Bundesgerichtshof Urteil, 30. März 2011 - VIII ZR 133/10
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in B. . Die Klägerin hatte mit der Nebenkostenabrechnung für 2005 die Vorauszahlungen für die Betriebskosten und Heizkosten ab 2006 erhöht. Der Erhöhungsbetrag ist von der Beklagten jedoch für die Monate Februar bis November 2007 nicht gezahlt worden. Durch rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Berlin vom 15. November 2007 ist die erhöhte Vorauszahlungsforderung der Klägerin als wirksam anerkannt worden. Mit Datum vom 10. Dezember 2008 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007. In dieser wies die Klägerin statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € (versehentlich ) den erhöhten Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen, nämlich 2.640,96 €, aus und kennzeichnete ihn handschriftlich mit "Sollvorauszahlungen". Aus der Abrechnung ergab sich deshalb statt einer Nachforderung von 532,78 € ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 203,02 €. Dieses verrechnete die Beklagte mit der Miete für Januar 2009.
- 2
- Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 korrigierte die Klägerin ihre Abrechnung und legte dieser die tatsächlich von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen zugrunde, so dass nunmehr der tatsächliche Saldo in Höhe von 532,78 € zu Lasten der Beklagten ausgewiesen wurde. Die Klägerin hat Zahlung der Nachforderung von 532,78 €, die restliche Miete für Januar 2009 in Höhe von 203,02 € sowie für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € jeweils nebst Zinsen begehrt.
- 3
- Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage bis auf den Betrag von 8,91 € nebst Zinsen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
- 6
- Die Klägerin habe gegen die Beklagte lediglich einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für Februar 2009 in Höhe von 8,91 € aus § 535 Abs. 2 BGB.
- 7
- Dagegen könne sie die Nebenkostenvorauszahlungen für 2007 nicht mehr verlangen, da die Abrechnungsperiode abgelaufen sei und nach der Abrechnung vom 10. Dezember 2008 eine Nachforderung ausgeschlossen sei, weil der Rechnungsabschluss ein Guthaben zugunsten der Beklagten ausweise.
- 8
- Nebenkostenvorauszahlungen seien zwar grundsätzlich Teil der Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Sie könnten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 261/06) in bestimmten Fällen auch noch nach Abrechnungsreife verlangt werden, etwa wenn der Vermieter erst nach Fristablauf gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechne, eine Nachforderung zu Lasten des Mieters ermittle und diese bis zur Höhe der ursprünglich zu leistenden Vorauszahlungen verlange. Anders sei dies jedoch, wenn innerhalb des Abrechnungszeitraums eine in formeller Hinsicht wirksame Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten des Mieters erstellt werde, die sich als inhaltlich unrichtig erweise, weil die Vorschüsse zu Lasten des Vermieters zu hoch eingestellt gewesen seien. Dies müsse unabhängig davon gelten, ob der Abrechnung - wie hier - SollVorauszahlungen oder - wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (VIII ZR 190/06) - Ist-Vorauszahlungen zugrunde gelegen hätten.
- 9
- Nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn dem Vermieter eine vorherige Angabe überhaupt nicht oder nicht korrekt möglich sei, wie beispielsweise bei einer noch nicht oder neu festgesetzten Grundsteuer.
- 10
- Die Höhe der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen müsse der Vermieter dagegen kennen. Sinn der Abrechnung und der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sei es, für Vermieter und Mieter in absehbarer Zeit die jeweilige Abrechnungsperiode abschließend zu regeln. Unstreitig seien die Zahlungen der Beklagten auch nicht zunächst in voller Höhe auf die Vorauszahlungen und erst dann auf die Nettokaltmiete zu verrechnen mit dem Ergebnis, dass letztlich keine Nebenkostenvorauszahlung, sondern nur noch die Nettokaltmiete offen sei.
II.
- 11
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Zwar gibt das Berufungsurteil die Rechtsprechung des Senats zum Ausschluss von Nebenkostennachforderungen im Wohnraummietverhältnis gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für den Regelfall zutreffend wieder. Allerdings verkennt das Berufungsgericht, dass sich die Beklagte im hier vorliegenden Fall nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ausnahmsweise nicht mit Erfolg auf den Ablauf der Ausschlussfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB berufen kann.
- 12
- 1. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, WuM 2008, 150 Rn. 12). Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.
- 13
- Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.
- 14
- Dass es sich bei den Nebenkostenvorauszahlungen um einen Teil der Miete handelt, rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Wertung. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter Nebenkosten als Vorauszahlungen nur solange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 22 mwN).
- 15
- 2. Das Berufungsgericht hat aber zu Unrecht dem Umstand keine Bedeutung beigemessen, dass der hier der Klägerin unterlaufene Fehler für die Beklagte auf den ersten Blick erkennbar war. Zwischen den von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 € und den zu ihren Gunsten berücksichtigten , in der Abrechnung handschriftlich als "Sollvorschüsse" bezeichneten Vorauszahlungen von 2.640,96 € besteht eine erhebliche Differenz. Zudem hatten die Parteien zuvor gerade über die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die von der Klägerin in die Abrechnung eingestellten "Sollvorschüsse" einen Rechtsstreit geführt, weil die Beklagte die Erhöhung nicht akzeptiert und dem entsprechend in den Monaten Februar bis November 2007 Vorschusszahlungen nur in der ursprünglichen Höhe geleistet hatte. Unter diesen Umständen ist es der Beklagten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, die Klägerin an ihrem für die Beklagte offensichtlichen und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.
III.
- 16
- Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 09.09.2009 - 4 C 145/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 21.04.2010 - 67 S 522/09 -
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(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B . Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 94,6 qm angegeben. Der Beklagte schuldete monatliche Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser sowie für die sonstigen Betriebskosten von je 145 DM (74,14 €). Seit Januar 2000 hat der Beklagte keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten erbracht.
- 2
- Die Klägerin hat aufgrund der dem Beklagten im September 2003 übermittelten Abrechnungen für Heizung und Warmwasser sowie der sonstigen Nebenkosten für die Jahre 1999 bis 2002 Klage auf Zahlung eines Betrages von 6.268,13 € nebst Zinsen erhoben. Das Amtsgericht hat der Klägerin für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2002 insgesamt 5.342,47 € zugesprochen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe:
- 3
- Die Berufung des Beklagten hat nur zu einem geringen Teil Erfolg.
I.
- 4
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:
- 5
- Der Beklagte sei zur Zahlung von Nebenkosten für die Zeiträume 2000 bis 2002 entsprechend dem Urteil des Amtsgerichts verpflichtet. Der Einwand des Beklagten, er schulde keine Heizkosten, weil die Klägerin den Verbrauch nicht erfasst und deshalb zu Unrecht eine Verteilung der Kosten allein nach der Wohnfläche vorgenommen habe, treffe nicht zu. Es komme nicht darauf an, dass die Klägerin die Nichterfassung des Verbrauchs zu vertreten habe; entscheidend sei allein die objektive Lage, dass die Verbrauchswerte nachträglich nicht mehr festgestellt werden könnten.
- 6
- Auch eine Verteilung der Kosten nach § 9a Heizkostenverordnung auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in früheren Abrechnungsperioden oder vergleichbarer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum sei nicht durchführbar, weil Nebenkostenabrechnungen bis März 1999 aufgrund eines Vergleichs zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht erstellt worden seien und Daten über den Verbrauch vergleichbarer Räume nicht zur Verfügung ständen.
- 7
- Die von der Klägerin vorgenommene flächenanteilige Umlage der Kosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung unter Abzug von 15 % des auf den Beklagten entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 Heizkostenverordnung sei unter diesen Umständen nicht zu beanstanden.
- 8
- Ohne Erfolg rüge der Beklagte, dass die Wärmeversorgung durch die veraltete Heizungsanlage unwirtschaftlich sei. Der bei Anmietung vorhandene Bestand müsse vom Mieter grundsätzlich hingenommen werden; ein Anspruch auf Modernisierung stehe ihm nicht zu. Dass die vorhandene Anlage wirtschaftlicher hätte betrieben können, habe der Beklagte nicht behauptet.
- 9
- Der von der Klägerin bei ihrer Abrechnung zugrunde gelegte, im Mietvertrag als Wohnfläche und Abrechnungsmaßstab vereinbarte Flächenanteil der Wohnung des Beklagten von 94,6 m² sei auch unter Berücksichtigung des Vorbringens des Beklagten zur Balkonfläche nicht zu beanstanden, denn auch die einschlägige Vorschrift des § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung sehe eine Anrechnung der Balkonfläche bis zu ½ vor. Eine Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche habe der Beklagte in der ersten Instanz trotz einer entsprechenden Auflage des Amtsgerichts nicht substantiiert dargelegt. Mit seinem erst in der Berufungsbegründung erfolgten Vorbringen zur Flächenberechnung sei er nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, denn er habe nicht dargetan, dass ihm dieser Vortrag in der ersten Instanz nicht möglich gewesen sei. Der Ansatz unbeheizter Wohnflächen bei der Umlage von Heizkosten verstoße, wie der Umkehrschluss aus § 7 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung ergebe, auch nicht gegen bindende Vorschriften der Heizkostenverordnung.
