Verwaltungsgericht Würzburg Urteil, 06. Nov. 2017 - W 8 K 16.457

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin und die Beigeladene haben die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte zu tragen. Ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Klägerin und die Beigeladene selbst.

III. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin und die Beigeladene können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Die Klägerin wendet sich gegen einen Duldungsbescheid der Beklagten vom 31. Juli 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheids der Regierung von Unterfranken vom 5. April 2016, der die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück der Klägerin wegen Grundsteuerrückständen anordnet.

1. Im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks FlNr. … war seit 18. Februar 2002 die Beigeladene (im Folgenden: auch Voreigentümerin) eingetragen. Die Grundstücke FlNr. … und FlNr. … entstanden am 6. Dezember 2002 durch Teilung aus dem Grundstück FlNr. 1954. Das Grundstück FlNr. … wurde zum 30. April 2010 in die FlNr. … (2.075 m²), … (479 m²), … (3.863 m²) und … (1.174 m²) zerlegt, aber im Grundbuch rechtlich als ein Grundstück unter einer Nummer eingetragen. Die Klägerin erwarb das Eigentum an der FlNr. … (Grundbucheintragung am 15. September 2010) und an der FlNr. … (Grundbucheintragung am 21. Dezember 2012), die gleichzeitig mit der Eintragung ihre rechtliche Selbstständigkeit als Grundstücke erlangten.

Für YB wurde am 18. Februar 2002 im Grundbuch für die Teilfläche des späteren Grundstücks FlNr … eine Auflassungsvormerkung eingetragen. YB wurde zu keinem Zeitpunkt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Laut Grundbuchauszug wurden die Ansprüche aus der Auflassungsvormerkung im Jahr 2005 zugunsten einer Bank verpfändet. Mit Bescheid vom 22. Juli 2003 setzte das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag für das noch ungeteilte Grundstück FlNr. … ab 1. Januar 2002 gegenüber YB auf 1.268,94 EUR und mit Bescheid vom 6. Juli 2004 ab 1. Januar 2003 auf 1.498,00 EUR fest. Mit Bescheiden über Grundabgaben vom 15. September 2003 und 3. Mai 2004 setzte die Beklagte gegenüber YB für das Objekt G-Straße … die Grundsteuer für die Jahre 2002 und 2003 auf jeweils 3.806,82 EUR und für das Jahr 2004 auf 4.441,29 EUR fest. Mit Bescheid vom 13. Dezember 2004 änderte die Beklagte aufgrund des Bescheids des Finanzamtes vom 6. Juli 2004 die Festsetzungen für das Jahr 2003 auf 4.494,00 EUR und für das Jahr 2004 auf 5.243,00 EUR. Mit öffentlichen Bekanntmachungen vom 6. Januar 2005, 6. Januar 2006, 5. Januar 2007, 4. Januar 2008, 2. Januar 2009 und 8. Januar 2010 wurde die Grundsteuer in gleicher Höhe wie für 2004 für die Jahre 2005 bis 2010 festgesetzt. Mit Bescheid vom 29. März 2011 setzte das Finanzamt A den Grundsteuermessbetrag für das Objekt G-Straße … gegenüber YB ab 1. Januar 2011 aufgrund des Verkaufs der Teilfläche FlNr. … auf 860,58 EUR herab. Mit Bescheid vom 3. Mai 2011 setzte das Finanzamt A für die FlNr. … ab 1. Januar 2011 einen Grundsteuermessbetrag von 721,17 EUR nun gegenüber der Klägerin als neuer Eigentümerin fest. Die Beklagte setzte daraufhin mit Bescheid vom 18. Mai 2011 die Grundsteuer für das Jahr 2011 gegenüber YB auf 3.012,03 EUR fest. Mit öffentlicher Bekanntmachung vom 1. Januar 2012 wurde die Grundsteuer in gleicher Höhe für das Jahr 2012 festgesetzt. Mit Bescheid vom 25. Juni 2013 setzte das Finanzamt A den Grundsteuermessbetrag aufgrund des Verkaufs der Teilfläche FlNr. … ab 1. Januar 2013 für das unbebaute Grundstück (FlNr. … und …) gegenüber YB auf 53,14 EUR herab. Mit Bescheid des Finanzamtes A vom 23. April 2013 wurde der Grundsteuermessbetrag für die FlNr. … und … gegenüber der Klägerin ab 1. Januar 2013 auf 1.455,41 EUR festgesetzt. Die Beklagte setzte diese Bescheide mit Bescheiden vom 10. Juli 2013 um und setzte die Grundsteuer für 2013 gegenüber YB auf 185,99 EUR herab und für die Klägerin auf 5.093,94 EUR neu fest.

Mit Schreiben vom 8. April 2013 kam die Stadtkämmerei von A zu dem Schluss, dass YB pfandlos sei, bereits mehrfach die eidesstattliche Versicherung geleistet habe und weitere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen YB nicht möglich seien.

Mit Schreiben vom 1. Oktober 2013 und 4. März 2015 hörte die Beklagte sowohl die beigeladene Voreigentümerin als auch die Klägerin bezüglich des Erlasses eines Duldungsbescheides an.

2. Mit Duldungsbescheid vom 31. Juli 2015, machte die Beklagte aufgrund bestehender Steuerrückstände in Höhe von insgesamt 42.510,38 EUR für das Grundstück G-Straße 82 (FlNr. …) für den Anteil der Klägerin aus den Jahren 2002 bis 2012 in Höhe von 41.012,02 EUR die dingliche Haftung des Steuergegenstandes nach § 12 GrStG i.V.m. § 77 Abs. 2 der AO geltend (Nr. 1). In Nr. 2 des Duldungsbescheids ordnete die Beklagte gegenüber der Klägerin die Duldung der Zwangsvollstreckung in deren Grundbesitz an.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe das Grundstück bestehend aus FlNr. … und … von der Voreigentümerin mit Zustimmung von YB erworben. Mit Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes vom 3. Mai 2011 sei das Geschäftsgrundstück FlNr. … ab 1. Januar 2011 und mit Grundsteuermessbescheid vom 23. April 2013 ergänzend FlNr. … ab 1. Januar 2013 der Klägerin zugeschrieben worden. Es erfolgte in Nr. 2 der Begründung eine Auflistung der Steuerrückstände aus den Jahren 2002 bis 2012 nach Fälligkeit, Veranlagungsjahr und Betrag. Der Grundlagenbescheid des Finanzamtes vom 22. Juli 2003 an YB beziehe sich auf das selbstständige Grundstück FlNr. … Mit Wirkung vom 30. April 2010 sei die FlNr. … zwar in die FlNr. …, … … und … geteilt worden, aber im Grundbuch unter einer Nummer und damit rechtlich als ein Grundstück eingetragen worden. Diese rechtliche Grundstückseinheit sei für die FlNr. 1954/16 erst mit Wirkung vom 15. September 2010 und für die FlNr. 1954/11 erst mit Wirkung vom 21. Dezember 2012 aufgelöst und damit rechtlich selbstständige Grundstücke geschaffen worden. Da die Grundsteuer als öffentliche Last ungeteilt auf dem Grundstück als wirtschaftliche Grundstückseinheit ruhe, ergebe sich folgende Aufteilung: die rückständige Grundsteuer aus den Jahren 2002 bis 2010 ruhe ungeteilt auf dem früheren Grundstück FlNr. …, die rückständige Grundsteuer aus den Jahren 2011 und 2012 ruhe ungeteilt auf dem Grundstück bestehend aus FlNr. …, … und …, die rückständige Grundsteuer aus dem Jahr 2013 ruhe ungeteilt auf dem Grundstück FlNr. … und … Die auf einem Grundstück liegende dingliche Last reduziere sich nicht anteilig, wenn ein Grundstück nach Festsetzung der Grundsteuer real geteilt werde. Stattdessen wandele sie sich nach den Grundsätzen der Gesamthypothek in eine öffentliche Gesamtlast mit der Folge, dass danach die öffentliche Last auf jedem aus der Realteilung hervorgegangen Grundstück insgesamt ruhe.

Würden nach der Realteilung die einzelnen Grundstücke verschiedenen Interessenten übereignet, so würden die Eigentümer in entsprechender Anwendung von § 1108 Abs. 2 BGB gegenüber der Beklagten als Gesamtschuldner haften. Lediglich die Grundsteuer aus dem Jahr 2013 ruhe ausschließlich auf dem Grundstück FlNr. 1954/15 und 1954/17. Hierfür hafte ausschließlich dieses Grundstück, das im Eigentum der Voreigentümerin stehe. Demzufolge könne die Beklagte die Grundsteuer aus den Jahren 2002 bis 2012 rechtlich in voller Höhe sowohl gegenüber der Voreigentümerin als auch der Klägerin mit Duldungsbescheid geltend machen. Beide Schuldner hafteten als Gesamtschuldner. Eine Orientierung bei der Aufteilung der Grundsteuer an den Einheitswerten, den Steuermessbeträgen bzw. Jahressteuer sei sachgerecht. Die Jahressteuer für die FlNr. … und … betrage 5.093,94 EUR. Die Jahressteuer für FlNr. … und … betrage 185,99 EUR. Daher ergebe sich eine Gesamtjahressteuer von 5.279,93 EUR. Folgender Anteil ergebe sich daher für die Klägerin:

(42.510,38 × 5.093,94) / 5.279,93 = 41.012,92 EUR

Der Eigentümer habe die Zwangsvollstreckung wegen der Grundsteuer als öffentliche Last in den Grundbesitz zu dulden. Der Grundstückseigentümer, der im Grundbuch eingetragen sei, sei Vollstreckungsschuldner, ohne die Steuern zu schulden. Ein neuer Eigentümer müsse auch dann die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück wegen rückständiger Grundsteuern dulden, wenn die Erhebungszeiträume mehr als zwei Jahre vor dem Grundstückserwerb lägen. Laut Grundbuchauszug sei die Eintragung der Klägerin als neue Eigentümerin der FlNr. … am 15. September 2010 und der FlNr. … am 21. Dezember 2012 erfolgt. Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Duldungspflichtigen durch Duldungsbescheid sei, dass der Anspruch aus dem Steuerschuldverhältnis festgesetzt, fällig und vollstreckbar sei. Dies sei mit Grundsteuerbescheiden gerichtet an YB vom 15. September 2003, 3. Mai 2004, 13. Dezember 2004, 18. Mai 2011 und 10. Juli 2013 geschehen. Das Finanzamt habe mit Grundsteuermessbescheid vom 22. Juli 2003 für das Grundstück G-Straße 82 erstmals eine Nachveranlagung auf den 1. Januar 2002 für die neu gegründete wirtschaftliche Einheit durchgeführt und YB als wirtschaftlichen Eigentümer zum alleinigen Eigentum zugerechnet. Für die Jahre 2005 bis 2010 und 2012 sei die Grundsteuer jeweils am ersten Freitag des Jahres durch öffentliche Bekanntmachung nach festgesetzt worden. Die Beklagte könne, unbeschadet der Fortdauer der Haftung des bisherigen Schuldners, von der Eintragung ins Grundbuch an, ihre zu dieser Zeit bestehenden Ansprüche auch gegenüber dem Vermögensübernehmer geltend machen.

Die Ermessensentscheidung sei damit zu begründen, dass seit 1. April 2004 kontinuierlich versucht worden sei, die offenen Forderungen bei dem bisherigen Steuerschuldner YB beizutreiben. Es seien alle möglichen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegenüber YB eingeleitet worden. Alle Bankkontopfändungen durch den Gerichtsvollzieher seien jedoch ohne Erfolg verlaufen. YB habe mehrfach die eidesstattliche Versicherung geleistet. Eine Zwangssicherungshypothek habe nicht in das Grundbuch eingetragen werden können, da die Voreigentümerin immer die bürgerlich rechtliche Eigentümerin des Grundstücks gewesen sei. Erst mit Schreiben vom 8. April 2013 habe die Stadtkasse alle Versuche, die offenen Forderungen bei YB einzutreiben, abschließend als endgültig erfolglos eingestuft. Somit sei die persönliche Haftung des Steuerschuldners nach § 11 Abs. 1 GrStG nicht realisierbar gewesen. Für YB sei am 18. Februar 2002 lediglich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden. Aufgrund des Kaufvertrags sei YB vom Finanzamt das Grundstück als wirtschaftlichem Eigentümer zugerechnet worden. Da es sich bei der Auflassungsvormerkung nur um eine Sicherung der Ansprüche des Käufers handle, hätten somit auch keine Vollstreckungsmaßnahmen gegen diese erfolgen können. Grundsätzlich sei auch eine Vollstreckung in Anwartschaftsrechte möglich. Aufgrund der Eintragung der Auflassungsvormerkung für YB, hätte grundsätzlich eine Pfändung dieses Anwartschaftsrechts mittels Pfändung und Überweisungsbeschlusses erfolgen können. Zu einer Eintragung von YB ins Grundbuch sei es nie gekommen. Vielmehr sei nun die Klägerin eingetragen. Aufgrund der Akzessorietät der Vormerkung sei diese damit für einen etwaigen erneuten Vollstreckungsversuch wertlos. Auch für die Vergangenheit könne eine Pfändung der Auflassungsvormerkung als nicht erfolgsversprechend angesehen werden, da gemäß Grundbuchauszug die Ansprüche aus der Auflassungsvormerkung bereits im Jahr 2005 einer Bank verpfändet worden seien. Eine vorrangige Befriedigung der Beklagten bei YB aus der immer noch eingetragenen Auflassungsvormerkung sei daher zum einen nicht möglich und wäre auch rechtlich nicht geboten. Weiter bestehe auch keine Verpflichtung vorrangig die Voreigentümerin in Anspruch zu nehmen, da die Vollstreckungsversuche gegen YB erst im Jahr 2013 abschließend als erfolglos eingestuft worden seien. Zu diesem Zeitpunkt seien die Grundstücke FlNr. … (im Jahr 2010) und … (im Jahr 2012) bereits an die Klägerin verkauft gewesen. Aufgrund der Bindungswirkung an den Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes sei YB als wirtschaftlicher Eigentümer Schuldner der Grundsteuer gewesen und nicht die beigeladene Voreigentümerin als bürgerlich rechtliche Eigentümerin. Aufgrund der Wahrung des Steuergeheimnisses sei eine Mitteilung über Steuerrückstände des Steuerschuldners einen bürgerlich rechtlichen Grundstückseigentümer grundsätzlich nicht zulässig gewesen. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, einen Erwerber über Grundsteuerrückstände des Voreigentümers oder über vergebliche Beitreibungsversuche zu unterrichten. Vielmehr hätte sich die Klägerin vor Abschluss des jeweiligen Kaufvertrags bei dem Verkäufer nach eventuellen Grundsteuerrückständen erkundigen können. Die Geltendmachung der dinglichen Haftung des Grundstücks gegenüber dem Eigentümer würde einer ordnungsgemäßen Ermessensausübung entsprechen. Das Entschließungsermessen sei auf Null reduziert.

3. Die Klägerin ließ mit Schreiben vom 25. August 2015, eingegangen bei der Beklagten am 26. August 2015, Widerspruch einlegen. Die Beklagte half dem Widerspruch nicht ab und legte ihn am 1. Dezember 2015 der Widerspruchsbehörde zur Entscheidung vor.

4. Mit Widerspruchsbescheid vom 5. April 2016, den Bevollmächtigten der Klägerin zugestellt am 7. April 2016, wies die Regierung von Unterfranken den Widerspruch der Klägerin zurück. Ergänzend zum Duldungsbescheid wurde ausgeführt, dass als Eigentümer gelte, wer im Grundbuch als solcher eingetragen sei. Die Klägerin sei im Grundbuch als Eigentümerin an den Grundstücken FlNr. … und … eingetragen. Die steuerrechtliche Zurechnung der Grundstücke an die Klägerin als neue Eigentümerin sei zum 1. Januar 2011 bzw. 1. Januar 2013 erfolgt.

Die Grundsteuer 2008 bis 2012 sei mit Bescheiden der Beklagten und öffentlichen Bekanntmachungen gegenüber YB bestandskräftig festgesetzt worden. YB sei auch der richtige Steuerschuldner gewesen. Nach § 10 GrStG sei Schuldner der Grundsteuer derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswertes zugerechnet werde. Das Finanzamt habe das Grundstück FlNr. … YB als wirtschaftlichem Eigentümer ab 1. Januar 2002 nach § 39 Abs. 1, Abs. 2 AO zugerechnet. Aufgrund der Bindungswirkung an die Grundsteuermessbescheide auch hinsichtlich des Steuerschuldners sei YB als wirtschaftlicher Eigentümer Schuldner der Grundsteuer und nicht die Voreigentümerin als zivilrechtliche Eigentümerin gewesen. Die Beklagte habe bei der Festlegung des Steuerschuldners demzufolge keinerlei Ermessen gehabt. Die Steuerforderungen seien allesamt fällig und vollstreckbar. Die Beklagte habe in den Jahren 2004 bis 2011 mehrfach Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durchgeführt.

Die Steuer sei nicht aufgrund von Zahlungsverjährung erloschen. Die Zahlungsverjährung betrage fünf Jahre und beginne mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch erstmals fällig geworden sei. Die offenen Steuerforderung für die Jahr 2002 und 2003 seien mit Bescheid vom 15. September 2003 zum 18. Oktober 2003 und 15. November 2003 fällig gestellt worden. Für die folgenden Steuerjahre würden sich die Fristen jeweils um ein Jahr verschieben. Für die Steuerforderung für das Jahr 2010 sei regulär erst am 31. Dezember 2015 Zahlungsverjährung eingetreten. Da der Duldungsbescheid am 31. Juli 2015 ergangen sei, sei für die Steuerforderungen 2010 bis 2012 eine Zahlungsverjährung auch ohne Unterbrechungshandlung nicht eingetreten. Die Zahlungsverjährung für die Forderungen der Jahre 2002 und 2003 sei durch die Stundung mit Bescheid vom 7. Juli 2004 gegenüber YB im Jahr 2004 unterbrochen worden. Weitere Unterbrechungen seien durch die Kontopfändungen gegenüber YB im Jahr 2009 und die gegenüber YB erfolglosen Vollstreckungsversuche des Gerichtsvollziehers am 26. April 2010 und 26. Oktober 2011 erfolgt. Die fünfjährige Verjährungsfrist für die Forderung aus den Jahren 2002 und 2003 sei nach der Unterbrechung durch die Stundung im Jahr 2004 am 31. Dezember 2004 erneut bis 31. Dezember 2009 gelaufen. Durch die Kontopfändung im Jahr 2009 sei eine Unterbrechung der Zahlungsverjährung für die Forderungen der Jahre 2002 bis 2008 erfolgt. Die Verjährungsfrist sei am 31. Dezember 2009 wieder erneut angelaufen bis 31. Dezember 2014. Durch Vollstreckungsmaßnahmen im Jahr 2011 seien die Zahlungsverjährung vor die Forderungen der Jahre 2002 bis 2010 unterbrochen worden. Die Verjährungsfrist sei am 31. Dezember 2011 erneut angelaufen und habe erst am 31. Dezember 2016 geendet. Der Steueranspruch sei nicht erloschen, er sei auch nicht erlassen. Es sei keine Verwirkung eingetreten. Zwar habe die Beklagte über einen langen Zeitraum den Eigentümer des Haftungsgrundstücks nicht für die uneinbringlichen Grundsteuerschulden in Anspruch genommen. Ein Verzicht auf eine dingliche Haftung des Grundstücks sei niemals zum Ausdruck gebracht worden. Dies könne auch nicht daraus abgeleitet werden, dass die Beklagte weder der Klägerin noch die Voreigentümerin über die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten und Grundsteuerschulden informiert habe. Eine Mitteilung über Steuerrückstände des Steuerschuldners an einen zivilrechtlichen Grundstückseigentümer sei aufgrund der Wahrung des Steuergeheimnisses grundsätzlich nicht möglich.

Die Beklagte habe das Entschließungsermessen pflichtgemäß ausgeübt. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages oder eine Rückzahlung des Kaufpreises an YB, sei dem Beklagten nicht bekannt. Inwieweit auf diese Gelder tatsächlich hätte zugegriffen werden können, sei mehr als fraglich, da die Beklagte nicht die einzige Gläubigerin von YB sei. Es genüge, wenn die Steuerbehörde aufgrund hinreichender Anhaltspunkte zu der Überzeugung gekommen sei, dass eine Vollstreckung gegenüber den Steuerschuldnern aussichtslos sein werde.

Die dingliche Last sei dadurch verwirklicht, dass der Grundstückseigentümer die Zwangsvollstreckung in sein Eigentum dulden müsse. Folglich sei eine Zwangsvollstreckung in die mehrteiligen bebauten Hauptgrundstücke erfolgversprechender für eine Forderung in Höhe von ca. 41.000,00 EUR, als in unbeteiligte Nebengrundstücke, die gegebenenfalls im Wege der Zwangsvollstreckung keinen entsprechenden Ertrag erbringen würden. Die Entscheidung sei auch nicht deshalb ermessensfehlerhaft, weil es die Beklagte zehn Jahre lang versäumt habe, die beigeladene Voreigentümerin als zivilrechtliche Eigentümerin in Anspruch zu nehmen. Es sei auch ohne Belang, dass die Klägerin die Grundstücke redlich erworben habe und sie keinerlei Verschulden treffe. Auch könne die Voreigentümerin nicht davon ausgehen, dass für die Grundstücke keinerlei Grundsteuern erhoben würden. Wenn sie als Eigentümerin keine Grundsteuerbescheide erhalten habe, müsse sie davon ausgehen, dass diese an den wirtschaftlichen Eigentümer YB gingen. Nachdem bereits die Kaufsumme nicht vollständig bezahlt worden sei, seien Steuerschulden zumindest nicht abwegig.

5. Mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 28. April 2016, eingegangen bei Gericht am selben Tag, ließ die Klägerin Klage erheben und in der mündlichen Verhandlung am 6. November 2017 beantragen,

den Duldungsbescheid der Beklagten vom 31. Juli 2015 und den Widerspruchsbescheid der Regierung von Unterfranken vom 05. April 2016 aufzuheben.

Zur Begründung ließ die Klägerin im Wesentlichen vortragen: Die angegriffenen Bescheide seien rechtswidrig und verletzten die Klägerin in ihren Rechten. YB habe das Anwesen mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Mai 2001 von der Voreigentümerin gekauft. Die Auflassung sei erklärt worden, der Vollzug sei bis zur Restkaufpreiszahlung ausgesetzt worden, ein Anspruch auf Übereignung sei durch eine Auflassungsvormerkung für YB gesichert gewesen. Mit notariellem Kaufvertrag des Notars vom 2. Juli 2012 habe YB an die Klägerin das Grundstück FlNr. 1954/11 zu Alleineigentum veräußert. Am Abschluss des Kaufvertrages zwischen YB und der Klägerin habe die Voreigentümerin mitgewirkt. Die Eigentumsumschreibung auf YB habe niemals stattgefunden. Die Voreigentümerin habe dem Kaufvertragsabschluss als noch eingetragene Eigentümerin zugestimmt und sei der Übereignungspflicht des Verkäufers YB gegenüber der Klägerin im Wege des Schuldbeitritts beigetreten. Hierfür habe sie zur Befriedigung ihrer eigenen Ansprüche gegenüber YB aus dem ursprünglich abgeschlossenen Kaufvertrag einen Großteil des vereinbarten Kaufpreises erhalten.

Der im Duldungsbescheid dargelegte Sachverhalt sei bereits deshalb unzutreffend, weil die Klägerin das Grundstück nicht von der Voreigentümerin erworben habe, sondern der Verkäufer YB gewesen sei. Für YB sei eine Auflassungsvormerkung eingetragen gewesen. Es werde ausdrücklich mit Nichtwissen bestritten, dass es Steuerforderungen gegenüber YB gebe und diese nicht verjährt seien. Es werde in Abrede gestellt, dass YB überhaupt Steuerschuldner gewesen sei, da Eigentümerin im Sinne des bürgerlichen Rechts immer die Voreigentümerin gewesen sei. Die Bescheide der Beklagten müssten sich gegen YB als richtigen Adressaten gerichtet haben. Im Falle der Übereignung eines Steuergegenstandes auf eine andere Person hafte der Erwerber nur neben dem früheren Eigentümer, für die auf den Steuergegenstand oder Teil des Steuergegenstandes entfallende Grundsteuer für die Zeit, seit Beginn des letzten, vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres. Die Haftung sei also zeitlich beschränkt. Diese Haftung trete allerdings nur bei Übereignung ein. Selbst wenn man YB als wirtschaftlich berechtigten Eigentümer im Sinne des Steuerrechts ansehen wolle, müsste daneben auch die Eigentümerstellung der beigeladenen Voreigentümerin als wirtschaftlich Berechtigte, aber auch eingetragene Grundstückseigentümerin, berücksichtigt werden. Eine Haftung neben früheren Eigentümern scheide daher aus. Infolge der Nichtzahlung des Kaufpreises durch YB habe die Voreigentümerin das Grundstück in wirtschaftlicher Hinsicht weiterhin „in der Hand“ gehabt. YB habe ohne die Zustimmung der Voreigentümerin nicht über das Grundstück verfügen können. Nur mit der Zustimmung der Voreigentümerin sei auch die Veräußerung möglich gewesen. Die Voreigentümerin habe von dem vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 298.000,00 EUR einen Kaufpreisanteil in Höhe von 240.000,00 EUR erhalten. Die Beklagte habe über Jahre hinweg gegenüber der Voreigentümerin als dingliche Eigentümerin und insoweit auch wirtschaftlich Berechtigte nichts veranlasst und keinerlei Vollstreckungsmaßnahmen unternommen. Die Beklagte habe indessen viele Jahre zugewartet, bis das Grundstück an die ortsfremde Klägerin veräußert worden sei, und habe keinen Versuch unternommen, die Voreigentümerin in Anspruch zu nehmen bzw. die Kaufpreiszahlung zu verwerten. Völlig unklar bleibe, warum nicht schon Jahre früher in das Grundstück vollstreckt bzw. gegen die Voreigentümerin vorgegangen worden sei. Ermessensfehlerhaft sei die Entscheidung, nicht gegen die Voreigentümerin, sondern gegen die Neuerwerberin vorzugehen. Im Rahmen der Ermessensausübung müsse berücksichtigt werden, dass ein dinglich Berechtigter nur subsidiär in Anspruch genommen werden dürfe, ebenso müsse berücksichtigt werden, dass über viele Jahre gegen einen anderen dinglichen Berechtigten, nämlich die Voreigentümerin, genauso hätte vorgegangen werden können. Die Beklagte hätte die Steuerschuld gegenüber dem Steuerpflichtigen ohne weiteres bereits in der Vergangenheit geltend machen können. Ein Mitverschulden der Beklagten an der möglichen Schuldnerauswahl sei zu berücksichtigen. Unklar sei, warum die Beklagte nicht in das Grundstück vollstreckt oder in anderer Weise gegen YB vorgegangen sei. Ein Verschulden der Klägerseite bestehe nicht. Ein rechtzeitiges Tätigwerden seitens der Beklagten sei ohne weiteres möglich gewesen, daher sei die nunmehrige Inanspruchnahme der Klägerin ermessensfehlerhaft. Ein Vorgehen gegen die Voreigentümerin wäre die einzig richtige Ermessensentscheidung gewesen, angesichts der in der Vergangenheit bestehenden Eigentümerstellung und der Tatsache, dass diese den wesentlichen Kaufpreisanteil erhalten habe. Es sei nicht nachvollziehbar, dass ein Gerichtsvollzieher für die Einziehung der Forderungen beauftragt worden sei, da dieser nicht für die Vollstreckung in unbewegliche körperliche Sachen zuständig sei. Es sei kaum nachvollziehbar, dass die Beklagte immer wieder die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher veranlasst haben wolle, ohne das Grundstück zu verwerten, d.h. eine Duldungsverfügung gegen die Voreigentümerin als dingliche Eigentümerin zu erlassen. Die Ausübung des Auswahlermessens der Beklagten sei falsch. Die Beklagte hätte denjenigen in Anspruch nehmen müssen, der über viele Jahre hinweg die Vollstreckung hätte hinnehmen müssen, nämlich die Voreigentümerin und nicht die Neuerwerberin. Dass die Vollstreckungsversuche gegen YB über mehr als zehn Jahre lang aussichtsreich gewesen sein sollen, stelle man ausdrücklich in Abrede. Die Beklagte sei gehalten gewesen im Sinne der Beitreibung der öffentlichen Steuerschulden sofort zu agieren und alles Notwendige zu veranlassen, um die Rückstände beizutreiben. Die Aussichtslosigkeit sei nicht erst am 8. April 2013 eingetreten. YB verfüge durchaus über andere werthaltige Vermögensgegenstände. Zu seinen Gunsten bestehe eine Auflassungsvormerkung an dem Nachbargrundstück … Dieses Grundstück habe einen Wert von jedenfalls 150.000,00 EUR. Auch insoweit seien bisherige Vollstreckungsversuche der Beklagten nicht bekannt. Steuerschuldner in persönlicher Hinsicht sei nur die Voreigentümerin gewesen.

Mit Schreiben vom 23. Mai 2016 ließ die Klägerin ausführen, das Vorgehen der Beklagten sei ermessensfehlerhaft. Mit dem Erlass des Duldungsbescheids sei offenkundig gewartet worden, bis das Grundstück an die gänzlich unbeteiligte Klägerin veräußert worden sei. Zudem ergebe sich aus den übersandten Unterlagen, dass die Forderung in Teilen verjährt sei. Die Einrede der Verjährung werde hiermit ausdrücklich erhoben. Die Forderungen aus den Jahren 2002 und 2003 seien im Jahre 2003 fällig geworden. Verjährung sei somit zum 31. Dezember 2008 eingetreten. Ausweislich des Bl. 110 der Behördenakte seien hierzu Nachweise für die nachfolgenden Vollstreckungsmaßnahmen eingefordert worden. Aus den übersandten Unterlagen würde sich nicht ergeben, dass eine weitere Verjährungshemmung bzw. Unterbrechung eingetreten sei. Die Pfändungsunterlagen (Bl. 116 ff. der Akte) bezögen sich nicht auf die Forderungen aus den Jahren 2002 und 2003, sondern auf nachfolgende Jahre. Die Verjährung gemäß § 231 Abs. 4 AO werde jedoch nur in Höhe des Betrages unterbrochen, auf den sich auch die Unterbrechungshandlung beziehen würde. Solche weiteren Handlungen seien erst im Dezember 2009 wieder ersichtlich gewesen. Die Stundungsverfügung vom 7. Juli 2004 entfalte keine Wirkung entfalte. Sie habe unter der Bedingung gestanden, dass die sonstigen öffentlich-rechtlichen Forderungen fristgerecht entrichtet werden würden. Die Bedingung sei nicht eingetreten. Daher fehle es auch an der Unterbrechung der Verjährung.

Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 ließ die Klägerin ausführen, dass nach Auffassung der Regierung von Unterfranken die gesamte Grundsteuer sowohl gegenüber der Voreigentümerin als auch gegenüber der Klägerin hätte geltend gemacht werden können. Aus Bl. 55 der Behördenakte ergebe sich weitergehend die rechtliche Fehleinschätzung der Beklagten. Hier sei im vorletzten Absatz des Aktenvermerks festgehalten, dass die Beklagte offenkundig davon ausgegangen sei, sie könne gegen die Voreigentümerin nicht vorgehen, weil der wirtschaftliche Eigentümer und der dingliche Eigentümer dort auseinanderfallen würden. Diese Auffassung sei fehlerhaft. Die Beklagte hätte diesen Fehler jedenfalls zum Anlass nehmen müssen, bei der Ermessensausübung zulasten desjenigen zu entscheiden, der über all die Jahre zuvor wegen der rechtlichen Fehleinschätzung der Beklagten nicht in Anspruch genommen worden sei, obwohl dies möglich gewesen sei.

6. Die Beklagte beantragte in der mündlichen Verhandlung am 6. November 2017,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung trug die Beklagte im Wesentlichen vor, der Duldungsbescheid vom 31. Juli 2015 sei rechtmäßig. YB sei der richtige Steuerschuldner gewesen. Schuldner der Grundsteuer sei derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswertes zugerechnet sei. Das Finanzamt habe das Grundstück FlNr. … YB als wirtschaftlichem Eigentümer ab dem 1. Januar 2002 zugerechnet. An die Grundsteuermessbescheide des Finanzamtes sei die Beklagte gebunden. Eine Inanspruchnahme der beigeladenen Voreigentümerin sei insoweit nicht möglich gewesen, denn der Beklagten habe bei der Festlegung des Steuerschuldners kein Ermessen zugestanden. Ermessensfehler seitens der Beklagten lägen nicht vor.

Mit Schreiben vom 19. Oktober 2016 führte die Beklagte aus, seitens der Beklagten liege keine Amtspflichtverletzung vor, aus der die Voreigentümerin eine Verwirkung der Forderungen ableiten könne. Der Steuergläubiger sei nicht verpflichtet, den Erwerber eines Grundstückes von Amts wegen über Grundsteuerrückstände des Voreigentümers oder über vergebliche Beitreibungsversuche gegen den Voreigentümer zu unterrichten. Somit habe entgegen der Auffassung der Voreigentümerin keine Informationspflicht und in der Folge auch keine Amtspflichtverletzung seitens der Beklagten bestanden.

7. Der Bevollmächtigte der Beigeladenen beantragte in der mündlichen Verhandlung am 6. November 2017, den Duldungsbescheid der Beklagten vom 31. Juli 2015 und den Widerspruchsbescheid der Regierung von Unterfranken vom 05. April 2016 aufzuheben.

Mit Schreiben vom 22. September 2016 ließ die Voreigentümerin ausführen, auch sie erhebe die Einrede der Verjährung. Die Verjährung hemmende Handlungen gegenüber der Klägerin oder der Voreigentümerin seien zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Jedenfalls seien aber Steuerrückstände, die als dingliche Belastung auf dem Grundstück lasten würden, verwirkt. Der Beklagten habe es nicht verborgen bleiben können, dass die Auflassung nicht vollzogen worden sei. Auch wenn der Grundsteuerschuldner YB als wirtschaftlich Berechtigter anzusehen sei, hätte der Beklagten auch nur bei geringsten Anstrengungen nicht verborgen bleiben können, dass YB nicht Eigentümer des Grundstücks geworden sei. Es sei nicht nachvollziehbar, dass die Beteiligten bis zum Jahre 2013 nicht informiert worden seien und in dem Glauben gelassen worden wären, dass keine Forderungen mehr bestehen würden. Sowohl die Klägerin als auch die beigeladene Voreigentümerin hätten mehrfach Möglichkeiten gehabt, Grundsteuerschulden, so sie bekannt gewesen seien, anlässlich der geschlossenen Kaufverträge entsprechend zu berücksichtigen. Ein Beweis könne durch den Notar erfolgen. Es wäre die Amtspflicht der Beklagten gewesen, den noch im Grundbuch eingetragenen Grundstückseigentümer entsprechend zu informieren. Diese Pflichtverletzung führe zu einem entsprechenden Schadensersatzanspruch in Höhe der von der Beklagten geltend gemachten Beträge. Daher seien auch die Forderungen der Beklagten jedenfalls verwirkt.

Es sei ermessensfehlerhaft gewesen, sporadisch zehn Jahre lang Vollstreckungsversuche zu unternehmen, ohne den Grundstückseigentümer hiervon zu informieren. Der Umstand, dass die Voreigentümerin keinerlei Informationen über nicht gezahlte Grundsteuer erhalten habe, belege, dass alle Beteiligten davon hätten ausgehen können, dass die entsprechenden Steuern gezahlt worden seien. Es sei der Beklagten infolge des Steuergeheimnisses nicht verwehrt gewesen, die Voreigentümerin auf die Nichtzahlung der Grundsteuer hinzuweisen. So weit würde das Steuergeheimnis nicht gehen, wenn insoweit eine parallele Schuld in Form der dinglichen Haftung bestehen würde.

Mit Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichts Würzburg vom 29. April 2016 wurde die Voreigentümerin zum Verfahren beigeladen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und die Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der angefochtene Duldungsbescheid der Beklagten vom 31. Juli 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Regierung von Unterfranken vom 5. April 2016 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Der Duldungsbescheid findet seine Rechtsgrundlage in § 12 GrStG i.V.m. §§ 77 Abs. 2 Satz 1, 191 Abs. 1 Satz 1 AO.

Nach § 191 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. AO kann durch Duldungsbescheid in Anspruch genommen werden, wer kraft Gesetzes verpflichtet ist, die Vollstreckung zu dulden. Nach § 77 Abs. 2 Satz 1 AO hat ein Eigentümer wegen einer Steuer, die als öffentliche Last auf Grundbesitz ruht, die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu dulden. Nach § 12 GrStG ruht die Grundsteuer auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last. Demnach kann die Duldung der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück grundsätzlich angeordnet werden, weil die Grundsteuer – wie hier – eine öffentliche Last darstellt.

Nach ständiger Rechtsprechung setzt die Geltendmachung der dinglichen Haftung durch den Erlass eines Duldungsbescheides voraus, dass der zugrunde liegende Steueranspruch entstanden und noch nicht erloschen, zudem festgesetzt, fällig und vollstreckbar ist; die Inanspruchnahme darf auch nicht ermessensfehlerhaft sein (BVerwG, U.v. 13.2.1987 – 8 C 25/85 – juris Rn. 18 ff.). Das ist vorliegend der Fall.

Der der dinglichen Haftung zugrunde liegende Anspruch auf Grundsteuer ist entstanden. Nach § 9 Abs. 2 GrStG ist der Anspruch auf Grundsteuer für das Grundstück G-Straße … (FlNr. …) für die Jahre 2002 bis 2012 jeweils zu Beginn der Kalenderjahre entstanden.

Ebenso waren die streitgegenständlichen Grundsteuerschulden im Zeitpunkt des Erlasses des Duldungsbescheids festgesetzt, fällig und vollstreckbar.

Der dinglichen Haftung kann nicht entgegengehalten werden, dass die Inanspruchnahme des YB als Inhaber einer bloßen Auflassungsvormerkung in den Grundsteuerbescheiden als Steuerschuldner fehlerhaft und damit rechtswidrig gewesen sei. Denn zum einen war YB der wirtschaftliche Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks; zum anderen war die Beklagte bezüglich der Festsetzung des Steuerschuldners an die Vorgaben der inzwischen bestandskräftigen Grundsteuermessbescheide gebunden.

YB war als wirtschaftlicher Eigentümer der richtige Steuerschuldner nach § 10 Abs. 1 GrStG i.V.m. § 39 AO. Zwar war YB mangels Eintragung im Grundbuch zu keinem Zeitpunkt der bürgerlich-rechtliche Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks. Entscheidend ist jedoch für die Bestimmung des Steuerschuldners nicht der Status als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer, sondern das wirtschaftliche Eigentum an dem steuerrechtlich relevanten Grundstück nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO. Für die Begründung wirtschaftlichen Eigentums bedarf es des Übergangs von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahren auf den Erwerber (Klein, AO, 13. Aufl. 2016, § 39 Rn. 36, 37). Nicht ausreichend für die Begründung von wirtschaftlichem Eigentum sind dagegen der Abschluss des notariellen Kaufvertrags und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Zwar war für YB nur eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, aber wie sich aus Blatt 201 der Behördenakte „Vollstreckung YB“ ergibt, waren auf YB außerdem der für die Bestimmung des wirtschaftlichen Eigentums relevante Besitz, die Nutzungen, Lasten und Gefahren des Grundstücks übergegangen. Denn laut Aktenvermerk hatte YB, obwohl er mangels Kaufpreiszahlung nie bürgerlich-rechtlicher Eigentümer des Grundstücks wurde, auf dem Grundstück ein Haus erstellt, ein Unternehmen betrieben und selbst mit seiner Familie seit dem Jahr 2009/ 2010 dort gewohnt. YB hat somit den Besitz, die Nutzungen, Lasten und Gefahren des Grundstücks durch die Beigeladene übertragen bekommen.

Zudem war YB in den Grundsteuermessbescheiden des Finanzamtes als Steuerschuldner festgelegt worden. Entgegen den Ausführungen des Klägerbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung ist eine inzidente Prüfung dahingehend, ob YB rechtmäßig als Steuerschuldner durch das Finanzamt für die Grundsteuer in Anspruch genommen wurde, bei der Prüfung der Voraussetzungen eines Duldungsbescheides nicht vorzunehmen. Denn eine inzidente Prüfung kommt weder im Rahmen des Grundsteuerbescheids noch des Duldungsbescheides in Betracht, da Voraussetzung für die dingliche Haftung nur die reine Festsetzung der zugrunde liegenden Grundsteuerschuld ist und nicht die Rechtmäßigkeit ihrer Festsetzung. Die Beklagte darf vielmehr nur denjenigen als Steuerschuldner in Anspruch nehmen, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswertes der Grundsteuer durch das Finanzamt A zugerechnet worden ist, da die Beklagte an die im Grundsteuermessbescheid getroffenen Feststellungen nach §§ 184, 182 AO gebunden ist. Einwendungen – wie bezüglich des zutreffenden Steuerschuldners – gegen den Grundsteuermessbescheid hätten im Rechtsbehelfsverfahren gegen diesen geltend gemacht werden müssen (Ernst Fock/ Detlef Peters/ Wilfried Mannek, Praxis der Kommunalverwaltung E 4 d 2, Bund, § 10 GrStG Rn. 123).

Der Steueranspruch war bei Erlass des Duldungsbescheids nicht erloschen weder durch Erfüllung noch durch Verjährung. Der frühere Steuerschuldner YB hatte die bestandskräftig festgesetzte Grundsteuer nicht gezahlt. Vollstreckungsversuche seitens der Beklagten gegenüber YB waren erfolglos.

Auch eine Verjährung der Grundsteuerschulden war bis zum Erlass des Duldungsbescheides am 31. Juli 2015 aufgrund der Unterbrechungshandlungen seitens der Beklagten nicht eingetreten. Die Frist für die Zahlungsverjährung beträgt nach Art. 13 Abs. 1 Nr. 5 a) KAG i.V.m. § 228 AO 5 Jahre. Nach § 229 Abs. 1 AO beginnt die Verjährung mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch erstmals fällig geworden ist. Unabhängig von der Festsetzung durch Bescheid wurde die Grundsteuer zu je einem Viertel des Jahresbetrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 Abs. 1 GrStG).

Im Zeitpunkt des Erlasses des Duldungsbescheids am 31. Juli 2015 waren die Grundsteuerschulden für die Jahre 2010 bis 2012 unabhängig von Unterbrechungshandlungen noch nicht verjährt, denn die Regelverjährung wäre erst mit Ablauf der Jahre 2015 bis 2017 eingetreten.

Dagegen wären die Grundsteuerschulden für die Jahre 2002 bis 2009 ohne Unterbrechungshandlungen jeweils mit Ablauf der Jahre 2007 bis 2014 verjährt gewesen. Bezüglich der Grundsteuerschulden für die Jahre 2002 bis 2009 wurden seitens der Beklagten jedoch nach § 231 Abs. 1 Satz 1 AO durch die Stundung vom 7. Juli 2004 und durch die Vollstreckungsmaßnahmen aus den Jahren 2009 und 2011 wirksame Unterbrechungshandlungen vorgenommen.

Die Verjährung der Grundsteuerschulden der Jahre 2002 und 2003 wurde zum ersten Mal durch den Stundungsbescheid vom 7. Juli 2004, dann zum zweiten Mal durch die Forderungspfändungen vom 3. Dezember 2009 und zuletzt durch den Zwangsvollstreckungsauftrag der Beklagten vom 30. August 2011 und der diesbezüglichen erfolglosen Zwangsvollstreckung am 26. Oktober 2011 bis letztlich zum 31. Dezember 2016 unterbrochen.

Die Stundungsverfügung der Beklagten vom 7. Juli 2004 unterbrach die Verjährung der Grundsteuer für die Veranlagungsjahre 2002 und 2003 nach § 231 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 AO, so dass anstatt mit Ablauf der Jahre 2007 und 2008 die Verjährung zunächst erst am 31. Dezember 2009 eingetreten wäre. Dem steht auch nicht eine vermeintliche Unwirksamkeit der Stundungsverfügung durch eine aufschiebende oder auflösende Bedingung entgegen. Denn es lag keine Bedingung vor. Die Formulierung in der Stundungsverfügung vom 7. Juli 2004 „Die Stundung erfolgt unter der Voraussetzung, dass die sonstigen offenen Forderungen fristgerecht entrichtet werden und unter dem Vorbehalt des Widerrufs (…)“ (Blatt 32 der Behördenakte) sollte den Steuerschuldner nur allgemein zur Schuldentilgung anhalten. Dies ergibt sich daraus, dass die Beklagte laut dieser Formulierung davon ausging, dass sie die Stundungsverfügung im Fall der Nichtbeachtung erst durch einen Widerruf noch aufheben müsse, um die Wirkung der Stundungsverfügung zu beseitigen. Hätte die Beklagte die Stundungsverfügung mit einer Bedingung versehen, wäre bei Nichtbezahlung der Schulden ein Widerruf nicht mehr erforderlich gewesen. Diese Auslegung wird auch durch das vorangehende Vorgehen der Beklagten belegt. Laut Kurzmitteilung der Beklagten vom 26. März 2004 (Blatt 20 der Behördenakte) hat die Beklagte die Stundungsverfügung erst erlassen, nachdem eine noch ausstehende Zahlung eingegangen war. Die Stundungsverfügung dann mit einer (aufschiebenden) Bedingung zu versehen, hätte keinen Sinn gemacht, vielmehr hätte die Beklagte dann bei immer noch fehlenden Zahlungen wohl erst gar keine Stundungsverfügung erlassen.

Überdies ist für eine wirksame Unterbrechungshandlung ausreichend, wenn sich aus der jeweiligen Unterbrechungshandlung der – für den zahlungspflichtigen Steuerschuldner erkennbare Wille – der Behörde ergibt, an ihrer Steuerforderung festzuhalten und diese auch in Zukunft durchzusetzen zu wollen. Dies unterbricht die Zahlungsverjährung auch dann, wenn es sich bei dieser Maßnahme um einen Verwaltungsakt handelt, der rechtswidrig oder nichtig oder rückwirkend aufgehoben worden ist (BFH, B.v. 21.6.2010 – VII R 27/08 – BFHE 229, 492 Rn. 27). Denn jede an den Steuerpflichtigen gerichtete Maßnahme im Sinne des § 231 Abs. 1 AO, aus der deutlich wird, dass die Behörde ihren Zahlungsanspruch nicht aufgibt, unterbricht als Realakt die Zahlungsverjährung. Auf den ausdrücklichen Regelungsgehalt des Verwaltungsaktes kommt es nicht an, da die Wirkung der Verjährungsunterbrechung keine Anordnung des Verwaltungsaktes ist, sondern die gesetzliche Folge (Fritsch in Koenig, AO, 3. Aufl. 2014, § 231 Rn. 9 mwN). Selbst wenn die Stundungsverfügung mit einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung verbunden gewesen wäre, hätte sich aus dem Stundungsakt unmissverständlich ergeben, dass die Beklagte ihre Steuerforderung auch in Zukunft weiterverfolgen wollte.

Zum zweiten und dritten Mal wurde die Verjährung der Grundsteuerschulden für die Jahre 2002 und 2003 durch die Vollstreckungsmaßnahmen zum einen in Form der Forderungspfändung der Beklagten vom 3. Dezember 2009 und zum anderen in Form des Zwangsvollstreckungsauftrags vom 30. August 2011 nach § 231 Abs. 1 Satz 1 AO unterbrochen, da diese sich – wie von § 231 Abs. 4 AO gefordert – auch auf die Veranlagungsjahre 2002 und 2003 bezogen (Blatt 59 ff., 120, 124 der Akte der Widerspruchsbehörde). Die Verjährung wäre dann am 31. Dezember 2016 eingetreten und folglich erst nach Erlass des Duldungsbescheides.

Auch die Ansprüche wegen der Grundsteuer für die Veranlagungsjahre 2004 bis 2009 waren aufgrund der Vollstreckungsmaßnahmen in Form der Forderungspfändung der Beklagten vom 3. Dezember 2009 und zum anderen in Form des Zwangsvollstreckungsauftrags vom 30. August 2008 noch nicht im Zeitpunkt des Erlasses des Duldungsbescheides, sondern erst danach am 31. Dezember 2016 verjährt gewesen. Somit waren die Grundsteuerschulden im Zeitpunkt des Erlasses des Duldungsbescheids am 31. Juli 2015 durch die Unterbrechungshandlungen gegenüber YB nicht verjährt.

Die Unterbrechungshandlungen gegenüber dem Steuerschuldner YB wirken wegen der gesetzlichen Ausgestaltung der öffentlichen Last als Grundpfandrecht auch gegenüber der Klägerin. Dass ein Grundpfandrecht bei Fortbestehen des zugrunde liegenden schuldrechtlichen Anspruchs allein infolge Zeitablaufs erlischt oder seine Geltendmachung aus einem solchen Grund unzulässig werden kann, ist auch sonst nirgends vorgesehen (BVerwG, U. v. 13.2.1987 – 8 C 25/85 – BVerwGE 77, 38). Die steuerliche Inanspruchnahme führt auch nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin, auch wenn sich über mehrere Jahre Grundsteuerschulden ansammeln können, ohne dass die Duldungspflichtigen von diesen Grundsteuerschulden und von verjährungsunterbrechenden Handlungen erfahren. Die späteren Duldungspflichtigen sind insofern dadurch ausreichend geschützt, dass die dingliche Haftung nach § 12 GrStG auf das Grundstück selbst beschränkt ist und eine persönliche Haftung mit dem ganzen Privatvermögen nach § 11 Abs. 2 GrStG zeitlich gesehen auf maximal zwei Grundsteuerjahre vor der Übereignung begrenzt ist.

Der Duldungsbescheid wurde damit vor dem Eintritt einer Verjährung der Grundsteuerforderungen erlassen, die Grundsteuerforderungen waren noch nicht nach § 232 AO erloschen.

Darüber hinaus hat die Beklagte das ihr durch § 191 Abs. 1 Satz 1 AO eingeräumte Entschließungs- und Auswahlermessen fehlerfrei ausgeübt.

Im vorliegenden Fall liegt hinsichtlich des Entschließungsermessens ein Regelermessen dahingehend vor, dass die Beklagte zur allgemeinen Finanzierung des kommunalen Haushaltes offene Steuerforderungen – wie hier die Grundsteuer – beizutreiben versucht (vgl. VG München, B.v. 25.7.2011 – M 10 S. 11.2086 – juris; BayVGH, B.v. 12.9.2011 – 20 CS 11.1977 – BayVBl 2012, 634 – juris Rn. 16). Das Unterbleiben einer Unterrichtung der Klägerin oder der Beigeladenen über die fehlende Begleichung der Grundsteuerschulden durch YB macht den Duldungsbescheid nicht ermessensfehlerhaft. Der Steuergläubiger ist nicht verpflichtet, den Erwerber eines Grundstücks von Amts wegen aktiv über Grundsteuerrückstände des Voreigentümers oder über vergebliche Beitreibungsversuche gegen den Voreigentümer zu unterrichten (BVerwG Urteil v. 13.2.1987 – 8 C 25/85 – BVerwGE 77,38 Leitsatz 3). Es gibt keine Vorschrift des Bundesrechts, die den Steuergläubiger verpflichtet, den dinglich Haftenden ohne dessen Ersuchen über die Sachlage zu unterrichten. Die Vorschriften der Abgabenordnung über die materielle Duldungspflicht (§ 77 Abs. 2 Satz 1 AO) oder über die Geltendmachung der dinglichen Haftung (§ 191 Abs. 1 Satz eins AO) geben für die Annahme einer solchen Pflicht nichts her. § 89 Satz 2 AO, der die Finanzbehörde zur Auskunft über die den jeweiligen Beteiligten im Verwaltungsaufwand zustehenden Rechte und die ihnen obliegenden Pflichten verpflichtet, bezieht sich allein auf Rechte und Pflichten, die das Betreiben eines konkreten Verwaltungsverfahrens betreffen, was hier nicht in Rede steht (BVerwG Urteil v. 13.2.1987 – 8 C 25/85 – BVerwGE 77,38 Rn. 27).

Das Gericht verkennt nicht, dass nach dieser Rechtslage bei Sachverhalten, die sich über einen längeren Zeitraum ziehen, für einen Grundstückserwerber eine unbefriedigende Situation entstehen kann. Aufgrund der rechtlichen Ausgestaltung der Grundsteuer als öffentliche Last und somit dingliches Sicherungsmittel geht für den Grundstückserwerber aus dieser rechtlichen Gestaltung grundsätzlich ein gewisses Risiko einher. Dieses Risiko wird aber ausreichend dadurch begrenzt, dass sich die dingliche Haftung nur auf das Grundstück beschränkt und insoweit keine persönliche Haftung begründen kann. Zudem ist dem Grundstückserwerber ein gewisses eigenverantwortliches Handeln zuzumuten, indem er selbst sich bei der Gemeinde erkundigt, ob noch Grundsteuerschulden bestehen.

Weiter ist das vorliegend gegebene Auswahlermessen nicht zu beanstanden, da die Beklagte sich bei der Auswahl der in Betracht kommenden Gesamtschuldner am Zweck der dinglichen Haftung des § 12 GrStG orientierte. Vorliegend ergibt sich die Besonderheit, dass sowohl die Beigeladene als auch die Klägerin hinsichtlich der Grundsteuerschulden Gesamtschuldner sind. Daher hat die Beklagte grundsätzlich die Wahl, wen von beiden sie im Rahmen eines Duldungsbescheids in Anspruch nimmt. Die Gesamtschuldnerschaft ergibt sich daraus, dass aufgrund der erfolgten Grundstücksteilungen der – nach dem Grundsteuergesetz (§ 2 Nr. 2 GrStG i.V.m. §§ 2, 70 Abs. 1 BewG) maßgeblichen – wirtschaftlichen Grundstückseinheit die Klägerin und die Beigeladene Gesamtschuldner der Duldung der Zwangsvollstreckung wegen der Grundsteuerschulden sind. Da die Beigeladene Voreigentümerin des Teils des wirtschaftlichen Grundstücks war, welchen die Klägerin erwarb, sowie zugleich einen Teil des wirtschaftlichen Grundstücks nicht veräußerte und daher Eigentümerin eines Teils des wirtschaftlichen Grundstücks blieb, lasten die Grundsteuerschulden der früheren wirtschaftlichen Grundstückseinheiten nun als öffentliche Gesamtlast gemäß § 1132 BGB analog auf den neuen wirtschaftlichen Grundstückseinheiten. Die diesbezüglichen Ausführungen im Haftungsbescheid sind nachvollziehbar und werden auch von der Klägerseite nicht angegriffen.

Die Haftung als Gesamtschuldner bedeutet, dass die Beklagte die Verpflichtung zur Duldung der Zwangsvollstreckung nur einmal aussprechen kann, dass aber jeder der Gesamtschuldner für die gesamte Verpflichtung, nicht nur für den seinen Miteigentumsanteil treffenden Anteil, haftet (§ 421 BGB). Die Beklagte hat die Wahl, ob sie die Verpflichtung verteilen oder ob sie einen Verpflichteten in vollem Umfang in Anspruch nehmen will. Es ist dann Sache der Gesamtschuldner, sich intern auseinander zusetzen.

Bei der zu treffenden Auswahlentscheidung handelt es sich um eine Ermessensentscheidung, bei der der zuständigen Behörde ein weiter Ermessensspielraum zusteht. Dies ergibt sich aus § 421 Satz 1 BGB, wonach der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem Schuldner ganz oder zu einem Teil verlangen kann. Dieses weite Ermessen ist jedoch nicht schrankenlos. Die Beklagte muss sich bei ihrer Entscheidung am Zweck der gesetzlichen Ermächtigung orientieren und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens einhalten. Das Gericht kann die von der Beklagten getroffene Ermessensentscheidung nach § 114 VwGO nur daraufhin überprüfen, ob die Beklagte die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten hat oder von dem Ermessen einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat. Die Beklagte kann ihre Ermessenserwägungen auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen, § 114 Satz 2 VwGO (VG München U. v. 19.6.2008 – M 10 K 08.477 – juris Rn. 27).

Im Rahmen des Auswahlermessens liegen aber seitens der Beklagten keine Ermessensfehler weder in Form eines Ermessensausfalls noch in Form eines Ermessensfehlgebrauchs vor.

Ein Ermessensausfall scheidet aus, da die Beklagte ihr Auswahlermessen erkannte und dieses auch ausübte, indem sie eine Aufteilung der Grundsteuerschulden auf die Klägerin und die Beigeladene vornahm. Insbesondere wurde im Widerspruchsbescheid ausgeführt, dass die vorgenommene Aufteilung im Rahmen des Auswahlermessens nicht willkürlich sei, sondern sich daran orientierte, dass das bebaute Hauptgrundstück der Klägerin aufgrund seiner Werthaltigkeit im Falle einer Zwangsvollstreckung die Befriedigung der Schulden erfolgsversprechender seien. Des Weiteren wurde im Widerspruchsbescheid ausgeführt, dass die Aufteilung nicht ermessensfehlerhaft sei, weil die Beklagte es versäumt habe, 10 Jahre lang die Beigeladene in Anspruch zu nehmen. Diese Belange wurden in die Ermessensausübung einbezogen.

Ebenso liegt kein Ermessensfehlgebrauch vor. Die Beklagte hätte zwar im Rahmen des Auswahlermessens theoretisch berücksichtigen können, dass die beigeladene Voreigentümerin während des gesamten steuerrechtlich relevanten Zeitraums von 2002 bis 2011 bürgerlich-rechtliche Eigentümerin der wirtschaftlichen Grundstückseinheit geblieben ist und daher im Gegensatz zu der Klägerin eine viel höhere Sachnähe besaß. Jedoch bestand dazu keine zwingende Pflicht der Beklagten, die auch eine andere Beurteilung nicht zugelassen hätte.

Zum einen ist bei der Beurteilung eines Ermessensfehlgebrauchs, wie vorliegend dargestellt, ein weiter Ermessensspielraum der Beklagten eröffnet, wobei die Beklagte der Erreichung des Zwecks der gesetzlichen Ermächtigung des § 12 GrStG gegenüber anderen Auswahlkriterien ermessensfehlerfrei den Vorrang einräumte. Der Zweck des § 12 GrStG besteht darin, die Befriedigung der Grundsteuerschulden aus dem Grundstück selbst zu erlangen und auch dann die Befriedigung sicherzustellen, wenn der Steuerschuldner sozusagen ausfällt. Gerade kein Zweck des § 12 GrStG ist es, die schuldrechtlichen Ausgleichsansprüche zwischen Gesamtschuldnern auf steuerrechtlicher Ebene zu klären oder sich auf die unsichere Befriedigung auf schuldrechtlicher Ebene verlassen zu müssen. Insbesondere muss hierbei die Ausgestaltung dieser Sicherheit als öffentliche Last auf dem Grundstück berücksichtigt werden. Dem Zweck des § 12 GrStG entsprechen daher die Erwägungen der Beklagten – laut den näheren Ausführungen unter anderem im Widerspruchsbescheid – sich an der jetzigen Situation und den Grundstücksverhältnissen zu orientieren, da es sich immer noch um eine öffentlich Last bezüglich des Grundstücks handelt. Da die Klägerin den flächenmäßig größten Teil des Grundstücks erwarb und die Beigeladene nur einen untergeordneten Teil zurückbehielt, kann am ehesten eine erfolgsversprechende und vollständige Befriedigung der Grundsteuerschulden durch die Verwertung des größeren Grundstücksteils erlangt werden. Dies entspricht gerade dem Zweck der grundstücksgebundenen dinglichen Haftung des § 12 GrStG.

Des Weiteren begründet eine rechtliche Fehleinschätzung der Beklagten in der Vergangenheit keine Ermessensfehler beim Erlass des streitgegenständlichen Duldungsbescheides. Laut Aktenvermerk vom 3. Dezember 2013 (Blatt 231, 51, 52 der Behördenakte) war seitens der Beklagten bis ins Jahr 2013 davon ausgegangen worden, dass ein Vorgehen gegen die Beigeladene nicht möglich gewesen sei. Aus den Aktenvermerken ergibt sich der Eindruck, dass erst im Jahr 2013 die Kenntnis von der Möglichkeit eines Duldungsbescheides gegenüber der Beigeladenen erlangt wurde. Dieser Umstand spricht aber dennoch nicht gegen eine Inanspruchnahme der Klägerin. Denn hätte die Beklagte die Beigeladene in voller Höhe in Anspruch genommen, dann hätte sie dadurch gerade dem Zweck des § 12 GrStG zuwider gehandelt, der wie bereits ausgeführt, die Befriedigung der Grundsteuerschulden aus dem Grundstück selbst ermöglichen soll. Bei einer Inanspruchnahme des Eigentümers des kleineren Grundstücksanteils, wäre eine vollständige Befriedigung aus dem kleineren Grundstück längst nicht so erfolgsversprechend als aus dem größeren Hauptgrundstück.

Außerdem besteht weder für die Klägerin noch für die Beigeladene eine Schutzwürdigkeit, da für beide die Möglichkeit bestanden hat, sich bei der Beklagten nach möglichen Steuerrückständen zu erkundigen, zumal es auch für die Klägerin und die Beigeladene anhand der weiteren Umstände erkennbar war, dass YB die Steuerschulden womöglich nicht bezahlt haben könnte. Die Beigeladene wusste, dass YB ihr gegenüber nie den Kaufpreis gezahlt hatte. Hieraus hätte sich bereits der Verdacht ergeben können, dass auch andere Verbindlichkeiten durch den Schuldner nicht erfüllt wurden. Ebenso hätte dieser Verdacht bei der Klägerin entstehen können, da sie das Grundstück zwar von YB erwarb, den Kaufpreis aber an die Beigeladene zahlte. Dies sind aber grundsätzlich Erwägungen die im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleichs auf schuldrechtlicher Ebene geklärt werden müssen und nicht relevant für die dingliche Haftung für die Grundsteuerschulden sind.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, Abs. 3 VwGO, da die Beigeladene in der mündlichen Verhandlung am 6. November 2017 einen gleichlautenden Klageantrag wie die Klägerin stellte.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.