Bundesgerichtshof Urteil, 20. Apr. 2018 - V ZR 202/16
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Wohnungseigentümern ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück, etwa eine Fotokopie, eine Faxkopie oder ein Scan der Klageschrift, zugeht.
b) Die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, sei es durch ein Rundschreiben oder mündlich auf einer Eigentümerversammlung, reicht für die Heilung des Zustellungsmangels hingegen nicht aus. BGH, Urteil vom 20. April 2018 - V ZR 202/16 - LG Itzehoe AG Elmshorn
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren aufgrund der bis zum 9. April 2018 eingereichten Schriftsätze durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger wenden sich gegen Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung vom 26. November 2014 gefasst worden sind. Ihre am 23. Dezember 2014 eingereichte Klage ist gerichtet gegen die übrigen Wohnungseigentümer , „vertreten durch den zustellungsbevollmächtigten Verwalter, die Firma K. GmbH“. Deren Verwalterstellung endete am 31. Dezember 2014. Hierauf wies die Verwalterin gemäß Protokoll der Eigentümerversammlung ausdrücklich hin und teilte mit, dass sie eine mögliche Ver- längerung ablehne, aufgrund der zeitlich kurzen Spanne aber bereit sei, die Verwaltung bis zur Bestellung eines neuen Verwalters kommissarisch weiter zu führen zur Aufrechterhaltung der laufenden Geschäfte. Im Protokoll ist vermerkt , dass hierzu kein Beschluss gefasst wurde.
- 2
- Das Amtsgericht hat mit Verfügung vom 2. Januar 2015 von den Klägern den Gerichtskostenvorschuss angefordert, den diese am 14. Januar 2015 eingezahlt haben. Nach Eingang der Zahlungsanzeige am 21. Januar 2015 hat das Gericht am 23. Januar 2015 die Klagezustellung verfügt. Die Klage ist der K. GmbH am 30. Januar 2015 zugestellt worden. Das Amtsgericht hat die Klage wegen Versäumung der Klagefrist als unbegründet abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihre Anfechtungsklage weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Kläger hätten die am 29. Dezember 2014 abgelaufene Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG versäumt. Die Klage sei zwar innerhalb der Frist bei Gericht eingereicht, aber nicht „demnächst“ i.S.v. § 167 ZPO zugestellt worden. Die K. GmbH sei zum Zeitpunkt der Zustellung nicht mehr Verwalterin und somit auch nicht Zustellungsvertreterin der übrigen Wohnungseigentümer gewesen. An der Unwirksamkeit der Zustellung ändere der Umstand, dass sie sich danach noch als faktische Verwalterin geriert habe, nichts. Die K. GmbH sei we- der ausdrücklich durch die Parteien nach § 45 Abs. 2 WEG noch konkludent durch das Amtsgericht nach § 45 Abs. 3 WEG als Ersatzzustellungsvertreterin bestellt worden. Die Zustellung sei auch nicht dadurch nach § 189 ZPO geheilt worden, dass die K. GmbH den Wohnungseigentümern und deren Verfahrensbevollmächtigten Kopien oder Faxkopien der Klage übersandt habe. Die bloße Unterrichtung über den Inhalt einer Klageschrift genüge für die Heilung nicht, vielmehr setze die Norm den Zugang des Originals der Klageschrift bei dem Empfänger voraus.
II.
- 4
- Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich die Wahrung der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht verneinen.
- 5
- 1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Zustellung nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG an die K. GmbH erfolgen konnte.
- 6
- a) Führt der ehemalige Verwalter - wie hier - die Verwaltung über das Ende seiner Bestellungszeit hinaus fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer.
- 7
- aa) Nach dieser Vorschrift ist der Verwalter Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachge- recht unterrichten. § 45 WEG findet in den unter § 43 WEG fallenden Streitigkeiten Anwendung (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 13) und damit auch für die hier in Rede stehende Beschlussmängelklage nach § 43 Nr. 4 WEG. Die Regelung in § 45 Abs. 1 WEG knüpft aber an die Stellung an, die der Verwalter durch die Bestellung mit (Mehrheits-) Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG erlangt. Die Zustellung an den Verwalter ist daher unwirksam, wenn sie vor Beginn (vgl. AG Koblenz, WuM 2011, 538 Rn. 17 ff.) oder nach dem Ende seiner Bestellung erfolgt (LG Hamburg, ZMR 2009, 794 Rn. 11; Suilmann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 45 Rn. 5; BeckOGK/Karkmann, WEG [01.03.2018] § 45 Rn. 6; Suilmann , MietRB 2014, 156, 157). Demnach war die Zustellung an dieK. GmbH unwirksam, weil sie nach dem Ende von deren Bestellung als Verwalterin erfolgt ist. Etwas anderes folgt nicht daraus, dass die K. GmbH angekündigt hat, die Verwaltung bis zur Bestellung eines neuen Verwalters kommissarisch weiter zu führen zur Aufrechterhaltung der laufenden Geschäfte und sich die Wohnungseigentümer nicht gegen diese Fortführung der Verwaltung gewandt haben. Die Annahme, die Verwalterbestellung sei (konkludent) verlängert worden, setzte einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus; ein solcher ist aber nicht gefasst worden.
- 8
- bb) Die Regelung des § 45 Abs. 1 WEG ist nach einhelliger und zutreffender Ansicht auch nicht entsprechend anwendbar, wenn der ehemalige Verwalter nach Ablauf seiner Bestellungszeit noch als Verwalter tätig ist (LG Hamburg , ZMR 2009, 794, 795; NK-BGB/Heinemann, 4. Aufl., § 45 Rn. 7; Staudinger /Lehmann-Richter, WEG [2018], § 45 Rn. 17; BeckOK BGB/Scheel, [01.11.2017], WEG § 45 Rn. 3). Für eine entsprechende Anwendung fehlt es bereits an einer Regelungslücke. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in entsprechender Anwendung von § 45 Abs. 2 WEG an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder nach § 45 Abs. 3 WEG an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen.
- 9
- § 45 Abs. 2 WEG betrifft zwar unmittelbar nur den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist. Die Vorschrift findet nach zutreffender Ansicht aber entsprechende Anwendung, wenn der Verwalter abberufen wurde oder verstorben ist oder wenn ein (bestellter) Verwalter schlicht nicht vorhanden ist (Bärmann/Roth, WEG, 13. Aufl., § 45 Rn. 24, 28; Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 45 Rn. 14; Palandt/Wicke, BGB, 77. Aufl., § 45 WEG Rn. 5; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 45 Rn. 6; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 45 Rn. 44; aA Reichert, ZWE 2006, 477). Mit § 45 WEG wollte der Gesetzgeber den mit Zustellungen verbundenen Aufwand für das Gericht und auch die zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering halten (BT-Drucks. 16/887, S. 37). Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung widerspräche es, wenn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft , die keinen Verwalter hat, nicht an den vorhandenen Ersatzzustellungsvertreter zugestellt werden könnte, sondern stets an alle Wohnungseigentümer zugestellt werden müsste.
- 10
- b) Die K. GmbH kann auch nicht als Ersatzzustellungsvertreterin der beklagten Wohnungseigentümer angesehen werden. Sie ist weder durch die Wohnungseigentümer selbst noch durch das Gericht zur Ersatzzustellungsvertreterin bestellt worden, so dass die an sie erfolgte Zustellung nicht nach § 45 Abs. 2 oder 3 WEG wirksam war. Ob, wie die Revision meint, in einer gerichtlichen Anordnung der Klagezustellung an die nicht mehr bestellte Verwalterin unter Umständen deren konkludente Bestellung zur Ersatzzustellungs- vertreterin nach § 45 Abs. 3 WEG zu erblicken sein könnte, kann dahinstehen. Denn zu einer solchen Bestellung hatte das Gericht hier keinen Anlass, weil die Kläger die Verwalterin in der Klageschrift als Zustellungsvertreterin der beklagten Wohnungseigentümer angegeben und nicht darauf hingewiesen haben, dass deren Bestellungszeit zeitnah ausläuft.
- 11
- c) Die Zustellung konnte auch nicht nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG an die K. GmbH erfolgen. Dabei kann dahinstehen, ob diese Regelung für die Zustellung an den Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümer in Passivprozessen nach § 43 WEG überhaupt Anwendung findet oder ob sie insoweit durch den spezielleren § 45 WEG verdrängt wird (so etwa Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 70; Palandt/Wicke, BGB, 77. Aufl., § 45 WEG Rn. 1). Denn auch § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG gilt nur für den nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG bestellten Verwalter.
- 12
- 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt aber eine Heilung des Zustellungsmangels nach § 189 ZPO in Betracht.
- 13
- a) Der in der unwirksamen Zustellung an den nicht mehr bestellten Verwalter liegende Mangel kann nach § 189 ZPO durch den Zugang der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern geheilt werden.
