Bundesgerichtshof Beschluss, 06. Dez. 2018 - V ZB 94/16
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
rechtigen, kann aber gemäß § 33 Abs. 4 Nr. 1 WEG als Inhalt des Rechts vereinbart werden.
BGH, Beschluss vom 6. Dezember 2018 - V ZB 94/16 - OLG München AG Landshut - Grundbuchamt -
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6. Dezember 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
beschlossen:
Das Amtsgericht - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung eines Nießbrauchs an dem im Erbbaugrundbuch von L. auf Blatt in Abteilung II unter lfd. Nr. 3 eingetragenen Dauernutzungsrecht zugunsten der Beteiligten nicht aus dem in Nr. 2 der Zwischenverfügung vom 8. Dezember 2015 genannten Grund (fehlende Zustimmungen von Erbbauberechtigter und Stadt) abzulehnen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde beträgt 5.000 €.
Gründe:
I.
- 1
- Die H. Waren- und Kaufhaus GmbH (fortan: Kaufhausgesellschaft) verpflichtete sich zur Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Schaffung von Parkplätzen, ein Parkhaus anteilig mitzufinanzieren, das die Parkhaus GmbH & Co. KG (fortan: Parkhausgesellschaft) auf einem ihr dazu eingeräumten Erbbaurecht an einem städtischen Grundstück in B. errichten wollte. Im Gegenzug räumte die Parkhausgesellschaft der Kaufhausgesellschaft an dem Erbbaurecht für dessen Laufzeit ein Dauernutzungsrecht ein, das diese dazu berechtigt, einen räumlich abgetrennten Teil des Parkhauses mit 177 Stellplätzen allein für sich, ihre Kunden und ihre Angestellten zu nutzen. In dem Vertrag heißt es u.a.: „Die Veräußerung und Übertragung des [der Kaufhausgesellschaft] eingeräumten Dauernutzungsrechtes an Dritte bedarf der Zustimmung der Parkhausge- sellschaft und der Stadt L.“
- 2
- Das Dauernutzungsrecht wurde einschließlich des Zustimmungserfordernisses am 5. August 1969, eine Änderung am 21. Oktober 1969 in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Der Insolvenzverwalter der Rechtsnachfolgerin der Kaufhausgesellschaft bestellte den Antragstellerinnen als Gesamtberechtigten am 25. August 2015 ein Nießbrauchsrecht an dem Dauernutzungsrecht. In der gleichen Urkunde bewilligte der Insolvenzverwalter und beantragten die Antragstellerinnen die Eintragung des Nießbrauchs in das Grundbuch.
- 3
- Das Grundbuchamt hat mit einer Zwischenverfügung das Fehlen der Zustimmung der Parkhausgesellschaft und der Stadt beanstandet. Für die Zu- stimmungserklärung der Stadt sei zudem ein Stadtratsbeschluss erforderlich. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Antragstellerinnen hat das Oberlandesgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass aus dem Stadtratsbeschluss die Bevollmächtigung zur Erklärung der Zustimmung namens der Stadt hervorgehen muss. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wenden sich die Antragstellerinnen weiter gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes.
II.
- 4
- Nach Ansicht des Beschwerdegerichts, dessen Entscheidung unter anderem in RNotZ 2016, 575 veröffentlicht worden ist, erfordert die Eintragung des Nießbrauchs die Zustimmungen der Parkhausgesellschaft und der Stadt. Die in das Grundbuch eingetragene Beschränkung der Veräußerungs- und Übertragungsbefugnis, die den Erbbauberechtigten vor den Risiken der in § 33 WEG i.V.m. § 31 Abs. 3 WEG vorgesehenen freien Veräußerlichkeit des Dauernutzungsrechts schütze, könne gemäß § 35 WEG zulässiger Inhalt dieses Rechts sein. Die rechtsgeschäftlich vereinbarte Vinkulierung ziehe die Zustimmungspflicht für die Bestellung eines Nießbrauchs nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers nach sich. Dies folge aus § 1069 Abs. 1 BGB. Dessen Anwendung sei nicht durch wohnungseigentumsrechtliche Regelungen ausgeschlossen , da diese keine speziellen Vorschriften über die Bestellung eines Nießbrauchs an einem Dauernutzungsrecht enthielten. Aus dem Umstand, dass § 35 WEG auf § 12 WEG verweise und in dessen Regelungsbereich eine Belastungsbeschränkung nicht erörtert werde, folge nichts anderes, da der Nießbrauch an Wohnungseigentum ein Sach- und kein Rechtsnießbrauch und § 1069 Abs. 1 BGB daher auf Wohnungseigentum nicht anwendbar sei. Die in § 33 WEG geschützte Verkehrsfähigkeit des Dauernutzungsrechts stehe nicht entgegen, da sie ihrerseits ihre Grenze in § 35 WEG finde. Diese Vorschrift diene dem Schutz des Eigentümers. Dieser sei bei der Bestellung eines Nießbrauchs ebenso schutzbedürftig wie bei der Veräußerung, da der Nießbraucher teilweise in die dingliche Stellung des Dauernutzungsberechtigten einrücke. Auch § 5 Abs. 2 ErbbauRG stehe dem nicht entgegen. Zwar falle ein Nießbrauch nicht unter diese Vorschrift, allerdings sei die Anwendung des § 1069 Abs. 1 BGB dadurch nicht ausgeschlossen.
III.
- 5
- Dies hält rechtlicher Prüfung nicht stand. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
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- 1. Das Beschwerdegericht nimmt zu Recht an, dass die Zwischenverfügung des Grundbuchamts zulässig war. Mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO kann dem Antragsteller zwar nicht die Beibringung der Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten, wohl aber die Beibringung von Zustimmungen nur mittelbar Betroffener aufgegeben werden (vgl. Senat, Beschluss vom 12. Oktober 2017 - V ZB 131/16, ZNotP 2018, 67 Rn. 5). Zu den nur mittelbar Betroffenen gehören bei der Belastung eines Dauernutzungsrechts mit einem Nießbrauch der Inhaber des Erbbaurechts, an dem das Dauernutzungsrecht lastet, und der Eigentümer des Erbbaugrundstücks, deren Zustimmung das Grundbuchamt hier verlangt hat.
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- 2. Auch der materiell-rechtliche Ausgangspunkt des Beschwerdegerichts trifft zu. An einem Dauernutzungsrecht kann ein Nießbrauch bestellt werden.
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- a) Die Nießbrauchsfähigkeit des Dauernutzungsrechts folgt, anders als die des Erbbaurechts, auf dem es lastet, nicht aus §§ 90, 1030 BGB. Denn das Dauernutzungsrecht ist kein Grundstück oder anderer körperlicher Gegenstand und, anders als das Erbbaurecht (vgl. § 11 Abs. 1 ErbbauRG), einem Grundstück auch nicht gleichgestellt. Es ist vielmehr ein dem Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB nachgebildetes, im Unterschied zu diesem veräußerliches und vererbliches, aber eben nur „einfaches“ dingliches Rechtan einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht (vgl. Senat, Urteil vom 16. September 2011 - V ZR 236/10, NJW-RR 2012, 218 Rn. 7; Bärmann/Schneider, WEG, 14. Aufl., Vorbemerkungen zu §§ 31 ff. Rn. 15; BeckOK WEG/Munzig [2.4.2018], § 31 Rn. 3; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 31 Rn. 4; Staudinger/Spiegelberger, BGB [2018], § 31 WEG Rn. 14). An einem Dauernutzungsrecht kann aber nach § 1068 Abs. 1, § 1069 Abs. 2 BGB deshalb ein Nießbrauch bestellt werden, weil es nach § 42 Abs. 1, § 33 Abs. 1 Satz 1 WEG ein veräußerliches und vererbliches Recht ist (Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 31 Rn. 22).
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- b) Für die Bestellung eines solchen Rechtsnießbrauchs gelten aber, anders als bei der Bestellung eines Sachnießbrauchs an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, nicht die Vorschriften über die Belastung, sondern nach § 1069 Abs. 1 BGB die Vorschriften über die Übertragung des Rechts.
- 10
- 3. Zu den nach § 1069 Abs. 1 BGB auf die Bestellung eines Nießbrauchs an einem übertragbaren Recht anwendbaren Vorschriften gehören aber entge- gen der Annahme des Beschwerdegerichts nur die Vorschriften, die allgemein für die Übertragung des mit dem Nießbrauch zu belastenden Rechts gelten. Ob besondere Ausgestaltungen für die Übertragung des Rechts auch für die Bestellung eines Nießbrauchs gelten, bestimmt sich allein nach den Vorschriften, die diese Ausgestaltungen zulassen.
- 11
- a) Die Frage, ob ein für die Veräußerung eines Dauernutzungsrechts gemäß § 42 Abs. 1, § 35 Satz 1 WEG vereinbarter Zustimmungsvorbehalt dazu führt, dass auch die Bestellung eines Nießbrauchs zustimmungspflichtig ist, ist bislang nicht höchstrichterlich entschieden worden. Die positive Beantwortung dieser Frage durch das Beschwerdegericht ist in der Literatur, soweit die Frage dort überhaupt behandelt wird, teilweise zustimmend, aber ohne inhaltliche Auseinandersetzung aufgenommen worden (BeckOK WEG/Munzig [1.9.2018], § 35 Rn. 2; MüKoBGB-Engelhardt, 7. Aufl., § 35 WEG Rn. 2; Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 35 Rn. 1.; Staudinger/Spiegelberger , BGB [2018], § 35 WEG Rn. 7). Teilweise wird der Entscheidung aber auch entgegengehalten, dass § 35 WEG keine Grundlage für einen generellen Belastungsvorbehalt ergebe (Bärmann/Schneider, WEG, 14. Aufl., § 35 Rn. 5; BeckOGK/Schulz [1.12.2018], § 35 WEG Rn. 2; Then in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 35 Rn. 2).
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- b) Im Gesellschaftsrecht, an dem sich das Beschwerdegericht orientiert, entspricht es allgemeiner Meinung, dass ein nach § 15 Abs. 5 GmbHG für die Übertragung des Geschäftsanteils in der Satzung vereinbarter Zustimmungsvorbehalt regelmäßig auch für Belastungen wie die Bestellung eines Nießbrauchs gilt (vgl. OLG Koblenz, NJW 1992, 2163, 2164; Baumbach/Hueck/ Fastrich, GmbHG, 21. Aufl., § 15 Rn. 52; BeckOK GmbHG/Wilhelmi [1.11.2017], § 15 Rn. 201; MHLS/Ebbing, GmbHG, 3. Aufl., § 15 Rn. 193; MüKoGmbHG/Reichert/Weller, 3. Aufl., § 15 Rn. 327; Meyer, Der Nießbrauch an GmbH-Geschäftsanteilen und Aktien, S. 25, 26; Reichert, Das Zustimmungserfordernis zur Abtretung von Geschäftsanteilen in der GmbH, S. 64, 65; Bayer in Lutter/Hommelhoff, GmbHG, 19. Aufl., § 15 Rn. 115; Reichert/Schlitt in Festschrift Flick [1997], S. 217, 221; a.M. Barry, RNotZ 2014, 401, 406; Blasche , RNotZ 2013, 515, 516 f.). Die dogmatische Herleitung dieses Ergebnisses ist allerdings unterschiedlich. Im Aktienrecht wird die parallele Vorschrift in § 68 Abs. 2 AktG weit verstanden und erlaubt die Vinkulierung auch für Belastungen (MüKoAktG/Bayer, 4. Aufl., § 68 Rn. 57).
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- c) Diesem Verständnis von § 1069 Abs. 1 BGB kann entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts und der ihm zustimmenden Stimmen in der Literatur für die Belastung eines Dauernutzungsrechts mit einem Nießbrauch nicht gefolgt werden. Die Frage, ob ein nach § 35 WEG vereinbarter Zustimmungsvorbehalt für die Übertragung eines Dauerwohnrechts gemäß § 31 WEG auch auf die Bestellung eines Nießbrauchs an einem solchen Recht anzuwenden ist, lässt sich nicht begrifflich, sondern nur nach der systematischen Stellung von § 1069 Abs. 1 BGB einerseits, § 35 WEG andererseits und dem unterschiedlichen Zweck der beiden Vorschriften klären. Danach ist ein solcher Zustimmungsvorbehalt auf die Bestellung eines Nießbrauchs an einem Dauernutzungsrecht nicht anwendbar.
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- aa) Der Wortlaut von § 1069 Abs. 1 BGB ist nicht eindeutig. Zwar soll sich die Bestellung eines Nießbrauchs an übertragbaren Rechten nach den Vorschriften für die Übertragung des mit dem Nießbrauch zu belastenden Rechts richten. Dem liegt nach den Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch der Gedanke zugrunde, dass der Nießbrauch an einem Recht „eine teilweise und eigenthümliche, den Besteller für gewöhnlich nicht ganz verdrängende Succession in das belastete Recht bilde“ (vgl. zur Teilsukzession auch Senat, Beschluss vom 26. März 2014 - V ZB 140/13, ZfIR 2014, 488 Rn. 15). Im Gegensatz zur Bestellung anderer begrenzter Rechte an einer Sache gebe es bei der Bestellung eines Nießbrauchs an einem Recht keine überzeugenden Gesichtspunkte , die Bestellung eines Nießbrauchs anders zu behandeln als eine Eigentumsübertragung. Deshalb sollten auf die Bestellung eines Nießbrauchs nicht nur die Vorschriften über die rechtsgeschäftliche Form der Rechtsübertra- gung, sondern auch „alle[r] sonstigen von dem totalen auf den partiellen Rechtsübergang zu erstreckenden Vorschriften“ anwendbar sein (vgl. Mugdan, Die gesammten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. III, S. 302). Sowohl der Wortlaut des § 1069 Abs. 1 BGB als auch diese Motive des Gesetzgebers geben allerdings keinen Aufschluss darüber, ob für die Bestellung des Nießbrauchs nur die für die Übertragung des mit dem Nießbrauch zu belastenden Rechts normalerweise geltenden Vorschriften oder auch Vorschriften anwendbar sein sollen, die eine besondere Ausgestaltung der Rechtsübertragung zulassen.
