Landgericht Wuppertal Urteil, 01. Sept. 2016 - 9 S 109/16 / 9 S 49/16

Tenor

Auf die Berufungen der Parteien werden das Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 11.02.2016 in der Gestalt des Berichtigungsbeschlusses vom 18.03.2016 und das Ergänzungsurteil vom 19.05.2016 (Az. 92 C 342/12) teilweise abgeändert und – unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten zu 1) und 2) im Übrigen – insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten zu 1) und 2) werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger

1.

519,48 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 11,22 € seit dem 05.07.2012, aus 141,09 € seit dem 05.08.2012, aus jeweils 129,87 € seit dem 05.09. und 05.10.2012, sowie aus 107,43 € seit dem 05.11.2012 zu zahlen;

2.

34,64 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.05.2012 zu zahlen;

3.

35,90 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 17,95 € seit dem 05.12.2012 und 05.01.2013 zu zahlen;

4.

35,12 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 26.01.2013 zu zahlen;

5.

87,80 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 21,95 € seit dem 05.02., 05.03., 05.04. und 05.05.2013 zu zahlen;

6.

65,85 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 21,95 € seit dem 05.06., 05.07. und 05.08.2013 zu zahlen;

7.

10,65 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.02.2014 zu zahlen;

8.

45,33 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.02.2014 zu zahlen.

Die Beklagten zu 1) – 3) werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die im 2. Obergeschoss des Hauses  T-Str. in F gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Schlafzimmern, Küche, Diele, Bad, Wohnzimmer und den Kellerräumen Nr. 5 und 6, zu räumen und an die Kläger geräumt herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage und die Hilfswiderklage werden abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens beider Instanzen tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 13 % und die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu 87 %, daneben trägt der Beklagte zu 3) die Kosten des Verfahrens beider Instanzen als weiterer Gesamtschuldner zu 52 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich des Räumungstitels wird den Beklagten nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Hinsichtlich der übrigen Titel dürfen die Parteien die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

G r ü n d e :

I.

Die Beklagten zu 1) und 2) sind seit 1971 Mieter einer Wohnung in F, der Beklagte zu 3) ist ihr Sohn, aber nicht Mietpartei. Die Kläger sind die heutigen Vermieter. Das Verhältnis zwischen den Parteien ist zerrüttet. Ein schriftlicher Mietvertrag existiert nicht.

Der Rechtsstreit war wegen eines Teilurteils vom 14.07.2014 (Bl. 435 d.A.) bereits bei der Kammer anhängig. Mit dem Teilurteil hatte das Amtsgericht die Beklagten zu 1) und 2) verurteilt, auch dem Kläger zu 1) den Zugang zur Wohnung der Beklagten zu gewähren, um Handwerker bei ihren Arbeiten anzuleiten, zu kontrollieren und die Arbeiten abzunehmen. Die hiergegen eingelegte Berufung der Beklagten zu 1) und 2) wurde von der Kammer als unzulässig verworfen (Urteil vom 26.02.2015, 9 S 173/14, Bl. 494), da die erforderliche Beschwer von 600 € (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) nicht erreicht war. Eine hiergegen eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde (die statthaft war, § 26 Nr. 8 S. 2 EGZPO) wurde vom BGH zurückgewiesen (Beschluss vom 27.10.2015, VIII ZR 60/15, Bl. 42 Band VI).

Die nunmehr anhängigen Berufungen betreffen den restlichen Teil des Rechtsstreits. Die Beklagten zu 1) und 2) haben seit Juli 2012 diverse Minderungen der (Kalt-) Miete von 224,40 € vorgenommen. So haben sie die Miete zeitweise um 11,22 € (5 %) gemindert, da sich das auf einem Treppenabsatz befindliche (einzige) WC der Wohnung nur von innen durch einen Haken, nicht aber durch ein Schloss versperren lässt. Weiter minderten sie die Miete zeitweise um weitere 6,73 € (3 %) wegen des Zustandes des Teppichs im Treppenhaus. Ferner minderten sie die Miete zeitweise um weitere 33,66 € (15 %), da am angrenzenden ehemaligen Rangierbahnhof Bauarbeiten stattgefunden haben. Weiter minderten sie die Miete zeitweise um weitere 11,22 € (5 %) bzw. um 22,44 € (10 %), da ihnen die Nutzung von Wäscheleinen auf dem Dachboden untersagt worden war. Mit Schreiben vom 07.11.2012 sprachen die Kläger wegen eines Mietrückstandes iHv 586,80 € erstmals eine (fristlose) Kündigung aus. Weitere Kündigungen erfolgten während des Rechtsstreits.

Die Kläger hatten ursprünglich einen Räumungsantrag und diverse Zahlungsanträge wegen Mietrückständen angekündigt. Die Beklagten zu 1) und 2) hatten widerklagend mehrere eigene Zahlungsansprüche wegen Anwaltskosten geltend gemacht.

Wegen der Einzelheiten wird gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht ist in dem angefochtenen (Schluss-) Urteil vom 11.02.2016 davon ausgegangen, dass der ursprünglich gestellte Räumungsantrag gegen die Beklagten zu 1) – 3) zurückgenommen worden sei. Im Übrigen hat es mit dem Urteil der auf Zahlung gegen die Beklagten zu 1) und 2) gerichteten Klage überwiegend stattgegeben. Soweit die Miete wegen des WC gemindert worden war, rechtfertige das fehlende Schloss keine Minderung. Auch bezüglich des Teppichbelages im Treppenhaus bestehe kein Minderungsanspruch. Ausweislich der in Augenschein genommenen Lichtbilder bestehe keine Stolper- und Sturzgefahr. Die Baustelle auf dem Gelände des ehemaligen Rangierbahnhofs berechtige zu einer Mietminderung, allerdings nur iHv 5 % für den Zeitraum August bis Oktober 2012. Nach Angaben des Beklagten zu 3), der nach Rücknahme des Räumungsantrages als Zeuge zu vernehmen gewesen sei, stehe fest, dass von der Baustelle eine Lärmbelästigung ausgegangen sei, die das Maß des üblichen Lärms überschritten hätte. Eine 5 % übersteigende Minderungsquote sei aber nicht angezeigt gewesen, da der Umfang der Lärmbeeinträchtigungen sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch bezüglich der Lautstärke mangels eines Lärmprotokolls und Lärmmessungen im Nachhinein nur grob beurteilt werden könne. Zudem sei zu berücksichtigen, dass die Wohnung aufgrund ihrer Lage üblicherweise Verkehrslärm ausgesetzt und dass bei der Anmietung der Rangierbahnhof noch in Betrieb gewesen sei. Keine Minderung sei allerdings hinsichtlich der Entfernung der Wäscheleinen vom Dachboden gerechtfertigt. Zwar gehöre die Benutzung von Gemeinschaftsräumen zum gewöhnlichen Mietgebrauch. Die Beklagten zu 1) und 2) hätten den Dachboden jedoch weiterhin zum Trocknen (mittels eines Wäscheständers) nutzen können, da der Dachboden ihnen jedenfalls faktisch – trotz des Schildes „Ab hier kein Zutritt für Familie E“ – uneingeschränkt zugänglich gewesen sei. Auch die geltend gemachten Nebenkostenforderungen für die Jahre 2011 bis 2013 bestünden in der geltend gemachten Höhe. Die den Abrechnungen zu Grunde gelegte Wohnfläche sei nicht zu beanstanden, da nach dem eingeholten Gutachten die Wohnung sogar größer sei als die abgerechneten 74 m².

Soweit die Beklagten zu 1) und 2) Gegenansprüche geltend gemacht hatten, hat das Amtsgericht geurteilt, dass die (Hilfs-) Aufrechnungen nicht durchgreifen. Für eine Aufrechnung mit Anwaltskosten i.H.v. 402,82 € wegen einer gegenüber dem Kläger zu 1) ausgesprochenen Abmahnung fehle es bereits an einer Aufrechnungslage gegenüber den Klägern als Gesamtgläubigern. Die Hilfsaufrechnungen in Höhe von insgesamt 976,76 € (102,82 € Anwaltskosten zur Abwehr eines Mieterhöhungsverlangens sowie zweimal 436,97 € zur Abwehr von Kündigungen) würden mangels Anspruchsgrundlage nicht durchgreifen. Den Klägern sei kein schuldhaftes Verhalten vorzuwerfen. Aus demselben Grund wurde die Hilfswiderklage, die sich auf dieselben Forderungen wie die Hilfsaufrechnungen bezog, abgewiesen. Die Widerklage, die sich ebenfalls auf die Anwaltskosten zum Ausspruch der Abmahnung bezog, wurde abgewiesen, da das Verhalten des Klägers zu 1) (einmaliges „Rumlauern“ vor der Tür verbunden mit zahlreichen Anrufversuchen) nicht zur Abmahnung berechtige.

Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 18.03.2016 wurde der Tatbestand des angefochtenen Urteils berichtigt (Bl. 593a). Sodann wurde das Urteil auf Antrag der Kläger mit Ergänzungsurteil vom 19.05.2016 (Bl. 669) um eine weitere Verurteilung iHv 188,29 € (Mietrückstände für Januar bis März 2014) nebst Zinsen ergänzt. Ein weiterer Antrag auf Urteilsergänzung hinsichtlich des Räumungsantrages wurde abgewiesen.

Gegen das (Schluss-) Urteil vom 11.02.2016 wenden sich die Beklagten zu 1) und 2) und verfolgen ihre erstinstanzlichen Anträge (Klageabweisung und Verurteilung auf Widerklage und Hilfswiderklage) weiter. Das fehlende Schloss an der WC-Tür stelle einen Mangel dar. Die Toilette sei nicht anders zu bewerten als etwa ein Abstell- oder Kellerraum. Der vorhandene Haken sichere den Raum nicht gegen unbefugten Zutritt Dritter. Zudem hätten die Kläger in treuwidriger Weise an der Tür der ebenfalls im Hausflur gelegenen Toilette der Wohnung im 3. OG ein Schloss anbringen lassen. Hinsichtlich des Teppichs habe das Gericht die Beweismittel (Ortsbesichtigung) nicht ausgeschöpft. Auch eine optische Beeinträchtigung begründe einen Mangel. Ein Treppenhaus, das sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet, sei ein Mangel. Die Minderungsquote hinsichtlich des Baulärms sei zu niedrig bemessen. Ein Öffnen der Fenster sei nur unter erheblichen Beeinträchtigungen möglich gewesen. Der Lärm hätte sich auch auf Ruhe- und Nachtzeiten erstreckt. Die Grenzwerte für Baulärm seien überschritten worden, was sogar zu einer Minderung von 25 % berechtigen würde. Hinsichtlich des Dachbodens sei das Amtsgericht von unrichtigen Tatsachen ausgegangen. Inzwischen habe das Amtsgericht den Tatbestand korrigiert und dahingehend ergänzt, dass im März 2014 ein Vorhängeschloss angebracht worden sei. Damit sei den Beklagten eine vertraglich eingeräumte Nutzungsmöglichkeit für einen Nebenraum entzogen worden. Schließlich habe das Amtsgericht auch den Summierungseffekt der Mängel übersehen. Die Nebenkosten seien in jahrelanger Übung nach einer Maßgabe von 68 m² abgerechnet worden. Hierin liege eine Vereinbarung auf 68 m² als Wohnfläche. Im Mietvertrag für eine vergleichbare Wohnung im Haus sei ebenfalls eine Fläche von 68 m² angegeben worden. Das eingeholte Gutachten sei daher nicht erforderlich gewesen. Ferner seien die Kläger selbst von 74 m² Wohnfläche ausgegangen, womit die Abweichung unterhalb der 10 %-Grenze liege. Hinsichtlich der Widerklage fehle eine nachvollziehbare Begründung. Hinsichtlich der Hilfsaufrechnung hätten die Kläger – fahrlässig – eine unzutreffende Wohnfläche als Grundlage angenommen. Ebenso fahrlässig hätten sie einen Mietrückstand angenommen.

Auch die Kläger wenden sich gegen das (Schluss-) Urteil vom 11.02.2016 dahingehend, dass der Räumungsantrag zu Unrecht nicht beschieden worden sei. Sie verlangen nunmehr von allen drei Beklagten die Herausgabe der Wohnung. Die Beklagten erachten die Berufung insoweit als unzulässig; im Übrigen fehle es mangels Zahlungsrückständen an einer wirksamen Kündigung.

Schließlich wenden sich die Beklagten zu 1) und 2) gegen das Ergänzungsurteil vom 19.05.2016, soweit sie damit zu einer weiteren Zahlung von 188,29 € verurteilt wurden. Die vorgenommenen Minderungen wegen der WC-Tür, des Teppichbelages und der Dachbodennutzung seien aus den vorgenannten Gründen zu Recht erfolgt; die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung setze eine inhaltlich korrekte Abrechnung voraus, was wegen einer nicht zutreffenden Wohnfläche aber nicht der Fall gewesen sei.

Die Kläger beantragen, unter Abänderung des am 11.02.2016 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Wuppertal, Az. 92 C 342/12,

die Beklagten zu 1) – 3) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im 2. Obergeschoss des Hauses T-Str. in F gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Schlafzimmern, Küche, Diele, Bad, Wohnzimmer und den Kellerräumen Nr. 5 und 6, zu räumen und an die Kläger geräumt herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung als unzulässig zu verwerfen.

Die Beklagten zu 1) und 2) beantragen, unter Abänderung des am 11.02.2016 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Wuppertal, Az. 92 C 342/12,

1.

die Klage insgesamt abzuweisen,

2.

auf die Widerklage den Kläger zu 1) zu verurteilen, an den Beklagten zu 1) 402,80 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Widerklageschrift vom 30.07.2014 zu zahlen,

3.

 auf die Hilfswiderklage die Kläger zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtgläubiger 976,76 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung des Schriftsatzes vom 07.03.2013 zu zahlen.

Die Beklagten zu 1) und 2) beantragen weiter, unter Abänderung des am 19.05.2016 verkündeten Ergänzungsurteils des Amtsgerichts Wuppertal, Az. 92 C 342/12,

die Klage abzuweisen, soweit die Beklagten zu 1) und 2) zur Zahlung von 188,29 € zuzüglich Zinsen verurteilt worden sind.

Die Kläger beantragen,

die Berufungen der Beklagten zu 1) und 2) zurückzuweisen.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens im Berufungsverfahren wird auf die wechselseitigen Schriftsätze Bezug genommen.

II.

A. Berufung der Beklagten zu 1) und 2) gegen das Schlussurteil vom 11.02.2016

Die Berufung der Beklagten zu 1) und 2) gegen ihre Verurteilung zur Zahlung ist zulässig und teilweise erfolgreich.

1. Minderung WC-Tür

Eine Minderung wegen des fehlenden Schlosses an der WC-Tür scheitert bereits an § 536 b BGB. Unstreitig war die Tür seit Vertragsschluss nicht mit einem Schloss versehen, was den Beklagten zu 1) und 2) auch bekannt war. Jedenfalls haben sie diesen Zustand durch jahrzehntelange Übung als vertragsgemäß akzeptiert. Ein Mangel folgt auch nicht daraus, dass die Kläger das WC einer anderen Wohnung mit einem Schloss ausgestattet haben. Eine Minderung käme allenfalls in Betracht, wenn die Beklagten zu 1) und 2) einen Anspruch auf eine entsprechende Modernisierung hätten. Dies ist jedoch nicht der Fall. Ist die Ausstattung einer Wohnung auf Grund der technischen Entwicklung veraltet, so ist dies der Risikosphäre des Mieters zuzurechnen. Ein Anspruch auf Modernisierung besteht nicht (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 535, Rn. 382). Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände ist es auch nicht treuwidrig im Sinne des § 242 BGB, wenn ein Vermieter in einer Wohnung (geringfügige) Modernisierungsmaßnahmen durchführt, in einer anderen Wohnung aber nicht. Ob die Beklagten zu 1) und 2) gegebenenfalls ein Anspruch darauf haben, selbst ein Schloss anbringen zu dürfen, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden.

2. Minderung Teppichbelag

Ebenfalls zu Recht hat das Amtsgericht eine Minderung wegen des Teppichbelags im Treppenhaus abgelehnt. Dabei hat es die zur Verfügung stehenden Beweismittel ausgeschöpft. Zwar haben die Beklagten auch Beweis angetreten durch „Ortsbesichtigung“ (Bl. 102), also durch Inaugenscheinnahme i.S.d. § 371 ZPO. Von der Durchführung einer Ortsbesichtigung kann allerdings Abstand genommen werden, wenn vorgelegte Fotografien einen Eindruck eindeutig vermitteln und die beweispflichtige Partei keine von den Fotografien abweichenden Merkmale behauptet (vgl. BGH, NJW-RR 1987, 1237; Münchener Kommentar zur ZPO-Zimmermann, 4. Aufl., § 371, Rn. 10). Dies ist hier der Fall. Die in der Akte befindlichen Fotografien (insb. Bl. 225, Bl. 265 ff. und Bl. 567 ff.) vermitteln einen aussagekräftigen Eindruck vom Zustand des Teppichbelags. Die Beklagten haben die von den Klägern vorgelegten Fotos lediglich als „wenig aussagekräftig“ gerügt (Bl. 215). Sie haben jedoch keine abweichenden Merkmale behauptet, auch nicht in zweiter Instanz.

Ausweislich der Fotografien ist der Teppich zwar alt und abgenutzt, eine besondere Stolpergefahr ist aber tatsächlich nicht ersichtlich. Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, dass das Treppenhaus renovierungsbedürftig sei. Denn die Wände und das Treppengeländer machen – im Gegensatz zum Teppichbelag – einen guten Eindruck (vgl. insb. Bl. 273). Damit kann aber ein mehr als bloß unbedeutender optischer Mangel oder gar eine als Mangel anzusehende Renovierungsbedürftigkeit des Treppenhauses im Sinne der Rechtsprechung nicht festgestellt werden.

3. Minderung Baulärm

Dem Grunde nach nicht zu beanstanden ist die Feststellung des Amtsgerichts, dass wegen der Baustelle auf dem Gelände des ehemaligen Rangierbahnhofs eine Minderung vorzunehmen war. Soweit sich die Kläger gegen diese Feststellung wenden, so ist dies ohne Belang, da sie insoweit keine (Anschluss-) Berufung eingelegt und in zweiter Instanz eine Mietminderung von 5 % akzeptiert haben (Bl. 747).

Eine weitergehende Minderung ist nur für die Monate August und September 2012 feststellbar:

Baulärm, der von Nachbargrundstücken ausgeht, stellt bei Mietverhältnissen über Wohnraum einen Fehler der Mietsache i.S.d. § 536 BGB dar, wenn er so erheblich ist, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch als Wohnung gemindert ist (vgl. BayObLG, NJW 1987, 1950; LG Kassel, NJW-RR 1989, 1292; LG Wiesbaden, WuM 2000, 184). Dies hat das Amtsgericht festgestellt. Der Umfang dieser Beeinträchtigungen ist nach den Angaben des Beklagten zu 3) in der mündlichen Verhandlung vom 11.05.2015 zu bemessen, da das Amtsgericht diesen Angaben Glauben geschenkt hat, den Angaben der Zeugen T und K jedoch nicht gefolgt ist. Dies geschah in prozessual zulässiger Weise, auch wenn das Amtsgericht den Beklagten zu 3) fälschlicherweise als Zeugen angesehen hat. Denn Grundlage der Beweiswürdigung ist der gesamte Inhalt der Verhandlung, insbesondere auch die Äußerungen der Parteien bei Anhörungen nach § 141 ZPO, welche das Amtsgericht tatsächlich durchgeführt hat. Dabei kann auch einer Parteierklärung, selbst wenn sie außerhalb einer förmlichen Parteivernehmung erfolgt ist, der Vorzug vor den Bekundungen eines Zeugen gegeben werden (vgl. BGH, NJW 1999, 363). Das Amtsgericht hat nachvollziehbar ausgeführt, warum es die Angaben des Beklagten zu 3) als glaubwürdiger erachtet, als die Angaben der Zeugen. Nach seinen Angaben dauerten die Bauarbeiten etwa von Mitte Juli bis Mitte Oktober 2012. Stündlich mehrfach wurde Baumaterial mit Kippern abgeladen. Teilweise wurde der Geländeaushub zerkleinert, was nach Angaben des Beklagten zu 3) einen ohrenbetäubenden Lärm gemacht hat. Wenn die Lkw den Rückwärtsgang einlegten, ertönte ein Piepton. Die Arbeiten begangen um ca. 7:00 Uhr und dauerten bis ca. 23:00 Uhr an, auch samstags. Nach Einschätzung des Beklagten zu 3) hat sich die Lärmkulisse bei einer Skala von 1 - 100 aufgrund der Bauarbeiten von 30 auf 70 - 80 erhöht. Weitere Feststellungen zum Lärmumfang sind nicht möglich.

Bei alledem handelt es sich bei den Lärmbelästigungen um solche, die denen entsprechen, die bei Geländearbeiten auf einem Nachbargrundstück üblich sind. Bei – von der Intensität als vergleichbar erscheinenden – Belästigungen durch Bauarbeiten beim Um- bzw. Neubau von Bahnstrecken hat die Rechtsprechung eine Minderung von 10 % anerkannt (LG Wiesbaden, aaO; LG Kassel, aaO). Dies erscheint auch vorliegend als angemessen. Da in den Monaten Juli und Oktober 2012 die Bauarbeiten jeweils nur den halben Monat stattgefunden haben, erscheint hier die vom Amtsgericht angesetzte Minderung von jeweils 5 % als angemessen. Lediglich für die Monate August und September 2012 ist eine höhere Minderung von 10 % insgesamt, also 22,44 € pro Monat, vorzunehmen.

Auf ein Zurückbehaltungsrecht können sich die Beklagten nicht (mehr) berufen, da der Mieter zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrages verpflichtet ist, wenn der Mangel beseitigt wird (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 536 BGB, Rn. 187). Mit Beendigung der Bauarbeiten war vorliegend der Mangel beseitigt.

4. Minderung Dachboden

Der Dachboden war – jedenfalls aufgrund der jahrzehntelangen Übung – Teil des Mietgebrauchs, so dass die teilweise Entziehung dieses Mietgebrauchs einen Mangel darstellt (vgl. das Urteil der Kammer vom 10.10.2013, Az. 9 S 2/13, abrufbar unter: www.nrwe.de). Das Amtsgericht hat übersehen, dass den Beklagten ab März 2014 der Zugang zum Trockenraum vollständig unterbunden wurde, indem dort ein Vorhängeschloss angebracht wurde (vgl. Tatbestandsberichtigungsbeschluss vom 18.03.2016, Bl. 593 a). Allerdings erscheint bereits ab dem Zeitpunkt ein Mangel als gegeben, ab dem den Beklagten der Zugang zum Dachboden untersagt wurde, also ab September 2013. Denn es kann dem Mieter nicht zugemutet werden, sich über ein ausdrückliches Verbot seitens des Vermieters hinwegzusetzen.

Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung zu vergleichbaren Fällen erscheint hier eine Minderung von 5 % (ab September 2013) angemessen. Das Landgericht Köln (WuM 1993, 670) hat eine Minderung von 20 % angenommen, wenn dem Mieter die Mitbenutzung von Garten, Trockenraum und Waschküche entzogen wird; das Amtsgericht Osnabrück (WuM 1990, 147) hat eine Minderung von 10 % bei Entzug von Gemeinschaftswaschmaschinen und -trocknern angenommen. Da hier nur der Zugang zum Trockenraum unterbunden wurde, ist eine Minderung von 5 %, also 11,22 €, vorzunehmen.

Da der Mangel bisher nicht beseitigt wurde, steht den Beklagten – neben der Minderung – zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht zu (vgl. BGH, NJW 2015, 3087). Die Frage, in welchem Umfang dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Wohnung weiter nutzt, ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich jedoch einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben zu beantworten (BGH, aaO). Dabei war einerseits zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Verbot, den Dachboden zum Wäschetrocknen zu nutzen, um eine reine Schikane seitens der Kläger handelt. Andererseits war zu berücksichtigen, dass der Gebrauchswert der Wohnung hierdurch nur sehr geringfügig eingeschränkt wurde. Eine Kumulation von Minderung und Zurückbehaltungsrecht zu einem Betrag von mehr als 20 % der vereinbarten Kaltmiete, erscheint daher nicht mehr gerechtfertigt. Die Beklagten sind daher berechtigt, seit September 2013 insgesamt 20 % der Kaltmiete (= 44,88 €) einzubehalten.

Dem steht auch nicht entgegen, dass die Beklagten nach Wirksamwerden der von den Klägern ausgesprochenen Kündigung nicht mehr berechtigt gewesen wären, die Miete zu mindern (oder sich auf ein Zurückbehaltungsrecht zu berufen). Wurde das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet, so schuldet der Mieter ab diesem Zeitpunkt nicht mehr die Miete, sondern eine Entschädigung nach § 546 a BGB. Diese Entschädigung ist im Falle des Vorliegens eines Mangels jedoch ebenso gemindert, wie die Miete selbst. War die Miete im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung wegen eines Mangels gemindert, so ist auch während der Vorenthaltung eine Entschädigung in Höhe der geminderten Miete zu bezahlen (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 546a, Rn. 27).

5. Nebenkosten / Wohnfläche

Hinsichtlich der zugesprochenen Nebenkosten ist das erstinstanzliche Urteil, welches von einer Wohnfläche von (mindestens) 74 m² ausgeht, nicht zu beanstanden. Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, dass eine Wohnungsgröße von 68 m² vereinbart worden und die tatsächliche Wohnungsgröße daher unbeachtlich wäre. Eine entsprechende vertragliche Vereinbarung auf 68 m² gibt es nicht. Die Mietvertragsparteien können hinsichtlich der Fläche eine Beschaffenheitsvereinbarung treffen. Ein schriftlicher Vertrag ist zwischen den Parteien bzw. mit den Rechtsvorgängern der Kläger nicht getroffen worden. Zwar können mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache auch konkludent getroffen werden, und zwar in der Weise, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt (vgl. BGH, NJW 2010, 1133). Vorliegend fehlt es jedoch bereits an einer derartigen Forderung der Beklagten als Mieter. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH, aaO). Eine solche Zustimmung kann allein in der früheren Abrechnung von Nebenkosten auf Basis von einer Wohnungsgröße von 68 m² nicht gesehen werden, schon allein deswegen, weil diesen Abrechnungen mangels einer entsprechenden Forderung der Beklagten zur Bestimmung der Wohnungsgröße kein derartiger Erklärungsinhalt beigemessen werden kann.

Ob die Kläger bzw. ihre Rechtsvorgänger mit anderen Mietern Vereinbarungen zur Wohnungsgröße getroffen haben, ist für das vorliegende Mietvertragsverhältnis ohne Belang.

Mangels Vereinbarung einer bestimmten Wohnungsgröße kann die tatsächliche Überschreitung dieser Größe auch nicht unbeachtlich (unter 10 %) sein.

Durchgreifende Bedenken gegen die Richtigkeit des eingeholten Gutachtens, welches sogar von einer Wohnungsgröße von 76,37 m² (zzgl. 1,16 m² für das WC) ausgeht, tragen die Beklagten nicht vor.

6. Zusammenfassung Mietrückstände

Nach alledem ergeben sich, ausgehend von den durch die Kläger geltend gemachten Mietrückständen, folgende Beträge, um welche die Miete tatsächlich unberechtigt gekürzt wurde:

7. Aufrechnung

Soweit das Amtsgericht die laut Tatbestand des Urteils erklärte Aufrechnung i.H.v. 402,82 € als nicht durchgreifend erachtet hat, wurde dies mit der Berufung nicht angegriffen. Überdies haben die Beklagten die Aufrechnung mit Schriftsatz vom 30.07.2014 (Bl. 450) nicht mehr geltend gemacht und stattdessen Widerklage erhoben.

8. Hilfsaufrechnung

Zu Recht hat das Amtsgericht auch die mit der Hilfsaufrechnung geltend gemachten Anwaltskosten der Beklagten zu 1) und 2) wegen der Abwehr des Mieterhöhungsverlangens und der Kündigungen nicht durchgreifen lassen.

Die Geltendmachung (vermeintlich) unbegründeter Ansprüche begründet nicht ohne weiteres einen Anspruch auf Ersatz der zur außergerichtlichen Abwehr des Anspruchs entstandenen Rechtsanwaltskosten. Zwar verletzt eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB. Eine Haftung dieser Vertragspartei scheidet jedoch aus, wenn sie nicht fahrlässig handelt. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entspricht diese Vertragspartei jedoch, wenn sie prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist. Mit dieser Plausibilitätskontrolle des eigenen Begehrens hat es sein Bewenden (BGH, NJW 2009, 1262).

Ein Verstoß gegen diese Pflicht zur Plausibilitätskontrolle ist vorliegend nicht erkennbar. Sowohl das Mieterhöhungsverlangen als auch die Kündigungen beruhten auf einem vertretbaren Rechtsstandpunkt der Kläger.

9. Ergebnis Klage

Mithin war die vom Amtsgericht zugesprochene Klageforderung (nur) teilweise zu reduzieren, wie aus dem Tenor ersichtlich ist.

10. Widerklage

Zu Recht hat das Amtsgericht auch die Widerklage abgewiesen. Ein zu einer Abmahnung berechtigendes Verhalten des Klägers zu 1) liegt nicht vor. Zu Recht hat das Amtsgericht darauf abgestellt, dass die Beklagten zwei Tage vor dem streitgegenständlichen Verhalten des Klägers zu 1) eine Mängelrüge an die Kläger adressiert hatten. Daher ist der Versuch einer Kontaktaufnahme durch den Kläger zu 1) nicht verwerflich; ebenso nicht verwerflich ist es, wenn er vor seinem eigenen Haus „rumlauert“. Auch im Übrigen enthält der Tatbestand des angegriffenen Urteils kein zu einer Abmahnung berechtigendes Verhalten des Klägers zu 1). Eine Unvollständigkeit des Tatbestandes wurde nicht geltend gemacht.

10. Hilfswiderklage

Ebenso zu Recht hat das Amtsgericht schließlich die Hilfswiderklage abgewiesen, da den Beklagten zu 1) und 2) kein Anspruch auf Erstattung von Anwaltskosten wegen der Abwehr des Mieterhöhungsverlangens und der Kündigungen zusteht (s.o. Ziff. 8. Hilfsaufrechnung).

B. Berufung der Kläger gegen das Schlussurteil von 11.02.2016

Die Berufung der Kläger ist zulässig und begründet. Zu Unrecht hat das Amtsgericht nicht über den Räumungsantrag entschieden. Dieser ist zudem begründet.

1.

Die Berufung ist für das Begehren der Kläger (Verurteilung zur Räumung bei angenommener Klagerücknahme) das statthafte Rechtsmittel. § 321 ZPO findet hier keine Anwendung. Die vom Beklagtenvertreter (wiederholt) zitierte Rechtsprechung dazu passt nicht. Denn soweit das amtsgerichtliche Urteil ausdrücklich über einen Teil der Klage nicht entschieden hat, weil es der Auffassung gewesen ist, dass er nicht (mehr) anhängig gewesen ist, so kann diese bewusste Entscheidung des Gerichts, über einen nach seiner Auffassung nicht oder nicht mehr anhängigen Anspruch nicht zu entscheiden, nur mit einem Rechtsmittel angefochten werden und ist ein Antrag auf Ergänzung des Urteils nicht zulässig (BGHZ 182, 185, juris Rn. 70; Zöller-Vollkommer, ZPO, 31. Aufl., § 321, Rn. 2, 4; nach BGH NJW 2010, 1148 ist der Rechtsmittelzug (Berufung) ggf. sogar neben dem Verfahren nach § 321 ZPO eröffnet, wenn das Urteil nicht bloß unvollständig, sondern (dadurch) sachlich unrichtig ist). Demgemäß hat das Amtsgericht richtigerweise den Ergänzungsantrag der Kläger insoweit zurückgewiesen.

Auch § 533 ZPO findet keine Anwendung. Denn wenn der bewusst nicht entschiedene Antrag tatsächlich nicht zurückgenommen worden ist, so stellt der Berufungsantrag keine (in zweiter Instanz isoliert unzulässige) Klageerweiterung dar, sondern die Fortsetzung des (falsch beschiedenen) erstinstanzlichen Begehrens.

2.

Eine Beschwer der Kläger liegt vor. Eine solche besteht, wenn die Entscheidung des Erstgerichts dem Berufungskläger etwas versagt, was er beantragt hat und immer noch begehrt. Maßgeblich dafür ist der letzte Antrag aus der Vorinstanz (Baumbach pp, ZPO, 74. Aufl., Grundz. § 511, Rn. 15). Dass der Räumungsantrag im Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils gar nicht erwähnt wird, ist insoweit nicht maßgeblich. Zwar muss grundsätzlich wegen der Beweiskraft des Tatbestands (§ 314 ZPO) von der Richtigkeit des dort wiedergegebenen Tatsachenvortrags ausgegangen werden, so dass sich das hiervon abweichende Vorbringen in der Berufungsbegründung als neu im Sinne von § 531 Abs. 2 ZPO darstellt. Die Unrichtigkeit des Tatbestands kann (und muss) nämlich mit Hilfe eines beim Gericht des ersten Rechtszuges anzubringenden Antrags nach § 320 ZPO auf Berichtigung des Tatbestands geltend gemacht werden (Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 529 Rdn. 6). Dies ist vorliegend indes geschehen. Zudem kann – abweichend von einer Unrichtigkeit – eine Unvollständigkeit des Tatbestands neben der Möglichkeit der Berichtigung nach § 320 ZPO auch in der Rechtsmittelinstanz als Verfahrensfehler (Verstoß gegen § 286 ZPO) gerügt werden (Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 529 Rdn. 7). Hier geht es um eine solche Unvollständigkeit, nämlich die Auslassung des zumindest ursprünglich gestellten Räumungsantrages.

Die Beschwerdesumme des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist erreicht. Beim Streit über die Räumung einer auf unbestimmte Zeit vermieteten Wohnung ist mangels anderer hinreichend konkreter Anhaltspunkte die „streitige Zeit” i.S. des § 8 ZPO in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO zu bestimmen, also auf die 3,5-fache Jahresmiete abzustellen (BGH, NJW-RR 2005, 867).

Schließlich wäre die Berufung der Kläger als Anschlussberufung an die Berufungen der Beklagten zu 1) und 2) anzusehen, so dass sie auch ohne eigene Beschwer zulässig wäre.

3.

Die Berufung ist in Fällen wie dem vorliegenden begründet, wenn die bewusste Entscheidung des Gerichts, über den Anspruch nicht zu entscheiden, verfahrensfehlerhaft war, und dem Antrag letztlich auch stattzugeben gewesen wäre. Beides ist vorliegend der Fall:

a)

Zu Unrecht ist das Amtsgericht von einer Rücknahme des Räumungsantrages ausgegangen. Eine Klagerücknahme kann zwar auch durch schlüssiges Verhalten erklärt werden. Erforderlich dafür ist aber, dass das Verhalten der Partei den Willen zur Rücknahme eindeutig und unzweifelhaft ergibt (BGH, NJW-RR 1996, 885). Ein solcher unzweifelhafter Wille zu Klagerücknahme ist vorliegend nicht erkennbar. In der mündlichen Verhandlung vom 17.12.2015 (Bl. 630 Zweitakte) wurde auf die Anträge in der mündlichen Verhandlung vom 11.05.2015 Bezug genommen. Dort (Bl. 554) stellte der Klägervertreter (u.a.) die Anträge „aus dem Schriftsatz vom 16.11.2012 (Bl. 36 d. A.), jedoch ohne den dortigen Räumungsantrag, aus dem Schriftsatz vom 21.11.2012 (Bl. 35 d. A.), …“. Bereits das unterlassene Stellen eines Antrages kann nicht ohne Weiteres als Klagerücknahme aufgefasst werden (RGZ 168, 56; Zöller-Greger, ZPO, 31. Aufl., § 269, Rn. 12; Münchener Kommentar zur ZPO-Becker-Eberhard, 4. Aufl., § 269, Rn. 19). Zudem hat der Klägervertreter zwar den Räumungsantrag aus dem Schriftsatz vom 16.11.2012 nicht gestellt, im Schriftsatz vom 21.11.2012 wurde dieser (nicht gestellte) Räumungsantrag aber um den Beklagten zu 3) ergänzt. Mit der Bezugnahme auf den Schriftsatz vom 21.11.2012 wurde also (ohne Einschränkung) ein Räumungsantrag gestellt, einen anderen Antrag enthält der Schriftsatz vom 21.11.2012 auch nicht.

Ferner ergibt sich aus dem weiteren Prozessverlauf kein Hinweis auf eine Rücknahme des Räumungsantrages. Insbesondere hat der Beklagtenvertreter der (vermeintlichen) Rücknahme nicht zugestimmt, was aber gem. § 269 Abs. 1 ZPO erforderlich gewesen wäre, da bereits am 15.01.2013 (Bl. 98) über den Räumungsantrag (vom 16.11.2012) verhandelt wurde. Auch wurde der Beklagte zu 3) als solcher angehört, obwohl er bei einer Rücknahme des Räumungsantrages keine Partei mehr gewesen wäre. Von den Parteien wurde er einerseits als „Zeuge“ bezeichnet (vgl. Bl. 597, 610 Zweitakte), andererseits haben die Kläger im Schriftsatz vom 11.05.2015 ausdrücklich ausgeführt, dass „Herr K (…) nicht Zeuge, sondern Partei“ sei (Bl. 571).

Die Amtsrichterin, welche die Verhandlung am 11.05.2015 leitete, ist also nicht von einer Klagerücknahme ausgegangen. Die Amtsrichterin, die schließlich entschieden hat, hat den protokollierten Inhalt der mündlichen Verhandlung vom 11.05.2015 offensichtlich missverstanden.

b)

Der Räumungsantrag gegen die Beklagten ist begründet. Das Mietverhältnis wurde spätestens zum 28.02.2015 beendet.

Zwar waren die Beklagten zu 1) und 2) zum Zeitpunkt der erstmaligen Kündigung am 07.11.2012 (Bl. 39) nur mit 519,48 € im Rückstand (s.o. Ziff. A 6). Damit betrug der Zahlungsrückstand zu diesem Zeitpunkt jedoch weniger als zwei Warm-Mieten (monatlich 280,40 €, also zusammen 560,80), vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB. Jedenfalls die weitere (fristlose, hilfsweise fristgemäße) Kündigung vom 07.05.2014 (Bl. 416) war jedoch wirksam. Zum diesem Zeitpunkt betrug der Rückstand 709,03 € (s.o.), womit der Betrag von zwei Monatsmieten überschritten war. Gegenforderungen standen den Beklagten nicht zu, auch nicht in Form eines Zurückbehaltungsrechts wegen zu diesem Zeitpunkt noch zu behebender Mängel. Jedenfalls die fristgemäße Kündigung beendete das Mietverhältnis daher zum 28.02.2015 (bei 9 Monaten Kündigungsfrist, § 573c BGB).

Gemäß § 546 Abs. 2 BGB ist auch der (in der Wohnung wohnende) Beklagte zu 3) zur Herausgabe/Räumung verpflichtet.

C. Berufung der Beklagten zu 1) und 2) gegen das Ergänzungsurteil v. 19.05.2016

Die Berufung ist zulässig. Das Ergänzungsurteil des § 321 ZPO ist hinsichtlich des Rechtsmittels als selbständiges Urteil anzusehen. Die Berufungssumme ist für das angefochtene Ergänzungsurteil selbständig zu berechnen (BGH ZIP 84, 1107, juris Rn. 78). Hierauf kommt es aber nicht an, da das Amtsgericht die Berufung zugelassen hat.

Die Berufung ist auch begründet. Aus den vorgenannten Gründen (Minderung und Zurückbehaltungsrecht wegen der fehlenden Möglichkeit zum Trocknen auf dem Dachboden) waren die Beklagten zu 1) und 2) berechtigt, die Miete auch im Zeitraum Januar bis Mai 2014 um mindestens 33,17 € bzw. 44,39 € zu mindern. Damit entfällt der mit dem Ergänzungsurteil zugesprochene Anspruch.

D. Räumungsfrist

Die Einräumung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO wurde nicht beantragt. Sie war auch nicht von Amts wegen zu gewähren, da aufgrund des angekündigten Revisionsverfahrens mit einer unmittelbaren Vollstreckung nicht zu rechnen ist.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Der Zahlungsklage über insgesamt 1.666,96 € wurde i.H.v. 834,77 € stattgegeben, die Kläger unterliegen also i.H.v. 832,19 €. Hinzu kommt die Rücknahme der ursprünglichen Klage auf Zahlung von 50 € durch Schriftsatz vom 25.01.2013 (Bl. 117, eingeheftet vor Bl. 180). Bei einem Gesamtstreitwert von 6.411,32 € (s.u.) macht das Teilunterliegen der Kläger daher ca. 13 % aus. Aufgrund der unterschiedlichen Beteiligungen haftet der nur zur Räumung verurteilte Beklagte zu 3) neben den weiteren Beklagten gesamtschuldnerisch zu 52 %.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO liegen vor, soweit die Kläger Berufung gegen die unterlassene Entscheidung über den Räumungsantrag eingelegt haben. Die Frage, ob eine bewusste, aber zu Unrecht angenommene Teilklagerücknahme im Wege der Berufung angegriffen werden kann, ist ausdrücklich höchstrichterlich – soweit ersichtlich – nicht geklärt.

Streitwert für die Berufungsinstanz:

- Zahlungsansprüche                                  1.666,96 €

- Herausgabeanspruch                               3.364,80 €                            (§ 41 Abs. 2 GKG)

- Widerklage                                                402,80 €

- Hilfswiderklage / Hilfsaufrechnung                976,76 €

                                                             ==========

                                                              6.411,32 €