Bundesgerichtshof Urteil, 18. Feb. 2009 - VIII ZR 210/08

Tatbestand:

1

Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mieter einer Wohnung des Klägers in H. . Der Mietvertrag vom 3. Januar 2000 enthält unter anderem folgende Formularklauseln: "§ 8 Schönheitsreparaturen, Ansprüche bei Vertragsende … 2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter § 8, Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. … Bei Beendigung des Mietvertrages gilt die nachstehend festgelegte Regelung. 3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen innerhalb folgender Fristen auszuführen:
a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Speisekammer, Besenkammer , Bad, Dusche, WC alle drei Jahre
b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonstigenRäume allefünfJahre ... 5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. ... § 9 Beginn der Renovierungsfristen Die Renovierungsfristen gemäß § 8 Abs. 3 dieses Vertrages beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. § 17 Beendigung des Mietverhältnisses 1. Unabhängig von den Verpflichtungen des Mieters, die sich aus §§ 8 -10 dieses Vertrages ergeben, sind die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zurückzugeben".

2

Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Auf Antrag des Klägers wurde in einem selbständigen Beweisverfahren ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Wohnung eingeholt.

3

Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten für die Erneuerung von Teppichboden (795,41 €), Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) und des Austauschs von Halogenlampen in der Küche (13 €) begehrt. Insgesamt hat der Kläger zunächst 9.218,28 € nebst Zinsen verlangt. Nach Klageerhebung hat er von der Klageforderung eine von ihm verrechnete Mietkaution in Höhe von 1.687,26 € in Abzug gebracht, die eine Sparkasse als Bürgin an den Kläger gezahlt hatte. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage vom Kläger die Auszahlung des vorgenannten Kautionsbetrags nebst Zinsen sowie die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an die Bürgin verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; der Widerklage hat es hinsichtlich des Zahlungsantrags in Höhe von 1.520,26 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Mit seiner Berufung hat der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren - mit Ausnahme des Anspruchs wegen des Teppichbodens - in Höhe von 8.422,86 € nebst Zinsen abzüglich 1.687,26 € sowie seinen Antrag auf vollständige Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine im Berufungsrechtszug gestellten Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision des Klägers hat keinen Erfolg.

A.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

6

Dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen der Kosten von Malerarbeiten zu. Die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen sei gemäß § 307 BGB unwirksam. Der in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags vereinbarte Fristenplan enthalte eine "starre" Fälligkeitsregelung , weil der Mieter nach Ablauf der Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren zur Renovierung verpflichtet sei, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht reno- vierungsbedürftig seien. Die Unwirksamkeit des Fristenplans habe die Unwirksamkeit aller in § 8 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen zur Folge. Des Weiteren liege nicht deshalb eine "übervertragsgemäße Abnutzung" der Räume vor, weil sich nach dem Vorbringen des Klägers an Wänden und Decken ein starker "Nikotinbelag" gebildet habe. Die Parteien hätten keine Vereinbarung getroffen, dass in der gemieteten Wohnung nicht geraucht werden dürfe. Daher stelle Rauchen - auch starkes Rauchen - keine Pflichtwidrigkeit dar. Die damit verbundenen Abnutzungen seien im Wege der turnusmäßig durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen. Seien diese vom Mieter zu tragen, könne der Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung bereits vor Ablauf der regulären Fristen eine Renovierung verlangen. Eine solche Vereinbarung hätten die Parteien jedoch nicht getroffen.

7

Schadensersatz wegen einer Reinigung der Fenster schuldeten die Beklagten weder unter dem Gesichtspunkt einer verstärkten Abnutzung durch "Nikotineinwirkung" noch aufgrund ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand. Danach schulde der Mieter nur die Beseitigung groben Schmutzes. Soweit das Amtsgericht auch eine Verpflichtung der Beklagten zur Reinigung der Küche und des Kellers verneint habe, sei dies hinsichtlich der Spinnweben im Keller zweifelhaft, weil diese bei der geschuldeten Rückgabe in besenreinem Zustand beseitigt werden müssten. Allerdings werde der dem Kläger insoweit entstandene Schaden bereits durch den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag mit abgegolten. Die Widerklage der Beklagten habe aus den vorgenannten Gründen Erfolg.

B.

