Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Beschluss, 30. Okt. 2013 - 2 A 2554/12

ECLI:ECLI:DE:OVGNRW:2013:1030.2A2554.12.00
bei uns veröffentlicht am30.10.2013

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Etwaige außergerichtliche Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,- Euro festgesetzt.


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Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 47 Rechtsmittelverfahren


(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, inn

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124


(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird. (2) Die B

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 152


(1) Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts können vorbehaltlich des § 99 Abs. 2 und des § 133 Abs. 1 dieses Gesetzes sowie des § 17a Abs. 4 Satz 4 des Gerichtsverfassungsgesetzes nicht mit der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht angefochte

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 66 Erinnerung gegen den Kostenansatz, Beschwerde


(1) Über Erinnerungen des Kostenschuldners und der Staatskasse gegen den Kostenansatz entscheidet das Gericht, bei dem die Kosten angesetzt sind. Sind die Kosten bei der Staatsanwaltschaft angesetzt, ist das Gericht des ersten Rechtszugs zuständig. W

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 157 Auslegung von Verträgen


Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG | § 37 Bestimmtheit und Form des Verwaltungsaktes; Rechtsbehelfsbelehrung


(1) Ein Verwaltungsakt muss inhaltlich hinreichend bestimmt sein. (2) Ein Verwaltungsakt kann schriftlich, elektronisch, mündlich oder in anderer Weise erlassen werden. Ein mündlicher Verwaltungsakt ist schriftlich oder elektronisch zu bestätigen, w

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Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Beschluss, 08. Aug. 2013 - 7 A 3001/11

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Tenor Die Berufung wird zurückgewiesen.Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte 1/5 und der Beigeladene 4/5; ihre außergerichtlichen Kosten tragen Beklagte und Beigeladener jeweils selbst.Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstr

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 10. Jan. 2007 - 3 S 1251/06

bei uns veröffentlicht am 10.01.2007

Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne Sicher
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Verwaltungsgericht Köln Urteil, 15. Jan. 2019 - 2 K 12921/17

bei uns veröffentlicht am 15.01.2019

Tenor Soweit die Klägerin und die Beklagte den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin zu 2/3 und

Verwaltungsgericht Sigmaringen Urteil, 12. Juli 2016 - 4 K 2074/16

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Tenor Der Bescheid des Beklagten vom 14. Juli 2014 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums T. vom 4. November 2014 werden aufgehoben und der Beklagte wird verurteilt, die beigeladene Gemeinde E. anzuweisen, die im Baulastenverzeichnis

Verwaltungsgericht Minden Urteil, 22. März 2016 - 1 K 1884/15

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Tenor Die Beklagte wird unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 08.07.2015 verpflichtet, die im Baulastenverzeichnis der Beklagten (Baulastenblatt MI 592) unter der lfd. Nr. 3 auf dem Flurstück 84 der Flur 70, Gemarkung N.      (I.      Straße

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 04. Feb. 2016 - 5 S 1140/14

bei uns veröffentlicht am 04.02.2016

Tenor Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 18. Juni 2013 - 9 K 1394/11 - geändert. Der Bescheid des Landratsamts Enzkreis vom 28. Mai 2010 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe v

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(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte 1/5 und der Beigeladene 4/5; ihre außergerichtlichen Kosten tragen Beklagte und Beigeladener jeweils selbst.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Beschlusses vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 Euro festgesetzt.


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(1) Ein Verwaltungsakt muss inhaltlich hinreichend bestimmt sein.

(2) Ein Verwaltungsakt kann schriftlich, elektronisch, mündlich oder in anderer Weise erlassen werden. Ein mündlicher Verwaltungsakt ist schriftlich oder elektronisch zu bestätigen, wenn hieran ein berechtigtes Interesse besteht und der Betroffene dies unverzüglich verlangt. Ein elektronischer Verwaltungsakt ist unter denselben Voraussetzungen schriftlich zu bestätigen; § 3a Abs. 2 findet insoweit keine Anwendung.

(3) Ein schriftlicher oder elektronischer Verwaltungsakt muss die erlassende Behörde erkennen lassen und die Unterschrift oder die Namenswiedergabe des Behördenleiters, seines Vertreters oder seines Beauftragten enthalten. Wird für einen Verwaltungsakt, für den durch Rechtsvorschrift die Schriftform angeordnet ist, die elektronische Form verwendet, muss auch das der Signatur zugrunde liegende qualifizierte Zertifikat oder ein zugehöriges qualifiziertes Attributzertifikat die erlassende Behörde erkennen lassen. Im Fall des § 3a Absatz 2 Satz 4 Nummer 3 muss die Bestätigung nach § 5 Absatz 5 des De-Mail-Gesetzes die erlassende Behörde als Nutzer des De-Mail-Kontos erkennen lassen.

(4) Für einen Verwaltungsakt kann für die nach § 3a Abs. 2 erforderliche Signatur durch Rechtsvorschrift die dauerhafte Überprüfbarkeit vorgeschrieben werden.

