Oberlandesgericht Rostock Urteil, 13. Sept. 2007 - 7 U 96/06

1. Auf die Berufung der beklagten Gemeinde wird das am 24.05.2005 verkündete Urteil des Landgerichts Rostock dahin abgeändert, dass die Klage abgewiesen wird.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits und des Streithelfers in erster und zweiter Instanz einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens vor dem OLG Rostock mit dem Aktenzeichen 7 U 126/04.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die beklagte Gemeinde bzw. der Streithelfer zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

I.

Der Kläger macht Ansprüche geltend mit der Behauptung, die beklagte Gemeinde hätte eine Wegnahme bzw. Verwertung der von ihm errichteten Tennishallen vereitelt.

Der Kläger, ständig vertreten durch seinen wegen Subventionsbetruges im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Investitionsvorhaben vom Landgericht Nürnberg-Fürth rechtskräftig verurteilten Vater Herrn ..., kaufte mit am 24.05.1994 beurkundeten Vertrag von der beklagten Gemeinde ein Grundstück von ungefähr 70.000 qm Größe. Der Vertrag bestimmte u. a. Folgendes:

§ 2 Kaufobjekt

1. ...

2. Der Erwerb des Grundstücks erfolgt zum Zwecke der Bebauung mit einer multifunktionellen Sportanlage gemäß eines im Auftrage und auf Kosten des Käufers noch zu erstellenden und durch die Gemeindevertretung zu verabschiedenden Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP).

Der Käufer verpflichtet sich, innerhalb von 4 Wochen nach dem entsprechenden Aufstellungsbeschluss der Gemeinde die Bestellung des VEP in Auftrag zu geben.

Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer insoweit von allen im Zusammenhang mit seinem Vorhaben entstehenden Kosten freizuhalten, soweit diese zur baurechtlichen Realisierung des Vorhabens notwendig sind.

§ 3 Kaufpreis und Fälligkeit

1) ...

2) Der Kaufpreis enthält keinerlei Erschließungsleistungen; dem Käufer ist bekannt, dass er unerschlossenes Gelände erwirbt.

3) Der gesamte Kaufpreis ist binnen 28 Tagen auf das Konto der Gemeinde einzuzahlen, nachdem der Notar dem Käufer schriftlich bestätigt hat, dass

- die nachbewilligte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist,

- alle zur Rechtswirksamkeit dieses Vertrages und zu seinem Vollzug erforderlichen Genehmigungen und Bescheide mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen.

Der Notar hat ausführlich über die Gefahren der Kaufpreiszahlung vor Gewährleistung lastenfreier Eigentumsumschreibung im Grundbuch, vor Rechtswirksamkeit dieses Vertrages, vor Erteilung der behördlichen Genehmigungen hingewiesen.

4) In jedem Falle ist der Kaufpreis erst zur Zahlung fällig, wenn der VEP Rechtskraft erlangt hat, was durch die Gemeinde dem Käufer und dem Notar anzuzeigen ist.

Sollte die Kaufpreisfälligkeit bis zum 31.12.1994 nicht eingetreten sein oder nicht absehbar sein, dass der VEP rechtskräftig wird, sind beide Parteien berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten. Der Rücktritt ist durch eingeschriebenen Brief gegenüber dem Notar zu erklären; er kann nur bis spätestens 30.06.1995 ausgeübt werden.

In jedem Falle ist die Gemeinde nur dann zum Rücktritt berechtigt, wenn auf Seiten des Käufers ein schuldhaftes Verhalten gegeben ist.

5) ...

Für den Fall, dass der Käufer bereits vor Rechtskraft des VEP auf dem gekauften Gelände mit der Erschließung und Bebauung begonnen hat, erlischt sein Rücktrittsrecht. In diesem Fall ist der Kaufpreis mit Erschließungs- bzw. Baubeginn fällig.

6) Die Auszahlung erfolgte auf das Konto der Gemeinde bei der

...

Erfüllt der Käufer seine Zahlungsfrist nicht fristgerecht, wird die Gemeinde eine kalendermäßig bestimmte Nachfrist von höchstens 10 Tagen setzen. Zahlt der Käufer auch innerhalb der Frist nicht oder nicht vollständig, ist die Gemeinde zum Rücktritt berechtigt. Der Rücktritt ist gegenüber dem Notar schriftlich zu erklären. Der Käufer bleibt verpflichtet, alle bis dahin entstandenen Kosten dieses Vertrages und seines Vollzugs zu tragen.

...

...

§ 7 Besitzübergang

Das verkaufte Grundstück wird mit der Zahlung des Kaufpreises dem Käufer übergeben. Von diesem Tage an gehen der Besitz und damit Nutzen, Lasten, Gefahren aller Art, insbesondere die Verkehrssicherungspflicht sowie alle öffentlich - rechtlichen Pflichten an den Käufer über.

§ 8 Bauverpflichtung

1) Der Käufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand ausschließlich mit einer multifunktionalen Sportanlage (u. a. Tennisplätze, Tennishalle, Fitnesszentrum) in einem der Lage, Größe und Beschaffenheit des Grundstücks entsprechenden Umfang zu bebauen und zu nutzen. Eine Vorhabensbeschreibung wird in Kopie zur Anlage dieses Vertrages gemacht.

2) ...

3) Der Käufer verpflichtet sich, binnen 3 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung bzw. Teilbaugenehmigung mit der Erschließung und dem Bau des Projektes zu beginnen. Innerhalb eines weiteren Jahres muss es fertiggestellt werden und der Betrieb aufgenommen sein.

Der Käufer verpflichtet sich, zusätzlich zu den Kosten für den Grunderwerb, für 5,0 Mio DM (...) Investitionen auf dem Kaufgegenstand zu tätigen.

...

§ 9 Wiederkaufsrecht

1) Der Gemeinde steht für die Dauer von 3 Jahren ab Beurkundung dieses Vertrages das Recht zu, die lastenfreie Rückübertragung des Kaufgegenstandes zu verlangen, wenn

- der Käufer seine Verpflichtungen nach § 8 dieses Vertrages nicht erfüllt,

- ...

2) ...

3) Der Kaufpreis für den Wiederkauf entspricht dem von dem Käufer gezahlten heutigen Kaufpreis für den Grund und Boden, ohne Berücksichtigung von Zinsen, aber mit Anrechnung der bis zum Zeitpunkt des Rückkaufs durch den Käufer nachweisbar getätigten Investitionen und Aufwendungen, soweit sie in Erfüllung der Bauverpflichtung gemäß § 8 erfolgt und durch die Gemeinde selbständig wirtschaftlich verwertbar sind.

Die Gemeinde ist berechtigt, gegen den Kaufpreis mit den notwendigen Aufwendungen für die Beseitigung von nicht vollendeten bzw. wirtschaftlich nicht verwertbaren Investitionen aufzurechnen. Soweit der Kaufpreis diese Aufwendungen nicht deckt, bleibt die Geltendmachung von Mehrkosten vorbehalten. Wenn über die Höhe der anzuerkennenden Investitionen und Aufwendungen sowie deren wirtschaftliche Verwertbarkeit durch die Gemeinde bzw. den Aufwendungen für die Beseitigung wirtschaftlich nicht verwertbarer Investitionen keine Einigkeit erzielt werden kann, ist diese durch einen gemeinsam zu benennenden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verbindlich festzustellen. Kommt auch über dessen Bestellung keine Einigung zustande, wird der Sachverständige auf Antrag einer der Vertragsparteien vom Präsidenten der Industrie- und Handelskammer Rostock bestimmt.

...

§ 13 Auflassung, Auflassungsvormerkung, Vorlagehaftung

1. ...

2. ...

3. Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung zugunsten des Käufers in das Grundbuch. ...

Mit Notarvertrag vom 20.10.1995 - geschlossen vom Bürgermeister der beklagten Gemeinde und Herrn ... - wurde vereinbart:

Eine Genehmigung durch den stellvertretenden Bürgermeister zu diesem Vertrag wurde nicht nachgereicht.