8

Die Revision des Klägers ist zulässig; insbesondere ist sie entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung uneingeschränkt - einschließlich der geltend gemachten Reinigungskosten für Küche und Keller - statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

9

Es kann dahinstehen, ob den Gründen des Berufungsurteils, in denen die Revision "wegen der unter Ziff. II 2 behandelten Rechtsfragen" zugelassen worden ist, eine Beschränkung der Rechtsmittelzulassung zu entnehmen ist. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein könnte oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte; unzulässig ist es dagegen, die Zulassung auf einzelne von mehreren möglichen Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu beschränken (BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529, unter A; Urteil vom 28. Oktober 2004 - VII ZR 18/03, BGHReport 2005, 393, unter II 2 m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, NJW-RR 2003, 1192, unter II).

10

An einer solchen Trennbarkeit des Gesamtstreitstoffs fehlt es im vorliegenden Fall, weil sowohl die im Berufungsurteil unter Ziff. II 2 und 3 als auch - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - die unter Ziff. II 3 und 4 behandelten Ansprüche des Klägers in einem rechtlichen Zusammenhang stehen , der die Beschränkung der Revisionszulassung hindert. Das Berufungsgericht hat zunächst einen Anspruch des Klägers auf Erstattung der Kosten für Malerarbeiten unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sowie im Hinblick auf eine vertragswidrige Abnutzung der Wohnung verneint (Ziff. II 2). Den weiter geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen der Reinigung der Fenster, der Küche und des Kellers hat das Berufungsgericht, wie sich aus entsprechenden Verweisungen ergibt, gleichfalls unter dem letztgenannten rechtlichen Gesichtspunkt für unbegründet gehalten (Ziff. II 3 und 4). Diese Schadensersatzansprüche hat das Berufungsgericht darüber hinaus im Hinblick auf die mietvertragliche Pflicht der Beklagten zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand geprüft und einen Anspruch des Klägers verneint. Der Umstand, dass - wie hier - Teile des Gesamtstreitstoffs jeweils unter demselben rechtlichen Gesichtspunkt zu beurteilen sind, steht einer Eingrenzung der Revisionszulassung unter Ausschluss der Reinigungskosten für Küche und Keller entgegen. Denn anderenfalls bestünde die Gefahr, dass zwischen der Entscheidung des Revisionsgerichts und der - im Falle der Beschränkung der Revisionszulassung nicht anfechtbaren - Entscheidung des Berufungsgerichts über dieselbe Rechtsfrage ein Widerspruch entstehen könnte (vgl. auch Senatsurteil vom 4. Juni 2003, aaO). Das Berufungsurteil unterliegt daher in vollem Umfang der revisionsgerichtlichen Überprüfung.

C.

11

Die Revision des Klägers ist nicht begründet; sie ist daher zurückzuweisen. Zu Recht hat das Berufungsgericht die mit der Klage geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Klägers auf Zahlung von Renovierungs- und Reinigungskosten verneint und den Beklagten den im Wege der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution zuerkannt. I. Klage

12

1. Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB hinsichtlich der Kosten für Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) so- wie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €) nicht zu. Die Beklagten haben weder unter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Schönheitsreparaturen noch wegen einer etwaigen Verursachung von "Nikotinrückständen" eine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht verletzt.

13

a) Die Beklagten sind nicht aufgrund des Mietvertrags vom 3. Januar 2000 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sowohl § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

14

aa) Zutreffend hat das Berufungsgericht den in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltenen Fristenplan, wonach der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in den dort unter Buchst. a) aufgeführten Räumen alle drei Jahre und in den unter Buchst. b) genannten Räumen alle fünf Jahre auszuführen , als "starre" Fälligkeitsregelung angesehen.

15

Der Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Berufungsgericht uneingeschränkt überprüfen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil Fristenpläne in dieser oder inhaltsgleicher Fassung auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden.

16

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat die in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Renovierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 a, zu einem insoweit inhaltsgleichen Fristenplan). Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b; Urteil vom 5. April 2006, aaO).

