Oberlandesgericht München Beschluss, 28. Juli 2015 - 34 Wx 106/15

I.

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Deggendorf - Grundbuchamt - vom 1. Oktober 2014 aufgehoben.

II.

Im Übrigen wird die Beschwerde verworfen.

III.

Von einer Kostenerhebung wird abgesehen.

I.

Die Beteiligte zu 2 ist seit 1.2.1995 als Eigentümerin von landwirtschaftlichem Grundbesitz im Grundbuch eingetragen, den ihr ihre Mutter - die Beteiligte zu 1 - mit Auflassung vom 29.11.1994 überlassen hatte. Mit notariellem Vertrag vom 7.3.2014 machte die Beteiligte zu 1 einen ihr damals eingeräumten Rückübertragungsanspruch geltend und erklärte im eigenen Namen und als vollmachtlose Vertreterin der Beteiligten zu 2 - die die Erklärung am 10.7.2014 nachträglich genehmigte - die (Rück-) Auflassung des Grundbesitzes (§ 3).

Für die Beteiligte zu 1 ist eine Betreuerin bestellt, unter anderem für den Aufgabenkreis Vermögenssorge mit Einwilligungsvorbehalt. Die Betreuerin erklärte am 6.6.2014 erklärte zu notarieller Urkunde:

Ich, Hanne Lore W. habe Kenntnis vom Inhalt der Vorurkunde und genehmige diese als gerichtlich bestellte Betreuerin von (Beteiligte zu 1) vollinhaltlich, insbesondere stimme ich den Erklärungen in § 3 der Vorurkunde zum Eigentumsübergang zu und gebe alle Erklärungen, die (die Beteiligte zu 1) gemäß der Vorurkunde abgegeben hat, ebenfalls ab.

Auf den Vollzugsantrag des Notars hat das Grundbuchamt mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 5.8.2014 darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu 1 entgegenstünden. Zur Behebung des Hindernisses sei ein Gutachten zur Geschäftsfähigkeit vorzulegen.

Allenfalls sei die erneute Auflassung durch die Betreuerin erforderlich.

Der Notar vertrat hierzu die Ansicht, dass die Betreuerin die Vorurkunde nicht lediglich genehmigt, sondern sämtliche Erklärungen erneut abgegeben habe. Die Bestätigung gemäß § 141 Abs. 1 BGB sei als Neuvornahme des Rechtsgeschäfts zu beurteilen.

Daraufhin erging am 10.9.2014 erneut eine Zwischenverfügung des Inhalts, dass die Betreuerin am 6.6.2014 nur erneut die Auflassung für die Beteiligte zu 1 erklärt habe. Seitens der Vertragspartnerin, der Beteiligten zu 2, sei keine Erklärung abgegeben worden. Somit sei die für die Auflassung erforderliche gleichzeitige Anwesenheit beider Vertragsteile nicht erfüllt. Eine wirksame Auflassung liege nicht vor.

Der Notar hat nun unter Bezugnahme auf §§ 9, 13 a BeurkG ausgeführt, dass durch den Verweis auf die Vorurkunde deren Inhalt in vollem Umfang auch Inhalt der Urkunde vom 6.6.2014 geworden sei. Daher beinhalte die zweite Niederschrift sämtliche Erklärungen, die die Beteiligte zu 1 abgegeben habe, also sowohl diejenigen im eigenen Namen als auch die im Namen der Beteiligten zu 2.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 1.10.2014 hat das Grundbuchamt wiederum die fehlende wirksame Auflassung beanstandet und dies damit begründet, dass nach § 141 BGB, §§ 9, 13 a BeurkG zwar auf die Vorurkunde verwiesen werden könne, jedoch nicht auf die (dortige) Beteiligtenstellung. Die Betreuerin hätte (am 6.6.2014) gleichzeitig als vollmachtlose Vertreterin der Beteiligten zu 2 handeln müssen, weil die Auflassung gleichzeitige, wenn auch nicht persönliche Anwesenheit erfordere. Die notarielle Niederschrift müsse jedoch alle Beteiligten so genau bezeichnen, dass Zweifel ausgeschlossen seien. Wenn die Beteiligte zu 1 in der Vorurkunde als vollmachtlose Vertreterin für die Beteiligte zu 2 gehandelt habe, bedeute dies nicht, dass auch die Betreuerin der Beteiligten zu 1 Erklärungen für die Beteiligte zu 2 abgegeben habe.

Die am 5.12.2014 eingegangene Beschwerde der Beteiligten zu 1 richtet sich gegen die Zwischenverfügungen vom 5.8., 10.9. und 1.10.2014. Sie wird damit begründet, dass eine etwaige Nichtigkeit durch Neuvornahme bzw. wirksame Bestätigung gemäß § 141 BGB beseitigt worden sei. Die Nachtragsurkunde beinhalte die erneute Auflassungserklärung, die bei gleichzeitiger Anwesenheit der Veräußerin und der Erwerberin abgegeben worden sei. Die Betreuerin habe nämlich sämtliche Erklärungen abgegeben, die die Beteiligte zu 1 in der Ersturkunde abgegeben habe. Die Beteiligte zu 1 wiederum habe ausdrücklich sowohl im eigenen Namen als auch im Namen der derzeitigen Eigentümerin gehandelt. Zweifel an der Identität der Erklärenden oder der Vertretenen bestünden nicht. Bei mehreren an sich möglichen Auslegungsmöglichkeiten sei derjenigen der Vorzug zu geben, nach der den Erklärungen eine rechtserhebliche Bedeutung zukomme und die nicht dazu führe, dass sich die Erklärungen im Ergebnis als sinnlos erweisen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Das Rechtsmittel ist zum Teil unzulässig, nämlich soweit auch die Zwischenverfügungen vom 5.8. und 10.9.2014 angegriffen sind.

1. Gegen eine ergangene Zwischenverfügung ist das für die Beteiligte zu 1 eingelegte Rechtsmittel als unbeschränkte Beschwerde an sich statthaft (§ 18 GBO, § 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG; Demharter GBO 29. Aufl. § 53 Rn. 53 und 55; § 71 Rn. 1). Die Beteiligte zu 1 als gewinnender Teil des Grundstücksgeschäfts ist antragsund beschwerdeberechtigt (vgl. Demharter § 71 Rn. 63). Zu berücksichtigen ist hier jedoch, dass die beiden ebenfalls mit Beschwerde angegriffenen Zwischenverfügungen vom 5.8. und 26.9.2014 offensichtlich verfahrensrechtlich durch die jüngste Zwischenverfügung vom 1.10.2014 überholt sind. In der letzteren geht die Rechtspflegerin davon aus, die Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu 1 könne nicht abschließend geklärt werden und als Mittel zur Behebung des Eintragungshindernisses sei die erneute Auflassung zwischen den Parteien erforderlich. Mit diesem ersichtlich nicht alternativ, sondern ausschließlich aufgezeigten Mittel zur Beseitigung von Zweifeln an der Geschäftsfähigkeit haben sowohl die Zwischenverfügung vom 5.8.2014 wie die vom 10.9.2014 ihre verfahrensrechtliche Bedeutung verloren. Während die erste noch aufgab, die Zweifel durch Begutachtung auszuräumen - die weiteren Ausführungen dort sind ersichtlich für den Eventualfall des fehlenden Nachweises als zunächst unverbindlicher Hinweis auf die Rechtsfolgen zur Auflassung gebracht -, bezieht sich die zweite auf rechtliche Erwägungen zur Auflassungsfrage, noch ohne - jedenfalls eindeutig erkennbar -von der Nachweismöglichkeit durch Gutachtenvorlage Abstand zu nehmen. Die Wirksamkeit der Auflassung in der gesetzlichen Form des § 925 BGB (§ 20 GBO) stände aber nicht zur Frage, wenn die Geschäftsfähigkeit - wie nicht - feststände. Ersichtlich nimmt es auch die Beteiligte zu 1 hin, dass Zweifel an ihrer Geschäftsfähigkeit fortbestehen und sich nicht ausräumen lassen.

2. Die gegen die Zwischenverfügung vom 1.10.2014 eingelegte Beschwerde der Beteiligten zu 1, handelnd durch deren Betreuerin, die den Urkundsnotar dazu ausdrücklich beauftragt und bevollmächtigt hat, ist jedenfalls vorläufig erfolgreich.

Das Grundbuchamt verlangt mit der Zwischenverfügung eine neue Auflassung (§ 20 GBO). In diesem Fall ist die Zwischenverfügung schon deshalb aufzuheben, weil ihre Voraussetzungen nicht vorlagen. Die Zwischenverfügung dient dem Zweck, einer beantragten Eintragung den nach dem Antrag sich bestimmenden Rang zu sichern, der mit sofortiger Zurückweisung nicht gewahrt wäre. Sie ist daher nicht zulässig, wenn der Mangel nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (zuletzt BGH Rpfleger 2014, 580/581; NJW 2014, 1002; Demharter § 18 Rn. 8). Der Abschluss des dem Eintragungsantrag zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts kann daher mit der Zwischenverfügung nicht verlangt werden.

3. Ergänzend ist noch folgendes - nicht bindend - auszuführen:

a) Die Beteiligte zu 1 - gegebenenfalls auch ihre Betreuerin - handelte bei der Beurkundung am 7.3.2014 als Vertreterin ohne Vertretungsmacht (§ 177 BGB). Die dort vertretene Beteiligte zu 2 hat mit ihrer Genehmigung am 10.7.2014 den für sie abgegebenen Erklärungen in der Urkunde vom 7.3.2014 zugestimmt. War aber die Beteiligte zu 1 damals nicht geschäftsfähig, geht die Genehmigung ins Leere. Soweit das Geschäft vom 7.3.2014 von der Betreuerin am 6.6.2014 ausdrücklich „bestätigt“ wurde, liegt eine Genehmigung dazu nicht vor. Grundbucherklärungen verlangen Eindeutigkeit. Bestätigung ist Neuvornahme ohne rückwirkende Kraft (vgl. Palandt/Ellenberger BGB 74. Aufl. § 141 Rn. 4 und 8). Daraus folgt, dass die Neuvornahme -deren Wirksamkeit vorausgesetzt (dazu aber zu b) - zu bestätigen wäre und die Bestätigung des nichtigen Geschäfts nicht genügt.

b) Indessen würde aber auch das genehmigende/bestätigende Geschäft der Betreuerin vom 6.6.2014 im Falle der Genehmigung durch die Beteiligte zu 2 die Voraussetzungen für die Grundbucheintragung der Rückauflassung nicht schaffen.

