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Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 16. Nov. 2016 - 3 S 572/15

16.11.2016

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 16. Nov. 2016 - 3 S 572/15

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 16. Nov. 2016 - 3 S 572/15

Rechtsgebiete

Baugenehmigung allgemein

Bebauungsplan

Nutzungsuntersagung und -änderung

andere

Verwaltungsrecht

Gericht

Tenor

Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Wollhausplatz II" der Antragsgegnerin vom 12.12.2014 wird für unwirksam erklärt.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragstellerinnen wenden sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „W.platz II“ vom 12.12.2014.

Die Antragstellerinnen sind gemeinsam mit einem Anteil von ca. 86 v. H. Teileigentümerinnen von Einzelhandelsflächen des sogenannten „W.-Center“ - eines Mitte der siebziger Jahre errichteten Gebäudekomplexes, bestehend aus einem innerstädtischen Einkaufszentrum, einem Büroturm und einer Tiefgarage - verbunden mit Sondereigentum an den Grundstücken Flst.-Nrn. ... und ..., ..., im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. Von der insgesamt rund 17.000 m² großen Mietfläche des in den siebziger Jahren eröffneten Gebäudes entfallen ca. 13.000 m² auf den Verkauf, wovon bis Ende 2015 ca. 10.000 m² verteilt auf vier Etagen an die ... GmbH vermietet waren; Teile dieser Fläche sind nunmehr durch einen ...-Markt belegt. Im östlich anschließenden Mallbereich finden sich neben Leerständen im Wesentlichen Läden mit Angeboten aus dem Billigpreissegment. Der gleichfalls leerstehende Büroturm ist zum Schutz vor Gefährdungen durch herunterfallende Fassadenplatten eingerüstet. Ein Brückenbauwerk über die südlich gelegene Straße Am W. ist wegen Baumängeln geschlossen.

Das „W.-Center“ und der östlich angrenzende Zentrale Omnibusbahnhof liegen im Süden der H.er Innenstadt im Übergangsbereich zur Südstadt. Diese erstreckt sich bis zum Südbahnhof und wird von der Antragsgegnerin entsprechend ihres Märkte- und Zentrenkonzepts aus dem Jahre 2004 als Innenstadt-Erweiterungsbereich entwickelt. Die Innenstadt selbst ist seit 1996 Gegenstand von Sanierungsbestrebungen der Antragsgegnerin. Hierzu führte sie bis 1997 vorbereitende Untersuchungen in dem nördlich an das „W. Center“ anschließenden Innenstadtbereich durch. Entsprechend dem Untersuchungsgebiet umfasste das am 19.2.1998 als Satzung beschlossene Sanierungsgebiet „Altstadt H.“ das „W.-Center“ nicht.

Am 21.7.2005 hob der Gemeinderat der Antragsgegnerin die bereits zuvor mehrmals räumlich angepasste Sanierungssatzung „Altstadt H.“ für Teile des westlichen Sanierungsgebiets auf. Zugleich beschloss er für diesen Bereich sowie das „W.-Center“ die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Altstadt-West II“ sowie die Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren ohne Anwendung des § 144 Abs. 2 BauGB als Satzung. In der Sitzungsvorlage vom 23.6.2005 heißt es, von der Erarbeitung einer vorbereitenden Untersuchung für das im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Altstadt stehende Umfeld des W.es könne abgesehen werden, da hinreichende Beurteilungsgrundlagen mit der vorbereitenden Untersuchung für die Altstadt H. vorlägen. Entwicklungsziel sei unter anderem die Neugestaltung des Umfeldes des W.es. Die Maßnahmen zur Umsetzung der Sanierungsziele würden mit den Bewohnern des Sanierungsgebiets in Arbeitskreisen erarbeitet und in einem Maßnahmenkonzept zusammengefasst.

Im Oktober 2013 teilte die Antragsgegnerin den Antragstellerinnen mit, sie habe im Oktober 2012 eine Entwicklungsvereinbarung mit einem Bauunternehmen abgeschlossen, um das Quartier W. städtebaulich neu zu ordnen und anstelle der bestehenden Immobilie den Neubau eines Handels- und Dienstleistungszentrums zu realisieren. Teillösungen könnten nicht die Unterstützung der Stadt finden. Dem Bauunternehmen sei es gelungen, eine Vielzahl der Eigentumseinheiten verbindlich zu sichern. Man hoffe auch die noch durch den ... genutzten Flächen in eine Gesamtentwicklung mit einbeziehen zu können. Daraufhin wurde eine Besprechung zwischen der Antragstellerin Ziff. 2 und der Antragsgegnerin vereinbart.

In seiner Sitzung vom 14.11.2013 hob der Gemeinderat die Sanierungssatzung „Altstadt-West II“ hinsichtlich Bereichs des W.es auf und beschloss die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets „W.platz“ sowie die Durchführung der Sanierung unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB und des § 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB mit Eintragung des Sanierungsvermerks im Grundbuch als Satzung. Das Sanierungsgebiet umfasste die Grundstücke Flst.-Nrn. ... (teilweise), ..., ..., ... und ... und damit das „W.-Center“, den Büroturm, den Zentralen Omnibusbahnhof, Verkehrsflächen einschließlich des Brückenbauwerks und zwei südlich des „W.-Center“ gelegene eingeschossige Gewerbebauten. Als Sanierungsziele beschloss der Gemeinderat den Abriss des W.es und Neubau eines Einkaufszentrums, die Umgestaltung der Verkehrsflächen inklusive Verlegung des Zentralen Omnibusbahnhofs und der Verkehrsführung sowie die Neugestaltung des Umfeldes des W.es. Im Gemeinderatsbeschluss heißt es weiter, die Durchführung der Sanierung solle bis zum 31.12.2028 abgeschlossen sein. Das Sanierungsgebiet verfüge über keine finanzielle Ausstattung; angesichts der Konzentration aller Aktivitäten auf ein anderes Stadtumbaugebiet könnten Städtebauförderungsmittel frühestens 2020 beantragt und könne insoweit seitens der Stadt keine Projektförderung in Aussicht gestellt werden. In der Sitzungsvorlage vom 16.10.2013 wurde ausgeführt, wegen der zu erwartenden erheblichen Neuordnungsmaßnahmen werde das umfassende Sanierungsverfahren gewählt.

Am 27.8.2014 beantragten die Antragsteller die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Sanierung und den Umbau des Warenhausbereichs des „W.-Center“ zu einem Geschäftshaus mit mehreren Einzelhandelsflächen und unter dem 10.9.2014 die Erteilung einer Sanierungsgenehmigung für dieses Vorhaben. Hierzu legten sie von der ... GmbH gefertigte Grundrisse vor, aus denen sich die Lage der für einen Umbau und eine Sanierung vorgesehenen Flächen ergibt. Darin ist der Bereich der Mall nicht als Umbau-, sondern als Bestandsfläche eingezeichnet. Im Erläuterungsschreiben des Entwurfsverfassers vom 25.8.2014 heißt es, die Eigentümer strebten eine Kernsanierung des Gebäudes an. Gegenstand der Bauvoranfrage sei, ob diese Kernsanierung bauplanungsrechtlich zulässig sei oder ob das Gebäude zwingend abgerissen werden müsse. Die konkrete Form der Sanierung sei nicht Gegenstand der Bauvoranfrage. Dieses Begehren wurde in der Folgezeit dahingehend präzisiert, dass die Bausubstanz teilweise verändert bzw. ausgetauscht werden solle, weshalb eine statische Neuberechnung erforderlich sei. Das Maß der baulichen Nutzung werde hingegen nicht verändert. Gegen die Ablehnung der Bauvoranfrage und die Rücknahme der durch Eintritt einer Genehmigungsfiktion erteilten Sanierungsgenehmigung legten die Antragsteller jeweils Widerspruch ein. Über die Widersprüche wurden bisher nicht entschieden.

In der Sitzung vom 12.12.2014 hob der Gemeinderat der Antragsgegnerin die Sanierungssatzung „W.platz“ insgesamt und die Sanierungssatzung „Altstadt-West II“ teilweise, hinsichtlich weiterer im Norden und Westen an das bisherige Sanierungsgebiet „W.platz“ angrenzender Bereiche, auf. Sodann beschloss er die Festlegung des Sanierungsgebiets „W.platz II“ sowie wiederum die Durchführung der Sanierung unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB und des § 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB mit Eintragung des Sanierungsvermerks im Grundbuch als Satzung. Der Erweiterungsbereich betrifft Teile der das „W.-Center“ umgebenden Verkehrsflächen auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ..., ... und ... Als Sanierungsziele beschloss der Gemeinderat - den Abriss des „W.-Center“ zur Behebung des schlechten funktionellen und substantiellen Zustands des Gebäudes, des Turms und Brückenbauwerks mit Zufahrtsrampe und Belüftungsanlage samt der gegenüberliegenden eingeschossigen Bauten,

- den Neubau eines Einkaufszentrums zur funktionalen und städtebaulichen Entwicklung der örtlichen Innenstadt nebst Stärkung H.s als konkurrenzfähiger Handelsstandort in der Region,

- die Neugestaltung und Aufwertung des Umfeldes des neuen Einkaufszentrums durch Ordnung des städtebaulichen Rahmens und funktionale und städtebauliche Verknüpfung der Quartiere der Südstadt mit der Innenstadt

- sowie die Umgestaltung der Verkehrsflächen inklusive Veränderung der Verkehrsführung zur Optimierung des Verkehrs einschließlich der Verlegung des Zentralen Omnibusbahnhofs zur Optimierung der An- und Abfahrabläufe bei zusätzlicher Flächenbereitstellung für neue Einkaufsflächen und städtebauliche Reparatur des heruntergekommenen und ungeordneten Raums.

Entsprechend der Sitzungsvorlage heißt es im Gemeinderatsbeschluss ferner, die Durchführung der Sanierung solle bis Dezember 2029 abgeschlossen sein. Städtebauförderungsmittel würden in Abstimmung mit dem Land bis zum Programmjahr 2019 in einem anderen Stadtumbaugebiet konzentriert, weshalb die Aufnahme neuer Sanierungsgebiete in ein Städtebauförderungsgesetz des Landes bzw. Bundes frühestens zum Programmjahr 2020 beantragt werden könne; insoweit verfüge das Sanierungsgebiet zunächst über keine finanzielle Ausstattung. Abgerufene Finanzhilfen für Sanierungsmaßnahmen im Umfeld des W.es in Höhe von insgesamt EUR 465.000 müssten angesichts der Teilaufhebung der Sanierungssatzung „Altstadt-West“ an das Land zurückgezahlt werden.

In der vom Planungs- und Baurechtsamt der Antragsgegnerin gefertigten Sitzungsvorlage vom 26.11.2014 wurden die Situation im Bereich des W.es sowohl textlich als auch unter Beifügung von Bildmaterial, die städtischen Zielsetzungen für das Gebiet und die Eigentümerverhältnisse am „W.-Center“ dargestellt und bewertet. Ferner heißt es, Teile der Eigentümer seien bereit, sich in ein neues Einzelhandelszentrum einzubringen bzw. ihre Eigentumsanteile an einen Investor zu verkaufen. Andere Eigentümer hätten Bauvoranfragen gestellt, die jedoch aufgrund von unpräzisen Darstellungen nicht hätten geprüft werden können. Darüber hinaus seien Gespräche mit dem Projektentwickler der Fa. ... geführt worden, dessen Konzept aber nicht zur umfassenden Lösung der städtebaulichen Missstände beitragen könne. Infolgedessen seien die Planungen der Fa. ... für die Stadt nicht überzeugend. Durch eine reine Sanierung des „W.-Center“ könnten zwar möglicherweise die baulich substantiellen Mängel mit hohem finanziellem Aufwand repariert werden, eine umfassende Sanierung der funktionalen Mängel könne damit aber nicht gelingen. Auf vorbereitende Untersuchungen werde verzichtet, da aufbauend auf die an der Grenze des Sanierungsgebiets endenden vorbereitenden Untersuchungen „H.-Altstadt“ weitere Untersuchungen ausgeführt worden seien und somit die Basis zur Darstellung der städtebaulichen Missstände geschaffen worden sei. Die Bürgerbeteiligung erfolge im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens „W.platz II“.

Der Sitzungsvorlage war unter anderem die von der Antragsgegnerin eingeholte Stellungnahme der Gesellschaft für ... vom 3.12.2014 betreffend die Leistungsfähigkeit des Standortes „W.-Center“ für den Einzelhandel nebst vergleichender Bewertung einer baulichen Ertüchtigung der bestehenden Immobilie und eines Abrisses samt Neubau beigefügt. Darin heißt es zusammenfassend, nur mit einem Abriss der Bestandsimmobilie und einer zeitgemäßen Neubebauung werde man am fraglichen Standort zukünftig im Markt bestehen und auch für die Innenstadt von H. eine Attraktivitätssteigerung erzielen können.

In der Sitzung vom 12.12.2014 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin ferner, für den Bereich des Sanierungsgebiets „W.platz II“ einen Bebauungsplan aufzustellen. Das dem Aufstellungsbeschluss zu Grunde gelegte Konzept sieht im Wesentlichen den Neubau eines Einkaufszentrums mit ca. 22.000 m² statt derzeit ca. 14.000 m² Verkaufsfläche sowie eine drei- bis viergeschossige Bebauung auf einem nach Osten in den Bereich des derzeitigen Zentralen Omnibusbahnhofs erweiterten Baufeld, eine räumliche Neufassung des angrenzenden Straßenbereichs, den Abriss des Brückenbauwerks und die Verlegung des Zentralen Omnibusbahnhofs von der Ost- an die Südseite des Quartiers vor.Im Rahmen der anschließenden Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange erhoben die Antragstellerinnen Einwendungen, die sie im Wesentlichen mit einem Verstoß der beabsichtigten Planung gegen ihre Eigentümerinteressen an der Beibehaltung des bestehenden Zustandes begründeten.

Die Sanierungssatzung wurde am 24.12.2014 im Amtsblatt der Antragsgegnerin öffentlich bekannt gemacht. Daraufhin erklärten die Beteiligten das von den Antragstellerinnen gegen die Sanierungssatzung „W.platz“ eingeleitete Normenkontrollverfahren - 3 S 2339/14 - für erledigt.

Am 17.3.2015 haben die Antragstellerinnen beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg das Normenkontrollverfahren gegen die Sanierungssatzung „W.platz II“ eingeleitet.

Sie machen geltend, die Antragsgegnerin habe die für die erforderliche Abwägung der öffentlichen und privaten Belange erheblichen Belange nicht bzw. nur unzureichend ermittelt.

So habe sie schon keine vorbereitenden Untersuchungen im Sinne des § 141 BauGB durchgeführt. Hierauf habe sie auch nicht verzichten dürfen, da die vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet "H.-Altstadt" den fraglichen Bereich nicht betroffen hätten und zudem auch nicht mehr hinreichend aktuell gewesen seien. Die Stellungnahme der ... vom 3.12.2014 stelle keinen tauglichen Ersatz für die vorbereitenden Untersuchungen dar, da sie sich nur mit der Teilfrage der Sanierbarkeit des W.es auseinandersetze. Damit hätten die unbedingt erforderlichen Ergebnisse vorbereitender Untersuchungen nicht vorgelegen. Hierbei handle es sich um die Beschreibung und Bewertung der städtebaulichen Missstände, die Erhebung und Bewertung der sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge, die Darstellung der bisher entwickelten allgemeinen Ziele der Sanierung, die Beurteilung der Durchführbarkeit der Sanierung im allgemeinen, die Begründung für das Vorliegen eines öffentlichen Interesses und eines Sanierungserfordernisses sowie für eine zügig mögliche Durchführung der Maßnahme, die Erhebung von Einstellung und Mitwirkungsbereitschaft der Sanierungsbetroffenen, namentlich der Eigentümer von Schlüsselgrundstücken, sowie der öffentlichen Auftraggeber in sachlicher, zeitlicher und finanzieller Hinsicht, die Ermittlung der nachteiligen Auswirkungen und die Beurteilung der Erforderlichkeit eines Sozialplans, die Einholung von Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange, die Erarbeitung von Vorschlägen zur zweckmäßigen Abgrenzung des Sanierungsgebiets, zur Wahl des Sanierungsverfahrens und für ein städtebauliches Neuordnungskonzept betreffend das zukünftige Sanierungsgebiet mit räumlicher Verortung und planerischer Darstellung der Sanierungsziele sowie die Abwägung der öffentlichen und privaten Belange. Dementsprechend werde nicht dazu Stellung genommen, ob die Sanierungssatzung erforderlich sei, um die städtebaulichen Missstände zu beseitigen. Insbesondere seien keine alternativen Prüfungen dazu erfolgt, ob der Abriss des W.es und ein Neubau zur Erreichung der Sanierungsziele zwingend erforderlich sei. Vielmehr sei die Satzung allein mit dem Ziel erlassen worden, die von der Antragsgegnerin eingegangenen Verpflichtungen aus dem Entwicklungsvertrag mit einem Bauunternehmen zu erfüllen.

Ferner seien die Betroffenen, insbesondere sie selbst, nicht im Sinne des § 137 BauGB am Verfahren beteiligt worden. Gespräche zwischen ihnen als Eigentümerinnen und der Antragsgegnerin hätten nicht in der Weise stattgefunden, dass Alternativen zum Abriss des W.es erörtert worden seien. Vielmehr habe die Antragsgegnerin in den Gesprächen stets deutlich gemacht, dass nur ein Abriss des Gebäudes in Betracht komme.

Die Stellungnahme der ... trage die Einschätzung der Antragsgegnerin, die städtebaulichen Missstände könnten nur durch einen Abriss sowie einen Neubau beseitigt werden, nicht. Vielmehr könnten die aufgezählten Defizite ohne Weiteres im Rahmen einer Kernsanierung beseitigt werden. Dies werde durch das von ihrem Kooperationspartner ... GmbH gefertigte und der Begründung des Normenkontrollantrages beigefügte Konzept (Variante B4, Arbeitsstand 18.3.2014) bestätigt. Das äußere Erscheinungsbild werde hierdurch zeitgemäß und hochwertig erneuert. Gleiches gelte für die Neugestaltung der Eingangsbereiche. Ebenso werde das Flächenlayout bei Wegfall des jetzigen Mallbereichs komplett überarbeitet und erneuert. Die Geschosshöhen lägen zwischen 4,5 und 5 m. Einer danach teilweise festzustellenden Unterschreitung der heute üblichen Geschosshöhen um 50 cm könne durch die Installation einer modernen platzsparenden Haustechnik begegnet werden, so dass eine Übereinstimmung mit den heutigen Standards hergestellt werden könne.

Auch im Übrigen seien ihre Eigentümerbelange nicht ermittelt worden. Insbesondere werde in der Begründung der Sanierungssatzung nicht erwähnt, dass sie einen Eigentumsanteil von ca. 86 v. H. am W. hielten und nicht zum Verkauf bereit seien, sondern das Gebäude erhalten und kernsanieren wollten.

Die danach vorliegenden Mängel bei der Ermittlung der abwägungserheblichen Belange seien offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss. Bei zutreffender Ermittlung wäre die Sanierungssatzung nicht mit dem Ziel eines zwingenden Abrisses des W.es erlassen worden.

Die Antragstellerinnen beantragen,

die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "W.platz II" der Antragsgegnerin vom 12.12.2014 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Anträge abzuweisen.

Sie trägt vor, die in § 137 Satz 1 BauGB vorgesehene Beteiligung der Betroffenen sei keine formelle Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Erlass einer Sanierungssatzung. Eine unterbliebene Beteiligung der Betroffenen sei jedenfalls gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB unbeachtlich. Materiell genüge schon ein einmaliges Gespräch mit den Betroffenen den Anforderungen der genannten Regelung. Gespräche mit den Eigentümern seien bereits im Februar 2013 erfolgt. Diese hätten zudem ihre Vorstellungen im Rahmen der Bauvoranfrage und des Sanierungsantrags verdeutlicht. Welche zusätzlichen Erkenntnisse in einer weitergehenden Erörterung hätten gewonnen werden können, sei nicht vorgetragen.

Soweit man die gesetzlich vorgesehene Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach § 141 BauGB als verfahrensrechtlichen Mangel einstufe, sei dieser wegen § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gleichfalls unbeachtlich. Im Übrigen habe sie wegen der verschiedenen durchgeführten Untersuchungen sowie der offenkundigen baulichen Missstände und der geführten Gespräche mit den Eigentümern nach § 141 Abs. 2 BauGB von vorbereitenden Untersuchungen absehen können.

Die bestehenden Substanzmängel rechtfertigten die Annahme städtebaulicher Missstände im Sinne des § 142 Abs. 1 BauGB. Darüber hinaus bestünden aber auch Funktionsmängel. Denn der Sanierungsbereich wirke gegenwärtig aufgrund der zerstückelten Frei- und Verkehrsflächen wie eine Barriere für Fußgänger und Radfahrer. Auch könne das „W.-Center" aufgrund der abseits der Nord-Süd-Verkehrsachsen in der Mitte des Sanierungsgebiets gelegenen Eingänge im Norden und Süden die Fußgängerströme nicht in Nord-Süd-Richtung leiten. Hinzu komme, dass es auf der Südseite an einer ebenerdigen Überquerungsmöglichkeit der dort verlaufenden Hauptstraße fehle und auch die Fußgängerbrücke nicht mehr nutzbar sei. Der Ausgang im Norden ende an einer unattraktiven Rampe und werde kaum genutzt. Im Westen werde die Verkehrsführung zur Fußgängerzone durch den dortige Anlieferbereich und Sichtbehinderungen zur Fußgängerzone negativ beeinflusst. Durch die unattraktive Gestaltung und die Leerstände beeinträchtige das „W.-Center" die wirtschaftliche Situation und die Entwicklungsfähigkeit des Gebiets.

Die Ziele und Zwecke der Sanierung müssten beim Erlass der Sanierungssatzung lediglich in ihren Grundzügen feststehen. Diese Anforderungen seien hier erfüllt. Eine vertiefte Abwägung mit den privaten Belangen Betroffener sei bei der Beschlussfassung über den Sanierungssatzung nicht erforderlich. Ob die Sanierungsziele letztlich eine Zurücksetzung privater Belange rechtfertigten, sei der Anwendung der jeweiligen Sanierungsinstrumente vorzubehalten. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass bei Vorliegen städtebaulicher Mängel die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets durch eine Sanierungssatzung grundsätzlich gerechtfertigt sei. Private Belange könnten diese Vorgabe nur ausnahmsweise entgegenstehen. Welche ihrer Belange übersehen worden seien, legten die Antragstellerinnen aber nicht dar. Auf dieser Grundlage sei sie in nicht zu beanstandender Weise zu dem Ergebnis gekommen, dass das öffentliche Interesse an einer vollständigen Umgestaltung des Wohllausplatzes die Belange der Antragstellerinnen überwiege. Denn nur auf diese Weise könnten alle festgestellten städtebaulichen Mängel behoben werden. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass es aufgrund der von den Antragstellerinnen eingeräumten Erforderlichkeit umfangreicher Sanierungsmaßnahmen ohnehin zu einem Nutzungsausfall und zur Notwendigkeit von Investitionen komme. Die zusätzlichen Lasten durch einen Rückbau seien daher nicht ausreichend, um ausnahmsweise das Überwiegen privater Interessen anzunehmen.

Schließlich liege auch eine nachvollziehbare Prognose vor, dass die Sanierung mit den verfügbaren Mitteln in absehbarer Zeit durchgeführt werden könne. Es existiere ein Konzept für die Neubebauung des Areals. Darüber hinaus sei auch bereits der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan mit Zustimmung zum Konzept gefasst. Ferner habe die Stadt einen Projektpartner, mit dem die Baumaßnahmen realisiert werden könnten. Der Durchführbarkeit stehe nicht entgegen, dass die Antragstellerinnen derzeit nicht mit der geplanten Sanierung einverstanden seien. Insbesondere verhinderten die gesetzlich vorgesehenen Ordnungsmaßnahmen eine Blockade der Sanierung durch einzelne Eigentümer.

Dem Senat liegen die Akten des vorangegangenen Normenkontrollverfahrens - 3 S 2339/14 -, die Akten der Antragsgegnerin betreffend die Sanierungssatzungen „Altstadt H.“, „Altstadt-West II“, „W.platz“ und „W.platz II“, das Bebauungsplanverfahren „W.platz II“ sowie das Bauvorbescheids- und Sanierungsgenehmigungsverfahren der Antragstellerinnen, das Märkte- und Zentrenkonzept der Antragsgegnerin sowie die von der ... erstellte Vorababschätzung der Auswirkungen einer Neubebauung des Areals am „W.-Zentrum“ in H. vom Dezember 2014 vor. Hierauf sowie auf die Prozessakten wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthaften und innerhalb der Jahresfrist nach Bekanntmachung der Sanierungssatzung (vgl. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) gestellten Normenkontrollanträge sind auch im Übrigen zulässig. Insbesondere liegt die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis vor. Die Antragstellerinnen können geltend machen, durch die angefochtene Sanierungssatzung und deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein. Denn sie sind Miteigentümerinnen des im Sanierungsgebiet gelegenen „W.-Center“ und angesichts des durch die Sanierungssatzung ausgelösten Genehmigungsvorbehalts für verschiedenste Vorhaben und Rechtsvorgänge (§ 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB) unmittelbar in ihren Eigentumsrechten beeinträchtigt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.3.2011 - 5 S 163/09 - BRS 78 Nr. 74, m. w. N.); die (potentielle) Rechtswidrigkeit eines derartigen normativen Eingriffs müssen sie nicht hinnehmen (vgl. zur Antragsbefugnis für ein Normenkontrollverfahren betreffend einen Bebauungsplan BVerwG, Beschl. v. 25.9.2013 - 4 BN 15.13 - BauR 2014, 90 f.).

Die Anträge haben auch in der Sache Erfolg. Die angegriffene Sanierungssatzung ist für unwirksam zu erklären, da sie an beachtlichen Mängeln leidet, die zu ihrer Gesamtnichtigkeit führen.

1. Die am 15.12.2014 vom zuständigen Beigeordneten der Antragsgegnerin ausgefertigte und am 24.12.2014 ortsüblich in der Stadtzeitung bekannt gemachte (vgl. § 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB) Sanierungssatzung leidet nicht an einem beachtlichen Verfahrensfehler.

Dies gilt insbesondere mit Blick auf die Rüge der Antragstellerinnen, die Satzung sei unter Verstoß gegen das Erfordernis vorbereitender Untersuchungen nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB sowie unter Verletzung der gesetzlichen Regelungen zur Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen und der öffentlichen Aufgabenträger im Sinne der §§ 137 Satz 1, 139 Abs. 2 Satz 1 BauGB zustande gekommen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sich aus den geltend gemachten Fehlern überhaupt ein Verfahrensmangel ergäbe. Denn Verstöße gegen die genannten Vorschriften wären als Verfahrensfehler unbeachtlich, da sie in der abschließenden Aufzählung des § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht aufgeführt sind (vgl. zu § 141 Abs. 1 Satz 1 und § 137 Satz 1 BauGB VGH Bad.-Württ., Urt. v. 8.7.2010 - 5 S 3092/08 - juris; vgl. zu § 139 Abs. 2 Satz 1 BauGB Köhler/Fieseler, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, RdNr. 7 zu § 139 sowie Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2016, RdNrn. 71 f. zu § 139). Dass § 139 Abs. 2 Satz 1 BauGB für die Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger eine sinngemäße Anwendung von § 4 Abs. 2 und § 4a Abs. 1 bis 4 und 6 BauGB vorsieht, ändert hieran nichts (a. A. Roeser, in: Berliner Kommentar, BauGB, Stand Mai 2016, RdNr. 9 zu § 139).

Auch wenn Verstöße gegen die §§ 137 Satz 1, 139 Abs. 2 Satz 1 und 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB danach verfahrensrechtlich unbeachtlich sind, kann ihnen (mittelbar) auf der Ebene der Abwägung Bedeutung zukommen. Denn die Regelungen dienen der Sammlung des Abwägungsmaterials (vgl. Krautzberger, a. a. O., RdNr. 141 zu § 136), so dass ihre Verletzung zu einem Ermittlungsdefizit führen kann (vgl. Krautzberger, a. a. O., RdNr. 70 zu § 137 sowie RdNr. 97 zu § 142).

2. Die Sanierungssatzung leidet aber an materiell-rechtlichen Fehlern, die zu ihrer Unwirksamkeit führen.

Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Satzungsbeschluss (§ 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB) förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Dabei gelten die allgemeinen Voraussetzungen für Sanierungsmaßnahmen. Das Satzungsgebiet muss also insbesondere städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB aufweisen. Zu deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen muss die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist nach § 136 Abs. 1 BauGB nur dann der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegt. Auch ist gemäß § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Ferner ist eine Auswahl in Bezug auf die Art des Sanierungsverfahrens nach § 142 Abs. 4 BauGB zu treffen. Bei den danach geforderten Entscheidungen unterliegt die Gemeinde dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB (vgl. BVerwG, Urt. v. 4.3.1999 - 4 C 8.98 - Buchholz 406.11 § 142 BauGB Nr. 5; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 20.11.2015 - 7 D 70/14.NE - juris).

Ebenfalls im Wege der Abwägung hat die Bestimmung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung i. S. des § 140 Nr. 3 BauGB zu erfolgen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1998 - 4 BN 38.98 - Buchholz 406.11 § 136 BauGB Nr. 4). Diese sind zwar nicht Inhalt der Sanierungssatzung (vgl. Köhler/Fieseler, a. a. O., RdNr. 6 zu § 142; Krautzberger, a. a. O., RdNr. 46 zu § 140). Der Erlass einer solchen Satzung setzt jedoch die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung voraus, weil ohne sie die gesetzlichen Voraussetzungen für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets nicht beurteilt werden können (vgl. BVerwG, Urt. v. 4.3.1999, a. a. O.; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urte. v. 24.3.2011, a. a. O. und v. 8.7.2010, a. a. O.).

Grundlage der Abwägungsentscheidungen sind die Ergebnisse der von der Gemeinde vorab durchzuführenden oder zu veranlassenden vorbereitenden Untersuchungen (vgl. § 141 Abs. 1 BauGB) oder gegebenenfalls sonstige hinreichende Beurteilungsgrundlagen (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB). Diese dienen bei der Entscheidung der Gemeinde über die Sanierungssatzung als Abwägungsmaterial. Die vorbereitenden Untersuchungen haben mithin zur Aufgabe, die vorhandenen städtebaulichen Verhältnisse und die allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme festzustellen. Die Gemeinde soll hierdurch Beurteilungsgrundlagen für die weitere Vorbereitung, die Rechtfertigung der förmlichen Festlegung durch die Sanierungssatzung und für die Durchführung der Sanierung gewinnen, insbesondere über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme. Die vorbereitenden Untersuchungen sind so weit zu konkretisieren, dass die Erforderlichkeit der Durchführung der Sanierungsmaßnahme, die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen und die zweckmäßige Abgrenzung des Sanierungsgebiets im Hinblick auf die spätere förmliche Festlegung beurteilt werden können (vgl. zu alledem Hessischer VGH, Urt. v. 30.9.2010 - 4 C 1718/09.N - BRS 76 Nr. 227, m. w. N.).

Das Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung Belange nicht eingestellt werden, die nach Lage der Dinge hätten eingestellt werden müssen, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt wird oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (vgl. zum sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 10.12.2015 - 1 C 10631/14 - juris sowie zum bauplanungsrechtlichen Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB BVerwG, Beschl. v. 1.7.2013 - 4 BN 11/13 - BRS 81 Nr. 7). Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen Belanges entscheidet (vgl. BVerwG, Urt. v. 5.7.1974 - IV C 50.72 - BVerwGE 45, 309).

Sowohl Mängel bei der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials als auch sonstige Mängel im Abwägungsvorgang sind nur beachtlich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (§ 214 Abs. 3 Satz 2 letzter Halbs. BauGB). Sie werden unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind (§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB); bei Inkraftsetzung der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen (§ 215 Abs. 2 BauGB).

In Anwendung dieser Grundsätze ist die Antragsgegnerin zwar in nicht zu beanstandender Weise vom Vorliegen städtebaulicher Missstände ausgegangen (a). Jedoch ist die Abwägung in beachtlicher Weise fehlerhaft, soweit sie die der Sanierungssatzung zu Grunde liegende Bestimmung des Sanierungsziels eines Abrisses des „W.-Center“ nebst Neubau eines Einkaufszentrums (b) sowie die gleichfalls eine Grundlage der Satzung bildenden Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels (c) betrifft. Dies hat jeweils die Gesamtnichtigkeit der Sanierungssatzung zur Folge (d).

a) Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn das Gebiet die in § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB genannten Substanzschwächen oder die in § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB genannten Funktionsschwächen aufweist. Fälle der Substanzschwächensanierung sind dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsschwächensanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 8.7.2010, a. a. O.).

Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Das gilt insbesondere im Fall der Funktionsschwächensanierung. Gerade für den Tatbestand der Funktionsschwächensanierung ist es kennzeichnend, dass der städtebauliche Missstand mit der zukünftigen Struktur und Funktion des Sanierungsgebiets im gemeindlichen Bereich begründet wird. Die Bewertung der zukünftigen Struktur und Funktion eines Sanierungsgebiets knüpft an die gemeindliche Planungskonzeption an. Es ist Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welcher Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Das Gesetz räumt damit der Gemeinde einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum ein. Sie muss allerdings beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen und erforderlich sein müssen. Ob ein bestimmtes Gebiet sanierungsbedürftig ist und ob seine Sanierung aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich ist, lässt sich abschließend nur unter Berücksichtigung des - seinerseits auf einer Abwägung beruhenden - Sanierungskonzepts und aller übrigen öffentlichen und privaten Belange, also im Wege einer Abwägung, entscheiden (vgl. zu alledem BVerwG, Beschl. v. 24.3.2010 - 4 BN 60.09 - DVBl. 2010, 777 ff. m. w. N.).

Diesen Anforderungen wird die Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin zum Vorliegen städtebaulicher Missstände gerecht. Anders als die Antragstellerinnen meinen, fehlt es insbesondere nicht an einer - mangels vorbereitender Untersuchungen) - genügenden Ermittlung und Bewertung der städtebaulichen Missstände. Denn in der Sitzungsvorlage des Planungs- und Baurechtsamts vom 26.11.2014 sowie in der dieser beigefügten Stellungnahme der ... vom 3.12.2014 sind die Missstände des Sanierungsgebiets als Grundlage der Entscheidung des Gemeinderats der Antragsgegnerin hinreichend dargestellt und bewertet.

aa) Mit Blick auf Substanzschwächen werden in den genannten Unterlagen erhebliche bauliche Mängel bis hin zu einem baulichen Verfall des „W.-Center“, des Brückenbauwerks und der daneben gelegenen eingeschossigen Gebäude im Süden beschrieben sowie durch Bildmaterial belegt. Angeführt sind insbesondere sich ablösende und herabfallende Fassadenplatten am „W.-Center“ selbst sowie zum Schutz der Umgebung durchgeführte notdürftige Befestigungen der Fassade und eine aus demselben Grund erfolgte Einrüstung des Turms. Hingewiesen wird ferner auf eine aus Sicherheitsgründen erfolgte Schließung des Treppenaufgangs zum Brückenbauwerk samt dem damit einhergehenden Wegfall des Zugangs zum ersten Obergeschoss des „W.-Center“ im Süden.

Die auf dieser Grundlage von der Antragsgegnerin abwägungsfehlerfrei angenommenen Substanzschwächen im Wesentlichen des südlichen Sanierungsgebiets bestreiten auch die Antragstellerinnen im Ergebnis nicht. Vielmehr planen sie nach ihrem eigenen Vorbringen im vorliegenden Normenkontrollverfahren sowie ihren Anträgen auf Erteilung eines Bauvorbescheides und einer Sanierungsgenehmigung in Bezug auf das „W.-Center“ selbst eine Kernsanierung mit Umbau und Erneuerung auch der Fassade. Ihre Bereitschaft zur Beseitigung der Mängel ist - anders als von ihren Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung angenommen - nicht Gegenstand der Prüfung städtebaulicher Missstände; denn sie ändert am hierfür maßgeblichen bestehenden Zustand für sich allein (noch) nichts.

bb) In Bezug auf Funktionsschwächen des Gebiets ist die Antragsgegnerin von den beschlossenen Sanierungszielen, insbesondere der dem Sanierungsgebiet zugedachten Scharnierfunktion zwischen den Quartieren der Südstadt und der Innenstadt sowie der beabsichtigten Stärkung und Weiterentwicklung des Handelsstandorts H. ausgegangen.

Hinsichtlich des städtischen Raums um das „W.-Center“, also die Verkehrs - und Freiflächen, hat sie sodann zerschnittene und kaum „managebare“ Restflächen ohne Aufenthaltsqualität in die Abwägung eingestellt. Unter Hinweis auf den Zentralen Omnibusbahnhof mit Taxiständen im Osten, des Anlieferbereichs im Westen sowie diagonal verlaufender Straßenführungen insbesondere im Süden ist sie zu dem Ergebnis gekommen, die völlig versiegelten, weiträumigen Verkehrs- und Restflächen um das „W.-Center“ herum wirkten für Fußgänger zwischen Innenstadt und Südstadt wie eine Barriere. Hiergegen ist nichts zu erinnern und auch von den Antragstellerinnen nichts vorgetragen. Dass damit die oben angeführte Scharnierfunktion zwischen Südstadt und Innenstadt deutlich beeinträchtigt ist, liegt auf der Hand.

Bezogen auf das „W.-Center“ selbst hat die Antragsgegnerin eine unbefriedigende Gebäudeform ohne Berücksichtigung städtebaulicher Rahmenbedingungen sowie eine nicht ausreichende Aufnahme von Fußgängerbeziehungen sowie Verkehrsströmen angenommen. Darüber hinaus hat sie erhebliche Leerstände, ein überwiegend im Billigpreissegment angesiedeltes Warenangebot und einen Trading-Down-Effekt als Ergebnis innerer und äußerer Missstände (Graffiti, wildes Parken, Müllablagerungen, Taubenkot sowie Geschäftsaufgaben und Leerstände auch in der unmittelbaren Nachbarschaft) in die Abwägung eingestellt. Auf dieser Grundlage ist sie zu dem Ergebnis gekommen, das „W.-Center“ blockiere sowohl die städtebauliche Entwicklung als auch die Entwicklung des Handelsstandorts H..

Bedenken hiergegen bestehen ebenfalls nicht. Das gilt auch, soweit sich die Antragstellerinnen gegen die Einschätzung der ... in der Stellungnahme vom 3.12.2014 wenden, die niedrige Geschosshöhe im Mallbereich sowie in den Geschäften sei unter heutigen Gesichtspunkten nicht mehr für moderne Einzelhandelsbetriebe geeignet. Denn sie räumen selbst ein, dass bei einem Neubau in Ansatz zu bringende Geschosshöhen von 5 m in Teilbereichen des „W.-Center“ um 50 cm unterschritten sind. Danach weist der bestehende Zustand einen Funktionsmangel auf. Weitergehende Rügen gegen die von der Antragsgegnerin angenommenen Funktionsschwächen des „W.-Center“ werden auch von den Antragstellerinnen nicht erhoben. Nach ihrem Vorbringen im vorliegenden Normenkontrollverfahren sowie ihren bereits oben genannten Anträgen auf Erteilung eines Bauvorbescheides und einer Sanierungsgenehmigung gehen im Gegenteil auch sie davon aus, dass eine Steigerung der Attraktivität des W.-Center" über die Beseitigung von Baumängeln deutlich hinausgehende bauliche Veränderungen erfordert. Darauf, ob und ggfs. wie die Funktionsmängel beseitigt oder ausgeglichen werden können sowie auf die Bereitschaft der Antragstellerinnen zur Durchführung entsprechender Maßnahmen kommt es - wie oben dargelegt - nicht an.

