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Landgericht Hamburg Urteil, 06. Jan. 2017 - 351 O 1/15

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06.01.2017

Landgericht Hamburg Urteil, 06. Jan. 2017 - 351 O 1/15

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Hamburg Urteil, 06. Jan. 2017 - 351 O 1/15

Rechtsgebiete

Handels- und Gesellschaftsrecht

Gericht

Tenor

: 1. Die Festsetzung des Bodenwerts in dem Bescheid vom 26. Januar 2015 wird von 189 Euro/qm auf 210 Euro/qm abgeändert und die dem Beteiligten zu 1) zu zahlende Entschädigung wird von 17.388,-- Euro auf 19.320,-- Euro abgeändert. Im Übrigen wird der Antrag auf gerichtliche Entscheidung des Beteiligten zu 1) vom 25. Februar 2015 zurückgewiesen.

: 2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Beteiligte zu 1) 90 % und die Beteiligte zu 2) 10 %.

: 3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht der jeweilige Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1: Der Beteiligte zu 1) wendet sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 2) an der ca. 92 m² großen Teilfläche des Grundstücks K. Straße ... (Flurstück ... der Gemarkung E. – im Folgenden Teilfläche und Grundstück genannt).

2: Die Teilfläche sowie ein ca. 5 m breiter parallel zur K. Straße verlaufender unmittelbar südwestlich angrenzender Streifen des Grundstücks liegen im Geltungsbereich des Teilbebauungsplans ... betreffend die K. Straße, festgestellt am 12. November 1954 (Blatt 6). Der Teilbebauungsplan trifft für die Teilfläche die Festsetzung Neue Straßenfläche. Der angrenzende Grundstücksstreifen wird als von jeglicher Bebauung freizuhaltende Fläche festgesetzt. Der übrige Grundstücksteil liegt im Geltungsbereich des Baustufenplans E. vom 14. Januar 1955, der diesen Grundstücksbereich als Wohngebiet mit zweigeschossiger geschlossener Bauweise festsetzt. Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob der Teilbebauungsplan funktionslos geworden ist. Weder der Baustufenplan E. noch der Teilbebauungsplan ... verfügen über eine Begründung.

3: Das Grundstück ist mit einem alten Haus bebaut. Die Teilfläche ist unbebaut und wird als Vorgarten genutzt. Die ursprünglich im Grundbuch eingetragene Beteiligte zu 3) veräußerte das Grundstück mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 16. Dezember 2014 für einen Kaufpreis von 580.000,-- Euro an den Beteiligten zu 1). Im Kaufvertrag ist vereinbart, dass das auf dem Grundstück stehende Haus auf Abbruch verkauft wird (S. 2 des Kaufvertrags). Eine Vertragsurkunde ging bei der Beteiligten zu 2) am 18. Dezember 2014 ein.

4: Mit Schreiben vom 29. Dezember 2014 teilte die Beteiligte zu 2) den Beteiligten zu 1) und 3) mit, dass sie beabsichtige, ihr Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auszuüben. Außerdem unterbreitete sie das Angebot, die Teilfläche freihändig zu kaufen, wobei sie vorbehaltlich der Zustimmung der Kommission für Bodenordnung einen Kaufpreis von 17.388,-- Euro basierend auf dem Bodenrichtwert für eine eingeschossige Einzelhausbebauung anbot. Daraufhin teilte der Beteiligte zu 1) am 2. Januar 2015 telefonisch mit, dass er nicht zu einem freihändigen Verkauf bereit sei.

5: Mit Bescheid vom 26. Januar 2015, den Beteiligten zu 1) und 3) jeweils am 28. Januar 2015 zugestellt, übte die Beteiligte zu 2) ihr Vorkaufsrecht an der Teilfläche aus. Zur Begründung führte sie aus, dass der Teilbebauungsplan ... für die Teilfläche eine Nutzung für öffentliche Zwecke, nämlich als Straßenfläche, festsetze und die Verwirklichung dieser Planung nach wie vor erforderlich sei. Die Teilfläche sei unbebaut und werde als Freifläche genutzt. Die Nutzung entspreche damit nicht den Festsetzungen des Teilbebauungsplans. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige die Ausübung des Vorkaufsrechts. Der zu zahlende Betrag bemesse sich nach § 28 Abs. 4 BauGB nach den Vorschriften über die Enteignungsentschädigung (§§ 99 ff. BauGB). Dieser Betrag werde unter Anwendung der Differenzwertmethode ermittelt und betrage bei einem Bodenwert von 189 Euro/m² 17.388,-- Euro.

6: Am 25. Februar 2015 hat der Prozessbevollmächtigte des Beteiligten zu 1) einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung bei der Beteiligten zu 2) gestellt. Zur Begründung trägt er vor, dass die Festsetzung „Neue Straßenfläche“ in dem Teilbebauungsplan ... funktionslos geworden sei. Denn die Umsetzung dieser Festsetzung sei nach heute geltenden rechtlichen Maßstäben ausgeschlossen. Sie würde aller Voraussicht nach zu einer Steigerung der Verkehrskapazität führen. Dadurch würden die Grenzwerte des Luftreinhalterechts und die zulässigen Verkehrslärmwerte nach der 16. BImSchV überschritten. Dass eine Verbreiterung der Fahrbahn auf eine echte Vierspurigkeit derzeit nicht beabsichtigt sei, habe die Beteiligte zu 2) bislang nur unsubstantiiert behauptet. Die Vergleichsverhandlungen seien aus Sicht des Beteiligten zu 1) maßgeblich daran gescheitert, dass sich die Beteiligte zu 2) nicht zu einem dauerhaften Ausschluss des Ausbaus hin zu einer echten Vierspurigkeit verpflichten wolle. Unabhängig davon sei die Umsetzung des Teilbebauungsplans auch aufgrund der geänderten Eigentumsverhältnisse ausgeschlossen. Der Beteiligten zu 2) stünden die hierfür notwendigen Flächen nicht vollständig zur Verfügung. Vielmehr habe die Beteiligte zu 2) auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück K. Straße ..., Flurstück ..., vor ca. zwei bis drei Jahren ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt. Aus welchen Gründen das Vorkaufsrecht auf diesem Grundstück nicht ausgeübt worden sei, sei unerheblich. Maßgeblich sei allein, dass aufgrund der dadurch fehlenden Flächen in der unmittelbaren Umgebung die im Plan vorgesehene Verwendung nicht mehr möglich sei. Darüber hinaus fehle es auch am notwendigen Gemeinwohlinteresse. Aus der Zweckbindung des Vorkaufsrechts ergebe sich, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht lediglich zu Vorratszwecken ohne Bezug zu einer städtebaulichen Maßnahme ausüben dürfe. Dies wäre hier aber der Fall. Die Beteiligte zu 2) verfolge keine konkreten Pläne zum Ausbau der Verkehrsfläche. Ihr stehe die unmittelbar angrenzende Teilfläche des Grundstücks K. Straße nicht zur Verfügung und es sei auch nicht erkennbar, dass die Beteiligte zu 2) beabsichtige, die benötigten Flächen alsbald zu erwerben, was aber nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts notwendig sei. Weiterhin sei der Bescheid ermessensfehlerhaft. Er enthalte keine ausreichenden Ermessenserwägungen und setze sich nicht mit den Einzelheiten des Falles auseinander. Die Beteiligte zu 2) habe sich insbesondere nicht damit auseinandergesetzt, dass das unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück nicht für das geplante Straßenbauvorhaben zur Verfügung stehe. Auch habe sie die Belange des Beteiligten zu 1) nicht hinreichend berücksichtigt. Das vorhandene Gebäude auf dem Grundstück solle nämlich – entgegen der Angabe im Kaufvertrag – bestehen bleiben. Der Beteiligte zu 1) beabsichtige, das Haus erneut zu Wohnzwecken zu vermieten. Zwar habe er dies nicht vorgetragen, dies hätte die Beteiligte zu 2) aber im Rahmen ihrer Amtsermittlungspflichten herausfinden müssen. Wenn man davon ausginge, dass das Bestandsgebäude erhalten bleibe, würde die öffentliche Verkehrsfläche unmittelbar an die Stufen zum Grundstück des Beteiligten zu 1) angrenzen. Dies würde zu unzumutbaren Beeinträchtigungen der Bewohner des Hauses führen. Jedenfalls müsse das Gericht bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Bescheides berücksichtigen, dass der Beteiligte zu 1) plane, das Bestandsgebäude zu erhalten und zu vermieten. Auch würde dem Restgrundstück durch die Ausübung des Vorkaufsrechts für die Teilfläche das Baurecht entzogen. Denn wenn die Erweiterung der K. Straße nicht zeitnah erfolgen werde, werde dem Grundstück die Erschließung genommen, weil es nicht mehr unmittelbar an eine Verkehrsfläche angrenzen würde. Insoweit seien dingliche Sicherungen und eine Baulast erforderlich. Des Weiteren sei die Ausübung des Vorkaufsrechts unverhältnismäßig. Das private Interesse des Beteiligten zu 1), von einer Erweiterung der Verkehrsflächen verschont zu bleiben, überwiege das Gemeinwohlinteresse der Planverwirklichung. Schließlich sei der von der Beteiligten zu 2) zu zahlende Betrag fehlerhaft berechnet worden. Die Ausführungen zur Höhe der Entschädigung seien zu unbestimmt. Außerdem sei der falsche Bezugspunkt gewählt worden. Entgegen der gesetzlichen Anforderungen sei nicht auf den Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts, sondern auf den Zeitpunkt der Entstehung, also den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Teilbebauungsplans, abgestellt worden. Auch seien bei der Differenzberechnung die individuellen Umstände des betroffenen Grundstücks, insbesondere die Nachteile durch den Entzug der Teilfläche, nicht berücksichtigt worden.

7: Der Vertreter des Beteiligten zu 1) beantragt,

8: den Bescheid der Beteiligten zu 2) vom 26. Januar 2015 über die Ausübung des Vorkaufsrechts betreffend eine 92 m² große Teilfläche des Grundstücks K. Straße ..., Flurstück ... der Gemarkung E., aufzuheben.

9: Die übrigen Beteiligten haben keine Anträge gestellt.

10: Die Beteiligte zu 2) trägt vor, dass die Verwirklichung der Planung des Teilbebauungsplans ... nach wie vor erforderlich sei. Zwischen der Bundesautobahn 7 und dem E.er Platz sei dieses Stück der K. Straße der einzige Abschnitt, in dem der Teilbebauungsplan ... noch nicht durch neueres Bebauungsplanrecht gemäß Baugesetzbuch überschrieben worden sei. Alle benachbarten, wesentlich aktuelleren Bebauungspläne würden von einem Ausbau des Straßenquerschnitts in gleicher Größenordnung ausgehen. In der Vergangenheit habe die Beteiligte zu 2) in der unmittelbaren Nachbarschaft (vor den Flurstücken ..., ..., ... und ... der Gemarkung E.) bereits die für den Straßenausbau benötigten Grundstücksflächen erworben. Der vorhandene Straßenquerschnitt entspreche nicht den heutigen Ansprüchen an eine sichere Verkehrsabwicklung sowohl für den motorisierten fließenden Verkehr (unechte Vierstreifigkeit) als auch für den Rad- und Fußgängerverkehr (viel zu schmal). Ein kombinierter Park/Baumstreifen zur Sicherung der Erschließung und Aufenthaltsqualität sei derzeit überhaupt nicht vorhanden. Eine Verbreiterung der Fahrbahn auf maximal vier Regelfahrstreifen sei derzeit nicht beabsichtigt, aber Nebenflächen müssten dringend ausgebaut/verbessert werden. Der vorhandene sehr schmale Gehweg solle zur besseren Führung des Fußgänger- und Radverkehrs im Seitenraum verbreitert werden, um den Fußgänger- und Radverkehrsanteil zu erhöhen und damit die Lärm- und Schadstoffbelastung zu verringern. Dies könne auch in kurzen Bauabschnitten sinnvoll sein. Ausbaumaßnahmen an den Nebenflächen ohne Verlegung der Fahrbahnkante würden keine zusätzlichen Immissionen auslösen. Des Weiteren würde nur in die Vorgartenfläche, nicht aber in die Gebäudesubstanz eingegriffen. Die Eingangstreppe müsste an den neuen Gehweg angepasst werden, unabhängig davon, ob das Gebäude abgerissen werde oder nicht. Die Ausführungen zur Funktionslosigkeit der Festsetzung des Teilbebauungsplans seien unsubstantiiert. Es bleibe unklar, weshalb die Verkehrskapazitäten zunehmen würden. Dem Restgrundstück würde durch die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht das Baurecht entzogen. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ändere sich die planungsrechtliche Erschließung nicht. Eine dingliche Absicherung und eine Baulast seien nicht erforderlich, denn die neue Straßenfläche werde zeitnah innerhalb von etwa drei Monaten gewidmet werden. Der zu zahlende Betrag sei im Ausgangsbescheid ausführlich begründet worden. Der aktuelle Bodenrichtwert für 1000 m² große Grundstücke bei Ein- und Zweifamilienhausbebauung im Bereich des Kaufgrundstücks betrage gemäß Bodenrichtwertkarte 270 €/m². Grundlage für den Wert sei die Bodenrichtwertkarte Stand: 31. Dezember 2013. Bei Anwendung der Differenzwertmethode berechne sich der Wert der Teilfläche wie folgt: alte Größe 1100 m² x 262,62 Euro/m² = 288.882,-- Euro, neue Größe 1008 m² x 269,38 Euro/m² = 271.535,04 €, was einen Differenzwert von 17.346,96 Euro und einen aufgerundeten Bodenwert von 189,-- Euro/m² ergebe.

11: Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verwaltungsakte verwiesen.

Entscheidungsgründe

12: I. Der Antrag des Beteiligten zu 1) ist zulässig (1.), aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet (2.).

13: 1. Der Antrag des Beteiligten zu 1) auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist zulässig. Insbesondere ist der ordentliche Rechtsweg gegeben und die Baulandkammer ist sachlich zuständig, denn Gegenstand des Antrags auf gerichtliche Entscheidung ist die mit Bescheid der Beteiligten zu 2) vom 26. Januar 2015 erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 4 BauGB (vgl. OLG Hamburg, Beschl. v. 5.7.2001, 1 BaulW 2/01, juris Rn. 7). Auch die Monatsfrist des § 217 Abs. 2 Satz 1 BauGB wurde eingehalten, da der Beteiligte zu 1) am 25. Februar 2015 gegen den ihm am 28. Januar 2015 zugestellten Bescheid Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt hat.

14: 2. Der Bescheid der Beteiligten zu 2) über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist dem Grunde nach rechtmäßig (a). Die Höhe der Entschädigung begegnet allerdings Bedenken (b).

15: a) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist dem Grunde nach formell (aa) und materiell rechtmäßig (bb).

16: aa) Das Vorkaufsrecht ist von der Beteiligten zu 2) gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB fristgemäß binnen zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt worden.Die Urkunde des Kaufvertrags ging bei der Beteiligten zu 2) am 18. Dezember 2014 ein und sie hat das Vorkaufsrecht mit Bescheid vom 26. Januar 2015, den Beteiligten zu 1) und 3) am 28. Januar 2015 zugestellt, ausgeübt.

17: Die Beteiligte zu 2) hat mit ihren Angaben in dem angefochtenen Bescheid dem formellen Begründungserfordernis der § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB und § 39 Abs. 1 HmbVwVfG genügt. Da es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zugleich um eine Ermessensentscheidung handelt, hat die Angabe des Verwendungszwecks auch für die Begründung dieser Entscheidung Bedeutung. In § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist vor diesem Hintergrund lediglich eine fachspezifische (Mindest-)Begründungspflicht zu sehen, die durch die allgemeine Regelung in § 39 Abs. 1 Satz 3 HmbVwVfG ergänzt wird (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, juris, Rn. 30). Daraus folgt im Grundsatz die Pflicht der Gemeinde, die Ermessensgesichtspunkte offenzulegen und zu erläutern, weshalb sie sich gerade für den Erwerb des betroffenen Grundstücks entschieden hat. Dabei hat sie neben dem Verwendungszweck des Grundstücks auch die Abwägung des Für und Wider der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennen zu lassen oder andere Alternativen im Rahmen ihres Ermessensspielraums zu diskutieren.

18: Entgegen den Einwänden des Beteiligten zu 1) genügt der angefochtene Bescheid der Beteiligten zu 2) jedoch auch dieser erweiterten Begründungspflicht: Denn bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB handelt es sich um eine intendierte Entscheidung, die im Regelfall keine (weiteren) Ermessenserwägungen mehr erfordert, sofern kein Ausnahmefall vorliegt (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, a.a.O., Rn. 31, m.w.N.).In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts in aller Regel durch das Allgemeinwohl gedeckt, so dass nur in besonderen Ausnahmesituationen eine zusätzliche Erläuterung erforderlich ist. Der Verleihung eines Vorkaufsrechts für ein Grundstück zur Verwirklichung einer im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung für öffentliche Zwecke ist der Wille des Gesetzgebers eingeschrieben, dass dieses Vorkaufsrecht im Regelfall ausgeübt wird. Da dem Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur diejenigen Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans unterliegen, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke (oder für Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a Abs. 3 BauGB) festgesetzt worden ist, wird ihr Erwerb regelmäßig aus sachlichen Gründen für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich sein. Dies bedarf keiner besonderen Begründung.

19: Der Einwand des Beteiligten zu 1), dass sich die Beteiligte zu 2) nicht damit auseinandergesetzt habe, dass unmittelbar angrenzende Grundstücksflächen für die Straßenerweiterung nicht zur Verfügung stünden, greift nicht durch, weil nicht ersichtlich ist, weshalb die angrenzenden Flächen der Beteiligten zu 2) dauerhaft nicht zur Verfügung stehen werden. Insbesondere führt die ggf. in der Vergangenheit nicht erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts bei benachbarten Grundstücken nicht dazu, dass der öffentliche Zweck nicht mehr verwirklicht werden kann. Denn der Beteiligten zu 2) bleibt es unbenommen, die für die Straßenerweiterung benötigten Flächen auf anderem Wege zu erlangen (z.B. durch freihändigen Erwerb oder Enteignung).

20: Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) war die Beteiligte zu 2) außerdem nicht verpflichtet, sich mit der Nutzung seines Grundstücks und der Möglichkeit, dass das Bestandsgebäude bestehen bleibt, auseinanderzusetzen. Denn Gründe, die in der Sphäre des Betroffenen liegen, die dieser aber nicht vorgetragen hat, und die sich der Behörde nicht aufdrängen mussten, müssen von ihr bei der Ermessensausübung auch nicht erörtert werden (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, a.a.O., Rn. 32, m.w.N.). Eine Ermessensentscheidung wird nicht dadurch rechtswidrig, dass die Behörde einen Sachverhalt nicht berücksichtigt hat, den der Betroffene selbst hätte vorbringen müssen. Vorliegend hat der Beteiligte zu 1) in der Anhörung durch die Beteiligte zu 2) nicht erklärt, dass er beabsichtige, das Bestandsgebäude weiterhin zu nutzen. Die Beteiligte zu 2) hatte auch keine Anhaltspunkte für eine Weiternutzung des Bestandsgebäudes, weil im notariellen Kaufvertrag vom 16. Dezember 2014 vereinbart wurde, dass das auf dem Grundstück stehende Haus auf Abbruch verkauft wird.

21: bb) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch materiell rechtmäßig. Die Tatbestandsvoraussetzungen des Vorkaufsrechts liegen vor [(1)] und die Beteiligte zu 2) hat das ihr zustehende Ermessen fehlerfrei ausgeübt [(2)].

22: (1) Der Beteiligten zu 2) steht auf der Grundlage des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ein Vorkaufsrecht zu. Danach steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans u.a. dann zu, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. Dies ist hier der Fall:

23: (a) Es liegt ein wirksamer Kaufvertrag über die Teilfläche des Grundstücks vor und das Vorkaufsrecht kann sich auf Teile eines (Buch-)Grundstücks beschränken(vgl.OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, a.a.O., Rn. 33).

24: (b) Der Teilbebauungsplan ... betreffend die K. Straße, der nach § 173 Abs. 3 BBauG übergeleitet wurde (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 28.10.1993, Bf II 41/92, juris, Rn. 23), trifft für die Fläche, für die das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, die Festsetzung „Neue Straßenfläche“. Diese Festsetzung, die auf § 1 des Bebauungsplangesetzes von 1923 beruht, ist mit der Festsetzung der Verkehrsfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB vergleichbar und stellt eine Fläche mit öffentlicher Zweckbestimmung dar.

25: Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) ist diese Festsetzung nicht funktionslos geworden. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann eine bauplanerische Festsetzung funktionslos sein, wenn und soweit sich die Sach- oder die Rechtslage nachträglich so verändert hat, dass ein Planvollzug auf unüberschaubare Zeit ausgeschlossen erscheint und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient (hierzu und zum Folgenden: BVerwG, Beschl. v. 9.10.2003, 4 B 85/03, juris, Rn. 8 Urt. v. 18.11.2004, 4 CN 11/03, juris, Rn. 33 f., jeweils m.w.N.). Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse auf einzelnen Grundstücken an. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in einer bestimmten Richtung zu steuern.Bloße Zweifel an der Verwirklichungsfähigkeit des Plans reichen für die Annahme eines unüberwindlichen Hindernisses nicht aus. Ein Bebauungsplan tritt wegen nachträglicher Funktionslosigkeit nur dann außer Kraft, wenn offenkundig ist, dass er als Instrument für die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung nicht mehr tauglich ist.

26: Gemessen an diesem Maßstab ist die Festsetzung „Neue Straßenfläche“ im Teilbebauungsplan ... nicht funktionslos und damit unwirksam geworden. Eine Umsetzung dieser Festsetzung erscheint weiterhin möglich.

27: (aa) Der Einwand des Beteiligten zu 1), dass die Festsetzung funktionslos geworden sei, weil sie im Rahmen des Teilbebauungsplans ... ausschließlich getroffen worden sei, um die K. Straße vierspurig auszubauen und ein solcher Ausbau gegen Luftreinhalte- und Lärmschutzvorschriften verstoße und damit unzulässig sei, dringt nicht durch. Die Beteiligte zu 2) hat im Verfahren dargelegt, dass der konkrete Anlass für die Ausübung des Vorkaufsrechts die Erweiterung des Fahrrad- und Gehwegs sein soll. Fahrrad- und Gehweg gehören zu den öffentlichen Wegen i.S.d. Hamburgischen Wegegesetzes (HWG – vgl. § 30 Abs. 1 Nr. 1 HWG) und damit zu den Verkehrsflächen i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB. Ein solcher Ausbau des Fahrrad- und Gehwegs begegnet keinen Bedenken im Hinblick auf Luftreinhalte- und Lärmschutzvorschriften.

28: Dass die Beteiligte zu 2) im Wege des Vergleichsschlusses nicht bereit ist, dauerhaft einen vierspurigen Ausbau der K. Straße im streitgegenständlichen Abschnitt auszuschließen, ändert nichts an diesem Ergebnis. Denn dafür, dass eine Festsetzung in einem Bebauungsplan ein Instrument für die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung bleibt, genügt es, dass zumindest eine rechtlich unbedenkliche Möglichkeit der Verwirklichung dieser Festsetzung besteht. Dies ist hier in Bezug auf die Festsetzung als Straßenfläche der Fall, denn die Fläche kann zum Ausbau des Fahrrad- und Gehwegs genutzt werden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Entwicklung des zukünftigen Straßenverkehrs (z.B. weitere Verbreitung von Elektrofahrzeugen oder anderer emissionsarmer Antriebsarten) nicht absehbar erscheint und dass sich bei geänderten Antriebsarten die Luftschadstoff- und Lärmbelastung durch den Straßenverkehr deutlich verringern könnte, was dann wiederum gegen einen dauerhaften Ausschluss des Ausbaus der Fahrbahnen sprechen könnte.

29: Selbst wenn diese Nutzung zum Ausbau des Fahrrad- und Gehwegs nicht das Motiv des Plangebers für die Festsetzung der „Neuen Straßenfläche“ im Zeitpunkt des Erlasses des Teilbebauungsplans gewesen sein sollte (mangels Begründung des Teilbebauungsplans lässt sich das Motiv des Plangebers allerdings nicht sicher bestimmen), ist dies unbedenklich. Denn entscheidend für die Auslegung der Festsetzung „Neue Straßenfläche“ ist die subjektiv im Zeitpunkt der Planung bestehende Vorstellung des Plangebers nur dann, wenn sie in der Festsetzung erkennbar Ausdruck gefunden hat. Denn der Inhalt eines Bebauungsplans bestimmt sich allein nach den in ihm getroffenen Festsetzungen, den ihm beigegebenen Erläuterungen und der maßgebenden gesetzlichen Grundlage (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: Mai 2016, § 9, Rn. 14). Dabei sind bei der Auslegung von Festsetzungen in nach § 173 Abs. 3 BBauG übergeleiteten Plänen – wie dem vorliegenden Teilbebauungsplan, der auf dem Bebauungsplangesetz von 1923 beruht (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 28.10.1993, Bf II 41/92, juris, Rn. 23) – die aktuell geltenden rechtlichen Grundlagen (Baunutzungsverordnung, § 9 BauGB) als Maßstab zur Konkretisierung heranzuziehen, soweit dies aufgrund der Unbestimmtheit der ursprünglichen gesetzlichen Grundlagen oder zur Erfassung damals nicht geregelter aber städtebaulich relevanter Nutzungstypen erforderlich ist (OVG Hamburg, Urt. v. 10.4.1997, Bf II 72/96, juris, Rn. 61 ff.). Vor diesem Hintergrund ist die Nutzung der Flächen zum Ausbau des Fahrrad- und Gehwegs von der Festsetzung „Neue Straßenfläche“ erfasst. Weder aus dem Teilbebauungsplan ... noch aus dem zugrundeliegenden Bebauungsplangesetz ergibt sich, dass mit Straßenflächen nur die Fahrbahnen gemeint waren. Unter Heranziehung des § 9 Abs. 1Nr. 11 BauGB und des Hamburgischen Wegegesetzes zur weiteren Konkretisierung zeigt sich, dass zu den Straßenflächen auch die Fahrrad- und Gehwege gehören.

30: (bb)Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) ist die Festsetzung auch nicht aufgrund der geänderten Eigentumsverhältnisse funktionslos geworden. Selbst wenn die Beteiligte zu 2) auf dem Grundstück K. Straße ..., Flurstück ..., das unmittelbar an das Grundstück des Beteiligten zu 1) angrenzt, vor ca. zwei bis drei Jahren ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt haben sollte, führt dies nicht dazu, dass die Umsetzung des Teilbebauungsplans dauerhaft ausgeschlossen ist.Denn der Beteiligten zu 2) bleibt es unbenommen, die für die Straßenerweiterung benötigten Flächen auf anderem Wege zu erlangen (z.B. durch freihändigen Erwerb oder Enteignung). Davon unabhängig hat die Beteiligte zu 2) darauf hingewiesen, dass ein Ausbau auch in kurzen Bauabschnitten sinnvoll sei. Schließlich müssen die für die Verwirklichung der im Plan enthaltenen Festsetzungen notwendigen Flächen der Beteiligten zu 2) bei Ausübung des Vorkaufsrechts noch nicht vollständig zur Verfügung stehen. Es genügt, wenn die Flächen zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 37; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, a.a.O., § 24, Rn. 64).

31: Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass nach dem von dem Beteiligten zu 1) nicht bestrittenen Vortrag der Beteiligten zu 2), an dessen Richtigkeit auch sonst keine Zweifel bestehen, alle benachbarten, wesentlich aktuelleren Bebauungspläne von einem Ausbau des Straßenquerschnitts der K. Straße in gleicher Größenordnung ausgehen und dass die Beteiligte zu 2) in der Vergangenheit bereits die für den Straßenausbau benötigten Grundstücksflächen in der unmittelbaren Nachbarschaft (vor den Flurstücken ..., ..., ... und ... der Gemarkung E.) erworben hat. Dies zeigt, dass die Beteiligte zu 2) gewillt ist, den Straßenausbau entlang der K. Straße weiterhin durchzuführen.

32: (c) Ein Abwendungsrecht des Käufers nach § 27 Abs. 1 BauGB besteht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht, da es sich vorliegend um ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB handelt.

33: (d) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist, wie in § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB vorausgesetzt, durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. An die Ausübung des Vorkaufsrechts sind nicht die gleichen strengen Anforderungen zu stellen wie an die Zulässigkeit einer Enteignung gemäß § 87 Abs. 1 BauGB (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 36, m.w.N.). Die verschiedenen Regelungen beruhen auf der unterschiedlichen Intensität des Eingriffs in zivile Rechtspositionen. Im Falle des Vorkaufsrechts erleidet der Verkäufer keinen zwangsweisen Zugriff auf sein Eigentum, vielmehr ist er zu dessen Aufgabe freiwillig bereit; allerdings muss er sich gegebenenfalls gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB auf den Verkehrswert des Grundstücks verweisen lassen. Für den Käufer äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts darin, dass sein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht mehr erfüllt werden kann. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt vor diesem Hintergrund die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn der gesetzlich vorausgesetzte Erwerbsgrund das Interesse der Kaufvertragsparteien an freier Disposition überwiegt. In aller Regel ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Erwerb des Eigentums – wie hier – zur Verwirklichung einer Nutzung für öffentliche Zwecke erfolgt. Der von dem Beteiligten zu 1) auch gegen das Bestehen eines Allgemeinwohlinteresses vorgebrachte Einwand, dass der beabsichtigte Ausbau der K. Straße auf absehbare Zeit ausgeschlossen sei, greift aus den im Rahmen der Erörterung der Funktionslosigkeit der Festsetzungen des Teilbebauungsplans ... genannten Gründen [s.o. (b)] nicht durch.

34: Entgegen der Ansicht des Vertreters des Beteiligten zu 1) folgt aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts – insbesondere aus dem Beschluss vom 25. Januar 2010 (4 B 53/09, juris) – nicht, dass die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur dann rechtmäßig ist, wenn alsbald damit zu rechnen ist, dass das gemeindliche Planungskonzept umgesetzt wird. In diesem Beschluss hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB) in zeitlicher Hinsicht Grenzen unterliegt (BVerwG, Beschl. v. 25.1.2010, a.a.O., Rn. 8):

35: „Das öffentliche Wohl rechtfertigt die Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers nur dann, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen (weiteren) Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereit zu stellen, zu verwirklichen. Der Gesetzgeber hat die Befugnisse der Gemeinden erweitert, damit diese einem akuten Wohnraummangel begegnen können. Im Regelfall wird dies die alsbaldige Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans gebieten ...“.

36: Dieser Beschluss gibt für den vorliegenden Sachverhalt jedoch nichts her, weil er nicht zum gemeindlichen Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, sondern zum Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB ergangen ist. Im Rahmen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist es gerade nicht erforderlich, dass die Flächen alsbald planungsgemäß verwendet werden (Stock: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, a.a.O., § 24, Rn. 67). Vielmehr kann das Vorkaufsrecht im Gegensatz zur Enteignung durch das Wohl der Allgemeinheit auch dann gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (VGH München, Urt. v. 6.2.2014, 2 B 13.2570, juris, Rn. 16). Die unterschiedlichen Anforderungen an die zeitliche Nähe der Umsetzungshandlungen bei den Vorkaufsrechten nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 5 BauGB beruhen darauf, dass im Rahmen des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB noch kein wirksamer Bebauungsplan vorliegt. Mit der Einführung des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB ermöglichte der Gesetzgeber die Vorverlagerung der Ausübung des Vorkaufsrechts in das Stadium, in dem nur ein Flächennutzungsplan und noch kein Bebauungsplan vorhanden ist. Damit verfolgte er das Ziel, die Befugnisse der Gemeinden zu erweitern, damit diese auf einen akuten Wohnraummangel reagieren können (BVerwG, Beschl. v. 25.1.2010, a.a.O., Rn. 5 ff.). Diese Vorverlagerung der Ausübung des Vorkaufsrechts ist aber nur dann von dem vom Gesetzgeber verfolgten Ziel, Wohnbauland bereit zu stellen, gerechtfertigt, wenn die Gemeinde alsbald Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um dieses Ziel zu verwirklichen, also insbesondere einen Bebauungsplan aufzustellen. Eine vergleichbare zeitliche Begrenzung ist beim Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht erforderlich, weil in diesen Fällen ein wirksamer Bebauungsplan bereits vorliegt. Unabhängig davon lassen sich die unterschiedlichen Anforderungen an die zeitliche Nähe der Umsetzungshandlungen auch damit begründen, dass es die Gemeinde im Rahmen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB selbst in der Hand hat, alsbald die nächsten Schritte einzuleiten, nämlich einen Bebauungsplan aufzustellen. Hingegen hat sie es im Rahmen des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB regelmäßig nicht selbst in der Hand, die nächsten Schritte alsbald einzuleiten, wenn es – wie vorliegend – um ein Vorhaben geht, für das mehrere Grundstücke bzw. Grundstücksteile von unterschiedlichen Eigentümern benötigt werden. Denn in diesen Fällen ist die Gemeinde zur Umsetzung der öffentlichen Zwecke, derentwegen die betroffenen Flächen im Bebauungsplan zur Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt wurden, in der Regel auf den Erwerb aller Flächen angewiesen. Insofern ist sie zum Erwerb der weiteren Flächen als nächste Schritte auf die Verkaufsabsichten der Eigentümer der betroffenen Grundstücke angewiesen, wenn sie nicht zum (stärker belastenden) Mittel der Enteignung greifen möchte.

37: (2) Der angefochtene Bescheid weist – entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) – keine Ermessensfehler auf. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB im Ermessen der Gemeinde (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 39, m.w.N.). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Nach § 223 Satz 1 BauGB kann der Antrag auf gerichtliche Entscheidung insoweit nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Zu den rechtserheblichen Ermessensfehlern gehört auch der Fall, dass die Behörde den ihr zu Gunsten eines Beteiligten eingeräumten Ermessensspielraum nicht erkannt und somit überhaupt keine Ermessenserwägungen angestellt hat.

38: Anhaltspunkte für einen kompletten Ermessensausfall sind nicht gegeben. Zwar enthält der Bescheid vom 26. Januar 2015 keine Ausführungen zur Ermessensausübung. Jedoch handelt es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB – wie vorliegend – um eine intendierte Entscheidung, die im Regelfall keine (weiteren) Ermessenserwägungen mehr erfordert, sofern kein Ausnahmefall vorliegt [s.o. aa)]. Dass die Beteiligte zu 2) nicht davon ausging, zur Ausübung des Vorkaufsrechts verpflichtet zu sein, ergibt sich u.a. aus ihrem Schreiben vom 29. Dezember 2014 an die Beteiligten zu 1) und 3), in dem sie ausführt, dass sie „erwägt“, das Vorkaufsrecht auszuüben. Ihr war also bewusst, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts von ihrer eigenen Ermessens abhing.

39: Dass ein Fall des Ermessensfehlgebrauchs vorliegt, sich die Beteiligte zu 2) bei Ausübung des Vorkaufsrechts von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen, hat der Beteiligte zu 1) nicht vorgetragen und ist auch sonst nicht ersichtlich.

40: Entgegen der Rechtsansicht des Beteiligten zu 1) war die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht unverhältnismäßig. Die Ausübung des Vorkaufsrechts war geeignet, das Ziel zu erreichen, das Eigentum an der für den Ausbau der K. Straße (insbesondere des Fahrrad- und Gehwegs) benötigten Teilfläche zu erwerben. Die Ausübung war auch erforderlich, weil der Beteiligten zu 2) kein milderes gleich effektives Mittel zur Verfügung stand. Insbesondere war der Beteiligte zu 1) nicht zu einem freihändigen Verkauf bereit. Schließlich war die Ausübung des Vorkaufsrechts auch angemessen. Die gegen die Angemessenheit (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinn) vorgebrachten Einwände des Beteiligten zu 1) greifen nicht durch:

41: Erstens ist nicht ersichtlich, dass die angrenzenden Flächen der Beteiligten zu 2) dauerhaft nicht zur Verfügung stehen werden. Insbesondere führt die ggf. in der Vergangenheit nicht erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts bei benachbarten Grundstücken nicht dazu, dass der öffentliche Zweck nicht mehr verwirklicht werden kann [s.o. aa)]. Denn der Beteiligten zu 2) bleibt es unbenommen, die für die Straßenerweiterung benötigten Flächen auf anderem Wege zu erlangen (z.B. durch freihändigen Erwerb oder Enteignung).

42: Zweitens ist eine Überschreitung der Luftschadstoff- und Lärmgrenzwerte keine zwingende Folge der Ausübung des Vorkaufsrechts, da der Beteiligten zu 2) eine Verwendungsmöglichkeit in Form des Ausbaus des Fahrrad- und Gehwegs zur Verfügung steht, die nicht zu einer solchen Überschreitung führen wird. Sollte sich die Beteiligte zu 2) entgegen ihrer Angaben im vorliegenden Verfahren dazu entschließen, die Fahrbahn für den Kraftfahrzeugverkehr zu erweitern, kann sich der Beteiligte zu 1) dagegen ohne Einschränkung mit dem Verweis auf mögliche Immissionsgrenzwertüberschreitungen wehren. Diese möglichen Grenzwertüberschreitungen stellen aber keine Folge der Ausübung des Vorkaufsrechts dar, sondern wären die Folge einer (gesondert anfechtbaren) Planungsentscheidung der Beteiligten zu 2) zur Frage der Verwendung der Teilfläche.

43: Drittens ist der Vortrag des Beteiligten zu 1), dass die Ausübung des Vorkaufsrechts sich unverhältnismäßig auf das Bestandsgebäude auswirken werde, weil die beiden unteren Stufen der Zuwegung zum Gebäude auf der Straßenfläche enden würden und das Haus unmittelbar an der Grenze zu der Straßenfläche stehen würde, schon unsubstantiiert. Denn der Beteiligte zu 1) hat lediglich behauptet, dass er das Bestandsgebäude weiter nutzen wolle. Einzelheiten oder gar Belege für diese Behauptung – wie etwa längerfristige Mietverträge für das Bestandsgebäude – hat er nicht vorgelegt. Vor diesem Hintergrund und angesichts der Angabe im notariellen Kaufvertrag, dass das Gebäude auf Abbruch verkauft werde, dürfte es sich dabei lediglich um eine Schutzbehauptung handeln. Unabhängig davon weist die Beteiligte zu 2) zu Recht darauf hin, dass im Fall der Straßenerweiterung nur in die Vorgartenfläche, nicht aber in die Gebäudesubstanz eingegriffen würde. Nur die Eingangstreppe müsste an den neuen Gehweg angepasst werden. Diese Anpassung der Eingangstreppe beeinträchtigt den Beteiligten zu 1) nicht unzumutbar. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Teilbebauungsplan ... seit über 60 Jahren eine Erweiterung der Straßenflächen und zusätzlich einen ca. 5 m breiten Streifen, der von Bebauung freigehalten werden soll, auf dem Grundstück des Beteiligten zu 1) vorsieht. Insoweit konnte der Beteiligte zu 1) kein schutzwürdiges Vertrauen auf das unveränderte Fortbestehen des Bestandsgebäudes entwickeln.