Soweit die rechtsgeschäftliche Erklärung der Betreuerin sämtliche von der Beteiligten zu 1 im eigenen Namen abgegebenen Erklärungen umfasst, erstreckt sich diese nach dem nächstliegenden Urkundeninhalt sowohl auf im eigenen Namen abgegebene wie auf solche, die die Betreute für ihre Tochter als Vertreterin ohne Vertretungsmacht (§ 177 Abs. 1 BGB) abgegeben hat. Die Urkunde (vgl. § 10 Abs. 1 mit § 6 Abs. 2 BeurkG) führt insoweit nicht die Beteiligte zu 2 als von der Betreuerin (mit-) vertreten auf. Vielmehr handelte die Betreuerin entsprechend ihrem Aufgabenkreis der Vermögenssorge allein für die Betreute, deren Erklärungen sie bestätigt. Erklärungen des Vertreters sind dessen eigene, auch wenn sie bei bestehender Vertretungsmacht für und gegen den Vertretenen wirken (Palandt/Ellenberger § 166 Rn. 1; Einf v § 164 Rn. 2; MüKo/Schramm BGB 6. Aufl. Vorbem § 164 Rn. 67) und bei fehlender Vertretungsmacht von diesem genehmigt werden können (§ 177 Abs. 1 BGB). Dann aber belegt die notarielle Niederschrift vom 6.6.2014 schon nicht in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) die Voraussetzungen einer Auflassung (§ 925 BGB), zu denen die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile gehört, mag auch die Auflassung durch einen Vertreter für beide Teile erklärt werden können (vgl. Senat vom 26.11.2008, 34 Wx 88/08 = FGPrax 2009, 62; Demharter § 20 Rn. 20 und 27). Der Umstand, dass der zu bestätigende Vertrag in seinen Einzelheiten selbst nicht neu erklärt zu werden braucht (BGH NJW 1999, 3704/3705; MüKo/Busche § 141 Rn. 12), schränkt die verfahrensrechtlichen Anforderungen an den urkundlichen Nachweis, dass „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile“ die Einigung erklärt wurde (§ 925 Abs. 1 BGB), nicht ein. Ob es bei formgerechtem Abschluss des nichtigen Erstgeschäfts genügt, die Bestätigung in der gewählten Form vorzunehmen, kann dann aber auf sich beruhen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 81 Abs. 1 (Satz 2) FamFG. Im Hinblick auf den Ausgang des Verfahrens ganz überwiegend zugunsten der Beteiligten zu 1, wenn auch nur aus formalen Gründen, erscheint es angemessen, im Übrigen - was die Unzulässigkeit des Rechtsmittels gegen die vorausgegangenen und in einem engen sachlichen Zusammenhang mit der aufgehobenen Entscheidung stehenden Zwischenverfügungen angeht - von einer Kostenerhebung abzusehen.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Sonthofen - Grundbuchamt - vom 22. April 2014 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Auflassung eines Miteigentumsanteils zu 1/2 (Nr. 1a) an dem im Grundbuch des Amtsgerichts Sonthofen von Oberstdorf Bl. ... - ehemals Grundbuch des Amtsgerichts Kempten (Allgäu), Zweigstelle Sonthofen, von Oberstdorf Bl. ... - eingetragenen Grundstück Fl. St. ... (..., Wald) aufgrund Bewilligung vom 14. August 1986 zu vollziehen und den Beteiligten zu 1 als (Mit-) Eigentümer einzutragen.

II.

Von einer Kostenerhebung ist abzusehen. Eine Kostenerstattung wird nicht angeordnet.

I.

1. Zu notarieller Urkunde vom 14.8.1986 (Urk. R. Nr. ...) übertrug F. J. M. sein landwirtschaftliches Anwesen an den Beteiligten zu 1, seinen Sohn. Zum Vertragsgegenstand heißt es in der Urkunde (Ziff. I.):

Die zu diesem Anwesen gehörigen Grundstücke sind in dem Grundstücksverzeichnis, das dieser Urkunde als Anlage beigeheftet ist, samt Belastungen im Einzelnen aufgeführt.

Die erwähnte Anlage enthält 14 Grundstücke, u. a. das Flurstück ... (F., Wald zu 0,4430 ha). Nach Ziff. II der Vertragsurkunde werden an den Beteiligten zu 1 zu Alleineigentum übergeben:

das gesamte vorbezeichnete Anwesen mit allen Rechten und Pflichten, ... Nicht mit übergeben ist ein 1/2 Miteigentumsanteil an Fl. Nr. ...

Mitübergeben werden auch die zum Anwesen gehörigen Rechte, wie etwa Gemeinderechte.

Nach dem Textbild wurde die Passage: „Nicht mit übergeben ...“ nachträglich eingeschoben.

Weiter heißt es im Text der Urkunde:

Sollten noch weitere Grundstücke oder Rechte als die in der Anlage zu dieser Urkunde aufgeführten dem Übergeber gehören, so sollen auch diese Grundstücke und Rechte zu den Bedingungen dieses Vertrages mit übergeben sein, soweit in dieser Urkunde nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist. Der Übernehmer nimmt dies an.

