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Verwaltungsgericht München Urteil, 18. Juni 2018 - M 8 K 17.4323

published on 18/06/2018 00:00
Verwaltungsgericht München Urteil, 18. Juni 2018 - M 8 K 17.4323
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Gericht

Verwaltungsgericht München
Bayerstraße 30, 80335 München
089 5143-0
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Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des Gebäudes … Str. 148 auf der ehemaligen Fl.Nr. …, Gemarkung …, das Teil einer aus 10 Häusern bestehenden Wohnanlage entlang der … Straße im Norden und entlang der …straße (Haus 9 und Haus 10) im Süden ist. Das Gebäude des Klägers an der Ecke der Kreuzung … Straße/ …straße ist als „Haus 1“ dieser Gesamtwohnanlage bezeichnet, die sich derzeit insgesamt noch im Bau befindet. Für den oben dargestellten Bereich gilt der Bebauungsplan Nr. …, rechtsverbindlich seit dem 30. Januar 1970, der hier entlang der … Straße ab der Ecke …straße/ … Straße bis zum Gebäude … Str. 156/158 und an der Ecke …straße/ …straße, im Osten begrenzt durch das Gebäude …str. 5, „WA“ (Allgemeines Wohngebiet) festsetzt.

(Lageplan aufgrund Einscannens nicht mehr maßstabsgetreu)

Am 18. Juli 2017 stellte der Kläger einen Antrag auf Vorbescheid für die „Nutzungsänderung von 16 Wohnungen eines Mehrfamilienhauses zu 16 Wohnungen eines Boardinghouses“ nach Plan-Nr. … Dem Bauantrag war folgender Fragen-Katalog beigefügt:

1. Ist das Bauvorhaben grundsätzlich planungsrechtlich zulässig?

2. Ist die beabsichtigte Nutzungsänderung als Boardinghouse zulässig?

3. Ist das geplante Maß der Nutzung mit 16 Wohneinheiten zulässig?

4. Hilfsweise, kann für die Genehmigung des Boardinghouses eine Ausnahme (gemäß § 31 Abs. 1 BauGB) von den Vorgaben des Bebauungsplans erteilt werden?

5. Hilfsweise, kann für die Genehmigung des Boardinghouses eine Befreiung (gemäß § 31 Abs. 2 BauGB) von den Vorgaben des Bebauungsplans gewährt werden?

6. Äußerst hilfsweise, kann für die Genehmigung des Boardinghouses eine Abweichung (gemäß Art. 63 BayBO) von der Einhaltung des Bebauungsplans zugelassen werden?

7. Die Beantwortung dieser Frage soll auf der Suche nach etwaigen alternativen Nutzungen nur für den Fall erfolgen, dass keine der Fragen 2, 4, 5 oder 6 mit ja beantwortet werden:

Ist in einer, in mehreren oder in allen 16 Nutzungseinheiten, die bisher als Wohnungen genehmigt sind, eine Nutzungsänderung hin zu einem oder mehreren sonstigen „nicht störenden Gewerbebetrieben“ prinzipiell zulässig?

Eine dadurch etwa höhere Anzahl erforderlicher Stellplätze ist bei der Beantwortung nicht zu berücksichtigen; die Ermittlung des Stellplatzbedarfs erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.

Die äußeren Abmessungen der Nutzungseinheiten bleiben weitestgehend unverändert.

Dem Fragenkatalog war eine tatsächliche und rechtliche Erläuterung beigefügt, die das Bauvorhaben dahingehend beschreibt, dass das Objekt aus 16 Wohneinheiten und 1 Café im Erdgeschoss bestehe, das mit Bescheid der Beklagten vom 14. März 2017 als Bauvorhaben „Neubau einer Wohnanlage mit Café und Tiefgarage“, … Str. 148 - 152 genehmigt worden sei. Bei der beabsichtigten Nutzungsänderung als so genanntes „Boardinghouse“ sollen die 16 Wohnungen hochwertig möbliert und vollständig eingerichtet (gehobener Luxus, z. B. pro Wohnung 3 Bäder) vermietet werden. Ein Wechsel der Mieter soll täglich möglich sein; es sei aber geplant, dass die Wohnungen so vermietet werden würden, dass es im Jahr etwa 8 unterschiedliche Mieter gebe, die jeweils für mehrere Wochen die Wohnungen anmieteten. Ein Leerstand der Wohnungen solle nicht erfolgen. Es werde kein Roomservice angeboten, sondern es erfolge eine reine Vermietung der Räumlichkeiten. Kleinigkeiten zum Essen und Getränke solle das Café im Haus anbieten. Die Reinigung der Wohnungen erfolge 3-mal pro Woche durch einen Putzservice; sonstige Leistungen (z.B. Dolmetscherdienste) würden vom Boardinghouse nicht angeboten.

Weiterhin legte der Kläger dar, weshalb die beabsichtigte Nutzungsänderung von großem Vorteil sowohl für die Betreiber als auch für die Stadt … sei.

Unter dem 24. August 2017 erließ die Beklagte folgenden Vorbescheid:

Die Fragen werden wie folgt beantwortet:

Antwort auf Frage 1:

Nein.

Das beantragte Vorhaben ist planungsrechtlich nicht zulässig.

Entsprechend der Betriebsbeschreibung umfasse die Nutzungsänderung den Wandel von einer Wohnnutzung und einer Nutzung als Café hin zu einem gewerblichen Unterbringungsort in Form eines Boardinghouses für Patienten und deren Familien, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung in … aufhielten. Gewerbebetriebe seien gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in Allgemeinen Wohngebieten nur in Form von sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben ausnahmsweise zulässig. Eine Ausnahme vom Bebauungsplan Nr. …, der vorliegend ein „Allgemeines Wohngebiet“ festsetze, könne in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens nicht zugelassen werden. Die gewerbliche Nutzung durch den genannten Personenkreis sei geeignet, das Wohnen und die Wohnruhe im Allgemeinen Wohngebiet zu stören. Das Verhalten von kurzzeitigen Mietern sei nach allgemeiner Erfahrung anders zu klassifizieren; es werde durch die stets wechselnden Gäste Unruhe in das Wohngebiet getragen. Es seien Spannungen angesichts des gegenüber der für ein Allgemeines Wohngebiet üblichen Wohnnutzung gesteigerten Lärms und Verkehrsaufkommens zu erwarten. Weiterhin sprächen öffentliche Interessen gegen die Erteilung einer Ausnahme, da das öffentliche Interesse derzeit darauf gerichtet sei, dem Wohnungsmangel entgegenzutreten und freiwerdende Flächen in Wohngebieten möglichst als Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Dieser städtebauliche Aspekt sei insoweit zu berücksichtigen. Allem voran liege auch die Umsetzung der genehmigten Wohnnutzung mit einem Anteil sozial geförderter Wohnungen angesichts genannter Aspekte im hohen öffentlichen Interesse. Das Allgemeine Wohngebiet diene vorwiegend der Wohnnutzung. Die Unterbringung von Kurzzeitmietern zur medizinischen Versorgung in Boardinghäusern könne als Gewerbebetrieb im Misch- oder Kerngebiet realisiert werden. Im Hinblick auf die zu erzielenden Einnahmen im Bereich des Kurzzeitvermietungssektors würden auf diese Art und Weise für andere Wohnrauminhaber unerwünschte Anreize geschaffen, die wiederum die Wohnsituation im Allgemeinen Wohngebiet und damit genau an der Stelle, wo Wohnen zulässig sei, verschärften. Ausnahmen könnten bei Vorhaben und Nutzungen, die das Wohnen unterstützten und ergänzen können, nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden. Im vorliegenden Fall fände jedoch eine Verdrängung der Wohnnutzung und eine Verschärfung der Wohnungsnot statt.

Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB scheide aufgrund der vorangegangenen Ausführungen aus. Es seien öffentliche und nachbarliche Belange tangiert und die Grundzüge der Planung würden berührt. Die Abweichung sei städtebaulich nicht vertretbar. Dasselbe sei im Hinblick auf eine Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB auszuführen.

Antwort auf Frage 2:

Nein.

Die Nutzung als Boardinghouse sei entsprechend den Ausführungen zu Antwort auf Frage 1 nicht zulässig.

Antwort auf Frage 3:

Die Frage wird nicht behandelt, da sie abhängig von der Antwort zu Frage 1 und 2 ist, die bereits negativ beantwortet worden seien.

Antworten auf Fragen 4 und 5:

Nein.

Die Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB und § 31 Abs. 2 BauGB könne nach pflichtgemäßem Ermessen entsprechend den Ausführungen unter der Antwort auf die Frage 1 nicht in Aussicht gestellt werden.

Antwort auf Frage 7:

Die Frage ist nicht zulässig, da sie über den Umfang einer Einzelfrage hinausgeht und so nicht konkret beantwortet werden kann. Zudem ist die Frage auch nicht zulässig, da sie nicht eindeutig genug formuliert ist.

Der Vorbescheid vom 24. August 2017 wurde dem Kläger am 26. August 2017 zugestellt.

Mit einem Schriftsatz vom 11. September 2017, am gleichen Tage beim Verwaltungsgericht München eingegangen, erhob der Kläger Klage mit dem Antrag,

den Bescheid vom 24. August 2017 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Nutzung der 16 Wohnungen als Boardinghouse zuzulassen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt:

Die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnungen für Medizintouristen mit Familien sei in keiner Weise störend. Es entstehe kein gesteigertes Verkehrsaufkommen. Der angesprochene Personenkreis mache nicht mehr Lärm als andere Bewohner; der Wohnungsmangel könne nicht gegen diese Nutzung sprechen. Es würden auch keine erwünschten Anreize durch die zu erwartenden Einnahmen geschaffen, da es sich vorliegend um einen klaren Einzelfall handele. Es entstehe keine Verschärfung der Wohnungsnot; diese sei bereits da und das Gebäude sei bisher nicht als Wohnraum genutzt worden.

Mit Schriftsatz vom 23. April 2018 beantragte die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurden im Wesentlichen die Ausführungen des Vorbescheids vom 24. August 2017 vertieft.

Das Gericht hat am 18. Juni 2018 Beweis durch Augenschein erhoben. Auf das Protokoll dieses Augenscheins und der anschließenden mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird verwiesen.

Zur Ergänzung des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegte Behördenakte Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Der streitgegenständliche Vorbescheid vom 24. August 2017 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 und 5 Satz 1 VwGO).

1. Die Umwandlung der genehmigten Wohnungen zu „Wohnungen eines Boardinghouses“ stellt sich unabhängig von der Frage, ob es sich hierbei um Ferienwohnungen oder um einen Beherbergungsbetrieb handelt, als eine Nutzungsänderung dar, da der baulichen Anlage eine andere Zweckbestimmung gegeben wird. Diese Nutzungsänderung ist auch nicht gemäß Art. 57 Abs. 4 BayBO verfahrensfrei, da für die geänderte Nutzung andere öffentlich-rechtliche Vorschriften - insbesondere auch planungsrechtliche Anforderungen - als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen.

1.1 Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO 1968, da für den Bereich, in dem das Grundstück des Klägers liegt, der Bebauungsplan Nr. … der … … vom 1. Februar 1970 gilt. Der Bebauungsplan setzt hier „WA“ - Allgemeines Wohngebiet - fest. Diese Festsetzung kann auch nach wie vor Geltung beanspruchen, da die in diesem Bereich derzeit im Bau befindlichen Gebäude alle als Wohngebäude genehmigt wurden.

1.2 Nach § 4 Abs. 2 BauNVO 1968 sind allgemein zulässig

a) Wohngebäude,

b) die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe sowie nicht störende Handwerksbetriebe,

c) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Unabhängig davon, ob die Nutzung der Wohnungen für Medizintouristen als eine Nutzung als „Ferienwohnungen“ oder als „Boardinghouse“ angesehen wird, ist diese Nutzung jedenfalls nicht allgemein zulässig.

1.2.1 Auch eine Vermietung als Ferienwohnung stellt keine nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1968 zulässige Wohnnutzung dar. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung wertet die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten (BVerwG, U.v. 11.7.2013 - 4 CN 7/12; BayVGH, B.v. 4.9.2013 - 14 ZB 13.6 - beide juris). Der Begriff des „Wohnens“ ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. In Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen soll diese Definition den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier Wänden“, die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben, insbesondere keinen irgendwie gearteten Erwerbs-, Übernachtungs- oder temporären Erholungszwecken dient. Darunter fallen Ferienwohnungen, wenn sie einem ständig wechselnden Nutzerkreis angeboten werden, nicht; bei ihnen fehlt es jedenfalls (typischerweise) an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (BayVGH, B.v. 4.9.2013 - a.a.O.). Anders als nach allgemeinen Sprachgebrauch unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferienhäusern anderseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO 1968 Wohngebäude in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 4 BauNVO auf Ferienhäuser und damit auch auf die darin befindlichen Ferienwohnungen. Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt. Die Nutzung einer Ferienwohnung unterscheidet sich bei typisierender Betrachtungsweise von der Nutzung eines (dauerhaften) Bewohners hinsichtlich der Intensität und der Zeit der Nutzung der Wohnung und der gegebenfalls dazu gehörenden Außenwohnbereiche sowie durch den ständigen Wechsel der Feriengäste, wodurch Unruhe in ein Wohngebiet kommt (BayVGH, B.v. 4.9.2013 - a.a.O.). Damit ist die Nutzung als Ferienwohnung im Allgemeinen Wohngebiet nicht nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.

Es dürfte sich bei der Nutzung als Ferienwohnung auch nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes handeln. Zwar wird teilweise vertreten, dass die entgeltliche Unterbringung von Feriengästen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern planungsrechtlich als Beherbergungsbetrieb zu bewerten sei (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, § 4 BauNVO, Stand: 9/2013, Rn. 114; vgl. auch BVerwG, B.v. 27.11.1987 - 4 B 230/87). Ein Vermieten von Ferienwohnungen ist aber schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch keine Beherbergung, der typischerweise neben der Bereitstellung der Unterkunft Zusatzleistungen immanent sind; in der BauNVO werden zudem die allgemeine Wohnnutzung, die Beherbergungsbetriebe und die Feriennutzung als eigenständige Nutzungsarten aufgeführt. Auch die Änderung der Baunutzungsverordnung vom 21. November 2017 durch den neu eingefügten § 13a BauNVO ändert hieran nichts. Hier wird festgelegt, dass Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen), unbeschadet des § 10 BauNVO in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben nach § 2 Abs. 3 Nr. 4 und § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO oder zu den Gewerbebetrieben nach § 4 Abs. 2 Nr. 3, § 5 Abs. 2 Nr. 6, § 6 Abs. 2 Nr. 4, § 6a Abs. 2 Nr. 4 und § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO gehören. Zwar spricht die Gesetzesbegründung von „klarstellender Ergänzung“. Nach Auffassung des Gerichts ändert dies allerdings nichts daran, dass es sich tatsächlich um eine Änderung handelt, zumal bereits der Wortlaut in sich widersprüchlich ist, da sich eine Ergänzung schon begrifflich von einer Klarstellung unterscheidet.

Im Übrigen ist für die Wirksamkeit einer Rechtsnorm die Rechtslage im Zeitpunkt ihres Zustandekommens maßgebend. Rechtsnormen, die unter Verletzung (zwingenden) höherrangigen Rechts zustande gekommen sind, sind im Grundsatz von Anfang an (ex tunc) und ohne Weiteres (ipso iure) unwirksam, soweit sich nicht aufgrund gesetzlicher Sonderregelungen anderes ergibt. Bei Bebauungsplänen ist insoweit der späteste in Betracht kommende Zeitpunkt seine Inkraftsetzung (BVerwG, U.v. 27. März 2014 - 4 CN 3.13 - BVerwGE 149, 229 Rn. 27). Die ohne Rückwirkung in Kraft getretenen §§ 13a und 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 2017 sind daher für eine frühere Rechtslage nicht maßgeblich: Die Vorschriften könnten weder einen Bebauungsplan wirksam werden lassen, der bei seiner Inkraftsetzung nicht Bestandteil der Rechtsordnung geworden war, noch könnten sie die Unwirksamkeit eines wirksam erlassenen Bebauungsplan herbeiführen. Unerheblich ist insoweit, dass der Gesetzgeber den Änderungen der Baunutzungsverordnung nur klarstellende Funktion beigemessen hat (BT-Drs. 18/10942 S. 35; BT-Drs. 18/11439 S. 21). Ob diese Auffassung zutrifft, haben die Gerichte zu entscheiden. Denn zur verbindlichen Auslegung einer Norm ist die rechtsprechende Gewalt berufen. Der Gesetzgeber ist dagegen zur authentischen Interpretation von Vorschriften nicht befugt (BVerfG, B.v. 17.12.2013 - 1 BvL 5/08 - BVerfGE 135, 1 Rn. 45 und BVerwG, U.v. 18.10.2017 - 4 CN 6/17 - juris Rn 9).

Auch spricht für eine solche Differenzierung die der BauNVO eigene Typisierung der Nutzungsarten. Die „Art der baulichen Nutzung“ ist vielmehr grundsätzlich mit den Nutzungsarten gleichzusetzen, wie sie durch die Begriffe der Baunutzungsverordnung für die zulässigen Nutzungen in den einzelnen Baugebieten definiert werden (BVerwG v. 3.4.1987 ZfBR 1987, 260).

Als solchen städtebaulich bedeutsamen Nutzungstyp benennt die Baunutzungsverordnung einerseits die Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe in §§ 2 bis 6 und behandelt die Ferienwohnungsnutzung als eigenen Nutzungstyp in § 10 BauNVO. Eine Gleichsetzung hinsichtlich der Zuordnung und Bewertung mit sonstigen nicht störenden gewerblichen Nutzungen widerspricht nach Auffassung des Gerichts daher der Systematik der BauNVO, vielmehr ist die Ferienwohnungsnutzung als eigenständiger Nutzungstyp zu betrachten (vgl. auch BVerwG v. 15.12.1994 DVBl. 1995, 515).

Das bedeutet für das streitgegenständliche Vorhaben, dass eine Rahmenverträglichkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung grundsätzlich nicht an § 4 Abs. 3 Nr. 1 und/oder Nr. 2 BauNVO gemessen werden kann.

1.3 Soweit dementsprechend die Nutzung der Einheiten im streitgegenständlichen Gebäude als eine Ferienwohnungsnutzung anzusehen ist, ist diese somit nicht nach § 4 Abs. 3 BauNVO 1968 ausnahmefähig. Nach der Betriebsbeschreibung spricht einiges für eine Ferienwohnhausnutzung, da die hier wechselnden Gäste ihren häuslichen Wirkungskreis weitgehend unabhängig gestalten können. Außer einer Reinigung 3-mal pro Woche laut Betriebsbeschreibung werden hier - anders als in Beherbergungsbetrieben - keine zusätzlichen Leistungen angeboten.

§ 13a BauNVO in der Fassung der Baunutzungsverordnung vom 21. November 2017 kommt vorliegend nicht zur Anwendung, da es sich bei den Verweisungen in Bebauungsplänen auf die Baunutzungsverordnung grundsätzlich um statische Verweisungen handelt, da die Baunutzungsverordnung dem planungsrechtlichen Kerngehalt des Bebauungsplanes steuert. Sie ist gewissermaßen seine Zeichenerklärung und ihre Dynamisierung würde folglich den jeweiligen Regelungsgehalt vom ursprünglichen Planungswillen der Gemeinde lösen (BayVGH, B.v. 21.10.1996 - 20 CS 96.1561 - juris).

Die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens richtet sich im Falle der Bewertung als Ferienwohnungen nach § 30 Abs. 1 i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB.

1.4 Soweit man - wie der Kläger und auch die Beklagte - davon ausgeht, dass es sich bei der streitgegenständlichen Nutzung um die eines Boardinghauses und somit eines Beherbergungsbetriebes im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO handelt, kommt § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 zur Anwendung; nach dieser Vorschrift können im Allgemeinen Wohngebiet Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden.

Die Beklagte hat allerdings die Ausnahmeerteilung im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens im Rahmen des § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 abgelehnt.

Die von der Beklagten bei ihrer ablehnenden Entscheidung angeführten Gründe sind sowohl zutreffend als auch im Rahmen der Ermessensentscheidung nicht zu beanstanden.

1.4.1 Nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB sind die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung als städtebaulicher Belang bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen.

Durch die Umnutzung von 16 Wohneinheiten werden dem bekanntermaßen äußerst angespannten Wohnungsmarkt in … Wohnungen entzogen.

Da die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung als städtebaulicher Belang bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen sind, sind sie konsequenterweise auch bei der Frage der Ausnahmeerteilung zu beachten. Die Umwandlung von 16 Wohneinheiten in dem größten Gebäude des sich in der Errichtungsphase befindenden Wohnkomplexes ist auch nicht derart unbedeutend, dass sie im Hinblick auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung völlig zu vernachlässigen wäre. Letztlich ist auf einem so angespannten Wohnungsmarkt wie dem …, jede Wohnung von Bedeutung.

Auch ist der Beklagten darin zuzustimmen, dass durch eine derartige ausnahmsweise Zulassung in einem relativ großen Umfang Anreize für Bezugsfälle geschaffen werden, da die Vermietung an Medizintouristen finanziell ungleich einträglicher ist, als die Vermietung zu gewöhnlichen Wohnzwecken. Dadurch wird ein Verdrängungsprozess in Gang gesetzt, der die Wohnungssituation zusätzlich verschärft.

Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass sich die als Wohnungen vorgesehenen Einheiten eher als dem Luxussegment zugehörig - wie in der Betriebsbeschreibung der Klagepartei angeführt - darstellen.

Abgesehen davon, dass diese Darstellung der der Beklagten, es handele sich vorliegend bei dem Wohnkomplex, dem das streitgegenständliche Gebäude angehört, um eine Wohnraumschaffung mit einem Anteil sozialgeförderter Wohnungen widerspricht, beschränkt sich die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt in … nicht nur auf günstigen Wohnraum.

Im Übrigen dürfte auch der Entzug höherwertiger Wohnungen eine Art „Dominoeffekt“ auslösen, da sich leistungsstarke Wohnungssuchende im Zweifelsfall auch nach unten orientieren und Vermieter diesen dann den Vorzug geben würden, weshalb der Verdrängungsprozess durchaus Auswirkungen auf das Gesamtgeschehen am Wohnungsmarkt hat.

1.4.2 Zu Recht hat die Beklagte bei ihren Ermessenserwägungen auch darauf abgestellt, dass die streitgegenständliche Umnutzung geeignet ist, das Wohnen und die Wohnruhe im Allgemeinen Wohngebiet zu stören. Die Ausnahmemöglichkeit in § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO erscheint nur dann gerechtfertigt, wenn es sich um einen kleineren, mit dem Wohnen im Allgemeinen Wohngebiet kompatiblen Beherbergungsbetrieb handelt. Dies ist vor allem dann gegeben, wenn der Beherbergungsbetrieb nach der Ausgestaltung das Wohnen abrundet, was beispielsweise anzunehmen ist, wenn sich für die Bewohner des Gebietes und auch der umliegenden Gebiete die Möglichkeit bietet, hier zu Besuchszwecken verweilende Verwandte und Freunde unterzubringen (vgl. VGH BW, U.v. 17.4.1986 - 8 S 3239/85 - juris).

Dies ist vorliegend aber gerade nicht gegeben. Hier wird ein Personenkreis untergebracht, der in keinerlei Beziehung zu der allgemeinen Wohnbevölkerung steht. Dieser Personenkreis ist auch geeignet, Unruhe in das Allgemeine Wohngebiet zu bringen.

Zum einen dürfte gerade bei arabischen Großfamilien - zumindest in einigen Fällen - allein die Belegungsdichte der Wohnungen weit über der einer normalen Wohnnutzung liegen, was unter Umständen noch durch die Lebensgewohnheiten dieses Personenkreises verschärft wird. Es ist daher auch mit, gegenüber der normalen Wohnnutzung, erhöhten Lärmimmissionen zu rechnen, die zusätzlich durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen verschärft werden dürften. Denn es ist damit zu rechnen, dass dieser Benutzerkreis im Rahmen seines Aufenthaltszweckes häufigere An- und Abfahrten zu seinem Unterbringungsort unternimmt, als der normale Durchschnittsbewohner mit geregeltem Tagesablauf.

Diesen gegen die Erteilung einer Ausnahme sprechenden Gründen stehen auf Seiten des Klägers keine adäquaten Gründe gegenüber. Das Eigentumsrecht gewährt nicht das Recht auf maximale Ausnutzung des Eigentums. Dies gilt umso mehr, als die Beklagte auch auf das hohe öffentliche Interesse an der Umsetzung der genehmigten Wohnnutzung mit einem Anteil sozial geförderter Wohnungen abgestellt hat.

Der Kläger kann demgegenüber nur seine eigenen finanziellen Interessen ins Feld führen. Die Behauptung, dass eine solche Umnutzung auch im Interesse der … … und damit im öffentlichen Interesse liege, überzeugt nicht. Es besteht gerade in … mit einer Vielzahl von Hotels, Pensionen, Boardinghäuser und ähnlichem ein großes Angebot zur Unterbringung dieses Personenkreises. Es besteht auch die Möglichkeit, derartige Anlagen in sonstigen Gebieten, wie Misch-, Gewerbegebieten und Gemengelagen, zu errichten. Das gilt umso mehr, als der Gesetzgeber mit der Schaffung des § 13a in der BauNVO vom 21. November 2017 die Möglichkeit geschaffen hat, Ferienwohnungen - um die es sich nach der Überzeugung des Gerichts vorliegend wohl handeln dürfte - nicht mehr nur Sondergebieten nach § 10 BauNVO zuzuweisen.

2. Eine Befreiung von § 31 Abs. 2 BauGB kommt für das Bauvorhaben ebenfalls nicht in Betracht.

Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt sind, und

a) Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden die Befreiung erfordern oder

b) die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder

c) die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde.

2.1 Soweit bei der Qualifizierung der Nutzungsänderung von Ferienwohnungen auszugehen ist (s. oben 1.3) - wozu das Gericht entgegen der Ansicht der Klagepartei und der Beklagten neigt, da gerade die in der Betriebsbeschreibung dargestellte Luxusausstattung gegen ein Boardinghouse spricht, das in der Regel eher einfach ausgestaltet ist und nicht über derartig große Wohneinheiten verfügt - steht ausschließlich eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB im Raum.

Allerdings sind bereits die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB nicht gegeben.

Aufgrund der speziellen Ausgestaltung des Vorhabens sind die Grundzüge der Planung berührt, da wegen der fehlenden Kompatibilität der Nutzung mit einer allgemeinen Wohnnutzung und der Bezugsfallwirkung insoweit in die Grundzüge der Planung eingegriffen wird.

Jedenfalls hat die Beklagte das ihr im Rahmen des § 31 Abs. 2 BauGB eingeräumte Ermessen fehler- und beanstandungsfrei ausgeübt. Insoweit gelten die gleichen Überlegungen wie zur Ausnahmeerteilung für ein Boardinghouse.

2.2 Im Rahmen der Prüfung der Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB für ein Boardinghouse gelten sowohl hinsichtlich der Grundzüge der Planung als auch der Ermessenserwägungen der Beklagten die gleichen Grundsätze.

3. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

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Annotations

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 2 Kleinsiedlungsgebiete

(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

(2) Zulässig sind

1.
Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
3.
Tankstellen,
4.
nicht störende Gewerbebetriebe.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 3 Reine Wohngebiete

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)

(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3.
sonstige Gewerbebetriebe,
4.
Geschäfts- und Bürogebäude,
5.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
2.
Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
3.
Tankstellen.

(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.
oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.
in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 5 Dorfgebiete

(1) Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.