44: Viertens wird dem Grundstück des Beteiligten zu 1) – entgegen der Ansicht seines Prozessbevollmächtigten – durch den Erwerb der Teilfläche durch die Beteiligte zu 2) nicht die Erschließung entzogen. Die Erschließung gemäß § 30 BauGB umfasst regelmäßig den hinreichenden Anschluss eines Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz (vgl. Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage 2016, § 30 Rn. 21). Dieser hinreichende Anschluss an das öffentliche Straßennetz wird durch die bloße Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 2) nicht beeinträchtigt. Vielmehr grenzt das Grundstück des Beteiligten zu 1) auch nach Ausübung des Vorkaufsrechts unmittelbar an die Straßenfläche. Denn die Ausübung des Vorkaufsrechts dient gerade dazu, die Teilfläche künftig als Straßenfläche zu nutzen. Eine Baulast oder eine dingliche Sicherung – wie sie der Prozessbevollmächtigte des Beteiligten zu 1) fordert – wäre nur erforderlich, wenn nicht die Beteiligte zu 2) als Inhaberin des Wegeeigentums (§ 4 Abs. 1 Satz 1 HWG), sondern eine dritte Person Eigentum an der Teilfläche erworben hätte. Dass im Rahmen der von der Beteiligten zu 2) geplanten baulichen Umgestaltung der erworbenen Teilfläche zur Erweiterung der bestehenden Straßenfläche die Erschließung beeinträchtigt werden könnte (z.B. durch Änderungen an der Höhenlage), wirkt sich auf die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht aus. Insoweit müsste sich der Beteiligte zu 1) gegen die konkret die Erschließung beeinträchtigenden Maßnahmen wenden und würde es ihm ggf. offenstehen, eine Entschädigung gemäß § 38 HWG zu verlangen.

45: Schließlich hat der Beteiligte zu 1) nicht vorgetragen und ist auch sonst nicht ersichtlich, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßen könnte. Die bloße Tatsache, dass die Beteiligte zu 2) bei benachbarten Grundstücken in der Vergangenheit ggf. das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat, stellt keine verfassungsrechtlich problematische Ungleichbehandlung dar, da die Beteiligte zu 2) gesetzlich nicht verpflichtet ist, ihr Vorkaufsrecht auszuüben und nicht ersichtlich ist, dass sie sich bei ihren Entscheidungen darüber, ob sie das jeweilige Vorkaufsrecht ausübt, von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen.

46: b) Die in dem Bescheid festgesetzte Entschädigungshöhe ist rechtswidrig. Allerdings hat die Beteiligte zu 2) die Höhe der Entschädigung für die Ausübung des Vorkaufsrechts zutreffend auf der Grundlage des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestimmt. In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB bestimmt die Gemeinde den an den Verkäufer zu zahlenden Betrag gemäß § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils des Baugesetzbuchs (§§ 93 ff. BauGB), wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte.Dabei reicht es aus, wenn feststeht, dass das Grundstück zu irgendeinem späteren Zeitpunkt entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans enteignet werden könnte (OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 41 f., m.w.N.). Dies ist der Fall. Der Erwerb der Teilfläche durch die Beteiligte zu 2) ist für die Durchführung des Teilbebauungsplans ... erforderlich, weil zum einen das Hamburgische Wegegesetz grundsätzlich davon ausgeht, dass Verkehrsflächen im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg stehen (vgl. § 4 HWG). Zum anderen ist eine dauerhafte funktions- und sachgerechte Nutzung und Unterhaltung nur gesichert, wenn der Gemeinde auch das Eigentum an der Verkehrsfläche zusteht.

47: Auch die Anwendung der §§ 93 ff. BauGB durch die Beteiligte zu 2) ist nicht zu beanstanden. Sie geht von dem richtigen Ansatz im Rahmen des § 95 Abs. 1 BauGB aus, dass der Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücksteils zugrunde zu legen ist und hat mit der Differenzwertmethode die richtige Wertberechnungsmethode angewendet. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lassen sich bei Teilenteignungen von Grundstücken die Nachteile, die der Eigentümer durch den Verlust der Teilfläche erleidet, im Regelfall am sichersten nach dem Unterschiedsbetrag bemessen, um den der Wert des Restgrundstücks nach der (Teil-)Enteignung hinter dem Wert des Gesamtgrundstücks vor der Enteignung zurückbleibt (BGH, Urt. v. 26.10.1972, III ZR 78/71, juris, Rn. 9).

48: Jedoch hat die Beteiligte zu 2) den Bodenwert im Rahmen der Differenzwertmethode fehlerhaft berechnet. Denn für die Preisbemessung ist der Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts maßgebend (BGH, Urt. v. 18.4.1991, III ZR 79/90, juris, Rn. 13). Zwar hält es die Kammer aus Gründen der Praktikabilität, Verwaltungsvereinfachung und um zusätzliche ggf. kostenintensive Gutachten – auch im Interesse der Beteiligten – zu vermeiden, grundsätzlich für vertretbar, dass die Beteiligte zu 2) bei der Bestimmung der Entschädigungshöhe im Rahmen der § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB i.V.m. §§ 93 ff. BauGB auf die zum Stichtag des 31. Dezember eines Jahres bezogenen allgemeinen Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1 Satz 1 bis 5 BauGB) der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH-http://www.geoportal-hamburg.de/boris) abstellt. Wenn sie dies tut, ist sie allerdings gehalten, den jeweils bei der Ausübung des Vorkaufsrechts aktuellen Bodenrichtwert heranzuziehen. Die Beteiligte zu 2) hat das Vorkaufsrecht mit Bescheid vom 26. Januar 2015 ausgeübt. Deshalb hätte sie die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31. Dezember 2014 – und nicht wie vorliegend geschehen zum Stichtag 31. Dezember 2013 – zugrunde legen müssen. Dies gilt auch dann, wenn der Beteiligten zu 2) bei der Ausübung des Vorkaufsrechts im Januar 2015 die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31. Dezember 2014 im Rahmen der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH) noch nicht zur Verfügung gestanden haben sollten. Denn wenn die Bodenrichtwertkarte im Januar 2015 aufgrund der Analyse der Verkaufsfälle des Jahres 2014 noch nicht aktualisiert gewesen sein sollte, wäre die Beteiligte zu 2) verpflichtet gewesen, beim Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31. Dezember 2014 für das betroffene Grundstück nachzufragen. Auf diese Nachfrage wäre der Gutachterausschuss gemäß § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB verpflichtet gewesen, der Beteiligten zu 2) den besonderen Bodenrichtwert zum von ihr gewünschten Zeitpunkt mitzuteilen (vgl. Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 196, Rn. 92).

49: Vor diesem Hintergrund setzt die Kammer die Entschädigungshöhe zum relevanten Stichtag des 31. Dezember 2014 anhand eines Bodenwerts von 210 Euro/qm auf 19.320,-- Euro fest. Denn im Rahmen der Differenzmethode sind für das 1100 m² große Gesamtgrundstück zu diesem Stichtag im Rahmen der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH) ein Bodenrichtwert von 291,80 Euro/qm und für das nach Ausübung des Vorkaufsrechts 1008 m² große Grundstück ein Bodenrichtwert von 299,31 Euro/qm anzusetzen. Die Differenz der beiden Werte vor und nach Ausübung des Vorkaufsrechts ergibt 19.275,52 Euro (291,80 Euro/qm x 1100 m² = 320.980 Euro - 299,31Euro/qm x 1008 m² = 301.704,48 Euro). Aus dieser Differenz ergibt sich ein Bodenwert von aufgerundet 210 Euro/qm (19.275,52 Euro / 92 m²).

50: Die Kammer ist gemäß § 226 Abs. 2 Satz 1 BauGB berechtigt, den Bescheid vom 26. Januar 2015, der eine Geldleistung betrifft, zu ändern (vgl. OLG Frankfurt, Urt. v. 25.9.1997, juris, Rn. 49). Eine Überraschungsentscheidung zu Lasten der Beteiligten zu 2) scheidet aus, weil die Beteiligte zu 2) in ihrem Bescheid und im laufenden Verfahren zu erkennen gegeben hat, dass sie sich zur Berechnung der Entschädigungshöhe an den jeweils zum Stichtag geltenden Bodenrichtwerten gemäß der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH) orientieren will. An diesen Werten hat sich auch die Kammer orientiert.

51: Entgegen der Ansicht des Prozessbevollmächtigten des Beteiligten zu 1) kommt es im Rahmen der Entschädigung nach den Grundsätzen der Differenzwertmethode grundsätzlich nicht auf die individuellen Umstände des konkreten Grundstücks an. Aus den bereits genannten Gründen (Praktikabilität, Verwaltungsvereinfachung und Vermeidung ggf. kostenintensiver Gutachten) darf die Beteiligte zu 2) bei der Bestimmung der Entschädigungshöhe im Rahmen der § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB i.V.m. §§ 93 ff. BauGB die zum Stichtag des 31. Dezember eines Jahres bezogenen allgemeinen Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1 Satz 1 bis 5 BauGB) der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH) heranziehen. Unabhängig davon hat der Prozessbevollmächtigte des Beteiligten zu 1) nicht substantiiert dargelegt, weshalb sich der Wert des Grundstücks durch die Ausübung des Vorkaufsrechts für die Teilfläche, die seit Inkrafttreten des Teilbebauungsplans ... am 12. November 1954 als „Neue Straßenfläche“ ausgewiesen ist, ändern sollte. Sollte sich der Wert des Grundstücks durch die Ausweitung der Verkehrsfläche verändert haben, dann wäre diese Änderung schon aufgrund dieser Festsetzung im Teilbebauungsplan ... und nicht erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt.

: II.

52: Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 221, 228 BauGB i.V.m. § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Beteiligte zu 2) hat in Höhe von 90% obsiegt (17.388,-- / 19.320,-- Euro = 0,9). Der Beteiligte zu 1) erhält 1932,-- Euro mehr und obsiegt in Höhe von 10% (1.932,--/19.320,--).

53: Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 221 BauGB i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 sowie 709 Satz 2 ZPO.

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bei uns veröffentlicht am 06.02.2014

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Tenor I. Die Berufung wird zurückgewiesen. II. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. III. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicher

bei uns veröffentlicht am 25.01.2010

Bundesverwaltungsgericht

Gründe 1 Die auf den Zulassungsgrund des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO gestützte Beschwerde bleibt ohne Erfolg. 2

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung andere Verwaltungsrecht

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Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.

in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 217 Antrag auf gerichtliche Entscheidung

(1) Verwaltungsakte nach dem Vierten und Fünften Teil des Ersten Kapitels sowie nach den §§ 18, 28 Absatz 3, 4 und 6, den §§ 39 bis 44, 126 Absatz 2, § 150 Absatz 2, § 179 Absatz 4, den §§ 181, 209 Absatz 2 oder § 210 Absatz 2 können nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden. Satz 1 ist auch anzuwenden auf andere Verwaltungsakte auf Grund dieses Gesetzbuchs, für die die Anwendung des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils des Ersten Kapitels vorgeschrieben ist oder die in einem Verfahren nach dem Vierten oder Fünften Teil des Ersten Kapitels erlassen werden, sowie auf Streitigkeiten über die Höhe der Geldentschädigung nach § 190 in Verbindung mit § 88 Nummer 7 und § 89 Absatz 2 des Flurbereinigungsgesetzes. Mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung kann auch die Verurteilung zum Erlass eines Verwaltungsakts oder zu einer sonstigen Leistung sowie eine Feststellung begehrt werden. Über den Antrag entscheidet das Landgericht, Kammer für Baulandsachen.

(2) Der Antrag ist binnen eines Monats seit der Zustellung des Verwaltungsakts bei der Stelle einzureichen, die den Verwaltungsakt erlassen hat. Ist die ortsübliche Bekanntmachung des Verwaltungsakts vorgeschrieben, so ist der Antrag binnen sechs Wochen seit der Bekanntmachung einzureichen. Hat ein Vorverfahren (§ 212) stattgefunden, so beginnt die in Satz 1 bestimmte Frist mit der Zustellung des Bescheids, der das Vorverfahren beendet hat.

(3) Der Antrag muss den Verwaltungsakt bezeichnen, gegen den er sich richtet. Er soll die Erklärung, inwieweit der Verwaltungsakt angefochten wird, und einen bestimmten Antrag enthalten. Er soll die Gründe sowie die Tatsachen und Beweismittel angeben, die zur Rechtfertigung des Antrags dienen.

(4) Die Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, hat den Antrag mit ihren Akten unverzüglich dem zuständigen Landgericht vorzulegen. Ist das Verfahren vor der Stelle noch nicht abgeschlossen, so sind statt der Akten Abschriften der bedeutsamen Aktenstücke vorzulegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Baugesetzbuch - BBauG | § 217 Antrag auf gerichtliche Entscheidung

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

6.

