Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 04. Feb. 2016 - 5 S 1140/14

bei uns veröffentlicht am04.02.2016

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 18. Juni 2013 - 9 K 1394/11 - geändert. Der Bescheid des Landratsamts Enzkreis vom 28. Mai 2010 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 26. April 2011 werden aufgehoben. Der Beklagte wird verurteilt anzuordnen, die Eintragung Nr. 2 im Baulastenblatt Nr. 172 des Baulastenverzeichnisses der Gemeinde Friolzheim über eine Zufahrtsbaulast zu Lasten der Flst. Nrn. ...32 und ...33 zu löschen.

Der Beklagte und der Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen jeweils zur Hälfte mit Ausnahme ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten, die sie auf sich behalten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Die Kläger begehren die Löschung einer Eintragung über eine Zufahrtsbaulast.
Die Kläger sind Eigentümer der Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 auf Gemarkung Friolzheim. Das mit seiner nordwestlichen Seite an die M...-... Straße angrenzende Grundstück Flst. Nr. ...32 ist unbebaut, das sich östlich anschließende, mit seiner östlichen Seite an die F... Straße angrenzende Grundstück Flst. Nr. ...33 ist mit einem Fabrikgebäude und einer über die M... Straße anfahrbaren Garage bebaut. Beide Grundstücke sind an die Fa. ... ... ... GmbH zur betrieblichen Nutzung vermietet.
Der Beigeladene ist Eigentümer des südlich an das Grundstück Flst. Nr. ...33 angrenzenden Grundstücks Flst. Nr. ...34 („M... Straße ...“), das östlich ebenfalls an die F... Straße angrenzt. 1989 wurde auf dem Grundstück an der nördlichen Grenze zum Grundstück Flst. Nr. ...33 eine inzwischen nahezu ausschließlich zu Lagerzwecken genutzte Halle errichtet.
Die Rechtsvorgängerin und Mutter (... ... ...) des vormaligen Eigentümers des Grundstücks Flst. Nr. ...34 (... ... - der Bruder des Klägers zu 2), die seinerzeit auch Eigentümerin der Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 war, hatte mit Bauantrag vom 19.12.1988 die Baugenehmigung für den Neubau einer - grenzständigen - Lagerhalle nebst Einbau eines Heizöl-Erdtanks beantragt. An der nördlichen und östlichen Seite der Halle war jeweils ein Rolltor vorgesehen. Die Zu- und Abfahrt sollte, was durch entsprechende Richtungspfeile in den Bauvorlagen kenntlich gemacht wurde, über die M... Straße erfolgen.
Nachdem die Gemeinde Friolzheim ihr Einvernehmen mit der Maßgabe erteilt hatte, dass die vorgesehene Zufahrt noch mittels Baulast zu sichern sei, wurde sie vom Landratsamt Enzkreis gebeten, die Grundstückseigentümerin zu unterrichten, dass neben der bereits bestellten Abstandsflächenbaulast noch eine Zufahrtsbaulast erforderlich sei, und sie zur Abgabe der bereits vorbereiteten Baulasterklärung zu veranlassen.
Am 08.05.1989 übernahm die Bauherrin als Eigentümerin auch der Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 vor der Gemeinde Friolzheim „betreffend das Bauvorhaben der Frau ... ... ... zum Einbau eines Heizöl-Erdtanks und Erstellung einer Lagerhalle auf dem Grundstück Flst. Nr. ...34 der Gemarkung Friolzheim“ für sich und ihre Rechtsnachfolger die baurechtliche Verpflichtung, „zur Sicherung der Zufahrtsmöglichkeit i. Sinne des § 4 LBO für Baden-Württemberg vom 28.11.1983 (Ges. Bl. S. 770) dem jeweiligen Eigentümer von Grdst. Flst. Nr. ...34 der Gemarkung Friolzheim über das Grdst. Flst. Nrn. ...32 + ...33 der Gemarkung Friolzheim eine jederzeit begeh- und befahrbare Zufahrt herzustellen und die jederzeitige Benutzung zu Gunsten des Grdst. Flst. Nr. ...34 zu überlassen“. Diese Erklärung ging am 16.05.1989 beim Landratsamt Enzkreis ein. Auf die dortige Eintragsverfügung vom 14.06.1989 wurde die Baulast am 17.07.1989 ins Baulastenverzeichnis der Gemeinde Friolzheim (Baulastenblatt Nr. 172, lfd. Nr. 2) eingetragen.
Die beantragte Baugenehmigung wurde daraufhin am 07.06.1989 erteilt.
Am 04.08.1989 beantragte der Sohn der Bauherrin (... ...), der im Juli 1989 schenkweise Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. ...34 geworden war, eine Nachtragsbaugenehmigung für eine verlängerte Ausführung der Lagerhalle mit nunmehr vier Rolltoren nach Norden und einem weiteren Rolltor nach Westen. Die Genehmigung wurde am 29.09.1989 erteilt.
Die daraufhin errichtete Halle wurde an die Fa. ... ... ... GmbH vermietet, deren Gesellschafter ... ... (bis 2005) und dessen Bruder - der Kläger zu 2 - waren. Jene betreibt auf den angrenzenden, bis 1995 im Eigentum von Frau ... ... ... stehenden Grundstücken einen Maschinenbaubetrieb.
10 
Am 05.08.1992 beantragte der Eigentümer (... ...) des Grundstücks Flst. Nr. ...34 und Rechtsvorgänger des Beigeladenen die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der bestehenden Lagerhalle in eine Werk- und Lagerhalle nebst von der M... Straße aus anfahrbaren Stellplätzen. Die Baugenehmigung wurde ihm am 26.07.1993 erteilt. Von ihr wurde aus wirtschaftlicher Gründen allerdings nur in geringem Umfang Gebrauch gemacht. Seit ca. September 1994 wird die Halle nahezu ausschließlich als Lagerhalle genutzt.
11 
1995 wurden die Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 hälftig auf ... ... und den Kläger zu 2 übertragen. Im August 2008 veräußerte ... ... seinen Miteigentumsanteil an die Klägerin zu 1.
12 
Nachdem der Kläger zu 2 im Sommer 2009 dem Mieter einer westlichen Teilfläche der Halle die Zu- bzw. Ausfahrt von bzw. zur M... Straße verwehrt und dieser daraufhin - letztlich erfolglos - den Zivilrechtsweg beschritten hatte, wandte sich ... ... über die Gemeinde an das Landratsamt, um die Zufahrtssituation baurechtlich klären zu lassen.
13 
Am 25.02.2010 hatten die Kläger ihrerseits beim Landratsamt beantragt, auf die Zufahrtsbaulast zu verzichten und diese zu löschen, da an ihr kein öffentliches Interesse mehr bestehe. Das begünstigte Bauvorhaben bleibe baurechtmäßig, da die wegemäßige Erschließung inzwischen über eine Zufahrt zur F... Straße gewährleistet sei. Auch sei die Baulast nicht hinreichend bestimmt. Weder Länge noch Breite oder Verlauf der Zufahrt seien bestimmt; auch welchen Fahrzeugen sie diene, gehe aus der Erklärung nicht hervor.
14 
Das Landratsamt wies die Kläger unter dem 04.03.2010 darauf hin, dass die Erschließung über die M... Straße sowohl von der Bauherrin gewünscht als auch von der Baurechtsbehörde für notwendig erachtet worden sei. Auch die weiteren Genehmigungen seien unter dieser Prämisse erteilt worden. Ein öffentliches Interesse bestehe nach wie vor. Die F... Straße, die das überwiegend mit Wohnhäusern und Kleingaragen bebaute Baugebiet „S...“ erschließe, sei zur Erschließung des Gewerbebetriebs nicht geeignet.
15 
Die Kläger hielten ihren Antrag aufrecht und machten geltend, dass die F...-... Straße auch für gewerblichen Zu- und Abfahrtsverkehr gewidmet sei. Die Zufahrtsbaulast sei auch nur für die Errichtung einer Lagerhalle bestellt worden. Die Baulast habe sich jedenfalls nach der Nutzungsänderungsgenehmigung erledigt.
16 
Mit Bescheid vom 28.05.2010 lehnte das Landratsamt Enzkreis den beantragten Verzicht auf die Zufahrtsbaulast ab. Aufgrund der zur Genehmigung gestellten Pläne sei deutlich erkennbar gewesen, dass die Zu- und Abfahrt über die M... Straße erfolgen solle, so dass eine Absicherung durch eine Zufahrtsbaulast erforderlich gewesen sei. Die Baulast sei hinreichend bestimmt. Der Verlauf der Zufahrt ergebe sich aus den Grundstücken und deren Lage. Die Baulast sei auch nicht gegenstandslos geworden.
17 
Hiergegen erhoben die Kläger am 15.11.2010 Widerspruch. Dabei wiederholten und vertieften sie ihr bisheriges Vorbringen.
18 
Mit - den Klägern am 29.04.2011 zugestelltem - Widerspruchsbescheid vom 26.04.2011 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den Widerspruch zurück. Die bauplanungsrechtliche Erschließung sei nur durch die streitgegenständliche Baulast gesichert gewesen, da die Zu- und Abfahrt über die M...-... Straße vorgesehen gewesen sei. Dies ergebe sich aus der vorgesehenen gewerblichen Nutzung der Lagerhalle. Daran habe sich auch nichts geändert. Die Baulast sei allgemein übernommen worden. Zu- und Abfahrt seien in den Lageplänen entlang der nördlichen Grenze des Grundstücks Flst. Nr. ...34 deutlich gekennzeichnet gewesen; für den Lkw-Verkehr sei eine Mindestbreite von 3 m erforderlich. Bei einem Zu- und Abfahrtsverkehr über die F... Straße entstünden baurechtswidrige Zustände.
19 
Am 30.05.2011 - einem Montag - haben die Kläger Klage zum Verwaltungsgericht Karlsruhe erhoben, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgen. Die Baulast sei schon nicht wirksam entstanden, da es an der erforderlichen baurechtlichen Relevanz gefehlt habe. Unerheblich sei, ob die Zufahrt nach der Konzeption des Baugesuches für die innere Erschließung erforderlich gewesen sei. Die Baulast sei aus der Erklärung heraus nicht hinreichend bestimmt. Weder gingen aus ihr Länge, Breite, Verlauf und Qualität bzw. Machart des Weges noch die zur Nutzung berechtigten Fahrzeuge hervor. Insofern könnte die Baulast auch nicht durchgesetzt werden. Da auf die im Baugenehmigungsverfahren vorgelegten Pläne nicht Bezug genommen werde, seien sie auch nicht Gegenstand der Erklärung. Unabhängig davon bestünde an der Baulast auch kein öffentliches Interesse mehr, da das Bauvorhaben auch ohne sie rechtmäßig bliebe. Dies gelte umso mehr, nachdem 2011 durch eine Änderung der Parkflächen in der F... Straße die Zufahrt verbessert worden sei. Auch sei die Baulast funktionslos geworden, da sie nur für ein letztlich nicht verwirklichtes Bauvorhaben bestellt worden sei. Die Mehrbelastung durch das Nachtragsbauvorhaben werde jedenfalls nicht mehr von ihr umfasst. Schließlich wäre die Baulast unverhältnismäßig, da die kostenintensive Herstellung einer jederzeit begeh- und befahrbaren Zufahrt über eine größere Strecke verlangt werden könnte. Jedenfalls sei ein Verzicht zu erklären.
20 
Das beklagte Land und der Beigeladene sind der Klage entgegengetreten.
21 
Nach Einnahme eines Augenscheins hat das Verwaltungsgericht die Klage mit Urteil vom 18.06.2013 - 9 K 1349/11 - abgewiesen. Die auf eine Löschung der Zufahrtsbaulast gerichtete allgemeine Leistungsklage sei unbegründet. Für die Bestimmtheit einer Baulast genüge, dass sich bei einer am objektiven Empfängerhorizont orientierten Auslegung eine klare und unzweideutige Verpflichtung ergebe, die mit einer bauaufsichtlichen Verfügung durchgesetzt werden könnte. Aufgrund des Betreffs nehme die abgegebene Erklärung erkennbar Bezug auf den damaligen Bauantrag. Es habe dem aus den Bauvorlagen ersichtlichen Erschließungsbedürfnis Rechnung getragen werden sollen. Daraus folge, dass die zu schaffende, befahrbare Zufahrt den Fahrzeugverkehr habe aufnehmen sollen, der über das im Grundriss zum Baugesuch dargestellte Rolltor an der nördlichen Außenwand der zur Genehmigung gestellten Lagerhalle abgewickelt werde. Dies genüge, da die Baurechtsbehörde damit in der Lage sei, den jeweiligen Eigentümern der belasteten Grundstücke die Herstellung und Überlassung einer befahrbaren Zufahrt aufzugeben, die zur Abwicklung gewerblichen Verkehrs zwischen diesem Rolltor und der M... Straße geeignet sei. Nicht auflösbare Unklarheiten hinsichtlich des Verlaufs der zu schaffenden Zufahrt bestünden umso weniger, als diese im Zeitpunkt der Bestellung der Baulast bereits vorhanden gewesen sei. Weitere Angaben seien nicht erforderlich gewesen. Insofern könne dahinstehen, ob die Eintragungen in den Bauvorlagen für den Verlauf der zu sichernden Zufahrt überhaupt aussagekräftig wären. Es fehle auch nicht an der baurechtlichen Bedeutsamkeit. Nach den genehmigten Bauvorlagen müsse der Verkehr aufgrund der grenzbündigen Lage der Halle über die Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 abgewickelt werden. Der Bauherrin habe es freigestanden, mit dem weiteren Rolltor an der nördlichen Gebäudeaußenwand eine verkehrliche Anbindung ihres Vorhabens auch über die M... Straße zur Genehmigung zu stellen. Ihr Löschungsbegehren lasse sich auch nicht mit einer Funktionslosigkeit der Baulast begründen. Auch die Voraussetzungen für einen Verzicht lägen nicht vor.
22 
Auf Antrag der Kläger hat der Senat mit Beschluss vom 10.06.2014 - 5 S 1991/13 - die Berufung gegen das ihnen am 12.07.2013 zugestellte Urteil wegen ernstlicher Zweifel an seiner Richtigkeit zugelassen. Der Beschluss ist den Klägern am 20.06.2014 zugestellt worden.
23 
Zur Begründung ihrer Berufung haben die Kläger am 21.07.2014 - einem Montag - auf ihr erstinstanzliches Vorbringen, ihr Vorbringen im Berufungszulassungsverfahren sowie den Senatsbeschluss vom 10.06.2014 Bezug genommen. In den in Bezug genommenen Schriftsätzen hatten sie unter anderem ausgeführt, dass an der mangelnden Bestimmtheit nichts ändere, dass bereits eine Zufahrt angelegt gewesen sei. Denn dieser tatsächliche Umstand könne sich jederzeit ändern. Auch sei in der Baulasterklärung nicht auf den damaligen Bauzustand abgehoben worden. Auch die vorgelegten Bodenwertgutachten, denen jeweils unterschiedlich große Flächen zugrunde lägen, zeigten, dass die Baulast nicht hinreichend bestimmt sei. Zur weiteren Begründung führen sie im Wesentlichen aus: Da sich die konkrete Lage der durch Baulast zu sichernden, freizuhaltenden Fläche nicht exakt bestimmen lasse, könne sie bei Änderungen der baulichen Situation beeinträchtigt werden. Auf die Bauvorlagen könne nicht zurückgegriffen werden, weil sich die Baulast dann nicht mehr aus sich selbst heraus erklärte. Lage und Abmessung der Zufahrt gingen auch aus diesen Unterlagen nicht eindeutig hervor. Der Umstand, dass die Abstandsflächenbaulast - anders als die Zufahrtsbaulast - zeichnerisch erfasst und im Lageplan eingetragen worden sei, zeige, dass sich das Landratsamt über den Verlauf der Zufahrt nicht im Klaren gewesen sei. Da eine Zufahrt bereits über die F... Straße hätte hergestellt werden können, sei eine zusätzliche Erschließung nicht zwingend öffentlich-rechtlich abzusichern gewesen. Jedenfalls sei das öffentliche Interesse an einer solchen Erschließung inzwischen weggefallen.
24 
Die Kläger beantragen,
25 
das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 18. Juni 2013 - 9 K 1394/11 - zu ändern, den Bescheid des Landratsamts Enzkreis vom 28. Mai 2010 sowie den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 26. April 2011 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, anzuordnen, die Eintragung Nr. 2 im Baulastenblatt Nr. 172 des Baulastenverzeichnisses der Gemeinde Friolzheim über eine Zufahrts-Baulast zu Lasten der Flst. Nrn. ...32 und ...33 zu löschen, hilfsweise den Beklagten zu verpflichten, auf diese Zufahrts-Baulast zu verzichten.
26 
Das beklagte Land beantragt,
27 
die Berufung zurückzuweisen.
28 
Hierzu führt es im Wesentlichen noch aus: Die Zufahrt sei bei Übernahme der Baulast bereits ausgebaut vorhanden gewesen und als solche auch genutzt worden. Sie sei in den Bauplänen von Anfang an maßstabsgerecht dargestellt gewesen. Aus der Baulasterklärung gehe eindeutig hervor, dass es sich um die Zufahrt zu einer Lagerhalle handle. Insofern sei für die untere Baurechtsbehörde als Erklärungsempfängerin klar gewesen, dass gewerblicher Zu- und Abgangsverkehr gemeint gewesen sei. Aus der Baulasterklärung ergebe sich auch der Verlauf der Zufahrt, zumal sie als solche vorhanden gewesen sei. Insoweit sei die übernommene Verpflichtung bereits erfüllt gewesen. Die Baulast sei nicht gegenstandslos geworden. Ihre Wirkung sei auch nicht durch eine Änderung des ursprünglichen Bauvorhabens „verbraucht“ gewesen.
29 
Auch der Beigeladene beantragt,
30 
die Berufung zurückzuweisen.
31 
Hierzu macht er im Wesentlichen noch geltend: Die Baulasterklärung sei eindeutig so zu verstehen, dass es der Erklärenden allein darauf angekommen sei, dass ihr Grundstück über die beiden belasteten Grundstücke - über welchen Teil auch immer - angefahren werden könne. Insofern stehe gar keine flächenbezogene Baulast in Rede. Da das gesamte Verhalten der Erklärenden zu berücksichtigen sei, könne auch auf die Bauvorlagen zurückgegriffen werden. Darüber hinaus seien die örtliche Gegebenheiten zu berücksichtigen. Danach gebe es auf den belasteten Grundstücken nur einen Verbindungsweg, über den die Lagerhalle mittels Lkw erreichbar sei. Wenn dies nicht näher geregelt sei, müsse die Erklärung so verstanden werden, dass alle in Betracht kommenden Verbindungswege von der Baulast umfasst sein sollten. Dem Erschließungsbedürfnis im Hinblick auf die an der Nordseite der Lagerhalle genehmigten Rolltore wäre nicht genügt gewesen, wenn der betriebliche Verkehr ausschließlich über die F... Straße abzuwickeln gewesen wäre. Bei dieser handle es sich um eine Anliegerstraße, die betrieblichen Schwerlastverkehr nicht bewältigen könne.
32 
Die Kläger haben daraufhin noch geltend gemacht, dass die Bestimmung einer konkreten Fläche auch im Hinblick auf ein mit der Baulast verfolgtes konkretes Ziel nicht entbehrlich gewesen sei. Gegebenenfalls müsse sie Grundlage für eine hinreichend bestimmte Verfügung sein. Es widerspreche im Übrigen allgemeiner Erfahrung, dass ein Eigentümer jegliche Zufahrtsmöglichkeit freizuhalten bereit wäre.Die tatsächlichen Gegebenheiten hülfen nicht weiter, weil sie in der Erklärung nicht erwähnt seien. Selbst wenn es nur einen Verbindungsweg gegeben habe, bedeute dies nicht, dass eben dieser habe gesichert werden sollen. Gäbe es gar mehrere Wege, stelle sich die Frage nach der Bestimmtheit umso mehr. Die in den - auch gar nicht zum Bestandteil der Erklärung gemachten - Bauvorlagen eingezeichneten Pfeile ließen keinen Schluss auf Lage oder Umfang der Baulast zu. Beim Maß der erforderlichen Bestimmtheit müsse auch das Verständnis der das Baulastenverzeichnis führenden Gemeinde und der betroffenen Grundstückseigentümer berücksichtigt werden. Entscheidend sei, was für einen Dritten objektiv erkennbar sei.
33 
Dem Senat liegen die zur Sache gehörenden Akten des Landratsamts Enzkreis vor; auf diese wird wegen weiteren Einzelheiten ebenso wie auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