Unter Ziff. III. werden Rechtsgrund und Gegenleistung geregelt. Dazu zählt ein Leibgeding für den Übergeber und dessen Ehefrau ... Weiter räumt der Übernehmer nach Ziff. III.4. seinem Bruder

B., dem Beteiligten zu 4, zum Zwecke der Abfindung ein Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ein; ferner erhält der Bruder das alleinige Nutzungsrecht an dem Gemeinderecht und dem Rechtleranteil Nr. 333 des Übergebers. Abschließend heißt es dort - ebenfalls offenbar ergänzend zum vorbereiteten Urkundentext eingefügt -:

B. M. erhält ferner mit Urkunde des amtierenden Notars vom heutigen Tage einen 1/2 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Fl.-Nr. ...

Die grundbuchmäßigen Erklärungen gemäß Ziff. VIII. umfassen

das Eigentum am übergebenen Grundbesitz, ... ebenso das Eigentum an weiterem Grundbesitz, auch wenn dieser nicht aufgeführt sein sollte.

In der erwähnten weiteren Urkunde vom selben Tag (Urk. R. Nr. ...) überließ F. J. M. seinem Sohn B. M., dem Beteiligten zu 4,

zum Eigentum einen einhalb Miteigentumsanteil an dem ... Grundstück Fl. Nr. ... mit allen Rechten und Pflichten ...

Auf den unbeschränkten Vollzugsantrag vom 9.9.1986 trug das Grundbuchamt am 7.10.1986 den Beteiligten zu 1 als neuen Eigentümer von 13 Grundstücken mit Ausnahme des Waldgrundstücks Fl. St. ... ein. Dieses übertrug es auf ein neues Grundbuchblatt; als Miteigentümer wurden neben dem Beteiligten zu 4 weiter F. J. M., beide je zu 1/2 geführt. Als Grundlage der Eintragung ist die Auflassung eines Hälfteanteils vom 14.8.1986 und im Übrigen die Übertragung im Eigentum bezeichnet.

F. J. M. ist am ...2013 verstorben und wurde gemäß Erbschein beerbt von den Beteiligten zu 1 und 4 je zu 1/3 und von den Beteiligten zu 2 und 3 zu je 1/6. Das Grundbuchamt berichtigte am 7.11.2013 das Grundbuch für das Waldgrundstück Fl. St. ... dahingehend, dass für einen 1/2-Anteil nunmehr die Beteiligten zu 1 bis 4 in Erbengemeinschaft anstelle des Erblassers eingetragen sind.

2. Mit Schreiben vom 12.11.2013 beantragte der Rechtsnachfolger des Urkundsnotars, gemäß § 15 GBO und aufgrund der in der damaligen Urkunde enthaltenen Ermächtigung den Vollzug der Auflassung des 1/2-Miteigentumsanteils an dem Waldgrundstück. Die Bewilligung des Übergebers sei durch dessen Tod nicht erloschen. Der damalige Vollzug sei, bezogen auf dieses Grundstück, seinerzeit offensichtlich versehentlich unterblieben. Dem hat sich der Beteiligte zu 1 über seine bevollmächtigten Rechtsanwälte ausdrücklich angeschlossen und dazu erklärt, von der Übertragung auf ihn sei damals nur ein 1/2-Miteigentumsanteil ausgenommen und dieser unmittelbar anschließend in der Folgeurkunde auf den Beteiligten zu 4 übertragen worden.

Das Grundbuchamt hat den Standpunkt vertreten, entscheidend sei, ob der von der zeitlich ersten Beurkundung ausgenommene 1/2-Anteil eben derjenige Teil sei, der mit der anschließenden Urkunde an den Beteiligten zu 4 übergeben worden sei. Dafür fehlten aber in beiden Urkunden Hinweise. Folglich sei der eine Hälfteanteil im Eigentum des Übergebers zu belassen gewesen. Mit Beschluss vom 22.4.2014 hat es den Antrag auf Umschreibung des Miteigentumsanteils zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1. Der Wortlaut des Vertrags (Urk. R. Nr. ...) sei derart eindeutig, dass er keiner Auslegung und auch keiner Spekulation über das von den Parteien Gewollte zugänglich sei. Der Grundbesitz an dem bezeichneten Flurstück sei abzüglich des 1/2-Miteigentumsanteils übergeben worden. Aus der gewählten Formulierung im Vertragstext ergebe sich nicht, was denn nun der Übergeber mit dem Hälfteanteil zu tun gedenke. Es sei deshalb unrichtig anzunehmen, die Urkunde hätte einen Hinweis darauf enthalten müssen, diesen vorbehaltenen Miteigentumsanteil an den Beteiligten zu 4 übertragen zu wollen. Aus dem Zusatz in Ziff. II.4. werde zudem der Zusammenhang mit der Aussage, nicht mit übergeben werde ein 1/2-Miteigentumsanteil, zum Ausdruck gebracht. Zudem gebe der Hofübergabevertrag keinerlei Anhaltspunkte für die Annahme, der Übergeber habe für sich einen Anteil an dem Waldgrundstück zurückbehalten. Vielmehr habe er sich des Grundbesitzes vollständig begeben wollen.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 26.5.2014 nicht abgeholfen. Es finde sich in keiner der beiden Urkunden ein Hinweis, dass es sich bei dem nicht übergebenen Anteil um die an den Beteiligten zu 4 übertragene Hälfte handle.

Der Senat hat die in Erbengemeinschaft mit eingetragenen Beteiligten zu 2 bis 4 angehört. Der in der Beschwerde vertretenen Beurteilung hat sich der Beteiligte zu 4 angeschlossen, während die Beteiligten zu 2 und 3 meinen, der Hofübergabevertrag sei dahin zu verstehen, dass der Übergeber den Hälfteanteil an dem bezeichneten Grundstück zunächst in seinem Eigentum habe behalten wollen. Bei der Übergabe landwirtschaftlicher Betriebe sei dies durchaus üblich, etwa um dem Übergeber zu ermöglichen, das Brennholz für den Eigenbedarf selbst schlagen zu können.

II.

Die Beschwerde richtet sich gegen die Ablehnung eines Eintragungsantrags und ist unbeschränkt zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO; § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Der Beteiligte zu 1 ist beschwerdeberechtigt, weil ihm als Begünstigten der begehrten Eintragung auch das Antragsrecht des § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO zusteht (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 63).

1. Das Rechtmittel erweist sich als begründet. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Umschreibung des hälftigen Miteigentums auf den Beteiligten zu 1 vorzunehmen.

a) Zutreffend wird im Antrag vom 12.11.2013 davon ausgegangen, dass jedenfalls die Vollmachtsvermutung des § 15 Abs. 2 GBO fortbesteht und auf den Amtsnachfolger des seinerzeitigen Notars übergegangen ist (vgl. Demharter § 15 Rn. 5). Zudem hat auch der Beteiligte zu 1 wirksam über seine bevollmächtigten Rechtsanwälte die Eintragung beantragt; für einen derartigen „reinen“ Antrag gilt nicht die Form des § 29 GBO (siehe § 30 GBO; Demharter § 30 Rn. 5).

b) Die grundbuchmäßigen Erklärungen im Übergabevertrag vom 14.8.1986 (Urk. R. Nr. 1410; dort zu Ziff. VIII.) gelten fort. Namentlich erlischt die Eintragungsbewilligung des „verlierenden“ Teils (§ 19 GBO) nicht mit dessen Tod (BGHZ 45, 351/356; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 107a). Für die Grundbucheintragung genügt die wirksame Eintragungsbewilligung des Erblasers auch dann, wenn inzwischen die Erben als Berechtigte im Grundbuch eingetragen worden sind. Einer weiteren Bewilligung der eingetragenen Erben bedarf es nicht (BGH und Schöner/Stöber je a. a. O.; Demharter § 19 Rn. 23). An die Auflassung selbst sind die Urkundsparteien vor der Eintragung ohnehin bereits durch den notariellen Vertragsabschluss gebunden (§ 873 Abs. 2 BGB). Deshalb kommt es darauf an, ob die im Hofübergabevertrag enthaltene Bewilligung auch den fraglichen Hälfteanteil an dem Waldgrundstück mit umfasste. Für deren Auslegung gilt § 133 BGB entsprechend; jedoch ist zu berücksichtigen, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen (BayObLGZ 1984, 122/124). Auf die Auslegung darf nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rechtspr.; z. B. BGHZ 113, 374/378; BGH ZWE 2013, 402/403; Demharter § 19 Rn. 28).

c) Die Auslegung, die der Senat als Beschwerdegericht selbstständig vorzunehmen hat, ergibt Folgendes:

Im „Grundbuchvortrag“ (Ziff. I.) wird auf die zum Anwesen gehörenden, damals auf einem Grundbuchblatt vermerkten (14) Grundstücke verwiesen, die in einem Grundstücksverzeichnis als Anlage beigeheftet sind. Ohne Einschränkungen umfasst ist das dort genannte Grundstück Fl. St. ... Gegenstand der Übergabe zum Alleineigentum ist sodann (Ziff. II.) das „gesamte vorbezeichnete Anwesen“. Erklärt wird in diesem Zusammenhang zusätzlich noch, dass der Vertrag auch etwaige weitere Grundstücke umfassen solle, die dem Übergeber gehörten, aber nicht in der Anlage bezeichnet sind, soweit in dieser Urkunde nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist. Schon diese Erklärung spricht gegen die Auslegung des Grundbuchamts, mit der Aussage, nicht mit übergeben werde ein 1/2-Miteigentumsanteil an Fl. St. ..., werde ausgedrückt, der Übergeber wolle gerade diesen und nicht den anderen, dem Bruder zugedachten Teil für sich zurückbehalten. Aufgegriffen wird das von der Übertragung ausgenommene Recht (Miteigentumsanteil) sodann in demjenigen Vertragsabschnitt, der Leistungen wie Wohnungsrecht und Nutzungsrechte zugunsten des Bruders regelt. Die abschließende Bewilligung (Ziff. VIII.) erstreckt sich ausdrücklich nochmals ebenso auf Eigentum „an weiterem Grundbesitz, auch wenn dieser nicht aufgeführt sein sollte“. Die nächstliegende Bedeutung der Erklärung ist diejenige, dass sie sich auf die Übergabe des gesamten Anwesens einschließlich - nicht ausschließlich - eines Hälfteanteils an dem Waldgrundstück bezieht. Vom gegenständlichen Vertrag ausgenommen wird nur der für den Bruder bestimmte Anteil an dem bezeichneten Grundstück. Anders zu verstehen wäre dies nur, wenn der Vertrag das Waldgrundstück als solches „ausgeklammert“ hätte. Dann hätte es sich aber aufgedrängt, schon bei der Übergabe der zum Anwesen zugeordneten Grundstücke das Waldgrundstück herauszunehmen. Schließlich wird aus dem Vertrag auch deutlich, dass die Übergabe „komplett“ sein sollte, also nach der Hofüberlassung an den Beteiligten zu 1 und der Grundstückshälfteübertragung an den Beteiligten zu 4 beim Übergeber kein dem „Anwesen“ zuzuordnendes Vermögen mehr verbleiben sollte.