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 39 Vertrauensschaden

Haben Eigentümer oder in Ausübung ihrer Nutzungsrechte sonstige Nutzungsberechtigte im berechtigten Vertrauen auf den Bestand eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans Vorbereitungen für die Verwirklichung von Nutzungsmöglichkeiten getroffen, die sich aus dem Bebauungsplan ergeben, können sie angemessene Entschädigung in Geld verlangen, soweit die Aufwendungen durch die Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des Bebauungsplans an Wert verlieren. Dies gilt auch für Abgaben nach bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften, die für die Erschließung des Grundstücks erhoben wurden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

6.

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1a Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz

(1) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die nachfolgenden Vorschriften zum Umweltschutz anzuwenden.

(2) Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen. Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte Flächen sollen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden. Die Grundsätze nach den Sätzen 1 und 2 sind in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 zu berücksichtigen. Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können.

(3) Die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in seinen in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a bezeichneten Bestandteilen (Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) sind in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 zu berücksichtigen. Der Ausgleich erfolgt durch geeignete Darstellungen und Festsetzungen nach den §§ 5 und 9 als Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich. Soweit dies mit einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und den Zielen der Raumordnung sowie des Naturschutzes und der Landschaftspflege vereinbar ist, können die Darstellungen und Festsetzungen auch an anderer Stelle als am Ort des Eingriffs erfolgen. Anstelle von Darstellungen und Festsetzungen können auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 oder sonstige geeignete Maßnahmen zum Ausgleich auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen getroffen werden. § 15 Absatz 3 des Bundesnaturschutzgesetzes gilt entsprechend. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.

(4) Soweit ein Gebiet im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b in seinen für die Erhaltungsziele oder den Schutzzweck maßgeblichen Bestandteilen erheblich beeinträchtigt werden kann, sind die Vorschriften des Bundesnaturschutzgesetzes über die Zulässigkeit und Durchführung von derartigen Eingriffen einschließlich der Einholung der Stellungnahme der Europäischen Kommission anzuwenden.

(5) Den Erfordernissen des Klimaschutzes soll sowohl durch Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden. Der Grundsatz nach Satz 1 ist in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 zu berücksichtigen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

6.

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustimmungsverfahren wird über die in § 172 Absatz 3 bis 5 bezeichneten Belange entschieden.

(2) Wird in den Fällen des § 172 Absatz 3 die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern. In den Fällen des § 172 Absatz 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören. In den Fällen des § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 hat sie die nach Satz 2 anzuhörenden Personen über die Erteilung einer Genehmigung zu informieren.

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 9 Inhalt des Bebauungsplans

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

1.

die Art und das Maß der baulichen Nutzung;

2.

die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;

2a.

vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

3.

für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;

4.

die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten;

5.

die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;

6.

die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;

7.

die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;

8.

einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;

9.

der besondere Nutzungszweck von Flächen;

10.

die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;

11.

die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden;

12.

die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;

13.

die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;

14.

die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;

15.

die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;

16.

a): die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,
b): die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses,
c): Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen,
d): die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;

17.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;

18.

a): die Flächen für die Landwirtschaft und
b): Wald;

19.

die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;

20.

die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;

21.

die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;

22.

die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;

23.

Gebiete, in denen

a): zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,
b): bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,
c): bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;

24.

die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben;

25.

für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen

a): das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,
b): Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;

26.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.

(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur

1.: für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder
2.: bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig

sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.

(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um

1.: eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder
2.: eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,

zu verhindern.

(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.

(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen;
2.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder
3.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.

Ergänzend können eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: das Maß der baulichen Nutzung;
2.: die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
3.: vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
4.: Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke;
5.: Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.

Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 und 2 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans getroffen werden. Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 bis 3 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans oder für Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen unterschiedlich getroffen werden. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach diesem Absatz kann nur bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 förmlich eingeleitet werden. Der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 ist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 zu fassen.

(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.

(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.

(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:

1.: Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind;
2.: Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind;
3.: Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.

(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.

(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.

(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,

3.

die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baugesetzbuch - BBauG | § 9 Inhalt des Bebauungsplans

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

1.

die Art und das Maß der baulichen Nutzung;

2.

die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;

2a.

vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

3.

für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;

4.

5.

die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;

6.

die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;

7.

die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;

8.

einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;

9.

der besondere Nutzungszweck von Flächen;

10.

die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;

11.

12.

13.

die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;

14.

die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;

15.

die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;

16.

a): die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,
b): die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses,
c): Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen,
d): die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;

17.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;

18.

a): die Flächen für die Landwirtschaft und
b): Wald;

19.

die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;

20.

die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;

21.

die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;

22.

die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;

23.

Gebiete, in denen

a): zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,
b): bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,
c): bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;

24.

25.

für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen

a): das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,
b): Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;

26.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur

1.: für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder
2.: bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig

sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

1.: eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder
2.: eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,

zu verhindern.

(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen;
2.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder
3.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.

Ergänzend können eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: das Maß der baulichen Nutzung;
2.: die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
3.: vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
4.: Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke;
5.: Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.

(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:

1.: Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind;
2.: Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind;
3.: Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.

(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 9 Inhalt des Bebauungsplans

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

1.

die Art und das Maß der baulichen Nutzung;

2.

die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;

2a.

vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

3.

für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;

4.

5.

die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;

6.

die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;

7.

die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;

8.

einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;

9.

der besondere Nutzungszweck von Flächen;

10.

die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;

11.

12.

13.

die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;

14.

die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;

15.

die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;

16.

a): die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,
b): die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses,
c): Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen,
d): die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;

17.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;

18.

a): die Flächen für die Landwirtschaft und
b): Wald;

19.

die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;

20.

die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;

21.

die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;

22.

die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;

23.

Gebiete, in denen

a): zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,
b): bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,
c): bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;

24.

25.

für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen

a): das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,
b): Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;

26.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur

1.: für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder
2.: bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig

sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

1.: eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder
2.: eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,

zu verhindern.

(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen;
2.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder
3.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.

Ergänzend können eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: das Maß der baulichen Nutzung;
2.: die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
3.: vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
4.: Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke;
5.: Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.

(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:

1.: Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind;
2.: Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind;
3.: Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.

(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 27 Abwendung des Vorkaufsrechts

(1) Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 hierzu verpflichtet. Weist eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 auf, kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 zur Beseitigung verpflichtet. Die Gemeinde hat die Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 auf Antrag des Käufers um zwei Monate zu verlängern, wenn der Käufer vor Ablauf dieser Frist glaubhaft macht, dass er in der Lage ist, die in Satz 1 oder 2 genannten Voraussetzungen zu erfüllen.

(2) Ein Abwendungsrecht besteht nicht

1.: in den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und
2.: in einem Umlegungsgebiet, wenn das Grundstück für Zwecke der Umlegung (§ 45) benötigt wird.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

6.

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 87 Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Enteignung

(1) Die Enteignung ist im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann.

(2) Die Enteignung setzt voraus, dass der Antragsteller sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb des zu enteignenden Grundstücks zu angemessenen Bedingungen, unter den Voraussetzungen des § 100 Absatz 1 und 3 unter Angebot geeigneten anderen Landes, vergeblich bemüht hat. Der Antragsteller hat glaubhaft zu machen, dass das Grundstück innerhalb angemessener Frist zu dem vorgesehenen Zweck verwendet wird.

(3) Die Enteignung eines Grundstücks zu dem Zweck, es für die bauliche Nutzung vorzubereiten (§ 85 Absatz 1 Nummer 1) oder es der baulichen Nutzung zuzuführen (§ 85 Absatz 1 Nummer 2), darf nur zugunsten der Gemeinde oder eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers erfolgen. In den Fällen des § 85 Absatz 1 Nummer 5 kann die Enteignung eines Grundstücks zugunsten eines Bauwilligen verlangt werden, der in der Lage ist, die Baumaßnahmen innerhalb angemessener Frist durchzuführen, und sich hierzu verpflichtet. Soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Enteignung zugunsten der Gemeinde zulässig ist, kann sie auch zugunsten eines Sanierungsträgers erfolgen.

(4) Die Zulässigkeit der Enteignung wird durch die Vorschriften des Sechsten Teils des Zweiten Kapitels nicht berührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Bundesverwaltungsgericht Beschluss, 25. Jan. 2010 - 4 B 53/09

Gründe

1: Die auf den Zulassungsgrund des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO gestützte Beschwerde bleibt ohne Erfolg.

2: Die Beklagte möchte in einem Revisionsverfahren rechtsgrundsätzlich geklärt wissen:

: Reicht es - sofern alle übrigen Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB gegeben sind - gem. § 24 Abs. 3 BauGB zur Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts und zur Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohle der Allgemeinheit aus, wenn die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts als Verwendungszweck angibt oder zugrunde legt, dass die Gemeinde das Grundstück, über welches sie das Vorkaufsrecht ausgeübt hat, zur Vergrößerung ihres Eigentumsanteils in dem im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellten Gebiet beziehungsweise als Austausch- oder Ersatzland, insbesondere zum Zwecke der Entschädigung in Land benötigt und wird diesem Verwendungszweck auch dann entsprochen, wenn erst langfristig mit einer Überplanung entsprechend dem bestehenden Flächennutzungsplan zu rechnen ist?

3: Diese Frage rechtfertigt nicht die Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung. Nicht jede Frage sachgerechter Auslegung und Anwendung einer Vorschrift enthält gleichzeitig eine gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO erst im Revisionsverfahren zu klärende Fragestellung. Nach der Zielsetzung des Revisionszulassungsrechts ist Voraussetzung vielmehr, dass der im Rechtsstreit vorhandene Problemgehalt aus Gründen der Einheit des Rechts einschließlich gebotener Rechtsfortentwicklung eine Klärung gerade durch eine höchstrichterliche Entscheidung verlangt. Das ist nach der ständigen Rechtsprechung aller Senate des Bundesverwaltungsgerichts dann nicht der Fall, wenn sich die aufgeworfene Rechtsfrage auf der Grundlage der vorhandenen Rechtsprechung und mit Hilfe der üblichen Regeln sachgerechter Gesetzesinterpretation ohne weiteres beantworten lässt. So liegt es hier.

4: Dabei ist zunächst zur Präzisierung der Fragestellung hervorzuheben, dass sie sich im vorliegenden Verfahren nur insoweit stellt, als "nach den insoweit zeitlich und inhaltlich noch völlig unbestimmten Planungsvorstellungen" der das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinde "(wenn überhaupt) erst langfristig mit einer Überplanung gerechnet werden kann". Denn an die entsprechenden Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs (UA S. 16), der dabei auf Schreiben der Beklagten Bezug nimmt, ist das Revisionsgericht gebunden. In dieser präzisierten Form kann die Frage verneint werden, ohne dass es hierfür der Durchführung eines Revisionsverfahrens bedürfte.

5: Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB ist zunächst, dass es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Das allein genügt - entgegen der Auffassung der Beklagten - für die Ausübung des Vorkaufsrechts jedoch nicht. Weitere Voraussetzung ist nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, dass das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Antwort auf die Frage, ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hat sich an den Zielen zu orientieren, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB verfolgt werden. Mit § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 (und 6) BauGB wird insbesondere das Ziel verfolgt, Flächen für den Wohnungsbau verfügbar zu machen. Dies schließt solche Grundstücke ein, die der infrastrukturellen Ausstattung des zu entwickelnden Wohngebiets dienen sollen (Begründung des Regierungsentwurfs BTDrucks 11/6508 S. 14). Daher rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB nur, wenn damit Flächen - unmittelbar oder mittelbar (als Tauschland) - für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen. Dagegen steht das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht als Instrument einer allgemeinen Bodenbevorratung ("zur Vergrößerung ihres Eigentumsanteils") oder zum Erwerb von Grundstücken zur Verfügung, die später möglicherweise als Tauschgrundstücke im Rahmen der Verfolgung gänzlich anderer Zwecke verwendet werden sollen, wie dies die Beklagte offenbar meint (vgl. auch die Beschlüsse vom 15. Februar 2000 - BVerwG 4 B 10.00 - Buchholz 406.11 § 25 BauGB Nr. 4 = BRS 63 Nr. 130 und vom 8. September 2009 - BVerwG 4 BN 38.09 - BauR 2010, 81 zu Satzungen nach § 25 BauGB). So verweist die Beschwerdebegründung auf die Erfahrungen der beklagten Gemeinde mit dem Erwerb von Tauschgrundstücken als Manövriermasse, die beispielsweise die Durchführung der Umgehung einer Bundesstraße erheblich vereinfacht habe. Zur Verfolgung dieses Ziels kann jedoch nicht auf die Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB zurückgegriffen werden.

6: Dieses Ergebnis wird durch die Gesetzgebungsgeschichte, auf die bereits das Verwaltungsgericht (UA S. 5 f. = BauR 2008, 960 = BRS 73 Nr. 117) und der Verwaltungsgerichtshof (UA S. 15 = VBlBW 2009, 470 = BauR 2010, 71) Bezug genommen haben, und durch systematische Überlegungen bestätigt. Das jetzt in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB geregelte Vorkaufsrecht wurde durch das Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz/BauGB-Maßnahmengesetz 1990 eingeführt und später in das BauGB übernommen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Bd. 2, Stand Oktober 2009, Rn. 9 f. zu § 24 BauGB). Mit ihm sollte die Vorbereitung und Durchführung von Wohnbauvorhaben in Gebieten, die die Gemeinde durch Bebauungspläne entwickeln will, erleichtert werden (BTDrucks 11/6508 S. 11). Weitergehende Vorschläge (vgl. die Stellungnahme des Bundesrats BTDrucks 12/4208 S. 7 und den Antrag des Bundesrats BTDrucks 13/7886 S. 5 ), ein umfassendes Vorkaufsrecht auch zu Zwecken der Baulandbevorratung zu schaffen, haben sich nicht durchgesetzt (Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses BTDrucks 13/8019).

7: Die enge Verknüpfung des Vorkaufsrechts an das jeweilige städtebauliche Ziel, hier die Vorbereitung und Schaffung von Wohnungsbau, wird auch durch die Regelungen in § 26 Nr. 4 BauGB und § 27 BauGB bestätigt. Danach ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück bereits entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist; der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts ferner abwenden, wenn er in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist nach den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen. Diese Einschränkungen des Vorkaufsrechts in §§ 26 und 27 BauGB bilden auch einen Maßstab, der für die Auslegung von § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB heranzuziehen ist (Beschluss vom 29. Juni 1993 - BVerwG 4 B 100.93 - Buchholz 406.11 § 25 BauGB Nr. 1 = NVwZ 1994, 284). Sie verdeutlichen, dass mit dem Vorkaufsrecht nicht gänzlich andere Zwecke verfolgt werden dürfen und dass keine Rechtfertigung besteht, von der Befugnis nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Gebrauch zu machen, wenn das städtebauliche Ziel auch unter Mitwirkung eines bauwilligen Grundstückseigentümers erreicht werden kann. Bei der Ermessensausübung ist entsprechend gewichtigen Belangen des Betroffenen ebenfalls Rechnung zu tragen (Beschluss vom 26. April 1993 - BVerwG 4 B 31.93 - Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 255 S. 105 = NVwZ 1994, 282). An diesen Maßstäben hat sich auch die Beantwortung der Frage zu orientieren, in welchen Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt werden darf, um Tauschland zu erwerben.

8: Auch in zeitlicher Hinsicht unterliegt die Ausübung des Vorkaufsrechts Grenzen. Das öffentliche Wohl rechtfertigt die Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers nur dann, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen (weiteren) Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereit zu stellen, zu verwirklichen. Der Gesetzgeber hat die Befugnisse der Gemeinden erweitert, damit diese einem akuten Wohnraummangel begegnen können. Im Regelfall wird dies die alsbaldige Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans gebieten (vgl. hierzu Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Bd. 2, Stand Oktober 2009, Rn. 77 zu § 24 BauGB; Paetow, in: Berliner Kommentar, BauGB, Bd. 1, Stand November 2009, Rn. 27 zu § 24 BauGB; Roos, in: Brügelmann, BauGB, Bd. 2, Stand Oktober 2009, Rn. 71a zu § 24 BauGB). Ob und inwieweit auch andere Vorbereitungsmaßnahmen in diesem Zusammenhang geeignet sind, die ernsthafte Verfolgung der vom Gesetzgeber angestrebten Ziele zu belegen, bedarf vorliegend keiner Klärung. Denn hierfür ist nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs nichts ersichtlich.

9: Dem steht auch die Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB nicht entgegen. Danach darf das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde den Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird. Denn dies ändert nichts daran, dass die Gemeinde von der Ausübungsbefugnis nur Gebrauch machen darf, wenn sie die alsbaldige Schaffung von Wohnbauland anstrebt. Allerdings ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass weitere Verfahrensschritte erforderlich sind, die eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Welcher Zeitraum als angemessen anzusehen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn jedenfalls in einem Fall, in dem wie vorliegend die Planungsvorstellungen der (nicht identischen) Trägerin der Flächennutzungsplanung und der Trägerin der Bauleitplanung noch völlig unbestimmt sind und erst langfristig mit einer Überplanung gerechnet werden kann, rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

6.

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 06. Feb. 2014 - 2 B 13.2570

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

II.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Aufhebung des Bescheids vom 1. Juni 2011, mit welchem die Beklagte ein Vorkaufsrecht unter Bezugnahme auf die Sanierungssatzung vom 21. Juli 1989 (Satzung der Stadt C. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Altstadt C.“) ausgeübt hat.

Der Kläger erwarb mit notariellem Vertrag vom 5. Mai 2011 die Grundstücke FlNrn. 350 und 358/3 der Gemarkung C. mit einer Gesamtfläche von 152 qm zu einem Preis von 1.700,-- Euro. Die unbebauten Grundstücke befinden sich im Bereich des G.-platzes in unmittelbarem Anschluss an historische Scheunengebäude. Mit Schreiben vom 9. Mai 2011 zeigte der beurkundende Notar den Vertragsabschluss gegenüber der Beklagten an.

Der G.-platz ist Teil des Sanierungsgebiets „Altstadt C.“, welches mit Satzung vom 21. Juli 1989 festgesetzt wurde. Zu der Sanierungsatzung gibt es einen Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen mit Stand November 1988 der Architekten R. + S. In den vorgelegten Behördenakten befindet sich weiterhin ein Plan vom 28. September 2001 der Architekten M... + Partner mit dem Titel „Nutzungskonzept der Scheunenanlage am ...-platz in C.“ (Platzgestaltung Festplatz, Grundrisse mit Außenanlagen und Ansicht). In diesem Plan ist im Bereich der beiden Grundstücke eine Ver- und Entsorgungsstation für Wohnmobile vorgesehen neben dem Neubau einer öffentlichen WC-Anlage mit Gäste-Info. Außerdem findet sich ein Plan vom 30. November 2006 der Architekten B. + Partner mit dem Titel „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ (Übersichtsplan mit Entwässerung und Höhenlage). Hier sind die betroffenen Grundstücke als private Gärten bezeichnet. In den auf Anfrage des Gerichts weiter vorgelegten Akten befindet sich ein Plan vom 26. Juli 2006 der Architekten B. + Partner mit dem Titel „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ (Übersichtsplan mit Entwässerung und Höhenlage). Dieser Plan bezeichnet die betroffenen Grundstücke ebenfalls als private Gärten. Die Situierung der Parkplätze und der Bäume ist leicht anders als auf dem späteren Plan. Zudem befindet sich hier die Zufahrt unmittelbar nördlich der Scheunen des Fischereivereins, wohingegen im späteren Plan vom 30. November 2006 die Zufahrt nach Norden zu den privaten Garagen verlegt und zudem am bisherigen Standort ein Rondell mit Bäumen und Sitzgelegenheiten vorgesehen ist. Beide Pläne sehen im Nordwesten zum Steg über den S.-bach hin eine Infotafel mit Wegweisern vor. Mit Beschluss vom 31. Juli 2006 hat der Stadtrat die Zustimmung zur Gestaltung und Finanzierung der Sanierungsarbeiten entsprechend dem Plan vom 26. Juli 2006 erteilt.

In der Sitzung des Stadtrats vom 30. Mai 2011 beschloss die Beklagte die Ausübung des Vorkaufsrechts und erließ zum Vollzug gegenüber dem Verkäufer den angefochtenen Bescheid vom 1. Juni 2011. Das Nutzungskonzept vom 28. September 2001 sehe im Bereich der fraglichen Grundstücke den Neubau einer Gäste-Info mit Ver- und Entsorgungsstation für Wohnmobile vor. Die Ausübung des Vorkaufsrechts diene der Umsetzung dieses Nutzungskonzepts und sei für das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.

Der mit Schreiben vom 4. Juli 2011 erhobenen Klage gab das Verwaltungsgericht Bayreuth aufgrund mündlicher Verhandlung vom 19. Januar 2012 mit Urteil vom 1. Februar 2012 statt und hob den angefochtenen Bescheid auf. Die Beklagte hätte ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben dürfen, weil bereits mangels gültiger Sanierungssatzung kein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet vorgelegen habe. Die Beklagte habe das Sanierungsgebiet durch einen Plan des Architekturbüros R. + S. vom 19. September 1988 bestimmen wollen, diesen Plan aber nicht der bekanntgemachten Sanierungssatzung beigelegt. Auch sonst sei das Sanierungsgebiet im Satzungstext nicht näher bestimmt worden. Die Beklagte habe zwar nach Schluss der mündlichen Verhandlung und vor Niederlegung des Urteils die Sanierungssatzung mit einer Gebietskarte rückwirkend neu bekannt gemacht. Dies sei im vorliegenden Fall jedoch nicht rechtserheblich, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts und damit vor allem eine gültige Sanierungssatzung im Zeitpunkt des Bescheidserlasses bzw. zumindest innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags vorliegen müssten. Außerdem sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Mit der Verlegung der öffentlichen WC-Anlage sei fraglich, ob der Ver- und Entsorgungsanschluss für Wohnmobile auf den streitgegenständlichen Grundstücken erforderlich sei. Der in den Akten befindliche Plan von 2006 gebe den aktuellen Zustand des Platzes wieder, der von den Planungen aus dem Jahr 2001 abweiche. So sei im Einfahrtsbereich ein Rondell geschaffen worden. Es seien Bäume gepflanzt und der Parkbereich durch 10 bis 20 Zentner schwere Steine abgegrenzt worden. Es sei wenig realistisch, dass diese als Provisorien jeder Zeit versetzbar seien. Das Gericht gehe daher davon aus, dass der Plan von 2006 die nunmehrigen Sanierungsziele widerspiegle. In diesem Plan würden jedoch die verfahrensgegenständlichen Grundstücke als private Gärten bezeichnet ohne besondere Darstellungen oder Planungsabsichten. Es sei daher nicht erkennbar, inwieweit das Wohl der Allgemeinheit den Erwerb dieser Grundstücke rechtfertigen könne. Der Vortrag der Beklagten, dass an dieser Stelle eine Ladestation für Elektrofahrzeuge errichtet werden könne, habe noch keinen Niederschlag in den Planungen gefunden. Es sei auch nicht erkennbar, dass eine solche Station zwingend an diesem Ort zu errichten wäre.

Mit der durch Beschluss des Senats vom 11. Dezember 2013 zugelassenen Berufung beantragt die Beklagte,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Bayreuth vom 1. Februar 2012 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Zur Begründung führt sie aus, das Erstgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass keine gültige Sanierungssatzung vorgelegen habe. Die Satzung sei im ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB mit Rückwirkung am 27. Januar 2012 erneut bekannt gemacht worden und hätte entgegen der Auffassung des Erstgerichts daher berücksichtigt werden müssen. Auch liege das nötige Wohl der Allgemeinheit für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor. Das Erstgericht habe den Plan vom 30. November 2006 fälschlich als Nutzungskonzept gewertet. Der Plan habe jedoch nur den damals vorhandenen Ist-Zustand wiedergegeben und enthalte keine Sanierungsziele. Die Kennzeichnung der betroffenen Grundstücke als private Gärten und Grünflächen stelle keine Aufgabe des Nutzungskonzepts für eine Wohnmobilstation und eine Gästeinfo dar. Die Beklagte halte vielmehr an diesem Ziel weiter fest. Allein der Plan aus dem Jahr 2001 gebe das Nutzungskonzept wieder. Im Übrigen seien die vorhandenen und im Plan von 2006 eingezeichneten Begrenzungssteine jederzeit mit entsprechendem Gerät versetzbar und würden auch für diverse Veranstaltungen immer wieder versetzt. Es obliege zudem der Planungshoheit der Beklagten, wo die von ihr gewünschte Wohnmobilstation und die Gästeinfo errichtet werden sollen. Es komme daher im Rahmen des Wohls der Allgemeinheit nicht darauf an, ob an anderer Stelle Platz dafür wäre.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte habe in der Stadtratssitzung vom 2. Juli 2007 öffentlich den Abschluss der Sanierungsarbeiten gegenüber den Bürgern und durch persönlichen Brief gegenüber den betroffenen Grundstückseigentümern bekannt gegeben. Die Beklagte habe zudem bei einem früheren Verkauf eines der beiden Grundstücke ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht mehr durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Gästeinformation sei längst an einer anderen Stelle, nämlich an der Bundesstraße errichtet. Das Grundstück FlNr. 351 könne zudem nicht mehr für eine Wohnmobilstation in Anspruch genommen werden, da die Voreigentümerin mit einer Sandsteinmauer zum G. Z.-platz hin abgesperrt habe. Für diese Maßnahme seien von der Beklagten Fördermittel gewährt worden. Die WC-Anlage sei ebenfalls an anderer Stelle errichtet worden. Die Beklagte habe zudem ohne Rechtsgrundlage eine Leitung zur Dachentwässerung benachbarter Grundstücke auf das klägerische gelegt und sich zur Errichtung eines Zauns verpflichtet.

Auf die Gerichtsakten beider Instanzen, die vorgelegten Behördenakten sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 6. Februar 2014 wird Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Berufung (§ 124 Abs. 1 VwGO) der Beklagten hat keinen Erfolg. Das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 1. Februar 2012 (§ 116 Abs. 2 VwGO) ist im Ergebnis richtig. Der Vorkaufsrechtsbescheid der Beklagten vom 1. Juni 2011 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1, § 125 Abs. 1 VwGO).

1. Entgegen der Auffassung des Erstgerichts ist davon auszugehen, dass im Zeitpunkt des Bescheidserlasses bzw. innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) eine gültige Sanierungssatzung und damit die Voraussetzung des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB vorlag. Zwar litt die Satzung vom 21. Juni 1989 an einem Bekanntmachungsfehler, da der Plan, aus welchem sich das Sanierungsgebiet ergibt, der bekanntgemachten Sanierungssatzung nicht beigelegt war. Die Beklagte hat jedoch im Mitteilungsblatt der Verwaltungsgemeinschaft vom 27. Januar 2012 die Satzung erneut unter Beifügung des Plans mit Rückwirkung gemäß § 214 Abs. 4, § 143 Abs. 1 BauGB bekanntgemacht. Wird eine Satzung nach § 214 Abs. 4 BauGB rückwirkend in Kraft gesetzt, entspricht die Rechtslage der Rechtslage, die gegolten hätte, wenn die Satzung bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens wirksam gewesen wäre. Es ist gerade Sinn und Zweck der Rückwirkung Bescheiden nachträglich eine sichere Grundlage zu schaffen (vgl. BVerwG, U. v. 3.12.1998 - 4 C 14/97 - NVwZ 1999, 419; Kalb/Külpmann in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 214 Rn. 261). Da die Bekanntmachung mit Rückwirkung zwar nach der mündlichen Verhandlung des Erstgerichts vom 19. Januar 2012, aber vor der Niederlegung des Urteils am 1. Februar 2012 erfolgte, hätte das Erstgericht gegebenenfalls nach Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung die rückwirkende Heilung der Sanierungssatzung bei seiner Entscheidung berücksichtigen müssen.

2. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedoch nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 63). An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - NJW 1990, 2703; BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 64). Das Vorliegen dieser Voraussetzung unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Gegensatz zu Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (vgl. VGH BW, U. v. 24.10.1986 - 8 S 1881/86 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 64).

In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts daher grundsätzlich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren (vgl. BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris). Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein. Sie können sich auch aus ihrer Begründung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben (vgl. BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris). An die Konkretisierung dieser Ziele dürfen dabei bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Doch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BVerwG, U. v. 4.3.1999 - 4 C 8/98 - NVwZ 1999, 1336; BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris; B. v. 10.8.2007 - 26 ZB 06.1731 - juris). Die erforderliche Konkretisierung kann insbesondere in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen (vgl. BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris). Ist dies geschehen, können die Sanierungsziele auch nach einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BVerwG, B. v. 15.3.1995 - 4 B 33.95 - NVwZ 1995, 897; BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris).

Im vorliegenden Fall rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht. Da das Sanierungsgebiet einen größeren Bereich der Gemeindefläche der Beklagten umfasst, ergeben sich aus der Begründung der Sanierungssatzung selbst keine konkreten Sanierungsziele für den G. Zimmerplatz. Die vorbereitende Untersuchung nach § 141 BauGB spricht hier lediglich von der Schließung der Baulücke im südwestlichen Teil der U-förmigen Scheunenanlage, um die ursprünglichen Raumkanten wieder herzustellen. In diesem Neubau und der nördlich angrenzenden Scheune könnte der städtische Bauhof untergebracht werden. Außerdem könnte der Uferbereich des S.-bachs als Grünanlage hergestellt und der Platz selbst als Erweiterung des Festplatzes oder als Handwerkerhof sowie Frei- und Aufenthaltsfläche genutzt werden. Es wird ausdrücklich erwähnt, dass zur Realisierung der Maßnahmen am G.-platz der Erwerb auch der nun gegenständlichen Grundstücke FlNrn. 350 und 358/3 erforderlich sei. Ausweislich der dem Gericht vorgelegten Unterlagen begann die konkrete Planung den G.-platz betreffend erst rund 10 Jahre nach Erlass der Sanierungssatzung. Im Jahr 1999 fanden erste Gespräche mit Investoren und Anliegern statt. Die ersten Planungen sahen unter anderem auch den Abriss aller Scheunengebäude und die Errichtung eines Supermarkts vor. Nach einer Bestandsaufnahme im Jahr 2000 erstellte das Architekturbüro B. + Partner ein Nutzungskonzept mit sieben Varianten. Mit Beschluss vom 4. April 2001 entschied sich der Stadtrat für die Variante 4 mit der Begründung, die Stadt strebe eine Lösung unter Einbeziehung des weitgehenden Erhalts der Scheunen, unter Einbeziehung des Eigentümerbedarfs von vier Scheunen als Lager, möglichst ohne Folgekosten für die Stadt an. Die Gestaltungsvariante 4 liege diesem Ziel am Nächsten. Zudem wurde dem Abschluss von Vorverträgen zugestimmt. Die Variante 4 sieht im Scheunenbereich entlang der Bundesstraße eine Diakoniestation mit Ambulanz und Krankengymnastik vor. Der südliche Scheunenbereich, der nach dem Stadtratsbeschluss weiter privat genutzt werden sollte, wird als Arztpraxis und Veranstaltungsraum für Bauernmarkt oder Theater bezeichnet. Das nordwestliche Scheunengebäude soll dem Fischereiverein dienen. Zwischen dem südlichen und dem nordwestlichen Gebäude ist ein Technik/WC Gebäude als Neubau vorgesehen, das über überdachte Gänge mit den beiden Bestandsgebäuden verbunden wird. Ein Wohnmobilstellplatz ist weder in dem Plan der Variante 4 noch im Stadtratsbeschluss vom 2. April 2001 erwähnt. Einzig in der Niederschrift einer Besprechung verschiedener Behörden zur Städtebauförderung vom 29. März 2001 findet sich die Aussage des Vertreters der Regierung von Oberfranken, dass die Errichtung eines Campingplatzes (mit Anschlüssen für Strom, Wasser usw.) aus der Städtebauförderung nicht förderfähig sei. Lediglich der Plan „Nutzungskonzept der Scheunenanlage am ...-platz in C.“ vom 28. September 2001 des beauftragten Architekturbüros sieht südlich des Neubaus einer öffentlichen WC-Anlage mit Gästeinfo einen Wohnmobilstellplatz mit Wasser- und Fäkalienanschluss vor. Hinsichtlich dieses Plans findet sich in den vorgelegten Akten jedoch kein Stadtratsbeschluss, in welchem dieser als offizielles Nutzungskonzept bestätigt worden wäre. In einer weiteren Aktennotiz zu einer Behördenbesprechung am 21. November 2001 wird im Zusammenhang mit der Neugestaltung des G.-platzes lediglich erwähnt, dass versucht werden solle, Funktionsbauten (Informationsstand/WC-Anlage) dort unterzubringen. Mit Beschluss des Stadtrats vom 17. Dezember 2001 wurde der Planungsauftrag für das Sanierungskonzept an das Architekturbüro vergeben vorbehaltlich der Förderzusage der Regierung. Dieser Auftrag wurde schließlich nach Erhalt des Förderbescheids am 20. März 2002 erteilt. Es wird in keiner dieser Unterlagen Bezug auf den Plan vom 28. September 2001 genommen. Zu einer weiteren Behördenbesprechung am 15. Mai 2003 schließlich lässt sich einer Aktennotiz entnehmen, dass künftig zwei Scheunen vom Fischereiverein genutzt werden sowie zwei Scheunen die Eigentümer behalten sollten. Die restlichen zwei Scheunen an der Bundesstraße würden abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Es wird ausdrücklich festgehalten, dass das „aktuelle Nutzungskonzept durch einen Plan (mit erläuternden Anmerkungen)“ gegenüber der Regierung darzustellen sei. Ein entsprechender Plan (wohl mit Datum vom 21. Mai 2003) wurde der Regierung zwar mit Schreiben vom 27. Mai 2003 übersandt, ist aber nicht in den Akten enthalten. In der Folge findet sich ein Beschluss des Stadtrats vom 31. Juli 2006 samt Plan „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ vom 26. Juli 2006 in den Akten. In dem Beschluss stimmt der Stadtrat der Gestaltung und Finanzierung der Sanierungsanlagen (hier Außenanlagen am S.-bach) zu, welche den Abbruch des ehemaligen Bauhofs (nordwestliches Scheunengebäude), die Rodung der Bäume entlang des S.-bachs, Entwässerungseinrichtungen, die Ufergestaltung am S.-bach sowie Beleuchtung und Bäume umfassen. Im Plan selbst ist inzwischen die WC-Anlage samt Gästeinfo nicht mehr eingezeichnet und die hier gegenständlichen Grundstücke sind als private Gärten bezeichnet. Eine „Infotafel und Wegweiser“ ist hingegen im nördlichen Bereich zum Fußweg zur Altstadt hin eingezeichnet. Der weitere Plan „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ vom 30. November 2006 sieht eine leicht veränderte Platzgestaltung selbst (Aufteilung der Stellplätze, Bäume, Begrenzungssteine) sowie eine geänderte Zufahrtssituation und das Rondell nördlich der Scheune des Fischereivereins an der Bundesstraße vor. Die gegenständlichen Grundstücke sind weiterhin als private Gärten bezeichnet. Die „Infotafel und Wegweiser“ ist ebenfalls im nördlichen Bereich zum Fußweg zur Altstadt hin eingezeichnet.

Aufgrund der sich aus den vorgelegten Akten ergebenden Historie der Umgestaltung des G.-platzes geht der Senat davon aus, dass die Beklagte das Nutzungskonzept stetig fortentwickelt hat. Maßgeblich ist aufgrund dieser Fortentwicklung nicht der Stand, welcher in dem Plan vom 28. September 2001 dokumentiert ist, sondern der vom Stadtrat mit Beschluss vom 31. Juli 2006 behandelte Plan vom 26. Juli 2006. Dieses letzte vom Stadtrat bestätige Nutzungskonzept sieht die verfahrensgegenständlichen Grundstücke als private Gärten vor. Es ist nicht auszuschließen, dass der Plan vom 30. November 2006 noch eine weitere Fortentwicklung des Nutzungskonzepts darstellt, jedoch ergibt sich hierzu nichts aus den Akten, insbesondere keine Behandlung im Stadtrat der Beklagten. Der als „Nutzungskonzept“ bezeichnete Plan vom 28. September 2001 hingegen ist ausweislich der vorgelegten Akten nie vom Stadtrat behandelt und darüber entsprechend auch nicht beschlossen worden. Er kann daher bereits deshalb keine verbindlichen Sanierungsziele festsetzen, welche das Wohl der Allgemeinheit für die Ausübung eines Vorkaufsrechts rechtfertigen könnten. Der Beschluss des Stadtrats vom 30. Mai 2011 zur Ausübung des Vorkaufsrechts kann dies nicht ersetzen, weil zu diesem Zeitpunkt bereits weitere überarbeitete Konzepte von 2003 und 2006 existierten. Zudem sind die in diesem Plan vorgesehenen Planungen und Nutzungen in großen Teilen tatsächlich überholt (s. Plan vom 30. November 2006). So ist die darin für die Diakoniestation vorgesehene Scheune entlang der Bundesstraße inzwischen durch den Fischereiverein genutzt, der im Plan von 2001 eigentlich in der nordwestlichen Scheune untergebracht werden sollte. Diese wird in den Plänen von 2006 nunmehr als private Scheunennutzung gekennzeichnet. Die südlichen Scheunen sind sowohl 2001 als auch 2006 privat genutzt. Weggefallen ist hingegen der 2001 noch vorgesehene Neubau einer öffentlichen WC-Anlage, die jetzt außerhalb des Plangebiets des G.-platzes errichtet wurde. Die Gästeinfo, die 2001 noch vor der WC-Anlage vorgesehen war, befindet sich in den Plänen von 2006 im nördlichen Bereich zum Fußweg zur Altstadt hin. Der 2001 nördlich der Diakonienutzung geplante Carport ist 2006 weiter nach Norden an den S.-bach verlegt worden. Auch wurden das Bett des S.-bachs aufgeweitet und die Platzgestaltung als solche mit Stellplätzen und anderem gänzlich umgestaltet. Insbesondere im Hinblick auf die Aktennotiz über die Behördenbesprechung am 15. Mai 2003 und den mit Schreiben vom 27. Mai 2003 an die Regierung von Oberfranken übersandten neuen Plan mit aktuellem Nutzungskonzept ist nach Auffassung des Senats davon auszugehen, dass die Beklagte ihr Nutzungskonzept stetig fortentwickelt und den aktuellen Entwicklungen angepasst sowie weiter detailliert hat, wie es auch im Rahmen eines städtebaulichen Sanierung erforderlich ist. Bereits die Übersendung des Plans mit Schreiben vom 27. Mai 2003 zeigt, dass der Plan vom 28. September 2001 nicht mehr das aktuelle Nutzungskonzept darstellen konnte.

Die Parteien sind sich einig, dass der Plan vom 30. November 2006 den aktuellen Stand der Umgestaltungsmaßnahmen darstellt. Demgegenüber stellte der Plan vom 26. Juli 2006 nicht lediglich den Istzustand dar, sondern die geplanten Maßnahmen insbesondere mit der Umgestaltung des Uferbereichs des S.-bachs, deren Finanzierung im Beschluss vom 31. Juli 2006 genehmigt wurde. In relativ engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Plan vom 30. November 2006 gab die Beklagte in der Sitzung des Stadtrats vom 2. Juli 2007 den „offiziellen Abschluss der Sanierungsarbeiten „G.-platz“„ bekannt und feierte dieses Ereignis am 6. Juli 2007 mit der Bevölkerung. Mit Abschluss der Sanierungsarbeiten für das Teilprojekt G.-platz wäre es ohnehin der Beklagten nicht mehr möglich, ein Vorkaufsrecht auszuüben, da dessen Voraussetzungen mit Abschluss der städtebaulichen Sanierung entfallen. Dass die Sanierung des G.-platzes entsprechend dem mit Plan vom 30. November 2006 dokumentierten Status Quo tatsächlich abgeschlossen war, zeigt zudem die Nichtausübung des Vorkaufsrechts beim früheren Verkauf des Grundstücks FlNr. 358/3 mit Beschluss des Stadtrats vom 16. Juli 2007, dem Notar mitgeteilt am 19. Juli 2007. Dies erfolgte nur wenige Tage nach der Feier zum Abschluss der Sanierungsarbeiten. Da im Rahmen der Ausübung eines Vorkaufsrechts das Wohl der Allgemeinheit auch gegeben sein kann, selbst wenn ein Grundstück nicht zeitnah der vorgesehenen Nutzung zugeführt werden kann, wäre es zu erwarten gewesen, dass die Beklagte ihr Vorkaufsrecht ausübt, um wenigstens bereits eines der nötigen Grundstücke zu sichern, wenn sie im Jahr 2007 nicht von einem endgültigen Abschluss der Sanierung des G.-platzes ausgegangen und die inzwischen deutlich überholten Planungen von 2001 noch als maßgebliches Nutzungskonzept betrachtet hätte.

Die als „Nutzungskonzept“ bezeichnete Planung vom 28. September 2001 kann somit aus verschiedenen Gründen nicht als aktuelles Sanierungsziel angesehen werden, das unter dem Gesichtspunkt Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen könnte. Auch der erst im Verfahren vor dem Senat ausschnittsweise vorgelegte Plan vom 3. September 2012 kann kein aktuelles Sanierungsziel darstellen, weil dieser zum einen nicht vom Stadtrat beschlossen wurde und zum anderen erst lange nach Erlass des hier verfahrensgegenständlichen Bescheids datiert.

3. Es fehlt zudem an der erforderlichen Ermessensausübung seitens der Beklagten.

Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen der Gemeinde, d. h. sie kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ihr Recht ausüben, muss dies aber nicht tun (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 66). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtwidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Nach § 114 Satz 2 VwGO kann eine Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

Letzteres setzt jedoch voraus, dass die Verwaltungsbehörde grundsätzlich erkannt hat, dass ihr ein Ermessen zusteht und dies auch ausgeübt hat. Im vorliegenden Fall liegt jedoch ein Ermessensnichtgebrauch vor, also der Fall, dass die Behörde verkennt, dass sie ein Ermessen hat. Der Bescheid vom 1. Juni 2011 enthält lediglich Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf das Vorliegen einer Sanierungssatzung (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) und deren Geltungsbereich für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sowie das Vorliegen des Wohls der Allgemeinheit und den Verwendungszweck im Hinblick auf das „Nutzungskonzept“ vom 28. September 2001. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ermessensentscheidung darstellt, kommt im Bescheid an keiner Stelle zum Ausdruck. Weder wird das Wort „Ermessen“ gebraucht, noch finden sich inhaltlich in irgendeiner Weise Erwägungen zu den öffentlichen Interessen und den gegenläufigen Interessen des Klägers am Erwerb des Grundstücks.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 ff ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen nach § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

6.

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 223 Anfechtung von Ermessensentscheidungen

Soweit die Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, kann der Antrag nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Dies gilt nicht, soweit in dem Verwaltungsakt über einen Anspruch auf eine Geldleistung entschieden worden ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

6.

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

Heilmittelwerbegesetz - HeilMWerbG | § 4

(1) Jede Werbung für Arzneimittel muß folgende Angaben enthalten:

1.: den Namen oder die Firma und den Sitz des pharmazeutischen Unternehmers,
2.: die Bezeichnung des Arzneimittels,
3.: die Zusammensetzung des Arzneimittels gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Buchstabe d des Arzneimittelgesetzes,
4.: die Anwendungsgebiete,
5.: die Gegenanzeigen,
6.: die Nebenwirkungen,
7.: Warnhinweise, soweit sie für die Kennzeichnung der Behältnisse und äußeren Umhüllungen vorgeschrieben sind,
7a.: bei Arzneimitteln, die der Verschreibungspflicht nach § 48 des Arzneimittelgesetzes unterliegen, den Hinweis "Verschreibungspflichtig".

Eine Werbung für traditionelle pflanzliche Arzneimittel, die nach dem Arzneimittelgesetz registriert sind, muss folgenden Hinweis enthalten: "Traditionelles pflanzliches Arzneimittel zur Anwendung bei ...(spezifiziertes Anwendungsgebiet/spezifizierte Anwendungsgebiete) ausschließlich auf Grund langjähriger Anwendung".

(1a) Bei Arzneimitteln, die nur einen Wirkstoff enthalten, muß der Angabe nach Absatz 1 Nr. 2 die Bezeichnung dieses Bestandteils mit dem Hinweis: "Wirkstoff:" folgen; dies gilt nicht, wenn in der Angabe nach Absatz 1 Nr. 2 die Bezeichnung des Wirkstoffs enthalten ist.

(2) Die Angaben nach den Absätzen 1 und 1a müssen mit denjenigen übereinstimmen, die nach § 11 oder § 12 des Arzneimittelgesetzes für die Packungsbeilage vorgeschrieben sind. Können die in § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a und Nr. 5 des Arzneimittelgesetzes vorgeschriebenen Angaben nicht gemacht werden, so können sie entfallen.

(3) Bei einer Werbung außerhalb der Fachkreise ist der Text "Zu Risiken und Nebenwirkungen lesen Sie die Packungsbeilage und fragen Sie Ihren Arzt oder Apotheker" gut lesbar und von den übrigen Werbeaussagen deutlich abgesetzt und abgegrenzt anzugeben. Bei einer Werbung für Heilwässer tritt an die Stelle der Angabe "die Packungsbeilage" die Angabe "das Etikett". Die Angaben nach Absatz 1 Nr. 1, 3, 5 und 6 können entfallen. Satz 1 findet keine Anwendung auf Arzneimittel, die für den Verkehr außerhalb der Apotheken freigegeben sind, es sei denn, daß in der Packungsbeilage oder auf dem Behältnis Nebenwirkungen oder sonstige Risiken angegeben sind.

(4) Die nach Absatz 1 vorgeschriebenen Angaben müssen von den übrigen Werbeaussagen deutlich abgesetzt, abgegrenzt und gut lesbar sein.

(5) Nach einer Werbung in audiovisuellen Medien ist der nach Absatz 3 Satz 1 oder 2 vorgeschriebene Text einzublenden, der im Fernsehen vor neutralem Hintergrund gut lesbar wiederzugeben und gleichzeitig zu sprechen ist, sofern nicht die Angabe dieses Textes nach Absatz 3 Satz 4 entfällt. Die Angaben nach Absatz 1 können entfallen.

(6) Die Absätze 1, 1a, 3 und 5 gelten nicht für eine Erinnerungswerbung. Eine Erinnerungswerbung liegt vor, wenn ausschließlich mit der Bezeichnung eines Arzneimittels oder zusätzlich mit dem Namen, der Firma, der Marke des pharmazeutischen Unternehmers oder dem Hinweis: "Wirkstoff:"geworben wird.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

6.

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Heilmittelwerbegesetz - HeilMWerbG | § 4

(1) Jede Werbung für Arzneimittel muß folgende Angaben enthalten:

1.: den Namen oder die Firma und den Sitz des pharmazeutischen Unternehmers,
2.: die Bezeichnung des Arzneimittels,
3.: die Zusammensetzung des Arzneimittels gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Buchstabe d des Arzneimittelgesetzes,
4.: die Anwendungsgebiete,
5.: die Gegenanzeigen,
6.: die Nebenwirkungen,
7.: Warnhinweise, soweit sie für die Kennzeichnung der Behältnisse und äußeren Umhüllungen vorgeschrieben sind,
7a.: bei Arzneimitteln, die der Verschreibungspflicht nach § 48 des Arzneimittelgesetzes unterliegen, den Hinweis "Verschreibungspflichtig".

(4) Die nach Absatz 1 vorgeschriebenen Angaben müssen von den übrigen Werbeaussagen deutlich abgesetzt, abgegrenzt und gut lesbar sein.

Baugesetzbuch - BBauG | § 95 Entschädigung für den Rechtsverlust

(2) Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben unberücksichtigt

1.: Wertsteigerungen eines Grundstücks, die in der Aussicht auf eine Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, wenn die Änderung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten ist;
2.: Wertänderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eingetreten sind;
3.: Werterhöhungen, die nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Antragstellers mit angemessenen Bedingungen (§ 87 Absatz 2 Satz 1 und § 88) hätte annehmen können, es sei denn, dass der Eigentümer Kapital oder Arbeit für sie aufgewendet hat;
4.: wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind;
5.: wertsteigernde Veränderungen, die nach Einleitung des Enteignungsverfahrens ohne behördliche Anordnung oder Zustimmung der Enteignungsbehörde vorgenommen worden sind;
6.: Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen;
7.: Bodenwerte, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde.

(3) Für bauliche Anlagen, deren Rückbau jederzeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften entschädigungslos gefordert werden kann, ist eine Entschädigung nur zu gewähren, wenn es aus Gründen der Billigkeit geboten ist. Kann der Rückbau entschädigungslos erst nach Ablauf einer Frist gefordert werden, so ist die Entschädigung nach dem Verhältnis der restlichen zu der gesamten Frist zu bemessen.

(4) Wird der Wert des Eigentums an dem Grundstück durch Rechte Dritter gemindert, die an dem Grundstück aufrechterhalten, an einem anderen Grundstück neu begründet oder gesondert entschädigt werden, so ist dies bei der Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 226 Urteil

(1) Über den Antrag auf gerichtliche Entscheidung wird durch Urteil entschieden.

(2) Wird ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung, der einen Anspruch auf eine Geldleistung betrifft, für begründet erachtet, so hat das Gericht den Verwaltungsakt zu ändern. Wird in anderen Fällen ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung für begründet erachtet, so hat das Gericht den Verwaltungsakt aufzuheben und erforderlichenfalls auszusprechen, dass die Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, verpflichtet ist, in der Sache unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts anderweit zu entscheiden.

(3) Einen Enteignungsbeschluss kann das Gericht auch ändern, wenn der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nicht einen Anspruch auf Geldleistung betrifft. Es darf in diesem Falle über den Antrag des Beteiligten hinaus, der den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt hat, den Enteignungsbeschluss auch ändern, soweit ein anderer Beteiligter es beantragt hat; dabei ist eine Änderung des Enteignungsbeschlusses zum Nachteil dessen, der den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt hat, nicht statthaft. Wird ein Enteignungsbeschluss geändert, so ist § 113 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Wird ein Enteignungsbeschluss aufgehoben oder hinsichtlich des Gegenstands der Enteignung geändert, so gibt das Gericht im Falle des § 113 Absatz 5 dem Vollstreckungsgericht von seinem Urteil Kenntnis.

(4) Ist von mehreren Anträgen nur der eine oder ist nur ein Teil eines Antrags zur Endentscheidung reif, so soll das Gericht hierüber ein Teilurteil nur erlassen, wenn es zur Beschleunigung des Verfahrens notwendig erscheint.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 221 Allgemeine Verfahrensvorschriften

(2) Das Gericht kann auch von Amts wegen die Aufnahme von Beweisen anordnen und nach Anhörung der Beteiligten auch solche Tatsachen berücksichtigen, die von ihnen nicht vorgebracht worden sind.

(3) Sind gegen denselben Verwaltungsakt mehrere Anträge auf gerichtliche Entscheidung gestellt, so wird über sie gleichzeitig verhandelt und entschieden.

(4) Die Vorschriften über die Vorauszahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen nach § 12 Absatz 1 Satz 1 und 2 des Gerichtskostengesetzes sind nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 228 Kosten des Verfahrens

(2) Über die Erstattung der Kosten eines Beteiligten, der zur Hauptsache keinen Antrag gestellt hat, entscheidet das Gericht auf Antrag des Beteiligten nach billigem Ermessen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.: die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.: der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Baugesetzbuch - BBauG | § 221 Allgemeine Verfahrensvorschriften

(2) Das Gericht kann auch von Amts wegen die Aufnahme von Beweisen anordnen und nach Anhörung der Beteiligten auch solche Tatsachen berücksichtigen, die von ihnen nicht vorgebracht worden sind.

(3) Sind gegen denselben Verwaltungsakt mehrere Anträge auf gerichtliche Entscheidung gestellt, so wird über sie gleichzeitig verhandelt und entschieden.

(4) Die Vorschriften über die Vorauszahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen nach § 12 Absatz 1 Satz 1 und 2 des Gerichtskostengesetzes sind nicht anzuwenden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.