Bundesgerichtshof Beschluss, 01. Okt. 2015 - V ZB 171/14

Tatbestand

Am 30. September 1999 verkauften die klagenden Eheleute eine in ihrem Eigentum stehende Grundstücksteilfläche an ihre Schwiegertochter zum Preis von 50.000 DM. Der Kaufvertrag wurde von dem Notar V. beurkundet, bei dem die Beklagte als Bürovorsteherin tätig ist.
Nach § 5 des Vertrags sollte die Auflassung nach Vorliegen der Abschreibungsunterlagen des Katasteramtes und Zahlung des Kaufpreises erfol-
gen. In der Vertragsurkunde erteilten die Vertragsparteien der Beklagten und einer weiteren Notariatsangestellten unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Auflassungsvollmacht. Darüber hinaus bevollmächtigten sie die beiden Angestellten, alle zur Durchführung des Kaufvertrags etwa noch notwendig werdenden Erklärungen für die Beteiligten allen Behörden gegenüber abzugeben und Anträge jeder Art zu stellen und zurückzunehmen.
Obwohl der Kaufpreis nicht bezahlt war, beurkundete der Notar V. am 1. Dezember 1999 die von der Beklagten unter Bezugnahme auf die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht abgegebene Auflassungserklärung.
Am 23. Dezember 1999 bewilligte und beantragte die Käuferin zugunsten der O. L.-Bank die Eintragung zweier Briefgrundschulden über 50.000 DM und 25.000 DM. Die Grundschulden wurden zugleich mit der Eigentumsumschreibung am 11. Januar 2000 in das Grundbuch eingetragen.
Die Kläger nahmen zunächst den Notar V. vor dem Landgericht auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch. Die Klage wurde abgewiesen, weil nach Auffassung des Landgerichts der gegen die Erwerberin gerichtete Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO darstellte.
Nunmehr nehmen die Kläger die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Erteilt eine Vertragspartei zur Durchführung eines Grundstückskaufvertrags einem Dritten Auflassungsvollmacht, so liegt der Vollmachterteilung, wenn der Bevollmächtigte - wie hier - unentgeltlich tätig werden soll, regelmäßig ein Auftrag (§ 662 BGB) zugrunde. Die Begründung einer "Vollmacht ohne Innenverhältnis" (sog. isolierte Vollmacht) ist zwar möglich (vgl. BGH, Urteil vom 9. März 1990 - V ZR 244/88 - NJW 1990, 1721, 1722), aber unüblich (Staudinger/Schilken, BGB, 13. Bearb., § 167 Rn. 2). Von einem bloßen Gefälligkeitsverhältnis kann angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung eines Grundstücksgeschäfts und der erheblichen Schadensfolgen, die - für den Bevollmächtigten erkennbar - bei einem fehlerhaften Gebrauch der Vollmacht eintreten können, nicht ausgegangen werden (vgl. BGHZ 21, 102, 107).
Demzufolge kommt bei einem abredewidrigen Gebrauch der Vollmacht eine Haftung des Bevollmächtigten aus positiver Vertragsverletzung des Auftrags in Betracht. Diese Vertrags- und Haftungslage stellt sich auch dann nicht grundsätzlich anders dar, wenn es sich bei dem Bevollmächtigten - wie hier - um einen Angestellten des Urkundsnotars handelt.
1. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht die Annahme eines unmittelbaren privatrechtlichen Auftragsverhältnisses zwischen der Vertragspartei und dem Notariatsangestellten nicht in Widerspruch zu der Funktion des Urkundsnotars.
Bei Ausübung der Urkundstätigkeit einschließlich der der Beurkundung vorangehenden Aufklärungs- und Beratungstätigkeit und der der Beurkundung nachfolgenden Vertragsdurchführungs- und Abwicklungstätigkeit handelt der Notar ausschließlich als Träger eines öffentlichen Amtes. Die Rechtsuchenden treten ihm nicht als Vertragspartner, sondern in einem öffentlich-rechtlichen Verhältnis als Verfahrensbeteiligte gegenüber. Die im Zusammenhang mit einem Urkundsersuchen stehenden Rechte und Pflichten treffen grundsätzlich den Notar allein. Die hoheitliche Funktion des Notars als unabhängiger Amtsträger und seine Verpflichtung zur persönlichen, selbständigen Amtsausübung haben zur Folge, daß die Notariatsangestellten bei Erledigung der ihnen übertragenen Arbeiten im allgemeinen weder (öffentlich-rechtliche) Amts- noch (privatrechtliche) Vertragspflichten gegenüber den an einem Urkundsgeschäft beteiligten Personen haben (Haug, Die Amtshaftung des Notars, 2. Aufl., Rn. 154). Dies gilt unabhängig davon, ob und inwieweit der Notar bei Erfüllung seiner originären Amtspflichten zu seiner Arbeitserleichterung ausnahmsweise seine Angestellten heranziehen darf und ob und inwieweit er sich im Rahmen seiner Haftung nach § 19 Abs. 1 BNotO das Verschulden dieser Personen entsprechend dem Grundgedanken des § 278 BGB wie eigenes Verschulden zurechnen lassen muß (vgl. hierzu BGHZ 131, 200, 205 ff).
Die in der Natur der notariellen Amtstätigkeit liegenden Gründe, die der Annahme besonderer Rechtsbeziehungen zwischen einem Urkundsbeteiligten
und einem Angestellten des Notars entgegenstehen, kommen jedoch dann nicht zum Tragen, wenn es - wie hier - um die dem Vertragschluß nachfolgende Auflassung des verkauften Grundbesitzes geht. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG ist die Beurkundung von Willenserklärungen unwirksam, wenn der Notar selbst an der Beurkundung beteiligt ist. Dem Notar ist es daher nicht möglich, im Rahmen des ihm als Amtsträger anvertrauten Vollzugs des beurkundeten Kaufvertrags die Auflassung im Namen der Vertragschließenden selbst zu erklären. Wird nun zur Vermeidung der Unwirksamkeitsfolge des § 6 BeurkG einem Notariatsangestellten Auflassungsvollmacht erteilt, so tritt dieser, wenn er von dieser Vollmacht Gebrauch machen und die Auflassung erklären will, dem Urkundsnotar als Verfahrensbeteiligter mit einem (weiteren) Urkundsersuchen entgegen. Insofern stellt sich die Rechtslage beurkundungsrechtlich nicht wesentlich anders dar als in den Fällen, in denen die Vertragsparteien selbst oder sonstige für sie handelnde Vertreter den Notar um die Beurkundung der Auflassung ersuchen.
Da mithin der Gebrauch der Vollmacht außerhalb des notariellen Tätigkeitsbereichs liegt, besteht kein Grund, die Begründung besonderer privatrechtlicher Rechtsbeziehungen zwischen der Vollmacht erteilenden Vertragspartei und dem bevollmächtigten Büroangestellten für unvereinbar mit der Amtstätigkeit des Notars und dem dieser Tätigkeit zugrundeliegenden öffentlich -rechtlichen Verhältnis der Vertragsparteien zu dem Urkundsnotar zu erachten.
2. Das Berufungsgericht hat in Übereinstimmung mit dem Landgericht angenommen , daß die Kläger bei Abschluß des notariellen Kaufvertrags den darin namentlich aufgeführten Notariatsangestellten konkludent das Angebot
zum Abschluß eines Auftrags gemacht haben, das die Beklagte spätestens bei Erklärung der Auflassung angenommen hat. Dies läßt keinen Rechtsfehler erkennen (vgl. § 151 BGB). Weiter hat das Berufungsgericht gemeint, daß zwischen den klagenden Grundstücksverkäufern und den Notariatsangestellten stillschweigend ein Haftungsausschluß vereinbart worden sei; zumindest sei im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung von einem derartigen Haftungsausschluß auszugehen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Für die Urkundsbeteiligten habe bei der Erteilung der Vollmacht nicht die Person der Bevollmächtigten oder ein zu diesen Personen bestehendes Vertrauensverhältnis im Vordergrund gestanden; maßgeblich sei vielmehr die Überlegung gewesen, daß jemand zur Verfügung stehe, der im Rahmen der weiteren Abwicklung des notariellen Grundstückskaufvertrags "unter Federführung des Notars" für sie auftreten könne. Die Beteiligten des Auftragsverhältnisses seien ferner davon ausgegangen, daß dann, wenn der notarielle Kaufvertrag fehlerhaft abgewikkelt werde und den Kaufvertragsparteien hieraus ein Schaden entstehe, der Urkundsnotar zu haften habe. Es habe kein Anlaß bestanden, daneben die Grundlage für eine Haftung der bevollmächtigten Notariatsangestellten zu schaffen.
Dem ist nicht zu folgen.

a) Dem Parteivorbringen und den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen läßt sich kein Anhalt dafür entnehmen, daß die Parteien bei Erteilung der Auflassungsvollmacht die Frage der Haftung bedacht haben. In einem solchen Falle ist für die Annahme eines stillschweigend vereinbarten Haftungsverzichts kein Raum. Auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auf der Grundlage des § 242 BGB kann eine Haftungsbeschränkung nur
ausnahmsweise bejaht werden. Voraussetzung hierfür ist, daß der Geschädigte sich dem ausdrücklichen Ansinnen einer solchen Haftungsfreistellungsvereinbarung billigerweise nicht hätte versagen können. In diesem Zusammenhang sind die versicherungsrechtlichen Gegebenheiten von wesentlicher Bedeutung. Das Bestehen eines Haftpflichtversicherungsschutzes für den Schädiger spricht regelmäßig gegen eine Haftungsbeschränkung (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 1979 - VI ZR 52/78 - NJW 1980, 1681, 1682 f.; vom 13. Juli 1993 - VI ZR 278/92 - NJW 1993, 3067, 3068 m.w.N.). Insoweit gilt vorliegend:
aa) Es spricht vieles dafür, daß für die Auswahl der zu bevollmächtigenden Personen deren berufliche Stellung als Notariatsangestellte und das sich hieraus ergebende Näheverhältnis zu dem - auch und gerade mit der Vertragsabwicklung und -durchführung "federführend" betrauten - Urkundsnotar ausschlaggebend war. Ist aber ein Arbeitnehmer gerade mit Blick auf sein bestehendes Arbeitsverhältnis bereit, mit einem Dritten besondere vertragliche Abreden zu treffen, so ist es nach allgemeinen Grundsätzen in erster Linie Sache des Arbeitgebers, seinem Arbeitnehmer die daraus entstehenden Haftungsrisiken abzunehmen. Dagegen ist der Umstand, daß der Vertragspartner des Arbeitnehmers um diese Zusammenhänge weiß oder sie zumindest erkennen kann, für sich allein kein ausreichender Sachgrund dafür, ihn nach Treu und Glauben als verpflichtet anzusehen, bei einem vertragswidrigen Verhalten auf die Schadensersatzansprüche zu verzichten, die das Gesetz für diesen Fall bereithält (vgl. BGHZ 108, 305, 315 ff.).
bb) Nach § 19 a Abs. 1 Satz 1 BNotO ist der Notar verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung zu unterhalten zur Deckung der Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden, die sich aus seiner Berufstätigkeit und der Tätigkeit
von Personen ergeben, für die er haftet. Inwieweit aufgrund der Risikobeschreibung in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen für die Vermögensschaden -Haftpflichtversicherung von Notaren (abgedruckt in DNotZ 1995, 721 ff.) das "Bevollmächtigtenrisiko" für Notariatsangestellte vollständig abgesichert ist (vgl. hierzu Haug aaO Rn. 158; Sandkühler, in: Arndt/Lerch/Sandkühler BNotO, 4. Aufl., § 19 a Rn. 20 unter Hinweis auf die Auffassung der Bundesnotarkammer , wonach jedenfalls die Haftung nach § 179 BGB mitversichert ist, DNotZ 1998, 513, 522), kann dahinstehen. Jedenfalls bestätigen die Vorschrift des § 19 a Abs. 1 Satz 1 BNotO und die Versicherungsbedingungen für die Berufshaftpflicht den Befund, daß die mit der Erteilung einer Auflassungs- und Vollzugsvollmacht an Notariatsangestellte verbundenen Risiken billigerweise nicht dem Notar und seinen Angestellten abgenommen und durch die Konstruktion eines Haftungsverzichts dem Vollmachtgeber aufgebürdet werden dürfen.

b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts läßt sich auch nicht feststellen, daß für eine Haftung des Notariatsangestellten neben der Notarhaftung kein Bedürfnis besteht.
Allerdings ist der Revisionserwiderung zuzugeben, daß der mit dem Urkundsvollzug betraute Notar kraft seines Amtes die Prüfung, ob die kaufvertraglich festgelegten Voraussetzungen für die Auflassung vorliegen, nicht seinem Personal überlassen darf (vgl. BGH, Urteil vom 10. November 1988 - IX ZR 31/88 - NJW 1989, 586), und zwar selbst dann nicht, wenn seinem Personal Auflassungs- oder Vollzugsvollmacht erteilt worden ist. Daher wird dann, wenn - wie hier - von einer Auflassungsvollmacht fehlerhaft Gebrauch gemacht worden ist, regelmäßig ein Notarverschulden vorliegen. Das bedeutet
indes nicht, daß die Haftung des Notariatsangestellten aus positiver Vertragsverletzung völlig zu vernachlässigen ist. Sie kann etwa dann bedeutsam werden , wenn der Notar keinen hinreichenden Versicherungsschutz hat und selbst illiquide ist (Haug aaO Rn. 158). Auch dann, wenn der Notariatsangestellte von seiner Vollmacht gegenüber einem anderen Notar Gebrauch macht (vgl. den der Entscheidung OLG Celle DNotZ 1973, 503, 504 zugrundeliegenden Sachverhalt ), besteht die Gefahr einer Haftungslücke, sofern man die Haftung des bevollmächtigten Notariatsangestellten für vertraglich abbedungen hält.
3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts läßt sich einer möglichen Inanspruchnahme des von einer Auflassungsvollmacht fehlerhaft Gebrauch machenden Notariatsangestellten auch nicht entgegenhalten, auf diese Weise würde die Subsidiarität der Notarhaftung unterlaufen.
Dem Berufungsgericht ist zuzugeben, daß die Haftung eines Notariatsangestellten aus positiver Vertragsverletzung des der Auflassungsvollmacht zugrundeliegenden Auftrags mittelbar zu einer Erweiterung der Notarhaftung führen kann.

a) Nach § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO kann ein amtspflichtwidrig handelnder Notar, dem lediglich Fahrlässigkeit zur Last fällt, nur dann auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. Als anderweitige Ersatzmöglichkeit kommen auch Ansprüche gegen den Vertragspartner oder solche Personen in Betracht, die als Vertreter des Geschädigten aufgetreten sind und ihrem Vollmachtgeber nach Auftrags- oder Dienstvertragsrecht haften (Schippel/Haug, BNotO, 7. Aufl., § 19 Rn. 86, 88; Haug aaO Rn. 190, 197). Im Anschluß daran wird in
der Literatur die Meinung vertreten, die Haftung des Vertreters stelle auch dann eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO dar, wenn es sich bei dem Vertreter um einen Angestellten des Notars handelt (so Sandkühler aaO § 19 Rn. 6; Haug aaO Rn. 156, 158). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen. Aufgrund des in der Regelung über die Berufshaftpflichtversicherung (§ 19 a Abs. 1 Satz 1 BNotO) mit berücksichtigten Umstands , daß es wegen der bestehenden arbeitsvertraglichen Verbundenheit auch bei einer derartigen Fallkonstellation letztlich Sache des Notars ist, für "Bürofehler" einzustehen, ist es allein sach- und interessengerecht, daß der Geschädigte gleich den Notar in Anspruch nehmen kann, er also nicht die "bürointernen" Verantwortlichkeiten abklären und gegebenenfalls erst den Umweg über die Auftragshaftung des Angestellten einschlagen muß mit der Folge, daß sich der Notariatsangestellte seinerseits gezwungen sieht, seinen Freistellungs - oder Regreßanspruch gegen den Notar geltend zu machen.

b) Unabhängig von der Frage der primären Notarhaftung kann der Anspruch des Angestellten auf Freistellung von Schadensersatzansprüchen aus positiver Vertragsverletzung des Auftrags - die ihrerseits unbeschadet von etwaigen sonstigen Ansprüchen des Auftraggebers gegen Dritte bestehen - dazu führen, daß der Notar auf diesem Wege für Schäden aufkommen muß, die er selbst als Anspruchsverpflichteter nach § 19 Abs. 1 BNotO wegen der Subsidiarität seiner eigenen Haftung von sich weisen könnte.
Diese mittelbare Haftungserweiterung ist jedoch weder systemwidrig noch belastet sie den Notar unbillig. Denn sie beruht allein darauf, daß der Notariatsangestellte auf Veranlassung seines Arbeitgebers vertragliche Bindungen eingegangen ist, aufgrund derer er Willenserklärungen mit Wirkung für
und gegen seinen Vertragspartner abzugeben hat, die - wie die Auflassung des verkauften Grundbesitzes - außerhalb der notariellen Amtstätigkeit liegen.

II.

Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine abschließende sachliche Entscheidung des Senats (§ 565 Abs. 3 ZPO a.F.) kommt nicht in Betracht.
1. Das Berufungsgericht hat, von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig , keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Beklagte ihre Pflichten als Beauftragte der Kläger schuldhaft verletzt hat. Dies ist nachzuholen. Hierzu ist zu bemerken:
Das Bestehen selbständiger vertraglicher Beziehungen zwischen den Urkundsbeteiligten und dem Notariatsangestellten, die bei einem fehlerhaften Gebrauch von der Auflassungsvollmacht Grundlage von Schadensersatzansprüchen der geschädigten Vertragsparteien gegen den bevollmächtigten Angestellten sein können, darf nicht den Blick darauf verstellen, daß es regelmäßig nach den Vorstellungen aller Beteiligten unbeschadet der Vollmachtserteilung vorrangig Sache des mit dem Urkundsvollzug betrauten Notars ist zu prüfen , ob die vertraglich festgelegten Voraussetzungen für die Auflassung erfüllt sind. Die Abgabe der Auflassungserklärung, bei der der Notariatsangestellte formal wie jeder andere Verfahrensbeteiligte mit einem Urkundsersuchen an den Notar herantritt, soll unter der Anleitung oder, wie es das Berufungsgericht formuliert hat, "unter der Federführung" des Notars erfolgen. Diese der Erteilung einer Auflassungsvollmacht an Notariatsangestellte regelmäßig zugrunde-
liegende Willensrichtung der Beteiligten ist von entscheidender Bedeutung bei der Bestimmung der dem Bevollmächtigten bei Durchführung des Auftrags obliegenden Vertragspflichten. So ist er dann, wenn der Notar die Auflassungsvoraussetzungen für gegeben erachtet, im allgemeinen nicht dazu verpflichtet nachzuprüfen, ob die Vorgehensweise des Notars in Einklang mit der Sachund Rechtslage steht. Aufgrund dessen wird es in vielen Fällen, in denen ein Notariatsangestellter von einer ihm erteilten Auflassungsvollmacht objektiv fehlerhaft Gebrauch macht, schon an einer (schuldhaften) Pflichtverletzung fehlen, so daß die "Außenhaftung" des Angestellten nur selten neben der Haftung des Notars nach § 19 Abs. 1 BNotO zum Tragen kommen wird.
Trotz dieser wesentlichen Einschränkungen der "Angestelltenhaftung" kommt vorliegend ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte in Betracht :
Die Revision verweist auf die in dem zwischen den Klägern und dem Urkundsnotar geführten Vorprozeß gemachte Zeugenaussage der Beklagten, wonach sie aufgrund der zahlreichen Vorsprachen des Klägers zu 1 den Eindruck gewonnen habe, daß die Sache sehr eilig sei; wegen der verwandtschaftlichen Beziehungen der Vertragsparteien habe es sich nach ihrem Gefühl ohnehin um ein "In-Sich-Geschäft" gehandelt; darauf sei es wohl zurückzuführen , daß sie hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises "offensichtlich nicht hinreichend aufgepaßt" habe.
Sollte die tatrichterliche Würdigung dieser Aussage und des weiteren Parteivorbringens ergeben, daß die konkrete Entscheidung über das Ob und Wie der Grundstücksauflassung die Beklagte getroffen hat, so ist es nur folge-
richtig, wenn sie bei Überschreitung der ihr vertraglich eingeräumten Befugnisse den geschädigten Urkundsbeteiligten gegenüber selbst zu haften hat.
2. Die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht gibt den Klägern Gelegenheit, ihren Klageantrag zu überdenken.
Die Kläger verlangen von der Beklagten Zahlung des Kaufpreises nebst Zinsen Zug um Zug gegen die Abtretung ihrer Ansprüche gegen die Käuferin aus dem notariellen Vertrag vom 30. September 1999. Die Erfüllung des Kaufvertrags können die Kläger indes von der Beklagten keinesfalls verlangen.
Diese hat die Kläger allenfalls wirtschaftlich so zu stellen, wie sie bei pflichtgemäßem Verhalten der Beklagten gestanden hätten. Da nach dem Vorbringen der Kläger die Käuferin zur Finanzierung des Grundstückskaufs nicht in der Lage war und ist, war eine Realisierung der Kaufpreisforderung unabhängig vom Verhalten der Beklagten nicht zu erreichen. Der der Beklagten zuzurechnende Schaden der Kläger kann daher, wie sie im übrigen selbst vorgetragen haben, nur darin bestehen, daß sie aufgrund des Fehlgebrauchs von der Auflassungsvollmacht ihr Eigentum verloren haben und wegen der eingetragenen Grundschulden keine Aussicht mehr besteht, bei einem Vorgehen nach § 326 Abs. 1 BGB a.F. gegen die Käuferin ihr Eigentum lastenfrei zurückzuerhalten.
Inwieweit sich dieser, mit dem entgangenen Kaufpreis nicht deckungsgleiche , ersatzfähige Schaden bereits jetzt beziffern läßt, bedarf näherer Prüfung.
In diesem Zusammenhang wird sich das Berufungsgericht gegebenen- falls mit Blick auf § 254 BGB mit dem Vorbringen der Beklagten auseinanderzusetzen haben, die Kläger seien auf das Angebot der Beklagten nicht eingegangen , auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrags und eine Löschung - jeden
falls - der als dingliche Sicherheit für die Kreditierung der Kaufpreisforderung gedachten Grundschuld über 50.000 DM hinzuwirken.
Rinne Streck Schlick Kapsa Galke

Tatbestand:

Der verklagte Notar beurkundete am 12. November 1992 einen Vertrag, durch den die G. GmbH (im folgenden: GmbH oder Verkäuferin) dem Kläger ein bestimmtes Trennstück sowie einen ideellen Anteil an einer weiteren Teilfläche eines Grundstücks in Basdorf mit einem damals im Bau befindlichen Reihenhaus verkaufte. Der Kaufpreis von insgesamt 530.453 DM war in zwei Raten auf einem vom Beklagten zu errichtenden Anderkonto zu hinterlegen, die zweite Rate spätestens bei Übergabe des Grundstücks (§ 3 Nr. 1 des Kaufvertrags ). In § 6 Nr. 2 des Vertrages wurde der Beklagte "vom Käufer unwiderruflich angewiesen, die Auszahlungen an den Verkäufer von dem vorgenann-
ten Notar-Anderkonto ... vorzunehmen", sobald die sodann unter den Buchst. a - f aufgeführten Voraussetzungen vorlagen, insbesondere (Buchst. f) "Verkäufer und Käufer dem amtierenden Notar übereinstimmend und schriftlich erklärt haben, daß der Kaufgegenstand dem Käufer übergeben worden ist".
Der Kläger überwies den Kaufpreis auf das Anderkonto. Am 31. März 1993 wurden in einem allein vom Bauleiter unterschriebenen Übergabeprotokoll Baumängel festgehalten. Der Kläger, dem die Hausschlüssel ausgehändigt wurden, vermietete das Haus ab 20. April 1993 und unterrichtete den Beklagten hiervon. Mit Schreiben vom 9. September 1993 wies er den Beklagten darauf hin, daß es bisher an übereinstimmenden Übergabeerklärungen der Kaufvertragsparteien fehle, und bat, von einer Auskehrung des hinterlegten Kaufpreises vorerst abzusehen. Der Beklagte zahlte gleichwohl am 11. Januar 1994 das Geld an die Verkäuferin aus; die Auszahlungsvoraussetzungen des § 6 Nr. 2 Buchst. a - e waren erfüllt. In einem gegen die GmbH wegen bestimmter Mängel geführten Rechtsstreit erwirkte der Kläger ein Urteil, das wegen Vermögenslosigkeit der Schuldnerin nicht vollstreckt werden konnte. Im August 1996 wurde die Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der GmbH abgelehnt.
Der Kläger nimmt deswegen den Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch. Er hat zuletzt Zahlung von rund 41.000 DM nebst Zinsen verlangt und Feststellung beantragt, daß der Beklagte ihm den Schaden zu ersetzen habe, der ihm dadurch entstanden sei, daß er wegen der Auszahlung des hinterlegten Geldes Gewährleistungsansprüche wegen bestimmter Mängel gegen die GmbH nicht habe durchsetzen können.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der Revision verfolgt der Kläger die Klageansprüche weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

I.

Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen den Beklagten nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO mit der Begründung verneint , dieser habe seine Pflichten als Notar deswegen nicht verletzt, weil er entgegen dem Wortlaut des § 6 Nr. 2 Buchst. f des Kaufvertrages nicht gehalten gewesen sei, die Auszahlung des hinterlegten Geldes an die Verkäuferin von der schriftlichen Erklärung des Klägers, daß ihm das Grundstück übergeben worden sei, abhängig zu machen. Eine solche Erklärung habe nicht die Bedeutung einer selbständigen Auszahlungsvoraussetzung gehabt, sondern sei nur dazu bestimmt gewesen, dem Beklagten die Feststellung der Übergabe zu erleichtern. Eine Auslegung jener Bestimmung ergebe unter Berücksichtigung des sonstigen Vertragsinhalts, daß damit nur das dem Kläger unter bestimmten Voraussetzungen eingeräumte Recht auf Übergabe schon vor der Abnahme im bauvertraglichen Sinn, nicht aber auch etwaige Gewährleistungsansprüche hätten gesichert werden sollen. Nachdem für den Beklagten auf-
grund des ihm vorliegenden Übergabeprotokolls und der ihm mitgeteilten Vermietung des Hauses durch den Kläger die Übergabe zweifelsfrei festgestanden habe, habe er das Kaufpreisgeld an die Verkäuferin auszahlen dürfen.

II.

Diese Begründung trägt, wie die Revision zu Recht rügt, die Klageabweisung nicht.
1. Der Beklagte hat dadurch, daß er das Geld auszahlte, obwohl der Kläger die die Übergabe betreffende schriftliche Erklärung nicht abgegeben, sondern ausdrücklich verweigert hatte, seine Pflichten aus dem ihm von den Vertragsparteien erteilten Treuhandauftrag verletzt.
Die dem Beklagten zum Zweck des Vollzugs des Kaufvertrags aufgetragene Tätigkeit war Gegenstand eines selbständigen Betreuungsgeschäfts im Sinne der §§ 23, 24 BNotO. Inhalt und Umfang der dadurch begründeten Amtspflichten des Beklagten ergaben sich aus den im Kaufvertrag festgelegten , an ihn gerichteten Weisungen. Solche Weisungen sind grundsätzlich streng zu befolgen (BGH, Urt. v. 17. Februar 1994 - IX ZR 158/93, WM 1994, 647 m.w.N.); der Notar hat dabei peinliche Genauigkeit zu beachten (Sandkühler , in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO 4. Aufl. § 23 Rdnr. 116 m.w.N.). Dessen war sich auch das Berufungsgericht bewußt. Es hat aber gemeint, der Beklagte habe sich hier nicht an den Wortlaut der Hinterlegungsanweisung zu halten brauchen, weil eine Auslegung des zwischen den Beteiligten geschlos-
senen Vertrages einen vom Wortlaut abweichenden Inhalt ergebe. Damit hat das Berufungsgericht verkannt, daß es grundsätzlich nur auf die dem Notar erteilte Weisung, nicht aber auf Umstände außerhalb des Treuhandauftrags ankommt (vgl. Seybold/Schippel, BNotO 6. Aufl. § 23 Rdnr. 18). Der Inhalt des zwischen den Parteien vereinbarten, vom Notar abzuwickelnden Vertrages einschließlich der darin enthaltenen, zwischen ihnen geschlossenen Hinterlegungsvereinbarung ist nicht Bestandteil der davon zu unterscheidenden Hinterlegungsanweisung (Sandkühler aaO § 23 Rdnr. 22; vgl. auch BGH, Urt. v. 18. November 1999 - IX ZR 153/98, WM 2000, 193, 195). Es ist nicht Aufgabe des Notars, den Inhalt des zwischen den Beteiligten geschlossenen Vertrages durch Auslegung zu ermitteln. Das ist sogar dann nicht anders, wenn, wie es hier gewesen zu sein scheint, der Notar den Vertrag selbst entworfen hat. Dieser darf sich deshalb grundsätzlich auch dann nicht über den Wortlaut einer ihm erteilten Weisung hinwegsetzen, wenn er meint, nach dem sonstigen Inhalt des zu vollziehenden Vertrages sei die wörtliche Befolgung der Weisung nicht erforderlich.
Es mag offenbleiben, ob ausnahmsweise etwas anderes zu gelten hat, wenn der Vertragsinhalt eindeutig ergibt, daß die Parteien die Weisung nicht so gemeint haben, wie sie formuliert ist. So war es jedenfalls hier nicht. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des Vertrages ist fehlerhaft und deshalb für das Revisionsgericht nicht bindend. Das Berufungsgericht hat gemeint, die Regelung in jener Vertragsbestimmung habe nicht den Zweck gehabt , dem Kläger eine mangelfreie Übergabe des Hauses zu gewährleisten. Wäre es so, dann wären die Rechte des Klägers aus den §§ 320 und 273 BGB ab Übergabe des Grundstücks infolge der dann ohne weiteres eintretenden Auszahlungsreife endgültig verloren gewesen. Das hätte die Hinterlegungsver-
einbarung grundsätzlich nach § 11 Nr. 2 AGBG unwirksam gemacht, wenn es sich, wie der Kläger in der Berufungsinstanz vorgetragen hat, um einen AGBVertrag gehandelt haben sollte (vgl. BGH, Urt. v. 11. Oktober 1984 - VII ZR 248/83, NJW 1985, 852; Sandkühler aaO § 23 Rdnr. 27; Haug, Die Amtshaftung des Notars, 2. Aufl. Rdnr. 692 a; Huhn/von Schuckmann, BeurkG 3. Aufl. § 11 DONot Rdnr. 8). Tatsächlich enthält indessen die Hinterlegungsvereinbarung zwischen dem Kläger und der Verkäuferin, soweit es um die Auszahlung des hinterlegten Geldes an diese geht, kein Zurückbehaltungsverbot. Nach § 3 Nr. 1 Buchst. b des Vertrages hatte der Kläger - die Revision weist darauf zutreffend hin - bei Übergabe "alle fälligen oder dann fällig werdenden Zahlungen (zu leisten), die er dem Verkäufer aufgrund dieses Vertrages schuldet"; er durfte "wegen ausstehender oder mangelhafter Leistungen nur angemessene Kaufpreisteile" zurückhalten. Letzteres wäre ihm unmöglich gewesen, wenn mit Übergabe des Grundstücks der Beklagte ohne Rücksicht auf etwaige Mängel den vollen Kaufpreis an die Verkäuferin auszuzahlen gehabt hätte. Die Regelung in § 6 Nr. 2 Buchst. f des Vertrages verhinderte einen solchen Rechtsverlust des Klägers, indem sie die Auszahlung von entsprechenden übereinstimmenden Erklärungen der Vertragspartner abhängig machte. Dies setzte den Kläger in die Lage, bei Vorhandensein von Mängeln seine Erklärung erst dann abzugeben, wenn die Verkäuferin ihr Einverständnis dazu erteilt hatte, daß "angemessene Kaufpreisteile" bis zur Beseitigung der Mängel auf dem Notaranderkonto verblieben.
2. Der Beklagte hat die somit gegebene Pflichtverletzung fahrlässig und damit schuldhaft begangen. Das ergibt sich schon daraus, daß er, wie er selbst vorgetragen hat, bei der Auszahlung nicht einmal bemerkt hat, daß die Hinter-
legungsanweisung schriftliche Übergabeerklärungen der Vertragsparteien voraussetzte und solche Erklärungen ihm nicht vorlagen.
3. Die Pflichtverletzung des Beklagten war dafür ursächlich, daß der Kläger seine Gewährleistungsansprüche, soweit solche bestanden, nicht durchsetzen konnte. Wäre das hinterlegte Geld noch vorhanden, so könnte er notfalls im Rechtswege erreichen, daß die Verkäuferin der Auszahlung des Geldes an ihn in dem Umfang zustimmt, in dem es ihr wegen der Mängel nicht zusteht.

III.

Das Berufungsurteil ist demnach aufzuheben. Die Sache ist nicht entscheidungsreif. Es fehlt bisher nicht nur zur Höhe des mit den bezifferten Klageanträgen geltend gemachten Schadens, sondern auch zum Vorhandensein
der Mängel, die der Kläger zum Gegenstand seiner Feststellungsklage gemacht hat, an den erforderlichen tatsächlichen Feststellungen. Damit sie nachgeholt werden können, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Paulusch Kreft Stodolkowitz Kirchhof Fischer

Tatbestand:

Die Kläger - (inzwischen geschiedene) Eheleute - nehmen die Beklagten zu 1) und 2) (im folgenden: die Beklagten) wegen Schlechterfüllung eines Anwaltsvertrages auf Schadensersatz in Anspruch.
Im Jahre 1983 ließ I. W. (im folgenden: Verkäuferin) durch ihren Ehemann , einen Bauunternehmer, auf einem ihr gehörenden Grundstück ein Doppelhaus errichten. Die eine Hälfte wollte sie für sich selbst behalten, die andere als Wohnungseigentum veräußern. Die Kläger zeigten Interesse und schlossen deshalb im Juli 1983 mit der Wohnungsbaukreditanstalt des Landes SchleswigHolstein (WKA) einen Vertrag über die Finanzierung des Objekts. Die Verkäuferin wollte den angefangenen Bau zu "Freundschaftspreisen" fertigstellen. Die Kläger trugen zunächst durch Zahlungen, Materiallieferungen, Eigenleistungen und einen Kredit dazu bei.
Später, am 11. Oktober 1983, beurkundete der frühere Drittbeklagte (im folgenden: Notar) einen Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin und den Klägern über einen Miteigentumsanteil am Grundstück und Sondereigentum an der im
Bau befindlichen Wohnung zum Preise von 110.000 DM. Damit wurden Grundstücksanteil , Keller, Brauchwasserhausanschluß und Entwässerung bis zur Straße abgegolten. Die Errichtung der Doppelhaushälfte im übrigen sei, so heißt es in der Urkunde weiter, von den Klägern auf eigene Kosten vorzunehmen. Tatsächlich war der Rohbau zu diesem Zeitpunkt schon weiter - in welchem Umfang, ist zwischen den Parteien streitig - gediehen. Die Verkäuferin und die Kläger hatten sich aber nicht auf den Preis für die weiteren Leistungen einigen können. Insofern sollte weiter verhandelt werden.
Dies geschah - in Gegenwart des Notars - noch am selben Tage. Der Notar setzte einen Entwurf auf, in dem es heißt, daß die Kläger sich verpflichten , für das vorhandene Gebäude weitere 84.839,27 DM an die Verkäuferin zu zahlen. Die Richtigkeit der diesem Betrag zugrundeliegenden Abrechnung sollte von den Vertragsparteien noch überprüft werden. Als diese tags darauf, am 12. Oktober 1983, wieder bei dem Notar erschienen, waren sie sich immer noch uneins. Der Notar fügte nunmehr in den am Vortag geschriebenen Entwurf den Satz ein: "Die Richtigkeit der Abrechnung bleibt vorbehalten". Daraufhin unterschrieben die Eheleute W. und der Kläger zu 1), dieser zugleich für die Klägerin zu 2), den Text. Notariell beurkundet wurde er nicht.
Auch später kam eine Einigung über den Preis nicht zustande. Die Kläger setzten den Bau in eigener Regie fort. Am 16. Dezember 1983 wurde das Wohnungseigentum aufgelassen. Am 1. Februar 1984 wurden die Kläger im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Im April 1984 erhob die Verkäuferin gegen die Kläger vor dem Landgericht Hamburg (19 O 173/84) Klage auf Zahlung des sich aus dem "Vertrag"
vom 12. Oktober 1983 ergebenden Betrages von 84.839,27 DM. Sie obsiegte in erster Instanz und vollstreckte aus dem Urteil in Darlehensauszahlungsansprüche der Kläger gegen die WKA. In der Folgezeit gerieten die Arbeiten am Rohbau ins Stocken. In der Berufungsinstanz wies das OLG Hamburg (14 U 179/84) die damaligen Prozeßparteien durch Beschluß vom 5. Februar 1985 darauf hin, daß die beiden Verträge vom 11. und 12. Oktober 1983 nichtig seien. Mit derselben Begründung wies es durch Urteil vom 17. Mai 1985 die Klage ab. Das Urteil wurde den Hamburger Prozeßbevollmächtigten der Kläger am 30. Mai 1985 zugestellt.
Der Beklagte zu 1 war schon seit Beginn dieses Rechtsstreits als Korrespondenzanwalt der Kläger eingeschaltet. Intern bearbeitete hauptsächlich der Beklagte zu 2 die Angelegenheit. Dieser war zunächst als Referendar und seit seiner Zulassung als Rechtsanwalt im August 1985 als freier Mitarbeiter in der Praxis des Beklagten zu 1 tätig. Seit Ende 1985 erschien sein Name auch im Briefkopf der Sozietät. Im Februar 1988 schied er dort aus.
Nach Abschluß des Rechtsstreits 19 O 173/84 / 14 U 179/84 korrespondierte die Sozietät des Beklagten zu 1 namens der Kläger vergeblich mit der Gegenseite über die Rückabwicklung des Geschäfts. Im Dezember 1985 erhob die Verkäuferin Klage auf Rückübertragung des Wohnungseigentums und des Besitzes an dem Grundstück (LG Hamburg 19 O 499/85). Die Kläger, die das Wohnungseigentum inzwischen mit Grundpfandrechten in Höhe von ca. 260.000 DM zugunsten der WKA belastet hatten, hielten diesem Begehren Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen in Höhe von 307.425,95 DM entgegen.
Die WKA kündigte im März 1986 die den Klägern gewährten Kredite mit der Begründung, daß mit der Fertigstellung des Bauvorhabens nicht mehr gerechnet werden könne und die Kläger mit ihren Leistungen im Rückstand seien. Im Juni 1986 wurde auf Antrag der WKA die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums angeordnet. Dessen Verkehrswert wurde auf 190.000 DM festgesetzt. Anfang 1987 erklärte der Beklagte zu 2 den Klägern, daß deren Rechte gegen die Verkäuferin durch eine Zwangsversteigerung nicht beeinträchtigt würden, ihnen insbesondere die Rückabwicklungsansprüche erhalten blieben. Diese Einschätzung der Rechtslage teilte er auch der WKA mit. In der Zwangsversteigerung wurde der Verkäuferin für durch Zahlung zu berichtigende 134.000 DM der Zuschlag erteilt.
Nach dem (Rück-)Erwerb in dem Zwangsversteigerungsverfahren stellte die Verkäuferin in dem noch anhängigen Rechtsstreit 19 O 499/85 ihre Klage auf Zahlung von (190.000 DM Verkehrswert ./. 165.692 DM Leistungen der Kläger =) 24.308 DM um. Diese Klage wurde mit der Begründung abgewiesen, schon nach dem eigenen Vortrag der Verkäuferin seien die beim Saldieren zugunsten der Gegenseite anzusetzenden Posten höher als diejenigen zu ihren eigenen Gunsten. Dieses Urteil wurde rechtskräftig. Im Frühjahr 1988 beendeten die Kläger das Mandat der Beklagten.
Die Kläger haben im Januar 1990 eine Schadensersatzklage gegen die Beklagten und den Notar erhoben. Durch rechtskräftig gewordenes Teilurteil vom 19. Oktober 1990 hat das Landgericht die Klage gegen den Notar wegen Verjährung abgewiesen. Daraufhin haben die Kläger geltend gemacht, die Beklagten hätten zum einen den Anspruch gegen den Notar verjähren lassen und es zum anderen versäumt, die Zwangsversteigerung abzuwenden. Sie haben
beantragt, die Beklagten zur Zahlung von 208.317,37 DM nebst kapitalisierter Zinsen in Höhe von 99.270,50 DM sowie weiterer Zinsen zu verurteilen und festzustellen, daß die Beklagten verpflichtet seien, den Klägern den aus der Verjährung des Schadensersatzanspruchs gegen den Notar entstandenen und noch entstehenden Schaden zu ersetzen. Durch Schlußurteil hat das Landgericht auch diese Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger hatte keinen Erfolg. Mit ihrer Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren gegen die Beklagten weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg.

A.

Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:
Die Beklagten seien nicht haftbar dafür, daß der Notar nicht mit Erfolg auf Schadensersatz in Anspruch genommen worden sei. Zwar habe er vorsätzlich seine Amtspflichten verletzt, als er den Verkauf des Wohnungseigentums beurkundet habe. Diese Beurkundung hätte er unterlassen müssen, weil die beurkundete Einigung nur einen Teil des beabsichtigten Rechtsgeschäfts umfaßt und bezüglich des anderen Teils ein offener Dissens vorgelegen habe.
Wenn der Notar die Beurkundung des ersten Teils pflichtgemäß abgelehnt hätte, wäre der Schaden nicht entstanden. Dieser falle jedoch nicht in den Schutzbereich der verletzten Amtspflicht. Er beruhe auf der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums. Diese sei nicht wegen der Unwirksamkeit des beurkundeten Vertrages, sondern deswegen betrieben worden, weil die Kläger ihre Verpflichtungen gegenüber der WKA nicht mehr hätten erfüllen können. Die Beklagten hätten es auch nicht zu vertreten, daß ein - etwa doch bestehender - Notarhaftungsanspruch verjährt sei. Der Lauf der Verjährungsfrist habe erst mit der Zwangsversteigerung im Jahre 1987 begonnen. Nachdem das Mandat der Beklagten im Frühjahr 1988 geendet habe, hätten die Kläger, durch ihren neuen Rechtsanwalt beraten, noch ausreichend Zeit gehabt, um gegen den Notar vorzugehen. Dies gelte selbst dann, wenn man nicht den Zeitpunkt der Zwangsversteigerung für maßgeblich hielte, sondern den rechtskräftigen Abschluß des Vorprozesses vor dem Landgericht Hamburg (19 O 173/84) und dem Oberlandesgericht Hamburg (14 U 179/84).
Die Kläger könnten die Beklagten auch nicht wegen mangelhafter Vertretung ihrer Interessen gegenüber der die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums betreibenden WKA haftbar machen. Selbst wenn man zugunsten der Kläger davon ausgehe, daß der von den Beklagten eingenommene Standpunkt, die Kläger stünden mit ihren bereicherungsrechtlichen Rückabwicklungsansprüchen nach einer Zwangsversteigerung nicht schlechter als vorher, falsch gewesen sei, und wenn man weiter davon ausgehe, daß die Beklagten diesen falschen Rechtsstandpunkt auch der WKA mitgeteilt hätten, beruhe der geltend gemachte Schaden nicht hierauf. Die Kläger hätten die WKA ersichtlich nicht dazu bewegen können, von der Zwangsversteigerung Abstand
zu nehmen. Die WKA sei nicht länger bereit gewesen, auf eine Rückabwicklung des unwirksamen Kaufvertrages zu warten.

B.

Diese Begründung hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

I.

Das Berufungsgericht hat allerdings zutreffend ausgeführt, daß dann, wenn in der Person des Beklagten zu 1 ein Haftungstatbestand gegeben ist, der Beklagte zu 2 in gleicher Weise haftet. Er war ab August 1985 als Rechtsanwalt zugelassen, arbeitete vorher wie nachher in der Kanzlei des Beklagten zu 1 mit und erweckte nach seiner Zulassung den Anschein einer Sozietät mit dem Beklagten zu 1. Dann haftet er auch wie ein Sozius (st.Rspr., vgl. BGHZ 124, 47, 48 f; BGH, Urt. v. 24. Januar 1991 - IX ZR 121/90, NJW 1991, 1225; v. 8. Juli 1999 - IX ZR 338/97, NJW 1999, 3040, 3041). Die den Beklagten zur Last gelegten Pflichtverletzungen betreffen durchweg den Zeitraum nach August 1985. Die Revisionserwiderung des Beklagten zu 2 wendet sich denn auch nicht gegen die Anwendung der dargestellten Grundsätze.

II.

Die Zahlungsklage ist dem Grunde nach gerechtfertigt, soweit sie darauf gestützt wird, daß die Beklagten den Schadensersatzanspruch der Kläger gegen den Notar haben verjähren lassen.
1. Die Kläger haben gegen den Notar einen Schadensersatzanspruch gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO.

a) Dem Berufungsgericht ist jedenfalls im Ergebnis darin zuzustimmen, daß der Notar seine Amtspflichten verletzt hat.
aa) Der Notar hätte die Beurkundung vom 11. Oktober 1983 ablehnen müssen. Ein Notar darf nicht sehenden Auges ein nichtiges Geschäft beurkunden (§ 4 BeurkG); das vertrüge sich nicht mit seiner Aufgabe als Organ der Rechtspflege (§ 1 BNotO). Das beurkundete Geschäft war nichtig. Die Kläger wollten nicht lediglich das Sondereigentum an dem Rohbau ihrer Doppelhaushälfte "bis zur Oberkante Kellerdecke" erwerben, sondern an dem gesamten Rohbau. Das, was der Beklagte beurkundet hat, war von den Parteien nicht ernsthaft gewollt. Falls der beurkundete Vertrag nicht als Scheingeschäft (§ 117 BGB) unwirksam war (für diesen Fall vgl. BGH, Urt. v. 9. Dezember 1991 - NotSt (Brfg) 2/91, BGHR BeurkG § 4 - Zweck, unredlicher 1; Sandkühler , in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO 4. Aufl. § 14 Rdnr. 82), konnte er jedenfalls nur in Verbindung mit einer formell und materiell wirksamen Beurkundung des "restlichen Geschäfts" wirksam werden. Ob es dazu kam, war am 11. Oktober 1983 ungewiß.

Pflichtwidrig war es auch, daß der Notar die Vertragsparteien unter Ziff. III (3) d der Urkunde vom 11. Oktober 1983 wahrheitswidrig versichern ließ, "daß sie außerhalb dieses Vertrages keine beurkundungspflichtigen Abmachungen ... getroffen haben". Dadurch hat der Notar die Vollständigkeit der Urkunde vorgespiegelt und einen falschen Anschein erweckt. Das verstößt gegen die Pflicht zur redlichen Amtsführung (§ 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurkG). Der Notar hätte die Vertragsparteien auf die zumindest vorläufige Unwirksamkeit der Beurkundung aufmerksam machen müssen (vgl. BGH, Urt. v. 9. Juli 1992 - IX ZR 209/91, WM 1992, 1662, 1663). Dies hat er unterlassen.
bb) Eine weitere Pflichtverletzung hat der Notar begangen, als er tags darauf - am 12. Oktober 1983 - an der Errichtung der privatschriftlichen Urkunde mitwirkte, in welcher der "restliche Rohbau" verkauft wurde. Wenn insoweit ein Vertrag geschlossen worden wäre, wäre er formnichtig gewesen. Indes ist nicht einmal ein Vertrag zustande gekommen, weil sich die Beteiligten über die Höhe des Kaufpreises nicht einigen konnten (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BGB). Indem der Notar die Kläger und die Verkäuferin den "Vertrag" unterschreiben ließ, ohne klarzustellen, daß diese Unterschriften rechtlich wirkungslos waren, hat er wiederum einen falschen Anschein erweckt und damit der Pflicht zur wahrheitsgemäßen Bezeugung (§ 14 Abs. 2 BNotO) zuwidergehandelt (vgl. BGH 134, 100, 108 f; Sandkühler, aaO Rdnr. 64).
Gegen die Ansicht des Berufungsgerichts, bezüglich des Kaufpreisanspruchs habe ein offener Dissens vorgelegen, wenden sich die Revisionserwiderungen der beiden Beklagten im Wege einer Gegenrüge. Sie machen darauf aufmerksam, daß § 154 Abs. 1 BGB lediglich eine Auslegungsregel enthalte,
die unanwendbar sei, wenn sich die Parteien trotz der noch offenen Punkte erkennbar hätten vertraglich binden wollen. Davon sei im vorliegenden Fall auszugehen, weil die Kaufvertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits mit dem Vollzug des Vertrages begonnen gehabt und den Vollzug danach fortgesetzt hätten.
Diese Gegenrügen greifen nicht durch. Zwar haben die Kaufvertragsparteien den Vertrag tatsächlich - vor und nach dem 11./12. Oktober 1983 - umgesetzt. Dies könnte darauf hindeuten, daß sie sich trotz der fehlenden Einigung über den Kaufpreis haben binden wollen.
Um die Anwendung der Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 BGB auszuschließen , muß aber noch hinzukommen, daß sich die verbliebenen Vertragslücken ausfüllen lassen (BGH, Urt. v. 20. September 1989 - VIII ZR 143/88, NJW 1990, 1234, 1235; Staudinger/Bork, BGB 13. Bearb. § 154 Rdnr. 3, 8; Palandt/Heinrichs, BGB 59. Aufl. § 154 Rdnr. 2). Das ist hier nicht der Fall. Der unvollständige Vertrag enthält keine Hinweise darauf, wie sich die Parteien die Schließung der Lücke vorgestellt haben. Das dispositive Gesetzesrecht bietet ebensowenig eine Lösung. Die Vorschriften der §§ 315, 316 BGB sind nicht anwendbar, weil sich aus den getroffenen Abmachungen und dem nachfolgenden Verhalten der Kaufvertragsparteien nicht ergibt, daß einer Seite ein Bestimmungsrecht zustehen sollte (vgl. BGHZ 94, 98, 102; BGB, Urt. v. 5. Juli 1991 - V ZR 117/90, NJW-RR 1992, 142). Die Anwendung des § 317 BGB scheidet aus, weil die für die Arbeitsleistungen anzusetzenden "Freundschaftspreise" von einem Dritten nicht bestimmt werden können. Dies - und die damit zusammenhängende fehlende Heilungskraft der Eigentumsumschreibung
- hat bereits das OLG Hamburg in seinem Urteil vom 17. Mai 1985 (14 U 179/84) zutreffend erkannt.
Da es bereits an einem Vertragsschluß fehlt, kommt es auf den Mangel der notariellen Form (§ 313 Satz 1 BGB), auf den das Berufungsgericht abgehoben hat, nicht an.
cc) Pflichtwidrig - weil unvereinbar mit einer redlichen Amtsführung (§ 14 Abs. 2 BNotO) - war es schließlich auch, daß der Notar den Vertrag vollzog, obwohl sich die Beteiligten - wie er wußte - bis zuletzt über den noch offenen Punkt nicht nur nicht geeinigt, vielmehr endgültig zerstritten hatten. Der Notar veranlaßte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Kläger. Am 16. Dezember 1983 beurkundete er die Auflassung und anschließend zahlte er den von den Klägern bei ihm hinterlegten Betrag von 110.000 DM (mit dem der Grundstücksanteil und der Keller bis zur Oberkante Kellerdecke abgegolten werden sollte) an die Verkäuferin aus. Schließlich veranlaßte er die Umschreibung des Eigentums. Bei alledem wußte der Notar, daß seine Versicherung , der Kaufvertrag sei "rechtswirksam", nicht der Wahrheit entsprach. Er hat als Partei im vorliegenden Verfahren vorgetragen, er habe schon am 11. Oktober 1983 die Beteiligten darauf hingewiesen, daß eine "Nachtragsbeurkundung" erforderlich sei, sobald sie sich geeinigt hätten, und daß "ohne die Nachtragsbeurkundung ein vertragsloser Zustand bestehe". Bei einem "vertragslosen Zustand" durften die "Vereinbarungen" vom 11./12. Oktober 1983 nicht von ihm vollzogen werden.

b) Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, daß der Notar seine Amtspflichten vorsätzlich verletzt hat. Nach der ständigen Rechtspre-
chung des Bundesgerichtshofs handelt ein Amtsträger vorsätzlich, wenn er sich bewußt über die verletzte Amtspflicht hinwegsetzt. Zum Vorsatz gehört die Kenntnis der Tatsachen, aus denen die Pflichtverletzung sich objektiv ergibt, und das Bewußtsein der Pflichtwidrigkeit, d.h. das Bewußtsein, gegen die Amtspflicht zu verstoßen. Zumindest muß der Amtsträger mit der Möglichkeit eines solchen Verstoßes rechnen und diesen billigend in Kauf nehmen (vgl. BGHZ 120, 176, 181; BGH, Urt. v. 6. Oktober 1994 - III ZR 134/93, WM 1995, 64, 66). Mehr ist für den Vorsatz nicht zu verlangen. Insbesondere ist nicht erforderlich , daß der Amtsträger die Schädigung derjenigen will, die durch die verletzte Amtspflicht geschützt werden. Im vorliegenden Fall hat der Notar - wie sich aus den Ausführungen zu a) ergibt - bewußt seinen Amtspflichten zuwidergehandelt.

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts beruht der geltend gemachte Schaden zum Teil - nämlich soweit er nach dem 11. Oktober 1983 entstanden ist - auf den dargestellten Pflichtverletzungen.
aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht an der Ursächlichkeit im natürlichen Sinne nicht gezweifelt. Hätte sich der Notar pflichtgemäß verhalten, wären die Verträge vom 11./12. Oktober 1983 weder geschlossen noch gar vollzogen worden. Dann hätten die Kläger nach diesem Zeitpunkt nicht mehr in das Objekt investiert; insofern wäre ihnen kein Schaden entstanden.
bb) Unzutreffend ist die Ansicht des Berufungsgerichts, der (nach dem 11. Oktober 1983 entstandene) Schaden falle nicht in den Schutzbereich der verletzten Amtspflichten.
Ersatz kann nur für solche Schadensfolgen verlangt werden, die innerhalb des Schutzbereichs der verletzten Pflicht liegen. Notwendig ist ein innerer Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage, nicht nur eine bloß zufällige äußere Verbindung (BGH, Urt. v. 27. Mai 1993 - IX ZR 66/92, WM 1993, 1513, 1517; v. 18. November 1999 - IX ZR 402/97, WM 2000, 35, 38).
Die Verpflichtung des Notars, unwirksame Beurkundungen zu unterlassen oder es zu unterlassen, in anderer Weise zum Abschluß unwirksamer Rechtsgeschäfte beizutragen oder solche zu vollziehen, soll den Betroffenen davor schützen, daß er im Vertrauen auf die vermeintliche Wirksamkeit des Geschäfts Aufwendungen tätigt, die sich wegen dessen Unwirksamkeit als nutzlos herausstellen. Darunter fallen bei einem unwirksamen Erwerb zunächst alle Aufwendungen, die getätigt werden, um die Gegenleistung aufzubringen. Außerdem soll der Betroffene davor geschützt werden, auf den vermeintlich erworbenen Gegenstand wertsteigernde Verwendungen vorzunehmen.
Zwar hat das Berufungsgericht angenommen - und dagegen wendet sich die Revision nicht -, der Verlust des Wohnungseigentums beruhe auf der Zwangsversteigerung und diese sei nicht durch die Unwirksamkeit der "Verträge" vom 11./12. Oktober 1984 ausgelöst worden, sondern durch den von den Klägern selbst zu verantwortenden Mangel an Geldmitteln. Dadurch wird jedoch nicht in Frage gestellt, daß die Aufwendungen bei wertender Betrachtung in den Schutzbereich der verletzten Amtspflichten fallen. Die Kläger machen nicht das positive Interesse geltend. Sie wollen nicht so gestellt werden, wie wenn sie Wohnungseigentümer wären. Die Kläger verlangen vielmehr das negative Interesse, d.h. Ersatz der nutzlosen Aufwendungen, die sie im Vertrauen
auf die Rechtsbeständigkeit des Wohnungserwerbs erbracht haben. Die Pflicht des Notars, nicht zum Abschluß unwirksamer Rechtsgeschäfte beizutragen, soll vor solchen Leistungen auch und gerade dann schützen, wenn der Betroffene sich damit - wegen mangelnder Finanzkraft - "übernimmt". Ob und in welchem Umfang die Aufwendungen bei einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung des Kaufvertrages hätten berücksichtigt werden können - hinsichtlich der Finanzierungskosten wäre das beispielsweise nicht möglich gewesen (vgl. BGHZ 116, 251, 256 f) -, ist ebenfalls unerheblich. Die Kläger sollten bereits davor bewahrt werden, solche nutzlosen Aufwendungen überhaupt zu tätigen, derentwegen sie später - mit ungewissen Erfolgsaussichten - schuldrechtliche Ausgleichsansprüche geltend machen mußten.

d) Falls eine anderweitige Ersatzmöglichkeit bestehen sollte, kann sich der Notar nicht darauf berufen, weil ihm Vorsatz zur Last fällt (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO). 2. Der Schadensersatzanspruch gegen den Notar ist verjährt. Ein Anspruch wegen notarieller Amtspflichtverletzung verjährt gemäß § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, §§ 839, 852 BGB in drei Jahren, beginnend mit der Kenntnis des Geschädigten von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen. Die Kenntnis vom Schaden setzt den Schadenseintritt voraus. Ein Schaden ist eingetreten , wenn sich die Vermögenslage des Betroffenen verschlechtert hat, mögen auch Umfang und Endgültigkeit der Beeinträchtigung noch ungewiß sein (st.Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 15. April 1999 - IX ZR 328/97, WM 1999, 1330, 1333 f; v. 17. Juni 1999 - IX ZR 100/98, WM 1999, 1642, 1643).
Im vorliegenden Fall verschlechterte sich die Vermögenslage der Kläger, sobald sie auf den nicht wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag Leistungen erbrachten oder Aufwendungen auf die erworbene Immobilie tätigten. Kenntnis vom Schaden und von der Person des Ersatzpflichtigen hatten die Kläger möglicherweise schon am 12. Mai 1984. Mit Schriftsatz von diesem Tage haben sie im Verfahren 19 O 173/84 vor dem Landgericht Hamburg die Nichtigkeit des Kaufvertrages gerügt. Spätestens mit Bekanntgabe des Beschlusses des OLG Hamburg vom 5. Februar 1985, mit dem das Gericht mitteilte, daß es die Auffassung der Kläger zur Nichtigkeit des Kaufvertrages teile und ihrer Berufung stattgeben würde, hatten die Kläger diese Kenntnis. Der Beschluß ging ihnen noch im Februar 1985 zu.
Der Beginn der Verjährungsfrist wurde nicht wegen eines "Verweisungsprivilegs" des Notars (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) hinausgeschoben (s.o. 1 d).
Die Verjährungsfrist ist somit spätestens im Februar 1988 abgelaufen. Eine zur Unterbrechung der Verjährung geeignete Maßnahme war erst die Einreichung der Klageschrift am 12. Januar 1990. Diese kam zu spät.
3. Den Eintritt der Verjährung haben die Beklagten zu verantworten. Zu der Anwaltspflicht, im Rahmen des Auftrags die Belange des Auftraggebers nach jeder Richtung wahrzunehmen und ihm voraussehbare und vermeidbare Nachteile zu ersparen, gehört insbesondere die Verpflichtung, einem Rechtsverlust des Mandanten wegen Verjährung durch geeignete Maßnahmen entgegenzuwirken.
Der Beklagte zu 1 hatte die rechtlichen Interessen der Kläger während des gesamten Zeitraums vom Beginn bis zur Vollendung der Verjährung zu vertreten, der Beklagte zu 2 ab August 1985, also auch er in der entscheidenden Phase. Das Mandat der Beklagten endete frühestens am 8. März 1988.
Die Beklagten haben zur Unterbrechung der Verjährung gegen den Notar nichts unternommen, weil sie irrig meinten, diesen treffe keine Haftung (vgl. Schreiben der Beklagten an die Kläger vom 7. März 1988). Diese Fehleinschätzung war schuldhaft, zumal die Beklagten die Unwirksamkeit des Kaufvertrages durchaus erkannt und in den Vorprozessen entsprechend vorgetragen hatten.
4. Ein Mitverschulden ist den Klägern nicht vorzuwerfen. Da die Verjährung spätestens im Februar 1988 eingetreten war, hatte der - seit Frühsommer 1988 eingeschaltete - neue Anwalt der Kläger keine Möglichkeit mehr, den Schaden abzuwenden.

III.

Auch die Feststellungsklage scheitert nicht - wie das Berufungsgericht angenommen hat - an dem Erfordernis der Kausalität. Der entsprechende Antrag ist vielmehr zulässig und begründet.
Soweit es um die Schäden geht, welche die Kläger mit der Zahlungsklage geltend gemacht haben, erfolgt die begehrte Feststellung bereits mit dem Ausspruch des Grundurteils. Die Beklagten haben auch für weitere Schäden
einzustehen, die sich aus der Verjährung des den Klägern gegen den Notar zustehenden Anspruchs ergeben. Ein derartiger weiterer Schaden ist insbesondere die Kostenlast aus der Abweisung der Klage gegen den Notar.

IV.

Das Berufungsgericht hat die Zahlungsklage auch insoweit zu Unrecht abgewiesen, als sie darauf gestützt wird, die Beklagten hätten pflichtwidrig die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums nicht abgewendet.
1. Die Beklagten haben dadurch, daß sie die Kläger dahin beraten - und entsprechend die WKA unterrichtet - haben, ihre Rückabwicklungsansprüche würden durch die Zwangsversteigerung der Kaufsache nicht berührt, und dann auch nichts unternommen haben, um die Zwangsversteigerung zu verhindern, ihre anwaltliche Pflicht, Schaden von den Mandanten abzuwenden, schuldhaft verletzt.

a) Das Berufungsgericht hat es für unerheblich gehalten, ob die den Klägern erteilte Auskunft der Beklagten, die Rückabwicklungsansprüche gegen die Verkäuferin der Immobilie würden erhalten bleiben, falsch war. Es hat sich deshalb zu der Frage, ob die Beklagten insoweit pflichtwidrig gehandelt haben, nicht abschließend geäußert. An der Pflichtverletzung können indes keine Zweifel bestehen.
Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt zutreffend gemeint, die - von den Beklagten als solche nicht geleugnete - Auskunft sei falsch gewesen, wenn die Kläger mit ihren Rückabwicklungsansprüchen nach der Zwangsversteigerung ungünstiger dagestanden hätten als ohne diese. Ob letzteres der Fall gewesen sei, hat das Berufungsgericht für ungeklärt gehalten. Das spricht dafür, daß es die Frage für eine tatsächliche gehalten hat. Es handelt sich jedoch um eine Rechtsfrage. Die Zwangsversteigerung verschlechterte die Rechtsstellung der Kläger insoweit, als sie dadurch auch wegen solcher Aufwendungen , welche sie schon vor dem 11. Oktober 1983 getätigt hatten - und für die deshalb der Notar nicht einzustehen brauchte -, ein Zurückbehaltungsrecht verloren. Darüber hinaus war die Zwangsversteigerung nachteilig, weil spätere Aufwendungen, die bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung "Wohnungseigentum gegen Kaufpreis" hätten berücksichtigt werden können, bei einer Abwicklung "Wert des (versteigerten) Wohnungseigentums gegen Kaufpreis" außer Ansatz bleiben mußten. Bei der zuerst genannten Abwicklung hätten die Verwendungen der Kläger auf das gekaufte Wohnungseigentum ohne Rücksicht darauf, ob sie zu einer Werterhöhung der Sache geführt haben, berücksichtigt werden können (vgl. BGHZ 137, 314, 317; Palandt/Thomas, § 818 BGB Rdnr. 41); bei der letztgenannten waren die Aufwendungen nur beachtlich , soweit sie zu einer Werterhöhung geführt hatten. Eine solche Werterhöhung haben die Beklagten bestritten. Damit ist nach ihrem eigenen Vortrag von einem Schaden - und somit von einer Pflichtverletzung - auszugehen.

b) Die Pflichtverletzung war fahrlässig, weil die Beklagten unter Anwendung der erforderlichen Sorgfalt erkennen konnten und mußten, daß die Zwangsversteigerung und der dadurch bedingte Wegfall des Bereicherungs-
gegenstands die Berücksichtigungsfähigkeit der von ihren Mandanten - den Klägern - getätigten Aufwendungen nachteilig beeinflußte.
2. Aus den Ausführungen zu 1 folgt zugleich, daß die Kläger einen Schaden erlitten haben. Mit dem Verlust des Wohnungseigentums in der Zwangsversteigerung waren insbesondere die Leistungen, welche die Kläger vor dem 11. Oktober 1983 erbracht hatten, für sie nutzlos.
3. Die schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten kann für den Schaden ursächlich gewesen sein. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dieser lasse sich nicht auf die mangelhafte Interessenwahrnehmung seitens der Beklagten zurückführen, ist rechtlich fehlerhaft.
Das Berufungsgericht hat allerdings nicht feststellen können, daß die WKA die Zwangsversteigerung nicht (weiter) betrieben hätte, wenn ihr seitens der Beklagten die Nachteile geschildert worden wären, die den Klägern durch die Zwangsversteigerung in bezug auf den beabsichtigten Bereicherungsausgleich drohten. Nach dem Beweisergebnis sei die WKA - so das Berufungsgericht - nicht länger bereit gewesen, auf die Rückabwicklung zwischen den Vertragsparteien zu warten.
Dagegen wendet sich die Revision nicht. Sie macht indes darauf aufmerksam , daß die Beklagten der WKA die Abtretung des Schadensersatzanspruchs hätten anbieten können, den die Kläger gegen den Notar hatten. Damit macht die Revision geltend, daß die Beklagten es unterlassen hätten, der WKA konstruktive Vorschläge zu unterbreiten, wie deren Darlehensforderungen zurückzuführen waren. In den Tatsacheninstanzen haben die Kläger bereits dar-
auf hingewiesen, daß insoweit auch die Abtretung der klägerischen Rückabwicklungsansprüche in Betracht gekommen wäre.
Wenn der WKA die Folgen einer Zwangsversteigerung für die Kläger - und mittelbar auch für die WKA selbst - zutreffend und nicht verharmlosend dargestellt worden wären und ihr vorgeschlagen worden wäre, daß ihr gegen eine Lastenfreistellungserklärung der Schadensersatzanspruch der Kläger gegen den Notar und der bereicherungsrechtliche Rückabwicklungsanspruch gegen die Verkäuferin abgetreten werden, hätte sich die WKA möglicherweise - der Vernunft gehorchend - darauf eingelassen. Da der Verkehrswert der Immobilie auf 190.000 DM geschätzt worden war, mußte mit einem Versteigerungsergebnis , wie es dann erzielt worden ist, gerechnet werden. Nach der Zwangsversteigerung, die der WKA lediglich 134.000 DM eintrug, hatte sie nur noch eine Forderung gegen die anscheinend vermögenslosen Kläger. Nach der Darstellung des erstinstanzlich vernommenen Zeugen B., des zuständigen Sachbearbeiters der WKA, tilgen die Kläger ihre Restverbindlichkeiten bei der WKA in Höhe von weit über 300.000 DM mit dem - eher symbolisch zu verstehenden - Betrag von 50 DM monatlich. Demgegenüber hätte ohne die Zwangsversteigerung allein die Abtretung des Bereicherungsanspruchs der Kläger gegen die Verkäuferin der WKA möglicherweise 190.000 DM eingebracht. Denn in dieser Höhe hatten die Kläger nach den Feststellungen des Landgerichts Hamburg im Vorprozeß 19 O 499/85 schon auf den Rohbau Leistungen erbracht , die bei einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung zu berücksichtigen waren. Es ist nicht auszuschließen, daß die WKA, ausgestattet mit einem entsprechenden Angebot der Kläger, spätestens in dem Zeitpunkt, als sie erkennen mußte, wie das Versteigerungsverfahren enden würde, den Zwangs-
versteigerungsantrag zurückgenommen hätte. Das hat das Berufungsgericht nicht bedacht.
Soweit die Zwangsversteigerung Vermögenswerte der Kläger beeinträchtigt hat, liegt der Schaden auch im Schutzbereich der verletzten Pflicht, die Zwangsversteigerung zu verhindern.
4. Ein mitwirkendes Verschulden kann den Klägern nicht vorgeworfen werden. Falls diese den finanziellen Belastungen des Kauf- und Bauvorhabens nicht gewachsen waren, ist dies unerheblich, wenn die WKA bei pflichtgemäßem Verhalten der Beklagten auf deren Vorschläge eingegangen wäre und von einer Zwangsversteigerung des Objekts abgesehen hätte.

C.

Das angefochtene Urteil ist somit aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist insoweit entscheidungsreif (§ 565 Abs. 3 Satz 1 ZPO), als sie den auf das Verjährenlassen des Notarhaftungsanspruchs gestützten Zahlungsantrag - insoweit kann ein Grundurteil ergehen (§ 304 Abs. 1 ZPO) - und den Feststellungsantrag betrifft. Zur Verhandlung und Entscheidung über die Höhe des geltend gemachten Zahlungsanspruchs wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Eine Zurückverweisung ist außerdem insoweit erforderlich, als der Zahlungsantrag auf die unterlassene Verhinderung der Zwangsversteigerung ge-
stützt wird. In diesem Umfang ist die Sache noch nicht - auch nicht dem Grunde nach - entscheidungsreif. Wie sich die WKA verhalten hätte, wenn die Beklagten ihr namens der Kläger die Abtretung der Ansprüche gegen den Notar und die Verkäuferin angetragen hätten, bedarf noch der Feststellung.
Kreft Stodolkowitz Zugehör Ganter Wagenitz