- 14
- aa) Eine Heilung nach § 189 Alt. 1 ZPO, also durch Zugang des Dokuments bei der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war, kommt allerdings nicht in Betracht. Denn sie kann nur gegenüber der Person eintreten, auf die sich der Zustellungswille des Gerichts bezieht (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 11/16, NJW 2017, 2472 Rn. 37); dies war hier die K. GmbH.
- 15
- bb) In Betracht kommt aber eine Heilung nach § 189 Alt. 2 ZPO, also durch Zugang bei der Person, an die die Zustellung „dem Gesetz gemäß […] gerichtet werden konnte“. Hiermit sind Fälle gemeint, in denen sich bereits aus dem Gesetz selbst ergibt, wem zugestellt werden kann (BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 11/16, NJW 2017, 2472 Rn. 49). Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Es folgt daher bereits aus dem Gesetz, dass das Gericht die Zustellung an diese richten kann. Daher ist eine Heilung des in der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter liegenden Mangels durch Zugang des zuzustellenden Dokuments bei den beklagten Wohnungseigentümern grundsätzlich möglich (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Mai 2017 - V ZB 52/15, NJW 2017, 2766 Rn. 11).
- 16
- (1) Dem steht nicht entgegen, dass nach § 44 Abs. 1 WEG die beklagten Wohnungseigentümer in der Klageschrift nicht genannt werden müssen, sondern die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks zu ihrer Bezeichnung genügt, wenn der Verwalter benannt und die Bezeichnung der beklagten Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nachgeholt wird (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 73/09, ZWE 2010, 33, 34). Denn hierbei handelt es sich nur um eine Erleichterung für den oder die Kläger, die nichts daran ändert, sondern gerade voraussetzt, dass die Anfechtungsklage gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Kläger erhoben wird.
- 17
- (2) Die Zustellung an die übrigen Wohnungseigentümer ist auch nicht durch die Vorschrift des § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen; diese ermöglicht die Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter der beklagten Wohnungs- eigentümer, schreibt sie aber nicht vor. Der Gesetzgeber hat es bewusst in das pflichtgemäße Ermessen des Gerichts gestellt, ob es an jeden Beklagten zustellt oder an den Verwalter als Zustellungsvertreter bzw. (unter den Voraussetzungen von § 45 Abs. 1 Halbsatz 2 WEG) an einen Ersatzzustellungsvertreter (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 37; Senat, Beschluss vom 11. Mai 2017 - V ZB 52/15, NJW 2017, 2766 Rn. 14). Dies gilt erst Recht, wenn - wie hier - ein Verwalter nicht bestellt ist.
- 18
- b) Anders als das Berufungsgericht meint, kann die Heilung des Zustellungsmangels durch den Zugang einer Kopie der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern eingetreten sein. Allerdings ist umstritten, ob es für die Heilung nach § 189 ZPO ausreicht, dass dem Zustellungsadressaten ein dem zuzustellenden Dokument inhaltsgleiches Schriftstück zugeht.
- 20
- bb) Nach anderer Ansicht kann die Heilung auch durch den Zugang eines anderen, dem zuzustellenden Dokument inhaltsgleichen Schriftstücks bewirkt werden (OLG Frankfurt, Beschluss vom 6. Februar 2017 - 19 U 190/16, juris Rn. 12; KG, WRP 2011, 612, 613; OLG Braunschweig, NJW-RR 1996, 380, 381; MüKoZPO/Häublein, 5. Aufl., § 189 Rn. 9).
- 21
- cc) Der Senat entscheidet diesen Streit für das Wohnungseigentumsrecht dahingehend, dass es bei Klagen nach § 43 WEG für eine Heilung der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter nach § 189 ZPO ausreicht, wenn den beklagten Wohnungseigentümern ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück, etwa eine Fotokopie, eine Faxkopie oder ein Scan der Klageschrift, zugeht. Dieses Verständnis entspricht sowohl dem Regelungsziel von § 45 WEG als auch dem Sinn und Zweck der Heilungsvorschrift des § 189 ZPO.
- 22
- (1) Die mit § 189 Alt. 2 ZPO eröffnete Heilungsmöglichkeit liefe bei Zustellungen nach § 45 WEG faktisch leer, wenn für die Heilung der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter der Zugang einer Ausfertigung oder Abschrift der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern erforderlich wäre. Der Verwalter wird nämlich regelmäßig weder in der Lage noch gehalten sein, den Wohnungseigentümern entsprechende Ausfertigungen oder Abschriften zur Verfügung zu stellen.
- 23
- (a) Der Gesetzgeber wollte durch den mit dem „Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze“ vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370, 374) neu gefassten § 45 Abs. 1 WEG klarstellen, dass der Verwalter auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen der Wohnungseigentümer untereinander grundsätzlich Zustellungsvertreter ist, was bis zu dieser Gesetzesänderung nur durch eine entsprechende Anwendung von § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG aF (= § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG nF) erreicht werden konnte (BT-Drucks. 16/887, S. 36 f.). Ziel dieser Klarstellung war es, den bei Klagen einzelner oder einiger Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer mit den Zustellungen für das Gericht verbundenen Aufwand und die zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering zu halten (BT-Drucks. 16/887, S. 37). Die in solchen Fällen erforderliche Zustellung an alle beklagten oder beizuladenden Wohnungseigentümer sollte durch eine Zustellung an den Verwalter oder Ersatzzustellungsvertreter vermieden werden können (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 37). Dabei hat sich der Gesetzgeber bewusst für den Begriff des Zustellungs- bzw. Ersatzzustellungsvertreters entschieden, weil bei diesem die Übergabe nur einer Ausfertigung oder Abschrift des zuzustellenden Schriftstücks genügt (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 37), während dem Zustellungsbevollmächtigten so viele Ausfertigungen bzw. Abschriften zu übergeben sind, wie Beteiligte vorhanden sind (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Mai 2017 - V ZB 52/15, NJW 2017, 2766 Rn. 14; BGH, Urteil vom 25. September 1980 - VII ZR 276/79, BGHZ 78, 166, 173; MüKoZPO /Häublein, 5. Aufl., § 170 Rn. 9 f.). Der Verwalter oder der Ersatzzustellungsvertreter verfügt daher bei einer Zustellung nach § 45 WEG regelmäßig nur über eine Ausfertigung oder Abschrift der Klageschrift und ist nicht in der Lage, den beklagten Wohnungseigentümern jeweils Ausfertigungen oder Abschriften zur Verfügung zu stellen.
- 24
- (b) Der Verwalter wäre auch nicht per se gehalten, ihm zugestellte Ausfertigungen oder Abschriften an die beklagten Wohnungseigentümer weiterzuleiten. Der Gesetzgeber hat keine Regelung dazu getroffen, auf welche Weise der Verwalter oder der Ersatzzustellungsvertreter seine in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG statuierte Pflicht zu erfüllen hat, die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist. Dieser hat vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden, in welcher Form die Unterrichtung erfolgen soll, namentlich ob er einen WEG wählt, der mit Kosten verbunden ist, etwa indem er Kopien der Klageschrift fertigt und sie den beklagten Wohnungseigentümern per Post übersendet, oder ob er diese kostengünstig informiert, etwa mit einem Rundschreiben, per Telefax, per Email oder mündlich auf einer Versammlung der Wohnungseigentümer (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Mai 2017 - V ZB 52/15, NJW 2017, 2766 Rn. 14; Beschluss vom 14. Mai 2009 - V ZB 172/08, NJW 2009, 2135 Rn. 11 mwN). Ein Anlass zur Vermeidung solcher Kosten besteht insbesondere deshalb, weil diese Kosten der internen Verwaltung darstellen und nicht zu den Kosten des Rechtsstreits i.S.v. § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO gehören (siehe hierzu Senat, Beschluss vom 11. Mai 2017 - V ZB 52/15, NJW 2017, 2766 Rn. 10). Der Verwalter wird daher regelmäßig die mit der Versendung von Ausfertigungen oder Abschriften der Klageschrift an die beklagten Wohnungseigentümer verbundenen Kosten vermeiden und eine kostengünstigere Unterrichtungsform wählen, wenn ihm die Wohnungseigentümer nichts anderes vorgeben.
- 25
- (c) Dafür, dass der Gesetzgeber mit der Einführung von § 45 WEG die Möglichkeit der Heilung von Mängeln einer auf diesem Wege vorgenommenen Zustellung faktisch beseitigen wollte, bestehen keine Anhaltspunkte. Die gesetzgeberische Konzeption, die Zustellung nur einer Ausfertigung oder Abschrift der Klageschrift an den Verwalter ausreichen zu lassen, spricht vielmehr dafür, dass auch die Heilung von Mängeln einer solchen Zustellung nicht unnötig erschwert werden sollte.
- 27
- (a) Die mit § 189 ZPO eröffnete Heilungsmöglichkeit hat allgemein den Sinn, die förmlichen Zustellungsvorschriften nicht zum Selbstzweck erstarren zu lassen, sondern die Zustellung auch dann als bewirkt anzusehen, wenn der Zustellungszweck anderweitig erreicht wird; dieser liegt darin, dem Adressaten angemessene Gelegenheit zu verschaffen, von einem Schriftstück Kenntnis zu nehmen, und den Zeitpunkt der Bekanntgabe zu dokumentieren (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 11/16, NJW 2017, 2472 Rn. 39; Urteil vom 22. Dezember 2015 - VI ZR 79/15, BGHZ 208, 255 Rn. 21; Urteil vom 27. Januar 2011 - VII ZR 186/09, BGHZ 188, 128 Rn. 47; Urteil vom 19. Mai 2010 - IV ZR 14/08, VersR 2010, 1520 Rn. 16). Für den Empfänger des Dokuments muss mit ausreichender Klarheit zu erkennen sein, ob das ihm zugegangene Dokument ihn selbst betrifft. Fehlt es an einer solchen Klarheit, besteht die Gefahr , dass er das Dokument nicht zum Anlass für eine - an sich gebotene - Rechtsverteidigung oder Rechtsverfolgung nimmt, und ist es deshalb nicht sachgerecht, die Heilungswirkung des § 189 ZPO eintreten zu lassen (BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 11/16, NJW 2017, 2472 Rn. 40).
- 28
- (b) Eine solche Gefahr besteht nicht deshalb, weil der Verwalter oder Ersatzzustellungsvertreter den beklagten Wohnungseigentümern (nur) ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück, etwa eine Fotokopie, eine Faxkopie oder einen Scan der Klageschrift übersendet.
- 29
- (aa) Die beklagten Wohnungseigentümer wissen durch den Zugang auch eines solchen Schriftstücks, dass sich die Klage gegen sie richtet. Sie haben zudem Veranlassung, tätig zu werden, wenn sie sich gegen diese verteidigen wollen. Der Verwalter ist zwar nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG befugt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit zu führen, was bei Beschlussmängelklagen die Befugnis einschließt, die beklagten Wohnungseigentümer zu vertreten oder für diese einen Rechtsanwalt zu mandatieren (vgl. Senat, Urteil vom 23. Oktober 2015 - V ZR 76/14, NJW 2016, 716 Rn. 9; Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 241/12, NJW 2013, 3098 Rn. 7 ff.). Unabhängig von der Frage, ob und inwieweit aus dieser Befugnis im Einzelfall auch eine Verpflichtung des Verwalters abzuleiten ist, für die beklagten Wohnungseigentümer entsprechend tätig zu werden (vgl. BT-Drucks. 16/3843, S. 26 sowie Senat, Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, NZM 2014, 275 Rn. 15; eine Verpflichtung ablehnend etwa Suilmann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 45 Rn. 21 sowie ders., MietRB 2014, 156, 158; siehe allgemein zu dieser Frage auch Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 27 Rn. 64 mwN) bzw. ob der Verwalter - wofür vieles spricht - zumindest verpflichtet ist, die beklagten Wohnungseigentümer mit der Unterrichtung über die Klage darüber zu informieren, ob er für sie tätig wird oder ob sie selbst aktiv werden müssen, können die Wohnungseigentümer jedenfalls dann nicht ohne weiteres von einem Tätigwerden des Verwalters ausgehen, wenn dieser hierzu schweigt.
- 30
- (bb) Die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, sei es durch ein Rundschreiben oder mündlich auf einer Eigentümerversammlung, reicht für die Heilung des Zustellungsmangels hingegen nicht aus. Eine dahingehende Auslegung von § 189 ZPO wäre mit dessen Wortlaut nicht zu vereinbaren (vgl. BGH, Beschluss vom 4. Mai 2011 - XII ZB 632/10, FamRZ 2011, 1049 Rn. 11 mwN).
III.
- 31
- Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), da weitere Feststellungen erforderlich sind.
- 32
- 1. Zunächst wird das Berufungsgericht der Frage nachzugehen haben, ob die K. GmbH - wie die Revision geltend macht - aufgrund des Verwaltervertrages im Januar 2015 rechtsgeschäftlich bevollmächtigt war, Zustellungen für die Wohnungseigentümer entgegenzunehmen.
- 33
- a) Feststellungen dazu, ob die K. GmbH aufgrund des Verwaltervertrages zur Entgegennahme von Zustellungen berechtigt war und ob der Verwaltervertrag über das Jahr 2014 hinaus bestand, sind von dem Berufungsgericht nicht getroffen worden.
- 34
- b) Diese Feststellungen sind erforderlich, da sich eine Zustellungsvollmacht der K. GmbH entgegen der Ansicht der Revision nicht in entsprechender Anwendung der Grundsätze über die Duldungsvollmacht ergibt. Dabei kann offen bleiben, ob diese Grundsätze im Rahmen des § 171 ZPO überhaupt zur Anwendung kommen (ebenso offen gelassen in BGH, Beschluss vom 13. September 2016 - VI ZB 21/15, BGHZ 212, 1 Rn. 59). Denn eine Duldungsvollmacht ist nur gegeben, wenn der Vertretene es wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn als Vertreter auftritt und der Dritte (Vertragspartner ) dieses Dulden dahin versteht und nach Treu und Glauben auch verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, NJW 2002, 2325, 2327). Die klagenden Wohnungseigentümer sind aber im Verhältnis zu den beklagten Wohnungsei- gentümern nicht „Dritte“, wenn sich die Zustellungsvollmacht des Verwalters aus dem mit allen Eigentümern geschlossenen Verwaltervertrag oder daraus ergeben sollte, dass der Verwalter seine Tätigkeit nach dem Ende seiner Bestellung mit Billigung aller Eigentümer fortgesetzt hat. In ihrem Vertrauen auf einen von ihnen selbst gesetzten Rechtsschein wären die Kläger nicht geschützt.
- 35
- 2. Sollte die K. GmbH nicht zur Entgegennahme von Zustellungen für die Wohnungseigentümer bevollmächtigt gewesen sein, wäre festzustellen, ob und gegebenenfalls wann den Wohnungseigentümern bzw. deren Prozessbevollmächtigter Kopien der Klageschrift zugegangen sind. Hierzu weist der Senat auf Folgendes hin:
- 36
- a) Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Kopien oder Faxkopien der Klageschrift , die die Verwalterin den beklagten Wohnungseigentümern nach den Feststellungen des Berufungsgerichts übersandt hat, noch „demnächst“ i.S.v. § 167 ZPO zugegangen sind, so dass die materielle Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gewahrt ist. Das Merkmal „demnächst“ ist nur erfüllt, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten. Dabei wird eine Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen, um eine Überforderung des Klägers sicher auszuschließen (vgl. Senat, Urteil vom 29. September 2017 - V ZR 103/16, WM 2017, 738 Rn. 5 mwN). Dies gilt für sämtliche Fallgruppen, so dass auch für die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses (§ 12 Abs. 1 GKG) bei der Berechnung der noch hinnehmbaren Verzögerung von 14 Tagen nicht auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse, sondern darauf abgestellt wird, um wie viele Tage sich der ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat (Senat, Urteil vom 29. September 2017 - V ZR 103/16, aaO). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Partei in der Regel eine Erledigungsfrist von einer Woche zur Einzahlung des angeforderten Gerichtskostenvorschusses zuzugestehen ist, die sich nach Umständen des Einzelfalls angemessen verlängern kann, etwa wenn der Kostenvorschuss eine beträchtliche Höhe hat oder es - wie hier - mehrere Kostenschuldner gibt und eine interne Abstimmung über die Zahlung erforderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 29. September 2017 - V ZR 103/16, WM 2017, 738 Rn. 9). Ob sich insoweit eine den Klägern anzulastende Verzögerung ergibt, ist offen. Zu ihren Lasten wäre aber jedenfalls der Zeitraum zwischen der (unwirksamen) Zustellung an die K. GmbH und dem tatsächlichen Zugang der Kopien der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern zu berücksichtigen.
- 37
- b) Eine Heilung des Zustellungsmangels nach § 189 ZPO kommt auch durch den Zugang einer Kopie der Klageschrift bei der Prozessbevollmächtigten der Beklagten in Betracht.
- 38
- aa) Zwar war die Zustellung weder an die spätere Prozessbevollmächtigte der Beklagten gerichtet noch war diese zum Zeitpunkt der Anordnung der Klagezustellung durch das Gericht eine Person, an die die Zustellung gerichtet werden konnte, weil sie weder in der Klageschrift als Bevollmächtigte benannt war noch sich gegenüber dem Gericht nach § 172 Abs. 1 Satz 1 ZPO bestellt hatte. § 189 ZPO ist aber auch dann anzuwenden, wenn ein Rechtsanwalt erst durch spätere Bevollmächtigung zu einem Prozessbeteiligten wird und er bereits zuvor oder zeitgleich mit der Bevollmächtigung in den Besitz des zuzustellenden Schriftstücks gelangt ist (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2010 - VI ZR 48/10, NJW-RR 2011, 417 Rn. 11; Urteil vom 22. November 1988 - VI ZR 226/87, NJW 1989, 1154, 1155; vgl. auch BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 11/16, NJW 2017, 2472 Rn. 44).
- 39
- bb) Auch insoweit reicht bei Rechtsstreitigkeiten nach § 43 WEG der Zugang eines mit der Klageschrift inhaltsgleichen Schriftstücks, namentlich einer Kopie aus. Die Gründe, die für die Anwendung von § 189 ZPO auf den Fall des Zugangs eines solchen Schriftstücks bei den beklagten Wohnungseigentümern sprechen, gelten umso mehr für einen von diesen oder dem Verwalter beauftragten Prozessbevollmächtigten.
- 40
- cc) Das Berufungsgericht hat - nach seiner Lösung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, wann der Prozessbevollmächtigten der Beklagten eine Kopie der Klageschrift zugegangen ist. Es steht nicht fest, ist aber auch nicht ausgeschlossen, dass dies noch „demnächst“ i.S.v. § 167 ZPO erfolgt ist. Entgegen der Ansicht der Revision würde aus dem - bislang nicht festgestellten - Umstand, dass sich die Prozessbevollmächtigte der Beklagten am 12. Februar 2015 gegenüber dem Gericht bestellt und die Verteidigungsbereitschaft der Beklagten angezeigt hat, nicht ohne weiteres folgen, dass ihr in diesem Zeitpunkt bereits eine Kopie der Klageschrift vorgelegen hat. Zwar wird regelmäßig davon auszugehen sein, dass dem Rechtsanwalt, der sich gegenüber dem Gericht bestellt, die Klageschrift zumindest in Kopie vorliegt (vgl. BGH, Beschluss vom 20. Mai 2015 - IV ZR 127/14, VersR 2016, 133 Rn. 24). Zwingend ist dies aber nicht, denn eine solche Erklärung kann auch auf der Grundlage einer mündlichen Information über die Klage abgegeben werden.
Fest stünde lediglich, dass die Prozessbevollmächtigte im Besitz einer Kopie der Klageschrift gewesen sein muss, als sie die Klageerwiderung bei Gericht eingereicht hat. Dieser, durch das Berufungsgericht nicht festgestellte Zeitpunkt wäre aber möglicherweise nicht mehr als „demnächst“ i.S.v. § 167 ZPO anzusehen.
Stresemann Brückner Weinland
Kazele Hamdorf
Vorinstanzen:
AG Elmshorn, Entscheidung vom 16.10.2015 - 48 C 23/14 WEG -
LG Itzehoe, Entscheidung vom 19.07.2016 - 11 S 121/15 -
ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 20. Apr. 2018 - V ZR 202/16
Urteilsbesprechung schreiben0 Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 20. Apr. 2018 - V ZR 202/16
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
Urteil einreichenBundesgerichtshof Urteil, 20. Apr. 2018 - V ZR 202/16 zitiert oder wird zitiert von 20 Urteil(en).
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz 4 in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Absatz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.
(2) § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen vor dem 1. Dezember 2020 alle Zustimmungen erteilt wurden, die nach den vor diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.
(3) § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.
(4) § 19 Absatz 2 Nummer 6 ist ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar. Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.
(5) Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.
(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.
(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
(1) Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).
(2) Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Mehrere Prozesse sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden.
(3) Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.
(4) Die durch eine Nebenintervention verursachten Kosten gelten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung im Sinne des § 91 der Zivilprozessordnung, wenn die Nebenintervention geboten war.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft V. straße 10 in F. . Die Anlage besteht aus insgesamt 11 Einheiten, die sich auf zwei Gebäude verteilen. Zehn Einheiten, darunter die Eigentumswohnungen der Klägerin, befinden sich in einem Vorderhaus. Ein im hinteren Teil des Anwesens errichtetes Hinterhaus bildet die elfte Einheit. Nach § 2 (7) der Miteigentümerordnung der Teilungserklärung (MO) haben die Eigentümer der Wohnungen Nummer 9, 10 und 11 unter anderem das Recht, den den Wohnungen jeweils zugeordneten Bodenraum von der Wohnung her zu erschließen, zu Wohnraum "aufzubauen" und näher bezeichnete Veränderungen am Dach vorzunehmen. Der Eigentümer der Wohnung im Hinterhaus ist darüber hinaus nach § 2 (8) MO berechtigt, das Hinterhaus auf eigene Kosten und eigenes Risiko abzureißen und "aufzubauen". Er selbst ist an einer Aufstockung des Hinterhauses, ein Nachbar an einer Grenzbebauung unter Unterschreitung des Bauwichs nach örtlichem Bauordnungsrecht interessiert. Die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft hielten am 16. Juni 2008 eine Eigentümerversammlung ab und fassten mit einer Mehrheit von 847 von 1000 Stimmen folgenden Beschluss: "Sowohl der Grenzbebauung der V. straße 12 als auch der Aufstockung des Hinterhauses der V. straße 10 wird zugestimmt. Die F. AG [scil. die Beklagte zu 1] zahlt die Kosten der Sanierung der Hofeinfahrt gemäß den vorliegenden Angeboten, wenn sie die Genehmigung zur Grenzbebauung erhält."
- 2
- Mit ihrem bei dem Amtsgericht am 14. Juli 2008 eingegangenen Antrag, in welchem als Antragsgegner die "Gemeinschaft der Eigentümer der Wohnanlage V. straße 10, F. " angegeben wird, hat die Klägerin beantragt, die Ungültigkeit des vorgenannten Beschlusses festzustellen. Auf Hinweis des Amtsgerichts hat sie mit einem am 26. August 2008 eingegangenen Schriftsatz das "Rubrum berichtigt" und die Namen und ladungsfähigen Anschriften der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft mitgeteilt.
- 3
- Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht ihr stattgegeben. Dagegen richtet sich die von dem Landgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit welcher diese die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts erreichen wollen. Die Klägerin beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht wertet den Antrag als Beschlussanfechtungsklage. Diese hält es für fristgerecht. Zwar habe die Klägerin ihre Antragsschrift entgegen § 46 Abs. 1 WEG nicht gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet. Das sei jedoch unschädlich. In der Rechtsprechung sei allerdings umstritten, wie zu verfahren sei, wenn die Beschlussanfechtungsklage gegen den teilrechtsfähigen Verband gerichtet werde. Teilweise werde darin die Erhebung der Klage gegen den falschen Beklagten gesehen, die nur im Wege des Parteiwechsels behoben werden könne. Nach der von ihm für richtig gehaltenen Ansicht handele es sich dagegen regelmäßig um die fehlerhafte Bezeichnung der richtigen Partei, nämlich der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft. So liege es auch hier. Die Klägerin habe den Beschluss anfechten und denjenigen verklagen wollen, gegen den eine Beschlussanfechtungsklage zu richten sei. Die Klage sei auch begründet. Die Gemeinschaft könne zwar nach § 22 WEG über die Aufstockung des Hinterhauses beschließen. Sie habe dafür aber der Zustimmung der Klägerin bedurft. Diese sei in dem über das nach § 14 Nr. 1 WEG zu duldende Maß hinaus beeinträchtigt. Entsprechendes gelte in Anlehnung an § 22 WEG für die Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs durch den Nachbarn.
II.
- 5
- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. Das Berufungsgericht hat den angegriffenen Beschluss zu Recht für ungültig erklärt, weil er gegen § 22 Abs. 1 WEG verstößt.
- 6
- 1. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Klägerin mit der Geltendmachung dieses Anfechtungsgrunds nicht ausgeschlossen. Das wäre zwar der Fall, wenn die Klägerin die Klagefrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG versäumt hätte (vgl. Senat, BGHZ 179, 230, 233 f.). Sie hat sie aber, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, eingehalten.
- 7
- a) Nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG muss eine Beschlussanfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Diese Frist lief hier am 16. Juli 2008 ab. Innerhalb dieser Frist hat die Klägerin einen Schriftsatz eingereicht, der trotz seiner fehlerhaften Bezeichnung und des nicht auf eine Beschlussanfechtung zugeschnittenen Antrags, die Ungültigkeit des angegriffenen Beschlusses festzustellen, inhaltlich den Anforderungen der Vorschrift an die Erhebung der Anfechtungsklage (dazu Senat, BGHZ 179, 230, 235) genügt. Zur Wahrung der Klagefrist kommt es nicht auf die Bezeichnung als Klageschrift oder die technisch zutreffende Formulierung des Antrags, sondern darauf an, dass mit dem Antrag das Rechtsschutzziel zum Ausdruck gebracht wird, eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Beschlusses herbeizuführen (Senat, Urt. v. 2. Oktober 2009, V ZR 235/08, juris, für BGHZ vorgesehen; Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 88).
- 8
- b) Im Ergebnis unschädlich ist auch, dass die Klägerin als Beklagten zunächst die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, vertreten durch die Verwalterin, angegeben hat. Sie hat nämlich vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung die Namen und ladungsfähigen Anschriften der Mitglieder der Gemeinschaft angegeben und erklärt, nicht den Verband, sondern die übrigen Mitglieder des Verbands, die jetzigen Beklagten, verklagen zu wollen.
- 9
- aa) Ob eine solche Erklärung eine Rubrumberichtigung oder einen Parteiwechsel darstellt und ob ein etwaiger Parteiwechsel nach Ablauf der Klage frist vorgenommen werden kann, wird unterschiedlich beurteilt. Nach einer Meinung ist eine solche Erklärung als Parteiwechsel anzusehen, der bis zum Ablauf der Klagefrist zu erfolgen habe (LG Köln, ZMR 2009, 632; LG Itzehoe NZM 2009, 750; LG Lüneburg, Urt. v. 27. Februar 2009, 9 S 90/08, Revision anhängig bei dem Senat unter V ZR 62/09). Zur Begründung wird im Wesentlichen darauf verwiesen, dass die Bezeichnung Wohnungseigentümergemeinschaft in § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG für den Verband reserviert und mangels eindeutiger Anzeichen für ein Versehen wörtlich zu nehmen sei. Nach anderer, von dem Berufungsgericht geteilter Ansicht liegt in der hier gegebenen Fallgestaltung schon kein Parteiwechsel vor. In der Nennung der Gemeinschaft sei vielmehr die falsche Bezeichnung der richtigen Beklagten, nämlich der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft, zu sehen (LG Düsseldorf ZMR 2009, 67; LG Nürnberg -Fürth NJW 2009, 2142, 2143; Niedenführ in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 44 Rdn. 4; zum früheren Recht: OLG Karlsruhe NJW 2008, 2857, 2858). Das wird aus § 44 WEG abgeleitet.
- 10
- bb) Den Senat überzeugen beide Meinungen nicht.
- 11
- (1) Der Übergang von einer Klage gegen den Verband zu einer Klage gegen seine übrigen Mitglieder ist ein Parteiwechsel. Die Beschlussanfechtungsklage ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht gegen die Gemeinschaft als Verband, sondern gegen die übrigen Mitglieder des Verbandes zu richten. Eine Klage gegen die Gemeinschaft als Verband kann zwar im Einzelfall als Klage gegen die Mitglieder des Verbands zu verstehen sein. Das setzt aber, worauf die Revision mit Recht hinweist, voraus, dass sich dem bei der Auslegung der Parteibezeichnung zu berücksichtigenden (BGH, Urt. v. 27. November 2007, X ZR 144/06, NJW-RR 2008, 582, 583) übrigen Inhalt der Klageschrift nicht unzweifelhaft entnehmen lässt, dass die Klage nur gegen die übrigen Mitglieder des Verbandes gerichtet werden sollte und die Nennung des Verbands als Be- klagten eine versehentliche Falschbezeichnung war. Diese Voraussetzung liegt hier entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht vor. Die Klageschrift nimmt weder auf eine Mitgliederliste Bezug noch kündigt sie die Vorlage einer solchen Liste an. Sie greift in der Begründung ihres Antrags entgegen der Darstellung der Revisionserwiderung auch nicht das Verhalten der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft, sondern das der Wohnungseigentümergemeinschaft an. In einer solchen Fallgestaltung ist deshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband verklagt und nicht die richtigerweise zu verklagenden übrigen Mitglieder der Gemeinschaft. Die Erklärung des Beschlussanfechtungsklägers , er wolle nicht den Verband, sondern die übrigen Mitglieder des Verbands verklagen, ist deshalb keine Rubrumberichtigung, sondern ein Parteiwechsel auf Beklagtenseite. Daran ändert auch § 44 WEG nichts. Die Vorschrift lässt zwar als nähere Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks genügen. Wenn ein Kläger diese Möglichkeit nicht nutzt und die Klage gegen die Gemeinschaft richtet, ist jedoch die Gemeinschaft als Verband Beklagter.
- 12
- (2) Der in solchen Fällen sachlich gebotene Parteiwechsel muss aber nicht in der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erfolgen, er kann vielmehr unter den Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 WEG nachgeholt werden.
- 13
- (a) Nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG kann die Klagefrist nur durch Erhebung einer Klage gewahrt werden. Was dazu erforderlich ist, bestimmt sich grundsätzlich nach dem Verfahrensrecht (Senat, BGHZ 179, 230, 235). Danach setzt die Erhebung der Klage die Einreichung einer Klageschrift voraus, die den Anforderungen des § 253 Abs. 2 ZPO genügt. Danach muss die Klageschrift unter anderem die Parteien ordnungsgemäß bezeichnen. Das gilt uneingeschränkt nur für den anfechtenden Kläger, nicht jedoch für die zu verklagenden übrigen Wohnungseigentümer.
- 14
- (b) Der Bundesgerichtshof hat unter früherem Recht eine Klage gegen den Verband zur Wahrung der Verjährungsfrist ausreichen lassen, wenn die - seinerzeit mangels Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit des Verbandes noch notwendige – Bezeichnung der Verbandsmitglieder im Verlaufe des Verfahrens nachgeholt wurde (Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR 167/76, NJW 1977, 1686 f.). Daran hat sich weder mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Senat (BGHZ 163, 154) noch mit dem Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370) etwas geändert. Das geltende Recht unterscheidet, zwar anders als das frühere Recht, zwischen einem Verbandsprozess , an dem allein der teilrechtsfähige Verband als Partei beteiligt ist, und einem Individualprozess der oder gegen die Mitglieder des Verbandes, an dem nur diese, nicht aber der Verband selbst beteiligt ist. Mit § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG hat sich der Gesetzgeber dafür entschieden, die Beschlussanfechtungsklage nicht als Verbands-, sondern als Individualprozess auszugestalten. Ungeachtet der strukturellen Unterschiede hat der Gesetzgeber aber mit § 44 Abs. 1 WEG die unter früherem Recht anerkannte Erleichterung bei der Erhebung der Klage zur Wahrung von Fristen auch für die Beschlussanfechtungsklage aufrechterhalten , um eine Überforderung des anfechtenden Wohnungseigentümers , der sich zudem nicht anwaltlich vertreten lassen muss, zu vermeiden.
- 15
- (c) Der Gesetzgeber hatte dabei zwar die Vorstellung, dass der Anfechtungskläger für die bei einer Beschlussanfechtungsklage zu verklagenden übrigen Wohnungseigentümer eine Kurzbezeichnung verwendet, die erkennen lässt, dass es sich um die übrigen Wohnungseigentümer handelt (Begründung des Entwurfs des Gesetzes vom 26. März 2007 in BT-Drucks 16/887 S. 35 f.; vgl. auch die Formulierungsvorschläge bei Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 44 Rdn. 5). Er hat aber davon abgesehen, zur Bezeichnung der beklagten übrigen Wohnungseigentümer eine solche Kurzbezeichnung vorzuschreiben.
- 16
- (d) Dieses Verständnis der Norm steht auch nicht im Widerspruch zu dem Zweck der Klagefrist. Mit dieser will der Gesetzgeber erreichen, dass die übrigen Wohnungseigentümer möglichst rasch Klarheit darüber erlangen, welcher Beschluss aus welchen Gründen angefochten werden soll (Senat, Urt. v. 27. März 2009, V ZR 196/08, aaO). Dieses Ziel wird auch erreicht, wenn, wie hier, innerhalb der Klage- und der Begründungsfrist eine Klage gegen den Verband eingereicht wird, die den inhaltlichen Anforderungen genügt. Sie wird, nicht anders als eine Klage gegen die übr igen Wohnungseigentümer als Einzelpersonen , dem Verwalter zugestellt, der auch im Anfechtungsprozess grundsätzlich Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ist (dazu Senat, Beschl. v. 14. Mai 2009, V ZB 172/08, NJW 2009, 2135, 2136) und die übrigen Wohnungseigentümer zu unterrichten hat. Diese können ohne weiteres erkennen, dass und in welchen Punkten die gefassten Beschlüsse der Gemeinschaft angegriffen werden. Die Gestaltung des Beklagtenrubrums hat für sie in diesem Stadium keine besondere Bedeutung, weil es erst am Schluss der mündlichen Verhandlung endgültig feststehen muss und deshalb im Verlauf des Verfahrens noch Veränderungen erfahren kann.
- 17
- 2. Der Beschluss ist nach § 23 Abs. 4 WEG aufzuheben, weil er § 22 Abs. 1 WEG widerspricht.
- 18
- a) Die Vorschrift des § 22 Abs. 1 WEG ist auf beide Teile des Beschlusses anwendbar.
- 19
- aa) Eine in der Vorschrift näher geregelte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt allerdings nur bei der Zustimmung zu der beabsichtigten Aufstockung des Hinterhauses durch den Eigentümer der darin befindlichen Eigentumswohnung vor. Die außerdem beschlossene Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs nach örtlichem Bauordnungsrecht führt dagegen nicht zu einer Veränderung der baulichen Substanz des Gemeinschaftseigentums.