Unter diesen Umständen kann es dahinstehen, ob bereits die Eindeutigkeit des Wortlauts (vgl. BGHZ 32, 60/63) zum selben Ergebnis führt. Der Erwägung des Rechtspflegers, der Hofübergabevertrag (Urk. R. Nr. ...) könne nicht isoliert, sondern nur im Zusammenhang mit dem gleichzeitig vorgelegten Übergabevertrag (Urk. R. Nr. ...) gelesen werden, folgt der Senat nicht. Vielmehr sind die grundbuchrechtlichen Erklärungen der einzelnen in sich geschlossenen Verträge zunächst je für sich zu betrachten und deren nächstliegende Bedeutung zu ermitteln (vgl. auch BayObLG FGPrax 2002, 151/152). Dies aber führt, wie dargestellt, schon zu einem eindeutigen Ergebnis.

d) Dieser urkundlichen Lage steht schließlich auch nicht die eher theoretische Überlegung der Beteiligten zu 2 und 3 entgegen, ein solcher Zurückbehalt sei bei der Übergabe landwirtschaftlicher Betriebe durchaus üblich, und sei es nur, um sich die Möglichkeit zum eigenen Brennholzeinschlag zu erhalten. Ohne dass es noch darauf ankäme, ergibt sich nämlich aus dem zugleich geregelten Leibgeding, dass der Übergeber gegen den Übernehmer Anspruch auf beheizbaren Zustand, die notwendigen Öfen und freie Beheizung der Ausnahmswohnung hat. Dann liegt es aber ohne weitere Anhaltspunkte nicht nahe, sich als Altenteiler ein Recht zum Brennholzeinschlag an einem ideellen Hälfteanteil vorzubehalten.

2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. § 84 FamFG regelt nur die Folgen eines erfolglosen Rechtsmittels, ist also hier nicht einschlägig. Nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG sind die Kosten des Verfahrens den Beteiligten nach billigem Ermessen ganz oder teilweise aufzuerlegen. Hiervon kann auch abgesehen werden (§ 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG). Von dieser Möglichkeit macht der Senat Gebrauch, dies gerade auch wegen der unvollständigen Behandlung des Eintragungsantrags vom 9.9.1986. Die Beteiligten zu 2 und 3 haben im Beschwerdeverfahren keine eigenen Anträge gestellt, vielmehr - ebenso wie der Beteiligte zu 4, wenn auch mit abweichender Meinung - nur als Betroffene ihr Recht zur Äußerung wahrgenommen. Insoweit wäre es auch unbillig, eine Kostenerstattung zugunsten des obsiegenden Beteiligten zu 1 anzuordnen. Vielmehr verbleibt es bei dem allgemeinen Grundsatz, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.

3. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 28.07.2014.

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München -Grundbuchamt - vom 17. Januar/26. Februar 2014 in der Fassung des Abhilfebeschlusses vom 23. April 2014 aufgehoben, soweit als Eintragungshindernis die fehlende Berichtigungsbewilligung der übrigen Gesellschafter aufgezeigt und Frist zur Behebung gesetzt wird.

I.

Als Eigentümer vom Wohnungseigentum ist im Grundbuch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), bestehend aus ... - diese seit 10.1.2013 als Erbin des ursprünglichen Gesellschafters ...-, ... und ..., eingetragen ..., wiederverehelichte ..., ist am 16.3.2012 verstorben und wurde gemäß Erbschein vom 27.09.2013 zu gleichen Teilen von den beiden Beteiligten beerbt.

Mit notariellem Vertrag vom 03.12.2013 übertrugen die Beteiligten als Erbengemeinschaft in Erfüllung eines Vorausvermächtnisses den Gesellschaftsanteil an die Beteiligte zu 2. Sie bewilligten und beantragten wegen der Anteilsabtretung die Berichtigung des Grundbuchs. Die Parteien erklärten bei dieser Gelegenheit, für die Gesellschaft bestehe lediglich ein mündlicher Gesellschaftsvertrag. Mündlich seien keine Abweichungen zu den gesetzlichen Bestimmungen vereinbart, so dass die Gesellschaft nach § 727 BGB bereits mit dem Tod des erstverstorbenen Gesellschafters (...) aufgelöst wurde und nunmehr nur noch als Liquidationsgesellschaft fortbestehe. Insoweit sei die Erbengemeinschaft nach der Erblasserin, deren Anteil am Gesellschaftsvermögen 1/3 betragen habe, Inhaber des Gesellschaftsanteils geworden.

Der Notar hat gemäß § 15 GBO den Vollzug der Berichtigung im Grundbuch beantragt.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 17.01./26.2.2014 hat - soweit für das Verfahren noch von Bedeutung - das Grundbuchamt als Hindernis die fehlende Berichtigungsbewilligung der übrigen Gesellschafter mit Bestätigungserklärungen zum unveränderten Fortbestand der Gesellschaft aufgezeigt, welche zur Übertragung des Gesellschaftsanteils auf die Beteiligte zu 2 als Alleinberechtigte erforderlich sei.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, die folgendermaßen begründet wird:

Eine Berichtigungsbewilligung der übrigen Gesellschafter sei nicht erforderlich. Für die Gesellschaft würden die gesetzlichen Vorschriften der §§ 705 ff. BGB gelten. Sie sei durch den Tod des Gesellschafters ... aufgelöst und in eine Liquidationsgesellschaft umgewandelt. Die Beteiligten seien nach dem Tod der Gesellschafterin Christine D. (Pf.) als Erbengemeinschaft in die Gesellschaft eingetreten. Ein Beschluss, die Gesellschaft als werbende Gesellschaft fortzusetzen, sei nicht gefasst worden. Die Zustimmung der übrigen Gesellschafter sei zur Übertragung des Anteils auf einen der Miterben in Erfüllung eines Vermächtnisses nicht erforderlich. Deren Zustimmung sei zwar im Normalfall aufgrund des höchstpersönlichen Charakters des Zusammenschlusses einer Personengesellschaft notwendig. Wenn aber eine andere Gesellschaft Gesellschafterin der GbR sei,

sei eine solche Zustimmung nicht notwendig, wenn sich lediglich deren Gesellschafterbestand ändere. Bei der Beteiligung einer Gesellschaft an der GbR müssten nämlich die anderen Gesellschafter mit einem Mitgliederwechsel rechnen. Dies entspreche aber der Interessenlage im hiesigen Fall. Hätten die Gesellschafter keine abweichenden Bestimmungen für den Fall des Todes eines Gesellschafters getroffen, müssten sie damit rechnen, dass Erben, auf deren Auswahl sie keinerlei Einfluss hätten, in die Liquidationsgesellschaft eintreten. Bei der Übertragung des Anteils auf einen bereits an der Erbengemeinschaft beteiligten Miterben seien die anderen Gesellschafter nicht schutzbedürftig. In diesem Fall müssten sich die Mitgesellschafter nämlich weder eine dritte - neue -Person aufdrängen lassen noch komme es zu einer Vermehrung der Zahl der Gesellschafter. Die Mitgesellschafter einer auf Auseinandersetzung gerichteten Liquidationsgesellschaft seien insoweit auch nicht in gleicher Weise schutzwürdig wie die Gesellschafter einer werbenden Gesellschaft.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht vollständig abgeholfen. Es geht zuletzt noch davon aus, dass mit notarieller Urkunde vom 1.2.1994 („Einbringung von Grundstücken in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts“) ein förmlicher Vertrag über die Errichtung der GbR geschlossen worden sei, dieser unverändert fortbestehe und die nach dem Tod des erstverstorbenen Gesellschafters bestehende Liquidationsgesellschaft keine sonstigen nicht aus dem Grundbuch bzw. Erbschein ersichtlichen Mitglieder habe. Zwar sei bei Beteiligung einer anderen Gesellschaft an einer GbR im Falle eines Gesellschafterwechsels in der anderen Gesellschaft keine Zustimmung der GbR-Gesellschafter erforderlich. Die Erbengemeinschaft sei jedoch keine juristische Person, sondern bestehe aus mehreren Personen in einer gesamthänderischen Gebundenheit.

II.

Das Rechtsmittel hat - vorläufigen - Erfolg.

1. Auf die zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1, § 73 mit § 15 Abs. 2 GBO) ist diese aufzuheben, da die Voraussetzungen für ihren Erlass nicht vorliegen. Die Zwischenverfügung dient dem Zweck, einer beantragten Eintragung den nach dem Eingang des Antrags sich bestimmenden Rang zu sichern, der bei sofortiger Zurückweisung nicht gewahrt bliebe. Sie ist daher nicht zulässig, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 18 Rn. 8). Das Grundbuchamt geht davon aus, dass der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit nicht erbracht ist. Es verlangt deshalb ausdrücklich unter Verweis auf § 19 GBO Berichtigungsbewilligungen der übrigen Gesellschafter. Wegen § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO gelten die für den Berechtigten (die GbR) geltenden Vorschriften entsprechend für die Gesellschafter. Wenn aber die zur Eintragung erforderlichen Bewilligungen der unmittelbar Betroffenen, zu denen nach der gesetzlichen Gleichstellung gerade die Gesellschafter zählen, noch nicht erklärt sind, kann dies nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob es sich bei der fehlenden Eintragungsbewilligung des (der) unmittelbar Betroffenen um eine rechtsändernde oder aber um eine Berichtigungsbewilligung handelt. Auch deren Vorlage kann nicht durch Zwischenverfügung aufgegeben werden (vgl. Demharter § 18 Rn. 12). Demnach hätte das Grundbuchamt von seinem Standpunkt aus den Antrag sofort zurückweisen müssen.

2. Für das weitere Verfahren weist der Senat - ohne Bindungswirkung - auf Folgendes hin:

a) Das Grundbuch kann aufgrund Unrichtigkeitsnachweises (§ 22 GBO) oder im Weg der Berichtigungsbewilligung (Demharter § 22 Rn. 28 und 31) berichtigt werden. Für den zuletzt genannten Weg fehlt es bereits an der Bewilligung (§ 19 GBO) der weiteren Gesellschafter xx und... (Senat vom 7.9.2010, 34 Wx 100/10 = FGPrax 2010, 279/280; OLG Schleswig FGPrax 2012, 62/63; Palandt/Bassenge BGB 73. Aufl. § 899a Rn. 3; Hügel/Kral GBO 2. Aufl. „Gesellschaftsrecht“ Rn. 63; Lautner MittBayNot 2011, 32/37), deren Beteiligung an der Gesellschaft wegen § 899a BGB vermutet wird (Senat a. a. O.).

b) Voraussetzung für die berichtigende Eintragung der Beteiligten zu 2 wäre darüber hinaus aber auch im Fall einer Berichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises, dass die Beteiligten zu 1 und 2 -in Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB) - als Gesamtrechtsnachfolger der verstorbenen Gesellschafterin... Gesellschafter geworden sind. Dem Grundbuch lässt sich hierzu - auch anhand der am 10.1.2013 nach dem ersten Todesfall vorgenommenen Berichtigung - nicht entnehmen, dass es sich bei der eingetragenen Gesellschaft um eine Liquidationsgesellschaft handelt. Die gesetzliche Vermutung in § 899a BGB hilft insoweit nicht weiter. Die materielle Grundnorm des § 727 Abs. 1 BGB hat zwar zur Folge, dass vorbehaltlich abweichender vertraglicher Regelungen die Gesellschaft durch den Tod eines der Gesellschafter aufgelöst wird und nach der Rechtsprechung des Senats der Erbe im Weg der Grundbuchberichtigung als Gesellschafter der dann als Liquidationsgesellschaft fortbestehenden Gesellschaft eingetragen werden kann (Beschluss vom 7.9.2010; dazu Lautner MittBayNot 2011, 32/36 f.). Aber bereits nach früherer Rechtsprechung (BayObLGZ 1991, 301; siehe auch OLG Schleswig FGPrax 2012, 62) steht bei Todesnachweis des Gesellschafters zunächst nur die Unrichtigkeit des Grundbuchs fest, nicht hingegen der dadurch veränderte Gesellschafterbestand (Knothe in Bauer/v. Oefele GBO 3. Aufl. § 29 Rn. 59a). Denn vertragliche Fortsetzungs-, Eintritts- und Nachfolgeklauseln stellen keineswegs nur atypische Ausnahmen dar (BayObLGZ 1991, 301/304; Knothe in Bauer/v. Oefele § 29 Rn. 59a); zudem sind Änderungen des Gesellschaftsvertrags jederzeit und regelmäßig ohne die Notwendigkeit, eine bestimmte Form einzuhalten, möglich, was zur Folge hätte, dass gerade nicht die Erbenstellung auch den Eintritt in die Gesellschaft belegt. Denn die Rechtsnachfolge richtet sich grundsätzlich nicht nach den Regeln des Erbrechts, sondern nach den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags (vgl. BayObLGZ 1997, 307). Daher ist zur Grundbuchberichtigung in diesen Fällen die Vorlage des Gesellschaftsvertrags, wenn auch nicht zwingend in der Form des § 29 GBO, oder jedenfalls ein sonstiger Inhaltsnachweis erforderlich (vgl. BayObLG a. a. O.; Demharter § 22 Rn. 41).

c) Einen ausreichenden gesellschaftsvertraglichen Beleg zur ausgelösten Rechtsfolge des § 727 Abs. 1 BGB vermisst der Senat bislang. Anders als zuletzt das Grundbuchamt wertet der Senat die Erklärungen in der herangezogenen Urkunde vom 1.2.1994 (dort unter Ziff. II.) nicht dahin, dass die Urkunde selbst die Gesellschaftsgründung enthält, sondern dass sie sich nur auf einen seinerzeit schon gesondert, nämlich mündlich abgeschlossenen Gesellschaftsvertrag bezieht. Diese Auslegung entspricht der nächstliegenden Bedeutung, indem der Text entsprechend der damaligen Regelung in § 47 GBO (a. F.) erkennbar ein bestehendes Gemeinschaftsverhältnis widergibt, um die Eintragungsvoraussetzungen bei Einbringung von Grundstücken in eine GbR herbeizuführen. Dann aber kann mit den vorhandenen Unterlagen nicht schon von einem Vertragsinhalt ausgegangen werden, dessen Fortbestehen das Grundbuchamt mangels auf konkrete Tatsachen gegründeter Zweifel unterstellen könnte (vgl. BayObLGZ 1997, 307; OLG Schleswig FGPrax 2012, 62/64; Knothe in Bauer/von Oefele § 29 Rn. 59a; Hügel/Kral „Gesellschaftsrecht“ Rn. 63; großzügiger OLG Brandenburg NJW-RR 2011, 1137; Wegmann in Bauer/von Oefele § 47 Rn. 200).

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.