- 15
- bb) Für eine Auslegung von § 1069 Abs. 1 BGB im zuerst genannten Sinne spricht aber schon die systematische Stellung der Vorschrift. Sie soll eine Lücke füllen, die das Bürgerliche Gesetzbuch bei beweglichen Sachen und übertragbaren Rechten lässt. Während das Bürgerliche Gesetzbuch für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit § 873 BGB eine allgemeine Regelung nicht nur für deren Übertragung, sondern auch für deren Belastung enthält, sieht es eine entsprechende allgemeine Regelung für die Belastung beweglicher Sachen und übertragbarer Rechte nicht vor. Bei beweglichen Sachen hat der Gesetzgeber für die beiden Rechte, mit denen bewegliche Sachen belastet werden können, den Nießbrauch und das Pfandrecht, mit §§ 1032, 1205 BGB jeweils eigenständige Regelungen für die Begründung dieser Belastungen ge- schaffen. Sie stimmen nicht nur miteinander inhaltlich überein; sie entsprechen beide im Wesentlichen auch den allgemeinen Vorschriften über die Übertragung beweglicher Sachen in §§ 929 bis 936 BGB. Derselbe Effekt soll bei der Belastung von übertragbaren Rechten mit einem Nießbrauch oder einem Pfandrecht durch die Verweisungen auf die für die Übertragung solcher Rechte geltenden Vorschriften in § 1069 Abs. 1 und in § 1274 BGB erreicht werden. Aus den Materialien lässt sich entnehmen, dass sich der Gesetzgeber nur deshalb zu einer solchen Verweisungslösung entschieden hat, weil nicht nur die formellen, sondern auch die inhaltlichen Anforderungen bei den einzelnen übertragbaren Rechten sehr unterschiedlich sind. Der Zweck der Verweisung erschöpft sich aber in der Schaffung einer Grundregel für die Bestellung eines Nießbrauchs und eines Pfandrechts an übertragbaren Rechten. Nichts spricht dafür, dass der Gesetzgeber mit den beiden genannten Verweisungsnormen über die Schaffung einer solchen Grundregelung hinaus die Bestellung des Nießbrauchs auch von Sondervorschriften hat abhängig machen wollen, die der Gesetzgeber an anderer Stelle für die Übertragung einzelner übertragbarer Rechte mit einer jeweils speziellen Zielsetzung geschaffen hat.
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- cc) Die unterschiedliche Zielsetzung gerade von Zustimmungsvorbehalten und die unterschiedliche Ausgestaltung der Instrumente zum Schutz von Sonderinteressen bei der Übertragung einzelner übertragbarer Rechte steht der Annahme entgegen, § 1069 Abs. 1 BGB verweise auch auf die Vorschriften, die eine besondere Ausgestaltung für die Übertragung eines Rechts, wie einen Zustimmungsvorbehalt , zulassen. Sie führte nämlich zu einem - von dem Gesetzgeber nicht beabsichtigten - Normenkonflikt, der nicht anders als durch eine Verweisung auf die formellen und inhaltlichen Vorschriften vermieden werden könnte, die generell für jede Übertragung des Rechts gelten, das mit dem Nießbrauch belastet werden soll.
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- (1) Der Gesetzgeber hat weder im Erbbaurechtsgesetz, an dessen Regelung für die Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts in § 5 ErbbauRG er sich bei der Einführung von § 12 und § 35 Satz 1 WEG orientierte (BR-Drucks. 75/51 Begründung S. 18, 27), noch bei dem aus dieser Vorschrift entwickelten Zustimmungsvorbehalt für die Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentum in § 12 WEG und bei dem daran angelehnten Zustimmungsvorbehalt für das Dauernutzungsrecht in § 42 Abs. 1, § 35 WEG das Recht vorgesehen, neben der Veräußerung auch jede Belastung unter Zustimmungsvorbehalt zu stellen (für das Erbbaurecht: OLG Hamm, NJW-RR 1986, 693, 694; Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 5 ErbbauRG Rn. 2; Hustedt in Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 11. Aufl., § 5 Rn. 16; NK-BGB/Heller, 4. Aufl., § 5 ErbbauRG Rn. 6; v. Oefele/ Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl., § 4 Rn. 225; für das Wohnungseigentum : Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 - V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 209; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 20; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 19; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 1; Kümmel/ Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 12 Rn. 1).
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- (a) Bei dem Erbbaurecht kann neben der Veräußerung (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG) zudem nicht jede Belastung des Erbbaurechts, sondern, von der umstrittenen (Nachweise zum Streitstand bei Lemke/Czub, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 5 ErbbauRG Rn. 6) Frage einer Belastung des Erbbaurechts mit einem Dauerwohn- oder Dauernutzungsrecht abgesehen, nur seine Belastung mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG) zustimmungspflichtig gestellt werden. Für andere Belastungen besteht diese Möglichkeit nicht.
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- (b) Bei dem Wohnungs- und Teileigentum kann nach der Rechtsprechung des Senats ein Zustimmungsvorbehalt nach § 12 WEG nur für die Ver- äußerung des Wohnungs- und Teileigentums vereinbart werden, nicht für Belastungen. Es ist danach allerdings möglich, einen Zustimmungsvorbehalt für dingliche Rechte, die dem Berechtigten das Recht zum Gebrauch des Wohnungs - oder Teileigentums einräumen, insbesondere ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB und ein Dauerwohn- oder Dauernutzungsrecht nach § 31 Abs. 1 und 2 WEG, durch eine Gebrauchsregelung nach § 15 WEG vorzusehen. Anders als bei dem Erbbaurecht dürfte dagegen ein Zustimmungsvorbehalt für eine Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder eine Reallast gerade nicht vereinbart werden (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 - V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 209 f.).
- 20
- (c) Das gilt, was der Senat allerdings bisher noch nicht entschieden hat, sinngemäß auch für das Dauerwohn- und das Dauernutzungsrecht. Auch bei diesen Rechten kann der Zustimmungsvorbehalt nach § 42 Abs. 1, § 35 Satz 1 WEG nur für die Übertragung des Rechts, nicht dagegen für die Belastung mit beschränkten dinglichen Rechten vereinbart werden (Bärmann/Schneider, WEG, 14. Aufl. § 35 Rn. 5; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl. § 35 Rn. 2; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 35 Rn. 2; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 35 WEG Rn. 2; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 35 Rn. 1; Then in Spielbauer /Then, WEG, 3. Aufl., § 35 Rn. 2; Staudinger/Spiegelberger, BGB [2018], § 35 WEG Rn. 2; Schneider in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 35 Rn. 1). Ein Zustimmungsvorbehalt für die Bestellung dinglicher Rechte am Dauernutzungsrecht (und die schuldrechtliche Verpflichtung dazu), die - wie der Nießbrauch, um den es hier geht - zum Gebrauch und zur Nutzung des zu belastenden Rechts berechtigen, kann aber gemäß § 33 Abs. 4 Nr. 1 WEG als Inhalt des Rechts vereinbart werden (BeckOK WEG/Munzig [1.9.2018], § 35 Rn. 19; für Zustimmung zur Nutzungsänderung: BayObLGZ 1960, 231, 239; Staudinger /Spiegelberger, BGB [2018], § 33 WEG Rn. 31 f.). Auch beim Dauerwohn- und beim Dauernutzungsrecht scheidet dagegen die Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts für die Belastung des Rechts mit Pfandrechten aus.
- 21
- (2) Die unterschiedliche Ausgestaltung der Zustimmungsvorbehalte und der Möglichkeiten, einen Zustimmungsvorbehalt in anderer Weise als Inhalt des Rechts zu vereinbaren, beruht auf den unterschiedlichen Zwecken, zu deren Sicherung der Gesetzgeber solche Zustimmungsvorbehalte zulassen wollte.
- 22
- (a) Die Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts nach § 12 WEG hat in der Mehrzahl der Anwendungsfälle den Zweck, den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu geben, sich gegen „das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Per- sonenkreis der Teilhaber zu schützen“ (BT-Drucks.16/887 S. 21; zu weiteren Zwecken vgl. Senat, Beschluss vom 6. Dezember 2018 - V ZB 134/17, z. Veröff. best.).
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- (b) Darum geht es bei der Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts für die Veräußerung eines Dauerwohn- oder - hier - Dauernutzungsrechts nach § 42 Abs. 1, § 35 Satz 1 WEG nicht. Ein Gebäude mit mehreren Wohnungen könnte zwar mit mehreren Dauerwohnrechten belastet werden (vgl. etwa den Fall, der dem Urteil des Senats vom 16. September 2011 - V ZR 236/10, NJWRR 2012, 218 zugrunde lag). Auch bei einer solchen Fallgestaltung entsteht aber im Verhältnis der Inhaber der Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechte untereinander keine der Wohnungs- oder Teileigentümergemeinschaft vergleichbare Inhabergemeinschaft, die es zu schützen gelten könnte. Der Zweck, zu dessen Sicherung der Gesetzgeber mit § 42 Abs. 1, § 35 Satz 1 WEG einen Zustimmungsvorbehalt beim Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht zulässt, ähnelt vielmehr den Zwecken, zu deren Sicherung der Gesetzgeber die Vereinba- rung entsprechender Vorbehalte in § 5 Abs. 1 ErbbauRG für die Veräußerung eines Erbbaurechts und in § 12 Abs. 1 WEG für die Veräußerung von Wohnungs - und Teileigentum zugelassen hat. Der Grundstückseigentümer oder - hier - Erbbauberechtigte soll sich die Zustimmung zur Veräußerung eines Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts vorbehalten können, um spekulativen Verkäufen des Rechts entgegenzuwirken (für das Erbbaurecht: Erste Beilage zum Deutschen Reichsanzeiger und Preußischen Staatsanzeiger Nr. 26 vom 31. Januar 1919, S. 2). Das nach § 42 Abs. 1, § 35 Satz 1 WEG grundsätzlich auch mögliche Erfordernis der Zustimmung eines externen Dritten dient dagegen keinem einheitlichen Sachanliegen. Es könnte - wie das entsprechende Zustimmungserfordernis beim Wohnungs- und Teileigentum - etwa darauf gerichtet sein, eine zweckentsprechende Nutzung der Einheiten sicherzustellen. Das Erfordernis der Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers, dessen Zulässigkeit bei der inhaltsgleichen Regelung in § 12 WEG mit Blick auf § 1136 BGB umstritten ist (dafür Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 28; Palandt /Wicke, BGB, 78. Aufl., § 12 WEG Rn. 6; dagegen Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 20; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 32a), hier jedoch nicht entschieden werden muss, würde dazu dienen, diesem die Prüfung zu ermöglichen, ob der Inhaberwechsel seine Sicherungsinteressen berührt (dazu Senat, Beschluss vom 6. Dezember 2018 - V ZB 134/17, z. Veröff. best.).
- 24
- (3) Dieses Regelungskonzept des Gesetzgebers, einen Zustimmungsvorbehalt nur in einem den anerkannten Zwecken entsprechenden Umfang und nur im Rahmen der dafür vorgesehenen Instrumente (Zustimmungsvorbehalt sowie Nutzung-bzw. Gebrauchsregelung) zuzulassen, würde unterlaufen, legte man § 1069 Abs. 1 BGB in dem von dem Beschwerdegericht befürworteten Sinne aus.
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- (a) Nach diesem Konzept sollen die Parteien sowohl bei der Bestellung eines Wohnungs- und Teileigentumsrechts als auch bei der Bestellung eines Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts frei entscheiden können, ob sie nur die Veräußerung, nur die Bestellung eines Nießbrauchs oder eines anderen zum Gebrauch berechtigenden dinglichen Rechts oder beides unter einen Zustimmungsvorbehalt stellen. Diese Freiheit würde bei Veräußerung und Belastung von Wohnungs- und Teileigentum durch die Vorschriften über die Bestellung des Nießbrauchs nicht berührt, weil es sich hierbei um einen Sachnießbrauch handelte, der bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten nach den Vorschriften über die Belastung solcher Rechte bestellt wird. Er unterliegt einem Zustimmungsvorbehalt nur, wenn der Inhalt des Wohnungs- oder Teileigentums vor der Bestellung des Nießbrauchs nach § 15 WEG entsprechend ausgestaltet wird. Bei dem Dauerwohn- und dem Dauernutzungsrecht würde die nach § 42 Abs. 1, § 35, § 33 Abs. 4 Nr. 1 WEG wohnungseigentumsrechtlich in gleicher Weise bestehende Gestaltungsfreiheit dagegen durch § 1069 Abs. 1 BGB verkürzt. Es wäre nämlich, würde § 1069 Abs. 1 BGB in dem von dem Beschwerdegericht für richtig gehaltenen Sinne verstanden, nicht möglich, nur die Veräußerung , aber nicht den Nießbrauch unter einen Zustimmungsvorbehalt zu stellen. Vielmehr löste der Zustimmungsvorbehalt für die Veräußerung gewissermaßen automatisch einen Zustimmungsvorbehalt für die Bestellung eines Nießbrauchs aus. Das widerspricht dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bei Erlass des Wohnungseigentumsgesetzes.
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- (b) Noch deutlicher wird dieser Widerspruch bei der Verpfändung des Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts. Da beide keine grundstücksgleichen Rechte sind, können sie nicht mit Grundpfandrechten belastet, sondern nur gemäß § 1273 BGB als Recht verpfändet werden (Bärmann/Schneider, WEG, 14. Aufl., § 33 Rn. 33; Staudinger/Spiegelberger, BGB [2018], § 31 WEG Rn. 14, 47). Eine solche Verpfändung erfolgt, wie bereits ausgeführt, gemäß § 1274 Abs. 1 Satz 1 BGB ebenfalls nach den für die Übertragung des Rechts geltenden Vorschriften. Gehörte dazu auch ein vereinbarter Zustimmungsvorbehalt für die Veräußerung des Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts, würde die Verpfändung dieser Rechte automatisch und zwingend zustimmungspflichtig , obwohl ein solcher Zustimmungsvorbehalt wohnungseigentumsrechtlich unzulässig ist. Ein solches Ergebnis ist schon nach den Grundsätzen der Normenhierarchie unvertretbar. Danach gehen das jüngere dem älteren (sog. lexposterior -Regel, BVerfG, 141, 1 Rn. 50 und BGH, Urteil vom 17. Mai 2018 - III ZR 195/17, VersR 2018, 1385 Rn. 62) und das spezielle dem allgemeinen Gesetz vor (vgl. dazu: BGH, Beschluss vom 16. Februar 2012 - IX ZB 113/11, WM 2012, 553 Rn. 19). Beides führte hier zum Vorrang des Wohnungseigentumsrechts , zu dem auch das Dauerwohn- und das Dauernutzungsrecht gehört. Für diesen Vorrang spricht aber vor allem der Gestaltungswille des Gesetzgebers. Dieser hat sich bei der Einführung von § 12 WEG und § 42 Abs. 1, § 35 WEG zwar an dem legislativen Vorbild in § 5 ErbbauRG orientiert. Er hat den Zustimmungsvorbehalt aber bewusst auf die Fälle beschränkt, in denen er ein Bedürfnis für einen solchen Vorbehalt gesehen hat. Das ist die Person des Berechtigten. Auf ihren Wechsel sollen die Wohnungs- und Teileigentümer und, bei dem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, der Grundstückseigentümer bzw. Erbbauberechtigte Einfluss nehmen können; ein weitergehender Einfluss sollte ihnen aber in beiden Fällen nicht zustehen (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 - V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 208 f.).
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- (c) Ein solcher Widerspruch der allgemeinen nießbrauchsrechtlichen Vorschriften zu den bereichsspezifischen Vorschriften für einzelne nießbrauchsfähige Rechte ist sachlich nicht zu rechtfertigen. Zwar ist der Nießbrauch eine Teilübertragung von Eigentümer- oder - hier - Dauerrechtsbefugnissen auf den Nießbraucher. Das rechtfertigt es auch, für die Bestellung des Nießbrauchs an übertragbaren Rechten auf die Vorschriften für deren Übertragung zu verweisen. Diese Verweisung kann aber unterschiedslos auf alle übertragbaren Rechte nur angewendet werden, wenn sie sich auf die Vorschriften beschränkt, die für jeden Fall der Übertragung des Rechts, an dem der Nießbrauch bestellt werden soll, gelten. Ob die für die Übertragung des Rechts zugelassenen besonderen Ausgestaltungen auch für die Bestellung eines Nießbrauchs gelten, kann sich nicht nach einer allgemeinen technischen Regelung, die nicht nach den Besonderheiten des mit einem Nießbrauch zu belastenden Rechts differenziert , sondern nur nach den Vorschriften richten, die solche Gestaltungen zulassen. Andernfalls würden nämlich diese Sonderregelungen durch die hierauf gar nicht zugeschnittene allgemeine Regelung in § 1069 Abs. 1 BGB unterlaufen und ganz oder teilweise in ihr Gegenteil verkehrt. Das war mit der Regelung in § 1069 Abs. 1 BGB nicht beabsichtigt. Die Bestellung eines Nießbrauchs an einem Dauernutzungsrecht ist mithin nicht schon deswegen zustimmungspflichtig , weil die Übertragung dieses Rechts auf der Grundlage von § 35 Satz 1 WEG mit einem Vorbehalt der Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. - hier - des Erbbauberechtigten und eines Dritten - hier der Stadt als Grundstückseigentümerin - versehen worden ist.
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- 4. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig (§ 71 GBO, § 74 Abs. 2 FamFG). Die Parkhaus - und die Warenhausgesellschaft hätten den Zustimmungsvorbehalt für die Übertragung des Dauernutzungsrechts der Warenhausgesellschaft zwar durch eine nähere Ausgestaltung des Inhalts des Rechts gemäß § 33 Abs. 4 Nr. 1 WEG um einen Zustimmungsvorbehalt auch für die Bestellung eines Nieß- brauchs an dem Dauernutzungsrecht ergänzen können. Das ist aber nicht geschehen.
- 29
- a) An die Auslegung des vereinbarten Zustimmungsvorbehalts durch das Beschwerdegericht, das ihr die Vereinbarung eines Zustimmungserfordernisses auch für die Bestellung eines Nießbrauchs an dem Dauernutzungsrecht nicht hat entnehmen können, ist der Senat zwar nicht gebunden. Die Regelung ist Teil der Vereinbarungen der seinerzeit Beteiligten über den Inhalt des Dauernutzungsrechts , die, soweit hier von Interesse, vollständig in das Grundbuch eingetragen worden sind. Die Auslegung von Grundbucheintragungen unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht (st. Rspr., vgl. etwa Senat, Beschlüsse vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, NJW-RR 2015, 645 Rn. 8 und vom 13. September 2018 - V ZB 2/18, ZNotP 2018, 418 Rn. 16, jeweils mwN). Ob eine Grundbucheintragung Veräußerungsoder Nutzungsbeschränkungen enthält, und welcher Art diese sind, ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist auf den Wortlaut und Sinn der Eintragung abzustellen , wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere also der Regelung in §§ 5 und 6 der Bestellungsurkunde über den Inhalt des Dauernutzungsrechts, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteile vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8 und vom 20. November 2015 - V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9).
- 30
- b) Die Auslegung des Beschwerdegerichts trifft aber in der Sache zu. Der als Inhalt des Dauernutzungsrechts der Warenhausgesellschaft eingetragene Zustimmungsvorbehalt für die „Veräußerung und Übertragung des [der Kauf- hausgesellschaft] eingeräumten Dauernutzungsrechts an Dritte“ lässt nicht, je- denfalls nicht, wie geboten, für jedermann ohne weiteres erkennen, dass neben der vollständigen Übertragung des Dauernutzungsrechts an Dritte auch die Bestellung eines Nießbrauchs zustimmungspflichtig sein soll.
- 31
- aa) Das von den beiden Gesellschaften bei der Bestellung des Dauernutzungsrechts zur Beschreibung des zustimmungspflichtigen Tatbestands gewählte Begriffspaar „Veräußerung und Übertragung“ ist zweideutig. Der Begriff der „Veräußerung“ bezeichnet allerdings im Zivilrecht durchgängig nur den dinglichen Rechtsakt, nämlich die Übertragung des Eigentums an einer Sache oder einem grundstücksgleichen Recht (vgl. §§ 135, 136, 311c, 566, § 936 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 16. Juni 1994 - I ZR 24/92, BGHZ 126, 252, 259). Er ist auch im Recht der Dauernutzungsrechte in § 42 Abs. 1, § 35 Satz 2 und § 12 Abs. 3 WEG entsprechend definiert. Die Vereinbarung eines entsprechenden Zustimmungsvorbehalts führt nach den genannten Vorschriften kraft Gesetzes zur Zustimmungspflichtigkeit auch des schuldrechtlichen Grundgeschäfts. Bei Zugrundelegung dieses Begriffsverständnisses wäre indessen un- klar, was die Gesellschaften mit „Übertragung“ gemeint haben. Sie könnten damit die Bestellung eines Nießbrauchs als einer Teilrechtsübertragung angesprochen haben. Eine plausible Erklärung dafür, weshalb die Gesellschaften eine solche - zudem schon sehr verklausierte - Formulierung gewählt haben könnten, wenn sie eigentlich nur die Bestellung eines Nießbrauchs gemeint haben , ist allerdings nicht zu erkennen. Eher wahrscheinlich ist, dass sie mit dem Begriffspaar „Veräußerung und Übertragung“ dem Missverständnis vorbeugen wollten, es könne nur das schuldrechtliche Grundgeschäft oder nur der dingliche Übertragungsakt gemeint sein. Dafür spricht auch, dass der Begriff der „Veräußerung“, legt man etwa den Duden zugrunde, im allgemeinen Sprachge- brauch meist nicht in dem beschriebenen engen technischen Sinn verstanden wird, sondern als Beschreibung nur des schuldrechtlichen Grundgeschäfts.
- 32
- bb) Aus dem Umstand, dass die Bestellung des Nießbrauchs in einem notariellen beurkundeten Vertrag vereinbart worden ist, ergibt sich nichts Anderes. Zwar hatte der Notar bei der Errichtung dieser Urkunde nach § 17 Abs. 1 BeurkG den wirklichen Willen der Parteien zu erforschen und diesen Willen so in der Urkunde umzusetzen, dass er der einschlägigen Terminologie entspricht (vgl. Grziwotz/Heinemann, BeurkG, 3. Aufl., § 17 Rn. 52). Das ist hier jedoch - wenn der Zustimmungsvorbehalt die Bestellung eines Nießbrauchs umfassen sollte - nicht geschehen. Man kann zwar annehmen, dass der Notar selbst den Begriff „Veräußerung“ in dem durch § 42 Abs. 1, § 35 Satz 2, § 12 Abs. 3 WEG bestimmten Sinne verstanden und ihn mit diesem Begriffsverständnis in den von ihm möglicherweise vorbereiteten Vertragsentwurf aufgenommen haben wird. Es bleibt aber offen, welcher Vorgang mit dem bei diesem engen Vorver- ständnis unnötigen Begriff „Übertragung“ gemeint gewesen sein soll. Keine Er- klärung lässt sich auch dafür finden, weshalb die Urkunde, falls der Notar bei ihrer Errichtung auf eine juristische eindeutige Formulierung gedrungen haben sollte, die Bestellung des Nießbrauchs nicht klar und deutlich anspricht, wenn die Gesellschaften mit dem Begriff „Übertragung“ diesen Vorgang gemeint ha- ben. Es spricht mithin auch unter Berücksichtigung der Beteiligung eines Notars alles dafür, dass sie mit dem Begriffspaar nur die nach § 42 Abs. 1, § 35 Satz 2, § 12 Abs. 3 WEG bestehende Rechtslage beschreiben und lediglich Missverständnisse über ihren Inhalt vermeiden wollten.
- 33
- cc) Für dieses Verständnis spricht schließlich auch eine Ergänzung des Inhalts des Dauernutzungsrechts im Zusammenhang mit der später eingetragenen , aufgrund eines Rangrücktritts im Rang aber dem Dauernutzungsrecht vor- gehenden Grundschuld. Danach soll das Dauernutzungsrecht bei einer „Übertragung“ aufdie Erbbauberechtigte oder auf Dritte nur bestehen bleiben, wenn der Gläubiger der Grundschuld diesem Rechtsübergang ausdrücklich in grundbuchmäßiger Form zugestimmt hat. Eine solche Verwirkungsregelung, die der Gesetzgeber bei dem hier mit dem Dauernutzungsrecht belasteten Erbbaurecht selbst mit der Einführung des Zustimmungsvorbehalts nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG und der Regelung in § 6 Abs. 2 ErbbauRG hat vermeiden wollen (Begründung der ErbbauVO in Erste Beilage zum Reichsanzeiger und Preußischen Staatsanzeiger Nr. 26 vom 31. Januar 1919, S. 2), gefährdet den Bestand des Dauernutzungsrechts und schwächte seine weitere Beleihbarkeit. Nichts spricht dafür, dass die Gesellschaften den Tatbestand, der das ersatzlose Erlöschen des Dauernutzungsrechts auslösen soll, weit verstanden wissen wollten und mit dem in diesem Zusammenhang allein verwendeten Begriff „Übertragung“ auch den Nießbrauch gemeint haben könnten.
- 34
- dd) Daran ändert auch das erhebliche Umgehungspotenzial nichts, das die Bestellung eines Unternehmensnießbrauchs bietet, wenn nicht auch für sie ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart wird. Der Nießbrauch an einem Dauernutzungsrecht ist zwar nach § 1068 Abs. 2, § 1059 Satz 1 BGB normalerweise nicht übertragbar. Das gilt aber nicht, wenn er einer rechtsfähigen Personengesellschaft oder einer juristischen Person eingeräumt wird. Dann nämlich ist er mit dem Vermögen des Berechtigten bzw. als Teil von dessen Unternehmen nach Maßgabe von § 1068 Abs. 2, § 1059a BGB übertragbar. Die beiden Gesellschaften haben dieses Umgehungspotenzial jedoch nicht zum Anlass genommen, einen Zustimmungsvorbehalt auch für die Bestellung eines (solchen ) Nießbrauchs zu vereinbaren. Sie haben sich im Gegenteil darauf beschränkt , von dem Zustimmungsvorbehalt für die Vollrechtsübertragung des Dauernutzungsrechts Übertragungen an Gesellschaften auszunehmen, an de- nen die Kaufhausgesellschaft mit mehr als 50% der Anteile beteiligt ist. Die Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts für die Bestellung eines Nießbrauchs ergibt sich aus dem vereinbarten Rechtsinhalt nicht.
- 35
- c) Im Ergebnis hat das Grundbuchamt damit zu Unrecht auf der Zustimmung der Parkhausgesellschaft und der Stadt zu der Bestellung des Nießbrauchs an dem Dauernutzungsrecht bestanden.
IV.
- 36
- Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 81 Abs. 1 FamFG). Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG.
Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Landshut - Grundbuchamt -, Entscheidung vom 08.12.2015 - LW-9712-17 -
OLG München, Entscheidung vom 29.06.2016 - 34 Wx 27/16 -
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Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden.
(2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden.
(3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit nichts anderes vereinbart ist.
(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über:
- 1.
Art und Umfang der Nutzungen; - 2.
Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäudeteile; - 3.
die Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten des Grundstücks; - 4.
die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Fall der Zerstörung; - 5.
das Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Sicherheitsleistung zu verlangen.
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
(2) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht).
(3) Für das Dauernutzungsrecht gelten die Vorschriften über das Dauerwohnrecht entsprechend.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden.
(2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden.
(3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit nichts anderes vereinbart ist.
(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über:
- 1.
Art und Umfang der Nutzungen; - 2.
Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäudeteile; - 3.
die Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten des Grundstücks; - 4.
die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Fall der Zerstörung; - 5.
das Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Sicherheitsleistung zu verlangen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.
(2) Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.
(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.
(1) Die Rechtsbeschwerde ist binnen einer Frist von einem Monat nach der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses durch Einreichen einer Beschwerdeschrift bei dem Rechtsbeschwerdegericht einzulegen. Die Rechtsbeschwerdeschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Beschlusses, gegen den die Rechtsbeschwerde gerichtet wird, und - 2.
die Erklärung, dass gegen diesen Beschluss Rechtsbeschwerde eingelegt werde.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist, sofern die Beschwerdeschrift keine Begründung enthält, binnen einer Frist von einem Monat zu begründen. Die Frist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe des angefochtenen Beschlusses. § 551 Abs. 2 Satz 5 und 6 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.
(3) Die Begründung der Rechtsbeschwerde muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit der Beschluss angefochten und dessen Aufhebung beantragt werde (Rechtsbeschwerdeanträge); - 2.
die Angabe der Rechtsbeschwerdegründe, und zwar - a)
die bestimmte Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt; - b)
soweit die Rechtsbeschwerde darauf gestützt wird, dass das Gesetz in Bezug auf das Verfahren verletzt sei, die Bezeichnung der Tatsachen, die den Mangel ergeben.
(4) Die Rechtsbeschwerde- und die Begründungsschrift sind den anderen Beteiligten bekannt zu geben.
(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.
(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.
Sachen im Sinne des Gesetzes sind nur körperliche Gegenstände.
(1) Auf das Erbbaurecht finden die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften mit Ausnahme der §§ 925, 927, 928 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie die Vorschriften über Ansprüche aus dem Eigentum entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus diesem Gesetz ein anderes ergibt. Eine Übertragung des Erbbaurechts, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.
(2) Auf einen Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwerben, findet der § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
(2) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht).
(3) Für das Dauernutzungsrecht gelten die Vorschriften über das Dauerwohnrecht entsprechend.
(1) Gegenstand des Nießbrauchs kann auch ein Recht sein.
(2) Auf den Nießbrauch an Rechten finden die Vorschriften über den Nießbrauch an Sachen entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 1069 bis 1084 ein anderes ergibt.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden.
(2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden.
(3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit nichts anderes vereinbart ist.
(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über:
- 1.
Art und Umfang der Nutzungen; - 2.
Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäudeteile; - 3.
die Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten des Grundstücks; - 4.
die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Fall der Zerstörung; - 5.
das Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Sicherheitsleistung zu verlangen.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Die Geschäftsanteile sind veräußerlich und vererblich.
(2) Erwirbt ein Gesellschafter zu seinem ursprünglichen Geschäftsanteil weitere Geschäftsanteile, so behalten dieselben ihre Selbständigkeit.
(3) Zur Abtretung von Geschäftsanteilen durch Gesellschafter bedarf es eines in notarieller Form geschlossenen Vertrags.
(4) Der notariellen Form bedarf auch eine Vereinbarung, durch welche die Verpflichtung eines Gesellschafters zur Abtretung eines Geschäftsanteils begründet wird. Eine ohne diese Form getroffene Vereinbarung wird jedoch durch den nach Maßgabe des vorigen Absatzes geschlossenen Abtretungsvertrag gültig.
(5) Durch den Gesellschaftsvertrag kann die Abtretung der Geschäftsanteile an weitere Voraussetzungen geknüpft, insbesondere von der Genehmigung der Gesellschaft abhängig gemacht werden.
(1) Namensaktien können auch durch Indossament übertragen werden. Für die Form des Indossaments, den Rechtsausweis des Inhabers und seine Verpflichtung zur Herausgabe gelten sinngemäß Artikel 12, 13 und 16 des Wechselgesetzes.
(2) Die Satzung kann die Übertragung an die Zustimmung der Gesellschaft binden. Die Zustimmung erteilt der Vorstand. Die Satzung kann jedoch bestimmen, daß der Aufsichtsrat oder die Hauptversammlung über die Erteilung der Zustimmung beschließt. Die Satzung kann die Gründe bestimmen, aus denen die Zustimmung verweigert werden darf.
(3) Bei Übertragung durch Indossament ist die Gesellschaft verpflichtet, die Ordnungsmäßigkeit der Reihe der Indossamente, nicht aber die Unterschriften zu prüfen.
(4) Diese Vorschriften gelten sinngemäß für Zwischenscheine.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
(2) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht).
(3) Für das Dauernutzungsrecht gelten die Vorschriften über das Dauerwohnrecht entsprechend.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
Zur Bestellung des Nießbrauchs an einer beweglichen Sache ist erforderlich, dass der Eigentümer die Sache dem Erwerber übergibt und beide darüber einig sind, dass diesem der Nießbrauch zustehen soll. Die Vorschriften des § 929 Satz 2, der §§ 930 bis 932 und der §§ 933 bis 936 finden entsprechende Anwendung; in den Fällen des § 936 tritt nur die Wirkung ein, dass der Nießbrauch dem Recht des Dritten vorgeht.
(1) Zur Bestellung des Pfandrechts ist erforderlich, dass der Eigentümer die Sache dem Gläubiger übergibt und beide darüber einig sind, dass dem Gläubiger das Pfandrecht zustehen soll. Ist der Gläubiger im Besitz der Sache, so genügt die Einigung über die Entstehung des Pfandrechts.
(2) Die Übergabe einer im mittelbaren Besitz des Eigentümers befindlichen Sache kann dadurch ersetzt werden, dass der Eigentümer den mittelbaren Besitz auf den Pfandgläubiger überträgt und die Verpfändung dem Besitzer anzeigt.
(1) Die Bestellung des Pfandrechts an einem Recht erfolgt nach den für die Übertragung des Rechts geltenden Vorschriften. Ist zur Übertragung des Rechts die Übergabe einer Sache erforderlich, so finden die Vorschriften der §§ 1205, 1206 Anwendung.
(2) Soweit ein Recht nicht übertragbar ist, kann ein Pfandrecht an dem Recht nicht bestellt werden.
(1) Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.
(2) Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.
(2) Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
(2) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht).
(3) Für das Dauernutzungsrecht gelten die Vorschriften über das Dauerwohnrecht entsprechend.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden.
(2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden.
(3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit nichts anderes vereinbart ist.
(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über:
- 1.
Art und Umfang der Nutzungen; - 2.
Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäudeteile; - 3.
die Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten des Grundstücks; - 4.
die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Fall der Zerstörung; - 5.
das Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Sicherheitsleistung zu verlangen.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6. Dezember 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
beschlossen:
Das Amtsgericht - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Antrag vom 6. September 2016 auf Umschreibung des Eigentums an den auf den Blättern 978, 1080, 1081 und 1082 des Wohnungsgrundbuchs von B. eingetragenen Wohnungseigentumsrechten von der jetzigen Beteiligten zu 2 auf die Beteiligte zu 3 nicht aus den in der Zwischenverfügung vom 13. September 2016 genannten Gründen abzulehnen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde beträgt 5.000 €.
Gründe:
I.
- 1
- Die Beteiligte zu 2 und der während des Verfahrens verstorbene, von ihr allein beerbte frühere Beteiligte zu 1 verkauften vier Eigentumswohnungen, die ihnen seinerzeit gemeinsam gehörten und jetzt im Eigentum der Beteiligten zu 2 stehen, an die Beteiligte zu 3, wobei sie in derselben notariellen Urkunde zugleich die Auflassung erklärten. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Billigung des Verwalters. Nachdem der Verwalter zunächst die Zustimmung zur Veräußerung vor dem mit der Durchführung des Vertrages betrauten Notar erklärt und das Grundbuchamt die bewilligte Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen hatte, widerrief er am 11. Juli 2016 seine Zustimmung gegenüber dem Notar und teilte das dem Grundbuchamt mit. Am 6. September 2016 beantragte der Notar die Eintragung der Auflassung.
- 2
- Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 13. September 2016 das Fehlen der Verwalterzustimmung beanstandet. Das Oberlandesgericht hat die Beschwerde der Beteiligten zu 2 zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wendet sich die Beteiligte zu 2 weiter gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes.
II.
- 3
- Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZfIR 2017, 575 veröffentlicht worden ist, meint, das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis bestehe, weil der Verwalter seine Zustimmung wirksam widerrufen habe. Zwar sei umstritten, ob eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung zu der Übertragung des Wohnungseigentums nach ihrem Zugang noch widerrufen werden könne. Jedenfalls bis zu der Stellung des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt müsse die Zustimmungserklärung aber gemäß § 183 Satz 1 BGB als widerruflich angesehen werden. Das entspreche auch herrschender Ansicht zu der entsprechenden Regelung in § 5 Abs. 1 ErbbauRG, der § 12 WEG nachgebildet sei.
III.
- 4
- Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO in Verbindung mit § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
- 5
- 1. Das Verfahren ist als Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit durch den Tod des früheren Beteiligten zu 1 nicht unterbrochen worden. Die durch die Einlegung eines Rechtsmittels erlangte Rechtsstellung geht in diesen Verfahren mit dem Tode des bisherigen Beschwerdeführers grundsätzlich ohne weiteres auf dessen Rechtsnachfolger über. Wer das ist, bestimmt sich nach dem materiellen Recht, das von dem Gericht von Amts wegen zu prüfen und zu ermitteln ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Februar 2009 - BLw 12/08, FamRZ 2009, 872 Rn. 6 f.). Das ist nach dem vorgelegten Erbschein die jetzige Beteiligte zu 2 als dessen Alleinerbin.
- 6
- 2. Das Beschwerdegericht nimmt zu Recht an, dass die Zwischenverfügung des Grundbuchamts zulässig war. Mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO kann dem Antragsteller zwar nicht die Beibringung der Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten, wohl aber die Beibringung von Zustimmungen nur mittelbar Betroffener aufgegeben werden (vgl. Senat, Beschlüsse vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 5 und vom 12. Oktober 2017 - V ZB 131/16, ZNotP 2018, 67 Rn. 5). Zu den nur mittelbar Betroffenen gehört bei der Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts der Verwalter, dessen Zustimmung die Veräußerung bedarf.
- 7
- 3. Zutreffend nimmt das Beschwerdegericht weiter an, dass das Grundbuchamt ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG von Amts wegen zu beachten hat. Denn die Veräußerung ist nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist. Ist die Zustimmung - wie hier - von dem Verwalter zu erklären, so sind die Zustimmungserklärung in der Form des § 29 GBO sowie die Verwaltereigenschaft desjenigen, der die Erklärung abgegeben hat, gemäß § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2012 - V ZB 2/12, BGHZ 195, 120 Rn. 6).
- 8
- 4. Diese Nachweise sind hier aber auch erbracht worden. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts steht der Wirksamkeit der von dem Verwalter erklärten Zustimmung deren Widerruf nicht entgegen, weshalb das Grundbuchamt die Eintragung nicht von der Vorlage einer erneuten Zustimmungserklärung abhängig machen durfte.
- 9
- a) Die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Voraussetzungen und Wirksamkeit nach den §§ 182 ff. BGB zu beurteilen sind (vgl. BayObLG, DNotZ 1992, 229, 230; OLG Hamburg, ZfIR 2011, 528; OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 32; Bärmann/Seuß/Basty, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 14 Rn. 68; BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 13; Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38.1; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 34; jurisPK-BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 12 WEG Rn. 42 ff.; Kümmel/ Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 12 Rn. 29; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 4. Aufl., § 12 Rn. 88; Then in Spielbauer/ Then, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 10; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 13; Gutachten des Deutschen Notarinstituts, DNotI-Report 2004, 165; 2010, 209, 210; aA BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12 WEG Rn. 8; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 41 f.; Hügel, ZWE 2010, 457, 458; unklar Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 44, 50 f.; ders., DNotZ 2012, 11, 13 und 15 und MittBayNot 2013, 132, 133). Nach § 183 Satz 1 BGB ist die vorherige Zustimmung (Einwilligung) bis zu der Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Folglich ist die Einwilligung des Zustimmungsverpflichteten zu dem Vertrag, mit dem sich der Wohnungseigentümer zu einer Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber verpflichtet, bis zu dem Vertragsschluss widerruflich, die nach Vertragsschluss erteilte Zustimmung (Genehmigung) hingegen in Bezug auf das Verpflichtungsgeschäft unwiderruflich.
- 10
- b) Allerdings ist umstritten, ob und wenn ja bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zu dem dinglichen Rechtsgeschäft, also zu der Verfügung des Wohnungseigentümers über das Wohnungseigentum, widerrufen werden kann.
- 11
- aa) Nach einer in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Ansicht, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist die Einwilligung gemäß § 183 Satz 1 BGB widerruflich, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt worden ist (vgl. OLG Frankfurt a.M., ZWE 2012, 273, 274; OLG Hamburg, ZfIR 2011, 528; OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526; jurisPK-BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 f.; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 12 Rn. 15, 15a; Then in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 8). Zur Begründung wird angeführt, dass das Zustimmungserfordernis eine von dem Gesetz zugelassene Ausnahme von dem in § 137 Satz 1 BGB aufgestellten Verbot der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung darstelle. Die Zustimmung müsse in dem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Verfügung wirksam werden solle, bei einer Verfügung über das Wohnungseigentum also bei der Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch. Gehöre die Eintragung aber zum Tatbestand des zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäfts, sei eine zuvor erteilte Zustimmung eine Einwilligung im Sinne des § 183 BGB, die bis zur Vornahme der Eintragung widerruflich sei. Werde allerdings der Widerruf erst erklärt, nachdem die Einigung über die Rechtsänderung gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden sei, so habe der dadurch bewirkte erneute Eintritt der Verfügungsbeschränkung gemäß § 878 BGB keinen Einfluss auf die bereits wirksam erfolgte Einigung (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526).
- 12
- bb) Nach anderer Ansicht ist die Zustimmung bereits dann unwiderruflich, wenn sie wirksam geworden ist (vgl. Bärmann/Seuß/Basty, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 14 Rn. 68; BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 6, 13; BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12 WEG Rn. 8; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 50; Schmidt, ZWE 2010, 394, 396; Kreuzer, DNotZ 2012, 11, 15; Skauradszun/Schmitt, ZfIR 2017, 578, 579 f.). Teilweise wird das Zustimmungserfordernis als auf der Ebene des Rechts liegende Einschränkung eingeordnet, weshalb die Zustimmung unmittelbar rechtsgestaltend sei (vgl. BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12 WEG Rn. 8: „Fungibilitätsbeschränkung“; BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 5: „Inhaltsbestimmung des Mitgliedschaftsrechtes“; offen lassend Schmidt, ZWE 2010, 394, 396). Andere sehen in der Zustimmung eine Vollzugsvoraussetzung und kein materielles Mitwirkungserfordernis wie in § 182 BGB (vgl. Kreuzer, MittBayNot 2013, 130, 132). Sofern die §§ 182 ff. BGB anzuwenden seien, handele es sich jedenfalls um einen Fall, in dem sich im Sinne von § 183 Satz 1 Halbsatz 2 BGB aus dem der Erteilung der Zustimmung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis ein anderes ergebe (vgl. Staudinger/ Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 50; ders., DNotZ 2012, 11, 15).
- 13
- cc) Nach einer weiteren Ansicht kann eine wirksam gewordene Zustimmung nach Abschluss des zur Veräußerung verpflichtenden Vertrages nicht mehr gemäß § 183 Satz 1 BGB widerrufen werden (vgl. OLG Düsseldorf, ZWE 2011, 268; KG, ZWE 2012, 227; OLG München, MittBayNot 2011,486, 487; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33; Bauer/Schaub/ Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 203; BeckOK BGB/Bub [1. 11. 2018], § 183 Rn. 3; BeckOK WEG/Hogenschurz [1. 1. 2018], § 12 Rn. 40; Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38.1; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 42; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 34; MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2904a; Staudinger/Gursky, BGB [2014], § 183 Rn. 28; Kahlen, WEG, § 12 Rn. 120; Kesseler, RNotZ 2005, 543, 547 f.; Hügel, ZWE 2010, 457, 458 f.; Weber, ZWE 2017, 341, 345). Zwar besteht innerhalb dieser Ansicht keine Einigkeit über die dogmatische Einordnung (vgl. MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl., § 12 WEG Rn. 3 und Kahlen, WEG, § 12 Rn. 19: „Verfügungs- beschränkung“; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33: „Inhaltsbestimmung“; Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 203; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 42 und Staudinger/Gursky, BGB [2014], § 183 Rn. 28: „Fungibilitätsbeschränkung“). Ein Widerruf nach Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäftes sei aber mit den Bedürfnissen des Grundbuchverkehrs nicht vereinbar und vernachlässige, dass die Zustimmung zu Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft nur einheitlich erteilt werden könne. Das Kausalgeschäft werde durch einen Widerruf nicht mehr in seiner Wirksamkeit berührt (vgl. MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 f.; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33; Staudinger/Gursky, BGB [2014], § 183 Rn. 28).
- 14
- dd) Der Senat hat die Frage für § 12 WEG bislang nicht entschieden, sondern ausdrücklich offen gelassen (vgl. Senat, Beschlüsse vom 11. Oktober 2012 - V ZB 2/12, BGHZ 195, 120 Rn. 12, 16) und vom 13. Juni 2013 - V ZB 94/12, ZWE 2013, 402 Rn. 10). In der Vergangenheit ist er allerdings davon ausgegangen, dass das Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG eine Ausnahme von § 137 BGB darstellt (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 - V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 206 f.; ähnlich im Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 154). Er hält es ferner für zulässig, durch Regelungen nach § 15 WEG als Ausgestaltung des Inhalts des Wohnungseigentums ein Zustimmungserfordernis etwa für mit dem Gebrauch des Wohnungseigentums verbundene dingliche Rechte (Wohnungsrecht nach § 1093 BGB oder Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nach § 31 WEG) vorzusehen (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 - V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 208 f.; ähnlich schon Senat, Beschluss vom 13. Januar 1956 - V ZB 49/55, BGHZ 19, 355, 359).
- 15
- Für das Zustimmungserfordernis nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG, an das die Regelung in § 12 WEG anknüpft und auf dessen Verständnis sich das Beschwerdegericht entscheidend stützt, hat der Senat die Streitfrage - nach Erlass der Beschwerdeentscheidung - im Sinne der zuletzt genannten Meinung entschieden. Ist als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist (Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 575 Rn. 13). Diese Entscheidung ist ungeachtet teilweise geäußerter Kritik an Elementen der Begründung im Ergebnis zustimmend aufgenommen worden (Heinemann, ZfIR 2017, 785; Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 205 f.; ders. MittBayNot 2018, 253, 255; Rapp, DNotZ 2018, 413, 416 ff.). Der Senat hat seine Entscheidung auch damit begründet, dass der dem Zustimmungsvorbehalt des § 5 Abs. 1 ErbbauRG nachgebildete Zustimmungsvorbehalt des § 12 WEG nach inzwischen überwiegender Ansicht im gleichen Sinne verstanden wird (Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 20), und damit schon seinerzeit zu erkennen gegeben, dass er die Vorschrift ebenso versteht.
- 16
- c) Daran hält der Senat fest. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder - wie hier - des Verwalters bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.
- 17
- aa) Allerdings setzt die Eintragung des Erwerbers von Wohnungseigentum nach dem im deutschen Sachenrecht geltenden Abstraktionsprinzip neben dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält, nach § 1 Abs. 2, §§ 3, 8 WEG, §§ 873, 925 BGB eine Einigung über den Übergang des Wohnungseigentums auf den Erwerber und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch voraus. Ist zum Inhalt des Sondereigentums ein Zustimmungsvorbehalt für den Fall der Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, ist deshalb die Zustimmung - hier - des Verwalters nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG für beide Verträge erforderlich, für das schuldrechtliche Kausalgeschäft ebenso wie für die Auflassung als dingliches Erfüllungsgeschäft. Da die Übereignung des Wohnungseigentums ein mehraktiges Rechtsgeschäft ist, das erst mit der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch als letztem Teilakt vorgenommen ist, könnte die Zustimmung nach § 183 Satz 1 Halbsatz 1 BGB so lange widerrufen werden, bis die Einigung zwischen dem bisherigen Wohnungseigentümer und dem Erwerber nach § 878, § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist. Widerruflich ist die Übereignung bis zu diesem Zeitpunkt nach § 183 Satz 1 Halbsatz 2 BGB aber nur, soweit sich nicht aus dem Rechtsverhältnis, das der Erteilung der Einwilligung zugrunde liegt, hier also der Vereinbarung des Zustimmungsvorbehalts gemäß §§ 3, 8 und 12 WEG, ein anderes ergibt.
- 18
- bb) Das ist bei der Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts für die Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG der Fall. Dabei kommt es auf die Frage nach der dogmatischen Einordnung des Zustimmungserfordernisses nicht entscheidend an. Bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung widerrufen werden kann, lässt sich nur nach Entstehungsgeschichte, Systematik sowie Sinn und Zweck der Zulassung des Zustimmungsvorbehalts in § 12 WEG beantworten. Sie ergeben, dass die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums nur einheitlich erteilt und nicht mehr widerrufen werden kann, nachdem das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wirksam geworden ist.
- 19
- (1) Mit der Zulassung eines Zustimmungsvorbehalts für die Veräußerung von Wohnungseigentum will der Gesetzgeber einem - je nach der Person des Zustimmungsverpflichteten unterschiedlichen - Sachanliegen der anderen Wohnungseigentümer oder des Dritten Rechnung tragen (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 15 für das Erbbaurecht). Wird die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder - gewissermaßen stellvertretend für sie (vgl. dazu: Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10, NJW-RR 2011, 1453 Rn. 9; BGH, Urteil vom 26. September 1990 - IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240, 242) - des Verwalters der Anlage vorgesehen, geht es um deren Interesse, sich gegen „das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen“ (BT- Drucks. 16/887 S. 21). Das grundsätzlich mögliche (Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 28; BeckOGK/Skaraudzun, WEG [1. 7. 2018], § 12 Rn. 22; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 20; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 32a) Erfordernis der Zustimmung eines externen Dritten dient dagegen keinem einheitlichen Sachanliegen. Es könnte etwa darauf gerichtet sein, eine zweckentsprechende Nutzung der Einheiten sicherzustellen (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 17). Das Erfordernis der Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers, dessen Zulässigkeit aber mit Blick auf § 1136 BGB umstritten ist (dafür Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 28; Palandt/Wicke, BGB, 78. Aufl., § 12 WEG Rn. 6; dagegen Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 20; Staudinger/Kreuzer BGB, [2018], § 12 WEG Rn. 32a), und hier nicht entschieden werden muss, würde dazu dienen, diesem die Prüfung zu ermöglichen, ob der Eigentumswechsel seine Sicherungsinteressen berührt.
- 20
- Bei diesen unterschiedlichen Sachanliegen geht es aber stets um die Beurteilung des Erwerbs des Wohnungseigentums als eines Gesamtvorgangs. Für dessen Beurteilung kommt es entscheidend auf die meist eher personellen Auswirkungen des Erwerbsvorgangs oder auf seine Auswirkungen auf das geschützte wirtschaftliche oder auch öffentliche Anliegen an. Die technischen Einzelheiten, die für den Vollzug des Erwerbs erforderlich sind, spielen bei der Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung der Zustimmung zu dem in diesem Sinne verstandenen Erwerb keine Rolle. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass die Veräußerung einen Gesamtvorgang darstellt, dem der Wohnungseigentümer oder der Dritte nur einheitlich entweder zustimmen oder die Zustimmung versagen kann. Das kommt auch im Text der Vorschrift zum Ausdruck. Anknüpfungspunkt ist nach § 12 Abs. 1 WEG ebenso wie in dem legislativen Vorbild dieser Regelung (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG) eine Vereinbarung über die Zustimmungspflichtigkeit „der Veräußerung“. Der Gesetzgeber präzisiert dann in § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG, dass nicht nur die in § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG als Übertragung des Wohnungseigentums im Sinne von § 873 Abs. 1, § 925 BGB definierte Veräußerung, sondern auch die Verpflichtung zu dieser Veräußerung von dem Zustimmungsvorbehalt erfasst wird.
- 21
- (2) Die Differenzierung zwischen Kausal- und Verfügungsgeschäft dient aber nicht dem Ziel, den geschilderten Gesamtvorgang künstlich in zwei Teile zu zerlegen und die getrennte und je für sich isoliert zu betrachtende Zustimmungsbedürftigkeit beider Geschäfte anzuordnen. Sie hat auch nicht den Zweck, dem zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer, dem Verwalter oder dem Dritten die Gelegenheit zu verschaffen, die einmal erteilte Zustimmung zu dem Erwerb noch einmal zu überdenken und sie bei Bedarf zu widerrufen. Mit der Zustimmungspflichtigkeit beider Rechtsgeschäfte soll gewährleistet werden, dass der Gleichlauf des rechtlichen Schicksals des schuldrechtlichen Kausalgeschäfts und des dinglichen Verfügungsgeschäft trotz ihrer Trennung aufgrund des Abstraktionsprinzips erhalten bleibt. Zur Vermeidung einer Umgehung und zur effizienten Durchsetzung des Zustimmungsvorbehalts muss der Zustimmungsvorbehalt das dingliche Geschäft erfassen (Erste Beilage zum Deutschen Reichsanzeiger und preußischen Staatsanzeiger Nr. 26, 1919, S. 2, l. Sp. für den Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG). Mit der Geltung des Zustimmungsvorbehalts auch für das schuldrechtliche Kausalgeschäft soll der veräußernde Wohnungseigentümer ersichtlich davor geschützt werden, seine Verpflichtungen aus diesem Kausalgeschäft erfüllen zu müssen, obwohl er hierzu vor der Erteilung der Zustimmung bzw. nach ihrer Versagung nicht (mehr) in der Lage ist. Diesem Regelungsziel liefe es zuwider, wenn der Widerruf der Zustimmung zu dem Verfügungsgeschäft gemäß § 12 Abs. 1 u. 3 WEG noch zu einem Zeitpunkt möglich wäre, in dem das Verpflichtungsgeschäft bereits wirksam und bindend geworden ist. Der Veräußerer bliebe in einer solchen Situation dem Erwerber gegenüber schuldrechtlich verpflichtet, ohne diesen Anspruch erfüllen zu können. Zudem liefe der Erwerber regelmäßig Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt fällig wird, zu dem nicht sichergestellt ist, dass alle Voraussetzungen für die Vertragsdurchführung gegeben sind. Auch mit „kunstgerechter Vertragsgestaltung“ (so Heinemann, ZfIR 2017, 785) ließe sich dieses Ergebnis nur vermeiden, wenn man - auf welchem technischen Weg auch immer - die Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts oder jedenfalls die Fälligkeit der in ihm begründeten Verpflichtungen von seiner Erfüllung abhängig machte (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 17 f. für das Erbbaurecht). Das stellte das Abstraktionsprinzip gewissermaßen auf den Kopf und machte es praktisch unmöglich, die wechselseitige Verknüpfung der Verpflichtungen aus gegenseitigen Verträgen wie dem Kaufvertrag in der gewohnten Weise sachgerecht auszugestalten (zu den Schwierigkeiten: Boor, RNotZ 2017, 444 f.; Weber, ZWE 2017, 341, 346 f.).
- 22
- (3) Sinn und Zweck von § 12 WEG erfordern es, auch unter Berücksichtigung der Interessen des veräußernden Wohnungseigentümers, des Erwerbers und des zustimmungspflichtigen Wohnungseigentümers bzw. - hier - Verwalters oder Dritten nicht, letzterem den Widerruf seiner zu der Veräußerung des Wohnungseigentums erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft zu ermöglichen. Dieser hat es in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob wichtige Gründe (vgl. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG) für deren Verweigerung vorliegen. Aber auch wenn ihm trotz entsprechender Prüfung erst nach Erteilung der Zustimmung Umstände bekannt werden, die ihn zur Versagung der Zustimmung berechtigten, erscheint der zustimmungsberechtigte Wohnungseigentümer oder Dritte hinsichtlich der Widerruflichkeit seiner Erklärung nicht schutzbedürftiger und -würdiger als der veräußernde Wohnungseigentümer, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfüllen könnte.
IV.
- 23
- Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 in Verbindung mit § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.
Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Viechtach, Entscheidung vom 13.09.2016 - Bischofsmais Blatt 978-24 -
OLG München, Entscheidung vom 31.05.2017 - 34 Wx 386/16 -
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.
(2) Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
Eine Vereinbarung, durch die sich der Eigentümer dem Gläubiger gegenüber verpflichtet, das Grundstück nicht zu veräußern oder nicht weiter zu belasten, ist nichtig.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6. Dezember 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
beschlossen:
Das Amtsgericht - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Antrag vom 6. September 2016 auf Umschreibung des Eigentums an den auf den Blättern 978, 1080, 1081 und 1082 des Wohnungsgrundbuchs von B. eingetragenen Wohnungseigentumsrechten von der jetzigen Beteiligten zu 2 auf die Beteiligte zu 3 nicht aus den in der Zwischenverfügung vom 13. September 2016 genannten Gründen abzulehnen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde beträgt 5.000 €.
Gründe:
I.
- 1
- Die Beteiligte zu 2 und der während des Verfahrens verstorbene, von ihr allein beerbte frühere Beteiligte zu 1 verkauften vier Eigentumswohnungen, die ihnen seinerzeit gemeinsam gehörten und jetzt im Eigentum der Beteiligten zu 2 stehen, an die Beteiligte zu 3, wobei sie in derselben notariellen Urkunde zugleich die Auflassung erklärten. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Billigung des Verwalters. Nachdem der Verwalter zunächst die Zustimmung zur Veräußerung vor dem mit der Durchführung des Vertrages betrauten Notar erklärt und das Grundbuchamt die bewilligte Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen hatte, widerrief er am 11. Juli 2016 seine Zustimmung gegenüber dem Notar und teilte das dem Grundbuchamt mit. Am 6. September 2016 beantragte der Notar die Eintragung der Auflassung.
- 2
- Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 13. September 2016 das Fehlen der Verwalterzustimmung beanstandet. Das Oberlandesgericht hat die Beschwerde der Beteiligten zu 2 zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wendet sich die Beteiligte zu 2 weiter gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes.
II.
- 3
- Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZfIR 2017, 575 veröffentlicht worden ist, meint, das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis bestehe, weil der Verwalter seine Zustimmung wirksam widerrufen habe. Zwar sei umstritten, ob eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung zu der Übertragung des Wohnungseigentums nach ihrem Zugang noch widerrufen werden könne. Jedenfalls bis zu der Stellung des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt müsse die Zustimmungserklärung aber gemäß § 183 Satz 1 BGB als widerruflich angesehen werden. Das entspreche auch herrschender Ansicht zu der entsprechenden Regelung in § 5 Abs. 1 ErbbauRG, der § 12 WEG nachgebildet sei.
III.
- 4
- Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO in Verbindung mit § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
- 5
- 1. Das Verfahren ist als Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit durch den Tod des früheren Beteiligten zu 1 nicht unterbrochen worden. Die durch die Einlegung eines Rechtsmittels erlangte Rechtsstellung geht in diesen Verfahren mit dem Tode des bisherigen Beschwerdeführers grundsätzlich ohne weiteres auf dessen Rechtsnachfolger über. Wer das ist, bestimmt sich nach dem materiellen Recht, das von dem Gericht von Amts wegen zu prüfen und zu ermitteln ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Februar 2009 - BLw 12/08, FamRZ 2009, 872 Rn. 6 f.). Das ist nach dem vorgelegten Erbschein die jetzige Beteiligte zu 2 als dessen Alleinerbin.
- 6
- 2. Das Beschwerdegericht nimmt zu Recht an, dass die Zwischenverfügung des Grundbuchamts zulässig war. Mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO kann dem Antragsteller zwar nicht die Beibringung der Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten, wohl aber die Beibringung von Zustimmungen nur mittelbar Betroffener aufgegeben werden (vgl. Senat, Beschlüsse vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 5 und vom 12. Oktober 2017 - V ZB 131/16, ZNotP 2018, 67 Rn. 5). Zu den nur mittelbar Betroffenen gehört bei der Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts der Verwalter, dessen Zustimmung die Veräußerung bedarf.
- 7
- 3. Zutreffend nimmt das Beschwerdegericht weiter an, dass das Grundbuchamt ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG von Amts wegen zu beachten hat. Denn die Veräußerung ist nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist. Ist die Zustimmung - wie hier - von dem Verwalter zu erklären, so sind die Zustimmungserklärung in der Form des § 29 GBO sowie die Verwaltereigenschaft desjenigen, der die Erklärung abgegeben hat, gemäß § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2012 - V ZB 2/12, BGHZ 195, 120 Rn. 6).
- 8
- 4. Diese Nachweise sind hier aber auch erbracht worden. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts steht der Wirksamkeit der von dem Verwalter erklärten Zustimmung deren Widerruf nicht entgegen, weshalb das Grundbuchamt die Eintragung nicht von der Vorlage einer erneuten Zustimmungserklärung abhängig machen durfte.
- 9
- a) Die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Voraussetzungen und Wirksamkeit nach den §§ 182 ff. BGB zu beurteilen sind (vgl. BayObLG, DNotZ 1992, 229, 230; OLG Hamburg, ZfIR 2011, 528; OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 32; Bärmann/Seuß/Basty, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 14 Rn. 68; BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 13; Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38.1; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 34; jurisPK-BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 12 WEG Rn. 42 ff.; Kümmel/ Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 12 Rn. 29; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 4. Aufl., § 12 Rn. 88; Then in Spielbauer/ Then, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 10; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 13; Gutachten des Deutschen Notarinstituts, DNotI-Report 2004, 165; 2010, 209, 210; aA BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12 WEG Rn. 8; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 41 f.; Hügel, ZWE 2010, 457, 458; unklar Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 44, 50 f.; ders., DNotZ 2012, 11, 13 und 15 und MittBayNot 2013, 132, 133). Nach § 183 Satz 1 BGB ist die vorherige Zustimmung (Einwilligung) bis zu der Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Folglich ist die Einwilligung des Zustimmungsverpflichteten zu dem Vertrag, mit dem sich der Wohnungseigentümer zu einer Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber verpflichtet, bis zu dem Vertragsschluss widerruflich, die nach Vertragsschluss erteilte Zustimmung (Genehmigung) hingegen in Bezug auf das Verpflichtungsgeschäft unwiderruflich.
- 10
- b) Allerdings ist umstritten, ob und wenn ja bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zu dem dinglichen Rechtsgeschäft, also zu der Verfügung des Wohnungseigentümers über das Wohnungseigentum, widerrufen werden kann.
- 11
- aa) Nach einer in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Ansicht, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist die Einwilligung gemäß § 183 Satz 1 BGB widerruflich, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt worden ist (vgl. OLG Frankfurt a.M., ZWE 2012, 273, 274; OLG Hamburg, ZfIR 2011, 528; OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526; jurisPK-BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 f.; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 12 Rn. 15, 15a; Then in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 8). Zur Begründung wird angeführt, dass das Zustimmungserfordernis eine von dem Gesetz zugelassene Ausnahme von dem in § 137 Satz 1 BGB aufgestellten Verbot der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung darstelle. Die Zustimmung müsse in dem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Verfügung wirksam werden solle, bei einer Verfügung über das Wohnungseigentum also bei der Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch. Gehöre die Eintragung aber zum Tatbestand des zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäfts, sei eine zuvor erteilte Zustimmung eine Einwilligung im Sinne des § 183 BGB, die bis zur Vornahme der Eintragung widerruflich sei. Werde allerdings der Widerruf erst erklärt, nachdem die Einigung über die Rechtsänderung gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden sei, so habe der dadurch bewirkte erneute Eintritt der Verfügungsbeschränkung gemäß § 878 BGB keinen Einfluss auf die bereits wirksam erfolgte Einigung (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526).
- 12
- bb) Nach anderer Ansicht ist die Zustimmung bereits dann unwiderruflich, wenn sie wirksam geworden ist (vgl. Bärmann/Seuß/Basty, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 14 Rn. 68; BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 6, 13; BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12 WEG Rn. 8; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 50; Schmidt, ZWE 2010, 394, 396; Kreuzer, DNotZ 2012, 11, 15; Skauradszun/Schmitt, ZfIR 2017, 578, 579 f.). Teilweise wird das Zustimmungserfordernis als auf der Ebene des Rechts liegende Einschränkung eingeordnet, weshalb die Zustimmung unmittelbar rechtsgestaltend sei (vgl. BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12 WEG Rn. 8: „Fungibilitätsbeschränkung“; BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 5: „Inhaltsbestimmung des Mitgliedschaftsrechtes“; offen lassend Schmidt, ZWE 2010, 394, 396). Andere sehen in der Zustimmung eine Vollzugsvoraussetzung und kein materielles Mitwirkungserfordernis wie in § 182 BGB (vgl. Kreuzer, MittBayNot 2013, 130, 132). Sofern die §§ 182 ff. BGB anzuwenden seien, handele es sich jedenfalls um einen Fall, in dem sich im Sinne von § 183 Satz 1 Halbsatz 2 BGB aus dem der Erteilung der Zustimmung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis ein anderes ergebe (vgl. Staudinger/ Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 50; ders., DNotZ 2012, 11, 15).
- 13
- cc) Nach einer weiteren Ansicht kann eine wirksam gewordene Zustimmung nach Abschluss des zur Veräußerung verpflichtenden Vertrages nicht mehr gemäß § 183 Satz 1 BGB widerrufen werden (vgl. OLG Düsseldorf, ZWE 2011, 268; KG, ZWE 2012, 227; OLG München, MittBayNot 2011,486, 487; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33; Bauer/Schaub/ Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 203; BeckOK BGB/Bub [1. 11. 2018], § 183 Rn. 3; BeckOK WEG/Hogenschurz [1. 1. 2018], § 12 Rn. 40; Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38.1; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 42; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 34; MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2904a; Staudinger/Gursky, BGB [2014], § 183 Rn. 28; Kahlen, WEG, § 12 Rn. 120; Kesseler, RNotZ 2005, 543, 547 f.; Hügel, ZWE 2010, 457, 458 f.; Weber, ZWE 2017, 341, 345). Zwar besteht innerhalb dieser Ansicht keine Einigkeit über die dogmatische Einordnung (vgl. MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl., § 12 WEG Rn. 3 und Kahlen, WEG, § 12 Rn. 19: „Verfügungs- beschränkung“; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33: „Inhaltsbestimmung“; Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 203; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 42 und Staudinger/Gursky, BGB [2014], § 183 Rn. 28: „Fungibilitätsbeschränkung“). Ein Widerruf nach Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäftes sei aber mit den Bedürfnissen des Grundbuchverkehrs nicht vereinbar und vernachlässige, dass die Zustimmung zu Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft nur einheitlich erteilt werden könne. Das Kausalgeschäft werde durch einen Widerruf nicht mehr in seiner Wirksamkeit berührt (vgl. MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 f.; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33; Staudinger/Gursky, BGB [2014], § 183 Rn. 28).
- 14
- dd) Der Senat hat die Frage für § 12 WEG bislang nicht entschieden, sondern ausdrücklich offen gelassen (vgl. Senat, Beschlüsse vom 11. Oktober 2012 - V ZB 2/12, BGHZ 195, 120 Rn. 12, 16) und vom 13. Juni 2013 - V ZB 94/12, ZWE 2013, 402 Rn. 10). In der Vergangenheit ist er allerdings davon ausgegangen, dass das Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG eine Ausnahme von § 137 BGB darstellt (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 - V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 206 f.; ähnlich im Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 154). Er hält es ferner für zulässig, durch Regelungen nach § 15 WEG als Ausgestaltung des Inhalts des Wohnungseigentums ein Zustimmungserfordernis etwa für mit dem Gebrauch des Wohnungseigentums verbundene dingliche Rechte (Wohnungsrecht nach § 1093 BGB oder Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nach § 31 WEG) vorzusehen (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 - V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 208 f.; ähnlich schon Senat, Beschluss vom 13. Januar 1956 - V ZB 49/55, BGHZ 19, 355, 359).
- 15
- Für das Zustimmungserfordernis nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG, an das die Regelung in § 12 WEG anknüpft und auf dessen Verständnis sich das Beschwerdegericht entscheidend stützt, hat der Senat die Streitfrage - nach Erlass der Beschwerdeentscheidung - im Sinne der zuletzt genannten Meinung entschieden. Ist als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist (Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 575 Rn. 13). Diese Entscheidung ist ungeachtet teilweise geäußerter Kritik an Elementen der Begründung im Ergebnis zustimmend aufgenommen worden (Heinemann, ZfIR 2017, 785; Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 205 f.; ders. MittBayNot 2018, 253, 255; Rapp, DNotZ 2018, 413, 416 ff.). Der Senat hat seine Entscheidung auch damit begründet, dass der dem Zustimmungsvorbehalt des § 5 Abs. 1 ErbbauRG nachgebildete Zustimmungsvorbehalt des § 12 WEG nach inzwischen überwiegender Ansicht im gleichen Sinne verstanden wird (Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 20), und damit schon seinerzeit zu erkennen gegeben, dass er die Vorschrift ebenso versteht.
- 16
- c) Daran hält der Senat fest. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder - wie hier - des Verwalters bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.
- 17
- aa) Allerdings setzt die Eintragung des Erwerbers von Wohnungseigentum nach dem im deutschen Sachenrecht geltenden Abstraktionsprinzip neben dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält, nach § 1 Abs. 2, §§ 3, 8 WEG, §§ 873, 925 BGB eine Einigung über den Übergang des Wohnungseigentums auf den Erwerber und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch voraus. Ist zum Inhalt des Sondereigentums ein Zustimmungsvorbehalt für den Fall der Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, ist deshalb die Zustimmung - hier - des Verwalters nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG für beide Verträge erforderlich, für das schuldrechtliche Kausalgeschäft ebenso wie für die Auflassung als dingliches Erfüllungsgeschäft. Da die Übereignung des Wohnungseigentums ein mehraktiges Rechtsgeschäft ist, das erst mit der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch als letztem Teilakt vorgenommen ist, könnte die Zustimmung nach § 183 Satz 1 Halbsatz 1 BGB so lange widerrufen werden, bis die Einigung zwischen dem bisherigen Wohnungseigentümer und dem Erwerber nach § 878, § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist. Widerruflich ist die Übereignung bis zu diesem Zeitpunkt nach § 183 Satz 1 Halbsatz 2 BGB aber nur, soweit sich nicht aus dem Rechtsverhältnis, das der Erteilung der Einwilligung zugrunde liegt, hier also der Vereinbarung des Zustimmungsvorbehalts gemäß §§ 3, 8 und 12 WEG, ein anderes ergibt.
- 18
- bb) Das ist bei der Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts für die Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG der Fall. Dabei kommt es auf die Frage nach der dogmatischen Einordnung des Zustimmungserfordernisses nicht entscheidend an. Bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung widerrufen werden kann, lässt sich nur nach Entstehungsgeschichte, Systematik sowie Sinn und Zweck der Zulassung des Zustimmungsvorbehalts in § 12 WEG beantworten. Sie ergeben, dass die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums nur einheitlich erteilt und nicht mehr widerrufen werden kann, nachdem das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wirksam geworden ist.
- 19
- (1) Mit der Zulassung eines Zustimmungsvorbehalts für die Veräußerung von Wohnungseigentum will der Gesetzgeber einem - je nach der Person des Zustimmungsverpflichteten unterschiedlichen - Sachanliegen der anderen Wohnungseigentümer oder des Dritten Rechnung tragen (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 15 für das Erbbaurecht). Wird die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder - gewissermaßen stellvertretend für sie (vgl. dazu: Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10, NJW-RR 2011, 1453 Rn. 9; BGH, Urteil vom 26. September 1990 - IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240, 242) - des Verwalters der Anlage vorgesehen, geht es um deren Interesse, sich gegen „das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen“ (BT- Drucks. 16/887 S. 21). Das grundsätzlich mögliche (Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 28; BeckOGK/Skaraudzun, WEG [1. 7. 2018], § 12 Rn. 22; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 20; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 32a) Erfordernis der Zustimmung eines externen Dritten dient dagegen keinem einheitlichen Sachanliegen. Es könnte etwa darauf gerichtet sein, eine zweckentsprechende Nutzung der Einheiten sicherzustellen (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 17). Das Erfordernis der Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers, dessen Zulässigkeit aber mit Blick auf § 1136 BGB umstritten ist (dafür Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 28; Palandt/Wicke, BGB, 78. Aufl., § 12 WEG Rn. 6; dagegen Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 20; Staudinger/Kreuzer BGB, [2018], § 12 WEG Rn. 32a), und hier nicht entschieden werden muss, würde dazu dienen, diesem die Prüfung zu ermöglichen, ob der Eigentumswechsel seine Sicherungsinteressen berührt.
- 20
- Bei diesen unterschiedlichen Sachanliegen geht es aber stets um die Beurteilung des Erwerbs des Wohnungseigentums als eines Gesamtvorgangs. Für dessen Beurteilung kommt es entscheidend auf die meist eher personellen Auswirkungen des Erwerbsvorgangs oder auf seine Auswirkungen auf das geschützte wirtschaftliche oder auch öffentliche Anliegen an. Die technischen Einzelheiten, die für den Vollzug des Erwerbs erforderlich sind, spielen bei der Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung der Zustimmung zu dem in diesem Sinne verstandenen Erwerb keine Rolle. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass die Veräußerung einen Gesamtvorgang darstellt, dem der Wohnungseigentümer oder der Dritte nur einheitlich entweder zustimmen oder die Zustimmung versagen kann. Das kommt auch im Text der Vorschrift zum Ausdruck. Anknüpfungspunkt ist nach § 12 Abs. 1 WEG ebenso wie in dem legislativen Vorbild dieser Regelung (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG) eine Vereinbarung über die Zustimmungspflichtigkeit „der Veräußerung“. Der Gesetzgeber präzisiert dann in § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG, dass nicht nur die in § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG als Übertragung des Wohnungseigentums im Sinne von § 873 Abs. 1, § 925 BGB definierte Veräußerung, sondern auch die Verpflichtung zu dieser Veräußerung von dem Zustimmungsvorbehalt erfasst wird.
- 21
- (2) Die Differenzierung zwischen Kausal- und Verfügungsgeschäft dient aber nicht dem Ziel, den geschilderten Gesamtvorgang künstlich in zwei Teile zu zerlegen und die getrennte und je für sich isoliert zu betrachtende Zustimmungsbedürftigkeit beider Geschäfte anzuordnen. Sie hat auch nicht den Zweck, dem zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer, dem Verwalter oder dem Dritten die Gelegenheit zu verschaffen, die einmal erteilte Zustimmung zu dem Erwerb noch einmal zu überdenken und sie bei Bedarf zu widerrufen. Mit der Zustimmungspflichtigkeit beider Rechtsgeschäfte soll gewährleistet werden, dass der Gleichlauf des rechtlichen Schicksals des schuldrechtlichen Kausalgeschäfts und des dinglichen Verfügungsgeschäft trotz ihrer Trennung aufgrund des Abstraktionsprinzips erhalten bleibt. Zur Vermeidung einer Umgehung und zur effizienten Durchsetzung des Zustimmungsvorbehalts muss der Zustimmungsvorbehalt das dingliche Geschäft erfassen (Erste Beilage zum Deutschen Reichsanzeiger und preußischen Staatsanzeiger Nr. 26, 1919, S. 2, l. Sp. für den Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG). Mit der Geltung des Zustimmungsvorbehalts auch für das schuldrechtliche Kausalgeschäft soll der veräußernde Wohnungseigentümer ersichtlich davor geschützt werden, seine Verpflichtungen aus diesem Kausalgeschäft erfüllen zu müssen, obwohl er hierzu vor der Erteilung der Zustimmung bzw. nach ihrer Versagung nicht (mehr) in der Lage ist. Diesem Regelungsziel liefe es zuwider, wenn der Widerruf der Zustimmung zu dem Verfügungsgeschäft gemäß § 12 Abs. 1 u. 3 WEG noch zu einem Zeitpunkt möglich wäre, in dem das Verpflichtungsgeschäft bereits wirksam und bindend geworden ist. Der Veräußerer bliebe in einer solchen Situation dem Erwerber gegenüber schuldrechtlich verpflichtet, ohne diesen Anspruch erfüllen zu können. Zudem liefe der Erwerber regelmäßig Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt fällig wird, zu dem nicht sichergestellt ist, dass alle Voraussetzungen für die Vertragsdurchführung gegeben sind. Auch mit „kunstgerechter Vertragsgestaltung“ (so Heinemann, ZfIR 2017, 785) ließe sich dieses Ergebnis nur vermeiden, wenn man - auf welchem technischen Weg auch immer - die Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts oder jedenfalls die Fälligkeit der in ihm begründeten Verpflichtungen von seiner Erfüllung abhängig machte (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 17 f. für das Erbbaurecht). Das stellte das Abstraktionsprinzip gewissermaßen auf den Kopf und machte es praktisch unmöglich, die wechselseitige Verknüpfung der Verpflichtungen aus gegenseitigen Verträgen wie dem Kaufvertrag in der gewohnten Weise sachgerecht auszugestalten (zu den Schwierigkeiten: Boor, RNotZ 2017, 444 f.; Weber, ZWE 2017, 341, 346 f.).
- 22
- (3) Sinn und Zweck von § 12 WEG erfordern es, auch unter Berücksichtigung der Interessen des veräußernden Wohnungseigentümers, des Erwerbers und des zustimmungspflichtigen Wohnungseigentümers bzw. - hier - Verwalters oder Dritten nicht, letzterem den Widerruf seiner zu der Veräußerung des Wohnungseigentums erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft zu ermöglichen. Dieser hat es in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob wichtige Gründe (vgl. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG) für deren Verweigerung vorliegen. Aber auch wenn ihm trotz entsprechender Prüfung erst nach Erteilung der Zustimmung Umstände bekannt werden, die ihn zur Versagung der Zustimmung berechtigten, erscheint der zustimmungsberechtigte Wohnungseigentümer oder Dritte hinsichtlich der Widerruflichkeit seiner Erklärung nicht schutzbedürftiger und -würdiger als der veräußernde Wohnungseigentümer, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfüllen könnte.
IV.
- 23
- Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 in Verbindung mit § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.
Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Viechtach, Entscheidung vom 13.09.2016 - Bischofsmais Blatt 978-24 -
OLG München, Entscheidung vom 31.05.2017 - 34 Wx 386/16 -
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden.
(2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden.
(3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit nichts anderes vereinbart ist.
(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über:
- 1.
Art und Umfang der Nutzungen; - 2.
Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäudeteile; - 3.
die Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten des Grundstücks; - 4.
die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Fall der Zerstörung; - 5.
das Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Sicherheitsleistung zu verlangen.
(1) Gegenstand des Pfandrechts kann auch ein Recht sein.
(2) Auf das Pfandrecht an Rechten finden die Vorschriften über das Pfandrecht an beweglichen Sachen entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 1274 bis 1296 ein anderes ergibt. Die Anwendung der Vorschriften des § 1208 und des § 1213 Abs. 2 ist ausgeschlossen.
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
(2) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht).
(3) Für das Dauernutzungsrecht gelten die Vorschriften über das Dauerwohnrecht entsprechend.
(1) Die Bestellung des Pfandrechts an einem Recht erfolgt nach den für die Übertragung des Rechts geltenden Vorschriften. Ist zur Übertragung des Rechts die Übergabe einer Sache erforderlich, so finden die Vorschriften der §§ 1205, 1206 Anwendung.
(2) Soweit ein Recht nicht übertragbar ist, kann ein Pfandrecht an dem Recht nicht bestellt werden.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.
(2) Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
(1) Das Rechtsbeschwerdegericht hat zu prüfen, ob die Rechtsbeschwerde an sich statthaft ist und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, ist die Rechtsbeschwerde als unzulässig zu verwerfen.
(2) Ergibt die Begründung des angefochtenen Beschlusses zwar eine Rechtsverletzung, stellt sich die Entscheidung aber aus anderen Gründen als richtig dar, ist die Rechtsbeschwerde zurückzuweisen.
(3) Der Prüfung des Rechtsbeschwerdegerichts unterliegen nur die von den Beteiligten gestellten Anträge. Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die geltend gemachten Rechtsbeschwerdegründe nicht gebunden. Auf Verfahrensmängel, die nicht von Amts wegen zu berücksichtigen sind, darf die angefochtene Entscheidung nur geprüft werden, wenn die Mängel nach § 71 Abs. 3 und § 73 Satz 2 gerügt worden sind. Die §§ 559, 564 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(4) Auf das weitere Verfahren sind, soweit sich nicht Abweichungen aus den Vorschriften dieses Unterabschnitts ergeben, die im ersten Rechtszug geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden.
(5) Soweit die Rechtsbeschwerde begründet ist, ist der angefochtene Beschluss aufzuheben.
(6) Das Rechtsbeschwerdegericht entscheidet in der Sache selbst, wenn diese zur Endentscheidung reif ist. Andernfalls verweist es die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und des Verfahrens zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung an das Beschwerdegericht oder, wenn dies aus besonderen Gründen geboten erscheint, an das Gericht des ersten Rechtszugs zurück. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Gerichts erfolgen, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat. Das Gericht, an das die Sache zurückverwiesen ist, hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde liegt, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(7) Von einer Begründung der Entscheidung kann abgesehen werden, wenn sie nicht geeignet wäre, zur Klärung von Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung, zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung beizutragen.
(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden.
(2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden.
(3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit nichts anderes vereinbart ist.
(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über:
- 1.
Art und Umfang der Nutzungen; - 2.
Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäudeteile; - 3.
die Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten des Grundstücks; - 4.
die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Fall der Zerstörung; - 5.
das Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Sicherheitsleistung zu verlangen.
Tenor
-
Auf die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 1 werden die Beschlüsse des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 6. Dezember 2012 und des Grundbuchamts Freudenberg vom 8. März 2012 aufgehoben.
-
Das Grundbuchamt Freudenberg wird angewiesen, die im Zusammenhang mit der Unterteilung des Wohnungseigentums Nr. 2, Wohnungsgrundbuch F. Bl. 2994, vorgenommenen Eintragungen von Amts wegen zu löschen.
-
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 10.000 €.
Gründe
-
I.
- 1
-
Der während des Rechtsbeschwerdeverfahrens verstorbene Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1 (fortan: Beteiligter zu 1) und der Beteiligte zu 2 bildeten eine Wohnungseigentümergemeinschaft, zu deren Anlage zwei Wohneinheiten gehören. Nach der Teilungserklärung vom 11. April 1994 ist das Sondereigentum des Beteiligten zu 1 im Erd- und Dachgeschoss des in Hanglage errichteten Gebäudes belegen (Wohnung Nr. 1). Das Sondereigentum des Beteiligten zu 2 (Grundbuch Bl. 2994, in der Beschwerdeentscheidung irrtümlich mit Bl. 2993 bezeichnet) befindet sich in den beiden darunter liegenden Stockwerken (Wohnung Nr. 2); es umfasst unter anderem die „Wohnung“ in dem „Kellergeschoss“ und „sämtliche Kellerräume“ in dem (unter dem Kellergeschoss liegenden) „Untergeschoss“.
- 2
-
Mit notarieller Urkunde vom 13. Mai 2011 unterteilte der Beteiligte zu 2 ohne Zustimmung des Beteiligten zu 1 sein Wohnungseigentum unter Bezugnahme auf einen geänderten Aufteilungsplan in zwei getrennte Wohneinheiten. Der erste neu gebildete Miteigentumsanteil ist im Wesentlichen mit dem Sondereigentum an den Räumen im Kellergeschoss verbunden (Wohnung Nr. 2 neu), der weitere Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an den Räumen im Untergeschoss (Wohnung Nr. 2a). Mit notariellem Vertrag vom 26. Mai 2011 übertrug der Beteiligte zu 2 die Einheit Nr. 2a unentgeltlich auf die Beteiligte zu 3, seine Tochter. Am 22. Juli 2011 schloss das Grundbuchamt antragsgemäß das Grundbuch für das bisherige Wohnungseigentum Nr. 2 (Bl. 2994) und legte neue Grundbücher für die Wohnungseigentumseinheiten Nr. 2 neu (Bl. 3634) und Nr. 2a (Bl. 3635) an. An demselben Tag trug es auch die Übertragung der Einheit Nr. 2a auf die Beteiligte zu 3 in das Grundbuch ein.
- 3
-
Den Antrag des Beteiligten zu 1, hinsichtlich der Eintragung der Unterteilung und der Übertragung auf die Beteiligte zu 3 einen Amtswiderspruch einzutragen, hat das Grundbuchamt zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos gewesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Rechtsnachfolgerin des Beteiligten zu 1 dessen Rechtsschutzziel weiter.
-
II.
- 4
-
Das Beschwerdegericht sieht die von dem Beteiligten zu 2 vorgenommene Aufteilung in zwei Wohneinheiten als unzulässig an. Die im Untergeschoss gelegenen Räume hätten nach der Teilungserklärung vom 11. April 1994 nicht zu Wohnzwecken gedient und könnten daher ohne die Zustimmung des Beteiligten zu 1 nur eine Teileigentumseinheit bilden. Die Beteiligte zu 3 habe die Einheit aber gutgläubig als Wohnungseigentum erworben. Die Bezeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum nehme an dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil. Eine positive Kenntnis der Beteiligten zu 3 von der Unzulässigkeit der Aufteilung sei zu verneinen. Selbst wenn diese die Tatsachen gekannt haben sollte, aus denen sich die Unrichtigkeit der Bezeichnung „Wohnungseigentum“ ableite, sei sie insoweit einem erklärlichen Rechtsirrtum unterlegen; immerhin habe das Grundbuchamt die Rechtsauffassung des Beteiligten zu 2 geteilt und die Aufteilung für zulässig gehalten.
-
III.
- 5
-
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die statthafte (§ 78 GBO) und auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
- 6
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1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Beschwerdegericht davon aus, dass die Unterteilung ohne Mitwirkung des Beteiligten zu 1 unzulässig ist, weil die Räume im Untergeschoss, die nunmehr die Wohneinheit Nr. 2a bilden sollen, nicht zu Wohnzwecken dienen.
- 7
-
a) Dass die Räume im Untergeschoss nicht zu Wohnzwecken dienen, ergibt sich aus dem Grundbuch des Wohnungseigentums Nr. 2 (Bl. 2994) und der dort in Bezug genommenen Teilungserklärung vom 11. April 1994.
- 8
-
aa) Ob eine Grundbucheintragung Nutzungsbeschränkungen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln. Weil die Teilungserklärung und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbucheintragung sind, kann das Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung auch insoweit in vollem Umfang nachprüfen. Dabei ist - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere also der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. nur Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 361 f. mwN). Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeutung zu (Senat, Urteile vom 15. Januar 2010 - V ZR 40/09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 7 ff.; vom 16. November 2012 - V ZR 246/11, ZWE 2013, 20 Rn. 5).
- 9
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bb) Die Auslegung der Grundbucheintragung ergibt, dass die Räume im Untergeschoss nicht zu Wohnzwecken dienen. Sowohl in der Grundbucheintragung selbst als auch in der Teilungserklärung vom 11. April 1994 werden die Räume im Untergeschoss als „Kellerräume“ bezeichnet, die Räume im Kellergeschoss dagegen als „Wohnung nebst Kellerraum“. Dies steht - auch wenn dem allenfalls nachrangige Bedeutung zukommt - im Einklang mit dem Aufteilungsplan. In dem Gebäudequerschnitt wird das Untergeschoss als „Keller I“ bezeichnet; auch im Grundriss des Untergeschosses sind die einzelnen Räume als Keller I, II und III gekennzeichnet. Die Gegenüberstellung von Wohn- und Kellerräumen ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass zum Wohnen nur die Wohn-, nicht aber die Kellerräume dienen sollen.
- 10
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cc) Hieraus ergibt sich eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter für die Räume im Untergeschoss, die diese zu Nebenräumen und ihre Nutzung zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken unzulässig macht (vgl. Senat, Beschluss vom 16. Juni 2011 - V ZA 1/11, ZfIR 2011, 757 Rn. 6 [Teileigentum und Hobbyraum]; Urteil vom 11. Mai 2012- V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9; Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7 [Spitzboden]; OLG Zweibrücken, FGPrax 2006, 114 f. [Keller]; Schultzky in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 47). Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - Nebenräume Teil einer Wohnung sind und in der Teilungserklärung daher nicht ausdrücklich als Teileigentum bezeichnet werden („unselbständiges Teileigentum“, vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 30; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 39). Ob die Räume tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt worden sind, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.
- 11
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b) Dagegen wird das Sondereigentum in dem für die Einheit Nr. 2a angelegten Grundbuch (Bl. 3635) sowohl in der Grundbucheintragung selbst als auch in der in Bezug genommenen Teilungserklärung vom 13. Mai 2011 als „Wohnung im 2. Untergeschoss“ bezeichnet. Dementsprechend dient das Untergeschoss nach den Angaben in dem Gebäudequerschnitt des geänderten Aufteilungsplans dem „Wohnen“, und die einzelnen Räume werden im Grundriss des Untergeschosses nunmehr mit „Schlafen“, „Bad“, „Wohnen/Essen/Kochen“ gekennzeichnet.
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c) Die ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums ist unzulässig, wenn - wie hier - Räume, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienen, nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden. Zwar bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehrere Einheiten nach der Rechtsprechung des Senats nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer; dies gilt - vorbehaltlich einer Vereinbarung gemäß § 12 WEG - auch für die nachfolgende Veräußerung der neu geschaffenen Einheiten (Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 8 ff.; Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 155; Beschluss vom 17. Januar 1968 - V ZB 9/67, BGHZ 49, 250 ff.). Anders liegt es aber, wenn - wie hier - im Zuge der Aufteilung die bisherige Zweckbestimmung der Räume geändert wird (so bereits Senat, Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 152; BayObLG, NJW-RR 1986, 244 f.; vgl. auch Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 8 Rn. 77; Timme/Kral, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 67.1; v. Oefele in Bauer/v. Oefele, GBO, 3. Aufl., Rn. AT V 365). Dies erforderte eine Änderung der Teilungserklärung vom 11. April 1994, die materiell-rechtlich durch eine Vereinbarung (ggf. - unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG - auf Verlangen eines Wohnungseigentümers) erfolgen kann; grundbuchrechtlich bedarf es einer Bewilligung (§§ 19, 29 GBO) der weiteren Wohnungseigentümer, hier des Beteiligten zu 1. Andernfalls hätte zwar eine Unterteilung in eine Wohneinheit (Nr. 2) und eine Teileigentumseinheit (Nr. 2a) erfolgen können, nicht aber die Unterteilung in zwei Wohneinheiten.
- 13
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2. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts können die Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung vollziehen, nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb (hier der Beteiligten zu 3) sein; sie sind im Sinne von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ihrem Inhalt nach unzulässig. Inhaltlich unzulässig ist eine Eintragung, die ihrem - gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnden - Inhalt nach einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es nicht geben kann; dem steht es gleich, wenn Eintragungsvermerke in einem wesentlichen Punkt einander widersprechende Angaben enthalten oder so unklar sind, dass ihre Bedeutung auch bei zulässiger Auslegung nicht ermittelt werden kann (RGZ 113, 223, 231; 130, 64, 67; BayObLGZ 1987, 390, 393; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 53 Rn. 49). Eine solche Eintragung ist ohne materielle Wirkung und scheidet als Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb gemäß § 892 BGB aus (vgl. Senat, Urteile vom 30. Juni 1995 - V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 170 f.; vom 1. Oktober 2004 - V ZR 210/03, NJW-RR 2005, 10, 11). So liegt es bei der Eintragung der durch die Unterteilung vermeintlich entstandenen Wohneinheiten in dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs, weil diese - wie die Rechtsbeschwerde zutreffend hervorhebt - in einem unauflöslichen Widerspruch zu der in dem Grundbuch Bl. 2994 in Bezug genommenen Teilungserklärung vom 11. April 1994 steht.
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a) Die Rechtsverhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmen sich ungeachtet der Unterteilung ergänzend nach der Teilungserklärung vom 11. April 1994.
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aa) Auf diese wird in den neu angelegten Grundbüchern (Bl. 3634 und 3635) zwar nicht ausdrücklich Bezug genommen. Das ist aber auch nicht erforderlich, weil der (aufgeteilte) Bestand aus dem Grundbuch Bl. 2994 in die neuen Grundbücher übertragen worden ist. Die in den neuen Grundbüchern allein in Bezug genommene Unterteilungserklärung vom 13. Mai 2011 bezieht sich ausschließlich auf das unterteilte (frühere) Wohnungseigentum Nr. 2. Dementsprechend regelt auch der geänderte Aufteilungsplan nur die Unterteilung (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 76). Dagegen richten sich die Beziehungen zu dem weiteren Wohnungseigentümer, die Vereinbarungen und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum weiterhin nach der für die gesamte Anlage geltenden Teilungserklärung vom 11. April 1994. Aus dieser ergibt sich, welche Räume zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören und welche Vereinbarungen mit dinglicher Wirkung (§ 10 Abs. 3 WEG) getroffen worden sind (vgl. BayObLGZ 1998, 70, 73 f.; Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 2 Rn. 97; offen gelassen von Senat, Urteil vom 1. Oktober 2004 - V ZR 210/03, NJW-RR 2005, 10, 11).
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bb) Dagegen lässt sich nicht einwenden, dass nur der letzte Grundbuchstand für den gutgläubigen Erwerb maßgeblich sei (vgl. aber Röll, DNotZ 1993, 158, 162 f.; ähnlich Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 6 WEG Rn. 4b; ders., MittBayNot 1996, 344, 347). Denn der aktuelle Grundbuchinhalt im Verhältnis zu dem Beteiligten zu 1 als weiterem Wohnungseigentümer ergibt sich unverändert aus der Teilungserklärung vom 11. April 1994 (vgl. BayObLGZ 1998, 70, 73 f.; BayObLG, NJW-RR 1996, 721, 722; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2976a). Dies ist eine notwendige Folge des Umstands, dass die von einem einzelnen Wohnungseigentümer vorgenommene Unterteilung seines Wohnungseigentums nur für diese Einheit Geltung beanspruchen, nicht aber die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan insgesamt ändern oder außer Kraft setzen kann (vgl. BayObLG, DNotZ 1988, 316, 317). Die einseitige Befugnis zur Unterteilung besteht nur, wenn und soweit der Status der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt wird (vgl. Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 8 mwN).
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b) Die Teilungserklärung vom 11. April 1994 und die Unterteilungserklärung vom 13. Mai 2011 widersprechen sich inhaltlich, weil die Räume im Untergeschoss in ersterer als Keller- und in letzterer als Wohnräume ausgewiesen sind. Infolgedessen ist ein gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen; das Grundbuch ist nicht lediglich unrichtig, was zur Folge hätte, dass ein gutgläubiger Erwerb möglich und ggf. ein Amtswiderspruch einzutragen wäre.
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aa) Eine bloße Unrichtigkeit des Grundbuchs lässt sich nicht aus der Überlegung ableiten, dass der verlautbarte Rechtszustand zuträfe, wenn der Beteiligte zu 1 materiell-rechtlich seine Zustimmung erteilt hätte.
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(1) Richtig ist allerdings, dass das Fehlen einer erforderlichen grundbuchrechtlichen Bewilligung (§§ 19, 29 GBO) das Grundbuch für sich genommen allenfalls unrichtig werden lässt, nämlich dann, wenn die materielle Rechtslage unrichtig wiedergegeben ist; andernfalls ist das Grundbuch ungeachtet der fehlenden Bewilligung richtig (Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 19 Rn. 166; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 17, jeweils mwN). Daher ließe sich argumentieren, dass das Grundbuch nicht in sich widersprüchlich, sondern lediglich unrichtig ist, weil die fehlende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG formlos zustande gekommen sein könnte (vgl. zu Letzterem nur Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67).
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(2) Diese Sichtweise ließe jedoch außer Acht, dass die Unterteilung eines Wohnungseigentums mit geänderter Zweckbestimmung auf Dauer erfolgt. Die Änderung der Zweckbestimmung muss deshalb auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer wirken. Dies ist nur der Fall, wenn die betreffende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist und damit dingliche Wirkung hat (vgl. Senat, Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 11/77, BGHZ 73, 145, 148; BGH, Beschluss vom 13. September 2000 - V ZB 14/00, BGHZ 145, 133, 137). Eine außerhalb des Grundbuchs zustande gekommene Vereinbarung kann dagegen nicht taugliche Grundlage einer solchen Unterteilung sein. Weil sie nur zwischen den Beteiligten wirkt, würde das Grundbuch unrichtig, sobald ein Wohnungseigentümer aus dem Verband ausscheidet. Richtigerweise kann ein Erwerber nicht darauf vertrauen, dass die Räume Wohnzwecken dienen, wenn eine entsprechende Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nicht aus dem Grundbuch hervorgeht und deshalb ein Widerspruch zwischen Teilungs- und Unterteilungserklärung besteht.
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bb) Dass es sich um eine inhaltlich unzulässige Eintragung handelt, belegt zudem der unauflösliche Widerspruch zwischen den für die einzelnen Einheiten angelegten Grundbüchern, den ein gutgläubiger Erwerb nach sich zöge. Bei einer Unterteilung wird in den Grundbüchern der übrigen Sondereigentumseinheiten nämlich nur die Veränderung der Beschränkung des Miteigentums durch das aus der Unterteilung hervorgegangene Sondereigentum vermerkt (§ 7 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 3 Abs. 1 c) WGV; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2976; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 3 WGV Rn. 23). Die Unterteilungserklärung und der die Unterteilung betreffende Aufteilungsplan werden dort hingegen nicht in Bezug genommen, weil sie nur die unterteilte Einheit betreffen. Demzufolge wären die Räume nach dem Inhalt der für die übrigen Einheiten angelegten Grundbücher weiterhin Teileigentum, obwohl ein gutgläubiger Erwerb von Wohnungseigentum stattgefunden hätte.
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3. Die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung als Wohnungseigentum betrifft sämtliche Räume der Einheit Nr. 2a und erstreckt sich auf die gesamten im Zusammenhang mit der Unterteilung bewirkten Eintragungen (vgl. BayObLGZ 1995, 399, 404; 1998, 70, 74 f.; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 73). Die Unterteilung kann nicht mit der Maßgabe aufrechterhalten werden, dass das Wohnungseigentum Nr. 2a eine Teileigentumseinheit darstellt, weil eine inhaltlich unzulässige Eintragung nur durch Löschung, nicht aber durch Berichtigung oder Vervollständigung beseitigt werden kann (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 53 Rn. 59; Meikel/Streck, GBO, 10. Aufl., § 53 Rn. 137 jeweils mwN). Im Übrigen ist nicht anzunehmen, dass der Beteiligte zu 2 die Unterteilung auch mit diesem Ziel vorgenommen hätte. Weil sich die Eintragung des unterteilten Wohnungseigentums als unzulässig darstellt, ist auch die Eintragung der Beteiligten zu 3 ohne materielle Wirkung geblieben.
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IV.
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Die angefochtene Entscheidung kann danach keinen Bestand haben. Die Sache ist zur Endentscheidung reif (§ 78 Abs. 3 GBO, § 74 Abs. 6 Satz 1 FamFG). Da das Rechtsbeschwerdegericht die Unzulässigkeit der Eintragungen von Amts wegen beachten muss, ist es an das von dem Rechtsbeschwerdeführer verfolgte Rechtsschutzziel nicht gebunden (BayObLGZ 1998, 70, 72 f.; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 53 Rn. 56). Weil die Eintragungen inhaltlich unzulässig sind und sich ein gutgläubiger Erwerb hieran nicht anknüpfen kann, ist nicht - wie beantragt - ein Amtswiderspruch einzutragen. Vielmehr ist das Grundbuchamt anzuweisen, eine Löschung der im Zusammenhang mit der Unterteilung vorgenommenen Eintragungen von Amts wegen vorzunehmen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO). Der Sache nach muss die Unterteilung rückgängig gemacht werden; die Grundbücher Bl. 3634 und Bl. 3635 sind zu schließen und der (nicht unterteilte) Bestand in ein neu anzulegendes Grundbuchblatt zu überführen, das den Beteiligten zu 2 als Eigentümer ausweist (vgl. BayObLGZ 1995, 399, 404).
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V.
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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil das Verfahren gebühren- und auslagenfrei ist (§ 131 Abs. 3, 7 KostO) und die Anordnung einer Erstattung von außergerichtlichen Kosten nicht angezeigt erscheint (§ 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG). Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 1 KostO.
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Stresemann Czub Roth
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Brückner Kazele
(1) Verstößt die Verfügung über einen Gegenstand gegen ein gesetzliches Veräußerungsverbot, das nur den Schutz bestimmter Personen bezweckt, so ist sie nur diesen Personen gegenüber unwirksam. Der rechtsgeschäftlichen Verfügung steht eine Verfügung gleich, die im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung erfolgt.
(2) Die Vorschriften zugunsten derjenigen, welche Rechte von einem Nichtberechtigten herleiten, finden entsprechende Anwendung.
Ein Veräußerungsverbot, das von einem Gericht oder von einer anderen Behörde innerhalb ihrer Zuständigkeit erlassen wird, steht einem gesetzlichen Veräußerungsverbot der in § 135 bezeichneten Art gleich.
Verpflichtet sich jemand zur Veräußerung oder Belastung einer Sache, so erstreckt sich diese Verpflichtung im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Ist eine veräußerte Sache mit dem Recht eines Dritten belastet, so erlischt das Recht mit dem Erwerb des Eigentums. In dem Falle des § 929 Satz 2 gilt dies jedoch nur dann, wenn der Erwerber den Besitz von dem Veräußerer erlangt hatte. Erfolgt die Veräußerung nach § 929a oder § 930 oder war die nach § 931 veräußerte Sache nicht im mittelbaren Besitz des Veräußerers, so erlischt das Recht des Dritten erst dann, wenn der Erwerber auf Grund der Veräußerung den Besitz der Sache erlangt.
(2) Das Recht des Dritten erlischt nicht, wenn der Erwerber zu der nach Absatz 1 maßgebenden Zeit in Ansehung des Rechts nicht in gutem Glauben ist.
(3) Steht im Falle des § 931 das Recht dem dritten Besitzer zu, so erlischt es auch dem gutgläubigen Erwerber gegenüber nicht.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.
(2) Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.
(1) Ist eine Vereinbarung gemäß § 5 getroffen, so ist eine Verfügung des Erbbauberechtigten über das Erbbaurecht und ein Vertrag, durch den er sich zu einer solchen Verfügung verpflichtet, unwirksam, solange nicht der Grundstückseigentümer die erforderliche Zustimmung erteilt hat.
(2) Auf eine Vereinbarung, daß ein Zuwiderhandeln des Erbbauberechtigten gegen eine nach § 5 übernommene Beschränkung einen Heimfallanspruch begründen soll, kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen.
(1) Gegenstand des Nießbrauchs kann auch ein Recht sein.
(2) Auf den Nießbrauch an Rechten finden die Vorschriften über den Nießbrauch an Sachen entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 1069 bis 1084 ein anderes ergibt.
Der Nießbrauch ist nicht übertragbar. Die Ausübung des Nießbrauchs kann einem anderen überlassen werden.
(1) Gegenstand des Nießbrauchs kann auch ein Recht sein.
(2) Auf den Nießbrauch an Rechten finden die Vorschriften über den Nießbrauch an Sachen entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 1069 bis 1084 ein anderes ergibt.
(1) Steht ein Nießbrauch einer juristischen Person zu, so ist er nach Maßgabe der folgenden Vorschriften übertragbar:
- 1.
Geht das Vermögen der juristischen Person auf dem Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf einen anderen über, so geht auch der Nießbrauch auf den Rechtsnachfolger über, es sei denn, dass der Übergang ausdrücklich ausgeschlossen ist. - 2.
Wird sonst ein von einer juristischen Person betriebenes Unternehmen oder ein Teil eines solchen Unternehmens auf einen anderen übertragen, so kann auf den Erwerber auch ein Nießbrauch übertragen werden, sofern er den Zwecken des Unternehmens oder des Teils des Unternehmens zu dienen geeignet ist. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, wird durch eine Erklärung der zuständigen Landesbehörde festgestellt. Die Erklärung bindet die Gerichte und die Verwaltungsbehörden. Die Landesregierungen bestimmen durch Rechtsverordnung die zuständige Landesbehörde. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen.
(2) Einer juristischen Person steht eine rechtsfähige Personengesellschaft gleich.
(1) Das Gericht kann die Kosten des Verfahrens nach billigem Ermessen den Beteiligten ganz oder zum Teil auferlegen. Es kann auch anordnen, dass von der Erhebung der Kosten abzusehen ist. In Familiensachen ist stets über die Kosten zu entscheiden.
(2) Das Gericht soll die Kosten des Verfahrens ganz oder teilweise einem Beteiligten auferlegen, wenn
- 1.
der Beteiligte durch grobes Verschulden Anlass für das Verfahren gegeben hat; - 2.
der Antrag des Beteiligten von vornherein keine Aussicht auf Erfolg hatte und der Beteiligte dies erkennen musste; - 3.
der Beteiligte zu einer wesentlichen Tatsache schuldhaft unwahre Angaben gemacht hat; - 4.
der Beteiligte durch schuldhaftes Verletzen seiner Mitwirkungspflichten das Verfahren erheblich verzögert hat; - 5.
der Beteiligte einer richterlichen Anordnung zur Teilnahme an einem kostenfreien Informationsgespräch über Mediation oder über eine sonstige Möglichkeit der außergerichtlichen Konfliktbeilegung nach § 156 Absatz 1 Satz 3 oder einer richterlichen Anordnung zur Teilnahme an einer Beratung nach § 156 Absatz 1 Satz 4 nicht nachgekommen ist, sofern der Beteiligte dies nicht genügend entschuldigt hat.
(3) Einem minderjährigen Beteiligten können Kosten in Kindschaftssachen, die seine Person betreffen, nicht auferlegt werden.
(4) Einem Dritten können Kosten des Verfahrens nur auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft.
(5) Bundesrechtliche Vorschriften, die die Kostenpflicht abweichend regeln, bleiben unberührt.
(1) Soweit sich in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt und er auch sonst nicht feststeht, ist er nach billigem Ermessen zu bestimmen.
(2) Soweit sich in einer nichtvermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt, ist er unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beteiligten, nach billigem Ermessen zu bestimmen, jedoch nicht über 1 Million Euro.
(3) Bestehen in den Fällen der Absätze 1 und 2 keine genügenden Anhaltspunkte für eine Bestimmung des Werts, ist von einem Geschäftswert von 5 000 Euro auszugehen.
(4) Wenn sich die Gerichtsgebühren nach den für Notare geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Notare geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden. Wenn sich die Notargebühren nach den für Gerichte geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Gerichte geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden.