend anzuwenden.