17

Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich ein hiervon abweichender , am tatsächlichen Renovierungsbedarf ausgerichteter Fälligkeitszeitpunkt auch nicht unter Berücksichtigung des Zusammenhangs mit anderen Klauseln des Mietvertrags, insbesondere mit § 8 Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 5 und § 9. Gemäß § 8 Ziff. 2 Abs. 2 ist der in Ziff. 3 enthaltene Fristenplan gerade auf den - hier vorliegenden - Fall der Beendigung des Mietverhältnisses anzuwenden. § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Renovierung spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen hat, wenn er die Räume zu § 8 Ziff. 3 Buchst. a) mindestens drei Jahre und die Räume zu Ziff. 3 Buchst. b) mindestens fünf Jahre benutzt hat, enthält keine von den starren Fristen des § 8 Ziff. 3 abweichende Fälligkeitsregelung. Vielmehr ist auch diese - eigenständige - Fälligkeitsbestimmung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie - wie § 8 Ziff. 3 - den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses allein aufgrund des Ablaufs der dort bestimmten, verbindlichen Fristen zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn ein Renovierungsbedarf noch nicht besteht. § 9 des Mietvertrags regelt den Zeitpunkt des Beginns der Renovierungsfristen, hat jedoch nicht die Fälligkeit von Renovierungen zum Gegenstand.

18

bb) Die Unwirksamkeit der in § 8 Ziff. 3 und 5 des Mietvertrags enthaltenen Fälligkeitsregelungen hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach § 8 Ziff. 2 und 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 8 Ziff. 5 zur Folge.

19

Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem Fristenplan nach § 8 Ziff. 3 nicht um eine von der Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen trennbare Fälligkeitsregelung. Vielmehr bildet der Fristenplan mit der Schönheitsreparaturpflicht eine Einheit (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3; vom 22. September 2004, aaO, unter II 1 c; vom 5. April 2006, aaO). Denn der Fristenplan hat turnusmäßig wiederkehrende Renovierungspflichten zum Gegenstand. Führt der Mieter während des Mietverhältnisses entsprechend seiner vertraglichen Verpflichtung die Schönheitsreparaturen unter Beachtung des Fristenplans aus, beginnen die Renovierungsfristen erneut zu laufen. Die Anzahl der vom Mieter im Verlauf der gesamten Mietdauer vorzunehmenden Renovierungen richtet sich daher nach der Dauer der im Fristenplan festgelegten Renovierungsintervalle. Würden § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrags ohne den Fristenplan bestehen bleiben, müssten die Zeiträume, nach deren Ablauf die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, durch Auslegung unter Zugrundelegung zulässiger Renovierungsintervalle bestimmt werden (vgl. Senat , BGHZ 92, 363, 368 f.). Hierdurch würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung jedoch auf das in zeitlicher Hinsicht (gerade noch) zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004 und vom 22. September 2004, jew. aaO). Nichts anderes gilt hinsichtlich der in § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags enthaltenen Renovierungspflicht.

20

cc) Die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung zur Schließung einer im Vertrag entstandenen Regelungslücke liegen nicht vor. Die Revision meint, an die Stelle der unwirksamen Renovierungsklauseln müsse diejenige Gestaltungsmöglichkeit treten, die die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen gewählt hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit bekannt gewesen wäre; dies sei deshalb geboten, weil die Übernahme der Schönheitsreparaturen Teil der Gegenleistung des Mieters sei und die Kosten ihrer Ausführung daher bei der Kalkulation der Miete nicht erhöhend berücksichtigt worden seien. Damit dringt die Revision - die im Übrigen nicht aufzeigt , welche Vertragsgestaltung an die Stelle der unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu treten hätte - nicht durch.

21

Gemäß § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften, soweit Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Eine ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer durch die Unwirksamkeit einer Formularklausel entstandenen Lücke setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (st.Rspr.; Senat, BGHZ 143, 103, 120 m.w.Nachw.). Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an der ersten Voraussetzung. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache - zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört - ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde (vgl. BGHZ 87, 309, 321; 96, 18, 26, jew. zu § 6 Abs. 2 AGBG).

22

b) Dem Kläger steht der vorgenannte Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten auch nicht wegen der geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum zu. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen , dass die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben.

