Bundesgerichtshof Urteil, 05. Juli 2013 - V ZR 241/12
vorgehend
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 241/12 Verkündet am:
5. Juli 2013
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Verwalter
die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht
gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und
einen Rechtsanwalt beauftragen.
Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit
und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne
Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner
Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse
können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden.
BGH, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 241/12 - LG Braunschweig
AG Clausthal-Zellerfeld
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Juli 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den Richter
Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter
Dr. Kazele
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 25. September 2012 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 19. Januar 2011 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich eine Reihe von Beschlüssen. Unter anderem genehmigten sie nachträglich, dass die Verwaltung hinsichtlich einer Wohnungseigentümerin, der Firma H. , im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2007 einen Insolvenzantrag gestellt hatte (TOP 3.3); die Firma H. ist Eigentümerin mehrerer Wohnungen und war mit der Zahlung der Hausgelder in erheblichen Rückstand geraten. Ferner wurden die Abrechnungen für die Jahre 2006 bis 2009 (TOP 4 bis 7) und die Erhebung einer Sonderumlage sowohl zur Finanzierung der Auszahlung der Abrechnungsguthaben (TOP 14.2) als auch zur Auffüllung der Instandhaltungsrücklage (TOP 14.3) beschlossen.
- 2
- Gegen die genannten Beschlüsse wendet sich die Klägerin mit der Anfechtungsklage. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen erfolglos gewesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, will die Klägerin die Beschlüsse weiterhin für ungültig erklären lassen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht meint, die Beklagten seien wirksam vertreten. Die gesetzliche Vertretungsmacht der Verwalterin habe sich gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG auch darauf erstreckt, einen Rechtsanwalt mit der Verteidigung der Beklagten gegen die Anfechtungsklage zu beauftragen. Die Norm enthalte eine gesetzliche Vermutung, nach der die Führung von Passivprozessen eine objektiv erforderliche Maßnahme zur Abwehr von Nachteilen darstelle. In der Sache wiesen die gefassten Beschlüsse keine Mängel auf. Zwar habe der FirmaH. die Einladung nicht zugestellt werden können. Diese habe aber ihre Obliegenheit zur Mitteilung einer ladungsfähigen Anschrift verletzt und müsse daher so behandelt werden, als sei sie wirksam geladen worden. Die Beantragung des Insolvenzverfahrens sei jedenfalls eine vertretbare Maßnahme gewesen. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2008 sei in der Einladung ausreichend angekündigt worden. Weder die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen noch diejenigen über die Erhebung der Sonderumlagen wiesen formelle oder materielle Mängel auf.
II.
- 4
- Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand.
- 5
- 1. Die Revision ist vornehmlich auf die Rüge gestützt, dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten sei keine wirksame Prozessvollmacht erteilt worden. Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft erstrecke sich nicht darauf, in einem Beschlussanfechtungsverfahren einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer zu beauftragen. Damit macht die Revision der Sache nach den absoluten Revisionsgrund des § 547 Nr. 4 ZPO geltend.
- 6
- a) Gemäß § 547 Nr. 4 ZPO ist ein Urteil stets als auf einer Verletzung des Rechts beruhend anzusehen, wenn eine Partei in dem Verfahren nicht nach Vorschrift der Gesetze vertreten war, sofern sie nicht die Prozessführung ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt hat. Hierzu zählt insbesondere das Auftreten eines nicht legitimierten gesetzlichen Vertreters (Stein/Jonas/Grunsky, ZPO, 21. Aufl., § 551 Rn. 16). Einen Mangel der Vollmacht kann der Gegner in jeder Lage des Verfahrens rügen (§ 88 Abs. 1 ZPO). Ob allerdings eine Verfahrensrüge der Klägerin, die auf einen Vertretungsmangel auf Seiten der Beklagten gestützt ist, einen absoluten Revisionsgrund zur Folge haben kann, ist zweifelhaft; die Beklagten haben in den Tatsacheninstanzen obsiegt, und die Klägerin ist insoweit nicht beschwert. Teils wird vertreten, die Wirkung des § 547 Nr. 4 ZPO könne nur auf Rüge der vermeintlich nicht ordnungsgemäß vertretenen Partei eintreten (Hk-ZPO/Kayser-Koch, 5. Aufl., § 547 Rn. 13; Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 34. Aufl., § 547 Rn. 8; für die Nichtigkeitsklage gemäß § 579 Abs. 1 Nr. 4 ZPO: BGH, Urteil vom 20. September 1974 - IV ZR 55/73, BGHZ 63, 78, 79 f.). Andere meinen dagegen, ein Mangel der Vertretungsmacht sei von Amts wegen und damit auch auf Rüge des Geg- ners zu prüfen (Musielak/Ball, ZPO, 10. Aufl., § 547 Rn. 11; MünchKommZPO /Krüger, 4. Aufl., § 547 Rn. 3 und 13; Stein/Jonas/Grunsky, ZPO, 21. Aufl., § 551 Rn. 20; Zöller/Heßler, ZPO, 29. Aufl., § 547 Rn. 5; BeckOK/Kessal-Wulf, ZPO Edition 9, § 547 Rn. 19).
- 7
- b) Auf diese verfahrensrechtlichen Fragen muss deshalb nicht näher eingegangen werden, weil die Beklagten ordnungsgemäß vertreten waren. Eine rechtsgeschäftliche Vollmacht zur Mandatierung eines Rechtsanwalts haben die Beklagten der Verwalterin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts allerdings nicht erteilt. Diese kann nur aufgrund ihrer gesetzlichen Vertretungsbefugnis gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehandelt haben. Hiernach ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen. Wie weit die Vertretungsmacht des Verwalters reicht, ist allerdings umstritten.
- 8
- aa) Im Ausgangspunkt besteht Einigkeit darüber, dass der Verwalter in Beschlussanfechtungsverfahren bestimmte Prozesshandlungen für die beklagten Wohnungseigentümer vornehmen darf. Dies zieht die Revision vergeblich in Zweifel. Zwar ist der Verwalter nach dem allgemeinen Eingangssatz des § 27 Abs. 2 WEG nur berechtigt, „im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie“ tätig zu werden. Aus der speziellen Bestimmung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergibt sich aber, dass er unter anderem auch zu der Führung eines gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1 und Nr. 4 WEG berechtigt ist. Bei den in diesen Normen geregelten Binnenstreitigkeiten können notwendigerweise nicht alle Wohnungseigentümer durch den Verwalter vertreten werden, sondern nur die beklagten Wohnungseigentümer mit Ausnahme der klagenden Partei. Darauf, dass der Verwalter insbesondere bei Beschlussanfechtungsklagen zu der Vertretung (nur) des beklagten Teils der Wohnungseigentümer befugt ist, hat der Gesetzgeber bei der am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen Neufassung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ausdrücklich hingewiesen (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses BT-Drucks. 16/3843, S. 27); davon geht auch der Senat in ständiger Rechtsprechung aus, wenngleich er sich bislang nicht mit den Voraussetzungen der Vertretungsmacht im Einzelnen befassen musste (vgl. Beschlüsse vom 27. September 2007 - V ZB 83/07, NJW 2007, 3492 Rn. 6; vom 14. Mai 2009 - V ZB 172/08, NJW 2009, 2135 Rn. 11; vom 16. Juli 2009 - V ZB 11/09, NJW 2009, 3168 Rn. 16; vom 15. September 2011 - V ZB 39/11, NJW 2011, 3723 Rn. 5; Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 170/11, NJW 2012, 2040 Rn. 10).
- 9
- bb) Ob der Verwalter insoweit generell vertretungsbefugt ist, oder ob er nur zur Abwendung eines Rechtsnachteils handeln darf, ist ebenso umstritten wie die Frage, ob er einen Rechtsanwalt mandatieren darf.
- 10
- (1) Teilweise wird vertreten, die Norm ermächtige den Verwalter nicht generell zu der Führung solcher Passivprozesse. Nur dann, wenn es konkret zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sei, dürfe er für die beklagten Wohnungseigentümer handeln. Sobald er die Wohnungseigentümer, wie in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG vorgeschrieben, über die Anhängigkeit eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG unterrichtet habe, sei seine Prozessführung durch Vornahme von Prozesshandlungen in der Regel nicht mehr erforderlich. Die beklagten Wohnungseigentümer seien selbst prozessfähig und könnten die zur Abwendung von Rechtsnachteilen notwendigen Maßnahmen ihrerseits treffen. Der Verwalter dürfe zwar die Verteidigungsbereitschaft anzeigen, müsse dann aber einen Fristverlängerungsantrag stellen und eine Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeiführen. Eine umfassende Vertretung nur eines Teils der Wohnungseigentümer sei mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar (Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 144 ff.; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 27 Rn. 15; Timme/Knop, WEG, § 27 Rn. 174, 180; Gemballa, ZWE 2009, 386 f.; ders., ZMR 2011, 525 ff.).
- 11
- (2) Nach der überwiegenden Ansicht, der das Berufungsgericht folgt, begründet § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG dagegen eine generelle gesetzliche Vertretungsbefugnis hinsichtlich der in der Norm genannten Passivprozesse; auch nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) sei der Verwalter ermächtigt, die übrigen Wohnungseigentümer umfassend zu vertreten und einen Rechtsanwalt zu beauftragen (LG Düsseldorf, ZWE 2012, 44 f.; LG Karlsruhe, ZWE 2010, 377 f.; AG Heidelberg, ZWE 2009, 266, 267 ff.; Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 74; Riecke/Schmidt/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 48; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 24; Gottschalg, ZWE 2009, 114, 115 ff.; Moosheimer, ZMR 2009, 809, 814; Müller, ZWE 2008, 226 ff.; Schmid ZWE 2010, 305, 306; ders., ZWE 2012, 168 f.). Für die in § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG geregelte Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Gemeinschaft, wenn diese in Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 Nr. 2 und Nr. 5 WEG Beklagte ist, hat sich der Bundesgerichtshof dieser Sichtweise bereits angeschlossen (Beschluss vom 22. September 2011 - I ZB 61/10, NJW-RR 2012, 460 Rn. 23).
- 12
- (3) Die letztere Ansicht trifft auch für die in § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelte Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer in Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 und Nr. 5 WEG zu.
- 13
- (a) Der Wortlaut der Norm kann ohne weiteres so verstanden werden, dass eine Vertretungsbefugnis zwar für allgemeine Maßnahmen (nur) dann be- steht, wenn diese zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Soweit es aber um die Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer in den aufgeführten Rechtsstreitigkeiten geht, kommt dem Tatbestandsmerkmal „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich“ in § 27 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 1 WEG keine eigenständige Bedeutung zu. Das Gesetz definiert in dem zweiten Halbsatz des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, der durch das Wort „insbesondere“ eingeleitet wird, die Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer in den genannten Verfahren als Fall der zur Abwendung sonstiger Rechtsnachteile erforderlichen Maßnahmen (ebenso für den insoweit gleichlautenden § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG: BGH, Beschluss vom 22. September 2011 - I ZB 61/10, NJW-RR 2012, 460 Rn. 23). Dem entspricht es, dass der Verwalter berechtigt ist, einen solchen Rechtsstreit „zu führen“. Darf er die beklagten Wohnungseigentümer umfassend vertreten, darf er auch einen Rechtsanwalt beauftragen. Die systematische Auslegung bestätigt dies, weil der Verwalter in Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 und Nr. 5 WEG auch befugt ist, eine Streitwertvereinbarung mit einem Rechtsanwalt zu treffen (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Es wäre unverständlich , wenn er zwar eine Streitwertvereinbarung treffen, nicht aber das dazugehörige Mandat erteilen dürfte.
- 14
- (b) Diese Sichtweise entspricht der erklärten Absicht des Gesetzgebers. Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG in der bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung erstreckte sich die Vertretungsbefugnis des Verwalters auf Maßnahmen, „die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind“. Mit der Neufassung der Norm - nunmehr in § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG - wollte der Gesetzgeber gerade im Hinblick auf Binnenstreitigkeiten klarstellen , dass der Verwalter in einem Passivprozess zu der Vertretung der (übrigen ) Wohnungseigentümer im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren ermächtigt ist (BT-Drucks. 16/887, S. 70). Gemeint ist damit die uneingeschränkte Vertretung; denn mit der Einführung von § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG sollte vor allem erreicht werden, dass der Verwalter in Beschlussanfechtungsverfahren nicht nur einen Rechtsanwalt für die übrigen Wohnungseigentümer beauftragen, sondern mit diesem - wegen des unter Umständen relativ niedrigen Streitwerts gemäß § 49 a GKG - auch eine angemessene Vergütung vereinbaren darf (BTDrucks. 16/887, S. 77). Der Senat hat - auch mit Blick auf die Regelungen in § 45 Abs. 1 WEG und § 50 WEG - bereits darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber das Beschlussanfechtungsverfahren auf diese Weise einem Verbandsprozess angenähert hat (Beschlüsse vom 14. Mai 2009 - V ZB 172/08, NJW 2009, 2135 Rn. 11 und vom 15. September 2011 - V ZB 39/11, NJW 2011, 3723 Rn. 5).
- 15
- (c) Wie das Berufungsgericht zutreffend hervorhebt, entspricht dieses Ergebnis gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften einem praktischen Bedürfnis. Mit der Neutralitätspflicht des Verwalters steht dies schon deshalb nicht im Widerspruch, weil es zu dessen Pflichten gehört, mehrheitlich gefasste Beschlüsse auch gegen den erklärten Willen der Minderheit umzusetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Im Außenverhältnis muss die Reichweite der prozessualen Vertretungsbefugnis aus Gründen der Rechtssicherheit klar umrissen sein und darf nicht von unbestimmten Rechtsbegriffen abhängen. Im Innenverhältnis nehmen die in § 27 WEG geregelten Befugnisse des Verwalters den Wohnungseigentümern jedoch nicht ihre Entscheidungsmacht und ihre gemeinschaftliche Geschäftsführungsbefugnis (Merle in Bärmann, aaO, § 27 Rn. 5); die Wohnungseigentümer sind deshalb nicht gehindert, die Einberufung einer Eigentümerversammlung zu verlangen und dem Verwalter Weisungen zu erteilen. Zudem können einzelne Wohnungseigentümer (für sich) selbst auftreten oder einen eigenen Prozessbevollmächtigten bestellen (zu den Kostenfolgen siehe allerdings § 50 WEG; näher Senat, Beschluss vom 16. Juli 2009 - V ZB 11/09, NJW 2009, 3168 f.). Ob die Vertretungsmacht des Verwalters auch dann besteht, wenn er als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist (§ 45 Abs. 1 WEG; dazu näher Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 170/11, ZWE 2012, 257 f.), bedarf keiner Entscheidung.
- 16
- 2. In der Sache verneint das Berufungsgericht Beschlussmängel ohne Rechtsfehler.
- 17
- a) Dass es die Einberufung zu der Eigentümerversammlung vom 19. Januar 2011 als ausreichend angesehen hat, ist nicht zu beanstanden.
- 18
- aa) Allerdings ist ein Wohnungseigentümer zu der Eigentümerversammlung nur dann wirksam geladen, wenn ihm die Ladung zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB; Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 34 mwN). Unterbleibt die Ladung einzelner Wohnungseigentümer, kann dies zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führen (Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 235/11, NJW 2012, 3571 Rn. 5 ff.; Beschluss vom 23. September 1999 - V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 294 f.).Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift aber nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen ; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden (Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 24 Rn. 92; Timme/Steinmeyer, WEG, § 24 Rn. 90; Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 35; ders., ZWE 2001, 196, 197), und zwar auch nicht durch andere Wohnungseigentümer.
- 19
- bb) Von letzterem ist das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung rechtsfehlerfrei ausgegangen. Es hat ausgeführt, es sei schon in dem Zwangsversteigerungsverfahren nicht möglich gewesen, Zustellungen an die Firma H. vorzunehmen. Zustellungen an den Geschäftsführer der Komple- mentärin der Firma H. seien ebenfalls als unzustellbar zurückgesandt worden. Welche Schritte die Verwalterin konkret unterlassen haben soll, um die Firma H. gleichwohl erfolgreich zu laden, zeigt die Revision nicht auf.
- 20
- b) Auch hält es rechtlicher Überprüfung stand, dass das Berufungsgericht die nachträgliche Genehmigung des Vorgehens der Verwaltung, die im Jahr 2007 hinsichtlich der Firma H. im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Insolvenzantrag gestellt hatte (TOP 3.3), als ordnungsmäßige Verwaltung ansieht. Die Billigung des - fehlgeschlagenen - Versuchs der Verwaltung , die Einsetzung eines Insolvenzverwalters zu erreichen, um auf einen Eigentümerwechsel hinsichtlich der Wohnungen hinzuwirken, hält sich im Rahmen des den Wohnungseigentümern zustehenden Beurteilungsspielraums. Woraus sich ergeben soll, dass die Verwaltung ein von vorneherein untaugliches Mittel gewählt hat, wird von der Revision nicht aufgezeigt.
- 21
- c) Den Beschluss über die Jahresabrechnung 2008 sieht das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler als wirksam an. Der Einwand der Revision, es sei nicht ausreichend angekündigt worden, dass über die Jahresabrechnung 2008 abgestimmt werden solle, bleibt ohne Erfolg.
- 22
- aa) Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist ein Beschluss nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Nach der Rechtsprechung des Senats ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus (Urteil vom 13. Januar 2012 - V ZR 129/11, NJW-RR 2012, 343 Rn. 9 f. mwN). Dies gilt insbesondere dann, wenn die Angelegenheit bereits Gegenstand von Erörterungen war und die Wohnungseigentümer damit vertraut sind (vgl. BayObLG, NJW-RR 2004, 1092 f.; WuM 1985, 100).
- 23
- bb) Daran gemessen ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung die schlagwortartige Bezeichnung „Verwaltungsabrechnung 2008 - Erläuterung der Abrechnung“ für das Informationsinteresse der Wohnungseigentümer als ausreichend erachtet hat, obwohl in der Einladung bei den Jahresabrechnungen für 2006, 2007 und 2009 ergänzend die Genehmigung der Einzel- und Gesamtabrechnung aufgeführt war. Es hat zur Begründung nachvollziehbar auf eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten unter den Wohnungseigentümern verwiesen und ausgeführt, dass aufgrund der Bezeichnung in der Einladung insbesondere wegen eines vorangegangenen, unter anderem auf die Jahresabrechnung 2008 bezogenen erfolgreichen Beschlussanfechtungsverfahrens für die Wohnungseigentümer klar gewesen sei, dass die ausstehende Beschlussfassung hinsichtlich der Jahresabrechnungen aller aufgeführten Jahre Gegenstand der Versammlung sein sollte.
- 24
- d) Auch im Übrigen sind Rechtsfehler nicht ersichtlich. Die Auffassung des Berufungsgerichts, wonach in die Jahresabrechnung auch - tatsächlich oder vermeintlich - unberechtigte Ausgaben einzustellen sind und die Genehmigung der Abrechnung keine Billigung solcher Positionen enthält, entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4. März 2011 - V ZR 156/10, ZMR 2011, 573 ff.). Zutreffend ist auch, dass Beitragsrückstände nicht in die Jahresabrechnung gehören (vgl. Senat, Urteile vom 9. März 2012 - V ZR 147/11, NZM 2012, 565 Rn. 6 ff.; vom 1. Juni 2012 - V ZR 171/11, ZWE 2012, 373 Rn. 17 ff.). Die Revision erhebt insoweit auch keine Einwände.
III.
- 25
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Roth Brückner Weinland Kazele
AG Clausthal-Zellerfeld, Entscheidung vom 12.01.2012 - 4 C 52/11 -
LG Braunschweig, Entscheidung vom 25.09.2012 - 6 S 64/12 (022) -
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(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.
(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
- 1.
der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, - 2.
der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und - 3.
der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Eine Entscheidung ist stets als auf einer Verletzung des Rechts beruhend anzusehen,
- 1.
wenn das erkennende Gericht nicht vorschriftsmäßig besetzt war; - 2.
wenn bei der Entscheidung ein Richter mitgewirkt hat, der von der Ausübung des Richteramts kraft Gesetzes ausgeschlossen war, sofern nicht dieses Hindernis mittels eines Ablehnungsgesuchs ohne Erfolg geltend gemacht ist; - 3.
wenn bei der Entscheidung ein Richter mitgewirkt hat, obgleich er wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt und das Ablehnungsgesuch für begründet erklärt war; - 4.
wenn eine Partei in dem Verfahren nicht nach Vorschrift der Gesetze vertreten war, sofern sie nicht die Prozessführung ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt hat; - 5.
wenn die Entscheidung auf Grund einer mündlichen Verhandlung ergangen ist, bei der die Vorschriften über die Öffentlichkeit des Verfahrens verletzt sind; - 6.
wenn die Entscheidung entgegen den Bestimmungen dieses Gesetzes nicht mit Gründen versehen ist.
Eine Entscheidung ist stets als auf einer Verletzung des Rechts beruhend anzusehen,
- 1.
wenn das erkennende Gericht nicht vorschriftsmäßig besetzt war; - 2.
wenn bei der Entscheidung ein Richter mitgewirkt hat, der von der Ausübung des Richteramts kraft Gesetzes ausgeschlossen war, sofern nicht dieses Hindernis mittels eines Ablehnungsgesuchs ohne Erfolg geltend gemacht ist; - 3.
wenn bei der Entscheidung ein Richter mitgewirkt hat, obgleich er wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt und das Ablehnungsgesuch für begründet erklärt war; - 4.
wenn eine Partei in dem Verfahren nicht nach Vorschrift der Gesetze vertreten war, sofern sie nicht die Prozessführung ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt hat; - 5.
wenn die Entscheidung auf Grund einer mündlichen Verhandlung ergangen ist, bei der die Vorschriften über die Öffentlichkeit des Verfahrens verletzt sind; - 6.
wenn die Entscheidung entgegen den Bestimmungen dieses Gesetzes nicht mit Gründen versehen ist.
(1) Die Nichtigkeitsklage findet statt:
- 1.
wenn das erkennende Gericht nicht vorschriftsmäßig besetzt war; - 2.
wenn ein Richter bei der Entscheidung mitgewirkt hat, der von der Ausübung des Richteramts kraft Gesetzes ausgeschlossen war, sofern nicht dieses Hindernis mittels eines Ablehnungsgesuchs oder eines Rechtsmittels ohne Erfolg geltend gemacht ist; - 3.
wenn bei der Entscheidung ein Richter mitgewirkt hat, obgleich er wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt und das Ablehnungsgesuch für begründet erklärt war; - 4.
wenn eine Partei in dem Verfahren nicht nach Vorschrift der Gesetze vertreten war, sofern sie nicht die Prozessführung ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt hat.
(2) In den Fällen der Nummern 1, 3 findet die Klage nicht statt, wenn die Nichtigkeit mittels eines Rechtsmittels geltend gemacht werden konnte.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
6
1. Auf das vor dem 1. Juli 2007 anhängig gewordene Verfahren sind nach § 62 Abs. 1 WEG die §§ 43 ff. WEG a.F. weiterhin anzuwenden. Eine Änderung ist nur insoweit eingetreten, als die Beteiligten zu 2 seit dem 1. Juli 2007 gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG von der Beteiligten zu 3 vertreten werden. Bei § 27 Abs. 2 WEG handelt es sich nicht um eine Vorschrift des für anhängige Verfahren weiterhin in alter Fassung anzuwendenden dritten Teils des Wohnungseigentumsgesetzes , sondern um die im ersten Teil des Wohnungseigentumsgesetzes geregelte, von dem anzuwendenden Verfahrensrecht unabhängige , dem materiellen Recht zugeordnete Regelung der Vertretung der Wohnungseigentümer. Diese ist innerhalb der nach früherem Verfahrensrecht zu entscheidenden Sache zu beachten.
11
aa) Die Beschlussanfechtung ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu richten, sondern gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft. Sie ist also gerade kein Verbands -, sondern ein Individualprozess gegen die Mitglieder der Gemeinschaft. Dieser Individualprozess ist jedoch einem Verbandsprozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft angenähert. Die Klage ist nicht jedem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern dem Verwalter zuzustellen, der nach § 45 Abs. 1 WEG für die Wohnungseigentümer zustellungsbevollmächtigt ist. Der Verwalter ist nach Maßgabe von § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt, die Wohnungseigentümer in dem Rechtstreit zu vertreten oder anwaltlich vertreten zu lassen (Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 27 Rdn. 118, 121). Diese Ähnlichkeit in der technischen Abwicklung spricht dafür, die Unterrichtung der Wohnungseigentümer durch den Verwalter auch bei einer Beschlussanfechtung als interne Angelegenheit der Gemeinschaft anzusehen, deren Kosten nicht auf den unterlegenen Anfechtungskläger abgewälzt werden können. Das entspricht im Ergebnis der Intention des Gesetzgebers. Dieser hat die Zustellungsbevollmächtigung des Verwalters u.a. vorgesehen, um die der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering zu halten (Entwurfsbegründung in BT-Drucks. 16/887 S. 36 f.). Sie werden zwar vor allem im Obsiegensfall teilweise auf die Wohnungseigentümergemeinschaft verlagert, weil sie eine interne Kommunikation einrichten und die Kosten dafür tragen muss. Diese kann dann aber kostensparend ausgestaltet werden, etwa indem die Unterrichtung auf einer Versammlung (dazu BGHZ 78, 166, 173) oder per E-Mail erfolgt. Diese Gleichstellung mit dem Verbandsprozess gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer den Anfechtungsprozess verbandsähnlich führen und, wie hier, von ihrer Möglichkeit, den Prozess selbst zu führen (dazu Merle in Bärmann , aaO, § 27 Rdn. 129), keinen Gebrauch machen.
16
Eine vorrangige Kostenerstattung ist gerechtfertigt, wenn der Verwalter im Auftrag der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt mandatiert hat. Dies trägt der gesetzlichen Befugnis des Verwalters gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG Rechnung, das Beschlussanfechtungsverfahren im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie zu führen (ebenso Jennißen/Suilmann, WEG, § 50 Rdn. 16; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 50 Rdn. 11 a.E.; Spielbauer/Then, WEG, § 50 Rdn. 5; AnwK-BGB/Schultzky, 2. Aufl., § 50 WEG Rdn. 5; Abramenko/Frohne, Handbuch WEG, § 8 Rdn. 203; Drasdo, ZMR 2008, 266, 268; a.A. Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 13 Rdn. 252; Köhler, Das neue WEG, Rdn. 678). Wohnungseigentümer, die einen weiteren Rechtsanwalt mit ihrer Prozessvertretung beauftragen, können dann im Regelfall nicht mit einer Kostenerstattung rechnen. Entsprechendes gilt, wenn die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Beauftragung eines bestimmten Rechtsanwalts fassen (ebenso Erman/Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 50 WEG Rdn. 5). Hier rechtfertigt sich die vorrangige Kostenerstattung aus dem Mehrheitsprinzip (vgl. Abramenko in Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 50 Rdn. 2).
5
1. Die Beschlussanfechtung ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu richten, sondern gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft. Es handelt sich also nicht um einen Verbandsprozess, sondern um einen Individualprozess. Dieser ist allerdings einem Verbandsprozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft angenähert. Die Klage ist nicht jedem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern dem Verwalter zuzustellen, der nach § 45 Abs. 1 WEG für die Wohnungseigentümer zustellungsbevollmächtigt ist; er ist nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt , die Wohnungseigentümer in dem Rechtsstreit zu vertreten oder anwaltlich vertreten zu lassen (Senat, Beschluss vom 14. Mai 2009 - V ZB 172/08, NJW 2009, 2135 Rn. 11). Dem entspricht die Vorschrift des § 50 WEG, dass die Wohnungseigentümer im Regelfall nur die Kosten eines einzigen Rechtsanwalts erstattet bekommen können.
10
2. Auch der Einspruch des Verwalters gegen das gegen die Beklagten ergangene Versäumnisurteil ist wirksam; er war hierzu gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
11
aa) Die Beschlussanfechtung ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu richten, sondern gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft. Sie ist also gerade kein Verbands -, sondern ein Individualprozess gegen die Mitglieder der Gemeinschaft. Dieser Individualprozess ist jedoch einem Verbandsprozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft angenähert. Die Klage ist nicht jedem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern dem Verwalter zuzustellen, der nach § 45 Abs. 1 WEG für die Wohnungseigentümer zustellungsbevollmächtigt ist. Der Verwalter ist nach Maßgabe von § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt, die Wohnungseigentümer in dem Rechtstreit zu vertreten oder anwaltlich vertreten zu lassen (Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 27 Rdn. 118, 121). Diese Ähnlichkeit in der technischen Abwicklung spricht dafür, die Unterrichtung der Wohnungseigentümer durch den Verwalter auch bei einer Beschlussanfechtung als interne Angelegenheit der Gemeinschaft anzusehen, deren Kosten nicht auf den unterlegenen Anfechtungskläger abgewälzt werden können. Das entspricht im Ergebnis der Intention des Gesetzgebers. Dieser hat die Zustellungsbevollmächtigung des Verwalters u.a. vorgesehen, um die der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering zu halten (Entwurfsbegründung in BT-Drucks. 16/887 S. 36 f.). Sie werden zwar vor allem im Obsiegensfall teilweise auf die Wohnungseigentümergemeinschaft verlagert, weil sie eine interne Kommunikation einrichten und die Kosten dafür tragen muss. Diese kann dann aber kostensparend ausgestaltet werden, etwa indem die Unterrichtung auf einer Versammlung (dazu BGHZ 78, 166, 173) oder per E-Mail erfolgt. Diese Gleichstellung mit dem Verbandsprozess gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer den Anfechtungsprozess verbandsähnlich führen und, wie hier, von ihrer Möglichkeit, den Prozess selbst zu führen (dazu Merle in Bärmann , aaO, § 27 Rdn. 129), keinen Gebrauch machen.
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1. Die Beschlussanfechtung ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu richten, sondern gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft. Es handelt sich also nicht um einen Verbandsprozess, sondern um einen Individualprozess. Dieser ist allerdings einem Verbandsprozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft angenähert. Die Klage ist nicht jedem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern dem Verwalter zuzustellen, der nach § 45 Abs. 1 WEG für die Wohnungseigentümer zustellungsbevollmächtigt ist; er ist nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt , die Wohnungseigentümer in dem Rechtsstreit zu vertreten oder anwaltlich vertreten zu lassen (Senat, Beschluss vom 14. Mai 2009 - V ZB 172/08, NJW 2009, 2135 Rn. 11). Dem entspricht die Vorschrift des § 50 WEG, dass die Wohnungseigentümer im Regelfall nur die Kosten eines einzigen Rechtsanwalts erstattet bekommen können.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
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Eine vorrangige Kostenerstattung ist gerechtfertigt, wenn der Verwalter im Auftrag der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt mandatiert hat. Dies trägt der gesetzlichen Befugnis des Verwalters gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG Rechnung, das Beschlussanfechtungsverfahren im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie zu führen (ebenso Jennißen/Suilmann, WEG, § 50 Rdn. 16; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 50 Rdn. 11 a.E.; Spielbauer/Then, WEG, § 50 Rdn. 5; AnwK-BGB/Schultzky, 2. Aufl., § 50 WEG Rdn. 5; Abramenko/Frohne, Handbuch WEG, § 8 Rdn. 203; Drasdo, ZMR 2008, 266, 268; a.A. Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 13 Rdn. 252; Köhler, Das neue WEG, Rdn. 678). Wohnungseigentümer, die einen weiteren Rechtsanwalt mit ihrer Prozessvertretung beauftragen, können dann im Regelfall nicht mit einer Kostenerstattung rechnen. Entsprechendes gilt, wenn die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Beauftragung eines bestimmten Rechtsanwalts fassen (ebenso Erman/Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 50 WEG Rdn. 5). Hier rechtfertigt sich die vorrangige Kostenerstattung aus dem Mehrheitsprinzip (vgl. Abramenko in Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 50 Rdn. 2).
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
10
2. Auch der Einspruch des Verwalters gegen das gegen die Beklagten ergangene Versäumnisurteil ist wirksam; er war hierzu gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt.
(1) Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Sie wird nicht wirksam, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht.
(2) Auf die Wirksamkeit der Willenserklärung ist es ohne Einfluss, wenn der Erklärende nach der Abgabe stirbt oder geschäftsunfähig wird.
(3) Diese Vorschriften finden auch dann Anwendung, wenn die Willenserklärung einer Behörde gegenüber abzugeben ist.
5
1. Nach der Rechtsprechung des Senats führt die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Ein Beschluss ist im Sinne von § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, namentlich aus §§ 134, 138 BGB und § 56 Satz 2 ZVG. Hierzu gehören nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung abgeändert werden können (Senat, Beschluss vom 23. September 1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 294).
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
9
aa) Nach dieser Vorschrift setzt die Gültigkeit eines Beschlusses voraus, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Was dazu erforderlich ist, bestimmt sich nach dem Zweck der Regelung. Der besteht darin , den Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Er soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Versammlung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob er daran teilnehmen will (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 76; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 29 f.). Dazu ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können , was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 83; Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rn. 77).
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 156/10
Verkündet am:
4. März 2011
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter
unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.
b) Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils
einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem
Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen
Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer
in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel
abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst
feststeht.
BGH, Urteil vom 4. März 2011 - V ZR 156/10 - LG Karlsruhe
AG Bruchsal
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 4. März 2011 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Schmidt-Räntsch und
Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 30. Juni 2010 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als in den zu TOP 2 auf der Eigentümerversammlung vom 19. Juli 2008 beschlossenen Einzelabrechnungen Kosten für die Reparatur eines Fensters der Wohnung Nr. 34 auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Bruchsal vom 5. Dezember 2008 zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtstreits erster Instanz tragen der Kläger 4/5 und die Beklagten 1/5. Die Kosten beider Rechtsmittelverfahren und die der Nebenintervention trägt der Kläger alleine.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind die Mitglieder der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juli 2008 wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Soweit hier von Interesse wurden zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Abrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2007 und zu TOP 3 die Entlastung des Verwaltungsbeirates und der Verwalterin beschlossen. Das Amtsgericht hat der gegen beide Beschlüsse gerichteten Anfechtungsklage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten, mit der diese nur noch die Abweisung der Klage hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 2 beantragt haben, ist erfolgreich gewesen. Die Revision hat das Landgericht zur Klärung der Frage zugelassen, "ob und in welchen Fällen die Berücksichtigung von tatsächlich getätigten, aber unberechtigten Ausgaben in der Jahresabrechnung dazu führt, dass die darauf beruhenden Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären sind". Der Kläger möchte mit der Revision eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 2
- Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 2 beschlossene Jahresabrechnung sei mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar. Zwar seien die Kosten für die Reparatur einer Außenglasscheibe der Wohnung Nr. 34 nach § 10 Abs. 3 der Teilungserklärung alleine von dem Eigentümer dieser Eigentumswohnung zu tragen. Auch hätte die Verwalterin weder die Errichtung von Trennwänden in den Kellerräumen noch die Reinigung der Fassade (Entfernung von Efeu) veranlassen dürfen. Beide Maßnah- men hätten - da nicht dringlich - nur mit vorheriger Beschlussfassung der Eigentümerversammlung ergriffen werden dürfen. Dies ändere jedoch nichts daran, dass die für diese Maßnahmen angefallenen Kosten in die Jahresabrechnung aufzunehmen seien. Ob die Maßnahmen zu Recht veranlasst worden seien, sei unerheblich. Entscheidend sei, dass die Rechnungen tatsächlich aus dem Gemeinschaftsvermögen beglichen worden seien. Da die Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft nicht gefährdet werden dürfe, sei es auch nicht geboten, die Einzelabrechnungen hinsichtlich der unberechtigten Kosten für ungültig zu erklären, um den Wohnungseigentümern die Gelegenheit zu geben , diese Kosten neu zu verteilen oder über deren Übernahme durch die Gemeinschaft zu beschließen. Sei ein Wohnungseigentümer der Auffassung, er werde unberechtigterweise mit Kosten belastet, könne er die Entlastung der Verwaltung anfechten.
II.
- 3
- Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung ganz überwiegend stand.
- 4
- 1. Infolge der zulässigerweise beschränkten Zulassung der Revision (vgl. Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 217/09, juris Rn. 7 ff., insoweit in NJW 2010, 3158 nicht abgedruckt) konnte dem Senat die Sache nur anfallen, soweit Positionen betroffen sind, bei denen die im Tatbestand referierte und nach Auffassung des Berufungsgerichts klärungsbedürftige Rechtsfrage eine Rolle gespielt hat. Auf diese Positionen hat sich die Revision denn auch folgerichtig beschränkt.
- 5
- 2. In der Sache ist der Beschluss zu TOP 2 lediglich mit Blick auf die in den Einzelabrechnungen umgelegten Kosten für die Reparatur der Außenglasscheibe in der Wohnung Nr. 34 für ungültig zu erklären; im Übrigen ist die Revision unbegründet.
- 6
- a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass in die Jahresgesamtabrechnung auch solche Ausgaben einzustellen sind, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat (BGH, Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/96, ZfIR 1997, 284, 287; BayObLG, NJW-RR 2004, 1090; jeweils mwN). Nur so ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft erfassen, die Jahresabrechnung auf ihre Plausibilität (Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, 2129) und ggf. auch darauf hin überprüfen können , was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist (BayObLG, NJW-RR 1431, 1432) und ob Regressansprüche gegen den Verwalter oder sonstige Personen in Betracht kommen und ob diese gerichtlich durchgesetzt werden sollen. Eine solche Prüfung wäre zumindest deutlich erschwert, wenn unberechtigt getätigte Ausgaben in die Gesamtabrechnung nicht eingestellt würden (zutreffend KG, NZM 2006, 108).
- 7
- b) Auch bei den Einzelabrechnungen sind unberechtigt getätigte Ausgaben zu berücksichtigen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf angewiesen , dass alle tatsächlichen Belastungen nach dem jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssel umgelegt werden, weil ansonsten die Sicherung der Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mitleidenschaft gezogen würden. Lassen sich Ansprüche gegen den jeweiligen Schuldner durchsetzen, fließen der Gemeinschaft die vereinnahmten Gelder in einem späteren Abrechnungszeitraum wieder zu. Es liegt daher im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer, dass auch unberechtigte Belastungen des Gemeinschaftsvermögens möglichst kurzfristig umgelegt werden (vgl. OLG Hamm, ZMR 2008, 60, 62). Das gilt umso mehr, als durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen die Rechtsstellung der Gemeinschaft gegenüber möglichen Regressschuldnern nicht beeinträchtigt wird.
- 8
- Bei (Regress-)Ansprüchen gegen den Verwalter gilt nichts anderes. Die Genehmigung der Jahresabrechnungen durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält keine konkludente Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben (vgl. BayObLG, NZM 2004, 385). Auch ist eine Beschlussfassung über die Entlastung nicht Voraussetzung für die Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verwalter; allenfalls steht eine erteilte Entlastung als negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) der Geltendmachung von Ansprüchen entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/96, ZfIR 1997, 284, 287). BGH, aaO; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 187). Darauf kommt es hier jedoch nicht an, weil der die Verwalterin entlastende Beschluss zu TOP 3 bereits rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Daher wird sich die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls auf Antrag zumindest eines Wohnungseigentümers mit der Frage des Regresses gegen die Verwalterin zu befassen haben (vgl. auch OLG Hamm, ZMR 2008, 62; KG, NZM 2006, 108).
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- c) In den Einzelabrechnungen sind die Kostenpositionen auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Maßgeblich hierfür ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist (weitergehend KG, NZM 2006, 108; Merle in Bärmann, aaO, § 28 Rn. 86 mwN). Dagegen erscheint es nicht sachgerecht, das Verfahren über die Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung mit dem Streit über das Bestehen materiellrechtlicher Ersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer zu betrachten. Das gilt umso mehr, wenn für eine Berücksichtigung materiellrechtlicher Ansprüche sogar ver- langt wird, dass jedenfalls bei der Beschlussfassung "in nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise die tatsächliche und rechtliche Grundlage der Forderung dargelegt" wird (so wohl OLG Hamm, ZWE 2009, 441, 443 f.), weil ansonsten Beschlussanfechtungen provoziert würden.
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- Gemessen daran, ist die Umlage der für die Errichtung der Trennwände und für die Reinigung der Fassade aufgewendeten Kosten nicht zu beanstanden ; ohnehin kommen Ersatzansprüche vorliegend nicht gegen Wohnungseigentümer , sondern nur gegen die Verwalterin in Betracht. Anders verhält es sich bei den Kosten für den Austausch der Scheibe in der Wohnung Nr. 34. Nach der - rechtlich unbedenklichen - Regelung in § 10 Abs. 3 der Teilungserklärung sind derartige Kosten von dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen. Diese Bestimmung geht dem allgemeinen Umlageschlüssel vor. Daher sind sämtliche Einzelabrechnungen - beschränkt auf die fehlerhaft umgelegte Position (vgl. Senat, Beschluss vom 15. März 2007 - V ZB 1/06, BGHZ 171, 335, 339) - für ungültig zu erklären (vgl. nur Jennißen in Jennißen, aaO, § 28 Rn. 154; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rn. 85).
III.
Krüger Schmidt-Räntsch Roth
Brückner Weinland
Vorinstanzen:
AG Bruchsal, Entscheidung vom 05.12.2008 - 2 C 248/08 -
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 30.06.2010 - 11 S 14/09 -
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b) Richtig ist ferner, dass Beitragsrückstände kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG sind. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt (vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 1107, 1108; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 89).
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3. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, dem Anspruch auf Zahlung des rückständigen Wohngelds aus dem Jahr 2005 stehe die Einrede der Verjährung nicht entgegen, weil die nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Wohngelder durch den Beschluss über die Jahresab- rechnung im Jahr 2006 „erneut fällig gestellt“ worden seien.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)