(5) Bei einem schriftlichen Verwaltungsakt, der mit Hilfe automatischer Einrichtungen erlassen wird, können abweichend von Absatz 3 Unterschrift und Namenswiedergabe fehlen. Zur Inhaltsangabe können Schlüsselzeichen verwendet werden, wenn derjenige, für den der Verwaltungsakt bestimmt ist oder der von ihm betroffen wird, auf Grund der dazu gegebenen Erläuterungen den Inhalt des Verwaltungsaktes eindeutig erkennen kann.

(6) Einem schriftlichen oder elektronischen Verwaltungsakt, der der Anfechtung unterliegt, ist eine Erklärung beizufügen, durch die der Beteiligte über den Rechtsbehelf, der gegen den Verwaltungsakt gegeben ist, über die Behörde oder das Gericht, bei denen der Rechtsbehelf einzulegen ist, den Sitz und über die einzuhaltende Frist belehrt wird (Rechtsbehelfsbelehrung). Die Rechtsbehelfsbelehrung ist auch der schriftlichen oder elektronischen Bestätigung eines Verwaltungsaktes und der Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 beizufügen.

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern die Klägerin nicht vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit einer Baulast.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. ... (...) in Ludwigsburg. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „ Tammer Feld“ Nr. .../01 vom 21.07.1969, der für das Grundstück ein Mischgebiet ausweist.
Anlässlich eines Antrages auf Erteilung einer Baugenehmigung gab die Rechtsvorgängerin der Klägerin am 25.03.1986 folgende Baulasterklärung ab:
„Die Fa. A.-R., …, beantragt eine Genehmigung für einen Heimwerkermarkt im EG des Gebäudes ... in Ludwigsburg-Nord nach den Planunterlagen der Planungsgruppe … .
Anlässlich dieser Nutzungsänderung verpflichtet sich die Fa. A.-R. für sich und ihre Rechtsnachfolger, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die negative Auswirkungen auf die Innenstadt und Stadtteilzentren („innenstadtschädliche“) haben könnten. Dies sind gemäß GMA-Gutachten vom Januar 1984 insbesondere die Branchen: Nahrungs-, Genuss-, Lebensmittel, Obst und Gemüse, Textilwaren, Schuhe, Lederwaren, Sport- und Freizeitartikel, Kleinelektrik einschließlich Radio, Fernsehen und Video.“
Die Baulast wurde am 12.06.1987 in das Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 lfd. Nr. 1 eingetragen.
Mit Schreiben vom 18.09.2002 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Löschung der Baulast. Diese sei wegen Verstoßes gegen materielles Baurecht nie wirksam entstanden. Die Sortimentsbeschränkung diene nicht der Sicherung öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Zumindest sei ihre Wirksamkeit zwischenzeitlich entfallen, da auf den Nachbargrundstücken die Firmen B. und I. großflächige Einzelhandelszentren errichtet hätten. Mit Schreiben vom 17.10.2002 lehnte die Beklagte die Löschung der Baulast ab. Diese sei wirksam bestellt worden und es bestehe nach wie vor ein öffentliches Interesse.
Am 17.01.2003 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Stuttgart Klage erhoben mit dem Ziel, die Beklagte zur Löschung hilfsweise zum Verzicht auf die Baulast zu verurteilen. Mit Urteil vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben und die Beklagte zur Löschung der Baulast verurteilt. Zur Begründung ist ausgeführt, die Baulast sei unwirksam, da nie eine baurechtliche Bedeutsamkeit vorgelegen und nie ein baurechtlich relevantes öffentliches Interesse an ihr bestanden habe. Die Genehmigungsfähigkeit des Heimwerkermarktes habe nicht von der Baulast abgehangen; eine der Baugenehmigung entsprechende Nutzung sei ohne die Baulast gesichert gewesen. Die Voraussetzungen für eine Baulast auf Vorrat hätten ebenfalls nicht vorgelegen. Der Bebauungsplan enthalte keine sortimentsbeschränkenden Festsetzungen. Das Ziel der Verhinderung von Konsumabgang aus der Innenstadt habe keinen baurechtlichen Niederschlag gefunden. Die Ausweisung von Sondergebieten und die Errichtung großer Einkaufsmärkte in unmittelbarer Nähe sprächen gegen eine baurechtliche Bedeutsamkeit. Die Befürchtung der Beklagten, ohne die Sortimentsbeschränkung könnte aus dem Mischgebiet ein Sondergebiet entstehen, sei nicht nachvollziehbar. Nach dem Bebauungsplan seien Einzelhandelsbetriebe ohne Sortimentsbeschränkungen zulässig, sofern sie nicht der Einschränkung nach § 11 Abs. 3 Nrn. 2 und 3 BauNVO unterlägen oder sonst der Eigenart des Gebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 BauNVO widersprächen. Die Beklagte könne bei zukünftigen Genehmigungsverfahren auf die Einhaltung dieser Vorschrift achten und damit eine unzulässige Bebauung verhindern. Das öffentliche Interesse ergebe sich auch nicht aus dem Gebot der Konfliktbewältigung, zumal der Bebauungsplan von 1969 stamme, die Baulast aber erst 1996 übernommen worden sei. Unerheblich sei, dass sich ein Grundstückseigentümer durch eine Baulast enger binden könne als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde - etwa im Wege einer Auflage - hätte binden können, da für die Selbstbindung eine baurechtliche Bedeutsamkeit erforderlich sei, an der es fehle. Der Löschungsanspruch sei auch nicht verwirkt.
Die Beklagte hat gegen das ihr am 23.01.2006 zugestellte Urteil am 14.02.2006 Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt. Mit Beschluss vom 22.05.2006 - 3 S 454/06 - hat der Senat die Berufung wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten zugelassen.
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Die Beklagte beantragt,
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das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - zu ändern und die Klage abzuweisen.
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Zur Begründung wird ausgeführt, das Verwaltungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass sich das Grundstück bei Stellung des Bauantrags für die Ansiedlung innenstadtschädlicher Sortimente geeignet habe. Im Rahmen ihrer Planungshoheit habe sie ein Märktekonzept entwickelt, das die Standorte innenstadtrelevanter Sortimente festlege und beabsichtige, andere Standorte von derartigen Sortimenten freizuhalten. Dies hätte auf dem Grundstück der Klägerin durch Änderung des Bebauungsplans umgesetzt werden können. Wegen der Baulast sei hierauf verzichtet worden. Dies zeige deren hohe bodenrechtliche Relevanz. Die Baulast verbiete grundstücksbezogen, die genehmigte innenstadtunschädliche Einzelhandelsnutzung in eine innenstadtschädliche umzuwandeln. Ob eine solche Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sei, werde im Einzelfall unterschiedlich beantwortet. Selbst im Falle einer Genehmigungspflicht könnte die Nutzung formell illegal, jedoch materiell im Einklang mit dem Bebauungsplan geändert und auf diese Weise eine innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzung bestandsgeschützt aufgenommen werden. Derartige Nutzungsänderungen verbiete die Baulast, weshalb sie von der Baurechtsbehörde unterbunden werden könnten. Auch aus diesem Grund habe sie baurechtliche Bedeutsamkeit. Zu Unrecht habe das Verwaltungsgericht ein öffentliches Interesse am Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelsnutzung verneint, wenn in einem angrenzenden Plangebiet ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel ohne derartige Einzelhandelsbeschränkung zugelassen werde. Das Einzelhandelskonzept ziele gerade darauf, im Rahmen des planerischen Ermessens Standorte auszuweisen, an denen innenstadtrelevanter Einzelhandel stattfinden solle. Durch ein Sondergebiet könnten Sortimente und Flächen so festgelegt werden, dass mit einer Beeinträchtigung der Innenstadt nicht gerechnet werden müsse. Dies habe nicht zur Folge, dass auch in angrenzenden Plangebieten innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen zugelassen werden müssten. Logische Folge der Festsetzung eines Einzelhandel-Sondergebiets sei der Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelsnutzungen in den anschließenden Gebieten, um die Steuerungsfunktion des Märktekonzeptes und der Festsetzung greifen zu lassen. Dass es dabei Grenzziehungen gebe, die für die anschließenden Grundstückseigentümer nachteilig seien und deren Interessen widersprächen, liege in der Natur der Sache. Deshalb könne aber nicht das baurechtlich relevante öffentliche Interesse verneint werden. Zu berücksichtigen sei, dass in Mischgebieten ein öffentliches Interesse am Ausschluss innenstadtrelevanter Nutzungen daraus folgen könne, dass dort zwar nur nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig seien, eine Agglomeration aber schwer zu verhindern sei. Um die negativen städtebaulichen Agglomerationswirkungen selbstständiger Betriebe unterhalb der Großflächigkeit zu vermeiden, bestehe nur die Möglichkeit, innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen insgesamt auszuschließen. Dies habe vorliegend durch Änderung des Bebauungsplans oder durch Übernahme der Baulast geschehen können. Das öffentliche Interesse, außerhalb des Sondergebiets innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen nicht zuzulassen, bestehe fort, weshalb das baurechtlich relevante öffentliche Interesse am Bestand der Baulast heute noch vorliege. Die Baulast beinhalte die Verpflichtung, ein sich aus dem Bebauungsplan ergebendes Recht nicht auszuüben. Damit handele es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, zu einem das Grundstück der Klägerin betreffenden Unterlassen, das sich nicht schon aus einer öffentlich-rechtlichen Vorschrift ergebe. Aufgrund der Baulast könne die Baurechtsbehörde gegen baulastwidrige Verhaltensweisen vorgehen. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, auf die Baulast zu verzichten. Unerheblich sei, dass sich die Baulast nach ihrem Wortlaut nur auf die Verpflichtung beziehe, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten. Es sei offenkundig, dass damit die Verpflichtung des Eigentümers habe geregelt werden sollen, das Grundstück nicht in dem genannten Sinne zu nutzen. Bei der Erklärung handle es sich um eine auslegungsbedürftige und -fähige Willensäußerung. Dabei komme es nach § 133 BGB für den Bedeutungsgehalt auf den Empfängerhorizont an. Es bestehe kein ernsthafter Zweifel, dass die Beklagte bei Annahme der Erklärung davon habe ausgehen dürfen und ausgegangen sei, dass mit dieser eine öffentlich-rechtliche Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit begründet werden sollte. Den Beteiligen seien die Zusammenhänge bekannt gewesen. Deshalb könne dem objektiven Erklärungswert nur die Bedeutung beigemessen werden, die sich auf die Grundstücksnutzung beziehe und von der bisher alle Beteiligten ausgegangen seien.
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Die Klägerin beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen,
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hilfsweise,
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die Beklagte zu verpflichten, auf die im Baulastenverzeichnis der Beklagten im Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 unter der lfd. Nr. 1 eingetragene Baulast zu verzichten und diese zu löschen.