 
I.
34 
Die nach Zulassung durch den Senat gemäß § 124 Abs. 1 VwGO statthafte Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere ist sie noch innerhalb der Berufungsbegründungsfrist begründet worden (vgl. § 124a Abs. 6 Satz 1 VwGO, § 57 Abs. 2 VwGO, § 222 Abs. 2 ZPO).
II.
35 
Die Berufung ist auch begründet. Das Verwaltungsgericht hätte der Klage bereits mit ihrem Hauptantrag stattgeben müssen. Die auf eine Löschung der zu Lasten ihrer Grundstücke im Baulastenverzeichnis erfolgten Eintragung einer Zufahrtsbaulast gerichtete Klage ist zulässig (1.) und begründet (2.). Über den Hilfsantrag war nicht mehr zu entscheiden (3.).
36 
1. Die auf eine Löschung der Eintragung einer Zufahrtsbaulast gerichtete Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Gerichtshofs ist die Löschung einer im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast im Wege einer allgemeinen Leistungsklage zu verfolgen, da weder die (deklaratorische) Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt darstellt (vgl. Urt. v. 10.01.2007 - 3 S 1251/06 -, VBlBW 2007, 225; Urt. v. 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, VBlBW 1991, 59; anders OVG NW, Beschl. v. 08.08.2013 - 7 A 3001/11 -). Daran ändert nichts, dass die Klage im Hinblick darauf, dass das Baulastenverzeichnis nicht vom Beklagten, sondern von der Gemeinde Friolzheim geführt wird, unmittelbar nur auf die (Eintragungs- bzw. Löschungs-) Anordnung der Baurechtsbehörde gerichtet ist (vgl. § 72 Abs. 1 LBO), die Eintragung der Baulast aus dem von der Gemeinde Friolzheim zu führenden Baulastenverzeichnis zu löschen. Denn diese Anordnung stellt weder einen feststellenden Verwaltungsakt (vgl. Sauter, Komm. z. LBO, 3. A. , § 72 Rn. 10) noch einen Verwaltungsakt gerade gegenüber der Gemeinde Friolzheim dar. Vielmehr kommt der Anordnung - wie der bisherigen Eintragungsverfügung (vgl. den früheren Erlass des Innenministeriums vom 23.04.1965 Nr. 3.1) - lediglich verfahrensrechtliche bzw. verwaltungsinterne Bedeutung zu (vgl. Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO u. LBOAVO Bd. 1 LBO, 6. A. 2011, § 71 Rn. 6). Denn Eintragungen sollen ungeachtet dessen, dass das Baulastenverzeichnis von der Gemeinde geführt wird, nur auf Veranlassung der (sachnäheren) Baurechtsbehörde vorgenommen werden.
37 
Insofern richtet sich die Klage auch zu Recht gegen den Beklagten - als Träger der unteren Baurechtsbehörde - und nicht gegen die Gemeinde Friolzheim.
38 
2. Die Klage ist auch begründet. Die Kläger haben als Miteigentümer der mit der Baulast belasteten Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 gegen den Beklagten einen Anspruch auf Löschung der Eintragung der streitgegenständlichen Zufahrtsbaulast. Da diese von Anfang an unwirksam war, ist das Baulastenverzeichnis insoweit unrichtig. Die Ausweisung einer nicht vorhandenen öffentlich-rechtlichen Beschränkung in einem öffentlichen Register, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung streitet, ist eine Eigentumsbeeinträchtigung, deren Beseitigung der Eigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts verlangen kann (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.01.2007, a.a.O.; Nds. OVG, Urt. v. 12.12.1986 - 1 A 172/86 -, BRS 46, Nr. 164).
39 
a) Nach § 70 Abs. 1 LBO i. d. F. v. 28.11.1983 (GBl. S. 770, ber. GBl. 1984, S. 519), zul. geänd. durch Gesetz v. 22.02.1988 (GBl. S. 55) a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Dabei können sie diese - wie hier - auch zugunsten anderer eigener Grundstücke übernehmen (sog. Eigenbaulast). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Inhalt und Umfang der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus - entsprechend dem Bestimmtheitsgebot für Verwaltungsakte (vgl. hierzu BVerwG, Beschl. v. 27.07.1982 - 7 B 122.81 -, Buchholz 316 § 37 VwVfG Nr. 1) - hinreichend bestimmbar sein (vgl. § 37 LVwVfG; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -; OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013 - 2 A 2554/12 -, BauR 2014, 541; Urt. v. 15.05.1992, a.a.O.; Nds. OVG, Urt. v. 27.09.2001 - 1 LB 1137/01 -, BRS 64 Nr. 130). Jedenfalls durch Auslegung der Baulasterklärung, bei der es sich um eine einseitige Willenserklärung handelt, muss entsprechend den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Belastung des Grundstücks ermittelt werden können (vgl. OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013, a.a.O.). Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde (vgl. § 70 Abs. 1 Satz 1 LBO a.F.), diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.07.2007, a.a.O.; Urt. v. 13.06.1984 - 3 S 696/84 -, VBlBW 1984, 381 u. v. 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -).
40 
Danach sollte - zur Sicherung einer Zufahrt i. S. des § 4 LBO, mithin einer Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche - zugunsten des Baugrundstücks Flst. Nr. ...34 die Verpflichtung übernommen werden, auf den Grundstücken Flst. Nrn. ...32 und ...33 - zur jederzeitigen Benutzung - eine befahrbare Zufahrt herzustellen. Jedenfalls der Umfang dieser Verpflichtung lässt sich aufgrund dieser Erklärung - auch unter Berücksichtigung des im „Betreff“ genannten Bauvorhabens - nicht zweifelsfrei bestimmen.
41 
Die Baulast-Übernahme-Erklärung dürfte zwar aus sich heraus noch erkennen lassen, zu welcher befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche eine Zufahrt hergestellt werden sollte. Aufgrund der eindeutigen Lage der ausdrücklich bezeichneten, baulastbelasteten Grundstücke Flst. Nr. ...32 und ...33 dürfte deren gleichzeitige Belastung nur dahin verstanden werden können, dass eine Zufahrt zur M... Straße hergestellt werden sollte.
42 
Um die übernommene Herstellungsverpflichtung erforderlichenfalls durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchsetzen zu können, müsste jedoch - zumindest bei der gebotenen Berücksichtigung des im „Betreff“ genannten Bauvorhabens - auch die genaue Lage bzw. der genaue Verlauf der Zufahrt hinreichend bestimmbar sein. Als flächenbezogene Baulast (vgl. OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013, a.a.O.) muss eine Zufahrtsbaulast die auf dem Grundstück für eine jederzeitige Benutzung freizuhaltenden Zufahrts- bzw. Abfahrtsflächen eindeutig erkennen lassen (vgl. OVG NW, Beschl. v. 08.08.2013 - 7 A 3001/11 -). Daran fehlt es hier. Denn wo sich die entsprechenden Zufahrts- bzw. Abfahrtsflächen befinden, lässt sich auch bei Berücksichtigung der Bauvorlagen zu dem im Betreff genannten, durchaus bestimmten Bauvorhaben nicht hinreichend bestimmen.
43 
So ist in dem Lageplan (Auszug aus dem Liegenschaftskataster) entgegen § 2 Abs. 6 Nr. 8 der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) vom 02.04.1984 (GBl. S. 262, ber. GBl. 1984, S. 519), geänd. durch Verordnung vom 08.07.1985 (GBl. S. 234) gerade keine Abgrenzung von Flächen dargestellt, auf denen Baulasten ruhen. Vielmehr sind lediglich Richtungspfeile eingetragen, mit denen mehrere Zu- und Abfahrten (vgl. § 2 Abs. 6 Nr. 5 BauVorlVO) und auch nur im Bereich des Grundstücks Flst. Nr. ...33 und nicht im Bereich des an die M... Straße angrenzenden Grundstücks Flst. Nr. ...32 angedeutet sind. Auch lassen jene nicht erkennen, in welcher Breite die Zufahrt zur jederzeitigen Benutzung überlassen werden sollen. Die gegenteilige Annahme des Landratsamts beruht offenbar auf einer unzutreffenden Interpretation des gesondert dargestellten Entwässerungsplans. Mit der darin - parallel zur Nordseite der Halle - eingetragenen Linie wird jedoch keine an ihr entlang führende Zufahrtsfläche abgegrenzt, sondern lediglich eine bestehende Leitung dargestellt. Auch im schriftlichen Teil des Lageplans ist in der entsprechenden Rubrik (5.) nichts zum wesentlichen Inhalt der das Baugrundstück betreffenden Zufahrtsbaulast angegeben. Damit lassen sich den Bauvorlagen des im „Betreff“ genannten Bauvorhabens - anders als die Fläche der gleichzeitig eingetragenen Abstandsflächenbaulast - weder Verlauf noch Breite der herzustellenden Zufahrt bestimmen, welche mit der Baulast gesichert werden sollte (vgl. hierzu OVG NW, Urt. v. 15.05.1992, - 11 A 890/91 -, BRS 54 Nr. 158).
44 
Zwar stünde allein der Umstand, dass die Bauvorlagen zu dem im Betreff genannten Bauvorhaben nicht den Anforderungen der Bauvorlagenverordnung entsprachen, der Bestimmtheit der Baulastübernahmeerklärung noch nicht entgegen (vgl. OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013 - 2 A 2554/12 -, BauR 2014, 541). Doch lassen sich die Zu- und Abfahrtsflächen auch nicht anderweitig durch Auslegung bestimmen. Dies zeigt letztlich auch der Umstand, dass in den von den Klägern in Bezug genommenen Bodenwertgutachten vom 26.07.1995 für das Grundstück Flst. Nr. ...34 bzw. vom 19.03.2008 für das Grundstück Flst. Nr. ...33 jeweils unterschiedliche Zufahrtsbreiten (4,5 bzw. 5,5 m) angenommen wurden. Auch der Beigeladene scheint inzwischen Zweifel an der hinreichenden Bestimmtheit zu haben, wenn er nunmehr geltend macht, dass eine flächenbezogene Baulast gar nicht in Rede stehe.
45 
Soweit das Verwaltungsgericht im Anschluss an den Beklagten und den Beigeladenen darauf abgehoben hat, dass die Zufahrt seinerzeit bereits hergestellt gewesen sei und insofern auch deren Verlauf klar gewesen sei, führt auch dies nicht auf eine hinreichende Bestimmtheit der Baulastübernahmeerklärung. So lässt sich der Erklärung schon nicht entnehmen, dass eine ganz bestimmte, bereits hergestellte Zufahrt gesichert werden sollte. Auch der Umstand, dass von der H e r s t e l l u n g einer Zufahrt die Rede war, spricht dagegen, dass auf eine bereits vorhandene Zufahrt Bezug genommen werden sollte. Abgesehen davon kann sich ein tatsächlicher Zustand jederzeit ändern (vgl. hierzu OVG NW, Beschl. v. 08.08.2013, a.a.O.), sodass dieser jedenfalls dann, wenn er - wie hier - nicht zuvor eindeutig (schriftlich oder zeichnerisch) festgehalten ist, nicht geeignet ist, einer Baulastübernahmeerklärung zur hinreichenden Bestimmtheit zu verhelfen. Da eine Pflicht zu einem bestimmten Handeln übernommen wurde, wäre diese vielmehr noch genauer zu umschreiben gewesen als eine bloße Unterlassungspflicht (vgl. OVG, Urt. v. 15.05.1992, a.a.O.). Dafür, dass, wie der Beigeladene meint, gegebenenfalls alle in Betracht kommenden Zufahrten gesichert werden sollten, liegen keinerlei Anhaltspunkte vor.
46 
Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil jedenfalls eine Zufahrt zur M... Straße gesichert werden sollte, welche zumindest den durch die typische Nutzung des im Betreff genannten Bauvorhabens entstehenden gewerblichen Verkehr aufzunehmen (vgl. OVG NW, Urt. v. 15.05.1992, a.a.O.) und insofern eine gewisse Mindestbreite und Tragfähigkeit aufzuweisen hatte, und der genaue Verlauf der Zufahrt noch durch die Bauherrin und Baulastverpflichteten bestimmt werden konnte. Denn abgesehen davon, dass für ein (stillschweigendes) gegebenenfalls nach billigem Ermessen auszuübendes Leistungsbestimmungsrecht insbesondere des Baulastverpflichteten (vgl. § 315 BGB entspr.) keine Anhaltspunkte bestehen, konnte die hinreichende Bestimmtheit im Hinblick auf eine im öffentlichen Interesse (zur Erschließungssicherung) jederzeit mögliche ordnungsrechtliche Durchsetzung der Baulastverpflichtung und die tatsächliche Publizitätswirkung des Baulastenverzeichnis nicht einstweilen offen bleiben. Daher kann es auch keine lediglich durch einen hinreichend bestimmten Zweck umschriebene - „nicht flächenbezogene“ - Zufahrtsbaulast geben, wie sie der Beigeladene offenbar für zulässig hält.
47 
Dem auf Löschung der Eintragung der Zufahrtsbaulast gerichteten Hauptantrag war daher schon aus diesem Grund stattzugeben.
48 
b) Darauf, ob die übernommene Verpflichtung zur Herstellung einer Zufahrt zur M... Straße überhaupt „baurechtlich bedeutsam“ war, kommt es danach nicht mehr an. Davon dürfte allerdings ohne weiteres auszugehen sein, da zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang bestand (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.01.2007, a.a.O.; Urt. v. 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, ESVGH 55, 97). Denn aufgrund des maßgeblichen, gerade von dem konkret beantragten B a u v o r h a b e n verursachten Erschließungsbedarfs dürfte im Hinblick auf den über das nördliche Rolltor abzuwickelnden gewerblichen Verkehr - planungsrechtlich eine gesicherte (Zweit-) Erschließung des Baugrundstücks von Norden her erforderlich gewesen sein (vgl. § 30 Abs. 1 BauGB bzw. § 34 Abs. 1 BauGB; BVerwG, Urt. v. 13.02.1976 - IV C 53.74 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 52).
49 
3. Über den hilfsweise gestellten, auf die Erklärung eines schriftlichen Verzichts (vgl. § 71 Abs. 3 Satz 1 LBO n.F.) gerichteten Verpflichtungsantrag brauchte danach nicht mehr entschieden zu werden.
III.
50 
Die Kostenentscheidung bestimmt sich nach § 154 Abs. 1 u. 3, § 159 Satz 1 VwGO.
IV.
51 
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.
52 
Beschluss vom 3. Februar 2016
53 
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 10.720,-- festgesetzt (vgl. § 52 Abs. 1 GKG; ca. 134 m x ca. 3 m x 80,-- EUR/m2 x 33,33 % ).
54 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

 
I.
34 
Die nach Zulassung durch den Senat gemäß § 124 Abs. 1 VwGO statthafte Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere ist sie noch innerhalb der Berufungsbegründungsfrist begründet worden (vgl. § 124a Abs. 6 Satz 1 VwGO, § 57 Abs. 2 VwGO, § 222 Abs. 2 ZPO).
II.
35 
Die Berufung ist auch begründet. Das Verwaltungsgericht hätte der Klage bereits mit ihrem Hauptantrag stattgeben müssen. Die auf eine Löschung der zu Lasten ihrer Grundstücke im Baulastenverzeichnis erfolgten Eintragung einer Zufahrtsbaulast gerichtete Klage ist zulässig (1.) und begründet (2.). Über den Hilfsantrag war nicht mehr zu entscheiden (3.).
36 
1. Die auf eine Löschung der Eintragung einer Zufahrtsbaulast gerichtete Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Gerichtshofs ist die Löschung einer im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast im Wege einer allgemeinen Leistungsklage zu verfolgen, da weder die (deklaratorische) Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt darstellt (vgl. Urt. v. 10.01.2007 - 3 S 1251/06 -, VBlBW 2007, 225; Urt. v. 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, VBlBW 1991, 59; anders OVG NW, Beschl. v. 08.08.2013 - 7 A 3001/11 -). Daran ändert nichts, dass die Klage im Hinblick darauf, dass das Baulastenverzeichnis nicht vom Beklagten, sondern von der Gemeinde Friolzheim geführt wird, unmittelbar nur auf die (Eintragungs- bzw. Löschungs-) Anordnung der Baurechtsbehörde gerichtet ist (vgl. § 72 Abs. 1 LBO), die Eintragung der Baulast aus dem von der Gemeinde Friolzheim zu führenden Baulastenverzeichnis zu löschen. Denn diese Anordnung stellt weder einen feststellenden Verwaltungsakt (vgl. Sauter, Komm. z. LBO, 3. A. , § 72 Rn. 10) noch einen Verwaltungsakt gerade gegenüber der Gemeinde Friolzheim dar. Vielmehr kommt der Anordnung - wie der bisherigen Eintragungsverfügung (vgl. den früheren Erlass des Innenministeriums vom 23.04.1965 Nr. 3.1) - lediglich verfahrensrechtliche bzw. verwaltungsinterne Bedeutung zu (vgl. Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO u. LBOAVO Bd. 1 LBO, 6. A. 2011, § 71 Rn. 6). Denn Eintragungen sollen ungeachtet dessen, dass das Baulastenverzeichnis von der Gemeinde geführt wird, nur auf Veranlassung der (sachnäheren) Baurechtsbehörde vorgenommen werden.
37 
Insofern richtet sich die Klage auch zu Recht gegen den Beklagten - als Träger der unteren Baurechtsbehörde - und nicht gegen die Gemeinde Friolzheim.
38 
2. Die Klage ist auch begründet. Die Kläger haben als Miteigentümer der mit der Baulast belasteten Grundstücke Flst. Nrn. ...32 und ...33 gegen den Beklagten einen Anspruch auf Löschung der Eintragung der streitgegenständlichen Zufahrtsbaulast. Da diese von Anfang an unwirksam war, ist das Baulastenverzeichnis insoweit unrichtig. Die Ausweisung einer nicht vorhandenen öffentlich-rechtlichen Beschränkung in einem öffentlichen Register, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung streitet, ist eine Eigentumsbeeinträchtigung, deren Beseitigung der Eigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts verlangen kann (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.01.2007, a.a.O.; Nds. OVG, Urt. v. 12.12.1986 - 1 A 172/86 -, BRS 46, Nr. 164).
39 
a) Nach § 70 Abs. 1 LBO i. d. F. v. 28.11.1983 (GBl. S. 770, ber. GBl. 1984, S. 519), zul. geänd. durch Gesetz v. 22.02.1988 (GBl. S. 55) a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Dabei können sie diese - wie hier - auch zugunsten anderer eigener Grundstücke übernehmen (sog. Eigenbaulast). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Inhalt und Umfang der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus - entsprechend dem Bestimmtheitsgebot für Verwaltungsakte (vgl. hierzu BVerwG, Beschl. v. 27.07.1982 - 7 B 122.81 -, Buchholz 316 § 37 VwVfG Nr. 1) - hinreichend bestimmbar sein (vgl. § 37 LVwVfG; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -; OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013 - 2 A 2554/12 -, BauR 2014, 541; Urt. v. 15.05.1992, a.a.O.; Nds. OVG, Urt. v. 27.09.2001 - 1 LB 1137/01 -, BRS 64 Nr. 130). Jedenfalls durch Auslegung der Baulasterklärung, bei der es sich um eine einseitige Willenserklärung handelt, muss entsprechend den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Belastung des Grundstücks ermittelt werden können (vgl. OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013, a.a.O.). Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde (vgl. § 70 Abs. 1 Satz 1 LBO a.F.), diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.07.2007, a.a.O.; Urt. v. 13.06.1984 - 3 S 696/84 -, VBlBW 1984, 381 u. v. 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -).
40 
Danach sollte - zur Sicherung einer Zufahrt i. S. des § 4 LBO, mithin einer Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche - zugunsten des Baugrundstücks Flst. Nr. ...34 die Verpflichtung übernommen werden, auf den Grundstücken Flst. Nrn. ...32 und ...33 - zur jederzeitigen Benutzung - eine befahrbare Zufahrt herzustellen. Jedenfalls der Umfang dieser Verpflichtung lässt sich aufgrund dieser Erklärung - auch unter Berücksichtigung des im „Betreff“ genannten Bauvorhabens - nicht zweifelsfrei bestimmen.
41 
Die Baulast-Übernahme-Erklärung dürfte zwar aus sich heraus noch erkennen lassen, zu welcher befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche eine Zufahrt hergestellt werden sollte. Aufgrund der eindeutigen Lage der ausdrücklich bezeichneten, baulastbelasteten Grundstücke Flst. Nr. ...32 und ...33 dürfte deren gleichzeitige Belastung nur dahin verstanden werden können, dass eine Zufahrt zur M... Straße hergestellt werden sollte.
42 
Um die übernommene Herstellungsverpflichtung erforderlichenfalls durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchsetzen zu können, müsste jedoch - zumindest bei der gebotenen Berücksichtigung des im „Betreff“ genannten Bauvorhabens - auch die genaue Lage bzw. der genaue Verlauf der Zufahrt hinreichend bestimmbar sein. Als flächenbezogene Baulast (vgl. OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013, a.a.O.) muss eine Zufahrtsbaulast die auf dem Grundstück für eine jederzeitige Benutzung freizuhaltenden Zufahrts- bzw. Abfahrtsflächen eindeutig erkennen lassen (vgl. OVG NW, Beschl. v. 08.08.2013 - 7 A 3001/11 -). Daran fehlt es hier. Denn wo sich die entsprechenden Zufahrts- bzw. Abfahrtsflächen befinden, lässt sich auch bei Berücksichtigung der Bauvorlagen zu dem im Betreff genannten, durchaus bestimmten Bauvorhaben nicht hinreichend bestimmen.
43 
So ist in dem Lageplan (Auszug aus dem Liegenschaftskataster) entgegen § 2 Abs. 6 Nr. 8 der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) vom 02.04.1984 (GBl. S. 262, ber. GBl. 1984, S. 519), geänd. durch Verordnung vom 08.07.1985 (GBl. S. 234) gerade keine Abgrenzung von Flächen dargestellt, auf denen Baulasten ruhen. Vielmehr sind lediglich Richtungspfeile eingetragen, mit denen mehrere Zu- und Abfahrten (vgl. § 2 Abs. 6 Nr. 5 BauVorlVO) und auch nur im Bereich des Grundstücks Flst. Nr. ...33 und nicht im Bereich des an die M... Straße angrenzenden Grundstücks Flst. Nr. ...32 angedeutet sind. Auch lassen jene nicht erkennen, in welcher Breite die Zufahrt zur jederzeitigen Benutzung überlassen werden sollen. Die gegenteilige Annahme des Landratsamts beruht offenbar auf einer unzutreffenden Interpretation des gesondert dargestellten Entwässerungsplans. Mit der darin - parallel zur Nordseite der Halle - eingetragenen Linie wird jedoch keine an ihr entlang führende Zufahrtsfläche abgegrenzt, sondern lediglich eine bestehende Leitung dargestellt. Auch im schriftlichen Teil des Lageplans ist in der entsprechenden Rubrik (5.) nichts zum wesentlichen Inhalt der das Baugrundstück betreffenden Zufahrtsbaulast angegeben. Damit lassen sich den Bauvorlagen des im „Betreff“ genannten Bauvorhabens - anders als die Fläche der gleichzeitig eingetragenen Abstandsflächenbaulast - weder Verlauf noch Breite der herzustellenden Zufahrt bestimmen, welche mit der Baulast gesichert werden sollte (vgl. hierzu OVG NW, Urt. v. 15.05.1992, - 11 A 890/91 -, BRS 54 Nr. 158).
44 
Zwar stünde allein der Umstand, dass die Bauvorlagen zu dem im Betreff genannten Bauvorhaben nicht den Anforderungen der Bauvorlagenverordnung entsprachen, der Bestimmtheit der Baulastübernahmeerklärung noch nicht entgegen (vgl. OVG NW, Beschl. v. 30.10.2013 - 2 A 2554/12 -, BauR 2014, 541). Doch lassen sich die Zu- und Abfahrtsflächen auch nicht anderweitig durch Auslegung bestimmen. Dies zeigt letztlich auch der Umstand, dass in den von den Klägern in Bezug genommenen Bodenwertgutachten vom 26.07.1995 für das Grundstück Flst. Nr. ...34 bzw. vom 19.03.2008 für das Grundstück Flst. Nr. ...33 jeweils unterschiedliche Zufahrtsbreiten (4,5 bzw. 5,5 m) angenommen wurden. Auch der Beigeladene scheint inzwischen Zweifel an der hinreichenden Bestimmtheit zu haben, wenn er nunmehr geltend macht, dass eine flächenbezogene Baulast gar nicht in Rede stehe.
45 
Soweit das Verwaltungsgericht im Anschluss an den Beklagten und den Beigeladenen darauf abgehoben hat, dass die Zufahrt seinerzeit bereits hergestellt gewesen sei und insofern auch deren Verlauf klar gewesen sei, führt auch dies nicht auf eine hinreichende Bestimmtheit der Baulastübernahmeerklärung. So lässt sich der Erklärung schon nicht entnehmen, dass eine ganz bestimmte, bereits hergestellte Zufahrt gesichert werden sollte. Auch der Umstand, dass von der H e r s t e l l u n g einer Zufahrt die Rede war, spricht dagegen, dass auf eine bereits vorhandene Zufahrt Bezug genommen werden sollte. Abgesehen davon kann sich ein tatsächlicher Zustand jederzeit ändern (vgl. hierzu OVG NW, Beschl. v. 08.08.2013, a.a.O.), sodass dieser jedenfalls dann, wenn er - wie hier - nicht zuvor eindeutig (schriftlich oder zeichnerisch) festgehalten ist, nicht geeignet ist, einer Baulastübernahmeerklärung zur hinreichenden Bestimmtheit zu verhelfen. Da eine Pflicht zu einem bestimmten Handeln übernommen wurde, wäre diese vielmehr noch genauer zu umschreiben gewesen als eine bloße Unterlassungspflicht (vgl. OVG, Urt. v. 15.05.1992, a.a.O.). Dafür, dass, wie der Beigeladene meint, gegebenenfalls alle in Betracht kommenden Zufahrten gesichert werden sollten, liegen keinerlei Anhaltspunkte vor.
46 
Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil jedenfalls eine Zufahrt zur M... Straße gesichert werden sollte, welche zumindest den durch die typische Nutzung des im Betreff genannten Bauvorhabens entstehenden gewerblichen Verkehr aufzunehmen (vgl. OVG NW, Urt. v. 15.05.1992, a.a.O.) und insofern eine gewisse Mindestbreite und Tragfähigkeit aufzuweisen hatte, und der genaue Verlauf der Zufahrt noch durch die Bauherrin und Baulastverpflichteten bestimmt werden konnte. Denn abgesehen davon, dass für ein (stillschweigendes) gegebenenfalls nach billigem Ermessen auszuübendes Leistungsbestimmungsrecht insbesondere des Baulastverpflichteten (vgl. § 315 BGB entspr.) keine Anhaltspunkte bestehen, konnte die hinreichende Bestimmtheit im Hinblick auf eine im öffentlichen Interesse (zur Erschließungssicherung) jederzeit mögliche ordnungsrechtliche Durchsetzung der Baulastverpflichtung und die tatsächliche Publizitätswirkung des Baulastenverzeichnis nicht einstweilen offen bleiben. Daher kann es auch keine lediglich durch einen hinreichend bestimmten Zweck umschriebene - „nicht flächenbezogene“ - Zufahrtsbaulast geben, wie sie der Beigeladene offenbar für zulässig hält.
47 
Dem auf Löschung der Eintragung der Zufahrtsbaulast gerichteten Hauptantrag war daher schon aus diesem Grund stattzugeben.
48 
b) Darauf, ob die übernommene Verpflichtung zur Herstellung einer Zufahrt zur M... Straße überhaupt „baurechtlich bedeutsam“ war, kommt es danach nicht mehr an. Davon dürfte allerdings ohne weiteres auszugehen sein, da zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang bestand (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.01.2007, a.a.O.; Urt. v. 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, ESVGH 55, 97). Denn aufgrund des maßgeblichen, gerade von dem konkret beantragten B a u v o r h a b e n verursachten Erschließungsbedarfs dürfte im Hinblick auf den über das nördliche Rolltor abzuwickelnden gewerblichen Verkehr - planungsrechtlich eine gesicherte (Zweit-) Erschließung des Baugrundstücks von Norden her erforderlich gewesen sein (vgl. § 30 Abs. 1 BauGB bzw. § 34 Abs. 1 BauGB; BVerwG, Urt. v. 13.02.1976 - IV C 53.74 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 52).
49 
3. Über den hilfsweise gestellten, auf die Erklärung eines schriftlichen Verzichts (vgl. § 71 Abs. 3 Satz 1 LBO n.F.) gerichteten Verpflichtungsantrag brauchte danach nicht mehr entschieden zu werden.
III.
50 
Die Kostenentscheidung bestimmt sich nach § 154 Abs. 1 u. 3, § 159 Satz 1 VwGO.
IV.
51 
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.
52 
Beschluss vom 3. Februar 2016
53 
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 10.720,-- festgesetzt (vgl. § 52 Abs. 1 GKG; ca. 134 m x ca. 3 m x 80,-- EUR/m2 x 33,33 % ).
54 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 04. Feb. 2016 - 5 S 1140/14

Urteilsbesprechung schreiben

0 Urteilsbesprechungen zu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 04. Feb. 2016 - 5 S 1140/14

Referenzen - Gesetze

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 04. Feb. 2016 - 5 S 1140/14 zitiert 14 §§.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 52 Verfahren vor Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit


(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124


(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird. (2) Die B

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132


(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulas

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124a


(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nic

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile


(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und di

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 315 Bestimmung der Leistung durch eine Partei


(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist. (2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil. (3) Sol

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans


(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsfl

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 159


Besteht der kostenpflichtige Teil aus mehreren Personen, so gilt § 100 der Zivilprozeßordnung entsprechend. Kann das streitige Rechtsverhältnis dem kostenpflichtigen Teil gegenüber nur einheitlich entschieden werden, so können die Kosten den mehreren

Zivilprozessordnung - ZPO | § 222 Fristberechnung


(1) Für die Berechnung der Fristen gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. (2) Fällt das Ende einer Frist auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend, so endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktages.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 57


(1) Der Lauf einer Frist beginnt, soweit nichts anderes bestimmt ist, mit der Zustellung oder, wenn diese nicht vorgeschrieben ist, mit der Eröffnung oder Verkündung. (2) Für die Fristen gelten die Vorschriften der §§ 222, 224 Abs. 2 und 3, §§ 22

Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG | § 37 Bestimmtheit und Form des Verwaltungsaktes; Rechtsbehelfsbelehrung


(1) Ein Verwaltungsakt muss inhaltlich hinreichend bestimmt sein. (2) Ein Verwaltungsakt kann schriftlich, elektronisch, mündlich oder in anderer Weise erlassen werden. Ein mündlicher Verwaltungsakt ist schriftlich oder elektronisch zu bestätigen, w

Referenzen - Urteile

Urteil einreichen

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 04. Feb. 2016 - 5 S 1140/14 zitiert oder wird zitiert von 5 Urteil(en).

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 04. Feb. 2016 - 5 S 1140/14 zitiert 4 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Beschluss, 30. Okt. 2013 - 2 A 2554/12

bei uns veröffentlicht am 30.10.2013

Tenor Der Antrag wird abgelehnt. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Etwaige außergerichtliche Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig. Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,- Euro festgesetzt

Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Beschluss, 08. Aug. 2013 - 7 A 3001/11

bei uns veröffentlicht am 08.08.2013

Tenor Die Berufung wird zurückgewiesen.Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte 1/5 und der Beigeladene 4/5; ihre außergerichtlichen Kosten tragen Beklagte und Beigeladener jeweils selbst.Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstr

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 10. Jan. 2007 - 3 S 1251/06

bei uns veröffentlicht am 10.01.2007

Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne Sicher

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 01. Okt. 2004 - 3 S 1743/03

bei uns veröffentlicht am 01.10.2004

Tenor Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 26. März 2003 - 2 K 710/02 - wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand
1 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 04. Feb. 2016 - 5 S 1140/14.

Verwaltungsgericht Sigmaringen Urteil, 12. Juli 2016 - 4 K 2074/16

bei uns veröffentlicht am 12.07.2016

Tenor Der Bescheid des Beklagten vom 14. Juli 2014 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums T. vom 4. November 2014 werden aufgehoben und der Beklagte wird verurteilt, die beigeladene Gemeinde E. anzuweisen, die im Baulastenverzeichnis

Referenzen

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nicht befugt.

(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.

(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.

(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.

(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.

(1) Der Lauf einer Frist beginnt, soweit nichts anderes bestimmt ist, mit der Zustellung oder, wenn diese nicht vorgeschrieben ist, mit der Eröffnung oder Verkündung.

(2) Für die Fristen gelten die Vorschriften der §§ 222, 224 Abs. 2 und 3, §§ 225 und 226 der Zivilprozeßordnung.

(1) Für die Berechnung der Fristen gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

(2) Fällt das Ende einer Frist auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend, so endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktages.

(3) Bei der Berechnung einer Frist, die nach Stunden bestimmt ist, werden Sonntage, allgemeine Feiertage und Sonnabende nicht mitgerechnet.

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern die Klägerin nicht vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit einer Baulast.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. ... (...) in Ludwigsburg. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „ Tammer Feld“ Nr. .../01 vom 21.07.1969, der für das Grundstück ein Mischgebiet ausweist.
Anlässlich eines Antrages auf Erteilung einer Baugenehmigung gab die Rechtsvorgängerin der Klägerin am 25.03.1986 folgende Baulasterklärung ab:
„Die Fa. A.-R., …, beantragt eine Genehmigung für einen Heimwerkermarkt im EG des Gebäudes ... in Ludwigsburg-Nord nach den Planunterlagen der Planungsgruppe … .
Anlässlich dieser Nutzungsänderung verpflichtet sich die Fa. A.-R. für sich und ihre Rechtsnachfolger, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die negative Auswirkungen auf die Innenstadt und Stadtteilzentren („innenstadtschädliche“) haben könnten. Dies sind gemäß GMA-Gutachten vom Januar 1984 insbesondere die Branchen: Nahrungs-, Genuss-, Lebensmittel, Obst und Gemüse, Textilwaren, Schuhe, Lederwaren, Sport- und Freizeitartikel, Kleinelektrik einschließlich Radio, Fernsehen und Video.“
Die Baulast wurde am 12.06.1987 in das Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 lfd. Nr. 1 eingetragen.
Mit Schreiben vom 18.09.2002 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Löschung der Baulast. Diese sei wegen Verstoßes gegen materielles Baurecht nie wirksam entstanden. Die Sortimentsbeschränkung diene nicht der Sicherung öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Zumindest sei ihre Wirksamkeit zwischenzeitlich entfallen, da auf den Nachbargrundstücken die Firmen B. und I. großflächige Einzelhandelszentren errichtet hätten. Mit Schreiben vom 17.10.2002 lehnte die Beklagte die Löschung der Baulast ab. Diese sei wirksam bestellt worden und es bestehe nach wie vor ein öffentliches Interesse.
Am 17.01.2003 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Stuttgart Klage erhoben mit dem Ziel, die Beklagte zur Löschung hilfsweise zum Verzicht auf die Baulast zu verurteilen. Mit Urteil vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben und die Beklagte zur Löschung der Baulast verurteilt. Zur Begründung ist ausgeführt, die Baulast sei unwirksam, da nie eine baurechtliche Bedeutsamkeit vorgelegen und nie ein baurechtlich relevantes öffentliches Interesse an ihr bestanden habe. Die Genehmigungsfähigkeit des Heimwerkermarktes habe nicht von der Baulast abgehangen; eine der Baugenehmigung entsprechende Nutzung sei ohne die Baulast gesichert gewesen. Die Voraussetzungen für eine Baulast auf Vorrat hätten ebenfalls nicht vorgelegen. Der Bebauungsplan enthalte keine sortimentsbeschränkenden Festsetzungen. Das Ziel der Verhinderung von Konsumabgang aus der Innenstadt habe keinen baurechtlichen Niederschlag gefunden. Die Ausweisung von Sondergebieten und die Errichtung großer Einkaufsmärkte in unmittelbarer Nähe sprächen gegen eine baurechtliche Bedeutsamkeit. Die Befürchtung der Beklagten, ohne die Sortimentsbeschränkung könnte aus dem Mischgebiet ein Sondergebiet entstehen, sei nicht nachvollziehbar. Nach dem Bebauungsplan seien Einzelhandelsbetriebe ohne Sortimentsbeschränkungen zulässig, sofern sie nicht der Einschränkung nach § 11 Abs. 3 Nrn. 2 und 3 BauNVO unterlägen oder sonst der Eigenart des Gebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 BauNVO widersprächen. Die Beklagte könne bei zukünftigen Genehmigungsverfahren auf die Einhaltung dieser Vorschrift achten und damit eine unzulässige Bebauung verhindern. Das öffentliche Interesse ergebe sich auch nicht aus dem Gebot der Konfliktbewältigung, zumal der Bebauungsplan von 1969 stamme, die Baulast aber erst 1996 übernommen worden sei. Unerheblich sei, dass sich ein Grundstückseigentümer durch eine Baulast enger binden könne als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde - etwa im Wege einer Auflage - hätte binden können, da für die Selbstbindung eine baurechtliche Bedeutsamkeit erforderlich sei, an der es fehle. Der Löschungsanspruch sei auch nicht verwirkt.
Die Beklagte hat gegen das ihr am 23.01.2006 zugestellte Urteil am 14.02.2006 Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt. Mit Beschluss vom 22.05.2006 - 3 S 454/06 - hat der Senat die Berufung wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten zugelassen.
10 
Die Beklagte beantragt,
11 
das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - zu ändern und die Klage abzuweisen.
12 
Zur Begründung wird ausgeführt, das Verwaltungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass sich das Grundstück bei Stellung des Bauantrags für die Ansiedlung innenstadtschädlicher Sortimente geeignet habe. Im Rahmen ihrer Planungshoheit habe sie ein Märktekonzept entwickelt, das die Standorte innenstadtrelevanter Sortimente festlege und beabsichtige, andere Standorte von derartigen Sortimenten freizuhalten. Dies hätte auf dem Grundstück der Klägerin durch Änderung des Bebauungsplans umgesetzt werden können. Wegen der Baulast sei hierauf verzichtet worden. Dies zeige deren hohe bodenrechtliche Relevanz. Die Baulast verbiete grundstücksbezogen, die genehmigte innenstadtunschädliche Einzelhandelsnutzung in eine innenstadtschädliche umzuwandeln. Ob eine solche Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sei, werde im Einzelfall unterschiedlich beantwortet. Selbst im Falle einer Genehmigungspflicht könnte die Nutzung formell illegal, jedoch materiell im Einklang mit dem Bebauungsplan geändert und auf diese Weise eine innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzung bestandsgeschützt aufgenommen werden. Derartige Nutzungsänderungen verbiete die Baulast, weshalb sie von der Baurechtsbehörde unterbunden werden könnten. Auch aus diesem Grund habe sie baurechtliche Bedeutsamkeit. Zu Unrecht habe das Verwaltungsgericht ein öffentliches Interesse am Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelsnutzung verneint, wenn in einem angrenzenden Plangebiet ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel ohne derartige Einzelhandelsbeschränkung zugelassen werde. Das Einzelhandelskonzept ziele gerade darauf, im Rahmen des planerischen Ermessens Standorte auszuweisen, an denen innenstadtrelevanter Einzelhandel stattfinden solle. Durch ein Sondergebiet könnten Sortimente und Flächen so festgelegt werden, dass mit einer Beeinträchtigung der Innenstadt nicht gerechnet werden müsse. Dies habe nicht zur Folge, dass auch in angrenzenden Plangebieten innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen zugelassen werden müssten. Logische Folge der Festsetzung eines Einzelhandel-Sondergebiets sei der Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelsnutzungen in den anschließenden Gebieten, um die Steuerungsfunktion des Märktekonzeptes und der Festsetzung greifen zu lassen. Dass es dabei Grenzziehungen gebe, die für die anschließenden Grundstückseigentümer nachteilig seien und deren Interessen widersprächen, liege in der Natur der Sache. Deshalb könne aber nicht das baurechtlich relevante öffentliche Interesse verneint werden. Zu berücksichtigen sei, dass in Mischgebieten ein öffentliches Interesse am Ausschluss innenstadtrelevanter Nutzungen daraus folgen könne, dass dort zwar nur nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig seien, eine Agglomeration aber schwer zu verhindern sei. Um die negativen städtebaulichen Agglomerationswirkungen selbstständiger Betriebe unterhalb der Großflächigkeit zu vermeiden, bestehe nur die Möglichkeit, innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen insgesamt auszuschließen. Dies habe vorliegend durch Änderung des Bebauungsplans oder durch Übernahme der Baulast geschehen können. Das öffentliche Interesse, außerhalb des Sondergebiets innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen nicht zuzulassen, bestehe fort, weshalb das baurechtlich relevante öffentliche Interesse am Bestand der Baulast heute noch vorliege. Die Baulast beinhalte die Verpflichtung, ein sich aus dem Bebauungsplan ergebendes Recht nicht auszuüben. Damit handele es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, zu einem das Grundstück der Klägerin betreffenden Unterlassen, das sich nicht schon aus einer öffentlich-rechtlichen Vorschrift ergebe. Aufgrund der Baulast könne die Baurechtsbehörde gegen baulastwidrige Verhaltensweisen vorgehen. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, auf die Baulast zu verzichten. Unerheblich sei, dass sich die Baulast nach ihrem Wortlaut nur auf die Verpflichtung beziehe, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten. Es sei offenkundig, dass damit die Verpflichtung des Eigentümers habe geregelt werden sollen, das Grundstück nicht in dem genannten Sinne zu nutzen. Bei der Erklärung handle es sich um eine auslegungsbedürftige und -fähige Willensäußerung. Dabei komme es nach § 133 BGB für den Bedeutungsgehalt auf den Empfängerhorizont an. Es bestehe kein ernsthafter Zweifel, dass die Beklagte bei Annahme der Erklärung davon habe ausgehen dürfen und ausgegangen sei, dass mit dieser eine öffentlich-rechtliche Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit begründet werden sollte. Den Beteiligen seien die Zusammenhänge bekannt gewesen. Deshalb könne dem objektiven Erklärungswert nur die Bedeutung beigemessen werden, die sich auf die Grundstücksnutzung beziehe und von der bisher alle Beteiligten ausgegangen seien.
13 
Die Klägerin beantragt,
14 
die Berufung zurückzuweisen,
15 
hilfsweise,
16 
die Beklagte zu verpflichten, auf die im Baulastenverzeichnis der Beklagten im Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 unter der lfd. Nr. 1 eingetragene Baulast zu verzichten und diese zu löschen.
17 
Zur Begründung wird ausgeführt, nach dem eindeutigen Wortlaut beziehe sich die Baulast auf Vermietungen. Dies sei baurechtlich ohne Bedeutung und von der Baurechtsbehörde nicht zu berücksichtigen. Damit habe die Baulast keine baurechtlich relevante öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Inhalt. Aufgrund des eindeutigen Wortlauts bedürfe es keiner korrigierenden oder erweiternden Auslegung. Ausgeschlossen sei nur eine Vermietung, nicht aber eine Nutzung insbesondere durch die Eigentümerin selbst. Auch fehle es an baurechtlichen Vorgaben, die die Verpflichtung rechtfertigen könnten. Es sei daher konsequent, dass sich die Verpflichtung ausschließlich auf ein privatrechtliches Tun beziehe. Eine solche zivilrechtliche Verpflichtung habe durch Baulast nicht übernommen werden können. Zudem fehle es an der baurechtlichen Bedeutsamkeit. Soweit sich die Beklagte auf ihr Märktekonzept und die Möglichkeit einer Bebauungsplanänderung berufe, belege dies die fehlende baurechtliche Relevanz. Erst mit Umsetzung in einem Bebauungsplan wäre das Märktekonzept baurechtlich bedeutsam. Eine Nutzungsänderung wäre derzeit ohne die Baulast problemlos zulässig. Das von der Beklagten ins Feld geführte Märktekonzept sei Wirtschaftspolitik, aber keine Bodenordnung im Sinne des Bauplanungsrechts. Zu Recht habe das Verwaltungsgericht angenommen, dass jedenfalls zwischenzeitlich kein öffentliches Interesse an der Verpflichtung mehr bestehe. Die Ausweisung von Sondergebieten und die Errichtung großer Einkaufsmärkte unmittelbar angrenzend an ihr Grundstück lasse einen denkbaren Schutz innenstadtrelevanter Sortimente obsolet werden. Dem könne nicht entgegengehalten werden, dass die Ausweisung derartiger Sondergebiete es erforderlich mache, Grenzen zu ziehen und eine weitere Ausweitung innenstadtschädlicher Sortimente zu verhindern. Die Erforderlichkeit einer Grenzziehung ergebe sich insbesondere nicht daraus, dass in dem angrenzenden Mischgebiet durch Agglomeration kleinerer Einzelhandelsbetriebe eine Beeinträchtigung des Einzelhandels in der Innenstadt erfolgen könne. Ein baurechtliches öffentliches Interesse würde voraussetzen, dass das Märktekonzept planungsrechtlichen Niederschlag gefunden habe und eine Abgrenzung im Einzelnen tatsächlich bestehe. Solange es an der planungsrechtlichen Umsetzung fehle, bestehe kein öffentliches Interesse.
18 
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die dem Senat vorgelegten Aktenauszüge der Beklagten sowie die Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart - 19 K 211/03 - verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
19 
Die Berufung der Beklagten ist nach Zulassung durch den Senat statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere genügt der innerhalb der Monatsfrist des § 124 a Abs. 6 Satz 1 VwGO eingegangene Schriftsatz der Beklagten den Formerfordernissen des § 124 a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 4 VwGO. Die Berufung ist aber nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage im Ergebnis zu Recht hinsichtlich des von der Klägerin mit ihrem Hauptantrag verfolgten Löschungsbegehrens stattgegeben. Damit erübrigt sich eine Entscheidung über den von der Klägerin gestellten Hilfsantrag.
20 
Die Löschung der im Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 lfd. Nr. 1 eingetragenen Baulast ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - im Wege einer allgemeine Leistungsklage zu verfolgen, da weder die Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 LVwVfG darstellt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, VBlBW 1991, 59 m.w.N.).
21 
Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Löschung der streitgegenständlichen Baulast. Da diese nicht wirksam ist, ist das Baulastenverzeichnis insoweit unrichtig. Die Ausweisung einer nicht vorhandenen öffentlich-rechtlichen Beschränkung in einem öffentlichen Register, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung streitet, ist eine Eigentumsbeeinträchtigung, deren Beseitigung der Eigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts verlangen kann (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 12.12.1986 - 1 A 172/86 -, BRS 46, Nr. 164).
22 
1. Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -). Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Baulasterklärung um eine einseitige Willenserklärung handelt, die in entsprechender Anwendung der Vorschriften des BGB auszulegen ist. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 13.06.1984 - 3 S 696/84 -, VBlBW 1984, 381, und vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -).
23 
In Anwendung dieser Grundsätze ist davon auszugehen, dass die streitgegenständliche Baulast die Verpflichtung der damaligen Grundstückseigentümerin und ihrer Rechtsnachfolger enthält, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die aufgrund des von ihnen geführten Warensortiments innenstadtschädliche Auswirkungen haben. Soweit die Beklagte die Verpflichtung in einem weitergehenden Sinne dahin verstanden haben möchte, das Grundstück - auch etwa durch den jeweiligen Eigentümer - nicht in einer entsprechenden Art und Weise zu nutzen, kann ein entsprechender Verpflichtungswille dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Unterlassungserklärung nicht entnommen werden. Auch die offensichtlich nur noch rudimentär vorhandenen Unterlagen aus dem Baugenehmigungsverfahren, anlässlich dessen die Erklärung von der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegeben worden ist, enthalten keine Hinweise für die von der Beklagten gewünschte Auslegung. Ausweislich der vorgelegten Unterlagen ging es im damaligen Genehmigungsverfahren offensichtlich um die Umnutzung von der Eigentümerin zuvor als Autohaus - selbst - genutzter Räume in einen - fremd genutzten - Baumarkt. Dies dürfte erklären, warum die Verpflichtung sich auf den Tatbestand der Vermietung bezieht. Insoweit hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass bei Abgabe der Erklärung die Gefahr einer innenstadtschädlichen Eigennutzung eher fern gelegen habe. Damit sind die Beteiligten zum damaligen Zeitpunkt offensichtlich davon ausgegangen, dass eine auf den Tatbestand der Vermietung beschränkte Unterlassungsverpflichtung der Grundstückseigentümerin den von der Beklagten angestrebten Zentrenschutz ausreichend sichert. Auch in den von der Beklagten in diesem Zusammenhang vorgelegten Schriftstücken wird nur darauf abgestellt, dass die Eigentümerin sich durch Baulast verpflichtet habe, nicht an entsprechende Einzelhandelsunternehmen zu vermieten. Allein der Umstand, dass eine Erklärung diesen Inhalts den angestrebten Zentrenschutz objektiv nicht wirksam sicherstellt, rechtfertigt es nicht, die von der damaligen Grundstückseigentümerin übernommene Verpflichtung über ihren eindeutigen Wortlaut hinaus in dem von der Beklagten gewünschten weitergehenden Sinne zu verstehen, zumal ausweislich der im Berufungsverfahren vorgelegten Unterrichtung des Bauausschusses durch das Bauordnungsamt vom 17.09.1986 schon damals auf Seiten der Beklagten gesehen wurde, dass durch die Baulast zwar möglicherweise bezogen auf das konkrete Bauvorhaben planungsrechtliche Bedenken beseitigt werden könnten, dessen ungeachtet eine Änderung des Bebauungsplans aber für notwendig erachtet und ausdrücklich empfohlen worden ist.
24 
2. Die so auszulegende Verpflichtung konnte im Wege einer Baulast nicht wirksam eingegangen werden. Wie oben dargelegt können durch Baulast nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen begründet werden. Auch kann nicht jedes grundstücksbezogene Verhalten Gegenstand einer Baulast sein. § 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25 
Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).
26 
In Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend keine wirksame Baulast entstanden. Die in der Baulast übernommene Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, knüpft an einen privatrechtlichen Rechtsvorgang an. Allein der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin durch die ausdrücklich als „Baulasterklärung“ bezeichnete Verpflichtung eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eingehen wollte, ändert daran nichts. Das Baurecht enthält zwar Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung (vgl. etwa § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Diese betreffen aber die tatsächliche Nutzung und nicht den einer Nutzung möglicherweise vorgelagerten Vorgang der zivilrechtlichen Nutzungsüberlassung. Mithin handelt es bei der Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, schon nicht um dem öffentlichen Recht zuzuordnende Verpflichtung. Im Übrigen fehlt der übernommenen Verpflichtung auch die erforderliche baurechtliche Bedeutsamkeit, da sie nur die Vermietung des Grundstücks an ein Einzelhandelsunternehmen mit zentrenrelevantem Sortiment verbietet, nicht aber eine entsprechende Nutzung des Grundstücks, etwa unmittelbar durch den jeweiligen Grundstückseigentümer. Durch die Baulast sollten zwar möglicherweise planungsrechtliche Bedenken bezüglich der beabsichtigten und zur Genehmigung gestellten Nutzungsänderung ausgeräumt werden. Der bloße Tatbestand der Vermietung stellt aber keine Handlung dar, die nach den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Baurechtsvorschriften eine Verfügung der Baurechtsbehörde gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin rechtfertigen könnte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Baulast ausschließlich öffentlichen Interessen dient (vgl. Sauter, a.a.O., § 71 RdNr. 14) und sich nur auf Regelungen beziehen darf, die für die Baurechtsbehörde entscheidungserheblich sind (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.12.1986 - 8 S 1282/86 -). Hieran fehlt es vorliegend, da die Baulast ihrem Inhalt nach keine Verpflichtung bezüglich der - für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit maßgeblichen - Nutzung des Grundstücks der Klägerin enthält, sondern sich ausschließlich auf den vorgelagerten zivilrechtlichen Vorgang der Vermietung bezieht, der für sich gesehen für die Baurechtsbehörde bei der Erfüllung ihrer bauaufsichtlichen Aufgaben ohne Bedeutung ist. Zivilrechtliche Vereinbarungen unterliegen grundsätzlich nicht der Prüfungskompetenz der Baurechtsbehörde und sind damit baurechtlich irrelevant (vgl. auch § 58 Abs. 3 LBO, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird). Damit fehlt der Baulast die Eignung, einen etwaigen Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen von der Baurechtsbehörde zu beachtenden Vorschriften auszuräumen.
27 
3. Ist die im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast mithin unwirksam, hat die Klägerin einen Anspruch auf Löschung. Dieser Anspruch ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - nicht verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts setzt neben einem erheblichen Zeitraum zwischen Entstehung und Geltendmachung des Rechts besondere Umstände voraus, nach denen der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - a.a.O. - m.w.N.). Zutreffend hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht ersichtlich und von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden ist.
28 
Damit hat das Verwaltungsgericht der Klage hinsichtlich des Hauptantrags zu Recht stattgegeben und ist die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
29 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 1 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
30 
Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
31 
Beschluss
32 
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 2 GKG n.F. endgültig auf 5.000,-- EUR festgesetzt.
33 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

 
19 
Die Berufung der Beklagten ist nach Zulassung durch den Senat statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere genügt der innerhalb der Monatsfrist des § 124 a Abs. 6 Satz 1 VwGO eingegangene Schriftsatz der Beklagten den Formerfordernissen des § 124 a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 4 VwGO. Die Berufung ist aber nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage im Ergebnis zu Recht hinsichtlich des von der Klägerin mit ihrem Hauptantrag verfolgten Löschungsbegehrens stattgegeben. Damit erübrigt sich eine Entscheidung über den von der Klägerin gestellten Hilfsantrag.
20 
Die Löschung der im Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 lfd. Nr. 1 eingetragenen Baulast ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - im Wege einer allgemeine Leistungsklage zu verfolgen, da weder die Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 LVwVfG darstellt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, VBlBW 1991, 59 m.w.N.).
21 
Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Löschung der streitgegenständlichen Baulast. Da diese nicht wirksam ist, ist das Baulastenverzeichnis insoweit unrichtig. Die Ausweisung einer nicht vorhandenen öffentlich-rechtlichen Beschränkung in einem öffentlichen Register, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung streitet, ist eine Eigentumsbeeinträchtigung, deren Beseitigung der Eigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts verlangen kann (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 12.12.1986 - 1 A 172/86 -, BRS 46, Nr. 164).
22 
1. Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -). Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Baulasterklärung um eine einseitige Willenserklärung handelt, die in entsprechender Anwendung der Vorschriften des BGB auszulegen ist. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 13.06.1984 - 3 S 696/84 -, VBlBW 1984, 381, und vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -).
23 
In Anwendung dieser Grundsätze ist davon auszugehen, dass die streitgegenständliche Baulast die Verpflichtung der damaligen Grundstückseigentümerin und ihrer Rechtsnachfolger enthält, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die aufgrund des von ihnen geführten Warensortiments innenstadtschädliche Auswirkungen haben. Soweit die Beklagte die Verpflichtung in einem weitergehenden Sinne dahin verstanden haben möchte, das Grundstück - auch etwa durch den jeweiligen Eigentümer - nicht in einer entsprechenden Art und Weise zu nutzen, kann ein entsprechender Verpflichtungswille dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Unterlassungserklärung nicht entnommen werden. Auch die offensichtlich nur noch rudimentär vorhandenen Unterlagen aus dem Baugenehmigungsverfahren, anlässlich dessen die Erklärung von der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegeben worden ist, enthalten keine Hinweise für die von der Beklagten gewünschte Auslegung. Ausweislich der vorgelegten Unterlagen ging es im damaligen Genehmigungsverfahren offensichtlich um die Umnutzung von der Eigentümerin zuvor als Autohaus - selbst - genutzter Räume in einen - fremd genutzten - Baumarkt. Dies dürfte erklären, warum die Verpflichtung sich auf den Tatbestand der Vermietung bezieht. Insoweit hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass bei Abgabe der Erklärung die Gefahr einer innenstadtschädlichen Eigennutzung eher fern gelegen habe. Damit sind die Beteiligten zum damaligen Zeitpunkt offensichtlich davon ausgegangen, dass eine auf den Tatbestand der Vermietung beschränkte Unterlassungsverpflichtung der Grundstückseigentümerin den von der Beklagten angestrebten Zentrenschutz ausreichend sichert. Auch in den von der Beklagten in diesem Zusammenhang vorgelegten Schriftstücken wird nur darauf abgestellt, dass die Eigentümerin sich durch Baulast verpflichtet habe, nicht an entsprechende Einzelhandelsunternehmen zu vermieten. Allein der Umstand, dass eine Erklärung diesen Inhalts den angestrebten Zentrenschutz objektiv nicht wirksam sicherstellt, rechtfertigt es nicht, die von der damaligen Grundstückseigentümerin übernommene Verpflichtung über ihren eindeutigen Wortlaut hinaus in dem von der Beklagten gewünschten weitergehenden Sinne zu verstehen, zumal ausweislich der im Berufungsverfahren vorgelegten Unterrichtung des Bauausschusses durch das Bauordnungsamt vom 17.09.1986 schon damals auf Seiten der Beklagten gesehen wurde, dass durch die Baulast zwar möglicherweise bezogen auf das konkrete Bauvorhaben planungsrechtliche Bedenken beseitigt werden könnten, dessen ungeachtet eine Änderung des Bebauungsplans aber für notwendig erachtet und ausdrücklich empfohlen worden ist.
24 
2. Die so auszulegende Verpflichtung konnte im Wege einer Baulast nicht wirksam eingegangen werden. Wie oben dargelegt können durch Baulast nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen begründet werden. Auch kann nicht jedes grundstücksbezogene Verhalten Gegenstand einer Baulast sein. § 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25 
Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).
26 
In Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend keine wirksame Baulast entstanden. Die in der Baulast übernommene Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, knüpft an einen privatrechtlichen Rechtsvorgang an. Allein der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin durch die ausdrücklich als „Baulasterklärung“ bezeichnete Verpflichtung eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eingehen wollte, ändert daran nichts. Das Baurecht enthält zwar Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung (vgl. etwa § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Diese betreffen aber die tatsächliche Nutzung und nicht den einer Nutzung möglicherweise vorgelagerten Vorgang der zivilrechtlichen Nutzungsüberlassung. Mithin handelt es bei der Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, schon nicht um dem öffentlichen Recht zuzuordnende Verpflichtung. Im Übrigen fehlt der übernommenen Verpflichtung auch die erforderliche baurechtliche Bedeutsamkeit, da sie nur die Vermietung des Grundstücks an ein Einzelhandelsunternehmen mit zentrenrelevantem Sortiment verbietet, nicht aber eine entsprechende Nutzung des Grundstücks, etwa unmittelbar durch den jeweiligen Grundstückseigentümer. Durch die Baulast sollten zwar möglicherweise planungsrechtliche Bedenken bezüglich der beabsichtigten und zur Genehmigung gestellten Nutzungsänderung ausgeräumt werden. Der bloße Tatbestand der Vermietung stellt aber keine Handlung dar, die nach den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Baurechtsvorschriften eine Verfügung der Baurechtsbehörde gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin rechtfertigen könnte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Baulast ausschließlich öffentlichen Interessen dient (vgl. Sauter, a.a.O., § 71 RdNr. 14) und sich nur auf Regelungen beziehen darf, die für die Baurechtsbehörde entscheidungserheblich sind (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.12.1986 - 8 S 1282/86 -). Hieran fehlt es vorliegend, da die Baulast ihrem Inhalt nach keine Verpflichtung bezüglich der - für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit maßgeblichen - Nutzung des Grundstücks der Klägerin enthält, sondern sich ausschließlich auf den vorgelagerten zivilrechtlichen Vorgang der Vermietung bezieht, der für sich gesehen für die Baurechtsbehörde bei der Erfüllung ihrer bauaufsichtlichen Aufgaben ohne Bedeutung ist. Zivilrechtliche Vereinbarungen unterliegen grundsätzlich nicht der Prüfungskompetenz der Baurechtsbehörde und sind damit baurechtlich irrelevant (vgl. auch § 58 Abs. 3 LBO, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird). Damit fehlt der Baulast die Eignung, einen etwaigen Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen von der Baurechtsbehörde zu beachtenden Vorschriften auszuräumen.
27 
3. Ist die im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast mithin unwirksam, hat die Klägerin einen Anspruch auf Löschung. Dieser Anspruch ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - nicht verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts setzt neben einem erheblichen Zeitraum zwischen Entstehung und Geltendmachung des Rechts besondere Umstände voraus, nach denen der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - a.a.O. - m.w.N.). Zutreffend hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht ersichtlich und von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden ist.
28 
Damit hat das Verwaltungsgericht der Klage hinsichtlich des Hauptantrags zu Recht stattgegeben und ist die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
29 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 1 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
30 
Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
31 
Beschluss
32 
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 2 GKG n.F. endgültig auf 5.000,-- EUR festgesetzt.
33 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte 1/5 und der Beigeladene 4/5; ihre außergerichtlichen Kosten tragen Beklagte und Beigeladener jeweils selbst.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Beschlusses vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 Euro festgesetzt.


123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142

(1) Ein Verwaltungsakt muss inhaltlich hinreichend bestimmt sein.

(2) Ein Verwaltungsakt kann schriftlich, elektronisch, mündlich oder in anderer Weise erlassen werden. Ein mündlicher Verwaltungsakt ist schriftlich oder elektronisch zu bestätigen, wenn hieran ein berechtigtes Interesse besteht und der Betroffene dies unverzüglich verlangt. Ein elektronischer Verwaltungsakt ist unter denselben Voraussetzungen schriftlich zu bestätigen; § 3a Abs. 2 findet insoweit keine Anwendung.

(3) Ein schriftlicher oder elektronischer Verwaltungsakt muss die erlassende Behörde erkennen lassen und die Unterschrift oder die Namenswiedergabe des Behördenleiters, seines Vertreters oder seines Beauftragten enthalten. Wird für einen Verwaltungsakt, für den durch Rechtsvorschrift die Schriftform angeordnet ist, die elektronische Form verwendet, muss auch das der Signatur zugrunde liegende qualifizierte Zertifikat oder ein zugehöriges qualifiziertes Attributzertifikat die erlassende Behörde erkennen lassen. Im Fall des § 3a Absatz 2 Satz 4 Nummer 3 muss die Bestätigung nach § 5 Absatz 5 des De-Mail-Gesetzes die erlassende Behörde als Nutzer des De-Mail-Kontos erkennen lassen.

(4) Für einen Verwaltungsakt kann für die nach § 3a Abs. 2 erforderliche Signatur durch Rechtsvorschrift die dauerhafte Überprüfbarkeit vorgeschrieben werden.

(5) Bei einem schriftlichen Verwaltungsakt, der mit Hilfe automatischer Einrichtungen erlassen wird, können abweichend von Absatz 3 Unterschrift und Namenswiedergabe fehlen. Zur Inhaltsangabe können Schlüsselzeichen verwendet werden, wenn derjenige, für den der Verwaltungsakt bestimmt ist oder der von ihm betroffen wird, auf Grund der dazu gegebenen Erläuterungen den Inhalt des Verwaltungsaktes eindeutig erkennen kann.

(6) Einem schriftlichen oder elektronischen Verwaltungsakt, der der Anfechtung unterliegt, ist eine Erklärung beizufügen, durch die der Beteiligte über den Rechtsbehelf, der gegen den Verwaltungsakt gegeben ist, über die Behörde oder das Gericht, bei denen der Rechtsbehelf einzulegen ist, den Sitz und über die einzuhaltende Frist belehrt wird (Rechtsbehelfsbelehrung). Die Rechtsbehelfsbelehrung ist auch der schriftlichen oder elektronischen Bestätigung eines Verwaltungsaktes und der Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 beizufügen.

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Etwaige außergerichtliche Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,- Euro festgesetzt.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte 1/5 und der Beigeladene 4/5; ihre außergerichtlichen Kosten tragen Beklagte und Beigeladener jeweils selbst.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Beschlusses vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 Euro festgesetzt.


123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Etwaige außergerichtliche Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,- Euro festgesetzt.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51

(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.

(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 26. März 2003 - 2 K 710/02 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Im vorliegenden Rechtsstreit geht es um die Wirksamkeit eines von den Beteiligten geschlossenen gerichtlichen Vergleichs.
Die Beklagten sind Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. 9 (XXX XX) in Oberwolfach. Das Grundstück grenzt an die L 96 und ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus mit Schaufenstern zur Straße hin bebaut. Die Fläche vor den Schaufenstern wurde in der Vergangenheit als Parkplatz genutzt. In den Jahren 1994/1995 führte die Klägerin eine Umgestaltung der Ortsdurchfahrt der L 96 durch. Hierbei wurde u.a. ein durchgehender Gehweg entlang der L 96 angelegt. Die Klägerin wies die Beklagten darauf hin, dass es durch den Bau des Gehweges künftig sehr schwierig sein werde, weiterhin vier Pkws auf der Fläche zwischen Gebäude und Straße abzustellen. Sie - die Klägerin - sei bereit, den oder die entfallenden Stellplätze - soweit erforderlich - im Rahmen einer Ablösevereinbarung kostenlos an anderer Stelle auf den Grundstücken Flst.-Nrn. 11/1 oder 12/6 bereit zu stellen. Am 6.5.1994 schlossen die Beteiligten eine Vereinbarung, mit der sich die Beklagten verpflichteten, die Gestaltungskonzeption für ihr Grundstück anzuerkennen und die nicht durch öffentliche Zuschüsse gedeckten Aufwendungen sowie die nicht zuschussfähigen Kosten zu tragen.
Nach Durchführung der Straßenbaumaßnahme teilte die Klägerin mit Schreiben vom 24.6.1995 den Beklagten mit, ihr Kostenanteil belaufe sich auf 11.199,11 DM. In der Folgezeit konnten sich die Beteiligten nicht über die Frage einigen, ob die Klägerin den Beklagten zwei Stellplätze zur Verfügung zu stellen habe. Einer Zahlungsaufforderung der Klägerin hielten die Beklagten entgegen, ihre Zahlungsverpflichtung sei abhängig von der Schaffung und Sicherung der Ersatzparkplätze durch Baulast durch die Klägerin.
Am 14.5.1999 erhob die Klägerin Klage beim Landgericht Offenburg auf Zahlung von 11.199,11 DM zzgl. 4 % Zinsen hieraus seit 1.9.1998. Mit Beschluss vom 31.3.2000 - 2 O 142/99 - erklärte das Landgericht Offenburg den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für unzulässig und verwies den Rechtsstreit an das VG Freiburg. Die hiergegen von der Klägerin eingelegte sofortige Beschwerde wies das OLG Karlsruhe mit Beschluss vom 26.7.2000   - 14 W 54/00 - zurück. Mit dem in der mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts am 26.9.2001 geschlossenen Vergleich verpflichteten sich die Beklagten, als Gesamtschuldner bis zum 1.11.2001 an die Klägerin      17.000,-- DM zu bezahlen, und die Klägerin, bis 1.11.2001 den Beklagten bzw. den jeweiligen Eigentümern des Grundstücks Flst.-Nr. 9 zwei Stellplätze im Sinne des § 37 Abs. 1 LBO auf dem gemeindeeigenen Grundstück Flst.-Nr. 476 zur kostenlosen Nutzung zu überlassen und die Nutzung durch Übernahme einer Baulast zu Gunsten des Grundstücks Flst.-Nr. 9 zu sichern.  
Am 18.4.2002 beantragte die Klägerin beim Verwaltungsgericht die Fortsetzung des Verfahrens. Sie trug vor, der Vergleich sei nichtig. Es sei unzulässig, auf Vorrat eine Baulast zu übernehmen, für die zur Zeit keine Veranlassung bestehe. Eine Baulast, die als öffentlich-rechtliche Sicherung funktionslos wäre, sei unwirksam. Außerdem habe der Bürgermeister mit dem Abschluss des Vergleichs seine Vertretungsbefugnis überschritten. Sie habe inzwischen zur Abwendung der Zwangsvollstreckung eine entsprechende Baulasterklärung abgegeben. Eine Erledigung sei hierdurch aber nicht eingetreten. Sie habe sich den Widerruf für den Fall vorbehalten, dass der gerichtliche Vergleich im Fortsetzungsverfahren für unwirksam erklärt werde. Die Beklagten sind der Klage entgegengetreten. Die rechtlichen Bedenken der Klägerin gegen die Übernahme der Baulast griffen nicht durch. Der Vergleich sei nicht nichtig. Die beiden durch Baulast zu sichernden Parkplätze könnten bei einer zu erwartenden künftigen Umnutzung des Ladenlokals der Beklagten als notwendige Stellplätze ausgewiesen werden. Sie - die Beklagten - seien ihrer Zahlungsverpflichtung nach Übernahme der Baulast durch die Klägerin nachgekommen. Es sei Erledigung eingetreten. Die Baulast könne nur noch durch Verzicht der Baurechtsbehörde wieder beseitigt werden. Der Widerrufsvorbehalt sei unbeachtlich. Es sei zulässig, Baulasten für künftige Bauvorhaben einzutragen. Der erforderlichen Schriftform nach § 54 GemO sei durch die gerichtliche Protokollierung genügt.  
Mit Urteil vom 26.3.2003 stellte das Verwaltungsgericht Freiburg - 2 K 710/02 - fest, dass das Verfahren 2 K 1956/00 durch gerichtlichen Vergleich in der mündlichen Verhandlung am 26.9.2001 beendet wurde. Der Vergleich sei wirksam und das gerichtliche Verfahren damit beendet. Die entsprechenden Erklärungen habe der ordnungsgemäß bevollmächtigte Prozessbevollmächtigte abgegeben. Im Übrigen habe auch der Bürgermeister mit verbindlicher Wirkung für die Gemeinde handeln können. § 106 VwGO gehe hinsichtlich des Formerfordernisses § 56 GemO vor. Eine etwaige Nichtigkeit könne allenfalls aus § 134 BGB i.V.m. § 59 Abs. 1 LVwVfG abgeleitet werden. Es sei aber bereits zweifelhaft, ob § 71 LBO eine Verbotsnorm im Sinne des § 134 BGB darstelle. Die im Vergleich vereinbarte Baulast verstoße nicht gegen § 71 LBO. Es seien hinreichende sachliche Gesichtspunkte vorhanden, dass die von der Klägerin übernommene Stellplatzverpflichtung in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinne. Es sei von den Beklagten deutlich gemacht worden, dass sie im Hinblick auf geplante Umgestaltungen ihres Geschäftsbetriebs auf das Vorhandensein der Stellplätze angewiesen seien.
Auf Antrag der Klägerin ließ der Senat mit der Klägerin am 20.8.2003 zugestelltem Beschluss vom 7.8.2003 - 3 S 1238/03 - die Berufung gegen das genannte Urteil zu.
Mit am Montag, dem 22.9.2003 eingegangenem Schreiben beantragt die Klägerin,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 26.3.2003 - 2 K 710/02 - zu ändern, das Verfahren fortzusetzen und die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Klägerin 5.726,01 EUR zzgl. 4 % Zinsen seit dem 1.9.1998 zu bezahlen.
10 
Sie trägt vor, der Vergleich verstoße gegen § 134 BGB in Verbindung mit § 71 LBO, was zur Nichtigkeit des Vergleichs führe. Die Vorschrift des § 71 LBO sei eine Verbotsvorschrift im Sinne des § 134 BGB. Sie regele die Voraussetzungen, die Zulässigkeit und den Inhalt einer Baulasterklärung und schränke den Gestaltungsspielraum bei Übernahme einer Baulasterklärung ein. Der Vergleich verstoße gegen das Verbot, bei Fehlen eines öffentlichen Interesses eine Baulastverpflichtung zu übernehmen. Die Baulastverpflichtung müsse in einem Zusammenhang mit dem Baugeschehen stehen. Ein solcher Zusammenhang sei vorliegend nicht zu erkennen. Eine Bedeutung könne der Baulast nur zukommen, wenn die Beklagten als Bauherren Bauabsichten formuliert hätten. Solche Absichten hätten die Beklagten aber nicht geäußert. Dass irgendwann der Geschäftsbetrieb umgestaltet werden solle und hierfür zusätzlich Stellplätze benötigt würden, reiche nicht aus.
11 
Die Beklagten beantragen,
12 
die Berufung zurückzuweisen.
13 
Der Klägerin mangele es am Rechtsschutzbedürfnis. Sie habe unter dem Druck der Vollstreckung am 18.10.2002 ihre Vergleichsverpflichtung erfüllt und die Baulast eintragen lassen. Der dieser Erklärung beigefügte Widerrufsvorbehalt sei unbeachtlich. Nach der Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde sei die Baulast der Dispositionsbefugnis entzogen. Die Baulast könne nur noch durch schriftlichen Verzicht der Baurechtsbehörde erlöschen. § 71 LBO stelle kein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB dar. Diese Vorschrift beinhalte kein konkretes Verbot. Vielmehr handele es sich um eine Erlaubnisnorm, die es dem Baulastübernehmer gestatte, über die sich aus dem Gesetz ergebenden Baulasten hinaus zu weiteren Zwecken Baulasten zu übernehmen. Es bestehe ein ausreichender Zusammenhang der Baulast mit einem Bauvorhaben. Konkrete Umnutzungsabsichten, die die Schaffung von zwei Stellplätzen auf dem Grundstück Flst.-Nr. 9 bzw. durch Baulastübernahme zu Gunsten des Grundstücks Flst.-Nr. 9 erforderten, hätten bestanden und bestünden. Die Baugenehmigungen vom 18.6.1990 und vom 30.7.1993 für die Errichtung eines Bistrocafes auf dem Grundstück Flst.-Nr. 10/2 hätten die Forderung nach zusätzlichen Stellplätzen enthalten. Aus diesen Baugenehmigungen ergäben sich entsprechende Bauabsichten. Sie hätten wiederholt ihre Umgestaltungsabsichten verschieben und modifizieren müssen, da seit Jahren Unklarheit bzgl. der Stellplätze und Baulasten bestehe.
14 
Dem Gericht liegen die einschlägigen Akten der Klägerin und des Verwaltungsgerichts Freiburg vor. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf diese Akten und die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
15 
Die Berufung der Klägerin ist zulässig, aber nicht begründet. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass das gerichtliche Verfahren beim Verwaltungsgericht Freiburg - 2 K 1956/00 - durch den gerichtlichen Vergleich vom 26.9.2001 beendet ist. Der Vergleich ist wirksam.
16 
Ein öffentlich-rechtlicher Vertrag ist nichtig, wenn sich die Nichtigkeit aus der entsprechenden Anwendung von Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergibt (§ 59 Abs. 1 LVwVfG). Zu Recht hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass § 59 Abs. 2 LVwVfG nicht zur Anwendung kommt, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf subordinationsrechtliche Verträge bezieht, wie sich aus dem Verweis auf § 54 Satz 2 LVwVfG ergibt, und es sich vorliegend nicht um einen subordinationsrechtlichen Vertrag handelt.
17 
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein Anderes ergibt (§ 134 BGB). Verbote im Sinne des § 134 BGB sind Vorschriften, die eine nach der Rechtsordnung grundsätzlich mögliche rechtsgeschäftliche Regelung wegen ihres Inhalts oder der Umstände ihres Zustandekommens untersagen (Palandt, Kommentar zum BGB, 63. Aufl., § 134 RdNr. 5).
18 
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der differenzierenden Regelung in § 59 VwVfG zu entnehmen, dass bei verwaltungsrechtlichen Verträgen nicht jeder Rechtsverstoß, sondern nur qualifizierte Fälle der Rechtswidrigkeit zur Nichtigkeit führen sollen (BVerwG, Urteile vom 3.3.1995 - 8 C 32.93 -, BVerwGE 98, 58 und vom 23.8.1991 - 8 C 61.90 -, BVerwGE 89, 7 sowie Beschluss vom 6.8.1993 - 11 B 39.92 -, Buchholz 316 § 59 VwVfG Nr. 10). Baurechtliche Vorschriften ziehen die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften, die gegen sie verstoßen, im Zweifel nicht nach sich (Mayer-Maly in Münchener Kommentar zum BGB, § 134 RdNr. 74).
19 
Damit ein (objektiver) Rechtsverstoß „qualifiziert“ ist und ein gesetzliches Verbot i.S. des § 59 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 134 BGB vorliegt, muss ein Verstoß gegen eine zwingende Rechtsnorm vorliegen; nicht ausreichend sind Regelungen mit Soll- oder Kann-Vorschriften ohne strikte Bindungswirkung (Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 6. Aufl., 2001, § 59 RdNr. 52 f.). Gesetzliche Verbote in diesem Sinn sind grundsätzlich nur solche, die entweder den Abschluss eines Vertrages, d.h. eine Regelung der in Frage stehenden Angelegenheit durch Vertrag, den Inhalt der vertraglichen Regelung, oder die Herbeiführung eines bestimmten Erfolgs schlechthin verbieten. Verstöße gegen den Grundsatz der materiellen Gesetzmäßigkeit oder gegen materielle Ermächtigungsnormen allein stellen als solche grundsätzlich noch keinen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot dar. Das gilt auch für das Fehlen einer an sich erforderlichen gesetzlichen Ermächtigungsnorm oder für Verstöße gegen Vorschriften, aus denen sich ergibt, dass eine bestimmte Regelung nicht zulässig ist (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl., § 59 RdNr. 11 m.w.N.). Ein gesetzliches Verbot kann allerdings nicht nur dann vorliegen, wenn nach dem ausdrücklichen Wortlaut einer Rechtsvorschrift der Eintritt einer bestimmten Rechtsfolge unbedingt ausgeschlossen ist. Aus Sinn, Zweck und Systematik einer gesetzlichen Regelung ohne ausdrückliche Klarstellung im Wortlaut kann sich ein Verbot auch dann ergeben, wenn der Rechtsverstoß objektiv erheblich ist und ein im Einzelfall schutzwürdiges öffentliches Interesse an der Erhaltung der Rechtsordnung besteht, hinter der der Grundsatz der Vertragsverbindlichkeit zurückzutreten hat (OVG Münster, Urteil vom 12.12.1991 - 11 A 2717/89 -, NVwZ 1992, 988; vgl. auch BGH, Urteil vom 14.12.1999 - X ZR 34/98 -, BGHZ 143, 283). Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze handelt es sich bei der Vorschrift des § 71 LBO nicht um eine Verbotsnorm im Sinne des § 134 BGB.
20 
Nach dieser Vorschrift können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Nach dem Wortlaut dieser Norm handelt es sich nicht um eine zwingende Vorschrift mit strikter Bindungswirkung. Sie verbietet weder allgemein noch im Hinblick auf den vorliegenden konkreten Vertragsinhalt den Abschluss eines Vertrages über die Abgabe einer Baulasterklärung, noch eine vertragliche Verpflichtung zur Abgabe einer Baulasterklärung, noch die vertragliche Belastung eines Grundstücks mit einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung schlechthin. Vielmehr sieht die Vorschrift gerade die Möglichkeit der Abgabe einer Baulasterklärung vor. Auch Sinn und Zweck der Vorschrift gehen nicht dahin, etwas zu verbieten. Vielmehr sieht § 71 LBO die Übernahme einer Baulast vor, mit der Hindernisse ausgeräumt werden sollen, die im Einzelfall einer Bebauung (oder Nutzungsänderung) entgegenstehen können (BVerwG, Beschluss vom 4.10.1994 - 4 B 175.94 -, NVwZ 1995, 377 m.w.N.; vgl. hierzu auch VGH    Bad.-Württ., Beschluss vom 30.7.2001 - 8 S 1485/01 -, VBlBW 2002, 127 und Urteil vom 27.10.2000 - 8 S 1445/00 -, VBlBW 2001, 188). Allein eine - etwaige - Rechtswidrigkeit der Baulast würde als bloßer Verstoß gegen eine materiell-rechtliche Regelung nicht die Nichtigkeit des Vergleichs nach sich ziehen. Hieraus folgt, dass ungeachtet der Frage, ob die Baulast vorliegend im Einklang mit § 71 LBO steht, der Vertrag nicht wegen eines Verstoßes gegen eine gesetzliche Vorschrift nichtig ist.
21 
Im Übrigen ist der Vergleich aber auch deshalb nicht nichtig, weil die Baulast in Übereinstimmung mit § 71 LBO steht. Inhalt einer Baulast können nur solche Verpflichtungen sein, die auf ein baurechtlich bedeutsames Tun, Dulden oder Unterlassen gerichtet sind und damit selbst baurechtlich bedeutsam sind. Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Die Baulast ist ein Rechtsinstitut des Baurechts. Deshalb muss sie in irgendeinem Zusammenhang mit dem Baugeschehen stehen. Dieses Erfordernis bedeutet aber nicht, dass eine Baulast nur im Rahmen eines anhängigen Baugenehmigungs- oder Kenntnisgabeverfahrens übernommen werden dürfte. Baulasterklärungen können auch im Hinblick auf ein für die Zukunft in Aussicht genommenes Bauvorhaben abgegeben werden, das keineswegs schon im Zeitpunkt der Baulastübernahme in allen Einzelheiten feststehen muss. Eine Baulast kann auch auf Vorrat ohne einen konkreten Anlass erklärt werden. Es darf aber nicht ausgeschlossen sein, dass die Baulast in naher Zukunft baurechtlich Bedeutung gewinnen kann. Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung dann, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. zu diesen Grundsätzen: Sauter a.a.O., § 71 RdNrn. 14, 16, 17 und VGH Bad.-Württ., Urteile vom 11.4.2002 - 2 S 2239/00 -, BWGZ 2002, 486 und vom 27.10.2000 - 8 S 1445/00 -, VBlBW 2001, 188).
22 
Zu Recht hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass es ist nicht ausgeschlossen ist, dass die vorliegende Baulast in naher Zukunft baurechtlich bedeutsam sein wird. Zwar gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass die durch die Baulast begünstigten Beklagten in absehbarer Zeit bzw. in naher Zukunft ein konkretes Bauvorhaben planen, hinsichtlich dessen die Baulast ihnen baurechtlich nützen könnte. Ihr Prozessbevollmächtigter hat in der mündlichen Verhandlung aber vorgetragen, für die Beklagten stelle sich das Problem der Folgenutzung hinsichtlich der auf ihrem Grundstück vorhandenen Geschäfte. Der derzeitige Pächter des Blumengeschäftes werde aus der Gemeinde wegziehen, der Betreiber des Möbelgeschäftes setze sich in absehbarer Zeit zur Ruhe und der Apotheker höre in drei Jahren auf. Sie hätten schon früher beabsichtigt, ein Bistro-Cafe einzurichten, wie sich aus den vorgelegten Baugenehmigungen ergebe. Es sei möglich, dass sie diese Pläne wieder aufgriffen. Die notwendigen Nutzungsänderungen riefen stets einen Stellplatzbedarf hervor. In der Vergangenheit seien Bauabsichten immer wieder an den fehlenden Stellplätzen gescheitert. Diesen Ausführungen ist die Klägerin nicht substanziiert entgegen getreten. Vielmehr hat ihr Bürgermeister in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich bestätigt, dass mit Veränderungen hinsichtlich der auf dem Grundstück der Beklagten vorhandenen Geschäfte in absehbarer Zukunft zu rechnen sei. Bei dieser Sachlage, an deren Richtigkeit der Senat nicht zweifelt, ist zwar nicht konkret erkennbar, dass die Baulast tatsächlich baurechtlich bedeutsam sein wird. Ausgeschlossen ist dies aber nicht, vielmehr spricht einiges dafür, dass die Beklagten die Nutzung ihrer Gebäude ändern müssen und sich dabei die Stellplatzfrage stellen wird, zumal die Fläche vor den Schaufenstern von der Baurechtsbehörde nicht als Fläche für notwendige Stellplätze anerkannt wird. Dies genügt, um die baurechtliche Bedeutsamkeit der Baulast zu bejahen.
23 
Die Nichtigkeit des Vergleichs ergibt sich auch nicht aus anderen Gründen. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Vertreter der Klägerin mit dem Abschluss des Vergleichs seine interne Organzuständigkeit überschritten hat. Selbst wenn dies so wäre, wäre der Vergleich wirksam. Der Bürgermeister vertritt die Gemeinde (§ 42 Abs. 1 Satz 2 GemO). Rechtsgeschäftliche Erklärungen des Bürgermeisters sind im Außenverhältnis auch dann wirksam, wenn er seine interne Organzuständigkeit überschritten hat (Gern, Kommunalrecht, 8. Aufl., RdNr. 188). Die gesetzliche Vertretungsmacht des Bürgermeisters und der für ihn handelnden Gemeindebediensteten nach § 42 Abs. 1 Satz 2 GO ist weder durch die Vorschriften der Gemeindeordnung über die Verteilung der Entscheidungskompetenzen zwischen den Gemeindeorganen eingeschränkt noch grundsätzlich durch Gemeinderatsbeschluss beschränkbar (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 22.3.1990 - 2 S 1058/88 -, ESVGH 40, 245 m.w.N.). Außerdem hat der ordnungsgemäß bevollmächtigte Prozessvertreter der Klägerin die Erklärung abgegeben.
24 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
25 
Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht gegeben.

Gründe

 
15 
Die Berufung der Klägerin ist zulässig, aber nicht begründet. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass das gerichtliche Verfahren beim Verwaltungsgericht Freiburg - 2 K 1956/00 - durch den gerichtlichen Vergleich vom 26.9.2001 beendet ist. Der Vergleich ist wirksam.
16 
Ein öffentlich-rechtlicher Vertrag ist nichtig, wenn sich die Nichtigkeit aus der entsprechenden Anwendung von Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergibt (§ 59 Abs. 1 LVwVfG). Zu Recht hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass § 59 Abs. 2 LVwVfG nicht zur Anwendung kommt, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf subordinationsrechtliche Verträge bezieht, wie sich aus dem Verweis auf § 54 Satz 2 LVwVfG ergibt, und es sich vorliegend nicht um einen subordinationsrechtlichen Vertrag handelt.
17 
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein Anderes ergibt (§ 134 BGB). Verbote im Sinne des § 134 BGB sind Vorschriften, die eine nach der Rechtsordnung grundsätzlich mögliche rechtsgeschäftliche Regelung wegen ihres Inhalts oder der Umstände ihres Zustandekommens untersagen (Palandt, Kommentar zum BGB, 63. Aufl., § 134 RdNr. 5).
18 
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der differenzierenden Regelung in § 59 VwVfG zu entnehmen, dass bei verwaltungsrechtlichen Verträgen nicht jeder Rechtsverstoß, sondern nur qualifizierte Fälle der Rechtswidrigkeit zur Nichtigkeit führen sollen (BVerwG, Urteile vom 3.3.1995 - 8 C 32.93 -, BVerwGE 98, 58 und vom 23.8.1991 - 8 C 61.90 -, BVerwGE 89, 7 sowie Beschluss vom 6.8.1993 - 11 B 39.92 -, Buchholz 316 § 59 VwVfG Nr. 10). Baurechtliche Vorschriften ziehen die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften, die gegen sie verstoßen, im Zweifel nicht nach sich (Mayer-Maly in Münchener Kommentar zum BGB, § 134 RdNr. 74).
19 
Damit ein (objektiver) Rechtsverstoß „qualifiziert“ ist und ein gesetzliches Verbot i.S. des § 59 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 134 BGB vorliegt, muss ein Verstoß gegen eine zwingende Rechtsnorm vorliegen; nicht ausreichend sind Regelungen mit Soll- oder Kann-Vorschriften ohne strikte Bindungswirkung (Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 6. Aufl., 2001, § 59 RdNr. 52 f.). Gesetzliche Verbote in diesem Sinn sind grundsätzlich nur solche, die entweder den Abschluss eines Vertrages, d.h. eine Regelung der in Frage stehenden Angelegenheit durch Vertrag, den Inhalt der vertraglichen Regelung, oder die Herbeiführung eines bestimmten Erfolgs schlechthin verbieten. Verstöße gegen den Grundsatz der materiellen Gesetzmäßigkeit oder gegen materielle Ermächtigungsnormen allein stellen als solche grundsätzlich noch keinen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot dar. Das gilt auch für das Fehlen einer an sich erforderlichen gesetzlichen Ermächtigungsnorm oder für Verstöße gegen Vorschriften, aus denen sich ergibt, dass eine bestimmte Regelung nicht zulässig ist (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl., § 59 RdNr. 11 m.w.N.). Ein gesetzliches Verbot kann allerdings nicht nur dann vorliegen, wenn nach dem ausdrücklichen Wortlaut einer Rechtsvorschrift der Eintritt einer bestimmten Rechtsfolge unbedingt ausgeschlossen ist. Aus Sinn, Zweck und Systematik einer gesetzlichen Regelung ohne ausdrückliche Klarstellung im Wortlaut kann sich ein Verbot auch dann ergeben, wenn der Rechtsverstoß objektiv erheblich ist und ein im Einzelfall schutzwürdiges öffentliches Interesse an der Erhaltung der Rechtsordnung besteht, hinter der der Grundsatz der Vertragsverbindlichkeit zurückzutreten hat (OVG Münster, Urteil vom 12.12.1991 - 11 A 2717/89 -, NVwZ 1992, 988; vgl. auch BGH, Urteil vom 14.12.1999 - X ZR 34/98 -, BGHZ 143, 283). Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze handelt es sich bei der Vorschrift des § 71 LBO nicht um eine Verbotsnorm im Sinne des § 134 BGB.
20 
Nach dieser Vorschrift können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Nach dem Wortlaut dieser Norm handelt es sich nicht um eine zwingende Vorschrift mit strikter Bindungswirkung. Sie verbietet weder allgemein noch im Hinblick auf den vorliegenden konkreten Vertragsinhalt den Abschluss eines Vertrages über die Abgabe einer Baulasterklärung, noch eine vertragliche Verpflichtung zur Abgabe einer Baulasterklärung, noch die vertragliche Belastung eines Grundstücks mit einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung schlechthin. Vielmehr sieht die Vorschrift gerade die Möglichkeit der Abgabe einer Baulasterklärung vor. Auch Sinn und Zweck der Vorschrift gehen nicht dahin, etwas zu verbieten. Vielmehr sieht § 71 LBO die Übernahme einer Baulast vor, mit der Hindernisse ausgeräumt werden sollen, die im Einzelfall einer Bebauung (oder Nutzungsänderung) entgegenstehen können (BVerwG, Beschluss vom 4.10.1994 - 4 B 175.94 -, NVwZ 1995, 377 m.w.N.; vgl. hierzu auch VGH    Bad.-Württ., Beschluss vom 30.7.2001 - 8 S 1485/01 -, VBlBW 2002, 127 und Urteil vom 27.10.2000 - 8 S 1445/00 -, VBlBW 2001, 188). Allein eine - etwaige - Rechtswidrigkeit der Baulast würde als bloßer Verstoß gegen eine materiell-rechtliche Regelung nicht die Nichtigkeit des Vergleichs nach sich ziehen. Hieraus folgt, dass ungeachtet der Frage, ob die Baulast vorliegend im Einklang mit § 71 LBO steht, der Vertrag nicht wegen eines Verstoßes gegen eine gesetzliche Vorschrift nichtig ist.
21 
Im Übrigen ist der Vergleich aber auch deshalb nicht nichtig, weil die Baulast in Übereinstimmung mit § 71 LBO steht. Inhalt einer Baulast können nur solche Verpflichtungen sein, die auf ein baurechtlich bedeutsames Tun, Dulden oder Unterlassen gerichtet sind und damit selbst baurechtlich bedeutsam sind. Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Die Baulast ist ein Rechtsinstitut des Baurechts. Deshalb muss sie in irgendeinem Zusammenhang mit dem Baugeschehen stehen. Dieses Erfordernis bedeutet aber nicht, dass eine Baulast nur im Rahmen eines anhängigen Baugenehmigungs- oder Kenntnisgabeverfahrens übernommen werden dürfte. Baulasterklärungen können auch im Hinblick auf ein für die Zukunft in Aussicht genommenes Bauvorhaben abgegeben werden, das keineswegs schon im Zeitpunkt der Baulastübernahme in allen Einzelheiten feststehen muss. Eine Baulast kann auch auf Vorrat ohne einen konkreten Anlass erklärt werden. Es darf aber nicht ausgeschlossen sein, dass die Baulast in naher Zukunft baurechtlich Bedeutung gewinnen kann. Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung dann, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. zu diesen Grundsätzen: Sauter a.a.O., § 71 RdNrn. 14, 16, 17 und VGH Bad.-Württ., Urteile vom 11.4.2002 - 2 S 2239/00 -, BWGZ 2002, 486 und vom 27.10.2000 - 8 S 1445/00 -, VBlBW 2001, 188).
22 
Zu Recht hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass es ist nicht ausgeschlossen ist, dass die vorliegende Baulast in naher Zukunft baurechtlich bedeutsam sein wird. Zwar gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass die durch die Baulast begünstigten Beklagten in absehbarer Zeit bzw. in naher Zukunft ein konkretes Bauvorhaben planen, hinsichtlich dessen die Baulast ihnen baurechtlich nützen könnte. Ihr Prozessbevollmächtigter hat in der mündlichen Verhandlung aber vorgetragen, für die Beklagten stelle sich das Problem der Folgenutzung hinsichtlich der auf ihrem Grundstück vorhandenen Geschäfte. Der derzeitige Pächter des Blumengeschäftes werde aus der Gemeinde wegziehen, der Betreiber des Möbelgeschäftes setze sich in absehbarer Zeit zur Ruhe und der Apotheker höre in drei Jahren auf. Sie hätten schon früher beabsichtigt, ein Bistro-Cafe einzurichten, wie sich aus den vorgelegten Baugenehmigungen ergebe. Es sei möglich, dass sie diese Pläne wieder aufgriffen. Die notwendigen Nutzungsänderungen riefen stets einen Stellplatzbedarf hervor. In der Vergangenheit seien Bauabsichten immer wieder an den fehlenden Stellplätzen gescheitert. Diesen Ausführungen ist die Klägerin nicht substanziiert entgegen getreten. Vielmehr hat ihr Bürgermeister in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich bestätigt, dass mit Veränderungen hinsichtlich der auf dem Grundstück der Beklagten vorhandenen Geschäfte in absehbarer Zukunft zu rechnen sei. Bei dieser Sachlage, an deren Richtigkeit der Senat nicht zweifelt, ist zwar nicht konkret erkennbar, dass die Baulast tatsächlich baurechtlich bedeutsam sein wird. Ausgeschlossen ist dies aber nicht, vielmehr spricht einiges dafür, dass die Beklagten die Nutzung ihrer Gebäude ändern müssen und sich dabei die Stellplatzfrage stellen wird, zumal die Fläche vor den Schaufenstern von der Baurechtsbehörde nicht als Fläche für notwendige Stellplätze anerkannt wird. Dies genügt, um die baurechtliche Bedeutsamkeit der Baulast zu bejahen.
23 
Die Nichtigkeit des Vergleichs ergibt sich auch nicht aus anderen Gründen. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Vertreter der Klägerin mit dem Abschluss des Vergleichs seine interne Organzuständigkeit überschritten hat. Selbst wenn dies so wäre, wäre der Vergleich wirksam. Der Bürgermeister vertritt die Gemeinde (§ 42 Abs. 1 Satz 2 GemO). Rechtsgeschäftliche Erklärungen des Bürgermeisters sind im Außenverhältnis auch dann wirksam, wenn er seine interne Organzuständigkeit überschritten hat (Gern, Kommunalrecht, 8. Aufl., RdNr. 188). Die gesetzliche Vertretungsmacht des Bürgermeisters und der für ihn handelnden Gemeindebediensteten nach § 42 Abs. 1 Satz 2 GO ist weder durch die Vorschriften der Gemeindeordnung über die Verteilung der Entscheidungskompetenzen zwischen den Gemeindeorganen eingeschränkt noch grundsätzlich durch Gemeinderatsbeschluss beschränkbar (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 22.3.1990 - 2 S 1058/88 -, ESVGH 40, 245 m.w.N.). Außerdem hat der ordnungsgemäß bevollmächtigte Prozessvertreter der Klägerin die Erklärung abgegeben.
24 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
25 
Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht gegeben.

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Besteht der kostenpflichtige Teil aus mehreren Personen, so gilt § 100 der Zivilprozeßordnung entsprechend. Kann das streitige Rechtsverhältnis dem kostenpflichtigen Teil gegenüber nur einheitlich entschieden werden, so können die Kosten den mehreren Personen als Gesamtschuldnern auferlegt werden.

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.
vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.
vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.
vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.
bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro
angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.
die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.
im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.
Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nicht befugt.

(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.

(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.

(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.

(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.

(1) Der Lauf einer Frist beginnt, soweit nichts anderes bestimmt ist, mit der Zustellung oder, wenn diese nicht vorgeschrieben ist, mit der Eröffnung oder Verkündung.

(2) Für die Fristen gelten die Vorschriften der §§ 222, 224 Abs. 2 und 3, §§ 225 und 226 der Zivilprozeßordnung.

(1) Für die Berechnung der Fristen gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

(2) Fällt das Ende einer Frist auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend, so endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktages.

(3) Bei der Berechnung einer Frist, die nach Stunden bestimmt ist, werden Sonntage, allgemeine Feiertage und Sonnabende nicht mitgerechnet.

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern die Klägerin nicht vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit einer Baulast.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. ... (...) in Ludwigsburg. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „ Tammer Feld“ Nr. .../01 vom 21.07.1969, der für das Grundstück ein Mischgebiet ausweist.
Anlässlich eines Antrages auf Erteilung einer Baugenehmigung gab die Rechtsvorgängerin der Klägerin am 25.03.1986 folgende Baulasterklärung ab:
„Die Fa. A.-R., …, beantragt eine Genehmigung für einen Heimwerkermarkt im EG des Gebäudes ... in Ludwigsburg-Nord nach den Planunterlagen der Planungsgruppe … .
Anlässlich dieser Nutzungsänderung verpflichtet sich die Fa. A.-R. für sich und ihre Rechtsnachfolger, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die negative Auswirkungen auf die Innenstadt und Stadtteilzentren („innenstadtschädliche“) haben könnten. Dies sind gemäß GMA-Gutachten vom Januar 1984 insbesondere die Branchen: Nahrungs-, Genuss-, Lebensmittel, Obst und Gemüse, Textilwaren, Schuhe, Lederwaren, Sport- und Freizeitartikel, Kleinelektrik einschließlich Radio, Fernsehen und Video.“
Die Baulast wurde am 12.06.1987 in das Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 lfd. Nr. 1 eingetragen.
Mit Schreiben vom 18.09.2002 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Löschung der Baulast. Diese sei wegen Verstoßes gegen materielles Baurecht nie wirksam entstanden. Die Sortimentsbeschränkung diene nicht der Sicherung öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Zumindest sei ihre Wirksamkeit zwischenzeitlich entfallen, da auf den Nachbargrundstücken die Firmen B. und I. großflächige Einzelhandelszentren errichtet hätten. Mit Schreiben vom 17.10.2002 lehnte die Beklagte die Löschung der Baulast ab. Diese sei wirksam bestellt worden und es bestehe nach wie vor ein öffentliches Interesse.
Am 17.01.2003 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Stuttgart Klage erhoben mit dem Ziel, die Beklagte zur Löschung hilfsweise zum Verzicht auf die Baulast zu verurteilen. Mit Urteil vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben und die Beklagte zur Löschung der Baulast verurteilt. Zur Begründung ist ausgeführt, die Baulast sei unwirksam, da nie eine baurechtliche Bedeutsamkeit vorgelegen und nie ein baurechtlich relevantes öffentliches Interesse an ihr bestanden habe. Die Genehmigungsfähigkeit des Heimwerkermarktes habe nicht von der Baulast abgehangen; eine der Baugenehmigung entsprechende Nutzung sei ohne die Baulast gesichert gewesen. Die Voraussetzungen für eine Baulast auf Vorrat hätten ebenfalls nicht vorgelegen. Der Bebauungsplan enthalte keine sortimentsbeschränkenden Festsetzungen. Das Ziel der Verhinderung von Konsumabgang aus der Innenstadt habe keinen baurechtlichen Niederschlag gefunden. Die Ausweisung von Sondergebieten und die Errichtung großer Einkaufsmärkte in unmittelbarer Nähe sprächen gegen eine baurechtliche Bedeutsamkeit. Die Befürchtung der Beklagten, ohne die Sortimentsbeschränkung könnte aus dem Mischgebiet ein Sondergebiet entstehen, sei nicht nachvollziehbar. Nach dem Bebauungsplan seien Einzelhandelsbetriebe ohne Sortimentsbeschränkungen zulässig, sofern sie nicht der Einschränkung nach § 11 Abs. 3 Nrn. 2 und 3 BauNVO unterlägen oder sonst der Eigenart des Gebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 BauNVO widersprächen. Die Beklagte könne bei zukünftigen Genehmigungsverfahren auf die Einhaltung dieser Vorschrift achten und damit eine unzulässige Bebauung verhindern. Das öffentliche Interesse ergebe sich auch nicht aus dem Gebot der Konfliktbewältigung, zumal der Bebauungsplan von 1969 stamme, die Baulast aber erst 1996 übernommen worden sei. Unerheblich sei, dass sich ein Grundstückseigentümer durch eine Baulast enger binden könne als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde - etwa im Wege einer Auflage - hätte binden können, da für die Selbstbindung eine baurechtliche Bedeutsamkeit erforderlich sei, an der es fehle. Der Löschungsanspruch sei auch nicht verwirkt.
Die Beklagte hat gegen das ihr am 23.01.2006 zugestellte Urteil am 14.02.2006 Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt. Mit Beschluss vom 22.05.2006 - 3 S 454/06 - hat der Senat die Berufung wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten zugelassen.
10 
Die Beklagte beantragt,
11 
das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - zu ändern und die Klage abzuweisen.
12 
Zur Begründung wird ausgeführt, das Verwaltungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass sich das Grundstück bei Stellung des Bauantrags für die Ansiedlung innenstadtschädlicher Sortimente geeignet habe. Im Rahmen ihrer Planungshoheit habe sie ein Märktekonzept entwickelt, das die Standorte innenstadtrelevanter Sortimente festlege und beabsichtige, andere Standorte von derartigen Sortimenten freizuhalten. Dies hätte auf dem Grundstück der Klägerin durch Änderung des Bebauungsplans umgesetzt werden können. Wegen der Baulast sei hierauf verzichtet worden. Dies zeige deren hohe bodenrechtliche Relevanz. Die Baulast verbiete grundstücksbezogen, die genehmigte innenstadtunschädliche Einzelhandelsnutzung in eine innenstadtschädliche umzuwandeln. Ob eine solche Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sei, werde im Einzelfall unterschiedlich beantwortet. Selbst im Falle einer Genehmigungspflicht könnte die Nutzung formell illegal, jedoch materiell im Einklang mit dem Bebauungsplan geändert und auf diese Weise eine innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzung bestandsgeschützt aufgenommen werden. Derartige Nutzungsänderungen verbiete die Baulast, weshalb sie von der Baurechtsbehörde unterbunden werden könnten. Auch aus diesem Grund habe sie baurechtliche Bedeutsamkeit. Zu Unrecht habe das Verwaltungsgericht ein öffentliches Interesse am Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelsnutzung verneint, wenn in einem angrenzenden Plangebiet ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel ohne derartige Einzelhandelsbeschränkung zugelassen werde. Das Einzelhandelskonzept ziele gerade darauf, im Rahmen des planerischen Ermessens Standorte auszuweisen, an denen innenstadtrelevanter Einzelhandel stattfinden solle. Durch ein Sondergebiet könnten Sortimente und Flächen so festgelegt werden, dass mit einer Beeinträchtigung der Innenstadt nicht gerechnet werden müsse. Dies habe nicht zur Folge, dass auch in angrenzenden Plangebieten innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen zugelassen werden müssten. Logische Folge der Festsetzung eines Einzelhandel-Sondergebiets sei der Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelsnutzungen in den anschließenden Gebieten, um die Steuerungsfunktion des Märktekonzeptes und der Festsetzung greifen zu lassen. Dass es dabei Grenzziehungen gebe, die für die anschließenden Grundstückseigentümer nachteilig seien und deren Interessen widersprächen, liege in der Natur der Sache. Deshalb könne aber nicht das baurechtlich relevante öffentliche Interesse verneint werden. Zu berücksichtigen sei, dass in Mischgebieten ein öffentliches Interesse am Ausschluss innenstadtrelevanter Nutzungen daraus folgen könne, dass dort zwar nur nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig seien, eine Agglomeration aber schwer zu verhindern sei. Um die negativen städtebaulichen Agglomerationswirkungen selbstständiger Betriebe unterhalb der Großflächigkeit zu vermeiden, bestehe nur die Möglichkeit, innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen insgesamt auszuschließen. Dies habe vorliegend durch Änderung des Bebauungsplans oder durch Übernahme der Baulast geschehen können. Das öffentliche Interesse, außerhalb des Sondergebiets innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen nicht zuzulassen, bestehe fort, weshalb das baurechtlich relevante öffentliche Interesse am Bestand der Baulast heute noch vorliege. Die Baulast beinhalte die Verpflichtung, ein sich aus dem Bebauungsplan ergebendes Recht nicht auszuüben. Damit handele es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, zu einem das Grundstück der Klägerin betreffenden Unterlassen, das sich nicht schon aus einer öffentlich-rechtlichen Vorschrift ergebe. Aufgrund der Baulast könne die Baurechtsbehörde gegen baulastwidrige Verhaltensweisen vorgehen. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, auf die Baulast zu verzichten. Unerheblich sei, dass sich die Baulast nach ihrem Wortlaut nur auf die Verpflichtung beziehe, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten. Es sei offenkundig, dass damit die Verpflichtung des Eigentümers habe geregelt werden sollen, das Grundstück nicht in dem genannten Sinne zu nutzen. Bei der Erklärung handle es sich um eine auslegungsbedürftige und -fähige Willensäußerung. Dabei komme es nach § 133 BGB für den Bedeutungsgehalt auf den Empfängerhorizont an. Es bestehe kein ernsthafter Zweifel, dass die Beklagte bei Annahme der Erklärung davon habe ausgehen dürfen und ausgegangen sei, dass mit dieser eine öffentlich-rechtliche Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit begründet werden sollte. Den Beteiligen seien die Zusammenhänge bekannt gewesen. Deshalb könne dem objektiven Erklärungswert nur die Bedeutung beigemessen werden, die sich auf die Grundstücksnutzung beziehe und von der bisher alle Beteiligten ausgegangen seien.
13 
Die Klägerin beantragt,
14 
die Berufung zurückzuweisen,
15 
hilfsweise,
16 
die Beklagte zu verpflichten, auf die im Baulastenverzeichnis der Beklagten im Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 unter der lfd. Nr. 1 eingetragene Baulast zu verzichten und diese zu löschen.
17 
Zur Begründung wird ausgeführt, nach dem eindeutigen Wortlaut beziehe sich die Baulast auf Vermietungen. Dies sei baurechtlich ohne Bedeutung und von der Baurechtsbehörde nicht zu berücksichtigen. Damit habe die Baulast keine baurechtlich relevante öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Inhalt. Aufgrund des eindeutigen Wortlauts bedürfe es keiner korrigierenden oder erweiternden Auslegung. Ausgeschlossen sei nur eine Vermietung, nicht aber eine Nutzung insbesondere durch die Eigentümerin selbst. Auch fehle es an baurechtlichen Vorgaben, die die Verpflichtung rechtfertigen könnten. Es sei daher konsequent, dass sich die Verpflichtung ausschließlich auf ein privatrechtliches Tun beziehe. Eine solche zivilrechtliche Verpflichtung habe durch Baulast nicht übernommen werden können. Zudem fehle es an der baurechtlichen Bedeutsamkeit. Soweit sich die Beklagte auf ihr Märktekonzept und die Möglichkeit einer Bebauungsplanänderung berufe, belege dies die fehlende baurechtliche Relevanz. Erst mit Umsetzung in einem Bebauungsplan wäre das Märktekonzept baurechtlich bedeutsam. Eine Nutzungsänderung wäre derzeit ohne die Baulast problemlos zulässig. Das von der Beklagten ins Feld geführte Märktekonzept sei Wirtschaftspolitik, aber keine Bodenordnung im Sinne des Bauplanungsrechts. Zu Recht habe das Verwaltungsgericht angenommen, dass jedenfalls zwischenzeitlich kein öffentliches Interesse an der Verpflichtung mehr bestehe. Die Ausweisung von Sondergebieten und die Errichtung großer Einkaufsmärkte unmittelbar angrenzend an ihr Grundstück lasse einen denkbaren Schutz innenstadtrelevanter Sortimente obsolet werden. Dem könne nicht entgegengehalten werden, dass die Ausweisung derartiger Sondergebiete es erforderlich mache, Grenzen zu ziehen und eine weitere Ausweitung innenstadtschädlicher Sortimente zu verhindern. Die Erforderlichkeit einer Grenzziehung ergebe sich insbesondere nicht daraus, dass in dem angrenzenden Mischgebiet durch Agglomeration kleinerer Einzelhandelsbetriebe eine Beeinträchtigung des Einzelhandels in der Innenstadt erfolgen könne. Ein baurechtliches öffentliches Interesse würde voraussetzen, dass das Märktekonzept planungsrechtlichen Niederschlag gefunden habe und eine Abgrenzung im Einzelnen tatsächlich bestehe. Solange es an der planungsrechtlichen Umsetzung fehle, bestehe kein öffentliches Interesse.
18 
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die dem Senat vorgelegten Aktenauszüge der Beklagten sowie die Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart - 19 K 211/03 - verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
19 
Die Berufung der Beklagten ist nach Zulassung durch den Senat statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere genügt der innerhalb der Monatsfrist des § 124 a Abs. 6 Satz 1 VwGO eingegangene Schriftsatz der Beklagten den Formerfordernissen des § 124 a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 4 VwGO. Die Berufung ist aber nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage im Ergebnis zu Recht hinsichtlich des von der Klägerin mit ihrem Hauptantrag verfolgten Löschungsbegehrens stattgegeben. Damit erübrigt sich eine Entscheidung über den von der Klägerin gestellten Hilfsantrag.
20 
Die Löschung der im Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 lfd. Nr. 1 eingetragenen Baulast ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - im Wege einer allgemeine Leistungsklage zu verfolgen, da weder die Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 LVwVfG darstellt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, VBlBW 1991, 59 m.w.N.).
21 
Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Löschung der streitgegenständlichen Baulast. Da diese nicht wirksam ist, ist das Baulastenverzeichnis insoweit unrichtig. Die Ausweisung einer nicht vorhandenen öffentlich-rechtlichen Beschränkung in einem öffentlichen Register, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung streitet, ist eine Eigentumsbeeinträchtigung, deren Beseitigung der Eigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts verlangen kann (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 12.12.1986 - 1 A 172/86 -, BRS 46, Nr. 164).
22 
1. Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -). Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Baulasterklärung um eine einseitige Willenserklärung handelt, die in entsprechender Anwendung der Vorschriften des BGB auszulegen ist. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 13.06.1984 - 3 S 696/84 -, VBlBW 1984, 381, und vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -).
23 
In Anwendung dieser Grundsätze ist davon auszugehen, dass die streitgegenständliche Baulast die Verpflichtung der damaligen Grundstückseigentümerin und ihrer Rechtsnachfolger enthält, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die aufgrund des von ihnen geführten Warensortiments innenstadtschädliche Auswirkungen haben. Soweit die Beklagte die Verpflichtung in einem weitergehenden Sinne dahin verstanden haben möchte, das Grundstück - auch etwa durch den jeweiligen Eigentümer - nicht in einer entsprechenden Art und Weise zu nutzen, kann ein entsprechender Verpflichtungswille dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Unterlassungserklärung nicht entnommen werden. Auch die offensichtlich nur noch rudimentär vorhandenen Unterlagen aus dem Baugenehmigungsverfahren, anlässlich dessen die Erklärung von der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegeben worden ist, enthalten keine Hinweise für die von der Beklagten gewünschte Auslegung. Ausweislich der vorgelegten Unterlagen ging es im damaligen Genehmigungsverfahren offensichtlich um die Umnutzung von der Eigentümerin zuvor als Autohaus - selbst - genutzter Räume in einen - fremd genutzten - Baumarkt. Dies dürfte erklären, warum die Verpflichtung sich auf den Tatbestand der Vermietung bezieht. Insoweit hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass bei Abgabe der Erklärung die Gefahr einer innenstadtschädlichen Eigennutzung eher fern gelegen habe. Damit sind die Beteiligten zum damaligen Zeitpunkt offensichtlich davon ausgegangen, dass eine auf den Tatbestand der Vermietung beschränkte Unterlassungsverpflichtung der Grundstückseigentümerin den von der Beklagten angestrebten Zentrenschutz ausreichend sichert. Auch in den von der Beklagten in diesem Zusammenhang vorgelegten Schriftstücken wird nur darauf abgestellt, dass die Eigentümerin sich durch Baulast verpflichtet habe, nicht an entsprechende Einzelhandelsunternehmen zu vermieten. Allein der Umstand, dass eine Erklärung diesen Inhalts den angestrebten Zentrenschutz objektiv nicht wirksam sicherstellt, rechtfertigt es nicht, die von der damaligen Grundstückseigentümerin übernommene Verpflichtung über ihren eindeutigen Wortlaut hinaus in dem von der Beklagten gewünschten weitergehenden Sinne zu verstehen, zumal ausweislich der im Berufungsverfahren vorgelegten Unterrichtung des Bauausschusses durch das Bauordnungsamt vom 17.09.1986 schon damals auf Seiten der Beklagten gesehen wurde, dass durch die Baulast zwar möglicherweise bezogen auf das konkrete Bauvorhaben planungsrechtliche Bedenken beseitigt werden könnten, dessen ungeachtet eine Änderung des Bebauungsplans aber für notwendig erachtet und ausdrücklich empfohlen worden ist.
24 
2. Die so auszulegende Verpflichtung konnte im Wege einer Baulast nicht wirksam eingegangen werden. Wie oben dargelegt können durch Baulast nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen begründet werden. Auch kann nicht jedes grundstücksbezogene Verhalten Gegenstand einer Baulast sein. § 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25 
Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).
26 
In Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend keine wirksame Baulast entstanden. Die in der Baulast übernommene Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, knüpft an einen privatrechtlichen Rechtsvorgang an. Allein der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin durch die ausdrücklich als „Baulasterklärung“ bezeichnete Verpflichtung eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eingehen wollte, ändert daran nichts. Das Baurecht enthält zwar Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung (vgl. etwa § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Diese betreffen aber die tatsächliche Nutzung und nicht den einer Nutzung möglicherweise vorgelagerten Vorgang der zivilrechtlichen Nutzungsüberlassung. Mithin handelt es bei der Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, schon nicht um dem öffentlichen Recht zuzuordnende Verpflichtung. Im Übrigen fehlt der übernommenen Verpflichtung auch die erforderliche baurechtliche Bedeutsamkeit, da sie nur die Vermietung des Grundstücks an ein Einzelhandelsunternehmen mit zentrenrelevantem Sortiment verbietet, nicht aber eine entsprechende Nutzung des Grundstücks, etwa unmittelbar durch den jeweiligen Grundstückseigentümer. Durch die Baulast sollten zwar möglicherweise planungsrechtliche Bedenken bezüglich der beabsichtigten und zur Genehmigung gestellten Nutzungsänderung ausgeräumt werden. Der bloße Tatbestand der Vermietung stellt aber keine Handlung dar, die nach den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Baurechtsvorschriften eine Verfügung der Baurechtsbehörde gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin rechtfertigen könnte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Baulast ausschließlich öffentlichen Interessen dient (vgl. Sauter, a.a.O., § 71 RdNr. 14) und sich nur auf Regelungen beziehen darf, die für die Baurechtsbehörde entscheidungserheblich sind (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.12.1986 - 8 S 1282/86 -). Hieran fehlt es vorliegend, da die Baulast ihrem Inhalt nach keine Verpflichtung bezüglich der - für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit maßgeblichen - Nutzung des Grundstücks der Klägerin enthält, sondern sich ausschließlich auf den vorgelagerten zivilrechtlichen Vorgang der Vermietung bezieht, der für sich gesehen für die Baurechtsbehörde bei der Erfüllung ihrer bauaufsichtlichen Aufgaben ohne Bedeutung ist. Zivilrechtliche Vereinbarungen unterliegen grundsätzlich nicht der Prüfungskompetenz der Baurechtsbehörde und sind damit baurechtlich irrelevant (vgl. auch § 58 Abs. 3 LBO, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird). Damit fehlt der Baulast die Eignung, einen etwaigen Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen von der Baurechtsbehörde zu beachtenden Vorschriften auszuräumen.
27 
3. Ist die im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast mithin unwirksam, hat die Klägerin einen Anspruch auf Löschung. Dieser Anspruch ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - nicht verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts setzt neben einem erheblichen Zeitraum zwischen Entstehung und Geltendmachung des Rechts besondere Umstände voraus, nach denen der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - a.a.O. - m.w.N.). Zutreffend hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht ersichtlich und von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden ist.
28 
Damit hat das Verwaltungsgericht der Klage hinsichtlich des Hauptantrags zu Recht stattgegeben und ist die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
29 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 1 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
30 
Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
31 
Beschluss
32 
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 2 GKG n.F. endgültig auf 5.000,-- EUR festgesetzt.
33 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

 
19 
Die Berufung der Beklagten ist nach Zulassung durch den Senat statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere genügt der innerhalb der Monatsfrist des § 124 a Abs. 6 Satz 1 VwGO eingegangene Schriftsatz der Beklagten den Formerfordernissen des § 124 a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 4 VwGO. Die Berufung ist aber nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage im Ergebnis zu Recht hinsichtlich des von der Klägerin mit ihrem Hauptantrag verfolgten Löschungsbegehrens stattgegeben. Damit erübrigt sich eine Entscheidung über den von der Klägerin gestellten Hilfsantrag.
20 
Die Löschung der im Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 lfd. Nr. 1 eingetragenen Baulast ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - im Wege einer allgemeine Leistungsklage zu verfolgen, da weder die Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 LVwVfG darstellt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, VBlBW 1991, 59 m.w.N.).
21 
Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Löschung der streitgegenständlichen Baulast. Da diese nicht wirksam ist, ist das Baulastenverzeichnis insoweit unrichtig. Die Ausweisung einer nicht vorhandenen öffentlich-rechtlichen Beschränkung in einem öffentlichen Register, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung streitet, ist eine Eigentumsbeeinträchtigung, deren Beseitigung der Eigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts verlangen kann (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 12.12.1986 - 1 A 172/86 -, BRS 46, Nr. 164).
22 
1. Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -). Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Baulasterklärung um eine einseitige Willenserklärung handelt, die in entsprechender Anwendung der Vorschriften des BGB auszulegen ist. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 13.06.1984 - 3 S 696/84 -, VBlBW 1984, 381, und vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -).
23 
In Anwendung dieser Grundsätze ist davon auszugehen, dass die streitgegenständliche Baulast die Verpflichtung der damaligen Grundstückseigentümerin und ihrer Rechtsnachfolger enthält, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die aufgrund des von ihnen geführten Warensortiments innenstadtschädliche Auswirkungen haben. Soweit die Beklagte die Verpflichtung in einem weitergehenden Sinne dahin verstanden haben möchte, das Grundstück - auch etwa durch den jeweiligen Eigentümer - nicht in einer entsprechenden Art und Weise zu nutzen, kann ein entsprechender Verpflichtungswille dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Unterlassungserklärung nicht entnommen werden. Auch die offensichtlich nur noch rudimentär vorhandenen Unterlagen aus dem Baugenehmigungsverfahren, anlässlich dessen die Erklärung von der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegeben worden ist, enthalten keine Hinweise für die von der Beklagten gewünschte Auslegung. Ausweislich der vorgelegten Unterlagen ging es im damaligen Genehmigungsverfahren offensichtlich um die Umnutzung von der Eigentümerin zuvor als Autohaus - selbst - genutzter Räume in einen - fremd genutzten - Baumarkt. Dies dürfte erklären, warum die Verpflichtung sich auf den Tatbestand der Vermietung bezieht. Insoweit hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass bei Abgabe der Erklärung die Gefahr einer innenstadtschädlichen Eigennutzung eher fern gelegen habe. Damit sind die Beteiligten zum damaligen Zeitpunkt offensichtlich davon ausgegangen, dass eine auf den Tatbestand der Vermietung beschränkte Unterlassungsverpflichtung der Grundstückseigentümerin den von der Beklagten angestrebten Zentrenschutz ausreichend sichert. Auch in den von der Beklagten in diesem Zusammenhang vorgelegten Schriftstücken wird nur darauf abgestellt, dass die Eigentümerin sich durch Baulast verpflichtet habe, nicht an entsprechende Einzelhandelsunternehmen zu vermieten. Allein der Umstand, dass eine Erklärung diesen Inhalts den angestrebten Zentrenschutz objektiv nicht wirksam sicherstellt, rechtfertigt es nicht, die von der damaligen Grundstückseigentümerin übernommene Verpflichtung über ihren eindeutigen Wortlaut hinaus in dem von der Beklagten gewünschten weitergehenden Sinne zu verstehen, zumal ausweislich der im Berufungsverfahren vorgelegten Unterrichtung des Bauausschusses durch das Bauordnungsamt vom 17.09.1986 schon damals auf Seiten der Beklagten gesehen wurde, dass durch die Baulast zwar möglicherweise bezogen auf das konkrete Bauvorhaben planungsrechtliche Bedenken beseitigt werden könnten, dessen ungeachtet eine Änderung des Bebauungsplans aber für notwendig erachtet und ausdrücklich empfohlen worden ist.
24 
2. Die so auszulegende Verpflichtung konnte im Wege einer Baulast nicht wirksam eingegangen werden. Wie oben dargelegt können durch Baulast nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen begründet werden. Auch kann nicht jedes grundstücksbezogene Verhalten Gegenstand einer Baulast sein. § 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25 
Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).
26 
In Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend keine wirksame Baulast entstanden. Die in der Baulast übernommene Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, knüpft an einen privatrechtlichen Rechtsvorgang an. Allein der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin durch die ausdrücklich als „Baulasterklärung“ bezeichnete Verpflichtung eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eingehen wollte, ändert daran nichts. Das Baurecht enthält zwar Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung (vgl. etwa § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Diese betreffen aber die tatsächliche Nutzung und nicht den einer Nutzung möglicherweise vorgelagerten Vorgang der zivilrechtlichen Nutzungsüberlassung. Mithin handelt es bei der Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, schon nicht um dem öffentlichen Recht zuzuordnende Verpflichtung. Im Übrigen fehlt der übernommenen Verpflichtung auch die erforderliche baurechtliche Bedeutsamkeit, da sie nur die Vermietung des Grundstücks an ein Einzelhandelsunternehmen mit zentrenrelevantem Sortiment verbietet, nicht aber eine entsprechende Nutzung des Grundstücks, etwa unmittelbar durch den jeweiligen Grundstückseigentümer. Durch die Baulast sollten zwar möglicherweise planungsrechtliche Bedenken bezüglich der beabsichtigten und zur Genehmigung gestellten Nutzungsänderung ausgeräumt werden. Der bloße Tatbestand der Vermietung stellt aber keine Handlung dar, die nach den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Baurechtsvorschriften eine Verfügung der Baurechtsbehörde gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin rechtfertigen könnte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Baulast ausschließlich öffentlichen Interessen dient (vgl. Sauter, a.a.O., § 71 RdNr. 14) und sich nur auf Regelungen beziehen darf, die für die Baurechtsbehörde entscheidungserheblich sind (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.12.1986 - 8 S 1282/86 -). Hieran fehlt es vorliegend, da die Baulast ihrem Inhalt nach keine Verpflichtung bezüglich der - für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit maßgeblichen - Nutzung des Grundstücks der Klägerin enthält, sondern sich ausschließlich auf den vorgelagerten zivilrechtlichen Vorgang der Vermietung bezieht, der für sich gesehen für die Baurechtsbehörde bei der Erfüllung ihrer bauaufsichtlichen Aufgaben ohne Bedeutung ist. Zivilrechtliche Vereinbarungen unterliegen grundsätzlich nicht der Prüfungskompetenz der Baurechtsbehörde und sind damit baurechtlich irrelevant (vgl. auch § 58 Abs. 3 LBO, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird). Damit fehlt der Baulast die Eignung, einen etwaigen Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen von der Baurechtsbehörde zu beachtenden Vorschriften auszuräumen.
27 
3. Ist die im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast mithin unwirksam, hat die Klägerin einen Anspruch auf Löschung. Dieser Anspruch ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - nicht verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts setzt neben einem erheblichen Zeitraum zwischen Entstehung und Geltendmachung des Rechts besondere Umstände voraus, nach denen der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - a.a.O. - m.w.N.). Zutreffend hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht ersichtlich und von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden ist.
28 
Damit hat das Verwaltungsgericht der Klage hinsichtlich des Hauptantrags zu Recht stattgegeben und ist die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
29 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 1 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
30 
Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
31 
Beschluss
32 
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 2 GKG n.F. endgültig auf 5.000,-- EUR festgesetzt.
33 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte 1/5 und der Beigeladene 4/5; ihre außergerichtlichen Kosten tragen Beklagte und Beigeladener jeweils selbst.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Beschlusses vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 Euro festgesetzt.


123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142

(1) Ein Verwaltungsakt muss inhaltlich hinreichend bestimmt sein.

(2) Ein Verwaltungsakt kann schriftlich, elektronisch, mündlich oder in anderer Weise erlassen werden. Ein mündlicher Verwaltungsakt ist schriftlich oder elektronisch zu bestätigen, wenn hieran ein berechtigtes Interesse besteht und der Betroffene dies unverzüglich verlangt. Ein elektronischer Verwaltungsakt ist unter denselben Voraussetzungen schriftlich zu bestätigen; § 3a Abs. 2 findet insoweit keine Anwendung.

(3) Ein schriftlicher oder elektronischer Verwaltungsakt muss die erlassende Behörde erkennen lassen und die Unterschrift oder die Namenswiedergabe des Behördenleiters, seines Vertreters oder seines Beauftragten enthalten. Wird für einen Verwaltungsakt, für den durch Rechtsvorschrift die Schriftform angeordnet ist, die elektronische Form verwendet, muss auch das der Signatur zugrunde liegende qualifizierte Zertifikat oder ein zugehöriges qualifiziertes Attributzertifikat die erlassende Behörde erkennen lassen. Im Fall des § 3a Absatz 2 Satz 4 Nummer 3 muss die Bestätigung nach § 5 Absatz 5 des De-Mail-Gesetzes die erlassende Behörde als Nutzer des De-Mail-Kontos erkennen lassen.

(4) Für einen Verwaltungsakt kann für die nach § 3a Abs. 2 erforderliche Signatur durch Rechtsvorschrift die dauerhafte Überprüfbarkeit vorgeschrieben werden.

(5) Bei einem schriftlichen Verwaltungsakt, der mit Hilfe automatischer Einrichtungen erlassen wird, können abweichend von Absatz 3 Unterschrift und Namenswiedergabe fehlen. Zur Inhaltsangabe können Schlüsselzeichen verwendet werden, wenn derjenige, für den der Verwaltungsakt bestimmt ist oder der von ihm betroffen wird, auf Grund der dazu gegebenen Erläuterungen den Inhalt des Verwaltungsaktes eindeutig erkennen kann.

(6) Einem schriftlichen oder elektronischen Verwaltungsakt, der der Anfechtung unterliegt, ist eine Erklärung beizufügen, durch die der Beteiligte über den Rechtsbehelf, der gegen den Verwaltungsakt gegeben ist, über die Behörde oder das Gericht, bei denen der Rechtsbehelf einzulegen ist, den Sitz und über die einzuhaltende Frist belehrt wird (Rechtsbehelfsbelehrung). Die Rechtsbehelfsbelehrung ist auch der schriftlichen oder elektronischen Bestätigung eines Verwaltungsaktes und der Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 beizufügen.

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Etwaige außergerichtliche Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,- Euro festgesetzt.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte 1/5 und der Beigeladene 4/5; ihre außergerichtlichen Kosten tragen Beklagte und Beigeladener jeweils selbst.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Beschlusses vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 Euro festgesetzt.


123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Etwaige außergerichtliche Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,- Euro festgesetzt.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51

(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.

(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 26. März 2003 - 2 K 710/02 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Im vorliegenden Rechtsstreit geht es um die Wirksamkeit eines von den Beteiligten geschlossenen gerichtlichen Vergleichs.
Die Beklagten sind Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. 9 (XXX XX) in Oberwolfach. Das Grundstück grenzt an die L 96 und ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus mit Schaufenstern zur Straße hin bebaut. Die Fläche vor den Schaufenstern wurde in der Vergangenheit als Parkplatz genutzt. In den Jahren 1994/1995 führte die Klägerin eine Umgestaltung der Ortsdurchfahrt der L 96 durch. Hierbei wurde u.a. ein durchgehender Gehweg entlang der L 96 angelegt. Die Klägerin wies die Beklagten darauf hin, dass es durch den Bau des Gehweges künftig sehr schwierig sein werde, weiterhin vier Pkws auf der Fläche zwischen Gebäude und Straße abzustellen. Sie - die Klägerin - sei bereit, den oder die entfallenden Stellplätze - soweit erforderlich - im Rahmen einer Ablösevereinbarung kostenlos an anderer Stelle auf den Grundstücken Flst.-Nrn. 11/1 oder 12/6 bereit zu stellen. Am 6.5.1994 schlossen die Beteiligten eine Vereinbarung, mit der sich die Beklagten verpflichteten, die Gestaltungskonzeption für ihr Grundstück anzuerkennen und die nicht durch öffentliche Zuschüsse gedeckten Aufwendungen sowie die nicht zuschussfähigen Kosten zu tragen.
Nach Durchführung der Straßenbaumaßnahme teilte die Klägerin mit Schreiben vom 24.6.1995 den Beklagten mit, ihr Kostenanteil belaufe sich auf 11.199,11 DM. In der Folgezeit konnten sich die Beteiligten nicht über die Frage einigen, ob die Klägerin den Beklagten zwei Stellplätze zur Verfügung zu stellen habe. Einer Zahlungsaufforderung der Klägerin hielten die Beklagten entgegen, ihre Zahlungsverpflichtung sei abhängig von der Schaffung und Sicherung der Ersatzparkplätze durch Baulast durch die Klägerin.
Am 14.5.1999 erhob die Klägerin Klage beim Landgericht Offenburg auf Zahlung von 11.199,11 DM zzgl. 4 % Zinsen hieraus seit 1.9.1998. Mit Beschluss vom 31.3.2000 - 2 O 142/99 - erklärte das Landgericht Offenburg den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für unzulässig und verwies den Rechtsstreit an das VG Freiburg. Die hiergegen von der Klägerin eingelegte sofortige Beschwerde wies das OLG Karlsruhe mit Beschluss vom 26.7.2000   - 14 W 54/00 - zurück. Mit dem in der mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts am 26.9.2001 geschlossenen Vergleich verpflichteten sich die Beklagten, als Gesamtschuldner bis zum 1.11.2001 an die Klägerin      17.000,-- DM zu bezahlen, und die Klägerin, bis 1.11.2001 den Beklagten bzw. den jeweiligen Eigentümern des Grundstücks Flst.-Nr. 9 zwei Stellplätze im Sinne des § 37 Abs. 1 LBO auf dem gemeindeeigenen Grundstück Flst.-Nr. 476 zur kostenlosen Nutzung zu überlassen und die Nutzung durch Übernahme einer Baulast zu Gunsten des Grundstücks Flst.-Nr. 9 zu sichern.  
Am 18.4.2002 beantragte die Klägerin beim Verwaltungsgericht die Fortsetzung des Verfahrens. Sie trug vor, der Vergleich sei nichtig. Es sei unzulässig, auf Vorrat eine Baulast zu übernehmen, für die zur Zeit keine Veranlassung bestehe. Eine Baulast, die als öffentlich-rechtliche Sicherung funktionslos wäre, sei unwirksam. Außerdem habe der Bürgermeister mit dem Abschluss des Vergleichs seine Vertretungsbefugnis überschritten. Sie habe inzwischen zur Abwendung der Zwangsvollstreckung eine entsprechende Baulasterklärung abgegeben. Eine Erledigung sei hierdurch aber nicht eingetreten. Sie habe sich den Widerruf für den Fall vorbehalten, dass der gerichtliche Vergleich im Fortsetzungsverfahren für unwirksam erklärt werde. Die Beklagten sind der Klage entgegengetreten. Die rechtlichen Bedenken der Klägerin gegen die Übernahme der Baulast griffen nicht durch. Der Vergleich sei nicht nichtig. Die beiden durch Baulast zu sichernden Parkplätze könnten bei einer zu erwartenden künftigen Umnutzung des Ladenlokals der Beklagten als notwendige Stellplätze ausgewiesen werden. Sie - die Beklagten - seien ihrer Zahlungsverpflichtung nach Übernahme der Baulast durch die Klägerin nachgekommen. Es sei Erledigung eingetreten. Die Baulast könne nur noch durch Verzicht der Baurechtsbehörde wieder beseitigt werden. Der Widerrufsvorbehalt sei unbeachtlich. Es sei zulässig, Baulasten für künftige Bauvorhaben einzutragen. Der erforderlichen Schriftform nach § 54 GemO sei durch die gerichtliche Protokollierung genügt.  
Mit Urteil vom 26.3.2003 stellte das Verwaltungsgericht Freiburg - 2 K 710/02 - fest, dass das Verfahren 2 K 1956/00 durch gerichtlichen Vergleich in der mündlichen Verhandlung am 26.9.2001 beendet wurde. Der Vergleich sei wirksam und das gerichtliche Verfahren damit beendet. Die entsprechenden Erklärungen habe der ordnungsgemäß bevollmächtigte Prozessbevollmächtigte abgegeben. Im Übrigen habe auch der Bürgermeister mit verbindlicher Wirkung für die Gemeinde handeln können. § 106 VwGO gehe hinsichtlich des Formerfordernisses § 56 GemO vor. Eine etwaige Nichtigkeit könne allenfalls aus § 134 BGB i.V.m. § 59 Abs. 1 LVwVfG abgeleitet werden. Es sei aber bereits zweifelhaft, ob § 71 LBO eine Verbotsnorm im Sinne des § 134 BGB darstelle. Die im Vergleich vereinbarte Baulast verstoße nicht gegen § 71 LBO. Es seien hinreichende sachliche Gesichtspunkte vorhanden, dass die von der Klägerin übernommene Stellplatzverpflichtung in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinne. Es sei von den Beklagten deutlich gemacht worden, dass sie im Hinblick auf geplante Umgestaltungen ihres Geschäftsbetriebs auf das Vorhandensein der Stellplätze angewiesen seien.
Auf Antrag der Klägerin ließ der Senat mit der Klägerin am 20.8.2003 zugestelltem Beschluss vom 7.8.2003 - 3 S 1238/03 - die Berufung gegen das genannte Urteil zu.
Mit am Montag, dem 22.9.2003 eingegangenem Schreiben beantragt die Klägerin,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 26.3.2003 - 2 K 710/02 - zu ändern, das Verfahren fortzusetzen und die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Klägerin 5.726,01 EUR zzgl. 4 % Zinsen seit dem 1.9.1998 zu bezahlen.
10 
Sie trägt vor, der Vergleich verstoße gegen § 134 BGB in Verbindung mit § 71 LBO, was zur Nichtigkeit des Vergleichs führe. Die Vorschrift des § 71 LBO sei eine Verbotsvorschrift im Sinne des § 134 BGB. Sie regele die Voraussetzungen, die Zulässigkeit und den Inhalt einer Baulasterklärung und schränke den Gestaltungsspielraum bei Übernahme einer Baulasterklärung ein. Der Vergleich verstoße gegen das Verbot, bei Fehlen eines öffentlichen Interesses eine Baulastverpflichtung zu übernehmen. Die Baulastverpflichtung müsse in einem Zusammenhang mit dem Baugeschehen stehen. Ein solcher Zusammenhang sei vorliegend nicht zu erkennen. Eine Bedeutung könne der Baulast nur zukommen, wenn die Beklagten als Bauherren Bauabsichten formuliert hätten. Solche Absichten hätten die Beklagten aber nicht geäußert. Dass irgendwann der Geschäftsbetrieb umgestaltet werden solle und hierfür zusätzlich Stellplätze benötigt würden, reiche nicht aus.
11 
Die Beklagten beantragen,
12 
die Berufung zurückzuweisen.
13 
Der Klägerin mangele es am Rechtsschutzbedürfnis. Sie habe unter dem Druck der Vollstreckung am 18.10.2002 ihre Vergleichsverpflichtung erfüllt und die Baulast eintragen lassen. Der dieser Erklärung beigefügte Widerrufsvorbehalt sei unbeachtlich. Nach der Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde sei die Baulast der Dispositionsbefugnis entzogen. Die Baulast könne nur noch durch schriftlichen Verzicht der Baurechtsbehörde erlöschen. § 71 LBO stelle kein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB dar. Diese Vorschrift beinhalte kein konkretes Verbot. Vielmehr handele es sich um eine Erlaubnisnorm, die es dem Baulastübernehmer gestatte, über die sich aus dem Gesetz ergebenden Baulasten hinaus zu weiteren Zwecken Baulasten zu übernehmen. Es bestehe ein ausreichender Zusammenhang der Baulast mit einem Bauvorhaben. Konkrete Umnutzungsabsichten, die die Schaffung von zwei Stellplätzen auf dem Grundstück Flst.-Nr. 9 bzw. durch Baulastübernahme zu Gunsten des Grundstücks Flst.-Nr. 9 erforderten, hätten bestanden und bestünden. Die Baugenehmigungen vom 18.6.1990 und vom 30.7.1993 für die Errichtung eines Bistrocafes auf dem Grundstück Flst.-Nr. 10/2 hätten die Forderung nach zusätzlichen Stellplätzen enthalten. Aus diesen Baugenehmigungen ergäben sich entsprechende Bauabsichten. Sie hätten wiederholt ihre Umgestaltungsabsichten verschieben und modifizieren müssen, da seit Jahren Unklarheit bzgl. der Stellplätze und Baulasten bestehe.
14 
Dem Gericht liegen die einschlägigen Akten der Klägerin und des Verwaltungsgerichts Freiburg vor. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf diese Akten und die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
15 
Die Berufung der Klägerin ist zulässig, aber nicht begründet. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass das gerichtliche Verfahren beim Verwaltungsgericht Freiburg - 2 K 1956/00 - durch den gerichtlichen Vergleich vom 26.9.2001 beendet ist. Der Vergleich ist wirksam.
16 
Ein öffentlich-rechtlicher Vertrag ist nichtig, wenn sich die Nichtigkeit aus der entsprechenden Anwendung von Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergibt (§ 59 Abs. 1 LVwVfG). Zu Recht hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass § 59 Abs. 2 LVwVfG nicht zur Anwendung kommt, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf subordinationsrechtliche Verträge bezieht, wie sich aus dem Verweis auf § 54 Satz 2 LVwVfG ergibt, und es sich vorliegend nicht um einen subordinationsrechtlichen Vertrag handelt.
17 
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein Anderes ergibt (§ 134 BGB). Verbote im Sinne des § 134 BGB sind Vorschriften, die eine nach der Rechtsordnung grundsätzlich mögliche rechtsgeschäftliche Regelung wegen ihres Inhalts oder der Umstände ihres Zustandekommens untersagen (Palandt, Kommentar zum BGB, 63. Aufl., § 134 RdNr. 5).
18 
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der differenzierenden Regelung in § 59 VwVfG zu entnehmen, dass bei verwaltungsrechtlichen Verträgen nicht jeder Rechtsverstoß, sondern nur qualifizierte Fälle der Rechtswidrigkeit zur Nichtigkeit führen sollen (BVerwG, Urteile vom 3.3.1995 - 8 C 32.93 -, BVerwGE 98, 58 und vom 23.8.1991 - 8 C 61.90 -, BVerwGE 89, 7 sowie Beschluss vom 6.8.1993 - 11 B 39.92 -, Buchholz 316 § 59 VwVfG Nr. 10). Baurechtliche Vorschriften ziehen die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften, die gegen sie verstoßen, im Zweifel nicht nach sich (Mayer-Maly in Münchener Kommentar zum BGB, § 134 RdNr. 74).
19 
Damit ein (objektiver) Rechtsverstoß „qualifiziert“ ist und ein gesetzliches Verbot i.S. des § 59 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 134 BGB vorliegt, muss ein Verstoß gegen eine zwingende Rechtsnorm vorliegen; nicht ausreichend sind Regelungen mit Soll- oder Kann-Vorschriften ohne strikte Bindungswirkung (Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 6. Aufl., 2001, § 59 RdNr. 52 f.). Gesetzliche Verbote in diesem Sinn sind grundsätzlich nur solche, die entweder den Abschluss eines Vertrages, d.h. eine Regelung der in Frage stehenden Angelegenheit durch Vertrag, den Inhalt der vertraglichen Regelung, oder die Herbeiführung eines bestimmten Erfolgs schlechthin verbieten. Verstöße gegen den Grundsatz der materiellen Gesetzmäßigkeit oder gegen materielle Ermächtigungsnormen allein stellen als solche grundsätzlich noch keinen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot dar. Das gilt auch für das Fehlen einer an sich erforderlichen gesetzlichen Ermächtigungsnorm oder für Verstöße gegen Vorschriften, aus denen sich ergibt, dass eine bestimmte Regelung nicht zulässig ist (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl., § 59 RdNr. 11 m.w.N.). Ein gesetzliches Verbot kann allerdings nicht nur dann vorliegen, wenn nach dem ausdrücklichen Wortlaut einer Rechtsvorschrift der Eintritt einer bestimmten Rechtsfolge unbedingt ausgeschlossen ist. Aus Sinn, Zweck und Systematik einer gesetzlichen Regelung ohne ausdrückliche Klarstellung im Wortlaut kann sich ein Verbot auch dann ergeben, wenn der Rechtsverstoß objektiv erheblich ist und ein im Einzelfall schutzwürdiges öffentliches Interesse an der Erhaltung der Rechtsordnung besteht, hinter der der Grundsatz der Vertragsverbindlichkeit zurückzutreten hat (OVG Münster, Urteil vom 12.12.1991 - 11 A 2717/89 -, NVwZ 1992, 988; vgl. auch BGH, Urteil vom 14.12.1999 - X ZR 34/98 -, BGHZ 143, 283). Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze handelt es sich bei der Vorschrift des § 71 LBO nicht um eine Verbotsnorm im Sinne des § 134 BGB.
20 
Nach dieser Vorschrift können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Nach dem Wortlaut dieser Norm handelt es sich nicht um eine zwingende Vorschrift mit strikter Bindungswirkung. Sie verbietet weder allgemein noch im Hinblick auf den vorliegenden konkreten Vertragsinhalt den Abschluss eines Vertrages über die Abgabe einer Baulasterklärung, noch eine vertragliche Verpflichtung zur Abgabe einer Baulasterklärung, noch die vertragliche Belastung eines Grundstücks mit einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung schlechthin. Vielmehr sieht die Vorschrift gerade die Möglichkeit der Abgabe einer Baulasterklärung vor. Auch Sinn und Zweck der Vorschrift gehen nicht dahin, etwas zu verbieten. Vielmehr sieht § 71 LBO die Übernahme einer Baulast vor, mit der Hindernisse ausgeräumt werden sollen, die im Einzelfall einer Bebauung (oder Nutzungsänderung) entgegenstehen können (BVerwG, Beschluss vom 4.10.1994 - 4 B 175.94 -, NVwZ 1995, 377 m.w.N.; vgl. hierzu auch VGH    Bad.-Württ., Beschluss vom 30.7.2001 - 8 S 1485/01 -, VBlBW 2002, 127 und Urteil vom 27.10.2000 - 8 S 1445/00 -, VBlBW 2001, 188). Allein eine - etwaige - Rechtswidrigkeit der Baulast würde als bloßer Verstoß gegen eine materiell-rechtliche Regelung nicht die Nichtigkeit des Vergleichs nach sich ziehen. Hieraus folgt, dass ungeachtet der Frage, ob die Baulast vorliegend im Einklang mit § 71 LBO steht, der Vertrag nicht wegen eines Verstoßes gegen eine gesetzliche Vorschrift nichtig ist.
21 
Im Übrigen ist der Vergleich aber auch deshalb nicht nichtig, weil die Baulast in Übereinstimmung mit § 71 LBO steht. Inhalt einer Baulast können nur solche Verpflichtungen sein, die auf ein baurechtlich bedeutsames Tun, Dulden oder Unterlassen gerichtet sind und damit selbst baurechtlich bedeutsam sind. Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Die Baulast ist ein Rechtsinstitut des Baurechts. Deshalb muss sie in irgendeinem Zusammenhang mit dem Baugeschehen stehen. Dieses Erfordernis bedeutet aber nicht, dass eine Baulast nur im Rahmen eines anhängigen Baugenehmigungs- oder Kenntnisgabeverfahrens übernommen werden dürfte. Baulasterklärungen können auch im Hinblick auf ein für die Zukunft in Aussicht genommenes Bauvorhaben abgegeben werden, das keineswegs schon im Zeitpunkt der Baulastübernahme in allen Einzelheiten feststehen muss. Eine Baulast kann auch auf Vorrat ohne einen konkreten Anlass erklärt werden. Es darf aber nicht ausgeschlossen sein, dass die Baulast in naher Zukunft baurechtlich Bedeutung gewinnen kann. Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung dann, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. zu diesen Grundsätzen: Sauter a.a.O., § 71 RdNrn. 14, 16, 17 und VGH Bad.-Württ., Urteile vom 11.4.2002 - 2 S 2239/00 -, BWGZ 2002, 486 und vom 27.10.2000 - 8 S 1445/00 -, VBlBW 2001, 188).
22 
Zu Recht hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass es ist nicht ausgeschlossen ist, dass die vorliegende Baulast in naher Zukunft baurechtlich bedeutsam sein wird. Zwar gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass die durch die Baulast begünstigten Beklagten in absehbarer Zeit bzw. in naher Zukunft ein konkretes Bauvorhaben planen, hinsichtlich dessen die Baulast ihnen baurechtlich nützen könnte. Ihr Prozessbevollmächtigter hat in der mündlichen Verhandlung aber vorgetragen, für die Beklagten stelle sich das Problem der Folgenutzung hinsichtlich der auf ihrem Grundstück vorhandenen Geschäfte. Der derzeitige Pächter des Blumengeschäftes werde aus der Gemeinde wegziehen, der Betreiber des Möbelgeschäftes setze sich in absehbarer Zeit zur Ruhe und der Apotheker höre in drei Jahren auf. Sie hätten schon früher beabsichtigt, ein Bistro-Cafe einzurichten, wie sich aus den vorgelegten Baugenehmigungen ergebe. Es sei möglich, dass sie diese Pläne wieder aufgriffen. Die notwendigen Nutzungsänderungen riefen stets einen Stellplatzbedarf hervor. In der Vergangenheit seien Bauabsichten immer wieder an den fehlenden Stellplätzen gescheitert. Diesen Ausführungen ist die Klägerin nicht substanziiert entgegen getreten. Vielmehr hat ihr Bürgermeister in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich bestätigt, dass mit Veränderungen hinsichtlich der auf dem Grundstück der Beklagten vorhandenen Geschäfte in absehbarer Zukunft zu rechnen sei. Bei dieser Sachlage, an deren Richtigkeit der Senat nicht zweifelt, ist zwar nicht konkret erkennbar, dass die Baulast tatsächlich baurechtlich bedeutsam sein wird. Ausgeschlossen ist dies aber nicht, vielmehr spricht einiges dafür, dass die Beklagten die Nutzung ihrer Gebäude ändern müssen und sich dabei die Stellplatzfrage stellen wird, zumal die Fläche vor den Schaufenstern von der Baurechtsbehörde nicht als Fläche für notwendige Stellplätze anerkannt wird. Dies genügt, um die baurechtliche Bedeutsamkeit der Baulast zu bejahen.
23 
Die Nichtigkeit des Vergleichs ergibt sich auch nicht aus anderen Gründen. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Vertreter der Klägerin mit dem Abschluss des Vergleichs seine interne Organzuständigkeit überschritten hat. Selbst wenn dies so wäre, wäre der Vergleich wirksam. Der Bürgermeister vertritt die Gemeinde (§ 42 Abs. 1 Satz 2 GemO). Rechtsgeschäftliche Erklärungen des Bürgermeisters sind im Außenverhältnis auch dann wirksam, wenn er seine interne Organzuständigkeit überschritten hat (Gern, Kommunalrecht, 8. Aufl., RdNr. 188). Die gesetzliche Vertretungsmacht des Bürgermeisters und der für ihn handelnden Gemeindebediensteten nach § 42 Abs. 1 Satz 2 GO ist weder durch die Vorschriften der Gemeindeordnung über die Verteilung der Entscheidungskompetenzen zwischen den Gemeindeorganen eingeschränkt noch grundsätzlich durch Gemeinderatsbeschluss beschränkbar (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 22.3.1990 - 2 S 1058/88 -, ESVGH 40, 245 m.w.N.). Außerdem hat der ordnungsgemäß bevollmächtigte Prozessvertreter der Klägerin die Erklärung abgegeben.
24 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
25 
Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht gegeben.

Gründe

 
15 
Die Berufung der Klägerin ist zulässig, aber nicht begründet. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass das gerichtliche Verfahren beim Verwaltungsgericht Freiburg - 2 K 1956/00 - durch den gerichtlichen Vergleich vom 26.9.2001 beendet ist. Der Vergleich ist wirksam.
16 
Ein öffentlich-rechtlicher Vertrag ist nichtig, wenn sich die Nichtigkeit aus der entsprechenden Anwendung von Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergibt (§ 59 Abs. 1 LVwVfG). Zu Recht hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass § 59 Abs. 2 LVwVfG nicht zur Anwendung kommt, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf subordinationsrechtliche Verträge bezieht, wie sich aus dem Verweis auf § 54 Satz 2 LVwVfG ergibt, und es sich vorliegend nicht um einen subordinationsrechtlichen Vertrag handelt.
17 
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein Anderes ergibt (§ 134 BGB). Verbote im Sinne des § 134 BGB sind Vorschriften, die eine nach der Rechtsordnung grundsätzlich mögliche rechtsgeschäftliche Regelung wegen ihres Inhalts oder der Umstände ihres Zustandekommens untersagen (Palandt, Kommentar zum BGB, 63. Aufl., § 134 RdNr. 5).
18 
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der differenzierenden Regelung in § 59 VwVfG zu entnehmen, dass bei verwaltungsrechtlichen Verträgen nicht jeder Rechtsverstoß, sondern nur qualifizierte Fälle der Rechtswidrigkeit zur Nichtigkeit führen sollen (BVerwG, Urteile vom 3.3.1995 - 8 C 32.93 -, BVerwGE 98, 58 und vom 23.8.1991 - 8 C 61.90 -, BVerwGE 89, 7 sowie Beschluss vom 6.8.1993 - 11 B 39.92 -, Buchholz 316 § 59 VwVfG Nr. 10). Baurechtliche Vorschriften ziehen die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften, die gegen sie verstoßen, im Zweifel nicht nach sich (Mayer-Maly in Münchener Kommentar zum BGB, § 134 RdNr. 74).
19 
Damit ein (objektiver) Rechtsverstoß „qualifiziert“ ist und ein gesetzliches Verbot i.S. des § 59 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 134 BGB vorliegt, muss ein Verstoß gegen eine zwingende Rechtsnorm vorliegen; nicht ausreichend sind Regelungen mit Soll- oder Kann-Vorschriften ohne strikte Bindungswirkung (Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 6. Aufl., 2001, § 59 RdNr. 52 f.). Gesetzliche Verbote in diesem Sinn sind grundsätzlich nur solche, die entweder den Abschluss eines Vertrages, d.h. eine Regelung der in Frage stehenden Angelegenheit durch Vertrag, den Inhalt der vertraglichen Regelung, oder die Herbeiführung eines bestimmten Erfolgs schlechthin verbieten. Verstöße gegen den Grundsatz der materiellen Gesetzmäßigkeit oder gegen materielle Ermächtigungsnormen allein stellen als solche grundsätzlich noch keinen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot dar. Das gilt auch für das Fehlen einer an sich erforderlichen gesetzlichen Ermächtigungsnorm oder für Verstöße gegen Vorschriften, aus denen sich ergibt, dass eine bestimmte Regelung nicht zulässig ist (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl., § 59 RdNr. 11 m.w.N.). Ein gesetzliches Verbot kann allerdings nicht nur dann vorliegen, wenn nach dem ausdrücklichen Wortlaut einer Rechtsvorschrift der Eintritt einer bestimmten Rechtsfolge unbedingt ausgeschlossen ist. Aus Sinn, Zweck und Systematik einer gesetzlichen Regelung ohne ausdrückliche Klarstellung im Wortlaut kann sich ein Verbot auch dann ergeben, wenn der Rechtsverstoß objektiv erheblich ist und ein im Einzelfall schutzwürdiges öffentliches Interesse an der Erhaltung der Rechtsordnung besteht, hinter der der Grundsatz der Vertragsverbindlichkeit zurückzutreten hat (OVG Münster, Urteil vom 12.12.1991 - 11 A 2717/89 -, NVwZ 1992, 988; vgl. auch BGH, Urteil vom 14.12.1999 - X ZR 34/98 -, BGHZ 143, 283). Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze handelt es sich bei der Vorschrift des § 71 LBO nicht um eine Verbotsnorm im Sinne des § 134 BGB.
20 
Nach dieser Vorschrift können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Nach dem Wortlaut dieser Norm handelt es sich nicht um eine zwingende Vorschrift mit strikter Bindungswirkung. Sie verbietet weder allgemein noch im Hinblick auf den vorliegenden konkreten Vertragsinhalt den Abschluss eines Vertrages über die Abgabe einer Baulasterklärung, noch eine vertragliche Verpflichtung zur Abgabe einer Baulasterklärung, noch die vertragliche Belastung eines Grundstücks mit einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung schlechthin. Vielmehr sieht die Vorschrift gerade die Möglichkeit der Abgabe einer Baulasterklärung vor. Auch Sinn und Zweck der Vorschrift gehen nicht dahin, etwas zu verbieten. Vielmehr sieht § 71 LBO die Übernahme einer Baulast vor, mit der Hindernisse ausgeräumt werden sollen, die im Einzelfall einer Bebauung (oder Nutzungsänderung) entgegenstehen können (BVerwG, Beschluss vom 4.10.1994 - 4 B 175.94 -, NVwZ 1995, 377 m.w.N.; vgl. hierzu auch VGH    Bad.-Württ., Beschluss vom 30.7.2001 - 8 S 1485/01 -, VBlBW 2002, 127 und Urteil vom 27.10.2000 - 8 S 1445/00 -, VBlBW 2001, 188). Allein eine - etwaige - Rechtswidrigkeit der Baulast würde als bloßer Verstoß gegen eine materiell-rechtliche Regelung nicht die Nichtigkeit des Vergleichs nach sich ziehen. Hieraus folgt, dass ungeachtet der Frage, ob die Baulast vorliegend im Einklang mit § 71 LBO steht, der Vertrag nicht wegen eines Verstoßes gegen eine gesetzliche Vorschrift nichtig ist.
21 
Im Übrigen ist der Vergleich aber auch deshalb nicht nichtig, weil die Baulast in Übereinstimmung mit § 71 LBO steht. Inhalt einer Baulast können nur solche Verpflichtungen sein, die auf ein baurechtlich bedeutsames Tun, Dulden oder Unterlassen gerichtet sind und damit selbst baurechtlich bedeutsam sind. Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Die Baulast ist ein Rechtsinstitut des Baurechts. Deshalb muss sie in irgendeinem Zusammenhang mit dem Baugeschehen stehen. Dieses Erfordernis bedeutet aber nicht, dass eine Baulast nur im Rahmen eines anhängigen Baugenehmigungs- oder Kenntnisgabeverfahrens übernommen werden dürfte. Baulasterklärungen können auch im Hinblick auf ein für die Zukunft in Aussicht genommenes Bauvorhaben abgegeben werden, das keineswegs schon im Zeitpunkt der Baulastübernahme in allen Einzelheiten feststehen muss. Eine Baulast kann auch auf Vorrat ohne einen konkreten Anlass erklärt werden. Es darf aber nicht ausgeschlossen sein, dass die Baulast in naher Zukunft baurechtlich Bedeutung gewinnen kann. Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung dann, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. zu diesen Grundsätzen: Sauter a.a.O., § 71 RdNrn. 14, 16, 17 und VGH Bad.-Württ., Urteile vom 11.4.2002 - 2 S 2239/00 -, BWGZ 2002, 486 und vom 27.10.2000 - 8 S 1445/00 -, VBlBW 2001, 188).
22 
Zu Recht hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass es ist nicht ausgeschlossen ist, dass die vorliegende Baulast in naher Zukunft baurechtlich bedeutsam sein wird. Zwar gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass die durch die Baulast begünstigten Beklagten in absehbarer Zeit bzw. in naher Zukunft ein konkretes Bauvorhaben planen, hinsichtlich dessen die Baulast ihnen baurechtlich nützen könnte. Ihr Prozessbevollmächtigter hat in der mündlichen Verhandlung aber vorgetragen, für die Beklagten stelle sich das Problem der Folgenutzung hinsichtlich der auf ihrem Grundstück vorhandenen Geschäfte. Der derzeitige Pächter des Blumengeschäftes werde aus der Gemeinde wegziehen, der Betreiber des Möbelgeschäftes setze sich in absehbarer Zeit zur Ruhe und der Apotheker höre in drei Jahren auf. Sie hätten schon früher beabsichtigt, ein Bistro-Cafe einzurichten, wie sich aus den vorgelegten Baugenehmigungen ergebe. Es sei möglich, dass sie diese Pläne wieder aufgriffen. Die notwendigen Nutzungsänderungen riefen stets einen Stellplatzbedarf hervor. In der Vergangenheit seien Bauabsichten immer wieder an den fehlenden Stellplätzen gescheitert. Diesen Ausführungen ist die Klägerin nicht substanziiert entgegen getreten. Vielmehr hat ihr Bürgermeister in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich bestätigt, dass mit Veränderungen hinsichtlich der auf dem Grundstück der Beklagten vorhandenen Geschäfte in absehbarer Zukunft zu rechnen sei. Bei dieser Sachlage, an deren Richtigkeit der Senat nicht zweifelt, ist zwar nicht konkret erkennbar, dass die Baulast tatsächlich baurechtlich bedeutsam sein wird. Ausgeschlossen ist dies aber nicht, vielmehr spricht einiges dafür, dass die Beklagten die Nutzung ihrer Gebäude ändern müssen und sich dabei die Stellplatzfrage stellen wird, zumal die Fläche vor den Schaufenstern von der Baurechtsbehörde nicht als Fläche für notwendige Stellplätze anerkannt wird. Dies genügt, um die baurechtliche Bedeutsamkeit der Baulast zu bejahen.
23 
Die Nichtigkeit des Vergleichs ergibt sich auch nicht aus anderen Gründen. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Vertreter der Klägerin mit dem Abschluss des Vergleichs seine interne Organzuständigkeit überschritten hat. Selbst wenn dies so wäre, wäre der Vergleich wirksam. Der Bürgermeister vertritt die Gemeinde (§ 42 Abs. 1 Satz 2 GemO). Rechtsgeschäftliche Erklärungen des Bürgermeisters sind im Außenverhältnis auch dann wirksam, wenn er seine interne Organzuständigkeit überschritten hat (Gern, Kommunalrecht, 8. Aufl., RdNr. 188). Die gesetzliche Vertretungsmacht des Bürgermeisters und der für ihn handelnden Gemeindebediensteten nach § 42 Abs. 1 Satz 2 GO ist weder durch die Vorschriften der Gemeindeordnung über die Verteilung der Entscheidungskompetenzen zwischen den Gemeindeorganen eingeschränkt noch grundsätzlich durch Gemeinderatsbeschluss beschränkbar (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 22.3.1990 - 2 S 1058/88 -, ESVGH 40, 245 m.w.N.). Außerdem hat der ordnungsgemäß bevollmächtigte Prozessvertreter der Klägerin die Erklärung abgegeben.
24 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
25 
Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht gegeben.

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Besteht der kostenpflichtige Teil aus mehreren Personen, so gilt § 100 der Zivilprozeßordnung entsprechend. Kann das streitige Rechtsverhältnis dem kostenpflichtigen Teil gegenüber nur einheitlich entschieden werden, so können die Kosten den mehreren Personen als Gesamtschuldnern auferlegt werden.

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.
vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.
vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.
vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.
bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro
angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.
die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.
im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.
Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.