Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 14. Nov. 2016 - 3 Bf 207/15

bei uns veröffentlicht am14.11.2016

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 5. Oktober 2015 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens.

Der Beschluss ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Beschlusses vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird für das zweitinstanzliche Verfahren auf 297.968,-- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Kläger wenden sich gegen ihre Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.

2

Die Kläger sind die Erben der Ende des Jahres 2011 verstorbenen Frau … B. . Diese war im August 2006 Miteigentümerin des Grundstücks L-Straße 28 (Flurstück in der Gemarkung S. Nord) sowie zweier weiterer Grundstücke (L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16), die hieran angrenzen und mit dem Grundstück L-Straße 28 einen Gewerbehof bildeten. Das (Eck-) Grundstück L-Straße 28, dem mittlerweile die Hausnummer 26 zugeteilt ist, ist ca. 1.131 m² groß. Es liegt an der Ostseite der L-Straße und an der Südseite der Straße „B.“. Das Grundstück war im August 2006 noch mit einem dreigeschossigen Werkstattgebäude im hinteren Grundstücksteil und einem zweigeschossigen Wohnhaus im vorderen westlichen Grundstücksteil bebaut und wurde entsprechend genutzt.

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Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des mittlerweile aufgehobenen Bebauungsplans S. 18 vom 10. März 1964 (HmbGVBl. S. 62), der das Grundstück als Gewerbegebiet auswies und Baugrenzen festsetzte. Der – im Zuge des Sanierungsverfahrens beschlossene – Bebauungsplan S. 24 vom 23. Juni 1986 (HmbGVBl. S. 145) weist das Grundstück als Gewerbegebiet mit dreigeschossiger Bauweise und einer Traufhöhe von 12,0 m aus und setzt überdies Baugrenzen fest.

4

Mit der „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets St. Pauli-Nord S 1 (Schilleroper)“ vom 25. März 1980 (HmbGVBl. S. 47) legte der Senat der Beklagten das Sanierungsgebiet St. Pauli-Nord S 1 (Schilleroper) fest. Das Grundstück L-Straße 28 liegt im Sanierungsgebiet.

5

Mit Bescheid vom 11. August 2006 erklärte die Beklagte die Sanierung für das Grundstück L-Straße 28 auf Antrag der damaligen Grundstückseigentümer für abgeschlossen.

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Das Grundstück wurde – ebenso wie die beiden benachbarten Grundstücke (L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16) – Ende des Jahres 2006 veräußert. Im notariellen Kaufvertrag vom 14. September 2006 wird der Bodenwert aller drei Grundstücke mit insgesamt 850.000,-- Euro angegeben. Im Jahr 2008 erhielt die neue Grundstückseigentümerin eine Baugenehmigung für die Errichtung eines mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss versehenen fünfgeschossigen Büro- und Verwaltungsgebäudes im vorderen Grundstücksteil und für die Aufstockung des vorhandenen dreigeschossigen Werkstattgebäudes im hinteren Grundstücksteil um ein weiteres Vollgeschoss für ein dann viergeschossiges Büro- und Verwaltungsgebäude auf dem Grundstück L-Straße 28. Die Gesamtgeschossfläche der Neubebauung beträgt nach den Annahmen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg (im Folgenden: Gutachterausschuss) in seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 (hierzu noch unten) ca. 3.613 m².

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Unter dem 13. Oktober 2009 nahm die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine Wertbeurteilung zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung auf dem Grundstück L-Straße 28 vor. Sie ermittelte einen Anfangswert in Höhe von 419.601,-- Euro und einen Endwert in Höhe von 726.102,-- Euro und zog hierbei ohne nähere Begründung einen geschossflächenabhängigen Schichtwert für eine Büronutzung heran. Einen daraufhin gegen die Rechtsvorgängerin der Kläger zunächst unter dem 29. Oktober 2009 erlassenen Festsetzungsbescheid über 306.501,-- Euro nahm die Beklagte wieder zurück.

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Mit Bescheid vom 26. April 2010 setzte die Beklagte gegen die Rechtsvorgängerin der Kläger erneut einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 306.501,-- Euro fest. Hiergegen erhob die Rechtsvorgängerin der Kläger Widerspruch.

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Für die beiden benachbarten Grundstücke (L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16) setzte die Beklagte mit zwei weiteren Bescheiden vom 26. April 2010 Ausgleichsbeträge in Höhe von 12.970,-- Euro bzw. 24.330,-- Euro fest. Diese Bescheide sind bestandskräftig. In den diesen Festsetzungsbescheiden zugrunde liegenden Wertbeurteilungen vom 20. bzw. 21. Oktober 2009 war die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses jeweils davon ausgegangen, dass diese Grundstücke zu einfachen gewerblichen Zwecken genutzt würden. Eine Büronutzung hatte die Geschäftsstelle nicht erwogen. Dementsprechend hatte sie für die Wertbestimmung einen geschossflächenunabhängigen Schichtwert für einfache gewerbliche Nutzungen („Produktion und Logistik“) herangezogen.

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Gegen den das Grundstück L-Straße 28 betreffenden Festsetzungsbescheid wandte sich die Rechtsvorgängerin der Kläger mit einem Eilantrag an das Verwaltungsgericht. Dieses ordnete mit Beschluss vom 1. Juni 2010 (9 E 1372/10) die aufschiebende Wirkung des erhobenen Widerspruchs zunächst für die Dauer des Eilverfahrens an.

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Unter dem 16. Juni 2011 – noch vor einer abschließenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts im anhängigen Eilverfahren – erstellte der Gutachterausschuss auf Antrag der Beklagten ein Wertgutachten für das Grundstück L-Straße 28 und ermittelte für den Wertermittlungsstichtag 11. August 2006 einen Anfangswert in Höhe von 410.686,-- Euro und einen Endwert in Höhe von 708.654,-- Euro (Differenz: 297.968,-- Euro). Dabei ging er davon aus, dass als (mögliche) Nutzung sowohl bei der Bestimmung des Anfangswertes als auch bei der Bestimmung des Endwertes eine Büronutzung zugrunde zu legen sei, da diese bauplanungsrechtlich zulässig sei. Die zum Wertermittlungsstichtag noch vorhandene Bestandsbebauung zu einfachen Gewerbezwecken ändere hieran nichts, denn gegen eine Weiternutzung zu gewerblichen Zwecken sprächen Gesichtspunkte der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit. Das zu bewertende Grundstück befinde sich in zentraler Lage inmitten von Wohngebieten. Es sei im Vergleich zu klassischen Gewerbegrundstücken recht klein und zudem für den Lieferverkehr ungünstig gelegen. Im näheren Umfeld seien auch bereits zum Wertermittlungsstichtag viele gewerbliche Nutzungen abgelöst und verlagert worden.

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Für die Bestimmung des Endwertes werde der lagetypische Bodenrichtwert für das Richtwertgrundstück mit der Lage B-Straße 160f/S-Straße 38 (Bodenrichtwertnummer 62 36 040), der (auch) einen Schichtwert für Büronutzung enthalte, herangezogen. Es werde überdies die nach dem Bebauungsplan S. 24 mögliche Geschossfläche (i.S.v. § 20 Abs. 2 BauNVO in der am 19.12.1986 geltenden Fassung; soweit im Folgenden von der Geschossfläche oder der Geschossflächenzahl die Rede ist, bezieht sich dies auf die dortige Definition der Geschossfläche) von 2.846 m² zugrunde gelegt, denn durch die Sanierung sei eine größere Nutzungsintensität für das Grundstück ermöglicht worden. Mithilfe von Umrechnungskoeffizienten errechne sich so ein Büro-Schichtwert für den Endwert in Höhe von 249,-- Euro/m². Multipliziert mit der Geschossfläche ergebe sich ein Endwert in Höhe von 708.654,-- Euro (2.846 m² x 249,-- Euro/m²).

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Für die Bestimmung des Anfangswertes werde die Geschossfläche der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen Bestandsbebauung im hinteren Grundstücksteil - ohne Berücksichtigung der Wohnhausbebauung im vorderen Grundstücksteil, die nicht (mehr) genehmigt gewesen sei – zugrunde gelegt (1.598 m²). Diese übersteige zwar die Geschossfläche der nach dem (aufgehobenen) Bebauungsplan S. 18 möglichen Bebauung auf dem Grundstück (1.242 m²), sei aber bestandsgeschützt. Für den Anfangswert werde der zur Bestimmung des Endwertes herangezogene Schichtwert modifiziert, indem die sanierungsbedingten Wertsteigerungen hierzu ins Verhältnis gesetzt würden. Letztere seien auf der Grundlage einer sog. Zielbaummatrix ermittelt worden, der zufolge es sanierungsbedingte Lagewertverbesserungen bei insgesamt elf sog. Lagekriterien gegeben habe. Die durchgeführte Sanierung habe danach für den Bereich der Büronutzung zu einer Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 7,2 % und für den Bereich der gewerblichen Nutzung zu einer Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 5,0 % geführt. Mithilfe von Umrechnungskoeffizienten errechne sich so ein Büro-Schichtwert für den Anfangswert in Höhe von 257,-- Euro/m². Multipliziert mit der Geschossfläche ergebe sich ein Anfangswert in Höhe von 410.686,-- Euro (1.598 m² x 257,-- Euro/m²).

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Mit Beschluss vom 10. Oktober 2012 ordnete das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des erhobenen Widerspruchs gegen den Festsetzungsbescheid vom 26. April 2010 insoweit an, als die Beklagte darin einen 5.089,50 Euro übersteigenden Ausgleichsbetrag festgesetzt hatte: Es bestünden ernstliche Zweifel daran, dass die Beklagte den Ausgleichsbetrag in dem angefochtenen Festsetzungsbescheid in der richtigen Höhe festgesetzt habe. Zum einen sei fraglich, ob der Gutachterausschuss hinsichtlich der vorhandenen bzw. möglichen Geschossfläche von zutreffenden tatsächlichen Annahmen ausgegangen sei. Zum anderen und insbesondere sei zweifelhaft, ob der Gutachterausschuss in seinem Wertgutachten zu Recht bei der Wertermittlung den Schichtwert für eine Büronutzung herangezogen habe. Zwar sei eine Büronutzung im Gewerbegebiet zulässig. Wegen § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV bzw. § 16 Abs. 4 ImmoWertV müsse aber geklärt werden, ob eine Änderung der zum Wertermittlungsstichtag noch vorhanden gewesenen (minderwertigen) Nutzung als Lagerhalle wirtschaftlich sinnvoll gewesen wäre. Hierfür lasse sich dem Gutachten nichts entnehmen. Unzulässig sei jedenfalls der Schluss auf die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit einer Umnutzung allein deshalb, weil diese später auch tatsächlich vorgenommen worden sei, da dies unter Inanspruchnahme zahlreicher Befreiungen erfolgt sei. Es sei deshalb für die Wertermittlung einstweilen nicht von einer geschossflächenabhängigen Büronutzung, sondern von einer geschossflächenunabhängigen gewerblichen Nutzung und dem hierfür geltenden Bodenrichtwert, der zum Wertermittlungsstichtag 200,-- Euro/m² betragen habe, auszugehen. Ferner sei die von dem Gutachterausschuss mit Hilfe der Zielbaummethode ermittelte sanierungsbedingte Verbesserung der Lagequalität um 7,2 % (bei Büronutzung) bzw. 5,0 % (bei gewerblicher Nutzung) teilweise – nämlich fünf Lagekriterien betreffend – nicht nachvollziehbar. Im Ergebnis sei anstelle der nach dem Gutachten des Gutachterausschusses angenommenen sanierungsbedingten Wertsteigerung um 5,0 % bei gewerblicher Nutzung nur von einer Wertsteigerung um 2,3 % auszugehen.

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Die gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 10. Oktober 2012 von der Beklagten erhobene, auf einen nach Ansicht der Beklagten jedenfalls geschuldeten Betrag von 11.310,-- Euro beschränkte Beschwerde wies das Berufungsgericht mit Beschluss vom 4. Januar 2013 (4 Bs 236/12) zurück: Die von der Beklagten dargelegten Gründe rechtfertigten eine Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung nicht. Auch unter Berücksichtigung ergänzender Ausführungen des Gutachterausschusses seien die von dem Verwaltungsgericht beanstandeten Einzelbewertungen nicht hinreichend plausibel.

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In der Folgezeit verhandelten die Beteiligten über eine vergleichsweise Regelung der Angelegenheit, die aber nicht gelang. Der Gutachterausschuss legte eine ergänzende Stellungnahme zu den angenommenen, im Eil- und Beschwerdeverfahren beanstandeten Einzelbewertungen vor. Mit an die Kläger gerichtetem Widerspruchsbescheid vom 13. Juni 2013, zugestellt am 14. Juni 2013, hob die Beklagte den Festsetzungsbescheid vom 26. April 2010 insoweit auf, als darin ein über 297.968,-- Euro hinausgehender Ausgleichsbetrag festgesetzt worden war, und wies den Widerspruch im Übrigen zurück.

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Mit ihrer am 15. Juli 2013 – einem Montag – erhobenen Klage haben die Kläger auch und insbesondere geltend gemacht: Der Gutachterausschuss habe in seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 sowohl den Anfangs- wie den Endwert fehlerhaft ermittelt. Zu Unrecht sei er von einer Büronutzung auf dem Grundstück ausgegangen. Die Bestandsbebauung sei ausschließlich für gewerbliche Zwecke genutzt worden und habe noch eine erhebliche Restnutzungsdauer gehabt. Für eine Büronutzung sei sie ungeeignet gewesen. Eine Umnutzung sei aufgrund des erheblichen Änderungsbedarfs nicht wirtschaftlich sinnvoll gewesen und zum Wertermittlungsstichtag nicht ernstlich in Betracht gekommen. Zudem sei Umnutzungskonzepten der früheren Grundstückseigentümer von Seiten der Beklagten eine Absage erteilt worden. Erst eine von der Beklagten der neuen Eigentümerin zugesagte Subventionierung habe diese zu der dann vorgenommenen Umnutzung mit Rückbau des Bestandes und Errichtung eines Neubaus unter Inanspruchnahme zahlreicher Befreiungen und Ausnahmen veranlasst. Allerdings trage sich die Umnutzung angesichts des erheblichen Anpassungsbedarfs und wegen der für eine (ausschließliche) Büronutzung ungünstigen Gebäudestruktur wirtschaftlich nicht. Nach alledem hätte deshalb lediglich eine Grundstücksnutzung zu gewerblichen Zwecken zugrunde gelegt werden dürfen, wie dies die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses auch im Rahmen ihrer Wertbeurteilungen für die beiden Nachbargrundstücke (L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16) getan habe. Überdies habe der Gutachterausschuss die sanierungsbedingte Lagewertverbesserung fehlerhaft ermittelt. Insoweit werde auf den Beschluss des Verwaltungsgerichts im Eilverfahren Bezug genommen.

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Die Kläger haben beantragt,

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den Festsetzungsbescheid der Beklagten vom 26. April 2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. Juni 2013 aufzuheben.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte hat sich auf das Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 sowie auf ergänzende Stellungnahmen des Gutachterausschusses bezogen und ist den Ausführungen der Kläger entgegen getreten.

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Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 5. Oktober 2015 stattgegeben:

24

Die Kläger seien dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet, denn die angefochtenen Bescheide seien in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, die Rechtsvorgängerin der Kläger sei von der Beklagten zu Recht als Schuldnerin herangezogen worden, und die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages sei nicht schon wegen Verjährung oder wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen.

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Der geforderte Ausgleichsbetrag sei jedoch der Höhe nach nicht nachvollziehbar, weil das zu Grunde liegende Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 nicht hinreichend nachvollziehbar sei. Zwar sei bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen. Dies habe zur Folge, dass von den Gerichten (nur) geprüft werden könne, ob die vorgenommene Bewertung auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhe und ob die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet worden seien. Damit dies erfolgen könne, müsse umgekehrt aber eine nachvollziehende Begründung der vorgenommenen Bewertungen gegeben werden. Hieran fehle es.

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Zwar seien die angewendeten Methoden der Bodenwertermittlung (Bodenrichtwertverfahren, Zielbaummethode) nicht zu beanstanden. Die Heranziehung eines Schichtwertes für eine Büronutzung auf dem konkret zu bewertenden Grundstück sei indes nicht hinreichend nachvollziehbar. Die hierfür gegebene Begründung – die zentrale Lage des Grundstücks inmitten von Wohngebieten, seine geringe Größe, der geringe Freiflächenanteil, die ungünstige Lage für den Lieferverkehr, die generelle Ablösung und Verlagerung gewerblicher Grundstücksnutzungen im Sanierungsgebiet – sei zu pauschal und berücksichtige nicht ausreichend den zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen Bestand und die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung, was aber nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WertV bzw. § 16 Abs. 4 ImmoWertV geboten sei. Der Gutachterausschuss habe lediglich auf die rechtliche Möglichkeit einer Büronutzung abgestellt und es unterlassen, die Frage der Wirtschaftlichkeit eines Abrisses bzw. Umbaus der Bestandsbebauung unter Berücksichtigung der hierbei anfallenden Kosten und der Restnutzungsdauer des vorhanden gewesenen Werkstatt- und Lagergebäudes zu klären, obwohl es hierfür Anhaltspunkte gegeben habe. Auch seien die bauliche Struktur der Bestandsbebauung und ihre (fehlende) Eignung für eine Umnutzung unberücksichtigt geblieben. Gleiches gelte für die von den Klägern dargelegten vergeblichen Versuche, vor der Veräußerung des Grundstücks eine wirtschaftlich realisierbare höherwertige Ausnutzung des Grundstücks zu erreichen. Auch dem sei der Gutachterausschuss nicht nachgegangen. Es könne ferner nicht ausgeschlossen werden, dass in die Wertungen des Gutachterausschusses die von der späteren Grundstückseigentümerin realisierte Umnutzung des Grundstücks eingeflossen sei. Dies sei deshalb nicht zulässig, weil diese nur durch die Erteilung von Ausnahmen und Befreiungen ermöglicht worden sei, auf die kein Anspruch bestanden habe, und die (angenommene) Wirtschaftlichkeit der realisierten Umnutzung gerade hierauf beruht habe. Nicht nachvollziehbar sei ferner die Annahme des Gutachterausschusses, die Größe, die verkehrstechnische Lage sowie die wirtschaftliche Entwicklung im übrigen Sanierungsgebiet sprächen gegen eine (Weiter-) Nutzung des zu bewertenden Grundstücks zu gewerblichen Zwecken. Diese Annahme stehe im Widerspruch zur Zustandsbeschreibung in der Anlage zum Wertgutachten sowie im Erneuerungskonzept des Sanierungsgebiets (Stand 2004) und lasse sich nicht damit vereinbaren, dass sich in unmittelbarer Nähe zu dem Gewerbehof, dem das zu bewertende Grundstück angehöre, ein Richtwertgrundstück mit der Nutzung Produktion und Logistik befinde. Auch bei Erlass des Bebauungsplans S. 24 sei es als Ziel formuliert worden, den Gewerbehof, dem das zu bewertende Grundstück angehöre, zu erhalten. Nicht ausreichend begründet sei ferner, warum der Gutachterausschuss nicht das neben dem Gewerbehof gelegene Richtwertgrundstück mit der Nutzungsart „Produktion und Logistik“ herangezogen habe, obwohl der betreffende Richtwert bei der Bestimmung des Ausgleichsbetrages für die beiden anderen zu dem Gewerbehof gehörenden Grundstücke (L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16) herangezogen worden sei. Es könne vor diesem Hintergrund dahinstehen, ob das für das zu bewertende Grundstück tatsächlich herangezogene Richtwertgrundstück hinsichtlich seiner Lage und seiner Bebauungs- und Nutzungsstruktur hinreichend vergleichbar sei.

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Es werde ergänzend darauf hingewiesen, dass auch die angenommenen sanierungsbedingten Lagewertverbesserungen teilweise – auch unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich vorgelegten ergänzenden Stellungnahmen des Gutachterausschusses – unverändert nicht nachvollziehbar seien. Mangels Nachvollziehbarkeit des der Ermittlung von Anfangs- und Endwert zugrunde gelegten Bodenrichtwerts seien die angefochtenen Bescheide vollständig aufzuheben. Eine Herabsetzung des ermittelten Ausgleichsbetrages auf den jedenfalls zulässigen Betrag komme ebenso wenig in Betracht wie die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Beides griffe in unzulässiger Weise in den Wertermittlungsspielraum der Beklagten bzw. des Gutachterausschusses ein.

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Gegen das der Beklagten am 13. November 2015 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts hat die Beklagte am 8. Dezember 2015 die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt und diese am 8. Januar 2016 begründet: Der Gutachterausschuss sei bei seiner Bewertung zutreffend von einer Büronutzung und nicht von einer gewerblichen Nutzung auf dem zu bewertenden Grundstück ausgegangen. Die durch eine Verdrängung von Kleingewerbe im Innenstadtbereich zugunsten von Büros gekennzeichnete Gesamtentwicklung habe unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten auf eine alsbaldige Nutzungsänderung hingedeutet. Es sei ferner eine vergleichende Ertragswertberechnung durchgeführt worden, die - bezogen auf den Anfangswert – einen Ertragswert in Höhe von 710.000,-- Euro bei gewerblicher und in Höhe von 1.000.000,-- Euro bei Büronutzung bzw. – bezogen auf den Endwert – einen Ertragswert in Höhe von 1.350.000,-- Euro bei gewerblicher und in Höhe von 3.600.000,-- Euro bei Büronutzung ergeben habe. Bei der Bewertung des Gutachterausschusses sei die später auf dem zu bewertenden Grundstück tatsächlich realisierte Bebauung außer Betracht geblieben. Auch sei es nicht widersprüchlich, dass dem Gewerbehof, dem das zu bewertende Grundstück angehöre, verschiedentlich eine nachhaltige Gewerbestandortqualität bescheinigt worden sei. Denn für die Bewertung komme es auf die tatsächliche Entwicklung auf dem und die Besonderheiten des zu bewertenden Grundstück(s) an. Es sei auch plausibel, dass der Gutachterausschuss für die benachbarten Grundstücke des Gewerbehofs eine Nutzung zu gewerblichen Zwecken angenommen habe. Das zu bewertende Grundstück habe keinen vergleichbar großzügigen Innenhof und weise, da es sich um ein Eckgrundstück handele, eine verkehrstechnisch ungünstige Lage auf. Auch die angenommenen anteiligen Wertsteigerungen seien plausibel.

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Die Beklagte beantragt,

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das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 5. Oktober 2015 zu ändern und die Klage abzuweisen.

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Die Kläger beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

33

Die Kläger beziehen sich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.

34

Mit gerichtlicher Verfügung vom 12. September 2016 hat der Berichterstatter einen richterlichen Hinweis an die Beteiligten gerichtet und darauf hingewiesen, dass auch unter Berücksichtigung der Berufungsbegründung die Annahme in dem Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011, für das zu bewertende Grundstück sei von einer Büronutzung bzw. -nutzbarkeit und nicht von einer einfachen gewerblichen (Weiter-) Nutzung auszugehen, weiterhin nicht plausibel erscheine. Diese Einschätzung hat der Berichterstatter in der richterlichen Verfügung im Einzelnen begründet und vorgeschlagen, dass die Beteiligten sich vergleichen mögen. Die Beklagte hat daraufhin mit Schriftsatz vom 28. September 2016 mitgeteilt, dass sie dem vorgeschlagenen Vergleich nicht nähertreten wolle und in der Sache weiter vortragen werde. Mit richterlicher Verfügung vom 29. September 2016 hat der Berichterstatter darauf, dass bereits das Verwaltungsgericht im erstinstanzlichen Verfahren der Beklagten gemäß § 87b VwGO aufgegeben habe, zur Bewertung des Grundstücks abschließend vorzutragen, und zum anderen auf § 128a Abs. 1 VwGO hingewiesen. Ferner und ungeachtet der vorstehenden Hinweise hat der Berichterstatter der Beklagten gemäß §§ 125 Abs. 1, 87b Abs. 2 VwGO aufgegeben, bis zum 26. Oktober 2016 abschließend die Gründe und Erwägungen darzulegen, die der von der Beklagten angenommenen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung für das zu bewertende Grundstück zu Grunde liegen. Mit Schriftsatz vom 25. Oktober 2016 hat die Beklagte mitgeteilt, dass sie in der Sache nicht weiter vortragen werde und sich auf ihr bisheriges Vorbringen in der ersten und in der zweiten Instanz beziehe.

35

Mit gerichtlicher Verfügung vom 26. Oktober 2016 hat das Berufungsgericht den Beteiligten mitgeteilt, dass es beabsichtige, über die Berufung gemäß § 130a VwGO durch Beschluss zu entscheiden, weil es sie einstimmig für unbegründet halte.

36

Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf die Gerichtsakte und auf die Sachakten der Beklagten und des Gutachterausschusses Bezug genommen.

II.

37

Die Sachentscheidung ergeht gemäß § 130a Satz 1 VwGO durch Beschluss, da das Berufungsgericht die Berufung einstimmig für unbegründet und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält. Die Beteiligten sind auf diese Entscheidungsmöglichkeit hingewiesen worden und hatten Gelegenheit zur Stellungnahme (§ 130a Satz 2 VwGO i.V.m. § 125 Abs. 2 Satz 3 VwGO).

38

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben, denn diese ist zulässig und begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 26. April 2010 und der Widerspruchsbescheid vom 13. Juni 2013 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Beklagte fordert in diesen Bescheiden den festgesetzten Ausgleichsbetrag von den Klägern zu Unrecht.

39

Rechtsgrundlage für den Erlass der angefochtenen Bescheide ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (in der im Zeitpunkt des Erlasses der Widerspruchsbescheide vom 13. Juni 2013 geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 [BGBl. I S. 2414, mit nachfolgenden Änderungen]; im Folgenden wird, sofern nicht anders angegeben, die vorbenannte Fassung in Bezug genommen). Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 HS 1 BauGB setzt die Gemeinde den Ausgleichsbetrag – wie auch vorliegend – durch Bescheid fest.

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Die Heranziehung der Kläger erfolgte dem Grunde nach zu Recht. Ihre Rechtsvorgängerin, Frau B…, war im gemäß §§ 154 Abs. 3 Satz 1, 163 Abs. 1 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt der Abgeschlossenheitserklärung Miteigentümerin des Grundstücks L-Straße 28, das im Geltungsbereich der Sanierungsverordnung belegen ist. Als Miteigentümerin haftete sie gemäß § 154 Abs. 1 Satz 2 HS 1 BauGB als Gesamtschuldnerin und konnte dementsprechend zur Zahlung des Ausgleichsbetrags in voller Höhe herangezogen werden. Mit Eintritt des Erbfalls ging die Ausgleichsbetragsforderung der Beklagten gegen Frau B… auf die Kläger über, § 4 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a), Abs. 2 HmbAbgabG i.V.m. § 45 Abs. 1 Satz 1 AO.

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Die angefochtenen Bescheide können jedoch keinen Bestand haben, weil die Beklagte den darin festgesetzten Ausgleichsbetrag der Höhe nach nicht rechtsfehlerfrei bestimmt hat.

42

Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB ist zu berücksichtigen, dass nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist. Der Gesetzgeber hat zwar für das Recht der Ausgleichsbeträge keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen aber deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet demgegenüber nur eine – verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässige (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1, juris Rn. 73 ff.) – eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, NVwZ 2015, 531, juris Rn. 11 f., m.w.N.; Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29; siehe ferner OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 48, m.w.N.).

43

Vorliegend hat die Beklagte den in den angefochtenen Bescheiden festgesetzten Ausgleichsbetrag bewertungs- und rechtsfehlerhaft ermittelt, weil sie für das zu bewertende Grundstück als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung – mit der Folge der Heranziehung eines entsprechenden geschossflächenabhängigen Schichtwertes – anstelle einer ebenfalls in Frage kommenden Nutzung zu (einfachen) gewerblichen Zwecken zugrunde gelegt hat, ohne dies in ausreichender Weise zu plausibilisieren.

44

Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft nicht nur die – gerichtlich uneingeschränkt überprüfbaren – rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, sondern auch den nur einer Plausibilitätskontrolle unterliegenden Bewertungsvorgang im engeren Sinne (hierzu 1.). Die von der Beklagten übernommene Annahme des Gutachterausschusses, für das zu bewertende Grundstück sei als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung zugrunde zu legen, ist nicht plausibel (hierzu 2.). Bereits dieser Bewertungsfehler führt zur vollständigen Aufhebung der angefochtenen Bescheide (hierzu 3.).

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1. Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft nicht nur die – gerichtlich uneingeschränkt überprüfbaren – rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, sondern auch den nur einer Plausibilitätskontrolle unterliegenden Bewertungsvorgang im engeren Sinne.

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Allerdings enthält die seit dem 1. Juli 2010 geltende Immobilienwertermittlungsverordnung zahlreiche Regelungen über die Relevanz der Grundstücksnutzbarkeit und -nutzung für die Wertermittlung. So ist gemäß § 2 Satz 1 ImmoWertV bei der Wertermittlung der Grundstückszustand zugrunde zu legen, und der Grundstückszustand bestimmt sich gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 und 2 ImmoWertV nach den Grundstücksmerkmalen, zu denen – u.a. – die Art (und das Maß) der baulichen Nutzung gehören. Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 BauGB und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist gemäß § 16 Abs. 4 ImmoWertV bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

47

Die vorstehenden Regelungen rechtfertigen indes nicht den Schluss, die Frage nach der maßgeblichen Nutzungsart betreffe nur die rechtlichen Grundlagen der Bewertung. Dies beruht zwar nicht schon darauf, dass sich die Immobilienwertermittlungsverordnung an die nach den §§ 192 ff. BauGB gebildeten Gutachterausschüsse richtet und ihr keine unmittelbare Bindungswirkung zumal für die Gerichte zukommt (vgl. hierzu BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 21). Denn namentlich bei den in den §§ 4 Abs. 2, 6 Abs. 1, 16 Abs. 4 ImmoWertV zum Ausdruck gelangenden Grundsätzen dürfte es sich um allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung handeln (vgl. zu Letzterem BVerwG, a.a.O.; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 15), die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind.

48

Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft aber deshalb auch den Bewertungsvorgang im engeren Sinne, weil sie nicht allein eine Rechtsanwendung voraussetzt, sondern überdies eine wertende Einschätzung darüber erfordert, wie der Grundstücksverkehr die Frage einer Grundstücksnutzung bzw. -nutzbarkeit auf der Grundlage des geltenden Rechts beurteilt, wenn ein Grundstück in unterschiedlicher Weise genutzt werden könnte. Dies setzt einerseits eine Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen, andererseits aber auch eine Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit und Umsetzbarkeit möglicher Nutzungsarten, mithin eine Einschätzung darüber voraus, wie eine bestimmte Grundstücksnutzung bzw. -nutzbarkeit im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ (vgl. § 16 Abs. 4 ImmoWertV) beurteilt wird. Eine derartige Einschätzung, die vornehmlich durch wertende Elemente geprägt ist, lässt sich nur darauf überprüfen, ob sie plausibel bzw. nachvollziehbar erscheint.

49

2. Die von der Beklagten übernommene Annahme des Gutachterausschusses, für das zu bewertende Grundstück sei als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung zugrunde zu legen, ist nicht plausibel.

50

Allerdings ist der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 zu Recht davon ausgegangen, dass – sowohl bei der Bestimmung des Anfangs- als auch des Endwertes – aufgrund des jeweils geltenden Planrechts eine Nutzung des zu bewertenden Grundstücks zu Bürozwecken gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO grundsätzlich und allgemein zulässig gewesen ist. Hiermit hat es aber noch nicht sein Bewenden. Denn da es sich bei einer Nutzung zu Bürozwecken nicht um die einzige nach § 8 BauNVO in einem Gewerbegebiet zulässige Nutzung handelt, und da überdies das zu bewertende Grundstück im Wertermittlungszeitpunkt auch nicht zu Bürozwecken genutzt worden ist, musste der Gutachterausschuss eine Einschätzung auch darüber gewinnen, welche der verschiedenen im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungsarten unter Berücksichtigung der tatsächlich ausgeübten Nutzung bei der Bestimmung des Bodenwertes für das Grundstück im Grundstücksverkehr zugrunde gelegt würde. Diese Einschätzung erfordert eine Bewertung im engeren Sinne und unterliegt daher nach den unter 1. entwickelten Maßstäben lediglich einer Plausibilitätskontrolle.

51

Ist – wie hier – im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung einer Verwaltungsentscheidung lediglich eine Plausibilitäts- bzw. Nachvollziehbarkeitskontrolle durchzuführen, so hat das Gericht (u.a.) zu überprüfen, ob die Behörde von einem zutreffenden und vollständig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 10.12.2009, 1 BvR 3151/07, NVwZ 2010, 435, juris Rn. 59). Dies setzt insbesondere voraus, dass die Behörde die ihrer Bewertung zugrunde liegenden Erwägungen – die tatsächlichen Erwägungen ebenso wie die angewendeten Beurteilungsmaßstäbe (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.6.1981, 3 C 35.80, BVerwGE 62, 331, juris Rn. 35) – offenbart und ggf. erläutert. Nur dann wird das Gericht in die Lage versetzt, eine Einschätzung darüber zu erlangen, ob die angestellten Erwägungen plausibel und nachvollziehbar sind. Teilt die Behörde ihre Erwägungen hingegen nicht oder nicht vollständig mit, oder sind die mitgeteilten Erwägungen ihrerseits begründungsbedürftig, ohne dass eine tragfähige Begründung gegeben wird, so genügt sie nicht ihrer Pflicht zur Plausibilisierung ihrer wertenden Einschätzung mit der Folge, dass die Bewertung im Ergebnis keinen Bestand haben kann.

52

Nach diesen Maßgaben ist die von der Beklagten geteilte Annahme des Gutachterausschusses, für das zu bewertende Grundstück sei als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung zugrunde zu legen, nicht plausibel. Die dieser Annahme zugrunde liegenden Erwägungen sind begründungsbedürftig, ohne dass eine tragfähige Begründung gegeben wird. Dabei berücksichtigt der Senat alle von der Beklagten im Rahmen des Verwaltungsverfahrens sowie des erst- und zweitinstanzlichen gerichtlichen Verfahrens insoweit mitgeteilten Gesichtspunkte ohne Rücksicht darauf, ob Teile des Vorbringens aus dem gerichtlichen Verfahren wegen Verspätung gemäß §§ 87b, 128a VwGO hätten zurückgewiesen werden können. Von einer etwaig gegebenen Möglichkeit der Zurückweisung verspäteten Vorbringens macht der Senat mithin ausdrücklich keinen Gebrauch.

53

a) Allerdings ist der Gutachterausschuss im Ansatz zutreffend davon ausgegangen, dass es für die Bestimmung der maßgeblichen Nutzungsart zunächst und regelmäßig auf die Nutzung ankommt, die (boden-) rechtlich zulässig ist, nicht hingegen auf die tatsächliche, zum Wertermittlungsstichtag realisierte Nutzung. Denn mit dem Ausgleichsbetrag wird gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB die sanierungsbedingte Erhöhung des Wertes von Grund und Boden abgeschöpft. Eine etwaige Bebauung auf dem Grundstück und die hiermit verbundene Nutzung bleibt hierbei grundsätzlich, wie dies auch in §§ 6 Abs. 1 Satz 1, 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV zum Ausdruck gelangt, außer Betracht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 3.2.2012, OVG 10 S 50.10, NVwZ 2012, 711, juris Rn. 5; OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris Rn. 34; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: August 2016, § 154 BauGB Rn. 105).

54

Ebenfalls im Ansatz zutreffend ist, dass bei der Bestimmung der Nutzungsart im Grundsatz von der (abstrakt) hochwertigsten Nutzung auszugehen ist, die rechtlich zulässig ist. Denn es liegt auf der Hand, dass – zumal wenn es um die Bewertung eines unbebauten Grundstücks geht – der Grundstücksverkehr für die Wertbestimmung regelmäßig die rentierlichste Form der Grundstücksnutzung zugrunde legt, weil dies unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit geboten ist (vgl. hierzu Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: August 2016, § 6 ImmoWertV Rn. 8, unter Bezugnahme auf die Gesetzesbegründung zur Vorgängervorschrift).

55

Im Ansatz zu Recht und in Übereinstimmung insbesondere mit § 16 Abs. 4 ImmoWertV hat der Gutachterausschuss schließlich auch erwogen, aufgrund der vorhandenen Bebauung des zu bewertenden Grundstücks aus Gründen der Wirtschaftlichkeit von dem vorstehend dargestellten Grundsatz, bei der Bestimmung der Nutzungsart von der abstrakt hochwertigsten Nutzungsmöglichkeit auszugehen, abzuweichen. Denn zumal bei bebauten Grundstücken kann jedenfalls bei Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte Anlass bestehen, für die Bestimmung der rentierlichsten Nutzungsart nicht stets die abstrakt hochwertigste Nutzungsart zugrunde zu legen, sondern weitere Gesichtspunkte - insbesondere die mit einer etwaigen Umnutzung verbundenen Kosten (z.B. Abbruchkosten, Neuerrichtungskosten, Umbaukosten, Verwaltungskosten, Mietausfall, allgemeine Marktlage) – zu berücksichtigen, die Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung und damit auch auf die Wertschätzung eines Grundstücks im Geschäftsverkehr haben können.

56

Anlass, die Wirtschaftlichkeit einer Büronutzung zu überprüfen, gab vorliegend insbesondere das – von Seiten der Beklagten bis zuletzt unwidersprochen gebliebene - Vorbringen der Kläger bzw. ihrer Rechtsvorgängerin im Verwaltungsverfahren, wonach in der Vergangenheit erfolglos versucht worden sei, eine höherwertige Ausnutzung des Grundstücks zu erreichen. Anlass bestand ferner, weil die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Rahmen der Wertbeurteilungen vom 20. bzw. 21. Oktober 2009 für die beiden Nachbargrundstücke L-Straße östlich Nr. 20/24 und L-Straße Nr. 16, die dem gleichen Gewerbehof wie das zu bewertende Grundstück angehören und die sich weder von der Art der Bebauung noch von der Art der Nutzung von dem zu bewertenden Grundstück grundlegend unterschieden, von einer Nutzung zu einfachen gewerblichen Zwecken und nicht von einer Büronutzung ausgegangen war. Und schließlich war der Beklagten und auch dem Gutachterausschuss, wie sich aus einer bei der Gerichtsakte befindlichen E-Mail seines damaligen Vorsitzenden an zwei beisitzende Mitglieder vom 3. Mai 2011 ergibt, bekannt, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger und deren Schwester alle drei zum Gewerbehof gehörenden Grundstücke im September 2006 – nur etwa einen Monat nach dem Wertermittlungsstichtag – zu einem Kaufpreis veräußert hatten, dem die Vorstellung zugrunde gelegen haben muss, dass es sich bei allen drei Grundstücken um solche handelt, die auch weiterhin (nur) zu einfachen gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dies wird nicht zuletzt daran deutlich, dass im notariellen Kaufvertrag vom 14. September 2006 der Bodenwert aller drei Grundstücke mit einem Betrag in Höhe von insgesamt 850.000,-- Euro bezeichnet wird. Ausweislich der Wertbeurteilungen vom 20. bzw. 21. Oktober 2009 für die beiden Nachbargrundstücke L-Straße östlich Nr. 20/24 und L-Straße Nr. 16 hatten aber bereits diese beiden (Gewerbe-) Grundstücke zum Wertermittlungsstichtag einen Bodenwert in Höhe von 259.400,-- Euro bzw. 486.600,-- Euro.

57

Anlass, die Relevanz der Bestandsbebauung auf dem zu bewertenden Grundstück zu überprüfen, gab ferner der Umstand, dass der Sanierungsträger, der Gutachterausschuss und die Beklagte verschiedentlich zum Ausdruck gebracht hatten, den Gewerbehof, zu dem auch das zu bewertende Grundstück gehört, weiterhin als Gewerbestandort – und nicht als Standort für ein Bürogebäude – erhalten zu wollen: Der Gutachterausschuss selbst hatte in der Anlage 1 zu seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 (unter 3. Gewerbestandortqualität) im östlichen Teil der L-Straße, in dem das zu bewertende Grundstück belegen ist, „reine Gewerbeflächen mit nachhaltiger Standortqualität“ identifiziert. Der Sanierungsträger hatte auch noch im Erneuerungskonzept aus Juni 2004 für den Gewerbehof und seine bestehende Bebauung den Erhalt und die Modernisierung vorgesehen. Und auch die Beklagte hatte in der Begründung zum Sanierungsbebauungsplan S. 24 (dort S. 8 und 9) das Ziel einer Erhaltung der Gewerbeflächen im östlichen Teil der L-Straße, zu denen auch das zu bewertende Grundstück zählt, vorgesehen. Soweit die Beklagte nunmehr in ihrer Berufungsbegründung die genannten Aussagen, auf die auch das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung hingewiesen hat, nachträglich zu relativieren versucht, ändert dies nichts daran, dass sie zumindest Anlass geben, die angenommene Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung zu überprüfen und ggf. zu belegen.

58

Die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung war nicht deshalb als belegt anzusehen, weil eine Umnutzung später tatsächlich erfolgt ist. Denn zum einen kommt es maßgeblich auf den Wertermittlungsstichtag und die zu diesem Zeitpunkt gegebenen bewertungsrelevanten Umstände an. Zum anderen hat das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung zu Recht darauf hingewiesen, dass eine – unterstellte – Wirtschaftlichkeit der späteren Umnutzung vor dem Hintergrund zu sehen ist, dass der neuen Eigentümerin aufgrund von erteilten Ausnahmen und Befreiungen eine deutliche größere als nach den einschlägigen Bebauungsplänen zulässige Geschossfläche genehmigt worden war. Eine Aussage zur Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung im Rahmen der aus den jeweiligen Bebauungsplänen zulässigen Grenzen lässt sich aus der tatsächlich erfolgten Umnutzung deshalb auch mangels Vergleichbarkeit nicht ohne Weiteres ableiten. Im Übrigen haben die Beklagte und der Gutachterausschuss wiederholt – zuletzt in der Berufungsbegründung – in Abrede gestellt, dass die später auf dem Grundstück realisierte Nutzung Einfluss auf die im Rahmen der Bewertung zugrunde gelegte Nutzungsart gehabt habe.

59

b) Die aufgrund der vorstehend aufgeführten Gesichtspunkte erforderliche Begründung des Gutachterausschusses für seine Annahme, eine Umnutzung sei wirtschaftlich sinnvoll, ist nicht tragfähig. Eine hinreichende Begründung enthalten weder das Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 und die ergänzenden Stellungnahmen des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle im Verwaltungsverfahren sowie im erstinstanzlichen gerichtlichen Verfahren (hierzu aa]), noch wird mit der Berufungsbegründung eine tragfähige Begründung gegeben (hierzu bb]).

60

aa) Das Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 enthält keine tragfähige Begründung für die Annahme, trotz der vorhanden gewesenen Bestandsbebauung könne „eine reine gewerbliche Nutzung (...) unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit (...) nicht zugrunde gelegt werden“ (S. 15 des Gutachtens). Eine nähere Erläuterung der Maßstäbe und tatsächlichen Annahmen für diese Einschätzung enthält das Gutachten nicht. Dass sich das Grundstück „in zentraler Lage inmitten von Wohngebieten“ befinde und dass „im näheren Umfeld bereits zum Wertermittlungsstichtag viele gewerbliche Nutzungen abgelöst bzw. verlagert worden“ seien, ist zur Erläuterung ungeeignet. Denn diese sehr allgemeinen Erwägungen treffen ebenso auf die beiden Nachbargrundstücke L-Straße östlich Nr. 20/24 und L-Straße Nr. 16 zu, die die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses allerdings als reine Gewerbeflächen qualifiziert hat, ohne dass sie – oder der Gutachterausschuss selbst - von dieser Einschätzung bislang abgerückt ist. Aus den gleichen Gründen sind auch die ergänzenden Erwägungen in dem Schreiben des früheren Vorsitzenden des Gutachterausschusses vom 18. bzw. 23. August 2011 an den Bevollmächtigten der Beklagten ungeeignet, um die vorgenommene Bewertung plausibilisieren zu können. Die „attraktive Lage“ im Innenstadtbereich und nicht „in einem großflächigen Gewerbegebiet an der Peripherie der Stadt“ und die gute Vermarktbarkeit von Büroflächen in Innenstadtlage teilt das zu bewertende Grundstück mit den Nachbargrundstücken.

61

Auch die weitere Erwägung in dem Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 und in dem Erläuterungsschreiben vom 18. bzw. 23. August 2011, das zu bewertende Grundstück sei „im Vergleich mit klassischen Gewerbegrundstücken recht klein und zudem für den Lieferverkehr ungünstig gelegen“, vermag die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung nicht zu belegen oder auch nur naheliegend erscheinen zu lassen. Dies gilt schon deshalb, weil nicht mitgeteilt wird – und auch nichts dafür ersichtlich ist –, dass die Nutzbarkeit oder Vermietbarkeit des Grundstücks zu einfachen gewerblichen Zwecken aufgrund der angeblich geringen Größe und ungünstigen Lage beeinträchtigt war. Ferner bleibt offen, aus welchen Gründen der Gutachterausschuss davon ausgeht, dass die Verkehrslage – auch und gerade im Vergleich zu den beiden Nachbargrundstücken – als ungünstig anzusehen ist. Und auch die Annahme, dass Grundstück habe eine (zu) geringe Größe und sei deshalb für eine Nutzung zu einfachen gewerblichen Zwecken eher ungeeignet, erschließt sich nicht ohne Weiteres. Denn das benachbarte Grundstück L-Straße östlich Nr. 20/24, das die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ohne nähere Begründung als rein gewerbliches Grundstück qualifiziert hat, ist nur um etwa 140 m² größer (und ist mit einem Gebäude bebaut, dessen Geschossfläche deutlich niedriger ist als die Geschossfläche der Bestandsbebauung auf dem zu bewertenden Grundstück zum Wertermittlungsstichtag).

62

Auch die im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorgelegte ergänzende Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 17. April 2015 enthält keine plausible Begründung für die Annahme, eine Umnutzung sei zum Wertermittlungsstichtag wirtschaftlich sinnvoll gewesen. In diesem Schreiben wird im Wesentlichen die – nicht hinreichend aussagekräftige (s.o.) – Begründung in dem Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 und in dem Erläuterungsschreiben vom 18. bzw. 23. August 2011 wiederholt. Im Übrigen wird auf allgemeine Entwicklungen verwiesen, die dadurch gekennzeichnet seien, dass in Innenstadtlagen im Allgemeinen und im Sanierungsgebiet St. Pauli-Nord S 1 (Schilleroper) im Besonderen klassische gewerbliche Nutzungen zunehmend zu Gunsten von dienstleistungsorientierten Unternehmen zurückgedrängt würden. Auch wenn dieser Befund im Allgemeinen zutreffend sein mag, so kann er eine aufgrund der gegebenen Umstände gebotene und auf das konkret zu bewertende Grundstück bezogene Prüfung, ob die mit einer Umnutzung verbundenen Kosten höher als die zu erwartenden finanziellen Vorteile sind, nicht ersetzen. Im Übrigen verweist der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 (dort Anlage 1) selbst darauf, dass sich die Zahl der Gewerbebetriebe durch die Sanierung von 75 (Zustand vor der Sanierung) auf 120 (Zustand nach der Sanierung; Stand 2001) erhöht habe.

63

bb) Auch die Berufungsbegründung enthält keine tragfähige Begründung für die Annahme, trotz der vorhanden gewesenen Bestandsbebauung sei eine Umnutzung wirtschaftlich sinnvoll gewesen. Im Einzelnen:

64

Soweit die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung auf die durch eine Verdrängung von Kleingewerbe im Innenstadtbereich zugunsten von Büros gekennzeichnete allgemeine Gesamtentwicklung verweist, ist dieser Hinweis zu pauschal, um die Annahme der Wirtschaftlichkeit einer Nutzungsänderung auf dem zu bewertenden Grundstück zu stützen. Sie widerspricht auch der an anderer Stelle der Berufungsbegründung geäußerten Einschätzung, bei der Bewertung komme es gerade nicht entscheidend auf „pauschale Aussagen zum Gebiet“, sondern auf die tatsächliche Entwicklung auf dem und die Besonderheiten des zu bewertenden Grundstück(s), mithin auf eine „Einzelfallprüfung“ an. Im Übrigen hatte der frühere Vorsitzende des Gutachterausschusses in einem Schreiben an die Finanzbehörde vom 11. April 2013 darauf verwiesen, dass „die Realisierung der jetzt vorhandenen Nutzung mit einem Bürogebäude möglicherweise nicht in Betracht gezogen worden wäre, wenn das Umfeld unverändert geblieben wäre. Es ist nach Auffassung des Gutachterausschusses durchaus plausibel anzunehmen, dass bei Beibehaltung der unbefriedigenden Zustände im Umfeld das Grundstück möglicherweise für eine Büronutzung oder andere höherwertige gewerbliche Nutzungen unattraktiv geblieben wäre, weil Investoren auf ein attraktives bzw. zumindest nicht belastendes Umfeld Wert legen“. Diese Einschätzungen lassen sich mit der nunmehr vertretenen Einschätzung, Kleingewerbe werde ohnehin aus den innerstädtischen Lagen verdrängt, nicht in Einklang bringen. Die Einschätzungen des früheren Vorsitzenden des Gutachterausschusses in dem Schreiben vom 11. April 2013 entziehen im Übrigen der von der Beklagten unverändert aufrecht erhaltenen Einschätzung, auch bei der Bestimmung des Anfangswertes sei von einer Nutzungsänderung auszugehen, jede Grundlage: Er scheint selber davon auszugehen, dass bei Wegdenken der Sanierung eine Fortführung der gewerblichen Nutzung auf dem zu bewertenden Grundstück wahrscheinlich gewesen wäre.

65

Auch die mit der Berufungsbegründung erstmals vorgelegte vergleichende Ertragswertberechnung ist nicht plausibel bzw. nicht geeignet, Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung zu geben. Bei der Ertragswertberechnung für den Anfangswert im Falle einer Büronutzung werden als Abschlag für eine Umnutzung lediglich die Kosten für einen Umbau (960.000,-- Euro) sowie der Mietausfall für die Zeit des Umbaus (75.000,-- Euro) berücksichtigt. Dieser Ansatz unterstellt, dass dem Grundstückseigentümer die finanziellen Mittel für einen Umbau zur Verfügung stehen. Dies dürfte praktisch die Ausnahme darstellen und kann jedenfalls nicht ohne Weiteres angenommen werden. Richtigerweise müssten auch die Finanzierungskosten eingerechnet werden, und zwar zu den am Wertermittlungsstichtag marktüblichen Finanzierungszinsen. Bei der Ertragswertberechnung für den Endwert im Falle einer gewerblichen Nutzung geht die vorgelegte Berechnung zudem offenbar davon aus, dass die Bestandsbebauung abgebrochen werden muss und die mit einem Neubau verbundenen Kosten genauso hoch sind wie die Neubaukosten im Falle einer Umnutzung zu Bürozwecken. Beide Annahmen sind nicht nachvollziehbar: Weder ist ersichtlich, dass im Falle einer Weiternutzung zu gewerblichen Zwecken der Bestand nicht weitergenutzt und – im Rahmen des nach dem neuen Bebauungsplan Zulässigen – erweitert werden könnte, noch erscheint es naheliegend, dass die Errichtung baulicher Anlagen, die zu (einfachen) gewerblichen Zwecken genutzt werden sollen, den gleichen Kostenaufwand verursacht wie eine Neubebauung mit Bürohäusern, die ganz anderen Ansprüchen genügen muss. Und auch insoweit fehlt eine Berücksichtigung der mit einer Finanzierung verbundenen Kosten, die im Falle der Neuerrichtung eines Bürohauses deutlich größer sein dürften als im Falle der Neuerrichtung (bzw. Erweiterung) einer Anlage für einfache gewerbliche Zwecke.

66

Unverändert nicht nachvollziehbar auch unter Berücksichtigung der ergänzenden Ausführungen der Beklagten in der Berufungsbegründung ist, warum für das Grundstück L-Straße 28 auf ein anderes Richtwertgrundstück abgestellt wird als für die beiden benachbarten, den gleichen Gewerbehof betreffenden Grundstücke L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16. Schon die mit der Berufungsbegründung erstmals mitgeteilten angeblichen Standortnachteile des zu bewertenden Grundstücks (Ecklage, zu wenig Freiflächen) erscheinen konstruiert und lebensfremd, denn sie suggerieren, der Grundstücksverkehr würde dieses Grundstück einer anderen Lage zuordnen als die beiden unmittelbar danebengelegenen Nachbargrundstücke, die vom Zuschnitt und der Bestandsbebauung ersichtlich vergleichbar sind. Es erscheint schlicht nicht vorstellbar, bei einer gedachten Veräußerung der drei Grundstücke nach vorherigem Abbruch aller Bestandsgebäude könne für das Grundstück L-Straße 28 ein derart höherer Bodenwert als für die beiden Nachbargrundstücke zugrunde gelegt werden, wie dies der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 im Ergebnis angenommen hat. Auch die tatsächliche Entwicklung spricht gegen diese Annahme, wie die Umstände der unmittelbar nach dem Wertermittlungsstichtag erfolgten Veräußerung des zu bewertenden Grundstücks zeigen (dazu bereits oben).

67

3. Der unter 2. dargestellte Bewertungsfehler führt zur vollständigen Aufhebung der angefochtenen Bescheide.

68

Nach der Rechtsprechung des Berufungsgerichts (OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 45 ff., m.w.N.), an der festgehalten wird, ist es aufgrund ihres Wertermittlungsspielraums Sache der Beklagten zu bestimmen, in welcher Höhe ein Ausgleichsbetrag geschuldet wird. Zwar haben die Verwaltungsgerichte aufgrund ihrer Verpflichtung, eine Sache spruchreif zu machen (§§ 86 Abs. 1, 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), zu prüfen und zu ermitteln, ob und ggf. in welcher Höhe ein angefochtener Bescheid, der auf Geldzahlung gerichtet ist, zumindest hinsichtlich eines Teilbetrages („soweit“) aufrecht erhalten bleiben kann. Die Pflicht, eine Sache spruchreif zu machen, findet aber dort ihre Grenze, wo eine Bestimmung der „richtigen“ (Beitrags-) Höhe durch das Gericht den angefochtenen Verwaltungsakt in seinem Wesen verändern würde. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es zur Bestimmung eines geschuldeten Beitrags eines Willensaktes der Gemeinde, namentlich der Ausübung von Ermessen, bedarf. Das Gericht darf ein der Verwaltungsbehörde eingeräumtes Ermessen nicht an deren Stelle ausüben. Dasselbe gilt für die Wahrnehmung eines Bewertungsspielraums auf der Tatbestandsebene, wie er der Beklagten hier in der Form eines Wertermittlungsspielraums zusteht.

69

Nach diesen Maßgaben kann vorliegend eine bloße Teilaufhebung der angefochtenen Bescheide nicht erfolgen. Die Bestimmung des von den Klägern geschuldeten Ausgleichsbetrags setzt weiterhin die Vornahme einer Bewertung voraus. Denn nach dem von dem Gutachterausschuss herangezogenen Bewertungssystem, dem sich die Beklagte durch Übernahme des Gutachtens des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 angeschlossen hat, kommt es für die Bodenwertermittlung (u.a.) auf den heranzuziehenden Bodenricht- bzw. -schichtwert und damit auf die zugrunde zu legende Nutzungsart an. Deren Bestimmung setzt eine Bewertung voraus, die der Gutachterausschuss bislang nicht in nachvollziehbarer Weise vorgenommen hat (s. oben unter 2.). Es kommt, wie das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend angenommen hat, nicht in Betracht, dass nunmehr das Gericht einen plausibel erscheinenden Bodenrichtwert, namentlich den bei der Bewertung der Nachbargrundstücke herangezogenen Bodenrichtwert, heranzieht und auf dieser Grundlage selbst eine Alternativberechnung vornimmt. Denn ungeachtet der Frage, inwieweit die Sache im Übrigen – etwa im Hinblick auf die von dem Gutachterausschuss angenommenen sanierungsbedingten Lagewertverbesserungen, die die Kläger teilweise ebenfalls in Abrede stellen – spruchreif ist, ist nichts dafür ersichtlich, dass eine Bewertung nur auf der Grundlage eines bestimmten Bodenrichtwertes plausibel vorgenommen werden könnte. Vielmehr könnten auch ein ganz anderer als der eingangs genannte Bodenrichtwert oder selbst der bislang herangezogene Bodenrichtwert – dann allerdings verbunden mit einer plausiblen Begründung – herangezogen werden. Es ist auch nicht ausgeschlossen, eine Bewertung nach einem gänzlich anderen Bewertungssystem vorzunehmen. Die Entscheidung hierüber hat aber nicht das Gericht, sondern die Beklagte bzw. diejenige Stelle zu treffen, derer sich die Beklagte für die Vornahme einer Bewertung bedient.

70

Etwas anderes kann unter Umständen dann gelten, wenn die Beklagte bereits im Vorwege festlegt, nach welchen Maßgaben sie eine Bewertung vornähme, sollte das Gericht die bislang vorgenommene Bewertung – ganz oder in Teilbereichen – nicht für plausibel halten. Hätte das Gericht keine Zweifel an der Plausibilität dieser „Alternativbewertung“, und wäre die Sache auch im Übrigen spruchreif, so käme eine (teilweise) Aufrechterhaltung eines Ausgleichsbetragsbescheides in Betracht. Eine derartige Festlegung hat die Beklagte vorliegend aber nicht getroffen. Insbesondere hat sie nicht zum Ausdruck gebracht, dass sie eine Bewertung auf der Grundlage des bei der Bewertung der Nachbargrundstücke herangezogenen Bodenrichtwertes vornehmen würde, sollte das Gericht den bislang herangezogenen Bodenrichtwert nicht für plausibel halten.

71

Aufgrund des dargestellten, auch weiterhin gegebenen und daher auszufüllenden Wertermittlungsspielraums der Beklagten kommt auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch den Senat zur Klärung der Frage, in welcher Höhe die Kläger der Beklagten einen Ausgleichsbetrag schulden, nicht in Betracht. Die notwendigen „Weichenstellungen“ und Bewertungen könnte auch ein Sachverständigengutachten nicht ersetzen. Andernfalls würde in gleicher Weise wie bei einer eigenen „Berechnung“ durch das Gericht, wenn auch unter Zuhilfenahme externen Sachverstands, in den behördlichen Wertermittlungsspielraum eingegriffen. Etwas anderes würde auch nicht dann gelten, wenn das Gericht gemäß § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB eine neuerliche Wertbeurteilung durch den Gutachterausschuss einholte. Auch dessen Gutachten wäre nicht bindend (§ 193 Abs. 3 BauGB) und könnte den Wertbeurteilungsspielraum der Beklagten nicht ersetzen bzw. ausfüllen. Denn die Gemeinde kann, muss aber nicht bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten. Den Wertermittlungsspielraum billigt das Gesetz nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Gemeinde zu (vgl. hierzu OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 86 ff.; Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, BauR 2015, 1459, juris Rn. 83 ff.).

72

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

73

Gründe, gemäß § 132 Abs. 2 VwGO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.

74

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 3 GKG.

Referenzen - Gesetze

Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 14. Nov. 2016 - 3 Bf 207/15 zitiert 31 §§.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses


(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn 1. die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diese

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss


(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. (2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. (3)

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167


(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs. (2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungskl

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers


(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts se

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132


(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulas

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 130a


Das Oberverwaltungsgericht kann über die Berufung durch Beschluß entscheiden, wenn es sie einstimmig für begründet oder einstimmig für unbegründet hält und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält. § 125 Abs. 2 Satz 3 bis 5 gilt entspre

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 128a


(1) Neue Erklärungen und Beweismittel, die im ersten Rechtszug entgegen einer hierfür gesetzten Frist (§ 87b Abs. 1 und 2) nicht vorgebracht worden sind, sind nur zuzulassen, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts ihre Zulassung die Erledigung

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 125


(1) Für das Berufungsverfahren gelten die Vorschriften des Teils II entsprechend, soweit sich aus diesem Abschnitt nichts anderes ergibt. § 84 findet keine Anwendung. (2) Ist die Berufung unzulässig, so ist sie zu verwerfen. Die Entscheidung kann

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113


(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag au

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 87b


(1) Der Vorsitzende oder der Berichterstatter kann dem Kläger eine Frist setzen zur Angabe der Tatsachen, durch deren Berücksichtigung oder Nichtberücksichtigung im Verwaltungsverfahren er sich beschwert fühlt. Die Fristsetzung nach Satz 1 kann mit d

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 86


(1) Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amts wegen; die Beteiligten sind dabei heranzuziehen. Es ist an das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten nicht gebunden. (2) Ein in der mündlichen Verhandlung gestellter Beweisantrag ka

Abgabenordnung - AO 1977 | § 45 Gesamtrechtsnachfolge


(1) Bei Gesamtrechtsnachfolge gehen die Forderungen und Schulden aus dem Steuerschuldverhältnis auf den Rechtsnachfolger über. Dies gilt jedoch bei der Erbfolge nicht für Zwangsgelder. (2) Erben haben für die aus dem Nachlass zu entrichtenden Schuld

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 47 Rechtsmittelverfahren


(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, inn

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile


(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und di

Baugesetzbuch - BBauG | § 33 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung


(1) In Gebieten, für die ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, ist ein Vorhaben zulässig, wenn 1. die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2 und § 4a Absatz 2 bis 5 durchgeführt worden

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans


(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsfl

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 20 Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche


(1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. (2) Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche i

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts


(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigne

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete


(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. (2) Zulässig sind 1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,2. Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebä

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 6 Weitere Grundstücksmerkmale


(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 4 Qualitätsstichtag und Grundstückszustand


(1) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstüc

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 2 Grundlagen der Wertermittlung


Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweiti

Referenzen - Urteile

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Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 14. Nov. 2016 - 3 Bf 207/15 zitiert oder wird zitiert von 6 Urteil(en).

Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 14. Nov. 2016 - 3 Bf 207/15 zitiert 2 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Urteil, 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15

bei uns veröffentlicht am 21.06.2016

Tenor Vermerk: Tenor berichtigt durch Beschluss vom 22. Juni 2016. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 geändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Ko

BVERFG 1 BvR 857/07

bei uns veröffentlicht am 18.10.2011

Tenor Der Gegenstandswert der Tätigkeit der Bevollmächtigten der Beschwerdeführerin wird auf 120.000 € (in Worten: einhundertzwanzigtausend Euro) festgesetzt.
4 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 14. Nov. 2016 - 3 Bf 207/15.

Bundesverwaltungsgericht Beschluss, 15. März 2018 - 4 B 66/17

bei uns veröffentlicht am 15.03.2018

Gründe Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 VwGO gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.

Bundesverwaltungsgericht Beschluss, 15. März 2018 - 4 B 68/17

bei uns veröffentlicht am 15.03.2018

Gründe Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 VwGO gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.

Bundesverwaltungsgericht Beschluss, 15. März 2018 - 4 B 67/17

bei uns veröffentlicht am 15.03.2018

Gründe Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 VwGO gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.

Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Urteil, 26. Jan. 2017 - 3 Bf 52/15

bei uns veröffentlicht am 26.01.2017

Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 teilweise geändert. Der Bescheid der Beklagten vom 16. Februar 2009 und der Widerspruchsbescheid vom 14. J

Referenzen

(1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.

(2) Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Absatz 3 zulässig sind.

(3) Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

(4) Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1.
die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.
der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

(1) Der Vorsitzende oder der Berichterstatter kann dem Kläger eine Frist setzen zur Angabe der Tatsachen, durch deren Berücksichtigung oder Nichtberücksichtigung im Verwaltungsverfahren er sich beschwert fühlt. Die Fristsetzung nach Satz 1 kann mit der Fristsetzung nach § 82 Abs. 2 Satz 2 verbunden werden.

(2) Der Vorsitzende oder der Berichterstatter kann einem Beteiligten unter Fristsetzung aufgeben, zu bestimmten Vorgängen

1.
Tatsachen anzugeben oder Beweismittel zu bezeichnen,
2.
Urkunden oder andere bewegliche Sachen vorzulegen sowie elektronische Dokumente zu übermitteln, soweit der Beteiligte dazu verpflichtet ist.

(3) Das Gericht kann Erklärungen und Beweismittel, die erst nach Ablauf einer nach den Absätzen 1 und 2 gesetzten Frist vorgebracht werden, zurückweisen und ohne weitere Ermittlungen entscheiden, wenn

1.
ihre Zulassung nach der freien Überzeugung des Gerichts die Erledigung des Rechtsstreits verzögern würde und
2.
der Beteiligte die Verspätung nicht genügend entschuldigt und
3.
der Beteiligte über die Folgen einer Fristversäumung belehrt worden ist.
Der Entschuldigungsgrund ist auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen. Satz 1 gilt nicht, wenn es mit geringem Aufwand möglich ist, den Sachverhalt auch ohne Mitwirkung des Beteiligten zu ermitteln.

(1) Neue Erklärungen und Beweismittel, die im ersten Rechtszug entgegen einer hierfür gesetzten Frist (§ 87b Abs. 1 und 2) nicht vorgebracht worden sind, sind nur zuzulassen, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts ihre Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögern würde oder wenn der Beteiligte die Verspätung genügend entschuldigt. Der Entschuldigungsgrund ist auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen. Satz 1 gilt nicht, wenn der Beteiligte im ersten Rechtszug über die Folgen einer Fristversäumung nicht nach § 87b Abs. 3 Nr. 3 belehrt worden ist oder wenn es mit geringem Aufwand möglich ist, den Sachverhalt auch ohne Mitwirkung des Beteiligten zu ermitteln.

(2) Erklärungen und Beweismittel, die das Verwaltungsgericht zu Recht zurückgewiesen hat, bleiben auch im Berufungsverfahren ausgeschlossen.

(1) Für das Berufungsverfahren gelten die Vorschriften des Teils II entsprechend, soweit sich aus diesem Abschnitt nichts anderes ergibt. § 84 findet keine Anwendung.

(2) Ist die Berufung unzulässig, so ist sie zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluß ergehen. Die Beteiligten sind vorher zu hören. Gegen den Beschluß steht den Beteiligten das Rechtsmittel zu, das zulässig wäre, wenn das Gericht durch Urteil entschieden hätte. Die Beteiligten sind über dieses Rechtsmittel zu belehren.

Das Oberverwaltungsgericht kann über die Berufung durch Beschluß entscheiden, wenn es sie einstimmig für begründet oder einstimmig für unbegründet hält und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält. § 125 Abs. 2 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.

(1) Für das Berufungsverfahren gelten die Vorschriften des Teils II entsprechend, soweit sich aus diesem Abschnitt nichts anderes ergibt. § 84 findet keine Anwendung.

(2) Ist die Berufung unzulässig, so ist sie zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluß ergehen. Die Beteiligten sind vorher zu hören. Gegen den Beschluß steht den Beteiligten das Rechtsmittel zu, das zulässig wäre, wenn das Gericht durch Urteil entschieden hätte. Die Beteiligten sind über dieses Rechtsmittel zu belehren.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

(1) Bei Gesamtrechtsnachfolge gehen die Forderungen und Schulden aus dem Steuerschuldverhältnis auf den Rechtsnachfolger über. Dies gilt jedoch bei der Erbfolge nicht für Zwangsgelder.

(2) Erben haben für die aus dem Nachlass zu entrichtenden Schulden nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über die Haftung des Erben für Nachlassverbindlichkeiten einzustehen. Vorschriften, durch die eine steuerrechtliche Haftung der Erben begründet wird, bleiben unberührt.

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Tenor

Der Gegenstandswert der Tätigkeit der Bevollmächtigten der Beschwerdeführerin wird auf 120.000 € (in Worten: einhundertzwanzigtausend Euro) festgesetzt.

Tenor

Vermerk: Tenor berichtigt durch Beschluss vom 22. Juni 2016.

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des gesamten Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen ihre Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.

2

Die Klägerin war im September 2005 Eigentümerin des im Grundbuch von Altona-Nordwest, Blatt … eingetragenen Grundstücks M. – Allee … (Flurstück … in der Gemarkung Altona-Nordwest). Das Grundstück ist ca. 380 m² groß und mit einem viergeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das an die Südostseite der Max-Brauer-Allee angrenzt. Im rückwärtigen Bereich grenzt das Grundstück mit einem ca. 2,5 m breiten, vom übrigen Grundstücksbereich schräg abgehenden Streifen an die Nordseite der Chemnitzstraße.

3

Der zwischenzeitlich aufgehobene Baustufenplan Altona-Altstadt vom 15. Februar 1952 (Amtl. Anz. S. 203), erneut festgestellt am 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. S. 61), wies das Grundstück als Wohngebiet mit viergeschossiger und geschlossener Bauweise (W 4 g) aus. Der – im Zuge des Sanierungsverfahrens beschlossene – Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 vom 25. April 1986 (§ 1 des Gesetzes über den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17, HmbGVBl. S. 67) weist das Grundstück bis zu einer Bautiefe von 13 Metern als allgemeines Wohngebiet mit viergeschossiger geschlossener Bebauungsmöglichkeit (WA IV g) aus. Für den dahinter liegenden rückwärtigen Grundstücksteil, der auch den zur Chemnitzstraße abgehenden Streifen umfasst, sieht der Bebauungsplan allgemeines Wohngebiet mit eingeschossiger Bebauung (WA I g) und eine Grundflächenzahl von 0,8 vor. Ferner ist in § 2 Nr. 1 des Gesetzes über den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 geregelt, dass (u.a.) an der Max-Brauer-Allee Wohnungen im ersten Vollgeschoss unzulässig sind.

4

Nach Durchführung vorbereitender Untersuchungen beschloss der Senat der Beklagten die „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 6. April 1982 (GVBl. 1982, S. 69). Das Grundstück der Klägerin liegt innerhalb dieses Gebiets. In der Folgezeit führte die Beklagte bzw. in deren Auftrag ein Sanierungsträger verschiedene Maßnahmen zur tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets durch. Mit der „Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 13. September 2005 (GVBl. vom 23. September 2005, S. 395) hob der Senat der Beklagten die Verordnung vom 6. April 1982 wieder auf.

5

In seiner Sitzung vom 1. April 2008 beschloss der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (im Folgenden: Gutachterausschuss) besondere Bodenrichtwerte für den Stichtag 24. September 2005. Hierbei unterteilte er das Sanierungsgebiet zunächst in sieben Wertzonen. Jeder Wertzone ordnete er – getrennt für den Zustand nach Durchführung der Sanierung (Endzustand) und für den Zustand ohne Durchführung der Sanierung (Anfangszustand) – Bodenrichtwerte zu, die sich jeweils aus drei Schichtwerten für unterschiedliche Nutzungsarten (Läden; Büro; Wohnen) zusammensetzten und auf ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung bezogen waren, nämlich einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 2,0 (bei Zugrundelegung einer Geschossfläche i.S.v. § 20 Abs. 2 BauNVO in der am 19.12.1986 geltenden Fassung; soweit im Folgenden von der Geschossfläche oder der Geschossflächenzahl die Rede ist, bezieht sich dies auf die dortige Definition der Geschossfläche). Die besonderen Bodenrichtwerte für den Endzustand leitete der Gutachterausschuss aus von ihm seinerzeit turnusmäßig (alle zwei Jahre) beschlossenen lagetypischen Bodenrichtwerten aus der unmittelbaren Umgebung ab. Hierbei übernahm der Gutachterausschuss die ihm geeignet erscheinenden lagetypischen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2006 ohne weitere Zu- oder Abschläge. Die besonderen Bodenrichtwerte für den Anfangszustand (und die jeweils zugrunde liegenden Schichtwerte) errechnete der Gutachterausschuss durch prozentuale Abschläge in Höhe der für die betreffende Wertzone ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerung auf die jeweiligen besonderen Bodenrichtwerte für den Endzustand.

6

Die sanierungsbedingten Wertsteigerungen ermittelte der Gutachterausschuss auf der Grundlage einer sog. Zielbaummatrix, die er für jede Wertzone gesondert erstellte. In dem Diagramm, das die „Wertzone 5“ – in dieser Wertzone liegt das Grundstück der Klägerin – betrifft, wird zunächst der Gesamteinfluss der von Maßnahmen im Sanierungsverfahren betroffenen Lagemerkmale auf den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet mit einem Anteil von 35 % (Wohnnutzung) bzw. 30 % (Ladennutzung) bestimmt („maximaler Einfluss der betrachteten wertrelevanten Faktoren“). Sodann werden – getrennt für die jeweiligen Nutzungsarten – die Bodenwertrelevanz der einzelnen Hauptkategorien ([1] – [3]) und die Bodenwertrelevanz der innerhalb der Hauptkategorien gebildeten Unterkriterien (1a-f; 2a-d; 3a-e) jeweils gesondert bestimmt und zueinander ins Verhältnis gesetzt („anteiliges Gewicht A“ und „anteiliges Gewicht B“). Die beschriebenen Zustände vor und nach der Sanierung werden sodann – gesondert für jedes Unterkriterium – einer von insgesamt fünf Wertstufen zugeordnet. Die auf dieser Grundlage für die einzelnen Unterkriterien ermittelten und prozentual ausgewiesenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen („anteilige Wertdifferenz“) werden schließlich zum Gesamtergebnis aufaddiert („Gesamt-Wertdifferenz“). Im Ergebnis hat danach die durchgeführte Sanierung für den Bereich der Wohnnutzung zu einer Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 1,9 % und für den Bereich der Ladennutzung zu einer Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 0,8 % geführt. Dem liegt die Annahme von Wertsteigerungen bei dem Unterkriterien 1a („Bebauungsstruktur“: Anfangsstufe 3, Endstufe 4), 1f („Begrünung im Straßenraum“: Anfangsstufe 1, Endstufe 2) sowie 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“: Anfangsstufe 1, Endstufe 2) zugrunde.

7

Auf der Grundlage der vorstehenden Bewertungen kam der Gutachterausschuss für die Wertzone 5 zu einem besonderen Bodenrichtwert für den Endzustand in Höhe von 707,-- Euro/m² bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Dem lagen Schichtwerte in Höhe von 410,-- Euro/m² (Läden), 380,-- Euro/m² (Büro) und 370,-- Euro/m² (Wohnen), jeweils bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 1,0, zugrunde. Den besonderen Bodenrichtwert für den Anfangszustand bestimmte der Gutachterausschuss mit 698,-- Euro/m² bei einer Geschossflächenzahl von 2,0. Dem lagen Schichtwerte in Höhe von 407,-- Euro/m² (Läden), 377,-- Euro/m² (Büro) und 363,-- Euro/m² (Wohnen), jeweils bei einer Geschossflächenzahl von 1,0, zugrunde.

8

Unter dem 23. Juni 2008 nahm die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses auf Antrag der Beklagten eine Wertbeurteilung zur Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes für das Grundstück M. Allee … vor. In der Folge überarbeitete sie diese Wertbeurteilung, ohne dass sich im Ergebnis Änderungen ergaben. In der Wertbeurteilung vom 18. September 2008, die den angefochtenen Bescheiden zugrunde liegt, heißt es:

9

Für das betreffende Grundstück seien zum Wertermittlungsstichtag (24. September 2005) zur Berechnung des Anfangswertes Schichtwerte in Höhe von 407,-- Euro/m² (Ladennutzung) bzw. in Höhe von (gerundet) 311,-- Euro/m² (Wohnnutzung) ermittelt worden. Hierfür seien die für die Wertzone 5 ermittelten Schichtwerte auf den Ausnutzungsgrad des Grundstücks der Klägerin, für das eine Geschossflächenzahl von 2,82 ermittelt worden sei, mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten bezogen worden. Die Geschossfläche sei mit insgesamt 1.073 m², aufgeteilt in 268 m² (Läden) und 805 m² (Wohnungen), ermittelt worden. Hieraus ergebe sich im Ergebnis ein Anfangswert in Höhe von 359.431,-- Euro (268 m² x 407,-- Euro/m² zzgl. 805 m² x 311,-- Euro/m²). Für die Berechnung des Endwertes seien für das Grundstück Schichtwerte in Höhe von 410,-- Euro/m² (Ladennutzung) bzw. in Höhe von (gerundet) 317,-- Euro/m² (Wohnnutzung) ermittelt worden. Hieraus ergebe sich ein Endwert in Höhe von 365.065,-- Euro (268 m² x 410,-- Euro/m² zzgl. 805 m² x 317,-- Euro/m²).

10

Die Beklagte hörte die Klägerin zur beabsichtigten Festsetzung eines Ausgleichsbetrages an und gab ihr die eingeholten Wertbeurteilungen zur Kenntnis. Ferner bot sie der Klägerin mehrere Termine zu einer von der Klägerin erbetenen persönlichen Erörterung der Angelegenheit an, die diese nicht wahrnahm.

11

Mit zwei gleichlautenden Festsetzungsbescheiden vom 15. Juni 2009 bzw. vom 26. Juni 2009, gerichtet an die Gesellschafter der Klägerin als deren Vertreter, setzte die Beklagte gegen die Klägerin einen Ausgleichsbetrag in Höhe von (einmalig) 5.634,-- Euro fest. Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 zurück.

12

Mit der am 17. Juni 2010 erhobenen Klage hat die Klägerin vor allem geltend gemacht: Die Beklagte habe sich nicht mit ihrem Grundstück, sondern nur mit dem gesamten Sanierungsgebiet befasst und dabei die Randlage ihres Grundstücks unberücksichtigt gelassen. Die der Bodenwertsteigerung zugrunde liegende Annahme, durch die Sanierung sei die Verkehrsbelastung gesenkt worden, sei unzutreffend, da das Grundstück an der Max-Brauer-Allee belegen sei, die aufgrund von durch Sanierungsmaßnahmen bewirkten Verkehrsberuhigungen in anderen Teilen des Sanierungsgebiets mehr Verkehr aufnehmen müsse. Aus den angefochtenen Bescheiden ergebe sich nicht, nach welcher Methode die angenommene sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ermittelt worden sei. Die Annahmen in der übermittelten Wertbeurteilung seien nicht nachvollziehbar und teilweise widersprüchlich. Den Besonderheiten des zu bewertenden Grundstücks werde nicht ausreichend Rechnung getragen.

13

Die Klägerin hat beantragt,

14

die Bescheide vom 15. Juni 2009 und vom 26. Juni 2009 sowie den Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 aufzuheben.

15

Die Beklagte hat beantragt,

16

die Klage abzuweisen.

17

Die Beklagte hat allgemeine Ausführungen zur Bodenwertermittlung und zur Methode der Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen gemacht. Ferner hat sie auf Nachfrage des Verwaltungsgerichts ergänzende Angaben insbesondere zu den tatsächlichen Annahmen, die den Einstufungen bei den Unterkriterien 1a, 1f, 2c und 2d zugrunde liegen, gemacht.

18

Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2012 stattgegeben und die angefochtenen Bescheide aufgehoben (7 K 1580/10): Die Voraussetzungen für die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auf der Grundlage von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB seien nicht erfüllt. Dabei könne offen bleiben, ob – woran erhebliche Zweifel bestünden – die von der Beklagten angenommene Bodenwerterhöhung auf die eingeholte Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gestützt werden könne. Denn das Grundstück der Klägerin liege schon nicht, wie dies gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB Voraussetzung für die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages sei, in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, da die Festlegungsverordnung vom 6. April 1982 unwirksam sei. Sie sei nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Auch die Aufhebungsverordnung vom 13. September 2005 sei unwirksam, weil es an einer ordnungsgemäßen Ausfertigung fehle.

19

Auf die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung hat das Berufungsgericht mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. März 2014 das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2012 aufgehoben und die Sache an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen (4 Bf 233/12): Die Festlegungsverordnung vom 6. April 1982 und die Aufhebungsverordnung vom 13. September 2005 seien wirksam. Der von dem Verwaltungsgericht angenommene Ausfertigungsmangel liege nicht vor. Überdies seien die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung an das Verwaltungsgericht nach § 130 Abs. 2 Nr. 2 VwGO erfüllt.

20

Die gegen das Urteil des Berufungsgerichts vom 31. März 2014 gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde hat das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 4. September 2014 zurückgewiesen (4 B 30.14).

21

Im neuerlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht hat die Klägerin geltend gemacht: Die angefochtenen Bescheide seien nicht hinreichend bestimmt. Die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sei ihr nicht übermittelt worden. Die bloße Möglichkeit der Akteneinsicht könne diesen Mangel nicht heilen. Die pauschalen Annahmen in dem angefochtenen Widerspruchsbescheid – sowohl die angenommenen Missstände vor Durchführung der Sanierung als auch die durch die Sanierung erreichten Verbesserungen betreffend –, die offenbar auf der ihr – der Klägerin – nicht vorliegenden Wertbeurteilung beruhten und die nicht von der Beklagten selbst stammten, bezögen sich nicht auf das konkret zu bewertende Grundstück, sondern allgemein auf das Sanierungsgebiet. Sie seien für das zu bewertende Grundstück und seine unmittelbare Umgebung auch nicht zutreffend. Zudem seien die Besonderheiten ihres Grundstücks unberücksichtigt geblieben. Es bleibe auch unklar, ob die betreffenden Bewertungen vom Gutachterausschuss oder von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vorgenommen worden seien. Auch lägen der Wertbeurteilung offenbar wertbeeinflussende Umstände zugrunde, die ihr – der Klägerin – nicht bekannt seien und die mithilfe der angefochtenen Bescheide nicht nachvollzogen werden könnten. Die angefochtenen Bescheide wiesen auch grobe inhaltliche Mängel auf. Es fehlten tatsächliche Angaben, anhand derer sich nachvollziehen ließe, ob die angenommenen Mängel vor der bzw. ohne die Sanierung vorgelegen hätten und durch welche Sanierungsmaßnahmen diese Mängel beseitigt worden seien. Dies gelte insbesondere für die unmittelbare Umgebung des zu bewertenden Grundstücks und für das Grundstück selbst sowie für die insoweit wertbeeinflussenden Umstände. Auch sei nicht berücksichtigt worden, dass die Sanierung auch nachteilige Auswirkungen auf das zu bewertende Grundstück gehabt habe. Namentlich hätten an anderen Stellen des Sanierungsgebiets bewirkte Verkehrsberuhigungen zu einer Mehrbelastung der Max-Brauer-Allee geführt, an der das zu bewertende Grundstück belegen sei. Die Methoden der Wertermittlung seien unklar und nicht nachvollziehbar. Es werde suggeriert, dass der Ausgleichsbetrag exakt auf den Euro genau bestimmt werden könne, obwohl er auf einer bloßen Schätzung der Wertverhältnisse beruhe. Im Übrigen bleibe sie – die Klägerin – dabei, dass die Festlegungsverordnung ebenso wie die Aufhebungsverordnung mangels ordnungsgemäßer Ausfertigung unwirksam seien.

22

Die Klägerin hat beantragt,

23

die Bescheide vom 15. Juni 2009 und vom 26. Juni 2009 sowie den Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 aufzuheben, hilfsweise nach Art. 100 Abs. 1 GG eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und/oder des Hamburgischen Verfassungsgerichts einzuholen.

24

Die Beklagte hat beantragt,

25

die Klage abzuweisen.

26

Die Beklagte hat auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Begründungserfordernis bei Abgabenbescheiden Bezug genommen.

27

Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 der Klage stattgegeben und die angefochtenen Bescheide aufgehoben: Die Klägerin sei zwar dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet, weil sie zum Wertermittlungsstichtag Eigentümerin eines im Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks gewesen sei und die Festsetzung des Ausgleichsbetrags nicht wegen Verjährung oder wegen Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen gewesen sei. Die von der Beklagten zugrunde gelegte Wertermittlung sei jedoch nicht nachvollziehbar. Dies beruhe auf folgenden Erwägungen: Für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Werterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestehe ein Wertermittlungsspielraum jedenfalls insoweit, als sie durch einen Gutachterausschuss i.S.v. §§ 192 ff. BauGB erfolge. Denn bei der Bestimmung des Ausgleichsbetrags handele es sich um eine auf wertende Beurteilungen gründende Entscheidung, für die ein Entscheidungsprogramm nicht abschließend gesetzlich determiniert sei, und die Vornahme der Wertungen, die die Beklagte zur Grundlage ihrer Bescheide gemacht habe, unterfalle der Zuständigkeit des Gutachterausschusses, bei dem es sich um ein selbständiges und weisungsunabhängiges Sachverständigengremium handele. Die deshalb nur eingeschränkt eröffnete gerichtliche Kontrolle setze aber voraus, dass die vorgenommenen Bewertungen in nachvollziehbarer Weise die der Bewertung zugrunde gelegten Tatsachen erkennen lassen. Insbesondere müsse es dem Gericht möglich sein nachzuvollziehen, ob der vorgenommenen Bewertung zutreffende tatsächliche und rechtliche Annahmen zugrunde lägen. Diesen Voraussetzungen genüge die vorliegend zugrunde gelegte Bewertung nicht. Die vom Gutachterausschuss vorgenommene Einteilung der Wertzonen sei nicht ausreichend begründet und nicht nachvollziehbar. Es fehle ferner an einer Konkretisierung der vom Gutachterausschuss für die Wertentwicklung in den jeweiligen Zonen zugrunde gelegten Tatsachen. Vor diesem Hintergrund könne offen bleiben, ob der Ermittlung des Ausgleichsbetrages rechtmäßigerweise die Zielbaummethode habe zugrunde gelegt werden dürfen, woran allerdings keine durchgreifenden Zweifel bestünden. Die angenommenen Nachvollziehbarkeitsmängel führten dazu, dass die angefochtenen Bescheide vollständig aufzuheben seien. Das Gericht sei angesichts des bestehenden Wertermittlungsspielraums gehindert, die Sache selbst spruchreif zu machen.

28

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015, das der Beklagten am 16. März 2015 zugestellt worden ist, hat diese am 26. März 2016 die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt und diese mit dem am 8. Mai 2015 bei dem Oberverwaltungsgericht eingegangenen Schriftsatz begründet: Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht habe in einem Parallelverfahren entschieden, dass der für die auch vorliegend relevante Wertzone 5 ermittelte besondere Bodenrichtwert im Endzustand nicht zu beanstanden sei. Dieser könne auch im vorliegenden Fall herangezogen werden, weil das Grundstück der Klägerin in unmittelbarer Nähe zum (fiktiven) Richtwertgrundstück für den turnusmäßig zum 1. Januar 2006 ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert liege. Die Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung mithilfe der sog. Zielbaummethode sei nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ebenso wenig zu beanstanden wie die hieraus erfolgte Ableitung des besonderen Bodenrichtwertes für den Anfangszustand.

29

Die Beklagte beantragt,

30

das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 zu ändern und die Klage abzuweisen.

31

Die Klägerin beantragt,

32

die Berufung zurückzuweisen.

33

Die Klägerin verteidigt das angegriffene Urteil und macht ferner geltend: Es komme eine Anrechnung des von ihr für den Erwerb des Grundstücks entrichteten Kaufpreises nach § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB in Betracht. Die Sanierungsbehörde habe den im Jahr 1990 geschlossenen Kaufvertrag seinerzeit nicht genehmigt, weil der Kaufpreis zu hoch gewesen sei. Die Genehmigung habe sie dann aber doch erteilt, nachdem dargelegt worden sei, dass im Kaufpreis bereits ein Sanierungsgewinn enthalten gewesen sei. Die Klägerin beanstandet weiter die eingeholte Wertbeurteilung und die zugrunde liegenden Bewertungen des Gutachterausschusses: Die Wertzonenbildung, auf deren Plausibilität es für die Wertermittlung maßgeblich ankomme, sei nicht nachvollziehbar. Die tatsächlichen Annahmen für die zugrunde gelegten Wertsteigerungen seien unzutreffend. Was die Wohnnutzung anbelange, habe sich an der Bebauungsstruktur (Unterkriterium 1a) und an der Begrünung im Straßenraum (Unterkriterium 1f) durch die Sanierung nichts geändert. Die Spiel- und Freizeitmöglichkeiten (Unterkriterium 2d) hätten sich sogar verschlechtert, wie sich aus dem Abschlussbericht ergebe. Für die Annahme, es habe sanierungsbedingte Wertsteigerungen auch bei der Ladennutzung aufgrund von Verbesserungen bei den Unterkriterien 1a und 1f gegeben, fehle eine Begründung. Bei der Wertbeurteilung und der Berücksichtigung der angenommenen anteiligen Wertsteigerungen sei ferner die Randlage des zu bewertenden Grundstücks unberücksichtigt geblieben. Die Klägerin beanstandet überdies, dass die Höhe des erhobenen Ausgleichsbetrags auf einer Schätzung beruhe, gleichwohl aber mathematisch scheinbar exakt „errechnet“ werde. Dies sei nicht plausibel, denn aufgrund seiner geringen Höhe bewege sich der Ausgleichsbetrag in einem Bereich, der bei Grundstücken wie dem vorliegend bewerteten Grundstück angesichts seines Verkehrswertes auf dem Grundstücksmarkt nicht wahrnehmbar sei. Im Übrigen bezieht sich die Klägerin auf ihr Vorbringen im neuerlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht.

34

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens sowie auf die Grundstücksakte der Finanzbehörde (grüner Hefter), die Akte des Gutachterausschusses betreffend das Grundstück M. Allee … (beiger Hefter), zwei Akten des Gutachterausschusses zum Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 (ein Hefter „Niederschriften Beschlüsse Gutachterausschuss“ und ein Leitzordner „SAN“) sowie auf die Akte des Bezirksamts Altona betreffend das Grundstück M. -Allee … (ein brauner Einband mit zwei Heftern) Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

35

Die zulässige Berufung ist begründet. Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgeben, weil die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages in Höhe von 5.634,-- Euro gegen die Klägerin mit dem Bescheid der Beklagten vom 15. Juni 2009 bzw. vom 26. Juni 2009 und dem Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 rechtswidrig sei und die Klägerin in ihren Rechten verletze (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Denn die Beklagte fordert den Ausgleichsbetrag von der Klägerin zu Recht.

36

Rechtsgrundlage für den Erlass der angefochtenen Bescheide ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (in der im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vom 18. Mai 2010 geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 [BGBl. I S. 2414, mit nachfolgenden Änderungen]; im Folgenden wird, sofern nicht anders angegeben, die vorbenannte Fassung in Bezug genommen). Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 BauGB setzt die Gemeinde den Ausgleichsbetrag – wie auch vorliegend – durch Bescheid fest.

I.

37

Die angefochtenen Bescheide sind formell rechtmäßig.

38

1. Die gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB, § 28 HmbVwVfG erforderliche Anhörung der Klägerin hat stattgefunden. Die Beklagte hat der Klägerin mehrfach Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt. Davon hat diese teilweise auch Gebrauch gemacht. Überdies hat die Beklagte mit der Klägerin einen von ihr erbetenen Termin zur mündlichen Erörterung der Angelegenheit vereinbart, den diese letztlich – trotz einer von der Klägerin gewünschten Terminverlegung – allerdings nicht wahrgenommen hat.

39

Ein Anhörungsmangel liegt auch nicht deshalb vor, weil – was die Klägerin unter dem Gesichtspunkt mangelnder Bestimmtheit der angefochtenen Bescheide rügt – die Beklagte ihr die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, auf die sie sich für die Bestimmung des geforderten Ausgleichsbetrages gestützt hat, nicht zugänglich gemacht hat. Dabei kann offen bleiben, ob die Beklagte ihrer Pflicht, der Klägerin die für die bevorstehende Entscheidung erheblichen Tatsachen zur Kenntnis zu bringen (vgl. hierzu Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Aufl. 2015, § 28 Rn. 15), bereits dadurch genügt hat, dass sie ihr zumindest die Möglichkeit zur Akteneinsicht und damit auch zur Kenntnisnahme der bei der Grundstücksakte befindlichen Wertbeurteilung(en) eingeräumt hat. Denn der erkennende Senat ist davon überzeugt, dass die Klägerin ein Exemplar der Wertbeurteilung noch vor Erlass der angefochtenen Bescheide erhalten hat. Mit Schreiben vom 25. Juli 2008 hatte die Beklagte die Klägerin über die beabsichtigte Festsetzung eines Ausgleichsbetrags in Höhe von 5.634,-- Euro informiert und zur Erläuterung auf die Ergebnisse der Bodenwertermittlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (vom 23. Juni 2008) verwiesen, die „in Kopie beigefügt“ seien. Hierauf hatte die Klägerin mit Telefax vom 20. September 2008 reagiert und um einen Termin zur Erörterung der Angelegenheit gebeten. Dabei hatte sie nicht eingewandt, die dem Schreiben der Beklagten vom 25. Juli 2008 angeblich beigefügte Anlage nicht erhalten zu haben. Vielmehr hat sie mit einem weiteren Telefax vom 1. Februar 2009 darauf verwiesen, dass sie das Schreiben vom 25. Juli 2008 und das Gutachten nicht mehr auffinden könne, einer ihrer Gesellschafter sich allerdings „deutlich an ein Gutachten“ erinnern zu können glaube. Es werde deshalb um Übersendung einer weiteren Abschrift des Gutachtens gebeten. Mit Schreiben vom 4. Februar 2009 hat die Beklagte daraufhin die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18. September 2009 an die Klägerin übersandt. Im weiteren Verwaltungs- und Widerspruchsverfahren hat die Klägerin nicht mehr darauf verwiesen, dass ihr die Wertbeurteilung nicht vorliege bzw. dass ihrer Bitte um neuerliche Übersendung der Wertbeurteilung nicht entsprochen worden sei. All diese Umstände lassen keine ernsthaften Zweifel daran zu, dass der Klägerin die Wertbeurteilung(en) der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bereits im Verwaltungsverfahren vorgelegen haben müssen. Vor diesem Hintergrund kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, dass ein etwaiger Anhörungsmangel im Übrigen gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 HmbVwVfG geheilt worden wäre, weil der Klägerin jedenfalls im Klageverfahren die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18. September 2009 vorgelegen haben muss. Denn in ihrem Schriftsatz an das Verwaltungsgericht vom 18. August 2010 hat sich die Klägerin mit dieser Wertbeurteilung auseinandergesetzt und hieraus zitiert.

40

2. Die angefochtenen Bescheide genügen auch dem formalen Bestimmtheitserfordernis nach § 37 Abs. 1 HmbVwVfG. Danach muss ein Verwaltungsakt hinreichend bestimmt sein. Das bedeutet zum einen, dass der Adressat in die Lage versetzt werden muss, zu erkennen, was von ihm gefordert wird. Zum anderen muss der Verwaltungsakt eine geeignete Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein können (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.10.2013, 8 C 21.12, BVerwGE 148, 146, juris Rn. 13). Diesen Anforderungen genügen die angefochtenen Bescheide. Aus ihnen ergibt sich ohne Weiteres, in welcher Höhe ein Ausgleichsbetrag von der Klägerin gefordert wird. Die Gesichtspunkte, die die Klägerin gegen die Bestimmtheit der streitgegenständlichen Bescheide einwendet, namentlich die aus ihrer Sicht unzureichende Nachvollziehbarkeit der angewendeten Wertermittlungsmethoden und der zugrunde liegenden tatsächlichen Annahmen, betreffen nicht die Bestimmtheit, sondern zum einen – in formaler Hinsicht – die hinreichende Begründung der angefochtenen Bescheide i.S.v. § 39 HmbVwVfG (hierzu sogleich) und zum anderen – in materieller Hinsicht – die Plausibilität der vorgenommenen Wertbeurteilung (hierzu i.E. noch unten).

41

3. Die angefochtenen Bescheide sind auch hinreichend i.S.v. § 39 HmbVwVfG begründet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich der Senat anschließt, muss eine Begründung (nur) die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Die Vorschrift verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in allen Einzelheiten zu begründen. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Wie auch sonst im Abgabenrecht gilt für sanierungsrechtliche Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Es genügt, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen – wie vorliegend geschehen (s.o.) – Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 8, m.w.N.).

42

Nach diesen Maßstäben genügen die angefochtenen Bescheide noch dem formellen Begründungserfordernis des § 39 Abs. 1 HmbVwVfG. Hierbei sind die Bescheide nicht isoliert zu betrachten, sondern es ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte der Klägerin auch die jeweiligen Wertbeurteilungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Verfügung gestellt hat (s.o.), auf die sie sich in den angefochtenen Bescheiden auch ausdrücklich bezogen hat. Den Wertbeurteilungen können die im Ergebnis angenommenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen, eine – überschlägige und auf das gesamte Sanierungsgebiet bezogene – Beschreibung der Zustände vor und nach der Sanierung sowie eine Erläuterung zur Ermittlung und Anwendung der Schichtwerte entnommen werden.

43

Auch wenn die Wertbeurteilung und die weiteren Unterlagen schon wegen der Komplexität der Materie Fragen offen lassen und, insbesondere was die spezifisch sanierungsbezogenen Wertungen anbelangt, ein Bezug zu dem zu bewertenden Grundstück bzw. zu der Wertzone, in der das zu bewertende Grundstück belegen ist, nicht hergestellt wird, ergibt sich aus den der Klägerin zur Verfügung gestellten und der festgesetzten Beitragsforderung zugrunde gelegten Unterlagen jedenfalls in den „Eckpunkten“, wie der gegen die Klägerin festgesetzte Ausgleichsbetrag ermittelt worden ist. Namentlich wird noch hinreichend deutlich, dass die Beklagte die Bodenwerte für das Grundstück der Klägerin ermittelt hat, indem sie besondere Bodenrichtwerte und diesen zugrunde liegende Schichtwerte herangezogen und ins Verhältnis zu der konkreten Art und dem konkreten Maß der Nutzung auf dem Grundstück der Klägerin gesetzt hat. Aus der Wertbeurteilung ergibt sich ferner, dass die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen mit Hilfe der „Zielbaummethode“ ermittelt wurden, bei der die auf der Sanierung beruhende Verbesserung der Lagequalität anhand einzelner Lagekriterien bemessen wurde. Die dem zugrunde liegenden tatsächlichen Erwägungen ergeben sich – zumindest in den insoweit ausreichenden Eckpunkten – aus den der Wertbeurteilung beigefügten Zustandsbeschreibungen. Damit hat die Beklagte die maßgeblichen Bewertungsparameter hinreichend offengelegt und auf diese Weise die Klägerin in die Lage versetzt, weitere Erläuterungen konkret bei der Beklagten nachzufragen. Vor diesem Hintergrund greift der Einwand der Klägerin, die der angenommenen Bodenwertsteigerung zugrunde liegenden tatsächlichen Annahmen und die zur Bodenwertermittlung angewendeten Methoden, namentlich die sog. Zielbaummethode, seien in den angefochtenen Bescheiden nicht ausreichend erklärt und nachvollziehbar, im Ergebnis und mit Blick auf die formalen Anforderungen aus § 39 Abs. 1 HmbVwVfG nicht durch. Derartiger ins Detail gehender Erläuterungen bedarf es nicht, solange der Abgabenpflichtige die Möglichkeit erhält, aufgrund der ihm mitgeteilten Eckpunkte der Bewertung weitergehende Erkenntnisse anderweitig – insbesondere bei der Behörde – zu erlangen bzw. nachzufragen. Dies war vorliegend gewährleistet.

II.

44

Der Bescheid der Beklagten vom 15. Juni 2009 bzw. vom 26. Juni 2009 und der Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 sind auch materiell rechtmäßig. Die Beklagte fordert von der Klägerin zu Recht einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 5.634,-- Euro.

45

1. Die Voraussetzungen für die Forderung eines Ausgleichsbetrags dem Grunde nach sind erfüllt. Das Grundstück M. Allee … liegt in dem zunächst förmlich im Verordnungswege festgelegten und später förmlich im Verordnungswege wieder aufgehobenen Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße). Die zugrunde liegende „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 6. April 1982 (GVBl. 1982, S. 69) sowie die „Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 13. September 2005 (GVBl. vom 23. September 2005, S. 395) sind wirksam. Dies steht zwischen den Beteiligten wegen des rechtskräftigen Urteils des Berufungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. März 2014 (4 Bf 233/12) fest. Mit ihren neuerlichen Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Ausfertigung der vorgenannten Rechtsverordnungen ist die Klägerin wegen der Rechtskraft des Urteils vom 31. März 2014 ausgeschlossen.

46

2. Die Klägerin ist Schuldnerin des Ausgleichsbetrags. Sie war im maßgeblichen Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstücks M. -Allee … . Maßgeblich ist insoweit gemäß §§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BauGB das Wirksamwerden der Verordnung über die Aufhebung des Sanierungsgebiets. Da die Aufhebungsverordnung am 23. September 2005 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht worden ist, ist Wertermittlungsstichtag der nachfolgende Tag, also der 24. September 2005 (vgl. Art. 54 Satz 1 der Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg).

47

3. Die angefochtenen Bescheide sind schließlich auch hinsichtlich der Höhe des geforderten Ausgleichsbetrags nicht zu beanstanden.

48

Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB, der der Finanzierung des Sanierungsvorhabens und der Abschöpfung von durch die Sanierung bewirkten Bodenwerterhöhungen dient (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 33 f.; vgl. ferner Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 1 Rn. 1 ff.), ist zu berücksichtigen, dass nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist. Der Gesetzgeber hat zwar für das Recht der Ausgleichsbeträge keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen aber deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum, der bei der Bemessung der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge allerdings der Gemeinde zusteht und nicht etwa voraussetzt, dass diese sich bei der Grundstücks- und Lagebewertung (nur) des Gutachterausschusses bedient (hierzu unter b] dd] [2]), ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 11 f., m.w.N.; Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29; OVG Hamburg, a.a.O., juris Rn. 29; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 15; OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris Rn. 37).

49

Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf dem Grundstück der Klägerin ist rechtsfehlerfrei unter Inanspruchnahme des vorstehend beschriebenen Wertermittlungsspielraums erfolgt. Die angewandte Methode der Bodenwertbestimmung anhand von Bodenrichtwerten ist ebenso wenig zu beanstanden wie die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung mithilfe der sog. Zielbaummethode (hierzu a]). Auch die Anwendung dieser Methoden zur Bestimmung des von der Klägerin geschuldeten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags begegnet keinen rechtlichen Bedenken (hierzu b]). Der so ermittelte Ausgleichsbetrag, den die Beklagte von der Klägerin danach zu Recht fordert, ist auch nicht zu mindern (hierzu c]).

50

a) Die vorliegend angewandten Methoden bei der Bewertung des Grundstücks der Klägerin sind nicht zu beanstanden.

51

Das Gesetz macht zur Methode der Ausgleichsbetragsermittlung keine besonderen Vorgaben. Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 Abs. 2 BauGB nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten, im Zeitpunkt des Erlasses des vorliegend angefochtenen Widerspruchsbescheides noch geltenden Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung [WertV] vom 6. Dezember 1988 [BGBl. I 1988, S. 2209], geändert durch Gesetz vom 18. August 1997 [BGBl. I 1997, S. 2081]), der allerdings keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt. Die Wertermittlungsverordnung ist hinsichtlich ihrer Methoden aber nicht abschließend. Wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann. Das kann auch eine Methode sein, mit der aus einem marktwirtschaftlich ermittelten Endwert durch Iteration der Anfangswert näherungsweise gefunden werden kann. Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichem Maße geeignet ist wie die in der Wertermittlungsverordnung geregelten Methoden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 7, m.w.N.).

52

Sowohl die Methode der Bodenwertbestimmung (hierzu aa]) als auch die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung (hierzu bb]) sind zur Wertermittlung nach den vorstehenden Maßgaben geeignet.

53

aa) Im Ausgangspunkt hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, auf deren Wertbeurteilung die Beklagte ihre Ausgleichsbetragsforderung maßgeblich stützt, den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet auf der Grundlage von – aus turnusmäßig festgelegten lagetypischen Bodenrichtwerten (hierzu noch unten) abgeleiteten – besonderen Bodenrichtwerten ermittelt, die der Gutachterausschuss zuvor für verschiedene Wertzonen festgelegt hat. Dies begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.

54

Es spricht bereits viel dafür, dass dieses Verfahren dem in der Wertermittlungsverordnung primär vorgesehenen Vergleichswertverfahren entspricht. Nach § 21 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Die vorliegend zur Anwendung gebrachte Bodenrichtwertmethode entspricht diesen Vorgaben zwar nicht unmittelbar, weil zur Ermittlung des Bodenwertes des Grundstücks der Klägerin nicht Kaufpreise konkreter Grundstücke, die mit dem Grundstück der Klägerin vergleichbar sind, herangezogen worden sind. Indes können gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WertV zur Ermittlung des Bodenwerts neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Bodenrichtwertmethode ist danach zumindest als dem Vergleichswertverfahren gleichwertige Wertermittlungsmethode in der Wertermittlungsverordnung vorgesehen. Dies liegt auch deshalb nahe, weil Bodenrichtwerte gemäß § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB ebenfalls auf einer Kaufpreissammlung und damit auf Vergleichspreisen beruhen.

55

Aber auch dessen ungeachtet hält der Senat das Bodenrichtwertverfahren vorliegend für geeignet zur Bodenwertermittlung und daher als von dem bei der Grundstücksbewertung bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Die Angabe in der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18. September 2008 (dort S. 5), Kaufpreise für unbebaute Grundstücke gleicher Nutzungsintensität in vergleichbarer Lage lägen nicht vor, kann angesichts der innerstädtischen Lage des hier zu beurteilenden Grundstücks und der in Innenstadtlagen regelmäßig vorzufindenden Bebauungsdichte nicht ernsthaft bezweifelt werden. Vor diesem Hintergrund bedarf es alternativer Ansätze zu einer marktwirtschaftlichen (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 7), d.h. die Marktverhältnisse realistisch abbildenden Wertermittlung. Das Bodenrichtwertverfahren wird, wie die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses ausweislich des in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteils aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 erläutert haben, auch außerhalb des Rechts der Ausgleichsbeträge als marktübliches Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken in Hamburg zu Anwendung gebracht. Es berücksichtigt dabei die Bewertungsgrundsätze, wie sie sich aus der Wertermittlungsverordnung bzw. nunmehr der Immobilienwertermittlungsverordnung ergeben. Namentlich werden die Nutzungsunterschiede zwischen dem „Bodenrichtwertgrundstück“ und dem konkret zu bewertenden Grundstück (vgl. hierzu § 14 WertV) berücksichtigt, indem die Richtwerte auf die zugrunde liegenden Schichtwerte zurückgeführt werden und damit die konkrete Nutzungsart bei der Wertbestimmung berücksichtigt wird (vgl. §§ 3 Abs. 2 Satz 2, 5 Abs. 1 Satz 1 WertV). Ferner findet ein vom „Richtwertgrundstück“ abweichendes Maß der konkreten baulichen Nutzung durch Umrechnungskoeffizienten Berücksichtigung (vgl. §§ 14 Satz 1 und 3, 10 Abs. 1 WertV).

56

bb) Die Anwendung der sog. Zielbaummethode, mit deren Hilfe der Gutachterausschuss die sanierungsbedingten Wertsteigerungen im Sanierungsgebiet ermittelt hat, begegnet ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken.

57

Die Zielbaummethode ist eine Multifaktorenanalyse, deren Prinzip darin besteht, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck bei der Zielbaummethode in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt, die eine Kette in der Form eines „Zielbaumes“ bildet. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung nach gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und nachvollziehbarer. Ein Bewertungsfehler im Detail schlägt sich im Ergebnis nicht so stark nieder wie eine auf das Ganze bezogene Fehleinschätzung (vgl. OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42, m.w.N.)

58

In der Rechtsprechung ist die grundsätzliche Eignung dieser Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen vielfach anerkannt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, 4 B 71.04, NVwZ 2005, 449, juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 11.3.2014, OVG 10 S 1.14, juris Rn. 6; Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 22 ff.; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42 ff.). Der erkennende Senat teilt diese Einschätzung. Die Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen anhand der Zielbaummethode ist von dem bei der Grundstücksbewertung bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Da nämlich die Möglichkeit eines direkten Vergleichs mit vergleichbaren sanierungsbeeinflussten und sanierungsunbeeinflussten – zumal unbebauten – Grundstücken realistisch nicht besteht (s.o.), ist es möglich und geboten, nach einer anderen – in der (Immobilien-) Wertermittlungsverordnung nicht ausdrücklich vorgesehenen – Methode zu suchen, die zur Wert- (Unterschieds-) Ermittlung geeignet ist. Bei der Zielbaummethode, wie sie der Gutachterausschuss vorliegend und auch in weiteren Sanierungsgebieten zur Ermittlung der prozentualen sanierungsbedingten Wertsteigerung zur Anwendung gebracht hat und bringt, handelt es sich um eine rationale, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehende Methode (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, 4 B 69.95, NVwZ-RR 1997, 155, juris Rn. 11), die die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, wie sie sich aus der Wertermittlungsverordnung ergeben, berücksichtigt (i.E. ebenso OVG Bautzen, a.a.O., juris Rn. 43). Denn die Zielbaummethode knüpft an danach geeignete Parameter für die Wertbeurteilung an. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 WertV sind zur Bestimmung des Grundstückswertes die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zugrunde zu legen. Hierzu gehören gemäß § 3 Abs. 2 WertV auch und insbesondere die Lage und die für diese entscheidenden Lagemerkmale, d.h. insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse (vgl. § 5 Abs. 6 WertV). Dies greift die Zielbaummethode und die bei ihrer Anwendung erstellte Bewertungsmatrix in den dortigen Hauptkategorien und Unterkriterien differenziert auf.

59

Der sinngemäße Einwand der Klägerin, die Zielbaummethode sei deshalb zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen und – daran anknüpfend – zur Wertermittlung ungeeignet, weil sie eine mathematische Genauigkeit suggeriere, die der Realität auf dem Grundstücksmarkt nicht entspreche, greift nicht durch. Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang davon ausgeht, es müsse „der Marktwert ermittelt werden, der identisch ist mit dem Verkehrswert“, und es müsse hierbei der „Wert des bebauten Grundstücks als Maßstab“ herangezogen werden, geht dieser Ansatz schon deshalb fehl, weil mit dem Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts – und nicht des Verkehrswertes bebauter Grundstücke – abzuschöpfen ist. Dies ist letztlich der Grund dafür, dass die Wertbestimmung mithilfe von Bodenrichtwerten und unter Anwendung der Zielbaummethode vorgenommen wird, weil ein Vergleich der Marktpreise sanierungsbeeinflusster und sanierungsunbeeinflusster unbebauter Grundstücke mangels Vorhandenseins ausreichender Vergleichsgrundstücke in Innenstadtlagen und damit mangels Vorhandenseins eines entsprechenden Marktes nicht gelingen kann (s.o.). Letzteres bedeutet aber nicht, dass deshalb ein Bodenwert und eine etwaige Bodenwertsteigerung nicht vorhanden sind. Sie lassen sich nur nicht unmittelbar aus vorhandenen Marktdaten ablesen. Vor diesem Hintergrund knüpft die Zielbaummethode an einen „fiktiven Markt“ an. Sie dient dem Zweck, auf der Grundlage der (Lage-) Kategorien und Kriterien, die auf dem Grundstücksmarkt als (boden-) wertbeeinflussend angesehen werden, etwaige sanierungsbedingte Wertsteigerungen isoliert von anderweitigen Wertentwicklungen zu erfassen und die zugrunde liegenden Einschätzungen transparent, nachvollziehbar und damit auch – was die tatsächlichen Annahmen anbelangt – überprüfbar zu machen. Die mit der Zielbaummethode ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerungen können dann in einem weiteren Schritt auf vorhandene – sanierungsbeeinflusste – Bodenrichtwerte bezogen werden, um hieraus sanierungsunbeeinflusste – aus vorhandenen Marktdaten nicht unmittelbar ableitbare – Bodenrichtwerte ermitteln zu können. Die von der Klägerin bemängelte „mathematische Genauigkeit“ ist diesem System und dem Anliegen, Bewertungen und Einschätzungen transparent zu machen, geschuldet, ohne dass damit zum Ausdruck gebracht werden soll, dass die Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nicht das Ergebnis einer Schätzung ist.

60

b) Auf der Grundlage der vorstehend beschriebenen Methoden hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, deren Wertbeurteilung sich die Beklagte in den angefochtenen Bescheiden zu Eigen gemacht hat, den von der Klägerin geschuldeten Ausgleichsbetrag rechtsfehlerfrei ermittelt. Die von dem Gutachterausschuss vorgenommene Ermittlung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken (hierzu aa]). Die für die Wertzone 5 anhand der für diese Zone erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von 1,9 % (Wohnen) bzw. in Höhe von 0,8 % (Läden) erscheint hinreichend plausibel (hierzu bb]). Ferner hat der Gutachterausschuss, ohne dass dies rechtlich zu bestanden ist, den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand ermittelt (hierzu cc]). Auch den Anfangs- und den Endwert des konkreten Grundstücks der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in vertretbarer Weise auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte für den Anfangs- und den Endzustand bestimmt (hierzu dd]).

61

aa) Zur Bestimmung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand hat der Gutachterausschuss einen turnusmäßig zum 1. Januar 2006 ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert aus der unmittelbaren Umgebung herangezogen, nämlich den Richtwert für das (fiktive) Grundstück Max-Brauer-Allee 86/Schumacherstraße 114. Diesen Richtwert hat er – jedenfalls im Ausgangspunkt – unverändert für alle Grundstücke in der Wertzone 5, in der auch das Grundstück der Klägerin belegen ist, für die Ermittlung des Endwertes i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB zugrunde gelegt. Danach beträgt der der Bestimmung des Bodenwertes des Grundstücks der Klägerin zugrunde gelegte besondere Bodenrichtwert im Endzustand 707,-- Euro/m² bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Dem liegen Schichtwerte in Höhe von 410,-- Euro/m² (Läden), 380,-- Euro/m² (Büro) und 370,-- Euro/m² (Wohnen) jeweils bei einer Geschossflächenzahl von 1,0 zugrunde. Dies begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken.

62

(1) Die vorgenommene Wertzonenbildung gibt keinen Anlass für Zweifel an der Eignung des herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwerts für die Bestimmung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand.

63

Nach dem Verständnis des Gutachterausschusses, das der erkennende Senat nachvollziehen kann, handelt es sich bei den Wertzonen um Gebiete, die – bei gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung und abgesehen von Grundstücken mit besonderen Wertverhältnissen – jeweils annähernd gleiche Wertverhältnisse im Endzustand und annähernd gleiche sanierungsbedingte Werterhöhungen aufweisen. Mit der Wertzonenbildung verfolgt der Gutachterausschuss das im Grundsatz nachvollziehbare und sachgerechte Ziel, zonale Wertunterschiede im Sanierungsgebiet bei der Wertbestimmung und insbesondere bei der Bemessung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen differenziert zu erfassen. Dem Ansatz liegt die ersichtlich zutreffende Erkenntnis zugrunde, dass – zum einen – nicht alle Grundstücke im Sanierungsgebiet gleiche (Wert-) Verhältnisse bezogen auf ihre Lage aufweisen, und dass – zum anderen – die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht notwendig im gesamten Sanierungsgebiet identische Auswirkungen gehabt haben müssen, sondern sich – je nach Lage und Eigenart der Grundstücke einerseits und nach Lage der Örtlichkeiten, an denen konkrete Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden sind, andererseits – in unterschiedlichem Ausmaß auf den Bodenwert auswirken können (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 55).

64

Es bedarf vorliegend keiner Entscheidung, ob die – im Ausgangspunkt grundsätzlich nachvollziehbaren – Erwägungen des Gutachterausschusses bei der Einteilung der Wertzonen, wie sie sich aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015 (dort S. 8 ff.) in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, ergeben, geeignet sind, die bei der Wertzonenbestimmung vorgenommenen konkreten Grenzziehungen ausreichend und mit Blick auf alle Grundstücke in den gebildeten Wertzonen zu erläutern. Denn für die in dem vorliegenden Verfahren einzig vorzunehmende Bewertung bzw. zonale Zuordnung des Grundstücks der Klägerin kommt es hierauf nicht an. Wie die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses ausweislich des in der Parallelsache 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteils aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 erläutert haben, hat der Gutachterausschuss die Wertzone 5, in der das Grundstück der Klägerin belegen ist, gebildet, um der exponierten Lage der dortigen Grundstücke an der viel befahrenen Max-Brauer-Allee und in unmittelbarer Nähe eines stark frequentierten Kreuzungsbereichs, was sich beides nachteilig auf die Lage der betroffenen Grundstücke auswirkt, Rechnung zu tragen. Das Grundstück der Klägerin ist von dieser besonderen, durch die überdurchschnittlich große Verkehrsbelastung in der unmittelbaren Umgebung geprägte Lage unzweifelhaft betroffen. Dies stellt auch die Klägerin nicht in Abrede. Die besonderen Lagemerkmale, die den Gutachterausschuss zur Bildung der Wertzone 5 veranlasst haben, treffen mithin jedenfalls auf das Grundstück der Klägerin zu. Überdies ist das – fiktive – Richtwertgrundstück, das dem für die (gesamte) Wertzone 5 herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwert zugrunde liegt, im Kreuzungsbereich und daher in unmittelbarer Nähe zu dem Grundstück der Klägerin belegen. Es erscheint dem erkennenden Senat daher naheliegend und ohne Weiteres plausibel, jedenfalls den besonderen Bodenrichtwert des Grundstücks der Klägerin hieraus abzuleiten, da die lagebezogene Vergleichbarkeit dieses (fiktiven) Grundstücks mit dem Grundstück der Klägerin besteht.

65

Der wiederholte Einwand der Klägerin, bei der Grundstücksbewertung seien die Besonderheiten, insbesondere die exponierte Lage ihres Grundstücks an der vielbefahrenen Max-Brauer-Allee nicht berücksichtigt worden, greift angesichts der vorstehenden Ausführungen nicht durch. Den genannten Besonderheiten ist durch die Bildung einer besonderen, nur wenige Grundstücke umfassenden Wertzone für die Grundstücke im westlichen Rand- und Kreuzungsbereich des Sanierungsgebiets und durch Heranziehung eines lagetypischen Bodenrichtwertes aus der unmittelbaren Umgebung der in dieser Wertzone belegenen Grundstücke Rechnung getragen worden. Dass das Grundstück der Klägerin darüber hinaus weitergehende Besonderheiten aufweist, die gegen eine Vergleichbarkeit seiner Lage mit dem Bodenrichtwertgrundstück sprechen, ist nicht erkennbar. Hierzu trägt auch die Klägerin nichts vor. Ob die lagetypische Vergleichbarkeit mit dem Bodenrichtwertgrundstück auch für alle anderen Grundstücke der Wertzone 5 gilt, ist für die Bewertung des Grundstücks der Klägerin demgegenüber ebenso wenig von Belang wie die Frage, ob die Einteilung der Zonen im Übrigen, die allerdings vielfach nicht trennscharf wird erfolgen können, und die weiteren von dem Gutachterausschuss herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwerte stets und mit Blick auf alle Grundstücke im gesamten Sanierungsgebiet sachgerecht bzw. plausibel sind. Auf die vorliegend zu prüfende Vertretbarkeit der Bewertung des Grundstücks der Klägerin wirkt sich all dies nicht aus.

66

(2) Es ist nicht zu beanstanden, dass der Gutachterausschuss die besonderen Bodenrichtwerte im Endzustand – und damit auch den bei der Wertermittlung bezogen auf das Grundstück der Klägerin herangezogenen Bodenrichtwert – aus dem für das (fiktive) Richtwertgrundstück turnusmäßig ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert zum 1. Januar 2006 abgeleitet hat, ohne hiervon einen Abschlag vorzunehmen. Zwar ist Wertermittlungsstichtag der 24. September 2005 (s.o.). Es kommt deshalb in Betracht, für den besonderen Bodenrichtwert im Endzustand einen Abschlag auf den lagetypischen Bodenrichtwert zum 1. Januar 2006 vorzunehmen, weil der turnusmäßig ermittelte lagetypische Bodenrichtwert zum 1. Januar 2004 noch geringer war, der Bodenwert also tendenziell seit dem Wertermittlungsstichtag gestiegen ist. Indes hat die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, darauf verwiesen und haben die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 weitergehend erläutert, dass die lineare Interpolation zwischen den beiden Bodenrichtwertstichtagen aufgrund der zeitlichen Nähe des Wertermittlungsstichtags zum 1. Januar 2006 keine signifikanten Unterschiede ergeben habe und hiervon deshalb abgesehen worden sei. Dieser Ansatz erscheint nicht zuletzt deshalb vertretbar und rechtlich nicht zu beanstanden, weil – wie auch die Klägerin in anderem Zusammenhang betont – eine mathematisch korrekte Bestimmung des Bodenwertes ohnehin nicht möglich ist, sondern die Ermittlung des Bodenwertes vielmehr eine Schätzung voraussetzt (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29).

67

bb) Die für die Wertzone 5 anhand der hierfür erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von in der Summe 1,9 % (Wohnen) bzw. in Höhe von in der Summe 0,8 % (Läden) erscheint hinreichend plausibel.

68

Sanierungsbedingte Verbesserungen – und zwar jeweils um eine Wertstufe – hat der Gutachterausschuss in der hier relevanten Wertzone 5 nur bei drei Unterkriterien angenommen: Für das Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 3 („teilweise städtebauliche Bruchstellen“) auf Endstufe 4 („homogene, intakte Bebauungsstruktur mit Stadtreparaturen“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,70 % (Wohnen) bzw. 0,53 % (Läden) abgeleitet. Für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 1 („keine Begrünung im Straßenraum“) auf Endstufe 2 („unzureichende Begrünung im Straßenraum“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,35 % (Wohnen) bzw. 0,26 % (Läden) abgeleitet. Für das Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 1 („keine Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) auf Endstufe 2 („vereinzelte Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,88 % (Wohnen) abgeleitet; eine anteilige Wertdifferenz bezogen auf die Ladennutzung hat der Gutachterausschuss mangels Wertrelevanz insoweit nicht angenommen. Für alle anderen Unterkriterien hat der Gutachterausschuss in der Wertzone 5 keine sanierungsbedingten Verbesserungen, allerdings auch keine Verschlechterungen durch die Sanierung angenommen. Er ist hier zu der Einschätzung gelangt, dass die Durchführung der Sanierung keinen wertrelevanten Einfluss auf die Lagemerkmale gehabt hat.

69

Die im Zusammenhang mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen vorgenommenen Bewertungen sind für den erkennenden Senat hinreichend nachvollziehbar. Dies gilt zunächst für die Zielbaummatrix selbst. Darin hat der Gutachterausschuss die anteiligen sanierungsbedingten Wertsteigerungen auf der Grundlage von drei Hauptkategorien und mehreren Unterkriterien ermittelt. Die Wahl und die Beschreibung der einzelnen Hauptkategorien (Attraktivität des Standortes/Stadtbild; Wohnqualität; Gewerbestandortqualität) und der innerhalb dieser Kategorien gebildeten Unterkriterien erscheint mit Blick auf § 5 Abs. 6 WertV zur Bewertung und Bemessung der Lagequalität ebenso geeignet wie die abstrakten Beschreibungen der fünf Wertstufen. Auch gegen die vorgenommenen Gewichtungen – die Gesamtgewichtung der Lagerelevanz, die Gewichtung der Hauptkategorien zueinander und die anteilige Gewichtung der Unterkriterien innerhalb der jeweiligen Hauptkategorien – hat der erkennende Senat keine Einwände, weil sie in sich stimmig wirken. Auch die Klägerin hat hiergegen keine konkreten, die Plausibilität des Bewertungssystems in Frage stellenden Einwendungen geltend gemacht. Soweit sie dem Sinne nach bemängelt, die Zielbaummatrix unterscheide bei der Wertstufenzuordnung nicht zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten – hier zwischen Wohnungen und Läden –, obwohl die Lagekriterien sich in unterschiedlicher Weise auf unterschiedliche Nutzungsarten auswirkten, greift dieser Einwand nicht durch. Der Notwendigkeit, die Wertrelevanz verschiedener Lagekriterien auf die unterschiedlichen Nutzungsarten differenziert zu berücksichtigen, trägt die Zielbaummatrix Rechnung, indem – getrennt für die jeweiligen Nutzungsarten – die Bodenwertrelevanz der einzelnen Hauptkategorien ([1] – [3]) und die Bodenwertrelevanz der innerhalb der Hauptkategorien gebildeten Unterkriterien (1a-f; 2a-d; 3a-e) jeweils gesondert bestimmt und zueinander ins Verhältnis gesetzt werden („anteiliges Gewicht A“ und „anteiliges Gewicht B“). Dieser Ansatz hat zur Folge, dass etwa die für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) angenommene sanierungsbedingte Wertsteigerung um eine Wertstufe sich bei der Wohnnutzung mit anteilig 0,35 %, bei der Ladennutzung hingegen nur mit 0,26 % auswirkt.

70

Ausreichend plausibel und nachvollziehbar sind ferner die tatsächlichen Erwägungen, die den vorgenommenen Bewertungen zugrunde liegen. Insoweit ist zwar die der Wertbeurteilung beigefügte Zustandsbeschreibung vor und nach der Sanierung für sich genommen nicht hinreichend, weil dort nur überblicksartig und ohne Bezug zu den in den Wertzonen teilweise ganz unterschiedlich vorgenommenen Einzelbewertungen einzelne Sanierungsmaßnahmen aufgeführt werden. Auch die „Darstellung der Einzelmaßnahmen“, die die Beklagte mit ihrem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, vorgelegt hat, ist nicht hinreichend, weil auch aus ihr nicht deutlich hervorgeht, welche Auswirkungen welchen Umfangs die dort genannten Maßnahmen nach der Einschätzung des Gutachterausschusses auf welche Lagemerkmale in welchen Teilen bzw. Zonen des Sanierungsgebiets (typischerweise) gehabt haben. Hinreichend nachvollziehbar sind die genannten Angaben aber letztlich mit Blick auf die ergänzenden Ausführungen, die in dem Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 enthalten sind, und aufgrund der weiteren Erläuterungen der Vertreter des Gutachterausschusses und der Beklagten in dem Erörterungstermin vom 26. Februar 2015 und in dem Verhandlungstermin vom 16. April 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, wie sie in dem den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 in jener Sache wiedergegeben sind. Im Einzelnen:

71

(1) Für das Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, eine Verbesserung der Bebauungsstruktur sei durch näher bezeichnete Neubauten und den Abbruch von näher bezeichneten Hintergebäuden in der Max-Brauer-Allee und in der Chemnitzstraße erreicht worden. Sofern diese Maßnahmen teilweise in den angrenzenden Wertzonen 4 und 6 durchgeführt worden seien, hätten sie sich nach Einschätzung des Gutachterausschusses auch positiv auf die Lage der Grundstücke in der Wertzone 5 ausgewirkt.

72

Gegen diese Annahmen bestehen keinen durchgreifenden Bedenken. Der pauschale, nicht näher begründete Einwand der Klägerin, an der Bebauung habe sich im Umkreis des zu bewertenden Grundstücks nichts geändert, greift vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen nicht durch. Der Plausibilität der dargestellten Erwägungen steht auch nicht entgegen, dass danach einzelnen Maßnahmen „zonenübergreifende“ Bedeutung zugemessen wird. Bei den gebildeten Wertzonen handelt es sich um ein grobes Raster, das eine erste Zuordnung der Lagequalität und der „Sanierungsbetroffenheit“ der dort belegenen Grundstücke ermöglichen soll. Für die Frage, ob und ggf. in welchem Umfang durchgeführte Sanierungsmaßnahmen zu Wertsteigerungen bei Grundstücken im Sanierungsgebiet geführt haben, haben die Wertzonen demgegenüber keine Bedeutung. Die Bildung von Wertzonen und die Bestimmung der Wertzonengrenzen führen nicht dazu, dass Sanierungsmaßnahmen in einer Wertzone sich nur ausnahmsweise positiv auf die Lage der Grundstücke auch in einer anderen Wertzone auswirken können. Denn es handelt sich bei den einzelnen Wertzonen nicht um in sich geschlossene (kleine) Sanierungsgebiete, in deren Grenzen die dort durchgeführten Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich isoliert zu betrachten sind. Vielmehr kommt es auf die Bedeutung der Sanierungsmaßnahme für das (gesamte) Gebiet und darauf an, in welcher räumlichen Nähe zu den Grundstücken in einer (anderen) Wertzone die betreffenden Maßnahmen durchgeführt werden. Bei den Maßnahmen, die der Gutachterausschuss in der Wertzone 5 als bodenwertrelevant berücksichtigt hat, obwohl sie in anderen Wertzonen vorgenommen worden sind, handelt es sich um Maßnahmen aus räumlich angrenzenden Zonen, für die eine positive Wirkung auf die Grundstücke der Wertzone 5 – und damit auch auf das hier allein maßgebliche Grundstück der Klägerin, das ein für die Wertzone 5 (lage-) „typisches“ Grundstück ist – in dem vom Gutachterausschuss angenommenen moderaten Umfang schon aufgrund ihrer räumlichen Nähe plausibel erscheint.

73

(2) Für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, zu Beginn der Sanierung sei im Einmündungsbereich von Max-Brauer-Allee, Chemnitzstraße und Schumacherstraße und in der Chemnitzstraße keine Straßenbegrünung vorhanden gewesen. Die Begrünung sei in den genannten Bereichen durch Straßenbäume und Kübelbepflanzungen sowie durch Neuanpflanzungen von Bäumen am Straßenrand erreicht worden.

74

Auf der Grundlage dieser Angaben, an deren Richtigkeit kein Anlass besteht zu zweifeln, erscheint die von dem Gutachterausschuss angenommene, ebenfalls sehr moderate Verbesserung um eine Wertstufe plausibel. Auch insoweit wird die Plausibilität durch den pauschalen, nicht näher begründeten Einwand der Klägerin, an der Begrünung habe sich im Umkreis des zu bewertenden Grundstücks überhaupt nichts geändert, nicht ernsthaft in Frage gestellt. Die Klägerin setzt sich insoweit nicht im Ansatz mit der ihrer Einschätzung widersprechenden „Darstellung der Einzelmaßnahmen“ auseinander, die dem von der Klägerin selbst in dieses Verfahren eingeführten Schriftsatz der Beklagten vom 29 Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 beigefügt war.

75

(3) Für das Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, vor Beginn der Sanierung habe es im Sanierungsgebiet keine öffentlichen Spiel- und Freizeitmöglichkeiten gegeben. Durch die Sanierung seien Spiel- und Freizeitmöglichkeiten zwar nicht in der Wertzone 5, aber in den Wertzonen 3 und 7 geschaffen worden, denen der Gutachterausschuss eine zonenübergreifende Wirkung zugesprochen habe.

76

Auch diese Einschätzung erscheint plausibel. Es ist nachvollziehbar, dass die Schaffung von Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche sich nicht nur in der unmittelbaren Umgebung einer solchen Anlage auswirkt, da diese einen weiter gefassten „Einzugsbereich“ und deshalb „zonenübergreifende“ Wirkung haben dürfte. Die angenommene – erneut sehr moderate – Verbesserung der Lagequalität um nur eine Wertstufe mit Blick darauf, dass die betreffenden Sanierungsmaßnahmen räumlich weiter entfernt von den Grundstücken der Wertzone 5 realisiert worden sind, bewegt sich nach Auffassung des erkennenden Senats innerhalb des bei Vornahme der Bewertung anzuerkennenden Wertermittlungsspielraums.

77

Im Ergebnis ohne Erfolg verweist die Klägerin darauf, dass nach dem Abschlussbericht des Sanierungsträgers (dort S. 56) „Engpässe in den sozialen Infrastruktureinrichtungen entstanden“ seien und „der Mangel an Kindertageseinrichtungen für Klein- und Schulkinder und an Freizeitbeschäftigungsmöglichkeiten für Jugendliche im Gebiet (...) nach wie vor eklatant“ sei. Dieser Befund schließt es nicht aus, bei dem Unterkriterium 2d im Ergebnis gleichwohl von einer geringfügigen Wertstufensteigerung auszugehen. Denn der Gutachterausschuss hat im Rahmen des genannten Unterkriteriums nicht nur das Angebot an sozialen Einrichtungen und die dort gegebenen Möglichkeiten der Freizeitbeschäftigung bewertet, sondern auch Spiel- und Bolzplätze und vergleichbare Verbesserungen des Wohnumfeldes (vgl. hierzu S. 54 f. des Abschlussberichtes des Sanierungsträgers, auf die in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 Bezug genommen wird). Hieraus leitet der Gutachterausschuss die angenommene anteilige Wertstufensteigerung von Wertstufe 1 („keine Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) auf Wertstufe 2 („vereinzelte Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) ab. Dies ist vertretbar. Denn die abstrakten Beschreibungen der Wertstufen 1 und 2 (s.o.) greifen die auch hier nach der Einschätzung des Gutachterausschusses für die Wertzone 5 gegebene Situation, dass die Sanierung zu keinen Verbesserungen beim Vorhandensein sozialer Einrichtungen, aber zu geringfügigen Verbesserungen bei Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche geführt hat, ausdrücklich auf.

78

(4) Für das Unterkriterium 2c („Belastung durch motorisierten Individualverkehr“) hat der Gutachterausschuss weder eine Wertsteigerung, noch eine Wertminderung angenommen. Vielmehr hat der Gutachterausschuss sowohl im Anfangszustand als auch im Endzustand den Stufenwert 2 („hoher Durchgangsverkehr“) zugrunde gelegt und dem Unterkriterium 2c damit im Ergebnis keinen auf der Sanierung beruhenden wertrelevanten Einfluss zugesprochen.

79

Hiergegen wendet die Klägerin der Sache nach ein, es sei von einer sanierungsbedingten Wertminderung auszugehen, weil sich für ihr Grundstück die Verkehrsbelastung wegen der Schließung der Chemnitzstraße für den Durchgangsverkehr und der deshalb erhöhten Verkehrsbelastung auf der Max-Brauer-Allee verschlechtert habe. Dieser Ansatz erscheint nicht von vornherein unplausibel, weil es nachvollziehbar ist, dass dort, wo eine bislang genutzte Verkehrsachse nicht mehr zur Verfügung steht, der Verkehr von anderen Straßen aufgenommen werden muss, die dann entsprechend höher belastet sind.

80

Gleichwohl ist die Bewertung des Gutachterausschusses rechtlich nicht zu beanstanden, denn dessen Begründung für die Annahme, es habe, was die Verkehrsbelastung der Grundstücke in der Wertzone 5 anbelange, gleichwohl keine sanierungsbedingte (Wert-) Veränderung bzw. Minderung gegeben, ist ebenfalls hinreichend plausibel. Hierzu heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, sinngemäß, eine signifikante – d.h. sich auf den Bodenwert auswirkende – Veränderung der Verkehrsbelastung auf der Max-Brauer-Allee liege nicht vor, weil es sich bei der Max-Brauer-Allee um eine schon immer stark genutzte Stadtstraße gehandelt habe und weiterhin handele. Demgegenüber fällt die zusätzliche Verkehrsbelastung durch die Aufnahme des Durchgangsverkehrs, der vor ihrer Sperrung durch die Chemnitzstraße geführt worden ist, nicht wertrelevant ins Gewicht. Überdies hat die Beklagte darauf hingewiesen, dass sich die Verkehrsdichte insgesamt und unabhängig von der Sanierung erhöht habe, die von Anliegern subjektiv empfundene Zunahme des Verkehrs also auch hierauf beruhe. Diese Erwägungen kann der erkennende Senat hinreichend nachvollziehen. Auch wenn die Schließung der Chemnitzstraße zu einer stärkeren Verkehrsbelastung auf der Max-Brauer-Allee geführt haben mag, ist es vertretbar, dieser Verkehrszunahme angesichts der ohnehin gegebenen erheblichen Verkehrsbelastung auf dieser Straße keine für den Bodenwert derart relevante Bedeutung zuzumessen, dass sie die Annahme einer anteiligen Wertminderung geboten erscheinen ließe. Diese Einschätzung wird gestützt durch die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im dem dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 vorgelagerten Verwaltungsverfahren herangezogenen Verkehrsmessungen in der Max-Brauer-Allee und in der Chemnitzstraße, die einen signifikanten Rückgang der Fahrzeugzahlen in der Chemnitzstraße nach ihrer Schließung für den Durchgangsverkehr, demgegenüber aber keine Zunahme der Fahrzeugzahlen in der Max-Brauer-Allee nach Schließung der Chemnitzstraße zeigen. Hierauf hatte das Beschwerdegericht in dem in der Parallelsache 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 ausdrücklich hingewiesen.

81

Die Bewertung des Gutachterausschusses, im Rahmen des Unterkriteriums 2c keine sanierungsbedingte Wertminderung wegen der – vermeintlichen – Zunahme des Verkehrs auf der Max-Brauer-Allee anzunehmen, ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil der Gutachterausschuss in anderem Zusammenhang, nämlich im Rahmen der der Wertbeurteilung beigefügten Darstellung der Zustände vor und nach der Sanierung (dort zu den Unterkriterien 2c und 3e), der Chemnitzstraße vor ihrer Schließung einen „sehr hohen Durchgangsverkehr“ bescheinigt hat. Denn abgesehen davon, dass die von der Beklagten ermittelten Zahlen nicht nahelegen, dass dieser Verkehr nach Schließung der Chemnitzstraße für den Durchgangsverkehr im Wesentlichen von der Max-Brauer-Allee aufgenommen worden ist (s.o.), betreffen die Angaben in der genannten Zustandsbeschreibung das gesamte Sanierungsgebiet und sind deshalb ins Verhältnis zu der konkret betrachteten Lage zu setzen. Für eine Wohnstraße und die dortigen Grundstücke mag ein Durchgangsverkehr, wie er ehedem durch die Chemnitzstraße führte, erheblich gewesen sein. Dies bedeutet aber nicht, dass die Bewertung ebenso ausfallen muss, wenn es um die Lage von Grundstücken an einer ohnehin stark – und nach Aufnahme weiterer Verkehrsströme noch stärker – durch den Verkehr belasteten Verkehrsachse geht.

82

cc) Der Gutachterausschuss hat den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand ermittelt, ohne dass dies rechtlich zu bestanden ist. Hierbei hat er den besonderen Bodenrichtwert (mit den ermittelten Schichtwerten) im Endzustand (hierzu oben aa]) zugrunde gelegt und mit Hilfe der ermittelten sanierungsbedingten (Gesamt-) Wertsteigerungen (hierzu oben bb]) den besonderen Bodenrichtwert (mit den Schichtwerten) im Anfangszustand errechnet. Durch die verwendete mathematische Formel (x + [x/100 * z] = y und nicht: y - [y/100 * z] = x) wird dabei sichergestellt, dass die prozentuale sanierungsbedingte Wertsteigerung (z) in Beziehung zu dem besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand (x) und nicht zu dem besonderen Bodenrichtwert im Endzustand (y) gesetzt wird, was sich zugunsten der ausgleichsbetragspflichtigen Eigentümer auswirkt. Rechenfehler hat der erkennende Senat im Übrigen nicht festgestellt. Auch von Seiten der Klägerin werden insoweit keine durchgreifenden Einwendungen erhoben.

83

dd) Den Anfangs- und den Endwert des Grundstücks der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in vertretbarer Weise auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte bestimmt.

84

Die besonderen Bodenrichtwerte und die zugrunde liegenden Schichtwerte hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zunächst mithilfe von Umrechnungskoeffizienten teilweise modifiziert. Für den Anfangszustand hat sie auf diese Weise Schichtwerte von 311,-- Euro/m² (Wohnnutzung) und von 407,-- Euro/m² (Ladennutzung) und für den Endzustand Schichtwerte von 317,-- Euro/m² (Wohnnutzung) und von 410,-- Euro/m² (Ladennutzung) ermittelt. Diese Schichtwerte hat die Geschäftsstelle sodann – jeweils getrennt für den Anfangs- und den Endzustand – mit der jeweils ermittelten Geschossfläche für Wohn- (805 m² im Anfangs- wie im Endzustand) und für Ladennutzung (268 m² im Anfangs- wie im Endzustand) multipliziert und die jeweiligen Ergebnisse zum Gesamtergebnis aufaddiert.

85

(1) Nicht zu beanstanden ist, dass die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die besonderen Bodenrichtwerte und die zugrunde liegenden Schichtwerte für den Anfangs- und den Endzustand mithilfe von Umrechnungskoeffizienten teilweise – nämlich im Hinblick auf die Schichtwerte für die Wohnnutzung – modifiziert hat. Die besonderen Bodenrichtwerte beziehen sich aus Gründen der rechnerischen Einfachheit einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Die dem zugrunde liegenden Schichtwerte sind mithilfe von Umrechnungskoeffizienten zu modifizieren, um dem abweichenden Grad der Ausnutzung des konkret betrachteten Grundstücks und dem Umstand, dass der Ausnutzungsgrad eines Grundstücks bei einer Wohnnutzung wertrelevant ist, Rechnung zu tragen. Dieses Erfordernis besteht auch vorliegend, denn für das Grundstück der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses rechts- und bewertungsfehlerfrei (dazu sogleich) eine Geschossflächenzahl von 2,82 im Anfangs- wie im Endzustand ermittelt. Die deshalb erfolgte Heranziehung von Umrechnungskoeffizienten findet seine Rechtfertigung in § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB, § 10 Abs. 1 WertV und begegnet keinen Bedenken.

86

(2) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts für das Grundstück der Klägerin durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses – und nicht durch den Gutachterausschuss selbst – erfolgt ist, obwohl auch hierbei eigenständige Bewertungen – etwa was die zugrunde zu legende Geschossfläche und die sich hieraus ergebende Geschossflächenzahl anbelangt – vorzunehmen sind.

87

Dem Gesetz lässt sich nicht entnehmen, wem der Wertermittlungsspielraum bei der Bewertung von Grundstücken im Recht der Ausgleichsbeträge zusteht. Da es sich bei den Gutachterausschüssen gemäß §§ 192 ff. BauGB um nicht weisungsgebundene und mit besonderer Sachkunde ausgestattete Gremien handelt, kommt es in Betracht, den gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Wertermittlungsspielraum auch (nur) diesen Gremien zuzusprechen. Denn das Bundesverwaltungsgericht hat Gesetzen insbesondere dann eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung entnommen, wenn der zu treffenden Entscheidung in hohem Maße wertende Elemente anhaften und das Gesetz für sie deshalb ein besonderes Verwaltungsorgan – insbesondere ein Kollegialorgan – für zuständig erklärt, das weisungsfrei, mit besonderer fachlicher Legitimation und in einem besonderen Verfahren entscheidet (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, 3 C 8.06, BVerwGE 129, 27, juris Rn. 27, m.w.N.).

88

Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht für das Recht der Ausgleichsbeträge eine derartige Festlegung bislang vermieden. Zuletzt hat es insoweit vielmehr ausdrücklich auf einen „Wertermittlungsspielraum der Gemeinde“ verwiesen (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 10). Dies steht nicht im Widerspruch zu der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Dort, wo es behördliche Beurteilungsermächtigungen aus dem Umstand ableitet, dass das Gesetz bestimmte Entscheidungen einem weisungsfreien und sachkundigen Gremium vorbehält, verweist es nämlich stets darauf, dass eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung auch in anderen Fällen in Betracht kommen kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, a.a.O.: „unter anderem dann“). Derartige „andere“ Fälle sind auch schon Gegenstand der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gewesen, etwa im Bereich des Emissionshandels (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.10.2007, 7 C 33.07, BVerwGE 129, 328, juris Rn. 43 ff.; dazu BVerfG, Beschl. v. 10.12.2009, 1 BvR 3151/07, DVBl. 2010, 250, juris Rn. 53 ff.).

89

Auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung wird der Wertermittlungsspielraum bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB teilweise ausdrücklich den Gemeinden zugesprochen (vgl. VGH Kassel, Urt. v. 20.6.2013, 3 A 1832/11, ZKF 2013, 237, juris Rn. 52; OVG Münster, Urt. v. 9.4.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 412, juris Rn. 35 ff.). Auch der bislang für das Recht der Ausgleichsbeträge zuständig gewesene 4. Senat des Berufungsgerichts ist bislang davon ausgegangen, dass der Wertermittlungsspielraum nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Beklagten zusteht, die bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten kann, dies aber nicht muss (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 16. April 2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 86; Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 45, 48). Dieser Rechtsprechung schließt sich auch der erkennende Senat an. Der Gesetzgeber ordnet eine (ausschließliche) Zuständigkeit der Gutachterausschüsse für die Ermittlung des Bodenwerts im Zusammenhang mit der Festsetzung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge nicht – und zwar weder in den §§ 154 ff. BauGB, noch in den §§ 192 ff. BauGB – an. Die – durch Auslegung ermittelte, s.o. – Annahme eines Wertermittlungsspielraums, der der gerichtlichen Kontrolle teilweise entzogen ist, beruht nicht darauf, dass es zu den Aufgaben der selbständigen und unabhängigen Gutachterausschüsse gehört, Grundstücks- und sonstige Wertermittlungen (auch außerhalb des Rechts der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge) vorzunehmen (vgl. § 192 Abs. 1 BauGB). Maßgeblich ist vielmehr, dass es sich bei der Bewertung von Grundstücken um einen Vorgang handelt, der eine besondere – bei den Gerichten regelmäßig nicht vorhandene – Sachkunde voraussetzt, dem in besonderem Maße wertende Elemente anhaften und der deshalb nicht richtig oder falsch, sondern nur vertretbar oder eben nicht vertretbar vorgenommen werden kann. Eine solchermaßen vorgenommene Bewertung ist einer gerichtlichen (Rechts-) Kontrolle schon wegen der Eigenart der Materie nicht vollständig zugänglich. Welcher Gremien sich die Gemeinde als Gläubigerin des Ausgleichsbetrags bedient, um diese Bewertung vorzunehmen, gibt das Gesetz aber nicht vor. Gewährleistet sein muss lediglich, dass die bewertende Stelle über die besondere Sachkunde verfügt, die erforderlich ist, um die Bewertung fach- und sachgerecht vornehmen zu können. Dies kann, muss aber nicht (ausschließlich) der Gutachterausschuss sein.

90

Vor diesem Hintergrund begegnet es keinen durchgreifenden Bedenken, wenn die Beklagte sich bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge maßgeblich auf eine Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stützt, die ihrerseits auf grundlegende Bewertungen des Gutachterausschusses selbst zurückgreift und diese auf den konkreten Einzelfall überträgt. Hierdurch wird nicht ausgeschlossen, dass auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, an deren Fachkunde der erkennende Senat keinen Anlass hat zu zweifeln, im Rahmen der durch den Gutachterausschuss vorgegebenen Bewertungen flankierende eigene, d.h. nicht durch den Gutachterausschuss vorgegebene Bewertungen vornimmt, die wegen der Besonderheiten des konkret zu bewertenden Grundstücks erforderlich werden können und die – ebenso wie die unmittelbar von dem Gutachterausschuss selbst getroffenen (Be-) Wertungen – vom Wertermittlungsspielraum bei der Bewertung von Grundstücken erfasst sind.

91

c) Der von der Klägerin geschuldete Ausgleichsbetrag ist nicht gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zu mindern.

92

Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB sind die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nr. 1 und 2 des § 155 Abs. 1 BauGB sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat, auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Die Klägerin macht hierzu geltend, die Sanierungsbehörde habe beim Kauf des Grundstücks im Januar 1990 – also zu einem Zeitpunkt, zu dem die Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße) galt – die Genehmigung des Kaufvertrags verweigert, weil der darin vereinbarte Kaufpreis zu hoch gewesen sei. Erst als die Vertragsparteien dargelegt hätten, dass in dem Kaufpreis bereits der erwartete „Sanierungsgewinn“ enthalten sei, habe die Sanierungsbehörde die Genehmigung im Vergleichswege im damaligen Widerspruchsverfahren erteilt.

93

Dieses Vorbringen rechtfertigt nicht eine (teilweise) Anrechnung des gezahlten Kaufpreises auf den Ausgleichsbetrag gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Dabei ist schon fraglich, ob die Vorschrift überhaupt Anwendung finden kann, wenn – wie hier – der Eigentümer das sanierungsbetroffene Grundstück von einem Privaten kauft. Selbst wenn hierbei ein Teil des Kaufpreises nach dem Willen der Vertragsparteien auf die erwartete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung entfiele, würde der Sanierungsgewinn bei Anwendung des § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB in diesen Fällen einzig vom Verkäufer und nicht von der öffentlichen Hand, der der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB geschuldet wird, vereinnahmt. Dies widerspräche der Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrages. Mit der Erhebung von Ausgleichsbeträgen soll eine angemessene Finanzierung des – gesamten – Sanierungsvorhabens gewährleistet werden. Zu den (auch) mit Ausgleichsbeträgen zu finanzierenden Ausgaben der Sanierung gehören dabei alle Kosten, die von der Gemeinde zur Vorbereitung und Durchführung der Sanierung als Gesamtmaßnahme aufgewendet werden müssen (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, NordÖR 2012, 491, juris Rn. 33, m.w.N.). Teilweise wird vor diesem Hintergrund die Auffassung vertreten, die Zahlung eines gemessen an § 153 BauGB überhöhten Kaufpreises rechtfertige unabhängig davon, ob der Sanierungsträger den Kaufvertrag genehmigt habe oder nicht, nicht eine (teilweise) Anrechnung des Kaufpreises gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (so Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 155 Rn. 10; anders offenbar Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: Februar 2016, § 155 Rn. 75).

94

Letztlich kann diese (Rechts-) Frage aber offen bleiben. Denn – anders als die Klägerin vorträgt – sind bei Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin im Rahmen der Vereinbarung der Kaufpreishöhe die zu erwartenden sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen nicht berücksichtigt worden. Hierauf findet sich schon in dem von der Klägerin vorgelegten notariellen Kaufvertrag vom 8. Januar 1990 kein Hinweis. Im Gegenteil hatten die Vertragsparteien in § 10 des Kauvertrages vereinbart, dass „der eventuelle Ausgleichsbetrag gemäß § 154 BauGB (...) im Innenverhältnis der Parteien vom Käufer zu zahlen“ ist. Wäre das Vorbringen, bei der Bemessung des Kaufpreises sei die erwartete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung kaufpreiserhöhend berücksichtigt worden, richtig, hätte der Käufer den Ausgleichsbetrag im Ergebnis doppelt zu zahlen gehabt. Es ist nicht erkennbar, warum sich der Käufer – also die Klägerin – hierauf hätte einlassen sollen. Überdies ergibt sich aus der beigezogenen Grundstücksakte des Bezirksamts Altona, dass nach dem Willen der Vertragsparteien der erwartete Sanierungsmehrwert gerade keine Berücksichtigung bei der Kaufpreishöhe gefunden hat. Die zuständige Behörde hatte danach zunächst die Genehmigung des Kaufvertrages verweigert, weil ihr der Kaufpreis, gemessen am Verkehrswert des Grundstücks, übersetzt erschien. Sie hatte hierzu eine Bewertung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingeholt, die von einem Ertrags- (= Verkehrs-) Wert in Höhe von 945.000,-- DM bei einem Bodenwert in Höhe von 228.000,-- DM ausgegangen war. Der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück betrug demgegenüber 1.300.000,-- DM. Der Verkäufer des Grundstücks hatte daraufhin seinerseits ein Verkehrswertgutachten eingeholt, wonach der Verkehrswert unter Berücksichtigung erzielbarer Mieten 1.280.000,-- DM betrage. Dabei war allerdings der Bodenwert in diesem Gutachten nicht abweichend von der Bewertung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bestimmt worden (S. 3 des Gutachtens) und der Verkäufer hatte ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Wertermittlung „nicht die Aussicht auf die Sanierung“ berücksichtige. Diesen Standpunkt hat der Verkäufer im weiteren damaligen Verwaltungsverfahren aufrechterhalten und bekräftigt und so die zuständige Behörde veranlasst, die beantragte Genehmigung des Kaufvertrags im Vergleichswege zu erteilen.

III.

95

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

96

Gründe, gemäß § 132 Abs. 2 VwGO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.

Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen (§ 4 Absatz 3 Nummer 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen.

(1) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.

(2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 5), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 6 Absatz 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 6 Absatz 2), der abgabenrechtliche Zustand (§ 6 Absatz 3), die Lagemerkmale (§ 6 Absatz 4) und die weiteren Merkmale (§ 6 Absatz 5 und 6).

(3) Neben dem Entwicklungszustand (§ 5) ist bei der Wertermittlung insbesondere zu berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag

1.
eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist,
2.
Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können,
3.
Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind,
4.
Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,
5.
Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von Erneuerbaren Energien bestimmt sind,
6.
Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.

(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.

(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.

(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

(5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

(6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

(1) In Gebieten, für die ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, ist ein Vorhaben zulässig, wenn

1.
die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2 und § 4a Absatz 2 bis 5 durchgeführt worden ist,
2.
anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht,
3.
der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und
4.
die Erschließung gesichert ist.

(2) In Fällen des § 4a Absatz 3 Satz 1 kann vor der erneuten Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ein Vorhaben zugelassen werden, wenn sich die vorgenommene Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplanentwurfs nicht auf das Vorhaben auswirkt und die in Absatz 1 Nummer 2 bis 4 bezeichneten Voraussetzungen erfüllt sind.

(3) Wird ein Verfahren nach § 13 oder § 13a durchgeführt, kann ein Vorhaben vor Durchführung der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung zugelassen werden, wenn die in Absatz 1 Nummer 2 bis 4 bezeichneten Voraussetzungen erfüllt sind. Der betroffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ist vor Erteilung der Genehmigung Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu geben, soweit sie dazu nicht bereits zuvor Gelegenheit hatten.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.

(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.

(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

(5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

(6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1.
die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.
der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

(1) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.

(2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 5), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 6 Absatz 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 6 Absatz 2), der abgabenrechtliche Zustand (§ 6 Absatz 3), die Lagemerkmale (§ 6 Absatz 4) und die weiteren Merkmale (§ 6 Absatz 5 und 6).

(3) Neben dem Entwicklungszustand (§ 5) ist bei der Wertermittlung insbesondere zu berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag

1.
eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist,
2.
Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können,
3.
Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind,
4.
Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,
5.
Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von Erneuerbaren Energien bestimmt sind,
6.
Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1.
die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.
der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

(1) Der Vorsitzende oder der Berichterstatter kann dem Kläger eine Frist setzen zur Angabe der Tatsachen, durch deren Berücksichtigung oder Nichtberücksichtigung im Verwaltungsverfahren er sich beschwert fühlt. Die Fristsetzung nach Satz 1 kann mit der Fristsetzung nach § 82 Abs. 2 Satz 2 verbunden werden.

(2) Der Vorsitzende oder der Berichterstatter kann einem Beteiligten unter Fristsetzung aufgeben, zu bestimmten Vorgängen

1.
Tatsachen anzugeben oder Beweismittel zu bezeichnen,
2.
Urkunden oder andere bewegliche Sachen vorzulegen sowie elektronische Dokumente zu übermitteln, soweit der Beteiligte dazu verpflichtet ist.

(3) Das Gericht kann Erklärungen und Beweismittel, die erst nach Ablauf einer nach den Absätzen 1 und 2 gesetzten Frist vorgebracht werden, zurückweisen und ohne weitere Ermittlungen entscheiden, wenn

1.
ihre Zulassung nach der freien Überzeugung des Gerichts die Erledigung des Rechtsstreits verzögern würde und
2.
der Beteiligte die Verspätung nicht genügend entschuldigt und
3.
der Beteiligte über die Folgen einer Fristversäumung belehrt worden ist.
Der Entschuldigungsgrund ist auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen. Satz 1 gilt nicht, wenn es mit geringem Aufwand möglich ist, den Sachverhalt auch ohne Mitwirkung des Beteiligten zu ermitteln.

(1) Neue Erklärungen und Beweismittel, die im ersten Rechtszug entgegen einer hierfür gesetzten Frist (§ 87b Abs. 1 und 2) nicht vorgebracht worden sind, sind nur zuzulassen, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts ihre Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögern würde oder wenn der Beteiligte die Verspätung genügend entschuldigt. Der Entschuldigungsgrund ist auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen. Satz 1 gilt nicht, wenn der Beteiligte im ersten Rechtszug über die Folgen einer Fristversäumung nicht nach § 87b Abs. 3 Nr. 3 belehrt worden ist oder wenn es mit geringem Aufwand möglich ist, den Sachverhalt auch ohne Mitwirkung des Beteiligten zu ermitteln.

(2) Erklärungen und Beweismittel, die das Verwaltungsgericht zu Recht zurückgewiesen hat, bleiben auch im Berufungsverfahren ausgeschlossen.

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.

(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.

(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

(5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

(6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.

(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.

(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

(5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

(6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1.
die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.
der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

(1) Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amts wegen; die Beteiligten sind dabei heranzuziehen. Es ist an das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten nicht gebunden.

(2) Ein in der mündlichen Verhandlung gestellter Beweisantrag kann nur durch einen Gerichtsbeschluß, der zu begründen ist, abgelehnt werden.

(3) Der Vorsitzende hat darauf hinzuwirken, daß Formfehler beseitigt, unklare Anträge erläutert, sachdienliche Anträge gestellt, ungenügende tatsächliche Angaben ergänzt, ferner alle für die Feststellung und Beurteilung des Sachverhalts wesentlichen Erklärungen abgegeben werden.

(4) Die Beteiligten sollen zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung Schriftsätze einreichen. Hierzu kann sie der Vorsitzende unter Fristsetzung auffordern. Die Schriftsätze sind den Beteiligten von Amts wegen zu übermitteln.

(5) Den Schriftsätzen sind die Urkunden oder elektronischen Dokumente, auf die Bezug genommen wird, in Abschrift ganz oder im Auszug beizufügen. Sind die Urkunden dem Gegner bereits bekannt oder sehr umfangreich, so genügt die genaue Bezeichnung mit dem Anerbieten, Einsicht bei Gericht zu gewähren.

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.
die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.
die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.
die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.
Gerichte und Justizbehörden
es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere

1.
Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.
Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.
Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).
Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Tenor

Vermerk: Tenor berichtigt durch Beschluss vom 22. Juni 2016.

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des gesamten Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen ihre Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.

2

Die Klägerin war im September 2005 Eigentümerin des im Grundbuch von Altona-Nordwest, Blatt … eingetragenen Grundstücks M. – Allee … (Flurstück … in der Gemarkung Altona-Nordwest). Das Grundstück ist ca. 380 m² groß und mit einem viergeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das an die Südostseite der Max-Brauer-Allee angrenzt. Im rückwärtigen Bereich grenzt das Grundstück mit einem ca. 2,5 m breiten, vom übrigen Grundstücksbereich schräg abgehenden Streifen an die Nordseite der Chemnitzstraße.

3

Der zwischenzeitlich aufgehobene Baustufenplan Altona-Altstadt vom 15. Februar 1952 (Amtl. Anz. S. 203), erneut festgestellt am 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. S. 61), wies das Grundstück als Wohngebiet mit viergeschossiger und geschlossener Bauweise (W 4 g) aus. Der – im Zuge des Sanierungsverfahrens beschlossene – Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 vom 25. April 1986 (§ 1 des Gesetzes über den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17, HmbGVBl. S. 67) weist das Grundstück bis zu einer Bautiefe von 13 Metern als allgemeines Wohngebiet mit viergeschossiger geschlossener Bebauungsmöglichkeit (WA IV g) aus. Für den dahinter liegenden rückwärtigen Grundstücksteil, der auch den zur Chemnitzstraße abgehenden Streifen umfasst, sieht der Bebauungsplan allgemeines Wohngebiet mit eingeschossiger Bebauung (WA I g) und eine Grundflächenzahl von 0,8 vor. Ferner ist in § 2 Nr. 1 des Gesetzes über den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 geregelt, dass (u.a.) an der Max-Brauer-Allee Wohnungen im ersten Vollgeschoss unzulässig sind.

4

Nach Durchführung vorbereitender Untersuchungen beschloss der Senat der Beklagten die „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 6. April 1982 (GVBl. 1982, S. 69). Das Grundstück der Klägerin liegt innerhalb dieses Gebiets. In der Folgezeit führte die Beklagte bzw. in deren Auftrag ein Sanierungsträger verschiedene Maßnahmen zur tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets durch. Mit der „Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 13. September 2005 (GVBl. vom 23. September 2005, S. 395) hob der Senat der Beklagten die Verordnung vom 6. April 1982 wieder auf.

5

In seiner Sitzung vom 1. April 2008 beschloss der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (im Folgenden: Gutachterausschuss) besondere Bodenrichtwerte für den Stichtag 24. September 2005. Hierbei unterteilte er das Sanierungsgebiet zunächst in sieben Wertzonen. Jeder Wertzone ordnete er – getrennt für den Zustand nach Durchführung der Sanierung (Endzustand) und für den Zustand ohne Durchführung der Sanierung (Anfangszustand) – Bodenrichtwerte zu, die sich jeweils aus drei Schichtwerten für unterschiedliche Nutzungsarten (Läden; Büro; Wohnen) zusammensetzten und auf ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung bezogen waren, nämlich einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 2,0 (bei Zugrundelegung einer Geschossfläche i.S.v. § 20 Abs. 2 BauNVO in der am 19.12.1986 geltenden Fassung; soweit im Folgenden von der Geschossfläche oder der Geschossflächenzahl die Rede ist, bezieht sich dies auf die dortige Definition der Geschossfläche). Die besonderen Bodenrichtwerte für den Endzustand leitete der Gutachterausschuss aus von ihm seinerzeit turnusmäßig (alle zwei Jahre) beschlossenen lagetypischen Bodenrichtwerten aus der unmittelbaren Umgebung ab. Hierbei übernahm der Gutachterausschuss die ihm geeignet erscheinenden lagetypischen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2006 ohne weitere Zu- oder Abschläge. Die besonderen Bodenrichtwerte für den Anfangszustand (und die jeweils zugrunde liegenden Schichtwerte) errechnete der Gutachterausschuss durch prozentuale Abschläge in Höhe der für die betreffende Wertzone ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerung auf die jeweiligen besonderen Bodenrichtwerte für den Endzustand.

6

Die sanierungsbedingten Wertsteigerungen ermittelte der Gutachterausschuss auf der Grundlage einer sog. Zielbaummatrix, die er für jede Wertzone gesondert erstellte. In dem Diagramm, das die „Wertzone 5“ – in dieser Wertzone liegt das Grundstück der Klägerin – betrifft, wird zunächst der Gesamteinfluss der von Maßnahmen im Sanierungsverfahren betroffenen Lagemerkmale auf den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet mit einem Anteil von 35 % (Wohnnutzung) bzw. 30 % (Ladennutzung) bestimmt („maximaler Einfluss der betrachteten wertrelevanten Faktoren“). Sodann werden – getrennt für die jeweiligen Nutzungsarten – die Bodenwertrelevanz der einzelnen Hauptkategorien ([1] – [3]) und die Bodenwertrelevanz der innerhalb der Hauptkategorien gebildeten Unterkriterien (1a-f; 2a-d; 3a-e) jeweils gesondert bestimmt und zueinander ins Verhältnis gesetzt („anteiliges Gewicht A“ und „anteiliges Gewicht B“). Die beschriebenen Zustände vor und nach der Sanierung werden sodann – gesondert für jedes Unterkriterium – einer von insgesamt fünf Wertstufen zugeordnet. Die auf dieser Grundlage für die einzelnen Unterkriterien ermittelten und prozentual ausgewiesenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen („anteilige Wertdifferenz“) werden schließlich zum Gesamtergebnis aufaddiert („Gesamt-Wertdifferenz“). Im Ergebnis hat danach die durchgeführte Sanierung für den Bereich der Wohnnutzung zu einer Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 1,9 % und für den Bereich der Ladennutzung zu einer Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 0,8 % geführt. Dem liegt die Annahme von Wertsteigerungen bei dem Unterkriterien 1a („Bebauungsstruktur“: Anfangsstufe 3, Endstufe 4), 1f („Begrünung im Straßenraum“: Anfangsstufe 1, Endstufe 2) sowie 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“: Anfangsstufe 1, Endstufe 2) zugrunde.

7

Auf der Grundlage der vorstehenden Bewertungen kam der Gutachterausschuss für die Wertzone 5 zu einem besonderen Bodenrichtwert für den Endzustand in Höhe von 707,-- Euro/m² bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Dem lagen Schichtwerte in Höhe von 410,-- Euro/m² (Läden), 380,-- Euro/m² (Büro) und 370,-- Euro/m² (Wohnen), jeweils bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 1,0, zugrunde. Den besonderen Bodenrichtwert für den Anfangszustand bestimmte der Gutachterausschuss mit 698,-- Euro/m² bei einer Geschossflächenzahl von 2,0. Dem lagen Schichtwerte in Höhe von 407,-- Euro/m² (Läden), 377,-- Euro/m² (Büro) und 363,-- Euro/m² (Wohnen), jeweils bei einer Geschossflächenzahl von 1,0, zugrunde.

8

Unter dem 23. Juni 2008 nahm die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses auf Antrag der Beklagten eine Wertbeurteilung zur Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes für das Grundstück M. Allee … vor. In der Folge überarbeitete sie diese Wertbeurteilung, ohne dass sich im Ergebnis Änderungen ergaben. In der Wertbeurteilung vom 18. September 2008, die den angefochtenen Bescheiden zugrunde liegt, heißt es:

9

Für das betreffende Grundstück seien zum Wertermittlungsstichtag (24. September 2005) zur Berechnung des Anfangswertes Schichtwerte in Höhe von 407,-- Euro/m² (Ladennutzung) bzw. in Höhe von (gerundet) 311,-- Euro/m² (Wohnnutzung) ermittelt worden. Hierfür seien die für die Wertzone 5 ermittelten Schichtwerte auf den Ausnutzungsgrad des Grundstücks der Klägerin, für das eine Geschossflächenzahl von 2,82 ermittelt worden sei, mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten bezogen worden. Die Geschossfläche sei mit insgesamt 1.073 m², aufgeteilt in 268 m² (Läden) und 805 m² (Wohnungen), ermittelt worden. Hieraus ergebe sich im Ergebnis ein Anfangswert in Höhe von 359.431,-- Euro (268 m² x 407,-- Euro/m² zzgl. 805 m² x 311,-- Euro/m²). Für die Berechnung des Endwertes seien für das Grundstück Schichtwerte in Höhe von 410,-- Euro/m² (Ladennutzung) bzw. in Höhe von (gerundet) 317,-- Euro/m² (Wohnnutzung) ermittelt worden. Hieraus ergebe sich ein Endwert in Höhe von 365.065,-- Euro (268 m² x 410,-- Euro/m² zzgl. 805 m² x 317,-- Euro/m²).

10

Die Beklagte hörte die Klägerin zur beabsichtigten Festsetzung eines Ausgleichsbetrages an und gab ihr die eingeholten Wertbeurteilungen zur Kenntnis. Ferner bot sie der Klägerin mehrere Termine zu einer von der Klägerin erbetenen persönlichen Erörterung der Angelegenheit an, die diese nicht wahrnahm.

11

Mit zwei gleichlautenden Festsetzungsbescheiden vom 15. Juni 2009 bzw. vom 26. Juni 2009, gerichtet an die Gesellschafter der Klägerin als deren Vertreter, setzte die Beklagte gegen die Klägerin einen Ausgleichsbetrag in Höhe von (einmalig) 5.634,-- Euro fest. Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 zurück.

12

Mit der am 17. Juni 2010 erhobenen Klage hat die Klägerin vor allem geltend gemacht: Die Beklagte habe sich nicht mit ihrem Grundstück, sondern nur mit dem gesamten Sanierungsgebiet befasst und dabei die Randlage ihres Grundstücks unberücksichtigt gelassen. Die der Bodenwertsteigerung zugrunde liegende Annahme, durch die Sanierung sei die Verkehrsbelastung gesenkt worden, sei unzutreffend, da das Grundstück an der Max-Brauer-Allee belegen sei, die aufgrund von durch Sanierungsmaßnahmen bewirkten Verkehrsberuhigungen in anderen Teilen des Sanierungsgebiets mehr Verkehr aufnehmen müsse. Aus den angefochtenen Bescheiden ergebe sich nicht, nach welcher Methode die angenommene sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ermittelt worden sei. Die Annahmen in der übermittelten Wertbeurteilung seien nicht nachvollziehbar und teilweise widersprüchlich. Den Besonderheiten des zu bewertenden Grundstücks werde nicht ausreichend Rechnung getragen.

13

Die Klägerin hat beantragt,

14

die Bescheide vom 15. Juni 2009 und vom 26. Juni 2009 sowie den Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 aufzuheben.

15

Die Beklagte hat beantragt,

16

die Klage abzuweisen.

17

Die Beklagte hat allgemeine Ausführungen zur Bodenwertermittlung und zur Methode der Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen gemacht. Ferner hat sie auf Nachfrage des Verwaltungsgerichts ergänzende Angaben insbesondere zu den tatsächlichen Annahmen, die den Einstufungen bei den Unterkriterien 1a, 1f, 2c und 2d zugrunde liegen, gemacht.

18

Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2012 stattgegeben und die angefochtenen Bescheide aufgehoben (7 K 1580/10): Die Voraussetzungen für die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auf der Grundlage von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB seien nicht erfüllt. Dabei könne offen bleiben, ob – woran erhebliche Zweifel bestünden – die von der Beklagten angenommene Bodenwerterhöhung auf die eingeholte Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gestützt werden könne. Denn das Grundstück der Klägerin liege schon nicht, wie dies gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB Voraussetzung für die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages sei, in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, da die Festlegungsverordnung vom 6. April 1982 unwirksam sei. Sie sei nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Auch die Aufhebungsverordnung vom 13. September 2005 sei unwirksam, weil es an einer ordnungsgemäßen Ausfertigung fehle.

19

Auf die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung hat das Berufungsgericht mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. März 2014 das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2012 aufgehoben und die Sache an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen (4 Bf 233/12): Die Festlegungsverordnung vom 6. April 1982 und die Aufhebungsverordnung vom 13. September 2005 seien wirksam. Der von dem Verwaltungsgericht angenommene Ausfertigungsmangel liege nicht vor. Überdies seien die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung an das Verwaltungsgericht nach § 130 Abs. 2 Nr. 2 VwGO erfüllt.

20

Die gegen das Urteil des Berufungsgerichts vom 31. März 2014 gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde hat das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 4. September 2014 zurückgewiesen (4 B 30.14).

21

Im neuerlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht hat die Klägerin geltend gemacht: Die angefochtenen Bescheide seien nicht hinreichend bestimmt. Die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sei ihr nicht übermittelt worden. Die bloße Möglichkeit der Akteneinsicht könne diesen Mangel nicht heilen. Die pauschalen Annahmen in dem angefochtenen Widerspruchsbescheid – sowohl die angenommenen Missstände vor Durchführung der Sanierung als auch die durch die Sanierung erreichten Verbesserungen betreffend –, die offenbar auf der ihr – der Klägerin – nicht vorliegenden Wertbeurteilung beruhten und die nicht von der Beklagten selbst stammten, bezögen sich nicht auf das konkret zu bewertende Grundstück, sondern allgemein auf das Sanierungsgebiet. Sie seien für das zu bewertende Grundstück und seine unmittelbare Umgebung auch nicht zutreffend. Zudem seien die Besonderheiten ihres Grundstücks unberücksichtigt geblieben. Es bleibe auch unklar, ob die betreffenden Bewertungen vom Gutachterausschuss oder von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vorgenommen worden seien. Auch lägen der Wertbeurteilung offenbar wertbeeinflussende Umstände zugrunde, die ihr – der Klägerin – nicht bekannt seien und die mithilfe der angefochtenen Bescheide nicht nachvollzogen werden könnten. Die angefochtenen Bescheide wiesen auch grobe inhaltliche Mängel auf. Es fehlten tatsächliche Angaben, anhand derer sich nachvollziehen ließe, ob die angenommenen Mängel vor der bzw. ohne die Sanierung vorgelegen hätten und durch welche Sanierungsmaßnahmen diese Mängel beseitigt worden seien. Dies gelte insbesondere für die unmittelbare Umgebung des zu bewertenden Grundstücks und für das Grundstück selbst sowie für die insoweit wertbeeinflussenden Umstände. Auch sei nicht berücksichtigt worden, dass die Sanierung auch nachteilige Auswirkungen auf das zu bewertende Grundstück gehabt habe. Namentlich hätten an anderen Stellen des Sanierungsgebiets bewirkte Verkehrsberuhigungen zu einer Mehrbelastung der Max-Brauer-Allee geführt, an der das zu bewertende Grundstück belegen sei. Die Methoden der Wertermittlung seien unklar und nicht nachvollziehbar. Es werde suggeriert, dass der Ausgleichsbetrag exakt auf den Euro genau bestimmt werden könne, obwohl er auf einer bloßen Schätzung der Wertverhältnisse beruhe. Im Übrigen bleibe sie – die Klägerin – dabei, dass die Festlegungsverordnung ebenso wie die Aufhebungsverordnung mangels ordnungsgemäßer Ausfertigung unwirksam seien.

22

Die Klägerin hat beantragt,

23

die Bescheide vom 15. Juni 2009 und vom 26. Juni 2009 sowie den Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 aufzuheben, hilfsweise nach Art. 100 Abs. 1 GG eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und/oder des Hamburgischen Verfassungsgerichts einzuholen.

24

Die Beklagte hat beantragt,

25

die Klage abzuweisen.

26

Die Beklagte hat auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Begründungserfordernis bei Abgabenbescheiden Bezug genommen.

27

Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 der Klage stattgegeben und die angefochtenen Bescheide aufgehoben: Die Klägerin sei zwar dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet, weil sie zum Wertermittlungsstichtag Eigentümerin eines im Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks gewesen sei und die Festsetzung des Ausgleichsbetrags nicht wegen Verjährung oder wegen Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen gewesen sei. Die von der Beklagten zugrunde gelegte Wertermittlung sei jedoch nicht nachvollziehbar. Dies beruhe auf folgenden Erwägungen: Für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Werterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestehe ein Wertermittlungsspielraum jedenfalls insoweit, als sie durch einen Gutachterausschuss i.S.v. §§ 192 ff. BauGB erfolge. Denn bei der Bestimmung des Ausgleichsbetrags handele es sich um eine auf wertende Beurteilungen gründende Entscheidung, für die ein Entscheidungsprogramm nicht abschließend gesetzlich determiniert sei, und die Vornahme der Wertungen, die die Beklagte zur Grundlage ihrer Bescheide gemacht habe, unterfalle der Zuständigkeit des Gutachterausschusses, bei dem es sich um ein selbständiges und weisungsunabhängiges Sachverständigengremium handele. Die deshalb nur eingeschränkt eröffnete gerichtliche Kontrolle setze aber voraus, dass die vorgenommenen Bewertungen in nachvollziehbarer Weise die der Bewertung zugrunde gelegten Tatsachen erkennen lassen. Insbesondere müsse es dem Gericht möglich sein nachzuvollziehen, ob der vorgenommenen Bewertung zutreffende tatsächliche und rechtliche Annahmen zugrunde lägen. Diesen Voraussetzungen genüge die vorliegend zugrunde gelegte Bewertung nicht. Die vom Gutachterausschuss vorgenommene Einteilung der Wertzonen sei nicht ausreichend begründet und nicht nachvollziehbar. Es fehle ferner an einer Konkretisierung der vom Gutachterausschuss für die Wertentwicklung in den jeweiligen Zonen zugrunde gelegten Tatsachen. Vor diesem Hintergrund könne offen bleiben, ob der Ermittlung des Ausgleichsbetrages rechtmäßigerweise die Zielbaummethode habe zugrunde gelegt werden dürfen, woran allerdings keine durchgreifenden Zweifel bestünden. Die angenommenen Nachvollziehbarkeitsmängel führten dazu, dass die angefochtenen Bescheide vollständig aufzuheben seien. Das Gericht sei angesichts des bestehenden Wertermittlungsspielraums gehindert, die Sache selbst spruchreif zu machen.

28

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015, das der Beklagten am 16. März 2015 zugestellt worden ist, hat diese am 26. März 2016 die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt und diese mit dem am 8. Mai 2015 bei dem Oberverwaltungsgericht eingegangenen Schriftsatz begründet: Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht habe in einem Parallelverfahren entschieden, dass der für die auch vorliegend relevante Wertzone 5 ermittelte besondere Bodenrichtwert im Endzustand nicht zu beanstanden sei. Dieser könne auch im vorliegenden Fall herangezogen werden, weil das Grundstück der Klägerin in unmittelbarer Nähe zum (fiktiven) Richtwertgrundstück für den turnusmäßig zum 1. Januar 2006 ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert liege. Die Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung mithilfe der sog. Zielbaummethode sei nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ebenso wenig zu beanstanden wie die hieraus erfolgte Ableitung des besonderen Bodenrichtwertes für den Anfangszustand.

29

Die Beklagte beantragt,

30

das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2015 zu ändern und die Klage abzuweisen.

31

Die Klägerin beantragt,

32

die Berufung zurückzuweisen.

33

Die Klägerin verteidigt das angegriffene Urteil und macht ferner geltend: Es komme eine Anrechnung des von ihr für den Erwerb des Grundstücks entrichteten Kaufpreises nach § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB in Betracht. Die Sanierungsbehörde habe den im Jahr 1990 geschlossenen Kaufvertrag seinerzeit nicht genehmigt, weil der Kaufpreis zu hoch gewesen sei. Die Genehmigung habe sie dann aber doch erteilt, nachdem dargelegt worden sei, dass im Kaufpreis bereits ein Sanierungsgewinn enthalten gewesen sei. Die Klägerin beanstandet weiter die eingeholte Wertbeurteilung und die zugrunde liegenden Bewertungen des Gutachterausschusses: Die Wertzonenbildung, auf deren Plausibilität es für die Wertermittlung maßgeblich ankomme, sei nicht nachvollziehbar. Die tatsächlichen Annahmen für die zugrunde gelegten Wertsteigerungen seien unzutreffend. Was die Wohnnutzung anbelange, habe sich an der Bebauungsstruktur (Unterkriterium 1a) und an der Begrünung im Straßenraum (Unterkriterium 1f) durch die Sanierung nichts geändert. Die Spiel- und Freizeitmöglichkeiten (Unterkriterium 2d) hätten sich sogar verschlechtert, wie sich aus dem Abschlussbericht ergebe. Für die Annahme, es habe sanierungsbedingte Wertsteigerungen auch bei der Ladennutzung aufgrund von Verbesserungen bei den Unterkriterien 1a und 1f gegeben, fehle eine Begründung. Bei der Wertbeurteilung und der Berücksichtigung der angenommenen anteiligen Wertsteigerungen sei ferner die Randlage des zu bewertenden Grundstücks unberücksichtigt geblieben. Die Klägerin beanstandet überdies, dass die Höhe des erhobenen Ausgleichsbetrags auf einer Schätzung beruhe, gleichwohl aber mathematisch scheinbar exakt „errechnet“ werde. Dies sei nicht plausibel, denn aufgrund seiner geringen Höhe bewege sich der Ausgleichsbetrag in einem Bereich, der bei Grundstücken wie dem vorliegend bewerteten Grundstück angesichts seines Verkehrswertes auf dem Grundstücksmarkt nicht wahrnehmbar sei. Im Übrigen bezieht sich die Klägerin auf ihr Vorbringen im neuerlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht.

34

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens sowie auf die Grundstücksakte der Finanzbehörde (grüner Hefter), die Akte des Gutachterausschusses betreffend das Grundstück M. Allee … (beiger Hefter), zwei Akten des Gutachterausschusses zum Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 (ein Hefter „Niederschriften Beschlüsse Gutachterausschuss“ und ein Leitzordner „SAN“) sowie auf die Akte des Bezirksamts Altona betreffend das Grundstück M. -Allee … (ein brauner Einband mit zwei Heftern) Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

35

Die zulässige Berufung ist begründet. Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgeben, weil die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages in Höhe von 5.634,-- Euro gegen die Klägerin mit dem Bescheid der Beklagten vom 15. Juni 2009 bzw. vom 26. Juni 2009 und dem Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 rechtswidrig sei und die Klägerin in ihren Rechten verletze (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Denn die Beklagte fordert den Ausgleichsbetrag von der Klägerin zu Recht.

36

Rechtsgrundlage für den Erlass der angefochtenen Bescheide ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (in der im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vom 18. Mai 2010 geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 [BGBl. I S. 2414, mit nachfolgenden Änderungen]; im Folgenden wird, sofern nicht anders angegeben, die vorbenannte Fassung in Bezug genommen). Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 BauGB setzt die Gemeinde den Ausgleichsbetrag – wie auch vorliegend – durch Bescheid fest.

I.

37

Die angefochtenen Bescheide sind formell rechtmäßig.

38

1. Die gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB, § 28 HmbVwVfG erforderliche Anhörung der Klägerin hat stattgefunden. Die Beklagte hat der Klägerin mehrfach Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt. Davon hat diese teilweise auch Gebrauch gemacht. Überdies hat die Beklagte mit der Klägerin einen von ihr erbetenen Termin zur mündlichen Erörterung der Angelegenheit vereinbart, den diese letztlich – trotz einer von der Klägerin gewünschten Terminverlegung – allerdings nicht wahrgenommen hat.

39

Ein Anhörungsmangel liegt auch nicht deshalb vor, weil – was die Klägerin unter dem Gesichtspunkt mangelnder Bestimmtheit der angefochtenen Bescheide rügt – die Beklagte ihr die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, auf die sie sich für die Bestimmung des geforderten Ausgleichsbetrages gestützt hat, nicht zugänglich gemacht hat. Dabei kann offen bleiben, ob die Beklagte ihrer Pflicht, der Klägerin die für die bevorstehende Entscheidung erheblichen Tatsachen zur Kenntnis zu bringen (vgl. hierzu Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Aufl. 2015, § 28 Rn. 15), bereits dadurch genügt hat, dass sie ihr zumindest die Möglichkeit zur Akteneinsicht und damit auch zur Kenntnisnahme der bei der Grundstücksakte befindlichen Wertbeurteilung(en) eingeräumt hat. Denn der erkennende Senat ist davon überzeugt, dass die Klägerin ein Exemplar der Wertbeurteilung noch vor Erlass der angefochtenen Bescheide erhalten hat. Mit Schreiben vom 25. Juli 2008 hatte die Beklagte die Klägerin über die beabsichtigte Festsetzung eines Ausgleichsbetrags in Höhe von 5.634,-- Euro informiert und zur Erläuterung auf die Ergebnisse der Bodenwertermittlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (vom 23. Juni 2008) verwiesen, die „in Kopie beigefügt“ seien. Hierauf hatte die Klägerin mit Telefax vom 20. September 2008 reagiert und um einen Termin zur Erörterung der Angelegenheit gebeten. Dabei hatte sie nicht eingewandt, die dem Schreiben der Beklagten vom 25. Juli 2008 angeblich beigefügte Anlage nicht erhalten zu haben. Vielmehr hat sie mit einem weiteren Telefax vom 1. Februar 2009 darauf verwiesen, dass sie das Schreiben vom 25. Juli 2008 und das Gutachten nicht mehr auffinden könne, einer ihrer Gesellschafter sich allerdings „deutlich an ein Gutachten“ erinnern zu können glaube. Es werde deshalb um Übersendung einer weiteren Abschrift des Gutachtens gebeten. Mit Schreiben vom 4. Februar 2009 hat die Beklagte daraufhin die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18. September 2009 an die Klägerin übersandt. Im weiteren Verwaltungs- und Widerspruchsverfahren hat die Klägerin nicht mehr darauf verwiesen, dass ihr die Wertbeurteilung nicht vorliege bzw. dass ihrer Bitte um neuerliche Übersendung der Wertbeurteilung nicht entsprochen worden sei. All diese Umstände lassen keine ernsthaften Zweifel daran zu, dass der Klägerin die Wertbeurteilung(en) der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bereits im Verwaltungsverfahren vorgelegen haben müssen. Vor diesem Hintergrund kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, dass ein etwaiger Anhörungsmangel im Übrigen gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 HmbVwVfG geheilt worden wäre, weil der Klägerin jedenfalls im Klageverfahren die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18. September 2009 vorgelegen haben muss. Denn in ihrem Schriftsatz an das Verwaltungsgericht vom 18. August 2010 hat sich die Klägerin mit dieser Wertbeurteilung auseinandergesetzt und hieraus zitiert.

40

2. Die angefochtenen Bescheide genügen auch dem formalen Bestimmtheitserfordernis nach § 37 Abs. 1 HmbVwVfG. Danach muss ein Verwaltungsakt hinreichend bestimmt sein. Das bedeutet zum einen, dass der Adressat in die Lage versetzt werden muss, zu erkennen, was von ihm gefordert wird. Zum anderen muss der Verwaltungsakt eine geeignete Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein können (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.10.2013, 8 C 21.12, BVerwGE 148, 146, juris Rn. 13). Diesen Anforderungen genügen die angefochtenen Bescheide. Aus ihnen ergibt sich ohne Weiteres, in welcher Höhe ein Ausgleichsbetrag von der Klägerin gefordert wird. Die Gesichtspunkte, die die Klägerin gegen die Bestimmtheit der streitgegenständlichen Bescheide einwendet, namentlich die aus ihrer Sicht unzureichende Nachvollziehbarkeit der angewendeten Wertermittlungsmethoden und der zugrunde liegenden tatsächlichen Annahmen, betreffen nicht die Bestimmtheit, sondern zum einen – in formaler Hinsicht – die hinreichende Begründung der angefochtenen Bescheide i.S.v. § 39 HmbVwVfG (hierzu sogleich) und zum anderen – in materieller Hinsicht – die Plausibilität der vorgenommenen Wertbeurteilung (hierzu i.E. noch unten).

41

3. Die angefochtenen Bescheide sind auch hinreichend i.S.v. § 39 HmbVwVfG begründet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich der Senat anschließt, muss eine Begründung (nur) die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Die Vorschrift verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in allen Einzelheiten zu begründen. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Wie auch sonst im Abgabenrecht gilt für sanierungsrechtliche Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Es genügt, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen – wie vorliegend geschehen (s.o.) – Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 8, m.w.N.).

42

Nach diesen Maßstäben genügen die angefochtenen Bescheide noch dem formellen Begründungserfordernis des § 39 Abs. 1 HmbVwVfG. Hierbei sind die Bescheide nicht isoliert zu betrachten, sondern es ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte der Klägerin auch die jeweiligen Wertbeurteilungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Verfügung gestellt hat (s.o.), auf die sie sich in den angefochtenen Bescheiden auch ausdrücklich bezogen hat. Den Wertbeurteilungen können die im Ergebnis angenommenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen, eine – überschlägige und auf das gesamte Sanierungsgebiet bezogene – Beschreibung der Zustände vor und nach der Sanierung sowie eine Erläuterung zur Ermittlung und Anwendung der Schichtwerte entnommen werden.

43

Auch wenn die Wertbeurteilung und die weiteren Unterlagen schon wegen der Komplexität der Materie Fragen offen lassen und, insbesondere was die spezifisch sanierungsbezogenen Wertungen anbelangt, ein Bezug zu dem zu bewertenden Grundstück bzw. zu der Wertzone, in der das zu bewertende Grundstück belegen ist, nicht hergestellt wird, ergibt sich aus den der Klägerin zur Verfügung gestellten und der festgesetzten Beitragsforderung zugrunde gelegten Unterlagen jedenfalls in den „Eckpunkten“, wie der gegen die Klägerin festgesetzte Ausgleichsbetrag ermittelt worden ist. Namentlich wird noch hinreichend deutlich, dass die Beklagte die Bodenwerte für das Grundstück der Klägerin ermittelt hat, indem sie besondere Bodenrichtwerte und diesen zugrunde liegende Schichtwerte herangezogen und ins Verhältnis zu der konkreten Art und dem konkreten Maß der Nutzung auf dem Grundstück der Klägerin gesetzt hat. Aus der Wertbeurteilung ergibt sich ferner, dass die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen mit Hilfe der „Zielbaummethode“ ermittelt wurden, bei der die auf der Sanierung beruhende Verbesserung der Lagequalität anhand einzelner Lagekriterien bemessen wurde. Die dem zugrunde liegenden tatsächlichen Erwägungen ergeben sich – zumindest in den insoweit ausreichenden Eckpunkten – aus den der Wertbeurteilung beigefügten Zustandsbeschreibungen. Damit hat die Beklagte die maßgeblichen Bewertungsparameter hinreichend offengelegt und auf diese Weise die Klägerin in die Lage versetzt, weitere Erläuterungen konkret bei der Beklagten nachzufragen. Vor diesem Hintergrund greift der Einwand der Klägerin, die der angenommenen Bodenwertsteigerung zugrunde liegenden tatsächlichen Annahmen und die zur Bodenwertermittlung angewendeten Methoden, namentlich die sog. Zielbaummethode, seien in den angefochtenen Bescheiden nicht ausreichend erklärt und nachvollziehbar, im Ergebnis und mit Blick auf die formalen Anforderungen aus § 39 Abs. 1 HmbVwVfG nicht durch. Derartiger ins Detail gehender Erläuterungen bedarf es nicht, solange der Abgabenpflichtige die Möglichkeit erhält, aufgrund der ihm mitgeteilten Eckpunkte der Bewertung weitergehende Erkenntnisse anderweitig – insbesondere bei der Behörde – zu erlangen bzw. nachzufragen. Dies war vorliegend gewährleistet.

II.

44

Der Bescheid der Beklagten vom 15. Juni 2009 bzw. vom 26. Juni 2009 und der Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2010 sind auch materiell rechtmäßig. Die Beklagte fordert von der Klägerin zu Recht einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 5.634,-- Euro.

45

1. Die Voraussetzungen für die Forderung eines Ausgleichsbetrags dem Grunde nach sind erfüllt. Das Grundstück M. Allee … liegt in dem zunächst förmlich im Verordnungswege festgelegten und später förmlich im Verordnungswege wieder aufgehobenen Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße). Die zugrunde liegende „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 6. April 1982 (GVBl. 1982, S. 69) sowie die „Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)" vom 13. September 2005 (GVBl. vom 23. September 2005, S. 395) sind wirksam. Dies steht zwischen den Beteiligten wegen des rechtskräftigen Urteils des Berufungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31. März 2014 (4 Bf 233/12) fest. Mit ihren neuerlichen Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Ausfertigung der vorgenannten Rechtsverordnungen ist die Klägerin wegen der Rechtskraft des Urteils vom 31. März 2014 ausgeschlossen.

46

2. Die Klägerin ist Schuldnerin des Ausgleichsbetrags. Sie war im maßgeblichen Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstücks M. -Allee … . Maßgeblich ist insoweit gemäß §§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BauGB das Wirksamwerden der Verordnung über die Aufhebung des Sanierungsgebiets. Da die Aufhebungsverordnung am 23. September 2005 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht worden ist, ist Wertermittlungsstichtag der nachfolgende Tag, also der 24. September 2005 (vgl. Art. 54 Satz 1 der Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg).

47

3. Die angefochtenen Bescheide sind schließlich auch hinsichtlich der Höhe des geforderten Ausgleichsbetrags nicht zu beanstanden.

48

Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB, der der Finanzierung des Sanierungsvorhabens und der Abschöpfung von durch die Sanierung bewirkten Bodenwerterhöhungen dient (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 33 f.; vgl. ferner Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 1 Rn. 1 ff.), ist zu berücksichtigen, dass nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist. Der Gesetzgeber hat zwar für das Recht der Ausgleichsbeträge keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen aber deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum, der bei der Bemessung der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge allerdings der Gemeinde zusteht und nicht etwa voraussetzt, dass diese sich bei der Grundstücks- und Lagebewertung (nur) des Gutachterausschusses bedient (hierzu unter b] dd] [2]), ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 11 f., m.w.N.; Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29; OVG Hamburg, a.a.O., juris Rn. 29; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 15; OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris Rn. 37).

49

Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf dem Grundstück der Klägerin ist rechtsfehlerfrei unter Inanspruchnahme des vorstehend beschriebenen Wertermittlungsspielraums erfolgt. Die angewandte Methode der Bodenwertbestimmung anhand von Bodenrichtwerten ist ebenso wenig zu beanstanden wie die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung mithilfe der sog. Zielbaummethode (hierzu a]). Auch die Anwendung dieser Methoden zur Bestimmung des von der Klägerin geschuldeten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags begegnet keinen rechtlichen Bedenken (hierzu b]). Der so ermittelte Ausgleichsbetrag, den die Beklagte von der Klägerin danach zu Recht fordert, ist auch nicht zu mindern (hierzu c]).

50

a) Die vorliegend angewandten Methoden bei der Bewertung des Grundstücks der Klägerin sind nicht zu beanstanden.

51

Das Gesetz macht zur Methode der Ausgleichsbetragsermittlung keine besonderen Vorgaben. Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 Abs. 2 BauGB nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten, im Zeitpunkt des Erlasses des vorliegend angefochtenen Widerspruchsbescheides noch geltenden Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung [WertV] vom 6. Dezember 1988 [BGBl. I 1988, S. 2209], geändert durch Gesetz vom 18. August 1997 [BGBl. I 1997, S. 2081]), der allerdings keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt. Die Wertermittlungsverordnung ist hinsichtlich ihrer Methoden aber nicht abschließend. Wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann. Das kann auch eine Methode sein, mit der aus einem marktwirtschaftlich ermittelten Endwert durch Iteration der Anfangswert näherungsweise gefunden werden kann. Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichem Maße geeignet ist wie die in der Wertermittlungsverordnung geregelten Methoden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 7, m.w.N.).

52

Sowohl die Methode der Bodenwertbestimmung (hierzu aa]) als auch die Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung (hierzu bb]) sind zur Wertermittlung nach den vorstehenden Maßgaben geeignet.

53

aa) Im Ausgangspunkt hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, auf deren Wertbeurteilung die Beklagte ihre Ausgleichsbetragsforderung maßgeblich stützt, den Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet auf der Grundlage von – aus turnusmäßig festgelegten lagetypischen Bodenrichtwerten (hierzu noch unten) abgeleiteten – besonderen Bodenrichtwerten ermittelt, die der Gutachterausschuss zuvor für verschiedene Wertzonen festgelegt hat. Dies begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.

54

Es spricht bereits viel dafür, dass dieses Verfahren dem in der Wertermittlungsverordnung primär vorgesehenen Vergleichswertverfahren entspricht. Nach § 21 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Die vorliegend zur Anwendung gebrachte Bodenrichtwertmethode entspricht diesen Vorgaben zwar nicht unmittelbar, weil zur Ermittlung des Bodenwertes des Grundstücks der Klägerin nicht Kaufpreise konkreter Grundstücke, die mit dem Grundstück der Klägerin vergleichbar sind, herangezogen worden sind. Indes können gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WertV zur Ermittlung des Bodenwerts neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Bodenrichtwertmethode ist danach zumindest als dem Vergleichswertverfahren gleichwertige Wertermittlungsmethode in der Wertermittlungsverordnung vorgesehen. Dies liegt auch deshalb nahe, weil Bodenrichtwerte gemäß § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB ebenfalls auf einer Kaufpreissammlung und damit auf Vergleichspreisen beruhen.

55

Aber auch dessen ungeachtet hält der Senat das Bodenrichtwertverfahren vorliegend für geeignet zur Bodenwertermittlung und daher als von dem bei der Grundstücksbewertung bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Die Angabe in der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18. September 2008 (dort S. 5), Kaufpreise für unbebaute Grundstücke gleicher Nutzungsintensität in vergleichbarer Lage lägen nicht vor, kann angesichts der innerstädtischen Lage des hier zu beurteilenden Grundstücks und der in Innenstadtlagen regelmäßig vorzufindenden Bebauungsdichte nicht ernsthaft bezweifelt werden. Vor diesem Hintergrund bedarf es alternativer Ansätze zu einer marktwirtschaftlichen (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 7), d.h. die Marktverhältnisse realistisch abbildenden Wertermittlung. Das Bodenrichtwertverfahren wird, wie die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses ausweislich des in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteils aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 erläutert haben, auch außerhalb des Rechts der Ausgleichsbeträge als marktübliches Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken in Hamburg zu Anwendung gebracht. Es berücksichtigt dabei die Bewertungsgrundsätze, wie sie sich aus der Wertermittlungsverordnung bzw. nunmehr der Immobilienwertermittlungsverordnung ergeben. Namentlich werden die Nutzungsunterschiede zwischen dem „Bodenrichtwertgrundstück“ und dem konkret zu bewertenden Grundstück (vgl. hierzu § 14 WertV) berücksichtigt, indem die Richtwerte auf die zugrunde liegenden Schichtwerte zurückgeführt werden und damit die konkrete Nutzungsart bei der Wertbestimmung berücksichtigt wird (vgl. §§ 3 Abs. 2 Satz 2, 5 Abs. 1 Satz 1 WertV). Ferner findet ein vom „Richtwertgrundstück“ abweichendes Maß der konkreten baulichen Nutzung durch Umrechnungskoeffizienten Berücksichtigung (vgl. §§ 14 Satz 1 und 3, 10 Abs. 1 WertV).

56

bb) Die Anwendung der sog. Zielbaummethode, mit deren Hilfe der Gutachterausschuss die sanierungsbedingten Wertsteigerungen im Sanierungsgebiet ermittelt hat, begegnet ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken.

57

Die Zielbaummethode ist eine Multifaktorenanalyse, deren Prinzip darin besteht, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck bei der Zielbaummethode in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt, die eine Kette in der Form eines „Zielbaumes“ bildet. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung nach gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und nachvollziehbarer. Ein Bewertungsfehler im Detail schlägt sich im Ergebnis nicht so stark nieder wie eine auf das Ganze bezogene Fehleinschätzung (vgl. OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42, m.w.N.)

58

In der Rechtsprechung ist die grundsätzliche Eignung dieser Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen vielfach anerkannt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, 4 B 71.04, NVwZ 2005, 449, juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 11.3.2014, OVG 10 S 1.14, juris Rn. 6; Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 22 ff.; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl. 2005, 89, juris Rn. 42 ff.). Der erkennende Senat teilt diese Einschätzung. Die Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen anhand der Zielbaummethode ist von dem bei der Grundstücksbewertung bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Da nämlich die Möglichkeit eines direkten Vergleichs mit vergleichbaren sanierungsbeeinflussten und sanierungsunbeeinflussten – zumal unbebauten – Grundstücken realistisch nicht besteht (s.o.), ist es möglich und geboten, nach einer anderen – in der (Immobilien-) Wertermittlungsverordnung nicht ausdrücklich vorgesehenen – Methode zu suchen, die zur Wert- (Unterschieds-) Ermittlung geeignet ist. Bei der Zielbaummethode, wie sie der Gutachterausschuss vorliegend und auch in weiteren Sanierungsgebieten zur Ermittlung der prozentualen sanierungsbedingten Wertsteigerung zur Anwendung gebracht hat und bringt, handelt es sich um eine rationale, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehende Methode (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, 4 B 69.95, NVwZ-RR 1997, 155, juris Rn. 11), die die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, wie sie sich aus der Wertermittlungsverordnung ergeben, berücksichtigt (i.E. ebenso OVG Bautzen, a.a.O., juris Rn. 43). Denn die Zielbaummethode knüpft an danach geeignete Parameter für die Wertbeurteilung an. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 WertV sind zur Bestimmung des Grundstückswertes die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zugrunde zu legen. Hierzu gehören gemäß § 3 Abs. 2 WertV auch und insbesondere die Lage und die für diese entscheidenden Lagemerkmale, d.h. insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse (vgl. § 5 Abs. 6 WertV). Dies greift die Zielbaummethode und die bei ihrer Anwendung erstellte Bewertungsmatrix in den dortigen Hauptkategorien und Unterkriterien differenziert auf.

59

Der sinngemäße Einwand der Klägerin, die Zielbaummethode sei deshalb zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen und – daran anknüpfend – zur Wertermittlung ungeeignet, weil sie eine mathematische Genauigkeit suggeriere, die der Realität auf dem Grundstücksmarkt nicht entspreche, greift nicht durch. Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang davon ausgeht, es müsse „der Marktwert ermittelt werden, der identisch ist mit dem Verkehrswert“, und es müsse hierbei der „Wert des bebauten Grundstücks als Maßstab“ herangezogen werden, geht dieser Ansatz schon deshalb fehl, weil mit dem Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts – und nicht des Verkehrswertes bebauter Grundstücke – abzuschöpfen ist. Dies ist letztlich der Grund dafür, dass die Wertbestimmung mithilfe von Bodenrichtwerten und unter Anwendung der Zielbaummethode vorgenommen wird, weil ein Vergleich der Marktpreise sanierungsbeeinflusster und sanierungsunbeeinflusster unbebauter Grundstücke mangels Vorhandenseins ausreichender Vergleichsgrundstücke in Innenstadtlagen und damit mangels Vorhandenseins eines entsprechenden Marktes nicht gelingen kann (s.o.). Letzteres bedeutet aber nicht, dass deshalb ein Bodenwert und eine etwaige Bodenwertsteigerung nicht vorhanden sind. Sie lassen sich nur nicht unmittelbar aus vorhandenen Marktdaten ablesen. Vor diesem Hintergrund knüpft die Zielbaummethode an einen „fiktiven Markt“ an. Sie dient dem Zweck, auf der Grundlage der (Lage-) Kategorien und Kriterien, die auf dem Grundstücksmarkt als (boden-) wertbeeinflussend angesehen werden, etwaige sanierungsbedingte Wertsteigerungen isoliert von anderweitigen Wertentwicklungen zu erfassen und die zugrunde liegenden Einschätzungen transparent, nachvollziehbar und damit auch – was die tatsächlichen Annahmen anbelangt – überprüfbar zu machen. Die mit der Zielbaummethode ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerungen können dann in einem weiteren Schritt auf vorhandene – sanierungsbeeinflusste – Bodenrichtwerte bezogen werden, um hieraus sanierungsunbeeinflusste – aus vorhandenen Marktdaten nicht unmittelbar ableitbare – Bodenrichtwerte ermitteln zu können. Die von der Klägerin bemängelte „mathematische Genauigkeit“ ist diesem System und dem Anliegen, Bewertungen und Einschätzungen transparent zu machen, geschuldet, ohne dass damit zum Ausdruck gebracht werden soll, dass die Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nicht das Ergebnis einer Schätzung ist.

60

b) Auf der Grundlage der vorstehend beschriebenen Methoden hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, deren Wertbeurteilung sich die Beklagte in den angefochtenen Bescheiden zu Eigen gemacht hat, den von der Klägerin geschuldeten Ausgleichsbetrag rechtsfehlerfrei ermittelt. Die von dem Gutachterausschuss vorgenommene Ermittlung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken (hierzu aa]). Die für die Wertzone 5 anhand der für diese Zone erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von 1,9 % (Wohnen) bzw. in Höhe von 0,8 % (Läden) erscheint hinreichend plausibel (hierzu bb]). Ferner hat der Gutachterausschuss, ohne dass dies rechtlich zu bestanden ist, den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand ermittelt (hierzu cc]). Auch den Anfangs- und den Endwert des konkreten Grundstücks der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in vertretbarer Weise auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte für den Anfangs- und den Endzustand bestimmt (hierzu dd]).

61

aa) Zur Bestimmung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand hat der Gutachterausschuss einen turnusmäßig zum 1. Januar 2006 ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert aus der unmittelbaren Umgebung herangezogen, nämlich den Richtwert für das (fiktive) Grundstück Max-Brauer-Allee 86/Schumacherstraße 114. Diesen Richtwert hat er – jedenfalls im Ausgangspunkt – unverändert für alle Grundstücke in der Wertzone 5, in der auch das Grundstück der Klägerin belegen ist, für die Ermittlung des Endwertes i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB zugrunde gelegt. Danach beträgt der der Bestimmung des Bodenwertes des Grundstücks der Klägerin zugrunde gelegte besondere Bodenrichtwert im Endzustand 707,-- Euro/m² bezogen auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Dem liegen Schichtwerte in Höhe von 410,-- Euro/m² (Läden), 380,-- Euro/m² (Büro) und 370,-- Euro/m² (Wohnen) jeweils bei einer Geschossflächenzahl von 1,0 zugrunde. Dies begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken.

62

(1) Die vorgenommene Wertzonenbildung gibt keinen Anlass für Zweifel an der Eignung des herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwerts für die Bestimmung des besonderen Bodenrichtwerts im Endzustand.

63

Nach dem Verständnis des Gutachterausschusses, das der erkennende Senat nachvollziehen kann, handelt es sich bei den Wertzonen um Gebiete, die – bei gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung und abgesehen von Grundstücken mit besonderen Wertverhältnissen – jeweils annähernd gleiche Wertverhältnisse im Endzustand und annähernd gleiche sanierungsbedingte Werterhöhungen aufweisen. Mit der Wertzonenbildung verfolgt der Gutachterausschuss das im Grundsatz nachvollziehbare und sachgerechte Ziel, zonale Wertunterschiede im Sanierungsgebiet bei der Wertbestimmung und insbesondere bei der Bemessung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen differenziert zu erfassen. Dem Ansatz liegt die ersichtlich zutreffende Erkenntnis zugrunde, dass – zum einen – nicht alle Grundstücke im Sanierungsgebiet gleiche (Wert-) Verhältnisse bezogen auf ihre Lage aufweisen, und dass – zum anderen – die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht notwendig im gesamten Sanierungsgebiet identische Auswirkungen gehabt haben müssen, sondern sich – je nach Lage und Eigenart der Grundstücke einerseits und nach Lage der Örtlichkeiten, an denen konkrete Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden sind, andererseits – in unterschiedlichem Ausmaß auf den Bodenwert auswirken können (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 55).

64

Es bedarf vorliegend keiner Entscheidung, ob die – im Ausgangspunkt grundsätzlich nachvollziehbaren – Erwägungen des Gutachterausschusses bei der Einteilung der Wertzonen, wie sie sich aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015 (dort S. 8 ff.) in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, ergeben, geeignet sind, die bei der Wertzonenbestimmung vorgenommenen konkreten Grenzziehungen ausreichend und mit Blick auf alle Grundstücke in den gebildeten Wertzonen zu erläutern. Denn für die in dem vorliegenden Verfahren einzig vorzunehmende Bewertung bzw. zonale Zuordnung des Grundstücks der Klägerin kommt es hierauf nicht an. Wie die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses ausweislich des in der Parallelsache 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteils aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 erläutert haben, hat der Gutachterausschuss die Wertzone 5, in der das Grundstück der Klägerin belegen ist, gebildet, um der exponierten Lage der dortigen Grundstücke an der viel befahrenen Max-Brauer-Allee und in unmittelbarer Nähe eines stark frequentierten Kreuzungsbereichs, was sich beides nachteilig auf die Lage der betroffenen Grundstücke auswirkt, Rechnung zu tragen. Das Grundstück der Klägerin ist von dieser besonderen, durch die überdurchschnittlich große Verkehrsbelastung in der unmittelbaren Umgebung geprägte Lage unzweifelhaft betroffen. Dies stellt auch die Klägerin nicht in Abrede. Die besonderen Lagemerkmale, die den Gutachterausschuss zur Bildung der Wertzone 5 veranlasst haben, treffen mithin jedenfalls auf das Grundstück der Klägerin zu. Überdies ist das – fiktive – Richtwertgrundstück, das dem für die (gesamte) Wertzone 5 herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwert zugrunde liegt, im Kreuzungsbereich und daher in unmittelbarer Nähe zu dem Grundstück der Klägerin belegen. Es erscheint dem erkennenden Senat daher naheliegend und ohne Weiteres plausibel, jedenfalls den besonderen Bodenrichtwert des Grundstücks der Klägerin hieraus abzuleiten, da die lagebezogene Vergleichbarkeit dieses (fiktiven) Grundstücks mit dem Grundstück der Klägerin besteht.

65

Der wiederholte Einwand der Klägerin, bei der Grundstücksbewertung seien die Besonderheiten, insbesondere die exponierte Lage ihres Grundstücks an der vielbefahrenen Max-Brauer-Allee nicht berücksichtigt worden, greift angesichts der vorstehenden Ausführungen nicht durch. Den genannten Besonderheiten ist durch die Bildung einer besonderen, nur wenige Grundstücke umfassenden Wertzone für die Grundstücke im westlichen Rand- und Kreuzungsbereich des Sanierungsgebiets und durch Heranziehung eines lagetypischen Bodenrichtwertes aus der unmittelbaren Umgebung der in dieser Wertzone belegenen Grundstücke Rechnung getragen worden. Dass das Grundstück der Klägerin darüber hinaus weitergehende Besonderheiten aufweist, die gegen eine Vergleichbarkeit seiner Lage mit dem Bodenrichtwertgrundstück sprechen, ist nicht erkennbar. Hierzu trägt auch die Klägerin nichts vor. Ob die lagetypische Vergleichbarkeit mit dem Bodenrichtwertgrundstück auch für alle anderen Grundstücke der Wertzone 5 gilt, ist für die Bewertung des Grundstücks der Klägerin demgegenüber ebenso wenig von Belang wie die Frage, ob die Einteilung der Zonen im Übrigen, die allerdings vielfach nicht trennscharf wird erfolgen können, und die weiteren von dem Gutachterausschuss herangezogenen lagetypischen Bodenrichtwerte stets und mit Blick auf alle Grundstücke im gesamten Sanierungsgebiet sachgerecht bzw. plausibel sind. Auf die vorliegend zu prüfende Vertretbarkeit der Bewertung des Grundstücks der Klägerin wirkt sich all dies nicht aus.

66

(2) Es ist nicht zu beanstanden, dass der Gutachterausschuss die besonderen Bodenrichtwerte im Endzustand – und damit auch den bei der Wertermittlung bezogen auf das Grundstück der Klägerin herangezogenen Bodenrichtwert – aus dem für das (fiktive) Richtwertgrundstück turnusmäßig ermittelten lagetypischen Bodenrichtwert zum 1. Januar 2006 abgeleitet hat, ohne hiervon einen Abschlag vorzunehmen. Zwar ist Wertermittlungsstichtag der 24. September 2005 (s.o.). Es kommt deshalb in Betracht, für den besonderen Bodenrichtwert im Endzustand einen Abschlag auf den lagetypischen Bodenrichtwert zum 1. Januar 2006 vorzunehmen, weil der turnusmäßig ermittelte lagetypische Bodenrichtwert zum 1. Januar 2004 noch geringer war, der Bodenwert also tendenziell seit dem Wertermittlungsstichtag gestiegen ist. Indes hat die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, darauf verwiesen und haben die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 weitergehend erläutert, dass die lineare Interpolation zwischen den beiden Bodenrichtwertstichtagen aufgrund der zeitlichen Nähe des Wertermittlungsstichtags zum 1. Januar 2006 keine signifikanten Unterschiede ergeben habe und hiervon deshalb abgesehen worden sei. Dieser Ansatz erscheint nicht zuletzt deshalb vertretbar und rechtlich nicht zu beanstanden, weil – wie auch die Klägerin in anderem Zusammenhang betont – eine mathematisch korrekte Bestimmung des Bodenwertes ohnehin nicht möglich ist, sondern die Ermittlung des Bodenwertes vielmehr eine Schätzung voraussetzt (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29).

67

bb) Die für die Wertzone 5 anhand der hierfür erstellten Zielbaummatrix ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von in der Summe 1,9 % (Wohnen) bzw. in Höhe von in der Summe 0,8 % (Läden) erscheint hinreichend plausibel.

68

Sanierungsbedingte Verbesserungen – und zwar jeweils um eine Wertstufe – hat der Gutachterausschuss in der hier relevanten Wertzone 5 nur bei drei Unterkriterien angenommen: Für das Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 3 („teilweise städtebauliche Bruchstellen“) auf Endstufe 4 („homogene, intakte Bebauungsstruktur mit Stadtreparaturen“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,70 % (Wohnen) bzw. 0,53 % (Läden) abgeleitet. Für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 1 („keine Begrünung im Straßenraum“) auf Endstufe 2 („unzureichende Begrünung im Straßenraum“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,35 % (Wohnen) bzw. 0,26 % (Läden) abgeleitet. Für das Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) hat er eine Steigerung von Anfangsstufe 1 („keine Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) auf Endstufe 2 („vereinzelte Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) angenommen; hieraus hat er eine anteilige Wertdifferenz von 0,88 % (Wohnen) abgeleitet; eine anteilige Wertdifferenz bezogen auf die Ladennutzung hat der Gutachterausschuss mangels Wertrelevanz insoweit nicht angenommen. Für alle anderen Unterkriterien hat der Gutachterausschuss in der Wertzone 5 keine sanierungsbedingten Verbesserungen, allerdings auch keine Verschlechterungen durch die Sanierung angenommen. Er ist hier zu der Einschätzung gelangt, dass die Durchführung der Sanierung keinen wertrelevanten Einfluss auf die Lagemerkmale gehabt hat.

69

Die im Zusammenhang mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen vorgenommenen Bewertungen sind für den erkennenden Senat hinreichend nachvollziehbar. Dies gilt zunächst für die Zielbaummatrix selbst. Darin hat der Gutachterausschuss die anteiligen sanierungsbedingten Wertsteigerungen auf der Grundlage von drei Hauptkategorien und mehreren Unterkriterien ermittelt. Die Wahl und die Beschreibung der einzelnen Hauptkategorien (Attraktivität des Standortes/Stadtbild; Wohnqualität; Gewerbestandortqualität) und der innerhalb dieser Kategorien gebildeten Unterkriterien erscheint mit Blick auf § 5 Abs. 6 WertV zur Bewertung und Bemessung der Lagequalität ebenso geeignet wie die abstrakten Beschreibungen der fünf Wertstufen. Auch gegen die vorgenommenen Gewichtungen – die Gesamtgewichtung der Lagerelevanz, die Gewichtung der Hauptkategorien zueinander und die anteilige Gewichtung der Unterkriterien innerhalb der jeweiligen Hauptkategorien – hat der erkennende Senat keine Einwände, weil sie in sich stimmig wirken. Auch die Klägerin hat hiergegen keine konkreten, die Plausibilität des Bewertungssystems in Frage stellenden Einwendungen geltend gemacht. Soweit sie dem Sinne nach bemängelt, die Zielbaummatrix unterscheide bei der Wertstufenzuordnung nicht zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten – hier zwischen Wohnungen und Läden –, obwohl die Lagekriterien sich in unterschiedlicher Weise auf unterschiedliche Nutzungsarten auswirkten, greift dieser Einwand nicht durch. Der Notwendigkeit, die Wertrelevanz verschiedener Lagekriterien auf die unterschiedlichen Nutzungsarten differenziert zu berücksichtigen, trägt die Zielbaummatrix Rechnung, indem – getrennt für die jeweiligen Nutzungsarten – die Bodenwertrelevanz der einzelnen Hauptkategorien ([1] – [3]) und die Bodenwertrelevanz der innerhalb der Hauptkategorien gebildeten Unterkriterien (1a-f; 2a-d; 3a-e) jeweils gesondert bestimmt und zueinander ins Verhältnis gesetzt werden („anteiliges Gewicht A“ und „anteiliges Gewicht B“). Dieser Ansatz hat zur Folge, dass etwa die für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) angenommene sanierungsbedingte Wertsteigerung um eine Wertstufe sich bei der Wohnnutzung mit anteilig 0,35 %, bei der Ladennutzung hingegen nur mit 0,26 % auswirkt.

70

Ausreichend plausibel und nachvollziehbar sind ferner die tatsächlichen Erwägungen, die den vorgenommenen Bewertungen zugrunde liegen. Insoweit ist zwar die der Wertbeurteilung beigefügte Zustandsbeschreibung vor und nach der Sanierung für sich genommen nicht hinreichend, weil dort nur überblicksartig und ohne Bezug zu den in den Wertzonen teilweise ganz unterschiedlich vorgenommenen Einzelbewertungen einzelne Sanierungsmaßnahmen aufgeführt werden. Auch die „Darstellung der Einzelmaßnahmen“, die die Beklagte mit ihrem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, vorgelegt hat, ist nicht hinreichend, weil auch aus ihr nicht deutlich hervorgeht, welche Auswirkungen welchen Umfangs die dort genannten Maßnahmen nach der Einschätzung des Gutachterausschusses auf welche Lagemerkmale in welchen Teilen bzw. Zonen des Sanierungsgebiets (typischerweise) gehabt haben. Hinreichend nachvollziehbar sind die genannten Angaben aber letztlich mit Blick auf die ergänzenden Ausführungen, die in dem Schriftsatz der Beklagten vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 enthalten sind, und aufgrund der weiteren Erläuterungen der Vertreter des Gutachterausschusses und der Beklagten in dem Erörterungstermin vom 26. Februar 2015 und in dem Verhandlungstermin vom 16. April 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, wie sie in dem den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 in jener Sache wiedergegeben sind. Im Einzelnen:

71

(1) Für das Unterkriterium 1a („Bebauungsstruktur“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, eine Verbesserung der Bebauungsstruktur sei durch näher bezeichnete Neubauten und den Abbruch von näher bezeichneten Hintergebäuden in der Max-Brauer-Allee und in der Chemnitzstraße erreicht worden. Sofern diese Maßnahmen teilweise in den angrenzenden Wertzonen 4 und 6 durchgeführt worden seien, hätten sie sich nach Einschätzung des Gutachterausschusses auch positiv auf die Lage der Grundstücke in der Wertzone 5 ausgewirkt.

72

Gegen diese Annahmen bestehen keinen durchgreifenden Bedenken. Der pauschale, nicht näher begründete Einwand der Klägerin, an der Bebauung habe sich im Umkreis des zu bewertenden Grundstücks nichts geändert, greift vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen nicht durch. Der Plausibilität der dargestellten Erwägungen steht auch nicht entgegen, dass danach einzelnen Maßnahmen „zonenübergreifende“ Bedeutung zugemessen wird. Bei den gebildeten Wertzonen handelt es sich um ein grobes Raster, das eine erste Zuordnung der Lagequalität und der „Sanierungsbetroffenheit“ der dort belegenen Grundstücke ermöglichen soll. Für die Frage, ob und ggf. in welchem Umfang durchgeführte Sanierungsmaßnahmen zu Wertsteigerungen bei Grundstücken im Sanierungsgebiet geführt haben, haben die Wertzonen demgegenüber keine Bedeutung. Die Bildung von Wertzonen und die Bestimmung der Wertzonengrenzen führen nicht dazu, dass Sanierungsmaßnahmen in einer Wertzone sich nur ausnahmsweise positiv auf die Lage der Grundstücke auch in einer anderen Wertzone auswirken können. Denn es handelt sich bei den einzelnen Wertzonen nicht um in sich geschlossene (kleine) Sanierungsgebiete, in deren Grenzen die dort durchgeführten Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich isoliert zu betrachten sind. Vielmehr kommt es auf die Bedeutung der Sanierungsmaßnahme für das (gesamte) Gebiet und darauf an, in welcher räumlichen Nähe zu den Grundstücken in einer (anderen) Wertzone die betreffenden Maßnahmen durchgeführt werden. Bei den Maßnahmen, die der Gutachterausschuss in der Wertzone 5 als bodenwertrelevant berücksichtigt hat, obwohl sie in anderen Wertzonen vorgenommen worden sind, handelt es sich um Maßnahmen aus räumlich angrenzenden Zonen, für die eine positive Wirkung auf die Grundstücke der Wertzone 5 – und damit auch auf das hier allein maßgebliche Grundstück der Klägerin, das ein für die Wertzone 5 (lage-) „typisches“ Grundstück ist – in dem vom Gutachterausschuss angenommenen moderaten Umfang schon aufgrund ihrer räumlichen Nähe plausibel erscheint.

73

(2) Für das Unterkriterium 1f („Begrünung im Straßenraum“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, zu Beginn der Sanierung sei im Einmündungsbereich von Max-Brauer-Allee, Chemnitzstraße und Schumacherstraße und in der Chemnitzstraße keine Straßenbegrünung vorhanden gewesen. Die Begrünung sei in den genannten Bereichen durch Straßenbäume und Kübelbepflanzungen sowie durch Neuanpflanzungen von Bäumen am Straßenrand erreicht worden.

74

Auf der Grundlage dieser Angaben, an deren Richtigkeit kein Anlass besteht zu zweifeln, erscheint die von dem Gutachterausschuss angenommene, ebenfalls sehr moderate Verbesserung um eine Wertstufe plausibel. Auch insoweit wird die Plausibilität durch den pauschalen, nicht näher begründeten Einwand der Klägerin, an der Begrünung habe sich im Umkreis des zu bewertenden Grundstücks überhaupt nichts geändert, nicht ernsthaft in Frage gestellt. Die Klägerin setzt sich insoweit nicht im Ansatz mit der ihrer Einschätzung widersprechenden „Darstellung der Einzelmaßnahmen“ auseinander, die dem von der Klägerin selbst in dieses Verfahren eingeführten Schriftsatz der Beklagten vom 29 Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 beigefügt war.

75

(3) Für das Unterkriterium 2d („Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur“) heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, vor Beginn der Sanierung habe es im Sanierungsgebiet keine öffentlichen Spiel- und Freizeitmöglichkeiten gegeben. Durch die Sanierung seien Spiel- und Freizeitmöglichkeiten zwar nicht in der Wertzone 5, aber in den Wertzonen 3 und 7 geschaffen worden, denen der Gutachterausschuss eine zonenübergreifende Wirkung zugesprochen habe.

76

Auch diese Einschätzung erscheint plausibel. Es ist nachvollziehbar, dass die Schaffung von Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche sich nicht nur in der unmittelbaren Umgebung einer solchen Anlage auswirkt, da diese einen weiter gefassten „Einzugsbereich“ und deshalb „zonenübergreifende“ Wirkung haben dürfte. Die angenommene – erneut sehr moderate – Verbesserung der Lagequalität um nur eine Wertstufe mit Blick darauf, dass die betreffenden Sanierungsmaßnahmen räumlich weiter entfernt von den Grundstücken der Wertzone 5 realisiert worden sind, bewegt sich nach Auffassung des erkennenden Senats innerhalb des bei Vornahme der Bewertung anzuerkennenden Wertermittlungsspielraums.

77

Im Ergebnis ohne Erfolg verweist die Klägerin darauf, dass nach dem Abschlussbericht des Sanierungsträgers (dort S. 56) „Engpässe in den sozialen Infrastruktureinrichtungen entstanden“ seien und „der Mangel an Kindertageseinrichtungen für Klein- und Schulkinder und an Freizeitbeschäftigungsmöglichkeiten für Jugendliche im Gebiet (...) nach wie vor eklatant“ sei. Dieser Befund schließt es nicht aus, bei dem Unterkriterium 2d im Ergebnis gleichwohl von einer geringfügigen Wertstufensteigerung auszugehen. Denn der Gutachterausschuss hat im Rahmen des genannten Unterkriteriums nicht nur das Angebot an sozialen Einrichtungen und die dort gegebenen Möglichkeiten der Freizeitbeschäftigung bewertet, sondern auch Spiel- und Bolzplätze und vergleichbare Verbesserungen des Wohnumfeldes (vgl. hierzu S. 54 f. des Abschlussberichtes des Sanierungsträgers, auf die in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 Bezug genommen wird). Hieraus leitet der Gutachterausschuss die angenommene anteilige Wertstufensteigerung von Wertstufe 1 („keine Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) auf Wertstufe 2 („vereinzelte Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; keine sozialen Einrichtungen vorhanden“) ab. Dies ist vertretbar. Denn die abstrakten Beschreibungen der Wertstufen 1 und 2 (s.o.) greifen die auch hier nach der Einschätzung des Gutachterausschusses für die Wertzone 5 gegebene Situation, dass die Sanierung zu keinen Verbesserungen beim Vorhandensein sozialer Einrichtungen, aber zu geringfügigen Verbesserungen bei Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche geführt hat, ausdrücklich auf.

78

(4) Für das Unterkriterium 2c („Belastung durch motorisierten Individualverkehr“) hat der Gutachterausschuss weder eine Wertsteigerung, noch eine Wertminderung angenommen. Vielmehr hat der Gutachterausschuss sowohl im Anfangszustand als auch im Endzustand den Stufenwert 2 („hoher Durchgangsverkehr“) zugrunde gelegt und dem Unterkriterium 2c damit im Ergebnis keinen auf der Sanierung beruhenden wertrelevanten Einfluss zugesprochen.

79

Hiergegen wendet die Klägerin der Sache nach ein, es sei von einer sanierungsbedingten Wertminderung auszugehen, weil sich für ihr Grundstück die Verkehrsbelastung wegen der Schließung der Chemnitzstraße für den Durchgangsverkehr und der deshalb erhöhten Verkehrsbelastung auf der Max-Brauer-Allee verschlechtert habe. Dieser Ansatz erscheint nicht von vornherein unplausibel, weil es nachvollziehbar ist, dass dort, wo eine bislang genutzte Verkehrsachse nicht mehr zur Verfügung steht, der Verkehr von anderen Straßen aufgenommen werden muss, die dann entsprechend höher belastet sind.

80

Gleichwohl ist die Bewertung des Gutachterausschusses rechtlich nicht zu beanstanden, denn dessen Begründung für die Annahme, es habe, was die Verkehrsbelastung der Grundstücke in der Wertzone 5 anbelange, gleichwohl keine sanierungsbedingte (Wert-) Veränderung bzw. Minderung gegeben, ist ebenfalls hinreichend plausibel. Hierzu heißt es in dem Schriftsatz vom 29. Januar 2015 in dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13, den die Klägerin in dieses Verfahren eingeführt hat, sinngemäß, eine signifikante – d.h. sich auf den Bodenwert auswirkende – Veränderung der Verkehrsbelastung auf der Max-Brauer-Allee liege nicht vor, weil es sich bei der Max-Brauer-Allee um eine schon immer stark genutzte Stadtstraße gehandelt habe und weiterhin handele. Demgegenüber fällt die zusätzliche Verkehrsbelastung durch die Aufnahme des Durchgangsverkehrs, der vor ihrer Sperrung durch die Chemnitzstraße geführt worden ist, nicht wertrelevant ins Gewicht. Überdies hat die Beklagte darauf hingewiesen, dass sich die Verkehrsdichte insgesamt und unabhängig von der Sanierung erhöht habe, die von Anliegern subjektiv empfundene Zunahme des Verkehrs also auch hierauf beruhe. Diese Erwägungen kann der erkennende Senat hinreichend nachvollziehen. Auch wenn die Schließung der Chemnitzstraße zu einer stärkeren Verkehrsbelastung auf der Max-Brauer-Allee geführt haben mag, ist es vertretbar, dieser Verkehrszunahme angesichts der ohnehin gegebenen erheblichen Verkehrsbelastung auf dieser Straße keine für den Bodenwert derart relevante Bedeutung zuzumessen, dass sie die Annahme einer anteiligen Wertminderung geboten erscheinen ließe. Diese Einschätzung wird gestützt durch die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im dem dem Parallelverfahren 4 Bf 66/13 vorgelagerten Verwaltungsverfahren herangezogenen Verkehrsmessungen in der Max-Brauer-Allee und in der Chemnitzstraße, die einen signifikanten Rückgang der Fahrzeugzahlen in der Chemnitzstraße nach ihrer Schließung für den Durchgangsverkehr, demgegenüber aber keine Zunahme der Fahrzeugzahlen in der Max-Brauer-Allee nach Schließung der Chemnitzstraße zeigen. Hierauf hatte das Beschwerdegericht in dem in der Parallelsache 4 Bf 66/13 ergangenen und den Beteiligten dieses Verfahrens bekannten Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2015 ausdrücklich hingewiesen.

81

Die Bewertung des Gutachterausschusses, im Rahmen des Unterkriteriums 2c keine sanierungsbedingte Wertminderung wegen der – vermeintlichen – Zunahme des Verkehrs auf der Max-Brauer-Allee anzunehmen, ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil der Gutachterausschuss in anderem Zusammenhang, nämlich im Rahmen der der Wertbeurteilung beigefügten Darstellung der Zustände vor und nach der Sanierung (dort zu den Unterkriterien 2c und 3e), der Chemnitzstraße vor ihrer Schließung einen „sehr hohen Durchgangsverkehr“ bescheinigt hat. Denn abgesehen davon, dass die von der Beklagten ermittelten Zahlen nicht nahelegen, dass dieser Verkehr nach Schließung der Chemnitzstraße für den Durchgangsverkehr im Wesentlichen von der Max-Brauer-Allee aufgenommen worden ist (s.o.), betreffen die Angaben in der genannten Zustandsbeschreibung das gesamte Sanierungsgebiet und sind deshalb ins Verhältnis zu der konkret betrachteten Lage zu setzen. Für eine Wohnstraße und die dortigen Grundstücke mag ein Durchgangsverkehr, wie er ehedem durch die Chemnitzstraße führte, erheblich gewesen sein. Dies bedeutet aber nicht, dass die Bewertung ebenso ausfallen muss, wenn es um die Lage von Grundstücken an einer ohnehin stark – und nach Aufnahme weiterer Verkehrsströme noch stärker – durch den Verkehr belasteten Verkehrsachse geht.

82

cc) Der Gutachterausschuss hat den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand ermittelt, ohne dass dies rechtlich zu bestanden ist. Hierbei hat er den besonderen Bodenrichtwert (mit den ermittelten Schichtwerten) im Endzustand (hierzu oben aa]) zugrunde gelegt und mit Hilfe der ermittelten sanierungsbedingten (Gesamt-) Wertsteigerungen (hierzu oben bb]) den besonderen Bodenrichtwert (mit den Schichtwerten) im Anfangszustand errechnet. Durch die verwendete mathematische Formel (x + [x/100 * z] = y und nicht: y - [y/100 * z] = x) wird dabei sichergestellt, dass die prozentuale sanierungsbedingte Wertsteigerung (z) in Beziehung zu dem besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand (x) und nicht zu dem besonderen Bodenrichtwert im Endzustand (y) gesetzt wird, was sich zugunsten der ausgleichsbetragspflichtigen Eigentümer auswirkt. Rechenfehler hat der erkennende Senat im Übrigen nicht festgestellt. Auch von Seiten der Klägerin werden insoweit keine durchgreifenden Einwendungen erhoben.

83

dd) Den Anfangs- und den Endwert des Grundstücks der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in vertretbarer Weise auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte bestimmt.

84

Die besonderen Bodenrichtwerte und die zugrunde liegenden Schichtwerte hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zunächst mithilfe von Umrechnungskoeffizienten teilweise modifiziert. Für den Anfangszustand hat sie auf diese Weise Schichtwerte von 311,-- Euro/m² (Wohnnutzung) und von 407,-- Euro/m² (Ladennutzung) und für den Endzustand Schichtwerte von 317,-- Euro/m² (Wohnnutzung) und von 410,-- Euro/m² (Ladennutzung) ermittelt. Diese Schichtwerte hat die Geschäftsstelle sodann – jeweils getrennt für den Anfangs- und den Endzustand – mit der jeweils ermittelten Geschossfläche für Wohn- (805 m² im Anfangs- wie im Endzustand) und für Ladennutzung (268 m² im Anfangs- wie im Endzustand) multipliziert und die jeweiligen Ergebnisse zum Gesamtergebnis aufaddiert.

85

(1) Nicht zu beanstanden ist, dass die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die besonderen Bodenrichtwerte und die zugrunde liegenden Schichtwerte für den Anfangs- und den Endzustand mithilfe von Umrechnungskoeffizienten teilweise – nämlich im Hinblick auf die Schichtwerte für die Wohnnutzung – modifiziert hat. Die besonderen Bodenrichtwerte beziehen sich aus Gründen der rechnerischen Einfachheit einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 2,0. Die dem zugrunde liegenden Schichtwerte sind mithilfe von Umrechnungskoeffizienten zu modifizieren, um dem abweichenden Grad der Ausnutzung des konkret betrachteten Grundstücks und dem Umstand, dass der Ausnutzungsgrad eines Grundstücks bei einer Wohnnutzung wertrelevant ist, Rechnung zu tragen. Dieses Erfordernis besteht auch vorliegend, denn für das Grundstück der Klägerin hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses rechts- und bewertungsfehlerfrei (dazu sogleich) eine Geschossflächenzahl von 2,82 im Anfangs- wie im Endzustand ermittelt. Die deshalb erfolgte Heranziehung von Umrechnungskoeffizienten findet seine Rechtfertigung in § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB, § 10 Abs. 1 WertV und begegnet keinen Bedenken.

86

(2) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts für das Grundstück der Klägerin durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses – und nicht durch den Gutachterausschuss selbst – erfolgt ist, obwohl auch hierbei eigenständige Bewertungen – etwa was die zugrunde zu legende Geschossfläche und die sich hieraus ergebende Geschossflächenzahl anbelangt – vorzunehmen sind.

87

Dem Gesetz lässt sich nicht entnehmen, wem der Wertermittlungsspielraum bei der Bewertung von Grundstücken im Recht der Ausgleichsbeträge zusteht. Da es sich bei den Gutachterausschüssen gemäß §§ 192 ff. BauGB um nicht weisungsgebundene und mit besonderer Sachkunde ausgestattete Gremien handelt, kommt es in Betracht, den gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Wertermittlungsspielraum auch (nur) diesen Gremien zuzusprechen. Denn das Bundesverwaltungsgericht hat Gesetzen insbesondere dann eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung entnommen, wenn der zu treffenden Entscheidung in hohem Maße wertende Elemente anhaften und das Gesetz für sie deshalb ein besonderes Verwaltungsorgan – insbesondere ein Kollegialorgan – für zuständig erklärt, das weisungsfrei, mit besonderer fachlicher Legitimation und in einem besonderen Verfahren entscheidet (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, 3 C 8.06, BVerwGE 129, 27, juris Rn. 27, m.w.N.).

88

Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht für das Recht der Ausgleichsbeträge eine derartige Festlegung bislang vermieden. Zuletzt hat es insoweit vielmehr ausdrücklich auf einen „Wertermittlungsspielraum der Gemeinde“ verwiesen (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, ZfBR 2015, 268, juris Rn. 10). Dies steht nicht im Widerspruch zu der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Dort, wo es behördliche Beurteilungsermächtigungen aus dem Umstand ableitet, dass das Gesetz bestimmte Entscheidungen einem weisungsfreien und sachkundigen Gremium vorbehält, verweist es nämlich stets darauf, dass eine Beurteilungsermächtigung für die Verwaltung auch in anderen Fällen in Betracht kommen kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, a.a.O.: „unter anderem dann“). Derartige „andere“ Fälle sind auch schon Gegenstand der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gewesen, etwa im Bereich des Emissionshandels (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.10.2007, 7 C 33.07, BVerwGE 129, 328, juris Rn. 43 ff.; dazu BVerfG, Beschl. v. 10.12.2009, 1 BvR 3151/07, DVBl. 2010, 250, juris Rn. 53 ff.).

89

Auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung wird der Wertermittlungsspielraum bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB teilweise ausdrücklich den Gemeinden zugesprochen (vgl. VGH Kassel, Urt. v. 20.6.2013, 3 A 1832/11, ZKF 2013, 237, juris Rn. 52; OVG Münster, Urt. v. 9.4.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 412, juris Rn. 35 ff.). Auch der bislang für das Recht der Ausgleichsbeträge zuständig gewesene 4. Senat des Berufungsgerichts ist bislang davon ausgegangen, dass der Wertermittlungsspielraum nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Beklagten zusteht, die bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten kann, dies aber nicht muss (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 16. April 2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 86; Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 45, 48). Dieser Rechtsprechung schließt sich auch der erkennende Senat an. Der Gesetzgeber ordnet eine (ausschließliche) Zuständigkeit der Gutachterausschüsse für die Ermittlung des Bodenwerts im Zusammenhang mit der Festsetzung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge nicht – und zwar weder in den §§ 154 ff. BauGB, noch in den §§ 192 ff. BauGB – an. Die – durch Auslegung ermittelte, s.o. – Annahme eines Wertermittlungsspielraums, der der gerichtlichen Kontrolle teilweise entzogen ist, beruht nicht darauf, dass es zu den Aufgaben der selbständigen und unabhängigen Gutachterausschüsse gehört, Grundstücks- und sonstige Wertermittlungen (auch außerhalb des Rechts der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge) vorzunehmen (vgl. § 192 Abs. 1 BauGB). Maßgeblich ist vielmehr, dass es sich bei der Bewertung von Grundstücken um einen Vorgang handelt, der eine besondere – bei den Gerichten regelmäßig nicht vorhandene – Sachkunde voraussetzt, dem in besonderem Maße wertende Elemente anhaften und der deshalb nicht richtig oder falsch, sondern nur vertretbar oder eben nicht vertretbar vorgenommen werden kann. Eine solchermaßen vorgenommene Bewertung ist einer gerichtlichen (Rechts-) Kontrolle schon wegen der Eigenart der Materie nicht vollständig zugänglich. Welcher Gremien sich die Gemeinde als Gläubigerin des Ausgleichsbetrags bedient, um diese Bewertung vorzunehmen, gibt das Gesetz aber nicht vor. Gewährleistet sein muss lediglich, dass die bewertende Stelle über die besondere Sachkunde verfügt, die erforderlich ist, um die Bewertung fach- und sachgerecht vornehmen zu können. Dies kann, muss aber nicht (ausschließlich) der Gutachterausschuss sein.

90

Vor diesem Hintergrund begegnet es keinen durchgreifenden Bedenken, wenn die Beklagte sich bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge maßgeblich auf eine Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stützt, die ihrerseits auf grundlegende Bewertungen des Gutachterausschusses selbst zurückgreift und diese auf den konkreten Einzelfall überträgt. Hierdurch wird nicht ausgeschlossen, dass auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, an deren Fachkunde der erkennende Senat keinen Anlass hat zu zweifeln, im Rahmen der durch den Gutachterausschuss vorgegebenen Bewertungen flankierende eigene, d.h. nicht durch den Gutachterausschuss vorgegebene Bewertungen vornimmt, die wegen der Besonderheiten des konkret zu bewertenden Grundstücks erforderlich werden können und die – ebenso wie die unmittelbar von dem Gutachterausschuss selbst getroffenen (Be-) Wertungen – vom Wertermittlungsspielraum bei der Bewertung von Grundstücken erfasst sind.

91

c) Der von der Klägerin geschuldete Ausgleichsbetrag ist nicht gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zu mindern.

92

Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB sind die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nr. 1 und 2 des § 155 Abs. 1 BauGB sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat, auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Die Klägerin macht hierzu geltend, die Sanierungsbehörde habe beim Kauf des Grundstücks im Januar 1990 – also zu einem Zeitpunkt, zu dem die Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße) galt – die Genehmigung des Kaufvertrags verweigert, weil der darin vereinbarte Kaufpreis zu hoch gewesen sei. Erst als die Vertragsparteien dargelegt hätten, dass in dem Kaufpreis bereits der erwartete „Sanierungsgewinn“ enthalten sei, habe die Sanierungsbehörde die Genehmigung im Vergleichswege im damaligen Widerspruchsverfahren erteilt.

93

Dieses Vorbringen rechtfertigt nicht eine (teilweise) Anrechnung des gezahlten Kaufpreises auf den Ausgleichsbetrag gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Dabei ist schon fraglich, ob die Vorschrift überhaupt Anwendung finden kann, wenn – wie hier – der Eigentümer das sanierungsbetroffene Grundstück von einem Privaten kauft. Selbst wenn hierbei ein Teil des Kaufpreises nach dem Willen der Vertragsparteien auf die erwartete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung entfiele, würde der Sanierungsgewinn bei Anwendung des § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB in diesen Fällen einzig vom Verkäufer und nicht von der öffentlichen Hand, der der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB geschuldet wird, vereinnahmt. Dies widerspräche der Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrages. Mit der Erhebung von Ausgleichsbeträgen soll eine angemessene Finanzierung des – gesamten – Sanierungsvorhabens gewährleistet werden. Zu den (auch) mit Ausgleichsbeträgen zu finanzierenden Ausgaben der Sanierung gehören dabei alle Kosten, die von der Gemeinde zur Vorbereitung und Durchführung der Sanierung als Gesamtmaßnahme aufgewendet werden müssen (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, NordÖR 2012, 491, juris Rn. 33, m.w.N.). Teilweise wird vor diesem Hintergrund die Auffassung vertreten, die Zahlung eines gemessen an § 153 BauGB überhöhten Kaufpreises rechtfertige unabhängig davon, ob der Sanierungsträger den Kaufvertrag genehmigt habe oder nicht, nicht eine (teilweise) Anrechnung des Kaufpreises gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (so Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 155 Rn. 10; anders offenbar Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: Februar 2016, § 155 Rn. 75).

94

Letztlich kann diese (Rechts-) Frage aber offen bleiben. Denn – anders als die Klägerin vorträgt – sind bei Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin im Rahmen der Vereinbarung der Kaufpreishöhe die zu erwartenden sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen nicht berücksichtigt worden. Hierauf findet sich schon in dem von der Klägerin vorgelegten notariellen Kaufvertrag vom 8. Januar 1990 kein Hinweis. Im Gegenteil hatten die Vertragsparteien in § 10 des Kauvertrages vereinbart, dass „der eventuelle Ausgleichsbetrag gemäß § 154 BauGB (...) im Innenverhältnis der Parteien vom Käufer zu zahlen“ ist. Wäre das Vorbringen, bei der Bemessung des Kaufpreises sei die erwartete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung kaufpreiserhöhend berücksichtigt worden, richtig, hätte der Käufer den Ausgleichsbetrag im Ergebnis doppelt zu zahlen gehabt. Es ist nicht erkennbar, warum sich der Käufer – also die Klägerin – hierauf hätte einlassen sollen. Überdies ergibt sich aus der beigezogenen Grundstücksakte des Bezirksamts Altona, dass nach dem Willen der Vertragsparteien der erwartete Sanierungsmehrwert gerade keine Berücksichtigung bei der Kaufpreishöhe gefunden hat. Die zuständige Behörde hatte danach zunächst die Genehmigung des Kaufvertrages verweigert, weil ihr der Kaufpreis, gemessen am Verkehrswert des Grundstücks, übersetzt erschien. Sie hatte hierzu eine Bewertung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingeholt, die von einem Ertrags- (= Verkehrs-) Wert in Höhe von 945.000,-- DM bei einem Bodenwert in Höhe von 228.000,-- DM ausgegangen war. Der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück betrug demgegenüber 1.300.000,-- DM. Der Verkäufer des Grundstücks hatte daraufhin seinerseits ein Verkehrswertgutachten eingeholt, wonach der Verkehrswert unter Berücksichtigung erzielbarer Mieten 1.280.000,-- DM betrage. Dabei war allerdings der Bodenwert in diesem Gutachten nicht abweichend von der Bewertung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bestimmt worden (S. 3 des Gutachtens) und der Verkäufer hatte ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Wertermittlung „nicht die Aussicht auf die Sanierung“ berücksichtige. Diesen Standpunkt hat der Verkäufer im weiteren damaligen Verwaltungsverfahren aufrechterhalten und bekräftigt und so die zuständige Behörde veranlasst, die beantragte Genehmigung des Kaufvertrags im Vergleichswege zu erteilen.

III.

95

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

96

Gründe, gemäß § 132 Abs. 2 VwGO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, innerhalb dieser Frist Rechtsmittelanträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.

(2) Der Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Das gilt nicht, soweit der Streitgegenstand erweitert wird.

(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung des Rechtsmittels und im Verfahren über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung des Rechtsmittels ist Streitwert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.