23

Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getroffen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht , grundsätzlich nicht vertragswidrig (so auch LG Köln, WuM 1991, 578 und NZM 1999, 456; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689, 690; LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Karlsruhe, WuM 2002, 50; LG Berlin, GE 2004, 1096; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A. Rdnr. 945; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 29; Staudinger /Emmerich, BGB (2003), § 538 Rdnr. 3). Ob ausnahmsweise, wie die Revision meint, eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (vgl. LG Paderborn , NJW-RR 2000, 1110: weniger als zwei Jahre nach Übernahme einer neu tapezierten Wohnung), kann dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben ist.

24

Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde (vgl. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 548 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, 595, 596 m.w.Nachw.), liegt nicht vor. Zwar trifft der Hinweis der Revision zu, dass der Sachverständige G. in seinem im selbständigen Beweisverfahren erstatteten schriftlichen Gutachten die festgestellten Gebrauchsspuren zum Teil als "Schädigungen der Oberfläche" bezeichnet hat. Die vom Sachverständigen für erforderlich gehaltenen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung beschränken sich jedoch - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist (vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 108) - im Wesentlichen auf die Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten, die zur Beseitigung typischer Gebrauchsspuren im Rahmen von Schönheitsreparaturen erforderlich sind, sowie auf Reinigungsmaßnahmen. Soweit der Sachverständige Silikonfugen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen als möglicherweise erneuerungsbedürftig angesehen hat, sind auch solche typischen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierjährige Mietzeit von den Beklagten nicht zu vertreten (§ 538 BGB), zumal sie unwidersprochen vorgetragen haben, dass die Silikonfugen in der zehn Jahre alten Wohnung bisher noch nicht erneuert worden waren.

25

Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung (st.Rspr., Senat, BGHZ 92, 363) - auf den Mieter abzuwälzen , wie es in der Praxis weithin üblich ist. Dass es im vorliegenden Fall auf- grund einer den Mieter unangemessen benachteiligenden Abwälzung von Renovierungspflichten an einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung fehlt - so dass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verbleibt (vgl. oben a cc) -, geht zu Lasten des Klägers als Verwender der unzulässigen Formularklauseln.

26

2. Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag von 154 € hinaus kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des Kellers gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Soweit der Kläger vorgetragen hat, die Fenster seien aufgrund von "Nikotinablagerungen" reinigungsbedürftig, beruht dies nicht auf einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache (vgl. oben 1 b). Des Weiteren hat das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß angenommen, dass die Beklagten ihre vertragliche Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziff. 1 des Mietvertrags) nicht verletzt haben. Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (vgl. LG Saarbrücken , WuM 1998, 689 f.; LG Wiesbaden, WuM 2001, 236, 237; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum , 2. Aufl., F Rdnr. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 598; vgl. auch Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.: "mit dem Besen grob gereinigt"). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel.

27

Die Revision rügt jedoch, das Berufungsgericht habe es rechtsfehlerhaft versäumt, die unzutreffende Wertung des Amtsgerichts zu korrigieren, wonach eine Beseitigung groben Schmutzes nur geschuldet sei, wenn dieser die Folge eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache sei; auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens sei von weiteren groben Verschmutzungen in der Küche auszugehen; zudem habe sich das Berufungsgericht - außer in Bezug auf die Spinnweben - der rechtsfehlerhaften Auffassung des Amtsgerichts angeschlossen , dass die Vereinbarung einer besenreinen Übergabe nicht die Beseitigung groben Schmutzes an "horizontalen Flächen einzelner Raumteile oder oberen Flächen vermieterseitiger Einrichtungen" - mithin auch der Fenster - umfasse. Diese Rügen sind nicht begründet.

28

Das Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Pflicht zur besenreinen Rückgabe der Mietsache nicht verkannt. Vielmehr ist es - wie dem Zusammenhang der Urteilsgründe zu entnehmen ist - zutreffend davon ausgegangen , dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Eine Verletzung dieser so verstandenen Reinigungspflicht hat das Berufungsgericht jedoch nur hinsichtlich der Spinnweben im Kellerraum angenommen und im Übrigen das Vorliegen grober Verschmutzungen verneint. Diese tatrichterliche Würdigung , die vom Revisionsgericht nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, ist nicht zu beanstanden. Ein revisionsrechtlich beachtlicher Fehler wird auch von der Revision, die der Würdigung durch das Berufungsgericht lediglich ihre eigene Beurteilung entgegensetzt, nicht aufgezeigt.

29

Zu Recht hat das Berufungsgericht die Berufung des Klägers auch hinsichtlich seiner Verurteilung nach dem Widerklageantrag zurückgewiesen. Den Beklagten steht ein Anspruch auf Auszahlung der restlichen Mietkaution in Höhe von 1.520,26 € zu, weil - wie ausgeführt - Schadensersatzansprüche des Klägers, die den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag übersteigen, nicht bestehen.

Tatbestand:

1

Die Klägerin ist seit dem 1. Februar 2004 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in B. . Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die "Allgemeinen Vertragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" [im Folgenden: Vertragsbedingungen ] Vertragsinhalt sind. Darin heißt es in § 8 zu den Schönheitsreparaturen : "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen. Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

2

Mit anwaltlichem Schreiben vom 1. August 2006 vertrat die Klägerin die Auffassung, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei, und forderte die Beklagten zur Abgabe einer entsprechenden Erklärung auf. Die Beklagten widersprachen der Auffassung der Klägerin mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006.

3

Die Klägerin begehrt Feststellung, dass den Beklagten nach dem Mietvertrag kein Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen zustehe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

5

Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1125) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

6

Die Feststellungsklage sei zulässig. Die Klägerin habe ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sei. Die Feststellung beziehe sich auf ein gegenwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrags bestehendes Rechtsverhältnis. Die Beklagten hätten sich durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006 eines Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf der Renovierungsfristen berühmt. Auch vor Ablauf der Fristen habe der Mieter ein rechtliches Interesse an der Klärung der Rechtsfrage , ob er nach dem Mietvertrag zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, etwa um entsprechende Rücklagen bilden zu können.

7

Die Feststellungsklage sei auch begründet, denn die in § 8 der Allgemeinen Vertragsbedingungen enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen sei wegen unangemessener Benachteiligung der Klägerin gemäß § 307 BGB unwirksam.

8

Dies folge allerdings noch nicht daraus, dass die Arbeiten "spätestens im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen" nach den dort genannten, an dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums orientierten Fristen durchzuführen seien. Ungeachtet der Verwendung des Wortes "spätestens" komme durch die im Folgenden vorgesehene Einschränkung ("im Allgemeinen") zum Ausdruck, dass die Fristen nicht aus- nahmslos verbindlich seien. Die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen sei ausdrücklich vorgesehen und führe dem Mieter vor Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst später renovieren müsse.

9

Der Umstand, dass die Quotenhaftungsklausel an starre Fristen gebunden und deshalb unwirksam sei, lasse die in § 8 vorgenommene Abwälzung der Schönheitsreparaturen unberührt. Wenn sich eine Formularklausel vom Wortlaut her sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen inhaltlich unzulässigen Regelungsteil trennen lasse, sei die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils geboten. Dies sei hier der Fall, weil bei Wegfall der Quotenklausel eine immer noch verständliche und zulässige Regelung bezüglich der Schönheitsreparaturen verbliebe.

10

Die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen ergebe sich aber daraus, dass der Mieterin die Pflicht auferlegt worden sei, die Ausführung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Diese Klausel, die eine Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreibe , greife unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, ein und komme einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung wähle, müsse spätestens bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewerte. Dieser Leistungspflicht stehe, anders als bei der allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter, auch keine Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegenüber. Überdies sei die Regelung ebenso unbestimmt wie die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259) beanstandete Klausel, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Denn es sei bereits fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen sei. Wände in zartem Lindgrün oder Hellblau könnten je nach persönlicher Vorliebe als neutral oder als unangemessen und auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung des Putzes in der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet sei oder nicht, erschließe sich anhand einer solchen Regelung ebenfalls nicht. Die beiden Renovierungsklauseln – die generelle Abwälzung und die Farbwahlklausel – führten insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin. Würde die Farbwahlklausel gestrichen, wäre damit eine inhaltliche Veränderung der generellen Regelung und somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion verbunden.

II.