Der Kläger erstellte den Bebauungsplan, den der Rat der beklagten Gemeinde und der Landrat genehmigten. Die Genehmigung des Landrats sah die Schaffung von Ausgleichsflächen für die Versiegelung der gekauften Fläche vor. Die Parteien erzielten hierüber keine Einigung.

Der Zuwendungsbescheid vom 15.02.1997 des Wirtschaftsministeriums M-V zugunsten des Klägers bestimmte u. a. Folgendes:

Der Zuschuss ist als anteilige Finanzierung für das aktivierungspflichtige, förderfähige Investitionsvorhaben (außer geringwertige Wirtschaftsgüter) zweckgebunden einzusetzen.

Der bewilligte Zuschuss steht Ihnen wie folgt zur Verfügung:

Mit Widerrufs- und Rückforderungsbescheid vom 14.07.1998 forderte das Wirtschaftsministerium M-V den Investitionszuschuss zurück. Der Kläger schloss in der Folgezeit einen Vergleich mit dem Wirtschaftsministerium M-V in dem er sich zur Zahlung von 500.000 € in jährlichen Raten von 50.000 € verpflichtete.

Unter dem 20.05.1997 erhielt der Kläger eine Teilbaugenehmigung (Bl. 662). Die endgültige Baugenehmigung für beide geplanten Hallen datiert vom 13.10.1997 (Bl. 89 der Beiakte). Im August 1997 begann der Kläger mit den Erschließungs- und Bauarbeiten (UA 4).

Mit Schreiben vom 11.08.1997 zeigte die beklagte Gemeinde dem Notar ... an,

Der Notar teilte dem Kläger unter Beifügung des vorgenannten Schreibens mit Schreiben vom 20.08.1997 mit:

Unter dem 20.10.1997 schrieb die beklagte Gemeinde an den Kläger (Bl. 596):

Mit Schreiben vom 02.02.1998 kündigte die beklagte Gemeinde an, für den Fall der Nichtzahlung des Kaufpreises bis zum 13.02.1998 von ihrem vertraglichen Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen. Der Kläger reagierte hierauf mit Schreiben vom 26.02.1998 und bat um Aufschub der Entscheidung über den Vertragsrücktritt bis zum 31.03.1998. Dem kam die beklagte Gemeinde nach. Mit Schreiben vom 15.09.1998 erklärte die beklagte Gemeinde gegenüber dem Notar ... den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Nichtzahlung des Kaufpreises.

Der von der beklagten Gemeinde beauftragte Sachverständige ... schätzte auf der Grundlage zweier Ortsbesichtigungen am 11. und 23.09.1998

Ausweislich einer Aktennotiz vom 23.02.1999 (Bl. 214) nahm die beklagte Gemeinde die Hallen in Besitz und schloss den Kläger vom Besitz der Hallen aus. Am 09.03.1999 schrieb der Kläger an die beklagte Gemeinde:

Mit am 22.04.1999 notariell beurkundeten Vertrag verkaufte die beklagte Gemeinde das Gesamtgrundstück nebst Aufbauten an die Firma ... zum Preis von 1.373.000,00 DM. Der Vertrag bestimmte u. a. Folgendes:

§ 7 Besitzübergang

1.1. Das verkaufte Grundstück wird mit dem ersten des auf den vertragsgerechten Eingang des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto folgenden Monats dem Käufer übergeben. ...

§ 8 Bauverpflichtung, Mehrerlösabführung

1. Der Käufer verpflichtet sich, das Kaufobjekt mit einer "multifunktionellen Sportanlage" gemäß dem als Anlage 2 beigefügten Nutzungs- und Betriebskonzept in einem der Lage, Größe und Beschaffenheit des Grundstücks entsprechenden Umfang zu bebauen und zu nutzen.

...

2. Der Käufer beabsichtigt, zusätzlich zu der in Ziff. 1 genannten "multifunktionellen Sportanlage" innerhalb des Kaufobjektes ein Baufeld für die Nutzungsart WA - allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 Baunutzungsverordnung zu entwickeln und zu erschließen, um damit die Voraussetzungen für die Errichtung von neuen Wohnhäusern mit maximal je zwei Wohneinheiten zu schaffen. ...

Vom 18.05.1999 datiert eine

vom Sachverständigen ... (Bl. 169). Wegen des Inhalts im Einzelnen wird auf das Gutachten Bezug genommen.

Ausweislich der Feststellungen des Landgerichts verpflichtete sich der Kläger im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens (9 O 202/99 LG HRO) am 18.05.1999 das Grundstück nicht mehr zu betreten.

Unter dem 11.10.1999 machten die bevollmächtigten Rechtsanwälte des Klägers Schadensersatz gem. § 325 BGB geltend. Unter dem 20.12.2000 ließen die beklagte Gemeinde und die ... einen Nachtrag zum Grundstücksvertrag vom 22.04.1999 beurkunden, der u.a. Folgendes bestimmte:

VII. Besitzübergabe

1. der Besitzübergang gemäß Urkunde UR ... ist bisher nicht erfolgt.

IX. Baurecht und Erschließung

1. ...

2. Die Parteien gehen bei Vertragsschluss davon aus, dass die bauplanungsrechtliche Nutzung des Grundstückes, wie sie gegenwärtig unter Ziff. 1. dargestellt ist, wie folgt geändert wird:

a) Die Gemeinde hat damit begonnen, eine Änderung ihres Flächennutzungsplanes innerhalb des dafür vorgesehenen öffentlich-rechtlichen Verfahrens vorzunehmen. Nach dem gegenwärtigen Stand der Willensbildung innerhalb der Gemeinde sollen die Flächen als Wohngebiet "W" innerhalb des Flächennutzungsplanes ausgewiesen werden. ...

Gleichzeitig ließen die Parteien einen Bauvertrag beurkunden mit Folgendem Inhalt:

§ 1 Abrissverpflichtung

Der Käufer verpflichtet sich, die auf dem Vertragsobjekt gemäß Teil B aufstehenden zwei Hallen einschließlich sämtlicher erdberührter Bauteile vollständig zurückzubauen. Der Käufer wird die Rückbauarbeiten spätestens mit der Fertigstellung des Vorhabens gem. § 2 beenden.

§ 2 Bauverpflichtung

Der Käufer errichtet für die Gemeinde eine schlüsselfertige Sport- und Freizeithalle mit Sozialanbau (Bauwerk) gemäß nachfolgenden Bestimmungen:

1. Das Bauwerk ist auf dem Grundstück Gemarkung ... ... in der Gemeinde ... zu errichten, soweit sich dieses bis zum 31.05.2001 in der Verfügungsbefugnis der Gemeinde befindet.

2. ...

3. ...

4. Der Käufer kann zur Errichtung der Sporthalle die vorhanden Bauteile aus den Hallenverbänden, welche gegenwärtig auf dem Vertragsobjekt aufstehen, soweit diese Bauteile im Zeitpunkt ihrer Verwendung dem Stand der Technik und den geltenden technischen Bestimmungen entsprechen und durch den Einbau weder eine optische noch eine funktionelle Beeinträchtigung des zu errichtenden Bauwerks entsteht.

Ab Ende 2000 kümmerte sich der Kläger um einen Verkauf der von ihm errichteten Hallen. Unter dem 20.07.2001 verkaufte der Kläger die Hallen an den Zeugen .... Der Vertrag bestimmte u.a. Folgendes:

2. Die vorstehend erwähnten Sporthallen werden in dem Zustand verkauft, in dem wir sie zum Zeitpunkt unserer Ortsbesichtigung am 07. Juli 2001 vorgefunden haben.

3. Der Kaufpreis für die zwei Sporthallen beträgt inkl. Zubehör 4,8 Mio. DM + Mwst.

4. Die Demontage der besagten Sporthallen auf dem Grundstück in ... erfolgt auf Kosten des Käufers bis spätestens 15.10.2001. Der Verkäufer übernimmt die Verantwortung, dass der Eigentümer des Grundstücks seine Zustimmung zur Demontage der Sporthallen erteilt.

Vorausgegangen war ein Schreiben des Zeugen ... vom 10.07.2001, in dem es u. a. wie folgt hieß:

Mit Schreiben vom 20.08.2001 verlangte der Bevollmächtigte des Klägers die Genehmigung für die Demontage der Hallen und setzte eine Frist bis zum 28.08.2001. Der Bevollmächtigte der beklagten Gemeinde antwortete mit Schreiben vom 29.08.2001 und lehnte eine Zustimmung zur Demontage unter Hinweis darauf ab, dass die beklagte Gemeinde nicht mehr Besitzerin des Grundstücks sei.

Im Januar 2002 wurden die Hallen durch die beklagte Gemeinde (so der Vortrag des Klägers) bzw. die ... (so der Vortrag der beklagten Gemeinde) abgebaut. Unter teilweiser Verwendung der Materialien errichtete die ... anderenorts eine neue Sportanlage. Der Umfang der dabei wiederverwendeten Materialien der rückgebauten Hallen ist unklar bzw. streitig.

Der Kläger hat behauptet, er habe Investitionen getätigt in einer Größenordnung von 5.452,888,00 DM . Die Tennishallen seien für den Winter im Wesentlichen fertiggestellt gewesen. Lediglich gefehlt hätten noch folgende Arbeiten:

Er habe die erbrachten Bauleistungen vollständig bezahlt. Die Investorengruppe um den Zeugen ... habe den vereinbarten Kaufpreis von 4.000.000 DM aufbringen können. Der Kläger ist der Meinung gewesen, ihm sei ein Schaden in Höhe von 4.800.000 DM entstanden, wovon er zunächst einen Teilbetrag in Höhe von 50.000 EUR geltend mache. Sein Wegnahmerecht sei nicht analog § 1002 BGB ausgeschlossen gewesen. Diese Vorschrift sei auf das Wegnahmerecht aus § 997 BGB nicht anwendbar. Ein Ausschluss käme schon deshalb nicht in Betracht, weil sich die beklagte Gemeinde mit der Bebauung des Grundstücks schon in dem notariellen Vertrag einverstanden erklärt habe.

Der Kläger hat beantragt,

die beklagte Gemeinde zu verurteilen, an ihn 50.000 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.04.2003 zu zahlen.

Die beklagte Gemeinde und der Streithelfer haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die beklagte Gemeinde hat behauptet, der Kaufvertrag vom 20.07.2001 sei ein Scheingeschäft. Die Käufer hätten bei einem Erwerb gleichwertiger neuer Hallen nur 1/3 des vereinbarten Kaufpreises zahlen müssen. Die beklagte Gemeinde hat die Meinung vertreten, das Wegnahmerecht sei analog § 1002 BGB ausgeschlossen gewesen. Der Kläger habe infolge seiner Erklärung im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahren am 18.05.1999 den Besitz verloren. Er hätte das Wegnahmerecht bis zum 18.11.1999 geltend machen müssen.

Das Landgericht Rostock hat die beklagte Gemeinde verurteilt, an den Kläger 50.000 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.04.2003 zu zahlen. Allerdings sei ein Anspruch aus § 997 BGB i.V.m. § 280 BGB a.F. nicht gegeben, weil ein Wegnahmerecht des Klägers durch Ablauf der Frist gemäß § 1002 BGB erloschen sei. Dem Kläger stehe jedoch ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 2 2. Fall BGB (condictio ob rem) gegen die beklagte Gemeinde zu.

Hiergegen wendet sich die beklagte Gemeinde mit ihrer Berufung. Sie wiederholt ihr bisheriges Vorbringen und vertieft ihre Ansicht, dass ein Anspruch aus § 812 BGB wegen der Anspruchskonkurrenz zu den Ansprüchen aus §§ 994 ff. BGB nicht einschlägig sein könne.

Die beklagte Gemeinde beantragt,

unter Abänderung des am 24.05.2006 - 3 O 13/04 - verkündeten Urteils des Landgericht Rostocks die Klage abzuweisen.

Der Streithelfer stellt keinen Antrag.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil. Er nimmt die Rechtsansicht hin, dass ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 2 2. Fall BGB wegen des Vorrangs der Vindikationsansprüche nicht in Betracht komme. Er ist weiterhin der Meinung, der geltend gemachte Anspruch folge aus § 997 BGB. Dieser sei insbesondere nicht gemäß § 1002 BGB ausgeschlossen und führt hierzu aus, nachdem der Senat mit der Ladungsverfügung darauf hingewiesen hat, dass ein Bereicherungsanspruch nicht in Betracht komme und ein Anspruch aus § 997 BGB i.V.m. § 280 BGB a.F. daran scheitere, dass der Wegnahmeanspruch durch Ablauf der Frist gemäß § 1002 BGB erloschen sei:

Eine Genehmigung der Investitionsmaßnahmen ergebe sich schon aus § 8 des Vertrages, der es dem Kläger erlaubt habe, vorzeitig mit dem Vorhaben zu beginnen. Des Weiteren ergebe sich eine Genehmigung aber auch aus den Gesamtumständen. Die beklagte Gemeinde habe dem Kläger einen vorzeitigen Baubeginn zugestanden, auch weil sie selbst ein erhebliches fiskalisches Interesse an einer schnellen Fertigstellung des Bauvorhabens gehabt habe. Nachdem nur bezüglich einer Teilfläche von 4000 m² eine Teilbaugenehmigung für zwei Tennishallen erteilt worden sei, habe der Kläger seine Baumaßnahmen begonnen, um nicht seinen Anspruch auf die fristgerecht abzurufenden Fördermittel zu verlieren. Zwischen den Parteien habe noch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses und auch noch zum Zeitpunkt der Baumaßnahme selbst Einigkeit dahingehend bestanden, dass das Vorhaben so schnell wie möglich durchgeführt werden solle. Der Grund sei zum einen das Schaffen von Fakten für das erwartete Normenkontrollverfahren gewesen und zum anderen die Erwartung der beklagten Gemeinde auf einen frühzeitigen Einnahmezufluss. Vor allem deshalb habe die beklagte Gemeinde auf einen möglichst frühzeitigen Baubeginn gedrängt.

Eine Genehmigung der Baumaßnahmen seitens der beklagten Gemeinde ergebe sich aber auch daraus, dass diese Teilbaugenehmigungen erteilt und dass sie dem späteren Investor gestattet habe, die vom Kläger errichteten Hallen abzumontieren und aus den so gewonnenen Elementen eine neue Halle zu errichten. Schließlich könne eine Genehmigung auch darin gesehen werden, dass die beklagte Gemeinde zu keiner Zeit ein Baustopp erwirkt habe und dass sie die Durchführung stets gut geheißen habe. Eine Genehmigung ergebe sich ferner daraus, dass die beklagte Gemeinde nach Rückerlangung des Grundstücks eine Begutachtung der Investitionen beauftragt habe. Schließlich sei für die Frage einer Genehmigung zu berücksichtigen, dass der Kläger im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Rostock betreffend die von der beklagten Gemeinde erwirkte einstweilige Verfügung darauf bestanden habe, den Zutritt zu den Hallen zum Zwecke des Abbaus zu erhalten. Daraufhin hätten die Parteien den Rechtsstreit mit einem Vergleich beendet des Inhalts, dass der Kläger sich verpflichte, die streitgegenständlichen Grundstücke nicht mehr zu betreten, es sei denn, er müsse das Grundstück betreten zur Feststellung des Zustandes der errichteten Hallen sowie deren Bewertung. Zeitgleich hätten Verhandlungen zwischen den Parteien stattgefunden im Rahmen dessen der Kläger gebeten habe, das Grundstück betreten zu dürfen, um die Hallen zu demontieren. Noch im Rahmen der mündlichen Verhandlung habe er geltend gemacht, dass er den Zugang zum Grundstück benötige, um seine Hallen ggf. demontieren zu können.

Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, auf das Urteil des Landgerichts Rostock vom 24.05.2005 und auf das Terminsprotokoll vom 05.07.2007 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der beklagten Gemeinde ist begründet. Das Urteil des Landgerichts Rostock hat in seiner tragenden Begründung keinen Bestand. Dem Kläger steht weder ein Verwendungsersatzanspruch aus §§ 346, 347 Satz 2 BGB a.F., 994 Abs. 2 BGB zu (vgl. 1.) noch ein Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB (vgl. 2.) noch ein Anspruch aus § 997 BGB i.V.m. § 280 BGB a.F. (vgl. 3.). Schließlich kommt auch ein Anspruch aus Billigkeitsgesichtspunkten nicht in Betracht (vgl. 4.).

1. Einem Ersatzanspruch wegen notwendiger Verwendungen gemäß §§ 346, 347 Satz 2 BGB a.F., 994 Abs. 2 BGB steht entgegen, dass sich die Errichtung der Tennishallen nicht als Verwendung im Sinne dieser Vorschrift qualifizieren lassen.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der Anwendungsbereich des § 994 BGB über die §§ 346, 347 S. 2 BGB a.F. eröffnet ist. Die beklagte Gemeinde ist - was zwischen den Parteien unstreitig ist - wegen Zahlungsverzuges des Klägers wirksam von dem mit dem Kläger geschlossenen notariellen Vertrag zurückgetreten. § 347 S. 2 a.F. BGB verweist im Falle des Rücktritts vom Empfang der Leistung an für den Anspruch auf Ersatz von Verwendungen auf die Vorschriften, welche für das Verhältnis zwischen Eigentümer und Besitzer ab Rechtshängigkeit des Eigentumsanspruchs an gelten.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 14.06.2002, V ZR 79/01, NJW 2002, 3478 m.w.N.) steht einem Käufer ein Anspruch auf Ersatz von Verwendungen nach § 347 Satz 2 BGB a.F. in Verbindung mit § 994 Abs. 2 BGB nur insoweit zu, als die Verwendungen notwendig sind und im Falle der Geschäftsführung ohne Auftrag vom Geschäftsführer gefordert werden könnten. Verwendungen seien Vermögensaufwendungen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung der Sache dienten. Notwendig im Sinne des § 994 BGB seien sie, soweit sie zur Erhaltung oder ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Sache erforderlich seien; dabei sei ein objektiver Maßstab anzulegen. Hierzu zähle der Abriß vorhandener Baulichkeiten und die Errichtung eines neuen Gebäudes (sog. sachändernde Verwendung) nach der Rechtsprechung nicht; insbesondere gelte dies auch für einen Bau auf fremden Grund und Boden. Verwendungen seien Vermögensaufwendungen, die der Sache zugute kommen sollen, ohne sie grundlegend zu verändern. Unter den Verwendungsbegriff fielen nur diejenigen Maßnahmen, die darauf abzielten, den Bestand der Sache als solche zu erhalten oder wiederherzustellen. Es sei etwas anderes, wenn der Besitzer auf einem bisher unbebauten Grundstück ein Wohnhaus, eine Halle oder ein Gebäude errichte; dann werde durch den Bau nicht das Grundstück in seinem Bestand verbessert, sondern sein Zustand verändert, indem es fortan für einen Zweck benutzt werde, dem es bisher nicht gedient habe; in solchen Fällen ist die Errichtung des Bauwerks keine Verwendung auf das Grundstück im Rechtssinne, wie sie denn auch im Sprachgebrauch nicht als Grundstücksverwendung bezeichnet werde.

Handelt es sich vorliegend um sachändernde Verwendungen, kommt es auf die Frage ihrer Notwendigkeit ebensowenig an wie auf die Frage, ob schon deshalb von einer Notwendigkeit auszugehen ist, weil die Errichtung der Tennishallen grundsätzlich dem vertraglich Gewollten entsprochen hat (vgl. zur Frage, ob ein objektiver oder subjektiver Maßstab entscheidend ist u.a. BGH, Urt. v. 20.06.1975, V ZR 206/74, BGHZ 64, 333, 339; Urt. v. 09.11.1995, IX ZR 19/95, NJW-RR 1996, 336 f.; Urt. v. 14.06.2002, V ZR 79/01, NJW 2002, 3478; MünchKommBGB/Medicus, 4. Auflage § 994 Rn.16; Staudinger/Kaiser (2004), § 347 Rn. 31 f. jeweils m.w.N.).

2. Der Kläger hat gegen die beklagte Gemeinde auch keinen Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 2 2. Fall BGB (condictio ob rem). Das zwischen den Parteien infolge der Ausübung des vereinbarten Rücktrittsrechts seitens der beklagten Gemeinde für die Abwicklung des Kaufvertrages maßgebliche Recht der §§ 346 ff BGB a.F. i.V.m. § 997 BGB steht einem Rückgriff auf das Bereicherungsrecht entgegen (so die ganz h. M.: vgl. u.a. BGH, Urt. v. 02.11.1995, X ZR 135/93, NJW 1996, 52; Staudinger/Gursky (2006), Vorbem. 43 zu §§ 994-1003 jeweils m. w. N.).

a. Aufgrund der Rückabwicklung des Vertrages durch Rücktritt seitens der beklagten Gemeinde gemäß §§ 326 Abs. 1, 346 BGB a.F. ist rückwirkend von einer Vindikationslage bezüglich des Grundstücks auszugehen (§ 347 BGB a.F.). Damit beurteilt sich die Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen dem Kläger als Besitzer wegen der von ihm getätigten Aufwendungen ein Anspruch zusteht, nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die das Landgericht allerdings nicht verkannt hat, allein nach den Vorschriften der §§ 994 ff BGB (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 29.09.1995, V ZR 130/94, NJW 1996, 52 m.w.N.). Verdrängt würde auch ein Anspruch nach §§ 951 Abs. 1, 812 BGB, der im vorliegenden Fall grundsätzlich in Betracht zu ziehen wäre, und zwar selbst dann, wenn die Aufwendungen, deren Ersatz begehrt wird, keine Verwendungen im Rechtssinne darstellen (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 26.02.1964, V ZR 105/61, BGHZ 41, 157). Die Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis enthalten insoweit eine erschöpfende Sonderregelung, die ein Zurückgehen auf die allgemeinen Vorschriften nach dem gesetzgeberischen Konzept nicht erlauben. Es ist nicht ersichtlich, dass der Bundesgerichtshof diese Grundsätze in Frage stellt. Auch der Senat sieht hierfür keinen Anlass.

b. Dem steht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wonach Baumaßnahmen auf fremdem Grund und Boden in der begründeten Erwartung späteren Eigentumserwerbs einen bereicherungsrechtlichen Ausgleich nach sich ziehen können, nicht entgegen. Eine solche bereicherungsrechtliche Haftung des Eigentümers, die zum Teil auf § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB, zum Teil auf §§ 951 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt wird (vgl. BGH, Urt. v. 29.09.1995 a.a.O. m.w.N. zur Rspr.), betrifft nämlich ausschließlich Aufwendungen, die ein berechtigter Besitzer durch Vornahme von Baumaßnahmen getätigt hat, so dass die Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses nicht eingreifen und die allgemeinen Normen anwendbar bleiben (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 4.10.1967, VIII ZR 105/66, WM 1967, 1250). Vorliegend ist der Kläger als nichtberechtigter Besitzer anzusehen.

1) Wie dargelegt ist gemäß § 347 BGB a.F. von einer Vindikationslage auszugehen. Es sind auch keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die Parteien neben dem Grundstückkaufvertrag vom 24.05.1994 ein gesondertes Rechtsverhältnis eingegangen sind, aus dem sich ein Besitzrecht des Klägers herleiten ließe (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 15.11.1967, VIII ZR 150/65, WM 1967, 1250; Urt. v. 22.06.2001, V ZR 128/00, NJW 2001, 3118). In seiner Begründung hat das Landgericht ausgeführt,

"es sei anerkennt, dass sich weitere Verwendungsersatzansprüche aus Rechtsbeziehungen der Parteien ergeben können, die neben dem eigentlichen Vertrag herlaufen"

und sich dabei auf die Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 22.06.2001, a.a.O. berufen. In dem vom Landgericht in Bezug genommenen Fall hat der BGH auf eine "außerhalb und unabhängig von den Notarverträgen durchgeführte Nutzung" als Zweckvereinbarung abgestellt (BGH, Urt. v. 22.06.2001, a.a.O. unter II. 2. b). In dem in Bezug genommen Fall hatten die Parteien nach Abschluss des notariellen Vertrages eine Vereinbarung über die Nutzung des verkauften Grundstücks bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geschlossen. Eine solche Zweckvereinbarung außerhalb des Notarvertrages ist im hier zu beurteilenden Fall jedoch nicht ersichtlich. Die streitgegenständliche Baumaßnahme ist vielmehr eine originäre Verpflichtung des Klägers aus dem ursprünglichen Grundstückskaufvertrag gewesen (§ 8 des Grundstückskaufvertrages vom 24.05.1994).

Durchgreifende Bedenken bestehen auch dagegen, aus dem Vortrag des Klägers eine gesonderte, neben dem Vertrag bestehende Zweckabrede im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB herzuleiten, derzufolge der Kläger berechtigt und verpflichtet sein soll, das Bauvorhaben vorzeitig zu beginnen. Angesichts der Bauverpflichtung im Grundstückskaufvertrag hat für eine solche gesonderte Zweckabrede kein Anlass bestanden. Die Möglichkeiten, das Grundstück zu nutzen, bevor die Eigentumsumschreibung auf den Kläger erfolgte, sind in dem Grundstückskaufvertrag selbst geregelt. Der Grundstückkaufvertrag vom 24.05.1994 ist - wie noch darzulegen sein wird - dahin auszulegen, dass der Kläger gerade nicht unabhängig vom Bestand des Vertrages und insbesondere nicht ohne Zahlung des Kaufpreises hat berechtigt sein sollen, die Tennishallen zu errichten.

2) Schließlich lässt sich ein Besitzrecht des Klägers ebensowenig aus den Grundsätzen der berechtigten Fremdgeschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) herleiten.

Voraussetzung hierfür wäre, dass der Kläger mit Fremdgeschäftsführerwillen, d.h. zumindest auch für die beklagte Gemeinde und um der Sache willen, tätig geworden ist und nicht nur der vorzeitige Beginn der Erschließungs- und Baumaßnahmen, sondern auch die Fortsetzung der Maßnahmen ohne Kaufpreiszahlung dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der beklagten Gemeinde entsprochen hat oder von dieser nachträglich gebilligt worden ist. Nicht hinreichend ist es, wenn der Geschäftsführer die Verwendungen nur für seine Zwecke und in seinem eigenen Interesse gemacht hat. An die Erfüllung der Voraussetzungen des § 683 Satz 1 BGB sind strenge Anforderungen zu stellen. Die bloße Duldung von Maßnahmen, zu deren Untersagung der Geschäftsherr berechtigt gewesen wäre, genügt nicht. Insbesondere kann der Geschäftsherr nicht unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag zur Kostenbeteiligung herangezogen werden, wenn es an einem Einverständnis über den Umfang und die Finanzierung der Kosten der beabsichtigten Maßnahmen gefehlt hat (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 16.09.1998, XII ZR 136/96, NZM 1999, 19 für den Fall von Verwendungen des Mieters).

Nach diesen Grundsätzen sind die Voraussetzungen für eine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag schon deshalb nicht erfüllt, weil der Kläger mit der fast vollständigen Errichtung der Tennishallen ein ausschließlich eigenes und allein seinen Interessen dienendes Geschäft getätigt hat. Er hat vorgetragen, der vorzeitige Beginn habe insbesondere dem Ziel gedient, die Fördermittel fristgerecht abrufen zu können. Dem Interesse der beklagten Gemeinde hat dies nicht entsprochen.

Wegen Fehlens einer Fremdgeschäftsführung kommt auch ein Anspruch aus §§ 684 Abs. 1, 812 BGB nicht in Betracht.

3. Dem Kläger steht schon dem Grunde nach kein Schadensersatzanspruch aus § 997 BGB i.V.m. § 280 BGB a.F. aufgrund des Umstandes zu, dass die beklagte Gemeinde die Grundstücke mit den Tennishallen an die ... verkauft hat und dem Kläger hierdurch eine Verwertung der Tennishallen verwehrt worden ist.

a. Der Kläger ist allerdings grundsätzlich Inhaber eines Wegnahmerechts gemäß § 997 Abs. 1 BGB gewesen. Die Voraussetzungen des § 997 Abs. 1 S. 1 BGB sind erfüllt gewesen.

Nach § 997 Abs. 1 BGB kann ein Besitzer, der mit der Sache eine andere Sache als wesentlichen Bestandteil verbunden hat, diese abtrennen und sich aneignen. Der Kläger hat ein vormals unbebautes Grundstück mit Tennishallen bebaut. Die im Wesentlichen fertig gestellten Tennishallen sind gemäß § 94 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden, da diese fest und dauerhaft mit dem Grund und Boden verbunden waren.

Im Zeitpunkt der Verbindung hat auch eine Vindikationslage vorgelegen (zu dieser Voraussetzung vgl. u.a. MünchKommBGB/Medicus, a.a.O., § 997 Rz. 4). Auf die obigen Ausführungen zu 1. und 2. wird verwiesen.

Dass der Bau der Tennishallen nicht als Verwendung qualifiziert werden kann, sperrt nach bisheriger höchstrichterlicher Rechtsprechung die Anwendbarkeit von § 997 Abs. 1 BGB nicht (a.A. Staudinger/Gursky (2006), § 997 Rz. 1 m.w.N.). Die gesetzlichen Bestimmungen über das - hier maßgebliche - Eigentümer-Besitzer-Verhältnis erschöpfen sich nicht darin, dem unberechtigten Besitzer solche Verwendungsansprüche zu gewähren bzw. nicht zu gewähren. Sie geben vielmehr dem unberechtigten Besitzer, der mit der herauszugebenden Sache eine andere als wesentlichen Bestandteil verbunden hat, unter gewissen Voraussetzungen als weiteres Recht das Wegnahmerecht gemäß § 997 BGB, kraft dessen der Besitzer die verbundene Sache abtrennen und sich aneignen kann (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 26.02.1964, V ZR 105/61, BGHZ 41, 157ff m. w. N.). Zudem stellt sich bei Zugrundelegung des engen Verwendungsbegriffs im Sinne der Rechtsprechung die Annahme eines Wegnahmerechts als ein notwendiges Korrektiv dar.

b. Dieses Wegnahmerecht des Klägers an den Tennishallen aus § 997 Abs. 1 BGB könnte infolge der Übertragung des Eigentums an die... in Vollzug des am 22.04.1999 von dieser mit der beklagten Gemeinde geschlossenen Kaufvertrages untergegangen sein. Dabei unterstellt der Senat, dass ein Wegnahmerecht mit der Eigentumsübertragung entfällt und sich nicht gegenüber dem neuen Eigentümer fortsetzt, es sei denn, der Besitzer ist noch bis zum Zeitpunkt dieses Eigentumsübergangs Besitzer geblieben (so auch OLG Oldenburg, Urt. v. 16.02.1994, 3 U 14793, NJW-RR 1995, 150; Soergel/Stadler, BGB, 13. Aufl. (2007), § 997 Rz. 4; a.A. aber Staudinger/Gursky (2006), § 997 Rdn. 14 mit ausführlicher Begründung: Nach dieser Ansicht könnte der Kläger darauf zu verweisen sein, seinen Anspruch aus § 997 Abs. 1 BGB i.V.m. § 280 BGB a.F. gegenüber der ... zu verfolgen). Da der Kläger den Besitz bereits vor Vollzug des Kaufvertrages vom 22.04.1999 verloren und auch nicht wiedererlangt hat, könnte danach im Untergang des Wegnahmerechts eine Unmöglichkeit in Gestalt eines Unvermögens gemäß § 275 Abs. 2 BGB a.F. zu sehen sein, aus der ein Schadensersatz resultieren könnte, wenn der Verkauf der Grundstücke mit den Tennishallen der beklagten Gemeinde vorwerfbar wäre (OLG Oldenburg, a.a.O.; Soergel/Stadler, a.a.O., § 997 Rz. 4 m.w.N.).

c. Der Wegnahmeanspruch aus § 997 Abs. 1 BGB ist indes bereits vor der Weiterveräußerung erloschen gewesen, so dass seine Erfüllung nicht mehr infolge des Eigentumsübergangs auf die... gemäß § 275 Abs. 2 BGB a.F. und des Abbaus der Tennishallen unmöglich werden konnte. Das Erlöschen des Anspruchs folgt aus einer entsprechenden Anwendung des § 1002 Abs. 1 BGB.

