Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Beschluss, 02. Sept. 2014 - 2 M 31/14

I.

Der Antragsteller wendet sich gegen eine für sofort vollziehbar erklärte Anordnung des Antragsgegners vom 09.01.2013 zur Beseitigung eines Nebengebäudes auf dem Grundstück der Gemarkung A-Stadt, Flur A, Flurstücke 38/60 und 38/61 (Breiteweg 63) und zur Entsorgung des dadurch anfallenden Bauschutts. Der Antragsgegner begründete die Anordnung u.a. damit, dass das grenzständige Gebäude einsturzgefährdet sei. Eigentümer dieses Grundstücks ist Herr T., der das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 19.06.2012 an Herrn D. veräußerte. Dieser wiederum verkaufte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 06.07.2012 an den Antragsteller weiter. Nach beiden Kaufverträgen geht der Besitz am Kaufgegenstand jeweils Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung auf den Käufer über. Der Antragsgegner hatte inhaltsgleiche Beseitigungsanordnungen mit Bescheid vom 09.11.2012 an den Eigentümer und mit Bescheid vom 08.01.2013 an den Zwischenerwerber gerichtet, die dagegen jeweils Widerspruch erhoben.

Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des vom Antragsteller erhobenen Widerspruchs wiederhergestellt und zur Begründung ausgeführt:

Der Antragsteller sei für den Zustand des in Rede stehenden Gebäudes voraussichtlich nicht verantwortlich. Nach summarischer Prüfung scheide insbesondere eine Inanspruchnahme als Inhaber der tatsächlichen Gewalt aus. Vom Inhaber der tatsächlichen Gewalt dürfe keine Einwirkung auf die Sache gefordert werden, zu der er dem Eigentümer gegenüber nicht berechtigt sei. Da der Antragsteller den Kaufpreis noch nicht gezahlt habe, sei der Besitz an dem Grundstück nach dem Inhalt des Kaufvertrages noch nicht auf ihn übergegangen. Es bestünden auch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass er unabhängig vom Kaufvertrag Inhaber der tatsächlichen Sachherrschaft über das fragliche Gebäude geworden sei. Er sei lediglich Mieter eines Raumes in einem Nebengebäude. Der Umstand, dass er auf dem Grundstück zeitweise ein Wohnmobil abgestellt habe und über einen Schlüssel verfüge, der ihm einen Zugang zum Grundstück ermögliche, genüge nicht. Selbst wenn der Verkäufer dem Antragsteller das Recht eingeräumt haben sollte, das Grundstück bereits vor dem vertraglich geregelten Besitzübergang zu betreten, sei damit nicht das Recht verbunden, in die Gebäudesubstanz einzugreifen oder das Gebäude vollständig abzureißen.

II.

A. Die zulässige Beschwerde des Antragsgegners ist begründet. Die von ihm dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, gebieten die Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung.

Das Verwaltungsgericht hat zu Unrecht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Beseitigungsanordnung wiederhergestellt. Anders als die Vorinstanz hält der Senat die Anordnung nach summarischer Prüfung nicht für offensichtlich rechtswidrig; vielmehr ist offen, ob sich die Anordnung im Widerspruchs- und in einem ggf. nachfolgenden verwaltungsgerichtlichen Hauptsacheverfahren als rechtsmäßig erweisen wird (1.). Die danach vorzunehmende Abwägungsentscheidung fällt zulasten des Antragstellers aus (2.).

1. Der Widerspruch des Antragstellers und eine ggf. nachfolgende Anfechtungsklage werden aller Voraussicht nach nicht schon deshalb Erfolg haben, weil der Antragsgegner den Antragsteller vor Erlass der angefochtenen Verfügung voraussichtlich nicht den Anforderungen des § 1 Abs. 1 Satz 1 VwVfG LSA i.V.m. § 28 Abs. 1 VwVfG entsprechend anhörte. Ein solcher Mangel kann gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 VwVfG LSA i.V.m. § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden. Die nachgeholte Anhörung besteht darin, dass der Adressat durch die angefochtene Verfügung von den entscheidungserheblichen Tatsachen Kenntnis erlangt und zugleich durch die Belehrung darüber, dass gegen die Verfügung Widerspruch erhoben werden kann, Gelegenheit erhalten hat, sich zu diesen Tatsachen zu äußern; ein besonderer Hinweis der Behörde auf die Äußerungsmöglichkeit ist dabei nicht erforderlich (vgl. BVerwG, Beschl. v. 17.07.1986 – 7 B 6.86 –, NJW 1987, 143, RdNr. 3 in Juris, m.w.N.)

Ob die Beseitigungsanordnung materiell rechtmäßig ist, lässt sich hingegen im Rahmen der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen summarischen Prüfung nicht zuverlässig beurteilen.

Nach § 57 Abs. 2 BauO LSA haben die Bauaufsichtsbehörden u.a. bei der Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Gemäß § 3 Abs. 1 BauO LSA sind Anlagen so instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden. Voraussetzung für einen bauaufsichtlichen Eingriff nach § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA ist das Vorliegen einer konkreten Gefahr im Sinne der Reglungen des allgemeinen Polizei und Ordnungsrechts (vgl. Jäde, in: Jäde/Dirnberger, Bauordnungsrecht Sachsen-Anhalt, § 3 RdNr. 4, mw.N.). Eine konkrete Gefahr im ordnungsrechtlichen Sinne wird in § 3 Nr. 3 a) SOG LSA definiert als eine Sachlage, bei der im einzelnen Falle die hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht, dass in absehbarer Zeit ein Schaden für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung eintreten wird. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Insbesondere entspricht das in Rede stehende Nebengebäude nicht mehr den Anforderungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA, wodurch eine konkrete Gefahrenlage entstanden ist. Nach der vom Antragsgegner eingeholten gutachterlichen Stellungnahme vom 17.11.2012 ist nach dem Einsturz der Dachkonstruktion, von Teilen der der Wand im Dachgeschoss und der Geschossdecken die Standsicherheit des Gebäudes nicht mehr gegeben. Eine Sanierung sei nicht möglich, so dass empfohlen werde, das Gebäude sofort abzureißen.

Die Gefahr des (weiteren) Einsturzes des Gebäudes bzw. von Gebäudeteilen und die damit einhergehende Gefahr für Leben und Gesundheit der sich auf dem Grundstück und dem Nachbargrundstück aufhaltenden Menschen sowie die Gefährdung auf dem Nachbargrundstück errichteter Anlagen dürfte auch nicht dadurch entfallen sein, dass der Antragsgegner Ende November 2012 im Wege der unmittelbaren Ausführung einen Teil der zum Nachbargrundstück zeigenden einsturzgefährdeten Außenwand abtragen ließ. Mit dieser Maßnahme sollte damit nur die seinerzeit unmittelbar drohende Gefahr, dass Teile dieser Wand auf den auf dem Nachbargrundstück vorhandenen Wintergarten herabstürzen, abgewendet werden. Nach der Aktennotiz vom 19.11.2012 (Bl. 133 des Verwaltungsvorgangs) wurde in Absprache mit dem Statiker entschieden, den akut einsturzgefährdeten Teil der Außenwand und ggf. weitere Teile des Gebäudes abzubrechen. Da die gutachterliche Stellungnahme das gesamte Gebäude als nicht mehr standsicher einschätze, ist davon auszugehen, dass auch nach dem Teilabtrag weiterhin eine Einsturzgefahr für das gesamte Gebäude besteht. Wie bereits erörtert, genügt für ein bauaufsichtliches Einschreiten nach § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA eine konkrete Gefahr. Eine gegenwärtige Gefahr im Sinne von § 3 Nr. 3 c) SOG LSA, bei der das schädigende Ereignis bereits begonnen hat oder unmittelbar oder in allernächster Zeit mit einer an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit bevorsteht, muss nicht bestehen.

Ob der Antragsgegner den Antragsteller gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA zu Recht als Inhaber der tatsächlichen Gewalt herangezogen hat, ist indes nach gegenwärtigem Sach- und Streitstand offen.

Tatsächliche Gewalt über eine Sache umfasst den unmittelbaren Besitz im Sinne des § 854 BGB einschließlich der Gewalthabe des Besitzdieners nach § 855 BGB. Ein Besitzerwerbswille ist nicht erforderlich. Tatsächliche Gewalt an einer Sache setzt eine gewisse Dauer der Beziehung, räumliche Zugänglichkeit und die Möglichkeit voraus, zu jeder Zeit und beliebig auf die Sache einzuwirken. Maßgeblich sind die Verkehrsauffassung und eine zusammenfassende Würdigung aller Umstände (vgl. zum Ganzen: NdsOVG, Beschl. v. 26.02.2008 – 1 ME 4/08 –, Juris, RdNr. 15, m.w.N.). Daher kommt es nicht (allein) auf die Rechtsbeziehungen an, sondern maßgeblich auf die tatsächliche Beziehung einer Person zu einer Sache (vgl. OVG NW, Urt. v. 13.05.1976 – X A 1076/74 –, OVGE MüLü 32, 44).

Ob der Antragsteller zu dem abzubrechenden Gebäude eine die tatsächliche Sachherrschaft begründende Beziehung hat, lässt sich nach Aktenlage nicht zuverlässig einschätzen.

Dem Verwaltungsgericht dürfte darin beizupflichten sein, dass allein der Besitz von Schlüsseln zu dem zum Grundstück führenden Tor nicht ausreichen dürfte. Anders läge der Fall, wenn der Grundstückseigentümer dem Antragsteller die Schlüssel zu dem Zweck übergeben haben sollte, das Grundstück bereits vor dem im Kaufvertrag bestimmten Zeitpunkt in Besitz zu nehmen. Dafür bestehen aber bislang keine genügenden Anhaltpunkte. Der Antragsteller hat vielmehr erstinstanzlich vorgetragen, dass ihm die Nachbarin die Schlüssel übergeben habe, um Erschließungsarbeiten an dem von ihm genutzten Gebäudeteil durchführen zu können.

Eine tatsächliche Sachherrschaft über das Grundstück könnte sich allerdings aus weiteren Umständen ergeben, etwa wenn der Antragsteller über einen längeren Zeitraum nach außen als derjenige aufgetreten sein sollte, der die Sachherrschaft über das Grundstück insgesamt ausübt (vgl. NdsOVG, Beschl. v. 26.02.2008, a.a.O., RdNr. 16). Zwar hat der Antragsgegner vorgetragen, dass der Antragsteller während mehrerer Ortstermine Bediensteten der Bauaufsichtsbehörde und Mitarbeitern von Baufirmen sowie Statikern Zutritt zum Grundstück verschafft und ein Kamerateam der Sendung „Escher – Der MDR-Ratgeber“ auf das Grundstück geleitet habe. Zudem habe er Mitarbeitern der mit dem Teilabbruch beauftragen Baufirma die umfassende Nutzung des Hofbereichs zum Abstellen von Geräten nicht gestattet. Den vom Antragsgegner vorgelegten Verwaltungsvorgängen lässt sich aber nur entnehmen, dass der Antragsteller an dem Ortstermin vom 01.10.2012 teilnahm. Auch hat der Antragsteller im erstinstanzlichen Verfahren bestritten, der vom Antragsgegner beauftragten Baufirma das Abstellen von Geräten untersagt zu haben. All diese Umstände bedürfen der näheren Aufklärung im Hauptsacheverfahren, ggf. durch Befragen der beteiligten Personen als Zeugen.

Seiner Inanspruchnahme als Inhaber der tatsächlichen Gewalt wird der Antragsteller voraussichtlich nicht entgegenhalten können, ihm werde mit der Beseitigung der Bausubstanz etwas rechtlich Unmögliches abverlangt, weil er dazu dem Eigentümer gegenüber nicht berechtigt sei.

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschl. v. 24.07.1998 – 4 B 69.98 –, NVwZ-RR 1999, 147 [148], RdNr. 3 in Juris; Beschl. v. 25.01.2000 – 3 B 1.00 –, Buchholz 451.221 § 36 KrW/AbfG Nr. 2, RdNr. 9 in Juris; Urt. v. 28.04.1972 – IV C 42.69 –, BVerwGE 40, 101 [103), RdNr. 31 in Juris), dass Miteigentum oder die sonstige Nebenberechtigung eines Dritten nicht die Rechtmäßigkeit der nicht auch an ihn gerichteten Beseitigungs- oder Ordnungsverfügung berührt, sondern nur ein Vollzugshindernis bildet, das nachträglich durch eine gegen den Dritten gerichtete Verfügung ausgeräumt werden kann, wenn dieser mit der angeordneten Maßnahme nicht einverstanden ist. Nichts anderes gilt, wenn der Inhaber der tatsächlichen Gewalt in Anspruch genommen wird (vgl. OVG RP, Beschl. v. 19.05.2010 – 8 A 10162/10 –, Juris). Dafür spricht insbesondere auch, dass nach der systematischen Anordnung der Absätze 1 und 2 des § 8 SOG LSA und nach seinem Wortlaut eine vorrangige Verantwortlichkeit des Inhabers der tatsächlichen Gewalt gegenüber dem Eigentümer nahe liegt (vgl. Beschl. d. Senats v. 11.02.2008 – 2 M 4/08 –, NVwZ-RR 2008, 615, RdNr. 9 in Juris). Eine Inanspruchnahme des Inhabers der tatsächlichen Gewalt und eine damit verbundene effektive Gefahrenabwehr würden in vielen Fällen scheitern, wenn Voraussetzung dafür wäre, dass dem Ordnungspflichtigen mit der Beseitigungs- oder Ordnungsverfügung keine Maßnahmen aufgegeben werden dürfen, die in Rechte des Eigentümers eingreifen. Diese Rechte sind dadurch geschützt, dass auch eine solche Anordnung nur vollzogen werden kann, wenn der Eigentümer sein Einverständnis zu dem beabsichtigten Eingriff erklärt hat oder ihm gegenüber eine Duldungsanordnung ergangen ist. Dabei reicht es aus, wenn sich das Einverständnis aus den Umständen ergibt (vgl. BayVGH, Beschl. v. 14.08.2003 – 22 ZB 03.1661 –, Juris, RdNr. 27 f.). Im konkreten Fall dürfte genügen, dass der Antragsgegner auch gegenüber dem Eigentümer als nach § 8 Abs. 2 SOG LSA Verantwortlichem eine für sofort vollziehbar erklärte Beseitigungsanordnung erließ, die dieser im Wesentlichen mit der Begründung angefochten hat, es sei ihm aufgrund des Verkaufs rechtlich verwehrt, der Verfügung nachzukommen (vgl. den Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 20.12.2012, Bl. 272 f. des Verwaltungsvorgangs). Entsprechendes gilt für mögliche Eingriffe in Rechte des Zwischenerwerbers. Auch bestehen gegen die Inanspruchnahme sowohl des Eigentümers als auch des Inhabers der tatsächlichen Gewalt keine durchgreifenden Bedenken (vgl. hierzu Drews/Wacke/Vogel/Martens, Gefahrenabwehr, S. 303).

Die Beseitigungsanordnung dürfte entgegen dem Vorbringen des Antragstellers im erstinstanzlichen Verfahren auch nicht deshalb (ermessens-)fehlerhaft sein, weil der Antragsgegner im Wege der unmittelbaren Ausführung lediglich einen Teil der zum Nachbargrundstück zeigenden Außenwand, nicht aber das Gebäude insgesamt beseitigen ließ. Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA können die Sicherheitsbehörden eine Maßnahme selbst oder durch einen beauftragten Dritten unmittelbar ausführen, wenn der Zweck der Maßnahme durch Inanspruchnahme der nach den §§ 7 oder 8 Verantwortlichen nicht oder nicht rechtzeitig erreicht werden kann. Mit dem Teilabriss sollte – wie bereits dargelegt – die akute, also seinerzeit gegenwärtige Gefahr des Herabstürzens von Gebäudeteilen auf das Nachbargrundstück beseitigt werden. Dieser Zweck konnte durch eine Inanspruchnahme des oder der Verantwortlichen nicht rechtzeitig erreicht werden. Dagegen war zumindest zweifelhaft, ob die Voraussetzungen einer unmittelbaren Ausführung bezüglich des Gebäudeabrisses insgesamt vorlagen. Für die unmittelbare Ausführung einer Maßnahme ohne vorherigen Erlass einer – ggf. für sofort vollziehbar erklärten – Grundverfügung muss aufgrund eines akuten Gefahrenzustands bzw. einer unmittelbar bevorstehenden Gefahr eine sofortige Abhilfe derart geboten sein, dass mit der Anordnung und Durchführung von Maßnahmen zur Gefahrenabwehr im gestreckten Vollzug nicht zugewartet werden kann; dabei ist insbesondere eine sofort vollziehbare Verfügung in Betracht zu ziehen, die je nach Gefahrenintensität und Eilbedürftigkeit inhaltlich entsprechend dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit abzustufen ist (vgl. OVG RP, Urt. v. 25.03.2009 – 1 A 10632/08 –, NVwZ-RR 2009, 746 [747], RdNr. 24 in Juris). Um dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu entsprechen, durfte deshalb der Antragsgegner die unmittelbare Ausführung auf die oberen Wandteile beschränken, von denen eine gegenwärtige (akute) Gefahr ausging, und die Beseitigung des insgesamt nicht mehr standsicheren Gebäudes im Übrigen dem bzw. den Zustandsverantwortlichen aufgeben.

Der Antragsgegner war voraussichtlich auch nicht gehalten, die Verpflichtung zur Beseitigung des Gebäudes dergestalt zu beschränken, dass die Mauer bis auf eine Höhe von 2 m als Grenzmauer bestehen bleiben kann. Schlüssig erscheint der diesbezügliche Vortrag des Antragsgegners, dass wegen des Gebäudezustands ein geordneter Abtrag nicht möglich wäre, ein Stehenlassen der Außenwand in Höhe von 2 m aufgrund des technologisch notwendigen Vorgehens mit einem erhöhten Aufwand verbunden wäre und die Beseitigung der gesamten Wand, verbunden mit der Errichtung einer neuen Einfriedung, wesentlich kostengünstiger wäre.

Schließlich dürfte nicht zu beanstanden sein, dass der Antragsgegner dem Antragsteller auch die Beseitigung der beim Abbruch anfallenden Schuttmassen aufgab. Es spricht Überwiegendes dafür, dass auch diese Maßnahme nach § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA erforderlich ist, weil der Zustand eines Grundstücks nach Abbruch eines Gebäudes regelmäßig gegen die Anforderungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA verstößt, der für die Beseitigung baulicher Anlagen nach § 3 Abs. 4 BauO LSA sinngemäß gilt (vgl. Beschl. d. Senats v. 20.10.2004 – 2 M 483/04 –, JMBl LSA 2006, 366; vgl. auch OVG NW, Urt. v. 03.02.1994 – 10 A 1149/91 –, NVwZ-RR 1995, 247 [249]; SächsOVG, Urt. v. 20.08.2008 – 1 B 186/07 –, BauR 2009, 970, RdNr. 28 in Juris). Damit soll verhindert werden, dass im Rahmen der Befolgung des Abbruchgebots ein neuer ordnungswidriger Zustand entsteht (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 22.03.2000 – 4 TG 4287/99 –, DÖV 2001, 565, RdNr. 14 in Juris; OVG Bremen, Beschl. v. 13.01.1995 – 1 B 140/94 –, Juris; VG Dessau, Beschl. v. 29.07.2005 – 1 B 163/05 –, Juris, RdNr. 18). Dem kann der Antragsteller wiederum nicht entgegenhalten, er sei nicht Eigentümer des anfallenden Bauschutts und damit zivilrechtlich nicht befugt, die Materialien zu entsorgen. Wie oben bereits dargelegt, können Rechte des Grundstückseigentümers lediglich ein Vollzugshindernis darstellen, das die Rechtmäßigkeit der an den Inhaber der tatsächlichen Gewalt gerichteten Beseitigungsanordnung nicht in Frage stellt.

2. Bei der danach gemäß § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmenden Abwägung überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Beseitigungsanordnung das private Interesse des Antragstellers, die Anordnung bis zu einer Entscheidung im Hauptsacheverfahren nicht befolgen zu müssen. Die Gefahr, dass weitere Gebäudeteile einstürzen und möglicherweise auf das Nachbargrundstück fallen, kann nicht bis zu einer Klärung der Verantwortlichkeit für das Gebäude in einer (rechtskräftigen) Entscheidung in der Hauptsache hingenommen werden. Dem kann der Antragsteller nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass durch den Teilabriss einer Außenwand die Gefahr für Leib und Leben Dritter bis auf weiteres beseitigt sei, so dass auch die Anordnung des Sofortvollzuges nicht erforderlich gewesen sei. Wie oben bereits erörtert, ist das Gebäude nach der gutachterlichen Stellungnahme vom 17.11.2012 insgesamt nicht mehr standsicher. Angesichts des instabilen Zustands des Gebäudes insgesamt kann vom Antragsgegner nicht verlangt werden, eine Hauptsacheentscheidung abzuwarten oder mit dem Sofortvollzug zuzuwarten, bis die festgestellte konkrete Gefahr erneut in eine gegenwärtige (akute) Gefahr umschlägt.

Auch ist nicht ersichtlich, dass der Antragsteller oder der bisherige Eigentümer das einsturzgefährdete Gebäude erhalten möchten, um es später ggf. zu sanieren. Es geht ihnen in erster Linie oder sogar ausschließlich darum, nicht als Verantwortliche in Anspruch genommen zu werden.

Angesichts der konkreten Gefahrenlage und des fehlenden Erhaltungsinteresses des Antragstellers und des Eigentümers steht der hier vorgenommenen Interessenabwägung auch nicht entgegen, dass mit der dem Antragsteller aufgegebenen Beseitigung vollendete Tatsachen geschaffen werden, die im Falle eines Obsiegens im Hauptsacheverfahren nicht mehr rückgängig gemacht werden können.

B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

I.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Grundstücke der Gemarkung H., Flur A, Flurstücke 245/1 und 864, auf dem die Fa. Produktions- und Handelsgesellschaft (…) mbh (PH(…) GmbH) auf der Grundlage einer Genehmigung nach § 4 BImSchG vom 24.01.2005 eine Anlage zum Umschlag, zur sonstigen Behandlung und zur zeitweiligen Lagerung von nicht überwachungsbedürftigen Abfällen (Altholz und brennbare Abfälle) betrieb. Nach dem Inhalt der Genehmigung war zur Inbetriebnahme der Anlage zur Erfüllung der Anforderungen nach § 5 Abs. 3 BImSchG gegenüber dem Land Sachsen-Anhalt eine Sicherheitsleistung in Höhe von 180.000,00 € zu erbringen.

Mit öffentlich-rechtlichem Vertrag vom 03.04.2007 verpflichtete sich die PH(…) GmbH gegenüber dem Antragsgegner u.a. dazu, die auf dem Gelände eingelagerten Ersatzbrennstoffe in Etappen von mindestens 700 t pro Monat sowie die dort lagernden Holzabfälle (ca. 5.300 t) in Etappen von mindestens 1.000 t pro Monat sowie Störstoffe (ca. 100 t) bis zum 30.09.2007 vollständig zu beräumen und zu entsorgen.

Mit Bescheid vom 26.09.2007 gab der Antragsgegner der PH(...) GmbH auf, die weitere Annahme und Einlagerung, die Behandlung und das Umschlagen von Abfällen ab sofort und bis zum Abschluss der Beräumung einzustellen, alle auf dem Betriebsgrundstück befindlichen Holzabfälle, hausmüllähnlichen Gewerbeabfälle und Störstoffe bis spätestens 31.12.2007 vollständig zu beräumen und zu entsorgen und die ordnungsgemäße Entsorgung nachzuweisen. Zur Begründung führte er u. a. aus, es seien länger als ein Jahr illegal Abfälle abgelagert worden. Die Lagerung von hausmüllähnlichen Gewerbeabfällen werde durch den Genehmigungsbescheid nicht abgedeckt.

Mit Schreiben vom 24.10.2007 teilte der Antragsgegner der PH(...) GmbH mit, dass im Zeitraum zwischen dem 20.08.2007 und dem 11.09.2007 die Ersatzvornahme zur Beräumung der in der Halle gelagerten Ersatzbrennstoffe vorgenommen worden sei. Es seien 2.032,46 t zum Preis von 243.918,57 € entsorgt worden. Da trotz Inrechnungstellung der voraussichtlichen Kosten in Höhe von 183.464,00 € keine Zahlung erfolgt sei, sei die Bürgschaftsausfallversicherung in Höhe von 180.000,00 € in Anspruch genommen worden. Der Restbetrag sei von der PH(...) GmbH zu übernehmen.

Nach der Mitteilung des Amtsgerichts Stendal vom 23.02.2009 wurde die PH(...) GmbH am 18.02.2009 wegen Vermögenslosigkeit gemäß § 141a FGG von Amts wegen im Handelsregister gelöscht.

Mit Bescheid vom 01.07.2011 gab der Antragsgegner der Antragstellerin u.a. auf, alle auf dem ehemaligen Betriebsgrundstück befindlichen Abfälle (Abfälle aus dem Anlagenbetrieb der PH(...) GmbH und Abfälle, die nach Betriebseinstellung der PH(...) GmbH illegal durch Dritte auf dem Gelände abgelagert worden sind, außer Bauschutt) spätestens bis zum 31.08.2012 vollständig zu beräumen und unter Beachtung der Festlegungen des KrW-/AbfG zu entsorgen. Zur Begründung gab er an, mit der Löschung der Anlagenbetreiberin im Handelsregister und dem Erlöschen der immissionsschutzrechtlichen Genehmigung für den Standort im Juli 2010 sei ein illegaler Zustand hinsichtlich der Lagerung der Abfälle entstanden. Die Antragstellerin sei beseitigungspflichtig, weil der Abfallbesitz mit der Löschung der Anlagenbetreiberin im Handelsregister auf sie übergegangen sei.

Den hiergegen von der Antragstellerin erhobenen Widerspruch wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt mit Widerspruchsbescheid vom 30.08.2012 zurück. Über die am 04.10.2012 beim Verwaltungsgericht Halle erhobene Klage ist noch nicht entschieden. Mit Bescheid vom 14.01.2012 ordnete der Antragsgegner die sofortige Vollziehung der Beräumungs- und Entsorgungsanordnung an.

Den Antrag der Antragstellerin auf Widerherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss abgelehnt und zur Begründung ausgeführt:

Der Antragsgegner habe auf die Antragstellerin als Zustandsverantwortliche zurückgreifen dürfen, von der in erster Linie eine effektive Beseitigung der Abfälle zu erwarten sei. Der Handlungsstörer sei (rechtlich) nicht mehr vorhanden oder unbekannt geblieben. Die Antragstellerin könne sich nicht darauf berufen, dass sie die Situation auf ihrem Grundstück trotz der Verpachtung stets im Auge behalten und die zuständige Behörde stets auf Verstöße bei der Ablagerung der Abfälle hingewiesen habe. Die Inanspruchnahme der Antragstellerin erfolge verschuldensunabhängig. Auch könne sich ein Grundstückseigentümer mit einer Verpachtung nicht seiner Haftung als Zustandsverantwortlicher entledigen; vielmehr trage er ohne Wenn und Aber die Risiken, die sich hier typischerweise daraus ergeben hätten, dass der Pächter auf dem Grundstück der Antragstellerin (vertragswidrig) illegale Abfallablagerungen vorgenommen habe. Ferner sei unerheblich, ob die Behörde gehalten sei, sich vor einem Zugriff auf einen anderen Verantwortlichen als den Handlungsstörer zunächst einer hinterlegten Sicherheit bedienen müsse; denn nach dem Vortrag des Antragsgegners sei diese Sicherheit zwischenzeitlich für Beseitigungs- und Entsorgungsmaßnahmen auf dem hier gegenständlichen Grundstück verbraucht. Auch unter verfassungsrechtlichem Blickwinkel verstoße die Inanspruchnahme der Antragstellerin nicht gegen das Übermaßverbot, auch wenn sie über den Verkehrswert des betroffenen Grundstücks hinausgehen sollte und sich „Trittbrettfahrer“ die vorhandene Situation zunutze machen sollten. Die Antragstellerin hätte das Risiko durch das Verlangen eines entsprechend hohen Pachtzinses oder einer eigenen Sicherheit absichern können oder – bei fehlender Durchsetzbarkeit – von der Verpachtung von vorn herein Abstand nehmen und ihr Grundstück sichern müssen. Die Antragstellerin könne auch nicht auf Pflichtverletzungen des Rechtsvorgängers des Antragsgegners verweisen.

II.

A. Die zulässige Beschwerde ist begründet.

Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe gebieten die begehrte Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung. Das Interesse der Antragstellerin, von einer sofortigen Vollziehung der abfallrechtlichen Anordnung bis zu einer (rechtskräftigen) Entscheidung in der Hauptsache verschont zu bleiben, überwiegt das öffentliche Interesse am Sofortvollzug, weil die von der Antragstellerin erhobene Klage nach derzeitigen Sach- und Streitstand voraussichtlich Erfolg haben wird. Die angefochtene Verfügung erweist sich nach der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen summarischen Prüfung als voraussichtlich rechtswidrig.

Ermächtigungsgrundlagen für die streitige Anordnung sind die §§ 15, 62 des im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids geltenden Kreislaufwirtschaftsgesetzes vom 24.02.2012 (BGBl I 212) – KrWG. Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 KrWG sind die Erzeuger oder Besitzer von Abfällen, die nicht verwertet werden, verpflichtet, diese zu beseitigen, soweit in § 17 nichts anderes bestimmt ist. Nach § 62 KrWG kann die zuständige Behörde im Einzelfall die insoweit erforderlichen Anordnungen treffen.

1. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 Satz 1 KrWG dürften erfüllt sein. Die Antragstellerin war sowohl im Zeitpunkt des Erlasses der Anordnung als auch im maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides Abfallbesitzerin im Sinne von § 3 Abs. 6 KrW-/AbfG und § 3 Abs. 9 KrWG. Danach ist Besitzer von Abfällen im Sinne dieses Gesetzes jede natürliche oder juristische Person, die die tatsächliche Sachherrschaft über Abfälle hat. Der Begriff des Abfallbesitzes ist öffentlich-rechtlicher Art und stimmt nicht mit dem des BGB überein, so dass es nicht auf einen Besitzbegründungswillen, sondern allein auf die tatsächliche Sachherrschaft ankommt (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.12.1997 – 7 C 58.96 –, BVerwGE 106, 43 [46], RdNr. 10 in Juris). Grundsätzlich vermittelt das Eigentum oder der Besitz an den Grundstücken nach der Verkehrsauffassung gleichzeitig die tatsächliche Gewalt über die darauf befindlichen Gegenstände; anders liegt es nur dann, wenn die Abfälle auf einem Grundstück lagern, das der Allgemeinheit rechtlich und tatsächlich frei zugänglich ist, etwa aufgrund naturschutz- oder waldrechtlicher Betretungsrechte (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.12.1997, a.a.O., RdNr. 11 f. in Juris). Bei den auf dem Grundstück der Antragstellerin lagernden Ersatzbrennstoffen, Holzabfällen und Störstoffen dürfte es sich um Abfälle handeln, die nicht verwertet werden (§ 3 Abs. 1 Satz 2 KrWG). Gegenteiliges hat auch die Antragstellerin nicht geltend gemacht.

2. Die Ermessensentscheidung des Antragsgegners, von der Antragstellerin die vollständige Beseitigung der Abfälle auf ihre Kosten vorzunehmen, dürfte aber ermessensfehlerhaft sein.

2.1. Zu Unrecht wendet die Antragstellerin allerdings ein, die Störerauswahl des Antragsgegners sei fehlerhaft, weil er „die Rechtsnachfolge in die Handlungsstörerschaft bestätigt habe“, indem er laut Besprechungsprotokoll vom 24.07.2007 die Betreiberstellung der (...) Restaurierungs GmbH festgestellt habe.

Es mag zutreffen, dass vom Grundstückseigentümer die Beseitigung von auf seinem Grundstück lagernden Abfällen nicht gefordert werden kann, solange darauf eine nach dem BImSchG genehmigte Abfallbehandlungsanlage betrieben wird. Ferner mag davon auszugehen sein, dass bei einem Erlöschen der Genehmigung wegen Nichtbetreibens der Anlage über einen Zeitraum von mehr als drei Jahren nach § 18 Abs. 1 Nr. 2 BImSchG, wie es der Antragsgegner hier angenommen hat, bzw. nach Stilllegung der Anlage der (letzte) Betreiber der Anlage gemäß § 5 Abs. 3 Nr. 2 BImSchG verpflichtet ist, vorhandene Abfälle ordnungsgemäß zu entsorgen. Im konkreten Fall ist aber nicht ersichtlich, dass nach der Auflösung der Anlagenbetreiberin, der PH(...) GmbH, im Zeitpunkt des Bescheiderlasses noch ein Anlagenbetreiber vorhanden war, auf den der Antragsgegner hätte zurückgreifen können.

Anlagenbetreiber ist derjenige, der die Anlage in seinem Namen, auf seine Rechnung und in eigener Verantwortung führt, d.h. derjenige, der unter Berücksichtigung sämtlicher konkreter rechtlicher, wirtschaftlicher und tatsächlicher Gegebenheiten bestimmenden Einfluss auf die Errichtung, die Beschaffenheit und den Betrieb der Anlage ausübt. Regelmäßig richtet sich die Möglichkeit des bestimmenden Einflusses nach den privatrechtlichen Verhältnissen an der Anlage, also danach, wer nach den zu Grunde liegenden Verhältnissen weisungsfrei und selbständig entscheiden kann. Eine Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse orientiert sich daran, wer berechtigt ist, aus der Anlage wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen und wer das wirtschaftliche Risiko trägt (OVG NW, Beschl. v. 27.11.2008 – 8 B 1476/08 –, DVBl 2009, 456 [457]. RdNr. 16 in Juris; vgl. auch BVerwG, Beschl.v. 22.07.2010 – 7 B 12.10 –. NVwZ-RR 2010, 759, RdNr. 15).

Allein der Umstand, dass in einem Gesprächsprotokoll vom 26.07.2007 vermerkt wurde, aus Sicht des Antragsgegners sei „momentan“ die (…) Restaurierungs GmbH Betreiber der Anlage, lässt nicht den Schluss zu, dass diese GmbH auch noch im Zeitpunkt des Erlasses der Verfügung am 01.07.2011 die Anlage betrieb. Auch die Antragstellerin hat keine Tätigkeiten dieses Unternehmens benannt, die auf eine (spätere) Betreibereigenschaft schließen lassen könnten. Nicht nachvollziehbar ist im Übrigen die Annahme der Antragstellerin, sie sei aufgrund der Einschätzung des Antragsgegners daran gehindert gewesen, einen neuen Pächter für das Betriebsgrundstück als Rechtsnachfolger des Anlagenbetreibers zu binden. Der Antragsgegner hat mit dieser Einschätzung ersichtlich keine Entscheidung darüber getroffen, dass die (...) Restaurierungs GmbH neuer Anlagenbetreiber sei.

Nach § 15 KrWG ist zwar neben dem Abfallbesitzer auch der Erzeuger der Abfälle beseitigungspflichtig. Die Antragstellerin legt aber nicht dar, welche Person(en) nach Löschung der GmbH als Erzeuger der Abfälle im Sinne von § 3 Abs. 5 KrWG in Betracht gekommen wären. Im Übrigen ist das Einschreiten gegen den Zustandsstörer, der auch Inhaber der tatsächlichen Gewalt und wirtschaftlich leistungsfähig ist, jedenfalls dann nicht ermessensfehlerhaft, wenn aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen unklar ist, ob und in welchem Umfang die Haftung anderer Personen in Betracht kommt (vgl. VGH BW, Urt. v. 18.12.2012 – 10 S 744/12 –, DVBl 2013, 594).

2.3. Die Antragstellerin vermag auch nicht mit dem Einwand durchzudringen, der Antragsgegner sei mitverantwortlich für den rechtswidrigen Zustand, weil er trotz der von ihr gegebenen Hinweise auf die Überbestände und die unzulässigerweise gelagerten Abfallarten ein behördliches Eingreifen gegenüber der PH(...) GmbH abgelehnt habe.

Es trifft schon nicht zu, dass der Antragsgegner gegenüber der PH(...) GmbH untätig blieb. Nach dem Hinweis der Antragstellerin vom 10.10.2006, dass der Umfang der erteilten Genehmigung überschritten werde, hörte der Antragsgegner die PH(...) GmbH am 24.10.2006 zu einer beabsichtigten Streichung einer zugelassenen Abfallart und einer Erhöhung der Sicherheitsleistung an, und unter Datum vom 27.02.2007 hörte er sie zum Erlass einer Beräumungsverfügung an. Danach schloss er am 03.04.2007 mit der PH(...) GmbH ein öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Beseitigung und Entsorgung der Ersatzbrennstoffe, Holzabfälle und Störstoffe. Nachdem sich die PH(...) GmbH auch an diesen Vertrag nicht gehalten hatte, erließ der Antragsgegner die Verfügung vom 26.09.2007, mit der er der PH(...) GmbH aufgab, die Behandlung und das Umschlagen von Abfällen ab sofort und bis zum Abschluss der Beräumung einzustellen und alle auf dem Betriebsgrundstück befindlichen Holzabfälle, hausmüllähnlichen Gewerbeabfälle und Störstoffe zu beseitigen. In der Folgezeit fand offenbar auch eine Ersatzvornahme statt.

Selbst wenn dem Antragsgegner ein zögerliches Handeln oder (anfängliche) Untätigkeit vorzuwerfen sein sollte, stünde dies der Inanspruchnahme der Antragstellerin nicht entgegen. Fehlerhaftes behördliches Handeln oder behördliche Überwachungsdefizite beseitigen weder die grundsätzliche Verantwortlichkeit des Zustands- oder Verhaltensstörers noch begründen sie eine eigene Störerhaftung der Behörde (VGH BW, Urt. v. 18.12.2012, a.a.O., S. 597, RdNr. 53 in Juris, m.w.N.). Die Störerhaftung steht nicht unter dem Vorbehalt einer ordnungsgemäßen Überwachung durch die Behörde; vielmehr sind der Verursacher eines rechtswidrigen Zustandes und der Eigentümer einer störenden Sache völlig unabhängig von der Frage einer möglichen oder sogar gebotenen Kontrolle durch die zuständigen Behörden verpflichtet, den rechtswidrigen Zustand auf ihre Kosten zu beseitigen (VGH BW, Urt. v. 18.12.2012, a.a.O., S. 597, RdNr. 53 in Juris).

2.4. Nicht stichhaltig ist auch der Einwand der Antragstellerin, ihre Inanspruchnahme sei deshalb rechtswidrig, weil der Antragsgegner zuvor auf die von der PH(...) GmbH erbrachte Sicherheitsleistung hätte zurückgreifen müssen. Dem Verwaltungsgericht ist darin beizupflichten, dass ein solcher Zugriff hier nach Lage der Dinge schon deshalb nicht in Betracht kam, weil die Sicherheitsleistung für Beseitigungs- und Entsorgungsmaßnahmen auf dem in Rede stehenden Gelände bereits verbraucht war. Unsubstantiiert bleibt der Einwand der Antragstellerin, der Kostenvoranschlag des Antragsgegners vom 15.06.2007 über einen Betrag von ca. 120.000,00 € sei falsch, tatsächlich hätten die Gesamtkosten nur 45.430,00 € betragen. Nach dem Schreiben des Antragsgegners an die PH(...) GmbH vom 24.10.2007 nebst beigefügter Kostenaufstellung betrugen die tatsächlichen Kosten der zwischen dem 20.08.2007 und dem 11.09.2007 durchgeführten Ersatzvornahme zur Beräumung der in der Halle gelagerten Ersatzbrennstoffe 243.918,57 €. Auf frühere Schätzungen kommt es nicht an.

2.5. Wie die Antragstellerin aber zu Recht rügt, ist die streitgegenständliche Anordnung entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts voraussichtlich deshalb ermessensfehlerhaft und damit rechtswidrig, weil der Antragsgegner die aus Art. 14 Abs. 1 GG folgenden Grenzen der Zustandshaftung des Grundstückseigentümers nicht hinreichend beachtet hat.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschl. v. 16.02.2000 – 1 BvR 242/91, 1 BvR 315/99 –, BVerfGE 102, 1 [19 ff.], RdNr. 54 ff.) kann die Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers im Ausmaß dessen, was ihm zur Gefahrenabwehr abverlangt werden darf, begrenzt sein. Zur Bestimmung der Grenze dessen, was einem Eigentümer hierdurch an Kostenbelastungen zugemutet werden darf, kann als Anhaltspunkt das Verhältnis des finanziellen Aufwands zu dem Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung dienen. Wird der Verkehrswert von den Kosten überschritten, entfällt in der Regel das Interesse des Eigentümers an einem künftigen privatnützigen Gebrauch des Grundstücks. Er kann darüber hinaus nicht einmal damit rechnen, die entstehenden Kosten durch Veräußerung des Grundstücks gedeckt zu erhalten. Das Eigentum kann damit für ihn gänzlich seinen Wert und Inhalt verlieren. Mehr als einen Anhaltspunkt stellt der Verkehrswert allerdings unter anderem deshalb nicht dar, weil das individuelle Interesse des Eigentümers am Grundstück dessen Verkehrswert möglicherweise überschreitet.

Da der Sachverständige Dipl.-Ing. L. D. in seinem Verkehrswertgutachten vom 28.01.2008 einen Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag 14.01.2008 in Höhe von 140.000,00 € ermittelte, die der Antragstellerin für die Beseitigung und Entsorgung der Abfälle entstehenden Kosten nach der Schätzung des Antragsgegners im Ausgangsbescheid ca. 670.000,00 € und der des Landesverwaltungsamts im Widerspruchsbescheid ca. 521.000,00 € betragen, spricht Überwiegendes dafür, dass die Zumutbarkeitsgrenze hier überschritten ist.

b) Eine Kostenbelastung, die den Verkehrswert des sanierten Grundstücks übersteigt, kann allerdings zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Risiko der entstandenen Gefahr bewusst in Kauf genommen hat. Ein solcher Fall liegt etwa dann vor, wenn der Eigentümer das Grundstück in Kenntnis von Altlasten, die von früheren Eigentümern oder Nutzungsberechtigten verursacht worden sind, erworben hat oder wenn er zulässt, dass das Grundstück in einer risikoreichen Weise genutzt wird, zum Beispiel zum Betrieb einer Deponie oder zur Auskiesung mit anschließender Verfüllung. Auch derartige Umstände sind bei der erforderlichen Abwägung schutzwürdiger Eigentümerinteressen mit den Belangen der Allgemeinheit beachtlich. Wer ein solches Risiko bewusst eingeht, kann seiner Inanspruchnahme als Zustandsverantwortlicher nicht entgegenhalten, seine Haftung müsse aus Gründen des Eigentumsschutzes begrenzt sein. Denn das freiwillig übernommene Risiko mindert die Schutzwürdigkeit des Eigentümers. Die Zumutbarkeit kann ferner davon beeinflusst werden, ob der Eigentümer Vorteile aus dem Risiko – etwa durch einen reduzierten Kaufpreis oder einen erhöhten Pachtzins – erzielt hat (BVerfG, Beschl. v. 16.02.2000, a.a.O., RdNr. 59 f.).

Der Vorinstanz ist zwar darin beizupflichten, dass die Verpachtung des Grundstücks der Antragstellerin zum Betrieb einer Abfallbeseitigungsanlage einen solchen „Risikofall“ darstellt. Die Inkaufnahme des Risikos kann die Antragstellerin nicht mit dem Einwand in Frage stellen, sie habe darauf geachtet, dass der Anlagenbetreiber behördlich die Hinterlegung eines Sicherungsmittels aufgegeben werde und habe davon ausgehen können, dass erforderliche Maßnahmen der Beräumung im Wege einer Ersatzvornahme auch im Insolvenzfall ihrer Pächterin gedeckt sein würden. Zutreffend weist der Antragsgegner darauf hin, dass in einer Genehmigung nur eine Sicherheitsleistung verlangt werden kann, die sich an der genehmigten Abfallmenge und -art orientiert, Mengenüberschreitungen und die Lagerung nicht zugelassener Abfälle davon hingegen nicht erfasst werden können.

c) Das Bundesverfassungsgericht hat in der oben zitierten Entscheidung (a.a.O., RdNr. 62) aber Folgendes klargestellt: Auch in Fällen, in denen eine Kostenbelastung über den Verkehrswert hinaus an sich zumutbar ist, kann sie nicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Eigentümers bezogen werden. Dem Eigentümer ist nicht zumutbar, unbegrenzt für die Sanierung einzustehen, das heißt auch mit Vermögen, das in keinem rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem sanierungsbedürftigen Grundstück steht. Dagegen kann es zumutbar sein, Vermögen zur Sanierung einzusetzen, das zusammen mit dem sanierungsbedürftigen Grundstück eine funktionale Einheit darstellt, etwa wenn dieses Bestandteil eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes oder sonstigen Unternehmens ist. Dies gilt insbesondere für Grundvermögen, das zusammen mit dem sanierungsbedürftigen Grundstück eine solche Einheit bildet. Aber auch der Zugriff auf dieses sonstige Vermögen darf nur unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes erfolgen. Wird auf Grund der mit der Sanierung verbundenen Kostenbelastung die Fortführung des Unternehmens oder Betriebs gefährdet, ist bei der Abwägung das in Art. 14 Abs. 3 GG zum Ausdruck kommende Gewicht des Eigentumsschutzes zu beachten, weil sich die Belastung für den Betroffenen faktisch wie eine Enteignung ohne angemessene Entschädigung auswirkt. Die völlige oder ersatzlose Beseitigung einer Rechtsposition kann im Rahmen der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums jedoch nur unter besonderen Voraussetzungen in Betracht kommen. Ordnet die Verwaltung Sanierungsmaßnahmen an, so ist damit nach der einfachgesetzlichen Regelung die volle Tragung der Kosten durch den Pflichtigen verbunden. Ist die Kostenbelastung aber wegen fehlender Zumutbarkeit von Verfassungs wegen begrenzt, muss die Verwaltung auch über die Begrenzung der Kostenbelastung des Zustandsverantwortlichen entscheiden.

Fasst man diese Gesichtspunkte zusammen, ist eine Inanspruchnahme des Pflichtigen über den als Orientierungsgrenze geltenden Verkehrswert hinaus nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich (BVerwG, Urt. v. 23.09.2004 – 7 C 22.03 –, BVerwGE 122, 75 [84 f.], RdNr. 24). Dies ist auch in den Fällen zu beachten, in denen es – wie hier – nicht unmittelbar um eine Sanierung des Grundstücks (durch Bodenaustausch o. ä.), sondern um seine Beräumung von darauf abgelagerten Abfällen geht; auch durch die Auferlegung einer derartigen Pflicht kann es zu einer unzumutbaren Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers durch die mit der angeordneten Maßnahme verbundene Kostenbelastung kommen (vgl. ThürOVG, Urt. v. 26.03.2012 – 3 KO 843/07 –, Juris, RdNr. 94). Auch wenn nach der dargestellten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts eine den Verkehrswert des sanierten Grundstücks übersteigende Kostenbelastung zumutbar sein kann, bedeutet dies nicht, dass mangels einer „Opfersituation“ eine Haftungsreduzierung von vornherein ausscheiden würde. Die mit der Verpachtung des Grundstücks zum Zweck des Betreibens einer Abfallbeseitigungsanlage verbundene Risikoübernahme hat demnach nicht etwa zur Folge, dass die erforderliche Abwägung zwischen den schutzwürdigen Eigentümerinteressen mit den Belangen der Allgemeinheit unterbleiben könnte; vielmehr hat die Verwaltung eine Abwägungsentscheidung nach den dargestellten Maßstäben zu treffen. Zu prüfen ist insbesondere, ob und in welchen Grenzen es dem Grundstückseigentümer zugemutet werden kann, sein sonstiges Vermögen zur Sanierung in Anspruch zu nehmen, oder bis zu welcher Grenze eine Kostenbelastung zulässig ist (ThürOVG, Urt. v. 26.03.2012, a.a.O., RdNr. 96 f.).

Die angefochtene Verfügung enthält keine diesen Anforderungen genügende Abwägungsentscheidung. Der Antragsgegner stellte im Ausgangsbescheid keine Erwägungen hierzu an. Das Landesverwaltungsamt begnügte sich im Widerspruchsbescheid mit der Feststellung, die Antragstellerin habe mit der Verpachtung der Grundstücke an die PH(...) GmbH die mit dem Betrieb der Anlage einhergehenden Risiken bewusst in Kauf genommen und im Gegenzug wirtschaftlichen Nutzen in Form von Pachteinnahmen erzielt, so dass die Kostenbelastung zumutbar sei. Die Widerspruchsbehörde befasste sich aber nicht mit der Frage, ob nach den oben dargestellten Maßstäben des Bundesverfassungsgerichts angesichts der – deutlichen – Überschreitung des Verkehrswerts eine Kostenbegrenzung geboten ist, insbesondere ob die erzielten Pachteinnahmen so hoch waren, dass der Antragstellerin die volle Kostenbelastung zugemutet werden kann. Auch die vom Antragsgegner im Klageverfahren angestellten Erwägungen genügen nicht. Auch er hat im Schriftsatz vom 05.03.2013 auf die Risikoübernahme durch die Antragstellerin unter Hinweis auf einen monatlichen Pachtzins von 3.000,00 € verwiesen. Es ist indes nicht ersichtlich, dass die Pachteinnahmen so hoch waren, dass damit die über den Verkehrswert hinausgehende Kostenbelastung von mindestens etwa 380.000,00 € (annähernd) ausgeglichen werden könnte. Da das Mietverhältnis nach dem von der Antragstellerin vorgelegten Auszug aus dem Mietvertrag am 01.04.2005 begann und bis zum 31.12.2006 befristet war und nach den unwidersprochenen Angaben der Antragstellerin wegen der nicht genehmigungskonformen Nutzung des Grundstücks gekündigt bzw. nicht verlängert wurde, dürften die Mieteinnahmen einen Betrag von 63.000,00 € nicht überschritten haben. Auch mit der Erwägung, dass die Antragstellerin seit Beendigung des Pachtverhältnisses keine relevanten Aktivitäten zur ordnungsgemäßen Entsorgung der Abfälle unternommen habe, dürfte sich eine Inanspruchnahme der Klägerin mit der vollen Kostenbelastung nicht rechtfertigen lassen.

B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.