Schließlich hat die Antragsgegnerin bezüglich der im Süden des Sanierungsgebiets gelegenen Gebäudezeile eine nicht fußgängerfreundliche Erreichbarkeit sowie eine optische Abgrenzung durch das an den Ausgang des „W.-Center“ gekoppelte Brückenbauwerk samt Empore angenommen und hierdurch bedingte erhebliche Leerstände auch in diesem Bereich berücksichtigt. Dass dies insbesondere der Scharnierfunktion zwischen Südstadt und Innenstadt widerspricht, bestreiten auch die Antragstellerinnen nicht.

b) Anders verhält es sich hingegen mit Blick auf die für den Erlass der Sanierungssatzung erforderliche Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin betreffend die Ziele und Zwecke der Sanierung.

aa) Zwar sind hinsichtlich der von der Antragsgegnerin beschlossenen Sanierungsziele „Neugestaltung und Aufwertung des Umfeldes des neuen Einkaufszentrums durch Ordnung des städtebaulichen Rahmens und funktionale und städtebauliche Verknüpfung der Quartiere der Südstadt mit der Innenstadt“ sowie „Umgestaltung der Verkehrsflächen inklusive Veränderung der Verkehrsführung zur Optimierung des Verkehrs einschließlich der Verlegung des Zentralen Omnibusbahnhofs zur Optimierung der An- und Abfahrabläufe bei zusätzlicher Flächenbereitstellung für neue Einkaufsflächen und städtebauliche Reparatur des heruntergekommenen und ungeordneten Raums“ Bedenken weder vorgetragen noch erkennbar.

bb) Indes rügen die Antragstellerinnen zu Recht Abwägungsmängel bei der Beschlussfassung über die Sanierungsziele „Abriss des W.-Centers zur Behebung des schlechten funktionellen und substantiellen Zustands des Gebäudes, des Turms und Brückenbauwerks mit Zufahrtsrampe und Belüftungsanlage samt der gegenüberliegenden eingeschossigen Bauten“ sowie „Neubau eines Einkaufszentrums zur funktionalen und städtebaulichen Entwicklung der örtlichen Innenstadt nebst Stärkung H.s als konkurrenzfähiger Handelsstandort in der Region“.

Mit dieser Entscheidung hat die Antragsgegnerin es nicht bei einer für den Erlass der Sanierungssatzung ausreichenden abstrakten Bestimmung der Grundzüge der Sanierungsziele (vgl. VGH Bad.-Württ., Urte. v. 24.03.2011, a. a. O., v. 8.7.2010, a. a. O. und v. 24.9.2007 - 3 S 35/06 -) belassen, sondern die Ziele der Sanierung bereits weitgehend auf bestimmte Maßnahmen konkretisiert. Die Festlegung dieser Sanierungsziele ist am Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu messen.

Zuständig für die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung als Voraussetzung für den Erlass der Sanierungssatzung (§ 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB) war der nach § 24 Abs. 1 Satz 2 GemO i. V. mit den §§ 39 Abs. 2 Nr. 3 und 44 Abs. 2 Satz 3 GemO auch für den Satzungsbeschluss allein zuständige Gemeinderat der Antragsgegnerin (vgl. hierzu Köhler/ Fieseler, a. a. O., RdNr. 10 zu § 140).

(1) Bei der Beschlussfassung über die genannten Sanierungsziele ist der Gemeinderat der Antragsgegnerin nicht von einem ausreichend ermittelten und bewerteten Sachverhalt ausgegangen.

Die Antragstellerinnen tragen hierzu im Wesentlichen vor, der Abwägung liege ein ihre Eigentümerbelange betreffender Ermittlungsmangel zu Grunde. Denn die Antragsgegnerin habe keine alternativen Prüfungen dazu angestellt, ob der Abriss des W.es und ein Neubau zur Erreichung der Sanierungsziele zwingend erforderlich sei. Insbesondere trage die Stellungnahme der ... die Einschätzung, die städtebaulichen Missstände könnten nur durch einen Abriss sowie einen Neubau beseitigt werden, nicht. Dass eine Beseitigung der Missstände ohne Weiteres auch durch eine Kernsanierung erfolgen könne, werde durch das von ihrem Kooperationspartner ... GmbH gefertigte Konzept (Variante B4, Arbeitsstand 18.3.2014) bestätigt. Das äußere Erscheinungsbild und die Eingangsbereiche würden hierdurch zeitgemäß und hochwertig neugestaltet. Auch das Flächenlayout werde bei Wegfall des jetzigen Mallbereichs komplett überarbeitet und erneuert. Die lediglich teilweise festzustellende Unterschreitung der heute üblichen Geschosshöhen von 5 m um 50 cm könne durch die Installation einer modernen platzsparenden Haustechnik mit den heutigen Standards in Übereinstimmung gebracht werden.

Dieser Einwand greift im Ergebnis durch. Er betrifft den durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten sowie von der Sanierungsplanung - insbesondere den hier in Rede stehenden Sanierungszielen - unmittelbar berührten und daher abwägungsbeachtlichen Belang der Antragstellerinnen, das in ihrem Eigentum stehende Gebäude zu erhalten. Hinsichtlich der hierfür maßgeblichen Möglichkeiten einer (Kern-)Sanierung des „W.-Center“ und des Umfanges einer damit einhergehenden Behebung der städtebaulichen Missstände lag der Entscheidung des Gemeinderats der Antragsgegnerin ein nicht zutreffend ermittelter und bewerteter Sachverhalt zu Grunde.

Die von der Antragsgegnerin eingeholte Stellungnahme der ... vom 3.12.2014 beschäftigt sich zwar mit der Frage einer Sanierungsfähigkeit der Bestandsimmobilie. Dabei geht sie aber von einer bloßen Modernisierung bzw. Umstrukturierung des „W.-Center" aus. Ihre Einschätzung, das Gebäude sei hinsichtlich seines äußeren und inneren Gesamterscheinungsbildes sowie aufgrund der vorliegenden zahlreichen Restriktionen nicht für eine Modernisierung im Bestand geeignet, stützt sich im Wesentlichen auf eine geringe Geschosshöhe, eine fehlende Flexibilität bei der Vermietung von Ladeneinheiten, eine insgesamt schwierige Gebäudesituation und eine stark sanierungsbedürftige Gebäudesubstanz.

Diese Mängel lassen sich durch eine von den Antragstellerinnen beabsichtigte Kernsanierung des „W.-Center“ in weiten Teilen beseitigen bzw. abmildern. Nach den in den Verfahren auf Erteilung eines Bauvorbescheides und einer sanierungsrechtlichen Genehmigung sowie im vorliegenden Normenkontrollverfahren von den Antragstellerinnen gemachten Angaben und vorgelegten Plänen würde nämlich das von Verfall geprägte Gesamterscheinungsbild nicht nur saniert, sondern zeitgemäß modernisiert sowie das unflexible Flächenlayout flexibilisiert, um so die Möglichkeit zur Aufteilung der Mietflächen an verschiedene Mieter zu schaffen, und würden die gedrungen wirkenden Eingangsbereiche aufgeweitet. Nach den im vorliegenden Verfahren vorgelegten Unterlagen der Fa. ... (Variante B4, Arbeitsstand 18.3.2014) weisen die Geschosshöhen zwar insgesamt weniger als 5 m auf (vgl. hierzu Abschnitt A, Seite 14 des Konzepts), womit sie auch nach Angaben der Antragstellerinnen unter dem heute Üblichen liegen. Indes können die Auswirkungen dieser Einschränkung nach den Angaben der Antragstellerinnen im gerichtlichen Verfahren durch platzsparende Haustechnik gemildert bis kompensiert werden. Dem hat die Antragsgegnerin nicht widersprochen. Auch wenn sich aus den im vorliegenden Verfahren und den in den oben genannten Verwaltungsverfahren eingereichten Plänen keine Einbeziehung des Mallbereichs in die beabsichtigte Kernsanierung ergibt, ist die Möglichkeit einer solchen gleichwohl gegeben. Hieraus ergäbe sich zugleich die Möglichkeit einer weiteren Flexibilisierung des Flächenlayouts und einer Vergrößerung der Verkaufsfläche, die nach den Planungen der Fa. ... auch ohne die Mall bei rund 12.000 m² läge (Variante B4, Arbeitsstand 18.3.2014).

Die Sitzungsvorlage des Planungs- und Baurechtsamts vom 26.11.2014 verweist auf die oben genannte Bewertung der ... und befasst sich in Bezug auf die Sanierungsfähigkeit des „W.-Center“ darüber hinaus ebenfalls mit einer Sanierung der baulich substantiellen Mängel. Hierzu nennt sie Mängel der Fassade, der Infrastruktur und des Wärmeschutzes, die möglicherweise mit hohem finanziellem Aufwand gelingen könnten. Ermittlungen zu den Möglichkeiten einer weitergehenden Kernsanierung des Bestandes und zum Umfang einer damit verbundenen Behebung nicht nur der Substanz-, sondern auch der Funktionsmängel des Gebäudes lassen sich der Vorlage hingegen nicht entnehmen. Die Hinweise auf Bauvoranfragen von Eigentümern, die aufgrund unpräziser Darstellung nicht hätten geprüft werden können, und auf Gespräche mit dem Projektentwickler der Fa. ..., dessen Konzept aber nicht zur umfassenden Lösung der städtebaulichen Missstände beitragen könne, weshalb die Planungen für die Stadt nicht überzeugend seien, genügen hierzu nicht. Im Übrigen nimmt Letzteres die dem Gemeinderat obliegende Bewertung vorweg, ohne die tatsächlichen Grundlagen dieser Einschätzung offenzulegen.

Weitergehende Grundlagen für die Entscheidung des Gemeinderats der Antragsgegnerin ergeben sich schließlich auch nicht aus den Niederschriften über die Sitzungen des Gemeinderats vom 12.12.2014 sowie des Bau- und Umweltausschusses vom 9.12.2014 betreffend sowohl die Sanierungssatzung als auch die Aufstellung des Bebauungsplans „W.platz II“ oder aus der den genannten Planaufstellungsbeschluss vorbereitenden Sitzungsvorlage des Planungs- und Baurechtsamts der Antragsgegnerin vom 26.11.2014 samt der unter demselben Datum erstellten Erläuterung zum Konzept.

(2) Der Mangel im Abwägungsvorgang ist i. S. des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich. Denn er ist offensichtlich, da er sich aus den Planungsakten ergibt (vgl. hierzu BVerwG, Urt. vom 21.8.1981 - 4 C 57.80 - BVerwGE 64, 33 ff.). Darüber hinaus ist er auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen.

Ein solcher Einfluss eines Ermittlungs- oder Bewertungsmangels auf das Abwägungsergebnis darf nur verneint werden, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür nachweisbar sind, dass auch bei Vermeidung des Mangels die gleiche Entscheidung getroffen worden wäre (vgl. zu § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.6.2016 - 5 S 1149/15 - juris; vgl. zu § 17e Abs. 6 Satz 1 FStrG a. F. BVerfG, Beschl. v. 16.12.2015 - 1 BvR 685/12 - DVBl. 2016, 307 ff.). Dies ist hier nicht der Fall.

Maßgeblich für die Bestimmung der Sanierungsziele war nach der Sitzungsvorlage des Planungs- und Baurechtsamts vom 26.11.2014 die Absicht, eine städtebauliche und funktionale Verknüpfung der Quartiere der Südstadt mit der Innenstadt als Cityerweiterung herzustellen und den Handelsstandort H. zu stärken. Als in diesem Zusammenhang in Frage kommende Sanierungsalternativen werden nur die bloße Beseitigung der baulich substantiellen Mängel des „W.-Center“ (Fassade, Infrastruktur und Wärmeschutz) und der Abriss des Gebäudes nebst Neubau eines zeitgemäßen Einkaufszentrums angeführt. Damit blieb dem Gemeinderat der Antragsgegnerin nach der Sitzungsvorlage nur die Wahl zwischen einer weitgehenden Aufgabe der dargestellten Absicht (bei bloßer Substanzmängelbeseitigung) oder einer nahezu gänzlichen Umsetzung derselben (bei Abriss und Neubau). Dass eine weitere Handlungsalternative darin besteht, durch eine umfassende Kernsanierung nicht nur die Substanzmängel des „W.-Center“, sondern - wie oben dargelegt - auch weite Teile der funktionalen Mängel zu beseitigen bzw. abzumildern, lässt sich der Sitzungsvorlage nicht entnehmen.

Im Vergleich zu einer bloßen Substanzmängelbeseitigung kommt die umfassende Kernsanierung insbesondere den in der Sitzungsvorlage aufgeführten Vorteilen eines Abrisses des „W.-Center“ nebst Neubau deutlich näher. So ergäbe sich aus einer solchen Kernsanierung - wie oben dargelegt - die Möglichkeit einer Vergrößerung der Verkaufsfläche und infolge eines neuen Flächenkonzepts auch einer zeitgemäßen Positionierung am Markt. Durch die Aufweitung der Eingangsbereiche ließen sich Passantenströme besser aufnehmen und mittels einer Veränderung der inneren Durchgangsbereiche auch besser in die Innenstadt leiten. Soweit in der Sitzungsvorlage von äußeren Zu- und Ausgangshemmnissen die Rede ist, betrifft dies im Wesentlichen gestalterische Maßnahmen im Außenbereich und nicht das Gebäude an sich. Für die damit angesprochene, der städtebaulichen und funktionalen Verknüpfung der Quartiere der Südstadt mit der Innenstadt dienende und ohnehin vorgesehene Umgestaltung der Frei- und Verkehrsflächen ist eine Veränderung von Kubatur und Lage des „W.-Center“ nicht von vornherein erforderlich. Insbesondere setzt die Verlegung des Zentralen Omnibusbahnhofs von der Ostseite an die Südseite des „W.-Center“ nicht den Abriss des Gebäudes und die Errichtung eines Einkaufszentrums voraus. Denn nach dem Bebauungsplanentwurf der Antragsgegnerin soll das vorgesehene Einkaufszentrum auch nach Süden sogar weiter ausgreifen als das bestehende „W.-Center“.

Danach fehlt es an konkreten Anhaltspunkten dafür, dass der Gemeinderat auch bei zutreffender Berücksichtigung der bestehenden Möglichkeit einer umfassenden Kernsanierung und bei sodann richtiger Einschätzung der für einen Abriss des „W.-Center" nebst Neubau eines Einkaufszentrums sprechenden (weniger) gewichtigen öffentlichen Belange (z. B. einer weiteren Vergrößerung der Verkaufsfläche und einer Anpassung der Gebäudeform an die Umgebung) im Verhältnis zu den entgegenstehenden Eigentümerbelangen insbesondere der Antragstellerinnen das gleiche Sanierungsziel gewählt, sich also nicht z. B. für ein weniger einschneidendes Ziel entschieden hätte. Gleiches gilt in der Folge mit Blick auf die gewählte einschneidende Art des Sanierungsverfahrens (vgl. hierzu § 142 Abs. 4 i. V. mit den §§ 152 ff., § 144 Abs. 1 und 2 BauGB) sowie - bei Erhalt des Gebäudes und einer damit verringerten Notwendigkeit der Inanspruchnahme von Freiflächen - den Zuschnitt des Sanierungsgebiets.

(3) Der Abwägungsmangel ist auch nicht nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB unbeachtlich geworden. Denn die mit Bekanntmachung des Bebauungsplans am 24.12.2014 in Lauf gesetzte Jahresfrist für die Geltendmachung des Abwägungsmangels ist eingehalten, da die den Anforderungen § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB genügende Begründung des vorliegenden Normenkontrollantrages der Prozessbevollmächtigten der Antragstellerinnen vom 21.7.2015 am 23.7.2015 an die Antragsgegnerin übersandt worden und bei dieser auch während der noch laufenden Frist eingegangen ist (vgl. zur Geltendmachung von Mängeln im Rahmen eines Verwaltungsprozesses VGH Bad.-Württ., Urt. v. 15.7.2008 - 3 S 2772/06 - ESVGH 59, 35 ff.).

c) Gleichfalls in beachtlicher Weise abwägungsfehlerhaft ist die Entscheidung der Antragsgegnerin zur Erforderlichkeit der beschlossenen Sanierung.

Wie bereits oben ausgeführt, setzt der Erlass einer Sanierungssatzung voraus, dass diese zur Behebung der städtebaulichen Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB erforderlich ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 4.3.1999 - 4 C 8.98 -Buchholz 406.11 § 142 BauGB Nr. 5; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 20.11.2015, a. a. O.). Dies ist nur dann der Fall, wenn die Realisierung der Sanierungsmaßnahmen in absehbarer Zeit zu erwarten ist (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 8.7.2010, a. a. O.). Denn aus § 136 Abs. 1 BauGB ergibt sich, dass städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nur dann in Betracht kommen, wenn ihre zügige Durchführung gewährleistet ist. Sanierungsmaßnahmen, deren Realisierung in absehbarer Zeit nicht zu erwarten ist, sind daher rechtswidrig. Welcher Zeitraum in diesem Sinne absehbar ist, ist nach den konkreten Gegebenheiten prognostisch abzuschätzen (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.7.2003 - 4 CN 2.02 - NVwZ 2003, 1389 ff.). Hierzu ist insbesondere zu klären, welcher Kostenaufwand für die Erreichung der Sanierungsziele zu erwarten ist und welche Finanzmittel hierfür zur Verfügung stehen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 20.11.2015, a. a. O.; Hessischer VGH, Urt. v. 30.9.2010, a. a. O.; OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 10.4.2000 - 1 C 10293/99 - juris [LS]). Auf dieser Grundlage muss sodann eine nachvollziehbare Prognose vorliegen, dass die Sanierung nach den verfügbaren Mitteln in absehbarer Zeit durchgeführt werden kann (vgl. wiederum VGH Bad-Württ, Urt. v. 8.7.2010, a. a. O.).

Die Antragstellerinnen rügen insoweit, mangels Durchführung vorbereitender Untersuchungen für das Sanierungsgebiet hätten notwendige Ermittlungsergebnisse, wie eine Beurteilung der Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen, eine Begründung für eine zügig mögliche Durchführung der Maßnahme sowie die Erhebung von Einstellung und Mitwirkungsbereitschaft der Sanierungsbetroffenen und der öffentlichen Auftraggeber in sachlicher, zeitlicher und finanzieller Hinsicht bei der Entscheidung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets nicht vorgelegen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass es an ihrer Mitwirkungsbereitschaft sogar fehle. Die Sanierungssatzung leide daher an einem Abwägungsmangel.

Der Einwand der Antragstellerinnen greift unter Zugrundelegung der oben angeführten Maßstäbe ebenfalls durch.

aa) Eine Aufstellung der Kosten der Sanierungsmaßnahmen und der hierfür zur Verfügung stehenden Finanzmittel lag der Prognoseentscheidung der Antragsgegnerin, die Durchführung der Sanierung solle bis Dezember 2029 abgeschlossen sein, nicht zu Grunde.

Im Gegenteil heißt es in der Sitzungsvorlage vom 26.11.2014 und wortgleich im Gemeinderatsbeschluss vom 12.12.2014, Städtebauförderungsmittel würden in Abstimmung mit dem Land bis zum Programmjahr 2019 in einem anderen Stadtumbaugebiet konzentriert, weshalb die Aufnahme neuer Sanierungsgebiete in ein Städtebauförderungsgesetz des Landes bzw. Bundes frühestens zum Programmjahr 2020 beantragt werden könne; insoweit verfüge das Sanierungsgebiet zunächst über keine finanzielle Ausstattung. Darüber hinaus weisen die Sitzungsvorlage und auch der Gemeinderatsbeschluss sogar auf eine angesichts der Teilaufhebung der Sanierungssatzung „Altstadt-West“ bestehende Verpflichtung zur Rückzahlung abgerufener Finanzhilfen für Sanierungsmaßnahmen im Umfeld des Wohnhauses in Höhe von insgesamt EUR 465.000 an das Land hin.

Soweit die Antragstellerin in der Antragserwiderung ausgeführt hat, es existiere ein Konzept für die Neubebauung des Areals „Am W.platz“, dem der Gemeinderat im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan „W.platz II“ vom 12.12.2014 zugestimmt habe, ergibt sich nichts anderes. In der bereits oben angeführten, den Planaufstellungsbeschluss vorbereitenden Sitzungsvorlage des Planungs- und Baurechtsamts der Antragsgegnerin vom 26.11.2014 heißt es unter III. (Finanzwirtschaft) lediglich, die Entscheidung (also der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans) habe keine unmittelbaren finanziellen Auswirkungen. In der unter demselben Datum erstellten Erläuterung zum Konzept ist in Nr. 9. (Einnahmen und Ausgaben) nur der Hinweis enthalten, Kosten, die durch die Neuordnung des Verkehrssystems entstünden, könnten zum jetzigen Planungsstand noch nicht dargestellt werden. Weitergehendes ergibt sich auch nicht aus den Niederschriften über die Sitzungen des Gemeinderats vom 12.12.2014 sowie des Bau- und Umweltausschusses vom 9.12.2014 betreffend sowohl die Sanierungssatzung als auch den Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans.

Gleiches gilt bezogen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) hinsichtlich des Vorbringens der Antragsgegnerin in der Antragserwiderung, die Stadt habe einen Projektpartner, mit dem die Baumaßnahmen realisiert werden könnten. Zum einen lässt sich den dem Gemeinderat der Antragsgegnerin zur Kenntnis gegebenen Unterlagen und auch den Sitzungsniederschriften kein Hinweis auf einen solchen Partner und eine damit gegebene Möglichkeit zur Umsetzung der Sanierung entnehmen. Zum anderen ergäbe sich aus einem derartigen pauschalen Hinweis auch keine nachvollziehbare Prognose zur Durchführbarkeit der Sanierung in absehbarer Zeit.

Dabei kommt es nicht darauf an, dass es sich bei dem Projektpartner um die ... handeln dürfte, mit der nach Aktenlage (vgl. das im Rahmen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „W.platz“ an die Antragstellerinnen gerichtete Schreiben des Oberbürgermeisters der Antragsgegnerin vom 24.10.2013) im Oktober 2012 eine Entwicklungsvereinbarung geschlossen wurde. Auch wenn diese seinerzeit unter Beteiligung des Gemeinderats abgeschlossen worden sein mag, kann angesichts der zwischen dem Abschluss des Vertrages und dem Satzungsbeschluss am 25.4.2014 erfolgten Neuwahl des Gemeinderats, die mit einer geänderten Besetzung desselben einherging (https://www.H..de/buerger-rathaus/wahlen/gemeinderatswahlen), nicht davon ausgegangen werden, dass diese Vereinbarung inhaltlich - sofern überhaupt ausreichend - allen Gemeinderäten bekannt war und in die Abwägung des gesamten Gemeinderats eingeflossen ist.

bb) Vergleichbar verhält es sich in Bezug auf die Widerstände der Antragstellerinnen gegen den vorgesehenen Abriss und Neubau des „W.-Center“. Denn angesichts der von den Plänen der Antragsgegnerin abweichenden Sanierungsvorstellungen der Antragstellerinnen als Eigentümerinnen wesentlicher Anteile des Sanierungsobjekts sind erhebliche Verzögerungen zu erwarten. Auch wenn einzelne grundstücksbezogene Maßnahmen nicht Gegenstand der Abwägung bei Erlass der Sanierungssatzung, sondern erst im Verlaufe des Verfahrens - im Rahmen der Anwendung der jeweiligen Sanierungsinstrumente - zu prüfen sind (vgl. VGH Bad.-Württ, Urt. v. 24.3.2011, a. a. O., m. w. N.; Krautzberger, a. a. O., RdNrn. 140 ff. zu § 136), ist zu klären, welche Instrumente zur Überwindung der Widerstände von Eigentümern zur Verfügung stehen und ob deren Einsatz eine Durchführung der Sanierung in absehbarer Zeit erwarten lässt.

Eine solche Abklärung ist hier nicht erfolgt. In der Sitzungsvorlage vom 26.11.2014 wird in diesem Zusammenhang lediglich auf die fehlende Mitwirkungsbereitschaft der Antragstellerinnen hingewiesen.

cc) Der Mangel tatsächlicher Grundlagen für die Prognoseentscheidung ist offensichtlich. Ferner fehlt es nach den oben angeführten Kriterien an konkreten Anhaltspunkten dafür, dass auch bei Vermeidung des Mangels die gleiche Abwägungsentscheidung über die Durchführbarkeit der Sanierung binnen angemessener Frist getroffen worden wäre. Nichts anderes gilt in der Folge mit Blick auf das Sanierungsziel, die Art des Sanierungsverfahrens und den Zuschnitt des Sanierungsgebiets.

dd) Der demnach gemäß § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtliche Abwägungsmangel ist angesichts seiner rechtzeitigen Geltendmachung mit Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Antragstellerinnen vom 21.7.2015 auch nicht nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB unbeachtlich geworden.

d) Die dargestellten beachtlichen Abwägungsmängel haben die Gesamtnichtigkeit der Satzung zur Folge. Denn die Abwägungsfehler betreffen die zentralen Grundzüge der Sanierungsplanung, nämlich die Sanierungsziele und die Durchführbarkeit der Sanierung. Für die Annahme einer bloßen Teilnichtigkeit der Satzung ist danach kein Raum.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Beschluss

Der Streitwert wird gem. § 63 Abs. 2 Satz 1 i. V. mit § 52 Abs. 1 GKG aufEUR 15.000,- festgesetzt.

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

Die Anträge haben auch in der Sache Erfolg. Die angegriffene Sanierungssatzung ist für unwirksam zu erklären, da sie an beachtlichen Mängeln leidet, die zu ihrer Gesamtnichtigkeit führen.

2. Die Sanierungssatzung leidet aber an materiell-rechtlichen Fehlern, die zu ihrer Unwirksamkeit führen.

b) Anders verhält es sich hingegen mit Blick auf die für den Erlass der Sanierungssatzung erforderliche Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin betreffend die Ziele und Zwecke der Sanierung.

(1) Bei der Beschlussfassung über die genannten Sanierungsziele ist der Gemeinderat der Antragsgegnerin nicht von einem ausreichend ermittelten und bewerteten Sachverhalt ausgegangen.

c) Gleichfalls in beachtlicher Weise abwägungsfehlerhaft ist die Entscheidung der Antragsgegnerin zur Erforderlichkeit der beschlossenen Sanierung.

Der Einwand der Antragstellerinnen greift unter Zugrundelegung der oben angeführten Maßstäbe ebenfalls durch.

Eine solche Abklärung ist hier nicht erfolgt. In der Sitzungsvorlage vom 26.11.2014 wird in diesem Zusammenhang lediglich auf die fehlende Mitwirkungsbereitschaft der Antragstellerinnen hingewiesen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Beschluss

Der Streitwert wird gem. § 63 Abs. 2 Satz 1 i. V. mit § 52 Abs. 1 GKG aufEUR 15.000,- festgesetzt.

Der Beschluss ist unanfechtbar.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 16. Nov. 2016 - 3 S 572/15

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Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 16. Nov. 2016 - 3 S 572/15 zitiert 22 §§.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

Lastenausgleichsgesetz - LAG

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(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit 1. von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 de

(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn 1. entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Be

(1) Unbeachtlich werden 1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das

(1) Die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung dienen insbesondere der vollständigen Ermittlung und zutreffenden Bewertung der von der Planung berührten Belange und der Information der Öffentlichkeit. (2) Die Unterrichtung na

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde 1. die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;2. Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Geb

(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt. (2) Städtebauliche Sanieru

(1) § 50 Abs. 1 Nr. 6 der Verwaltungsgerichtsordnung gilt für Vorhaben im Sinne des § 17 Absatz 1, soweit die Vorhaben Bundesfernstraßen betreffen, die wegen 1. der Herstellung der Deutschen Einheit,2. der Einbindung der neuen Mitgliedstaaten in die

Die Vorbereitung der Sanierung ist Aufgabe der Gemeinde; sie umfasst 1. die vorbereitenden Untersuchungen,2. die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets,3. die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung,4. die städtebauliche Planung; hierzu geh

Die Sanierung soll mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen möglichst frühzeitig erörtert werden. Die Betroffenen sollen zur Mitwirkung bei der Sanierung und zur Durchführung der erforderlichen baulichen Maßnahmen angeregt und

(1) Der Bund, einschließlich seiner Sondervermögen, die Länder, die Gemeindeverbände und die sonstigen Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts sollen im Rahmen der ihnen obliegenden Aufgaben die Vorbereitung und Durchführung

Die Vorschriften dieses Abschnitts sind im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet anzuwenden, sofern die Sanierung nicht im vereinfachten Sanierungsverfahren durchgeführt wird.

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Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 16. Nov. 2016 - 3 S 572/15 zitiert oder wird zitiert von 8 Urteil(en).

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 16. Nov. 2016 - 3 S 572/15 zitiert 8 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

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Gründe 1 Die Verfassungsbeschwerde betrifft die fernstraßenrechtliche Planfeststellung der Freien Hansestadt Bremen für den Neubau des einen Wesertunnel umfassenden 4. B

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Diese Entscheidung wird zitiert Tenor Der Normenkontrollantrag wird abgelehnt. Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller zu 1) und zu 4) zu je 1/3 und die Antragsteller zu 2) und 3) zu je 1/6. Das Urteil ist wegen der Ko

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Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 29. Oktober 2008 - 3 K 2612/07- geändert. Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfah

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Baugesetzbuch - BBauG | § 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;
2.: Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;
2.: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht;
3.: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;
4.: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
5.: die Teilung eines Grundstücks.

(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.

(4) Keiner Genehmigung bedürfen

1.: Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;
2.: Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;
3.: Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung;
4.: Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;
5.: der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

Baugesetzbuch - BBauG | § 141 Vorbereitende Untersuchungen

(1) Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.

(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.

(3) Die Gemeinde leitet die Vorbereitung der Sanierung durch den Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ein. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht nach § 138 hinzuweisen.

(4) Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen finden die §§ 137, 138 und 139 über die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die Auskunftspflicht und die Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger Anwendung; ab diesem Zeitpunkt ist § 15 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des § 29 Absatz 1 und auf die Beseitigung einer baulichen Anlage entsprechend anzuwenden. Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs sowie ein Bescheid über die Zurückstellung der Beseitigung einer baulichen Anlage nach Satz 1 zweiter Halbsatz unwirksam.

Baugesetzbuch - BBauG | § 137 Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen

Baugesetzbuch - BBauG | § 214 Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen; ergänzendes Verfahren

(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn

1.

entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist;

2.

die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2, § 4a Absatz 3, Absatz 4 Satz 1 und Absatz 5 Satz 2, nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, nach § 22 Absatz 9 Satz 2, § 34 Absatz 6 Satz 1 sowie § 35 Absatz 6 Satz 5 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn

a): bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind,
b): einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben,
c): (weggefallen)
d): bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist ausgelegt worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist,
e): bei Anwendung des § 4a Absatz 4 Satz 1 der Inhalt der Bekanntmachung und die auszulegenden Unterlagen zwar in das Internet eingestellt, aber nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich sind,
f): bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder
g): bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;

3.

die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a, 3 Absatz 2, § 5 Absatz 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Absatz 5, § 9 Absatz 8 und § 22 Absatz 10 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist; abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist;

4.

ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist.

Soweit in den Fällen des Satzes 1 Nummer 3 die Begründung in wesentlichen Punkten unvollständig ist, hat die Gemeinde auf Verlangen Auskunft zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird.

(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn

1.: die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind;
2.: § 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist;
3.: der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt;
4.: im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.

(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:

1.: (weggefallen)
2.: Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich.
3.: Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
4.: Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.

(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 sind, können nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwgungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.

(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 141 Vorbereitende Untersuchungen

(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 214 Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen; ergänzendes Verfahren

(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn

1.

2.

a): bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind,
b): einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben,
c): (weggefallen)
d): bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist ausgelegt worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist,
e): bei Anwendung des § 4a Absatz 4 Satz 1 der Inhalt der Bekanntmachung und die auszulegenden Unterlagen zwar in das Internet eingestellt, aber nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich sind,
f): bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder
g): bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;

3.

4.

(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn

1.: die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind;
2.: § 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist;
3.: der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt;
4.: im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.

(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:

1.: (weggefallen)
2.: Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich.
3.: Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
4.: Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.

(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 141 Vorbereitende Untersuchungen

(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

in Anspruch genommen werden müssen (Ersatz- und Ergänzungsgebiete), kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck förmlich festlegen. Für die förmliche Festlegung und die sich aus ihr ergebenden Wirkungen sind die für förmlich festgelegte Sanierungsgebiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 47

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.: von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.: von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.

(2a) (weggefallen)

(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.

(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.

(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;
2.: Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;
2.: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht;
3.: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;
4.: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
5.: die Teilung eines Grundstücks.

(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.

(4) Keiner Genehmigung bedürfen

1.: Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;
2.: Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;
3.: Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung;
4.: Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;
5.: der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 24. März 2011 - 5 S 163/09

Tenor

Der Antrag wird abgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Gültigkeit der Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Industrieflächen ehemalige Sabawerke“ vom 23.04.2008.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des mit einem - von der Fa. ... mbH genutzten - Produktions- und Verwaltungsgebäude bebauten Grundstücks Flst. Nr. 1183 im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. Das Grundstück liegt im äußersten nordöstlichen Teil des im Norden durch die Brigach, im Osten durch die Richthofenstraße, im Westen durch die Peterszeller Straße und im Süden durch die Kirnacher Straße begrenzten Quartiers. Der nordöstliche Bereich ist im Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Villingen-Schwenningen als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE), der westliche Teil - die inzwischen von einem Investor („... VS“) erworbenen ehemaligen Industrieflächen der Sabawerke - als gewerbliche Baufläche (G) dargestellt. Der südöstliche Bereich - ein ehemaliges Kasernengelände („Lyautey“) - war bislang als Sondergebiet Bund (SO B) dargestellt. Mit der 7. Änderung des Flächennutzungsplans 2009 wurden der nördliche Teil dieses Bereichs als gewerbliche Baufläche (G), der östliche Teil als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE) und der südliche Teil als gemischte Baufläche (M) dargestellt.

Bereits am 16.12.1997 hatte der Gemeinderat der Antragsgegnerin für den auch das vorgenannte Quartier einschließenden Bereich „Konversionsflächen Französische Garnison, Stadtbezirk Villingen“ die Durchführung von Voruntersuchungen zur Einleitung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme beschlossen (vgl. § 165 Abs. 4 BauGB). Nachdem der Gemeinderat am 19.01.2007 für den Bereich der Industrieflächen der ehemaligen Sabawerke und das ehemalige Kasernengelände „Lyautey“ die Durchführung vorbereitender Untersuchungen beschlossen hatte (vgl. § 141 Abs. 3 BauGB), um Beurteilungsgrundlagen für die Notwendigkeit einer Sanierung sowie die dabei anzustrebenden Ziele zu gewinnen, hob er mit Beschluss vom 24.01.2007 seinen Beschluss vom 16.12.1997 wieder auf. Beide Gemeinderatsbeschlüsse wurden am 16.03.2007 ortsüblich bekannt gemacht. Mit den vorbereitenden Untersuchungen wurden das Amt für Stadtentwicklung der Antragsgegnerin und die L...-I... K... GmbH betraut.

Unter dem 27.04.2007 gab die Antragsgegnerin den von der geplanten Stadterneuerungsmaßnahme „Industrieflächen ehemalige Sabawerke“ möglicherweise berührten öffentlichen Aufgabenträgern Gelegenheit, zu der beabsichtigten Sanierung bis zum 31.05.2007 Stellung zu nehmen. Unter dem 24.05.2007 wurden die städtischen Dienststellen um eine Stellungnahme bis zum 22.06.2007 gebeten.

Am 26.11.2007 fand - ohne konkretes Ergebnis - eine Besprechung mit der die Eigentümerin des ehemaligen Kasernengelände vertretenden Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten (BImA) über deren Beteiligung am Verfahren und den von der Antragsgegnerin beabsichtigten Grunderwerb statt. Am 11.01.2008 wurde der Eigentümer im Untersuchungsteilgebiet „Industrieflächen ehemalige Sabawerke“ beteiligt. Nachdem die Ergebnisse der inzwischen vorliegenden Untersuchungen und das sich daraus ergebende Neuordnungskonzept sowie die beabsichtigte Durchführungsstrategie vorgestellt worden waren, erklärte sich der Eigentümer bereit, an der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen mitzuwirken.

Bereits mit Zuwendungsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 07.12.2006 waren für den Teilbereich der ehemaligen Sabawerke Fördermittel aus dem Städtebauförderprogramm „Stadtumbau West (SUW)“ bewilligt worden.

Auf der Grundlage des im März 2008 erstellten und von ihm zur Kenntnis genommenen Berichts „Sanierungsgebiet‚ Industrieflächen ehemalige Sabawerke‘ im Stbz. Villingen - Vorbereitende Untersuchungen gem. § 141 BauGB“ beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin am 23.04.2008 im Hinblick auf vorliegende städtebauliche Missstände, das Sanierungsgebiet „Industrieflächen ehemalige Sabawerke“ durch Satzung förmlich festzulegen und die Sanierungsmaßnahme im sog. einfachen Sanierungsverfahren - ohne Anwendung der §§ 152 - 156a BauGB - bis zum 31.12.2015 durchzuführen; § 144 BauGB sollte demgegenüber Anwendung finden. - Die Sanierungssatzung wurde am 02.05.2008 ortsüblich bekanntgemacht. Am 02.06.2008 wurde ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen.

Hinsichtlich des Teilbereichs „Lyautey“ hatte der Gemeinderat der Antragsgegnerin am 23.04.2008 beschlossen, zunächst die öffentlichen Fördermöglichkeiten zu klären, die Grunderwerbsverhandlungen mit dem Bund voranzutreiben, die Standortkonzeption „Gemeinbedarf“ zu konkretisieren und ihm sodann die Ergebnisse zur weiteren Entscheidung vorzulegen.

Mit an die Antragsgegnerin gerichtetem Anwaltsschreiben vom 18.07.2008 zeigte sich die Antragstellerin erstaunt, dass die Sanierungssatzung lediglich das Grundstück Flst. Nr. 1189 umfasse, obwohl sie lange zuvor ihre Bereitschaft signalisiert habe, an einer Sanierungsmaßnahme teilzunehmen, und den Wunsch habe erkennen lassen, nicht zuletzt im Hinblick auf etwaige Fördermittel in das Sanierungsgebiet einbezogen zu werden. Da sowohl ihre Beteiligung am Verfahren wie auch ihre Einbeziehung in das Sanierungsgebiet erforderlich gewesen wäre, bestünden an der Rechtmäßigkeit der Satzung erhebliche Bedenken. Auch sei zweifelhaft, ob ein einzelnes Grundstück überhaupt Gegenstand einer Sanierungssatzung sein könne.

Die Antragsgegnerin teilte der Antragstellerin unter dem 17.09.2008 mit, dass ihrem Wunsch, nachträglich in das Sanierungsgebiet aufgenommen zu werden, nicht entsprochen werden könne. Bei der Abgrenzung des Sanierungsgebiets handle es sich um eine planerische Entscheidung. Ein „Antragsrecht“ eines Grundstückseigentümers auf Aufnahme in ein festzulegendes Sanierungsgebiet gebe es nicht. Ihr Grundstück sei auch weder räumlich dem Sanierungsgebiet zuzuordnen, noch sei nach dem Planungsstand nicht ausgeschlossen, dass es von Durchführungsmaßnahmen betroffen sein würde. Auch die begrenzten Fördermittel ließen im Hinblick auf die gebotene zügige Durchführung der Sanierung eine räumliche und inhaltliche Ausweitung des Gebiets nicht zu. Die Antragstellerin sei auch nicht als „sonstige Betroffene“ am Verfahren zu beteiligen gewesen.

Am 22.01.2009 hat die Antragstellerin beim erkennenden Gerichtshof ein Normenkontrollverfahren gegen die Sanierungssatzung eingeleitet.