- 20
- bb) Auf sie hat das Berufungsgericht § 22 Abs. 1 WEG aber zu Recht entsprechend angewandt. Wie im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bei der Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs nach Bauordnungsrecht durch den Nachbarn zu verfahren ist, regelt das Wohnungseigentumsgesetz nicht. Die Einhaltung des Bauwichs durch den Nachbarn kommt den Wohnungseigentümern zwar zugute. Das macht aber weder den Bauwich noch seine Einhaltung durch den Nachbarn zu einem Teil des Gemeinschaftseigentums. Ein möglicher Verzicht gehört deshalb auch nicht zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Eine Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs führt aber zu einem Heranrücken der Nachbarbebauung. Das wiederum kann sich auf das Gemeinschaftseigentum ähnlich wie eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums selbst auswirken. Aus einer ähnlichen Erwägung wird etwa § 912 BGB auch auf die "Überbauung" des (öffentlich -rechtlichen) Bauwichs entsprechend angewandt (OLG Karlsruhe NJWRR 1993, 665, 666; OLG Koblenz NJW-RR 1999, 1394; OLG Köln NJW-RR 2003, 376; Erman/Lorenz, BGB, 12. Aufl., § 912 Rdn. 4; MünchKommBGB /Säcker, 5. Aufl., § 912 Rdn. 54; NK-BGB/Ring, 2. Aufl., § 912 Rdn. 90). Angesichts dieser Nähe der Unterschreitung des Bauwichs zur baulichen Veränderung hätte der Gesetzgeber seine Behandlung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht anders geregelt als diese, hätte er den Regelungsbedarf erkannt.
- 21
- b) Nach § 22 Abs. 1 WEG kann eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nur beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Dazu gehören die Wohnungseigentümer, für die die beabsichtigte bauliche Veränderung mit einem über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil verbunden ist. Diese Maßstäbe gelten auch für die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung und für die Zustimmung zur Unterschreitung des öffentlich-rechtlichen Bauwichs durch einen Nachbarn. Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe hat das Berufungsgericht festgestellt, dass beide Teile des Beschlusses für die Klägerin mit einem über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil verbunden sind. Diese Feststellung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar. Sie wird von der Revision nur hinsichtlich der Aufstockung angegriffen und ist auch insoweit entgegen der Ansicht der Revision nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat weder entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten übergangen noch die Teilungserklärung fehlerhaft ausgelegt.
- 22
- c) Die Beklagten haben allerdings, das ist der Revision zuzugeben, vorgetragen , die Klägerin werde durch die Aufstockung nicht beschwert, weil das Hinterhaus 11 m von dem Vorderhaus entfernt sei und durch die Aufstockung weder die Belichtung noch die Besonnung der Eigentumswohnungen der Klägerin beeinträchtigt würden. Mit diesem Vortrag brauchte sich das Berufungsgericht jedoch nicht auseinanderzusetzen, weil er unerheblich ist. Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil der Klägerin entfiele nämlich nicht schon dann, wenn ihre Wohnungen keine Einbußen an Belichtung und Besonnung erfahren sollten. Durch die Aufstockung des Hinterhauses wird der Beklagten zu 1 eine erhebliche Vergrößerung der nutzbaren Fläche ihrer Wohnung im Hinterhaus und damit eine wesentlich intensivere Nutzung ermöglicht. Ein solcher Nachteil ist nicht hinzunehmen (vgl. OLG München ZMR 2007, 69; Wenzel in Bärmann, aaO, § 14 Rdn. 9). Außerdem bestimmt sich die Beteiligung der Wohnungseigentümer an den Lasten und Kosten gemäß § 7 (1) MO nach dem Verhältnis der Bruchteile, die in dem Teilungsverzeichnis der Teilungserklärung festgelegt sind und nur durch eine Änderung der Teilungserklärung an die durch die Aufstockung entstehende neue Nutzungslage angepasst werden könnten.
- 23
- d) Etwas anderes ergibt sich weder aus § 2 (7) MO noch aus § 2 (8) MO, deren Auslegung in vollem Umfang der Nachprüfung durch den Senat unterliegt (st. Rechtspr., vgl. Senat BGHZ 37, 147, 149; 92, 351, 355; Urt. v. 19. September 2008, V ZR 164/07, NJW 2008, 3703).
- 24
- aa) Nach § 2 (7) MO sind die Eigentümer der Wohnungen 9 und 10 im Vorderhaus und der Wohnung 11 im Hinterhaus, soweit hier von Interesse, berechtigt , den der Wohnung zugeordneten Bodenraum von der Wohnung aus zu erschließen und zu Wohnraum aufzubauen sowie Veränderungen am Dach vorzunehmen. Nach dem maßgeblichen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 291 f.; 156, 192, 197; Urt. v. 25. September 2009, V ZR 33/09, juris) Wortlaut und dem Sinn dieser Regelung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt, dürfen die begünstigten Wohnungseigentümer nur die ihren Wohnungen jeweils zugeordneten Bodenräume in Wohnraum umwandeln und die dazu nötige baulichen Maßnahmen auch am Dach des Hauses vornehmen. Einen Anhaltspunkt dafür, dass diese Wohnungseigentümer berechtigt sein könnten, auch bislang nicht vorhandene Räume neu anzulegen, bietet die Regelung nicht.
- 25
- bb) Das Recht zu einer Aufstockung des Hinterhauses ergibt sich auch nicht aus der in § 2 (8) MO vorgesehenen Berechtigung des Eigentümers der Wohnung im Hinterhaus, dieses abzureißen und "aufzubauen". Aus der Verwendung des Verbs "aufbauen" folgt zwar, dass der Eigentümer nach einem Abriss des Hinterhauses nicht auf einen "Wiederaufbau" des heute vorhandenen Flachbaus beschränkt, sondern zu Änderungen berechtigt sein soll. Das bestätigt der Vergleich mit der Aufbaubefugnis nach § 2 (7) MO, wonach bei einem "Aufbau" auch Veränderungen etwa am Dach zulässig sind. Es wäre deshalb möglich, statt des jetzt vorhandenen Flachdachs ein Ziegeldach vorzusehen , das dann ebenso wie die in § 2 (7) MO angesprochenen Bodenräume nach § 2 (7) MO aufgebaut werden könnte. Bei einem solchen Aufbau dürfen indessen die baulichen Dimensionen gegenüber dem vorhandenen Flachbau nicht substantiell verändert werden. Das ergibt sich aus dem systematischen Zusammenhang der Regelung in § 2 (8) MO mit der Kostenverteilung in § 7 MO. Danach bestimmt sich die Verteilung von Kosten und Lasten nach den in der Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteilen, die sich bei der Ausnutzung ihrer Sonderrechte durch die Eigentümer der Wohnungen 9, 10 und 11 nicht verändern. Die Teilungserklärung geht ersichtlich davon aus, dass die Ausnutzung der Sonderrechte nicht zu einer grundlegenden Veränderung der Nutzungsverhältnisse führt, die die vorgesehene Lastenverteilung inhaltlich in Frage stellt und mit ihr unvereinbar wäre. Deshalb muss auch ein in dem vorbeschriebenen Sinne "aufgebautes" Hinterhaus mit dem bisherigen Flachbau den Dimensionen nach vergleichbar bleiben. Das ist aber bei der geplanten Aufstockung nicht der Fall. Sie veränderte, anders als etwa die erwähnte Änderung der Bedachung, die Dimensionen des Hinterhauses grundlegend und wäre mit der Lastenverteilung nicht mehr zu vereinbaren. Da sich der Beschluss in diesem Teil nur mit der danach nicht zulässigen Aufstockung befasst, ist er aufzuheben.
III.
- 26
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Czub Roth
Vorinstanzen:
AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 01.10.2008 - 33 C 2616/08-93 -
LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 20.03.2009 - 2-09 S 71/08 -
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
An den rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter kann mit gleicher Wirkung wie an den Vertretenen zugestellt werden. Der Vertreter hat eine schriftliche Vollmacht vorzulegen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 13. August 1999 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit zweier Darlehensverträge zur Finanzierung einer Eigentumswohnung. Dem liegt im wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Kläger und seine damalige Lebensgefährtin wurden im Jahre 1993 von einem Anlagevermittler geworben, ohne Einsatz von Eigenkapital eine Eigentumswohnung in einem Modernisierungsobjekt in M. zu kaufen. Die beklagte Sparkasse finanzierte das Gesamtobjekt für die Bauträgerin und übernahm auch bei einem groûen Teil der Erwerber die Finanzierung.
