2: Die Klägerin ist - in unterschiedlichen Rechtsformen und mit unterschiedlichen Bezeichnungen - seit dem 23.7.1968 im Grundbuch von Altona-Nordwest (Blatt …) als Eigentümerin des Grundstücks C… (Flurstück … in der Gemarkung Altona-Nordwest) in Hamburg eingetragen. Das 2.517 m² große Grundstück grenzt mit einer Frontlänge von ca. 36 m an die Südseite der C… Straße und ist etwa 80 m tief. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Altona-Altstadt 17, festgestellt durch Gesetz über den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 vom 25.4.1986 (HmbGVBl. S. 67), der es als allgemeines Wohngebiet in zwingend 4-geschossiger geschlossener Bauweise ("WA IV g") innerhalb festgesetzter Baugrenzen ausweist. Vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans Altona-Altstadt 17 lag das Grundstück im Geltungsbereich des Durchführungsplans D 182, festgestellt durch Gesetz vom 3.12.1958 (HmbGVBl. S. 402), der es als Wohngebiet in 4-geschossiger geschlossener Bauweise ("W4g") innerhalb festgesetzter Baugrenzen auswies. Das Grundstück ist auf Grundlage einer Baugenehmigung vom 29.4.1968 mit einem 4-geschossigen Wohngebäude mit Flachdach bebaut, dessen Grundfläche die durch den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 festgesetzten Baugrenzen ausfüllt.

3: Ende der 1970er Jahre ließ der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg auf Grundlage des Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG) vorbereitende Untersuchungen für ein städtebauliches Sanierungsverfahren in einem Bereich des Stadtteils Altona-Altstadt durchführen, der im Wesentlichen dem Plangebiet des späteren Bebauungsplans Altona-Altstadt 17 entsprach. Am 6.4.1982 beschloss der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg die "Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)", veröffentlicht im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt vom 19.4.1982 (S. 69). Das Sanierungsgebiet wird in nordwestlicher Richtung durch einen Abschnitt der Max-Brauer-Allee, in östlicher Richtung durch einen Abschnitt der Holstenstraße und in süd- bis südwestlicher Richtung durch Abschnitte der Billroth-, Thede-, Esmarch- und Schumacherstraße begrenzt und umfasst das klägerische Grundstück.

4: In der Folgezeit führte die Beklagte bzw. in deren Auftrag ein Sanierungsträger verschiedene Maßnahmen zur tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets durch. Ausweislich des Abschlussberichts wurde die letzte Sanierungsmaßnahme im Oktober 2002 fertiggestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf die beigezogenen Sachakten zum Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 Bezug genommen. Am 13.9.2005 beschloss der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg die "Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)", die am 23.9.2005 im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt (S. 395) veröffentlicht wurde.

5: Am 1.4.2008 beschloss der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (im Folgenden: Gutachterausschuss) die Festlegung von besonderen Bodenrichtwerten für das im Text der Verordnung vom 6.4.1982 beschriebene Sanierungsgebiet. Hierzu teilte der Gutachterausschuss das Gebiet in sieben Wertezonen ein, denen er besondere Bodenrichtwerte (bezogen auf den 24.9.2005) für den Zustand nach Durchführung der Sanierung (Endzustand) und für den Zustand ohne Durchführung der Sanierung (Anfangszustand) zuordnete. Die in den Bodenrichtwerten für den Anfangszustand enthaltenen Schichtwerte für bestimmte Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Läden) leitete der Gutachterausschuss rechnerisch durch eine Veränderung der entsprechenden Schichtwerte aus den Bodenrichtwerten für den Endzustand ab. Das (prozentuale) Maß der Veränderung für die einzelnen Nutzungsarten bestimmte der Gutachterausschuss für jede der sieben Wertezonen anhand einer sogenannten Zielbaummatrix, in der - aufgeschlüsselt nach verschiedenen Lagekriterien - der Einfluss von Maßnahmen im Sanierungsverfahren auf den Bodenwert der Grundstücke in der Wertezone bewertet wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die beigezogenen Sachakten des Gutachterausschusses Bezug genommen.

6: Auf Antrag der Beklagten erteilte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (im Folgenden: Geschäftsstelle) nach einer Ortsbesichtigung des klägerischen Grundstücks durch einen ihrer Mitarbeiter mit Schreiben vom 4.9.2008 eine Wertbeurteilung über eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung des Grundstücks. Dieser Wertbeurteilung legte die Geschäftsstelle verschiedene tatsächliche Feststellungen und rechtliche Bedingungen (Seiten 2 bis 4 der Wertbeurteilung) zu Grunde. So ging sie insbesondere auf Grundlage ihr vorliegender Unterlagen von einer Geschossfläche86 (GF86) für Wohnnutzung von insgesamt 2.894 m² aus. Das konkret zu beurteilende Grundstück weise gegenüber der Lage, wie sie für das von dem Gutachterausschuss bestimmte Bodenrichtwertgrundstück beschrieben sei, keine besonderen Vor- oder Nachteile auf, so dass die vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte ohne weitere Lageanpassung auf das Grundstück angewandt werden könnten. Unter Zugrundelegung dieser Bodenrichtwerte bzw. der darin enthaltenen Schichtwerte, umgerechnet auf die Nutzungsintensität des klägerischen Grundstücks, ermittelte die Geschäftsstelle einen Anfangswert von 1.033.158,00 EUR und einen Endwert von 1.134.448,00 EUR. Der Wertbeurteilung fügte sie eine Anlage bei, in der - unterteilt nach Hauptkategorien (Attraktivität des Standortes/Stadtbild [1]; Wohnqualität [2]; Gewerbestandortqualität [3]) und Unterkriterien (1a-g; 2a-d; 3a-e) - die Zustände vor und nach der Sanierung beschrieben werden. Als weitere Anlage fügte sie eine Erläuterung der Ermittlung und Anwendung von Schichtwerten bei.

7: Mit Schreiben vom 29.10.2008 gab die Beklagte der Klägerin unter Übersendung der Wertbeurteilung Gelegenheit, zur beabsichtigten Festsetzung eines - von der Beklagten aus der Subtraktion des Anfangswertes vom Endwert so errechneten - Ausgleichsbetrags in Höhe von 101.129,00 EUR Stellung zu nehmen. Ferner bot sie der Klägerin an, die Wertbeurteilung in einem persönlichen Gespräch zu erörtern.

8: Mit Bescheid vom 17.3.2009 setzte die Beklagte für das Grundstück der Klägerin einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 101.129,00 EUR fest. Hiergegen erhob die Klägerin unter dem 31.3.2009 Widerspruch, den sie mit Schreiben vom 30.4.2009 im Wesentlichen damit begründete, dass mangels eines Kostennachweises für die Sanierungsmaßnahmen eine Kostenkontrolle nicht möglich sei. Darüber hinaus sei nicht dargestellt, welche Wertsteigerung sich ohnehin konjunktur- und inflationsbedingt ergeben hätte und welche Steigerung der Werte ausschließlich der Sanierung und nicht ihrer eigenen Bautätigkeit zuzurechnen sei.

9: Mit Widerspruchsbescheid vom 8.10.2009, der Klägerin am 9.10.2009 zugestellt, wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück. Zur Begründung bezog sie sich im Wesentlichen auf die Ausführungen in der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss, die sie zum Bestandteil des Widerspruchsbescheides erklärte. Die Geschäftsstelle sei in der Wertbeurteilung von verschiedenen Wertverbesserungen ausgegangen, nämlich von der Schaffung von Wohnraum durch Schließung von Baulücken in den Blockrandbereichen im Wege des sozialen Wohnungsbaus, von einem Ersatz von nicht erhaltenswerter Bausubstanz durch Neubau sowie Modernisierung und Instandsetzung erhaltenswerter Wohnungen, von einer nachhaltigen Verkehrsberuhigung der Chemnitzstraße und Karl-Wolff-Straße, von einer Umgestaltung des Bereichs zwischen Thedestraße, Holstenstraße und Bruno-Tesch-Gesamtschule durch Neubebauung mit Wohnungen entlang der Straßen und Anlage einer Schulsportfläche sowie von einer Verbesserung städtebaulich beeinträchtigter Situationen in Einzelfällen durch Abrissmaßnahmen vorwiegend gewerblich genutzter Gebäude. Demgegenüber seien für den Zeitpunkt des Beginns der Sanierung folgende Missstände festgestellt worden: Die vorhandene Bausubstanz habe in vielen Teilen nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entsprochen. In Teilbereichen habe es eine zu hohe Baudichte bei unzureichenden Freiflächen sowie störende Gewerbebetriebe in Wohnbereichen gegeben. Ferner seien Missstände bei den Verkehrsverhältnissen zu verzeichnen gewesen. So habe es insbesondere ein erhebliches Defizit an Flächen für den ruhenden Verkehr gegeben. Das Gebiet sei durch eine einseitige Sozialstruktur, bedingt durch städtebauliche Missstände, geprägt gewesen.

10: Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 BauGB für die Erhebung des festgesetzten Ausgleichsbetrages seien erfüllt. Das betroffene Grundstück, dessen Eigentümerin die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung gewesen sei, habe unstreitig in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S 2 gelegen. Fehler, die die Wirksamkeit der Festlegung des Sanierungsgebietes berühren könnten, seien nicht ersichtlich. Es sei davon auszugehen, dass die durchgeführten Maßnahmen zu einer erheblichen Erhöhung des Bodenwerts auch des Grundstücks der Klägerin geführt hätten. Diese Bodenwerterhöhung ergebe sich aus dem Charakter der im Zuge der Sanierung durchgeführten Maßnahmen, die typischerweise eine Verbesserung der Qualität des Gebietes mit sich brächten, weil sie sich unmittelbar auf die wertbildenden Faktoren, insbesondere die Lage, auswirkten. Zu den wertbildenden Faktoren für den Bodenwert eines Grundstücks zählten neben den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften ganz entscheidend auch die Lagemerkmale, also die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. Die wertbildenden Faktoren, insbesondere die Lage des Grundstücks, seien durch die Sanierungsmaßnahmen positiv verändert worden. Durch die Verbesserung des äußeren Erscheinungsbildes sowie die Herstellung zeitgemäßer Wohnstandards, die Verbesserung der Wohnungssituation durch Neubauten, die Schaffung von Gemeinbedarfsflächen sowie die Verkehrsberuhigung sei ein Umfeld entstanden, welches das Gebiet im Vergleich zu früher städtebaulich anziehender gemacht habe. Dies gelte auch für Verbesserungen in Gebäuden. Sie hätten ermöglicht, dass auch besser verdienende Bevölkerungskreise sich für ein Wohnen in dem Gebiet interessierten, so dass die Vermietbarkeit und der Ruf des Sanierungsgebietes sich auch durch solche - das Grundstück der Klägerin nicht unmittelbar betreffende - Maßnahmen verbessert hätten und somit der Bodenwert gestiegen sei. Der Gutachterausschuss habe die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen aufgrund der veränderten Lagequalität mit Hilfe der Zielbaummethode ermittelt. In Hinblick darauf, dass dieses Verfahren die Wertunterschiede transparent und nachvollziehbar mache, sei der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu folgen.

11: Am 26.10.2009 hat die Klägerin gegen die Bescheide Klage erhoben. Zur Begründung macht sie im Wesentlichen geltend, dass sowohl der Festsetzungs- als auch der Widerspruchsbescheid bereits formell rechtswidrig seien, weil sie aus § 39 Abs. 1 des Hamburgischen Verwaltungsverfahrensgesetzes - HmbVwVfG - vom 9.11.1977 (HmbGVBl. S. 333, m. spät. Änd.) abzuleitenden Begründungserfordernissen nicht genügten, insbesondere nicht nachvollziehbar seien. Die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses enthalte lediglich austauschbare und schlagwortartige allgemeine Ausführungen. Die Beschreibung des Zustandes vor der Sanierung wie auch nach der Sanierung in Anlage 1 der Wertbeurteilung lasse eine konkrete Bezugnahme auf das veranlagte konkrete Grundstück der Klägerin vermissen. Beispielsweise werde nicht deutlich, wo es tatsächlich nach der Umgestaltung eine Veränderung der Begrünung im einzelnen konkret gegeben habe und wie sich diese im einzelnen auf das Grundstück der Klägerin ausgewirkt haben. Weiterhin sei die Zonenbildung nicht nachvollziehbar. Aus den übersandten Anlagen zu den Bescheiden ergebe sich zwar, dass das Sanierungsgebiet in unterschiedliche Bewertungszonen aufgeteilt worden sei; die Zuordnung ihres Grundstücks zu einer der Bewertungszonen und dessen Lage im Verhältnis zu anderen Bewertungszonen sei aber nicht konkret nachvollziehbar. Hinsichtlich der Wertezone 4, in welcher sich das klägerische Grundstück befindet, sei angesichts der vorhandenen gewerblichen Nutzung das Vorliegen gleicher Zustands-und Wertverhältnisse fraglich. Bereits dieser Begründungsmangel führe zur Nichtigkeit des angefochtenen Bescheids. Weiterhin seien die in der Wertbeurteilung genannten besonderen Bodenrichtwerte weder in einem elektronischen Auskunftssystem des Gutachterausschusses, noch sonst irgendwo transparent veröffentlicht. Schließlich sei die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erarbeitete Zielbaummethode in keiner Rechtsgrundlage verbindlich dokumentiert und im Übrigen nicht in dem gebotenen verobjektivierten Verfahren angewandt worden. Auch fehle es an jeglicher Erläuterung des Zielbaums, insbesondere der Einflussgrößen, und der Gewichtung der einzelnen relevanten Merkmale.

12: Die Festsetzung des Ausgleichsbetrages sei zudem materiell rechtswidrig, da die Voraussetzungen für eine Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages nicht erfüllt seien. Tatsächlich habe keine sanierungsbedingte Werterhöhung des Grundstücks stattgefunden. Soweit die Wertbeurteilung zu einem gegenteiligen Ergebnis gelange, genüge sie nicht wissenschaftlichen Standards. Die Beklagte gestehe im Widerspruchsbescheid selbst zu, dass die Wertbeurteilung nicht von dem gemäß § 192 Abs. 1 BauGB selbstständigen und unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte, sondern von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, die bei einer Behörde eingerichtet werde und insofern nicht die vom Gesetz vorgesehene Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter garantieren könne, erstellt worden sei. Im Übrigen sei die Wertermittlung auf Grundlage der so genannten Zielbaummethode ohne Möglichkeit der Überprüfung der besonderen Bodenrichtwerte nicht nachvollziehbar. Die subjektiven Einschätzungen der Mitglieder des Gutachterausschusses bei der Bestimmung der Bodenrichtwerte seien nicht dokumentiert und objektiv nicht nachprüfbar. So sei bereits die Grundlagenermittlung unzureichend, weil insbesondere keine marktaktualisierte Überprüfung der Mieten, die Grundlage des Zielbaums seien, stattgefunden habe. Darüber hinaus lasse sich der Wertbeurteilung nicht entnehmen, wie der für alle Grundstücke im Sanierungsgebiet genutzte Zielbaum mit seinen einzelnen Gewichtungen der Einflussgrößen entstanden sei. Weiterhin sei die Zoneneinteilung fehlerhaft, wie sich an der unterschiedlichen Bebauungs-und Nutzungsstruktur in Zone 4 zeige. Die Berücksichtigung der Auswirkungen einzelner Maßnahmen in den verschiedenen Zonen sei in sich nicht stimmig. Ohnehin dürfe das Multiplikationsverfahren nur dann angewendet werden, wenn andere Wertermittlungsverfahren nicht möglich seien. Es liege aber kein Nachweis darüber vor, dass es tatsächlich nicht genügend Kaufpreisfälle für eine direkt vergleichende Bewertung gegeben habe. Schließlich fehle es auch an einer individuellen Begutachtung des streitgegenständlichen Grundstücks, da mit den besonderen Bodenrichtwerten lediglich durchschnittliche Lagewerte dargestellt würden. Auch seien keine Lagewertkorrekturen zwischen den einzelnen Geschossen durchgeführt und nicht zwischen veränderlichen und unveränderlichen Anteilen des Bodenwertes differenziert worden. Das verwendete Schichtwertmodell sei nicht verbindlich dokumentiert und lasse nicht erkennen, dass es den Immobilienmarkt zutreffend abbilde. Schon aus Gründen der Transparenz und Waffengleichheit sei eine Nachbesserung des hier zu Grunde gelegten Gutachtens auszuschließen und der Bescheid in Fassung des Widerspruchsbescheids aufzuheben. Weiterhin berufe sie, die Klägerin, sich auf die Einrede der Verjährung. Die Sanierung sei im Dezember 2002 beendet worden, die vierjährige Verjährungsfrist damit zum Zeitpunkt der Festsetzung abgelaufen. Zudem berufe sie sich auf den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung, da bei Ausgleichsbetragsfestsetzung bereits mehr als 26 Jahre seit dem Erlass der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Altona-Altstadt S 2 vergangen seien. Der Landesgesetzgeber habe eine Ausschlussfrist für die Betragsfestsetzung bisher nicht normiert. Im vorliegenden Fall habe die Beklagte pflichtwidrig das Ende der Sanierung hinausgeschoben. Der Bundesgesetzgeber gehe von einer Frist für Sanierungsmaßnahmen von bis zu 15 Jahren nach § 162 Abs. 1 Nr. 4 BauGB aus.

13: Die Klägerin beantragt,

14: den Festsetzungsbescheid vom 17.3.2009 zum Az.: … über die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages in Höhe von 101.129,00 Euro zulasten des Grundstücks C… in Hamburg-Altona und den Widerspruchsbescheid vom 08.10.2009 zum Az.: … aufzuheben.

15: Die Beklagte beantragt,

16: die Klage abzuweisen.

17: Zur Begründung bezieht sie sich auf ihre Ausführungen im Widerspruchsbescheid und führt ergänzend aus: Der Ausgleichsbetrag sei gegenüber der Klägerin nach deren ordnungsgemäßer Anhörung sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach zu Recht und mit ausreichender Begründung festgesetzt worden. Die persönlichen und sachlichen Voraussetzungen aus § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 Satz 2 BauGB für eine Heranziehung der Klägerin seien vorliegend erfüllt. Auch der Höhe nach sei der Ausgleichsbetrag rechtmäßig. Die von ihr eingeholte Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg habe den nach § 154 Abs. 2 BauGB für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung maßgeblichen Anfangs- und Endwert des Grundstücks in zutreffender Anwendung von § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV auf denselben Zeitpunkt, nämlich den Tag des Inkrafttretens der Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 am 24.9.2005 ermittelt. Unter Ansetzung des in der Wertbeurteilung vom 4.9.2008 ermittelten Anfangswertes von 1.033.158,00 EUR sowie des ermittelten Endwertes von 1.134.448,00 EUR betrage die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes 101.129,00 EUR. Soweit hierzu die Zielbaummethode angewandt worden sei, stehe dies in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung. Dem Einwand der Klägerin, eine etwaige Mietpreisentwicklung habe die Bodenwerterhöhung beeinflusst, könne nicht gefolgt werden. Der mit § 154 Abs. 1 BauGB verfolgte Zweck sei allein darauf gerichtet, die aus der Sanierung resultierende Bodenwerterhöhung abzuschöpfen. Maßgeblich sei daher, ob das Grundstück durch die Sanierung an Wert gewonnen habe, was auch dann der Fall sein könne, wenn der Marktwert des Grundstücks gesunken sei. Schließlich bestünden an der Richtigkeit der gutachterlichen Einschätzung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses keine Zweifel. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gesetzlich verankert und ihnen die Erstattung von Gutachten für Gerichte gemäß § 193 Abs. 1 Nr. 4 BauGB übertragen worden sei. Darüber hinaus seien die Mitglieder des Gutachterausschusses, die nach § 193 Abs. 3 Satz 1 BauGB sachkundig und erfahren zu sein hätten, als öffentlich bestellte Sachverständige anzusehen. Entgegen dem Einwand der Klägerin könnten die vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwerte sowie deren Erläuterung unter anderem über das Internet eingesehen werden.

18: Die Beklagte hat in Form eines Schreibens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 15.8.2011 mitgeteilt, dass der Gutachterausschuss in seiner Sitzung vom 10.2.2011 nachträglich Bodenrichtwertgrundstücke für die von ihm bereits am 1.4.2008 festgelegten einzelnen Wertezonen des Sanierungsgebietes bestimmt habe, die in Bodenrichtwertkarten für das Gebiet graphisch dargestellt seien. Bei dem Bodenrichtwertgrundstück handele es sich jeweils um ein fiktives Grundstück in einer definierten Lage innerhalb der jeweiligen Wertezone, dessen Grundstücksmerkmale und Eigenschaften nicht mit dem tatsächlichen Grundstück dieser Lage übereinstimmen müssten. Darüber hinaus hat die Beklagte Bezug genommen auf ein Schreiben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18.10.2012, in dem ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle unter anderem zu einzelnen Lagekriterien nähere Ausführungen macht. Die Einstufung in die jeweiligen Wertestufen sei das Ergebnis sachverständiger Einschätzung der Sanierungsmaßnahmen durch den Gutachterausschuss, wobei einzelnen Maßnahmen wertezonenübergreifende Wirkung zukomme; auch die Zoneneinteilung sei sachgerecht, da sich die Wertezone 4 als einheitlich zu betrachtender Bereich darstelle, der sich abseits des direkten Einflusses der Hauptverkehrsachsen in einem Gebiet gleicher Wohnqualität befinde. In dem Schreiben werden auch einzelne Maßnahmen genannt, welche für die Bewertung einzelner Kriterien berücksichtigt worden seien. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben verwiesen.

19: Im Rahmen einer ersten mündlichen Verhandlung im parallelen Verfahren 7 K 5147/14 (ehem. 7 K 1580/10) hat dieser Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die Erstellung von Wertbeurteilungen für Grundstücke in Sanierungsgebieten im Allgemeinen sowie die hierzu angewandte Zielbaummethode im Besonderen näher erläutert. Wegen der Einzelheiten der Erläuterung wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.4.2012 Bezug genommen.

20: Auf gerichtlichen Hinweis in einem beim Hamburgischen Oberverwaltungsgericht anhängigen, ebenfalls das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 betreffenden Verfahren (4 Bf 66/13) hat die Beklagte Stellung genommen (vgl. Anlage K1 zum Schriftsatz der Klägerin vom 8.2.2015 im Verfahren 7 K 5147/14) und zunächst zu den allgemeinen und besonderen Bodenrichtwerten ausgeführt. Die Zoneneinteilung hat sie wie folgt erläutert: Als Ausgangshypothese komme als eine Zone jeweils eine Baublockseite in Frage, u.U. seien die Blockinnenbereiche noch gesondert zu beachten (s. Zone 7). In einem zweiten Gedankenschritt könnten dann die Baublockseiten zu einer Zone zusammengefasst (s. Zonen 3, 4 und 7) oder auch aufgeteilt (s. Zonen 5, 6, 1, 2) werden. Für die Zoneneinteilung sei die Lage in einem gemischt genutzten Wohnquartier an verkehrsberuhigten Wohnstraßen einerseits und entlang der großen Verkehrsachsen andererseits differenziert zu betrachten. Weiterhin seien Lageunterschiede, die sich aus den turnusmäßig festgelegten Bodenrichtwerten ergeben, zu berücksichtigen. Schließlich erfolge die Einteilung auch „unter Berücksichtigung der Orientierung der Gebäudeteile bzw. Gebäudeflächen von Eckgrundstücken, sowie übertiefen Grundstücken mit wertunterschiedlichen Zonen“.

21: Mit Urteil vom 25.4.2013, seinerzeit unter dem Aktenzeichen 7 K 2974/09, hat das Verwaltungsgericht die Bescheide aufgehoben und die Berufung zugelassen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Grundstück der Klägerin liege nicht innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes, weil die Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße) wie auch die Aufhebungsverordnung mangels ordnungsgemäßer Ausfertigung unwirksam seien. Vor diesem Hintergrund hat es offen gelassen, ob die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die festgesetzten Ausgleichsbeträge auch inhaltlich zu tragen vermochte. Hieran bestünden erhebliche Zweifel bezüglich der Angaben zu den verwerteten tatsächlichen Grundlagen mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Wertbeurteilung sowie der von ihr übernommenen und auf das klägerische Grundstück angewandten (Lage-)bewertungen des Gutachterausschusses selbst. Auf die Berufung der Beklagten hat das Hamburgische Oberverwaltungsgericht mit Urteil vom 31.3.2014 (4 Bf 106/13) das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben, weil nach seiner Ansicht ein Ausfertigungsmangel nicht bestehe, und die Sache an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen. Mit Beschluss vom 4.9.2014 (4 B 29.14) hat das Bundesverwaltungsgericht die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin zurückgewiesen.

22: Die Sachakten der Beklagten - … - sind zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden. Auf ihren Inhalt sowie auf den Inhalt der Gerichtsakte, insbesondere die Schriftsätze der Beteiligten, wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

: A.

23: Die zulässige Klage, gerichtet auf die Aufhebung der angefochtenen Bescheide, ist begründet. Die Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

24: Rechtsgrundlage der Bescheide ist § 154 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 2414) mit nachfolgenden Änderungen (BauGB), dem zufolge der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten hat, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.

25: Die Klägerin ist zwar dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet (dazu I.), die Rechtmäßigkeit der Festsetzung des Ausgleichsbetrag der Höhe nach kann jedoch durch das Gericht mangels Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung nicht festgestellt werden (dazu II.), sodass die Bescheide aufzuheben sind (dazu III.).

: I.

26: Die Klägerin ist dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet. Sie war zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung i.S.d. § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB Eigentümerin eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks (dazu 1.). Die Festsetzung des Ausgleichsbetrags durch Bescheid (§ 154 Abs. 4 BauGB) war weder wegen Verjährung (dazu 2.) noch wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (dazu 3.) ausgeschlossen.

27: 1. Das Grundstück C… (Flurstück … in der Gemarkung Altona-Nordwest) der Klägerin befindet sich innerhalb der Grenzen des mit Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße) festgelegten Sanierungsgebiets.

28: Die Klägerin, die seit dem 23.7.1968 als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, war zu dem nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB für das Entstehen der Ausgleichsbetragspflicht maßgeblichen Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstück. Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag „nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten“. Der Verweis auf die §§ 162 und 163 des Baugesetzbuches stellt klar, dass die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags unabhängig von dem Zeitpunkt der Vornahme der letzten Sanierungsmaßnahme mit der rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB entsteht (BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, 4 C 11/13, BVerwGE 149, 211 m.w.Nachw.). Dies war der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Aufhebungsverordnung am 24.9.2005 (als dem auf die Ausgabe des entsprechenden Gesetz- und Verordnungsblattes folgenden Tag, vgl. Art. 54 Satz 1 Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 6.6.52 mit nachfolgenden Änderungen).

29: 2. Die Festsetzung des Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs. 4 BauGB) war nicht wegen Verjährung ausgeschlossen, da die Verjährungsfrist nicht abgelaufen war.

30: Die Frist zur Festsetzungsverjährung ergibt sich aus § 155 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 1 Nr. 2 Hamburgisches Abgabengesetz vom 17.2.76, HmbGVBl. 76, S. 45, mit nachfolgenden Änderungen (AbgabG) i.V.m. § 169 Abgabenordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 1.10.2002 (BGBl. I S. 3866; 2003 I S. 61) mit nachfolgenden Änderungen (AO) und beträgt vier Jahre: Gemäß § 155 Abs. 5 BauGB sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden. § 4 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 AbG verweist für die Verjährung von Ausgleichsbeträgen auf § 169 AO mit der Maßgabe, dass die Festsetzungsfrist nach Absatz 1 Satz 1 einheitlich 4 Jahre beträgt.

31: Verjährungsbeginn war - unabhängig von der Vornahme der letzten Sanierungsmaßnahme (BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, a.a.O.) - der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße), mithin der 24.9.2005 (vgl. o.). Die vierjährige Verjährungsfrist war zum Zeitpunkt der Festsetzung des Ausgleichsbetrags am 17.3.2009 noch nicht abgelaufen.

32: 3. Die Festsetzung des Ausgleichsbetrags war auch nicht wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben ausgeschlossen.

33: Eine Verwirkung des Anspruchs auf Entrichtung eines Ausgleichsbetrags kommt vorliegend nicht näher in Betracht, da diese neben dem Zeitablauf seit Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts das Hinzutreten besonderer Umstände voraussetzt, die die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, a.a.O., juris Rn. 30). Für das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist nichts ersichtlich.

34: Die Beklagte muss sich auch nicht den Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen halten lassen. Zwar kann die Ausübung eines Rechts unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eine Verletzung eigener Pflichten zur Last fällt und die Ausübung des Rechts aufgrund dieser eigenen Pflichtenverletzung treuwidrig erscheint. Für das Sanierungsbeitragsrecht hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, dass Treuwidrigkeit nicht bereits dann vorliege, wenn die Gemeinde die Sanierungssatzung entgegen ihrer Pflicht aus § 162 Abs. 1 BauGB nicht rechtzeitig aufgehoben habe. Treuwidrig sei die Abgabenerhebung vielmehr erst dann, wenn es aufgrund der Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, den Bürger mit der Abgabenerhebung zu konfrontieren. Gegen die Annahme der Treuwidrigkeit könne etwa sprechen, dass sich der politische Willensbildungsprozess in der Gemeinde über die Fortsetzung der Sanierungsmaßnahmen schwierig gestaltete oder dass die Fortführung der Sanierung an finanziellen Engpässen scheiterte. Im Übrigen könne zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes auf die Wertungen allgemeiner Verjährungsvorschriften zurückgegriffen werden, wie etwa auf die 30-jährige Verjährungsfrist von § 53 Abs. 2 VwVfG. Die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge sei damit generell ausgeschlossen, wenn seit dem Entstehen der Vorteilslage mehr als 30 Jahre vergangen sind. Allerding könne auch vor Erreichen dieser zeitlichen Höchstgrenze die Erhebung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls treuwidrig sein (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, a.a.O., juris Rn. 30ff).

35: Vorliegend sind die dargestellten Voraussetzungen für die Annahme unzulässiger Rechtsausübung nicht gegeben: Zwischen der letzten Sanierungsmaßnahme, die ausweislich des Abschlussberichts im Oktober 2002 stattfand, und der Aufhebung der Sanierungsverordnung am 23.9.2005 liegen lediglich ca. 3 Jahre, der Ausgleichsbetragsbescheid erging im März 2009, mithin ca. 6 1/2 Jahre nach Abschluss der Maßnahmen. Besondere Umstände, die eine weitreichende Verkürzung der 30jährigen Verjährungsfrist rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich.

: II.

36: Die Rechtmäßigkeit der Festsetzung des Ausgleichsbetrags kann durch das Gericht der Höhe nach mangels Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung nicht festgestellt werden.

37: Die Wertermittlung beruht auf einer Ermittlung der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des klägerischen Grundstücks, die nicht im erforderlichen Maße mit Tatsachen unterlegt und erläutert worden ist. Vor diesem Hintergrund kann insbesondere dahingestellt bleiben, ob die Bescheide den Begründungsanforderungen des § 39 Abs. 1 HmbVwVfG genügen oder auf Grund diesbezüglicher Mängel bereits formell rechtswidrig sind.

38: Die Beklagte hat sich vorliegend für die Bemessung der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes wesentlich auf Wertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg gestützt (dazu 1.). Insoweit ist ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen (dazu 2.). Soweit aufgrund dessen die Bewertungen gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar sind - nämlich insbesondere dahingehend, ob sie auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhen -, müssen sie in nachvollziehbarer Weise die der Bewertung zugrunde gelegten Tatsachen erkennen lassen, um das rechtsstaatlich gebotene Minimum an gerichtlicher Kontrolle (unter Wahrung des Wertermittlungsspielraums) zu ermöglichen (dazu näher unter 3.). Diese Nachvollziehbarkeit ist hier nicht gegeben, weil die Begründungen und Stellungnahmen der Beklagten bzw. der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses den insoweit zu stellenden Anforderungen (dazu 4.) nicht genügen (dazu 5.). Vor diesem Hintergrund kann offen bleiben, ob der Ermittlung des Ausgleichsbetrags rechtmäßigerweise die Zielbaummethode zugrunde gelegt werden durfte (dazu 6.).

39: 1. Der Ermittlung des streitgegenständlichen Ausgleichsbetrags, welcher ausschließlich auf der angenommenen sanierungsbedingten Verbesserung des Lagewertes beruht, liegen im Wesentlichen Wertungen des Gutachterausschusses zugrunde.

40: Vorliegend erfolgte die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte i.S.d. § 154 Abs. 2 BauGB auf der Grundlage von besonderen, vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg für das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 festgelegten Bodenrichtwerten (i.S.v. § 6 Abs. 1 Satz 7 BauGB) jeweils für den Anfangs- und den Endzustand. Zu diesem Zweck wurde das Sanierungsgebiet in verschiedene Wertezonen aufgeteilt. Für jede Wertezone wurde ein Bodenrichtwert aus Schichtwerten für verschiedene Nutzungsarten (Läden, Büros, Wohnnutzung) zusammengestellt, wobei letztere wiederum aus turnusmäßig festgelegten Bodenrichtwerten im Sanierungsgebiet bzw. in dessen näherer Umgebung übernommen bzw. abgeleitet wurden. Der jeweilige besondere Bodenrichtwert für den Endwert soll dem Wert eines Quadratmeters Boden bei einem bestimmten Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstückfläche (Geschossflächenzahl / GFZ) zum Zeitpunkt der Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes entsprechen. Zur Ermittlung der Bodenwerte für den Anfangszustand wurden die verschiedenen Schichtwerte für den Endzustand um den Wert gemindert, der der sanierungsbedingten Lageverbesserung für die jeweilige Nutzungsart innerhalb der betroffenen Wertezone entsprechen soll:

41: Die sanierungsbedingten Veränderungen der Lagequalität wurden vom Gutachterausschuss mit Hilfe der sogenannten Zielbaummethode ermittelt. Zu diesem Zweck wurden 16 Lagekriterien, die sich auf den Bodenwert auswirken, mit unterschiedlicher Gewichtung in drei Wertkategorien (Attraktivität des Standortes, Stadtbild; Wohnqualität; Gewerbestandortqualität) aufgeteilt, deren Gewichtung zueinander wiederum je nach Nutzungsart (Wohnen, Büro, Läden, Gewerbe) variiert. Darüber hinaus wurde eine maximal mögliche lagebedingte Bodenwertsteigerung zwischen 20 % und 35 % je nach Nutzungsart festgelegt. Den Zustand jedes Lagekriteriums bewertete der Gutachterausschuss auf einer Skala mit den Zustandsstufen von 1 (ganz schlecht) bis 5 (optimal) jeweils für den Anfangs- und Endzustand.

42: Die Lagewerterhöhung der in der bewerteten Zone befindlichen Grundstücke wurde davon ausgehend wie folgt berechnet: Für jedes Lagekriterium wurde die Differenz der Zustandsstufen zwischen Anfangs- und Endzustand gebildet und jeweils mit dem Gewicht für das einzelne Lagekriterium innerhalb der Wertkategorie, mit dem Gewicht der jeweiligen Wertkategorie im Vergleich zur Gesamtsteigerung und dem Steigerungsprozentsatz pro Zustandsstufe multipliziert. Das Ergebnis ist die sanierungsbedingte Lagewertsteigerung aufgrund des jeweiligen Lagekriteriums; aus der Summe aller einzelnen Wertsteigerungen ergibt sich die Gesamtlagewertsteigerung. Für diese prozentuale, in dem jeweiligen Endwert enthaltene Wertsteigerung ist sodann als Basiswert der Anfangswert errechnet worden.

43: Die einzelne, von der Finanzbehörde bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Auftrag gegebene sog. Wertbeurteilung stellt sich im Wesentlichen als Anwendung der Bewertungen des Gutachterausschusses dar: Bei den darin ermittelten Anfangs- und Endwerten handelt es sich um die Ergebnisse einer rechnerischen Anwendung der vom Gutachterausschuss selbst festgelegten, im Hinblick auf die Geschossflächenzahl des klägerischen Grundstücks anhand von Umrechnungskoeffizienten modifizierten besonderen Bodenrichtwerte bzw. Schichtwerte. Dazu wurde für jede Nutzungsart die Gesamtgeschossfläche mit den entsprechenden modifizierten Schichtwerten in Euro je Quadratmeter Geschossfläche multipliziert. Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses verblieb neben der rechnerischen Anpassung der Bodenrichtwerte durch Umrechnungskoeffizienten an die vorhandene Geschossflächenzahl und der rechnerischen Anwendung der Bewertungsmatrix allerdings die Bewertung, ob das zu untersuchende Grundstück den Charakteristika der Wertezone entspricht oder eine Modifikation des Ergebnisses geboten war.

44: 2. Für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB besteht ein Wertermittlungsspielraum jedenfalls soweit diese durch einen Gutachterausschuss i.S.d. §§ 2 ff. BauGB erfolgt.

45: a) In besonderen Konstellationen kann es geboten sein, dem jeweiligen exekutiven Entscheidungsträger einen Einschätzungs-, Beurteilungs- bzw. Wertermittlungsspielraum - also eine administrative Letztentscheidungsbefugnis - zuzuerkennen.

46: Zwar fordert das Gebot des effektiven Rechtsschutzes aus Art. Abs. 4 GG grundsätzlich die vollständige Nachprüfbarkeit von Verwaltungshandeln, durch das in Rechte des Einzelnen eingegriffen wird, in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht durch ein Gericht (vgl. BVerfG, Entsch. v. 5.2.1963, 2 BvR 21/60, BVerfGE 15, 275; BVerfG, Beschl. v. 19.6.1973, 1 BvL 39/69, 1 BvL 14/72, BVerfGE 35, 263; BVerfG, Beschl. v. 8.7.1982, 2 BvR 1187/80, BVerfGE 61, 82; BVerfG, Beschl. v. 27.10.1999, 1 BvR 385/90, BVerfGE 101, 106; BVerfG, Urt. v. 20. 2.2001, 2 BvR 1444/00, BVerfGE 103, 142). Der Adressat eines belastenden Verwaltungsaktes hat einen Anspruch auf eine tatsächlich wirksame gerichtliche Kontrolle (vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.6.1973, a.a.O.); diese zielt auf einen möglichst lückenlosen Schutz gegen Verletzungen der Individualrechtssphäre durch Eingriffe der öffentlichen Gewalt (BVerfG, Beschl. v. 27.10.1999, a.a.O.; BVerfG, Urt. v. 20. 2.2001, 2 BvR 1444/00, BVerfGE 103, 142, jeweils m.w.Nachw.). Art. 19 Abs. 4 GG schließt es m.a.W. grundsätzlich aus, dass das zur Kontrolle berufene Gericht seinerseits an die Feststellungen und Wertungen der kontrollierten Exekutive gebunden sein könnte (vgl. BVerfG, Beschl. v. 10.12. 2009, 1 BvR 3151/07, NVwZ 2010, 435; BVerfG, Beschl v. 8.12.2011, 1 BvR 1932/08, NVwZ 2012, 694; sowie BVerfG, Urt. v. 20.2.2001, a.a.O.); eine solche Bindung würde grundsätzlich auch im Widerspruch zu der eigenen Gesetzesbindung der Gerichte (Art. 20 Abs. 3, Art. 97 Abs. 1 GG) stehen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1).

47: Die Berechtigung und Pflicht zur vollständigen Überprüfung behördlicher Entscheidungen durch das Gericht hat jedoch dort ihre Grenzen, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determiniert und der Verwaltung einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1; s.a. BVerfG, Urt. v. 20.2.2001, a.a.O., BVerfG, Urt. v. 18.7.2005, a.a.O.). Aufgrund des sich aus Art. 19 Abs. 4 GG ergebenden verfassungsrechtlichen Rahmens kommt eine mit Beurteilungsspielräumen einhergehende Einschränkung gerichtlicher Prüfungsdichte jedoch nur im Ausnahmefall in Betracht. Das Bestehen eines Einschätzungs- bzw. Beurteilungsspielraumes muss sich ausdrücklich aus dem Gesetz ergeben oder durch Auslegung hinreichend deutlich zu ermitteln sein und bedarf eines gewichtigen Sachgrundes (BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, a.a.O.; vgl. auch BVerfG, Urt. v. 20.2.2001, a.a.O.). Darüber hinaus können unbestimmte Gesetzesbegriffe wegen hoher Komplexität oder besonderer Dynamik der geregelten Materie so vage und ihre Konkretisierung im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung so schwierig sein, dass die gerichtliche Kontrolle an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stößt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 17.4.1991, 1 BvR 419/81, 1 BvR 213/83, BVerfGE 84, 34 m.w.Nachw.). Der Behörde kann in solchen Fällen ohne Verletzung rechtsstaatlicher Grundsätze ein begrenzter Entscheidungsfreiraum zuzubilligen sein (vgl. BVerfG, Beschl. v. 29.5.2002, 2 BvR 723/99 m.w.Nachw.), wobei der Gesetzgeber frei ist, innerhalb der verfassungsrechtlich vorgegebenen Grenzen über in Literatur und Rechtsprechung bereits identifizierte Fallgruppen hinaus administrative Letztentscheidungsbefugnisse zu schaffen (BVerfG, Beschl. v. 10.12.2009, a.a.O.).

48: Das Bestehen eines solchen Beurteilungsspielraums wird insbesondere angenommen, wenn der Entscheidung eine wertende und vorausschauende Beurteilung von Entwicklungen, die keine eindeutige Lösung zulassen, zugrunde liegt und diese Entscheidung einem weisungsunabhängigen Gremium von Sachverständigen übertragen ist, welches bei seiner wertenden Entscheidung Gewähr für eine besondere fachliche Kompetenz und Ausgeglichenheit bietet (BVerwG, Urteil vom 25.6.1981, 3 C 35/80, BVerwGE 62, 331; BVerwG, Urt. v. 24.11.2010, 6 C 16/09, BVerwGE 138, 186; vgl. auch BVerwG, Urt. v. 13.12.1979, 5 C 1/79, BVerwGE 59, 213; BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, 3 C 8/06, BVerwGE 129, 27). Denn in diesem Fall wird die aufgrund einer ausgeprägten Wertungsnotwendigkeit nur eingeschränkte Überprüfbarkeit der behördlichen Entscheidung durch besondere verfahrensbezogene Vorgaben gleichsam kompensiert.

49: b) Die nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorzunehmende Bestimmung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zählt zu den Fällen von Verwaltungshandeln, in denen dem jeweiligen Entscheidungsträger ein Beurteilungs- bzw. Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist, jedenfalls soweit ein Gutachterausschuss i.S.d. § 192 BauGB die ihm zugewiesenen Aufgaben zur Wertermittlung wahrgenommen hat.

50: Dass bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nach § 154 Abs. 1 BauGB ein Wertermittlungsspielraum besteht, ist im Ergebnis allgemein anerkannt (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6/01, NVwZ 2003, 211; OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, NordÖR 2012, 491; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris; VGH Mannheim, Urt. v. 18.11.2005, 8 S 498/05, BRS 69 Nr 207 (2005); OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl 2005, 89; OVG Schleswig, Beschl. v. 09.07.2001, 1 M 22/00, NordÖR 2002, 21; OVG Münster, Urt. v. 9.4.1990, 22 A 1185/89, NWVBl 1990, 412, juris; Freise, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: Februar 2014, § 154 Rn. 57a; Köhler, in: Schrödter, Baugesetzbuch, 7. Aufl. 2006, § 154 Rn. 17; Gaentz, in: Schlichter / Stich / Driehaus / Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: Januar 2014, § 154 Rn. 15). Für die Annahme eines Wertermittlungsspielraums wird angeführt, dass die zutreffende Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung regelhaft Einschätzungen von verschiedenen wertbeeinflussenden Faktoren und Umständen von hoher Komplexität erfordert, für deren Ermittlung der Gutachterausschuss über eine größere Sachkunde verfügt als ein Gericht (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, a.a.O; BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13; Freise, a.a.O., § 154 Rn. 57a), und dass der Gesetzgeber mit der Errichtung von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung getragen habe (BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O.). Eine darüber hinausgehende Begründung - derer es nach den Maßstäben des Bundesverfassungsgerichts für die Annahme eines Wertermittlungsspielraums bedürfte - ist den zitierten Quellen nicht zu entnehmen.

51: In Übereinstimmung mit den bundesverfassungsgerichtlichen Anforderungen besteht ein solcher Wertermittlungsspielraum jedenfalls da, wo es sich bei der Bestimmung des Ausgleichsbetrags um eine auf wertende Beurteilungen gründende Entscheidung handelt, für welche ein Entscheidungsprogramm nicht abschließend gesetzlich determiniert ist (dazu aa)) und für welche mit dem Gutachterausschuss i.S.d. § 192 BauGB ein selbstständiges und weisungsunabhängiges Sachverständigengremium zuständig ist (dazu bb)).

52: aa) Der Ermittlung des Ausgleichsbetrags i.S.d. § 154 Abs. 1, 2 BauGB liegt notwendi-gerweise eine wertende Betrachtung zugrunde, welche durch die Einschätzung der Aus-wirkungen einer Vielzahl von Faktoren auf die Entwicklung des Bodenwertes gekenn-zeichnet ist. Der Gesetzgeber hat die Bestimmung des Ausgleichsbetrags nicht vollständig - im Sinne von zu einem bestimmten Ergebnis führenden Vorgaben - determiniert und insbesondere keine Berechnungsmethode zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags vorgegeben; den Regelungen des Baugesetzbuches ist jedoch zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber für ein System der präzisen, auf das einzelne Grundstück bezogenen Ermittlung der jeweiligen sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung - im Gegensatz zu einer auf allgemeinen Bewertungen für das Sanierungsgebiet beruhenden, überschlägigen Bestimmung - entschieden hat. Im Einzelnen: § 154 Abs. 1 BauGB legt nur fest, dass der Ausgleichsbetrag spezifisch auf die Abschöpfung der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des jeweiligen Grundstücks zielt. Diese besteht gem. § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für dieses Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Eine Bestimmung dazu, wie der Anfangs- bzw. Endwert für das Grundstück ermittelt werden soll, ergibt sich weder aus § 154 BauGB selbst, noch aus dem Regelungszusammenhang. § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist nur zu entnehmen, dass Bodenwerterhöhungen nicht mit Investitionen zur Zustandsverbesserung gleichzusetzen, sondern anhand der - wiederum konkret zuzuordnenden - Auswirkungen der jeweiligen Maßnahme zu bestimmen sind.

53: § 154 Abs. 2a BauGB ermöglicht zwar als Sonderregelung die Berechnung des Aus-gleichsbetrags ausgehend von dem Aufwand für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen in dem Sanierungsgebiet. Die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte wird hier als Vergleichsgröße gegenübergestellt, jedoch nicht weiter konkreti-siert.

54: § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB sieht für die zuständigen Behörden die Möglichkeit vor, bei den Gutachterausschüssen die Ermittlung besonderer - d.h. für einzelne Gebiete und be-stimmte Zeitpunkte gültige - Bodenrichtwerte zu beantragen, benennt jedoch keine weite-ren Anhaltspunkte für deren Ermittlung. Satz 4 dieser Vorschrift stellt allerdings klar, dass die nach Satz 3 vorgesehene Richtwertzone zwar im Sinne der Verwaltungsökonomie zunächst vereinheitlichend, Detailabweichungen ausblendend bestimmt werden kann, damit das Ziel, für das jeweilige konkrete Grundstück spezifisch zutreffende Werte zu ermitteln, jedoch fortgilt: Indem der Gutachterausschuss angehalten wird, die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen, wird der Abgleich der wertbildenden Verhältnisse des Bodenrichtwertgrundstücks einerseits und des konkret zu bewertenden Grundstücks andererseits ermöglicht.

55: Weitere Vorgaben zur Bemessung des Ausgleichsbetrags sind dem Baugesetzbuch nicht zu entnehmen.

56: Auch aus der Entstehungsgeschichte der Regelung lassen sich keine weiteren Vorgaben gewinnen. Die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen wurde mit § 41 Abs. 4 des Gesetzes über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden vom 27. Juli 1971, BGBl. I S. 1125 (Städtebauförderungsgesetz - StBauFG) eingeführt und wurde im heutigen § 154 BauGB inhaltlich im Wesentlichen beibehalten (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Baugesetzbuch, BT-Drucks. 10/4630, S. 128ff). Schon gemäß § 41 Abs. 5 StBauFG bestand die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Werts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Wert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, und dem Wert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt, wobei die Bebauung nicht zu berücksichtigen war. Genauere Vorgaben für die Berechnung waren dem Städtebauförderungsgesetz nicht zu entnehmen.

57: Auch die auf § 91 StBauFG gestützte Verordnung über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach den §§ 41 und 42 des Städtebauförderungsgesetzes vom 6. Februar 1976, BGBl. I, S. 273 (AusgleichsbetragsVO) führte nicht zu einer wesentlichen Präzisierung der Ermittlungsmethodik. In ihr war diesbezüglich festgelegt, dass Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt (§ 2 Abs. 2 Satz 1) und grundstücksbezogen (§ 2 Abs. 4 Satz 1) zu ermitteln sind. Dabei konnte auch von zonalen oder lagetypischen Grundwerten ausgegangen werden (§ 2 Abs. 4 Satz 2 AusgleichsbetragsVO, genauer dargestellt in §§ 3 und 4 AusgleichsbetragsVO). Mit diesen Regelungen wurde zwar ausdrücklich die Möglichkeit geschaffen, Ausgleichsbeträge ausgehend von einer typisierenden Betrachtung zu erheben. Wie die zonalen bzw. lagetypischen - die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ausnehmenden - Anfangswerte ermittelt werden sollen, ließ die Verordnung jedoch offen und verwies im Übrigen in § 2 Abs. 5 auf die Wertermittlungsverordnung in der Fassung vom 15.8.1972, BGBl. I S. 1416 (WertV 1972).

58: Die Wertermittlungsverordnung 1972 enthielt in ihren §§ 21-24 Vorschriften für Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche, ließ aber ebenfalls offen, wie die Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen auf die Erhöhung des Grundstückswertes zu bemessen sind. Nach §§ 24 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. 21 Abs. 2 WertV 1972 waren bei der Ermittlung des Anfangswertes Änderungen infolge der Aussicht auf die Sanierung, deren Vorbereitung oder Durchführung, insbesondere hinsichtlich Struktur des Gebietes und Lage des Grundstücks, Entwicklungsstufe, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt und Erschließungszustand sowie in den Ertragsverhältnissen, nicht zu berücksichtigen. Gemäß § 24 Abs. 2 WertV 1972 war der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Regelungen für den Fall, dass es an vergleichbaren Grundstücken fehlte, enthielt die Verordnung nicht.

59: Auch die heute maßgebliche, auf Grund von § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010, BGBl. I S. 639 (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) sowie die - bis zu deren Inkrafttreten gültige - Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988, BGBl. I S. 2209, zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. August 1997 (Wertermittlungsverordnung - WertV 1988) führt nicht zu einer Präzisierung der Methodik zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen. Beide Verordnungen enthalten zwar Regelungen über Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten, betreffen aber jeweils nur Werte unter Einbeziehung der tatsächlichen, aus Marktpreisen unmittelbar abgeleiteten Wertverhältnisse, nicht aber Vorgaben für die Ermittlung des Anfangswertes, falls es an einer entsprechenden Datenlage für eine Vergleichswertverfahren fehlt.

60: bb) Die Vornahme der Wertungen, die die Beklagte zur Grundlage ihrer Bescheide gemacht hat, unterfällt der Zuständigkeit des Gutachterausschusses (dazu (1)), bei welchem es sich um ein selbstständiges und weisungsunabhängiges Sachverständigengremium handelt (dazu (2)).

61: (1) Für die Vornahme der dem Ausgleichsbetrag zugrunde liegenden Wertungen war der Gutachterausschuss zuständig. Zwar ist § 154 BauGB nicht zu entnehmen, inwiefern sich die Gemeinde für die Bestimmung des Ausgleichsbetrags des Gutachterausschusses bedienen kann bzw. muss. Soweit die Beklagte für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags auf Richtwertezonen und besondere Bodenrichtwerte für die betroffene Wertezone jeweils mit und ohne Berücksichtigung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung zurückgreift, handelt es sich dabei jedoch um Aufgaben, für welche der Gutachterausschuss zuständig ist. Im Einzelnen:

62: Gemäß § 192 Abs. 1 BauGB sind Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen zu bilden. Diese allgemeine Aufgabenbeschreibung wird in § 193 BauGB präzisiert. Dem zufolge erstattet der Gutachterausschuss Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken (§ 193 Abs. 1 BauGB). Gemäß § 193 Abs. 5 BauGB führt der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) und ermittelt Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten, insbesondere Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung. § 196 Abs. 1 BauGB regelt, dass der Gutachterausschuss Richtwertzonen zu bilden hat, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, und die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen hat; die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB). Weitere Vorgaben über die Ermittlung von Bodenrichtwerten enthalten die Immobilienwertermittlungsverordnung - bis zu deren Inkrafttreten - die Wertermittlungsverordnung 1988).

63: Aus den vorgenannten Vorschriften des Baugesetzbuches ergibt sich, dass der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Bodenrichtwerten und für die Ermittlung der Umrechnungskoeffizienten zuständig ist, welche vorliegend der Wertermittlung zugrunde liegen. Dabei umfasst die Zuständigkeit des Gutachterausschusses zur Ermittlung der Bodenrichtwerte nicht nur die (End-)Werte nach Durchführung der Sanierung, sondern auch die sanierungsunbeeinflussten (Anfangs-)Werte zum Wertermittlungsstichtag (vgl. Freise, a.a.O., § 154 Rn. 64 und § 196 Rn. 40; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberger/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: Juli 2014, § 196 Rn. 103; Stemmler, in: Schlichter / Stich / Driehaus / Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: Januar 2014, § 196 Rn. 6):

64: Die Zuständigkeit des Gutachterausschuss für die vorliegend von diesem vorgenommene Ermittlung der Anfangswerte ergibt sich aus § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB. Indem die Norm die Ermittlung von Bodenrichtwerten für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt ermöglicht, bezweckt sie die Festlegung von besonderen Bodenrichtwerten für einerseits Anfangs- und andererseits Endwerte für einzelne (Sanierungs-)Gebiete zum Zwecke der Ausgleichsbetragsberechnung. Dies lässt sich zwar dem Wortlaut der Norm nicht ohne Weiteres entnehmen, folgt aber aus dessen Entstehungsgeschichte: In der Begründung des Entwurfs von § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB heißt es: „Neu eingeführt wird die Ermittlung von Bodenrichtwerten für bestimmte Gebiete und abweichende Zeitpunkte, die für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 154 und 155 dieses Gesetzbuchs benötigt werden. Diese Bodenrichtwerte sollen an die Stelle der mit der Aufhebung der Ausgleichsbetragsverordnung entfallenden Grundwerte treten“ (Entwurf eines Gesetzes über das Baugesetzbuch, BT-Drucks. 10/4630, S. 152). Für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags aufgrund von Grundwerten nach §§ 3 und 4 AusgleichsbetragsVO waren ausgehend vom Bodenwert jeweils eigene Grundwerte für den Anfangs- und für den Endwert zu bilden. Dem entsprechen die besonderen Bodenrichtwerte für die Ermittlung von sanierungsbeeinflussten und sanierungsunbeeinflussten Werten.

65: Auch die systematische Auslegung der §§ 192 ff BauGB spricht dafür, dass die dem Gutachterausschuss darin anvertraute Wertermittlung auch die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen umfasst. Gemäß § 197 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen bestimmte Auskünfte einholen. Diese Regelung setzt voraus, dass der Gutachterausschuss überhaupt an der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen mitwirkt. Dies stimmt auch mit der Systematik von § 16 Abs. 5 ImmoWertV bzw. § 28 WertV 1988 überein, die jeweils Vorschriften für die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen enthalten, während der Anwendungsbereich der Verordnungen die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken umfasst, mit der Folge, dass auch die Ermittlung des Ausgleichsbetrags als unter den Oberbegriff der Wertermittlung fallend angesehen wird (vgl. für den Anwendungsbereich von § 194 BauGB in diesem Sinne auch Freise, a.a.O., § 154 Rn. 64).

66: (2) Beim Gutachterausschuss handelt es sich um ein selbstständiges und unabhängiges Sachverständigengremium. Dies ist schon in § 192 Abs. 1 bis 3 BauGB angelegt und wird für den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg in der Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte vom 12. Mai 2009, HmbGVBl. 2009, 124, bzw. in der vorher maßgeblichen Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte vom 20. Februar 1990 (HmbGVBl. S. 37), zuletzt geändert durch Artikel 29 des Gesetzes vom 11. Juli 2007, näher ausgestaltet. Indem Mehrheitsentscheidungen durch mindestens drei unabhängige Sachverständige unter Beteiligung eines in besonderer Weise qualifizierten Vorsitzenden vorgeschrieben sind, wird Gewähr für eine verobjektivierte, von sachfremden (Interessen-)Erwägungen weitestgehend befreite Entscheidungsfindung geleistet (vgl. auch VG Stuttgart, Urt. v. 10.11.2004, 16 K 5676/02, juris Rn. 35).

67: 3. Besteht für die vom Gutachterausschuss vorgenommenen Bewertungen im Rahmen der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ein Wertermittlungsspielraum, so führt dies nicht zu einem umfassenden Ausschluss der gerichtlichen Nachprüfung, sondern schränkt diese auf eine „nachvollziehende Kontrolle“ ein (dazu a)). Um dieses rechtsstaatlich gebotene Minimum an gerichtlicher Kontrolle - die wiederum unter Wahrung des Wertermittlungsspielraums zu erfolgen hat - zu ermöglichen, müssen die Bewertungen in nachvollziehbarer Weise die der Bewertung zugrunde gelegten Tatsachen erkennen lassen (dazu b)).

68: a) Die Annahme eines Beurteilungsspielraums führt nicht zu einem umfassenden Ausschluss der gerichtlichen Nachprüfung einer Verwaltungsentscheidung, sondern schränkt diese lediglich, und insoweit auch nur für den Bereich des zugebilligten Spielraums (vgl. BVerfG, Urt. v. 10.12.2009, a.a.O. m.w.Nachw.), auf eine sog. „nachvollziehende Kontrolle“ ein (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, a.a.O.). Im Rahmen dieser nur nachvollziehenden Kontrolle ist von den Gerichten zu prüfen, ob der Beurteiler den Gehalt der anzuwendenden Begriffe und den gesetzlichen Rahmen, in dem er sich bewegen kann, erkannt hat, ob er von einem zutreffenden und vollständig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist, ob er die allgemein gültigen Beurteilungsmaßstäbe und die Regeln des inneren Entscheidungsverfahrens beachtet hat und ob er sich nicht von sachfremden - gegen das Willkürverbot aus Art. 3 Abs. 1 GG verstoßenden - Erwägungen hat leiten lassen (BVerfG, Urt. v. 10.12.2009, a.a.O.).

69: Dementsprechend ist in der Rechtsprechung geklärt, dass im verwaltungsgerichtlichen Verfahren jedenfalls in vollem Umfang zu überprüfen ist, ob die Bewertungen eines Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. BauGB auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhen (BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, a.a.O.; OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, a.a.O.; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, a.a.O.). Darüber hinaus besteht in der Rechtsprechung Einigkeit, dass die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung zu beachten sind (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, a.a.O.; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, a.a.O.; OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, a.a.O.). Daraus folgt, dass die angewandte Wertermittlungsmethode die Bodenwerterhöhung in rationaler, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehender Weise ermitteln muss (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, 4 B 69/95, NVwZ-RR 1997, 155).

70: b) Soweit die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach den oben dargestellten Maßstäben gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist, bedarf es einer diese besondere gerichtliche Kontrolle ermöglichenden, nachvollziehbaren Begründung der Wertermittlung (zu den konkreten Anforderungen sogleich, 4.). Da die Bewertung der bodenwertbezogenen Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen dem Wertermittlungsspielraum des Gutachterausschusses unterfällt, muss es dem Gericht insbesondere möglich sein nachzuvollziehen, ob dieser Bewertung zutreffende tatsächliche und rechtliche Annahmen zugrunde liegen (vgl.o.); hierdurch wird das inhaltliche Kontrolldefizit in Bezug auf das Wertermittlungsergebnis teilweise kompensiert. Versäumt es der Träger des Wertermittlungsspielraums, die aufgrund seines Beurteilungsspielraums getroffene Entscheidung durch Darlegung der den Wertentscheidungen zugrundeliegenden tatsächlichen Annahmen zu begründen, so folgt aus dem Gebot effektiven Rechtsschutzes, dass das Gericht diese Entscheidung als rechtswidrig aufzuheben hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.12.1971, I C 31.68, BVerwGE 39, 197, juris Rn. 23; Urt. v. 25.6.1981, 3 C 35/80, BVerwGE 62, 331, juris Rn. 35). Im Übrigen ist selbst für Gutachten, auf die gerichtliche Entscheidungen gestützt werden, die keinen Beurteilungsspielraum zu beachten haben, unzweifelhaft, dass sie mindestens hinreichende Angaben zu den verwerteten tatsächlichen Grundlagen enthalten müssen (vgl. - hinsichtlich eines Sachverständigengutachtens, auf welches ein zivilgerichtliches Urteil gestützt wird - BVerfG, Beschl. v. 11.10.1994, 1 BvR 1398/93, BVerfGE 91, 176, juris Rn. 21).

71: 4. Um den Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit gerecht zu werden, bedarf es bei der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg auf Basis von Bodenrichtwerten angewendeten Zielbaummethode einer Darstellung der den einzelnen - der Ermittlung des Ausgleichsbetrags spezifisch zugeordneten - Berechnungs- und Bewertungsschritten zugrundeliegenden tatsächlichen Annahmen (vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 29). Die den folgenden Wertungen zugrundeliegenden tatsächlichen Annahmen sind daher darzulegen: Einteilung der Wertezonen hinsichtlich des für die jeweilige Zone gemeinsamen Bodenrichtwertgrundstücks inklusive Bezeichnung der Charakteristika des für die jeweilige Zone angenommenen Richtwertgrundstücks und Begründung der Auswahl bzw. Herleitung des für die jeweilige Wertezone zugrunde gelegten Bodenrichtwerts, Einteilung der Wertezonen hinsichtlich der angenommenen gemeinsamen Bodenwertsteigerung, Veränderungen der einzelnen Lagewertkriterien. Im Einzelnen bedeutet dies:

72: In Bezug auf die Zoneneinteilung sind die tatsächlichen und rechtlichen Annahmen mitzuteilen, die nach Ansicht des Gutachterausschusses dazu führen, dass für alle in einer Wertezone befindlichen Grundstücke grundsätzlich sowohl gleiche Bodenrichtwerte als auch eine gleiche Wertsteigerung der Lagekriterien anzunehmen sind; zudem ist der für die jeweilige Wertezone angenommene Bodenrichtwert zu begründen.

73: Denn einerseits ist für das Gericht nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, ob bzw. warum für alle innerhalb einer Wertezone gelegenen Grundstücke als Endwert ein einheitlicher Bodenrichtwert gelten kann. Zweifel bestehen insbesondere deswegen, weil mit der Einrichtung von Bodenrichtwertzonen in Hamburg (allgemeine) Richtwertzonen mit gleichen Bodenrichtwerten nur in deutlich kleinerer Abgrenzung - nämlich jeweils für eine Baublockseite - gebildet wurden. Die Nachvollziehbarkeit der Einteilung in Wertezonen mit Grundstücken gleicher Bodenrichtwerte setzt weiterhin voraus, dass - wie § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB fordert - die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks dargestellt werden. Denn nur wenn mitgeteilt wird, welche Lagebeschreibung für das fiktive Richtwertgrundstück in jeder Wertezone jeweils angenommen wurde, ist ein Nachvollzug möglich, wie die in einer Wertezone zusammengefassten Grundstücke hinsichtlich ihrer Lage derart vergleichbar sind, dass für sie grundsätzlich ein einziger, übereinstimmender besonderer Endrichtwert gebildet werden kann, bzw. warum das im Einzelfall durch die Geschäftsstelle zu bewertende Grundstück zu Recht in die jeweilige Wertezone eingeordnet wurde. Hier erschließen sich die Charakteristika des Richtwertgrundstücks angesichts der regelmäßig eine Vielzahl von verschiedenartigen Grundstücken umfassenden Zonen nicht ohne Weiteres.

74: Wird eine Wertezone dahingehend festgelegt, dass für die in der Zone gelegenen Grundstücke ein einheitlicher Bodenrichtwert gilt, so ist auch die Auswahl dieses Richtwertes Gegenstand gerichtlicher Überprüfung. Zur Ermöglichung der nachvollziehenden Kontrolle ist darzulegen, aufgrund welcher tatsächlicher Umstände bzw. Eigenschaften der für die jeweilige Wertezone zugrunde gelegte Bodenrichtwert als dem Bodenwert der in der Zone liegenden Grundstücke entsprechend angesehen wurde. Sofern in dem für die Zone herangezogenen Bodenrichtwert bestimmte Nutzungsarten nicht enthalten sind, ist auch darzutun, aufgrund welcher Umstände die in der Berechnung herangezogenen weiteren Schichtwertanteile ermittelt wurden (vgl. etwa den für Zone 3 des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S2 (Chemnitzstraße) herangezogenen Richtwert 62 36 016, welcher nur Wohnnutzung, nicht aber Büro- und Ladennutzung betrifft). Weiterhin ist darzustellen, wie die Werte für den jeweiligen Wertermittlungsstichtag aus den nur turnusgemäß festgelegten Werten abgeleitet werden.

75: Andererseits sind auch für die Zoneneinteilung nach Maßgabe der einheitlichen sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aller innerhalb der Zone gelegenen Grundstücke Angaben erforderlich, aufgrund welcher konkreter Feststellungen bzw. Charakteristika der Grundstücke die Einteilung in die jeweiligen Wertezonen „mit im wesentlichen gleichen Zustands- und Werteverhältnissen“ (Junge, Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhungen in Hamburg, GuG 2006, 204, 208) erfolgte, d.h. von welchen Zustands- und Werteverhältnissen für die in der Zone befindlichen Grundstücke ausgegangen wurde. Nur so lässt sich auch nachvollziehen, ob das im Einzelnen beurteilte Grundstück den Charakteristika der Wertezone entspricht bzw. warum gegebenenfalls Zu- oder Abschläge bei der Wertbeurteilung vorzunehmen bzw. nicht vorzunehmen waren. Denn für das Gericht ist angesichts der nicht unerheblichen Größe (und Heterogenität gerade hinsichtlich der Randlagen) mancher Wertezonen nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, dass Grundstücke, für die nach der Sanierung derselbe Bodenrichtwert gilt, auch durch die Sanierung dieselbe Wertsteigerung erfahren haben. So ist vorliegend beispielsweise denkbar, dass die in der Esmarchstraße gelegenen Grundstücke zwar mit Abschluss der Sanierung einen vergleichbaren Bodenwert haben wie die in der Chemnitzstraße gelegenen, dass sich die im Zuge der Sanierung vorgenommene Verkehrsberuhigung der Chemnitzstraße aber auf die Grundstücke in der Chemnitzstraße deutlich stärker wertsteigernd ausgewirkt hat als auf die in der Esmarchstraße gelegenen.

76: In Bezug auf die Zustandsstufen der einzelnen Lagekriterien bedarf es für die (eingeschränkte) gerichtliche Kontrolle der - hinsichtlich der angenommenen tatsächlichen Verhältnisse konkretisierten - Zustandsbeschreibung der einzelnen Lagekriterien der jeweiligen Zone für die Verhältnisse vor und nach der Sanierung (vgl. in diese Richtung Freise, a.a.O., § 154 Rn. 57a). Soweit sich die Wirkung der innerhalb der Zone erfolgten sanierungsbedingten Veränderungen auf das zu beurteilende Grundstück nicht ohne Weiteres ergibt - etwa bei großem räumlichen Abstand des betroffenen Grundstücks vom Ort der Veränderung -, ist auch diese Wirkung zu begründen. Weiterhin sind die sanierungsbedingten Veränderungen innerhalb anderer Zonen zu nennen, deren Wirkung als wertsteigernd bzw. wertmindernd für die in der zu betrachtenden Zone liegenden Grundstücke berücksichtigt wurde, und ist deren Berücksichtigung zu begründen (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 4.1.2013, 4 Bs 236/12, n.V., S. 5f). Soweit darauf hingewiesen wird, die Sanierung sei „als Gesamtmaßnahme und damit als Gesamtwirkung“ zu sehen (vgl. Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg vom 2.4.2012, S. 3) bzw. geltend gemacht wird, es sei nicht möglich, bestimmten Einzelmaßnahmen eine „differenzielle“ Werterhöhung zuzuschreiben (Junge, a, a, O., S. 205), ist dem nach der dargelegten Rechtslage, insbesondere unter Beachtung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu Art. 19 Abs. 4 GG, nicht zu folgen. So wird an selber Stelle auch zu Recht eingeräumt, dass diese Gesamterhöhung im Detail nachzuvollziehen sein muss. Dies setzt jedoch voraus, dass die einzelnen sanierungsbedingten Veränderungen konkret zu nennen sind, die sich aus Sicht des Gutachterausschusses bodenwerterhöhend ausgewirkt haben.

77: 5. Nach den oben genannten Maßstäben ist die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des klägerischen Grundstücks hinsichtlich der tatsächlichen Umstände und Zusammenhänge, die der Bewertung zu Grunde gelegt wurden, nicht hinreichend nachvollziehbar.

78: An der Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung fehlt es vorliegend jedenfalls in Bezug auf die Zoneneinteilung sowie auf die vom Gutachterausschuss seiner Beurteilung der sanierungsbedingten Lageverbesserung einschließlich der Gewichtung einzelner Lagekriterien zu Grunde gelegten tatsächlichen Feststellungen, sodass es auf die Nachvollziehbarkeit der weiteren, unter II.4. dargestellten Wertungen nicht mehr ankommt.

79: Eine hinreichende Begründung der Zoneneinteilung ist - schon ungeachtet der Frage, zu welchem Zeitpunkt diese vorzuliegen hätte - weder den angegriffenen Bescheiden mit Anlagen, noch dem Vorbringen der Beklagten oder den Sachakten zu entnehmen. Die Einteilung des Sanierungsgebietes in 7 Wertezonen ist auch nicht aus sich heraus - d.h. ohne weitere Erläuterungen - verständlich, wirkt sich aber wesentlich auf die Bemessung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung aus. Diese beträgt beispielsweise für in Zone 6 liegende Grundstücke für Wohnnutzung 6,3 %, für in der benachbarten Zone 7 liegende Grundstücke hingegen 12,5 %. Zwar ist naheliegend, dass sich einzelne Kriterien wie etwa die Lage an einer verkehrsreichen Straße auf die Zoneneinteilung ausgewirkt haben. Jedoch fehlt es an der Erkennbarkeit weiterer Kriterien, die insbesondere dazu geführt haben, dass die Zonengrößen wesentlich voneinander abweichen und die Zonengrenzen teilweise Grundstücks- und Gebäudeteile diagonal durchschneiden (vgl. für letzteres die Grenze zwischen den Zonen 2 und 3 südlich der Chemnitzstraße). Mangels konkreter Erläuterung der Wertezoneneinteilung bzw. der ihr zu Grunde liegenden Erwägungen ergeben sich in Bezug auf die hier maßgebliche Wertezone 4 weiterhin Zweifel jedenfalls daraus, dass in der Zone Bereiche mit überwiegender Wohnnutzung und Bereiche mit überwiegender Gewerbenutzung zusammengefasst wurden. Dementsprechend wurden offenbar zwei Bodenrichtwertgrundstücke mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten festgelegt (vgl. Bodenrichtwertkarte in der Sachakte „Beschlüsse Gutachterausschuss“, welche die Bodenrichtwerte 727 (MI 2,0) und 180 (GE I) ausweist). Auch die Bebauungsstruktur innerhalb der Zone weist erhebliche Unterscheide auf, wie ein Vergleich der Baublöcke 204/05, 204/06 und 204/07 verdeutlicht. Die Unterschiedlichkeit der zusammengefassten Baublöcke insbesondere hinsichtlich der unterschiedlichen Bebauungsstruktur und angesichts vorhandener Gewerbebetriebe wird durch die Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18.10.2012 (Vf. 7 K 5146/14), aufgrund der geringen Nachfrage nach einer gewerblichen Nutzung innerhalb des Baublocks 204/06 sei die geltende Planausweisung zu einer Wohnnutzung zu einem großen Teil aufgegeben worden, allenfalls teilweise ausgeräumt, da die Planausweisung nicht funktionslos geworden sein dürfte. Nicht ohne Weiteres plausibel ist hinsichtlich der am einheitlichen Bodenwert orientierten Zoneneinteilung darüber hinaus, welche Unterschiede etwa für das in Zone 5 liegende Grundstück M... und das auf der gegenüberliegenden Seite der Chemnitzstraße in Zone 4 gelegene Grundstück Ch… bestehen, die eine Abweichung des Schichtwertes für Ladennutzung um 40 €/m² (ca. 10%) rechtfertigen. Mangels einer Begründung der Zoneneinteilung ist auch nicht nachvollziehbar, ob das Grundstück der Klägerin hinsichtlich seiner „Zustands- und Werteverhältnisse“ - d.h. sowohl in Bezug auf den als Endwert ermittelten Bodenrichtwert als auch hinsichtlich der gemeinsamen sanierungsbedingten Lagewertsteigerung - mit den übrigen in Zone 4 liegenden Grundstücken übereinstimmt.

80: Für die Übereinstimmung mit dem jeweiligen Bodenrichtwertgrundstück hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Verfahren 7 K 5146/14 mit Stellungnahme vom 15.8.2011 zwar die Lage des Bodenrichtwertgrundstücks mitgeteilt und erläutert, die Bebauungs-und Nutzungsstruktur der Umgebung des Bodenrichtwertgrundstücks sowie die Lage an einer verkehrsberuhigten Wohnstraße seien als vergleichbar mit dem zu bewertenden Grundstück anzusehen. Gleichzeitig hat sie jedoch ausgeführt, es handele sich bei dem Bodenrichtwertgrundstück um ein fiktives Grundstück in einer definierten Lage innerhalb der jeweiligen Wertezone, dessen Grundstücksmerkmale und Eigenschaften nicht mit dem tatsächlichen Grundstück dieser Lage übereinstimmen müssten, so dass unklar bleibt, welche konkreten Merkmale das fiktive Grundstück aufweisen soll. Soweit ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung vom 16.4.2012 im Verfahren 7 K 5147/14 erklärt hat, die Lage des Bodenrichtwertgrundstücks sei nicht fiktiv und die Stufungsmatrix beziehe sich auf dieses Bodenrichtwertgrundstück, würde eine derartige Präzisierung des Bodenrichtwertgrundstücks zwar grundsätzlich einen Vergleich des zu beurteilenden mit dem zonentypischen Grundstück ermöglichen. Indes ist es schon nicht plausibel, dass die so festgelegten Grundstücke tatsächlich maßgeblich für die Zoneneinteilung waren, da deren Festlegung erst nachträglich - am 10.2.2011, und damit ca. 2 ½ Jahre nach Erstellung der Wertbeurteilungen - erfolgte. Schließlich ermöglicht die Festlegung des Referenzgrundstücks zwar einen Lagevergleich mit dem zu beurteilenden Grundstück, lässt aber die Frage der überzeugenden Zoneneinteilung - insbesondere hinsichtlich der Abgrenzung von anderen Zonen und der einheitlichen sanierungsbedingten Wertentwicklung - unbeantwortet.

81: Auch die Stellungnahme der Beklagten vom 29.1.2015 im Verfahren 4 Bf 66/13 vor dem Hamburgischen Oberverwaltungsgericht führt nicht zu einer hinreichenden Nachvollziehbarkeit der Zoneneinteilung. So wird zwar - über allgemeine Ausführungen zu den Anforderungen an die Zoneneinteilung hinaus - mitgeteilt, die Zoneneinteilung orientiere sich zunächst an Baublockseiten, und für die Zoneneinteilung sei die Lage in einem gemischt genutzten Wohnquartier an verkehrsberuhigten Wohnstraßen einerseits und entlang der großen Verkehrsachsen andererseits differenziert zu betrachten. Weiterhin seien Lageunterschiede, die sich aus den turnusmäßig festgelegten Bodenrichtwerten ergeben, zu berücksichtigen. Schließlich erfolge die Einteilung auch „unter Berücksichtigung der Orientierung der Gebäudeteile bzw. Gebäudeflächen von Eckgrundstücken, sowie übertiefen Grundstücken mit wertunterschiedlichen Zonen“. Wann und warum vorliegend Baublockseiten mit Blockinnenbereichen zusammengefasst bzw. auf mehrere Zonen aufgeteilt wurden (vgl. einerseits Zone 2, andererseits Zonen 5, 6 und 1 sowie die Abgrenzung von Zone 3 und 4) und in welchen Fällen „übertiefe“ Grundstücke oder Eckgrundstücke in welcher Weise aufzuteilen waren, ergibt sich aus der Stellungnahme jedoch nicht. Aus diesem Grund ist beispielsweise nicht nachvollziehbar, warum das im Blockinnenbereich gelegene Hintergebäude auf Flurstück 663 (Max-Brauer-Allee 124) der Wertezone 6, die in unmittelbarer Nähe und ebenfalls im Blockinnenbereich gelegenen Hintergebäude auf den Flurstücken 659 (hinter Max-Brauer-Allee 114/116) und 659 (hinter Max-Brauer-Allee 112) der Wertezone 4 zugerechnet werden.

82: Schließlich fehlt es auch an einer Konkretisierung der vom Gutachterausschuss für die Wertentwicklung in den jeweiligen Zonen zu Grunde gelegten Tatsachen. Dies hat zur Folge, dass weder nachvollziehbar ist, auf welche konkreten sanierungsbedingten Zustandsveränderungen sich die Gleichartigkeit der zu einer Zone zusammengefassten Grundstücke bezieht, noch, aus welchen Erwägungen sich die Lagewertsteigerung ergibt. Denn die vom Gutachterausschuss seiner Beurteilung der sanierungsbedingten Lageverbesserung einschließlich der Gewichtung einzelner Lagekriterien zu Grunde gelegten tatsächlichen Feststellungen sind nicht hinreichend benannt. Die der Wertbeurteilung vom 4.9.2008 beigefügte Anlage 1 mit - offenbar ohnehin nur beispielhaft angeführten, zusammenfassenden und stichwortartigen - Beschreibungen der Zustände im gesamten Sanierungsgebiet vor und nach Ende der Sanierung genügt hierfür nicht, da sie schon nicht nach den vom Gutachterausschuss gebildeten und hinsichtlich der Lagekriterien unterschiedlich bewerteten Zonen differenziert. Die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses mit Schreiben vom 18.10.2012 nachgereichten Erläuterungen weisen zwar einen höheren Detailierungsgrad auf, werden jedoch - schon ungeachtet dessen, dass sie nicht vom Gutachterausschuss selbst, sondern von dessen Geschäftsstelle stammen - ebenfalls den oben (vgl. II.4.) beschriebenen Anforderungen nicht gerecht. Insbesondere fehlt es an einer schlüssigen Darlegung, wann in anderen Wertezonen durch die Sanierung verursachte Veränderungen für die Bodenwerterhöhung in Zone 4 berücksichtigt wurden, um welche konkreten Veränderungen es sich dabei handelte und warum bzw. in welchem Ausmaß sich diese (noch) wertsteigernd auswirken. Die allgemeine Aussage am Ende der Stellungnahme, dass es bei der Darstellung der Maßnahmen nicht auf die Maßnahme selbst und ihre Lage im Sanierungsgebiet, sondern auf deren Wirkung für das gesamte Quartier ankomme, stellt auf die Ergebnisrichtigkeit ab und verkennt das Nachvollziehbarkeitserfordernis.

83: So sind die Angaben zu dem Kriterium 1a widersprüchlich: Genannt werden überwiegend Einzelmaßnahmen aus Wertezone 4, jedoch mit Virchowstr. 72 und 90-92a (jetzt Karl-Wolff-Straße) auch solche, die in Wertezone 3 liegen. Sodann heißt es, die Auswirkungen der innerhalb der Zone 4 liegenden Maßnahmen auf das zu bewertende Grundstück habe der Gutachterausschuss sachverständig eingeschätzt und komme zu der entsprechenden Wertsteigerung. Dabei bleibt offen, ob von den genannten Maßnahmen nur die in Wertezone 4 durchgeführten berücksichtigt wurden - dann hätte es aber der Nennung der weiteren Maßnahmen nicht bedurft -, oder ob auch die Maßnahmen aus Wertezone 3 berücksichtigt wurden und, falls dies der Fall war, ob diese irrtümlich oder wegen ihrer angenommenen zonenübergreifenden Wirkung in die Betrachtung einbezogen wurden. Auch zu Kriterium 1f fehlt es an einer Klarstellung, ob Begrünungsmaßnahmen in der Chemnitzstraße lediglich in deren in Zone 4 liegenden Teil oder auch im weiteren Verlauf berücksichtigt wurden. Die der Stellungnahme beigefügte Anlage 2 mit der Darstellung der im gesamten Sanierungsgebiet vorgenommenen Einzelmaßnahmen gibt ebenfalls keine Auskunft darüber, welche Maßnahmen für welche Kriterien in welcher Zone berücksichtigt wurden.

84: Dementsprechend ist auch eine Begründung, warum sich bestimmte Sanierungsmaßnahmen bzw. sanierungsbedingte Veränderungen aus anderen Zonen auf das Grundstück der Klägerin auswirken und in welchem Maß dies der Fall ist, den Ausführungen nicht zu entnehmen. Eine Begründung, wodurch sich Maßnahmen zonenübergreifend auswirken, ist zumindest dann nicht entbehrlich, wenn eine zonenübergreifende Wirkung nicht auf der Hand liegt. So mag es zwar naheliegend sein, dass sich die Öffnung des August-Lütgens-Parks auf das gesamte Sanierungsgebiet auswirkt; nicht ohne Weiteres nachvollziehbar ist aber beispielsweise, inwiefern sich die Anlage von Parkbuchten im Kreuzungsbereich Max-Brauer-Allee/Holstenstraße auf den Bodenwert des am anderen Ende des Sanierungsgebiets gelegenen klägerischen Grundstücks auswirkt. Einer Begründung des Maßes der zonenübergreifenden Wirkung bedarf es vorliegend jedenfalls deshalb, weil sich keines der Lagekriterien in allen Wertezonen um die gleiche Anzahl von Wertstufen verändert hat. Dies weist darauf hin, dass sich nach Ansicht des Gutachterausschusses zonenübergreifend wirkende Maßnahmen in den verschiedenen Zonen unterschiedlich stark ausgewirkt haben, was im Rahmen des dem Gutachterausschuss zustehenden Wertermittlungsspielraums ein rechtmäßiges Ergebnis sein kann, jedoch ohne eine entsprechende Begründung nicht konkret nachvollzogen werden kann.

85: Die Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung wird auch nicht dadurch gewährleistet, dass zu den einzelnen Kriterien in der Regel pauschal auf Anlagen verwiesen wird (z.B. Verweis auf „Fotodokumentation“ mit teilweise unzutreffend - so jedenfalls das mit „Holstenstraße/Thedestraße“ bezeichnete Bild, welches die Kreuzung Holstenstraße /Karl-Wolff-Straße abbildet - oder ungenau - vgl. z.B. „Einmündung Chemnitzstraße“ - beschrifteten Fotografien und ohne Nennung der konkret maßgeblichen Bilder) und zudem nicht näher bestimmte „persönliche Kenntnisse“ der Mitglieder des Gutachterausschusses als Entscheidungsgrundlage genannt werden.

86: 6. Vor dem Hintergrund der mangelnden Nachvollziehbarkeit, welche ihrerseits zur Rechtswidrigkeit der Festsetzung führt, kann offen bleiben, ob der Ermittlung des Ausgleichsbetrags rechtmäßigerweise die Zielbaummethode zugrunde gelegt werden durfte. Hieran bestehen allerdings keine durchgreifenden Zweifel. Denn der Gutachterausschuss darf grundsätzlich ein nicht in der Wertermittlungsverordnung ausgestaltetes Bewertungsverfahren anwenden. Zwar besagt § 28 Abs. 3 der hier maßgeblichen WertV 1988, dass bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist. Die von der WertV insoweit nicht abschließend geregelten Bewertungsverfahren sind jedoch nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist (BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, a.a.O.). Fehlt es an hinreichendem Datenmaterial, ist jede andere Methode zulässig, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, 4 B 71/04, juris; Kleiber, a.a.O., Rn. 121; Freise, a.a.O., Rn. 56) und die die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode ermittelt (BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, a.a.O.). Das Nichtvorhandensein einer ausreichenden Zahl unbebauter Grundstücke in Gebieten, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird (vgl. § 28 Abs. 1 i.V.m. § 26 Abs. 1 WertV 1988), erscheint angesichts der in Hamburg vorhandenen Bebauungsdichte plausibel. Hiermit setzt sich der pauschale Einwand der Klägerin, es liege bis heute kein Nachweis vor, dass es tatsächlich nicht genügend Vergleichsfälle gebe, nicht auseinander. Der Verweis der Klägerin auf andere Konstellationen, in denen Wertermittlungen ohne Anwendung der Zielbaummethode vorgenommen werden, wie etwa bei Entschädigungsverfahren, wird den Besonderheiten der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen nicht gerecht, da es in diesen Fällen an der Notwendigkeit der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung gerade fehlt.

87: Auch an der Eignung der vorliegend angewendeten Zielbaummethode, die Bodenwerterhöhung in einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Weise zu ermitteln, bestehen keine durchgreifenden Bedenken. In Rechtsprechung und Literatur ist die Eignung von Methoden, welche Anfangs- bzw. Endwert mit Hilfe von verschiedenen auf die Sanierung bezogenen Kriterien aus dem jeweils vorhandenen Wert ableiten, allgemein anerkannt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, a.a.O.; OVG Berlin, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris; Kleiber, a.a.O., § 154 Rn. 127, jeweils m.w.Nachw.). Auch vorliegend ist unter Berücksichtigung des bestehenden Wertermittlungsspielraumes (vgl. oben, II.2.a)) die Annahme nicht zu beanstanden, dass die der Wertermittlung zugrunde liegende Zielbaummethode, die den Einfluss der Sanierungsmaßnahmen auf die insgesamt 16 verschiedenen, unterschiedlich gewichteten Lagewertkriterien berücksichtigt und Raum für die Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Sanierungsgebiets, des im Einzelfall zu bewertenden Grundstücks wie auch der allgemeinen Entwicklung der Bodenwerte bietet, bei richtiger Anwendung grundsätzlich zu sachgerechten Ergebnissen führt. Der pauschale Einwand der Klägerin, es sei der Wertbeurteilung nicht zu entnehmen, wie der Zielbaum überhaupt entstanden sei, ist vor diesem Hintergrund nicht geeignet, die Methodik in Frage zu stellen. Im Übrigen beziehen sich die Rügen der Klägerin auf die konkrete Anwendung des Wertermittlungsverfahrens, deren Richtigkeit aufgrund der Nachvollziehbarkeitsmängel wie ausgeführt nicht festgestellt werden kann.

88: Soweit die Klägerin rügt, das Schichtmodell sei nirgends verbindlich dokumentiert und Hinweise über dessen Entstehung oder ein Nachweis zur Berücksichtigung des Grundstücksmarktes sei nicht bekannt, setzt sie sich nicht in substantiierter Weise mit den schlüssigen Darstellungen des Schichtmodells in der Anlage 2 - „Ermittlung und Anwendung der Schichtwerte“ - zur Wertermittlung vom 4.9.2008 auseinander. Auch das Vorbringen, die besonderen Bodenrichtwerte seien entgegen § 196 Abs. 3 BauGB weder in einem elektronischen Auskunftssystem des Gutachterausschusses im Internet, noch sonst transparent veröffentlicht, ist nicht geeignet, die Wertermittlung in Frage zu stellen. Denn ungeachtet der Frage, ob von der Pflicht zur Veröffentlichung auch besondere Bodenrichtwerte für das Sanierungsgebiet erfasst sind (vgl. zu unterschiedlichen Regelungen durch Landesverordnung Freise, a.a.O. § 196 Rn. 43), bezweckt die Publizitätsregelung des § 196 Abs. 3 BauGB eine Aufklärung des Grundstücksmarktes über die Wertverhältnisse (vgl. Kleiber, a.a.O., § 196 Rn. 112), woraus keine Unwirksamkeit von auf Grundlage von nicht veröffentlichten Bodenrichtwerten angestellten Berechnungen folgt.

: III.

89: Aufgrund des gegebenen Nachvollziehbarkeitsmangels war der Festsetzungsbescheid aufzuheben. Eine weitergehende Pflicht zur Spruchreifmachung durch das Gericht besteht bei Vorliegen eines Beurteilungsspielraums nicht (vgl. Sodan/Ziekow, 4. Aufl. 2010, § 86 Rn. 42 ff).

90: Einer eigenen Wertermittlung durch das Gericht selbst bzw. auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens steht entgegen, dass damit in den unter II.2.a) dargestellten Wertermittlungsspielraum eingegriffen würde (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, a.a.O.). Zwar wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung vereinzelt die Auffassung vertreten, dass auch im Recht der Ausgleichsbeträge die Pflicht zur Spruchreifmachung bestehe (VGH Kassel, Urt. v. 20.6.2013, 3 A 1832/11, juris Rn. 50), und wird insoweit auf einen Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 4.9.2008 (Az. 9 B 2/08, NVwZ 2009, 253) verwiesen. Allerdings führte das Bundesverwaltungsgericht in der zitierten Entscheidung aus, dass Inhalt des Gebots der Spruchreifmachung die Pflicht der Gerichte ist, das materielle Recht soweit zu prüfen, wie es zur rechtsfehlerfreien Urteilsfindung erforderlich ist. Gerichte seien zwar im Grundsatz verpflichtet, die Höhe, in der ein rechtswidriger Abgabenbescheid aufrechterhalten bleiben könne, selbst festzustellen, könnten aber insbesondere im Falle eines Beurteilungsspielraums an einer weiteren Sachaufklärung mit dem Ziel der ggf. teilweisen Aufrechterhaltung des Beitragsbescheides in bestimmter Höhe gehindert sein (BVerwG, Beschl. v. 4.9.2008, a.a.O., juris Rn. 9). So liegt es hier: Wie oben ausgeführt, steht dem Gutachterausschuss ein Wertermittlungsspielraum hinsichtlich der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu. Zur rechtsfehlerfreien Urteilsfindung ist es geboten und ausreichend, die oben (II.3.a)) dargestellte, nachvollziehende gerichtliche Kontrolle auszuüben, nicht aber an Stelle der Beklagten bzw. des Gutachterausschusses in die Bewertung der Bodenwerterhöhung einzutreten, welche hier alleine auf die sanierungsbedingte Lagewertverbesserung zurückzuführen ist, deren Bewertung im vorliegend angewendeten System vollständig von den dem Wertermittlungsspielraum des Gutachterausschusses unterfallenden Wertungen abhängt.

91: Insbesondere war es dem Gericht auch nicht möglich, die Bescheide nur insoweit aufzuheben, als sie über einen bestimmten, rechtmäßigerweise festgesetzten Betrag hinausgehen (vgl. für eine solche Konstellation in einem Eilverfahren VG Hamburg, 9 E 1372/10, Beschl. v. 10.10.2012, n.V., S. 18). Zwar mag es im Einzelfall zulässig sein, die vom Gutachterausschuss angenommene allgemeine sanierungsbedingte Wertsteigerung um die anteilige Wertdifferenz zu verringern, die jeweils auf die hinsichtlich ihrer Nachvollziehbarkeit beanstandeten Lagekriterien entfällt, wenn und soweit dadurch keine Bewertung durch das Gericht vorgenommen wird, die in den oben beschriebenen Wertermittlungsspielraum eingreift (einen Eingriff in der dortigen Konstellation bejahend: OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 94/09, S. 22). Dies scheidet vorliegend jedoch schon deshalb aus, weil es bereits an der Nachvollziehbarkeit der Zoneneinteilung fehlt, aus welcher sich erst der der Wertermittlung zugrunde zu legende Bodenrichtwert ergeben kann.

92: Das Gericht war auch nicht verpflichtet, selbst eine neuerliche Beurteilung durch den Gutachterausschuss einzuholen. Denn Grund für die Aufhebung des Bescheids der Beklagten ist vorliegend nicht die Ergebnisfehlerhaftigkeit der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, sondern die mangelnde gerichtliche Überprüfbarkeit deren ordnungsgemäßen Zustandekommens aufgrund unzureichender Nachvollziehbarkeit. Es ist aber Sache der Beklagten, die Urheberin der Bescheide ist und sich des Gutachterausschusses bedient, die Höhe des Ausgleichsbetrags in nachvollziehbarer Weise zu ermitteln.

93: Schließlich war das Gericht auch nicht verpflichtet, weitere Ermittlungen zur Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung, etwa durch gerichtliche Hinweise oder durch Anhörung des Gutachterausschusses, einzuholen. Denn der Beklagten war hinlänglich bekannt, dass das Gericht durchgreifende Zweifel an der Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung hatte. So hat es in den Verfahren 7 K 5146/14 und 7 K 5147/14 mit Hinweisen vom 22.7.2011 ausgeführt, die Übereinstimmung des klägerischen Grundstücks mit dem Bodenrichtwertgrundstück sei nicht überprüfbar, da es an der genannten Beschreibung des Bodenrichtwertgrundstücks fehle. In der Vergleichsanregung vom 25.9.2012 im Verfahren 7 K 5146/14 hat es die Zweifel an der Zoneneinteilung bezüglich Zone 4 unter anderem mit dem Fehlen konkreter Erläuterungen der Wertezoneneinteilung bzw. der ihr zu Grunde liegenden Erwägungen begründet. Mit Verfügung vom 1.3.2012 im Verfahren 7 K 5147/14 hat es darauf hingewiesen, dass sich weder dem angefochtenen Ausgangsbescheid, noch dem Widerspruchsbescheid, noch der diesen Bescheiden zu Grunde liegenden Wertbeurteilung (nebst Anlage) entnehmen lasse, auf welche konkreten tatsächlichen Umstände / Maßnahmen die Änderungen der Lagewertkriterien gestützt würden, sich dementsprechend nicht überprüfen lasse, ob die Bewertungen auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhen, und um Darlegung der den genannten Bewertungen zu Grunde liegenden Umstände / Maßnahmen gebeten. In den Protokollen der mündlichen Verhandlungen der Verfahren 7 K 5147/14 und 7 K 5148/14 vom 16.4.2012 ist festgehalten, dass das Gericht erneut darauf hingewiesen hat, dass sich weder aus dem Aktenmaterial noch aus dem Vortrag der Beklagten eine nachvollziehbare Begründung der Bewertung ergebe. Schließlich hat das Gericht in den Urteilen vom 25.4.2013 in den Verfahren 7 K 5146/14, 7 K 5147/14 und 7 K 5148/14 - obgleich nicht tragend - ausgeführt, es fehle an den der Gewichtung einzelner Lagekriterien zu Grunde gelegten, nach den vom Gutachterausschuss gebildeten und unterschiedlich bewerteten Zonen differenzierten tatsächlichen Feststellungen. Auch die auf Grundlage dieser Hinweise nachgereichten Erläuterungen durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses waren inhaltlich nicht geeignet, die oben dargestellten Nachvollziehbarkeitsmängel zu beheben. Schließlich hat die Beklagte auch auf die Frage des Oberverwaltungsgerichts in dem Verfahren 4 Bf 66/13, welche konkreten Erwägungen der Gutachterausschuss bei der Einteilung der einzelnen Wertzonen im Sanierungsgebiet angestellt habe und welche konkreten tatsächlichen Annahmen den für Wertezone 5 angenommenen anteiligen Wertsteigerungen zugrunde liegen, keine die gerichtliche Überprüfung des Wertermittlungsspielraums ermöglichende Antwort gegeben.

: B.

94: Die Kostentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.

: C.

95: Die Berufung war gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zuzulassen, da der Frage der Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung durch den Gutachterausschuss im Hinblick auf eine Vielzahl weiterer Verfahren, die die Erhebung von Ausgleichsbeträgen durch die Beklagte auf Grundlage ähnlicher Wertermittlungen - auch in weiteren Sanierungsgebieten - zum Gegenstand haben, grundsätzliche Bedeutung zukommt.

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Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Bundesverwaltungsgericht Urteil, 20. März 2014 - 4 C 11/13

Tatbestand

1: Die Beteiligten streiten um die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge.

2: Im Jahre 1978 beschloss der Rat der Beklagten die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Südmarkt" im Stadtgebiet der Beklagten. Nach Genehmigung und Bekanntmachung der Sanierungssatzung führte die Beklagte verschiedene Ordnungs- und Sanierungsmaßnahmen durch; im Jahr 1989 schloss sie die letzten Sanierungsmaßnahmen ab. In den Jahren 1989 bis 1992 rechnete die Beklagte gegenüber dem Regierungspräsidenten Düsseldorf die für die Sanierung erhaltenen Zuwendungen ab; der Schlussverwendungsnachweis datiert vom 11. März 1992; mit Schreiben vom 15. Juni 1992 erklärte der Regierungspräsident das Modellvorhaben Südmarkt I (städtebaulicher Teil) haushalts- bzw. zuwendungsrechtlich für abgeschlossen.

3: Im Juni 2006 beschloss die Beklagte die Aufhebung der Sanierungssatzung, Ende Juni 2006 wurde die Aufhebungssatzung bekannt gemacht.

4: Der Kläger ist Wohnungseigentümer im Geltungsbereich des (ehemaligen) Sanierungsgebiets "Südmarkt". Mit Bescheid vom 25. Mai 2010 zog ihn die Beklagte nach vorheriger Anhörung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags in Höhe von 1 216,80 € heran. Gegen diesen Bescheid richtet sich die Klage.

5: Das Verwaltungsgericht hob den angefochtenen Bescheid auf. Die Voraussetzungen für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen lägen aus drei selbständig tragenden Gründen nicht vor. Zunächst habe die Aufhebungssatzung wegen formeller Mängel nicht zu einem Abschluss der Sanierung im Sinne des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB geführt (1). Unabhängig davon sei der Abschluss der Sanierung nicht mit der - ohnehin unwirksamen - Aufhebungssatzung, sondern schon wesentlich früher eingetreten, weil die Sanierungssatzung spätestens im Jahr 1992 funktionslos geworden sei mit der Folge, dass die Erhebung des Ausgleichsbetrags spätestens seit dem Jahr 1997 festsetzungsverjährt sei (2). Zuletzt halte auch die Ermittlung der konkreten Ausgleichsbeträge einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand (3).

6: Mit ihrer vom Oberverwaltungsgericht zugelassenen Berufung wandte sich die Beklagte ausschließlich gegen den Entscheidungsgrund zu 2. Sie beantragte, das angegriffene Urteil zu ändern und der Klage nicht wegen Festsetzungsverjährung stattzugeben. Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Diese sei zwar zulässig, aber unbegründet. Zu Recht habe das Verwaltungsgericht angenommen, dass bei Erlass des Bescheides bereits Festsetzungsverjährung eingetreten gewesen sei. Die Festsetzungsfrist betrage vier Jahre und beginne mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Abgabe entstanden ist. Entstanden sei die Abgabe hier spätestens Ende 1992, so dass die Festsetzungsfrist bereits Ende des Jahres 1996 abgelaufen sei. Dem stehe nicht entgegen, dass die Sanierungssatzung im Jahr 1992 nicht aufgehoben worden sei. Zwar sei nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Ausgleichsbetrag "nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten". Daraus ergebe sich, dass insofern nur die förmliche Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 BauGB bzw. die förmliche Erklärung der Abgeschlossenheit der Sanierung für das jeweilige Grundstück gemäß § 163 BauGB maßgeblich seien. Die Entstehungsgeschichte der Vorschrift sowie Bedürfnisse der Rechtssicherheit bestätigten diesen Befund. Wann die Sanierung tatsächlich abgeschlossen sei, sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts daher unerheblich. Dieser Rechtsprechung könne jedoch, soweit es um die Auslösung der Festsetzungsfrist gehe, aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht mehr für alle Fallkonstellationen und so auch hier gefolgt werden. Denn sie führe dazu, dass die Gemeinde durch den pflichtwidrigen Nichterlass der Aufhebungssatzung das Entstehen des Ausgleichsbetragsanspruchs unbegrenzt verhindern könne und damit der Eintritt der Festsetzungsverjährung in ihr Belieben gestellt wäre. Dies sei nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts mit dem Rechtsstaatsprinzip in seiner Ausprägung als Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit unvereinbar. Dieses gebiete, dass ein Vorteilsempfänger in zumutbarer Zeit Klarheit darüber gewinnen könne, ob und in welchem Umfang er die erlangten Vorteile durch Beiträge ausgleichen müsse. Diese zu Kanalanschlussbeiträgen ergangene Rechtsprechung finde auch auf sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge Anwendung. Die erforderliche Rechtssicherheit ergebe sich nicht daraus, dass die betroffenen Eigentümer gemäß § 163 Abs. 1 Satz 2 BauGB die grundstücksbezogene Erklärung der Abgeschlossenheit der Sanierung oder gemäß § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB die vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags beantragen könnten. Auch die Überleitungsvorschrift des § 235 Abs. 4 BauGB regele lediglich eine Pflicht zur Aufhebung der Sanierungssatzung, löse aber nicht die Festsetzungsfrist aus. Damit sei § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB in der bisherigen Auslegung mit dem Rechtsstaatsprinzip unvereinbar. Gleichwohl sei eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nicht zulässig. Denn die Vorschrift könne für den Fall, dass die Gemeinde entgegen ihrer Rechtspflicht die Sanierungssatzung nicht aufhebe, verfassungskonform so ausgelegt werden, dass die abstrakte Ausgleichsbetragsforderung in dem Zeitpunkt entstehe, in dem die Sanierungssatzung nach § 162 Abs. 1 BauGB hätte aufgehoben werden müssen. Das sei hier bereits im Jahre 1992 der Fall gewesen, weil in diesem Jahr teils die Sanierung vollständig durchgeführt gewesen, teils die Sanierungsabsicht aufgegeben worden sei. Da der angegriffene Bescheid somit bereits wegen Eintritts der Festsetzungsverjährung rechtswidrig sei, könne dahingestellt bleiben, ob die vom Verwaltungsgericht angenommenen weiteren Rechtswidrigkeitsgründe vorliegen und ob das Berufungsgericht diese prüfen darf.

7: Das Oberverwaltungsgericht hat die Revision wegen Divergenz zugelassen, die Beklagte hat von dem zugelassenen Rechtsmittel Gebrauch gemacht.

Entscheidungsgründe

8: Die zulässige Revision (1) ist im Ergebnis unbegründet. Das Berufungsurteil verletzt zwar Bundesrecht (2); die Entscheidung selbst stellt sich jedoch aus anderen Gründen als richtig dar (3).

9: 1. Die Revision ist zulässig.

10: Im Revisionsverfahren hat die Beklagte zuletzt ohne Einschränkung beantragt, die vorinstanzlichen Urteile aufzuheben und die Klage abzuweisen. Eine unzulässige Beschränkung des Streitgegenstandes (vgl. hierzu z.B. Kraft, in: Eyermann, VwGO, 13. Aufl. 2010, § 139 Rn. 36) liegt damit nicht vor.

11: In dem einschränkungslos formulierten Revisionsantrag liegt auch keine im Revisionsverfahren unzulässige Klageerweiterung (§ 142 Abs. 1 Satz 1 VwGO), denn dem Umstand, dass die Beklagte ihren Antrag in der Berufungsinstanz darauf beschränkt hatte, "das angegriffene Urteil zu ändern und der Klage nicht wegen Festsetzungsverjährung stattzugeben", hat das Oberverwaltungsgericht (UA S. 7 f.) ausdrücklich nur als Problem der Berufungsbegründung (§ 124a Abs. 3 Satz 4 VwGO) Bedeutung beigemessen. Von einer Beschränkung des Streitgegenstandes in der Berufungsinstanz ist es ersichtlich nicht ausgegangen.

12: 2. Das Berufungsurteil verletzt Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 VwGO). Die Auffassung des Oberverwaltungsgerichts (UA S. 17), § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB sei hinsichtlich des Beginns der vierjährigen Frist für die Festsetzung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge verfassungskonform dahin auszulegen, dass für den Fall einer rechtswidrig verzögerten Aufhebung der Sanierungssatzung nicht - wie in § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB vorgesehen - an den förmlichen "Abschluss der Sanierung" durch Aufhebung der Sanierungssatzung (§ 162 BauGB) anzuknüpfen, sondern der Zeitpunkt maßgeblich sei, "in dem die Sanierungssatzung nach § 162 Abs. 1 BauGB hätte aufgehoben worden sein müssen", steht mit Bundesrecht nicht im Einklang.

13: a) Das Oberverwaltungsgericht (UA S. 9) hat § 155 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b KAG NRW i.V.m. § 169 Abs. 1 Satz 1 AO die Regelung entnommen, dass die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nicht mehr zulässig ist, wenn die Festsetzungsfrist abgelaufen ist; nach § 169 Abs. 2 Satz 1, § 170 Abs. 1 AO beträgt die Festsetzungsfrist vier Jahre; sie beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Abgabe entstanden ist.

14: Wann die sanierungsrechtliche Ausgleichsabgabe entstanden ist, beantwortet § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB mit der Regelung, dass der Ausgleichsbetrag "nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten" ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats (zuletzt Beschluss vom 12. April 2011 - BVerwG 4 B 52.10 - ZfBR 2011, 477 = BauR 2011, 1308 = BRS 78 Nr. 215 = juris Rn. 5 m.w.N.) ist der Begriff des Abschlusses der Sanierung förmlich zu verstehen. Die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags entsteht mit der rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB (oder - hier nicht von Interesse - mit der Erklärung der Gemeinde gemäß § 163 BauGB, dass die Sanierung für ein Grundstück abgeschlossen ist). Zur rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung ist die Gemeinde unter den in § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 BauGB genannten Voraussetzungen zwar verpflichtet. Weder der Zeitablauf noch eine unzureichend zügige Förderung der Sanierung haben für sich genommen jedoch zur Folge, dass die Sanierungssatzung automatisch außer Kraft tritt (Urteil vom 20. Oktober 1978 - BVerwG 4 C 48.76 - Buchholz 406.15 § 50 StBauFG Nr. 1). Die an § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB anknüpfende vierjährige Festsetzungsfrist beginnt folglich erst mit Ablauf des Jahres zu laufen, in dem die Sanierungssatzung rechtsförmlich aufgehoben worden ist. Das gilt nach bisheriger Rechtsprechung des Senats auch dann, wenn die Gemeinde die Aufhebung der Sanierungssatzung rechtswidrig unterlässt, obwohl die Voraussetzungen der Aufhebung vorliegen.

15: b) Die Anknüpfung der landesrechtlich geregelten Festsetzungsverjährung an die rechtsförmliche Aufhebung der Sanierungssatzung darf mit Blick auf das rechtsstaatliche Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit allerdings nicht zur Folge haben, dass es die Gemeinde in der Hand hat, durch rechtswidriges Unterlassen der Aufhebung der Sanierungssatzung den Eintritt der Festsetzungsverjährung auf Dauer oder auf unverhältnismäßig lange Zeit zu verhindern.

16: Das Rechtsstaatsprinzip verlangt in seiner Ausprägung als der Rechtssicherheit dienendes Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit Regelungen, die sicherstellen, dass Abgaben zum Vorteilsausgleich nicht zeitlich unbegrenzt nach Erlangung des Vorteils festgesetzt werden können. Dem Gesetzgeber obliegt es, einen Ausgleich zu schaffen zwischen dem Interesse der Allgemeinheit an der Erhebung von Beiträgen für solche Vorteile einerseits und dem Interesse des Beitragsschuldners andererseits, irgendwann Klarheit zu erlangen, ob und in welchem Umfang er zu einem Beitrag herangezogen werden kann. Das hat das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 5. März 2013 - 1 BvR 2457/08 - (NVwZ 2013, 1004) im Rahmen einer Urteilsverfassungsbeschwerde gegen die Heranziehung zu Kanalherstellungsbeiträgen auf der Grundlage des Art. 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b Doppelbuchst. cc Spiegelstrich 2 des Bayerischen Kommunalabgabengesetzes (BayKAG) in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des BayKAG vom 28. Dezember 1992 (GVBl S. 775) entschieden.

17: Zu Recht ist das Oberverwaltungsgericht (UA S. 11 f.) davon ausgegangen, dass diese verfassungsrechtlichen Maßstäbe auch bei der Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge Geltung beanspruchen. Das rechtsstaatliche Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit gilt für alle Fallkonstellationen, in denen eine abzugeltende Vorteilslage eintritt, die daran anknüpfenden Abgaben aber wegen des Fehlens sonstiger Voraussetzungen nicht entstehen und deshalb auch nicht verjähren können (VGH München, Urteil vom 14. November 2013 - 6 B 12.704 - juris Rn. 21). Das ist beim Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 3 BauGB regelmäßig (siehe aber § 163 BauGB) der Fall, solange die Gemeinde die Sanierungssatzung nicht aufhebt. Auch in diesem Fall darf eine gesetzlich angeordnete Abgabepflicht daher nicht zur Folge haben, dass die Gemeinde die Abgabe zeitlich unbegrenzt nach dem Eintritt der Vorteilslage festsetzen kann.

18: c) Dem Oberverwaltungsgericht (UA S. 12 ff.) ist ferner darin zuzustimmen, dass dem rechtsstaatlichen Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit nicht durch spezifisch sanierungsrechtliche Instrumente oder Vorkehrungen Rechnung getragen ist.

19: Zu Recht hat sich das Oberverwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt, dass die in § 143 Abs. 2 Satz 2 BauGB vorgeschriebene Eintragung eines Sanierungsvermerks in die Grundbücher der von der Sanierung betroffenen Grundstücke einen Verfassungsverstoß zwar (möglicherweise) unter Vertrauensschutzgesichtspunkten ausschließt, nicht aber unter dem Gesichtspunkt der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit. Dessen Anforderungen ist auch nicht durch § 163 Abs. 1 Satz 2 BauGB Genüge getan, wonach die Gemeinde die Sanierung für ein Grundstück auf Antrag des Eigentümers als abgeschlossen zu erklären hat (vgl. hierzu Urteil vom 21. Dezember 2011 - BVerwG 4 C 13.10 - BVerwGE 141, 302); die damit eröffnete Möglichkeit in der Hand des einzelnen Eigentümers, den Abschluss der Sanierung grundstücksbezogen herbeizuführen, ist kein vollwertiges Surrogat für die in § 162 Abs. 1 BauGB geregelte Pflicht, die Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung für das gesamte Sanierungsgebiet abzuschließen. Gleiches gilt für die in § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB getroffene Regelung, dass die Gemeinde auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen soll, wenn der Pflichtige an der vorzeitigen Festsetzung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann; auch mit dieser Antragsmöglichkeit ist dem rechtsstaatlichen Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit nicht hinreichend entsprochen; das gilt vor allem deswegen, weil die vorzeitige Festsetzung etwa im Hinblick auf ungewöhnliche Ermittlungsschwierigkeiten oder einen nicht vertretbaren Verwaltungsaufwand abgelehnt werden kann ("soll"; vgl. z.B. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand September 2013, § 154 Rn. 200). Die Übergangsvorschrift des § 235 Abs. 4 BauGB schließlich normiert wiederum nur eine Pflicht der Gemeinde, Sanierungssatzungen, die vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemacht wurden, spätestens bis zum 31. Dezember 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB aufzuheben. Die Regelung ist deshalb ebenfalls kein geeignetes Instrument, den rechtsstaatlichen Anforderungen der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit für den Fall der Nichterfüllung dieser Pflicht Rechnung zu tragen.

20: d) Das Oberverwaltungsgericht (UA S. 10 und 17 ff.) hat sich deshalb zur Vermeidung rechtsstaatswidriger Ergebnisse veranlasst gesehen, der bisherigen Rechtsprechung des Senats zur Auslegung des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht mehr einschränkungslos zu folgen. Für den Fall, dass die Gemeinde - wie hier - ihrer Pflicht zur Aufhebung der Sanierungssatzung nicht oder nicht rechtzeitig nachkomme, sei § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB verfassungskonform so auszulegen, dass die "abstrakte Ausgleichsbetragsforderung" nicht erst mit dem förmlichen Abschluss der Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung, sondern bereits "in dem Zeitpunkt entsteht, in dem die Sanierungssatzung nach § 162 Abs. 1 BauGB hätte aufgehoben worden sein müssen". Dieser Standpunkt ist mit Bundesrecht unvereinbar.

21: Das Gebot verfassungskonformer Gesetzesauslegung verlangt, von mehreren möglichen Normdeutungen, die teils zu einem verfassungswidrigen, teils zu einem verfassungsmäßigen Ergebnis führen, diejenige vorzuziehen, die mit dem Grundgesetz in Einklang steht (vgl. schon BVerfG, Entscheidung vom 8. März 1972 - 2 BvR 28/71 - BVerfGE 32, 373 <383 f.>; stRspr). Eine Norm ist daher nur dann verfassungswidrig, wenn keine nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen zulässige und mit der Verfassung zu vereinbarende Auslegung möglich ist. Auch im Wege der verfassungskonformen Interpretation darf aber der normative Gehalt einer Regelung nicht neu bestimmt werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 10. Juli 1958 - 1 BvF 1/58 - BVerfGE 8, 71 <78 f.>). Die zur Vermeidung eines Verfassungsverstoßes gefundene Interpretation muss daher eine nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen zulässige Auslegung sein (BVerfG, Urteil vom 24. April 1985 - 2 BvF 2/83, 2 BvF 3/83, 2 BvF 4/83, 2 BvF 2/84 - BVerfGE 69, 1 <55>). Die Grenzen verfassungskonformer Auslegung ergeben sich damit grundsätzlich aus dem ordnungsgemäßen Gebrauch der anerkannten Auslegungsmethoden. Der Respekt vor der gesetzgebenden Gewalt (Art. 20 Abs. 2 GG) gebietet es dabei, in den Grenzen der Verfassung das Maximum dessen aufrechtzuerhalten, was der Gesetzgeber gewollt hat. Er fordert eine verfassungskonforme Auslegung der Norm, die durch den Wortlaut des Gesetzes gedeckt ist und die prinzipielle Zielsetzung des Gesetzgebers wahrt (BVerfG, Beschluss vom 3. Juni 1992 - 2 BvR 1041/88, 2 BvR 78/89 - BVerfGE 86, 288 <320>). Die Deutung darf nicht dazu führen, dass das gesetzgeberische Ziel in einem wesentlichen Punkt verfehlt oder verfälscht wird (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Mai 2011 - 2 BvR 2365/09 u.a. - BVerfGE 128, 326 <400> m.w.N.; Beschlüsse vom 11. Juni 1958 - 1 BvL 149/52 - BVerfGE 8, 28 <34>, vom 11. Juni 1980 - 1 PBvU 1/79 - BVerfGE 54, 277 <299 f.> m.w.N. und vom 19. September 2007 - 2 BvF 3/02 - BVerfGE 119, 247 <274>). Die verfassungskonforme Auslegung findet ihre Grenzen mithin dort, wo sie zum Wortlaut der Norm und zum klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (BVerfG, Urteil vom 30. März 2004 - 2 BvR 1520/01, 2 BvR 1521/01 - BVerfGE 110, 226 <267> m.w.N.; Beschluss vom 11. Juli 2013 - 2 BvR 2302/11, 2 BvR 12 BvR 1279/12 - NJW 2013, 3151 Rn. 77).

22: Mit seiner Auslegung des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB überschreitet das Oberverwaltungsgericht die dargestellten Grenzen zulässiger verfassungskonformer Auslegung, denn diese läuft auf eine Deutung hinaus, die das gesetzgeberische Anliegen in einem zentralen Punkt verfälscht.

23: Das Oberverwaltungsgericht (UA S. 20) hat selbst hervorgehoben, dass es dem Gesetzgeber in § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB darum ging, den "Abschluss der Sanierung" durch den Klammerverweis auf die §§ 162, 163 BauGB förmlich zu markieren. Nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts soll es aber "allein für den Fall, dass eine Gemeinde entgegen der Vorschrift des § 162 Abs. 1 BauGB pflichtwidrig die Aufhebung der Sanierungssatzung unterlässt, … für die sachliche Abgabepflicht zu einer Ablösung von einem formalen Rechtsakt" kommen. Dass dies dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufe, sei - so das Oberverwaltungsgericht - schon deshalb nicht erkennbar, weil der Gesetzgeber "selbstverständlich" davon ausgegangen sei, dass die von ihm normierte Pflicht zur Aufhebung der Sanierungssatzung beachtet wird. Sinn und Zweck des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB, der auf § 162 BauGB Bezug nehme, könne sogar positiv dahingehend verstanden werden, dass ein "Abschluss der Sanierung" im Sinne des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB für die sachliche Abgabepflicht auch vorliege, wenn die Gemeinde entgegen der Vorschrift des § 162 Abs. 1 BauGB die Aufhebung der Sanierungssatzung unterlässt. Nichts sei dafür erkennbar, dass der Gesetzgeber in § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Gemeinde, die pflichtwidrig die Sanierungssatzung nicht aufhebt, aus dieser Pflichtverletzung festsetzungsverjährungsrechtliche Vorteile habe gewähren wollen. Näher liege es, dass der Gesetzgeber den vom pflichtwidrigen Nichterlass der Aufhebungssatzung Betroffenen so habe stellen wollen, wie er nach der gesetzlichen Konzeption ohne die Pflichtwidrigkeit stünde. Diese Auffassung geht fehl.

24: Ihr steht bereits der durch den historischen Gesetzgeberwillen bestätigte eindeutige Wortlaut des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB entgegen. Der Begriff "Abschluss der Sanierung" im Sinne des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB sollte, wie in der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung (BTDrucks 8/2451 S. 37) klar und unmissverständlich zum Ausdruck kommt, durch den einzufügenden Klammerzusatz "auf die §§ 50 und 51 StBauFG (jetzt: §§ 162, 163 BauGB) bezogen werden, die den förmlichen Abschluss regeln". Dem Gesetzgeber ging es also ersichtlich darum, den Abschluss der Sanierung, mit der die Abgabepflicht entsteht, förmlich zu bestimmen.

25: Auch Bedürfnisse der Rechtssicherheit verlangen nach einer förmlichen Markierung des "Abschlusses der Sanierung", wie das Oberverwaltungsgericht (UA S. 10) im Ausgangspunkt selbst eingeräumt hat. Das findet seine Rechtfertigung darin, dass die in § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Gründe, die zur Aufhebung der Sanierungssatzung verpflichten, auch von einer Willensentscheidung der Gemeinde abhängen. So ist etwa die Beendigung der sanierungsbedingten Baumaßnahmen allein noch kein hinlängliches Zeichen dafür, dass die Sanierung im Sinne des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB tatsächlich "durchgeführt" ist, solange dieser äußerlich wahrnehmbare Vorgang nicht auch von einem entsprechenden Willen der Gemeinde getragen ist. Ob dieser Wille vorliegt, kann nur die Gemeinde zuverlässig beurteilen, wie das Oberverwaltungsgericht an anderer Stelle (UA S. 14) zutreffend bemerkt hat. Äußerlich wahrnehmbare Hilfstatsachen, wie etwa der Zeitpunkt der Durchführung der letzten baulichen Maßnahmen oder die Abrechnung der Zuwendungen, haben insoweit nur indizielle Bedeutung. Nicht von ungefähr hat sich das Oberverwaltungsgericht (UA S. 22) auf der Grundlage seiner tatsächlichen Feststellungen, dass die letzten baulichen Maßnahmen zur Sanierung im Jahr 1989 durchgeführt und in den Jahren 1989 bis 1992 die für die Sanierung erhaltenen Zuwendungen gegenüber dem Regierungspräsidium abgerechnet worden seien, lediglich zu der Aussage befähigt angesehen, dass die Sanierungssatzung "spätestens" im Jahre 1992 hätte aufgehoben werden müssen. Auch nach Sinn und Zweck des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist deshalb daran festzuhalten, dass es angesichts "unüberwindbarer Schwierigkeiten", ohne eine entsprechende gesetzliche Regelung den Zeitpunkt des Außerkrafttretens auch nur einigermaßen präzise festzulegen, in sämtlichen Fällen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 BauGB einer ausdrücklichen Entscheidung der Gemeinde über die Aufhebung der Sanierungssatzung bedarf (Beschluss vom 12. April 2011 - BVerwG 4 B 52.10 - juris Rn. 5, 6). Erst dieser formale Rechtsakt führt den "Abschluss der Sanierung" herbei. Alles Andere wäre mit Wortlaut, historischem Gesetzgeberwillen sowie Sinn und Zweck des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB unvereinbar.

26: Gesetzeswortlaut und historischer Gesetzgeberwille enthalten keinen Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber hinsichtlich der "abstrakten Ausgleichsforderung" bzw. der "sachlichen Abgabepflicht" und nur für den Fall einer pflichtwidrig unterlassenen Aufhebung der Sanierungssatzung auf diesen förmlich markierten Anknüpfungspunkt für den Abschluss der Sanierung verzichten wollte. Dabei geht es - anders als das Oberverwaltungsgericht (UA S. 20) angenommen hat - nicht darum, ob der Gesetzgeber einer Gemeinde, die pflichtwidrig die Sanierungssatzung nicht aufhebt, aus der Pflichtverletzung festsetzungsverjährungsrechtliche Vorteile gewähren wollte. Im Rahmen der verfassungskonformen Auslegung geht es - anders als bei der richterlichen Rechtsfortbildung, etwa im Wege des Analogieschlusses - auch nicht darum, ob der Gesetzgeber, hätte er das rechtsstaatliche Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit bedacht, für den Fall einer pflichtwidrigen Nichtaufhebung der Sanierungssatzung das Normverständnis des Oberverwaltungsgerichts zugrunde gelegt hätte. Es geht vielmehr darum, ob das Normverständnis des Oberverwaltungsgerichts dem klar erkennbar geäußerten Willen des Gesetzgebers sowie dem Gesetzeszweck entspricht. Diese Frage ist ohne Einschränkung zu verneinen. Der Gesetzgeber hat sich - wie dargestellt - ersichtlich auch aus Gründen der Rechtssicherheit kategorisch auf einen durch die Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 BauGB (oder die grundstücksbezogene Erklärung der Abgeschlossenheit der Sanierung gemäß § 163 BauGB) formal markierten Abschluss der Sanierung festgelegt. Die vom Oberverwaltungsgericht (UA S. 18) angenommenen Differenzierungen zwischen "persönlicher Abgabepflicht" und "abstrakter Ausgleichsbetragsforderung" bzw. "sachlicher Abgabepflicht" sowie zwischen einer rechtmäßigen und einer rechtswidrig unterlassenen Aufhebung der Sanierungssatzung sind in der Vorschrift nicht angelegt. Der Fall einer pflichtwidrigen Nichtaufhebung der Sanierungssatzung ist sowohl nach dem durch den historischen Gesetzgeberwillen bestätigten Wortlaut als auch nach Sinn und Zweck der Vorschrift von § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB erfasst. Während der Gesetzgeber den Abschluss der Sanierung also ohne Ausnahme durch die Aufhebung der Sanierungssatzung förmlich markiert sieht, soll nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts für den Fall einer pflichtwidrig unterlassenen Aufhebung der Sanierungssatzung hinsichtlich der "abstrakten Ausgleichsforderung" der Zeitpunkt des tatsächlichen Abschlusses der Sanierung an die Stelle des förmlichen Abschlusses der Sanierung treten. Die normative Festlegung des Gesetzgebers würde mithin für den Fall einer nicht rechtzeitigen Aufhebung der Sanierungssatzung neu bestimmt; das Normverständnis des Oberverwaltungsgerichts liefe somit auf eine Deutung hinaus, die das gesetzgeberische Anliegen in einem zentralen Punkt verfälscht und deshalb die Grenzen zulässiger verfassungskonformer Auslegung überschreitet.

27: Das gilt umso mehr, als das Kriterium des tatsächlichen Abschlusses der Sanierung nicht nur - wovon das Oberverwaltungsgericht (UA S. 19) offensichtlich ausgegangen ist - in dem "atypischen Fall pflichtwidrigen Verhaltens der Gemeinde" an die Stelle des förmlichen Abschlusses der Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung treten würde, sondern - konsequent zu Ende gedacht - letztlich auch in allen anderen Fällen zu prüfen wäre. Denn auch in dem Fall, in dem die Gemeinde die Aufhebung der Sanierung pflichtgemäß und rechtzeitig beschließt, müsste das Gericht, um dies feststellen zu können, erst einmal ermitteln, wann die Sanierungsmaßnahmen tatsächlich abgeschlossen waren und die Sanierungssatzung nach § 162 Abs. 1 BauGB deshalb "hätte aufgehoben worden sein müssen". Die Prüfung des tatsächlichen Abschlusses der Sanierung bliebe dem Gericht also in keinem Fall erspart. Das gesetzgeberische Ziel, den Abschluss der Sanierung auch angesichts der "unüberwindbaren Schwierigkeiten, ohne eine entsprechende gesetzliche Regelung den Zeitpunkt des Außerkrafttretens auch nur einigermaßen präzise festzulegen" (Beschluss vom 12. April 2011 a.a.O. Rn. 6), rein formal zu bestimmen, würde damit konterkariert.

28: e) Einer verfassungskonformen Auslegung des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB bedarf es im Übrigen schon deswegen nicht, weil unter Anwendung des auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatzes von Treu und Glauben die Einhaltung des rechtsstaatlichen Gebots der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit und damit die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen über den Ausgleichsbetrag sichergestellt werden kann.

29: Der Grundsatz von Treu und Glauben gehört zu den allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsrechts (Urteile vom 14. April 1978 - BVerwG 4 C 6.76 - BVerwGE 55, 337 <339> und vom 16. Mai 2000 - BVerwG 4 C 4.99 - BVerwGE 111, 162 <172> sowie Beschluss vom 5. März 1998 - BVerwG 4 B 3.98 - Buchholz 406.421 Garagen- und Stellplatzrecht Nr. 8). Er bedarf der Konkretisierung, die anhand von Fallgruppen vorgenommen wird. Soweit es - wie bei sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 BauGB - um bundesrechtlich geregelte Abgaben geht, gegen die sich der Einwand von Treu und Glauben richtet, unterliegt er der vollen revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. Urteil vom 16. Mai 2000 a.a.O. S. 172 f.).

30: Nicht einschlägig ist allerdings die Fallgruppe der Verwirkung. Das hat bereits das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 5. März 2013 (a.a.O. Rn. 44) klargestellt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (z.B. Urteil vom 7. Februar 1974 - BVerwG 3 C 115.71 - BVerwGE 44, 339 <343> m.w.N.) erfordert die Verwirkung nicht nur, dass seit der Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts längere Zeit verstrichen ist. Es müssen auch besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Im Sanierungsrecht wird - wie ausgeführt - bereits die erforderliche Vertrauensgrundlage wegen der Eintragung eines Sanierungsvermerks in das Grundbuch in aller Regel nicht gegeben sein. Im Übrigen erscheint das Instrument der Verwirkung auch mit Blick auf die weiteren Voraussetzungen (Vertrauenstatbestand, Vermögensdisposition) kaum geeignet, den Bürger vor einer rechtsstaatlich unzumutbaren Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge zu bewahren. Denn das rechtsstaatliche Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit erfordert eine Regelung, die ohne individuell nachweisbares oder typischerweise vermutetes, insbesondere ohne betätigtes Vertrauen greift (BVerfG, Beschluss vom 5. März 2013 a.a.O.).

31: Der Geltendmachung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags, der den betroffenen Eigentümer in dem rechtsstaatlichen Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit verletzt, steht jedoch der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen (vgl. hierzu allgemein z.B. Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 242 Rn. 46 ff.; im öffentlichen Recht z.B. Urteil vom 24. Februar 2010 - BVerwG 9 C 1.09 - BVerwGE 136, 126 Rn. 38). Nach dieser Fallgruppe kann die Ausübung eines Rechts unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eine Verletzung eigener Pflichten zur Last fällt und die Ausübung des Rechts aufgrund dieser eigenen Pflichtenverletzung treuwidrig erscheint. Wie alle Generalklauseln ist auch der Grundsatz von Treu und Glauben in der Ausprägung der unzulässigen Rechtsausübung Einfallstor für verfassungsrechtliche Wertungen. Der Begriff der Treuwidrigkeit ist deshalb so auszulegen, dass eine Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge, die dem Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit widerspräche, ausgeschlossen ist.

32: Treuwidrigkeit liegt allerdings nicht bereits dann vor, wenn die Gemeinde die Sanierungssatzung entgegen ihrer Pflicht aus § 162 Abs. 1 BauGB nicht rechtzeitig aufgehoben hat. Treuwidrig ist die Abgabenerhebung vielmehr erst dann, wenn es aufgrund der Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, den Bürger mit der Abgabenerhebung zu konfrontieren. Wann das der Fall ist, mag im Einzelfall schwierig zu bestimmen sein. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ist aber handhabbar. Zugrunde zu legen ist ein enger Maßstab. Gegen die Annahme der Treuwidrigkeit kann etwa sprechen, dass sich der politische Willensbildungsprozess in der Gemeinde über die Fortsetzung der Sanierungsmaßnahmen schwierig gestaltete oder dass die Fortführung der Sanierung an finanziellen Engpässen scheiterte.

33: Darüber hinaus kann zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes auf die Wertungen allgemeiner Verjährungsvorschriften zurückgegriffen werden. Zu denken ist etwa an die Regelung in § 53 Abs. 2 VwVfG, wonach eine Verjährungsfrist von 30 Jahren zu laufen beginnt, wenn ein Verwaltungsakt zur Feststellung oder Durchsetzung des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers unanfechtbar wird. Diese Vorschrift ist zwar auf die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge nicht unmittelbar anwendbar. Die darin zum Ausdruck kommende Wertung des Gesetzgebers, die Durchsetzbarkeit des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers auf die längste im Zivilrecht vorgesehene Verjährungsfrist von 30 Jahren (§ 197 BGB) zu beschränken (VGH München, Urteil vom 14. November 2013 - 6 B 12.704 - juris Rn. 22 im Anschluss an VG Dresden, Urteil vom 14. Mai 2013 - 2 K 742.11 - juris Rn. 42) und zwar unabhängig vom Entstehen des Anspruchs (vgl. § 199 Abs. 2 und 3 Nr. 2 BGB), kann aber zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes übernommen werden.

34: Die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge ist damit generell ausgeschlossen, wenn seit dem Entstehen der Vorteilslage mehr als 30 Jahre vergangen sind. Aber auch vor Erreichen dieser zeitlichen Höchstgrenze kann die Erhebung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls treuwidrig und deshalb als Rechtsausübung unzulässig sein. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ist dabei eine von Amts wegen zu berücksichtigende Einwendung. Er steht der Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge auch dann entgegen, wenn sich der Betroffene hierauf nicht beruft. Den rechtsstaatlichen Anforderungen ist damit insgesamt Genüge getan.

35: 3. Ob die Erhebung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags vorliegend tatsächlich wegen unzulässiger Rechtsausübung ausgeschlossen war, kann der Senat offen lassen. Denn die Berufungsentscheidung stellt sich im Ergebnis aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO).

36: Das Verwaltungsgericht (UA S. 9) hat angenommen, dass die Aufhebungssatzung der Beklagten vom 29. Juni 2006 nicht zu einem Abschluss der Sanierung im Sinne des § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB geführt habe, weil sie wegen formeller Mängel unwirksam sei. Das Oberverwaltungsgericht (UA S. 23) hat diese Frage offen gelassen und hierzu auch keine Feststellungen getroffen. Der vom Verwaltungsgericht angenommene Ausfertigungsmangel ist zwischen den Beteiligten aber unstreitig, wie diese im Termin zur mündlichen Verhandlung noch einmal ausdrücklich bestätigt haben. Der Senat kann deshalb von der formellen Unwirksamkeit der Aufhebungssatzung ausgehen. Fehlt es aber an einer wirksamen Aufhebungssatzung, dann mangelt es auch an dem vom § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB vorausgesetzten förmlichen Abschluss der Sanierung, so dass ein Ausgleichsbetrag nicht entstanden ist. Das hat - wie das Verwaltungsgericht zu Recht angenommen hat - zur Folge, dass der angefochtene Abgabenbescheid rechtswidrig ist und den Kläger in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Abgabenordnung - AO 1977 | § 169 Festsetzungsfrist

1.: der Steuerbescheid oder im Fall des § 122a die elektronische Benachrichtigung den Bereich der für die Steuerfestsetzung zuständigen Finanzbehörde verlassen hat oder
2.: bei öffentlicher Zustellung nach § 10 des Verwaltungszustellungsgesetzes die Benachrichtigung bekannt gemacht oder veröffentlicht wird.

(2) Die Festsetzungsfrist beträgt:

1.: ein Jahrfür Verbrauchsteuern und Verbrauchsteuervergütungen,
2.: vier Jahrefür Steuern und Steuervergütungen, die keine Steuern oder Steuervergütungen im Sinne der Nummer 1 oder Einfuhr- und Ausfuhrabgaben nach Artikel 5 Nummer 20 und 21 des Zollkodex der Union sind.

Die Festsetzungsfrist beträgt zehn Jahre, soweit eine Steuer hinterzogen, und fünf Jahre, soweit sie leichtfertig verkürzt worden ist. Dies gilt auch dann, wenn die Steuerhinterziehung oder leichtfertige Steuerverkürzung nicht durch den Steuerschuldner oder eine Person begangen worden ist, deren er sich zur Erfüllung seiner steuerlichen Pflichten bedient, es sei denn, der Steuerschuldner weist nach, dass er durch die Tat keinen Vermögensvorteil erlangt hat und dass sie auch nicht darauf beruht, dass er die im Verkehr erforderlichen Vorkehrungen zur Verhinderung von Steuerverkürzungen unterlassen hat.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

Abgabenordnung - AO 1977 | § 169 Festsetzungsfrist

1.: der Steuerbescheid oder im Fall des § 122a die elektronische Benachrichtigung den Bereich der für die Steuerfestsetzung zuständigen Finanzbehörde verlassen hat oder
2.: bei öffentlicher Zustellung nach § 10 des Verwaltungszustellungsgesetzes die Benachrichtigung bekannt gemacht oder veröffentlicht wird.

(2) Die Festsetzungsfrist beträgt:

1.: ein Jahrfür Verbrauchsteuern und Verbrauchsteuervergütungen,
2.: vier Jahrefür Steuern und Steuervergütungen, die keine Steuern oder Steuervergütungen im Sinne der Nummer 1 oder Einfuhr- und Ausfuhrabgaben nach Artikel 5 Nummer 20 und 21 des Zollkodex der Union sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG | § 53 Hemmung der Verjährung durch Verwaltungsakt

(2) Ist ein Verwaltungsakt im Sinne des Absatzes 1 unanfechtbar geworden, beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre. Soweit der Verwaltungsakt einen Anspruch auf künftig fällig werdende regelmäßig wiederkehrende Leistungen zum Inhalt hat, bleibt es bei der für diesen Anspruch geltenden Verjährungsfrist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 6 Genehmigung des Flächennutzungsplans

(1) Der Flächennutzungsplan bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Flächennutzungsplan nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder diesem Gesetzbuch, den auf Grund dieses Gesetzbuchs erlassenen oder sonstigen Rechtsvorschriften widerspricht.

(3) Können Versagungsgründe nicht ausgeräumt werden, kann die höhere Verwaltungsbehörde räumliche oder sachliche Teile des Flächennutzungsplans von der Genehmigung ausnehmen.

(4) Über die Genehmigung ist binnen eines Monats zu entscheiden; die höhere Verwaltungsbehörde kann räumliche und sachliche Teile des Flächennutzungsplans vorweg genehmigen. Aus wichtigen Gründen kann die Frist auf Antrag der Genehmigungsbehörde von der zuständigen übergeordneten Behörde verlängert werden, in der Regel jedoch nur bis zu drei Monaten. Die Gemeinde ist von der Fristverlängerung in Kenntnis zu setzen. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist unter Angabe von Gründen abgelehnt wird.

(5) Die Erteilung der Genehmigung ist ortsüblich bekannt zu machen. Mit der Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan wirksam. Jedermann kann den Flächennutzungsplan, die Begründung und die zusammenfassende Erklärung nach § 6a Absatz 1 einsehen und über deren Inhalt Auskunft verlangen.

(6) Mit dem Beschluss über eine Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans kann die Gemeinde auch bestimmen, dass der Flächennutzungsplan in der Fassung, die er durch die Änderung oder Ergänzung erfahren hat, neu bekannt zu machen ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 19

(2) In keinem Falle darf ein Grundrecht in seinem Wesensgehalt angetastet werden.

(3) Die Grundrechte gelten auch für inländische juristische Personen, soweit sie ihrem Wesen nach auf diese anwendbar sind.

(4) Wird jemand durch die öffentliche Gewalt in seinen Rechten verletzt, so steht ihm der Rechtsweg offen. Soweit eine andere Zuständigkeit nicht begründet ist, ist der ordentliche Rechtsweg gegeben. Artikel 10 Abs. 2 Satz 2 bleibt unberührt.

Bundesverfassungsgericht Nichtannahmebeschluss, 08. Dez. 2011 - 1 BvR 1932/08

Gründe

1: Die Verfassungsbeschwerde betrifft insbesondere Fragen der gerichtlichen Kontrolldichte bei der telekommunikationsrechtlichen Marktregulierung nach dem Zweiten Teil des Telekommunikationsgesetzes (§§ 9 ff. TKG) durch die Bundesnetzagentur.

: I.

2: 1. Die Beschwerdeführerin betreibt ein Mobiltelefonnetz. Die Präsidentenkammer der Bundesnetzagentur legte Ende 2005 fest (vgl. Amtsblatt der Bundesnetzagentur 2006, S. 2429), dass unter anderem die Beschwerdeführerin "auf den regulierungsbedürftigen relevanten bundesweiten Märkten für Anrufzustellung in einzelnen Mobiltelefonnetzen ... über beträchtliche Marktmacht im Sinne des § 11 TKG" verfügt. Auf dieser Grundlage erließ eine Beschlusskammer der Bundesnetzagentur am 29. August 2006 eine Regulierungsverfügung (Amtsblatt der Bundesnetzagentur 2006, S. 2271), mit der sie insbesondere der Beschwerdeführerin Zugangsverpflichtungen nach § 21 TKG auferlegte sowie Entgelte der Beschwerdeführerin für Zugangsleistungen gemäß § 30 Abs. 1 Satz 1 TKG der vorherigen Genehmigung nach Maßgabe des § 31 TKG unterwarf.

3: 2. Die Klage der Beschwerdeführerin gegen die Regulierungsverfügung hatte teilweise Erfolg; das Verwaltungsgericht Köln hob mit Urteil vom 8. März 2007 (1 K 3918/06, juris) die Anordnung auf, soweit sie die Entgeltregulierung betraf.

4: 3. Das Bundesverwaltungsgericht wies mit Urteil vom 2. April 2008 (BVerwG 6 C 16.07, juris - Parallelfall in BVerwGE 131, 41) die Klage der Beschwerdeführerin insgesamt ab.

5: Das Bundesverwaltungsgericht ist der Auffassung, dass die Regulierungsverfügung gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar sei.

6: Der Bundesnetzagentur stehe "ein Beurteilungsspielraum in Bezug auf die von ihr zu verantwortende Marktdefinition und Marktanalyse" (§§ 10 und 11 TKG) zu. Der Beurteilungsspielraum, den § 10 Abs. 2 Satz 2 TKG seinem Wortlaut nach ausdrücklich einräume, erstrecke sich unter Berücksichtigung der Gesetzessystematik und des Normzwecks auf die Marktdefinition und Marktanalyse insgesamt. Höherrangiges Gemeinschaftsrecht erlaube dies nicht nur, sondern gebiete ein solches Normverständnis. Ein Widerspruch zu nationalem Verfassungsrecht bestehe nicht. Daraus folge, dass das Gericht die Überprüfung einer von der Bundesnetzagentur gemäß §§ 10 und 11 TKG vorgenommenen Marktdefinition und Marktanalyse darauf erstrecken, aber auch begrenzen müsse, ob die Behörde die gültigen Verfahrensbestimmungen eingehalten habe, von einem richtigen Verständnis des anzuwendenden Gesetzesbegriffs ausgegangen sei, den erheblichen Sachverhalt vollständig und zutreffend ermittelt habe und sich bei der eigentlichen Beurteilung an allgemeingültige Wertungsmaßstäbe gehalten, insbesondere das Willkürverbot nicht verletzt habe.

7: Bei der Prüfung, ob die Zugangsverpflichtung gerechtfertigt sei und in einem angemessenen Verhältnis zu den Regulierungszielen nach § 2 Abs. 2 TKG stehe, habe die Bundesnetzagentur einen sieben Punkte umfassenden Katalog mit weiteren Abwägungsgesichtspunkten zu berücksichtigen (§ 21 Abs. 1 Satz 2 TKG). Diese umfassende, durch zahlreiche unbestimmte Rechtsbegriffe gesteuerte Abwägung könne von der Ermessensbetätigung der Bundesnetzagentur nicht getrennt werden, sondern sei vielmehr Bestandteil des ihr in Anlehnung an das Planungsermessen eingeräumten Regulierungsermessens. Das Regulierungsermessen werde fehlerhaft ausgeübt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden habe, in die Abwägung nicht an Belangen eingestellt worden sei, was nach Lage der Dinge in sie habe eingestellt werden müssen, die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt worden sei oder der Ausgleich zwischen ihnen in einer Weise vorgenommen worden sei, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis stehe.

8: Die Entscheidung, ob eine nachträgliche Entgeltregulierung zur Erreichung der Regulierungsziele ausreiche, sei von der Bundesnetzagentur (vgl. § 30 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 TKG) nach Maßgabe des ihr eingeräumten, vom Gericht auf Abwägungsfehler zu überprüfenden Regulierungsermessens zu entscheiden.

9: Auf der Grundlage dieser Maßstäbe sei die Regulierungsverfügung rechtlich nicht zu beanstanden.

: II.

10: Die Beschwerdeführerin rügt mit ihrer Verfassungsbeschwerde eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 19 Abs. 4 Satz 1 und Art. 12 Abs. 1 GG. Sie beanstandet, die vom Bundesverwaltungsgericht angelegten Maßstäbe der gerichtlichen Kontrolle, insbesondere bei der Marktdefinition und Marktanalyse nach §§ 10 und 11 TKG, sowie die Überprüfung der Regulierungsverfügung im konkreten Fall genügten nicht der verfassungsrechtlichen Garantie effektiven Rechtsschutzes.

11: Darüber hinaus habe das Bundesverwaltungsgericht auch auf unverhältnismäßige Weise in ihr Grundrecht auf Berufsfreiheit eingegriffen.

: III.

12: Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen. Die Voraussetzungen des § 93a Abs. 2 BVerfGG liegen nicht vor.

13: 1. Der Verfassungsbeschwerde kommt keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung zu (vgl. § 93a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG). Insbesondere sind die verfassungsrechtliche Zulässigkeit und Grenzen der Einräumung behördlicher Letztentscheidungsrechte in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts geklärt (vgl. jüngst BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 31. Mai 2011 - 1 BvR 857/07 -, NVwZ 2011, S. 1062 <1064 f.> m.w.N.). Neue Fragen grundsätzlicher verfassungsrechtlicher Bedeutung werden in diesem Zusammenhang nicht aufgeworfen.

14: 2. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung ist auch nicht zur Durchsetzung der Grundrechte der Beschwerdeführerin angezeigt (vgl. § 93a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Eine Verletzung der Beschwerdeführerin in ihren Grundrechten aus Art. 19 Abs. 4 Satz 1 und Art. 12 Abs. 1 GG, jeweils in Verbindung mit Art. 19 Abs. 3 GG, lässt sich nicht feststellen. Insbesondere verstößt das Bundesverwaltungsgericht nicht dadurch gegen Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG, dass es bei der Kontrolle der angegriffenen Regulierungsverfügung von einem gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Beurteilungsspielraum der Bundesnetzagentur bei der Marktdefinition und Marktanalyse nach §§ 10 und 11 TKG ausgeht.

15: a) Soweit das Bundesverwaltungsgericht - wie von der Verfassungsbeschwerde in erster Linie angegriffen - einen Beurteilungsspielraum der Bundesnetzagentur bei der Marktdefinition und Marktanalyse annimmt, scheidet eine verfassungsgerichtliche Überprüfung des bundesverwaltungsgerichtlichen Standpunkts am Maßstab des Art. 19 Abs. 4 und des Art. 12 Abs. 1 GG nicht deshalb aus, weil dieser behördliche Spielraum womöglich durch Unionsrecht zwingend vorgegeben ist.

16: Das Bundesverwaltungsgericht ist allerdings der Auffassung, dass "höherrangiges Gemeinschaftsrecht" die Einräumung eines Beurteilungsspielraums der Bundesnetzagentur bei der Marktdefinition und -analyse nicht nur erlaubt, sondern sogar "gebietet" (BVerwG, a.a.O. Rn. 17 ff. unter Bezugnahme auf verschiedene Bestimmungen der Richtlinie 2002/21/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 7. März 2002 über einen gemeinsamen Rechtsrahmen für elektronische Kommunikationsnetze und -dienste , ABl. EG 2002 Nr. L 108, S. 33, mit späteren Änderungen).

17: Es kann hier dahinstehen, ob die Richtlinienbestimmungen so, wie vom Bundesverwaltungsgericht angenommen, auszulegen sind, weil der von ihm den einschlägigen Bestimmungen des Telekommunikationsgesetzes entnommene Beurteilungsspielraum mit Art. 19 Abs. 4 Satz 1 und Art. 12 Abs. 1 GG in Einklang steht (zu einer entsprechenden Argumentation vgl. BVerfGE 125, 260 <306 f.>). Deshalb bedarf es auch nicht der Einleitung eines Vorabentscheidungsverfahrens beim Europäischen Gerichtshof nach Art. 267 AEUV (vgl. dazu BVerfGE 125, 260 <308>) zur Klärung der Frage, ob dem nationalen Gesetzgeber insoweit ein Umsetzungsspielraum verblieben ist.

18: b) Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 19 Abs. 4 Satz 1 in Verbindung mit Art. 19 Abs. 3 GG.

19: aa) Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluss vom 31. Mai 2011 (- 1 BvR 857/07 -, juris) unter Zusammenfassung und Weiterentwicklung seiner bisherigen Rechtsprechung zu den verfassungsrechtlichen Anforderungen an einen wirksamen Rechtsschutz aus Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG, insbesondere auch im Hinblick auf die Zulässigkeit und die verfassungsrechtlichen Grenzen behördlicher Letztentscheidungsrechte, ausgeführt:

20: (1) Das Grundrecht des Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG garantiert jedem den Rechtsweg, der geltend macht, durch die öffentliche Gewalt in eigenen Rechten verletzt zu sein. Damit wird sowohl der Zugang zu den Gerichten als auch die Wirksamkeit des Rechtsschutzes gewährleistet. Der Bürger hat einen Anspruch auf eine möglichst wirksame gerichtliche Kontrolle in allen ihm von der Prozessordnung zur Verfügung gestellten Instanzen (vgl. BVerfGE 40, 272 <275>; 113, 273 <310>). Aus der Garantie effektiven Rechtsschutzes folgt grundsätzlich die Pflicht der Gerichte, die angefochtenen Verwaltungsakte in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht vollständig nachzuprüfen. Das schließt eine Bindung der rechtsprechenden Gewalt an tatsächliche oder rechtliche Feststellungen und Wertungen seitens anderer Gewalten hinsichtlich dessen, was im Einzelfall rechtens ist, im Grundsatz aus (vgl. BVerfGE 15, 275 <282>; 61, 82 <110 f.>; 84, 34 <49>; 84, 59 <77>; 101, 106 <123>; 103, 142 <156>; BVerfG, Beschluss vom 31. Mai 2011, a.a.O. Rn. 68).

21: Die materiell geschützte Rechtsposition ergibt sich allerdings nicht aus Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG selbst, sondern wird darin vorausgesetzt (vgl. BVerfGE 61, 82 <110>; 78, 214 <226>; 83, 182 <194 f.>; 84, 34 <49>; stRspr). Neben den verfassungsmäßigen Rechten bestimmt das einfache Recht, welche Rechte der Einzelne geltend machen kann. Der Gesetzgeber befindet unter Beachtung der Grundrechte darüber, unter welchen Voraussetzungen dem Bürger ein Recht zustehen und welchen Inhalt es haben soll (vgl. BVerfGE 78, 214 <226>; 83, 182 <195>; 113, 273 <310>; 116, 1 <11 f.>; BVerfG, Beschluss vom 31. Mai 2011, a.a.O. Rn. 69).

22: Beruht die angefochtene Entscheidung auf der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe, so ist deren Konkretisierung grundsätzlich Sache der Gerichte, die die Rechtsanwendung der Verwaltungsbehörden uneingeschränkt nachzuprüfen haben. Die Regeln über die eingeschränkte Kontrolle des Verwaltungsermessens gelten nicht ohne weiteres auch für die Auslegung und Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe (vgl. BVerfGE 7, 129 <154>; 64, 261 <279>; 84, 34 <49 f.>). Dies schließt nicht aus, dass bei der Kontrolle der Verwaltung deren Eigenverantwortung Rechnung getragen und die gerichtliche Kontrolle - wie etwa im Planungsrecht - als eine nachvollziehende Kontrolle ausgestaltet wird (vgl. BVerfG, Beschluss vom 31. Mai 2011, a.a.O. Rn. 70).

23: (2) Das Gebot effektiven Rechtsschutzes schließt nicht aus, dass durch den Gesetzgeber eröffnete Gestaltungs-, Ermessens- und Beurteilungsspielräume sowie die Tatbestandswirkung von Exekutivakten die Durchführung der Rechtskontrolle durch die Gerichte einschränken (vgl. BVerfGE 15, 275 <282>; 61, 82 <111>; 84, 34 <50 ff.>; 88, 40 <56>; 103, 142 <157>; 113, 273 <310>). Gerichtliche Kontrolle endet dort, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determiniert und der Verwaltung einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. BVerfGE 88, 40 <61>; 103, 142 <156 f.>; 116, 1 <18>).

24: Ob dies der Fall ist, muss sich ausdrücklich aus dem Gesetz ergeben oder durch Auslegung hinreichend deutlich zu ermitteln sein. Demgegenüber kann es weder der Verwaltung noch den Gerichten überlassen werden, ohne gesetzliche Grundlage durch die Annahme behördlicher Letztentscheidungsrechte die Grenzen zwischen Gesetzesbindung und grundsätzlich umfassender Rechtskontrolle der Verwaltung zu verschieben. Andernfalls könnten diese "in eigener Sache" die grundgesetzliche Rollenverteilung zwischen Exekutive und Judikative verändern. Nimmt ein Gericht ein behördliches Letztentscheidungsrecht an, das mangels gesetzlicher Grundlage nicht besteht, und unterlässt es deshalb die vollständige Prüfung der Behördenentscheidung auf ihre Gesetzmäßigkeit, steht dies nicht nur in Widerspruch zur Gesetzesbindung der Gerichte (Art. 20 Abs. 3, Art. 97 Abs. 1 GG), sondern verletzt vor allem auch das Versprechen wirksamen Rechtsschutzes aus Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG (vgl. BVerfG, Beschluss vom 31. Mai 2011, a.a.O. Rn. 73 f.).

25: Auch der Gesetzgeber ist nicht frei in der Einräumung behördlicher Letztentscheidungsbefugnisse. Zwar liegt es grundsätzlich in seiner Hand, den Umfang und Gehalt der subjektiven Rechte der Bürger zu definieren und so mit entsprechenden Folgen für den Umfang der gerichtlichen Kontrolle auch deren Rechtsstellung gegenüber der Verwaltung differenziert auszugestalten. Allerdings ist er hierbei durch die Grundrechte sowie durch das Rechtsstaats- und das Demokratieprinzip und die hieraus folgenden Grundsätze der Bestimmtheit und Normenklarheit gebunden. Will er im Übrigen gegenüber von ihm anerkannten subjektiven Rechten die gerichtliche Kontrolle zurücknehmen, hat er zu berücksichtigen, dass im gewaltenteilenden Staat grundgesetzlicher Prägung die letztverbindliche Normauslegung und auch die Kontrolle der Rechtsanwendung im Einzelfall grundsätzlich den Gerichten vorbehalten ist. Deren durch Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG garantierte Effektivität darf auch der Gesetzgeber nicht durch zu zahlreiche oder weitgreifende Beurteilungsspielräume für ganze Sachbereiche oder gar Rechtsgebiete aushebeln. Die Freistellung der Rechtsanwendung von gerichtlicher Kontrolle bedarf stets eines hinreichend gewichtigen, am Grundsatz eines wirksamen Rechtsschutzes ausgerichteten Sachgrunds (vgl. BVerfG, Beschluss vom 31. Mai 2011, a.a.O. Rn. 75).

26: Wie im Beschluss des Ersten Senats vom 31. Mai 2011 kann auch hier offen bleiben, ob gerichtlich nur eingeschränkt nachprüfbare Entscheidungsspielräume der Verwaltung ausnahmsweise auch ohne gesetzliche Grundlage von Verfassungs wegen dann zulässig sind, wenn eine weitergehende gerichtliche Kontrolle zweifelsfrei an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stieße (so offenbar in den Prüfungsfällen vgl. BVerfGE 84, 34 <50>; 84, 59 <77 f.>). Eine solche Kon-stellation liegt hier offensichtlich nicht vor.

27: bb) Bei Anwendung dieser Vorgaben ist die Annahme eines Marktdefinition und -analyse umfassenden Beurteilungsspielraums der Bundesnetzagentur durch das Bundesverwaltungsgericht gemessen am Maßstab der Rechtsschutzgarantie verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

28: (a) Das Bundesverwaltungsgericht ist der Auffassung, dass der in § 10 Abs. 2 Satz 2 TKG der Bundesnetzagentur ausdrücklich für die Bestimmung der Märkte zugebilligte Beurteilungsspielraum sich "auf die Marktdefinition und -analyse insgesamt" erstreckt.

29: Ob die §§ 10,11 TKG einen Beurteilungsspielraum dieses Umfangs normativ einräumen, ist zunächst eine Frage der Auslegung des einfachen Rechts, die den Fachgerichten vorbehalten und vom Bundesverfassungsgericht nur auf die Verletzung spezifischen Verfassungsrechts zu überprüfen ist (vgl. BVerfGE 18, 85 <92 f.>; stRspr).

30: Das Bundesverwaltungsgericht hat bei der Annahme des Beurteilungsspielraums in Auslegung der §§ 10, 11 TKG die verfassungsrechtlichen Grenzen eingehalten, insbesondere weder die Bedeutung des Art. 19 Abs. 4 GG noch des Art. 12 Abs. 1 GG verkannt und die Bestimmungen auch willkürfrei interpretiert.

31: (b) Das Bundesverwaltungsgericht verwendet bei seiner Auslegung der §§ 10, 11 TKG im Hinblick auf die Reichweite des Beurteilungsspielraums der Bundesnetzagentur die anerkannten Auslegungsmethoden. Es verweist ausdrücklich auf die Gesetzessystematik und den Normzweck und berücksichtigt den unionsrechtlichen Hintergrund der Bestimmungen (vgl. BVerwG, a.a.O. Rn. 14 ff.).

32: Nach § 10 Abs. 2 Satz 2 TKG werden "diese Märkte" von der Bundesnetzagentur im Rahmen des ihr zustehenden Beurteilungsspielraums bestimmt. "Diese Märkte" sind nach der Gesetzessystematik die für eine Regulierung nach Teil 2 in Betracht kommenden Märkte (vgl. § 10 Abs. 2 Satz 1 TKG). Dass ein Markt für eine Regulierung in Betracht kommt, ist, worauf das Bundesverwaltungsgericht abstellt, tatbestandliche Voraussetzung einer Marktfestlegung nach § 10 Abs. 1 TKG. Die Festlegung des relevanten Marktes erfolgt dementsprechend nicht vor Anwendung des sogenannten Drei-Kriterien-Tests des § 10 Abs. 2 Satz 1 TKG. Angesichts dessen ist es jedenfalls vertretbar anzunehmen, dass sich der normativ vorgesehene Beurteilungsspielraum nicht nur auf das Vorliegen der in § 10 Abs. 2 Satz 1 TKG genannten Kriterien, sondern auch - jedenfalls teilweise - auf die Marktfestlegung nach § 10 Abs. 1 TKG erstreckt (vgl. etwa Schoch, in: Hoffmann-Riem/Schmidt-Aßmann/Voßkuhle, Grundlagen des Verwaltungsrechts, Band III, § 50 Rn. 292). Ohnehin hat die Festlegung der sachlich und räumlich relevanten Märkte ihrerseits im Hinblick auf die Beurteilung der Regulierungsbedürftigkeit zu erfolgen (vgl. etwa Schütz, in: Beck'scher TKG-Kommentar, 3. Aufl. 2006, § 10 Rn. 110).

33: Von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden ist auch, dass das Bundesverwaltungsgericht aus der gesetzessystematisch engen Verknüpfung von Marktdefinition und Marktbewertung nach § 10 Abs. 1 und 2 TKG auf der einen und Marktanalyse nach § 11 TKG auf der anderen Seite auf einen einheitlichen Beurteilungsspielraum für all diese Vorgänge schließt.

34: § 11 Abs. 1 Satz 1 TKG knüpft schon in seinem Wortlaut, auf den das Bundesverwaltungsgericht besonders hinweist, ausdrücklich an § 10 TKG an. Gesetzeswortlaut und Gesetzessystematik lassen sich allerdings keine Gründe dafür entnehmen, weshalb gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 TKG die Prüfung, ob auf dem untersuchten Markt wirksamer Wettbewerb besteht, "im Rahmen der Festlegung der nach § 10 für eine Regulierung nach diesem Teil in Betracht kommenden Märkte" erfolgen soll. Auch der Blick auf die Entstehungsgeschichte erschließt dies nicht ohne weiteres. Danach geht die Formulierung auf den Referentenentwurf zum TKG 2004 zurück; dieser sah - anders als der nachfolgende Gesetzentwurf der Bundesregierung (BTDrucks 15/2316) - vor, dass bereits die Marktabgrenzung über die Regulierungsbedürftigkeit entscheidet (und nicht nur darüber, ob der Markt für eine Regulierung in Betracht kommt). Trotz Änderung der Regelungssystematik blieb der Wortlaut der Bestimmung insoweit unverändert, weshalb aus ihm wohl keine weitergehenden Rückschlüsse auf die hinter dieser Verknüpfung stehende gesetzgeberische Zwecksetzung gezogen werden dürfen. Es besteht im Übrigen (weitgehend) Einigkeit, dass die von der Bundesnetzagentur geforderte Marktanalyse im Anschluss an die Marktdefinition zu bewältigen ist (vgl. etwa Schneider, in: Fehling/Ruffert, Regulierungsrecht, 2010, § 8 Rn. 21, 24).

35: Gleichwohl lassen sich der Entstehungsgeschichte Anhaltspunkte für die vom Bundesverwaltungsgericht angenommene Reichweite des Beurteilungsspielraums entnehmen. Im Hinblick auf den Beurteilungsspielraum heißt es in dem erwähnten Referentenentwurf: "Welche Märkte die RegTP aufgrund des Fehlens funktionsfähigen Wettbewerbs als regulierungsbedürftig erachtet, unterliegt ihrem Beurteilungsspielraum und ist daher gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar." Diese Formulierung findet sich sodann wörtlich im Gesetzentwurf der Bundesregierung (vgl. BTDrucks 15/2316, S. 61), obwohl er bereits die Marktdefinition und die Marktanalyse als eigenständige Verfahrensschritte vorsieht. Das trägt durchaus den Schluss, dass die Verfasser des Gesetzentwurfs von einer erheblichen Reichweite des Beurteilungsspielraums ausgingen. Im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens hat diese Frage ausweislich der veröffentlichen Materialien (vgl. Beschlussempfehlung des Ausschusses für Wirtschaft und Arbeit vom 10. März 2004 , Bericht des Ausschusses für Wirtschaft und Arbeit vom 10. März 2004 und Plenarprotokoll 15/98, S. 8763 ff.) keine besondere Rolle gespielt.

36: Die Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts kann sich schließlich auch darauf stützen, dass bei Verabschiedung des Telekommunikationsgesetzes 2004 im Frühjahr 2004 die "Leitlinien der Kommission zur Marktanalyse und Ermittlung beträchtlicher Marktmacht nach dem gemeinsamen Rechtsrahmen für elektronische Kommunikationsnetze und -dienste" bereits seit Längerem vorlagen und diese Leitlinien in Nr. 22, worauf das Bundesverwaltungsgericht zu Recht hinweist, davon ausgehen, dass - gemeinschaftsrechtlich geboten - der nationalen Regulierungsbehörde bei der Marktdefinition und der Marktanalyse ein "weitreichender Ermessensspielraum" - nach deutschem Verwaltungsrecht ein "weitreichender Beurteilungsspielraum" - zusteht. Es ist davon auszugehen, dass der nationale Gesetzgeber das Telekommunikationsgesetz nicht, jedenfalls nicht ohne entsprechende Begründung, im Widerspruch zu der in den Leitlinien geäußerten Auffassungen der Kommission ausgestalten wollte.

37: (c) Für die Reduzierung der gerichtlichen Kontrolldichte durch den Gesetzgeber bestehen tragfähige Sachgründe (zu dieser Voraussetzung vgl. BVerfG, Beschluss vom 31. Mai 2011, a.a.O. Rn. 75).

38: Die in § 10 Abs. 2 Satz 1 TKG genannten Kriterien zur Bestimmung der für eine Regulierung in Betracht kommenden Märkte ("beträchtliche und anhaltende strukturell oder rechtlich bedingte Marktzutrittsschranken", "längerfristig nicht zu wirksamem Wettbewerb tendieren" und "Anwendung des allgemeinen Wettbewerbsrechts allein nicht ausreicht") enthalten, insbesondere im zweiten und dritten Kriterium, sowohl wertende als auch prognostische Elemente, welche die Charakterisierung einer Annahme als "richtig" oder "falsch" nicht bezüglich aller Einzelheiten zulassen (vgl. etwa Ellinghaus, CR 2009, S. 87 <89>), weil sie vor allem wesentlich von ökonomischen Einschätzungen abhängen. Ähnliches gilt für die Beantwortung der Frage, ob auf dem untersuchten Markt wirksamer Wettbewerb besteht (§ 11 Abs. 1 TKG), zumal sie in engem Zusammenhang mit der Frage steht, ob dieser Markt längerfristig nicht zu wirksamem Wettbewerb tendiert (§ 10 Abs. 2 Satz 1 TKG). Die erkennbaren Schwierigkeiten einer gerichtlichen Vollkontrolle dieser Tatbestandsmerkmale durfte der Gesetzgeber zum Anlass nehmen, der Bundesnetzagentur im Rahmen des ihm insoweit zukommenden Gestaltungsspielraums einen entsprechenden Beurteilungsspielraum einzuräumen.

39: (d) Schließlich ist nicht erkennbar, dass das Bundesverwaltungsgericht mit seinem Verständnis des der Bundesnetzagentur eingeräumten Beurteilungsspielraums den §§ 10, 11 TKG eine Deutung gibt, die den in Art. 19 Abs. 4 GG generell und damit grundsätzlich auch für den Bereich der Marktregulierung nach dem zweiten Teil des Telekommunikationsgesetzes vorausgesetzten wirksamen Rechtsschutz durch die Gerichte aushebelt (zu diesem verfassungsrechtlichen Prüfungsmaßstab vgl. wiederum BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 31. Mai 2011, a.a.O. Rn. 75).

40: Das Bundesverwaltungsgericht hat die Reichweite des Beurteilungsspielraums in §§ 10, 11 TKG so interpretiert, dass die Fachgerichte die Überprüfung einer von der Bundesnetzagentur vorgenommenen Marktdefinition und -analyse darauf zu erstrecken, aber auch zu begrenzen haben, ob die Behörde die gültigen Verfahrensbestimmungen eingehalten hat, von einem richtigen Verständnis des anzuwendenden Gesetzesbegriffs ausgegangen ist, den erheblichen Sachverhalt vollständig und zutreffend ermittelt hat und sich bei der eigentlichen Beurteilung an allgemeingültige Wertungsmaßstäbe gehalten, insbesondere das Willkürverbot nicht verletzt hat. Ein solches Verständnis der gesetzlichen Regelung belässt den Fachgerichten genügend Möglichkeiten aber in diesem Rahmen auch die Pflicht zu einer substantiellen Kontrolle des behördlichen Handelns. Ein generelles Rechtsschutzdefizit, das mit der Rechtsschutzgarantie aus Art. 19 Abs. 4 GG nicht vereinbar wäre, ist vor dem Hintergrund des von vornherein durch eine Beurteilungsermächtigung gekennzeichneten Inhalts des subjektiven Rechts danach nicht erkennbar.

41: Im Ergebnis versteht das Bundesverwaltungsgericht vielmehr die subjektive Rechtsstellung der auf dem Telekommunikationsmarkt tätigen Unternehmen bezüglich ihrer wirtschaftlichen Aktivitäten als durch einen - gesetzlich näher präzisierten - Regulierungsvorbehalt inhaltlich beschränkt; es stellt in diesem Sinne auch ausdrücklich auf Grenzen der materiellrechtlichen Bindung der Exekutive ab (vgl. BVerwG, a.a.O. Rn. 20). Hinsichtlich der streitgegenständlichen Regulierungsentscheidungen haben danach die Telekommunikationsunternehmen, wie hier die Beschwerdeführerin, materiell nur Anspruch auf eine Regulierungsentscheidung, die sich in dem vom Bundesverwaltungsgericht dem Gesetz entnommenen Überprüfungsrahmen hält.

42: cc) Eine Verletzung von Art. 19 Abs. 4 GG ist auch nicht erkennbar in der konkreten Kontrolle des angegriffenen Beschlusses der Bundesnetzagentur durch das Bundesverwaltungsgericht (ungeachtet der Beachtung des Beurteilungsspielraums auf der Tatbestandsseite und eines planungsähnlichen Ermessens auf der Rechtsfolgenseite der Regulierung). Das Urteil belegt im Gegenteil, dass trotz dieser Einschränkungen der gerichtlichen Überprüfungsbefugnis in deren Handhabung durch das Bundesverwaltungsgericht ein ausreichendes Maß substantieller gerichtlicher Kontrolle verbleibt, die sowohl Art. 19 Abs. 4 GG als auch Art. 12 Abs. 1 GG (dazu sogleich unter c) genügt, der die Ausgestaltung der subjektiven Rechtsposition der Marktteilnehmer anleitet.

43: Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die von der Bundesnetzagentur unter weitestgehender Berücksichtigung der Empfehlung der Europäischen Kommission vorgenommene Marktdefinition und -analyse konsequent anhand der von ihm umschriebenen Kontrollparameter für den behördlichen Beurteilungsspielraum (a.a.O. Rn. 22-37), ohne dass die Subsumtion Anlass zu durchgreifenden verfassungsrechtlichen Einwänden gäbe. Dabei übernehmen weder Bundesnetzagentur noch das Bundesverwaltungsgericht die Märkteempfehlung der Kommission ungeprüft. Das Bundesverwaltungsgericht misst ihr auch keine originäre Rechtsverbindlichkeit bei (a.a.O. Rn. 24), sondern behandelt sie unter Berufung auf Art. 15 Abs. 1, 3 RRL und § 10 Abs. 2 Satz 3 TKG als gesetzliche Vermutung (a.a.O. Rn. 25), deren Berechtigung im konkreten Fall es auch inhaltlich nachgeht (a.a.O. Rn. 27 ff.). Das steht im rechtlichen Ansatz wie in der Durchführung mit Art. 19 Abs. 4 GG in Einklang; eine höhere gerichtliche Kontrolldichte ist angesichts der normativen Einräumung eines Beurteilungsspielraums von Verfassungs wegen insoweit nicht geboten.

44: c) Weder die angegriffenen Entscheidungen noch die zugrunde liegende Rechtslage verletzen die Beschwerdeführerin in Art. 12 Abs. 1 GG.

45: aa) Das Freiheitsrecht des Art. 12 Abs. 1 GG schützt das berufsbezogene Verhalten einzelner Personen oder Unternehmen am Markt (vgl. BVerfGE 115, 205 <229> m.w.N.). Erfolgt die unternehmerische Berufstätigkeit nach den Grundsätzen des Wettbewerbs, wird die Reichweite des Freiheitsschutzes auch durch die rechtlichen Regeln mitbestimmt, die den Wettbewerb ermöglichen und begrenzen. Art. 12 Abs. 1 GG sichert in diesem Rahmen die Teilhabe am Wettbewerb nach Maßgabe seiner Funktionsbedingungen (vgl. BVerfGE 105, 252 <265>). Dabei schließt die Garantie der freien Berufsausübung auch die Freiheit ein, das Entgelt für berufliche Leistungen mit dem Interessenten auszuhandeln (vgl. BVerfGE 121, 317 <345>).

46: bb) Die Auferlegung der Regulierungsverpflichtungen durch die Bundesnetzagentur und die Bestätigung ihrer Rechtmäßigkeit durch die Gerichte greifen damit in die Berufsausübungsfreiheit der Beschwerdeführerin ein. Der Eingriff ist auch von erheblichem Gewicht. Denn der Beschwerdeführerin wird insbesondere ein Kontrahierungszwang auferlegt und die Freiheit genommen, Entgelte für Zugangsleistungen nach ihren Vorstellungen zu fordern.

47: Dieser Eingriff ist jedoch gerechtfertigt. Die Regulierung der Telekommunikationsmärkte nach dem 2. Teil des Telekommunikationsgesetzes verfolgt insbesondere mit dem Schutz der Verbraucherinteressen und der Sicherstellung chancengleichen Wettbewerbs (vgl. §§ 1, 2 Abs. 2 TKG) gewichtige Gemeinwohlziele und erweist sich im Falle der hier angegriffenen Regulierungsverfügung als verhältnismäßig.

48: Es ist - nicht zuletzt mit Blick auf die Entstehungsgeschichte der einschlägigen Bestimmungen des Telekommunikationsgesetzes (vgl. BTDrucks 15/2316, S. 1, 68) - nicht zweifelhaft, dass der Gesetzgeber das Regulierungsinstrumentarium auch auf die Mobilfunkmärkte erstrecken wollte, obwohl ein staatliches Monopol im Mobilfunkbereich nicht bestanden hatte. Dies ist von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden. Dem Gesetz liegt die Vorstellung zugrunde, dass im Telekommunikationssektor insgesamt und nicht nur in ehemaligen Monopolbereichen die Gefahr unzureichender Marktverhältnisse besteht, der nicht allein mit den Mitteln des allgemeinen Wettbewerbsrechts begegnet werden kann. Angesichts des dem Gesetzgeber zukommenden weiten Einschätzungsspielraums bei der Frage, ob bestimmte Marktbereiche generell einem Regulierungsregime unterworfen werden sollen, besteht kein Anlass zu Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit des nicht auf ehemals monopolistisch strukturierte Märkte beschränkten Anwendungsbereichs des Teils 2 des Telekommunikationsgesetzes, zumal konkrete Regulierungsmaßnahmen vorab die spezifische Marktdefinition und Marktanalyse nach den §§ 10, 11 TKG durch die Bundesnetzagentur voraussetzen und ihrerseits jeweils an strenge Tatbestandsvoraussetzungen gebunden sind.

49: Es ist nicht erkennbar, dass die angegriffene Regulierungsverfügung selbst die Beschwerdeführerin unverhältnismäßig in ihrer Berufsausübungsfreiheit trifft. Ihr Interesse an freier unternehmerischer Betätigung wird durch die Zusammenschaltungs-, Terminierungs- und Kollokationsverpflichtungen nicht übermäßig eingeschränkt, zumal auch sie selbst ein Interesse an der umfassenden Erreichbarkeit ihrer eigenen Mobilfunkkunden haben wird. Die finanziellen Folgen der Verfügung - insbesondere der Genehmigungspflicht für die Entgelte der Zugangsgewährung und Kollokation - erscheinen nicht unangemessen. Namentlich wird der Beschwerdeführerin angesichts des Maßstabs der Kosten der effizienten Leistungserbringung nach § 31 Abs. 1 TKG kein finanzielles Sonderopfer zugunsten der Allgemeinheit auferlegt. Ihr wird lediglich ein möglicherweise lukratives Geschäft zulasten der Kunden der anderen Mobilfunknetz- sowie der Festnetzbetreiber unmöglich gemacht.

50: Von einer weiteren Begründung wird nach § 93d Abs. 1 Satz 3 BVerfGG abgesehen.

51: Diese Entscheidung ist unanfechtbar.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 20

(1) Die Bundesrepublik Deutschland ist ein demokratischer und sozialer Bundesstaat.

(2) Alle Staatsgewalt geht vom Volke aus. Sie wird vom Volke in Wahlen und Abstimmungen und durch besondere Organe der Gesetzgebung, der vollziehenden Gewalt und der Rechtsprechung ausgeübt.

(3) Die Gesetzgebung ist an die verfassungsmäßige Ordnung, die vollziehende Gewalt und die Rechtsprechung sind an Gesetz und Recht gebunden.

(4) Gegen jeden, der es unternimmt, diese Ordnung zu beseitigen, haben alle Deutschen das Recht zum Widerstand, wenn andere Abhilfe nicht möglich ist.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 97

(1) Die Richter sind unabhängig und nur dem Gesetze unterworfen.

(2) Die hauptamtlich und planmäßig endgültig angestellten Richter können wider ihren Willen nur kraft richterlicher Entscheidung und nur aus Gründen und unter den Formen, welche die Gesetze bestimmen, vor Ablauf ihrer Amtszeit entlassen oder dauernd oder zeitweise ihres Amtes enthoben oder an eine andere Stelle oder in den Ruhestand versetzt werden. Die Gesetzgebung kann Altersgrenzen festsetzen, bei deren Erreichung auf Lebenszeit angestellte Richter in den Ruhestand treten. Bei Veränderung der Einrichtung der Gerichte oder ihrer Bezirke können Richter an ein anderes Gericht versetzt oder aus dem Amte entfernt werden, jedoch nur unter Belassung des vollen Gehaltes.

BVERFG 1 BvR 857/07

Tenor

: Der Gegenstandswert der Tätigkeit der Bevollmächtigten der Beschwerdeführerin wird auf 120.000 € (in Worten: einhundertzwanzigtausend Euro) festgesetzt.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 19

(2) In keinem Falle darf ein Grundrecht in seinem Wesensgehalt angetastet werden.

(3) Die Grundrechte gelten auch für inländische juristische Personen, soweit sie ihrem Wesen nach auf diese anwendbar sind.

Bundesverwaltungsgericht Urteil, 24. Nov. 2010 - 6 C 16/09

Tatbestand

1: Die Klägerin ist ein europaweit agierendes Medienunternehmen. Die Beigeladenen sind Tochtergesellschaften der ProSiebenSat.1 Media AG (P7S1) und als private Veranstalter von bundesweit verbreiteten Fernsehprogrammen von der beklagten Landesmedienanstalt zugelassen. Gemeinsam mit zwei weiteren Fernsehveranstaltern, der Sat.1 Satelliten Fernsehen GmbH und der ProSieben Television GmbH, die ebenfalls Tochtergesellschaften der ProSiebenSat.1 Media AG sind, meldeten die Klägerin und die Beigeladenen mit Schreiben vom 8. August 2005 bei der Beklagten eine geplante mittelbare Veränderung von Beteiligungsverhältnissen an und beantragten, deren rundfunkrechtliche Unbedenklichkeit zu bestätigen. Gegenstand der im Verlauf des Verfahrens mehrfach modifizierten Anmeldung war das Vorhaben der Klägerin, sämtliche von der ProSiebenSat.1 Media AG Holding L.P. gehaltenen Anteile an der P7S1 käuflich zu erwerben und für die im Streubesitz befindlichen stimmrechtslosen Vorzugsaktien ein öffentliches Übernahmeangebot abzugeben. Nach Vollzug der beabsichtigten Beteiligungsveränderung hätte die Klägerin über 100 vom Hundert des stimmberechtigten Stammkapitals der ProSiebenSat.1 Media AG verfügt und wäre zu knapp 71 vom Hundert an deren Gesamtkapital beteiligt gewesen.

2: Die Beklagte legte die Anmeldung der Kommission zur Ermittlung der Konzentration im Medienbereich (KEK) vor, die mit Beschluss vom 10. Januar 2006 feststellte, dass die geplante Beteiligungsveränderung angesichts der Stellung der Klägerin auf medienrelevanten verwandten Märkten, insbesondere ihrer starken Position im Pressebereich, eine vorherrschende Meinungsmacht begründen würde, die derjenigen eines Fernsehveranstalters mit einem Zuschaueranteil von 42 vom Hundert entspräche. Nach den rundfunkstaatsvertraglichen Vorschriften über die Sicherung der Meinungsvielfalt könne das Vorhaben daher nicht als unbedenklich bestätigt werden. Zur Überprüfung dieses Beschlusses rief die Beklagte am 26. Januar 2006 die Konferenz der Direktoren der Landesmedienanstalten (KDLM) an.

3: Mit Beschluss vom 19. Januar 2006 untersagte das Bundeskartellamt den von der Klägerin angestrebten Zusammenschluss mit der ProSiebenSat.1 Media AG.

4: In einer Pressemitteilung vom 1. Februar 2006 gaben die Klägerin und die P7S1 Holding L.P. bekannt, die Pläne zur Übernahme der ProSiebenSat.1 Media AG durch die Klägerin wegen der damit verbundenen, auf wirtschaftlichen und juristischen Unsicherheiten beruhenden Risiken nicht weiterverfolgen zu wollen.

5: In ihrer Sitzung vom 7. März 2006 kam die KDLM mehrheitlich zu der Auffassung, dass sich der Antrag der Beklagten auf Aufhebung des Beschlusses der KEK vom 10. Januar 2006 durch die Aufgabe der Übernahmepläne in der Sache erledigt habe. Ihren nachgeschobenen Hilfsantrag auf Feststellung der Rechtswidrigkeit dieses Beschlusses nahm die Beklagte in der Sitzung zurück. In einer Presseerklärung teilte die KDLM mit, dass nach ihrer Ansicht - ungeachtet der Erledigung - die von der KEK angewandte Bewertung der Stellung der Klägerin auf medienrelevanten verwandten Märkten sowohl hinsichtlich der Abgrenzung als auch der Gewichtung der medienrelevanten Märkte in sich nicht schlüssig sei und einer rechtlichen Bewertung nicht standhalten würde.

6: Nachdem die Beklagte die Klägerin am 6. März 2006 als Beteiligte zum Verfahren hinzugezogen hatte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 7. März 2006 gegenüber der Beklagten, dass man nach den negativen Bescheiden der KEK und des Bundeskartellamts angesichts der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen keine Möglichkeit gesehen habe, den Anteilserwerb wie geplant umzusetzen. Allerdings sei die Übernahme von ProSiebenSat.1 Media AG weiterhin ein strategisch richtiger und sinnvoller Schritt, der bei positiven rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch zukünftig vollzogen werden könnte.

7: Mit Bescheid vom 15. Mai 2006 lehnte die Beklagte die Genehmigung der Fortsetzung der Anbietertätigkeit der Beigeladenen nach Erwerb der von der ProSiebenSat.1 Media AG gehaltenen Anteile durch die Klägerin ab. Zur Begründung führte die Beklagte unter anderem aus, dass sie zwar von einem grundsätzlich fortbestehenden Übernahmeinteresse der Klägerin ausgehe, dass jedoch auf der Grundlage der rechtlich bindenden Entscheidung der KEK, die zum Bestandteil des Bescheidinhalts gemacht werde, die Genehmigung versagt werden müsse.

8: Den dagegen eingelegten Widerspruch der Klägerin wies die Beklagte nach Einholung einer Stellungnahme der KEK mit Widerspruchsbescheid vom 4. Juli 2006 zurück.

9: Die Anteile an der ProSiebenSat.1 Media AG, die die Klägerin ursprünglich erwerben wollte, wurden Ende 2006 von einem Drittunternehmen gekauft. Mit Beschluss vom 6. Februar 2007 beurteilte die KEK diese Veränderung der Beteiligungsverhältnisse als medienrechtlich unbedenklich. Die darüber erteilten Genehmigungsbescheide der Beklagten vom 22. und 29. März 2007 sind bestandskräftig geworden.

10: Mit ihrer am 14. Juli 2006 erhobenen Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verpflichten, ihr die beantragte medienrechtliche Unbedenklichkeitsbestätigung zu erteilen, hilfsweise, die Beklagte zur Neubescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu verpflichten, weiter hilfsweise, festzustellen, dass die Versagung der medienrechtlichen Unbedenklichkeitsbestätigung rechtswidrig gewesen sei. Das Verwaltungsgericht München hat die Klage mit Urteil vom 8. November 2007 abgewiesen. Das Verpflichtungsbegehren der Klägerin habe sich spätestens mit der Bestandskraft der Genehmigungsbescheide der Beklagten zum Erwerb der Unternehmensanteile durch einen Dritten und dem Vollzug dieser Beteiligungsveränderung erledigt. Die hilfsweise erhobene Fortsetzungsfeststellungsklage sei im Hinblick darauf, dass die Klägerin nach eigenem Bekunden an der Übernahme der ProSiebenSat.1 Media AG weiterhin interessiert sei, zwar zulässig, aber unbegründet. Die Entscheidung der Beklagten, dass durch die geplante Beteiligungsveränderung eine vorherrschende Meinungsmacht entstehen könne, sei nicht zu beanstanden.

11: Ihre vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung hat die Klägerin unter Rücknahme der erstinstanzlich gestellten Verpflichtungsanträge auf die Feststellung der Rechtswidrigkeit des Bescheids der Beklagten vom 15. Mai 2006 und des Widerspruchsbescheids vom 4. Juli 2006 beschränkt. Die insoweit aufrechterhaltene Berufung hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 7. Juli 2009 zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt:

12: Die Klage sei unzulässig, weil die Klägerin kein berechtigtes Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit der streitbefangenen Bescheide habe. Da ungewiss sei, ob sich in Zukunft noch einmal die gleichen tatsächlichen Verhältnisse wie im Zeitpunkt des Bescheiderlasses einstellten, scheide die Annahme eines Fortsetzungsfeststellungsinteresses unter dem Gesichtspunkt der Wiederholungsgefahr aus. Ebenso wenig ergebe sich ein schutzwürdiges Feststellungsinteresse daraus, dass eine gerichtliche Klärung der Sachfragen ein etwaiges neuerliches Übernahmevorhaben der Klägerin präjudizieren würde. Dem stehe zum einen entgegen, dass die Anteile an der ProSiebenSat.1 Media AG seit ihrer Veräußerung im Jahr 2007 nicht mehr zum Erwerb angeboten worden seien und auch eine gegenwärtige Verkaufsabsicht nicht ersichtlich sei. Dass die Klägerin aktuell die Möglichkeit zur Übernahme der Sendergruppe habe, sei nicht erkennbar. Die Marktverhältnisse und die Medienlandschaft seien zudem generell einem ständigen Wandel unterworfen und hätten sich seit der Beschlussfassung der KEK grundlegend verändert. Zum anderen habe sich die Zusammensetzung der KEK durch den zum 1. September 2008 in Kraft getretenen Zehnten Rundfunkänderungsstaatsvertrag strukturell geändert. Vor dem Hintergrund der personellen Erweiterung der KEK um Vertreter der Landesmedienanstalten sei es als offen anzusehen, ob der Klägerin im Falle erneuter Übernahmepläne die rundfunkrechtliche Unbedenklichkeitsbestätigung nochmals verweigert würde. Die Klägerin könne ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse auch nicht aus der von ihr geltend gemachten Absicht herleiten, mit der verwaltungsgerichtlichen Klage einen Amtshaftungsprozess vorzubereiten. Schließlich könne sich die Klägerin auch nicht auf ein Rehabilitierungsinteresse berufen. Von dem Bescheid der Beklagten gehe keine diskriminierende, ansehensmindernde oder geschäftsschädigende Wirkung aus. Mit der objektiven Feststellung, dass die Klägerin durch die geplante Übernahme eine vorherrschende Meinungsmacht erlangen würde, sei insbesondere nicht der Vorwurf verknüpft, die Klägerin werde die erlangte Position missbräuchlich ausüben.

13: Zur Begründung ihrer vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Revision trägt die Klägerin im Wesentlichen vor:

14: Der Verwaltungsgerichtshof habe ihr unter Verstoß gegen § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO das Feststellungsinteresse abgesprochen. Die Erledigung des Klagebegehrens sei - wie dies bei Ablehnung einer rundfunkrechtlichen Unbedenklichkeitsbestätigung für einen geplanten Unternehmenszusammenschluss typisch sei - eingetreten, bevor sie überhaupt gerichtlichen Rechtsschutz in der Hauptsache habe in Anspruch nehmen können. Ein anderer Weg zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit des Verwaltungshandelns der Beklagten als die Fortsetzungsfeststellungsklage stehe ihr nicht zur Verfügung. Auch bei der rundfunkkonzentrationsrechtlichen Beurteilung möglicher künftiger Übernahmevorhaben der Klägerin werde es maßgeblich auf die zwischen den Beteiligten umstrittene Auslegung des § 26 RStV ankommen. Es gebe indes keinen Anhalt dafür, dass die KEK - ungeachtet ihrer veränderten Organisationsstruktur und ihrer erweiterten personellen Zusammensetzung - von ihrer im zugrunde liegenden Verfahren praktizierten Handhabung dieser Vorschrift, die ihrer ständigen Spruchpraxis entspreche, in Zukunft abweichen werde. Soweit die Berufungsentscheidung es demgegenüber als offen betrachte, in welchem Sinne die KEK § 26 RStV in einem künftigen Verfahren verstehen werde, beruhe dies auf einer unzureichenden Sachverhaltsermittlung (§ 86 Abs. 1 VwGO) und einer Überschreitung der Grenzen freier Beweiswürdigung (§ 108 Abs. 1 VwGO). Der Klägerin könne das Feststellungsinteresse auch nicht mit der Begründung abgesprochen werden, die von ihr in Aussicht genommene Verfolgung von Amtshaftungsansprüchen stelle sich als von vornherein aussichtslos dar. Die Versagung des gerichtlichen Rechtsschutzes durch den Verwaltungsgerichtshof verletze die Klägerin in ihrem Anspruch auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 19 Abs. 4 GG sowie in ihren Grundrechten auf Rundfunkfreiheit (Art. 5 Abs. 1 Satz 2 GG), auf Eigentum (Art. 14 Abs. 1 GG) und auf unternehmerische Teilhabe am Wettbewerb (Art. 12 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG). Die Berufungsentscheidung stelle sie faktisch rechtsschutzlos und behindere sie massiv in ihrem Bestreben, als traditionelles Presseunternehmen in den Rundfunk- und Fernsehmarkt hineinzuwachsen. Es sei zu befürchten, dass ihr die Einwände in den Entscheidungen der Beklagten bzw. der KEK aus dem Jahr 2006 bei bevorstehenden Zusammenschlussvorhaben sowohl von Seiten der Verhandlungs- und Vertragspartner als auch von behördlicher Seite entgegengehalten würden.

15: Materiellrechtlich stehe der Bescheid der Beklagten nicht mit § 26 RStV in Einklang. Nach Absatz 2 dieser Vorschrift könne einer geplanten Veränderung der Beteiligungsverhältnisse an einem Rundfunkveranstalter allenfalls dann eine vorherrschende Meinungsmacht, die die medienrechtliche Unbedenklichkeit der geplanten Veränderung ausschließe, entgegengehalten werden, wenn das Unternehmen im Durchschnitt eines Jahres einen Zuschaueranteil von zumindest 25 vom Hundert erreiche. Es sei indes unstreitig, dass sie - die Klägerin - aufgrund der geänderten Beteiligungsverhältnisse nur einen Zuschaueranteil von weniger als 25 vom Hundert erreicht hätte. Weil dies unstreitig sei, sei die Sache spruchreif und könne das Revisionsgericht gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 VwGO zu ihren Gunsten durchentscheiden.

16: Die Klägerin beantragt,

: das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 8. November 2007 und den Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 7. Juli 2009 aufzuheben und festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet gewesen ist, ihr nach Maßgabe ihres Antrags vom 8. August 2005 eine medienrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erteilen.

17: Die Beklagte beantragt,

: die Revision der Klägerin zurückzuweisen.

18: Sie ist der Auffassung, dass die Klägerin ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit der Versagung der medienrechtlichen Unbedenklichkeitsbestätigung habe. Eine Sachentscheidung nach § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 VwGO sei dem Revisionsgericht aber verwehrt. Eine vorherrschende Meinungsmacht im Sinne des § 26 Abs. 1 RStV könne auch dann angenommen werden, wenn die Zuschaueranteile unter dem Schwellenwert des § 26 Abs. 2 RStV blieben. Der Verwaltungsgerichtshof habe keine tatsächlichen Feststellungen dazu getroffen, ob hiervon ausgehend die geplante Veränderung der Beteiligungsverhältnisse zu einer vorherrschenden Meinungsmacht der Klägerin geführt hätte. Die Sache sei daher an den Verwaltungsgerichtshof zurückzuverweisen.

19: Die Beigeladenen zu 1 und 2 beantragten,

: das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 8. November 2007 und den Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 7. Juli 2009 aufzuheben und festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet gewesen ist, ihr nach Maßgabe ihres Antrags vom 8. August 2005 eine medienrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erteilen.

20: Zur Begründung wiederholen sie im Wesentlichen die von der Klägerin vorgebrachten Gründe und vertiefen sie.

Entscheidungsgründe

21: Die Revision der Klägerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs ist begründet. Die angefochtene Berufungsentscheidung verletzt Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 VwGO). Der Verwaltungsgerichtshof hat die Klage unter Verstoß gegen § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO als unzulässig abgewiesen (1.). Ob die Klage in der Sache begründet oder unbegründet ist, kann der Senat mangels hierfür ausreichender tatsächlicher Feststellungen nicht beurteilen. Er kann daher weder gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 VwGO zu Gunsten der Klägerin entscheiden und ihrer Klage stattgeben (2.) noch die Klageabweisung gemäß § 144 Abs. 4 VwGO im Ergebnis aus anderen Gründen als richtig bestätigen (3.). Die Sache ist vielmehr gemäß § 144 Abs. 3 an den Verwaltungsgerichtshof zurückzuverweisen.

22: 1. Die Klage ist als Fortsetzungsfeststellungsklage in entsprechender Anwendung von § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO zulässig. Das Begehren der Klägerin hat sich erledigt (a). Ihr kann zudem entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht das besondere Feststellungsinteresse für eine Sachentscheidung abgesprochen werden (b).

23: a) Die Klägerin hatte ursprünglich von der Beklagten die Bestätigung der rundfunkrechtlichen Unbedenklichkeit gemäß § 29 Satz 3 des Staatsvertrages für Rundfunk und Telemedien (Rundfunkstaatsvertrag - RStV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. Juli 2001, BayGVBl S. 502, hier noch anzuwenden in der Fassung des 7. Rundfunkänderungsstaatsvertrages vom 23. Februar 2004, BayGVBl S. 32, begehrt. Nach § 29 Satz 1 RStV ist jede geplante Veränderung von Beteiligungsverhältnissen oder sonstigen Einflüssen bei der zuständigen Landesmedienanstalt vor ihrem Vollzug schriftlich anzumelden. Anmeldepflichtig sind nach § 29 Satz 2 RStV der Veranstalter und die an dem Veranstalter unmittelbar oder mittelbar im Sinne von § 28 Beteiligten. Nach § 29 Satz 3 RStV dürfen die Veränderungen nur dann von der zuständigen Landesmedienanstalt als unbedenklich bestätigt werden, wenn unter den veränderten Voraussetzungen eine Zulassung erteilt werden könnte. Bei dieser Unbedenklichkeitsbestätigung handelt es sich um einen feststellenden Verwaltungsakt, der mit der Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 1 VwGO) erstritten werden kann.

24: Das darauf gerichtete Verpflichtungsbegehren hat sich bereits vor Klageerhebung erledigt. Mit Schreiben vom 8. August 2005 meldeten die Klägerin und die Beigeladenen gemeinsam mit zwei weiteren Fernsehveranstaltern bei der Beklagten gemäß § 29 Satz 1 RStV eine geplante mittelbare Veränderung von Beteiligungsverhältnissen an und beantragten, deren rundfunkrechtliche Unbedenklichkeit gemäß § 29 Satz 3 RStV zu bestätigen. Das darauf gerichtete Begehren hat sich dadurch erledigt, dass die Klägerin mit Schreiben vom 7. März 2006 an die Beklagte erklärte, sie sehe nach den negativen Bescheiden der KEK und des Bundeskartellamts angesichts der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen keine Möglichkeit, den Anteilserwerb wie geplant umzusetzen.

25: Darin liegt einerseits die Aufgabe des Vorhabens, dessen medienrechtliche Unbedenklichkeit in dem eingeleiteten Verwaltungsverfahren hätte geprüft und bestätigt werden sollen, und andererseits verfahrensrechtlich die Rücknahme der Anmeldung einer beabsichtigten Änderung der Beteiligungsverhältnisse nach § 29 RStV, welche das Verwaltungsverfahren eingeleitet hat. Das Verwaltungsverfahren hat mit dieser Aufgabe des Vorhabens seinen Gegenstand verloren und sich dadurch erledigt. Über das antragsabhängige Begehren der Klägerin konnte danach keine Entscheidung in der Sache mehr getroffen werden, mit der Folge, dass es sich seinerseits erledigt hat (zu einer vergleichbaren Fallgestaltung vgl. Urteil vom 14. April 1989 - BVerwG 4 C 22.88 - Buchholz 406.17 Bauordnungsrecht Nr. 29). War aber das Verwaltungsverfahren gegenstandslos geworden, trifft dies auch auf die gleichwohl noch ergangenen Bescheide der Beklagten vom 15. Mai und 4. Juli 2006 zu. Sie gingen mangels eines noch regelungsfähigen Gegenstandes von vornherein ins Leere, waren deshalb rechtlich bedeutungslos und konnten insbesondere keine der Bestandskraft fähigen Regelungen mehr bewirken. Ihrer ausdrücklichen Aufhebung bedarf es daher nicht.

26: Aufgrund der danach eingetretenen Erledigung ihres Begehrens konnte die Klägerin dessen ursprüngliche Berechtigung mit der Fortsetzungsfeststellungsklage zur gerichtlichen Überprüfung stellen. Eine Fortsetzungsfeststellungsklage ist in entsprechender Anwendung von § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO auch dann statthaft, wenn sich ein Verpflichtungsbegehren bereits vor Klageerhebung erledigt hat (Urteil vom 18. Dezember 2007 - BVerwG 6 C 47.06 - Buchholz 442.066 § 42 TKG Nr. 3 S. 20). In diesem Fall ist die Klage darauf gerichtet, festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet gewesen ist, den ursprünglich begehrten Verwaltungsakt zu erlassen.

27: b) Die Zulässigkeit der Fortsetzungsfeststellungsklage erfordert ein besonderes Feststellungsinteresse. Dieses kann typischerweise in einer Wiederholungsgefahr, einem Rehabilitationsinteresse, der Absicht eines Schadensersatzprozesses oder weiteren besonderen Umständen des Einzelfalls liegen. Vorliegend hat die Klägerin ein Rehabilitationsinteresse, weil durch die ausdrücklich ablehnende Haltung der KEK und der Beklagten zu der rundfunkrechtlichen Übernahmeabsicht der Klägerin auch jedes zukünftige entsprechende Vorhaben mit einer drohenden Verweigerung der Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 29 Satz 3 RStV bemakelt ist. Bis zum Zeitpunkt der Erledigung des Verwaltungsverfahrens ist es zwar zu keiner Entscheidung der beklagten Landesmedienanstalt gemäß § 35 Abs. 1 Satz 2 RStV gekommen. Allerdings lag bereits am 10. Januar 2006 der Beschluss der KEK zum klägerischen Vorhaben vor, in dem die Gefahr der Entstehung einer vorherrschenden Meinungsmacht im Fall der Übernahme der ProSiebenSat.1 Media AG gesehen wurde. In diesem Beschluss lag die vor der Entscheidung der Beklagten gemäß § 35 Abs. 1 Satz 2 RStV abzugebende Beurteilung der KEK gemäß § 36 Abs. 1 Satz 2 RStV über die Frage der rundfunkkonzentrationsrechtlichen Unbedenklichkeit im Falle der Bestätigung von Veränderungen von Beteiligungsverhältnissen im Sinne von § 36 Abs. 1 Satz 2 RStV. Die daraufhin wegen der Verbindlichkeit dieser Beurteilung (§ 37 Abs. 2 RStV) absehbar gewesene ablehnende Entscheidung der Beklagten wirkte zwar nicht in der Weise ehrverletzend, dass sie in ein das Ansehen schützendes subjektives Recht der Klägerin eingegriffen hätte, behinderte sie aber beträchtlich in ihrer künftigen unternehmerischen Entfaltung.

28: Die Übernahme von Beteiligungen an Fernsehveranstaltern steht aus naheliegenden wirtschaftlichen Gründen unter besonderem Zeitdruck. Der Rechtsschutz, den das Gesetz den Beteiligten im Falle einer Verweigerung der medienrechtlichen Unbedenklichkeitsbestätigung gewährt, steht dagegen nicht in ähnlich kurzer Frist zur Verfügung. Vielmehr müssen die Beteiligten damit rechnen, dass ein gerichtliches Verfahren auch bei zügiger Bearbeitung durch immerhin drei Instanzen längere Zeit in Anspruch nehmen wird. Die damit verbundene Rechtsunsicherheit führt häufig dazu, dass die an der Veränderung der Beteiligungsverhältnisse Interessierten ihr Vorhaben im Falle einer Verweigerung der Unbedenklichkeitsbestätigung durch die zuständige Landesmedienanstalt aufgeben, ohne eine Klärung im Gerichtsverfahren abzuwarten. Diese für die Beteiligten im Hinblick auf den verfassungsrechtlich gewährleisteten Rechtsschutz unbefriedigende Situation wird zusätzlich dadurch gekennzeichnet, dass der gescheiterte Käufer bei zukünftigen Akquisitionsgelegenheiten damit rechnen muss, dass seinem Erwerbsvorhaben die Argumente aus dem Bescheid entgegengehalten werden, durch den für das frühere Vorhaben die medienrechtliche Unbedenklichkeitbestätigung verweigert worden ist. Es ist ohne weiteres nachvollziehbar, dass sich ein Verkäufer kaum dem Risiko aussetzen wird, an einen solchen Kaufinteressenten zu verkaufen, wenn er mit einer entsprechenden Entscheidung wie dem früheren Bescheid rechnen muss. Im Übrigen würde auch der neuerliche Erwerb einer Beteiligung unter denselben wirtschaftlichen Zwängen stehen wie der erste, so dass häufig auch in dem zweiten Verfahren die zugrunde liegenden Fragen nicht gerichtlich geklärt werden können.

29: Die Klägerin muss mithin wegen der für sie ungünstigen Entscheidung der Beklagten damit rechnen, von einem potentiellen Veräußerer schon gar nicht als ernsthafter Verhandlungspartner für eine Übernahme in Betracht gezogen zu werden. Sie hat ein berechtigtes Interesse daran, diesen in der Verweigerung der medienrechtlichen Unbedenklichkeitsbestätigung liegenden Makel für zukünftige Fälle zu beseitigen.

30: Der Senat stimmt damit im Ergebnis mit dem Bundesgerichtshof überein, der der Klägerin in dem parallel geführten kartellrechtlichen Verfahren trotz dessen Erledigung ebenfalls ein berechtigtes Interesse an einer gerichtlichen Sachentscheidung zuerkannt hatte (BGH, Beschluss vom 25. September 2007 - KVR 30/06 - BGHZ 174, 179 <183 ff.>). Danach ist ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse ausnahmsweise schon dann zu bejahen, wenn die Beteiligten darlegen können, dass sie an der Klärung der durch den streitigen Bescheid aufgeworfenen Fragen ein besonderes berechtigtes Interesse haben, das sich auch aus der Präjudizierung eines vergleichbaren, wenn auch derzeit noch nicht absehbaren Vorhabens ergeben kann. Davon ist auszugehen, solange die früher beabsichtigte Veränderung der Beteiligungsverhältnisse jederzeit wieder in Angriff genommen werden und deswegen die frühere Beurteilung durch die Landesmedienanstalt noch prägende Bedeutung für die spätere Prüfung eines entsprechenden Vorhabens haben kann. Hier hat die Klägerin nachvollziehbar dargelegt, dass für sie das einstweilen gescheiterte Vorhaben weiterhin von Interesse ist und ungeachtet der zwischenzeitlichen Veräußerung der Unternehmensanteile an einen Finanzinvestor wirtschaftlich realisierbar ist. Die Beklagte wiederum hat wiederholt verlautbart, dass sie an der bisherigen tatsächlichen und rechtlichen Beurteilung des Vorhabens unverändert festhält.

31: 2. Der Senat kann auf der Grundlage der bisherigen tatsächlichen Feststellungen nicht zu Gunsten der Klägerin in der Sache selbst entscheiden. Dies wäre nur dann der Fall, wenn ohne weitere tatsächliche Feststellungen der Klage als begründet stattzugeben wäre, weil eine medienrechtliche Unbedenklichkeit der beabsichtigten Veränderung der Beteiligungsverhältnisse hätte bestätigt werden müssen. Eine medienrechtliche Unbedenklichkeit kann einer beabsichtigten Veränderung der Beteiligungsverhältnisse an privaten Rundfunkveranstaltern nach § 29 Satz 3 RStV nicht bestätigt werden, wenn ein Unternehmen durch die Änderung der Beteiligungsverhältnisse eine vorherrschende Meinungsmacht im Sinne des § 26 Abs. 1 RStV erlangt. Dass vorherrschende Meinungsmacht gegeben ist, wird nach § 26 Abs. 2 Satz 1 RStV vermutet, wenn die einem Unternehmen zurechenbaren Programme im Durchschnitt eines Jahres einen Zuschaueranteil von 30 vom Hundert erreichen. Gleiches gilt nach § 26 Abs. 2 Satz 2 RStV bei Erreichen eines Zuschaueranteils von 25 vom Hundert, sofern das Unternehmen auf einem medienrelevanten verwandten Markt eine marktbeherrschende Stellung hat oder eine Gesamtbeurteilung seiner Aktivitäten im Fernsehen und auf medienrelevanten verwandten Märkten ergibt, dass der dadurch erzielte Meinungseinfluss dem eines Unternehmens mit einem Zuschaueranteil von 30 vom Hundert im Fernsehen entspricht. Hiernach wäre die Klage ohne weiteres begründet und ihr bereits im Revisionsverfahren stattzugeben, wenn § 26 Abs. 1 und 2 RStV dahin auszulegen wären, dass eine vorherrschende Meinungsmacht im Sinne des § 26 Abs. 1 RStV nur dann angenommen werden darf, wenn die Schwellenwerte des § 26 Abs. 2 Satz 1 und 2 RStV erreicht sind. Denn nach dem insoweit zwischen den Beteiligten nicht streitigen Sachverhalt hätte die Klägerin nach der beabsichtigten Übernahme der Beteiligungen diese Schwellenwerte nicht erreicht. § 26 Abs. 2 RStV ist jedoch nicht als abschließende Regelung dahin zu verstehen, dass vorherrschende Meinungsmacht im Sinne des § 26 Abs. 1 RStV nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 26 Abs. 2 RStV angenommen werden darf, insbesondere also zwingend erfordert, dass die dort genannten Schwellenwerte für den Zuschaueranteil erreicht werden. § 26 Abs. 2 RStV enthält vielmehr Regelbeispiele, die es nicht ausschließen, bei Vorliegen gewichtiger Gründe eine vorherrschende Meinungsmacht im Sinne des § 26 Abs. 1 RStV auch dann anzunehmen, wenn die Schwellenwerte des § 26 Abs. 2 RStV nicht ganz erreicht werden.

32: Der Wortlaut des Gesetzes steht dieser Auslegung nicht entgegen, sondern unterstützt sie vielmehr (a). Die Entstehungsgeschichte bestätigt die Auslegung (b). Sie ist mit der Systematik des Gesetzes vereinbar (c) und entspricht insbesondere dem Sinn und Zweck der Vorschrift (d). Die hier gefundene Auslegung der landesrechtlichen Vorschrift des § 26 Abs. 1 und 2 RStV verstößt schließlich nicht gegen höherrangiges Bundesrecht (e).

33: a) Die in § 26 Abs. 1 RStV verwendete Formulierung "vorherrschende Meinungsmacht nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmungen" zwingt nicht dazu, in § 26 Abs. 2 RStV eine abschließende Konkretisierung dieses Rechtsbegriffs zu erblicken. Der Wortsinn des § 26 Abs. 1 RStV ist offen dafür, dass sich der Verweis auf die "nachfolgenden Bestimmungen" nicht allein auf § 26 Abs. 2 RStV, sondern weitergehend auch auf die §§ 27 ff. RStV bezieht (vgl. Trute, in: Hahn/Vesting, Rundfunkrecht, 2. Auflage, München 2008, § 26 RStV Rn. 38). Bei den Regelungen des § 26 Abs. 2 RStV handelt es sich nach dem eindeutigen Sprachgebrauch des Gesetzes einerseits um Vermutungstatbestände (§ 26 Abs. 2 Satz 1 RStV: "so wird vermutet") und damit nach hergebrachter Rechtsdogmatik um Vorschriften des Beweisrechts. Gesetzliche Vermutungen, die unbeschadet des Amtsermittlungsgrundsatzes auch im Verwaltungsrecht nichts Ungewöhnliches sind und zu einer Umkehr der objektiven Beweislast führen (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 16. Aufl. 2009, § 108 Rn. 12), erleichtern lediglich den Nachweis des Vorhandenseins gewisser Tatsachen (vgl. § 292 ZPO), bestimmen den materiellen Tatbestand, um dessen Nachweis es geht, aber nicht selbst, sondern setzen ihn voraus (vgl. Trute, a.a.O. § 26 RStV Rn. 37). Mit diesem Charakter als Beweislastregeln im Fall eines "non liquet" wäre es nicht vereinbar, § 26 Abs. 2 RStV abschließende materiellrechtliche Vorgaben für das Merkmal vorherrschender Meinungsmacht zu entnehmen. Der Gesetzeswortlaut lässt andererseits dafür Raum, die Bestimmungen des § 26 Abs. 2 RStV über bloße Vermutungsregeln hinaus zugleich als Regelbeispiele mit Leitbildcharakter für die Auslegung der sonst allzu vagen Generalklausel des § 26 Abs. 1 RStV aufzufassen, die, wie noch näher auszuführen sein wird, für den Normalfall eine bestimmte Entscheidung des Normanwenders intendieren.

34: b) Eine derartige Deutung im Sinne einer abschließenden Regelung könnte systematisch allerdings durch § 26 Abs. 4 Satz 1 RStV nahegelegt werden, der - soweit einem Unternehmen Maßnahmen zur Beseitigung der von ihm erlangten vorherrschenden Meinungsmacht vorzuschlagen sind - in Nr. 1 und 2 allein auf § 26 Abs. 2 Satz 1 und 2 RStV Bezug nimmt. Diese Bezugnahme nötigt indes für sich genommen und erst recht im Hinblick darauf, dass die nachfolgende Nr. 3 sowie die weitere Rechtsfolgennorm des § 26 Abs. 3 RStV nicht auf § 26 Abs. 2 RStV verweisen, nicht dazu, den Begriff der vorherrschenden Meinungsmacht als durch § 26 Abs. 2 RStV abschließend konkretisiert anzusehen.

35: c) Die amtliche Begründung zu § 26 RStV (abgedruckt bei Hartstein/Ring/Kreile/Dörr/Stettner, Rundfunkstaatsvertrag, § 26 RStV S. 2 ff.) bestätigt dieses Ergebnis. In ihr wird hervorgehoben, dass es "dem Unternehmen unbenommen (bleibt) nachzuweisen, dass trotz Erreichens der 30-vom-Hundert-Grenze vorherrschende Meinungsmacht nicht gegeben ist ... Die Ausgestaltung der 30-vom-Hundert-Grenze als Vermutungsgrenze schließt umgekehrt nicht aus, dass die KEK vorherrschende Meinungsmacht im Fernsehen auch unterhalb dieser Grenze feststellt. Allerdings wird dies an die KEK besondere Anforderungen an den Nachweis stellen." Aus diesen Erwägungen geht klar hervor, dass der Rundfunkgesetzgeber mit der Regelung der Zuschaueranteilsgrenze in § 26 Abs. 2 Satz 1 RStV die Absicht verfolgt hat, Maßgaben für den behördlichen Nachweis vorherrschender Meinungsmacht zu schaffen, nicht aber, diesen Begriff materiellrechtlich abschließend zu umreißen. An diesem Befund hat sich auch durch den 6. Rundfunkänderungsstaatsvertrag, mit dem in § 26 Abs. 2 Satz 2 RStV die Voraussetzung einer "geringfügigen Unterschreitung des Zuschaueranteils" durch die 25-vom-Hundert-Grenze ersetzt worden ist, und die dafür angeführten Motive nichts geändert. In der Begründung dieses Staatsvertrags (ebenfalls abgedruckt bei Hartstein/Ring/Kreile/Dörr/Stettner, a.a.O. § 26 RStV S. 4) heißt es zwar: "Durch die Streichung des Wortes 'geringfügig' in Absatz 2 Satz 2 wird die Möglichkeit eröffnet, die Stellung eines Unternehmens auf medienrelevanten Märkten ab einer Untergrenze von 25 vom Hundert Zuschaueranteil einzubeziehen..." Dass mit der Änderung der Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 RStV vom ursprünglichen Regelungskonzept des Verhältnisses zwischen § 26 Abs. 1 und 2 RStV abgerückt werden sollte, ist jedoch nicht erkennbar. Gegen eine solche Abkehr spricht auch, dass in der staatsvertraglichen Begründung anschließend ausgeführt wird: "§ 26 Abs. 2 Satz 1 bleibt durch die Änderung in § 26 Abs. 2 unberührt. Die in dieser Vorschrift verankerte 30-%-Grenze darf auch weiterhin nicht überschritten werden." Die Kontinuität mit der Vorgängerfassung wird darüber hinaus durch die Eingangspassage deutlich betont: "Die Regelung des § 26 geht auch weiterhin vom Zuschaueranteilsmodell aus. Weiterhin wird vorherrschende Meinungsmacht vermutet, wenn die einem Unternehmen zurechenbaren Programme im Durchschnitt eines Jahres einen Zuschaueranteil von 30 vom Hundert erreichen."

36: d) Dem Sinn und Zweck der Vorschrift, zur Sicherung der Meinungsvielfalt im Fernsehen (vgl. die amtliche Überschrift) dem Entstehen vorherrschender Meinungsmacht vorzubeugen, wird nur ein Normverständnis gerecht, das eine Konzentrationskontrolle auch außerhalb der starren Zuschaueranteilsgrenzen des § 26 Abs. 2 RStV für zulässig hält. Die Kernvorschrift der rundfunkrechtlichen Konzentrationskontrolle findet sich in der Generalklausel des § 26 Abs. 1 RStV und erlaubt die Veranstaltung einer unbegrenzten Anzahl von bundesweit verbreiteten Fernsehprogrammen, solange das Unternehmen "nach Maßgabe der folgenden Vorschriften" dadurch keine "vorherrschende Meinungsmacht" erlangt.

37: Das Zuschaueranteilsmodell des § 26 Abs. 2 RStV ist nicht ausreichend, um eine von Verfassungs wegen gebotene effektive Medienkonzentrationskontrolle sicherzustellen (vgl. Trute, a.a.O. § 26 RStV Rn. 38 m.w.N.). So wäre es schwer verständlich, wenn gegenüber einem Unternehmen mit einem Zuschaueranteil von 25 vom Hundert und einer marktbeherrschenden Stellung auf einem (einzigen) medienrelevanten verwandten Markt (vgl. § 26 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 RStV) Maßnahmen zur Vielfaltssicherung getroffen werden könnten, während bei einer geringfügigen Unterschreitung der 25-vom-Hundert-Grenze und gleichzeitig vorliegender marktbeherrschender Stellung auf mehreren medienrelevanten verwandten Märkten - etwa bei den verschiedenartigen Printmedien und den Online-Diensten - ein konzentrationsrechtliches Tätigwerden ausgeschlossen wäre (vgl. Trute, a.a.O. § 26 RStV Rn. 38). Auch unterhalb des Schwellenwerts von 25 vom Hundert kann ein - letztlich aus Art. 5 Abs. 1 Satz 2 GG abzuleitendes - Bedürfnis bestehen, zum Schutz der publizistischen Vielfalt bzw. zur Vermeidung eines dominierenden Einflusses auf die freie Meinungsbildung in dem nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts besonders sensiblen Bereich der Rundfunkordnung einzuschreiten (BVerfG, Urteil vom 4. November 1986 - 1 BvF 1/84 - BVerfGE 73, 118 <152 ff., insbes. 172 ff.>).

38: e) Die Anwendung der landesrechtlichen Vorschriften aus § 29 Satz 3 in Verbindung mit § 26 Abs. 1 und Abs. 2 RStV ist weder aus Gründen des Gewerbe- (aa) noch des Verfassungsrechts (bb) des Bundes zu beanstanden.

39: aa) Privatrechtlicher Rundfunk wird von gewerblichen Unternehmen veranstaltet, die grundsätzlich dem Recht gegen Wettbewerbsbeschränkungen, insbesondere der Fusionskontrolle nach deutschem und europäischem Recht unterliegen. So darf das Landesrundfunkrecht die Prüfung durch das Bundeskartellamt zur Voraussetzung der Rundfunkzulassung machen (BVerfG, Urteil vom 4. November 1986 - 1 BvF 1/84 - BVerfGE 73, 118 <174>). Der Landesgesetzgeber durfte aber das allgemeine Recht gegen Wettbewerbsbeschränkungen für unzureichend halten, eine hinreichende Vielfalt des Medienangebots zu gewährleisten und deshalb medienspezifische Konzentrationsregelungen als unverzichtbar ansehen. Denn das Kartellrecht allein ist unzureichend, das gebotene Maß an Vielfalt im Angebot der elektronischen Medien zu gewährleisten. Das Recht der Wettbewerbsbeschränkungen richtet sich gegen "Kartellierungen" durch vertragliche Absprachen und "Konzernierungen" durch den Zusammenschluss von Gesellschaften, während das interne Wachstum von Unternehmen nicht erfasst wird. Hinzu kommen Zieldivergenzen: Das Recht gegen Wettbewerbsbeschränkungen soll die übermäßige Konzentration wirtschaftlicher Macht verhindern. Demgegenüber verlangen die verfassungsrechtlichen Vorgaben des Medienrechts publizistische Vielfalt, die nicht schon dadurch gewährleistet wird, dass mehrere Anbieter miteinander konkurrieren. Der Entstehung vorherrschender Meinungsmacht kann nur mit den Instrumenten medienspezifischer Konzentrationskontrolle und Vielfaltssicherung begegnet werden (vgl. m.w.N. Kübler, Medien, Menschenrechte und Demokratie S. 266 ff.).

40: bb) Die einfachgesetzliche Vorschrift des § 26 Abs. 1 RStV, die einen unternehmerischen Anspruch auf Veranstaltung einer unbegrenzten Zahl von Fernsehprogrammen nur unter der Voraussetzung der Nichterlangung vorherrschender Meinungsmacht einräumt, schränkt die grundgesetzliche Gewährleistung des Art. 5 Abs. 1 Satz 2 GG ein. Die Rundfunkfreiheit bedarf jedoch der Ausgestaltung. Die wesentlichen Kriterien dafür ergeben sich aus der Funktion des Rundfunks, im Interesse der freien individuellen und öffentlichen Meinungsbildung die Vielfalt der bestehenden Meinungen in möglichster Breite und Vollständigkeit zum Ausdruck zu bringen (BVerfG, Urteil vom 4. November 1986 - 1 BvF 1/84 - BVerfGE 73, 118 <152 f.>). Insoweit kann es die Rundfunkfreiheit nicht rechtfertigen, für den privaten Rundfunk auf rechtliche Sicherungen der Rundfunkfreiheit ganz zu verzichten und die Entwicklung im Wege der Deregulierung den Kräften des Marktes anzuvertrauen (BVerfG, Urteil vom 16. Juni 1981 - 1 BvL 89/78 - BVerfGE 57, 295 <323>). Vielmehr hat der Gesetzgeber, auch wenn an die Breite des Programmangebots und die Sicherung gleichgewichtiger Vielfalt im privaten Rundfunk nicht gleich hohe Anforderungen gestellt werden können wie im öffentlich-rechtlichen Rundfunk, Vorkehrungen zu treffen, die dazu bestimmt und geeignet sind, ein möglichst hohes Maß gleichgewichtiger Vielfalt im privaten Rundfunk zu erreichen und zu sichern (Trute, in: Hahn/Vesting, Rundfunkrecht, 2. Auflage, München 2008, § 26 RStV Rn. 26 bis 27; BVerfG, Urteil vom 4. November 1986 - 1 BvF 1/84 - BVerfGE 73, 118 <159>).

41: 3. Die Berufungsentscheidung erweist sich auf der Grundlage der bisher getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO). Das wäre nur dann der Fall, wenn ohne weitere tatsächliche Feststellungen davon ausgegangen werden könnte, dass die KEK mit ihrer für die Beklagte verbindlichen Beurteilung eine vorherrschende Meinungsmacht der Klägerin nach Änderung der Beteiligungsverhältnisse zu Recht angenommen hätte. Bei der Feststellung, ob eine vorherrschende Meinungsmacht eintritt, kommt der KEK jedoch ein Beurteilungsspielraum zu (a). Ob die KEK sich hier innerhalb der gerichtlich nachprüfbaren Grenzen ihres Beurteilungsspielraums (b) gehalten hat, kann im Revisionsverfahren nicht festgestellt werden, weil der Verwaltungsgerichtshof den insoweit erhobenen Einwänden der Klägerin nicht nachgegangen ist.

42: a) Der Begriff der vorherrschenden Meinungsmacht ist ein unbestimmter Gesetzesbegriff, bei dessen Konkretisierung die KEK über einen Beurteilungsspielraum verfügt. Zwar haben grundsätzlich die Gerichte die Rechtsanwendung der Verwaltungsbehörden uneingeschränkt zu überprüfen. Doch kann ein gesetzlich vorgegebenes Entscheidungsprogramm wegen der hohen Komplexität der geregelten Materie so vage und seine Konkretisierung im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung so schwierig sein, dass die gerichtliche Kontrolle an ihre Funktionsgrenzen stößt (BVerfG, Beschluss vom 17. April 1991 - 1 BvR 419/81 u.a. - BVerfGE 84, 34 <49 f.>). Die Pflicht zur gerichtlichen Überprüfung reicht nicht weiter als die materiellrechtliche Bindung der Exekutive. Sie endet dort, wo das materielle Recht der Verwaltungsbehörde in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise Entscheidungen abverlangt, ohne dafür hinreichend bestimmte Entscheidungsprogramme vorzugeben (BVerfG, Beschluss vom 16. Dezember 1992 - 1 BvR 167/87 - BVerfGE 88, 40 <56, 61>; Urteil vom 20. Februar 2001 - 2 BvR 1444/00 - BVerfGE 103, 142 <156 f.>). Vor diesem Hintergrund hat das Bundesverwaltungsgericht dem Gesetz unter anderem dann eine Beurteilungsermächtigung für die Exekutive entnommen, wenn der von ihr zu treffenden Entscheidung in hohem Maße wertende Elemente anhaften und das Gesetz für sie deshalb ein besonderes Verwaltungsorgan für zuständig erklärt, das mit besonderer fachlicher Legitimation in einem besonderen Verfahren entscheidet, zumal wenn es sich um ein Kollegialorgan handelt, das mögliche Auffassungsunterschiede bereits in sich zum Ausgleich bringt und die zu treffende Entscheidung damit zugleich versachlicht (s. Urteile vom 16. Mai 2007 - BVerwG 3 C 8.06 - BVerwGE 129, 27 Rn. 27, vom 28. November 2007 - BVerwG 6 C 42.06 - BVerwGE 130, 39 Rn. 29 und vom 2. April 2008 - BVerwG 6 C 15.07 - BVerwGE 131, 41 Rn. 20). Das ist hier der Fall. Die Beurteilung einer vorherrschenden Meinungsmacht nach § 26 RStV hängt, wie schon erwähnt, bei geringer gesetzlicher Determiniertheit von einer komplexen Bewertung ab, die die besonders sachverständigen (§ 35 Abs. 3 RStV) und an Weisungen nicht gebundenen (§ 35 Abs. 6 Satz 1 RStV) Mitglieder der KEK in einem dafür eigens vorgesehenen Verfahren durch Mehrheitsbeschluss (§ 37 Abs. 1 RStV) vorzunehmen haben.

43: b) Ob die KEK die Grenzen des ihr eingeräumten Beurteilungsspielraums eingehalten oder überschritten hat, unterliegt verwaltungsgerichtlicher Kontrolle. Die Verwaltungsgerichte haben nachzuprüfen, ob die Behörde die gültigen Verfahrensbestimmungen eingehalten hat, von einem richtigen Verständnis des anzuwendenden Gesetzesbegriffs ausgegangen ist, den erheblichen Sachverhalt vollständig und zutreffend ermittelt hat und sich bei der eigentlichen Beurteilung an allgemein gültige Wertungsmaßstäbe gehalten, insbesondere das Willkürverbot nicht verletzt hat.

44: Zum richtigen Verständnis des anzuwendenden Gesetzesbegriffs gehört hier, dass § 26 Abs. 2 RStV zwar nicht zwingend erfordert, dass die dort genannten Schwellenwerte für den Zuschaueranteil erreicht werden, aber Regelbeispiele enthält, die es nur bei Vorliegen gewichtiger Gründe ermöglichen, eine vorherrschende Meinungsmacht auch dann anzunehmen, wenn die Schwellenwerte nicht ganz erreicht werden. Diese indizielle Bedeutung der Regelbeispiele kann im Rahmen einer Gesamtabwägung nur kompensiert werden, wenn sich der Einzelfall aufgrund individueller Besonderheiten vom Normalfall so deutlich abhebt, dass ein Festhalten an der regelmäßig vorgesehenen Rechtsfolge unangemessen erscheint. Dabei hat die KEK zum einen den Sinn des Regelbeispiels und die dabei vom Gesetzgeber getroffenen Wertungen zu beachten und zum anderen sicherzustellen, dass die besonderen Umstände, auf die sie sich stützt, ihrem Gewicht nach den Regelbeispielen entsprechen. Besteht eine Ähnlichkeit mit einem Regelbeispiel, ist es dem Rechtsanwender nicht erlaubt, eigene Wertungen an die Stelle der Wertungen des Gesetzgebers zu setzen. Die KEK ist zu einer freien Gesamtabwägung erst dann aufgerufen, wenn der Einzelfall Besonderheiten aufweist, die sich durch kodifizierte Regelbeispiele nicht angemessen erfassen lassen. Die KEK hat danach die vom Gesetzgeber getroffene Wertung, dass ein Zuschaueranteil von weniger als 25 vom Hundert in der Regel als unbedenklich einzustufen ist, zu beachten. Nur wenn die vom Gesetzgeber vorgegebene Eingriffsschwelle im Lichte der Ziele des Gesetzes offensichtlich unangemessen ist, kann der § 26 Abs. 1 RStV im Rahmen einer Gesamtabwägung auch bei Unterschreitung der Schwellenwerte Anwendung finden (Holznagel/Krone, Wie frei ist die KEK? Ein Beitrag zur Auslegung des § 26 Abs. 2 Satz 2 RStV, MMR 2005, 666<673>).

45: Da es an der Möglichkeit einer Entscheidung in der Sache selbst nach § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 VwGO fehlt und das angegriffene Urteil nicht aus anderen Gründen richtig ist (§ 144 Abs. 4 VwGO), ist das Berufungsurteil gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zurückzuverweisen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 18. Nov. 2005 - 8 S 498/05

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 9. November 2004 - 13 K 719/03 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags in Höhe von 9.140 DM (4.673,20 EUR).

Sie ist Eigentümerin der Grundstücke W.straße ... im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets Stuttgart 4 - B.viertel - (Flurst.Nr. 589/1 mit 101 qm und Flst.Nr. 589/2 mit 6 qm). Das Sanierungsverfahren war am 13.4.1978 durch Satzungsbeschluss eingeleitet worden. Nach Durchführung der Sanierung beschloss der Gemeinderat der Beklagten am 17.4.1997, die Sanierungssatzung aufzuheben; der Aufhebungsbeschluss wurde am 26.6.1997 öffentlich bekannt gemacht. Die D. AG erstellte im Zuge der Sanierung auf den Grundstücken W.straße 30 einen Neubau (vier Wohneinheiten und eine Gaststätte). Für die infolge des Neubaus notwendig gewordene Ablösung dreier Stellplätze bewilligte die Beklagte mit Bescheid vom 29.6.1993 einen Zuschuss in Höhe von 32.400 DM.

Unter dem 10.7.2001 erstattete der Sachverständige Dr. Ing. ... im Auftrag der Beklagten ein Gutachten zur Ermittlung der sanierungsbedingten Werterhöhung der Grundstücke der Klägerin (Wertermittlung Nr. 42/2001 und Anlage B 2, Bl. 111 der Akte des Verwaltungsgerichts). Danach hatten die Grundstücke zum maßgeblichen Zeitpunkt der öffentlichen Bekanntmachung des Beschlusses zur Aufhebung der Sanierungssatzung am 26.6.1997 einen Bodenwert von 1.761,30 DM/qm (Endwert). Anknüpfungspunkt für diese Bewertung war der auf den Stichtag 31.12.1998 bezogene Bodenrichtwert von 2.500 DM/qm für ein ebenfalls im B.viertel liegendes Grundstück an der B.straße. Diesen Richtwert erhöhte der Gutachter zunächst um 3 %, weil im Zeitraum zwischen dem für die Ermittlung des Endwerts maßgeblichen Stichtag 26.6.1997 und dem Bezugsdatum 31.12.1998 für den Bodenrichtwert des Vergleichsgrundstücks ein Preisverfall in mindestens dieser Höhe stattgefunden habe. Da der Gutachter Wohnlage, Nutzungsart und Zuschnitt der Grundstücke der Klägerin im Verhältnis zum Vergleichsgrundstück an der B.straße als schlechter bewertete, wurde sodann ein Abschlag vorgenommen. Im Anschluss daran wurde die im Endwert enthaltene sanierungsbedingte Werterhöhung der Grundstücke der Klägerin ermittelt. Als gebietsbezogene Sanierungsmaßnahmen, welche das Sanierungsgebiet insgesamt aufgewertet haben, wurden angesehen: Abbruch von Gebäuden und Neubebauung, die Änderung von Grundstücksgrenzen, die Entkernung und Begrünung von Innenhöfen, die Schaffung von Parkhaus- und Tiefgaragen-Anlagen, die Modernisierung und Instandsetzung bestehender Gebäude, Straßenumgestaltungen, Fußgängerzonen, Verkehrsberuhigung sowie Freiflächengestaltungen und Betriebsverlagerungen. Die daraus folgende Zentralitäts- und Imageverbesserung des Gebiets wurde - im Anschluss an die entsprechende Festlegung des Gutachterausschusses der Beklagten bei der Bewertung von vier „Mustergrundstücken“ - mit 1 % des Bodenwerts (Endwerts) beziffert. Als nachbarschaftsbezogene Maßnahmen, die sich unmittelbar positiv auf die Qualität der Grundstücke der Klägerin auswirken, wurden angenommen der Neubau der W.straße 26, die Modernisierung der Gebäude W.straße 28, 34, 36 A und P.straße 5 sowie die Umgestaltung der W.straße selbst. Der daraus entstandene Lagevorteil wurde mit insgesamt 4,1 % bewertet. Die so ermittelten sanierungsbedingten Werterhöhungen rechnete der Gutachter aus dem Endwert heraus und gelangte so zum Anfangswert von 1675,83 DM/qm als - fiktivem - Wert, den die Grundstücke am 26.6.1997 gehabt hätten, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Der Sanierungsvorteil in Gestalt der Differenz zwischen Endwert und Anfangswert wurde folglich mit 85,47 DM/qm angesetzt, so dass sich für die insgesamt 107 qm großen Grundstücke der Klägerin ein Ausgleichsbetrag von - abgerundet - 9.140 DM ergab.

Diesen Betrag setzte die Beklagte mit Bescheid vom 21.11.2001 fest. Den Widerspruch der Klägerin wies sie mit Bescheid vom 7.1.2003 zurück.

Am 13.2.2003 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Stuttgart Klage erhoben und beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 21.11.2001 sowie den Widerspruchsbescheid vom 7.1.2003 aufzuheben. Die Beklagte hat Klagabweisung beantragt.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 9.11.2004 abgewiesen (13 K 719/03). Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt: Der Zuschlag von 3 % auf den Bodenrichtwert des Vergleichsgrundstücks B.straße zum 31.12.1998 wegen eines seit dem maßgeblichen Stichtag 26.6.1997 eingetretenen Verfalls der Bodenwerte sei nicht zu beanstanden, zumal insoweit ein Wertermittlungsspielraum bestehe. Innerhalb dieses Wertermittlungsspielraums hielten sich auch die Bezifferung der allgemeinen (gebietsbezogenen) Lageverbesserung mit 1 % und der nachbarschaftsbezogenen Aufwertung mit 4,1 % des Bodenwerts. Diese Werterhöhung sei auch tatsächlich sanierungsbedingt und nicht nur Folge einer allgemeinen Entwicklung des Grundstücksmarkts in Stuttgart. Insoweit habe der Gutachter in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass das B.viertel vor Durchführung der Sanierung wegen der gravierenden baulichen Missstände und struktureller Mängel praktisch „tot“ gewesen sei und ohne Sanierung kaum Entwicklungschancen gehabt hätte. Die Beschreibungen der städtebaulichen Missstände vor der Sanierung im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen bestätigten diese Einschätzung des Gutachters. Die Anrechnungsvorschrift des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB komme hier nicht zur Anwendung. Sie sei dahingehend auszulegen, dass vom Eigentümer bewirkte Bodenwerterhöhungen nur dann auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen seien, wenn die wertsteigernden Maßnahmen allein durch seine Initiative und ohne Inanspruchnahme der öffentlichen Hand durchgeführt worden seien. Dies sei hier nicht der Fall. Denn der Klägerin sei ein Zuschuss für die Stellplatzablöse in Höhe von insgesamt 32.400,-- DM gewährt worden. Außerdem habe die Beklagte mit der Festlegung des Sanierungsgebiets den rechtlichen Rahmen und damit Investitionssicherheit für die von der Klägerin vorgenommenen Neubau- und Renovierungsmaßnahmen geschaffen. Die Sanierung und der Sanierungserfolg beruhten somit wesentlich auf den von der Beklagten durchgeführten Maßnahmen und deren finanziellem Einsatz. Davon abgesehen lasse sich eine Verbesserung der Lagequalität im Sanierungsgebiet regelmäßig nicht auf Sanierungsmaßnahmen eines einzelnen Eigentümers zurückführen, sondern könne allenfalls bei einer Vielzahl aufeinander abgestimmter privater Baumaßnahmen gesondert ermittelt werden. Diese Voraussetzung liege hier nicht vor.

Mit Beschluss vom 2.3.2005 - 8 S 3030/04 - hat der Senat auf Antrag der Klägerin die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten zugelassen. Der Beschluss wurde der Klägerin am 10.3.2005 zugestellt. Auf ihren am 4.4.2005 eingegangenen Antrag wurde die Berufungsbegründungsfrist bis zum 11.5.2005 verlängert; die Berufung wurde am 10.5.2005 begründet. Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 9.11.2004 - 13 K 719/03 - zu ändern und den Bescheid der Stadt Stuttgart vom 21.11.2001 sowie deren Widerspruchsbescheid vom 7.1.2003 aufzuheben.

Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor: Der Endwert sei im Hinblick auf den Zuschlag von 3 % auf den Bodenrichtwert des Vergleichsgrundstücks B.straße falsch berechnet worden. Der Gutachter habe nicht annehmen dürfen, dass die Bodenpreise auch im „frisch“ sanierten B.viertel in der Zeit zwischen dem 26.6.1997 und dem 31.12.1998 verfallen seien. Insoweit gälten lokale Besonderheiten. Außerdem könne sich die Beklagte für die „Rückrechnung“ des Bodenrichtwerts des Vergleichsgrundstücks vom 31.12.1998 auf den maßgeblichen Stichtag 26.6.1997 nicht auf einen Wertermittlungsspielraum berufen. Ein solcher bestehe nach der Rechtsprechung allein hinsichtlich der Frage, in welchem Umfang sich einzelne Maßnahmen oder Faktoren auf den Anfangs- oder Endwert auswirkten. Hier habe der Gutachter jedoch bei der Ermittlung des Endwertes von - späteren - Bodenrichtwerten auf den dafür maßgeblichen Stichtag „zurückgerechnet“. Im Übrigen beruhten die festgestellten Werterhöhungen nicht auf der von der Beklagten durchgeführten Sanierung, sondern deckten sich mit der allgemeinen Entwicklung des Grundstücksmarkts in Stuttgart. Das Viertel liege in unmittelbarer Nähe der Innenstadt und hätte wegen des allgemeinen Ansiedlungsdrucks für Büro- und Geschäftshäuser im fraglichen Zeitraum (von 1978 bis 1997) dieselbe Entwicklung genommen wie andere vergleichbare Gebiete in der Innenstadt, bei denen der Bodenrichtwert am 31.12.1998 ebenfalls bei 2.500 DM/qm gelegen habe. Der Gutachter sei nur deshalb zu einem anderen Ergebnis gelangt, weil er die Bodenwertsteigerung im Sinne einer „Binnenbetrachtung“ ohne Rücksicht auf die Entwicklung in der Umgebung anhand eines Zu-/Abschlagssystems aus dem ermittelten Endwert abgeleitet habe.

Im Übrigen hätte der Anteil der durch ihre privaten Sanierungsmaßnahmen bewirkten Erhöhung des Bodenwerts ihrer Grundstücke aus der festgestellten gesamten Wertsteigerung herausgerechnet und auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden müssen. Das Verwaltungsgericht habe die Anrechnungsvorschrift des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB fehlerhaft interpretiert. Dem Wortlaut lasse sich nicht entnehmen, dass eine Anrechnung ausgeschlossen sei, wenn die öffentliche Hand an privaten Sanierungsmaßnahmen mitgewirkt habe. Vielmehr solle verhindert werden, dass der Eigentümer den Anteil an einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, den er durch eigene Aufwendungen bewirkt habe, über den Ausgleichsbetrag nochmals aufwenden müsse. Außerdem käme die Vorschrift bei der vom Verwaltungsgericht vertretenen Auslegung nicht zur Anwendung, weil Sanierungen in aller Regel nur unter der Regie der Gemeinde und mit Unterstützung der öffentlichen Hand durchgeführt würden. Hier komme hinzu, dass die Beklagte im Vergleich zu den von ihr getätigten Aufwendungen keine Mittel in nennenswertem Umfang beigesteuert habe. Wirtschaftlich gesehen habe sie ihre Sanierungsmaßnahmen daher alleine ausgeführt. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts seien in der vom Gutachter festgestellten Wertsteigerung ihrer Grundstücke auch tatsächlich durch Eigenleistungen bewirkte Bodenwerterhöhungen enthalten. Insoweit müssten neben dem Neubau auf den Grundstücken Wagnerstraße ... selbst alle Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden, welche die mit ihr „im Konzernverbund“ agierenden Unternehmen durchgeführt hätten, nämlich der Neubau auf den Grundstücken E.straße 8/Wagnerstraße (Verfahren 8 S 497/05) und die Renovierungsarbeiten am Objekt K.-Platz 1 (Verfahren 8 S 496/05). In der Beschlussvorlage des Gemeinderats vom 27.01.1997 zur Aufhebung der Sanierungssatzung seien gerade ihre Investitionsmaßnahmen Neubau Esslinger Straße 8 und Neubau Wagnerstraße ... als für den Sanierungserfolg besonders wichtig hervorgehoben worden. Ob diese Objekte innerhalb des Sanierungsgebiets eine zusammenhängende Bebauung bildeten oder sich über das Gebiet verteilten, sei unerheblich, weil nicht nur grundstücks- oder nachbarschaftsbezogene, sondern auch gebietsbezogene Einflüsse zu berücksichtigen seien.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie führt aus: Der Endwert zum Stichtag 26.6.1997 sei zu Recht gegenüber dem Bodenrichtwert des Vergleichsgrundstücks B.straße zum 31.12.1998 um 3 % erhöht worden, um dem zwischenzeitlich eingetretenen Verfall der Bodenpreise Rechnung zu tragen. Denselben Zuschlag habe auch der Gutachterausschuss bei der Ermittlung des Endwerts der vier „Mustergrundstücke“ angesetzt. Die vom Gutachter angewandte Methode zur Ermittlung der Sanierungsvorteile stelle auf die spezifischen Verhältnisse des Stuttgarter Grundstücksmarkts und die konkreten sanierungsbedingten Veränderungen der am Verfahren beteiligten Grundstücke ab. Sie sei daher geeignet, die sanierungsbedingten von den allgemeinen Werterhöhungen zu trennen. Der Ausgleichsbetrag habe nicht wegen der Sanierungsleistungen der Klägerin herabgesetzt werden müssen. Denn die Zuschüsse, die sie hierzu - ohne Verpflichtung - geleistet habe, überstiegen die gesamten sanierungsbedingten Werterhöhungen und damit auch den Ausgleichsbetrag selbst. Eine Anrechnung von durch Eigenleistungen der Klägerin bewirkten Bodenwerterhöhungen auf den Ausgleichsbetrag käme mithin einer doppelten Förderung der Maßnahmen gleich. Außerdem enthalte die festgestellte sanierungsbedingte Aufwertung der Grundstücke W.straße ... auch keine durch Eigenaufwendungen der Klägerin bewirkte Erhöhungen des Bodenwerts. Private Sanierungsleistungen könnten grundsätzlich nur dann Bodenwertsteigerungen zur Folge haben, wenn sie im räumlichen und konzeptionellen Zusammenhang durchgeführt würden. Die Objekte der Klägerin und der mit ihr verbundenen Unternehmen bildeten jedoch keine zusammenhängende Bebauung. Die Maßnahmen zur Renovierung des Gebäudes K.-Platz 1 könnten im Übrigen schon deshalb nicht zu einer Anrechnung führen, weil sie ohne die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung durchgeführt worden seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze, die Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart und die dem Senat vorliegenden Behördenakten verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die nach Zulassung durch den Senat statthafte und auch sonst zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht Stuttgart hat ihre gegen die Erhebung eines Sanierungsausgleichsbetrags gerichtete Klage zu Recht abgewiesen. Der Bescheid der Beklagten vom 21.11.2001 und deren Widerspruchsbescheid vom 7.11.2003 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Der Senat teilt die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass der Bescheid über die Erhebung des Ausgleichsbetrags auf einer nicht zu beanstandenden Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung beruht.

a) Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Die nach § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Wertermittlungsverordnung (im Folgenden: WertV) bestimmt, dass sowohl der Anfangs- als auch der Endwert bezogen auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird, als Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (§ 28 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 WertV). Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, um das Vergleichswertverfahren (vgl. § 13 f. WertV) durchführen zu können, kann jede andere geeignete Methode angewandt werden, um den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln (vgl. BVerwG, Beschl. vom 16.11.2004 - 4 B 71.04 -, NVwZ 2005, 449). Der Gemeinde steht bei der Bestimmung des Umfangs der sanierungsbedingten Wertveränderungen ein Bewertungsspielraum zu (vgl. dazu OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. vom 9.4.1990 - 22 A 1185/89 -, NVwZ-RR 1990, 635). Ausgehend davon hat das Verwaltungsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung angenommen, dass durch die förmliche Sanierungsmaßnahme „B.viertel“ eine Erhöhung des Bodenwerts der Grundstücke Flst.Nrn. 589/1 und 589/2 (W.straße ...) eingetreten ist, die dem festgesetzten Ausgleichsbetrag entspricht.

b) Die hier angewandte Methode zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags ist als solche nicht zu beanstanden.

Der Gutachter hat den Anfangs- und den Endwert nicht getrennt festgestellt, sondern zunächst den Endwert durch Vergleich und dann die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen der Grundstücke bezogen auf die spezifischen Verhältnisse des Stuttgarter Grundstücksmarkts und die konkreten Lageveränderungen infolge der Sanierung ermittelt; der - fiktive - Anfangswert wurde sodann durch Abzug dieser sanierungsbedingten Wertsteigerungen vom Endwert festgelegt. Dieses Vorgehen war mangels aussagekräftigen Datenmaterials zulässig (vgl. zu der hier angewandten Methode auch Brügelmann, BauGB, Bd. 5, § 154 Rn 50 ff; zur Zulässigkeit der - umgekehrten - Ableitung eines fiktiven Endwerts aus einem festgestellten Anfangswert vgl. BVerwG, a.a.O.). Wie der Gutachter in der mündlichen Verhandlung unwidersprochen angegeben hat, konnte der Anfangswert der Grundstücke zum Stichtag 26.6.1997 nicht durch Vergleich mit Kaufpreisen oder Bodenrichtwerten ermittelt werden, weil es kein geeignetes Vergleichsgebiet gab, das im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 1 WertV ähnliche städtebauliche Missstände aufwies, wie das B.viertel vor der Sanierung, ohne dass eine Sanierung zu erwarten war (vgl. auch Bl. 5 der Wertermittlung). Auch die Methode zur Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung selbst begegnet keinen Bedenken. Die Klägerin meint, der Gutachter sei nur deshalb zu der Feststellung gelangt, dass es zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen gekommen sei, weil er diese aus dem ermittelten Endwert im Rahmen einer bloßen „Binnenbetrachtung“ ohne Berücksichtigung der Wertentwicklungen in der Umgebung abgeleitet habe. Das trifft nach den Erläuterungen des Gutachters in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nicht zu. Danach hatte der Gutachterausschuss der Beklagten zunächst einen Rahmen festgelegt, an dem sich die Bewertung der sanierungsbedingten Veränderungen orientieren sollte (vgl. Bl. 7 der Wertermittlung, Anlage B 2, Bl. 111 der Akte des Verwaltungsgerichts). Maßgebend für diesen Rahmen waren Untersuchungen zur Bewertung unterschiedlicher Lagen und Nutzungsmöglichkeiten auf dem Stuttgarter Grundstücksmarkt anhand der Kaufpreissammlung. Nach diesem Rahmen bewertete der Gutachter die konkreten sanierungsbedingten Veränderungen, wie sie ihm von der Beklagten beschrieben und von ihm selbst vor Ort in Augenschein genommen wurden (vgl. Bl. 9 der Wertermittlung). Die durch die Sanierung bewirkten Lageverbesserungen wurden folglich nicht im Rahmen einer „Binnenbetrachtung“, sondern in Anknüpfung an die spezifischen Verhältnisse des Stuttgarter Grundstücksmarkts bewertet. Ein solches Verfahren trägt nicht die Gefahr in sich, dass Werterhöhungen als sanierungsbedingt eingestuft werden, obwohl sie nur Folge allgemeiner Wertentwicklungen in der Umgebung sind.

Auch die sonst von der Klägerin vorgetragenen Umstände belegen nicht, dass die vom Gutachter festgestellten Bodenwerterhöhungen nicht sanierungsbedingt sind, sondern auf allgemeinen Entwicklungen des Stuttgarter Grundstücksmarkts beruhen. Die Klägerin verweist einmal darauf, dass nicht nur das im B.viertel gelegene Vergleichsgrundstück B.straße zum 31.12.1998 einen Bodenrichtwert von 2.500 DM/qm aufgewiesen habe, sondern auch andere „vergleichbare Lagen“ in der Stuttgarter Innenstadt. Dieser Umstand wäre jedoch nur dann ein Indiz dafür, dass der Anfangswert der Grundstücke der Klägerin dem vom Gutachter festgestellten Endwert entspricht und es daher nicht zu sanierungsbedingten, sondern nur zu allgemeinen Bodenwerterhöhungen gekommen ist, wenn es sich bei den „vergleichbaren Lagen“ um Gebiete in der Innenstadt von Stuttgart gehandelt hätte, die zum 26.6.1997 vergleichbare städtebauliche Missstände aufgewiesen hätten, wie das B.viertel vor Durchführung der Sanierung, ohne dass eine Sanierung zu erwarten gewesen wäre. Wie bereits ausgeführt, gab es nach den unwidersprochenen Angaben des Gutachters keine entsprechenden Vergleichsgrundstücke, aus deren Bodenrichtwert der Anfangswert der Grundstücke im B.viertel unmittelbar hätte abgeleitet werden können. Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung ihr Vorbringen ferner dahingehend präzisiert, dass nach ihrer Auffassung eine förmliche Sanierung nicht hätte durchgeführt werden müssen, weil die Eigentümer wegen des „allgemeinen Ansiedlungsdrucks“ in der Stuttgarter Innenstadt ohnehin die Initiative ergriffen hätten, um die vorhandenen städtebaulichen Missstände zu beseitigen. Davon abgesehen, dass eine solche Privatinitiative zumindest hinsichtlich der gebietsbezogenen Sanierungsmaßnahmen nicht unterstellt werden kann, räumt die Klägerin damit der Sache nach selbst ein, dass die festgestellten Bodenwerterhöhungen gerade nicht auf Wertentwicklungen beruhen, die es auch sonst auf dem Stuttgarter Grundstücksmarkt gab, sondern das Ergebnis der konkret durchgeführten Sanierungsmaßnahmen sind.

c) Die Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen ist auch nach ihrer Höhe nicht zu beanstanden.

Angesichts der in der vorbereitenden Untersuchung der Beklagten dokumentierten städtebaulichen Missstände des B.viertels und des Bereichs W.straße vor der Sanierung, des Umfangs der gebietsbezogenen und nachbarschaftsbezogenen Sanierungsmaßnahmen und der dadurch augenscheinlich bewirkten Aufwertung des Gebiets und der näheren Umgebung der Grundstücke W.straße ... (vgl. dazu Bl. 4 der Wertermittlung, vgl. auch Gemeinderats-Drucks. 58/1997 vom 27.1.1997 zur Aufhebung der Sanierungssatzung für die Blöcke 3 bis 9 sowie die Bilddokumentation der Beklagten zum Zustand des B.viertels vor und nach der Sanierung) erscheint der Ansatz einer Bodenwerterhöhung von insgesamt 5,1 % keineswegs überhöht, wie bereits das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat.

Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin dagegen, dass der Gutachter bei der Ermittlung des Endwerts den zum Vergleich herangezogenen Bodenrichtwert des Grundstücks B.straße am 31.12.1998 mit der Begründung um 3 % erhöht hat, dass es in der Zeit seit dem maßgeblichen Stichtag (26.6.1997) zu einem Preisverfall in mindestens dieser Höhe gekommen sei. Es spricht schon manches dafür, dass dieser Zuschlag für die Höhe der sanierungsbedingten Wertsteigerung und damit des Ausgleichsbetrags ohne Bedeutung ist. Denn ein entsprechend geringerer Endwert hätte wohl im Ergebnis nichts an der Bewertung der konkreten Sanierungsvorteile für die Grundstücke der Klägerin und damit auch nichts an der Differenz zwischen festgestelltem Endwert und fiktivem Anfangswert geändert. Die Vorgehensweise des Gutachters ist aber in jedem Fall vertretbar. Die Klägerin meint, selbst wenn in der fraglichen Zeit von 1997 bis 1998 auf dem Stuttgarter Grundstücksmarkt die Bodenpreise gefallen seien, könne nicht angenommen werden, dass auch das gerade erst sanierte B.viertel an dieser Entwicklung teilgenommen habe. Dieser Einwand wäre nur dann überzeugend, wenn die für den Verfall der Bodenpreise bestimmenden Umstände im B.viertel nicht vorgelegen hätten. Davon kann indes nicht ausgegangen werden. Nach der plausiblen Darstellung des Gutachters in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat betraf der Preisverfall nicht etwa nur bestimmte sanierungsbedürftige Gebiete, so dass Gebiete ohne städtebauliche Missstände wie das B.viertel nach Abschluss der Sanierung von dieser Entwicklung abgekoppelt gewesen wären, sondern war allgemeiner Natur. Infolge einer gewissen Marktsättigung nach einer vorangegangenen stürmischen Preisentwicklung nach oben seit 1960 seien die Bodenpreise von 1995 bis 2000 überall in Baden-Württemberg rückläufig gewesen. In Stuttgart habe der Preisrückgang in innerstädtischen, gemischt genutzten Lagen, die mit dem B.viertel vergleichbar seien, in der Zeit vom 31.12.1996 bis 31.12.1998 sogar rund 10 % betragen gegenüber durchschnittlich 2,7 % im gesamten Stuttgarter Raum. Gleichwohl sei der Preisrückgang für das B.viertel „aus Gründen der Vorsicht“ nur mit 3 % angenommen worden, weil für dieses Gebiet für die Zeit vor dem 31.12.1998 keine Bodenrichtwerte vorgelegen hätten. Dieses Vorgehen ist ohne weiteres vertretbar.

Der Klägerin kann auch nicht gefolgt werden wenn sie meint, für die „Rückrechnung“ des Bodenrichtwerts auf den maßgeblichen Stichtag 26.6.1997 könne sich die Beklagte nicht auf einen Wertungsspielraum berufen. Da für den maßgeblichen Zeitpunkt 26.6.1997 kein Vergleichspreis oder Vergleichsbodenrichtwert vorlag, musste der Gutachter die seitherige Preisentwicklung bis zum 31.12.1998 in den Blick nehmen, um den Endwert möglichst exakt bestimmen zu können. Die „Rückrechnung“ des Bodenrichtwerts zum 31.12.1998 auf den 26.6.1997 unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Entwicklung der Bodenpreise war im Übrigen gemäß § 14 Satz 2 WertV auch geboten. Daher gibt es keinen Grund für die Annahme, der Beklagten habe zwar für die Bewertung aller anderen für die Ermittlung der sanierungsbedingten Werterhöhung maßgeblichen Faktoren ein Wertungsspielraum zugestanden, nicht jedoch für die Ermittlung des Endwerts zum 26.6.1997 aus dem Bodenrichtwert des Vergleichsgrundstücks B.straße zum 31.12.1998. Im Übrigen ist auch nicht erkennbar, wie hier der Endwert anders als durch Schätzung hätte hergeleitet werden können.

Nach allem begegnet die Ermittlung der sanierungsbedingten Werterhöhung keinen Bedenken. Im Übrigen hat die Klägerin nach Anhörung des Gutachters der Beklagten weder die schriftsätzlich angekündigten Beweisanträge gestellt noch die in erster Instanz geäußerten Zweifel an dessen Unvoreingenommenheit wiederholt. Dem zuletzt genannten Vorbringen hat das Verwaltungsgericht auch zu Recht schon deshalb keine Bedeutung beigemessen, weil es den Gutachter Dr. nicht selbst zum gerichtlichen Sachverständigen bestellt hat (vgl. § 98 VwGO i.V.m. § 406 ZPO; Kopp, VwGO, 14. Aufl., § 98 Rn. 17); auch der Senat hat keinen Anlass für eine solche Beauftragung gesehen. Mit Blick auf die - für die Erhebung des Ausgleichsbetrags maßgeblichen - Wertungen des Gutachters kann es mithin allein um die Frage gehen, ob diese sich im Rahmen des der Beklagten eingeräumten Schätzungsspielraums halten. Nach den obigen Ausführungen ist dies der Fall. Unabhängig davon hätten die Voraussetzungen für eine Ablehnung des Herrn Dr. wegen Befangenheit selbst dann nicht vorgelegen, wenn er vom Gericht als Sachverständiger beauftragt worden wäre. Dem von der Klägerin selbst zitierten Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 6.10.1998 (3 B 35.98 - NVwZ 1999, 184) kann entnommen werden, dass allein die Tätigkeit des (gerichtlichen) Gutachters im Verwaltungsverfahren für die Behörde noch keine Zweifel an dessen Unvoreingenommenheit begründet; nach dieser Entscheidung gilt dies selbst für Behördenbedienstete, die demselben Rechtsträger wie die am Rechtsstreit beteiligte Behörde angehören. Anders verhält es sich nur, wenn der Gutachter als Beamter oder in sonstiger Weise dauerhaft der Behörde angehört, welche den Bescheid erlassen hat (vgl. a.a.O.). Dies ist bei Herrn Dr. ... aber nicht der Fall. Darüber hinausgehende konkrete Anhaltspunkte für eine Voreingenommenheit sind jedoch nicht dargetan oder sonst erkennbar. Insbesondere ist die Tätigkeit von Herrn Dr. ... als Vorsitzender des Gutachterausschusses kein Indiz für dessen Voreingenommenheit. Im Gegenteil ist der Gutachterausschuss gemäß § 192 Abs. 1 BauGB gerade als selbständiges unabhängiges Gremium konzipiert.

2. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Ausgleichsbetrag nicht wegen der von der Klägerin oder der mit ihr verbundenen Unternehmen auf eigene Kosten durchgeführten Sanierungsmaßnahmen herabgesetzt werden musste.

a) Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Das Verwaltungsgericht hat angenommen, dass in der festgestellten Bodenwertsteigerung keine durch Sanierungsmaßnahmen der Klägerin und der mit ihr verbundenen Unternehmen bewirkte Aufwertung der Grundstücke enthalten sei, weil es sich nicht um aufeinander abgestimmte Vorhaben gehandelt habe (vgl. auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 3, § 155 Rn. 40). Die Richtigkeit dieser Annahme erscheint nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung zweifelhaft. Das Wertermittlungsgutachten geht davon aus, dass der Neubau W.straße ... (vier Wohneinheiten und eine Gaststätte) den Bodenwert der umliegenden Grundstücke gesteigert hat (unter anderem auch der Grundstücke E.straße 8; vgl. Verfahren 8 S 497/05, Wertermittlung Nr. 14/2001), und dass der Bodenwert der Grundstücke W.straße ... selbst durch die umliegenden Sanierungsmaßnahmen Neubau W.straße 26, Modernisierungen W.straße 28, 34, 36 a, P.straße 5 und Umgestaltung der W.straße erhöht wurde. Nicht gesondert in Ansatz gebracht wurde folglich eine durch den Neubau W.straße ... bewirkte Werterhöhung der Baugrundstücke selbst. Zwar ist eine solche insoweit irrelevant, als sie im Gebäudewert des Neubaus besteht, weil bei der Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts nur der Wert des Bodens ohne Bebauung maßgeblich ist (§ 28 Abs. 3 Satz 1 WertV). Es spricht jedoch einiges dafür, dass der Neubau der Klägerin nicht ausgeblendet werden kann, wenn es um die Bewertung der im näheren Umfeld der Grundstücke W.straße ... im Ganzen eingetretenen Lageverbesserung geht, zumal dieser in der Beschlussvorlage vom 27.1.1997 zur Aufhebung der Sanierungssatzung in Bezug auf die Blöcke 3 bis 9 (Gemeinderats-Drucks. 58/1997, Anlage 1) als eine der „wichtigsten Maßnahmen“ aufgeführt wird. Dass der Anteil einer solchen auf das Baugrundstück selbst bezogenen Bodenwerterhöhung infolge des Neubaus bei der Wertermittlung nicht herausgerechnet wurde, beruht nach Angaben des Gutachters in der mündlichen Verhandlung nicht auf grundsätzlichen Erwägungen, sondern entspricht einer ständigen Praxis. Der Gutachter hat in der mündlichen Verhandlung auch für möglich gehalten, dass sich eine derartige, durch bauliche Sanierungsmaßnahmen bewirkte Steigerung nicht nur des Gebäudewerts, sondern auch des Bodenwerts des Baugrundstücks gesondert berechnen lässt.

Des weiteren kommt eine Aufwertung der Grundstücke W.straße ... unter anderem durch den Neubau Esslinger Straße 8 (Geschäftsgebäude mit zwei Läden, Büros, einer Wohneinheit und 14 Tiefgaragen-Stellplätzen) in Betracht. Zwar ist dieser Neubau im Wertermittlungsgutachten für die W.straße ... nicht als positiver Sanierungseinfluss gewertet worden, während umgekehrt der Neubau W.straße ... als nachbarschaftsbezogener Sanierungseinfluss zugunsten der Grundstücke E.straße 8 genannt ist (vgl. Wertermittlung Nr. 14/2001, Bl. 4). Diese unterschiedliche Behandlung beider Maßnahmen erschließt sich jedoch nicht ohne weiteres; nach den vorliegenden Fotos ist die positive Auswirkung auf die nähere Umgebung vielmehr vergleichbar. Auch können die Kosten der D. AG für den Neubau E.straße 8 möglicherweise der Klägerin als „eigene Aufwendungen“ im Sinne des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB zugerechnet werden, weil es sich um die Rechtsvorgängerin ihrer eigenen „Muttergesellschaft“ (D.AG) handelte und mit der „Muttergesellschaft“ nach Angaben des Vorstandsmitglieds E. ein Gewinnabführungsvertrag geschlossen wurde. Demgegenüber ist ein nachbarschaftsbezogener Sanierungseinfluss durch die Renovierung des Gebäudes K.-Platz 1 (Verfahren 8 S 496/05) auszuschließen. Der Gutachter hat in der mündlichen Verhandlung dargelegt, dass die Renovierungsmaßnahmen (Dach, Fassade und Fenster) nicht einmal den Bodenwert der unmittelbar angrenzenden Grundstücke nennenswert verbessert hätten. Auch nach den - den Beteiligten bekannten - Fotos des Gebäudes im Bericht über die Vorbereitenden Untersuchungen 1977, S. 20 und in der Bilddokumentation nach Abschluss der Sanierung („K.-Platz 1 - heute - Straßenseite“) hat sich dessen Erscheinungsbild allenfalls unwesentlich verändert, vielmehr beruht die Lageverbesserung der näheren Umgebung ganz wesentlich auf dem Wiederaufbau des Schellenturms (vgl. Bilddokumentation „Schellenturm und Umfeld“). Erst recht kann sich diese Gebäudesanierung nicht im Bodenwert der in einiger Entfernung liegenden Grundstücke W.straße ... niedergeschlagen haben.

Ob die genannten Neubauten den Bodenwert der Grundstücke W.straße ... gesteigert haben, bedarf jedoch letztlich keiner abschließenden Klärung. Denn jedenfalls wäre eine solche Bodenwerterhöhung wegen der Kosten, die der Beklagten im Zusammenhang mit den Neubauten entstanden sind, von der Klägerin nicht im Sinne des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB „durch eigene Aufwendungen bewirkt“ worden.

b) Der Senat legt diese Vorschrift dahingehend aus, dass Bodenwerterhöhungen, an deren Entstehung die Gemeinde mitgewirkt hat, unabhängig von der Höhe der Aufwendungen des Eigentümers nur insoweit durch diese bewirkt wurden und demzufolge auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen sind, als sie die der Gemeinde hierfür konkret entstandenen Kosten übersteigen (so wohl auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 155 Rn 40). Er lässt sich hierbei von der Erwägung leiten, dass die Anrechnungsvorschrift Teil des „geschlossenen beitragsrechtlichen Systems“ des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags ist (grundlegend BVerwG, Urteil vom 17.12.1992 - 4 C ....90 - , DVBl. 1993, 441; vgl. hierzu und zum Folgenden auch Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 154 Rn 1 ff, 156 a Rn 1; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Bd. 3, § 154 Rn 15 ff; vgl. auch BT-Drs. VI/510, S. 45 und VI/2204, S. 18 zur vergleichbaren Vorgängerregelung im Städtebauförderungsgesetz; vgl. auch BGH, Urt. vom 8.5.1980 - III ZR 27.77 - BGHZ 77, 338 zur entsprechenden Regelung des § 153 Abs. 1 BauGB n.F.). Kennzeichnend für das Wesen des Ausgleichsbetrags als „beitragsähnliche öffentliche Abgabe“ (vgl. BVerwG, a.a.O.) sind folgende Merkmale: Im Vordergrund steht gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB das Ziel, die durch die Sanierung bedingte Werterhöhung der Grundstücke zur Deckung der Kosten in Anspruch zu nehmen, die der Gemeinde durch diese Sanierung entstanden sind (Finanzierungsfunktion). Dadurch wird zugleich vermieden, dass die Vermögensvorteile der Sanierung den Eigentümern zufließen, die hierbei entstehenden Kosten jedoch von der Allgemeinheit getragen werden, wofür es keine Rechtfertigung gibt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 8.11.1972 - 1 BvL 15/68 und 26/69, BVerfGE 34, 139, 147 f. zur Erhebung von an den Erschließungsvorteil anknüpfenden Erschließungsbeiträgen). Auf der anderen Seite dient die Erhebung von Ausgleichsbeträgen auch nicht dazu, der Gemeinde Gewinne zu verschaffen. Übersteigen die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen also - ausnahmsweise - die hierfür von der Gemeinde aufgewendeten Kosten, soll der Vermögensvorteil insoweit nicht „abgeschöpft“ werden, sondern den Eigentümern zugute kommen. Diese Beschränkung des Ausgleichsbetrags auf seine Finanzierungsfunktion erfolgt allerdings nicht in der Weise, dass die Sanierungskosten individuell für jedes Grundstück ermittelt und dem jeweiligen Sanierungsvorteil gegenübergestellt werden. Vielmehr werden die Ausgleichsbeträge zunächst in voller Höhe der für das jeweilige Grundstück festgestellten sanierungsbedingten Werterhöhung erhoben. Erst danach wird gemäß § 156a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB eine Bilanz der sanierungsbedingten Einnahmen - einschließlich der Ausgleichsbeträge - und aller für die Sanierungsmaßnahme entstandenen Ausgaben erstellt und ein etwaiger Überschuss auf die Eigentümer nach dem Verhältnis der Anfangswerte der Grundstücke verteilt.

Mit diesem „beitragsrechtlichen System“ steht die Anrechnungsvorschrift des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB in der Auslegung durch den Senat in Einklang. Bei den Eigentümern entsteht kein Vermögensvorteil auf Kosten der Allgemeinheit, weil durch eigene Aufwendungen bewirkte Bodenwerterhöhungen nur insoweit auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden, als sie die Kosten übersteigen, welche die Gemeinde hierfür aufgewandt hat. Umgekehrt ist eine „Abschöpfung“ der durch eigene Leistungen bewirkten Werterhöhungen insoweit ausgeschlossen, als der Allgemeinheit hierfür keine konkreten Kosten entstanden sind. Allerdings ist die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags in diesem Fall insoweit durchbrochen, als eine „Abschöpfung“ der Werterhöhungen auch dann unterbleibt, wenn - wie in der Regel - die Gesamtsanierungskosten nicht durch Ausgleichsbeträge gedeckt sind. Die durch eine solche Anrechnung entstehende weitere „Unterdeckung“ bei der Gemeinde ist jedoch in Kauf zu nehmen, weil dem Eigentümer die Vermögensvorteile verbleiben sollen, die auf eigener Leistung beruhen und für die der Allgemeinheit keine konkreten Kosten entstanden sind (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 153 Rn. 72 zur verfassungsrechtlichen Problematik). Überdies käme eine „Abschöpfung“ der durch Eigenleistungen bewirkten Werterhöhung über die Deckung von hierfür der Gemeinde entstandenen Kosten hinaus im Falle eines Überschusses den anderen Eigentümern zugute, was jeder Rechtfertigung entbehrte. Aus diesem Grunde ist auch nicht der Auslegung des Verwaltungsgerichts zu folgen, dass eine Anrechnung nur dann erfolgen kann, wenn Bodenwerterhöhungen allein durch eigene Aufwendungen ohne jede Inanspruchnahme der öffentlichen Hand bewirkt wurden, also auch dann nicht, wenn die der Allgemeinheit hierfür entstandenen Kosten den Betrag der Bodenwertsteigerung unterschreiten (vgl. auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 155 Rn. 40).

c) Demgegenüber ist die von der Klägerin vertretene Auslegung des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB nicht vereinbar mit der Finanzierungsfunktion und dem Grundsatz, dass den an der Sanierung beteiligten Eigentümern keine Sanierungsvorteile auf Kosten der Allgemeinheit verbleiben sollen. Für den Fall, dass - wie hier - bestimmte Bodenwerterhöhungen nicht allein durch eigene Aufwendungen des Eigentümers, sondern auch unter Mitwirkung der Gemeinde entstanden sind, ist nach Auffassung der Klägerin die Wertsteigerung mit dem Anteil auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen, der dem Anteil der Eigenaufwendungen an den Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme entspricht. Hier bedeute dies die volle Anrechnung der durch die Neubauten bewirkten Bodenwertsteigerung der Grundstücke W.straße ..., weil ihre Aufwendungen die Kosten der Beklagten hierfür - unstreitig - um ein Vielfaches überstiegen. Dann hätte die Klägerin jedoch diesen Vermögensvorteil in Gestalt der Bodenwertsteigerung auf Kosten der Allgemeinheit erzielt. Denn der Zuschuss, den die Beklagte für die im Zusammenhang mit dem Neubau W.straße ... notwendig gewordene Stellplatzablösung gewährt hat, übersteigt mit 32.400,-- DM nicht nur eine durch den Neubau möglicherweise entstandene Bodenwertsteigerung, sondern die durch alle sonstigen nachbarschafts- und gebietsbezogenen Sanierungsmaßnahmen insgesamt bewirkte Wertsteigerung, die der Gutachter mit 9.140,-- DM beziffert hat. Auch nach Abschöpfung dieser Werterhöhung verbleibt somit allein im Hinblick auf diesen Zuschuss noch eine „Unterdeckung“ von 23.260,-- DM. Nichts anderes gilt hinsichtlich einer eventuellen Bodenwerterhöhung durch den Neubau E.straße 8. Bei dieser Sanierungsmaßnahme sind der Beklagten im Hinblick auf den Abbruch des vormaligen Gebäudes Kosten in Höhe von 115.700,-- DM (Entschädigung für Ordnungsmaßnahme) und außerdem für den Kanalanschluss des Neubaus in Höhe von rund 11.080,-- DM entstanden. Diese im Zusammenhang mit dem Neubau E. Straße 8 verursachten Sanierungskosten übersteigen den vom Gutachter festgestellten Gesamtsanierungsvorteil von 85.380,-- DM um 41.400,-- DM. Angesichts dieser Unterdeckung ist ausgeschlossen, dass der Neubau E. Straße 8 zugunsten der Grundstücke W.straße ... eine Bodenwerterhöhung bewirkt hat, welche die hierfür der Beklagten entstandenen Kosten übersteigt. Die von der Klägerin geforderte Anrechnung würde folglich die hinsichtlich des Neubaus W.straße ... ohnehin schon gegebene Unterdeckung weiter erhöhen.

Die Klägerin kann sich für eine solche Durchbrechung der Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags auch nicht darauf berufen, dass allein die von ihr vertretene Auslegung dem klaren Wortlaut des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB entspreche. Diese Vorschrift enthält für den Fall, dass bestimmten Bodenwerterhöhungen nicht nur Aufwendungen des Eigentümers, sondern auch der Gemeinde zugrunde liegen, keine ausdrückliche Regelung darüber, wie der Anteil der durch Eigenleistungen erbrachten Wertsteigerung von demjenigen abzugrenzen ist, der auf Aufwendungen der Gemeinde beruht. Die von der Klägerin als richtig angesehene Bestimmung der Anteile an der Bodenwerterhöhung nach dem betragsmäßigen Verhältnis der jeweiligen Aufwendungen ist abgesehen davon, dass sie dem Wesen des Ausgleichsbetrags als „beitragsähnliche öffentliche Abgabe“ widerspricht, auch von der Sache her nicht nahe liegend. Denn nach den überzeugenden Ausführungen des Gutachters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung hängt der Umfang der Bodenwerterhöhungen nicht davon ab, wie hoch die Aufwendungen für die zugrunde liegenden Sanierungsmaßnahmen waren. So kann etwa der mit wenigen Mitteln bewirkte Abbruch einer hässlichen Wellblechhütte, welche verunstaltend auf die Umgebung wirkt, den Bodenwert mehr erhöhen, als ein mit umfangreichen Aufwendungen verbundener Neubau. Auch im Verfahren - 8 S 497/05 - (E.straße 8), in dem das vormalige Gebäude als Ordnungsmaßnahme auf Kosten der Gemeinde abgebrochen wurde, ist nicht nahe liegend, dass die dadurch - unmittelbar - bewirkte Bodenwerterhöhung derjenigen nachsteht, die - mittelbar - durch den Neubau und eine dadurch möglicherweise verbundene Lageverbesserung entstanden ist.

Nach allem ist die Tatbestandsvoraussetzung „durch eigene Aufwendungen des Eigentümers bewirkte Bodenwerterhöhung“ des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB insoweit nicht erfüllt, als auch die Gemeinde an der Realisierung der Bodenwerterhöhung mitgewirkt hat und ihr hierbei konkrete Kosten entstanden sind. Diese - vom Wortsinn der Vorschrift gedeckte - Auslegung wahrt nach den obigen Ausführungen die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags und vermeidet, dass einzelne Eigentümer Vermögensvorteile auf Kosten der Allgemeinheit oder gegebenenfalls bei einem Überschuss auf Kosten der übrigen Sanierungsbeteiligten erzielen. Schließlich verbleibt der Anrechnungsvorschrift entgegen der Auffassung der Klägerin auch ein Anwendungsbereich in Fällen, in denen keine oder nur geringe Zuschüsse zu baulichen Maßnahmen der Eigentümer gewährt wurden (vgl. auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 155 Rn. 40). Danach kommt hier eine Anrechnung nicht in Betracht, weil die Kosten, die der Beklagten im Zusammenhang mit den Neubauten der Klägerin entstanden sind, höher liegen, als die durch diese Bauten möglicherweise bewirkten Erhöhungen des Bodenwerts ihrer Grundstücke.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Revision wird nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zugelassen (Auslegung des

§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB).

Gründe

b) Die hier angewandte Methode zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags ist als solche nicht zu beanstanden.

c) Die Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen ist auch nach ihrer Höhe nicht zu beanstanden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Revision wird nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zugelassen (Auslegung des

§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB).

Sonstige Literatur

Rechtsmittelbelehrung

Gegen das Urteil steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu.

Die Revision ist bei dem Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Schubertstraße 11, 68165 Mannheim oder Postfach 10 32 64, 68032 Mannheim, innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils schriftlich einzulegen. Die Revisionsfrist ist auch gewahrt, wenn die Revision innerhalb der Frist bei dem Bundesverwaltungsgericht schriftlich oder in elektronischer Form nach Maßgabe der Verordnung der Bundesregierung über den elektronischen Rechtsverkehr beim Bundesverwaltungsgericht und beim Bundesfinanzhof vom 26. November 2004 (BGBl. I S. 3091) eingelegt wird.

Die Revision muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Die Revision ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen. Die Begründung ist bei dem Bundesverwaltungsgericht, Simsonplatz 1, 04107 Leipzig, schriftlich oder in elektronischer Form einzureichen.

Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten, die verletzte Rechtsnorm und, soweit Verfahrensmängel gerügt werden, die Tatsachen angeben, die den Mangel ergeben.

Für das Revisionsverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die Einlegung der Revision und für die Revisionsbegründung. Danach muss sich jeder Beteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen Spitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 52 Abs. 1 GKG auf EUR 4.673,20,-- festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 68 Abs. 1 Satz 4, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 199 Ermächtigungen

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung

1.: die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse sowie der Zentralen Geschäftsstellen, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall,
2.: die Aufgaben des Vorsitzenden,
3.: die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle,
4.: die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
5.: die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
6.: die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und
7.: die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses

zu regeln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 195 Kaufpreissammlung

(1) Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmals oder erneut zu bestellen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans, den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.

(2) Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Vorschriften, nach denen Urkunden oder Akten den Gerichten oder Staatsanwaltschaften vorzulegen sind, bleiben unberührt.

(3) Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen (§ 199 Absatz 2 Nummer 4).

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 197 Befugnisse des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen einholen, die Angaben über das Grundstück und, wenn das zur Ermittlung von Geldleistungen im Umlegungsverfahren, von Ausgleichsbeträgen und von Enteignungsentschädigungen erforderlich ist, über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks haben zu dulden, dass Grundstücke zur Auswertung von Kaufpreisen und zur Vorbereitung von Gutachten betreten werden. Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden.

(2) Alle Gerichte und Behörden haben dem Gutachterausschuss Rechts- und Amtshilfe zu leisten. Die Finanzbehörden erteilen dem Gutachterausschuss auf Ersuchen Auskünfte über Grundstücke, soweit ihnen die Verhältnisse der Grundstücke bekannt sind und dies zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen und Enteignungsentschädigungen sowie zur Ermittlung von Verkehrswerten und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte erforderlich ist. Die Auskunftspflicht besteht nicht, soweit deren Erfüllung mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden wäre.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 10. Nov. 2004 - 16 K 5676/02

Tenor

Der hier entschiedene Teil des Klageverfahrens wird von dem übrigen Klageverfahren abgetrennt.

Die abgetrennte Klage wird abgewiesen

Der Kläger trägt die Kosten des abgetrennten Verfahrens.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstückes Flst.-Nr. ... (...) und Eigentümer des Grundstückes Flst.-Nr. ... (...) im Stadtbezirk ... der Beklagten. Die beiden Grundstücke lagen im räumlichen Geltungsbereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ... Altstadt, für das die Beklagte zuvor auf Grund des Beschlusses ihres Technischen und Wirtschaftsausschusses vom 31.01.1973 vorbereitende Untersuchungen durchgeführt hatte (vgl. dazu den Ergebnisbericht der LEG 1973/1974). Das ganze Sanierungsgebiet zerfiel in vier Teilbereiche. Die erwähnten Grundstücke des Klägers gehörten dem Teilbereich IV an.

Das Sanierungsgebiet war für die Teilbereiche I bis III durch Satzungsbeschluss des Gemeinderates der Beklagten vom 05.02.1976 förmlich festgelegt, der Beschluss am 01.07.1976 (Städtisches Amtsblatt Nr. 27) ortsüblich bekannt gemacht worden. Es war durch Ratsbeschluss vom 13.10.1988 auf die Grundstücke ... und Nr. 22, auf die Grundstücke .... ... sowie auf die Grundstücke ... erweitert, der Beschluss am 23.03.1989 (Städtisches Amtsblatt Nr. 12) ortsüblich bekannt gemacht worden.

Das Sanierungsgebiet war für den Teilbereich IV mit den erwähnten Grundstücken Flst.-Nr. ../13 (...) und Flst.-Nr. ../4 durch Satzungsbeschluss des Gemeinderates vom 29.09.1977 förmlich festgelegt; der Beschluss am 20.04.1978 (Städtisches Amtsblatt Nr. 16) ortsüblich bekannt gemacht worden.

Die Beklagte führte die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlichen Maßnahmen durch. Gebietsbezogen wurden der Marktplatz und andere Straßenräume umgestaltet, Neubauten errichtet, Modernisierungsmaßnahmen und Entkernungen sowie Umlegungen (Umlegung ...) durchgeführt, wurde das Klösterle renoviert und dessen Nebengebäude wiederhergestellt. Nachbarschaftsbezogen wurden Neubauten und Modernisierungen durchgeführt. Die Beklagte hob sodann die Sanierungssatzung für die Teilbereiche I, II und IV mit Beschluss ihres Gemeinderates vom 23.10.1997 auf und machte die Aufhebungssatzung am 11.12.1999 (Städtisches Amtsblatt Nr. 50) ortsüblich bekannt. Damit war die Sanierung der Teilbereiche I, II und IV abgeschlossen. Sie hob die Sanierungssatzung für den Teilbereich III mit Ratsbeschluss vom 04.02.1999 auf und machte die Aufhebungssatzung am 01.04.1999 (Städtisches Amtsblatt Nr. 13) ortsüblich bekannt. Damit war auch die Sanierung des Teilbereiches III abgeschlossen.

Die Teilbereiche des Sanierungsgebietes waren durch die Benennung der eingeschlossenen Buchgrundstücke bezeichnet. Als Sanierungsziel wurden die Beseitigung von städtebaulichen Missständen angegeben, die sich insbesondere bezogen auf die Beseitigung von Substanzmängeln und Funktionsschwächen, auf die Neuordnung der Geh- und Fahrerschließung, auf Betriebsauslagerungen, auf Straßenumgestaltungen, auf Erhaltungsmaßnahmen an besonderen Gebäuden (Klösterle nebst Nebengebäude) und an der Altstadtmauer, auf die Schaffung von Ersatzwohnungen, auf Verkehrsberuhigungen zwischen Altstadt und Neckarufer sowie auf Entkernungen.

II.

Die dem Teilbereich IV angehörenden Grundstücke Flst.-Nr. ... (...) und Flst.-Nr. ... haben einen Messgehalt von zusammen 348 qm . Sie liegen im räumlichen Geltungsbereich der Baustaffel 1 OBS 1935, was gemischtes Gebiet (§§ 3 Abs.1 und 4 OBS 1935), eine Flächenausnützung von 60 v. H. (§ 3 OBS 1935) und für die Vordergebäude eine Höhe von höchstens 20 m und höchstens 5 Stockwerke (§ 47 Abs. 1 OBS 1935) bedeutet.

III.

Die Beklagte veranlagte den Kläger, nachdem sie ihm innerhalb angemessener Frist Gelegenheit zur Erörterung der für die Wertermittlung seiner Grundstücke maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge gegeben hatte, mit dem sanierungsrechtlichen Bescheid vom 20.06.2001 zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von 6.610 DM (= 3.379,64 EUR) wegen der von der Beklagten angenommenen sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes der erwähnten Grundstücke um 2,0 v. H. durch nachbarschafts- und gebietsbezogene Sanierungsmaßnahmen ; die grundstücksbezogenen Sanierungsmaßnahmen wurden als unwesentlich eingestuft. Sie nahm zur Begründung Bezug auf die Ermittlungen und Berechnungen ihres Stadtmessungsamtes vom 07.04.2000 (Wertermittlungen Nr. 8129/2000). Als nachbarschaftsbezogene Sanierungsmaßnahmen wurden genannt die Neubauten auf den Grundstücken ... und ..., Modernisierungen, der Abbruch von 1-geschossigen Hintergebäuden, die Verlagerung des Kfz-Betriebs im Bereich der Grundstücke ... und Nr. ... (...).

IV.

Der Kläger erhob hiergegen Anfechtungswiderspruch . Er legte die gutachterliche Stellungnahme des Diplom-Verwaltungswirtes (FH) Bürgermeister im Ruhestand ... vom 22.03.2002 vor, die wegen eines vorgenommenen Bebauungsabschlages von 20 v. H. und wegen geringer angenommenen Lageveränderungen zu keiner sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung kommt, und macht im Übrigen Anrechnungen auf den ggfs. zu leistenden Ausgleichsbetrag geltend. Die Beklagte wies den Widerspruch mit Bescheid vom 20.11.2002 zurück.

Der Kläger hat am 19.12.2002 beim Verwaltungsgericht Stuttgart Anfechtungsklage gegen die Beklagte eingereicht. Er trägt vor: Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid sei inhaltlich nicht nachvollziehbar und schon deshalb aufzuheben. Der Teilbereich IV sei als Teil des Sanierungsgebietes abwägungsfehlerhaft auch auf das Grundstück ... ausgedehnt worden mit der Folge der Nichtigkeit der Sanierungssatzung jedenfalls insoweit. Das erwähnte Grundstück sei als einziges in den Teilbereich IV einbezogen worden, das westlich der ... an dieser Straße liege. Der angenommene Bodenwert des Richtwertgrundstückes von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 werde bestritten; der Wert sei niedriger, zumal er laut Bodenrichtwertkarte, die am 29.04.1997 beschossen worden war, zum 31.12.1998 hingegen 2.350 DM/qm betragen habe; dieser Bodenrichtwert sei dann auch für seine Grundstücke ... angenommen worden. Die Bodenrichtwertkarte der Beklagten zum 31.12.1996 weise den von der Beklagten zu Grunde liegenden Bodenrichtwert von 2.450 DM/qm für das fragliche Gebiet überhaupt nicht aus. Neue Bodenrichtwerte seien am 01.12.1997, nunmehr zum 01.01.1996 nochmals beschlossen worden. Dies sei nicht nachvollziehbar. Es müsse von einem Fehler ausgegangen werden. Der Fehler könne nicht dadurch ausgeglichen werden, dass im Wege der Zeitfortschreibung ein Abschlag von 3 v. H. (Faktor 0,9700) vorgenommen werde. Im Übrigen müsse der Abschlag, was die Lage des Grundstückes zum Richtwertgrundstück betreffe, wesentlich höher als 6 v. H. betragen. Für das Grundstück ... werde angenommen, dass es in guter , für gemischte Innenstadtnutzungen geeigneter Lage gelegen sei, während für das gegenüber liegende Grundstück ... angenommen werde, dass es in (nur) durchschnittlicher, für gemischte Innenstadtnutzungen geeigneter Lage sich befinde. Das sei ein Widerspruch. Nachbarschaftsbezogene Änderungen in den Zustandsmerkmalen gebe es entgegen der Auffassung der Beklagten nicht. Dasselbe gelte bei gebietsbezogener Betrachtung. Der Werterhöhung von 19 DM/qm sei falsch. Die Beklagte habe zu Unrecht Kosten im Sinne des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, die ihm entstanden seien, nicht auf den festgesetzten Ausgleichsbetrag angerechnet. Es gehe dabei um Kostenbeteiligungen an der Herstellung einer Passage im Bereich des Gebäudes ... und des Flst.-Nr. ... an Vermessungsleistungen im Zusammenhang mit der Stadtmauerrenovierung, an der Herstellung einer Stützmauer zur Abfangung der historischen Stadtmauer, an der Herstellung einer Hofentwässerung im Bereich des Grundstückes ... A, an der Herstellung einer Zaunanlage zu den Nachbargrundstücken, an der Hofsanierung/Hoferneuerung auf dem Grundstück ..., an der endgültigen Tiefgaragenzufahrt gemäß Ordnungsmaßnahmenvertrag mit der Beklagten.

Der Kläger beantragt,

den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 20.06.2001 und deren Widerspruchsbescheid vom 20.11.2002 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtenen Entscheidungen und erwidert ergänzend: Die Satzungsrüge sei eine an sich beachtliche Rüge, die aber infolge Fristablaufes unerheblich geworden sei. Eine Anrechnung von Kosten kommt nicht in Betracht, weil es im Wesentlichen um Maßnahmen gehe, die erst nach Abschluss des Sanierungsverfahrens durchgeführt worden seien. Die im Schriftsatz vom 04.08.2003 unter IV 1 aufgeführten Kosten seien auf Grund privater Maßnahmen entstanden, die keinen räumlichen und konzeptionellen Zusammenhang mit Baumaßnahmen mehrere Eigentümer aufweisen würden. Auch seien mit dem Kläger keine Ordnungsmaßnahmenverträge abgeschlossen worden.

Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptung des Klägers, der Bodenrichtwert in Höhe von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 sei unter Berücksichtigung von im Einzelnen bezeichneten Kaufverträgen zu hoch, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Gutachterausschusses – Wertermittlung Nr. 7073/2004 – vom 21.07.2004 (AS 299/315) verwiesen.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Beteiligten gewechselten Schriftsätze verwiesen sowie auf die von der Beklagten vorgelegte einschlägige Behördenakte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die gemäß § 93 VwGO vom übrigen Klageverfahren abgetrennte Klage hat keinen Erfolg.

Sie ist als Anfechtungsklage zwar zulässig. Sie ist aber unbegründet. Der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 20.06.2001 und deren Widerspruchsbescheid vom 20.11.2002 sind rechtmäßig und verletzen Rechte des Klägers nicht, weshalb die beantragte Aufhebung nicht hat ausgesprochen werden dürfen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB) gelegenen Grundstückes ist auf Grund von § 154 Abs.1 Satz 1 Halbs. 1 BauGB – von den Verzichts- und Freistellungsfällen des § 155 Abs. 3 und 4 BauGB einmal abgesehen – generell verpflichtet, zur Finanzierung der Sanierung – nach Abschluss der Sanierung (§§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 und 163 BauGB) – einen Ausgleichsbetrag in Geld als beitragsähnliche öffentliche Abgabe mit Finanzierungsfunktion (vgl. dazu BVerwG DVBl 1993, 441 = NVwZ 1993, 1112 m. w. N.) an die Gemeinde zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes – ohne Bewertung einer ggfs. vorhandenen Bebauung – seines Grundstückes entspricht ( sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag , § 154 Abs. 2 BauGB). Die Gemeinde hat diesen Betrag durch Bescheid anzufordern (§ 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB); einer Gemeindesatzung bedarf es hierfür freilich nicht (vgl. dazu OVG NW NVwZ-RR 1990, 635). Der Eigentümer eines im ehemaligen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes ist also unter diesen Voraussetzungen an den Kosten der Sanierung kraft Gesetzes zwingend zu beteiligen. Anders als etwa das Erschließungsbeitragsrecht im Falle der Herstellung von Erschließungsanlagen (vgl. §§ 127 ff. BauGB) stellt das besondere städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht indessen nicht auf die angefallenen Kosten der Sanierung ab, sondern erklärt – zu Gunsten der sanierungsbetroffenen Eigentümer – für maßgebend die bloße Erhöhung des Bodenwertes der Grundstücke, welche durch die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich gewordenen und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen (Ordnungs- und Baumaßnahmen; § 146 Abs. 1 BauGB) objektiv eingetreten ist. Es gilt der Grundsatz der doppelten Orientierung des zu leistenden Ausgleichsbetrages. Denn der Ausgleichsbetrag richtet sich sowohl an den Kosten der Sanierung als auch an der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstückes aus.

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstückes, aus der sich die Höhe des Ausgleichsbetrages errechnet, wird im § 154 Abs. 2 BauGB näher umschrieben. Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages geschieht durch Gegenüberstellung von Anfangswert und Endwert ; die Differenz ergibt den zu zahlenden Ausgleichsbetrag (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 17.05.2002, DVBl 2002, 1479 = ZfBR 2002, 801 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = BauR 2002, 1811 = NVwZ 2003, 211). Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht danach aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre ( Anfangswert ), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt ( Endwert ). Es kommt übrigens nicht darauf an, ob auf dem Grundstück selbst Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind (BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996, UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L). Wesentlich ist nur, dass das Grundstück dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet angehört hatte. Das städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht ist damit nicht auf Verteilungsmaßstäbe angewiesen, die nach einem sogen. Wahrscheinlichkeitsmaßstab die – nur möglichen – Vorteile für die Grundstücke bestimmen. sondern setzt an den durch objektive Wertermittlungsverfahren ermittelten Bodenwerterhöhungen durch Sanierungsmaßnahmen und damit an Vorteilen an, die dem Grundstückseigentümer real zugeflossen sind.

Die Regelungen, welche der Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach dem bereits zitierten § 154 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen sind, sind in der auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB 1986 erlassenen Wertermittlungsverordnung (WertV) enthalten. Die WertV richtet sich an – nach den §§ 192 ff. BauGB gebildete – selbstständige und unabhängige Gutachterausschüsse (vgl. dazu die Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989, GBl. S. 541) und macht sich die bei diesen Ausschüssen eingerichteten Kaufpreissammlungen (vgl. dazu die §§ 193 Abs. 3 und 195 BauGB) zu eigen. Die von den Ausschüssen erstatteten Gutachten haben grundsätzlich keine Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte (§ 193 Abs. 4 BauGB und dazu BVerwG, Urt. vom 17.05.2002, a. a. O.). Zur Ermittlung des bereits erwähnten Anfangs- und Endwertes schreibt die WertV auch keine bestimmte Methode vor; nach § 15 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert nur in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Ferner ist die WertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV müssen jedoch bei jeder Wertermittlung beachtet werden (BGH, Urt. vom 12.01.2001, NVwZ-RR 2001, 732). Zu ihnen gehört der im § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV enthaltene Grundsatz, dass der Anfangs- und der Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke "... auf Grund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode..." zu ermitteln ist (BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996 = UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L); ein Abstellen auf einen etwa gezahlten Kaufpreis ist grundsätzlich unzulässig (BVerwG a.a.O. gegen VGH Bad.-Württ., Urt. vom 15.03.2000, ZfBR 2002, 178 L = BauR 2001, 1958 L).

Nach § 28 Abs. 1 WertV sind die §§ 26 und 27 WertV für die zur Bemessung der Ausgleichsbeträge zu ermittelnden Anfangs- und Endwerte entsprechend anzuwenden. Die beiden Werte sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WertV), der im Falle des hier gegebenen § 162 BauGB mit dem Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung durch ortsübliche Bekanntmachung zusammen fällt (§ 28 Abs. 2 Satz 2, 1. Alt. WertV); § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV geht als spezielle Ausgleichsbetragsregelung dem § 3 WertV vor. Dieser gemeinsame Wertermittlungsstichtag (Bewertungsstichtag) ist im gegebenen Ausgleichsbetragsfalle der 11.12.1997 , den auch die Beklagte dem angefochtenen Ausgleichsbetragsbescheid zu Grunde gelegt hat. Er entspricht dem Zweck des Ausgleichsbetrages, zur Finanzierung der Sanierung die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abzuschöpfen, und zu verhindern, dass der Gemeinde über sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen hinaus etwa auch konjunkturelle Preissteigerungen zugute kommen (vgl. dazu Kleiber, ZfBR 1986, 263/267 f.).

Im Übrigen ist bei der Ermittlung des bereits wiederholt angesprochenen Anfangs- und Endwertes der Wert des Bodens des zu bewertenden Grundstückes ohne Bebauung durch den Vergleich mit dem Wert vergleichbarer (gleichartiger) unbebauter Grundstücke zu ermitteln (§ 28 Abs. 3 Satz 1 WertV). Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, sind zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen (§ 28 Abs. 3 Satz 2 WertV). Obwohl der Bodenwert nur im Falle eines unbebauten Grundstückes auch der Verkehrswert ist, wohingegen sich bei einem Grundstück mit aufstehender Bausubstanz kein besonderer Preis für den bloßen Grund und Boden bildet und somit auch nicht von einem Bodenwert gesprochen werden kann, hat die Wertermittlung auch in diesen Fällen nach den Grundsätzen der WertV zu erfolgen.

Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch dieser – auf unbebaute Grundstücke abstellenden – Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Es ist nicht möglich, als Grundlage für die Bestimmung des Anfangs- und des Endwertes einen pauschalen Abschlag (von 20 v. H.) wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung vorzunehmen, wie es der vom Kläger eingeschaltete Privatgutachter Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... in seinem Gutachten vom 25.3.2002 tut, weil ein derartiges Vorgehen den Prinzipien des Ausgleichsbetragsrechtes nicht gerecht wird. Vor allem ordnet § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV die Vornahme eines pauschalen Bebauungsabschlag nicht an. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus eine bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben ( Reduktionsfall ), dürfen nur in besonderen Sachlagen berücksichtigt werden, die etwa in der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes begründet sein können.

Als Anfangswert ist der Bodenwert (ohne den Wert einer etwa vorhandenen Bebauung des Grundstückes) zu ermitteln, der sich für das zu bewertende Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Es geht dabei um dieselben Verhältnisse, die auch für die Wertermittlungen nach § 153 Abs. 1 BauGB maßgebend sind, jedoch nur insoweit, wie sich die Zustandsmerkmale auf den Bodenwert auswirken (§§ 28 Abs. 1 und 26 Abs. 1 Satz 1 WertV; §§ 4 und 5 WertV). Dabei ist nach dem Sinn und Zweck der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nicht von einer Verkehrswertspanne auszugehen (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 24.11.1978, NJW 1979, 2578; BVerwG, Urt. vom 21.8.1981, NJW 1982, 398; BVerwG, Beschl. vom 08.01.1998, BauR 1998, 527 = DÖV 1998, 516 = NVwZ 1998, 954), sondern ist ein exakter Wert (sogen. Punktwert) festzulegen, weil ansonsten der zu leistende Ausgleichsbetrag nicht mit der verfassungsrechtlich nötigen Bestimmtheit ermittelt werden könnte (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage 2002, § 154 Rnr. 10; Mampel, DÖV 1992, 556/561 f.)

Als Endwert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung (Gesamtheit der Sanierungsmaßnahme) des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt. Hier sind alle wertsteigernden Einflüsse durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung und ihre Durchführung zu berücksichtigen; Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen werden nicht berücksichtigt. Ferner ist bei der Bodenwertermittlung davon auszugehen, dass das Grundstück ausgleichsbetragsfrei und infolge der Regelung im § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB auch frei von Erschließungsbeiträgen und Ausbaubeiträgen (§§ 127 ff. BauGB) sowie eingriffsbedingten Kostenerstattungsbeträgen (§ 135 a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit den §§ 1 a Abs. 3 und 9 Abs. 1 a BauGB) ist.

Beeinflussende Umstände für die Ermittlung des Endwertes sind die Verhältnisse nach der durchgeführten Neuordnung des Sanierungsgebietes. Diese Verhältnisse entsprechen denen, die bei einer Veräußerung des Grundstückes nach § 153 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu Grunde gelegt werden. Strukturelle Verbesserungen infolge durchgeführter Sanierung können eintreten durch günstige Erschließung mit Abschirmung zwischen Wohn- und Gewerbegebieten, Schaffung von Wohnfolge-, Erholungs- und Freizeiteinrichtungen sowie durch Baumaßnahmen, die den Gebietscharakter darüber hinaus positiv beeinflussen. Solche Verbesserungen bewirken eine höhere Lagewertigkeit der Grundstücke und haben entsprechende Erhöhungen des Bodenwertes zur Folge.

Von besonderer Bedeutung können in Sanierungsgebieten Lagewertveränderungen sein, die sich – erstens – gebietsbezogen aus der Neugestaltung des Sanierungsgebietes, – zweitens – nachbarschaftsbezogen aus der Neugestaltung der unmittelbaren Nachbarschaft und – drittens und letztens – grundstücksbezogen aus der Neugestaltung des Grundstückes selbst ergeben. Gebietsbezogene Maßnahmen können sich auswirken auf die allgemeine Verbesserung des Wohnumfeldes, auf die allgemeine Verbesserung der Parksituation und auf die Hebung der Zentralität und auf die Verbesserung des Ansehens eines bestimmten Quartiers. Nachbarschaftsbezogene Maßnahmen können in der Beseitigung störender Bebauung in der näheren Umgebung, in der speziellen Verbesserung des Wohn- und Geschäftsumfeldes und in der Förderung bestimmter Nutzungen in der Nachbarschaft liegen. Grundstücksbezogene Maßnahmen können bestehen in der verbesserten Erschließung, in der verbesserten Grundstücksform und Grundstücksgröße, in Kostenvorteilen, in Stellplätzen und in der Beseitigung von Altlasten. Maßstäbe für Lageveränderungen auf Bodenwerte liegen – mit Ausnahme von Bodenrichtwerten – vielfach nicht vor. Deshalb werden Bewertungsrahmen insbesondere zur Ableitung von Umrechnungskoeffizienten für bestimmte Lageeinflüsse auf der Grundlage von bestehenden Erkenntnissen, von Bodenrichtwerten, Kaufpreisen und sachverständigen Beurteilungen gebildet.

In diesem Sinne ist im gegebenen Falle ein Wertermittlungsrahmen mit den entsprechenden Beurteilungsstufen gebildet worden für die "Art der Bebauung", für den "Zustand der Bebauung", für die "Grundstücksstruktur", für die "Erschließung", für die "Dichte der Bebauung", für die "(verkehrsbedingten) Immissionen", für die "Parkierung", für "öffentliche Flächen und den Straßenraum", für die "Infrastruktur" und für die "Auswirkung gebietsbezogener Maßnahmen".

Die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes gleichsam als Beitragsbemessungswerte erfolgt vom Grundsatz her nach dem sogen. Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV; vgl. dazu BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996, UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L "Priorität des Vergleichswertverfahrens"). Bei Anwendung dieses Verfahrens sind als Ermittlungsgrundlagen Kaufpreise solcher Grundstücke heran zu ziehen, die hinsichtlich der Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5 WertV) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke im Sinne von gleichartige Grundstücke; § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren (gleichartigen) Gebieten heran gezogen werden (§ 13 Abs. 1 Satz 2 WertV). Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder an Stelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte heran gezogen werden, wobei Bodenrichtwerte dann geeignet sind, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (§ 13 Abs. 2 WertV).

Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehört der Entwicklungszustand der Grundstücke als "Flächen der Land- und Forstwirtschaft"; "Bauerwartungsland", "Rohbauland" oder "baureifes Land" (§ 4 WertV), der im Falle der Grundstücke des Klägers (wegen deren baulicher Nutzung) keine Bedeutung hat. Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehören indessen auch die Nutzungsart und das Nutzungsmaß (§ 5 Abs. 1 WertV), ferner die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen, etwa Baulasten (§ 5 Abs. 2 WertV), der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand (§ 5 Abs. 3 WertV), die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 5 Abs. 4 WertV), die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaft des Grundstückes, etwa Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt (§ 5 Abs. 5 WertV), und die Lagemerkmale , etwa Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage (§ 5 Abs. 6 WertV).

Weichen diese wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstückes ab, so ist dies durch Zu- und Abschläge (oder in anderer geeigneter Weise) zu berücksichtigen (§ 14 Satz 1 WertV). Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag (hier: 11.12.1997) abweichen (§ 14 Satz 2 WertV). Vorhandene (Bodenpreis-) Indexreihen (§ 9 WertV) mit Indexzahlen sowie Umrechnungskoeffizienten , die auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter und ausgewerteter Kaufpreise für bestimmte Merkmale der Abweichungen abgeleitet werden (§ 10 WertV), sollen heran gezogen werden (§ 14 Satz 3 WertV).

II.

Die Beklagte hat den vom Kläger zu leistenden städtebaurechtlichen Ausgleichsbetrag nach den geschilderten und zu billigenden Vorgaben zutreffend ermittelt und errechnet. Dies gilt sowohl für die Bestimmung des Bodenrichtwerts (dazu 1) wie auch für den darauf beruhenden Wertermittlungsrahmen und die sich daraus ergebenden Zu- und Abschläge (dazu 2). Sie hat weiter zutreffend den Anfangswert der zusammen 348 qm großen Grundstücke des Klägers und dessen Endwert ermittelt und aus der Differenz den zu zahlenden Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt 6.610 DM = 3.379,64 EUR errechnet, dem eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 19 DM/qm = 9.71 EUR (= 2,0 v. H.) zu Grunde liegt.

Die Beklagte war berechtigt, einen vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten ermittelten Bodenrichtwert der Bestimmung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen. Nach §§ 28 Abs. 1, 26 Abs. 1 Satz 1 und 13 Abs. 2 der auf der Ermächtigung des § 199 Abs. 1 BauGB beruhenden Wertermittlungsverordnung vom 6.12.1988 (WertV) können bei Anwendung des zur Wertermittlung neben dem Ertragswertverfahren ausdrücklich als geeignet bezeichneten und im vorliegenden Fall von der Beklagten gewählten Vergleichswertverfahrens "neben oder anstelle" von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Beklagte war daher nicht verpflichtet, "echte" Kaufpreise zur Grundlage ihrer Berechnung zu machen. Sie vermied damit Schwierigkeiten, die sich daraus ergeben, dass zum einen Kaufverträge über in Sanierungsgebieten gelegene Grundstücke vielfach bebaute Grundstücke betreffen, während bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (§ 28 Abs. 3 WertV) und zum anderen Vergleichsgrundstücke aus einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung nur herangezogen werden dürfen, wenn die entsprechenden Kaufpreise nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WertV). Bei dem im vorliegenden Fall zugrunde gelegten Bodenrichtwert (s.Nr. 4.1 der Wertermittlung Nr. 8129/2000 vom 07.04.2000) handelt es sich um einen geeigneten Bodenrichtwert, denn er ist nach Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und vorherrschender Grundstücksgestalt bestimmt (§ 13 Abs. 2 Satz 2 WertV). Er bezieht sich ausdrücklich auf ein unbebautes, gemischt nutzbares Grundstück (GFZ 3,0) in mittlerer Wohnlage im Sanierungsgebiet unter der Annahme, dass keine Aussicht auf Sanierung besteht, mit einer Fläche von 20m x 30m (600qm). Abweichungen hinsichtlich GFZ, Wohnlage und vom Wertermittlungsstichtag (01.01.1996) hat die Beklagte zulässigerweise durch Zu- und Abschläge berücksichtigt (§ 14 WertV mit §§ 9 Abs. 2, 10 Abs. 1 WertV).

Der maßgebliche Richtwert von 2.450 DM/qm ist auch in seiner Höhe nicht zu beanstanden. Er wurde, wie bereits ausgeführt, vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart ermittelt. Hierbei handelt es sich um ein selbstständiges, unabhängiges, pluralistisch zusammengesetztes Kollegialorgan , das außerhalb der Hierarchie der Gemeinde steht, bei welcher er gebildet wird (§ 1 Abs. 1 Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989 (GBl. S. 541 – GutAusVO)). Die ihm angehörenden Gutachter müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein (§ 192 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB) und sind verpflichtet, ihre Aufgaben gewissenhaft und unabhängig zu erfüllen (§ 3 Abs. 1 GutAusVO). Der Ausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (§ 194 BauGB) nach Maßgabe des § 193 Abs. 1 BauGB. Zwar haben die von ihm erstatteten Gutachten keine bindende Wirkung (§ 193 Abs. 4 BauGB). Die Gutachten sind allerdings wegen der (besonderen) Sachkunde, (langjährigen) Erfahrung und zur (selbstverständlichen) Gewissenhaftigkeit verpflichteten Gutachter sowie wegen der Zurechnung der erstatteten Gutachten zu einem selbstständigen, unabhängigen (pluralistisch zusammen gesetzten) Kollegialorgan gerichtlich nicht unbeschränkt überprüfbar (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 17.5.2002, DVBl 2002, 1479 = ZfBR 2002, 801 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = BauR 2002, 1811 = NVwZ 2003, 211 "Wertermittlungsspielraum"). Denn der Gutachterausschuss besitzt bei der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen einen Spielraum, der sich zugleich mit der Annahme einer Einschätzungsprärogative (einem Bewertungsvorrecht) verbindet. Jede andere Betrachtung wäre im Hinblick auf die durch das BauGB vermittelte hervorgehobene Stellung des Gutachterausschusses im Zusammenhang mit der Ermittlung von Verkehrs- und Grundstückswerten nach dem BauGB nicht angemessen. Auch würde die Konkretisierung der hoch komplexen und dynamischen Materie der Verkehrswerte im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung sich als so schwierig erweisen, dass eine unbeschränkte Ermächtigung zur gerichtlichen Kontrolle an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stieße. Wegen des Wertungsspielraumes können die vom Gutachterausschuss erstatteten Gutachten nur daraufhin überprüft werden, ob der Ausschuss bestehende Verfahrensvorschriften eingehalten hat, von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemein anerkannte Bewertungsmaßstäbe beachtet hat und sich nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen.

Das Gericht sieht keinen Anhaltspunkt dafür, dass der genannte Bodenrichtwert von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 korrigiert werden müsste. Dieser ergibt sich insbesondere nicht aus der im Wege des Sachverständigenbeweises vom Gericht auf Antrag des Klägers eingeholten Wertermittlung Nr. 7073/2004, in der der Gutachterausschuss diesen Bodenrichtwert im Ergebnis bestätigt. Bei der Erstellung der Wertermittlung hat der Gutachterausschuss die für ihn geltenden Verfahrensvorschriften beachtet. Er entschied in der für die Erstattung von Gutachten aller Art vorgegebenen Besetzung mit dem Vorsitzenden und (mindestens) zwei weiteren Gutachtern (§ 5 Abs. 1 Satz 1 GutAusVO). Er war nicht verpflichtet, in einer Besetzung mit vier Personen zu entscheiden, da Gegenstand der Wertermittlung Nr. 7073/2004 nicht die "Ermittlung" eines Bodenrichtwerts im Sinne von § 5 Abs. 2 GutAusVO, § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB, sondern lediglich die Überprüfung eines bereits ermittelten Bodenrichtwerts war. Dass das Gutachten vom 16.07.2004 den im Beweisbeschluss vom 21.04.2004 vorgegebenen Umständen nicht entspricht, hat auf das darin ermittelte Ergebnis deshalb keinen Einfluss, weil der Gutachterausschuss zu der im Gutachten dargelegten Abweichung gezwungen war und die tatsächlich vorgenommenen Berechnungen das Ergebnis stützen. Es kann dem Gutachterausschuss nicht angelastet werden, dass er einer Überprüfung des Bodenrichtwerts ... nicht die vom Gericht bezeichneten Kaufverträge zugrunde legen konnte, soweit ihm diese Kaufverträge nicht zugänglich waren. Dies gilt für fünf der sechs im Beweisbeschluss genannten Verträge. Darüber hinaus kann deren Existenz, wie eine Überprüfung der im Beweisbeschluss enthaltenen Angaben mittels Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Gutachterausschuss ergab, nicht durch Fakten belegt werden. Dass auch der sechste Vertrag zur Überprüfung des in Frage gestellten Richtwerts ... nicht geeignet ist, hat der Gutachterausschuss in überzeugender Weise dargelegt. Es liegt auf der Hand, dass es sich bei einem – hier vorliegenden – Hinzuerwerb eines nicht selbständig baulich nutzbaren Grundstücks (Arrondierungskauf) um einen besonderen Fall i.S.von § 6 Abs. 1 WertV handelt, bei dem dieser Umstand zu einer besonderen Preisgestaltung führt. Da es dem Gutachterausschuss nicht möglich war, den Einfluss dieses Umstandes aus dem Kaufvertrag vom 27.10.1988(!) sicher zu erfassen und zu eliminieren, durfte er diesen Kaufvertrag für die Wertermittlung – und damit auch für die Überprüfung eines bereits ermittelten Wertes – nicht heranziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 WertV). Aus den sieben im Zeitraum zwischen 1990 und 2002 feststellbaren, vom Gutachterausschuss genannten und zur Überprüfung des Richtwerts ... geeigneten Grundstücksverkehrsgeschäften ermittelte der Gutachterausschuss unter Berücksichtigung anerkannter Maßstäbe für die Umrechnung des tatsächlichen Kaufpreises auf das Richtwertgrundstück (Tabelle der GFZ-Umrechnungskoeffizienten; Preisindizes für Bauland (Geschosswohnungsbau)) einen Mittelwert von 2.387 DM/qm zum 1.1.1996. Dabei fällt auf, dass ein Grundstück mit der niedrigen GFZ von 1,5 zu einem Wert zum Stichtag von 1.641 DM/qm führt, während alle übrigen Grundstücke mit GFZ zwischen 2,2 und 3,5 zu Grundstückswerten zwischen 2.076 DM/qm und 2.806 DM/qm führen. Ohne das Grundstück mit GFZ 1,5 ergibt sich ein Durchschnittswert von 2.511,33 DM/qm. Bei Berücksichtigung dieses Umstandes und der Tatsache, dass zwei weitere vom Gutachterausschuss herangezogene Bodenrichtwerte für vergleichbar bebaubare Grundstücke in der Ortsmitte von anderen Teilorten der Beklagten bei Umrechnung auf die Konditionen des Richtwertgrundstücks ... zu Werten von 2.412 DM/qm bzw. 2.474 DM/qm (im Mittel 2.443 DM/qm) führen, kann eine Bestätigung des Bodenrichtwerts von 2.450 DM/qm vom Gericht nicht in Zweifel gezogen werden. Die Abweichung von 2,57% (bei 2.387 DM/qm) oder 0,29% (bei 2.443 DM/qm) bewegt sich innerhalb der dem Gutachterausschuss zukommenden Einschätzungsprärogative, zumal der Gutachterausschuss nachvollziehbar darlegt, dass er deshalb die von ihm genannten anderen Bodenrichtwerte für aussagefähiger hält als die herangezogenen Vergleichspreise, weil letztere nicht in allen wertbeeinflussenden Gegebenheiten (vgl. §§ 4, 5 WertV) analysiert worden seien.

Die Überprüfung des vom Kläger angegriffenen Bodenrichtwerts durch einen sachverständigen Dritten kommt wegen der besonderen, gesetzlich hervorgehobenen Sachkunde gerade des Gutachterausschusses für die hier maßgebliche Wertermittlung (vgl. §§ 192ff, 199 BauGB i.V.m. GutAusVO) nicht in Betracht.

Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch der – wie oben ausgeführt auf unbebaute Grundstücke abstellenden – Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Ein pauschaler Abschlag (von 20 v. H.) wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung war, wie bereits dargelegt, entgegen den Ausführungen in dem Privatgutachten von Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... vom 22.03.2002, nicht vorzunehmen.

Die Beklagte hat sodann den Bodenwert für die Grundstücke des Klägers abgeleitet und zwar nahm sie ein um 3 v. H. niedrigeres Bodenwertniveau für vergleichbare Grundstücke zum 11.12.1997 wegen Zeitfortschreibung an (Faktor 0,97). Sie nahm für das Grundstück des Klägers eine GFZ von 0,58 und einen entsprechenden GFZ-Umrechnungskoeffizienten von 0,85 (Faktor 0,4229) sowie eine um 6 v. H. schlechtere Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück (Faktor 0,94) und kam so zu einem Basiswert von 945 DM/qm (gerundet 940 DM/qm) für die Grundstücke des Klägers (2.450 DM/qm x 0,3856) ( Anfangswert: 327.120 DM ). Sie nahm einen Zuschlag von 1 v. H. für nachbarschaftsbezogene Lageänderungen im Hinblick auf den "Zustand der Bebauung" (Faktor 1,01) und einen Zuschlag von 1 v. H. für gebietsbezogene Lageänderungen (Faktor 1,01) an ( Endwert: 333.732 DM ).

Der von der Beklagten angenommene Wertverlust wegen Zeitfortschreibung im Zeitraum vom 01.01.1996 bis zum 11.12.1997, dem maßgebenden Stichtag für die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes, der hier aus Stichtagsgründen zu einem Abschlag von 3 v. H. (Faktor 1,0300) zum Bodenrichtwert (2.450 DM/qm) führt, kann gerichtlich ebenso wenig beanstandet werden wie der Abschlag von 6 v. H. wegen der schlechteren Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück (Faktor 0,94). Die Beklagte hat diesen Abschlägen keinen unzutreffenden Sachverhalt zu Grunde gelegt und sie auch frei von sachfremden Erwägungen ermittelt.

aa)

Der Abschlag vom Stichtag des Bodenrichtwerts (01.01.1996) zum Wertermittlungsstichtag (11.12.1997) von 3 % ergibt sich zwar nicht aus der Reihe der Preisindizes für Bauland (Teilmarkt Geschosswohnungsbau). Danach blieb der Index zwischen Januar 1996 und Januar 1998 als dem dem Dezember 1997 nächsten Monat einheitlich bei 99 (s. Wertermittlung Nr. 7073/2004 Blatt 7). Durch den von der Beklagten gleichwohl vorgenommenen Abschlag wird der Kläger jedoch nicht belastet und damit auch nicht in seinen Rechten verletzt, denn ohne diesen Abschlag läge der Ausgangs- wie auch der Endwert seines Grundstücks und also auch die errechnete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung um 3 % höher als von der Beklagten tatsächlich angenommen.

bb)

Auch der weitere Abschlag von 6 v. H. zur Bestimmung des Bodenwertes gegenüber dem – fiktiven – Richtwertgrundstück "..." hinsichtlich der Lage ist entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu beanstanden. Er wurde von der Beklagten durch Prof. F in der mündlichen Verhandlung damit begründet, dass die Wohn- und Geschäftslage in der ... schlechter sei als in der .... Auch der Hinweis des Klägers, für das gegenüber liegende Grundstück ... werde widersprüchlich – statt wie beim Grundstück ... eine gute – nur eine durchschnittliche Lage angenommen, weshalb der Abschlag wesentlich höher als 6 v. H. betrage, geht fehl. Das Grundstück ... 5 liegt zum einen in einem anderen Teilbereich des Sanierungsgebietes, nämlich III. Zum anderen hat die Beklagte hierzu ausgeführt, dass – nur – der Beschrieb des Grundstückes ... und ... falsch sei, der Abschlag von 3 v. H. hinsichtlich dieses Grundstückes aber zutreffend sei.

Das Produkt aus dem Bodenwert des Richtwertgrundstückes (2.450 DM/qm) und aus den für die Abschläge im Einzelnen unter Berücksichtigung dieser Änderungen angenommenen Faktoren bezüglich der Grundstücke des Klägers ergibt einen Bodenwert für die Grundstücke des Klägers vor Durchführung der Sanierung von (abgerundet) 940 DM/qm (Basiswert; 2.450 DM/qm x 0,9700 x 0,4229 x 0,9400).

Das Stadtmessungsamt hat anschließend die durch die Sanierung herbeigeführten nachbarschaftsbezogenen Lageänderungen (Neubauten ... und ..., Modernisierungen, Abbruch von 1-geschossigen Hintergebäuden, Verlagerung eines ... Betriebes <...> ...) bewertet und dabei Wertunterschiede der Grundstücke, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale (Art der Bebauung, Zustand der Bebauung, Grundstücksstruktur, Erschließung und Anordnung der Grundstücke, Baudichte, (verkehrsbedingte) Immissionen, Parkierung, öffentliche Flächen und Straßenraum, Infrastruktur) ergeben, mit Hilfe von – Interpolationen zulassenden – Umrechnungskoeffizienten erfasst, deren Geeignetheit nicht in Zweifel gezogen werden kann.

Das Gericht kann die von der Beklagten angenommene, in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen erläuterten sanierungsbedingten Lageverbesserungen bei im Übrigen unveränderten Zuständen bezüglich des Zustandes der Bebauung von Stufe 1,5 nach Stufe 2,5 ( Faktor 1,0100 ) durch Zunahme neuer und ansehnlicher Bausubstanz nicht beanstanden.

Hinsichtlich der Parkierung ist keine messbare Verbesserung, aber auch keine Verschlechterung der Verhältnisse eingetreten. Soweit der Kläger hierzu anführt, dass sich inzwischen die Parkplatzsituation in und um das ehemalige Sanierungsgebiet verschlechtert habe, muss ihm zu bedenken gegeben werden, dass die von ihm angeführte unzureichende Parksituation auf den Zuwachs von Kraftfahrzeugen zurückzuführen ist.

Die Beklagte hat ferner die durch die Sanierung herbeigeführten gebietsbezogenen Lageänderungen (Umgestaltung des ... mit Neubau des Rathauses, weitere Neubauten und Modernisierungen, Entkernungen, Straßenumgestaltungen und dgl., Wiederherstellung des Klösterles) bewertet und insoweit – zutreffend – eine allgemeine Erhöhung des Ansehens des Gebietes in der Bevölkerung von Stufe 1,0 nach Stufe 2,0 (Faktor 1,0100) – trotz unverändert gebliebener Zentralität – angenommen. Die Verwendung der Konjunktion "und" im Zusammenhang mit der Bewertung der Zentralität und des Images (Nr. 4.5 der Wertermittlung Nr. 8129/2000) ist missverständlich, weil "Zentralität" und "Image" generell alternativ im Sinne von "oder" bewertet worden sind.

Soweit sich der Kläger auf die Ausführungen des von ihm eingeschaltete Privatgutachters Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... in seinem Gutachten vom 22.03.2002 beruft, wonach die sanierungsbedingten, gebietsbezogenen Lageverbesserungen bezüglich des Zustandes der Bebauung, der Dichte und die nachbarschaftsbezogenen Lageverbesserungen jeweils mit 0,25 v. H. zu bewerten seien, kann dem schon deshalb nicht gefolgt werden, da diese Ansätze unsubstantiiert sind und offenkundig weder der Marktlage noch den Vorgaben des Gutachterausschusses entsprechen.

Danach beträgt der Anfangswert für die 348 qm großen Grundstücke des Klägers 327.120 DM (348 qm x 940 DM/qm ) und dessen Endwert 333.732 DM (348 qm x 940 DM/qm x 1,0100 x 1,0100 <= 1,0200>). Aus der Differenz zwischen dem Endwert (333.732 DM) und dem Anfangswert (327.120 DM) ergibt sich der zu zahlende und festzusetzende Ausgleichsbetrag von abgerundet 6.610 DM (= 3.379,64 EUR; Umrechnungsfaktor: 1,95583). Die sich daraus ergebende Bodenwerterhöhung von 19 DM/qm = 9.71 EUR (= 2,0 v. H.) als Ergebnis der Berechnungen entspricht durchaus den Gegebenheiten.

III.

Es ist kein Fall gegeben, der eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, das Entfallen des Ausgleichsbetrages oder ein Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrages oder dessen Erlass rechtfertigen würde (§ 155 Abs. 1 bis 5 BauGB). Es liegt entgegen der Auffassung des Klägers insbesondere der Anrechnungsfall des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 und Abs. 6 BauGB nicht vor.

§ 154 BauGB regelt die Ermittlung der vollen Höhe des Ausgleichsbetrages, was nichts darüber aussagt, dass der Ausgleichsbetrag auch in dieser Höhe erhoben werden darf. Tatsächlich darf vielmehr lediglich der Ausgleichsbetrag erhoben werden, der sich in Anwendung der Vorschriften des § 155 BauGB ergibt. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen diejenigen Kosten, die dem Eigentümer dadurch entstanden sind, dass er gemäß § 146 Abs. 3 BauGB, nämlich auf Grund und wegen eines mit der Gemeinde abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB (als sanierungsrechtlich erforderliche Baumaßnahmen) errichtet oder geändert hat; anzurechnen sind also nicht die vom Eigentümer durch die erwähnten Maßnahmen bewirkten Bodenwertsteigerungen ( Anrechnungsklausel ). Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sind dem Eigentümer darüber hinaus zu erstatten, soweit sie über den nach den §§ 154 und 155 BauGB ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen, es sei denn, die Erstattung ist vertraglich ausgeschlossen worden (§ 155 Abs. 4 BauGB). Eine Anrechnung dieser Bodenwerterhöhungen kommt indessen nur in Betracht, wenn die Bodenwerterhöhungen bereits bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden sind. Diese Einschränkung verbindet sich mit dem Begriff der Anrechnung (von Kosten) und ist allgemeine Meinung.

Die Voraussetzungen der erwähnten Anrechnungsklausel sind hier nicht erfüllt.

Zum einen sind die geltend gemachten Bodenwerterhöhungen nicht bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden. Und zum anderen sind die geltend gemachten Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen nicht auf Grund eines mit der Beklagten abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages über die Überlassung dieser sanierungsrechtlich erforderlichen Baumaßnahmen entstanden. Ein derartiger Vertrag ist nicht abgeschlossen worden.

Im Übrigen können die von den Eigentümern privat durchgeführten Baumaßnahmen zur Verbesserung der Lagequalität im Sanierungsgebiet und somit zu Bodenwerterhöhungen beitragen. Die Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers werden dies allerdings kaum bewirken können. Erst eine Vielzahl aufeinander abgestimmter privater Baumaßnahmen können z. B. zu einer Lageverbesserung beitragen. Voraussetzung für eine Anrechnung entsprechender Bodenwerterhöhungen wäre in diesem Falle, dass die Maßnahmen allein durch Initiative der Eigentümer und ohne Inanspruchnahme der öffentlichen Hand durchgeführt werden. Diese Voraussetzungen werden selten vorliegen und liegen auch hier nicht vor. Denn für Sanierungsmaßnahmen ist kennzeichnend, dass die notwendigen Maßnahmen erst unter der Regie der Gemeinde und mit Unterstützung der öffentlichen Hand durchgeführt werden können. Etwas anderes kann in Gebieten gelten, in denen die Durchführung der Baumaßnahmen den privaten Bauherrn überlassen bleibt und diese Maßnahmen – wenn auch mittelbar – zu einer Erhöhung der Bodenwerte dadurch führen, dass sie nicht nur den Gebäudewert der einzelnen Grundstücke, sondern in ihrer Gesamtheit auch den Lagewert des Gebietes verbessern. Deshalb kann erst eine gebietliche Konzentration solcher Maßnahmen im Einzelfalle dazu führen, dass sich das Erscheinungsbild und die Ansehung des Gebietes deutlich verbessern (Kleiber in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB-Kommentar, Stand 1.10.2003, § 155 Rn 40). Von dem allem kann hier nicht die Rede sein.

IV.

Der Kläger kann nicht mit Erfolg gegenüber den von ihm geforderten Ausgleichsbeträgen geltend machen, die am 20.4.1978 rechtsverbindlich gewordene Sanierungssatzung der Beklagten vom 29.12.1977, soweit sie sich zumindest auf seine Grundstücke Flst.-Nr. ... (...) und Flst.-Nr. ... erstreckt habe, sei wegen Abwägungsmangels nichtig gewesen.

Es trifft zu, dass nur derjenige Eigentümer verpflichtet werden kann, einen Ausgleichsbetrag in Geld zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde zu leisten, der Eigentümer eines Grundstückes ist, das im räumlichen Geltungsbereich eines durch (Sanierungs-) Satzung (§ 142 Abs.1, Abs. 3 BauGB) förmlich festgelegten Sanierungsgebietes liegt (§ 154Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BauGB). Diese Voraussetzung ist im Falle der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der entsprechenden Sanierungssatzung von vorne herein nicht gegeben. Es kann indessen offen bleiben, ob die hier in Rede stehende Sanierungssatzung der Beklagten zumindest in Bezug auf die Grundstücke des Klägers rechtsgültig erlassen worden ist, weil es hierauf nicht (mehr) ankommt. Dazu ist zu bemerken:

Die Überleitungsvorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1987 , die wegen Zeitablaufes inzwischen obsolet geworden ist und die deshalb keinen Eingang mehr in das BauGB in der Fassung des BauROG 1998 gefunden hatte, dehnte die satzungserhaltende Unerheblichkeitsregelung des § 215 Abs. 1 Halbs. 1 Nr. 2 BauGB, Mängel der Abwägung betreffend, auch auf diejenigen Satzungen nach dem früheren Bundesbaugesetz (BBauG) und dem früheren Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) aus, die bereits vor dem 01.07.1987 ortsüblich bekannt gemacht worden waren. Nach dieser Überleitungsregelung mussten Mängel der Abwägung – sowohl im Abwägungsvorgang als auch im Abwägungsergebnis – innerhalb von 7 Jahren nach dem 01.07.1987 schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde – von irgend jemandem – geltend gemacht werden, wenn sie nicht unerheblich werden sollten; bereits vorher erhobene Einwendungen mussten wiederholt werden (vgl. BVerwG BRS 60 Nr. 58). Nach § 244 Abs. 2 Satz 2 BauGB 1987 musste die Gemeinde bis zum 31.12.1987 durch ortsübliche Bekanntmachung auf diese Rechtsänderung hinweisen. Diese Bekanntmachung hatte indessen keine konstitutive Wirkung. Anders als der Hinweispflicht nach § 215 Abs. 2 BauGB kam ihr nur deklaratorische Bedeutung zu (BVerwG NVwZ 1996, 372; BVerwG DVBl 1997, 828 = ZfBR 1997, 206).

Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der vom Kläger gerügte Mangel innerhalb von 7 Jahren nach dem 01.07.1987, also bis zum 30.06.1994 , schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde – von irgend jemandem – geltend gemacht worden wäre. Der Kläger hat ihn jedenfalls nicht fristgerecht, sondern erstmals in diesem Klageverfahren gerügt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

VI.

Die Berufung ist zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Gründe

Die gemäß § 93 VwGO vom übrigen Klageverfahren abgetrennte Klage hat keinen Erfolg.

II.

aa)

bb)

III.

Die Voraussetzungen der erwähnten Anrechnungsklausel sind hier nicht erfüllt.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

VI.

Die Berufung ist zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 19

(2) In keinem Falle darf ein Grundrecht in seinem Wesensgehalt angetastet werden.

(3) Die Grundrechte gelten auch für inländische juristische Personen, soweit sie ihrem Wesen nach auf diese anwendbar sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.: wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.: wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.: wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.: wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.: wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.