/ Verwaltungsgericht Augsburg / Verwaltungsgericht Augsburg Urteil, 16. Juni 2016 - Au 5 K 16.271

Verwaltungsgericht Augsburg Urteil, 16. Juni 2016 - Au 5 K 16.271

16.06.2016

Verwaltungsgericht Augsburg Urteil, 16. Juni 2016 - Au 5 K 16.271

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Augsburg Urteil, 16. Juni 2016 - Au 5 K 16.271

Gericht

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen.

III.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger begehrt nach ursprünglicher Erhebung einer Untätigkeitsklage nunmehr die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer Baugenehmigung für eine Teil-Nutzungsänderung einer Gaststätte in eine Spielothek auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... (...).

Der Kläger ist Pächter eines Teilbereichs des Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., in welchem im Erdgeschoss bislang eine Gaststätte betrieben worden ist.

Mit Formblatt vom 2. September 2015 beantragte der Kläger bei der Beklagten die Teil-Nutzungsänderung einer Gaststätte zu einer Spielothek auf dem Grundstück Fl.Nr. .... In der ursprünglichen Baubeschreibung zum Bauantrag war eine Nutzfläche der Spielothek im Umfang von 145,15 m² angegeben. Es sollten insgesamt 12 Spielgeräte aufgestellt werden. Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens hat der Kläger seine Planungen dahingehend abgeändert, dass künftig nunmehr eine Nutzfläche der Spielothek incl. Aufsichtsraum von insgesamt 100,06 m² (8 Spielgeräte) vorgesehen sei.

Das in Aussicht genommene Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des seit dem 8. Juli 1966 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. ... der Beklagten „...“, der den betreffenden Bereich als Mischgebiet i. S. d. § 6 der Baunutzungsverordnung (BauNVO 1962) festsetzt. Der Bebauungsplan Nr. ... bestimmt weiter, dass die in § 6 Abs. 3 BauNVO 1962 gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. Auf den weiteren Inhalt des Bebauungsplanes Nr. ... der Beklagten wird ergänzend verwiesen.

Mit Beschluss des Stadtrates vom 26. Juli 2012 hat die Beklagte einen Änderungs- und Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. ... „...“ beschlossen. Als Ziel der Planung ist in der Begründung ausgeführt, dass die ...-vorstadt für das ... Stadtbild einen besonders relevanten Bereich mit städtebaulichen Plätzen und dominanten sowie innerstadtnahen Mischgebieten darstelle. Lt. dem aktuellen Einzelhandelsentwicklungskonzept 2015/2020 für die Stadt ... zähle das Plangebiet zum „Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt“, in dem für eine zielgerichtete Weiterentwicklung des Handelsplatzes Innenstadt der Schwerpunkt auf attraktiven Marken und modernen Betriebskonzepten liegen solle. Ziel der Planung sei die Sicherung der hohen geprägten Mischstruktur sowie der Erhalt bzw. die weitere Aufwertung dieses wichtigen Stadtbereichs. Festgesetzt werde ein Mischgebiet, in dem die allgemein zulässigen Nutzungen wie Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude und Einzelhandelsbetriebe gestärkt und gesichert werden sollen. Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Bordelle, bordellartige Betriebe, Wohnungsprostitution, Vergnügungsstätten sollen ausgeschlossen werden, da diese Nutzungen die vorhandenen sensiblen Nutzungen beeinträchtigten (Wohnen, Denkmal, ...).

Der Änderungs- und Aufstellungsbeschluss vom 26. Juli 2012 wurde von der Beklagten im Amtsblatt Nr. ... am 3. August 2012 ortsüblich bekanntgemacht.

Das im Juli 2012 initiierte Bauleitplanverfahren ist derzeit noch nicht abgeschlossen.

Zur Sicherung des künftigen Bebauungsplanes Nr. ... hat die Beklagte ebenfalls am 26. Juli 2012 erstmalig den Erlass einer Veränderungssperre beschlossen. Diese wurde ebenfalls am 3. August 2012 im Amtsblatt Nr. ... ortsüblich bekanntgemacht. Nach § 1 der Satzung über die Veränderungssperre soll zur Sicherung der mit dem künftigen Bebauungsplan Nr.... beabsichtigten Planung für dessen Geltungsbereich ..., begrenzt durch die ... und dem ... im Westen eine Veränderungssperre erlassen werden. Nach § 2 der Satzung dürfen in dem von der Veränderungssperre betroffenen Gebiet Vorhaben i. S. d. § 29 Baugesetzbuch (BauGB) nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden. Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden (§ 2 Abs. 2 der Satzung). Auf den weiteren Inhalt der Satzung wird Bezug genommen.

Am 3. August 2014 ist die ursprünglich beschlossene Veränderungssperre außer Kraft getreten.

Mit weiterem Beschluss des Stadtrates der Beklagten vom 25. Februar 2016 wurde zur Sicherung der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. ... „...“ erneut der Erlass einer Veränderungssperre beschlossen. Diese wurde im Amtsblatt Nr. 8 vom 26. Februar 2016 ortsüblich bekanntgemacht. In der Beschlussvorlage der Beklagten ist insoweit ausgeführt, dass die bestehenden gewerblichen Leerstände bzw. die potenziellen Flächen für Leerstände in integrierter Lage entlang der ... in verstärktem Maß als Flächen für Vergnügungsstätten und Wettbüros nachgesucht würden. Da im Bereich der ... nur noch ein geringes Entwicklungspotenzial vorhanden sei, solle sichergestellt werden, dass diese Flächen zukünftig für die Stärkung der genannten Einzelhandelsstruktur zur Verfügung stünden. Zudem würde eine weitere Häufung von Vergnügungsstätten zwangsläufig die Funktion des Gebietes nachhaltig verschlechtern und die vorhandenen sensiblen Nutzungen beeinträchtigen (Wohnen, Denkmal, Sozialsiedlung als Touristenmagnet mit überörtlicher Bedeutung). Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 der Satzung tritt die Veränderungssperre spätestens nach Ablauf eines Jahres nach ihrer Bekanntmachung außer Kraft.

Mit Bescheid der Beklagten vom 7. März 2016 wurde der Antrag des Klägers auf Erteilung einer Baugenehmigung bezüglich der begehrten Teil-Nutzungsänderung abgelehnt. Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass das beantragte Vorhaben den konkreten zukünftigen Zielen - Ausschluss von u. a. Vergnügungsstätten - des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes widerspreche. Dieser Bebauungsplan habe in seinem Verfahren noch nicht zur Planreife fortgeführt werden können. Zur Sicherung der Planung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes habe der Stadtrat der Beklagten ursprünglich am 26. Juli 2012 eine Veränderungssperre erlassen. Diese sei am 3. August 2014 außer Kraft getreten. Zur Sicherung der weiteren Planung habe der Stadtrat am 25. Februar 2016 insbesondere für die Bereiche beiderseits der ... erneut eine Veränderungssperre als Satzung beschlossen. Eine außer Kraft getretene Veränderungssperre könne gemäß § 17 Abs. 3 BauGB ganz oder teilweise erneut beschlossen werden, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestünden. Nachdem das Bauvorhaben auch als nicht-kerngebietstypische Spielhalle den nach wie vor fortgeltenden Planungszielen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. ... widerspreche, sei der erneute Erlass einer Veränderungssperre zu beschließen gewesen. Das Bauvorhaben sei aufgrund der Veränderungssperre folglich abzulehnen. Die Durchführung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes sei bei Zulassung des Bauvorhabens nicht mehr durchführbar. Eine Ausnahme von der Veränderungssperre könne daher nicht erteilt werden.

Auf den weiteren Inhalt des Bescheides der Beklagten vom 7. März 2016 wird ergänzend Bezug genommen.

Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 23. Februar 2016 Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg erhoben und im Wege einer Untätigkeitsklage gemäß § 75 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zunächst beantragt:

Die Beklagte wird verpflichtet, den Antrag des Klägers vom 2. September 2015 auf Erteilung einer Baugenehmigung zur „Nutzungsänderung Teil einer Gaststätte zu einer Spielothek“ in der ..., ..., Fl.Nr. ... der Gemarkung ... - ggf. unter gleichzeitiger Erteilung einer Ausnahme gemäß § 34 Abs. 2, 31 Abs. 1 BauGB, § 6 Abs. 3 BauNVO - positiv zu bescheiden,

hilfsweise, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Zur Begründung ist im Wesentlichen vorgetragen, dass sich das Vorhabengrundstück auf der Nordseite der ... befinde. Ein Bebauungsplan bestehe für das Gebiet, in welchem das Vorhabensgrundstück liege, nicht. Bei der Bebauung beiderseits der ... handle es sich um ein faktisches Mischgebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO. Es spreche allerdings auch viel für ein Kerngebiet, da kerngebietstypische Einrichtungen vorhanden seien. Die Klage sei als Verpflichtungsklage in Form der Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO zulässig, weil die Beklagte über den Bauantrag des Klägers vom 2. September 2015 bislang nicht entschieden habe. Die Klage sei auch begründet, weil der Kläger einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung gemäß § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO habe. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der nicht-kerngebietstypischen Spielhalle ergebe sich aus § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO, weil die Spielhalle in einem Bereich zu liegen kommen solle, welcher überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sei. Bei der beantragten Spielhalle handele es sich um eine nicht-kerngebietstypische Spielhalle. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung sei seit längerem anerkannt, dass bei der Unterscheidung der kerngebietstypischen von der nicht-kerngebietstypischen Spielhalle dem „Schwellenwert“ von 100 m² Spielfläche die Bedeutung eines wesentlichen Anhalts zukommen könne. Die beantragte Vergnügungsstätte sei mit einer Spielfläche von 100,06 m² nicht-kerngebietstypisch. Sollte man vom Vorliegen eines Mischgebiets ausgehen, habe der Kläger dennoch einen Anspruch auf Genehmigung im Ausnahmewege. Die erforderliche, im Ermessen der Beklagten stehende Ausnahme nach § 34 Abs. 2, § 31 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 Abs. 3 BauNVO sei zu erteilen. Das Vorhaben könne ausnahmsweise zugelassen werden, da es sich insoweit um eine nicht-kerngebietstypische Vergnügungsstätte i. S. d. § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO handele. Die Spielhalle sei planungsrechtlich unter Erteilung einer Ausnahme in entsprechender Anwendung des § 31 Abs. 1 BauGB zulässig. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, welcher insoweit die §§ 2 - 14 BauNVO ergänze, stehe der Zulassung nicht entgegen. Es sei schon nicht zu erkennen, dass Gewerbebetriebe in der unmittelbaren Umgebung des Vorhabensgrundstücks oder in den darüber hinausgehenden Bereich vor der Ansiedlung einer einzelnen Spielhalle geschützt werden müssten. Nach der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässige Vorhaben könnten aus Erwägungen, die für das gesamte maßgebliche Gebiet Geltung beanspruchten, regelmäßig nicht im Wege einer Ermessensentscheidung, sondern nur mit den Mitteln der Bauleitplanung ausgeschlossen werden.

Auf den weiteren Vortrag im Klageschriftsatz vom 23. Februar 2016 wird ergänzend Bezug genommen.

Mit Schriftsätzen vom 2. Juni 2016 und vom 13. Juni 2016 hat der Kläger nunmehr beantragt:

Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids vom 7. März 2016 (...) verpflichtet, den Bauantrag des Klägers vom 2. September 2015 auf Erteilung einer Baugenehmigung zur „Nutzungsänderung Teil einer Gaststätte zu einer Spielothek“ in der ..., ..., Fl.Nr. ... der Gemarkung ... - gegebenenfalls unter gleichzeitiger Erteilung einer Ausnahme gemäß §§ 34 Abs. 2, 31 Abs. 1 BauGB, 6 BauNVO - positiv zu bescheiden,

hilfsweise: Die Klage wird unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts beschieden,

wiederum hilfsweise: Es wird festgestellt, dass das beantragte Vorhaben bis zum Erlass der Satzung über die Veränderungssperre zulässig war.

Zur Begründung ist ergänzend ausgeführt, dass Gegenstand des Klageverfahrens eine mischgebietstypische Spielhalle mit einer Nettonutzfläche von 100,06 m2 sei. Es bestünden größte Zweifel, ob die am 26. Februar 2016 in Kraft getretene Veränderungssperre rechtswirksam sei. Der Änderungs- und Aufstellungsbeschluss für den Änderungsbebauungsplan Nr. ... sei bereits am 26. Juli 2012 gefasst worden. Es liege ein Fall des § 17 BauGB vor. Grundsätzlich sei nach § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB die erstmalige Verlängerung einer Veränderungssperre möglich, wenn das Erfordernis der Sicherung der Bauleitplanung fortbestehe. Davon sei regelmäßig auszugehen, wenn eine eingeleitete Bauleitplanung während des Laufs einer Veränderungssperre noch nicht abgeschlossen worden sei. Bei der am 26. Februar 2016 in Kraft getretenen Veränderungssperre handle es sich bereits um die zweite Veränderungssperre der Beklagten zur Sicherung ihrer im Juli 2012 begonnen Bauleitplanung. Es stehe der Beklagten zwar frei, anstelle der Verlängerung der ersten Veränderungssperre eine neue Veränderungssperre zu beschließen. Der erneute Erlass einer Veränderungssperre nach § 17 Abs. 3 BauGB erfordere aber, wenn die Bauleitplanung insgesamt mehr als drei Jahre dauere und gesichert werden solle, in gleicher Weise das Vorliegen besonderer Umstände i. S. v. § 17 Abs. 2 BauGB wie die nochmalige Verlängerung einer Veränderungssperre über diesen Zeitraum hinaus. Besondere Umstände habe die Beklagte nicht geltend gemacht und könne dies auch nicht tun. Das Vorliegen besonderer Umstände sei nämlich nur dann anzuerkennen, wenn diese durch außergewöhnliche Schwierigkeiten der konkreten Planung begründet seien. An dem Änderungsbebauungsplan seien nach dem Aufstellungsbeschluss keinerlei planerische Arbeiten erfolgt. Gründe für den Neuerlass der abgelaufenen Veränderungssperre gemäß § 17 Abs. 3 BauGB bestünden gleichfalls nicht.

Auf den weiteren Vortrag im Schriftsatz vom 13. Juni 2016 wird ergänzend verwiesen.

Die Beklagte ist der Klage mit Schriftsatz vom 8. April 2016 entgegengetreten und beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass über den Bauantrag mittlerweile mit Ablehnungsbescheid vom 7. März 2016 entschieden worden sei, welcher dem Prozessbevollmächtigten des Klägers am 9. März 2016 zugestellt worden sei. Das Antragsgrundstück liege entgegen der Darstellungen der Klagebegründung im Geltungsbereich des seit dem 9. Juli 1966 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. ... der Beklagten, der den betreffenden Bereich als Mischgebiet i. S. d. § 6 BauNVO 1962 festsetze. Darüber hinaus befinde sich für den Vorhabensbereich seit 2012 der Bebauungsplan Nr. ... „...“ in Aufstellung. Dieser Bebauungsplan habe zur Zielsetzung die Sicherung der wohngeprägten Mischstruktur sowie den Erhalt bzw. die weitere Aufwertung dieses wichtigen Innenstadtbereiches. Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Bordelle, bordellartige Nutzung, Wohnungsprostitution, Vergnügungsstätten sowie Wettbüros sollten ausgeschlossen werden. Diese Nutzungen beeinträchtigten die vorhandenen sensiblen Nutzungen. Insbesondere solle die vorzufindende Verdrängung der im Plangebiet ausdrücklich gewünschten Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen unterbunden werden. Der Erhalt des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt solle sichergestellt und weiter gestärkt werden. Die Klage habe keine Aussicht auf Erfolg. Ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung bestehe nicht. Das Vorhaben sei bereits planungsrechtlich unzulässig. Es widerspreche bereits den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. .... In dem festgesetzten Mischgebiet seien lediglich sonstige, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe planungsrechtlich zulässig. In die Berechnung der Nutzfläche sei ein baulich nicht eindeutig abgetrennter Raumteil mit einzubeziehen. Damit überschreite die beantragte Spielhalle hinsichtlich ihrer Nutzfläche den von der Rechtsprechung zur Abgrenzung entwickelten Anhalts- bzw. Schwellenwert von 100 m² und sei daher als kerngebietstypisch zu qualifizieren. Für die Kerngebietstypik sprächen des Weiteren die exponierte Lage des Vorhabens an einer wichtigen Einfallstraße im Innenstadtbereich sowie die beabsichtigten Öffnungszeiten. Demgemäß lägen Gesichtspunkte für die Annahme einer wesentlichen Störung vor, wenn die Anlage in den Abend- und Nachtstunden und an Wochenenden betrieben werde. Selbst wenn man das Vorhaben als nicht-kerngebietstypisch einstufen sollte, ergebe sich gleichwohl dessen planungsrechtliche Unzulässigkeit. Dem Vorhaben stehe die ordnungsgemäß beschlossene wirksame (erneute) Veränderungssperre entgegen.

Am 16. Juni 2016 fand die mündliche Verhandlung statt. Für den Hergang der Sitzung wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die von der Beklagten vorgelegte Verfahrensakte sowie die vorgelegten Bebauungsplanunterlagen Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist mit ihrem zuletzt gestellten Haupt- und ersten Hilfsantrag zulässig, bleibt in der Sache aber insoweit ohne Erfolg. Soweit der Kläger höchst hilfsweise die Feststellung begehrt, dass das von ihm beantragte Vorhaben bis zum Erlass der erneuten Veränderungssperre zulässig war, erweist sich sein Antrag bereits als unzulässig.

Der Kläger besitzt keinen Anspruch auf die Genehmigung seines Baugesuchs vom 2. September 2015 und auch keinen Anspruch auf eine erneute Verbescheidung. Er wird durch den ablehnenden Bescheid der Beklagten vom 7. März 2016 nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

1. Die vom Kläger im Hauptantrag erhobene Verpflichtungsklage in Gestalt der Versagungsgegenklage (§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO) ist zulässig. Dieser Zulässigkeit steht nicht entgegen, dass der Kläger nach ursprünglicher Geltendmachung einer Untätigkeitsklage (§ 75 VwGO) nach Ergehen des ablehnenden Bescheides der Beklagten vom 7. März 2016 seinen Klageantrag nicht innerhalb der Klagefrist des § 74 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 VwGO auf Erhebung einer Versagungsgegenklage umgestellt hat. Dies erfolgte erstmals im Schriftsatz des Klägers vom 2. Juni 2016 und damit außerhalb der Klagefrist aus § 74 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 VwGO. Da der Kläger jedoch seine ursprüngliche Klage zulässigerweise auf der Grundlage des § 75 VwGO erhoben hat - im Zeitpunkt der Klageerhebung (23. Februar 2016) war die in § 75 Satz 2 VwGO genannte Frist von drei Monaten seit Antragstellung (2. September 2015) bereits abgelaufen -, ist es unschädlich, dass der Kläger erst nach Ablauf der Monatsfrist aus § 74 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 VwGO seine Klage auf Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der begehrten Baugenehmigung umgestellt hat. Ist - wie hier - der nach Klageerhebung ergangene Verwaltungsakt für den Kläger negativ, so entspricht er nicht dem, was der Kläger mit seiner ursprünglichen Klage nach § 75 VwGO in der Sache begehrt. In diesem Fall kann der Kläger seine Klage unter Einbeziehung des ergangenen Verwaltungsaktes aufrechterhalten und fortführen. Der Streitgegenstand der ursprünglichen, zulässig erhobenen Klage umfasst insoweit auch den noch nicht ergangenen Verwaltungsakt (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 21. Aufl. 2015, § 75 Rn. 21).

2. Die demnach zulässigerweise erhobene Verpflichtungsklage in Gestalt der Versagungsgegenklage bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg. Die Klage ist unbegründet, da der Kläger keinen Anspruch auf die von ihm begehrte Baugenehmigung in Form der Nutzungsänderungsgenehmigung besitzt.

Nach Art. 68 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 Bayerische Bauordnung (BayBO) ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichem Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Nur in diesem Fall besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Da das vom Kläger begehrte Bauvorhaben keinen Sonderbau gemäß Art. 2 Abs. 4 BayBO darstellt - die Nutzfläche der begehrten Spielhalle beträgt nach jeglicher Betrachtungsweise weniger als 150 m² (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) - prüft die Bauaufsichtsbehörde nach Art. 59 Satz 1 BayBO die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlage nach den §§ 29 - 38 BauGB und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften i. S. d. Art. 81 Abs. 1 BayBO (Nr. 1), beantragte Abweichungen i. S. d. Art. 63 Abs. 1 und Abs. 1 Satz 2 BayBO (Nr. 2) sowie andere öffentlich-rechtlichen Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird (Nr. 3).

Diesen Beurteilungsmaßstab zugrunde legend hat der Kläger keinen Anspruch auf die von ihm begehrte Baugenehmigung, weil das Vorhaben bereits planungsrechtlich unzulässig ist. Dem Bauvorhaben steht die von der Beklagten am 25. Februar 2016 beschlossene und am 26. Februar 2016 öffentlich bekannt gemachte erneute Veränderungssperre für den am 26. Juli 2012 gefassten Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. ... „...“ entgegen, der in seinem Geltungsbereich, in dem das streitgegenständliche Baugrundstück liegt, die Festsetzung eines Mischgebiets i. S. v. § 6 BauNVO unter Ausschluss von Vergnügungsstätten vorsieht.

2.1 Mit der begehrten Teil-Änderung der Nutzung einer ehemaligen Gaststätte in eine Spielhalle auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung i. S. d. § 29 Abs. 1 BauGB vor.

Eine derartige Nutzungsänderung setzt eine Änderung der Nutzungsweise voraus, die insoweit bodenrechtlich relevant ist, als sie die in § 1 Abs. 6 BauGB genannte Belange berühren kann, womit die Genehmigungsfrage (erneut) aufgeworfen wird. Der Tatbestand einer Nutzungsänderung i. S. v. § 29 BauGB wird von solchen Veränderungen erfüllt, die außerhalb der jeder einzelnen Art von Nutzung eigenen Variationsbreite liegen. Dies kann sowohl dann der Fall sein, wenn für die neue Nutzung weitergehende Vorschriften gelten, als für die alte, als auch dann, wenn sich die Zulässigkeit der neuen Nutzung zwar nach derselben Vorschrift bestimmt, hiernach aber anders zu beurteilen ist, als die bisherige Nutzung (vgl. BVerwG, U. v. 27.8.1998 - 4 C 5/98 - NVwZ 1999, 523; B. v. 7.11.2002 - 4 B 64/02 - BRS 66 Nr. 70; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberg, BauGB, Stand: November 2015, § 29 Rn. 41). Der hier beabsichtigte Wechsel von einer ehemaligen Gaststätte in eine Spielhalle führt zwangsläufig zu einer Neubewertung der bauplanungsrechtlichen Auswirkungen auf die Umgebung des Bauvorhabens und löst eine Genehmigungspflicht aus Art. 55 Abs. 1 BayBO aus.

2.2 Im Rahmen der zuletzt erhobenen Verpflichtungsklage in Gestalt der Versagungsgegenklage kann dahin gestellt bleiben, ob das streitgegenständliche Bauvorhaben auf der Grundlage des ursprünglichen, seit dem 8. Juli 1966 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. ... der Beklagten „...“, der den betreffenden Bereich als Mischgebiet i. S. v. § 6 BauNVO 1962 festgesetzt hat, planungsrechtlich zulässig wäre.