Mit notarieller Urkunde vom 21. Dezember 1993 boten der Kläger und seine damalige Lebensgefährtin der H. GmbH (im folgenden: Geschäftsbesorgerin ) den Abschluû eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages zum Erwerb der Eigentumswohnung an. Zugleich erteilten sie ihr zur Ausführung des Geschäftsbesorgungsvertrages eine Vollmacht zur Vornahme aller Rechtsgeschäfte, Rechtshandlungen und Maûnahmen, die für den Eigentumserwerb und ggf. die Rückabwicklung erforderlich oder zweckdienlich erschienen. Unter anderem wurde die Geschäftsbesorgerin bevollmächtigt, namens und für Rechnung der Erwerber den Kaufvertrag, Darlehensverträge und alle erforderlichen Sicherungsverträge abzuschlieûen. Die Geschäftsbesorgerin nahm das Angebot mit notarieller Erklärung vom 29. Dezember 1993 an. Sie schloû namens der Erwerber mit der Verkäuferin einen notariellen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung ab und zur Finanzierung des Kaufpreises von 143.424 DM sowie der Nebenkosten mit Datum vom 27./31. Dezember 1993 mit der Beklagten zwei Darlehensverträge über 143.500 DM und 46.500 DM.
Mit der Klage begehrt der Kläger, der seinen Darlehensverpflichtungen mehrere Jahre lang nachgekommen ist, aus eigenem und aus
abgetretenem Recht seiner früheren Lebensgefährtin Feststellung, daû der Beklagten aus den Darlehensverträgen keine Ansprüche mehr zustehen. Er macht geltend: Der Geschäftsbesorgungsvertrag und die mit ihm verbundene Vollmacht seien wegen Verstoûes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Kaufvertrag und Darlehensverträge seien zudem verbundene Geschäfte im Sinne des § 9 VerbrKrG, so daû die Nichtigkeit des Kaufvertrags der Darlehensrückzahlungsforderung entgegen gehalten werden könne. Auûerdem hafte die Beklagte wegen unterlassener Aufklärung und Fehlberatung.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht , dessen Urteil in WM 2001, 1210 veröffentlicht ist, hat sie abgewiesen. Mit der Revision erstrebt der Kläger die Zurückweisung der Berufung der Beklagten.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist begründet und führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
I.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Die Darlehensverträge seien wirksam, auch wenn man zugunsten
des Klägers davon ausgehe, der Geschäftsbesorgungsvertrag sei wegen Verstoûes gegen Art. 1 § 1 des Rechtsberatungsgesetzes nichtig und die Nichtigkeit die notarielle Vollmacht erfasse, da sie mit dem Grundgeschäft ein einheitliches Rechtsgeschäft bilde. Die Vollmacht sei nämlich der Beklagten gegenüber aus Rechtsscheingesichtspunkten wirksam, da dieser bei Abschluû der Darlehensverträge eine beglaubigte Abschrift des notariell beurkundeten Geschäftsbesorgungsvertrages nebst Vollmacht vorgelegen habe und das Gesamtverhalten des Klägers eine Reihe von Anhaltspunkten für eine zugunsten der Beklagten eingreifende Duldungsvollmacht erkennen lasse. Die Darlehensverträge seien zudem weder nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig noch seien die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 VerbrKrG für ein verbundenes Geschäft erfüllt. Schlieûlich sei auch ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht nicht gegeben. Es stehe weder fest, daû die Beklagte in bezug auf die speziellen Risiken des Objekts einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Kläger gehabt habe, noch hätten sich hinreichende Anhaltspunkte dafür ergeben, daû die Beklagte ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten habe. Der Beklagten könne insbesondere nicht zur Last gelegt werden, daû sie die Erwerber nicht auf die im Kaufpreis enthaltene Innenprovision hingewiesen habe. Ein etwaiges Fehlverhalten des Kreditvermittlers müsse sich die Beklagte nicht über § 278 BGB zurechnen lassen.
II.
Diese Ausführungen halten in einem wesentlichen Punkt rechtli-
cher Prüfung nicht stand.
Die Revision wendet sich zu Recht gegen die Ansicht des Berufungsgerichts , die der Geschäftsbesorgerin erteilte Vollmacht sei der Beklagten gegenüber als gültig zu behandeln, obwohl der Geschäftsbesorgungsvertrag selbst unwirksam sei.
1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, der Geschäftsbesorgungsvertrag sei wegen Verstoûes gegen Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG nichtig (§ 134 BGB). Dieses Ergebnis steht im Einklang mit der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Danach bedarf derjenige, der ausschlieûlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträgermodells für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig (BGHZ 145, 265, 269 ff.; Senatsurteil vom 18. September 2001 - XI ZR 321/00, WM 2001, 2113, 2114 f.; BGH, Urteil vom 11. Oktober 2001 - III ZR 182/00, WM 2001, 2260, 2261).
Auch der hier in Rede stehende Geschäftsbesorgungsvertrag erweist sich danach als unwirksam. Die Geschäftsbesorgerin hatte eine umfassende Rechtsbetreuung im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung zu erbringen. Sie sollte alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vornehmen, die zum Erwerb der Eigentumswohnung notwendig waren oder zweckdienlich erschienen, insbesondere den Kaufvertrag, Darlehens- und Finanzierungsvermittlungsverträge, Mietund Mietgarantieverträge sowie Sicherungsverträge abschlieûen. Bei
den von ihr zu erbringenden Dienstleistungen ging es damit nicht primär um die Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange der Käufer. Es handelte sich vielmehr ganz überwiegend um rechtsbesorgende Tätigkeiten von Gewicht. Der Bundesgerichtshof hat denn auch einen mit dem hier in Rede stehenden Geschäftsbesorgungsvertrag übereinstimmenden Vertrag derselben Geschäftsbesorgerin bereits wegen Verstoûes gegen Art. 1 § 1 RBerG als nichtig angesehen (BGHZ 145 aaO).
2. Die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrags erfaût auch die der Geschäftsbesorgerin zur Ausführung des Vertrags erteilte Vollmacht. Mit dem Berufungsgericht ist davon auszugehen, daû Grundgeschäft und Vollmacht hier ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB bilden. Im übrigen erstreckt sich die auf einem Verstoû gegen das Rechtsberatungsgesetz beruhende Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrags nach Auffassung des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs mit Rücksicht auf die Zweckrichtung des Rechtsberatungsgesetzes , die Rechtssuchenden vor unsachgemäûer Erledigung ihrer rechtlichen Angelegenheiten zu schützen, ohnedies regelmäûig auch auf die dem Geschäftsbesorger erteilte Vollmacht (Urteil vom 11. Oktober 2001 aaO S. 2262).
3. Die Nichtigkeit der Vollmacht hat zur Folge, daû auch die beiden Darlehensverträge, die die Geschäftsbesorgerin für die Erwerber abgeschlossen hat, unwirksam sind.
a) Die Verträge wurden dem Kläger und seiner früheren Lebensgefährtin gegenüber nicht wirksam, weil die Geschäftsbesorgerin bei Ab-
schluû mangels wirksam erteilter Vollmacht als Vertreterin ohne Vertretungsmacht gehandelt hat (§ 177 Abs. 1 BGB). Auch eine Rechtsscheinvollmacht bestand entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht.
aa) Die an die Vorlage der Vollmachtsurkunde anknüpfende Rechtsscheinhaftung aus §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 1 BGB greift, wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, nicht ein. Dabei kann die von der Revision aufgeworfene Frage offenbleiben, ob eine Rechtsscheinhaftung nach §§ 171 ff. BGB hier schon deshalb ausscheidet, weil der Beklagten die Vollmacht nicht bei Unterzeichnung der Darlehensverträge , sondern erst bei der Bonitätsprüfung und Auszahlung der Darlehensvaluta vorlag. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts lag der Beklagten auch zu dieser Zeit keine Ausfertigung, sondern nur eine beglaubigte Abschrift der notariellen Vollmachtsurkunde vor. Diese reicht als Anknüpfungspunkt für einen zugunsten der Beklagten eingreifenden Rechtsschein nicht aus. Die Rechtsscheinhaftung aus §§ 171 bis 173 BGB setzt vielmehr voraus, daû die Vollmacht dem Vertragspartner im Original bzw. bei notarieller Beurkundung in Ausfertigung vorgelegt wird (BGHZ 102, 60, 63; Senatsurteil vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Senatsurteil vom 18. September 2001 aaO S. 2115. In jenem Fall war die vorgelegte notariell beglaubigte Vollmachtsurkunde das Original.
bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts greifen auch die Grundsätze über die Duldungsvollmacht zugunsten der Beklagten nicht ein.