11

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

12

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung hat, ob die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf sie übertragen worden ist (§ 256 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision ist das gegenwärtige Interesse der Klägerin an der Klärung dieser Frage unabhängig davon zu bejahen, ob bereits konkreter Renovierungsbedarf in der Wohnung der Klägerin besteht oder die Beklagten die Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits verlangt haben. Das für die Feststellungsklage erforderliche Rechtsschutzinteresse ergibt sich daraus, dass sich die Beklagten im anwaltlichen Schreiben vom 4. August 2006 auf die Wirksamkeit des § 8 der Vertragsbedingungen berufen und sich damit eines Anspruchs gegen die Klägerin berühmt haben. Darauf , ob der Gläubiger einen bereits durchsetzbaren Anspruch geltend macht, kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1991 – IX ZR 38/91, NJW 1992, 436, unter 1).

13

2. Zutreffend und in der Revisionsinstanz unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass § 8 der Vertragsbedingungen die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen der Dekoration ermöglicht und deshalb die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wegen eines unzulässigen "starren" Fristenplans unwirksam ist.

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3. Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats unwirksame Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06, NZM 2006, 924, Tz. 24) nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. Denn der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 22). Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel.

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4. Auch der Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die "Farbwahlklausel" wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), ist im Ergebnis beizupflichten.

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a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die hier verwendete Klausel allerdings nicht schon daran, dass sie nicht hinreichend klar und verständlich ist. Für den durchschnittlichen Mieter ist ohne weiteres ersichtlich , was unter "hellen" Farben zu verstehen ist und dass farbige Gestaltungen wie (zartes) Lindgrün oder Hellblau zwar "hell" sein mögen, aber zu vielen Einrichtungsarten nicht passen und deshalb nicht als "neutral", wie von der Klausel verlangt, angesehen werden können.

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b) Die Klausel benachteiligt den Mieter aber deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.

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aa) Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur wird deshalb überwiegend angenommen, dass der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben (LG Hamburg, NZM 1999, 838 – grellgrüne Küche; LG Berlin, GE 1995, 115 und 249 – blau lackierte Türrahmen bzw. farbig gestrichene Heizkörper; LG Aachen , WuM 1998, 596 – farbig lackierte Naturholzrahmen; LG Frankfurt am Main, NZM 2007, 922 – Anstrich mit "rotem Vollton"; Emmerich, NZM 2000, 1165, 1161; Kraemer, NZM 2003, 417, 421; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 270; zum Gesichtspunkt der Vertragsverletzung vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., S. 137 f.). In diese Richtung zielt auch die hier verwendete Farbwahlklausel. Sie setzt dem Mieter zwar mit der Beschränkung auf helle, neutrale und deckende Farben vielleicht einen etwas engeren Rahmen, legt ihn aber nicht auf eine spezielle Deko- rationsweise fest. Sie stellt auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist. Bezöge sie sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, läge eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor. Denn dieser könnte während der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er beispielsweise mit einem farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am Ende des Mietverhältnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt ist, oder ob er es vorzieht, die Schönheitsreparaturen schon während des Mietverhältnisses entsprechend der Farbwahlklausel in "hellen, neutralen, deckenden Farben" auszuführen, womit ihm auch in gewissem Rahmen unterschiedliche Dekorationsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

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bb) Entgegen der Auffassung der Revision beschränkt sich die hier verwendete Farbwahlklausel aber nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Denn der Klägerin ist in § 8 der Vertragsbedingungen ausdrücklich die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auferlegt. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses durchführt, nicht gilt, sehen die Vertragsbedingungen nicht vor. Die Klausel verpflichtet den Mieter daher dazu, die Wohnung auch während der Dauer des – sich möglicherweise über viele Jahre erstreckenden – Mietverhältnisses in einem der Farbwahlklausel entsprechenden Zustand "vorzuhalten", an dem der Vermieter aber erst im Zeitpunkt der Rückgabe im Hinblick auf eine baldige Weitervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Eine formularvertragliche Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten, für die kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398, Tz. 10)

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c) Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine Aufrechterhaltung der Vertragsbestimmungen über die Schönheitsreparaturen ohne die Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, dass die Farbwahlklausel nur für das Ende des Mietverhältnisses gilt, wäre nur mittels einer inhaltlichen und gegebenenfalls sprachlichen Umgestaltung möglich und käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich. An die Stelle der unzulässigen Schönheitsreparaturklausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 27, sowie vom 5. März 2008 – VIII ZR 95/07, NZM 2008, 363, Tz. 20). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel