Bundesgerichtshof Urteil, 04. Feb. 2015 - VIII ZR 175/14
Bundesgerichtshof
Tenor
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Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 11. Juni 2014 wird zurückgewiesen.
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Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
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Der Beklagte ist seit Dezember 2010 Mieter einer 140 qm großen Wohnung des Klägers in H. . Die spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichtende Miete beläuft sich auf monatlich 1.100 € netto zuzüglich der Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 € sowie einer Betriebskostenvorauszahlung von 180 €.
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Ab Oktober 2011 bezog der Beklagte Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II. Die seit Januar 2013 vom zuständigen Jobcenter für seine Unterkunft erhaltenen Zahlungen leitete er nicht an den Kläger weiter. Dieser kündigte daraufhin das Mietverhältnis unter dem 17. April 2013 wegen der bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände fristlos. Mit seiner am 8. Juni 2013 zugestellten Klage hat er den Beklagten auf Zahlung der rückständigen Miete bis einschließlich Mai 2013 in Höhe von 6.650 € nebst Zinsen sowie auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen. Seine Mietzahlungspflicht hat der Beklagte anerkannt, so dass er durch rechtskräftiges Teilanerkenntnisurteil des Amtsgerichts insoweit antragsgemäß verurteilt worden ist.
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Nach Zustellung der Klage beantragte der Beklagte bei dem für ihn bis dahin zuständigen Jobcenter die Übernahme der Mietschulden, was mit Rücksicht auf die Größe der Wohnung durch Bescheid vom 26. Juni 2013 abgelehnt wurde. Nachdem sein hiergegen erhobener Widerspruch erfolglos geblieben war, begehrte der Beklagte unter dem 23. Juli 2013 bei dem zuständigen Sozialgericht einstweiligen Rechtsschutz. Dieses verpflichtete das Jobcenter durch einstweilige Anordnung vom 8. August 2013, zur Abwendung der Räumungsklage die vom Kläger eingeklagte rückständige Miete sowie darüber hinaus die fällige Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung zu zahlen; zugleich wurde dem Jobcenter aufgegeben, noch am selben Tage gegenüber dem Kläger eine entsprechende Verpflichtungserklärung abzugeben. Das Jobcenter gab die geforderte Verpflichtungserklärung in der Folge ab, zahlte jedoch an den Kläger lediglich die eingeklagte Miete von Januar bis Mai 2013.
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Seit Juni 2013 stehen dem Beklagten Sozialleistungen nach dem SGB XII zu, für deren Bewilligung nicht mehr das Jobcenter, sondern die Stadt H. zuständig ist. Diese bewilligte ihm wegen Bedenken gegen die Angemessenheit der Unterkunftskosten durch Bescheid vom 26. August 2013 lediglich den Regelsatz. Hiergegen erhob der Beklagte am 5. September 2013 Widerspruch. Auf Antrag des Beklagten wurde die Stadt H. durch Beschluss des zuständigen Sozialgerichts vom 30. April 2014 im Wege einstweiliger Anordnung verpflichtet, die Kosten der Unterkunft des Beklagten für die Zeit von November 2013 bis Juni 2014 zu tragen.
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Im vorliegenden Rechtsstreit hat das Amtsgericht der Räumungsklage mit Schlussurteil vom 2. Oktober 2013 stattgegeben. Hierbei ist es zwar davon ausgegangen, dass die Kündigung des Klägers vom 17. April 2013 durch die Verpflichtung des Jobcenters, die rückständigen Mieten auszugleichen, gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist. Zugleich hat es jedoch eine auf die rückständige Miete für die Monate Juni bis August 2013 gestützte weitere fristlose Kündigung des Klägers vom 30. August 2013 für wirksam erachtet. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagen hat keinen Erfolg gehabt, nachdem der Kläger das Mietverhältnis wegen der von Oktober 2013 bis März 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 12. März 2014 und wegen der von Juli 2013 bis April 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 17. April 2014 erneut fristlos gekündigt hatte. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren hinsichtlich der Räumungsklage weiter.
Entscheidungsgründe
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Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
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Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
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Zwar sei die Kündigung vom 30. August 2013 wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam. Denn das Jobcenter habe sich zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs gegenüber dem Kläger verpflichtet, die rückständige Miete jedenfalls bis August 2013 auszugleichen; die Vermögensinteressen des Klägers seien deshalb nicht ernsthaft gefährdet gewesen, auch wenn eine Zahlung für die Monate Juni bis August 2013 zum Kündigungszeitpunkt noch nicht erfolgt sei. Allerdings sei das Mietverhältnis durch die anschließende Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden, auf die sich der Kläger ungeachtet der verweigerten Einwilligung des Beklagten im Wege einer sachdienlichen Klageänderung hilfsweise gestützt habe und die er im Wege einer wirksam erhobenen Anschlussberufung auch noch zum Gegenstand seines Räumungsbegehrens habe machen können. Denn der Beklagte sei auch mit der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug geraten, so dass hierauf gestützt der Kläger gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erneut habe kündigen können.
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Der Annahme eines dafür erforderlichen Zahlungsverzugs stehe nicht entgegen, dass der Beklagte rechtzeitig die entsprechenden Anträge beim zuständigen Sozialamt gestellt und ein sozialgerichtliches Verfahren angestrengt habe, nachdem das Sozialamt sich geweigert habe, die Kosten für die Unterkunft zu tragen. Denn für seine finanzielle Leistungsfähigkeit habe ein Schuldner - wie der Beklagte - verschuldensunabhängig einzustehen. Eine Fallgestaltung, bei der nach einer in der Instanzrechtsprechung teilweise vertretenen Auffassung das Ausbleiben der Mietzahlung ausnahmsweise entschuldigt sein könne, weil der Mieter auf die Mietzahlung durch das Sozialamt habe vertrauen können und von deren Ausbleiben überrascht worden sei oder weil er sonst unabwendbar durch unvorhergesehene Umstände an einer rechtzeitigen Zahlung gehindert gewesen sei, sei hier nicht gegeben. Soweit in der Instanzrechtsprechung auch für die hier gegebene Konstellation bisweilen die Auffassung anklinge, der im Leistungsbezug der ARGE [heute gemäß § 6d SGB II: Jobcenter] stehende Mieter habe mit der rechtzeitigen Leistungsbeantragung alles ihm Obliegende und Zumutbare getan, um die ARGE zur pünktlichen Zahlung der geschuldeten Miete an den Vermieter zu veranlassen und mit Blick auf das Sozialstaatsprinzip dadurch seinem Beschaffungsrisiko genügt, könne dem schon deshalb nicht gefolgt werden, weil auch das Sozialstaatsprinzip nicht so weit gehe, dass es die Verantwortung für den hilfebedürftigen Mieter dem Vermieter anstelle der staatlichen Gemeinschaft aufbürde.
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Die am 12. März 2014 ausgesprochene Kündigung sei auch nicht durch den Beschluss des Sozialgerichts vom 30. April 2014 unwirksam geworden. Abgesehen davon, dass dieser Beschluss nicht alle der Kündigung zugrunde liegenden Zahlungsrückstände erfasst habe, habe § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB der Gewährung einer erneuten Schonfrist entgegengestanden, da bereits die Kündigung vom 17. April 2013 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden sei.
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II.
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Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
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Das Berufungsgericht hat den Räumungsanspruch des Klägers (§ 546 Abs. 1 BGB) rechtsfehlerfrei für begründet erachtet, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Beklagte mit der Entrichtung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug, so dass ein für die ausgesprochene fristlose Kündigung erforderlicher wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB vorgelegen hat.
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1. Das Berufungsgericht durfte - anders als die Revision meint - über das auf die Kündigung des Klägers vom 12. März 2014 gestützte Räumungsbegehren in der Sache entscheiden. Denn der Kläger hat diesen Klagegrund zulässigerweise im Wege der Anschlussberufung (§ 524 ZPO) in das Berufungsverfahren eingeführt.
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a) Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine hilfsweise Klageänderung vorgelegen hat, als der Kläger im Berufungsrechtszug sein Räumungsbegehren nunmehr auch auf die Kündigung vom 12. März 2014 gestützt hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der Streitgegenstand durch den Klageantrag, in dem sich die vom Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert, und durch den Lebenssachverhalt (Klagegrund) bestimmt, aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet (BGH, Urteile vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, GRUR 2012, 180 Rn. 19; vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, NJW 2008, 1953 Rn. 15; jeweils mwN). Dementsprechend hat der Kläger, der erstinstanzlich mit dem auf die Kündigung vom 30. August 2013 gestützten Räumungsbegehren durchgedrungen war, dadurch, dass er dieses Begehren zusätzlich mit der Kündigung vom 12. März 2014 unterlegt hat, einen neuen Streitgegenstand in den Prozess eingeführt, nämlich ein Räumungsbegehren, das hilfsweise auf diese erneute Kündigung und den darin geltend gemachten Kündigungsgrund gestützt war (vgl. Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, GE 2013, 117 Rn. 8). Die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche (Eventual-)Klage-häufung (§ 260 ZPO) ist deshalb wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO mit den dafür geltenden Regeln zu behandeln (vgl. BGH, Urteile vom 27. September 2006 - VIII ZR 19/04, NJW 2007, 2414 Rn. 8; vom 10. Januar 1985 - III ZR 93/83, NJW 1985, 1841 unter 4; jeweils mwN; BGH, Beschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, aaO).
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b) Den neuen Klagegrund konnte und musste der Kläger zweitinstanzlich im Wege eines Anschlussrechtsmittels in den Rechtsstreit einführen. Denn der Berufungsbeklagte, der seine in erster Instanz erfolgreiche Klage erweitern oder auf einen neuen Klagegrund stellen will, muss sich dazu gemäß § 524 ZPO der Berufung der Gegenseite anschließen. Das gilt entgegen der Auffassung der Revision auch dann, wenn - wie hier - die Einführung des neuen Klagegrundes eine Änderung des Sachantrags nicht erforderlich macht. Auch in einem solchen Fall will nämlich der Berufungsbeklagte, der im Berufungsrechtszug seine Klage auf einen anderen Klagegrund stützt, damit mehr erreichen als die bloße Bestätigung der erstinstanzlichen Entscheidung über den mit der Klage verfolgten Anspruch (BGH, Urteile vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, aaO Rn. 22; vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, aaO).
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c) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Anschlussberufung auch sonst den Anforderungen des § 524 ZPO genügt. Insoweit erhebt auch die Revision keine Beanstandungen. Insbesondere ist es unschädlich, dass der Kläger, als er sich in seiner Berufungserwiderung auf die spätere Kündigung gestützt hat, dieses Vorgehen nicht als Anschlussberufung bezeichnet hat. Für die Einlegung eines Anschlussrechtsmittels ist keine dahingehende ausdrückliche Erklärung erforderlich. Es genügt vielmehr jede Erklärung, die sich ihrem Sinn nach als Begehren auf Abänderung des Urteils erster Instanz darstellt. Dementsprechend kann der Anschluss an das Rechtsmittel der Gegenseite auch konkludent in der Weise erfolgen, dass der Kläger - wie im Streitfall - sein im Übrigen unverändertes Klagebegehren auf einen weiteren Klagegrund stützt (BGH, Urteil vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, aaO Rn. 26).
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2. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass der Beklagte bei Ausspruch der Kündigung vom 12. März 2014 mit der Zahlung der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug war. Dass der Beklagte, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte, ändert an dem - neben den hier gegebenen Voraussetzungen des § 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für einen Verzugseintritt erforderlichen - Vertretenmüssen (§ 286 Abs. 4 BGB) ebenso wenig etwas wie der Umstand, dass der zuständige Träger der Sozialhilfe nach Kündigungsausspruch zur Übernahme der Mietschulden verpflichtet worden ist.
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a) Zur Verantwortlichkeit des Schuldners und damit auch zu der von § 286 Abs. 4 BGB geforderten Zurechnung einer Nichtleistung trotz Fälligkeit sieht § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, dass der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten hat, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Eine solche strengere Haftung besteht aber nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten, um die es hier geht, den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, das § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB genauso zugrunde liegt wie der Vorgängerregelung des § 279 BGB aF und das im Übrigen auch aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht abzuleiten ist, ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen (BGH, Urteile vom 28. Februar 1989 - IX ZR 130/88, BGHZ 107, 92, 102 mwN; vom 11. Dezember 2001 - VI ZR 350/00, WM 2002, 347 unter II 3 b; vom 15. März 2002 - V ZR 396/00, BGHZ 150, 187, 194; ebenso auch BT-Drucks. 14/6040, S. 132).
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b) Dieses Verständnis des Vertretenmüssens im Falle mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit gilt auch für Mietzahlungspflichten und die bei Ausbleiben der Miete bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 56a; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 96 f.; Wiek, WuM 2010, 204, 205; jeweils mwN). Soweit in der Instanzrechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten oder jedenfalls erwogen wird, ein Mieter, der Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle beziehe, genüge seinen Pflichten zur Beschaffung der zur Entrichtung der Miete benötigten Geldmittel bereits dann, wenn er alles ihm Obliegende und Zumutbare getan habe, um die öffentliche Stelle zur pünktlichen Zahlung der für seine Unterkunft geschuldeten Miete zu veranlassen (LG Bonn, Beschluss vom 10. November 2011 - 6 T 198/11, juris Rn. 5; Urteil vom 6. November 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 15; LG Wiesbaden, WuM 2012, 623, 624; ähnlich LG Berlin, NZM 2013, 121, 122; WuM 2014, 607 f.), trifft dies nicht zu.
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aa) Zwar braucht sich - wie der Senat klargestellt hat - ein hilfebedürftiger Wohnungsmieter die Säumnis einer öffentlichen Stelle, die die Kosten seiner Unterkunft zu übernehmen hat, nicht gemäß § 278 BGB als eigenes Verschulden zurechnen zu lassen. Denn eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, ist hierbei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 30). Das ändert entgegen der Auffassung der Revision aber nichts daran, dass der Mieter verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat.
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Dementsprechend sind auch die nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass sie - anders als § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (dazu Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, aaO Rn. 26) - eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, WM 1987, 932 unter II 1 c). Vielmehr ist danach bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB allein aus diesem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen noch zusätzlich erfüllt sein müssen. Denn nach der Gesetzessystematik und den ihr zugrunde liegenden gesetzgeberischen Wertungen handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten, die (objektive) Verletzung bestimmter mietrechtlicher (Kardinal-)Pflichten von erheblichem Gewicht betreffenden Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben (vgl. Senatsurteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 15; vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 mwN; vom 26. März 1969 - VIII ZR 76/67, WM 1969, 625 unter IV 3 c).
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bb) Gegenläufige Wertungskriterien, die eine abweichende rechtliche Beurteilung der aufgrund mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit des Mieters und seines Angewiesenseins auf öffentliche Sozialleistungen ausgebliebenen Mietzahlungen und einer hierauf gestützten Kündigung tragen könnten, zeigt die Revision nicht auf. Insbesondere steht der von ihr hervorgehobene Umstand, dass der Beklagte bei dem für ihn zuständigen Sozialhilfeträger rechtzeitig die Übernahme seiner Wohnungskosten beantragt und dieser die Übernahme - wie revisionsrechtlich zu unterstellen ist - zunächst zu Unrecht verweigert hatte, einer Wirksamkeit der Kündigung des Klägers vom 12. März 2014 nicht entgegen.
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Der Gesetzgeber, der es seit langem als eine in der Sozialstaatsverpflichtung des Art. 20 Abs. 1 GG angelegte Aufgabe begreift, den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen beziehungsweise vor nicht von berechtigten Interessen des Vermieters getragenen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen (vgl. nur BT-Drucks. 7/2011, S. 7), hat die in Rede stehende Problemlage gesehen, sie jedoch nicht dadurch zu bereinigen versucht, dass er - abweichend von den sonst geltenden rechtlichen Maßstäben - die Anforderungen an die Leistungspflichten des Mieters und ein Vertretenmüssen von Mietzahlungsrückständen zu Lasten des Vermieters herabgesetzt und dadurch die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB verändert hat. Er hat dem Interesse des durch einen erheblichen Mietrückstand vertragsuntreu gewordenen Mieters an einem Erhalt der gemieteten Wohnung vielmehr dadurch Rechnung getragen, dass er ihm - allerdings vorrangig zum Zwecke der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit - durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB genauso wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF die Möglichkeit zur einmaligen Nachholung rückständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei deren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzahlungsverzug gestützte Kündigung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, S. 64).
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Zugleich hat der Gesetzgeber es bei Verfolgung dieses Ziels genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2, § 556b Abs. 1 BGB vorgesehen, durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10). Aufgrund der Erkenntnis, dass sich die ursprünglich vorgesehene Nachholungsfrist von einem Monat für die Sozialhilfebehörden häufig als zu kurz erwiesen hat, hat er, um diesen Behörden ein auf die Vermeidung von Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter gerichtetes Tätigwerden zu erleichtern, bei Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB schließlich die Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung oder der Vorlage einer entsprechenden Verpflichtungserklärung um einen Monat auf zwei Monate verlängert (BT-Drucks. 14/4553, aaO; vgl. dazu auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21).
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Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, aaO) hat der Gesetzgeber - allerdings abschließend - im allgemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mieters, eine auf einen erheblichen Mietzahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu machen und ihm so die gemietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (im Ergebnis ebenso Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 97). Die dem Mieter auf diese Weise kraft Gesetzes einmalig eingeräumte Nachfrist zur Beschaffung der zur Mietzahlung erforderlichen Mittel, zumindest aber zur Herbeiführung der erforderlichen Verpflichtungserklärung, kann entgegen der Auffassung der Revision deshalb nicht dahin erweitert werden, dass über den eindeutigen Gesetzeswortlaut hinaus bereits die Beantragung der zur Erbringung der Mietzahlungen erforderlichen öffentlichen Mittel genügen soll. Denn die damit verbundene Ungewissheit, den Gebrauch der Mietsache weiterhin gewähren zu müssen, ohne als Gegenleistung zumindest die Sicherheit einer Begleichung der bis dahin fälligen Mietrückstände zu haben, hat der Gesetzgeber dem Vermieter über den zweimonatigen Schonfristzeitraum hinaus gerade nicht mehr aufbürden wollen.
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c) Da nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bereits die unter dem 17. April 2013 wegen der bis dahin seit Januar 2013 aufgelaufenen Mietrückstände ausgesprochene fristlose Kündigung durch die im August 2013 abgegebene Verpflichtungserklärung des Jobcenters gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden war, kommt auch eine erneute Anwendung dieser Bestimmung hinsichtlich der auf den weiteren Mietzahlungsverzug im Zeitraum von Oktober 2013 bis März 2014 gestützten Kündigung vom 12. März 2014 von vornherein nicht mehr in Betracht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Das Mietverhältnis der Parteien ist durch diese Kündigung vielmehr wirksam beendet worden.
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Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles
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Dr. Bünger Kosziol
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(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Der Berufungsbeklagte kann sich der Berufung anschließen. Die Anschließung erfolgt durch Einreichung der Berufungsanschlussschrift bei dem Berufungsgericht.
(2) Die Anschließung ist auch statthaft, wenn der Berufungsbeklagte auf die Berufung verzichtet hat oder die Berufungsfrist verstrichen ist. Sie ist zulässig bis zum Ablauf der dem Berufungsbeklagten gesetzten Frist zur Berufungserwiderung. Diese Frist gilt nicht, wenn die Anschließung eine Verurteilung zu künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen (§ 323) zum Gegenstand hat.
(3) Die Anschlussberufung muss in der Anschlussschrift begründet werden. Die Vorschriften des § 519 Abs. 2, 4 und des § 520 Abs. 3 sowie des § 521 gelten entsprechend.
(4) Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Berufung zurückgenommen, verworfen oder durch Beschluss zurückgewiesen wird.
Mehrere Ansprüche des Klägers gegen denselben Beklagten können, auch wenn sie auf verschiedenen Gründen beruhen, in einer Klage verbunden werden, wenn für sämtliche Ansprüche das Prozessgericht zuständig und dieselbe Prozessart zulässig ist.
Nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit ist eine Änderung der Klage zulässig, wenn der Beklagte einwilligt oder das Gericht sie für sachdienlich erachtet.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Der Berufungsbeklagte kann sich der Berufung anschließen. Die Anschließung erfolgt durch Einreichung der Berufungsanschlussschrift bei dem Berufungsgericht.
(2) Die Anschließung ist auch statthaft, wenn der Berufungsbeklagte auf die Berufung verzichtet hat oder die Berufungsfrist verstrichen ist. Sie ist zulässig bis zum Ablauf der dem Berufungsbeklagten gesetzten Frist zur Berufungserwiderung. Diese Frist gilt nicht, wenn die Anschließung eine Verurteilung zu künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen (§ 323) zum Gegenstand hat.
(3) Die Anschlussberufung muss in der Anschlussschrift begründet werden. Die Vorschriften des § 519 Abs. 2, 4 und des § 520 Abs. 3 sowie des § 521 gelten entsprechend.
(4) Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Berufung zurückgenommen, verworfen oder durch Beschluss zurückgewiesen wird.
(1) Der Berufungsbeklagte kann sich der Berufung anschließen. Die Anschließung erfolgt durch Einreichung der Berufungsanschlussschrift bei dem Berufungsgericht.
(2) Die Anschließung ist auch statthaft, wenn der Berufungsbeklagte auf die Berufung verzichtet hat oder die Berufungsfrist verstrichen ist. Sie ist zulässig bis zum Ablauf der dem Berufungsbeklagten gesetzten Frist zur Berufungserwiderung. Diese Frist gilt nicht, wenn die Anschließung eine Verurteilung zu künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen (§ 323) zum Gegenstand hat.
(3) Die Anschlussberufung muss in der Anschlussschrift begründet werden. Die Vorschriften des § 519 Abs. 2, 4 und des § 520 Abs. 3 sowie des § 521 gelten entsprechend.
(4) Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Berufung zurückgenommen, verworfen oder durch Beschluss zurückgewiesen wird.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Die Vorschriften der §§ 827 und 828 finden entsprechende Anwendung.
(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.
(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.
(weggefallen)
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Cottbus vom 19. November 1998 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelinstanzen einschließlich der Kosten der Nebenintervenientin hat die Klägerin mit Ausnahme der durch die Säumnis im Termin vom 6. April 2000 bedingten Kosten, die den Beklagten auferlegt werden, zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin, ein Treuhandunternehmen, ist seit 18. Januar 1993 im Grundbuch als Eigentümerin des in E. gelegenen, ehemals volkseigenen Grundstücks Flurstück 574/7 eingetragen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 27. August 1992 verkaufte sie "das Grundstück Flurstück 574/7" zum Preis von 875.000 DM an die Beklagten. Die verkaufte Fläche wurde in einem der Vertragsurkunde beigefügten Lageplan schraffiert gekennzeichnet. Die Kennzeichnung sollte im Falle von Abweichungen maßgebend sein. Bei Vertragsabschluß traten für die Klägerin vollmachtlose Vertreter sowie als gesetzliche Vertreter die BvS (damals Treuhandanstalt) auf. Diese handelte zugleich für sich selbst.
Mit notariellem Vertrag vom 17. Dezember 1992 änderten die – von ihrem Liquidator vertretene - Klägerin und die Beklagten die vertraglichen Fälligkeits - und Kaufpreiszahlungsregelungen ohne Beteiligung der Treuhandanstalt ab und bestimmten, daß es ansonsten bei dem Inhalt der Ursprungsurkunde verbleibe, der von der Klägerin genehmigt werde. Sie vereinbarten insbesondere :
"1. Der Besitz am Kaufgegenstand soll übergehen mit Eingang des vereinbarten Grundstückskaufpreises auf dem Notaranderkonto des amtierenden Notars. 2. Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig am 31. Dezember 1992. Er ist bei Fälligkeit auf ein noch einzurichtendes Anderkonto des amtierenden Notars zur Auszahlung zu bringen. ... Der amtierende Notar wird angewiesen, das Anderkonto als Festgeldkonto mit monatlicher Kündigungsfrist zu führen. Er soll den hinterlegten Kaufpreis incl. zwischenzeitlich angefallener Zinsen an den Verkäufer auf das
in der Ursprungsurkunde angegebene Bankkonto des Verkäufers zur Auszahlung bringen, wenn eine lastenfreie Eigentumsumschreibung auf die Käufer mit Ausnahme solcher Belastungen, an deren Entstehung sie mitgewirkt haben, erfolgt ist. ... 4. Zur Finanzierung des Kaufpreises bevollmächtigt der Verkäufer die Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, den Kaufgegenstand schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten bis zur Höhe von DM 1.500.000,00 zuzüglich Zinsen und Kosten zu belasten. Diese Belastungsvollmacht ist im Innenverhältnis dahingehend beschränkt, daû von ihr in den Kaufpreis übersteigende Höhe nur Gebrauch gemacht werden darf, wenn dem beurkundenden Notar eine Erklärung des Kreditinstitutes vorgelegt wird, daû die den Kaufpreis übersteigenden Beträge nur objektbezogen für den in der Ursprungsurkunde erworbenen Grundbesitz valutiert werden." Von der Belastungsvollmacht machten die Beklagten am 17. Dezember 1992 Gebrauch und bestellten der Kreissparkasse B. L. eine erstrangige Grundschuld über 1,5 Mio. DM, die am 23. Januar 1993 in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Sparkasse hinterlegte unter Auflagen den zu zahlenden Kaufpreis beim Notar, woraufhin die Beklagten das Grundstück in Besitz nahmen.
Am 22. Juli 1995 erteilte die BvS für den Vertrag vom 27. August 1992 die Grundstücksverkehrsgenehmigung unter Bezeichnung des Flurstücks 574/7 als Vertragsgegenstand. Im Herbst 1995 stellte sich heraus, daû das Flurstück 574/7 nicht deckungsgleich mit der im Lageplan ausgewiesenen Fläche ist. Diese umfaût vielmehr auch das an die öffentliche Straûe angrenzende Zufahrtsgrundstück Flurstück 571/5. Mit Schreiben vom 4. Oktober 1995 traten die Beklagten deswegen von den notariellen Verträgen zurück. In der
Folgezeit bemühte sich die Klägerin vergeblich um den Erwerb des Grundstücks Flurstück 571/5. Ihr gelang es lediglich, einen befristeten Pachtvertrag über dieses Grundstück abzuschlieûen und eine Teilfläche des Flurstücks 577/2, das ebenfalls das Flurstück 574/7 mit der Straûe verbindet, anzukaufen. Am 29. Februar 1996 verständigten sich die Parteien darauf, den Kaufpreis auf 650.000 DM herabzusetzen, den Beklagten die Pächterstellung zu überlassen und ihnen den erworbenen Teil des Flurstücks 577/2 zu übereignen. Diese Vereinbarungen wurden am 30. Mai 1996 notariell beurkundet, wobei für die Klägerin und die BvS ein vollmachtloser Vertreter auftrat, dessen Erklärungen die BvS nicht genehmigte.
Die Klägerin hat die Beklagten auf Zustimmung in die Auszahlung des beim Notar hinterlegten Betrages in Anspruch genommen. Den Anspruch hat sie in erster Linie auf den Kaufvertrag gestützt, in zweiter Linie hat sie Ersatz für die Belastung ihres Grundstücks verlangt. Hilfsweise hat sie beantragt, die Wirksamkeit des am 27. August 1992 abgeschlossenen Kaufvertrages festzustellen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat dem Hauptantrag der Klägerin durch Versäumnisurteil stattgegeben. Die Nebenintervenientin , die Rechtsnachfolgerin der Kreissparkasse B. L., ist dem Rechtsstreit auf seiten der Beklagten beigetreten. Auf ihren Einspruch hat das Oberlandesgericht das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Hiergegen richtet sich die von der Nebenintervenientin eingelegte Revision, die die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils anstrebt. Die Klägerin beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Nebenintervenientin sei wirksam auf Seiten der Beklagten beigetreten und habe ordnungsgemäû Einspruch gegen das ergangene Versäumnisurteil eingelegt. Das Versäumnisurteil sei jedoch aufrechtzuerhalten, da der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung ein Anspruch auf Freigabe des hinterlegten Kaufpreises zustehe. Der Kaufvertrag vom 27. August 1992 sei mangels Genehmigung durch den Liquidator der Klägerin unwirksam. Auch der Änderungsvertrag vom 17. Dezember 1992 entfalte keine Rechtswirkungen, denn die Treuhandanstalt sei bei Abschluû dieses Vertrages nicht beteiligt gewesen. Ein vertraglicher Anspruch auf Zustimmung zur Auszahlung des hinterlegten Geldbetrages bestehe daher nicht. Die Klägerin sei aber gemäû §§ 812, 818 Abs. 2 BGB berechtigt, Wertersatz in Höhe der hinterlegten Darlehensvaluta für die Wertminderung ihres Grundstücks zu verlangen, die durch die Belastung mit einer Sicherungsgrundschuld eingetreten sei. Das Grundpfandrecht sei wirksam entstanden, obwohl die Klägerin keine rechtsgültige Belastungsvollmacht erteilt habe und die Beklagten bei der Grundschuldbestellung daher als Nichtberechtigte verfügt hätten. Denn die Klägerin habe die Bestellung dieses Grundpfandrechts durch ihre Klage auf Herausgabe des hinterlegten Betrages nachträglich gemäû § 185 Abs. 2 BGB genehmigt.
II.
1. Die von der Nebenintervenientin eingelegte Revision ist zulässig, soweit sie zugunsten der Beklagten zu 1 und zu 3 erfolgte.a) Der Senat hat die Wirksamkeit des Beitritts (§§ 66, 70 ZPO) nicht zu prüfen. Denn das Berufungsgericht hat die von der Klägerin und dem Beklagten zu 2 gegen die Zulässigkeit der Nebenintervention erhobenen Rügen als unbegründet erachtet und durch das im Endurteil enthaltene Zwischenurteil (§ 71 Abs. 1 ZPO) den Beitritt zugelassen (vgl. Senat, Urt. v. 10. Juli 1963, V ZR 132/61, NJW 1963, 2027; BGH, Beschl. v. 20. März 1985, IVa ZB 1/85, VersR 1985, 551). Dieses Zwischenurteil ist gemäû § 71 Abs. 2 ZPO, § 567 Abs. 4 ZPO a.F. unanfechtbar. Der im Berufungsrechtszug erklärte Beitritt wirkt für die Revisionsinstanz fort.
b) Die Befugnis der Nebenintervenientin, gegen das Berufungsurteil Revision einzulegen, ist allerdings auf die Beklagten zu 1 und zu 3 beschränkt; denn sie hat nicht die Stellung einer streitgenössischen Nebenintervenientin im Sinne des § 69 ZPO erlangt. Die Rechtskraft der im Streit der Parteien ergehenden Entscheidung erstreckt sich nämlich nicht auf das Rechtsverhältnis der Nebenintervenientin zur Klägerin (vgl. BGHZ 92, 275, 277). Damit ist es der Nebenintervenientin verwehrt, gegen den ausdrücklichen oder sich aus dem Gesamtverhalten ergebenden Widerspruch der unterstützten Partei Rechtsmittel einzulegen (BGHZ 49, 183, 188; Senat, Beschl. v. 1. Juli 1993, V ZR 235/92, NJW 1993, 2944, 2945). Der Beklagte zu 2 hat bereits dem Einspruch gegen das Versäumnisurteil des Berufungsgerichts und damit der Fortführung des Verfahrens widersprochen. Dies bindet die Nebenintervenientin nach § 67 ZPO.
2. Gleichwohl erwächst das Berufungsurteil auch hinsichtlich des Beklagten zu 2 nicht in Rechtskraft. Denn mit ihrer Klage auf Einwilligung in die Auszahlung des hinterlegten Kaufpreises macht die Klägerin eine von den Beklagten nur gemeinschaftlich erfüllbare Verpflichtung geltend, so daû diese als materiell-rechtlich notwendige Streitgenossen im Sinne von § 62 Abs. 1, 2. Alt. ZPO in Anspruch genommen werden (vgl. Senat, Urt. v. 15. Oktober 1999, V ZR 141/98, NJW 2000, 291, 292 für den Fall von BGB-Gesellschaftern; MünchKomm-ZPO/Schilken 2. Aufl., § 62 Rdn. 33; Musielak/Weth, ZPO, 2. Aufl., § 62 Rdn. 11). Dies hat zur Folge, daû eine wirksam zugunsten der übrigen Beklagten eingelegte Revision auch den Eintritt der Rechtskraft des Berufungsurteils gegen den Beklagten zu 2 hindert (Senat, BGHZ 131, 376, 382) und dieser zwar nicht als Rechtsmittelkläger, wohl aber gemäû § 62 ZPO als Partei am Revisionsverfahren beteiligt ist (Senat BGHZ 92, 351, 352 ff; Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR 353/99, WM 2001, 1905).
III.
Die Revision hat auch in der Sache Erfolg.1. Die Klägerin kann die Einwilligung zur Auszahlung des hinterlegten Geldbetrages nicht als Erfüllung des Kaufvertrags (§ 433 Abs. 2 BGB) verlangen.
a) Der von den Parteien unter Einbeziehung der Treuhandanstalt geschlossene Kaufvertrag vom 27. August 1992 bietet hierfür keine Grundlage. Der Vertrag wurde von der Klägerin, für die im Beurkundungstermin vollmacht-
lose Vertreter aufgetreten waren, nicht genehmigt (§ 177 Abs. 1 BGB). Der Liquidator der Klägerin hat die Genehmigungserklärung ausdrücklich nur unter erheblichen Abweichungen erteilt und damit nach den fehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts dem ursprünglichen Kaufvertrag mit dem dort vereinbarten Inhalt endgültig seine Zustimmung verweigert (vgl. auch Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704). Ohne Zustimmung der Klägerin sollte dem Vertrag nach dem Willen der Beteiligten keine Wirksamkeit zukommen (zu dreiseitigen Investitionsverträgen der Treuhandunternehmen vgl. Weimar, BB 1993, 378).
b) Auch der unter Ausschluû der Treuhandanstalt unmittelbar zwischen den Parteien abgeschlossene Vertrag vom 17. Dezember 1992 scheidet als Anspruchsgrundlage aus. Denn die Beklagten sind von diesem Geschäft am 4. Oktober 1995 wirksam zurückgetreten. Die Klägerin, die bei Abschluû des Kaufvertrags die Garantie zur Übertragung des Eigentums an den verkauften Flächen übernommen hatte (Senat BGHZ 129, 103, 105), war weder bei Vertragsschluû noch in der Folgezeit in der Lage, neben der Verschaffung des Eigentums an dem Flurstück 574/7 auch die geschuldete Übereignung des Flurstücks 571/5 zu bewirken. Die sich damit aus §§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a.F. ergebende Rücktrittsbefugnis der Beklagten (vgl. Senat BGHZ 62, 119, 120; Urt. v. 10. März 1972, V ZR 87/70, WM 1972, 656 ff; Urt. v. 24. Juni 1988, V ZR 49/87, NJW 1988, 2878; BGH, Urt. v. 7. Mai 1997, VIII ZR 253/96, NJW 1997, 3164, 3165) erstreckte sich auf den gesamten Vertrag, obwohl die Klägerin ihrer Verschaffungspflicht nur hinsichtlich einer 78 m² groûen Teilfläche (Rest 3.036 m²) nicht nachgekommen war. Denn der Erwerb der Flächen bildete nach dem Willen der Vertragsparteien ein unteilbares, nur einheitlich rückabwickelbares Rechtsgeschäft (vgl. Senat, Urt. v. 30. April 1976, V ZR
143/74, NJW 1976, 1931, 1932; BGH, Urt. v. 27. Juni 1990, VIII ZR 72/89, WM 1990, 2000, 2003). Der Senat kann diese, vom Berufungsgericht unterlassene, Auslegung der vertraglichen Erklärung selbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen (Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704, 3705): Der Wille der Parteien, die Kaufsache bei Vertragsabschluû als unteilbar zu bewerten, ergibt sich aus Zustand und Lage des verkauften Gesamtgrundstücks sowie aus dem Umstand, daû die Vertragsschlieûenden beiderseits davon ausgingen, Gegenstand des Geschäfts sei ein einheitliches Grundstück.
Ein Rücktrittsrecht vom gesamten Vertrag war dem Beklagten auch nicht wegen der Bemühungen der Klägerin zur Ersatzbeschaffung verwehrt. Denn ohne die Übereignung des Flurstücks 571/5 fehlt dem Grundstück im übrigen eine rechtlich gesicherte Anbindung an das öffentliche Straûennetz, die für dessen Nutzung von wesentlicher Bedeutung war (vgl. auch Senat, Urt. v. 20. Dezember 1996, V ZR 277/95, NJW 1997, 938, 939 für den Fall eines Grabengrundstücks ); der von der Klägerin abgeschlossene Pachtvertrag konnte dies nicht in gleicher Weise gewährleisten. Die Beklagten waren auch nicht verpflichtet, der Klägerin Gelegenheit zur Übereignung einer anderen Zufahrtsfläche zu geben, zumal der Abschluû eines solchen Ersatzgeschäfts ungewiû war, wie sich auch bei den später gescheiterten Vergleichsverhandlungen zeigte.
c) Schlieûlich kommt auch die auf die Vergleichsbemühungen der Parteien zurückzuführende notarielle Vereinbarung vom 30. Mai 1996 als Anspruchsgrundlage nicht in Frage. Dieser Vertrag sollte, wie das ursprüngliche Geschäft vom 27. August 1992, dreiseitig, nämlich unter Einbeziehung der
Treuhandanstalt (s. oben zu a), abgeschlossen werden. Die Treuhandanstalt hat die Genehmigung der Erklärungen, die für sie ohne Vertretungsmacht abgegeben worden waren, versagt.
2. Die Klägerin kann die Freigabe des hinterlegten Betrags auch nicht als Wertersatz für die Grundstücksbelastung im Zuge der Rückabwicklung des Kaufvertrags vom 17. Dezember 1992 verlangen. Die Beklagten, die den Rücktritt nicht zu vertreten haben, haften nach dem Grundgedanken des § 327 Satz 2 BGB a.F. (BGHZ 53, 144, 148 ff; Senat, Urt. v. 31. Oktober 1986, V ZR 166/85, WM 1987, 47, 48) für die Rückgewähr der empfangenen Leistungen lediglich nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung. Sie haben - Zug um Zug gegen die Erfüllung der Rückgabepflichten der Klägerin aus §§ 327 Satz 1, 346 ff BGB a.F. (§ 348 BGB a.F.; zur Anwendung der Vorschrift bei unterschiedlichen Haftungsmaûstäben vgl. MünchKommBGB /Janûen, 4. Aufl., § 348 Rdn. 1) - neben dem Besitz des Grundstücks und dem sonst durch die Leistung der Klägerin Erlangten auch die der Nebenintervenientin verschaffte Grundschuld herauszugeben. Denn deren Bestellung war in Erfüllung des mit den Beklagten geschlossenen Kaufvertrags (§ 362 Abs. 2 BGB) durch die Klägerin erfolgt. Die Herausgabe hat nach § 812 BGB in Natur durch Aufhebung des Rechts oder durch dessen Übertragung auf die Klägerin zu erfolgen. Ein Wertersatzanspruch nach § 818 Abs. 2 BGB, der Grundlage des Freigabeverlangens sein könnte, scheidet aus.
a) Die Klägerin hat die Grundschuld zur Absicherung des von den Beklagten aufgenommenen Kredits wirksam bestellt. Zwar steht nicht fest, ob die am 22. Juli 1995 erteilte Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung sich auch auf den Änderungsvertrag vom 17. Dezember 1992 und das im Ge-
nehmigungsbescheid nicht genannte Flurstück 571/5 erstreckt hat (zur eingeschränkten Genehmigungsbedürftigkeit bei Änderungsverträgen vgl. Haegele/ Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 12. Aufl., Rdn. 4230; Frenz, DtZ 1994, 56, Fn. 11). In diesen Fällen wäre der Vertrag aber bis zur Erteilung einer uneingeschränkten Grundstücksverkehrsgenehmigung lediglich schwebend und nicht endgültig unwirksam gewesen. Dieser Schwebezustand bliebe jedoch ohne Einfluû auf die Gültigkeit der am 17. Dezember 1972 erteilten Belastungsvollmacht (vgl. Haegele/Schöner/Stöber aaO Rdn. 4228; Wenzel, WE 1994, 1269, 1276; Limmer, ZNotP 1998, 353, 356). Denn die Parteien haben vereinbart, daû der Kaufpreis schon vor Erteilung der behördlichen Genehmigung zu hinterlegen ist (vgl. hierzu Senat, Urt. v. 20. November 1998, V ZR 17/98, NJW 1999, 1329 ff; Beschl. v. 27. Juli 1999, V ZR 340/98, NJW 1999, 3040) und haben damit den Beklagten die Befugnis eingeräumt, das Grundstück unverzüglich mit einem Grundpfandrecht zu belasten.
b) Anders als in der vom Berufungsgericht herangezogenen Senatsentscheidung (BGHZ 112, 376; ebenso BGHZ 140, 275, 277) ist Bereicherungsgegenstand nicht das vom Käufer unbelastet erlangte Grundeigentum. Eigentümerin ist vielmehr die Klägerin geblieben. Von den Beklagten erlangt ist die Kreditsicherung, die durch die vor Eigentumsübergang bestellte Grundschuld bewirkt wurde (Senat BGHZ 145, 44, 50 f; Erman/Westermann, BGB, 10. Aufl., § 818 Rdn. 6; Schuler NJW 1962, 2332). Dieses Bereicherungsobjekt ist im Unterschied zu den Fällen der Belastung eines nach § 812 ff BGB herauszugebenden Grundstücks noch unverändert vorhanden. Aus diesem Grunde kann offenbleiben, ob an der für jene Sachverhalte entwickelten Rechtsprechung festzuhalten ist, wonach Herausgabe des belasteten Bereicherungsgegenstandes in Natur und daneben Wertersatz in Höhe des Nominalbetrages des
Grundpfandrechts Zug um Zug gegen Befreiung von der gesicherten Verbindlichkeit geschuldet wird. Allerdings fehlen den Beklagten nach Lage der Dinge die liquiden Mittel, das gesicherte Darlehen (vorzeitig) zu tilgen und damit ihrer Verpflichtung zur Löschung der Grundschuld nachzukommen. Dieser Umstand löst jedoch keinen Wertersatzanspruch nach § 818 Abs. 2 BGB unter Befreiung von der primär geschuldeten Beseitigungspflicht aus, sondern ist nach § 818 Abs. 3 BGB zu beurteilen. Denn die Regelung des § 818 Abs. 2 BGB soll die Unmöglichkeit der Herausgabe des Erlangten durch einen Wertersatzanspruch in Geld ausgleichen. Stehen aber der Rückgewähr des Bereicherungsgegenstandes nur finanzielle Gründe entgegen, dann kann diese Illiquidität nicht durch einen Wertersatzanspruch kompensiert werden, dessen Erfüllung wiederum entsprechende Geldmittel voraussetzt. Es verbleibt damit bei dem allgemeinen - nur in den Fällen des § 818 Abs. 3 BGB durchbrochenen - Grundsatz , daû jeder für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat (BGHZ 107, 92, 102).
c) Andere Hinderungsgründe stehen der Löschung der Grundschuld nicht entgegen. Die Nebenintervenientin betreibt zwar die Zwangsversteigerung in das Grundstück, zu dessen Zuschlag ist es aber noch nicht gekommen. Eine Herausgabe an die Klägerin ist mithin noch möglich (vgl. Kohler, Die gestörte Rückabwicklung gescheiterter Austauschverträge, 1989, S. 651). Die Ablösung des Grundpfandrechts scheitert auch nicht daran, daû der Grundpfandgläubiger zur vorzeitigen Freigabe der Sicherheit nicht oder nur gegen Stellung eines anderen Sicherungsmittels bereit ist. Die Nebenintervenientin hat das notleidend gewordene Darlehen vorzeitig zur Rückzahlung fällig gestellt. Es braucht daher nicht geklärt zu werden, ob vorübergehende Leistungshindernisse, die
mit der Tilgung der gesicherten Forderung wegfallen, der in § 818 Abs. 2 BGB geregelten (endgültigen) Unmöglichkeit der Herausgabe des Bereicherungsobjekts gleichzustellen sind (im Grundsatz verneinend: Canaris, NJW 1991, 2513, 2514; Kohler, NJW 1991, 1999, 2000; Gursky, JR 1992, 95, 96; Reuter, JZ 1991, 872 ff; Reuter/Martinek, Ungerechtfertigte Bereicherung, § 16 III, S. 565 f; Löwenstein, Bereicherungsrecht, 2. Aufl. S. 141; wohl auch Flume, Gedächtnisschrift für Knobbe-Keuk, 1997, S. 133; a.A. v. Caemmerer, Festschrift für Lewald, 1953, S. 443, 452; Wollschläger, AcP 194, 408).
d) In Fällen der vorliegenden Art verbietet sich das Festhalten des Gläubigers am Anspruch auf Herausgabe des Erlangten in Natur, also auf Aufhebung oder Übertragung des dinglichen Rechts, auch nicht unter dem Gesichtspunkt , daû seine Durchsetzung am Entreicherungseinwand des (redlichen und unverklagten) Schuldners scheiterte (§ 818 Abs. 3 BGB). Das durch die rechtsgrundlos hingegebene Sicherheit erlangte Darlehenskapital stellt im Verhältnis des Käufers zu dem die Sicherheit erbringenden Verkäufer einen ungerechtfertigten Vermögensvorteil dar. Seine Verwendung zu dem Zwecke, den Darlehensrückzahlungsanspruch zu tilgen und dadurch den Rückübertragungs- oder Löschungsanspruch aus dem Sicherungsvertrag mit dem Kreditgeber auszulösen , bleibt im Rahmen der dem Käufer zugewachsenen Bereicherung. Hat das Darlehenskapital zu Zwecken des Käufers anderweit Verwendung gefunden, so stellt sich, wie auch sonst bei Anwendung des § 818 Abs. 3 BGB, die Frage, ob sich die Bereicherung in dem eingetauschten Vermögenswert fortgesetzt hat (BGH, Urt. v. 9. Mai 1984, IVb ZR 7/83, NJW 1984, 2095; Urt. v. 27. Oktober 1999, XII ZR 239/97, NJW 2000, 740 f). Sie ist in den Regelfällen, in denen das Darlehenskapital zur Tilgung des Kaufpreises oder zu Investitionen auf das
Kaufgrundstück Verwendung gefunden hat, zu bejahen. Dies wird auch im Streitverhältnis der Parteien deutlich:
Der bei dem Urkundsnotar zur Kaufpreistilgung hinterlegte Geldbetrag, der sich nach dem Vorbringen der Klägerin durch Verzinsung auf 1.050.000 DM erhöht hat, steht zur Tilgung der gesicherten Forderung der Nebenintervenientin zur Verfügung. Aus dem Rückabwicklungsverhältnis können die Beklagten von der Klägerin die Freigabeerklärung gegenüber dem Notar verlangen (§ 346 BGB a.F.). Soweit die Beklagten, wozu allerdings nähere Feststellungen fehlen, einen direkt an sie ausgezahlten Teil der Valuta entsprechend den im Vertrag vom 17. Dezember 1992 getroffenen Vereinbarungen für bauliche Investitionen auf dem überlassenen Grundstück verwendet haben, ist ihre Bereicherung in Höhe dieser, im inneren Zusammenhang mit der dinglichen Absicherung erfolgten, Verwendung gemindert (vgl. auch Senat BGHZ 137, 314, 317; Urt. v. 26. November 1999, V ZR 302/98, WM 2000, 1064, 1067). Reicht die den Beklagten nach Abzug des Investitionsaufwandes verbleibende Bereicherung, zu der auch aus dem Grundstück gezogene Nutzungen und Folgevorteile des Bodenkredits (etwa Zinsabschläge gegenüber anderen Kreditformen) zählen, zur Tilgung der Ansprüche der Nebenintervenientin nicht aus, so sind sie berechtigt, die Ablösung des Grundpfandrechts von der Erstattung der Verwendungen (§§ 327 Satz 1, 347 Satz 2 BGB a.F., §§ 994 ff BGB) abhängig zu machen. Sollten sie trotz einer bei ihnen noch vorhandenen Bereicherung und unbeschadet der gegen die Klägerin realisierbaren Verwendungsersatzforderungen zur vollständigen Tilgung des Darlehens mangels liquider Mittel auûerstande sein, sind sie verpflichtet, einen Ersatzkredit zu beschaffen und die hierbei anfallenden zusätzlichen Kosten (höhere Zinsen, Bearbeitungsgebühren u.ä.) bis zu ihrer Bereicherung selbst zu tragen. Denn in-
soweit tasten sie nicht ihr eigenes Vermögen an (vgl. auch Reuter, JZ 1991, 873, 874; a.A. wohl Kohler, aaO, S. 654). Sofern die Kosten für eine solche Umschuldung die Bereicherung der Beklagten übersteigen sollten, kann die Klägerin die Ablösung des Grundpfandrechts nur gegen Erstattung des Mehrbetrags verlangen (vgl. Kohler NJW 1991, 2001; ferner Reuter, Festschrift für Gernhuber, 1993, S. 2381; Löwenstein aaO S. 142; a.A. Flume aaO S. 133). In vollem Umfang selbst aufzubringen haben die Beklagten jedoch die Aufwendungen , die zum Ausgleich des der Nebenintervenientin entstandenen Verzögerungs - oder Nichterfüllungsschadens erforderlich sind. Diese Verbindlichkeiten sind nämlich allein der Risikosphäre der Beklagten zuzurechnen und deshalb nicht nach § 818 Abs. 3 BGB abzugsfähig (vgl. Senat BGHZ 116, 251, 256 m.w.N.; Urt. v. 6. Dezember 1993, V ZR 310/89, NJW-RR 1992, 589, 590).
3. Der von der Klägerin hilfsweise verfolgte Antrag auf Feststellung der Wirksamkeit des am 27. August 1992 geschlossenen Kaufvertrags ist unbegründet. Bei sachgerechter Auslegung ihres Antrags verlangt die Klägerin die Feststellung, daû sich der Kaufvertrag, in der Fassung vom 17. Dezember 1992, nicht infolge Rücktritts oder der hilfsweise erklärten Anfechtung in ein
Rückabwicklungsverhältnis umgewandelt hat. Da die Beklagten jedoch wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten sind, können aus dem Vertrag keine Erfüllungspflichten mehr hergeleitet werden.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 24.07.2014 (106 C 7/14) wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt auch die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird zugelassen hinsichtlich folgender Fragen:
1.
Ist in der Regel das Berufen auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Zahlungsverzugs im Räumungsprozess nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung sprechen, die einen erneuten Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten lassen oder im Hinblick auf anderweitige Pflichtverletzungen hypothetisch zumindest eine Abmahnung rechtfertigen würden.
2.
Für den Fall der Verneinung der Frage zu Ziffer 1: Unter welchen (weiteren) Voraussetzungen ist das Berufen auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Zahlungsverzugs im Räumungsprozess nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Regel rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter alle aktuellen Zahlungsrückstände ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat?
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 8.820,00 € (= 12 x 735,00 €) festgesetzt.
1
Gründe:
2I.
3Die Klägerin wendet sich mit ihrer Berufung gegen die Abweisung ihrer Räumungsklage durch das Amtsgericht.
4Das Amtsgericht Siegburg hat die Klage mit Urteil vom 24.07.2014 (106 C 7/14) insoweit abgewiesen, als die Klägerin die Räumung der von ihr an die Beklagten vermieteten Wohnung wegen Mietrückständen begehrte. Auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
5Die Parteien streiten sich im Wesentlichen darum, ob die Zahlung der Beklagten vom 25.02.2014, durch die die Mietrückstände vollständig ausgeglichen worden sind, dazu führt, dass sich die Klägerin nicht mehr auf die von ihr wegen Zahlungsrückständen ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen vom 29.01.2014 und 18.02.2014 berufen kann.
6Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass es nach dem 25.02.2014 zu keinen weiteren Zahlungsrückständen der Beklagten gekommen ist und die Beklagten auch keine sonstigen Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt haben.
7II.
8Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet.
9Das Amtsgericht hat den Räumungsanspruch der Klägerin aus § 546 BGB im Ergebnis zu Recht verneint.
101.
11a)
12Mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die fristlose Kündigung vom 29.01.2014 gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB als unwirksam angesehen. Auch die fristlose Kündigung vom 18.02.2014 ist durch den vollständigen Ausgleich der Mietrückstände durch die Zahlung am 25.02.2014 unwirksam geworden. Soweit die Klägerin meint, die Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB sei insoweit nicht gewahrt, greift dies nicht durch. Die Frist beträgt zwei Monate ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage. Die Klage ist am 19.02.2014 bei Gericht eingegangen. Die Zahlung erfolgte bereits sechs Tage später am 25.02.2014. Ungeachtet des § 167 ZPO ist die Frist mithin gewahrt worden.
13b)
14Soweit die Klägerin der Auffassung ist, dass die Zahlung nur die erste Kündigung unwirksam gemacht habe und § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB die Unwirksamkeit der zweiten fristlosen Kündigung vom 18.02.2014 ausschließe, geht dies ebenfalls fehl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB regelt den Fall, dass bereits eine Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist und in engem zeitlichen Zusammenhang danach erneut eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärt wird.
15Maßgeblich für die Berechnung der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB ist zwar grundsätzlich der Zugang der Kündigungserklärung (Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 2013, § 569 Rn. 51). Aber als weitere Einschränkung ist erforderlich, dass die weitere Kündigung nach der Schonfristzahlung liegt, die die erste Kündigung unwirksam gemacht hat. Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der Schonfristzahlung und der Ausschlussregelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB. Mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB verfolgt der Gesetzgeber das im allgemeinen Interesse liegende Ziel, eine Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter zu vermeiden (vgl. BT-Dr 14/4553, S. 64 = NZM 2000, S. 415, 447). Um den Sozialhilfebehörden ein hierauf gerichtetes Tätigwerden zu erleichtern, hat er die schon in der Vorgängerregelung des § 554 Abs. 2 BGB a.F. vorgesehene Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung um einen Monat verlängert (BT-Dr 14/4553, S. 64). Mit dieser Intention des Gesetzgebers wäre es nicht zu vereinbaren, wenn zwar eine berechtigte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs ohne Rücksicht auf die Höhe der aufgelaufenen Mietrückstände auf Grund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten vollständigen Befriedigung des Vermieters nachträglich unwirksam wird, dies jedoch dann nicht der Fall sein soll, wenn der Vermieter bei einem Mietrückstand in identischer Höhe statt einer Kündigung mehrere Kündigungen gestützt auf die Rückstände unterschiedlicher Zeitabschnitte erklärt. Wenn das Gesetz in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB für den Eintritt der Unwirksamkeit der Kündigung verlangt, dass alle bestehenden Mietrückstände ausgeglichen sind – unabhängig davon, ob sich die Kündigung auf diese stützte oder nicht – so muss der Ausgleich aller Mietrückstände innerhalb des für die Schonfristzahlung vorgesehenen Zeitraums auch dazu führen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Es kann dann nicht darauf ankommen, ob der Vermieter der ersten Kündigung vor der Schonfristzahlung noch eine weitere Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachschiebt oder nicht. Hierdurch wird auch dem Zweck des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB ausreichend Rechnung getragen. Dieser soll den Vermieter davor schützen, dass der Mieter wiederholt Mietrückstände auflaufen lässt und die Wirkung einer daraufhin erklärten Kündigung jeweils durch nachträgliche Zahlungen entfallen lässt. Es soll ihm gerade nur einmal ermöglicht werden, eine zwangsweise Vertragsfortsetzung durch die Begleichung aller offenen Rückstände zu erreichen. Vorliegend gab es auch nur eine Schonfristzahlung, die alle Mietrückstände beseitigte, die zuvor aus einem einheitlichen Grund – der Nichtzahlung der ARGE- aufgelaufen waren.
162.
17Die Klägerin kann ihren Räumungsanspruch auch nicht auf die gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen stützen.
18Die ordentlichen Kündigungen sind zwar nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Da die Pflichtverletzung der Beklagten jedoch aufgrund von nach den Kündigungen eingetretenen Umständen in einem milderen Licht erscheint, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Klägerin auf die Wirksamkeit der Kündigung beruft.
19a)
20Die hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen vom 29.01.2014 und vom 25.02.2014 sind wirksam.
21aa)
22Grundsätzlich ist es zulässig, neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung zu erklären. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich bedingungsfeindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht an das bloße Verhalten der Gegenpartei geknüpft ist. Wird hingegen ein Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass genommen, fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündigung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, dass die Wirksamkeit dieser Kündigung erst nachrangig zu prüfen ist (BGH, NZM 2005, 334, 335).
23bb)
24Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen vor. Die Klägerin hatte zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigungen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da die Beklagten durch die Nichtzahlung der Mieten für November und Dezember 2013 sowie Januar und Februar 2014 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt hatten. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für einen Monat übersteigt mehr als einen Monat in Verzug gerät (BGH, NZM 2013, 20, 21). Erst Recht muss dies gelten, wenn - wie hier - der Zahlungsrückstand zwei Monatsmieten und die Dauer von zwei Monaten übersteigt. Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB eröffnet.
25Die Nichtzahlung stellte sich vorliegend auch als schuldhaft dar. Das Verschulden des Mieters für die Pflichtverletzung wird vermutet. Insoweit folgt aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass der Mieter das fehlende Verschulden darlegen und beweisen muss (Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 2013, § 573 Rn. 41). Vorliegend hatte das Jobcenter ab November 2013 die Leistungen eingestellt. Zwar kann ein eventuelles Verschulden des Jobcenters, wenn dieses die Leistung grundlos eingestellt haben sollte, den Beklagten nicht gemäß § 278 BGB zugerechnet werden. Diese Zurechnungsnorm ist bei einer Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, nicht anwendbar. Dies folgt daraus, dass der Anspruchsberechtigte das Jobcenter nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter einschaltet. Er wendet sich vielmehr an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Das Jobcenter nimmt bei der Mietzahlung eine hoheitliche Aufgabe wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten. Mit dieser Stellung ist die Annahme, die Behörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe im Rahmen des Mietvertrages über seine Unterkunft eingesetzt, nicht vereinbar (BGH, NJW 2009, 3781). Allerdings trifft den Mieter bei einer Nichtleistung durch das Jobcenter dann ein Verschulden, wenn er selbst die Nichtleistung verursacht hat, etwa durch verspätete Beantragung der Sozialleistung, durch Verletzung sozialrechtlicher Mitwirkungspflichten oder durch die Angabe einer falschen Bankverbindung. Wenn der Mieter jedoch nachgewiesen hat, dass er alles ihm Obliegende getan hat, um die pünktliche Mietzahlung durch das Jobcenter zu gewährleisten (LG Bonn, Beschluss vom 09.07.2010, 6 T 144/10, abgedruckt in ZMR 2011, 511), hat er die Verschuldensvermutung des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB widerlegt.
26Grundsätzlich ergibt sich zwar aus dem von den Beklagten vorgelegten Bescheiden des Jobcenters vom 21.10.2013 (Bl. ## d.A.) und vom 25.02.2014 (Bl. ## d.A.), dass die Einstellung der Leistungen ab November 2013 rechtswidrig war. Dies lässt sich auch ohne weiteren Vortrag der Beklagten hierzu daraus schließen, dass der Bescheid vom 21.10.2013 nach § 44 SGB X zurückgenommen worden ist, der die Rücknahme eines anfänglich rechtswidrigen Verwaltungsaktes regelt. Wäre der Entziehungsbescheid anfänglich rechtmäßig gewesen und erst durch nachträgliche Umstände rechtswidrig geworden, hätte die Behörde die Rücknahme auf § 48 SGB X gestützt. Die Beklagten haben jedoch nicht ausreichend dazu vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass sie sich unverzüglich nach Zugang des Bescheids vom 21.10.2013 darum bemüht haben, eine Aufhebung des Bescheids zu erreichen. Sie haben ferner nicht substantiiert dazu vorgetragen, wann sie der Behörde welche für deren Entscheidung erheblichen Umstände vorgetragen haben. Soweit die Beklagte zu 1) sich hierzu in der mündlichen Verhandlung geäußert hat, ist auch dieser Vortrag zum einen nicht ausreichend substantiiert, zum anderen erfolgte er verspätet, nachdem die Klägerin ihn bestritten hat. Es kann nach alldem nicht ausgeschlossen werden, dass die Beklagten nicht unverzüglich nach Erhalt des Bescheids vom 21.10.2013 alles Erforderliche unternommen haben, um eine schnellstmögliche Aufhebung des Bescheids zu erreichen. Dies geht zu Lasten der Beklagten.
27b)
28Anders als das Amtsgericht geht die Kammer zwar davon aus, dass die Kündigungen nicht in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend unwirksam geworden sind. Die Kammer schließt sich insoweit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, dass eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht in Betracht kommt (BGH, NZM 2005, 334f.; NZM 2013, 20ff.). Bereits die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen für die außerordentliche fristlose Kündigung in § 543 BGB und für die ordentliche Kündigung in § 573 BGB sprechen dagegen, dass der Gesetzgeber die in § 569 Abs. 3 BGB enthaltenen Schutzvorschriften nur versehentlich auf die außerordentliche Kündigung beschränkt haben könnte. Der Zweck der Schutzvorschriften besteht darin, in bestimmten Konstellationen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden; eine solche Gefahr der Obdachlosigkeit besteht angesichts der bei der ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht oder jedenfalls nicht in gleichem Maße (BGH, a.a.O.).
29Ferner fehlt auch die für eine analoge Anwendung erforderliche planwidrige Regelungslücke. Von einem gesetzgeberischen Versehen, die Schutzvorschriften des § 569 Abs. 3 BGB entgegen der eigentlichen Intention nicht auch auf die ordentliche Kündigung bezogen zu haben, kann nicht mehr ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (BGBl I, 1149) zwar die Schonfrist bei der fristlosen Kündigung auf zwei Monate verlängert, gleichwohl aber bei dieser Gelegenheit für die ordentliche Kündigung keine anderweitige Regelung getroffen hat, obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung schon in den 1990er Jahren eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung verneint hat (vgl. BGH, NZM 2005, 334, NZM 2013, 20, 22).
30c)
31Allerdings kann sich die Klägerin auf die wirksamen ordentlichen Kündigungen gemäß § 242 BGB vorliegend nicht berufen.
32Nach Auffassung der Kammer stellt sich die Berufung auf eine zunächst wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung, die sich allein auf einen Zahlungsverzug des Mieters stützt, in der Regel dann als rechtsmissbräuchlich dar, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zu Schulden hat kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden (tendenziell auch so LG Krefeld, WuM 2013, 114). In einem solchen Fall, in dem das wirtschaftliche Interesse des Vermieters innerhalb kurzer Zeit nach der Räumungsklage befriedigt ist und der Vermieter auch sonst keine rechtlich geschützten Gründe hat, das Mietverhältnis zu beenden, etwa weil der Mieter andere Pflichtverletzungen begeht, die von ihrer Gewichtigkeit zwar bereits für eine Abmahnung ausreichen, für sich genommen aber noch nicht für eine (auch nur ordentliche) Kündigung, gebieten es die Grundsätze von Treu und Glauben, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das berechtigte Interesse des Vermieters daran, nicht wiederholt in den Kreislauf Zahlungsrückstand, Kündigung, Zahlung, zwangsweise Vertragsfortsetzung zu geraten, dem im Fall der fristlosen außerordentlichen Kündigung durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB Rechnung getragen wird, wird dadurch berücksichtigt, dass für ein erfolgreiches Berufen auf den Einwand des Rechtsmissbrauchs durch den Mieter keine Anhaltspunkte dafür vorliegen dürfen, wonach es auch künftig erneut zu Zahlungsrückständen kommen wird oder dass anderweitige erhebliche Gründe gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Solche Anhaltspunkte können sich etwa daraus ergeben, dass es bereits in der Vergangenheit zu Zahlungsrückständen gekommen ist, die zu einer Kündigung geführt haben, und der Vertrag dann schließlich im Hinblick auf einen Ausgleich der offenen Forderungen fortgesetzt worden ist (vgl. den Rechtsgedanken des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB). Es können aber auch andere, nicht in der Kündigung genannte und auch erst nach der Kündigung eingetretene Umstände berücksichtigt werden, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Dabei scheint angemessen darauf abzustellen, ob die betreffenden Gründe hypothetisch zumindest eine Abmahnung gerechtfertigt hätten. Sofern aber – abgesehen von dem ursprünglichen, inzwischen beseitigten Zahlungsrückstand – keine objektiven Gründe vorliegen, die jedenfalls eine Abmahnung rechtfertigen würden oder einen weiteren Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten lassen, ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses in der Regel zumutbar. Die Voraussetzungen von § 242 BGB liegen in diesem (Regel-)Fall zugunsten des Mieters vor.
33Diese Auffassung der Kammer steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann, weil die nachträgliche Zahlung die zuvor eingetretene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Der Bundesgerichtshof hat bisher keine Grundsätze dafür aufgestellt, unter welchen Voraussetzungen dies konkret bzw. im Regelfall zu bejahen wäre und hat im Urteil vom 10.10.2012 lediglich ein rechtsmissbräuchliches Berufen auf die ordentliche Kündigung verneint im Hinblick auf einen Zeitablauf von neun Monaten zwischen Kündigung und Erfüllung der Zahlungsrückstände. Ob der Bundesgerichtshof damit (allgemein) sagen wollte, dass es auf den Zeitablauf zwischen Kündigungszugang und Erfüllung der Zahlungsrückstände ankommt, erscheint zweifelhaft. Sachgerechter erscheint der Kammer insoweit die gesetzliche Wertung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (teilweise) heranzuziehen. Ungeachtet dessen, dass keine analoge Anwendung dieser Norm in Betracht kommt, vermag aber der in dieser Norm zum Ausdruck gebrachte Rechtsgedanke fruchtbar gemacht werden für eine angemessene Anwendung von § 242 BGB im Hinblick auf die ordentliche Kündigung – bezüglich des relevanten Zeitablaufs. Deshalb meint die Kammer, dass in der Regel bei einer vollständigen Befriedigung aller aktuellen Zahlungsrückstände binnen der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (zwei Monate ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage), bzw. wenn sich eine öffentliche Stelle binnen dieser Frist zur Befriedigung verpflichtet hat, die Berufung auf die wirksame ordentliche Kündigung rechtsmissbräuchlich ist. Dies stellt auch keine „versteckte analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB“ dar, weil im Unterschied zu den Wirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinsichtlich der außerordentlichen Kündigung (nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung ungeachtet sonstiger Umstände)zugunsten des Vermieters sämtliche Umstände vor und nach dem Zugang der Kündigungserklärung, also alle aus Sicht des Vermieters objektiv relevanten Umstände, zu berücksichtigen sind, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.
34Nach dieser Maßgabe ist die Geltendmachung des Räumungsanspruchs vorliegend rechtsmissbräuchlich. Die zur Kündigung gemäß § 573 BGB berechtigende Pflichtverletzung erscheint durch die nachträgliche Zahlung der Beklagten, die bereits innerhalb von zwei Monaten nach der ersten Kündigung und sechs Tage nach Eingang der zweiten Kündigung bei Gericht erfolgte (und damit auch spätestens binnen zwei Monaten ab Zustellung der Räumungsklage), in einem so milden Licht, dass es der Klägerin unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben verwehrt ist, die Wirksamkeit der Kündigungen im Rahmen eines Räumungsprozesses durchzusetzen. Der Klägervertreter hat auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren eingeräumt, dass es mit Ausnahme des streitgegenständlichen Zahlungsverzuges zu keinen weiteren Pflichtverletzungen der Beklagten gekommen sei. Auch wurden keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, die darauf schließen ließen, dass die Beklagten künftig erneut die Miete nicht fristgerecht zahlen werden. Weder das Verhalten der Beklagten vor November 2013, noch nach der Zahlung am 25.02.2014 lässt befürchten, dass es auch künftig wieder zu Mietrückständen kommen wird. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass der Bescheid des Jobcenters vom 21.10.2013 schließlich gemäß § 44 SGB X als anfänglich rechtswidriger Verwaltungsakt zurückgenommen worden ist. Auch wenn die Beklagten keine näheren Umstände dazu vorgetragen haben, wie es schließlich zu dem Bescheid vom 21.10.2013 gekommen ist und was sie wann unternommen haben, um eine Rücknahme des Bescheids zu erreichen, lässt sich aus dem Umstand, dass es schließlich etwa vier Monate nach Erlass des rechtswidrigen Bescheids zu einer Rücknahme gekommen ist, schließen, dass die Beklagten sich um ihre sozialrechtlichen Belange und damit um die Sicherstellung der Mietzahlungen durch das Jobcenter jedenfalls gekümmert haben. Anhaltspunkte für einen erneuten Zahlungsausfall in der Zukunft bestehen nicht.
35Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
36Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
37III.
38Die Revision war zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2, 2. Alt. ZPO).
39Die Frage unter welchen Voraussetzungen sich ein Räumungsbegehren als rechtsmissbräuchlich darstellt im Fall einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und eines späteren Ausgleichs der offenen Mietverbindlichkeiten, ist höchstrichterlich bislang nicht geklärt. Die Kammer verkennt nicht, dass es sich grundsätzlich um eine Entscheidung im Einzelfall handelt, wann eine nachträgliche Zahlung die in der Nichtzahlung liegende Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lässt. Allerdings erscheint es der Kammer bei der vorliegenden Frage aus rechtspolitischen, rechtsfortbildenden und nicht zuletzt auch verfassungsrechtlichen Gründen erforderlich, dass durch eine höchstrichterliche Rechtsprechung Leitsätze zur Anwendung des § 242 BGB formuliert werden, um für Rechtssicherheit zu sorgen. Es besteht sonst die konkrete Gefahr, dass öffentliche Leistungsträger, welche Nachzahlungen nach SGB zur Vermeidung von Obdachlosigkeit leisten, in dem Fall, dass auch eine ordentliche Kündigung hilfsweise erklärt worden ist, keine Schonfristzahlung leisten, wenn durch diese der Wohnungsverlust nicht vermieden werden kann. Der Kammer ist bekannt, dass die Sozialbehörden in der Regel Darlehen an Mieter zur Leistung der Schonfristzahlung nur bewilligen, wenn dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gesichert ist. Auf Basis der aktuellen Rechtsprechung werden deshalb Darlehen in der Regel verweigert, weil die Schonfristzahlung nicht mit der hinreichenden Sicherheit die Fortsetzung des Mietverhältnisses sichert. Sofern also die mietgerichtliche Rechtsprechung keine belastbaren Regelfälle aufsteht, in welchen Fallkonstellationen die Erfüllung der Zahlungsrückstände bzw. eine entsprechende Übernahmeerklärung dazu führt, dass die (in aller Regel hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung des Vermieters einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 242 BGB nicht entgegensteht, werden die Sozialbehörden (weiterhin) gehalten sein, die Bewilligung solcher Darlehen abzulehnen, was sowohl angesichts des Sozialstaatsprinzips unhaltbar ist, als auch letztlich auf Kosten der Allgemeinheit geht – denn die sich daran häufig anschließenden (meist höheren) Kosten von Umzug/neuer Wohnung/Vermeidung von Obdachlosigkeit trägt letztlich wiederum die Allgemeinheit. Die Kammer ist sich dabei durchaus bewusst, dass viele Vermieter gegenüber der Sozialbehörde auf Nachfrage eine Erklärung abgeben, dass das Mietverhältnis auch im Hinblick auf die ordentliche Kündigung fortgesetzt werden kann, wenn sämtliche Rückstände beglichen werden und dass dann das Darlehen bewilligt wird. Dies zeigt aber gerade, dass die aktuelle nicht hinreichend klare Rechtsprechung der Zivilgerichte dazu führt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für auf Sozialleistungen angewiesene Mieter in der Regel faktisch vom Gutdünken des Vermieters abhängt, was sowohl rechtspolitisch als auch verfassungsrechtlich nicht hinnehmbar ist. Auf Basis der aktuellen Rechtsprechung (des Bundesgerichtshofs) vermag der Mieter auch kaum mit dem Argument durchzudringen, dass der Vermieter sich durch die Nichtabgabe dieser Erklärung rechtsmissbräuchlich verhalten habe und er sich deshalb nicht auf die Wirksamkeit der Kündigung berufen könne. Denn der Vermieter vermag sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu berufen, aus welcher kaum eine Verpflichtung des Vermieters zur Abgabe einer solchen Erklärung abgeleitet werden kann, auch nicht im Hinblick auf § 241 Abs. 2 BGB. Dass im Übrigen vernünftige Vermieter in dem genannten Regelfall freiwillig die erwähnte Erklärung gegenüber den Sozialbehörden auch heute schon abgeben, veranschaulicht die Richtigkeit der Anerkennung des von der Kammer skizzierten Regelfalls.
40Diese aktuelle Situation ist in der Gesamtschau weder für den Mieter, noch für den Vermieter, dessen Forderungen dann möglicherweise nicht beglichen werden, noch für die Allgemeinheit wünschenswert und könnte durch klare Regeln, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter sich gemäß § 242 BGB nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bei Begleichung der Zahlungsrückstände berufen darf und wann konkret damit die Erbringung von Leistungen nach dem SGB auch im Fall einer ordentlichen Kündigung die Wohnung erhalten können, vermieden werden. Die Aufstellung klarer Grundsätze wäre im Übrigen auch fernab der sozialrechtlichen Problematik wünschenswert und notwendig.
41Es ist zwar richtig, dass gemäß § 242 BGB Entscheidungen im Einzelfall zu treffen sind. Dies hindert aber nicht die Aufstellung von Regelfällen und Grundsätzen, die als Leitfaden zur angemessenen Entscheidung des Einzelfalls dienen, wie dies auch in anderen Rechtsgebieten vielfach der Fall ist. Deshalb hat die Kammer Anlass gesehen, einen solchen Regelfall für die Anwendung von § 242 BGB im Hinblick auf die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gemäß § 573 BGB unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu postulieren und diese Auffassung zur Überprüfung des Revisionsgerichts zu stellen. Die Anerkennung eines solchen Regelfalls hat insbesondere für die sozialrechtliche Praxis und im Hinblick auf den Schutz des Grundrechts des Mieters aus Art. 13 u. 14 GG grundsätzliche Bedeutung.
42Für die Anerkennung eines solchen Regelfalls im Rahmen von § 242 BGB spricht im Übrigen auch die Ausweitung des Anwendungsbereichs der ordentlichen Kündigung zu Lasten des Mieters durch die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bereits ein Rückstand von über einer Monatsmiete ausreichen kann (BGH, NZM 2013, 20, 21), während früher Rechtsprechung vieler Gerichte – auch der Kammer – war, dass erst ein Rückstand von zwei Monatsmieten ausreicht.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Die Bundesrepublik Deutschland ist ein demokratischer und sozialer Bundesstaat.
(2) Alle Staatsgewalt geht vom Volke aus. Sie wird vom Volke in Wahlen und Abstimmungen und durch besondere Organe der Gesetzgebung, der vollziehenden Gewalt und der Rechtsprechung ausgeübt.
(3) Die Gesetzgebung ist an die verfassungsmäßige Ordnung, die vollziehende Gewalt und die Rechtsprechung sind an Gesetz und Recht gebunden.
(4) Gegen jeden, der es unternimmt, diese Ordnung zu beseitigen, haben alle Deutschen das Recht zum Widerstand, wenn andere Abhilfe nicht möglich ist.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.