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Zur Begründung wird ausgeführt, nach dem eindeutigen Wortlaut beziehe sich die Baulast auf Vermietungen. Dies sei baurechtlich ohne Bedeutung und von der Baurechtsbehörde nicht zu berücksichtigen. Damit habe die Baulast keine baurechtlich relevante öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Inhalt. Aufgrund des eindeutigen Wortlauts bedürfe es keiner korrigierenden oder erweiternden Auslegung. Ausgeschlossen sei nur eine Vermietung, nicht aber eine Nutzung insbesondere durch die Eigentümerin selbst. Auch fehle es an baurechtlichen Vorgaben, die die Verpflichtung rechtfertigen könnten. Es sei daher konsequent, dass sich die Verpflichtung ausschließlich auf ein privatrechtliches Tun beziehe. Eine solche zivilrechtliche Verpflichtung habe durch Baulast nicht übernommen werden können. Zudem fehle es an der baurechtlichen Bedeutsamkeit. Soweit sich die Beklagte auf ihr Märktekonzept und die Möglichkeit einer Bebauungsplanänderung berufe, belege dies die fehlende baurechtliche Relevanz. Erst mit Umsetzung in einem Bebauungsplan wäre das Märktekonzept baurechtlich bedeutsam. Eine Nutzungsänderung wäre derzeit ohne die Baulast problemlos zulässig. Das von der Beklagten ins Feld geführte Märktekonzept sei Wirtschaftspolitik, aber keine Bodenordnung im Sinne des Bauplanungsrechts. Zu Recht habe das Verwaltungsgericht angenommen, dass jedenfalls zwischenzeitlich kein öffentliches Interesse an der Verpflichtung mehr bestehe. Die Ausweisung von Sondergebieten und die Errichtung großer Einkaufsmärkte unmittelbar angrenzend an ihr Grundstück lasse einen denkbaren Schutz innenstadtrelevanter Sortimente obsolet werden. Dem könne nicht entgegengehalten werden, dass die Ausweisung derartiger Sondergebiete es erforderlich mache, Grenzen zu ziehen und eine weitere Ausweitung innenstadtschädlicher Sortimente zu verhindern. Die Erforderlichkeit einer Grenzziehung ergebe sich insbesondere nicht daraus, dass in dem angrenzenden Mischgebiet durch Agglomeration kleinerer Einzelhandelsbetriebe eine Beeinträchtigung des Einzelhandels in der Innenstadt erfolgen könne. Ein baurechtliches öffentliches Interesse würde voraussetzen, dass das Märktekonzept planungsrechtlichen Niederschlag gefunden habe und eine Abgrenzung im Einzelnen tatsächlich bestehe. Solange es an der planungsrechtlichen Umsetzung fehle, bestehe kein öffentliches Interesse.
18 
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die dem Senat vorgelegten Aktenauszüge der Beklagten sowie die Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart - 19 K 211/03 - verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
19 
Die Berufung der Beklagten ist nach Zulassung durch den Senat statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere genügt der innerhalb der Monatsfrist des § 124 a Abs. 6 Satz 1 VwGO eingegangene Schriftsatz der Beklagten den Formerfordernissen des § 124 a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 4 VwGO. Die Berufung ist aber nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage im Ergebnis zu Recht hinsichtlich des von der Klägerin mit ihrem Hauptantrag verfolgten Löschungsbegehrens stattgegeben. Damit erübrigt sich eine Entscheidung über den von der Klägerin gestellten Hilfsantrag.
20 
Die Löschung der im Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 lfd. Nr. 1 eingetragenen Baulast ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - im Wege einer allgemeine Leistungsklage zu verfolgen, da weder die Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 LVwVfG darstellt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, VBlBW 1991, 59 m.w.N.).
21 
Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Löschung der streitgegenständlichen Baulast. Da diese nicht wirksam ist, ist das Baulastenverzeichnis insoweit unrichtig. Die Ausweisung einer nicht vorhandenen öffentlich-rechtlichen Beschränkung in einem öffentlichen Register, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung streitet, ist eine Eigentumsbeeinträchtigung, deren Beseitigung der Eigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts verlangen kann (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 12.12.1986 - 1 A 172/86 -, BRS 46, Nr. 164).
22 
1. Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -). Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Baulasterklärung um eine einseitige Willenserklärung handelt, die in entsprechender Anwendung der Vorschriften des BGB auszulegen ist. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 13.06.1984 - 3 S 696/84 -, VBlBW 1984, 381, und vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -).
23 
In Anwendung dieser Grundsätze ist davon auszugehen, dass die streitgegenständliche Baulast die Verpflichtung der damaligen Grundstückseigentümerin und ihrer Rechtsnachfolger enthält, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die aufgrund des von ihnen geführten Warensortiments innenstadtschädliche Auswirkungen haben. Soweit die Beklagte die Verpflichtung in einem weitergehenden Sinne dahin verstanden haben möchte, das Grundstück - auch etwa durch den jeweiligen Eigentümer - nicht in einer entsprechenden Art und Weise zu nutzen, kann ein entsprechender Verpflichtungswille dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Unterlassungserklärung nicht entnommen werden. Auch die offensichtlich nur noch rudimentär vorhandenen Unterlagen aus dem Baugenehmigungsverfahren, anlässlich dessen die Erklärung von der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegeben worden ist, enthalten keine Hinweise für die von der Beklagten gewünschte Auslegung. Ausweislich der vorgelegten Unterlagen ging es im damaligen Genehmigungsverfahren offensichtlich um die Umnutzung von der Eigentümerin zuvor als Autohaus - selbst - genutzter Räume in einen - fremd genutzten - Baumarkt. Dies dürfte erklären, warum die Verpflichtung sich auf den Tatbestand der Vermietung bezieht. Insoweit hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass bei Abgabe der Erklärung die Gefahr einer innenstadtschädlichen Eigennutzung eher fern gelegen habe. Damit sind die Beteiligten zum damaligen Zeitpunkt offensichtlich davon ausgegangen, dass eine auf den Tatbestand der Vermietung beschränkte Unterlassungsverpflichtung der Grundstückseigentümerin den von der Beklagten angestrebten Zentrenschutz ausreichend sichert. Auch in den von der Beklagten in diesem Zusammenhang vorgelegten Schriftstücken wird nur darauf abgestellt, dass die Eigentümerin sich durch Baulast verpflichtet habe, nicht an entsprechende Einzelhandelsunternehmen zu vermieten. Allein der Umstand, dass eine Erklärung diesen Inhalts den angestrebten Zentrenschutz objektiv nicht wirksam sicherstellt, rechtfertigt es nicht, die von der damaligen Grundstückseigentümerin übernommene Verpflichtung über ihren eindeutigen Wortlaut hinaus in dem von der Beklagten gewünschten weitergehenden Sinne zu verstehen, zumal ausweislich der im Berufungsverfahren vorgelegten Unterrichtung des Bauausschusses durch das Bauordnungsamt vom 17.09.1986 schon damals auf Seiten der Beklagten gesehen wurde, dass durch die Baulast zwar möglicherweise bezogen auf das konkrete Bauvorhaben planungsrechtliche Bedenken beseitigt werden könnten, dessen ungeachtet eine Änderung des Bebauungsplans aber für notwendig erachtet und ausdrücklich empfohlen worden ist.
24 
2. Die so auszulegende Verpflichtung konnte im Wege einer Baulast nicht wirksam eingegangen werden. Wie oben dargelegt können durch Baulast nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen begründet werden. Auch kann nicht jedes grundstücksbezogene Verhalten Gegenstand einer Baulast sein. § 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25 
Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).
26 
In Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend keine wirksame Baulast entstanden. Die in der Baulast übernommene Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, knüpft an einen privatrechtlichen Rechtsvorgang an. Allein der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin durch die ausdrücklich als „Baulasterklärung“ bezeichnete Verpflichtung eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eingehen wollte, ändert daran nichts. Das Baurecht enthält zwar Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung (vgl. etwa § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Diese betreffen aber die tatsächliche Nutzung und nicht den einer Nutzung möglicherweise vorgelagerten Vorgang der zivilrechtlichen Nutzungsüberlassung. Mithin handelt es bei der Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, schon nicht um dem öffentlichen Recht zuzuordnende Verpflichtung. Im Übrigen fehlt der übernommenen Verpflichtung auch die erforderliche baurechtliche Bedeutsamkeit, da sie nur die Vermietung des Grundstücks an ein Einzelhandelsunternehmen mit zentrenrelevantem Sortiment verbietet, nicht aber eine entsprechende Nutzung des Grundstücks, etwa unmittelbar durch den jeweiligen Grundstückseigentümer. Durch die Baulast sollten zwar möglicherweise planungsrechtliche Bedenken bezüglich der beabsichtigten und zur Genehmigung gestellten Nutzungsänderung ausgeräumt werden. Der bloße Tatbestand der Vermietung stellt aber keine Handlung dar, die nach den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Baurechtsvorschriften eine Verfügung der Baurechtsbehörde gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin rechtfertigen könnte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Baulast ausschließlich öffentlichen Interessen dient (vgl. Sauter, a.a.O., § 71 RdNr. 14) und sich nur auf Regelungen beziehen darf, die für die Baurechtsbehörde entscheidungserheblich sind (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.12.1986 - 8 S 1282/86 -). Hieran fehlt es vorliegend, da die Baulast ihrem Inhalt nach keine Verpflichtung bezüglich der - für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit maßgeblichen - Nutzung des Grundstücks der Klägerin enthält, sondern sich ausschließlich auf den vorgelagerten zivilrechtlichen Vorgang der Vermietung bezieht, der für sich gesehen für die Baurechtsbehörde bei der Erfüllung ihrer bauaufsichtlichen Aufgaben ohne Bedeutung ist. Zivilrechtliche Vereinbarungen unterliegen grundsätzlich nicht der Prüfungskompetenz der Baurechtsbehörde und sind damit baurechtlich irrelevant (vgl. auch § 58 Abs. 3 LBO, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird). Damit fehlt der Baulast die Eignung, einen etwaigen Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen von der Baurechtsbehörde zu beachtenden Vorschriften auszuräumen.
27 
3. Ist die im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast mithin unwirksam, hat die Klägerin einen Anspruch auf Löschung. Dieser Anspruch ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - nicht verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts setzt neben einem erheblichen Zeitraum zwischen Entstehung und Geltendmachung des Rechts besondere Umstände voraus, nach denen der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - a.a.O. - m.w.N.). Zutreffend hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht ersichtlich und von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden ist.
28 
Damit hat das Verwaltungsgericht der Klage hinsichtlich des Hauptantrags zu Recht stattgegeben und ist die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
29 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 1 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
30 
Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
31 
Beschluss
32 
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 2 GKG n.F. endgültig auf 5.000,-- EUR festgesetzt.
33 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

 
19 
Die Berufung der Beklagten ist nach Zulassung durch den Senat statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere genügt der innerhalb der Monatsfrist des § 124 a Abs. 6 Satz 1 VwGO eingegangene Schriftsatz der Beklagten den Formerfordernissen des § 124 a Abs. 6 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 4 VwGO. Die Berufung ist aber nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage im Ergebnis zu Recht hinsichtlich des von der Klägerin mit ihrem Hauptantrag verfolgten Löschungsbegehrens stattgegeben. Damit erübrigt sich eine Entscheidung über den von der Klägerin gestellten Hilfsantrag.
20 
Die Löschung der im Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt Nr. 3462, S. 1 lfd. Nr. 1 eingetragenen Baulast ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - im Wege einer allgemeine Leistungsklage zu verfolgen, da weder die Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 LVwVfG darstellt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - 8 S 637/90 -, VBlBW 1991, 59 m.w.N.).
21 
Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Löschung der streitgegenständlichen Baulast. Da diese nicht wirksam ist, ist das Baulastenverzeichnis insoweit unrichtig. Die Ausweisung einer nicht vorhandenen öffentlich-rechtlichen Beschränkung in einem öffentlichen Register, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung streitet, ist eine Eigentumsbeeinträchtigung, deren Beseitigung der Eigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts verlangen kann (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 12.12.1986 - 1 A 172/86 -, BRS 46, Nr. 164).
22 
1. Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -). Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Baulasterklärung um eine einseitige Willenserklärung handelt, die in entsprechender Anwendung der Vorschriften des BGB auszulegen ist. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 13.06.1984 - 3 S 696/84 -, VBlBW 1984, 381, und vom 07.12.2001 - 3 S 2425/00 -).
23 
In Anwendung dieser Grundsätze ist davon auszugehen, dass die streitgegenständliche Baulast die Verpflichtung der damaligen Grundstückseigentümerin und ihrer Rechtsnachfolger enthält, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die aufgrund des von ihnen geführten Warensortiments innenstadtschädliche Auswirkungen haben. Soweit die Beklagte die Verpflichtung in einem weitergehenden Sinne dahin verstanden haben möchte, das Grundstück - auch etwa durch den jeweiligen Eigentümer - nicht in einer entsprechenden Art und Weise zu nutzen, kann ein entsprechender Verpflichtungswille dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Unterlassungserklärung nicht entnommen werden. Auch die offensichtlich nur noch rudimentär vorhandenen Unterlagen aus dem Baugenehmigungsverfahren, anlässlich dessen die Erklärung von der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegeben worden ist, enthalten keine Hinweise für die von der Beklagten gewünschte Auslegung. Ausweislich der vorgelegten Unterlagen ging es im damaligen Genehmigungsverfahren offensichtlich um die Umnutzung von der Eigentümerin zuvor als Autohaus - selbst - genutzter Räume in einen - fremd genutzten - Baumarkt. Dies dürfte erklären, warum die Verpflichtung sich auf den Tatbestand der Vermietung bezieht. Insoweit hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass bei Abgabe der Erklärung die Gefahr einer innenstadtschädlichen Eigennutzung eher fern gelegen habe. Damit sind die Beteiligten zum damaligen Zeitpunkt offensichtlich davon ausgegangen, dass eine auf den Tatbestand der Vermietung beschränkte Unterlassungsverpflichtung der Grundstückseigentümerin den von der Beklagten angestrebten Zentrenschutz ausreichend sichert. Auch in den von der Beklagten in diesem Zusammenhang vorgelegten Schriftstücken wird nur darauf abgestellt, dass die Eigentümerin sich durch Baulast verpflichtet habe, nicht an entsprechende Einzelhandelsunternehmen zu vermieten. Allein der Umstand, dass eine Erklärung diesen Inhalts den angestrebten Zentrenschutz objektiv nicht wirksam sicherstellt, rechtfertigt es nicht, die von der damaligen Grundstückseigentümerin übernommene Verpflichtung über ihren eindeutigen Wortlaut hinaus in dem von der Beklagten gewünschten weitergehenden Sinne zu verstehen, zumal ausweislich der im Berufungsverfahren vorgelegten Unterrichtung des Bauausschusses durch das Bauordnungsamt vom 17.09.1986 schon damals auf Seiten der Beklagten gesehen wurde, dass durch die Baulast zwar möglicherweise bezogen auf das konkrete Bauvorhaben planungsrechtliche Bedenken beseitigt werden könnten, dessen ungeachtet eine Änderung des Bebauungsplans aber für notwendig erachtet und ausdrücklich empfohlen worden ist.
24 
2. Die so auszulegende Verpflichtung konnte im Wege einer Baulast nicht wirksam eingegangen werden. Wie oben dargelegt können durch Baulast nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen begründet werden. Auch kann nicht jedes grundstücksbezogene Verhalten Gegenstand einer Baulast sein. § 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25 
Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).
26 
In Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend keine wirksame Baulast entstanden. Die in der Baulast übernommene Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, knüpft an einen privatrechtlichen Rechtsvorgang an. Allein der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin durch die ausdrücklich als „Baulasterklärung“ bezeichnete Verpflichtung eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eingehen wollte, ändert daran nichts. Das Baurecht enthält zwar Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung (vgl. etwa § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Diese betreffen aber die tatsächliche Nutzung und nicht den einer Nutzung möglicherweise vorgelagerten Vorgang der zivilrechtlichen Nutzungsüberlassung. Mithin handelt es bei der Verpflichtung, nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, schon nicht um dem öffentlichen Recht zuzuordnende Verpflichtung. Im Übrigen fehlt der übernommenen Verpflichtung auch die erforderliche baurechtliche Bedeutsamkeit, da sie nur die Vermietung des Grundstücks an ein Einzelhandelsunternehmen mit zentrenrelevantem Sortiment verbietet, nicht aber eine entsprechende Nutzung des Grundstücks, etwa unmittelbar durch den jeweiligen Grundstückseigentümer. Durch die Baulast sollten zwar möglicherweise planungsrechtliche Bedenken bezüglich der beabsichtigten und zur Genehmigung gestellten Nutzungsänderung ausgeräumt werden. Der bloße Tatbestand der Vermietung stellt aber keine Handlung dar, die nach den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Baurechtsvorschriften eine Verfügung der Baurechtsbehörde gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin rechtfertigen könnte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Baulast ausschließlich öffentlichen Interessen dient (vgl. Sauter, a.a.O., § 71 RdNr. 14) und sich nur auf Regelungen beziehen darf, die für die Baurechtsbehörde entscheidungserheblich sind (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.12.1986 - 8 S 1282/86 -). Hieran fehlt es vorliegend, da die Baulast ihrem Inhalt nach keine Verpflichtung bezüglich der - für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit maßgeblichen - Nutzung des Grundstücks der Klägerin enthält, sondern sich ausschließlich auf den vorgelagerten zivilrechtlichen Vorgang der Vermietung bezieht, der für sich gesehen für die Baurechtsbehörde bei der Erfüllung ihrer bauaufsichtlichen Aufgaben ohne Bedeutung ist. Zivilrechtliche Vereinbarungen unterliegen grundsätzlich nicht der Prüfungskompetenz der Baurechtsbehörde und sind damit baurechtlich irrelevant (vgl. auch § 58 Abs. 3 LBO, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird). Damit fehlt der Baulast die Eignung, einen etwaigen Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen von der Baurechtsbehörde zu beachtenden Vorschriften auszuräumen.
27 
3. Ist die im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast mithin unwirksam, hat die Klägerin einen Anspruch auf Löschung. Dieser Anspruch ist - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angenommen - nicht verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts setzt neben einem erheblichen Zeitraum zwischen Entstehung und Geltendmachung des Rechts besondere Umstände voraus, nach denen der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.06.1990 - a.a.O. - m.w.N.). Zutreffend hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht ersichtlich und von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden ist.
28 
Damit hat das Verwaltungsgericht der Klage hinsichtlich des Hauptantrags zu Recht stattgegeben und ist die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
29 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 1 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
30 
Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
31 
Beschluss
32 
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 2 GKG n.F. endgültig auf 5.000,-- EUR festgesetzt.
33 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

(1) Ein Verwaltungsakt muss inhaltlich hinreichend bestimmt sein.

(2) Ein Verwaltungsakt kann schriftlich, elektronisch, mündlich oder in anderer Weise erlassen werden. Ein mündlicher Verwaltungsakt ist schriftlich oder elektronisch zu bestätigen, wenn hieran ein berechtigtes Interesse besteht und der Betroffene dies unverzüglich verlangt. Ein elektronischer Verwaltungsakt ist unter denselben Voraussetzungen schriftlich zu bestätigen; § 3a Abs. 2 findet insoweit keine Anwendung.

(3) Ein schriftlicher oder elektronischer Verwaltungsakt muss die erlassende Behörde erkennen lassen und die Unterschrift oder die Namenswiedergabe des Behördenleiters, seines Vertreters oder seines Beauftragten enthalten. Wird für einen Verwaltungsakt, für den durch Rechtsvorschrift die Schriftform angeordnet ist, die elektronische Form verwendet, muss auch das der Signatur zugrunde liegende qualifizierte Zertifikat oder ein zugehöriges qualifiziertes Attributzertifikat die erlassende Behörde erkennen lassen. Im Fall des § 3a Absatz 2 Satz 4 Nummer 3 muss die Bestätigung nach § 5 Absatz 5 des De-Mail-Gesetzes die erlassende Behörde als Nutzer des De-Mail-Kontos erkennen lassen.

(4) Für einen Verwaltungsakt kann für die nach § 3a Abs. 2 erforderliche Signatur durch Rechtsvorschrift die dauerhafte Überprüfbarkeit vorgeschrieben werden.

(5) Bei einem schriftlichen Verwaltungsakt, der mit Hilfe automatischer Einrichtungen erlassen wird, können abweichend von Absatz 3 Unterschrift und Namenswiedergabe fehlen. Zur Inhaltsangabe können Schlüsselzeichen verwendet werden, wenn derjenige, für den der Verwaltungsakt bestimmt ist oder der von ihm betroffen wird, auf Grund der dazu gegebenen Erläuterungen den Inhalt des Verwaltungsaktes eindeutig erkennen kann.

(6) Einem schriftlichen oder elektronischen Verwaltungsakt, der der Anfechtung unterliegt, ist eine Erklärung beizufügen, durch die der Beteiligte über den Rechtsbehelf, der gegen den Verwaltungsakt gegeben ist, über die Behörde oder das Gericht, bei denen der Rechtsbehelf einzulegen ist, den Sitz und über die einzuhaltende Frist belehrt wird (Rechtsbehelfsbelehrung). Die Rechtsbehelfsbelehrung ist auch der schriftlichen oder elektronischen Bestätigung eines Verwaltungsaktes und der Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 beizufügen.

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, innerhalb dieser Frist Rechtsmittelanträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.

(2) Der Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Das gilt nicht, soweit der Streitgegenstand erweitert wird.

(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung des Rechtsmittels und im Verfahren über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung des Rechtsmittels ist Streitwert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.

(1) Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts können vorbehaltlich des § 99 Abs. 2 und des § 133 Abs. 1 dieses Gesetzes sowie des § 17a Abs. 4 Satz 4 des Gerichtsverfassungsgesetzes nicht mit der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht angefochten werden.

(2) Im Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht gilt für Entscheidungen des beauftragten oder ersuchten Richters oder des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle § 151 entsprechend.

(1) Über Erinnerungen des Kostenschuldners und der Staatskasse gegen den Kostenansatz entscheidet das Gericht, bei dem die Kosten angesetzt sind. Sind die Kosten bei der Staatsanwaltschaft angesetzt, ist das Gericht des ersten Rechtszugs zuständig. War das Verfahren im ersten Rechtszug bei mehreren Gerichten anhängig, ist das Gericht, bei dem es zuletzt anhängig war, auch insoweit zuständig, als Kosten bei den anderen Gerichten angesetzt worden sind. Soweit sich die Erinnerung gegen den Ansatz der Auslagen des erstinstanzlichen Musterverfahrens nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz richtet, entscheidet hierüber das für die Durchführung des Musterverfahrens zuständige Oberlandesgericht.

(2) Gegen die Entscheidung über die Erinnerung findet die Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch zulässig, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt.

(3) Soweit das Gericht die Beschwerde für zulässig und begründet hält, hat es ihr abzuhelfen; im Übrigen ist die Beschwerde unverzüglich dem Beschwerdegericht vorzulegen. Beschwerdegericht ist das nächsthöhere Gericht. Eine Beschwerde an einen obersten Gerichtshof des Bundes findet nicht statt. Das Beschwerdegericht ist an die Zulassung der Beschwerde gebunden; die Nichtzulassung ist unanfechtbar.

(4) Die weitere Beschwerde ist nur zulässig, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und sie wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zugelassen hat. Sie kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht; die §§ 546 und 547 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend. Über die weitere Beschwerde entscheidet das Oberlandesgericht. Absatz 3 Satz 1 und 4 gilt entsprechend.

(5) Anträge und Erklärungen können ohne Mitwirkung eines Bevollmächtigten schriftlich eingereicht oder zu Protokoll der Geschäftsstelle abgegeben werden; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend. Für die Bevollmächtigung gelten die Regelungen der für das zugrunde liegende Verfahren geltenden Verfahrensordnung entsprechend. Die Erinnerung ist bei dem Gericht einzulegen, das für die Entscheidung über die Erinnerung zuständig ist. Die Erinnerung kann auch bei der Staatsanwaltschaft eingelegt werden, wenn die Kosten bei dieser angesetzt worden sind. Die Beschwerde ist bei dem Gericht einzulegen, dessen Entscheidung angefochten wird.

(6) Das Gericht entscheidet über die Erinnerung durch eines seiner Mitglieder als Einzelrichter; dies gilt auch für die Beschwerde, wenn die angefochtene Entscheidung von einem Einzelrichter oder einem Rechtspfleger erlassen wurde. Der Einzelrichter überträgt das Verfahren der Kammer oder dem Senat, wenn die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist oder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Das Gericht entscheidet jedoch immer ohne Mitwirkung ehrenamtlicher Richter. Auf eine erfolgte oder unterlassene Übertragung kann ein Rechtsmittel nicht gestützt werden.

(7) Erinnerung und Beschwerde haben keine aufschiebende Wirkung. Das Gericht oder das Beschwerdegericht kann auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen; ist nicht der Einzelrichter zur Entscheidung berufen, entscheidet der Vorsitzende des Gerichts.

(8) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.