Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 04. Apr. 2017 - 3 K 58/16

bei uns veröffentlicht am04.04.2017

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

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Der Antragsteller begehrt, den Bebauungsplan Nr. 1 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin für ungültig zu erklären.

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Er ist (Mit-)Eigentümer des im Plangebiet gelegenen Grundstücks H. und erhielt 1994 eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus. Beantragt war eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung, nach den Plänen waren u.a. im Erdgeschoss ein „Büro“ und im Dachgeschoss u.a. „Gäste“, „Hobbyraum“ vorgesehen. Er bewohnt mit seiner Frau eine Wohnung im Erdgeschoss und vermietet drei weitere Wohnungen des Gebäudes an Feriengäste. Der Landrat des Landkreises Vorpommern-Rügen untersagte ihm Mitte 2013 die Nutzung des Gebäudes zu Ferienwohnzwecken, im Klageverfahren beim VG Greifswald einigten sie sich mit Verweis auf das hiesige Verfahren und einen Umnutzungsantrag (5 A 1100/14). Hinsichtlich letzterem ruht das Widerspruchsverfahren gegen die Mitte 2014 ausgesprochenen Versagung der vom ihm beantragten Umnutzung.

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Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss 2013 die Aufstellung des streitgegenständlichen Bebauungsplanes. Das Plangebiet war bereits zuvor vollständig bebaut. Als Planungsziel ist angegeben, der Bereich der Eigenheimsiedlung am D. stelle sich als Wohngebiet mit vorwiegend Einfamilienhäusern dar, wobei derzeit die Entwicklung zum Feriengebiet zu verzeichnen sei, indem die Wohnnutzung zunehmend durch Ferienwohnungen ergänzt bzw. ersetzt werde. Der Bereich sei nach § 34 BauGB bebaubar. Es werde eine strikte Begrenzung der Festsetzungen auf die Art der baulichen Nutzung verbunden mit einer Begrenzung der Anzahl von zwei Wohneinheiten vorgeschlagen. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme könnten präzisiert werden. Nutzungen, die aufgrund einer gültigen Baugenehmigung ausgeübt würden, hätten Bestand.

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Im Juli/ August 2014 wurde der Bebauungsplanentwurf mit der Nutzungsausweisung als Sondergebiet „Wohnen mit Beherbergung“ bekanntgemacht.

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Der Antragsteller rügte zusammengefasst die Bestandsaufnahme, seit mehr als 20 Jahren gebe es die Ferienvermietung im Plangebiet. Nicht berücksichtigt sei, dass er dort seit Jahren einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes führe. Ihm sei eine Baugenehmigung für das Anbringen einer Werbeanlage an dem Gebäude erteilt und 2004 eine gaststättenrechtliche Erlaubnis zum Betreiben eines Beherbergungsbetriebes erteilt worden. Der Bebauungsplan sei abwägungsfehlerhaft, die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung gehe von falschen Tatsachen aus. Die Antragsgegnerin habe jahrelang die Entwicklung des Plangebiets zu einer Gemengelage zwischen Wohnen und Fremdenbeherbergung ausdrücklich gefördert, ihr Einvernehmen erteilt und seit Jahren Kurtaxe für die Vermietung erhoben. Er zahle seit Jahren Gewerbesteuer. Der Bebauungsplan habe enteignende Wirkung. Er verweise auf die beigefügte gutachterliche Stellungnahme vom 20. Juli 2014.

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Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss am 8. Dezember 2014 den Bebauungsplan, der am 16. Februar 2015 bekanntgemacht wurde. Er setzt für das Plangebiet als Art der baulichen Nutzung ein Sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO mit der Bezeichnung „Wohnen mit Beherbergung“ fest. Zulässig sind danach Wohngebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden, die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zulässig sind sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen.

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Der Antragsteller hat am 10. Februar 2016 den vorliegenden Normenkontrollantrag erhoben und macht ergänzend zu seinem Vorbringen im Planverfahren geltend, er habe Ende 1994 bei der Antragsgegnerin eine gewerbliche Zimmervermietung angemeldet und zahle an die Antragsgegnerin alle anfallenden Kommunalabgaben. Er habe nach positiver Stellungnahme des Landkreises einen Investitionszuschuss für die Errichtung von drei Fremdenbeherbergungszimmern erhalten, die Vermittlung der Zimmer sei über die Antragsgegnerin erfolgt. Der Bebauungsplan verstoße gegen das Gebot der Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und es bestehe kein Planerfordernis. Die Antragsgegnerin habe seinen ausgeübten Gewerbebetrieb als absoluten Ausnahmefall im Plangebiet im Rahmen ihrer Abwägung nicht angemessen berücksichtigt und ohne Begründung „offensichtliche bodenrechtliche Spannungen“ behauptet. Ferner habe sie nicht nachvollziehbar eine enteignende Wirkung bestritten und setze sich nicht damit auseinander, dass er seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage beraubt werde. Die Antragsgegnerin habe seine Nutzung mindestens aktiv geduldet. Sein seit vielen Jahren bestehender Beherbergungsbetrieb beeinträchtige nicht die bezweckte Verhinderung einer schleichenden Umnutzung. Aus den zivilrechtlichen Verpflichtungen folge weder, dass sein Rechtsschutzbedürfnis fehle noch der Antrag unbegründet sei.

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Der Antragsteller beantragt,

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den Bebauungsplan Nr. 1 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

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Die Antragsgegnerin beantragt,

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den Antrag abzulehnen.

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Sie meint, dem Antragsteller fehle bereits das Rechtsschutzbedürfnis sowohl aufgrund seiner zivilrechtlich übernommenen Verpflichtungen als auch aufgrund der fehlenden Genehmigungsfähigkeit seines Vorhabens. Die vom Antragsteller betriebene Vermietung sei illegal und nicht genehmigungsfähig, so dass kein Rechtsschutzbedürfnis bestehe. Der Antrag sei auch unbegründet. Anhaltspunkte für die behauptete Verhinderungsplanung bestünden nicht. Dem Entwicklungsgebot werde Rechnung getragen. Im Übrigen sei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt. Anderenfalls wäre diese Rechtsverletzung zudem unbeachtlich. Zweifel an der Erforderlichkeit der Bauleitplanung bestünden ebenfalls nicht. Die Planungsziele hätten über bestandsschützende Festsetzungen nicht erreicht werden können. Die Ausweisung als Sondergebiet sei zulässig und gewährleiste auch eine entsprechende Verträglichkeit. Soweit der Antragsteller das Vorliegen eines Abwägungsfehlers damit begründe, dass sie seinen Gewerbebetrieb im Rahmen ihrer Abwägung nicht angemessen berücksichtigt habe, stehe dem bereits die vermutliche Illegalität des Betriebes entgegen.

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Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den von der Antragsgegnerin übersandten Verwaltungsvorgang (BA A) sowie auf die beigezogene Baugenehmigungsakte (BG 932388, BA B), die Widerspruchsakten zur beantragten Nutzungsänderung (14.43.Wi.14-480, BA D) bzw. zur Nutzungsuntersagung (14.43.Wi.13-414, BA F) und die Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts Greifswald 5 A 1100/14 (BA E) verwiesen. Sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung, ebenso die Akten und Verwaltungsvorgänge des mit dem vorliegenden Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung verbundenen Verfahren 3 K 253/15.

Entscheidungsgründe

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Der Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg. Der Bebauungsplan Nr. 1 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin ist wirksam.

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Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

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Der Antragsteller hat diesen insbesondere fristgerecht nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erhoben und verfügt als (Mit-)Eigentümer seines im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegenen und damit dessen Festsetzungen unterworfenen Grundstücks über die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis (vgl. BVerwG, Urteile vom 16. Juni 2011 – 4 CN 1/10 – Juris Rn. 13 und vom 23. April 2002 – 4 CN 3/01 – Juris Rn. 8). Auch ist ihm das – bei bestehender Antragsbefugnis ohnehin nur ausnahmsweise fehlende (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2002 – 4 CN 3.01 – Juris Rn. 10) – Rechtsschutzinteresse nicht abzusprechen. Der Antragsteller könnte seine Rechtsstellung im Falle des Erfolgs des Normenkontrollantrags verbessern, weil im Sinne einer tatsächlichen Prognose zu erwarten wäre, dass – bei Unwirksamerklärung des Bebauungsplanes – die Antragsgegnerin einen neuen Bebauungsplan mit möglichweise für den Antragsteller günstigeren Festsetzungen, etwa mit Blick auf die kommende BauNVO-Novelle (Gesetzentwurf BR DrS. 18/10942) oder aber als Fremdkörperfestsetzung beschließen wird. Zudem besteht das Rechtsschutzinteresse auch deshalb, weil gegen den Antragsteller aufgrund der illegalen Nutzung u.a. eine bestandskräftige Nutzungsuntersagung besteht, deren Vollstreckung u.a. von der Entscheidung über die Wirksamkeit des Bebauungsplanes abhängen könnte (vergleichsweise Einigung im Klageverfahren 5 A 1100/14). Schließlich kommt es unter dem Blickwinkel des Rechtsschutzinteresses auf die von der Antragsgegnerin angeführte, im Grundstückskaufvertrag zwischen den Beteiligten enthaltene Regelung, nach der sich der Antragsteller verpflichtete, ein Wohngebäude mit einem Vollgeschoss und nicht mehr als zwei Wohnungen auf dem gekauften Grundstück zu errichten, nicht an. Ist bei einem Erfolg des Normenkontrollantrags mit einer für den Antragsteller günstigeren Festsetzung zu rechnen (vgl.o.) dürfte es auf diese Vereinbarung schon nicht mehr ankommen. Zudem handelt es sich – abgesehen davon, dass dem Wortlaut der Vereinbarung eine Beschränkung der Nutzung nicht zu entnehmen ist – um änderbare zivilrechtliche Regelungen.

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Der Antrag ist unbegründet. Der Bebauungsplan Nr. 1 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin ist nicht für unwirksam zu erklären (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Weder ist der Bebauungsplan verfahrensfehlerhaft zustande gekommen noch leidet er unter einem materiellen Mangel.

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Der einfache, kein Maß der baulichen Nutzung festsetzende und den Bestand überplanende Bebauungsplan ist rechtmäßig nach § 13a BauGB beschlossen worden, insbesondere ist der Schwellenwert des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB aufgrund einer zulässigen Grundfläche nach § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung von insgesamt 19.696 Quadratmetern nicht erreicht (vgl. Begründung des Bebauungsplans Seite 2).

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Der Bebauungsplan der Antragsgegnerin ist auch gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Zwar stellt letzterer für das hier in Rede stehende Gebiet ein allgemeines Wohngebiet dar (Begründung des Bebauungsplans Seite 3). Allerdings gestattet das Entwicklungsgebot auch Abweichungen. Festsetzungen, die mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes nicht vollständig übereinstimmen, indizieren nicht ohne weiteres einen Verstoß gegen das Entwicklungsgebot (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2004 – 4 BN 1/04 – Juris). Vorliegend bewegt sich die Planung der Antragsgegnerin – obwohl sie einen anderen Baugebietstyp festsetzt – noch im Rahmen einer Entwicklung aus dem im Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet dargestellten Bereich. Denn die Festsetzung weicht lediglich insoweit von der Darstellung als allgemeines Wohngebiet ab, als in dem – eher am Rande der Gemeinde Binz liegenden – Planbereich neben der Sicherung der Wohnnutzung zugleich auch die (untergeordnete) Ferienvermietung einer Wohnung in jedem Wohngebäude als spezielle Nutzungsform in einem Sondergebiet zulässig sein soll (vgl. auch Schiller in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Auflage, Rn 203 a.E., 207). Die Konzeption eines dem Wohnen dienenden Bereichs bleibt im Übrigen hierdurch in ihrem Kern unangetastet.

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Aber auch für den Fall einer Abweichung von der Darstellung des Flächennutzungsplanes wäre der Bebauungsplan nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zulässig bzw. ein diesbezüglicher Fehler nach § 214 Abs. 2a und Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, weil Anhaltspunkte dafür, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets der Antragsgegnerin beeinträchtigt wäre, nicht bestehen. Insbesondere sind mit der Änderung der Art der baulichen Nutzung ersichtlich keine übergreifenden Probleme, die nur im Rahmen einer „regulären“ Änderung des Flächennutzungsplanes lösbar sind, verbunden (vgl. auch OVG für das Land Schleswig-Holstein, Urteil vom 17. September 2015 – 1 KN 1/15 – Juris Rn. 55). Im Gegenteil sollen mit dem Bebauungsplan Probleme, die sich aus einem Kippen des Gebietscharakters hinzu einem Ferienwohngebiet ergeben können, verhindert werden.

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Zwar ist vorliegend der Flächennutzungsplan bislang nicht nach § 8 Abs. 3 bzw. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst worden. Jedoch ist – abgesehen davon, dass nach der Auskunft der stellvertretenden Bürgermeisterin der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung inzwischen beschlossen worden sein soll, diesen zu ändern – in diesem Zusammenhang entscheidend, dass die Frage, ob der Flächennutzungsplan gegebenenfalls später anzupassen ist, keine Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die vorherige Aufstellung des Bebauungsplanes ist (so auch OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 16. September 2016 – 2 D 46/14.NE – Juris Rn. 50). Der Flächennutzungsplan ist nach dem Wortlaut der Vorschrift vielmehr „später“ im Wege der Berichtigung anzupassen.

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Zweifel an der städtebaulichen Erforderlichkeit der Planung i.S.v. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bestehen ebenfalls nicht. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden dazu, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen entspricht (BVerwG, Urteil vom 10. September 2015 – 4 CN 8/14 – Juris Rn. 10). Es liegt im planerischen Ermessen der Antragsgegnerin, welche städtebaulichen Ziele sie sich setzt; sie kann durch die Bauleitplanung einer städtebaulich gewünschten Entwicklung einen ortsplanerischen Rahmen geben. Das gilt auch für das vorliegend von der Antragsgegnerin verfolgte Ziel einer Sicherung des Charakters des Plangebiets als Wohngebiet gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebietes, wobei gleichwohl für alle eine allgemeine Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch (untergeordnete) Fremdenvermietung eröffnet werden soll (vgl. Bebauungsplanbegründung Seite 2). Dem dient der vorliegende Bebauungsplan. Angesichts des positiven planerischen Konzepts der Antragsgegnerin handelt es sich auch nicht um eine Verhinderungsplanung. Sofern durch das planerische Konzept der Antragsgegnerin andere oder extensivere Nutzungen ausgeschlossen werden, liegt dies in der Natur der Sache. Auch kann eine verbindliche Bauleitplanung eine bereits vorhandene Bebauung überplanen, selbst wenn sich die Bebauung weitgehend nach § 34 BauGB bestimmt (BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 NB 1/96 – Juris). Auch soweit der Antragsteller des gemeinsam verhandelten Verfahrens 3 K 253/15 geltend macht, ohne Bebauungsplan seien im Einzelfall Ordnungsverfügungen möglich, wird die Erforderlichkeit der Planung der Antragsgegnerin nicht in Frage gestellt, weil es gerade Ziel der Planung ist, rechtmäßige Zustände zu schaffen. Ob schließlich der Planung (ggf.) private Belange entgegenstehen, ist keine Frage ihrer Erforderlichkeit, sondern der Abwägung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 19/99 – Juris).

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Die im Bebauungsplan Nr. 1 „Wohnungen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin – textliche Festsetzungen Teil B Punkt I.1. – getroffenen Festsetzungen, wonach zulässig sind: Wohngebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden (sowie die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke und ausnahmsweise für zulässig erklärte sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen), sind rechtmäßig.

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Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes „Wohnen mit Beherbergung“ für das hier betroffene Gebiet ist von § 11 BauNVO gedeckt. Allerdings ist bei sachgerechter Interpretation der Festsetzung erkennbar, dass die Antragsgegnerin gerade keine Beherbergungsbetriebe im bauplanungsrechtlichen Sinne, sondern die im Plangebiet bereits vorhandene Vermietung von Ferienwohnungen legalisieren und festsetzen wollte. Denn zulässig sind nach den Festsetzungen – soweit hier von Interesse – „Wohngebäude“ und „bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden“. Der Charakter des Gebietes wird damit von der Dauerwohnnutzung durch ortsansässige Personen und von einer der Erzielung von Einkünften dienenden Ferienwohnungsnutzung im selben Gebäude geprägt, wobei der untergeordnete Charakter des Ferienwohnens daraus folgt, dass das Ferienwohnen in einem „Wohngebäude“ als zulässig festgesetzt wird. Mit diesem Ansatz wird der Gebietscharakter hinreichend deutlich bestimmt; zugleich unterscheidet sich das Sondergebiet wesentlich von den Gebieten der §§ 2 bis 9 BauNVO.

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Die Mischung von Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits steht nicht im Widerspruch zu den Wertungen der §§ 3, 4, 10 BauNVO. Eine Kombination verschiedener Nutzungen ist zwar nur dann zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Mai 2009 – 4 CN 2.08 – Juris Rn. 15; Urteil vom 11. Juli 2013 – 4 CN 7.12 – Juris Rn. 12). Das ist hier jedoch der Fall, und zwar auch in Bezug auf die von der Antragsgegnerin im Plangebiet gem. § 11 BauNVO festgesetzte Kombination einer zulässigen Ferienwohnung in einem Gebäude mit (mindestens) einer Dauerwohnung.

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Insoweit hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 11. Juli 2013 (- 4 CN 7/12 - Juris Rn. 11) ausgeführt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung (gemäß § 10 BauNVO) nicht vereinbar sei. Prägendes Merkmal der in solchen Sondergebieten zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten sei das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Demgegenüber seien Wohngebäude, die dem dauernden Wohnen dienen, in den Baugebieten nach den §§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten, diese seien „grundverschieden“. § 11 BauNVO sei keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften ließen sich nicht beliebig kombinieren. Auch § 11 BauNVO lasse die Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art nicht zu. Ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten ließe. Das sei bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteile, widerspreche eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisierten und sich darin nicht deckten oder überschnitten. So sei es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen oder allgemeinen Wohngebiets sei das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet sei; es diene nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür seien Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe (BVerwG, a.a.O. Rdn. 12).

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Aus diesen Erwägungen, denen der Senat folgt, ist indes nicht zwingend die Unverträglichkeit jeglicher Formen zeitweiligen Erholungswohnens mit dem Dauerwohnen zu schließen. § 10 BauNVO steht dem „Nutzungsmix“ von Dauerwohnen und der Vermietung einer Ferienwohnung im selben Wohngebäude – wie vorliegend festgesetzt – nicht entgegen, auch wenn dieser Vorschrift die Wertung des Verordnungsgebers zu entnehmen ist, dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung im Sinne des § 10 BauNVO städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten sind, die angesichts ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmung und damit verbundenen Emissionen nicht in einem Sondergebiet verbunden werden können. Die Gesichtspunkte, die für die Unverträglichkeit der allgemeinen Wohnnutzung mit einem Ferienhausgebiet gelten, rechtfertigen jedoch nicht den Schluss, dass auch andere Formen des Erholungswohnens generell mit einer Dauerwohnnutzung nicht vereinbar sind (so auch OVG Lüneburg, Urteile 25. Januar 2017 – 1 KN 151/15 – Juris Rn. 100 und vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 – Juris Rn. 24; VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 35). Die hier in Rede stehende Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnen durch Zulassung einer Ferienwohnung in einem im Übrigen dauerbewohnten Wohngebäude in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO liegt noch im Rahmen des durch die genannten Regelungen der Baunutzungsverordnung gezogenen Rahmens. Beide Nutzungsarten sind zumindest in der vorliegenden Konstellation eines „eigentümerbegleiteten Ferienwohnens“ sowohl hinsichtlich der infrastrukturellen Voraussetzungen als auch hinsichtlich des Störpotentials miteinander verträglich.

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Der 1977 eingeführte § 10 BauNVO hatte die seinerzeitigen klassischen Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete vor Augen, die typischerweise durch ihre Lage in touristisch interessanten Gebieten und durch einen Erschließungs- und Ausstattungsstandard gekennzeichnet waren, der hinter dem der Gebiete für Dauerwohnen zurückblieb. Außerdem wurden sie häufig nur saisonal genutzt, typisch war auch, dass die Nutzung der Außenwohnbereiche im Vordergrund stand. Die anderen Formen des „Erholungswohnens“ unterscheiden sich davon sowohl in der Infrastruktur als auch in den Nutzungsanforderungen und in der praktizierten Nutzung. In den touristisch interessanten Gebieten befindet sich - vor allem auch in den Ortskernen - traditionell eine Mischung aus Wohnungen, Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen sowie Fremdenzimmern, die mit dem Aufkommen des Fremdenverkehrs in den jeweiligen Gebieten in ihrer Zusammensetzung gewachsen sind. Die Infrastruktur derartiger Gebiete entspricht derjenigen von (Dauer-)Wohngebieten (OVG Lüneburg, Urteil vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 – Juris Rn. 24 ff.; VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 36).

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Das Störpotential von Ferienwohnungen in im Übrigen dauerbewohnten Gebäuden hält sich in solchen gewachsenen - touristisch geprägten - Bereichen in den für Wohngebiete sozialadäquaten Grenzen, führt jedenfalls dann nicht zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, wenn auf ein einigermaßen ausgeglichenes Mischungsverhältnis geachtet wird und durch die Unterbringung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen/Fremdenzimmern in demselben Gebäude Störungen der Dauerbewohner durch die Touristen begrenzt werden (vgl. Nicolai, NordÖR 2015, S. 361, 365: „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“). Die in diesem Zusammenhang angeführten Störungen durch „Sauftouristen“ treten eher in solchen Bereichen auf, in denen Gebäude mit mehreren Wohnungen vorhanden sind, die ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet werden oder in denen aus anderen Gründen die soziale Kontrolle fehlt. Solche Störungen ergeben sich zum Teil aus der intensiveren Nutzung der Außenbereiche. Diese Urlaubs-outdoor-Aktivitäten liegen für die in § 10 BauNVO genannten Wochenend- und Ferienhausgebiete (und erst Recht für Campingplatzgebiete) deswegen auf der Hand, weil die dort errichteten Anlagen in der Regel über großzügige Außenbereiche verfügen und darauf angelegt sind, dass diese für ein Erholungswohnen genutzt werden, das weitgehend im Freien stattfindet. Das gilt für Ferienwohnungen nicht (in gleichem Maße). In tatsächlicher Hinsicht ist zugrundezulegen, dass es sowohl in Mehrfamilienhäusern eingerichtete Ferienwohnungen gibt, die über keinen Außenbereich verfügen als auch Gebäude mit mehreren Ferienwohnungen, deren Mietern jeweils ein Bereich der Außenanlagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (entweder zur gemeinsamen oder zur separaten Nutzung). Insoweit ist das Störpotenzial von Ferienwohnungen mit dem von Beherbergungsbetrieben vergleichbar. Auch diese verfügen zum großen Teil über keine, allenfalls über relativ kleine Außenbereiche, so dass es sachgerecht ist, insoweit - hinsichtlich des Störpotentials - (bodenrechtlich) zwischen einem Ferienhausgebiet und einem Gebiet mit Ferienwohnungen zu unterscheiden (vgl. zum Vorstehenden: VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 36).

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Soweit der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, dass etwa in Fällen, in denen nicht der Eigentümer, sondern ein Dauermieter die Wohnung bewohne, die soziale Kontrolle der Feriengäste im gleichen Haus fehle, sind maßgeblich für die hier anzustellende Betrachtung die typisierenden und pauschalierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, die Vorgaben für die Bauleitplanung enthält, so dass (untypische) Einzelfälle außer Betracht bleiben müssen. Darüber hinaus dürfte zudem aus Sicht des Senats zweifelhaft sein, ob in dem beschriebenen Fall tatsächlich die soziale Kontrolle fehlen würde oder ob nicht vielmehr Mieter bei Störungen durch Feriengäste sich unverzüglich an ihren Vermieter wenden, ggfs. etwa auch die Miete mindern.

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Klarstellend weist der Senat darauf hin, dass die Senatsentscheidungen (Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – und Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – beide zitiert nach Juris) dem Vorstehenden nicht entgegenstehen. Den genannten Entscheidungen lagen andersgelagerte Sachverhalte zugrunde, in den es um die Zulässigkeit eines Appartementhauses mit vier Ferienwohnungen in einem WR-Bebauungsplangebiet ging bzw. um eine Ferienwohnung in einem WA-Bebauungsplangebiet, in dem die in § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsarten ausgeschlossen waren.

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Gegen die Festsetzung der Zahl der Wohnungen bestehen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB keine Bedenken.

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Der Bebauungsplan leidet auch nicht unter einem Abwägungsmangel.

34

Nach §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 – Juris Rn. 29; Urteil vom 14. Februar 1975 – IV C 21.74 – Juris Rn. 37). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

35

Hiervon ausgehend ist die Abwägung nicht zu beanstanden.

36

Als Planungsziele werden in der Begründung des Bebauungsplanes die Sicherung der Wohnfunktion in dem bereits vollständig bebauten Bereich gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebietes bei gleichzeitiger Eröffnung allgemeiner Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch Fremdenvermietung angegeben, Planungsziele seien die Ausweisung zur Art der baulichen Nutzung und die Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohnungen je Wohngebäude (Begründung Seite 2).

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Ein solches Plankonzept begegnet keinen grundsätzlichen Bedenken, denn die Überplanung der bereits bebauten Grundstücke in der Weise, dass Baugrenzen festgesetzt und nur Einzelhäuser (ausnahmsweise Doppelhäuser) mit maximal zwei Wohnungen – hiervon eine zur ergänzenden touristischen Vermietung – zulässig sind, hält sich im Rahmen der Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB und der Baunutzungsverordnung. Allerdings ist im Hinblick auf die damit verbundene stärkere Beschränkung der Gestaltungsfreiheit des Bauherrn eine besondere Rechtfertigung erforderlich (vgl. Urteil des Senats vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – Juris Rn. 45). Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss. Beim Erlass eines Bebauungsplanes müssen daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betreffenden wie eine Teilenteignung auswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt (BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 – 1 BvR 565/91 – NVwZ 1999, S. 979; Beschluss vom 19. Dezember 2002 – 1 BvR 1402/01 – BRS 65 Nr. 6).

38

Daraus folgt, dass eine ordnungsgemäße Umsetzung dieses Konzepts zuallererst einer sorgfältigen Ermittlung des vorhandenen Bestandes an baulichen Anlagen und der aktuellen baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Plangebiet bedarf (vgl. Urteil des Senats vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – Juris Rn. 46).

39

Eine solche hat die Antragsgegnerin vorliegend auch vorgenommen (Anlage 1 zur Begründung des Bebauungsplans, Bl. 489 BA A) und hinsichtlich bislang genehmigungsfähiger Nutzungen ausdrücklich herausgestellt, dass der Eingriff in diese bereits dem Planungsziel entspringe.

40

Soweit der Antragsteller die Vollständigkeit der Bestandsaufnahme rügt und auf eine eigene Aufstellung verweist (Bl. 423 ff BA A), folgt hieraus keine Fehlerhaftigkeit der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin. Denn soweit in der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin Grundstücke fehlen, die in der antragstellerseitigen Aufstellung erwähnt werden (dortige laufende Nrn. 21, 22, 27, 28 und 29), sind dies solche, die außerhalb des hiesigen Plangebietes liegen. In der – in Zusammenarbeit mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erstellten – Bestandsaufnahme hat die Antragsgegnerin nicht nur die jeweilige tatsächliche Nutzung aufgeführt, sondern zudem auch die Baugenehmigungslage dargestellt. Danach gibt es im Plangebiet zwei Baugenehmigungen, die eine Ferienwohnungsnutzung umfassen (und zwar für die Grundstücke F. und G.), wobei hinsichtlich des Grundstücks F. nach der Bestandsaufnahme lediglich eine – genehmigte – touristisch genutzte Einheit gegeben ist (mithin die Festsetzungen des Bebauungsplanes ohnehin erfüllt werden) und das Grundstück G. über zwei – genehmigte – touristisch genutzte Einheiten verfügt. Hinsichtlich der (bau-)genehmigten Nutzungen hat die Antragsgegnerin in der Begründung zum Bebauungsplan auf Bestandsschutz hingewiesen (Begründung Seite 11, Bl. 486 BA A), mithin ordnungsgemäß in die Abwägung eingestellt.

41

Soweit der Antragsteller auf die Nutzung seines Hauses (zum eigenen Wohnen und zur Vermietung von drei Wohnungen an Feriengäste) abstellt, die unzureichend berücksichtigt worden sei, dringt er nicht durch.

42

Es ist feststehende Rechtsprechung, dass die Planungsbehörde bei der Abwägung diejenigen privaten Belange außer Acht lassen darf, die nicht schutzwürdig sind. Hierzu sind alle Positionen zu zählen, denen der Schutz durch die Rechtsordnung versagt ist. Eine Grundstücksnutzung, die nicht genehmigt ist und auch nicht genehmigt werden kann, da sie dem materiellen Baurecht widerspricht, braucht die Planungsbehörde - von Ausnahmen abgesehen (z.B. Duldung) - nicht in ihre planerischen Erwägungen miteinzubeziehen, auch wenn offensichtlich ist, das sich das Planvorhaben nachteilig auf sie auswirkt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Oktober 1993 – 4 B 170/93 – Juris Rn. 6).

43

Der Antragsteller verfügt über keine Baugenehmigung für die Nutzung seines Hauses für die Vermietung von drei Wohnungen an Feriengäste. Ihm wurde unter dem 6. Januar 1994 eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus erteilt; beantragt war eine Genehmigung für ein Einfamilienhaus mit zwei Wohnungen, nach der Baubeschreibung ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung, nach den Plänen ist im Dachgeschoss das Zimmer Nr. 5 mit „Gäste“ bezeichnet – insoweit könnte man zwar mit Blick auf die Zimmer 6 und 7 durchaus ein „Gästezimmer“ mit Vorraum und Bad/WC annehmen (Bl. 29 BA B). Aber selbst wenn die Bezugnahme auf die Bauantragsunterlagen eine baurechtliche Genehmigung eines „Gästezimmers“ oder gar einer Ferienzimmervermietung enthalten würde, ginge die tatsächliche Nutzung in Gestalt einer Ferienwohnungsvermietung von drei Wohnungen in dem Gebäude erheblich über die Nutzung des Wohnhauses mit (einem) „Gästezimmer“ hinaus. Anders als der Antragsteller meint, betreibt er – bauplanungsrechtlich – auch keinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, sondern die mietweise Überlassung von komplett eingerichteten Wohnungen zu Ferienzwecken ohne dass die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78/89 – Juris Rn. 3; Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – Juris Rn. 45 f.). Irrelevant ist insoweit eine gaststättenrechtliche Genehmigung, wobei aus den vom Antragsteller insoweit vorgelegten Antragsunterlagen folgt, dass er diese ohne Ausschank, ohne Schank- und Speiseräume, ohne Beschäftigte (Bl. 20 ff GA) beantragt hatte. Aus seiner Internetpräsenz (…) folgt dagegen, dass er ganzjährig vollständig eingerichtete Wohnungen zu Preisen zuzüglich der ortsüblichen Kurabgabe, zuzüglich einer eventuellen Aufbettung und zuzüglich einer Nebenkostenpauschale für Bettwäsche, Energie und Endreinigung anbietet. Danach ist von einer Vermietung von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar. Nichts anderes gilt für die Endreinigung der Wohnungen (vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – a.a.O.).

44

Eine aktive Duldung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde liegt ebenfalls nicht vor. Ein bloßes Nichteinschreiten der Bauaufsichtsbehörde (sog. passive Duldung) begründet von vornherein keinen Vertrauenstatbestand, und eine Erklärung der (zuständigen unteren Bauaufsichts-)Behörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten (sog. aktive Duldung), die im Übrigen aber auch keine Legalisierungswirkung bzw. keinen Bestandsschutz vermitteln würde, sondern bei der Ermessensausübung lediglich zu berücksichtigen sein wäre (vgl. OVG M-V, Beschluss vom 14. April 2015 – 3 M 86/14 – Juris Rn. 15; Urteile vom 4. September 2013 – 3 L 108/11 – Juris Rn. 70 ff und vom 25. Januar 2010 – 3 L 89/06 – Juris Rn. 21), liegt schon mit Blick auf das bauaufsichtliche Einschreiten des Landkreises nicht vor. Mit Blick auf die Anlage 1 zur Begründung des Bebauungsplans spricht zudem auch alles dafür, dass der Landkreis Vorpommern Rügen als zuständige Bauaufsichtsbehörde augenscheinlich bauaufsichtlich nur gegen die (vier) Eigentümer – zu denen auch der Antragsteller gehört – vorgeht, die nach dieser Anlage (ungenehmigt) mehr als eine „touristisch genutzte Einheit“ betreiben. Diese Vorgehensweise entspricht dem in dem Verwaltungsvorgang zur Nutzungsuntersagung enthaltenen „Aktenvermerk zum Baugebiet in Binz ´Eigenheimsiedlung Eichenweg`“ (Bl. 19 BA F), nach dem zunächst gegen 30 Einwohner des Plangebiets ordnungsbehördliche Verfahren eröffnet wurden, dann mit Blick auf die hier zu beurteilende Planung der Gemeinde nur „alle betroffenen Bauherren mit mehr als 2 Wohneinheiten ohne Baugenehmigung und alle Bauherren mit reiner Ferienhausnutzung ohne Baugenehmigung“ Nutzungsuntersagungen erhalten sollen. So ist dann auch verfahren worden. Denn neben dem hiesigen Antragsteller – E. – und dem Antragsteller des Verfahrens 3 K 253/15 – H. – wird gegen die Eigentümer der Grundstücke I. und J. vorgegangen (was sich aus von der Bauaufsichtsbehörde versehentlich zunächst mitübersandten Verwaltungsvorgängen ergibt; vgl. Bl. 100 GA). Den Eigentümern des Grundstücks G. ist nach der Bestandsaufnahme eine Baugenehmigung für die Ferienwohnungen erteilt worden. Das Nichteinschreiten i.Ü. bezieht sich auf die von der Antragsgegnerin akzeptierte und befürwortete Nutzung der Gebäude mit einer Wohneinheit und einer Ferienwohnungsvermietungseinheit.

45

Soweit der Antragsteller geltend macht, er habe bei der Antragsgegnerin eine gewerbliche Zimmervermietung angemeldet, zahle an die Antragsgegnerin – die die Entwicklung auch der Fremdenbeherbergung im Plangebiet gefördert habe und über die auch die Vermittlung der Zimmer erfolgt sei – alle anfallenden Kommunalabgaben, ist dies schon aus dem Grunde unbeachtlich, weil die Gemeinde nicht die zuständige Behörde für bauaufsichtliches Einschreiten und damit für die (aktive) Duldung ist. Aber auch soweit der Antragsteller auf eine gaststättenrechtliche Erlaubnis zum Betreiben eines Beherbergungsbetriebes und eine Baugenehmigung für das Anbringen einer Werbeanlage an seinem Gebäude verweist, sind diese Umstände nicht geeignet eine aktive Duldung der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde zu begründen. Allenfalls mag dies eine Kenntnis des Landkreises von seiner Ferienvermietung unter anderem in seinem Haus im Plangebiet begründen. Eine – für eine aktive Duldung im obigen Sinne erforderliche (vgl.o.) – Erklärung der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten, ist hiermit indes nicht verbunden.

46

Maßgeblich für die Frage der Genehmigungsfähigkeit der baulichen Nutzung durch den Antragsteller ist mithin § 34 BauGB. Hierbei geht das Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung nur dann zum Bebauungszusammenhang gehört und prägend wirken kann, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten abgefunden haben. Gleiches gilt für die Frage, ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen ist (BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 – 4 B 29/98 – Juris Rn. 6 unter Hinweis auf das Urteil vom 6. November 1968 - 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22 <26>).

47

Hiervon ausgehend ist das Vorhaben des Antragstellers nicht genehmigungsfähig, da die die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen oder gar – was indes offen bleiben kann – einem reinen Wohngebiet nach §§ 3 bzw. 4 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB entspricht.

48

Das Plangebiet wird im Osten von einem auf der anderen Straßenseite der Straße „D.“ beginnenden Wald, im Norden und Westen einem B-Plangebiet (B-Plan Nr. 5 „Wohnen am Sportplatz“) auf der anderen Straßenseite der Straße „K.“ begrenzt und im Süden von der L. Straße. Nach der Bestandsaufnahme der Bebauungsplanbegründung handelt es sich bei dem Plangebiet um einen sog. Eigenheimkomplex, dessen realisierte Bebauung „großteils aus Zweifamilienhäusern (sowie vereinzelt Einfamilienhäuser), wobei in der Mehrzahl der Fälle eine Einheit eigengenutzt und die zweite als Einliegerwohnung touristisch an wechselnde Gäste vermietet wird (Wohnung mit Fremdenbeherbergung)“ bestehe – gemeint sind indes erkennbar nicht Zweifamilienhäuser i.S.v. Mehrfamilienhäuser, sondern Häuser mit zwei Wohneinheiten. Mit Stand vom 01.06.2013 sei in allen 36 Wohngebäuden im Plangebiet mindestens ein Haushalt als Einwohner gemeldet, in 25 Wohngebäuden sei darüber hinaus nach Angabe der Kurverwaltung ergänzend eine Fremdenvermietung einschlägig. Nach Seite 9 der Begründung ist das Gebiet in offener Bauweise bebaut und mit einer Ausnahme (Doppelhaus M. 6/7) handelt es sich um Einzelhäuser. Nach der Bestandsaufnahme gibt es im gesamten Plangebiet lediglich für zwei Grundstücke eine Baugenehmigung für eine Ferienwohnungsvermietung.

49

Da – wie bereits oben ausgeführt – insbesondere mit Blick auf den in dem Verwaltungsvorgang zur Nutzungsuntersagung enthaltenen „Aktenvermerk zum Baugebiet in Binz ´Eigenheimsiedlung am Eichenweg`“, wonach zunächst 30 ordnungsbehördliche Verfahren eingeleitet worden waren, dann aber die Planung der Antragsgegnerin abgewartet werden solle, von einer aktiven Duldung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde nicht auszugehen ist, ist damit bei der Bestimmung der näheren Umgebung aufgrund der Wohnnutzung unter Ausblendung der ungenehmigten Ferienwohnungsvermietungen von einem allgemeinen bzw. gar reinen Wohngebiet auszugehen. Die beiden baugenehmigten Ferienwohnungsvermietungen sind insoweit als Ausreißer/ Fremdkörper anzusehen und nicht in der Lage, die nähere Umgebung zu prägen. Gleiches gilt, soweit der Antragsteller darauf verweist, er betreibe einen Gewerbebetrieb – auch insoweit würde es sich, ganz abgesehen davon, dass es sich bei der Vermietung von Ferienwohnungen nicht um einen Beherbergungsbetrieb handelt (vgl.o.) –, um einen Fremdkörper in der näheren Umgebung handeln, der diese nicht prägt, weshalb die Eigenart der näheren Umgebung auch nicht einem Mischgebiet i.S.v. § 6 BauNVO entspricht, wie der Antragsteller im Verfahren 3 K 253/15 geltend macht.

50

Das Vorhaben des Antragstellers (Wohnnutzung einer Wohnung bei drei Ferienwohnungen im Gebäude) entspricht indes nicht der in § 3 Abs. 2 und § 3 Abs. 2 BauNVO beschriebenen, dort allgemein zulässigen Nutzung (vgl. Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – und Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – jeweils zitiert nach Juris).

51

Eine Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens des Antragstellers ergibt sich auch nicht – selbst wenn man anders als oben ausgeführt unterstellt, dass er einen Gewerbebetrieb (i.S.v. § 4 Abs. 3 bzw. § 3 Abs. 3 BauNVO) betreibt – als Ausnahme nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB, denn aufgrund der Vielzahl der dann gewerblichen Ferienvermietungsnutzungen würde erkennbar ein Umkippen des Gebietscharakters (vgl. hierzu Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage, § 31 Rn. 13) drohen.

52

Konnte mithin der private Belang des Antragstellers auf Berücksichtigung seiner tatsächlich ausgeübten Nutzung nach Vorstehenden bei der Abwägung mangels Schutzwürdigkeit außer Acht gelassen werden, gilt entsprechendes auch soweit der Antragsteller geltend macht, er betreibe einen Gewerbebetrieb und dieser hätte im Rahmen der Abwägung berücksichtigt werden müssen. Denn der Betrieb eines Gewerbes ist im vorliegenden Zusammenhang keine eigenständige Rechtsposition, sondern leitet sich von einer rechtlich geschützten Grundstücksnutzung im Plangebiet ab. Eine solche liegt indes für das Vorhaben des Antragstellers nach dem oben Gesagten nicht vor. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin „gewerbliche Nutzungen (Ferienvermietung)“ im Rahmen ihrer Abwägung durchaus eingestellt (Begründung Seite 10).

53

Nicht gesondert in der Abwägung zu berücksichtigen war der Umstand, dass ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan von den 36 Gebäuden in lediglich 25 nach Angaben der Kurverwaltung der Antragsgegnerin ergänzend eine Fremdenvermietung einschlägig ist (Begründung Seite 4), mithin Eigentümer nach dem Bebauungsplan damit rechnen müssen, dass von 11 Eigentümern zusätzlich Ferienwohnungsvermietungen in der Nachbarschaft aufgenommen werden können. Denn es handelt sich – wie bereits oben ausgeführt – bei der Festsetzung einer Ferienwohnungsnutzung im vorliegenden Bebauungsplan bereits nicht um eine zur Wohnnutzung unverträgliche Nutzung. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin die Belange der reinen Wohnnutzer, d.h. deren „Sicherung der Wohnruhe (Abwehr gegen Überhandnehmen gewerblicher Nutzungen)“ abgewogen (Begründung Seite 8 und Seite 11 oben).

54

Geprüft und abwägungsfehlerfrei verneint hat die Antragstellerin auch eine enteignende Wirkung ihrer Planung (Begründung Seite 11). Denn Grundvoraussetzung für alle von § 42 Abs. 2 bis 9 BauGB ausgestalteten Ansprüche ist eine „zulässige“ Nutzung (Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage, § 42 Rn. 4). Die vom Antragsteller geplante bzw. bereits verwirklichte Nutzung zum Zweck der Vermietung an Feriengäste ist indes nach dem oben Gesagten baurechtlich nicht zulässig; auch eine aktive Duldung würde im Übrigen keine zu einer Zulässigkeit führende Genehmigung begründen oder ersetzen.

55

Die Antragsgegnerin hat schließlich ebenfalls fehlerfrei abgewogen, ob anstelle der kapazitiven Begrenzung auf eine Ferienwohnungs-Einheit eine Ausnahmeregelung in der Festsetzung vorgenommen werden soll und dies unter Hinweis auf das ansonsten drohende „Windhundprinzip“ bei der ausnahmsweisen Genehmigung von mehr als einer Ferienwohnungs-Einheit bis zum Erreichen des für die Gebietscharakteristik zuträglichen Maßes an Ausnahmen, in nicht zu beanstandender Weise verneint.

56

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

57

Die Revision ist nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, weil das Verfahren grundsätzliche Fragen der Zulässigkeit einer Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnungsvermietung in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO aufwirft.

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Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167


(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs. (2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungskl

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132


(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulas

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14


(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der All

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile


(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und di

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung


(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten. (2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und d

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 47


(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit 1. von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 de

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen


(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. (2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüg

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete


(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,3. Anlagen für kirchliche, kulture

Baugesetzbuch - BBauG | § 9 Inhalt des Bebauungsplans


(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden: 1. die Art und das Maß der baulichen Nutzung;2. die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;2a. vom

Baugesetzbuch - BBauG | § 214 Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen; ergänzendes Verfahren


(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn1.entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Bela

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete


(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. Geschäfts- und Bürogebäude,3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie B

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 11 Sonstige Sondergebiete


(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden. (2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzuste

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 3 Reine Wohngebiete


(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Läden und nicht störende Handwerksbe

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 2 Kleinsiedlungsgebiete


(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. (2) Zulässig sind 1. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebä

Baugesetzbuch - BBauG | § 13a Bebauungspläne der Innenentwicklung


(1) Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan darf im beschle

Baugesetzbuch - BBauG | § 8 Zweck des Bebauungsplans


(1) Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er bildet die Grundlage für weitere, zum Vollzug dieses Gesetzbuchs erforderliche Maßnahmen. (2) Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu e

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche


(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen An

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen


(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete, Campingplatzgebiete. (2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzust

Baugesetzbuch - BBauG | § 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung


(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld

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Referenzen

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.

(3)

1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Der Antragsteller begehrt, den Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin für ungültig zu erklären.

2

Er ist (Mit-)Eigentümer des im Plangebiet gelegenen Grundstücks E. und erhielt 1993 eine Baugenehmigung. Der Bauantrag war für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnung gestellt; nach den Plänen waren u.a. im Kellergeschoss ein „Freizeitraum“ und im Dachgeschoss ein „Studio“ und Arbeitszimmer beantragt. Er vermietet in dem aufstehenden Gebäude alle vier Wohnungen für maximal 21 Personen an Feriengäste. Der Landrat des Landkreises Vorpommern-Rügen untersagte ihm Anfang 2013 die Nutzung des Gebäudes zu Ferienwohnzwecken – das Widerspruchsverfahren ruht. Er lehnte die vom Antragsteller im Frühjahr 2013 beantragte Genehmigung der Nutzungsänderungen Mitte 2013 ab – insoweit ist beim VG Greifswald ein Klageverfahren (5 A 789/16) anhängig.

3

Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss 2013 die Aufstellung des streitgegenständlichen Bebauungsplanes. Das Plangebiet war bereits zuvor vollständig bebaut. Als Planungsziel ist angegeben, der Bereich der Eigenheimsiedlung am D. stelle sich als Wohngebiet mit vorwiegend Einfamilienhäusern dar, wobei derzeit die Entwicklung zum Feriengebiet zu verzeichnen sei, indem die Wohnnutzung zunehmend durch Ferienwohnungen ergänzt bzw. ersetzt werde. Der Bereich sei nach § 34 BauGB bebaubar. Es werde eine strikte Begrenzung der Festsetzungen auf die Art der baulichen Nutzung verbunden mit einer Begrenzung der Anzahl von zwei Wohneinheiten vorgeschlagen. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme könnten präzisiert werden. Nutzungen, die aufgrund einer gültigen Baugenehmigung ausgeübt würden, hätten Bestand.

4

Im Juli/ August 2014 wurde der Bebauungsplanentwurf mit der Nutzungsausweisung als Sondergebiet „Wohnen mit Beherbergung“ bekanntgemacht.

5

Der Antragsteller rügte zusammengefasst einen unzulässigen Eingriff in sein Eigentum. Die Ausweisung als Sondergebiet sei unzulässig. Die gewerbsmäßige Vermietung von Ferienwohnungen unterfiele dem Begriff des Gewerbebetriebes. Die Abwägung enthalte einen „Etikettenschwindel“, da es um die Beseitigung schon bestehender Zustände gehe; es handele sich um eine Verhinderungsplanung. Auch sei anderen Anwohnern die Umnutzung zu Ferienwohnungen genehmigt worden, auch würden andere Anwohner ausweislich der beigefügten Liste gewerblich vermieten. Die Gemeinde, die von den Vermietungen Kenntnis und diese gefördert habe, habe einen Vertrauenstatbestand geschaffen. Der Bestand sei nicht vollständig ermittelt worden. Die wirtschaftlichen Interessen der Anwohner seien zu berücksichtigen. Der Bebauungsplan sei nicht erforderlich, zudem könne auf die Beschwerden durch bauordnungsrechtliche Verfügungen reagiert werden

6

Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss am 8. Dezember 2014 den Bebauungsplan, der am 16. Februar 2015 bekanntgemacht wurde. Er setzt für das Plangebiet als Art der baulichen Nutzung ein Sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO mit der Bezeichnung „Wohnen mit Beherbergung“ fest. Zulässig sind danach Wohngebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden, die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zulässig sind sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen.

7

Der Antragsteller hat am 26. Juni 2015 den vorliegenden Normenkontrollantrag erhoben und macht ergänzend zu seinem Vorbringen im Planverfahren geltend. Seine mit Ordnungsverfügung untersagte Vermietung von Ferienwohnungen sei zulässig, da 80% aller Eigentümer seit Jahren in ihren Häusern Ferienwohnungen zur Vermietung anbieten würden. Im Übrigen habe sich der Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 3 BauNVO mittlerweile so stark im Baugebiet durchgesetzt, dass ein Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO entstanden sei. Ohne den Bebauungsplan sei mehr als fraglich, ob die Behörde gegen die Nutzung als Ferienwohnungen einschreiten könne. Auch habe die Antragsgegnerin Kurabgaben erhoben und Gewerbeanmeldungen entgegengenommen. Die Bauamtsleiterin der Antragsgegnerin wohne ebenfalls im Plangebiet und vermiete Ferienwohnungen. Für eine zukunftsorientierte Planung hätte es nicht einer Anordnung der Reduzierung der bereits im Zeitpunkt des Erlasses des Bebauungsplanes vorhandenen faktischen Nutzung bedurft. Auch die Einbeziehung der Wahrung der in den Kaufverträgen geregelten Zweckbestimmung als privater Belang sei ein Abwägungsfehler.

8

Der Antragsteller beantragt,

9

den Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

10

Die Antragsgegnerin beantragt,

11

den Antrag abzulehnen.

12

Sie meint, dem Antragsteller fehle das Rechtsschutzbedürfnis sowohl aufgrund seiner zivilrechtlich übernommenen Verpflichtungen als auch aufgrund der fehlenden Genehmigungsfähigkeit seines Vorhabens. Der Antragsteller nutze das Gebäude ausschließlich zu Ferienwohnzwecken, was eine völlig andere städtebauliche Qualität habe und in dem Wohngebiet ganz erhebliche Spannungen auslöse. Das Vorhaben sei zudem nicht nachbarverträglich. Der Antrag sei auch unbegründet. Anhaltspunkte für die behauptete Verhinderungsplanung bestünden nicht. Dem Entwicklungsgebot werde Rechnung getragen, im Übrigen sei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt. Anderenfalls wäre diese Rechtsverletzung zudem unbeachtlich. Zweifel an der Erforderlichkeit der Bauleitplanung bestünden ebenfalls nicht. Die Planungsziele hätten über bestandsschützende Festsetzungen nicht erreicht werden können. Die Ausweisung als Sondergebiet sei zulässig und gewährleiste auch eine entsprechende Verträglichkeit.

13

Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den von der Antragsgegnerin übersandten Verwaltungsvorgang (BA A) sowie auf die beigezogene Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts Greifswald 5 A 789/16 (BA B), die Baugenehmigungsakte (Az. 2069-1993, BA C) und die Widerspruchsakte zur Nutzungsuntersagung (14.43.Wi13-017, BA D) bzw. die zur beantragten Nutzungsänderung (14.43.Wi.13-278, BA E) verwiesen. Sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung, ebenso die Akten und Verwaltungsvorgänge des mit dem vorliegenden Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung verbundenen Verfahrens 3 K 58/16.

Entscheidungsgründe

14

Der Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg. Der Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin ist wirksam.

15

Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

16

Der Antragsteller hat diesen insbesondere fristgerecht nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erhoben und verfügt als (Mit-)Eigentümer seines im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegenen und damit dessen Festsetzungen unterworfenen Grundstücks über die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis (vgl. BVerwG, Urteile vom 16. Juni 2011 – 4 CN 1/10 – Juris Rn. 13 und vom 23. April 2002 – 4 CN 3/01 – Juris Rn. 8). Auch ist ihm das – bei bestehender Antragsbefugnis ohnehin nur ausnahmsweise fehlende (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2002 – 4 CN 3.01 – Juris Rn. 10) – Rechtsschutzinteresse nicht abzusprechen. Der Antragsteller könnte seine Rechtsstellung im Falle des Erfolgs des Normenkontrollantrags verbessern, weil im Sinne einer tatsächlichen Prognose zu erwarten wäre, dass – bei Unwirksamerklärung des Bebauungsplanes – die Antragsgegnerin einen neuen Bebauungsplan mit möglichweise für den Antragsteller günstigeren Festsetzungen, etwa mit Blick auf die kommende BauNVO-Novelle (Gesetzentwurf BR DrS. 18/10942) oder aber als Fremdkörperfestsetzung beschließen wird. Zudem besteht das Rechtsschutzinteresse auch deshalb, weil der Antragsteller so die Möglichkeit hat, die Wirksamkeit des Bebauungsplanes überprüfen zu lassen, von dem u.a. das wegen illegaler Nutzung gegen ihn eingeleitete bauaufsichtliches Verfahren abhängt, das derzeit im Widerspruchsverfahren ruht. Schließlich kommt es unter dem Blickwinkel des Rechtsschutzinteresses auf die von der Antragsgegnerin angeführte, im Grundstückskaufvertrag zwischen den Beteiligten enthaltene Regelung, nach der sich der Antragsteller verpflichtete, ein Wohngebäude mit einem Vollgeschoss und nicht mehr als zwei Wohnungen auf dem gekauften Grundstück zu errichten, nicht an. Ist bei einem Erfolg des Normenkontrollantrags mit einer für den Antragsteller günstigeren Festsetzung zu rechnen (vgl.o.) dürfte es auf diese Vereinbarung schon nicht mehr ankommen. Zudem handelt es sich – abgesehen davon, dass dem Wortlaut der Vereinbarung eine Beschränkung der Nutzung nicht zu entnehmen ist – um änderbare zivilrechtliche Regelungen.

17

Der Antrag ist unbegründet. Der Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin ist nicht für unwirksam zu erklären (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Weder ist der Bebauungsplan verfahrensfehlerhaft zustande gekommen noch leidet er unter einem materiellen Mangel.

18

Der einfache, kein Maß der baulichen Nutzung festsetzende und den Bestand überplanende Bebauungsplan ist rechtmäßig nach § 13a BauGB beschlossen worden, insbesondere ist der Schwellenwert des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB aufgrund einer zulässigen Grundfläche nach § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung von insgesamt 19.696 Quadratmetern nicht erreicht (vgl. Begründung des Bebauungsplans Seite 2).

19

Der Bebauungsplan der Antragsgegnerin ist auch gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Zwar stellt letzterer für das hier in Rede stehende Gebiet ein allgemeines Wohngebiet dar (Begründung des Bebauungsplans Seite 3). Allerdings gestattet das Entwicklungsgebot auch Abweichungen. Festsetzungen, die mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes nicht vollständig übereinstimmen, indizieren nicht ohne weiteres einen Verstoß gegen das Entwicklungsgebot (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2004 – 4 BN 1/04 – Juris). Vorliegend bewegt sich die Planung der Antragsgegnerin – obwohl sie einen anderen Baugebietstyp festsetzt – noch im Rahmen einer Entwicklung aus dem im Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet dargestellten Bereich. Denn die Festsetzung weicht lediglich insoweit von der Darstellung als allgemeines Wohngebiet ab, als in dem – eher am Rande der Gemeinde Binz liegenden – Planbereich neben der Sicherung der Wohnnutzung zugleich auch die (untergeordnete) Ferienvermietung einer Wohnung in jedem Wohngebäude als spezielle Nutzungsform in einem Sondergebiet zulässig sein soll (vgl. auch Schiller in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Auflage, Rn 203 a.E., 207). Die Konzeption eines dem Wohnen dienenden Bereichs bleibt im Übrigen hierdurch in ihrem Kern unangetastet.

20

Aber auch für den Fall einer Abweichung von der Darstellung des Flächennutzungsplanes wäre der Bebauungsplan nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zulässig bzw. ein diesbezüglicher Fehler nach § 214 Abs. 2a und Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, weil Anhaltspunkte dafür, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets der Antragsgegnerin beeinträchtigt wäre, nicht bestehen. Insbesondere sind mit der Änderung der Art der baulichen Nutzung ersichtlich keine übergreifenden Probleme, die nur im Rahmen einer „regulären“ Änderung des Flächennutzungsplanes lösbar sind, verbunden (vgl. auch OVG für das Land Schleswig-Holstein, Urteil vom 17. September 2015 – 1 KN 1/15 – Juris Rn. 55). Im Gegenteil sollen mit dem Bebauungsplan Probleme, die sich aus einem Kippen des Gebietscharakters hinzu einem Ferienwohngebiet ergeben können, verhindert werden

21

Zwar ist vorliegend der Flächennutzungsplan bislang nicht nach § 8 Abs. 3 bzw. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst worden. Jedoch ist – ganz abgesehen davon, dass nach der Auskunft der stellvertretenden Bürgermeisterin der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung inzwischen beschlossen worden sein soll, diesen zu ändern – in diesem Zusammenhang entscheidend, dass die Frage, ob der Flächennutzungsplan gegebenenfalls später anzupassen ist, keine Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die vorherige Aufstellung des Bebauungsplanes ist (so auch OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 16. September 2016 – 2 D 46/14.NE – Juris Rn. 50). Der Flächennutzungsplan ist nach dem Wortlaut der Vorschrift vielmehr „später“ im Wege der Berichtigung anzupassen.

22

Zweifel an der städtebaulichen Erforderlichkeit der Planung i.S.v. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bestehen ebenfalls nicht. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden dazu, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen entspricht (BVerwG, Urteil vom 10. September 2015 – 4 CN 8/14 – Juris Rn. 10). Es liegt im planerischen Ermessen der Antragsgegnerin, welche städtebaulichen Ziele sie sich setzt; sie kann durch die Bauleitplanung einer städtebaulich gewünschten Entwicklung einen ortsplanerischen Rahmen geben. Das gilt auch für das vorliegend von der Antragsgegnerin verfolgte Ziel einer Sicherung des Charakters des Plangebiets als Wohngebiet gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebietes, wobei gleichwohl für alle eine allgemeine Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch (untergeordnete) Fremdenvermietung eröffnet werden soll (vgl. Bebauungsplanbegründung Seite 2). Dem dient der vorliegende Bebauungsplan. Angesichts des positiven planerischen Konzepts der Antragsgegnerin handelt es sich auch nicht um eine Verhinderungsplanung. Sofern durch das planerische Konzept der Antragsgegnerin andere oder extensivere Nutzungen ausgeschlossen werden, liegt dies in der Natur der Sache. Auch kann eine verbindliche Bauleitplanung eine bereits vorhandene Bebauung überplanen, selbst wenn sich die Bebauung weitgehend nach § 34 BauGB bestimmt (BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 NB 1/96 – Juris). Mit seinem Vorbringen, ohne Bebauungsplan seien im Einzelfall Ordnungsverfügungen möglich, vermag der Antragsteller die Erforderlichkeit der Planung der Antragsgegnerin ebenfalls nicht in Frage zu stellen, weil es gerade Ziel der Planung ist, rechtmäßige Zustände zu schaffen. Ob schließlich der Planung (ggf.) private Belange entgegenstehen, ist keine Frage ihrer Erforderlichkeit, sondern der Abwägung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 19/99 – Juris).

23

Die im Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnungen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin – textliche Festsetzungen Teil B Punkt I.1. – getroffenen Festsetzungen, wonach zulässig sind: Wohngebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden (sowie die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke und ausnahmsweise für zulässig erklärte sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen), sind rechtmäßig.

24

Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes „Wohnen mit Beherbergung“ für das hier betroffene Gebiet ist von § 11 BauNVO gedeckt. Allerdings ist bei sachgerechter Interpretation der Festsetzung erkennbar, dass die Antragsgegnerin gerade keine Beherbergungsbetriebe im bauplanungsrechtlichen Sinne, sondern die im Plangebiet bereits vorhandene Vermietung von Ferienwohnungen legalisieren und festsetzen wollte. Denn zulässig sind nach den Festsetzungen – soweit hier von Interesse – „Wohngebäude“ und „bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden“. Der Charakter des Gebietes wird damit von der Dauerwohnnutzung durch ortsansässige Personen und von einer der Erzielung von Einkünften dienenden Ferienwohnungsnutzung im selben Gebäude geprägt, wobei der untergeordnete Charakter des Ferienwohnens daraus folgt, dass das Ferienwohnen in einem „Wohngebäude“ als zulässig festgesetzt wird. Mit diesem Ansatz wird der Gebietscharakter hinreichend deutlich bestimmt; zugleich unterscheidet sich das Sondergebiet wesentlich von den Gebieten der §§ 2 bis 9 BauNVO.

25

Die Mischung von Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits steht nicht im Widerspruch zu den Wertungen der §§ 3, 4, 10 BauNVO. Eine Kombination verschiedener Nutzungen ist zwar nur dann zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Mai 2009 – 4 CN 2.08 – Juris Rn. 15; Urteil vom 11. Juli 2013 – 4 CN 7.12 – Juris Rn. 12). Das ist hier jedoch der Fall, und zwar auch in Bezug auf die von der Antragsgegnerin im Plangebiet gem. § 11 BauNVO festgesetzte Kombination einer zulässigen Ferienwohnung in einem Gebäude mit (mindestens) einer Dauerwohnung.

26

Insoweit hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 11. Juli 2013 (- 4 CN 7/12 - Juris Rn. 11) ausgeführt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung (gemäß § 10 BauNVO) nicht vereinbar sei. Prägendes Merkmal der in solchen Sondergebieten zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten sei das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Demgegenüber seien Wohngebäude, die dem dauernden Wohnen dienen, in den Baugebieten nach den §§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten, diese seien „grundverschieden“. § 11 BauNVO sei keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften ließen sich nicht beliebig kombinieren. Auch § 11 BauNVO lasse die Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art nicht zu. Ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten ließe. Das sei bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteile, widerspreche eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisierten und sich darin nicht deckten oder überschnitten. So sei es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen oder allgemeinen Wohngebiets sei das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet sei; es diene nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür seien Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe (BVerwG, a.a.O. Rn. 12).

27

Aus diesen Erwägungen, denen der Senat folgt, indes nicht zwingend die Unverträglichkeit jeglicher Formen zeitweiligen Erholungswohnens mit dem Dauerwohnen zu schließen. § 10 BauNVO steht dem „Nutzungsmix“ von Dauerwohnen und der Vermietung einer Ferienwohnung im selben Wohngebäude – wie vorliegend festgesetzt – nicht entgegen. Auch wenn dieser Vorschrift die Wertung des Verordnungsgebers zu entnehmen ist, dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung im Sinne des § 10 BauNVO städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten sind, die angesichts ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmung und damit verbundenen Emissionen nicht in einem Sondergebiet verbunden werden können. Die Gesichtspunkte, die für die Unverträglichkeit der allgemeinen Wohnnutzung mit einem Ferienhausgebiet gelten, rechtfertigen jedoch nicht den Schluss, dass auch andere Formen des Erholungswohnens generell mit einer Dauerwohnnutzung nicht vereinbar sind (so auch OVG Lüneburg, Urteile 25. Januar 2017 – 1 KN 151/15 – Juris Rn. 100 und vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 – Juris Rn. 24; VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 35). Die hier in Rede stehende Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnen durch Zulassung einer Ferienwohnung in einem im Übrigen dauerbewohnten Wohngebäude in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO liegt noch im Rahmen des durch die genannten Regelungen der Baunutzungsverordnung gezogenen Rahmens. Beide Nutzungsarten sind zumindest in der vorliegenden Konstellation eines „eigentümerbegleiteten Ferienwohnens“ sowohl hinsichtlich der infrastrukturellen Voraussetzungen als auch hinsichtlich des Störpotentials miteinander verträglich.

28

Der 1977 eingeführte § 10 BauNVO hatte die seinerzeitigen klassischen Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete vor Augen, die typischerweise durch ihre Lage in touristisch interessanten Gebieten und durch einen Erschließungs- und Ausstattungsstandard gekennzeichnet waren, der hinter dem der Gebiete für Dauerwohnen zurückblieb. Außerdem wurden sie häufig nur saisonal genutzt. Typisch war auch, dass die Nutzung der Außenwohnbereiche im Vordergrund stand. Die anderen Formen des „Erholungswohnens“ unterscheiden sich davon sowohl in der Infrastruktur als auch in den Nutzungsanforderungen und in der praktizierten Nutzung. In den touristisch interessanten Gebieten befindet sich - vor allem auch in den Ortskernen - traditionell eine Mischung aus Wohnungen, Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen sowie Fremdenzimmern, die mit dem Aufkommen des Fremdenverkehrs in den jeweiligen Gebieten in ihrer Zusammensetzung gewachsen sind. Die Infrastruktur derartiger Gebiete entspricht derjenigen von (Dauer-)Wohngebieten (OVG Lüneburg, Urteil vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 – Juris Rn. 24 ff.; VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 36).

29

Das Störpotential von Ferienwohnungen in im Übrigen dauerbewohnten Gebäuden hält sich in solchen gewachsenen - touristisch geprägten - Bereichen in den für Wohngebiete sozialadäquaten Grenzen, führt jedenfalls dann nicht zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, wenn auf ein einigermaßen ausgeglichenes Mischungsverhältnis geachtet wird und durch die Unterbringung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen/Fremdenzimmern in demselben Gebäude Störungen der Dauerbewohner durch die Touristen begrenzt werden (vgl. Nicolai, NordÖR 2015, S. 361, 365: „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“). Die in diesem Zusammenhang angeführten Störungen durch „Sauftouristen“ treten eher in solchen Bereichen auf, in denen Gebäude mit mehreren Wohnungen vorhanden sind, die ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet werden oder in denen aus anderen Gründen die soziale Kontrolle fehlt. Solche Störungen ergeben sich zum Teil aus der intensiveren Nutzung der Außenbereiche. Diese Urlaubs-outdoor-Aktivitäten liegen für die in § 10 BauNVO genannten Wochenend- und Ferienhausgebiete (und erst Recht für Campingplatzgebiete) deswegen auf der Hand, weil die dort errichteten Anlagen in der Regel über großzügige Außenbereiche verfügen und darauf angelegt sind, dass diese für ein Erholungswohnen genutzt werden, das weitgehend im Freien stattfindet. Das gilt für Ferienwohnungen nicht (in gleichem Maße). In tatsächlicher Hinsicht ist zugrundezulegen, dass es sowohl in Mehrfamilienhäusern eingerichtete Ferienwohnungen gibt, die über keinen Außenbereich verfügen als auch Gebäude mit mehreren Ferienwohnungen, deren Mietern jeweils ein Bereich der Außenanlagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (entweder zur gemeinsamen oder zur separaten Nutzung). Insoweit ist das Störpotenzial von Ferienwohnungen mit dem von Beherbergungsbetrieben vergleichbar. Auch diese verfügen zum großen Teil über keine, allenfalls über relativ kleine Außenbereiche, so dass es sachgerecht ist, insoweit - hinsichtlich des Störpotentials - (bodenrechtlich) zwischen einem Ferienhausgebiet und einem Gebiet mit Ferienwohnungen zu unterscheiden (vgl. zum Vorstehenden: VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 36).

30

Soweit der Prozessbevollmächtigte des Antragstellers im gemeinsam verhandelten Verfahren 3 K 58/16 in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, dass etwa in Fällen, in denen nicht der Eigentümer, sondern ein Dauermieter die Wohnung bewohne, die soziale Kontrolle der Feriengäste im gleichen Haus fehle, sind maßgeblich für die hier anzustellende Betrachtung die typisierenden und pauschalierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, die Vorgaben für die Bauleitplanung enthält, so dass (untypische) Einzelfälle außer Betracht bleiben müssen. Darüber hinaus dürfte zudem aus Sicht des Senats zweifelhaft sein, ob in dem beschriebenen Fall tatsächlich die soziale Kontrolle fehlen würde oder ob nicht vielmehr Mieter bei Störungen durch Feriengäste sich unverzüglich an ihren Vermieter wenden, ggfs. etwa auch die Miete mindern.

31

Klarstellend weist der Senat darauf hin, dass die Senatsentscheidungen (Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – und Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – beide zitiert nach Juris) dem Vorstehenden nicht entgegenstehen. Den genannten Entscheidungen lagen andersgelagerte Sachverhalte zugrunde, in den es um die Zulässigkeit eines Appartementhauses mit vier Ferienwohnungen in einem WR-Bebauungsplangebiet ging bzw. um eine Ferienwohnung in einem WA-Bebauungsplangebiet, in dem die in § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsarten ausgeschlossen waren.

32

Gegen die Festsetzung der Zahl der Wohnungen bestehen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB keine Bedenken.

33

Der Bebauungsplan leidet auch nicht unter einem Abwägungsmangel.

34

Nach §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 – Juris Rn. 29; Urteil vom 14. Februar 1975 – IV C 21.74 – Juris Rn. 37). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

35

Hiervon ausgehend ist die Abwägung nicht zu beanstanden.

36

Als Planungsziele werden in der Begründung des Bebauungsplanes die Sicherung der Wohnfunktion in dem bereits vollständig bebauten Bereich gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebietes bei gleichzeitiger Eröffnung allgemeiner Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch Fremdenvermietung angegeben, Planungsziele seien die Ausweisung zur Art der baulichen Nutzung und die Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohnungen je Wohngebäude (Begründung Seite 2).

37

Ein solches Plankonzept begegnet keinen grundsätzlichen Bedenken, denn die Überplanung der bereits bebauten Grundstücke in der Weise, dass Baugrenzen festgesetzt und nur Einzelhäuser (ausnahmsweise Doppelhäuser) mit maximal zwei Wohnungen – hiervon eine zur ergänzenden touristischen Vermietung – zulässig sind, hält sich im Rahmen der Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB und der Baunutzungsverordnung. Allerdings ist im Hinblick auf die damit verbundene stärkere Beschränkung der Gestaltungsfreiheit des Bauherrn eine besondere Rechtfertigung erforderlich (vgl. Urteil des Senats vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – Juris Rn. 45). Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss. Beim Erlass eines Bebauungsplanes müssen daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betreffenden wie eine Teilenteignung auswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt (BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 – 1 BvR 565/91 – NVwZ 1999, S. 979; Beschluss vom 19. Dezember 2002 – 1 BvR 1402/01 – BRS 65 Nr. 6).

38

Daraus folgt, dass eine ordnungsgemäße Umsetzung dieses Konzepts zuallererst einer sorgfältigen Ermittlung des vorhandenen Bestandes an baulichen Anlagen und der aktuellen baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Plangebiet bedarf (vgl. Urteil des Senats vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – Juris Rn. 46).

39

Eine solche hat die Antragsgegnerin vorliegend auch vorgenommen (Anlage 1 zur Begründung des Bebauungsplans) und hinsichtlich bislang genehmigungsfähiger Nutzungen ausdrücklich herausgestellt, dass der Eingriff in diese bereits dem Planungsziel entspringe.

40

Soweit der Antragsteller die Vollständigkeit der Bestandsaufnahme rügt und auf eine eigene Aufstellung verweist (Bl. 20 GA), folgt hieraus keine Fehlerhaftigkeit der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin. Denn soweit in der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin Grundstücke fehlen, die in der antragstellerseitigen Aufstellung erwähnt werden (dortige laufende Nrn. 21, 22, 27, 28 und 29), sind dies solche, die außerhalb des hiesigen Plangebietes liegen. In der – in Zusammenarbeit mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erstellten – Bestandsaufnahme hat die Antragsgegnerin nicht nur die jeweilige tatsächliche Nutzung aufgeführt, sondern zudem auch die Baugenehmigungslage dargestellt. Danach gibt es im Plangebiet zwei Baugenehmigungen, die eine Ferienwohnungsnutzung umfassen (und zwar für die Grundstücke F. und G.), wobei hinsichtlich des Grundstücks F. nach der Bestandsaufnahme lediglich eine – genehmigte – touristisch genutzte Einheit gegeben ist (mithin die Festsetzungen des Bebauungsplanes ohnehin erfüllt werden) und das Grundstück G. über zwei – genehmigte – touristisch genutzte Einheiten verfügt. Hinsichtlich der (bau-)genehmigten Nutzungen hat die Antragsgegnerin in der Begründung zum Bebauungsplan auf Bestandsschutz hingewiesen (Begründung Seite 11), mithin ordnungsgemäß in die Abwägung eingestellt.

41

Soweit der Antragsteller auf die Nutzung seines Hauses (ausschließlich zur Vermietung aller vier Wohnungen mit maximal 21 Feriengästen) abstellt, die unzureichend berücksichtigt worden sei, dringt er nicht durch.

42

Es ist feststehende Rechtsprechung, dass die Planungsbehörde bei der Abwägung diejenigen privaten Belange außer Acht lassen darf, die nicht schutzwürdig sind. Hierzu sind alle Positionen zu zählen, denen der Schutz durch die Rechtsordnung versagt ist. Eine Grundstücksnutzung, die nicht genehmigt ist und auch nicht genehmigt werden kann, da sie dem materiellen Baurecht widerspricht, braucht die Planungsbehörde - von Ausnahmen abgesehen (z.B. Duldung) - nicht in ihre planerischen Erwägungen miteinzubeziehen, auch wenn offensichtlich ist, das sich das Planvorhaben nachteilig auf sie auswirkt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Oktober 1993 – 4 B 170/93 – Juris Rn. 6).

43

Der Antragsteller verfügt über keine Baugenehmigung für die Nutzung seines Hauses für die Vermietung aller vier Wohnungen an Feriengäste. Ihm wurde am 6. Oktober 1993 eine Genehmigung für ein Wohnhaus erteilt; nichts anderes folgt aus der Bezugnahme in der Genehmigung auf die Bauvorlagen. Nach dem Bauantrag wurde die Genehmigung eines Einfamilienhauses mit einer Wohnung beantragt, auch in den Plänen ist von Ferienwohnungen/Ferienzimmern keine Rede – auch nicht im Übrigen von „Gästezimmern“. Der Antragsteller betreibt – bauplanungsrechtlich – auch keinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, sondern die mietweise Überlassung von komplett eingerichteten Wohnungen zu Ferienzwecken ohne dass die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78/89 – Juris Rn. 3; Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – Juris Rn. 45 f.).

44

Eine aktive Duldung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde liegt ebenfalls nicht vor. Ein bloßes Nichteinschreiten der Bauaufsichtsbehörde (sog. passive Duldung) begründet von vornherein keinen Vertrauenstatbestand, und eine Erklärung der (zuständigen unteren Bauaufsichts-)Behörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten (sog. aktive Duldung), die im Übrigen aber auch keine Legalisierungswirkung bzw. keinen Bestandsschutz vermitteln würde, sondern bei der Ermessensausübung lediglich zu berücksichtigen sein wäre (vgl. OVG M-V, Beschluss vom 14. April 2015 – 3 M 86/14 – Juris Rn. 15; Urteile vom 4. September 2013 – 3 L 108/11 – Juris Rn. 70 ff und vom 25. Januar 2010 – 3 L 89/06 – Juris Rn. 21), liegt schon mit Blick auf das bauaufsichtliche Einschreiten des Landkreises nicht vor. Mit Blick auf die Anlage 1 zur Begründung des Bebauungsplans spricht zudem auch alles dafür, dass der Landkreis Vorpommern Rügen als zuständige Bauaufsichtsbehörde augenscheinlich bauaufsichtlich nur gegen die (vier) Eigentümer – zu denen auch der Antragsteller gehört – vorgeht, die nach dieser Anlage (ungenehmigt) mehr als eine „touristisch genutzte Einheit“ betreiben. Diese Vorgehensweise entspricht dem in dem Verwaltungsvorgang zur Nutzungsuntersagung hinsichtlich des Antragstellers im Verfahren 3 K 58/16 enthaltenen „Aktenvermerk zum Baugebiet in Binz ´Eigenheimsiedlung am Eichenweg`“ (Bl. 19 BA F), nach dem zunächst gegen 30 Einwohner des Plangebiets ordnungsbehördliche Verfahren eröffnet wurden, dann mit Blick auf die hier zu beurteilende Planung der Gemeinde nur „alle betroffenen Bauherren mit mehr als 2 Wohneinheiten ohne Baugenehmigung und alle Bauherren mit reiner Ferienhausnutzung ohne Baugenehmigung“ Nutzungsuntersagungen erhalten sollen. So ist dann auch verfahren worden. Denn neben dem hiesigen Antragsteller – Grundstück H. – und dem Antragsteller des Verfahrens 3 K 58/16 – Grundstück E. – wird gegen die Eigentümer der Grundstücke I. und J. vorgegangen (was sich aus von der Bauaufsichtsbehörde versehentlich zunächst mitübersandten Verwaltungsvorgängen ergibt; vgl. Bl. 107 GA). Den Eigentümern des Grundstücks G. ist nach der Bestandsaufnahme eine Baugenehmigung für die Ferienwohnungen erteilt worden. Das Nichteinschreiten i.Ü. bezieht sich auf die von der Antragsgegnerin akzeptierte und befürwortete Nutzung der Gebäude mit einer Wohneinheit und einer Ferienwohnungsvermietungseinheit.

45

Soweit der Antragsteller geltend macht, die Antragsgegnerin habe von den Vermietungen gewusst und diese geduldet, Kurabgaben erhoben und Gewerbeanmeldungen entgegengenommen, ist dies schon aus dem Grunde unbeachtlich, weil die Gemeinde nicht die zuständige Behörde für bauaufsichtliches Einschreiten und damit für die (aktive) Duldung ist.

46

Maßgeblich für die Frage der Genehmigungsfähigkeit der baulichen Nutzung durch den Antragsteller ist mithin § 34 BauGB. Hierbei geht das Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung nur dann zum Bebauungszusammenhang gehört und prägend wirken kann, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten abgefunden haben. Gleiches gilt für die Frage, ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen ist (BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 – 4 B 29/98 – Juris Rn. 6 unter Hinweis auf das Urteil vom 6. November 1968 - 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22 <26>).

47

Hiervon ausgehend ist das Vorhaben des Antragstellers nicht genehmigungsfähig, da die die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen oder gar – was indes offen bleiben kann – einem reinen Wohngebiet nach §§ 3 bzw. 4 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB entspricht.

48

Das Plangebiet wird im Osten von einem auf der anderen Straßenseite der Straße „D.“ beginnenden Wald, im Norden und Westen einem B-Plangebiet (B-Plan Nr. 5 „Wohnen am Sportplatz“) auf der anderen Straßenseite der Straße „K.“ begrenzt und im Süden von der L. Straße. Nach der Bestandsaufnahme der Bebauungsplanbegründung handelt es sich bei dem Plangebiet um einen sog. Eigenheimkomplex, dessen realisierte Bebauung „großteils aus Zweifamilienhäusern (sowie vereinzelt Einfamilienhäuser), wobei in der Mehrzahl der Fälle eine Einheit eigengenutzt und die zweite als Einliegerwohnung touristisch an wechselnde Gäste vermietet wird (Wohnung mit Fremdenbeherbergung)“ bestehe – gemeint sind indes erkennbar nicht Zweifamilienhäuser i.S.v. Mehrfamilienhäuser, sondern Häuser mit zwei Wohneinheiten. Mit Stand vom 01.06.2013 sei in allen 36 Wohngebäuden im Plangebiet mindestens ein Haushalt als Einwohner gemeldet, in 25 Wohngebäuden sei darüber hinaus nach Angabe der Kurverwaltung ergänzend eine Fremdenvermietung einschlägig. Nach Seite 9 der Begründung ist das Gebiet in offener Bauweise bebaut und mit einer Ausnahme (Doppelhaus M. 6/7) handelt es sich um Einzelhäuser. Nach der Bestandsaufnahme gibt es im gesamten Plangebiet lediglich für zwei Grundstücke eine Baugenehmigung für eine Ferienwohnungsvermietung.

49

Da – wie bereits oben ausgeführt – insbesondere mit Blick auf den in dem Verwaltungsvorgang zur Nutzungsuntersagung hinsichtlich des Antragstellers im Verfahren 3 K 58/16 enthaltenen „Aktenvermerk zum Baugebiet in Binz. ´Eigenheimsiedlung am Eichenweg.`“, wonach zunächst 30 ordnungsbehördliche Verfahren eingeleitet worden waren, dann aber die Planung der Antragsgegnerin abgewartet werden solle, von einer aktiven Duldung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde nicht auszugehen ist, ist damit bei der Bestimmung der näheren Umgebung aufgrund der Wohnnutzung unter Ausblendung der ungenehmigten Ferienwohnungsvermietungen von einem allgemeinen bzw. gar reinen Wohngebiet auszugehen. Die beiden baugenehmigten Ferienwohnungsvermietungen sind insoweit als Ausreißer/Fremdkörper anzusehen und nicht in der Lage, die nähere Umgebung zu prägen. Gleiches gilt, soweit der Antragsteller des Verfahrens 3 K 53/16 darauf verweist, er betreibe einen Gewerbebetrieb – auch insoweit würde es sich, ganz abgesehen davon, dass es sich bei der Vermietung von Ferienwohnungen nicht um einen Beherbergungsbetrieb handelt (vgl.o.) –, um einen Fremdkörper in der näheren Umgebung handeln, der diese nicht prägt, weshalb die Eigenart der näheren Umgebung auch nicht einem Mischgebiet i.S.v. § 6 BauNVO entspricht, wie der hiesige Antragsteller geltend macht.

50

Das Vorhaben des Antragstellers (Appartementhaus mit vier Ferienwohnungen) entspricht indes nicht der in § 3 Abs. 2 und § 3 Abs. 2 BauNVO beschriebenen, dort allgemein zulässigen Nutzung (vgl. OVG M-V, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – und Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – jeweils zitiert nach Juris).

51

Eine Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens des Antragstellers ergibt sich auch nicht – selbst wenn man anders als oben ausgeführt unterstellt, dass er einen Gewerbebetrieb (i.S.v. § 4 Abs. 3 bzw. § 3 Abs. 3 BauNVO) betreibt – als Ausnahme nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB, denn aufgrund der Vielzahl der dann gewerblichen Ferienvermietungsnutzungen würde erkennbar ein Umkippen des Gebietscharakters (vgl. hierzu Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage, § 31 Rn. 13) drohen.

52

Konnte mithin der private Belang des Antragstellers auf Berücksichtigung seiner tatsächlich ausgeübten Nutzung nach Vorstehenden bei der Abwägung mangels Schutzwürdigkeit außer Acht gelassen werden, gilt Entsprechendes auch soweit der Antragsteller geltend macht, er betreibe einen Gewerbebetrieb und dieser hätte im Rahmen der Abwägung berücksichtigt werden müssen. Denn der Betrieb eines Gewerbes ist im vorliegenden Zusammenhang keine eigenständige Rechtsposition, sondern leitet sich von einer rechtlich geschützten Grundstücksnutzung im Plangebiet ab. Eine solche liegt indes für das Vorhaben des Antragstellers nach dem oben Gesagten nicht vor. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin „gewerbliche Nutzungen (Ferienvermietung)“ im Rahmen ihrer Abwägung durchaus eingestellt (Begründung Seite 10).

53

Nicht gesondert in der Abwägung zu berücksichtigen war der Umstand, dass ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan von den 36 Gebäuden in lediglich 25 nach Angaben der Kurverwaltung der Antragsgegnerin ergänzend eine Fremdenvermietung einschlägig ist (Begründung Seite 4), mithin Eigentümer nach dem Bebauungsplan damit rechnen müssen, dass von 11 Eigentümern zusätzlich Ferienwohnungsvermietungen in der Nachbarschaft aufgenommen werden können. Denn es handelt sich – wie bereits oben ausgeführt – bei der Festsetzung einer Ferienwohnungsnutzung im vorliegenden Bebauungsplan bereits nicht um eine zur Wohnnutzung unverträgliche Nutzung. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin die Belange der reinen Wohnnutzer, d.h. deren „Sicherung der Wohnruhe (Abwehr gegen Überhandnehmen gewerblicher Nutzungen)“ abgewogen (Begründung Seite 8 und Seite 11 oben).

54

Geprüft und abwägungsfehlerfrei verneint hat die Antragstellerin auch eine enteignende Wirkung ihrer Planung (Begründung Seite 11). Denn Grundvoraussetzung für alle von § 42 Abs. 2 bis 9 BauGB ausgestalteten Ansprüche ist eine „zulässige“ Nutzung (Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage, § 42 Rn. 4). Die vom Antragsteller geplante bzw. bereits verwirklichte Nutzung allein zum Zweck der Vermietung an Feriengäste ist indes nach dem oben Gesagten baurechtlich nicht zulässig; auch eine aktive Duldung würde im Übrigen keine zu einer Zulässigkeit führende Genehmigung begründen oder ersetzen.

55

Die Antragsgegnerin hat schließlich ebenfalls fehlerfrei abgewogen, ob anstelle der kapazitiven Begrenzung auf eine Ferienwohnungs-Einheit eine Ausnahmeregelung in der Festsetzung vorgenommen werden soll und dies unter Hinweis auf das ansonsten drohende „Windhundprinzip“ bei der ausnahmsweisen Genehmigung von mehr als einer Ferienwohnungs-Einheit bis zum Erreichen des für die Gebietscharakteristik zuträglichen Maßes an Ausnahmen, in nicht zu beanstandender Weise verneint.

56

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

57

Die Revision ist nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, weil das Verfahren grundsätzliche Fragen der Zulässigkeit einer Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnungsvermietung in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO aufwirft.

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.

(2a) (weggefallen)

(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.

(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.

(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

Tatbestand

1

Gegenstand der Normenkontrolle sind die Bebauungspläne "Mühldorfer Feld Teil II", "1. Teilaufhebung des Bebauungsplans Mühldorfer Feld Teil II", "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)" und "Mühldorfer Feld Teil II, 2. Änderung".

2

Der Bebauungsplan "Mühldorfer Feld Teil II" (als Satzung beschlossen am 26. Oktober 2000, ortsüblich bekannt gemacht am 10. Oktober 2005) setzt Flächen für eine großräumige Stadterweiterung ("Mühldorf-Nordwest") mit Wohngebieten, Sondergebieten und Gemeinbedarfsflächen sowie Verkehrsflächen zur inneren und äußeren Erschließung des neuen Stadtteils fest. Als verkehrliche Haupterschließung der Neubaugebiete sind eine Ost-West-Verbindung (Salzburgstraße) sowie eine Verlängerung der vorhandenen Europastraße nach Norden festgesetzt. An der Kreuzung der beiden Haupterschließungsstraßen am südlichen Rand des Plangebiets ist ein Verkehrskreisel festgesetzt, der eine Öffnung nach Süden zu der - nicht in den Geltungsbereich der Bebauungspläne einbezogenen - vorhandenen südlichen Europastraße enthält.

3

Mit der "1. Teilaufhebung des Bebauungsplans Mühldorfer Feld Teil II" (als Satzung beschlossen am 20. Juli 2006, ortsüblich bekannt gemacht am 30. Oktober 2006) wird ein Teil der westlich der nördlichen Europastraße gelegenen Wohnbaugebiete mitsamt der angrenzenden Verkehrsflächen einschließlich des Verkehrskreisels aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans "Mühldorfer Feld Teil II" herausgenommen. Der zeitgleich beschlossene Bebauungsplan "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)" (ortsüblich bekannt gemacht am 30. Oktober 2006) umfasst die herausgenommenen Flächen und setzt an Stelle der dort bisher vorgesehenen Wohnbauflächen nunmehr Gemeinbedarfsflächen (Schulen und Sportanlagen) fest; die Verkehrsflächenfestsetzung einschließlich des Verkehrskreisels übernimmt er im Wesentlichen unverändert.

4

Die 2. Änderung des Bebauungsplans "Mühldorfer Feld Teil II" (als Satzung beschlossen am 24. Mai 2007, ortsüblich bekannt gemacht am 29. Mai 2007) schließlich umfasst ein östlich an die südliche Europastraße angrenzendes Wohngebiet; die Änderung passt den Geltungsbereich dieses Teilgebiets an die angrenzenden Bebauungspläne an, orientiert sich hinsichtlich der Festsetzung der Wohnbauflächen stärker am bisherigen baulichen Bestand und ordnet die verkehrliche Erschließung neu durch eine Ringstraße, die nicht mehr nach Westen auf die südliche Europastraße, sondern nach Norden auf die Salzburgstraße führt. Im Übrigen lässt die Änderung die ursprünglichen Festsetzungen des Bebauungsplans "Mühldorfer Feld Teil II" unberührt.

5

Die Antragsteller sind Eigentümer zweier landwirtschaftlich genutzter Grundstücke, die im Osten an die südliche Europastraße und im Süden an das Gelände des Nordfriedhofs angrenzen. Von der im Norden verlaufenden Salzburgstraße und dem Verkehrskreisel sind sie nur wenige Meter entfernt. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungs- und Grünordnungsplans "Nordfriedhof Mühldorf am Inn" (ortsüblich bekannt gemacht am 3. Oktober 1986) und sind überwiegend als Flächen für die Friedhofserweiterung festgesetzt. Die südliche Europastraße ist in diesem Bebauungsplan als ca. 5,50 m breite Straßenverkehrsfläche mit Quer-Parkbuchten festgesetzt. Am bestehenden Friedhofsgelände ist die Europastraße entsprechend diesen Festsetzungen hergestellt und mündet im Süden in die Nordtangente (Kreisstraße); auf der Höhe der Grundstücke der Antragsteller existiert die Europastraße derzeit lediglich als ca. 5 m breiter, nicht ausgebauter Fahrweg.

6

Mit der 1. Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplans "Friedhof Nord Mühldorf am Inn" (als Satzung beschlossen am 20. September 2007, ortsüblich bekannt gemacht am 30. Oktober 2007) wollte die Antragsgegnerin die planungsrechtlichen Grundlagen für den Um- und Ausbau der Europastraße zur Haupterschließungsstraße für die Neubaugebiete schaffen. Die südliche Europastraße ist darin als eine (einschließlich Gehwegen) nunmehr rund 13 m breite Straßenverkehrsfläche festgesetzt, die an den im Bebauungsplan "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)" festgesetzten Verkehrskreisel anschließt; die bisher vorgesehenen Parkbuchten für die Friedhofsbesucher sind an die Westseite des Friedhofgeländes verlagert und um zusätzliche Parkplätze entlang der Salzburgstraße ergänzt; dem entsprechend ist der Geltungsbereich der 1. Änderung bis zur Salzburgstraße erweitert. An der Festsetzung von Flächen für die Friedhofserweiterung wird mit einer geänderten Anordnung der Grabfelder, Pflanzflächen und internen Erschließungswege im Wesentlichen festgehalten.

7

Auf den Normenkontrollantrag der Antragsteller hat der Verwaltungsgerichtshof die 1. Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplans "Friedhof Nord Mühldorf am Inn" mit Urteil vom 14. August 2008 - 1 N 07.3195 - wegen beachtlicher Mängel bei der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (unzureichende Bedarfsprognose für die Friedhofserweiterung; unzureichende Abwägung der zu erwartenden Verkehrslärmkonflikte an der südlichen Europastraße) für unwirksam erklärt.

8

Die hier streitgegenständlichen Normenkontrollanträge hat der Verwaltungsgerichtshof mit Urteil vom selben Tag als unzulässig abgelehnt. Die von den angegriffenen Bebauungsplänen nicht unmittelbar betroffenen Antragsteller seien nicht deshalb antragsbefugt, weil sie in Anlehnung an die im Fachplanungsrecht entwickelte Rechtsprechung zur Anfechtung von Zwangspunkten einer Planung dieselben Rechtsschutzmöglichkeiten gegen die angegriffenen Bebauungspläne haben müssten wie ein unmittelbar betroffener Grundeigentümer. Es sei schon fraglich, ob die Zwangspunkt-Rechtsprechung entsprechend herangezogen werden könne. Jedenfalls würden durch die angegriffenen Bebauungspläne keine Zwangspunkte für eine die Grundstücke der Antragsteller unmittelbar berührende Straßenführung geschaffen. Die Antragsbefugnis sei auch nicht deshalb zu bejahen, weil die Antragsgegnerin bei der Aufstellung der angegriffenen Bebauungspläne die Eigentumsbelange der Antragsteller hätte abwägen müssen. Das gelte auch dann, wenn man die streitgegenständlichen Bebauungspläne und die 1. Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplans "Friedhof-Nord" in Anlehnung an die im Fachplanungsrecht gebräuchliche Rechtsfigur der Abschnittsbildung als Teile einer Gesamtplanung ansehe. Die Antragsgegnerin habe die Grundstücke der Antragsteller bei der Aufstellung der angegriffenen Bebauungspläne auch nicht fehlerhaft aus deren Geltungsbereich ausgeklammert.

9

Gegen dieses Normenkontrollurteil wenden sich die Antragsteller mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision. Sie halten sich hinsichtlich sämtlicher angegriffenen Bebauungspläne für antragsbefugt.

Entscheidungsgründe

10

Die Revision der Antragsteller ist zum überwiegenden Teil begründet.

11

Die Gründe, auf die der Verwaltungsgerichtshof seine Annahme gestützt hat, dass die Antragsteller nicht antragsbefugt seien, halten hinsichtlich der Bebauungspläne "Mühldorfer Feld Teil II" und "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)" einer bundesrechtlichen Überprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Die Interessen von Grundeigentümern, deren Grundstücke außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans liegen, aber nach der planerischen Konzeption der Gemeinde für die verkehrliche Erschließung des Baugebiets in Anspruch genommen und deshalb in einem weiteren Bebauungsplan als Verkehrsfläche festgesetzt werden sollen, sind in eng begrenzten Ausnahmefällen bereits bei der Baugebietsausweisung abzuwägen; dann ist es auch geboten, den betroffenen Grundeigentümern hinsichtlich der Baugebietsausweisung eine Antragsbefugnis zuzubilligen (1). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier hinsichtlich der Bebauungspläne "Mühldorfer Feld Teil II" und "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)" vor, weil zwischen diesen Bebauungsplänen und der Verkehrsflächenfestsetzung in einem weiteren Bebauungsplan ein enger konzeptioneller Zusammenhang besteht. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sind die Antragsteller deshalb im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt; die Sache war insoweit an den Verwaltungsgerichtshof zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (2). Die Zulässigkeit der gegen die "1. Teilaufhebung des Bebauungsplans Mühldorfer Feld Teil II" und den Bebauungsplan "Mühldorfer Feld Teil II, 2. Änderung" gerichteten Normenkontrollanträge hat der Verwaltungsgerichtshof demgegenüber zu Recht verneint; insoweit war die Revision als unbegründet zurückzuweisen (3).

12

1. Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt ist jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die zur gerichtlichen Überprüfung gestellte Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung sind keine höheren Anforderungen zu stellen als an die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO; ausreichend ist, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch den zur Prüfung gestellten Rechtssatz in einem subjektiven Recht verletzt wird (Urteile vom 24. September 1998 - BVerwG 4 CN 2.98 - BVerwGE 107, 215 <217>, vom 17. Mai 2000 - BVerwG 6 CN 3.99 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 141 m.w.N. und vom 30. April 2004 - BVerwG 4 CN 1.03 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 165 S. 137; stRspr). An dieser Möglichkeit fehlt es, wenn Rechte des Klägers unter Zugrundelegung des Klagevorbringens offensichtlich und eindeutig nach keiner Betrachtungsweise verletzt sein können (Urteil vom 22. Februar 1994 - BVerwG 1 C 24.92 - BVerwGE 95, 133 <133 f.> m.w.N.).

13

Eine die Antragsbefugnis begründende subjektive Rechtsposition ist zuvörderst das im Plangebiet befindliche Grundeigentum, dessen Inhalt und Schranken durch die planerischen Festsetzungen eines Bebauungsplans unmittelbar und rechtssatzmäßig bestimmt und ausgestaltet werden (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Eine in diesem Sinne unmittelbar planungsbedingte Verletzung ihrer Eigentümerposition können die Antragsteller nicht geltend machen, weil sich der Geltungsbereich der streitgegenständlichen Bebauungspläne nicht auf ihre Grundstücke erstreckt. Hiervon ist auch der Verwaltungsgerichtshof ausgegangen.

14

Der Verwaltungsgerichtshof hat ferner angenommen, dass die Antragsteller auch nicht deshalb antragsbefugt seien, weil ihnen in Anlehnung an die im Fachplanungsrecht entwickelte Rechtsprechung zur Anfechtung von Zwangspunkten einer Planung dieselben Rechtsschutzmöglichkeiten zuzusprechen gewesen wären wie einem unmittelbar planbetroffenen Grundeigentümer (UA Rn. 39 ff.). Das Vorliegen von Zwangspunkten hat der Verwaltungsgerichtshof in tatsächlicher Hinsicht verneint. Ob die Zwangspunkt-Rechtsprechung auf Fälle wie den vorliegenden überhaupt übertragbar ist und ob der Verwaltungsgerichtshof seinen tatsächlichen Feststellungen gegebenenfalls ein zutreffendes Verständnis des Zwangspunkts zugrunde gelegt hat, kann der Senat offen lassen, weil die Antragsbefugnis der Antragsteller aus anderen Gründen zu bejahen ist.

15

Der Eigentümer eines außerhalb des Plangebiets gelegenen Grundstücks ist auch dann antragsbefugt, wenn er eine mögliche Verletzung des Abwägungsgebots geltend machen kann. Das in § 1 Abs. 7 BauGB normierte bauplanungsrechtliche Abwägungsgebot hat drittschützenden Charakter hinsichtlich solcher privater Belange, die für die Abwägung erheblich sind. Es verleiht Privaten ein subjektives Recht darauf, dass ihre Belange in der Abwägung ihrem Gewicht entsprechend "abgearbeitet" werden (Urteil vom 24. September 1998 a.a.O. S. 221). Der Antragsteller in einem Normenkontrollverfahren kann sich deshalb im Rahmen des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO auch darauf berufen, dass seine abwägungsrelevanten Belange möglicherweise fehlerhaft abgewogen wurden. Macht er eine Verletzung des Abwägungsgebots geltend, so muss er einen Belang als verletzt bezeichnen, der für die Abwägung überhaupt beachtlich war. Nicht jeder private Belang ist in der Abwägung zu berücksichtigen, sondern nur solche, die in der konkreten Planungssituation einen städtebaulich relevanten Bezug haben. Nicht abwägungsbeachtlich sind hiernach insbesondere geringwertige oder mit einem Makel behaftete Interessen sowie solche, auf deren Fortbestand kein schutzwürdiges Vertrauen besteht, oder solche, die für die Gemeinde bei der Entscheidung über den Plan nicht erkennbar waren (stRspr; z.B. Urteile vom 24. September 1998 a.a.O. S. 219 und vom 30. April 2004 a.a.O. S. 138).

16

Eine auf das Abwägungsgebot gestützte Antragsbefugnis hat der Verwaltungsgerichtshof ebenfalls verneint (UA Rn. 43 bis 45). Seine Erwägungen stehen nicht in jeder Hinsicht mit den bundesrechtlichen Vorgaben im Einklang.

17

Kein Bundesrechtsverstoß liegt allerdings darin, dass der Verwaltungsgerichtshof eine abwägungsfehlerhafte Ausklammerung der Grundstücke der Antragsteller aus dem Geltungsbereich der streitgegenständlichen Bebauungspläne verneint hat. Knüpft die planende Gemeinde bei der Abgrenzung von Teilabschnitten an die Grenze eines bereits vorhandenen Bebauungsplans - hier: des Bebauungsplans "Friedhof Nord" - an, so ist dies in der Regel sachlich gerechtfertigt. Ob sich eine andere Beurteilung aufdrängt, falls die Antragsgegnerin - wie dies die Antragsteller behaupten - die Grundstücke der Antragsteller bewusst aus dem Geltungsbereich der angegriffenen Bebauungspläne ausgeklammert hätte, um ihre Rechtsschutzmöglichkeiten zu verkürzen, kann vorliegend dahingestellt bleiben, weil Anhaltspunkte für eine entsprechende Motivlage der Antragsgegnerin nicht gegeben sind.

18

Mit Bundesrecht unvereinbar ist indes die Annahme des Verwaltungsgerichtshofs, dass die Eigentümerinteressen der Antragsteller auch unter Berücksichtigung der im Fachplanungsrecht gebräuchlichen Rechtsfigur der Abschnittsbildung bei der Aufstellung der streitgegenständlichen Bebauungspläne nicht hätten berücksichtigt werden müssen. Das Interesse der Antragsteller, von einer Inanspruchnahme ihres Grundeigentums für den Um- und Ausbau der südlichen Europastraße als Haupterschließungsstraße der Neubaugebiete verschont zu bleiben, war ein abwägungsrelevanter Belang, der bereits bei der Planung der Neubaugebiete zu berücksichtigen war.

19

In der Abwägung zu berücksichtigen mit der Folge der Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind auch diejenigen Interessen und Belange von Grundeigentümern, deren Eigentum zwar außerhalb der Plangrenzen, jedoch in der Nachbarschaft des Plangebiets liegt und belastenden Einwirkungen der durch den Plan ermöglichten Nutzungen ausgesetzt sein wird. Auch dem Plannachbarn steht gegenüber der planenden Gemeinde ein Anspruch auf gerechte Abwägung seiner privaten Belange zu, soweit sie für die Abwägung erheblich sind (Beschluss vom 4. Juni 2008 - BVerwG 4 BN 13.08 - ZfBR 2008, 681). Auf diese Weise vermittelt das bauplanungsrechtliche Abwägungsgebot den Grundeigentümern der Umgebung des Plangebiets einen eigentumsrechtlichen Drittschutz, soweit die planbedingten Beeinträchtigungen in einem adäquat-kausalen Zusammenhang mit der Planung stehen und nicht von geringfügiger Art sind. § 1 Abs. 7 BauGB verleiht ihnen insoweit einen Rechtsanspruch auf Beachtung und gerechte Abwägung ihrer Eigentumsposition (Urteil vom 21. März 2002 - BVerwG 4 CN 14.00 - BVerwGE 116, 144 <149>). Auch mittelbar planungsbedingte Folgen müssen, sofern sie mehr als geringfügig, nicht mit einem Makel behaftet, schutzwürdig und für die Gemeinde erkennbar sind, ebenso wie alle vergleichbaren Konflikte innerhalb des Plangebiets im Rahmen des Abwägungsgebots bewältigt werden (Urteil vom 30. April 2004 a.a.O. S. 138).

20

Diese Rechtsprechung, die sich auf Konstellationen bezieht, in denen die Beeinträchtigung eines außerhalb des Plangebiets liegenden Grundstücks allein von den Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans und von den durch sie ermöglichten Vorhaben ausgeht, lässt sich auf die vorliegende Fallgestaltung nicht ohne Weiteres übertragen. Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass die Inanspruchnahme der Grundstücke der Antragsteller für die verkehrliche Erschließung der Neubaugebiete zwar in einem mittelbaren Zusammenhang mit den Festsetzungen des angefochtenen Bebauungsplans, nämlich der Ausweisung der Neubaugebiete steht, die planerischen Grundlagen für die Inanspruchnahme aber erst durch einen weiteren Bebauungsplan geschaffen werden sollen, der die öffentlichen Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) rechtssatzmäßig festsetzt und damit Inhalt und Schranken des Grundeigentums der Antragsteller unmittelbar ausgestaltet. Erst mit diesem weiteren Bebauungsplan ist über die künftige Zweckbestimmung der betreffenden Flächen rechtsverbindlich entschieden. Müsste die Gemeinde bereits bei Aufstellung des vorausgehenden Bebauungsplans die Möglichkeit einer späteren Betroffenheit im Rahmen ihrer Abwägungsentscheidung berücksichtigen, würde der Zweck der gebietsweisen Planung, die Planung durch Konzentration der Planungsentscheidung auf das jeweilige Gebiet erst praktikabel und effektiv zu machen, verfehlt. Die planende Gemeinde kann daher grundsätzlich solche Betroffenheiten unberücksichtigt lassen, die sich unmittelbar erst in anderen regelmäßig späteren Planungen mit anderem Geltungsbereich realisieren; die Abwägung der betroffenen Eigentümerbelange ist dann erst in diesem Stadium vorzunehmen. Davon können allerdings aus Gründen der Effektivität von Abwägungsanspruch und Rechtsschutz des Betroffenen Ausnahmen geboten sein.

21

Das ist zum einen dann der Fall, wenn die Betroffenheit im späteren Plangebiet zwangsläufige Folge der vorausgehenden Planung ist. Vor einer solchen Betroffenheit von Grundeigentümern mit Grundstücken außerhalb des Plangebiets darf die Gemeinde die Augen nicht verschließen. Eine hinreichende Konfliktbewältigung verlangt, diese Fälle bereits in die Abwägung über die vorangegangene Planung einzubeziehen, weil der Betroffenheit später nicht mehr wirksam - vor allem nicht mehr durch alternative Planungen - begegnet werden kann. Die gerichtliche Überprüfung dieser Abwägung kann - anders als der Verwaltungsgerichtshof meint - nicht auf die Frage der Unzumutbarkeit der späteren Betroffenheit beschränkt werden. Dieses Kriterium markiert lediglich die Grenze einer zulässigen Planung. Seine Anwendung müsste zu einer Verkürzung des Anspruchs des Betroffenen auf fehlerfreie Abwägung führen. Deshalb hat die planende Gemeinde rechtzeitig, d.h. bevor durch die vorausgehende Planung die Weichen für eine zwangsläufige Betroffenheit gestellt werden, auch Planungsalternativen zu erwägen, bei deren Wahl diese Betroffenheit von Eigentümerbelangen entfällt oder reduziert wird. Muss die Gemeinde somit die Fälle zwangsläufiger Betroffenheit in die Abwägungsentscheidung einbeziehen, so steht dem Betroffenen insoweit auch die Antragsbefugnis zu.

22

Eine weitere Ausnahme ist geboten, wenn die spätere Betroffenheit zwar nicht zwangsläufig eintritt, wohl aber Folge des planerischen Konzepts der Gemeinde ist, das der Baugebietsausweisung zugrunde liegt und deshalb als Ausdruck ihrer planerischen Selbstbindung auch in die bauleitplanerische Abwägung einbezogen werden muss. Eine bloße - etwa im Flächennutzungsplan zum Ausdruck kommende - Planungspräferenz der Gemeinde, die sich im Laufe des Planungsverfahrens erst bewähren muss (vgl. Beschluss vom 14. Juli 2005 - BVerwG 9 VR 23.04 - juris Rn. 6), reicht für die Annahme eines entsprechenden planerischen Konzepts ebenso wenig aus wie die Anknüpfung an eine bereits durch Bebauungsplan oder Planfeststellungsbeschluss realisierte Planung. Etwas anderes muss aber gelten, wenn ein enger konzeptioneller Zusammenhang zwischen den Planungsbereichen (vgl. zu diesem Kriterium Urteil vom 23. November 2005 - BVerwG 9 A 28.04 - BVerwGE 124, 334 <341 f.>) besteht, auf den die Gemeinde erkennbar abstellt und der Grundlage ihrer Abwägung im vorausgehenden Planungsgebiet ist, weil sie aus Sicht der Gemeinde bestimmte Festsetzungen in einem anderen Planbereich voraussetzt. Auch hier muss die Gemeinde konsequenterweise die sich daraus später im folgenden Planungsbereich ergebenden Betroffenheiten einbeziehen. Damit eröffnet sich zugleich eine entsprechende Antragsbefugnis des später Betroffenen.

23

2. Gemessen hieran ergibt sich, dass den Antragstellern die Antragsbefugnis hinsichtlich der Bebauungspläne "Mühldorfer Feld Teil II" und "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)" nicht abgesprochen werden kann.

24

a) Die Eigentümerinteressen der Antragsteller, deren Grundstücke unmittelbar erst durch die Verkehrsflächenfestsetzung der 1. Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplans "Friedhof Nord Mühldorf am Inn" betroffen werden, waren bereits bei der Ausweisung der Neubaugebiete abwägungsrelevant. Die Festsetzung von Teilflächen der Grundstücke der Antragsteller als öffentliche Verkehrsfläche für den Um- und Ausbau der südlichen Europastraße war zwar nicht zwangsläufige Folge der Baugebietsausweisung. Es bestand aber ein enger konzeptioneller Zusammenhang zwischen den Planungen.

25

aa) Der Verwaltungsgerichtshof (UA Rn. 43) hat in tatsächlicher Hinsicht festgestellt, dass die Fortführung einer ausgebauten Europastraße in Richtung Nordtangente nicht die "zwingende Folge" der in den Bebauungsplänen "Mühldorfer Feld Teil II" und "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)" festgesetzten Straßenführung ist. Ungeachtet der Frage einer etwaigen Bindungswirkung gemäß § 137 Abs. 2 VwGO (vgl. dazu z.B. Kraft, in: Eyermann, VwGO, 13. Aufl. 2010, § 137 Rn. 46 m.w.N.) hat der Senat keine Zweifel, dass diese Feststellung zutrifft. Das haben der Sache nach letztlich auch die Antragsteller mit den von ihnen im Normenkontrollverfahren gegen die 1. Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplans "Friedhof Nord Mühldorf am Inn" aufgezeigten Alternativplanungen bestätigt. Auch der Verkehrskreisel würde ohne den Um- und Ausbau der südlichen Europastraße seine Verkehrsfunktion als Verknüpfung von nur drei "Ästen" nicht verlieren; allein seine südliche Öffnung zwingt nicht zum Weiterbau. Dass sich die Erschließung des gesamten Stadterweiterungsgebiets Mühldorf-Nordwest im Falle einer weiteren Beplanung möglicherweise nur über eine zusätzliche Verbindung über die südliche Europastraße zur Nordtangente sicherstellen lässt, kann den genannten Bebauungsplänen, die eine solche Beplanung weder vornehmen noch voraussetzen, jedenfalls nicht entgegengehalten werden.

26

bb) Hinsichtlich der Bebauungspläne "Mühldorfer Feld Teil II" und "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)" ist aber das Kriterium eines engen konzeptionellen Zusammenhangs erfüllt.

27

Zwischen dem Bebauungsplan "Mühldorfer Feld Teil II" mit seiner großräumigen Ausweisung von Neubaugebieten und der Verkehrsflächenfestsetzung auf den Grundstücken der Antragsteller besteht ein enger konzeptioneller Zusammenhang, auf den die Antragsgegnerin bei der Aufstellung des Bebauungsplans "Mühldorfer Feld Teil II" erkennbar abgestellt hat und der Grundlage ihrer Abwägung der Baugebietsausweisung ist. Der Verwaltungsgerichtshof (UA Rn. 43) hat es nicht für zweifelhaft gehalten, dass die Antragsgegnerin den Ausbau des vorhandenen (südlichen) Teils der Europastraße als Verbindung zur Nordtangente bei der Planung der Baugebiete "Mühldorfer Feld Teil II" und "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)" angestrebt habe und dass diese Planung im Übrigen - bezogen auf das gesamte Gebiet "Mühldorf-Nordwest" - eine naheliegende Variante für die Verkehrserschließung des neuen Stadtteils darstelle. Der Senat hat keine Veranlassung, an der Tragfähigkeit dieser Feststellung zu zweifeln, zumal dies auch die Verfahrensbeteiligten nicht getan haben. Auch das östlich der südlichen Europastraße gelegene Wohngebiet, dessen Sammelstraße nach der ursprünglichen Fassung des Bebauungsplans "Mühldorfer Feld Teil II" in die südliche Europastraße münden sollte, war konzeptionell auf einen Um- und Ausbau der südlichen Europastraße angelegt. Erst nach den Festsetzungen der 2. Änderung des Bebauungsplans "Mühldorfer Feld Teil II" soll der Kraftfahrzeugverkehr nunmehr nach Norden auf die Salzburgstraße geführt werden. Das ändert aber nichts an der Maßgeblichkeit des ursprünglichen Erschließungskonzepts für die Abwägungsentscheidung (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Eine funktionsfähige Verkehrsanschließung der Neubaugebiete war auch Grundlage ihrer Abwägung, weil eine großflächige Ausweisung von Neubaugebieten ohne ein funktionierendes Erschließungskonzept nicht wirksam wäre. Schließlich war der Antragsgegnerin klar, dass der geplante Um- und Ausbau der südlichen Europastraße zu einer Haupterschließungsstraße mit mehreren tausend Fahrzeugbewegungen pro Tag nicht ohne Inanspruchnahme von Grundflächen der Antragsteller zu bewerkstelligen sein wird, ohne dass es insoweit auf den exakten Flächenbedarf ankam. Die spätere Inanspruchnahme von Grundflächen der Antragsteller gehörte deswegen aus der Sicht der Antragsgegnerin zum notwendigen Inhalt der späteren Verkehrsflächenplanung im Bereich der südlichen Europastraße, der im Grundsatz bereits in die Abwägung des Bebauungsplans "Mühldorfer Feld Teil II" einzubeziehen war.

28

Nichts anderes gilt hinsichtlich des Bebauungsplans "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)", dessen Begründung ausdrücklich davon ausgeht, dass die Erschließung "vorrangig von Süden her über eine neu anzulegende Sammelstraße im Zuge der Europastraße erfolgen" soll (Beiakte 10, Begründung unter Ziffer 5), womit auf die nachfolgende, die Eigentümerinteressen der Antragsteller unmittelbar betreffende "1. Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplans Friedhof Nord Mühldorf am Inn" Bezug genommen wird.

29

b) Die Eigentümerinteressen der Antragsteller haben auch einen städtebaulich relevanten Bezug.

30

Sie sind nicht geringwertig. Bereits mit der Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) wird der private Grundeigentümer grundsätzlich von jeglicher privaten baulichen Nutzung der betreffenden Fläche ausgeschlossen (§ 30 Abs. 1 BauGB). Im Vollzugsstadium ist die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche in aller Regel auf einen Vollentzug des Eigentums angelegt, notfalls im Wege der planakzessorischen städtebaulichen Enteignung (vgl. Urteil vom 27. August 2009 - BVerwG 4 CN 5.08 - BVerwGE 134, 355 Rn. 22 f.). Anders als in sonstigen Fällen mittelbar planungsbedingter Eigentumsbeeinträchtigungen wie etwa durch Immissionen, die von den durch die Planung ermöglichten Vorhaben ausgehen und eine Weiternutzung der Flächen durch den Eigentümer auch nach der Planverwirklichung in aller Regel nicht ausschließen, trifft die Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen die Eigentümerinteressen deshalb essenziell.

31

Das Interesse der Antragsteller, von einer Inanspruchnahme ihrer Grundflächen für den Um- und Ausbau der südlichen Europastraße zur Haupterschließungsstraße der Neubaugebiete verschont zu bleiben, war auch schutzwürdig, auch wenn die betreffenden Grundflächen bereits seit 1986 durch den Bebauungs- und Grünordnungsplan "Friedhof Nord Mühldorf am Inn" überplant und als Erweiterungsfläche für die Friedhofsnutzung sowie als Verkehrsfläche mit Quer-Parkbuchten für die Friedhofsbesucher festgesetzt waren. Die Änderung der Zweckbestimmung einer öffentlichen Bedarfsfläche ist ein die Abwägung der Eigentümerinteressen beeinflussender Vorgang. Das gilt vorliegend vor allem deswegen, weil die vom Verwaltungsgerichtshof im Normenkontrollverfahren gegen die 1. Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplans "Friedhof Nord Mühldorf am Inn" beanstandete unzureichende Bedarfsprognose für die Friedhofserweiterung möglicherweise bereits im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses über den Bebauungsplan "Mühldorfer Feld Teil II" greifbar war und deshalb schon zum damaligen Zeitpunkt hätte Anlass sein können, die rechtliche Tragfähigkeit der Festsetzungen des Friedhofs-Bebauungsplans in Frage zu stellen.

32

c) Die Antragsteller haben sich auf ihr Interesse, vor einer Inanspruchnahme ihrer Grundstücke verschont zu bleiben, berufen. Sie haben insbesondere geltend gemacht, dass auch die Möglichkeit bestanden hätte, die von der Antragsgegnerin als notwendig erachtete Südanbindung des Gesamtareals an die Nordtangente über eigene, im Eigentum der Antragsgegnerin befindliche Flächen östlich der Grundstücke der Antragsteller zu führen. Sie machen damit der Sache nach eine unterbliebene oder fehlerhafte Alternativenprüfung sowie eine abwägungsfehlerhafte Gewichtung ihrer Eigentümerinteressen geltend. Entsprechende Fehler bei der Aufstellung der Bebauungspläne "Mühldorfer Feld Teil II" und "Mühldorfer Feld Teil III (Schule)" erscheinen jedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen. Die Antragsteller können deshalb im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO geltend machen, durch diese Bebauungspläne in ihrem Recht auf fehlerfreie Abwägung ihrer Eigentümerinteressen verletzt zu sein. Die Antragsbefugnis hätte den Antragstellern insoweit nicht abgesprochen werden dürfen.

33

d) Das Normenkontrollurteil stellt sich insoweit auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO). Der Zulässigkeit der Normenkontrollanträge steht nicht entgegen, dass ein Teil der Planung bereits verwirklicht ist; von einem fehlenden Rechtsschutzinteresse wäre allenfalls auszugehen, wenn sich die Normenkontrollanträge als nutzlos erweisen würden, etwa weil die angegriffenen Bebauungspläne (vollständig) verwirklicht wären (vgl. dazu Beschluss vom 8. Februar 1999 - BVerwG 4 BN 55.98 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 130 S. 1 f.); hiervon gehen die Beteiligten übereinstimmend nicht aus.

34

e) Über die Begründetheit der Normenkontrollanträge kann der Senat nicht abschließend entscheiden, weil der Verwaltungsgerichtshof hierzu - von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent - keine Tatsachenfeststellungen getroffen hat. Die Sache ist deshalb zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

35

3. Hinsichtlich der 2. Änderung sowie der "1. Teilaufhebung des Bebauungsplans Mühldorfer Feld Teil II" hat der Verwaltungsgerichtshof die Zulässigkeit der Normenkontrollanträge der Antragsteller zu Recht verneint; die Revision war insoweit zurückzuweisen.

36

Mit der 2. Änderung des Bebauungsplans "Mühldorfer Feld Teil II" sind keine weitergehenden Beeinträchtigungen der Belange der Antragsteller verbunden; die nicht geänderten ursprünglichen Festsetzungen des Bebauungsplans "Mühldorfer Feld Teil II" gelten fort. Für die Antragsgegnerin bestand deshalb auch keine Veranlassung, die bereits beim Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan "Mühldorfer Feld Teil II" vorzunehmende Abwägung der Eigentümerbelange der Antragsteller im Rahmen der 2. Änderung zu wiederholen.

37

Dasselbe gilt auch hinsichtlich der "1. Teilaufhebung des Bebauungsplans Mühldorfer Feld Teil II". Abgesehen davon fehlt insoweit auch das Rechtsschutzbedürfnis, weil die Antragsteller durch die (Teil-)Aufhebung eines sie möglicherweise in ihren Rechten verletzenden Bebauungsplans nicht beschwert werden.

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.

(2a) (weggefallen)

(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.

(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.

(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

(1) Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt

1.
weniger als 20 000 Quadratmetern, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind, oder
2.
20 000 Quadratmetern bis weniger als 70 000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls); die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, sind an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen.
Wird in einem Bebauungsplan weder eine zulässige Grundfläche noch eine Größe der Grundfläche festgesetzt, ist bei Anwendung des Satzes 2 die Fläche maßgeblich, die bei Durchführung des Bebauungsplans voraussichtlich versiegelt wird. Das beschleunigte Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Das beschleunigte Verfahren ist auch ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

(2) Im beschleunigten Verfahren

1.
gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 entsprechend;
2.
kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen;
3.
soll einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben in der Abwägung in angemessener Weise Rechnung getragen werden;
4.
gelten in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 1 Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.

(3) Bei Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ist ortsüblich bekannt zu machen,

1.
dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 aufgestellt werden soll, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 einschließlich der hierfür wesentlichen Gründe, und
2.
wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Absatz 1 stattfindet.
Die Bekanntmachung nach Satz 1 kann mit der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 2 Absatz 1 Satz 2 verbunden werden. In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 erfolgt die Bekanntmachung nach Satz 1 nach Abschluss der Vorprüfung des Einzelfalls.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten entsprechend für die Änderung, Ergänzung und Aufhebung eines Bebauungsplans.

(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

(3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von

1.
Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
2.
Nebenanlagen im Sinne des § 14,
3.
baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,
mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen abgesehen werden
1.
bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens oder
2.
wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.

(5) Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, darf die zulässige Grundfläche in Gewerbe-, Industrie- und sonstigen Sondergebieten durch die Grundflächen von Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme aus solarer Strahlungsenergie und Windenergie überschritten werden.

(1) Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er bildet die Grundlage für weitere, zum Vollzug dieses Gesetzbuchs erforderliche Maßnahmen.

(2) Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Ein Flächennutzungsplan ist nicht erforderlich, wenn der Bebauungsplan ausreicht, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen.

(3) Mit der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans kann gleichzeitig auch der Flächennutzungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt werden (Parallelverfahren). Der Bebauungsplan kann vor dem Flächennutzungsplan bekannt gemacht werden, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird.

(4) Ein Bebauungsplan kann aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben werden, bevor der Flächennutzungsplan aufgestellt ist, wenn dringende Gründe es erfordern und wenn der Bebauungsplan der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets nicht entgegenstehen wird (vorzeitiger Bebauungsplan). Gilt bei Gebiets- oder Bestandsänderungen von Gemeinden oder anderen Veränderungen der Zuständigkeit für die Aufstellung von Flächennutzungsplänen ein Flächennutzungsplan fort, kann ein vorzeitiger Bebauungsplan auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan ergänzt oder geändert ist.

(1) Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt

1.
weniger als 20 000 Quadratmetern, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind, oder
2.
20 000 Quadratmetern bis weniger als 70 000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls); die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, sind an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen.
Wird in einem Bebauungsplan weder eine zulässige Grundfläche noch eine Größe der Grundfläche festgesetzt, ist bei Anwendung des Satzes 2 die Fläche maßgeblich, die bei Durchführung des Bebauungsplans voraussichtlich versiegelt wird. Das beschleunigte Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Das beschleunigte Verfahren ist auch ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

(2) Im beschleunigten Verfahren

1.
gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 entsprechend;
2.
kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen;
3.
soll einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben in der Abwägung in angemessener Weise Rechnung getragen werden;
4.
gelten in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 1 Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.

(3) Bei Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ist ortsüblich bekannt zu machen,

1.
dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 aufgestellt werden soll, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 einschließlich der hierfür wesentlichen Gründe, und
2.
wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Absatz 1 stattfindet.
Die Bekanntmachung nach Satz 1 kann mit der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 2 Absatz 1 Satz 2 verbunden werden. In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 erfolgt die Bekanntmachung nach Satz 1 nach Abschluss der Vorprüfung des Einzelfalls.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten entsprechend für die Änderung, Ergänzung und Aufhebung eines Bebauungsplans.

(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn

1.
entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist;
2.
die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2, § 4a Absatz 3, Absatz 4 Satz 2, nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, nach § 22 Absatz 9 Satz 2, § 34 Absatz 6 Satz 1 sowie § 35 Absatz 6 Satz 5 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn
a)
bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind,
b)
einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben,
c)
(weggefallen)
d)
bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet veröffentlicht worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist,
e)
bei Anwendung des § 3 Absatz 2 Satz 5 der Inhalt der Bekanntmachung zwar in das Internet eingestellt wurde, aber die Bekanntmachung und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich gemacht wurden,
f)
bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder
g)
bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;
3.
die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a, 3 Absatz 2, § 5 Absatz 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Absatz 5, § 9 Absatz 8 und § 22 Absatz 10 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist; abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist;
4.
ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist.
Soweit in den Fällen des Satzes 1 Nummer 3 die Begründung in wesentlichen Punkten unvollständig ist, hat die Gemeinde auf Verlangen Auskunft zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird.

(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn

1.
die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind;
2.
§ 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist;
3.
der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt;
4.
im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.

(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:

1.
(weggefallen)
2.
Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich.
3.
Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
4.
Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.

(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 sind, können nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.

(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.

(1) Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt

1.
weniger als 20 000 Quadratmetern, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind, oder
2.
20 000 Quadratmetern bis weniger als 70 000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls); die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, sind an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen.
Wird in einem Bebauungsplan weder eine zulässige Grundfläche noch eine Größe der Grundfläche festgesetzt, ist bei Anwendung des Satzes 2 die Fläche maßgeblich, die bei Durchführung des Bebauungsplans voraussichtlich versiegelt wird. Das beschleunigte Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Das beschleunigte Verfahren ist auch ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

(2) Im beschleunigten Verfahren

1.
gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 entsprechend;
2.
kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen;
3.
soll einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben in der Abwägung in angemessener Weise Rechnung getragen werden;
4.
gelten in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 1 Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.

(3) Bei Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ist ortsüblich bekannt zu machen,

1.
dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 aufgestellt werden soll, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 einschließlich der hierfür wesentlichen Gründe, und
2.
wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Absatz 1 stattfindet.
Die Bekanntmachung nach Satz 1 kann mit der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 2 Absatz 1 Satz 2 verbunden werden. In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 erfolgt die Bekanntmachung nach Satz 1 nach Abschluss der Vorprüfung des Einzelfalls.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten entsprechend für die Änderung, Ergänzung und Aufhebung eines Bebauungsplans.

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsteller dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.


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(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,
2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,
3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,
4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,
5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,
6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,
7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere
a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
8.
die Belange
a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b)
der Land- und Forstwirtschaft,
c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,
10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,
11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,
12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,
13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,
14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Tatbestand

1

Gegenstand des Normenkontrollverfahrens ist die Wirksamkeit des Bebauungsplans "Bernhäuser Straße Süd" der Antragsgegnerin.

2

Das Plangebiet liegt am westlichen Ortseingang. Es besteht aus weitgehend bebauten, industriell und gewerblich genutzten Grundstücken. Nördlich des Plangebiets schließen sich festgesetzte Gewerbegebiete an, südlich liegen Wohn- und Mischgebiete. Die westlich gelegenen Flächen sind unbebaut. Der Bebauungsplan setzt für das Plangebiet Gewerbegebiete gemäß § 8 BauNVO fest, in denen "Lagerhäuser, Speditionen und Einzelhandelsläden nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO und Tankstellen nach § 8 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO" sowie "Ausnahmen nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO (Vergnügungsstätten)... gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO" nicht zulässig sind.

3

Der Antragsteller ist Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen, ca. 14 300 qm großen Grundstücks, das nach seinen Angaben an Firmen des produzierenden und des Dienstleistungsgewerbes, aber auch des Einzelhandels-, Lager- und Speditionsgewerbes vermietet ist. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung erhob er Einwendungen und machte im Wesentlichen geltend, dass durch die festgesetzte Branchenbeschränkung die ohnehin problematische Nutzungs- und Vermietungssituation der im Plangebiet gelegenen Grundstücke verschärft werde.

4

Nach Satzungsbeschluss und ortsüblicher Bekanntmachung des Bebauungsplans beantragte der Antragsteller Normenkontrolle. Der Verwaltungsgerichtshof hat den Bebauungsplan für unwirksam erklärt. Zwar seien die Ausschlussregelungen mit § 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO vereinbar. Sie seien aber in ihrer konkreten Ausgestaltung nicht im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich. Zwar sei es einer Gemeinde nicht verwehrt, ein Gewerbegebiet unter Ausschluss bestimmter Nutzungstypen festzusetzen. Ein Ausschluss einzelner Nutzungen stehe aber nicht in ihrem planerischen Belieben. Nutzungsausschlüsse seien durch städtebauliche Gründe nicht gerechtfertigt, wenn sie kein schlüssiges Plankonzept erkennen ließen, das die Überprüfung auf ihre Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit erlaube, oder nicht geeignet seien, die Planungskonzeption der Gemeinde umzusetzen. Auch seien Festsetzungen, die nicht oder nicht vollständig der Realisierung der mit der Planung verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen dienten, städtebaulich nicht erforderlich. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gebiete insofern, dass sich die Gemeinde im Hinblick auf die von ihr selbst formulierten Ziele konsistent verhalte. Nach diesen Maßstäben genügten die von der Antragsgegnerin zur Rechtfertigung der Nutzungsausschlüsse herangezogenen städtebaulichen Gründe den Anforderungen an eine hinreichende städtebauliche Begründung nicht. Die festgestellten Mängel führten zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.

5

Die Antragsgegnerin hat von dem vom Senat zugelassenen Rechtsmittel der Revision Gebrauch gemacht. Sie kritisiert, dass der Verwaltungsgerichtshof die Anforderungen an die Erforderlichkeit der Planung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB überspannt habe, und begehrt die Zurückweisung des Normenkontrollantrags. Der Antragsteller verteidigt das angegriffene Urteil.

Entscheidungsgründe

6

Die zulässige Revision ist begründet.

7

1. Das Normenkontrollurteil verstößt gegen Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).

8

Ohne Rechtsfehler ist der Verwaltungsgerichtshof davon ausgegangen, dass die festgesetzten Nutzungsausschlüsse auf § 1 Abs. 5, Abs. 6 Nr. 1 und Abs. 9 BauNVO als Rechtsgrundlage gestützt werden können. Die Anforderungen, die § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB an die Planung stellt, hat er jedoch überspannt und die Erforderlichkeit der Nutzungsausschlüsse zu Unrecht verneint.

9

Nach den für den Senat bindenden Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs sind in der Planbegründung im Wesentlichen zwei grundsätzlich unabhängige städtebauliche Zielsetzungen formuliert. Zum einen verfolge die Antragsgegnerin mit sämtlichen Ausschlussregelungen einschließlich des Einzelhandelsausschlusses das Ziel, langfristig ein hochwertiges Gewerbegebiet ohne strukturelle Störungen zu etablieren, welches Betrieben der Dienstleistung und dem produzierenden Gewerbe vorbehalten sei. Zum anderen solle der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben dem Ziel dienen, den Einzelhandel im Ortskern zu stärken und die dort ansässigen Betriebe existenzfähig zu erhalten. Beide zur Rechtfertigung der festgesetzten Nutzungsausschlüsse herangezogenen Gründe genügten den Anforderungen an eine hinreichende städtebauliche Begründung nicht. Die Ausführungen des Verwaltungsgerichtshofs zum Ziel der Stärkung des Ortskerns und des Schutzes der dort ansässigen Betriebe werden von der Revision nicht angegriffen. Gegenstand der revisionsgerichtlichen Prüfung ist deshalb allein die Annahme des Verwaltungsgerichtshofs, die festgesetzten Ausschlussregelungen (einschließlich des Einzelhandelsausschlusses) seien städtebaulich nicht gerechtfertigt, weil Betriebsarten zulässig blieben, die - bezogen auf das Ziel, langfristig ein hochwertiges, Betrieben der Dienstleistung und dem produzierenden Gewerbe vorbehaltenes Gewerbegebiet ohne strukturelle Störungen zu etablieren - in gleicher Weise störend seien wie die ausgeschlossenen Nutzungen, weshalb es sich um eine konzeptionslose, einen städtebaulichen Missgriff darstellende Planung handele, die die verfolgte Zielsetzung nicht konsistent umsetze. Diese Annahme beruht auf einer Verkennung von Bundesrecht.

10

a) Welche Anforderungen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB an die Erforderlichkeit der Planung stellt, hat der Senat in seinen Urteilen vom 26. März 2009 - 4 C 21.07 - (BVerwGE 133, 310 Rn. 17) und vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 - (BVerwGE 146, 137 Rn. 8 f. m.w.N.; siehe zuletzt Urteil vom 5. Mai 2015 - 4 CN 4.14 - ZfBR 2015, 689 Rn. 10) zusammengefasst und näher erläutert:

11

Dem Kriterium der Erforderlichkeit kommt in der gemeindlichen Bauleitplanung dieselbe Funktion zu wie demjenigen der Planrechtfertigung im Planfeststellungsrecht, nämlich die Planung, die ihre Rechtfertigung nicht in sich selbst trägt, im Hinblick auf die damit verbundenen Rechtseinwirkungen in Einklang mit den gesetzlich zulässigen Planungszielen zu bringen und auf diese Weise grundsätzlich zu rechtfertigen. Welche Planungsziele in der Bauleitplanung zulässig sind, hat der Bundesgesetzgeber in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB geregelt. Hiernach haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was in diesem Sinne erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind u.a. Pläne, die einer positiven städtebaulichen Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind.

12

In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Für die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung ist demgegenüber das Abwägungsgebot maßgeblich, das gemäß § 1 Abs. 7 BauGB darauf gerichtet ist, die von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen und unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen zu vermeiden (BVerwG, Urteil vom 27. August 2009 - 4 CN 5.08 - BVerwGE 134, 355 Rn. 27). Erforderlichkeit und Abwägungsgebot unterliegen im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen unterschiedlichen rechtlichen Maßstäben. Die Abgewogenheit einer Planung und ihrer Festsetzungen kann deshalb nicht bereits zum Maßstab für deren städtebauliche Rechtfertigung gemacht werden.

13

Die dem Abwägungsgebot unterfallenden Einzelheiten der Planung werden auch dann nicht Teil der städtebaulichen Erforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wenn die Gemeinde ihre planerischen Zielsetzungen mit einer konkreten Planung nur teilweise umsetzt. Für den Fall, dass die Gemeinde die Erforderlichkeit ihrer Planung durch eine Bezugnahme auf ein von ihr beschlossenes städtebauliches Entwicklungs- oder Einzelhandelskonzept begründet, hat der Senat (BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 - BVerwGE 146, 137 Rn. 11) dies bereits entschieden. Er hat dies damit begründet, dass förmliche Planungskonzepte, wie sich aus § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB ergibt, nur als Belang im Rahmen der planerischen Abwägung zu berücksichtigen sind mit der Folge, dass eine Bindung, etwa im Sinne eines Alles-oder-nichts-Prinzips, bereits von daher nicht bestehen kann. Nichts anderes gilt, wenn die Gemeinde ihre Planungsziele in nicht formalisierter Form festlegt (vgl. hierzu im Überblick z.B. Gaentzsch, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, Stand Mai 2015, § 1 Rn. 23 f.). Eine Bindung der Gemeinde an vorangehende Zielsetzungen kann es auch insoweit nicht geben. Im Gegenteil kann es im Rahmen einer ordnungsgemäßen Abwägung im Hinblick auf das Gewicht bestimmter abwägungsrelevanter Interessen sogar geboten sein, die planerischen Zielsetzungen nicht oder nur mit Abstrichen zu verfolgen. Allein aus dem Umstand, dass eine Planung eine planerische Zielsetzung nur unvollständig umsetzt, lässt sich folglich nicht der Schluss ziehen, dass der Planung die städtebauliche Rechtfertigung abzusprechen wäre. Die Gemeinde betreibt auch dann noch eine von der gesetzlichen Ermächtigung in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB getragene städtebauliche Planung, wenn die getroffenen Festsetzungen jedenfalls geeignet sind, einen Beitrag zur Förderung der Planungsziele zu leisten. Davon ist erst dann nicht mehr auszugehen, wenn die Festsetzungen die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung von vornherein verfehlen, etwa weil sie aus tatsächlichen oder aus Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehren oder weil die realistische Gefahr besteht, dass die Festsetzungen die planerische Zielsetzung konterkarieren.

14

b) Auf diese Rechtsprechung hat sich der Verwaltungsgerichtshof zwar ausdrücklich berufen, deren Bedeutung hat er aber missverstanden. Die an die Erforderlichkeit des Nutzungsausschlusses zu stellenden Anforderungen hat er verkannt. Die Annahme des Verwaltungsgerichtshofs, dass die festgesetzten Ausschlussregelungen in ihrer konkreten Ausgestaltung städtebaulich nicht gerechtfertigt seien, weil in dem angegriffenen Bebauungsplan bestimmte Betriebsarten nicht ausgeschlossen worden seien, die - bezogen auf das Ziel eines hochwertigen, Dienstleistung und Produktion vorbehaltenen Gewerbegebiets ohne strukturelle Störungen - in gleicher Weise störend wirkten wie die ausgeschlossenen Nutzungen, lässt sich auf diese Rechtsprechung nicht stützen.

15

aa) Der Verwaltungsgerichtshof hat es für entbehrlich gehalten, im Einzelnen zu klären, was unter dem von der Antragsgegnerin intendierten "hochwertigen Gewerbegebiet ohne strukturelle Störungen, welches Betrieben der Dienstleistung und dem produzierenden Gewerbe vorbehalten ist", zu verstehen ist. Er hat jedenfalls zugunsten der Antragsgegnerin unterstellt ("mag angenommen werden"; UA S. 12), dass es sich dabei um ein städtebauliches Ziel handele, das den Ausschluss solcher Nutzungen rechtfertigen könne, die der Verwirklichung dieser Zielsetzung entgegenstehen. Sofern mit dieser Formulierung Zweifel an der städtebaulichen Tragfähigkeit der planerischen Zielsetzung der Antragsgegnerin zum Ausdruck gebracht werden sollten, bestand hierfür auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs keine Veranlassung.

16

Der Senat (BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 - Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 27 S. 3 f.) hat bereits entschieden, dass es unter städtebaulichen Gesichtspunkten gerechtfertigt sein kann, in einem Gewerbegebiet das Mittel des Nutzungsausschlusses gezielt zu dem Zweck einzusetzen, das produzierende Gewerbe zu stärken. Dass diese Zwecksetzung auf Dienstleistungsbetriebe ausgeweitet und mit bestimmten Qualitätsvorstellungen verknüpft werden kann, unterliegt keinen Zweifeln. Das gilt umso mehr, als Bauleitplanung ein Mittel ist, auch aktiv auf eine Änderung des städtebaulichen Status quo hinzuwirken (BVerwG, Urteil vom 26. März 2009 - 4 C 21.07 - BVerwGE 133, 310 Rn. 19). Stellt sich die Gemeinde deshalb für die Zukunft ein qualitativ hochwertiges Gewerbegebiet ohne strukturelle Störungen vor, das Dienstleistungsbetrieben und dem produzierenden Gewerbe vorbehalten sein soll, ist diese Zielsetzung grundsätzlich von der gesetzlichen Ermächtigung in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gedeckt. Hiervon ist im Grundsatz auch der Verwaltungsgerichtshof ausgegangen. Anhaltspunkte dafür, dass diese Zielsetzung vorliegend durch andere als städtebauliche Erwägungen der Antragsgegnerin motiviert gewesen sein könnte, lassen sich dem angegriffenen Urteil nicht entnehmen. Einer inhaltlichen Bewertung der Ziele, die sich die Gemeinde in Ausübung ihrer kommunalen Planungshoheit städtebaupolitisch setzt, haben sich die Gerichte zu enthalten.

17

bb) Steht somit fest, dass das Ziel der Schaffung eines hochwertigen Gewerbegebiets für Dienstleistungen und produzierendes Gewerbe ohne strukturelle Störungen von positiven städtebaulichen Gründen getragen ist, ist nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB in einem weiteren Schritt zu prüfen, ob der festgesetzte Nutzungsausschluss geeignet ist, einen Beitrag zur Förderung dieses Ziels zu leisten. Mehr ist grundsätzlich nicht zu verlangen. Das hat der Verwaltungsgerichtshof verkannt.

18

Soweit er sich auf den Standpunkt gestellt hat, der Ausschluss einzelner in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässiger Nutzungen stehe nicht im planerischen Belieben der Gemeinde, kann er sich zwar auf Rechtsprechung des Senats stützen (BVerwG, Beschluss vom 25. April 2002 - 4 BN 20.02 - juris Rn. 6). Von planerischem Belieben kann aber bereits dann keine Rede mehr sein, wenn die Gemeinde mit der Planung städtebauliche Ziele verfolgt und Festsetzungen trifft, die der Verwirklichung dieser Ziele dienen. Die auf eigene Rechtsprechung (VGH Mannheim, Urteil vom 28. Januar 2005 - 8 S 2831/03 - BauR 2005 S. 1740) gestützte Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs, "Nutzungsausschlüsse (seien) durch städtebauliche Gründe nicht gerechtfertigt, wenn die Festsetzungen kein schlüssiges Planungskonzept erkennen lassen, das eine Überprüfung der Nutzungsausschlüsse auf ihre Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit erlaubt", findet in der Rechtsprechung des Senats demgegenüber keine Stütze. Sie überspannt die Anforderungen, die § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB an die Umsetzung planerischer Zielsetzungen stellt, weil die Frage der Angemessenheit und Verhältnismäßigkeit planerischer Festsetzungen der Abwägungskontrolle unterliegt und nicht zum Maßstab der städtebaulichen Rechtfertigung gemacht werden darf (BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 - BVerwGE 146, 137 Rn. 11). Jedenfalls muss sich die Gemeinde nicht - wie vom Verwaltungsgerichtshof gefordert - im Hinblick auf die von ihr selbst formulierten Ziele in der Weise "konsistent" verhalten, dass sich auch die konkrete Ausgestaltung des Nutzungsausschlusses "schlüssig" aus der planerischen Zielformulierung ableiten oder nachvollziehen lassen müsste. Die Gemeinde betreibt bereits dann städtebauliche Planung, wenn sie sich im Rahmen ihrer durch Planungsziele konkretisierten eigenen städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen hält und den Festsetzungen in Bezug auf diese Ziele Förderpotential zukommt. Mehr ist grundsätzlich nicht zu verlangen. Auf eine vollständige Verwirklichung des Planungsziels kommt es nicht an, die Zweck-Mittel-Relation ist nicht notwendigerweise kongruent. Folglich ist es im Hinblick auf § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde im Hinblick auf ein von ihr formuliertes planerisches Ziel nur solche Festsetzungen trifft, für die in der gegebenen Planungssituation Anlass besteht, weitergehende, aber ebenfalls der Zielverwirklichung dienende Festsetzungen jedoch unterlässt, weil sie hierfür aktuell keinen Handlungsbedarf sieht.

19

Zu Unrecht hat der Verwaltungsgerichtshof deshalb verlangt, die Gemeinde müsse sämtliche Nutzungen ausschließen, die die städtebauliche Zielsetzung eines qualitativ hochwertigen Gewerbegebiets ohne strukturelle Störungen in vergleichbarer Weise gefährden. Aus dem Urteil des Senats vom 26. März 2009 - 4 C 21.07 - (BVerwGE 133, 310 Rn. 20), auf das sich der Verwaltungsgerichtshof berufen hat, lässt sich für die Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs nichts herleiten. Soweit der Senat darin ausgeführt hat, dass "Festsetzungen, die nicht oder nicht vollständig der Realisierung der mit der Planung verfolgten städtebaulichen Zielsetzung dienen, deshalb auch nicht erforderlich" seien, wollte er, wie sich aus dem Gesamtzusammenhang der Formulierung ergibt, nur die Selbstverständlichkeit zum Ausdruck bringen, dass ein Planungskonzept nicht solche planerischen Festsetzungen rechtfertigen kann, die von vornherein nicht geeignet sind, das Ziel zu fördern, etwa deshalb, weil sie überschießend sind. Das hat der Senat bereits in seinem Urteil vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 - (BVerwGE 146, 137 Rn. 12) ausdrücklich klargestellt.

20

c) Die Annahme des Verwaltungsgerichtshofs, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Bebauungsplan um eine konzeptionslose, einen städtebaulichen Missgriff darstellende Planung handele, weil die Ausschlussregelung in ihrer konkreten Ausgestaltung kein schlüssiges Plankonzept erkennen lasse und die verfolgte Zielsetzung widersprüchlich und nicht nachvollziehbar umsetze, beruht auf dem Bundesrechtsverstoß.

21

Unter Vermeidung dieses Maßstabsfehlers lässt sich auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs beurteilen, dass der Bebauungsplan im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich ist. Der Verwaltungsgerichtshof hat nicht in Abrede gestellt, dass die ausgeschlossenen Nutzungen bezogen auf die Zielsetzung eines qualitativ hochwertigen, Dienstleistungsbetrieben und dem produzierenden Gewerbe vorbehaltenen Gewerbegebiets ohne strukturelle Störungen störend sind. Er hat auch nicht festgestellt, dass die Antragsgegnerin einen - gemessen am Planungsziel und der konkreten Planungssituation - greifbaren Regelungsbedarf eklatant verfehlt hätte. Er hat lediglich bemängelt, dass Betriebsarten zulässig geblieben seien, die bezogen auf die Zielsetzung in gleicher Weise störend seien. Damit steht außer Frage, dass der Verwaltungsgerichtshof auch den festgesetzten Ausschlussregelungen Förderpotential zugemessen hat.

22

2. Ob sich das Urteil aus anderen Gründen als richtig darstellt (§ 144 Abs. 4 VwGO), kann der Senat auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs nicht abschließend beurteilen. Desgleichen fehlt es an Feststellungen, die es dem Senat ermöglichen, in der Sache selbst zu entscheiden (§ 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO). Das angegriffene Urteil enthält insbesondere keine Feststellungen zu Tatsachen, die für die Abwägungskontrolle erforderlich sind, wie etwa zur Intensität der Beeinträchtigung von Eigentümerinteressen und zum Gewicht der Planungsziele der Antragsgegnerin. Die Sache ist deshalb zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof zurückzuverweisen.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.

(3)

1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.

(3)

1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

Tatbestand

1

Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit des Bebauungsplans "Sonnenhalde" der Antragsgegnerin.

2

Der Bebauungsplan erfasst ein ca. 20 ha großes, teilweise bewaldetes Gebiet, in dem in den 1930er Jahren und verstärkt in der Kriegs- und unmittelbaren Nachkriegszeit bauliche Anlagen in unterschiedlicher Größe und Ausprägung errichtet worden sind. Die Bandbreite der Bebauung reicht vom großzügig angelegten, ständig bewohnten Landhaus und von sonstigen Wohngebäuden über Wochenend- und Gartenhäuser bis zu Geräteschuppen und Unterständen. Die Wohngebäude sind teilweise genehmigt, die Wohnnutzung in Garten- bzw. Wochenendhäusern ist teils genehmigt, teils wird sie mit schriftlicher Bestätigung geduldet. In weiteren Fällen werden Gebäude zu Wohnzwecken genutzt, ohne dass es eine Genehmigung oder schriftliche Duldung gibt. Der Bebauungsplan bezweckt, das Plangebiet zu ordnen und die Ausdehnung von Wohnnutzungen zu verhindern, die weder genehmigt noch mit schriftlicher Bestätigung geduldet sind, bzw. die planungsrechtliche Grundlage dafür zu schaffen, solche Nutzungen zu beenden.

3

Der Bebauungsplan setzt hauptsächlich zwei als SO 1 und SO 2 bezeichnete Sondergebiete fest. Das Sondergebiet SO 1 ist als "eingeschränktes Wochenendhausgebiet" ausgewiesen, in dem als Gebäude ausschließlich Wochenendhäuser, Gartenhäuser und Geschirrhütten zulässig sind. Außerdem ist ausnahmsweise dauerhafte Wohnnutzung zulässig, soweit rechtlich zulässigerweise genutzte Wohngebäude vorhanden sind. Eine zulässige Wohnnutzung liegt vor, wenn diese genehmigt oder von der Baurechtsbehörde mit schriftlicher Bestätigung zugesagt ist. Am nordwestlichen Rand des Plangebiets ist als Sondergebiet SO 2 ein "eingeschränktes Wochenendhausgebiet - Wohnen" festgesetzt. Zulässig sind die im Gebiet SO 1 zulässigen Nutzungen und zusätzlich ausnahmsweise Wohngebäude zum dauerhaften Wohnen und dem Wohnen zuzuordnende Nebenanlagen. Die Einschränkung der Nutzungsart "Wochenendhausgebiet" in beiden Sondergebieten besteht nach der textlichen Festsetzung im Standard der Erschließung sowie der fehlenden Einhaltung der Lärmobergrenzen entsprechend der DIN 18005 für die allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen.

4

Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Grundstücks im Sondergebiet SO 1. Es ist mit einem Gebäude bebaut, das dauerhaft zum Wohnen genutzt wird. Die Nutzung ist weder baurechtlich genehmigt, noch wird sie aufgrund einer schriftlichen Zusage geduldet.

5

Der Verwaltungsgerichtshof hat den Bebauungsplan antragsgemäß für unwirksam erklärt. Die Festsetzungen über eine ausnahmsweise zulässige Dauerwohnnutzung in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 seien unwirksam, weil sie nicht auf eine Rechtsgrundlage gestützt werden könnten. Ihre Unwirksamkeit führe zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Es lasse sich nicht feststellen, dass die Ausweisung des Plangebiets allein als eingeschränktes Wochenendhausgebiet ohne die ausnahmsweise zulässige dauerhafte Wohnnutzung dem Planungswillen der Antragsgegnerin entspreche. Mit dem Wegfall der Wohnnutzung sei der Planung eine wesentliche Grundlage entzogen. Denn maßgebliches Planungsziel sei gerade auch die Sicherung der bestehenden genehmigten bzw. schriftlich geduldeten Dauerwohnnutzungen.

6

Mit ihrer vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Revision erstrebt die Antragsgegnerin die Ablehnung des Normenkontrollantrags. Die Antragstellerin verteidigt das Normenkontrollurteil.

Entscheidungsgründe

7

Die Revision ist weitgehend begründet. Das vorinstanzliche Urteil verstößt in seinem für die Beteiligten zentralen Punkt gegen Bundesrecht.

8

1. Mit Bundesrecht vereinbar ist das Urteil allerdings insoweit, als der Verwaltungsgerichtshof die Festsetzung für das Sondergebiet SO 2 in C.01.2 Satz 1 des Bebauungsplans beanstandet hat, wonach Wohnnutzung im Wochenendhausgebiet ausnahmsweise auch über einen vorhandenen Bestand hinaus zugelassen werden kann. Für diese Festsetzung ist eine Rechtsgrundlage nicht vorhanden.

9

a) Auf § 10 BauNVO lässt sich die Festsetzung nicht stützen. Die Vorschrift ermöglicht die Festsetzung von Sondergebieten, die der Erholung dienen, insbesondere Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplätze. Für Sondergebiete zur Erholung sind nach § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen.

10

Anders als im jeweiligen Absatz 1 der §§ 2 bis 9 BauNVO für die darin beschriebenen Baugebiete ist die allgemeine Zweckbestimmung wegen der Unterschiedlichkeit der Sondergebiete, die der Erholung dienen, in § 10 BauNVO nicht geregelt. Die Bestimmung des jeweiligen Zwecks des Sondergebiets bleibt der Gemeinde überlassen. Für die Zweckbestimmung ist jedoch der Rahmen insofern vorgegeben, als es sich um Sondergebiete handeln muss, die, dem Begriff der Erholung entsprechend, auf das zeitweilige Freizeitwohnen ausgerichtet sind (Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 10 Rn. 7; Reidt, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, Rn. 1567). Der Bebauungsplan darf in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO nicht beliebige Nutzungsarten aus den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO zulassen, sondern nur solche, die innerhalb des allgemeinen Zwecks liegen, der Erholung zu dienen, sowie bestimmte der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke (§ 10 Abs. 2 Satz 2 BauNVO). § 10 BauNVO darf nicht dazu benutzt werden, Mischgebiete besonderer Art festzusetzen (Urteil vom 18. Februar 1983 - BVerwG 4 C 18.81 - BVerwGE 67, 23 <25>). Die Vorschrift ist kein Auffangtatbestand für Fälle, in denen Differenzierungen im Nutzungsartenkatalog eines Baugebiets gemäß § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO unzulässig wären, weil sie die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets sprengen würden.

11

Eine dauerhafte Wohnnutzung ist mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung nicht vereinbar. Prägendes Merkmal der in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten ist das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Sondergebiete nach § 10 BauNVO kommen daher grundsätzlich nicht für Unterbringungsmöglichkeiten in Betracht, die dem dauernden Wohnen dienen; dies ist den Baugebieten nach den §§ 2 ff. BauNVO vorbehalten (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Bd. VI, Stand Januar 2013, § 10 BauNVO Rn. 5). Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung wertet die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten (Beschluss vom 8. Mai 1989 - BVerwG 4 B 78.89 - BRS 49 Nr. 66), die sich nicht ähneln, sondern "grundverschieden" sind (so schon Fickert/Fieseler, BauNVO, 1. Aufl. 1969, § 10 Tz. 120).

12

b) Auch § 11 BauNVO ist keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Nach § 11 Abs. 1 BauNVO sind als sonstige Sondergebiete solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden. Ein wesentlicher Unterschied zu den Gebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO besteht, wenn ein Festsetzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem der in den §§ 2 ff. BauNVO geregelten Gebietstypen zuordnen und sich deshalb sachgerecht auch mit einer auf sie gestützten Festsetzung nicht erreichen lässt (Urteil vom 29. September 1978 - BVerwG 4 C 30.76 - BVerwGE 56, 283 <286>; Beschluss vom 18. Dezember 1990 - BVerwG 4 NB 19.90 - Buchholz 406.11 § 10 BauGB Nr. 25 S. 36). Das bedeutet nicht, dass sich die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften beliebig kombinieren ließen. Auch für § 11 BauNVO gilt, dass er nicht zur Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art ermächtigt (Urteil vom 18. Februar 1983 a.a.O.). Der Senat hält zwar einen "Nutzungsmix" außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO für zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt (Urteil vom 28. Mai 2009 - BVerwG 4 CN 2.08 - BVerwGE 134, 117 Rn. 15). Das ist bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet aber nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteilt (vgl. Urteil vom 21. März 2002 - BVerwG 4 C 1.02 - BVerwGE 116, 155 <157 f.>), widerspricht eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisieren und sich darin nicht decken oder überschneiden. So ist es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen (§ 3 Abs. 1 BauNVO) oder allgemeinen Wohngebiets (§ 4 Abs. 1 BauNVO) ist das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet ist (Beschluss vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 - BRS 58 Nr. 56); es dient nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür sind Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden darf.

13

2. Das Normenkontrollurteil steht auch insoweit mit Bundesrecht im Einklang, als es in die Feststellung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans auch die Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung in C.02.2 Satz 2 einbezogen hat. Anknüpfend an die Beschränkung, dass im Sondergebiet SO 1 maximal ein Vollgeschoss zulässig ist, lautet die Festsetzung, dass auf den Baugrundstücken die maximale Geschossfläche unter Anrechnung aller Flächen in Nicht-Vollgeschossen einschließlich aller Nebenanlagen wie Pergolen, Überdachungen und sonstiger baulicher Anlagen wie z.B. Wasserbecken, Carports und Gewächshäuser pro Baufenster 60 qm nicht überschreiten darf. Sie ist in mehrfacher Hinsicht vom Bundesrecht nicht gedeckt. Die Anordnung der Anrechnung der Flächen von Wasserbecken (und anderen Anlagen ohne Überdachung) steht mit § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO nicht im Einklang. Die Vorschrift stellt den Grundsatz auf, dass die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln ist. Es handelt sich um ein Nutzungsmaß, das Gebäudeeigenschaft voraussetzt. Bauliche Anlagen, die nicht die Eigenschaft von Gebäuden haben, dürfen nicht berücksichtigt werden. Das Gebot, die Flächen sämtlicher Räume in Nicht-Vollgeschossen in Ansatz zu bringen, ist mit § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO nicht vereinbar, weil die Vorschrift nur die Festsetzung erlaubt, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen ganz oder teilweise mitzurechnen sind. Der Satzungsbefehl, die Flächen von Nebenanlagen in die Berechnung der Geschossfläche einzubeziehen, verstößt gegen § 20 Abs. 4 BauNVO. Danach bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

14

3. Bundesrechtswidrig ist dagegen die Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs, für die Festsetzung einer ausnahmsweise zulässigen Dauerwohnnutzung in beiden Wochenendhausgebieten nur anknüpfend an den vorhandenen Bestand sei eine Rechtsgrundlage nicht gegeben. Sein Standpunkt, eine Festsetzung, mit der ein baugebietsfremder vorhandener Baubestand gesichert wird, komme nur für Baugebiete nach den §§ 2 bis 9 BauNVO, nicht aber für ein Sondergebiet nach § 10 BauNVO in Betracht, ist unzutreffend.

15

a) Richtig ist allerdings, dass bestandssichernde Festsetzungen in Sondergebieten nicht auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützt werden können. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BauNVO findet u.a. § 1 Abs. 10 BauNVO bei der Festsetzung von Sondergebieten keine Anwendung. Damit stimmt überein, dass nach § 1 Abs. 10 BauNVO im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen vorhandener Anlagen zulässig sind, die bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 BauNVO in überwiegend bebauten Gebieten unzulässig wären. Der Wortlaut des § 1 Abs. 10 BauNVO ist eindeutig. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist auf Baugebietsfestsetzungen nach den §§ 2 bis 9 BauNVO beschränkt (Urteil vom 27. Oktober 2011 - BVerwG 4 CN 7.10 - NVwZ 2012, 318 Rn. 15).

16

b) Der Verwaltungsgerichtshof hat sich aber über § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO hinweggesetzt. Danach können besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung nach den §§ 10 und 11 BauNVO getroffen werden. Zu den Festsetzungen, zu denen §§ 10 und 11 BauNVO (jeweils in Absatz 2 Satz 1) ermächtigt, gehören auch Festsetzungen nach dem Vorbild des § 1 Abs. 10 BauNVO (Urteil vom 3. April 2008 - BVerwG 4 CN 3.07 - BVerwGE 131, 86 Rn. 16). Der Verordnungsgeber will die Gestaltungsmöglichkeiten der Baunutzungsverordnung bei der Festsetzung von Sondergebieten gegenüber den Gebietsarten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO nicht beschränkt wissen (Beschluss vom 20. Mai 2003 - BVerwG 4 BN 57.02 - BRS 66 Nr. 221). Ausweislich der Materialien soll § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht klarstellen, dass besondere Festsetzungen, wie sie für die Baugebiete nach den §§ 2 bis 9 in § 1 Abs. 4 bis 10 gelten, in Sondergebieten aufgrund der §§ 10 und 11 (insbesondere § 10 Abs. 2 Satz 1 und § 11 Abs. 2 Satz 1) erfolgen" (BRDrucks 354/89 S. 40). Die Rechtsauffassung des Senats im Beschluss vom 7. September 1984 - BVerwG 4 N 3.84 - (BRS 42 Nr. 55), dass den Gemeinden mit den Sondergebieten ein flexibel handhabbares Instrumentarium zur Verfügung steht und sie von den besonderen Anforderungen der Differenzierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 ff. BauNVO freigestellt sind, hat der Verordnungsgeber bestätigt (BRDrucks 354/89 S. 40 f.).

17

Das Urteil des Senats vom 27. Oktober 2011 (a.a.O.) rechtfertigt nicht die Schlüsse, die der Verwaltungsgerichtshof und ihm folgend die Antragstellerin aus ihm ziehen. Mit dem seinerzeitigen Befund, dass die Beschränkung auf Baugebiete im Sinne der §§ 2 bis 9 BauNVO dem Willen des Verordnungsgebers entspricht, hat der Senat eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 10 BauNVO auf ein Waldgebiet für unzulässig erklärt, das nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. b BauGB festgesetzt worden war. Um eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 10 BauNVO geht es vorliegend aber nicht, sondern darum, ob sich Festsetzungen, die einen baugebietsfremden Bestand in einem Wochenendhausgebiet sichern sollen, auf § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO stützen lassen. Dazu verhält sich das Urteil nicht.

18

Aus § 10 Abs. 3 BauNVO lässt sich nicht im Umkehrschluss herleiten, dass eine Bestandssicherung in einem Sondergebiet für die Erholung unzulässig ist. § 10 Abs. 3 BauNVO enthält in seinen Sätzen 1 und 2 Regelungen zur Bauweise (§ 22 BauNVO) und in Satz 3 eine Bestimmung zum Maß der baulichen Nutzung (§ 16 BauNVO). Mit einer bestandssichernden Festsetzung wird eine Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung getroffen. Zur Art der baulichen Nutzung trifft § 10 Abs. 3 BauNVO aber keine Aussage und kann damit nicht als Spezialregelung eine Sperrwirkung gegenüber § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO entfalten.

19

c) Auch wenn bestandssichernde Festsetzungen nicht an die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 10 BauNVO gebunden sind, sind ihrer Zulässigkeit Grenzen gesetzt. Ist, wie hier, ein Plangebiet als Sondergebiet ausgewiesen, das der Erholung dient, dürfen vorhandene gebietsfremde Bauvorhaben durch Festsetzungen nur gesichert werden, wenn sie quantitativ und qualitativ so in den Hintergrund treten, dass die Bebauung zu Erholungszwecken das Erscheinungsbild des Plangebiets prägt. Festsetzungen zum Bestandsschutz dürfen nicht dazu führen, dass sich das Plangebiet als diffuses Mischgebiet darstellt und damit ein Zustand eintritt, den § 10 BauNVO missbilligt. Ob die zu sichernde Wohnbebauung im Geltungsbereich des umstrittenen Bebauungsplans dem Plangebiet das Gesicht eines aus Wochenend- und Wohnhäusern zusammengesetzten Mischgebiets besonderer Art verleiht oder ihr Umfang und Gewicht den Charakter des Plangebiets als Wochenendhausgebiet nicht in Frage stellt, kann der Senat mangels ausreichender Feststellungen im vorinstanzlichen Normenkontrollurteil nicht beurteilen. Das nötigt insoweit zur Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

20

Bei der von ihm vorzunehmenden Prüfung, ob das gesamte Plangebiet trotz der bestandssichernden Festsetzungen zur Wohnnutzung sein Gepräge als Wochenendhausgebiet wahrt, wird der Verwaltungsgerichtshof sowohl die Zahl von Wochenendhäusern und Grundstücken, die einer Wochenendhausbebauung zugänglich sind, zur Zahl der Gebäude ins Verhältnis setzen müssen, deren Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt oder mit schriftlicher Bestätigung geduldet wird - die übrigen Wohnnutzungen sind für den Gebietscharakter ohne Bedeutung, weil die Antragsgegnerin beabsichtigt, bauordnungsrechtlich gegen sie vorzugehen -, als auch sein Augenmerk auf die Größe der Wohngebäude im Vergleich zu den Wochenendhäusern und ihre Verteilung im Plangebiet zu richten haben. Je größer der Anteil an Wohngebäuden, je auffälliger ihr Größenunterschied zu den Wochenendhäusern und je mehr das Plangebiet mit ihnen durchsetzt ist, desto eher dürften die Wohngebäude den Charakter des Wochenendhausgebiets in Frage stellen. Umgekehrt gilt: Je geringer der Anteil an Wohngebäuden ist, je mehr sie der Größe der Wochenendhäuser angepasst sind und je kompakter sie sich - gleichsam Bebauungs"inseln" bildend - auf engem Raum zusammenfinden, desto weniger dürften sie als Fremdkörper in einem ansonsten homogenen Wochenendhausgebiet den Ton angeben. Von Bedeutung könnte auch sein, ob sie verstärkt in zentralen Lagen im Plangebiet oder eher in Randlagen stehen.

21

4. Der teilweisen Aufhebung des Normenkontrollurteils und Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof bedürfte es nicht, wenn das Urteil im Ergebnis richtig und die Revision deshalb in vollem Umfang zurückzuweisen wäre (§ 144 Abs. 4 VwGO). Der Senat kann dem Verwaltungsgerichtshof jedoch nicht bestätigen, den Bebauungsplan zu Recht für insgesamt unwirksam erklärt zu haben.

22

a) Der Senat vermag sich nicht darauf festzulegen, dass die Unwirksamkeit der Festsetzungen zur ausnahmsweise dauerhaften Wohnnutzung über den vorhandenen Bestand hinaus im Sondergebiet SO 2 und zur Berechnung der zulässigen Geschossfläche die Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt zur Folge hat. Mängeln, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen dann nicht zu dessen Gesamtunwirksamkeit, wenn - erstens - die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen, für sich betrachtet, noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und - zweitens - mit Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung ohne den unwirksamen Teil beschlossen hätte (Urteil vom 19. September 2002 - BVerwG 4 CN 1.02 - BVerwGE 117, 58 <61>). Dagegen ist die Gesamtunwirksamkeit festzustellen, wenn eine einzelne unwirksame Festsetzung mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang steht (Beschluss vom 20. August 1991 - BVerwG 4 NB 3.91 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 59).

23

Ob eine einzelne fehlerhafte Festsetzung zur Gesamt- oder Teilnichtigkeit eines Bebauungsplans führt, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls (Urteil vom 19. September 2002 a.a.O. S. 61). Ihre Beantwortung hängt von einer tatrichterlichen Würdigung des konkreten Sachverhalts ab, die dem Senat verwehrt ist.

24

b) Ebenso wenig ist dem Senat die Feststellung möglich, dass die Festsetzung der ausnahmsweise zulässigen Wohnnutzung zur Sicherung des Bestandes von Wohngebäuden wegen mangelnder inhaltlicher Bestimmtheit unwirksam ist. Der Umstand, dass die geschützten Objekte im Bebauungsplan nicht individuell (mit Flurstücksbezeichnung und/oder postalischer Adresse) bezeichnet sind, hat die Unwirksamkeit der Festsetzung nicht zur Folge. Nach der Rechtsprechung des Senats muss der normative Inhalt eines Bebauungsplans nicht allein aus sich heraus erkennbar sein (Beschluss vom 29. Juli 2010 - BVerwG 4 BN 21.10 - NVwZ 2010, 1567 Rn. 11). Wenn die Gemeinde - was zulässig ist - auf planexterne Dokumente, Vorgänge oder Informationsquellen verweist, muss sie allerdings sicherstellen, dass die Betroffenen von den in Bezug genommenen Informationen verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können (Beschluss vom 29. Juli 2010 a.a.O. Rn. 13). Ob die Antragsgegnerin dem nachgekommen ist, muss der Verwaltungsgerichtshof klären.

25

c) Schließlich kann der Senat nicht die Aussage treffen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB widersprechen. Die Kontrolle des Abwägungsvorgangs und des Abwägungsergebnisses erfordert eine Sichtung und Auswertung der Vorgänge zur Aufstellung des Bebauungsplans, die dem Verwaltungsgerichtshof vorbehalten ist.

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.

(3)

1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen die Ablehnung einer Nutzungsänderung hinsichtlich ihrer Wohnung (Nutzung als Ferienwohnung).

2

Die Klägerin ist hälftige Miteigentümerin des Grundstücks „ … in … (Flurstück 128/24 der Flur 1 der Gemarkung … ) sowie Inhaberin des Sondereigentums an der im Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit. Sondereigentümerin der anderen Wohneinheit ist die …. . Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1 der Gemeinde … in dem Bereich des Sondergebiets 1 („Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“). Nach der textlichen Festsetzung dieses (am 30.10.2012 bekanntgemachten) Bebauungsplans dient das Sondergebiet dem Dauerwohnen und der Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste. Dort ist für jede Gebäudeeinheit (= je Einzelhaus, je Doppelhaushälfte, je Hausscheibe in einer Hausgruppe) mindestens eine Dauerwohnung vorzusehen. Allgemein zulässig sind:

3

1. Wohngebäude mit ausschließlich dauerwohnlicher Nutzung (max. 3 Wohnungen),

4

2. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und mit 1 bis 2 Ferienwohnungen (zusammen max. 3 Wohnungen),

5

3. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und Räumen für die Vermietung an Feriengäste. Dabei werden vier Fremdenzimmer als 1 Wohnung umgerechnet (zusammen max. 3 Wohnungen).

6

Ausnahmsweise können sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Räume für freie Berufe zugelassen werden.

7

Mit Bescheid vom 05.03.2013 genehmigte der Beklagte der Familie H. als Rechtsvorgängerin der Klägerin den Abbruch eines vorhandenen Wohnhauses und den „Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen“.

8

Mit Schreiben vom 30.03.2015 beantragte die Klägerin, die Baugenehmigung dahingehend zu ändern, dass anstelle einer Nutzung der Wohneinheit als Wohnung (Haupt- oder Zweitwohnung) die Nutzung als Ferienwohnung genehmigt werde. Denselben Antrag stellte die Eigentümerin der anderen Wohnung. Zur Begründung führte die Klägerin aus, zwar widerspreche die Nutzung beider Wohnungen als Ferienwohnungen dem Bebauungsplan, dieser sei jedoch insoweit unwirksam. Die Zusammenfügung der Nutzungsarten Wohnen und Ferienwohnen bzw. Wohnen und Fremdenzimmer in einem sonstigen Sondergebiet iSv § 11 BauNVO widerspreche den Grundsätzen des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - ), wonach § 11 BauNVO keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung sei. Überwiegendes spreche dafür, dass die Begründung auch für die Kombination von Wohnen und Ferienwohnen gelte, weil es sich auch beim Ferienwohnen um ein „zeitweiliges Wohnen zu Erholungszwecken“ handele.

9

Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 19.05.2015 ab. Die geplante Nutzungsänderung widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans.

10

Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2015 als unbegründet zurück. Der vorliegende Antrag führe dazu, dass Dauerwohnungen im Gebäude gänzlich entfallen sollen. Das widerspreche jedoch eklatant den Festsetzungen des Bebauungsplans. Dieser sei nicht unwirksam. Die zitierte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei nicht übertragbar. Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht habe bereits in seinem Normenkontrollurteil vom 22.06.2000 - 1 K 22/09 - ausgeführt, dass unter gewissen Voraussetzungen die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ gemäß § 11 BauNVO zulässig sein könne. Die Gemeinde habe sich bei der Festsetzung des Sondergebiets daran orientiert, dass der Charakter des Bebauungsplangebietes bereits seit Jahren gleichgewichtig von der gewerblichen bzw. der Erzielung von Einkünften dienenden Erholungsnutzung sowie von der Dauerwohnnutzung durch ortsansässige Personen geprägt sei, ohne dass es zu wesentlichen Nutzungskonflikten gekommen wäre. Somit komme es hier anders als in dem der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zugrundeliegenden Fall gerade nicht zu Unverträglichkeiten und Nutzungskonflikten. Mit den Festsetzungen im Bebauungsplan werde erreicht, dass dies auch in Zukunft so bleibe. In einem gleichgelagerten Fall habe das OVG Lüneburg (Urteil vom 18.09.2014 - 1 KN 123/12 - juris) ausgeführt, dass sich die Verträglichkeit der Kombination von Ferien- und Dauerwohnungen in einem Bebauungsplan aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lasse. Der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass nur die in § 10 BauNVO ausdrücklich bezeichneten Formen des Erholungswohnens in Sondergebieten konzentriert werden sollten. Weitere Formen des „Erholungswohnens“ seien ungeregelt geblieben, so dass diese - unter Beachtung der weiteren Vorgaben - sowohl in einem der Erholung dienenden Sondergebiet gemäß § 10 BauNVO als auch in einem sonstigen Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO festgesetzt werden könnten. Auch Sinn und Zweck des § 10 BauNVO lasse nicht den Schluss zu, dass die Verbindung von Erholungswohnen und Wohnen generell unzulässig sei.

11

Auch das von der Gemeinde mit der streitigen textlichen Festsetzung angestrebte Ziel, die weitere Bildung von Zweitwohnungen in dem jeweiligen Gebiet zu verhindern, sei rechtmäßig. Die große Anzahl von Zweitwohnungen auf … habe zu erheblichen Schwierigkeiten in städtebaulicher, sozialer und infrastruktureller Hinsicht geführt. Viele Zweitwohnungsinhaber seien nur für kurze Zeitabschnitte vor Ort und nähmen nicht am örtlichen Leben teil. Auch das habe das OVG Lüneburg in dem genannten Urteil zutreffend ausgeführt.

12

Hiergegen richtet sich die Klage, mit der die Klägerin ihr Vorbringen weiterverfolgt. Sie macht weiterhin geltend, der Bebauungsplan Nr. 1 der Gemeinde … sei unzulässig, soweit er ein Nutzungsmix von Dauerwohnen und Ferienwohnungen in dem hier betroffenen Sondergebiet festsetze. Das widerspreche dem schon genannten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, das unmissverständlich klargestellt habe,

13

- dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung von der BauNVO als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten gewertet würden, die sich nicht ähnelten, sondern die „grundverschieden“ seien,

14

- dass § 11 BauNVO - ebenso wie § 10 BauNVO - keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung darstelle und nicht zur Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art ermächtige,

15

- dass ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO zwar zulässig sein könne, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der BauNVO herleiten lasse,

16

- dass dies aber bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall sei, weil einerseits Wohngebiete nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken dienten und andererseits in Sondergebieten für die Erholung nach § 10 BauNVO nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe.

17

Diese für das Verhältnis von „Dauerwohnen“ zu „Wochenendwohnen“ aufgestellten Grundsätze hätten in gleicher Weise für die Kombination von „Dauerwohnen“ und „Ferienwohnen“ Geltung. Das Ferienwohnen sei nämlich ebenso wie das Wochenendwohnen auf einen nur zeitweiligen Aufenthalt wechselnder Feriengäste zu Erholungszwecken ausgerichtet, nicht jedoch auf ein dauerndes Wohnen. Ferienwohnungen seien im Unterschied zu (Dauer-)Wohnungen durch ein provisorisches, vorübergehendes Wohnen ständig wechselnder Gäste geprägt, die weniger Rücksichtnahme übten, mehr Lärm verursachten und einen anderen Tagesablauf als die berufstätigen Anwohner pflegten. Gerade die Außenwohnbereiche würden in der Hauptsaison nicht nur ausnahmsweise, sondern regelmäßig zu Zeiten genutzt, die mit der umliegenden „normalen“ Wohnnutzung berufstätiger Menschen schwer zu vereinbaren seien. Außerdem werde durch den ständigen Wechsel der Feriengäste erhöhte Unruhe in ein Wohngebiet getragen. Die Verträglichkeit dieser im Prinzip „grundverschiedenen“ Nutzungen lasse sich nicht aus den Regelungen der BauNVO herleiten. Auch die Instrumente der Sondergebiete nach § 10 oder § 11 BauNVO stünden dafür nicht zur Verfügung. Daher werde jetzt vom Gesetzgeber an einer Änderung der BauNVO gearbeitet. Der Bebauungsplan leide daher an einem beachtlichen Mangel, der nicht lediglich den Abwägungsvorgang, sondern in offensichtlicher Weise das Erwägungsergebnis betreffe. Eine Rügepflicht nach § 215 BauGB bestehe also nicht. Der Bebauungsplan sei daher unwirksam.

18

Die Ausführungen in dem Widerspruchsbescheid und dem dort zitierten Urteil des Oberverwaltungsgericht Lüneburg seien nicht überzeugend. Das Gericht begründe seine Auffassung, dass das Störungspotential von Ferienwohnungen geringer sei als die in § 10 BauNVO benannten Formen des Erholungswohnens damit, dass aufgrund der normalerweise eng begrenzten Außenwohnbereiche das Leben mehr innerhalb der Ferienwohnungen stattfinde, so dass es im Hinblick auf den Störungsgrad keiner generellen Trennung bedürfe. Das lasse sich auf den Geltungsbereich des hier streitigen Bebauungsplans in … gerade nicht übertragen. Das Sondergebiet 1, in welchem sich das Vorhaben der Klägerin befinde, bestehe aus großzügigen Grundstücken, die mit Doppelhäusern und wie das streitgegenständliche Grundstück mit lediglich aus 2 Wohneinheiten bestehenden Objekten bebaut seien. Den Feriengästen stünden daher ebenfalls große Außenwohnbereiche zur Verfügung, die denjenigen von Ferienhäusern vergleichbar seien. Die unterschiedliche Behandlung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen überzeuge daher nicht. Auch der Verweis auf die Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts sei nicht überzeugend. In dem vom Beklagten im Widerspruchsbescheid zitierten Urteil (vom 22.06.2000 - 1 K 22/99 - ) habe sich das Gericht in seiner Entscheidung nicht abschließend zur Zulässigkeit eines solchen Sondergebiets (Dauerwohnen und Touristenbeherbergung) geäußert, sondern den Bebauungsplan wegen der Festsetzung einer willkürlichen Wohnungsgröße für unwirksam gehalten. Darüber hinaus unterscheide sich der seinerzeit beurteilte Sachverhalt von dem vorliegenden dadurch, dass der seinerzeitige Bebauungsplan neben „Wohngebäuden mit dauerwohnlicher Nutzung“ auch „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ - und nicht Ferienwohnungen - zugelassen habe. Solche Beherbergungsbetriebe seien aber ausnahmsweise auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten zulässig. Das gelte für Ferienwohnungen gerade nicht. Diese seien in reinen und allgemeinen Wohngebieten unzulässig.

19

Die Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung ergebe sich somit aus § 34 Abs. 1 BauGB. In der näheren Umgebung des Grundstücks der Klägerin seien sowohl Wohnnutzungen als auch Ferienwohnnutzungen vorzufinden, so dass sich die beantragte Nutzungsänderung zu Ferienwohnungen in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und planungsrechtlich zulässig sei.

20

Die Klägerin beantragt,

21

den Bescheid des Beklagten vom 19.05.2015 und den Widerspruchsbescheid vom 01.09.2015 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, die mit Schreiben vom 30.03.2015 beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen.

22

Der Beklagte beantragt,

23

die Klage abzuweisen.

24

Er hält an seiner Auffassung fest, dass die beantragte Nutzungsänderung der Festsetzung des hier maßgeblichen Bebauungsplans widerspreche und die Einwände der Klägerin gegen dessen Wirksamkeit unbegründet seien. Das OVG Lüneburg habe in der zitierten Entscheidung ausführlich und schlüssig dargelegt, dass die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ in durch beide Nutzungen vorgeprägten Gemeindegebieten zulässig und auch vernünftig sei.

25

Dass diese Nutzungskombination verträglich sei, lasse sich täglich in den entsprechenden Baugebieten auf der Insel … und anderswo beobachten. Auch in dem Fall, der dem Urteil des OVG Lüneburg zugrundeliege, sei es um ein gewachsenes Gebiet mit einem Miteinander von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen gegangen. Auch in dem Fall des OVG Schleswig (Beschluss vom 10.11.2015 - 1 LA 37/15 -) sei es um einen Bebauungsplan der Stadt Westerland gegangen, in dem eine Mischung von dauerwohnlicher Nutzung und Ferienwohnungen festgesetzt worden sei.

26

Die Beigeladene schließt sich den Ausführungen des Beklagten an, stellt jedoch keinen Antrag.

27

Die Klägerin und der Beklagte beantragen übereinstimmend, gemäß § 134 VwGO die Revision zuzulassen.

28

Die Kammer hat den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des gegenseitigen Vorbringens wird auf den Akteninhalt und den Verwaltungsvorgang des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

29

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte Nutzungsänderung.

30

Streitgegenstand ist die von der Klägerin für ihre Wohnung (Wohneinheit 2 gemäß der Abgeschlossenheitsbescheinigung) beantragte Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung. Mit der Baugenehmigung war den seinerzeitigen Eigentümern der „Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen“ genehmigt worden. Diese Baugenehmigung ist dahingehend auszulegen, dass sie die Nutzung der Wohnung zum „Wohnen“ im Sinne des Bauplanungsrechts und damit als Hauptwohnung und als Zweitwohnung erlaubt (Urteil vom heutigen Tage in der Sache 8 A 108/15). Mit der hier streitigen Nutzungsänderung strebt die Klägerin die Genehmigung für die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung an, da eine Ferienwohnung bauplanungsrechtlich von einer „Wohnung“ iSv §§ 2 bis 6 BauNVO („Wohngebäude“) zu unterscheiden ist (BVerwG, Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - juris Rn 11 zur „allgemeinen Wohnnutzung“ im Unterschied zur „Wochenend- und Ferienhausnutzung“; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. § 10 Rd. 23 m.w.N.). Ferienwohnungen unterscheiden sich zwar von Wohnungen in Wochenend- und Ferienhäusern, haben mit diesen aber gemeinsam, dass es sich um eine vorübergehende, gelegentliche Nutzung während der Freizeit, zu Erholungszwecken handelt. Daher ist eine Nutzungsänderung erforderlich, wenn die Klägerin ihre Wohnung abweichend von der Baugenehmigung nutzen will.

31

Diese angestrebte Nutzung als Ferienwohnung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans (Nr. 1) der Gemeinde … , der für das Sondergebiet 1, in dem das Grundstück der Klägerin liegt, die Nutzung für „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ festgesetzt hat. Danach sind für jede Gebäudeeinheit mindestens eine Dauerwohnung und zusätzlich maximal 2 Ferienwohnungen oder Fremdenzimmer zulässig. Diese Festsetzung gilt nach der textlichen Festsetzung (1.1) „je Einzelhaus, je Doppelhaushälfte, je Hausscheibe in einer Hausgruppe“. Da es sich hier nicht um ein Doppelhaus (iSv § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO) handelt, wären in einem Wohngebäude mit 2 Wohnungen die Nutzung der einen Wohnung zu Dauerwohnzwecken und die andere als Ferienwohnung zulässig. Da die Klägerin nicht Eigentümerin der anderen Wohneinheit ist und die Nutzung dieser anderen Wohneinheit als Dauerwohnung nicht öffentlich-rechtlich gesichert ist, liegt die Voraussetzung für die Nutzung ihrer Wohneinheit als Ferienwohnung nicht vor. Somit steht der Bebauungsplan der beantragten Nutzungsänderung entgegen.

32

Die Einwände der Klägerin gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans sind nicht begründet. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 11.07.2013 (4 CN 7/12 - juris Rn 11) ausgeführt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung (gemäß § 10 BauNVO) nicht vereinbar sei. Prägendes Merkmal der in solchen Sondergebieten zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten sei das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Demgegenüber seien Wohngebäude, die dem dauernden Wohnen dienen, in den Baugebieten nach den §§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten, diese seien „grundverschieden“. Auch § 11 BauNVO sei keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften ließen sich nicht beliebig kombinieren. Auch § 11 BauNVO lasse die Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art nicht zu. Ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten ließe. Das sei bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteile, widerspreche eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisierten und sich darin nicht deckten oder überschnitten. So sei es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen oder allgemeinen Wohngebiets sei das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet sei; es diene nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür seien Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe (a.a.O. Rd. 12).

33

Diese auf Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete gemäß § 10 BauNVO zugeschnittenen Ausführungen lassen sich auf die hier von der Beigeladenen in ihrem Bebauungsplan vorgenommene Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung nicht übertragen. Diese Nutzungsarten sind - wie sich aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt - miteinander verträglich und nicht „grundverschieden“.

34

Das ergibt sich aus den verschiedenen Regelungen der BauNVO über die Kombination von „Wohnen“ und „Touristenbeherbergung“ in Form von Beherbergungsbetrieben: In einem reinen Wohngebiet können kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Auch in allgemeinen Wohngebieten sind (neben Wohngebäuden) Betriebe des Beherbergungsgewerbes (und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe) ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BauNVO). In besonderen Wohngebieten gemäß § 4a BauNVO sind außer Wohngebäuden auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes zulässig. In Dorfgebieten ist die Unterbringung von Wohngebäuden neben der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben zulässig (§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, Abs. 2 Nr. 3, 5, 6 BauNVO). Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Zulässig sind Wohngebäude, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige Gewerbebetriebe (§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 3 und 4 BauNVO). Diese Regelungen der BauNVO ermöglichen es den Gemeinden, die dort genannten Varianten des „Erholungswohnens“ und der Unterbringung von Touristen in Kombination mit „Wohngebäuden“ in ihren Bebauungsplänen zu verwirklichen. Zwar unterscheiden sich Beherbergungsbetriebe von Ferienwohnungen dadurch, dass Feriengäste in einer Ferienwohnung – wie in einer Dauerwohnung – eigenständig wirtschaften können, während ein Beherbergungsbetrieb typische Dienstleistungen anbietet und die Räume für ein selbstständiges Wirtschaften nicht eingerichtet sind. Gemeinsames Merkmal ist die Nutzung durch die Betreiber zur Erzielung von Einkünften und der Wechsel der Gäste, die diese Räume zum vorübergehenden Aufenthalt nutzen. Hinsichtlich der städtebaulichen Relevanz sind Ferienwohnungen zwar von Beherbergungsbetrieben zu unterscheiden, was nach Auffassung des OVG Greifswald (Urteil vom 19.2.2014 – 3 L 212/12 – juris Rn. 37) dazu führt, dass sie in einem reinen Wohngebiet regelmäßig unzulässig sind. Allerdings ähneln sie aus bodenrechtlicher Sicht und hinsichtlich ihres Störpotenzials eher den Räumen von Beherbergungsbetrieben als einem Ferienhaus. Jedenfalls steht § 10 BauNVO, der die Festsetzung von Sondergebieten regelt, die der Erholung dienen, darunter Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete, dem Nutzungsmix von Dauerwohnen und der Vermietung von Ferienwohnungen und „Fremdenzimmern“ nicht entgegen.

35

Zwar ist dieser Vorschrift die Wertung des Verordnungsgebers zu entnehmen, dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten sind, die angesichts ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmung und damit verbundenen Emissionen nicht in einem Sondergebiet verbunden werden können. Die Gesichtspunkte, die für die Unverträglichkeit der allgemeinen Wohnnutzung mit einem Ferienhausgebiet gelten, rechtfertigen jedoch nicht den Schluss, dass auch andere Formen des Erholungswohnens generell mit einer Dauer-Wohnnutzung nicht vereinbar sind (OVG Lüneburg, Urteil vom 18.09.2014 - 1 KN 123/12 -, juris Rn 24). Die hier streitige Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (durch „die Vermietung von Wohnungen oder Räume an Feriengäste“) in einem Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO liegt vielmehr noch innerhalb des durch die oben genannten Regelungen der BauNVO gezogenen Rahmens. Insbesondere sind die beiden Nutzungsarten nicht „grundverschieden“, sondern miteinander verträglich.

36

Der 1977 eingeführte § 10 BauNVO hatte die seinerzeitigen klassischen Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete zum Ziel, die typischerweise durch ihre Lage in touristisch interessanten Gebieten und durch einen Erschließungs- und Ausstattungsstandard gekennzeichnet waren, der hinter dem der Gebiete für Dauerwohnen zurückblieb. Außerdem wurden sie häufig nur saisonal genutzt, typisch war auch, dass die Nutzung der Außenwohnbereiche im Vordergrund stand. Die anderen Formen des „Erholungswohnens“ unterscheiden sich davon sowohl in der Infrastruktur als auch in den Nutzungsanforderungen und in der praktizierten Nutzung. In den touristisch interessanten Gebieten befindet sich - vor allem auch in den Ortskernen - traditionell eine Mischung aus Wohnungen, Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen sowie Fremdenzimmern, die mit dem Aufkommen des Fremdenverkehrs in den jeweiligen Gebieten in ihrer Zusammensetzung gewachsen sind. Die Infrastruktur derartiger Gebiete entspricht derjenigen von (Dauer-)Wohngebieten (OVG Lüneburg aaO Rn 27). Das Störpotential von Ferienwohnungen als auch von kleinen Beherbergungsbetrieben - soweit es bodenrechtlich überhaupt relevant ist (zweifelnd Pfeffer, NVwZ 2016, 729, 732) - hält sich in solchen gewachsenen - touristisch geprägten - Bereichen in den für Wohngebiete sozialadäquaten Grenzen, führt jedenfalls dann nicht zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, wenn auf ein einigermaßen ausgeglichenes Mischungsverhältnis geachtet wird und durch die Unterbringung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen/Fremdenzimmern in demselben Gebäude Störungen der Dauerbewohner durch die Touristen begrenzt werden (vgl. Nicolai, NordÖR 2015, S. 361, 365: „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“). Die in diesem Zusammenhang angeführten Störungen durch „Sauftouristen“ treten eher in solchen Bereichen auf, in denen Gebäude mit mehreren Wohnungen vorhanden sind, die ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet werden oder in denen aus anderen Gründen die soziale Kontrolle fehlt.

37

Solche Störungen ergeben sich zum Teil aus der intensiveren Nutzung der Außenbereiche. Diese Urlaubs-outdoor-Aktivitäten liegen für die in § 10 BauNVO genannten Wochenend- und Ferienhausgebiete (und erst Recht für Campingplatzgebiete) deswegen auf der Hand, weil die dort errichteten Anlagen in der Regel über großzügige Außenbereiche verfügen und darauf angelegt sind, dass diese für ein Erholungswohnen genutzt werden, das weitgehend im Freien stattfindet.

38

Das gilt für Ferienwohnungen nicht (in gleichem Maße). In tatsächlicher Hinsicht ist zugrundezulegen, dass es sowohl in Mehrfamilienhäusern eingerichtete Ferienwohnungen gibt, die über keinen Außenbereich verfügen als auch Gebäude mit mehreren Ferienwohnungen, deren Mietern jeweils ein Bereich der Außenanlagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (entweder zur gemeinsamen oder zur separaten Nutzung). Insoweit ist das Störpotenzial von Ferienwohnungen mit dem von Beherbergungsbetrieben vergleichbar. Auch diese verfügen zum großen Teil über keine, allenfalls über relativ kleine Außenbereiche, so dass es sachgerecht ist, insoweit - hinsichtlich des Störpotentials - (bodenrechtlich) zwischen einem Ferienhausgebiet und einem Gebiet mit Ferienwohnungen zu unterscheiden.

39

Zwar trifft insoweit der Hinweis der Klägerseite zu, dass es - wie z. B. auf … - auch Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten gibt, bei der jede Wohneinheit über einen großzügigen Außenbereich verfügt, der dem eines Ferienhauses entspricht. Solche Einzelfälle prägen jedoch nicht das typische Bild der Ferienwohnung. Maßgeblich für die hier anzustellende Betrachtung sind die typisierenden und pauschalierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, die Vorgaben für die Bauleitplanung enthält, so dass untypische Einzelfälle außer Betracht bleiben müssen. Daraus, dass die Baunutzungsverordnung sogar für reine Wohngebiete ausnahmsweise Touristenbeherbergung durch kleine Beherbergungsbetriebe zulässt, ist erkennbar, dass den Gemeinden - auch mit Hilfe der Feinsteuerungsmittel der BauNVO - die Möglichkeit eingeräumt wird, der jeweiligen städtebaulichen Struktur angepasste Lösungen zu entwickeln, jedenfalls lässt sich der Baunutzungsverordnung nicht entnehmen, dass diese beiden Nutzungsarten Wohnen einerseits und Touristenbeherbergung in Ferienwohnungen und Fremdenzimmern andererseits grundsätzlich miteinander nicht vereinbar sind. Sogar für Kurgebiete ist die Mischung von Kur- und Wohnnutzung anerkannt und ist tatsächlich in den meisten Kurorten anzutreffen (OVG Lüneburg, a.a.O., Rn 28). Wenn es im Einzelfall zu Unverträglichkeiten kommt, müssen - ggf. über § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO - der jeweiligen Situation angepasste Lösungen gefunden werden. Jedenfalls lassen sich hieraus keine Gesichtspunkte für eine generelle Unverträglichkeit von Erholungswohnen und Wohnen herleiten.

40

Die Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO ist somit möglich (so auch OVG Schleswig, Urteil vom 22.06.2000 - 1 K 22/99 -; Beschluss vom 10.11.2015 - 1 LA 37/15 - ; Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12, 15). Auch die Gesetzgebungsgeschichte und die Regelungen im Baugesetzbuch (insbesondere § 22 Abs. 1 Satz 4) sprechen dagegen, dass die seit Jahrzehnten bestehende städtebauliche Praxis rechtswidrig gewesen ist (so auch die Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage - Drucks. 18/4986 - S. 2).

41

Das streitige Sondergebiet ist auch angesichts der örtlichen Verhältnisse sachgerecht und städtebaulich vernünftig. Dem Gericht ist aus eigener Anschauung bekannt, dass das hier betroffene Gebiet von … von einer Gemengelage von Ferienwohnungen sowie Dauer- und Zweitwohnungen mit relativ großzügigen Außenbereichen geprägt ist. Relevante Nutzungskonflikte sind nicht bekannt geworden. Dieses Gebiet ist durch das Anwachsen des Fremdenverkehrs entstanden. Zunächst wurden durch die Dorfbewohner Zimmer im eigenen Haus vermietet, mit den steigenden Ansprüchen der Mieter wurden Zimmer durch Ferienwohnungen verdrängt, diese konkurrierten schließlich mit Ferienhäusern. Seit Jahren versuchen die Gemeinden der Insel … den mit dem Überhandnehmen von Zweitwohnungen verbundenen städtebaulichen Problemen zu begegnen. Ein Weg besteht darin, mit den Mitteln des Bauplanungsrechts Dauerwohnungen und Wohnraum für die Unterbringung von Touristen zu sichern. Hier wird durch die Begrenzung der Anzahl der neben der Dauerwohnung zulässigen Ferienwohnungen bzw. Fremdenzimmer (4 Fremdenzimmer werden als eine Wohnung umgerechnet; textliche Festsetzung I 1.1) ein „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“ ermöglicht, das die Voraussetzungen für ein durch Toleranz und Rücksichtnahme geprägtes Nebeneinander von Dauerwohnen und Erholungswohnen schafft.

42

Somit ist die hier erfolgte Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ für das hier betroffene Gebiet von § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO gedeckt.

43

Es besteht ein wesentlicher Unterschied zu den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO und es werden keine miteinander unvereinbaren Nutzungsarten unzulässiger Weise vermischt/miteinander kombiniert. Die von der Klägerin geltend gemachten Abwägungsfehler liegen nicht vor.

44

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil sie keinen Antrag gestellt und sich damit nicht am Prozesskostenrisiko beteiligt hat. Damit entspricht es der Billigkeit, ihre außergerichtlichen Kosten nicht für erstattungsfähig zu erklären.

45

Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

46

Die Sprungrevision wird zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§§ 134 Abs. 1, 2 Satz 1 iVm § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Die Frage der Zulässigkeit der Kombination von Wohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet ist über den Einzelfall hinaus relevant und angesichts widersprüchlicher obergerichtlicher Rechtsprechung klärungsbedürftig.


(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.

(3)

1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen die Ablehnung einer Nutzungsänderung hinsichtlich ihrer Wohnung (Nutzung als Ferienwohnung).

2

Die Klägerin ist hälftige Miteigentümerin des Grundstücks „ … in … (Flurstück 128/24 der Flur 1 der Gemarkung … ) sowie Inhaberin des Sondereigentums an der im Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit. Sondereigentümerin der anderen Wohneinheit ist die …. . Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1 der Gemeinde … in dem Bereich des Sondergebiets 1 („Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“). Nach der textlichen Festsetzung dieses (am 30.10.2012 bekanntgemachten) Bebauungsplans dient das Sondergebiet dem Dauerwohnen und der Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste. Dort ist für jede Gebäudeeinheit (= je Einzelhaus, je Doppelhaushälfte, je Hausscheibe in einer Hausgruppe) mindestens eine Dauerwohnung vorzusehen. Allgemein zulässig sind:

3

1. Wohngebäude mit ausschließlich dauerwohnlicher Nutzung (max. 3 Wohnungen),

4

2. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und mit 1 bis 2 Ferienwohnungen (zusammen max. 3 Wohnungen),

5

3. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und Räumen für die Vermietung an Feriengäste. Dabei werden vier Fremdenzimmer als 1 Wohnung umgerechnet (zusammen max. 3 Wohnungen).

6

Ausnahmsweise können sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Räume für freie Berufe zugelassen werden.

7

Mit Bescheid vom 05.03.2013 genehmigte der Beklagte der Familie H. als Rechtsvorgängerin der Klägerin den Abbruch eines vorhandenen Wohnhauses und den „Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen“.

8

Mit Schreiben vom 30.03.2015 beantragte die Klägerin, die Baugenehmigung dahingehend zu ändern, dass anstelle einer Nutzung der Wohneinheit als Wohnung (Haupt- oder Zweitwohnung) die Nutzung als Ferienwohnung genehmigt werde. Denselben Antrag stellte die Eigentümerin der anderen Wohnung. Zur Begründung führte die Klägerin aus, zwar widerspreche die Nutzung beider Wohnungen als Ferienwohnungen dem Bebauungsplan, dieser sei jedoch insoweit unwirksam. Die Zusammenfügung der Nutzungsarten Wohnen und Ferienwohnen bzw. Wohnen und Fremdenzimmer in einem sonstigen Sondergebiet iSv § 11 BauNVO widerspreche den Grundsätzen des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - ), wonach § 11 BauNVO keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung sei. Überwiegendes spreche dafür, dass die Begründung auch für die Kombination von Wohnen und Ferienwohnen gelte, weil es sich auch beim Ferienwohnen um ein „zeitweiliges Wohnen zu Erholungszwecken“ handele.

9

Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 19.05.2015 ab. Die geplante Nutzungsänderung widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans.

10

Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2015 als unbegründet zurück. Der vorliegende Antrag führe dazu, dass Dauerwohnungen im Gebäude gänzlich entfallen sollen. Das widerspreche jedoch eklatant den Festsetzungen des Bebauungsplans. Dieser sei nicht unwirksam. Die zitierte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei nicht übertragbar. Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht habe bereits in seinem Normenkontrollurteil vom 22.06.2000 - 1 K 22/09 - ausgeführt, dass unter gewissen Voraussetzungen die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ gemäß § 11 BauNVO zulässig sein könne. Die Gemeinde habe sich bei der Festsetzung des Sondergebiets daran orientiert, dass der Charakter des Bebauungsplangebietes bereits seit Jahren gleichgewichtig von der gewerblichen bzw. der Erzielung von Einkünften dienenden Erholungsnutzung sowie von der Dauerwohnnutzung durch ortsansässige Personen geprägt sei, ohne dass es zu wesentlichen Nutzungskonflikten gekommen wäre. Somit komme es hier anders als in dem der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zugrundeliegenden Fall gerade nicht zu Unverträglichkeiten und Nutzungskonflikten. Mit den Festsetzungen im Bebauungsplan werde erreicht, dass dies auch in Zukunft so bleibe. In einem gleichgelagerten Fall habe das OVG Lüneburg (Urteil vom 18.09.2014 - 1 KN 123/12 - juris) ausgeführt, dass sich die Verträglichkeit der Kombination von Ferien- und Dauerwohnungen in einem Bebauungsplan aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lasse. Der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass nur die in § 10 BauNVO ausdrücklich bezeichneten Formen des Erholungswohnens in Sondergebieten konzentriert werden sollten. Weitere Formen des „Erholungswohnens“ seien ungeregelt geblieben, so dass diese - unter Beachtung der weiteren Vorgaben - sowohl in einem der Erholung dienenden Sondergebiet gemäß § 10 BauNVO als auch in einem sonstigen Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO festgesetzt werden könnten. Auch Sinn und Zweck des § 10 BauNVO lasse nicht den Schluss zu, dass die Verbindung von Erholungswohnen und Wohnen generell unzulässig sei.

11

Auch das von der Gemeinde mit der streitigen textlichen Festsetzung angestrebte Ziel, die weitere Bildung von Zweitwohnungen in dem jeweiligen Gebiet zu verhindern, sei rechtmäßig. Die große Anzahl von Zweitwohnungen auf … habe zu erheblichen Schwierigkeiten in städtebaulicher, sozialer und infrastruktureller Hinsicht geführt. Viele Zweitwohnungsinhaber seien nur für kurze Zeitabschnitte vor Ort und nähmen nicht am örtlichen Leben teil. Auch das habe das OVG Lüneburg in dem genannten Urteil zutreffend ausgeführt.

12

Hiergegen richtet sich die Klage, mit der die Klägerin ihr Vorbringen weiterverfolgt. Sie macht weiterhin geltend, der Bebauungsplan Nr. 1 der Gemeinde … sei unzulässig, soweit er ein Nutzungsmix von Dauerwohnen und Ferienwohnungen in dem hier betroffenen Sondergebiet festsetze. Das widerspreche dem schon genannten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, das unmissverständlich klargestellt habe,

13

- dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung von der BauNVO als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten gewertet würden, die sich nicht ähnelten, sondern die „grundverschieden“ seien,

14

- dass § 11 BauNVO - ebenso wie § 10 BauNVO - keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung darstelle und nicht zur Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art ermächtige,

15

- dass ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO zwar zulässig sein könne, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der BauNVO herleiten lasse,

16

- dass dies aber bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall sei, weil einerseits Wohngebiete nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken dienten und andererseits in Sondergebieten für die Erholung nach § 10 BauNVO nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe.

17

Diese für das Verhältnis von „Dauerwohnen“ zu „Wochenendwohnen“ aufgestellten Grundsätze hätten in gleicher Weise für die Kombination von „Dauerwohnen“ und „Ferienwohnen“ Geltung. Das Ferienwohnen sei nämlich ebenso wie das Wochenendwohnen auf einen nur zeitweiligen Aufenthalt wechselnder Feriengäste zu Erholungszwecken ausgerichtet, nicht jedoch auf ein dauerndes Wohnen. Ferienwohnungen seien im Unterschied zu (Dauer-)Wohnungen durch ein provisorisches, vorübergehendes Wohnen ständig wechselnder Gäste geprägt, die weniger Rücksichtnahme übten, mehr Lärm verursachten und einen anderen Tagesablauf als die berufstätigen Anwohner pflegten. Gerade die Außenwohnbereiche würden in der Hauptsaison nicht nur ausnahmsweise, sondern regelmäßig zu Zeiten genutzt, die mit der umliegenden „normalen“ Wohnnutzung berufstätiger Menschen schwer zu vereinbaren seien. Außerdem werde durch den ständigen Wechsel der Feriengäste erhöhte Unruhe in ein Wohngebiet getragen. Die Verträglichkeit dieser im Prinzip „grundverschiedenen“ Nutzungen lasse sich nicht aus den Regelungen der BauNVO herleiten. Auch die Instrumente der Sondergebiete nach § 10 oder § 11 BauNVO stünden dafür nicht zur Verfügung. Daher werde jetzt vom Gesetzgeber an einer Änderung der BauNVO gearbeitet. Der Bebauungsplan leide daher an einem beachtlichen Mangel, der nicht lediglich den Abwägungsvorgang, sondern in offensichtlicher Weise das Erwägungsergebnis betreffe. Eine Rügepflicht nach § 215 BauGB bestehe also nicht. Der Bebauungsplan sei daher unwirksam.

18

Die Ausführungen in dem Widerspruchsbescheid und dem dort zitierten Urteil des Oberverwaltungsgericht Lüneburg seien nicht überzeugend. Das Gericht begründe seine Auffassung, dass das Störungspotential von Ferienwohnungen geringer sei als die in § 10 BauNVO benannten Formen des Erholungswohnens damit, dass aufgrund der normalerweise eng begrenzten Außenwohnbereiche das Leben mehr innerhalb der Ferienwohnungen stattfinde, so dass es im Hinblick auf den Störungsgrad keiner generellen Trennung bedürfe. Das lasse sich auf den Geltungsbereich des hier streitigen Bebauungsplans in … gerade nicht übertragen. Das Sondergebiet 1, in welchem sich das Vorhaben der Klägerin befinde, bestehe aus großzügigen Grundstücken, die mit Doppelhäusern und wie das streitgegenständliche Grundstück mit lediglich aus 2 Wohneinheiten bestehenden Objekten bebaut seien. Den Feriengästen stünden daher ebenfalls große Außenwohnbereiche zur Verfügung, die denjenigen von Ferienhäusern vergleichbar seien. Die unterschiedliche Behandlung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen überzeuge daher nicht. Auch der Verweis auf die Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts sei nicht überzeugend. In dem vom Beklagten im Widerspruchsbescheid zitierten Urteil (vom 22.06.2000 - 1 K 22/99 - ) habe sich das Gericht in seiner Entscheidung nicht abschließend zur Zulässigkeit eines solchen Sondergebiets (Dauerwohnen und Touristenbeherbergung) geäußert, sondern den Bebauungsplan wegen der Festsetzung einer willkürlichen Wohnungsgröße für unwirksam gehalten. Darüber hinaus unterscheide sich der seinerzeit beurteilte Sachverhalt von dem vorliegenden dadurch, dass der seinerzeitige Bebauungsplan neben „Wohngebäuden mit dauerwohnlicher Nutzung“ auch „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ - und nicht Ferienwohnungen - zugelassen habe. Solche Beherbergungsbetriebe seien aber ausnahmsweise auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten zulässig. Das gelte für Ferienwohnungen gerade nicht. Diese seien in reinen und allgemeinen Wohngebieten unzulässig.

19

Die Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung ergebe sich somit aus § 34 Abs. 1 BauGB. In der näheren Umgebung des Grundstücks der Klägerin seien sowohl Wohnnutzungen als auch Ferienwohnnutzungen vorzufinden, so dass sich die beantragte Nutzungsänderung zu Ferienwohnungen in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und planungsrechtlich zulässig sei.

20

Die Klägerin beantragt,

21

den Bescheid des Beklagten vom 19.05.2015 und den Widerspruchsbescheid vom 01.09.2015 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, die mit Schreiben vom 30.03.2015 beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen.

22

Der Beklagte beantragt,

23

die Klage abzuweisen.

24

Er hält an seiner Auffassung fest, dass die beantragte Nutzungsänderung der Festsetzung des hier maßgeblichen Bebauungsplans widerspreche und die Einwände der Klägerin gegen dessen Wirksamkeit unbegründet seien. Das OVG Lüneburg habe in der zitierten Entscheidung ausführlich und schlüssig dargelegt, dass die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ in durch beide Nutzungen vorgeprägten Gemeindegebieten zulässig und auch vernünftig sei.

25

Dass diese Nutzungskombination verträglich sei, lasse sich täglich in den entsprechenden Baugebieten auf der Insel … und anderswo beobachten. Auch in dem Fall, der dem Urteil des OVG Lüneburg zugrundeliege, sei es um ein gewachsenes Gebiet mit einem Miteinander von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen gegangen. Auch in dem Fall des OVG Schleswig (Beschluss vom 10.11.2015 - 1 LA 37/15 -) sei es um einen Bebauungsplan der Stadt Westerland gegangen, in dem eine Mischung von dauerwohnlicher Nutzung und Ferienwohnungen festgesetzt worden sei.

26

Die Beigeladene schließt sich den Ausführungen des Beklagten an, stellt jedoch keinen Antrag.

27

Die Klägerin und der Beklagte beantragen übereinstimmend, gemäß § 134 VwGO die Revision zuzulassen.

28

Die Kammer hat den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des gegenseitigen Vorbringens wird auf den Akteninhalt und den Verwaltungsvorgang des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

29

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte Nutzungsänderung.

30

Streitgegenstand ist die von der Klägerin für ihre Wohnung (Wohneinheit 2 gemäß der Abgeschlossenheitsbescheinigung) beantragte Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung. Mit der Baugenehmigung war den seinerzeitigen Eigentümern der „Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen“ genehmigt worden. Diese Baugenehmigung ist dahingehend auszulegen, dass sie die Nutzung der Wohnung zum „Wohnen“ im Sinne des Bauplanungsrechts und damit als Hauptwohnung und als Zweitwohnung erlaubt (Urteil vom heutigen Tage in der Sache 8 A 108/15). Mit der hier streitigen Nutzungsänderung strebt die Klägerin die Genehmigung für die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung an, da eine Ferienwohnung bauplanungsrechtlich von einer „Wohnung“ iSv §§ 2 bis 6 BauNVO („Wohngebäude“) zu unterscheiden ist (BVerwG, Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - juris Rn 11 zur „allgemeinen Wohnnutzung“ im Unterschied zur „Wochenend- und Ferienhausnutzung“; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. § 10 Rd. 23 m.w.N.). Ferienwohnungen unterscheiden sich zwar von Wohnungen in Wochenend- und Ferienhäusern, haben mit diesen aber gemeinsam, dass es sich um eine vorübergehende, gelegentliche Nutzung während der Freizeit, zu Erholungszwecken handelt. Daher ist eine Nutzungsänderung erforderlich, wenn die Klägerin ihre Wohnung abweichend von der Baugenehmigung nutzen will.

31

Diese angestrebte Nutzung als Ferienwohnung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans (Nr. 1) der Gemeinde … , der für das Sondergebiet 1, in dem das Grundstück der Klägerin liegt, die Nutzung für „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ festgesetzt hat. Danach sind für jede Gebäudeeinheit mindestens eine Dauerwohnung und zusätzlich maximal 2 Ferienwohnungen oder Fremdenzimmer zulässig. Diese Festsetzung gilt nach der textlichen Festsetzung (1.1) „je Einzelhaus, je Doppelhaushälfte, je Hausscheibe in einer Hausgruppe“. Da es sich hier nicht um ein Doppelhaus (iSv § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO) handelt, wären in einem Wohngebäude mit 2 Wohnungen die Nutzung der einen Wohnung zu Dauerwohnzwecken und die andere als Ferienwohnung zulässig. Da die Klägerin nicht Eigentümerin der anderen Wohneinheit ist und die Nutzung dieser anderen Wohneinheit als Dauerwohnung nicht öffentlich-rechtlich gesichert ist, liegt die Voraussetzung für die Nutzung ihrer Wohneinheit als Ferienwohnung nicht vor. Somit steht der Bebauungsplan der beantragten Nutzungsänderung entgegen.

32

Die Einwände der Klägerin gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans sind nicht begründet. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 11.07.2013 (4 CN 7/12 - juris Rn 11) ausgeführt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung (gemäß § 10 BauNVO) nicht vereinbar sei. Prägendes Merkmal der in solchen Sondergebieten zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten sei das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Demgegenüber seien Wohngebäude, die dem dauernden Wohnen dienen, in den Baugebieten nach den §§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten, diese seien „grundverschieden“. Auch § 11 BauNVO sei keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften ließen sich nicht beliebig kombinieren. Auch § 11 BauNVO lasse die Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art nicht zu. Ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten ließe. Das sei bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteile, widerspreche eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisierten und sich darin nicht deckten oder überschnitten. So sei es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen oder allgemeinen Wohngebiets sei das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet sei; es diene nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür seien Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe (a.a.O. Rd. 12).

33

Diese auf Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete gemäß § 10 BauNVO zugeschnittenen Ausführungen lassen sich auf die hier von der Beigeladenen in ihrem Bebauungsplan vorgenommene Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung nicht übertragen. Diese Nutzungsarten sind - wie sich aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt - miteinander verträglich und nicht „grundverschieden“.

34

Das ergibt sich aus den verschiedenen Regelungen der BauNVO über die Kombination von „Wohnen“ und „Touristenbeherbergung“ in Form von Beherbergungsbetrieben: In einem reinen Wohngebiet können kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Auch in allgemeinen Wohngebieten sind (neben Wohngebäuden) Betriebe des Beherbergungsgewerbes (und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe) ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BauNVO). In besonderen Wohngebieten gemäß § 4a BauNVO sind außer Wohngebäuden auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes zulässig. In Dorfgebieten ist die Unterbringung von Wohngebäuden neben der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben zulässig (§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, Abs. 2 Nr. 3, 5, 6 BauNVO). Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Zulässig sind Wohngebäude, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige Gewerbebetriebe (§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 3 und 4 BauNVO). Diese Regelungen der BauNVO ermöglichen es den Gemeinden, die dort genannten Varianten des „Erholungswohnens“ und der Unterbringung von Touristen in Kombination mit „Wohngebäuden“ in ihren Bebauungsplänen zu verwirklichen. Zwar unterscheiden sich Beherbergungsbetriebe von Ferienwohnungen dadurch, dass Feriengäste in einer Ferienwohnung – wie in einer Dauerwohnung – eigenständig wirtschaften können, während ein Beherbergungsbetrieb typische Dienstleistungen anbietet und die Räume für ein selbstständiges Wirtschaften nicht eingerichtet sind. Gemeinsames Merkmal ist die Nutzung durch die Betreiber zur Erzielung von Einkünften und der Wechsel der Gäste, die diese Räume zum vorübergehenden Aufenthalt nutzen. Hinsichtlich der städtebaulichen Relevanz sind Ferienwohnungen zwar von Beherbergungsbetrieben zu unterscheiden, was nach Auffassung des OVG Greifswald (Urteil vom 19.2.2014 – 3 L 212/12 – juris Rn. 37) dazu führt, dass sie in einem reinen Wohngebiet regelmäßig unzulässig sind. Allerdings ähneln sie aus bodenrechtlicher Sicht und hinsichtlich ihres Störpotenzials eher den Räumen von Beherbergungsbetrieben als einem Ferienhaus. Jedenfalls steht § 10 BauNVO, der die Festsetzung von Sondergebieten regelt, die der Erholung dienen, darunter Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete, dem Nutzungsmix von Dauerwohnen und der Vermietung von Ferienwohnungen und „Fremdenzimmern“ nicht entgegen.

35

Zwar ist dieser Vorschrift die Wertung des Verordnungsgebers zu entnehmen, dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten sind, die angesichts ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmung und damit verbundenen Emissionen nicht in einem Sondergebiet verbunden werden können. Die Gesichtspunkte, die für die Unverträglichkeit der allgemeinen Wohnnutzung mit einem Ferienhausgebiet gelten, rechtfertigen jedoch nicht den Schluss, dass auch andere Formen des Erholungswohnens generell mit einer Dauer-Wohnnutzung nicht vereinbar sind (OVG Lüneburg, Urteil vom 18.09.2014 - 1 KN 123/12 -, juris Rn 24). Die hier streitige Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (durch „die Vermietung von Wohnungen oder Räume an Feriengäste“) in einem Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO liegt vielmehr noch innerhalb des durch die oben genannten Regelungen der BauNVO gezogenen Rahmens. Insbesondere sind die beiden Nutzungsarten nicht „grundverschieden“, sondern miteinander verträglich.

36

Der 1977 eingeführte § 10 BauNVO hatte die seinerzeitigen klassischen Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete zum Ziel, die typischerweise durch ihre Lage in touristisch interessanten Gebieten und durch einen Erschließungs- und Ausstattungsstandard gekennzeichnet waren, der hinter dem der Gebiete für Dauerwohnen zurückblieb. Außerdem wurden sie häufig nur saisonal genutzt, typisch war auch, dass die Nutzung der Außenwohnbereiche im Vordergrund stand. Die anderen Formen des „Erholungswohnens“ unterscheiden sich davon sowohl in der Infrastruktur als auch in den Nutzungsanforderungen und in der praktizierten Nutzung. In den touristisch interessanten Gebieten befindet sich - vor allem auch in den Ortskernen - traditionell eine Mischung aus Wohnungen, Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen sowie Fremdenzimmern, die mit dem Aufkommen des Fremdenverkehrs in den jeweiligen Gebieten in ihrer Zusammensetzung gewachsen sind. Die Infrastruktur derartiger Gebiete entspricht derjenigen von (Dauer-)Wohngebieten (OVG Lüneburg aaO Rn 27). Das Störpotential von Ferienwohnungen als auch von kleinen Beherbergungsbetrieben - soweit es bodenrechtlich überhaupt relevant ist (zweifelnd Pfeffer, NVwZ 2016, 729, 732) - hält sich in solchen gewachsenen - touristisch geprägten - Bereichen in den für Wohngebiete sozialadäquaten Grenzen, führt jedenfalls dann nicht zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, wenn auf ein einigermaßen ausgeglichenes Mischungsverhältnis geachtet wird und durch die Unterbringung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen/Fremdenzimmern in demselben Gebäude Störungen der Dauerbewohner durch die Touristen begrenzt werden (vgl. Nicolai, NordÖR 2015, S. 361, 365: „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“). Die in diesem Zusammenhang angeführten Störungen durch „Sauftouristen“ treten eher in solchen Bereichen auf, in denen Gebäude mit mehreren Wohnungen vorhanden sind, die ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet werden oder in denen aus anderen Gründen die soziale Kontrolle fehlt.

37

Solche Störungen ergeben sich zum Teil aus der intensiveren Nutzung der Außenbereiche. Diese Urlaubs-outdoor-Aktivitäten liegen für die in § 10 BauNVO genannten Wochenend- und Ferienhausgebiete (und erst Recht für Campingplatzgebiete) deswegen auf der Hand, weil die dort errichteten Anlagen in der Regel über großzügige Außenbereiche verfügen und darauf angelegt sind, dass diese für ein Erholungswohnen genutzt werden, das weitgehend im Freien stattfindet.

38

Das gilt für Ferienwohnungen nicht (in gleichem Maße). In tatsächlicher Hinsicht ist zugrundezulegen, dass es sowohl in Mehrfamilienhäusern eingerichtete Ferienwohnungen gibt, die über keinen Außenbereich verfügen als auch Gebäude mit mehreren Ferienwohnungen, deren Mietern jeweils ein Bereich der Außenanlagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (entweder zur gemeinsamen oder zur separaten Nutzung). Insoweit ist das Störpotenzial von Ferienwohnungen mit dem von Beherbergungsbetrieben vergleichbar. Auch diese verfügen zum großen Teil über keine, allenfalls über relativ kleine Außenbereiche, so dass es sachgerecht ist, insoweit - hinsichtlich des Störpotentials - (bodenrechtlich) zwischen einem Ferienhausgebiet und einem Gebiet mit Ferienwohnungen zu unterscheiden.

39

Zwar trifft insoweit der Hinweis der Klägerseite zu, dass es - wie z. B. auf … - auch Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten gibt, bei der jede Wohneinheit über einen großzügigen Außenbereich verfügt, der dem eines Ferienhauses entspricht. Solche Einzelfälle prägen jedoch nicht das typische Bild der Ferienwohnung. Maßgeblich für die hier anzustellende Betrachtung sind die typisierenden und pauschalierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, die Vorgaben für die Bauleitplanung enthält, so dass untypische Einzelfälle außer Betracht bleiben müssen. Daraus, dass die Baunutzungsverordnung sogar für reine Wohngebiete ausnahmsweise Touristenbeherbergung durch kleine Beherbergungsbetriebe zulässt, ist erkennbar, dass den Gemeinden - auch mit Hilfe der Feinsteuerungsmittel der BauNVO - die Möglichkeit eingeräumt wird, der jeweiligen städtebaulichen Struktur angepasste Lösungen zu entwickeln, jedenfalls lässt sich der Baunutzungsverordnung nicht entnehmen, dass diese beiden Nutzungsarten Wohnen einerseits und Touristenbeherbergung in Ferienwohnungen und Fremdenzimmern andererseits grundsätzlich miteinander nicht vereinbar sind. Sogar für Kurgebiete ist die Mischung von Kur- und Wohnnutzung anerkannt und ist tatsächlich in den meisten Kurorten anzutreffen (OVG Lüneburg, a.a.O., Rn 28). Wenn es im Einzelfall zu Unverträglichkeiten kommt, müssen - ggf. über § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO - der jeweiligen Situation angepasste Lösungen gefunden werden. Jedenfalls lassen sich hieraus keine Gesichtspunkte für eine generelle Unverträglichkeit von Erholungswohnen und Wohnen herleiten.

40

Die Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO ist somit möglich (so auch OVG Schleswig, Urteil vom 22.06.2000 - 1 K 22/99 -; Beschluss vom 10.11.2015 - 1 LA 37/15 - ; Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12, 15). Auch die Gesetzgebungsgeschichte und die Regelungen im Baugesetzbuch (insbesondere § 22 Abs. 1 Satz 4) sprechen dagegen, dass die seit Jahrzehnten bestehende städtebauliche Praxis rechtswidrig gewesen ist (so auch die Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage - Drucks. 18/4986 - S. 2).

41

Das streitige Sondergebiet ist auch angesichts der örtlichen Verhältnisse sachgerecht und städtebaulich vernünftig. Dem Gericht ist aus eigener Anschauung bekannt, dass das hier betroffene Gebiet von … von einer Gemengelage von Ferienwohnungen sowie Dauer- und Zweitwohnungen mit relativ großzügigen Außenbereichen geprägt ist. Relevante Nutzungskonflikte sind nicht bekannt geworden. Dieses Gebiet ist durch das Anwachsen des Fremdenverkehrs entstanden. Zunächst wurden durch die Dorfbewohner Zimmer im eigenen Haus vermietet, mit den steigenden Ansprüchen der Mieter wurden Zimmer durch Ferienwohnungen verdrängt, diese konkurrierten schließlich mit Ferienhäusern. Seit Jahren versuchen die Gemeinden der Insel … den mit dem Überhandnehmen von Zweitwohnungen verbundenen städtebaulichen Problemen zu begegnen. Ein Weg besteht darin, mit den Mitteln des Bauplanungsrechts Dauerwohnungen und Wohnraum für die Unterbringung von Touristen zu sichern. Hier wird durch die Begrenzung der Anzahl der neben der Dauerwohnung zulässigen Ferienwohnungen bzw. Fremdenzimmer (4 Fremdenzimmer werden als eine Wohnung umgerechnet; textliche Festsetzung I 1.1) ein „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“ ermöglicht, das die Voraussetzungen für ein durch Toleranz und Rücksichtnahme geprägtes Nebeneinander von Dauerwohnen und Erholungswohnen schafft.

42

Somit ist die hier erfolgte Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ für das hier betroffene Gebiet von § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO gedeckt.

43

Es besteht ein wesentlicher Unterschied zu den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO und es werden keine miteinander unvereinbaren Nutzungsarten unzulässiger Weise vermischt/miteinander kombiniert. Die von der Klägerin geltend gemachten Abwägungsfehler liegen nicht vor.

44

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil sie keinen Antrag gestellt und sich damit nicht am Prozesskostenrisiko beteiligt hat. Damit entspricht es der Billigkeit, ihre außergerichtlichen Kosten nicht für erstattungsfähig zu erklären.

45

Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

46

Die Sprungrevision wird zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§§ 134 Abs. 1, 2 Satz 1 iVm § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Die Frage der Zulässigkeit der Kombination von Wohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet ist über den Einzelfall hinaus relevant und angesichts widersprüchlicher obergerichtlicher Rechtsprechung klärungsbedürftig.


(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen die Ablehnung einer Nutzungsänderung hinsichtlich ihrer Wohnung (Nutzung als Ferienwohnung).

2

Die Klägerin ist hälftige Miteigentümerin des Grundstücks „ … in … (Flurstück 128/24 der Flur 1 der Gemarkung … ) sowie Inhaberin des Sondereigentums an der im Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit. Sondereigentümerin der anderen Wohneinheit ist die …. . Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1 der Gemeinde … in dem Bereich des Sondergebiets 1 („Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“). Nach der textlichen Festsetzung dieses (am 30.10.2012 bekanntgemachten) Bebauungsplans dient das Sondergebiet dem Dauerwohnen und der Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste. Dort ist für jede Gebäudeeinheit (= je Einzelhaus, je Doppelhaushälfte, je Hausscheibe in einer Hausgruppe) mindestens eine Dauerwohnung vorzusehen. Allgemein zulässig sind:

3

1. Wohngebäude mit ausschließlich dauerwohnlicher Nutzung (max. 3 Wohnungen),

4

2. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und mit 1 bis 2 Ferienwohnungen (zusammen max. 3 Wohnungen),

5

3. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und Räumen für die Vermietung an Feriengäste. Dabei werden vier Fremdenzimmer als 1 Wohnung umgerechnet (zusammen max. 3 Wohnungen).

6

Ausnahmsweise können sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Räume für freie Berufe zugelassen werden.

7

Mit Bescheid vom 05.03.2013 genehmigte der Beklagte der Familie H. als Rechtsvorgängerin der Klägerin den Abbruch eines vorhandenen Wohnhauses und den „Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen“.

8

Mit Schreiben vom 30.03.2015 beantragte die Klägerin, die Baugenehmigung dahingehend zu ändern, dass anstelle einer Nutzung der Wohneinheit als Wohnung (Haupt- oder Zweitwohnung) die Nutzung als Ferienwohnung genehmigt werde. Denselben Antrag stellte die Eigentümerin der anderen Wohnung. Zur Begründung führte die Klägerin aus, zwar widerspreche die Nutzung beider Wohnungen als Ferienwohnungen dem Bebauungsplan, dieser sei jedoch insoweit unwirksam. Die Zusammenfügung der Nutzungsarten Wohnen und Ferienwohnen bzw. Wohnen und Fremdenzimmer in einem sonstigen Sondergebiet iSv § 11 BauNVO widerspreche den Grundsätzen des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - ), wonach § 11 BauNVO keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung sei. Überwiegendes spreche dafür, dass die Begründung auch für die Kombination von Wohnen und Ferienwohnen gelte, weil es sich auch beim Ferienwohnen um ein „zeitweiliges Wohnen zu Erholungszwecken“ handele.

9

Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 19.05.2015 ab. Die geplante Nutzungsänderung widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans.

10

Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2015 als unbegründet zurück. Der vorliegende Antrag führe dazu, dass Dauerwohnungen im Gebäude gänzlich entfallen sollen. Das widerspreche jedoch eklatant den Festsetzungen des Bebauungsplans. Dieser sei nicht unwirksam. Die zitierte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei nicht übertragbar. Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht habe bereits in seinem Normenkontrollurteil vom 22.06.2000 - 1 K 22/09 - ausgeführt, dass unter gewissen Voraussetzungen die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ gemäß § 11 BauNVO zulässig sein könne. Die Gemeinde habe sich bei der Festsetzung des Sondergebiets daran orientiert, dass der Charakter des Bebauungsplangebietes bereits seit Jahren gleichgewichtig von der gewerblichen bzw. der Erzielung von Einkünften dienenden Erholungsnutzung sowie von der Dauerwohnnutzung durch ortsansässige Personen geprägt sei, ohne dass es zu wesentlichen Nutzungskonflikten gekommen wäre. Somit komme es hier anders als in dem der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zugrundeliegenden Fall gerade nicht zu Unverträglichkeiten und Nutzungskonflikten. Mit den Festsetzungen im Bebauungsplan werde erreicht, dass dies auch in Zukunft so bleibe. In einem gleichgelagerten Fall habe das OVG Lüneburg (Urteil vom 18.09.2014 - 1 KN 123/12 - juris) ausgeführt, dass sich die Verträglichkeit der Kombination von Ferien- und Dauerwohnungen in einem Bebauungsplan aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lasse. Der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass nur die in § 10 BauNVO ausdrücklich bezeichneten Formen des Erholungswohnens in Sondergebieten konzentriert werden sollten. Weitere Formen des „Erholungswohnens“ seien ungeregelt geblieben, so dass diese - unter Beachtung der weiteren Vorgaben - sowohl in einem der Erholung dienenden Sondergebiet gemäß § 10 BauNVO als auch in einem sonstigen Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO festgesetzt werden könnten. Auch Sinn und Zweck des § 10 BauNVO lasse nicht den Schluss zu, dass die Verbindung von Erholungswohnen und Wohnen generell unzulässig sei.

11

Auch das von der Gemeinde mit der streitigen textlichen Festsetzung angestrebte Ziel, die weitere Bildung von Zweitwohnungen in dem jeweiligen Gebiet zu verhindern, sei rechtmäßig. Die große Anzahl von Zweitwohnungen auf … habe zu erheblichen Schwierigkeiten in städtebaulicher, sozialer und infrastruktureller Hinsicht geführt. Viele Zweitwohnungsinhaber seien nur für kurze Zeitabschnitte vor Ort und nähmen nicht am örtlichen Leben teil. Auch das habe das OVG Lüneburg in dem genannten Urteil zutreffend ausgeführt.

12

Hiergegen richtet sich die Klage, mit der die Klägerin ihr Vorbringen weiterverfolgt. Sie macht weiterhin geltend, der Bebauungsplan Nr. 1 der Gemeinde … sei unzulässig, soweit er ein Nutzungsmix von Dauerwohnen und Ferienwohnungen in dem hier betroffenen Sondergebiet festsetze. Das widerspreche dem schon genannten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, das unmissverständlich klargestellt habe,

13

- dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung von der BauNVO als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten gewertet würden, die sich nicht ähnelten, sondern die „grundverschieden“ seien,

14

- dass § 11 BauNVO - ebenso wie § 10 BauNVO - keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung darstelle und nicht zur Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art ermächtige,

15

- dass ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO zwar zulässig sein könne, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der BauNVO herleiten lasse,

16

- dass dies aber bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall sei, weil einerseits Wohngebiete nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken dienten und andererseits in Sondergebieten für die Erholung nach § 10 BauNVO nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe.

17

Diese für das Verhältnis von „Dauerwohnen“ zu „Wochenendwohnen“ aufgestellten Grundsätze hätten in gleicher Weise für die Kombination von „Dauerwohnen“ und „Ferienwohnen“ Geltung. Das Ferienwohnen sei nämlich ebenso wie das Wochenendwohnen auf einen nur zeitweiligen Aufenthalt wechselnder Feriengäste zu Erholungszwecken ausgerichtet, nicht jedoch auf ein dauerndes Wohnen. Ferienwohnungen seien im Unterschied zu (Dauer-)Wohnungen durch ein provisorisches, vorübergehendes Wohnen ständig wechselnder Gäste geprägt, die weniger Rücksichtnahme übten, mehr Lärm verursachten und einen anderen Tagesablauf als die berufstätigen Anwohner pflegten. Gerade die Außenwohnbereiche würden in der Hauptsaison nicht nur ausnahmsweise, sondern regelmäßig zu Zeiten genutzt, die mit der umliegenden „normalen“ Wohnnutzung berufstätiger Menschen schwer zu vereinbaren seien. Außerdem werde durch den ständigen Wechsel der Feriengäste erhöhte Unruhe in ein Wohngebiet getragen. Die Verträglichkeit dieser im Prinzip „grundverschiedenen“ Nutzungen lasse sich nicht aus den Regelungen der BauNVO herleiten. Auch die Instrumente der Sondergebiete nach § 10 oder § 11 BauNVO stünden dafür nicht zur Verfügung. Daher werde jetzt vom Gesetzgeber an einer Änderung der BauNVO gearbeitet. Der Bebauungsplan leide daher an einem beachtlichen Mangel, der nicht lediglich den Abwägungsvorgang, sondern in offensichtlicher Weise das Erwägungsergebnis betreffe. Eine Rügepflicht nach § 215 BauGB bestehe also nicht. Der Bebauungsplan sei daher unwirksam.

18

Die Ausführungen in dem Widerspruchsbescheid und dem dort zitierten Urteil des Oberverwaltungsgericht Lüneburg seien nicht überzeugend. Das Gericht begründe seine Auffassung, dass das Störungspotential von Ferienwohnungen geringer sei als die in § 10 BauNVO benannten Formen des Erholungswohnens damit, dass aufgrund der normalerweise eng begrenzten Außenwohnbereiche das Leben mehr innerhalb der Ferienwohnungen stattfinde, so dass es im Hinblick auf den Störungsgrad keiner generellen Trennung bedürfe. Das lasse sich auf den Geltungsbereich des hier streitigen Bebauungsplans in … gerade nicht übertragen. Das Sondergebiet 1, in welchem sich das Vorhaben der Klägerin befinde, bestehe aus großzügigen Grundstücken, die mit Doppelhäusern und wie das streitgegenständliche Grundstück mit lediglich aus 2 Wohneinheiten bestehenden Objekten bebaut seien. Den Feriengästen stünden daher ebenfalls große Außenwohnbereiche zur Verfügung, die denjenigen von Ferienhäusern vergleichbar seien. Die unterschiedliche Behandlung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen überzeuge daher nicht. Auch der Verweis auf die Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts sei nicht überzeugend. In dem vom Beklagten im Widerspruchsbescheid zitierten Urteil (vom 22.06.2000 - 1 K 22/99 - ) habe sich das Gericht in seiner Entscheidung nicht abschließend zur Zulässigkeit eines solchen Sondergebiets (Dauerwohnen und Touristenbeherbergung) geäußert, sondern den Bebauungsplan wegen der Festsetzung einer willkürlichen Wohnungsgröße für unwirksam gehalten. Darüber hinaus unterscheide sich der seinerzeit beurteilte Sachverhalt von dem vorliegenden dadurch, dass der seinerzeitige Bebauungsplan neben „Wohngebäuden mit dauerwohnlicher Nutzung“ auch „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ - und nicht Ferienwohnungen - zugelassen habe. Solche Beherbergungsbetriebe seien aber ausnahmsweise auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten zulässig. Das gelte für Ferienwohnungen gerade nicht. Diese seien in reinen und allgemeinen Wohngebieten unzulässig.

19

Die Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung ergebe sich somit aus § 34 Abs. 1 BauGB. In der näheren Umgebung des Grundstücks der Klägerin seien sowohl Wohnnutzungen als auch Ferienwohnnutzungen vorzufinden, so dass sich die beantragte Nutzungsänderung zu Ferienwohnungen in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und planungsrechtlich zulässig sei.

20

Die Klägerin beantragt,

21

den Bescheid des Beklagten vom 19.05.2015 und den Widerspruchsbescheid vom 01.09.2015 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, die mit Schreiben vom 30.03.2015 beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen.

22

Der Beklagte beantragt,

23

die Klage abzuweisen.

24

Er hält an seiner Auffassung fest, dass die beantragte Nutzungsänderung der Festsetzung des hier maßgeblichen Bebauungsplans widerspreche und die Einwände der Klägerin gegen dessen Wirksamkeit unbegründet seien. Das OVG Lüneburg habe in der zitierten Entscheidung ausführlich und schlüssig dargelegt, dass die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ in durch beide Nutzungen vorgeprägten Gemeindegebieten zulässig und auch vernünftig sei.

25

Dass diese Nutzungskombination verträglich sei, lasse sich täglich in den entsprechenden Baugebieten auf der Insel … und anderswo beobachten. Auch in dem Fall, der dem Urteil des OVG Lüneburg zugrundeliege, sei es um ein gewachsenes Gebiet mit einem Miteinander von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen gegangen. Auch in dem Fall des OVG Schleswig (Beschluss vom 10.11.2015 - 1 LA 37/15 -) sei es um einen Bebauungsplan der Stadt Westerland gegangen, in dem eine Mischung von dauerwohnlicher Nutzung und Ferienwohnungen festgesetzt worden sei.

26

Die Beigeladene schließt sich den Ausführungen des Beklagten an, stellt jedoch keinen Antrag.

27

Die Klägerin und der Beklagte beantragen übereinstimmend, gemäß § 134 VwGO die Revision zuzulassen.

28

Die Kammer hat den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des gegenseitigen Vorbringens wird auf den Akteninhalt und den Verwaltungsvorgang des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

29

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte Nutzungsänderung.

30

Streitgegenstand ist die von der Klägerin für ihre Wohnung (Wohneinheit 2 gemäß der Abgeschlossenheitsbescheinigung) beantragte Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung. Mit der Baugenehmigung war den seinerzeitigen Eigentümern der „Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen“ genehmigt worden. Diese Baugenehmigung ist dahingehend auszulegen, dass sie die Nutzung der Wohnung zum „Wohnen“ im Sinne des Bauplanungsrechts und damit als Hauptwohnung und als Zweitwohnung erlaubt (Urteil vom heutigen Tage in der Sache 8 A 108/15). Mit der hier streitigen Nutzungsänderung strebt die Klägerin die Genehmigung für die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung an, da eine Ferienwohnung bauplanungsrechtlich von einer „Wohnung“ iSv §§ 2 bis 6 BauNVO („Wohngebäude“) zu unterscheiden ist (BVerwG, Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - juris Rn 11 zur „allgemeinen Wohnnutzung“ im Unterschied zur „Wochenend- und Ferienhausnutzung“; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. § 10 Rd. 23 m.w.N.). Ferienwohnungen unterscheiden sich zwar von Wohnungen in Wochenend- und Ferienhäusern, haben mit diesen aber gemeinsam, dass es sich um eine vorübergehende, gelegentliche Nutzung während der Freizeit, zu Erholungszwecken handelt. Daher ist eine Nutzungsänderung erforderlich, wenn die Klägerin ihre Wohnung abweichend von der Baugenehmigung nutzen will.

31

Diese angestrebte Nutzung als Ferienwohnung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans (Nr. 1) der Gemeinde … , der für das Sondergebiet 1, in dem das Grundstück der Klägerin liegt, die Nutzung für „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ festgesetzt hat. Danach sind für jede Gebäudeeinheit mindestens eine Dauerwohnung und zusätzlich maximal 2 Ferienwohnungen oder Fremdenzimmer zulässig. Diese Festsetzung gilt nach der textlichen Festsetzung (1.1) „je Einzelhaus, je Doppelhaushälfte, je Hausscheibe in einer Hausgruppe“. Da es sich hier nicht um ein Doppelhaus (iSv § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO) handelt, wären in einem Wohngebäude mit 2 Wohnungen die Nutzung der einen Wohnung zu Dauerwohnzwecken und die andere als Ferienwohnung zulässig. Da die Klägerin nicht Eigentümerin der anderen Wohneinheit ist und die Nutzung dieser anderen Wohneinheit als Dauerwohnung nicht öffentlich-rechtlich gesichert ist, liegt die Voraussetzung für die Nutzung ihrer Wohneinheit als Ferienwohnung nicht vor. Somit steht der Bebauungsplan der beantragten Nutzungsänderung entgegen.

32

Die Einwände der Klägerin gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans sind nicht begründet. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 11.07.2013 (4 CN 7/12 - juris Rn 11) ausgeführt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung (gemäß § 10 BauNVO) nicht vereinbar sei. Prägendes Merkmal der in solchen Sondergebieten zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten sei das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Demgegenüber seien Wohngebäude, die dem dauernden Wohnen dienen, in den Baugebieten nach den §§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten, diese seien „grundverschieden“. Auch § 11 BauNVO sei keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften ließen sich nicht beliebig kombinieren. Auch § 11 BauNVO lasse die Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art nicht zu. Ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten ließe. Das sei bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteile, widerspreche eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisierten und sich darin nicht deckten oder überschnitten. So sei es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen oder allgemeinen Wohngebiets sei das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet sei; es diene nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür seien Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe (a.a.O. Rd. 12).

33

Diese auf Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete gemäß § 10 BauNVO zugeschnittenen Ausführungen lassen sich auf die hier von der Beigeladenen in ihrem Bebauungsplan vorgenommene Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung nicht übertragen. Diese Nutzungsarten sind - wie sich aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt - miteinander verträglich und nicht „grundverschieden“.

34

Das ergibt sich aus den verschiedenen Regelungen der BauNVO über die Kombination von „Wohnen“ und „Touristenbeherbergung“ in Form von Beherbergungsbetrieben: In einem reinen Wohngebiet können kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Auch in allgemeinen Wohngebieten sind (neben Wohngebäuden) Betriebe des Beherbergungsgewerbes (und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe) ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BauNVO). In besonderen Wohngebieten gemäß § 4a BauNVO sind außer Wohngebäuden auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes zulässig. In Dorfgebieten ist die Unterbringung von Wohngebäuden neben der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben zulässig (§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, Abs. 2 Nr. 3, 5, 6 BauNVO). Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Zulässig sind Wohngebäude, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige Gewerbebetriebe (§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 3 und 4 BauNVO). Diese Regelungen der BauNVO ermöglichen es den Gemeinden, die dort genannten Varianten des „Erholungswohnens“ und der Unterbringung von Touristen in Kombination mit „Wohngebäuden“ in ihren Bebauungsplänen zu verwirklichen. Zwar unterscheiden sich Beherbergungsbetriebe von Ferienwohnungen dadurch, dass Feriengäste in einer Ferienwohnung – wie in einer Dauerwohnung – eigenständig wirtschaften können, während ein Beherbergungsbetrieb typische Dienstleistungen anbietet und die Räume für ein selbstständiges Wirtschaften nicht eingerichtet sind. Gemeinsames Merkmal ist die Nutzung durch die Betreiber zur Erzielung von Einkünften und der Wechsel der Gäste, die diese Räume zum vorübergehenden Aufenthalt nutzen. Hinsichtlich der städtebaulichen Relevanz sind Ferienwohnungen zwar von Beherbergungsbetrieben zu unterscheiden, was nach Auffassung des OVG Greifswald (Urteil vom 19.2.2014 – 3 L 212/12 – juris Rn. 37) dazu führt, dass sie in einem reinen Wohngebiet regelmäßig unzulässig sind. Allerdings ähneln sie aus bodenrechtlicher Sicht und hinsichtlich ihres Störpotenzials eher den Räumen von Beherbergungsbetrieben als einem Ferienhaus. Jedenfalls steht § 10 BauNVO, der die Festsetzung von Sondergebieten regelt, die der Erholung dienen, darunter Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete, dem Nutzungsmix von Dauerwohnen und der Vermietung von Ferienwohnungen und „Fremdenzimmern“ nicht entgegen.

35

Zwar ist dieser Vorschrift die Wertung des Verordnungsgebers zu entnehmen, dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten sind, die angesichts ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmung und damit verbundenen Emissionen nicht in einem Sondergebiet verbunden werden können. Die Gesichtspunkte, die für die Unverträglichkeit der allgemeinen Wohnnutzung mit einem Ferienhausgebiet gelten, rechtfertigen jedoch nicht den Schluss, dass auch andere Formen des Erholungswohnens generell mit einer Dauer-Wohnnutzung nicht vereinbar sind (OVG Lüneburg, Urteil vom 18.09.2014 - 1 KN 123/12 -, juris Rn 24). Die hier streitige Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (durch „die Vermietung von Wohnungen oder Räume an Feriengäste“) in einem Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO liegt vielmehr noch innerhalb des durch die oben genannten Regelungen der BauNVO gezogenen Rahmens. Insbesondere sind die beiden Nutzungsarten nicht „grundverschieden“, sondern miteinander verträglich.

36

Der 1977 eingeführte § 10 BauNVO hatte die seinerzeitigen klassischen Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete zum Ziel, die typischerweise durch ihre Lage in touristisch interessanten Gebieten und durch einen Erschließungs- und Ausstattungsstandard gekennzeichnet waren, der hinter dem der Gebiete für Dauerwohnen zurückblieb. Außerdem wurden sie häufig nur saisonal genutzt, typisch war auch, dass die Nutzung der Außenwohnbereiche im Vordergrund stand. Die anderen Formen des „Erholungswohnens“ unterscheiden sich davon sowohl in der Infrastruktur als auch in den Nutzungsanforderungen und in der praktizierten Nutzung. In den touristisch interessanten Gebieten befindet sich - vor allem auch in den Ortskernen - traditionell eine Mischung aus Wohnungen, Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen sowie Fremdenzimmern, die mit dem Aufkommen des Fremdenverkehrs in den jeweiligen Gebieten in ihrer Zusammensetzung gewachsen sind. Die Infrastruktur derartiger Gebiete entspricht derjenigen von (Dauer-)Wohngebieten (OVG Lüneburg aaO Rn 27). Das Störpotential von Ferienwohnungen als auch von kleinen Beherbergungsbetrieben - soweit es bodenrechtlich überhaupt relevant ist (zweifelnd Pfeffer, NVwZ 2016, 729, 732) - hält sich in solchen gewachsenen - touristisch geprägten - Bereichen in den für Wohngebiete sozialadäquaten Grenzen, führt jedenfalls dann nicht zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, wenn auf ein einigermaßen ausgeglichenes Mischungsverhältnis geachtet wird und durch die Unterbringung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen/Fremdenzimmern in demselben Gebäude Störungen der Dauerbewohner durch die Touristen begrenzt werden (vgl. Nicolai, NordÖR 2015, S. 361, 365: „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“). Die in diesem Zusammenhang angeführten Störungen durch „Sauftouristen“ treten eher in solchen Bereichen auf, in denen Gebäude mit mehreren Wohnungen vorhanden sind, die ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet werden oder in denen aus anderen Gründen die soziale Kontrolle fehlt.

37

Solche Störungen ergeben sich zum Teil aus der intensiveren Nutzung der Außenbereiche. Diese Urlaubs-outdoor-Aktivitäten liegen für die in § 10 BauNVO genannten Wochenend- und Ferienhausgebiete (und erst Recht für Campingplatzgebiete) deswegen auf der Hand, weil die dort errichteten Anlagen in der Regel über großzügige Außenbereiche verfügen und darauf angelegt sind, dass diese für ein Erholungswohnen genutzt werden, das weitgehend im Freien stattfindet.

38

Das gilt für Ferienwohnungen nicht (in gleichem Maße). In tatsächlicher Hinsicht ist zugrundezulegen, dass es sowohl in Mehrfamilienhäusern eingerichtete Ferienwohnungen gibt, die über keinen Außenbereich verfügen als auch Gebäude mit mehreren Ferienwohnungen, deren Mietern jeweils ein Bereich der Außenanlagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (entweder zur gemeinsamen oder zur separaten Nutzung). Insoweit ist das Störpotenzial von Ferienwohnungen mit dem von Beherbergungsbetrieben vergleichbar. Auch diese verfügen zum großen Teil über keine, allenfalls über relativ kleine Außenbereiche, so dass es sachgerecht ist, insoweit - hinsichtlich des Störpotentials - (bodenrechtlich) zwischen einem Ferienhausgebiet und einem Gebiet mit Ferienwohnungen zu unterscheiden.

39

Zwar trifft insoweit der Hinweis der Klägerseite zu, dass es - wie z. B. auf … - auch Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten gibt, bei der jede Wohneinheit über einen großzügigen Außenbereich verfügt, der dem eines Ferienhauses entspricht. Solche Einzelfälle prägen jedoch nicht das typische Bild der Ferienwohnung. Maßgeblich für die hier anzustellende Betrachtung sind die typisierenden und pauschalierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, die Vorgaben für die Bauleitplanung enthält, so dass untypische Einzelfälle außer Betracht bleiben müssen. Daraus, dass die Baunutzungsverordnung sogar für reine Wohngebiete ausnahmsweise Touristenbeherbergung durch kleine Beherbergungsbetriebe zulässt, ist erkennbar, dass den Gemeinden - auch mit Hilfe der Feinsteuerungsmittel der BauNVO - die Möglichkeit eingeräumt wird, der jeweiligen städtebaulichen Struktur angepasste Lösungen zu entwickeln, jedenfalls lässt sich der Baunutzungsverordnung nicht entnehmen, dass diese beiden Nutzungsarten Wohnen einerseits und Touristenbeherbergung in Ferienwohnungen und Fremdenzimmern andererseits grundsätzlich miteinander nicht vereinbar sind. Sogar für Kurgebiete ist die Mischung von Kur- und Wohnnutzung anerkannt und ist tatsächlich in den meisten Kurorten anzutreffen (OVG Lüneburg, a.a.O., Rn 28). Wenn es im Einzelfall zu Unverträglichkeiten kommt, müssen - ggf. über § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO - der jeweiligen Situation angepasste Lösungen gefunden werden. Jedenfalls lassen sich hieraus keine Gesichtspunkte für eine generelle Unverträglichkeit von Erholungswohnen und Wohnen herleiten.

40

Die Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO ist somit möglich (so auch OVG Schleswig, Urteil vom 22.06.2000 - 1 K 22/99 -; Beschluss vom 10.11.2015 - 1 LA 37/15 - ; Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12, 15). Auch die Gesetzgebungsgeschichte und die Regelungen im Baugesetzbuch (insbesondere § 22 Abs. 1 Satz 4) sprechen dagegen, dass die seit Jahrzehnten bestehende städtebauliche Praxis rechtswidrig gewesen ist (so auch die Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage - Drucks. 18/4986 - S. 2).

41

Das streitige Sondergebiet ist auch angesichts der örtlichen Verhältnisse sachgerecht und städtebaulich vernünftig. Dem Gericht ist aus eigener Anschauung bekannt, dass das hier betroffene Gebiet von … von einer Gemengelage von Ferienwohnungen sowie Dauer- und Zweitwohnungen mit relativ großzügigen Außenbereichen geprägt ist. Relevante Nutzungskonflikte sind nicht bekannt geworden. Dieses Gebiet ist durch das Anwachsen des Fremdenverkehrs entstanden. Zunächst wurden durch die Dorfbewohner Zimmer im eigenen Haus vermietet, mit den steigenden Ansprüchen der Mieter wurden Zimmer durch Ferienwohnungen verdrängt, diese konkurrierten schließlich mit Ferienhäusern. Seit Jahren versuchen die Gemeinden der Insel … den mit dem Überhandnehmen von Zweitwohnungen verbundenen städtebaulichen Problemen zu begegnen. Ein Weg besteht darin, mit den Mitteln des Bauplanungsrechts Dauerwohnungen und Wohnraum für die Unterbringung von Touristen zu sichern. Hier wird durch die Begrenzung der Anzahl der neben der Dauerwohnung zulässigen Ferienwohnungen bzw. Fremdenzimmer (4 Fremdenzimmer werden als eine Wohnung umgerechnet; textliche Festsetzung I 1.1) ein „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“ ermöglicht, das die Voraussetzungen für ein durch Toleranz und Rücksichtnahme geprägtes Nebeneinander von Dauerwohnen und Erholungswohnen schafft.

42

Somit ist die hier erfolgte Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ für das hier betroffene Gebiet von § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO gedeckt.

43

Es besteht ein wesentlicher Unterschied zu den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO und es werden keine miteinander unvereinbaren Nutzungsarten unzulässiger Weise vermischt/miteinander kombiniert. Die von der Klägerin geltend gemachten Abwägungsfehler liegen nicht vor.

44

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil sie keinen Antrag gestellt und sich damit nicht am Prozesskostenrisiko beteiligt hat. Damit entspricht es der Billigkeit, ihre außergerichtlichen Kosten nicht für erstattungsfähig zu erklären.

45

Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

46

Die Sprungrevision wird zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§§ 134 Abs. 1, 2 Satz 1 iVm § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Die Frage der Zulässigkeit der Kombination von Wohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet ist über den Einzelfall hinaus relevant und angesichts widersprüchlicher obergerichtlicher Rechtsprechung klärungsbedürftig.


Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

2

Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

3

Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

4

Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

5

Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

6

Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

7

Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

8

Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

9

Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

10

Der Kläger hat beantragt,

11

den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

12

Die Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

15

Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

16

Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

17

Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

18

Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

19

Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

20

Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

21

Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

22

Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

23

Der Kläger beantragt,

24
1. das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 31.08.2012 – 5 A 760/11 – insoweit aufzuheben, als die Klage im Übrigen abgewiesen worden ist,
25
2. den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 und ihren Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 aufzuheben, soweit sie die Nutzung einer dritten und vierten Wohnung als Ferienwohnungen im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. betreffen,
26
3. die Beklagte unter teilweiser Änderung ihres Rücknahme- und Ablehnungsbescheides vom 13.12.2010 und ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 zu verpflichten, ihm Ausnahmen von der Festsetzung des Bebauungsplans für die Nutzung zweier weiterer Wohnungen, d.h. der dritten und vierten Ferienwohnung im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. zu erteilen.
27

Die Beklagte beantragt,

28

die Berufung zurückzuweisen.

29

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

30

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

31

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

32

1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

33

2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

34

3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

35

Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

36

Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

37

a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

38

Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

39

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

40

b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

41

aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

42

(1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

43

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

44

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

45

(2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

46

Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

47

(3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

48

In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

49

(4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

50

Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

51

(5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

52

bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

53

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

54

Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

55

Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

56

Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

57

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

58

Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Tenor

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 10.09.2007 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000,- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Verfügung des Antragsgegners, mit der ihr die Nutzung einer Ferienwohnung untersagt wurde.

2

Im Oktober 2004 zeigte die Antragstellerin die Errichtung eines Zweifamilienwohnhauses mit Carport auf dem Grundstück Flurstück 276/23 der Flur 5 der Gemarkung X., Anschrift: Y. 5, X., bei dem Antragsgegner an. Mit Schreiben vom 02.05.2005 teilte sie den Nutzungsbeginn mit.

3

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 6 Wohngebiet "Y." der Beigeladenen vom 21.08.2003 in der Fassung der ersten vereinfachten Änderung vom 06.07.2006, in Kraft getreten am 15.12.2006, dort in dem Baufeld I. Als Art der baulichen Nutzung ist für dieses Baufeld ein Allgemeines Wohngebiet mit maximal zwei Wohnungen bei maximal zwei Vollgeschossen festgesetzt, wobei sämtliche in § 4 Abs. 3 BauNVO genannten, ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsarten ausgeschlossen sind. In der Begründung wird angeführt, dass das Gebiet mit geeigneten Wohnbaulandflächen der Abdeckung des zukünftigen Wohnbedarfs der Bevölkerung der Gemeinde dienen soll.

4

Nach Anhörung zur angezeigten Ferienwohnungsnutzung untersagte der Antragsgegner der Antragstellerin mit Verfügung vom 21.08.2007 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes die Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung mit der Begründung, eine Freizeitwohnnutzung sei im Allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig.

5

Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.08.2007 legte die Antragstellerin Widerspruch ein und suchte unter dem 26.08.2007 um vorläufigen Rechtsschutz nach.

6

Das Verwaltungsgericht lehnte den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs durch Beschluss vom 09.10.2007 mit der Begründung ab, die Nutzung der Wohnung im Dachgeschoss des Hauses der Antragstellerin als Ferienwohnung widerspreche öffentlich-rechtlichen Vorschriften, weil sie formell illegal sei. Im Verhältnis zur ursprünglich angezeigten allgemeinen Wohnnutzung stelle die Nutzung als Ferienwohnung eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar. Zwar handele es sich bei der Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung nicht um den Betrieb eines nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes ausgeschlossenen Beherbergungsgewerbes. Die Ferienwohnungsnutzung sei wegen der entgegenstehenden Festsetzungen im Bebauungsplan auch nicht genehmigungsfähig und die Nutzung damit materiell rechtswidrig.

II.

7

Die dagegen gerichtete Beschwerde bleibt ohne Erfolg. Das gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO maßgebliche Beschwerdevorbringen rechtfertigt die Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung nicht, da sich die Nutzungsuntersagungsverfügung nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage als rechtmäßig erweist und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt.

8

Die im Kern des Beschwerdevorbringens stehende Frage, ob sich eine Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich (lediglich) als eine Unterform der Wohnnutzung darstellt und damit im vorliegend festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, beantwortet der Senat im Sinne der erstinstanzlichen Entscheidung, wonach es sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei der Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung um eine eigenständige Nutzungsart handelt.

9

Zwar kann nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenendhaus als ein "Wohngebäude" bezeichnet werden; denn auch Ferien- oder Wochenendhäuser dienen dem Wohnen. Gleichwohl unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits: Während nach den §§ 2, 3, 4, 4 a, 5 und 6 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO - "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG, U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512). Die BauNVO führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060).

10

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der o.g. typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Zu unterscheiden ist die im wesentlichen an der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen (vgl. zu dieser als maßgebliches Kriterium: Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Bd. V, § 3 BauNVO Rn. 8) ausgerichtete (reine) Wohnnutzung von der Ferienwohnnutzung, in der der für das Dauerwohnen maßgebende eigenständige bzw. unabhängig zu gestaltende häusliche Wirkungskreis nicht angenommen werden kann (Bielenberg, a.a.O., Rn. 20). Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, zu der auch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises gehört (vgl. BVerwG, B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56). Mit der Dauerhaftigkeit des Wohnens ist zunächst nicht der Gegensatz von längerer und kürzerer oder von unbestimmter und bestimmter Dauer zu verbinden. So schließt etwa eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens einen Zweitwohnsitz nicht aus (Senat, U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Ausgehend von der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen unterscheidet sich Wohnen von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. "Ferienwohnen" ist ebensowenig auf Dauer angelegt wie das Unterkommen in Herbergen jeder Art. Vom Nutzungskonzept her bieten Ferienwohnungen den zumeist wochenweisen vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl., § 3 Rn. 17; Boeddinghaus, BauNVO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15), während reine (Dauer)Wohnungen - ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer - von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt werden. Gerade die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

11

Unterscheidet sich danach die Ferienwohnnutzung von der (reinen) Wohnnutzung, ergibt sich aus der Systematik der Gebietstypen der BauNVO einerseits und den Festsetzungen im hier maßgeblichen Bebauungsplan andererseits, dass eine Ferienwohnnutzung im Plangebiet nicht zulässig ist. Die Beschränkung der Nutzungsarten in den in §§ 2 - 9 BauNVO geregelten Gebietstypen bedeutet nämlich, dass eine andere als die bezeichnete Nutzungsart in dem entsprechenden Gebiet grundsätzlich nicht zulässig ist, soweit die Gemeinde nicht von den durch § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch macht und Ausnahmen nicht zugelassen werden. Letzteres ist mit den Festsetzungen im vorliegend maßgeblichen Bebauungsplan und ausweislich der Begründung gerade nicht geschehen, so dass eine Ferienwohnnutzung, soweit man sie entgegen der übereinstimmenden Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts denn als Beherbergungsbetrieb ansehen wollte (vgl. etwa Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl., § 3 n. 19 und 19.1 m.w.N., wonach die Überlassung von Räumen zur Unterbringung ohne zusätzliche Leistungen für die Annahme eines Beherbergungsbetriebes ausreicht), auch unter diesem Aspekt ausgeschlossen ist.

12

Die von der Antragstellerin unstreitig praktizierte Nutzung des Dachgeschosses des Gebäudes als Ferienwohnung stellt gegenüber der ursprünglich angezeigten reinen Wohnnutzung eine genehmigungsbedürftige, aber nicht genehmigungs- und auch nicht ausnahme- bzw. befreiungsfähige Nutzungsänderung dar, die vom Antragsgegner bauordnungsrechtlich untersagt werden kann. Da die Beschwerde die Entscheidung des Verwaltungsgerichts insoweit nicht angreift, kann auf die zutreffenden Entscheidungsgründe Bezug genommen werden. Letztlich vermag auch das von der Antragstellerin angeführte, zwecks Vermarktung der Flächen durch die Gemeinde erstellte Expose eine andere Bewertung vor dem Hintergrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht zu rechtfertigen. Während sich die Beschreibung zu Lage, Ortsbild, Freizeit und Erholung erkennbar auf den gesamten Ort bezieht, wird weiter wiederholt auf den Charakter des Plangebietes als Allgemeines bzw. Reines Wohngebiet hingewiesen und es werden die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Art der baulichen Nutzungen zitiert. Damit konnte die Antragstellerin nicht davon ausgehen, dass für eine möglicherweise beabsichtigte teilweise Feriennutzung eine Befreiung erteilt werden würde und diesbezüglich ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Eines ausdrücklichen Hinweises auf die Unzulässigkeit der Feriennutzung hat es bei den insoweit eindeutigen Festsetzungen nicht bedurft. Dem Umstand, dass die Feriennutzung nur in einem Teil des Gebäudes der Antragstellerin stattfindet, trägt die Verfügung dadurch Rechnung, dass eben nur für diesen Teil die entsprechende Nutzung untersagt wird. Die reine Wohnnutzung im Erdgeschoss des Gebäudes führt nicht dazu, dass die im Dachgeschoss ausgeübte Feriennutzung im Übrigen auch zu einer Wohnnutzung wird. Welche Abgrenzungskriterien zwischen einer reinen Wohnnutzung und einer Feriennutzung über die o.a. Typisierung der Nutzungsarten hinaus im konkreten Einzelfall erforderlich sind, bedarf im vorliegenden Fall deshalb keiner abschließenden Entscheidung, weil die Beteiligten übereinstimmend von einer Feriennutzung ausgehen.

13

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da diese im Beschwerdeverfahren keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO). Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs.1, 53 Abs. 3 Nr. 1 und 47 GKG.

14

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

1.
die Art und das Maß der baulichen Nutzung;
2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
2a.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
3.
für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;
4.
die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten;
5.
die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;
6.
die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;
7.
die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;
8.
einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;
9.
der besondere Nutzungszweck von Flächen;
10.
die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;
11.
die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden;
12.
die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;
13.
die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;
14.
die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;
15.
die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;
16.
a)
die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,
b)
die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses,
c)
Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen,
d)
die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;
17.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;
18.
a)
die Flächen für die Landwirtschaft und
b)
Wald;
19.
die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;
20.
die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;
21.
die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;
22.
die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;
23.
Gebiete, in denen
a)
zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,
b)
bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,
c)
bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;
24.
die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben;
25.
für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen
a)
das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,
b)
Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;
26.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.

(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur

1.
für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder
2.
bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig
sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.

(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um

1.
eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder
2.
eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,
zu verhindern.

(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.

(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.
Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen;
2.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder
3.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.
Ergänzend können eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:
1.
das Maß der baulichen Nutzung;
2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
3.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
4.
Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke;
5.
Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.
Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 und 2 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans getroffen werden. Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 bis 3 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans oder für Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen unterschiedlich getroffen werden. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach diesem Absatz kann nur bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 förmlich eingeleitet werden. Der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 ist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 zu fassen.

(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.

(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.

(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:

1.
Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind;
2.
Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind;
3.
Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.

(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.

(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.

(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,
2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,
3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,
4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,
5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,
6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,
7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere
a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
8.
die Belange
a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b)
der Land- und Forstwirtschaft,
c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,
10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,
11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,
12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,
13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,
14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn

1.
entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist;
2.
die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2, § 4a Absatz 3, Absatz 4 Satz 2, nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, nach § 22 Absatz 9 Satz 2, § 34 Absatz 6 Satz 1 sowie § 35 Absatz 6 Satz 5 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn
a)
bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind,
b)
einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben,
c)
(weggefallen)
d)
bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet veröffentlicht worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist,
e)
bei Anwendung des § 3 Absatz 2 Satz 5 der Inhalt der Bekanntmachung zwar in das Internet eingestellt wurde, aber die Bekanntmachung und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich gemacht wurden,
f)
bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder
g)
bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;
3.
die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a, 3 Absatz 2, § 5 Absatz 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Absatz 5, § 9 Absatz 8 und § 22 Absatz 10 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist; abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist;
4.
ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist.
Soweit in den Fällen des Satzes 1 Nummer 3 die Begründung in wesentlichen Punkten unvollständig ist, hat die Gemeinde auf Verlangen Auskunft zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird.

(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn

1.
die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind;
2.
§ 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist;
3.
der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt;
4.
im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.

(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:

1.
(weggefallen)
2.
Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich.
3.
Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
4.
Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.

(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 sind, können nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.

(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

1.
die Art und das Maß der baulichen Nutzung;
2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
2a.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
3.
für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;
4.
die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten;
5.
die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;
6.
die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;
7.
die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;
8.
einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;
9.
der besondere Nutzungszweck von Flächen;
10.
die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;
11.
die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden;
12.
die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;
13.
die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;
14.
die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;
15.
die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;
16.
a)
die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,
b)
die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses,
c)
Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen,
d)
die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;
17.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;
18.
a)
die Flächen für die Landwirtschaft und
b)
Wald;
19.
die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;
20.
die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;
21.
die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;
22.
die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;
23.
Gebiete, in denen
a)
zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,
b)
bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,
c)
bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;
24.
die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben;
25.
für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen
a)
das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,
b)
Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;
26.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.

(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur

1.
für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder
2.
bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig
sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.

(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um

1.
eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder
2.
eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,
zu verhindern.

(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.

(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.
Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen;
2.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder
3.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.
Ergänzend können eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:
1.
das Maß der baulichen Nutzung;
2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
3.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
4.
Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke;
5.
Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.
Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 und 2 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans getroffen werden. Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 bis 3 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans oder für Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen unterschiedlich getroffen werden. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach diesem Absatz kann nur bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 förmlich eingeleitet werden. Der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 ist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 zu fassen.

(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.

(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.

(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:

1.
Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind;
2.
Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind;
3.
Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.

(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.

(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.

(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

2

Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

3

Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

4

Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

5

Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

6

Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

7

Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

8

Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

9

Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

10

Der Kläger hat beantragt,

11

den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

12

Die Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

15

Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

16

Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

17

Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

18

Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

19

Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

20

Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

21

Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

22

Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

23

Der Kläger beantragt,

24
1. das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 31.08.2012 – 5 A 760/11 – insoweit aufzuheben, als die Klage im Übrigen abgewiesen worden ist,
25
2. den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 und ihren Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 aufzuheben, soweit sie die Nutzung einer dritten und vierten Wohnung als Ferienwohnungen im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. betreffen,
26
3. die Beklagte unter teilweiser Änderung ihres Rücknahme- und Ablehnungsbescheides vom 13.12.2010 und ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 zu verpflichten, ihm Ausnahmen von der Festsetzung des Bebauungsplans für die Nutzung zweier weiterer Wohnungen, d.h. der dritten und vierten Ferienwohnung im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. zu erteilen.
27

Die Beklagte beantragt,

28

die Berufung zurückzuweisen.

29

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

30

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

31

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

32

1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

33

2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

34

3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

35

Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

36

Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

37

a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

38

Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

39

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

40

b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

41

aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

42

(1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

43

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

44

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

45

(2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

46

Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

47

(3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

48

In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

49

(4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

50

Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

51

(5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

52

bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

53

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

54

Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

55

Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

56

Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

57

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

58

Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Tenor

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 16. Juni 2014 mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung geändert.

Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen die Nutzungsuntersagung des Antragsgegners vom 18. Dezember 2013 wird bis zum 31. Oktober 2015 wiederhergestellt.

Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 2.500 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Nutzungsuntersagung.

2

Sie ist Eigentümerin einer Ferienwohnung in dem Gebäude mit zwölf Wohnungen unter der Anschrift O.-Allee in R. Das Gebäude liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2 "Nördliche Schillerstraße". Der Bereich ist als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen, in dem Betriebe des Beherbergungsgewerbes allgemein für zulässig erklärt sind. Das Gebäude O.-Allee wurde ebenso wie das entsprechende Nachbargebäude O.-Allee im Jahr 2010 auf der Grundlage eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens ausdrücklich als Ferienhaus errichtet.

3

Mit Bescheid vom 18.12.2013 forderte der Antragsgegner die Antragstellerin unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, die Nutzung der Wohnung zu Ferienwohnzwecken einzustellen. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Nutzung erfolge ohne die erforderliche Baugenehmigung und sei auch materiell rechtswidrig. Das Vorhaben entspreche nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Weder handele es sich um eine (Dauer-)Wohnnutzung noch um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Dass die Gemeinde das Vorhaben im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens für zulässig gehalten habe, ändere daran nichts. Da sie nicht Bauaufsichtsbehörde sei, könne daraus auch kein Vertrauenstatbestand hergeleitet werden. Bei dem der Behörde zustehenden Ermessen handele es sich im Sinne der Herstellung rechtmäßiger Zustände um ein intendiertes Ermessen. Ein Einschreiten sei sachgerecht, um die Einhaltung des Genehmigungsverfahrens durchzusetzen und Nachahmungen zu vermeiden, und auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung angezeigt. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei gerechtfertigt, weil die Verfügung sich gegen eine angemaßte Rechtsposition richte, durch die der Nutzer im Vergleich zu demjenigen der sich gesetzestreu verhalte einen nicht zu rechtfertigenden Vorteil erlange. Auch wegen der materiellen Rechtswidrigkeit der Nutzung überwiege das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung; ferner könne die Vorbildwirkung nicht hingenommen werden.

4

Die Antragstellerin beantragte beim Antragsgegner die Aussetzung der Vollziehung, die dieser ablehnte.

5

Den Widerspruch der Antragstellerin wies der Antragsgegner mit Widerspruchsbescheid vom 17.03.2014, zugestellt am 19.03.2014, als unbegründet zurück.

6

Die Antragstellerin hat am 22.04.2014, dem Dienstag nach Ostern, Klage erhoben (VG Schwerin Az. 2 A 808/14).

7

Den gleichzeitig gestellten Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss abgelehnt und ausgeführt: Die Nutzungsuntersagung erweise sich voraussichtlich als rechtmäßig. Die Nutzung der Wohnung zur Vermietung an Feriengäste widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans. Sie sei mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebietes nicht vereinbar. Weder sei die Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich lediglich eine Unterform der Wohnnutzung, noch handele es sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Das Vorhaben sei mangels der erforderlichen Baugenehmigung formell illegal; allein dies rechtfertige regelmäßig eine Nutzungsuntersagung. Ein Fall offensichtlicher Genehmigungsfähigkeit der Nutzung liege nicht vor. Eine Befreiung komme nicht in Betracht, weil Grundzüge der Planung berührt würden. Der Antragsgegner habe sein Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Dass die Gemeinde die Ferienwohnnutzung seit längerem gekannt habe, sei nicht zu berücksichtigen gewesen. Auch eine rechtsbeachtliche Duldung durch die Bauaufsichtsbehörde sei nicht anzunehmen. Dass ein Änderungsverfahren zum Bebauungsplan mit dem Ziel einer Legalisierung der Ferienwohnnutzung in bestimmten Teilen des Plangebiets eingeleitet worden sei, führe nicht zu einer anderen Bewertung, weil ein Stadium der Planreife nicht vorliege. Auch ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot sei nicht zu erkennen, weil der Antragsgegner in vielen weiteren Fällen gegen ungenehmigte Ferienwohnnutzungen vorgehe. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei nicht zu beanstanden.

II.

8

Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist begründet. Die dargelegten Beschwerdegründe, auf deren Prüfung der Senat beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), rechtfertigen die Änderung des angefochtenen Beschlusses in der aus dem Tenor ersichtlichen Weise befristet bis zum 31.10.2015.

9

1. Allerdings wird durch das Beschwerdevorbringen nicht mit Erfolg die Auffassung des Verwaltungsgerichts in Zweifel gezogen, dass die Nutzungsuntersagung sich voraussichtlich als rechtmäßig erweisen wird.

10

Dies gilt zunächst, soweit die Antragstellerin geltend macht, ein Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes liege nicht vor, weil die Gemeinde bei Erlass des Bebauungsplanes eine Ferienwohnnutzung habe zulassen wollen, und diese gewollte Zweckbestimmung und nicht der möglicherweise fehlerhaft verwendete Begriff des "allgemeinen Wohngebietes" maßgeblich sein müsse. Die Antragstellerin trägt nicht vor, welche konkrete Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung die Gemeinde ihres Erachtens hat treffen wollen; dies ist auch nicht ersichtlich. Bereits aus diesem Grund führen die Überlegungen der Antragstellerin zu dem Gesichtspunkt der „falsa demonstratio“ nicht weiter. Im übrigen ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes der individuellen Auslegung aber auch nicht zugänglich, weil ihre Bedeutung in § 4 BauNVO gesetzlich geregelt ist. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO wird durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes die Vorschrift des § 4 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans; Modifikationen können nur nach Maßgabe der Regelungen in § 1 Abs. 4 bis Abs. 10 BauNVO vorgesehen werden.

11

Die Auffassung der Antragstellerin, allein das Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung führe noch nicht zu einer rechtswidrigen Nutzung, trifft nicht zu. Eine Nutzung, die ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolgt, ist formell illegal; sie steht damit im Sinne der entsprechenden Tatbestandsvoraussetzung des § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Frage, wer hierfür verantwortlich ist, wenn der Bauherr unter zutreffender Angabe der beabsichtigten Nutzung ein Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt hat, kann allenfalls auf der Rechtsfolgenseite im Rahmen der Ermessensausübung eine Rolle spielen.

12

Dass der Antragsgegner sein Ermessen nicht gesehen oder nicht ausgeübt hätte, trifft nicht zu. Er ist nach der Begründung seiner Verfügung vielmehr davon ausgegangen, dass es sich bei dem der Bauaufsichtsbehörde in § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V eingeräumten Ermessen um ein intendiertes Ermessen handelt. Dieser Ausgangspunkt ist zutreffend, so dass in der Regel bereits der Umstand, dass eine Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung ausgeübt wird, den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt. Zusätzlich hat der Antragsgegner die Gesichtspunkte der Durchsetzung des Genehmigungsverfahrens, der Gleichbehandlung und der Vermeidung von Nachahmungen angeführt.

13

Im weiteren wendet sich die Antragstellerin im Wesentlichen gegen die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung. Soweit sie unter den entsprechenden Gesichtspunkten auch die Ermessensausübung hinsichtlich der Verfügung als solche angreifen will, teilt der Senat entsprechende Bedenken nicht.

14

Die Antragstellerin meint, eine Nachahmungsgefahr komme nicht in Betracht, weil der breiten Öffentlichkeit bekannt sei, dass der Antragsgegner von einer Rechtswidrigkeit der Ferienwohnnutzung im Plangebiet ausgehe. Dabei beruht diese Kenntnis allerdings auch nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin u.a. auf dem Erlass entsprechender Nutzungsuntersagungen. Dass eine Nachahmungsgefahr auch ohne diese nicht bestünde, legt sie nicht dar. Dass im Plangebiet "eine Dauerbewohnung nicht signifikant festzustellen" sei, so dass aus diesem Grund eine negative Vorbildwirkung nicht in Betracht komme, trifft ebenfalls bereits nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin nicht zu. Dem von ihr als Anlage K12 zur Beschwerdebegründung eingereichten "Nutzungsplan Bestand" ist vielmehr zu entnehmen, dass im nordöstlichen Teil des Plangebietes eine erhebliche Zahl von Grundstücken ausschließlich zu Dauerwohnzwecken genutzt wird und im südwestlichen Teil zumindest einzelne solche Nutzungen anzutreffen sind.

15

Die Antragstellerin macht geltend, nicht nur der Gemeinde, sondern auch dem Antragsgegner sei die Nutzung als Ferienwohnung bereits mehrere Jahre bekannt gewesen, ohne dass an ein Einschreiten gedacht worden sei. Dies ergebe sich aus dem Schreiben vom 15.06.2010, mit dem der Antragsgegner den Eingang der Bauunterlagen im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens bestätigt habe. Insoweit ist aber zu beachten, dass ein bloßes Nichteinschreiten der Bauaufsichtsbehörde (sog. passive Duldung) von vornherein keinen Vertrauenstatbestand begründet, und eine Erklärung der Behörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten (sog. aktive Duldung), die im übrigen auch keine Legalisierungswirkung bzw. keinen Bestandsschutz vermitteln würde, sondern bei der Ermessensausübung lediglich zu berücksichtigen sein wäre (vgl. OVG Greifswald U. v. 04.09.2013 - 3 L 108/11 - Juris Rn. 70 ff.; U. v. 25.01.2010 - 3 L 89/06 - BRS 76 Nr. 210 jew. m.w.N.), nicht vorliegen dürfte.

16

Auf den Vorwurf des systemlosen und willkürlichen Vorgehens lediglich gegen wenige Eigentümer in den beiden benachbarten Immobilien hat der Antragsgegner sein Tätigwerden in der Beschwerdeerwiderung näher erläutert. Danach mag dieses - wie die Antragstellerin geltend macht - weiterhin unvollständig sein und nicht sämtliche Eigentümer bzw. nicht sämtliche Ferienwohnnutzungen erfassen. Der Vorwurf der Systemlosigkeit oder Willkür erscheint danach jedoch nicht gerechtfertigt (vgl. zu den Anforderungen an die Ermessensausübung unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung OVG Greifswald B. v. 13.08.2007 - 3 M 48/07 - NordÖR 2007, 456).

17

Dass der Bebauungsplan ein Stadium der Planreife i.S.v. § 33 BauGB erreicht hätte, so dass die Nutzung sich als offensichtlich genehmigungsfähig darstellen würde, trifft nach den Stellungnahmen der Beteiligten vom 12.03.2015 und 08.04.2015 nicht zu.

18

2. Die Beschwerde hat jedoch Erfolg, soweit sie die Anordnung der sofortigen Vollziehung derzeit für nicht gerechtfertigt hält.

19

Allerdings hat der Senat bereits entschieden, dass dann, wenn die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung vorliegen, in der Regel auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO gerechtfertigt ist. Dies gilt auch für den Erlass einer Nutzungsuntersagung wegen formeller Illegalität des Vorhabens. Es bedarf einer weiteren Begründung grundsätzlich nicht (st. Rspr.; vgl. OVG Greifswald B. v. 16.06.1999 - 3 M 3/99; zuletzt B. v. 27.03.2015 – 3 M 38/15).

20

Die Antragstellerin macht jedoch zu Recht geltend, dass entgegen diesem Grundsatz im hier vorliegenden Sonderfall ausnahmsweise das öffentliche Interesse an der sofortigen Durchsetzung der Vorschriften des öffentlichen Baurechts gegenüber ihrem privaten Interesse an der Fortsetzung der Nutzung derzeit nicht überwiegt. Als maßgeblich sieht der Senat an, dass die Gemeinde in einem bereits fortgeschrittenen Stadium ein Planänderungsverfahren durchführt mit dem Ziel, die Ferienwohnnutzung in dem die Antragstellerin betreffenden Bereich zu legalisieren. Dieses Verfahren befindet sich auf dem Stand der Beratung der zweiten Entwurfsfassung des Planes in der Gemeindevertretung und wird von der Gemeinde offenbar ernsthaft und unverzögert in einer Weise betrieben, dass ein Abschluss in absehbarer Zeit erwartet werden kann. In diesem Rahmen besteht nach summarischer Einschätzung auf der Grundlage des Vortrags der Beteiligten jedenfalls die konkrete Möglichkeit einer Legalisierung der untersagten Nutzung durch Festsetzung eines Sondergebietes Ferienwohnen für den fraglichen Bereich. Konkrete Nutzungskonflikte bestehen in diesem Bereich derzeit nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragstellerin nicht. Vor diesem Hintergrund fällt die eigenständige Ermessensentscheidung, die das Gericht im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO zu treffen hat, für den sich aus dem Tenor ergebenden Zeitraum trotz der derzeit auf der Grundlage des Beschwerdevorbringens nicht erkennbaren Erfolgsaussichten in der Hauptsache ausnahmsweise zu Gunsten der Antragstellerin aus. Ob dabei auch der Umstand von Bedeutung ist, dass der Bauherr unter zutreffender Angabe seiner Nutzungsabsicht gegenüber der Gemeinde ein Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt hat und das Bauamt des Amtes N.-S. ausdrücklich von einer Zulässigkeit der Ferienwohnnutzung ausgegangen ist, lässt der Senat offen. Die Befristung gründet auf der Erwägung, dass in diesem Zeitraum die Gemeinde bei ernsthaftem Bestreben um eine planerische Lösung im Sinne der Antragstellerin einen Bebauungsplan mit entsprechenden Festsetzungen erlassen haben wird.

21

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

22

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

23

Hinweis

24

Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 iVm § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.

Tenor

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. Januar 2006 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 5.000,- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Kläger wendet sich gegen die Anordnung des Beklagten, die Pächter der Wohnwagenstellplätze auf dem in seinem Eigentum stehenden Flurstück 1 der Flur 2 in A zu nennen. Das Verwaltungsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als diese Verfügung die Pächter der Wohnwagenstellplätze Nr. 5, 6, 8, 9 und 10 "gemäß Aufstellungsplan Bl. 6 der Verwaltungsvorgänge" betrifft. Das Urteil wurde dem Kläger am 27.02.2006 zugestellt. Am 15.03.2006 hat der Kläger den Antrag auf Zulassung der Berufung eingelegt, den er mit am 27.04.2006 eingegangenem Schriftsatz begründet hat.

II.

2

Der zulässige Antrag auf Zulassung der Berufung ist unbegründet.

3

1. Die Berufung ist nicht wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils zuzulassen. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind immer schon dann begründet, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Argumenten in Frage gestellt wird. Geboten ist eine summarische Prüfung des Zulassungsvorbringens auf die schlüssige Infragestellung der Auffassung des Verwaltungsgerichts. Ernstliche Zweifel sind nicht erst dann gegeben, wenn bei der im Zulassungsverfahren allein möglichen summarischen Überprüfung der Erfolg des Rechtsmittels wahrscheinlicher ist als der Misserfolg (vgl. BVerfG, B. v. 03.03.2004 - 1 BvR 461/03 - BVerfGE 110, 77 <83>; BVerfG 3. Kammer des Ersten Senats, B. v. 21.01.2009 - 1 BvR 2524/06). Dabei hat das Zulassungsverfahren nicht die Aufgabe, das Berufungsverfahren vorwegzunehmen (vgl. BVerfG 2. Kammer des Ersten Senats, B. v. 23.06.2000 - 1 BvR 830/00 -, NVwZ 2000, 1163).

4

Derartige Zweifel werden in der Zulassungsschrift nicht aufgezeigt.

5

Der Kläger machte zunächst geltend, die Ordnungsverfügung in der Fassung, wie sie sie durch den Tenor des Urteils des Verwaltungsgerichts erhalten hat, genüge nicht dem Bestimmtheitsgebot des § 37 VwVfG.

6

Nach § 173 VwGO i.V.m. § 322 Abs. 1 ZPO sind Urteile der Rechtskraft insoweit fähig, als über den durch die Klage erhobenen Anspruch entschieden ist. Daher ist für die Tragweite und damit auch für die Rechtskraft eines Urteils in erster Linie die Urteilsformel maßgebend. Lässt der Inhalt der Urteilsformel allein nicht mit Sicherheit erkennen, worüber das Urteil entschieden hat, können und müssen die aus dem Tatbestand des Urteils ersichtlichen Anträge und die Entscheidungsgründe, die zwar nicht selbst an der Rechtskraft teilhaben, zur Auslegung der Urteilsformel herangezogen werden (vgl. BVerwG, U. v. 17.12.1963 - II C 20.63 - BVerwGE 17, 293 unter Bezugnahme auf RG, U. v. 30.09.1941 - VI 42/41 - RG Warn. 1942 S. 188 (189)). Gegenstand der Urteilsformel ist der angefochtene Verwaltungsakt in der Modifizierung durch das Verwaltungsgericht. Die Bestimmtheit dieses Verwaltungsakts seinerseits richtet sich nach den allgemeinen Regeln. Der Grundsatz der hinreichenden Bestimmtheit einer Einzelfallregelung im Sinne von § 37 VwVfG M-V bedeutet zum einen, dass deren Adressat in der Lage sein muss, zu erkennen, was von ihm gefordert wird, und zwar in dem Sinne, dass der behördliche Wille keiner unterschiedlichen subjektiven Bewertung zugänglich ist; zum anderen folgt daraus, dass der Verwaltungsakt Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein kann. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit eines Verwaltungsakts nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts (BVerwG, U. v. 15.02.1990 - 4 C 41.87 - BVerwGE 84, 335 <338>; B. v. 27.07.1982 - 7 B 122.81 - Buchholz 316 § 37 VwVfG Nr. 1; Senat, B. v. 24.01.2006 - 3 M 73/05 - NordÖR 2006, 393 = NVwZ-RR 2007, 21).

7

Nach diesen Grundsätzen bestehen keine Zweifel an der Bestimmtheit der Verfügung. Ausgangspunkt ist zunächst, dass entgegen dem Zulassungsvorbringen das Verwaltungsgericht nicht ausschließlich auf den Aufstellungsplan Bl. 6 der Verwaltungsvorgänge Bezug genommen hat. Zu berücksichtigen ist, dass das Verwaltungsgericht in den Gründen (UA S. 3) den Inhalt des Lageplans und die Nummerierung der Parzellen eindeutig beschreibt. In Bezug auf diese Beschreibung wird deutlich, welche Stellplätze mit den o. g. Nummern 5, 6, 8 und 9 sowie 10 gemeint sind. Hinzu kommt, dass es auch aus der Sicht des Klägers um die Nutzung der 10Parzellen für Wohnwagen ging. Dies wird deutlich aus dem Bauantrag, den die Rechtsvorgängerin des Klägers im Mai 1995 gestellt hat. Schließlich hat der Kläger mit Schreiben vom 05.03.2002 dem Beklagten selbst einen entsprechenden Lageplan zugesandt. Aus alledem ergibt sich, dass Zweifel an der Bestimmtheit des Bescheids in der durch das Urteil geänderten Fassung nicht bestehen.

8

Der Kläger macht weiter geltend, ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids bestünden deswegen, weil "die baurechtliche Situation des Stellplatzes nicht unkompliziert" sei. Der Beklagte habe eine Duldung des Bestandes des Wochenendplatzes insgesamt ausgesprochen, und zwar in dem Umfang, zu dem er an einem bestimmten Zeitpunkt vorhanden gewesen sei. Die gesamte baurechtliche Verantwortung für den Wochenendplatz liege bei ihm - dem Kläger - als Eigentümer. Nur er könnte anhand des hier vorliegenden Duldungssachverhalts überhaupt feststellen, ob im Einzelfall ein baurechtswidriger Zustand gegeben sei. Ein bauaufsichtliches Verfahren sei ausschließlich ihm gegenüber als Eigentümer in Betracht zu ziehen. Auch hiermit sind ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils nicht dargelegt.

9

Das Verwaltungsgericht hat zutreffend die Voraussetzungen für den Erlass der Anordnung, die Pächter des Grundstücks zu nennen, benannt. Sie sind wie folgt zusammenzufassen:

10

Ermächtigungsgrundlage für die Verfügung des Bescheids vom 05.02.2001 für die von dem Antragsteller geforderten Angaben ist § 60 Abs. 1 S. 2 LBauO M-V a.F. (= § 58 Abs. 1 S. 2 LBauO nunmehr geltender Fassung). Aus dieser bauaufsichtsrechtlichen Generalermächtigung folgt die Befugnis zur Anforderung der Auskünfte und Unterlagen, die die Behörde braucht, um die notwendigen Maßnahmen zur Erfüllung ihrer Aufgaben zu veranlassen (OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 11.11.2008 - 2 S 76.08 - NVwZ-RR 2009, 319; vgl. auch OVG Münster, B. v. 14.10.1988 - 10 B 1175/88 - BRS 48 Nr. 201). Der Antragsgegner hat gem. § 60 Abs. 1 S. 1 LBauO (= § 58 Abs. 1 S. 1 LBauO nunmehr geltender Fassung) bei der Errichtung, Änderung, Nutzung, Instandhaltung und dem Abbruch von baulichen Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Die Bauordnungsbehörde ist daher gegebenenfalls verpflichtet, (auch schon) zur Verhinderung der Schaffung rechtswidriger Zustände tätig zu werden (OVG des Saarlandes, B. v. 13.03.2006 - 2 W 37/05 - BauR 2006, 2015 = BRS 70 Nr. 179). Zu ihren Aufgaben kann auch die Vorbereitung weitergehender Maßnahmen gehören (OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 11.11.2008 - a.a.O.). Das Verwaltungsgericht ist somit zu Recht davon ausgegangen, dass das Auskunftsverlangen -jedenfalls - dann gerechtfertigt ist, wenn Verstöße gegen das öffentliche Baurecht zu besorgen sind. Die Überwachungsaufgabe bezieht sich nicht nur auf genehmigungsbedürftige Vorhaben, sondern auch auf genehmigungsfreie Vorhaben, zu denen Unterhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten je nach Art und Umfang zählen können. Denn auch genehmigungsfreie Vorhaben müssen die einschlägigen materiell-rechtlichen Vorschriften einhalten (so ausdrücklich §65 Abs. 4 und 5 LBauO M-V a.F.; § 58 Abs. 2 LBauO M-V n.F.).

11

Der Umfang der Überwachungsmaßnahmen obliegt der Behörde nach Ermessen im Rahmen des §24 VwVfG M-V (Schmidt in: Jeromin, Komm. zur LBauO Rh-Pf, § 59 Rn. 13). An der Aufklärung von Sachverhalten sollen Beteiligte nach § 26 Abs. 2 VwVfG M-V mitwirken. Daher besteht ein Interesse daran zu erfahren, wer als Beteiligter im Sinne des § 13 VwVfG M-V in Betracht kommt. Dies sind die möglichen Störer, die für die Verstöße gegen das öffentliche Baurecht, die zu besorgen sind, verantwortlich sein könnten. Abhängig von den zu treffenden Maßnahmen gehört zur Aufbereitung des für die Behörde entscheidungsrelevanten Sachverhalts auch die Sicherstellung einer ermessensfehlerfreien Störerauswahl, wobei unter Berücksichtigung des zu beachtenden Gebots der Effektivität zu entscheiden ist, wer als Verhaltens- oder Zustandsverantwortlicher im Interesse einer wirksamen und schnellen Gefahrenabwehr in Anspruch zu nehmen ist. Ebenso könnte zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsverfügung die vorherige Ausräumung etwaiger zivilrechtlicher Hindernisse in Form von entgegenstehenden vertraglichen Nutzungsansprüchen Dritter erforderlich sein, wenn diese ein Vollzugshindernis darstellen. Dazu müssten vor der Einleitung der Vollstreckung begleitende Duldungsverfügungen erlassen werden (vgl. OVG Münster, B. v. 14.10.1988 - a.a.O.). Dies ist ohne genaue Kenntnis der Belegungssituation sowie der Namen der Nutzer und der vertraglichen Bindungen nicht möglich (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 11.11.2008 - a.a.O.).

12

Danach ergibt sich: Voraussetzung für ein derartiges Auskunftsverlangen ist nicht, dass bereits feststeht, dass bauordnungswidrige Zustände bestehen, die ein Einschreiten des Beklagten als Untere Bauaufsichtsbehörde rechtfertigen oder möglicherweise verlangen. Es genügt, dass Verstöße gegen öffentliches Baurecht in Betracht kommen. Insoweit hat das Verwaltungsgericht darauf abgestellt, dass sich derartige Anhaltspunkte aus den Ortsbesichtigungen von Mitarbeitern des Beklagten am 08.06. und 14.10.2000 ergeben. Es hat ausgeführt, dass der Kläger im Laufe des Verfahrens dies nicht in Zweifel gezogen hat, sondern vielmehr den Standpunkt vertrete, dass die Veränderungen des baulichen Bestands rechtmäßig seien. Dies stellt der Kläger in der Zulassungsschrift ebenfalls nicht in Frage.

13

Unzutreffend ist im Übrigen der Hinweis, nur er - der Kläger - könne im Rahmen der Duldungssituation erkennen, ob gegebenenfalls ein baurechtswidriger Zustand vorliege. Da es vielmehr auf den Zeitpunkt der Errichtung von Ergänzungsbauten bzw. neuen Bauten ankommt, könnte der Beklagte durchaus im Rahmen des Amtsermittlungsgrundsatzes nach § 26 VwVfG M-V die Pächter der Parzellen befragen wollen. Dies liegt umso näher, als die Pächter - sofern Änderungen nachträglich vorgenommen worden sind - diese ins Werk gesetzt haben dürften.

14

Der Kläger macht weiter geltend, eine Inanspruchnahme der Pächter scheide von vornherein aus. Dieser Ausgangspunkt ist unzutreffend: Es kann dahinstehen, ob dem Verwaltungsgericht darin gefolgt werden kann, dass nur die Pächter als Adressaten bauaufsichtlicher Anordnungen in Betracht kommen. Maßgebend sind jedenfalls folgende Grundsätze:

15

Die behördliche Störerauswahl ist eine Ermessensfrage. Dabei hat die Behörde gemäß § 40 VwVfG ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben und die Grenzen des Ermessens einzuhalten. Maßgebend sind insbesondere eine schnelle und effektive Beseitigung eingetretener Störungen und die Freihaltung der öffentlichen Hand von finanziellen Lasten. Normative Richtschnur fehlerfreier Ausübung des Auswahlermessens ist somit auch beim Zusammentreffen von Handlungs- und Zustandshaftung der Gesichtspunkt einer schnellen und wirksamen Gefahrenbeseitigung. Danach kann die Inanspruchnahme des Zustandsstörers vor dem Handlungsstörer rechtens sein, wenn der Handlungsstörer nicht greifbar oder aus rechtlichen, faktischen oder finanziellen Gründen eine wirksame Gefahrenbeseitigung durch ihn nicht gewährleistet ist (VGH Kassel, U. v. 20.03.1986 - 7 TH 455/86 - DÖV 1987, 260).

16

Nach Maßgabe dieser Ermessenskriterien, namentlich des Kriteriums der Effektivität des Einschreitens, ist es ausgeschlossen, dass ein - potenzieller - Störer geltend macht, nur er könne in Anspruch genommen werden. Vielmehr hat die Ordnungsbehörde die Pflicht ermessensgerecht unter Berücksichtigung der genannten Gesichtspunkte zwischen den in Betracht kommenden Störern auszuwählen. Dies setzt voraus, dass diese bekannt sind. Hinzu kommt, dass ohnehin dann, wenn der Kläger in Anspruch genommen werden sollte, jedenfalls in dem Fall, in dem die Pächter eine Duldung des Vollzugs nicht hinnehmen, sie ihrerseits als Adressaten einer Duldungsverfügung in Betracht kommen. Auch hierfür muss der Beklagte als zuständige Behörde bereits vorher die Pächter als mögliche Adressaten von Duldungsverfügungen kennen.

17

Soweit der Kläger schließlich geltend macht, ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestünden deswegen, weil die Ordnungsverfügung eine hinreichende Begründung der konkreten baulichen Veränderungen nicht enthalte, deretwegen gegen Pächter oder den sonstigen Verantwortlichen vorgegangen werden solle, sind sie ebenfalls nicht begründet. Die angefochtene Verfügung genügt den Anforderungen einer formellen Begründung im Sinne von §39 VwVfG M-V. Ob diese inhaltlich zutreffend ist, ist hier nicht entscheidend. Insoweit enthält auch das angefochtene Urteil die notwendigen Darlegungen, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 60 Abs. 1 Satz 2 LBauO a.F. bzw. § 58 Abs. 1 Satz 2 LBauO M-V n.F. vorliegen.

18

2. Die Berufung ist auch nicht wegen besonderer rechtlicher oder tatsächlicher Schwierigkeiten der Rechtssache zuzulassen.

19

Die Darlegung des Zulassungsgrundes des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO setzt voraus, dass die Angriffe des Rechtmittelführers begründeten Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung geben, die sich nicht ohne weiteres im Zulassungsverfahren klären lassen, sondern die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern. Besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten weist eine Sache nur dann auf, wenn sie in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht überdurchschnittliche, das normale Maß nicht unerheblich überschreitende Schwierigkeiten verursacht. Ob eine Sache in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht schwierig ist, ergibt sich häufig schon aus dem Begründungsaufwand des erstinstanzlichen Urteils. Der Antragsteller genügt seiner Darlegungslast dann regelmäßig mit erläuternden Hinweisen auf die einschlägigen Passagen des Urteils. Soweit er die Schwierigkeiten des Falles darin erblickt, dass das Gericht auf bestimmte tatsächliche Aspekte nicht eingegangen ist oder notwendige Rechtsfragen nicht oder unzutreffend beantwortet hat, ist zu fordern, dass er diese Gesichtspunkte in nachvollziehbarer Weise darstellt und ihren Schwierigkeitsgrad plausibel macht.

20

Der Kläger macht insoweit in der Zulassungsschrift geltend, die Festlegung, welche baulichen Anlagen vorhanden seien bzw. was vorliegend einer Genehmigungspflicht unterliege, sei ganz offensichtlich schwer zu bestimmen. Wenn zehn Aufstellplätze vom Bestandsschutz gedeckt seien, wovon er - der Kläger - ausgehe, bedürfe das Aufstellen eines Wohnwagens auf einem genehmigten Abstellplatz keiner zusätzlichen oder neuen Genehmigung; dies sei ebenfalls von der "aktiven" Duldung erfasst.

21

Durch diese Darlegungen werden besondere rechtliche und tatsächliche Schwierigkeiten schon deswegen nicht dargelegt, weil es auf die aufgeworfene Frage nicht ankommt. Es ist offensichtlich und bedarf keiner Durchführung des Berufungsverfahrens, dass eine "aktive" Duldung keinen Bestandsschutz im baurechtlichen Sinne gewährt. Die Erklärung der zuständigen Baubehörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten, und die damit verbundene langfristige Duldung kann zwar bei der gerichtlichen Prüfung der Ermessensausübung über ein nunmehr beschlossenes Einschreiten eine gewichtige Rolle spielen, sie vermag aber nicht eine rechtswidrig ausgeübte Nutzung zu "legalisieren" (VGH München, U. v. 28.10.2008 - 2 B 05.3342 -, zitiert nach juris). Die Bauordnungsbehörde ist grundsätzlich befugt, auch dann noch gegen bauordnungswidrige Zustände einzuschreiten, wenn sie diese längere Zeit geduldet hat (vgl. OVG Magdeburg, B. v. 07.03.2006 - 2 L 76/04 -, zitiert nach juris).

22

Die Duldungspraxis, die der Antragsgegner gegenüber bestimmten Baumaßnahmen walten lässt, berührt im übrigen die gesetzliche Überwachungsaufgabe nicht. Arbeiten an den baulichen Anlagen auf dem Grundstück des Klägers unterliegen deshalb in jedem Fall der Überwachung der Bauordnungsbehörde, auch wenn es sich bei ihnen um genehmigungsfreie Instandsetzungsarbeiten oder zwar genehmigungsbedürftige, aber von der Duldungspraxis des Antragsgegners erfasste Arbeiten handeln sollte (vgl. OVG Bremen, B. v. 25.08.1992 - 1 B 54/92 - NVwZ-RR 1993, 288).

23

Der Kläger macht in diesem Zusammenhang weiter als offenbar schwierige sachliche oder rechtliche Frage geltend, die sogenannte aktive Duldung, die sich auf den gesamten Aufstellplatz und damit auf den Rechtsbereich des Grundstückseigentümers beziehe, schreibe auch die bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit fest. Dies ist offensichtlich nicht der Fall. Zur Beantwortung dieser Rechtsfrage bedarf es ebenfalls keiner Durchführung des Berufungsverfahrens. Wenn schon die Duldung keinen Bestandsschutz vermitteln kann, legt sich die zuständige Behörde hiermit auch nicht auf den Störer fest, den sie gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt gleichwohl in Anspruch nehmen will. Hinzu kommen die oben dargelegten Erwägungen zur Frage der erforderlichen Störerauswahl und einer damit möglicherweise einhergehenden Duldungsverfügung gegen den Pächter der betroffenen Anlage.

24

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

25

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 52 Abs. 1, 47 GKG.

26

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO; §§ 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. 66 Abs. 3

27

Satz 3 GKG).

28

Mit der Bekanntgabe dieses Beschlusses wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig.

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Der Antragsteller begehrt, den Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin für ungültig zu erklären.

2

Er ist (Mit-)Eigentümer des im Plangebiet gelegenen Grundstücks E. und erhielt 1993 eine Baugenehmigung. Der Bauantrag war für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnung gestellt; nach den Plänen waren u.a. im Kellergeschoss ein „Freizeitraum“ und im Dachgeschoss ein „Studio“ und Arbeitszimmer beantragt. Er vermietet in dem aufstehenden Gebäude alle vier Wohnungen für maximal 21 Personen an Feriengäste. Der Landrat des Landkreises Vorpommern-Rügen untersagte ihm Anfang 2013 die Nutzung des Gebäudes zu Ferienwohnzwecken – das Widerspruchsverfahren ruht. Er lehnte die vom Antragsteller im Frühjahr 2013 beantragte Genehmigung der Nutzungsänderungen Mitte 2013 ab – insoweit ist beim VG Greifswald ein Klageverfahren (5 A 789/16) anhängig.

3

Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss 2013 die Aufstellung des streitgegenständlichen Bebauungsplanes. Das Plangebiet war bereits zuvor vollständig bebaut. Als Planungsziel ist angegeben, der Bereich der Eigenheimsiedlung am D. stelle sich als Wohngebiet mit vorwiegend Einfamilienhäusern dar, wobei derzeit die Entwicklung zum Feriengebiet zu verzeichnen sei, indem die Wohnnutzung zunehmend durch Ferienwohnungen ergänzt bzw. ersetzt werde. Der Bereich sei nach § 34 BauGB bebaubar. Es werde eine strikte Begrenzung der Festsetzungen auf die Art der baulichen Nutzung verbunden mit einer Begrenzung der Anzahl von zwei Wohneinheiten vorgeschlagen. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme könnten präzisiert werden. Nutzungen, die aufgrund einer gültigen Baugenehmigung ausgeübt würden, hätten Bestand.

4

Im Juli/ August 2014 wurde der Bebauungsplanentwurf mit der Nutzungsausweisung als Sondergebiet „Wohnen mit Beherbergung“ bekanntgemacht.

5

Der Antragsteller rügte zusammengefasst einen unzulässigen Eingriff in sein Eigentum. Die Ausweisung als Sondergebiet sei unzulässig. Die gewerbsmäßige Vermietung von Ferienwohnungen unterfiele dem Begriff des Gewerbebetriebes. Die Abwägung enthalte einen „Etikettenschwindel“, da es um die Beseitigung schon bestehender Zustände gehe; es handele sich um eine Verhinderungsplanung. Auch sei anderen Anwohnern die Umnutzung zu Ferienwohnungen genehmigt worden, auch würden andere Anwohner ausweislich der beigefügten Liste gewerblich vermieten. Die Gemeinde, die von den Vermietungen Kenntnis und diese gefördert habe, habe einen Vertrauenstatbestand geschaffen. Der Bestand sei nicht vollständig ermittelt worden. Die wirtschaftlichen Interessen der Anwohner seien zu berücksichtigen. Der Bebauungsplan sei nicht erforderlich, zudem könne auf die Beschwerden durch bauordnungsrechtliche Verfügungen reagiert werden

6

Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss am 8. Dezember 2014 den Bebauungsplan, der am 16. Februar 2015 bekanntgemacht wurde. Er setzt für das Plangebiet als Art der baulichen Nutzung ein Sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO mit der Bezeichnung „Wohnen mit Beherbergung“ fest. Zulässig sind danach Wohngebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden, die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zulässig sind sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen.

7

Der Antragsteller hat am 26. Juni 2015 den vorliegenden Normenkontrollantrag erhoben und macht ergänzend zu seinem Vorbringen im Planverfahren geltend. Seine mit Ordnungsverfügung untersagte Vermietung von Ferienwohnungen sei zulässig, da 80% aller Eigentümer seit Jahren in ihren Häusern Ferienwohnungen zur Vermietung anbieten würden. Im Übrigen habe sich der Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 3 BauNVO mittlerweile so stark im Baugebiet durchgesetzt, dass ein Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO entstanden sei. Ohne den Bebauungsplan sei mehr als fraglich, ob die Behörde gegen die Nutzung als Ferienwohnungen einschreiten könne. Auch habe die Antragsgegnerin Kurabgaben erhoben und Gewerbeanmeldungen entgegengenommen. Die Bauamtsleiterin der Antragsgegnerin wohne ebenfalls im Plangebiet und vermiete Ferienwohnungen. Für eine zukunftsorientierte Planung hätte es nicht einer Anordnung der Reduzierung der bereits im Zeitpunkt des Erlasses des Bebauungsplanes vorhandenen faktischen Nutzung bedurft. Auch die Einbeziehung der Wahrung der in den Kaufverträgen geregelten Zweckbestimmung als privater Belang sei ein Abwägungsfehler.

8

Der Antragsteller beantragt,

9

den Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

10

Die Antragsgegnerin beantragt,

11

den Antrag abzulehnen.

12

Sie meint, dem Antragsteller fehle das Rechtsschutzbedürfnis sowohl aufgrund seiner zivilrechtlich übernommenen Verpflichtungen als auch aufgrund der fehlenden Genehmigungsfähigkeit seines Vorhabens. Der Antragsteller nutze das Gebäude ausschließlich zu Ferienwohnzwecken, was eine völlig andere städtebauliche Qualität habe und in dem Wohngebiet ganz erhebliche Spannungen auslöse. Das Vorhaben sei zudem nicht nachbarverträglich. Der Antrag sei auch unbegründet. Anhaltspunkte für die behauptete Verhinderungsplanung bestünden nicht. Dem Entwicklungsgebot werde Rechnung getragen, im Übrigen sei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt. Anderenfalls wäre diese Rechtsverletzung zudem unbeachtlich. Zweifel an der Erforderlichkeit der Bauleitplanung bestünden ebenfalls nicht. Die Planungsziele hätten über bestandsschützende Festsetzungen nicht erreicht werden können. Die Ausweisung als Sondergebiet sei zulässig und gewährleiste auch eine entsprechende Verträglichkeit.

13

Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den von der Antragsgegnerin übersandten Verwaltungsvorgang (BA A) sowie auf die beigezogene Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts Greifswald 5 A 789/16 (BA B), die Baugenehmigungsakte (Az. 2069-1993, BA C) und die Widerspruchsakte zur Nutzungsuntersagung (14.43.Wi13-017, BA D) bzw. die zur beantragten Nutzungsänderung (14.43.Wi.13-278, BA E) verwiesen. Sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung, ebenso die Akten und Verwaltungsvorgänge des mit dem vorliegenden Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung verbundenen Verfahrens 3 K 58/16.

Entscheidungsgründe

14

Der Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg. Der Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin ist wirksam.

15

Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

16

Der Antragsteller hat diesen insbesondere fristgerecht nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erhoben und verfügt als (Mit-)Eigentümer seines im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegenen und damit dessen Festsetzungen unterworfenen Grundstücks über die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis (vgl. BVerwG, Urteile vom 16. Juni 2011 – 4 CN 1/10 – Juris Rn. 13 und vom 23. April 2002 – 4 CN 3/01 – Juris Rn. 8). Auch ist ihm das – bei bestehender Antragsbefugnis ohnehin nur ausnahmsweise fehlende (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2002 – 4 CN 3.01 – Juris Rn. 10) – Rechtsschutzinteresse nicht abzusprechen. Der Antragsteller könnte seine Rechtsstellung im Falle des Erfolgs des Normenkontrollantrags verbessern, weil im Sinne einer tatsächlichen Prognose zu erwarten wäre, dass – bei Unwirksamerklärung des Bebauungsplanes – die Antragsgegnerin einen neuen Bebauungsplan mit möglichweise für den Antragsteller günstigeren Festsetzungen, etwa mit Blick auf die kommende BauNVO-Novelle (Gesetzentwurf BR DrS. 18/10942) oder aber als Fremdkörperfestsetzung beschließen wird. Zudem besteht das Rechtsschutzinteresse auch deshalb, weil der Antragsteller so die Möglichkeit hat, die Wirksamkeit des Bebauungsplanes überprüfen zu lassen, von dem u.a. das wegen illegaler Nutzung gegen ihn eingeleitete bauaufsichtliches Verfahren abhängt, das derzeit im Widerspruchsverfahren ruht. Schließlich kommt es unter dem Blickwinkel des Rechtsschutzinteresses auf die von der Antragsgegnerin angeführte, im Grundstückskaufvertrag zwischen den Beteiligten enthaltene Regelung, nach der sich der Antragsteller verpflichtete, ein Wohngebäude mit einem Vollgeschoss und nicht mehr als zwei Wohnungen auf dem gekauften Grundstück zu errichten, nicht an. Ist bei einem Erfolg des Normenkontrollantrags mit einer für den Antragsteller günstigeren Festsetzung zu rechnen (vgl.o.) dürfte es auf diese Vereinbarung schon nicht mehr ankommen. Zudem handelt es sich – abgesehen davon, dass dem Wortlaut der Vereinbarung eine Beschränkung der Nutzung nicht zu entnehmen ist – um änderbare zivilrechtliche Regelungen.

17

Der Antrag ist unbegründet. Der Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin ist nicht für unwirksam zu erklären (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Weder ist der Bebauungsplan verfahrensfehlerhaft zustande gekommen noch leidet er unter einem materiellen Mangel.

18

Der einfache, kein Maß der baulichen Nutzung festsetzende und den Bestand überplanende Bebauungsplan ist rechtmäßig nach § 13a BauGB beschlossen worden, insbesondere ist der Schwellenwert des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB aufgrund einer zulässigen Grundfläche nach § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung von insgesamt 19.696 Quadratmetern nicht erreicht (vgl. Begründung des Bebauungsplans Seite 2).

19

Der Bebauungsplan der Antragsgegnerin ist auch gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Zwar stellt letzterer für das hier in Rede stehende Gebiet ein allgemeines Wohngebiet dar (Begründung des Bebauungsplans Seite 3). Allerdings gestattet das Entwicklungsgebot auch Abweichungen. Festsetzungen, die mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes nicht vollständig übereinstimmen, indizieren nicht ohne weiteres einen Verstoß gegen das Entwicklungsgebot (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2004 – 4 BN 1/04 – Juris). Vorliegend bewegt sich die Planung der Antragsgegnerin – obwohl sie einen anderen Baugebietstyp festsetzt – noch im Rahmen einer Entwicklung aus dem im Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet dargestellten Bereich. Denn die Festsetzung weicht lediglich insoweit von der Darstellung als allgemeines Wohngebiet ab, als in dem – eher am Rande der Gemeinde Binz liegenden – Planbereich neben der Sicherung der Wohnnutzung zugleich auch die (untergeordnete) Ferienvermietung einer Wohnung in jedem Wohngebäude als spezielle Nutzungsform in einem Sondergebiet zulässig sein soll (vgl. auch Schiller in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Auflage, Rn 203 a.E., 207). Die Konzeption eines dem Wohnen dienenden Bereichs bleibt im Übrigen hierdurch in ihrem Kern unangetastet.

20

Aber auch für den Fall einer Abweichung von der Darstellung des Flächennutzungsplanes wäre der Bebauungsplan nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zulässig bzw. ein diesbezüglicher Fehler nach § 214 Abs. 2a und Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, weil Anhaltspunkte dafür, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets der Antragsgegnerin beeinträchtigt wäre, nicht bestehen. Insbesondere sind mit der Änderung der Art der baulichen Nutzung ersichtlich keine übergreifenden Probleme, die nur im Rahmen einer „regulären“ Änderung des Flächennutzungsplanes lösbar sind, verbunden (vgl. auch OVG für das Land Schleswig-Holstein, Urteil vom 17. September 2015 – 1 KN 1/15 – Juris Rn. 55). Im Gegenteil sollen mit dem Bebauungsplan Probleme, die sich aus einem Kippen des Gebietscharakters hinzu einem Ferienwohngebiet ergeben können, verhindert werden

21

Zwar ist vorliegend der Flächennutzungsplan bislang nicht nach § 8 Abs. 3 bzw. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst worden. Jedoch ist – ganz abgesehen davon, dass nach der Auskunft der stellvertretenden Bürgermeisterin der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung inzwischen beschlossen worden sein soll, diesen zu ändern – in diesem Zusammenhang entscheidend, dass die Frage, ob der Flächennutzungsplan gegebenenfalls später anzupassen ist, keine Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die vorherige Aufstellung des Bebauungsplanes ist (so auch OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 16. September 2016 – 2 D 46/14.NE – Juris Rn. 50). Der Flächennutzungsplan ist nach dem Wortlaut der Vorschrift vielmehr „später“ im Wege der Berichtigung anzupassen.

22

Zweifel an der städtebaulichen Erforderlichkeit der Planung i.S.v. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bestehen ebenfalls nicht. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden dazu, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen entspricht (BVerwG, Urteil vom 10. September 2015 – 4 CN 8/14 – Juris Rn. 10). Es liegt im planerischen Ermessen der Antragsgegnerin, welche städtebaulichen Ziele sie sich setzt; sie kann durch die Bauleitplanung einer städtebaulich gewünschten Entwicklung einen ortsplanerischen Rahmen geben. Das gilt auch für das vorliegend von der Antragsgegnerin verfolgte Ziel einer Sicherung des Charakters des Plangebiets als Wohngebiet gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebietes, wobei gleichwohl für alle eine allgemeine Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch (untergeordnete) Fremdenvermietung eröffnet werden soll (vgl. Bebauungsplanbegründung Seite 2). Dem dient der vorliegende Bebauungsplan. Angesichts des positiven planerischen Konzepts der Antragsgegnerin handelt es sich auch nicht um eine Verhinderungsplanung. Sofern durch das planerische Konzept der Antragsgegnerin andere oder extensivere Nutzungen ausgeschlossen werden, liegt dies in der Natur der Sache. Auch kann eine verbindliche Bauleitplanung eine bereits vorhandene Bebauung überplanen, selbst wenn sich die Bebauung weitgehend nach § 34 BauGB bestimmt (BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 NB 1/96 – Juris). Mit seinem Vorbringen, ohne Bebauungsplan seien im Einzelfall Ordnungsverfügungen möglich, vermag der Antragsteller die Erforderlichkeit der Planung der Antragsgegnerin ebenfalls nicht in Frage zu stellen, weil es gerade Ziel der Planung ist, rechtmäßige Zustände zu schaffen. Ob schließlich der Planung (ggf.) private Belange entgegenstehen, ist keine Frage ihrer Erforderlichkeit, sondern der Abwägung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 19/99 – Juris).

23

Die im Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnungen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin – textliche Festsetzungen Teil B Punkt I.1. – getroffenen Festsetzungen, wonach zulässig sind: Wohngebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden (sowie die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke und ausnahmsweise für zulässig erklärte sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen), sind rechtmäßig.

24

Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes „Wohnen mit Beherbergung“ für das hier betroffene Gebiet ist von § 11 BauNVO gedeckt. Allerdings ist bei sachgerechter Interpretation der Festsetzung erkennbar, dass die Antragsgegnerin gerade keine Beherbergungsbetriebe im bauplanungsrechtlichen Sinne, sondern die im Plangebiet bereits vorhandene Vermietung von Ferienwohnungen legalisieren und festsetzen wollte. Denn zulässig sind nach den Festsetzungen – soweit hier von Interesse – „Wohngebäude“ und „bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden“. Der Charakter des Gebietes wird damit von der Dauerwohnnutzung durch ortsansässige Personen und von einer der Erzielung von Einkünften dienenden Ferienwohnungsnutzung im selben Gebäude geprägt, wobei der untergeordnete Charakter des Ferienwohnens daraus folgt, dass das Ferienwohnen in einem „Wohngebäude“ als zulässig festgesetzt wird. Mit diesem Ansatz wird der Gebietscharakter hinreichend deutlich bestimmt; zugleich unterscheidet sich das Sondergebiet wesentlich von den Gebieten der §§ 2 bis 9 BauNVO.

25

Die Mischung von Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits steht nicht im Widerspruch zu den Wertungen der §§ 3, 4, 10 BauNVO. Eine Kombination verschiedener Nutzungen ist zwar nur dann zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Mai 2009 – 4 CN 2.08 – Juris Rn. 15; Urteil vom 11. Juli 2013 – 4 CN 7.12 – Juris Rn. 12). Das ist hier jedoch der Fall, und zwar auch in Bezug auf die von der Antragsgegnerin im Plangebiet gem. § 11 BauNVO festgesetzte Kombination einer zulässigen Ferienwohnung in einem Gebäude mit (mindestens) einer Dauerwohnung.

26

Insoweit hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 11. Juli 2013 (- 4 CN 7/12 - Juris Rn. 11) ausgeführt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung (gemäß § 10 BauNVO) nicht vereinbar sei. Prägendes Merkmal der in solchen Sondergebieten zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten sei das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Demgegenüber seien Wohngebäude, die dem dauernden Wohnen dienen, in den Baugebieten nach den §§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten, diese seien „grundverschieden“. § 11 BauNVO sei keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften ließen sich nicht beliebig kombinieren. Auch § 11 BauNVO lasse die Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art nicht zu. Ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten ließe. Das sei bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteile, widerspreche eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisierten und sich darin nicht deckten oder überschnitten. So sei es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen oder allgemeinen Wohngebiets sei das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet sei; es diene nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür seien Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe (BVerwG, a.a.O. Rn. 12).

27

Aus diesen Erwägungen, denen der Senat folgt, indes nicht zwingend die Unverträglichkeit jeglicher Formen zeitweiligen Erholungswohnens mit dem Dauerwohnen zu schließen. § 10 BauNVO steht dem „Nutzungsmix“ von Dauerwohnen und der Vermietung einer Ferienwohnung im selben Wohngebäude – wie vorliegend festgesetzt – nicht entgegen. Auch wenn dieser Vorschrift die Wertung des Verordnungsgebers zu entnehmen ist, dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung im Sinne des § 10 BauNVO städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten sind, die angesichts ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmung und damit verbundenen Emissionen nicht in einem Sondergebiet verbunden werden können. Die Gesichtspunkte, die für die Unverträglichkeit der allgemeinen Wohnnutzung mit einem Ferienhausgebiet gelten, rechtfertigen jedoch nicht den Schluss, dass auch andere Formen des Erholungswohnens generell mit einer Dauerwohnnutzung nicht vereinbar sind (so auch OVG Lüneburg, Urteile 25. Januar 2017 – 1 KN 151/15 – Juris Rn. 100 und vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 – Juris Rn. 24; VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 35). Die hier in Rede stehende Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnen durch Zulassung einer Ferienwohnung in einem im Übrigen dauerbewohnten Wohngebäude in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO liegt noch im Rahmen des durch die genannten Regelungen der Baunutzungsverordnung gezogenen Rahmens. Beide Nutzungsarten sind zumindest in der vorliegenden Konstellation eines „eigentümerbegleiteten Ferienwohnens“ sowohl hinsichtlich der infrastrukturellen Voraussetzungen als auch hinsichtlich des Störpotentials miteinander verträglich.

28

Der 1977 eingeführte § 10 BauNVO hatte die seinerzeitigen klassischen Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete vor Augen, die typischerweise durch ihre Lage in touristisch interessanten Gebieten und durch einen Erschließungs- und Ausstattungsstandard gekennzeichnet waren, der hinter dem der Gebiete für Dauerwohnen zurückblieb. Außerdem wurden sie häufig nur saisonal genutzt. Typisch war auch, dass die Nutzung der Außenwohnbereiche im Vordergrund stand. Die anderen Formen des „Erholungswohnens“ unterscheiden sich davon sowohl in der Infrastruktur als auch in den Nutzungsanforderungen und in der praktizierten Nutzung. In den touristisch interessanten Gebieten befindet sich - vor allem auch in den Ortskernen - traditionell eine Mischung aus Wohnungen, Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen sowie Fremdenzimmern, die mit dem Aufkommen des Fremdenverkehrs in den jeweiligen Gebieten in ihrer Zusammensetzung gewachsen sind. Die Infrastruktur derartiger Gebiete entspricht derjenigen von (Dauer-)Wohngebieten (OVG Lüneburg, Urteil vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 – Juris Rn. 24 ff.; VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 36).

29

Das Störpotential von Ferienwohnungen in im Übrigen dauerbewohnten Gebäuden hält sich in solchen gewachsenen - touristisch geprägten - Bereichen in den für Wohngebiete sozialadäquaten Grenzen, führt jedenfalls dann nicht zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, wenn auf ein einigermaßen ausgeglichenes Mischungsverhältnis geachtet wird und durch die Unterbringung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen/Fremdenzimmern in demselben Gebäude Störungen der Dauerbewohner durch die Touristen begrenzt werden (vgl. Nicolai, NordÖR 2015, S. 361, 365: „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“). Die in diesem Zusammenhang angeführten Störungen durch „Sauftouristen“ treten eher in solchen Bereichen auf, in denen Gebäude mit mehreren Wohnungen vorhanden sind, die ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet werden oder in denen aus anderen Gründen die soziale Kontrolle fehlt. Solche Störungen ergeben sich zum Teil aus der intensiveren Nutzung der Außenbereiche. Diese Urlaubs-outdoor-Aktivitäten liegen für die in § 10 BauNVO genannten Wochenend- und Ferienhausgebiete (und erst Recht für Campingplatzgebiete) deswegen auf der Hand, weil die dort errichteten Anlagen in der Regel über großzügige Außenbereiche verfügen und darauf angelegt sind, dass diese für ein Erholungswohnen genutzt werden, das weitgehend im Freien stattfindet. Das gilt für Ferienwohnungen nicht (in gleichem Maße). In tatsächlicher Hinsicht ist zugrundezulegen, dass es sowohl in Mehrfamilienhäusern eingerichtete Ferienwohnungen gibt, die über keinen Außenbereich verfügen als auch Gebäude mit mehreren Ferienwohnungen, deren Mietern jeweils ein Bereich der Außenanlagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (entweder zur gemeinsamen oder zur separaten Nutzung). Insoweit ist das Störpotenzial von Ferienwohnungen mit dem von Beherbergungsbetrieben vergleichbar. Auch diese verfügen zum großen Teil über keine, allenfalls über relativ kleine Außenbereiche, so dass es sachgerecht ist, insoweit - hinsichtlich des Störpotentials - (bodenrechtlich) zwischen einem Ferienhausgebiet und einem Gebiet mit Ferienwohnungen zu unterscheiden (vgl. zum Vorstehenden: VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 36).

30

Soweit der Prozessbevollmächtigte des Antragstellers im gemeinsam verhandelten Verfahren 3 K 58/16 in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, dass etwa in Fällen, in denen nicht der Eigentümer, sondern ein Dauermieter die Wohnung bewohne, die soziale Kontrolle der Feriengäste im gleichen Haus fehle, sind maßgeblich für die hier anzustellende Betrachtung die typisierenden und pauschalierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, die Vorgaben für die Bauleitplanung enthält, so dass (untypische) Einzelfälle außer Betracht bleiben müssen. Darüber hinaus dürfte zudem aus Sicht des Senats zweifelhaft sein, ob in dem beschriebenen Fall tatsächlich die soziale Kontrolle fehlen würde oder ob nicht vielmehr Mieter bei Störungen durch Feriengäste sich unverzüglich an ihren Vermieter wenden, ggfs. etwa auch die Miete mindern.

31

Klarstellend weist der Senat darauf hin, dass die Senatsentscheidungen (Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – und Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – beide zitiert nach Juris) dem Vorstehenden nicht entgegenstehen. Den genannten Entscheidungen lagen andersgelagerte Sachverhalte zugrunde, in den es um die Zulässigkeit eines Appartementhauses mit vier Ferienwohnungen in einem WR-Bebauungsplangebiet ging bzw. um eine Ferienwohnung in einem WA-Bebauungsplangebiet, in dem die in § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsarten ausgeschlossen waren.

32

Gegen die Festsetzung der Zahl der Wohnungen bestehen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB keine Bedenken.

33

Der Bebauungsplan leidet auch nicht unter einem Abwägungsmangel.

34

Nach §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 – Juris Rn. 29; Urteil vom 14. Februar 1975 – IV C 21.74 – Juris Rn. 37). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

35

Hiervon ausgehend ist die Abwägung nicht zu beanstanden.

36

Als Planungsziele werden in der Begründung des Bebauungsplanes die Sicherung der Wohnfunktion in dem bereits vollständig bebauten Bereich gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebietes bei gleichzeitiger Eröffnung allgemeiner Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch Fremdenvermietung angegeben, Planungsziele seien die Ausweisung zur Art der baulichen Nutzung und die Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohnungen je Wohngebäude (Begründung Seite 2).

37

Ein solches Plankonzept begegnet keinen grundsätzlichen Bedenken, denn die Überplanung der bereits bebauten Grundstücke in der Weise, dass Baugrenzen festgesetzt und nur Einzelhäuser (ausnahmsweise Doppelhäuser) mit maximal zwei Wohnungen – hiervon eine zur ergänzenden touristischen Vermietung – zulässig sind, hält sich im Rahmen der Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB und der Baunutzungsverordnung. Allerdings ist im Hinblick auf die damit verbundene stärkere Beschränkung der Gestaltungsfreiheit des Bauherrn eine besondere Rechtfertigung erforderlich (vgl. Urteil des Senats vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – Juris Rn. 45). Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss. Beim Erlass eines Bebauungsplanes müssen daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betreffenden wie eine Teilenteignung auswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt (BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 – 1 BvR 565/91 – NVwZ 1999, S. 979; Beschluss vom 19. Dezember 2002 – 1 BvR 1402/01 – BRS 65 Nr. 6).

38

Daraus folgt, dass eine ordnungsgemäße Umsetzung dieses Konzepts zuallererst einer sorgfältigen Ermittlung des vorhandenen Bestandes an baulichen Anlagen und der aktuellen baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Plangebiet bedarf (vgl. Urteil des Senats vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – Juris Rn. 46).

39

Eine solche hat die Antragsgegnerin vorliegend auch vorgenommen (Anlage 1 zur Begründung des Bebauungsplans) und hinsichtlich bislang genehmigungsfähiger Nutzungen ausdrücklich herausgestellt, dass der Eingriff in diese bereits dem Planungsziel entspringe.

40

Soweit der Antragsteller die Vollständigkeit der Bestandsaufnahme rügt und auf eine eigene Aufstellung verweist (Bl. 20 GA), folgt hieraus keine Fehlerhaftigkeit der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin. Denn soweit in der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin Grundstücke fehlen, die in der antragstellerseitigen Aufstellung erwähnt werden (dortige laufende Nrn. 21, 22, 27, 28 und 29), sind dies solche, die außerhalb des hiesigen Plangebietes liegen. In der – in Zusammenarbeit mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erstellten – Bestandsaufnahme hat die Antragsgegnerin nicht nur die jeweilige tatsächliche Nutzung aufgeführt, sondern zudem auch die Baugenehmigungslage dargestellt. Danach gibt es im Plangebiet zwei Baugenehmigungen, die eine Ferienwohnungsnutzung umfassen (und zwar für die Grundstücke F. und G.), wobei hinsichtlich des Grundstücks F. nach der Bestandsaufnahme lediglich eine – genehmigte – touristisch genutzte Einheit gegeben ist (mithin die Festsetzungen des Bebauungsplanes ohnehin erfüllt werden) und das Grundstück G. über zwei – genehmigte – touristisch genutzte Einheiten verfügt. Hinsichtlich der (bau-)genehmigten Nutzungen hat die Antragsgegnerin in der Begründung zum Bebauungsplan auf Bestandsschutz hingewiesen (Begründung Seite 11), mithin ordnungsgemäß in die Abwägung eingestellt.

41

Soweit der Antragsteller auf die Nutzung seines Hauses (ausschließlich zur Vermietung aller vier Wohnungen mit maximal 21 Feriengästen) abstellt, die unzureichend berücksichtigt worden sei, dringt er nicht durch.

42

Es ist feststehende Rechtsprechung, dass die Planungsbehörde bei der Abwägung diejenigen privaten Belange außer Acht lassen darf, die nicht schutzwürdig sind. Hierzu sind alle Positionen zu zählen, denen der Schutz durch die Rechtsordnung versagt ist. Eine Grundstücksnutzung, die nicht genehmigt ist und auch nicht genehmigt werden kann, da sie dem materiellen Baurecht widerspricht, braucht die Planungsbehörde - von Ausnahmen abgesehen (z.B. Duldung) - nicht in ihre planerischen Erwägungen miteinzubeziehen, auch wenn offensichtlich ist, das sich das Planvorhaben nachteilig auf sie auswirkt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Oktober 1993 – 4 B 170/93 – Juris Rn. 6).

43

Der Antragsteller verfügt über keine Baugenehmigung für die Nutzung seines Hauses für die Vermietung aller vier Wohnungen an Feriengäste. Ihm wurde am 6. Oktober 1993 eine Genehmigung für ein Wohnhaus erteilt; nichts anderes folgt aus der Bezugnahme in der Genehmigung auf die Bauvorlagen. Nach dem Bauantrag wurde die Genehmigung eines Einfamilienhauses mit einer Wohnung beantragt, auch in den Plänen ist von Ferienwohnungen/Ferienzimmern keine Rede – auch nicht im Übrigen von „Gästezimmern“. Der Antragsteller betreibt – bauplanungsrechtlich – auch keinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, sondern die mietweise Überlassung von komplett eingerichteten Wohnungen zu Ferienzwecken ohne dass die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78/89 – Juris Rn. 3; Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – Juris Rn. 45 f.).

44

Eine aktive Duldung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde liegt ebenfalls nicht vor. Ein bloßes Nichteinschreiten der Bauaufsichtsbehörde (sog. passive Duldung) begründet von vornherein keinen Vertrauenstatbestand, und eine Erklärung der (zuständigen unteren Bauaufsichts-)Behörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten (sog. aktive Duldung), die im Übrigen aber auch keine Legalisierungswirkung bzw. keinen Bestandsschutz vermitteln würde, sondern bei der Ermessensausübung lediglich zu berücksichtigen sein wäre (vgl. OVG M-V, Beschluss vom 14. April 2015 – 3 M 86/14 – Juris Rn. 15; Urteile vom 4. September 2013 – 3 L 108/11 – Juris Rn. 70 ff und vom 25. Januar 2010 – 3 L 89/06 – Juris Rn. 21), liegt schon mit Blick auf das bauaufsichtliche Einschreiten des Landkreises nicht vor. Mit Blick auf die Anlage 1 zur Begründung des Bebauungsplans spricht zudem auch alles dafür, dass der Landkreis Vorpommern Rügen als zuständige Bauaufsichtsbehörde augenscheinlich bauaufsichtlich nur gegen die (vier) Eigentümer – zu denen auch der Antragsteller gehört – vorgeht, die nach dieser Anlage (ungenehmigt) mehr als eine „touristisch genutzte Einheit“ betreiben. Diese Vorgehensweise entspricht dem in dem Verwaltungsvorgang zur Nutzungsuntersagung hinsichtlich des Antragstellers im Verfahren 3 K 58/16 enthaltenen „Aktenvermerk zum Baugebiet in Binz ´Eigenheimsiedlung am Eichenweg`“ (Bl. 19 BA F), nach dem zunächst gegen 30 Einwohner des Plangebiets ordnungsbehördliche Verfahren eröffnet wurden, dann mit Blick auf die hier zu beurteilende Planung der Gemeinde nur „alle betroffenen Bauherren mit mehr als 2 Wohneinheiten ohne Baugenehmigung und alle Bauherren mit reiner Ferienhausnutzung ohne Baugenehmigung“ Nutzungsuntersagungen erhalten sollen. So ist dann auch verfahren worden. Denn neben dem hiesigen Antragsteller – Grundstück H. – und dem Antragsteller des Verfahrens 3 K 58/16 – Grundstück E. – wird gegen die Eigentümer der Grundstücke I. und J. vorgegangen (was sich aus von der Bauaufsichtsbehörde versehentlich zunächst mitübersandten Verwaltungsvorgängen ergibt; vgl. Bl. 107 GA). Den Eigentümern des Grundstücks G. ist nach der Bestandsaufnahme eine Baugenehmigung für die Ferienwohnungen erteilt worden. Das Nichteinschreiten i.Ü. bezieht sich auf die von der Antragsgegnerin akzeptierte und befürwortete Nutzung der Gebäude mit einer Wohneinheit und einer Ferienwohnungsvermietungseinheit.

45

Soweit der Antragsteller geltend macht, die Antragsgegnerin habe von den Vermietungen gewusst und diese geduldet, Kurabgaben erhoben und Gewerbeanmeldungen entgegengenommen, ist dies schon aus dem Grunde unbeachtlich, weil die Gemeinde nicht die zuständige Behörde für bauaufsichtliches Einschreiten und damit für die (aktive) Duldung ist.

46

Maßgeblich für die Frage der Genehmigungsfähigkeit der baulichen Nutzung durch den Antragsteller ist mithin § 34 BauGB. Hierbei geht das Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung nur dann zum Bebauungszusammenhang gehört und prägend wirken kann, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten abgefunden haben. Gleiches gilt für die Frage, ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen ist (BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 – 4 B 29/98 – Juris Rn. 6 unter Hinweis auf das Urteil vom 6. November 1968 - 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22 <26>).

47

Hiervon ausgehend ist das Vorhaben des Antragstellers nicht genehmigungsfähig, da die die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen oder gar – was indes offen bleiben kann – einem reinen Wohngebiet nach §§ 3 bzw. 4 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB entspricht.

48

Das Plangebiet wird im Osten von einem auf der anderen Straßenseite der Straße „D.“ beginnenden Wald, im Norden und Westen einem B-Plangebiet (B-Plan Nr. 5 „Wohnen am Sportplatz“) auf der anderen Straßenseite der Straße „K.“ begrenzt und im Süden von der L. Straße. Nach der Bestandsaufnahme der Bebauungsplanbegründung handelt es sich bei dem Plangebiet um einen sog. Eigenheimkomplex, dessen realisierte Bebauung „großteils aus Zweifamilienhäusern (sowie vereinzelt Einfamilienhäuser), wobei in der Mehrzahl der Fälle eine Einheit eigengenutzt und die zweite als Einliegerwohnung touristisch an wechselnde Gäste vermietet wird (Wohnung mit Fremdenbeherbergung)“ bestehe – gemeint sind indes erkennbar nicht Zweifamilienhäuser i.S.v. Mehrfamilienhäuser, sondern Häuser mit zwei Wohneinheiten. Mit Stand vom 01.06.2013 sei in allen 36 Wohngebäuden im Plangebiet mindestens ein Haushalt als Einwohner gemeldet, in 25 Wohngebäuden sei darüber hinaus nach Angabe der Kurverwaltung ergänzend eine Fremdenvermietung einschlägig. Nach Seite 9 der Begründung ist das Gebiet in offener Bauweise bebaut und mit einer Ausnahme (Doppelhaus M. 6/7) handelt es sich um Einzelhäuser. Nach der Bestandsaufnahme gibt es im gesamten Plangebiet lediglich für zwei Grundstücke eine Baugenehmigung für eine Ferienwohnungsvermietung.

49

Da – wie bereits oben ausgeführt – insbesondere mit Blick auf den in dem Verwaltungsvorgang zur Nutzungsuntersagung hinsichtlich des Antragstellers im Verfahren 3 K 58/16 enthaltenen „Aktenvermerk zum Baugebiet in Binz. ´Eigenheimsiedlung am Eichenweg.`“, wonach zunächst 30 ordnungsbehördliche Verfahren eingeleitet worden waren, dann aber die Planung der Antragsgegnerin abgewartet werden solle, von einer aktiven Duldung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde nicht auszugehen ist, ist damit bei der Bestimmung der näheren Umgebung aufgrund der Wohnnutzung unter Ausblendung der ungenehmigten Ferienwohnungsvermietungen von einem allgemeinen bzw. gar reinen Wohngebiet auszugehen. Die beiden baugenehmigten Ferienwohnungsvermietungen sind insoweit als Ausreißer/Fremdkörper anzusehen und nicht in der Lage, die nähere Umgebung zu prägen. Gleiches gilt, soweit der Antragsteller des Verfahrens 3 K 53/16 darauf verweist, er betreibe einen Gewerbebetrieb – auch insoweit würde es sich, ganz abgesehen davon, dass es sich bei der Vermietung von Ferienwohnungen nicht um einen Beherbergungsbetrieb handelt (vgl.o.) –, um einen Fremdkörper in der näheren Umgebung handeln, der diese nicht prägt, weshalb die Eigenart der näheren Umgebung auch nicht einem Mischgebiet i.S.v. § 6 BauNVO entspricht, wie der hiesige Antragsteller geltend macht.

50

Das Vorhaben des Antragstellers (Appartementhaus mit vier Ferienwohnungen) entspricht indes nicht der in § 3 Abs. 2 und § 3 Abs. 2 BauNVO beschriebenen, dort allgemein zulässigen Nutzung (vgl. OVG M-V, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – und Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – jeweils zitiert nach Juris).

51

Eine Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens des Antragstellers ergibt sich auch nicht – selbst wenn man anders als oben ausgeführt unterstellt, dass er einen Gewerbebetrieb (i.S.v. § 4 Abs. 3 bzw. § 3 Abs. 3 BauNVO) betreibt – als Ausnahme nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB, denn aufgrund der Vielzahl der dann gewerblichen Ferienvermietungsnutzungen würde erkennbar ein Umkippen des Gebietscharakters (vgl. hierzu Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage, § 31 Rn. 13) drohen.

52

Konnte mithin der private Belang des Antragstellers auf Berücksichtigung seiner tatsächlich ausgeübten Nutzung nach Vorstehenden bei der Abwägung mangels Schutzwürdigkeit außer Acht gelassen werden, gilt Entsprechendes auch soweit der Antragsteller geltend macht, er betreibe einen Gewerbebetrieb und dieser hätte im Rahmen der Abwägung berücksichtigt werden müssen. Denn der Betrieb eines Gewerbes ist im vorliegenden Zusammenhang keine eigenständige Rechtsposition, sondern leitet sich von einer rechtlich geschützten Grundstücksnutzung im Plangebiet ab. Eine solche liegt indes für das Vorhaben des Antragstellers nach dem oben Gesagten nicht vor. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin „gewerbliche Nutzungen (Ferienvermietung)“ im Rahmen ihrer Abwägung durchaus eingestellt (Begründung Seite 10).

53

Nicht gesondert in der Abwägung zu berücksichtigen war der Umstand, dass ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan von den 36 Gebäuden in lediglich 25 nach Angaben der Kurverwaltung der Antragsgegnerin ergänzend eine Fremdenvermietung einschlägig ist (Begründung Seite 4), mithin Eigentümer nach dem Bebauungsplan damit rechnen müssen, dass von 11 Eigentümern zusätzlich Ferienwohnungsvermietungen in der Nachbarschaft aufgenommen werden können. Denn es handelt sich – wie bereits oben ausgeführt – bei der Festsetzung einer Ferienwohnungsnutzung im vorliegenden Bebauungsplan bereits nicht um eine zur Wohnnutzung unverträgliche Nutzung. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin die Belange der reinen Wohnnutzer, d.h. deren „Sicherung der Wohnruhe (Abwehr gegen Überhandnehmen gewerblicher Nutzungen)“ abgewogen (Begründung Seite 8 und Seite 11 oben).

54

Geprüft und abwägungsfehlerfrei verneint hat die Antragstellerin auch eine enteignende Wirkung ihrer Planung (Begründung Seite 11). Denn Grundvoraussetzung für alle von § 42 Abs. 2 bis 9 BauGB ausgestalteten Ansprüche ist eine „zulässige“ Nutzung (Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage, § 42 Rn. 4). Die vom Antragsteller geplante bzw. bereits verwirklichte Nutzung allein zum Zweck der Vermietung an Feriengäste ist indes nach dem oben Gesagten baurechtlich nicht zulässig; auch eine aktive Duldung würde im Übrigen keine zu einer Zulässigkeit führende Genehmigung begründen oder ersetzen.

55

Die Antragsgegnerin hat schließlich ebenfalls fehlerfrei abgewogen, ob anstelle der kapazitiven Begrenzung auf eine Ferienwohnungs-Einheit eine Ausnahmeregelung in der Festsetzung vorgenommen werden soll und dies unter Hinweis auf das ansonsten drohende „Windhundprinzip“ bei der ausnahmsweisen Genehmigung von mehr als einer Ferienwohnungs-Einheit bis zum Erreichen des für die Gebietscharakteristik zuträglichen Maßes an Ausnahmen, in nicht zu beanstandender Weise verneint.

56

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

57

Die Revision ist nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, weil das Verfahren grundsätzliche Fragen der Zulässigkeit einer Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnungsvermietung in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO aufwirft.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Der Antragsteller begehrt, den Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin für ungültig zu erklären.

2

Er ist (Mit-)Eigentümer des im Plangebiet gelegenen Grundstücks E. und erhielt 1993 eine Baugenehmigung. Der Bauantrag war für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnung gestellt; nach den Plänen waren u.a. im Kellergeschoss ein „Freizeitraum“ und im Dachgeschoss ein „Studio“ und Arbeitszimmer beantragt. Er vermietet in dem aufstehenden Gebäude alle vier Wohnungen für maximal 21 Personen an Feriengäste. Der Landrat des Landkreises Vorpommern-Rügen untersagte ihm Anfang 2013 die Nutzung des Gebäudes zu Ferienwohnzwecken – das Widerspruchsverfahren ruht. Er lehnte die vom Antragsteller im Frühjahr 2013 beantragte Genehmigung der Nutzungsänderungen Mitte 2013 ab – insoweit ist beim VG Greifswald ein Klageverfahren (5 A 789/16) anhängig.

3

Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss 2013 die Aufstellung des streitgegenständlichen Bebauungsplanes. Das Plangebiet war bereits zuvor vollständig bebaut. Als Planungsziel ist angegeben, der Bereich der Eigenheimsiedlung am D. stelle sich als Wohngebiet mit vorwiegend Einfamilienhäusern dar, wobei derzeit die Entwicklung zum Feriengebiet zu verzeichnen sei, indem die Wohnnutzung zunehmend durch Ferienwohnungen ergänzt bzw. ersetzt werde. Der Bereich sei nach § 34 BauGB bebaubar. Es werde eine strikte Begrenzung der Festsetzungen auf die Art der baulichen Nutzung verbunden mit einer Begrenzung der Anzahl von zwei Wohneinheiten vorgeschlagen. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme könnten präzisiert werden. Nutzungen, die aufgrund einer gültigen Baugenehmigung ausgeübt würden, hätten Bestand.

4

Im Juli/ August 2014 wurde der Bebauungsplanentwurf mit der Nutzungsausweisung als Sondergebiet „Wohnen mit Beherbergung“ bekanntgemacht.

5

Der Antragsteller rügte zusammengefasst einen unzulässigen Eingriff in sein Eigentum. Die Ausweisung als Sondergebiet sei unzulässig. Die gewerbsmäßige Vermietung von Ferienwohnungen unterfiele dem Begriff des Gewerbebetriebes. Die Abwägung enthalte einen „Etikettenschwindel“, da es um die Beseitigung schon bestehender Zustände gehe; es handele sich um eine Verhinderungsplanung. Auch sei anderen Anwohnern die Umnutzung zu Ferienwohnungen genehmigt worden, auch würden andere Anwohner ausweislich der beigefügten Liste gewerblich vermieten. Die Gemeinde, die von den Vermietungen Kenntnis und diese gefördert habe, habe einen Vertrauenstatbestand geschaffen. Der Bestand sei nicht vollständig ermittelt worden. Die wirtschaftlichen Interessen der Anwohner seien zu berücksichtigen. Der Bebauungsplan sei nicht erforderlich, zudem könne auf die Beschwerden durch bauordnungsrechtliche Verfügungen reagiert werden

6

Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss am 8. Dezember 2014 den Bebauungsplan, der am 16. Februar 2015 bekanntgemacht wurde. Er setzt für das Plangebiet als Art der baulichen Nutzung ein Sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO mit der Bezeichnung „Wohnen mit Beherbergung“ fest. Zulässig sind danach Wohngebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden, die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zulässig sind sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen.

7

Der Antragsteller hat am 26. Juni 2015 den vorliegenden Normenkontrollantrag erhoben und macht ergänzend zu seinem Vorbringen im Planverfahren geltend. Seine mit Ordnungsverfügung untersagte Vermietung von Ferienwohnungen sei zulässig, da 80% aller Eigentümer seit Jahren in ihren Häusern Ferienwohnungen zur Vermietung anbieten würden. Im Übrigen habe sich der Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 3 BauNVO mittlerweile so stark im Baugebiet durchgesetzt, dass ein Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO entstanden sei. Ohne den Bebauungsplan sei mehr als fraglich, ob die Behörde gegen die Nutzung als Ferienwohnungen einschreiten könne. Auch habe die Antragsgegnerin Kurabgaben erhoben und Gewerbeanmeldungen entgegengenommen. Die Bauamtsleiterin der Antragsgegnerin wohne ebenfalls im Plangebiet und vermiete Ferienwohnungen. Für eine zukunftsorientierte Planung hätte es nicht einer Anordnung der Reduzierung der bereits im Zeitpunkt des Erlasses des Bebauungsplanes vorhandenen faktischen Nutzung bedurft. Auch die Einbeziehung der Wahrung der in den Kaufverträgen geregelten Zweckbestimmung als privater Belang sei ein Abwägungsfehler.

8

Der Antragsteller beantragt,

9

den Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

10

Die Antragsgegnerin beantragt,

11

den Antrag abzulehnen.

12

Sie meint, dem Antragsteller fehle das Rechtsschutzbedürfnis sowohl aufgrund seiner zivilrechtlich übernommenen Verpflichtungen als auch aufgrund der fehlenden Genehmigungsfähigkeit seines Vorhabens. Der Antragsteller nutze das Gebäude ausschließlich zu Ferienwohnzwecken, was eine völlig andere städtebauliche Qualität habe und in dem Wohngebiet ganz erhebliche Spannungen auslöse. Das Vorhaben sei zudem nicht nachbarverträglich. Der Antrag sei auch unbegründet. Anhaltspunkte für die behauptete Verhinderungsplanung bestünden nicht. Dem Entwicklungsgebot werde Rechnung getragen, im Übrigen sei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt. Anderenfalls wäre diese Rechtsverletzung zudem unbeachtlich. Zweifel an der Erforderlichkeit der Bauleitplanung bestünden ebenfalls nicht. Die Planungsziele hätten über bestandsschützende Festsetzungen nicht erreicht werden können. Die Ausweisung als Sondergebiet sei zulässig und gewährleiste auch eine entsprechende Verträglichkeit.

13

Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den von der Antragsgegnerin übersandten Verwaltungsvorgang (BA A) sowie auf die beigezogene Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts Greifswald 5 A 789/16 (BA B), die Baugenehmigungsakte (Az. 2069-1993, BA C) und die Widerspruchsakte zur Nutzungsuntersagung (14.43.Wi13-017, BA D) bzw. die zur beantragten Nutzungsänderung (14.43.Wi.13-278, BA E) verwiesen. Sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung, ebenso die Akten und Verwaltungsvorgänge des mit dem vorliegenden Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung verbundenen Verfahrens 3 K 58/16.

Entscheidungsgründe

14

Der Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg. Der Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin ist wirksam.

15

Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

16

Der Antragsteller hat diesen insbesondere fristgerecht nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erhoben und verfügt als (Mit-)Eigentümer seines im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegenen und damit dessen Festsetzungen unterworfenen Grundstücks über die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis (vgl. BVerwG, Urteile vom 16. Juni 2011 – 4 CN 1/10 – Juris Rn. 13 und vom 23. April 2002 – 4 CN 3/01 – Juris Rn. 8). Auch ist ihm das – bei bestehender Antragsbefugnis ohnehin nur ausnahmsweise fehlende (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2002 – 4 CN 3.01 – Juris Rn. 10) – Rechtsschutzinteresse nicht abzusprechen. Der Antragsteller könnte seine Rechtsstellung im Falle des Erfolgs des Normenkontrollantrags verbessern, weil im Sinne einer tatsächlichen Prognose zu erwarten wäre, dass – bei Unwirksamerklärung des Bebauungsplanes – die Antragsgegnerin einen neuen Bebauungsplan mit möglichweise für den Antragsteller günstigeren Festsetzungen, etwa mit Blick auf die kommende BauNVO-Novelle (Gesetzentwurf BR DrS. 18/10942) oder aber als Fremdkörperfestsetzung beschließen wird. Zudem besteht das Rechtsschutzinteresse auch deshalb, weil der Antragsteller so die Möglichkeit hat, die Wirksamkeit des Bebauungsplanes überprüfen zu lassen, von dem u.a. das wegen illegaler Nutzung gegen ihn eingeleitete bauaufsichtliches Verfahren abhängt, das derzeit im Widerspruchsverfahren ruht. Schließlich kommt es unter dem Blickwinkel des Rechtsschutzinteresses auf die von der Antragsgegnerin angeführte, im Grundstückskaufvertrag zwischen den Beteiligten enthaltene Regelung, nach der sich der Antragsteller verpflichtete, ein Wohngebäude mit einem Vollgeschoss und nicht mehr als zwei Wohnungen auf dem gekauften Grundstück zu errichten, nicht an. Ist bei einem Erfolg des Normenkontrollantrags mit einer für den Antragsteller günstigeren Festsetzung zu rechnen (vgl.o.) dürfte es auf diese Vereinbarung schon nicht mehr ankommen. Zudem handelt es sich – abgesehen davon, dass dem Wortlaut der Vereinbarung eine Beschränkung der Nutzung nicht zu entnehmen ist – um änderbare zivilrechtliche Regelungen.

17

Der Antrag ist unbegründet. Der Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin ist nicht für unwirksam zu erklären (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Weder ist der Bebauungsplan verfahrensfehlerhaft zustande gekommen noch leidet er unter einem materiellen Mangel.

18

Der einfache, kein Maß der baulichen Nutzung festsetzende und den Bestand überplanende Bebauungsplan ist rechtmäßig nach § 13a BauGB beschlossen worden, insbesondere ist der Schwellenwert des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB aufgrund einer zulässigen Grundfläche nach § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung von insgesamt 19.696 Quadratmetern nicht erreicht (vgl. Begründung des Bebauungsplans Seite 2).

19

Der Bebauungsplan der Antragsgegnerin ist auch gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Zwar stellt letzterer für das hier in Rede stehende Gebiet ein allgemeines Wohngebiet dar (Begründung des Bebauungsplans Seite 3). Allerdings gestattet das Entwicklungsgebot auch Abweichungen. Festsetzungen, die mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes nicht vollständig übereinstimmen, indizieren nicht ohne weiteres einen Verstoß gegen das Entwicklungsgebot (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2004 – 4 BN 1/04 – Juris). Vorliegend bewegt sich die Planung der Antragsgegnerin – obwohl sie einen anderen Baugebietstyp festsetzt – noch im Rahmen einer Entwicklung aus dem im Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet dargestellten Bereich. Denn die Festsetzung weicht lediglich insoweit von der Darstellung als allgemeines Wohngebiet ab, als in dem – eher am Rande der Gemeinde Binz liegenden – Planbereich neben der Sicherung der Wohnnutzung zugleich auch die (untergeordnete) Ferienvermietung einer Wohnung in jedem Wohngebäude als spezielle Nutzungsform in einem Sondergebiet zulässig sein soll (vgl. auch Schiller in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Auflage, Rn 203 a.E., 207). Die Konzeption eines dem Wohnen dienenden Bereichs bleibt im Übrigen hierdurch in ihrem Kern unangetastet.

20

Aber auch für den Fall einer Abweichung von der Darstellung des Flächennutzungsplanes wäre der Bebauungsplan nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zulässig bzw. ein diesbezüglicher Fehler nach § 214 Abs. 2a und Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, weil Anhaltspunkte dafür, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets der Antragsgegnerin beeinträchtigt wäre, nicht bestehen. Insbesondere sind mit der Änderung der Art der baulichen Nutzung ersichtlich keine übergreifenden Probleme, die nur im Rahmen einer „regulären“ Änderung des Flächennutzungsplanes lösbar sind, verbunden (vgl. auch OVG für das Land Schleswig-Holstein, Urteil vom 17. September 2015 – 1 KN 1/15 – Juris Rn. 55). Im Gegenteil sollen mit dem Bebauungsplan Probleme, die sich aus einem Kippen des Gebietscharakters hinzu einem Ferienwohngebiet ergeben können, verhindert werden

21

Zwar ist vorliegend der Flächennutzungsplan bislang nicht nach § 8 Abs. 3 bzw. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst worden. Jedoch ist – ganz abgesehen davon, dass nach der Auskunft der stellvertretenden Bürgermeisterin der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung inzwischen beschlossen worden sein soll, diesen zu ändern – in diesem Zusammenhang entscheidend, dass die Frage, ob der Flächennutzungsplan gegebenenfalls später anzupassen ist, keine Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die vorherige Aufstellung des Bebauungsplanes ist (so auch OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 16. September 2016 – 2 D 46/14.NE – Juris Rn. 50). Der Flächennutzungsplan ist nach dem Wortlaut der Vorschrift vielmehr „später“ im Wege der Berichtigung anzupassen.

22

Zweifel an der städtebaulichen Erforderlichkeit der Planung i.S.v. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bestehen ebenfalls nicht. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden dazu, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen entspricht (BVerwG, Urteil vom 10. September 2015 – 4 CN 8/14 – Juris Rn. 10). Es liegt im planerischen Ermessen der Antragsgegnerin, welche städtebaulichen Ziele sie sich setzt; sie kann durch die Bauleitplanung einer städtebaulich gewünschten Entwicklung einen ortsplanerischen Rahmen geben. Das gilt auch für das vorliegend von der Antragsgegnerin verfolgte Ziel einer Sicherung des Charakters des Plangebiets als Wohngebiet gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebietes, wobei gleichwohl für alle eine allgemeine Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch (untergeordnete) Fremdenvermietung eröffnet werden soll (vgl. Bebauungsplanbegründung Seite 2). Dem dient der vorliegende Bebauungsplan. Angesichts des positiven planerischen Konzepts der Antragsgegnerin handelt es sich auch nicht um eine Verhinderungsplanung. Sofern durch das planerische Konzept der Antragsgegnerin andere oder extensivere Nutzungen ausgeschlossen werden, liegt dies in der Natur der Sache. Auch kann eine verbindliche Bauleitplanung eine bereits vorhandene Bebauung überplanen, selbst wenn sich die Bebauung weitgehend nach § 34 BauGB bestimmt (BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 NB 1/96 – Juris). Mit seinem Vorbringen, ohne Bebauungsplan seien im Einzelfall Ordnungsverfügungen möglich, vermag der Antragsteller die Erforderlichkeit der Planung der Antragsgegnerin ebenfalls nicht in Frage zu stellen, weil es gerade Ziel der Planung ist, rechtmäßige Zustände zu schaffen. Ob schließlich der Planung (ggf.) private Belange entgegenstehen, ist keine Frage ihrer Erforderlichkeit, sondern der Abwägung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 19/99 – Juris).

23

Die im Bebauungsplan Nr. 34 „Wohnungen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin – textliche Festsetzungen Teil B Punkt I.1. – getroffenen Festsetzungen, wonach zulässig sind: Wohngebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden (sowie die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke und ausnahmsweise für zulässig erklärte sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen), sind rechtmäßig.

24

Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes „Wohnen mit Beherbergung“ für das hier betroffene Gebiet ist von § 11 BauNVO gedeckt. Allerdings ist bei sachgerechter Interpretation der Festsetzung erkennbar, dass die Antragsgegnerin gerade keine Beherbergungsbetriebe im bauplanungsrechtlichen Sinne, sondern die im Plangebiet bereits vorhandene Vermietung von Ferienwohnungen legalisieren und festsetzen wollte. Denn zulässig sind nach den Festsetzungen – soweit hier von Interesse – „Wohngebäude“ und „bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden“. Der Charakter des Gebietes wird damit von der Dauerwohnnutzung durch ortsansässige Personen und von einer der Erzielung von Einkünften dienenden Ferienwohnungsnutzung im selben Gebäude geprägt, wobei der untergeordnete Charakter des Ferienwohnens daraus folgt, dass das Ferienwohnen in einem „Wohngebäude“ als zulässig festgesetzt wird. Mit diesem Ansatz wird der Gebietscharakter hinreichend deutlich bestimmt; zugleich unterscheidet sich das Sondergebiet wesentlich von den Gebieten der §§ 2 bis 9 BauNVO.

25

Die Mischung von Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits steht nicht im Widerspruch zu den Wertungen der §§ 3, 4, 10 BauNVO. Eine Kombination verschiedener Nutzungen ist zwar nur dann zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Mai 2009 – 4 CN 2.08 – Juris Rn. 15; Urteil vom 11. Juli 2013 – 4 CN 7.12 – Juris Rn. 12). Das ist hier jedoch der Fall, und zwar auch in Bezug auf die von der Antragsgegnerin im Plangebiet gem. § 11 BauNVO festgesetzte Kombination einer zulässigen Ferienwohnung in einem Gebäude mit (mindestens) einer Dauerwohnung.

26

Insoweit hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 11. Juli 2013 (- 4 CN 7/12 - Juris Rn. 11) ausgeführt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung (gemäß § 10 BauNVO) nicht vereinbar sei. Prägendes Merkmal der in solchen Sondergebieten zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten sei das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Demgegenüber seien Wohngebäude, die dem dauernden Wohnen dienen, in den Baugebieten nach den §§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten, diese seien „grundverschieden“. § 11 BauNVO sei keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften ließen sich nicht beliebig kombinieren. Auch § 11 BauNVO lasse die Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art nicht zu. Ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten ließe. Das sei bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteile, widerspreche eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisierten und sich darin nicht deckten oder überschnitten. So sei es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen oder allgemeinen Wohngebiets sei das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet sei; es diene nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür seien Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe (BVerwG, a.a.O. Rn. 12).

27

Aus diesen Erwägungen, denen der Senat folgt, indes nicht zwingend die Unverträglichkeit jeglicher Formen zeitweiligen Erholungswohnens mit dem Dauerwohnen zu schließen. § 10 BauNVO steht dem „Nutzungsmix“ von Dauerwohnen und der Vermietung einer Ferienwohnung im selben Wohngebäude – wie vorliegend festgesetzt – nicht entgegen. Auch wenn dieser Vorschrift die Wertung des Verordnungsgebers zu entnehmen ist, dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung im Sinne des § 10 BauNVO städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten sind, die angesichts ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmung und damit verbundenen Emissionen nicht in einem Sondergebiet verbunden werden können. Die Gesichtspunkte, die für die Unverträglichkeit der allgemeinen Wohnnutzung mit einem Ferienhausgebiet gelten, rechtfertigen jedoch nicht den Schluss, dass auch andere Formen des Erholungswohnens generell mit einer Dauerwohnnutzung nicht vereinbar sind (so auch OVG Lüneburg, Urteile 25. Januar 2017 – 1 KN 151/15 – Juris Rn. 100 und vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 – Juris Rn. 24; VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 35). Die hier in Rede stehende Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnen durch Zulassung einer Ferienwohnung in einem im Übrigen dauerbewohnten Wohngebäude in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO liegt noch im Rahmen des durch die genannten Regelungen der Baunutzungsverordnung gezogenen Rahmens. Beide Nutzungsarten sind zumindest in der vorliegenden Konstellation eines „eigentümerbegleiteten Ferienwohnens“ sowohl hinsichtlich der infrastrukturellen Voraussetzungen als auch hinsichtlich des Störpotentials miteinander verträglich.

28

Der 1977 eingeführte § 10 BauNVO hatte die seinerzeitigen klassischen Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete vor Augen, die typischerweise durch ihre Lage in touristisch interessanten Gebieten und durch einen Erschließungs- und Ausstattungsstandard gekennzeichnet waren, der hinter dem der Gebiete für Dauerwohnen zurückblieb. Außerdem wurden sie häufig nur saisonal genutzt. Typisch war auch, dass die Nutzung der Außenwohnbereiche im Vordergrund stand. Die anderen Formen des „Erholungswohnens“ unterscheiden sich davon sowohl in der Infrastruktur als auch in den Nutzungsanforderungen und in der praktizierten Nutzung. In den touristisch interessanten Gebieten befindet sich - vor allem auch in den Ortskernen - traditionell eine Mischung aus Wohnungen, Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen sowie Fremdenzimmern, die mit dem Aufkommen des Fremdenverkehrs in den jeweiligen Gebieten in ihrer Zusammensetzung gewachsen sind. Die Infrastruktur derartiger Gebiete entspricht derjenigen von (Dauer-)Wohngebieten (OVG Lüneburg, Urteil vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 – Juris Rn. 24 ff.; VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 36).

29

Das Störpotential von Ferienwohnungen in im Übrigen dauerbewohnten Gebäuden hält sich in solchen gewachsenen - touristisch geprägten - Bereichen in den für Wohngebiete sozialadäquaten Grenzen, führt jedenfalls dann nicht zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, wenn auf ein einigermaßen ausgeglichenes Mischungsverhältnis geachtet wird und durch die Unterbringung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen/Fremdenzimmern in demselben Gebäude Störungen der Dauerbewohner durch die Touristen begrenzt werden (vgl. Nicolai, NordÖR 2015, S. 361, 365: „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“). Die in diesem Zusammenhang angeführten Störungen durch „Sauftouristen“ treten eher in solchen Bereichen auf, in denen Gebäude mit mehreren Wohnungen vorhanden sind, die ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet werden oder in denen aus anderen Gründen die soziale Kontrolle fehlt. Solche Störungen ergeben sich zum Teil aus der intensiveren Nutzung der Außenbereiche. Diese Urlaubs-outdoor-Aktivitäten liegen für die in § 10 BauNVO genannten Wochenend- und Ferienhausgebiete (und erst Recht für Campingplatzgebiete) deswegen auf der Hand, weil die dort errichteten Anlagen in der Regel über großzügige Außenbereiche verfügen und darauf angelegt sind, dass diese für ein Erholungswohnen genutzt werden, das weitgehend im Freien stattfindet. Das gilt für Ferienwohnungen nicht (in gleichem Maße). In tatsächlicher Hinsicht ist zugrundezulegen, dass es sowohl in Mehrfamilienhäusern eingerichtete Ferienwohnungen gibt, die über keinen Außenbereich verfügen als auch Gebäude mit mehreren Ferienwohnungen, deren Mietern jeweils ein Bereich der Außenanlagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (entweder zur gemeinsamen oder zur separaten Nutzung). Insoweit ist das Störpotenzial von Ferienwohnungen mit dem von Beherbergungsbetrieben vergleichbar. Auch diese verfügen zum großen Teil über keine, allenfalls über relativ kleine Außenbereiche, so dass es sachgerecht ist, insoweit - hinsichtlich des Störpotentials - (bodenrechtlich) zwischen einem Ferienhausgebiet und einem Gebiet mit Ferienwohnungen zu unterscheiden (vgl. zum Vorstehenden: VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 36).

30

Soweit der Prozessbevollmächtigte des Antragstellers im gemeinsam verhandelten Verfahren 3 K 58/16 in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, dass etwa in Fällen, in denen nicht der Eigentümer, sondern ein Dauermieter die Wohnung bewohne, die soziale Kontrolle der Feriengäste im gleichen Haus fehle, sind maßgeblich für die hier anzustellende Betrachtung die typisierenden und pauschalierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, die Vorgaben für die Bauleitplanung enthält, so dass (untypische) Einzelfälle außer Betracht bleiben müssen. Darüber hinaus dürfte zudem aus Sicht des Senats zweifelhaft sein, ob in dem beschriebenen Fall tatsächlich die soziale Kontrolle fehlen würde oder ob nicht vielmehr Mieter bei Störungen durch Feriengäste sich unverzüglich an ihren Vermieter wenden, ggfs. etwa auch die Miete mindern.

31

Klarstellend weist der Senat darauf hin, dass die Senatsentscheidungen (Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – und Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – beide zitiert nach Juris) dem Vorstehenden nicht entgegenstehen. Den genannten Entscheidungen lagen andersgelagerte Sachverhalte zugrunde, in den es um die Zulässigkeit eines Appartementhauses mit vier Ferienwohnungen in einem WR-Bebauungsplangebiet ging bzw. um eine Ferienwohnung in einem WA-Bebauungsplangebiet, in dem die in § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsarten ausgeschlossen waren.

32

Gegen die Festsetzung der Zahl der Wohnungen bestehen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB keine Bedenken.

33

Der Bebauungsplan leidet auch nicht unter einem Abwägungsmangel.

34

Nach §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 – Juris Rn. 29; Urteil vom 14. Februar 1975 – IV C 21.74 – Juris Rn. 37). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

35

Hiervon ausgehend ist die Abwägung nicht zu beanstanden.

36

Als Planungsziele werden in der Begründung des Bebauungsplanes die Sicherung der Wohnfunktion in dem bereits vollständig bebauten Bereich gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebietes bei gleichzeitiger Eröffnung allgemeiner Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch Fremdenvermietung angegeben, Planungsziele seien die Ausweisung zur Art der baulichen Nutzung und die Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohnungen je Wohngebäude (Begründung Seite 2).

37

Ein solches Plankonzept begegnet keinen grundsätzlichen Bedenken, denn die Überplanung der bereits bebauten Grundstücke in der Weise, dass Baugrenzen festgesetzt und nur Einzelhäuser (ausnahmsweise Doppelhäuser) mit maximal zwei Wohnungen – hiervon eine zur ergänzenden touristischen Vermietung – zulässig sind, hält sich im Rahmen der Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB und der Baunutzungsverordnung. Allerdings ist im Hinblick auf die damit verbundene stärkere Beschränkung der Gestaltungsfreiheit des Bauherrn eine besondere Rechtfertigung erforderlich (vgl. Urteil des Senats vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – Juris Rn. 45). Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss. Beim Erlass eines Bebauungsplanes müssen daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betreffenden wie eine Teilenteignung auswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt (BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 – 1 BvR 565/91 – NVwZ 1999, S. 979; Beschluss vom 19. Dezember 2002 – 1 BvR 1402/01 – BRS 65 Nr. 6).

38

Daraus folgt, dass eine ordnungsgemäße Umsetzung dieses Konzepts zuallererst einer sorgfältigen Ermittlung des vorhandenen Bestandes an baulichen Anlagen und der aktuellen baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Plangebiet bedarf (vgl. Urteil des Senats vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – Juris Rn. 46).

39

Eine solche hat die Antragsgegnerin vorliegend auch vorgenommen (Anlage 1 zur Begründung des Bebauungsplans) und hinsichtlich bislang genehmigungsfähiger Nutzungen ausdrücklich herausgestellt, dass der Eingriff in diese bereits dem Planungsziel entspringe.

40

Soweit der Antragsteller die Vollständigkeit der Bestandsaufnahme rügt und auf eine eigene Aufstellung verweist (Bl. 20 GA), folgt hieraus keine Fehlerhaftigkeit der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin. Denn soweit in der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin Grundstücke fehlen, die in der antragstellerseitigen Aufstellung erwähnt werden (dortige laufende Nrn. 21, 22, 27, 28 und 29), sind dies solche, die außerhalb des hiesigen Plangebietes liegen. In der – in Zusammenarbeit mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erstellten – Bestandsaufnahme hat die Antragsgegnerin nicht nur die jeweilige tatsächliche Nutzung aufgeführt, sondern zudem auch die Baugenehmigungslage dargestellt. Danach gibt es im Plangebiet zwei Baugenehmigungen, die eine Ferienwohnungsnutzung umfassen (und zwar für die Grundstücke F. und G.), wobei hinsichtlich des Grundstücks F. nach der Bestandsaufnahme lediglich eine – genehmigte – touristisch genutzte Einheit gegeben ist (mithin die Festsetzungen des Bebauungsplanes ohnehin erfüllt werden) und das Grundstück G. über zwei – genehmigte – touristisch genutzte Einheiten verfügt. Hinsichtlich der (bau-)genehmigten Nutzungen hat die Antragsgegnerin in der Begründung zum Bebauungsplan auf Bestandsschutz hingewiesen (Begründung Seite 11), mithin ordnungsgemäß in die Abwägung eingestellt.

41

Soweit der Antragsteller auf die Nutzung seines Hauses (ausschließlich zur Vermietung aller vier Wohnungen mit maximal 21 Feriengästen) abstellt, die unzureichend berücksichtigt worden sei, dringt er nicht durch.

42

Es ist feststehende Rechtsprechung, dass die Planungsbehörde bei der Abwägung diejenigen privaten Belange außer Acht lassen darf, die nicht schutzwürdig sind. Hierzu sind alle Positionen zu zählen, denen der Schutz durch die Rechtsordnung versagt ist. Eine Grundstücksnutzung, die nicht genehmigt ist und auch nicht genehmigt werden kann, da sie dem materiellen Baurecht widerspricht, braucht die Planungsbehörde - von Ausnahmen abgesehen (z.B. Duldung) - nicht in ihre planerischen Erwägungen miteinzubeziehen, auch wenn offensichtlich ist, das sich das Planvorhaben nachteilig auf sie auswirkt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Oktober 1993 – 4 B 170/93 – Juris Rn. 6).

43

Der Antragsteller verfügt über keine Baugenehmigung für die Nutzung seines Hauses für die Vermietung aller vier Wohnungen an Feriengäste. Ihm wurde am 6. Oktober 1993 eine Genehmigung für ein Wohnhaus erteilt; nichts anderes folgt aus der Bezugnahme in der Genehmigung auf die Bauvorlagen. Nach dem Bauantrag wurde die Genehmigung eines Einfamilienhauses mit einer Wohnung beantragt, auch in den Plänen ist von Ferienwohnungen/Ferienzimmern keine Rede – auch nicht im Übrigen von „Gästezimmern“. Der Antragsteller betreibt – bauplanungsrechtlich – auch keinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, sondern die mietweise Überlassung von komplett eingerichteten Wohnungen zu Ferienzwecken ohne dass die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78/89 – Juris Rn. 3; Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – Juris Rn. 45 f.).

44

Eine aktive Duldung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde liegt ebenfalls nicht vor. Ein bloßes Nichteinschreiten der Bauaufsichtsbehörde (sog. passive Duldung) begründet von vornherein keinen Vertrauenstatbestand, und eine Erklärung der (zuständigen unteren Bauaufsichts-)Behörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten (sog. aktive Duldung), die im Übrigen aber auch keine Legalisierungswirkung bzw. keinen Bestandsschutz vermitteln würde, sondern bei der Ermessensausübung lediglich zu berücksichtigen sein wäre (vgl. OVG M-V, Beschluss vom 14. April 2015 – 3 M 86/14 – Juris Rn. 15; Urteile vom 4. September 2013 – 3 L 108/11 – Juris Rn. 70 ff und vom 25. Januar 2010 – 3 L 89/06 – Juris Rn. 21), liegt schon mit Blick auf das bauaufsichtliche Einschreiten des Landkreises nicht vor. Mit Blick auf die Anlage 1 zur Begründung des Bebauungsplans spricht zudem auch alles dafür, dass der Landkreis Vorpommern Rügen als zuständige Bauaufsichtsbehörde augenscheinlich bauaufsichtlich nur gegen die (vier) Eigentümer – zu denen auch der Antragsteller gehört – vorgeht, die nach dieser Anlage (ungenehmigt) mehr als eine „touristisch genutzte Einheit“ betreiben. Diese Vorgehensweise entspricht dem in dem Verwaltungsvorgang zur Nutzungsuntersagung hinsichtlich des Antragstellers im Verfahren 3 K 58/16 enthaltenen „Aktenvermerk zum Baugebiet in Binz ´Eigenheimsiedlung am Eichenweg`“ (Bl. 19 BA F), nach dem zunächst gegen 30 Einwohner des Plangebiets ordnungsbehördliche Verfahren eröffnet wurden, dann mit Blick auf die hier zu beurteilende Planung der Gemeinde nur „alle betroffenen Bauherren mit mehr als 2 Wohneinheiten ohne Baugenehmigung und alle Bauherren mit reiner Ferienhausnutzung ohne Baugenehmigung“ Nutzungsuntersagungen erhalten sollen. So ist dann auch verfahren worden. Denn neben dem hiesigen Antragsteller – Grundstück H. – und dem Antragsteller des Verfahrens 3 K 58/16 – Grundstück E. – wird gegen die Eigentümer der Grundstücke I. und J. vorgegangen (was sich aus von der Bauaufsichtsbehörde versehentlich zunächst mitübersandten Verwaltungsvorgängen ergibt; vgl. Bl. 107 GA). Den Eigentümern des Grundstücks G. ist nach der Bestandsaufnahme eine Baugenehmigung für die Ferienwohnungen erteilt worden. Das Nichteinschreiten i.Ü. bezieht sich auf die von der Antragsgegnerin akzeptierte und befürwortete Nutzung der Gebäude mit einer Wohneinheit und einer Ferienwohnungsvermietungseinheit.

45

Soweit der Antragsteller geltend macht, die Antragsgegnerin habe von den Vermietungen gewusst und diese geduldet, Kurabgaben erhoben und Gewerbeanmeldungen entgegengenommen, ist dies schon aus dem Grunde unbeachtlich, weil die Gemeinde nicht die zuständige Behörde für bauaufsichtliches Einschreiten und damit für die (aktive) Duldung ist.

46

Maßgeblich für die Frage der Genehmigungsfähigkeit der baulichen Nutzung durch den Antragsteller ist mithin § 34 BauGB. Hierbei geht das Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung nur dann zum Bebauungszusammenhang gehört und prägend wirken kann, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten abgefunden haben. Gleiches gilt für die Frage, ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen ist (BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 – 4 B 29/98 – Juris Rn. 6 unter Hinweis auf das Urteil vom 6. November 1968 - 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22 <26>).

47

Hiervon ausgehend ist das Vorhaben des Antragstellers nicht genehmigungsfähig, da die die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen oder gar – was indes offen bleiben kann – einem reinen Wohngebiet nach §§ 3 bzw. 4 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB entspricht.

48

Das Plangebiet wird im Osten von einem auf der anderen Straßenseite der Straße „D.“ beginnenden Wald, im Norden und Westen einem B-Plangebiet (B-Plan Nr. 5 „Wohnen am Sportplatz“) auf der anderen Straßenseite der Straße „K.“ begrenzt und im Süden von der L. Straße. Nach der Bestandsaufnahme der Bebauungsplanbegründung handelt es sich bei dem Plangebiet um einen sog. Eigenheimkomplex, dessen realisierte Bebauung „großteils aus Zweifamilienhäusern (sowie vereinzelt Einfamilienhäuser), wobei in der Mehrzahl der Fälle eine Einheit eigengenutzt und die zweite als Einliegerwohnung touristisch an wechselnde Gäste vermietet wird (Wohnung mit Fremdenbeherbergung)“ bestehe – gemeint sind indes erkennbar nicht Zweifamilienhäuser i.S.v. Mehrfamilienhäuser, sondern Häuser mit zwei Wohneinheiten. Mit Stand vom 01.06.2013 sei in allen 36 Wohngebäuden im Plangebiet mindestens ein Haushalt als Einwohner gemeldet, in 25 Wohngebäuden sei darüber hinaus nach Angabe der Kurverwaltung ergänzend eine Fremdenvermietung einschlägig. Nach Seite 9 der Begründung ist das Gebiet in offener Bauweise bebaut und mit einer Ausnahme (Doppelhaus M. 6/7) handelt es sich um Einzelhäuser. Nach der Bestandsaufnahme gibt es im gesamten Plangebiet lediglich für zwei Grundstücke eine Baugenehmigung für eine Ferienwohnungsvermietung.

49

Da – wie bereits oben ausgeführt – insbesondere mit Blick auf den in dem Verwaltungsvorgang zur Nutzungsuntersagung hinsichtlich des Antragstellers im Verfahren 3 K 58/16 enthaltenen „Aktenvermerk zum Baugebiet in Binz. ´Eigenheimsiedlung am Eichenweg.`“, wonach zunächst 30 ordnungsbehördliche Verfahren eingeleitet worden waren, dann aber die Planung der Antragsgegnerin abgewartet werden solle, von einer aktiven Duldung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde nicht auszugehen ist, ist damit bei der Bestimmung der näheren Umgebung aufgrund der Wohnnutzung unter Ausblendung der ungenehmigten Ferienwohnungsvermietungen von einem allgemeinen bzw. gar reinen Wohngebiet auszugehen. Die beiden baugenehmigten Ferienwohnungsvermietungen sind insoweit als Ausreißer/Fremdkörper anzusehen und nicht in der Lage, die nähere Umgebung zu prägen. Gleiches gilt, soweit der Antragsteller des Verfahrens 3 K 53/16 darauf verweist, er betreibe einen Gewerbebetrieb – auch insoweit würde es sich, ganz abgesehen davon, dass es sich bei der Vermietung von Ferienwohnungen nicht um einen Beherbergungsbetrieb handelt (vgl.o.) –, um einen Fremdkörper in der näheren Umgebung handeln, der diese nicht prägt, weshalb die Eigenart der näheren Umgebung auch nicht einem Mischgebiet i.S.v. § 6 BauNVO entspricht, wie der hiesige Antragsteller geltend macht.

50

Das Vorhaben des Antragstellers (Appartementhaus mit vier Ferienwohnungen) entspricht indes nicht der in § 3 Abs. 2 und § 3 Abs. 2 BauNVO beschriebenen, dort allgemein zulässigen Nutzung (vgl. OVG M-V, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – und Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – jeweils zitiert nach Juris).

51

Eine Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens des Antragstellers ergibt sich auch nicht – selbst wenn man anders als oben ausgeführt unterstellt, dass er einen Gewerbebetrieb (i.S.v. § 4 Abs. 3 bzw. § 3 Abs. 3 BauNVO) betreibt – als Ausnahme nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB, denn aufgrund der Vielzahl der dann gewerblichen Ferienvermietungsnutzungen würde erkennbar ein Umkippen des Gebietscharakters (vgl. hierzu Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage, § 31 Rn. 13) drohen.

52

Konnte mithin der private Belang des Antragstellers auf Berücksichtigung seiner tatsächlich ausgeübten Nutzung nach Vorstehenden bei der Abwägung mangels Schutzwürdigkeit außer Acht gelassen werden, gilt Entsprechendes auch soweit der Antragsteller geltend macht, er betreibe einen Gewerbebetrieb und dieser hätte im Rahmen der Abwägung berücksichtigt werden müssen. Denn der Betrieb eines Gewerbes ist im vorliegenden Zusammenhang keine eigenständige Rechtsposition, sondern leitet sich von einer rechtlich geschützten Grundstücksnutzung im Plangebiet ab. Eine solche liegt indes für das Vorhaben des Antragstellers nach dem oben Gesagten nicht vor. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin „gewerbliche Nutzungen (Ferienvermietung)“ im Rahmen ihrer Abwägung durchaus eingestellt (Begründung Seite 10).

53

Nicht gesondert in der Abwägung zu berücksichtigen war der Umstand, dass ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan von den 36 Gebäuden in lediglich 25 nach Angaben der Kurverwaltung der Antragsgegnerin ergänzend eine Fremdenvermietung einschlägig ist (Begründung Seite 4), mithin Eigentümer nach dem Bebauungsplan damit rechnen müssen, dass von 11 Eigentümern zusätzlich Ferienwohnungsvermietungen in der Nachbarschaft aufgenommen werden können. Denn es handelt sich – wie bereits oben ausgeführt – bei der Festsetzung einer Ferienwohnungsnutzung im vorliegenden Bebauungsplan bereits nicht um eine zur Wohnnutzung unverträgliche Nutzung. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin die Belange der reinen Wohnnutzer, d.h. deren „Sicherung der Wohnruhe (Abwehr gegen Überhandnehmen gewerblicher Nutzungen)“ abgewogen (Begründung Seite 8 und Seite 11 oben).

54

Geprüft und abwägungsfehlerfrei verneint hat die Antragstellerin auch eine enteignende Wirkung ihrer Planung (Begründung Seite 11). Denn Grundvoraussetzung für alle von § 42 Abs. 2 bis 9 BauGB ausgestalteten Ansprüche ist eine „zulässige“ Nutzung (Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage, § 42 Rn. 4). Die vom Antragsteller geplante bzw. bereits verwirklichte Nutzung allein zum Zweck der Vermietung an Feriengäste ist indes nach dem oben Gesagten baurechtlich nicht zulässig; auch eine aktive Duldung würde im Übrigen keine zu einer Zulässigkeit führende Genehmigung begründen oder ersetzen.

55

Die Antragsgegnerin hat schließlich ebenfalls fehlerfrei abgewogen, ob anstelle der kapazitiven Begrenzung auf eine Ferienwohnungs-Einheit eine Ausnahmeregelung in der Festsetzung vorgenommen werden soll und dies unter Hinweis auf das ansonsten drohende „Windhundprinzip“ bei der ausnahmsweisen Genehmigung von mehr als einer Ferienwohnungs-Einheit bis zum Erreichen des für die Gebietscharakteristik zuträglichen Maßes an Ausnahmen, in nicht zu beanstandender Weise verneint.

56

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

57

Die Revision ist nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, weil das Verfahren grundsätzliche Fragen der Zulässigkeit einer Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnungsvermietung in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO aufwirft.

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

2

Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

3

Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

4

Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

5

Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

6

Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

7

Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

8

Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

9

Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

10

Der Kläger hat beantragt,

11

den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

12

Die Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

15

Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

16

Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

17

Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

18

Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

19

Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

20

Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

21

Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

22

Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

23

Der Kläger beantragt,

24
1. das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 31.08.2012 – 5 A 760/11 – insoweit aufzuheben, als die Klage im Übrigen abgewiesen worden ist,
25
2. den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 und ihren Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 aufzuheben, soweit sie die Nutzung einer dritten und vierten Wohnung als Ferienwohnungen im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. betreffen,
26
3. die Beklagte unter teilweiser Änderung ihres Rücknahme- und Ablehnungsbescheides vom 13.12.2010 und ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 zu verpflichten, ihm Ausnahmen von der Festsetzung des Bebauungsplans für die Nutzung zweier weiterer Wohnungen, d.h. der dritten und vierten Ferienwohnung im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. zu erteilen.
27

Die Beklagte beantragt,

28

die Berufung zurückzuweisen.

29

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

30

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

31

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

32

1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

33

2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

34

3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

35

Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

36

Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

37

a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

38

Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

39

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

40

b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

41

aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

42

(1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

43

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

44

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

45

(2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

46

Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

47

(3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

48

In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

49

(4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

50

Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

51

(5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

52

bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

53

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

54

Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

55

Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

56

Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

57

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

58

Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Tenor

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 10.09.2007 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000,- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Verfügung des Antragsgegners, mit der ihr die Nutzung einer Ferienwohnung untersagt wurde.

2

Im Oktober 2004 zeigte die Antragstellerin die Errichtung eines Zweifamilienwohnhauses mit Carport auf dem Grundstück Flurstück 276/23 der Flur 5 der Gemarkung X., Anschrift: Y. 5, X., bei dem Antragsgegner an. Mit Schreiben vom 02.05.2005 teilte sie den Nutzungsbeginn mit.

3

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 6 Wohngebiet "Y." der Beigeladenen vom 21.08.2003 in der Fassung der ersten vereinfachten Änderung vom 06.07.2006, in Kraft getreten am 15.12.2006, dort in dem Baufeld I. Als Art der baulichen Nutzung ist für dieses Baufeld ein Allgemeines Wohngebiet mit maximal zwei Wohnungen bei maximal zwei Vollgeschossen festgesetzt, wobei sämtliche in § 4 Abs. 3 BauNVO genannten, ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsarten ausgeschlossen sind. In der Begründung wird angeführt, dass das Gebiet mit geeigneten Wohnbaulandflächen der Abdeckung des zukünftigen Wohnbedarfs der Bevölkerung der Gemeinde dienen soll.

4

Nach Anhörung zur angezeigten Ferienwohnungsnutzung untersagte der Antragsgegner der Antragstellerin mit Verfügung vom 21.08.2007 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes die Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung mit der Begründung, eine Freizeitwohnnutzung sei im Allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig.

5

Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.08.2007 legte die Antragstellerin Widerspruch ein und suchte unter dem 26.08.2007 um vorläufigen Rechtsschutz nach.

6

Das Verwaltungsgericht lehnte den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs durch Beschluss vom 09.10.2007 mit der Begründung ab, die Nutzung der Wohnung im Dachgeschoss des Hauses der Antragstellerin als Ferienwohnung widerspreche öffentlich-rechtlichen Vorschriften, weil sie formell illegal sei. Im Verhältnis zur ursprünglich angezeigten allgemeinen Wohnnutzung stelle die Nutzung als Ferienwohnung eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar. Zwar handele es sich bei der Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung nicht um den Betrieb eines nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes ausgeschlossenen Beherbergungsgewerbes. Die Ferienwohnungsnutzung sei wegen der entgegenstehenden Festsetzungen im Bebauungsplan auch nicht genehmigungsfähig und die Nutzung damit materiell rechtswidrig.

II.

7

Die dagegen gerichtete Beschwerde bleibt ohne Erfolg. Das gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO maßgebliche Beschwerdevorbringen rechtfertigt die Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung nicht, da sich die Nutzungsuntersagungsverfügung nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage als rechtmäßig erweist und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt.

8

Die im Kern des Beschwerdevorbringens stehende Frage, ob sich eine Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich (lediglich) als eine Unterform der Wohnnutzung darstellt und damit im vorliegend festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, beantwortet der Senat im Sinne der erstinstanzlichen Entscheidung, wonach es sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei der Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung um eine eigenständige Nutzungsart handelt.

9

Zwar kann nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenendhaus als ein "Wohngebäude" bezeichnet werden; denn auch Ferien- oder Wochenendhäuser dienen dem Wohnen. Gleichwohl unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits: Während nach den §§ 2, 3, 4, 4 a, 5 und 6 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO - "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG, U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512). Die BauNVO führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060).

10

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der o.g. typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Zu unterscheiden ist die im wesentlichen an der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen (vgl. zu dieser als maßgebliches Kriterium: Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Bd. V, § 3 BauNVO Rn. 8) ausgerichtete (reine) Wohnnutzung von der Ferienwohnnutzung, in der der für das Dauerwohnen maßgebende eigenständige bzw. unabhängig zu gestaltende häusliche Wirkungskreis nicht angenommen werden kann (Bielenberg, a.a.O., Rn. 20). Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, zu der auch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises gehört (vgl. BVerwG, B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56). Mit der Dauerhaftigkeit des Wohnens ist zunächst nicht der Gegensatz von längerer und kürzerer oder von unbestimmter und bestimmter Dauer zu verbinden. So schließt etwa eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens einen Zweitwohnsitz nicht aus (Senat, U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Ausgehend von der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen unterscheidet sich Wohnen von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. "Ferienwohnen" ist ebensowenig auf Dauer angelegt wie das Unterkommen in Herbergen jeder Art. Vom Nutzungskonzept her bieten Ferienwohnungen den zumeist wochenweisen vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl., § 3 Rn. 17; Boeddinghaus, BauNVO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15), während reine (Dauer)Wohnungen - ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer - von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt werden. Gerade die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

11

Unterscheidet sich danach die Ferienwohnnutzung von der (reinen) Wohnnutzung, ergibt sich aus der Systematik der Gebietstypen der BauNVO einerseits und den Festsetzungen im hier maßgeblichen Bebauungsplan andererseits, dass eine Ferienwohnnutzung im Plangebiet nicht zulässig ist. Die Beschränkung der Nutzungsarten in den in §§ 2 - 9 BauNVO geregelten Gebietstypen bedeutet nämlich, dass eine andere als die bezeichnete Nutzungsart in dem entsprechenden Gebiet grundsätzlich nicht zulässig ist, soweit die Gemeinde nicht von den durch § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch macht und Ausnahmen nicht zugelassen werden. Letzteres ist mit den Festsetzungen im vorliegend maßgeblichen Bebauungsplan und ausweislich der Begründung gerade nicht geschehen, so dass eine Ferienwohnnutzung, soweit man sie entgegen der übereinstimmenden Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts denn als Beherbergungsbetrieb ansehen wollte (vgl. etwa Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl., § 3 n. 19 und 19.1 m.w.N., wonach die Überlassung von Räumen zur Unterbringung ohne zusätzliche Leistungen für die Annahme eines Beherbergungsbetriebes ausreicht), auch unter diesem Aspekt ausgeschlossen ist.

12

Die von der Antragstellerin unstreitig praktizierte Nutzung des Dachgeschosses des Gebäudes als Ferienwohnung stellt gegenüber der ursprünglich angezeigten reinen Wohnnutzung eine genehmigungsbedürftige, aber nicht genehmigungs- und auch nicht ausnahme- bzw. befreiungsfähige Nutzungsänderung dar, die vom Antragsgegner bauordnungsrechtlich untersagt werden kann. Da die Beschwerde die Entscheidung des Verwaltungsgerichts insoweit nicht angreift, kann auf die zutreffenden Entscheidungsgründe Bezug genommen werden. Letztlich vermag auch das von der Antragstellerin angeführte, zwecks Vermarktung der Flächen durch die Gemeinde erstellte Expose eine andere Bewertung vor dem Hintergrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht zu rechtfertigen. Während sich die Beschreibung zu Lage, Ortsbild, Freizeit und Erholung erkennbar auf den gesamten Ort bezieht, wird weiter wiederholt auf den Charakter des Plangebietes als Allgemeines bzw. Reines Wohngebiet hingewiesen und es werden die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Art der baulichen Nutzungen zitiert. Damit konnte die Antragstellerin nicht davon ausgehen, dass für eine möglicherweise beabsichtigte teilweise Feriennutzung eine Befreiung erteilt werden würde und diesbezüglich ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Eines ausdrücklichen Hinweises auf die Unzulässigkeit der Feriennutzung hat es bei den insoweit eindeutigen Festsetzungen nicht bedurft. Dem Umstand, dass die Feriennutzung nur in einem Teil des Gebäudes der Antragstellerin stattfindet, trägt die Verfügung dadurch Rechnung, dass eben nur für diesen Teil die entsprechende Nutzung untersagt wird. Die reine Wohnnutzung im Erdgeschoss des Gebäudes führt nicht dazu, dass die im Dachgeschoss ausgeübte Feriennutzung im Übrigen auch zu einer Wohnnutzung wird. Welche Abgrenzungskriterien zwischen einer reinen Wohnnutzung und einer Feriennutzung über die o.a. Typisierung der Nutzungsarten hinaus im konkreten Einzelfall erforderlich sind, bedarf im vorliegenden Fall deshalb keiner abschließenden Entscheidung, weil die Beteiligten übereinstimmend von einer Feriennutzung ausgehen.

13

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da diese im Beschwerdeverfahren keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO). Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs.1, 53 Abs. 3 Nr. 1 und 47 GKG.

14

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.

(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.

(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.

(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.

(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.

(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1.

(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.

(3)

1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.