2: Die Klägerin ist hälftige Miteigentümerin des Grundstücks „ … in … (Flurstück 128/24 der Flur 1 der Gemarkung … ) sowie Inhaberin des Sondereigentums an der im Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit. Sondereigentümerin der anderen Wohneinheit ist die …. . Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1 der Gemeinde … in dem Bereich des Sondergebiets 1 („Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“). Nach der textlichen Festsetzung dieses (am 30.10.2012 bekanntgemachten) Bebauungsplans dient das Sondergebiet dem Dauerwohnen und der Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste. Dort ist für jede Gebäudeeinheit (= je Einzelhaus, je Doppelhaushälfte, je Hausscheibe in einer Hausgruppe) mindestens eine Dauerwohnung vorzusehen. Allgemein zulässig sind:

3: 1. Wohngebäude mit ausschließlich dauerwohnlicher Nutzung (max. 3 Wohnungen),

4: 2. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und mit 1 bis 2 Ferienwohnungen (zusammen max. 3 Wohnungen),

5: 3. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und Räumen für die Vermietung an Feriengäste. Dabei werden vier Fremdenzimmer als 1 Wohnung umgerechnet (zusammen max. 3 Wohnungen).

6: Ausnahmsweise können sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Räume für freie Berufe zugelassen werden.

7: Mit Bescheid vom 05.03.2013 genehmigte der Beklagte der Familie H. als Rechtsvorgängerin der Klägerin den Abbruch eines vorhandenen Wohnhauses und den „Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen“.

8: Mit Schreiben vom 30.03.2015 beantragte die Klägerin, die Baugenehmigung dahingehend zu ändern, dass anstelle einer Nutzung der Wohneinheit als Wohnung (Haupt- oder Zweitwohnung) die Nutzung als Ferienwohnung genehmigt werde. Denselben Antrag stellte die Eigentümerin der anderen Wohnung. Zur Begründung führte die Klägerin aus, zwar widerspreche die Nutzung beider Wohnungen als Ferienwohnungen dem Bebauungsplan, dieser sei jedoch insoweit unwirksam. Die Zusammenfügung der Nutzungsarten Wohnen und Ferienwohnen bzw. Wohnen und Fremdenzimmer in einem sonstigen Sondergebiet iSv § 11 BauNVO widerspreche den Grundsätzen des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - ), wonach § 11 BauNVO keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung sei. Überwiegendes spreche dafür, dass die Begründung auch für die Kombination von Wohnen und Ferienwohnen gelte, weil es sich auch beim Ferienwohnen um ein „zeitweiliges Wohnen zu Erholungszwecken“ handele.

9: Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 19.05.2015 ab. Die geplante Nutzungsänderung widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans.

10: Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2015 als unbegründet zurück. Der vorliegende Antrag führe dazu, dass Dauerwohnungen im Gebäude gänzlich entfallen sollen. Das widerspreche jedoch eklatant den Festsetzungen des Bebauungsplans. Dieser sei nicht unwirksam. Die zitierte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei nicht übertragbar. Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht habe bereits in seinem Normenkontrollurteil vom 22.06.2000 - 1 K 22/09 - ausgeführt, dass unter gewissen Voraussetzungen die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ gemäß § 11 BauNVO zulässig sein könne. Die Gemeinde habe sich bei der Festsetzung des Sondergebiets daran orientiert, dass der Charakter des Bebauungsplangebietes bereits seit Jahren gleichgewichtig von der gewerblichen bzw. der Erzielung von Einkünften dienenden Erholungsnutzung sowie von der Dauerwohnnutzung durch ortsansässige Personen geprägt sei, ohne dass es zu wesentlichen Nutzungskonflikten gekommen wäre. Somit komme es hier anders als in dem der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zugrundeliegenden Fall gerade nicht zu Unverträglichkeiten und Nutzungskonflikten. Mit den Festsetzungen im Bebauungsplan werde erreicht, dass dies auch in Zukunft so bleibe. In einem gleichgelagerten Fall habe das OVG Lüneburg (Urteil vom 18.09.2014 - 1 KN 123/12 - juris) ausgeführt, dass sich die Verträglichkeit der Kombination von Ferien- und Dauerwohnungen in einem Bebauungsplan aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lasse. Der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass nur die in § 10 BauNVO ausdrücklich bezeichneten Formen des Erholungswohnens in Sondergebieten konzentriert werden sollten. Weitere Formen des „Erholungswohnens“ seien ungeregelt geblieben, so dass diese - unter Beachtung der weiteren Vorgaben - sowohl in einem der Erholung dienenden Sondergebiet gemäß § 10 BauNVO als auch in einem sonstigen Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO festgesetzt werden könnten. Auch Sinn und Zweck des § 10 BauNVO lasse nicht den Schluss zu, dass die Verbindung von Erholungswohnen und Wohnen generell unzulässig sei.

11: Auch das von der Gemeinde mit der streitigen textlichen Festsetzung angestrebte Ziel, die weitere Bildung von Zweitwohnungen in dem jeweiligen Gebiet zu verhindern, sei rechtmäßig. Die große Anzahl von Zweitwohnungen auf … habe zu erheblichen Schwierigkeiten in städtebaulicher, sozialer und infrastruktureller Hinsicht geführt. Viele Zweitwohnungsinhaber seien nur für kurze Zeitabschnitte vor Ort und nähmen nicht am örtlichen Leben teil. Auch das habe das OVG Lüneburg in dem genannten Urteil zutreffend ausgeführt.

12: Hiergegen richtet sich die Klage, mit der die Klägerin ihr Vorbringen weiterverfolgt. Sie macht weiterhin geltend, der Bebauungsplan Nr. 1 der Gemeinde … sei unzulässig, soweit er ein Nutzungsmix von Dauerwohnen und Ferienwohnungen in dem hier betroffenen Sondergebiet festsetze. Das widerspreche dem schon genannten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, das unmissverständlich klargestellt habe,

13: - dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung von der BauNVO als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten gewertet würden, die sich nicht ähnelten, sondern die „grundverschieden“ seien,

14: - dass § 11 BauNVO - ebenso wie § 10 BauNVO - keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung darstelle und nicht zur Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art ermächtige,

15: - dass ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO zwar zulässig sein könne, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der BauNVO herleiten lasse,

16: - dass dies aber bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall sei, weil einerseits Wohngebiete nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken dienten und andererseits in Sondergebieten für die Erholung nach § 10 BauNVO nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe.

17: Diese für das Verhältnis von „Dauerwohnen“ zu „Wochenendwohnen“ aufgestellten Grundsätze hätten in gleicher Weise für die Kombination von „Dauerwohnen“ und „Ferienwohnen“ Geltung. Das Ferienwohnen sei nämlich ebenso wie das Wochenendwohnen auf einen nur zeitweiligen Aufenthalt wechselnder Feriengäste zu Erholungszwecken ausgerichtet, nicht jedoch auf ein dauerndes Wohnen. Ferienwohnungen seien im Unterschied zu (Dauer-)Wohnungen durch ein provisorisches, vorübergehendes Wohnen ständig wechselnder Gäste geprägt, die weniger Rücksichtnahme übten, mehr Lärm verursachten und einen anderen Tagesablauf als die berufstätigen Anwohner pflegten. Gerade die Außenwohnbereiche würden in der Hauptsaison nicht nur ausnahmsweise, sondern regelmäßig zu Zeiten genutzt, die mit der umliegenden „normalen“ Wohnnutzung berufstätiger Menschen schwer zu vereinbaren seien. Außerdem werde durch den ständigen Wechsel der Feriengäste erhöhte Unruhe in ein Wohngebiet getragen. Die Verträglichkeit dieser im Prinzip „grundverschiedenen“ Nutzungen lasse sich nicht aus den Regelungen der BauNVO herleiten. Auch die Instrumente der Sondergebiete nach § 10 oder § 11 BauNVO stünden dafür nicht zur Verfügung. Daher werde jetzt vom Gesetzgeber an einer Änderung der BauNVO gearbeitet. Der Bebauungsplan leide daher an einem beachtlichen Mangel, der nicht lediglich den Abwägungsvorgang, sondern in offensichtlicher Weise das Erwägungsergebnis betreffe. Eine Rügepflicht nach § 215 BauGB bestehe also nicht. Der Bebauungsplan sei daher unwirksam.

18: Die Ausführungen in dem Widerspruchsbescheid und dem dort zitierten Urteil des Oberverwaltungsgericht Lüneburg seien nicht überzeugend. Das Gericht begründe seine Auffassung, dass das Störungspotential von Ferienwohnungen geringer sei als die in § 10 BauNVO benannten Formen des Erholungswohnens damit, dass aufgrund der normalerweise eng begrenzten Außenwohnbereiche das Leben mehr innerhalb der Ferienwohnungen stattfinde, so dass es im Hinblick auf den Störungsgrad keiner generellen Trennung bedürfe. Das lasse sich auf den Geltungsbereich des hier streitigen Bebauungsplans in … gerade nicht übertragen. Das Sondergebiet 1, in welchem sich das Vorhaben der Klägerin befinde, bestehe aus großzügigen Grundstücken, die mit Doppelhäusern und wie das streitgegenständliche Grundstück mit lediglich aus 2 Wohneinheiten bestehenden Objekten bebaut seien. Den Feriengästen stünden daher ebenfalls große Außenwohnbereiche zur Verfügung, die denjenigen von Ferienhäusern vergleichbar seien. Die unterschiedliche Behandlung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen überzeuge daher nicht. Auch der Verweis auf die Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts sei nicht überzeugend. In dem vom Beklagten im Widerspruchsbescheid zitierten Urteil (vom 22.06.2000 - 1 K 22/99 - ) habe sich das Gericht in seiner Entscheidung nicht abschließend zur Zulässigkeit eines solchen Sondergebiets (Dauerwohnen und Touristenbeherbergung) geäußert, sondern den Bebauungsplan wegen der Festsetzung einer willkürlichen Wohnungsgröße für unwirksam gehalten. Darüber hinaus unterscheide sich der seinerzeit beurteilte Sachverhalt von dem vorliegenden dadurch, dass der seinerzeitige Bebauungsplan neben „Wohngebäuden mit dauerwohnlicher Nutzung“ auch „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ - und nicht Ferienwohnungen - zugelassen habe. Solche Beherbergungsbetriebe seien aber ausnahmsweise auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten zulässig. Das gelte für Ferienwohnungen gerade nicht. Diese seien in reinen und allgemeinen Wohngebieten unzulässig.

19: Die Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung ergebe sich somit aus § 34 Abs. 1 BauGB. In der näheren Umgebung des Grundstücks der Klägerin seien sowohl Wohnnutzungen als auch Ferienwohnnutzungen vorzufinden, so dass sich die beantragte Nutzungsänderung zu Ferienwohnungen in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und planungsrechtlich zulässig sei.

20: Die Klägerin beantragt,

21: den Bescheid des Beklagten vom 19.05.2015 und den Widerspruchsbescheid vom 01.09.2015 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, die mit Schreiben vom 30.03.2015 beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen.

22: Der Beklagte beantragt,

23: die Klage abzuweisen.

24: Er hält an seiner Auffassung fest, dass die beantragte Nutzungsänderung der Festsetzung des hier maßgeblichen Bebauungsplans widerspreche und die Einwände der Klägerin gegen dessen Wirksamkeit unbegründet seien. Das OVG Lüneburg habe in der zitierten Entscheidung ausführlich und schlüssig dargelegt, dass die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ in durch beide Nutzungen vorgeprägten Gemeindegebieten zulässig und auch vernünftig sei.

25: Dass diese Nutzungskombination verträglich sei, lasse sich täglich in den entsprechenden Baugebieten auf der Insel … und anderswo beobachten. Auch in dem Fall, der dem Urteil des OVG Lüneburg zugrundeliege, sei es um ein gewachsenes Gebiet mit einem Miteinander von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen gegangen. Auch in dem Fall des OVG Schleswig (Beschluss vom 10.11.2015 - 1 LA 37/15 -) sei es um einen Bebauungsplan der Stadt Westerland gegangen, in dem eine Mischung von dauerwohnlicher Nutzung und Ferienwohnungen festgesetzt worden sei.

26: Die Beigeladene schließt sich den Ausführungen des Beklagten an, stellt jedoch keinen Antrag.

27: Die Klägerin und der Beklagte beantragen übereinstimmend, gemäß § 134 VwGO die Revision zuzulassen.

28: Die Kammer hat den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des gegenseitigen Vorbringens wird auf den Akteninhalt und den Verwaltungsvorgang des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

29: Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte Nutzungsänderung.

30: Streitgegenstand ist die von der Klägerin für ihre Wohnung (Wohneinheit 2 gemäß der Abgeschlossenheitsbescheinigung) beantragte Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung. Mit der Baugenehmigung war den seinerzeitigen Eigentümern der „Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen“ genehmigt worden. Diese Baugenehmigung ist dahingehend auszulegen, dass sie die Nutzung der Wohnung zum „Wohnen“ im Sinne des Bauplanungsrechts und damit als Hauptwohnung und als Zweitwohnung erlaubt (Urteil vom heutigen Tage in der Sache 8 A 108/15). Mit der hier streitigen Nutzungsänderung strebt die Klägerin die Genehmigung für die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung an, da eine Ferienwohnung bauplanungsrechtlich von einer „Wohnung“ iSv §§ 2 bis 6 BauNVO („Wohngebäude“) zu unterscheiden ist (BVerwG, Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - juris Rn 11 zur „allgemeinen Wohnnutzung“ im Unterschied zur „Wochenend- und Ferienhausnutzung“; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. § 10 Rd. 23 m.w.N.). Ferienwohnungen unterscheiden sich zwar von Wohnungen in Wochenend- und Ferienhäusern, haben mit diesen aber gemeinsam, dass es sich um eine vorübergehende, gelegentliche Nutzung während der Freizeit, zu Erholungszwecken handelt. Daher ist eine Nutzungsänderung erforderlich, wenn die Klägerin ihre Wohnung abweichend von der Baugenehmigung nutzen will.

31: Diese angestrebte Nutzung als Ferienwohnung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans (Nr. 1) der Gemeinde … , der für das Sondergebiet 1, in dem das Grundstück der Klägerin liegt, die Nutzung für „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ festgesetzt hat. Danach sind für jede Gebäudeeinheit mindestens eine Dauerwohnung und zusätzlich maximal 2 Ferienwohnungen oder Fremdenzimmer zulässig. Diese Festsetzung gilt nach der textlichen Festsetzung (1.1) „je Einzelhaus, je Doppelhaushälfte, je Hausscheibe in einer Hausgruppe“. Da es sich hier nicht um ein Doppelhaus (iSv § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO) handelt, wären in einem Wohngebäude mit 2 Wohnungen die Nutzung der einen Wohnung zu Dauerwohnzwecken und die andere als Ferienwohnung zulässig. Da die Klägerin nicht Eigentümerin der anderen Wohneinheit ist und die Nutzung dieser anderen Wohneinheit als Dauerwohnung nicht öffentlich-rechtlich gesichert ist, liegt die Voraussetzung für die Nutzung ihrer Wohneinheit als Ferienwohnung nicht vor. Somit steht der Bebauungsplan der beantragten Nutzungsänderung entgegen.

32: Die Einwände der Klägerin gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans sind nicht begründet. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 11.07.2013 (4 CN 7/12 - juris Rn 11) ausgeführt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung (gemäß § 10 BauNVO) nicht vereinbar sei. Prägendes Merkmal der in solchen Sondergebieten zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten sei das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Demgegenüber seien Wohngebäude, die dem dauernden Wohnen dienen, in den Baugebieten nach den §§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten, diese seien „grundverschieden“. Auch § 11 BauNVO sei keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften ließen sich nicht beliebig kombinieren. Auch § 11 BauNVO lasse die Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art nicht zu. Ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten ließe. Das sei bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteile, widerspreche eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisierten und sich darin nicht deckten oder überschnitten. So sei es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen oder allgemeinen Wohngebiets sei das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet sei; es diene nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür seien Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe (a.a.O. Rd. 12).

33: Diese auf Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete gemäß § 10 BauNVO zugeschnittenen Ausführungen lassen sich auf die hier von der Beigeladenen in ihrem Bebauungsplan vorgenommene Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung nicht übertragen. Diese Nutzungsarten sind - wie sich aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt - miteinander verträglich und nicht „grundverschieden“.

34: Das ergibt sich aus den verschiedenen Regelungen der BauNVO über die Kombination von „Wohnen“ und „Touristenbeherbergung“ in Form von Beherbergungsbetrieben: In einem reinen Wohngebiet können kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Auch in allgemeinen Wohngebieten sind (neben Wohngebäuden) Betriebe des Beherbergungsgewerbes (und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe) ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BauNVO). In besonderen Wohngebieten gemäß § 4a BauNVO sind außer Wohngebäuden auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes zulässig. In Dorfgebieten ist die Unterbringung von Wohngebäuden neben der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben zulässig (§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, Abs. 2 Nr. 3, 5, 6 BauNVO). Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Zulässig sind Wohngebäude, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige Gewerbebetriebe (§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 3 und 4 BauNVO). Diese Regelungen der BauNVO ermöglichen es den Gemeinden, die dort genannten Varianten des „Erholungswohnens“ und der Unterbringung von Touristen in Kombination mit „Wohngebäuden“ in ihren Bebauungsplänen zu verwirklichen. Zwar unterscheiden sich Beherbergungsbetriebe von Ferienwohnungen dadurch, dass Feriengäste in einer Ferienwohnung – wie in einer Dauerwohnung – eigenständig wirtschaften können, während ein Beherbergungsbetrieb typische Dienstleistungen anbietet und die Räume für ein selbstständiges Wirtschaften nicht eingerichtet sind. Gemeinsames Merkmal ist die Nutzung durch die Betreiber zur Erzielung von Einkünften und der Wechsel der Gäste, die diese Räume zum vorübergehenden Aufenthalt nutzen. Hinsichtlich der städtebaulichen Relevanz sind Ferienwohnungen zwar von Beherbergungsbetrieben zu unterscheiden, was nach Auffassung des OVG Greifswald (Urteil vom 19.2.2014 – 3 L 212/12 – juris Rn. 37) dazu führt, dass sie in einem reinen Wohngebiet regelmäßig unzulässig sind. Allerdings ähneln sie aus bodenrechtlicher Sicht und hinsichtlich ihres Störpotenzials eher den Räumen von Beherbergungsbetrieben als einem Ferienhaus. Jedenfalls steht § 10 BauNVO, der die Festsetzung von Sondergebieten regelt, die der Erholung dienen, darunter Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete, dem Nutzungsmix von Dauerwohnen und der Vermietung von Ferienwohnungen und „Fremdenzimmern“ nicht entgegen.

35: Zwar ist dieser Vorschrift die Wertung des Verordnungsgebers zu entnehmen, dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten sind, die angesichts ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmung und damit verbundenen Emissionen nicht in einem Sondergebiet verbunden werden können. Die Gesichtspunkte, die für die Unverträglichkeit der allgemeinen Wohnnutzung mit einem Ferienhausgebiet gelten, rechtfertigen jedoch nicht den Schluss, dass auch andere Formen des Erholungswohnens generell mit einer Dauer-Wohnnutzung nicht vereinbar sind (OVG Lüneburg, Urteil vom 18.09.2014 - 1 KN 123/12 -, juris Rn 24). Die hier streitige Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (durch „die Vermietung von Wohnungen oder Räume an Feriengäste“) in einem Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO liegt vielmehr noch innerhalb des durch die oben genannten Regelungen der BauNVO gezogenen Rahmens. Insbesondere sind die beiden Nutzungsarten nicht „grundverschieden“, sondern miteinander verträglich.

36: Der 1977 eingeführte § 10 BauNVO hatte die seinerzeitigen klassischen Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete zum Ziel, die typischerweise durch ihre Lage in touristisch interessanten Gebieten und durch einen Erschließungs- und Ausstattungsstandard gekennzeichnet waren, der hinter dem der Gebiete für Dauerwohnen zurückblieb. Außerdem wurden sie häufig nur saisonal genutzt, typisch war auch, dass die Nutzung der Außenwohnbereiche im Vordergrund stand. Die anderen Formen des „Erholungswohnens“ unterscheiden sich davon sowohl in der Infrastruktur als auch in den Nutzungsanforderungen und in der praktizierten Nutzung. In den touristisch interessanten Gebieten befindet sich - vor allem auch in den Ortskernen - traditionell eine Mischung aus Wohnungen, Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen sowie Fremdenzimmern, die mit dem Aufkommen des Fremdenverkehrs in den jeweiligen Gebieten in ihrer Zusammensetzung gewachsen sind. Die Infrastruktur derartiger Gebiete entspricht derjenigen von (Dauer-)Wohngebieten (OVG Lüneburg aaO Rn 27). Das Störpotential von Ferienwohnungen als auch von kleinen Beherbergungsbetrieben - soweit es bodenrechtlich überhaupt relevant ist (zweifelnd Pfeffer, NVwZ 2016, 729, 732) - hält sich in solchen gewachsenen - touristisch geprägten - Bereichen in den für Wohngebiete sozialadäquaten Grenzen, führt jedenfalls dann nicht zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, wenn auf ein einigermaßen ausgeglichenes Mischungsverhältnis geachtet wird und durch die Unterbringung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen/Fremdenzimmern in demselben Gebäude Störungen der Dauerbewohner durch die Touristen begrenzt werden (vgl. Nicolai, NordÖR 2015, S. 361, 365: „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“). Die in diesem Zusammenhang angeführten Störungen durch „Sauftouristen“ treten eher in solchen Bereichen auf, in denen Gebäude mit mehreren Wohnungen vorhanden sind, die ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet werden oder in denen aus anderen Gründen die soziale Kontrolle fehlt.

37: Solche Störungen ergeben sich zum Teil aus der intensiveren Nutzung der Außenbereiche. Diese Urlaubs-outdoor-Aktivitäten liegen für die in § 10 BauNVO genannten Wochenend- und Ferienhausgebiete (und erst Recht für Campingplatzgebiete) deswegen auf der Hand, weil die dort errichteten Anlagen in der Regel über großzügige Außenbereiche verfügen und darauf angelegt sind, dass diese für ein Erholungswohnen genutzt werden, das weitgehend im Freien stattfindet.

38: Das gilt für Ferienwohnungen nicht (in gleichem Maße). In tatsächlicher Hinsicht ist zugrundezulegen, dass es sowohl in Mehrfamilienhäusern eingerichtete Ferienwohnungen gibt, die über keinen Außenbereich verfügen als auch Gebäude mit mehreren Ferienwohnungen, deren Mietern jeweils ein Bereich der Außenanlagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (entweder zur gemeinsamen oder zur separaten Nutzung). Insoweit ist das Störpotenzial von Ferienwohnungen mit dem von Beherbergungsbetrieben vergleichbar. Auch diese verfügen zum großen Teil über keine, allenfalls über relativ kleine Außenbereiche, so dass es sachgerecht ist, insoweit - hinsichtlich des Störpotentials - (bodenrechtlich) zwischen einem Ferienhausgebiet und einem Gebiet mit Ferienwohnungen zu unterscheiden.

39: Zwar trifft insoweit der Hinweis der Klägerseite zu, dass es - wie z. B. auf … - auch Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten gibt, bei der jede Wohneinheit über einen großzügigen Außenbereich verfügt, der dem eines Ferienhauses entspricht. Solche Einzelfälle prägen jedoch nicht das typische Bild der Ferienwohnung. Maßgeblich für die hier anzustellende Betrachtung sind die typisierenden und pauschalierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, die Vorgaben für die Bauleitplanung enthält, so dass untypische Einzelfälle außer Betracht bleiben müssen. Daraus, dass die Baunutzungsverordnung sogar für reine Wohngebiete ausnahmsweise Touristenbeherbergung durch kleine Beherbergungsbetriebe zulässt, ist erkennbar, dass den Gemeinden - auch mit Hilfe der Feinsteuerungsmittel der BauNVO - die Möglichkeit eingeräumt wird, der jeweiligen städtebaulichen Struktur angepasste Lösungen zu entwickeln, jedenfalls lässt sich der Baunutzungsverordnung nicht entnehmen, dass diese beiden Nutzungsarten Wohnen einerseits und Touristenbeherbergung in Ferienwohnungen und Fremdenzimmern andererseits grundsätzlich miteinander nicht vereinbar sind. Sogar für Kurgebiete ist die Mischung von Kur- und Wohnnutzung anerkannt und ist tatsächlich in den meisten Kurorten anzutreffen (OVG Lüneburg, a.a.O., Rn 28). Wenn es im Einzelfall zu Unverträglichkeiten kommt, müssen - ggf. über § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO - der jeweiligen Situation angepasste Lösungen gefunden werden. Jedenfalls lassen sich hieraus keine Gesichtspunkte für eine generelle Unverträglichkeit von Erholungswohnen und Wohnen herleiten.

40: Die Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO ist somit möglich (so auch OVG Schleswig, Urteil vom 22.06.2000 - 1 K 22/99 -; Beschluss vom 10.11.2015 - 1 LA 37/15 - ; Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12, 15). Auch die Gesetzgebungsgeschichte und die Regelungen im Baugesetzbuch (insbesondere § 22 Abs. 1 Satz 4) sprechen dagegen, dass die seit Jahrzehnten bestehende städtebauliche Praxis rechtswidrig gewesen ist (so auch die Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage - Drucks. 18/4986 - S. 2).

41: Das streitige Sondergebiet ist auch angesichts der örtlichen Verhältnisse sachgerecht und städtebaulich vernünftig. Dem Gericht ist aus eigener Anschauung bekannt, dass das hier betroffene Gebiet von … von einer Gemengelage von Ferienwohnungen sowie Dauer- und Zweitwohnungen mit relativ großzügigen Außenbereichen geprägt ist. Relevante Nutzungskonflikte sind nicht bekannt geworden. Dieses Gebiet ist durch das Anwachsen des Fremdenverkehrs entstanden. Zunächst wurden durch die Dorfbewohner Zimmer im eigenen Haus vermietet, mit den steigenden Ansprüchen der Mieter wurden Zimmer durch Ferienwohnungen verdrängt, diese konkurrierten schließlich mit Ferienhäusern. Seit Jahren versuchen die Gemeinden der Insel … den mit dem Überhandnehmen von Zweitwohnungen verbundenen städtebaulichen Problemen zu begegnen. Ein Weg besteht darin, mit den Mitteln des Bauplanungsrechts Dauerwohnungen und Wohnraum für die Unterbringung von Touristen zu sichern. Hier wird durch die Begrenzung der Anzahl der neben der Dauerwohnung zulässigen Ferienwohnungen bzw. Fremdenzimmer (4 Fremdenzimmer werden als eine Wohnung umgerechnet; textliche Festsetzung I 1.1) ein „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“ ermöglicht, das die Voraussetzungen für ein durch Toleranz und Rücksichtnahme geprägtes Nebeneinander von Dauerwohnen und Erholungswohnen schafft.

42: Somit ist die hier erfolgte Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ für das hier betroffene Gebiet von § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO gedeckt.

43: Es besteht ein wesentlicher Unterschied zu den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO und es werden keine miteinander unvereinbaren Nutzungsarten unzulässiger Weise vermischt/miteinander kombiniert. Die von der Klägerin geltend gemachten Abwägungsfehler liegen nicht vor.

44: Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil sie keinen Antrag gestellt und sich damit nicht am Prozesskostenrisiko beteiligt hat. Damit entspricht es der Billigkeit, ihre außergerichtlichen Kosten nicht für erstattungsfähig zu erklären.

45: Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

46: Die Sprungrevision wird zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§§ 134 Abs. 1, 2 Satz 1 iVm § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Die Frage der Zulässigkeit der Kombination von Wohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet ist über den Einzelfall hinaus relevant und angesichts widersprüchlicher obergerichtlicher Rechtsprechung klärungsbedürftig.

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Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht Urteil, 06. Juli 2016 - 8 A 155/15 zitiert oder wird zitiert von 4 Urteil(en).

Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht Urteil, 06. Juli 2016 - 8 A 155/15 zitiert 2 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

bei uns veröffentlicht am 19.02.2014

Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern

Tenor Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die die

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

bei uns veröffentlicht am 11.07.2013

Bundesverwaltungsgericht

Tatbestand 1 Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit des Bebauungsplans "Sonnenhalde" der Antragsgegnerin.

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

2 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht Urteil, 06. Juli 2016 - 8 A 155/15.

bei uns veröffentlicht am 04.04.2017

Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern

Tenor Der Antrag wird abgelehnt. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird zugelassen. Tatbes

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

bei uns veröffentlicht am 04.04.2017

Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

Referenzen

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 11 Sonstige Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.

(3)

1.: Einkaufszentren,
2.: großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.: sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m²überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m²Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m²Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

Bundesverwaltungsgericht Urteil, 11. Juli 2013 - 4 CN 7/12

Tatbestand

1: Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit des Bebauungsplans "Sonnenhalde" der Antragsgegnerin.

2: Der Bebauungsplan erfasst ein ca. 20 ha großes, teilweise bewaldetes Gebiet, in dem in den 1930er Jahren und verstärkt in der Kriegs- und unmittelbaren Nachkriegszeit bauliche Anlagen in unterschiedlicher Größe und Ausprägung errichtet worden sind. Die Bandbreite der Bebauung reicht vom großzügig angelegten, ständig bewohnten Landhaus und von sonstigen Wohngebäuden über Wochenend- und Gartenhäuser bis zu Geräteschuppen und Unterständen. Die Wohngebäude sind teilweise genehmigt, die Wohnnutzung in Garten- bzw. Wochenendhäusern ist teils genehmigt, teils wird sie mit schriftlicher Bestätigung geduldet. In weiteren Fällen werden Gebäude zu Wohnzwecken genutzt, ohne dass es eine Genehmigung oder schriftliche Duldung gibt. Der Bebauungsplan bezweckt, das Plangebiet zu ordnen und die Ausdehnung von Wohnnutzungen zu verhindern, die weder genehmigt noch mit schriftlicher Bestätigung geduldet sind, bzw. die planungsrechtliche Grundlage dafür zu schaffen, solche Nutzungen zu beenden.

3: Der Bebauungsplan setzt hauptsächlich zwei als SO 1 und SO 2 bezeichnete Sondergebiete fest. Das Sondergebiet SO 1 ist als "eingeschränktes Wochenendhausgebiet" ausgewiesen, in dem als Gebäude ausschließlich Wochenendhäuser, Gartenhäuser und Geschirrhütten zulässig sind. Außerdem ist ausnahmsweise dauerhafte Wohnnutzung zulässig, soweit rechtlich zulässigerweise genutzte Wohngebäude vorhanden sind. Eine zulässige Wohnnutzung liegt vor, wenn diese genehmigt oder von der Baurechtsbehörde mit schriftlicher Bestätigung zugesagt ist. Am nordwestlichen Rand des Plangebiets ist als Sondergebiet SO 2 ein "eingeschränktes Wochenendhausgebiet - Wohnen" festgesetzt. Zulässig sind die im Gebiet SO 1 zulässigen Nutzungen und zusätzlich ausnahmsweise Wohngebäude zum dauerhaften Wohnen und dem Wohnen zuzuordnende Nebenanlagen. Die Einschränkung der Nutzungsart "Wochenendhausgebiet" in beiden Sondergebieten besteht nach der textlichen Festsetzung im Standard der Erschließung sowie der fehlenden Einhaltung der Lärmobergrenzen entsprechend der DIN 18005 für die allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen.

4: Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Grundstücks im Sondergebiet SO 1. Es ist mit einem Gebäude bebaut, das dauerhaft zum Wohnen genutzt wird. Die Nutzung ist weder baurechtlich genehmigt, noch wird sie aufgrund einer schriftlichen Zusage geduldet.

5: Der Verwaltungsgerichtshof hat den Bebauungsplan antragsgemäß für unwirksam erklärt. Die Festsetzungen über eine ausnahmsweise zulässige Dauerwohnnutzung in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 seien unwirksam, weil sie nicht auf eine Rechtsgrundlage gestützt werden könnten. Ihre Unwirksamkeit führe zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Es lasse sich nicht feststellen, dass die Ausweisung des Plangebiets allein als eingeschränktes Wochenendhausgebiet ohne die ausnahmsweise zulässige dauerhafte Wohnnutzung dem Planungswillen der Antragsgegnerin entspreche. Mit dem Wegfall der Wohnnutzung sei der Planung eine wesentliche Grundlage entzogen. Denn maßgebliches Planungsziel sei gerade auch die Sicherung der bestehenden genehmigten bzw. schriftlich geduldeten Dauerwohnnutzungen.

6: Mit ihrer vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Revision erstrebt die Antragsgegnerin die Ablehnung des Normenkontrollantrags. Die Antragstellerin verteidigt das Normenkontrollurteil.

Entscheidungsgründe

7: Die Revision ist weitgehend begründet. Das vorinstanzliche Urteil verstößt in seinem für die Beteiligten zentralen Punkt gegen Bundesrecht.

8: 1. Mit Bundesrecht vereinbar ist das Urteil allerdings insoweit, als der Verwaltungsgerichtshof die Festsetzung für das Sondergebiet SO 2 in C.01.2 Satz 1 des Bebauungsplans beanstandet hat, wonach Wohnnutzung im Wochenendhausgebiet ausnahmsweise auch über einen vorhandenen Bestand hinaus zugelassen werden kann. Für diese Festsetzung ist eine Rechtsgrundlage nicht vorhanden.

9: a) Auf § 10 BauNVO lässt sich die Festsetzung nicht stützen. Die Vorschrift ermöglicht die Festsetzung von Sondergebieten, die der Erholung dienen, insbesondere Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplätze. Für Sondergebiete zur Erholung sind nach § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen.

10: Anders als im jeweiligen Absatz 1 der §§ 2 bis 9 BauNVO für die darin beschriebenen Baugebiete ist die allgemeine Zweckbestimmung wegen der Unterschiedlichkeit der Sondergebiete, die der Erholung dienen, in § 10 BauNVO nicht geregelt. Die Bestimmung des jeweiligen Zwecks des Sondergebiets bleibt der Gemeinde überlassen. Für die Zweckbestimmung ist jedoch der Rahmen insofern vorgegeben, als es sich um Sondergebiete handeln muss, die, dem Begriff der Erholung entsprechend, auf das zeitweilige Freizeitwohnen ausgerichtet sind (Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 10 Rn. 7; Reidt, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, Rn. 1567). Der Bebauungsplan darf in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO nicht beliebige Nutzungsarten aus den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO zulassen, sondern nur solche, die innerhalb des allgemeinen Zwecks liegen, der Erholung zu dienen, sowie bestimmte der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke (§ 10 Abs. 2 Satz 2 BauNVO). § 10 BauNVO darf nicht dazu benutzt werden, Mischgebiete besonderer Art festzusetzen (Urteil vom 18. Februar 1983 - BVerwG 4 C 18.81 - BVerwGE 67, 23 <25>). Die Vorschrift ist kein Auffangtatbestand für Fälle, in denen Differenzierungen im Nutzungsartenkatalog eines Baugebiets gemäß § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO unzulässig wären, weil sie die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets sprengen würden.

11: Eine dauerhafte Wohnnutzung ist mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung nicht vereinbar. Prägendes Merkmal der in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten ist das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Sondergebiete nach § 10 BauNVO kommen daher grundsätzlich nicht für Unterbringungsmöglichkeiten in Betracht, die dem dauernden Wohnen dienen; dies ist den Baugebieten nach den §§ 2 ff. BauNVO vorbehalten (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Bd. VI, Stand Januar 2013, § 10 BauNVO Rn. 5). Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung wertet die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten (Beschluss vom 8. Mai 1989 - BVerwG 4 B 78.89 - BRS 49 Nr. 66), die sich nicht ähneln, sondern "grundverschieden" sind (so schon Fickert/Fieseler, BauNVO, 1. Aufl. 1969, § 10 Tz. 120).

12: b) Auch § 11 BauNVO ist keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Nach § 11 Abs. 1 BauNVO sind als sonstige Sondergebiete solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden. Ein wesentlicher Unterschied zu den Gebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO besteht, wenn ein Festsetzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem der in den §§ 2 ff. BauNVO geregelten Gebietstypen zuordnen und sich deshalb sachgerecht auch mit einer auf sie gestützten Festsetzung nicht erreichen lässt (Urteil vom 29. September 1978 - BVerwG 4 C 30.76 - BVerwGE 56, 283 <286>; Beschluss vom 18. Dezember 1990 - BVerwG 4 NB 19.90 - Buchholz 406.11 § 10 BauGB Nr. 25 S. 36). Das bedeutet nicht, dass sich die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften beliebig kombinieren ließen. Auch für § 11 BauNVO gilt, dass er nicht zur Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art ermächtigt (Urteil vom 18. Februar 1983 a.a.O.). Der Senat hält zwar einen "Nutzungsmix" außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO für zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt (Urteil vom 28. Mai 2009 - BVerwG 4 CN 2.08 - BVerwGE 134, 117 Rn. 15). Das ist bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet aber nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteilt (vgl. Urteil vom 21. März 2002 - BVerwG 4 C 1.02 - BVerwGE 116, 155 <157 f.>), widerspricht eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisieren und sich darin nicht decken oder überschneiden. So ist es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen (§ 3 Abs. 1 BauNVO) oder allgemeinen Wohngebiets (§ 4 Abs. 1 BauNVO) ist das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet ist (Beschluss vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 - BRS 58 Nr. 56); es dient nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür sind Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden darf.

13: 2. Das Normenkontrollurteil steht auch insoweit mit Bundesrecht im Einklang, als es in die Feststellung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans auch die Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung in C.02.2 Satz 2 einbezogen hat. Anknüpfend an die Beschränkung, dass im Sondergebiet SO 1 maximal ein Vollgeschoss zulässig ist, lautet die Festsetzung, dass auf den Baugrundstücken die maximale Geschossfläche unter Anrechnung aller Flächen in Nicht-Vollgeschossen einschließlich aller Nebenanlagen wie Pergolen, Überdachungen und sonstiger baulicher Anlagen wie z.B. Wasserbecken, Carports und Gewächshäuser pro Baufenster 60 qm nicht überschreiten darf. Sie ist in mehrfacher Hinsicht vom Bundesrecht nicht gedeckt. Die Anordnung der Anrechnung der Flächen von Wasserbecken (und anderen Anlagen ohne Überdachung) steht mit § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO nicht im Einklang. Die Vorschrift stellt den Grundsatz auf, dass die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln ist. Es handelt sich um ein Nutzungsmaß, das Gebäudeeigenschaft voraussetzt. Bauliche Anlagen, die nicht die Eigenschaft von Gebäuden haben, dürfen nicht berücksichtigt werden. Das Gebot, die Flächen sämtlicher Räume in Nicht-Vollgeschossen in Ansatz zu bringen, ist mit § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO nicht vereinbar, weil die Vorschrift nur die Festsetzung erlaubt, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen ganz oder teilweise mitzurechnen sind. Der Satzungsbefehl, die Flächen von Nebenanlagen in die Berechnung der Geschossfläche einzubeziehen, verstößt gegen § 20 Abs. 4 BauNVO. Danach bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

14: 3. Bundesrechtswidrig ist dagegen die Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs, für die Festsetzung einer ausnahmsweise zulässigen Dauerwohnnutzung in beiden Wochenendhausgebieten nur anknüpfend an den vorhandenen Bestand sei eine Rechtsgrundlage nicht gegeben. Sein Standpunkt, eine Festsetzung, mit der ein baugebietsfremder vorhandener Baubestand gesichert wird, komme nur für Baugebiete nach den §§ 2 bis 9 BauNVO, nicht aber für ein Sondergebiet nach § 10 BauNVO in Betracht, ist unzutreffend.

15: a) Richtig ist allerdings, dass bestandssichernde Festsetzungen in Sondergebieten nicht auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützt werden können. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BauNVO findet u.a. § 1 Abs. 10 BauNVO bei der Festsetzung von Sondergebieten keine Anwendung. Damit stimmt überein, dass nach § 1 Abs. 10 BauNVO im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen vorhandener Anlagen zulässig sind, die bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 BauNVO in überwiegend bebauten Gebieten unzulässig wären. Der Wortlaut des § 1 Abs. 10 BauNVO ist eindeutig. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist auf Baugebietsfestsetzungen nach den §§ 2 bis 9 BauNVO beschränkt (Urteil vom 27. Oktober 2011 - BVerwG 4 CN 7.10 - NVwZ 2012, 318 Rn. 15).

16: b) Der Verwaltungsgerichtshof hat sich aber über § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO hinweggesetzt. Danach können besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung nach den §§ 10 und 11 BauNVO getroffen werden. Zu den Festsetzungen, zu denen §§ 10 und 11 BauNVO (jeweils in Absatz 2 Satz 1) ermächtigt, gehören auch Festsetzungen nach dem Vorbild des § 1 Abs. 10 BauNVO (Urteil vom 3. April 2008 - BVerwG 4 CN 3.07 - BVerwGE 131, 86 Rn. 16). Der Verordnungsgeber will die Gestaltungsmöglichkeiten der Baunutzungsverordnung bei der Festsetzung von Sondergebieten gegenüber den Gebietsarten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO nicht beschränkt wissen (Beschluss vom 20. Mai 2003 - BVerwG 4 BN 57.02 - BRS 66 Nr. 221). Ausweislich der Materialien soll § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht klarstellen, dass besondere Festsetzungen, wie sie für die Baugebiete nach den §§ 2 bis 9 in § 1 Abs. 4 bis 10 gelten, in Sondergebieten aufgrund der §§ 10 und 11 (insbesondere § 10 Abs. 2 Satz 1 und § 11 Abs. 2 Satz 1) erfolgen" (BRDrucks 354/89 S. 40). Die Rechtsauffassung des Senats im Beschluss vom 7. September 1984 - BVerwG 4 N 3.84 - (BRS 42 Nr. 55), dass den Gemeinden mit den Sondergebieten ein flexibel handhabbares Instrumentarium zur Verfügung steht und sie von den besonderen Anforderungen der Differenzierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 ff. BauNVO freigestellt sind, hat der Verordnungsgeber bestätigt (BRDrucks 354/89 S. 40 f.).

17: Das Urteil des Senats vom 27. Oktober 2011 (a.a.O.) rechtfertigt nicht die Schlüsse, die der Verwaltungsgerichtshof und ihm folgend die Antragstellerin aus ihm ziehen. Mit dem seinerzeitigen Befund, dass die Beschränkung auf Baugebiete im Sinne der §§ 2 bis 9 BauNVO dem Willen des Verordnungsgebers entspricht, hat der Senat eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 10 BauNVO auf ein Waldgebiet für unzulässig erklärt, das nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. b BauGB festgesetzt worden war. Um eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 10 BauNVO geht es vorliegend aber nicht, sondern darum, ob sich Festsetzungen, die einen baugebietsfremden Bestand in einem Wochenendhausgebiet sichern sollen, auf § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO stützen lassen. Dazu verhält sich das Urteil nicht.

18: Aus § 10 Abs. 3 BauNVO lässt sich nicht im Umkehrschluss herleiten, dass eine Bestandssicherung in einem Sondergebiet für die Erholung unzulässig ist. § 10 Abs. 3 BauNVO enthält in seinen Sätzen 1 und 2 Regelungen zur Bauweise (§ 22 BauNVO) und in Satz 3 eine Bestimmung zum Maß der baulichen Nutzung (§ 16 BauNVO). Mit einer bestandssichernden Festsetzung wird eine Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung getroffen. Zur Art der baulichen Nutzung trifft § 10 Abs. 3 BauNVO aber keine Aussage und kann damit nicht als Spezialregelung eine Sperrwirkung gegenüber § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO entfalten.

19: c) Auch wenn bestandssichernde Festsetzungen nicht an die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 10 BauNVO gebunden sind, sind ihrer Zulässigkeit Grenzen gesetzt. Ist, wie hier, ein Plangebiet als Sondergebiet ausgewiesen, das der Erholung dient, dürfen vorhandene gebietsfremde Bauvorhaben durch Festsetzungen nur gesichert werden, wenn sie quantitativ und qualitativ so in den Hintergrund treten, dass die Bebauung zu Erholungszwecken das Erscheinungsbild des Plangebiets prägt. Festsetzungen zum Bestandsschutz dürfen nicht dazu führen, dass sich das Plangebiet als diffuses Mischgebiet darstellt und damit ein Zustand eintritt, den § 10 BauNVO missbilligt. Ob die zu sichernde Wohnbebauung im Geltungsbereich des umstrittenen Bebauungsplans dem Plangebiet das Gesicht eines aus Wochenend- und Wohnhäusern zusammengesetzten Mischgebiets besonderer Art verleiht oder ihr Umfang und Gewicht den Charakter des Plangebiets als Wochenendhausgebiet nicht in Frage stellt, kann der Senat mangels ausreichender Feststellungen im vorinstanzlichen Normenkontrollurteil nicht beurteilen. Das nötigt insoweit zur Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

20: Bei der von ihm vorzunehmenden Prüfung, ob das gesamte Plangebiet trotz der bestandssichernden Festsetzungen zur Wohnnutzung sein Gepräge als Wochenendhausgebiet wahrt, wird der Verwaltungsgerichtshof sowohl die Zahl von Wochenendhäusern und Grundstücken, die einer Wochenendhausbebauung zugänglich sind, zur Zahl der Gebäude ins Verhältnis setzen müssen, deren Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt oder mit schriftlicher Bestätigung geduldet wird - die übrigen Wohnnutzungen sind für den Gebietscharakter ohne Bedeutung, weil die Antragsgegnerin beabsichtigt, bauordnungsrechtlich gegen sie vorzugehen -, als auch sein Augenmerk auf die Größe der Wohngebäude im Vergleich zu den Wochenendhäusern und ihre Verteilung im Plangebiet zu richten haben. Je größer der Anteil an Wohngebäuden, je auffälliger ihr Größenunterschied zu den Wochenendhäusern und je mehr das Plangebiet mit ihnen durchsetzt ist, desto eher dürften die Wohngebäude den Charakter des Wochenendhausgebiets in Frage stellen. Umgekehrt gilt: Je geringer der Anteil an Wohngebäuden ist, je mehr sie der Größe der Wochenendhäuser angepasst sind und je kompakter sie sich - gleichsam Bebauungs"inseln" bildend - auf engem Raum zusammenfinden, desto weniger dürften sie als Fremdkörper in einem ansonsten homogenen Wochenendhausgebiet den Ton angeben. Von Bedeutung könnte auch sein, ob sie verstärkt in zentralen Lagen im Plangebiet oder eher in Randlagen stehen.

21: 4. Der teilweisen Aufhebung des Normenkontrollurteils und Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof bedürfte es nicht, wenn das Urteil im Ergebnis richtig und die Revision deshalb in vollem Umfang zurückzuweisen wäre (§ 144 Abs. 4 VwGO). Der Senat kann dem Verwaltungsgerichtshof jedoch nicht bestätigen, den Bebauungsplan zu Recht für insgesamt unwirksam erklärt zu haben.

22: a) Der Senat vermag sich nicht darauf festzulegen, dass die Unwirksamkeit der Festsetzungen zur ausnahmsweise dauerhaften Wohnnutzung über den vorhandenen Bestand hinaus im Sondergebiet SO 2 und zur Berechnung der zulässigen Geschossfläche die Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt zur Folge hat. Mängeln, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen dann nicht zu dessen Gesamtunwirksamkeit, wenn - erstens - die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen, für sich betrachtet, noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und - zweitens - mit Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung ohne den unwirksamen Teil beschlossen hätte (Urteil vom 19. September 2002 - BVerwG 4 CN 1.02 - BVerwGE 117, 58 <61>). Dagegen ist die Gesamtunwirksamkeit festzustellen, wenn eine einzelne unwirksame Festsetzung mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang steht (Beschluss vom 20. August 1991 - BVerwG 4 NB 3.91 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 59).

23: Ob eine einzelne fehlerhafte Festsetzung zur Gesamt- oder Teilnichtigkeit eines Bebauungsplans führt, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls (Urteil vom 19. September 2002 a.a.O. S. 61). Ihre Beantwortung hängt von einer tatrichterlichen Würdigung des konkreten Sachverhalts ab, die dem Senat verwehrt ist.

24: b) Ebenso wenig ist dem Senat die Feststellung möglich, dass die Festsetzung der ausnahmsweise zulässigen Wohnnutzung zur Sicherung des Bestandes von Wohngebäuden wegen mangelnder inhaltlicher Bestimmtheit unwirksam ist. Der Umstand, dass die geschützten Objekte im Bebauungsplan nicht individuell (mit Flurstücksbezeichnung und/oder postalischer Adresse) bezeichnet sind, hat die Unwirksamkeit der Festsetzung nicht zur Folge. Nach der Rechtsprechung des Senats muss der normative Inhalt eines Bebauungsplans nicht allein aus sich heraus erkennbar sein (Beschluss vom 29. Juli 2010 - BVerwG 4 BN 21.10 - NVwZ 2010, 1567 Rn. 11). Wenn die Gemeinde - was zulässig ist - auf planexterne Dokumente, Vorgänge oder Informationsquellen verweist, muss sie allerdings sicherstellen, dass die Betroffenen von den in Bezug genommenen Informationen verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können (Beschluss vom 29. Juli 2010 a.a.O. Rn. 13). Ob die Antragsgegnerin dem nachgekommen ist, muss der Verwaltungsgerichtshof klären.

25: c) Schließlich kann der Senat nicht die Aussage treffen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB widersprechen. Die Kontrolle des Abwägungsvorgangs und des Abwägungsergebnisses erfordert eine Sichtung und Auswertung der Vorgänge zur Aufstellung des Bebauungsplans, die dem Verwaltungsgerichtshof vorbehalten ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 11 Sonstige Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(3)

1.: Einkaufszentren,
2.: großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.: sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 11 Sonstige Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(3)

1.: Einkaufszentren,
2.: großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.: sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 11 Sonstige Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(3)

1.: Einkaufszentren,
2.: großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.: sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 11 Sonstige Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(3)

1.: Einkaufszentren,
2.: großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.: sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

Baugesetzbuch - BBauG | § 215 Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften

(1) Unbeachtlich werden

1.: eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,
2.: eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und
3.: nach § 214 Absatz 3 Satz 2 beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,

wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Satz 1 gilt entsprechend, wenn Fehler nach § 214 Absatz 2a beachtlich sind.

(2) Bei Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 134

(1) Gegen das Urteil eines Verwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 2) steht den Beteiligten die Revision unter Übergehung der Berufungsinstanz zu, wenn der Kläger und der Beklagte der Einlegung der Sprungrevision schriftlich zustimmen und wenn sie von dem Verwaltungsgericht im Urteil oder auf Antrag durch Beschluß zugelassen wird. Der Antrag ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils schriftlich zu stellen. Die Zustimmung zu der Einlegung der Sprungrevision ist dem Antrag oder, wenn die Revision im Urteil zugelassen ist, der Revisionsschrift beizufügen.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 Nr. 1 oder 2 vorliegen. Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Die Ablehnung der Zulassung ist unanfechtbar.

(3) Lehnt das Verwaltungsgericht den Antrag auf Zulassung der Revision durch Beschluß ab, beginnt mit der Zustellung dieser Entscheidung der Lauf der Frist für den Antrag auf Zulassung der Berufung von neuem, sofern der Antrag in der gesetzlichen Frist und Form gestellt und die Zustimmungserklärung beigefügt war. Läßt das Verwaltungsgericht die Revision durch Beschluß zu, beginnt der Lauf der Revisionsfrist mit der Zustellung dieser Entscheidung.

(4) Die Revision kann nicht auf Mängel des Verfahrens gestützt werden.

(5) Die Einlegung der Revision und die Zustimmung gelten als Verzicht auf die Berufung, wenn das Verwaltungsgericht die Revision zugelassen hat.

Bundesverwaltungsgericht Urteil, 11. Juli 2013 - 4 CN 7/12

Tatbestand

1: Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit des Bebauungsplans "Sonnenhalde" der Antragsgegnerin.

2: Der Bebauungsplan erfasst ein ca. 20 ha großes, teilweise bewaldetes Gebiet, in dem in den 1930er Jahren und verstärkt in der Kriegs- und unmittelbaren Nachkriegszeit bauliche Anlagen in unterschiedlicher Größe und Ausprägung errichtet worden sind. Die Bandbreite der Bebauung reicht vom großzügig angelegten, ständig bewohnten Landhaus und von sonstigen Wohngebäuden über Wochenend- und Gartenhäuser bis zu Geräteschuppen und Unterständen. Die Wohngebäude sind teilweise genehmigt, die Wohnnutzung in Garten- bzw. Wochenendhäusern ist teils genehmigt, teils wird sie mit schriftlicher Bestätigung geduldet. In weiteren Fällen werden Gebäude zu Wohnzwecken genutzt, ohne dass es eine Genehmigung oder schriftliche Duldung gibt. Der Bebauungsplan bezweckt, das Plangebiet zu ordnen und die Ausdehnung von Wohnnutzungen zu verhindern, die weder genehmigt noch mit schriftlicher Bestätigung geduldet sind, bzw. die planungsrechtliche Grundlage dafür zu schaffen, solche Nutzungen zu beenden.

3: Der Bebauungsplan setzt hauptsächlich zwei als SO 1 und SO 2 bezeichnete Sondergebiete fest. Das Sondergebiet SO 1 ist als "eingeschränktes Wochenendhausgebiet" ausgewiesen, in dem als Gebäude ausschließlich Wochenendhäuser, Gartenhäuser und Geschirrhütten zulässig sind. Außerdem ist ausnahmsweise dauerhafte Wohnnutzung zulässig, soweit rechtlich zulässigerweise genutzte Wohngebäude vorhanden sind. Eine zulässige Wohnnutzung liegt vor, wenn diese genehmigt oder von der Baurechtsbehörde mit schriftlicher Bestätigung zugesagt ist. Am nordwestlichen Rand des Plangebiets ist als Sondergebiet SO 2 ein "eingeschränktes Wochenendhausgebiet - Wohnen" festgesetzt. Zulässig sind die im Gebiet SO 1 zulässigen Nutzungen und zusätzlich ausnahmsweise Wohngebäude zum dauerhaften Wohnen und dem Wohnen zuzuordnende Nebenanlagen. Die Einschränkung der Nutzungsart "Wochenendhausgebiet" in beiden Sondergebieten besteht nach der textlichen Festsetzung im Standard der Erschließung sowie der fehlenden Einhaltung der Lärmobergrenzen entsprechend der DIN 18005 für die allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen.

4: Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Grundstücks im Sondergebiet SO 1. Es ist mit einem Gebäude bebaut, das dauerhaft zum Wohnen genutzt wird. Die Nutzung ist weder baurechtlich genehmigt, noch wird sie aufgrund einer schriftlichen Zusage geduldet.

5: Der Verwaltungsgerichtshof hat den Bebauungsplan antragsgemäß für unwirksam erklärt. Die Festsetzungen über eine ausnahmsweise zulässige Dauerwohnnutzung in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 seien unwirksam, weil sie nicht auf eine Rechtsgrundlage gestützt werden könnten. Ihre Unwirksamkeit führe zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Es lasse sich nicht feststellen, dass die Ausweisung des Plangebiets allein als eingeschränktes Wochenendhausgebiet ohne die ausnahmsweise zulässige dauerhafte Wohnnutzung dem Planungswillen der Antragsgegnerin entspreche. Mit dem Wegfall der Wohnnutzung sei der Planung eine wesentliche Grundlage entzogen. Denn maßgebliches Planungsziel sei gerade auch die Sicherung der bestehenden genehmigten bzw. schriftlich geduldeten Dauerwohnnutzungen.

6: Mit ihrer vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Revision erstrebt die Antragsgegnerin die Ablehnung des Normenkontrollantrags. Die Antragstellerin verteidigt das Normenkontrollurteil.

Entscheidungsgründe

7: Die Revision ist weitgehend begründet. Das vorinstanzliche Urteil verstößt in seinem für die Beteiligten zentralen Punkt gegen Bundesrecht.

8: 1. Mit Bundesrecht vereinbar ist das Urteil allerdings insoweit, als der Verwaltungsgerichtshof die Festsetzung für das Sondergebiet SO 2 in C.01.2 Satz 1 des Bebauungsplans beanstandet hat, wonach Wohnnutzung im Wochenendhausgebiet ausnahmsweise auch über einen vorhandenen Bestand hinaus zugelassen werden kann. Für diese Festsetzung ist eine Rechtsgrundlage nicht vorhanden.

9: a) Auf § 10 BauNVO lässt sich die Festsetzung nicht stützen. Die Vorschrift ermöglicht die Festsetzung von Sondergebieten, die der Erholung dienen, insbesondere Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplätze. Für Sondergebiete zur Erholung sind nach § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen.

10: Anders als im jeweiligen Absatz 1 der §§ 2 bis 9 BauNVO für die darin beschriebenen Baugebiete ist die allgemeine Zweckbestimmung wegen der Unterschiedlichkeit der Sondergebiete, die der Erholung dienen, in § 10 BauNVO nicht geregelt. Die Bestimmung des jeweiligen Zwecks des Sondergebiets bleibt der Gemeinde überlassen. Für die Zweckbestimmung ist jedoch der Rahmen insofern vorgegeben, als es sich um Sondergebiete handeln muss, die, dem Begriff der Erholung entsprechend, auf das zeitweilige Freizeitwohnen ausgerichtet sind (Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 10 Rn. 7; Reidt, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, Rn. 1567). Der Bebauungsplan darf in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO nicht beliebige Nutzungsarten aus den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO zulassen, sondern nur solche, die innerhalb des allgemeinen Zwecks liegen, der Erholung zu dienen, sowie bestimmte der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke (§ 10 Abs. 2 Satz 2 BauNVO). § 10 BauNVO darf nicht dazu benutzt werden, Mischgebiete besonderer Art festzusetzen (Urteil vom 18. Februar 1983 - BVerwG 4 C 18.81 - BVerwGE 67, 23 <25>). Die Vorschrift ist kein Auffangtatbestand für Fälle, in denen Differenzierungen im Nutzungsartenkatalog eines Baugebiets gemäß § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO unzulässig wären, weil sie die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets sprengen würden.

11: Eine dauerhafte Wohnnutzung ist mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung nicht vereinbar. Prägendes Merkmal der in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten ist das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Sondergebiete nach § 10 BauNVO kommen daher grundsätzlich nicht für Unterbringungsmöglichkeiten in Betracht, die dem dauernden Wohnen dienen; dies ist den Baugebieten nach den §§ 2 ff. BauNVO vorbehalten (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Bd. VI, Stand Januar 2013, § 10 BauNVO Rn. 5). Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung wertet die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten (Beschluss vom 8. Mai 1989 - BVerwG 4 B 78.89 - BRS 49 Nr. 66), die sich nicht ähneln, sondern "grundverschieden" sind (so schon Fickert/Fieseler, BauNVO, 1. Aufl. 1969, § 10 Tz. 120).

12: b) Auch § 11 BauNVO ist keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Nach § 11 Abs. 1 BauNVO sind als sonstige Sondergebiete solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden. Ein wesentlicher Unterschied zu den Gebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO besteht, wenn ein Festsetzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem der in den §§ 2 ff. BauNVO geregelten Gebietstypen zuordnen und sich deshalb sachgerecht auch mit einer auf sie gestützten Festsetzung nicht erreichen lässt (Urteil vom 29. September 1978 - BVerwG 4 C 30.76 - BVerwGE 56, 283 <286>; Beschluss vom 18. Dezember 1990 - BVerwG 4 NB 19.90 - Buchholz 406.11 § 10 BauGB Nr. 25 S. 36). Das bedeutet nicht, dass sich die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften beliebig kombinieren ließen. Auch für § 11 BauNVO gilt, dass er nicht zur Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art ermächtigt (Urteil vom 18. Februar 1983 a.a.O.). Der Senat hält zwar einen "Nutzungsmix" außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO für zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt (Urteil vom 28. Mai 2009 - BVerwG 4 CN 2.08 - BVerwGE 134, 117 Rn. 15). Das ist bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet aber nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteilt (vgl. Urteil vom 21. März 2002 - BVerwG 4 C 1.02 - BVerwGE 116, 155 <157 f.>), widerspricht eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisieren und sich darin nicht decken oder überschneiden. So ist es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen (§ 3 Abs. 1 BauNVO) oder allgemeinen Wohngebiets (§ 4 Abs. 1 BauNVO) ist das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet ist (Beschluss vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 - BRS 58 Nr. 56); es dient nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür sind Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden darf.

13: 2. Das Normenkontrollurteil steht auch insoweit mit Bundesrecht im Einklang, als es in die Feststellung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans auch die Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung in C.02.2 Satz 2 einbezogen hat. Anknüpfend an die Beschränkung, dass im Sondergebiet SO 1 maximal ein Vollgeschoss zulässig ist, lautet die Festsetzung, dass auf den Baugrundstücken die maximale Geschossfläche unter Anrechnung aller Flächen in Nicht-Vollgeschossen einschließlich aller Nebenanlagen wie Pergolen, Überdachungen und sonstiger baulicher Anlagen wie z.B. Wasserbecken, Carports und Gewächshäuser pro Baufenster 60 qm nicht überschreiten darf. Sie ist in mehrfacher Hinsicht vom Bundesrecht nicht gedeckt. Die Anordnung der Anrechnung der Flächen von Wasserbecken (und anderen Anlagen ohne Überdachung) steht mit § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO nicht im Einklang. Die Vorschrift stellt den Grundsatz auf, dass die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln ist. Es handelt sich um ein Nutzungsmaß, das Gebäudeeigenschaft voraussetzt. Bauliche Anlagen, die nicht die Eigenschaft von Gebäuden haben, dürfen nicht berücksichtigt werden. Das Gebot, die Flächen sämtlicher Räume in Nicht-Vollgeschossen in Ansatz zu bringen, ist mit § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO nicht vereinbar, weil die Vorschrift nur die Festsetzung erlaubt, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen ganz oder teilweise mitzurechnen sind. Der Satzungsbefehl, die Flächen von Nebenanlagen in die Berechnung der Geschossfläche einzubeziehen, verstößt gegen § 20 Abs. 4 BauNVO. Danach bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

14: 3. Bundesrechtswidrig ist dagegen die Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs, für die Festsetzung einer ausnahmsweise zulässigen Dauerwohnnutzung in beiden Wochenendhausgebieten nur anknüpfend an den vorhandenen Bestand sei eine Rechtsgrundlage nicht gegeben. Sein Standpunkt, eine Festsetzung, mit der ein baugebietsfremder vorhandener Baubestand gesichert wird, komme nur für Baugebiete nach den §§ 2 bis 9 BauNVO, nicht aber für ein Sondergebiet nach § 10 BauNVO in Betracht, ist unzutreffend.

15: a) Richtig ist allerdings, dass bestandssichernde Festsetzungen in Sondergebieten nicht auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützt werden können. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BauNVO findet u.a. § 1 Abs. 10 BauNVO bei der Festsetzung von Sondergebieten keine Anwendung. Damit stimmt überein, dass nach § 1 Abs. 10 BauNVO im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen vorhandener Anlagen zulässig sind, die bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 BauNVO in überwiegend bebauten Gebieten unzulässig wären. Der Wortlaut des § 1 Abs. 10 BauNVO ist eindeutig. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist auf Baugebietsfestsetzungen nach den §§ 2 bis 9 BauNVO beschränkt (Urteil vom 27. Oktober 2011 - BVerwG 4 CN 7.10 - NVwZ 2012, 318 Rn. 15).

16: b) Der Verwaltungsgerichtshof hat sich aber über § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO hinweggesetzt. Danach können besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung nach den §§ 10 und 11 BauNVO getroffen werden. Zu den Festsetzungen, zu denen §§ 10 und 11 BauNVO (jeweils in Absatz 2 Satz 1) ermächtigt, gehören auch Festsetzungen nach dem Vorbild des § 1 Abs. 10 BauNVO (Urteil vom 3. April 2008 - BVerwG 4 CN 3.07 - BVerwGE 131, 86 Rn. 16). Der Verordnungsgeber will die Gestaltungsmöglichkeiten der Baunutzungsverordnung bei der Festsetzung von Sondergebieten gegenüber den Gebietsarten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO nicht beschränkt wissen (Beschluss vom 20. Mai 2003 - BVerwG 4 BN 57.02 - BRS 66 Nr. 221). Ausweislich der Materialien soll § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht klarstellen, dass besondere Festsetzungen, wie sie für die Baugebiete nach den §§ 2 bis 9 in § 1 Abs. 4 bis 10 gelten, in Sondergebieten aufgrund der §§ 10 und 11 (insbesondere § 10 Abs. 2 Satz 1 und § 11 Abs. 2 Satz 1) erfolgen" (BRDrucks 354/89 S. 40). Die Rechtsauffassung des Senats im Beschluss vom 7. September 1984 - BVerwG 4 N 3.84 - (BRS 42 Nr. 55), dass den Gemeinden mit den Sondergebieten ein flexibel handhabbares Instrumentarium zur Verfügung steht und sie von den besonderen Anforderungen der Differenzierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 ff. BauNVO freigestellt sind, hat der Verordnungsgeber bestätigt (BRDrucks 354/89 S. 40 f.).

17: Das Urteil des Senats vom 27. Oktober 2011 (a.a.O.) rechtfertigt nicht die Schlüsse, die der Verwaltungsgerichtshof und ihm folgend die Antragstellerin aus ihm ziehen. Mit dem seinerzeitigen Befund, dass die Beschränkung auf Baugebiete im Sinne der §§ 2 bis 9 BauNVO dem Willen des Verordnungsgebers entspricht, hat der Senat eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 10 BauNVO auf ein Waldgebiet für unzulässig erklärt, das nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. b BauGB festgesetzt worden war. Um eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 10 BauNVO geht es vorliegend aber nicht, sondern darum, ob sich Festsetzungen, die einen baugebietsfremden Bestand in einem Wochenendhausgebiet sichern sollen, auf § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO stützen lassen. Dazu verhält sich das Urteil nicht.

18: Aus § 10 Abs. 3 BauNVO lässt sich nicht im Umkehrschluss herleiten, dass eine Bestandssicherung in einem Sondergebiet für die Erholung unzulässig ist. § 10 Abs. 3 BauNVO enthält in seinen Sätzen 1 und 2 Regelungen zur Bauweise (§ 22 BauNVO) und in Satz 3 eine Bestimmung zum Maß der baulichen Nutzung (§ 16 BauNVO). Mit einer bestandssichernden Festsetzung wird eine Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung getroffen. Zur Art der baulichen Nutzung trifft § 10 Abs. 3 BauNVO aber keine Aussage und kann damit nicht als Spezialregelung eine Sperrwirkung gegenüber § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO entfalten.

19: c) Auch wenn bestandssichernde Festsetzungen nicht an die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 10 BauNVO gebunden sind, sind ihrer Zulässigkeit Grenzen gesetzt. Ist, wie hier, ein Plangebiet als Sondergebiet ausgewiesen, das der Erholung dient, dürfen vorhandene gebietsfremde Bauvorhaben durch Festsetzungen nur gesichert werden, wenn sie quantitativ und qualitativ so in den Hintergrund treten, dass die Bebauung zu Erholungszwecken das Erscheinungsbild des Plangebiets prägt. Festsetzungen zum Bestandsschutz dürfen nicht dazu führen, dass sich das Plangebiet als diffuses Mischgebiet darstellt und damit ein Zustand eintritt, den § 10 BauNVO missbilligt. Ob die zu sichernde Wohnbebauung im Geltungsbereich des umstrittenen Bebauungsplans dem Plangebiet das Gesicht eines aus Wochenend- und Wohnhäusern zusammengesetzten Mischgebiets besonderer Art verleiht oder ihr Umfang und Gewicht den Charakter des Plangebiets als Wochenendhausgebiet nicht in Frage stellt, kann der Senat mangels ausreichender Feststellungen im vorinstanzlichen Normenkontrollurteil nicht beurteilen. Das nötigt insoweit zur Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

20: Bei der von ihm vorzunehmenden Prüfung, ob das gesamte Plangebiet trotz der bestandssichernden Festsetzungen zur Wohnnutzung sein Gepräge als Wochenendhausgebiet wahrt, wird der Verwaltungsgerichtshof sowohl die Zahl von Wochenendhäusern und Grundstücken, die einer Wochenendhausbebauung zugänglich sind, zur Zahl der Gebäude ins Verhältnis setzen müssen, deren Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt oder mit schriftlicher Bestätigung geduldet wird - die übrigen Wohnnutzungen sind für den Gebietscharakter ohne Bedeutung, weil die Antragsgegnerin beabsichtigt, bauordnungsrechtlich gegen sie vorzugehen -, als auch sein Augenmerk auf die Größe der Wohngebäude im Vergleich zu den Wochenendhäusern und ihre Verteilung im Plangebiet zu richten haben. Je größer der Anteil an Wohngebäuden, je auffälliger ihr Größenunterschied zu den Wochenendhäusern und je mehr das Plangebiet mit ihnen durchsetzt ist, desto eher dürften die Wohngebäude den Charakter des Wochenendhausgebiets in Frage stellen. Umgekehrt gilt: Je geringer der Anteil an Wohngebäuden ist, je mehr sie der Größe der Wochenendhäuser angepasst sind und je kompakter sie sich - gleichsam Bebauungs"inseln" bildend - auf engem Raum zusammenfinden, desto weniger dürften sie als Fremdkörper in einem ansonsten homogenen Wochenendhausgebiet den Ton angeben. Von Bedeutung könnte auch sein, ob sie verstärkt in zentralen Lagen im Plangebiet oder eher in Randlagen stehen.

21: 4. Der teilweisen Aufhebung des Normenkontrollurteils und Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof bedürfte es nicht, wenn das Urteil im Ergebnis richtig und die Revision deshalb in vollem Umfang zurückzuweisen wäre (§ 144 Abs. 4 VwGO). Der Senat kann dem Verwaltungsgerichtshof jedoch nicht bestätigen, den Bebauungsplan zu Recht für insgesamt unwirksam erklärt zu haben.

22: a) Der Senat vermag sich nicht darauf festzulegen, dass die Unwirksamkeit der Festsetzungen zur ausnahmsweise dauerhaften Wohnnutzung über den vorhandenen Bestand hinaus im Sondergebiet SO 2 und zur Berechnung der zulässigen Geschossfläche die Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt zur Folge hat. Mängeln, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen dann nicht zu dessen Gesamtunwirksamkeit, wenn - erstens - die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen, für sich betrachtet, noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und - zweitens - mit Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung ohne den unwirksamen Teil beschlossen hätte (Urteil vom 19. September 2002 - BVerwG 4 CN 1.02 - BVerwGE 117, 58 <61>). Dagegen ist die Gesamtunwirksamkeit festzustellen, wenn eine einzelne unwirksame Festsetzung mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang steht (Beschluss vom 20. August 1991 - BVerwG 4 NB 3.91 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 59).

23: Ob eine einzelne fehlerhafte Festsetzung zur Gesamt- oder Teilnichtigkeit eines Bebauungsplans führt, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls (Urteil vom 19. September 2002 a.a.O. S. 61). Ihre Beantwortung hängt von einer tatrichterlichen Würdigung des konkreten Sachverhalts ab, die dem Senat verwehrt ist.

24: b) Ebenso wenig ist dem Senat die Feststellung möglich, dass die Festsetzung der ausnahmsweise zulässigen Wohnnutzung zur Sicherung des Bestandes von Wohngebäuden wegen mangelnder inhaltlicher Bestimmtheit unwirksam ist. Der Umstand, dass die geschützten Objekte im Bebauungsplan nicht individuell (mit Flurstücksbezeichnung und/oder postalischer Adresse) bezeichnet sind, hat die Unwirksamkeit der Festsetzung nicht zur Folge. Nach der Rechtsprechung des Senats muss der normative Inhalt eines Bebauungsplans nicht allein aus sich heraus erkennbar sein (Beschluss vom 29. Juli 2010 - BVerwG 4 BN 21.10 - NVwZ 2010, 1567 Rn. 11). Wenn die Gemeinde - was zulässig ist - auf planexterne Dokumente, Vorgänge oder Informationsquellen verweist, muss sie allerdings sicherstellen, dass die Betroffenen von den in Bezug genommenen Informationen verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können (Beschluss vom 29. Juli 2010 a.a.O. Rn. 13). Ob die Antragsgegnerin dem nachgekommen ist, muss der Verwaltungsgerichtshof klären.

25: c) Schließlich kann der Senat nicht die Aussage treffen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB widersprechen. Die Kontrolle des Abwägungsvorgangs und des Abwägungsergebnisses erfordert eine Sichtung und Auswertung der Vorgänge zur Aufstellung des Bebauungsplans, die dem Verwaltungsgerichtshof vorbehalten ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 22 Bauweise

(1) Im Bebauungsplan kann die Bauweise als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt werden.

(2) In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen. Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind.

(3) In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert.

(4) Im Bebauungsplan kann eine von Absatz 1 abweichende Bauweise festgesetzt werden. Dabei kann auch festgesetzt werden, inwieweit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss.

Bundesverwaltungsgericht Urteil, 11. Juli 2013 - 4 CN 7/12

Tatbestand

1: Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit des Bebauungsplans "Sonnenhalde" der Antragsgegnerin.

2: Der Bebauungsplan erfasst ein ca. 20 ha großes, teilweise bewaldetes Gebiet, in dem in den 1930er Jahren und verstärkt in der Kriegs- und unmittelbaren Nachkriegszeit bauliche Anlagen in unterschiedlicher Größe und Ausprägung errichtet worden sind. Die Bandbreite der Bebauung reicht vom großzügig angelegten, ständig bewohnten Landhaus und von sonstigen Wohngebäuden über Wochenend- und Gartenhäuser bis zu Geräteschuppen und Unterständen. Die Wohngebäude sind teilweise genehmigt, die Wohnnutzung in Garten- bzw. Wochenendhäusern ist teils genehmigt, teils wird sie mit schriftlicher Bestätigung geduldet. In weiteren Fällen werden Gebäude zu Wohnzwecken genutzt, ohne dass es eine Genehmigung oder schriftliche Duldung gibt. Der Bebauungsplan bezweckt, das Plangebiet zu ordnen und die Ausdehnung von Wohnnutzungen zu verhindern, die weder genehmigt noch mit schriftlicher Bestätigung geduldet sind, bzw. die planungsrechtliche Grundlage dafür zu schaffen, solche Nutzungen zu beenden.

3: Der Bebauungsplan setzt hauptsächlich zwei als SO 1 und SO 2 bezeichnete Sondergebiete fest. Das Sondergebiet SO 1 ist als "eingeschränktes Wochenendhausgebiet" ausgewiesen, in dem als Gebäude ausschließlich Wochenendhäuser, Gartenhäuser und Geschirrhütten zulässig sind. Außerdem ist ausnahmsweise dauerhafte Wohnnutzung zulässig, soweit rechtlich zulässigerweise genutzte Wohngebäude vorhanden sind. Eine zulässige Wohnnutzung liegt vor, wenn diese genehmigt oder von der Baurechtsbehörde mit schriftlicher Bestätigung zugesagt ist. Am nordwestlichen Rand des Plangebiets ist als Sondergebiet SO 2 ein "eingeschränktes Wochenendhausgebiet - Wohnen" festgesetzt. Zulässig sind die im Gebiet SO 1 zulässigen Nutzungen und zusätzlich ausnahmsweise Wohngebäude zum dauerhaften Wohnen und dem Wohnen zuzuordnende Nebenanlagen. Die Einschränkung der Nutzungsart "Wochenendhausgebiet" in beiden Sondergebieten besteht nach der textlichen Festsetzung im Standard der Erschließung sowie der fehlenden Einhaltung der Lärmobergrenzen entsprechend der DIN 18005 für die allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen.

4: Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Grundstücks im Sondergebiet SO 1. Es ist mit einem Gebäude bebaut, das dauerhaft zum Wohnen genutzt wird. Die Nutzung ist weder baurechtlich genehmigt, noch wird sie aufgrund einer schriftlichen Zusage geduldet.

5: Der Verwaltungsgerichtshof hat den Bebauungsplan antragsgemäß für unwirksam erklärt. Die Festsetzungen über eine ausnahmsweise zulässige Dauerwohnnutzung in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 seien unwirksam, weil sie nicht auf eine Rechtsgrundlage gestützt werden könnten. Ihre Unwirksamkeit führe zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Es lasse sich nicht feststellen, dass die Ausweisung des Plangebiets allein als eingeschränktes Wochenendhausgebiet ohne die ausnahmsweise zulässige dauerhafte Wohnnutzung dem Planungswillen der Antragsgegnerin entspreche. Mit dem Wegfall der Wohnnutzung sei der Planung eine wesentliche Grundlage entzogen. Denn maßgebliches Planungsziel sei gerade auch die Sicherung der bestehenden genehmigten bzw. schriftlich geduldeten Dauerwohnnutzungen.

6: Mit ihrer vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Revision erstrebt die Antragsgegnerin die Ablehnung des Normenkontrollantrags. Die Antragstellerin verteidigt das Normenkontrollurteil.

Entscheidungsgründe

7: Die Revision ist weitgehend begründet. Das vorinstanzliche Urteil verstößt in seinem für die Beteiligten zentralen Punkt gegen Bundesrecht.

8: 1. Mit Bundesrecht vereinbar ist das Urteil allerdings insoweit, als der Verwaltungsgerichtshof die Festsetzung für das Sondergebiet SO 2 in C.01.2 Satz 1 des Bebauungsplans beanstandet hat, wonach Wohnnutzung im Wochenendhausgebiet ausnahmsweise auch über einen vorhandenen Bestand hinaus zugelassen werden kann. Für diese Festsetzung ist eine Rechtsgrundlage nicht vorhanden.

9: a) Auf § 10 BauNVO lässt sich die Festsetzung nicht stützen. Die Vorschrift ermöglicht die Festsetzung von Sondergebieten, die der Erholung dienen, insbesondere Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplätze. Für Sondergebiete zur Erholung sind nach § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen.

10: Anders als im jeweiligen Absatz 1 der §§ 2 bis 9 BauNVO für die darin beschriebenen Baugebiete ist die allgemeine Zweckbestimmung wegen der Unterschiedlichkeit der Sondergebiete, die der Erholung dienen, in § 10 BauNVO nicht geregelt. Die Bestimmung des jeweiligen Zwecks des Sondergebiets bleibt der Gemeinde überlassen. Für die Zweckbestimmung ist jedoch der Rahmen insofern vorgegeben, als es sich um Sondergebiete handeln muss, die, dem Begriff der Erholung entsprechend, auf das zeitweilige Freizeitwohnen ausgerichtet sind (Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 10 Rn. 7; Reidt, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, Rn. 1567). Der Bebauungsplan darf in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO nicht beliebige Nutzungsarten aus den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO zulassen, sondern nur solche, die innerhalb des allgemeinen Zwecks liegen, der Erholung zu dienen, sowie bestimmte der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke (§ 10 Abs. 2 Satz 2 BauNVO). § 10 BauNVO darf nicht dazu benutzt werden, Mischgebiete besonderer Art festzusetzen (Urteil vom 18. Februar 1983 - BVerwG 4 C 18.81 - BVerwGE 67, 23 <25>). Die Vorschrift ist kein Auffangtatbestand für Fälle, in denen Differenzierungen im Nutzungsartenkatalog eines Baugebiets gemäß § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO unzulässig wären, weil sie die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets sprengen würden.

11: Eine dauerhafte Wohnnutzung ist mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung nicht vereinbar. Prägendes Merkmal der in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten ist das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Sondergebiete nach § 10 BauNVO kommen daher grundsätzlich nicht für Unterbringungsmöglichkeiten in Betracht, die dem dauernden Wohnen dienen; dies ist den Baugebieten nach den §§ 2 ff. BauNVO vorbehalten (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Bd. VI, Stand Januar 2013, § 10 BauNVO Rn. 5). Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung wertet die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten (Beschluss vom 8. Mai 1989 - BVerwG 4 B 78.89 - BRS 49 Nr. 66), die sich nicht ähneln, sondern "grundverschieden" sind (so schon Fickert/Fieseler, BauNVO, 1. Aufl. 1969, § 10 Tz. 120).

12: b) Auch § 11 BauNVO ist keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Nach § 11 Abs. 1 BauNVO sind als sonstige Sondergebiete solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden. Ein wesentlicher Unterschied zu den Gebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO besteht, wenn ein Festsetzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem der in den §§ 2 ff. BauNVO geregelten Gebietstypen zuordnen und sich deshalb sachgerecht auch mit einer auf sie gestützten Festsetzung nicht erreichen lässt (Urteil vom 29. September 1978 - BVerwG 4 C 30.76 - BVerwGE 56, 283 <286>; Beschluss vom 18. Dezember 1990 - BVerwG 4 NB 19.90 - Buchholz 406.11 § 10 BauGB Nr. 25 S. 36). Das bedeutet nicht, dass sich die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften beliebig kombinieren ließen. Auch für § 11 BauNVO gilt, dass er nicht zur Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art ermächtigt (Urteil vom 18. Februar 1983 a.a.O.). Der Senat hält zwar einen "Nutzungsmix" außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO für zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt (Urteil vom 28. Mai 2009 - BVerwG 4 CN 2.08 - BVerwGE 134, 117 Rn. 15). Das ist bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet aber nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteilt (vgl. Urteil vom 21. März 2002 - BVerwG 4 C 1.02 - BVerwGE 116, 155 <157 f.>), widerspricht eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisieren und sich darin nicht decken oder überschneiden. So ist es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen (§ 3 Abs. 1 BauNVO) oder allgemeinen Wohngebiets (§ 4 Abs. 1 BauNVO) ist das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet ist (Beschluss vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 - BRS 58 Nr. 56); es dient nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür sind Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden darf.

13: 2. Das Normenkontrollurteil steht auch insoweit mit Bundesrecht im Einklang, als es in die Feststellung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans auch die Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung in C.02.2 Satz 2 einbezogen hat. Anknüpfend an die Beschränkung, dass im Sondergebiet SO 1 maximal ein Vollgeschoss zulässig ist, lautet die Festsetzung, dass auf den Baugrundstücken die maximale Geschossfläche unter Anrechnung aller Flächen in Nicht-Vollgeschossen einschließlich aller Nebenanlagen wie Pergolen, Überdachungen und sonstiger baulicher Anlagen wie z.B. Wasserbecken, Carports und Gewächshäuser pro Baufenster 60 qm nicht überschreiten darf. Sie ist in mehrfacher Hinsicht vom Bundesrecht nicht gedeckt. Die Anordnung der Anrechnung der Flächen von Wasserbecken (und anderen Anlagen ohne Überdachung) steht mit § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO nicht im Einklang. Die Vorschrift stellt den Grundsatz auf, dass die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln ist. Es handelt sich um ein Nutzungsmaß, das Gebäudeeigenschaft voraussetzt. Bauliche Anlagen, die nicht die Eigenschaft von Gebäuden haben, dürfen nicht berücksichtigt werden. Das Gebot, die Flächen sämtlicher Räume in Nicht-Vollgeschossen in Ansatz zu bringen, ist mit § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO nicht vereinbar, weil die Vorschrift nur die Festsetzung erlaubt, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen ganz oder teilweise mitzurechnen sind. Der Satzungsbefehl, die Flächen von Nebenanlagen in die Berechnung der Geschossfläche einzubeziehen, verstößt gegen § 20 Abs. 4 BauNVO. Danach bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

14: 3. Bundesrechtswidrig ist dagegen die Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs, für die Festsetzung einer ausnahmsweise zulässigen Dauerwohnnutzung in beiden Wochenendhausgebieten nur anknüpfend an den vorhandenen Bestand sei eine Rechtsgrundlage nicht gegeben. Sein Standpunkt, eine Festsetzung, mit der ein baugebietsfremder vorhandener Baubestand gesichert wird, komme nur für Baugebiete nach den §§ 2 bis 9 BauNVO, nicht aber für ein Sondergebiet nach § 10 BauNVO in Betracht, ist unzutreffend.

15: a) Richtig ist allerdings, dass bestandssichernde Festsetzungen in Sondergebieten nicht auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützt werden können. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BauNVO findet u.a. § 1 Abs. 10 BauNVO bei der Festsetzung von Sondergebieten keine Anwendung. Damit stimmt überein, dass nach § 1 Abs. 10 BauNVO im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen vorhandener Anlagen zulässig sind, die bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 BauNVO in überwiegend bebauten Gebieten unzulässig wären. Der Wortlaut des § 1 Abs. 10 BauNVO ist eindeutig. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist auf Baugebietsfestsetzungen nach den §§ 2 bis 9 BauNVO beschränkt (Urteil vom 27. Oktober 2011 - BVerwG 4 CN 7.10 - NVwZ 2012, 318 Rn. 15).

16: b) Der Verwaltungsgerichtshof hat sich aber über § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO hinweggesetzt. Danach können besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung nach den §§ 10 und 11 BauNVO getroffen werden. Zu den Festsetzungen, zu denen §§ 10 und 11 BauNVO (jeweils in Absatz 2 Satz 1) ermächtigt, gehören auch Festsetzungen nach dem Vorbild des § 1 Abs. 10 BauNVO (Urteil vom 3. April 2008 - BVerwG 4 CN 3.07 - BVerwGE 131, 86 Rn. 16). Der Verordnungsgeber will die Gestaltungsmöglichkeiten der Baunutzungsverordnung bei der Festsetzung von Sondergebieten gegenüber den Gebietsarten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO nicht beschränkt wissen (Beschluss vom 20. Mai 2003 - BVerwG 4 BN 57.02 - BRS 66 Nr. 221). Ausweislich der Materialien soll § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht klarstellen, dass besondere Festsetzungen, wie sie für die Baugebiete nach den §§ 2 bis 9 in § 1 Abs. 4 bis 10 gelten, in Sondergebieten aufgrund der §§ 10 und 11 (insbesondere § 10 Abs. 2 Satz 1 und § 11 Abs. 2 Satz 1) erfolgen" (BRDrucks 354/89 S. 40). Die Rechtsauffassung des Senats im Beschluss vom 7. September 1984 - BVerwG 4 N 3.84 - (BRS 42 Nr. 55), dass den Gemeinden mit den Sondergebieten ein flexibel handhabbares Instrumentarium zur Verfügung steht und sie von den besonderen Anforderungen der Differenzierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 ff. BauNVO freigestellt sind, hat der Verordnungsgeber bestätigt (BRDrucks 354/89 S. 40 f.).

17: Das Urteil des Senats vom 27. Oktober 2011 (a.a.O.) rechtfertigt nicht die Schlüsse, die der Verwaltungsgerichtshof und ihm folgend die Antragstellerin aus ihm ziehen. Mit dem seinerzeitigen Befund, dass die Beschränkung auf Baugebiete im Sinne der §§ 2 bis 9 BauNVO dem Willen des Verordnungsgebers entspricht, hat der Senat eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 10 BauNVO auf ein Waldgebiet für unzulässig erklärt, das nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. b BauGB festgesetzt worden war. Um eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 10 BauNVO geht es vorliegend aber nicht, sondern darum, ob sich Festsetzungen, die einen baugebietsfremden Bestand in einem Wochenendhausgebiet sichern sollen, auf § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO stützen lassen. Dazu verhält sich das Urteil nicht.

18: Aus § 10 Abs. 3 BauNVO lässt sich nicht im Umkehrschluss herleiten, dass eine Bestandssicherung in einem Sondergebiet für die Erholung unzulässig ist. § 10 Abs. 3 BauNVO enthält in seinen Sätzen 1 und 2 Regelungen zur Bauweise (§ 22 BauNVO) und in Satz 3 eine Bestimmung zum Maß der baulichen Nutzung (§ 16 BauNVO). Mit einer bestandssichernden Festsetzung wird eine Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung getroffen. Zur Art der baulichen Nutzung trifft § 10 Abs. 3 BauNVO aber keine Aussage und kann damit nicht als Spezialregelung eine Sperrwirkung gegenüber § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO entfalten.

19: c) Auch wenn bestandssichernde Festsetzungen nicht an die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 10 BauNVO gebunden sind, sind ihrer Zulässigkeit Grenzen gesetzt. Ist, wie hier, ein Plangebiet als Sondergebiet ausgewiesen, das der Erholung dient, dürfen vorhandene gebietsfremde Bauvorhaben durch Festsetzungen nur gesichert werden, wenn sie quantitativ und qualitativ so in den Hintergrund treten, dass die Bebauung zu Erholungszwecken das Erscheinungsbild des Plangebiets prägt. Festsetzungen zum Bestandsschutz dürfen nicht dazu führen, dass sich das Plangebiet als diffuses Mischgebiet darstellt und damit ein Zustand eintritt, den § 10 BauNVO missbilligt. Ob die zu sichernde Wohnbebauung im Geltungsbereich des umstrittenen Bebauungsplans dem Plangebiet das Gesicht eines aus Wochenend- und Wohnhäusern zusammengesetzten Mischgebiets besonderer Art verleiht oder ihr Umfang und Gewicht den Charakter des Plangebiets als Wochenendhausgebiet nicht in Frage stellt, kann der Senat mangels ausreichender Feststellungen im vorinstanzlichen Normenkontrollurteil nicht beurteilen. Das nötigt insoweit zur Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

20: Bei der von ihm vorzunehmenden Prüfung, ob das gesamte Plangebiet trotz der bestandssichernden Festsetzungen zur Wohnnutzung sein Gepräge als Wochenendhausgebiet wahrt, wird der Verwaltungsgerichtshof sowohl die Zahl von Wochenendhäusern und Grundstücken, die einer Wochenendhausbebauung zugänglich sind, zur Zahl der Gebäude ins Verhältnis setzen müssen, deren Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt oder mit schriftlicher Bestätigung geduldet wird - die übrigen Wohnnutzungen sind für den Gebietscharakter ohne Bedeutung, weil die Antragsgegnerin beabsichtigt, bauordnungsrechtlich gegen sie vorzugehen -, als auch sein Augenmerk auf die Größe der Wohngebäude im Vergleich zu den Wochenendhäusern und ihre Verteilung im Plangebiet zu richten haben. Je größer der Anteil an Wohngebäuden, je auffälliger ihr Größenunterschied zu den Wochenendhäusern und je mehr das Plangebiet mit ihnen durchsetzt ist, desto eher dürften die Wohngebäude den Charakter des Wochenendhausgebiets in Frage stellen. Umgekehrt gilt: Je geringer der Anteil an Wohngebäuden ist, je mehr sie der Größe der Wochenendhäuser angepasst sind und je kompakter sie sich - gleichsam Bebauungs"inseln" bildend - auf engem Raum zusammenfinden, desto weniger dürften sie als Fremdkörper in einem ansonsten homogenen Wochenendhausgebiet den Ton angeben. Von Bedeutung könnte auch sein, ob sie verstärkt in zentralen Lagen im Plangebiet oder eher in Randlagen stehen.

21: 4. Der teilweisen Aufhebung des Normenkontrollurteils und Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof bedürfte es nicht, wenn das Urteil im Ergebnis richtig und die Revision deshalb in vollem Umfang zurückzuweisen wäre (§ 144 Abs. 4 VwGO). Der Senat kann dem Verwaltungsgerichtshof jedoch nicht bestätigen, den Bebauungsplan zu Recht für insgesamt unwirksam erklärt zu haben.

22: a) Der Senat vermag sich nicht darauf festzulegen, dass die Unwirksamkeit der Festsetzungen zur ausnahmsweise dauerhaften Wohnnutzung über den vorhandenen Bestand hinaus im Sondergebiet SO 2 und zur Berechnung der zulässigen Geschossfläche die Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt zur Folge hat. Mängeln, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen dann nicht zu dessen Gesamtunwirksamkeit, wenn - erstens - die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen, für sich betrachtet, noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und - zweitens - mit Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung ohne den unwirksamen Teil beschlossen hätte (Urteil vom 19. September 2002 - BVerwG 4 CN 1.02 - BVerwGE 117, 58 <61>). Dagegen ist die Gesamtunwirksamkeit festzustellen, wenn eine einzelne unwirksame Festsetzung mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang steht (Beschluss vom 20. August 1991 - BVerwG 4 NB 3.91 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 59).

23: Ob eine einzelne fehlerhafte Festsetzung zur Gesamt- oder Teilnichtigkeit eines Bebauungsplans führt, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls (Urteil vom 19. September 2002 a.a.O. S. 61). Ihre Beantwortung hängt von einer tatrichterlichen Würdigung des konkreten Sachverhalts ab, die dem Senat verwehrt ist.

24: b) Ebenso wenig ist dem Senat die Feststellung möglich, dass die Festsetzung der ausnahmsweise zulässigen Wohnnutzung zur Sicherung des Bestandes von Wohngebäuden wegen mangelnder inhaltlicher Bestimmtheit unwirksam ist. Der Umstand, dass die geschützten Objekte im Bebauungsplan nicht individuell (mit Flurstücksbezeichnung und/oder postalischer Adresse) bezeichnet sind, hat die Unwirksamkeit der Festsetzung nicht zur Folge. Nach der Rechtsprechung des Senats muss der normative Inhalt eines Bebauungsplans nicht allein aus sich heraus erkennbar sein (Beschluss vom 29. Juli 2010 - BVerwG 4 BN 21.10 - NVwZ 2010, 1567 Rn. 11). Wenn die Gemeinde - was zulässig ist - auf planexterne Dokumente, Vorgänge oder Informationsquellen verweist, muss sie allerdings sicherstellen, dass die Betroffenen von den in Bezug genommenen Informationen verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können (Beschluss vom 29. Juli 2010 a.a.O. Rn. 13). Ob die Antragsgegnerin dem nachgekommen ist, muss der Verwaltungsgerichtshof klären.

25: c) Schließlich kann der Senat nicht die Aussage treffen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB widersprechen. Die Kontrolle des Abwägungsvorgangs und des Abwägungsergebnisses erfordert eine Sichtung und Auswertung der Vorgänge zur Aufstellung des Bebauungsplans, die dem Verwaltungsgerichtshof vorbehalten ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 11 Sonstige Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(3)

1.: Einkaufszentren,
2.: großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.: sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 3 Reine Wohngebiete

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)

(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3.: sonstige Gewerbebetriebe,
4.: Geschäfts- und Bürogebäude,
5.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
2.: Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
3.: Tankstellen.

(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.: oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.: in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 5 Dorfgebiete

(1) Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.

(2) Zulässig sind

1.: Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,
2.: Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,
3.: sonstige Wohngebäude,
4.: Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse,
5.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
6.: sonstige Gewerbebetriebe,
7.: Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
8.: Gartenbaubetriebe,
9.: Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 19. Feb. 2014 - 3 L 212/12

Tenor

: Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

: Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

: Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

: Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1: Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

2: Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

3: Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

4: Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

5: Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

6: Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

7: Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

8: Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

9: Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

10: Der Kläger hat beantragt,

11: den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

12: Die Beklagte hat beantragt,

13: die Klage abzuweisen.

14: Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

15: Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

16: Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

17: Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

18: Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

19: Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

20: Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

21: Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

22: Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

23: Der Kläger beantragt,

24


1.		das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 31.08.2012 – 5 A 760/11 – insoweit aufzuheben, als die Klage im Übrigen abgewiesen worden ist,

25


2.		den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 und ihren Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 aufzuheben, soweit sie die Nutzung einer dritten und vierten Wohnung als Ferienwohnungen im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. betreffen,

26


3.		die Beklagte unter teilweiser Änderung ihres Rücknahme- und Ablehnungsbescheides vom 13.12.2010 und ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 zu verpflichten, ihm Ausnahmen von der Festsetzung des Bebauungsplans für die Nutzung zweier weiterer Wohnungen, d.h. der dritten und vierten Ferienwohnung im Gebäude auf dem Flurstück Y der Flur X der Gemarkung E. zu erteilen.

27: Die Beklagte beantragt,

28: die Berufung zurückzuweisen.

29: Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

30: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

31: Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

32: 1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

33: 2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

34: 3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

35: Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

36: Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

37: a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

38: Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

39: Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

40: b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

41: aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

42: (1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

43: Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

44: Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

45: (2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

46: Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

47: (3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

48: In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

49: (4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

50: Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

51: (5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

52: bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

53: Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

54: Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

55: Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

56: Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

57: Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

58: Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 11 Sonstige Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(3)

1.: Einkaufszentren,
2.: großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.: sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 11 Sonstige Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(3)

1.: Einkaufszentren,
2.: großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.: sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 134

(4) Die Revision kann nicht auf Mängel des Verfahrens gestützt werden.

(5) Die Einlegung der Revision und die Zustimmung gelten als Verzicht auf die Berufung, wenn das Verwaltungsgericht die Revision zugelassen hat.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.: das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.: ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.