Im hier maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung, auf den zur Beurteilung der Begründetheit der Verpflichtungsklage abzustellen ist (vgl. Kopp/Schenke, a. a. O. § 113 Rn. 217), steht einem Anspruch des Klägers auf Erteilung der Baugenehmigung der am 26. Juli 2012 von der Beklagten gefasste Änderungs- und Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. ... „...“ und der darin künftig beabsichtigte Ausschluss von Gartenbaubetrieben, Tankstellen, Bordellen, bordellartigen Betrieben, Wohnungsprostitution und Vergnügungsstätten entgegen. Zwar ist der Bebauungsplan Nr. ... der Beklagten „...“ zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung als Satzung noch nicht wirksam in Kraft getreten. Die Beklagte hat jedoch ihre beabsichtigte Planung wirksam mit einer (erneuten) Veränderungssperre, die am 25. Februar 2016 beschlossen und am 26. Februar 2016 in Kraft getreten ist, gesichert.

2.3 Diese erneute Veränderungssperre vom 25./26. Februar 2016 kann dem Vorhaben des Klägers auch entgegengehalten werden. Die Veränderungssperre der Beklagten vom Februar 2016, welche nach ihrem Inhalt das Bauvorhaben hindern würde (§§ 2, 3 Abs. 1 Nr. 1a der Satzung der Beklagten über die Veränderungssperre), muss als wirksam angesehen werden. Im maßgeblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung kommt ihr deshalb Relevanz für die von der Kammer zu treffenden Entscheidung über den Bauantrag des Klägers zu.

Die Veränderungssperre kann dem strittigen Vorhaben mangels Zeitablaufs auch von Seiten der Beklagten entgegengehalten werden. Gemäß § 14 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde, wenn ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, zur Sicherung der Planung für den künftig Planbereich eine Veränderungssperre als Satzung beschließen. Diese Voraussetzung liegt hier vor.

Mit Beschluss des Stadtrates der Beklagten vom 26. Juli 2012 wurde der Änderungs- und Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. ... „...“ beschlossen. Festgesetzt wurde dabei ein Mischgebiet, in dem die allgemein zulässigen Nutzungen wie Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude und Einzelhandelsbetriebe gestärkt und gesichert werden sollen. Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Bordelle, bordellartige Betriebe, Wohnungsprostitution, Vergnügungsstätten sowie Wettbüros sollen hingegen ausgeschlossen werden, da diese Nutzungen die vorhandenen sensiblen Nutzungen beeinträchtigten (Wohnen, Denkmal, ...). Der Änderungs- und Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. ... wurde im Amtsblatt der Beklagten Nr. ... vom 3. August 2012 ortsüblich bekannt gemacht. Die erste Veränderungssperre zu dem beabsichtigten Bebauungsplan wurde gemäß § 16 Abs. 1 BauGB durch den Stadtrat der Beklagten ebenfalls am 26. Juli 2012 beschlossen und im Amtsblatt der Beklagten Nr. ... vom 3. August 2012 ortsüblich bekannt gemacht.

Diese erste Veränderungssperre der Beklagten zur Sicherung des im Juli/August 2012 initiierten Bauleitplanverfahrens ist am 3. August 2014 durch Zeitablauf (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB) außer Kraft getreten. Mit Beschluss des Stadtrates vom 25. Februar 2016 hat der Stadtrat der Beklagten erneut beschlossen, das zu diesem Zeitpunkt nicht abgeschlossene Bauleitplanverfahren zur Aufstellung des künftigen Bebauungsplanes Nr. ... erneut durch eine Veränderungssperre abzusichern. Dieses Vorgehen der Beklagten bleibt rechtlich unbeanstandet und steht der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des strittigen Bauvorhabens des Klägers im insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung entgegen.

2.4 Bei der am 25. Februar 2016 beschlossenen und am 26. Februar 2016 bekannt gemachten Veränderungssperre handelt es sich um eine „erneute“ Veränderungssperre, die von der Verlängerung einer bestehenden Veränderungssperre nach § 17 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 BauGB und einer „neuen“ selbstständigen Veränderungssperre für ein gänzlich anderes Vorhaben zu unterscheiden ist.

Nach § 17 Abs. 3 BauGB kann die Gemeinde eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für einen Erlass fortbestehen. § 17 Abs. 3 BauGB sieht vom Wortlaut her betrachtet keine zusätzlichen - etwa § 17 Abs. 2 BauGB vergleichbaren - inhaltlichen Voraussetzungen für den Beschluss einer erneuten Veränderungssperre vor. Auch besteht keine Exklusivität im Verhältnis zu den Vorschriften über die Verlängerung der Veränderungssperre (§ 17 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 BauGB). Vielmehr steht es der Gemeinde generell frei zu entscheiden, ob sie eine auslaufende Veränderungssperre nach § 17 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 BauGB verlängert oder nach § 17 Abs. 3 BauGB erneut erlässt (BVerwG, U. v. 10.9.1976 - IV C 39.74 - BVerwGE 51, 121 - 139; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 17 Rn. 46). Da die der Gemeinde nach § 17 Abs. 1 Satz 3 oder § 17 Abs. 2 BauGB eröffnete Möglichkeit, eine bereits verhängte Veränderungssperre zu verlängern, es nicht ausschließt, anstatt dessen die Veränderungssperre zu erneuern (§ 17 Abs. 3 BauGB), besteht in diesen Fällen allerdings die Gefahr, dass die Gemeinde die gesetzlichen Voraussetzungen, unter denen eine Verlängerung der erlassenen Veränderungssperre zulässig ist, umgeht. Auf diesen Umstand hat auch der Bevollmächtigte des Klägers hingewiesen. Dieser Gefahr muss im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) begegnet werden (BVerwG, U. v. 30.10.1992 - 4 NB 44.92 - DVBl. 1993, 115). Damit gilt, dass sofern sich die Gemeinde für die Erneuerung der Verlängerungssperre auf der Grundlage des § 17 Abs. 3 BauGB entschließt, materiell-rechtlich keine anderen Voraussetzungen gelten, als sie bei einer entsprechenden Verlängerung gelten würden. Eine die zweite Verlängerung ersetzende Erneuerung ist somit nur bei Vorliegen besonderer Umstände statthaft. Alle Veränderungssperren, die vier Jahre - also den durch die zweite Verlängerung gedeckten Zeitraum - überschreiten, stehen in ihrer Zulässigkeit unter keinen anderen Anforderungen, als sie § 17 Abs. 2 BauGB für die Zulässigkeit einer zweiten Verlängerung einer Veränderungssperre aufstellt. Eine derartige erneute Veränderungssperre ist nur bei Vorliegen von „besonderen Umständen“ zulässig. Eine die erste Verlängerung ersetzende Erneuerung steht hingegen nur unter den Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB (BVerwG, U. v. 10.9.1976, a. a. O.). Anders als hinsichtlich der zweiten Verlängerung einer Veränderungssperre gemäß § 17 Abs. 2 BauGB statuiert das Gesetz keine weiter gehenden materiell-rechtlichen Anforderungen an eine erste Verlängerung, insbesondere ist es insoweit unerheblich, ob es im Bauleitplanverfahren zu einer Verzögerung gekommen ist und ob die Gemeinde solche Verzögerungen zu vertreten hat (vgl. Sennekamp in Brügelmann, BauGB, Stand: Dezember 2015, § 17 Rn. 44).

Entscheidend ist bei dieser Betrachtungsweise auf die durch die Veränderungssperre abgesicherten „Sperrjahre“ abzustellen. Unabhängig davon, dass mit dem Ablauf spätestens des vierten Jahres die Veränderungssperre eines Grundstücks von der zulässigen Eigentumsbindung in die Enteignung umschlägt, setzt die Zulässigkeit einer solchen Sperre vom Ablauf des dritten Sperrjahres an das Vorliegen besonderer Umstände voraus, und zwar dies mit weiterem Zeitablauf in einer die Anforderungen kontinuierlich steigernden Weise (BVerwG, U. v. 10.9.1976, a. a. O.). Das Erfordernis, dass besondere Umstände für eine Verlängerung bzw. Erneuerung der Veränderungssperre vorliegen müssen, setzt daher erst mit dem Ablauf des dritten Sperrjahres ein.

Dies zugrunde legend ergibt sich im hier zu entscheidenden Fall, dass die Beklagte ihrer Veränderungssperre lediglich eine Geltungsdauer von insgesamt drei Jahren beigemessen hat. Nach Ablauf der ursprünglichen im Juli/August 2012 beschlossenen und bekannt gemachten ersten Veränderungssperre und deren Ablauf am 3. August 2014 hat die Beklagte die erneute Veränderungssperre, die sie im Februar 2016 beschlossen hat, gemäß § 4 Abs. 2 der Satzung mit einer Geltungsdauer von einem weiteren Jahr ausgestattet, so dass sich in der Gesamtbetrachtung der beiden Veränderungssperren eine Sperrfrist von insgesamt drei Jahren errechnet, welche auf der Grundlage der in § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB der Gemeinde grundsätzlich eröffneten Verlängerungsoption von einem Jahr rechtlich keinen Bedenken unterliegt.

2.5 Entgegen der Rechtsauffassung des Bevollmächtigten des Klägers bleibt auch die Tatsache, dass die ursprüngliche Veränderungssperre bereits im Jahr 2014 außer Kraft getreten ist und die Beklagte erst im Februar 2016 eine erneute Veränderungssperre beschlossen hat, rechtlich unbeanstandet. § 17 Abs. 3 BauGB besagt nicht, dass ein bestimmter zeitlicher Abstand zwischen dem Außerkrafttreten der ersten Veränderungssperre und dem Inkrafttreten der erneuten Veränderungssperre liegen muss. Dass ein sachlicher und damit mittelbar auch ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der ersten und der zweiten Veränderungssperre bestehen muss, ergibt sich allerdings aus dem Wortlaut des Gesetzes. Zum einen lässt sich von einer „erneuten“ Veränderungssperre nur im Verhältnis zu einer früheren, zeitlich vorausgehenden sprechen. Zum anderen müssen die inhaltlichen Voraussetzungen für den Erlass der Veränderungssperre fortbestehen. Damit wird gefordert, dass die in § 14 Abs. 1 BauGB genannten Voraussetzungen noch im Zeitpunkt der erneuten Veränderungssperre unverändert bestehen müssen. Dies bedeutet, dass sich die ursprüngliche Planungssituation nicht geändert hat und das die Notwendigkeit der Sicherung dieser Planung im Zeitpunkt des Erlasses der erneuten Veränderungssperre nach wie vor bestehen muss (BVerwG, U. v. 30.10.1992, a. a. O.; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 17 Rn. 44; Sennekamp in Brügelmann, a. a. O., § 17 Rn. 59). Einen weitergehenden sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zwischen erster und zweiter Veränderungssperre fordert § 17 Abs. 3 BauGB hingegen nicht.

Die Auffassung des Bevollmächtigten des Klägers wonach für die Veränderungssperre insgesamt auf den Zeitraum zwischen dem ersten Beschluss einer Veränderungssperre im Juli/August 2012 und dem erneuten Beschluss über die Veränderungssperre im Februar 2016 abzustellen sei, dies den Zeitraum von drei Jahren überschreiten würde und damit eine erneute Veränderungssperre nur bei Vorliegen „besonderer Umstände“ im Sinne von § 17 Abs. 2 BauGB zulässig wäre, geht fehl. Der Bevollmächtigte des Klägers übersieht insoweit, dass allein maßgeblich die Zahl der Sperrjahre i. S. der §§ 14,17 BauGB ist. Da das Bauvorhaben des Klägers im Zeitraum zwischen dem Außerkrafttreten der ersten Veränderungssperre am 3. August 2014 und dem erneuten Inkrafttreten einer solchen am 26. Februar 2016 unter Umständen genehmigungsfähig und bauplanungsrechtlich zulässig gewesen wäre, schließt es aus, diesen Zeitraum zur Zahl der Sperrjahre hinzuzurechnen. Die Frage einer eventuellen Genehmigungsfähigkeit in dem vorbezeichneten Zeitraum ist hingegen nicht zu vertiefen, da maßgeblicher Zeitpunkt zur Beurteilung der Frage, ob dem Kläger ein Genehmigungsanspruch für das von ihm beabsichtigte Bauvorhaben zusteht, der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ist. Zu diesem Zeitpunkt kann dem Vorhaben jedenfalls die erneute Veränderungssperre vom 25./26. Februar 2016 entgegen gehalten werden.

Dies gilt insbesondere deshalb, weil die inhaltlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre aus Sicht der Kammer fortbestehen.

2.6 Eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB dient dem Schutz der Planungshoheit der Gemeinde. Sie soll auf den im künftigen Planbereich eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes liegenden Grundstücken vorübergehend solche tatsächlichen Veränderungen verhindern, die die Planungsarbeiten oder die künftige in einem Bebauungsplan verbindlich festgesetzte bauliche Ordnung beeinträchtigen oder unmöglich machen würden. Die Notwendigkeit einer befristeten Sicherung der Bauleitplanung ergibt sich dabei aus dem Umstand, dass die Aufstellung eines Bebauungsplanes wegen der Komplexität der gemeindlichen Aufgabe häufig einen erheblichen Zeitbedarf auslöst. Da mit dem Erlass der Veränderungssperre ein befristetes repressives Bauverbot mit Befreiungsvorbehalt begründet wird, ist im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG erforderlich, dass die Planung im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung einen Stand erreicht hat, der ein Mindestmaß des Inhalts der beabsichtigten Planung erkennen lässt (vgl. BVerwG, B. v. 25.11.2003 - 4 BL 60/03 - NVwZ 2004, 477 ff.). Diese Forderung nach einem Mindestmaß an Konkretisierung ergibt sich aus der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 GG. Es soll verhindert werden, dass die Entwicklung eines Grundstücks für einen nicht unbeträchtlichen Zeitraum unterbunden wird, ohne dass für den Betroffenen erkennbar ist, was mit der Veränderungssperre als Planungsziel erreicht werden soll. Diese mit dem Erlass einer Veränderungssperre für ein Grundstück verbundene Beschränkung der Befugnisse des Eigentümers ist für diesen nur hinnehmbar, wenn für ihn auch absehbar ist, wie sein Grundstück nach den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes genutzt werden kann. Nur unter dieser Voraussetzung ist der Eigentümer in der Lage, seine Dispositionen in Bezug auf etwa vorhandene Gebäude und hinsichtlich der künftigen Nutzung sachgerecht zu treffen. Ein planerisches Minimum ist auch deshalb erforderlich, weil der Eigentümer sonst nicht in der Lage wäre, die Chancen zur Erlangung einer Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB zu beurteilen. Wenn auch im Gegensatz zu § 33 BauGB Planreife für den Erlass einer Veränderungssperre nicht verlangt wird, so muss doch die künftige Nutzung des Gebiets der Art nach im Wesentlichen festgelegt sein. Hieraus folgt, dass die Anforderungen an die Konkretisierung im Interesse eines effektiven Schutzes der gemeindlichen Planung nicht überspannt werden dürfen (vgl. BVerwG, U. v. 19.2.2004 - 4 CN 16/03 - NVwZ 2004, 858 ff.). Hierzu muss die Gemeinde positive planerische Vorstellungen über den Inhalt des künftigen Bebauungsplanes entwickeln, wobei es im Allgemeinen genügt, dass die Ziele und Zwecke der Planung und die die Nutzung im Wesentlichen bestimmenden Elemente beim Erlass der die Bauleitplanung sichernden Veränderungssperre vorliegen. Umgekehrt wäre das Konkretisierungserfordernis durch Planungen verletzt, deren Inhalt noch in keiner Weise abzusehen ist. Eine hinreichende konkretisierte Planungsabsicht der Gemeinde kann sich dabei nicht nur aus dem Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes bzw. aus dessen Bekanntmachung ergeben, sondern auch aus der Niederschrift über die Gemeinderatssitzung, in der die Veränderungssperre beschlossen wurde, sowie aus allen anderen erkennbaren Unterlagen und Umständen (vgl. BVerwG, B. v. 1.10.2009 - 4 BN 34/09 - NVwZ 2010, 42 ff.).

Des Weiteren ist die Sicherung einer reinen Negativplanung unzulässig, da sie einen Verstoß gegen § 1 Nr. 3 BauGB darstellen würde. Es muss daher auch dann, wenn sich die städtebaulichen Planvorstellungen auf das städtebaulich Unerwünschte beschränken oder gegen bestimmte Vorhaben richten, ein positives Nutzungskonzept zugrunde liegen. Dabei können positive Planungsziele nicht nur durch positive, sondern auch durch negative Beschreibungen, etwa zur Abgrenzung und zur genaueren Darstellung des Gewollten, festgesetzt werden. Auch die Gliederungsmöglichkeiten des § 1 Nr. 4 bis 9 BauNVO gestatten den Ausschluss bestimmter Nutzungen durch negative Festsetzungen (VG Augsburg, U. v. 18.10.2012 - Au 5 K 12.1131 - juris Nr. 44). Zu berücksichtigen bleibt aber stets, dass es der planenden Gemeinde keinesfalls verwehrt ist, auf anhängige Bauanträge mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu reagieren, der den jeweiligen Bauanträgen die materielle Rechtsgrundlage entzieht. Gemeinden haben entsprechend im Regelungssystem des Baugesetzbuches grundsätzlich das Recht, aus Anlass eines konkreten Bauantrages die rechtlichen Voraussetzungen der Zulässigkeit eines Vorhabens noch zu verändern (vgl. BVerwG, U. v. 7.2.1986 - 4 C 43/83 - NVwZ 1986, 556 f.; B. v. 18.12.1990 - 4 NB 8/90 - NVwZ 1991, 875 ff.). Der Gemeinde als Trägerin der Planungshoheit ist es daher unbenommen, einen konkreten Bauantrag als Anlass zu nehmen, eine entsprechende Bauleitplanung zu initiieren, die gegebenenfalls dem Vorhaben seine planungsrechtliche Zulässigkeit nimmt. Allein aus dem Umstand, dass ein Bebauungsplan nach seiner Entstehungsgeschichte einen zeitlichen und sachlichen Bezug zu dem zu verhindernden Vorhaben aufweist, können keine Schlüsse auf die Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit der zu sichernden Planung hergeleitet werden (BVerwG, B. v. 18.12.1990, a. a. O.). Vielmehr kommt es maßgeblich darauf an, ob eine bestimmte Planung - auch wenn sie durch den Wunsch, ein konkretes Vorhaben zu verhindern, ausgelöst worden ist - für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Sinne des § 1 Nr. 3 BauGB erforderlich ist, wobei der Gemeinde ein weites städtebauliches Planungsermessen eingeräumt ist.

Schließlich wäre eine Veränderungssperre dann unwirksam, wenn die im Aufstellungsbeschluss manifestierte Planung der Gemeinde offensichtlich rechtswidrig und der Mangel schlechterdings nicht behebbar wäre (BVerwG, B. v. 21.12.1993 - 4 NB 40/93 - NVwZ 1994, 685 f.; BayVGH, B. v. 24.5.2000 - 26 N 99.969 - BayVBl 2000, 722 ff., B. v. 9.10.2012 - 15 N 11.1857 - juris Nr. 19).

Gemessen an den dargelegten Anforderungen erweist sich die von der Beklagten beschlossene Veränderungssperre als rechtwirksam. Mit dem in Aufstellung begriffenen Bebauungsplan Nr. ... „...“ verfolgt die Beklagte das Ziel, einem in Folge zunehmender Ansiedlung von Vergnügungsstätten bereits beginnenden Verfall des vorhandenen, überwiegend von Wohnen und anderen sensiblen Nutzungen geprägtem Mischgebiet entlang der ... vorzubeugen. Um dieses Ziel zu erreichen, beabsichtigt die Beklagte ein Mischgebiet festzusetzen, in dem die allgemein zulässigen Nutzungen wie beispielweise Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude sowie Einzelhandelsbetriebe gestärkt und gesichert werden sollen. Dagegen sollen Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Bordelle, bordellartige Betriebe, Wohnungsprostitution und Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden, um die Versorgungsfunktion für die angrenzenden Wohnareale nicht zu gefährden und die sensiblen Nutzungen (wohnen, Denkmal, ...) nicht zu beeinträchtigen. Die Beklagte hat damit hinreichende konkrete, positive planerische Vorstellungen über den künftigen Inhalt des Bebauungsplanes hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung entwickelt, die auch nicht von vornherein als unrealisierbar erscheinen.

Die gemeindliche Planungsabsicht ist auch inhaltlich nicht zu beanstanden.

Nach § 1 Abs. 5 BauNVO kann in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, das bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2, 4-9 und 13 BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Daneben kann nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO auch festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in dem Baugebieten nach §§ 2-9 BauNVO vorgesehen sind, nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden. Danach kann der geplante generelle Ausschluss von Vergnügungsstätten Gegenstand der Festsetzung eines künftigen Bebauungsplanes sein (vgl. BayVGH, B. v. 16.11.2009 - 1 ZB 07.345 - juris Nr. 16; B. v. 25.4.2013 - 15 ZB 13.274 - juris Nr. 4).

Damit widerspricht das vom Kläger geplante Bauvorhaben als Vergnügungsstätte den künftigen, durch eine wirksame „erneute“ Veränderungssperre gesicherten planungsrechtlichen Vorgaben des künftigen Bebauungsplanes Nr. ... „...“ der Beklagten.

Schließlich bestehen keine Zweifel an der Erforderlichkeit des Ausschlusses von Vergnügungsstätten im künftigen Plangebiet i. S. v. § 1 Abs. 3 BauGB. Was i. S. d. § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption der Gemeinde (vgl. BVerwG, B. v. 17.5.1995 - 4 NB 30/94 - BayVBl 1995, 632 ff.). Der betroffenen Gemeinde kommt hierbei ein weites städtebauliches Ermessen zu. Ist es - wie hier - das erklärte Ziel der Beklagten, mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten die vorhandene Mischgebietsstruktur zu erhalten und zu stärken, so erfüllt dies die Anforderungen an eine Planrechtfertigung i. S. d. § 1 Abs. 3 BauGB. Darüber hinaus ist die erneute Veränderungssperre zur Sicherung der Planung der Beklagten erforderlich, weil das vom Kläger beantragte Vorhaben den Planungen der Beklagten im Plangebiet des künftigen Bebauungsplanes Nr. ... „...“ widerspricht.

3. Der Kläger hat aber auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme von der wirksamen erneuten Veränderungssperre. Gemäß § 3 Abs. 2 der Satzung bzw. § 14 Abs. 2 BauGB kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ob dies der Fall ist, ist aufgrund einer Abwägung der öffentlichen und privaten Belange zu ermitteln. Zu den öffentlichen Belangen, die einem Vorhaben im Sinne dieser Regelung entgegenstehen können, gehört nicht zuletzt der mit der Veränderungssperre verfolgte Sicherungszweck. Ein Vorhaben, das mit dem Sicherungszweck der Veränderungssperre nicht vereinbar ist, insbesondere der beabsichtigten Planung widerspricht oder sie wesentlich erschweren würde, darf auch im Wege der Ausnahme nicht zugelassen werden. Andernfalls wäre die Veränderungssperre nicht geeignet, ihre Aufgabe als Sicherungsinstrument der Bauleitplanung der Gemeinde zu erfüllen (BVerwG, B. v. 9.2.1989, 4 B 236/88 - BauR 1989, 432 f.).