Sie beantragt,

die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Industrieflächen ehemalige Sabawerke“ im Stadtbezirk Villingen der Antragsgegnerin vom 23.04.2008 für unwirksam zu erklären.

Durch die Beschlussfassung wie auch die Realisierung der mit der Satzung verfolgten Sanierungsziele werde sie allein schon deshalb in ihren Rechten i. S. des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO verletzt, weil die Satzung gegen materielles Bauplanungsrecht verstoße. Insbesondere sei sie nicht am Verfahren beteiligt worden. Eine Einbeziehung ihres Grundstücks in das Sanierungsgebiet habe die Antragsgegnerin nicht erwogen. Insofern liege ein Eingriff in ihr grundgesetzlich geschütztes Grundeigentum vor. Die Sanierungssatzung sei bereits aus formellen Gründen unwirksam. Nach den §§ 136 ff. BauGB seien die Betroffenen rechtzeitig zu informieren und am Verfahren zu beteiligen. Zu den Betroffenen gehörten nicht nur die Eigentümer, Mieter und Pächter, sondern auch die sonstigen Betroffenen, mithin Nachbarn und Angrenzer, auf deren Grundeigentum sich die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zumindest auswirken könne. Ebenso seien die angrenzenden Grundeigentümer zu beteiligen, die zumindest „nach denklogischem Verständnis“ in das Sanierungsgebiet einbezogen werden könnten. Die Satzung sei darüber hinaus materiell unwirksam. Schon der Begriff des Sanierungsgebiets beziehe sich auf eine Zusammenfassung mehrerer Grundstücke. Demgegenüber sei die Antragsgegnerin offenbar davon ausgegangen, dass städtebauliche Missstände auf einem einzelnen Grundstück genügten. Überlegungen, ob noch weitere angrenzende Grundstücke einzubeziehen sein könnten, habe sie nicht angestellt. Offenbar diene die Satzung lediglich dazu, erhebliche öffentliche Zuschussleistungen allein dem Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. 1189 zugutekommen zu lassen. Insofern sei die Satzung auch deshalb unwirksam, weil sie unverhältnismäßig alleine diesen Eigentümer mit staatlichen Mitteln „versorge“. Mit ihrem Schreiben vom 18.07.2008 habe sie die Antragsgegnerin auch fristgerecht über die formellen Mängel informiert.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzuweisen.

Sie hält den Normenkontrollantrag für unzulässig, weil das Grundstück der Antragstellerin außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liege. Abgesehen davon, dass deren Grundstück gar nicht unmittelbar angrenze, könne das Ansinnen, ebenfalls in das Sanierungsgebiet einbezogen zu werden, keine Antragsbefugnis begründen. Auch fehle es an jeglichen Darlegungen, inwiefern die Nichteinbeziehung ihres Grundstücks für sie von Nachteil sei. Insbesondere habe sie nicht aufgezeigt, dass auch ihr Grundstück Mängel oder Missstände aufweise, zu deren Beseitigung und Minderung eine Ausdehnung des Sanierungsgebiets auf ihr Grundstück und die Durchführung eines einheitlichen Sanierungsverfahrens im öffentlichen Interesse geboten wäre. Die Versorgung mit staatlichen Mitteln, auf die die Antragstellerin keinerlei Anspruch habe, stelle noch kein städtebauliches Ziel dar. Deren Beteiligung im Verfahren sei schließlich in einem ordnungsgemäßen Verfahren - Aufstellungs- und Satzungsbeschluss seien jeweils in öffentlicher Sitzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht worden - ermöglicht worden. Durch die beabsichtigte Verlegung der Haupterschließung des Sanierungsgebiets über die Peterszeller Straße - bislang sei diese über die Hermann-Schwer-Straße unter Mitbenutzung des Grundstücks der Antragstellerin erfolgt -, verringere sich zudem die Immissionsbelastung ihres Grundstücks. Auch dem Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB komme keine drittschützende Wirkung zu. Abgesehen davon stehe ihr bei der Abgrenzung des Sanierungsgebiets ein Gestaltungsspielraum zu, der sich an der materiell-rechtlichen Vorgabe zu orientieren habe, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kämen. Schließlich sei das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, das sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lasse, was nicht zuletzt auch von den voraussichtlich zur Verfügung stehenden Finanzmitteln abhänge. Ggf. könne das Gebiet auch aus einem einzigen Grundstück bestehen. Für das hier festgelegte Gebiet seien schließlich Fördermittel bewilligt worden. Auch bestehe eine Mitwirkungsbereitschaft des Grundstückseigentümers und Einigkeit über die durchzuführenden Maßnahmen. Abgesehen davon, dass städtebauliche Missstände auf dem Grundstück der Antragstellerin nicht ersichtlich seien, sei eine Vergrößerung des Sanierungsgebiets auch im Hinblick auf die begrenzte Fördermittelzusage und eine zügige Durchführung der Sanierung nicht möglich.

Dem Senat liegen die zur Sache gehörenden Akten der Antragsgegnerin vor; wegen der Einzelheiten wird hierauf sowie auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte und auch ersichtlich innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Sanierungssatzung (vgl. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) gestellte Normenkontrollantrag ist bereits wegen fehlender Antragsbefugnis unzulässig.

Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann den Antrag, eine nach dem Baugesetzbuch erlassene Satzung für ungültig zu erklären, jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung sind dabei keine höheren Anforderungen zu stellen, als sie für die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO gelten. Erforderlich, aber auch ausreichend ist sonach, dass der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Anwendung der Sanierungssatzung in seinen eigenen subjektiven Rechten, insbesondere in seinem Eigentum (vgl. Art. 14 Abs. 1 GG), verletzt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.03.1998 - 4 CN 6.97 -, Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 123, Urt. v. 24.09.1998 - 4 CN 2.98 -, BVerwGE 107, 215, Urt. v. 11.12.2003 - 4 CN 10.02 -, BVerwGE 119, 312, Urt. v. 30.04.2004 - 4 CN 1.03 -, Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 165, Urt. v. 27.06.2007 - 4 BN 18.07 -, BauR 2008, 657).

Dies wird bei einem Antragsteller, der Eigentümer oder eigentumsähnlich (vgl. § 200 Abs. 2 BauGB) oder auch nur obligatorisch Berechtigter eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks ist, regelmäßig der Fall sein und zwar auch dann, wenn in der Sanierungssatzung - wie hier - die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts (§§ 152 - 156a BauGB), nicht jedoch auch die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB ausgeschlossen wird (vgl. § 144 Abs. 4 BauGB). Denn die Sanierungssatzung hat für die in ihrem Geltungsbereich liegenden Grundstücke aufgrund des dann eingreifenden sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalts nach § 144 Abs. 1 u. 2 BauGB eine unmittelbare Eigentumsbeschränkung zur Folge. Der Antragstellerin vermag dies jedoch ersichtlich keine Antragsbefugnis zu vermitteln, da ihr Grundstück nicht im Sanierungsgebiet liegt. Insofern kann auch dahinstehen, ob sich eine Antragsbefugnis auch mit dem zugunsten der Gemeinde bestehenden allgemeinen Vorkaufsrecht (vgl. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB), das nach § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB auch zugunsten eines Sanierungsträgers ausgeübt werden kann, und der erleichterten Möglichkeit einer Enteignung auch zugunsten des Sanierungsträgers (vgl. §§ 88 Satz 2, 87 Abs. 3 Satz 3 BauGB) begründen ließe (vgl. Köhler, in Schrödter, BauGB, 7. A. 2006, § 143 Rn. 14), oder ob es insofern noch an der „unmittelbaren Rechtsbetroffenheit“ fehlte (so Schmitz, in: Spannowski/Uechtritz, BauGB, 2009, § 142 Rn. 48).

Ob sich eine Antragsbefugnis - insbesondere die eines benachbarten Eigentümers wie hier - auch im Hinblick auf später - ggf. auch außerhalb des Sanierungsgebiets (vgl. §§ 142 Abs. 2, 147 Satz 3 BauGB) - durchzuführende Sanierungsmaßnahmen begründen ließe (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB <95. Erg.lfg. 2010>, § 143 Rn. 40, 41), erscheint fraglich, da eine etwaige Beeinträchtigung regelmäßig erst aufgrund der nachfolgenden städtebaulichen, insbesondere Bebauungsplanung eintritt. Insofern ist zweifelhaft, ob eine solche noch der angegriffenen Sanierungssatzung zuzuordnen wäre („durch deren Anwendung“), weil sie in ihr bereits als geplante Folgemaßnahme angelegt ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 09.07.1992 - 4 NB 39.91 -, Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 68, Beschl. v. 14.02.1991 - 4 NB 25.89 -, Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 56, Beschl. v. 18.12.1987 - 4 NB 1.87 -, Buchholz 406.401 § 15 BNatSchG Nr. 2). Zwar müssen zumindest allgemeine Ziele und Zwecke der Sanierung im Zeitpunkt der Gebietsfestlegung vorliegen (vgl. §§ 142 Abs. 1, 136 Abs. 4 Satz 3, 140 Nr. 3 BauGB), jedoch sind diese nicht Inhalt der Sanierungssatzung (vgl. Krautzberger, a.a.O., § 142 Rn. 58, 69) und enthalten auch noch nicht die städtebaulichen, die Bodennutzung berührenden Nutzungsziele. Auch dies kann hier dahinstehen, da die Antragstellerin schon nicht dargetan hat, inwiefern sie als Eigentümerin eines außerhalb des Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücks bereits aufgrund der von der Antragsgegnerin verfolgten, der Gebietsfestlegung zugrundeliegenden allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung in ihren Rechten verletzt sein könnte. Dies ist auch nicht ersichtlich, da sich ihre Grundstückssituation aufgrund der nunmehr vorgesehenen Erschließung nach Westen über die Peterszeller Straße eher verbessern dürfte.

Eine mögliche Verletzung ihrer subjektiven Rechte vermag die Antragstellerin auch nicht mit dem Hinweis darzutun, die Sanierungssatzung sei unter Verstoß gegen eine ihre Beteiligung als „sonstige Betroffene“ sicherstellende Verfahrensvorschrift zustande gekommen. Auch wenn die Antragstellerin als benachbarte Eigentümerin vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets noch als mittelbar Betroffene und damit „sonstige Betroffene“ i. S. des § 137 BauGB anzusehen gewesen sein sollte (vgl. hierzu Roeser, in: Berliner Kommentar z. BauGB, 3. A. 2007 <9. Lfg.>, § 137 Rn. 5), ergäbe sich hieraus noch kein - ihre Antragsbefugnis im Normenkontrollverfahren vermittelndes -subjektives öffentliches Recht. Denn die Betroffenenbeteiligung soll keine Individualrechte wahren, sondern - im Interesse der Allgemeinheit - Beurteilungsgrundlagen für die Möglichkeiten der Bewältigung der Sanierungsaufgaben im allgemeinen schaffen (vgl. Krautzberger, a.a.O., § 143 Rn. 48; Schmitz, a.a.O., § 142 Rn. 49). Dem entsprechend führte ein Verstoß gegen § 137 Satz 1 BauGB auch nicht zur Unwirksamkeit der Sanierungssatzung (vgl. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB; hierzu Schmitz, a.a.O., § 137 Rn. 14 f.).

Eine mögliche Verletzung der Antragstellerin in einem subjektiven Recht könnte sich danach allenfalls aus einem Verstoß gegen das in § 136 Abs. 4 Satz 1 BauGB enthaltene sanierungsrechtliche Abwägungsgebot ergeben, welches sich bereits auf die allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung bzw. das allgemeine Sanierungskonzept sowie die - hier beanstandete - Gebietsabgrenzung bezieht (vgl. Krautzberger, a.a.O., § 142 Rn. 58; BVerwG, Urt. v. 04.03.1999 - 4 C 8.98 -, Buchholz 406.11 § 142 BauGB Nr. 5, Beschl. v. 10.11.1998 - 4 BN 38.98 - , Buchholz 406.11 § 136 BauGB Nr. 4). Dieses Gebot hat - ebenso wie das in § 1 Abs. 7 BauGB enthaltene bauplanungsrechtliche Abwägungsgebot - hinsichtlich solcher privater Belange drittschützenden Charakter, die für die sanierungsrechtliche Abwägung erheblich sind. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Ziele und Zwecke der Sanierung im Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung noch nicht konkretisiert sein müssen und die einzelnen Maßnahmen noch nicht feststehen, sodass auch noch keine vertiefte Abwägung mit den privaten Belangen Betroffener möglich ist. Ob die Sanierungsziele letztlich eine Zurücksetzung privater Belange Betroffener rechtfertigen, muss insofern der Einzelfallentscheidung im Rahmen der Anwendung der jeweiligen Sanierungsinstrumente vorbehalten bleiben (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.09.2007 - 3 S 35/06 -; Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB 10. A., § 142 Rn. 6 ff.).

Dass bei der hinsichtlich der Gebietsabgrenzung zu treffenden Abwägungsentscheidung auch private Belange benachbarter Grundstückseigentümer abwägungserheblich sein können, ist allerdings nicht zweifelhaft (vgl. auch § 137 BauGB), da später durchzuführende Sanierungsmaßnahmen durchaus nachteilige Auswirkungen auf ihre Grundstücke bzw. deren Nutzung haben können. Diese mögen im Einzelfall auch mit der - ein Grundstück aussparenden - Abgrenzung des Sanierungsgebiets zusammenhängen. Eine ordnungsgemäße Konfliktbewältigung mag daher im Einzelfall auch in der Einbeziehung gerade dieses Grundstücks bestehen können (vgl. zur entsprechenden Problematik im Bebauungsplanverfahren BVerwG, Urt. v. 30.04.2004, a.a.O., Beschl. v. 20.11.1995 - 4 NB 23.94 -, Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 87, Beschl. v. 27.06.2007, a.a.O., Beschl. v. 04.02.2010 - 4 BN 68.09 -). Entsprechende nachteilige Auswirkungen auf ihr Grundstück hat die Antragstellerin jedoch - wie ausgeführt - nicht dargetan; solche sind auch nicht ersichtlich. Insofern kann dahinstehen, inwiefern ein etwaiger Konflikt überhaupt schon bei der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets zu bewältigen gewesen wäre. Vielmehr verweist die Antragstellerin lediglich auf ihr Interesse, ebenfalls in den Geltungsbereich der Sanierungssatzung einbezogen zu werden, um auf diese Weise in den Genuss von Städtebauförderungsmitteln zu kommen (vgl. § 164a BauGB). Das bloße Interesse eines Eigentümers an der Einbeziehung seines Grundstücks in ein festzulegendes Sanierungsgebiet stellt indes - ebenso wenig wie das bloße Interesse, in ein Bebauungsplangebiet einbezogen zu werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.04.2004, a.a.O., Beschl. v. 27.06.2007, a.a.O., Beschl. v. 04.02.2010, a.a.O.) - keinen abwägungserheblichen Belang dar, den die Antragsgegnerin bei ihrer Gebietsabgrenzung zu berücksichtigen gehabt hätte. Nicht abwägungserheblich sind nämlich - ebenso wenig wie im Bebauungsplanverfahren - Interessen bzw. Erwartungen, die nach der Rechtsordnung nicht schutzwürdig sind. Solches gilt insbesondere für ein auch hier nur geltend gemachtes Interesse an einer Verbesserung des städtebaulichen Status quo und damit an einer Erweiterung des eigenen Rechtskreises. Dies ergibt sich bezogen auf das von der Antragstellerin geltend gemachte bloße Interesse an einer Einbeziehung in ein festzulegendes Sanierungsgebiet aus folgenden Erwägungen:

Nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt; maßgebend sind insoweit die (allgemeinen) Zwecke und Ziele der Sanierung. Dabei sind vor allem das Gebot der zügigen Durchführung der Maßnahmen und die finanziellen Möglichkeiten, insbesondere die zu erwartenden Bundes- und Landesfinanzhilfen zu berücksichtigen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.09.2007 - 3 S 35/06 -). Bei ihrer Entscheidung hat die Gemeinde einen weiten planerischen Gestaltungs- und Beurteilungsspielraum, der sich zusätzlich aus der Weite des städtebaulichen Missstandsbegriffs ergibt (vgl. Krautzberger, a.a.O., § 142 Rn. 26). Da das Gesetz die Behebung städtebaulicher Missstände allein im Allgemeinwohlinteresse und nicht auch zum Schutz von Individualinteressen regelt (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 1 BauGB) und es dem entsprechend auch keinen Anspruch auf Festlegung eines Sanierungsgebiets gibt (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB), kann auch kein Anspruch auf eine fehlerfreie Planung bestehen, der auf eine Einbeziehung in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung zielt (vgl. Gaentzsch/Stemmler, in: Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, Berliner Kommentar z. BauGB, 3. A: 2009 <17. Lfg.>, § 142 Rn. 13, 6; BVerwG, Urt. v. 30.04.2004, a.a.O., zur Einbeziehung in den Geltungsbereich eines Bebauungsplans). Daran ändert auch nichts, dass Eigentümer mit der Durchführung von Bau-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen steuerliche Vorteile erlangen (vgl. Gaetzsch/ Stemmler, a.a.O., § 142 Rn. 6) und in den Genuss von Städtebauförderungsmitteln (vgl. § 164a BauGB) kommen können (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 25.03.1982 - 1 C 5/79 -; Köhler, in Schrödter, BauGB, 7. A. 2006, § 143 Rn. 15; anders wohl Gronemeyer, NVwZ 1986, 92 <95>). Insofern verbietet sich auch die Annahme, bereits der gegenüber der satzungsgebenden Gemeinde bekundete Wunsch nach Aufnahme eines Grundstücks in ein Sanierungsgebiet könne einen die Antragsbefugnis vermittelnden abwägungserheblichen Belang begründen (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 25.03.1982 - 1 OVG C 5/79 -; Fieseler, Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, 2000, S. 82 Rn. 194; Krautzberger, a.a.O., § 143 Rn. 42; ebenso Krautzberger, in Battis/Krautzberger/Löhr, § 143 Rn. 18; Stemmler, in: Schlichter/Stich/Driehaus/ Paetow, a.a.O., § 142 Rn. 14, 6; BVerwG, Urt. v. 30.04.2004, a.a.O. zum Wunsch, in einen Bebauungsplangebiet einbezogen zu werden). Dies gilt umso mehr im vorliegenden Fall, in dem die Antragstellerin noch nicht einmal dargetan hat, dass ihr außerhalb des Sanierungsgebiets gelegenes Grundstück ebenfalls städtebauliche Missstände i. S. des § 136 Abs. 3 BauGB aufwiese oder inwiefern die zweckmäßige Durchführung der Sanierung der Industrieflächen der ehemaligen Sabawerke eine Einbeziehung ihres Grundstücks erforderte. Lediglich unter diesen Voraussetzungen wird indes vereinzelt ein Anspruch auf Einbeziehung in ein Sanierungsgebiet in Betracht gezogen (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 25.03.1982, a.a.O.; Köhler, a.a.O., § 143 Rn. 15; Gronemeyer, a.a.O., S. 95).

Vor diesem Hintergrund kann aber auch dahinstehen, ob eine Antragsbefugnis jedenfalls dann in Betracht käme, wenn ein Grundstück "willkürlich" nicht in ein Sanierungsgebiet einbezogen wird (für das Bebauungsplanverfahren offen gelassen von BVerwG, Urt. v. 30.04.2004, a.a.O.). Anhaltspunkte für eine „willkürliche“ Grenzziehung sind freilich im Hinblick auf die ohne Weiteres überzeugenden, unwidersprochen gebliebenen Ausführungen der Antragsgegnerin auch nicht ersichtlich.

Erweist sich der Normenkontrollantrag danach bereits als unzulässig, braucht auch den Bedenken der Antragstellerin nicht mehr nachgegangen zu werden, ob ein einzelnes Grundstück überhaupt Gegenstand einer Sanierungssatzung sein könne. Allerdings sei bemerkt, dass ein Sanierungsgebiet im Grenzfall - insbesondere bei einem entsprechend großen Flurstück wie hier - durchaus auch nur aus einem Grundstück bestehen kann (vgl. Krautzberger, a.a.O., § 142 Rn. 23 u. § 136 Rn. 49).

Die Kostenentscheidung bestimmt sich nach § 154 Abs. 1 VwGO. Davon, sie für vorläufig vollstreckbar zu erklären, sieht der Senat ab.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Beschluss vom 24. März 2011

Der Streitwert wird für das Normenkontrollverfahren auf EUR 10.000,-- festgesetzt (vgl. Nrn. 9.8.1 des Streitwertkatalogs).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

Die Kostenentscheidung bestimmt sich nach § 154 Abs. 1 VwGO. Davon, sie für vorläufig vollstreckbar zu erklären, sieht der Senat ab.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Beschluss vom 24. März 2011

Der Streitwert wird für das Normenkontrollverfahren auf EUR 10.000,-- festgesetzt (vgl. Nrn. 9.8.1 des Streitwertkatalogs).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Baugesetzbuch - BBauG | § 143 Bekanntmachung der Sanierungssatzung, Sanierungsvermerk

(1) Die Gemeinde hat die Sanierungssatzung ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Sanierungssatzung beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. In der Bekanntmachung nach den Sätzen 1 und 2 ist – außer im vereinfachten Sanierungsverfahren – auf die Vorschriften des Dritten Abschnitts hinzuweisen. Mit der Bekanntmachung wird die Sanierungssatzung rechtsverbindlich.

(2) Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und hat hierbei die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk). § 54 Absatz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 2 ausgeschlossen ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 141 Vorbereitende Untersuchungen

(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 137 Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen

Baugesetzbuch - BBauG | § 214 Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen; ergänzendes Verfahren

(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn

1.

2.

a): bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind,
b): einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben,
c): (weggefallen)
d): bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist ausgelegt worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist,
e): bei Anwendung des § 4a Absatz 4 Satz 1 der Inhalt der Bekanntmachung und die auszulegenden Unterlagen zwar in das Internet eingestellt, aber nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich sind,
f): bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder
g): bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;

3.

4.

(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn

1.: die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind;
2.: § 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist;
3.: der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt;
4.: im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.

(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:

1.: (weggefallen)
2.: Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich.
3.: Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
4.: Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.

(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 141 Vorbereitende Untersuchungen

(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 137 Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 08. Juli 2010 - 5 S 3092/08

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 29. Oktober 2008 - 3 K 2612/07- geändert. Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit und -fähigkeit eines Mietvertrags, der der Ansiedlung eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens im Gewerbegebiet „Hertich“ der Beklagten dienen soll.

Die Klägerin verwaltet das (nach ihren Angaben in ihrem Eigentum stehende) Grundstück Flst. Nr. ... (B...str. 34 - 38) auf Gemarkung der Beklagten. Auf diesem Grundstück befinden sich drei Betriebsgebäude, von denen die Gebäude B...straße 34 und 36 derzeit ungenutzt sind. Das Gebäude B...straße 38 (nebst Hof und Stellplätzen) ist seit dem 01.01.2008 mit einer festen Laufzeit von (zunächst) fünf Jahren an einen Reifenhandel vermietet. Den Mietvertrag vom 26.09.2007 hatte die Beklagte am 09.10.2007 sanierungsrechtlich genehmigt. Hinsichtlich des nördlichen, an die Hertichstraße angrenzenden Grundstücksteils (B...str. 34) mit einem aus Büroräumen und einer Lagerhalle bestehenden Gebäude sowie Hof- und Stellplatzflächen besteht ein Mietvertrag vom 19.05./01.06.2006 mit der ... GmbH, die diesen Grundstücksteil dauerhaft zum Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens (Aktenvernichtungsunternehmen) zu nutzen beabsichtigt. Zu diesem Zwecke soll in der von Süden zugänglichen Lagerhalle eine Aktenvernichtungsanlage mit Schredder und Papierballenpresse errichtet werden. Das zu vernichtende Papier (ca. 20 t/Tag) soll in Blechcontainern mit ca. 10 bis 11 Lkw‘s angeliefert, in der Halle entladen, im Anschluss daran vernichtet und gepresst und sodann wieder abgefahren werden. Für den Betrieb der (vollständig in einer Schallkapsel einzuhausenden) Schreddermaschine soll auf der Südseite - im Freien - noch eine Luftreinigungsanlage mit Gewebeschlauchfilter installiert werden. Das Mietverhältnis sollte nach § 2 Abs. 1 des Vertrages am 01.07.2006 beginnen, „jedoch nicht vor Einholung einer etwaigen erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß Abs. 7 sowie vor Erteilung der behördlichen Genehmigungen gemäß § 17 Abs. 3“. Im Hinblick darauf wurde „das Mietverhältnis vorbehaltlich der behördlichen Genehmigungen geschlossen“ (§ 17 Abs. 3). Nach § 2 Abs. 2 wurde das Mietverhältnis „bis zum 30.06.2009 fest abgeschlossen“. Die Mieterin sollte jedoch „3 mal für je ein (weiteres) Jahr optieren“ können. Sollte das Mietverhältnis „nicht spätestens 6 Monate vor Vertragsablauf, also bis zum 31.12.2008 gekündigt oder optiert werden“, soll es sich auf unbefristete Dauer verlängern. In diesem Falle soll „eine beidseitige Kündigungsfrist von 6 Monaten“ gelten.

Das Grundstück liegt am östlichen Rand des ca. 27 ha großen, südlich des historischen Ortskerns Eltingen, zwischen Südrandstraße und Glems gelegenen Gewerbegebiets „Hertich“. Dieses schließt den Siedlungskörper der Beklagten nach Süden gegen die Bundesautobahn A 8 Stuttgart - Karlsruhe ab. Östlich grenzt das Gebiet an die Sport- und Freizeitfläche „Im Brühl“ an, die ihrerseits nahezu an das Autobahndreieck Leonberg heranreicht. Nördlich des Gewerbegebiets schließt sich Wohn- und Mischbebauung an.

Für das inzwischen weitgehend aufgesiedelte Gewerbegebiet bestanden drei Bebauungspläne („Hertich“ v. 10.05.1971 mit Ergänzung (der textlichen Festsetzungen) v. 18.05.1988, „Hertich - Bereich nördlich der Hertichstraße“ v. 18.05.1988 sowie „Gewerbegebiet Süd, 1. Änderung“ v. 18.05.1988).

Aufgrund „deutlicher Anzeichen von Nutzungsdefiziten“ - einzelne Grundstücke sind nicht (mehr) mit einer adäquaten Gewerbenutzung belegt, bei Büroflächen sind teilweise erhebliche Leerstände zu verzeichnen, verschiedene Betriebe haben wirtschaftliche Probleme -, begann die Beklagte aufgrund eines Beschlusses des Planungsausschusses ihres Gemeinderats vom 25.10.2001 ein Umstrukturierungskonzept zu entwickeln. Durch den geplanten - inzwischen fertig gestellten - BAB-Anschluss „Leonberg-West“ werde das Gewerbegebiet eine weitere verkehrliche Aufwertung erfahren, sodass es sich aufgrund der so verbesserten Standortgunst in absehbarer Zeit zu einem wichtigen Gewerbestandort weiterentwickeln könne. Deshalb seien das Gebiet städtebaulich bzw. funktional zu analysieren und ein Maßnahmenkatalog für die künftige Entwicklung zu erarbeiten sowie durch konkrete immobilienwirtschaftliche Ansätze umsetzbare Regenerierungs- und Realisierungspotentiale (Maßnahmenkatalog) zu formulieren. Angestrebt wurde eine „Impulsplanung", die auf mehreren Handlungsebenen Anregungen zu einer gestalterischen, verkehrlichen, funktionalen, ökologischen und planungsrechtlichen Aufwertung liefern könne.

Unter dem 25.02.2002 wurde von dem von der Beklagten beauftragten Planungsbüro ein „Zwischenbericht“ vorgelegt. Als Defizite des Gewerbegebiets wurden darin aufgeführt: geringer städtebaulicher und gestalterischer Ausdruck, unausgeprägte Gebietseingänge, funktional beeinträchtigte Erschließung, keine ausreichende öffentliche Parkierung, zu wenig private Stellplätze, geringe Profilschärfe, keine spezifische Ausrichtung, hoher Anteil an Gewerbestrukturen mit geringer Wertschöpfung, hoher Versiegelungsgrad, geringe ökologische Funktionalität, hohe Belastung des Kanalsystems mit Niederschlagswasser, Funktionalität des Kanalsystems gerade noch ausreichend, sowie gestörter Luftaustausch durch abriegelnde Wirkung des massiv bebauten Randes. Hinsichtlich der weiteren Entwicklung des Gewerbegebiets präferierte der Zwischenbericht ein Entwicklungsmodell: Im westlichen und östlichen Randbereich des Gebiets sollten sog. „Impulszentren“ mit imagebildenden Einrichtungen bezüglich Parkierung, Freiraum, Erholung und innergewerblicher Nutzung vorgesehen werden, die sich positiv auf die Entwicklung der umliegenden Betriebe auswirken und so einen das ganze Gebiet erfassenden Prozess anstoßen könnten. Das im Bereich des von der Klägerin verwalteten Grundstücks vorgeschlagene „Impulszentrum Ost" könne mit dem Thema Wellness-Kreativität-Kultur zwischen den schon vorhandenen, direkt anschließenden Sport- und Freizeiteinrichtungen und dem Schwerpunkt kreativ arbeitender Unternehmen im östlichen Bereich der Mollenbachstraße eine Verbindung herstellen. Die beiden „Impulszentren“ würden durch mehrere „dezentrale Interventionspunkte“ ergänzt, mit denen sie zusammen den gewünschten „Filtering-up-Prozess“ in Gang bringen könnten. Diesem wirtschaftstheoretischen Ansatz liegt die Annahme zugrunde, dass gezielte Baumaßnahmen bzw. Inwerthaltungen von Immobilien die bauliche Umgebung positiv beeinflussen könnten. Mit gebietsbezogenen Nutzungsergänzungen bezüglich Freiraum, Parkierung etc. wirkten sie als Initialzündung für den Gesamtentwicklungsprozess. Ein weiterer wichtiger Bestandteil des Standortmarketings stelle schließlich die „Imagezone Glems" dar mit dem Ziel der Aufwertung dieses Bereichs. Sie nutze als Bindeglied zum Ortskern Eltingen den Synergieeffekt zwischen Wohnen/Einkaufen und Arbeiten. Mit ökologischen Aufwertungen solle auch ökologischen Aspekten Raum gegeben werden.

Von diesem „Zwischenbericht“ nahm der Planungsausschuss des Gemeinderats der Beklagten am 14.03.2002 Kenntnis und billigte die vorgeschlagenen Planungsziele und das daraus abgeleitete Planungsprogramm.

Das Planungsprogramm wurde sodann in Teilkonzepten vom 16.04.2002 weiter entwickelt. Auch im Bereich „Torsituation und Impulszentrum Ost" sei eine physisch verbesserte Darstellung des östlichen Zugangsbereichs zum Gewerbegebiet wichtig. Der östliche Rand stelle gleichzeitig einen Übergang zum Sport- und Freizeitgelände um das „Leo-Bad“ dar. Als Themen für diesen „Impulsbereich“ böten sich insofern Einrichtungen und Dienstleistungen im Zusammenhang mit Freizeit, Sport und Fitness an. Auch das Thema „Kreativität“ bilde hier mit seinem Bezug zu den weltbekannten „René-Staudt-Studios“ einen Schwerpunkt bei der Entwicklung. All diese Themen seien in Verbindung zu sehen mit der baulichen Entwicklung von Parkierungsschwerpunkten mit „angehängten und aufgesetzten“ Dienstleistungen zwischen den Mündungsbereichen von Mollenbach- und Hertichstraße oder als zweigeschossige Parkpalette mit „aufgesattelten“ Sporteinrichtungen zwischen Sportplatz und B...straße. Vorgeschlagen wurde die Errichtung eines „Kombi-Gebäudes" auf dem (von der Klägerin verwalteten) Grundstück Flst. ..., bestehend aus einem Hauptgebäude für Parkierung, eine Fitnesshalle auf Ebene 4 und mit einer großzügigen Dachterrasse, einem „Dienstleistungsturm" sowie einer schmalen „Nutzungsspange“ nach Süden mit dem Nutzungsschwerpunkt „Kreativ-Branchen“ (Werbung, Verlage).

Vor diesem Hintergrund beschloss der Gemeinderat der Beklagten am 23.04.2002 die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans für das Gesamtgebiet „Gewerbegebiet Hertich", eine Veränderungssperre für diesen Bereich sowie zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung die Satzung „Besonderes Vorkaufsrecht“. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans sollten die notwendigen verfahrensmäßigen Voraussetzungen geschaffen werden, um die zukünftige städtebauliche Entwicklung an den Inhalten des Umstrukturierungskonzepts auszurichten und planungsrechtlich zu sichern.

Im „Schlussbericht“ vom August 2002 wurden die wesentlichen Aussagen aus dem Zwischenbericht und den Teilkonzepten übernommen und die einzelnen Maßnahmen in einem Maßnahmenkatalog zusammengefasst. Für das „Impulszentrum Ost“ sollten zunächst - ausgehend vom Flurstück Nr. ... - die städtebaulichen Entwicklungsmöglichkeiten ausgelotet, dann die Nutzungen im Zusammenhang mit Parkieren und Dienstleistung festgelegt und schließlich die Projektentwicklung auf diesem Grundstück durch die Eigentümer in konzeptioneller Abstimmung mit der Beklagten erfolgen. Im Hinblick auf das „Impulszentrum Ost“ wurde darauf hingewiesen, dass Wellnesscenter und Fitness- bzw. Sportstudios zu den wenigen Wachstumsmärkten in den grundsätzlich eher rückläufigen Immobiliensegmenten zählten.

Mit Beschluss vom 24.09.2002 billigte der Gemeinderat der Beklagten das Umstrukturierungskonzept entsprechend dem „Schlussbericht“.

Auf ihren Antrag vom 24.01.2003 wurde der Beklagten mit Bescheid des Regierungspräsidium Stuttgart vom 12.05.2003 aus dem Landessanierungsprogramm ein Zuwendungsbetrag in Höhe von 1 Mio. EUR für die Erneuerungsmaßnahme „Imagezone Glems" bewilligt. Der „Schlussbericht“ zum Umstrukturierungskonzept „Gewerbegebiet Hertich“ wurde daraufhin überarbeitet und eine „Grobanalyse“ zur Sanierung der „Imagezone Glems“ erstellt. Nochmals wurde auf die bereits im „Zwischenbericht“ aufgeführten städtebaulichen Mängel und Missstände im Gewerbegebiet „Hertich“ verwiesen und das bereits in diesem Bericht sowie in den „Teilkonzepten“ sowie im „Schlussbericht“ weiter entwickelte „präferierte Entwicklungsmodell“ erläutert.

Nach Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nahm der Gemeinderat der Beklagten am 16.12.2003 davon sowie von der „Grobanalyse“ Kenntnis und beschloss aufgrund der im Gewerbegebiet „Hertich“ festgestellten städtebaulichen Missstände die „Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Gewerbegebiet Hertich — Imagezone Glems" zur Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen". Von vorbereitenden Untersuchungen wurde aufgrund der bereits vorliegenden Beurteilungsgrundlagen gemäß § 141 Abs. 2 BauGB abgesehen. Das in der Satzung festgelegte Sanierungsgebiet umfasst Teile (insgesamt ca. 9,97 ha) des Gewerbegebiets „Hertich“, u.a. den westlichen Randbereich, den Gewerbegebietsstreifen zwischen Hertichstraße und Glems sowie - im Osten - die Hertichstraße und das von der Klägerin verwaltete Grundstück. Gemäß § 2 der Satzung wird die Sanierungsmaßnahme im vereinfachten Verfahren gemäß § 142 Abs. 4 BauGB unter Ausschluss der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 - 156a BauGB durchgeführt. Gemäß § 3 finden die Vorschriften des § 144 Abs. 1 u. 2 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge Anwendung. Die Sanierungssatzung wurde am 04.03.2004 im Amtsblatt der Beklagten öffentlich bekanntgemacht. Zwei Normenkontrollanträge von Eigentümern von im westlichen Bereich des Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücken wies der Senat mit Urteilen vom 14.10.2005 - 5 S 1160/04, 5 S 3036/04 - ab.

Der bereits erarbeitete Bebauungsplanentwurf wurde erstmals vom 06.06. bis 07.07.2006 und nach vorgenommenen Änderungen erneut von 04.12. bis 15.12.2006 öffentlich ausgelegt.

Nachdem sich ein Gesellschafter der Klägerin bereits in einer Informationsveranstaltung am 09.01.2003 gegen die Planung zentraler Parkierungsanlagen und die Einschränkung der Gewerbegebietsfestsetzung ausgesprochen hatte, erhob die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 06./07.07.2006 Einwendungen gegen den Planentwurf. Insbesondere wandte sie sich gegen die „Rückstufung“ in ein eingeschränktes Gewerbegebiet. Der Straßenlärm sei höher als in einem GEE-Gebiet zulässig. Insofern sei auch die vorgesehene Nutzung mit Freizeiteinrichtungen und Parkhäusern nicht möglich. Infolgedessen sei nur eine eingeschränkte Nutzung und Bebauung möglich. Dies habe auch negative Auswirkungen auf das angrenzende Grundstück. Auch sei es inkonsequent, gerade für die vom Straßenverkehr bereits erheblich belasteten Grundstücke in Zone 3 ein GEE-Gebiet vorzusehen. Der Ausschluss von Transport-, Fuhr-, Speditions-, Bus- und Logistikunternehmen sowie selbständigen Lagerhäusern und Lagerplätzen werde die Leerstände eher noch erhöhen. Insofern wären besser Parkverbote auszusprechen. Damit ließe sich ohne eine Reduzierung der Zufahrten ein ungestörter Verkehrsfluss erreichen. Auch die gewünschte Begrünung des Parkraumes sei ohne eine solche Einschränkung zu realisieren. Die Parksituation werde durch die vorgesehenen Längsparker, die eine Nutzung der bestandsgeschützten Senkrechtparkplätze ausschlössen, eher verschärft. Eine rückwärtige Erschließung der privaten Parkplätze sei aufgrund der Bebauung vielfach ausgeschlossen. Auch sei die Erschließung ihres Grundstücks aufgrund der festgesetzten Pflanzgebote erheblich beeinträchtigt. Auch das dort geltende Verbot von Werbeanlagen bzw. die insoweit andernorts vorgesehene Höhenbegrenzung seien für ein Gewerbegebiet abträglich. Die Forderung einer Begrünung, auch der Fassaden, und wasserdurchlässig zu gestaltender Flächen sei zu weitgehend.

Mit Anwaltsschreiben vom 14.12.2006 hielt die Klägerin ihre Einwendungen gegen den Planentwurf aufrecht. Nachdem die Zone 3 wesentlich weiter von der nördlich angrenzenden Wohnbebauung entfernt sei, überzeuge die „Herabzonung“ in ein GEE-Gebiet nicht. Die gewünschten Nutzungen seien auch in einem Gewerbegebiet umsetzbar. Der Versiegelungsgrad lasse sich auch eher durch Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung als durch den Ausschluss einzelner Branchen steuern. Dass diese ein erhöhtes Lkw-Aufkommen verursachten, stelle ebenso wie die angebliche Überlastung der Straßen durch Lkw eine bloße Behauptung dar. Der Verkehrsfluss lasse sich auch durch verkehrliche Maßnahmen gewährleisten. Durch die vorhandenen Senkrechtparker werde dieser keineswegs beeinträchtigt. Schließlich stünden für die vorgesehenen Nutzungen auch anderweit geeignete Flächen zur Verfügung. Dass durch die Umgestaltung der Hertichstraße und die weiteren Maßnahmen letztlich zusätzliche Parkflächen entstünden, sei nicht erwiesen. Das in Zone 3 vorgesehene Pflanzgebot mache eine sinnvolle Nutzung der Gebäude unmöglich. Der Ausschluss von Werbeanlagen (pfg1 u. pfg2) sei nicht nachvollziehbar bzw. bedürfe jedenfalls keiner Regelung in einem Bebauungsplan. Dass die Chancen einer Realisierung hoch wären, sei schließlich zweifelhaft, zumal die Wirtschaftlichkeit der geplanten Anlagen nicht nachgewiesen sei.

Am 22.05.2007 beschloss der Gemeinderat der Beklagten den Planteil zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet Hertich“ vom 26.01.2007 sowie die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen in der Fassung vom 26.01.2007 als Satzung. Am 02.08.2007 wurde der Bebauungsplan im Amtsblatt der Beklagten öffentlich bekannt gemacht. Mit Schreiben vom 04.09.2007 wurde die Klägerin davon in Kenntnis gesetzt.

Der Bebauungsplan setzt u. a. auch für die Zone 3 („Impulszentren") ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE) fest, in dem nur nicht wesentlich störende Betriebe und Nutzungen zulässig sind, die auch in einem Mischgebiet (MI) zulässig wären. Von den nach § 8 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen sollen nicht zulässig sein Transport-, Fuhr-, Speditions-, Bus- und Logistikunternehmen, Gewerbebetriebe, deren Lagerflächen 20% des jeweiligen Baufensters überschreiten, Einzelhandelsbetriebe mit Ausnahme bestimmter, nicht zentrenrelevanter Sortimente, selbständige Lagerhäuser und Plätze, außer, wenn ihnen ein produzierender Teil zugeordnet werden könne, Tankstellen und bordellartige Betriebe. Hotel- und Tagungseinrichtungen, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für sportliche Zwecke sollen jedoch ausnahmsweise zulässig sein. Die nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sollen – mit Ausnahme von Diskotheken – wiederum nicht zulässig sein. Als Maß der baulichen Nutzung sieht der Bebauungsplan in Zone 3 grundsätzlich eine Grundflächenzahl von 0,6 sowie eine Gebäudehöhe von maximal 18 m und mindestens 12 m vor.

Nach der Planbegründung soll für den „Hertich“ vor dem Hintergrund der nur noch geringen gewerblichen Flächenreserven eine dauerhafte Verbesserung der städtebaulichen Randbedingungen geschaffen werden, um den Gewerbestandort zu sichern. Eine langfristige Inwertsetzung und -haltung des Gebietes verbessere das Investitionsklima und schaffe neue qualifizierte Arbeitsplätze. Insofern solle eine umfassende Umstrukturierung und Regenerierung des Gebiets durchgeführt, aber auch eine Modernisierung (Vereinfachung) und Anpassung der bisherigen Festsetzungen an die heutigen Erfordernisse sowie eine Vereinheitlichung der Bestimmungen erreicht werden. Ungeachtet dessen, dass aufgrund nur teilweise bereitgestellter Fördermittel nur für Teile des Gewerbegebiets („Glemszone“ und „Impulszentren“) ein Sanierungsgebiet habe festgelegt werden können, sei zu erwarten, dass von diesem eine entsprechende Impulswirkung auf das gesamte Gebiet ausgehe. Auch hierbei sollen die Festsetzungen des neuen Bebauungsplans „hilfreich zur Seite stehen und für die Zukunft eine geordnete Entwicklung ermöglichen". Im Hinblick auf das verfolgte städtebauliche Konzept wurde auf die Voruntersuchung („Grobanalyse“ u. „Schlussbericht“ v. August 2002) verwiesen, deren Planungsziele (Schaffung der programmatischen, planerischen und organisatorischen Voraussetzungen für eine nachhaltige Umstrukturierung und damit eine langfristige Inwerthaltung des Gewerbegebiets, Revision der heutigen Nutzungsstruktur und Formulierung eines Image bildenden Profils, Verbesserung des städtebaulichen Erscheinungsbilds des Gewerbegebietes, Aufwertung des Umweltimage, Sicherung und Schaffung von qualifizierten Arbeitsplätzen, Partnerschaft mit den Gewerbetreibenden bei der Entwicklung von Zukunftsperspektiven, gemeinsame Darstellung nach außen im Sinne des Standortmarketings) und präferiertes Entwicklungsmodell mit den wichtigsten Elementen der „Impulszentren“ West (I) und Ost (II) ausdrücklich in Bezug genommen wurden. Im Bebauungsplan würden diese Ziele so weit wie möglich umgesetzt. Die unterschiedliche Gebietsfestsetzung sei zum Schutz (u. a. vor Lärm) der nördlich angrenzenden Wohnbebauung getroffen worden. Die ausnahmsweise zulässigen Anlagen nach § 8 Abs. 3 BauNVO seien ausgeschlossen worden, um den gewerblichen Nutzen der Grundstücke zu unterstützen. Außerdem werde durch diese Nutzungen ein erhöhter Verkehr verursacht, der aufgrund der bereits stark ausgelasteten Straßen nicht erwünscht sei. Insofern seien auch jegliche Arten von Transport-, Fuhr-, Spedition-, Bus- und Logistikunterunternehmen sowie Tankstellen unzulässig. Hierbei handle es sich um Nutzungen, die nur wenige Arbeitsplätze böten, eine enorme versiegelte Flächengröße benötigten und viel (Lkw-)Verkehr verursachten. Aus städtebaulichen Gründen seien dort auch selbstständige Lagerhäuser, Lagerplätze und Gewerbebetriebe, deren offene Lagerfläche 30% des jeweiligen Baufensters überschritten, grundsätzlich unzulässig. Die eingeschränkte Grundflächenzahl beruhe auf dem Wunsch, die bestehende Versiegelung des Gebiets deutlich zu minimieren. Mit der festgesetzten Gebäudehöhe solle eine gewisse Dichte im Gewerbegebiet gesichert werden. Die „Impulszentren“ seien städtebauliche Orientierungspunkte und dienten als „Aushängeschild“ für das gesamte Gebiet, weshalb hier die höchste Gebäudehöhe festgesetzt sei.

Bereits am 03.07.2006 hatte die Klägerin bei der Beklagten die sanierungsrechtliche Genehmigung für ihren mit der ... GmbH am 19.05./01.06.2006 geschlossenen Mietvertrag beantragt.

Nachdem die Beklagte die Frist zur Entscheidung hierüber mit Bescheid vom 02.08.2006 zunächst um drei Monate verlängert hatte, lehnte sie mit Bescheid vom 18.10.2006 den Antrag der Klägerin ab. Das zur Vermietung vorgesehene Grundstück liege innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Gewerbegebiet Hertich - Imagezone Glems”. Für diesen Gewerbestandort bestehe infolge schwerwiegender städtebaulicher Mängel, Missstände und Nutzungsdefizite ein Umstrukturierungserfordernis. Aufgrund der zahlreichen Beurteilungsgrundlagen und umfangreichen Untersuchungsergebnisse sei der Inhalt der angestrebten Sanierungsziele, die zuletzt mit dem Beschluss vom 09.05.2006 zur öffentlichen Auslegung manifestiert worden seien, schon soweit erkennbar, dass die materiell-rechtlichen Anforderungen ausreichend seien, die an die Versagung einer Sanierungsgenehmigung geknüpft seien. Der beabsichtigten Nutzung des Grundstücks für einen Kreislaufwirtschaftsbetrieb stünden die Sanierungsziele entgegen. Zum einen sehe der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan „Gewerbegebiet Hertich" im Bereich des Grundstücks der Klägerin die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebiets vor, in dem nur noch nicht wesentlich störende Gewerbe und Nutzungen zulässig seien. Die nunmehr geplante Nutzung bedürfe indes einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung, sodass der Betrieb als „störend“, weil das Wohnen wesentlich beeinträchtigend anzusehen sei. Die Ansiedlung eines solchen Betriebs führte daher zu einer Minderung der Wohn- und Lebensqualität der Menschen in den benachbarten bestandsgeschützten Wohnungen. Damit würde aber das Sanierungsziel eines annehmbaren Nebeneinanders von Wohn- und Gewerbenutzung in diesem Bereich unterlaufen. Auch würden Nutzungen, die das Verkehrsaufkommen im Gewerbegebiet weiter verstärkten, ausgeschlossen. Sowohl von der Anlage des Betriebs als auch von der zugehörigen Logistik durch Lieferfahrzeuge seien hingegen erhöhte Lärmbeeinträchtigungen und zunehmende Abgasmengen zu erwarten. Schließlich solle der Standort nach den planerischen und sanierungsrechtlichen Zielsetzungen als Auftakt zum Gewerbegebiet und sog. „Eingangstor Ost“ mit einer Nutzung belegt werden, die im Zusammenhang mit Freizeit, Sport, Kreativität, Fitness in Anlehnung an die benachbarten Sportanlagen oder im Zusammenhang mit den wünschenswerten Leitbranchen zur Unterstützung einer entsprechenden Profilbildung stehe und in Einklang mit der Wohnnutzung zu bringen sei. Bei dem in Rede stehenden Betrieb handle es sich demgegenüber um einen „störenden" und - im Zeitalter der elektronischen Datenverarbeitung - nicht gerade zukunftsträchtigen Betrieb mit besonders qualifizierten Beschäftigten. Mit einer Ansiedlung des Betriebs würde daher der schon analysierte Negativtrend verstärkt und eine weitere Abwertung des Gebiets verursacht. Eine zeitlich befristete Zulassung würde auch weder den Interessen des Unternehmens noch dem Interesse an einer Sanierung gerecht, zumal weitere nicht erwünschte bzw. ausgeschlossene Nutzungen sich darauf berufen würden. Dies würde jedoch eine zeitnahe Umsetzung der sanierungs- und planungsrechtlichen Zielsetzungen unnötig verzögern oder gar unmöglich machen. Den für die gesamte weitere Entwicklung streitenden öffentlichen Belangen stünde schließlich allein das wirtschaftliche Interesse der Klägerin an einer möglichst lukrativen Vermietung eines Teils ihrer Gewerberäume gegenüber.

Die Klägerin erhob gegen den ihr am 20.10.2006 zugestellten Bescheid am 26./30.10.2006 Widerspruch, den sie am 23./24.11.2006 im Wesentlichen wie folgt begründete: Zum einen sei der der Entscheidung zugrundeliegende Bebauungsplan „Gewerbegebiet Hertich" unwirksam. Insoweit verwies die Klägerin auf ihr Einwendungsschreiben vom 06.07.2006. Zum anderen widerspreche der geplante Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens keineswegs den Sanierungszielen. Abgesehen davon, dass die Beklagte auch andernorts - etwa in den „Riedwiesen“ - über gewerblich nutzbares Bauland verfüge, bei dem es ihr schon nicht gelinge, es einer entsprechenden Nutzung zuzuführen, grenze an ihr Grundstück keineswegs direkt Wohnbebauung an. Auch ginge von den dort vorgesehenen Freizeit- und Fitnesseinrichtungen insbesondere aufgrund ihrer längeren Öffnungszeiten deutlich mehr Lärm aus. Auch sei dort ohnehin ein „Parkierangebot" vorgesehen. Parkhäuser schafften im Übrigen nicht die gewünschten qualifizierten Arbeitsplätze und die angestrebte Verbesserung des Investitionsklimas. Auch sei damit keine gestalterische Aufwertung zu erreichen. Auch genössen die auf ihrem Grundstück bereits vorhandenen Büro- und Lagergebäude ohnehin Bestandsschutz. Immerhin würden durch die geplante Nutzung zwei Voll- und 10 Teilzeitarbeitsplätze geschaffen. Auch erfolge die Zufahrt von der dem Mischgebiet abgewandten Seite. Da der geplante Betrieb der Spalte 2 des Anhangs zur 4. BImSchVO unterfalle, handle es sich um eine atypische Anlage, die nicht automatisch als störender Betrieb einzustufen sei. Da nach dem Schallschutzgutachten des TÜV Südwest die in einem eingeschränkten Gewerbegebiet zulässigen Lärmimmissionswerte deutlich unterschritten würden, sei der Störgrad wesentlich niedriger als bei sonstigen in einem GEE-Gebiet zulässigen Betrieben. Auch würden weniger Zu- und Abfahrten verursacht. Der Betrieb mindere auch nicht die Wohn- und Lebensqualität. Schließlich genössen die vorhandenen Büro- und Lagerflächen Bestandsschutz. Dass der analysierte Negativtrend durch die geplante Ansiedlung verstärkt würde, stelle eine bloße, nicht durch nachvollziehbare Gründe unterlegte Behauptung dar.

Mit Widerspruchsbescheid vom 20.02.2007 wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück. Der Einwendung, der Bebauungsplan sei unwirksam, sei im vorliegenden Verfahren nicht nachzugehen gewesen. Abgesehen davon hätten die Einwendungen im Bebauungsplanverfahren durchaus Berücksichtigung gefunden. Nach dem mit der GEE-Festsetzung beabsichtigten Schutz sei es auch unerheblich, dass an das Grundstück der Klägerin direkt kein Wohngebiet angrenze. Der Bebauungsplan lasse schließlich ein deutlich größeres Nutzungsspektrum als nur Parkhäuser zu. Aus der Zuordnung des geplanten Betriebs zur Spalte 2 des Anhangs zur 4. BImSchVO lasse sich für das jeweilige Stör- bzw. Gefährdungspotential nichts herleiten. Dass die Lärmimmissionswerte die Richtwerte für ein eingeschränktes Gewerbegebiet unterschritten, könne im Hinblick auf den Schallleistungspegel der geplanten Absauganlage nicht nachvollzogen werden. Inwieweit das Öffnen der Tore und der damit wahrnehmbare zusätzliche Lärm Berücksichtigung gefunden habe, könne der Berechnung ebenso wenig entnommen werden. Die Ansiedlung eines Kreislaufwirtschaftsbetriebs laufe damit eindeutig den sanierungsrechtlichen Zielsetzungen zuwider, zumal diese an dem Standort ein sog. „Impulszentrum“ vorsähen.

Am 12.03.2007 hat die Klägerin Klage zum Verwaltungsgericht Stuttgart erhoben, mit der sie - unter Wiederholung ihres bisherigen Vorbringens im Genehmigungs- und Bebauungsplanverfahren in der Klagebegründung vom 29./30.04.2008 - die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der beantragten Sanierungsgenehmigung begehrt. Auf die Erteilung einer solchen Genehmigung habe sie Anspruch, da der von ihr abgeschlossene Mietvertrag nicht den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufe. Das von ihrer Mieterin geplante Vorhaben bedürfe tatsächlich keiner immissionsschutzrechtlichen Genehmigung. Dass einzelne Quellen im Bereich der Anlage den maßgeblichen Immissionsrichtwert überschritten, sei für deren immissionsschutzrechtliche Bewertung unerheblich; darauf habe die TÜV SÜD Industrie Service GmbH in einem Schreiben vom 13.02.2008 ausdrücklich hingewiesen. Die Anforderungen der TA Lärm würden von der geplanten Anlage deutlich unterschritten.

Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Die Verpflichtungsklage sei unbegründet. Auf die Einwendungen der Klägerin gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans komme es, ungeachtet dessen, dass diese im Bebauungsplanverfahren bereits teilweise Berücksichtigung gefunden hätten (pfg2 statt pfg1; Werbeanlagen teilweise auch oberhalb der Attika), nach Maßgabe des § 145 Abs. 2 BauGB jedenfalls unmittelbar nicht an, diese seien für die Frage der sanierungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens ohne Bedeutung. Auch eine inzidente Prüfung des - sehr wohl abwägungsfehlerfreien - Bebauungsplans könne unterbleiben, da dessen Wirksamkeit für die anstehende Entscheidung keine Bedeutung habe. Dessen Nichtigkeit ließe das in dem Umstrukturierungskonzept zum Ausdruck kommende Sanierungskonzept ebenso wie die Sanierungssatzung in ihrem rechtlichen Bestand unberührt. So könne ein Sanierungsgebiet auch ohne eine konkrete städtebauliche Sanierungsplanung festgelegt werden. Die sanierungsrechtliche Konzeption (in der Sanierungssatzung) müsse lediglich ein gewisses Mindestmaß an Konkretisierung aufweisen; auch müssten Feststellungen über städtebauliche Missstände getroffen worden sein. Schließlich müssten die vorgegebenen Ziele und Maßnahmen grundsätzlich durchführbar sein. All diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Von letzterem sei auch der erkennende Gerichtshof in seinem Normenkontrollurteil vom 14.10.2005 - 5 S 3036/04 - ausgegangen; in einem weiteren Normenkontrollurteil sei auch festgestellt worden, dass die Sanierungssatzung wirksam zustande gekommen sei. Dass das geplante Vorhaben zum Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens den sanierungsrechtlichen Zielsetzungen (insbesondere zu dem vorgesehenen „Impulszentrum“) diametral entgegenstehe, sei evident. Das Vorhaben sei aber auch mit den späteren (sanierungsrechtlichen) Festsetzungen des Sanierungsbebauungsplans „Gewerbegebiet Hertich“ unvereinbar. So handle es sich bei jenem um einen wesentlich störenden Betrieb i. S. von § 6 Abs. 1 BauNVO; aufgrund der gebotenen typisierenden Betrachtung sei ein immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftiger Gewerbebetrieb - wie hier nach § 4 BImSchG i.V.m. § 1 Ziff. 8.11 b (bb), Spalte 2 der Anlage zur 4. BImSchV - in einem Mischgebiet unzulässig. Anders verhalte es sich nur dann, wenn das Vorhaben hinsichtlich seiner störenden Eigenschaften atypisch sei. Das von der Klägerin vorgelegte Gutachten einschließlich der ergänzenden Stellungnahme sei insofern jedoch aufgrund fehlerhafter Annahmen nicht tragfähig. So werde entgegen den Festsetzungen im Bebauungsplan („pfg 2“) eine Anfahrt über die B...straße unterstellt. Auch werde von 15 statt von 20 Anfahrten ausgegangen. Auch bestünden Zweifel, dass die Tore lediglich 1 ½ Stunden täglich geöffnet sein werden.

Die Klägerin hat daraufhin noch geltend gemacht, dass die Sanierungsziele aus dem Jahre 2002 auch nicht ansatzweise den Anforderungen des Bundesverwaltungsgerichts entsprechend konkretisiert worden seien. Insbesondere fehle es an einer Bedarfs- und Marktanalyse dazu, ob für die von der Beklagten als Sanierungsziele ausgegebenen Einrichtungen und Dienstleistungen im Zusammenhang mit Freizeit, Sport und Fitness sowie eine Parkierungsanlage überhaupt ein Bedarf bestehe. Aus diesem Grund sei auch die Sanierungssatzung unwirksam. Dies führe wiederum zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Hertich". Nachdem dieser in Kraft getreten sei, unterliege er nach dem Senatsurteil vom 14.10.2005 - 5 S 3036/04 - auch der Inzidentprüfung. Mit dem schalltechnischen Gutachten sei auch sehr wohl der Nachweis der Atypik des geplanten Vorhabens erbracht. Die nunmehr erfolgte Festsetzung „pfg2" ermögliche auch sehr wohl eine Anfahrt über die B...straße. Die Hallentore müssten im Übrigen schon aus Geheimhaltungsgründen außerhalb der Anlieferungszeiten geschlossen bleiben.

Mit Urteil vom 29.10.2008 - 3 K 2612/07 - hat das Verwaltungsgericht Stuttgart auf den in der mündlichen Verhandlung gestellten Hilfsantrag der Klägerin festgestellt, dass der Mietvertrag der Klägerin mit der ... GmbH keiner Sanierungsgenehmigung bedürfe.

Der als Hauptantrag gestellte Klagantrag sei in einen Hilfsantrag umzudeuten gewesen. Bei richtigem Verständnis richte sich das Hauptbegehren darauf, von den Restriktionen der Sanierungssatzung völlig befreit zu sein. So greife die Klägerin bereits die Wirksamkeit der Sanierungssatzung an. Es sei deshalb davon auszugehen, dass die Klägerin in erster Linie die Feststellung erreichen wolle, der von der Beklagten für erforderlich gehaltenen Genehmigung schon nicht zu bedürfen, und sie deren Erteilung lediglich noch hilfsweise begehrt. Die Klage sei mit dem als Hauptantrag zu behandelnden Feststellungsantrag auch begründet. Die Klägerin bedürfe keiner Genehmigung nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, weil das betroffene Grundstück nicht in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liege. Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Gewerbegebiet Hertich - Imagezone Glems" sei insoweit nichtig, als sie das Grundstück Flurstück Nr. ... betreffe. Das Genehmigungserfordernis entfalle nicht schon deshalb, weil das Vorhaben einer die baurechtliche Entscheidung einschließenden immissionsschutzrechtlichen Genehmigung bedürfe und jene von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der für die Sanierungsgenehmigung zuständigen Gemeinde zu erteilen wäre. Eine sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit entfalle jedoch deshalb, weil die Sanierungssatzung, soweit sie das Grundstück der Klägerin betreffe, aus materiell-rechtlichen Gründen nichtig (geworden) sei. Sei ein Sanierungsbebauungsplan in Kraft getreten und habe die Gemeinde das Sanierungskonzept später nicht geändert, sei dieser maßgeblich. Sei dieser (teil)nichtig, schlage dies auf die Sanierungssatzung zurück. Sanierungssatzung und Sanierungsbebauungsplan seien in ihrem Bestand zwar formell voneinander unabhängig, sei nach Scheitern des Sanierungsbebauungsplans jedoch kein Sanierungsziel und kein Sanierungskonzept mehr vorhanden, entfalle für die betroffenen Grundstücke der rechtfertigende Grund, sie in das Sanierungsgebiet einzubeziehen. Die Herabstufung der Bebaubarkeit des Grundstücks der Klägerin berühre wesentlich ihr Grundeigentum. Deren Interessen seien in ihrer Bedeutung verkannt und außer Verhältnis zu ihrer Gewichtigkeit gegen die behaupteten für die Einschränkung des Grundeigentums sprechenden öffentlichen Belange abgewogen worden. Der Gemeinderat der Beklagten habe allenfalls die Tatsache der Änderung der Bebaubarkeit ihres Grundstücks erkannt, diese jedoch irrig für eine auch für seine Eigentümer positive Neuregelung gehalten. Die zur Begründung der Regelung verwandten, nicht zum bauplanungsrechtlichen Instrumentarium zählenden Begriffe wie „Filtering-up-Prozess", „Impulszentrum" etc. hätten dem Gemeinderat den Blick darauf verstellt, dass die Herabstufung zu einem eingeschränkten Gewerbegebiet das Grundeigentum ausschließlich einschränke. Insoweit erscheine bereits die Gewichtung der beschriebenen Impulsfunktion als ein die Eigentümerbelange überwiegendes öffentliches Interesse fehlerhaft. Der beschriebene Effekt sei an keiner Stelle substantiiert und nachvollziehbar belegt, geschweige denn durch planerische Erfahrungen in anderen Sanierungsverfahren plausibel gemacht. Es würden lediglich planerische Hoffnungen und Erwartungen angeführt, die als ungesicherte Abwägungselemente nicht ausreichend belastbar erschienen, um die im Verhältnis zu den westlich und südlich angrenzenden Grundstücken isoliert vorgenommene Sonderbeeinträchtigung der Eigentümerinteressen zu rechtfertigen. Ein positiver Effekt der als Aufwertung gemeinten Festsetzung (Impulsfunktion) sei allenfalls für die in ihrer Bebaubarkeit nicht eingeschränkten Nachbargrundstücke denkbar. Offenbar solle die Klägerin die Last einer Einschränkung der Bebaubarkeit ihres Grundstücks zugunsten anderer Grundstückseigentümer auf sich nehmen. Auch sei nicht konkret dargetan, dass das kommunalpolitisch gewünschte „Kombi-Gebäude" eine Chance auf Verwirklichung habe. Es fehlten jegliche Darlegungen, wie die Beklagte dieses „Sanierungsziel" wirtschaftlich fördern könnte oder wie sich sonst eine betriebswirtschaftlich verantwortbare Lösung für die Klägerin oder einen Investor finden ließe. Unter diesen Umständen sei ein die „Aufopferung" ihres Grundstücks rechtfertigender, für die Aufwertung des Gewerbegebiets streitender öffentlicher Belang nicht zu erkennen. Zudem habe der Gemeinderat nicht berücksichtigt, dass das gewünschte „Kombi-Gebäude" auch ohne eine Bebauungsplanänderung hätte gebaut werden können und der neue Bebauungsplan diese Möglichkeit keineswegs verbessert habe. Die Festsetzung „Impulszentrum II" habe schließlich für sich genommen keinen positiven rechtlichen Gehalt und gehöre nicht zu dem abschließenden Katalog der Festsetzungsmöglichkeiten. Die Gemeinden verfügten grundsätzlich über kein Baugebietsfindungsrecht. Auch die weiteren Erwägungen des Gemeinderats seien fehlerhaft und trügen das Abwägungsergebnis nicht. Der Gemeinderat habe übersehen, dass beim Grundstück der Klägerin der Lärmschutz emissionsempfindlicher Wohnbebauung im Gegensatz zu den Verhältnissen des „Imagezone Glems" genannten Bereichs im Norden des Gebiets keine Bedeutung habe. Hierzu in Widerspruch stehe auch, dass gleichzeitig Nutzungen (Parkhaus, Diskothek) zugelassen worden seien, die tendenziell erheblich mehr Verkehrslärmemissionen verursachten. Auch sei verkannt worden, dass das Argument der Belastungsfähigkeit der Erschließungsstraßen im Innern des Gewerbegebiets für die hier in Rede stehende Randlage nicht schlüssig sei, zumal diese für den Bau eines Parkhauses und anderer verkehrsintensiver Nutzungen geeignet sein solle. Auch die Argumentation, bei den ausgeschlossenen Nutzungen handle es sich um solche, die nur wenige Arbeitsplätze böten, eine enorme versiegelte Flächengröße benötigten und viel Verkehr, insbesondere Lkw-Verkehr verursachten, sei nicht konsequent durchgehalten worden. So würden gerade Nutzungen zugelassen, die erheblich mehr Verkehr verursachen könnten. Auch die versiegelbare Fläche werde nur geringfügig verringert (GRZ 0,6 statt 0,8). Die Belastung durch Lkw-Verkehr würde sich wegen der Stellplatzverpflichtung nach § 37 Abs. 1 Satz 2 LBO ohnehin in Grenzen halten. Auch das Arbeitsplatzargument sei so nicht nachvollziehbar, da nicht dargetan sei, inwiefern die Zahl der Arbeitsplätze auf dem klägerischen Grundstück durch die Ausweisung eines eingeschränkten Gewerbegebiets erhöht würde. Insgesamt fehle es an einer Abwägung, die eine Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplans für ein „Impulszentrum II" rechtfertigen könnte. Letztlich bezwecke die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung eine Einengung der baulichen Nutzbarkeit ihres Grundstücks, damit bei der Klägerin Druck erzeugt werde, eine „Festsetzung" zu verwirklichen, zu der die Beklagte bauplanungsrechtlich nicht berechtigt sei. Bei einer den gesetzlichen Anforderungen genügenden Abwägung hätte der Gemeinderat daher die Art der baulichen Nutzung nicht wie geschehen festsetzen dürfen. Dieser Fehler erfasse auch die offenkundig nachrangigen Festsetzungen für das „Impulszentrum II“ (Pflanzgebot), die ohne die vorrangige Festsetzung der Art der baulichen Nutzung so nicht getroffen worden wären. Die Teilnichtigkeit der Sanierungssatzung werde im Übrigen auch anhand der nachrichtlich im Bebauungsplan dargestellten Abgrenzung des Sanierungsgebiets deutlich.

Gegen dieses ihr am 13.11.2008 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 21.11.2008 die vom Verwaltungsgericht Stuttgart zugelassene Berufung eingelegt, welche sie am 15.01.2009 innerhalb der ihr bis zum 16.01.2009 verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet hat. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei die Sanierungssatzung „Gewerbegebiet Hertich - Imagezone Glems" auch insoweit wirksam, als sie das Grundstück der Klägerin betreffe. Dass eine etwaige Teilnichtigkeit des Sanierungsbebauungsplans auf die Wirksamkeit die Sanierungssatzung „zurückschlage“, sei unrichtig. Dabei werde die Wirksamkeit der Sanierungssatzung unzulässig mit dem rechtlichen „Schicksal“ des erst nach ihrem Erlass zur Konkretisierung der mit ihr verfolgten Ziele verknüpft. Die Aufstellung eines Sanierungsbebauungsplans sei aber nur eines der denkbaren Instrumente zur Durchführung der Sanierung. Die dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugrunde liegende Abwägung beziehe sich noch nicht auf planerische Festsetzungen für einzelne Grundstücke. Gegenstand der Überprüfung könne daher nur sein, ob zu Recht städtebauliche Missstände angenommen worden seien, welche eine Sanierung erforderlich machten, und ob die Abgrenzung des Sanierungsgebiets abwägungsfehlerfrei vorgenommen worden sei. Es könne nach einem Scheitern des Sanierungsbebauungsplans auch nicht die Rede sein, dass es für eine Sanierung nun keine konkrete Realisierungsmöglichkeit mehr gäbe. Abgesehen davon, dass ein Sanierungsbebauungsplan nicht das einzige Instrument sei, könnten etwaige Fehler des Bebauungsplans nachträglich behoben werden. Die Sanierungskonzeption vom August 2002 sei auch bereits sehr detailliert gewesen. Die darin enthaltenen konkreten Sanierungsziele und -zwecke seien im Sanierungsbebauungsplan lediglich ausgeformt worden. Selbst bei einem wirksamen Sanierungsbebauungsplan könnten das Sanierungskonzept im Nachhinein geändert und der Sanierungsbebauungsplan ergänzt werden. Wenn die Genehmigungspflicht auch nach Erlass eines Sanierungsbebauungsplans fortbestehe, müsse dies erst recht gelten, wenn dieser sich als teilnichtig erweise. Zu Unrecht berufe sich das Verwaltungsgericht für seine gegenteilige Auffassung auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 15.01.1981. Lediglich eine inhaltlich unhaltbare Planungskonzeption könne eine Genehmigungsversagung nicht rechtfertigen. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts leide der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Hertich" auch nicht an einem Fehler. Insbesondere seien die betroffenen Eigentümerbelange bei der Herabstufung des Gewerbegebiets nicht offensichtlich fehlgewichtet worden. An keine Stelle der Aufstellungsakten lasse sich ein Hinweis dafür finden, dass die Beklagte die Änderung der Bebaubarkeit des Grundstücks im Bereich des „Impulszentrums Ost“ als vorteilhaft für die unmittelbar betroffenen Grundstückeigentümer begriffen hätte. Es habe lediglich eine positive Aufwertung des Gewerbegebiets insgesamt erreicht werden sollen. Die Planbegründung setze sich - etwa bei der Entscheidung für eine dezentrale Parkierungskonzeption, der Einschränkung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung und beim Ausschluss bestimmter Gewerbebetriebe - eingehend mit den Einschränkungen der baulichen Nutzbarkeit in den Teilgebieten auseinander. Im Übrigen sei evident, dass die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebiets (GEE), in dem nur „mischgebietsverträgliche“ Nutzungen zulässig seien, eine Einschränkung gegenüber der bisherigen Gewerbegebiets-Festsetzung darstelle. Auch die öffentlichen Belange seien zutreffend ermittelt und bewertet worden. Insbesondere sei es ohne weiteres zulässig, die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks einzuschränken, um so bestimmte städtebauliche Vorstellungen zu verwirklichen, etwa andere Grundstücke aufzuwerten. Soweit das Verwaltungsgericht lediglich von planerischen Hoffnungen und Erwartungen spreche, die als ungesicherte Abwägungselemente nicht ausreichend belastbar erschienen, würden die Grenzen der gerichtlichen Kontrolle des Abwägungsvorgangs weit überschritten. Auch in der Sache sei die Kritik nicht berechtigt. Die angenommenen Wirkungs- und Funktionszusammenhänge seien durchaus plausibel. Jedenfalls sei das Sanierungskonzept, wie es in den Festsetzungen des Bebauungsplans zum Ausdruck komme, nicht ungeeignet, diese Ziele zu erreichen. Die bauliche Nutzbarkeit werde auch keineswegs vollständig oder auch nur überwiegend aufgehoben. Vielmehr verblieben der Klägerin weiterhin zahlreiche wirtschaftlich attraktive Nutzungsmöglichkeiten. Die getroffenen Festsetzungen seien auch ausnahmslos zulässig; der Einschrieb „Impulszentrum II" habe dabei nur nachrichtlichen Charakter. Die Errichtung eines „Kombi-Gebäudes“ sei zwar erklärtes Sanierungsziel, werde aber keineswegs zwingend vorgeschrieben. Durch bauplanerische Festsetzungen könnten nur bestimmte Nutzungen ausgeschlossen werden, die nachteiligen Einfluss auf das Gebietsprofil hätten und der Realisierung des „Impulszentrums entgegenstünden, sowie einige Mindestanforderungen formuliert werden. Solche seien nicht schon deshalb fehlerhaft, weil mit ihnen nicht alle Sanierungsziele vollständig erreicht würden und nicht alle Sanierungsinstrumente Gegenstand der Beschlussfassung gewesen seien. Im Übrigen genüge es, wenn die entsprechenden Festsetzungen geeignet seien, um die Sanierungsziele umzusetzen. Bei der Festsetzung des eingeschränkten Gewerbegebiets im „Impulszentrum Ost“ sei weniger die Nachbarschaft zur nördlich angrenzenden Wohnbebauung, sondern vielmehr die ebenfalls schutzwürdige, östlich des Gewerbegebiets angrenzende Freizeitnutzung, insbesondere das „Leobad“, entscheidend gewesen. Der Bebauungsplan sei auch nicht wegen angeblicher inkonsistenter Argumentation teilunwirksam. Auch hier überschreite das Verwaltungsgericht seine Kontrollbefugnisse. Die Beklagte habe sich auch durchaus nur zu den für die betroffenen Eigentümern geringeren Eingriffen entschließen und sich damit begnügen dürfen, lediglich solche Nutzungsarten auszuschließen, die typischerweise mit wenig Arbeitsplätzen verbunden seien. Die beabsichtigte Vermietung liefe auch unabhängig von dem Sanierungsbebauungsplan Zielen und Zwecken der Sanierung entgegen, nachdem im „Impulszentrum Ost“ eine funktionale Verknüpfung mit der östlich angrenzenden Freizeitnutzung geschaffen werden solle. Die Nutzung durch einen Entsorgungsbetrieb - zumal im wichtigen „Impulszentrum Ost“ - laufe dem hinreichend konkreten Sanierungskonzept diametral entgegen. Insbesondere würde eine deutlich höherwertige Bebauung vereitelt, die für das Gewerbegebiet die gewünschte „Tor-Funktion“ übernehmen könne. Obwohl es danach nicht mehr entscheidend darauf ankäme, wäre bei der Entscheidung über die sanierungsrechtliche Genehmigung eine typisierende Betrachtung geboten. Aufgrund einer solchen seien immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftige Vorhaben grundsätzlich nicht mischgebietsverträglich.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 29.10.2008 - 3 K 2612/07 - abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und führt hierzu im Wesentlichen aus: Zu Recht sei das Verwaltungsgericht von einer Teilnichtigkeit der Sanierungssatzung ausgegangen; diese leide unter denselben Abwägungsmängeln wie der Sanierungsbebauungsplan, nachdem beiden dasselbe Sanierungskonzept zugrunde liege. Die Verknüpfung des rechtlichen Schicksals einer Sanierungssatzung mit dem eines nachfolgenden Sanierungsbebauungsplans sei zumindest dann zulässig, wenn - wie hier - die Gründe für die Unwirksamkeit des Sanierungsbebauungsplans auch die tragenden Gründe für den Erlass der Sanierungssatzung gewesen seien. Insofern gehe es um die Frage, ob bei der Überprüfung des Sanierungsbebauungplans inzident auch die Unwirksamkeit der ihm gleichsam als Rechtsgrundlage zugrundeliegenden Sanierungssatzung, festgestellt werden könne. Ein nichtiges Sanierungskonzept sei auch keiner Heilung zugänglich. Die Sanierungssatzung sei aber auch deshalb nichtig, weil die Beklagte zu Unrecht erhebliche städtebauliche Missstände angenommen habe. Die angeführten Leerstände seien denn auf die Versagung sanierungsrechtlicher Genehmigungen zurückzuführen. Dass der Anteil der Gewerbebetriebe mit geringer Wertschöpfung sehr hoch sei, treffe im Übrigen nicht zu. Das Abwägungsergebnis sei allein schon deshalb unhaltbar, weil keine „Machbarkeitsstudie“ bzw. Markt- oder Bedarfsanalyse bezüglich der in der Sanierungskonzeption vorgesehenen Nutzung ihres Grundstücks vorliege. Auch seien die Grundstückseigentümer vor Erlass der Sanierungssatzung nicht befragt worden. Bei der Bewertung der öffentlichen Belange scheine die Beklagte hauptsächlich auf optische Gesichtspunkte abgestellt zu haben. Die Herabzonung des Gewerbegebiets betreffe auch nur ihr Grundstück. Die sie treffende Belastung sei auch nicht gerecht abgewogen worden. Nachdem nicht ersichtlich sei, welche Grundstücke damit aufgewertet werden sollten, liege eine „Aufopferung“ vor. Wie mit der Sanierungskonzeption Arbeitsplätze erhalten bzw. neu geschaffen werden könnten, sei ebenso wenig ersichtlich. Welche attraktive Nutzungsmöglichkeiten ihr verblieben und inwiefern für diese ein konkreter Bedarf bestehe, sei nicht zu erkennen. Nicht nachvollziehbar sei auch, warum die sich nördlich anschließende Wohnanlage nur durch ihr und nicht auch durch andere Grundstücke gestört würde. Das „Leo-Bad“ sei schließlich 350 m vom Plangebiet entfernt und aufgrund der überlagernden Verkehrslärmimmissionen nicht mehr vom Gewerbelärm betroffen. Es sei schließlich unerfindlich, wie die Beklagte die Errichtung der beiden Impulszentren gewährleisten wolle. Insofern habe die Beklagte auch unberücksichtigt gelassen, dass der von ihr genehmigte Mietvertrag mit einem Reifenhandel noch eine Laufzeit bis 2018 habe. Dagegen würde der Mietvertrag mit dem Kreislaufwirtschaftsunternehmen jedenfalls 2012 auslaufen. Insofern hätte ihr ohne weiteres eine bis 2012 befristete Genehmigung erteilt werden können, ohne die - zudem nicht hinreichend konkreten - Sanierungsziele zu gefährden. Verschiedenen Äußerungen des Oberbürgermeisters der Beklagten sei schließlich zu entnehmen, dass dieser inzwischen selbst Zweifel an der Tragfähigkeit der Planungskonzeption habe. Bislang seien auch noch keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Damit erweise sich das Sanierungskonzept faktisch als eine unbefristete Veränderungssperre.

Die Beklagte macht daraufhin noch geltend, mit ihrem Einwand, sie hätte eine Machbarkeitsstudie - verstanden im Sinne einer Untersuchung der Wirtschaftlichkeit der Realisierung der avisierten bauplanerischen Festsetzungen - durchführen lassen müssen, verkenne die Klägerin die Obliegenheiten eines Planungsträgers bei der Ermittlung der abwägungsrelevanten Belange. Im Detail bräuchten keine Feststellungen dazu getroffen zu werden, wie aus Sicht der betroffenen Grundstückseigentümer die Grundstücke gemäß den künftigen Festsetzungen wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden könnten. Aus den §§ 140, 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB folge auch keine Verpflichtung, eine solche Machbarkeitsstudie vor Erlass einer Sanierungssatzung zu erstellen. Einer abschließenden Prüfung, ob die Sanierungsziele vollständig zu verwirklichen seien und ob dies für die betroffenen Eigentümer wirtschaftlich sinnvoll sein würde, habe es nicht bedurft. Die beiden Mietverträge unterschieden sich auch keineswegs in ihrer Laufzeit. Es sei der Beklagten auch kein widersprüchliches Verhalten vorzuwerfen, nachdem der Betrieb eines Reifenservice, der den Verkauf und die Montage von Pkw-Reifen zum Gegenstand habe, mischgebietsverträglich sei und nicht den Sanierungszielen widerspreche.

Dem Senat liegen die Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart, die einschlägigen Genehmigungs- und Bebauungsplanakten der Beklagten vor, auf die ebenso wie auf die Schriftsätze der Beteiligten ergänzend Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe

Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung ist zulässig. Sie wurde insbesondere innerhalb der bis 16.01.2009 verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet.

Die Berufung ist auch begründet, weshalb das angegriffene Urteil abzuändern und die Klage in vollem Umfange abzuweisen war.

Dem Berufungsverfahren sind die Klageanträge in der vom Verwaltungsgericht gefundenen Auslegung zugrundezulegen (vgl. zu entsprechenden Anträgen auch BVerwG, Urt. v. 07.09.1984 - 4 C 20.81 -, BVerwGE 70, 83, Urt. v. 11.02.1977 - IV C 9.75 -, Buchholz 406.25 § 4 BImSchG Nr. 2; OVG Brandenburg, Urt. v. 10.08.2004 - 3a A 207/02 -, NuR 2005, 189). Dies ist schon deshalb angezeigt, weil die Klägerin in ihrer Berufungserwiderung die Anträge in dieser Auslegung aufgreift und den Verpflichtungsantrag nur mehr als Hilfsantrag weiter verfolgt.

Die Klägerin ist auch nach § 61 Nr. 2 VwGO beteiligungsfähig. Zu den Vereinigungen, soweit ihnen ein Recht zustehen kann, gehören grundsätzlich auch Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (vgl. BGH, Urt. v. 29.01.2001 - II ZR 331/00 -, BGHZ 146, 341; BVerfG, Beschl. v. 02.09.2002 - 1 BvR 1103/02 -, NJW 2002, 3533; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.08.2003 - 2 S 2192/02 -, VBlBW 2004, 103, u. Beschl. v. 20.09.2006 - 2 S 1755/06 -, VBlBW 2007, 108; BVerwG, Urt. v. 17.08.2004 - 9 A 1.03 -, NuR 2005, 177). Dies gilt auch im vorliegenden Falle, da sie sich, mag sie auch nicht Grundstückseigentümerin sein (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 25.09.2006 - 11 ZR 218/05 -, NJW 2006, 3716; auch §§ 899a BGB, 47 Abs. 2 GBO), jedenfalls (miet)vertraglich zu berechtigen und zu verpflichten vermag (Sprau, in: Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, § 705 Rn. 24a; Weidenkaff, ebendort, § 535 Rn. 6). Insofern ist sie als Gesellschaft auch berechtigt, die nach § 145 Abs. 1 BauGB erforderliche Genehmigung zu beantragen und einen etwaigen Genehmigungsanspruch im Verwaltungsrechtswege weiter zu verfolgen.

1. Der mithin sachdienlich als Hauptantrag weiterverfolgte Feststellungsantrag der Klägerin ist zulässig (vgl. § 43 Abs. 1 VwGO), insbesondere besteht das festzustellende Rechtsverhältnis gegenüber der Beklagten, die sich auf die sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit beruft und durch die auch eine etwaige Genehmigung oder doch das hierfür erforderliche Einvernehmen zu erteilen wäre (vgl. § 145 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BauGB). Der Antrag ist jedoch unbegründet.

Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts bedarf der von der Klägerin mit der ... GmbH geschlossene Mietvertrag vom 19.05./01.06.2006 (nicht: 01.07.2006) über die Nutzung des Grundstücks B...straße 34 zum Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB.

Gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB bedürfen Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird, im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bzw. der Baugenehmigungsbehörde (§ 145 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BauGB).

Die hier in Rede stehende Vereinbarung über die Nutzung des Grundstücks B...straße 34 wurde für eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen. Nach § 2 Nr. 1 des Mietvertrags Nr. BR-2006-001 sollte das Mietverhältnis zwar am 01.07.2006 beginnen, jedoch nicht vor Erteilung der behördlichen Genehmigungen nach § 17 Nr. 3 des Mietvertrags; insofern wurde das Mietverhältnis entsprechend dieser Bestimmung „vorbehaltlich der Erteilung dieser behördlichen Genehmigungen geschlossen“. Soweit in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags andererseits vereinbart ist, dass das Mietverhältnis bis zum 30.06.2009 fest abgeschlossen werde, kann dies bei verständiger Auslegung (vgl. § 157 BGB) nur so verstanden werden, dass das Mietverhältnis zunächst auf drei Jahre fest abgeschlossen werden sollte. Für eine Auslegung, dass der Vertrag unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses jedenfalls nur bis zum 30.06.2009 Geltung beanspruchen sollte, sofern nicht zuvor optiert oder gekündigt würde, spricht demgegenüber nichts. Es liegt daher zum auch insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht nur mehr ein unbefristeter Mietvertrag vor, der nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB keiner Genehmigung mehr bedürfte.

Der Grundstücksteil, dessen Nutzung der ... GmbH mietweise überlassen werden sollte, liegt als Teil des Grundstücks B...straße 34 bis 38 (Flst. ...) auch in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet i. S. des § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB, mithin in einem Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll und das die beklagte Gemeinde durch (Satzungs-)Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt hat (vgl. § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB: „Sanierungssatzung"). Dies ergibt sich aus dem in § 1 der vom Gemeinderat der Beklagten am 16.12.2003 beschlossenen „Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Gewerbegebiet Hertich - Imagezone Glems" zur Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen" in Bezug genommenen Lageplan vom 19.11.2003. Das Genehmigungserfordernis ist auch nicht mit Inkrafttreten des (Sanierungs-)Bebauungsplans am 02.08.2007 entfallen (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 05.12.1984 - 3 S 368/84 -).

Entgegen der Auffassung der Klägerin leidet die Sanierungssatzung, die am 04.03.2004 ortsüblich im Amtsblatt der Beklagten bekanntgemacht worden ist (vgl. § 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 DVO GemO BW), auch nicht unter formellen und/oder materiellen Mängeln, die zu ihrer (teilweisen) Unwirksamkeit führten.

Soweit die Klägerin geltend macht, vor Erlass der Sanierungssatzung habe die Beklagte zwar eine Befragung der Mieter, nicht jedoch der betroffenen Grundstückseigentümer durchgeführt, macht sie einen Verstoß gegen die Sollvorschrift des § 137 Satz 1 BauGB geltend. Sollte es sich hierbei um ein bereits vor der förmlichen Festlegung zu erfüllendes Verfahrenserfordernis (anders Gaentzsch, in: Berliner Kommentar, BauGB, 3. Aufl. 2002 <13. Lfg. Mai 2009>, § 142 Rn. 3: materiell-rechtliches Gebot; OVG NW, Urt. v. 10.03.1980 - 11a NE 15/77, 11a NE 13/78 -, BRS 36 Nr. 225: erst nach Erlass der Satzung zu leistende Aufgabe) handeln, wofür indes wenig spricht, wäre ein Verstoß ohne Weiteres unbeachtlich, da ein etwaiger Mangel in § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB n. F. (§ 233 Abs. 2 Sätze 1 u. 2 BauGB) nicht aufgeführt ist (vgl. Fieseler, Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, 2000, § 6, Rn. 84). Auch ein Mangel bei der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB), dem ein solches Erfordernis allenfalls noch entspräche, findet sich in dieser Aufzählung nicht (vgl. OVG NW, Urt. v. 23.10.2008 - 7 D 37/07.NE -). Schließlich wäre ein entsprechender Verfahrensfehler nach § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. unbeachtlich geworden. Der geltend gemachte Mangel läge freilich auch in der Sache nicht vor (vgl. bereits Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -). Zwar hatte die Beklagte die schriftliche Befragung auf die betroffenen Gewerbetreibenden beschränkt, darüber hinaus jedoch ab November 2001 zahlreiche (teilweise ortsüblich bekanntgemachte) Informationsveranstaltungen zur Anhörung Betroffener - auch der jeweiligen Eigentümer - durchgeführt (etwa am 19.11.2001, 30.04.2002 , 15.05.2002, 07./08./09.01.2003, 13.-16.01.2003 sowie am 20.01.2003), an denen - am 07. und 13.01.2001 - auch Gesellschafter der Klägerin teilgenommen hatten. In welcher Form die frühzeitige Erörterung erfolgen soll, lässt das Gesetz offen.

Nicht anders verhält es sich bei den nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB erforderlichen vorbereitenden Untersuchungen, von deren Durchführung die Beklagte nicht zuletzt im Hinblick auf das ihr vorliegende „Umstrukturierungskonzept - Grobanalyse“ absah. Auch ein etwa darin zu sehender Verfahrensmangel wäre jedenfalls unbeachtlich, da er in der abschließenden Aufzählung in § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht aufgeführt ist (vgl. OVG NW, Urt. v. 23.10.2008, a.a.O., Urt. v. 16.10.2006 - 7 D 69/05.NE -, BRS 70 Nr. 214) und auch nicht rechtzeitig geltend gemacht worden wäre. Im Übrigen muss die Gemeinde lediglich in - materieller Hinsicht - „hinreichende Beurteilungsgrundlagen“ (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB) über die Erforderlichkeit, die allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung haben (vgl. OVG NW, Urt. v. 16.10.2006, a.a.O.).

Inwiefern die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange nach § 139 Abs. 2 i.V.m. §§ 4 Abs. 2, 4a Abs. 1 – 4 u. 6 BauGB nicht ordnungsgemäß beteiligt worden wären, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Die Sanierungssatzung leidet auch nicht unter materiell-rechtlichen Fehlern, die zu ihrer teilweisen Unwirksamkeit führten.

Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (vgl. § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Städtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet die in Satz 2 Nr. 1 dieser Bestimmung genannten Substanzmängel oder die in Satz 2 Nr. 2 genannten Funktionsmängel aufweist. Fälle der Substanzmangelsanierung sind dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmangelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände in diesem Sinne aufweist, ist aufgrund des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen (vgl. § 141 BauGB) oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB) zu beantworten. Hierbei steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist (vgl. OVG NW, Urt. v. 23.10.2008, a.a.O., Urt. v. 16.10.2006, a.a.O.).

Die Annahme der Beklagten, dass das aus Teilen des Gewerbegebiets „Hertich“ bestehende Sanierungsgebiet seinerzeit ersichtlich städtebauliche Missstände i. S. des § 136 BauGB aufwies, deren Behebung durch die vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen erforderlich erschien, kann nicht beanstandet werden; an dem Grundsatz, dass deren Behebung erforderlich sein muss, hat sich gegenüber der bisherigen Rechtslage nach dem Städtebauförderungsgesetz nichts geändert (vgl. Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB <92. Erg.lfg. 2009>, § 142 Rn. 10).

Von entsprechenden Missständen durfte im Hinblick auf die in der „Grobanalyse“ aufgeführten Defizite jedenfalls ausgegangen werden. Soweit die Klägerin diese nunmehr mit dem Hinweis in Abrede zu stellen versucht, die zu verzeichnenden Leerstände seien letztlich auf die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch die Beklagte zurückzuführen, liegen hierfür keine konkreten Anhaltspunkte vor. Die Klägerin übersieht, dass es nicht zuletzt die „teilweise erheblichen Leerstände“ waren, die überhaupt erst Anlass für die Entwicklung eines Umstrukturierungskonzepts gaben (vgl. hierzu auch Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -). Insofern war die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes mit der Anwendung des § 144 BauGB Folge und nicht Ursache für die Leerstände im Gewerbegebiet, mag auch der eine oder andere Leerstand – auch auf ihrem Grundstück - wegen Unvereinbarkeit mit den Sanierungszielen nicht behoben worden sein. Im Übrigen wurden im „Zwischenbericht“ vom Februar 2002, der auch in die der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets zugrunde liegenden „Grobanalyse“ Eingang gefunden hatte, unabhängig davon zahlreiche weitere Defizite aufgeführt, die jedenfalls eine „Funktionsschwäche“ (vgl. § 136 Abs. 2 Nr. 2 u. Abs. 3 Nr. 2 BauGB) des in Rede stehenden Teils des Gewerbegebiets erkennen lassen. Solches folgt insbesondere aus der dort erwähnten funktional eingeschränkten Erschließung und der nicht ausreichenden Parkierungsmöglichkeiten (vgl. insofern § 136 Abs. 3 Nr. 2a BauGB; auch Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -).

Ferner müssen die Ziele und Zwecke der Sanierung (§ 140 Nr. 3 BauGB) bereits in den Grundzügen feststehen; die zukünftige Nutzung des Sanierungsgebiets muss demgegenüber noch nicht feststehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.10.1978 - 4 C 48.76 -, NJW 1979, 2577; OVG NW, Urt. v. 10.03.1980 - 11a NE 15/77, 11a NE 13/78 -, BRS 36, Nr. 225). Diese Voraussetzungen lagen im Hinblick auf das vom Gemeinderat der Beklagten gebilligte (vgl. BayVGH, Urt. v. 17.12.1979 - 14 N 838/79 -, BayVBl 1980, 339), in der „Grobanalyse“ enthaltene bereits sehr detaillierte Sanierungskonzept jedenfalls vor.

Ausweislich der „Grobanalyse“ sollten die Sanierungsmaßnahmen auch einheitlich vorbereitet und zügig durchgeführt werden (vgl. §§ 136 Abs. 1 Satz 1, 149 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Nur dann, wenn ihre Realisierung in absehbarer Zeit zu erwarten ist, sind sie auch „erforderlich“ bzw. liegen im öffentlichen Interesse (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.07.2003 - 4 CN 2.02 -, Buchholz 406.11 § 136 BauGB Nr. 6). Ausweislich des Abschnitts „X Maßnahmenkatalog und Handlungskonzept“ erstreckte sich die Sanierungskonzeption nicht nur auf die künftige städtebauliche Struktur, sondern auch darauf, mit welchen (insbesondere finanziellen) Mitteln und Maßnahmen das planerische Ziel in welchem Zeitraum zu erreichen sei. Insofern muss eine nachvollziehbare Prognose vorliegen, dass die Sanierung nach den verfügbaren Mitteln auch in absehbarer Zeit durchgeführt werden kann (vgl. Gaentzsch, in: Berliner Komm. BauGB <13. Lfg. Mai 2009>, § 142 Rn. 6 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 08.05.1980, a.a.O.). Von einer solchen ist im Hinblick auf die vom Gemeinderat zur Kenntnis genommene, in der Vorgangsdrucksache enthaltene Einschätzung der Stadtverwaltung, wonach die zügige und zweckmäßige Durchführung im vereinfachten Verfahren gewährleistet sei, und die von ihm gebilligte „Grobanalyse“ (vgl. die dortigen „Schlussbemerkungen“, XI 6., hierzu BVerwG, Urt. v. 15.01.1982 - 4 C 94.79 -, Buchholz 406.15 § 15 StBauFG Nr. 4) ohne Weiteres auszugehen (vgl. hierzu OVG NW, Urt. v. 23.10.2008, a.a.O.; demgegenüber OVG NW, Urt. v. 16.10.2006, a.a.O.), nachdem der Beklagten aus dem Landessanierungsprogramm eine Zuwendung in Höhe von 1 Mio. EUR bewilligt und die Größe des Sanierungsgebiets daraufhin entsprechend begrenzt wurde. Auf die Belastbarkeit der weiteren prognostischen Überlegungen („Umsetzungspotentiale“, IX 1.2 a. E., „Realisierungsansätze“, XI 4.) kommt es demgegenüber nicht mehr an, da die ausreichend abgesicherte Feststellung genügt, dass die Sanierungsmaßnahme (als Gesamtmaßnahme) im Allgemeinen durchführbar erscheint (vgl. § 141 Abs. 1 BauGB; hierzu Krautzberger, a.a.O., § 142 Rn. 38; hierzu auch bereits Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 3036/04 -). Einer - in einem gesonderten Beschluss zu setzenden - Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll (vgl. § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB), bedurfte es nach derzeitiger, bis Ende 2006 geltender Rechtslage nicht.

Insoweit geht die Rechtsauffassung der Klägerin fehl, die offenbar bereits vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets eine „Machbarkeitsstudie“ bzw. eine Bedarfs- oder Marktanalyse für erforderlich hält, worunter sie eine vorherige Untersuchung des Bedarfs bzw. der Wirtschaftlichkeit einer Realisierung der vorgesehenen Nutzungen zu verstehen scheint. Diese mussten bei der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets gerade noch nicht feststehen. Auch dem von der Klägerin angezogenen Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen vom 23.10.2008 (a.a.O.) lässt sich nicht entnehmen, dass nur bei Vorliegen einer so verstandenen „Machbarkeitsstudie“ von einem die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets rechtfertigenden „qualifizierten Sanierungsinteresse“ auszugehen wäre.

Sanierungsmaßnahmen waren vorliegend auch nicht aufgrund etwaiger Bereitschaft der Betroffenen entbehrlich (vgl. hierzu BGH Urt. v. 08.05.1980 - III ZR 27/77 -, BGHZ 7, 338), von sich aus entsprechende Inwertsetzungen bzw. -haltungen vorzunehmen. Dass auf dem Gemeindegebiet der Beklagten noch andere gewerblich nutzbare Flächen zur Verfügung stehen mögen, lässt die Erforderlichkeit der konkret in Rede stehenden Sanierungsmaßnahmen noch nicht entfallen.

Abwägungsfehler (nach der noch maßgeblichen Rechtslage vor Inkrafttreten des EAG Bau) im Hinblick auf das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB, die nach §§ 233 Abs. 2 Satz 3 BauGB n. F., 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 1997 wegen Nichtablaufs der Siebenjahresfrist noch nicht unbeachtlich geworden wären, sind nicht ersichtlich. Vor dem Hintergrund der erstellten „Grobanalyse“, der durchgeführten Behördenbeteiligung und den zahlreichen Informationsveranstaltungen lagen „hinreichende Beurteilungsgrundlagen“ vor. Inwiefern das Abwägungsmaterial – etwa im Hinblick auf die auf die Gewerbetreibenden beschränkte Fragenbogenaktion – gleichwohl unvollständig sein sollte, ist nicht zu erkennen. Die Entscheidung, welche planerischen Festsetzungen für die einzelnen Grundstücke getroffen werden sollen, unterlag seinerzeit ohnehin nicht dem sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1998 - 4 BN 38.98 -, Buchholz 406.11 § 136 BauGB Nr. 4). Inwiefern die Beklagte von ihrem planerischen Ermessen, ein Sanierungsgebiet förmlich festzulegen, fehlerhaft Gebrauch gemacht hätte, ist ebenso wenig zu erkennen. Auch die Abgrenzung des Gebiets unter Einbeziehung des Grundstücks der Klägerin kann vor dem Hintergrund des ohne Weiteres plausiblen Sanierungskonzepts nicht beanstandet werden, nachdem auf diesem gerade das für die Aufwertung des gesamten Gebiets wichtige „Impulszentrum Ost“ vorgesehen ist (vgl. hierzu bereits Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -).

Soweit die Klägerin die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung vom 16.12.2003 im Anschluss an das von ihr verteidigte Urteil des Verwaltungsgerichts daraus herzuleiten sucht, dass die von ihr im Hinblick auf Abwägungsfehler behauptete (Teil-)Unwirksamkeit des (Sanierungs-)Bebauungsplans „Hertich“ vom 26.01.2007 auf die bereits zuvor beschlossene Sanierungssatzung „zurückschlage“, geht dies ersichtlich fehl. Die Klägerin übersieht bei ihrer Argumentation ebenso wie das Verwaltungsgericht, dass dem für den Erlass der Sanierungssatzung geltenden Abwägungsgebot lediglich die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung in Grundzügen und die Abgrenzung des Sanierungsgebiets unterliegen, aber noch nicht, welche planerischen Festsetzungen für die einzelnen Grundstücke letztlich getroffen werden sollen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1998, a.a.O.; Urt. v. 06.07.1984 - 4 C 14.81 -, a.a.O.). Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil bereits der Sanierungssatzung in Gestalt der „Grobanalyse“ ein weitgehend konkretisiertes Sanierungskonzept zugrunde lag, welches letztlich auch maßgebliche Grundlage des späteren (Sanierungs-)Bebauungsplans war. Denn dies änderte nichts daran, dass es sich um rechtlich voneinander unabhängige Satzungen handelt (vgl. OVG Berlin, Urt. v. 20.02.1987 - 2 A 4.83 -, BRS 47 Nr. 213; BayVGH, Urt. v. 14.12.1981 - Az. 14 N 81 A.272 -, BayVB1 1982, 468; Fislake, in: Berliner Kommentar, BauGB, 3. Aufl. 2002, § 143 Rdn. 18; Köhler, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 143 Rdn. 16; Krautzberger, a.a.O., § 142 Rdn. 18), an die unterschiedliche formelle und materielle Anforderungen zu stellen sind, und die deshalb aus sich heraus zu beurteilen sind (vgl. OVG NW, Urt. v. 10.03.1980, a.a.O.; zum Verhältnis von Bebauungsplan und Entwicklungssatzung BVerwG, Beschl. v. 31.03.1998 - 4 BN 5.98 - u. Beschl. v. 31.03.1998 - 4 BN 4.98 -), wobei für die Beurteilung auch noch unterschiedliche Zeitpunkte maßgebend sind (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Auch die Überlegung, dass aufgrund der behaupteten (Teil-) Unwirksamkeit des Sanierungsbebauungsplans eine Sanierung im Bereich ihres Grundstücks undurchführbar geworden sei, geht fehl. Auch wenn der Bebauungsplan unter den von der Klägerin geltend gemachten Mängeln leiden sollte, hätte dies lediglich zur Folge, dass es - vorbehaltlich deren Behebung - einstweilen an der für eine Genehmigungsversagung erforderlichen Konkretisierung der Sanierungsziele gerade mittels eines Sanierungsbebauungsplans fehlte, nicht jedoch, dass es nunmehr an der für den Erlass der Sanierungssatzung erforderlichen Ziele und Zwecke der Sanierung überhaupt fehlte. Solches wäre allenfalls dann denkbar, wenn, wofür hier aber nichts spricht, mit dem Sanierungsbebauungsplan die ursprünglichen Ziele aufgegeben worden, die im Bebauungsplan konkretisierten Ziele aber endgültig nicht mehr erreichbar wären. Doch führte selbst dies – auch wenn die weiteren Voraussetzungen vorlägen, die bei Bauleitplänen zur „Funktionslosigkeit“ bzw. Unwirksamkeit führten (vgl. hierzu zuletzt Senatsurt. v. 10.06.2010 - 5 S 2986/08 -) - nicht zur nachträglichen Unwirksamkeit der Sanierungssatzung, sondern lediglich dazu, dass diese nunmehr (teilweise) aufzuheben wäre (vgl. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 u. 3, Satz 2 BauGB). Dem Genehmigungserfordernis käme im Übrigen gerade für den von der Klägerin behaupteten Fall eines als unwirksam erkannten (Sanierungs-)Bebauungsplans besondere Bedeutung zu.

2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erteilung der sonach erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung, da Grund zur Annahme besteht, dass der Rechtsvorgang (Mietvertrag) bzw. die damit erkennbar bezweckte Nutzung (Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens) jedenfalls den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (vgl. § 145 Abs. 2 BauGB).

Auch insoweit richtet sich die Klage zu Recht gegen die Beklagte und nicht etwa gegen das Land Baden-Württemberg. Weder würde die nicht „die Anlage betreffende“ sanierungsrechtliche Genehmigung von der im vereinfachten Verfahren nach § 19 BImSchG noch zu erteilenden immissionsschutzrechtlichen Genehmigung eingeschlossen (vgl. § 13 BImSchG), noch folgt aus § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB, dass im Hinblick auf deren die Baugenehmigung ersetzende Wirkung nicht die Baugenehmigungs-, sondern an deren Stelle die (untere) Immissionsschutzbehörde - das Landratsamt Böblingen - zu entscheiden hätte (vgl. § 19 Abs. 1 Nr. 5.d, Abs. 2 LVG).

Ob der Mietvertrag bzw. die mit ihm erkennbar bezweckte Nutzung den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde, beurteilt sich in einem Fall, in dem - wie hier - im maßgeblichen Zeitpunkt bereits ein (Sanierungs-)Bebauungsplan in Kraft ist, zwar in erster Linie nach dessen planerischen Festsetzungen (vgl. Krautzberger, a.a.O., § 145 Rn. 35; OVG Lüneburg, Urt. v. 28.06.1985 - 6 A 8.84 -, BRS 44 Nr. 233; Fieseler, a.a.O., Rn. 315, wonach ein Ablehnungsgrund nach den Sanierungszielen dann kaum noch denkbar sei, unter Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 06.07.1984, a.a.O., Rn. 27 ). Insofern kommt es - entgegen der Auffassung der Beklagten - in erster Linie auf dessen Wirksamkeit an. Allerdings ist das Sanierungskonzept, wenn es - wie hier - von den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vollständig abgebildet, jedoch gleichwohl weiter verfolgt wird und die Ziele und Zwecke der Sanierung darin hinreichend konkretisiert werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 07.09.1984, a.a.O.), ergänzend heranzuziehen (vgl. Fislake, a.a.O., § 140 Rn. 23: Köhler, a.a.O., § 145 Rn. 21). Dies folgt ohne Weiteres daraus, dass eine Konkretisierung dieser Ziele nicht gerade durch einen Sanierungsbebauungsplan zu erfolgen hat (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB: „soweit … erforderlich“§ 1 abs. 3 baugb>; anders noch § 10 StBauFG in der bis zum 31.12.1984 gültigen Fassung; hierzu OVG Lüneburg, Urt. v. 09.04.1986 - 1 A 33/85 -, BRS 46 Nr. 217, Urt. v. 15.01.1892, a.a.O.; Fieseler, a.a.O., Rn. 315). Aus dem zudem noch zur früheren Rechtslage ergangenen Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 06.07.1984 (a.a.O.) lässt sich nichts anderes herleiten. Auch ist anerkannt, dass eine Genehmigung auch dann versagt werden darf, wenn das Vorhaben bzw. die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung zwar mit den Festsetzungen des Bebauungsplans in Einklang steht, jedoch im Widerspruch zu einer nach Inkrafttreten des Bebauungsplans beschlossenen Änderung des Sanierungskonzepts steht (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.08.1986 - 8 S 436/86 -, BRS 46 Nr. 218). Warum eine Gemeinde bzw. die Baugenehmigungsbehörde für den Fall, dass in einem Bebauungsplan lediglich die (unbedingt) als rechtliche Rahmenbedingungen („rechtliches Korsett“) erforderlichen bzw. verhältnismäßigen planerischen Festsetzungen (insbes. zum Ausschluss „unerwünschter Nutzungen“) getroffen wurden (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB), daran gehindert sein sollte, die Genehmigung wegen Widerspruchs zu den - auch ausweislich der Planbegründung zum Bebauungsplan und der nachrichtlichen Eintragungen („Impulszentrum“) - nach wie vor aktuellen und mit den getroffenen Festsetzungen vereinbaren Zielen und Zwecken der Sanierung zu versagen, ist nicht zu erkennen, zumal auch für den Fall etwa erforderlicher Befreiungen auf das Sanierungskonzept zurückzugreifen wäre.

Vor diesem Hintergrund kann indes die von der Klägerin in Frage gestellte Wirksamkeit des Bebauungsplans „Hertich“ dahinstehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.01.1982. a.a.O., wonach es für die Konkretisierung eines Planungskonzepts für einen Entwicklungsbereich nicht auf die Gültigkeit der Anpassungssatzung selbst ankomme). Denn die mit dem Mietvertrag bezweckte Nutzung vertrüge sich jedenfalls nicht mit dem im Sanierungs- bzw. Umstrukturierungskonzept nach wie vor vorgesehenen, für die Aufwertung des Gesamtgebiets bedeutsamen „Impulszentrum Ost“. Die nach dem auch in die „Grobanalyse“ eingegangenen Teilkonzept „Torsituation Ost“ vorgesehenen Maßnahmen sind unabhängig von den damit zu vereinbarenden planerischen Festsetzungen des Bebauungsplans hinreichend konkret. Zum einen soll durch ein neu zu errichtendes „Kombi-Gebäude“ (Parkhaus mit Dienstleistungsturm) eine Erneuerung der Bausubstanz und damit eine physisch verbesserte Darstellung des östlichen Zugangsbereichs zum Gewerbegebiet erfolgen, dem die weitere Nutzung der bisherigen in die Jahre gekommenen Gewerbehalle ersichtlich widerspräche. Zum anderen sind neben Parkflächen konkrete Nutzungen mit den Schwerpunkten Kreativ-Branchen (Werbung, Verlage), Dienstleistung sowie Freizeit und Sport/Fitness/Wellness vorgesehen, mit denen der Eingangsbereich zum Gewerbegebiet attraktiv gestaltet werden soll. Dass dem die Ansiedlung eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens zuwiderliefe, liegt auf der Hand.

Soweit die Klägerin dagegen einwendet, dass das als Maßstab für die Prüfung der Vereinbarkeit mit den Zielen und Zwecken der Sanierung (vgl. § 145 Abs. 2 BauGB) maßgebliche Sanierungskonzept auch vor dem Hintergrund der auf seiner Grundlage getroffenen bauplanerischen Festsetzungen (inzwischen) nicht (mehr) auf einer gerechten Abwägung (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB) beruhe, führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Zwar muss das Sanierungskonzept auch nach entsprechender Konkretisierung der Sanierungsziele auf einer gerechten Abwägung beruhen (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB; BVerwG, Urt. v. 15.01.1982, a.a.O.; Fieseler, a.a.O., Rn. 53), sodass das Sanierungskonzept als solches, sollte es unter Abwägungsfehlern leiden, eine Genehmigungsversagung (einstweilen) nicht (mehr) rechtfertigte. Hierfür ist jedoch nichts dargetan oder sonst ersichtlich.

Soweit die Klägerin das jedenfalls hinreichend konkretisierte Sanierungskonzept offenbar im Hinblick auf die im Einzelnen vorgesehenen Nutzungen für abwägungsfehlerhaft hält, geht dies erkennbar fehl. Ohne Erfolg versucht sie solches damit zu begründen, dass sie einzelnen Sanierungsmaßnahmen beliebige Sanierungsziele entgegenhält, die ihrer Ansicht nach dann nur unzureichend erreicht würden. Hierbei übersieht sie indes das Wesen einer Planungsentscheidung, mit der unterschiedliche Interessen zu einem gerechten Ausgleich zu bringen sind. Dies schließt es notwendigerweise ein, dass nicht mit jeder Einzelmaßnahme sämtliche Sanierungsziele gleichermaßen erreicht werden.

Soweit die Klägerin nicht zuletzt die Durchführbarkeit der Sanierung im Hinblick auf eine mangelnde Realisierbarkeit und Wirtschaftlichkeit einzelner im Umstrukturierungskonzept angestrebter Nutzungen (insbes. Freizeiteinrichtungen, Parkierungsgebäude) bezweifelt, führen ihre Ausführungen ebenso wenig auf eine Abwägungsfehlerhaftigkeit des Sanierungskonzepts. Insbesondere bedarf es aus Rechtsgründen nach wie vor keiner „Machbarkeitsstudie“. Objektive Gründe, dass sich die Sanierung inzwischen als endgültig nicht mehr durchführbar erwiese, weil keine Aussicht mehr bestünde, die Sanierungsmaßnahmen zügig durchzuführen und innerhalb eines absehbaren Zeitraums abzuschließen (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.07.2003, a.a.O.), liegen auch im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht vor. Mag auch „auf Seiten der Eigentümer so gut wie keine Mitwirkungsbereitschaft an Maßnahmen erkennbar“ sein (vgl. internes Schreiben der Beklagten v. 01.06.2006; hierzu auch Fislake, in: Berliner Kommentar BauGB , § 162 Rn. 9) und die Suche nach einem Investor, der anders als die Klägerin zu einer Neubebauung ihres Grundstücks bereit wäre, „fast aussichtslos erscheinen“ (vgl. den Aktenvermerk der Beklagten v. 01.06.2006) und damit die Sanierung bisher nicht so zügig verlaufen sein, wie sich die Beklagte dies vorgestellt hat, ändert dies nichts daran, dass die Sanierungsziele auch im Bereich des „Impulszentrums Ost“ mit den der Beklagten zur Verfügung stehenden Mitteln objektiv noch in absehbarer Zeit zügig durchgeführt werden können. So verfügt die Beklagte nicht nur über Zuschüsse des Landes, sondern hat nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets weitere Fördermittel in Höhe von EUR 660.000,-- aus ihrem eigenen Haushalt bereitgestellt, mit denen Maßnahmen Privater gefördert werden (vgl. hierzu die am 17.02.2004 beschlossenen Richtlinien, ABl. der Beklagten v. 04.03.2004; zur Bedeutung der Finanzierbarkeit auch Fislake, a.a.O., § 162 Rn. 9). Auch kann sie erforderliche Ordnungs- und Baumaßnahmen selbst durchführen (vgl. §§ 146 Abs. 1 u. Abs. 3 Satz 2, 147 Satz 1, 148 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und steht ihr ein allgemeines Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Schließlich wären etwa erforderlich werdende Enteignungen unter erleichterten Voraussetzungen möglich (§§ 87 Abs. 3 Satz 3, 88 Satz 2 BauGB). Auch käme eine ganze Reihe von – auch nach dem Bebauungsplan ohne Weiteres zulässigen (vgl. dazu sogleich) - Nutzungen in Betracht, welche zwar nicht ganz den im Sanierungskonzept angestrebten bzw. vorgeschlagenen Nutzungen (Parkhaus, Kombigebäude, Dienstleistungsturm, Nutzungsspange) entsprechen mögen, jedoch mit den darin zum Ausdruck kommenden Sanierungszielen noch vereinbar wären. Schließlich könnten diese erforderlichenfalls auch modifiziert oder beschränkt werden. Insofern erweist sich das städtebauliche Konzept der Beklagten, lediglich die grundlegenden Sanierungsziele (insbesondere die „unerwünschten Nutzungen“) als rechtliche Rahmenbedingungen („rechtliches Korsett“) in einem Bebauungsplan zu konkretisieren, aufgrund seiner Flexibilität als vorteilhaft (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 09.04.1986, a.a.O.; Fislake, a.a.O., § 145 Rn. 18). Von „lediglich planerischen Hoffnungen und Erwartungen“, welche eine Sanierung nicht mehr durchführbar erscheinen ließen und daher eine Genehmigungsversagung nicht mehr rechtfertigten, kann danach ersichtlich nicht die Rede sein. Solches lässt sich auch nicht retrospektivisch aus dem bisherigen Zeitablauf herleiten (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.07.2003, a.a.O.), zumal bislang weder die in der „Grobanalyse“ vorgesehene Frist für langfristige Maßnahmen (bis 2012) noch die nunmehr in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB vorgesehene Frist von 15 Jahren überschritten ist. Ebenso wenig lässt sich dies aus dem Umstand herleiten, dass die Beklagte Schwierigkeiten haben mag, das in ihrem Eigentum stehende, offenbar bereits sanierte Grundstück Hertichstraße ... zu vermarkten.

Bezogen auf das Grundstück der Klägerin ist eine weitere Durchführbarkeit der Sanierung auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Beklagte mit der sanierungsrechtlichen Genehmigung eines den südlichen Teil des Grundstücks (B...straße 38) betreffenden Mietvertrags eine die Sanierung wohl erschwerende Nutzung zugelassen hat.

Aufgrund welcher Äußerungen des Oberbürgermeisters der Beklagten schließlich der Schluss gerechtfertigt sein könnte, die Beklagte hätte aufgrund aufgetretener Schwierigkeiten bei der Durchführung der Sanierung ihre Sanierungsziele (in Teilbereichen) endgültig aufgegeben (vgl. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB), ist nicht zu erkennen. Soweit dieser Zugeständnisse im Hinblick auf einzelne, von Teilen des Gemeinderats offenbar als zu restriktiv empfundenen (vgl. hierzu den von der Klägerin vorgelegten Artikel aus der „Stuttgarter Zeitung“ v. 15.12.2009) Festsetzungen des Bebauungsplans (hinsichtlich der vorgesehenen Begrünungsmaßnahmen) in Aussicht gestellt haben mag, dürfte dies die Durchführung der Sanierung schließlich eher erleichtern. Auch haben die Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausdrücklich erklärt, dass an den Sanierungszielen festgehalten werde, und in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass derzeit die Umgestaltung der Hertichstraße mit den vorgesehenen Längsparkflächen anstehe.

Vor diesem Hintergrund lässt sich aber auch nicht feststellen, dass die privaten (Eigentümer-)Belange der Klägerin inzwischen unverhältnismäßig zurückgesetzt würden (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB), zumal das von ihr verwaltete Grundstück aufgrund seiner Lage am Rande des Gewerbegebiets („Torsituation“) eine besondere Situationsgebundenheit aufweist. Dem von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung eingeforderten - verfassungsrechtlich gebotenen (vgl. Art. 14 Abs. 1 GG) – Schutz des Eigentums wird dabei hinreichend dadurch Rechnung getragen, dass der Zeitraum, der der Gemeinde für die Realisierung der Ziele der Sanierungssatzung und deren Konkretisierung (u. a. in einem Sanierungsbebauungsplan) zur Verfügung steht, nicht unbeschränkt ist, sodass die sanierungsrechtliche Genehmigung bei Überschreitung dieses Zeitraums ggf. nicht mehr versagt werden darf (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.07.1984, a.a.O.).

Die beantragte Genehmigung ist auch nicht im Hinblick auf die bereits erteilte, einen Reifenhandel ermöglichende Genehmigung zu erteilen. Der Klägerin steht aufgrund des Gleichheitssatzes (vgl. Art. 3 Abs. 1 GG; hierzu Fieseler, a.a.O., Rn. 302) ersichtlich kein Anspruch zu, dass ihr - unter Hinnahme einer (weiteren) Beeinträchtigung der Sanierungsziele - erneut eine Sanierungsgenehmigung erteilt wird.

Soweit die Klägerin geltend macht, der Mietvertrag hätte ggf. auch nur befristet genehmigt werden können, ist dies schlechterdings nicht nachvollziehbar, nachdem sich die Fa. ... GmbH für mehr als 5 - 10 Jahre anzusiedeln beabsichtigt (vgl. deren E-Mail v. 27.04.2006). Im Übrigen liefe auch eine vorübergehende Ansiedlung den Sanierungszielen zuwider, da die Ansiedlung erwünschter Nutzungen durch eine solche Zwischennutzung zumindest erschwert würde.

Nach alldem steht der Klägerin unabhängig von den von ihr in erster Linie angegriffenen Festsetzungen des Bebauungsplans „Hertich“ kein Anspruch auf die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung zu.

Anders verhielte es sich im Übrigen auch dann nicht, wenn im Rahmen der Entscheidung nach § 145 Abs. 2 BauGB nur mehr auf die planerischen Festsetzungen dieses Bebauungsplans abzustellen und der Beklagten ein Rückgriff auf den darin nicht abgebildeten, gleichwohl hinreichend konkretisierten Teil des Sanierungskonzepts verwehrt wäre. Denn der Mietvertrag liefe auch den Festsetzungen des (Sanierungs-)Bebauungsplans zuwider. Darauf, inwieweit diese im Einzelnen gezielt darauf ausgerichtet sind, einen städtebaulichen Missstand zu beseitigen, käme es hierbei nicht an (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.07.1984, a.a.O.).

Der aufgrund des Mietvertrags anzusiedelnde Gewerbebetrieb wäre in dem festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebiet nicht zulässig.

Allgemein zulässig sollen in dem eingeschränkten Gewerbegebiet - auch in Zone 3 - nur Gewerbebetriebe sein, die auch in einem Mischgebiet zulässig wären (vgl. A1.1.7 i.V.m. A1.1.1), mithin das Wohnen nicht wesentlich stören (vgl. §§ 8 Abs. 1 Nr. 2, 6 Abs. 1, 1 Abs. 5 u. 6 Nr. 2 BauNVO; zur Zulässigkeit eines solchen Gebiets Fickert/Fieseler, BauNVO 11. A. 2008, § 8 Rn. 3.4, BVerwG, Beschl. v. 15.04.1987 - 4 B 71.87 -, NVwZ 1987, 970; OVG NW, Urt. v. 10.11.1988 - 11 A NE 3/87 -, NVwZ 1989, 679). Insofern ist zunächst eine Vorausschau erforderlich, die nicht nur die aktuellen Störwirkungen eines Betriebs für seine Umgebung, sondern auch die Beeinträchtigungen einbezieht, die künftig selbst bei funktionsgerechter Nutzung der Anlage eines entsprechenden Betriebs nicht auszuschließen sind. Nur durch eine solche – begrenzte – typisierende Betrachtungsweise, welche die vorgegebene Prägung eines solchen Gebiets für die Zukunft sichert, lassen sich in der Zulassung solcher Betriebe angelegte Konflikte vermeiden oder doch bewältigen, die in dem in einem Mischgebiet üblichen nebeneinander von Gewerbe und Wohnnutzung angelegt sind. Anderes gilt jedoch dann, wenn der jeweilige Betrieb in der Weise atypisch ist, dass er nach seiner Art und Betriebsweise v o n v o r n h e r e i n keine Störungen befürchten lässt und damit seine Gebietsverträglichkeit d a u e r h a f t und z u v e r l ä s s i g sichergestellt ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.09.1992 – 7 C 7.92 -, Buchholz 406.12 § 15 BauNVO Nr. 22; Urt. v. 07.05.1971 - IV C 76.68 -, Buchholz 406.11 § 2 BBauG Nr. 7; BayVGH, Urt. v. 22.07.2004 - 26 B 04.931 -).

Nach Anhang Nr. 8.11 Spalte 2 a) bb) zur 4. BImSchV immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftige Anlagen zur sonstigen Behandlung von nicht gefährlichen Abfällen, auf die die Vorschriften des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes Anwendung finden, mit einer Durchsatzleistung von 10 Tonnen oder mehr je Tag, wären danach, wenn sie wie hier mit einer immissionsträchtigen Ausrüstung (Schreddermaschine, Papierballenpresse, Absauganlage) betrieben werden sollen, in einem Mischgebiet und damit auch in dem hier festgesetzten eingeschränkten Gewerbebetrieb im Regelfall unzulässig. Dass der anzusiedelnde Betrieb, von dessen Genehmigungsbedürftigkeit auch die ... GmbH ausgeht, aufgrund der (im Hinblick auf § 15 Abs. 3 BauNVO) gebotenen eingeschränkten typisierenden Betrachtungsweise (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.09.1992 - 7 C 7.92 -, Buchholz 406.12 § 15 BauNVO Nr. 22) gleichwohl in einem Mischgebiet zulässig wäre, ist nicht zu erkennen. Solches lässt sich nicht schon daraus herleiten, dass Anlagen nach Spalte 2 grundsätzlich im vereinfachten Verfahren genehmigt werden (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 2 4. BImSchV i.V.m. § 19 BImSchG). Zwar sollen nach der „Schalltechnischen Untersuchung“ die für ein Misch - und Gewerbegebiet maßgeblichen Richtwerte deutlich unterschritten werden, jedoch wäre der Kreislaufwirtschaftsbetrieb auch aus diesem Grund noch nicht ohne Weiteres planungsrechtlich zulässig (vgl. BayVGH, Urt. v. 22.07.2004 - 26 B 04.931 - u. Urt. v. 08.05.2000 - 1 B 97.2860 -). Da die Einhaltung etwaiger immissionsschutzrelevanter Nebenbestimmungen einer ständigen, nur schwer praktikablen Überwachung bedürfte, ist maßgeblich auf den Betriebstyp und nicht auf die Einzelheiten der veränderlichen Betriebsgestaltung unter Berücksichtigung einzelner Lärmschutzauflagen abzustellen (vgl. BayVGH, Urt. v. 22.07.2004, a.a.O.). Danach vermag namentlich der Umstand, dass die Tore der Gewerbehalle, in der die Schredderanlage betrieben werden soll, typischerweise geschlossen bleiben sollen, die Absauganlage südlich der Halle installiert werden und die Zufahrt von Süden erfolgen soll, auf keine Atypik zu führen (vgl. OVG Saarland Urt. v. 30.11.1999 - 2 R 2/99 -; Urt. v. BayVGH, Urt. v. 22.07.2004, a.a.O., Rn. 29); denn es ist keineswegs gewiss, dass es dabei - auch bei einer veränderten Auftragslage - bleiben wird. Eine für die Zulässigkeit in einem eingeschränkten Gewerbegebiet sprechende Atypik ließe sich derzeit auch nicht mit Rücksicht darauf feststellen, dass der Schredderbetrieb nach der noch nicht in einem Genehmigungsantrag konkretisierten Betriebsbeschreibung eingehaust durchgeführt werden soll (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 11.03.1997 - 10 S 2815/96 -, VBlBW 1997, 384).

Darüber hinaus stellt der in Rede stehende Kreislaufwirtschaftsbetrieb auch ein nach A1.1.7 i.V.m. A 1.1.2 unzulässiges „Transport-, Fuhr- bzw. Logistikunternehmen“ dar. So sollen auf dem Grundstück, was die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bestätigt hat, immerhin 10 - 11 betriebseigene Lkw vorgehalten werden, mit denen dort zu vernichtendes Papier abgeholt und nach erfolgter Pressung wieder abtransportiert werden soll.

Entgegen der Auffassung der Klägerin leidet der diese Festsetzungen vorsehende Bebauungsplan auch nicht unter den geltend gemachten Mängeln. Diese wären allerdings noch nicht wegen Fristablaufs (vgl. § 215 Abs. 1 BauGB n.F.) unbeachtlich geworden. So hat die Klägerin ihre Einwendungen in den Schriftsätzen vom 06.07. und 14.12.2006 in ihrer der Beklagten ersichtlich noch innerhalb der Jahresfrist zugegangenen Klagebegründung (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 15.07.2008 - 3 S 2772/06 - VBlBW 2009, 186) wiederholt.

Dass die Beklagte noch über anderweitige Gewerbeflächen verfügen mag, stellt die Erforderlichkeit des Bebauungsplans „Hertich“ i. S. des § 1 Abs. 3 BauGB, insbesondere die darin getroffene Festsetzung von (teilweise eingeschränkten) Gewerbegebieten nicht in Frage. Vielmehr war ein (Sanierungs-) Bebauungsplan nach der im „Umstrukturierungskonzept“ näher ausgearbeiteten planerischen Konzeption der Beklagten ersichtlich erforderlich (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 3 BauGB; hierzu auch die Planbegründung v. 26.01.2007, S. 2 RdNr. 1). Dass die Festsetzungen des Bebauungsplans auf nicht absehbare Zeit nicht zu verwirklichen wären, ist nicht zu erkennen. Der von der Klägerin vermissten „Machbarkeitsstudie“ bzw. Markt- oder Bedarfsanalyse bedurfte es auch in diesem Zusammenhang nicht.

Soweit sich die Klägerin namentlich gegen die „Rückstufung“ des Gewerbegebiets in ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE, hierzu Fickert/Fieseler, BauNVO 11. A. 2008, § 8 Rn. 3.4) in A1.1.7 i.V.m. A1.1.1 wendet, lassen ihre diesbezüglichen Ausführungen weder einen Verstoß gegen den Erforderlich-keitsgrundsatz des § 1 Abs. 3 BauGB bzw. gegen § 1 Abs. 5 u. 9 BauNVO, noch ein nach den §§ 244 Abs. 1, 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 Abs. 3 BauGB beachtliches Bewertungsdefizit oder ein fehlerhaftes Abwägungsergebnis erkennen.

Dass aufgrund des Einflusses des übergeordneten Straßennetzes im Randbereich des Plangebiets bis zu einem Abstand von ca. 65 m zur Südrandstraße sowie an den Straßenrandbereichen auch der Bruckenbach- und Hertichstraße die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblattes 1 der DIN 18005 - Schallschutz im Städtebau - (für ein GE 65 bzw. 55 dB(A)) überschritten werden (vgl. Schallimmissionsprognose Kurz u. Fischer v. 29.06.2005), ist von der Beklagten durchaus gesehen und berücksichtigt worden (vgl. die Abwägungsvorschläge der Stadtverwaltung). Soweit die Klägerin aus diesem Umstand herleiten will, dass die Gewerbebetriebe den im eingeschränkten Gewerbegebiet maßgeblichen Immissionsrichtwert von 60 bzw. 45 dB(A) gar nicht einhalten könnten, geht dies fehl. So sollen die Beurteilungspegel verschiedener Arten von Schallquellen (Verkehr, Gewerbe) nach dem Beiblatt 1 der DIN 18005 jeweils für sich allein mit den vorgesehenen Orientierungswerten verglichen werden. Dass die Beklagte ungeachtet der bereits vorhandenen Verkehrslärmwirkungen zugunsten der nördlich und insbesondere östlich angrenzenden Gebiete (Wohnbebauung, Erholungsraum ) zumindest den Gewerbelärm auf das Niveau eines Mischgebiets zu beschränken suchte, kann nicht beanstandet werden. Dass dies von vornherein ungeeignet und damit nicht erforderlich wäre, weil die angrenzenden Gebiete auch bei Festsetzung eines uneingeschränkten Gewerbegebiets (GE) keinen nachteiligeren Auswirkungen mehr ausgesetzt bzw. schon nicht schutzwürdig wären, ist nicht zu erkennen.

Dass die Beklagte andererseits (vgl. Umstrukturierungskonzept - „Grobanalyse“ -) durchaus verkehrsträchtige Nutzungen (Freizeit, Parkierung) im Bereich des klägerischen Grundstücks anstrebt, führt nicht etwa auf ein fehlerhaftes Abwägungsergebnis. Solches ist der Aufwertung des Gesamtgebiets geschuldet, welche an den „Impulszentren“ ggf. auch eine dadurch bewirkte weitere Überschreitung des Orientierungswerts von 65 bzw. 55 dB(A) gerechtfertigt erscheinen lässt. Der Wert von 60 bzw. 45 dB(A) gilt entgegen der Annahme der Klägerin lediglich für die Gewerbebetriebe, nicht für andere Nutzungen, insbesondere auch nicht für den Straßenverkehr.

Inwiefern die privaten Belange der Grundstückseigentümer mit Rücksicht auf das von der Beklagten verfolgte und von ihr zu berücksichtigende (vgl. auch § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) Umstrukturierungskonzept nicht mit dem ihnen zukommenden Gewicht berücksichtigt worden wären, ist nicht ersichtlich. Schon gar nicht ist zu erkennen, dass der Gemeinderat insoweit von einer für sie positiven, nicht nachteiligen Neuregelung ausgegangen sein könnte. Auch für eine „Aufopferung“ bzw. eine unverhältnismäßige Festsetzung zum Nachteil der möglicherweise eigentumsbetroffenen Klägerin spricht nichts.

Soweit die Klägerin ferner den nach § 1 Abs. 5 u. 9 BauNVO zulässigen Ausschluss von Transport-, Fuhr-, Speditions-, Bus- und Logistikunternehmen (vgl. A1.1.7 i.V.m. A1.1.2) beanstandet, führen ihre diesbezüglichen Ausführungen ebenfalls auf keinen Fehler. Die von ihr angeführten privaten Belange Planbetroffener durften von der Beklagten hinter das Sanierungsziel zurückgestellt werden, die Gewerbeflächen hochwertigen, produzierenden Firmen vorzubehalten, die anders als die ausgeschlossenen Nutzungen, welche zudem nur wenig Arbeitsplätze böten, eine verhältnismäßig hoch versiegelte Fläche benötigten und viel (Lkw-)Verkehr verursachten, im „Impulszentrum Ost“ ein Aushängeschild für das aufzuwertende Gewerbegebiet darstellten. Inwiefern dieses Ziel auch mit der - zudem der Straßenverkehrsbehörde vorbehaltenen - Anordnung von Parkverboten erreichbar wäre, erschließt sich dem Senat nicht. Dass mit den ausgeschlossenen Branchen typischerweise ein erhöhtes Lkw-Aufkommen verbunden ist, liegt auf der Hand.

Soweit sich die Klägerin gegen die Festsetzungen von Flächen für das Parken von Fahrzeugen bzw. von Flächen für Stellplätze mit ihren (nur mehr) eingeschränkten Zufahrten nach § 9 Abs. 1 Nr. 4, 11 BauGB (vgl. A5 und A7) sowie von diese weiter einschränkenden Verkehrsgrünflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 15, 20, 25b BauGB (vgl. A8.2) bzw. von Pflanzgeboten nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 a u. b (vgl. A 10, insbes. pfg2 u. pfg4.1 u. pfg4.2) wendet, lassen ihre diesbezüglichen Ausführungen ebenso wenig einen Mangel erkennen. Auch hier durften die privaten Belange der betroffenen Grundstückseigentümer hinter das Ziel einer Verbesserung der verkehrsmäßigen Erschließung des Gewerbegebiets (verbesserter Verkehrsfluss und Schaffung von Stellplätzen) zurückgestellt werden. Inwiefern die festgesetzten Pflanzgebote (pfg2 u. pfg4.1) in Zone 3 („Impulszentren“) eine sinnvolle Nutzung der vorhandenen Gebäude ausschlössen, ist nicht zu erkennen. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist im Übrigen durchaus plausibel, dass der fließende Straßenverkehr durch „Senkrechtparker“ eher als durch „Längsparker“ beeinträchtigt wird.

Soweit sich die Klägerin schließlich noch gegen die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen (vgl. A.2), die eingeschränkte Zulässigkeit von Werbeanlagen in den Flächen mit Pflanzgeboten (vgl. A10) bzw. gegen die in den mit dem Bebauungsplan verbundenen örtlichen Bauvorschriften geregelte eingeschränkte Zulässigkeit von Werbeanlagen (vgl. B1) bzw. die darin vorgesehene Fassadengestaltung (vgl. B3) wendet, führte eine etwaige Fehlerhaftigkeit dieser Festsetzungen, jedenfalls nicht zur Ungültigkeit der zur Unzulässigkeit des Betriebs führenden Festsetzungen des Bebauungsplans.

Sonstige Ermittlungs- oder Bewertungsdefizite, Abwägungsfehler oder gar Verstöße gegen zwingendes Recht, die ggf. zur (teilweisen) Unwirksamkeit des (Sanierungs-)Bebauungsplans zu führen geeignet wären, vermag der Senat ebenso wenig zu erkennen.

Soweit das Verwaltungsgericht demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt ist, dass „die beachtlichen Interessen der Klägerin in ihrer Bedeutung verkannt und außer Verhältnis mit ihrer Gewichtigkeit gegen die behaupteten, für die Einschränkung des Grundeigentums sprechenden öffentlichen Belange abgewogen“ worden seien, beruht dies ersichtlich darauf, dass es die der Planungskontrolle der Verwaltungsgerichte gezogenen Grenzen überschritten hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301), indem es das nach seiner Auffassung „richtige“ Gewicht der einzelnen Belange selbst festgestellt hat (vgl. hierzu Kühling/Herrmann, Fachplanungsrecht, 2. A. 2000, Rn. 336). Innerhalb des durch das Gebot gerechter Abwägung gezogenen Rahmens ist das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange indes kein nachvollziehbarer Vorgang der Abwägung, sondern eine geradezu elementare planerische Entschließung, die zum Ausdruck bringt, wie und in welcher Richtung sich eine Gemeinde städtebaulich geordnet fortentwickeln will (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969, a.a.O.).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; sie für vorläufig vollstreckbar zu erklären, sieht der Senat gemäß § 167 Abs. 2 VwGO ab.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Beschluss vom 08. Juli 2010

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 47 Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG endgültig auf den auch vom Verwaltungsgericht festgesetzten Jahresbetrag der Nettomiete in Höhe von EUR 83.659,20 (6.971,60 EUR x 12) festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung ist zulässig. Sie wurde insbesondere innerhalb der bis 16.01.2009 verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet.

Die Berufung ist auch begründet, weshalb das angegriffene Urteil abzuändern und die Klage in vollem Umfange abzuweisen war.

Die Sanierungssatzung leidet auch nicht unter materiell-rechtlichen Fehlern, die zu ihrer teilweisen Unwirksamkeit führten.

Der aufgrund des Mietvertrags anzusiedelnde Gewerbebetrieb wäre in dem festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebiet nicht zulässig.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; sie für vorläufig vollstreckbar zu erklären, sieht der Senat gemäß § 167 Abs. 2 VwGO ab.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Beschluss vom 08. Juli 2010

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Baugesetzbuch - BBauG | § 139 Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger

(2) § 4 Absatz 2 und § 4a Absatz 1 bis 4 und 6 sind bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung auf Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange sinngemäß anzuwenden. Die Träger öffentlicher Belange haben die Gemeinde auch über Änderungen ihrer Absichten zu unterrichten.

(3) Ist eine Änderung von Zielen und Zwecken der Sanierung oder von Maßnahmen und Planungen der Träger öffentlicher Belange, die aufeinander abgestimmt wurden, beabsichtigt, haben sich die Beteiligten unverzüglich miteinander ins Benehmen zu setzen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 4 Beteiligung der Behörden

(1) Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, sind entsprechend § 3 Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 1 zu unterrichten und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 aufzufordern. Hieran schließt sich das Verfahren nach Absatz 2 auch an, wenn die Äußerung zu einer Änderung der Planung führt.

(2) Die Gemeinde holt die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, zum Planentwurf und der Begründung ein. Sie haben ihre Stellungnahmen innerhalb eines Monats abzugeben, wobei jedoch die Frist zur Abgabe von Stellungnahmen 30 Tage nicht unterschreiten darf; die Gemeinde soll diese Frist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes angemessen verlängern. In den Stellungnahmen sollen sich die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange auf ihren Aufgabenbereich beschränken; sie haben auch Aufschluss über von ihnen beabsichtigte oder bereits eingeleitete Planungen und sonstige Maßnahmen sowie deren zeitliche Abwicklung zu geben, die für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gebiets bedeutsam sein können. Verfügen sie über Informationen, die für die Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials zweckdienlich sind, haben sie diese Informationen der Gemeinde zur Verfügung zu stellen.

(3) Nach Abschluss des Verfahrens zur Aufstellung des Bauleitplans unterrichten die Behörden die Gemeinde, sofern nach den ihnen vorliegenden Erkenntnissen die Durchführung des Bauleitplans erhebliche, insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt hat.

Baugesetzbuch - BBauG | § 4a Gemeinsame Vorschriften zur Beteiligung

(2) Die Unterrichtung nach § 3 Absatz 1 kann gleichzeitig mit der Unterrichtung nach § 4 Absatz 1, die Auslegung nach § 3 Absatz 2 kann gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Absatz 2 durchgeführt werden.

(3) Wird der Entwurf des Bauleitplans nach dem Verfahren nach § 3 Absatz 2 oder § 4 Absatz 2 geändert oder ergänzt, ist er erneut auszulegen und sind die Stellungnahmen erneut einzuholen. Dabei kann bestimmt werden, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden können; hierauf ist in der erneuten Bekanntmachung nach § 3 Absatz 2 Satz 2 hinzuweisen. Die Dauer der Auslegung und die Frist zur Stellungnahme kann angemessen verkürzt werden. Werden durch die Änderung oder Ergänzung des Entwurfs des Bauleitplans die Grundzüge der Planung nicht berührt, kann die Einholung der Stellungnahmen auf die von der Änderung oder Ergänzung betroffene Öffentlichkeit sowie die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beschränkt werden.

(4) Der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 3 Absatz 2 Satz 2 und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 auszulegenden Unterlagen sind zusätzlich in das Internet einzustellen und über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen. Die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange können durch Mitteilung von Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung nach § 3 Absatz 2 und der Internetadresse, unter der der Inhalt der Bekanntmachung und die Unterlagen nach Satz 1 im Internet eingesehen werden können, eingeholt werden; die Mitteilung kann elektronisch übermittelt werden. In den Fällen des Satzes 2 hat die Gemeinde der Behörde oder einem sonstigen Träger öffentlicher Belange auf Verlangen den Entwurf des Bauleitplans und der Begründung in Papierform zu übermitteln; § 4 Absatz 2 Satz 2 bleibt unberührt.

(5) Bei Bauleitplänen, die erhebliche Auswirkungen auf Nachbarstaaten haben können, sind die Gemeinden und Behörden des Nachbarstaates nach den Grundsätzen der Gegenseitigkeit und Gleichwertigkeit zu unterrichten. Abweichend von Satz 1 ist bei Bauleitplänen, die erhebliche Umweltauswirkungen auf einen anderen Staat haben können, dieser nach den Vorschriften des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung zu beteiligen; für die Stellungnahmen der Öffentlichkeit und Behörden des anderen Staates, einschließlich der Rechtsfolgen nicht rechtzeitig abgegebener Stellungnahmen, sind abweichend von den Vorschriften des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung die Vorschriften dieses Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Ist bei Bauleitplänen eine grenzüberschreitende Beteiligung nach Satz 2 erforderlich, ist hierauf bei der Bekanntmachung nach § 3 Absatz 2 Satz 2 hinzuweisen.

(6) Stellungnahmen, die im Verfahren der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nicht rechtzeitig abgegeben worden sind, können bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben, sofern die Gemeinde deren Inhalt nicht kannte und nicht hätte kennen müssen und deren Inhalt für die Rechtmäßigkeit des Bauleitplans nicht von Bedeutung ist. Satz 1 gilt für in der Öffentlichkeitsbeteiligung abgegebene Stellungnahmen nur, wenn darauf in der Bekanntmachung nach § 3 Absatz 2 Satz 2 zur Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen worden ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 137 Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Urteil, 20. Nov. 2015 - 7 D 70/14.NE

Tenor

Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung - ESIE - in L. -C. , S. , A. und T. “ (Sanierungsgebiet ESIE) vom 3.7.2013 ist unwirksam.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragstellerin zuvor Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit einer städtebaulichen Sanierungssatzung, die für ein etwa 100 ha großes Gebiet südlich der Innenstadt der Antragsgegnerin Geltung beansprucht.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung L. -S1. , Flur 51 Flurstück 1855 (Bl. 11628 des Grundbuchs von L. ) mit der Anschrift H. -I. -Ufer 54, L. . Das Grundstück ist mit einem drei- bis fünfgeschossigen Bürogebäude, dem sogenannten Q. -Gebäude, bebaut.

Das Grundstück liegt unmittelbar südlich des Eisenbahnrings. Nach Osten grenzt das Grundstück an die S2.--------straße (Bundesstraße 9) und die Trasse der Stadtbahn, dahinter verläuft das Rheinufer. Die Trasse der im Bau befindlichen Nord-Süd Stadtbahn verläuft nordöstlich des Grundstücks in Richtung Rheinufer.

Der Flächennutzungsplan weist den Bereich als Gewerbegebiet aus. Ein Bebauungsplan existiert für den Grundstücksbereich nicht. Der Regionalplan Teilabschnitt L. stellt im Grundstücksbereich und in der Umgebung nach Westen hin bis zum ehemaligen Güterbahnhof C1. bzw. zum Großmarktgelände einen allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar.

Der Bereich, für den die Satzung Geltung beansprucht, umfasst das Sanierungsgebiet, das sich südlich des innerstädtischen Eisenbahnrings vom Rhein bis zur M. Straße erstreckt und im Süden im Wesentlichen durch den Straßenzug T1. Straße, N.----straße , C2.-------weg , Am W. , I1. Weg und I2. -D. -O. -Straße begrenzt wird. In diesem Gebiet liegen im östlichen Teil Brachflächen der ehemaligen E. -Brauerei an der B. Straße, in dem mittleren Abschnitt das Großmarkt-Gelände und nördlich davon der ehemalige Güterbahnhof C1. , im westlichen Bereich das Südstadion mit angrenzenden Sportflächen, der Bereich des DB-Gleisdreiecks Süd sowie das Gelände südlich des F.----walls . Das Gebiet umfasst insgesamt eine Fläche von etwa 100 ha. Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. (Regionalplan) stellt für diesen Bereich im östlichen Teil einen allgemeinen Siedlungsbereich dar, an den westlich des Großmarktgeländes ein regionaler Grünzug und nördlich ein Bereich für Schienenwege angrenzt. In der Satzung wird unter Bezugnahme auf § 142 Abs. 1 und 3 BauGB in § 1 das Sanierungsgebiet im „klassischen Verfahren“ festgelegt und in § 2 das Inkrafttreten am Tag der Bekanntmachung im Amtsblatt geregelt. Die Festlegung des Geltungsbereichs erfolgt dadurch, dass die Satzung auf einen beigefügten Lageplan mit einem Maßstab, der etwa zwischen 1: 12.000 und 1: 12.500 beträgt, Bezug nimmt und zugleich die Begrenzung des Sanierungsgebiets - teils unter Bezugnahme auf Flurstücksgrenzen, teils unter Bezugnahme auf Straßenseiten - textlich umschreibt.

Das Verfahren der Aufstellung der Sanierungssatzung verlief wie folgt: Der Rat der Antragsgegnerin beschloss am 29.5.2008 für das Untersuchungsgebiet südliche Innenstadt-Erweiterung/Südstadion, eingegrenzt durch die Südgrenze des Eisenbahnrings, das H. -I. -Ufer, die T1. Straße, die N.----straße , L1. Straße, S3. Brache, Am W. , und I1. Weg, den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB und beauftragte die Verwaltung, für den Untersuchungsraum auf der Grundlage der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen ein Rahmenkonzept, insbesondere zur Inwertsetzung und Entwicklung der disponiblen Flächen zum Ausbau des Inneren Grüngürtels und als Orientierungsrahmen für ein oder gegebenenfalls mehrere förmlich festzusetzende Sanierungsgebiete zu erarbeiten und zur Beschlussfassung vorzulegen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin am 19.11.2008 bekannt gemacht. In der Folgezeit führte die Antragsgegnerin verschiedene Bestandserhebungen und Untersuchungen durch.

Mit der Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 legte die Verwaltung der Antragsgegnerin die Vorbereitende Untersuchung (Stand Oktober 2011) nebst Entwicklungskonzept im Dezember 2011 dem Stadtentwicklungsausschuss des Rats vor. In dem Entwicklungskonzept war ein „Nutzungskonzept 2025“ enthalten. Dieses sah u. a. für die Grundstücke des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 bzw. des C1. -Centers, L2. Straße 1-9, eine vollständige bzw. teilweise Überplanung als Grünfläche im Rahmen der Fortführung des Inneren Grüngürtels vor; im zugehörigen Maßnahmenplan waren die Grundstücke als Flächen mit erheblichem Freistellungsbedarf einschließlich Gebäudeabriss, Rückbau, Erschließung u. a. gekennzeichnet. Ferner wurde die Verknüpfung des Konzepts mit einer geplanten Bewerbung der Antragsgegnerin für die Durchführung der Bundesgartenschau 2025 im Zusammenhang mit der Fortführung des Inneren Grüngürtels betont. Im Entwicklungskonzept finden sich auch Ausführungen zu der geplanten Einbeziehung des C1. -Centers, L2. Straße 1-9, und des Gebäudes auf dem Grundstück H. -I. -Ufer 54 in den Inneren Grüngürtel; es heißt, dass dessen Vollendung Kernthema einer Bewerbung für die Bundesgartenschau sei. Am 19.3.2012 fand nach Behandlung der Vorlage in den Bezirksvertretungen Innenstadt und S4. eine Öffentlichkeitsbeteiligung zur Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 (Vorbereitende Untersuchung und Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung) statt. Am 20.9.2012 nahm der Rat die vorbereitende Sanierungsuntersuchung gemäß § 141 BauGB zur Kenntnis und beauftragte die Verwaltung, für das als Ergebnis vorgeschlagene Sanierungsgebiet eine Beschlussvorlage zur förmlichen Festlegung nach § 142 Abs. 3 BauGB vorzulegen. Zugleich beschloss der Rat das Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung unter Berücksichtigung und Abwägung der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach Modell 2 zur vorbereitenden Untersuchung als Entwicklungsplanung nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Der Rat der Antragsgegnerin beschloss nach Beteiligung anderer Gremien in der Sitzung vom 18.6.2013 die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets durch Satzung. In dem Beschluss war angegeben, die Entscheidung erfolge zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen bis zum 31.12.2028. Zur Begründung der Satzung wurde in der Beschlussvorlage Nr. 897/2013 u. a. ausgeführt: Gegenüber dem Abgrenzungsvorschlag der Vorbereitenden Untersuchung sei das Gebiet im Osten über die S2.--------straße (H. -I. -Ufer) und die Stadtbahntrasse hinweg bis an die Uferkante des Rheinstroms erweitert, damit die Wegeverbindungen des zukünftig zu verlängernden Inneren Grüngürtels mit den Promenadenflächen am Rheinufer in Höhe der Südbrücke verbunden werden könnten. Darüber hinaus sei das Gebiet auf der anderen Seite westlich der M. Straße begrenzt, womit auch die Verkehrsbauwerke (einschließlich der Unterführung I2. -D. -O. -Str.) in das Sanierungsgebiet einbezogen seien. Damit seien alle Flächen einbezogen, deren Neuordnung zur Erreichung der genannten Sanierungsziele erforderlich sei. Flächen aus dem Umkreis der Vorbereitenden Untersuchung, für die im Sinne der Sanierungsziele keine Neuordnungsnotwendigkeit bestehe, seien nicht einbezogen. Zur Sicherung der im Entwicklungskonzept mit langfristigen Nutzungsvorstellungen zur Neuordnung des Raums am 20.9.2012 beschlossenen Neuordnungsziele sei die Verwaltung vom Rat mit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets beauftragt worden. Aus den Ergebnissen der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung ergebe sich, dass städtebauliche Missstände vorlägen, und das Gebiet insgesamt sowohl von Substanzschwächen als auch von Funktionsschwächen gemäß § 136 Abs. 2 BauGB betroffen sei. Damit sei das Gebiet in der Erfüllung der ihm nach Lage und Funktion obliegenden dringlichen Aufgaben zur Verbesserung der Versorgung mit zeitgemäßen Wohn- und Arbeitsstätten sowie Freiräumen erheblich beeinträchtigt. Insgesamt begründeten die Ergebnisse der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung mit den dort festgestellten und aufgeführten städtebaulichen Missständen und Funktionsschwächen die Notwendigkeit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets nach § 142 Abs. 1 und 3 BauGB, womit zur Vermeidung von Fehlentwicklungen das Sanierungsverfahren im herkömmlichen Verfahren mit den besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung komme.

Nach § 140 Nr. 3 BauGB sei die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung Bestandteil der Vorbereitung der Sanierung, weshalb die vorliegende Voruntersuchung mit einem vom Rat beschlossenen Entwicklungskonzept komplettiert worden sei. Demensprechend seien folgende generelle Entwicklungs- und Sanierungsziele zu berücksichtigen:

- Beseitigung der Funktionsverluste und -defizite sowie städtebaulichen Missstände im Siedlungs- und Freiraum,

- Stärkung der Innenentwicklung durch eine angemessene wie maßvolle und nachhaltige städtebauliche Entwicklung (ressourcenschonende Nachverdichtung) insbesondere durch Nutzung der Potenziale disponibler bzw. freiwerdender Grundstücksflächen,

- Umsetzung der hier betroffenen gesamtstädtischen Freiraumzielplanung durch einen Ausbau und eine Aufwertung des gesamtstädtisch bedeutsamen Inneren Grüngürtels wie des Grünzugs Süd und Vernetzung mit den weiteren Grünflächen der Stadtteile unter Beachtung der Nutzungs- und Erholungsansprüche der Stadtbewohner,

- Berücksichtigung zentraler Nutzungsanforderungen innerstädtischen Wohnens und Arbeitens sowie gegebenenfalls gesamtstädtischer und regionaler Gemeinbedarfe aus den Bereichen Bildung, Ausbildung, Wissenschaft und Forschung, Sicherstellung einer konzeptionellen Umsetzung der Sanierungsziele durch eine zielführende Verknüpfung öffentlicher Investitionen und privaten Engagements.

Die Sanierungsziele entsprächen den sektoralen und räumlichen Zielen der Kölner Stadtentwicklungsplanung, insbesondere dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept, der Wohnungsgesamtplanung mit Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Wohnen und dem Gesamtverkehrskonzept mit seiner zukünftigen Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Verkehr und seien nach Maßgabe der Fortschreibung dieser Konzepte und gegebenenfalls weiterer gebietsbezogener Beschlüsse des Rates und seiner Fachausschüsse anzupassen. Im Ergebnis einer erfolgreichen Sanierungsplanung sei ein der Lage entsprechend mit neuen Funktionen gestärkter urbaner Stadtraum anzustreben mit nachhaltigen baulichen und Freiraumstrukturen, differenzierten Wohnangeboten für eine sozial ausgewogene Bevölkerungsstruktur, zukunftsorientierten Arbeitsstätten und öffentlichen Bildungs-, Sozial- und Kultureinrichtungen mit einem attraktiven Stadtbild. Aus dem beschlossenen Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung mit den oben genannten Zielsetzungen leiteten sich folgende wesentliche geplante Sanierungsmaßnahmen ab:

- Bereitstellung der notwendigen Planflächen und Ausbau des Inneren Grüngürtels ab M. Straße (Uni Campus) nach Süden bis an den Rhein in einer mittleren Breite für die neue Planung von 150 m in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Masterplan Innenstadt L. von Professor A. T2. und Verknüpfung mit den angrenzenden Freiräumen, insbesondere im Bereich des DB-Gleisdreiecks,

- Wohnungsneubau auf den ehemaligen Brauereiflächen westlich B. Straße,

- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung der Planflächen des vormaligen Güterbahnhofs C1. zwischen W1.---------straße und C3. Straße südlich des Eisenbahnrings und Errichtung eines gemischten neuen Quartiers für Wohnen und Arbeiten (Arbeitstitel: Südstadtspange) mit Südausrichtung auf den fortgeführten Inneren Grüngürtel,

- Städtebauliche Fassung der Eingangssituation C4. Straße (Bezirksteilzentrum südliche Innenstadt) in Höhe des Eisenbahnrings und der zukünftigen Verknüpfungshaltestelle von Stadtbahn und S-Bahn mit einem neuen C1. -Komplex,

- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung des bisherigen städtischen Großmarkt-Geländes nördlich N.----straße /C2.-------weg bis zur Planfläche Innerer Grüngürtel zur Errichtung des neuen Wohnquartiers Parkstadt-Süd mit zugehörigen Gemeinbedarfseinrichtungen (Familienzentrum mit Kita, Grundschule u. a.),

- Sicherung und Neunutzung der denkmalgeschützten bisherigen Großmarkt-Halle vorzugsweise durch öffentliche bzw. halböffentliche Nutzungen,

- Neubau einer weiterführenden Schule auf den ehemaligen Brauereiflächen östlich B. Straße,

- Erweiterung und Ausbau des innerstädtischen Eisenbahnrings zu Gunsten der S-Bahn mit Anlage einer neuen S-Bahn-Haltestelle in Höhe der C3. Straße mit Umsteigemöglichkeit zur Stadtbahn,

- Herstellung einer neuen Unterführung des Eisenbahnrings vom C4. Wall (auf Höhe C4. Wall 21- 23 bei Einmündung von A1.--weg /X. Straße) zwecks Anbindung des neuen gemischten Quartiers Südstadtspange an den Wohnbereich Neustadt-Süd.

Wesentliche nachteilige Auswirkungen für die Bewohnerschaft seien durch die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen nicht zu erwarten. Die wesentlichen Wohnungsbestände des Untersuchungsrahmens seien aus dem Sanierungsgebiet zwischen C4. Straße und L2. Straße ausgenommen worden. Von der Aufstellung eines Sozialplans gemäß § 180 BauGB könne daher abgesehen werden. Die Durchführung der Sanierung erfordere die Verlagerung der gewerblichen Nutzungen auf dem Gelände des Großmarktes und des vormaligen Güterbahnhofs C1. , der kleingewerblichen Nutzungen im Bereich des DB-Gleisdreiecks am I1. Weg und am W2.---------------weg und an der B. Straße sowie der tertiären Nutzungen an der L2. Straße und am H. -I. -Ufer. Für die Betriebe des Großmarktes und eventuell weitere Großmarkt affine Betriebe werde derzeit ein Verlagerungsstandort in L. -N1. entwickelt. Den Betrieben, deren Verlagerung nach L. -N1. nicht in Betracht komme, würden soweit wie möglich innerhalb bestehender Gewerbegebiete in der Stadt L. Ersatzstandorte angeboten. Ergänzend hierzu würden durch Verlagerungen etc. gegebenenfalls entstehende Vermögensschäden nach den Grundsätzen des Entschädigungsrechts des Baugesetzbuches ausgeglichen. Die Belange der Gewerbetreibenden seien damit berücksichtigt.

Die Voraussetzungen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes gemäß § 136 Abs. 1 BauGB seien erfüllt. Das öffentliche Interesse sei dadurch begründet, dass die Sanierung des zentral gelegenen Gebietes nicht nur Verbesserungen für ansässige Einwohner, Eigentümer und Unternehmen sicherstelle, sondern darüber hinaus in besonderer Weise dringend benötigte Bedarfe der Daseinsvorsorge bediene. Mit der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels würden bestehende Defizite in der Freiraumversorgung der L3. Bevölkerung, verstärkt im Nahbereich, abgebaut und Maßnahmen zur Verbesserung des Stadtklimas ermöglicht. Die zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen werde begünstigt durch eine überschaubare Zahl von Grundstückseigentümern, die wesentliche Grundstücke besäßen. Die Großmarktverlagerung sei durch Ratsbeschluss auf 2020 terminiert. Durch die laufende Planung des neuen Frischezentrums würden in N1. die Voraussetzungen für die Verlagerung der Großmarktnutzungen getroffen. Das kooperative städtebaulich-freiraumplanerische Wettbewerbsverfahren solle 2013/2014 stattfinden. Dem schließe sich das Bebauungsplanverfahren an, womit die Grundlagen für eine zügige Durchführung gelegt würden. Im weiteren Verfahren würden die Sanierungsmaßnahmen in einem integrierten Handlungskonzept dargestellt. Der Durchführungszeitraum für die Sanierungsmaßnahmen werde entsprechend § 142 Abs. 3 BauGB auf 15 Jahre bis zum 31.12.2028 befristet. Weiterhin finden sich am Ende der Begründung Ausführungen zu Kosten und Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen, in denen im Wesentlichen angegeben wird, die Finanzierung der Gesamtmaßnahme sei als hinreichend gesichert zu bewerten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Begründung nebst Anlagen Bezug genommen. Die Sanierungssatzung wurde am 10.7.2013 im Amtsblatt der Stadt L. , öffentlich bekannt gemacht. Beigefügt waren Hinweise auf §§ 152 – 156a BauGB sowie auf die „Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie auf die Rechtsfolgen nach §§ 215 Abs. 1 Satz 1 und 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 2 BauGB“ mit vollständigem Abdruck dieser Bestimmungen und auf die Rechtsfolgen nach § 7 Abs. 6 Satz 1 GO NRW.

Die Antragstellerin hat am 6.6.2014 Antrag auf Normenkontrolle gestellt.

Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor: Sie sei als Grundstückseigentümerin antragsbefugt. Das Q. -Gebäude auf dem Grundstück H. -I. -Ufer 54 erziele eine Gesamtjahresmiete von 1.179.000 Euro und habe einen Verkehrswert von 17.750.000 Euro. Wert und Nutzung ihres Eigentums würden durch die Folgen der Satzung, die Eintragung des Sanierungsvermerks im Grundbuch und die sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalte in erheblicher Weise beeinträchtigt. Der Antrag sei auch begründet. Die Satzung sei rechtswidrig. Sie sei bereits deshalb fehlerhaft, weil die abschließende Beschlussfassung nicht durch den Rat erfolgt sei. Das zusammengestellte Abwägungsmaterial sei unvollständig und fehlerhaft, dem Rat seien nicht alle für die Beschlussfassung relevanten Umstände vorgelegt worden. Ein formeller Mangel liege auch darin, dass die Ladungsfrist zur Ratssitzung nicht eingehalten worden sei. Die Satzung sei auch materiell rechtswidrig, sie beruhe auf einem Abwägungsfehler. Die Feststellung der Sanierungsbedürftigkeit des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gehe von einer unzulässigen Zielvorgabe für die Sanierung aus. Primäre Zielsetzung sei die Fortführung des Inneren Grüngürtels mit einer Durchschnittsbreite von 150 Metern bis zum Rhein. Das werde für die Feststellung eines Funktionsmangels durch die Antragsgegnerin angeführt. Diese Zielvorgabe sei erkennbar von den Bemühungen der Antragsgegnerin um die Bewerbung für die im Jahr 2025 geplante Bundesgartenschau beeinflusst gewesen. Eine solche Planung, die auf eine Verbesserung der Erfolgsaussichten für eine Bundesgartenschau abziele, betreffe keine Ziele für die nachhaltige Gebietsentwicklung, die auf der Lage und Funktion des Gebiets beruhe. Abgesehen davon sei auch eine Störung gesamtstädtischer Freiraumbelange nicht erkennbar. Das Gebäude Nr. 54 liege in einem Bereich, der von üppigen Grünflächen durchsetzt sei, insbesondere der Friedenspark sowie das Rheinufer befänden sich in naher Umgebung und es mangele in der Umgebung deshalb nicht an Grünflächen. Ein städtebaulicher Missstand lasse sich deshalb nicht auf eine Störung der Freiraumbelange stützen. Die Abwägung sei auch deshalb fehlerhaft, weil ihr unzureichendes Abwägungsmaterial im Hinblick auf die nachteiligen Auswirkungen auf privates Grundeigentum, insbesondere auf ihr Grundeigentum zugrundeliege. Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen sei Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abwägung die ausreichende Ermittlung der von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Rechtspositionen. Daran fehle es. Die Antragsgegnerin habe lediglich ausgeführt, die Belange der Gewerbetreibenden seien dadurch berücksichtigt, dass derzeit ein Verlagerungsstandort für das Großmarktgelände entwickelt werde und sonstige Betriebe soweit möglich Angebote für andere Standorte erhielten. Abwägungsfehlerhaft sei die Satzung auch deshalb, weil die Antragsgegnerin es versäumt habe, die Verfügbarkeit der Grundstücksflächen bzw. die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer als Voraussetzung für die Umsetzung der Sanierung aufzuklären und ausreichend gesicherte Feststellungen hierzu zu treffen. Die Klärung dieser Vorfragen, die Aufschluss über die tatsächliche Erreichbarkeit der Sanierungsziele gäben, gehöre zu einer ordnungsgemäßen Abwägung. Entgegen diesen Anforderungen sei die Mitwirkungsbereitschaft für die Umsetzung des Sanierungsziels der Fortsetzung des Inneren Grüngürtels bis an den Rhein überhaupt nicht abgefragt worden. Die Antragsgegnerin habe kaum unterstellen können, dass ein Immobilieninvestor mit der Entwicklung seines Bürogrundstücks zu einer Grünfläche einverstanden sei. Die Antragsgegnerin sei allein von kooperativen Erwerbsmöglichkeiten ausgegangen. Sollte die Antragsgegnerin so zu verstehen sein, dass sie auch enteignungsrechtliche Schritte nicht ausschließen wollte, so seien diese Erwägungen weder als nachteilige Auswirkungen für die Betroffenen noch als Element der Finanzierbarkeit hinreichend berücksichtigt worden. Fehlerhaft sei die Abwägung auch hinsichtlich der Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Die Einbeziehung ihres Grundstücks sei fehlerhaft, weil es keine Substanzmängel im Sinne von § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB aufweise. Dementsprechend habe auch der Masterplan der Stadt L. aus dem Jahre 2008 sowie das vorausgegangene Drei-Zonen-Modell aus 2003 vorgesehen, den Inneren Grüngürtel um das Grundstück herumzuführen und insbesondere die Anbindung über den Friedenspark herzustellen. Dadurch, dass sich der Masterplan, dessen Berücksichtigung gemäß Beschlusslage der Antragsgegnerin zwingend sei, wie ein roter Faden durch die vorbereitende Untersuchung und das Entwicklungskonzept ziehe, sei es befremdlich, dass in einem so wesentlichen Punkt von dem Masterplan abgewichen werde, ohne dass die Erwägungen hierzu mit der erforderlichen Konkretheit dargelegt seien. Die Darstellung in der Beschlussvorlage mit Begründung sei daher unzutreffend, soweit es dort heiße, der Ausbau des Inneren Grüngürtels bis an den Rhein sei in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Masterplan Innenstadt L. von Professor T2. und in Verknüpfung mit den angrenzenden Freiräumen geplant. Die Überplanung ihres Grundstücks mit einer Grünfläche sei als Verstoß gegen Art. 14 GG zu werten. Fehlerhaft sei die Abgrenzung des Sanierungsgebiets auch wegen eines Gleichheitsverstoßes. Die Antragsgegnerin habe einen Baublock zwischen H. -I. -Ufer, T1. Straße und G. -S5. -Straße mit Büro und Wohnnutzungen vom Geltungsbereich ausgenommen, obwohl diesem Bereich in der Vorbereitenden Untersuchung auf Seite 25 erhebliche Mängel der Nutzungen attestiert worden seien. Damit überschreite die Antragsgegnerin den Spielraum bei der Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Erst dann, wenn keine Betroffenheit eines einzelnen Grundstücks gegeben sei, komme eine Herausnahme aus dem Sanierungsgebiet infrage. Die Satzung sei ferner fehlerhaft, weil ein Verstoß gegen Raumordnungsziele vorliege. Ihr Grundstück sei als Teil des allgemeinen Siedlungsbereichs dargestellt und dürfe nicht in einen Regionalen Grünzug einbezogen werden. Abwägungsfehlerhaft sei die Satzung auch deshalb, weil es an einer Kosten- und Finanzierungsübersicht fehle. Die Finanzierbarkeit einer Sanierung sei Voraussetzung für ihre Durchführbarkeit. Ausweislich der Satzungsbegründung bleibe die Antragsgegnerin eine vorläufige Kosten- und Finanzierungsübersicht schuldig. Es sei aber nicht nachvollziehbar, warum nicht zumindest eine überschlägige Kostenermittlung für Ordnungsmaßnahmen wie Grundstückserwerb, Umzug von Betrieben und Freilegung von Grundstücken wie Baumaßnahmen möglich sein solle. Ihr Hilfsantrag beruhe auf § 163 BauGB, nach dessen analoger Anwendung habe sie einen Anspruch darauf, dass ihr Grundstück aus dem Sanierungsgebiet entlassen werde.

Die Antragstellerin beantragt,

die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung-ESIE in L. -C. , S. , A. und T. , bekannt gemacht im Amtsblatt der Stadt L. vom 10. Juli 2013, für unwirksam zu erklären,

hilfsweise, die genannte Satzung so zu ändern, dass das Grundstück der Antragstellerin, H. -I. -Ufer 54 in 50968 L. (Bl. 11628 des Grundbuchs von L. , Gemarkung L. -S1. Flur 51, Flurstück 1855) nicht mehr zu dem Sanierungsgebiet gehört.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie trägt im Wesentlichen vor: Die Satzung sei rechtmäßig. Das Sanierungsgebiet sei weitgehend von Substanzmängeln geprägt. Darüber hinaus lägen auch erhebliche Funktionsmängel vor. Ein Abwägungsfehler ergebe sich nicht aus dem Einwand der Antragstellerin bzw. anderer Antragsteller, ihre Grundstücke seien nicht sanierungsbedürftig; das Gesetz lasse auch die Einbeziehung von Grundstücken in das Sanierungsgebiet zu, auf denen keine städtebaulichen Missstände vorlägen und die auch nicht zu solchen Missständen beitrügen, wenn sie - wie hier - im Einflussbereich städtebaulicher Missstände lägen. Die weiteren formellen oder materiellen Mängel der Satzung, die von der Antragstellerin bzw. den weiteren Antragstellern in den parallelen Normenkontrollverfahren behauptet worden seien, seien nicht gegeben. Insbesondere liege nicht etwa deshalb ein Mangel der Satzung vor, weil im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne von § 149 BauGB vorgelegen habe. Aus der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass es keinen festen Zeitpunkt im Sanierungsverfahren gebe, zu dem die Übersicht vorliegen müsse, maßgeblich sei vielmehr der Stand der jeweiligen Planung. Grundlage der Übersicht sei das städtebauliche Sanierungskonzept, dieses werde in der Regel erst nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets erarbeitet. Deshalb sei auch die Übersicht nach § 149 BauGB in der Regel erst nach Erlass der Satzung aufzustellen. Ein Abwägungsfehler habe nicht etwa im Hinblick auf die angesprochene Verknüpfung zwischen der Planung einer Fortführung des Inneren Grüngürtels bis zum Rhein und den Planungen für eine Bewerbung für die Durchführung der Bundesgartenschau (BUGA) 2025 vorgelegen. Der erhobene Einwand, die Sanierung sei auf ein unzulässiges Sanierungsziel gerichtet gewesen, greife nicht durch. Die Sanierungsplanung habe nicht etwa ausschließlich auf die Verbesserung der Erfolgsaussichten der geplanten Ausrichtung der BUGA gezielt. Vorrangiges Ziel sei die Umsetzung des Sanierungskonzepts, d. h. der Ausbau des Inneren Grüngürtels; die BUGA-Bewerbung sei von dieser Umsetzung abhängig gewesen, die Bewerbung um die BUGA habe nicht umgekehrt zum Ausbau des Grüngürtels gezwungen. Die BUGA habe nicht das bestimmende Sanierungsziel dargestellt, sondern eine Bewerbung für die BUGA hätte lediglich von der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels profitiert; die BUGA hätte aber zugleich Antrieb für die ohnehin geplante Fortentwicklung des Inneren Grüngürtels und damit für eine zügige Durchführung der Sanierung sein können.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 9.10.2015 Bezug genommen.

Aus den von der Antragsgegnerin nachgereichten Verwaltungsvorgängen ergibt sich, dass der Rat am 12.5.2015 beschlossen hat, die Machbarkeitsstudie zur Bundesgartenschau 2025 zur Kenntnis zu nehmen, und dass er sich gegen eine Bewerbung ausgesprochen hat; zugleich heißt es im Beschluss, der Rat unterstreiche mit Nachdruck, dass die Verlängerung des Inneren Grüngürtels, wie sie mit dem Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung am 20.9.2012 beschlossen worden sei, im Rahmen verfügbarer Haushaltsmittel umgesetzt werde.

Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 17.9.2015 - im Einverständnis der Beteiligten gemeinsam in allen die Sanierungssatzung betreffenden Normenkontrollverfahren (- 7 D 66/14.NE, 7 D 67/14.NE, 7 D 70/14.NE, 7 D 76/14.NE -) - in Augenschein genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte - auch zu den vorgenannten parallelen Verfahren - sowie der beigezogenen Aufstellungsvorgänge zur Sanierungssatzung und der weiteren von den Beteiligten vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Er ist zulässig (A.) und begründet (B.)

( A. ) Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

Die Antragstellerin ist insbesondere antragsbefugt.

Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn der Antragsteller geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Der Antragsteller genügt seiner Darlegungslast, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in einem Recht verletzt wird. Durch die Aufnahme von Grundstücken in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung unterliegen gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position dar.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24.7.2009 - 7 D 130/08.NE -, BRS 74 Nr. 231 = BauR 2009, 1876.

Als verletztes Recht kommt hier das Eigentumsrecht der Antragstellerin in Bezug auf das genannte Grundeigentum in Betracht.

B. Der Antrag ist auch in der Sache begründet. Die Sanierungssatzung ist unwirksam. Sie leidet an beachtlichen materiellen Mängeln, die insgesamt zu ihrer Unwirksamkeit führen. Die Satzung steht mit §§ 136 ff. BauGB nicht in Einklang; der Erlass einer Sanierungssatzung kam zwar grundsätzlich in Betracht (dazu I.), die Satzung ist aber aus zumindest zwei jeweils erheblichen Gründen abwägungsfehlerhaft (dazu II.), es kann dahin stehen, ob die Satzung auch aus weiteren Gründen fehlerhaft ist (dazu III.).

I. Der Erlass einer Sanierungssatzung kam hier grundsätzlich in Betracht.

Nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Dabei gelten die allgemeinen Voraussetzungen für Sanierungsmaßnahmen. Das Satzungsgebiet muss also insbesondere städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB aufweisen. Zu deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen muss die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist nur dann der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegt (§ 136 Abs. 1 BauGB). Auch ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt (§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Bei den danach geforderten Entscheidungen unterliegt die Gemeinde dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.

Die §§ 136 ff. BauGB kamen danach als Rechtsgrundlage der Satzung grundsätzlich in Betracht, weil städtebauliche Missstände im Sinne des Gesetzes vorlagen (dazu 1.) und die Anwendung des Sanierungsrechts nicht von vornherein durch andere Instrumente des Städtebaurechts ausgeschlossen war (dazu 2.).

1. Hier lagen städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 BauGB vor.

Nach § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Nach § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB liegen städtebauliche Missstände vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach einer sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). In § 136 Abs. 3 BauGB ist näher geregelt, unter welchen Aspekten die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen beurteilt werden soll, sowie unter welchen Aspekten die Funktionsfähigkeit des Gebiets beurteilt werden soll. Die Substanzmängelsanierung ist danach dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in ihm wohnenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmängelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft, aber nicht abschließend, wie sich aus dem Wort „insbesondere“ ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Festzustellen sind diese Missstände aufgrund einer vorbereitenden Untersuchung oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Im Hinblick darauf steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.

Gemessen an diesen Vorgaben ist die Antragsgegnerin in Bezug auf den ganz überwiegenden Teil des Plangebiets ausweislich der umfangreichen und detailliert dokumentierten Feststellungen, insbesondere in der Vorbereitenden Untersuchung - zusammengefasst auf Seite 2 der Satzungsbegründung - zu Recht von Substanzmängeln bzw. Funktionsmängeln ausgegangen.

Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Das gilt insbesondere im Fall der Funktionsschwächensanierung. Gerade für den Tatbestand der Funktionsschwächensanierung ist es kennzeichnend, dass der städtebauliche Missstand mit der zukünftigen Struktur und Funktion des Sanierungsgebiets im gemeindlichen Bereich begründet wird. Die Bewertung der zukünftigen Struktur und Funktion eines Sanierungsgebiets knüpft an die gemeindliche Planungskonzeption an. Es ist Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welche Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Das Gesetz räumt damit der Gemeinde einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum ein. Die Gemeinde muss allerdings beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen und erforderlich sein müssen. Ob ein bestimmtes Gebiet sanierungsbedürftig ist und ob seine Sanierung aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich ist, lässt sich abschließend nur unter Berücksichtigung des seinerseits auf einer Abwägung beruhenden Sanierungskonzepts und aller übrigen öffentlichen und privaten Belange, also im Wege einer Abwägung, entscheiden.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.3.2010 - 4 BN 60.09 -, BRS 76 Nr. 226 = BauR 2010, 1176.

Danach kommt es nicht darauf an, ob Substanzmängel oder Funktionsmängel etwa auch hinsichtlich der Grundstücke H. -I. -Ufer 54 und L2. Straße 1-9 sowie T1. Straße Nr. 8 bzw. ihrer Bebauung vorlagen.

Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde einen planerischen Gestaltungsspielraum ein.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888 m. w. N.

Danach kommt es in Betracht, dass die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise davon ausgehen konnte, dass es sich um einzelne Grundstücke handelte, die nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB aus Gründen der Zweckmäßigkeit in das Sanierungsgebiet einbezogen werden konnten, ohne dass auf diesen genannten Grundstücken städtebauliche Missstände vorlagen. Diese Möglichkeit ergibt sich im Umkehrschluss aus § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.1.1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243 = BauR 1996, 522.

2. Die Anwendung des Sanierungsrechts war hier nicht mit Blick auf andere städtebauliche Instrumente von vornherein ausgeschlossen; es kam zwar auch die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB - städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - in Betracht,

vgl. zur Abgrenzung zwischen den städtebaulichen Instrumentarien der Sanierung und der Entwicklung etwa BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 ‑ 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = DVBl. 1998, 1294 sowie Busch, Probleme der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, in: Planung, Festschrift für Hoppe, Hrsg.: Erbguth u. a., S. 405 ff.,

oder der Abschluss städtebaulicher Verträge mit den betroffenen Grundeigentümern in Verbindung mit Bebauungsplänen (vgl. § 11 BauGB); das ließ aber die Anwendbarkeit der Instrumente des Sanierungsrechts unberührt.

II. Die Satzung ist aber aus zwei selbständigen Gründen in jeweils erheblicher Weise abwägungsfehlerhaft. Sie ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte (dazu 1.) und weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat (dazu 2.).

1. Die Abwägung bei der Festlegung des Sanierungsgebiets ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte.

Zu einer ordnungsgemäßen Abwägung der öffentlichen und privaten Belange im Sinne des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB gehört, dass sich der Satzungsgeber ausgehend vom jeweiligen Stand der Planung über das Vorliegen der tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels vergewissert. Er muss, soweit dies der Planungsstand erlaubt, ermitteln, ob das Sanierungskonzept überhaupt verwirklicht werden kann - sonst fehlt es an der Erforderlichkeit des sanierungsrechtlichen Instrumentariums - und dabei voraussichtlich gewährleistet ist, dass der zeitliche Rahmen eingehalten werden kann, den das Zügigkeitsgebot aus § 136 Abs. 1 BauGB allgemein und die nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB zu setzende Frist für die Durchführung der Sanierung konkret vorgibt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213 (zur Erforderlichkeit) sowie Urteil vom 23.10.2008 - 7 D 37/07.NE ‑, juris (zum Zügigkeitserfordernis), jeweils m. w. N.

Der Sanierungssatzung lag ein Sanierungsziel zugrunde (dazu a)), dessen Erreichbarkeit im Rahmen der gebotenen Abwägung mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht abwägungsfehlerhaft beurteilt worden ist (dazu b)); dieser Mangel ist erheblich und nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu c)).

a) Grundlage der Abwägung hinsichtlich der mit der Satzung festgelegten Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist die Zielsetzung der Antragsgegnerin, die sich aus ihrem Sanierungskonzept ergibt, das auch nach ihrem Vortrag im gerichtlichen Verfahren vorrangig auf den Ausbau des Inneren Grüngürtels gerichtet war. Sie hat durch die in der Satzungsbegründung erfolgte Bezugnahme auf die Ausführungen in dem durch Beschluss vom 20.9.2012 festgelegten Entwicklungskonzept die Ziele und Zwecke der Sanierung (vgl. § 140 Nr. 3 BauGB) bestimmt, d. h. ein entsprechendes Sanierungskonzept festgelegt. Die Antragsgegnerin hat mit dem Beschluss der Satzung am 18.6.2013 diese Ziele und Zwecke der Sanierung bestimmt. Unter der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB ist die Ausarbeitung, Festlegung und Fortentwicklung des jeweiligen Sanierungskonzepts der Gemeinde zu verstehen.

Vgl. Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand der Bearbeitung: September 2010, § 140 Rn. 8.

Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein in vorbereitenden Untersuchungen enthaltenes Sanierungskonzept vom Rat der Gemeinde beim Satzungserlass übernommen wird, lässt sich zwar nicht allgemein beantworten. Es dürfte aber regelmäßig - und so auch hier - davon auszugehen sein, dass die Gemeinde, wenn sie eine Sanierungssatzung auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung erlässt, sich auch die in ihr aufgeführten Ziele und Zwecke der Sanierung zu eigen macht.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888. S.o.

In Anwendung dieser Grundsätze geht der Senat davon aus, dass das in der Vorbereitenden Untersuchung - Stand Oktober 2011 - enthaltene Entwicklungskonzept, insbesondere mit dem entsprechenden Nutzungskonzept 2025 (Karte 10) und dem zugehörigen Maßnahmenplan (Karte 13) zum Bestandteil eines Sanierungskonzepts geworden ist, das Gegenstand der Beschlussfassung der Antragsgegnerin vom 20.9.2012 und der daran anknüpfenden Beschlussfassung vom 18.6.2013 war. Dass es sich um eine solche Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB handelt, bestätigen im Übrigen auch die Ausführungen in Abschnitt 3 der Satzungsbegründung. Mithin kommt es nicht darauf an, dass eine entsprechende nutzungsbezogene und bereits maßnahmenorientierte Konkretisierung eines Entwicklungskonzepts möglicherweise auch zu einem späteren Zeitpunkt im Laufe des Sanierungsverfahrens hätte stattfinden können.

Vgl. dazu allg. BVerwG, Urteil vom 7.9.1984 - 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233 = BauR 1985, 189.

b) Die Erreichbarkeit dieser Zielsetzung ist mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne des § 149 BauGB im Rahmen der Abwägung fehlerhaft beurteilt worden.

Eine Sanierungssatzung verstößt gegen das Gebot gerechter Abwägung, wenn bei der Beschlussfassung eine erforderliche Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB nicht vorliegt.

Vgl. etwa Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, § 149, Rn. 10, 13, m. w. N. (Stand der Bearbeitung: September 2012).

§ 149 Abs. 1 Satz 1 BauGB gibt vor, dass die Gemeinde nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufstellt. Diesem Erfordernis hatte die Antragsgegnerin bis zum Satzungsbeschluss nicht entsprochen. Zwar nennt das BauGB keinen festen Zeitpunkt für die Aufstellung der Kosten- und Finanzierungsübersicht. Während frühere Gesetzesfassungen als frühest möglichen Zeitpunkt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets bezeichneten, enthält die hier anzuwendende Vorschrift keine solche Vorgabe. Da regelmäßig bereits während der vorbereitenden Untersuchung die Sanierungsplanung einsetzt, die Gemeinde diese Untersuchung nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB insbesondere zu dem Zweck durchzuführen hat, die anzustrebenden Ziele der Sanierung zu ermitteln, ist es konsequent, zu verlangen, dass bereits im Zuge der vorbereitenden Untersuchung die Kosten der Gesamtmaßnahme soweit möglich überschlägig ermittelt und die Möglichkeiten der Finanzierbarkeit aufgezeigt werden. So hat das Bundesverwaltungsgericht für Entwicklungsbereichsfestsetzungen unter Bezugnahme auf das Sanierungsrecht ausgeführt, dass die Gemeinde die maßnahmebedingten Kosten in eine Finanzierungsübersicht aufzunehmen habe, die sie entsprechend § 149 BauGB nach dem Stand der Planung aufzustellen habe. Deren bodenrechtliche Relevanz ergebe sich daraus, dass sie Aufschluss über die für die Durchführbarkeit der Maßnahme unabdingbare Finanzierung gebe. Schon im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung seien die Kosten der Gesamtmaßnahme überschlägig zu ermitteln und die Finanzierungsmöglichkeiten zu erkunden. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht sei in dem Maße, in dem die Planung sich verfestige, zu konkretisieren.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.2.2001 - 4 BN 56.00 -. BRS 64 Nr. 224 = BauR 2001, 1689.

Es fehlte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses an einer solchen auch hier erforderlichen Übersicht nach § 149 BauGB und damit an hinreichenden Ermittlungen zur Finanzierbarkeit der geplanten Sanierungsmaßnahmen.

Das Erfordernis einer Kosten- und Finanzierungsübersicht gemäß § 149 BauGB ist zwar von der Antragsgegnerin während der vorbereitenden Untersuchungen erkannt worden, was sich etwa aus Seite 83 der vorbereitenden Untersuchung ergibt, dies wurde aber nicht umgesetzt. In der Beschlussvorlage zum Satzungsbeschluss heißt es unter Nr. 6 im Wesentlichen, dass aufgrund des derzeitigen Bearbeitungsstands weder die Ordnungsmaßnahmen noch die Baumaßnahmen hinreichend genau kalkulierbar seien. Lediglich die Kosten für ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren in Höhe von 420.000 Euro werden konkret benannt. Hinsichtlich der Finanzierung der Gesamtmaßnahme wird angeführt, dass wesentliche Ziele und Inhalte der Sanierungssatzung die „Inwertsetzung“ ungeordneter Flächen und deren Baureifmachung seien. Soweit der hieraus resultierende Mehrwert nicht ausreiche, seien im Rahmen eines noch zu erstellenden Handlungskonzepts und einer Kosten- und Finanzierungsübersicht entsprechende Anträge bei Bewilligungsbehörden vorzulegen.

Dies genügt den Anforderungen des § 149 BauGB nicht. Erforderlich ist vielmehr eine geordnete Darstellung insbesondere der in den Aufgabenbereich der Gemeinde fallenden Ausgaben so wie sie nach dem Stand der Planung prognostizierbar sind und eine entsprechende Zusammenstellung aller Finanzierungsmittel. Dass nach dem Stand der Planung eine solche Darstellung, insbesondere der voraussichtlichen Ausgaben, nicht etwa ausnahmsweise entbehrlich war, ergibt sich schon daraus, dass angesichts des Inhalts des Nutzungskonzepts und des Maßnahmenplans erhebliche Summen für Ankauf bzw. Enteignung des C1. -Centers und des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 in Rechnung zu stellen waren.

c) Der Mangel der Abwägung ist im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich (dazu aa)) und er ist auch nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu bb)).

Es handelt sich um einen Mangel des Abwägungsvorgangs, der nicht unter die Verfahrensvorschriften bzw. Mängel im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB fällt; diese betreffen nur Bauleitpläne, nicht aber Satzungen nach § 142 BauGB, er ist deshalb allein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 2. Halbsatz BauGB zu beurteilen. Danach sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.

Der Mangel ist offensichtlich.

Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen hinweisen. Das Merkmal der Offensichtlichkeit soll nur zum Ausdruck bringen, dass es nicht auf die innere Seite, also etwa auf die Vorstellungen oder Motive der Ratsmitglieder ankommt. Abzustellen ist vielmehr auf die leichte Erkennbarkeit des Mangels und damit auf die äußere Seite des Abwägungsvorgangs. Beachtlich ist alles, was auf objektiv erfassbaren Umständen beruht, also auch Fehler und Irrtümer, die die Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials betreffen, wenn sie sich aus den Planungsunterlagen ergeben.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015 - 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.

Eine solche Offensichtlichkeit ist hier gegeben. Nach den vorstehenden Ausführungen ergibt sich der Mangel bereits aus den vorliegenden Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin.

Der Mangel ist auch von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens gewesen. Ein Mangel ist im Sinne des Gesetzes von Einfluss auf das Ergebnis der Abwägung bzw. des Verfahrens, wenn sich anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder nahe liegender Umstände abzeichnet, dass die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015 ‑ 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.

Diese Voraussetzung ist hier ebenfalls erfüllt. Der Mangel ist auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen, weil nicht mit hinreichender Sicherheit von einer fehlenden Kausalität des Mangels für die Entscheidung ausgegangen werden kann.

bb) Der Mangel ist nicht gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB nachträglich unbeachtlich geworden.

Er ist jedenfalls mit den Antragsbegründungen in den Verfahren 7 D 76/14.NE, Bl. 54f., und 7 D 70/14.NE, Bl. 17, binnen der maßgeblichen Jahresfrist der Sache nach hinreichend und mit zutreffender Stoßrichtung geltend gemacht worden.

Abgesehen davon hätte der Mangel ohnehin nicht unbeachtlich werden können, weil es bereits an dem nach § 215 Abs. 2 BauGB erforderlichen ordnungsgemäßen Hinweis auch auf die Rechtsfolgen in der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses fehlte. Eine Belehrung nach § 215 Abs. 2 BauGB darf keinen irreführenden Zusatz haben und darf insbesondere nicht geeignet sein, einen Betroffenen vom rechtzeitigen Geltendmachen von Mängeln abzuhalten. Ein Hinweis, der geeignet ist, beim Betroffenen einen rechtserheblichen Irrtum hervorzurufen und ihn davon abzuhalten, gegenüber der Gemeinde einen die Verletzung der in § 215 Abs. 1 BauGB genannten Vorschriften begründenden Sachverhalt geltend zu machen, löst die Unbeachtlichkeit nicht aus.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 14.6.2012 - 4 CN 5.10 -, BRS 79 Nr. 41 = BauR 2012, 1620.

Ein solcher Sachverhalt liegt hier vor. In dem mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin abgedruckten Hinweis wird eine Vielzahl von Bestimmungen wiedergegeben, die vorliegend nicht einschlägig sind, weil sie nur Bauleitpläne, nicht aber Sanierungssatzungen betreffen. Darin werden vielfältige Einschränkungen der Fehlerbeachtlichkeit aufgeführt, die für die Prüfung von Bauleitplänen maßgeblich, für Sanierungssatzungen indes unerheblich sind. Diese unzutreffende Darstellung war geeignet, in maßgeblicher Weise zur Verwirrung des Adressaten der Belehrung in der öffentlichen Bekanntmachung beizutragen und von der Erhebung von Rügen abzuhalten.

2. Die Abwägung ist auch deshalb fehlerhaft, weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit des Sanierungsziels entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat.

Nach § 136 Abs. 1 BauGB ist Voraussetzung für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen und damit auch für die durch Satzung erfolgende förmliche Festlegung des Gebiets (vgl. § 140 Nr. 2 BauGB), dass ihre zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Auch insoweit gilt nach den oben dargestellten Grundsätzen das Abwägungsgebot. Es ist danach abwägungsfehlerhaft, ein Sanierungsgebiet für die Dauer des Sanierungsverfahrens mit den einschlägigen rechtlichen Einschränkungen der Grundstücksnutzung (vgl. insb. § 144 BauGB) zu belasten, wenn sich die Gemeinde nicht Klarheit darüber verschafft hat, dass das Sanierungsziel innerhalb des veranschlagten Zeitraums „zügig“ erreicht werden kann. Ausgangspunkt für die Überprüfung der Abwägung ist auch in diesem Zusammenhang das oben aufgezeigte, der Satzung zu Grunde liegende Sanierungskonzept.

Im Hinblick auf das Zügigkeitserfordernis nach § 136 Abs. 1 BauGB hätte sich die Antragsgegnerin mit dem Erfordernis der Änderung bestehender Raumordnungsziele im östlichen Teil des Sanierungsgebiets auseinander setzen müssen.

Für den Fall der fehlenden Verkaufsbereitschaft von Eigentümern im Plangebiet, insbesondere etwa des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 bzw. auch des C1. -Centers, konnte die Antragsgegnerin nicht verlässlich abschätzen, welcher zeitliche und verfahrenstechnische Aufwand für die Durchsetzung des Sanierungskonzepts gegen den Willen der jeweiligen Eigentümerin in Rechnung zu stellen war. Hierbei wäre eine Prognose erforderlich gewesen, innerhalb welcher Zeiträume ein Bebauungsplanverfahren einschließlich eines nachfolgenden Enteignungsverfahrens unter Berücksichtigung der Dauer gerichtlichen Rechtsschutzes hätte stattfinden können (vgl. §§ 88 Satz 2, 85 Abs. 1, 87 Abs. 1 BauGB). In diesem Zusammenhang wäre insbesondere zu berücksichtigen gewesen, dass der Erlass eines Bebauungsplans, dessen es für Enteignungsmaßnahmen bedurft hätte, zunächst vorausgesetzt hätte, dass bestehende Ziele der Raumordnung und Landesplanung nach Maßgabe des Regionalplans geändert werden (vgl. § 1 Abs. 4 BauGB).

100

Der einschlägige Regionalplan sieht für den östlichen Bereich des Sanierungsgebiets vom Rhein bis zum Großmarkt - u. a. auch in dem Bereich des Grundstücks H. -I. -Ufer 54 in der Nähe des Rheinufers sowie im Bereich des C1. -Centers - weitgehend die zeichnerische Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs vor. Hierbei handelt es sich nach den Umständen des Einzelfalls um ein Ziel der Raumordnung und Landesplanung.

101

Vgl. dazu allg. OVG NRW, Urteil vom 19.5.2015 - 10 D 115/12.NE -, BauR 2015, 1618.

102

Die Darstellung des allgemeinen Siedlungsbereichs beinhaltet nach der Planzeichendefinition in Anlage 3 Zeile 1a) der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes die Aussage, dass das Gebiet vorrangig Siedlungsfunktionen erfüllt oder erfüllen soll; dies betrifft Flächen für Wohnen, wohnverträgliches Gewerbe, Wohnfolgeeinrichtungen, öffentliche und private Dienstleistungen sowie siedlungszugehörige Grün-, Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen. Die Darstellung enthält auch eine hinreichend aussagekräftige raumordnerische Zielfestlegung. Einer Bereichsdarstellung im Maßstab 1:50.000 kann hinreichend deutlich entnommen werden, auf welchen Bereich sich die Festlegung bezieht; eine endgültige parzellenscharfe Festlegung der späteren konkreten Nutzung im Regionalplan ist nicht erforderlich.

103

Vgl. zur Darstellungsschärfe von Raumordnungszielen etwa OVG NRW, Urteil vom 30.9.2014 - 8 A 460/13 -, DVBl. 2015, 309.

104

Mit diesem Aussagegehalt ist die Konzeption eines durchgehenden Grünzugs in der vorgesehenen Breite nicht vereinbar. Der geplante Fortsetzungsbereich des Inneren Grüngürtels schließt in der Konzeption der Antragsgegnerin an den vorhandenen und im Regionalplan dargestellten regionalen Grünzug an, der von Westen her bis zum Großmarktgelände reicht und nach Süden mit dem entlang der A 4 verlaufenden äußeren Grüngürtel verknüpft ist. Da der regionale Grünzug in der raumordnerischen Darstellung vor dem Bereich des Großmarkts endet, folgt daraus für den in Rede stehenden Bereich des anschließenden Allgemeinen Siedlungsbereichs im Umkehrschluss, dass der nach Osten geplante Fortführungsbereich nicht vorrangig für einen regionalen Grünzug, sondern für eine Bebauung bzw. Nutzungen im Sinne der oben genannten Definition vorgesehen ist. Diese Wertung ergibt sich auch aus der Vorbemerkung (6) im Abschnitt D 1.1 „Freiraumsicherung und Regionale Grünzüge“ des Regionalplans, nach der von einer grundsätzlichen Unvereinbarkeit der Darstellung eines regionalen Grünzugs mit der Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs auszugehen ist. Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass es sich nach dem Umfang der Planung nach raumordnungsrechtlichen Maßstäben nicht um die Fortführung eines regionalen Grünzugs handelte, sondern funktionell lediglich um siedlungszugehörige Grünflächen oder um eine Fläche, die mit Blick auf ihre räumliche Ausdehnung keiner Darstellung bedurft hätte. Bei einer Fläche mit einer mittleren Breite von 150 m und einer Länge von mindestens einem Kilometer ist die raumordnerische Darstellungsschwelle nach § 35 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes (10 ha) deutlich überschritten.

105

Anhaltspunkte dafür, dass sich die Antragsgegnerin mit der Frage befasst hätte, ob der zuständige Regionalrat zu einer Änderung der maßgeblichen Darstellung bereit war, sind weder aufgezeigt noch sonst ersichtlich. Dieser Mangel ist ungeachtet des Zeitpunkts der darauf bezogenen Rügen nach den oben dargestellten Grundsätzen nicht unbeachtlich geworden.

106

III. Es bedarf keiner abschließenden Beurteilung, inwieweit die Sanierungssatzung an weiteren durchgreifenden Mängeln leidet.

107

Dies betrifft etwa die Frage, ob die Satzung unmittelbar gegen § 4 Abs. 1 ROG verstößt oder ob dem entgegen steht, dass die Sanierungskonzeption noch für Veränderungen offen gewesen sein könnte bzw. dass ein Verstoß durch Änderung des Regionalplans ausgeräumt werden könnte.

108

Vgl. hierzu allg. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, § 136, Rn.136 (Stand der Bearbeitung: August 2013)

109

Es kann auch dahinstehen, ob ein beachtlicher Abwägungsfehler vorliegt, weil den für eine Freilegung eines 150 m breiten Grüngürtels unter Beseitigung u. a. des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 und des C1. -Centers sprechenden Belangen - insbesondere im Zusammenhang mit der Realisierung einer Bewerbung für die Bundesgartenschau 2025 - in der Abwägung ein zu großes Gewicht zugemessen wurde.

110

Ebenso kann dahinstehen, ob die Abgrenzung des Sanierungsgebiets dem Bestimmtheitsgebot genügt und dadurch gewährleistet ist, dass feststeht, welche Grundstücke von der Geltung der Satzung erfasst werden, bzw., soweit Grundstücke nur teilweise einbezogen werden sollen, dass feststeht, inwieweit dies der Fall ist.

111

Ob die weiteren formellen und materiellen Mängel der Satzung vorliegen, die die Antragstellerin geltend macht, kann aus den vorstehenden Gründen offen bleiben. Dies gilt insbesondere für die umfangreichen Ausführungen zur Vollständigkeit der dem Rat vor der Beschlussfassung am 18.6.2013 vorgelegten Unterlagen, zur Einhaltung der Ladungsfrist für die Ratssitzung und zu Gleichheitsverstößen durch Ausklammerung südlich ihres Grundstücks gelegener Bereiche aus dem Satzungsgebiet.

112

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

113

Die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision folgt aus § 132 Abs. 2 VwGO; Zulassungsgründe im Sinne dieser Vorschrift sind weder konkret aufgezeigt noch sonst ersichtlich.

Baugesetzbuch - BBauG | § 140 Vorbereitung

Die Vorbereitung der Sanierung ist Aufgabe der Gemeinde; sie umfasst

1.: die vorbereitenden Untersuchungen,
2.: die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets,
3.: die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung,
4.: die städtebauliche Planung; hierzu gehört auch die Bauleitplanung oder eine Rahmenplanung, soweit sie für die Sanierung erforderlich ist,
5.: die Erörterung der beabsichtigten Sanierung,
6.: die Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplans,
7.: einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 141 Vorbereitende Untersuchungen

(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz Urteil, 10. Dez. 2015 - 1 C 10631/14

Diese Entscheidung wird zitiert

Tenor

: Der Normenkontrollantrag wird abgelehnt.

: Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller zu 1) und zu 4) zu je 1/3 und die Antragsteller zu 2) und 3) zu je 1/6.

: Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

: Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1: Die Antragsteller wenden sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan „M…“ der Antragsgegnerin, durch den im Ortskern von R… Teile der H… Straße, der Straßen „U…“, „A…W…“ und „A… d… L…“ sowie der M... Platz mit dem Ziel überplant werden, den Verlauf der L 182 nunmehr über den M… Platz und einen dort zu errichtenden Kreisverkehr zu verlegen, und eine Ausweisung des Plangebietes als Mischgebiet erfolgt.

2: Die Antragsteller sind Eigentümer von mit Wohnhäusern bebauten Grundstücken im Plangebiet.

3: Nachdem der Ortsgemeinderat der Antragsgegnerin am 3. März 2008 die Satzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern R…“ beschlossen hatte, fasste er am 2. März 2009 den Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes „M… Platz/U…“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB). Als Ziel und Zweck der Planung ist in der öffentlichen Bekanntmachung in der Idarwald-Rundschau vom 14. Oktober 2009 angegeben, die „planungsrechtlichen Voraussetzungen für die rechtsverbindliche Umsetzung der auf der Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet „Ortskern R…“ ermittelten und dargestellten Sanierungsziele und Handlungsansätze“ zu schaffen. Der Schwerpunkt der Sanierung liege auf der „Attraktivierung des Ortskerns durch die Gestaltung der Verkehrs- und Freiflächen, der Umnutzung/Niederlegung nicht mehr genutzter Gebäude in Verbindung mit der Schaffung neuen Wohnraums und der Renovierung der erhaltenswerten und ortsbildprägenden Bausubstanz“.

4: Einen ersten Planentwurf billigte der Ortsgemeinderat am 14. März 2011. Nachdem die öffentliche Auslegung im Mai/Juni 2012 erfolgt und eine Vielzahl von Stellungnahmen hierzu eingegangen war, beschloss er am 3. Juni 2013 und am 1. Juli 2013 eine Reihe von Änderungen des Planentwurfs sowie dessen erneute öffentliche Auslegung, welche im April/Mai 2014 stattfand.

5: Am 19. Mai 2014 beriet der Rat über die während der erneuten öffentlichen Auslegung und des Beteiligungsverfahrens nach § 4 Abs. 2 BauGB vorgebrachten Bedenken und Anregungen und beschloss den Bebauungsplan sodann als Satzung. Nach dessen Ausfertigung durch den Ortsbürgermeister am 28. Mai 2014 wurde der über den Plan gefasste Beschluss am 4. Juni 2014 öffentlich bekannt gemacht.

6: Am 14. Juli 2014 haben die Antragsteller den vorliegenden Antrag gestellt.

7: Sie machen zunächst geltend, dass die Sanierungssatzung unwirksam sei. Somit sei auch der angegriffene Bebauungsplan rechtswidrig. Die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung folge bereits aus dem Nichtvorliegen städtebaulicher Missstände im Sinne des § 136 Abs. 2 BauGB und dem Fehlen einer ordnungsgemäßen Abwägung gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB. Insbesondere wiesen nach der vorbereitenden Untersuchung vom März 2008 30 % der untersuchten Gebäude keinen und weitere 35 % nur einen geringen Sanierungsbedarf auf. Vorhandene Gestaltmängel seien ohne weiteres mit einer Dorfgestaltungssatzung oder anderen baurechtlichen Mitteln behebbar. Die diagnostizierten „erheblichen Verkehrsprobleme“ seien nicht durch Zählungen oder Messungen untermauert. Auch existiere nach der vorbereitenden Untersuchung keine zu dichte Bebauung, sondern eine „relativ gute Durchmischung der räumlichen Dichte“. Demgemäß stelle die vorbereitende Untersuchung auch fest, dass ein großes Desinteresse der Bevölkerung an der Sanierung bestehe.

8: Der Bebauungsplan sei zudem wegen eines sog. Etikettenschwindels rechtswidrig, da es sich bei der Festsetzung eines Mischgebietes um eine vorgeschobene Planung zur Absenkung des Lärmschutzniveaus im Plangebiet handele. Das Gebiet weise aufgrund seiner vorhandenen Bebauung die Merkmale eines allgemeinen Wohngebietes, nicht aber die eines Mischgebietes auf. Auch sei nicht erkennbar, dass sich mischgebietstypische Nutzungen in der Ortsmitte neu ansiedeln könnten. Konsequenter Weise sei in den textlichen Festsetzungen deshalb auch geregelt, dass nur ein eingeschränktes Mischgebiet entstehe, in dem sonstige Gewerbebetriebe nur ausnahmsweise und Vergnügungsstätten nicht zulässig sind. Damit verblieben im Prinzip lediglich in einem Allgemeinen Wohngebiet zulässige Nutzungen. Der von der Antragsgegnerin mit den schalltechnischen Untersuchungen beauftragte Sachverständige P… habe festgestellt, dass selbst bei Festsetzung eines Mischgebietes bei einem Teil der Gebäude im Bereich der neuen Verkehrsführung die Kriterien der 6. BImSchV nicht eingehalten seien. Die Festsetzung eines Mischgebietes diene danach letztlich nur dazu, die neue Straßenführung immissionsrechtlich auf dem Papier umsetzen zu können.

9: Des Weiteren leide der Plan an gravierenden Abwägungsmängeln. Die Antragsgegnerin habe eine Fehleinschätzung des überplanten Gebietes vorgenommen und insbesondere bei der Neuplanung der Verkehrsführung die privaten Belange der betroffenen Eigentümer bei der Abwägung außer Acht gelassen und ihre eigenen Belange in den Vordergrund gestellt. Nahezu alle betroffenen Eigentümer hätten eine größere Lärmbelastung und eine damit einhergehende Wertminderung ihrer Grundstücke befürchtet. Dem sei nur durch den lapidaren Verweis auf die schalltechnischen Untersuchungen und im Bebauungsplan angeordnete passive Lärmschutzmaßnahmen begegnet worden. Auch habe die Antragsgegnerin nicht zutreffend berücksichtigt, dass es durch den im Bau befindlichen Hochmoselübergang und den durch die kommende Mautpflicht auf der B 50 zunehmenden LKW-Verkehr zu einer Veränderung der Lärmimmissionen kommen könne. Überdies werde die geplante Ortsumgehung zu einer Entlastung der innerörtlichen Straßen führen, womit es überhaupt an einem Bedarf für eine innerörtliche Verkehrsverlegung mit immensem Kostenaufwand und gegen den Willen der betroffenen Eigentümer fehle.

10: Ein weiterer Abwägungsfehler sei der Antragsgegnerin schließlich bei der Behandlung des Überschwemmungsgebietes des Idarbaches unterlaufen. Sie habe lediglich die sich aus dem Bebauungsplan „A… d… L…“ ergebenden Überschwemmungsgebiete nachrichtlich übernommen; eine weitergehende Auseinandersetzung mit der Problematik einer möglichen Überschwemmung von – zum Teil auch über die aus dem Bebauungsplan „A… d… L…“ übernommenen Flächen hinausgehenden – Teilen des Plangebietes durch den Idarbach sei nicht erfolgt.

11: Die Antragsteller beantragen,

12: den Bebauungsplan „M…/U…“ der Ortsgemeinde R… für unwirksam zu erklären.

13: Die Antragsgegnerin beantragt,

14: den Normenkontrollantrag abzulehnen.

15: Sie tritt dem Vorbringen der Antragsteller mit Sach- und Rechtsausführungen entgegen.

16: Die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergeben sich aus den zu den Gerichtsakten gereichten Schriftsätzen der Beteiligten sowie aus den zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Verwaltungsakten.

Entscheidungsgründe

17

18: Der Normenkontrollantrag ist zulässig, jedoch nicht begründet.

19: Formell-rechtliche Fehler des Bebauungsplans sind weder geltend gemacht noch ersichtlich. In materieller Hinsicht hält er der rechtlichen Prüfung stand.

20: 1. Zunächst fehlt es nicht bereits, wie die Antragsteller meinen, am Planerfordernis gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

21: Danach haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was im Sinne dieser Vorschrift „erforderlich“ ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele diese sich setzt, liegt in ihrem – grundsätzlich weiten – planerischen Ermessen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15.99 –, juris). Zur Planrechtfertigung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bedarf es danach nicht der Unausweichlichkeit des Planvorhabens, sondern es genügt vielmehr, dass die zur städtebaulichen Rechtfertigung geltend gemachten Gründe vernünftigerweise geboten sind.

22: a. Soweit die Antragsteller einwenden, dass es dem Bebauungsplan bereits (allein) aufgrund einer Unwirksamkeit der ihm zugrunde liegenden Sanierungssatzung an der Planrechtfertigung fehle, vermag der Senat dem schon im Ansatz nicht zu folgen.

23: Sanierungssatzung und Bebauungsplan sind rechtlich voneinander unabhängige Satzungen; die Ungültigkeit einer Sanierungssatzung zieht deshalb nicht die Ungültigkeit eines Bebauungsplanes nach sich, der im Zuge der beabsichtigten Sanierung aufgestellt worden ist (vgl. dazu bereits den Beschluss des Senats vom 15. März 2010 – 1 B 11357/09 –, m. w. N., sowie etwa VGH BW, Urteil vom 8. Juli 2010 – 5 S 3092/08 –, OVG Berlin, Urteil vom 20. Februar 1987 – 2 A 4.83 –, BayVGH, Urteil vom 14. Dezember 1981 – 14 N 81.A 272 –, OVG NW, Urteil vom 10. März 1980 – 11a NE 15/77 u. a. –, sowie zur insoweit vergleichbaren Entwicklungssatzung gem. § 165 BauGB: BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 – 4 BN 5/98 –, alle in juris).

24: Da mithin selbst eine mögliche Unwirksamkeit der Sanierungssatzung nicht dazu führen würde, dass allein deshalb automatisch auch der Bebauungsplan rechtswidrig wäre, bedarf es einer entsprechenden Überprüfung der Sanierungssatzung hier nicht.

25: b. Abgesehen davon kann zwar nicht von vorneherein das Bestehen einer Fehleridentität (vgl. dazu BVerwG, a. a. O.) zwischen Sanierungssatzung und Bebauungsplan in dem Sinne ausgeschlossen werden, dass die Gemeinde sich im konkreten Einzelfall bei ihrer Entscheidung über den Bebauungsplan möglicherweise von Festsetzungen einer unwirksamen Sanierungssatzung hat leiten lassen, welche sie irrigerweise als verbindlich und deshalb im Bebauungsplan umzusetzen angesehen hat.

26: Dafür gibt es hier jedoch keine zureichenden Anhaltspunkte.

27: Die Sanierungssatzung regelt lediglich die Frage des „Ob“ einer Sanierung sowie die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes und die Frist, innerhalb derer die Sanierung durchgeführt werden soll (§ 142 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 BauGB). Eine detaillierte Festsetzung von Sanierungszielen erfolgt in der Regel nicht. Die Sanierungsplanung gibt dem nachfolgenden Verfahren der Bauleitplanung vielmehr nur einen ausfüllungsbedürftigen Rahmen vor. Dessen späteres Verlassen durch den Bebauungsplan kann erkennen lassen, dass die Sanierungsabsicht aufgegeben worden ist oder künftig von der ursprünglichen Planung abweichende Ziele verfolgt werden sollen. Es gilt insoweit der gewohnheitsrechtlich anerkannte Rechtssatz, dass die spätere Norm die frühere verdrängt (vgl. auch dazu den Beschluss des Senats vom 15. März 2010, a. a. O.).

28: Nach diesen Grundsätzen ist vorliegend nichts für eine vom Ortsgemeinderat der Antragsgegnerin bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan sachfremd angenommene Bindung an die Sanierungssatzung oder -planung ersichtlich. Anlass für den Bebauungsplan ist nach der ihm beigefügten Begründung „die rechtsverbindliche Umsetzung der auf der Grundlage der Vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet „Ortskern R…“ ermittelten und im Rahmenplan dargestellten Sanierungsziele und Handlungsansätze“, indem er die planungsrechtlichen Voraussetzungen hierfür schafft. Bereits diese Formulierung – insbesondere der Wortlaut „Handlungsansätze“ auf der einen Seite gegenüber der nunmehr beabsichtigten „rechtsverbindlichen“ Umsetzung auf der anderen Seite – lässt klar erkennen, dass der Rat sich bewusst war, bei seiner Entscheidung nicht etwa bereits bestehenden verbindlichen Vorgaben folgen zu müssen. Vielmehr hat er, was auch die Beschlussvorlage für den Aufstellungsbeschluss vom 2. März 2009 (Seite 3 der Verwaltungsakten) erkennen lässt

29: - „Mit der Ausführungsplanung zur Ortskernsanierung war vom Planer auch ein Vorschlag zur Änderung der Verkehrsführung von der H… Straße über den M… Platz zur Straße am W…. vorgelegt und ausführlich begründet worden. Nach Gesprächen mit dem Landesbetrieb Mobilität und nach Hinweisen aus dem Innenministerium auf die weitere Zeitschiene für die Umsetzung der Ortskernsanierung sollen jetzt bereits die Planungs-rechtlichen Voraussetzungen und damit Baurecht für diese Änderung der Verkehrsführung herbeigeführt werden“ -,

30: einen Einzelaspekt der Sanierungsplanung in Form eines bloßen Vorschlags des Planers, nämlich die Änderung der Verkehrslinienführung, schon einmal vorab aufgegriffen und in Kenntnis der fehlenden rechtlichen Verbindlichkeit des entsprechenden Sanierungsziels beschlossen, diese Zielvorstellung als Bestandteil eigenen aktuellen planerischen Willens nunmehr quasi „vor die Klammer“ zu ziehen und per Bebauungsplan rechtsverbindlich festlegen zu wollen.

31: c. Eine fehlende Erforderlichkeit der Planung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB lässt sich entgegen der Auffassung der Antragsteller auch nicht aus einem sog. „Etikettenschwindel“ herleiten.

32: Dies würde voraussetzen, dass die Antragsgegnerin als Plangeber das für ein Mischgebiet in § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) gesetzlich vorgesehene Miteinander verschiedener Nutzungen in Wirklichkeit gar nicht gewollt, sondern lediglich als bloßes ihre wahren Planungsabsichten verdeckendes „Etikett“ vorgeschoben hätte, oder aber, dass eine Entwicklung des Plangebietes zum Mischgebiet aufgrund der vorhandenen Bebauung oder sonstiger Umstände faktisch gar nicht zu erreichen wäre (vgl. zum Ganzen etwa die Urteile des Senats vom 29. Januar 2015 – 1 C 10442/14 –, 8. Juni 2011 – 1 C 11239/10 –, und vom 21. Oktober 2009 – 1 C 10150/09, alle in juris, jeweils m. w. N.).

33: Dafür fehlt es hier indessen an zureichenden Anhaltspunkten.

34: Dass zumindest noch bis in die jüngere Vergangenheit im Ortskern eine eindeutig über ein bloßes Wohngebiet hinausgehende Mischung von Nutzungen existiert hat, belegt bereits der Vortrag der Antragsteller zur Entwicklung des Plangebietes seit den 80iger Jahren, wonach zwei Lebensmittelmärkte in ein neu ausgewiesenes Gewerbegebiet abgewandert und zwei Drogerien, zwei Kleinläden mit Grundnahrungsmitteln, eine Bäckerei mit Café, eine Textilreinigung, eine Bank, zwei Hotels mit Gaststätten und eine Metzgerei geschlossen worden sind.

35: Als derzeit im Plangebiet (noch) vorhandene Nutzungen geben die Beteiligten übereinstimmend Wohngebäude, Handelsbetriebe, Gastronomie und Dienstleistungen an. Die drei letztgenannten Nutzungen sind nach § 4 Abs. 2 BauNVO nur unter bestimmten Voraussetzungen in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig, nämlich die Gastronomie und Handelsbetriebe, soweit sie der Versorgung des Gebietes dienen, und sonstige Dienstleistungen nur in Form nicht störenden Handwerks. Nach der Konzeption der BauNVO einem Mischgebiet zuordenbar wären hingegen sonstige Gastronomie, Einzelhandelsbetriebe und sonstige Dienstleister (§ 6 Abs. 2 Nr. 2 – 4 BauNVO). Vor diesem Hintergrund erscheint mit Blick auf die geringe Größe des Plangebietes – dieses hat einen Durchmesser von rund 150 Metern und umfasst maximal 25 Wohngebäude - insbesondere fraglich, ob es sich bei der Gaststätte „G… A…“ (A… W… …) noch um eine der Versorgung des Gebietes dienende Gastronomie handelt. Wie in der mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten erörtert, wirbt die Gaststätte im Internet mit insgesamt 70 Restaurant- und Grillstubenplätzen, behindertengerechten und für Feierlichkeiten geeigneten Räumlichkeiten, Tagesessen, Sonntagsmenüs, einem Lieferservice, ausreichenden Parkmöglichkeiten und einer Anfahrtsbeschreibung (…). Überdies erscheint beispielsweise fraglich, ob es sich bei der im „U…“ betriebenen Polsterei noch um einen nicht störenden Handwerksbetrieb im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. BauNVO oder aber nur um einen das Wohnennicht wesentlich störenden Gewerbebetrieb gemäß § 6 Abs. 1. Abs. 2 Nr. 4 BauNVO (so z. B. VG München, Urteil vom 22. September 2009 – M 1 K 08.5765 –, juris) handelt. Nicht wohngebietstypisch erscheint zudem, dass das Plangebiet von einer Landesstraße (L 182) durchschnitten wird. Überdies besteht im Zentrum des Gebiets mit dem M… Platz eine relativ große Parkplatzfläche, welche deutlich über den Bedarf der Bewohner des Gebiets hinausgeht.

36: Danach lässt sich letztendlich schon nicht feststellen, dass es sich bei den derzeitigen Nutzungen im Plangebiet nur noch um solche wohngebietstypischer Art handeln würde. Selbst wenn man dies gleichwohl annehmen wollte, würde es jedenfalls an objektiven Umständen fehlen, nach denen eine (Rück-)Entwicklung des Gebietes zum Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO ausgeschlossen wäre. Raum für derartige Nutzungen ist – wie deren früheres Vorhandensein im Plangebiet belegt – vorhanden und auch die Lage im Ortskern und die räumliche Nähe zur H… Straße lassen entsprechende Nutzungsarten keineswegs als fernliegend erscheinen.

37: Fehlt es danach jedenfalls an einer objektiven Unerreichbarkeit der durch den angegriffenen Bebauungsplan festgesetzten Nutzung als Mischgebiet, so lässt sich auch nicht feststellen, dass die Antragsgegnerin eine solche Nutzung zumindest subjektiv nicht anstrebt.

38: Die dem Plan beigefügte Begründung beschreibt die Bestandssituation als „sehr heterogene Nutzungsmischung von Wohngebäuden, Handelsbetrieben, Gastronomie und Dienstleistungen“ (Seite 4). Zielsetzung des Bebauungsplans sei es, „das Sanierungsgebiet funktionsfähig zu halten und seine Attraktivität und Ausstrahlungskraft für Bewohner, Besucher sowie diejenigen, die hier einkaufen bzw. arbeiten, zu erhöhen“ (Seite 2). Ein positiver Beleg für die Absicht, den Ortskern in diesem Sinne auch für mischgebietstypische Nutzungen offen zu halten, ergibt sich aus der Erwägung, für den Bereich MI 5 „durch den größeren Grundstückszuschnitt nach Neufestlegung der Grundstücke ein höheres Überbauungsmaß für größere Baueinheiten (Geschäfte mit Nebenräumen etc.) ermöglichen zu können, indem direkt an den Bereich MI 4 angebaut werden kann“ (Seite 15). Auch ist zu sehen, dass dort, wo durch den angegriffenen Bebauungsplan ein Teilgebiet des bereits zuvor bestehenden Bebauungsplans „A… d… L…“ überplant wird – Bereich der geplanten Bushaltestelle und des Kreisverkehrs – auch durch die ursprüngliche Planung bereits ein Mischgebiet festgesetzt war.

39: d. Ebenfalls nicht durchdringen können die Antragsteller mit dem Argument, ein Planungserfordernis fehle, weil angesichts dessen, dass sie zum einen die Verkehrsströme nur unwesentlich verlagere und über einen Kreisverkehrsplatz führe, und zum anderen die geplante Ortsumgehung eine Entlastung der innerörtlichen Straßen erwarten lasse, nicht ersichtlich sei, welche Vorteile die geplante neue Verkehrsführung bringen solle

40: Die mit der Maßnahme verfolgten Ziele werden indessen bereits in der frühen Phase der Planung deutlich: So hat der Planer B… ausweislich der Sitzungsniederschrift (Seite 7 der Verwaltungsakte) dem Ortsgemeinderat in der Sitzung vom 5. Oktober 2009 die geplante Änderung der Verkehrsführung erläutert und dazu ausgeführt, dass „ausgehend von der derzeitig sehr schwierigen Kurvensituation am A… R… und am Anwesen … G… ... nach Überprüfung der verschiedenen Möglichkeiten und einer fachtechnischen Rücksprache mit dem Landesbetrieb Mobilität ... nur die jetzt geplante Linienführung“ verbleibe. Alle Redner, so die Niederschrift weiter, seien von einer positiven Änderung des Verkehrsflusses und einer Steigerung der Attraktivität der Ortslage ausgegangen.

41: Demgemäß ist auch in der dem Bebauungsplan beigefügten Begründung als städtebauliches Planungsziel ausdrücklich die „Verbesserung der Verkehrsverhältnisse, insbesondere durch eine ortsgerechte Straßengestaltung und die ausreichende zur Verfügungstellung von öffentlichen Parkmöglichkeiten sowie die teilweise Neugestaltung der Verkehrsführung in Verbindung mit einer Verringerung des Durchgangsverkehrs im Ortskern“ angegeben. Die Neuführung der Verkehrsströme durch einen Kreisel über den derzeitigen M… Platz werde auch vom Landesbetrieb Mobilität als zielführende und die Verkehrssicherheit verbessernde Straßenführung im Ortskern angesehen. Durch diese Verkehrsführung bestehe nunmehr die Möglichkeit, den mittleren Bereich der H… Straße zwischen den Straßen „A… W…“ und „U…“ mit seinen Geschäften und Läden zu einem verkehrsberuhigten Bereich mit hoher Verweilqualität umzugestalten (Seite 11 der Begründung).

42: Mit dieser Zielsetzung bewegt sich die Antragsgegnerin ohne weiteres innerhalb der – wie bereits dargelegt – grundsätzlich weiten Grenzen ihres planerischen Ermessens.

43: 2. Des Weiteren lässt der Bebauungsplan auch keine Abwägungsmängel in Bezug auf den Lärmschutz sowie eine mögliche Wertminderung einzelner Grundstücke infolge einer nunmehr stärkeren Lärmbelastung erkennen.

44: Insoweit machen die Antragsteller geltend, dass ihren im Rahmen der Bürgerbeteiligung geäußerten diesbezüglichen Bedenken nur durch den lapidaren Verweis auf die schalltechnischen Untersuchungen und passive Lärmschutzmaßnahmen begegnet worden sei.

45: Das in § 1 Abs. 7 BauGB normierte Abwägungsgebot ist nach ständiger Rechtsprechung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung Belange nicht eingestellt werden, die nach Lage der Dinge hätten eingestellt werden müssen, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt wird oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (vgl. etwa BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 – und vom 5. Juli 1974 – IV C 50.72 –, sowie den Beschluss des erkennenden Senats vom 15. März 2010 – 1 B 11357/09 –, alle in juris). Keine Verletzung liegt demgegenüber vor, wenn sich die Gemeinde innerhalb dieses Rahmens in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen Belanges entscheidet. Das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange innerhalb des vorgegebenen Rahmens ist die elementare planerische Entschließung der Gemeinde über die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und kein aufsichtlich oder gerichtlich nachvollziehbarer Vorgang. Die gerichtliche Kontrolle beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebots daher auf die Frage, ob der Plangeber die abwägungserheblichen Gesichtspunkte zutreffend bestimmt hat und ob er auf der Grundlage des derart ermittelten Abwägungsergebnisses die aufgezeigten Grenzen der ihm obliegenden Gewichtung eingehalten hat.

46: Letzteres ist hier der Fall.

47: Was die von einer Reihe von Anliegern, darunter auch den Antragstellern, geltend gemachte Zunahme der vom Straßenverkehr herrührenden Lärmimmissionen für die in ihrem Eigentum stehenden Wohngrundstücke anbetrifft, hat die Antragsgegnerin eine Untersuchung durch das Schalltechnische Ingenieurbüro P… in Auftrag gegeben. Der Sachverständige P… hat zur Ermittlung der Auswirkungen der baulichen Maßnahmen im Änderungs- und Ausbaubereich insgesamt 60 Immissionsorte festgelegt (siehe dazu den Lageplan Anhang 4 der Schalltechnischen Untersuchung vom 30. Juli 2013). Die entsprechenden Berechnungsergebnisse (a. a. O., Anhang 5) weisen – je nach Lage der Immissionsorte – Pegelerhöhungen von bis zu 25 dB sowie auch Pegelabnahmen von bis zu 17 dB aus. Die hohen Pegelzunahmen seien, so der Sachverständige, darauf zurückzuführen, dass besonders an der Straße „U…“ sowie auch an der Straße „A…W…“ Gebäude rückgebaut würden, so dass dahinterliegende, vorher geschützte Gebäude nunmehr erstmals dem Verkehrslärm ausgesetzt seien. Auch komme es durch die neue Straßenführung zu Erhöhungen der Lärmbelastung. Die hohe Pegelabnahme sei demgegenüber darauf zurückzuführen, dass im ausgebauten Zustand in der H…. Straße im Bereich zwischen dem Knotenpunkt L 162/L 182 „A… W…/Z… I…“ und der Straße „U…“ eine Verkehrsberuhigung stattfinde. Insgesamt sei eine Lärmzunahme von > 2,1 db(A) als Kriterium für eine wesentliche, Maßnahmen des passiven Lärmschutzes verlangende Änderung im Sinne der 16. Bundesimmissionsschutzverordnung lediglich an drei Gebäuden entlang der Straße „U…“ (Hausnummern 1, 3 und 5) sowie am Gebäude „A…W…“ … zu erwarten. Dem Untersuchungsergebnis ist überdies zu entnehmen, dass der Sachverständige die höchste prognostizierte Lärmbelastung nach einer Änderung der Streckenführung zwar mit 67,4 dB(A) tags und 60,4 db(A) nachts am Grundstück „A… W… ..“, dem Hausgrundstück des Antragstellers zu 1) – westliche Hausfront im Erdgeschoss – errechnet hat, dieser Wert dort vor dem Ausbau aber noch höher liegt (68,1 bzw. 61,0 dB(A)). Insgesamt überwiegt die Zahl der Messpunkte, an denen sich nach der Schalltechnischen Untersuchung infolge der geplanten Streckenführung Entlastungen ergeben, die Zahl der Messpunkte mit einer zu erwartenden zusätzlichen Lärmbelastung (a. a. O., Anhang 5, S.1 bis 6).

48: Die durch die Maßnahme bewirkte „Umverteilung“ von Lärmbelastungen von den Anliegern entlang des bisherigen Streckenverlaufs hin zu denjenigen, deren Grundstücke an der neuen Streckenführung gelegen sind, war der Antragsgegnerin mithin umfassend bekannt. Unter Zugrundelegung der bereits dargestellten Kriterien für die gerichtliche Überprüfung ist es nicht zu beanstanden, wenn der Ortsgemeinderat der Antragsgegnerin sich bei der Beratung und Beschlussfassung über die entsprechenden Bedenken in seiner Sitzung am 19. Mai 2014 ausweislich der Niederschrift (Seite 975 ff. der Verwaltungsakten) im Wesentlichen auf das vorliegende und von ihm ausdrücklich für zutreffend gehaltene Lärmgutachten bezogen hat. Umstände, welche Anlass gäben, an der Richtigkeit der Feststellungen des Sachverständigen zu zweifeln, sind weder der Antragsbegründung zu entnehmen und sonst ersichtlich. Soweit die Antragsteller darüber hinaus eine detaillierte Auseinandersetzung des Rates mit der Frage fordern, „ob und welchem Eigentümer eine neue, bisher nicht vorhandene Lärmbelästigung zugemutet werden kann und aus welchen Gründe dies erfolgen soll“, findet dies in dem bereits umschriebenen Rahmen der gerichtlichen Überprüfung von gemeindlichen Abwägungsvorgängen bei der Aufstellung von Bebauungsplänen keine Stütze. Dies gilt umso mehr, es sich bei den vom Rat diesbezüglich zu treffenden Entscheidungen um Gremienbeschlüsse handelt und sich mithin d i e (für die Entscheidung aller Ratsmitglieder maßgeblichen) Gründe, aus denen der Beschluss in der einen oder anderen Weise gefasst worden ist, letztlich nicht geben kann.

49: Was die geltend gemachte mögliche Wertminderung durch die Änderung der Verkehrsführung anbetrifft, so stellt diese als bloße mittelbare Auswirkung auf den Verkehrswert des Grundstückes für sich allein nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. etwa die Beschlüsse vom 23. Oktober 2002 – 4 BN 53/02 – und vom 9. Februar 1995 – 4 NB 17/94 –, beide in juris) keinen abwägungsbeachtlichen Belang dar. Maßgeblich sind vielmehr die allein von der (neu) zugelassenen Nutzung unmittelbar zu erwartenden tatsächlichen Beeinträchtigungen, welche der Ortsgemeinderat der Antragsgegnerin indessen, wie bereits ausgeführt, gekannt und mithin bei seiner Abwägungsentscheidung mit im Blick gehabt hat.

50: 3. Ein Abwägungsmängel liegt schließlich auch nicht in Bezug auf das Überschwemmungsgebiet des Idarbaches vor.

51: Was die in § 9 Abs. 6a BauGB vorgesehene nachrichtliche Übernahme festgesetzter Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) bzw. den Vermerk von noch nicht festgesetzten Überschwemmungsgebieten (§ 76 Abs. 3 WHG) und von Risikogebieten (§ 73 Abs. 1 S. 1 WHG) im Bebauungsplan angeht, bedarf es vorliegend keiner näheren Überprüfung. Nachrichtliche Übernahme und Vermerk nach § 9 Abs. 6a BauGB haben nämlich bloße Hinweis- und Warnfunktion im Hinblick auf Maßnahmen zum Vollzug des Bebauungsplans, so dass ihr etwaiges Fehlen von vorneherein nicht die Wirksamkeit des Bebauungsplans berühren würde (vgl. etwa Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 9 Rn. 282a und 280, und Spannowsky/Uechtritz, BauGB, § 9 Rn. 166).

52: Zwar kann ein Bebauungsplan im Falle einer unterbliebenen Übernahme bzw. eines unterbliebenen Vermerks im Sinne des § 9 Abs. 6a BauGB gleichwohl immer noch inhaltliche Fehler dergestalt aufweisen, dass entgegen § 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB die Belange des Hochwasserschutzes als solche nicht ordnungsgemäß in der Abwägung berücksichtigt worden sind (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 24. November 2010 – 1 KN 266/07 –, juris, m. w. N.). Dies ist vorliegend jedoch bereits deshalb nicht der Fall, weil nach der Stellungnahme der SGD Nord vom 14. Juni 2012, auf die die SGD in ihrer weiteren Stellungnahme vom 6. Mai 2014 nochmals ausdrücklich verwiesen hat, wasserrechtliche Belange durch die Planung nicht berührt werden, sondern lediglich das Erfordernis einer wasserrechtlichen Genehmigung für Veränderungen im Überschwemmungsgebiet zu beachten ist und bei der Anlage der geplanten Stellplätze keine Erhöhung des Geländes erfolgen darf.

53: Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wegen der Kosten auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

54: Die Revision war nicht zuzulassen, da Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Art nicht vorliegen.

55: Beschluss

56: Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 30.000,00 Euro festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,

3.

die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Bundesverwaltungsgericht Beschluss, 01. Juli 2013 - 4 BN 11/13

Gründe

1: Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 und 2 VwGO gestützte Beschwerde der Antragstellerin bleibt ohne Erfolg.

2: 1. Mit den Rügen gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO wird ein grundsätzlicher Klärungsbedarf nicht aufgezeigt.

3: 1.1 Die Frage,

: Ist die Erforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB für einen allgemeinen Einzelhandelsausschluss in einem Gewerbegebiet zu bejahen, wenn der Plangeber Ausnahmen nach § 1 Abs. 9 BauNVO vom allgemeinen Einzelhandelsausschluss zulässt, obwohl er mit der Planung das Ziel verfolgt, die Flächen dem produzierenden Gewerbe vorzuhalten?,

: lässt sich, soweit sie überhaupt einer fallübergreifenden Klärung zugänglich ist, auf der Grundlage der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ohne weiteres bejahen.

4: Wie die Beschwerde selbst ausgeführt hat, ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass es grundsätzlich zulässig ist, auf der Grundlage des § 1 Abs. 5 BauNVO einen völligen Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in einem Gewerbegebiet mit dem Ziel der Freihaltung von Flächen für das produzierende Gewerbe festzusetzen (Beschlüsse vom 3. Mai 1993 - BVerwG 4 NB 13.93 - Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 16, vom 11. Mai 1999 - BVerwG 4 BN 15.99 - Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 27 und vom 25. April 2002 - BVerwG 4 BN 20.02 - juris Rn. 6). Für die Abweichung von den nach der Baunutzungsverordnung vorgegebenen Gebietstypen bedarf es in allen Fällen einer städtebaulichen Begründung, die sich aus der jeweiligen konkreten Planungssituation ergeben muss und die Abweichung rechtfertigt. Ebenso ist geklärt, dass der vollständige Ausschluss einer Nutzungsart durch Gegenausnahmen für bestimmte Arten von Anlagen der betreffenden Nutzungsart wieder ein Stück zurückgenommen werden kann. Insoweit muss die Gemeinde darlegen, warum das von ihr gewählte Abgrenzungskriterium marktüblichen Gegebenheiten entspricht und die Feindifferenzierung durch besondere städtebauliche Gründe gerechtfertigt ist (Urteil vom 26. März 2009 - BVerwG 4 C 21.07 - BVerwGE 133, 310 Rn. 13). Diese Grundsätze gelten generell, also auch für den Fall, dass die Gemeinde mit der Planung das städtebauliche Ziel der Freihaltung von Flächen für das produzierende Gewerbe verfolgt. Ob sich die von den Gemeinden festgesetzten Ausnahmen auf der Grundlage des § 1 Abs. 9 BauNVO - wie im vorliegenden Fall vom Oberverwaltungsgericht angenommen (UA S. 27 - 51) - rechtfertigen lassen, ist im Lichte des Planungskonzepts mit Blick auf die konkrete Planungssituation zu beurteilen und entzieht sich einer grundsätzlichen Klärung.

5: 1.2 Die Frage, welche Anforderungen an die Darstellung der Bedarfssituation im Rahmen der Abwägung gestellt werden, verleiht der Rechtssache ebenfalls keine grundsätzliche Bedeutung.

6: Die Frage, in welchem Umfang die Gemeinde ihre städtebaulichen Ziele darlegen, insbesondere, inwieweit sie ihre städtebauliche Konzeption mit hinreichend belegten Tatsachen oder Prognosen untermauern muss, lässt sich fallübergreifend nicht beantworten, sondern hängt ebenfalls maßgebend von den tatsächlichen Umständen der jeweiligen Planungssituation ab. Das gilt nicht nur bei der Prüfung der Erforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB, sondern auch wenn es um die Gewichtung mit ggf. entgegenstehenden privaten Belangen gemäß § 1 Abs. 7 BauGB geht.

7: Im Übrigen hat das Oberverwaltungsgericht auf den Einwand der Antragstellerin, es bestehe kein Bedarf an Gewerbeflächen, unter dem Gesichtspunkt der städtebaulichen Rechtfertigung eines Einzelhandelsausschlusses (vgl. dazu Urteil vom 27. März 2013 - BVerwG 4 C 13.11 - zum Abdruck in der Amtlichen Sammlung vorgesehen - juris Rn. 8) ausgeführt, das Eingeständnis des Plangebers, für eine Prognose der Gesamtnachfrage nach gewerblichen Bauflächen über einen Zeitraum von 15 Jahren gebe es (bislang) keine detaillierte und verlässliche Datengrundlage, sei unschädlich. Denn die Antragsgegnerin könne für die Notwendigkeit des Einzelhandelsausschlusses darauf verweisen, dass sie gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB die Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln habe, der die Änderungsbereiche im Plangebiet des Bebauungsplans als gewerbliche Bauflächen darstelle. Im Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan werde insoweit ausgeführt, dass die jährliche Nachfrage nach privaten und städtischen gewerblichen Bauflächen in Hamburg voraussichtlich deutlich über 30 ha liegen werde (UA S. 34). Danach liegen Angaben zur Bedarfslage vor. Ob es sich dabei um aussagekräftige Angaben handelt, ist eine Frage, die der Tatrichter zu beurteilen hat.

8: 1.3 Hinsichtlich der Frage, ob das Interesse am erweiterten Bestandsschutz je nachdem, ob das Grundstück durch den Eigentümer selbst genutzt werde oder nicht, unterschiedlich zu gewichten sei, fehlt es an der Darlegung der Entscheidungserheblichkeit. Das Oberverwaltungsgericht hat - wie die Anmerkung "Hinzu kommt" deutlich macht (UA S. 44) - lediglich ergänzend darauf verwiesen, dass die Antragstellerin als bloße Grundstückseigentümerin, die das Geschäft der Immobilienverwaltung betreibe, wirtschaftlich nur mittelbar in ihrem Verwertungsinteresse an dem Grundstück betroffen werde. Entscheidend für das Oberverwaltungsgericht ist, dass die Antragstellerin in ihrer Stellungnahme vom 4. August 2008 nur allgemein auf die Möglichkeit zur Festsetzung eines erweiterten Bestandsschutzes nach § 1 Abs. 10 BauNVO hingewiesen und ein konkretes betriebliches Bedürfnis des auf ihrem Grundstück niedergelassenen Lebensmittel-Discountmarktes für diese Festsetzung nicht aufgezeigt habe (UA S. 43).

9: 1.4 Schließlich dient auch die Frage, ob eine planende Gemeinde, wenn der Planbetroffene hierzu nicht umfassend vorgetragen hat, das Interesse am erweiterten Bestandsschutz von sich aus als Belang in das Abwägungsmaterial einbeziehen müsse, letztlich nur dazu, im Gewand der Grundsatzrüge einzelfallbezogen Kritik zu üben. Seit der Senatsentscheidung vom 12. Dezember 1969 - BVerwG 4 C 105.66 - (BVerwGE 34, 301) ist es gefestigte Rechtsprechung, dass das Abwägungsgebot verletzt ist, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, oder der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Wie das Oberverwaltungsgericht ausgeführt hat, hat die Antragstellerin in ihrer von der Antragsgegnerin gewürdigten Stellungnahme vom 4. August 2008 kein konkretes betriebliches Bedürfnis des auf ihrem Grundstück niedergelassenen Lebensmittel-Discountmarktes für diese Festsetzung aufgezeigt (UA S. 43). Danach bestand nach Lage der Dinge kein Anlass zu weiteren Ermittlungen. Gründe, warum sich die Antragstellerin gehindert gesehen hätte, substantiiert zu ihrer Situation vorzutragen, sind dem Oberverwaltungsgericht nicht vorgetragen worden. Auch die Beschwerde erschöpft sich in der schlichten Behauptung, eine Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO hätte zu einer Verbesserung der städtebaulichen Situation geführt.

10: 2. Die Divergenzrüge unter II. genügt nicht den Darlegungsanforderungen im Sinne des § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO.

11: Zunächst wird nicht beachtet, dass der von der Beschwerde zitierte Rechtssatz aus der in Bezug genommenen Entscheidung des Senats vom 16. April 1971 - BVerwG 4 C 66.67 - (Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 90 S. 32) erkennbar nicht entscheidungstragend ist, sondern zu den Hinweisen gehört, die der Senat aufgrund der Zurückverweisung zur Beachtung bei der weiteren Behandlung der Sache gegeben hat. Unabhängig davon fehlt es an der Benennung eines Rechtssatzes des Oberverwaltungsgerichts, der in Widerspruch zu dem zitierten Rechtssatz steht. Der von der Beschwerde zitierte Rechtssatz auf S. 43 des angefochtenen Urteils steht nicht im Widerspruch zu dem in Bezug genommenen Rechtssatz des Senats, sondern zu den Schlussfolgerungen, die die Beschwerde hieraus sieht. Eine Aussage zu § 3 Abs. 2 BauGB findet sich weder in dem Urteil vom 16. April 1971 noch in dem von der Antragstellerin zitierten Beschluss vom 8. September 1988 - BVerwG 4 NB 15.88 - (Buchholz 406.11 § 1 BBauG/BauGB Nr. 34).

Baugesetzbuch - BBauG | § 215 Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften

(1) Unbeachtlich werden

1.: eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,
2.: eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und
3.: nach § 214 Absatz 3 Satz 2 beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,

wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Satz 1 gilt entsprechend, wenn Fehler nach § 214 Absatz 2a beachtlich sind.

(2) Bei Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 214 Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen; ergänzendes Verfahren

(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn

1.: entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist;
2.: die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach