Die Antragstellerin ist Eigentümerin einer im Kenntnisgabeverfahren errichteten Doppelhaushälfte auf dem Grundstück B. XX, Flst. Nr. XX in XXXXX S.am Bodensee. Es wurden Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Untere Braite“ der Beigeladenen Ziff. 1 vom 25.03.2010 bezüglich der Überschreitung der Grundflächenzahl und der Überschreitung der Baugrenze mit dem Dachüberstand erteilt. In dem Gebäude der Antragstellerin befindet sich eine Ferienwohnung. Vor dem Kauf des Grundstücks beantragten die Antragstellerin und die Bauherrin der zweiten Doppelhaushälfte am 23.09.2010 eine Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Untere Braite“ zugunsten der Vermietung als Ferienhaus, da der Bebauungsplan zwar ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, aber unter Ziff. 1.1.1 lit. d Ziff. 1 „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ als unzulässige Nutzung ausschließt. In der Sitzung vom 11.10.2010 befasste sich der Gemeinderat der Beigeladenen Ziff. 1 mit diesem Antrag und erteilte der „Befreiung“ das Einvernehmen. Die Antragstellerin und die Bauherrin der zweiten Doppelhaushälfte wurden davon zwar unterrichtet, die Weiterleitung des Antrags an die zuständige Genehmigungsbehörde unterblieb jedoch.

Mit Schreiben vom 31.01.2014 kündigte die Baurechtsbehörde des Antragsgegners gegenüber der Antragstellerin an, dass sie den Erlass einer Nutzungsuntersagung beabsichtige und gewährte Gelegenheit zur Stellungnahme. Hintergrund war, dass die Beigeladenen Ziff. 2-5 am 15.08.2013 einen Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten der Baurechtsbehörde im Hinblick auf das Grundstück der Antragstellerin sowie zwei weiterer Grundstücke gestellt hatten. Nachdem die Baurechtsbehörde zunächst am 12.12.2013 ein Einschreiten abgelehnt hatte, trugen die Beigeladenen Ziff. 2-5 mit Schreiben vom 23.01.2014 weitere Argumente vor, woraufhin die Behörde die Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung als erfüllt erachtete. Die Antragstellerin nahm am 26.02.2014 Stellung zu der geplanten Nutzungsuntersagung. Es sei zutreffend, dass die Ferienwohnungen im Gebäude der Antragstellerin nicht genehmigt seien und keinen Beherbergungsbetrieb darstellten. Auch handele es sich nicht um Wohngebäude. Damit könne es sich bei gewerblich vermieteten Ferienwohnungen nur um eine Nutzungsart handeln, welche dem Oberbegriff Gewerbebetriebe unterfalle. Sie beantrage daher die ausnahmsweise Zulassung der Nutzung als Ferienwohnung als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb nach Ziff. 1.1.1 lit. b des Bebauungsplanes „Untere Braite“. Auch hätten die Antragstellerin und die Bauherrin der zweiten Doppelhaushälfte auf die Mitteilungen über das vom Gemeinderat erteilte Einvernehmen hinsichtlich der Nutzung der Ferienwohnungen vertraut. Die Beigeladenen Ziff. 2-5 führten dazu aus, dass kein Anlass für die Durchführung eines erneuten baurechtlichen Verfahrens im Hinblick auf die beantragte Ausnahme bestehe.

Mit baurechtlicher Verfügung vom 27.03.2014 untersagte der Antragsgegner der Antragstellerin die Vermietung ihrer Doppelhaushälfte als Ferienhaus/Ferienwohnung ab zwei Monate nach Bekanntgabe der Verfügung (Ziff. 1), ordnete die sofortige Vollziehung der Ziff. 1 der Verfügung an (Ziff. 2) und drohte die Festsetzung eines Zwangsgeldes an (Ziff. 3). Diese Verfügung wurde insbesondere damit begründet, dass die Nutzung formell und materiell baurechtswidrig sei. Unter Verweis auf einen Beschluss des OVG Mecklenburg-Vorpommern wird ausgeführt, die Ferienwohnnutzung sei eine gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung eigenständige Nutzungsart. Die Ferienwohnnutzung könne demnach nicht als nach dem Bebauungsplan „Untere Braite“ allgemein zulässige Wohnnutzung angesehen werden. Die Nutzung „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ werde durch den Bebauungsplan ausdrücklich ausgeschlossen, zumal Ferienwohnungen in Anknüpfung an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts keinen Beherbergungsbetrieb darstellten. Nach dem Bebauungsplan seien zwar nicht störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise zulässig, die „Beherbergungsfälle“ seien aber in § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO für das allgemeine Wohngebiet speziell geregelt, so dass ein Rückgriff auf § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausscheide. Sowohl aus dem Wortlaut der Festsetzung des Bebauungsplans für das streitgegenständliche Grundstück als auch aus der Begründung des Bebauungsplans, der die Schaffung von Wohnraum bezwecke, ergebe sich, dass das Betreiben von Ferienwohnungen allgemein und ausnahmsweise planungsrechtlich unzulässig sei. Ferner dürfe durch eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB die Ordnungsfunktion des Bebauungsplanes nicht aufgegeben werden, was angesichts einer Zulassung von Ferienwohnungen auf drei Flurstücken bei einem Bebauungsplan, dessen zeichnerischer Teil lediglich neun überbaubare Flurstücke umfasse, aber wohl der Fall sei. Auch scheide eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB aus, da die Grundzüge der Planung tangiert würden bzw. der nachbarschützende Gebietserhaltungsanspruch verletzt würde. Die Nutzungsuntersagung sei auch verhältnismäßig, da die Nutzung auf eigenes Risiko aufgenommen worden sei und für die Umsetzung der Nutzungsuntersagung ausreichend Zeit gegeben werde. Von der (Vor-) Abklärung zwischen der Antragstellerin und dem damaligen Bürgermeister der Beigeladenen Ziff. 1 habe die Baurechtsbehörde des Antragsgegners keine Kenntnis gehabt, so dass ein Vertrauenstatbestand nicht begründet werde. Weiter sei die Nutzungsuntersagung auch nach dem Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG erforderlich und im Hinblick auf eine mögliche Verwirkung dringend geboten. Das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung wird insbesondere mit der Vermeidung einer besonderen Nachahmungswirkung (negativen Vorbildwirkung) begründet.

In einem Gespräch im Landratsamt am 10.04.2014 sagte der Antragsgegner zu, dass bis zur rechtskräftigen Entscheidung über ein vom Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin und der weiteren vermietenden Grundstückseigentümer als Musterverfahren einzuleitendes Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes nicht vollstreckt werde.

Mit Schreiben vom 15.04.2014 erhob die Antragstellerin Widerspruch gegen die baurechtliche Verfügung vom 27.03.2014. Begründet wird der Widerspruch insbesondere damit, dass die Vermietung von Ferienwohnung nach der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung weder zur Wohnnutzung noch zu den Beherbergungsbetrieben gehöre. Entgegen einem Urteil des VG Schwerin sei ein Rückgriff auf § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nicht ausgeschlossen. Es sei zudem fraglich, ob nicht ein Etikettenschwindel vorliege. Der Plangeber habe in Wahrheit ein reines Wohngebiet gewollt. Es gebe keinen Gattungsbegriff „Beherbergungsfälle“. Betrachte man die übrigen im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässigen gewerblichen oder sonstigen Nutzungen, nämlich Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe sowie die genannten kirchlichen, kulturellen und sozialen Einrichtungen und die nach § 13 BauNVO zulässige Arztpraxis, bedürfe es keiner näheren Ausführungen, dass etwa ein der Gebietsversorgung dienender Laden oder gar eine Schank- und Speisewirtschaft mit grundlegend anderen Störungen der Nachbarschaft verbunden sei als eine bloße Ferienwohnung. Nehme man die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets ernst, sei es durchaus möglich, dass nahezu die Hälfte des Plangebietes mit den nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO zulässigen Nutzungen belegt würde, ohne dass gegen das Gebot der Gebietsverträglichkeit verstoßen würde. Umgekehrt würde die planerische Festsetzung in ihr Gegenteil verkehrt, wenn das gesamte Gebiet mit reinen Wohnhäusern bestückt würde.

Mit Schriftsatz vom 04.06.2014 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht Sigmaringen um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Zur Begründung verweist sie auf ihr bisheriges Vorbringen und geht insbesondere davon aus, dass der Bebauungsplan „Untere Braite“ voraussichtlich einer gerichtlichen Inzidentprüfung nicht standhalten könne, so dass sich die Zulässigkeit der streitgegenständlichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO beurteile, welcher sowohl Betriebe des Beherbergungsgewerbes als auch sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise zulasse. Selbst wenn man die entscheidungserhebliche Rechtsfrage und damit auch die Erfolgsaussichten des gegen die Verfügung gerichteten Widerspruchs als offen ansehen würde, müsste die dann vorzunehmende Interessenabwägung zugunsten der Antragstellerin ausfallen, die zur Bedienung ihrer mit dem Hausbau verbundenen Darlehensverbindlichkeiten dringend auf die Mieteinnahmen aus der Ferienwohnung angewiesen sei. Durch die Weitervermietung bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens würden auch keine vollendeten, irreversiblen Tatsachen geschaffen. Es bestehe kein unabdingbares öffentliches Vollzugsinteresse, weil dem Fall etwa eine zu missbilligende Vorbildwirkung zukäme. Die Antragstellerin habe sich vielmehr hunderte von Ferienwohnungen entlang des Bodenseeufers zum Vorbild genommen.

Die Antragstellerin beantragt (in sachdienlicher Auslegung),

die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die baurechtliche Verfügung des Antragsgegners vom 27.03.2014 hinsichtlich der Ziffer 1 wiederherzustellen und hinsichtlich Ziffer 3 anzuordnen.

Der Antragsgegner beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Zur Begründung wird auf die Verfügung vom 27.03.2014 verwiesen und ergänzend insbesondere ausgeführt, es bestehe Einigkeit, dass die Vermietung von Ferienwohnungen nicht dem Begriff der Wohnnutzung i. S. d. BauNVO und dem Begriff des Beherbergungsbetriebes unterfallen könne. Zu der Frage, ob die Ferienwohnnutzung der ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsart „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ zugeordnet werden könne, gebe es keine (eindeutige) Rechtsprechung der baden-württembergischen Verwaltungsgerichte. Der Antragsgegner verneint die Frage, denn es sei bereits zweifelhaft, ob die Vermietung von Ferienwohnungen überhaupt unter den Begriff „Gewerbebetrieb“ falle. Nach der Rechtsprechung zum Steuerrecht könne ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn eine mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbare unternehmerische Organisation bereitgestellt werde. Die geforderte Vergleichbarkeit liege vor allem dann vor, wenn die Wohnungen wie Hotel- und Pensionsräume ausgestattet seien, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben werde und sie hotelmäßig angeboten, d.h. auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten würden und sich zudem in einem Zustand befänden, der die sofortige Vermietung zulasse, und zwar auch dann, wenn Buchungen nicht vorlägen. Die Gewerblichkeit könne sich auch daraus ergeben, dass der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter Zusatzleistungen erbringe, die eine unternehmerische Organisation verlangten, wie z. B. die Bereitstellung von Wäsche und Inventar, ein wöchentlicher Wäscheservice oder eine Vor- und Endreinigung gegen besondere Bezahlung. Die Gewerbekriterien seien hier nicht erfüllt. Gemäß der Internetseite, auf der die streitgegenständliche Ferienwohnung angeboten werde, sei die Anreise nur „nach Absprache“ möglich und es würden keine relevanten Zusatzleistungen angeboten. Selbst wenn man das Steuerrecht ausklammere, sei zudem der Begriff „Ferienwohnung“ klar in der BauNVO normiert und ein Rückgriff auf den Begriff „Gewerbebetrieb“ nicht notwendig. Außerhalb von Ferienhausgebieten, die nach § 10 Abs. 2 und 4 BauNVO festgesetzt würden, sei die entgeltliche Unterbringung von Feriengästen planungsrechtlich als „Beherbergung“ zu bewerten. Der Begriff der Beherbergung und des Beherbergungsbetriebs werde allein in Ferienhausgebieten verdrängt durch den Begriff des Ferienhauses und der Ferienwohnung. Der Vortrag zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans „Untere Braite“ gehe ins Leere, da in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes regelmäßig von der Wirksamkeit des zugrundeliegenden Bebauungsplanes auszugehen sei. Eine evidente Unwirksamkeit sei nicht erkennbar. Letztlich könne die Frage dahinstehen, da sich bei einer Unwirksamkeit die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO richte und davon auszugehen sei, dass Ferienwohnungen in einem allgemeinen Wohngebiet gerade nicht zulässig seien. Im Hinblick auf die Interessenabwägung sei darauf hinzuweisen, dass es nicht der Baurechtsbehörde zugerechnet werden könne, wenn die Antragstellerin versäumt habe, im Vorfeld der Baumaßnahme eine rechtliche Abklärung herbeizuführen. Sofern ihr durch die verfügte Nutzungsuntersagung ein finanzieller Nachteil entstehe, sei die Maßnahme dennoch verhältnismäßig, da die Nutzung auf eigenes Risiko aufgenommen worden sei. Ohne die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei die Antragstellerin in der Lage, weiterhin erhebliche finanzielle Vorteile aus einer baurechtswidrigen Nutzung zu ziehen. Es kämen zudem Amtshaftungsansprüche der Antragstellerin gegen die Beigeladene Ziff. 1 in Betracht. Unterstellt, die Ferienwohnnutzung ließe sich als „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ einordnen, sei dieser lediglich ausnahmsweise nach § 31 Abs. 1 BauGB zulässig. Würden konsequenterweise bei allen drei betroffenen Flurstücken entsprechende Ausnahmen zugelassen, stelle sich die Frage, ob bei dem sehr kleinen Plangebiet der Ausnahmecharakter noch gewahrt werde. Selbst wenn man dies bejahe, ergebe sich die weitere Frage, mit welchen sachlichen Argumenten bei anderen Wohngebäuden die Einrichtung von Ferienwohnungen verwehrt werden könne.

Mit Schreiben vom 15.06.2014 stellt die Antragstellerin insbesondere die Schlussfolgerung des Antragstellers, die entgeltliche Unterbringung von Feriengästen sei planungsrechtlich als Beherbergung zu werten, in Frage. Die BauNVO kenne nur „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ und gerade nicht die bloße „Beherbergung“. Zudem verkenne der Antragsgegner den bauplanungsrechtlichen Begriff des Gewerbebetriebes, der auch Anlagen für gewerbliche Zwecke erfasse. Im Anschluss an das BVerwG dürfe der Begriff der Beherbergung nicht so weit gefasst werden, dass er auch die mietweise Überlassung von selbstständigen Wohnungen, sei es auch nur zu Ferienzwecken, einschließe. Die Mängel des Bebauungsplans „Untere Braite“ seien evident. Die Argumentation des Antragsgegners zur Ausnahme nach § 34 Abs. 2 i. V. m. § 31 Abs. 1 BauGB laufe darauf hinaus, dass überhaupt keine Ausnahme erteilt werden könne, wenn nur eine Mehrzahl von „Interessenten“ vorliege, was weder der gesetzlichen Regelung noch der Begrenzung der beantragten Entscheidung auf den Einzelfall entspreche.

Der Antragsgegner führt mit Schreiben vom 01.08.2014 aus, die Vermietung von Ferienwohnungen sei eher der Beherbergung als dem Wohnen verwandt. In den jeweiligen Einzelfällen sei dann zu klären, ob von einem Beherbergungsbetrieb bzw. einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes ausgegangen werden könne, was vorliegend aber eindeutig nicht der Fall sei. Selbst wenn man der Auffassung sei, dass die Vermietung von Ferienwohnungen nicht der Beherbergung verwandt sei, ergebe sich hieraus nicht, dass Ferienwohnungen unter den Nutzungsoberbegriff „Gewerbebetrieb“ zu fassen seien. Die BauNVO führe die Ferienwohnnutzung als eigenständige Nutzungsart auf. Diese könne in einem allgemeinen Wohngebiet nicht als gebietsverträglich angesehen werden. Im Ergebnis bleibe nur die Möglichkeit einer Anpassung der BauNVO.

Die Beigeladenen Ziff. 2-5 haben mit Schreiben vom 28.08.2014 Stellung genommen und insbesondere ausgeführt, dass es für die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagung regelmäßig ausreiche, wenn das betroffene Bauvorhaben formell rechtswidrig ist. Mangels Legitimierung durch die im Kenntnisgabeverfahren eingereichten Unterlagen sei dies der Fall. Es stehe daher fest, dass die derzeitige Nutzung formell illegal und nicht offensichtlich materiell rechtmäßig sei. Zumindest für die Dauer dieses Verfahrens sei der Antragstellerin daher die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung vorläufig zu untersagen. Die Nutzung sei darüber hinaus auch materiell rechtswidrig, denn Ferienwohnungen seien mit dem durch den Bebauungsplan „Untere Braite“ verbotenen Betrieben des Beherbergungsgewerbes zumindest verwandt. Zudem sei § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO hinsichtlich des Betriebes von Ferienwohnungen abschließend. Die dahingehende Rechtsprechung des VG Schwerin lasse sich mit dem Sinn und Zweck der Regelungstechnik der BauNVO begründen, durch welche die Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben aufgrund ihres besonderen Störpotentials für die verschiedenen Baugebiete dezidiert geregelt werde. Im Hinblick auf dieses städtebaulich relevante Störpotential bestünden keinerlei bis kaum Unterschiede zwischen einem Betrieb, bei welchem ein hotelmäßiger Service stattfinde, und einem solchen, bei dem dies nicht der Fall sei. Die Nutzung durch Feriengäste sei gegenüber der „normalen“ Wohnnutzung dagegen typischerweise andersartig; ihr Nebeneinander könne zu städtebaulichen Konflikten führen, weil hierdurch Unruhe in ein Wohngebiet getragen werde. Selbst wenn man die streitgegenständliche Nutzung als „sonstigen Gewerbebetrieb“ qualifizieren würde, könne sie nicht als „nicht störend“ qualifiziert werden. Vorliegend bestünden ganz konkrete Erfahrungen über das Störpotential des Betriebes von Ferienwohnungen. So seien die Lärmemissionen durch Anzeigen der übrigen Bewohner belegt. Insbesondere seien auch keine Parkplätze für die zusätzlichen Kraftfahrzeuge vorhanden. Eine Befreiung führte zu einer negativen Vorbildwirkung. Die Nutzungsuntersagung sei zudem ermessensfehlerfrei. Insbesondere sei die Anfrage der Antragstellerin bei der Beigeladenen Ziff. 1 nicht zu berücksichtigen, denn diese habe sich auf die Erteilung einer Befreiung für die Errichtung eines Beherbergungsgewerbebetriebes bezogen, worunter ihrer eigenen Ansicht nach die Nutzung als Ferienwohnung gerade nicht falle. Darüber hinaus hätte die zuständige Baurechtsbehörde die Befreiung ohnehin ablehnen müssen. Ein Vertrauenstatbestand habe nicht entstehen können, denn eine entsprechende Entscheidung des Gemeinderates sei nach § 44 Abs. 2 Nr. 3 LVwVfG nichtig. Selbst wenn der Bebauungsplan „Untere Braite“ unwirksam wäre, sei die angegriffene Nutzungsuntersagung rechtmäßig, da dann die nähere Umgebung des Grundstücks der Antragstellerin i. S. v. § 34 Abs. 1 BauGB als reines Wohngebiet einzustufen sei.

Auch die Beigeladene Ziff. 1 hat mit Schreiben vom 10.09.2014 Stellung genommen. Sie führte insbesondere aus, sie könne nicht positiv bestätigen, dass die Vermietung der Ferienwohnung ein wesentlicher Teil des Finanzierungskonzeptes der Antragstellerin beim Kauf des Grundstücks und der Errichtung der Doppelhaushälfte gewesen sei. Die Befreiung sei ausgehend von einer gewerbsmäßigen Vermietung und einer späteren Nutzung als „Altersruhesitz“ erfolgt. Die Beigeladene Ziff. 1 gehe hinsichtlich der fehlenden Weiterleitung des Antrags von einem Versehen des ehemaligen Bürgermeisters aus. Es sei umstritten, ob der Erlass einer Nutzungsuntersagung neben der formellen Illegalität der ausgeübten Nutzung auch deren materielle Rechtswidrigkeit erfordert. Die Beteiligten seien sich einig, dass die bloße Vermietung von Ferienwohnungen nicht unter den Begriff des Beherbergungsbetriebes zu subsumieren sei. Uneinigkeit bestehe dahin, ob der Betrieb der Ferienwohnungen als „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ verstanden werden könne. Die Beigeladene Ziff. 1 schließe sich im Kern der Argumentation der Antragstellerin bezüglich der planungsrechtlichen Bewertung des Bauvorhabens an. Wie sich bereits aus dem Gemeinderatsprotokoll vom 11.10.2010 ergebe, habe sich der Gemeinderat mit der „Befreiung“, die tatsächlich eine Ausnahme darstelle, auseinandergesetzt und einstimmig sein Einvernehmen erteilt. Damit sei die Gemeinde davon ausgegangen, dass die Überlassung von Ferienwohnungen als nicht störender Gewerbebetrieb zulässig, also gebietsverträglich sei, wobei eine gewerbsmäßige Vermietung unterstellt worden sei. Nach der in § 36 BauGB zum Ausdruck kommenden Wertung solle die Gemeinde im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren mitentscheidend beteiligt werden. Durch die Untersagungsverfügung werde zugleich in die der Beigeladenen Ziff. 1 nach § 36 BauGB zugewiesenen Verfahrensrechte, die deren mit nach Art. 28 Abs. 2 GG mit Verfassungsrang ausgestattet Planungshoheit flankierten, eingegriffen, nachdem sich diese explizit für eine Befreiungs-/Ausnahmeerteilung ausgesprochen habe. Nach ihrer Auffassung sei auch ohne eine (erwogene) Planänderung die eingeschränkte Nutzung des Bauvorhabens zum Zwecke der Vermietung einer Ferienwohnung zulässig. Ferienwohnung unterfielen nicht der durch den Bebauungsplan „Untere Braite“ ausgeschlossenen Nutzungsart des Beherbergungsbetriebs. Die Beigeladene Ziff. 1 habe mit dem Ausschluss dieser Nutzung nicht zugleich Ferienwohnungen ausschließen wollen, sondern sei als touristisch geprägte Gemeinde daran interessiert und wirtschaftlich darauf angewiesen, dass ein Zuzug Auswärtiger erfolge, was eine mindestens ferienwohnungsähnliche Nutzung impliziere. Diese Nutzung stehe weder dem Gebietscharakter noch der Zwecksetzung eines Allgemeinen Wohngebiets entgegen. Weiter bestünden Bedenken im Hinblick auf die Ermessensbetätigung des Antragsgegners. Die Ermessensausübung könne insbesondere dann fehlerhaft sein, wenn die Nutzung materiell legal sei. Dabei werde nicht verkannt, dass die Rechtsprechung teilweise bei formeller Illegalität ein behördliches Einschreiten als Regelfall ansehe. Der vorliegende Fall weise allerdings atypische Besonderheiten auf, denn die Antragstellerin habe möglicherweise auf Aussagen des vormaligen Bürgermeisters der Beigeladenen Ziff. 1 und die positive Einvernehmensentscheidung vertraut. Besondere Umstände, die ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten rechtfertigten oder gar verlangten, seien dagegen nicht zu ersehen, insbesondere bestehe in dem vergleichsweise kleinen, überwiegend bebauten und durch eine Eigennutzung der Eigentümer geprägten Plangebiet nicht die nahe Gefahr einer negativen Vorbildwirkung. Bei einer Interessenabwägung sei die gesetzliche Wertung des § 80 Abs. 1 VwGO zu beachten. Eine Nutzungsuntersagung bedeute für die Antragstellerin faktisch eine Vorwegnahme der Hauptsache.

Die Antragstellerin führt in einem weiteren Schriftsatz vom 28.08.2014 aus, der Frage nach der materiellen Rechtmäßigkeit komme angesichts der nicht nur vorläufigen, sondern abschließenden Untersagung der Nutzung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung sehr wohl Bedeutung zu. Eine auf Dauer bestimmte, endgültige Nutzungsuntersagung sei das Gegenstück zur Abbruchsanordnung nach § 65 Abs. 1 LBO. Eine abschließende Regelung aller „Beherbergungsfälle“ durch § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO lasse sich nicht mit dem besonderen Störpotential von Ferienwohnungen begründen. Als Abgrenzungsmerkmal und potentieller Störfaktor kämen allenfalls die mit dem „ständig wechselnden Bewohnerkreis“ von Ferienwohnungen einhergehenden Fahrgeräusche in Betracht. Allerdings träten die wechselnden Nutzer einer Ferienwohnung nie nebeneinander sondern nacheinander auf. Die Zahl der Fahrvorgänge erhöhe sich also nicht. Nicht einmal die Zahl der Fahrzeuge sei größer, da die Mieter einer Ferienwohnung regelmäßig mit einem Fahrzeug erschienen, während die Mitglieder einer Familie typischerweise mehrere Fahrzeuge benutzten, soweit sie verschiedenen Tätigkeiten nachgingen. Selbst wenn man jedoch einen mit der Nutzung von Ferienwohnungen verbundenen erhöhten Fahrzeugverkehr konstatieren wolle, bliebe dieser jedenfalls weit hinter dem zurück, was die im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässigen Nutzungen eines Ladens, einer Schank- und Speisewirtschaft oder eines nicht störenden Handwerksbetriebs mit sich brächten. Die bauplanungsrechtlich relevante Umgebungsbebauung sei nicht ausschließlich durch reine Wohnnutzung geprägt. Insofern sei nicht allein auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans „Untere Braite“ abzustellen. Ein übersandtes Luftbild sowie Internetauftritte zeigten, dass es neben zahlreichen Ferienwohnungen und -häusern auch eine Naturheilpraxis und eine Immobilienfirma gebe. Zudem wird auf den an den Bebauungsplan „Untere Braite“ östlich angrenzende Bebauungsplan „Obere Braite“ verwiesen: Dieser setzt ein reines Wohngebiet fest und erklärt die Ausnahmen nach § 3 Abs. 3 BauNVO mit Ausnahme von kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes für unzulässig. In der Planbegründung wird ausgeführt, es werde die Möglichkeit offen gelassen, Privatzimmer an Feriengäste zu vermieten und deshalb würden kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen.

Mit Schreiben vom 07.10.2014 führten die Beigeladenen Ziff. 2-5 insbesondere aus, die Antragsgegnerin sei allein aufgrund der formellen Illegalität befugt gewesen, die streitgegenständliche Verfügung zu erlassen. Hinsichtlich des Störpotentials einer Ferienwohnung fänden sich erhebliche Unterschiede zur gewöhnlichen Wohnnutzung, sei es, dass aufgrund des typischerweise öfters stattfindenden Bettenwechsels ein höheren Verkehrsaufkommen herrsche oder aber auch dadurch, dass Ferienwohnungen gerade darauf angelegt seien, eine Vielzahl von Personen zu beherbergen. Im hier einschlägigen Baugebiet träfen auf derzeit 11 Anwohner bis zu 24 Feriengäste. Das mit einer Beherbergung von einer Vielzahl von Personen einhergehende Störpotential lasse sich nicht mit demjenigen einer Wohnnutzung und auch nicht mit demjenigen eines im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Gewerbebetriebes, sondern am ehesten noch mit dem Störpotential eines regulären Beherbergungsbetriebes vergleichen. Selbst bei einer ausnahmsweisen Zulässigkeit einer Ferienwohnung müsse das Wohnen in einem allgemeinen Wohngebiet nach wie vor die hauptsächliche Nutzung darstellen. Ob dem im vorliegenden Fall noch so sei, dürfe aufgrund der angeführten Zahlen zumindest stark bezweifelt werden. Die übrigen Grundstückseigentümer im Baugebiet hätten einen Anspruch darauf, dass sich der Charakter ihres Gebiets nicht „schleichend“ verändere. Dies gelte jedenfalls dann, wenn alle derzeit im Baugebiet betriebenen Ferienwohnungen genehmigt würden. Auch aus diesem Grund müsse darauf bestanden werden, dass die Antragstellerin sowie die übrigen Betroffenen entsprechende Anträge einreichten, um deren materielle Rechtmäßigkeit in einem ordnungsgemäßen Verfahren prüfen zu können. Die Planbegründung zum Bebauungsplan „Obere Braite“ hinsichtlich der Vermietung von Privatzimmern an Feriengäste zeige, dass die Beigeladene Ziff. 1 davon ausgegangen sei, dass private Ferienwohnungen zu den kleinen Beherbergungsbetrieben zu zählen seien oder zumindest nur dann baurechtlich zugelassen werden könnten, wenn auch kleine Beherbergungsbetriebe zuzulassen wären.

Dem Gericht haben die dieses Verfahren betreffenden Behördenakten vorgelegen. Auf diese sowie auf die Gerichtsakten wird wegen weiterer Einzelheiten Bezug genommen.

II.

Der gemäß § 80 Abs. 5 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO (hinsichtlich der Nutzungsuntersagung) bzw. §§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, § 12 LVwVG (hinsichtlich der sofort vollziehbaren Androhung des Zwangsgeldes) zulässige Antrag ist unbegründet.

Bei der Entscheidung über die Frage der Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung eines Rechtsbehelfs trifft das Gericht eine eigene Ermessensentscheidung. Dabei sind die privaten Interessen des Antragstellers an der Verschonung vom Vollzug des Verwaltungsaktes bis zur rechtskräftigen Entscheidung über den eingelegten Rechtsbehelf und das Interesse der Allgemeinheit am sofortigen Vollzug gegeneinander abzuwägen. Im Rahmen dieser Abwägung sind die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs, dessen aufschiebende Wirkung wiederhergestellt werden soll, ein wesentliches Kriterium. Erweist sich der Rechtsbehelf als wahrscheinlich erfolgreich, so wird auch dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz in der Regel zu entsprechen sein. Erweist sich der Rechtsbehelf dagegen als wahrscheinlich aussichtslos, so dürfte regelmäßig dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung der Vorrang zukommen. Soweit der der Verfügung zu Grunde liegende Sachverhalt umstritten ist, erfordert die summarische Prüfung im Eilverfahren eine Sachverhaltsermittlung auf Grund glaubhafter Tatsachen und auf Grund überwiegender Wahrscheinlichkeiten.

Nach diesen Maßgaben überwiegt im vorliegenden Fall das öffentliche Interesse am Sofortvollzug.

In formeller Hinsicht ist hier die Anordnung der sofortigen Vollziehung ordnungsgemäß ergangen, denn sie ist besonders verfügt (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO) und auch ausreichend schriftlich begründet worden (§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO). Die Begründung der baurechtlichen Verfügung vom 27.03.2014 geht auf die in Ziff. 2 angeordnete sofortige Vollziehung gesondert ein und nennt insbesondere die Vermeidung einer besonderen Nachahmungswirkung (negative Vorbildwirkung) als Ziel und führt aus, dass ohne die Anordnung der sofortigen Vollziehung baurechtswidrige Zuständige während eines Monate oder gar Jahre dauernden Rechtsbehelfsverfahrens tatenlos hingenommen werden müssten und damit der Eindruck der Macht- und Hilfslosigkeit der Baurechtsbehörde entstünde. Auch erfolge durch eine Nutzungsuntersagung kein Eingriff in die Bausubstanz, so dass der Eingriff im Vergleich zu einer Abbruchsanordnung weniger weitreichend sei. Diese Begründung nimmt Bezug auf den Einzelfall und ist nicht formelhaft, so dass die formellen Anforderungen an die Anordnung der sofortigen Vollziehung gewahrt sind. Ob die gegebene Begründung inhaltlich zutrifft, ist dagegen eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung. Eine Anhörung vor der Anordnung der sofortigen Vollziehung ist nicht erforderlich.

Nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ist die Kammer der Auffassung, dass die baurechtliche Verfügung vom 27.03.2014 voraussichtlich rechtmäßig ist.

Rechtsgrundlage für die baurechtliche Verfügung des Antragsgegners ist § 65 Satz 2 LBO. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann danach diese Nutzung untersagt werden. Nach der ständigen Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg (Urteil v. 19.10.2009 - 5 S 347/09 -, VBlBW 2010, 111-113, Urteil vom 10.10.2003 - 5 S 1692/02 -, VBlBW 2004, 181-185, Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, ESVGH 53, 30-32, Beschluss v. 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, VBlBW 1996, 300-302, Urteil v. 22.09.1989 - 5 S 3086/88 -, NVwZ 1990, 480) setzt ein solcher Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Rücksicht auf Art. 14 Abs. 1 GG - wie bei einer Abbruchsanordnung - voraus, dass die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Ob demgegenüber mit dem VG Freiburg § 65 Satz 2 LBO dahingehend zu verstehen ist, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigen kann, bereits im Fehlen der nach §§ 49 ff. LBO erforderlichen Baugenehmigung besteht (Urteil v. 08.11.2012 - 4 K 912/12 -, VBlBW 2013, 225-231 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung der anderen Oberverwaltungsgerichte und der Literatur, offen gelassen vom VGH Baden-Württemberg in der Beschwerdeinstanz, Beschluss v. 24.04.2013 - 3 S 2404/12 -, BauR 2013, 1635-1637, bestätigend VG Freiburg, Beschluss v. 14.06.2013 - 4 K 529/13 -), bedarf keiner Entscheidung, denn im Rahmen der durchzuführenden summarischen Prüfung ergibt sich, dass die Nutzung als Ferienwohnung durch die Antragstellerin aller Voraussicht nach seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Ebenfalls dahingestellt bleiben kann aus diesem Grund, ob es sich bei der gegenüber der Antragstellerin ausgesprochenen Nutzungsuntersagung um eine vorläufige Nutzungsuntersagung i. S. d. Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg (Beschluss v. 01.02.2007 - 8 S 2606/06 -, VBlBW 2007, 226-228 m. w. N.) handelt. Danach darf eine genehmigungsbedürftige bauliche Nutzung, deren Genehmigungsfähigkeit nicht ohne weiteres, sondern erst aufgrund weiterer Ermittlungen festgestellt werden kann, gemäß § 65 Satz 2 LBO wegen formeller Baurechtswidrigkeit vorläufig bis zur endgültigen Klärung der Zulässigkeit der Nutzung im Baugenehmigungsverfahren untersagt werden. Mit dieser Zielrichtung erfüllt die vorläufige Nutzungsuntersagung dieselben Aufgaben, wie sie der Baueinstellung zukommt. Sie verschafft der gesetzlich vorgeschriebenen Präventivkontrolle Geltung und verhindert, dass der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber den Bürgern erhält, die das Genehmigungsverfahren betreiben. Diese öffentlichen Belange überwiegen das private Nutzungsinteresse, weil im Unterschied zur endgültigen Nutzungsuntersagung keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden (VGH BW, Beschluss v. 01.02.2007 - 8 S 2606/06 -, VBlBW 2007, 226-228 m. w. N.). Gegen eine solche vorläufige Nutzungsuntersagung spricht vorliegend allerdings, dass der Antragsgegner die Nutzungsuntersagung gerade damit begründet hat, dass die Nutzung formell und materiell baurechtswidrig sei. Es ging also jedenfalls nicht nur darum, einer formell baurechtswidrigen Nutzung zu begegnen. Dies bedarf aber aufgrund der darzulegenden materiellen Baurechtswidrigkeit keiner weiteren Erörterung.

Die Nutzung der Doppelhaushälfte der Antragstellerin als Ferienwohnung ist zunächst nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt. Der Neubau der Doppelhaushälfte wurde im Wege des Kenntnisgabeverfahrens durchgeführt. Zudem kann insbesondere aufgrund der Ausführungen der Beigeladenen Ziff. 1 als geklärt angesehen werden, dass die Antragstellerin zwar einen Antrag auf Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Untere Braite“ der Beigeladenen Ziff. 1 gestellt hat, dieser Antrag aber nach der Erteilung des Einvernehmens von der Beigeladenen Ziff. 1 nicht an die zuständige Baurechtsbehörde weitergeleitet wurde und darüber mithin nicht entschieden wurde. Somit existiert keine ausdrückliche Ausnahme oder Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Untere Braite“ der Beigeladenen Ziff. 1.

Im Rahmen der durchzuführenden Prüfung der Sach- und Rechtslage ergibt sich zudem, dass die Nutzung der Doppelhaushälfte der Antragstellerin seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Sie erweist sich in ihrer jetzigen Ausgestaltung voraussichtlich als planungsrechtlich unzulässig.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung ist nach § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO zu beurteilen, denn gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO ergibt sich aus der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets im Bebauungsplan „Untere Braite“, dass § 4 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans wird. Zwar beruft sich die Antragstellerin auf die Unwirksamkeit des Bebauungsplans, es bedarf aber keiner Erörterung, ob und inwieweit die Wirksamkeit des Bebauungsplans Prüfungsgegenstand im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes ist (vgl. dazu auch SächsOVG, Beschluss v. 10.03.2015 - 1 B 298/14 -, SächsVBl. 2015, 144-147, OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss v. 19.01.2009 - 10 B 1687/08 -, BauR 2009, 771-774), denn im Fall der Unwirksamkeit ergäbe sich die Anwendbarkeit des § 4 BauNVO ausgehend vom Vortrag der Antragstellerin aus § 34 Abs. 2 BauGB. Dass der Bebauungsplan „Untere Braite“ abweichend von § 4 BauNVO Betriebe des Beherbergungsgewerbes für unzulässig erklärt, spielt insoweit keine Rolle, da es sich, wie noch darzulegen ist, bei der Vermietung der Doppelhaushälfte nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes handelt. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob, wie die Beigeladenen Ziff. 2-5 geltend machen, die Eigenart der näheren Umgebung i. S. d. § 34 Abs. 2 BauGB einem reinen Wohngebiet nach § 3 BauNVO entspricht, denn die Nutzung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung ist in ihrer jetzigen Form bei summarischer Prüfung sowohl nach § 4 BauNVO als auch (erst Recht) nach § 3 BauNVO planungsrechtlich unzulässig.

Bei der Vermietung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung handelt es sich zunächst nicht um eine nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO bzw. Ziff. 1.1.1 lit. a Ziff. 1 des Bebauungsplanes „Untere Braite“ zulässige Wohnnutzung. Denn die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung wertet die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten (BVerwG, Urteil v. 11.07.2013 - 4 CN 7/12 -, BVerwGE 147, 138-146, BayVGH, Beschluss v. 04.09.2013 - 14 ZB 13.6 -, OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, BauR 2015, 81-84). Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. In Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen soll diese Definition den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier Wänden“, die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der BauNVO vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben, insbesondere keinen irgendwie gearteten Erwerbs-, Übernachtungs- oder temporären Erholungszwecken dient. Darunter fallen Ferienwohnungen, wenn sie einem ständig wechselnden Nutzerkreis angeboten werden, nicht; bei ihnen fehlt es jedenfalls (typischerweise) an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (BayVGH, Beschluss v. 04.09.2013 - 14 ZB 13.6 - m. w. N.). Anders als nach allgemeinem Sprachgebrauch unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferienhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO Wohngebäude in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 4 BauNVO auf Ferienhäuser. Dieser begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (BayVGH, Beschluss v. 04.09.2013 - 14 ZB 13.6 - m. w. N.). Die Nutzung einer Ferienwohnung unterscheidet sich bei typisierender Betrachtungsweise von der Nutzung eines (dauerhaften) Bewohners hinsichtlich der Intensität und der Zeit der Nutzung der Wohnung und der ggf. dazu gehörenden Außenwohnbereiche sowie durch den ständigen Wechsel der Feriengäste, wodurch Unruhe in ein Wohngebiet kommt (BayVGH, Beschluss v. 04.09.2013 - 14 ZB 13.6). Damit ist die Nutzung als Ferienwohnung im allgemeinen Wohngebiet nicht nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.

Nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO können Betriebe des Beherbergungsgewerbes im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zugelassen werden. Dagegen hat die Beigeladene Ziff. 1 im Bebauungsplan „Untere Braite“ unter Ziff. 1.1.1 lit. d Ziff. 1 festgesetzt, dass diese nach der BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzung nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und damit unzulässig ist. Rechtsgrundlage für eine solche Festsetzung ist § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO. Ob diese Festsetzung, wie auch der Bebauungsplan „Untere Braite“ insgesamt, wirksam ist, bedarf jedoch keiner Entscheidung, denn bei der Nutzung als Ferienwohnung handelt es sich nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Zwar wird teilweise vertreten, dass die entgeltliche Unterbringung von Feriengästen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern planungsrechtlich als Beherbergung zu bewerten sei (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 4 BauNVO, Stand: September 2013, Rn. 114, vgl. auch BVerwG, Beschluss v. 27.11.1987 - 4 B 230/87, 4 B 231/87 -, DÖV 1988, 382, Pernice-Warnke, NVwZ 2015, 112-116). Ein Vermieten von Ferienwohnungen ist aber schon nach allgemeinem Sprachgebrauch keine Beherbergung. In der BauNVO werden zudem die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als eigenständige Nutzungsarten aufgeführt. Die damit vorgegebene Unterscheidung verbietet es, den Begriff der Beherbergung so weit zu fassen, dass er auch die mietweise Überlassung von selbstständigen Wohnungen, sei es auch nur zu Ferienzwecken, einschließt. Ein Beherbergungsbetrieb liegt vielmehr nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (zum Vermieten von Appartements BVerwG, Beschluss v. 08.05.1989 - 4 B 78/89 -, NVwZ 1989, 1060; vgl. auch VG Schwerin, Urteil v. 20.12.2012 - 2 A 857/11, Stange, BauNVO, 2. Auflage 2014, § 3 Rn. 57). Mieten Feriengäste die Doppelhaushälfte der Antragstellerin, können sie dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten, indem sie z. B. über die Einnahme von Mahlzeiten in der Ferienwohnung oder die Dauer und die Art des Aufenthalts in der Ferienwohnung frei entscheiden können.

Das OVG Mecklenburg-Vorpommern modifiziert die genannte Definition des BVerwG dahin, dass ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen ist, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt (Urteil v. 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, BauR 2015, 81-84, ähnlich differenzierend Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12-16). Auch von dieser modifizierten Definition ausgehend handelt es sich bei der Nutzung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung durch die Antragstellerin nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, denn weder schließt die Art der Räumlichkeiten wie z. B. bei Hotels oder Pensionen, bei denen sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, die Begründung einer eigenen Häuslichkeit aus noch prägt die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung der Ferienwohnung der Antragstellerin, denn soweit ersichtlich bietet sie solche Dienstleistungen wie z. B. Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst oder Wäschewechsel nicht an.

Handelt es sich daher bei der Vermietung der Ferienwohnung durch die Antragstellerin weder um Wohnnutzung noch um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, stellt sich die Frage, ob eine ausnahmsweise planungsrechtliche Zulässigkeit als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb i. S. d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in Betracht kommt. Allerdings ist zunächst festzustellen, dass es umstritten ist, ob diese Vorschrift im Fall der Vermietung von Ferienwohnungen anwendbar ist. So wird vertreten, im Fall einer Ferienwohnnutzung komme eine ausnahmsweise Zulässigkeit als nicht störender Gewerbebetrieb i. S. d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nicht in Betracht, weil mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO die „Beherbergungsfälle“ für das allgemeine Wohngebiet speziell geregelt seien und den Begriff des Betriebes des Beherbergungsgewerbes nicht erfüllende Beherbergungsformen wie die Ferienwohnnutzung nicht über den Umweg des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu den „sonstigen“ Gewerbebetrieben erklärt werden könnten (so VG Schwerin, Urteil v. 20.12.2012 - 2 A 857/11 -, im Ergebnis auch OVG MV, Urteil v. 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, BauR 2015, 81-84). Es erscheint jedoch widersprüchlich, dass Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vorbehaltlich abweichender Festsetzungen des Bebauungsplans) nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zugelassen werden können, die typischerweise insbesondere wegen des weniger häufigen Nutzerwechsels den in § 4 Abs. 1 BauNVO verankerten Wohnzweck des Gebiets weniger störenden Ferienwohnungen jedoch weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sein sollten (so aber OVG MV, Urteil v. 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, BauR 2015, 81-84: Die vertretene Auffassung führe dazu, dass „reine“ Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig seien.). Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass der Verordnungsgeber beabsichtigt hat, dass in den Baugebieten der BauNVO mit Ausnahme von Sondergebieten Ferienwohnungen unzulässig sein sollen, zumal es anderenfalls eines Gesetzes wie des baden-württembergischen Zweckentfremdungsverbotsgesetzes nicht bedürfte (vgl. die Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage zur baurechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen in Wohngebieten, BT-Drs. 18/5076, S. 2). Auch wäre damit eine wahrscheinlich seit Jahrzehnten bestehende städtebauliche Praxis von vornherein rechtswidrig gewesen (BT-Drs. 18/5076, S. 2, vgl. auch OVG Lüneburg, Urteil v. 18.09.2014 - 1 KN 123/12 -, BauR 2015, 452-460, Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12-16). Damit ist § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO auf Ferienwohnnutzungen anwendbar und es kommt eine ausnahmsweise Zulässigkeit als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb in Betracht (vgl. BT-Drs. 18/5076, S. 2, Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12-16).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Bebauungsplan „Untere Braite“ der Beigeladenen Ziff. 1 unter Ziff. 1.1.1 lit. d Ziff. 1 „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ als unzulässige Nutzung ausschließt. Die weiteren nach dem Bebauungsplan entgegen § 4 Abs. 3 BauNVO auch nicht ausnahmsweise zulässigen Nutzungen „Anlagen für Verwaltungen“, „Gartenbaubetriebe“ und „Tankstelle“ zeigen, dass vorwiegender Zweck der Festsetzungen der Schutz der Wohnnutzung war. Dies bestätigt auch Ziff. 2.1.1 der Begründung des Bebauungsplans: § 4 Abs. 1 BauNVO wird zitiert und ausgeführt, dass die ausgeschlossenen Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO „als störend und nicht ortsüblich angesehen“ würden und „daher unerwünscht und nicht zulässig“ seien. Die Beigeladene Ziff. 1 hat also nach dem Grad der Störung für die Wohnnutzung differenziert und dementsprechend die Ausnahme nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, die sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe“ nicht ausgeschlossen. Diese Ausnahme ist vielmehr nach Ziff. 1.1.1 lit. b ausdrücklich Bestandteil des Bebauungsplans. Damit gibt es keinen Hinweis darauf, dass die Beigeladene Ziff. 1 mit der Festsetzung unter Ziff. 1.1.1 lit. d Ziff. 1 eine abschließende Regelung über Beherbergungen treffen wollte, auch wenn es sich dabei nicht um Betriebe des Beherbergungsgewerbes handelt. Dagegen lässt sich auch nicht einwenden, die Begründung zum Bebauungsplan „Obere Braite“ der Beigeladenen Ziff. 1, der östlich an den Bebauungsplan „Untere Braite“ angrenzt, zeige, dass die Beigeladene Ziff. 1 davon ausgegangen sei, dass Ferienwohnungen zu den Beherbergungsbetrieben zählten. Zwar lautet Ziff. 3.1 dieser Begründung: „Um die Möglichkeit offenzulassen, Privatzimmer an Feriengäste vermieten zu können, sind ausnahmsweise kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen.“ Abgesehen davon, dass die Vermietung von Privatzimmern an Feriengäste nicht ohne Weiteres mit der hier zu beurteilenden Ferienwohnnutzung gleichgesetzt werden kann, da eine solche Zimmervermietung auch hotelähnlich z. B. mit Frühstück erfolgen kann, ist nicht ersichtlich, warum die Begründung zum Bebauungsplan „Obere Braite“ auch für den Bebauungsplan „Untere Braite“ gelten sollte, zumal der Bebauungsplan „Obere Braite“ aus dem Jahr aus dem Jahr 1989 stammt, der Bebauungsplan „Untere Braite“ aber aus dem Jahr 2010.

Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme nach dem damit anwendbaren § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind hier allerdings nicht erfüllt, denn bei summarischer Prüfung handelt es sich bei der Nutzung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung durch die Antragstellerin zumindest in ihrer derzeitigen Ausgestaltung nicht um einen nicht störenden Gewerbebetrieb und das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal der Gebietsverträglichkeit ist nicht gewahrt. Die Vermietung als Ferienwohnung kann allerdings einen Gewerbebetrieb i. S. d. BauVNO darstellen. Eine Orientierung zur Bestimmung des Begriffs des Gewerbebetriebs nach der BauNVO kann das Steuerrecht bieten (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, § 8 BauNVO, Stand: Januar 2013, Rn. 22). Nach § 15 Abs. 2 EStG ist ein Gewerbebetrieb eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs anzusehen ist. Die Antragstellerin beruft sich selbst darauf, dass die Ferienwohnung auf viele Monate im Voraus gebucht sei und sie über die Mieteinnahmen die mit dem Hausbau verbundenen Darlehensverbindlichkeiten bediene. Damit ist von einer dauerhaften, nicht geringfügigen Einnahmequelle auszugehen, zumal die vom Antragsgegner vorgelegten Internet-Ausdrucke zeigen, dass ein Mietpreis von mindestens 1.165 Euro pro Woche verlangt wird. Allerdings geht der Antragsgegner unter Berufung auf die finanzgerichtliche Rechtsprechung davon aus, die Vermietung der Ferienwohnung durch die Antragstellerin gehe mangels Bereitstellung einer mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbaren unternehmerischen Organisation nicht über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinaus. Jedoch kann der steuerrechtliche Gewerbebegriff nur eine Orientierung für die Bestimmung des Gewerbebegriffs nach der BauNVO bieten, er kann nicht ohne Einschränkung übertragen werden, denn der Begriff des Gewerbebetriebs nach der BauNVO ist weit auszulegen (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, § 8 BauNVO, Stand: Januar 2013, Rn. 22 m. w. N.). Der Begriff des Gewerbebetriebs ist über seinen Wortlaut hinaus als Anlage für gewerbliche Zwecke zu lesen, so dass etwa auch Mobilfunk-Basisstationen, Solarparks und Windenergieanlagen erfasst werden (OVG Lüneburg, Urteil v. 25.06.2015 - 12 LC 230/14 - m. w. N.). Entscheidend ist, ob es sich um die organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck handelt (BVerwG, Beschluss v. 27.11.1987 - 4 B 230/87, 4 B 231/87 -, DÖV 1988, 382, Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Auflage 2014, Rn. 1730, Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12-16). Eine Ferienwohnung wird inklusive der in ihr vorhandenen Einrichtungsgegenstände ständig wechselnden Feriengästen zum vorübergehenden Aufenthalt mietweise zur Verfügung gestellt, so dass es sich danach um einen Gewerbebetrieb handelt (Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12-16, vgl. auch BT-Drs. 18/5076, S. 2, VG Berlin, Beschluss v. 21.02.2014 - 13 L 274.13 -, WuM 2014, 355-349).

Die Zulassungsfähigkeit eines sonstigen Gewerbebetriebs im Wege der Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB setzt allerdings gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO weiter voraus, dass es sich um einen nicht störenden Gewerbebetrieb handelt. Im Rahmen der hier durchzuführenden summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ergibt sich, dass es sich bei der von der Antragstellerin betriebenen Vermietung ihrer Doppelhaushälfte nicht um einen nicht störenden Gewerbebetrieb handelt. Dabei kommt es darauf an, ob die gewerbliche Anlage von ihrer Art her generell geeignet ist, das Wohnen bzw. die Wohnruhe in einem allgemeinen Wohngebiet zu stören (Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Auflage 2014, § 4 Rn. 9). Da neben der Vermietung durch die Antragstellerin die andere Doppelhaushälfte und eine weitere, in unmittelbarer Nähe befindliche Ferienwohnung in vergleichbarer Weise vermietet werden, ist eine erhebliche Beeinträchtigung des eher kleinen Wohngebiets naheliegend. Unabhängig von den durch die Beigeladenen Ziff. 2-5 vorgelegten Fotos, die auf Einzelfälle bezogen sind, erscheint geklärt, dass 11 Anwohnern bis zu 24 Feriengäste gegenüberstehen. Durch ein solches zahlenmäßiges Überwiegen der Feriengäste sind Spannungen angesichts des gegenüber der für ein allgemeines Wohngebiet üblichen Wohnnutzung gesteigerten Lärms und Verkehrsaufkommens sehr naheliegend. Dagegen lässt sich auch nicht einwenden, dass die übrigen im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässigen gewerblichen oder sonstigen Nutzungen, nämlich Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe sowie die genannten kirchlichen, kulturellen und sozialen Einrichtungen und die nach § 13 BauNVO zulässige Arztpraxis mit grundlegend anderen Störungen der Nachbarschaft verbunden sind als eine bloße Ferienwohnung. Die Ferienwohnung der Antragstellerin kann mit Blick auf ihre Größe, die eine Vermietung für bis zu acht Personen ermöglicht, gerade hinsichtlich der Nachtruhe andere Beeinträchtigungen hervorrufen als Läden, Arztpraxen oder nicht störende Handwerksbetriebe. Hinsichtlich der Schank- und Speisewirtschaften ordnet § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO an, dass diese der Versorgung des Gebiets dienen müssen, was ihr Störpotential einschränkt. Auch, dass die wechselnden Nutzer einer Ferienwohnung nie nebeneinander sondern nacheinander auftreten, ändert nichts daran, dass die Ferienwohnung mit bis zu acht Personen von einer eher großen Anzahl von Personen genutzt wird. Bei einer so großen Ferienwohnung wie der von der Antragstellerin betriebenen ist es auch naheliegend, dass nicht stets alle Feriengäste mit nur einem Fahrzeug erscheinen. Anders als z. B. im Fall eines Studenten, der eine Ferienwohnung über den Winter nutzt, führen hier der Umfang und die Ausgestaltung der Vermietung durch die Antragstellerin dazu, dass ein nicht störender Gewerbebetrieb nicht (mehr) angenommen werden kann.

Zudem ist ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal für die Ausnahmetatbestände in den Baugebietsvorschriften der BauNVO, dass die jeweilige Gebietsverträglichkeit gewahrt bleiben muss (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Auflage 2014, § 31 Rn. 13). Bei summarischer Prüfung stellt sich die Vermietung der Ferienwohnung durch die Antragstellerin in ihrer jetzigen Form nicht (mehr) als gebietsverträglich dar. Mit den beiden weiteren, in ähnlichem Umfang vermieteten Ferienwohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft würde nahezu die Hälfte des Plangebietes in dieser Weise genutzt. Damit wäre der Ausnahmecharakter der Nutzung und die Verfolgung des vorwiegenden Zwecks der Wohnnutzung nach § 4 Abs. 1 BauNVO nicht gewahrt. Darüber hinaus hätte eine ausnahmsweise Zulässigkeit nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ohne weitere Einschränkungen zur Folge, dass die Gefahr einer negativen Vorbildwirkung in Form weiterer Ferienwohnnutzungen besteht, zumal es auch noch unbebaute Grundstücke im Plangebiet gibt.

Weiter sind die Voraussetzungen einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB voraussichtlich nicht erfüllt. Insoweit liegt angesichts des Umfangs der Nutzung und der konkreten Ausgestaltung, auch im Zusammenhang mit den weiteren Ferienwohnnutzungen im Baugebiet, nahe, dass die Grundzüge der Planung berührt werden. Darüber hinaus steht die Erteilung einer Befreiung im Ermessen der Baurechtsbehörde und eine Ermessensreduzierung auf Null ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Bei summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage sind damit die Tatbestandsvoraussetzungen für die Nutzungsuntersagung nach § 65 Satz 2 LBO erfüllt, wohingegen hinsichtlich des auf der Rechtsfolgenseite bestehenden Ermessens („kann“) Ermessensfehler nicht ersichtlich sind. Insbesondere begründen die Anfrage der Antragstellerin bei der Beigeladenen Ziff. 1 und die Erteilung des Einvernehmens keinen Vertrauenstatbestand dahingehend, dass von einer Nutzungsuntersagung hätte abgesehen werden müssen, denn diese Ereignisse ändern nichts daran, dass ein förmliches Verfahren nicht durchlaufen und eine Ausnahme nicht erteilt wurde. Dem kann die Beigeladene Ziff. 1 nicht entgegenhalten, dass durch die Untersagungsverfügung zugleich in ihre nach § 36 BauGB zugewiesenen Verfahrensrechte eingegriffen werde. So beruht es ausschließlich auf dem Versehen des ehemaligen Bürgermeisters, der die Unterlagen nicht an die zuständige Behörde des Antragsgegners weiterleitete, dass ein behördliches Verfahren und damit die Prüfung der materiellen Rechtmäßigkeit der angestrebten Nutzung nicht erfolgt ist. Bei ordnungsgemäßer Weiterleitung des Antrags hätte aber die Beigeladene Ziff. 1 in dem dann durchzuführenden Verfahren ihre Rechte aus § 36 BauGB ohne Weiteres wahrnehmen können.

Danach ist die baurechtliche Verfügung vom 27.03.2014 voraussichtlich rechtmäßig und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt. Aus diesem Grund muss das Interesse des Antragstellerin, die Ferienwohnung in ihrer Doppelhaushälfte bis zur Entscheidung in der Hauptsache weiter zu vermieten, gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Herstellung formell und materiell baurechtmäßiger Zustände zurückstehen. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Antragstellerin zur Bedienung ihrer mit dem Hausbau verbundenen Darlehensverbindlichkeiten dringend auf die Mieteinnahmen aus der Ferienwohnung angewiesen ist. Allerdings ist sie mit der Errichtung der Doppelhaushälfte im Kenntnisgabeverfahren selbst ein bewusstes Risiko eingegangen. Zudem stellt die Vermietung in ihrer derzeitigen Form und in Kombination mit den weiteren vermieteten Ferienwohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohnzwecks des Baugebiets dar.

Abschließend sieht sich das Gericht veranlasst darauf hinweisen, dass eine Zulässigkeit der Vermietung der Ferienwohnung der Antragstellerin nicht von vornherein völlig ausgeschlossen erscheint. Hierfür müsste allerdings sichergestellt werden, dass die Ferienwohnungsnutzung die Voraussetzungen für einen nicht störenden Gewerbebetrieb i. S. d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO erfüllt und die Gebietsverträglichkeit gewahrt wird. In Betracht kommen könnten insoweit etwa Auflagen zu einer zu erteilenden Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB, insbesondere hinsichtlich einer Begrenzung der Anzahl der Feriengäste sowie der Belegungszeiten, aber auch etwa in der Form, dass der Antragstellerin aufgegeben wird, sicherzustellen, dass die Ferienwohnung nicht tatsächlich von einer größeren Anzahl von Personen genutzt wird, als vorher angegeben wurde bzw. zulässig ist. Dies kann allerdings nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens des vorläufigen Rechtsschutzes sein und vermag damit an der hier zu treffenden Entscheidung nichts zu ändern.

Auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung erweist sich die baurechtliche Verfügung vom 27.03.2014 aller Voraussicht nach als rechtmäßig.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst, da sie keine Anträge gestellt haben und daher kein Kostenrisiko eingegangen sind (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1, 2 GKG unter Berücksichtigung der zumindest teilweisen Vorwegnahme der Hauptsache.

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(1) Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung. Das gilt auch bei rechtsgestaltenden und feststellenden Verwaltungsakten sowie bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a). (2) Die aufschiebende Wirkung entfällt nur 1. bei der

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich. (2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin. (3) Ni

(1) In folgenden Verfahren bestimmt sich der Wert nach § 3 der Zivilprozessordnung: 1. über die Anordnung eines Arrests, zur Erwirkung eines Europäischen Beschlusses zur vorläufigen Kontenpfändung, wenn keine Festgebühren bestimmt sind, und auf Erlas

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der All

BauGB

Baunutzungsverordnung - BauNVO

(1) 1Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind 1. Einkünfte aus gewerblichen Unternehmen. 2Dazu gehören auch Einkünfte aus gewerblicher Bodenbewirtschaftung, z. B. aus Bergbauunternehmen und aus Betrieben zur Gewinnung von Torf, Steinen und Erden, soweit sie

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. (2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüg

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,3. Anlagen für kirchliche, kulture

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als 1.Wohnbauflächen(W)2.gemischte Bauflächen(M)3.gewerbliche Bauflächen(G)4.Sonderbauflächen

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. Geschäfts- und Bürogebäude,3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie B

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. (2) Zulässig sind1.Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder W

Mitteilungsverordnung - MV

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Läden und nicht störende Handwerksbe

(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. (2) Zulässig sind 1. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebä

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete, Campingplatzgebiete. (2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzust

Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4a bis 9 auch Gebäude zulässig.

Referenzen - Urteile

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Verwaltungsgericht Sigmaringen Beschluss, 17. Juli 2015 - 7 K 2123/14 zitiert oder wird zitiert von 8 Urteil(en).

Verwaltungsgericht Sigmaringen Beschluss, 17. Juli 2015 - 7 K 2123/14 zitiert 6 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

bei uns veröffentlicht am 19.02.2014

Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern

Tenor Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die die

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

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Bundesverwaltungsgericht

Tatbestand 1 Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit des Bebauungsplans "Sonnenhalde" der Antragsgegnerin.

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

bei uns veröffentlicht am 20.12.2012

Verwaltungsgericht Schwerin

Tenor Der Widerspruchbescheid der Beklagten vom 12. April 2011 wird insoweit aufgehoben als mit ihm Kosten in Höhe von mehr als 2,63 Euro festgesetzt werden. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kläger tragen 9/10 und die Be

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

bei uns veröffentlicht am 08.11.2012

Verwaltungsgericht Freiburg

Tenor Die Klage wird abgewiesen.Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Tatbestand 1 Der Kläger wendet sich gegen eine Nutzungsuntersagungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung. 2 Der Kläger ist Eigentümer des Anwesens ... in Fre

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Verwaltungsrecht

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Tenor Das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 06. November 2008 - 9 K 1660/07 - wird geändert. Der Nutzungsuntersagungsbescheid des Landratsamts Enzkreis vom 19.09.2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidium

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

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Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg

Tenor Die Beschwerden der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 20. Oktober 2006 - 9 K 790/06 - werden zurückgewiesen. Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Streitwert für das B

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung andere Verwaltungsrecht

2 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Verwaltungsgericht Sigmaringen Beschluss, 17. Juli 2015 - 7 K 2123/14.

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Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht

Tenor Die Baugenehmigung vom 14.08.2013 (Az.: 00463-2013-02) wird aufgehoben, soweit mit dieser eine Ferienwohnungnutzung im Dachgeschoss genehmigt worden ist; im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Gerichtskosten tragen der Kläger zu 2/3 u

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bei uns veröffentlicht am 19.07.2016

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg

Tenor Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 21. Oktober 2015 - 3 K 1691/15 - wird zurückgewiesen.Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen K

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

Referenzen

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 13 Gebäude und Räume für freie Berufe

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

(1) Über die Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 31, 33 bis 35 wird im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden. Das Einvernehmen der Gemeinde ist auch erforderlich, wenn in einem anderen Verfahren über die Zulässigkeit nach den in Satz 1 bezeichneten Vorschriften entschieden wird; dies gilt nicht für Vorhaben der in § 29 Absatz 1 bezeichneten Art, die der Bergaufsicht unterliegen. Richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 30 Absatz 1, stellen die Länder sicher, dass die Gemeinde rechtzeitig vor Ausführung des Vorhabens über Maßnahmen zur Sicherung der Bauleitplanung nach den §§ 14 und 15 entscheiden kann. In den Fällen des § 35 Absatz 2 und 4 kann die Landesregierung durch Rechtsverordnung allgemein oder für bestimmte Fälle festlegen, dass die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde erforderlich ist.

(2) Das Einvernehmen der Gemeinde und die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde dürfen nur aus den sich aus den §§ 31, 33, 34 und 35 ergebenden Gründen versagt werden. Das Einvernehmen der Gemeinde und die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde gelten als erteilt, wenn sie nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert werden; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben ist. Die nach Landesrecht zuständige Behörde kann ein rechtswidrig versagtes Einvernehmen der Gemeinde ersetzen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 28

(1) Die verfassungsmäßige Ordnung in den Ländern muß den Grundsätzen des republikanischen, demokratischen und sozialen Rechtsstaates im Sinne dieses Grundgesetzes entsprechen. In den Ländern, Kreisen und Gemeinden muß das Volk eine Vertretung haben, die aus allgemeinen, unmittelbaren, freien, gleichen und geheimen Wahlen hervorgegangen ist. Bei Wahlen in Kreisen und Gemeinden sind auch Personen, die die Staatsangehörigkeit eines Mitgliedstaates der Europäischen Gemeinschaft besitzen, nach Maßgabe von Recht der Europäischen Gemeinschaft wahlberechtigt und wählbar. In Gemeinden kann an die Stelle einer gewählten Körperschaft die Gemeindeversammlung treten.

(2) Den Gemeinden muß das Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln. Auch die Gemeindeverbände haben im Rahmen ihres gesetzlichen Aufgabenbereiches nach Maßgabe der Gesetze das Recht der Selbstverwaltung. Die Gewährleistung der Selbstverwaltung umfaßt auch die Grundlagen der finanziellen Eigenverantwortung; zu diesen Grundlagen gehört eine den Gemeinden mit Hebesatzrecht zustehende wirtschaftskraftbezogene Steuerquelle.

(3) Der Bund gewährleistet, daß die verfassungsmäßige Ordnung der Länder den Grundrechten und den Bestimmungen der Absätze 1 und 2 entspricht.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 80

(1) Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung. Das gilt auch bei rechtsgestaltenden und feststellenden Verwaltungsakten sowie bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a).

(2) Die aufschiebende Wirkung entfällt nur

1.: bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten,
2.: bei unaufschiebbaren Anordnungen und Maßnahmen von Polizeivollzugsbeamten,
3.: in anderen durch Bundesgesetz oder für Landesrecht durch Landesgesetz vorgeschriebenen Fällen, insbesondere für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die Investitionen oder die Schaffung von Arbeitsplätzen betreffen,
3a.: für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die die Zulassung von Vorhaben betreffend Bundesverkehrswege und Mobilfunknetze zum Gegenstand haben und die nicht unter Nummer 3 fallen,
4.: in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, besonders angeordnet wird.

Die Länder können auch bestimmen, daß Rechtsbehelfe keine aufschiebende Wirkung haben, soweit sie sich gegen Maßnahmen richten, die in der Verwaltungsvollstreckung durch die Länder nach Bundesrecht getroffen werden.

(3) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ist das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen. Einer besonderen Begründung bedarf es nicht, wenn die Behörde bei Gefahr im Verzug, insbesondere bei drohenden Nachteilen für Leben, Gesundheit oder Eigentum vorsorglich eine als solche bezeichnete Notstandsmaßnahme im öffentlichen Interesse trifft.

(4) Die Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, kann in den Fällen des Absatzes 2 die Vollziehung aussetzen, soweit nicht bundesgesetzlich etwas anderes bestimmt ist. Bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten kann sie die Vollziehung auch gegen Sicherheit aussetzen. Die Aussetzung soll bei öffentlichen Abgaben und Kosten erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgaben- oder Kostenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.

(5) Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung in den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 bis 3a ganz oder teilweise anordnen, im Falle des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Der Antrag ist schon vor Erhebung der Anfechtungsklage zulässig. Ist der Verwaltungsakt im Zeitpunkt der Entscheidung schon vollzogen, so kann das Gericht die Aufhebung der Vollziehung anordnen. Die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung kann von der Leistung einer Sicherheit oder von anderen Auflagen abhängig gemacht werden. Sie kann auch befristet werden.

(6) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 ist der Antrag nach Absatz 5 nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Das gilt nicht, wenn

1.: die Behörde über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat oder
2.: eine Vollstreckung droht.

(7) Das Gericht der Hauptsache kann Beschlüsse über Anträge nach Absatz 5 jederzeit ändern oder aufheben. Jeder Beteiligte kann die Änderung oder Aufhebung wegen veränderter oder im ursprünglichen Verfahren ohne Verschulden nicht geltend gemachter Umstände beantragen.

(8) In dringenden Fällen kann der Vorsitzende entscheiden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 3 Reine Wohngebiete

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 80

(1) Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung. Das gilt auch bei rechtsgestaltenden und feststellenden Verwaltungsakten sowie bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a).

(2) Die aufschiebende Wirkung entfällt nur

1.: bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten,
2.: bei unaufschiebbaren Anordnungen und Maßnahmen von Polizeivollzugsbeamten,
3.: in anderen durch Bundesgesetz oder für Landesrecht durch Landesgesetz vorgeschriebenen Fällen, insbesondere für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die Investitionen oder die Schaffung von Arbeitsplätzen betreffen,
3a.: für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die die Zulassung von Vorhaben betreffend Bundesverkehrswege und Mobilfunknetze zum Gegenstand haben und die nicht unter Nummer 3 fallen,
4.: in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, besonders angeordnet wird.

1.: die Behörde über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat oder
2.: eine Vollstreckung droht.

(8) In dringenden Fällen kann der Vorsitzende entscheiden.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 19. Okt. 2009 - 5 S 347/09

Tenor

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 06. November 2008 - 9 K 1660/07 - wird geändert. Der Nutzungsuntersagungsbescheid des Landratsamts Enzkreis vom 19.09.2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 16.04.2007 wird aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen einen Nutzungsuntersagungsbescheid des Landratsamts Enzkreis.

Er ist Miteigentümer des im unbeplanten Innenbereich gelegenen Grundstücks Flst. Nr. 1445/1 (Schafhof ...) in Maulbronn. Das Grundstück ist mit einem Gebäude bebaut, in dessen Erdgeschoss sich eine Garage, ein Stall und Kellerräume befinden. In dem Stall hielt der Kläger im Zeitpunkt des Ergehens des Widerspruchsbescheids (April 2007) zwei Schweine, eine Ziege und eine Kuh („Paula“); derzeit ist der Stall mit drei Kühen („Paula“ und zwei Abkömmlinge), einer Ziege und mehreren Hasen belegt. Das erste Obergeschoss und das Dachgeschoss des Gebäudes Schafhof ... werden vom Kläger und seiner Familie zu Wohnzwecken genutzt.

Auf dem westlich anschließenden Grundstück Flst. Nr. 1445/2 (Schafhof ...), das dem Kläger ebenfalls gehört, befindet sich ein „Gebäude zur landwirtschaftlichen Nutzung“, dessen Errichtung - nach Abbruch einer bereits vorhandenen Scheune - vom Landratsamt Enzkreis mit Bescheid vom 06.09.1988 genehmigt wurde. Dieses Grundstück nutzt der Kläger für die Lagerung von landwirtschaftlichen Geräten, Heu, Tierfutter und landwirtschaftlichen Erzeugnissen. Auf dem hieran wiederum westlich anschließenden, im Eigentum des Klägers stehenden Grundstück Flst. Nr. 1445/4 (Schafhof ...) befindet sich ein Wohnhaus. In Bezug auf dieses Grundstück wurde dem Kläger mit Bescheid vom 06.05.1988 eine Genehmigung zum „Abbruch der vorhandenen Scheune“ und zum „Neubau einer Doppelhaushälfte mit Garage im EG“ erteilt.

Auf Nachbarbeschwerden hin, wonach die ursprünglich vorhandene Landwirtschaft mit Großviehhaltung im Gebäude Schafhof ... im Jahre 1983 aufgegeben, im Jahre 2005 jedoch wieder ein Rind eingestellt worden sei, wandte sich die Stadt Maulbronn an das Landratsamt mit der Bitte, die baurechtswidrige Tierhaltung zu beenden.

Am 04.01.2006 stellte das Landratsamt bei einer Ortsbesichtigung fest, dass auf dem Grundstück zwei Schweine, eine Ziege und ein Rind gehalten würden. Im Rahmen einer persönlichen Vorsprache am 30.03.2006 gab der Kläger gegenüber dem Landratsamt an, seit 1983 seien auf dem Grundstück ununterbrochen 1 bis 2 Schweine und ab dem Jahre 1991 auch eine Ziege gehalten worden. Im Zeitraum 1983 bis 2005 seien allerdings keine Rinder mehr vorhanden gewesen, erst im Juni 2005 habe er Kuh „Paula“ angeschafft. Zur Futterbeschaffung diene ein ca. 40 Ar großes Außenbereichsgrundstück, auf dem er auch Gemüse für den Eigenbedarf anpflanze. Notwendige landwirtschaftliche Geräte (Schlepper, Bandsäge, Pflug, Presse) seien im landwirtschaftlichen Gebäude im Schafhof untergestellt. Landwirtschaft und Tierhaltung erfolgten ausschließlich zum Eigenverbrauch; etwa 2 mal im Jahr werde eine Hausschlachtung vorgenommen. Ein „Wiederauflebenlassen“ der Landwirtschaft sei nicht beabsichtigt, allerdings wolle er in dem Stall zukünftig auch ein Kalb großziehen, das nach ca. 3 Monaten entweder weiterverkauft oder nach 18 Monaten geschlachtet werden solle. Auch die Ziege solle evt. 1-2 Junge erhalten, die zum Schlachten (nach ca. 2 Monaten) großgezogen würden.

Mit Bescheid vom 19.09.2006 untersagte das Landratsamt Enzkreis dem Kläger die Nutzung des Grundstücks Schafhof ... und der darauf befindlichen Gebäude zum Zwecke der Großtierhaltung, insbesondere zur Haltung von Schweinen, Rindern und Ziegen. Gleichzeitig wurde er aufgefordert, die Haltung der Rinder, des Schweins und der Ziege bis spätestens 31.12.2006 aufzugeben. Die Verfügung ist auf §§ 47 und 65 LBO gestützt. Die Haltung von Großtieren auf dem Grundstück sei baurechtlich nicht genehmigt und nicht genehmigungsfähig. Das Grundstück befinde sich in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO i.V.m. § 34 BauGB. In der Umgebung gebe es keine landwirtschaftlichen Betriebe und keine Großtierhaltung, weshalb nicht von einem Dorfgebiet auszugehen sei. In einem allgemeinen Wohngebiet sei die Haltung von Rindern, Schweinen und Ziegen aber unzulässig. Sie sei auch nicht nach § 14 Abs. 1 Satz 2 BauNVO genehmigungsfähig, weil diese Vorschrift nur Anlagen für die Haltung von Kleintieren betreffe. Die durch die Nutzung von Rindern, Schweinen und Ziegen verursachte Geruchs- und Geräuschbelästigung verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme und sei den Nachbarn nicht mehr zumutbar. Auf Bestandsschutz könne sich der Kläger nicht berufen. Zwar sei die Errichtung eines Stalls und damit auch die Großtierhaltung auf dem Grundstück Schafhof Nr. ... baurechtlich einmal genehmigt worden. Die Großtierhaltung sei nach dem Ableben des Vaters des Klägers im Jahre 1983 aber aufgegeben worden und wirke nach mehr als 20 Jahren nicht mehr nach.

Gegen diesen Bescheid erhob der Kläger mit Schreiben vom 19.09.2006 Widerspruch, den das Regierungspräsidium mit Bescheid vom 16.04.2007 mit der Maßgabe zurückwies, dass die Haltung von Rindern, Schweinen und Ziegen zwei Monate nach Bestandskraft der Entscheidung des Landratsamts zu beenden sei. Zur Begründung wurde die Argumentation des Ausgangsbescheides vertieft und im Wesentlichen ausgeführt: Eine in früherer Zeit mit Sicherheit stattgefundene landwirtschaftliche Nutzung im Bereich Schafhof könne nicht mehr festgestellt werden. Auch würden nirgends mehr Schweine, Pferde, Kühe, Ziegen oder andere größere Nutztiere gehalten. Mit der Ausprägung der Umgebung als allgemeines Wohngebiet sei eine (Hobby-)Nutztierhaltung nicht vereinbar. Der Rahmen werde vorgegeben durch § 14 Abs. 1 Satz 2 BauNVO, wonach allenfalls Kleintierhaltung zulässig sei. Die Haltung von Schweinen, Kühen und Ziegen falle nicht hierunter. Bestandsschutz komme dem Kläger nicht zu, denn er entfalle, wenn die Nutzung über mehrere Jahre unterbrochen worden sei. Die Rechtsprechung setzt diese Grenze bei 2 Jahren an. Hier sei die Großtierhaltung einige Jahre nach dem Tod des Vaters des Klägers aufgegeben worden; für einige Jahre habe überhaupt keine Großtierhaltung mehr stattgefunden. Erst seit 1991 seien sukzessive Schweine, Ziegen und Kühe wieder angeschafft worden. Wegen Überschreitung der 2-Jahresfrist führe auch die Tatsache, dass dem Kläger von der Stadt Maulbronn im Jahr 1988 eine Gülleleitung zugestanden worden sei, zu keinem anderen Ergebnis. Außerdem falle lediglich eine im Rahmen des landwirtschaftlichen Nebenerwerbs betriebene Tierhaltung unter den Bestandsschutz, nicht aber die vom Kläger nunmehr ausgeübte Hobbytierhaltung.

Am 18.05.2007 hat der Kläger Klage erhoben, zu deren Begründung er beim Verwaltungsgericht im Wesentlichen vorgetragen hat: Das Gebiet Schafhof und sein Grundstück seien schon immer durch landwirtschaftliche Nutzung geprägt gewesen. Noch Mitte der 1980er Jahre seien am Schafhof überwiegend landwirtschaftliche Betriebe (auch) mit Großtierhaltung angesiedelt gewesen. Er allein sei noch übrig. Vor dem Umbau des Anwesens im Jahre 1988 habe sein Vater eine Vollerwerbslandwirtschaft mit z.T. bis zu 30 Rindern und ebenso viel Schweinen betrieben, die nach dessen Tod im Jahre 1983 von ihm und seiner Mutter weitergeführt worden sei. Seine Mutter habe ihm den Betrieb 1985/1986 überlassen. Nach dem Abbruch und dem Neuaufbau der Scheuer im Jahre 1988 habe er den Tierbestand zwar reduziert und eine Nebenerwerbslandwirtschaft betrieben. Die Tierhaltung sei aber bis in die Gegenwart zu keinem Zeitpunkt aufgegeben gewesen. Seit 1983 seien ohne Unterbrechung stets 1 - 2 Schweine und seit 1991 auch eine Ziege gehalten worden. Es handele sich nicht um Hobbytierhaltung; die Tiere dienten vielmehr der Eigenversorgung der Familie und bildeten eine wesentliche Grundlage der Lebenshaltung. Die landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks Schafhof ... im Rahmen der eigenen Bedarfsdeckung sei schon immer legal gewesen. Dies zeige sich daran, dass noch im November 1988 vom Landratsamt die Baufreigabe zum Abbruch der baufälligen Scheuer und Erstellung eines Gebäudeteils für landwirtschaftliche Nutzung erteilt und von der Gemeinde Maulbronn eine Gülleleitung zu dem vorhandenen Stall erlaubt worden sei. In dem im Zuge der Baulanderweiterung aufgestellten Bebauungsplan sei der Schafhof zudem als Mischgebiet ausgewiesen.

Der Beklagte hat die ergangenen Bescheide verteidigt und ergänzend ausgeführt: Für den Schafhof bestehe kein Bebauungsplan. Lediglich im Flächennutzungsplan sei das Gebiet als Mischgebiet ausgewiesen. Bei der Tierhaltung des Klägers handele es sich nicht um Landwirtschaft i.S.v. § 201 BauGB, sondern um Hobbytierhaltung, die keinen Bestandsschutz vermitteln könne. Die landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks sei auch nicht schon immer legal gewesen. Die im Jahre 1987 erteilte Genehmigung zum Abbruch der Scheune und Erstellung eines Gebäudeteils für landwirtschaftliche Zwecke habe sich auf die Errichtung eines Lager- und Bergeraums bezogen, nicht aber auf die Errichtung eines Stalles und damit die Ermöglichung von Tierhaltung.

Nach Einnahme eines Augenscheins hat das Verwaltungsgericht Karlsruhe die Klage mit Urteil vom 06.11.2008 abgewiesen. Zur Begründung heißt es: Rechtsgrundlage für die Nutzungsuntersagung sei § 65 Satz 2 LBO, dessen Voraussetzungen vorlägen. Für die landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks Schafhof ... liege zwar keine Baugenehmigung vor; nach den übereinstimmenden Angaben der Beteiligten werde das Grundstück aber seit Jahrhunderten als landwirtschaftliche Hofstelle genutzt. Es könne offen bleiben, ob die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung bei einer solchen Sachlage allein nach der materiellen Rechtslage zu beurteilen sei. Denn jedenfalls wäre die derzeitige Nutzung von einer solchen Genehmigung nicht gedeckt. Die Landwirtschaft sei bis 1973 als Vollerwerbslandwirtschaft, danach bis 1987 als Nebenerwerbslandwirtschaft geführt worden. Hiervon unterscheide sich die vom Kläger im Jahre 1987 vorgenommene Umstellung der Tierhaltung zum Eigenbedarf. Sie werde von der Variationsbreite der Genehmigung für die vorher ausgeübte Nutzung nicht mehr erfasst, sondern stelle eine andersartige Nutzung dar. Die Tierhaltung zum Eigenbedarf erfülle nicht den Begriff des landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes, denn es fehle an der erforderlichen Gewinnerzielungsabsicht. Zwar trage die Tierhaltung des Klägers zur Versorgung der Familie und damit zur Ersparnis von Aufwendungen bei, dies sei mit einer Gewinnerzielungsabsicht aber nicht gleichzusetzen, weil ersparte Aufwendungen keine positiven Einkünfte verschafften. Auch besitze der Kläger nur wenige Tiere und sei sein Kapitaleinsatz entsprechend gering. Die Tierhaltung zum Eigenbedarf werde baurechtlich auch nicht als Minus von dem Begriff des landwirtschaftlichen Betriebs umfasst, was sich an § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zeige, wonach die Tierhaltung zu Eigenbedarf von der Privilegierung nicht erfasst sei. Die Frage, welche Nutzungsformen zum Begriff des landwirtschaftlichen Betriebes gehörten, könne im Baurecht nur einheitlich beantwortet werden. Deshalb gelte die Wertung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auch für Tierhaltung im Innenbereich. Das - unterstellte - Vorliegen einer Baugenehmigung für die frühere landwirtschaftliche Nutzung vermittele der derzeitigen Nutzung auch keinen Bestandsschutz, weil diese außerhalb der Variationsbreite der Genehmigung läge. Für einen über Art. 14 Abs. 1 GG vermittelten verfassungsrechtlichen Bestandsschutz sei daneben kein Raum. Auch aus der am 06.09.1988 erteilten Genehmigung für die Erstellung eines Gebäudeteils für landwirtschaftliche Nutzung folge kein Bestandsschutz. Denn diese Genehmigung beschränke sich auf das Grundstück Schafhof .../1 (Flst. Nr. 1445/2) und erfasse nicht die in den Bauzeichnungen nur nachrichtlich mitgeteilte Stallnutzung auf dem Grundstück Schafhof .... Entsprechendes gelte für die mit Bescheid vom 28.10.1987 erteilten Genehmigungen der Stadt Maulbronn für die Abwasserleitungen, die für die Grundstücke Schafhof .../1 und ... erteilt worden seien. Auch aus der Genehmigung einer Gülleleitung für das Grundstück Schafhof ... lasse sich nicht schließen, dass auch die landwirtschaftliche Nutzung dieses Grundstücks durch das zuständige Landratsamt baurechtlich genehmigt sei.

Die Nutzung des Grundstücks zur Tierhaltung zum Eigenbedarf sei auch materiell illegal. Bauplanungsrechtlich sei sie an § 34 BauGB zu messen. Die nähere Umgebung entspreche bereits seit 1987 einem reinen Wohngebiet i.S.d. § 3 BauNVO. Solche Gebiete dienten ausschließlich dem Wohnen. Die Tierhaltung des Klägers sei weder nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig noch nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB und § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise genehmigungsfähig. Auch die Voraussetzungen des § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB lägen nicht vor. Dabei könne offen bleiben, ob überhaupt einer der drei Befreiungsgründe eingreifen würde. Denn jedenfalls ergebe eine Würdigung der nachbarlichen Belange, dass die Tierhaltung des Klägers für die Nachbarn nicht zumutbar sei. Die Haltung von Rindern, Schweinen und Ziegen sei typischerweise mit erheblichen Geräusch- und Geruchsimmissionen verbunden und die Bebauung des Schafhofs sei zu dicht, als dass eine Beeinträchtigung der Nachbarn ausgeschlossen wäre. Mit einer Großtierhaltung verbundene Immissionen hätten diese nicht hinzunehmen. Selbst wenn die vom Kläger ausgeübte Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen wäre, ändere sich nichts am Ergebnis. Denn die Nutzung füge sich nicht in die nähere, durch Wohnnutzung geprägte Umgebung ein. Sie führe zur Beeinträchtigungen der Nachbarschaft, die diese nicht hinnehmen müssten.

Mit Beschluss vom 05.02.2009 hat der Senat auf Antrag des Klägers die Berufung gegen dieses Urteil wegen Vorliegens ernstlicher Zweifel an dessen Richtigkeit zugelassen.

Daraufhin hat der Kläger seine Berufung im Wesentlichen wie folgt begründet: Ob eine bestimmte Nutzung eine baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderung darstelle, sei danach zu entscheiden, welche Nutzung genehmigt worden sei bzw. Bestandsschutz genieße. Zu Unrecht gehe das Verwaltungsgericht davon aus, dass seine derzeitige Tierhaltung keinen Bestandsschutz genieße. Unstreitig werde das Grundstück bereits seit Jahrhunderten als Hofstelle genutzt. Noch bis 1973 habe sein Vater dort eine Vollerwerbslandwirtschaft betrieben, die dann altersbedingt bis 1983 als Nebenerwerbslandwirtschaft mit einem über Jahre reduzierten Viehbestand fortgesetzt worden sei. 1983 seien noch 6 Rinder und ca. 15 Scheine gehalten worden. Aus Altersgründen habe seine Mutter das Grundstück je zur Hälfte auf die beiden Söhne übertragen. Er habe auf seinem Grundstücksteil den vorhandenen Stall bestehen lassen und in den Jahren 1988 bis 1990 die baufällige Scheune - überwiegend in Eigenarbeit - neu aufgebaut. Zuvor seien im Jahre 1986 die letzten 4 Rinder verkauft worden, da die an der Hofstelle vorbeiführende Straße saniert worden sei und die aus dem Stall quer über die Straße verlaufende Gülleleitung die Sanierungsarbeiten behindert hätte. Aus diesem Grund sei er mit der Stadt Maulbronn übereingekommen, die Gülleleitung vorübergehend während der Bauarbeiten stillzulegen, wofür ihm die Wiedererrichtung der Leitung zugesichert worden sei. Jährlich mindestens 2 Schweine seien aber auch während der gesamten Dauer des Abbruchs und Wiederaufbaus der Scheune gemästet und geschlachtet worden. Mit Fertigstellung des Neubaus im Jahre 1990 sei der Stall wieder mit einer größeren Anzahl von Schweinen und Ziegen belegt worden. Festzuhalten sei, dass er - nachdem ihm seine Mutter den Betrieb übergeben habe - ununterbrochen Schweine und Ziegen gehalten habe. Die Änderung des Viehbestands nach Zahl und Zusammensetzung ändere nichts an dem gegebenen Bestandsschutz, weil die Immissionssituation für die Nachbarschaft unverändert geblieben sei. Auch eine vorübergehende faktische Beendigung der Nutzung bringe den Bestandsschutz nicht zum Erlöschen, da dieser über eine gewisse Zeitspanne nachwirke, innerhalb derer an den früheren Zustand wieder angeknüpft werden dürfe. Er habe zu keiner Zeit erkennbar gemacht, seinen landwirtschaftlichen Betrieb aufgeben zu wollen. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hänge der Bestandsschutz auch nicht vom Fortbestand eines landwirtschaftlichen Voll- oder Nebenerwerbsbetriebes ab. Die Überlegungen des Verwaltungsgerichts zu § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dienten dem Schutz des Außenbereichs und seien auf die vorliegende Fallkonstellation nicht übertragbar. Auch wenn die Tierhaltung nicht als Nebenerwerbslandwirtschaft anzusehen sei, diene sie doch der Selbstversorgung seiner Familie und sei damit nicht nur ein Hobby, sondern ein landwirtschaftlicher Gewerbebetrieb. Weder die Haltung von Schweinen und Ziegen noch die Haltung der 2005 angeschafften Kuh „Paula“ überschreite den durch den Bestandsschutz gesteckten Rahmen. Die Untersagungsverfügung stehe zudem in Widerspruch zu der im Jahre 1987 erteilen Genehmigung zum Abbruch und Neuaufbau seiner Scheune. Diese Genehmigung legalisiere ausdrücklich den Bau eines Gebäudeteils zur landwirtschaftlichen Nutzung, weshalb im Nachhinein nicht von einem reinen Wohngebiet im Sinne des § 3 BauNVO ausgegangen werden könne. Daran ändere auch nichts, dass sich diese Genehmigung auf das Grundstück Schafhof .../1 (Flst. Nr. 1445/2) beziehe. Dieses Grundstück bilde zusammen mit dem Grundstück Schafhof Nr. ... (Flst. Nr. 1445/1) seit jeher eine Einheit, wie sich bereits daraus ergebe, dass in der Baugenehmigung ein „Gebäudeteil“ genehmigt worden sei.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 06.11.2008 - 9 K 1660/07 - zu ändern und den Bescheid des Landratsamts Enzkreis vom 19.09.2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 16.04.2007 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung beruft er sich auf den Sachvortrag in erster Instanz und führt ergänzend aus: Seit der Änderung der BauNVO im Jahre 1990 sei Kleintierhaltung in Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO grundsätzlich in allen Baugebietstypen gestattet, in Wohn- und Mischgebieten allerdings nur als hobbymäßige Haltung. Die Nutztierhaltung sei in Wohn- und Mischgebieten unzulässig, weil sie den Rahmen der Liebhaberei übersteige. Nach Verkauf der restlichen Rinder im Jahre 1986 und der Aufgabe der Nebenerwerbslandwirtschaft im Jahre 1987 seien auf dem Grundstück des Klägers lediglich in deutlich reduziertem Umfang Schweine und Ziegen gehalten worden, welche allerdings nicht zu den Großtieren gehörten. Es lasse sich nicht begründen, dass mit dem Einstellen der Kuh „Paula“ im Jahre 2005 die frühere Großtierhaltung weitergeführt werde, denn von 1988 bis 2005 habe keine solche Haltung mehr stattgefunden. Mit einem Wiederaufnehmen der Großtierhaltung sei nach so einem langen Zeitraum nicht mehr zu rechnen gewesen, ein etwaiger Bestandsschutz sei deshalb untergegangen. Auch für die weitere Nutztierhaltung sei kein Bestandsschutz anzuerkennen. Die derzeitige Tierhaltung zur Selbstversorgung werde nicht mehr von der Variationsbreite der - zugunsten des Klägers unterstellten - Baugenehmigung für die landwirtschaftliche Nutzung des Anwesens erfasst. Denn die im Verhältnis zur ursprünglichen Nutzung verringerte Zahl der gehaltenen Schweine und Ziegen, insbesondere deren dann nur noch hobbymäßige Haltung zur Eigenversorgung stelle eine andersartige Nutzung dar. Mit der Aufgabe des letzten landwirtschaftlichen Betriebs in dem Gebäude des Klägers und der damit einhergehenden Aufgabe der Nutztierhaltung im Rahmen eines landwirtschaftlichen Zwecks in den Jahren 1986/1987 sei der Gebietscharakter von einem faktischen Dorfgebiet zu einem Wohngebiet „gekippt“. Die Änderung der Nutzungsart sei spätestens mit dem Um- bzw. Ausbau der Gebäude zu Wohnzwecken auch nach außen sichtbar geworden. Deshalb könne sich die frühere Nutzung des Anwesens des Klägers nicht mehr prägend auf den Gebietscharakter auswirken. Auch dann, wenn man davon ausgehe, dass sich die Umgebung aufgrund einer reduzierten Fortführung der Nutztierhaltung nicht einem Gebiet i.S.d. BauNVO zuordnen lasse, ergebe sich die Zulässigkeit der Tierhaltung nicht unter dem Aspekt des Bestandsschutzes. Die Angaben des Klägers zur Anzahl der gehaltenen Tiere und zu den maßgeblichen Zeiträumen ergäben keine eindeutige Sachlage. Nur im Zeitraum von 1994 bis 1997 sei eine Nutztierhaltung (Schweine, Geflügel) eindeutig belegt. Soweit der Kläger sich darauf berufe, dass er aus Unkenntnis in den darauffolgenden Jahren bis 2004 keine Tierbestandsmeldung an die Tierseuchenkasse gemeldet habe, sei dies als Schutzbehauptung zu werten. Vielmehr sei davon auszugehen, das spätestens seit 2001 keine dauerhafte Unterbringung von Tieren auf dem Grundstück mehr erfolgt und die Tierhaltung erst 2005 mit der Meldung an die Tierseuchenkasse wieder fortgeführt worden sei. Spätestens zu diesem Zeitpunkt habe aber die BauNVO in der heutigen Fassung gegolten und sei eine prägende Nutztierhaltung nicht mehr vorhanden gewesen. Die Umgebung habe sich zwischenzeitlich der neuen Rechtslage entsprechend darauf eingestellt, dass in dem Gebäude keine Nutztierhaltung mehr stattfinde. Zudem sei auch eine Tierhaltung zum Zwecke der Eigenversorgung - halte man die durchgängige Tierhaltung selbst für nachgewiesen - weder formell durch eine Baugenehmigung abgedeckt noch in materieller Hinsicht zulässig. Durch die veränderte Nutzung sei die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen. Die Untersagung der Tierhaltung stehe auch nicht in Widerspruch zu der im Jahre 1987 erteilten Genehmigung zum Abbruch einer Scheune und Erstellung eines Gebäudeteils für landwirtschaftliche Nutzung. Der Gebäudeteil sei nur als „Lager- und Bergeraum“, aber nicht zur Tierhaltung genehmigt worden. Dieser Raum werde auch tatsächlich nicht zum Zweck der Tierhaltung genutzt. Außerdem habe im Jahre 1987 noch von der Zulässigkeit der landwirtschaftlichen Nutzung ausgegangen werden können, denn das Anwesen des Klägers als letzte landwirtschaftliche Hofstelle sei damals noch existent gewesen. Mit endgültigem Verzicht auf die Fortführung der Landwirtschaft sei die Umgebung aber zum Wohngebiet geworden. Zugleich sei damit die erteilte Baugenehmigung hinsichtlich der genehmigten baulichen Maßnahmen verbraucht und hinsichtlich der zugelassenen Nutzung - nach Ablauf der dreijährigen Geltungsdauer - erloschen.

Der Kläger hat hierauf erwidert: Es sei unmaßgeblich, ob Schweine und Ziegen nach der BauNVO 1990 hobbymäßig in Wohn- und Mischgebieten gehalten werden dürften. Entscheidend seien die von einer solchen Tierhaltung auf ihre Umgebung einwirkenden Immissionen. Insofern habe sich aber durch das Einstellen einer Kuh im Jahre 2005 und die - aus Kapazitätsgründen - hiermit einhergehende Reduktion des Schweinebestandes allenfalls zugunsten der Umgebung etwas geändert. Rinderhaltung stelle grundsätzlich eine emissionsarme Tierhaltung dar. Die mehr als 30 m entfernt liegenden Nachbarn seien deshalb keinen unzumutbaren Belästigungen ausgesetzt. Das laute Muhen der Kuh, gegen das sich die Nachbarbeschwerden ursprünglich gerichtet hätten, habe längst aufgehört, nachdem das Tier sich an seinen neuen Stall gewöhnt habe. Entgegen der Auffassung des Beklagten sei eine zur Eigenversorgung weitergeführte Tierhaltung als funktionsgerechte Nutzung einer landwirtschaftlichen Hofstelle und nicht als Hobby anzusehen. Aber auch dann, wenn es sich um ein „Hobby“ handele, sei die Tierhaltung in Wohngebieten nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Entscheidend sei, dass der Bestandschutz an die von ihm niemals aufgegebene Haltung von Rindern, Schweinen und Ziegen anknüpfe. Ob die Haltung im Rahmen einer Voll- oder Nebenerwerbslandwirtschaft erfolge, sei irrelevant. Eine Aufgabe der Tierhaltung lasse sich entgegen der Ansicht des Beklagten nicht daraus schließen, dass in den Jahren 1998 bis 2004 keine Bestandmeldung an die Tierseuchenkasse erfolgt sei. Die vorgelegten Tierarztrechnungen aus den Jahren 1998 und 2000 belegten auch für diese Zeit einen Tierbestand.

Dem Senat haben die einschlägigen Akten des Landratsamts Enzkreis und des Regierungspräsidiums Karlsruhe vorgelegen. Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die vorliegenden Gerichts- und Behördenakten Bezug genommen. Der Senat hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme des Grundstücks des Klägers und dessen näherer Umgebung. Bezüglich der dort getroffenen Feststellungen wird auf die Anlage zur Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 15.10.2009 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung des Landratsamts Enzkreis vom 19.09.2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 16.04.2007 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten. Sie ist daher aufzuheben (§ 113 Absatz 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für die angefochtene Verfügung ist § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Nutzung von Anlagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt, untersagt werden. Ein solcher Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften setzt mit Rücksicht auf Art. 14 Abs. 1 GG - wie bei einer Abbruchsanordnung - voraus, dass die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.10.2003 - 5 S 1692/02 -, juris Rdnr. 55; Urt. v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, juris Rdnr. 21; Beschl. v. 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, DÖV 1996, 750 = VBlBW 1996, 300 m.w.N. aus der Rechtsprechung). Da es sich bei der angefochtenen Nutzungsuntersagung um einen Verwaltungsakt mit Dauerwirkung handelt, ist für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgebend auf den Zeitpunkt der Entscheidung durch den Senat abzustellen, soweit es um die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 65 Satz 2 LBO geht; für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ermessensbetätigung des Beklagten ist auf den Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abzustellen (Urt. v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 - , a.a.O.).

1. Bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung durch den Senat ist die Nutzung des Grundstücks Flst. Nr. 1445/1 (Schafhof ...) durch eine Baugenehmigung gedeckt.

a) Allerdings ergibt sich dies nicht schon aus der dem Kläger erteilten Baugenehmigung vom 06.05.1988 zum Abbruch einer Scheune und Neubau einer Einfamiliendoppelhaushälfte mit Garage. Diese Genehmigung betrifft zum einen das Flurstück Nr. 1445/4 (Schafhof ...) und legalisiert zum anderen nicht die Tierhaltung. Auch die dem Kläger erteilte Baugenehmigung vom 06.09.1988 zum Abbruch der baufälligen Scheuer und Erstellung eines Gebäudeteils für landwirtschaftliche Nutzung betrifft nicht das streitgegenständliche Grundstück, sondern das angrenzende Flst. Nr. 1445/2 (Schafhof .../1).

b) Die Tierhaltung auf dem Flurstück Nr. 1445/1 ist jedoch von Alters her genehmigt. Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten wurde das Grundstück jahrhundertelang, noch bis in die 1980er Jahre hinein, unbeanstandet als landwirtschaftliche Hofstelle genutzt. In der mündlichen Verhandlung haben die Beteiligten gegenüber dem Senat zudem erklärt, es sei unstreitig, dass die auf dem Grundstück früher betriebene Vollerwerbs- und Nebenerwerbslandwirtschaft (baurechtlich) genehmigt gewesen sei. Dies wird auch durch die vorliegende „Genehmigungsurkunde für Bausachen nach § 114 WürttBauO“ vom 11.11.1952 bestätigt (VG-Akte Bl. 147), wonach „im Dachstock des bestehenden Wohngebäudes Schafhof ... nebst Vornahme von baulichen Veränderungen an dem schon bestehenden Dachaufbau“ der Einbau einer Wohnung genehmigt wurde. In dieser Urkunde wird Bezug genommen auf einen Bauplan vom 22.08.1952, in dem (als Bestand) im Erdgeschoss des Gebäudes Schafhof ... ein Farrenstall und ein Stall eingezeichnet sind. In Bezug auf den Farrenstall findet sich eine Roteinzeichnung, die vermutlich bereits im Jahre 1947 Gegenstand eines Baugenehmigungsverfahrens war. Eine Baugenehmigungsurkunde liegt insoweit zwar nicht vor; auch sind der WürttBauO damaliger Fassung keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass ein Stall zum damaligen Zeitpunkt genehmigungsfrei errichtet werden konnte. Vor dem Hintergrund spricht jedoch - ungeachtet des Fehlens einer förmlichen (Bau-)Genehmigung zur Legalisierung der Tierhaltung - gleichwohl auch nach Aktenlage alles dafür, dass die Tierhaltung in dem Gebäude von Alters her formell legal ist und sich insbesondere auf die Haltung der bei landwirtschaftlichen Betrieben in der Region traditionell zu findenden Tierarten (Rinder, Schweine, Ziegen, Geflügel) erstreckt.

c) Die Legalisierungsfunktion der von Alters her bestehenden Baugenehmigung ist in der Folgezeit auch nicht entfallen. Eine Baugenehmigung bleibt (bei je nach Bezugszeitraum direkter oder sinngemäßer Anwendung des § 43 Abs. 2 LVwVfG) wirksam, solange sie nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist (VGH Bad.-Württ., Beschluss v. 19.07.1989 - 8 S 1869/89 -, NVwZ-RR 1990, 171; Urt. v. 04.03.2009 - 3 S 1467/07 -, juris Rdnrn. 32-34; im Ausgangspunkt auch Urt. v. 20.05.2003 - 5 S 2751/01 -, BauR 2003, 1539 = juris Rdnr. 31f). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gibt es insoweit keinen vom einfachen Recht losgelösten, bundesrechtlich aus Art. 14 Abs. 1 GG vorgegebenen Bestandsschutz: Handelt es sich bei einer Genehmigungsnorm um eine solche des Landesrechts, so beurteilt sich nach diesem Recht, ob und wie sich nachträgliche Veränderungen auf den in früherer Zeit legal geschaffenen Baubestand auswirken (BVerwG, Urt. v. 07.11.1997 - 4 C 7.97 -, NVwZ 1998, 735).

Tatsächliche Anhaltspunkte für eine Rücknahme, einen Widerruf, eine anderweitige Aufhebung der Baugenehmigung oder deren Beendigung durch Zeitablauf (z.B. auch nach Art. 114, Art. 117 WürttBauO) bestehen hier nicht. Nach Lage der Dinge kommt allein der Beendigungsgrund „auf andere Weise“ in Betracht, hier in der Form, dass die Baugenehmigung in Bezug auf die Tierhaltung auf dem Flst. 1445/1 gegenstandslos geworden ist aufgrund eines entsprechenden Verzichts des Klägers oder doch einer einem solchen Verzicht gleichkommenden Unterbrechung der genehmigten Nutzung.

Nach der übereinstimmenden Rechtsprechung der Baurechtssenate des erkennenden Gerichtshofs (Urt. v. 04.03.2009, - 3 S 1467/07 -, a.a.O.; Beschl. v. 19.07.1989, - 8 S 1869/89 -, a.a.O.; Urt. v. 20.05.2003 - 5 S 2751/01 -, a.a.O.) verliert eine einmal erteilte Baugenehmigung ihre Legalisierungswirkung dann, wenn der Verzicht entweder ausdrücklich erklärt wurde oder ein entsprechender dauerhafter und endgültiger Verzichtswille unmissverständlich und unzweifelhaft zum Ausdruck kommt. Letzteres kann bei einer (zeitweiligen) Unterbrechung der genehmigten Nutzung der Fall sein, sofern die Verkehrsauffassung mit einer Wiederaufnahme dieser Nutzung nicht mehr rechnet. Im zweiten Jahr nach Beendigung der Nutzung spricht für eine solche Annahme eine Regelvermutung, die jedoch im Einzelfall durch gegenteilige Anhaltspunkte entkräftet werden kann (Senatsurt. v. 20.05.2003, a.a.O.). In diesem Zusammenhang kann insbesondere von Bedeutung sein, dass die unterbrochene Nutzung nicht durch eine andere ersetzt wird und die baulichen Anlagen für eine Fortführung der unterbrochenen Nutzung weiterhin tauglich sind.

Unter Zugrundelegung der genannten Maßstäbe ist die Legalisierungswirkung der von Alters her bestehenden Baugenehmigung in Bezug auf die Tierhaltung in dem Gebäude Schafhof ... nicht entfallen. Einen ausdrücklichen Verzicht auf diese Legalisierungswirkung haben der Kläger - oder einer seiner Rechtsvorgänger - zu keiner Zeit erklärt. Auch durch ihr Verhalten haben weder der Kläger noch einer seiner Rechtsvorgänger in irgendeiner Form zum Ausdruck gebracht - bzw. bei Dritten eine entsprechende Erwartung geweckt -, dass sie dauerhaft und endgültig auf eine Großviehhaltung in dem Gebäude Schafhof ... verzichten. Unstreitig wurden in diesem Gebäude bis zum Jahr 1973 im Rahmen einer Vollerwerbslandwirtschaft ca. 30 Rinder und 30 Schweine gehalten. Danach hielt der Vater des Klägers bis zu seinem Tod im Jahre 1983 noch ca. 6 Rinder und 15 Schweine im Rahmen eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes. Die letzten Rinder wurden zwar im Jahre 1986 verkauft, der Kläger hat aber im Verwaltungsverfahren sowie im gerichtlichen Verfahren durchgängig vorgetragen, er habe ohne Unterbrechung immer 1 bis 2 Schweine für den Eigenbedarf gehalten (vgl. BA Nutzungsuntersagung Bl. 63 und 97; VG-Akte Bl. 69f und GA Bl. 75). Auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat er dies nochmals dargelegt. Der Senat hat keine Veranlassung, diese Angaben in Zweifel zu ziehen. Zwar liegt ein Schreiben der Tierseuchenkasse vom 27.08.2008 (VG-Akte, Bl. 175) vor, wonach für die Zeit vom 03.12.1997 bis 03.12.2004 zur Tierbesitzer-Nummer 0173331 des Klägers keine Tierbestandsmeldung festzustellen sei. Der Kläger hat dies aber überzeugend damit erklärt, dass die Schweine an dem jeweiligen Stichtag verkauft bzw. geschlachtet gewesen seien und er irrtümlich angenommen habe, den Bestand nicht melden zu müssen. Letztlich kann es dahingestellt bleiben, aus welchen Gründen der Tierbestand nicht an die Tierseuchenkasse gemeldet wurde. Denn die unterbliebene Meldung lässt zur Überzeugung des Senats in jedem Fall keinen Schluss darauf zu, dass der Kläger in der fraglichen Zeit tatsächlich keine Tiere gehalten hatte. Er hat Tierarztrechnungen vom 12.05.1998, 06.11.2000 und vom 15.01.2001 vorgelegt (GA, Bl. 191 und Klägerdokumentation), wonach jedenfalls am 15.04.1998, 11.09.2000, 18.09.2000, 19.10.2000 und 06.11.2000 Schweine untersucht und behandelt wurden. Die Tierarztrechnungen erstrecken sich zwar nicht auf den gesamten in dem Schreiben der Tierseuchenkasse genannten Zeitraum, sie sind aber geeignet, die - gegen eine ununterbrochene Tierhaltung des Klägers sprechende - Indizwirkung dieses Schreibens zu widerlegen. Auch zahlreiche Nachbarn haben in einem an den Kläger gerichteten Schreiben vom 08.06.2008 (VG-Akte Bl 83) bestätigt, dass die Tierhaltung nach dem Tode des Vaters des Klägers „von dessen Sohn kontinuierlich weitergeführt“ worden sei.

Durch die damit zur Überzeugung des Senats feststehende, bis heute ununterbrochene Schweinehaltung hat der Kläger unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass er die von Alters her genehmigte Nutzung des Stalls zur Tierhaltung weiterhin in Anspruch nimmt.

2. Die Legalisierungswirkung der von Alters her genehmigten Tierhaltung deckt auch jedenfalls den Umfang des vom Kläger derzeit gehaltenen Tierbestandes ab. Denn auch insoweit steht dem Kläger ein durch die Genehmigung vermittelter Bestandsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG zur Seite. Der Bestandsschutz sichert dem Eigentümer das durch Eigentumsausübung Geschaffene und verleiht einem rechtmäßig begründeten Bestand bzw. einer rechtmäßig begründeten Nutzung - innerhalb gewisser Grenzen - Durchsetzungskraft auch gegenüber neuen, entgegenstehenden gesetzlichen Anforderungen (BVerwG, Urt. v. 25.03.1988 - 4 C 21.85 -, NVwZ 1989, 667, 668). Die Grenzen des Bestandsschutzes sind u.a. dann erreicht, wenn der Berechtigte in einem Gebäude eine andere als die genehmigte Nutzung aufnimmt, die außerhalb der Variationsbreite der bisherigen Nutzungsart steht und erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll (BVerwG, Urt. v. 25.03.1988, a.a.O und Urt. v. 14.01.1993 - 4 C 19.90 -, juris Rdnr. 27). Geht es um Tierhaltung, kann auch eine Änderung der Nutzungsweise relevant werden, sofern sie für die Nachbarschaft höhere Belastungen mit sich bringt. Wird eine bauaufsichtsrechtliche Genehmigung für eine Tierhaltung einschließende landwirtschaftliche Nutzung erteilt, so ist damit aber nicht automatisch jede beliebige Art der Tierhaltung legalisiert. Auch insoweit ist darauf abzustellen, ob die Tierhaltung sich innerhalb des Spektrums von Variationsmöglichkeiten hält, das ausgeschöpft werden darf, ohne dass die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen wird (BVerwG, Urt. v. 14.01.1993, a.a.O.). Dies ist hier der Fall.

a) Die im Erdgeschoss des Gebäudes Schafhof ... von Alters her genehmigte Tierhaltung steht in Zusammenhang mit einer landwirtschaftlichen Nutzung. Die derzeitige Tierhaltung des Klägers hält sich, sowohl was die Art als auch die Zusammensetzung des Tierbestandes betrifft, innerhalb der Variationsbreite einer solchen Nutzung: Die Stallkapazität wurde im Vergleich zum genehmigten Umfang nicht vergrößert. Auch hat sich die Immissionssituation für die Nachbarschaft bei dieser Vergleichsbetrachtung nicht verschlechtert, sondern verbessert, weil der Tierbestand bei weitem nicht den Umfang erreicht, der bei Aufgabe der Nebenerwerbslandwirtschaft im Jahre 1983 und - erst recht - bei Aufgabe der Vollerwerbslandwirtschaft im Jahre 1973 vorhanden war. Unerheblich ist deshalb, dass der Umfang der Tierhaltung zwischenzeitlich auf nur 1 bis 2 Schweine absank und in der Folgezeit wieder - durch Anschaffung einer Ziege im Jahr 1991 und einer Kuh im Jahre 2005 - maßvoll anstieg auf einen nach wie vor innerhalb des ursprünglich genehmigten Rahmens bleibenden Bestand. Dem Kläger war es unbenommen, seinen Viehbestand nach Zahl und Zusammensetzung im Rahmen der vorhandenen Stallkapazitäten zu variieren, solange die Immissionssituation für die Nachbarschaft unverändert bleibt (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.01 1993 - 4 C 19.90 -, juris Rdnr. 28).

b) Unerheblich ist es ferner, dass der Kläger seine Tierhaltung in den 1980er Jahren von einer Tierhaltung im Rahmen der Nebenerwerbslandwirtschaft auf eine solche „zum Eigenbedarf“ umgestellt hat. Denn im einen wie im anderen Falle handelt es sich - worauf es hier allein ankommt - um eine „landwirtschaftliche“ Tierhaltung. Abzustellen ist auf den Begriff der Landwirtschaft in § 201 BauGB. Diese Definition gilt nicht nur im Rahmen des BauGB - und der auf dieser Grundlage ergangenen Rechtsverordnungen -, sondern kann auch für das Bauordnungsrecht herangezogen werden (Sauter, LBO, § 50 Rdnr. 21; Brügelmann, BauGB, § 201 Rdnr. 2). Danach fällt unter den Begriff der Landwirtschaft insbesondere auch die „Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung, soweit das Futter überwiegend auf den zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden kann“. Diese Voraussetzungen liegen hier vor:

aa) Nach den - unbestrittenen - Angaben des Klägers im Rahmen des Verwaltungsverfahrens (BA Nutzungsuntersagung, Bl. 63) und in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht (VG-Akte, Bl. 193 Rücks.) erwirtschaftet er das Futter für seine Tiere selbst auf einer eigenen, 40 Ar großen Außenbereichsfläche, auf der er Gemüse, Grünfutter, Futterrüben und Mais anbaut. Zusätzliches Grünfutter erhält er aus Grünflächen der Stadt Vaihingen, die er regelmäßig mäht. Die Anteile des Grünfutters aus eigenen Flächen und aus Flächen der Stadt sind nach den Angaben des Klägers vor dem Verwaltungsgericht (VG-Akte Bl. 193 Rücks.) zwar ungefähr gleich. Unter Berücksichtigung des zusätzlichen Futterrüben- und (Futter-)Maisanbaues auf eigenen Flächen ergibt sich aber insgesamt ein Überwiegen der eigenen Futtergrundlage, zumal der Kläger aus verpachteten Flächen auch noch Getreide erhält, das er als Futter für seine Tiere verwendet.

bb) Das Begriffsmerkmal des „landwirtschaftlichen Betriebes“ ist hier ebenfalls erfüllt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und aller Bausenate des Verwaltungsgerichtshofs setzt ein landwirtschaftlicher „Betrieb“ eine bestimmte Organisation, ferner eine nachhaltige und ernsthafte Bewirtschaftung voraus; es muss sich um ein auf Dauer gedachtes und auch lebensfähiges Unternehmen handeln (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.04.1986 - 4 C 67.82 -, Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 234 = NVwZ 1986, 916 = PBauE § 35 Abs. 1 BauGB Nr. 12; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 03.08.1995 - 5 S 3229/94 - BauR 1996, 360; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.03.1994 - 8 S 1716/93 -; Urt. v. 07.08.1991 - 3 S 1075/90 -, BauR 1992, 208). An der Dauerhaftigkeit und Ernsthaftigkeit der landwirtschaftlichen Tätigkeit des Klägers bestehen angesichts der langjährigen Praxis keine Zweifel. Der Kläger verfügt zudem über entsprechende Maschinen (Schlepper, Bandsäge, Pflug, Presse, Fräse), die teilweise in dem zur landwirtschaftlichen Nutzung genehmigten Nebengebäude Schafhof .../1 untergebracht sind. Auch hat er eine in seinem Eigentum stehende und damit rechtlich gesicherte Betriebsfläche zur Verfügung. Auch das Merkmal der Lebensfähigkeit dieses Betriebes, das nach der genannten Rechtsprechung gerade bei Nebenerwerbsbetrieben eine Gewinnerzielungsabsicht voraussetzt, ist gegeben. Eine Gewinnerzielung kann auch dann vorliegen, wenn die landwirtschaftliche Betätigung primär oder sogar ausschließlich der Selbstversorgung dient. Der Gewinn liegt in diesem Fall in der Sicherung des Lebensunterhalts des Betriebsinhabers und seiner Familie in Form ersparter Aufwendungen. Es wäre kaum nachvollziehbar, die Annahme einer solchen Betriebsform davon abhängig zu machen, dass die erzeugten Produkte zunächst verkauft und sodann mit dem hieraus erwirtschafteten Erlös wiederum angeschafft werden (Brügelmann, BauGB, § 35 Rdnr.15; Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 35 Rdnr. 31). Soweit in der Literatur im Falle der ausschließlichen Selbstversorgung die Betriebseigenschaft unter Hinweis auf Rechtsprechung des erkennenden Gerichtshofs bereits aus grundsätzlichen Erwägungen ausgeschlossen wird (Sauter, LBO, § 50, Rdnr. 22 unter Hinweis auf VGH Bad.-Württ, Urt. v. 20.04.1977 - III 1424/75 -) überzeugt dies nicht. Die in Bezug genommene Entscheidung vom 20.04.1977 betrifft den Begriff des „Erwerbsgartenbaus“ nach § 146 BBauG und damit nicht die vorliegende Fallkonstellation. Auch das Urteil des erkennenden Gerichtshofs vom 07.09.1989 (- 8 S 1217/88 -, RdL 1990, 120f), in dem ein landwirtschaftlicher Zweck im Falle der Selbstversorgung ebenfalls abgelehnt wurde, führt hier nicht weiter, denn es ist zum Begriff der „gartenbaulichen Erzeugung“ i.S.d. § 201 BauGB ergangen.

Entscheidend ist aus Sicht des Senats vielmehr, dass mithilfe des Kriteriums der Gewinnerzielungsabsicht letztlich der Bereich der „Liebhaberlandwirtschaft“ bzw. „Hobbylandwirtschaft“ von dem Kreis der nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 und § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB privilegierten landwirtschaftlichen Nutzung abgegrenzt werden soll, um einen Missbrauch der Privilegierungstatbestände zur Durchsetzung tatsächlich nicht privilegierter Nutzungen im Außenbereich zu verhindern (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 35 Rdnr. 46). Auch in diesem Zusammenhang scheitert die Annahme eines privilegierten landwirtschaftlichen Betriebes aber nicht zwingend daran, dass kein Gewinn erwirtschaftet wird. Ein privilegierter Betrieb kann vielmehr auch bei fehlender Gewinnerzielung vorliegen, sofern andere gewichtige Indizien für die Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung und damit die Betriebseigenschaft sprechen (BVerwG, Urt. v. 11.04.1986 a.a.O.). Diese Wertung muss erst recht gelten, wenn es - wie hier - nicht um die Abgrenzung von privilegierten und nicht privilegierten Nutzungen im Außenbereich geht, sondern um die rechtliche Einordnung einer Tierhaltung im Innenbereich. Zwar ist die Frage, ob ein landwirtschaftlicher Betrieb anzunehmen ist, nicht anhand unterschiedlicher Kriterien zu beantworten je nachdem, ob eine privilegierte Nutzung im Außenbereich in Rede steht oder nicht. Die o.g. von der Rechtsprechung entwickelten Maßstäbe sind vielmehr einheitlich anzuwenden. Besteht allerdings im Einzelfall nicht die Gefahr, dass unter dem Etikett des „landwirtschaftlichen Betriebes“ tatsächlich Liebhaber- bzw. Hobbytierhaltung stattfindet, so ist die Indizwirkung des Merkmals der Gewinnerzielung in seiner Bedeutung herabgemindert und kann das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Betriebs desto leichter anhand der sonstigen Umstände angenommen werden. Solche Umstände liegen - wie aufgezeigt - vor, weil der Kläger die hier in Rede stehenden (Groß-)Tiere nicht zum Zwecke der Liebhaberei, sondern aus Gründen der Selbstversorgung hält.

3. Ist die Tierhaltung des Klägers nach dem Ausgeführten bereits formell legal ist, so steht damit zugleich fest, dass auch in materieller Hinsicht nicht die Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vorliegen. Denn die untersagte Nutzung verstößt nicht - wie erforderlich - seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht. Zumindest bis in die 1980er Jahre hinein war die landwirtschaftliche Tierhaltung im dem hier in Rede stehenden Umfang auch in materieller Hinsicht genehmigungsfähig. Auf die weitere Frage, ob die Tierhaltung des Klägers nach den derzeit geltenden Vorschriften des Bauplanungsrechts zugelassen werden könnte, kommt es daher von Rechts wegen nicht mehr entscheidungserheblich an. Mit Blick auf den am 15.10.2009 durchgeführten Augenscheinstermin weist der Senat jedoch darauf hin, dass die Eigenart der näheren Umgebung des Anwesens des Klägers jedenfalls nicht einem reinen Wohngebiet und wohl auch nicht einem allgemeinen Wohngebiet oder einem Mischgebiet entsprechen dürfte. Nach dem Ergebnis des Augenscheins spricht viel dafür, dass in dem Quartier des Schafhofs eine Gemengelage vorliegt, in der die Wohnnutzung zwar in Teilbereichen überwiegt, andere Teilbereiche aber weiterhin landwirtschaftlich (z.B. Schafhof ... und .../1) bzw. von Mischgebietselementen (Schafhof 24 - Firma für „Dienstleistungen rund ums Haus“ -, Schafhof 8 - Restaurationswerkstatt - und Schafhof 4 - Antiquitätenladen - ) geprägt sind. Dies hätte zur Konsequenz, dass hinsichtlich der zulässigen Art der baulichen Nutzung § 34 Abs. 1 BauGB und nicht § 34 Abs. 2 BauGB heranzuziehen wäre (BVerwG, Beschl. v. 02.07.1991 - 4 B 1.91 -, BauR 1991, 569; BayVGH a.a.O.).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Gründe der § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss

Der Streitwert wird gem. §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 2 GKG auf 5.000,-- EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

1. Bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung durch den Senat ist die Nutzung des Grundstücks Flst. Nr. 1445/1 (Schafhof ...) durch eine Baugenehmigung gedeckt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Gründe der § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss

Der Streitwert wird gem. §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 2 GKG auf 5.000,-- EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Verwaltungsgericht Freiburg Urteil, 08. Nov. 2012 - 4 K 912/12

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen eine Nutzungsuntersagungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung.

Der Kläger ist Eigentümer des Anwesens ... in Freiburg. Das Anwesen ist an die ... Immobilienverwaltung UG mit Sitz in ... vermietet, die dort in zwei Wohnungen im Obergeschoss jeweils drei Zimmer an Prostituierte zum Zwecke der Ausübung der Prostitution vermietet hat.

Das Grundstück des Klägers liegt im Geltungsbereich des im Jahr 1975 in Kraft getretenen Bebauungsplans „Landwasser-Mitte II“, Nr. 5-43c, der Beklagten, der für das Grundstück die Festsetzung Gewerbegebiet trifft. Der Bebauungsplan wurde im Jahr 1992 geändert. Unter Nr. II Abs. 4 der textlichen Festsetzungen ist bestimmt, dass Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet ausgeschlossen sind. Im Zuge der Entwicklung eines „Vergnügungsstättenkonzepts“ beschloss der Gemeinderat der Beklagten am 13.04.2005 die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Änderung des Bebauungsplans „Landwasser-Mitte II“; er wurde am 30.04.2005 im Amtsblatt der Beklagten öffentlich bekannt gemacht. Die Offenlage fand in der Zeit vom 09.05.2005 bis zum 10.06.2005 statt, der daraufhin vom Gemeinderat der Beklagten gefasste Satzungsbeschluss datiert vom 04.10.2005. Die damit beschlossene Zweite Änderung des Bebauungsplans wurde am 23.11.2005 vom Oberbürgermeister der Beklagten ausgefertigt und trat mit ihrer Bekanntmachung am 26.11.2005 in Kraft. In den textlichen Festsetzungen dieses Bebauungsplans ist bestimmt:

„Unzulässig sind Einrichtungen wie Animierlokale, Nachtbars und vergleichbare Einrichtungen mit Striptease und Filmvorführung, Sex-Kinos, Geschäfte mit Einrichtungen zur Vorführung von Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- und Massagebetriebe, sonstige Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Terminwohnungen, Eros-Center und vergleichbare Dirnenunterkünfte, Einzelhandelsgeschäfte mit überwiegendem Sex- und Erotiksortiment, Swingerclubs sowie sonstige sexbezogene Vergnügungsstätten.“

Die Begründung des Bebauungsplans führt zu der nämlichen Festsetzung aus (dort S. 1 und 2):

„Im Bereich des o.g. Plangebiets soll der Beschluss des Gemeinderates zur planungsrechtlichen Steuerung von Bordellen usw. (Bordellkonzeption) umgesetzt werden.

Auf den kleinparzellierten gewerblichen Bauflächen zwischen der Elsässer Straße und der Böcklerstraße sind kleinere Betriebe aus den Bereichen Handwerk, Handel und Dienstleistungen angesiedelt.

Durch den Ausschluss der genannten Betriebe soll den mit diesen Betrieben verbundenen Auswirkungen auf das direkte Umfeld (Wegzug von ansässigen Gewerbebetrieben, Belästigungen von Nachbarn, Milieuveränderungen) und den damit verbundenen städtebaulichen Missständen entgegengewirkt werden.

Um diese Entwicklung zu verhindern, soll für den Gesamtbereich der gewerblichen Bauflächen im Plangebiet auf der Grundlage der Entscheidung der Stadt Freiburg zur planerischen Behandlung von Bordellen der Ausschluss folgender Nutzungen erfolgen:

„Einrichtungen wie Animierlokale, Nachtbars und vergleichbare Einrichtungen mit Striptease und Filmvorführung, Sex-Kinos, Geschäfte mit Einrichtungen zur Vorführung von Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- und Massagebetriebe, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Terminwohnungen, Eros-Center und vergleichbare Dimenunterkünfte, Einzelhandelsgeschäfte mit überwiegendem Sex- und Erotiksortiment, Swingerclubs sowie sonstige sexbezogene Vergnügungsstätten.“

Ferner ist dem Bebauungsplan in „Umsetzung der Konzeption zur planungsrechtlichen Behandlung von Bordellen im Stadtgebiet“ eine „Allgemeine Begründung zur städtebaulichen Konzeption“ beigefügt. Darin heißt es - soweit hier maßgeblich -:

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 25.09.2001 einen Beschluss zur bauleitplanerischen Behandlung der Prostitution in der Stadt Freiburg gemäß Drucksache G 01181 gefasst. Der Gemeinderat hatte zunächst beschlossen, nur an folgenden Standorten bordellartige Betriebe grundsätzlich zuzulassen:

- Tullastraße 79 (mit einer maßvollen Erweiterung)

- Wiesentalstraße 15

- im Rahmen der baulichen Entwicklung des Bereichs "Westlich Heinrich-von-Stephan-Straße", Plan - Nr. 4 - 63

Ferner hat der Gemeinderat zur Kenntnis genommen, dass gegen sogenannte Terminwohnungen in Freiburg baurechtlich nicht eingeschritten wird, wenn von diesen keine städtebaulichen Spannungen ausgehen. Ausgangspunkt für die Entscheidung des Gemeinderates zur planerischen Behandlung von Bordellen usw. war, dass es immer wieder zu konkreten Anfragen von Bordellbetreibern/Investoren für derartige Einrichtungen innerhalb des Stadtgebietes gekommen ist, die rein zufällig im Stadtgebiet verteilt waren. Die Stadt Freiburg hat aber wegen der mit diesen Betrieben verbundenen Auswirkungen auf das direkte Umfeld (Wegzug von ansässigen Gewerbebetrieben, Belästigungen von Nachbarn, Milieuveränderungen) und den damit verbundenen städtebaulichen Missständen ein großes Interesse an einer Steuerung der Ansiedlung derartiger Betriebe.

Für das Grundstück ... existiert eine an den Kläger gerichtete, vom 10.01.1990 datierende Baugenehmigung zur Errichtung eines Betriebs- und Wohngebäudes zur Nutzung als Fahrradwerkstatt mit Verkaufs-, Ausstellungs- und Lagerräumen sowie zwei Wohneinheiten für die in § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genannten Personen (Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsinhaber und Betriebsleiter).

Nach einem auf den 25.03.2005 datierten Mietvertrag vermietete der Kläger die zwei Wohnungen in der ersten Etage mit jeweils 100 m² zum Zwecke der Nutzung für „erotische Zwecke (Bordell/Escort/Terminwohnungen)“ und den Keller mit einer Fläche von 300 m² bei noch nicht absehbarer Nutzung („erotische Dienstleistungen nicht ausgeschlossen“) an ... Einen Bauantrag stellten weder der Kläger noch dessen Mieter. Auch auf andere Weise wurde die Beklagte über die Nutzungsabsichten des Klägers nicht informiert.

Erst am 14.03.2008 wurde der Beklagten aufgrund eines anonymen Hinweises bekannt, dass in dem Anwesen unter der Bezeichnung „... ...“ an einzelnen Tagen „Veranstaltungen mit sexuellem Hintergrund (SM-Partys, Workshops, Stammtische, etc.)“ stattfänden. Polizeiliche Erkenntnisse ergaben sodann, dass in dem Anwesen auch der Prostitution nachgegangen werde und dort eine thailändische Massagepraxis ansässig sei. Eine am 26.07.2008 im Unter- und Erdgeschoss des Anwesens erfolgte Durchsuchung der Polizei ergab, dass dort regelmäßig Veranstaltungen stattfinden, in deren Verlauf sexuelle Handlungen vorgenommen werden. Nachdem der Beklagten weitere einschlägige Veranstaltungen bekannt geworden waren, hörte sie den Kläger mit Schreiben vom 10.02.2009 zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung an. Statt seiner machte der damalige Mieter des Klägers, ..., mit Schriftsatz vom 03.03.2009 geltend, er habe das Objekt im Jahr 2008 an Dritte untervermietet mit der Auflage, dort eine Terminwohnung zu betreiben und nach außen nicht negativ in Erscheinung zu treten. Mittlerweile sei das ganze Haus zu einem „rießen Bordell“ geworden, in den Büroraum sei ein ...L-Bett mit Whirlpool und Sauna eingebaut worden, es werde mit Anzeigen in der Zeitung geworben und es seien in dem Haus bis zu zehn Frauen tätig. Der seinerzeit mit dem Kläger abgeschlossene Mietvertrag sei um ein Jahr vordatiert worden, um baurechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Bei einer Hausdurchsuchung am 19.01.2011 stellte die Polizei fest, dass die beiden Wohnungen im 1. Obergeschoss zwar unter verschiedenen Namen (seinerzeit „... ...“ und „...“) betrieben werden, dass aber eine einheitliche bordellartige Nutzung in Rede stehe. Zum Zeitpunkt der Durchsuchung hielten sich in beiden Wohnungen jeweils zwei Prostituierte auf, die in dem Anwesen ... gemeldet waren und jeweils erst kurze Zeit in Freiburg waren. Die Betreiberin beider Wohnungen, ..., ist seit dem 15.06.2005 mit Hauptwohnung in der ... gemeldet, die Empfangsdame für beide Wohnungen, ..., seit dem 15.01.2009.

Mit Schreiben vom 14.01.2011 wurden der Kläger und sein Mieter, ..., sowie die Betreiberin, ..., von der Beklagten zum Erlass einer Nutzungsuntersagung angehört.

Mit Bescheid vom 21.02.2011 untersagte die Beklagte dem Kläger die Nutzung des Anwesens ... (Flst.Nr. ...) als bordellartiger Betrieb und zur Ausübung der Prostitution (Nr. 1). Dem Kläger wurde aufgegeben, den bestehenden Mietvertrag mit seinem Mieter innerhalb von drei Wochen nach Bestandskraft der Untersagungsverfügung nach den Vorschriften des BGB ordentlich zu kündigen bzw. eine Änderungskündigung zugunsten einer genehmigungsfähigen Nutzung auszusprechen und darüber einen Nachweis beim Baurechtsamt zu erbringen (Nr. 2). Weiter wurde verfügt, künftig den Abschluss von Mietverträgen zur Ermöglichung der Prostitution zu unterlassen (Nr. 3). Dem Kläger wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,-- EUR für den Fall angedroht, dass er Verfügung Nr. 2 innerhalb der dort genannten Fristen nicht nachkomme (Nr. 4). Zur Begründung führte die Beklagte aus, die derzeitige Nutzung des Grundstücks des Klägers zum Zwecke der Ausübung von Prostitution sei nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt, namentlich gölten für die prostitutive Nutzung weitergehende Anforderungen als für die genehmigte Nutzung. Die derzeit ausgeübte Nutzung widerspreche auch materiellem Baurecht, da der maßgebliche Bebauungsplan u.a. Bordelle, bordellartige Betriebe und Terminwohnungen in dem Gewerbegebiet ausschließe. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans komme nicht in Betracht.

Mit weiteren Bescheiden vom gleichen Tage untersagte die Beklagte die Nutzung des Anwesens als bordellartiger Betrieb und zur Ausübung der Prostitution auch gegenüber Herrn ... und der Betreiberin, Frau ... Mit Bescheid vom 23.02.2012 lehnte die Beklagte zudem einen am 26.07.2011 von der ... Immobilienverwaltung UG - diese ist seit dem 01.01.2010 Mieterin des Anwesens - gestellten Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für eine „Nutzungsänderungen von zwei OG-Wohnungen (im Bestand ohne bauliche Veränderungen) in Terminwohnungen mit je drei operativen Zimmern“ ab. Über den hiergegen eingelegten Widerspruch ist noch nicht entschieden.

Der Kläger legte gegen den Bescheid der Beklagten Widerspruch ein, den das Regierungspräsidium Freiburg mit Widerspruchsbescheid vom 10.04.2012, dem Kläger zugestellt am 12.04.2012, zurückwies

Der Kläger hat am 11.05.2012 bei dem Verwaltungsgericht Freiburg Klage erhoben. Er macht geltend, die beiden verfahrensgegenständlichen Wohnungen würden seit Mai 2005 bordellähnlich als Terminwohnungen („...“, „...“) genutzt. Es seien dort jeweils drei Zimmer an Prostituierte vermietet. Die Nutzungsuntersagungsverfügung sei wegen Unbestimmtheit rechtswidrig, da eine Nutzung des gesamten Anwesens zum Zwecke der Prostitution weder praktiziert worden noch beabsichtigt sei. Der Bescheid sei deshalb - wegen der offensichtlichen Fehlerhaftigkeit - sogar insgesamt nichtig. Eine vorbeugende Nutzungsuntersagung komme ohnehin nicht in Betracht. Im Übrigen sei die Nutzungsänderung genehmigungsfrei, denn es gölten keine weitergehenden Anforderungen als für die Nutzung als Betriebsleiterwohnung. Auch eine materielle Illegalität des Vorhabens liege nicht vor. Die ausgeübte Nutzung stehe mit materiellem Baurecht im Einklang, da das Bordellkonzept der Beklagten reine Makulatur sei. Das Konzept der Beklagten lasse bereits die städtebaulich erforderlich Bearbeitungs- und Erforschungstiefe vermissen. Zum einen gehe es erkennbar am bestehenden Bedarf vorbei, zum anderen habe sich die Beklagte bei der Festlegung auf drei Standorte erkennbar von sachfremden Erwägungen leiten lassen. Sie sei beispielsweise sachwidrig davon ausgegangen, dass es sich bei Terminwohnungen um Vergnügungsstätten handele und habe nicht zwischen Bedarf und Möglichkeiten abgewogen. Gemessen an einer Einwohnerzahl in Stadtkreis Freiburg und Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald von 640.000 Menschen und angesichts der touristisch attraktiven Gegend mit vielen Gästeübernachtungen sei die Ausweisung von nur drei Bordellstandorten, von denen lediglich zwei genutzt werden könnten, als Verstoß gegen das Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 BauGB anzusehen. Bezogen auf einen Umkreis von 65 km nur zwei Standorte für die prostitutive Nutzung zuzulassen, sei als Negativplanung zu klassifizieren, zumal das von der Beklagten als „Konzept“ bezeichnete „Papier einer interfraktionellen Arbeitsgruppe des Gemeinderates“ wissenschaftlich nicht fundiert und unhaltbar sei. Zudem liege ein Verstoß gegen § 1 Abs. 9 BauNVO vor, da die Beklagte alle sexuell-orientierten Nutzungsarten miteinander gleichgesetzt habe und hierbei die Vergnügungsstätten mit den Gewerbebetrieben vermischt habe. Die nach § 1 Abs. 9 BauNVO erforderlichen „besonderen städtebaulichen Gründe“ habe die Beklagte nicht benannt; solche seien auch nicht ersichtlich. Bei den im Streit stehenden Wohnungen handele es sich im Übrigen um jedenfalls zu duldende Terminwohnungen, die sich dadurch auszeichneten, dass mindestens eine der dort arbeitenden Frauen die Wohnungen auch angemietet habe. Städtebauliche Spannungen gingen von den beiden Wohnungen nicht aus. Nachbarbeschwerden habe es erst gegeben, als die Beklagte die Betreiberin zur Antragstellung im Baugenehmigungsverfahren aufgefordert habe. Schließlich sei die Ermessensausübung fehlerhaft. Die Beklagte hätte berücksichtigen müssen, dass sie von den Terminwohnungen jahrelang Kenntnis gehabt und die Nutzung geduldet habe. Zur Störerauswahl sei im Übrigen nichts vorgetragen worden.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 21.02.2011 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Freiburg vom 10.04.2012 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie führt - im Einzelnen näher begründet - aus, die Nutzung der beiden Wohnungen im Obergeschoss sei nicht durch die Baugenehmigung zur Errichtung und Nutzung von Betriebsleiterwohnungen für die Betriebsinhaber einer Zweiradwerkstatt gedeckt und daher formell baurechtswidrig. Sie sei auch materiell baurechtswidrig, da sie gegen den Bebauungsplan Landwasser-Mitte-II verstoße. Dieser Bebauungsplan sei nicht wegen eines Verstoßes gegen das Erforderlichkeitsgebot unwirksam, da der Gemeinderat der Beklagten mit diesem Bebauungsplan ein positives städtebauliches Konzept umgesetzt habe. Der prostitutiven Nutzung sei in Freiburg in Vollziehung des sog. Bordellkonzepts substanziell Raum verschafft worden; an der tatsächlichen Nachfrage nach Prostituierten müsse sich die Beklagte bei ihrer Bauleitplanung nicht orientieren. Im Übrigen werde das Bordellkonzept derzeit überarbeitet. Bei dem Vorhaben auf dem Grundstück des Klägers handele es sich auch um einen bordellartigen Betrieb, denn dort gingen mehrere - mindestens vier - Prostituierte mit jeweils relativ geringer Aufenthaltszeit ihrer Tätigkeit als Prostituierte nach. Hingegen zeichne sich die Wohnungsprostitution, gegen die die Beklagte nur bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen einschreite, dadurch aus, dass die Prostituierte dort wohne und arbeite und ihre Tätigkeit über einen längeren Zeitraum hin ausübe. Dies sei angesichts der vorliegenden Meldedaten der im Anwesen des Klägers tätigen Prostituierten hier nicht der Fall. Auf Bestandsschutz könne sich der Kläger nicht berufen. Zum einen habe der damalige Mieter des Klägers, ..., seinerzeit behauptet, der Mietvertrag sei um ein Jahr vordatiert worden, sodass davon auszugehen sei, die bordellartige Nutzung sei erst nach Inkrafttreten der Zweiten Änderung des Bebauungsplans Landwasser-Mitte-II aufgenommen worden. Zum anderen sei für die Annahme eines Bestandsschutzes auch deshalb kein Raum, weil die Beklagte, hätte sich der Kläger ordnungsgemäß verhalten und seinerzeit die Genehmigung der Nutzungsänderung beantragt, das Vorhaben nach § 15 BauGB zurückgestellt hätte. Die Störerauswahl sei ermessensfehlerfrei erfolgt, sonstige Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Ausübung des Ermessens bestünden nicht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Schriftsätze der Beteiligten und den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten (ein Heft), die Akten zum Bebauungsplan Landwasser-Mitte-II (ein Heft), jene zum Vergnügungsstättenkonzept (ein Heft) und die des Regierungspräsidiums Freiburg (ein Heft) Bezug genommen. Diese Akten waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Nutzungsuntersagungsverfügung der Beklagten vom 21.02.2011 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 10.04.2012 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Soweit der Kläger die formelle Rechtswidrigkeit der Nutzungsuntersagungsverfügung mit der Begründung behauptet, diese sei nicht hinreichend bestimmt, teilt die erkennende Kammer seine Einschätzung nicht. Denn die von ihm insoweit thematisierte Frage, ob sich die Nutzungsuntersagungsverfügung aus Rechtsgründen auch auf die Nutzung des Erd- und Untergeschosses beziehen darf, ist keine Frage der Bestimmtheit der Verfügung, sondern eine solche ihrer materiellen Rechtmäßigkeit. An der Bestimmtheit der Verfügung können insoweit keine Zweifel bestehen. Für den Kläger als Adressat des Bescheids ist klar und unzweifelhaft erkennbar, welche Nutzungen in seinem Anwesen er zu unterlassen hat, welches Handlungsgebot ihm also auferlegt wird. Damit ist dem Bestimmtheitsgebot des § 37 Abs. 1 LVwVfG hinreichend Rechnung getragen.

2. Die Nutzungsuntersagung findet ihre gesetzliche Grundlage in § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Baurechtsbehörde die Nutzung von Anlagen untersagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung ist der Schluss der mündlichen Verhandlung. Denn bei der Nutzungsuntersagung nach § 65 Satz 2 LBO handelt es sich um einen Dauerverwaltungsakt. Für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist daher mangels anderweitiger fachgesetzlicher Vorgaben jedenfalls insoweit auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen, als es um die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 65 Satz 2 LBO geht. Diese liegen vor: Die Nutzung des Anwesens ... in Freiburg als bordellartiger Betrieb steht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

a) Die erkennende Kammer versteht § 65 Satz 2 LBO - entgegen der ständigen Rechtsprechung der Baurechtssenate des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (vgl. nur Beschluss vom 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, VBlBW 1996, 300; Urteil vom 12.09.1984 - 3 S 1607/84 -, BauR 1985, 537; Urteil vom 22.09.1989 - 5 S 3086/88 -, BWVPr 1990, 113; zustimmend Dürr, VBlBW 1989, 361 <368>) - dahingehend, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne von § 65 Satz 2 LBO, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigen kann, bereits im Fehlen der nach §§ 49 ff. LBO erforderlichen Baugenehmigung besteht (so zur textgleichen Vorschrift des § 80 Satz 2 SächsBauO: Sächsisches OVG, Beschluss vom 02.05.2011 - 1 B 30/11 -, juris RdNr. 6 mwN; zu Art. 76 Satz 2 BayBO: Bayerischer VGH, Beschluss vom 05.07.2004 - 15 CS 04.58 -, BayVBl. 2005, 117; zu § 61 BauO NRW: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschlüsse vom 06.07.2009 - 10 B 617/09 -, BauR 2009, 1719, vom 12.07.2007- 7 E 664/07 -, BRS 71 Nr. 187, und vom 20.09.2010 - 7 B 985/10 -, BauR 2011, 240; zu § 73 Abs. 3 BbgBauO: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.05.2012 - OVG 10 S 42.11 -, juris RdNr. 6 mwN; zu § 79 Satz 2 Berliner Bauordnung: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28.10.2011 - OVG 2 S 76.11 -, juris RdNr. 6; zu § 81 LBO RPf.: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22.05.1996 - 8 A 11880/85.OVG -, juris RdNr. 19; Beschluss vom 14.04.2011 - 8 B 10278/11 -, NVwZ-RR 2011, 635; zu § 89 NdsBauO: OVG Niedersachsen, Beschluss vom 14.09.1984 - 6 B 77/84 -, BRS 42 Nr. 226; Beschluss vom 30.03.2010 - 1 ME 54/10 -, juris RdNr. 10; zu § 72 HessBauO: Hessischer VGH, Beschluss vom 19.09.2006 - 3 TG 2161/06 -, juris RdNr. 7; OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 02.10.1996 - 1 L 356/95 -, juris RdNr. 25; OVG Hamburg, Beschluss vom 10.06.2005 - 2 Bs 144/05 -, juris RdNr. 21; OVG Bremen, Beschluss vom 04.08.1989 - 1 B 65/89 -, juris; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 09.03.2004 - 3 M 224/03 -, juris RdNr. 8; Beschluss vom 03.12.2008 - 3 M 153/08 -, juris RdNr. 5; OVG Thüringen, Beschluss vom 04.11.1993 - 1 B 113/92 -, ThürVBl. 1994, 111; Urteil vom 11.12.1997 - 1 KO 674/95 -, juris RdNr. 41; OVG des Saarlandes, Beschluss vom 02.07.2012 - 2 A 446/11 -, juris RdNr. 15; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 25.08.2004 - 2 M 262/04 -, juris RdNr. 8; aus der Literatur: Decker, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Stand: Februar 2012, Art. 76 RdNr 284; Reichel/Schulte, Handbuch Bauordnungsrecht, 2004, Kap. 15 RdNr. 222; Sauter, LBO Baden-Württemberg, Stand Juli 2011, § 65 RdNrn. 99 ff.; Decker, BayVBl. 2011, 517 <525>; Stühler, VBlBW 2008, 433).

Die gegenteilige Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg findet im Wortlaut des § 65 Satz 2 LBO keine Stütze und ist auch unter Berücksichtigung sonstiger Auslegungsregeln nicht geboten. Nach dem Wortlaut des § 65 Satz 2 LBO reicht für eine Nutzungsuntersagung ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften aus. Ein solcher liegt auch vor, wenn ein von Gesetzes wegen genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne die erforderliche Baugenehmigung verwirklicht und die Nutzung an den zuständigen Behörden vorbei ins Werk gesetzt wird; dann bereits wird die Anlage im Sinne von § 65 Satz 2 LBO im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften - nämlich ohne die erforderliche Baugenehmigung - genutzt. Die Tatbestandsseite der nämlichen Vorschrift erfordert somit keinen zusätzlichen Blick auf die materielle Rechtslage, namentlich kann die Frage der Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung im Angesicht der formellen Baurechtswidrigkeit auf dieser Ebene der Norm unentschieden bleiben. Die systematische Auslegung stützt diese Auffassung. Im Unterschied zu den - tatbestandlichen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.2003 - 3 S 2436/02 -, VBlBW 2004, 263) - Voraussetzungen der Beseitigungsanordnung nach § 65 Satz 1 LBO erfordert der Tatbestand des § 65 Satz 2 LBO gerade nicht, dass „nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können“. Auch Gesichtspunkte des Bestandsschutzes - in den Fällen des § 65 Satz 1 LBO wegen der normativen Anknüpfung an den Zeitpunkt der Errichtung der Anlage bereits auf der Tatbestandsseite zu prüfen - können bei der Nutzungsuntersagung allenfalls im Rahmen der Ermessensausübung von Bedeutung sein. Denn im Unterschied zu § 65 Satz 1 LBO („im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet“) lässt § 65 Satz 2 LBO („werden…genutzt“) eine aktuell baurechtswidrige Nutzung und damit eine nur formell baurechtswidrige Nutzung ausreichen.

Auch Sinn und Zweck des § 65 Satz 2 LBO lassen ein solches - enges - Verständnis des Normtextes als vorzugswürdig erscheinen. Indem § 2 Abs. 12 LBO die Nutzungsänderung der Errichtung einer baulichen Anlage gleichstellt und indem § 49 Abs. 1 LBO die Nutzungsänderung grundsätzlich - mit den Einschränkungen des § 50 Abs. 2 LBO - für genehmigungspflichtig erklärt, weist das Regelungsregime der verfahrensrechtlichen Vorschriften der Landesbauordnung die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit einer genehmigungspflichtigen Nutzung dem Baugenehmigungsverfahren zu. Dort soll - unter Berücksichtigung der nach der LBOVVO erforderlichen Bauvorlagen - in einem überschaubaren Zeitraum (§ 54 Abs. 5 LBO) unter Beteiligung der Gemeinde und der Nachbarn (§ 55 LBO) untersucht werden, ob die zur Genehmigung gestellte Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist. Diese Zuordnung des Gesetzgebers zu einem Regelungsregime der Präventivkontrolle ist bei der Auslegung des § 65 Satz 2 LBO zu berücksichtigen. Eine genehmigungsbedürftige bauliche Nutzung darf daher im Blick auf die „Tatbestandsseite“ des § 65 Satz 2 LBO bereits wegen formeller Baurechtswidrigkeit untersagt werden. So verstanden verschafft die Nutzungsuntersagung der gesetzlich vorgeschriebenen Präventivkontrolle Geltung und verhindert, dass der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber denjenigen Bauherrn erhält, die das Genehmigungsverfahren betreiben.

Art. 14 Abs. 1 GG fordert ein abweichendes Verständnis des § 65 Satz 2 LBO nicht. Denn das Eigentum des Grundrechtsträgers - zu dem das bloße Vermögen ohnehin nicht rechnet - wird durch Inhalts- und Schrankenbestimmungen einfachrechtlich ausgestaltet. Indem der Landesgesetzgeber die Genehmigungspflichtigkeit einer Nutzungsänderung statuiert, gestaltet er auch den Inhalt und die Schranken des Eigentums aus. Es ist somit im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG unproblematisch, wenn der Betroffene ohne Verlust an „Bausubstanz“ - und damit anders als bei der Beseitigungsanordnung (vgl. hierzu auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 29.07.1991 - 3 S 1777/91 -, juris RdNr. 3) - lediglich hinter die formellen Schranken des Baurechts zurückgedrängt und gezwungen wird, seine Interessen auf dem vorgeschriebenen Weg - Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung - zu verfolgen (so zum Nutzungsaufnahmeverbot nach § 47 LBO zutreffend: VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.06.2010 - 8 S 708/10 -, juris RdNr. 6). Insbesondere folgt aus Art. 14 Abs. 1 GG kein voraussetzungsloses Recht auf allgemeine Baufreiheit. Gewährleistet ist lediglich das Recht, sein Grundstück nach den geltenden Bauvorschriften zu bebauen (vgl. hierzu Berkemann, in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 RdNr. 381 mwN). Dass der Landesgesetzgeber den Baubeginn von einem Genehmigungserfordernis abhängig gemacht hat, ist mit Art. 14 Abs. 1 GG ohne Weiteres vereinbar. Soweit der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg für die Richtigkeit der gegenteiligen Auffassung bemerkt, diese sei „mit Rücksicht auf den durch Art. 14 GG gewährleisteten Bestandsschutz“ gefordert (so z.B. Beschluss vom 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, VBlBW 1996, 300), ist dies schon deshalb nicht überzeugend, weil Bestandsschutz nach zutreffender Auffassung grundsätzlich nach Maßgabe des einfachen Rechts gewährleistet wird (stRspr., vgl. nur BVerwG, Urteil vom 12.03.1998 - 4 C 10.97-, BVerwGE 106, 228; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 - 3 S 2236/11 -, juris RdNr. 19; vgl. dazu auch näher unten). Soweit der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in dem genannten Beschluss vom 22.01.1996 (a.a.O.) die Auffassung vertritt, im Hinblick auf die bloße Ordnungsfunktion der Baugenehmigung wäre eine nur auf formelle Verstöße gestützte Nutzungsuntersagung ebenso wenig mit Art. 14 GG zu vereinbaren wie eine Abbruchsanordnung, wird nicht nur ein unzutreffendes Verständnis der Wirkungen einer Baugenehmigung zugrunde gelegt (vgl. dazu etwa Sauter, LBO, § 58 RdNrn. 4 ff.), sondern zugleich übersehen, dass - zum einen - Art. 14 Abs. 1 GG zu dieser Frage keine Aussage trifft und dass - zum anderen - die Differenzierung zwischen Abbruchsanordnung und Nutzungsuntersagung im Normtext des § 65 LBO eindeutig angelegt ist.

Dass die Tatbestandsseite des § 65 Satz 2 LBO die materielle Baurechtswidrigkeit nicht in den Blick nimmt, wird letztlich auch daran ersichtlich, dass der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in gefestigter Rechtsprechung selbst davon ausgeht. Eine genehmigungsbedürftige bauliche Nutzung, deren Genehmigungsfähigkeit nicht ohne weiteres, sondern erst aufgrund weiterer Ermittlungen festgestellt werden kann, darf nämlich auch nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg auf der Grundlage des § 65 Satz 2 LBO wegen formeller Baurechtswidrigkeit vorläufig bis zur endgültigen Klärung der Zulässigkeit der Nutzung im Baugenehmigungsverfahren untersagt werden (vgl. Beschluss vom 29.07.1991 - 3 S 1777/91 -, juris RdNr. 3; Urteil vom 22.09.1989 - 5 S 3086/88 -, NVwZ 1990, 480; Beschluss vom 01.02.2007 - 8 S 2606/06 -, VBlBW 2007, 226). § 65 Satz 2 LBO ist aber kein „relativer Tatbestand“. Versteht man die Vorschrift - unzutreffend - so, dass ihre Voraussetzungen erst gegeben sind, wenn die aufgenommene Nutzung seit ihrer Aufnahme auch materiell baurechtswidrig ist, kann auf dieses Tatbestandsmerkmal nicht für eine andere Fallgruppe verzichtet werden. Insoweit vermag die vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg vorgenommene Relativierung bzw. Negierung von (vermeintlichen) Tatbestandsmerkmalen des § 65 Satz 2 LBO in den Fällen der vorläufigen Nutzungsuntersagung dogmatisch schon deshalb nicht zu überzeugen, weil sie in Konflikt mit der eigenen Auffassung zu den Tatbestandsmerkmalen des § 65 Satz 2 LBO gerät.

Nach alldem ist die erkennende Kammer - im Einklang mit der Rechtsprechung aller anderen Oberverwaltungsgerichte - der Überzeugung, dass der Tatbestand des § 65 Satz 2 LBO bereits dann erfüllt ist, wenn für eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung die erforderliche Baugenehmigung nicht erteilt ist.

b) Die Beklagte hat in ihrer Klageerwiderung (dort S. 7 bis 9) zutreffend und mit überzeugender Begründung dargelegt, dass und warum im vorliegenden Fall eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung in Rede steht, insbesondere die derzeit ausgeübte Nutzung nicht von der Baugenehmigung zur Errichtung einer Zweiradwerkstatt mit Betriebsleiterwohnung gedeckt ist und auch keine verfahrensfreie Nutzungsänderung im Sinne des § 50 Abs. 2 LBO in Rede steht. Auf die zutreffenden Ausführungen der Beklagten nimmt die erkennende Kammer zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug, zumal sich der Prozessbevollmächtigte des Klägers dieser Sichtweise in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich angeschlossen hat. Auch die Betreiberin des bordellartigen Betriebs im ersten Obergeschoss des Anwesens des Klägers scheint sich diese Auffassung zu eigen gemacht zu haben, hat sie doch zwischenzeitlich einen mit einer Nutzungsänderung begründeten Bauantrag gestellt, ohne dass in diesem bauliche Veränderungen vorgesehen wären.

3. Die Nutzungsuntersagungsverfügung ist verhältnismäßig und ermessensfehlerfrei verfügt worden. Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ermessensbetätigung der Beklagten kann offen bleiben, ob an der tradierten Auffassung der Maßgeblichkeit der letzten Behördenentscheidung (vgl. nur VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, GewArch 2003, 496; Beschluss vom 30.09.1993 - 14 S 1946/93 -, juris RdNr. 3) festzuhalten ist oder ob - wofür in Ansehung der prozessrechtlichen Vorschrift des § 114 Satz 2 VwGO und im Blick auf den Charakter als Dauerverwaltungsakt aus der Sicht der erkennenden Kammer einiges spricht - die Beklagte auch insoweit verpflichtet ist, ihren Verwaltungsakt „gleichsam unter Kontrolle zu halten“ (so auch Decker, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 76 RdNr. 291; ebenso zur Anfechtung von Ermessensausweisungen: BVerwG, Urteil vom 15.11.2007 - 1 C 45.06 -, BVerwGE 130, 20). Denn die angefochtene Verfügung ist in Bezug auf die Ermessensausübung zu allen Zeitpunkten nicht zu beanstanden.

Die untersagte Nutzung erweist sich nicht als derzeit offensichtlich genehmigungsfähig (dazu nachfolgend a) und genießt keinen Bestandsschutz (b). Die Verfügung ist ermessensfehlerfrei auch gegenüber dem Kläger als Eigentümer ausgesprochen worden (c); aus der von der Beklagten hinsichtlich der Wohnungsprostitution ausgeübten Verwaltungspraxis kann der Kläger unter Berücksichtigung des Gleichheitssatzes keine Rechte herleiten (d). Auch sonst ist die Nutzungsuntersagungsverfügung frei von im Hinblick auf § 114 Satz 1 VwGO erheblichen Ermessensfehlern (e).

a) Die ausgeübte und von der Beklagten untersagte Nutzung erweist sich nicht als offensichtlich genehmigungsfähig, da sie den Festsetzungen im Bebauungsplan „Landwasser-Mitte II“ vom 26.11.2005 widerspricht und somit nach § 30 BauGB in Verbindung mit den textlichen Festsetzungen des nämlichen Bebauungsplans nicht zugelassen werden kann. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass dieser Bebauungsplan unwirksam sein könnte, bestehen nicht.

aa) Die textliche Festsetzung in dem Bebauungsplan „Landwasser-Mitte II“ vom 04.10.2005

findet ihre Rechtsgrundlage in § 1 Abs. 9 BauNVO. Hiernach kann im Bebauungsplan bei Anwendung des § 1 Abs. 5 bis 8 BauNVO festgesetzt werden, dass u.a. bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen unzulässig sind, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Prostitutionsbetriebe stellen eine bestimmte Art von Gewerbebetrieben dar, die einer Branchendifferenzierung grundsätzlich zugänglich sind (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11.05.2005 - 8 C 10053/05 -, BRS 69 Nr. 35; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 8 RdNr. 18.4). Besondere städtebauliche Gründe für ihren Ausschluss aus dem hier in Rede stehenden Gewerbegebiet hat die Beklagte in der Begründung der Bebauungsplanänderung sowie in ihrer Klageerwiderung (dort S. 16) angeführt. Indem die Beklagte auf die kleinräumige gewerbliche Struktur des bestehenden Gewerbegebiets abhebt und diese - gleichsam „klassische“ - Struktur des Gewerbegebiets vor Milieuveränderungen geschützt werden soll, macht sie besondere städtebauliche Gründe im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO geltend, die den Ausschluss von „sexbezogenen Nutzungen“ zu rechtfertigen geeignet sind. Dies gilt auch und gerade unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich um ein sehr kleines Gewerbegebiet handelt, das an Wohn- und Mischbauflächen angrenzt. Die erkennende Kammer vermag in Ansehung dieser Begründung nicht festzustellen, dass § 1 Abs. 9 BauNVO die im Streit stehende textliche Festsetzung nicht zu rechtfertigen vermag.

bb) Der Bebauungsplan „Landwasser-Mitte II“ verstößt entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht gegen das Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. In der von der erkennenden Kammer geteilten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur solche Bebauungspläne sind, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Davon ist u.a. auszugehen, wenn eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. statt vieler: BVerwG, Beschluss vom 11.05.1999 - 4 BN 15.99 -, NVwZ 1999, 1338). Ein solcher Fall ist nicht schon dann gegeben, wenn der Hauptzweck der Festsetzungen in der Verhinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind nur dann als „Negativplanung“ unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprechen, sondern nur vorgeschoben sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (BVerwG, Beschluss vom 18.12.1990 - 4 NB 8.90 -, NVwZ 1991, 875).

Gemessen daran vermag die erkennende Kammer einen Verstoß gegen das Erforderlichkeitsgebot nicht festzustellen. Mit der im Streit stehenden textlichen Festsetzung wollte der Gemeinderat der Beklagten den Beschluss des Gemeinderates zur planungsrechtlichen Steuerung von Bordellen umsetzen. Der Gemeinderat ist in Bezug auf das Plangebiet des Bebauungsplans „Landwasser-Mitte II“ zu dem Ergebnis gelangt, dass unter Berücksichtigung des im Jahr 2005 vorhandenen genehmigten Bestandes („kleinparzellierte gewerbliche Bauflächen zwischen der ... Straße und der ..., Ansiedlung von kleineren Betrieben aus den Bereichen Handwerk, Handel und Dienstleistungen“) eine prostitutive Nutzung dort wegen der damit „verbundenen Auswirkungen auf das direkte Umfeld (Wegzug von ansässigen Gewerbebetrieben, Belästigungen von Nachbarn, Milieuveränderungen) und den damit verbundenen städtebaulichen Missständen“ nicht zulässig sein soll. Der Gemeinderat hat damit eine positive städtebauliche Begründung gegeben, die den Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB Rechnung trägt (vgl. zum Trading-Down-Effekt auch BVerwG, Beschluss vom 21.12.1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 03.03.2005 - 3 S 1524/00 -, juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11.10.2001 - 10 A 2288/00 -, juris; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11.05.2005, a.a.O.). Zugleich hat er bei der städtebaulichen Umsetzung seines Beschlusses über die planungsrechtliche Steuerung von Bordellen der prostitutiven Nutzung in anderen Bereichen des Stadtgebiets substanziell Raum verschafft. Insbesondere hat der Gemeinderat die planungsrechtlichen Grundlagen für die Verwirklichung einer gewerblichen Nutzung an drei Bordellstandorten geschaffen und - in Bezug auf die Abschätzung der Bedarfssituation in Freiburg - weitere in den Jahren 2001/2003 vorhandene Einrichtungen berücksichtigt. Mehr ist von Rechts wegen im Hinblick auf § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht veranlasst. Der Kläger irrt, wenn er davon ausgeht, die Zulassung prostitutiver Nutzungen im Gemeindegebiet der Beklagten müsse sich an der Nachfrage innerhalb des Stadtkreises - oder gar der diesen umgebenden Region - orientieren. Die vom Kläger mittels Statistiken über die Inanspruchnahme prostitutiver Dienstleistungen geforderte weitgehende Gleichsetzung der Bebauungsplanung mit einer „Nachfragebefriedigungsplanung“ ist verfehlt und wird ersichtlich durch das Baugesetzbuch nicht gefordert. Welche Umstände bei der Bauleitplanung einer Gemeinde zu berücksichtigen sind, erhellt vielmehr § 1 Abs. 6 BauGB. Dass das Bedürfnis nach der Inanspruchnahme prostitutiver Dienstleistungen mit einem besonderen Gewicht in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einzustellen wäre, ergibt sich weder aus § 1 Abs. 6 BauGB noch aus sonstigen Vorschriften des Baugesetzbuchs. Im Gegenteil können „sexbezogene Nutzungen“ mit den in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belangen möglicherweise eher in Konflikt geraten, als es bei sonstigen gewerblichen Nutzungen der Fall ist. Dieser Gesichtspunkt rechtfertigt es - rechtlich freilich auf der Ebene der Abwägungsentscheidung angesiedelt -, den Gemeinden bei der bauplanungsrechtlichen Steuerung der Prostitution die Freiheit einzuräumen, derartige - mit einer Vielzahl von Belangen des § 1 Abs. 6 BauGB regelhaft konfligierenden - Nutzungen restriktiver zu behandeln als sonstige, weniger konfliktträchtige gewerbliche Nutzungen.

In Umsetzung des Beschlusses des Gemeinderats der Beklagten über die planungsrechtliche Steuerung von Bordellen hat er für die Bordellnutzung an drei Standorten planerisch substanziell Raum geschaffen. Hierbei war der Gemeinderat nicht aus Rechtsgründen gehindert zugrundezulegen, dass gegen städtebaulich weniger relevante Formen prostitutiver Nutzung seitens der Verwaltung nur eingeschritten wird, wenn von diesen städtebauliche Spannungen ausgehen. Zwar erscheint es - darauf hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers in der mündlichen Verhandlung zu Recht hingewiesen - nicht von vornherein frei von rechtlichen Bedenken, wenn ein planerisches Konzept (auch) auf dem Vorhandensein illegaler Nutzungen gründet. Die von der interfraktionellen Arbeitsgruppe des Gemeinderats über die Polizeidirektion erhobenen 27 bis 30 Terminwohnungen mit etwa 80 Prostituierten (Bl. 67 und 211 der Akten des Bauverwaltungsamts) wurden (und werden teilweise auch heute noch) ohne die erforderliche Baugenehmigung für Zwecke der Prostitution genutzt. Aus Rechtsgründen ist die Berücksichtigung des zu diesem Zeitpunkt tatsächlich vorhandenen Bestandes jedoch nicht zu beanstanden. Denn jedenfalls bei der erstmaligen konzeptionellen Steuerung prostitutiver Nutzung erweist es sich im Hinblick auf § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB als hinnehmbar, bei der Einschätzung des Angebots und der Nachfrage auch solche Nutzungen zu berücksichtigen, die schon einige Zeit verwirklicht sind, gegen die aber seitens der Verwaltung nicht sofort und nur bei Hinzukommen weiterer Umstände (städtebauliche Spannungen) eingeschritten wird. Zum einen hat die Beklagte dargelegt, dass sie seinerzeit personell nicht in der Lage war, sämtliche der im Stadtgebiet baurechtswidrig verwirklichten Bordellnutzungen aufzugreifen und zu untersagen. Zum anderen erweist sich ein effektives Vorgehen gegen Terminwohnungen wegen der „Flüchtigkeit“ prostitutiver Nutzung und wegen ihrer - gegenüber sonstigem Gewerbe - großen Mobilität als besonders aufwändig. Denn der Nutzungsuntersagung an dem einen Standort folgt häufig die (wiederum illegale) Nutzungsaufnahme am nächsten Standort und dies, ohne dass die neue Nutzung dort sogleich wahrnehmbar wird, geschweige denn die jeweiligen Betreiber sich an den Bestimmungen des formellen Baurechts orientieren (zutr. Stühler, VBlBW 2008, 433). Ein nachhaltiges Einschreiten gegen diese Art der ungenehmigten gewerblichen Nutzung ist deshalb besonders aufwändig und selten von dauerhaftem Erfolg. Aus diesem Grunde hält es die erkennende Kammer im Hinblick auf § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB für zulässig, dass der Gemeinderat bei der erstmaligen Erarbeitung eines Bordellkonzepts im Hinblick auf das im Stadtgebiet vorhandene Angebot - und daher mit Blick auf die Anzahl zusätzlich erforderlicher Bordellstandorte - zur Kenntnis genommen hat, dass die Verwaltung gegen baurechtswidrig genutzte Terminwohnungen nur bei Hinzukommen weiterer Umstände einschreitet. Dies berücksichtigend erscheint es im Blick auf das Verbot der Verhinderungsplanung nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat der Beklagten seinerzeit mit drei Standorten nur eine relativ geringe Anzahl an Bordellen und bordellartigen Betrieben ausgewiesen hat. Die Bordellkonzeption des Gemeinderats konnte dem entsprechend taugliche Grundlage für die Umsetzung im Wege der Bauleitplanung sein.

Zwar hat sich nach Erlass des Bebauungsplans gezeigt, dass von den drei zulässigen Standorten im Stadtgebiet der Standort „Westlich Heinrich-von-Stephan-Straße, Plan - Nr. 4-63“ nicht verwirklicht werden konnte. Dies begründet jedoch keinen Verstoß gegen das Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Denn in den Jahren 2003/2005 war es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Standort dauerhaft nicht wird verwirklicht werden können. Nachträgliche Entwicklungen begründen indes keinen Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB, sondern können allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Funktionslosigkeit von Bebauungsplänen relevant werden. Davon kann hier indes keine Rede sein; sie wird vom Kläger auch nicht eingewandt.

cc) Auch für einen im Hinblick auf die Planerhaltungsvorschriften beachtlichen Abwägungsfehler ist nichts ersichtlich. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers hat in seiner Klagebegründung (dort S. 25) und in der mündlichen Verhandlung zutreffend darauf hingewiesen, dass die von ihm behaupteten Fehler im Abwägungsvorgang unbeachtlich geworden sind. Für die erkennende Kammer sind auch beachtliche Fehler im Abwägungsergebnis nicht ersichtlich.

dd) Erweist sich der Bebauungsplan der Beklagten somit als wirksam, kann nicht davon ausgegangen werden, die untersagte Nutzung sei offensichtlich genehmigungsfähig, zumal eine Befreiung von der maßgeblichen textlichen Festsetzung schon deshalb nicht in Betracht kommt, weil im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB Grundzüge der Planung berührt sind.

b) Der Kläger kann sich auch nicht auf einen Bestandsschutz der untersagten Nutzung berufen. Der insoweit materiell beweispflichtige Kläger macht geltend, die ergangene Nutzungsuntersagungsverfügung sei rechtswidrig, weil die Nutzung der Wohnung als Terminwohnung bzw. bordellartiger Betrieb von Mai bis November 2005 und damit für einen namhaften Zeitraum mit dem materiellen Baurecht in Einklang gestanden habe. Insoweit ist zwischen den Beteiligten bereits in tatsächlicher Hinsicht streitig, ob die nunmehr untersagte Nutzung bereits im Mai 2005 aufgenommen (und der entsprechende Mietvertrag am 25.03.2005 geschlossen) wurde oder ob der Kläger den von ihm mit ... geschlossenen Mietvertrag um ein Jahr vordatiert hatte. In diesem Sinne hat sich Letztgenannter in einem Schreiben an die Beklagte vom 03.03.2009 (Bl. 151 d.A.) eingelassen, während er in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erklärt hat, er habe mit dieser Falschaussage die Beklagte zum baurechtlichen Einschreiten gegen die damaligen Untermieter bewegen wollen. Der vorliegende Rechtsstreit gibt indes keinen Anlass, dieser Frage in tatsächlicher Hinsicht weiter nachzugehen. Denn selbst wenn man von einer Nutzungsaufnahme im Mai 2005 ausgehen wollte, wofür die vom Kläger vorgelegten Anlagen K 31 und K 32 sprechen dürften, könnte sich der Kläger nicht auf einen Bestandsschutz der nunmehr untersagten Nutzung berufen.

aa) Im Ansatz zu Recht geht der Kläger allerdings davon aus, dass die Nutzung als bordellartiger Betrieb in seinem Anwesen ... vor Inkrafttreten der Zweiten Änderung des Bebauungsplans Landwasser-Mitte II am 26.11.2005 genehmigungsfähig gewesen sein könnte. Denn der seinerzeit maßgebliche Bebauungsplan Landwasser-Mitte II setzte in der Fassung seiner Ersten Änderung vom 04.02.1992 - wie heute - ein Gewerbegebiet fest, in dem seinerzeit allerdings (lediglich) die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten ausgeschlossen war. Die bloße Nutzung von Wohnraum zur Prostitution, sei es als Wohnungsprostitution, Terminwohnung oder bordellartiger Betrieb, stellt jedoch keine Vergnügungsstätte dar (vgl. näher VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 05.03.2012 - 5 S 3239/11 -, NVwZ-RR 2012, 431 mwN; Urteil der Kammer vom 24.10.2000 - 4 K 1178/99 -, NVwZ 2001, 1442; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 103. Lieferung <2012>, § 6 BauNVO RdNr. 42, Fickert/Fieseler, a.a.O., § 4a RdNr. 23.7). Dass die Beklagte mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten seinerzeit - möglicherweise vor dem Hintergrund der Rechtsprechung und Literatur zu früheren Fassungen der Baunutzungsverordnung (vgl. die Nachweise bei Fickert/Fieseler, a.a.O., § 4a RdNr. 23.7) - auch die hier im Streit stehende Nutzung ausschließen wollte, mag sein. Mit dem planerischen Ausschluss (nur) von Vergnügungsstätten ist dies indes objektiv nicht gelungen. Die beiden Wohnungen im ersten Obergeschoss des klägerischen Anwesens wurden unstreitig nur als Terminwohnungen bzw. als bordellartiger Betrieb genutzt. Insoweit lag jedenfalls im Rechtssinne keine Vergnügungsstätte vor, sodass die textliche Festsetzung der Ersten Änderung des Bebauungsplans Landwasser-Mitte II dem Kläger nicht entgegen gehalten werden konnte. Ob im Zeitraum von Mai bis November 2005 im Keller des Anwesens ein SM-Studio unterhalten wurde, das unter den Begriff der „Vergnügungsstätte“ zu subsumieren wäre, kann dahinstehen, denn daraus ergäbe sich nicht die materielle Illegalität der gesamten Nutzung. Auf Grund der räumlichen Zäsur - Nutzung des ersten Obergeschosses als Terminwohnungen einerseits und des Kellers als SM-Studio andererseits - ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzungen differenziert zu beurteilen.

bb) Gleichwohl ist dem Kläger eine Berufung auf (passiven) Bestandsschutz aus Rechtsgründen verwehrt. Dieser lässt sich - bezogen auf die streitgegenständliche Nutzung - weder aus Art. 14 Abs. 1 GG (1) noch aus einfachrechtlichen Bestimmungen ableiten (2).

(1) Der Kläger kann sich zunächst nicht auf einen verfassungsunmittelbaren Bestandsschutz der Nutzung des ersten Obergeschosses seines Anwesens als Terminwohnung berufen. Das Rechtsinstitut des baurechtlichen Bestandsschutzes wurde vom Bundesverwaltungsgericht als verfassungsunmittelbare Anspruchsgrundlage entwickelt, um den Eigentümern bestimmter baulicher Anlagen die Möglichkeit zu gewähren, diese weiter zu nutzen oder gegebenenfalls sogar zu erweitern, obgleich die rechtlichen Rahmenbedingungen sich zwischenzeitlich zum Nachteil des Eigentümers geändert haben. Begrifflich treffend lässt sich der von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entwickelte Bestandsschutz in seiner passiven Ausgestaltung als „Bestandsnutzungsschutz“ (Bahnsen, Der Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht, 2011, S. 38) beschreiben. Dementsprechend sichert der passive Bestandsschutz das Recht des Eigentümers einer baulichen Anlage diese, so wie sie ausgeführt ist, zu nutzen, auch wenn neuere baurechtliche Vorschriften diesem Vorhaben nunmehr entgegen stehen (Papier, in: Maunz/Dürig, GG, Art. 14 RdNr. 84). Der „Istzustand“ einer baulichen Anlage wird somit vor Anpassungsverlangen aufgrund geänderter Rechtslage, Beseitigungsanordnungen und Nutzungsuntersagungen von Seiten der Behörde geschützt. Wegen der Normgeprägtheit des Eigentumsgrundrechts gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen sich Grund, Reichweite und Inhalt eines Bestandsschutzes von ausgeübten Nutzungen in der Konsequenz der Nassauskiesungsentscheidung (BVerfG, Beschluss vom 15.07.1981 - 1 BvL 77/78 -, BVerfGE 58, 300) nach neuerer und zutreffender Auffassung jedoch grundsätzlich nach dem einfachen Recht (stRspr., vgl. nur BVerwG, Urteil vom 12.03.1998 - 4 C 10.97 -, BVerwGE 106, 228; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 - 3 S 2236/11 -, juris RdNr. 19). Da der Gesetzgeber gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Inhalt und Schranken des Eigentums festlegt, gibt es - abgesehen von der vom Gesetzgeber zu beachtenden Institutsgarantie - keinen verfassungsunmittelbaren Gehalt des Eigentums. Nur solche Befugnisse, die einem Eigentümer durch die Gesamtheit der (verfassungsmäßigen) Gesetze zu einem bestimmten Zeitpunkt zugewiesen sind, werden demnach von seinem Eigentumsgrundrecht geschützt. Auch die Baufreiheit, die vom Schutzbereich des Eigentumsgrundrechts umfasst wird, ist daher nur nach Maßgabe des einfachen Rechts gewährleistet (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19.06.1973 - 1 BvL 39/69 u.a. -, BVerfGE 35, 263 <276>; BVerwG, Urteil vom 12.03.1998, a.a.O.; Berkemann, in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 RdNr. 381). Verfassungsrechtlichen Schutz genießt eine Eigentumsposition im Bereich des Baurechts somit nur im Rahmen der mit ihr zulässigerweise verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 u.a. -, BVerfGE 95, 64 <82>; Wieland, in: Dreier, GG, Art. 14 RdNr. 40). Für verfassungsunmittelbaren Bestandsschutz der Nutzung als Terminwohnung ist somit kein Raum.

(2) Der Kläger kann den Bestandsschutz der untersagten Nutzung auch nicht aus dem einfachen Recht ableiten. Auf die Bestandskraft einer Baugenehmigung und deren Legalisierungswirkung kann er sich nicht berufen, da die Nutzung des Anwesens als Zweiradwerkstatt und die diesem zugeordnete Nutzung des ersten Obergeschosses als Betriebsinhaberwohnungen endgültig aufgegeben wurde. Denn von der Bestandskraft der Baugenehmigung gedeckt ist nur die nach Art und Umfang unveränderte Nutzung (vgl. BVerwG, Urteile vom 23.02.1979 - 4 C 86.76 - und vom 23.01.1981 - 4 C 83.77 -, Buchholz 406.16 Eigentumsschutz Nrn. 13 und 23). Bestandsschutzfähig ist somit nur der Anspruch des dinglich Berechtigten einer durch Genehmigung legalisierten oder (bzw. und) während eines Mindestzeitraums materiell rechtmäßigen baulichen Substanz in ihrer von der Genehmigung bzw. Genehmigungsfähigkeit umfassten konkreten Nutzung, sich gegen spätere nachteilige Rechtsänderungen durchzusetzen (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 15.04.2009 - 10 B 186/09 -, BauR 2009, 1436). Bezugspunkt für den Bestandsschutz gegenüber Rechtsänderungen ist also stets eine bauliche Anlage in ihrer jeweiligen Nutzung, nicht aber, wie der Kläger meint, die Bausubstanz als solche unabhängig von etwaigen Nutzungsänderungen. Im Hinblick auf Bestands- oder Nutzungsänderungen kann eine bauliche Anlage daher keinen Bestandsschutz genießen (vgl. BVerwG, Urteile vom 15.11.1974 - 4 C 32.71 -, BVerwGE 47, 185, und vom 24.10.1980 - 4 C 81.77 -, BVerwGE 61, 112; Beschluss vom 09.09.2002 - 4 B 52.02 -, BauR 2003, 1021; Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264; Sauter, LBO, § 65 RdNr. 14d). Bauliche Substanz und Nutzung unterliegen folglich nicht unabhängig voneinander unterschiedlichen rechtlichen Regelungen. Bestandsschutz genießt die bauliche Anlage in ihrer durch die Nutzung bestimmten Funktion (BVerwG, Beschluss vom 09.09.2002, a.a.O.; Schulte/Reichel, Handbuch Bauordnungsrecht, 2004, Kap. 15 RdNrn. 110 ff.); er ist also auf die Sicherung des durch die Eigentumsausübung Geschaffenen bezogen und damit auf das Gebäude in seinem Bestand, nicht auf eine geänderte Nutzung eines Gebäudes. Zum sonach geschützten Bestand gehört (nur) die funktionsgerechte Nutzung, der die bauliche Anlage nach der für sie erteilten Baugenehmigung zu dienen bestimmt ist (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19.09.1991 - 11 A 1178/89 -, NVwZ-RR 1992, 531; Beschluss vom 15.04.2009, a.a.O.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.05.2012 - OVG 10 S 42.11 -, juris RdNr. 8; VG Hamburg, Beschluss vom 01.02.2010 - 11 E 3492/09 -, juris RdNr. 27 mwN; VG Augsburg, Urteil vom 31.05.2012 - Au 5 K 11.1025 -, juris). Diese Bewertung geht von dem zutreffenden rechtlichen Ansatz aus, dass der aus der Bestandskraft der Baugenehmigung abgeleitete einfachrechtliche Bestandsschutz nur die Fortführung einer legal ausgeübten Nutzung deckt, nicht aber den Übergang auf eine andere Nutzung, die bodenrechtlich relevant ist und deshalb die Genehmigungsfrage neu aufwirft. In einem solchen Fall muss die neue Nutzung in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.05.2012, a.a.O.).

Dies berücksichtigend hat sich der Bestandsschutz für das auf dem Grundstück des Klägers errichtete Gebäude mit der endgültigen Aufgabe der Nutzung als Zweiradwerkstatt mit Betriebsleiterwohnungen erledigt. Durch die Aufnahme einer neuen, nicht von der erteilten Baugenehmigung gedeckten Nutzung zu prostitutiven Zwecken hat der Kläger zu erkennen gegeben, dass er von der genehmigten Nutzung dauerhaft keinen Gebrauch mehr machen will (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 25.03.1988 - 4 C 21.85 -, BauR 1988, 569 <571>). Der tatsächliche Beginn einer anderen Nutzung, die außerhalb der Variationsbreite der bisherigen Nutzungsart liegt und die erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll, unterbricht den Zusammenhang und lässt den Bestandsschutz, der lediglich die Fortsetzung der bisherigen, einmal rechtmäßig ausgeübten Nutzung gewährleisten soll, entfallen. Bauliche Substanz und bauliche Nutzung fallen seit der Aufnahme der prostitutiven Nutzung dauerhaft auseinander, die ihrerseits nicht isoliert - gleichsam unabhängig vom genehmigt errichteten Bestand - bestandsschutzfähig ist.

Auch sonst lässt sich dem einfachen Recht kein Rechtsposition des Klägers auf (passiven) Bestandsschutz der Nutzung als Terminwohnung entnehmen. Dabei kann offen bleiben, ob - wozu die erkennende Kammer neigt - die Schutzwirkungen des Bestandsschutzes voraussetzen, dass Errichtung und Nutzung einer genehmigungspflichtigen baulichen Anlage von einer Baugenehmigung gedeckt sein müssen (so BVerfG, Beschluss vom 15.12.1995 - 1 BvR 1713/92 -, NVwZ-RR 1996, 483; BVerwG, Beschluss vom 18.07.1997 - 4 B 116.97 -, NVwZ-RR 1998, 357 <358>; Bayerischer VGH, Beschluss vom 28.03.2007 - 1 CS 06.3006 -, BRS 71 Nr. 193; Decker, BayVBl. 2011, 517 <521>; Uschkereit, BauR 2010, 718 <720>; Reichel/Schulte, Handbuch Bauordnungsrecht, 2004, Kap. 15 RdNr. 223; Decker, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Stand Februar 2012, Art. 76 RdNrn. 118, 284; vgl. aber auch BVerfG, Beschluss vom 24.07.2000 - 1 BvR 151/99 -, NVwZ 2001, 424; BVerwG, Beschluss vom 05.06.2007 - 4 B 20.07 -, BauR 2007, 1697; Dürr, VBlBW 2000, 457, 459; Weidemann/Krappel, NVwZ 2009, 1207). Denn dem einfachen Recht lässt sich keine Bestimmung entnehmen, die fordern würde, dass eine ohne Kenntnis der Baugenehmigungsbehörde aufgenommene Nutzung - selbst wenn diese einige Monate materiell genehmigungsfähig gewesen sein sollte - für die Zukunft unbeanstandet zu bleiben hat. Die Voraussetzungen des § 50 Abs. 2 LBO liegen - wie auch der Kläger einräumt - nicht vor, denn es handelte sich bei dem Übergang von einer Zweiradwerkstatt mit der Nebennutzung einer Betriebsinhaberwohnung zu der Hauptnutzung als bordellartiger Betrieb/Termin-wohnung nicht um eine innerhalb der Nutzungsbandbreite der erteilten Baugenehmigung liegende Nutzungsänderung. Dass § 65 Satz 2 LBO - anders als § 65 Satz 1 LBO - keinen Nutzungsbestandsschutz gewährt, wird bereits daran ersichtlich, dass diese Vorschrift („werden… genutzt“) nur die derzeitige Nutzung in den Blick nimmt. Zudem ist - hierauf hat das Regierungspräsidium Freiburg zu Recht und mit zutreffender Begründung hingewiesen - für ein schutzwürdiges Vertrauen des Klägers in den Fortbestand einer illegalen Nutzung jedenfalls dann kein Raum, wenn § 15 BauGB die Zurückstellung eines Baugesuches ermöglicht hätte. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob es sich bei dieser Vorschrift um eine solche des formellen oder des materiellen Baurechts handelt (so bereits BVerwG, Urteil vom 22.01.1971 - IV C 62.66 -, NJW 1971, 1624). So liegt der Fall hier. Hätte sich der Kläger oder sein damaliger Mieter rechtmäßig verhalten und vor Nutzungsaufnahme die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung in einen bordellartigen Betrieb bei der Beklagten beantragt, wäre es dieser im Hinblick auf den am 13.04.2005 gefassten und am 30.04.2005 bekannt gemachten Aufstellungsbeschluss möglich gewesen, das Vorhaben gemäß § 15 Abs. 1 BauGB zurückzustellen. Damit ist für die Annahme eines Bestandsschutzes auch mangels objektiver Schutzbedürftigkeit kein Raum.

cc) Abgesehen davon vermag die erkennende Kammer auch in tatsächlicher Hinsicht nicht festzustellen, dass die wohl im Mai 2005 aufgenommene Nutzung als Terminwohnung seinerzeit für einen namhaften Zeitraum materiell baurechtmäßig gewesen ist. Denn der insoweit materiell beweispflichtige Kläger trägt unwidersprochen vor, dass die Nutzung der Wohnungen im ersten Obergeschoss nicht nur gewerblichen Zwecken (Prostitution) gedient hat, sondern zugleich der Wohnnutzung einiger der dort auch mit Erstwohnsitz gemeldeten Prostituierten. Insoweit ist in der zutreffenden Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aber geklärt, dass „gewerbliche Betriebe, die mit einer Wohnnutzung verbunden sind, wie ein Bordell, in dem die Dirnen auch wohnen, in Gewerbe- und Industriegebieten nicht zulässig“ sind (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, BVerwGE 68, 213). Im Übrigen hat der Kläger weder Art und Umfang der Umbauarbeiten im Zeitraum März bis Mai 2005 dargelegt noch ist ersichtlich, dass die seinerzeit offenbar aufgenommene Nutzung als Escort-Service und als Terminwohnung auch mit § 15 BauNVO an dem konkreten Standort vereinbar gewesen ist.

c) Die Verfügung ist ermessensfehlerfrei auch gegenüber dem Kläger als Eigentümer ausgesprochen worden. Neben ihm als Eigentümer des Anwesens hat die Beklagte auch die (damalige) Betreiberin und den vormaligen Mieter des Klägers, ..., mit einer Untersagungsverfügung belegt. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Insbesondere hat die Beklagte in ihrer Klageerwiderung (dort S. 21 und 22) mit zutreffender Begründung dargelegt, dass sie sich auch daran orientieren darf, welcher Störer die Gefahr möglichst effektiv und dauerhaft beseitigen kann. Dies ist - woran die erkennende Kammer keinen Zweifel hat - der Kläger als Eigentümer des Anwesens. Gerade das hiesige Nutzungskonzept macht im Übrigen anschaulich, dass der Eigentümer mit einer gewissen Regelhaftigkeit auch zur Nutzungsuntersagung herangezogen werden sollte. Denn der wiederholte Betreiberwechsel sowie das hier - wie auch sonst - gepflegte Konzept ständiger Weiter- und Untervermietung der Räumlichkeiten zeigt deutlich, dass das Verwaltungsverfahren verlässlich häufig nur mit dem Grundstückseigentümer geführt werden kann.

d) Die Beklagte war schließlich auch nicht verpflichtet, die prostitutive Nutzung im Anwesen des Klägers zu dulden. Der Kläger macht insoweit unter Berufung auf die Bordell- und Vergnügungsstättenkonzeption der Beklagten geltend, die in seinem Anwesen verwirklichte Nutzung entspreche der von Terminwohnungen. Nach der nämlichen Konzeption der Beklagten (vgl. GR-Drucks. 01/181) würden Terminwohnungen im Stadtgebiet der Beklagten aber grundsätzlich geduldet, es sei denn deren Nutzung habe städtebauliche Spannungen zufolge. In der Tat dürfte die im Anwesen des Klägers ausgeübte gewerbliche Nutzung sowohl unter den Begriff des bordellartigen Betriebs als auch unter jenen der Terminwohnung fallen. Unter bordellartigen Betrieben werden von der Anzahl der Prostituierten her kleinere Einrichtungen der Prostitution verstanden (z.B. Erotik-Massagesalons, erotische Modelwohnungen, Sauna-Clubs, FKK-Clubs), zu denen auch sog. Wohnungsbordelle und Terminwohnungen mit ein bis maximal vier Prostituierten rechnen, die dort ihrem Gewerbe nachgehen, ohne dort zu wohnen und allenfalls dort einige Nächte verbringen (vgl. hierzu und zum Folgenden Stühler, BauR 2010, 1013 <1026>). Hinter dem Begriff einer „Terminwohnung“ verbirgt sich dabei das Geschäftskonzept, dass die Prostituierten für eine gewisse Zeitspanne in einer bestimmten Wohnung arbeiten, um dann nach einem festgelegten Rotationsprinzip, häufig einer oder mehrerer Wochen in die nächste Wohnung weiterzuziehen. Dies ist hier der Fall.

Soweit der Kläger eine Duldung der beiden in seinem Anwesen verwirklichten Terminwohnungen begehrt, weil nach dem sog. der Bordellkonzept der Beklagten die Terminwohnungen im Stadtgebiet grundsätzlich geduldet würden, verfängt seine Argumentation nicht. Die Beklagte hat schriftsätzlich und in der mündlichen Verhandlung für die erkennende Kammer nachvollziehbar vorgetragen, dass sie seit Schaffung einer zusätzlichen Planstelle zu Beginn des Jahres 2011 gegen neu aufgenommene Nutzungen als Terminwohnungen und gegen Einrichtungen mit einer größeren Anzahl an Plätzen vorgeht, gegen ältere - im Jahr 2001 bereits vorhandene - Einrichtungen aber erst nach und nach einschreitet. Dieses - der erkennenden Kammer aus mehreren anderen Verfahren bekannte und auch in der Praxis verwirklichte - Handlungskonzept ist im Hinblick auf Art. 3 Abs. 1 GG nicht zu beanstanden. Insbesondere ist die Beklagte aus Rechtsgründen nicht gehindert, ihr früher auf Nichteinschreiten gegen damals vorhandene Terminwohnungen angelegtes Handlungskonzept im Zuge der Erarbeitung einer neuen Bordellkonzeption fortzuentwickeln und nunmehr gegen seit langen Jahren baurechtswidrig genutzte Terminwohnungen oder seither neu hinzugekommene Etablissements vorzugehen.

Das Anwesen des Klägers wird durch bestimmungsgemäß sechs (derzeit vier, zeitweise - so der damalige Mieter ... - auch „bis zu zehn“) gleichzeitig anwesende Prostituierte genutzt. Bereits im Blick auf die Größe des dort verwirklichten bordellartigen Betriebs erscheint es nicht ermessensfehlerhaft, wenn die Beklagte gegen diese Terminwohnungen in einem einzelnen Anwesen, in denen regelmäßig mehr als vier Prostituierte ihrer Tätigkeit nachgehen, vorgeht, während sie gegen weniger massive Erscheinungsformen der prostitutiven Nutzung (insbesondere Wohnungsprostitution) nur bei städtebaulichen Spannungen einschreitet. Im Übrigen sind aber im vorliegenden Fall städtebauliche Spannungen auch deutlich zutage getreten, was nicht zuletzt an der Vielzahl der Eingaben aus der Nachbarschaft sichtbar geworden ist.

e) Auch sonst ist die Nutzungsuntersagungsverfügung frei von im Hinblick auf § 114 Satz 1 VwGO erheblichen Ermessensfehlern. Namentlich durfte die Beklagte die Nutzungsuntersagung gegenüber dem Kläger schon deshalb auf das gesamte Anwesen ... erstrecken, weil - zum einen - früher bauplanungsrechtlich unzulässige Nutzungen auch im Erd- und Untergeschoss des Anwesens stattgefunden haben und - zum anderen - der Kläger die Nutzung aller vermieteten Räumlichkeiten „für erotische Zwecke“ mietvertraglich ausdrücklich gestattet hat. Die Behauptung des Klägers, gegen ihn hätte allenfalls eine Duldungsverfügung erlassen werden können, während allenfalls der Pächter Adressat einer Untersagungsverfügung hätte werden dürfen, trifft - wie die Beklagte wiederum zutreffend ausgeführt hat - nicht zu (vgl. auch Sauter, LBO, § 65 RdNr. 64). Außerdem ist auch gegen die frühere Betreiberin des bordellartigen Betriebs eine Nutzungsuntersagungsverfügung ergangen.

Schließlich teilt die erkennende Kammer die Auffassung der Beklagten, dass diese nicht im Blick auf den längeren Zeitraum, der seit der Kenntnis der Baurechtswidrigkeit der prostitutiven Nutzung bis zum Erlass der Verfügung vergangen ist, an einem Einschreiten gegen den Kläger gehindert ist. Den zutreffenden Ausführungen der Beklagten in deren Klageerwiderung (dort S. 22 und 23) hat die erkennende Kammer nichts hinzuzufügen (vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.06.2010 - 8 S 708/10 -, VBlBW 2011, 28). Die Erwägung, im Hinblick auf die längere Dauer des Verfahrens (nur) auf die Anordnung der sofortigen Vollziehung, nicht aber auf die Nutzungsuntersagung als solche zu verzichten, ist im Blick auf § 114 Satz 1 VwGO nicht zu beanstanden.

4. Soweit dem Kläger in der Verfügung vom 21.02.2011 außerdem aufgegeben wurde, das über das Anwesen bestehende Mietverhältnis zu kündigen oder durch eine Änderungskündigung in eine genehmigungsfähige Nutzung zu überführen, ist die Klage unbegründet. Dabei kann dahinstehen, ob das Kündigungsgebot noch von der Ermächtigung zur Nutzungsuntersagung in § 65 Satz 2 LBO umfasst ist oder ob dafür die bauordnungsrechtliche Generalklausel in § 47 Abs. 1 Satz 2 LBO herangezogen werden muss (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.1990 - 5 S 3103/89 -, VBlBW 1991, 220 <221>; Beschluss der Kammer vom 15.02.2012 - 4 K 2406/11 -). Jedenfalls ist wegen der formellen Baurechtswidrigkeit der aktuellen Nutzung der Tatbestand der Ermächtigungsgrundlage erfüllt. Ermessensfehler sind auch insoweit weder ersichtlich noch vorgetragen.

5. Die Androhung des Zwangsgeldes findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 19 Abs. 1 Nr. 1, 20, 23 LVwVG. Die Beklagte hat das Zwangsgeld erst für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die Untersagungsverfügung, die nach Bestandskraft begangen wird, angedroht. Damit liegt die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzung gemäß § 2 Nr. 1 LVwVG vor. Auch im Übrigen bestehen keine Bedenken an der Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldandrohung, insbesondere ist die Verhältnismäßigkeit gemäß § 19 Abs. 3 LVwVG auch im Blick auf die angedrohte Höhe gewahrt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Das Gericht sieht im Rahmen des ihm nach § 167 Abs. 2 VwGO eingeräumten Ermessens davon ab, das Urteil hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Trotz der Abweichung von der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg zu den tatbestandsmäßigen Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagungsverfügung besteht kein Anlass, die Berufung wegen Divergenz oder grundsätzlicher Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nrn. 3 und 4 VwGO) zuzulassen. Denn aus den unter 3. genannten Gründen verstößt die Nutzung des ersten Obergeschosses im Anwesen des Klägers als Terminwohnung/bordellartiger Betrieb seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht, jedenfalls aber kann sich der Kläger in Bezug auf den Zeitraum zwischen Mai und November 2005 nicht auf Bestandsschutz berufen. Damit beruht das Urteil der erkennenden Kammer nicht auf der Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg.

Gründe

aa) Die textliche Festsetzung in dem Bebauungsplan „Landwasser-Mitte II“ vom 04.10.2005

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Beschluss, 01. Feb. 2007 - 8 S 2606/06

Tenor

Die Beschwerden der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 20. Oktober 2006 - 9 K 790/06 - werden zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 7.500,-- EUR festgesetzt.

Gründe

Die zulässigen Beschwerden haben keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat es zu Recht abgelehnt, auf Antrag der Antragsteller die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die baurechtliche Verfügung der Antragsgegnerin vom 20.02.2006 wiederherzustellen, mit der ihnen unter Anordnung des Sofortvollzugs die Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Gebäudes ... als Wettbüro untersagt wird. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die eingehende und überzeugende Begründung des angefochtenen Beschlusses verwiesen, die sich der Senat zu Eigen macht (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Die von den Antragstellern mit der Beschwerde dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, geben keinen Anlass zur Änderung des angefochtenen Beschlusses.

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Nutzugsuntersagung aller Voraussicht nach rechtmäßig, weil das Wettbüro als Vergnügungsstätte betrieben werde, obwohl der Bebauungsplan „Marktplatz/Innenstadt II“ vom 15.12.2005 eine solche ausschließe. Wettbüros seien im Allgemeinen nicht nur darauf ausgerichtet, dass die Wette eingereicht und ein eventueller Gewinn kassiert werde, wie das etwa bei Toto-Lotto-Annahmestellen in Ladengeschäften der Fall sei. Vielmehr würden Wettbüros gerade auch dazu aufgesucht, um sich dort bis zur Bekanntgabe des Ergebnisses laufender Wetten zu unterhalten und die Zeit auf angenehme Weise zu verbringen. Sie lockten damit - ähnlich wie Spielhallen - ein auf Unterhaltung und Zeitvertreib ausgerichtetes Publikum an. Dass auch das Wettbüro der Antragsteller diesen „Vergnügungscharakter“ aufweise, zeigten die Fotos der Räumlichkeiten in der Bauakte, die Aufschluss über deren Ausstattung gäben. Danach sei ein großer Bildschirm vorhanden, auf dem etwa Fußballspiele oder Pferderennen verfolgt werden könnten, sowie mindestens ein Spielgerät. Außerdem gebe es verschiedene Tische und Stühle und einen Tresen.

Die Antragsteller greifen die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts nicht an, wonach Wettbüros dann Vergnügungsstätten sind, wenn sie nicht nur Gelegenheit zur Abgabe von Wetten und zur Entgegennahme von Gewinnen, sondern zu einem wesentlichen Teil auch zur Unterhaltung und zum Spiel in der Zeit bis zur Bekanntgabe des Ergebnisses aktueller Wetten bieten (vgl. dazu VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 28.11.2006 - 3 S 2377/06 -, m.w.N. [juris]; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 13.09.1994 - 11 A 3309/92 -, BRS 56 Nr. 137; VG Minden, Beschluss vom 10.02.2006 - 1 L 69/06 - [juris]). Sie stellen auch nicht die Feststellung des Verwaltungsgerichts in Abrede, dass es sich bei ihrem Wettbüro mit der sich aus den Fotos in der Bauakte ergebenden Ausstattung um eine solche - den bauplanerischen Festsetzungen widersprechende - Vergnügungsstätte handle. Mit der Beschwerde machen sie vielmehr geltend, diese Ausstattung sei inzwischen so verändert worden, dass das Wettbüro einer Toto-Lotto-Annahmestelle ohne Unterhaltungscharakter vergleichbar sei. Tische und Stühle sowie der Bildschirm seien entfernt worden. Es gebe lediglich noch vier hohe Tische im Raum, die Besuchern als Schreibunterlagen dienten. Der Verkauf von Erfrischungsgetränken sei eingestellt worden. Der noch verbliebene Tresen diene nur dazu, die Wetten entgegen zu nehmen. Auf die Erwiderung der Antragsgegnerin, bei einem Ortstermin am 30.11.2006 sei festgestellt worden, dass zwar der große Flachbildschirm entfernt worden sei, jedoch nach wie vor zwei Bildschirme vorhanden seien, auf denen sich das aktuelle Wettgeschehen (aktuelle Gewinnquoten der laufenden Wetten) verfolgen lasse, und dass ferner Gewinnspielautomaten, ein Getränkeautomat und eine Kaffeemaschine installiert seien, erklärten die Antragsteller mit Schriftsatz vom 20.12.2006, dass ein Getränkeausschank nicht mehr stattfinde und der auf der Theke befindliche Bildschirm nur noch die Ergebnisse von Hunderennen - ohne Übertragung des Rennens selbst - zeige. Daneben seien nur noch drei PC’s für die Internetnutzung sowie drei Spielautomaten vorhanden, die nur der Unterhaltung dienten, aber keine Glücksspiele zuließen. Mit Ausnahme der Stühle zur Internet- und Automatenbenutzung seien keine weiteren Stühle mehr vorhanden; die Kunden, die eine Sportwette abgeben wollten, könnten die Wettscheine an den Stehtischen ausfüllen.

Dieses Vorbringen gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Einschätzung des Charakters des Wettbüros als Vergnügungsstätte. Dies gilt auch dann, wenn davon abgesehen wird, die Antragsteller hinsichtlich der erst nach Ablauf der Beschwerdebegründungsfrist vorgebrachten neuen Tatsachen zu einer - nochmaligen - Veränderung der Ausstattung des Wettbüros auf einen Antrag nach § 80 Abs. 7 VwGO zu verweisen (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. vom 8.6.2006 - 11 S 2135/05 -, NVwZ-RR 2006, 849). Denn es ist nicht erkennbar, dass das Wettbüro infolge dieser Veränderungen bei der Ausstattung seinen Unterhaltungscharakter verloren hat. Während das Verwaltungsgericht nur von (mindestens) einem Spielgerät ausgegangen ist, sind nunmehr nach Angaben der Antragsteller selbst drei Spielgeräte vorhanden. Diese dienen der Befriedigung der Spielleidenschaft auch dann, wenn sie keine Gewinnmöglichkeiten bieten. Hinzu kommt, dass auch die drei PC´s zu Spielzwecken genutzt werden können (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 09.03.2005 - 6 C 11.04 -, DVBl. 2005, 1256: Internet-Café als Spielhalle); die Antragsteller haben nicht dargetan, welche Funktion diese Geräte sonst haben sollten. Ihr Wettbüro ist mithin nach wie vor wesentlich darauf ausgerichtet, dem „Wettpublikum“ Gelegenheit zu Spiel und Unterhaltung zu geben. Nach dem Maßstab, den das Verwaltungsgericht zur Einordnung von Wettbüros als Vergnügungsstätten angewandt und den die Antragsteller nicht mit der Beschwerde angegriffen haben, sprechen allein die zwischenzeitlich vorgenommenen Veränderungen bei der Ausstattung nicht dagegen, das Wettbüro der Antragsteller nach wie vor als Vergnügungsstätte zu qualifizieren.

Unabhängig davon ist die Nutzungsuntersagung hier aller Voraussicht nach (auch) deshalb rechtmäßig, weil die Antragsteller noch keine konkrete Beschreibung der geplanten Nutzung vorgelegt und deren Genehmigung beantragt haben. Eine genehmigungsbedürftige bauliche Nutzung, deren Genehmigungsfähigkeit nicht ohne weiteres, sondern erst aufgrund weiterer Ermittlungen festgestellt werden kann, darf gemäß § 65 Satz 2 LBO wegen formeller Baurechtswidrigkeit vorläufig bis zur endgültigen Klärung der Zulässigkeit der Nutzung im Baugenehmigungsverfahren untersagt werden. Mit dieser Zielrichtung erfüllt die vorläufige Nutzungsuntersagung dieselben Aufgaben, wie sie der Baueinstellung zukommt. Sie verschafft der gesetzlich vorgeschriebenen Präventivkontrolle Geltung und verhindert, dass der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber den Bürgern erhält, die das Genehmigungsverfahren betreiben. Diese öffentlichen Belange überwiegen das private Nutzungsinteresse, weil im Unterschied zur endgültigen Nutzungsuntersagung keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 29.07.1991 - 3 S 1777/91 -, VGH BW-Ls, Beilage 10, B 3 und Urteil vom 22.09.1989 - 5 S 3086/88 -, NVwZ 1990, 480; Sauter, LBO, 3. Aufl., § 65 RdNr. 100 ff.; vgl. auch Beschluss des Senats vom 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, VBlBW 1996, 300 und VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, ESVGH 53, 30 zur Voraussetzung materieller Illegalität bei endgültiger Nutzungsuntersagung). Eine solche vorläufige Nutzungsuntersagung ist zur Sicherung der oben genannten öffentlichen Belange auch in aller Regel für sofort vollziehbar zu erklären (vgl. Beschl. des Senats vom 10.02.2005 - 8 S 2834/04 -, VBlBW 2005, 238 zum Sofortvollzug von Baueinstellungen).

Diesen Anforderungen dürfte die Nutzungsuntersagung hier genügen. Es spricht alles dafür, dass die vorgesehene Nutzung der Räume im Erdgeschoss des Gebäudes ... als Wettbüro eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt. Sie ist nicht von der Baugenehmigung vom 14.02.1979 gedeckt, welche die Nutzung der Räumlichkeiten als Ladengeschäft (Bäckerei) zulässt. Die Annahme von Sportwetten und das vorgesehene Unterhaltungs- und Spielangebot überschreitet die Variationsbreite eines typischen Ladengeschäfts. Für diese andersartige Nutzung gelten weitergehende oder jedenfalls andere baurechtliche Anforderungen als für ein Bäckereigeschäft (§ 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO). Sie wirft etwa die Frage der notwendigen Stellplätze im Sinne des § 37 Abs. 2 LBO neu auf (vgl. VV-Stellplätze, B, Ziffern 3.1 und 6.3: Spielhallen lösen einen höheren Stellplatzbedarf aus als Verkaufsstätten bis 700 m²). Außerdem zielt das Wettbüro der Antragsteller auf ein anderes Publikum als ein Ladengeschäft, in dem Lebensmittel verkauft werden. Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang zu Recht angenommen, dass eine Nutzung, die - wie hier - allein der Befriedigung der Spiel- und Wettleidenschaft dient, geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen mit Blick auf eine Verschlechterung der Gebietsqualität („Trading-down-Effekt“) auszulösen. Die Nutzungsänderung ist folglich genehmigungspflichtig. Ihre Genehmigungsfähigkeit kann auch nicht ohne weitere Ermittlungen bejaht werden, so dass eine Präventivkontrolle nicht verzichtbar ist. Die Zulässigkeit des Wettbüros kann hier schon deshalb nicht abschließend beurteilt werden, weil sie wesentlich von der konkreten Ausgestaltung der Räumlichkeiten abhängt und die Antragsteller der Baurechtsbehörde bislang - trotz Aufforderung - keine detaillierte Beschreibung ihres Vorhabens vorgelegt haben. Wie das Beschwerdeverfahren gezeigt hat, kann die Ausstattung des Wettbüros jederzeit ohne größeren Aufwand verändert werden. Der verbindlichen Klärung der baurechtlichen Situation im Baugenehmigungsverfahren auf der Grundlage konkreter Angaben zur beabsichtigten Nutzung kommt hier also besondere Bedeutung zu. Schließlich hat die Antragsgegnerin die Nutzungsuntersagung auch ausdrücklich darauf gestützt, dass die Antragsteller noch keine konkrete Beschreibung der geplanten Nutzung zur Prüfung vorgelegt hätten. Es handelt sich somit nicht um eine endgültige, sondern um eine vorläufige, an die Klärung der Zulässigkeit der Nutzung in einem Baugenehmigungsverfahren gekoppelte Nutzungsuntersagung. Die Antragsteller können sich demgegenüber nicht auf ein überwiegendes Nutzungsinteresse berufen. Sie haben hier nicht nur ohne die erforderliche Genehmigung eine Nutzung aufgenommen, deren Zulässigkeit nur auf der Grundlage weiterer Ermittlungen beurteilt und festgestellt werden kann, sondern eine solche Prüfung von vornherein dadurch verhindert, dass sie der Baurechtsbehörde keine prüffähige Beschreibung ihres Vorhabens vorlegen. Das Angebot der Antragsteller gegenüber der Baurechtsbehörde, eine Baulast zu übernehmen, um die rechtmäßige Nutzung sicherzustellen, ist schon deshalb untauglich, weil sie nicht Grundstückseigentümer sind (vgl. § 71 Abs. 1 LBO).

Der am 02.02.2007 per Fax eingegangene Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 29.01.2007 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Einschätzung der Sach- und Rechtslage.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung folgt aus den §§ 63 Abs. 3, 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 VwGO).

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.: nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.: nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.: nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.: in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.: nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.: einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.: alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 3 Reine Wohngebiete

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 3 Reine Wohngebiete

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Bundesverwaltungsgericht Urteil, 11. Juli 2013 - 4 CN 7/12

Tatbestand

1: Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit des Bebauungsplans "Sonnenhalde" der Antragsgegnerin.

2: Der Bebauungsplan erfasst ein ca. 20 ha großes, teilweise bewaldetes Gebiet, in dem in den 1930er Jahren und verstärkt in der Kriegs- und unmittelbaren Nachkriegszeit bauliche Anlagen in unterschiedlicher Größe und Ausprägung errichtet worden sind. Die Bandbreite der Bebauung reicht vom großzügig angelegten, ständig bewohnten Landhaus und von sonstigen Wohngebäuden über Wochenend- und Gartenhäuser bis zu Geräteschuppen und Unterständen. Die Wohngebäude sind teilweise genehmigt, die Wohnnutzung in Garten- bzw. Wochenendhäusern ist teils genehmigt, teils wird sie mit schriftlicher Bestätigung geduldet. In weiteren Fällen werden Gebäude zu Wohnzwecken genutzt, ohne dass es eine Genehmigung oder schriftliche Duldung gibt. Der Bebauungsplan bezweckt, das Plangebiet zu ordnen und die Ausdehnung von Wohnnutzungen zu verhindern, die weder genehmigt noch mit schriftlicher Bestätigung geduldet sind, bzw. die planungsrechtliche Grundlage dafür zu schaffen, solche Nutzungen zu beenden.

3: Der Bebauungsplan setzt hauptsächlich zwei als SO 1 und SO 2 bezeichnete Sondergebiete fest. Das Sondergebiet SO 1 ist als "eingeschränktes Wochenendhausgebiet" ausgewiesen, in dem als Gebäude ausschließlich Wochenendhäuser, Gartenhäuser und Geschirrhütten zulässig sind. Außerdem ist ausnahmsweise dauerhafte Wohnnutzung zulässig, soweit rechtlich zulässigerweise genutzte Wohngebäude vorhanden sind. Eine zulässige Wohnnutzung liegt vor, wenn diese genehmigt oder von der Baurechtsbehörde mit schriftlicher Bestätigung zugesagt ist. Am nordwestlichen Rand des Plangebiets ist als Sondergebiet SO 2 ein "eingeschränktes Wochenendhausgebiet - Wohnen" festgesetzt. Zulässig sind die im Gebiet SO 1 zulässigen Nutzungen und zusätzlich ausnahmsweise Wohngebäude zum dauerhaften Wohnen und dem Wohnen zuzuordnende Nebenanlagen. Die Einschränkung der Nutzungsart "Wochenendhausgebiet" in beiden Sondergebieten besteht nach der textlichen Festsetzung im Standard der Erschließung sowie der fehlenden Einhaltung der Lärmobergrenzen entsprechend der DIN 18005 für die allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen.

4: Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Grundstücks im Sondergebiet SO 1. Es ist mit einem Gebäude bebaut, das dauerhaft zum Wohnen genutzt wird. Die Nutzung ist weder baurechtlich genehmigt, noch wird sie aufgrund einer schriftlichen Zusage geduldet.

5: Der Verwaltungsgerichtshof hat den Bebauungsplan antragsgemäß für unwirksam erklärt. Die Festsetzungen über eine ausnahmsweise zulässige Dauerwohnnutzung in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 seien unwirksam, weil sie nicht auf eine Rechtsgrundlage gestützt werden könnten. Ihre Unwirksamkeit führe zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Es lasse sich nicht feststellen, dass die Ausweisung des Plangebiets allein als eingeschränktes Wochenendhausgebiet ohne die ausnahmsweise zulässige dauerhafte Wohnnutzung dem Planungswillen der Antragsgegnerin entspreche. Mit dem Wegfall der Wohnnutzung sei der Planung eine wesentliche Grundlage entzogen. Denn maßgebliches Planungsziel sei gerade auch die Sicherung der bestehenden genehmigten bzw. schriftlich geduldeten Dauerwohnnutzungen.

6: Mit ihrer vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Revision erstrebt die Antragsgegnerin die Ablehnung des Normenkontrollantrags. Die Antragstellerin verteidigt das Normenkontrollurteil.

Entscheidungsgründe

7: Die Revision ist weitgehend begründet. Das vorinstanzliche Urteil verstößt in seinem für die Beteiligten zentralen Punkt gegen Bundesrecht.

8: 1. Mit Bundesrecht vereinbar ist das Urteil allerdings insoweit, als der Verwaltungsgerichtshof die Festsetzung für das Sondergebiet SO 2 in C.01.2 Satz 1 des Bebauungsplans beanstandet hat, wonach Wohnnutzung im Wochenendhausgebiet ausnahmsweise auch über einen vorhandenen Bestand hinaus zugelassen werden kann. Für diese Festsetzung ist eine Rechtsgrundlage nicht vorhanden.

9: a) Auf § 10 BauNVO lässt sich die Festsetzung nicht stützen. Die Vorschrift ermöglicht die Festsetzung von Sondergebieten, die der Erholung dienen, insbesondere Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplätze. Für Sondergebiete zur Erholung sind nach § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen.

10: Anders als im jeweiligen Absatz 1 der §§ 2 bis 9 BauNVO für die darin beschriebenen Baugebiete ist die allgemeine Zweckbestimmung wegen der Unterschiedlichkeit der Sondergebiete, die der Erholung dienen, in § 10 BauNVO nicht geregelt. Die Bestimmung des jeweiligen Zwecks des Sondergebiets bleibt der Gemeinde überlassen. Für die Zweckbestimmung ist jedoch der Rahmen insofern vorgegeben, als es sich um Sondergebiete handeln muss, die, dem Begriff der Erholung entsprechend, auf das zeitweilige Freizeitwohnen ausgerichtet sind (Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 10 Rn. 7; Reidt, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, Rn. 1567). Der Bebauungsplan darf in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO nicht beliebige Nutzungsarten aus den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO zulassen, sondern nur solche, die innerhalb des allgemeinen Zwecks liegen, der Erholung zu dienen, sowie bestimmte der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke (§ 10 Abs. 2 Satz 2 BauNVO). § 10 BauNVO darf nicht dazu benutzt werden, Mischgebiete besonderer Art festzusetzen (Urteil vom 18. Februar 1983 - BVerwG 4 C 18.81 - BVerwGE 67, 23 <25>). Die Vorschrift ist kein Auffangtatbestand für Fälle, in denen Differenzierungen im Nutzungsartenkatalog eines Baugebiets gemäß § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO unzulässig wären, weil sie die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets sprengen würden.

11: Eine dauerhafte Wohnnutzung ist mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung nicht vereinbar. Prägendes Merkmal der in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten ist das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Sondergebiete nach § 10 BauNVO kommen daher grundsätzlich nicht für Unterbringungsmöglichkeiten in Betracht, die dem dauernden Wohnen dienen; dies ist den Baugebieten nach den §§ 2 ff. BauNVO vorbehalten (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Bd. VI, Stand Januar 2013, § 10 BauNVO Rn. 5). Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung wertet die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten (Beschluss vom 8. Mai 1989 - BVerwG 4 B 78.89 - BRS 49 Nr. 66), die sich nicht ähneln, sondern "grundverschieden" sind (so schon Fickert/Fieseler, BauNVO, 1. Aufl. 1969, § 10 Tz. 120).

12: b) Auch § 11 BauNVO ist keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Nach § 11 Abs. 1 BauNVO sind als sonstige Sondergebiete solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden. Ein wesentlicher Unterschied zu den Gebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO besteht, wenn ein Festsetzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem der in den §§ 2 ff. BauNVO geregelten Gebietstypen zuordnen und sich deshalb sachgerecht auch mit einer auf sie gestützten Festsetzung nicht erreichen lässt (Urteil vom 29. September 1978 - BVerwG 4 C 30.76 - BVerwGE 56, 283 <286>; Beschluss vom 18. Dezember 1990 - BVerwG 4 NB 19.90 - Buchholz 406.11 § 10 BauGB Nr. 25 S. 36). Das bedeutet nicht, dass sich die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften beliebig kombinieren ließen. Auch für § 11 BauNVO gilt, dass er nicht zur Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art ermächtigt (Urteil vom 18. Februar 1983 a.a.O.). Der Senat hält zwar einen "Nutzungsmix" außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO für zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt (Urteil vom 28. Mai 2009 - BVerwG 4 CN 2.08 - BVerwGE 134, 117 Rn. 15). Das ist bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet aber nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteilt (vgl. Urteil vom 21. März 2002 - BVerwG 4 C 1.02 - BVerwGE 116, 155 <157 f.>), widerspricht eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisieren und sich darin nicht decken oder überschneiden. So ist es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen (§ 3 Abs. 1 BauNVO) oder allgemeinen Wohngebiets (§ 4 Abs. 1 BauNVO) ist das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet ist (Beschluss vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 - BRS 58 Nr. 56); es dient nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür sind Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden darf.

13: 2. Das Normenkontrollurteil steht auch insoweit mit Bundesrecht im Einklang, als es in die Feststellung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans auch die Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung in C.02.2 Satz 2 einbezogen hat. Anknüpfend an die Beschränkung, dass im Sondergebiet SO 1 maximal ein Vollgeschoss zulässig ist, lautet die Festsetzung, dass auf den Baugrundstücken die maximale Geschossfläche unter Anrechnung aller Flächen in Nicht-Vollgeschossen einschließlich aller Nebenanlagen wie Pergolen, Überdachungen und sonstiger baulicher Anlagen wie z.B. Wasserbecken, Carports und Gewächshäuser pro Baufenster 60 qm nicht überschreiten darf. Sie ist in mehrfacher Hinsicht vom Bundesrecht nicht gedeckt. Die Anordnung der Anrechnung der Flächen von Wasserbecken (und anderen Anlagen ohne Überdachung) steht mit § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO nicht im Einklang. Die Vorschrift stellt den Grundsatz auf, dass die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln ist. Es handelt sich um ein Nutzungsmaß, das Gebäudeeigenschaft voraussetzt. Bauliche Anlagen, die nicht die Eigenschaft von Gebäuden haben, dürfen nicht berücksichtigt werden. Das Gebot, die Flächen sämtlicher Räume in Nicht-Vollgeschossen in Ansatz zu bringen, ist mit § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO nicht vereinbar, weil die Vorschrift nur die Festsetzung erlaubt, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen ganz oder teilweise mitzurechnen sind. Der Satzungsbefehl, die Flächen von Nebenanlagen in die Berechnung der Geschossfläche einzubeziehen, verstößt gegen § 20 Abs. 4 BauNVO. Danach bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

14: 3. Bundesrechtswidrig ist dagegen die Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs, für die Festsetzung einer ausnahmsweise zulässigen Dauerwohnnutzung in beiden Wochenendhausgebieten nur anknüpfend an den vorhandenen Bestand sei eine Rechtsgrundlage nicht gegeben. Sein Standpunkt, eine Festsetzung, mit der ein baugebietsfremder vorhandener Baubestand gesichert wird, komme nur für Baugebiete nach den §§ 2 bis 9 BauNVO, nicht aber für ein Sondergebiet nach § 10 BauNVO in Betracht, ist unzutreffend.

15: a) Richtig ist allerdings, dass bestandssichernde Festsetzungen in Sondergebieten nicht auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützt werden können. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BauNVO findet u.a. § 1 Abs. 10 BauNVO bei der Festsetzung von Sondergebieten keine Anwendung. Damit stimmt überein, dass nach § 1 Abs. 10 BauNVO im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen vorhandener Anlagen zulässig sind, die bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 BauNVO in überwiegend bebauten Gebieten unzulässig wären. Der Wortlaut des § 1 Abs. 10 BauNVO ist eindeutig. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist auf Baugebietsfestsetzungen nach den §§ 2 bis 9 BauNVO beschränkt (Urteil vom 27. Oktober 2011 - BVerwG 4 CN 7.10 - NVwZ 2012, 318 Rn. 15).

16: b) Der Verwaltungsgerichtshof hat sich aber über § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO hinweggesetzt. Danach können besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung nach den §§ 10 und 11 BauNVO getroffen werden. Zu den Festsetzungen, zu denen §§ 10 und 11 BauNVO (jeweils in Absatz 2 Satz 1) ermächtigt, gehören auch Festsetzungen nach dem Vorbild des § 1 Abs. 10 BauNVO (Urteil vom 3. April 2008 - BVerwG 4 CN 3.07 - BVerwGE 131, 86 Rn. 16). Der Verordnungsgeber will die Gestaltungsmöglichkeiten der Baunutzungsverordnung bei der Festsetzung von Sondergebieten gegenüber den Gebietsarten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO nicht beschränkt wissen (Beschluss vom 20. Mai 2003 - BVerwG 4 BN 57.02 - BRS 66 Nr. 221). Ausweislich der Materialien soll § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht klarstellen, dass besondere Festsetzungen, wie sie für die Baugebiete nach den §§ 2 bis 9 in § 1 Abs. 4 bis 10 gelten, in Sondergebieten aufgrund der §§ 10 und 11 (insbesondere § 10 Abs. 2 Satz 1 und § 11 Abs. 2 Satz 1) erfolgen" (BRDrucks 354/89 S. 40). Die Rechtsauffassung des Senats im Beschluss vom 7. September 1984 - BVerwG 4 N 3.84 - (BRS 42 Nr. 55), dass den Gemeinden mit den Sondergebieten ein flexibel handhabbares Instrumentarium zur Verfügung steht und sie von den besonderen Anforderungen der Differenzierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 ff. BauNVO freigestellt sind, hat der Verordnungsgeber bestätigt (BRDrucks 354/89 S. 40 f.).

17: Das Urteil des Senats vom 27. Oktober 2011 (a.a.O.) rechtfertigt nicht die Schlüsse, die der Verwaltungsgerichtshof und ihm folgend die Antragstellerin aus ihm ziehen. Mit dem seinerzeitigen Befund, dass die Beschränkung auf Baugebiete im Sinne der §§ 2 bis 9 BauNVO dem Willen des Verordnungsgebers entspricht, hat der Senat eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 10 BauNVO auf ein Waldgebiet für unzulässig erklärt, das nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. b BauGB festgesetzt worden war. Um eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 10 BauNVO geht es vorliegend aber nicht, sondern darum, ob sich Festsetzungen, die einen baugebietsfremden Bestand in einem Wochenendhausgebiet sichern sollen, auf § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO stützen lassen. Dazu verhält sich das Urteil nicht.

18: Aus § 10 Abs. 3 BauNVO lässt sich nicht im Umkehrschluss herleiten, dass eine Bestandssicherung in einem Sondergebiet für die Erholung unzulässig ist. § 10 Abs. 3 BauNVO enthält in seinen Sätzen 1 und 2 Regelungen zur Bauweise (§ 22 BauNVO) und in Satz 3 eine Bestimmung zum Maß der baulichen Nutzung (§ 16 BauNVO). Mit einer bestandssichernden Festsetzung wird eine Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung getroffen. Zur Art der baulichen Nutzung trifft § 10 Abs. 3 BauNVO aber keine Aussage und kann damit nicht als Spezialregelung eine Sperrwirkung gegenüber § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO entfalten.

19: c) Auch wenn bestandssichernde Festsetzungen nicht an die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 10 BauNVO gebunden sind, sind ihrer Zulässigkeit Grenzen gesetzt. Ist, wie hier, ein Plangebiet als Sondergebiet ausgewiesen, das der Erholung dient, dürfen vorhandene gebietsfremde Bauvorhaben durch Festsetzungen nur gesichert werden, wenn sie quantitativ und qualitativ so in den Hintergrund treten, dass die Bebauung zu Erholungszwecken das Erscheinungsbild des Plangebiets prägt. Festsetzungen zum Bestandsschutz dürfen nicht dazu führen, dass sich das Plangebiet als diffuses Mischgebiet darstellt und damit ein Zustand eintritt, den § 10 BauNVO missbilligt. Ob die zu sichernde Wohnbebauung im Geltungsbereich des umstrittenen Bebauungsplans dem Plangebiet das Gesicht eines aus Wochenend- und Wohnhäusern zusammengesetzten Mischgebiets besonderer Art verleiht oder ihr Umfang und Gewicht den Charakter des Plangebiets als Wochenendhausgebiet nicht in Frage stellt, kann der Senat mangels ausreichender Feststellungen im vorinstanzlichen Normenkontrollurteil nicht beurteilen. Das nötigt insoweit zur Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

20: Bei der von ihm vorzunehmenden Prüfung, ob das gesamte Plangebiet trotz der bestandssichernden Festsetzungen zur Wohnnutzung sein Gepräge als Wochenendhausgebiet wahrt, wird der Verwaltungsgerichtshof sowohl die Zahl von Wochenendhäusern und Grundstücken, die einer Wochenendhausbebauung zugänglich sind, zur Zahl der Gebäude ins Verhältnis setzen müssen, deren Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt oder mit schriftlicher Bestätigung geduldet wird - die übrigen Wohnnutzungen sind für den Gebietscharakter ohne Bedeutung, weil die Antragsgegnerin beabsichtigt, bauordnungsrechtlich gegen sie vorzugehen -, als auch sein Augenmerk auf die Größe der Wohngebäude im Vergleich zu den Wochenendhäusern und ihre Verteilung im Plangebiet zu richten haben. Je größer der Anteil an Wohngebäuden, je auffälliger ihr Größenunterschied zu den Wochenendhäusern und je mehr das Plangebiet mit ihnen durchsetzt ist, desto eher dürften die Wohngebäude den Charakter des Wochenendhausgebiets in Frage stellen. Umgekehrt gilt: Je geringer der Anteil an Wohngebäuden ist, je mehr sie der Größe der Wochenendhäuser angepasst sind und je kompakter sie sich - gleichsam Bebauungs"inseln" bildend - auf engem Raum zusammenfinden, desto weniger dürften sie als Fremdkörper in einem ansonsten homogenen Wochenendhausgebiet den Ton angeben. Von Bedeutung könnte auch sein, ob sie verstärkt in zentralen Lagen im Plangebiet oder eher in Randlagen stehen.

21: 4. Der teilweisen Aufhebung des Normenkontrollurteils und Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof bedürfte es nicht, wenn das Urteil im Ergebnis richtig und die Revision deshalb in vollem Umfang zurückzuweisen wäre (§ 144 Abs. 4 VwGO). Der Senat kann dem Verwaltungsgerichtshof jedoch nicht bestätigen, den Bebauungsplan zu Recht für insgesamt unwirksam erklärt zu haben.

22: a) Der Senat vermag sich nicht darauf festzulegen, dass die Unwirksamkeit der Festsetzungen zur ausnahmsweise dauerhaften Wohnnutzung über den vorhandenen Bestand hinaus im Sondergebiet SO 2 und zur Berechnung der zulässigen Geschossfläche die Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt zur Folge hat. Mängeln, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen dann nicht zu dessen Gesamtunwirksamkeit, wenn - erstens - die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen, für sich betrachtet, noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und - zweitens - mit Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung ohne den unwirksamen Teil beschlossen hätte (Urteil vom 19. September 2002 - BVerwG 4 CN 1.02 - BVerwGE 117, 58 <61>). Dagegen ist die Gesamtunwirksamkeit festzustellen, wenn eine einzelne unwirksame Festsetzung mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang steht (Beschluss vom 20. August 1991 - BVerwG 4 NB 3.91 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 59).

23: Ob eine einzelne fehlerhafte Festsetzung zur Gesamt- oder Teilnichtigkeit eines Bebauungsplans führt, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls (Urteil vom 19. September 2002 a.a.O. S. 61). Ihre Beantwortung hängt von einer tatrichterlichen Würdigung des konkreten Sachverhalts ab, die dem Senat verwehrt ist.

24: b) Ebenso wenig ist dem Senat die Feststellung möglich, dass die Festsetzung der ausnahmsweise zulässigen Wohnnutzung zur Sicherung des Bestandes von Wohngebäuden wegen mangelnder inhaltlicher Bestimmtheit unwirksam ist. Der Umstand, dass die geschützten Objekte im Bebauungsplan nicht individuell (mit Flurstücksbezeichnung und/oder postalischer Adresse) bezeichnet sind, hat die Unwirksamkeit der Festsetzung nicht zur Folge. Nach der Rechtsprechung des Senats muss der normative Inhalt eines Bebauungsplans nicht allein aus sich heraus erkennbar sein (Beschluss vom 29. Juli 2010 - BVerwG 4 BN 21.10 - NVwZ 2010, 1567 Rn. 11). Wenn die Gemeinde - was zulässig ist - auf planexterne Dokumente, Vorgänge oder Informationsquellen verweist, muss sie allerdings sicherstellen, dass die Betroffenen von den in Bezug genommenen Informationen verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können (Beschluss vom 29. Juli 2010 a.a.O. Rn. 13). Ob die Antragsgegnerin dem nachgekommen ist, muss der Verwaltungsgerichtshof klären.

25: c) Schließlich kann der Senat nicht die Aussage treffen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB widersprechen. Die Kontrolle des Abwägungsvorgangs und des Abwägungsergebnisses erfordert eine Sichtung und Auswertung der Vorgänge zur Aufstellung des Bebauungsplans, die dem Verwaltungsgerichtshof vorbehalten ist.

Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 19. Feb. 2014 - 3 L 212/12

Tenor

: Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

: Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

: Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

: Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1: Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

2: Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

3: Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

4: Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

5: Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

6: Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

7: Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

8: Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

9: Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

10: Der Kläger hat beantragt,

11: den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

12: Die Beklagte hat beantragt,

13: die Klage abzuweisen.

14: Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

15: Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

16: Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

17: Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

18: Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

19: Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

20: Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

21: Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

22: Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

23: Der Kläger beantragt,

24


1.		das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 31.08.2012 – 5 A 760/11 – insoweit aufzuheben, als die Klage im Übrigen abgewiesen worden ist,

25


2.		den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 und ihren Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 aufzuheben, soweit sie die Nutzung einer dritten und vierten Wohnung als Ferienwohnungen im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. betreffen,

26


3.		die Beklagte unter teilweiser Änderung ihres Rücknahme- und Ablehnungsbescheides vom 13.12.2010 und ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 zu verpflichten, ihm Ausnahmen von der Festsetzung des Bebauungsplans für die Nutzung zweier weiterer Wohnungen, d.h. der dritten und vierten Ferienwohnung im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. zu erteilen.

27: Die Beklagte beantragt,

28: die Berufung zurückzuweisen.

29: Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

30: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

31: Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

32: 1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

33: 2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

34: 3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

35: Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

36: Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

37: a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

38: Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

39: Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

40: b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

41: aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

42: (1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

43: Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

44: Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

45: (2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

46: Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

47: (3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

48: In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

49: (4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

50: Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

51: (5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

52: bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

53: Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

54: Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

55: Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

56: Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

57: Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

58: Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 2 Kleinsiedlungsgebiete

(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

(2) Zulässig sind

1.: Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
3.: Tankstellen,
4.: nicht störende Gewerbebetriebe.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 3 Reine Wohngebiete

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)

(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3.: sonstige Gewerbebetriebe,
4.: Geschäfts- und Bürogebäude,
5.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
2.: Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
3.: Tankstellen.

(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.: oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.: in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 5 Dorfgebiete

(1) Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.

(2) Zulässig sind

1.: Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,
2.: Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,
3.: sonstige Wohngebäude,
4.: Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse,
5.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
6.: sonstige Gewerbebetriebe,
7.: Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
8.: Gartenbaubetriebe,
9.: Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.: nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.: nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.: nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.: in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

1.: nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.: einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.: alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Verwaltungsgericht Schwerin Urteil, 20. Dez. 2012 - 2 A 857/11

Tenor

: Der Widerspruchbescheid der Beklagten vom 12. April 2011 wird insoweit aufgehoben als mit ihm Kosten in Höhe von mehr als 2,63 Euro festgesetzt werden.

: Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

: Die Kläger tragen 9/10 und die Beklagte 1/10 der Kosten des Verfahrens.

: Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

1: Die Kläger wehren sich gegen die Untersagung der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung.

2: Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks A. in B mit der katasteramtlichen Bezeichnung Flurstücke ... und ... der Flur der Gemarkung T. . Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des im Jahre 2004 aufgestellten Bebauungsplans Nr. 9 „A. “ der Gemeinde B . und hier in einem als allgemeines Wohngebiet festgesetzten Baugebiet.

3: Auf der Grundlage des Bebauungsplans wurde auf dem streitgegenständlichen Grundstück ein Wohngebäude errichtet. Die Beklagte stellte fest, dass auf dem Grundstück eine Wohnung zur Vermietung als Ferienwohnung angeboten wird. Nach Anhörung im Juni 2010 untersagte die Beklagte mit Bescheid vom 03. März 2011 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung (Ziffer 2 der Verfügung) „die Feriennutzung des Wohnhauses in T. , A. , Flurstücke ... und ...“, der Flur von T. ab dem 03. Mai 2011, wobei die private Nutzung unberührt bleiben sollte (Ziffer 1 der Verfügung). Für den Fall der Zuwiderhandlung drohte die Beklagte ein Zwangsgeld „in Höhe von 5.000,00 €“ an (Ziffer 3 der Verfügung). Ferner setzte die Beklagte gegenüber den Klägern Gebühren in Höhe von 450 Euro unter gleichzeitigem Hinweis auf den zugehörigen Gebührenbescheid fest.

4: Den dagegen erhobenen Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 12. April 2011, zugestellt am 14. April 2011, zurück und setzte die Vollziehung bis zum 15. Oktober 2011 aus. Die Kosten des Widerspruchsverfahrens wurden den Klägern auferlegt (Ziffer 3 des Widerspruchsbescheids). Die Widerspruchsbescheidkosten wurden auf 452,63 € festgesetzt (Ziffer 4 des Widerspruchsbescheids). Zur Begründung führte die Beklagte an, die Ferienwohnnutzung sei mangels Vorliegen einer Nutzungsänderungsgenehmigung formell und mangels bauplanungsrechtlicher Genehmigungsfähigkeit auch materiell illegal. Die Festsetzung der Kosten für den Widerspruchsbescheid ergäbe sich aus der bereits im Ausgangsbescheid festgesetzten Gebühr zuzüglich 2,63 € Zustellungsgebühr als Auslagen. Einer Minderung der Gebühr stehe der Verwaltungsaufwand der Prüfung entgegen.

5: Die Kläger haben am 13. Mai 2011 Klage erhoben. Sie machen im Wesentlichen geltend:

6: Die Nutzungsuntersagung sei unverhältnismäßig. Die Gemeinde B. habe eine B-Plan-Änderung auf den Weg gebracht. Das Verfahren zur 4. Änderung des B-Plans Nr. 9 sei weitgehend abgeschlossen. Der zuständige Ausschuss habe am 5. Dezember 2011 den Abwägungsbeschluss gefasst. Es sei davon auszugehen, dass die Gemeindevertretung den Satzungsbeschluss zeitnah fassen werde. Inhaltlich sei statt des bislang festgesetzten allgemeinem Wohngebiets die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Fremdenverkehr“ beabsichtigt. Anlass für diese Planung sei der Umstand, dass es den Absichten des Plangebers bereits bei Inkraftsetzen des B-Plans Nr. 9 entsprochen habe, dort auch „Ferienwohnungen/Ferienhausnutzungen“ zuzulassen. Die Nutzung im streitbefangenen Objekt sei auch auf der Basis der bisherigen planungsrechtlichen Festsetzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässig. Die entgeltliche Unterbringung von Feriengästen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern sei planungsrechtlich als Beherbergung zu bewerten. Dabei sei zu berücksichtigen, dass sich das Objekt als organisatorische Zusammenfassung von entsprechenden Einzeleinheiten auf engem Raum darstelle, weil die Vermietung einheitlich über die Firma Os. GmbH erfolge. Diese übernehme zentral die für sämtliche benachbarten Objekte relevanten organisatorischen Maßnahmen. Sie fasse damit auch organisatorisch die jeweiligen Häuser als Betriebsanlagen zu diesem Betriebszweck (Ferienwohnung) zusammen. Die streitbefangene Nutzung stelle sich sogar als kleiner Beherbergungsbetrieb dar, welcher auch im reinen Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässig wäre. Die Feriennutzung trete baulich nicht besonders in Erscheinung und beeinflusse auch nicht den Charakter des Wohngebiets. Störungen durch die streitbefangene Ferienhausnutzung seien gerade nicht gegeben. Entsprechende tatsächliche Feststellungen haben die Beklagte offenbar auch nicht getroffen. Das gelte in gleicher Weise, wenn man die streitbefangene Nutzung als nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ansehen würde. Hilfsweise seien die B-Plan-Festsetzungen funktionslos geworden. Die tatsächlichen Verhältnisse hätten sich derart geändert, dass mit einer Verwirklichung der Festsetzungen nicht mehr gerechnet werden könne. Auf der überwiegenden Zahl der Grundstücke im Geltungsbereich des B-Plans Nr. 9 habe sich eine Nutzung wie die hier streitbefangene seit Jahren etabliert. In der Begründung zur am 13. Dezember 2012 von der Gemeindevertretung beschlossenen 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 9 spreche der Plangeber von einer „etablierten“ Ferienwohnungsnutzung im B-Planbereich. Im Hinblick auf die Verhältnismäßigkeit sei auf die von der Beklagten ermessensfehlerhaft gar nicht berücksichtigten erheblichen wirtschaftlichen Interessen der Kläger – Zusammenbrechen der Kreditfinanzierung mit entsprechenden Folgen – aufmerksam zu machen.

7: Die Kläger beantragen,

8: die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 03. März 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12. April 2011 aufzuheben.

9: Die Beklagte beantragt,

10: die Klage abzuweisen.

11: Sie macht im Wesentlichen geltend:

12: Die Verfügung sei für die Betroffenen nicht überraschend gekommen. Bereits im Juni 2010 sei über die Sach- und Rechtslage umfassend informiert worden, so dass ausreichend Zeit bestanden habe, sich auf die dann rund ein Dreivierteljahr später erst ergangene Nutzungsuntersagung einzustellen. In keiner Weise könne davon die Rede sein, dass Störungen durch die streitbefangene Ferienhausnutzung nicht gegeben seien. Auch die dort Wohnenden hätten auf sie – die Beklagte – eingewirkt und vehement ein bauaufsichtliches Einschreiten verlangt. Ein Artikel in den Lübecker Nachrichten vom 22. Juli 2012 lasse erwarten, dass die Gemeinde eine Änderung des B-Planes ablehne. Der ursprüngliche B-Plan habe gerade auch keine Ferienwohnung/Ferienhausnutzungen vorgesehen. Zwar habe sich der Plangeber mit der Absicht getragen, eine Nutzung von Einliegerwohnungen als Ferienwohnungen zu eröffnen, in keinem Fall jedoch eine komplette Ferienhausnutzung. Zu einer dafür vorzunehmenden Sondergebietsausweisung gemäß § 11 Abs. 1 und 2 BauNVO sei es hingegen nicht gekommen. Genausowenig sei eine derartige Nutzung in Übereinstimmung mit den Absichten des Plangebers erfolgt. Dieser habe seinerseits gerade mit seiner Anzeige ein bauaufsichtliches Einschreiten gefordert. Die Nutzung „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ umfasse nicht die allgemeine Wohnnutzung einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung und nicht die Ferienwohnung im Sinne des § 10 Abs. 4 BauNVO. Für ein bauaufsichtliches Einschreiten sei, unabhängig von den Beschwerden der dort Wohnenden, das tatsächliche Vorliegen von Störungen und deren Unzumutbarkeit nicht erforderlich. Unabhängig davon, ob überhaupt eine massive Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans eingetreten sei, sei nicht erkennbar, warum die Beklagte und damit letztlich auch die Gemeinde nicht zumindest auch in Zukunft die Wohnnutzung durchzusetzen vermöge.

13: Mit Beschluss vom 19. Oktober 2012 ist der Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden.

14: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Gerichtsakte der mit diesem Verfahren zur gemeinsamen mündlichen Verhandlung verbundenen Verfahren sowie die Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen, die ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

15: Die zulässige Klage ist nur insoweit begründet, als in dem Widerspruchsbescheid Widerspruchsbescheidkosten in Höhe von mehr als 2,63 € festgesetzt sind (dazu nachfolgend unter 2.). Im Übrigen ist die Klage unbegründet (dazu nachfolgend unter 1.).

16: 1. Die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung der Beklagten in der Gestalt des Widerspruchsbescheids ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

17: Die Nutzungsuntersagung ist zunächst formell rechtmäßig, weil die Kläger vor Erlass des Ausgangsbescheids zu der beabsichtigten Nutzungsuntersagung angehört wurden. Die Nutzungsuntersagung ist auch materiell rechtmäßig.

18: Ermächtigungsgrundlage für die Nutzungsuntersagung ist § 80 Abs. 2 Satz 1 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V). Nach dieser Bestimmung kann die Bauaufsichtsbehörde, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden, die Nutzung untersagen. Die Voraussetzungen dieser Bestimmung sind erfüllt.

19: a) Die klägerische Ferienwohnnutzung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 9 der Gemeinde B. und damit öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne von § 80 Abs. 2 LBauO M-V. Der Widerspruch zu diesen Vorschriften ergibt sich daraus, dass es sich hier bei der praktizierten Nutzung zur Ferienvermietung gegenüber der im Rahmen des genehmigungsfreien Bauens nach § 62 LBauO M-V ursprünglich angezeigten Errichtung eines Wohngebäudes um eine genehmigungsbedürftige, aber nicht genehmigungs- und auch nicht ausnahme- bzw. befreiungsfähige Nutzungsänderung handelt.

20: Zur Frage der Zulässigkeit einer Ferienwohnnutzung in einem allgemeinen Wohngebiet hat das Oberverwaltungsgericht Greifswald im Beschluss vom 8. Januar 2008 (3 M 190/07, Juris, dort unter dem Datum 28. Dezember 2007, sowie NordÖR 2008, 169) ausgeführt:

21: "Die im Kern des Beschwerdevorbringens stehende Frage, ob sich eine Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich (lediglich) als eine Unterform der Wohnnutzung darstellt und damit im vorliegend festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, beantwortet der Senat im Sinne der erstinstanzlichen Entscheidung, wonach es sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei der Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung um eine eigenständige Nutzungsart handelt.

22: Zwar kann nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenendhaus als ein 'Wohngebäude' bezeichnet werden; denn auch Ferien- oder Wochenendhäuser dienen dem Wohnen. Gleichwohl unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits: Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO - 'Wohngebäude' in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf 'Wochenendhäuser' und § 10 Abs. 4 BauNVO auf 'Ferienhäuser'. Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG, U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512). Die BauNVO führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060).

23: Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der o.g. typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Zu unterscheiden ist die im wesentlichen an der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen (vgl. zu dieser als maßgebliches Kriterium: Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Bd. V, § 3 BauNVO Rn. 8) ausgerichtete (reine) Wohnnutzung von der Ferienwohnnutzung, in der der für das Dauerwohnen maßgebende eigenständige bzw. unabhängig zu gestaltende häusliche Wirkungskreis nicht angenommen werden kann (Bielenberg, a.a.O., Rn 20). Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, zu der auch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises gehört (vgl. BVerwG, B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56). Mit der Dauerhaftigkeit des Wohnens ist zunächst nicht der Gegensatz von längerer und kürzerer oder von unbestimmter und bestimmter Dauer zu verbinden. So schließt etwa eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens einen Zweitwohnsitz nicht aus (Senat, U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Ausgehend von der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen unterscheidet sich Wohnen von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht 'alltägliches' Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. 'Ferienwohnen' ist ebensowenig auf Dauer angelegt wie das Unterkommen in Herbergen jeder Art. Vom Nutzungskonzept her bieten Ferienwohnungen den zumeist wochenweisen vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl., § 3 Rn 17; Boeddinghaus, BauNVO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15), während reine (Dauer)- Wohnungen - ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer - von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt werden.

24: Gerade die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

25: Unterscheidet sich danach die Ferienwohnnutzung von der (reinen) Wohnnutzung, ergibt sich aus der Systematik der Gebietstypen der BauNVO einerseits und den Festsetzungen im hier maßgeblichen Bebauungsplan andererseits, dass eine Ferienwohnnutzung im Plangebiet nicht zulässig ist.

26: Die Beschränkung der Nutzungsarten in den in §§ 2 - 9 BauNVO geregelten Gebietstypen bedeutet nämlich, dass eine andere als die bezeichnete Nutzungsart in dem entsprechenden Gebiet grundsätzlich nicht zulässig ist, soweit die Gemeinde nicht von den durch § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch macht und Ausnahmen nicht zugelassen werden. Letzteres ist mit den Festsetzungen im vorliegend maßgeblichen Bebauungsplan und ausweislich der Begründung gerade nicht geschehen, so dass eine Ferienwohnnutzung, soweit man sie entgegen der übereinstimmenden Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts denn als Beherbergungsbetrieb ansehen wollte (vgl. etwa Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl., § 3 n. 19 und 19.1 m.w.N., wonach die Überlassung von Räumen zur Unterbringung ohne zusätzliche Leistungen für die Annahme eines Beherbergungsbetriebes ausreicht), auch unter diesem Aspekt ausgeschlossen ist."

27: An dieser Auffassung, die das erkennende Gericht bereits in einem B. Fall im Rahmen eines vorläufigen Rechtsschutzverfahrens und sodann in mehreren Urteilen bezogen auf P. Fälle übernommen hat (vgl. Beschluss vom 23. Oktober 2008 – 2 B 273/08, vgl. Urteile vom 11. November 2010 – 2 A 1036/09 – u. a.) und die das Oberverwaltungsgericht bestätigt hat (vgl. Beschluss vom 13. Juni 2012 – 3 M 20/12 –), wird nach erneuter Überprüfung festgehalten.

28: b) Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagungsverfügung ist auch nicht deshalb rechtswidrig, weil die Ferienwohnnutzung als ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes anzusehen wäre und ein solcher nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet zulässig ist. Zutreffend ist allerdings, dass der hier in Rede stehende Bebauungsplan – anders als in den vorgenannten Fällen – Betriebe des Beherbergungsgewerbes nicht explizit ausschließt.

29: aa) Die Vorschrift des § 4 Abs. 3 BauNVO begründet keine allgemeine Zulässigkeit. Die Gemeinde hat in dem Bebauungsplan auch nicht von der in § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO grundsätzlich vorgesehen Möglichkeit Gebrauch gemacht, Betriebe des Beherbergungsgewerbes allgemein für zulässig zu erklären. Selbst wenn die klägerseitig vertretene Auffassung von der Ferienwohnnutzung als Betrieb des Beherbergungsgewerbes zutreffend wäre, führte § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO mithin nicht eo ipso zur Zulässigkeit der streitgegenständlichen Nutzung. Deshalb ist – anders als es klägerseitig offenbar gemeint wird – in der vorliegenden Konstellation auch kein prinzipieller Unterschied zu derjenigen in dem Fall des Oberverwaltungsgerichts Greifswald darin zu sehen, dass der hier in Rede stehende Bebauungsplan Betriebe des Beherbergungsgewerbes nicht ausschließt.

30: bb) Unter der Prämisse, die streitgegenständliche Ferienwohnnutzung unterfalle dem Begriff „Betrieb des Beherbergungsgewerbes“, würde die klägerische Ferienwohnnutzung (jedenfalls) formell illegal sein und (bereits) deshalb im Widerspruch zur öffentlich-rechtlichen Vorschriften stattfinden. § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ermöglicht lediglich eine ausnahmsweise Zulassung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes. Bei der Frage der Zulassung von Ausnahmen nach Maßgabe des Abs. 3 der §§ 2 bis 9 BauNVO handelt es sich um Anwendungsfälle des § 31 Abs. 1 BauGB. Über die jeweilige Ausnahme ist daher in einem bauaufsichtlichen Verfahren nach pflichtgemäßen Ermessen zu entscheiden (vgl. dazu z. B. Stange, BauNVO, 2011, § 2 BauNVO, Rn. 64, 65). An einer solchen – das Einvernehmen der Gemeinde erfordernden – Zulassungsentscheidung fehlt es.

31: cc) Die in Rechtsprechung und Literatur seit langem umstrittene Frage danach, ob Ferienwohnungen dem Begriff des (kleinen) „Betriebes des Beherbergungsgewerbes“ unterfallen (zum Streitstand vgl. etwa Stange, a. a. O., § 3 Rn. 49 ff., § 4 Rn. 36, jeweils m. w. N.), ist in Mecklenburg-Vorpommern von dem Verwaltungsgericht Greifswald bejaht worden (vgl. Urt. v. 31. August 2012 – 5 A 760/11 -, amtlicher Umdruck S. 8 ff.). Demgegenüber hat die Kammer in einem Urteil vom 20. Dezember 2012 (Az.: 2 A 1577/10) bezogen auf einen K. Fall zwischen einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes und Ferienwohnungen unterschieden (Urt. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 -, amtlicher Umdruck S. 10 ff. m. w. N. zum Streitstand). Dieser Unterscheidung folgt auch der hier erkennenden Einzelrichter. Merkmal eines Betriebes des Beherbergungsgewerbes ist es danach, ob Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Das Bundesverwaltungsgericht (vgl. Beschl. v. 08. Mai 1989 – 4 B 78.98-, BRS 49, Nr. 66) hat hierzu ausgeführt:

32: „Auch ein Vermieten von Appartements ist schon nach allgemeinem Sprachgebrauch keine Beherbergung. In der BauNVO werden zudem die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als eigenständige Nutzungsarten aufgeführt. Die damit vorgegebene Unterscheidung verbietet es, den Begriff der Beherbergung soweit zu fassen, dass er auch die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch nur zu Ferienzwecken, einschließt.“

33: Dementsprechend können als Betriebe des Beherbergungsgewerbes (nur) in Betracht kommen, Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime (vgl. Stange, a. a. O., § 3 Rn. 50). In dem vorbeschriebenen K. Fall hatte die Kammer den Begriff des (kleinen) Betriebes des Beherbergungsgewerbes demzufolge als erfüllt angesehen, weil dort sechs Räume als Doppelzimmer mit angeschlossenem Bad genutzt werden sollten und eine Kochgelegenheit in den Zimmern nicht vorgesehen war. Die Zimmer erschienen aufgrund ihrer Größe und Ausstattung vorwiegend für Übernachtungszwecke und mangels ausreichender Sitz- und Essmöglichkeiten eher nicht zu längeren Aufenthalten auch tagsüber geeignet. Das Gebäude entsprach damit dem Bild einer kleinen Pension.

34: Im vorliegenden Fall sind weder Anhaltspunkte vorgetragen noch sonst ersichtlich, die Anlass gegen könnten, die streitgegenständliche Nutzung schlösse aus, dass die Gäste dort einen – wenn auch zeitlich und auf den Ferienzweck begrenzten – häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten. Insbesondere werden die Ferienwohnungen nicht lediglich als Doppelzimmer mit angeschlossenem Bad, sondern als voll ausgestattete Wohnungen mit Wohnbereich, Essbereich, Schlafzimmern, Terrasse und mit Grillgelegenheit etc. angeboten.

35: c) Die streitgegenständliche Ferienwohnnutzung kann auch nicht auf eine ausnahmsweise Zulassung als nicht störender Gewerbebetrieb im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO gestützt werden.

36: aa) Auch diesbezüglich fehlt es – mangels Erklärung der allgemeinen Zulässigkeit im Bebauungsplan – bereits an der erforderlichen bauaufsichtlichen Zulassungsentscheidung.

37: bb) Materiell scheidet der Rückgriff auf § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO (schon auf der Basis der klägerischen Auffassung) aus, weil mit der Regelung des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO die „Beherbergungsfälle“ für das allgemeine Wohngebiet speziell geregelt sind. Erfüllt die Ferienwohnnutzung – wie ausgeführt – den Begriff des (ausnahmsweise zulassungsfähigen) Betriebes des Beherbergungsgewerbes nicht, können jenseitige Beherbergungsformen, wie die Ferienwohnnutzung, nicht über den Umweg des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu den „sonstigen“ Gewerbebetrieben erklärt werden (vgl. Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 4 Rn. 75).

38: d) Die Festsetzung für das streitgegenständliche Grundstück als allgemeines Wohngebiet ist eindeutig. Sie in einer Weise zu lesen, dass der Plangeber die Zulässigkeit von Ferienwohnungen nicht habe ausgeschlossen sehen wollen, ist nicht angängig. Zum einen ist maßgeblich die getroffene Festsetzung selbst. Ihr Wortlaut bildet die Grenze der Auslegung. Mit den von der Gemeinde hier getroffenen Festsetzungen – WA oder WR – ist, wie dargelegt, notwendig die Konsequenz der allgemeinen und ausnahmsweisen planungsrechtlichen Unzulässigkeit von Ferienwohnungen ohne Weiteres festgelegt. Nichts anderes folgt aus der Begründung des Bebauungsplans. In dieser ist unter 5.1.1 „Art der baulichen Nutzung“ ausgeführt:

39: „Die Bauflächen entlang der Ostseeallee werden gemäß dem städtebaulichen Konzept als Sondergebiete“ Hotel (SO Hotel), „Ferienwohnungen“ (SO Fewo) und „Fremdenbeherbergung“ (SO Fremd) als Mischgebiet (MI) und als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Zum besseren Orientierung und zur eindeutigen Zuordnung der textlichen Festsetzungen enthalten diese Baugebiete Nummerierungen. Durch die Festsetzungen wird erreicht, dass sich entlang der Ostseeallee touristisch orientiertes Gewerbe wie Gastronomie und Unterkunftsmöglichkeiten nahe dem Ortszentrum ansiedeln. In zweiter Reihe erfolgt mit der Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) und Reines Wohngebiet (WR) die Schaffung von Wohnraum in attraktiver Lage, wobei das Allgemeine Wohngebiet den Übergang zu anderen Nutzungsarten bildet. Die typische Mischung von touristisch geprägten Einrichtungen und Wohnen bleibt somit gewahrt.“

40: Daraus ergibt sich ohne Weiteres, dass der Plangeber unterschieden hat zwischen Ferienwohnnutzung und Fremdenbeherbergung auf der einen Seite (und hierfür Sondergebiete vorgesehen hat) und Wohnen im allgemeinen und reinen Wohngebiet auf der anderen Seite.

41: Soweit möglicherweise einzelne Gemeinderatsmitglieder eine andere Vorstellung von den rechtlichen Konsequenzen einer Festsetzung als WA oder WR gehabt haben sollten, ist dies unbeachtlich. Schließlich sprechen auch Inhalt, Verlauf und Stand des klägerseitig vorgebrachten B-Planänderungsvorhabens gegen die Annahme, der Plangeber habe die hier streitgegenständliche Nutzung seinerzeit für zulässig erachtet. Denn das - nach wie vor nicht zum Satzungsbeschluss geführte – Änderungsvorhaben war lediglich auf die Ermöglichung einer Ferienwohnung neben einer Dauerwohnung gerichtet, nicht jedoch auf die Nutzung eines Gebäudes bzw. einer Doppelhaushälfte ausschließlich zu Ferienwohnzwecken.

42: e) Soweit die Kläger die Unwirksamkeit des Bebauungsplans behaupten, können sie damit im Ergebnis nicht gehört werden. Selbst wenn der behauptete Mangel eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 4 BauGB im Blick auf die Ziele der Raumordnung vorliegen, beachtlich sein, nicht der Verfristung nach § 215 Abs. 1 BauGB unterliegen und zudem zur Nichtigkeit des Bebauungsplans Nr. 9 insgesamt oder jedenfalls der hier relevanten Festsetzungen führen sollte, führt dies nicht zur Rechtswidrigkeit der angefochtenen Nutzungsuntersagungsverfügung. Zwar beurteilt sich im Fall der Nichtigkeit des B-Plans Nr. 9 insgesamt oder der hier relevanten Festsetzungen die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der streitgegenständlichen Ferienwohnnutzung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB danach, ob sich diese in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entgegen der klägerischen Auffassung ist dies jedoch nicht der Fall.

43: Dabei kann offenbleiben, ob – wie klägerseitig behauptet wird – in 90 % der im allgemeinen oder reinen Wohngebiet errichteten Gebäude (ausschließlich) Ferienwohnnutzung stattfindet. Sollte dies tatsächlich der Fall sein, führt dies nicht dazu, dass die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als von dieser Ferienwohnnutzung geprägt anzusehen ist. Zwar hält sich die streitgegenständliche Ferienwohnnutzung innerhalb des tatsächlich vorhandenen Nutzungsrahmens, wenn die klägerseitige Behauptung zutrifft. Indessen fehlt es bei Wegfall des B-Plans an der bauplanungsrechtlichen Grundlage, auf der die aufstehenden Gebäude errichtet wurden und die streitgegenständliche Nutzung ausgeübt wird. Sie stellt sich daher in diesem Fall als jedenfalls materiell illegal dar.

44: Als Maßstab für die Beantwortung der Frage nach der Eigenart der näheren Umgebung – hier hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung – scheiden materiell baurechtswidrige Vorhaben jedoch grundsätzlich aus (vgl. Krautzberger, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Auflage 2009, § 34 Rn. 14). Auch sind die behaupteten weiteren Ferienwohnnutzungen von der Beklagten bisher nicht in einer Weise geduldet worden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständige Behörde mit ihrem Vorhandensein abgefunden hat (vgl. BVerwGE 31, 22, 26). Vielmehr lassen das streitgegenständliche sowie die weiteren zur gemeinsamen mündlichen Verhandlung verbundenen Verfahren gegen die von der Beklagten erlassen Nutzungsuntersagungsverfügungen das Gegenteil erkennen. Daran ändert sich auch nichts, wenn – wie sich in der mündlichen Verhandlung angedeutet hat – der Beklagten noch nicht sämtliche Ferienwohnnutzungen bekannt sind oder noch nicht gegen sämtliche dieser Nutzungen vorgegangen wird. Allein der Umstand, dass die Beklagte derzeit möglicherweise nicht gegen sämtliche Ferienwohnnutzungen Nutzungsuntersagungsverfahren eingeleitet haben sollte, rechtfertigt nicht die Annahme, die Beklagte habe sich mit dem Vorhandensein dieser Nutzungen abgefunden. Insbesondere haben die Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung nicht erklärt, gegen von ihr als bauplanungsrechtswidrig angesehene weitere Ferienwohnnutzungen zukünftig nicht einschreiten, sondern diese hinnehmen zu wollen.

45: f) Die Festsetzungen von allgemeinen und reinen Wohngebieten in dem Bebauungsplan Nr. 9 sind auch nicht funktionslos und damit unwirksam geworden.

46: Die in der Rechtsprechung anerkannte Funktionslosigkeit eines Bebauungsplans (vgl. dazu z. B. BVerwG, Urt. v. 03. Dezember 1998 – 4 CM 3.97 -, BVerwGE 108, 71, 76) setzt voraus, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sich der Bebauungsplan bezieht, offenkundig so verändert haben, dass eine Verwirklichung seiner Festsetzungen auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen ist (vgl. Löhr in: Battis/Krautzberger/Löhr, a. a. 0, § 9 Rn. 7a m. w. N.). Davon kann hier gerade nicht die Rede sein. Denn um die Verwirklichung der Festsetzungen des Bebauungsplans geht es der Beklagten gerade mit dem Erlass der hier und in den weiteren zur gemeinsamen mündlichen Verhandlung verbundenen Verfahren streitgegenständlichen Nutzungsuntersagungsverfügungen.

47: g) Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagungsverfügung verstößt auch nicht gegen das Bestimmtheitsgebot des § 37 Abs. 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG M-V). Insbesondere wird im Tenor des Ausgangsbescheids klargestellt, dass eine Eigennutzung des Eigentümers zu Ferienwohnzwecken nicht erfasst sein soll.

48: h) Die Nutzungsuntersagung verstößt auch nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot des Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz. Der Gleichbehandlungsgrundsatz des Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz verpflichtet die Bauaufsichtsbehörde, ihre bauordnungsrechtliche Tätigkeit maßgeblich auch am Gleichheitssatz auszurichten. Sie muss das ihr eingeräumte Ermessen in gleichgelagerten Fällen gleichmäßig ausüben. Ergreift oder unterlässt die Behörde Maßnahmen zur Bekämpfung baurechtswidriger Zustände, so hat sie in allen vergleichbaren Fällen in der gleichen Art und Weise zu verfahren. Das bedeutet bei einer Vielzahl von Verstößen jedoch nicht, dass sie gleichzeitig tätig werden muss; entschließt sie sich zu einem Einschreiten, ist es ihr unbenommen, die Verhältnisse nach und nach zu bereinigen; ihr ist es lediglich verwehrt, systemlos oder willkürlich vorzugehen; beschränkt sie sich darauf, einen Einzelfall herauszugreifen, so handelt sie dem Gleichbehandlungsgebot zuwider, es sei denn, dass sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag (vgl. OVG Greifswald, Beschl. v. 30. Juni 2010 – 3 M 114/10 -; BVerwG, Beschl. v. 22. April 1995 – 4 B 55.95 – BRS 57 Nr. 248 m.w.N.). In diesem Rahmen darf die Behörde auch anlassbezogen vorgehen und sich auf die Regelung von Einzelfällen beschränken, sofern sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag. Der Gleichbehandlungsgrundsatz verpflichtet die Behörde aber zu einem nach Zeitpunkt und Modalitäten gleichmäßigen Vorgehen gegen rechtswidrige Zustände, soweit nicht in der Sache begründete Unterschiede Abweichungen rechtfertigen. So kann es rechtmäßig sein, wenn die Behörde einen geeigneten Fall als „Musterfall“ auswählt, um erst nach einer gerichtlichen Bestätigung ihrer Rechtsauffassung gleichartige Fälle aufzugreifen. Ebenso ist es mit Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz vereinbar, wenn die Behörde zunächst nur Fälle aufgreift, in denen eine Verschlechterung des bestehenden Zustands droht (BVerwG, Beschl. v. 19. Februar 1992 – 7 B 106.91 – NVwZ – RR 1992, 360). Die Rechtsprechung hat im Baurecht den räumlichen Bezug des Gleichheitssatzes aus der Erkenntnis eingeschränkt, dass der Bauaufsichtsbehörde ein gleichmäßiges Einschreiten in ihrem gesamten Bereich aus verschiedenen praktischen Gründen unmöglich ist. Eine Verletzung des Gleichheitssatzes führt somit nur dann zur Aufhebung einer Maßnahme, wenn die Behörde in räumlich benachbarten Fällen unterschiedlich vorgeht. Maßgebend ist ein bestimmter topografischer Bereich (vgl. OVG Greifswald, Beschl. v. 6. Februar 2008 – 3 M 9 /08 – NordÖR 2008, 450).

49: Vorliegend ergibt sich aus dem Vorbringen der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, dass die Beklagte zunächst gegen solche Ferienwohnnutzungen eingeschritten ist, in Bezug auf die es Beschwerden der in dem jeweiligen allgemeinen oder reinen Wohngebiet Wohnenden gegeben hat. Zudem ergibt sich aus den Verwaltungsvorgängen der Beklagten, dass diese zunächst den Fortgang der Planänderungsinitiative abgewartet hat.

50: i) Die Nutzungsuntersagungsverfügung ist, insbesondere im Blick auf die festgesetzte Umsetzungsfrist, auch nicht unverhältnismäßig (gewesen). Denn die Kläger konnten sich bereits seit der Anhörung Im Juni 2010 und damit mit einem Vorlauf von einem Jahr darauf einstellen, dass die Beklagte die Ferienvermietung untersagen würde.

51: j) Die Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000 € ist nicht zu beanstanden. Sie entspricht den Bestimmungen der §§ 97 ff. Sicherheits- und Ordnungsgesetz Mecklenburg-Vorpommern (SOG M-V). Insbesondere kann die Androhung nach § 7 Abs. 3 SOG M-V mit dem Verwaltungsakt verbunden werden, der vollzogen werden soll. Die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes bewegt sich im unteren Bereich des in § 88 Abs. 3 SOG M-V eingeräumten Rahmens von mindestens 10 €, höchstens 50.000 € und ist deshalb nicht unangemessen hoch.

52: 2. Die Festsetzung von Widerspruchsbescheidkosten in Ziffer 4 des Widerspruchsbescheids ist insoweit rechtswidrig, als ein Betrag von mehr als 2,63 € festgesetzt worden ist. Die Kläger sind dadurch in ihren Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

53: Ermächtigungsgrundlage für die Festsetzung von Widerspruchsbescheidkosten ist § 15 Abs. 3 Landesverwaltungskostengesetz (VwKostG M-V). Danach sind von dem Widerspruchsführer für den Erlass des Widerspruchsbescheides Verwaltungsgebühren und Auslagen zu erheben, wenn und soweit der Widerspruch zurückgewiesen wird. Nach Satz 2 der Bestimmung ist in diesem Fall eine Verwaltungsgebühr bis zur Höhe der Gebühr zu erheben, die für die angefochtene Amtshandlung zu zahlen ist. Hinsichtlich der Höhe der Gebühr, die für den Erlass des Widerspruchsbescheides festzusetzen ist, legt § 15 Abs. 3 Satz 2 VwKostG M-V mithin einen Rahmen fest, der von 0,01 Euro bis zur Höhe der Gebühr reicht, die für die angefochtene Amtshandlung zu zahlen ist. Für die Gebührenbemessung bei Rahmensätzen bestimmt § 9 Abs. 1 VwKostG M-V, dass bei der Festsetzung der Gebühr im Einzelfall zu berücksichtigen sind einerseits der mit der Amtshandlung verbundene Aufwand und andererseits die Bedeutung, der wirtschaftliche Wert oder der sonstige Nutzen der Amtshandlung für den Gebührenschuldner. Der Gebührengläubiger hat mithin in den Fällen der Widerspruchsbescheidgebühr eine den von § 15 Abs. 3 Satz 2 VwKostG M-V vorgegebenen Rahmen ausfüllende, sich an den Vorgaben des § 9 Abs. 1 VwKostG M-V zu richtende Ermessensentscheidung zu treffen. Diesen Anforderungen wird die Festsetzung der Gebühr in Höhe von 450,00 Euro in dem Widerspruchsbescheid vom 12. April 2011 nicht gerecht.

54: So ist die Beklagte ausweislich der Begründung der „Kostenentscheidung“, dort unter Ziffer 2, in dem Widerspruchsbescheid vom 12. April 2011 davon ausgegangen, dass sich die festgesetzten Widerspruchsbescheidkosten „aus der bereits im Ausgangsbescheid festgesetzten Gebühr in Höhe von 450,00 Euro und deren Gründen zuzüglich 2,63 Euro Zustellungsgebühr als Auslagen“ ergeben. Dass hier ein gesetzlich vorgegebener Rahmen nach den Maßgaben des § 9 Abs. 1 VwKostG M-V ermessensfehlerfrei auszufüllen war, hat die Beklagte daher bereits nicht erkannt, jedenfalls ist dies in der Begründung nicht ausreichend kenntlich gemacht. Soweit in dem Widerspruchsbescheid ausgeführt wird, dass einer „Minderung der Gebühr“ der Verwaltungsaufwand der Prüfung entgegenstehe, ändert dies an dem Ergebnis nichts. Denn es geht bei der Ausfüllung des Rahmens nach § 15 Abs. 3 Satz 2 VwKostG M-V darum, die den gesetzlichen Vorgaben gerecht werdende in HH Höhe der Gebühr überhaupt erst zu ermitteln und nicht darum, in Bezug auf eine bereits feststehende Gebühr das Vorliegen von Ermäßigungstatbeständen, etwa verminderten Verwaltungsaufwand, zu prüfen.

55: Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO.

56: Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 19. Feb. 2014 - 3 L 212/12

Tenor

: Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

: Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

: Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

: Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1: Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

2: Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

3: Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

4: Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

5: Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

6: Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

7: Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

8: Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

9: Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

10: Der Kläger hat beantragt,

11: den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

12: Die Beklagte hat beantragt,

13: die Klage abzuweisen.

14: Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

15: Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

16: Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

17: Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

18: Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

19: Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

20: Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

21: Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

22: Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

23: Der Kläger beantragt,

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1.		das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 31.08.2012 – 5 A 760/11 – insoweit aufzuheben, als die Klage im Übrigen abgewiesen worden ist,

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2.		den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 und ihren Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 aufzuheben, soweit sie die Nutzung einer dritten und vierten Wohnung als Ferienwohnungen im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. betreffen,

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3.		die Beklagte unter teilweiser Änderung ihres Rücknahme- und Ablehnungsbescheides vom 13.12.2010 und ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 zu verpflichten, ihm Ausnahmen von der Festsetzung des Bebauungsplans für die Nutzung zweier weiterer Wohnungen, d.h. der dritten und vierten Ferienwohnung im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. zu erteilen.

27: Die Beklagte beantragt,

28: die Berufung zurückzuweisen.

29: Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

30: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

31: Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

32: 1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

33: 2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

34: 3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

35: Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

36: Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

37: a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

38: Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

39: Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

40: b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

41: aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

42: (1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

43: Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

44: Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

45: (2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

46: Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

47: (3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

48: In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

49: (4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

50: Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

51: (5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

52: bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

53: Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

54: Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

55: Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

56: Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

57: Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

58: Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Verwaltungsgericht Schwerin Urteil, 20. Dez. 2012 - 2 A 857/11

Tenor

: Der Widerspruchbescheid der Beklagten vom 12. April 2011 wird insoweit aufgehoben als mit ihm Kosten in Höhe von mehr als 2,63 Euro festgesetzt werden.

: Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

: Die Kläger tragen 9/10 und die Beklagte 1/10 der Kosten des Verfahrens.

: Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

1: Die Kläger wehren sich gegen die Untersagung der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung.

2: Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks A. in B mit der katasteramtlichen Bezeichnung Flurstücke ... und ... der Flur der Gemarkung T. . Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des im Jahre 2004 aufgestellten Bebauungsplans Nr. 9 „A. “ der Gemeinde B . und hier in einem als allgemeines Wohngebiet festgesetzten Baugebiet.

3: Auf der Grundlage des Bebauungsplans wurde auf dem streitgegenständlichen Grundstück ein Wohngebäude errichtet. Die Beklagte stellte fest, dass auf dem Grundstück eine Wohnung zur Vermietung als Ferienwohnung angeboten wird. Nach Anhörung im Juni 2010 untersagte die Beklagte mit Bescheid vom 03. März 2011 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung (Ziffer 2 der Verfügung) „die Feriennutzung des Wohnhauses in T. , A. , Flurstücke ... und ...“, der Flur von T. ab dem 03. Mai 2011, wobei die private Nutzung unberührt bleiben sollte (Ziffer 1 der Verfügung). Für den Fall der Zuwiderhandlung drohte die Beklagte ein Zwangsgeld „in Höhe von 5.000,00 €“ an (Ziffer 3 der Verfügung). Ferner setzte die Beklagte gegenüber den Klägern Gebühren in Höhe von 450 Euro unter gleichzeitigem Hinweis auf den zugehörigen Gebührenbescheid fest.

4: Den dagegen erhobenen Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 12. April 2011, zugestellt am 14. April 2011, zurück und setzte die Vollziehung bis zum 15. Oktober 2011 aus. Die Kosten des Widerspruchsverfahrens wurden den Klägern auferlegt (Ziffer 3 des Widerspruchsbescheids). Die Widerspruchsbescheidkosten wurden auf 452,63 € festgesetzt (Ziffer 4 des Widerspruchsbescheids). Zur Begründung führte die Beklagte an, die Ferienwohnnutzung sei mangels Vorliegen einer Nutzungsänderungsgenehmigung formell und mangels bauplanungsrechtlicher Genehmigungsfähigkeit auch materiell illegal. Die Festsetzung der Kosten für den Widerspruchsbescheid ergäbe sich aus der bereits im Ausgangsbescheid festgesetzten Gebühr zuzüglich 2,63 € Zustellungsgebühr als Auslagen. Einer Minderung der Gebühr stehe der Verwaltungsaufwand der Prüfung entgegen.

5: Die Kläger haben am 13. Mai 2011 Klage erhoben. Sie machen im Wesentlichen geltend:

6: Die Nutzungsuntersagung sei unverhältnismäßig. Die Gemeinde B. habe eine B-Plan-Änderung auf den Weg gebracht. Das Verfahren zur 4. Änderung des B-Plans Nr. 9 sei weitgehend abgeschlossen. Der zuständige Ausschuss habe am 5. Dezember 2011 den Abwägungsbeschluss gefasst. Es sei davon auszugehen, dass die Gemeindevertretung den Satzungsbeschluss zeitnah fassen werde. Inhaltlich sei statt des bislang festgesetzten allgemeinem Wohngebiets die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Fremdenverkehr“ beabsichtigt. Anlass für diese Planung sei der Umstand, dass es den Absichten des Plangebers bereits bei Inkraftsetzen des B-Plans Nr. 9 entsprochen habe, dort auch „Ferienwohnungen/Ferienhausnutzungen“ zuzulassen. Die Nutzung im streitbefangenen Objekt sei auch auf der Basis der bisherigen planungsrechtlichen Festsetzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässig. Die entgeltliche Unterbringung von Feriengästen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern sei planungsrechtlich als Beherbergung zu bewerten. Dabei sei zu berücksichtigen, dass sich das Objekt als organisatorische Zusammenfassung von entsprechenden Einzeleinheiten auf engem Raum darstelle, weil die Vermietung einheitlich über die Firma Os. GmbH erfolge. Diese übernehme zentral die für sämtliche benachbarten Objekte relevanten organisatorischen Maßnahmen. Sie fasse damit auch organisatorisch die jeweiligen Häuser als Betriebsanlagen zu diesem Betriebszweck (Ferienwohnung) zusammen. Die streitbefangene Nutzung stelle sich sogar als kleiner Beherbergungsbetrieb dar, welcher auch im reinen Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässig wäre. Die Feriennutzung trete baulich nicht besonders in Erscheinung und beeinflusse auch nicht den Charakter des Wohngebiets. Störungen durch die streitbefangene Ferienhausnutzung seien gerade nicht gegeben. Entsprechende tatsächliche Feststellungen haben die Beklagte offenbar auch nicht getroffen. Das gelte in gleicher Weise, wenn man die streitbefangene Nutzung als nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ansehen würde. Hilfsweise seien die B-Plan-Festsetzungen funktionslos geworden. Die tatsächlichen Verhältnisse hätten sich derart geändert, dass mit einer Verwirklichung der Festsetzungen nicht mehr gerechnet werden könne. Auf der überwiegenden Zahl der Grundstücke im Geltungsbereich des B-Plans Nr. 9 habe sich eine Nutzung wie die hier streitbefangene seit Jahren etabliert. In der Begründung zur am 13. Dezember 2012 von der Gemeindevertretung beschlossenen 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 9 spreche der Plangeber von einer „etablierten“ Ferienwohnungsnutzung im B-Planbereich. Im Hinblick auf die Verhältnismäßigkeit sei auf die von der Beklagten ermessensfehlerhaft gar nicht berücksichtigten erheblichen wirtschaftlichen Interessen der Kläger – Zusammenbrechen der Kreditfinanzierung mit entsprechenden Folgen – aufmerksam zu machen.

7: Die Kläger beantragen,

8: die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 03. März 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12. April 2011 aufzuheben.

9: Die Beklagte beantragt,

10: die Klage abzuweisen.

11: Sie macht im Wesentlichen geltend:

12: Die Verfügung sei für die Betroffenen nicht überraschend gekommen. Bereits im Juni 2010 sei über die Sach- und Rechtslage umfassend informiert worden, so dass ausreichend Zeit bestanden habe, sich auf die dann rund ein Dreivierteljahr später erst ergangene Nutzungsuntersagung einzustellen. In keiner Weise könne davon die Rede sein, dass Störungen durch die streitbefangene Ferienhausnutzung nicht gegeben seien. Auch die dort Wohnenden hätten auf sie – die Beklagte – eingewirkt und vehement ein bauaufsichtliches Einschreiten verlangt. Ein Artikel in den Lübecker Nachrichten vom 22. Juli 2012 lasse erwarten, dass die Gemeinde eine Änderung des B-Planes ablehne. Der ursprüngliche B-Plan habe gerade auch keine Ferienwohnung/Ferienhausnutzungen vorgesehen. Zwar habe sich der Plangeber mit der Absicht getragen, eine Nutzung von Einliegerwohnungen als Ferienwohnungen zu eröffnen, in keinem Fall jedoch eine komplette Ferienhausnutzung. Zu einer dafür vorzunehmenden Sondergebietsausweisung gemäß § 11 Abs. 1 und 2 BauNVO sei es hingegen nicht gekommen. Genausowenig sei eine derartige Nutzung in Übereinstimmung mit den Absichten des Plangebers erfolgt. Dieser habe seinerseits gerade mit seiner Anzeige ein bauaufsichtliches Einschreiten gefordert. Die Nutzung „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ umfasse nicht die allgemeine Wohnnutzung einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung und nicht die Ferienwohnung im Sinne des § 10 Abs. 4 BauNVO. Für ein bauaufsichtliches Einschreiten sei, unabhängig von den Beschwerden der dort Wohnenden, das tatsächliche Vorliegen von Störungen und deren Unzumutbarkeit nicht erforderlich. Unabhängig davon, ob überhaupt eine massive Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans eingetreten sei, sei nicht erkennbar, warum die Beklagte und damit letztlich auch die Gemeinde nicht zumindest auch in Zukunft die Wohnnutzung durchzusetzen vermöge.

13: Mit Beschluss vom 19. Oktober 2012 ist der Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden.

14: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Gerichtsakte der mit diesem Verfahren zur gemeinsamen mündlichen Verhandlung verbundenen Verfahren sowie die Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen, die ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

15: Die zulässige Klage ist nur insoweit begründet, als in dem Widerspruchsbescheid Widerspruchsbescheidkosten in Höhe von mehr als 2,63 € festgesetzt sind (dazu nachfolgend unter 2.). Im Übrigen ist die Klage unbegründet (dazu nachfolgend unter 1.).

16: 1. Die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung der Beklagten in der Gestalt des Widerspruchsbescheids ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

17: Die Nutzungsuntersagung ist zunächst formell rechtmäßig, weil die Kläger vor Erlass des Ausgangsbescheids zu der beabsichtigten Nutzungsuntersagung angehört wurden. Die Nutzungsuntersagung ist auch materiell rechtmäßig.

18: Ermächtigungsgrundlage für die Nutzungsuntersagung ist § 80 Abs. 2 Satz 1 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V). Nach dieser Bestimmung kann die Bauaufsichtsbehörde, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden, die Nutzung untersagen. Die Voraussetzungen dieser Bestimmung sind erfüllt.

19: a) Die klägerische Ferienwohnnutzung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 9 der Gemeinde B. und damit öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne von § 80 Abs. 2 LBauO M-V. Der Widerspruch zu diesen Vorschriften ergibt sich daraus, dass es sich hier bei der praktizierten Nutzung zur Ferienvermietung gegenüber der im Rahmen des genehmigungsfreien Bauens nach § 62 LBauO M-V ursprünglich angezeigten Errichtung eines Wohngebäudes um eine genehmigungsbedürftige, aber nicht genehmigungs- und auch nicht ausnahme- bzw. befreiungsfähige Nutzungsänderung handelt.

20: Zur Frage der Zulässigkeit einer Ferienwohnnutzung in einem allgemeinen Wohngebiet hat das Oberverwaltungsgericht Greifswald im Beschluss vom 8. Januar 2008 (3 M 190/07, Juris, dort unter dem Datum 28. Dezember 2007, sowie NordÖR 2008, 169) ausgeführt:

21: "Die im Kern des Beschwerdevorbringens stehende Frage, ob sich eine Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich (lediglich) als eine Unterform der Wohnnutzung darstellt und damit im vorliegend festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, beantwortet der Senat im Sinne der erstinstanzlichen Entscheidung, wonach es sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei der Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung um eine eigenständige Nutzungsart handelt.

22: Zwar kann nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenendhaus als ein 'Wohngebäude' bezeichnet werden; denn auch Ferien- oder Wochenendhäuser dienen dem Wohnen. Gleichwohl unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits: Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO - 'Wohngebäude' in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf 'Wochenendhäuser' und § 10 Abs. 4 BauNVO auf 'Ferienhäuser'. Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG, U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512). Die BauNVO führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060).

23: Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der o.g. typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Zu unterscheiden ist die im wesentlichen an der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen (vgl. zu dieser als maßgebliches Kriterium: Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Bd. V, § 3 BauNVO Rn. 8) ausgerichtete (reine) Wohnnutzung von der Ferienwohnnutzung, in der der für das Dauerwohnen maßgebende eigenständige bzw. unabhängig zu gestaltende häusliche Wirkungskreis nicht angenommen werden kann (Bielenberg, a.a.O., Rn 20). Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, zu der auch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises gehört (vgl. BVerwG, B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56). Mit der Dauerhaftigkeit des Wohnens ist zunächst nicht der Gegensatz von längerer und kürzerer oder von unbestimmter und bestimmter Dauer zu verbinden. So schließt etwa eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens einen Zweitwohnsitz nicht aus (Senat, U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Ausgehend von der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen unterscheidet sich Wohnen von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht 'alltägliches' Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. 'Ferienwohnen' ist ebensowenig auf Dauer angelegt wie das Unterkommen in Herbergen jeder Art. Vom Nutzungskonzept her bieten Ferienwohnungen den zumeist wochenweisen vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl., § 3 Rn 17; Boeddinghaus, BauNVO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15), während reine (Dauer)- Wohnungen - ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer - von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt werden.

24: Gerade die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

25: Unterscheidet sich danach die Ferienwohnnutzung von der (reinen) Wohnnutzung, ergibt sich aus der Systematik der Gebietstypen der BauNVO einerseits und den Festsetzungen im hier maßgeblichen Bebauungsplan andererseits, dass eine Ferienwohnnutzung im Plangebiet nicht zulässig ist.

26: Die Beschränkung der Nutzungsarten in den in §§ 2 - 9 BauNVO geregelten Gebietstypen bedeutet nämlich, dass eine andere als die bezeichnete Nutzungsart in dem entsprechenden Gebiet grundsätzlich nicht zulässig ist, soweit die Gemeinde nicht von den durch § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch macht und Ausnahmen nicht zugelassen werden. Letzteres ist mit den Festsetzungen im vorliegend maßgeblichen Bebauungsplan und ausweislich der Begründung gerade nicht geschehen, so dass eine Ferienwohnnutzung, soweit man sie entgegen der übereinstimmenden Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts denn als Beherbergungsbetrieb ansehen wollte (vgl. etwa Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl., § 3 n. 19 und 19.1 m.w.N., wonach die Überlassung von Räumen zur Unterbringung ohne zusätzliche Leistungen für die Annahme eines Beherbergungsbetriebes ausreicht), auch unter diesem Aspekt ausgeschlossen ist."

27: An dieser Auffassung, die das erkennende Gericht bereits in einem B. Fall im Rahmen eines vorläufigen Rechtsschutzverfahrens und sodann in mehreren Urteilen bezogen auf P. Fälle übernommen hat (vgl. Beschluss vom 23. Oktober 2008 – 2 B 273/08, vgl. Urteile vom 11. November 2010 – 2 A 1036/09 – u. a.) und die das Oberverwaltungsgericht bestätigt hat (vgl. Beschluss vom 13. Juni 2012 – 3 M 20/12 –), wird nach erneuter Überprüfung festgehalten.

28: b) Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagungsverfügung ist auch nicht deshalb rechtswidrig, weil die Ferienwohnnutzung als ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes anzusehen wäre und ein solcher nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet zulässig ist. Zutreffend ist allerdings, dass der hier in Rede stehende Bebauungsplan – anders als in den vorgenannten Fällen – Betriebe des Beherbergungsgewerbes nicht explizit ausschließt.

29: aa) Die Vorschrift des § 4 Abs. 3 BauNVO begründet keine allgemeine Zulässigkeit. Die Gemeinde hat in dem Bebauungsplan auch nicht von der in § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO grundsätzlich vorgesehen Möglichkeit Gebrauch gemacht, Betriebe des Beherbergungsgewerbes allgemein für zulässig zu erklären. Selbst wenn die klägerseitig vertretene Auffassung von der Ferienwohnnutzung als Betrieb des Beherbergungsgewerbes zutreffend wäre, führte § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO mithin nicht eo ipso zur Zulässigkeit der streitgegenständlichen Nutzung. Deshalb ist – anders als es klägerseitig offenbar gemeint wird – in der vorliegenden Konstellation auch kein prinzipieller Unterschied zu derjenigen in dem Fall des Oberverwaltungsgerichts Greifswald darin zu sehen, dass der hier in Rede stehende Bebauungsplan Betriebe des Beherbergungsgewerbes nicht ausschließt.

30: bb) Unter der Prämisse, die streitgegenständliche Ferienwohnnutzung unterfalle dem Begriff „Betrieb des Beherbergungsgewerbes“, würde die klägerische Ferienwohnnutzung (jedenfalls) formell illegal sein und (bereits) deshalb im Widerspruch zur öffentlich-rechtlichen Vorschriften stattfinden. § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ermöglicht lediglich eine ausnahmsweise Zulassung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes. Bei der Frage der Zulassung von Ausnahmen nach Maßgabe des Abs. 3 der §§ 2 bis 9 BauNVO handelt es sich um Anwendungsfälle des § 31 Abs. 1 BauGB. Über die jeweilige Ausnahme ist daher in einem bauaufsichtlichen Verfahren nach pflichtgemäßen Ermessen zu entscheiden (vgl. dazu z. B. Stange, BauNVO, 2011, § 2 BauNVO, Rn. 64, 65). An einer solchen – das Einvernehmen der Gemeinde erfordernden – Zulassungsentscheidung fehlt es.

31: cc) Die in Rechtsprechung und Literatur seit langem umstrittene Frage danach, ob Ferienwohnungen dem Begriff des (kleinen) „Betriebes des Beherbergungsgewerbes“ unterfallen (zum Streitstand vgl. etwa Stange, a. a. O., § 3 Rn. 49 ff., § 4 Rn. 36, jeweils m. w. N.), ist in Mecklenburg-Vorpommern von dem Verwaltungsgericht Greifswald bejaht worden (vgl. Urt. v. 31. August 2012 – 5 A 760/11 -, amtlicher Umdruck S. 8 ff.). Demgegenüber hat die Kammer in einem Urteil vom 20. Dezember 2012 (Az.: 2 A 1577/10) bezogen auf einen K. Fall zwischen einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes und Ferienwohnungen unterschieden (Urt. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 -, amtlicher Umdruck S. 10 ff. m. w. N. zum Streitstand). Dieser Unterscheidung folgt auch der hier erkennenden Einzelrichter. Merkmal eines Betriebes des Beherbergungsgewerbes ist es danach, ob Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Das Bundesverwaltungsgericht (vgl. Beschl. v. 08. Mai 1989 – 4 B 78.98-, BRS 49, Nr. 66) hat hierzu ausgeführt:

32: „Auch ein Vermieten von Appartements ist schon nach allgemeinem Sprachgebrauch keine Beherbergung. In der BauNVO werden zudem die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als eigenständige Nutzungsarten aufgeführt. Die damit vorgegebene Unterscheidung verbietet es, den Begriff der Beherbergung soweit zu fassen, dass er auch die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch nur zu Ferienzwecken, einschließt.“

33: Dementsprechend können als Betriebe des Beherbergungsgewerbes (nur) in Betracht kommen, Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime (vgl. Stange, a. a. O., § 3 Rn. 50). In dem vorbeschriebenen K. Fall hatte die Kammer den Begriff des (kleinen) Betriebes des Beherbergungsgewerbes demzufolge als erfüllt angesehen, weil dort sechs Räume als Doppelzimmer mit angeschlossenem Bad genutzt werden sollten und eine Kochgelegenheit in den Zimmern nicht vorgesehen war. Die Zimmer erschienen aufgrund ihrer Größe und Ausstattung vorwiegend für Übernachtungszwecke und mangels ausreichender Sitz- und Essmöglichkeiten eher nicht zu längeren Aufenthalten auch tagsüber geeignet. Das Gebäude entsprach damit dem Bild einer kleinen Pension.

34: Im vorliegenden Fall sind weder Anhaltspunkte vorgetragen noch sonst ersichtlich, die Anlass gegen könnten, die streitgegenständliche Nutzung schlösse aus, dass die Gäste dort einen – wenn auch zeitlich und auf den Ferienzweck begrenzten – häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten. Insbesondere werden die Ferienwohnungen nicht lediglich als Doppelzimmer mit angeschlossenem Bad, sondern als voll ausgestattete Wohnungen mit Wohnbereich, Essbereich, Schlafzimmern, Terrasse und mit Grillgelegenheit etc. angeboten.

35: c) Die streitgegenständliche Ferienwohnnutzung kann auch nicht auf eine ausnahmsweise Zulassung als nicht störender Gewerbebetrieb im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO gestützt werden.

36: aa) Auch diesbezüglich fehlt es – mangels Erklärung der allgemeinen Zulässigkeit im Bebauungsplan – bereits an der erforderlichen bauaufsichtlichen Zulassungsentscheidung.

37: bb) Materiell scheidet der Rückgriff auf § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO (schon auf der Basis der klägerischen Auffassung) aus, weil mit der Regelung des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO die „Beherbergungsfälle“ für das allgemeine Wohngebiet speziell geregelt sind. Erfüllt die Ferienwohnnutzung – wie ausgeführt – den Begriff des (ausnahmsweise zulassungsfähigen) Betriebes des Beherbergungsgewerbes nicht, können jenseitige Beherbergungsformen, wie die Ferienwohnnutzung, nicht über den Umweg des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu den „sonstigen“ Gewerbebetrieben erklärt werden (vgl. Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 4 Rn. 75).

38: d) Die Festsetzung für das streitgegenständliche Grundstück als allgemeines Wohngebiet ist eindeutig. Sie in einer Weise zu lesen, dass der Plangeber die Zulässigkeit von Ferienwohnungen nicht habe ausgeschlossen sehen wollen, ist nicht angängig. Zum einen ist maßgeblich die getroffene Festsetzung selbst. Ihr Wortlaut bildet die Grenze der Auslegung. Mit den von der Gemeinde hier getroffenen Festsetzungen – WA oder WR – ist, wie dargelegt, notwendig die Konsequenz der allgemeinen und ausnahmsweisen planungsrechtlichen Unzulässigkeit von Ferienwohnungen ohne Weiteres festgelegt. Nichts anderes folgt aus der Begründung des Bebauungsplans. In dieser ist unter 5.1.1 „Art der baulichen Nutzung“ ausgeführt:

39: „Die Bauflächen entlang der Ostseeallee werden gemäß dem städtebaulichen Konzept als Sondergebiete“ Hotel (SO Hotel), „Ferienwohnungen“ (SO Fewo) und „Fremdenbeherbergung“ (SO Fremd) als Mischgebiet (MI) und als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Zum besseren Orientierung und zur eindeutigen Zuordnung der textlichen Festsetzungen enthalten diese Baugebiete Nummerierungen. Durch die Festsetzungen wird erreicht, dass sich entlang der Ostseeallee touristisch orientiertes Gewerbe wie Gastronomie und Unterkunftsmöglichkeiten nahe dem Ortszentrum ansiedeln. In zweiter Reihe erfolgt mit der Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) und Reines Wohngebiet (WR) die Schaffung von Wohnraum in attraktiver Lage, wobei das Allgemeine Wohngebiet den Übergang zu anderen Nutzungsarten bildet. Die typische Mischung von touristisch geprägten Einrichtungen und Wohnen bleibt somit gewahrt.“

40: Daraus ergibt sich ohne Weiteres, dass der Plangeber unterschieden hat zwischen Ferienwohnnutzung und Fremdenbeherbergung auf der einen Seite (und hierfür Sondergebiete vorgesehen hat) und Wohnen im allgemeinen und reinen Wohngebiet auf der anderen Seite.

41: Soweit möglicherweise einzelne Gemeinderatsmitglieder eine andere Vorstellung von den rechtlichen Konsequenzen einer Festsetzung als WA oder WR gehabt haben sollten, ist dies unbeachtlich. Schließlich sprechen auch Inhalt, Verlauf und Stand des klägerseitig vorgebrachten B-Planänderungsvorhabens gegen die Annahme, der Plangeber habe die hier streitgegenständliche Nutzung seinerzeit für zulässig erachtet. Denn das - nach wie vor nicht zum Satzungsbeschluss geführte – Änderungsvorhaben war lediglich auf die Ermöglichung einer Ferienwohnung neben einer Dauerwohnung gerichtet, nicht jedoch auf die Nutzung eines Gebäudes bzw. einer Doppelhaushälfte ausschließlich zu Ferienwohnzwecken.

42: e) Soweit die Kläger die Unwirksamkeit des Bebauungsplans behaupten, können sie damit im Ergebnis nicht gehört werden. Selbst wenn der behauptete Mangel eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 4 BauGB im Blick auf die Ziele der Raumordnung vorliegen, beachtlich sein, nicht der Verfristung nach § 215 Abs. 1 BauGB unterliegen und zudem zur Nichtigkeit des Bebauungsplans Nr. 9 insgesamt oder jedenfalls der hier relevanten Festsetzungen führen sollte, führt dies nicht zur Rechtswidrigkeit der angefochtenen Nutzungsuntersagungsverfügung. Zwar beurteilt sich im Fall der Nichtigkeit des B-Plans Nr. 9 insgesamt oder der hier relevanten Festsetzungen die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der streitgegenständlichen Ferienwohnnutzung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB danach, ob sich diese in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entgegen der klägerischen Auffassung ist dies jedoch nicht der Fall.

43: Dabei kann offenbleiben, ob – wie klägerseitig behauptet wird – in 90 % der im allgemeinen oder reinen Wohngebiet errichteten Gebäude (ausschließlich) Ferienwohnnutzung stattfindet. Sollte dies tatsächlich der Fall sein, führt dies nicht dazu, dass die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als von dieser Ferienwohnnutzung geprägt anzusehen ist. Zwar hält sich die streitgegenständliche Ferienwohnnutzung innerhalb des tatsächlich vorhandenen Nutzungsrahmens, wenn die klägerseitige Behauptung zutrifft. Indessen fehlt es bei Wegfall des B-Plans an der bauplanungsrechtlichen Grundlage, auf der die aufstehenden Gebäude errichtet wurden und die streitgegenständliche Nutzung ausgeübt wird. Sie stellt sich daher in diesem Fall als jedenfalls materiell illegal dar.

44: Als Maßstab für die Beantwortung der Frage nach der Eigenart der näheren Umgebung – hier hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung – scheiden materiell baurechtswidrige Vorhaben jedoch grundsätzlich aus (vgl. Krautzberger, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Auflage 2009, § 34 Rn. 14). Auch sind die behaupteten weiteren Ferienwohnnutzungen von der Beklagten bisher nicht in einer Weise geduldet worden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständige Behörde mit ihrem Vorhandensein abgefunden hat (vgl. BVerwGE 31, 22, 26). Vielmehr lassen das streitgegenständliche sowie die weiteren zur gemeinsamen mündlichen Verhandlung verbundenen Verfahren gegen die von der Beklagten erlassen Nutzungsuntersagungsverfügungen das Gegenteil erkennen. Daran ändert sich auch nichts, wenn – wie sich in der mündlichen Verhandlung angedeutet hat – der Beklagten noch nicht sämtliche Ferienwohnnutzungen bekannt sind oder noch nicht gegen sämtliche dieser Nutzungen vorgegangen wird. Allein der Umstand, dass die Beklagte derzeit möglicherweise nicht gegen sämtliche Ferienwohnnutzungen Nutzungsuntersagungsverfahren eingeleitet haben sollte, rechtfertigt nicht die Annahme, die Beklagte habe sich mit dem Vorhandensein dieser Nutzungen abgefunden. Insbesondere haben die Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung nicht erklärt, gegen von ihr als bauplanungsrechtswidrig angesehene weitere Ferienwohnnutzungen zukünftig nicht einschreiten, sondern diese hinnehmen zu wollen.

45: f) Die Festsetzungen von allgemeinen und reinen Wohngebieten in dem Bebauungsplan Nr. 9 sind auch nicht funktionslos und damit unwirksam geworden.

46: Die in der Rechtsprechung anerkannte Funktionslosigkeit eines Bebauungsplans (vgl. dazu z. B. BVerwG, Urt. v. 03. Dezember 1998 – 4 CM 3.97 -, BVerwGE 108, 71, 76) setzt voraus, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sich der Bebauungsplan bezieht, offenkundig so verändert haben, dass eine Verwirklichung seiner Festsetzungen auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen ist (vgl. Löhr in: Battis/Krautzberger/Löhr, a. a. 0, § 9 Rn. 7a m. w. N.). Davon kann hier gerade nicht die Rede sein. Denn um die Verwirklichung der Festsetzungen des Bebauungsplans geht es der Beklagten gerade mit dem Erlass der hier und in den weiteren zur gemeinsamen mündlichen Verhandlung verbundenen Verfahren streitgegenständlichen Nutzungsuntersagungsverfügungen.

47: g) Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagungsverfügung verstößt auch nicht gegen das Bestimmtheitsgebot des § 37 Abs. 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG M-V). Insbesondere wird im Tenor des Ausgangsbescheids klargestellt, dass eine Eigennutzung des Eigentümers zu Ferienwohnzwecken nicht erfasst sein soll.

48: h) Die Nutzungsuntersagung verstößt auch nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot des Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz. Der Gleichbehandlungsgrundsatz des Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz verpflichtet die Bauaufsichtsbehörde, ihre bauordnungsrechtliche Tätigkeit maßgeblich auch am Gleichheitssatz auszurichten. Sie muss das ihr eingeräumte Ermessen in gleichgelagerten Fällen gleichmäßig ausüben. Ergreift oder unterlässt die Behörde Maßnahmen zur Bekämpfung baurechtswidriger Zustände, so hat sie in allen vergleichbaren Fällen in der gleichen Art und Weise zu verfahren. Das bedeutet bei einer Vielzahl von Verstößen jedoch nicht, dass sie gleichzeitig tätig werden muss; entschließt sie sich zu einem Einschreiten, ist es ihr unbenommen, die Verhältnisse nach und nach zu bereinigen; ihr ist es lediglich verwehrt, systemlos oder willkürlich vorzugehen; beschränkt sie sich darauf, einen Einzelfall herauszugreifen, so handelt sie dem Gleichbehandlungsgebot zuwider, es sei denn, dass sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag (vgl. OVG Greifswald, Beschl. v. 30. Juni 2010 – 3 M 114/10 -; BVerwG, Beschl. v. 22. April 1995 – 4 B 55.95 – BRS 57 Nr. 248 m.w.N.). In diesem Rahmen darf die Behörde auch anlassbezogen vorgehen und sich auf die Regelung von Einzelfällen beschränken, sofern sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag. Der Gleichbehandlungsgrundsatz verpflichtet die Behörde aber zu einem nach Zeitpunkt und Modalitäten gleichmäßigen Vorgehen gegen rechtswidrige Zustände, soweit nicht in der Sache begründete Unterschiede Abweichungen rechtfertigen. So kann es rechtmäßig sein, wenn die Behörde einen geeigneten Fall als „Musterfall“ auswählt, um erst nach einer gerichtlichen Bestätigung ihrer Rechtsauffassung gleichartige Fälle aufzugreifen. Ebenso ist es mit Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz vereinbar, wenn die Behörde zunächst nur Fälle aufgreift, in denen eine Verschlechterung des bestehenden Zustands droht (BVerwG, Beschl. v. 19. Februar 1992 – 7 B 106.91 – NVwZ – RR 1992, 360). Die Rechtsprechung hat im Baurecht den räumlichen Bezug des Gleichheitssatzes aus der Erkenntnis eingeschränkt, dass der Bauaufsichtsbehörde ein gleichmäßiges Einschreiten in ihrem gesamten Bereich aus verschiedenen praktischen Gründen unmöglich ist. Eine Verletzung des Gleichheitssatzes führt somit nur dann zur Aufhebung einer Maßnahme, wenn die Behörde in räumlich benachbarten Fällen unterschiedlich vorgeht. Maßgebend ist ein bestimmter topografischer Bereich (vgl. OVG Greifswald, Beschl. v. 6. Februar 2008 – 3 M 9 /08 – NordÖR 2008, 450).

49: Vorliegend ergibt sich aus dem Vorbringen der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, dass die Beklagte zunächst gegen solche Ferienwohnnutzungen eingeschritten ist, in Bezug auf die es Beschwerden der in dem jeweiligen allgemeinen oder reinen Wohngebiet Wohnenden gegeben hat. Zudem ergibt sich aus den Verwaltungsvorgängen der Beklagten, dass diese zunächst den Fortgang der Planänderungsinitiative abgewartet hat.

50: i) Die Nutzungsuntersagungsverfügung ist, insbesondere im Blick auf die festgesetzte Umsetzungsfrist, auch nicht unverhältnismäßig (gewesen). Denn die Kläger konnten sich bereits seit der Anhörung Im Juni 2010 und damit mit einem Vorlauf von einem Jahr darauf einstellen, dass die Beklagte die Ferienvermietung untersagen würde.

51: j) Die Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000 € ist nicht zu beanstanden. Sie entspricht den Bestimmungen der §§ 97 ff. Sicherheits- und Ordnungsgesetz Mecklenburg-Vorpommern (SOG M-V). Insbesondere kann die Androhung nach § 7 Abs. 3 SOG M-V mit dem Verwaltungsakt verbunden werden, der vollzogen werden soll. Die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes bewegt sich im unteren Bereich des in § 88 Abs. 3 SOG M-V eingeräumten Rahmens von mindestens 10 €, höchstens 50.000 € und ist deshalb nicht unangemessen hoch.

52: 2. Die Festsetzung von Widerspruchsbescheidkosten in Ziffer 4 des Widerspruchsbescheids ist insoweit rechtswidrig, als ein Betrag von mehr als 2,63 € festgesetzt worden ist. Die Kläger sind dadurch in ihren Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

53: Ermächtigungsgrundlage für die Festsetzung von Widerspruchsbescheidkosten ist § 15 Abs. 3 Landesverwaltungskostengesetz (VwKostG M-V). Danach sind von dem Widerspruchsführer für den Erlass des Widerspruchsbescheides Verwaltungsgebühren und Auslagen zu erheben, wenn und soweit der Widerspruch zurückgewiesen wird. Nach Satz 2 der Bestimmung ist in diesem Fall eine Verwaltungsgebühr bis zur Höhe der Gebühr zu erheben, die für die angefochtene Amtshandlung zu zahlen ist. Hinsichtlich der Höhe der Gebühr, die für den Erlass des Widerspruchsbescheides festzusetzen ist, legt § 15 Abs. 3 Satz 2 VwKostG M-V mithin einen Rahmen fest, der von 0,01 Euro bis zur Höhe der Gebühr reicht, die für die angefochtene Amtshandlung zu zahlen ist. Für die Gebührenbemessung bei Rahmensätzen bestimmt § 9 Abs. 1 VwKostG M-V, dass bei der Festsetzung der Gebühr im Einzelfall zu berücksichtigen sind einerseits der mit der Amtshandlung verbundene Aufwand und andererseits die Bedeutung, der wirtschaftliche Wert oder der sonstige Nutzen der Amtshandlung für den Gebührenschuldner. Der Gebührengläubiger hat mithin in den Fällen der Widerspruchsbescheidgebühr eine den von § 15 Abs. 3 Satz 2 VwKostG M-V vorgegebenen Rahmen ausfüllende, sich an den Vorgaben des § 9 Abs. 1 VwKostG M-V zu richtende Ermessensentscheidung zu treffen. Diesen Anforderungen wird die Festsetzung der Gebühr in Höhe von 450,00 Euro in dem Widerspruchsbescheid vom 12. April 2011 nicht gerecht.

54: So ist die Beklagte ausweislich der Begründung der „Kostenentscheidung“, dort unter Ziffer 2, in dem Widerspruchsbescheid vom 12. April 2011 davon ausgegangen, dass sich die festgesetzten Widerspruchsbescheidkosten „aus der bereits im Ausgangsbescheid festgesetzten Gebühr in Höhe von 450,00 Euro und deren Gründen zuzüglich 2,63 Euro Zustellungsgebühr als Auslagen“ ergeben. Dass hier ein gesetzlich vorgegebener Rahmen nach den Maßgaben des § 9 Abs. 1 VwKostG M-V ermessensfehlerfrei auszufüllen war, hat die Beklagte daher bereits nicht erkannt, jedenfalls ist dies in der Begründung nicht ausreichend kenntlich gemacht. Soweit in dem Widerspruchsbescheid ausgeführt wird, dass einer „Minderung der Gebühr“ der Verwaltungsaufwand der Prüfung entgegenstehe, ändert dies an dem Ergebnis nichts. Denn es geht bei der Ausfüllung des Rahmens nach § 15 Abs. 3 Satz 2 VwKostG M-V darum, die den gesetzlichen Vorgaben gerecht werdende in HH Höhe der Gebühr überhaupt erst zu ermitteln und nicht darum, in Bezug auf eine bereits feststehende Gebühr das Vorliegen von Ermäßigungstatbeständen, etwa verminderten Verwaltungsaufwand, zu prüfen.

55: Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO.

56: Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 19. Feb. 2014 - 3 L 212/12

Tenor

: Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

: Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

: Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

: Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1: Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

2: Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

3: Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

4: Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

5: Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

6: Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

7: Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

8: Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

9: Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

10: Der Kläger hat beantragt,

11: den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

12: Die Beklagte hat beantragt,

13: die Klage abzuweisen.

14: Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

15: Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

16: Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

17: Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

18: Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

19: Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

20: Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

21: Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

22: Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

23: Der Kläger beantragt,

24


1.		das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 31.08.2012 – 5 A 760/11 – insoweit aufzuheben, als die Klage im Übrigen abgewiesen worden ist,

25


2.		den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 und ihren Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 aufzuheben, soweit sie die Nutzung einer dritten und vierten Wohnung als Ferienwohnungen im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. betreffen,

26


3.		die Beklagte unter teilweiser Änderung ihres Rücknahme- und Ablehnungsbescheides vom 13.12.2010 und ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 zu verpflichten, ihm Ausnahmen von der Festsetzung des Bebauungsplans für die Nutzung zweier weiterer Wohnungen, d.h. der dritten und vierten Ferienwohnung im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. zu erteilen.

27: Die Beklagte beantragt,

28: die Berufung zurückzuweisen.

29: Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

30: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

31: Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

32: 1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

33: 2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

34: 3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

35: Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

36: Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

37: a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

38: Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

39: Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

40: b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

41: aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

42: (1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

43: Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

44: Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

45: (2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

46: Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

47: (3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

48: In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

49: (4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

50: Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

51: (5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

52: bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

53: Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

54: Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

55: Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

56: Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

57: Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

58: Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 19. Feb. 2014 - 3 L 212/12

Tenor

: Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

: Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

: Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

: Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1: Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

2: Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

3: Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

4: Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

5: Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

6: Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

7: Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

8: Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

9: Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

10: Der Kläger hat beantragt,

11: den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

12: Die Beklagte hat beantragt,

13: die Klage abzuweisen.

14: Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

15: Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

16: Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

17: Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

18: Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

19: Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

20: Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

21: Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

22: Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

23: Der Kläger beantragt,

24


1.		das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 31.08.2012 – 5 A 760/11 – insoweit aufzuheben, als die Klage im Übrigen abgewiesen worden ist,

25


2.		den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 und ihren Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 aufzuheben, soweit sie die Nutzung einer dritten und vierten Wohnung als Ferienwohnungen im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. betreffen,

26


3.		die Beklagte unter teilweiser Änderung ihres Rücknahme- und Ablehnungsbescheides vom 13.12.2010 und ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 zu verpflichten, ihm Ausnahmen von der Festsetzung des Bebauungsplans für die Nutzung zweier weiterer Wohnungen, d.h. der dritten und vierten Ferienwohnung im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. zu erteilen.

27: Die Beklagte beantragt,

28: die Berufung zurückzuweisen.

29: Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

30: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

31: Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

32: 1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

33: 2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

34: 3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

35: Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

36: Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

37: a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

38: Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

39: Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

40: b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

41: aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

42: (1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

43: Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

44: Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

45: (2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

46: Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

47: (3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

48: In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

49: (4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

50: Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

51: (5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

52: bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

53: Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

54: Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

55: Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

56: Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

57: Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

58: Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Einkommensteuergesetz - EStG | § 15 Einkünfte aus Gewerbebetrieb

(1)¹Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind

1.: Einkünfte aus gewerblichen Unternehmen.²Dazu gehören auch Einkünfte aus gewerblicher Bodenbewirtschaftung, z. B. aus Bergbauunternehmen und aus Betrieben zur Gewinnung von Torf, Steinen und Erden, soweit sie nicht land- oder forstwirtschaftliche Nebenbetriebe sind;
2.: die Gewinnanteile der Gesellschafter einer Offenen Handelsgesellschaft, einer Kommanditgesellschaft und einer anderen Gesellschaft, bei der der Gesellschafter als Unternehmer (Mitunternehmer) des Betriebs anzusehen ist, und die Vergütungen, die der Gesellschafter von der Gesellschaft für seine Tätigkeit im Dienst der Gesellschaft oder für die Hingabe von Darlehen oder für die Überlassung von Wirtschaftsgütern bezogen hat.²Der mittelbar über eine oder mehrere Personengesellschaften beteiligte Gesellschafter steht dem unmittelbar beteiligten Gesellschafter gleich; er ist als Mitunternehmer des Betriebs der Gesellschaft anzusehen, an der er mittelbar beteiligt ist, wenn er und die Personengesellschaften, die seine Beteiligung vermitteln, jeweils als Mitunternehmer der Betriebe der Personengesellschaften anzusehen sind, an denen sie unmittelbar beteiligt sind;
3.: die Gewinnanteile der persönlich haftenden Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft auf Aktien, soweit sie nicht auf Anteile am Grundkapital entfallen, und die Vergütungen, die der persönlich haftende Gesellschafter von der Gesellschaft für seine Tätigkeit im Dienst der Gesellschaft oder für die Hingabe von Darlehen oder für die Überlassung von Wirtschaftsgütern bezogen hat.

²Satz 1 Nummer 2 und 3 gilt auch für Vergütungen, die als nachträgliche Einkünfte (§ 24 Nummer 2) bezogen werden.³§ 13 Absatz 5 gilt entsprechend, sofern das Grundstück im Veranlagungszeitraum 1986 zu einem gewerblichen Betriebsvermögen gehört hat.

(1a)¹In den Fällen des § 4 Absatz 1 Satz 5 ist der Gewinn aus einer späteren Veräußerung der Anteile ungeachtet der Bestimmungen eines Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung in der gleichen Art und Weise zu besteuern, wie die Veräußerung dieser Anteile an der Europäischen Gesellschaft oder Europäischen Genossenschaft zu besteuern gewesen wäre, wenn keine Sitzverlegung stattgefunden hätte.²Dies gilt auch, wenn später die Anteile verdeckt in eine Kapitalgesellschaft eingelegt werden, die Europäische Gesellschaft oder Europäische Genossenschaft aufgelöst wird oder wenn ihr Kapital herabgesetzt und zurückgezahlt wird oder wenn Beträge aus dem steuerlichen Einlagenkonto im Sinne des § 27 des Körperschaftsteuergesetzes ausgeschüttet oder zurückgezahlt werden.

(2)¹Eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, ist Gewerbebetrieb, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs noch als eine andere selbständige Arbeit anzusehen ist.²Eine durch die Betätigung verursachte Minderung der Steuern vom Einkommen ist kein Gewinn im Sinne des Satzes 1.³Ein Gewerbebetrieb liegt, wenn seine Voraussetzungen im Übrigen gegeben sind, auch dann vor, wenn die Gewinnerzielungsabsicht nur ein Nebenzweck ist.

(3) Als Gewerbebetrieb gilt in vollem Umfang die mit Einkünfteerzielungsabsicht unternommene Tätigkeit

1.: einer offenen Handelsgesellschaft, einer Kommanditgesellschaft oder einer anderen Personengesellschaft, wenn die Gesellschaft auch eine Tätigkeit im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 ausübt oder gewerbliche Einkünfte im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 bezieht.²Dies gilt unabhängig davon, ob aus der Tätigkeit im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 ein Gewinn oder Verlust erzielt wird oder ob die gewerblichen Einkünfte im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 positiv oder negativ sind;
2.: einer Personengesellschaft, die keine Tätigkeit im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 ausübt und bei der ausschließlich eine oder mehrere Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter sind und nur diese oder Personen, die nicht Gesellschafter sind, zur Geschäftsführung befugt sind (gewerblich geprägte Personengesellschaft).²Ist eine gewerblich geprägte Personengesellschaft als persönlich haftender Gesellschafter an einer anderen Personengesellschaft beteiligt, so steht für die Beurteilung, ob die Tätigkeit dieser Personengesellschaft als Gewerbebetrieb gilt, die gewerblich geprägte Personengesellschaft einer Kapitalgesellschaft gleich.

(4)¹Verluste aus gewerblicher Tierzucht oder gewerblicher Tierhaltung dürfen weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden; sie dürfen auch nicht nach § 10d abgezogen werden.²Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d die Gewinne, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen und in den folgenden Wirtschaftsjahren aus gewerblicher Tierzucht oder gewerblicher Tierhaltung erzielt hat oder erzielt; § 10d Absatz 4 gilt entsprechend.³Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend für Verluste aus Termingeschäften, durch die der Steuerpflichtige einen Differenzausgleich oder einen durch den Wert einer veränderlichen Bezugsgröße bestimmten Geldbetrag oder Vorteil erlangt.⁴Satz 3 gilt nicht für die Geschäfte, die zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb bei Kreditinstituten, Finanzdienstleistungsinstituten und Finanzunternehmen im Sinne des Gesetzes über das Kreditwesen oder bei Wertpapierinstituten im Sinne des Wertpapierinstitutsgesetzes gehören oder die der Absicherung von Geschäften des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs dienen.⁵Satz 4 gilt nicht, wenn es sich um Geschäfte handelt, die der Absicherung von Aktiengeschäften dienen, bei denen der Veräußerungsgewinn nach § 3 Nummer 40 Satz 1 Buchstabe a und b in Verbindung mit § 3c Absatz 2 teilweise steuerfrei ist, oder die nach § 8b Absatz 2 des Körperschaftsteuergesetzes bei der Ermittlung des Einkommens außer Ansatz bleiben.⁶Verluste aus stillen Gesellschaften, Unterbeteiligungen oder sonstigen Innengesellschaften an Kapitalgesellschaften, bei denen der Gesellschafter oder Beteiligte als Mitunternehmer anzusehen ist, dürfen weder mit Einkünften aus Gewerbebetrieb noch aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden; sie dürfen auch nicht nach § 10d abgezogen werden.⁷Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d die Gewinne, die der Gesellschafter oder Beteiligte in dem unmittelbar vorangegangenen Wirtschaftsjahr oder in den folgenden Wirtschaftsjahren aus derselben stillen Gesellschaft, Unterbeteiligung oder sonstigen Innengesellschaft bezieht; § 10d Absatz 4 gilt entsprechend.⁸Die Sätze 6 und 7 gelten nicht, soweit der Verlust auf eine natürliche Person als unmittelbar oder mittelbar beteiligter Mitunternehmer entfällt.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 13 Gebäude und Räume für freie Berufe

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 63 Wertfestsetzung für die Gerichtsgebühren

(1) Sind Gebühren, die sich nach dem Streitwert richten, mit der Einreichung der Klage-, Antrags-, Einspruchs- oder Rechtsmittelschrift oder mit der Abgabe der entsprechenden Erklärung zu Protokoll fällig, setzt das Gericht sogleich den Wert ohne Anhörung der Parteien durch Beschluss vorläufig fest, wenn Gegenstand des Verfahrens nicht eine bestimmte Geldsumme in Euro ist oder gesetzlich kein fester Wert bestimmt ist. Einwendungen gegen die Höhe des festgesetzten Werts können nur im Verfahren über die Beschwerde gegen den Beschluss, durch den die Tätigkeit des Gerichts aufgrund dieses Gesetzes von der vorherigen Zahlung von Kosten abhängig gemacht wird, geltend gemacht werden. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit.

(2) Soweit eine Entscheidung nach § 62 Satz 1 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Prozessgericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Streitgegenstand ergeht oder sich das Verfahren anderweitig erledigt. In Verfahren vor den Gerichten für Arbeitssachen oder der Finanzgerichtsbarkeit gilt dies nur dann, wenn ein Beteiligter oder die Staatskasse die Festsetzung beantragt oder das Gericht sie für angemessen hält.

(3) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.: von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.: von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen der Hauptsache oder wegen der Entscheidung über den Streitwert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.

Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 53 Einstweiliger Rechtsschutz und Verfahren nach § 148 Absatz 1 und 2 des Aktiengesetzes

(1) In folgenden Verfahren bestimmt sich der Wert nach § 3 der Zivilprozessordnung:

1.: über die Anordnung eines Arrests, zur Erwirkung eines Europäischen Beschlusses zur vorläufigen Kontenpfändung, wenn keine Festgebühren bestimmt sind, und auf Erlass einer einstweiligen Verfügung sowie im Verfahren über die Aufhebung, den Widerruf oder die Abänderung der genannten Entscheidungen,
2.: über den Antrag auf Zulassung der Vollziehung einer vorläufigen oder sichernden Maßnahme des Schiedsgerichts,
3.: auf Aufhebung oder Abänderung einer Entscheidung auf Zulassung der Vollziehung (§ 1041 der Zivilprozessordnung),
4.: nach § 47 Absatz 5 des Energiewirtschaftsgesetzes über gerügte Rechtsverletzungen, der Wert beträgt höchstens 100 000 Euro, und
5.: nach § 148 Absatz 1 und 2 des Aktiengesetzes; er darf jedoch ein Zehntel des Grundkapitals oder Stammkapitals des übertragenden oder formwechselnden Rechtsträgers oder, falls der übertragende oder formwechselnde Rechtsträger ein Grundkapital oder Stammkapital nicht hat, ein Zehntel des Vermögens dieses Rechtsträgers, höchstens jedoch 500 000 Euro, nur insoweit übersteigen, als die Bedeutung der Sache für die Parteien höher zu bewerten ist.

(2) In folgenden Verfahren bestimmt sich der Wert nach § 52 Absatz 1 und 2:

1.: über einen Antrag auf Erlass, Abänderung oder Aufhebung einer einstweiligen Anordnung nach § 123 der Verwaltungsgerichtsordnung oder § 114 der Finanzgerichtsordnung,
2.: nach § 47 Absatz 6, § 80 Absatz 5 bis 8, § 80a Absatz 3 oder § 80b Absatz 2 und 3 der Verwaltungsgerichtsordnung,
3.: nach § 69 Absatz 3, 5 der Finanzgerichtsordnung,
4.: nach § 86b des Sozialgerichtsgesetzes und
5.: nach § 50 Absatz 3 bis 5 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 52 Verfahren vor Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.: vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.: vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.: vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.: bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro

angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.: die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.: im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.

Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.