Im vorliegenden Fall muss die Abwägung zum Nachteil des Klägers ausfallen, da der von der Veränderungssperre beabsichtigte Sicherungszweck die Ablehnung des Antrages auf Nutzungsänderung rechtfertigt. Das klägerische Vorhaben würde die Durchführung der von der Beklagten beabsichtigten Planung zumindest wesentlich erschweren. Darüber hinaus könnte das Vorhaben des Klägers von anderen Bauantragstellern als Bezugsfall herangezogen werden und im Ergebnis die Veränderungssperre wirkungslos machen (vgl. VG Augsburg, U. v. 26.9.2013 - Au 5 K 12.1307 - juris Rn. 52).

4. Da die erneute Veränderungssperre der Beklagten vom 25./26. Februar 2016 dem beantragten Bauvorhaben des Klägers im maßgeblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung entgegensteht, muss die Klage auch im ersten Hilfsantrag ohne Erfolg bleiben. Für eine Neuverbescheidung des Klägers aufgrund eines nicht bzw. fehlerhaft ausgeübten Ermessens der Beklagten bleibt vorliegend kein Raum.

5. Der vom Kläger gestellte zweite Hilfsantrag, gerichtet auf Feststellung, dass das vom Kläger beantragte Vorhaben bis zum Erlass der Satzung über die erneute Veränderungssperre (25./26. Februar 2016) zulässig war, erweist sich bereits als unzulässig. Zwar ist die aufschiebende Bedingung für eine Entscheidung des Gerichts über diesen zweiten Hilfsantrag mit der festgestellten Erfolglosigkeit von Haupt- und erstem Hilfsantrag eingetreten, jedoch hat der Kläger ein besonderes Feststellungsinteresse nicht substantiiert dargelegt.

Voraussetzung einer Sachentscheidung nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO - vorliegend gestützt auf den rechtlichen Vortrag des Klägers, dass sein Vorhaben bis zum Inkrafttreten der erneuten Veränderungssperre am 26. Februar 2016 genehmigungsfähig gewesen wäre - ist, dass der Kläger ein berechtigtes Interesse an der von ihm begehrten Feststellung hat. Bei einer Fortsetzungsfeststellungsklage, die der Vorbereitung eines Amtshaftungsverfahrens vor dem Zivilgericht dienen soll, ist das Feststellungsinteresse nur zu bejahen, wenn ein solcher Prozess bereits anhängig, mit Sicherheit zu erwarten oder ernsthaft beabsichtigt ist und die begehrte Feststellung in diesem Verfahren erheblich ist (OVG NRW, B. v. 23.1.2003 - 13 A 4859/00 -, NVwZ - RR 2003, 696; BayVGH, B. v. 13.6.2014 - 15 ZB 14.448 - juris; OVG NRW, U. v. 25.3.2014 - 2 A 2679/12 - juris). Die beabsichtigte Rechtsverfolgung darf außerdem nicht offensichtlich aussichtslos sein.

Zwar kann nach der Rechtsprechung die rechtswidrige Versagung einer Baugenehmigung Amtshaftungsansprüche auslösen (vgl. OVG NRW, B. v. 24.4.2013 - 2 A 1548/12 - juris). Ist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung im Sinne des Antragstellers entscheidungsreif, so hat die Behörde den Antrag ordnungsgemäß und rechtzeitig positiv zu verbescheiden. Eine Verzögerung der Entscheidung stellt in der Regel eine Amtspflichtverletzung dar (vgl. BGH, U. v. 24.2.1994 - III ZR 6/93 - BRS 68 Nr. 70).

Dessen ungeachtet hat der Kläger es vorliegend versäumt, ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse hinreichend substantiiert darzulegen. Der Vortrag des Klägers erschöpft sich im Wesentlichen in der Behauptung, Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen der verzögerten Behandlung des Bauantrages des Klägers geltend machen zu wollen. Auch zur eventuell geltend zu machenden Schadenshöhe sind die Ausführungen des Klägers bzw. von dessen Bevollmächtigten äußerst vage geblieben. Der Schaden, der dem Kläger individuell entstanden ist, wurde gar nicht thematisiert. Ein schriftsätzlicher Vortrag hierzu fehlt vollständig. In der mündlichen Verhandlung vom 16. Juni 2016 wurde lediglich vom Bevollmächtigten auf entsprechende Erfahrungswerte zum entgangenen Gewinn bei vergleichbaren Spielhallen und einer vergleichbaren Zahl von Spielgeräten verwiesen. Ein individueller Bezug zur beabsichtigten Spielhalle des Klägers fehlt vollständig. Der Kläger selbst hat lediglich behauptet, Verträge über Spielgeräte bereits abgeschlossen zu haben. Diese Verträge wurden dem Gericht jedoch ebenfalls nicht vorgelegt. Gleiches gilt hinsichtlich der behaupteten Anschaffung eines Wechselgeldautomaten. Auf eventuell entstandene Architektenkosten hat der Kläger ebenfalls nicht hingewiesen bzw. diese nicht belegt.

Gesamtbetrachtend ist dem Vortrag des Klägers deshalb bereits keine ernsthafte Vorbereitung eines Amtshaftungsprozesses zu entnehmen. Nach Auffassung der Kammer genügt der Vortrag nicht zur Darlegung eines berechtigten Interesses an der vom Kläger begehrten Feststellung. Der Kläger muss von sich aus substantiiert darlegen, was er konkret anstrebt, welchen Schaden bzw. welche Schadens- oder Entschädigungspositionen er im Zivilrechtsweg geltend machen will und dass ein Schadensersatz- bzw. Entschädigungsprozess mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist (vgl. BayVGH, B. v. 27.3.2014 - 15 ZB 12.1562 - juris Rn. 12; B. v. 13.6.2014 - 15 ZB 14.448 - juris Rn. 10; OVG NRW, U. v. 25.3.2014 - 2 A 2679/12 - juris Rn. 47). Zwar bedarf es hierfür regelmäßig keiner Vorlage einer genauen Schadensberechnung. Jedoch muss der Vortrag zur Rechtfertigung des mit der Fortsetzung des Prozesses verbundenen Aufwands über die bloße Behauptung hinaus nachvollziehbar erkennen lassen, dass ein Amtshaftungsprozess tatsächlich angestrebt wird und dieser nicht offensichtlich aussichtslos ist. Hierzu gehört auch eine zumindest annähernde, individualisierte Angabe der Schadenshöhe (vgl. BayVGH, B. v. 13.6.2014 - 15 ZB 14.448 - juris Rn. 10; B. v. 24.10.2011 - 8 ZB 10.957 - juris Rn. 13). Dies zugrungelegt, lässt der Vortrag des Klägers bzw. dessen Bevollmächtigten die geforderte Individualität der Schadensbetrachtung vermissen. Der Vortrag des Klägers erschöpft sich im Wesentlichen in Allgemeinplätzen zum entgangenen Gewinn beim Betrieb von vergleichbaren Spielhallen. Zum Beleg eines dem Kläger drohenden Schadens wurden keinerlei Unterlagen vorgelegt. Bei dieser Sachlage sieht sich das Gericht außer Stande, in die inhaltlich vom Kläger aufgeworfene Frage, ob es sich bei der von ihm beabsichtigten Spielhalle und der hierfür vorgesehenen Nutzfläche um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte i. S. v. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO handelt, einzutreten.

Ebenfalls nicht gerichtlich zu klären ist die unter den Beteiligten strittige Frage, ob insoweit ein Amtshaftungsprozess vor den Zivilgerichten offensichtlich aussichtslos wäre. Die Klärung dieser Fragen bleibt damit dem Zivilgericht in einem eventuell geltend gemachten Amtshaftungsprozess auf der Grundlage von § 839 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) i. V. m. Art. 34 GG vorbehalten.

6. Zusammenfassend bleibt die Klage daher in den Haupt- und Hilfsanträgen erfolglos und war daher abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Als im Verfahren unterlegen hat der Kläger die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg,

Hausanschrift: Kornhausgasse 4, 86152 Augsburg, oder

Postfachanschrift: Postfach 11 23 43, 86048 Augsburg,

schriftlich zu beantragen.

Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstr. 23, 80539 München, oder

Postfachanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München,

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4. das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind die in § 67 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO genannten Personen vertreten lassen.

Der Antragsschrift sollen 4 Abschriften beigefügt werden.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 60.036,- EUR festgesetzt.

Gründe:

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz (GKG) i. V. m. Nr. 9.1.2.2 der Empfehlungen des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (BayVBl, Sonderbeilage Januar 2014). Bei einer vom Kläger geltend gemachten Hauptnutzfläche von 100,06 m² errechnet sich insoweit ein Streitwert von 60.036,- EUR.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200,- EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen worden ist.

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg,

Hausanschrift: Kornhausgasse 4, 86152 Augsburg, oder

Postfachanschrift: Postfach 11 23 43, 86048 Augsburg,

schriftlich einzureichen oder zu Protokoll der Geschäftsstelle einzulegen; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend. Der Mitwirkung eines Bevollmächtigten bedarf es hierzu nicht.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift sollen 4 Abschriften beigefügt werden.

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bei uns veröffentlicht am 27.03.2014

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Tenor I. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt. II. Die Klägerin hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen. III. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 10.000 Euro festgesetzt.

bei uns veröffentlicht am 25.03.2014

Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen

Tenor Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird die Sachentscheidung des angefochtenen Urteils mit folgender Maßgabe geändert: Es wird festgestellt, dass die Beklagte bis zum Inkrafttreten des AG Glü

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

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Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 29 Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 17 Geltungsdauer der Veränderungssperre

(2) Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern.

(3) Die Gemeinde kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen.

(4) Die Veränderungssperre ist vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind.

(5) Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

(6) Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs tritt eine bestehende Veränderungssperre nach § 14 außer Kraft. Dies gilt nicht, wenn in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 ausgeschlossen ist.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 75

Ist über einen Widerspruch oder über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden, so ist die Klage abweichend von § 68 zulässig. Die Klage kann nicht vor Ablauf von drei Monaten seit der Einlegung des Widerspruchs oder seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts erhoben werden, außer wenn wegen besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist. Liegt ein zureichender Grund dafür vor, daß über den Widerspruch noch nicht entschieden oder der beantragte Verwaltungsakt noch nicht erlassen ist, so setzt das Gericht das Verfahren bis zum Ablauf einer von ihm bestimmten Frist, die verlängert werden kann, aus. Wird dem Widerspruch innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist stattgegeben oder der Verwaltungsakt innerhalb dieser Frist erlassen, so ist die Hauptsache für erledigt zu erklären.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 75

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)

(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3.: sonstige Gewerbebetriebe,
4.: Geschäfts- und Bürogebäude,
5.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
2.: Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
3.: Tankstellen.

(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.: oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.: in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 2 Kleinsiedlungsgebiete

(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

(2) Zulässig sind

1.: Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
3.: Tankstellen,
4.: nicht störende Gewerbebetriebe.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 17 Geltungsdauer der Veränderungssperre

(2) Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern.

(3) Die Gemeinde kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen.

(4) Die Veränderungssperre ist vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind.

(5) Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 75

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 74

(2) Für die Verpflichtungsklage gilt Absatz 1 entsprechend, wenn der Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts abgelehnt worden ist.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 75

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 74

(2) Für die Verpflichtungsklage gilt Absatz 1 entsprechend, wenn der Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts abgelehnt worden ist.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 75

Baugesetzbuch - BBauG | § 29 Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 29 Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,

3.

die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baugesetzbuch - BBauG | § 29 Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 14 Veränderungssperre

1.: Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.: erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

(2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

(3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

(4) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Veränderungssperre nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 16 Beschluss über die Veränderungssperre

(1) Die Veränderungssperre wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen.

(2) Die Gemeinde hat die Veränderungssperre ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Veränderungssperre beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 17 Geltungsdauer der Veränderungssperre

(2) Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern.

(3) Die Gemeinde kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen.

(4) Die Veränderungssperre ist vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind.

(5) Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 14 Veränderungssperre

1.: Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.: erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 17 Geltungsdauer der Veränderungssperre

(2) Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern.

(3) Die Gemeinde kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen.

(4) Die Veränderungssperre ist vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind.

(5) Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 14 Veränderungssperre

1.: Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.: erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 14 Veränderungssperre

1.: Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.: erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 33 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung

(1) In Gebieten, für die ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, ist ein Vorhaben zulässig, wenn

1.: die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2 und § 4a Absatz 2 bis 4 durchgeführt worden ist,
2.: anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht,
3.: der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und
4.: die Erschließung gesichert ist.

(2) In Fällen des § 4a Absatz 3 Satz 1 kann vor der erneuten Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ein Vorhaben zugelassen werden, wenn sich die vorgenommene Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplanentwurfs nicht auf das Vorhaben auswirkt und die in Absatz 1 Nummer 2 bis 4 bezeichneten Voraussetzungen erfüllt sind.

(3) Wird ein Verfahren nach § 13 oder § 13a durchgeführt, kann ein Vorhaben vor Durchführung der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung zugelassen werden, wenn die in Absatz 1 Nummer 2 bis 4 bezeichneten Voraussetzungen erfüllt sind. Der betroffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ist vor Erteilung der Genehmigung Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu geben, soweit sie dazu nicht bereits zuvor Gelegenheit hatten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

3.

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.: nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.: nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.: nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.: in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.: nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.: einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.: alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

3.

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.: nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.: nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.: nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.: in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

1.: nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.: einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.: alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 2 Kleinsiedlungsgebiete

(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

(2) Zulässig sind

1.: Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
3.: Tankstellen,
4.: nicht störende Gewerbebetriebe.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 13 Gebäude und Räume für freie Berufe

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.: nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.: nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.: nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.: in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

1.: nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.: einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.: alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

3.

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baugesetzbuch - BBauG | § 14 Veränderungssperre

1.: Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.: erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 13. Juni 2014 - 15 ZB 14.448

Tenor

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 152.000 € festgesetzt.

Gründe

Die Klägerin begehrt nach Umstellung ihrer Klage im erstinstanzlichen Verfahren die Feststellung, dass die Beklagte zur Erteilung einer Baugenehmigung verpflichtet war.

Am 21. März 2013 beantragte die Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines Seniorenhotels (Haus 5) auf dem Grundstück Fl. Nr. .../301 Gemarkung K. Nachdem die Klägerin auf Verlangen der Beklagten mehrfach Unterlagen und Erklärungen nachgereicht hatte, erhob sie am 20. Juni 2013 Untätigkeitsklage und beantragte, die Beklagte zu verpflichten, den Bauantrag positiv zu verbescheiden, hilfsweise über den Bauantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden. Mit Bescheid vom 11. Oktober 2013, geändert durch Bescheid vom 21. November 2013 genehmigte die Beklagte das Sonderbauvorhaben unter Erteilung mehrerer Befreiungen von den Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB. Daraufhin stellte die Klägerin ihre Klage in eine Fortsetzungsfeststellungsklage um und beantragte festzustellen, dass die Beklagte zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung verpflichtet war.

Mit Urteil vom 16. Januar 2014 hat das Verwaltungsgericht die Klage als unzulässig abgewiesen. Da der Beklagten ein Ermessensspielraum zur Erteilung der Befreiungen eingeräumt sei, könne im Rahmen der Fortsetzungsfeststellungsklage nicht die gerichtliche Entscheidung herbeigeführt werden, dass die Behörde zu der begehrten Amtshandlung verpflichtet gewesen sei.

Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrem Antrag auf Zulassung der Berufung. Sie macht bezüglich dieser Begründung ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils, eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache sowie eine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs und des Bundesverwaltungsgerichts geltend.

II.

Der Zulassungsantrag hat keinen Erfolg.

1. Es kann offen bleiben, ob die Auffassung des Verwaltungsgerichts zutreffend ist, dass die Fortsetzungsfeststellungsklage entsprechend § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO mit dem Ziel der Feststellung, dass die Beklagte zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung verpflichtet war, schon deswegen unzulässig ist, weil der Beklagten bei der Erteilung der Baugenehmigung wegen der darin enthaltenen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans ein Ermessen zustand. Das Verwaltungsgerichts beruft sich insoweit auf die zum Beamtenrecht ergangene Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, wonach bei Fallgestaltungen, in denen der Behörde ein Beurteilungs- oder Ermessensspielraum eingeräumt ist, im Rahmen einer Fortsetzungsfeststellungsklage neben der Feststellung, dass der ablehnende Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wegen der damit verbundenen Erweiterung des Streitgegenstands nicht gleichzeitig die gerichtliche Entscheidung herbeigeführt werden kann, dass die Behörde zu der begehrten Amtshandlung verpflichtet gewesen ist (vgl. BVerwG, B. v. 28.9.1982 - 2 B 72.82 - n. v.; U. v. 2.10.1986 - 2 C 31.85 - NVwZ 1987, 229 Rn. 22; U. v. 22.3.1990 - 2 C 2/88 - Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 216). Ob diese Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall übertragen werden kann, erscheint zweifelhaft. Dagegen spricht, dass die Klägerin mit ihrer ursprünglichen (Untätigkeits-)Klage nicht nur einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung geltend gemacht hat (Hilfsantrag), sondern einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung (Hauptantrag) mit der (konkludenten) Behauptung, das Ermessen der Behörde habe sich auf Null reduziert. Ein Fortsetzungsfeststellungsbegehren wird bei einer erledigten Verpflichtungsklage aber grundsätzlich als zulässig angesehen, wenn mit der beantragten Feststellung der Streitgegenstand nicht ausgewechselt oder erweitert wird, sondern vom bisherigen Antrag umfasst war (vgl. BVerwG, U. v. 24.1.1992 - 7 C 24/91 - BVerwGE 89, 354/355; U. v. 16.5.2007 - 3 C 8/06 - BVerwGE 129, 27 Rn. 16 ff.). Die Frage braucht indes nicht entschieden werden, weil das erstinstanzliche Urteil im Ergebnis aus anderen Gründen offensichtlich richtig ist (§ 144 Abs. 4 VwGO entsprechend) und der Antrag auf Zulassung der Berufung deshalb keinen Erfolg haben kann.

2. Die Klage und der Zulassungsantrag sind unzulässig, weil die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der von ihr begehrten Feststellung nicht hinreichend dargelegt hat (§ 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Nach dem die gesetzliche Regelung des Berufungszulassungsverfahrens beherrschenden Grundgedanken soll ein Berufungsverfahren nur eröffnet werden, wenn die angeführten Zulassungsgründe für die Entscheidung in der Hauptsache erheblich sind (vgl. BVerwG vom 20.8.1993 - 9 B 512/93 - BayVBl 1994, 670; vom 21.8.1995 - 8 B 43/95 - NVwZ-RR 1996, 122; B. v. 9.11.2006 - 4 B 65/06 - juris Rn. 3; BGH, B. v. 3.8.2012 - AnwZ (Brfg) 39/11 - juris Rn. 6). Das Erfordernis der Entscheidungserheblichkeit gilt für alle Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 VwGO gleichermaßen. Ist ein gerügter Mangel der Entscheidung für den Ausgang des Berufungsverfahrens ersichtlich nicht oder nicht mehr von Bedeutung, kann die Berufung schon aus diesem Grund nicht zugelassen werden (vgl. BayVGH, B. v. 28.6.2010 - 1 ZB 08.2292 - juris Rn. 8; Seibert in Sodan/Ziekow, Verwaltungsgerichtsordnung, 4. Aufl. 2014, § 124 Rn. 101, 125, 154, 182, 224).

Das ist hier der Fall. Die mit dem Antrag auf Zulassung der Berufung geltend gemachten Gründe im Sinn des § 124 Abs. 2 Nr. 1, 3 und 4 VwGO sind nach der Erledigung der ursprünglich erhobenen Untätigkeitsklage für die in dem angestrebten Berufungsverfahren zu treffende Entscheidung nicht erheblich, weil die Klägerin kein berechtigtes Interesse an der von ihr nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO begehrten Feststellung dargelegt hat.

a) Voraussetzung einer Sachentscheidung nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO ist, dass der Kläger ein berechtigtes Interesse an der begehrten Feststellung hat. Bei einer Fortsetzungsfeststellungsklage, die - wie hier - der Vorbereitung eines Amtshaftungsverfahrens vor dem Zivilgericht dienen soll, ist das Feststellungsinteresse zu bejahen, wenn ein solcher Prozess bereits anhängig, mit Sicherheit zu erwarten oder ernsthaft beabsichtigt ist, die begehrte Feststellung in diesem Verfahren erheblich und die Rechtsverfolgung nicht offensichtlich aussichtslos ist (vgl. OVG NRW, U. v. 25.3.2014 - 2 A 2679/12 - juris Rn. 47 m. w. N.). Dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Kläger von sich aus substanziiert darlegen. Insbesondere muss er aufzeigen, was er konkret anstrebt, welchen Schaden bzw. welche Schadens- oder Entschädigungspositionen er im Zivilrechtsweg geltend machen will und dass ein Schadensersatz- bzw. Entschädigungsprozess bereits anhängig oder mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist. Die bloße Behauptung, einen Schadensersatzprozess führen zu wollen, genügt hierfür nicht (vgl. BayVGH, B. v. 27.3.2014 - 15 ZB 12.1562 - juris Rn. 12 m. w. N.; OVG NRW, U. v. 25.3.2014 - 2 A 2679/12 - juris Rn. 47 m. w. N.). Zwar dürfen an den Vortrag keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Insbesondere bedarf es regelmäßig keiner Vorlage einer genauen Schadensberechnung. Jedoch muss der Vortrag zur Rechtfertigung des mit der Fortsetzung des Prozesses verbundenen Aufwands über die bloße Behauptung hinaus nachvollziehbar erkennen lassen, dass er einen Amtshaftungsprozess tatsächlich anstrebt und dieser nicht offensichtlich aussichtslos ist. Hierzu gehört auch eine zumindest annähernde Angabe der Schadenshöhe (vgl. BayVGH, B. v. 24.10.2011 - 8 ZB 10.957 - Rn. 13; OVG NRW, B. v. 5.7.2012 - 12 A 1423/11 - juris Rn. 22 ff.; OVG NRW, U. v. 25.3.2014 - 2 A 2679/12 - juris Rn. 47 m. w. N.; OVG MV, B. v. 27.5.2010 - 2 L 351/06 - ZfB 2010, 144 Rn. 7; Wolff in Sodann/Ziekow, VwGO, 3. Aufl. 2010, § 113 Rn. 277 ff.).

Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen im Zulassungsantrag nicht. Zwar nennt die Klägerin eine Anspruchsgrundlage für ihr Schadenersatzbegehren (Art. 34 GG, § 839 BGB). Ihr weiteres Vorbringen erschöpft sich aber im Wesentlichen in der wiederholten, jedoch nicht hinreichend substanziierten Behauptung, sie werde einen Amtshaftungsprozess wegen der Verzögerung der Erteilung der Baugenehmigung anstrengen. Insbesondere lässt ihr Vortrag nicht erkennen, welcher konkrete Schaden ihr entstanden sein soll. Soweit sie auf den richterlichen Hinweis vom 10. April 2014 durch ihren vertiefenden Schriftsatz vom 30. April 2014 nunmehr geltend macht, „es sei evident, dass einem gewerblichen Bauträger durch auch nur geringe zeitliche Verzögerungen seiner Bautätigkeit wegen verspäteter Erteilung einer Baugenehmigung erhebliche finanzielle Folgeschäden entstünden, in Gestalt von Finanzierungszinsen, Verzugszinsen wegen vereinbarter Fertigstellungstermine usw.“, bezieht sich dieser Vortrag gerade nicht auf ihre persönlichen Verhältnisse, sondern bleibt im Allgemeinen gehalten. Er kann daher nicht dahin gehend verstanden werden, dass der Klägerin als Bauträgerin tatsächlich ein derartiger Schaden entstanden ist. Dafür spricht auch, dass sie keine Unterlagen zum Beleg eines solchen Schadens vorgelegt hat.

b) Zur Darlegung des Feststellungsinteresses bestand auch Veranlassung, obwohl das Verwaltungsgericht in seiner Entscheidung hierauf nicht eingegangen ist. Zwar müssen Rechts- oder Tatsachenfragen, die in den Gründen der erstinstanzlichen Entscheidung nicht erörtert worden sind, im Zulassungsantrag grundsätzlich nicht dargelegt werden (vgl. Seibert in Sodan/Ziekow, Verwaltungsgerichtsordnung, a. a. O., § 124a Rn. 197 m. w. N.; Happ in Eyermann, VwGO, 13. Aufl. 2010, § 124a Rn. 64 ff.). Da die Umstellung des Klageantrags infolge der Erledigung durch den Erlass des Baugenehmigungsbescheids vom 22. Oktober 2013 hier aber bereits während des erstinstanzlichen Verfahrens erfolgt ist, hätte die Klägerin die Tatsachen, die ihr Fortsetzungsfeststellungsinteresse begründen, bereits in diesem Verfahren, jedenfalls aber im Berufungszulassungsverfahren innerhalb der Begründungsfrist (vgl. § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) vorbringen müssen. Insoweit können keine geringeren Anforderungen gelten als in den Fällen, in denen die Erledigung erst nach Erlass der erstinstanzlichen Entscheidung eingetreten ist (vgl. dazu BVerwG, B. v. 21.8.1995 - 8 B 43/95 - NVwZ-RR 1996, 122; BayVGH, B. v. 1.8.2011 - 8 ZB 11.345 - BayVBl 2012, 287).

3. Da die Berufung schon aus diesem Grund nicht zuzulassen ist, kommt es auf die unter den Beteiligten strittige Frage nicht an, ob ein Amtshaftungsprozess vor den Zivilgerichten offensichtlich aussichtslos wäre, weil die Baugenehmigung wegen der Unvollständigkeit der Bauvorlagen, insbesondere wegen eines erst am 24. September 2013 bei der Beklagten eingegangenen Stellplatznachweises (vgl. Art. 47 Abs. 1 und 2 BayBO, § 3 Abs. 1 StPlS), nicht vor dem Zeitpunkt des 11. Oktober 2013 hätte erteilt werden müssen.

4. Die Klägerin hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen, weil sie mit ihrem Zulassungsantrag unterlegen ist (§ 154 Abs. 2 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 3 und Abs. 1 Satz 1 sowie § 52 Abs. 1 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.1.2.6 Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ-Beilage 2013, 57 ff.) und folgt insoweit den Ausführungen der erstinstanzlichen Entscheidung.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Urteil, 25. März 2014 - 2 A 2679/12

Tenor

Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird die Sachentscheidung des angefochtenen Urteils mit folgender Maßgabe geändert:

Es wird festgestellt, dass die Beklagte bis zum Inkrafttreten des AG GlüStV NRW am 1. Dezember 2012 verpflichtet gewesen ist, der Klägerin gemäß ihrem Antrag vom 7. Februar 2011 einen Vorbescheid zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung einer Bürofläche in eine Spielhalle auf den Grundstücken Gemarkung I. , Flur 28, Flur 197 und 200, zu erteilen.

Die Beklagte trägt die Kosten auch des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke Gemarkung I. , Flur 28, Flurstücke 197 und 200. Auf diesen ist das sogenannte T. -Zentrum errichtet. Der Gebäudekomplex wurde, nachdem er zuvor ca. zehn Jahre leer gestanden hatte, am 30. Mai 2011 von der Klägerin neu eröffnet. Das T. -Zentrum beherbergt auf mehreren Geschossen verschiedene Einzelhandelsnutzungen mit einer Verkaufsfläche von ca. 8.350 qm und Büronutzungen auf einer Fläche von ca. 2.900 qm. Hauptmieter sind ein Lidl-Einkaufsmarkt, das Outdoor-Geschäft McTrek sowie ein Bahlsen-Outlet-Verkauf, daneben finden sich kleinflächigere Einzelhandelsnutzungen unter anderem für Backwaren, Blumen und Zeitschriften. Das T. -Zentrum verfügt zudem über ein Parkhaus und ein Parkdeck mit insgesamt ca. 470 Stellplätzen.

Das T. -Zentrum liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung, 1. Änderung (im Folgenden: 1. Änderung) aus dem Jahr 1995. Das Plangebiet befindet sich am südwestlichen Rand der I1. Innenstadt, südöstlich des Hauptbahnhofs gelegen, im Übergang zum Stadtteil X.-- . Es grenzt im Norden an die F. Straße, im Südwesten an den C. Ring, umfasst im Südosten die B.------straße und im Osten die C1.---straße . Der Bebauungsplan setzt im Plangebiet verschiedene Kerngebiete fest, für die jeweils bestimmte textliche Festsetzungen der 1. Änderung gelten. Für die Kerngebiete im nördlichen Bereich des Plangebiets findet unter anderem die textliche Festsetzung Nr. 1 Anwendung, nach der Sex-Kinos, Bordelle, Peep-Shows und Spielhallen dort nicht zulässig sind. Für das Kerngebiet, auf dem sich der Teil des Grundstücks befindet, auf dem das hier streitige Vorhaben verwirklicht werden sollte, gelten die textliche Festsetzung Nr. 2 a), wonach Sex-Kinos, Bordelle und Peep-Shows dort nicht zulässig sind, und die textliche Festsetzung Nr. 2 b), die Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen für ausnahmsweise zulässig erklärt.

Die am 20. Februar 1980 beschlossene 2. Fassung des Bebauungsplans Nr. 18/69 setzte für das Plangebiet ein Kerngebiet ohne Einschränkungen der Zulässigkeit der genannten Unterarten von Vergnügungsstätten fest.

In der Begründung der 1. Änderung heißt es unter anderem, Grund für die Einleitung des Planänderungsverfahrens sei die Flut von Anträgen zur Errichtung von Spielhallen und sonstigen störenden Vergnügungsstätten nach der Änderung der Spielverordnung Ende 1985. Die Zielsetzung der 1. Änderung bestehe darin, das Rechtsmittel für die Begrenzung von Vergnügungsstätten innerhalb des gesamten Plangebiets zu schaffen. Durch die planungsrechtliche Einschränkung der Zulässigkeit von Spielhallen und ähnlichen Vergnügungsstätten im Bebauungsplangebiet solle die Qualität der Innenstadt erhalten bleiben. Die Zulassungsbeschränkung für störende Vergnügungsstätten wie Spielhallenbetriebe, Sex-Shops, Peep-Shows und ähnliche Einrichtungen basiere auf dem vom Rat der Stadt am 31. März 1989 verabschiedeten Gesamtkonzept zur Steuerung der Zulassung solcher Einrichtungen in der Innenstadt als Vorgabe für die Bauleitplanung. Die bereits bestehenden Vergnügungsstätten in diesem Plangebiet unterlägen dabei dem Bestandsschutz und würden von dieser Festlegung in ihrem Bestand nicht berührt.

Das in der Planbegründung in Bezug genommene Konzept für die planungsrechtliche Einschränkung der Zulässigkeit von Spielhallen und ähnlichen Vergnügungsstätten in der Innenstadt von I. , Drucksache Nr. 213/89 (im Folgenden: Vergnügungsstättenkonzept 1989), umfasst ein Gebiet, das im Westen begrenzt wird durch das Gelände des Hauptbahnhofs, im Norden und Nordosten durch den N. Ring und die W.----straße , im Südosten durch die F1. Straße und im Südwesten durch die G. Straße, das Gelände des Bahnhofs P. , die Zur-O. -Straße sowie durch den C. Ring. Es schließt damit in seinem südwestlich(st)en Teil das Plangebiet der 1. Änderung ein. Zu den mit ihm verfolgten Zielen heißt es in der Begründung, zur Hebung der Einkaufszentralität der Innenstadt seien der Qualitätsstandard und die Differenziertheit des Einzelhandels zu fördern und Nutzungsänderungen, die dies gefährdeten, zu verhindern. Die erfolgten und geplanten Investitionen für die Entwicklung einer attraktiven Geschäftszone verfehlten ihr Ziel, wenn deren besondere Standortgunst und -vorteile durch Betriebe abgeschöpft würden, die keine der oberzentralen Versorgungsfunktionen der Innenstadt entsprechende Aufgaben wahrnähmen; dies gelte insbesondere für Spielhallenbetriebe, Sexshops, Peepshows u. ä. Ein Ausschluss solcher Betriebe aus den Hauptgeschäftszonen der City sei deshalb städtebaulich und stadtentwicklungspolitisch notwendig. Da ein genereller Ausschluss von Spielhallen rechtlich nicht möglich sei, würden sie in Teilen der Innenstadt zugelassen. Ein Ausschluss von diesen Einrichtungen sei auch für die Teile der Innenstadt angebracht, die als wichtige Wegeverbindungen für Besucher und Nutzer der City eine attraktive Aufenthaltsqualität hätten oder haben sollten. Dazu gehöre vor allem die Fußwegeverbindung vom Hauptbahnhof zur City. Zusammengefasst ergäben sich drei Hauptgründe für die Gliederung der Vergnügungsstätten: der Schutz der Geschäftszonen, der Schutz der Wohnbereiche und der Schutz wichtiger Wegebeziehungen. Hiervon ausgehend sieht das Vergnügungsstättenkonzept 1989 für die Bauflächen der Innenstadt ein dreistufiges Nutzungskonzept vor, das in Abhängigkeit von der vorhandenen und angestrebten Nutzung, Aussagen zur Zulässigkeit von Spielhallen und Vergnügungsstäten macht. Es werden folgende Bereiche unterschieden: a) Gebiete, in denen Spielhallen, Sexkinos, Bordelle und Peepshows ausgeschlossen sind, b) Gebiete, in denen Bordelle und Peepshows (Spielhallen jedoch nicht) ausgeschlossen sind, und c) Gebiete, in denen Sexkinos, Bordelle und Peepshows ausgeschlossen, Spielhallen, Nachtclubs und Diskotheken aber ausnahmsweise zulässig sind, wenn durch ihren Betrieb schädliche Auswirkungen für die vorhandenen Wohnungen, Bildungseinrichtungen und religiösen Einrichtungen nicht zu erwarten sind. Die nördlichen Bereiche des Plangebiets der 1. Änderung entlang der F. Straße unterfallen der Kategorie a), der südliche Bereich unterfällt der Kategorie c).

Diese Kategorisierung wurde mit der 1. Änderung mit den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den Nrn. 1 und 2 a) und b) entsprechend umgesetzt.

Die Klägerin beantragte bei der Beklagten am 11. Februar 2011 die Erteilung eines Vorbescheids zur Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung vorhandener Büroflächen auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 28, Flurstücke 197, 200 (C2. Ring 100), in eine Spielhalle mit zwei Konzessionen und einer Spielfläche von insgesamt ca. 339,20 qm (145 qm Spielfläche für die Spielhalle 1 und 194,20 qm Spielfläche für die Spielhalle 2). Die Spielhalle sollte im ersten Obergeschoss, in dem zum C. Ring ausgerichteten Teil des T. -Zentrums angesiedelt werden.

Zu diesem Zeitpunkt befand sich im Plangebiet bereits eine - bestandsgeschützte - Spielhalle mit zwei Konzessionen in der F. Straße 105 mit einer Spielfläche von insgesamt 243,15 qm. Außerhalb des Plangebiets, in der B.------straße 14, befand sich zudem eine Spielhalle mit einer Konzession und einer Spielfläche von 138 qm.

Die Klägerin beantragte weiterhin am 17. August 2011 eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung bestehender Büroflächen auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 28, Flurstücke 197, 200 (C2. Ring 100), in eine Spielhalle mit drei Konzessionen mit einer Spielfläche von insgesamt ca. 460 qm (172,11 qm Spielfläche für die Spielstätte 1, 145,14 qm für die Spielstätte 2 und 144,03 qm für die Spielstätte 3). Über diesen Antrag ist bisher nicht entschieden worden. In den zugehörigen Verwaltungsvorgängen findet sich unter anderem der Vermerk, gegebenenfalls seien das Brandschutzkonzept nachzubessern und entsprechende Unterlagen nachzufordern.

Mit Bescheid vom 26. September 2011 lehnte die Beklagte die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Aufgrund der Häufung von Spielhallen im und am Rande des Stadtzentrums, insbesondere auch in der unmittelbaren Nähe des beantragten Standorts, werde einer ausnahmsweisen Zulässigkeit nicht zugestimmt. Bezüglich der derzeitigen Situation im Bereich der Innenstadt bestehe die begründete Befürchtung eines zunehmenden „trading-down-Effekts“. Aufgrund der bereits vorhandenen Anzahl an Spielgeräten im gesamten I1. Stadtgebiet (40 % über dem Landesdurchschnitt) werde eine grundsätzlich restriktive Handhabung neuer Spielhallen angestrebt, um weitere negative Auswirkungen zu verhindern. Um zu einer eindeutigen Position hinsichtlich unerwünschter Ansiedlungen von Vergnügungsstätten zu gelangen, sei ein konsequentes Steuerungskonzept erforderlich. Ziel sei dabei, die durch Spielhallen möglichen negativen Effekte auf das städtebauliche Umfeld und das Stadtimage zu verhindern. Diesbezüglich werde derzeit ein gesamtstädtisches Vergnügungsstättenkonzept erarbeitet, um die anhaltende Antragsflut städtebaulich sinnvoll zu steuern. Die Bestandsanalyse in der Innenstadt habe die massive Häufung von Spielhallen im Umfeld des Bahnhofs bestätigt. Im Rahmen der Zielformulierung des Vergnügungsstättenkonzepts sei eine weitere Zunahme im Bereich des zentralen Versorgungsbereichs und des Bahnhofumfelds von allen an der Konzepterarbeitung beteiligten Fachbereichen abgelehnt worden.

Die Klägerin hat am 15. Oktober 2011 Klage auf Erteilung des Vorbescheids erhoben.

Zur Begründung ihrer Klage hat sie im Wesentlichen vorgetragen: Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung der Spielhalle seien gegeben. Nach der textlichen Festsetzung Nr. 2 b) der 1. Änderung seien Spielhallen ausnahmsweise zulässig. Das Vorhaben verstoße nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. In dem fraglichen Kerngebiet sei derzeit noch keine Vergnügungsstätte, insbesondere keine Spielhalle vorhanden. Aufgrund der Wiedereröffnung des Einkaufszentrums seien zahlreiche andere, vorrangig gewerbliche Nutzungen in großer Anzahl in dem Baugebiet vorhanden. Das Vorhaben liege zudem weder an einer wichtigen Wegeverbindung zwischen Hauptbahnhof und Innenstadt - dies habe auch das Vergnügungsstättenkonzept 1989 nicht anders gesehen - noch in der Nähe von Kirchen oder Schulen. Mit einer Spielfläche von nur 340 qm sei die Spielhallennutzung auch ihrem Umfang nach gegenüber der Einzelhandelsnutzung und Büronutzung im Plangebiet - 8.350 qm bzw. 2.900 qm allein im T. -Zentrum - deutlich untergeordnet. Ein vollständiger Ausschluss von Spielhallen und anderen Vergnügungsstätten sei nach dem Willen des Plangebers, der das Vergnügungsstättenkonzept 1989 umgesetzt habe, in dem in Frage stehenden Gebiet nach seiner Zweckbestimmung nicht gewollt gewesen. Ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets ergebe sich auch nicht aus dem von der Beklagten ins Feld geführten drohenden „trading-down-Effekt“. Von einer drohenden Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch das Vorhaben könne an dem besagten Standort keine Rede sein. Es solle im ersten Obergeschoss der Liegenschaft realisiert werden. Hierdurch würden für den Einzelhandel gegebenenfalls wertvolle Erdgeschossflächen nicht beeinträchtigt. Die im T. -Zentrum zahlreich vorhandenen Einzelhandelsnutzungen seien durch das Vorhaben nicht gefährdet. Es handele sich bei diesen nicht um jene traditionellen Einzelhandelsnutzungen, die von dem städtebaulichen Erfahrungssatz des „trading-down-Effekts“ erfasst würden. Die Gefahr der Verdrängung aufgrund steigender Mietpreise wegen vermehrter Ansiedlung gewinnträchtiger Spielhallen bestehe in Bezug auf die in dem Einkaufszentrum vorhandenen Einzelhandelsnutzungen nicht. Eine Verdrängung des Einzelhandels sei schon deshalb ausgeschlossen, weil die gesamte Liegenschaft durch sie, die Klägerin, als Eigentümerin verwaltet werde. Die Gestaltung der Mietpreise liege in ihrer Hand. Wäre sie der Auffassung, dass die Spielhalle den Bestand der Einzelhandelsnutzungen in dem Einkaufszentrum gefährden könnte, würde sie eine Ansiedlung einer derartigen Nutzung an dem fraglichen Standort nicht vornehmen. Auch in der näheren Umgebung sei eine Verdrängung traditioneller Einzelhandelsnutzungen nicht zu befürchten. Am C. Ring seien keine schützenswerten Einzelhandelsnutzungen vorhanden. Bei den Einzelhandelsnutzungen an der F. Straße (außerhalb des Plangebiets) handele es sich weitgehend um solche, die nur eine durchschnittliche soziale Wertigkeit aufwiesen und die von einem angeblichen Niveauabfalls des Gebiets nicht betroffen wären. Die allgemeine Befürchtung, die Zulassung weiterer Spielhallen im Bereich des zentralen Versorgungsbereichs und dem Bahnhofsumfeld könne negative Effekte auf das städtebauliche Umfeld und das Stadtimage haben, träfen auf das Gebiet, in dem ihr Vorhaben zugelassen werden sollte, in keiner Weise zu. Das Vorhaben verstoße auch nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO. Unzumutbare Belästigungen oder Störungen für benachbarte schutzwürdige Nutzungen seien von dem Vorhabe nicht zu erwarten. Das der Beklagten nach § 31 Abs. 1 BauGB zustehende Ermessen sei damit auf Null reduziert. Denn städtebauliche Gründe, die eine Versagung der Ausnahme rechtfertigen könnten, seien nicht ersichtlich. Auch soweit die Beklagte darauf Bezug nehme, es werde derzeit ein neues Vergnügungsstättenkonzept erarbeitet, lasse sich hieraus für eine Versagung nichts herleiten. Selbst konkrete Planungsabsichten einer Gemeinde, die auf eine Änderung von Ausnahmen betreffende Festsetzungen gerichtet seien, reichten als Grund für die Versagung einer Ausnahme nicht aus. Erst recht könne eine noch in der Entstehung befindliche informelle Planung wie das in dem Versagungsbescheid erwähnte neue Vergnügungsstättenkonzept die Versagung einer Ausnahmeerteilung nicht rechtfertigen.

Die Klägerin hat beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 26. September 2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihr den Vorbescheid für eine Nutzungsänderung vorhandener Büroflächen in eine Spielhalle mit zwei Konzessionen gemäß Antrag vom 7. Februar 2011 zu erteilen,

hilfsweise, den Bescheid der Beklagten vom 26. September 2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihren Antrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat im Wesentlichen vorgetragen: Das ihr im Rahmen von § 31 Abs. 1 BauGB zustehende Ermessen sei nicht auf Null reduziert. Auch wenn es durch die Zulassung der Spielhalle nicht zu einer Verdrängung von Gebietsversorgern bzw. zum „trading-down-Effekt“ in dem in Frage stehenden Bereich kommen sollte, so sei die Nichtzulassung der Ausnahme darin begründet, dass hier wichtige Wegebeziehungen geschützt werden sollten. Auch wenn in der Begründung des Vergnügungsstättenkonzepts 1989 als wichtigste Fußwegeverbindung diejenige vom Hauptbahnhof über die C3.------straße zur City genannt werde, so habe gerade die durch die Klägerin herbeigeführte Reaktivierung des T. -Zentrums dazu beigetragen, dass einerseits der Standort selbst als Einzelhandelsfläche wieder attraktiver geworden sei, andererseits habe die wichtige Fußwegeverbindung vom Stadtteil X.--ringhausen zum Hauptbahnhof eine neue Qualität bekommen. Die Zulassung der Spielhalle würde zu einer Spielhallenkonzentration und damit zu negativen Auswirkungen entlang dieser Wegeverbindung führen, die letztlich auch durch die im Gebäude F. Straße 105 befindliche Spielhalle herbeigeführt werde, die der Plangeber in diesem Bereich ausgeschlossen habe.

Mit Urteil vom 30. Oktober 2012 hat das Verwaltungsgericht der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids. Es spreche Überwiegendes dafür, dass die 1. Änderung nicht wirksam sei. Der Plan sei nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden, da nur der Textteil, das Blatt 1, nicht aber die Planzeichnung, das Blatt 2, einen Ausfertigungsvermerk enthalte. Nach der somit für die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens maßgeblichen, am 2. Februar 1980 beschlossenen 2. Fassung des Bebauungsplans Nr. 18/69 sei die Spielhalle als Vergnügungsstätte im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein und nach § 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauNVO konkret zulässig. Aber auch bei unterstellter Wirksamkeit der 1. Änderung stünden dem Vorhaben planungsrechtliche Vorschriften jedoch nicht entgegen. Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung nach § 31 Abs. 1 BauGB seien in diesem Fall gegeben. Das Vorhaben sei insbesondere gebietsverträglich und verstoße nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Der Gebietscharakter werde nicht etwa aufgrund eines sogenannten „trading-down-Effekts“ gefährdet. Die nach Ansicht der Beklagten gegebene Lage der Spielhalle an einer wichtigen Wegebeziehung im Sinne des Vergnügungsstättenkonzepts 1989 rechtfertige die Versagung ebenfalls nicht. Lägen somit die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Zulassung einer Ausnahme vor, sei die Ablehnung der ausnahmsweisen Zulassung nur dann ermessensgerecht, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegen stünden. Dies sei hier nicht der Fall.

Am 1. Dezember 2012 trat das AG GlüStV NRW in Kraft, mit dessen § 16 Abs. 3 unter anderem das Verbot der Mehrfachkonzession normiert wurde, wonach die Erteilung einer Erlaubnis für eine Spielhalle, die in einem baulichen Verbund mit weiteren Spielhallen steht, insbesondere in einem gemeinsamen Gebäude oder Gebäudekomplex untergebracht ist, ausgeschlossen ist.

Mit Beschluss vom 9. September 2013 hat der Senat die Berufung der Beklagten zugelassen.

Die Beklagte hat ihre Berufung mit bei Gericht am 1. Oktober 2013 eingegangenem, der Klägerin am 4. Oktober 2013 zugestelltem Schriftsatz begründet. Die Klägerin hat mit bei Gericht am Montag, den 4. November 2013, eingegangenem Schriftsatz Anschlussberufung eingelegt, mit der sie ihr im erstinstanzlichen Verfahren verfolgtes Verpflichtungsbegehren auf ein Fortsetzungsfeststellungsbegehren umgestellt hat. Sie beantragt im Rahmen der eingelegten Anschlussberufung,

unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils festzustellen, dass die Beklagte bis zum Inkrafttreten des AG GlüStV NRW am 1. Dezember 2012 verpflichtet gewesen ist, ihr gemäß ihrem Antrag vom 7. Februar 2011 einen Vorbescheid zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung einer Bürofläche in eine Spielhalle auf den Grundstücken Gemarkung I. , Flur 28, Flur 197 und 200, zu erteilen.

Die Beklagte tritt der Anschlussberufung entgegen und trägt zur Begründung ihrer Anträge im Wesentlichen vor: Die Fortsetzungsfeststellungsklage sei unzulässig. Es fehle am erforderlichen Fortsetzungsfeststellungsinteresse. Ein Präjudizinteresse sei nicht gegeben. Eine auf die Versagung des Bauvorbescheids gestützte Amtshaftungs- bzw. Entschädigungsklage sei wegen fehlender Unmittelbarkeit zwischen der Versagung und dem geltend gemachten Schaden offensichtlich aussichtslos. Die Versagung des Bauvorbescheids sei rechtmäßig gewesen. Die 1. Änderung sei wirksam. Sie sei ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Die 1. Änderung enthalte auf Blatt 1, dem Titelblatt, ein Verzeichnis über die Bestandteile des Bebauungsplans, zu denen auch Blatt 2 gehöre. Ein gesonderter Vermerk der Ausfertigung auch auf Blatt 2 sei für eine wirksame Ausfertigung konkret nicht erforderlich gewesen. Das Vorhaben sei nicht ausnahmsweise nach § 31 Abs. 1 BauGB zuzulassen gewesen. Die Versagung habe mit einem drohenden „trading-down-Effekt“ begründet werden können. Nicht nur die Verdrängung des bereits bestehenden Einzelhandels, sondern auch die Minderung der Attraktivität des Gebiets für die Ansiedlung weiterer Einzelhändler und somit die Gefahr der zukünftigen Limitierung der Angebotsvielfalt seien Gegenstand der als „trading-down-Effekt“ umschriebenen Gefahr ausgelöst durch die Agglomeration von Spielhallen. Dementsprechend verfolge gerade auch das Vergnügungsstättenkonzept durch Einschränkung der regelmäßig zulässigen Nutzungen im Kerngebiet die Absicht der Einflussnahme auf diesen Effekt. Das Vergnügungsstättenkonzept müsse in seiner Gesamtheit betrachtet werden. Der Erhalt und die Steigerung der Attraktivität des Areals um das T. -Zentrum als Teil der I1. Innenstadt durch Verhinderung eines Qualitätsverlusts durch die Ansiedlung von Spielhallen sei ein anerkanntes Ziel, das mit der Versagung des Vorbescheids zulässigerweise verfolgt worden sei. Da das in Rede stehende Plangebiet in unmittelbarer Bahnhofsnähe gelegen sei, sei es für eine Niveauabsenkung generell besonders empfänglich. Ein weiterer Qualitätsverlust des betreffenden Gebiets durch die weitere Ansiedlung von Spielhallen habe gerade verhindert werden sollen. Ein solcher Qualitätsverlust wirke sich auch auf die umliegenden Plangebiete und somit auch auf das in unmittelbarer Nähe gelegene Areal der I1. Innenstadt mit seinen Einkaufstraßen und -zentren aus. Neben der Gefahr der Verdrängung des Einzelhandels bestehe zudem bereits eine Hohe Dichte an Spielhallen an dem konkreten Standort. Es sei nicht erforderlich, konkret zu benennen, auf welche Einzelhandelsbetriebe sich das Vorhaben negativ ausgewirkt hätte, eine dezidierte Benennung betroffener Einzelhandelsbetriebe sei nicht erforderlich, wenn - wie hier - in konkreter Weise die Minderung der Attraktivität des Gebietes drohe bzw. der negative Eindruck einer durch Spielhallen geprägten Umgebung noch verstärkt sowie verfestigt werde. Es spiele keine Rolle, dass die Spielhalle im Obergeschoss des Gebäudes habe angesiedelt werden sollen, da bereits die Existenz und der Betrieb einer solchen Spielhalle der Gesamtumgebung ein negatives Gepräge verleihe und potenzielle Einzelhandelsstrukturen schwäche, was wiederum Einzelhändler von der Neuansiedlung abhalte.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und - unter Zurückweisung der Anschlussberufung - die (geänderte) Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung ihrer Anträge trägt sie im Wesentlichen vor: Der Übergang von der Verpflichtungs- zur Fortsetzungsfeststellungsklage stelle eine zulässige Klageänderung dar. Nach Inkrafttreten des § 16 Abs. 3 AG GlüStV NRW bestehe für eine Verpflichtungsklage, die auf die Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids für eine Nutzungsänderung zu einem Spielhallenbetrieb mit mehreren Konzessionen gerichtet sei, kein Rechtsschutzbedürfnis mehr. Das erforderliche Fortsetzungsfeststellungsinteresse sei gegeben. Die geänderte Klage diene der Vorbereitung eines Amtshaftungs- bzw. Entschädigungsprozesses gegen die Beklagte wegen der rechtswidrigen Versagung des beantragten Vorbescheids. Ihr sei hierdurch ein Schaden in Form entgangenen Gewinns in Höhe von - wie die Klägerin detailliert herleitet - rund 630.000 EUR entstanden. Eine auf Art. 34 GG in Verbindung mit § 839 Abs. 1 BGB bzw. § 39 Abs. 1 OBG NRW gegen die Beklagte gerichtete Schadensersatz- bzw. Entschädigungsklage sei nicht offensichtlich aussichtslos. Die Fortsetzungsfeststellungsklage sei auch begründet. Sie habe bis zum Inkrafttreten des AG GlüStV NRW einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Vorbescheids gehabt. Selbst wenn die 1. Änderung wirksam sein sollte, sei das Vorhaben planungsrechtlich zulässig gewesen, da eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB von der Beklagten hätte erteilt werden müssen. Nichts anderes folge aus dem neuen Vergnügungsstättenkonzept 2012. Ein städtebauliches Konzept könne nicht die Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans ersetzen und damit für den Fall, dass die Stadt bestimmte, von dem geltenden Bebauungsplan nicht getragene städtebauliche Vorstellungen im Rahmen ihres Ausnahmeermessens nach § 31 Abs. 1 BauGB umsetzen wolle, eine Änderung des Bebauungsplans entbehrlich machen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg. Die Anschlussberufung der Klägerin hat Erfolg. Dementsprechend war unter Zurückweisung der Berufung das Urteil des Verwaltungsgerichts nach der aus dem Tenor ersichtlichen Maßgabe zu ändern, soweit es im Sachausspruch der Verpflichtungsklage stattgegeben hat.

Die Klägerin hat ihre Klage zulässigerweise im Berufungsverfahren von einem Verpflichtungs- auf ein Fortsetzungsfeststellungsbegehren entsprechend § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO umgestellt (dazu I.). Die Klage mit dem allein noch gestellten Fortsetzungsfeststellungsantrag ist zulässig (dazu II.) und begründet (dazu III.).

I. Die Klägerin hat ihren im erstinstanzlichen Verfahren gestellten Verpflichtungsantrag im Berufungsverfahren zulässigerweise auf einen Fortsetzungsfeststellungsantrag umgestellt.

Es kann offen bleiben, ob es sich hier bei der Umstellung des Klageantrags vom Verpflichtungs- auf ein Fortsetzungsfeststellungsbegehren um eine Klageänderung im Sinne des § 91 VwGO in Verbindung mit § 125 Abs. 1 VwGO handelt, die, nachdem dem Verpflichtungsbegehren der Klägerin in erster Instanz stattgegeben worden ist, im Berufungsverfahren nur im Wege der Anschlussberufung erfolgen kann.

Vgl. hierzu: OVG NRW, Urteile vom 29. September 2013 - 16 A 1294/08 -, juris Rn. 120 ff., vom 29. Mai 2013 - 10 A 2611/11 -, BauR 2013, 1637 = juris Rn. 66 ff., und vom 19. April 2013 - 10 A 2596/11 -, NVwZ-RR 2013, 706 = juris Rn. 37 ff., Beschluss vom 12. Oktober 2012 - 7 A 2024/09 -, juris Rn. 20 ff.

Denn die Klägerin hat jedenfalls rechtzeitig Anschlussberufung eingelegt. Nach § 127 Abs. 2 Satz 2 VwGO ist die Anschlussberufung zulässig bis zum Ablauf eines Monats nach der Zustellung der Berufungsbegründungsschrift. Der Berufungsbegründungsschriftsatz der Beklagten wurde dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 4. Oktober 2013 zugestellt. Die Anschlussberufung ist bei Gericht am Montag, den 4. November 2013, und damit fristgerecht eingegangen.

II. Die Fortsetzungsfeststellungklage ist zulässig. Sie ist statthaft (dazu 1.). Es fehlt auch nicht am erforderlichen Fortsetzungsfeststellungsinteresse (dazu 2.)

1. Die Fortsetzungsfeststellungsklage ist entsprechend § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO statthaft. Das ursprünglich zulässige Verpflichtungsbegehren hat sich erledigt. Eine Erledigung tritt ein, wenn die Klage nachträglich aus dem Kläger nicht zurechenbaren Gründen unzulässig oder unbegründet wird, wenn also das Rechtsschutzziel aus Gründen, die nicht in der Einflusssphäre des Klägers liegen, in dem Prozessverfahren nicht mehr zu erlangen ist, weil es entweder bereits außerhalb des Prozesses erreicht wurde oder überhaupt nicht mehr erreicht werden kann.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. August 1988 - 4 B 89.88 -, BRS 48 Nr. 159 = juris Rn. 5, m. w. N.

Ein Verpflichtungsbegehren erledigt sich in diesem Sinne jedenfalls dann, wenn sich während des Rechtsstreits die Rechtslage so grundlegend ändert, dass dem Begehren deswegen keinesfalls mehr stattgegeben werden kann.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 5. Juni 2000 - 10 A 696/96 -, juris Rn. 55 ff., und vom 14. Januar 1992 - 10 A 2787/88 -, NWVBl. 1992 - 325 = juris Rn. 22 ff., jeweils m. w. N.

So liegt es hier. Für die auf die Erteilung eines Bauvorbescheids über die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzungsänderung einer Bürofläche in eine „Spielhalle mit zwei Konzessionen“ gerichtete Klage besteht nach dem Inkrafttreten des § 16 AG GlüStV NRW kein Rechtsschutzbedürfnis mehr. Denn die Klägerin wäre aus Rechtsgründen gehindert, von dem begehrten Vorbescheid Gebrauch zu machen; sie hätte dementsprechend keinen Anspruch mehr auf Erteilung desselben.

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 AG GlüStV NRW bedürfen die Errichtung und der Betrieb einer Spielhalle der Erlaubnis nach § 24 Abs. 1 GlüStV und nach dem AG GlüStV NRW. Nach § 16 Abs. 1, 1. Hs. AG GlüStV NRW ist eine Spielhalle ein Unternehmen oder Teil eines Unternehmens im stehenden Gewerbe, das ausschließlich oder überwiegend der Aufstellung von Spielgeräten oder der Veranstaltung anderer Spiele im Sinne des § 33c Abs. 1 Satz 1 oder des § 33 d Abs. 1 Satz 1 GewO dient. Nach § 16 Abs. 3 Satz 1 AG GlüStV NRW ist die Erteilung einer Erlaubnis für eine Spielhalle im Sinne des § 16 Abs. 1, 1. Hs. AG GlüStV, die in einem baulichen Verbund mit weiteren Spielhallen steht, insbesondere in einem gemeinsamen Gebäude oder Gebäudekomplex untergebracht ist, ausgeschlossen (Verbot der Mehrfachkonzessionen); ein Mindestabstand von 350 Metern Luftlinie zu einer anderen Spielhalle soll nicht unterschritten werden. Während die zuständige Erlaubnisbehörde nach § 16 Abs. 3 Satz 3 AG GlüStV vom Mindestabstand von 350 m Luftlinie unter Berücksichtigung der Verhältnisse im Umfeld des jeweiligen Standorts und der Lage im Einzelfall Ausnahmen zulassen darf, räumt § 16 Abs. 3 Satz 1 AG GlüStV NRW in Verbindung mit § 25 Abs. 2 GlüStV kein Ermessen ein. Die Erlaubnis für eine Spielhalle, die in einem baulichen Verbund mit (einer) weiteren Spielhalle(n) steht, ist zwingend zu versagen.

Vgl. hierzu ausführlich: OVG NRW, Urteil vom 19. April 2013 - 10 A 2596/11 -, NVwZ-RR 2013, 706 = juris Rn. 28 ff., m. w. N. Siehe auch OVG NRW, Beschlüsse vom 7. August 2013 - 10 A 1969/12 -, juris Rn. 4 und - 10 A 1970/12 -, ZfWG 2014 = juris Rn. 4.

Dass die Klägerin, die in ihrer Vorbescheidsanfrage hierzu keine konkretisierenden Angaben gemacht hat, eine Spielhalle im Sinne des § 16 Abs. 1 Satz 1, 1. Hs. AG GlüStV NRW - und nicht etwa eine ausschließlich oder überwiegend der gewerbsmäßigen Aufstellung von Unterhaltungsspielen ohne Gewinnmöglichkeit dienende und damit nicht dem Verbot der Mehrfachkonzession unterfallende „Spielhalle“ (vgl. § 33i Abs. 1 Satz 1 GewO in der bis zum 11. Dezember 2012 geltenden Fassung) - zu betreiben beabsichtigte, ergibt sich eindeutig aus den weiteren Umständen und wird nicht zuletzt durch ihr Vorbringen im Berufungsverfahren bestätigt, wonach sie in den Spielhallen jeweils die nach § 3 Abs. 2 Satz 1 SpielV maximal zulässige Anzahl von zwölf Geldspielgeräten aufgestellt hätte. Von diesem Verständnis ist augenscheinlich auch die Beklagte ausgegangen. Die Erteilung einer Erlaubnis für die von der Klägerin geplante „Spielhalle mit zwei Konzessionen“ ist damit nach Inkrafttreten des AG GlüStV NRW ausgeschlossen.

2. Für die Fortsetzungsfeststellungsklage fehlt es nicht am erforderlichen Feststellungsinteresse. Bei einer Fortsetzungsfeststellungklage, die der Vorbereitung einer zivilrechtlichen Klage auf Schadensersatz oder Entschädigung dienen soll, ist das Feststellungsinteresse zu bejahen, wenn ein solcher Prozess bereits anhängig, mit Sicherheit zu erwarten oder ernsthaft beabsichtigt ist, die begehrte Feststellung in diesem Verfahren erheblich und die Rechtsverfolgung nicht offensichtlich aussichtslos ist. Insoweit bedarf es hinreichender Darlegungen seitens des die Feststellung begehrenden Klägers. Hierzu gehört insbesondere, dass er die Behauptung eines eingetretenen Schadens durch Angaben zur Art des Schadens und zur annähernden Schadenshöhe substantiiert.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 29. Mai 2013 - 10 A 2611/11 -, BauR 2013, 1637 = juris Rn. 80, und vom 19. April 2013 - 10 A 2596/11 -, NVwZ-RR 2013, 706 = juris Rn. 52 ff., Beschluss vom 23. Januar 2003 - 13 A 4859/00 , NVwZ-RR 2003, 696 = juris Rn. 14, jeweils m. w. N.

Danach ist hier ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse gegeben. Die Klägerin hat mit ihrem Vorbringen im Berufungsverfahren ausgeführt, dass sie einen auf Schadensersatz bzw. Entschädigung gerichteten Prozess vor dem Zivilgericht ernsthaft beabsichtigt. Sie hat insbesondere detaillierte Angaben zur Höhe des ihrer Auffassung nach eingetretenen Schadens gemacht. Die begehrte Feststellung ist auch in dem in Rede stehenden Schadensersatz- bzw. Entschädigungsprozess erheblich. Dessen offensichtliche Aussichtslosigkeit lässt sich nicht feststellen. Dafür müsste ohne eine ins Einzelne gehende Prüfung erkennbar sein, dass der behauptete Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt besteht. An die Qualifizierung der Aussichtslosigkeit sind dabei hohe Anforderungen zu stellen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Oktober 2004 - 4 B 76.04 -, BRS 67 Nr. 124 = juris Rn. 8, Urteil vom 17. Dezember 1991 - 1 C 42.90 -, DÖV 1992, 1069 = juris Rn. 13; OVG NRW, Beschluss vom 1. September 2011 - 2 A 1335/10 -, juris Rn. 19.

Ausgehend hiervon ist von einer Aussichtslosigkeit insbesondere der Geltendmachung eines - verschuldensunabhängigen - Entschädigungsanspruchs nach §§ 39 Abs. 1 b), 40 Abs. 1 OBG NRW, der im Fall einer rechtswidrigen Versagung eines Bauvorbescheids grundsätzlich in Betracht kommt, vorliegend nicht auszugehen.

Eine offensichtliche Aussichtslosigkeit ergibt sich nicht etwa - worauf die Beklagte in der mündlichen Verhandlung abgestellt hat - daraus, dass die Erteilung einer Baugenehmigung für das hier in Rede stehende Spielhallenvorhaben offensichtlich nicht hätte erteilt werden können.

Vgl. in diesem Zusammenhang: Schl.-Holst. OLG, Urteil vom 15. Mai 1997 - 11 U 121/94 -, NVwZ-RR 1998, 6 = juris Rn. 15.

Auch auf der Grundlage der vorgelegten Verfahrensakte zum - eine Spielhalle mit drei Konzessionen betreffenden - Bauantrag der Klägerin vom 17. August 2011 ergibt sich nicht, dass etwaige bauordnungsrechtliche Hindernisse in Bezug auf das hier zur Prüfung stehende Spielhallenvorhaben offensichtlich unter keinen Umständen hätten ausgeräumt werden können. Der Bauakte lässt sich zunächst entnehmen, dass über den Antrag der Klägerin vom 17. August 2011 im Hinblick auf das anhängige Klageverfahren betreffend die Erteilung des abgelehnten Bauvorbescheids für eine Spielhalle mit zwei Konzessionen - also unter planungsrechtlichen Aspekten - nicht entschieden wurde. Was die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des am 17. August 2011 beantragten Vorhabens anbetrifft, ergibt sich aus einem Vermerk (wohl aus August 2011) lediglich, dass ein „aktualisiertes BSK + Angabe zur Lage der erf. STPs nach BGK ggfs. nach[zu]fordern“ seien; zudem wurde als Merkposten „§ 55 Barrierefreiheit“ notiert. Dem lässt sich in keiner Weise entnehmen, dass die Beklagte davon ausgegangen ist, das beantragte Vorhaben sei unter bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten schon grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Dass dies - unter den angesprochenen Aspekten Brandschutz, Stellplatzanforderungen und Barrierefreiheit - offensichtlich der Fall wäre, ist auch nicht erkennbar. Eine Kausalitätsbeziehung zwischen der Versagung des beantragten Bauvorbescheids und dem Eintritt des geltend gemachten Schadens ist danach nicht nach den obigen Maßstäben offenkundig nicht gegeben. Einer darüber hinausgehenden Prüfung bedarf es im vorliegenden Zusammenhang nicht.

Nichts anderes folgt - entgegen der in der mündlichen Verhandlung von der Beklagten vorgetragenen Auffassung - aus den Entscheidungen des 10. Senats des erkennenden Gerichts,

vgl. OVG NRW, Urteile vom 29. Mai 2013 - 10 A 2611/11 -, BauR 2013, 1637 = juris Rn. 81, und vom 19. April 2013 - 10 A 2596/11 -, NVwZ-RR 2013, 706 = juris Rn. 55,

soweit dort für eine hinreichende Substantiierung eines Fortsetzungsfeststellungsinteresses verlangt wird, dass der Kläger zu einem ihm „unmittelbar“ durch die unterbliebene Erteilung des Vorbescheides entstanden Schaden vorträgt. Denn die Klägerin hat diesen Anforderungen mit der Darlegung der Kausalkette zwischen der Versagung des Bauvorbescheids und dem eingetretenen Schaden in ihrem Anschlussberufungsbegründungsschriftsatz genüge getan. Nichts anderes ist mit der Wendung „unmittelbar“ gemeint.

III. Die nach dem Vorstehenden zulässige Fortsetzungsfeststellungsklage ist begründet. Die Beklagte ist bis zum Inkrafttreten des AG GlüStV NRW am 1. Dezember 2012 - dem erledigenden Ereignis - verpflichtet gewesen, der Klägerin den von ihr beantragten streitgegenständlichen Bauvorbescheid zu erteilen.

Die Klägerin hatte bis zu diesem Zeitpunkt einen Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheids zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung einer Bürofläche in eine Spielhalle auf den Grundstücken Gemarkung I. , Flur 28, Flur 197 und 100. Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 26. September 2011 war daher rechtswidrig und verletzte die Klägerin in ihren Rechten.

Gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann zu Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid beantragt werden. Der Vorbescheid ist nach § 71 Abs. 2 BauO NRW in Verbindung mit § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben hinsichtlich der zur Klärung gestellten Frage öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.

Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Das geplante Vorhaben war (bis) zum maßgeblichen Erledigungszeitpunkt auf der Grundlage der insoweit maßgeblichen 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung planungsrechtlich zulässig (dazu 1.). Die planungsrechtliche Zulässigkeit beurteilte sich nach den Festsetzungen der 1. Änderung, denn diese ist wirksam (dazu a). Auf der Grundlage der 1. Änderung hätte das Vorhaben von der Beklagten unter Erteilung einer Ausnahme nach §§ 30 Abs. 1, 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden müssen (dazu b). Das Vorhaben wäre aber auch dann planungsrechtlich zulässig gewesen, wenn dies nach der Ursprungsfassung des Bebauungsplans Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung zu beurteilen gewesen wäre (dazu 2.).

1. Das geplante Vorhaben war (bis) zum maßgeblichen Erledigungszeitpunkt auf der Grundlage der insoweit maßgeblichen 1. Änderung planungsrechtlich zulässig.

a) Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens war auf der Grundlage der 1. Änderung zu beurteilen. Diese ist wirksam. Sie leidet nicht an einem hier allein in Betracht kommenden Ausfertigungsmangel.

Die 1. Änderung ist ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Durch die - rechtsstaatlich gebotene - Ausfertigung soll sichergestellt werden, dass der Inhalt des als Satzung beschlossenen Bebauungsplans mit dem Willen des gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt.

Vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 1996 ‑ 4 B 60.96 -, BRS 58 Nr. 41 = juris Rn. 3.

Für die Wirksamkeit der Ausfertigung eines Bebauungsplans reicht es mangels ausdrücklicher weitergehender normativer Vorgaben aus, wenn eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als Vorsitzender des Rats oder ein von ihm gemäß § 68 Abs. 3 Satz 1 GO NRW damit beauftragter Beamter oder Angestellter zeitlich nach dem Satzungsbeschluss des Rats und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag „diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen“ hat.

Vgl. etwa OVG NRW, Urteile vom 29. Januar 2013 - 2 D 102/11.NE -, BauR 2013, 896 = juris Rn. 50, und vom 22. März 2011 ‑ 2 A 371/09 -, juris Rn. 36, m. w. N.

Eine Bebauungsplanänderung, deren zeichnerische und textliche Festsetzungen eines Bebauungsplans in verschiedenen Dokumenten verkörpert sind, muss nicht zwingend in einem Plandokument zusammengeführt werden, das den Gegenstand der Ausfertigung bildet. Der dargestellten rechtsstaatlichen Funktion der Ausfertigung kann auch dann Genüge getan sein, wenn die Satzungsteile getrennt ausgefertigt werden und sich dabei keine Zweifel hinsichtlich der Authentizität der Satzung ergeben. Besteht die Satzung aus einem Planteil und einem Textteil, die nicht auf einem Blatt zusammengefasst sind, sondern auf mehreren Blättern, sind dazu grundsätzlich alle Teile mit einem Ausfertigungsvermerk zu versehen. In Einzelfällen kann aber die Ausfertigung nur eines Teils des Bebauungsplans für eine wirksame Ausfertigung genügen. Dies ist nicht nur dann der Fall, wenn die einzelnen Blätter des Bebauungsplans körperlich miteinander verbunden sind,

so aber wohl: OVG NRW, Urteil vom 8. März 2012 - 10 D 17/10.NE -, BauR 2012, 1075 = juris Rn. 38 ff.,

sondern auch, wenn in dem ausgefertigten Teil mit hinreichender Bestimmtheit auf die übrigen Teile der Satzung Bezug genommen wird oder auf andere Weise jeder Zweifel an der Zugehörigkeit der nicht gesondert ausgefertigten Teile zur Satzung ausgeschlossen ist,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 29. Januar 2013 - 2 D 102/11.NE -, BauR 2013, 896 = juris Rn. 52; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 19. September 2006 - 8 S 1989/05 -, juris Rn. 34; offen gelassen: OVG NRW, Urteil vom 26. Juni 2013 - 7 D 75/11.NE -, juris Rn. 54 ff.

Dies zugrunde gelegt, hat der Oberbürgermeister der Beklagten die 1. Änderung wirksam ausgefertigt, indem er am 25. August 1994 auf dem Textteil der Planurkunde bestätigte, dass der Rat der Beklagten am 25. August 1994 nach §§ 2 und 10 BauGB diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen hat. Zwar besteht die 1. Änderung aus einem Textteil und einer Planzeichnung, die nicht in einem Plandokument zusammengeführt worden sind. Vielmehr setzt sich 1. Änderung zusammen aus dem Textteil, dem Blatt 1, und der Planzeichnung, dem Blatt 2, die nicht körperlich miteinander verbunden sind. Mit der Ausfertigung nur des Textteils ist hier den Anforderungen an eine wirksame Ausfertigung nach den vorstehend genannten Maßstäben jedoch genüge getan. Denn in dem ausgefertigten Textteil wird mit hinreichender Bestimmtheit in einer Art und Weise auf den Planteil Bezug genommen, nach der jeder Zweifel an der Zugehörigkeit des nicht gesondert ausgefertigten Blatt 2 zu der als Satzung beschlossenen 1. Änderung ausgeschlossen ist.

Der Textteil benennt als „Bestandteile des Bebauungsplans“ das als Titelblatt bezeichnete Blatt 1 und das als „Beb. Pl.-Grundriß“ bezeichnete Blatt 2. Dass es sich bei dem Textteil um das Blatt 1 des Bebauungsplans Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung, 1. Änderung, handelt, wird aus dessen Betitelung deutlich. Auch die Planzeichnung ist ausdrücklich bezeichnet mit „Bebauungsplan Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung, 1. Änderung, Blatt 2. Auf dem Blatt 2 befindet sich zudem ein auf den 20. Mai 1994 datierter, von einem Dipl.-Ing. und einem Städtischen Verm.-Direktor des Vermessungs- und Katasteramts der Beklagten unterzeichneter Vermerk, dem zu entnehmen ist, dass dieses Blatt - also das Blatt 2 - Bestandteil des Bebauungsplans Nr. 18/69, 2. Fassung, 1. Änderung, ist und dass das Verzeichnis der Bestandteile, die textlichen Festsetzungen, die Rechtsgrundlagen, die Zeichenerklärungen und die für die Verfahren nach dem Bundesbaugesetz erforderlichen Vermerke sich auf dem Blatt 1 (Titelblatt) befinden. Dieser Vermerk korrespondiert mit zwei - ebenfalls auf den 20. Mai 1994 datierten - Vermerken derselben Mitarbeiter des Vermessungs- und Katasteramts der Beklagten auf Blatt 1, in denen bestätigt wird, dass die Planunterlage den Anforderungen des § 1 Planzeichenverordnung entspricht und die Festlegung der städtebaulichen Planung geometrisch eindeutig ist. Eine Änderung des Plan(entwurf)s ist nach dem 20. Mai 1994 nicht mehr erfolgt, was sich zugleich auch dem Blatt, auf dem sich der Ausfertigungsvermerk selbst befindet, ohne Weiteres entnehmen lässt.

b) Auf der Grundlage der 1. Änderung hätte das Vorhaben von der Beklagten unter Erteilung einer Ausnahme nach §§ 30 Abs. 1, 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit der textlichen Festsetzung in Nr. 2 b) der 1. Änderung zugelassen werden müssen.

Nach § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen eines Bebauungsplans solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Die Tatbestandsvoraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme waren gegeben (dazu aa). Das der Beklagten im Rahmen des § 31 Abs. 1 BauGB eingeräumte Ermessen war auf Null reduziert (dazu bb).

aa) Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme lagen vor.

(1) Das Vorhaben war zunächst grundsätzlich ausnahmefähig. Nach der für das Kerngebiet, in dem das Vorhaben verwirklicht werden sollte, geltenden Nr. 2 b) der textlichen Festsetzungen sind Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen dort ausnahmsweise zulässig.

Bei der geplanten Spielhalle handelte es sich um eine in einem Kerngebiet generell gebietsverträgliche und damit von der textlichen Festsetzung Nr. 2 b) umfasste Spielhalle. Nach Art, Größe und störenden Auswirkungen gefährdet eine solche Spielhalle bei typisierender Betrachtung den Kerngebietscharakter generell nicht.

Vgl. zum ungeschriebenen Tatbestandsmerkmal der Gebietsverträglichkeit: BVerwG, Urteil vom 2. Februar 2012 - 4 C 14.10 -, BVerwGE 142, 1 = BRS 79 Nr. 86 = juris Rn. 10, 15 ff., Beschluss vom 28. Februar 2008 - 4 B 60.07 -, BRS 73 Nr. 70 = juris Rn. 5 ff., Urteil vom 21. März 2002 - 4 C 1.02 -, BVerwGE 116, 155 = BRS 65 Nr. 63 = juris Rn. 11 ff., Beschluss vom 6. Dezember 2000 - 4 B 4.00 -, BRS 63 Nr. 77 = juris Rn. 8; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 26. August 2009 - 3 S 1057/09 -, BRS 74 Nr. 86 = juris Rn. 16.

Die Spielhalle ist mit einer Spielfläche von insgesamt 339,20 qm und angesichts der Lage am C. Ring als einer Hauptverkehrsstraße in der Nähe des I1. Hauptbahnhofs gerade als kerngebietstypisch und damit in ein Kerngebiet gehörend zu qualifizieren, da sie als zentraler (bzw. zentral gelegener) Dienstleistungsbetrieb einen größeren Einzugsbereich besessen hätte und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar gewesen wäre oder (was sich insbesondere in der Größe der Spielfläche ausdrückt) jedenfalls (unter Rentabilitätsgesichtspunkten) hätte erreichbar sein sollen.

Vgl. zur Einordnung einer Spielhalle als kerngebietstypisch: BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1992 - 4 B 103.92 -, BRS 54 Nr. 49 = juris Rn. 4, Urteil vom 18. Mai 1990 - 4 C 49.89 -, BRS 50 Nr. 166 = juris Rn. 25; OVG NRW, Urteil vom 29. Oktober 2012 - 2 A 2809/11 -, ZfWG 2012, 106 = juris Rn. 46 ff., Beschluss vom 15. Juni 2012 - 2 A 2992/11 -, BRS 79 Nr. 84 = juris Rn. 17; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 26. August 2009 - 3 S 1057/09 -, BRS 74 Nr. 86 = juris Rn. 10, Urteil vom 2. November 2006 - 8 S 1891/05 - BRS 70 Nr. 72 = juris Rn. 27.

(2) Dem Vorhaben stand § 15 BauNVO nicht entgegen, der auch bei einer Ausnahmeerteilung immer zu prüfen ist.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 25. Januar 2007 - 4 C 1.06 - BVerwGE 128, 118 = BRS 71 Nr. 169 = juris Rn. 10, und vom 6. Oktober 1989 - 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343 = BRS 49 Nr. 188 = juris Rn. 12, Bay. VGH, Urteile vom 15. Dezember 2010 - 2 B 9.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 24, und vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 41; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 19. November 2003 - 5 S 2726/02 -, BRS 66 Nr. 75 = juris Rn. 35.

Es stand im Anschluss an das vorstehend Gesagte mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO in Einklang. Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen.

Die Eigenart eines einzelnen Baugebiets im Sinne von § 15 Abs. 1 BauNVO ergibt sich nicht allein aus den typisierenden Regelungen der BauNVO. Die Eigenart eines in einem Bebauungsplan festgesetzten Gebiets lässt sich abschließend vielmehr erst bestimmen, wenn zusätzlich auch die jeweilige örtliche Situation, in die ein Gebiet „hineingeplant“ worden ist, und der jeweilige Planungswille der Gemeinde, soweit dieser in den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck gekommen ist, berücksichtigt werden.

Vgl. nur: BVerwG, Beschluss vom 16. Dezember 2008 - 4 B 68.08 -, BRS 3 Nr. 82 = juris Rn. 4, Beschlüsse vom 29. Juli 1991 - 4 B 40.91 -, BRS 52 Nr. 56 = juris Rn. 4, und vom 12. Dezember 1990 - 4 NB 13.90 -, BRS 50 Nr. 16 = juris Rn. 12, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 34.86 -, BVerwGE 79, 309 = BRS 48 Nr. 37 = juris Rn. 21. Siehe auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 9. Oktober 2013 - 5 S 29/12 -, juris Rn. 55, Beschluss vom 26. August 2009 - 3 S 1057/09 -, BRS 74 Nr. 86 = juris Rn. 7 f.

Auch durch den Ausschluss bestimmter Nutzungen nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO kann das Baugebiet seiner Eigenart nach eine bestimmte Ausrichtung erhalten. Maßgeblich ist insoweit die sich aus den differenzierenden Festsetzungen ergebende konkretisierte Eigenart des Baugebiets.

Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 10 (Stand der Bearbeitung: April 2013).

Danach ist im Hinblick auf die Eigenart des vorliegenden Baugebiets Folgendes festzuhalten:

Es handelt sich zunächst um ein Kerngebiet, das gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschat, der Verwaltung und der Kultur dient. Kerngebiete haben zentrale Funktionen. Sie bieten vielfältige Nutzungen und ein urbanes Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Besucher der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereichs, gerade auch im Bereich von Kultur und Freizeit. In den Kerngebieten sollen deshalb im Grundsatz auch die Vergnügungsstätten konzentriert sein. Dass diese mit einem „trading-down-Effekt“ verbunden sein können, ändert nichts daran, dass sie nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO in einem Kerngebiet - wie schon gesagt - allgemein zulässig sind.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 28. Mai 2009 - 4 CN 2.08 -, BVerwGE 134, 117 = BRS 74 Nr. 75 = juris Rn. 13, und vom 24. Februar 2000 - 4 C 23.98 -, BRS 63 Nr. 80, Beschlüsse vom 28. Juli 1988 - 4 B 119.88 -, BRS 48 Nr. 40 = juris Rn. 3, und vom 22. Mai 1987 - 4 N 4.86 -, BRS 47 Nr. 54; OVG NRW, Urteile vom 29. Mai 2013 - 10 A 2611/11 -, BauR 2013, 1637 = juris Rn. 62, vom 21. Dezember 2010 - 2 A 1419/09 -, BRS 76 Nr. 177 = juris Rn. 140, und vom 10. April 2002 - 10 A 2939/00 -, juris Rn. 70, jeweils m. w. N.

Die spezifische Eigenart des hier vorliegenden Kerngebiets wird - letzteres modifizierend - durch die nach § 1 Abs. 9 BauNVO getroffenen differenzierenden Festsetzungen zur Zulässigkeit bestimmter Unterarten von Vergnügungsstätten in Abweichung von § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO bestimmt. Während der Plangeber in den Kerngebieten in den nördlichen Bereichen des Plangebiets der 1. Änderung entlang der F. Straße Sex-Kinos, Bordelle, Peep-Shows und Spielhallen als Unterarten der nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO in Kerngebieten regelhaft zulässigen Vergnügungsstätten vollständig ausgeschlossen hat, hat er für das Kerngebiet im südlichen Bereich des Plangebiets, in dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, (nur) die Unterarten Sex-Kinos, Bordelle und Peep-Shows ausgeschlossen, die Unterarten Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen jedoch für (zumindest) ausnahmsweise zulässig erklärt. Er hat damit, wie bereits ausgeführt, die Vorgaben des Vergnügungsstättenkonzepts 1989 umgesetzt, das das von ihm erfasste innerstädtische Gebiet abhängig von der jeweiligen Schutzbedürftigkeit - unter den Aspekten Schutz der Geschäftszonen, Schutz der Wohnbereiche und Schutz wichtiger Wegebeziehungen - in Bereiche unterteilt, in denen bestimmte Unterarten von Vergnügungsstätten gar nicht, eingeschränkt oder ohne Einschränkungen zulässig sind. Das Vergnügungsstättenkonzept 1989 sieht dabei zwar weitreichende - wenn auch abgestufte - Beschränkungen der Zulässigkeit von Spielhallen und anderen in städtebaulicher Hinsicht besonders konfliktträchtigen Unterarten von Vergnügungsstätten in seinem Geltungsbereich vor, ein vollständiger Ausschluss dieser Vergnügungsstättenunterarten im gesamten Bereich des Vergnügungsstättenkonzepts wird jedoch gerade nicht vorgegeben. Konkret Spielhallen sollen in weniger sensiblen Bereichen regelhaft zulässig sein - dies betrifft die Kategorie b) - oder ausnahmsweise zulässig sein - dies betrifft die für die meisten Randlagen des Geltungsbereichs des Vergnügungsstätten-konzepts 1989 Anwendung findende Kategorie c), in die auch der südliche Bereich des Plangebiets der 1. Änderung einzuordnen ist. Gerade zu dieser Gebietskategorie c) wird im Vergnügungsstättenkonzept 1989 ausgeführt, dass die hierfür geltende Ausnahmeregelung, die im Einzelfall unter anderem Spielhallen zulässt, erfolgt, damit „die Vielfalt des Angebots nicht unnötig eingeschränkt“ wird. Die hier ausnahmsweise zulässigen Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen sollen nicht nur in die nicht eingeschränkten Gebiete ausweichen müssen. Die Eigenart des südlichen Kerngebiets der 1. Änderung ist danach im Besonderen dadurch charakterisiert, dass das Kerngebiet wegen seiner Zugehörigkeit zum Innenstadtbereich zwar im Hinblick auf die Zulässigkeit bestimmter konfliktträchtiger Unterarten von Vergnügungsstätten sensibel, aber - angesichts seiner konkreten (Rand-)Lage - vom Plangeber jedenfalls nicht als so schutzbedürftig eingestuft worden ist, dass es nicht Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen zumindest ausnahmsweise aufnehmen können soll. Diese ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind vom Planungswillen der Beklagten umfasst und bestimmen die Eigenart des Kerngebiets(teils), in dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, daher - als Ausnahmen - mit.

Vgl. in diesem Zusammenhang auch: Bay. VGH Urteil vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 41.

Ausgehend hiervon kann nicht festgestellt werden, dass das Vorhaben nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung zur Eigenart des Baugebiets, in dem es verwirklicht werden sollte, in Widerspruch stand.

Das Vorhaben widersprach zunächst nicht nach seiner Anzahl der Eigenart des Baugebiets. Eine im Baugebiet lediglich ausnahmsweise zulässige Anlage ist unzulässig, wenn es ansonsten zu einer Häufung solcher Anlagen im Baugebiet - oder in einem bestimmten räumlichen Bereich des Baugebiets - käme. Ausnahmsweise zulässige Nutzungen im Baugebiet müssen die Ausnahme bleiben.

Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 26, und vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 41, jeweils m. w. N. Siehe auch Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 15 (Stand der Bearbeitung: April 2013); Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 49 (Stand der Bearbeitung: Februar 2012).

Letzteres wäre auch bei Zulassung des Vorhabens der Fall gewesen. Es handelte sich bei dem Vorhaben um die erste Spielhalle in dem südlichen Kerngebiet des Plangebiets der 1. Änderung, in dem Spielhallen ausnahmsweise zulässig sind. Lediglich im nördlichen Bereich des Plangebiets, in dem Spielhallen nach Nr. 1 der textlichen Festsetzungen der 1. Änderung nicht (mehr) zulässig sind, befand sich in der F. Straße 105 bereits seine - bestandsgeschützte und vom Plangeber damit bei der Planänderung berücksichtigte - Spielhalle. Nachtclubs und Diskotheken waren im südlichen Kerngebiet (und auch im sonstigen Plangebiet) - soweit ersichtlich - zum maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt nicht vorhanden. Demnach wäre mit dem Vorhaben zu den im südlichen Kerngebiet bzw. im Plangebiet insgesamt zahlreich vorhandenen Einzelhandels- und Büronutzungen lediglich eine Spielhalle hinzugetreten. Der Ausnahmecharakter der Spielhallennutzung und der von Nr. 2 b) der textlichen Festsetzungen der 1. Änderung insgesamt erfassten Vergnügungsstättenunterarten wäre damit gewahrt geblieben.

Vgl. in diesem Zusammenhang auch: BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 1991 - 4 B 40.91 -, BRS 52 Nr. 56 = juris Rn. 5; Bay. VGH, Urteil vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 41.

100

Ein Widerspruch des Vorhabens zur Eigenart der Umgebung ergab sich auch nicht unter dem Aspekt des Umfangs. Nach dem Umfang kann eine Anlage der Eigenart des Baugebiets widersprechen, wenn sie im Verhältnis zu den Anlagen ihrer Umgebung größenmäßig aus dem Rahmen fällt. Ein im Baugebiet ausnahmsweise zulässiges Vorhaben muss das Regel-Ausnahme-Verhältnis auch dem Umfang nach wahren.

101

Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 30.

102

Dies traf auf die geplante Spielhalle zu. Quantitativ blieb das Vorhaben deutlich untergeordnet. Die Spielhalle sollte ausweislich der Planunterlagen über eine Spielfläche von insgesamt 339,20 qm zuzüglich Aufsichtsbereich und Nebenräumen verfügen. Dem standen nach unbestrittenen Angaben der Klägerin Flächen von ca. 8.350 qm für Einzelhandelsnutzungen und Flächen von ca. 2.900 qm für Büronutzungen im T. -Zentrum gegenüber. Dieses liegt zwar teilweise in den nördlichen Kerngebieten des Plangebiets. Jedoch ist auch unter Berücksichtigung dieses Umstands von einem dem Ausnahmecharakter nicht mehr entsprechenden Umfang der Spielhallennutzung im Vergleich zu den übrigen Nutzungen im südlichen Kerngebiet - ausgehend von den dort geltenden Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung - nicht auszugehen. Die Beklagte selbst hat hierzu auch nichts weiter vorgetragen. Die das T. -Zentrum - und damit auch das südliche Kerngebiet des Plangebiets - prägenden Haupteinzelhandelsnutzungen - insbesondere Lidl und McTrek - dürften überdies eine deutlich größere Fläche in Anspruch nehmen als die geplante Spielhalle, so dass diese auch nicht insoweit als überdimensioniert aus dem Rahmen gefallen wäre. Da die Spielhalle im ersten Obergeschoss angesiedelt werden sollte, wäre sie in dieser Hinsicht auch nicht als besonders prägend im Vergleich zu den anderen Nutzungen hervorgetreten. In qualitativer Hinsicht stand das Spielhallenvorhaben ebenfalls nicht im Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets. Unter dem Aspekt des Umfangs ist nicht allein die bauliche Dimensionierung des Vorhabens relevant, auch die von ihm ausgehenden - insbesondere die mit dem angesprochenen Benutzerkreis in Zusammenhang stehenden verkehrlichen - Folgewirkungen können einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets begründen.

103

Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/

104

Krautzberger, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 15 (Stand der Bearbeitung: April 2013); Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 66 (Stand der Bearbeitung: Februar 2012), jeweils m. w. N.

105

Dies war vorliegend aber gleichfalls nicht anzunehmen. Die im T. -Zentrum vorhandenen Einzelhandelsbetriebe sind - nicht anders als die geplante Spielhalle - auf einen überregionalen Benutzerkreis ausgerichtet. Dies korrespondiert mit der Lage des T. -Zentrums an mehreren Hauptverkehrsstraßen und in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof. Die geplante - kerngebietstypische - Spielhalle war damit auch in dieser Hinsicht unter qualitativen Gesichtspunkten nicht als ein der Eigenart des Baugebiets widersprechender Fremdkörper einzuordnen. Hiervon ausgehend stand sie im Hinblick auf ihre Zweckbestimmung,

106

vgl. hierzu: Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 63 (Stand der Bearbeitung: Februar 2012),

107

gleichfalls nicht im Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets. Diese wird - wie vorstehend ausgeführt - auch durch die ausnahmsweise zulässigen Unterarten von Vergnügungsstätten einschließlich Spielhallen bestimmt. Dies zugrundegelegt ist nichts dafür ersichtlich, dass sich die Spielhalle ihrer Zweckbestimmung nach nicht mehr in das Kerngebiet eingefügt hätte.

108

Ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets ergab sich auch nicht unter dem Aspekt der Lage des Vorhabens. Mit der Lage ist der Standort der baulichen Anlage gemeint.

109

Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 28.

110

Dieser sollte sich vorliegend im ersten Obergeschoss, im südwestlichen und damit von der Innenstadt abgewandten, zum C. Ring ausgerichteten südwestlichen Teil des Plangebiets und damit insbesondere nicht an einem besonders exponierten bzw. das Plangebiet besonders prägenden Standort befinden. Die Spielhalle sollte nach den Angaben der Klägerin zudem vom C. Ring nordwestlich der Parkhauszufahrt allein durch eine Tür in der Außenwand betreten werden können.

111

Ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets ergab sich überdies nicht - in einer Gesamtschau aller im Rahmen des Prüfprogramms des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO maßgeblichen Aspekte - aus einem mit der Zulassung des Vorhabens möglicherweise dem Baugebiet drohenden bzw. einen solchen im Baugebiet einleitenden, dessen Charakter verändernden „trading-down-Effekt“.

112

Vgl. hierzu: OVG NRW, Urteil vom 10. April 2002 - 10 A 2939/00 -, juris Rn. 71; Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 32.

113

Ein „trading-down-Effekt“ liegt vor, wenn es auf Grund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch Spielhallen zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -zonen kommt.

114

Vgl. Bay. VGH, Urteile vom 24. März 2011 - 2 B 11.59 -, BRS 78 Nr. 90 = juris Rn. 41 ff., und vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 34. Siehe zum Begriff auch BVerwG, Beschluss vom 10. Januar 2013 - 4 B 48.12 -, BauR 2013, 934 = juris Rn. 9.

115

Ein „trading-down-Effekt“ wird insbesondere durch die Konkurrenzsituation zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke - wie z. B. Spielhallen - sowie „normalen“ Betrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke ausgelöst. Denn der Wettbewerb um Immobilien zwischen Konkurrenten mit unterschiedlicher wirtschaftlicher Potenz führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Branchen mit schwächerer Finanzkraft.

116

Vgl. OVG Rh.-Pf., Urteil vom 11. Mai 2005 - 8 C 10053/05 -, BRS 69 Nr. 35 = juris Rn. 21.

117

Für den Bereich der Bauleitplanung ist geklärt, dass die Verhinderung eines „trading-down Effekts“ einen besonderen städtebaulichen Grund im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO darstellt, der den Ausschluss von bestimmten Unterarten von Vergnügungsstätten - namentlich Spielhallen - insbesondere in Kerngebieten rechtfertigen kann. Ob ein solcher „trading-down-Effekt“ zu bejahen ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen der städtebaulichen Konfliktlage, die es mit der (Änderungs-)Planung zu bewältigen gilt. Das Bundesverwaltungsgericht geht in diesem Zusammenhang allerdings davon aus, dass es einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz entspricht, dass sich Vergnügungsstätten negativ auf ihre Umgebung auswirken können.

118

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 4. September 2008 - 4 BN 9.08 -, BRS 73 Nr. 26 = juris Rn. 8, vom 25. Februar 1997 - 4 NB 30.96 -, BRS 59 Nr. 51 = juris Rn. 18, vom 5. Januar 1995 - 4 B 270/94 -, juris Rn. 3, vom 21. Dezember 1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42 = juris Rn. 3 ff. Siehe auch OVG NRW, Urteil vom 21. Dezember 2010 - 2 A 1419/09 -, BRS 76 Nr. 177 = juris Rn. 146; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 16. März 2012 - 8 S 260/11 -, juris Rn. 5; Hmb. OVG, Urteil vom 12. Dezember 2007 - 2 E 4.04.N -, BRS 73 Nr. 25 = juris Rn. 67.

119

Für die Rechtfertigung eines Ausschlusses von bestimmten Vergnügungsstätten in einem Kerngebiet nach § 1 Abs. 9 BauNVO ist daher der strenge Nachweis eines „trading-down-Effekts“ nicht erforderlich ist. Die Bauleitplanung ist zukunftsgerichtet und auf Vorsorge ausgerichtet. Daher genügt es für die Annahme eines den Ausschluss bestimmter Unterarten von Vergnügungsstätten in einem Kerngebiet rechtfertigenden besonderen städtebaulichen Grunds im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO, wenn der Plangeber hiermit einer - wenn auch nach den konkreten Umständen - abstrakt auf der Grundlage allgemeiner städtebaulicher Erfahrungssätze drohenden Gefahr eines Attraktivitätsverlusts und einer Imageverschlechterung und letztlich des „Umkippens“ des Kerngebiets in ein Vergnügungsviertel begegnen will.

120

Anders ist dies, wenn es - wie hier - um die Zulassung eines bestimmten Vorhabens geht. Diesem kann ein „trading-down-Effekt“ - als ein Umstand, der einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO begründet - nur dann entgegen gehalten werden, wenn dieser tatsächlich bereits eingetreten ist und durch die Zulassung des Vorhabens verstärkt würde oder wenn die Zulassung des Vorhabens nachweislich einen „trading-down-Effekt“ konkret einleiten würde.

121

Siehe auch: VGH Bad.-Württ., Urteil vom 19. November 2003 - 5 S 2726/02 -, BRS 66 Nr. 75 = juris Rn. 40.

122

In diesem Zusammenhang ist besonders zu beachten, dass § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO lediglich ergänzend zu den Festsetzungen eines Bebauungsplans Anwendung findet, die Anwendung der Vorschrift aber nicht dazu führen kann, planerische Festsetzungen, zumal differenzierende Festsetzungen nach § 1 Abs. 9 BauNVO - wie die vorliegend mit Nr. 2 b) der textlichen Festsetzungen der 1. Änderung getroffenen - insgesamt zu korrigieren.

123

Vgl. Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Band VI, Loseblatt, § 15 BauNVO Rn. 25 (Stand der Bearbeitung: Februar 2012).

124

Ein Entscheidungsspielraum steht der Beklagten im Rahmen des § 15 BauNVO - anders als im Rahmen der Bauleitplanung - nicht zu. Auch § 15 Abs. 2 BauNVO ermöglicht es der Gemeinde nicht, bei der Anwendung von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO planerisch tätig zu werden. Die Vorschrift stellt nur klar, dass bei der Anwendung dieser Vorschrift - durch die zuständige Baugenehmigungsbehörde - die städtebaulich relevanten Gesichtspunkte des § 1 Abs. 5 BauGB - und nur diese - maßgeblich sind. Zu den städtebaulich relevanten Gesichtspunkten können zwar auch der Schutz der vorhandenen Nutzungen vor Strukturveränderungen und die Verhinderung der Verdrängung anderer Nutzungen durch die Zulassung von Spielhallen in den Innenstädten gehören. Ein Widerspruch zur Eigenart eines Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO kann aber nicht durch die befürchteten Folgewirkungen der Zulassung eines Vorhabens, sondern nur durch dieses selbst eintreten.

125

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 1991 - 4 B 40.91 -, BRS 52 Nr. 56 = juris Rn. 5.

126

Danach konnte dem Spielhallenvorhaben im Rahmen von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ein (drohender) „trading-down-Effekt“ nicht entgegen gehalten werden.

127

Der oben beschriebene Verdrängungseffekt war und ist für das hier in Rede stehende Baugebiet bisher nicht eingetreten. Die Klägerin hat im Einzelnen dargelegt, dass in dem von ihr betriebenen T. -Zentrum eine Vielzahl unterschiedlicher Einzelhandelsnutzungen sowie Büronutzungen vorhanden war und ist. Nach den - von der Beklagten auch nicht bestrittenen - Angaben der Klägerin existieren überdies in den Gebäuden in den nördlichen Bereichen des Plangebiets entlang der F. Straße - neben der bestandsgeschützten Spielhalle im Erdgeschoss F. Straße 105 - verschiedene Einzelhandelsnutzungen sowie ein Restaurant. Die kerngebietstypische Angebots- und Nutzungsvielfalt war und ist - auch wenn die Betrachtung auf das gesamte Plangebiet ausgedehnt wird - nicht beeinträchtigt. Auch das Vergnügungsstättenkonzept 2012 ordnet das Plangebiet der 1. Änderung - anders als die sich nördlich anschließenden bahnhofsnahen Bereiche - gerade nicht als ein Gebiet mit sichtbaren „trading-down-Tendenzen“ ein (siehe S. 70 des Vergnügungsstättenkonzepts 2012). Soweit die Beklagte auf einen (drohenden) „trading-down-Effekt“ auch in Bezug auf das Plangebiet der 1. Änderung verweist, bleibt letztlich offen, woran genau sie dies festmachen will.

128

Dass mit der Zulassung des Spielhallenvorhabens nachweislich ein „trading-down-Effekt“ in dem Baugebiet konkret eingeleitet worden wäre, lässt sich ebenfalls nicht feststellen. Es hätte sich um die erste ausnahmsweise Zulassung einer Spielhalle - und einer der in Nr. 2 b) der textlichen Festsetzungen der 1. Änderung genannten Unterarten von Vergnügungsstätten in dem Kerngebiet überhaupt - gehandelt. Dass mit dieser (Erst-)Zulassung nach der 1. Änderung die mit dem Begriff „trading-down“ beschriebenen Prozesse unmittelbar in Gang gesetzt worden wären, ist - schon angesichts einerseits der Größe des Baugebiets andererseits der Lage und Größe des Vorhabens - nicht konkret zu erwarten. Zudem lag und liegt hier ohnehin keine für das Einsetzen eines „trading-down-Effekts“ typische Ausgangssituation vor. Es besteht vielmehr die Sondersituation, dass die Klägerin selbst das T. -Zentrum nach jahrelangem Leerstand als Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum revitalisiert hat. Es liegt - worauf die Klägerin in nachvollziehbarer Weise Bezug nimmt - in ihrem wirtschaftlichen Interesse, die Attraktivität des Standorts zu gewährleisten. Hierzu gehört, dass sie nicht nur die größeren - ohnehin regelmäßig finanziell potenten - Ankermieter, sondern auch die kleineren Einzelhändler und Dienstleister, von denen die Angebotsvielfalt im T. -Zentrum gleichfalls abhängt, dort zu halten versucht. Bei den kleineren Betrieben im T. -Zentrum handelt es sich daher gerade nicht um die von einem „trading-down-Effekt“ klassischerweise betroffenen (traditionellen) kleineren Einzelbetriebe, die in den vorstehend skizzierten Wettbewerbssituationen aufgrund wirtschaftlicher Unterlegenheit regelmäßig verdrängt werden. Warum vorliegend dennoch mit der Zulassung des Spielhallenvorhabens ein Verdrängungsprozess zu deren Nachteil konkret hätte eingeleitet werden sollen, erschließt sich dem Senat nicht.

129

Es kann - entgegen der Auffassung der Beklagten - überdies nicht festgestellt werden, dass die Zulassung des Spielhallenvorhabens einen Attraktivitätsverlust erwarten ließ, der - unabhängig von dem oben beschriebenen Verdrängungsprozess - eine Abwanderung der vorhandenen Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungsbetriebe aus dem Umfeld des Vorhabens konkret herbeigeführt hätte. Das Plangebiet ist - wie bereits ausgeführt - gekennzeichnet durch die zentrale Lage an mehreren Hauptverkehrsstraßen und in der Nähe des Hauptbahnhofs. Unter dem Aspekt der sozialen Wertigkeit der vorhandenen Nutzungen ist das betroffene Gebiet eher als durchschnittlich zu betrachten. Die städtebauliche Attraktivität des Umfelds und die Aufenthaltsqualität sind hier für die Kunden von geringerer Bedeutung als in den Haupteinkaufslagen der Innenstadt, insbesondere der Fußgängerzone, wo auch das Einkaufserlebnis regelmäßig von größerer Bedeutung ist. Es stand und steht danach nicht zu erwarten, dass die Ansiedlung einer Spielhalle an dem in Rede stehenden Standort einen Niveauabfall des Gebiets begründen würde, der bei den umgebenden Nutzungen zu einem Ausbleiben der Kunden führen, die vorhandenen Nutzungen damit schwächen und letztlich deren Abwanderung - und damit einhergehend den Verlust der spezifisch kerngebietstypischen Nutzungsvielfalt - bedingen würde. Dies gilt auch, wenn berücksichtigt wird, dass das Plangebiet durch die Revitalisierung des T. -Zentrums als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort und eine damit einhergehende - von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung konkret angesprochene - Verschönerung der F. Straße eine gewisse Aufwertung erfahren hat. Die Nutzungen im T. -Zentrum werden durch das Spielhallenvorhaben allenfalls geringfügig beeinträchtigt. Die Spielhalle sollte im ersten Obergeschoss, ausgerichtet zum C. Ring, und damit nicht im Bereich des an der F. Straße liegenden Hauptzugangs für Fußgänger in das T. -Zentrum und räumlich separiert von den übrigen Nutzungen verwirklicht werden. Die Nutzungen im T. -Zentrum sind - soweit ersichtlich - zudem nicht derart sensibel, dass sie auf ein Umfeld angewiesen sind, in dem keine (weitere) Spielhalle vorhanden ist. Auch insoweit ist zudem die vorliegende Sondersituation zu berücksichtigen, in der gerade die Klägerin als Betreiberin des T. -Zentrums ein eigenes wirtschaftliches Interesse daran hat, die Attraktivität des Standorts nicht durch die Ansiedlung von Vorhaben zu beeinträchtigen, die sich konkret schädlich auf die übrigen Nutzungen auswirken.

130

Der Umstand, dass sich dem Vorhabestandort schräg gegenüberliegend, in der B.------straße 14, bereits eine Spielhalle mit einer Spielfläche von 138 qm befindet, ändert an der vorstehenden Einschätzung nichts. Es lässt sich nicht feststellen, dass dies in der konkreten Situation - das Plangebiet und das sich südlich anschließende Karree sind durch den vierspurigen C. Ring getrennt, das Vorhaben sollte im ersten Obergeschoss angesiedelt werden, bei der Spielhalle in der B.------straße 14 handelt es sich um eine kleinere Spielhalle mit einer Konzession - zu einer von der Beklagten ins Feld geführten „Spielhallendichte“ geführt hätte, die für das Umfeld konkret nicht mehr verträglich gewesen wäre. Die in der C1.---straße 125 angesiedelte Spielhalle, auf die die Beklagte ebenfalls Bezug genommen hat, kann in diesem Zusammenhang außer Betracht bleiben, da zwischen dieser und dem Standort des geplanten Vorhabens nicht einmal eine Sichtbeziehung besteht.

131

Auf einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO führt letztlich auch nicht das Vorbringen der Beklagten, mit der Zulassung des Spielhallenvorhabens wäre eine - unter städtebaulichen Gesichtspunkten - schützenswerte Wegebeziehung betroffen gewesen. Denn das hier betroffene südliche Kerngebiet des Plangebiets ist nach dem Willen des Plangebers seiner Eigenart nach schon nicht dadurch gekennzeichnet, dass es an einer solchen schützenswerten Wegebeziehung liegt. Das Vergnügungsstättenkonzept 1989 hat für die „Hauptgeschäftszonen der City“ und für „die Teile der Innenstadt, die als wichtige Wegeverbindungen für Besucher und Nutzer der City eine attraktive Aufenthaltsqualität haben oder haben sollen“, einen vollständigen Ausschluss von Spielhallen, Sexkinos, Bordellen und Peepshows vorgesehen. Als schützenswerte Fußwegeverbindung in diesem Sinne ordnet das Vergnügungsstätten-konzept 1989 die Fußwegeverbindung vom Bahnhof über die C3.------straße zur City ein. Die hieran angrenzenden Bereiche unterfallen daher der Gebietskategorie a). Der südliche Bereich des Plangebiets der 1. Änderung gehört jedoch in die Gebietskategorie c), in der Nachtclubs, Diskotheken und Spielhallen zumindest ausnahmsweise zulässig sind. Weder das Vergnügungsstättenkonzept 1989 noch der Plangeber, der dieses mit der 1. Änderung umgesetzt hat, gehen somit davon aus, dass das Kerngebiet, in dem das Spielhallenvorhaben verwirklicht werden soll, an einer schützenswerten, von Spielhallen, Sexkinos, Bordellen und Peepshows vollständig freizuhaltenden Wegebeziehung liegt. Die Entscheidung, auch der hier in Rede stehenden Fußwegeverbindung zwischen dem Stadtteil X. und dem Hauptbahnhof - ungeachtet der Frage, wo genau diese verlaufen soll und ob das Spielhallenvorhaben an dieser überhaupt liegt - einen vergleichbaren Schutzstatus wie der Fußwegeverbindung zwischen der Hauptgeschäftszone der Innenstadt und dem Hauptbahnhof zuzuerkennen, ist dem Plangeber vorbehalten.

132

(2) Das Spielhallenvorhaben verstieß auch nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO. Danach sind die in den §§ 2 bis 15 BauNVO aufgeführten Anlagen auch unzulässig, wenn - was hier allein in Betracht käme - von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dass das Vorhaben in diesem Sinne unzumutbar gewesen wäre, ist angesichts der konkreten örtlichen Verhältnisse nicht ersichtlich. Die Beklagte hat hierzu auch nichts vorgetragen.

133

bb) Das der Beklagten im Rahmen des somit tatbestandlich eingreifenden § 31 Abs. 1 BauGB eingeräumte Ermessen war vorliegend auf Null reduziert.

134

Bei der Entscheidung über die ausnahmsweise Zulassung eines Vorhabens gemäß § 31 Abs. 1 BauGB handelt es sich zwar um eine Ermessensentscheidung. Das Ermessen ist aber - wie auch sonst - dem Zweck der Ermächtigung entsprechend auszuüben. Als Ermessenserwägungen kommen nur städtebauliche Gründe in Betracht.

135

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 6. Mai 2005 - 7 B 2752/04 -, BRS 69 Nr. 84 = juris Rn. 34 ff.; Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 39, und vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 44.

136

Liegen die Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme vor, dann erfordern das vom Gesetzgeber mit den Ausnahmeregelungen des § 31 Abs. 1 BauGB (in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen der Baunutzungsverordnung) verfolgte Ziel der städtebaulichen Flexibilität und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in aller Regel, dass die Ausnahme gewährt wird.

137

Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 39, vom 7. Oktober 2010 - 2 B 09.1287 -, BRS 76 Nr. 74 = juris Rn. 44, und vom 26. Januar 2007 - 1 BV 02.2147 -, BRS 73 Nr. 163 = juris Rn. 51. Siehe auch BVerwG, Urteil vom 19. September 2002 - 4 C 13.01 -, BVerwGE 117, 50 = BRS 65 NR- 74 = juris Rn. 31 (zur Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB).

138

Erweist sich das Vorhaben auf der Tatbestandsebene als ausnahmefähig, ist die Ablehnung der ausnahmsweisen Zulassung nur dann ermessensfehlerfrei möglich, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstehen. Andernfalls ist das Ermessen zu Gunsten des Bauherrn auf Null reduziert.

139

Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 39.

140

Nach der BauNVO - oder nach den Festsetzungen des Bebauungsplans - ausnahmsweise zulässige Vorhaben können zudem aus Erwägungen, die für das gesamte Gebiet Geltung beanspruchen, regelmäßig nicht im Wege einer Ermessensentscheidung, sondern nur mit Mitteln der Bauleitplanung ausgeschlossen werden. Wenn die Gemeinde von der Möglichkeit zum Ausschluss einer Nutzungsart (oder Nutzungsunterart) keinen Gebrauch gemacht hat, darf die Erteilung einer Ausnahme nicht aus allgemeinen Erwägungen versagt werden, die zum völligen Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzung in dem Gebiet führen. Das Auswahlermessen stellt keinen Ersatz für unterbliebene differenzierende Festsetzungen dar.

141

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 26. September 2008 - 10 A 2599/07 -, juris Rn. 12; Bay. VGH, Urteil vom 26. Januar 2007 - 1 BV 02.2147 -, BRS 73 Nr. 163 = juris Rn. 51, jeweils m. w. N.

142

Überdies gilt zwar für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, dass diese ermessensfehlerfrei versagt werden kann, wenn die Gemeinde die Absicht hat, einen bestehenden Bebauungsplan zu ändern, und die Befreiung mit der vorgesehenen Planänderung nicht vereinbar ist. Auf Ausnahmen nach § 31 Abs. 1 BauGB kann dies jedoch nicht übertragen werden. Insoweit ist die das Ermessen begrenzende Grundentscheidung für die ausnahmsweise Zulässigkeit bestimmter Nutzungen oder Nutzungsarten zu beachten.

143

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. Juni 2007 - 4 B 13.07 -, BRS 71 Nr. 156 = juris Rn. 6.

144

Ausgehend hiervon hätte die Beklagte eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB für das Spielhallenvorhaben erteilen müssen. Besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe, die dem Vorhaben entgegenstehen, lagen nicht vor.

145

Wie bereits ausgeführt, war bzw. ist ein „trading-down-Effekt“ im Bereich des Plangebiets weder bereits tatsächlich eingetreten, noch stand bzw. steht ein solcher durch die Zulassung des Vorhabens dort konkret zu erwarten. Dass die Verwirklichung des Spielhallenvorhabens konkrete negative städtebauliche Auswirkungen auf Bereiche außerhalb des Plangebiets gehabt hätte, lässt sich ebenfalls nicht feststellen. Dafür, dass das Spielhallenvorhaben die Nutzungsstrukturen südlich des C. Rings nachteilig beeinflusst hätte, ist nichts ersichtlich. Da Sichtbeziehungen zwischen der geplanten Spielhalle und dem sich nördlich der F. Straße anschließenden Bahnhofsnahbereich nicht bestanden hätten, hätte sich das Vorhaben auch auf diesen schon im Ansatz nicht (weiter) negativ auswirken können. Dies gilt ebenso für den Bereich der F. Straße außerhalb des Plangebiets. Diesem Befund entspricht auch, dass die Beklagte selbst zu einer etwaigen konkreten Beeinträchtigung der Nutzungsstrukturen außerhalb des Plangebiets nichts Konkretes vorgetragen hat.

146

Die Beklagte stellt im Kern allein auf eine abstrakte Gefahr eines „trading-down-Effekts“ ab und stützt ihre ablehnende Ermessensentscheidung damit auf Erwägungen, die für den gesamten südlichen Bereich des Plangebiets der 1. Änderung Geltung beanspruchen und damit jedem Spielhallenvorhaben in diesem Bereich entgegen gehalten werden könnten. Nach dem Willen des Plangebers der 1. Änderung ist dieser Bereich jedoch für eine ausnahmsweise Spielhallennutzung offen. Eine Planänderung, die das Schutzniveau dieses Bereichs anhebt, ist bisher nicht - auch nicht im Zuge der Wiederbelebung des T. -Zentrums - erfolgt. Auf etwaige, aus dem Vergnügungsstättenkonzept 2012 herzuleitende Planänderungsabsichten kommt es schon grundsätzlich nicht an. Einen klaren Handlungsauftrag, Spielhallen auch im südlichen Plangebiet der 1. Änderung wegen der Zugehörigkeit des Gebiets zum zentralen Versorgungsbereich im Wege einer einzuleitenden Planänderung auszuschließen, enthält das Vergnügungsstättenkonzept 2012 überdies nicht.

147

2. Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass das Vorhaben im Übrigen auch dann planungsrechtlich zulässig gewesen wäre, wenn dies nach der Ursprungsfassung des Bebauungsplans Nr. 18/69 - T. - 2. Fassung vom 2. Februar 1980 zu beurteilen gewesen wäre. Danach waren Vergnügungsstätten nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO - und damit auch die geplante kerngebietstypische Spielhalle - im Plangebiet allgemein zulässig. Ein Widerspruch zur - in diesem Fall auch durch die regelhafte Zulässigkeit von Vergnügungsstätten mitgeprägte - Eigenart des Baugebiets nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO wäre erst Recht nicht anzunehmen gewesen.

148

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

149

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.

150

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 27. März 2014 - 15 ZB 12.1562

Tenor

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 10.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Klägerin begehrt die bauaufsichtliche Genehmigung für die Änderung der Nutzung einer Betriebswohnung in eine Modelwohnung (Bordell) auf dem Grundstück FlNr. ... Gemarkung O. Zugleich wendet sich die Klägerin gegen die im Versagungsbescheid vom 15. Juni 2011 in Nr. 2 verfügte Untersagung der Nutzung der Betriebswohnung als Modelwohnung. Das Gebäude, in dem die Wohnung untergebracht ist, liegt im Geltungsbereich des am 5. August 2011 bekannt gemachten Bebauungsplans der Beklagten Nr. 227 A II 1, der der Art der baulichen Nutzung nach ein Gewerbegebiet unter Ausschluss von Vergnügungsstätten, Bordellen, bordellartigen Betrieben und Wohnungsprostitution festsetzt. Das Verwaltungsgericht hat die in Nr. 4 des Bescheids vom 15. Juni 2011 verfügte Zwangsgeldandrohung aufgehoben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel der Klägerin.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1. Die Klägerin beruft sich auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was die Klägerin innerhalb offener Frist hat darlegen lassen (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.

a) Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung für die im Jahr 2010 vorgenommene Umnutzung der ursprünglichen Betriebswohnung in eine Modelwohnung (Bordell), weil das Vorhaben den Festsetzungen des am 5. August 2011 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 227 A II 1 widerspricht. Dies ist nicht ernstlich zweifelhaft.

aa) Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der Bebauungsplan nicht wegen „langjähriger Planungsunterbrechung“ unwirksam. Der zwischen dem Aufstellungsbeschluss vom 22. Oktober 1986 und der Bekanntmachung des Bebauungsplans am 5. August 2011 liegende Zeitraum von fast 25 Jahren wirkt sich nicht auf die Erforderlichkeit des Bebauungsplans im Sinn des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB aus. Soweit das Bundesverwaltungsgericht in den von der Klägerin genannten Entscheidungen und in ständiger Rechtsprechung ausführt, dass ein Bebauungsplan nicht erforderlich ist, wenn er aus tatsächlichen Gründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt, stellt es auf den Zeitraum zwischen dem In-Kraft-Treten des Bebauungsplans und dessen Verwirklichung ab, nicht aber auf den Zeitraum zwischen Aufstellungsbeschluss und In-Kraft-Treten des Bebauungsplans (vgl. BVerwG, U.v. 21.3.2002 - 4 CN 14/00 - BVerwGE 116, 144 = juris Rn. 10; BVerwG, U.v. 18.3.2004 - 4 CN 4/03 - BVerwGE 120, 239 = juris Rn. 11). Ob Planungshindernisse bestehen, hat der Plangeber beim Satzungsbeschluss (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) mit Blick auf den gewollten Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens des Bebauungsplans zu beurteilen (BVerwG, B.v. 26.1.2010 - 4 B 43/09 - BauR 2010, 871 = juris Rn. 12). Aus der in Bezug genommenen Entscheidung des OVG Sachsen-Anhalt (B.v. 4.8.2004 - 2 R 31/04 - juris) folgt nichts anderes, weil es darin um die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre und nicht um den von der Klägerin hergestellten Zusammenhang zwischen Aufstellungsbeschluss und Bebauungsplan geht. Im Übrigen ist der Aufstellungsbeschluss für den späteren Bebauungsplan keine Wirksamkeitsvoraussetzung (BVerwG, B.v. 15.4.1988 - 4 N 4/86 - BVerwGE 79, 200 = juris Rn. 24 ff.; BVerwG, B.v. 15.5.2013 - 4 BN 1/13 - ZfBR 2013, 573 = juris Rn. 7).

bb) Der Bebauungsplan der Beklagten ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das im Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7 BauGB) enthaltene Gebot der Konfliktbewältigung unwirksam, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat. Die Beklagte hat die Gefährdungssituation, die durch die Überplanung der mit Altlasten behafteten Flächen entsteht, ermittelt und in ihre Abwägung eingestellt (s. D.2.5 der Planbegründung). Auf Grundlage eines Fachgutachtens aus dem Jahr 1996 und der Stellungnahme des Umweltamts - Abteilung Bodenschutz- und Abfallrecht - vom 24. August 2010 war der Beklagten die Altlastensituation hinreichend bekannt. Weitergehende Untersuchungen als die Vorgenommenen waren nach der zugrunde liegenden Planungskonzeption nicht veranlasst. Im Bebauungsplan wird darauf hingewiesen, dass bei jedem größeren Bodeneingriff auf der als Altlastenfläche gekennzeichneten Fläche ein Altlastengutachter heranzuziehen und das Umweltamt der Beklagten einzuschalten ist (vgl. E.1 der textlichen Hinweise). Die Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, sind im Bebauungsplan gekennzeichnet (vgl. § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB). Zu Recht weist die Klägerin selbst darauf hin, dass eine bestehende Altlastenproblematik durch bauplanerische Festsetzungen nur in äußerst beschränktem Umfang und zudem nur mittelbar gelöst werden kann (vgl. BayVGH, U.v. 25.5.2000 - 2 N 97.3096 - juris). Insbesondere können im Rahmen der Bauleitplanung keine Maßnahmen zu einer Bodensanierung vorgesehen und durchgesetzt werden (vgl. BayVGH, U.v. 15.4.2013 - 15 N 11.178 - juris Rn. 52 m. w. N.). Zu Unrecht geht die Klägerin aber davon aus, dass die Beklagte aufgrund der Altlastenproblematik nicht berechtigt gewesen sei, ein Baurecht durch Bebauungsplan auszuweisen bzw. einzuschränken. Die Festsetzung eines - bereits faktisch bestehenden - Gewerbegebiets mit hohem Versiegelungsgrad ist geeignet, den Konflikt zwischen Bodennutzung und Bodenbelastung zu minimieren. Die Wirkungspfade Boden-Nutzpflanze und Boden-Mensch sind in Gewerbegebieten in der Regel von nachrangiger Bedeutung. Hinsichtlich des nutzungsunabhängigen Wirkungspfads Boden-Grundwasser ist ein hoher Versiegelungs- und Überbauungsgrad sachgerecht, weil eine Versiegelung schädlich veränderter Böden oder Altlasten auch als Sicherungsmaßnahme i. S. v. § 5 Abs. 3 und Abs. 4 BBodSchV in Betracht kommt. Die hohe bauliche Ausnutzbarkeit der Bauflächen vermittelt den - mit und ohne Planung - zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen verpflichteten Grundstückseigentümern zudem ein wirtschaftliches Äquivalent zu den Kosten der Sanierung. Schließlich würde ein Absehen von der Planung die bestehende Altlastensituation des bereits im Bestand bebauten Plangebiets nicht verbessern, umgekehrt aber dem Regelungsbedürfnis, das die Beklagte u. a. in Bezug auf Vergnügungsstätten und Bordelle gesehen hat, widersprechen (vgl. BayVGH, B.v. 15.4.2013 a. a. O.).

cc) Die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Befreiung von den ihrem Vorhaben entgegenstehenden Festsetzungen des Bebauungsplans hat, wird im Zulassungsantrag nicht infrage gestellt (§ 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO).

dd) Nachdem die Darlegungen der Klägerin keine ernstlichen Zweifel an der Wirksamkeit des Bebauungsplans entstehen lassen, stellt sich die Frage nicht, ob das Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB zugelassen werden könnte. Ebenso wenig kommt es für die im Wege der Verpflichtungsklage geltend gemachte Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens der Klägerin entscheidungserheblich darauf an, ob das Vorhaben vor In-Kraft-Treten des Bebauungsplans zulassungsfähig war, weil der Bebauungsplan bereits im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht in Kraft getreten war.

b) Die erstmals im Zulassungsverfahren gemachten Ausführungen der Klägerin zur Umstellung ihrer Verpflichtungsklage auf Erteilung der beantragten Genehmigung in eine Fortsetzungsfeststellungsklage auf Feststellung der Genehmigungsfähigkeit vor In-Kraft-Treten des Bebauungsplans führen nicht zur Zulassung der Berufung.

aa) Es ist schon zweifelhaft, ob die angekündigte (hier: hilfsweise) Umstellung der Verpflichtungsklage in eine Fortsetzungsfeststellungsklage im Zulassungsverfahren trotz Eintritt des erledigenden Ereignisses noch während des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens möglich ist. Zwar kann nach einer Erledigung der Hauptsache grundsätzlich die Berufung mit dem Zweck weiterverfolgt werden, im Berufungsverfahren einen Fortsetzungsfeststellungsantrag entsprechend § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO zu stellen. Nachdem die Erledigung hier aber bereits im Lauf des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens eingetreten und demgemäß eine Umstellung bereits in diesem Verfahren möglich war, spricht viel dafür, dass die Umstellung des Klageantrags in einen Fortsetzungsfeststellungsantrag - wie bei der Klageänderung (vgl. Happ in Eyermann, VwGO, 13. Auflage 2010, § 124a Rn. 36 m. w. N.) - im Zulassungsverfahren nicht möglich ist, sondern eine zulässige Berufung und damit deren Zulassung voraussetzt.

bb) Jedenfalls genügt der Vortrag der Klägerin zur beabsichtigten (hilfsweisen) Umstellung ihrer Verpflichtungsklage in eine Fortsetzungsfeststellungsklage nicht den Darlegungsanforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO.

Die Zulässigkeit einer Fortsetzungsfeststellungsklage setzt ein berechtigtes Interesse voraus, das bereits im Zulassungsverfahren zu verdeutlichen ist (BVerwG, B.v. 21.8.1995 - 8 B 43/95 - NVwZ-RR 1996, 122; BayVGH, B.v. 1.8.2011 - 8 ZB 11.345 - BayVBl 2012, 287; Happ in Eyermann, a. a. O., § 124a Rn. 78b m. w. N.). Beruft sich der Kläger auf einen vor den Zivilgerichten geltend zu machenden Anspruch auf Schadensersatz oder Entschädigung, muss er regelmäßig darlegen, was er konkret anstrebt, welchen Schaden bzw. welche Schadens- oder Entschädigungspositionen er im Zivilrechtsweg geltend machen will und dass ein Schadensersatz- bzw. Entschädigungsprozess bereits anhängig oder mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist (BVerwG, B.v. 9.3.2005 - 2 B 111/04 - juris Rn. 7 m. w. N.; OVG Münster, B.v. 23.1.2003 - 13 A 4859 - NVwZ-RR 2003, 696; BayVGH, B.v. 24.10.2011 - 8 ZB 10.957 - juris Rn. 13). Die bloße unsubstantiierte oder nur aus prozesstaktischen Gründen aufgestellte Behauptung, einen Schadensersatzprozess führen zu wollen, genügt hierfür nicht (OVG Lüneburg B.v. 29.8.2007 - 10 LA 31/06 - juris Rn. 6). Der Vortrag im Zulassungsverfahren, „Die Frage, zu welchem konkreten Zeitpunkt oder in welcher angemessenen Zeit die Beklagte verpflichtet war, eine Baugenehmigung zu erteilen, ist Gegenstand eines vor den Zivilgerichten zu führenden Amtshaftungs- oder Entschädigungsprozesses (siehe BayVGH, Beschluss vom 29.11.2010, 15 B 10.1439 - juris)“, genügt den genannten Anforderungen nicht.

cc) Dessen ungeachtet hatte die Klägerin auch bis zum In-Kraft-Treten des Bebauungsplans keinen Anspruch auf Genehmigung ihres Vorhabens (§ 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO entsprechend), weil der Zulassung des Vorhabens die Veränderungssperre der Beklagten entgegenstand.

(1) Die Wirksamkeit der Veränderungssperre begegnet - anders als die Klägerin einwendet - keinen ernstlichen Zweifeln. Nach ständiger Rechtsprechung darf eine Veränderungssperre erst erlassen werden, wenn die Planung, die sie sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll (vgl. BVerwG, B.v. 22.1.2013 - 4 BN 7/13 - juris Rn. 3 m. w. N.). Diese Voraussetzungen lagen bereits im Zeitpunkt des erstmaligen Erlasses der - später zweimal verlängerten - Veränderungssperre am 26. Juli 2007 vor. Zweifel am Erfordernis der Planung im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre bestehen nicht deshalb, weil der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 227 A „Südlich der Stuttgarter Straße“ bereits am 22. Oktober 1986 gefasst wurde. Denn einzige Voraussetzung einer zur Sicherung der gemeindlichen Bauleitplanung erlassenen Veränderungssperre ist nach § 14 Abs. 1 BauGB ein vorheriger Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans. Regelungen darüber, welche Zeitspanne längstens zwischen der Beschlussfassung über die Aufstellung des Bebauungsplans und dem Erlass der Veränderungssperre liegen darf, enthält das Gesetz nicht (BVerwG, B.v. 26.6.1992 - 4 NB 19/92 - NVwZ 1993, 475 = juris Rn. 7; BVerwG, B.v. 8.1.1993 - 4 B 258/92 - juris Rn. 7).

Der Begründung des Aufstellungsbeschlusses vom 22. Oktober 1986 zufolge war mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 227 A beabsichtigt, die nördlich der Stuttgarter Straße bereits begonnene gewerbliche Entwicklung nach Süden zu erweitern. An dieser Planung hat die Beklagte - trotz längerer Unterbrechung u. a. aufgrund der Altablagerungen im Bereich der verfüllten Kiesgrube und der komplexen Grundbesitzverhältnisse - in der Folge für den gegenständlichen Bereich des Bebauungsplans Nr. 227 A II 1 festgehalten. Sie hat am 26. Juli 2007 die Fortführung der Planung aus Anlass einer Bauvoranfrage zum Neubau einer Spielhalle für den Bebauungsplan Nr. 227 A II „Gewerbegebiet südlich der Stuttgarter Straße - Teilbereich Nord“ (vgl. Beschluss zur Aufteilung des Bebauungsplanverfahrens in einen Teilbereich Süd/Nr. 227 A I und einen Teilbereich Nord/Nr. 227 A II vom 17.10.1990) bekräftigt und hieran anschließend am selben Tag den Erlass einer Veränderungssperre zum Bebauungsplan Nr. 227 A II beschlossen. Es ist nicht zu sehen, dass die dem Aufstellungsbeschluss vom 22. Oktober 1986 zugrunde liegende Planungsabsicht zur Ausweisung eines Gewerbegebiets zu irgendeinem Zeitpunkt endgültig aufgegeben worden wäre. Angesichts der bereits im Aufstellungsbeschluss dokumentierten Absicht, ein Gewerbegebiet als einen bestimmten Baugebietstyp auszuweisen, diente die Veränderungssperre jedenfalls der Sicherung einer hinreichend konkretisierten Planung, weil die zukünftige Nutzung des Gebiets danach im Wesentlichen festgelegt war (vgl. BVerwG, B.v. 15.8.2000 - 4 BN 35/00 - juris Rn. 3).

(2) Die Ausführungen der Klägerin zum „Obsoletwerden des Aufstellungsbeschlusses“, der Voraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre ist, führen nicht zur Zulassung der Berufung. Wie bereits dargelegt wurde, wird der Aufstellungsbeschluss nicht deshalb unwirksam, weil zwischen seinem Erlass und dem In-Kraft-Treten des Bebauungsplans ein langer Zeitraum liegt. Die Berechnungen der Klägerin mit einem Faktor von 4 Jahren als längst möglichen Zeitraum der Dauer einer Veränderungssperre gehen deshalb ins Leere, weil das Gesetz keine Regelungen darüber enthält, welche Zeitspanne längstens zwischen der Beschlussfassung über die Aufstellung des Bebauungsplans und dem Erlass der Veränderungssperre liegen darf. Auch die Zulassung von Vorhaben im Zeitraum zwischen Aufstellungsbeschluss und In-Kraft-Treten des Bebauungsplans lässt die Wirksamkeit des Aufstellungsbeschlusses unberührt. Insbesondere hat die Beklagte ihr im Aufstellungsbeschluss vom 22. Oktober 1986 dokumentiertes Planungsziel zur Ausweisung eines Gewerbegebiets nicht deshalb aufgegeben, weil sie u. a. Vergnügungsstätten, produzierendes Gewerbe, Logistikunternehmen oder Verkaufsstätten zugelassen hat. Denn diese Nutzungen sind im Gewerbegebiet allgemein zulässig oder jedenfalls ausnahmsweise zulassungsfähig. Soweit die Beklagte das dem Aufstellungsbeschluss zugrunde liegende Plangebiet Nr. 227 A mit Beschluss vom 17. Oktober 1990 in einen Nordteil (Nr. 227 A II) und einen Südteil (Nr. 227 A I) aufgeteilt und im Südteil des Plangebiets Sportanlagen zugelassen hat, folgt hieraus nicht die Aufgabe der Planungsziele für den gegenständlichen Nordteil (Nr. 227 A II). Der Vortrag zum „Monitoring von Bebauungsplänen“ vermag die Rechtsauffassung der Klägerin schon deshalb nicht zu stützen, weil Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bebauungsplans den Planvollzug betreffen.

(3) Auch die weiteren Darlegungen der Klägerin vermögen keine Zweifel an der Wirksamkeit der Veränderungssperre zu begründen. Dass die Absicht der Beklagten, ein Gewerbegebiet auszuweisen, „sicherungsfähig“ ist, weil die zukünftige Nutzung des Gebiets danach im Wesentlichen festgelegt ist, wurde bereits ausgeführt. Die Zulässigkeit einer Veränderungssperre setzt nicht voraus, dass schon der ihr zugrundeliegende Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, über den Inhalt der angestrebten Planung abschließend Aufschluss gibt (vgl. BVerwG, B.v. 9.8.1991 - 4 B 135/91 - juris Rn. 3 m. w. N.). Der Einwand der Klägerin, die Funktion der §§ 29 ff. BauGB würde außer Kraft gesetzt, wenn Veränderungssperren auf jahrzehntealte Aufstellungsbeschlüsse gegründet würden, ist nicht berechtigt. Der Aufstellungsbeschluss ist Voraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre, er hat auf die Anwendbarkeit der §§ 29 ff. BauGB aber keine Auswirkungen. Soweit die Klägerin ihre Rechtsauffassung wiederrum auf den langen Zeitraum zwischen Aufstellungsbeschluss und Veränderungssperre stützt, vermag sie damit die Wirksamkeit der Veränderungssperre aus den genannten Gründen nicht ernstlich infrage zu stellen. Die im Planbereich des Bebauungsplans Nr. 227 A II 1 zugelassenen Nutzungen schließlich, auf die die Klägerin hinweist, berühren den Gewerbegebietscharakter des Plangebiets nicht. Dass der Aufstellungsbeschluss eine völlig andere Ausrichtung gehabt habe als das Baugebiet im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre, trifft ebenso wenig zu wie die Behauptung, bei Erlass der Veränderungssperre seien über die Art der baulichen Nutzung keine Vorstellungen mehr vorhanden gewesen, weil sich „das Gesicht des Gebiets … gegenüber den Vorstellungen aus 1986 grundlegend verändert“ habe. Die Beklagte beabsichtigte 1986 ein Gewerbegebiet auszuweisen, sie beabsichtigte dies auch im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre und sie hat dieser Absicht entsprechend später ein Gewerbegebiet ausgewiesen.

(4) Anders als die Klägerin darlegt, bestand auch kein Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre (§ 14 Abs. 2 VwGO). Im Zeitpunkt des Eingangs des Bauantrags vom 20. April 2011 waren die Planvorstellungen der Beklagten bereits weitestgehend konkretisiert. Soweit es hier von Relevanz ist, wurde u. a. in der Begründung des Beschlusses zur Fortschreibung des Plankonzepts vom 24. Juni 2010 ausgeführt, dass die Ansiedlung von weiteren Bordellen künftig ausgeschlossen wird. Weshalb der Sicherungszweck bezogen auf das konkrete Vorhaben entfallen sein könnte, ist nicht ersichtlich. Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte für die Annahme der Klägerin, das Ausnahmeermessen wäre zu ihren Gunsten auf Null reduziert gewesen.

c) Die Darlegungen der Klägerin hinsichtlich der Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur Rechtmäßigkeit der angefochtenen Nutzungsuntersagungsverfügung lassen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils erkennen.

Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, dass die Nutzung der Wohnung zum Zweck der Ausübung der Prostitution ohne die erforderliche Genehmigung und damit im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften aufgenommen wurde (vgl. Art. 76 Satz 2 BayBO). Hiergegen ist nichts zu erinnern.

Soweit das Verwaltungsgericht weiter ausführt, die Klägerin könne sich nicht auf Gründe des Bestandsschutzes der seit 2010 ausgeübten Nutzung zu Zwecken der Prostitution berufen, ist auch dies nicht zu beanstanden. Der Zulassungsfähigkeit des Vorhabens stand die wirksame Veränderungssperre der Beklagten entgegen.

2. Die Rechtssache weist keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO). Die im Zulassungsantrag aufgeworfenen Fragen lassen sich nach den obigen Ausführungen (Nr. 1 Buchst. a) Doppelbuchst. bb) ohne Weiteres und mit zweifelsfreiem Ergebnis im Zulassungsverfahren beurteilen.

Die Beklagte war sich der Belastung des Bodens mit umweltgefährdenden Stoffen im Plangebiet bewusst und sie hat sich abwägend damit auseinandergesetzt. Nach Verfüllung der zwischen den 50er Jahren des vorigen Jahrhunderts und 1970 ausgebeuteten Kiesabbaufläche wurde 1996 ein Gutachten zur Gefahrenabschätzung der Altablagerung erstellt, das nach der Planbegründung in seinen wesentlichen Aussagen noch heute Gültigkeit besitzt. Auch nach Auffassung des Umweltamts der Beklagten (vgl. Stellungnahme vom 24. August 2010) ist eine Bebauung der kontaminierten Flächen unter Berücksichtigung bestimmter Bedingungen, auf die in der Planbegründung hingewiesen wird, möglich.

3. Die Berufung ist nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) zuzulassen.

Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn die im Zulassungsantrag dargelegte Rechts- oder Tatsachenfrage für die Entscheidung der Vorinstanz von Bedeutung war, auch für die Entscheidung im Berufungsverfahren erheblich wäre, bisher höchstrichterlich nicht geklärt oder - bei tatsächlichen Fragen oder nicht revisiblen Rechtsfragen - durch die Rechtsprechung des Berufungsgerichts nicht geklärt und über den Einzelfall hinaus bedeutsam ist (Happ in Eyermann, VwGO, 13. Aufl. 2010, § 124 Rn. 36 m. w. N.).

Daran gemessen kommt die Zulassung der Berufung hinsichtlich der aufgeworfenen Rechtsfragen, „nach welchem Zeitraum eine Gemeinde die Planung aufgegeben hat“ und „mit welchem Grundwissen eine Gemeinde eine riesige Deponie überplanen darf“, nicht in Betracht. Auf die Ausführungen des Senats in Nr. 1 wird verwiesen.

4. Auch die Divergenzrüge (§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO) verhilft dem Zulassungsantrag nicht zum Erfolg.

Zur Darlegung dieses Zulassungsgrundes ist vor allem erforderlich, dass der Rechtsmittelführer angibt, welcher abstrakte Rechtssatz in dem Urteil des Divergenzgerichts enthalten ist und welcher bei der Anwendung derselben Rechtsvorschrift in dem angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts aufgestellte abstrakte Rechtssatz dazu in Widerspruch steht (vgl. Happ in Eyermann, VwGO, 13. Auflage 2010, § 124a Rn. 73). Diesen Anforderungen genügt der Vortrag der Klägerin nicht. Die Klägerin hat weder einen abstrakten Rechtssatz aus dem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs vom 25. Mai 2000 (Az. 2 N 97.3096 - juris) noch einen dazu in Widerspruch stehenden Rechtssatz aus dem angefochtenen Urteil herausgearbeitet. Davon abgesehen begründet die nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs bestehende Befugnis, eine von der Gemeinde als Plangeberin für erforderlich gehaltene Altlastenbeseitigung mittels Verträgen zu bewerkstelligen, weder eine entsprechende Verpflichtung, noch lässt sich aus dieser Entscheidung die Annahme einer Pflicht der Gemeinde zu einer „wie auch immer gearteten Sicherung der Sanierung“ ableiten, auf die das Verwaltungsgericht hätte bestehen müssen.

5. Den Darlegungen im Zulassungsantrag lässt sich schließlich kein Verfahrensmangel entnehmen, auf dem die Entscheidung des Verwaltungsgerichts beruhen kann (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO).

Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte hätte den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan und das Sicherungsgebiet der Veränderungssperre erneut fassen müssen. Sie hätte im weiteren Aufstellungsverfahren das Verfahren unterbrechen und weitere Fachgutachten zum Deponiekörper einholen müssen. Auf diesen Fehlern, welche das Verwaltungsgericht nicht erkannt habe, beruhe das angefochtene Urteil. Mit dem Einwand, das Verwaltungsgericht habe Fehler der Bauleitplanung nicht erkannt, macht die Klägerin der Sache nach eine fehlerhafte Anwendung des materiellen Rechts geltend. Hierauf kann ein Verfahrensmangel i. S. d. § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO grundsätzlich nicht gestützt werden (vgl. BVerwG, B.v. 4.5.2005 - 5 B 131/04 - juris Rn. 4; BVerwG, B.v. 14.7.2011 - 3 BN 1/10 - RdL 2012, 23 = juris Rn. 9 ff.).

6. Kosten: § 154 Abs. 2 VwGO

Streitwert: § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 3 und Abs. 1 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG. Die Wertfestsetzung folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).