1) Die Ausübung des Wegnahmerechts gemäß § 997 Abs. 1 BGB ist zeitlich begrenzt durch eine entsprechende Anwendung der kurzen Ausschlussfristen des § 1002 BGB. Diese Fristen dienen dazu, Rechtssicherheit zu schaffen und sind daher für Verwendungsersatzansprüche ebenso wie für das Wegnahmerecht anwendbar. Der Eigentümer soll möglichst rasch seine Dispositionsbefugnis wiedererlangen und nicht mit der Ungewissheit belastet werden, ob der Besitzer Ansprüche geltend macht und ggf. welche (vgl. u.a. OLG Hamm, Urt. v. 26.10.1976, 7 U 56/76, BB 1977, 418; Soergel/Stadler, a.a.O., § 997 Rz. 4, § 1002 Rz. 1; Staudinger/Gursky (2006), § 997 Rdn. 18; Erman/Ebbing, BGB, 11. Aufl., § 997 Rz. 19 jeweils m.w.N. auch zur Gegenansicht).

2) Gemäß § 1002 BGB erlischt der Anspruch des Besitzers auf Ersatz von Verwendungen bzw. der Wegnahmeanspruch aus § 997 BGB bei einem Grundstück mit dem Ablauf von sechs Monaten nach der Herausgabe, wenn nicht vorher die gerichtliche Geltendmachung erfolgt oder der Eigentümer die Verwendung genehmigt. Weder ist eine gerichtliche Geltendmachung innerhalb der 6-Monatsfrist erfolgt noch hat die beklagte Gemeinde den Bau der Tennishallen genehmigt.

a) Der Fristbeginn ist abhängig von einer Herausgabe durch den Besitzer. Auch die erzwungene Herausgabe oder sogar die Wegnahme der Sache genügen, wenn sie aufgrund eines vorläufig vollstreckbaren Urteils erfolgen, sofern der Besitzer in dem zu diesem Urteil führenden Verfahren sein Zurückbehaltungsrecht nach § 1000 BGB nicht geltend gemacht hat (vgl. MünchKommBGB/Medicus, a.a.O., § 1002 Rz. 5 m.w.N.). Die Herausgabe muss vorbehaltlos erfolgen, wie sich aus § 1001 Satz 3 BGB ergibt (Soergel/Stadler, a.a.O., § 1002 Rz. 2); auf ein Einverständnis seitens des Eigentümers kommt es nicht an (Soergel/Stadler, a.a.O., § 1001 Rz. 4 m.w.N.).

Bereits am 23.02.1999 hat die beklagte Gemeinde dem Kläger den Zutritt zum Grundstück verwehrt. Ausweislich der Feststellungen des Landgerichts und der beigezogenen Akte 9 O 202/99 LG Rostock hat sich der Kläger im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens am 18.05.1999 nach Erörterung der Sach- und Rechtslage verpflichtet, das Grundstück nicht zu betreten, es sei denn, dies geschehe

a) auf der Grundlage eines gerichtlichen Titels, der dies gestattet,

b) nach vorheriger schriftlicher Genehmigung durch die Verfügungsklägerin,

c) gegebenenfalls auch im Beisein eines Dritten (Sachverständiger oder Rechtsanwalt z.B.) zur Feststellung des Zustandes der Hallen sowie auch zur Bewertung der von ihnen getätigten Investitionen nach vorheriger schriftlicher Ankündigung gegenüber der Verfügungsklägerin, wobei die Verfügungsbeklagten keine Einwände dagegen haben, dass dann ein Vertreter der Verfügungsklägerin an der Besichtigung teilnimmt.

Der Kläger hat behauptet, er habe im Rahmen der mündlichen Verhandlung geltend gemacht, er benötige den Zugang zum Grundstück, um die Hallen ggf. zu demontieren. Das Gericht habe hieraufhin den Hinweis erteilt, dass ein Wegnahmerecht nicht Gegenstand des Verfahrens sei und dass das Erzielen eines Einvernehmens jederzeit möglich sei; Letzteres habe der Vertreter der beklagten Gemeinde bejaht.

Dieser - insgesamt als wahr unterstellte - Sachverhalt rechtfertigt es, die 6-Monatsfrist spätestens am 18.05.1999 beginnen zu lassen. Der Vortrag des anwaltlich beratenen Klägers im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens lässt sich nicht als unbedingte Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts oder Wegnahmerechts im oben genannten Sinne oder eines Vorbehalts verstehen. Ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 1000 BGB wegen Verwendungen bzw. ein Wegnahmerecht wegen sachändernder Aufwendungen hat der Kläger in diesem Verfahren dem Rückgabeverlangen der beklagten Gemeinde ausdrücklich nicht entgegengehalten; ebensowenig hat er erklärt, er mache eine Rückgabe von einem Anerkenntnis dieser Rechte abhängig bzw. er behalte sich die Rechte vor. Die beklagte Gemeinde hat die Einlassung des Klägers auch nicht in einem solchen Sinne verstehen müssen. Letztlich hat der Kläger freiwillig auf seine reklamierten Besitzrechte am Grundstück verzichtet. Mit dem Verzicht ist er in "Vorleistung" getreten. Die behauptete Erklärung der beklagten Gemeinde, es sei ein Einvernehmen hinsichtlich der Wegnahme der Tennishallen möglich, macht deutlich, dass hinsichtlich der Tennishallen gerade noch keine rechtsrelevanten Erklärungen abgegeben worden sind.

Die danach am 18.05.1999 beginnende Frist ist am 18. 11.1999 abgelaufen. Unstreitig hat der Kläger bis zu diesem Zeitpunkt seine Ansprüche nicht gerichtlich geltend gemacht.

b) Die beklagte Gemeinde hat die weitgehende Fertigstellung der Tennishallen auch nicht genehmigt.

aa) Eine Genehmigung kann nicht in den Regelungen zur Bebauung des Grundstücks im notariellen Vertrag vom 24.05.1994 gesehen werden.

Dies folgt nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 24.06.2002, II ZR 266/01, NJW 2002, S. 2875) allerdings nicht schon daraus, dass § 1002 Abs. 1 BGB auf eine "Genehmigung" abstellt, unter welcher nach der Legaldefinition des § 184 Abs. 1 BGB eine nachträgliche Zustimmung zu verstehen ist. Die in den §§ 182 ff. BGB vorgegebene Terminologie könne nicht maßgeblich sein, weil sie selbst innerhalb des BGB nicht konsequent durchgehalten werde. So werde der Begriff der "Genehmigung" häufig - etwa in den §§ 841, 1643, 1819 -1822 BGB - entgegen §§ 182 ff. BGB als Oberbegriff für die vorherige und nachträgliche Zustimmung verwendet. Deshalb sei anzuerkennen, dass eine Genehmigung im Sinne der §§ 1001, 1002 BGB lediglich das Einverständnis zwischen Eigentümer und Besitzer hinsichtlich der Vornahme bestimmter Verwendungen erfordere. Sie könne nicht nur als nachträgliche Zustimmung (§ 184 BGB), sondern auch vor der Durchführung der Verwendung als Einwilligung (§ 183 BGB) erteilt werden. Erforderlich sei lediglich die Billigung der jeweils in Frage stehenden Verwendungen durch den Eigentümer. Sei demnach lediglich ein Gutheißen der Verwendungen durch den Eigentümer bzw. ein Konsens über die Verwendungsvornahme Voraussetzung für das Entstehen des Ersatzanspruchs, so könne ein Einverständnis jedenfalls dann auch schon vor der eigentlichen Vornahme von Verwendungen in einer den Voraussetzungen des § 1001 BGB genügenden Weise erklärt werden, wenn zwischen den Beteiligten klar sei, welche Maßnahmen der Besitzer im Einzelfall habe vornehmen sollen.

Ob dieser Ansicht auch bei der vorliegenden Fallkonstellation zu folgen ist, kann dahinstehen. Denn der notarielle Vertrag vom 24.05.1994 lässt sich nicht dahin auslegen, dass der Kläger nicht nur vorzeitig mit den Bau- und Erschließungsarbeiten hat beginnen, sondern auch das Vorhaben unter Missachtung der Fälligkeit des Kaufpreises hat fortsetzen dürfen.

Nach §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei ist vom Wortlaut der Erklärung auszugehen (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 18. 5. 1998, II ZR 19/97, WM 1998, 1535 unter B I 2). In einem zweiten Schritt sind sodann die außerhalb des Erklärungsaktes liegenden Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen. Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsempfänger bekannt oder erkennbar waren (vgl. BGH, Urt. v. 05.10.2006, III ZR 166/05, BGHR 2006, 1509). Die Auslegungsalternativen sind herauszuarbeiten. Im Anschluss bedarf es einer Auseinandersetzung, für welche der denkbaren Alternativen die besseren Gründe sprechen (BGH, Urt. v. 04.11.1999, III ZR 223/98, MDR 2000, 203). Hierbei kommt der beiderseitigen Interessenlage eine überragende Bedeutung zu. Eine - der Interessenlage entsprechende - Erwartung der einen Seite, die für die andere Seite bei objektiver Betrachtung erkennbar gewesen ist, ist unbedingt zu beachten (vgl. BGH, Urt. v. 05.10.2006, a.a.O.).

Ausgehend von diesen Grundsätzen folgt der Senat der Auslegung des Landgerichts, dass der Kläger zwar mit Zustimmung der beklagten Gemeinde mit dem Vorhaben hat beginnen, es aber nur bei Zahlung des dann fälligen Kaufpreises hat fortsetzen dürfen. Diese Auslegung lässt keine Rechtsfehler erkennen und der Senat hat auch keinen Anlass sie bei Berücksichtigung des Vorbringens des Klägers im Berufungsverfahren zu korrigieren. Sie berücksichtigt insbesondere die Interessen der Parteien angemessen und lässt sich mit den weiteren äußeren Begleitumständen in Einklang bringen. Der beklagten Gemeinde ist daran gelegen gewesen, dass das Grundstück mit einer multifunktionalen Sportanlage bebaut wird. Es kann auch unterstellt werden, dass ihr an einer zügigen Verwirklichung des Investitionsvorhaben gelegen gewesen ist und sie deshalb den Kläger gedrängt hat, möglichst frühzeitig mit den Erschließungs- und Bauarbeiten zu beginnen. Dieses Interesse der beklagten Gemeinde hat aber - selbstverständlich - abgesichert werden müssen dadurch, dass die Zahlung des Kaufpreises gesichert ist. Aus diesem Grunde ist die Befugnis zum frühzeitigen Beginn des Vorhabens und ein vorzeitiger Besitzübergang mit der Kaufpreisfälligkeit und -zahlung verknüpft worden. Die beklagte Gemeinde hat sich davor schützen müssen, dass der Kläger einen sie von jeglicher anderweitiger Nutzung ausschließenden Besitz erhält und eine Investitionsruine hinterlässt, ohne dass sie wenigstens den Kaufpreis als Sicherheit erlangt. Die grundsätzlich denkbare Auslegungsalternative, dass sich die beklagte Gemeinde mit dem Vertrag nicht nur mit einem Beginn der Erschließungs- und Bauarbeiten, sondern auch mit ihrer weitgehenden Fertigstellung ohne Zahlung des Kaufpreises und ohne auch im Übrigen weitgehend vertragstreuen Verhaltens des Klägers einverstanden hat erklären wollen, kommt demgegenüber nicht in Betracht, weil sie dem Grundsatz einer beidseitig interessengerechten Auslegung nicht gerecht würde.

bb) Auch dem Verhalten der beklagten Gemeinde nach Beginn der Erschließungs- und Bauarbeiten lässt sich nicht entnehmen, sie stimme der Fortsetzung der Arbeiten ohne Kaufpreiszahlung zu.

Das Verhalten der beklagten Gemeinde ist durchweg darauf ausgerichtet gewesen, den mit dem Kläger geschlossenen Vertrag durchzuführen. Insoweit kommt dem Umstand, dass der Rat der beklagten Gemeinde einen Bebauungsplan für das Grundstück genehmigte ebensowenig eine Bedeutung zu wie dem Unterlassen einer Baustoppverfügung. Die beklagte Gemeinde verhielt sich hierdurch lediglich selbst vertragstreu. Es widerspräche Treu und Glauben, wenn der Kläger aus dem vertragstreuen Verhalten den Schluss gezogen hätte, die beklagte Gemeinde billige damit das vertragswidrige Vorgehen des Klägers. Dies gilt allemal deshalb, weil sie mehrmals nachdem der Kläger mit der Bebauung des Grundstücks begonnen hatte, den Kaufpreis einforderte. Der Kläger musste erkennen, dass sein Verhalten ohne eine Zahlung des Kaufpreises weiterhin vertragswidrig war und er es deshalb nicht als durch die beklagte Gemeinde gebilligt im Sinne des § 1002 Abs. 1 BGB ansehen durfte. Dem Kläger musste zu diesem Zeitpunkt auch klar sein, dass der beklagten Gemeinde ein vertragliches Rücktrittsrecht zustand und die beklagte Gemeinde letztlich als ultima ratio den Rücktritt erklären musste. Zum Zeitpunkt des Beginns der Arbeiten war nicht sicher, in welchem Zustand die Hallen sein würden, wenn es zu einer Vertragsrückabwicklung käme. Dies hing maßgeblich vom Baufortschritt im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung und der Einstellung der Bautätigkeit ab. So drohte grundsätzlich, dass die beklagte Gemeinde auf einer Investitionsruine in Gestalt einer offenen Baustelle sitzenbleiben würde, die sie zu Sicherungs- und Rückbaumaßnahmen verpflichten könnte. Es musste dem Kläger auch bewusst sein, dass die beklagte Gemeinde in diesem Fall vor dem Problem gestanden hätte, den Weiterbau/Rückbau zu organisieren, und dass sie sich zudem noch Wertersatzansprüchen ausgesetzt sehen würde. Je weiter das Vorhaben fortschritt, desto größer war das Risiko für die beklagte Gemeinde. Diese offensichtlichen Interessen der beklagten Gemeinde durfte der Kläger nicht ignorieren und annehmen, die beklagte Gemeinde sei einverstanden mit seinem Vorgehen und dessen Ergebnis. Er nahm durchweg das Risiko in Kauf, dass die Vertragsdurchführung scheitern könnte. Er selbst konnte einschätzen, wie groß die Wahrscheinlichkeit war, dass er den Kaufpreis nicht würde zahlen können. Angesichts dessen durfte er redlicher Weise nicht davon ausgehen, die beklagte Gemeinde genehmige seine vertragswidrige Fortsetzung der Arbeiten. Aus den gleichen Gründen kann der Kläger aus der Erteilung einer Teilbaugenehmigung keine Genehmigung für eine Fortsetzung der Erschließungs- und Bauarbeiten herleiten, zumal die beklagte Gemeinde für diese nicht unmittelbar verantwortlich war.

Dass die beklagte Gemeinde dem Kläger später einen Zahlungsaufschub gewährt hat, ist gleichfalls ohne Relevanz. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Kläger die Arbeiten bereits weitgehend abgeschlossen und die beklagte Gemeinde durch die "Schaffung faktischer Verhältnisse" in eine Zwangslage gebracht. Das Einverständnis mit einem Zahlungsaufschub durfte der Kläger nicht dahin interpretieren, die beklagte Gemeinde sei nunmehr ohne Zahlung bzw. Sicherstellung des Kaufpreises bereit, die bereits weitgehend abgeschlossene Durchführung des Vorhabens zu genehmigen.

Ebensowenig kann der anschließende Weiterverkauf des Grundstücks im Sinne einer konkludenten Genehmigung der Erschließung und Bebauung interpretiert werden. Das Verhalten der beklagten Gemeinde war ausschließlich von wirtschaftlichen Überlegungen getragen. Auch insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des landgerichtlichen Urteils verwiesen. Zu ergänzen ist, dass durch das Verhalten des Klägers die beklagte Gemeinde in die Zwangslage geraten war, dass auf ihrem Gebiet eine Investitionsruine zu entstehen drohte. Diese Zwangslage ließ sich durch den Weiterverkauf auflösen. Ausschließlich die Auflösung dieser Zwangslage war Motivation der beklagten Gemeinde zum Weiterverkauf gewesen sein und nicht die Genehmigung der bisherige Bebauung. Der Kläger hat zudem auch nicht vorgetragen, dass ihm der Kauvertrag mit der ... vom 22.04.1999 vor dem 18.11.1999, dem Zeitpunkt des Fristablaufs und des Erlöschens des Wegnahmerechts, zur Kenntnis gebracht worden ist.

Die Begutachtung der Hallen am 11.09.1998 und 23.09.1998 durch den Sachverständigen ... im Auftrag der beklagten Gemeinde durfte der Kläger ebenfalls nicht als konkludente Genehmigung verstehen. Die Begutachtung war dem Umstand geschuldet, dass der Kläger vertragswidrig faktische Verhältnisse geschaffen hatte und dass die beklagte Gemeinde einer Begutachtung zur Rück- bzw. Abwicklung des steckengebliebenen Investitionsvorhabens bedurfte. Sie musste zunächst Erkenntnisse über den Wert der Erschließungs- und Baumaßnahmen und eine verläßliche Schätzung des Aufwands für einen Weiterbau/Rückbau gewinnen, um auf dieser Grundlage zwischen ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Alternativen wählen zu können, zu denen dann ggf. auch eine Genehmigung der Maßnahmen gehört hätte.

d. Selbst wenn von einer Genehmigung im Sinne des § 1002 Abs. 1 BGB auszugehen wäre und ein etwaiger Wegnahmeanspruch des Klägers entstanden und nicht erloschen wäre, käme ein Anspruch aus § 997 BGB i.V.m. § 280 BGB a.F. nicht in Betracht. Dem unstreitigen und vom Kläger vorgetragenen Sachverhalt lässt sich nicht entnehmen, dass der beklagten Gemeinde ein Verschulden am Verkauf der Grundstücke mit den Tennishallen und der damit verbundenen Verhinderung des Klägers, die Tennishallen wegzunehmen, vorwerfbar ist.

Die beklagte Gemeinde hätte nach §§ 280, 276 BGB a.F. Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Nach § 276 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. handelt fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Ausgehend hiervon kann der beklagten Gemeinde kein relevanter Schuldvorwurf gemacht werden, dass sie durch Abschluss der Kaufverträge mit der ... und die Übereignung des Grundstücks den Abriss der Tennishallen ermöglichte und hierdurch ein Wegnahmeanspruch des Klägers vereitelte.

Mit Schreiben vom 11.10.1999 hat der seinerzeit schon anwaltlich beratene Kläger Schadensersatz-, Verwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche geltend gemacht, aber keine Wegnahmeansprüche. Auch in der unmittelbaren Folgezeit hat der Kläger keine Wegnahmeansprüche der beklagten Gemeinde gegenüber reklamiert. Aus dem Ergänzungsgutachten des Sachverständigen ... vom 18.05.1999 hat sich für die beklagte Gemeinde ergeben, dass eine Wegnahme unwirtschaftlich sei. In seinem Gutachten heißt es u.a. wie folgt:

Dass die beklagte Gemeinde Anlass gehabt, an den Ausführungen des Sachverständigen zu zweifeln, ist nicht ersichtlich. Unter Zugrundelegung der Feststellung des Sachverständigen hat die beklagte Gemeinde mangels anderer Anhaltspunkte deshalb davon ausgehen dürfen, das Wegnahmerecht sei gemäß § 997 Abs. 2 ausgeschlossen und sie dürfe mithin über die Grundstücke nebst den Tennishallen verfügen.

Und schließlich ist seit 1999 ein Ermittlungsverfahren gegen den ständigen Vertreter des Klägers - Herrn ... - wegen Subventionsbetrugs im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Vorhaben anhängig gewesen, das schließlich zu seiner Verurteilung zu einer mehrjährigen Haftstrafe geführt hat. Die beklagte Gemeinde hat nicht darauf vertrauen können oder gar müssen, dass der Kläger das Grundstück zeitnah in beräumten Zustand herausgibt, zumal er stets durch seinen Vater aufgetreten ist und sich selbst wegen seiner Tätigkeit im Ausland um die Dinge nicht gekümmert hat. Bei einer Gesamtbetrachtung all dieser Umstände hat sich die beklagte Gemeinde bemühen müssen, das gescheiterte Vorhaben so schadensmindernd wie möglich auf neue Füße zu stellen. Der Verkauf stellte sich in diesem Zusammenhang als eine nicht vorwerfbare Alternative dar.

4. Der Senat vermag auch aus Gründen der Billigkeit keinen Ausgleichsanspruch aus § 242 BGB herzuleiten. Zwar hat der Kläger den Wert des Grundstücks durch die von ihm getätigten Investitionen erhöht und die beklagte Gemeinde hat diese Werterhöhung durch den Verkauf an die ... realisiert. Bei einer Gesamtbetrachtung aller Umstände und Gesichtspunkte ist ein Billigkeitsausgleich gleichwohl nicht gerechtfertigt.

Die beklagte Gemeinde mag zwar im Ergebnis wirtschaftlich besser dastehen, weil sich der Verkehrswert des Grundstücks der beklagten Gemeinde infolge der Baumaßnahmen der Kläger erhöht hat und weil es der beklagten Gemeinde nach dem Rücktritt von dem zunächst mit den Klägern geschlossenen Kaufvertrag gelungen ist, auf der Grundlage dieser Werterhöhung einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Dieses Ergebnis gibt aber keine Veranlassung, einen Anspruch aus § 242 BGB zu prüfen. Denn die gemäß § 347 Satz 1 und 2 BGB anwendbaren §§ 994 ff. BGB regeln - wie bereits unter II.2. ausgeführt - nach h.M. sowohl Verwendungsersatzansprüche als auch Aufwendungen, die keine Verwendungen im engeren Sinne darstellen, erschöpfend und abschließend.

Nicht zu verkennen ist, dass der Ablauf der 6-Monatsfrist gemäß § 1002 Abs. 1 BGB zu einer ungerechtfertigten Vermögensverschiebung führen kann und hier u.U. auch geführt hat. Dies allein rechtfertigt aber keine Korrektur. Solche Ausschlussfristen sind dem BGB grundsätzlich nicht fremd. Signifikant wird dies deutlich bei anderen Wegnahmerechten, in denen das BGB zwar keine Ausschlussfrist vorsieht, wohl aber eine entsprechend kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten für den Anspruch auf Wegnahme (vgl. §§ 539 Abs. 2, 548, 1049 Abs. 2, 1057, 1216, 1226 BGB).

Schließlich würde einem Anspruch aus Treu und Glauben auch entgegenstehen, dass dem Kläger das Scheitern des Investitionsvorhabens vorzuwerfen ist. Er hat nicht nur vertragswidrig die Zahlung des Kaufpreises unterlassen, sondern sein für ihn handelnde Vater hat auch die für das Investitionsvorhaben notwendigen Fördermittel durch Subventionsbetrug erschlichen.

5. Der nichtnachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 11.07.2007 gibt keinen Anlass die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.

III.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 101 Abs. 1 ZPO, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Von der Zulassung der Revision sieht der Senat ab, da deren Voraussetzungen (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO) nicht erfüllt sind. Entscheidungserheblich ist die Frage, ob eine Genehmigung gemäß § 1002 BGB anzunehmen ist. Dies ist eine Tatfrage. Die aufgeworfenen Rechtsfragen sind nicht entscheidungserheblich, soweit sie nicht bereits höchstrichterlich beantwortet sind.