- 10
- Der von der Klägerin als Grundsteuer angesetzte Betrag sei entsprechend dem von ihr vorgelegten Grundsteuerbescheid berechtigt. Auch die Kosten für die Straßenreinigung und Müllabfuhr habe die Klägerin umlegen dürfen. Die Umlage des Rechnungsbetrages auf die einzelnen Abrechnungseinheiten habe die Klägerin schon in der ersten Instanz erläutert. Soweit der Beklagte pauschal überteuerte Kosten der Gartenpflege und Hausreinigung rüge, ergäben sich daraus keine Anhaltspunkte für ein unwirtschaftliches Verhalten der Klägerin. Hinsichtlich der Aufzugskosten habe das Amtsgericht zutreffend einen Reparaturkostenanteil von 22 % abgezogen und nur den in den Rechnungen ausgewiesenen Wartungsanteil von 78 % als umlagefähig berücksichtigt. Dem pauschalen Einwand des Beklagten zur Höhe der Kosten lasse sich nicht entnehmen , in welchem Umfang der Wartungsaufwand zu hoch bemessen sei. Es bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Wartungsfirma aus Gefälligkeit einen zu hohen Wartungsanteil ausgewiesen habe.
- 11
- Die Klägerin habe ihre Nebenkostenansprüche auch nicht verwirkt. Umstände , die ein Vertrauen des Beklagten gerechtfertigt hätten, die Klägerin werde diese Ansprüche nicht mehr geltend machen, lägen nicht vor. Die Klägerin habe mit ihren Schreiben vom 30. Mai 2000, 18. Dezember 2001 und 6. August 2002 eindeutig zu erkennen gegeben, dass sie die Nebenkostenabrechnungen noch erstellen werde. Der bloße Zeitablauf bis zur tatsächlich erfolgten Abrechnung führe nicht zur Verwirkung.
II.
- 12
- Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
- 13
- 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung anteiliger Kosten für Heizung und Warmwasser für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2002.
- 14
- a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwassser objektiv nicht mehr möglich war und die Klägerin deshalb eine Umlage dieser Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Beklagten entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Fassung vom 20. Januar 1989, BGBl. I S. 115 (Heizkostenverordnung - HeizkostenV ) - vornehmen durfte.
- 15
- Gemäß § 6 Abs. 1 HeizkostenV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Nach § 7 Abs. 1, 3 HeizkostenV sind mindestens 50, höchstens 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage bzw. der Wärmelieferung nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen ; § 5c des Mietvertrags sieht dementsprechend eine Umlage der Heizungsund Warmwasserkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach erfasstem Verbrauch vor. Die Möglichkeit einer dieser Regelung entsprechenden Kostenverteilung hat das Berufungsgericht zu Recht verneint, weil der Verbrauch - mangels Ausstattung der Wohnungen mit Erfassungsgeräten oder mangels Ablesung - nicht erfasst worden ist. Auch eine Kostenverteilung nach § 9a HeizkostenV hat das Berufungsgericht mangels geeigneter Schätzungsgrundlagen zutreffend für ausgeschlossen erachtet, weil weder Verbrauchswerte der Wohnung des Beklagten in früheren Zeiträumen noch der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zur Verfügung standen.
- 16
- Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Vermieter die Heizkosten allein nach der Fläche umlegen darf, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV - wie hier - objektiv nicht (mehr) möglich ist. Durch den Rückgriff auf ortsübliche Durchschnittskosten lässt sich entgegen der Auffassung der Revision kein Maßstab für die Verteilung der tatsächlich entstandenen und der Höhe nach feststehenden Heizkosten auf die einzelnen Wohneinheiten gewinnen. Es bleibt damit nur die (ausschließliche) Abrechnung allein nach Wohnfläche oder umbautem Raum; dem Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV hat die Klägerin dadurch Rechnung getragen, dass sie den dort vorgesehenen Abzug bereits vorgenommen hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch unerheblich , ob die Klägerin die unterbliebene Verbrauchserfassung zu vertreten hatte. Ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen einer derartigen Pflichtverletzung der Klägerin käme nur in Betracht, wenn der Wärme - und Warmwasserverbrauch des Beklagten im Verhältnis zu den übrigen Wohneinheiten so niedrig gewesen wäre, dass die vertraglich vereinbarte Abrechnung (70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche) für den Beklagten günstiger gewesen wäre als die Abrechnung allein nach Wohnfläche unter Abzug von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils. Hierfür hat der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nichts vorgetragen.
- 17
- b) Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstanden , dass das Berufungsgericht einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verneint hat.
- 18
- Ein derartiger Verstoß ist nicht darin zu sehen, dass die Klägerin bis zu der im Jahre 2005 durchgeführten Sanierung das veraltete, heutigen Maßstäben sparsamer Energieverwendung nicht entsprechende Heizungsnetz in der ehemaligen Alliiertensiedlung unverändert weiter betrieben hat. Aus dem nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, keine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten , die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlichrechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist, bedarf keiner Entscheidung, denn der Beklagte hat nicht dargetan, dass der Klägerin in den hier zu beurteilenden Jahren 2000 bis 2002 ein derartiger Verstoß zur Last fiel.
- 19
- c) Ohne Erfolg rügt die Revision, dass die Klägerin ihrer Abrechnung eine zu große Wohnfläche des Beklagten zu Grunde gelegt habe, weil der vorhandene Balkon (5,7 qm) nicht zu ½, sondern allenfalls zu ¼ angerechnet werden dürfe. Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien die im Mietvertrag angegebene Fläche von 94,6 qm als Wohnfläche und Abrechnungsmaßstab vereinbart haben. Dies lässt einen Auslegungsfehler nicht erkennen und entspricht der Rechtsprechung des Senats zu Wohnflächenangaben im Mietvertrag (vgl. Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 2 a). Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche kommt es nach der Rechtsprechung des Senats nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10 % beträgt (vgl. Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 zur Frage der Mietminderung, sowie vom 23. Mai 2007, aaO, unter II 2 b, zur Mieterhöhung nach § 558 BGB). Für die Abrechnung der Betriebskosten gilt nichts anderes. Das Berufungsgericht hat deshalb zu Recht die mit 94,6 qm vereinbarte Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab zugrunde gelegt, denn die vom Beklagten im Hinblick auf die streitige Anrechnung der Balkonfläche geltend gemachte Abweichung lag jedenfalls unterhalb der 10 %-Grenze. Dem Berufungsgericht ist im Übrigen auch darin beizupflichten, dass die Einbeziehung nicht beheizter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde gelegte Wohnfläche nicht gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung verstößt. Soweit der Beklagte darüber hinaus die von der Klägerin angesetzte Gesamtfläche der Abrechnungseinheit allgemein in Zweifel gezogen hat, lässt sich daraus ein konkreter, ihn benachteiligender Abrechnungsfehler nicht entnehmen.
- 20
- d) Entgegen der Auffassung der Revision sind die Ansprüche der Klägerin aus den erst im Jahr 2003 erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2002 nicht verwirkt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts , dass es an dem für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment fehle, weil die Klägerin wiederholt, zuletzt im August 2002, die Abrechnung angekündigt habe und der Beklagte deshalb auf das endgültige Ausbleiben der Abrechnung nicht habe vertrauen können, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich weder aus dem weitgehenden Leerstand der Wohnanlage noch aus der unterbliebenen Ablesung der Verbrauchszähler eine andere Wertung. Diese Umstände berechtigten den Beklagten nicht zu der Annahme, die Klägerin werde entgegen ihrer ausdrücklichen Ankündigung nicht mehr abrechnen. Hiervon konnte der Beklagte schon deshalb nicht ausgehen, weil er für die streitigen Abrechnungszeiträume keine Vorauszahlungen geleistet und die Klägerin deshalb erhebliche Beträge einzufordern hatte. Der Einwand des Beklagten, die Abrechnung mehrerer Abrechnungszeiträume kurz hintereinander setze ihn unzulässig unter Druck, geht fehl, da er mit der späteren Abrechnung und Einforderung der Nebenkosten rechnen musste und dies bei seinen finanziellen Dispositionen hätte berücksichtigen können.
- 21
- 2. Bezüglich des Anspruchs der Klägerin auf anteilige Erstattung der sonstigen Betriebskosten hat die Revision zu einem geringen Teil einen jedenfalls vorläufigen Erfolg, nämlich hinsichtlich eines Teilbetrags der Grundsteuer im Abrechnungsjahr 2002 (31,44 €) und bezüglich der Positionen Straßenreinigung /Müllabfuhr in den Abrechnungszeiträumen 2000 (165,49 DM = 84,61 €), 2001 (80,05 €) und 2002 (79,07 €). Im Übrigen ist die Revision auch insoweit unbegründet.
- 22
- a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass nach dem Mietvertrag die Kosten der Straßenreinigung /Müllabfuhr, der Versicherung, der Hausreinigung, der Gartenpflege, die Aufzugskosten und die Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig sind.
- 23
- aa) Mit Erfolg rügt die Revision jedoch, dass die Klägerin bei Erstellung ihrer Abrechnungen zunächst die anteiligen Kosten der Wohneinheit L. Str. 6, 8, 10 aus den Kosten der gesamten Wohnanlage errechnet hat, ohne die Gesamtkosten und die vorgenommenen Rechenschritte in der dem Beklagten erteilten Abrechnung offen zu legen.
- 24
- Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten , die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel , die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Urteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2). Die Gesamtkosten sind, wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind; es genügt nicht, insoweit nur die schon bereinigten Kosten anzugeben (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 b). Dies gilt entsprechend, wenn der Vermieter - wie hier - Kosten, die sich auf größere Wirtschaftseinheiten als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung nur die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 465). Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung hat die Klägerin deshalb erst mit der im Laufe des Rechtsstreits in der ersten Instanz von der Klägerin - nach Ablauf der Abrechnungsfrist - nachgeholten Mitteilung der Gesamtbeträge und Erläuterung der Rechenschritte erteilt.
- 25
- (1) Eine erst nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung steht der Geltendmachung von Nachforderungen entgegen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB), die sich auf nach dem 1. September 2001 endende Abrechnungsperioden (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB) beziehen. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 5 c). Dies gilt entsprechend, soweit der Mieter geschuldete Vorauszahlungen nicht erbracht hat. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter deshalb auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 470); auf ein etwaiges Zu- rückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Abrechnungen kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.
- 26
- (2) So liegt es hier bezüglich des Abrechnungszeitraumes 2001, für den das Berufungsgericht der Klägerin nur Beträge unterhalb der Summe der geschuldeten Vorauszahlungen (889,65 €) zuerkannt hat. Für das Abrechnungsjahr 2002 hat das Berufungsgericht den Beklagten hingegen zur Zahlung von Nebenkosten in Höhe von insgesamt 921,09 € verurteilt. In Höhe des über die geschuldeten Vorauszahlungen hinausgehenden Differenzbetrages von 31,44 € handelt es sich um eine unzulässige Nachforderung im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB, denn dem Beklagten wurde bezüglich der Position Grundsteuer (442,42 €) eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erst nach dem Ende der insoweit am 31. Dezember 2003 ablaufenden Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB übermittelt. Wegen des Betrages von 31,44 € ist die Revision des Beklagten deshalb begründet.
- 27
- bb) Im Ergebnis ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass nach dem vom Berufungsgericht übergangenen Sachvortrag des Beklagten die Abrechnung der Klägerin auch bezüglich der Positionen Gartenpflege und Kabelfernsehen nicht die erforderlichen Angaben über die Gesamtkosten enthalte und deshalb formell fehlerhaft sei. Die Klägerin hat die erforderlichen Angaben jedenfalls im Laufe des Rechtsstreits nachgeholt, indem sie für die Kabelgebühren eine auf die Kosten der einzelnen Wohneinheit bezogene Rechnung vorgelegt und für die Gartenpflegekosten die maßgeblichen Gesamtkosten mitgeteilt und die einzelnen Rechenschritte erläutert hat. Da die der Klägerin vom Berufungsgericht für die Jahre 2001 und 2002 zugesprochenen Nebenkosten (mit Ausnahme des bereits oben behandelten Betrages von 31,44 €) die Summe der geschuldeten Vorauszahlungen nicht überschreiten, kommt es nicht darauf an, ob dem Beklagten insoweit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung noch innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB oder erst zu einem späteren Zeitpunkt übermittelt wurde.
- 28
- b) Die Abrechnung der Klägerin weist im Hinblick auf die in der Revisionsinstanz noch im Streit befindlichen Nebenkosten - mit Ausnahme der Position Müllabfuhr/Straßenreinigung - keine inhaltlichen Mängel auf.
- 29
- aa) Die Revision rügt allerdings zu Recht, dass das Berufungsgericht den Sachvortrag des Beklagten zum Verteilungsmaßstab bei der Position Straßenreinigung /Müllabfuhr übergangen habe. Der Beklagte hat sich in den von der Revision zitierten Schriftsätzen darauf berufen, dass die auf das Heizkraftwerk (Hausnummer 22) entfallenden Kosten für Straßenreinigung/Müllabfuhr auf die Wohneinheiten 2-20 umgelegt worden seien, obwohl das Heizkraftwerk unstreitig noch zahlreiche weitere Wohnanlagen im Süden von B. versorge. Die der Klägerin entstehenden öffentlichen Lasten für das Grundstück, auf dem sich das von einem Dritten betriebene, unter anderem die Wohnung des Beklagten mit Fernwärme versorgende Heizkraftwerk befindet, können jedoch überhaupt nicht als Betriebskosten auf den Beklagten umgelegt werden. Zu den umlegbaren Betriebskosten gehören nur die der Klägerin in Rechnung gestellten Kosten der Wärmelieferung und die öffentlichen Lasten des Grundstücks , auf dem sich die Mietwohnung befindet. Die Nebenkostenabrechnungen der Klägerin sind deshalb nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag des Beklagten bezüglich der Position Straßenreinigung /Müllabfuhr inhaltlich unrichtig, so dass das Berufungsurteil insoweit keinen Bestand haben kann.
- 30
- bb) Hinsichtlich der Positionen Grundsteuer und Versicherung erweist sich die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe entscheidungserheblichen Vortrag des Beklagten übergangen, hingegen als unberechtigt. Ausweis- lich des von der Klägerin vorgelegten Grundsteuerbescheids betraf der umgelegte Betrag - entgegen der Darstellung des Beklagten - nur die Wohneinheiten 2-20. Im Übrigen (hinsichtlich der der Position Versicherung) hat der Beklagte eine inhaltlich unrichtige Abrechnung (angebliche Umlage der auf das Heizkraftwerk entfallenden Kosten nur auf die Wohneinheiten 2-20) erstmals mit dem nach Verkündung des Berufungsurteils eingereichten Schriftsatz vom 20. September 2006 bemängelt.
- 31
- cc) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe der Klägerin die Kosten für Gartenpflege und Hausreinigung/Ungeziefer deshalb nicht zuerkennen dürfen, weil die Klägerin diese Leistungen zu unangemessen hohen , in anderen Abrechnungsperioden geringer ausgefallenen Kosten vergeben habe und ihr deshalb ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit zur Last falle. Aus dem allgemeinen Hinweis auf zu hohe Kosten und Schwankungen der Kosten in verschiedenen Abrechnungsperioden ergibt sich, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, kein Abrechnungsfehler. Das gleiche gilt für das weitere pauschale Vorbringen des Beklagten, die der Abrechnung zugrunde gelegten Aufzugskosten enthielten - in einem größeren Umfang als in den Rechnungen ausgewiesen und vom Berufungsgericht angesetzt - nicht umlagefähige Reparaturkosten und die Klägerin habe in die Abrechnungen teilweise Kosten eingestellt, die anderen Abrechnungsperioden zuzuordnen seien.
III.
- 32
- Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung von mehr als 5.067,30 € [Urteilssumme 5.342,47 € abzüglich 31,44 € (Teilbetrag der Grundsteuer aus der Ne- benkostenabrechnung 2002) sowie 243,73 € (anteilige Kosten für Straßenreinigung /Müllabfuhr in den Abrechnungszeiträumen 2000 bis 2002)] verurteilt und das Landgericht die Berufung des Beklagten insoweit zurückgewiesen hat; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen ist die Revision des Beklagten unbegründet und daher zurückzuweisen (§ 561 ZPO).
- 33
- Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, in welchem Umfang die von der Klägerin abgerechneten Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr auf das mit dem Heizkraftwerk bebaute Grundstück entfallen und deshalb nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Von der Feststellung , inwieweit der Klägerin die anteiligen Kosten für Straßenreinigung /Müllabfuhr zustehen, hängt die Entscheidung über den weiteren noch im Streit befindlichen Betrag von 31,44 € (bezüglich der Grundsteuer 2002) ab; dieser Betrag steht der Klägerin insoweit zu, als er zusammen mit den übrigen der Klägerin für 2002 zuerkannten Nebenkosten noch innerhalb des Betrags der für 2002 vom Beklagten geschuldeten Vorauszahlungen liegt [vgl. oben unter II 2 a aa (2)].
- 34
- Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Koch
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.01.2006 - 10a C 83/04 -
LG Berlin, Entscheidung vom 25.08.2006 - 63 S 70/06 -
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.