Baurecht: Planungsleistungen – Kostenschätzung hat bis zu 40 Prozent Toleranz

Die Berufung der Kläger vom 15.05.2016 gegen das am 07.04.2016 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 9. Zivilkammer des Landgerichts Kiel wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsrechtszuges.

Dieses und das angefochtene Urteil sind wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

I.

Die Kläger nehmen den beklagten Architekten auf Schadenersatz wegen Verletzung von Pflichten aus einem mündlichen Architektenvertrag in Anspruch.

Mit notariellem Vertrag vom 06.11.2010 (Anlage K 1) erwarben die Kläger von dem Voreigentümer (M B) das Erbbaugrundstück S Weg 10 in K zum Preis von 125.000,00 €. Das Erbbaurecht lief noch bis zum 31.12.2019. Es war ein jährlicher Erbbauzins von 300,00 € zu zahlen. Das Grundstück war mit einem im Jahr 1922 errichteten Gebäude bebaut, mit weiteren Anbauten aus den Jahren 1950 und 1972. Gemäß § 4 des notariellen Kaufvertrages war den Käufern bekannt, dass das Kaufgrundstück von älterer Bauart und sanierungsbedürftig war und insbesondere das Dach der Erneuerung bedurfte. Die Kläger beabsichtigten, das Haus mit einer Wohnfläche von ca. 175 m² wieder zu Wohnzwecken herzurichten und zu modernisieren. Am 08.01.2011 wies der beurkundende Notar (Notar B, K) die Kläger auf die fehlende Baugenehmigung hinsichtlich des Garagenanbaus hin. Aus den Untersuchungsberichten des Holzschutzsachverständigen H (R) vom 20.01.2011 und vom 31.3.2011 (Anlage B 3 der Beiakte 9 OH 33/12) war den Klägern bekannt, dass unter anderem der Holzfußboden im Erdgeschoss teilweise bereits gebrochen und vermorscht war und insoweit der Einbau eines neuen und gedämmten Fußbodens erforderlich war. Ihnen war auch bekannt, dass die Kellertreppe ebenfalls stark vermorscht war und der Flachdachanbau an mehreren Stellen Wasserflecken aufwies und sanierungsbedürftig war.

Der Beklagte wurde den Klägern Ende Januar 2011 vom S K empfohlen. In der Folgezeit beauftragten die Kläger den Beklagten mündlich mit der Planung und Durchführung einer Gebäudesanierung, wobei die Vereinbarung des von den Klägern behaupteten Ausbaustandards (Modernisierung) zwischen den Parteien streitig ist. Unstreitig teilten die Kläger dem Beklagten jedoch mit, nur 100.000,00 € an Eigen- und Fremdmitteln aufbringen zu können.

Nach mehrfachen Objektbesichtigungen erstellte der Beklagte am 18.04.2011 (Anlage K 3) eine „Kostenberechnung“, in der er die auszuführenden Maßnahmen auflistete und bepreiste. Er ermittelte Kosten in Höhe von insgesamt brutto 98.912,80 €, davon für Material und Fremdleistungen in Höhe von 74.874,80 € und für Eigenleistungen im Wert von 24.038,00 €. Die Kläger sind baufachliche Laien. Die Klägerin arbeitet als Dolmetscherin und der Kläger als Arzt in D.

Wegen des an der Grundstücksgrenze gelegenen und nur als Garage genehmigten Anbaus erstellte der Beklagte für die Kläger am 29.04.2011 einen entsprechenden Bauantrag (Anlage B 10). Der Beklagte entwarf auch eine entsprechende Nachbarzustimmung, weil der damalige Nachbar mit der Grenzbebauung einverstanden gewesen war. Aus prozesstaktischen Gründen wurde der Bauantrag jedoch nicht eingereicht und die Nachbarzustimmung nicht eingeholt, weil die Kläger zunächst insoweit den Voreigentümer auf Schadenersatz/Kaufpreisminderung in Anspruch nehmen wollten. Das entsprechende gerichtliche Verfahren ist inzwischen beendet und die Kläger haben - nach eigenen Angaben - ca. 15.000,00 € von dem Voreigentümer erhalten. Die Kläger haben das Objekt im September 2017 für ca. 80.000,00 € zu Eigentum erworben mit der Auflage, das Grundstück binnen drei Jahren zu bebauen. Sie planen dort derzeit einen Neubau.

Trotz fehlender Baugenehmigung und fehlender Finanzierungszusage der Bank (der Darlehensvertrag über 80.000,00 € wurde mit der X-Bank erst am 12.08.2011 geschlossen; Anlage K 13) begannen die Kläger bereits Mittel Juli 2011 mit den Rückbau- und Abbrucharbeiten. Der Beklagte vermittelte unter anderem seinen Sohn, den Zeugen B, sowie Freunde seines Sohnes für Hilfeleistungen der Kläger bei den Abbrucharbeiten. Zwischen den Parteien ist streitig, auf wessen Veranlassung und Initiative mit den Abbrucharbeiten begonnen worden war. Unstreitig dauerten die Abbrucharbeiten vom 20.07. bis 13.08.2011. Die Abbruchhelfer (B, K, H, S und F) wurden von der Klägerin jeweils in bar entlohnt (10 €/h). Insgesamt wendeten die Kläger für die vorgenannten Helfer ca. 5.000,00 bis 6.000,00 € in bar auf.

Nach Beendigung der Abbrucharbeiten stellte sich heraus, dass die von den Klägern gewünschten Baumaßnahmen nicht -jedenfalls nicht zu den von dem Beklagten im April 2011 geschätzten Kosten- realisiert werden konnten. Der Beklagte behauptet, die Klägerin habe immer weitere Wunschvorstellungen geäußert (u. a. Wärmeschutz, Dachbegrünung, Kamin und Schornstein, Estrich und Veluxfenster im Dachgeschoss). Nach Beendigung der Abbrucharbeiten will der Beklagte die Kläger mit undatiertem Schreiben (Anlage B 6) darauf hingewiesen haben, dass zunächst nur die „notwendigen Arbeiten“ ausgeführten werden könnten. Der Eigenleistungsanteil betrage ca. 1.500,00 bis 2.000,00 h, die durch eigene Hände Arbeit ohne Vergütung zu erbringen seien. Mit Schreiben vom 21.09.2011 (Anlage B 8) wies der Beklagte die Kläger auf nunmehr geschätzte Kosten für die Herrichtung des Objekts in Höhe von 126.150,00 € hin, bei entsprechenden Eigenleistungen im Wert von ca. 25.000,00 €. Außerdem forderte der Beklagte von den Klägern einen entsprechenden „Raumverzicht“, weil nur so der vorgegebene Finanzrahmen eingehalten werden könne. Ohne eine entsprechende Größenbeschränkung sei „der Erfolg der Maßnahme nicht gesichert“ (vgl. Anlage B 8).

Mit anwaltlichem Schreiben vom 11.10.2011 forderten die Kläger den Beklagten zur Förderung des Bauvorhabens auf. Die ergriffenen Baumaßnahmen sowie die weitere Ablaufplanung solle unverzüglich - spätestens bis zum 20.10.2011 - fortgesetzt werden, anderenfalls werde der Architektenvertrag fristlos gekündigt.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 25.10.2011 (Anlage K 6) erklärten die Kläger die fristlose Kündigung des Architektenvertrages. Mit weiterem Schreiben vom 31.01.2012 (Anlage K 7) beanspruchten sie die Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 125.000,00 €.

Am 30.03.2012 leiteten die Kläger ein selbständiges Beweisverfahren ein, welches bei dem Landgericht Kiel unter dem Aktenzeichen 9 OH XX/XX geführt wurde. In diesem Verfahren ging es um den Wert des Erbbaugrundstücks am 18.04.2011 und zum Bewertungsstichtag am 21.02.2013. Der Sachverständige Dipl.Betriebswirt B kam mit Gutachten vom 19.04.2013 zu dem Ergebnis, dass der Sachwert des Objekts am 18.04.2011 nur 109.000,00 € betrug und zum Stichtag am 21.02.2013 nur noch 1,00 €. Zum Wertermittlungsstichtag war das Gebäude nicht mehr bewohnbar und befand sich in einem „rohbauähnlichen“ Zustand. Die Wiederherstellungskosten hatte der Architekt Dipl.-Ing. M mit mindestens 110.000,00 € beziffert.

Die Kläger haben behauptet, dass schon die Kostenberechnung des Beklagten vom 18.04.2011 grob falsch gewesen sei, realistischerweise hätte sich bei ordnungsgemäßer Ermittlung der Kosten ein Betrag von 160.000,00 € ergeben. Für den geschätzten Betrag von 98.912,80 € sei die Renovierung und Modernisierung des Objekts nicht durchführbar gewesen. Die tatsächlich zu erwartenden Kosten für die vom Beklagten geplanten Umbaumaßnahmen hätten sich auf deutlich über 200.000,00 € belaufen. Auch der Wert der zu erbringenden Eigenleistungen seien zu hoch kalkuliert, dazu seien die Kläger nämlich gar nicht in der Lage gewesen. Nunmehr befinde sich das Objekt in einem vollkommen ruinierten und unverkäuflichem Zustand. Bei ordnungsgemäßer Kostenberechnung hätten sie keine Modernisierungmaßnahmen durchgeführt, sondern das Objekt zurückgegeben bzw. an einen Dritten weiter veräußert.

Die Kläger haben ferner behauptet, der Beklagte habe ohne ihre Zustimmung mit dem Rückbau und Abbruch des Objekts begonnen. Er habe seinen Sohn und dessen Freunde mit den Abbrucharbeiten beauftragt und sei regelmäßig vor Ort gewesen. Er habe die Abbrucharbeiten koordiniert und überwacht. Die Abbrucharbeiten seien über das hinausgegangen, was zur Durchführung der ursprünglich beabsichtigten Renovierung erforderlich gewesen sei. Der Versuch, das Projekt doch noch fortzusetzen, sei nur deshalb erfolgt, um den finanziellen Ruin abzuwenden. Der Beklagte habe jedenfalls seine Nebenpflichten aus dem Architektenvertrag verletzt, weil er während der Abbrucharbeiten nicht auf den Kostenrahmen geachtet und den übermäßigen Abbruch verursacht habe. Der Schaden bestehe zum einen aus der Wertdifferenz zwischen dem Wert des Erbbaugrundstücks am 18.04.2011 (109.000,00 €) und zum Bewertungsstichtag am 31.02.2013 (1,00 €). Mit dem nachgeschobenen Klagantrag zu 3. (Klagerweiterung gemäß Schriftsatz vom 15.,11.2015, Bl. 275 ff. der Akte) machen die Kläger Finanzierungskosten sowie Unterhaltskosten für das Erbbaugrundstück sowie nutzlos aufgewendete Entsorgungskosten für den Zeitraum von August 2011 bis 31.10.2015 in Höhe von insgesamt 20.674,78 € geltend. Die Kläger haben ferner behauptet, der Beklagte habe die Holzschutzgutachten des Sachverständigen H bereits im Januar 2011 erhalten.

Die Kläger haben beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 108.999,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (09.07.2013) zu zahlen;

2. festzustellen, dass der Beklagte ihnen alle weiteren Schäden, insbesondere Rückbau-, Abbruch- und Genehmigungskosten zu ersetzen hat, die ihnen aus den Pflichtverletzungen des Beklagten aus dem Architektenvertrag für das Bauvorhaben S Weg 10 in K entstanden sind und entstehen;

3. den Beklagten zu verurteilen, an sie weitere 20.674,78 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (09.12.2015) zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Ansicht vertreten, dass die Kostenberechnung vom 18.04.2011 unter Berücksichtigung der zulässigen Toleranzwerte von 30 % nicht fehlerhaft sei. Die in der Schätzung genannten Leistungen hätten mit den von ihm ermittelten Kostenaufwand tatsächlich erbracht werden können. Außerdem habe er die Kläger vor Beginn der Arbeiten darauf hingewiesen, dass die Schätzung unter dem Vorbehalt „unvorhersehbarer Kosten“ und einer nachträglichen Anpassung der tatsächlich herzurichtenden Räumlichkeiten an den vorgegebenen Finanzierungsrahmen standen. Den Beginn der Abbrucharbeiten hätten die Kläger in eigener Zuständigkeit und in eigener Verantwortung veranlasst und zwar gegen seinen ausdrücklichen Rat, weil zu diesem Zeitpunkt weder eine Genehmigung hinsichtlich der zu Wohnzwecken umgenutzten Garage noch eine Finanzierung gesichert war. Die Klägerin habe jedoch auf den Beginn der Abbrucharbeiten gedrängt und ihn gebeten, Personen zu benennen, welche ihr bei dem Abbruch behilflich sein können. Die Klägerin sei jeden Tag vor Ort gewesen und habe selbst die Abbrucharbeiten angeordnet und den Fortgang der Arbeiten begleitet. Er selbst sei lediglich von Zeit zu Zeit vor Ort gewesen und habe die Klägerin und ihre Helfer nur über das „wie“ der Abbrucharbeiten informiert. Die Schadenshöhe und die Kausalität seien nicht nachvollziehbar dargelegt. Bei der Ermittlung der Schadenshöhe seien die Sowiesokosten nicht zu berücksichtigen.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens (Gutachten des Architekten N vom 11.06.2015 mit mündlicher Ergänzung vom 27.08.2015) sowie durch Vernehmung der Zeugen B, K, K, S und H. Ferner ist die Akte des selbständigen Beweisverfahrens Landgericht Kiel (Az. 9 OH .../...) beigezogen und zum Gegenstand des Verfahrens gemacht worden. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf vorgenannten Gutachten sowie das Sitzungsprotokoll vom 27.08.2015 und 29.10.2015 Bezug genommen.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen im Übrigen wird auf das angefochtene Urteil nebst darin enthaltener Verweisungen Bezug genommen.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht die Klage in vollem Umfang abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass es offen bleiben könne, ob die Kostenberechnung des Beklagten vom 18.04.2011 falsch gewesen sei. Jedenfalls sei nicht nachgewiesen, dass bei einer richtigen Kostenschätzung die Kläger von den Baumaßnahmen abgesehen und dass Erbbaugrundstück zurückgegeben oder weiter veräußert hätten. Die Kläger seien insoweit beweisfällig geblieben. Außerdem spreche ihr tatsächliches Verhalten gegen einen entsprechenden Veräußerungswillen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Landgericht davon überzeugt, dass die Abbruch- und Demontagearbeiten allein von der Klägerin veranlasst wurden. Im Übrigen habe - so das Landgericht - für den Beklagten keine vertragliche Verpflichtung bestanden, den Umfang der Abbrucharbeiten zu bestimmen und/oder zu beaufsichtigen. Wegen der weiteren Begründung wird auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung.

Sie sind der Ansicht, der Beklagte habe bei den Abbrucharbeiten seine Sachwalterpflichten (Nebenpflichten) als Architekt verletzt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe nämlich fest, dass der Beklagte während der Abbrucharbeiten mindestens einmal in der Woche auf der Baustelle gewesen sei. Unstreitig habe der Beklagte auch die Hilfspersonen der Klägerin zugeführt. Der Beklagte sei dafür verantwortlich gewesen, die Eigenleistungen der Kläger und ihrer Helfer zu beaufsichtigen. Hinsichtlich der fehlerhaften Kostenermittlung vom 18.04.2011 sei zu berücksichtigen, dass den Klägern unstreitig höchstens 100.000,00 € zur Durchführung der geplanten Baumaßnahme zur Verfügung standen. Wenn sie gewusst hätten, dass für die Modernisierung mindestens 200.000,00 € (incl. Eigenleistung) erforderlich gewesen wären, hätten sie „vernünftigerweise“ von der Baumaßnahme Abstand genommen. Im Übrigen sei die Kostenermittlung auch deshalb falsch, weil sie die erforderlichen Kosten für die Legalisierung des Garagenanbaus sowie die Kosten zur Erfüllung der EnEV und die Mehrkosten für die schwierige Zuwegung (kein Einsatz von schweren Maschinen über 1.5 t) nicht berücksichtigt.

Die Kläger beantragen,

das angefochtene Urteil des Landgerichts Kiel vom 07.04.2016 zu ändern und

1. den Beklagten zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 108.999,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.07.2013 zu zahlen,

2. festzustellen, dass der Beklagte ihnen allen weiteren Schaden, insbesondere Rückbau-, Abbruch- und Genehmigungskosten zu ersetzen hat, die diesen aus den Pflichtverletzungen des Beklagten aus dem Architektenvertrag für das Bauvorhaben S Weg 10 in K entstanden sind und entstehen,

3. den Beklagten zu verurteilen, an sie weitere 20.674,78 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 09.12.2015 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Ansicht, die Kostenermittlung vom 18.04.2011 sei weder fehlerhaft noch für den geltend gemachten Schaden kausal geworden. Die Gutachten des Holzschutzsachverständigen H vom 20.01.2011, 31.03.2011 und 31.05.2011 (Anlage B 9) habe er erst am 09.08.2011 mit Schreiben von Herrn Rechtsanwalt L vom 02.08.2011 erhalten. Die Abbrucharbeiten habe die Klägerin eigenverantwortlich mit ihren Gehilfen initiiert und durchgeführt. Er sei nur wenige Male auf der Baustelle gewesen und habe dann nur gezeigt, „wie“ man etwas macht. Mit der Bauüberwachung oder Planung der Abbrucharbeiten sei er nicht beauftragt gewesen. Durch die Beschäftigung und Bezahlung ihrer Helfer hätten die Kläger gegen das SchwarzarbG verstoßen. Der Klägerin stünden damit weder vertragliche Erfüllungsansprüche noch Schadenersatz oder Gewährleistungsansprüche zu. Der Beklagte habe die Klägerin mehrfach auf die ordnungsgemäße Anmeldung ihrer Helfer bei der Sozialversicherung hingewiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Der Senat hat ergänzend Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens sowie durch Vernehmung des Zeugen W. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt des Gutachtens Dipl.-Ing. Architekt H vom 25.09.2017 sowie die mündlichen Ergänzungen vom 06.03.2018 und auf den Inhalt des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 06.03.2018.

II.

Die Berufung der Kläger ist zulässig, aber in der Sache unbegründet.

Den Klägern steht gemäß §§ 634 Nr. 4, 636, 280 BGB kein Anspruch auf Schadenersatz gegen den Beklagten zu. Hinsichtlich des Vorwurfs der Bausummenüberschreitung im Hinblick auf die „Kostenberechnung“ vom 18.04.2011 haben die Kläger keine Pflichtverletzung aus dem Architektenvertrag nachgewiesen, im Übrigen mangelt es insoweit auch an dem Nachweis der erforderlichen Kausalität für den geltend gemachten Schaden. Im Hinblick auf die geltend gemachte Nebenpflichtverletzung wegen des Vorwurfs „übermäßige, unkoordinierte Abbrucharbeiten“ kann im Ergebnis eine Pflichtverletzung offen bleiben, weil es insoweit jedenfalls an der Darlegung der Kausalität und eines entsprechenden Schadens mangelt. Auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

1. Fehlerhafte „Kostenberechnung“ vom 18.04.2011

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme (Gutachten des Sachverständigen H) steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die Kostenschätzung des Beklagten - jedenfalls unter Berücksichtigung des zulässigen Toleranzrahmens - nicht fehlerhaft gewesen ist. Ein Schadenersatzanspruch wegen behaupteter Fehler im Zusammenhang mit der Ermittlung von Baukosten kann gegen den Architekten nur unter folgenden Voraussetzungen geltend gemacht werden: Fehler des Architekten unter Berücksichtigung eines entsprechenden Toleranzrahmens, Darlegung von Ursächlichkeit und konkretem Schaden, Verschulden des Architekten unter Berücksichtigung eines etwaigen Mitverschuldens des Bauherrn (vgl. Locher/Koeble/Frik, HOAI, 12. Auflage 2014, Einleitung Rn. 165 ff.).

Der Senat geht - in Übereinstimmung mit dem Landgericht (vergl. S. 2 des angefochtenen Urteils, unstreitiger Tatbestand) - davon aus, dass der Beklagte mündlich lediglich mit der Erbringung der Leistungsphasen 1 (Grundlagenermittlung) und 2 (Vorplanung) gemäß § 33 HOAI 2009 (§ 34 Abs. 3 HOAI 2013 n. F.) beauftragt worden ist. Bei der „Kostenberechnung“ vom 18.04.2011 handelte es sich deshalb unter Berücksichtigung der besonderen Umstände (Altbau Baujahr 1922, teilweise nicht zu Wohnzwecken genehmigt; fehlende Entwurfsplanung; fehlende Konkretisierung des Ausbaustandards) nur um eine erste „Grobkostenschätzung“. Das gilt auch für die Wertbestimmung hinsichtlich der zu erbringenden Eigenleistungen der Kläger, zumal sich die Parteien erst wenige Wochen (durch Vermittlung des S K) kannten.

Generell können zwar auch Fehler in der Grobkostenschätzung in einem frühen Stadium Schadenersatzansprüche auslösen, dies gilt jedoch dann nicht, wenn zum einen der genaue Ausbaustandard zwischen den Parteien nicht klar vereinbart worden ist und/oder der zulässige Toleranzrahmen eingehalten wurde (vgl. Locher/Koeble/Frik - Koeble, a.a.O., Einleitung Rn. 166, 170).

Den Klägern ist der Nachweis nicht gelungen, dass der Beklagte die Kosten am 18.04.2011 (Anlage K 3; rd. 99.000,00 €) falsch ermittelt hat. Dazu hätten die Kläger im Einzelnen vortragen müssen, welchen Ausbaustandard die Parteien vereinbart haben. Die Kläger hätten darzulegen gehabt, dass unter Abzug der verteuernden Änderungs- und Sonderwünsche, von zusätzlichen Leistungen sowie von unvorhergesehenen Kosten die Kostenermittlung des Beklagten unrealistisch war (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 14.06.2006, BauR 2008, 851 - 855, juris Rn. 62 m. w. N.). Der mündliche Architektenvertrag enthielt keine Bestimmungen zum Ausbaustandard. Es wäre jedoch Sache der Kläger gewesen, darzulegen und ggf. zu beweisen, welcher Ausbaustandard denn zwischen den Parteien tatsächlich vereinbart war. Der Senat hat seiner Bewertung deshalb lediglich den Mindeststandard „Herstellung für ordnungsgemäßes Wohnen“ (im Unterschied zur Modernisierung nach neuesten Bauvorschriften) zugrunde gelegt. Dabei folgt der Senat der Definition des Sachverständigen H zu dem v.g. Mindeststandard (vgl. Gutachten H vom 25.09.2017, S. 13):

- Es dürfen keine die Gesundheit und Sicherheit gefährdenden Sachverhalte vorliegen.

- Die Standsicherheit und der erforderliche Brandschutz müssen in allen Bereichen voll gegeben sein.

- Die Wohnverhältnisse sind hygienisch einwandfrei.

- Bestehende Gesetze und Verordnungen werden eingehalten.

Außerdem steht dem Architekten bei der Kostenschätzung ein Toleranzrahmen zur Verfügung. Ein solcher Toleranzrahmen kann zwar nicht generell festgelegt werden, bei der vorgezogenen Grobkostenschätzung dürfte der Toleranzrahmen aber im Bereich von 30 bis 40 % liegen (vgl. Locher u. a. - Koebler, Einleitung, Rn. 170; OLG Koblenz, Urteil vom 14.06.2006, a. a. O., juris Rn. 60). Der Sachverständige H hat in seinen Gutachten vom 25.09.2017 und 6.03.2018 nachvollziehbar ausgeführt, dass unter Zugrundelegung des vorgenannten Mindeststandards (“Ordnungsgemäßes Wohnen“) Anfang April 2011 Kosten in Höhe von rd. 110.000,00 € brutto (101.164,63 € gemäß S. 32 des Gutachtens vom 25.09.2017 + weitere knapp 9.000,00 € für die von dem Beklagten eingepreisten Zusatzleistungen wie Estricharbeiten, Fliesen, kontrollierte Be- und Entlüftung und Blower-door-Test) zu kalkulieren gewesen wären. Damit ist der für eine Grobkostenschätzung zugrunde liegende Toleranzrahmen von 30 bis 40 % eingehalten. Eine fehlerhafte Kostenermittlung liegt mithin nicht vor.

Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass dem Beklagten der den Klägern vor Beginn der Bauarbeiten zur Verfügung stehende Finanzrahmen (100.000,00 € an Eigen- und Fremdmitteln) bekannt war. Eine Kostenschätzung des Architekten ist - jedenfalls in einem solch frühen Stadium bei einem Altbau - keine Festpreisgarantie. Das Risiko, dass die tatsächlichen Kosten auch höher liegen konnten, ist einer Kostenschätzung immanent und kann grundsätzlich nicht vom Bauherrn auf den Architekten abgewälzt werden. Eine Bausummengarantie hat der Beklagte nicht abgegeben, dies wird auch nicht behauptet.

Schließlich waren den Klägern bereits vor der Kostenschätzung des Beklagten weitere mit dem Bauvorhaben verbundene Risiken bekannt. So waren sie bereits mit Schreiben des Notars B vom 08.01.2011 darüber informiert worden, dass der Garagenanbau wegen fehlender Baugenehmigung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Außerdem hatten die Kläger unstreitig Kenntnis von den Gutachten des Holzschutzsachverständigen H (R) vom 20.01.2011 und 31.03.2011 (Anlagen B 3 der Beiakte LG Kiel 9 OH .../...). Aus den vorgenannten Untersuchungsberichten geht hervor, dass jedenfalls die Holzfußböden im Erdgeschoss teilweise erhebliche Schäden aufwiesen und der Flachdachanbau zum Teil mit Schimmelpilz befallen war. Die Kläger wussten bereits zum Zeitpunkt der Kostenschätzung, dass der Einbau eines neuen und gedämmten Fußbodens sowie eine Erneuerung der Dachschalung beim Flachdachanbau erforderlich war und dass alle Wandputzflächen, die mit Schimmelpilz befallen waren, saniert werden mussten.

Ob dem Beklagten die vorgenannten Erkenntnisse aus den Gutachten H bereits zum Zeitpunkt der Kostenschätzung am 18.04.2011 bekannt waren, steht hingegen zur Überzeugung des Senats nicht fest. Die Behauptung der Kläger, der Beklagte habe die vorgenannten Gutachten H jeweils „zeitnah“ erhalten, ist nicht bewiesen. Der Zeuge W konnte sich lediglich daran erinnern, dass bei einem ersten Treffen „Mitte April 2011“ vor Ort ein Gutachten übergeben worden sei. Ob es sich dabei um das/die vorgenannten Gutachten H handelte, konnte er nicht mehr sagen. Lediglich auf konkreten Vorhalt des Untersuchungsberichts vom 20.01.2011 (Beiakte 9 OH .../... Landgericht Kiel, Bl. 118) meinte er, sich daran erinnern zu können. Dies genügt nicht, um zur Überzeugung des Senats nachzuweisen, dass dem Beklagten zum Zeitpunkt der Kostenschätzung am 18.04.2011 auch tatsächlich die Erkenntnisse aus den vorgenannten Gutachten H zur Verfügung standen. Die Angaben des Zeugen W waren zu vage, als dass darauf die erforderliche Überzeugung des Senats gestützt werden kann. Der Beklagte hat vorgetragen, er habe die vorgenannten Untersuchungsberichte H erst am 9.08.2011 - mithin knapp vier Monate nach seiner „Kostenberechnung“ - zur Kenntnis erhalten.

Im Übrigen steht - selbst bei unterstellter fehlerhafter Kostenberechnung - die von den Klägern zu beweisende Ursächlichkeit nicht fest. Insoweit wird Bezug genommen auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf S. 9 bis 11 des angefochtenen Urteils. Es ist nämlich nicht bewiesen, dass die Kläger im Falle einer wesentlichen Überschreitung der Kostenschätzung des Architekten das von ihnen erworbene Erbbaugrundstück zurückgegeben oder an Dritte weiter veräußert hätten.

Die Kläger haben zwar mit Schriftsatz vom 29.10.2015 (Bl. 287 GA) vorgetragen, das für den Fall eine andere Kaufinteressentin, die Zeugin Y (die bei dem klägerischen Erwerb zunächst überboten worden war), zur Verfügung gestanden hätte. Dieser Vortrag reicht jedoch nicht aus, um bei den Klägern den für die Kausalität erforderlichen Rückgabe-/Weiterveräußerungswillen festzustellen. Vielmehr spricht das gesamte tatsächliche Verhalten der Kläger dagegen. Vor dem Hintergrund der geringen Restlaufzeit des Erbbaurechts (bis 31.12.2019) und der noch sehr unpräzisen ersten Kostenberechnung in einem frühen Stadium (Mitte April 2011) erscheint es nämlich eher wahrscheinlich, dass die Kläger alternativ gleichwohl mit der Sanierung begonnen und ggf. den Sanierungsumfang auf das Nötigste beschränkt und/oder die Maßnahmen zeitlich gestreckt hätten. Schließlich haben die Kläger bereits Mitte Juli 2011 ohne detaillierte Entwurfsplanung mit den Abbrucharbeiten begonnen, ohne dass eine konkrete Finanzierungszusage ihrer Bank vorlag. Trotz des ausdrücklichen Hinweises des Beklagten lag bei Beginn der Abbrucharbeiten keine gültige Baugenehmigung für den zu Wohnzwecken umgenutzten Garagenanbau vor. Selbst nach dem Hinweis des Beklagten vom 21.09.2011 (Anlage B 8), dass sich die Sanierungskosten auf mindestens 126.000,00 € erhöhen würden, haben die Kläger keinen Abstand von dem Bauvorhaben genommen. Sie haben vielmehr weitere finanzielle Mittel in Aussicht gestellt (weitere 10.000,00 € Eigenkapital + 10.000,00 € aus dem Freundeskreis) und den Beklagten mit Schreiben vom 11.10.2011 (Anlage K 5) zur Fortsetzung seiner Architektenarbeit (u. a. Bauzeitenplan) aufgefordert und den weiteren Baufortschritt angemahnt. Die Kläger haben das Objekt unstreitig auch nicht an den Voreigentümer zurückgegeben. Schließlich haben die Kläger - nach eigenem Vortrag - das Objekt tatsächlich im September 2017 sogar zu Eigentum erworben. Angesichts der zur Verfügung stehenden Handlungsalternativen ist daher die Kausalität einer etwaigen fehlerhaften Kostenschätzung für den geltend gemachten Schaden nicht nachgewiesen.

2. Nebenpflichtverletzung wegen „übermäßiger und unkoordinierter Abbrucharbeiten“

Nach Aktenlage führten die Kläger in der Zeit vom 20.07. bis 13.08.2011 (Bl. 235 der Akte) Rückbau- und Abbrucharbeiten am Objekt in Eigenleistung durch. Auf (teilweise) Vermittlung des Beklagten bedienten sie sich dabei ungelernter „Bauhelfer“, darunter Studenten, Auszubildende und Schüler. Unstreitig wurden die Kläger bei den Abbrucharbeiten maßgeblich unterstützt von dem Sohn des Beklagten, dem damaligen Bauingenieurstudenten B. Dieser hatte seine Freunde F, S, H und K zur Unterstützung der Kläger bei den Abbrucharbeiten vermittelt. Im Auftrag der Kläger haben die v.g. Helfer bei den Abrissarbeiten in unterschiedlichem Umfang geholfen und sind dafür von der Klägerin jeweils in bar (10,00 €/h) entlohnt worden. Daneben haben auch der Sohn der Klägerin sowie der Zeuge K zeitweise bei den Aufräum-/Abbrucharbeiten geholfen. Nach dem Ergebnis der persönlichen Anhörung der Kläger im Termin vom 06.03.2018 ist davon auszugehen, dass für die vorgenannten Bauhelfer weder Sozialversicherungsabgaben geleistet noch eine Anmeldung bei der zuständigen Bauberufsgenossenschaft vorgenommen worden ist. Ob dies - wie die Kläger behaupten - mit Willen und Kenntnis des Beklagten erfolgt ist, ist für die Entscheidung im Ergebnis unerheblich.

Unstreitig treffen den Architekten im Zuge der Bauüberwachung auch Sachverwalterpflichten in Form von Aufklärungs-, Hinweis-, Beratungs- und Informationspflichten. Nach den Feststellungen des Sachverständigen H steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die tatsächlich getätigten Abbrucharbeiten nicht fachgerecht erfolgt sind. Es ist „planlos in die Statik des Gebäudes eingegriffen“ worden. Die getätigten Maßnahmen haben die Standsicherheit in erheblichem Maße gefährdet. Außerdem werden derartige Abbrucharbeiten üblicherweise in Etappen durchgeführt (vgl. S. 20 des Gutachtens Heinrich vom 25.09.2017).

Es steht nicht zur Überzeugung des Senats fest, dass der Beklagte eigenmächtig die Abbrucharbeiten veranlasst und die Bauhelfer in seinem Auftrag vor Ort tätig gewesen sind. Es ist weder dargelegt noch nachgewiesen, dass der Beklagte auch mit der Leistungsphase 8 (Bauüberwachung) nach § 33 HOAI 2009 (a. F.) beauftragt worden ist. Ausweislich Ziffer 7.3 der „Kostenberechnung“ vom 18.04.2011 dürfte deshalb lediglich die „Betreuung der Eigenleistung“ geschuldet gewesen sein.

Es steht auch nicht fest, dass der Beklagte den Umfang der Abbrucharbeiten bestimmt hat. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Bauhelfer im Auftrag der Kläger tätig geworden sind und der Umfang der Abbrucharbeiten maßgeblich von den Wünschen der Klägerin geleitet worden ist. Mängel in der Beweiswürdigung des Landgerichts sind gemäß § 286 ZPO nicht erkennbar. Der Grundsatz der freien Beweiswürdigung berechtigt das Gericht, die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten, wobei der Richter lediglich an die Denk- und Naturgesetze sowie sonstigen Erfahrungssätze gebunden ist (Zöller-Greger, ZPO, 32. Auflage, § 286 Rn. 13 und 13 b). Infolge der Neuregelung in § 529 ZPO steht die Wiederholung der Beweisaufnahme außerdem nicht mehr im reinen Ermessen des Gerichts. Sie ist im Sinne eines gebundenen Ermessens vielmehr nur dann zulässig, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen begründen und eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzlichen Feststellungen keinen Bestand mehr haben werden, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt (Zöller-Hessler, ZPO, a. a. O. § 529 Rn. 3 und 4). Solche konkreten Anhaltspunkte werden mit der Berufung jedoch nicht vorgetragen. Die Kläger setzen ihre eigene Beweiswürdigung lediglich anstelle derjenigen des Gerichts. Eine Wiederholung der Beweisaufnahme ist deshalb nicht angezeigt. Der Zeuge B hat glaubhaft bekundet, dass der Beklagte in der Abbruchphase nicht permanent, sondern durchschnittlich nur einmal pro Woche auf der Baustelle war. Dabei sei es nicht um den Umfang der Abbrucharbeiten, sondern nur um das „wie“ der Arbeiten gegangen sei. Im Gegensatz dazu soll - so der Zeuge - die Klägerin während der Abbruchphase stets vor Ort gewesen sein und zusammen mit dem Zeugen überlegt haben, welche Abbrucharbeiten als nächstes vorgenommen werden sollten.

Neben Warn- und Informationspflichten obliegen dem Architekten im Grundsatz auch Hinweispflichten bei hoher Überschreitung des Kostenrahmens (vgl. BGH, NJW-RR 1997, 850, 852). Dieser Grundsatz erfährt jedoch Einschränkungen. So ist z. B. keine Warnpflicht gegeben, wenn sich die Verteuerung aus den Gesamtumständen ohne Weiteres aus Zusatzaufträgen des Bauherrn ergibt und dies für den Bauherrn auch ohne Weiteres einsehbar war (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 14.06.2006, a. a. O., juris, Rn. 73 m. w. N.). Den Klägern waren die mit dem Sanierungsvorhaben verbundenen und nur schwer kalkulierbaren Risiken (u. a. teilweise fehlende Baugenehmigung, marode Fußböden und Dächer) bekannt.

Letztlich kann insoweit die Verletzung entsprechender Nebenpflichten (Überwachungspflicht wegen nicht fachgerechtem Abbruch; Hinweispflicht bei hoher Überschreitung des Kostenrahmens) auch offen bleiben, denn es fehlt jedenfalls an der Ursächlichkeit der (unterstellten) Pflichtverletzung für den geltend gemachten Schaden. Die Kläger machen hier im Wesentlichen den Differenzschaden zwischen dem Wert des Objekts im April 2011 und zum Bewertungsstichtag am 21.02.2013 in Höhe von knapp 109.000,00 € (gemäß Gutachten Dipl.-Betriebswirt B vom 19.04.2013) und daneben „frustrierte Aufwendungen“ (u. a. Versicherungsbeiträge und Darlehenszinsen) für das Objekt geltend. Die Kläger haben nicht konkret dargelegt, wie sie sich verhalten hätten, wenn sie - während der Abbruchphase von Mitte Juli bis Mitte August 2011 - über den übermäßigen und nicht fachgerechten Abbruch des Objekts informiert gewesen wären. Hierzu hätte es der Darlegung eines hypothetischen Ablaufs bedurft, in welchem die dann getroffenen Entscheidungen der Kläger zur Gestaltung des Bauvorhabens bei rechtzeitiger Information darzustellen gewesen wären (BGH BauR 1997, 994, 997). Dabei verbietet sich jede typisierende Betrachtungsweise, wonach etwa davon auszugehen wäre, dass sich bei geschuldeter Aufklärung der Bauherr sachgerecht verhalten hätte (BGH, a. a. O.; OLG Koblenz, Urteil vom 14.06.2006, a. a. O., juris Rn. 77). Zu Recht hat das Landgericht die Parteien deshalb bereits im Termin am 29.10.2015 (Bl. 268 GA) darauf hingewiesen, dass im Fall einer entsprechenden Hinweis- und Überwachungspflichtverletzung - der Schaden nur in den Mehrkosten für den Wiederaufbau der zu viel bzw. fehlerhaft abgebrochenen Bereiche liegen dürfte. Insoweit haben die Kläger weder dargelegt, in welcher Hinsicht und in welchem Umfang der Beklagte bei dem nicht fachgerechten Abbruch Pflichten verletzt haben soll, noch wann genau er die Kläger auf eine wesentliche Überschreitung des Kostenrahmens hätte hinweisen müssen. Hinsichtlich des zuletzt genannten Punktes hat der Beklagte die Kläger unstreitig mit Schreiben vom 21.09.2011 (Anlage B 8) auf die Überschreitung der zunächst berechneten Baukosten (nunmehr mindestens 126.000,00 €) hingewiesen. Der Beklagte hat ausgeführt, dass ohne einen entsprechenden „Raumverzicht“ der Erfolg der begonnenen Baumaßnahme nicht mehr gesichert sei (Anlage B 8). Gleichwohl haben die Kläger von dem Beklagten nicht den (teilweisen) Rückbau der „übermäßigen Abbrucharbeiten“ gefordert, sondern in ungekürztem Umfang an ihrem Renovierungskonzept festgehalten. Die Höhe eines etwaigen Rückbauschadens ist ebenfalls nicht dargelegt. Es fehlt insoweit auch an entsprechenden Anknüpfungstatsachen für eine Kostenschätzung nach § 287 ZPO.

Darüber hinaus wäre ohnehin ein entsprechendes Mitverschulden der Kläger gemäß § 254 Abs 2 BGB (Schadensminderungspflicht) zu berücksichtigen gewesen. Zwar haben die Kläger ausweislich Anlage K 24 (Rechnung der Fa. R vom 03.11.2011 über 600,00 €; gezahlt in bar am 05.12.2011) dargelegt, 600,00 € für „Winterschutzmaßnahmen“ verauslagt zu haben. Nach den Feststelllungen des Sachverständigen B vom 19.04.2013 befand sich das Objekt aber bereits zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung am 21.02.2013 insgesamt in einem „nicht mehr bewohnbaren, rohbauähnlichem Zustand“ (S. 15 des Wertermittlungsgutachtens vom 19.04.2013, Beiakte Landgericht Kiel 9 OH .../...). Schließlich hat der Sachverständige H beim Ortstermin am 12.09.2017 festgestellt, dass der jetzige Zustand des Gebäudes nur als „katastrophal“ bezeichnet werden kann. Dieser Endzustand kann auch durch Leerstand und etwaige Witterungseinflüsse entstanden sein (vgl. S. 12 des Gutachtens H vom 25.09.2017). Insoweit ist zumindest zweifelhaft, ob die Kläger die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz eingehalten haben.

Nach dem Ergebnis der persönlichen Anhörung der Kläger im Termin am 06.03.2018 steht zur Überzeugung des Senats ferner fest, dass die Kläger durch die Beschäftigung der Bauhelfer während der Abbruchphase (20.07 bis 13.08.2011) gegen § 1 Abs. 2 Nr. 1 SchwarzArbG verstoßen haben. Sie haben nicht die sozialversicherungsrechtlichen Melde-, Beitrags- und Aufzeichnungspflichten eingehalten. Vielmehr haben sie die Bauhelfer mit 10,00 €/h in bar entlohnt und ohne die erforderlichen Meldungen an die Bauberufsgenossenschaft und Abführung der erforderlichen Beiträge an die Sozialversicherung beschäftigt. Dies hat zur Folge, dass die jeweiligen Dienstverträge mit den Bauhelfern wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 1, SchwarzArbG nach § 134 BGB nichtig sind. Gegen die Bauhelfer bestanden weder vertragliche Erfüllungs- noch Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche (vgl. OLG Schleswig, Urteil vom 16.08.2013, 1 U 24/13, SchlHA 2014, 56 - 58; BGH Urteil vom 10.04.2014, VII ZR 241/13, NJW 2014, 1805 - 1807). Der Schwarzarbeiter und derjenige, der Schwarzarbeiter beschäftigt, verdienen nach dem Zweck des SchwarzArbG keinen Schutz. Unterstellt, der Beklagte habe von der illegalen Beschäftigung der Bauhelfer nichts gewusst, könnte es gemäß § 242 BGB eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn die Kläger nunmehr Gewährleistungs-/Schadensersatzansprüche gegen den insoweit gutgläubigen, baubegleitenden Architekten geltend machen. Dies wäre wohl mit dem generalpräventiven Zweck des Schwarzarbeitsverbots nicht vereinbar.

3. Feststellungsantrag und Ersatz „frustrierter Aufwendungen“

Mangels Pflichtverletzungen und Kausalität fehlt es auch an dem erforderlichen Feststellungsinteresse nach § 256 ZPO. Gleiches gilt - mangels Anspruchsgrundlage - auch für die mit der Klagerweiterung vom 25.11.2015 (Bl. 275 ff. GA) geltend gemachten weiteren Schäden von 20.674,78 €.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Sache hat ihren Schwerpunkt in tatsächlichen Fragen.