vorgehend
Landgericht Essen, 18 O 541/09, 25.02.2010
Oberlandesgericht Hamm, 30 U 53/10, 16.02.2011

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 35/11
Verkündet am:
23. Januar 2013
Küpferle
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters
weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die
Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis
des § 550 BGB (Abgrenzung zu BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453).
BGH, Urteil vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - OLG Hamm
LG Essen
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Januar 2013 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin
Weber-Monecke und die Richter Dr. Klinkhammer, Schilling und Dr. NeddenBoeger

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 30. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 16. Februar 2011 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 18. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 25. Februar 2010 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des Revisionsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin, eine als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geführte überörtliche Sozietät von Wirtschaftsprüfern, Steuerberatern und Rechtsanwälten , mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten Kanzleiräume mit Wir- kung vom 1. August 2002. In dem schriftlich abgefassten Mietvertrag vom 9. August 2002, der eine feste Laufzeit von zehn Jahren vorsah, ist als Mieter die "R. W. & Partner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte GbR, H-Straße 16, E. " bezeichnet; einzelne Gesellschafter sind nicht aufgeführt. Unterschrieben ist der Mietvertrag auf Mieterseite nur von dem Gesellschafter B. Der Unterschrift beigefügt ist ein Stempelabdruck der "R. W. & Partner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte GbR, H-Straße 16, E. ". Auf dieselbe Weise unterschrieben und stempelten die Vertragsparteien am selben Tag einen "Nachtrag 1 zum Vertrag vom 9. August 2002", mit dem sie nähere Einzelheiten über den Austausch von Fußböden sowie die Mietfreiheit einer Vorabnutzung der Räumlichkeiten im Juli 2002 regelten. Vor Ablauf der Zehnjahresfrist kündigte die Klägerin den Mietvertrag mit Schreiben vom 15. September 2009, welches von sämtlichen 15 Gesellschaftern der Klägerin unterzeichnet war, zum 31. März 2010.
2
Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis zum 31. März 2010 beendet sei. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. März 2010 festgestellt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe:

3
Die zulässige Revision ist begründet und führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I.

4
Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner in NZM 2011, 584 veröffentlichten Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungserklärung sei der Beklagten wirksam zugegangen. Dass die Kündigung entgegen den mietvertraglichen Bestimmungen nicht per Einschreiben, sondern per Kurier übermittelt worden sei, stelle ihre Wirksamkeit nicht in Frage. Die mietvertraglich vorgesehene Versendung per Einschreibebrief solle nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern, welcher jedoch auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen könne.
5
Die Kündigung sei auch materiell-rechtlich wirksam, da der auf zehn Jahre fest beabsichtigte Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform gemäß §§ 578 Abs. 1, 550 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen gelte und daher vorzeitig durch ordentliche Kündigung vom 15. September 2009 habe beendet werden können. Der Unterschrift des Gesellschafters B. der Klägerin könne nicht entnommen werden, dass er den Vertrag auch für die weiteren Gesellschafter der Klägerin mit unterzeichnet habe. Zwar sei aufgrund des Stempelabdrucks in Verbindung mit dem Rubrum des Mietvertrages unzweifelhaft erkennbar, dass Herr B. jedenfalls nicht für sich, sondern für die GbR gehandelt habe. Der Stempelaufdruck ergebe jedoch nicht hinreichend zuverlässig eine Vertretung der übrigen, an unterschiedlichen Standorten tätigen Gesellschafter. Für einen potenziellen Erwerber könne deshalb der Eindruck entstehen, dass die Urkunde unvollständig sei und es zur Wirksamkeit des Vertrages noch weiterer Unterschriften bedürfe.
6
Die Berufung auf die Schriftform verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben. Auf die fehlende Schriftform dürfe sich jede Vertragspartei auch noch Jahre nach Abschluss des Vertrages berufen, auch wenn sie selbst ohne schuldhaftes Handeln objektiv den Schriftformmangel herbeigeführt habe. Die Beklagte könne auch nicht die Nachholung der Schriftform verlangen. Ein solcher Anspruch ergebe sich insbesondere nicht aus der vereinbarten salvatorischen Klausel, wonach unwirksame Vertragsbestimmungen sinngemäß durch solche zu ersetzen seien, die dem Sinn und der wirtschaftlichen Bedeutung nach Möglichkeit nahe kommen. Auch führe die vorzeitige Beendigung des Vertrages nicht zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis.

II.

7
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
8
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts , dass die im Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach die Kündigung "schriftlich - per Einschreiben - erfolgen" muss, kein Wirksamkeitserfordernis für eine Kündigung darstellt. Die Klausel beinhaltet die Abrede der Schriftform für die Kündigungserklärung und zusätzlich die Vereinbarung der besonderen Übersendungsart durch einen eingeschriebenen Brief. Bei einer solchen Klausel hat die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2 BGB, während die Versendung als Einschreibebrief nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern soll. Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart , dagegen kann ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen (Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - XII ZR 214/00 - NJW 2004, 1320 mwN).
9
Diesen Anforderungen hat die von der Klägerin ausgesprochene schriftliche Kündigung genügt, welche der Beklagten per Kurier zugegangen ist. Das Berufungsgericht hat in der Vereinbarung der Parteien keine Anhaltspunkte dafür gesehen, dass diese darüber hinaus - abweichend von der genannten Rechtsprechung - eine besondere Zugangsart als Wirksamkeitserfordernis der Kündigung vereinbart hätten. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
10
2. Ebenfalls im Ansatz zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen , dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht erfüllt ist, wenn der für die GbR abzuschließende Mietvertrag nur von einem einzelnen Gesellschafter unterzeichnet ist. Für die Einhaltung der Schriftform ist es nämlich erforderlich , dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Nur dann ergibt sich aus der Urkunde, dass ein Vertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen ist. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag , muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen. Ohne einen solchen Zusatz wäre nämlich nicht auszuschließen, dass die Unterschriften der übrigen Gesellschafter noch fehlen (Senatsurteil BGHZ 125, 175, 179 = NJW 1994, 1649, 1650; vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3390 ff. und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 25 f. mwN).
11
3. Ein Vertretungsverhältnis für die Gesellschaft wird jedoch bereits durch den der Unterschrift beigefügten Stempelabdruck angezeigt, ohne dass es dazu weiterer Unterschriften der übrigen geschäftsführenden Gesellschafter bedurft hätte.
12
a) Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages mit Wirkung für die GbR setzt nicht dessen Unterzeichnung durch sämtliche geschäftsführenden Gesellschafter voraus. Vielmehr kann sich die Gesellschaft gemäß § 164 BGB durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Erklärung des Bevollmäch- tigten ist wirksam im Namen der Gesellschaft abgegeben, wenn sie mit einem das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz versehen ist. Eine so abgegebene Erklärung genügt auch der Schriftform. Denn sie erweckt - anders als die nur von einem einzelnen Gesellschafter ohne Vertretungszusatz abgegebene Erklärung - nicht den äußeren Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften fehlen.
13
b) Zwar hat der Senat entschieden, dass wenn eines der zur gemeinschaftlichen Vertretung berufenen Organmitglieder der Gesellschaft den Vertrag unterzeichnet, die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn auch die übrigen Organmitglieder unterzeichnen oder die Unterschrift den Hinweis enthält , dass das unterzeichnende Organmitglied auch diejenigen Organmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (Senatsurteile BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453; vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3390 ff.). Dies gilt aber nur, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach die Unterschrift des Unterzeichners in seiner Eigenschaft als Mitglied des mehrgliedrigen Organs abgegeben ist. Nur dann erweckt die Urkunde den Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften, nämlich diejenigen der übrigen Organmitglieder, fehlen.
14
Anders liegt der Fall, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach der Unterzeichner für sich allein die Berechtigung zum Abschluss des fraglichen Rechtsgeschäfts in Anspruch nimmt und dies durch einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz kenntlich macht. Ein solcher Zusatz liegt in der Verwendung des vom Geschäftsinhaber autorisierten Firmen- oder Betriebsstempels. Das Hinzusetzen eines Stempels zu einer Unterschrift weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für den Stempelaussteller aus. Denn der Geschäftsverkehr misst dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei. Die Abgabe einer unterschriebenen und mit Stempelzusatz abgeschlossenen Erklärung dokumentiert im Hinblick auf die insoweit relevante äußere Form, mit der geleisteten Unterschrift hinsichtlich dieses Geschäfts zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt zu sein und in diesem Sinne handeln zu wollen. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung wirft keinen Zweifel an ihrer Vollständigkeit auf. Daher erfüllt sie die Schriftform (vgl. bereits OLG Köln GuT 2005, 5). Lautet der Stempelabdruck nur auf eine von mehreren Betriebsstätten (hier: Kanzleiorten) des Geschäftsinhabers , bezieht sich die Legitimationswirkung jedenfalls auf die für diese Betriebsstätte vorgenommenen Geschäfte.
15
Ob die mit Stempelzusatz geleistete Unterschrift von einer sie tragenden Vertretungsmacht gedeckt war, ist keine Frage der Einhaltung der Schriftform, sondern der Bindungswirkung gegenüber dem Vertretenen (vgl. Senatsurteil BGHZ 160, 97, 104 f. = NJW 2004, 2962, 2964). Zweifel diesbezüglich bestehen hier nicht, denn der Gesellschafter B. besaß unstreitig Vollmacht der Gesellschaft zum Abschluss des Mietvertrages. Daher war der Mietvertrag wirksam unter Einhaltung der Schriftform geschlossen.
16
4. Die Einhaltung der Schriftform wird auch nicht dadurch in Frage gestellt , dass etwa der Mietgegenstand nicht ausreichend bestimmbar sei, indem mit den Geschäftsräumen zugleich "24 Parkplätze befestigt am Eingangsbereich" und "2 Parkplätze unbefestigt am Hinterhaus" vermietet wurden, ohne dass deren genaue Lage aus dem Mietvertrag und seinen Anlagen erkennbar wäre. Die gewählte Vertragsformulierung gewährt dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht , dem Mieter nach billigem Ermessen 24 der befestigten Parkplätze am Eingangsbereich und zwei der unbefestigten Parkplätze am Hinterhaus zur Nutzung zuzuweisen (§ 315 Abs. 1 BGB; vgl. BGH Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - NZM 2008, 362 Rn. 20 f.).
17
5. Der "Nachtrag 1 zum Vertrag vom 9. August 2002" wahrt die Urkundeneinheit mit dem Hauptvertrag, weil er auf diesen Bezug nimmt, von beiden Parteien wirksam unterzeichnet wurde und im Übrigen erkennen lässt, bis auf die vereinbarte Ergänzung solle es bei dem verbleiben, was im Hauptvertrag beurkundet worden sei (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2009 - XII ZR 142/07 - NJW 2009, 2195 Rn. 22 ff. und vom 5. Juli 2000 - XII ZR 70/98 - NZM 2000, 907, 908).
18
6. Schließlich steht der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen, dass der Klägerin durch späteren gesonderten Schriftwechsel mit der Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Beklagten erlaubt wurde, eine Teilfläche der angemieteten Geschäftsräume an einen Versicherungsmakler unterzuvermieten.
19
Zwar wird vertreten, dass die Erlaubnis zur Untervermietung eine Erweiterung des Mietgebrauchs bewirke und sie deshalb in Urkundeneinheit mit dem Mietvertrag erklärt werden müsse, um das Schriftformerfordernis zu wahren (zum Meinungsstand vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. § 540 BGB Rn. 42 mwN). Dies braucht hier jedoch nicht entschieden zu werden. Denn bereits nach den Regelungen des Mietvertrages war der Mieter zur Untervermietung nach vorheriger schriftlicher Erlaubnis der Vermieterin berechtigt; der Vermieter durfte die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Bei dieser Vertragsgestaltung bedeutet die nachfolgend ausgesprochene Erlaubnis keine Erweiterung des eingeräumten Mietgebrauchs, sondern lediglich die Erfüllung eines darauf gerichteten, vertraglich begründeten Rechtsanspruchs des Mieters. Für die Erfüllung der Vertragspflicht durch Erteilung der geschuldeten Erlaubnis bedarf es keiner Urkundeneinheit mit dem Mietvertrag. Dose Weber-Monecke Klinkhammer Schilling Nedden-Boeger
Vorinstanzen:
LG Essen, Entscheidung vom 25.02.2010 - 18 O 541/09 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 16.02.2011 - I-30 U 53/10 -

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(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden. (2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschrif

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte


(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außeror

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(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 214/00 Verkündet am:
21. Januar 2004
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 127 a.F., 130 Abs. 1 Satz 1

a) Zum Zugang einer per Telefax übermittelten empfangsbedürftigen Willenserklärung
, deren Empfänger urlaubsbedingt abwesend ist.

b) Zum Bedeutungsgehalt einer Vereinbarung, nach der die Kündigung eines Mietvertrages
durch eingeschriebenen Brief erfolgen soll.
BGH, Urteil vom 21. Januar 2004 - XII ZR 214/00 - OLG Saarbrücken
LG Saarbrücken
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 21. Januar 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und Dose

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 21. Juni 2000 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Oberlandesgericht über die Verurteilung zur Zahlung von 41.683,19 DM nebst Zinsen hinaus zum Nachteil der Beklagten erkannt hat. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 4. September 1998 - in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 13. Januar 1999 - wird hinsichtlich des Feststellungsantrages zurückgewiesen. Im übrigen wird der Rechtsstreit zur weiteren Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von der Beklagten ausgesprochenen Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses.
Der Kläger vermietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 23. März 1990 an die Beklagte drei Lagerhallen nebst gewerblichen Flächen, Sanitär- und Sozialräumen zu einem monatlichen Mietzins von 19.500 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Nach § 2 Abs. 2 des Mietvertrages war das Mietverhältnis jeweils zum 30. Juni und 31. Dezember eines jeden Jahres unter Einhaltung einer Frist von 12 Monaten kündbar, für beide Parteien jedoch erstmals zum 31. Dezember 1992. Die Parteien vereinbarten in § 2 Abs. 6 des Mietvertrages, daß die Kündigung durch einen eingeschriebenen Brief zu erfolgen habe. Der Mietvertrag enthielt zudem in § 3 Abs. 2 eine Mietanpassungsklausel. Anläßlich der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts zugunsten der Beklagten wurde der Mietvertrag vom 23. März 1990 durch den notariellen Vertrag vom 25. Mai 1990 geringfügig modifiziert. Seit September 1991 fanden Verhandlungen der Parteien über die Anpassung des Mietzinses statt. Durch die Zusatzvereinbarung vom 8./18. Februar 1992 wurde der Mietzins für die Zeit ab 1. Oktober 1991 rückwirkend auf monatlich 21.444,68 DM zuzüglich Mehrwertsteuer festgelegt. Der Kläger verlangte ab Januar 1994 einen Nettomietzins in Höhe von 22.997,80 DM und ab Januar 1995 einen solchen in Höhe von 26.605,53 DM jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Beklagte kündigte mit Schreiben vom 22. Juni 1995 das Mietverhältnis zum 30. Juni 1996. Dieses Schreiben übermittelte sie am 29. Juni 1995 dem Kläger per Telefax. In einem Anschreiben zu der Kündigungserklärung wies die Beklagte darauf hin, daß dem Kläger das Original des Kündigungsschreibens am darauffolgenden Tag über Herr Braun zugehen werde. Am 30. Juni 1995 wurde das Kündigungsschreiben gegen 10 Uhr in den Hausbriefkasten des Klägers eingeworfen. Zu diesem Zeitpunkt war der Kläger mit seiner Ehefrau verreist. Mit Schreiben vom 13. Juli 1995 wies der Kläger die Beklagte darauf
hin, daß er bis heute keine vertragsgemäße Kündigung erhalten habe. Durch Schreiben vom 18. Dezember 1995 verlangte der Kläger für den Zeitraum von 1993 bis 1995 rückständige Mietzinsen in Höhe von insgesamt 63.416,52 DM brutto und machte ab Januar 1996 einen monatlichen Mietzins von 27.813,48 DM brutto geltend. Die Beklagte erklärte durch Schreiben vom 19. Dezember 1995 erneut vorsorglich die Kündigung des Mietvertrages zum 31. Dezember 1996. Sie räumte das Mietobjekt zum 30. Juni 1996. Zwischen den Parteien besteht Streit, ob die Mietsache nach ihrer Rückgabe vermietbar war. Der Kläger verlangt mit der Klage Zahlung des Mietzinses für die zweite Jahreshälfte 1996 in Höhe von 166.880,88 DM sowie Zahlung der von ihm für die Jahre 1994, 1995 und die erste Jahreshälfte 1996 geforderten Mieterhöhungen von 70.165,44 DM. Hilfsweise macht er für die zweite Jahreshälfte 1996 einen Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns geltend. Im übrigen beantragt er festzustellen, daß das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung der Beklagten vom 19. Dezember 1995 erst zum 31. Dezember 1996 beendet worden ist. Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 41.683,19 DM stattgegeben und im übrigen die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht das Urteil des Landgerichtes abgeändert und die Beklagte verurteilt, weitere 158.900,46 DM zu zahlen. Weiterhin hat es festgestellt, daß das Mietverhältnis erst aufgrund der Kündigung der Beklagten vom 19. Dezember 1995 zum 31. Dezember 1996 beendet wurde. Im übrigen hat es die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten , die der Senat angenommen hat.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils im Umfang der Anfechtung und hinsichtlich des Feststellungsantrags zur Zurückweisung der Berufung des Klägers. Im übrigen (Ziffer 1.1. des Tenors) führt sie zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Oberlandesgericht.

I.

Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, dem Kläger stünden für den Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Dezember 1996 rückständige Mietzinsen in Höhe von 158.900,46 DM zu. Der Kläger könne für diesen Zeitraum Mietzinsen geltend machen, da die Kündigung der Beklagten vom 22. Juni 1995 das Mietverhältnis nicht mit Wirkung zum 30. Juni 1996 beendet habe. Die durch das Telefaxschreiben vom 29. Juni 1995 übermittelte Kündigung der Beklagten sei nicht fristgerecht zugegangen. Die Kündigung durch das Telefax habe zwar dem vertraglich festgelegten Formerfordernis genügt, da eine solche Übermittlung zur Wahrung der gewillkürten Schriftform im Sinne von § 127 BGB a.F. ausreiche. Ein Zugang einer Willenserklärung liege aber nur dann vor, wenn sie derart in den Bereich des Empfängers gelangt sei, daß dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit habe, von dem Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Aus dem Sendeprotokoll ergebe sich zwar, daß das Telefax am 29. Juni 1995 um 10.39 Uhr von dem Empfangsgerät des Klägers ausgedruckt worden sei. Der Kläger habe aber wegen seines Urlaubes erst nach dem 30. Juni 1995 von dem Telefax Kenntnis erlangt.
Ein fristgerechter Zugang der Kündigung sei auch nicht durch den am 30. Juni 1995 getätigten Einwurf des Kündigungsschreibens in den Hausbriefkasten des Klägers erfolgt. Es könne zwar zugunsten der Beklagten unterstellt werden, daß das vereinbarte Kündigungserfordernis per eingeschriebenem Brief keine Formvoraussetzung im Sinne der §§ 125 ff. BGB gewesen sei, sondern lediglich Beweisfunktion gehabt habe. Die Beklagte habe auch bewiesen, daß das Kündigungsschreiben vom 22. Juni 1995 in den Hausbriefkasten des Klägers am 30. Juli 1995 gegen 10 Uhr eingeworfen worden sei. Für den Zugang der Kündigung sei weiterhin unerheblich, daß der Kläger sich am 30. Juni 1995 auf einer Reise befunden habe. Für diesen Fall hätte er hinreichend Vorsorge dafür treffen müssen, daß die Kündigung, mit der er auch gerechnet habe , rechtzeitig ihm übermittelt werde. Die Kündigung habe den Hausbriefkasten des Klägers aber zu einer Tageszeit erreicht, zu der mit ihrer Entnahme nicht mehr zu rechnen gewesen sei. Nach den Auskunftsschreiben der Deutschen Post vom 3. April 2000 und vom 3. Mai 2000 sei zwar die übliche Zustellzeit in der Wohnstraße des Klägers zwischen 9.30 Uhr und 10.30 Uhr gewesen. Der Kläger habe jedoch bewiesen, daß zwischen ihm und dem Postzusteller eine Vereinbarung bestanden habe, nach der seine Post ihm regelmäßig zwischen 8.30 Uhr und 9.00 Uhr zugestellt worden sei. Innerhalb dieses Zeitraumes sei dem Kläger das Kündigungsschreiben nicht zugegangen. Dem Kläger stehe daher für die Zeit vom 1. Juli bis 31. Dezember 1996 ein Anspruch auf Zahlung von rückständigen Mietzinsen in Höhe von 158.900,46 DM zu. Die von dem Kläger verlangte Erhöhung des Mietzinses nach dem Lebenshaltungsindex sei indes nur in Höhe von 1.822,03 DM monatlich gerechtfertigt, woraus sich ein monatlicher Gesamtmietzins von 26.483,41 DM (24.661,38 + 1.822,03 DM) und damit ein Gesamtbetrag von 158.900,46 DM (26.483,41 x 6) errechne.

II.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. 1. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, daß die in dem Mietvertrag vereinbarte Kündigungsform kein Wirksamkeitserfordernis darstellt. Die in § 2 Abs. 4 des Mietvertrages enthaltene Vertragsklausel beinhaltet die Abrede der Schriftform für die Kündigungserklärung und zusätzlich die Vereinbarung der besonderen Übersendungsart durch einen eingeschriebenen Brief. Bei einer solchen Klausel hat die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2 BGB, während die Versendung als Einschreibebrief nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern soll. Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, dagegen kann ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 22. April 1996 - II ZR 65/85 - NJW-RR 1996, 866, 867; BAG, Urteil vom 20. September 1979 - 2 AZR 967/77 - NJW 1980, 1304; OLG Frankfurt, NJW-RR 1999, 955; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. 4 Rdn. 13; MünchKomm/Einsele BGB 4. Aufl. § 130 Rdn. 12). Diesen Anforderungen hat die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung genügt, da die Übermittlung einer Willenserklärung durch ein Telefax zur Wahrung der gewillkürten Schriftform - die hier gegeben ist - ausreicht (vgl. BGH, Urteil vom 22. April 1996 aaO 867). Das Berufungsgericht hat in der Vereinbarung der Parteien keine Anhaltspunkte dafür gesehen, daß sie darüber hinaus - abweichend von der genannten Rechtsprechung - hier eine besondere Zugangsart als Wirksamkeitserfordernis der Kündigung vereinbart hätten. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigung der Beklagten vom 22. Juni 1995 sei dem Kläger nicht am 29. Juni 1995 durch das Telefax zugegangen.
a) Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber in dessen Abwesenheit abzugeben ist, wird in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Zugegangen ist eine Willenserklärung dann, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, daß dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 26. November 1997 - VIII ZR 22/97 - NJW 1998, 976, 977; BAG, Urteil vom 16. März 1988 - 7 AZR 587/87 - NJW 1989, 606; BGHZ 67, 271, 275; MünchKomm /Einsele aaO § 130 Rdn. 9; Staudinger/Rolfs BGB - Neubearbeitung 2003 - § 542 Rdn. 29). Willenserklärungen, die durch Fernschreiben oder ein Telefax übermittelt werden, gehen grundsätzlich mit Abschluß des Druckvorganges am Empfangsgerät des Adressaten diesem zu (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 1994 - VIII ZR 153/93 - NJW 1995, 665, 667; BGHZ 101, 276, 280; MünchKomm/Einsele aaO § 130 Rdn. 20). Allerdings ist der Zugang erst dann vollendet, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Daher ist auch bei einer Übermittlung per Telefax auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem sich der Empfänger nach den Gepflogenheiten der Verkehrsanschauung Kenntnis vom Inhalt der Willenserklärung verschaffen konnte (vgl. BGHZ 67 aaO 275; OLG Rostock, NJW-RR 1998, 526, 527; Soergel/Hefermehl BGB 13. Aufl. § 130 Rdn. 8, 13 b, 13 c; MünchKomm/Einsele aaO § 130 Rdn. 20).
b) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Telefax am 29. Juni 1995 um 10.39 Uhr von dem Empfangsgerät des Klägers ausgedruckt worden. Für die Wirksamkeit des Zuganges ist es unbeachtlich , daß der Kläger im Zeitpunkt des Ausdruckes wegen seines Urlaubes
nicht anwesend war. Das Berufungsgericht hat verkannt, daß die objektive Möglichkeit zur Kenntniserlangung im abstrakten Sinn zu verstehen ist und daher für den Zugang der Kündigung eine tatsächliche Kenntnisnahme des Klägers nicht erforderlich war. Es genügt, daß die Willenserklärung in den Bereich des Empfängers gelangt ist und zwar so, daß sie üblicherweise - nicht zufällig - alsbald wahrgenommen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 26. Januar 1997 aaO 977; Soergel/Hefermehl aaO § 130 Rdn. 8). Hierbei hat der Empfänger die Risiken seines räumlichen Machtbereiches zu tragen. Führen diese dazu, daß der Empfänger vom Inhalt der Willenserklärung entweder verspätet oder gar nicht Kenntnis nimmt, sind diese dem Empfänger zuzurechnen, wenn die Erklärung in seinen räumlichen Machtbereich gelangt ist. Daher geht eine Willenserklärung auch dann zu, wenn der Empfänger durch Krankheit oder - wie hier - durch Urlaub daran gehindert ist, von dem Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. In diesem Fall trifft den Empfänger die Obliegenheit, die nötigen Vorkehrungen zu treffen. Unterläßt er dies, so wird der Zugang durch solche - allein in der Person des Empfängers liegenden - Gründe nicht ausgeschlossen (vgl. BAG, Urteil vom 16. März 1988 aaO 607; MünchKomm/Einsele aaO § 130 Rdn. 35; Soergel/Hefermehl aaO § 130 Rdn. 11).
c) Ohne Erfolg beanstandet die Revisionserwiderung mit der Gegenrüge, daß es sich bei dem Telefaxschreiben lediglich um eine Ankündigung der Kündigungserklärung gehandelt habe. Ausweislich des der Kündigungserklärung vorangestellten Anschreibens hat die Beklagte mit dem Telefax die Kündigung ausdrücklich erklärt. Lediglich das Original des Schreibens sollte nach dem Inhalt des Anschreibens am nächsten Tag dem Kläger persönlich übergeben werden. Mit der Nachsendung des Originals wollte die Beklagte den bekannten Unsicherheiten der fernmeldetechnischen Übermittlung Rechnung tragen. Die Übergabe des Originals der Kündigung und die darin enthaltene Empfangsbe-
stätigung hatten daher lediglich Beweisfunktion, während durch das Telefaxschreiben die Rechtzeitigkeit der Kündigungserklärung gewahrt werden sollte. 3. Es kommt folglich nicht mehr darauf an, ob die Kündigung durch den Einwurf des Kündigungsschreibens in den Hausbriefkasten dem Kläger fristgerecht zugegangen ist. Insoweit kann aber nicht dem Oberlandesgericht gefolgt werden, daß es für den Zugang der Kündigung auf die mit dem Postzusteller individuell vereinbarte Abrede ankommt, nach der die Post dem Kläger üblicherweise zwischen 8.30 Uhr und 9.00 Uhr zugestellt werden sollte. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Kündigungserklärung am 30. Juni 1995 um 10 Uhr in dem Briefkasten des Klägers geworfen worden. Der Zugang der Kündigung ist an dem Tag bewirkt worden, an dem nach der Verkehrsanschauung mit der Leerung des Briefkastens noch gerechnet werden konnte. Erreicht eine Willenserklärung den Briefkasten des Empfängers zu einer Tageszeit, zu der nach den Gepflogenheiten des Verkehrs eine Entnahme durch den Adressaten nicht mehr erwartet werden kann, so ist sie an diesem Tag nicht mehr zugegangen (vgl. BayVerfGH, NJW 1993, 517, 519). Dabei ist nicht auf die individuellen Verhältnisse des Empfängers, sondern im Interesse der Rechtssicherheit auf die Verkehrsanschauung abzustellen (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 63. Aufl. § 130 Rdn. 6). Da Postsendungen - nach den Auskünften der Post AG - in der von dem Kläger bewohnten Straße üblicherweise in der Zeit von 8.30 Uhr bis 10.30 Uhr zugestellt werden, war nach der objektiven Verkehrsanschauung mit der Leerung des Briefkastens um 10.00 Uhr noch zu rechnen. 4. Das BG hat von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig keine Feststellungen darüber erhoben, ob die Klageforderung unter dem Gesichtpunkt des hilfsweise geltend gemachten Schadensersatzanspruches begründet ist. Die Revisionserwiderung hat mit der in der mündlichen Verhandlung erho-
benen Gegenrüge zu Recht beanstandet, daß hinsichtlich des Bestehens eines Schadensersatzes wegen entgangenen Gewinns weitere Feststellungen notwendig sind, die der Senat nicht treffen kann. Die Sache war daher zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Dose

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 187/00 Verkündet am:
11. September 2002
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein

a) Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag
kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher
, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen.

b) Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.
BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - OLG Brandenburg
LG Potsdam
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10. Mai 2000 aufgehoben. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 4. Februar 1999 abgeändert: Der Beklagte wird verurteilt, die Geschäftsräume im Vorderhaus J. 26 in P. , bestehend aus einem Laden und einem Büroraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Es wird festgestellt, daß das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen. Der Beklagte mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 1991 Gewerberäume an. Der Vertrag wurde von S. K. für die Vermieter unterzeichnet. In dem Vertragsformular ist als Vermieter "die Erbengemeinschaft Sa. vertreten durch S. K. " aufgeführt. Das Mietverhältnis war bis 31. Mai 1993 befristet. § 2 Abs. 1 b des Mietvertrages enthielt eine Verlängerungsoption, wonach dem Beklagten das Recht eingeräumt wurde, das Mietverhältnis dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Der Beklagte vermietete die Räume an die B. Laden GmbH & Co KG weiter. Mit Schreiben vom 13. März 1992 kündigte die Erbengemeinschaft Sa. das Mietverhältnis fristlos mit der Behauptung, daß der Beklagte die Vertragsurkunde abredewidrig verändert habe. Gleichwohl wurde das Mietverhältnis weiterhin durchgeführt. In der Folgezeit veräußerte die Erbengemeinschaft das Grundstück an den Kaufmann U. B. , der als Eigentümer eingetragen wurde. Dieser verkaufte das Grundstück im Mai 1997 an die Klägerin, für die eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, und traf mit ihr am 10. September 1997 folgende Vereinbarung: "Vollmacht und Abtretungserklärung ... Hiermit trete ich meine sämtlichen Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis über das Objekt J. 26 in P. mit Herrn O. an die Firma K. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH ab und bevollmächtige diese, im eigenen Namen für eigene Rechnung
sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis einschließlich Kündigungen außergerichtlich und gerichtlich wahrzunehmen." Die Klägerin kündigte unter dem 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis unter Hinweis auf die ihr vom Eigentümer erteilte Vollmacht und auf die Abtretung fristlos, hilfsweise zum 30. Juni 1998. Am 1. Februar 1999 wurde die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 8. März 1999 kündigte die Klägerin erneut fristlos. Die auf sofortige, hilfsweise zum 30. Juni 1998 erfolgende, Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume gerichtete Klage hat das Landgericht abgewiesen. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihren Räumungsanspruch - zeitlich modifiziert - weiter verfolgt und im Wege der Klageerweiterung beantragt festzustellen , daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Januar 1998 nicht mehr bestehe, hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristgerechten Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr bestehe, weiter hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom 8. März 1999 seit dem 10. März 1999 nicht mehr bestehe. Die Berufung blieb ohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Revision, die der Senat angenommen hat.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts hat die Kündigung der Klägerin vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 beendet.

I.

Das Oberlandesgericht hat im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag sei mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Sa. wirksam zustande gekommen , auch wenn nicht alle Mitglieder namentlich aufgeführt worden seien. Für die Vermieterseite habe S. K. als Vertreter der Erbengemeinschaft die Vertragsurkunde unterzeichnet. Das Mietverhältnis sei nach den vertraglichen Vereinbarungen bis zum 31. Mai 1993 befristet gewesen. Die Vertragsurkunde habe den Anforderungen des § 566 BGB a.F. entsprochen. Für die Wahrung der Schriftform sei es nicht erforderlich gewesen, die einzelnen Erben in der Vertragsurkunde aufzuführen. Vielmehr habe es ausgereicht, daß die Vertragsparteien - etwa durch eine Nachfrage bei dem Nachlaßgericht - bestimmbar gewesen seien. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigungen beendet worden. Die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 seien unwirksam, da die Klägerin nicht bewiesen habe, daß die Vertragsurkunde von dem Beklagten inhaltlich verändert worden sei. Eine ordentliche Kündigung sei aufgrund der in § 2 b des Mietvertrages vereinbarten Verlängerungsoption und der damit weiterhin bestehenden Befristung des Mietverhältnisses nicht möglich gewesen. Die Klägerin sei zudem vor ihrem Eigentumserwerb nicht berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen. Erst mit
dem Grundstückserwerb am 1. Februar 1999 sei die Klägerin gemäß § 571 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters eingetreten. Auch der Fall, daß dem Grundstückserwerber das Kündigungsrecht vom Vermieter isoliert abgetreten oder eine Ermächtigung zu seiner Ausübung erteilt werde, liege hier nicht vor. Denn das Kündigungsrecht sollte vorliegend nicht isoliert abgetreten werden , vielmehr sollte die Klägerin bereits vor dem Erwerb des Eigentums in das Vertragsverhältnis insgesamt eintreten. Eine Umdeutung in eine bloße Ermächtigung zur Kündigung scheide aus, weil sie nicht dem hypothetischen Willen der Parteien entspreche. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da auch die Kündigung vom 8. März 1999 aus diesem Grund unwirksam sei. Der Mietvertrag sei auch nicht sittenwidrig gewesen. Eine Sittenwidrigkeit könne nicht festgestellt werden , da die Klägerin weder konkrete Vergleichsmieten noch den ortsüblichen Mietzins vorgetragen habe.

II.

Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß der Mietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den Miterben zustande gekommen ist. Dies folgt daraus, daß die Erbengemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87 - NJW 1989, 2133, 2134). Vereinzelt wird zwar die Ansicht vertreten, daß der Erbengemeinschaft die Rechtsfähigkeit unter Aberkennung der Rechtssubjektsqualität zuzuerkennen sei (vgl.
Gierke Deutsches Privatrecht, (1895) Bd. I, S. 682) bzw. daß ihr eine Teil- rechtsfähigkeit (vgl. Grunewald AcP 197 (1997) 305, 306 f.) oder eine Vollrechtsfähigkeit zukomme (vgl. Flume Die Personengesellschaft Bd. I (1977) S. 59 Fn. 48). Eine weitere Auffassung (Karsten Schmidt NJW 1985, 2785, 2788 f.) sieht nur die unternehmenstragende Erbengemeinschaft als rechtsfähig an. Die Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988, aaO 2134; BGHZ 30, 391, 397) und die überwiegende Meinung in der Literatur (vgl. Staudinger /Werner BGB (13. Bearb. 1996) § 2032 Rdn. 4, 5; Staudinger/Bork 100 Jahre BGB (1998) S. 181 ff., 195; MünchKomm/Dütz BGB 3. Aufl. § 2032 Rdn. 12; Ulmer AcP 198 (1998) 113, 124 ff.) vertreten indes den Standpunkt, daß die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist. Dies wird damit begründet , daß es sich bei der Erbengemeinschaft nicht um ein eigenständiges Rechtssubjekt handelt, sondern um eine gesamthänderisch verbundene Personenmehrheit , der mit dem Nachlaß ein Sondervermögen zugeordnet ist. Aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft durch die Entscheidung des II. Zivilsenates (Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00 - NJW 2001, 1056 f.) ergibt sich für die Erbengemeinschaft keine andere Rechtsstellung. Die Rechtsfähigkeit und damit auch die Parteifähigkeit jeglicher Gesamthand, etwa in der Form einer Innengesellschaft oder der Erbengemeinschaft , ist damit nicht anerkannt worden (Armbrüster GE 2001, 821, 823; a.A. Grunewald aaO 306 f.). Die Entscheidung des II. Zivilsenates läßt sich zudem nicht auf die Erbengemeinschaft übertragen, da sie allein den besonderen Bedürfnissen des Rechtsverkehrs im Bereich des Gesellschaftsrechtes Rechnung getragen hat. Die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist auch nicht mit der BGBGesellschaft vergleichbar. In beiden Fällen ist zwar ein gesamthänderisch ge-
bundenes Sondervermögen vorhanden. Die Erbengemeinschaft ist jedoch dadurch gekennzeichnet, daß sie anders als die BGB-Gesellschaft nicht rechtsgeschäftlich , sondern gesetzlich begründet wird. Sie ist zudem keine werbende Gemeinschaft, da sie - im Gegensatz zur BGB-Gesellschaft - nicht auf Dauer angelegt, sondern auf Auseinandersetzung gerichtet ist (vgl. Staudinger/Bork, aaO S. 186). Weiterhin ist die Handlungsorganisation bei der Personengesellschaft und der Erbengemeinschaft unterschiedlich ausgeprägt. Im Bereich des Gesellschaftsrechts regelt ein Gesellschaftsvertrag in Verbindung mit den gesetzlichen Bestimmungen die Rechte und Pflichten der auf Dauer angelegten Außengesellschaft , insbesondere Geschäftsführung und Vertretung. Demgegenüber besitzt die auf Auseinandersetzung angelegte Erbengemeinschaft keine Elemente, die ihre Handlungsorganisation prägen. Dies betrifft vor allem das Fehlen eines auf Dauer angelegten Handlungszweckes und der darauf gerichteten Personenverbindung (vgl. Ulmer aaO 126 f.). Die Erbengemeinschaft kann daher nicht als Personenverbindung angesehen werden, die als solche zur Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder zumindest geeignet ist. Charakteristisch für eine Außengesellschaft als Vertragspartei ist jedoch, daß sie als Außengesellschaft an dem Rechtsverkehr teilnimmt und in diesem Rahmen auch Rechte und Pflichten begründet (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2001, aaO 1056 f.; Krämer NZM 2002, 465, 466 f.). Dem steht die Entscheidung des BGH (Urteil vom 13. Juni 1995 - IX ZR 121/94 - NJW 1995, 2551, 2552) nicht entgegen. Zwar heißt es dort, das Berufungsgericht habe prüfen müssen, ob nicht der Erbengemeinschaft als solcher Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zustehen könnten. Damit ist aber entgegen der Ansicht von Grunewald (vgl. aaO S. 313 ff.) nicht die
Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft anerkannt, sondern nur bejaht worden, daß ein etwaiger Schadensersatzanspruch dem (der Testamentsvollstreckung unterliegenden) Nachlaß und nicht dem Eigenvermögen der einzelnen Erben zugerechnet werden kann. 2. Dem Berufungsgericht ist auch zuzustimmen, daß bei Vertragsschluß eine hinreichend bestimmte Einigung der Parteien über die Identität der Vermieterseite vorlag. Die Auslegung eines Vertrages ist grundsätzlich Sache des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer acht gelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober - V ZR 196/93 - NJW 1995, 45, 46). Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung, daß der Begriff der Erbengemeinschaft von den Vertragsparteien als Kurzbezeichnung für die Erben als handelnde Rechtssubjekte verstanden wurde, ist nicht zu beanstanden. Die Vertragsparteien waren sich jedenfalls darüber einig, daß der Vertrag mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustande kommen sollte, unbeschadet der Frage, ob und welche Gedanken der Beklagte sich über die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft gemacht hat. Dies ergibt sich daraus , daß ein Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft als Rechtssubjekt nicht zustande kommen konnte. Daher konnte sich die Einigung hinsichtlich der Vertragsparteien nur auf die Miterben erstrecken, die Mitglieder der Erbengemeinschaft waren. Diese waren auch bestimmbar, weil sie durch Ermittlungen - etwa durch Anfragen bei dem Nachlaßgericht - ausfindig gemacht werden konnten. Die Vertragsparteien haben desweiteren zu erkennen gegeben, daß sie den Vertrag als abgeschlossen betrachten, da sie den Mietvertrag in Vollzug gesetzt
haben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 356). 3. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, daß eine Sittenwidrigkeit des Mietvertrages - wie die Revision in der mündlichen Verhandlung nicht mehr gerügt hat - nicht vorliegt. 4. Die Revision wendet sich zudem ohne Erfolg gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, das Mietverhältnis sei durch die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 nicht beendet worden. Das Berufungsgericht hat die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen darauf gestützt, daß die Klägerin nicht bewiesen habe, daß der Mietvertrag von dem Beklagten abredewidrig abgeändert worden ist. Die von der Revision gegen die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts erhoben Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. 5. Der Revision ist indes darin zu folgen, daß das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 zum 30. Juni 1998 beendet worden ist. Das Mietverhältnis war nach § 566 Satz 2 BGB a.F. ordentlich kündbar, da der Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach. Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 BGHZ 142, 158, 161; vom 29. September 1999 aaO 356). Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeichnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis u.a. dient (vgl. BGHZ 139, 123, 130), nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere
dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für einen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 566 BGB a.F. vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Bedeutung , wer als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, da er nur dann nach § 571 BGB a.F. in das Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter und der Grundstückseigentümer identisch sind. Diesen Anforderungen genügt die bei Vertragsschluß gefertigte Vertragsurkunde nicht. Darin ist als Vermieterin lediglich die Erbengemeinschaft Sa. aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, da der Mietvertrag mit den einzelnen Erben zustande gekommen ist. Aus der Vertragsurkunde war damit für die Klägerin als Erwerberin des Mietobjektes nicht zu ersehen, wer Vertragspartei des Mietvertrages geworden ist, da die Erben nicht namentlich genannt waren. Nach der Rechtsprechung des Senates dürfen zwar auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände zur Auslegung herangezogen werden, ob der wesentliche Vertragsinhalt beurkundet ist. Dies betrifft etwa die Ermittlung der genauen Lage der Mieträume. Der Senat hat jedoch auch in diesen Fällen gefordert, daß sich aus der Vertragsurkunde selbst die hinreichende Bezeichnung der Größe und Lage der Mieträume im Gebäude ergeben muß (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom 30. Juni 1999 aaO 164). In Anwendung dieser Grundsätze ist es daher erforderlich , daß die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sind. Anhaltspunkte , die eine solche Bestimmbarkeit der Vertragsparteien zulassen, sind indes aus der Urkunde nicht ersichtlich. Die fehlende Bestimmbarkeit ergibt sich schon daraus, daß aus der Urkunde nicht hervorgeht, ob mit der "Erbengemeinschaft Sa. " die Erben nach einem Erblasser Sa. oder Erben mit dem Namen Sa. gemeint waren. Aufgrund dieser unpräzisen Bezeichnung
ist für einen Erwerber des Mietobjektes aus der Vertragsurkunde nicht zu ersehen , wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist. Aus der Vertragsurkunde ist auch nicht die Anschrift des Erblassers bzw. der Erben ersichtlich. Für einen Erwerber besteht damit keine Möglichkeit, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln. Im übrigen ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, daß sämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet ein Vertreter - wie hier - den Mietvertrag, muß das Vertretungsverhältnis in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (vgl. BGHZ 125, 175, 179; OLG Rostock , NJW-RR 2001, 514, 515; Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rdn. 758). Ob darüber hinaus weitere Anforderungen - etwa die Angabe der Art und des Grundes des Vertretungsverhältnisses - in der Vertragsurkunde erfüllt sein müssen, kann dahinstehen, da das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bereits wegen der ungenauen Bezeichnung der Vertragsparteien nicht gewahrt war. Aus dem gleichen Grund kann auch dahinstehen, ob die Unterschrift des S. K. dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach. 6. Die Revision rügt auch zu Recht, daß die Klägerin zur Ausübung des Kündigungsrechts befugt war. Zwar war die Klägerin im Zeitpunkt der Kündigung am 16. Dezember 1997 noch nicht Eigentümerin, so daß die Voraussetzungen des § 571 BGB a.F. nicht vorlagen. Der Eigentümer und Vermieter hatte sie aber ermächtigt, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterin geltend zu machen sowie zu kündigen. Eine solche Ermächtigung ist wirksam (Senatsurteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897). Dem steht nicht entgegen, daß der Vermieter "alle Rechte und Pflichten aus dem
Mietvertrag" auf die Klägerin übertragen hat. Zwar ist die Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag mangels Zustimmung des Mieters nicht wirksam geworden (BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94 - NJW 1996, 3147, 3148 m.w.N.). Dies bedeutet aber nicht, daß die Unwirksamkeit der Übertragung der Pflichten gemäß § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge hat. Der Vereinbarung ist der Wille der Vertragsparteien zu entnehmen, die Erwerberin und Klägerin solle mit Vertragsschluß jedenfalls insoweit in die Rechtsstellung des Vermieters eintreten, als dies ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Dies traf auf die Ermächtigung zur Kündigung zu. In der Ermächtigung des Erwerbers zur Kündigung ist, worauf die Revision zutreffend hinweist, keine Umgehung des § 571 BGB a.F. zu sehen. Die Bestimmung soll den Mieter davor schützen, im Falle der Veräußerung des Mietobjekts dem Herausgabeanspruch des Erwerbers ausgesetzt zu sein (BGHZ 48, 244, 247). Diese Gefahr besteht hier nicht. Der Mieter kann sich dem Erwerber gegenüber, der vor seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer die Rechte des Vermieters geltend macht, seinerseits auf seine Rechte als Mieter in vollem Umfang stützen.
7. Auf den Feststellungsantrag der Klägerin hin war daher festzustellen, daß das Mietverhältnis seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht, da die Kündigung vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis nach § 565 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB a.F. zum 30. Juni 1998 beendet hat.
Hahne Gerber Wagenitz Fuchs Vézina

(1) Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll.

(2) Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.

(3) Die Vorschriften des Absatzes 1 finden entsprechende Anwendung, wenn eine gegenüber einem anderen abzugebende Willenserklärung dessen Vertreter gegenüber erfolgt.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 65/02 Verkündet am:
16. Juli 2003
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in Sachen
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Zur Einhaltung der Schriftform beim Abschluß eines langfristigen Mietvertrages durch
einen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelnden Vertreter.
BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - OLG Rostock
LG Schwerin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Gerber, Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 25. Februar 2002 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter sind die im Rubrum unter den Nr. 1 und 2 aufgeführten Gesellschafter Rechtsanwalt H. und B.. Durch schriftlichen Mietvertrag vermietete die Klägerin an die Beklagte ein Geschäftshaus in Schwerin. In der Vertragsurkunde ist die Klägerin bezeichnet als "Erwerbergemeinschaft Haus E", vertreten durch die Herren B. und Rechtsanwalt H.. Für die Klägerin unterschrieb den Vertrag lediglich der Gesellschafter H., ohne einen auf ein Vertretungsverhältnis hinweisenden Zusatz. Das Mietverhältnis wurde auf 10 Jahre fest abgeschlossen. Es sollte ab Bezugsfertigkeit beginnen, voraussichtlich ab dem 20. September 1994. Als
Miete wurden 2.400 DM monatlich vereinbart, zuzüglich Nebenkosten und Um- satzsteuer. Mit Schreiben vom 22. August 1997 räumte die mit der Vermietung beauftragte Verwaltungsgesellschaft der Beklagten "für vorerst sechs Monate" eine Reduzierung der monatlichen Nettomiete ab 1. September 1997 um 400 DM auf 2.000 DM ein. Mit Schreiben vom 28. Mai 1998 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis wegen rückläufiger Ertragslage zum 30. Juni 1998. Die Klägerin widersprach der Kündigung, bemühte sich jedoch, einen Nachmieter zu finden. Am 30. Juni/15. Juli 1998 schloß sie mit dem Nachmieter einen mit dem 1. August 1998 beginnenden und bis zum 30. September 2004 befristeten Mietvertrag ab. Als Nettomiete (zuzüglich MWSt und Nebenkosten) sollte dieser 2.000 DM monatlich zahlen. Die Beklagte räumte das Mietobjekt zum 30. Juni 1998 und übergab es am 22. Juli 1998 im Beisein des Nachmieters an die Klägerin. Die Beklagte zahlte bis einschließlich Juli 1998 eine Nettomiete von 2.000 DM zuzüglich Nebenkostenpauschale und Umsatzsteuer. Für die Monate August bis Dezember 1998 zahlte sie jeweils 400 DM (die Differenz zwischen der ursprünglich vereinbarten Nettomiete und der reduzierten und mit dem Nachmieter vereinbarten Nettomiete). Mit der Klage hat die Klägerin in erster Instanz für die Monate Januar 1999 bis Juli 2000 die Differenzmiete von je 400 DM geltend gemacht, insgesamt 7.600 DM. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, daß die Beklagte verpflichtet sei, ihr die Mietausfälle bis September 2004 zu ersetzen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat Berufung eingelegt und in der Berufungsinstanz ihre Zahlungsklage um 53.258,41 DM (zuzüglich Zinsen) erweitert mit der Begründung, der Nachmieter habe für November 1998 die Nettomiete von 2.000 DM nicht gezahlt, ab Januar 1999 habe er die vereinbarten Beträge nur unregelmäßig und unvollständig gezahlt, so daß bis einschließlich September 2001 ein Rückstand von 53.258,41 DM entstanden sei. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Beklagte auf die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage hin verurteilt, an die Klägerin 1.022,58 DM) zuzüglich Zinsen zu zahlen. Das ist die offenstehende Nettomiete für November 1998. Im übrigen hat es die erweiterte Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die von der Beklagten erklärte Kündigung das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Dezember 1998 beendet hat. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter für die Ausfälle in der Zeit vom 1. Januar 1999 bis zum 30. September 2001 und ihren Feststellungsantrag für die Zeit vom 1. Oktober 2001 bis zum 30. September 2004.

Entscheidungsgründe:

Die Beklagte war in dem Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl war über die Revision der Klägerin nicht durch Versäumnisurteil,
sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sie sich auf der Grundlage des vom Oberlandesgericht festgestellten Sachverhalts als unbegründet erweist (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 239/91 - FamRZ 1993, 788 ) 1. In der Revisionsinstanz ist lediglich darüber zu entscheiden, ob der Klägerin Ansprüche für die Zeit ab 1. Januar 1999 zustehen. Das Berufungsgericht führt aus, das sei nicht der Fall, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die von der Beklagten erklärte Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden sei. Die Kündigungserklärung der Beklagten sei als ordentliche Kündigung auszulegen, weil die Beklagte klar und unmißverständlich zum Ausdruck gebracht habe, daß sie wegen ihrer ungünstigen wirtschaftlichen Lage den Vertrag unter allen Umständen zum nächstmöglichen Termin beenden wolle. Obwohl in dem schriftlichen Mietvertrag eine feste Mietzeit bis zum Jahre 2004 vorgesehen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, den Vertrag schon vorher unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich zu kündigen, weil der schriftliche Mietvertrag nicht der erforderlichen Schriftform des § 566 Abs. 1 BGB a.F. genügt habe. In dem schriftlichen Mietvertrag sei ausgeführt, daß die vermietende GbR durch die Herren B. und Rechtsanwalt H. vertreten werde. Unterschrieben sei der Vertrag aber lediglich von Rechtsanwalt H., und zwar ohne jeden Zusatz über seine Vertretungsbefugnis. Das reiche zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform nicht aus. Daran ändere es nichts, daß Rechtsanwalt H. Einzelvertretungsmacht für die Gesellschaft gehabt habe. Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revision ohne Erfolg.
2. Die Annahme des Berufungsgerichts, die von der Beklagten ausge- sprochene Kündigung sei als ordentliche Kündigung zu verstehen, beruht auf einer Auslegung einer Willenserklärung und ist deshalb in der Revisionsinstanz nur beschränkt nachprüfbar, und zwar darauf, ob das Berufungsgericht bei der Auslegung gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verstoßen hat (st. Rechtspr., vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 - NJW 1992, 1967, 1968 m.w.N.). Solche revisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler sind nicht ersichtlich und werden von der Revision zu Recht auch nicht geltend gemacht. Es entspricht im Gegenteil ständiger Rechtsprechung, daß sogar eine ausdrücklich als fristlose Kündigung bezeichnete Erklärung hilfsweise in eine ordentliche Kündigung umzudeuten ist, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (vgl. Senatsurteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 - NJW 2003, 1143, 1144 = NZM 203, 235, 236; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 909, 910 m.N.). Daß der Kündigungserklärung der Beklagten die Absicht, das Mietverhältnis möglichst schnell zu beenden , zu entnehmen war, hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt. 3. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts , das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die von der Beklagten mit Schreiben vom 28. Mai 1998 erklärte (ordentliche) Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden. Zwar enthält der Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese Vereinbarung wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren ausgeschlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist
aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die Schriftform nicht eingehalten worden ist (§ 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F.). Das hat zur Folge, daß der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a BGB a.F.) ordentlich gekündigt werden konnte. Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 ff.; Senatsurteile vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 ff. m.w.N. und Anm. Eckert, EWiR 2002, 951 und vom 15. Januar 2003 aaO; so schon RGZ 81, 286, 289). Der Senat hat bisher offengelassen, ob ein bloßer Hinweis auf eine Stellvertretung ausreichend ist oder ob weitere Kennzeichnungen des Vertreterverhältnisses erforderlich sind (Senatsurteile vom 11. September 2002 und vom 15. Januar 2003 aaO). In der Literatur wird z.T. gefordert, dem Schutzzweck des § 550 BGB n.F. (= § 566 BGB a.F.) entsprechend müsse ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, „in welcher Funktion“ der Vertreter gehandelt habe (Kraemer, NZM 2002, 465, 471). Ob dieser Meinung zu folgen ist und ob dementsprechend jedenfalls dann, wenn sich die Vertretungsbefugnis des für eine Vertragspartei Auftretenden nicht aus öffentlichen Registern ergibt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2001 - LwZR 4/01 - NZM 2002, 163, 164), der Vertragsurkunde zu entnehmen sein muß, woraus der als Vertreter Handelnde seine Vertretungsbefugnis herleitet, kann auch im vorliegenden Fall offen bleiben. Auch wenn man dieser Meinung nicht folgt, genügt die Vertragsurkunde den Anforderungen an die Schriftform nicht.
Für die vermietende GbR hat allein Rechtsanwalt H. unterschrieben. Der Unterschrift ist kein die Vertretung erläuternder Zusatz beigefügt. Im Kopf der Urkunde heißt es, die Gesellschaft werde vertreten durch die Herren B. und Rechtsanwalt H.. Die Annahme des Berufungsgerichts, aus dieser Formulierung ergebe sich nicht, daß jeder der beiden Genannten alleinvertretungsberechtigt sei, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Formulierung spricht eher für eine Gesamtvertretungsberechtigung, zumindest läßt sie diese Deutung gleichrangig zu. Das Berufungsgericht nimmt deshalb zu Recht an, daß bei der Prüfung, ob die Schriftform eingehalten ist, von einer Gesamtvertretungsbefugnis ausgegangen werden muß. Die Unterschrift des Rechtsanwalts H. wäre deshalb nur ausreichend, wenn er zugleich als Vertreter des B. unterschrieben hätte. Einen Hinweis darauf enthält die Vertragsurkunde nicht. Nach dem Text der Vertragsurkunde ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch B. solle für die Gesellschaft unterschreiben und seine
Unterschrift fehle noch (so jeweils für einen ähnlich gelagerten Fall BGHZ 125 aaO; Senatsurteil vom 15. Januar 2003 aaO S. 1044). Der Urkunde ist deshalb nicht zu entnehmen, daß sie alle erforderlichen Unterschriften enthält.
Hahne Gerber Sprick
RiBGH Fuchs ist urlaubsbedingt Vézina verhindert zu unterschreiben. Hahne

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 187/00 Verkündet am:
11. September 2002
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein

a) Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag
kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher
, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen.

b) Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.
BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - OLG Brandenburg
LG Potsdam
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10. Mai 2000 aufgehoben. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 4. Februar 1999 abgeändert: Der Beklagte wird verurteilt, die Geschäftsräume im Vorderhaus J. 26 in P. , bestehend aus einem Laden und einem Büroraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Es wird festgestellt, daß das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen. Der Beklagte mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 1991 Gewerberäume an. Der Vertrag wurde von S. K. für die Vermieter unterzeichnet. In dem Vertragsformular ist als Vermieter "die Erbengemeinschaft Sa. vertreten durch S. K. " aufgeführt. Das Mietverhältnis war bis 31. Mai 1993 befristet. § 2 Abs. 1 b des Mietvertrages enthielt eine Verlängerungsoption, wonach dem Beklagten das Recht eingeräumt wurde, das Mietverhältnis dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Der Beklagte vermietete die Räume an die B. Laden GmbH & Co KG weiter. Mit Schreiben vom 13. März 1992 kündigte die Erbengemeinschaft Sa. das Mietverhältnis fristlos mit der Behauptung, daß der Beklagte die Vertragsurkunde abredewidrig verändert habe. Gleichwohl wurde das Mietverhältnis weiterhin durchgeführt. In der Folgezeit veräußerte die Erbengemeinschaft das Grundstück an den Kaufmann U. B. , der als Eigentümer eingetragen wurde. Dieser verkaufte das Grundstück im Mai 1997 an die Klägerin, für die eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, und traf mit ihr am 10. September 1997 folgende Vereinbarung: "Vollmacht und Abtretungserklärung ... Hiermit trete ich meine sämtlichen Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis über das Objekt J. 26 in P. mit Herrn O. an die Firma K. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH ab und bevollmächtige diese, im eigenen Namen für eigene Rechnung
sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis einschließlich Kündigungen außergerichtlich und gerichtlich wahrzunehmen." Die Klägerin kündigte unter dem 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis unter Hinweis auf die ihr vom Eigentümer erteilte Vollmacht und auf die Abtretung fristlos, hilfsweise zum 30. Juni 1998. Am 1. Februar 1999 wurde die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 8. März 1999 kündigte die Klägerin erneut fristlos. Die auf sofortige, hilfsweise zum 30. Juni 1998 erfolgende, Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume gerichtete Klage hat das Landgericht abgewiesen. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihren Räumungsanspruch - zeitlich modifiziert - weiter verfolgt und im Wege der Klageerweiterung beantragt festzustellen , daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Januar 1998 nicht mehr bestehe, hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristgerechten Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr bestehe, weiter hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom 8. März 1999 seit dem 10. März 1999 nicht mehr bestehe. Die Berufung blieb ohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Revision, die der Senat angenommen hat.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts hat die Kündigung der Klägerin vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 beendet.

I.

Das Oberlandesgericht hat im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag sei mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Sa. wirksam zustande gekommen , auch wenn nicht alle Mitglieder namentlich aufgeführt worden seien. Für die Vermieterseite habe S. K. als Vertreter der Erbengemeinschaft die Vertragsurkunde unterzeichnet. Das Mietverhältnis sei nach den vertraglichen Vereinbarungen bis zum 31. Mai 1993 befristet gewesen. Die Vertragsurkunde habe den Anforderungen des § 566 BGB a.F. entsprochen. Für die Wahrung der Schriftform sei es nicht erforderlich gewesen, die einzelnen Erben in der Vertragsurkunde aufzuführen. Vielmehr habe es ausgereicht, daß die Vertragsparteien - etwa durch eine Nachfrage bei dem Nachlaßgericht - bestimmbar gewesen seien. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigungen beendet worden. Die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 seien unwirksam, da die Klägerin nicht bewiesen habe, daß die Vertragsurkunde von dem Beklagten inhaltlich verändert worden sei. Eine ordentliche Kündigung sei aufgrund der in § 2 b des Mietvertrages vereinbarten Verlängerungsoption und der damit weiterhin bestehenden Befristung des Mietverhältnisses nicht möglich gewesen. Die Klägerin sei zudem vor ihrem Eigentumserwerb nicht berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen. Erst mit
dem Grundstückserwerb am 1. Februar 1999 sei die Klägerin gemäß § 571 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters eingetreten. Auch der Fall, daß dem Grundstückserwerber das Kündigungsrecht vom Vermieter isoliert abgetreten oder eine Ermächtigung zu seiner Ausübung erteilt werde, liege hier nicht vor. Denn das Kündigungsrecht sollte vorliegend nicht isoliert abgetreten werden , vielmehr sollte die Klägerin bereits vor dem Erwerb des Eigentums in das Vertragsverhältnis insgesamt eintreten. Eine Umdeutung in eine bloße Ermächtigung zur Kündigung scheide aus, weil sie nicht dem hypothetischen Willen der Parteien entspreche. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da auch die Kündigung vom 8. März 1999 aus diesem Grund unwirksam sei. Der Mietvertrag sei auch nicht sittenwidrig gewesen. Eine Sittenwidrigkeit könne nicht festgestellt werden , da die Klägerin weder konkrete Vergleichsmieten noch den ortsüblichen Mietzins vorgetragen habe.

II.

Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß der Mietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den Miterben zustande gekommen ist. Dies folgt daraus, daß die Erbengemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87 - NJW 1989, 2133, 2134). Vereinzelt wird zwar die Ansicht vertreten, daß der Erbengemeinschaft die Rechtsfähigkeit unter Aberkennung der Rechtssubjektsqualität zuzuerkennen sei (vgl.
Gierke Deutsches Privatrecht, (1895) Bd. I, S. 682) bzw. daß ihr eine Teil- rechtsfähigkeit (vgl. Grunewald AcP 197 (1997) 305, 306 f.) oder eine Vollrechtsfähigkeit zukomme (vgl. Flume Die Personengesellschaft Bd. I (1977) S. 59 Fn. 48). Eine weitere Auffassung (Karsten Schmidt NJW 1985, 2785, 2788 f.) sieht nur die unternehmenstragende Erbengemeinschaft als rechtsfähig an. Die Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988, aaO 2134; BGHZ 30, 391, 397) und die überwiegende Meinung in der Literatur (vgl. Staudinger /Werner BGB (13. Bearb. 1996) § 2032 Rdn. 4, 5; Staudinger/Bork 100 Jahre BGB (1998) S. 181 ff., 195; MünchKomm/Dütz BGB 3. Aufl. § 2032 Rdn. 12; Ulmer AcP 198 (1998) 113, 124 ff.) vertreten indes den Standpunkt, daß die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist. Dies wird damit begründet , daß es sich bei der Erbengemeinschaft nicht um ein eigenständiges Rechtssubjekt handelt, sondern um eine gesamthänderisch verbundene Personenmehrheit , der mit dem Nachlaß ein Sondervermögen zugeordnet ist. Aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft durch die Entscheidung des II. Zivilsenates (Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00 - NJW 2001, 1056 f.) ergibt sich für die Erbengemeinschaft keine andere Rechtsstellung. Die Rechtsfähigkeit und damit auch die Parteifähigkeit jeglicher Gesamthand, etwa in der Form einer Innengesellschaft oder der Erbengemeinschaft , ist damit nicht anerkannt worden (Armbrüster GE 2001, 821, 823; a.A. Grunewald aaO 306 f.). Die Entscheidung des II. Zivilsenates läßt sich zudem nicht auf die Erbengemeinschaft übertragen, da sie allein den besonderen Bedürfnissen des Rechtsverkehrs im Bereich des Gesellschaftsrechtes Rechnung getragen hat. Die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist auch nicht mit der BGBGesellschaft vergleichbar. In beiden Fällen ist zwar ein gesamthänderisch ge-
bundenes Sondervermögen vorhanden. Die Erbengemeinschaft ist jedoch dadurch gekennzeichnet, daß sie anders als die BGB-Gesellschaft nicht rechtsgeschäftlich , sondern gesetzlich begründet wird. Sie ist zudem keine werbende Gemeinschaft, da sie - im Gegensatz zur BGB-Gesellschaft - nicht auf Dauer angelegt, sondern auf Auseinandersetzung gerichtet ist (vgl. Staudinger/Bork, aaO S. 186). Weiterhin ist die Handlungsorganisation bei der Personengesellschaft und der Erbengemeinschaft unterschiedlich ausgeprägt. Im Bereich des Gesellschaftsrechts regelt ein Gesellschaftsvertrag in Verbindung mit den gesetzlichen Bestimmungen die Rechte und Pflichten der auf Dauer angelegten Außengesellschaft , insbesondere Geschäftsführung und Vertretung. Demgegenüber besitzt die auf Auseinandersetzung angelegte Erbengemeinschaft keine Elemente, die ihre Handlungsorganisation prägen. Dies betrifft vor allem das Fehlen eines auf Dauer angelegten Handlungszweckes und der darauf gerichteten Personenverbindung (vgl. Ulmer aaO 126 f.). Die Erbengemeinschaft kann daher nicht als Personenverbindung angesehen werden, die als solche zur Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder zumindest geeignet ist. Charakteristisch für eine Außengesellschaft als Vertragspartei ist jedoch, daß sie als Außengesellschaft an dem Rechtsverkehr teilnimmt und in diesem Rahmen auch Rechte und Pflichten begründet (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2001, aaO 1056 f.; Krämer NZM 2002, 465, 466 f.). Dem steht die Entscheidung des BGH (Urteil vom 13. Juni 1995 - IX ZR 121/94 - NJW 1995, 2551, 2552) nicht entgegen. Zwar heißt es dort, das Berufungsgericht habe prüfen müssen, ob nicht der Erbengemeinschaft als solcher Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zustehen könnten. Damit ist aber entgegen der Ansicht von Grunewald (vgl. aaO S. 313 ff.) nicht die
Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft anerkannt, sondern nur bejaht worden, daß ein etwaiger Schadensersatzanspruch dem (der Testamentsvollstreckung unterliegenden) Nachlaß und nicht dem Eigenvermögen der einzelnen Erben zugerechnet werden kann. 2. Dem Berufungsgericht ist auch zuzustimmen, daß bei Vertragsschluß eine hinreichend bestimmte Einigung der Parteien über die Identität der Vermieterseite vorlag. Die Auslegung eines Vertrages ist grundsätzlich Sache des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer acht gelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober - V ZR 196/93 - NJW 1995, 45, 46). Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung, daß der Begriff der Erbengemeinschaft von den Vertragsparteien als Kurzbezeichnung für die Erben als handelnde Rechtssubjekte verstanden wurde, ist nicht zu beanstanden. Die Vertragsparteien waren sich jedenfalls darüber einig, daß der Vertrag mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustande kommen sollte, unbeschadet der Frage, ob und welche Gedanken der Beklagte sich über die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft gemacht hat. Dies ergibt sich daraus , daß ein Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft als Rechtssubjekt nicht zustande kommen konnte. Daher konnte sich die Einigung hinsichtlich der Vertragsparteien nur auf die Miterben erstrecken, die Mitglieder der Erbengemeinschaft waren. Diese waren auch bestimmbar, weil sie durch Ermittlungen - etwa durch Anfragen bei dem Nachlaßgericht - ausfindig gemacht werden konnten. Die Vertragsparteien haben desweiteren zu erkennen gegeben, daß sie den Vertrag als abgeschlossen betrachten, da sie den Mietvertrag in Vollzug gesetzt
haben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 356). 3. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, daß eine Sittenwidrigkeit des Mietvertrages - wie die Revision in der mündlichen Verhandlung nicht mehr gerügt hat - nicht vorliegt. 4. Die Revision wendet sich zudem ohne Erfolg gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, das Mietverhältnis sei durch die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 nicht beendet worden. Das Berufungsgericht hat die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen darauf gestützt, daß die Klägerin nicht bewiesen habe, daß der Mietvertrag von dem Beklagten abredewidrig abgeändert worden ist. Die von der Revision gegen die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts erhoben Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. 5. Der Revision ist indes darin zu folgen, daß das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 zum 30. Juni 1998 beendet worden ist. Das Mietverhältnis war nach § 566 Satz 2 BGB a.F. ordentlich kündbar, da der Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach. Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 BGHZ 142, 158, 161; vom 29. September 1999 aaO 356). Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeichnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis u.a. dient (vgl. BGHZ 139, 123, 130), nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere
dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für einen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 566 BGB a.F. vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Bedeutung , wer als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, da er nur dann nach § 571 BGB a.F. in das Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter und der Grundstückseigentümer identisch sind. Diesen Anforderungen genügt die bei Vertragsschluß gefertigte Vertragsurkunde nicht. Darin ist als Vermieterin lediglich die Erbengemeinschaft Sa. aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, da der Mietvertrag mit den einzelnen Erben zustande gekommen ist. Aus der Vertragsurkunde war damit für die Klägerin als Erwerberin des Mietobjektes nicht zu ersehen, wer Vertragspartei des Mietvertrages geworden ist, da die Erben nicht namentlich genannt waren. Nach der Rechtsprechung des Senates dürfen zwar auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände zur Auslegung herangezogen werden, ob der wesentliche Vertragsinhalt beurkundet ist. Dies betrifft etwa die Ermittlung der genauen Lage der Mieträume. Der Senat hat jedoch auch in diesen Fällen gefordert, daß sich aus der Vertragsurkunde selbst die hinreichende Bezeichnung der Größe und Lage der Mieträume im Gebäude ergeben muß (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom 30. Juni 1999 aaO 164). In Anwendung dieser Grundsätze ist es daher erforderlich , daß die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sind. Anhaltspunkte , die eine solche Bestimmbarkeit der Vertragsparteien zulassen, sind indes aus der Urkunde nicht ersichtlich. Die fehlende Bestimmbarkeit ergibt sich schon daraus, daß aus der Urkunde nicht hervorgeht, ob mit der "Erbengemeinschaft Sa. " die Erben nach einem Erblasser Sa. oder Erben mit dem Namen Sa. gemeint waren. Aufgrund dieser unpräzisen Bezeichnung
ist für einen Erwerber des Mietobjektes aus der Vertragsurkunde nicht zu ersehen , wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist. Aus der Vertragsurkunde ist auch nicht die Anschrift des Erblassers bzw. der Erben ersichtlich. Für einen Erwerber besteht damit keine Möglichkeit, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln. Im übrigen ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, daß sämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet ein Vertreter - wie hier - den Mietvertrag, muß das Vertretungsverhältnis in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (vgl. BGHZ 125, 175, 179; OLG Rostock , NJW-RR 2001, 514, 515; Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rdn. 758). Ob darüber hinaus weitere Anforderungen - etwa die Angabe der Art und des Grundes des Vertretungsverhältnisses - in der Vertragsurkunde erfüllt sein müssen, kann dahinstehen, da das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bereits wegen der ungenauen Bezeichnung der Vertragsparteien nicht gewahrt war. Aus dem gleichen Grund kann auch dahinstehen, ob die Unterschrift des S. K. dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach. 6. Die Revision rügt auch zu Recht, daß die Klägerin zur Ausübung des Kündigungsrechts befugt war. Zwar war die Klägerin im Zeitpunkt der Kündigung am 16. Dezember 1997 noch nicht Eigentümerin, so daß die Voraussetzungen des § 571 BGB a.F. nicht vorlagen. Der Eigentümer und Vermieter hatte sie aber ermächtigt, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterin geltend zu machen sowie zu kündigen. Eine solche Ermächtigung ist wirksam (Senatsurteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897). Dem steht nicht entgegen, daß der Vermieter "alle Rechte und Pflichten aus dem
Mietvertrag" auf die Klägerin übertragen hat. Zwar ist die Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag mangels Zustimmung des Mieters nicht wirksam geworden (BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94 - NJW 1996, 3147, 3148 m.w.N.). Dies bedeutet aber nicht, daß die Unwirksamkeit der Übertragung der Pflichten gemäß § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge hat. Der Vereinbarung ist der Wille der Vertragsparteien zu entnehmen, die Erwerberin und Klägerin solle mit Vertragsschluß jedenfalls insoweit in die Rechtsstellung des Vermieters eintreten, als dies ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Dies traf auf die Ermächtigung zur Kündigung zu. In der Ermächtigung des Erwerbers zur Kündigung ist, worauf die Revision zutreffend hinweist, keine Umgehung des § 571 BGB a.F. zu sehen. Die Bestimmung soll den Mieter davor schützen, im Falle der Veräußerung des Mietobjekts dem Herausgabeanspruch des Erwerbers ausgesetzt zu sein (BGHZ 48, 244, 247). Diese Gefahr besteht hier nicht. Der Mieter kann sich dem Erwerber gegenüber, der vor seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer die Rechte des Vermieters geltend macht, seinerseits auf seine Rechte als Mieter in vollem Umfang stützen.
7. Auf den Feststellungsantrag der Klägerin hin war daher festzustellen, daß das Mietverhältnis seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht, da die Kündigung vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis nach § 565 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB a.F. zum 30. Juni 1998 beendet hat.
Hahne Gerber Wagenitz Fuchs Vézina

(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.

(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.

20
Dass der Beklagten ein Kellerraum zustehen sollte, ist im schriftlichen Mietvertrag geregelt ("…1 Keller…"). Damit sind die Anforderungen an die Schriftform im vorliegenden Fall gewahrt. Das Berufungsgericht hat zwar offen gelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags mündlich darüber geeinigt haben, welcher der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräume künftig von der Beklagten genutzt werden sollte. Darauf kommt es indes nicht an.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 70/98 Verkündet am:
5. Juli 2000
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Juli 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Hahne, Sprick, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 18. Februar 1998 aufgehoben und das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 14. Oktober 1997 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger begehrt Feststellung, daß das Mietverhältnis mit der Beklagten durch die von ihm unter dem 19. März 1997 erklärte Kündigung zum 30. September 1997 beendet wurde. Er stützt diese Kündigung auf § 566 BGB. Mit Vertrag vom 30. November 1993 vermietete die Beklagte dem Kläger noch nicht errichtete Gewerberäume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis für Zeit vom 17. Dezember 1993 bis mindestens 30. November 2008.
§ 1 Abs. 1 des Mietvertrages lautet auszugsweise: »Der Vermieter ist/wird Eigentümer des Grundstücks... (Grundbuchbezeichnung ). Er beabsichtigt, auf diesem Grundstück ein "Stadtteilzentrum" mit Läden, Büros und Wohnungen und ein Büro - und Ä rztehaus mit Büros und Wohnungen und Tiefgaragen zu bauen. Ausführung und Ausstattung des Bauwerks ergeben sich aus der Vermieterbaubeschreibung (Anlage 1). Von dem Bauwerk vermietet der Vermieter die folgenden Teilflächen an den Mieter: A. H., Gebäudeteil E, 1. OG Büro rechts. Dem Mieter, seinen Mitarbeitern oder Kunden werden folgende Kfz.-Tiefgaragenplätze zur Mitbenutzung überlassen: Tiefgaragenplatz Nummer (1 Stellplatz im Doppelparker). Die Lage der Mietgegenstände/Stellplätze ist in dem Lageplan (Anlage 2) durch rote Umrandung gekennzeichnet. Die besonderen Anforderungen des Mieters hinsichtlich der von ihm angemieteten Bauteile und Flächen sind Gegenstand der Mieterbaubeschreibung (Anlage 3). Diese geht im Zweifel der Vermieterbaubeschreibung vor.«
Der Mietvertrag besteht aus 18 fortlaufend paginierten Einzelblättern. Der Vertragstext ist in fortlaufend numerierte Paragraphen unterteilt, weist ein einheitliches Schriftbild auf und ist am Ende der Seite 18 von beiden Parteien unterzeichnet. Die übrigen Seiten sind jeweils vom Kläger unterzeichnet und vom Abschlußvertreter der Beklagten paraphiert. Mit diesem Vertrag nicht fest verbunden sind 22 Seiten Anlagen, die mit den Seitenzahlen 19 bis 40 versehen, ebenfalls auf jeder Seite vom Kläger unterzeichnet sowie vom Abschlußvertreter der Beklagten paraphiert sind. Blatt 19 und 20 sind Geschoßpläne, die als "Obergeschoß Büros 1:100 A." bzw. "Kellergeschoß Büros 1:100 A." gekennzeichnet sind, während der Plan Blatt 21 die Bezeichnung "Garagen- sowie Kellergeschosse 1 und 2" trägt und im
Bereich "Tiefgarage mit 72 Stellplätzen" eine handschriftliche Markierung mit dem Zusatz "22 unten" enthält. Blatt 22 bis 40 enthalten die "Baubeschreibung Bauteil E: Büros", deren einzelne Seiten die Überschrift "Umbau und Neubau A. H." tragen. Eine Anlage 3 (Mieterbaubeschreibung) existiert nicht. Die Parteien haben nicht vorgetragen, daß der Kläger besondere Anforderungen hinsichtlich der von ihm angemieteten Bauteile und Flächen gestellt habe. Mit "Nachtrag zum Mietvertrag vom 30.11.1993" vom 19. April 1994, der von beiden im Nachtrag namentlich aufgeführten Parteien unterzeichnet ist, wurde die Mietfläche des Büros mit 88,06 qm (statt der in § 6 Abs. 1 genannten Fläche von ca. 83,20 qm) festgelegt und der Mietzins hierfür von 32,20 DM auf 28,00 DM pro qm, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, ermäßigt. Das Feststellungsbegehren hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie weiterhin Abweisung der Klage begehrt.

Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht sieht die Schriftform des Mietvertrages als nicht gewahrt an, weil es an der erforderlichen festen Verbindung der Anlagen mit dem Hauptvertrag fehle. Allein durch die fortlaufende Paginierung auch der Anlagen werde die Urkundeneinheit nicht gewahrt, weil sich daraus nicht ersehen lasse, wo der Mietvertrag ende, und weil die Paraphe der Beklagten deren notwendige Unterschrift nicht ersetzen könne. Auch der inhaltliche Zusammenhang reiche nicht aus, die Urkundeneinheit zu wahren, weil die in § 1 des Miet-
vertrages erwähnten Anlagen 1, 2 und 3 weder als solche noch ausdrücklich als Vermieterbaubeschreibung, Lageplan und Mieterbaubeschreibung bezeichnet worden seien. Gegen diese Beurteilung wendet sich die Revision mit Erfolg. Die Feststellungsklage ist unbegründet, weil die Kündigung vom 19. März 1997 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Die Bestimmung in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages, derzufolge das Mietverhältnis frühestens zum 30. November 2008 gekündigt werden kann, ist wirksam, weil der Mietvertrag die nach § 566 BGB erforderliche Schriftform wahrt. 1. Auch ohne körperlich feste Verbindung der einzelnen Blätter entspricht der Hauptvertrag (Seiten 1 bis 18) den Anforderungen an die Urkundeneinheit , die der Senat in seiner Entscheidung BGHZ 136, 357 dargelegt hat. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte es auch nicht einer festen körperlichen Verbindung zwischen dem Hauptvertrag und den Anlagen hierzu.
a) Das Fehlen der im Mietvertrag erwähnten Anlage 3 s teht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen, weil dem Vortrag der Parteien nicht zu entnehmen ist, daß die Parteien sich über Sonderwünsche des Klägers geeinigt hätten. Nur der Inhalt der tatsächlichen Vereinbarungen der Parteien bedarf der Beurkundung.
b) Es kann dahinstehen, ob das Mietobjekt bereits in § 1 Abs. 1 des Mietvertrages durch die Bezeichnung "A. H., Gebäudeteil E, 1. OG Büro rechts" hinreichend konkretisiert ist und die Anlage Blatt 19 deshalb nur als
bloßer Orientierungsbehelf und damit als nicht notwendiger Bestandteil der Urkunde anzusehen ist (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 - XII ZR 55/97 - ZIP 1999, 1311, 1313 und vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357 f). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Urkundeneinheit zwischen dem Hauptvertrag und den Anlagen 1 und 2 nämlich durch hinreichende wechselseitige Bezugnahme gewahrt. Zwar ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen, daß sich die Zusammengehörigkeit von Anlagen und einer Haupturkunde besonders leicht und zuverlässig dann ergibt, wenn die Anlagen ebenso bezeichnet sind wie in der Haupturkunde, die auf sie Bezug nimmt. Unabdingbare Voraussetzung ist dies allerdings nicht. Eine eindeutige Zusammengehörigkeit kann sich außer durch übereinstimmende Bezeichnung auch aus anderen Umständen ergeben. Das ist hier der Fall. aa) Der Hauptvertrag verweist auf eine "Vermieterbaubeschreibung (Anlage 1)". Dem Vertragstext ist ferner zu entnehmen, daß der Vermieter Bauherr eines größeren Bauvorhabens ist, in dessen Gebäudeteil E sich das nach Maßgabe der Vermieterbaubeschreibung zu errichtende Mietobjekt befindet. Aus dem Inhalt der als "Baubeschreibung - Bauteil E" bezeichneten Anlage (Blatt 22 ff.) ergibt sich, daß darin nicht spezielle Ausstattungswünsche eines einzelnen Mieters niedergelegt sind, sondern daß es sich um eine Beschreibung des gesamten Baukomplexes E nebst Außenanlagen der Bauteile A bis F und somit um eine "Vermieterbaubeschreibung" handelt. Abgesehen von diesem Zusammenhang, der sich zwischen der im Hauptvertrag verwendeten Bezeichnung "Vermieterbaubeschreibung" und dem
Inhalt dieser Anlage ergibt, haben die Vertragsparteien die Blätter der Anlage, beginnend bei den Lageplänen, im Anschluß an die Blätter des Hauptvertrages fortlaufend paginiert und jedes einzelne Blatt der Anlage - in gleicher Weise wie die Blätter des Hauptvertrages - mit einer Paraphe abgezeichnet bzw. unterschrieben. Dies reicht aus, um Zweifel an der Einheit zwischen Haupturkunde und Anlagen nahezu ebenso zuverlässig auszuschließen wie eine Unterzeichnung jeder Seite mit den vollständigen Namensunterschriften beider Parteien (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 aaO S. 357). Letzteres ist - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - auch nicht im Hinblick auf die mit der Schriftform bezweckte Warnfunktion notwendig, denn diesem Erfordernis genügt bereits die Unterzeichnung des Hauptvertrages, der die Anlagen durch Verweisung zum Vertragsbestandteil macht (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 aaO S. 357). bb) Daß die Lagepläne nicht mit der in der Haupturkunde verwendeten Bezeichnung "Anlage 2" versehen sind, ist ebenfalls ohne Bedeutung. Auch insoweit wird deren Zusammengehörigkeit mit der Haupturkunde zum einen dadurch verbürgt, daß sie die Unterschrift des Klägers und die Paraphe der Beklagten tragen, und zum anderen durch ihre Kennzeichnung als "Obergeschoß Büros 1:100 A." (Bl. 19), "Kellergeschoß Büros 1:100 A." (Bl. 20), beide mit dem das Bauteil kennzeichnenden Zusatz "E", sowie "Garagen- sowie Kellergeschosse 1 und 2" (Bl. 21) mit eingezeichneter Tiefgarage, innerhalb derer der dem Kläger vermietete Stellplatz - wie in § 1 Abs. 1 des Mietvertrages erwähnt - durch eine Umrandung markiert ist. 3. Auch der "Nachtrag zum Mietvertrag vom 30.11.1993" vom 19. April 1994 wahrt die Urkundeneinheit mit dem Hauptvertrag, weil er auf diesen Bezug nimmt, von beiden Parteien unterzeichnet wurde und im übrigen erkennen
läßt, bis auf die vereinbarte Ä nderung solle es bei dem verbleiben, was ursprünglich beurkundet worden sei (vgl. Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 3. Aufl. Rdn. 49 m.w.N.).
Blumenröhr Hahne Sprick Weber-Monecke Wagenitz