(2) Zulässig sind

1.
Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,
2.
Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,
3.
sonstige Wohngebäude,
4.
Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse,
5.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
6.
sonstige Gewerbebetriebe,
7.
Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
8.
Gartenbaubetriebe,
9.
Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 13a Ferienwohnungen

Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen), gehören unbeschadet des § 10 in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben nach § 2 Absatz 3 Nummer 4 und § 4 Absatz 3 Nummer 2 oder zu den Gewerbebetrieben nach § 4a Absatz 2 Nummer 3, § 5 Absatz 2 Nummer 6, § 5a Absatz 2 Nummer 7, § 6 Absatz 2 Nummer 4, § 6a Absatz 2 Nummer 4 und § 7 Absatz 2 Nummer 3. Abweichend von Satz 1 können Räume nach Satz 1 in den übrigen Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Absatz 3 Nummer 1, § 4a Absatz 2 Nummer 2, § 5 Absatz 2 Nummer 5, § 5a Absatz 2 Nummer 6, § 6 Absatz 2 Nummer 3, § 6a Absatz 2 Nummer 3 und § 7 Absatz 2 Nummer 2 oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 gehören.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 2 Kleinsiedlungsgebiete

(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

(2) Zulässig sind

1.
Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
3.
Tankstellen,
4.
nicht störende Gewerbebetriebe.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 5 Dorfgebiete

(1) Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.

(2) Zulässig sind

1.
Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,
2.
Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,
3.
sonstige Wohngebäude,
4.
Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse,
5.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
6.
sonstige Gewerbebetriebe,
7.
Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
8.
Gartenbaubetriebe,
9.
Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6a Urbane Gebiete

(1) Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
2.
Tankstellen.

(4) Für urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete kann festgesetzt werden, dass in Gebäuden

1.
im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist,
2.
oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind,
3.
ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist, oder
4.
ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 7 Kerngebiete

(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

(2) Zulässig sind

1.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
2.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten,
3.
sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,
4.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
5.
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,
6.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
7.
sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Tankstellen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 5 fallen,
2.
Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 6 und 7 fallen.

(4) Für Teile eines Kerngebiets kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.
oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.
in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.
Dies gilt auch, wenn durch solche Festsetzungen dieser Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 13a Ferienwohnungen

Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen), gehören unbeschadet des § 10 in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben nach § 2 Absatz 3 Nummer 4 und § 4 Absatz 3 Nummer 2 oder zu den Gewerbebetrieben nach § 4a Absatz 2 Nummer 3, § 5 Absatz 2 Nummer 6, § 5a Absatz 2 Nummer 7, § 6 Absatz 2 Nummer 4, § 6a Absatz 2 Nummer 4 und § 7 Absatz 2 Nummer 3. Abweichend von Satz 1 können Räume nach Satz 1 in den übrigen Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Absatz 3 Nummer 1, § 4a Absatz 2 Nummer 2, § 5 Absatz 2 Nummer 5, § 5a Absatz 2 Nummer 6, § 6 Absatz 2 Nummer 3, § 6a Absatz 2 Nummer 3 und § 7 Absatz 2 Nummer 2 oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 gehören.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 11 Sonstige Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.

(3)

1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 13a Ferienwohnungen

Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen), gehören unbeschadet des § 10 in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben nach § 2 Absatz 3 Nummer 4 und § 4 Absatz 3 Nummer 2 oder zu den Gewerbebetrieben nach § 4a Absatz 2 Nummer 3, § 5 Absatz 2 Nummer 6, § 5a Absatz 2 Nummer 7, § 6 Absatz 2 Nummer 4, § 6a Absatz 2 Nummer 4 und § 7 Absatz 2 Nummer 3. Abweichend von Satz 1 können Räume nach Satz 1 in den übrigen Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Absatz 3 Nummer 1, § 4a Absatz 2 Nummer 2, § 5 Absatz 2 Nummer 5, § 5a Absatz 2 Nummer 6, § 6 Absatz 2 Nummer 3, § 6a Absatz 2 Nummer 3 und § 7 Absatz 2 Nummer 2 oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 gehören.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,
2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,
3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,
4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,
5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,
6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,
7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere
a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
8.
die Belange
a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b)
der Land- und Forstwirtschaft,
c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,
10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,
11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,
12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,
13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,
14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.