(1) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ausgangspunkt darin zuzustimmen, daû eine nicht wirksam erteilte Vollmacht auch über die in §§ 171 bis 173 BGB geregelten Fälle hinaus aus allgemeinen Rechtsscheingesichtspunkten dem Geschäftsgegner gegenüber als wirksam zu behandeln sein kann (BGHZ 102, 62, 64 ff.). Das ist der Fall, wenn das Vertrauen des Dritten auf den Bestand der Vollmacht an andere Umstände als an die Vollmachtsurkunde anknüpft und nach den Grundsätzen über die Duldungsvollmacht schutzwürdig erscheint (BGHZ 102, 62, 64; Senatsurteil vom 22. Oktober 1996 aaO). In Betracht kommen dabei nur bei oder vor Vertragsschluû vorliegende Umstände. Denn eine Duldungsvollmacht ist nur gegeben, wenn der Vertretene es wissentlich geschehen läût, daû ein anderer für ihn als Vertreter auftritt und der Vertragspartner dieses Dulden dahin versteht und nach Treu und Glauben auch verstehen darf, daû der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist (BGH, Urteile vom 10. März 1953 - I ZR 76/52, LM § 167 BGB Nr. 4, vom 15. Dezember 1955 - II ZR 181/54, WM 1956, 154, 155 und vom 13. Mai 1992 - IV ZR 79/91, VersR 1992, 989, 990). Das Verhalten des Vertretenen nach Vertragsschluû kann nur unter dem Gesichtspunkt der Genehmigung des Vertrages rechtlich bedeutsam sein.
(2) Die Ansicht des Berufungsgerichts, die Gegenzeichnung und Rücksendung des Schreibens der Geschäftsbesorgerin vom 4. Januar 1994, mit dem über den Abschluû der Darlehensverträge informiert wurde , durch den Kläger und sein jahrelanges vertragskonformes Verhalten rechtfertigten die Annahme einer Duldungsvollmacht, ist danach verfehlt. Der Kläger hat das Schreiben vom 4. Januar 1994 erst nach Abschluû der Darlehensverträge am 27./31. Dezember 1993 zurückgesandt. Aus
dem gleichen Grunde ist auch die jahrelange Erfüllung der Darlehensverträge durch den Kläger und seine damalige Lebensgefährtin kein geeigneter Anknüpfungspunkt für eine Haftung aus wissentlich veranlaûtem Rechtsschein.
Der Hinweis des Berufungsgerichts auf das Urteil des erkennenden Senats vom 22. Oktober 1996 (XI ZR 249/95, NJW 1997, 312 ff. = WM 1996, 2230, 2232) rechtfertigt keine andere Beurteilung. Dort hat der Senat zwar die Rechtsscheinhaftung eines Vertretenen bejaht, der auf eine Mitteilung der Bank, sie werde für ihn Darlehenskonten einrichten , geschwiegen und in der Folge die Begründung der Darlehensverbindlichkeiten hingenommen hatte. Entscheidend war dort aber, daû das maûgebliche Verhalten des Vertretenen - das Schweigen auf die Mitteilung von der bevorstehenden Bereitstellung der Darlehensmittel - bereits vor Abgabe der Willenserklärung durch den Vertreter lag.
b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es auch nicht geboten, dem Vertragspartner bei Verstöûen gegen das Rechtsberatungsgesetz einen über die §§ 171, 172 BGB und die allgemeinen Grundsätze der Rechtsscheinhaftung hinausgehenden Schutz zuzubilligen. Mit ihrem Einwand, es belaste den Rechtsverkehr in unzumutbarer Weise, wenn selbst notariell beurkundete Vollmachten auf mögliche Verstöûe gegen das Rechtsberatungsgesetz untersucht werden müûten, übersieht die Revisionserwiderung, daû das Gesetz eine solche Prüfung nicht verlangt. Der Vertragsgegner kann sich vielmehr vor der Unwirksamkeit einer Vollmacht ohne weitere Prüfung schützen, wenn er sich eine notarielle Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vorlegen läût.
c) Die durch die vollmachtlose Vertreterin abgeschlossenen Darlehensverträge sind auch nicht durch Genehmigung der Erwerber (§§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB) nachträglich wirksam geworden. Weder der Rücksendung des Schreibens vom 4. Januar 1994 noch dem späteren vertragskonformen Verhalten des Klägers und seiner früheren Lebensgefährtin kann Genehmigungscharakter zugemessen werden. Eine Genehmigung schwebend unwirksamer Geschäfte durch schlüssiges Verhalten setzt regelmäûig voraus, daû der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und daû in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich zu machen (Senatsurteil vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232 m.w.Nachw.). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, da alle Beteiligten von der Wirksamkeit der erteilten Vollmacht ausgingen.
Ausnahmsweise kann zwar auch schlüssiges Verhalten ohne Erklärungsbewuûtsein als wirksame Erklärung zu werten sein. Dies setzt aber voraus, daû der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, daû seine Äuûerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefaût werden durfte, und daû der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGHZ 109, 171, 177 m.w.Nachw.). An diesen beiden Voraussetzungen für eine Genehmigung durch schlüssiges Verhalten fehlt es hier. Das Berufungsgericht weist zu Recht darauf hin, daû die Beteiligten den Verstoû des Geschäftsbesorgungsvertrags und der Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz nicht erkennen konnten.
Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sogar bei einem Notar, der im Dezember 1993 ein Angebot zum Abschluû eines gegen § 134 BGB, Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG verstoûenden Geschäftsbesorgungsvertrages beurkundet hatte, ein Verschulden verneint (BGHZ 145, 265, 275).
III.
Da die Darlehensverträge danach unwirksam sind, war das landgerichtliche Urteil wieder herzustellen.
Nobbe Müller Joeres
Wassermann Mayen
Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
(1) In bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten soll die Klage erst nach Zahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen zugestellt werden. Wird der Klageantrag erweitert, soll vor Zahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen keine gerichtliche Handlung vorgenommen werden; dies gilt auch in der Rechtsmittelinstanz. Die Anmeldung zum Musterverfahren (§ 10 Absatz 2 des Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetzes) soll erst nach Zahlung der Gebühr nach Nummer 1902 des Kostenverzeichnisses zugestellt werden.
(2) Absatz 1 gilt nicht
- 1.
für die Widerklage, - 2.
für europäische Verfahren für geringfügige Forderungen, - 3.
für Rechtsstreitigkeiten über Erfindungen eines Arbeitnehmers, soweit nach § 39 des Gesetzes über Arbeitnehmererfindungen die für Patentstreitsachen zuständigen Gerichte ausschließlich zuständig sind, und - 4.
für die Restitutionsklage nach § 580 Nummer 8 der Zivilprozessordnung.
(3) Der Mahnbescheid soll erst nach Zahlung der dafür vorgesehenen Gebühr erlassen werden. Wird der Mahnbescheid maschinell erstellt, gilt Satz 1 erst für den Erlass des Vollstreckungsbescheids. Im Mahnverfahren soll auf Antrag des Antragstellers nach Erhebung des Widerspruchs die Sache an das für das streitige Verfahren als zuständig bezeichnete Gericht erst abgegeben werden, wenn die Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen gezahlt ist; dies gilt entsprechend für das Verfahren nach Erlass eines Vollstreckungsbescheids unter Vorbehalt der Ausführung der Rechte des Beklagten. Satz 3 gilt auch für die nach dem Gesetz über Gerichtskosten in Familiensachen zu zahlende Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen.
(4) Absatz 3 Satz 1 gilt im Europäischen Mahnverfahren entsprechend. Wird ein europäisches Verfahren für geringfügige Forderungen ohne Anwendung der Vorschriften der Verordnung (EG) Nr. 861/2007 fortgeführt, soll vor Zahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen keine gerichtliche Handlung vorgenommen werden.
(5) Über den Antrag auf Abnahme der eidesstattlichen Versicherung soll erst nach Zahlung der dafür vorgesehenen Gebühr entschieden werden.
(6) Über Anträge auf Erteilung einer weiteren vollstreckbaren Ausfertigung (§ 733 der Zivilprozessordnung) und über Anträge auf gerichtliche Handlungen der Zwangsvollstreckung gemäß § 829 Absatz 1, §§ 835, 839, 846 bis 848, 857, 858, 886 bis 888 oder § 890 der Zivilprozessordnung soll erst nach Zahlung der Gebühr für das Verfahren und der Auslagen für die Zustellung entschieden werden. Dies gilt nicht bei elektronischen Anträgen auf gerichtliche Handlungen der Zwangsvollstreckung gemäß § 829a der Zivilprozessordnung.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
(1) In einem anhängigen Verfahren hat die Zustellung an den für den Rechtszug bestellten Prozessbevollmächtigten zu erfolgen. Das gilt auch für die Prozesshandlungen, die das Verfahren vor diesem Gericht infolge eines Einspruchs, einer Aufhebung des Urteils dieses Gerichts, einer Wiederaufnahme des Verfahrens, einer Rüge nach § 321a oder eines neuen Vorbringens in dem Verfahren der Zwangsvollstreckung betreffen. Das Verfahren vor dem Vollstreckungsgericht gehört zum ersten Rechtszug.
(2) Ein Schriftsatz, durch den ein Rechtsmittel eingelegt wird, ist dem Prozessbevollmächtigten des Rechtszuges zuzustellen, dessen Entscheidung angefochten wird. Wenn bereits ein Prozessbevollmächtigter für den höheren Rechtszug bestellt ist, ist der Schriftsatz diesem zuzustellen. Der Partei ist selbst zuzustellen, wenn sie einen Prozessbevollmächtigten nicht bestellt hat.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.
Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.