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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 08. Dez. 2016 - 4 ZB 16.1583

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08.12.2016

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 08. Dez. 2016 - 4 ZB 16.1583

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 08. Dez. 2016 - 4 ZB 16.1583

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vorgehend

Verwaltungsgericht Bayreuth, B 4 K 15.845, 29.06.2016

Verwaltungsgericht Bayreuth, 4 K 15.845, 29.06.2016

Gericht

Tenor

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Antragsverfahren wird auf 2.849,37 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Der Rechtstreit betrifft einen Antrag der Klägerin auf Erlass der Grundsteuer für einen im Jahr 2008 erworbenen ehemaligen Gutshof, der zuletzt als Hotel und Restaurant genutzt worden war. Zur Begründung des Antrags wurde vorgetragen, im Jahr 2013 seien keine Einnahmen erzielt worden.

Die Beklagte lehnte den Erlassantrag mit Bescheid vom 21. Januar 2015 ab, da keine geeigneten Nachweise für nachhaltige und intensive Bemühungen um eine Vermietung bzw. Verpachtung vorgelegt worden seien. Die von der Klägerin genannten Maklerbüros hätten das Objekt im Jahr 2013 im Internet nur zum Kauf angeboten.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Klägerin Klage mit dem Antrag, die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 21. Januar 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landratsamts Hof vom 13. Oktober 2015 zu verpflichten, ihr die Grundsteuer für das Jahr 2013 im Umfang von 50 Prozent zu erlassen.

Mit Urteil vom 29. Juni 2016 wies das Verwaltungsgericht Bayreuth die Klage ab. Es fehle bereits an einer Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG, da es nach dem Vorbringen der Klägerin kein vergleichbares Objekt in der Region gebe, das einen Ertrag bringe. Dies rechtfertige den Schluss, dass für Objekte dieser Beschaffenheit eine Jahresrohmiete von 0,00 Euro üblich sei und deshalb keine Ertragsminderung vorliege. Davon abgesehen sei davon auszugehen, dass die Klägerin eine mögliche Minderung des Rohertrags im Sinne des § 33 GrStG zu vertreten habe. Der Steuerpflichtige habe eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht habe. Er sei nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet und habe insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben. Diese Mitwirkungspflicht habe die Klägerin nicht erfüllt. Die in der Klagebegründung aufgeführten Vermietungs-/Verpachtungsbemühungen seien nicht substantiiert dargelegt worden. Fortlaufende Zeitungsinserate seien im Jahr 2013 offensichtlich unterblieben; sie seien aber zumutbar und geboten, weil nicht auszuschließen sei, dass ein neuer Interessent die Annonce erstmals lese. Die Klägerin habe den Vortrag der Beklagten, wonach das Objekt im Internet erst seit Dezember 2013 zur Miete und vorher nur zum Kauf angeboten worden sei, zwar bestritten, jedoch keine Internetausdrucke aus dem Jahr 2013 vorgelegt, die das Gegenteil bewiesen. Die Einvernahme der zahlreichen benannten Zeugen zur Erforschung des von der Klägerin nur oberflächlich vorgetragenen Sachverhalts sei nicht geboten, um dem Amtsermittlungsgrundsatz des § 86 Abs. 1 VwGO zu genügen, weil die Klägerin ihrer vorrangig bestehenden Substantiierungspflicht nicht nachgekommen sei.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrem Antrag auf Zulassung der Berufung.

Die Beklagte tritt dem Antrag entgegen.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten verwiesen.

II. 1. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg, da die geltend gemachten Zulassungsgründe nicht vorliegen.

a) Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Die Klägerin hat keinen einzelnen tragenden Rechtssatz und keine erhebliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt (zu diesem Maßstab BVerfG, B. v. 21.1.2009 - 1 BvR 2524/06 - NVwZ 2009, 515/516 m. w. N.). Ist die angegriffene Entscheidung wie im vorliegenden Fall auf zwei selbstständig tragende Gründe gestützt, so sind - ergebnisbezogene - Zweifel in Bezug auf beide Gründe darzulegen. Daran fehlt es hier jedenfalls insoweit, als das Verwaltungsgericht die Klageabweisung auch damit begründet hat, dass die Klägerin eine mögliche Minderung des Rohertrags zu vertreten habe.

Die Klägerin wendet gegen diesen Teil der Urteilsbegründung ein, das Verwaltungsgericht habe es unterlassen, die als Zeugen angebotenen drei Makler zu ihrem ausdrücklichen Rat zu befragen, dass das ständige Inserieren in einer regionalen Zeitung zu einem „Verbrennen des Objekts“ führe, während durch gezielte Akquise bei potentiellen Erwerbern ein weitaus größerer Erfolg zu erzielen sei. Das Gericht habe auch nicht berücksichtigt, dass es durch einen Gesellschafterstreit auf Seiten der Klägerin und das Ausscheiden des kaufmännischen Gesellschafters verbunden mit dem „Untergang aller Geschäftsunterlagen im streitgegenständlichen Zeitraum“, insbesondere der Anzeigen der Klägerin, unmöglich gewesen sei, die auf dem Postweg verloren gegangenen Rechnungen für Inserate vorzulegen; dies hätte der frühere kaufmännische Geschäftsführer im Falle einer Vernehmung bestätigen können. Eine Anhörung dieses Zeugen hätte auch ergeben, dass tatsächlich ausreichende und genügende Bemühungen zur Vermietung des Objekts erbracht worden seien. Vollkommen unberücksichtigt gelassen habe das Verwaltungsgericht zudem den Umstand, dass der Facility Manager des Gebäudes während des ganzen Jahres 2013 versucht habe, das Objekt in irgendeiner Weise zu vermieten, und dass er mehrere Interessenten durch das Objekt geführt habe. Das Anwesen habe in der Region bei entsprechenden Gastronomen einen Bekanntheitsgrad, der Anzeigen ohnehin vollkommen entbehrlich gemacht habe. Unberücksichtigt geblieben seien auch die Bemühungen der entsprechenden Brauereien, die jeweils über einen großen Fundus an Pachtinteressenten verfügt hätten. So habe beispielsweise der Regionalleiter einer Brauerei händeringend nach einem neuen Pächter gesucht und mehr als zwölf Interessenten das Objekt angeboten. Auch diesbezüglich sei das Gericht den Beweisangeboten nicht gefolgt.

Diese Ausführungen sind nicht geeignet, Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung zu begründen. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Klägerin die (unterstellte) Minderung des Rohertrags im Jahr 2013 im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hatte.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung nur dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, U. v. 25.6.2008 - 9 C 8.07 - NVwZ-RR 2008, 814 Rn. 18). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls (BVerwG, B. v. 22.1.2014 - 9 B 56/13 - Rn. 6 m. w. N.). Der Steuerpflichtige bzw. die von ihm beauftragten Personen müssen jedenfalls versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Der Steuerpflichtige ist allerdings nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten gemessen an der Erhöhung der Vermietungschancen unzumutbar erscheinen (vgl. OVG NRW, U. v. 20.3.2014 - 14 A 1513/12 - juris, Rn. 30; OVG RhPf, U. v. 2.5.2016 - 6 A 10971/15 - DVBl 2016, 990 Rn. 24).

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin entgegen der aus § 1 Abs. 2 Nr. 3 i. V. m. § 90 Abs. 1 AO folgenden Verpflichtung, die besteuerungsrelevanten Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen (vgl. BVerwG, U. v. 14.5.2014 - 9 C 1/13 - NVwZ-RR 2014, 894 Rn. 19), weder im Verwaltungsverfahren noch im nachfolgenden Gerichtsverfahren in nachvollziehbarer Weise substantiiert dargelegt, welche konkreten Bemühungen um eine Vermietung oder Verpachtung - und nicht lediglich um einen Verkauf - des streitgegenständlichen Anwesens sie oder von ihr beauftragte Personen im Jahr 2013 tatsächlich unternommen haben. Die Erklärungen zu diesen ihren eigenen Rechtskreis betreffenden Aktivitäten sind in auffälliger Weise unbestimmt und teilweise sogar widersprüchlich. So wird einerseits vorgetragen, ein ständiges Inserieren desselben Objekts wäre eher schädlich gewesen; zudem seien Anzeigen wegen des hohen Bekanntheitsgrads ohnehin entbehrlich gewesen. Andererseits wird im selben Schriftsatz behauptet, im streitgegenständlichen Zeitraum habe es entsprechende Anzeigen gegeben, wobei die Rechnungen für diese Inserate aber sämtlich verlorengegangen seien. Unklar ist nach dem Sachvortrag der Klägerin auch, welchen Verhandlungsspielraum sie den zahlreichen Personen eingeräumt hat, die ihren Angaben zufolge im Jahr 2013 mit einer Verpachtung beauftragt gewesen sein sollen (mehrere Makler, der damalige Geschäftsführer, der Facility Manager, verschiedene Brauereien). Damit bleibt insbesondere offen, ob die lediglich pauschal behaupteten Aktivitäten tatsächlich auf die Erzielung eines marktgerechten Miet- bzw. Pachtzinses gerichtet waren oder ob der angestrebte Vertragsabschluss etwa an unrealistischen Forderungen der Klägerin gescheitert ist. Im letzteren Falle wäre von einer zu vertretenden Minderung des Rohertrags im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG auszugehen.

Ob das seit längerem leerstehende Anwesen bei Gastronomen in der Region tatsächlich so bekannt war, dass ein regelmäßiges Inserieren in den dortigen Tages- und Wochenzeitungen kaum eine zusätzliche Werbewirkung mehr hätte entfalten oder sogar einen negativen Effekt hätte haben können, bedarf hier keiner Klärung. Denn bei einem Objekt dieser Größenordnung, das nach dem Vorbringen der Klägerin nicht bloß als Restaurant- und Beherbergungsbetrieb, sondern ebenso für eine Vielzahl anderer Nutzungszwecke in Betracht kommt, dürfen sich die Vermietungs- und Verpachtungsbemühungen nicht bloß auf regionale Printmedien und damit auf einen regionalen Interessentenkreis beschränken. Angesichts der weitreichenden Nutzung des Internets gerade im geschäftlichen Verkehr und der offensichtlichen technischen Vorteile dieses Mediums bei der gezielten landesweiten Suche nach geeigneten Angeboten ist es in der Regel erforderlich, dass größere leerstehende Gewerbeimmobilien auch über das Internet angeboten werden, um von hinreichenden Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass ausgehen zu können (OVG RhPf, a. a. O. Rn. 27; OVG NRW, a. a. O., Rn. 47; B. v. 25.11.2016 - 14 A 1636/15 - juris Rn. 29). Dass diese Voraussetzung hier erfüllt wäre, ist weder vorgetragen noch aus den Umständen ersichtlich. Die von der Beklagten angestellten und in der vorgelegten Behördenakte dokumentierten Recherchen legen vielmehr den Schluss nahe, dass das Anwesen der Klägerin auf den einschlägigen Internetportalen während fast des gesamten Jahres 2013 ausschließlich zum Kauf und erst zum Jahresende (20.12.2013) auch zur Miete angeboten worden ist. Die Klägerin hat dem zwar allgemein widersprochen, jedoch keine genauen Angaben dazu gemacht, wann und wo zu einem früheren Zeitpunkt ein bundesweites Online-Angebot für Mietinteressenten erschienen sein soll. Dass sie an dieser gebotenen Konkretisierung ihres Sachvortrags durch den (schriftsätzlich erstmals im Berufungszulassungsverfahren vorgetragenen) „Untergang aller Geschäftsunterlagen“ gehindert sein könnte, erscheint fernliegend, da auch die seinerzeit eingeschalteten Maklerbüros und Internetportale noch zu entsprechenden Auskünften und Informationen in der Lage sein müssten. Es ist jedenfalls nicht Aufgabe des Tatsachengerichts, einen unschlüssigen und lückenhaften Sachvortrag desjenigen, der sich auf das Vorliegen eines Erlasstatbestands beruft, durch eigene Nachforschungen über zurückliegende Geschäftsvorgänge zu vervollständigen.

b) Aus den vorgenannten Gründen liegt auch kein ergebnisrelevanter Verfahrensmangel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO vor, der zur Zulassung der Berufung führen könnte. Da die Klägerin bereits ihrer Darlegungs- und Substantiierungsverpflichtung nicht nachgekommen war, bestand für das Verwaltungsgericht kein Anlass, von Amts wegen in eine weitere Sachaufklärung einzutreten (§ 86 Abs. 1 VwGO). Einen auf Einvernahme von Zeugen gerichteten förmlichen Beweisantrag hat der Bevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausweislich der Niederschrift nicht gestellt. Bei den in der Klagebegründung vom 15. Juni 2016 enthaltenen Zeugenangeboten handelte es sich lediglich um die Ankündigung von Beweisanträgen bzw. um bloße Beweisanregungen, welche die Folgen des § 86 Abs. 2 VwGO nicht auszulösen vermögen (vgl. BayVGH, B. v. 6.9.2011 - 14 ZB 11.409 - juris Rn. 11 m. w. N.). Die Rüge unzureichender Sachaufklärung kann nicht dazu dienen, Beweisanträge zu ersetzen, die ein anwaltlich vertretener Beteiligter in zumutbarer Weise hätte stellen können, aber zu stellen unterlassen hat (vgl. BVerwG, B. v. 6.5.2013 - 4 B 54.12 - juris Rn. 3 m. w. N.).

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 3, § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags wird die Entscheidung des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

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Grundsteuergesetz - GrStG 1973 | § 33 Erlass wegen wesentlicher Reinertragsminderung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft

(1) Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der tatsächliche Reinertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des tatsächlichen Reinertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Minderung des tatsächlichen Reinertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer abweichend von Satz 1 in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ermittelt sich nach den Grundsätzen des § 236 Absatz 2 Satz 1 und 2 des Bewertungsgesetzes für ein Wirtschaftsjahr. Er gilt als in dem Erlasszeitraum bezogen, in dem das für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft maßgebliche Wirtschaftsjahr endet.

(2) Der Erlass nach Absatz 1 wird nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Ein Erlass nach Absatz 1 ist insbesondere ausgeschlossen, wenn für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nach § 4 Absatz 1, § 4 Absatz 3 oder § 13a des Einkommensteuergesetzes für dasjenige Wirtschaftsjahr ein Gewinn ermittelt wurde, das im Erlasszeitraum bei der Ermittlung des tatsächlichen Reinertrags nach Absatz 1 zugrunde zu legen ist.

(3) Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.

Abgabenordnung - AO 1977 | § 90 Mitwirkungspflichten der Beteiligten

(1) Die Beteiligten sind zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet. Sie kommen der Mitwirkungspflicht insbesondere dadurch nach, dass sie die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenlegen und die ihnen bekannten Beweismittel angeben. Der Umfang dieser Pflichten richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

(2) Ist ein Sachverhalt zu ermitteln und steuerrechtlich zu beurteilen, der sich auf Vorgänge außerhalb des Geltungsbereichs dieses Gesetzes bezieht, so haben die Beteiligten diesen Sachverhalt aufzuklären und die erforderlichen Beweismittel zu beschaffen. Sie haben dabei alle für sie bestehenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten auszuschöpfen. Ein Beteiligter kann sich nicht darauf berufen, dass er Sachverhalte nicht aufklären oder Beweismittel nicht beschaffen kann, wenn er sich nach Lage des Falls bei der Gestaltung seiner Verhältnisse die Möglichkeit dazu hätte beschaffen oder einräumen lassen können.

(3) Ein Steuerpflichtiger hat über die Art und den Inhalt seiner Geschäftsbeziehungen im Sinne des § 1 Absatz 4 des Außensteuergesetzes Aufzeichnungen zu erstellen. Die Aufzeichnungspflicht umfasst neben der Darstellung der Geschäftsvorfälle (Sachverhaltsdokumentation) auch die wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen für eine den Fremdvergleichsgrundsatz beachtende Vereinbarung von Bedingungen, insbesondere Preisen (Verrechnungspreisen), sowie insbesondere Informationen zum Zeitpunkt der Verrechnungspreisbestimmung, zur verwendeten Verrechnungspreismethode und zu den verwendeten Fremdvergleichsdaten (Angemessenheitsdokumentation). Hat ein Steuerpflichtiger Aufzeichnungen im Sinne des Satzes 1 für ein Unternehmen zu erstellen, das Teil einer multinationalen Unternehmensgruppe ist, so gehört zu den Aufzeichnungen auch ein Überblick über die Art der weltweiten Geschäftstätigkeit der Unternehmensgruppe und über die von ihr angewandte Systematik der Verrechnungspreisbestimmung, es sei denn, der Umsatz des Unternehmens hat im vorangegangenen Wirtschaftsjahr weniger als 100 Millionen Euro betragen. Eine multinationale Unternehmensgruppe besteht aus mindestens zwei in verschiedenen Staaten ansässigen, im Sinne des § 1 Absatz 2 des Außensteuergesetzes einander nahestehenden Unternehmen oder aus mindestens einem Unternehmen mit mindestens einer Betriebsstätte in einem anderen Staat. Zu außergewöhnlichen Geschäftsvorfällen sind zeitnah Aufzeichnungen zu erstellen. Die Aufzeichnungen im Sinne dieses Absatzes sind auf Anforderung der Finanzbehörde zu ergänzen.

(4) Die Finanzbehörde kann jederzeit die Vorlage der Aufzeichnungen nach Absatz 3 verlangen; die Vorlage richtet sich nach § 97. Im Falle einer Außenprüfung sind die Aufzeichnungen ohne gesondertes Verlangen vorzulegen. Die Aufzeichnungen sind jeweils innerhalb einer Frist von 30 Tagen nach Anforderung oder nach Bekanntgabe der Prüfungsanordnung vorzulegen. In begründeten Einzelfällen kann die Vorlagefrist verlängert werden.

(5) Um eine einheitliche Rechtsanwendung sicherzustellen, wird das Bundesministerium der Finanzen ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Art, Inhalt und Umfang der nach den Absätzen 3 und 4 zu erstellenden Aufzeichnungen zu bestimmen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 86

(1) Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amts wegen; die Beteiligten sind dabei heranzuziehen. Es ist an das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten nicht gebunden.

(2) Ein in der mündlichen Verhandlung gestellter Beweisantrag kann nur durch einen Gerichtsbeschluß, der zu begründen ist, abgelehnt werden.

(3) Der Vorsitzende hat darauf hinzuwirken, daß Formfehler beseitigt, unklare Anträge erläutert, sachdienliche Anträge gestellt, ungenügende tatsächliche Angaben ergänzt, ferner alle für die Feststellung und Beurteilung des Sachverhalts wesentlichen Erklärungen abgegeben werden.

(4) Die Beteiligten sollen zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung Schriftsätze einreichen. Hierzu kann sie der Vorsitzende unter Fristsetzung auffordern. Die Schriftsätze sind den Beteiligten von Amts wegen zu übermitteln.

(5) Den Schriftsätzen sind die Urkunden oder elektronischen Dokumente, auf die Bezug genommen wird, in Abschrift ganz oder im Auszug beizufügen. Sind die Urkunden dem Gegner bereits bekannt oder sehr umfangreich, so genügt die genaue Bezeichnung mit dem Anerbieten, Einsicht bei Gericht zu gewähren.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.: wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.: wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.: wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.: wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.: wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Grundsteuergesetz - GrStG 1973 | § 33 Erlass wegen wesentlicher Reinertragsminderung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft

Bundesverwaltungsgericht Beschluss, 22. Jan. 2014 - 9 B 56/13

Gründe

1: Die allein auf den Revisionszulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.

2: a) Die Klägerin möchte geklärt wissen:

: "ob dem Grundstückseigentümer im Sinne überregionaler Vermittlungs-/Vermietungsbemühungen überregionale Zeitungsinserate und Internetangebote gleichzeitig zumutbar/zuzumuten sind (oder ob unter Berücksichtigung des Objektcharakters, des Marktsegments und der Marktsituation ein Vermietungsangebot in Internetportalen ausreicht),

: ob in dem Fall, dass Vermietungsangebote in Internetportalen ausreichen, ein dauerhaftes Angebot in mindestens zwei Internetportalen erforderlich ist".

3: Diese Fragen zu § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes in der Fassung vom 7. August 1973 (BGBl I S. 965 - ) bedürfen - soweit sie überhaupt einer verallgemeinerbaren Antwort zugänglich sind - keiner Klärung in einem Revisionsverfahren.

4: Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtsfrage dann, wenn für die Entscheidung des vorinstanzlichen Gerichts eine konkrete fallübergreifende Rechtsfrage des revisiblen Rechts (§ 137 Abs. 1 VwGO) von Bedeutung war, deren noch ausstehende höchstrichterliche Klärung im Revisionsverfahren zu erwarten ist und im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder der Fortbildung des Rechts geboten erscheint (stRspr; vgl. nur Beschluss vom 2. August 2006 - BVerwG 9 B 9.06 - NVwZ 2006, 1290). An einer Klärungsbedürftigkeit in diesem Sinne fehlt es, wenn sich die Antwort auf die Rechtsfrage ohne Weiteres aus dem Gesetz oder aufgrund in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannter Rechtsgrundsätze ergibt. So liegen die Dinge hier.

5: Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in der am 31. Dezember 2007 außer Kraft getretenen, hier aber noch anwendbaren Fassung vom 7. August 1973 (BGBl I S. 965) wird bei Minderung um mehr als 20 vom Hundert des normalen Rohertrags des Steuergegenstandes bebauter Grundstücke die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Insoweit fehlt den von der Beschwerde aufgeworfenen Fragen die grundsätzliche Bedeutung nicht schon deshalb, weil diese sich auf ausgelaufenes Recht beziehen. Denn offensichtlich stellen sie sich im Rahmen des geltenden Rechts in gleicher Weise wie bei der früheren Gesetzeslage (vgl. auch Beschluss vom 30. März 2005 - BVerwG 6 B 3.05 - juris Rn. 5 f.). Die Nachfolgeregelung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG (in der Fassung vom 19. Dezember 2008, BGBl I S. 2794) ist hinsichtlich des Merkmals des "Nichtvertretenmüssens" unverändert geblieben. Wann ein Steuerpflichtiger die Ertragsminderung gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nicht zu vertreten hat, ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts jedoch geklärt und ergibt sich im Übrigen aus einer sachgerechten Auslegung der Vorschrift selbst.

6: Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (Urteile vom 15. April 1983 - BVerwG 8 C 150.81 - BVerwGE 67, 123 <126> und vom 25. Juni 2008 - BVerwG 9 C 8.07 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 28 Rn. 18; vgl. auch Abschnitt 38 Abs. 2 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Grundsteuer-Richtlinien 1978 sowie BTDrucks VI/3418 S. 95). Welche Umstände ein Steuerpflichtiger zu vertreten hat, ist durch Auslegung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu ermitteln. Insbesondere der Sinnzusammenhang, in den die Vorschrift hineingestellt ist, ergibt, dass die gesetzliche Ausgestaltung der Grundsteuer als ertragsunabhängige Objektsteuer eine Durchbrechung dieses Grundsatzes in Ausnahmefällen zulässt, in denen die Einziehung der unverkürzten Grundsteuer für den Abgabenpflichtigen nicht mehr zumutbar ist. Beruft sich der Steuerpflichtige auf eine wesentliche Ertragsminderung, so kann von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung aber keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten (Urteile vom 15. April 1983 a.a.O. S. 126 f. und vom 25. Juni 2008 a.a.O. Rn. 19 f.). Ist die Ertragsminderung - wie hier - durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat (Urteil vom 6. September 1984 - BVerwG 8 C 60.83 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 22 S. 18; BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 - BFHE 218, 396 <400 f.>; vgl. schon Abschnitt 38 Abs. 4 Satz 1 GrStR 1978; Moll, KStZ 1978, 86 <88>). Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls, die sich einer allgemeingültigen Antwort entzieht. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen. Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, die angesprochene Marktstruktur bzw. das angesprochene Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden (vgl. nur OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 - 9 B 16.10 - juris Rn. 22 ff.).

7: Die mit der Beschwerde aufgeworfenen Fragen zur Erforderlichkeit einer bestimmten Anzahl und Kombination von Zeitungs- oder Internetinseraten lassen sich danach nicht fallübergreifend beantworten (vgl. zu möglichen Kriterien, jeweils die Einzelfallabhängigkeit betonend Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10. Aufl. 2010, § 33 Rn. 17; Puhl, KStZ 2010, 88 <89 f.>). Über die abstrakten Rechtssätze hinausweisende zusätzliche Erkenntnisse, die in dem erstrebten Revisionsverfahren gewonnen werden könnten, sind mit der Beschwerde nicht dargetan. Das gilt auch, soweit die Beschwerde es als klärungsbedürftig bezeichnet, ob Vermietungsbemühungen allein im Internet, gegebenenfalls in einem einzigen Internetportal, im Rahmen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG überhaupt ausreichen können. Dass es keinen Rechtssatz gibt, der dies von vornherein ausschließt, liegt aus den vorstehenden Gründen auf der Hand, ohne dass es dafür der Durchführung eines Revisionsverfahrens bedarf. Der Sache nach zielt die Klägerin vielmehr auf die dem angefochtenen Urteil insoweit zu Grunde liegende rechtliche und tatsächliche Würdigung des Berufungsgerichts, ohne den fallübergreifenden Klärungsbedarf darzulegen (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO). Allein der Umstand, dass die hier in Frage stehende konkrete Fallkonstellation noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, begründet keine rechtsgrundsätzliche Bedeutung.

8: b) Der weiteren Frage,

: "ob und inwiefern ein Grundstückseigentümer im Rahmen seiner Vermarktungsmöglichkeiten verpflichtet ist, auf die Möglichkeit einer Sanierung nach den Wünschen der zukünftigen Mieter hinzuweisen",

: kommt eine grundsätzliche Bedeutung schon deswegen nicht zu, weil sie sich dem Berufungsgericht nicht gestellt hat und deshalb in einem künftigen Revisionsverfahren nicht klärungsfähig ist. Das Oberverwaltungsgericht hat ausdrücklich dahinstehen lassen, ob die Klägerin in ihren Inseraten bzw. Anzeigen auf die Möglichkeit einer Sanierung des Objekts nach den Wünschen der zukünftigen Mieter hätte hinweisen müssen (UA S. 7). Rechtsfragen, die sich für die Vorinstanz nicht gestellt haben oder auf die sie nicht entscheidend abgehoben hat, können regelmäßig nicht zur Zulassung der Revision führen (Beschlüsse vom 21. September 1993 - BVerwG 2 B 109.93 - Buchholz 310 § 137 VwGO Nr. 181 S. 32 m.w.N. und vom 26. August 2013 - BVerwG 9 B 13.13 - juris Rn. 4 m.w.N.).

Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Urteil, 20. März 2014 - 14 A 1513/12

Tenor

Das angegriffene Urteil wird geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Rechtszüge.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks H. Straße in Mönchengladbach. Das auf diesem Grundstück errichtete Objekt verfügt über gewerblich zu nutzende Räume im Erdgeschoss von 145,60 m² und im ersten Obergeschoss von 150,00 m² sowie über eine Wohnung im zweiten Obergeschoss von 110 m².

Mit Bescheid vom 11. Januar 2010 zog die Beklagte den Kläger zu Grundsteuern in Höhe von 937,56 Euro für das Jahr 2010 heran.

Am 15. März 2011 beantragte der Kläger einen Grundsteuererlass für das Jahr 2010. Zur Begründung machte er geltend, er habe im Jahr 2010 Ertragsausfälle in Höhe von 54,89 % gehabt, obwohl er alle Vermietungsmöglichkeiten genutzt habe. Während für die Räumlichkeiten im Erdgeschoss mit einer Soll-Miete von 13.260,00 Euro kein Ausfall zu verzeichnen gewesen sei, seien die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss mit einer Soll-Miete von 9.000,00 Euro und im zweiten Obergeschoss mit einer Soll-Miete von 7.920,00 Euro völlig ohne Ertrag geblieben.

Im Laufe des sich anschließenden Verwaltungsverfahrens legte der Kläger Unterlagen betreffend Vermietungsbemühungen im Internet vor sowie Rechnungen einer Firma T. aus dem Jahre 2010, in denen dem Kläger für Wohnungsanzeigen im Internetportal "Immo-Scout.de" und auf der Webseite "wohnungen-moenchengladbach.de" für die Zeiträume vom 1. Januar 2010 bis 30. Juni 2010 und vom 1. Juli 2010 bis 31. Dezember 2010 Beträge von 1.136,05 Euro bzw. 1.231,25 Euro in Rechnung gestellt worden waren. Weiterhin übermittelte der Kläger die Ausdrucke elektronischer Anfragen an der Gewerbeeinheit im ersten Obergeschoss oder an den Wohnräumen im zweiten Obergeschoss interessierten Personen.

Mit Bescheid vom 6. Oktober 2011 (versehentlich mit dem Datum "06.10.2010" überschrieben) lehnte die Beklagte den Erlassantrag des Klägers ab. Hierzu führte sie aus: Nach § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz ‑ GrStG ‑ sei die Grundsteuer teilweise zu erlassen, wenn folgende Voraussetzungen nebeneinander erfüllt seien: Der normale Rohertrag des bebauten Grundstückes müsse um mehr als 50 % gemindert sein und die Minderung des Rohertrages dürfe vom Steuerschuldner nicht zu vertreten sein. Die Voraussetzungen für einen Erlass der Grundsteuer seien nachzuweisen. Nach den von dem Kläger vorgelegten Unterlagen und seinen Angaben sei unstreitig, dass eine Minderung des Rohertrages um mehr als 50 % gegeben sei. Der normale Rohertrag des Grundstückes betrage 29.520,00 Euro. Dem stehe ein tatsächlicher Rohertrag von 12.600,00 Euro gegenüber, was einer Ertragsminderung von 16.920,00 Euro bzw. 57,32 % entspreche. Der Kläger habe aber nicht nachgewiesen, dass er sich im Erlassjahr nachhaltig um die Vermietung der Gewerbeeinheit im ersten Obergeschoss bemüht habe. Aufgrund der geringen Nachfrage für die Gewerbeeinheit wären ab dem zweiten Halbjahr 2010 zusätzlich Inserate in einer Zeitung geboten gewesen. Daher sei die Ertragsminderung hinsichtlich der Gewerbeeinheit vom Kläger selbst zu vertreten. Die Berechnung ergebe, ausgehend von einer zu vertretenden Ertragsminderung für das erste Obergeschoss von 6 x 750,00 Euro = 4.500,00 Euro, eine berücksichtigungsfähige Ertragsminderung von 42,07 % des normalen Rohertrags. Daher werde der gesetzliche Mindestminderungsbetrag nicht erreicht und ein Erlass könne nicht gewährt werden.

Der Kläger hat am 4. November 2011 Klage erhoben. Zur Begründung hat er darauf verwiesen, dass die Inserierung im Internet ausreiche und es einer selbigen in Printmedien nicht bedürfe. Dies werde jeder Mediensachverständige bestätigen. Außerdem habe er die Einheit durch große Fensterwerbung beworben.

Der Kläger hat sinngemäß beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 6. Oktober 2011 zu verpflichten, ihm gegenüber die für das Jahr 2010 festgesetzte Grundsteuer für das Grundstück H. Straße in Mönchengladbach hinsichtlich eines Betrages von 234,39 Euro zu erlassen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hierzu hat sie vorgetragen: Unter Berücksichtigung des Vorbringens des Klägers könne nicht davon ausgegangen werden, dass dieser sich im Jahre 2010 in ausreichender und zumutbarer Weise um die Vermietung des Grundsteuerobjektes bemüht habe. Diesbezüglich werde vollumfänglich auf die Ausführungen im Ablehnungsbescheid vom 6. Oktober 2011 verwiesen. Sofern der Kläger vorbringe, die Begründung hinsichtlich der Verpflichtung, im zweiten Halbjahr 2010 Zeitungsanzeigen zu schalten, sei schon deshalb nicht nachvollziehbar, weil er im zweiten Halbjahr Interessenten für das Gewerbeobjekt gehabt habe, gehe sein Vortrag an der Sache vorbei. Wenn der Kläger vorliegend im zweiten Halbjahr 2010 genau zwei Anfragen für die fragliche Gewerbeeinheit erhalten habe, die zeitlich eine Woche auseinander lägen und zu Beginn des Halbjahres (im August) lägen, so habe er im Umkehrschluss in den übrigen 24 Wochen des Halbjahres und in den letzten vier Monaten des Jahres 2010 überhaupt keine Anfragen erhalten. Trotz dieser geringen Nachfrage habe der Kläger an seinem Wege der alleinigen Offerte des Objektes über elektronische Medien festgehalten. Damit habe er eben nicht alles ihm Zumutbare unternommen, um Mieterträge zu erzielen. Angesichts der geringen Nachfrage werde auch deutlich, dass der vom Kläger als besonders tauglich empfundene Weg der Offerte im Internet im vorliegenden Fall eben nicht besonders tauglich gewesen sei. Angesichts des mäßigen Erfolgs der gewählten Offertenform sei es ihm zumutbar gewesen, zusätzlich klassische Offertenformen in Gestalt einer Anzeigenschaltung in Printmedien vorzunehmen. Denn je schwieriger ein Objekt zu vermieten sei, desto intensiver und nachhaltiger hätten die Vermietungsbemühungen zu sein, um eine Aussicht auf eine Vermietung zu haben. Allgemein sei der Steuerpflichtige verpflichtet, seine Vermietungsbemühungen zu steigern bzw. umzustellen, wenn ersichtlich sei, dass die bisher getroffenen Maßnahmen nicht ausreichten. Dabei sei gerade das Medium der Zeitung für das Bemühen um Vermietung von großer Wichtigkeit und von einer Offerte in einem elektronischen Medium zu unterscheiden. Das Schalten von Zeitungsinseraten stelle ein geeignetes und zumutbares Instrument dar, um die Vermietung eines Objektes zu erreichen. Dies gelte auch insbesondere in Ergänzung zu einer Offerte in elektronischen Medien deshalb, weil durch eine Nutzung beider Medienformen ein größerer, weil voneinander abweichender Interessentenkreis erschlossen werde. Soweit der Kläger weiter vortrage, er habe seine Vermietungsabsichten zusätzlich durch große Fensterwerbung am Objekt selbst dokumentiert, sei darauf hinzuweisen, dass eine solche Form der Werbung nicht den Anforderungen nachhaltiger Vermietungsbemühungen genüge. Denn bei einer solchen Werbung am Objekt würden Interessenten nicht gezielt angesprochen.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben, weil es der Auffassung war, mit den im Jahr 2010 durchgehenden Bewerbungen im Internet habe der Kläger alles ihm Zumutbare zur Vermietung des Objekts unternommen. Anzeigen in den Printmedien habe es nicht bedurft.

Auf Antrag der Beklagten hat der Senat mit Beschluss vom 5. September 2012 die Berufung zugelassen.

Im Verlauf des Berufungsverfahrens hat der Senat den Immobilienverband IVD Region West in Köln mit einer Anfrage um Auskunft zur Bedeutung von Vermietungsanzeigen einerseits im Internet und andererseits in den Printmedien gebeten.

In seiner Antwort hat der IVD West e. V. vom 10. September 2013 mitgeteilt, es sei grundsätzlich festzustellen, dass die Aufteilung des Anzeigenbudgets zwischen offline und online sich inzwischen in einem Verhältnis 10 % zu 90 % darstelle (Wohnbereich). Bei der Vermittlung von Gewerbeobjekten sei der Anteil an Printanzeigen gar nur noch marginal. Dabei spiele weder die Größe der Städte/Gemeinden eine signifikante Rolle noch die jeweilige Region. Wenn es in nennenswertem Umfang zu Anzeigenschaltungen in Tageszeitungen komme, habe dies in erster Linie Gründe der Markenpflege und des Brandings. Konkrete Objektbewerbung finde fast ausschließlich online statt. Diese Entwicklung habe spätestens seit Mitte des ersten Jahrzehnts dieses Jahrhunderts begonnen und sei seit einigen Jahren stabil.

Die Beklagte führt zur Begründung ihrer Berufung aus: Die Schaltung von Inseraten sowohl in den Printmedien als auch im Internet wie auch die Einschaltung eines Maklers seien als geeignete Instrumente zur Vermarktung eines Mietobjekts anzusehen. Für den Erlass von Grundsteuern komme es entscheidungserheblich aber darauf an, dass sich der Steuerpflichtige nachhaltig um eine Vermietung bemüht habe. Je schwieriger ein Objekt zu vermieten sei, desto intensiver und nachhaltiger hätten die Vermietungsbemühungen zu erfolgen. Bei einem längeren Leerstand seien erfolglose Vermietungsbemühungen umzustellen. Das habe zur Folge, dass der Kläger angesichts des Leerstandes über das gesamte Jahr 2010 es nicht habe bei Bewerbungen über das Internet belassen dürfen.

Die Beklagte beantragt,

das angegriffene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

Der nicht anwaltlich vertretene Kläger führt aus: Die Stellungnahme des IVD West e. V. lasse den Rückschluss zu, dass bei Gewerbeobjekten die Printmedien keine Rolle mehr spielten. Die für die Ablehnung des beantragten Erlasses maßgeblichen Ausführungen der Beklagten im Bescheid vom 6. Oktober 2011 beträfen nur die Gewerbeeinheit, deren Ertragsminderung lediglich zur Hälfte berücksichtigt worden sei. Soweit es die in den von der Beklagten vorgelegten Zeitungen enthaltenen Anzeigen betreffe, sei festzustellen, dass für die Stadt Mönchengladbach Anzeigen für gewerbliche Objekte nur in geringem Umfang geschaltet worden seien.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2010 in Höhe von 234,39 Euro nicht zu.

Zutreffend hat sich das Verwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt, die begehrte Erlassentscheidung finde ihre Rechtsgrundlage in § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG -, wonach die Grundsteuer in Höhe von 25 % zu erlassen ist, sofern bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.

Der Kläger hat jedoch die Ertragsminderung für die Wohneinheit im zweiten Obergeschoss zu vertreten, so dass die für einen Erlass notwendige Ertragsminderung von mindestens 50 v.H. nicht erreicht wird.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

Vgl. Urteil des Senats vom 20.11.2012 ‑ 14 A 580/11 ‑, NRWE Rn. 37, unter Bezugnahme auf u. a. BVerwG, Urteil vom 25.6.2008 ‑ 9 C 8.07 ‑, DVBl. 2008, 1313.

Da für die Ablehnung des Erlasses nicht etwa positiv festzustellen ist, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat, sondern vielmehr umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen muss, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, kommt es nicht auf den Nachweis der Kausalität der fehlenden Vermietungsbemühungen für die eingetretene Ertragsminderung an. Das negative Merkmal kann nämlich zugunsten des Erlassbegehrens erst dann bejaht werden, wenn festgestellt worden ist, dass die fehlende Vermietungsbemühung keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt hat.

Vgl. Urteil des Senats vom 20.11.2012 ‑ 14 A 580/11 ‑, NRWE Rn. 40, unter Bezugnahme auf den Beschluss des Senats vom 11.7.2011 ‑ 14 A 918/10 ‑, NRWE Rn. 23.

Gemessen an diesen Maßstäben kann festgestellt werden, dass es Vermietungsbemühungen gibt, deren Fehlen dazu führt, dass der Kläger die Ertragsminderung vertreten muss. Die zusätzliche Schaltung von Anzeigen in Printmedien für die Wohnungen war geeignet zur Erschließung weiterer Interessentenkreise und dem Kläger auch zumutbar. Insoweit ist der Kläger für das hier in Rede stehende Jahr 2010 seinen Mitwirkungsobliegenheiten nicht nachgekommen.

Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist es unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Dem ist der Kläger durch das Schalten von Anzeigen im Internet nachgekommen. Welche Vermietungsbemühungen nach Art und Umfang als hinreichend anzusehen sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.6.2011 - 9 B 16.10 -, juris Rn. 22 und 23; Sächsisches OVG, Beschluss vom 12.7.2013 ‑ 3 A 278/12 -, juris Rn. 3.

Die Feststellung, dass fehlende Vermietungsbemühungen keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt haben, ist nur möglich, wenn der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Auf der anderen Seite ist ein Eigentümer nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten ein vernünftiges Maß zur Erhöhung der Vermietungschancen vermissen lassen. Eine solche Anforderung würde die Grenzen des Zumutbaren überschreiten.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.6.2011 - 9 B 16.10 -, juris Rn. 23.

Im Rahmen der so erforderlichen Prüfung des Einzelfalles ist hinsichtlich des in Rede stehenden Objekts die Art seiner Nutzung, seine Größe, aber auch seine Lage zu berücksichtigen, weil sich daraus ermessen lässt, welcher potenzielle Interessentenkreis für eine Vermietung überhaupt in Frage kommt und damit auch wer potenzieller Ansprechpartner für die entsprechenden Vermietungsangebote sein kann.

Nach diesen Maßstäben bemisst sich auch die Frage, inwieweit neben einer Nutzung des Internets Anzeigen in den Printmedien erforderlich sind. Dabei ist die Tatsache in Rechnung zu stellen, dass sich das Wirtschaftsleben, jedenfalls soweit es um die Beziehung zwischen anbietendem Unternehmer und nachfragendem Verbraucher geht, durch das Internet grundlegend gewandelt hat. In starkem und wachsendem Umfang werden diese Beziehungen nicht geknüpft durch persönlichen Kontakt in einem Ladengeschäft (Reisebüro, Einzelhandelsgeschäft), sondern durch Sichtung von Angeboten im Internet. Auch die Werbung in den Printmedien büßt ihre vormals dominierende Stellung zugunsten des Internets ein.

Das gilt auch für die Immobilienbranche, in deren Geschäftszweig mehrere Internetportale tätig sind (www.immobilienscout24.de; www.immowelt.de; www.immopool.de). Neben diesen kostenpflichtigen Portalen gibt es weitere Portale, die ‑ bei allerdings geringerer Verbreitung ‑ kostenlose Anzeigen ermöglichen (www.immozentral.com; www.privatimmobilien.de; www.myimmo.de) Zum Teil haben die Printmedien auf die verstärkte Nutzung des Internets im Immobilienbereich reagiert, indem sie ihre Kompetenz in eigene Immobilieninternetportale einbringen (www.immonet.de durch die Axel-Springer-Gruppe; http://immobilien.faz.net durch die Frankfurter Allgemeinen Zeitung; http://immobilienmarkt.sueddeutsche.de durch die Süddeutschen Zeitung) oder in Kooperation mit gewerblichen Internetportalen auftreten (etwa die Westdeutsche Allgemeine Zeitung mit http://waz.immowelt.de). Diese mit Printmedien verbundenen Immobilienportale bieten neben Anzeigen in diesen Portalen auch kombinierte Anzeigen in den Portalen und Zeitungen, gelegentlich auch zusätzlich in allgemeinen Verkaufsplattformen wie Ebay an (Crossmedia). Diese Vielfalt der Internetportale und das Eindringen der Printmedien in diesen Bereich zeigen, dass der Internetnutzung zwischenzeitlich gegenüber den Printmedien eine herausgehobene Rolle im Immobilienmarketing zufällt.

Das ist wegen der gegenüber Zeitungsanzeigen weitaus flexibleren und interaktiv möglichen Präsentation im Internet unmittelbar einleuchtend. Eine Bewerbung über das Internet bietet im Vergleich zu den Printmedien offenkundige Vorteile. Mit einer Bewerbung über das Internet wird ein möglicher Interessentenkreis erreicht, wie derartig umfassend und intensiv es über die Printmedien nicht möglich wäre. Dies gilt zunächst hinsichtlich des Verbreitungsgebietes der regionalen wie auch der überregionalen Presse. Personen außerhalb des Erscheinungsgebiets dürften über die Printmedien im Wesentlichen nicht erreichbar sein. Über das Internet besteht für alle weltweit Zugang. Des weiteren bietet das Internet den Vorteil einer längerfristigen und damit dauerhaften Präsenz, während sich die Bewerbung über die Printmedien auf die jeweiligen Ausgaben der Zeitungen beschränkt, in denen inseriert wurde. Deutliche Vorteile bietet das Internet auch für die Präsentation der Objekte. Bilder, Filme, Texte, Grundrisse, Landkarten, Luftbilder und Zusatzinformationen über die Umgebung durch eigenständige Information oder Verknüpfung mit anderen Websites bei der Internetpräsentation stehen den nur beschränkten Raumangeboten und drucktechnischen Möglichkeiten der Printmedien gegenüber. Weiter besteht bei der Internetsuche der Vorteil, auf entsprechenden Immobilienportalen unter Benutzung von Filtern die Suche auf danach in Betracht kommende Objekte einzuschränken und dadurch die allein interessierenden Objekte „auf einen Blick“ zur Verfügung gestellt zu bekommen. Demgegenüber muss sich eine zeitsparende Sortierung der Angebote in den Printmedien auf die nur sehr groben Rubriken beschränken. Schließlich bietet das Internet den Vorteil einer sofortigen Kontaktaufnahme im Weg einer E-Mail über dasselbe Kommunikationsmedium, während im Fall einer Bewerbung über die Printmedien die Kontaktaufnahme zumindest einen Medienwechsel erfordert, wenn nicht gar der konventionelle Weg einer Chiffrenantwort auf dem Postwege gewählt wird.

Allgemein ist festzustellen, dass Tageszeitungen mittlerweile massive Nutzungseinbrüche zu verzeichnen haben.

Vgl. van Eimeren/Frees, Rasanter Anstieg des Internetkonsums - Onliner fast drei Stunden täglich im Netz, Media Perspektiven 2013, 358 (369).

Wenn auch im Hinblick auf den hier in Rede stehenden Steuerzeitraum des Jahres 2010 der bis heute eingetretene Zeitablauf in der schnelllebigen elektronischen Medienlandschaft durchaus als beachtlich bezeichnet werden kann, treffen die vorgenannten Erwägungen schon auf das Jahr 2010 zu.

Maßgebliche Bedeutung für die Frage, ob neben einer Internetbewerbung zusätzlich die Bewerbung in Printmedien erforderlich ist, kommt der Verbreitung und Nutzung des Internets zu. Im zeitlichen Verlauf verfügten (Privat-)Haushalte über einen Internetzugang in Nordrhein-Westfalen wie folgt:

63,3 % im Jahr 2007, 70,1 % im Jahr 2008, 76,9 % im Jahr 2009, 78,8 % im Jahr 2010, 79,4 % im Jahre 2011 und 80,2 % im Jahr 2012.

Landesbetrieb Information und Technik, Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2010, Kap. XIX Tabelle 10, Statistische Jahrbücher Nordrhein-Westfalen 2011 und 2013, jeweils Kap. XIX Tabelle 8, auch im Internet unter www.it.nrw.de.

Gleichfalls gestiegen ist die tatsächliche Onlinenutzung der Bevölkerung ab 14 Jahren. Sie weist allerdings erhebliche Unterschiede zwischen den Altersgruppen auf: Durchschnittlich nutzen mindestens gelegentlich das Internet 67,1 % im Jahr 2009, 69,4 % im Jahr 2010, 73,3 % im Jahre 2011, 75,9 % im Jahre 2012 und 77,2 % im Jahr 2013. Die Nutzerquote des Internets betrug im Altersbereich von 14 - 19 Jahren 97,5 % im Jahr 2009, danach 100 %. Demgegenüber lag die Nutzerquote im Altersbereich ab 60 Jahren im Jahr 2009 nur bei 27,1 %, im Jahr 2010 bei 28,2 %, im Jahre 2011 bei 34,5 %, im Jahre 2012 bei 39,2 % und im Jahr 2013 bei 42,9 %.

ARD/ZDF Onlinestudien 1998 - 2013, www.ard‑zdf-onlinestudie.de.

Die Entwicklung im Privatbereich zeichnet sich also durch einen kontinuierlichen Anstieg des Internetzugangs aus, der allerdings erst im Jahre 2012 vier Fünftel der Haushalte erreichte. Hinsichtlich der tatsächlichen Internetnutzung war selbst im Jahre 2013 weniger als die Hälfte der älteren Generation erreichbar.

Deutlich günstiger noch stellen sich die Verhältnisse im gewerblichen Bereich dar. Die Ausstattung der Unternehmen mit einem Internetzugang betrug 77 % im Jahr 2007, 79 % im Jahr 2008, 81 % im Jahr 2009, 82 % im Jahr 2010 und 2011 sowie 85 % im Jahr 2012. Der Zugang der Unternehmen zum Internet, der also bereits im Jahre 2009 die Marke von vier Fünfteln im Durchschnitt aller Unternehmen überschritten hat, stellt sich noch umfassender dar, wenn man den Zugang nach Branchen unterschieden betrachtet. So stieg zum Beispiel die Anschlussquote im nur unterdurchschnittlich internetaffinen Gastgewerbe von 45 % im Jahr 2007 auf 58 % im Jahr 2012. Demgegenüber lag die Vernetzung in freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen (wirtschaftlichen) Dienstleistungsbetrieben im Jahr 2007 bereits bei 91 % und schwankt seit 2009 um 95 %.

Statistisches Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2009 für die Bundesrepublik Deutschland Tabelle 5.8 und Statistisches Jahrbuch 2013 für die Bundesrepublik Deutschland, Tabelle 20.5.1., auch im Internet unter www.destatis.de.

Angesichts dieser Zahlen ist für den hier in Rede stehenden Steuerzeitraum wegen der weitreichenden Erschließung durch das Internet und der offensichtlichen technischen Vorteile einer Bewerbung durch dieses Medium zu fordern, dass im Regelfall immer eine Bewerbung über das Internet erfolgen muss, um einen Ertragsausfall nicht vertreten zu müssen. Eine zusätzliche Bewerbung durch Printmedien ist demgegenüber in Übereinstimmung mit der genannten Rechtsprechung des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg und des Sächsischen Oberverwaltungsgericht bei der beabsichtigten Vermietung von Gewerberäumen nicht mehr zumutbar, es sei denn, Umstände des Einzelfalls zwingen zu einer anderen Bewertung. Bei dem Angebot von Gewerbeobjekten kann im Regelfall nicht ernsthaft angenommen werden, dass eine zusätzliche Printwerbung weitere Interessentenkreise erschließt. Das gilt insbesondere für Räume zur Büronutzung.

Demgegenüber vermögen die von der Beklagten mit Schriftsatz vom 18. November 2013 vorgelegten Übersichten und Fotokopien aus dem Immobilienteil der Rheinischen Post, Ausgabe Mönchengladbach, keine noch erhebliche tatsächliche Bedeutung der Printmedien neben der Internetbewerbung zu belegen. Aus ihnen folgt alleine, dass es nach wie vor auch Immobilienanzeigen in Printmedien für Gewerberäume gibt, jedoch nichts über deren quantitatives Verhältnis zu Internetanzeigen und nichts über eine reale zusätzliche Markterschließung durch Printmedien. Die Annahme, die bloße Tatsache der Existenz kostenpflichtiger Printanzeigen belege deren Wirksamkeit, ist genauso unergiebige Spekulation wie die gegenteilige Annahme, der vielfach zu beobachtende Verzicht von Maklern auf Printanzeigen neben Internetbewerbung belege die Unwirksamkeit jener Vermietungsbemühung.

Bei der Vermietung von Wohnungen ist die Schaltung von Printanzeigen jedoch regelmäßig nicht unzumutbar und deshalb ‑ zumindest im hier relevanten Steuerzeitraum ‑ erforderlich. Zwar kann auch hier festgestellt werden, dass die Erschließung der interessierten privaten Kreise durch Internetzugang und dessen tatsächliche Nutzung inzwischen beträchtlich ist, so dass die Immobiliensuche überwiegend über dieses Medium erfolgen dürfte. Es kann aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Zugang jedenfalls im hier in Rede stehenden Steuerzeitraum immerhin über ein Fünftel der Haushalte nicht erfasst und die umfassende Ansprechbarkeit der älteren Generation bis heute deutlich verfehlt wird. Mag sich auch hier das reale Bild möglicherweise besser darstellen, etwa durch zwar beruflichen, aber auch privat nutzbaren Zugang zum Internet oder durch die Internetrecherche von jüngeren Verwandten für ältere Personen, so führt die genannte geringere Erfassung des Kundenkreises für Wohnungen doch dazu, dass regelmäßig nicht festgestellt werden kann, dass eine fehlende Bemühung, den beträchtlichen, nicht unmittelbar über das Internet erreichbaren potentiellen Kundenkreis durch zusätzliche Printanzeigen zu erschließen, keine Auswirkungen auf die Ertragsminderung gehabt hat.

Diese auf allgemeinkundige Tatsachen gestützte Bewertung deckt sich mit der vom Senat eingeholten Stellungnahme des IVD West e. V. vom 10. September 2013, die ebenfalls auf eine Verdrängung des Printanzeigenmarkts durch das Internet schließen lässt, und zwar für gewerbliche Objekte praktisch vollständig, für Wohnungen sehr stark. Dort wird ausgeführt, dass die Aufteilung des Anzeigenbudgets zwischen "offline" und "online" in einem Verhältnis 10 % zu 90 % bei zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten beträgt. Den Anteil der Anzeigen in den Printmedien bei Gewerbeobjekten hat der IVD West e. V. als marginal bezeichnet. In diesem Zusammenhang hat er die Motivation für die Schaltung von Anzeigen in den Printmedien in erster Linie der Markenpflege zugewiesen, also den Werbecharakter solcher Anzeigen für das jeweilige Maklerunternehmen in den Vordergrund gestellt, während die konkrete Objektbewerbung dabei in den Hintergrund tritt. Den Beginn dieser Entwicklung hat er auf einen Zeitpunkt spätestens seit Mitte des letzten Jahrzehnts datiert und auf eine Stabilisierung hingewiesen, so dass das hier in Rede stehende Steuerjahr 2010 von den Ausführungen des IVD West e. V. umfasst ist.

Auch in der Immobilienfachpresse wird zwar ein hoher, aber keineswegs flächendeckender Anteil von Internetsuchenden für Wohnungen herausgestellt.

Vgl. Jeder Zweite nutzt das Internet für die Wohnungssuche, Immobilien & Finanzierung - Der langfristige Kredit 2009, 456; Die Waage neigt sich zugunsten der Online-Suche, Immobilienzeitung 2008, Nr. 31 S. 7.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Kläger grundsätzlich mit der Schaltung von Anzeigen im Internet ‑ so sie denn entgegen den Zweifeln der Beklagten tatsächlich erfolgt sind ‑ alle ihm zumutbaren Maßnahmen ergriffen hat, um eine Vermietung der gewerblich genutzten Räume im ersten Obergeschoss zu erreichen und damit einen Einnahmeausfall zu vermeiden. Besonderheiten des Einzelfalls, die dieser Einschätzung hier entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich, insbesondere kann dies nicht allein aus der geringen Resonanz auf die Internetanzeigen gefolgert werden, da dies Ausdruck geringer allgemeiner Nachfrage sein kann.

Anderes gilt allerdings hinsichtlich der zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten im zweiten Obergeschoss. Hier sind Besonderheiten, die sich beispielsweise aus einem unmittelbaren Zusammenhang mit einer Gewerbenutzung (Betriebswohnung) ergeben könnten und deshalb zusätzliche Printanzeigen entbehrlich machen könnten, nicht ersichtlich. Daher bedurfte es für die Wohnräume neben der Schaltung von Anzeigen im Internet auch der Schaltung von Zeitungsanzeigen durch den Kläger, um seinen Obliegenheiten zur Vermietung der Wohnräume nachzukommen. Da der Kläger seine Bewerbung aber lediglich auf das Internet beschränkt hat, hat er den Mietausfall für die Wohnräume zu vertreten. Unerheblich ist, dass ‑ wie sich der Kläger in der mündlichen Verhandlung ausgedrückt hat ‑ die Beklagte die Vermietungsbemühungen für die Wohnräume "anerkannt" habe. Da es sich bei der Erlassentscheidung um eine gebundene Entscheidung handelt, kommt es alleine darauf an, ob die Vermietungsbemühungen objektiv ausreichen.

Ist somit hinsichtlich der Ertragsminderung lediglich auf den Leerstand der gewerblich genutzten Räume im ersten Obergeschoss abzustellen, die mit 9.000,00 Euro zu beziffern ist, wird der maßgebliche Wert von 50 % nicht erreicht.

Einer Entscheidung zu der zwischen den Parteien ebenfalls strittigen Frage eines hinreichenden Nachweises der geltend gemachten Vermietungsbemühungen bedarf es somit nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10 und § 711 der Zivilprozessordnung - ZPO -.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz Urteil, 02. Mai 2016 - 6 A 10971/15

: Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 19. Juni 2015 wird zurückgewiesen.

: Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

: Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

: Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1: Der Kläger begehrt den Erlass von Grundsteuer für die Jahre 2007 bis 2009 und 2012.

2: Er ist Eigentümer mehrerer gewerblicher Teileinheiten im Gebäudekomplex „Q.“, H.-Str. in B.

3: Unter dem 28. März 2008, 30. März 2009, 30. März 2010 und 19. Februar 2013 beantragte er den Erlass der Grundsteuer für die in den Anträgen einzeln bezeichneten Teileinheiten einschließlich PKW-Tiefgaragenstellplätzen im Objekt „Q.“ für die Jahre 2007 bis 2009 und 2012 mit der Begründung, sie seien trotz eigener Bemühungen und der Beauftragung verschiedener Makler nicht zu vermieten gewesen. Die Grundsteuer war für diese Teileinheiten insgesamt im Jahr 2007 auf 5.955,21 €, im Jahr 2008 auf 8.181,77 €, im Jahr 2009 auf 8.232,69 € und im Jahr 2012 auf 7.499,18 € festgesetzt worden.

4: Mit Bescheiden vom 11. Oktober 2010 und 2. August 2013 lehnte die Beklagte die Erlassanträge ab, weil die Voraussetzungen für einen Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung nach § 33 Grundsteuergesetz nicht erfüllt seien. Der Kläger habe trotz Aufforderung keine aussagekräftigen Unterlagen vorgelegt, aus denen sich die Rohertragsminderung berechnen lasse. Zudem habe er keine ausreichenden Vermietungsbemühungen unternommen.

5: Nach erfolgloser Durchführung des Widerspruchsverfahrens (Widerspruchsbescheid vom 10. Juni 2014) hat der Kläger Klage erhoben, zu deren Begründung er ausgeführt hat, er habe ein ganzes Maßnahmenbündel an Vermietungsbemühungen ergriffen. Seine Mitarbeiterin K. F. habe versucht, Mieter zu akquirieren, und habe eine Reihe von potenziellen Mietinteressenten kontaktiert. Auch er selbst habe eine Vielzahl von möglichen Interessenten angeschrieben und die zu vermietenden Objekte überdies auf seiner eigenen Homepage im Internet angeboten. In Schaukästen am Objekt seien Aushänge angebracht worden, ebenso in den Schaufenstern der leerstehenden Einheiten sowie im Schaufenster eines Familienbetriebs. Darüber hinaus habe er mehrere Makler beauftragt, die Objekte zu jedem annehmbaren Preis zu vermieten. Die Makler hätten die Objekte auch im Internet angeboten.

6: Nachdem der Kläger die Klage teilweise zurückgenommen hat, sind Gegenstand des Verfahrens nur noch die Grundsteuerfestsetzungen für 2007 in Höhe von 4.876,92 €, für 2008 in Höhe von 7.647,20 €, für 2009 in Höhe von 7.300,05 € und für 2012 in Höhe von 6.878,56 € gewesen, bezüglich derer er einen Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung begehrt hat.

7: Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Kläger habe die Minderung des Rohertrages zu vertreten. Er habe nicht dargelegt, welche konkreten Bemühungen die Makler und seine Mitarbeiterin unternommen hätten. Zudem habe er Möglichkeiten ungenutzt gelassen, um einen noch größeren Interessentenkreis anzusprechen. Hierfür wäre es erforderlich gewesen, auch in örtlichen Zeitungen eigene Anzeigen zu schalten.

8: Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung macht der Kläger geltend, nach der neueren obergerichtlichen Rechtsprechung sei es entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts jedenfalls bei Gewerberäumen regelmäßig nicht mehr erforderlich, zusätzlich zur Bewerbung im Internet Anzeigen in Zeitungen zu schalten, um einen Ertragsausfall nicht vertreten zu müssen. Der Leerstand der Gewerbeimmobilien beruhe hier nicht auf mangelnden Vermietungsbemühungen, sondern sei strukturell bedingt. Strukturelle Probleme bestünden allgemein in Innenstädten, besonders in Gemeinden mit weniger als 60.000 Einwohnern. In B. komme hinzu, dass im Jahr 2007 unmittelbar gegenüber dem Objekt „Q.“ ein neues Geschäftszentrum – das „V.“ – eröffnet habe. Hierzu verweist er auf Zeitungsberichte sowie auf den Masterplan Einzelhandel und das Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt B. Hinsichtlich der eigenen Vermietungsbemühungen legt der Kläger zwei Ordner mit Schriftverkehr zwischen ihm und potenziellen Mietinteressenten vor, die von ihm angeschrieben wurden. Bezüglich der Vermietungsbemühungen der von ihm eingeschalteten Makler verweist er auf die Bestätigungsschreiben der Firma W. vom 26. Februar 2010 und 27. August 2015, der Firma D. vom 26. August 2015 und den Maklervertrag mit der Firma R. vom März 2008. Auf die gerichtliche Aufforderung, Bescheinigungen der beauftragten Makler vorzulegen, welche konkreten Vermietungsbemühungen sie im Internet für die Immobilien im „Q.“ im hier in Rede stehenden Zeitraum unternommen haben, insbesondere in welchen Internetplattformen oder Internetportalen für die Immobilienbranche, in welchem Zeitraum und zu welchen Konditionen die Objekte des Klägers angeboten worden sind, legt er Schreiben der Firma R. vom 13. April 2016, der Firma D. und der Firma W. sowie der Mitarbeiterin F. jeweils vom 15. April 2016 vor. Hinsichtlich des Inhalts der Bescheinigungen wird auf Blatt 381 ff. der Gerichtsakte Bezug genommen.

9: Der Kläger beantragt,

10: unter teilweiser Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 19. Juni 2015 die Bescheide der Beklagten vom 11. Oktober 2010 und 2. August 2013, jeweils in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Kreisrechtsausschusses des Landkreises Ahrweiler vom 10. Juni 2014, aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Grundsteuer für die in dem Objekt Q. (H.-Str., B.) gelegenen und in den Anträgen des Klägers aus den Jahren 2008 bis 2010 und 2013 näher bezeichneten Teileinheiten

11: für das Jahr 2007 in Höhe von 3.629,20 €,

12: für das Jahr 2008 in Höhe von 3.823,60 €,

13: für das Jahr 2009 in Höhe von 3.650,03 € sowie

14: für das Jahr 2012 in Höhe von 3.439,28 €

15: zu erlassen.

16: Die Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil und beantragt,

17: die Berufung zurückzuweisen.

18: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die vorgelegten Behördenakten, die vom Kläger vorgelegten zwei Aktenordner (Akquise/Mietinteressenten) sowie die Gerichts- und Verwaltungsakten des Verfahrens 6 A 10972/15.OVG verwiesen, deren Inhalt Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.

Entscheidungsgründe

19: Die Berufung ist unbegründet.

20: Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der Kläger hat keinen Anspruch auf den von ihm begehrten Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung.

21: Rechtsgrundlage für den begehrten Grundsteuererlass ist § 33 Grundsteuergesetz (GrStG). Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden, für das Jahr 2007 noch maßgeblichen Fassung vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965) wird bei einer Minderung um mehr als 20 v.H. des normalen Rohertrags des Steuergegenstandes bebauter Grundstücke die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Nach der seit 1. Januar 2008 geltenden Neufassung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG (durch das Jahressteuergesetz vom 19. Dezember 2008, BGBl. I S. 2794) wird die Grundsteuer in Höhe von 25% erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50% gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100%, ist die Grundsteuer in Höhe von 50% zu erlassen (§ 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG).

22: Während Berechnung und Höhe des Erlasses zum 1. Januar 2008 neu geregelt worden sind, setzt der Grundsteuererlass danach unverändert voraus, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Januar 2014 – 9 B 56/13 –, juris, Rn. 5). Dies ist hier nicht der Fall.

23: Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, das heißt wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zurechenbare Maßnahmen hat verhindern können (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07 –, juris, Rn. 18). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Januar 2014, a.a.O., Rn. 6 m.w.N.).

24: Generell unabdingbar ist es allerdings, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt dem Markt, das heißt den potenziellen Mietinteressenten zur Kenntnis bringt. Das gilt auch bei einem strukturellen Überangebot. Wenngleich die tatsächlichen Vermietungschancen für das einzelne Objekt bei einem strukturellen Überangebot nur gering sind, darf der Eigentümer Vermietungsbemühungen nicht gänzlich einstellen oder auf Maßnahmen beschränken, mit denen potenzielle Mietinteressenten nicht annähernd erreicht werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 – 9 B 16/10 –, juris, Rn. 23; SächsOVG, Beschluss vom 12. Juli 2013 – 3 A 278/12 –, juris, Rn. 3). Der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen müssen jedenfalls versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Er ist andererseits nicht gehalten, Werbungsmaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten gemessen an der Erhöhung der Vermietungschancen unzumutbar erscheinen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2014 – 14 A 1513/12 –, juris, Rn. 30).

25: Nach diesen Maßstäben sind die vom Kläger unternommenen Vermietungsbemühungen nicht ausreichend, um feststellen zu können, dass er die Ertragsminderung durch den Leerstand mehrerer gewerblicher Einheiten im Objekt „Q.“ in B. in den Jahren 2007 bis 2009 und 2012 nicht zu vertreten hat.

26: Dabei kann mangels Entscheidungserheblichkeit dahinstehen, ob es – wie vom Verwaltungsgericht angenommen – erforderlich gewesen wäre, neben einer Bewerbung der leerstehenden Gewerberäume über das Internet zusätzlich auch in örtlichen Zeitungen eigene Anzeigen zu schalten, oder ob dies angesichts des Wandels der Internetnutzung und der geminderten Bedeutung des Anzeigenmarkts in den Printmedien zumindest bei Gewerberäumen regelmäßig nicht mehr gefordert werden kann (vgl. OVG NRW, a.a.O., Rn. 47; OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 25; SächsOVG, a.a.O., Rn. 3).

27: Angesichts der weitreichenden Nutzung des Internets und der offensichtlichen technischen Vorteile einer Bewerbung durch dieses Medium gegenüber den Printmedien (vgl. OVG NRW, a.a.O., Rn. 35 ff. m.w.N.) ist es jedenfalls im Regelfall erforderlich, dass eine Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet erfolgt, um eine Ertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nicht vertreten zu müssen (ebenso OVG NRW, a.a.O., Rn. 47). Eine Immobilie, die in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche – wie etwa die Internetportale immobilienscout24.de und immowelt.de – eingestellt ist, erreicht dadurch einen Großteil des Kreises der potenziellen Mietinteressenten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 3 und 25). Daher sind hinreichende Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn die Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche erfolgt. Nicht ausreichend ist hingegen das Anbieten der Immobilien lediglich auf der eigenen Homepage des Grundstückseigentümers oder des von ihm mit der Vermietung beauftragten Maklers, weil dadurch nur ein im Vergleich zu den Suchportalen kleiner Kreis von potenziellen Mietinteressenten erreicht werden kann. Denn ein potenzieller Interessent kann von diesem Angebot nur dann Kenntnis erlangen, wenn ihm auch die Homepage des jeweiligen Maklers oder des Grundstückseigentümers bekannt ist oder er auf diese geleitet wird.

28: Diesen Anforderungen werden die Vermietungsbemühungen des Klägers nicht gerecht.

29: Zwar hat er verschiedene Maßnahmen ergriffen, um seine im Objekt „Q.“ leerstehenden Gewerberäume zu vermieten. Er hat insbesondere selbst und durch seine Mitarbeiterin K. F. aktiv nach möglichen Mietinteressenten gesucht und diese angeschrieben. Die Mitarbeiterin hat ausweislich der schriftlichen Bestätigung vom 15. April 2016 die Einheiten auch auf der Internetseite der Firma des Klägers angeboten und die einschlägigen Internetportale bezüglich Nachfragen für den Standort B. durchsucht. Der Kläger hat überdies mehrere Makler eingeschaltet. Ausweislich der auf entsprechende Aufforderung des Gerichts vorgelegten Bescheinigungen der von ihm beauftragten Makler über ihre konkreten Vermietungsbemühungen im Internet haben diese jedoch – ebenso wie der Kläger und seine Mitarbeiterin F. – die leerstehenden Einheiten nicht auf den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche zur Vermietung angeboten. So bescheinigt die Firma R. unter dem 13. April 2016 lediglich, dass sie das Objekt „V.“ in diversen Internetplattformen angeboten habe und entsprechende Anfragen, die für das Objekt „V.“ nicht in Frage gekommen seien, auftragsgemäß auf das Objekt „Q.“ – in dem sich die Einheiten des Klägers befinden – verwiesen habe. Die Firma W. bescheinigt unter dem 15. April 2016, hauptsächlich vor Ort in B. tätig zu sein und auf ihre Kundenkartei sowie örtliche Kontakte hingewiesen zu haben; außerdem seien Anfragen über ihren eigenen Internetauftritt gekommen. Der Bescheinigung der Firma D. vom 15. April 2016 ist ebenfalls nur zu entnehmen, dass sie sich auf ihrer Homepage im Internet darstelle und im ständigen wechselseitigen Kontakt mit fast allen namhaften Filialisten stehe.

30: Nach alledem haben der Kläger und seine Mitarbeiterin sowie die von ihm beauftragten Makler die leerstehenden gewerblichen Einheiten nicht in einem einschlägigen Suchportal im Internet zur Vermietung angeboten und daher trotz zahlreicher Maßnahmen nicht hinreichend versucht, den Kreis möglicher Mietinteressenten möglichst umfassend zu erreichen.

31: Es ist weder dargetan noch ersichtlich, dass entsprechende Werbemaßnahmen in Suchportalen nur in geringem Umfang erfolgversprechend gewesen wären und deren Kosten gemessen an der Erhöhung der Vermietungschancen unzumutbar erscheinen. Dies lässt sich auch nicht aus den weiteren Ausführungen der Firma D. zu ihren Erfahrungen in der Immobilienbranche in ihrer Bescheinigung vom 15. April 2016 entnehmen. Darin gibt sie an, die Vermittlung an namhafte, solvente Filialisten geschehe nicht über einschlägige Internetportale und Anzeigen, sondern ausschließlich auf der Basis von direkten Verbindungen und der mieterseitigen Nachfrage nach bestimmten Orten/Ortslagen. Erfahrungsgemäß erreiche man über Anzeigen und Internetplattformen ausschließlich Billiganbieter, Ein-Euro-Läden und Firmen wie … und ähnliche, welche die Ausstattung und Preisgestaltung „diktatorisch“ vorgäben. Durch ein Überangebot an Flächen bestünde mittlerweile ein „Mietermarkt“. In wirtschaftlich schwächeren Regionen seien immer mehr Billig- und Ein-Euro-Läden in den Fußgängerzonen zu finden, was letztlich den „Downtrading-Effekt“ dieser Regionen noch verstärke. Für das Objekt „Q.“ des Klägers seien sie sich daher auch im Klaren gewesen, dass der Einzug von einem oder mehreren solchen Unternehmen die nachhaltige und grundsätzliche Vermietbarkeit des gesamten Objektes gefährden würde.

32: Aus dieser Schilderung ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass das Einstellen der leerstehenden Gewerberäume des Klägers in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche im Internet nur in geringem Umfang erfolgversprechend gewesen wäre. Dies gilt allenfalls für die Vermietung an „namhafte“ Filialisten. Andere Mietinteressenten, wie die genannten Billiganbieter, wären der Schilderung zufolge jedoch durchaus zu erreichen gewesen. Soweit die Bescheinigung der Firma D. so zu verstehen sein sollte, dass eine Vermietung an die genannten Billiganbieter vom Kläger nicht gewünscht gewesen sein sollte, so würde der Leerstand der Gewerberäume auf der unternehmerischen Entscheidung des Klägers beruhen und wäre daher von ihm zu vertreten. Mit der Bescheinigung wird auch nicht dargelegt, dass eine Vermietung an die genannten Billiganbieter – im Gegensatz zu den „namhaften“ Filialisten – nicht innerhalb der marktüblichen Preisspanne möglich und daher unzumutbar gewesen wäre (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008, a.a.O., Rn. 20). Der bloße Verweis auf „diktatorische“ Vorgaben bei der Preisgestaltung durch die Billiganbieter reicht dafür nicht aus.

33: Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

34: Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10 ZPO.

35: Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

36: Beschluss

37: Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 14.542,11 € festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 3 GKG).

Abgabenordnung - AO 1977 | § 90 Mitwirkungspflichten der Beteiligten

Bundesverwaltungsgericht Urteil, 14. Mai 2014 - 9 C 1/13

Tatbestand

1: Die Klägerin begehrt den Erlass von Grundsteuern für das Kalenderjahr 2005.

2: Sie war im maßgeblichen Zeitraum Eigentümerin eines im Gemeindegebiet der Beklagten gelegenen ca. 112 000 qm großen Gewerbegrundstücks, das u.a. mit Büro- und Lagergebäuden bebaut ist und über befestigte und unbefestigte Freiflächen sowie einen Gleisanschluss und Portalkrananlagen verfügt. Die Grundsteuer für dieses Grundstück, das im Sachwertverfahren bewertet wird, war für das Jahr 2005 auf 11 870,88 € festgesetzt worden.

3: Über das genannte Grundstück hatte die Klägerin mit der K. systeme GmbH B. (künftig: Hauptmieterin) am 3. April 2003 einen bis zum 31. Dezember 2007 befristeten Mietvertrag geschlossen. Der Mietzins betrug monatlich 10 000 € zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer i.H.v. damals 1 600 €. Nach dem Mietvertrag war die Hauptmieterin berechtigt, den vermieteten Grundbesitz für ihre betrieblichen Zwecke, insbesondere aber zur Untervermietung an Dritte zu nutzen. Klägerin und Hauptmieterin firmieren beide unter derselben Geschäftsadresse und gehören einer durch denselben Gesellschafterkreis beherrschten Unternehmensgruppe an. Die Hauptmieterin vermietete am 19. September 2003 einen Großteil des Grundstücks, insbesondere Hallen mit einer Gesamtfläche von 4 320 qm, an die - ebenfalls unter der Geschäftsadresse der Klägerin firmierende, aber nach Angaben der Klägerin seit 2003 nicht mehr zu deren Unternehmensgruppe gehörende - M. systeme GmbH (künftig: Hauptuntermieterin) zu einem monatlichen Mietpreis von 16 288,60 €. Darüber hinaus wurden weitere Gebäude an einzelne Mieter vermietet. Über die Hauptuntermieterin wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Chemnitz vom 1. April 2005 das Insolvenzverfahren eröffnet.

4: Im März 2006 beantragten die Klägerin und die Hauptmieterin gemeinsam gegenüber der Beklagten den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2005 wegen Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 20 % in noch zu benennender Höhe. Nach Ablehnung des Erlassantrags trug die Hauptmieterin im Rahmen des sich anschließenden Widerspruchsverfahrens vor, dass die übliche Jahresrohmiete für das Jahr 2004 insgesamt 518 922 € betragen habe. Die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete für 2005 habe 225 928,80 € betragen. Davon seien 149 978,80 € wegen Insolvenzeröffnung bei der Hauptuntermieterin ausgefallen. Der nach Abzug dieses Ausfallbetrags noch verbleibende Rohertrag i.H.v. 75 950 € liege um 85,36 % unter der üblichen Jahresrohmiete, so dass unter Heranziehung von vier Fünfteln dieses Minderungswertes 68,29 % der Grundsteuer zu erlassen seien. Die Hauptmieterin habe die Ertragsminderung nicht zu vertreten.

5: Mit Widerspruchsbescheid vom 29. Januar 2007 wies die Beklagte den Widerspruch zurück.

6: Die dagegen erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 27. Oktober 2009 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keine eigene Ertragsminderung dargelegt, was jedoch Voraussetzung für den beantragten Steuererlass sei. Vielmehr habe sich in der mündlichen Verhandlung herausgestellt, dass ihr die Hauptmieterin auch für das Streitjahr 2005 die vertraglich vereinbarte Miete von 120 000 € jährlich entrichtet habe. Bei der vorliegenden Gestaltung des Innenverhältnisses, die dem Verhältnis zwischen einer Besitz- und Betriebsgesellschaft nicht gleichstehe, könne die Klägerin im Außenverhältnis eingetretene Mietausfälle nicht wie einen Verlust in eigener Person geltend machen. Davon unabhängig habe die Klägerin berücksichtigungsfähige Ausfälle nicht konkret bezifferbar dargelegt.

7: Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung der Klägerin mit Urteil vom 14. Februar 2013 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Zwar sei die von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. für eine Minderung vorausgesetzte Schwelle von 20 vom Hundert des normalen Rohertrags des Steuergegenstands überschritten. Denn hier sei von einer üblichen Jahresrohmiete von 482 940 € auszugehen, von der die vereinnahmte Jahresmiete für das Jahr 2005 in Höhe von insgesamt 139 200 € nur 28,82 % ausmache. Damit werde der normale Rohertrag um 71,18 % und damit um mehr als 20 % gemindert. Allerdings habe die Klägerin diese Minderung zu vertreten, da sie das Grundstück mit fester Laufzeit bis Ende 2007 zu einem nicht marktgerechten Mietzins vermietet habe. Der Mietvertrag habe weder vorgesehen, dass die Klägerin von höheren Einnahmen der Hauptmieterin aus der Weitervermietung profitiere, noch habe er ihr das Recht zu einer ordentlichen Kündigung eingeräumt. Allein aus der Tatsache, dass die einzelnen Gesellschaften der Unternehmensgruppe in der Hand eines Gesellschafters zusammengeführt würden, folge nicht, dass der Klägerin höhere, durch die Hauptmieterin erwirtschaftete Einnahmen zugute kommen sollten. Selbst wenn für die Hauptmieterin festgestellt werden könnte, dass diese ihrerseits alles Zumutbare getan hätte, um im Erlassjahr eine höhere Miete als die vereinnahmte zu erzielen, stünde damit noch nicht fest, dass die fehlenden weitergehenden Vermietungsbemühungen der Klägerin selbst keinerlei Auswirkungen auf die Ertragsminderung gehabt hätten. Dem stehe schon die Tatsache entgegen, dass zu den essentiellen Vertragsbestandteilen nicht nur Mietobjekt und Mietzins, sondern auch die Person des Vermieters gehöre.

8: Die Klägerin macht mit ihrer vom Oberverwaltungsgericht zugelassenen Revision geltend, die Vermietung eines Steuergegenstandes zu einem niedrigeren Mietzins als der üblichen Jahresrohmiete könne dann nicht zu einer Versagung des Erlasses führen, wenn ohne diese Vermietung jedenfalls bei erheblichen Teilflächen ein struktureller Leerstand zu beklagen gewesen wäre. Von einem Vertretenmüssen könne in einem solchen Fall keine Rede sein. Auch die vorsorglich vom Berufungsgericht für den Fall angestellten Überlegungen, dass es auf die Vermietungsbemühungen der Hauptmieterin ankomme, könnten nicht überzeugen. Sofern das Berufungsgericht offenbar davon ausgehe, die Klägerin habe als direkt vermarktende Eigentümerin bessere Vermarktungschancen als die Hauptmieterin, sei dies eine spekulative Wertung, die deutlich an der wirtschaftlichen Realität vorbeigehe.

9: Die Klägerin beantragt,

: unter Abänderung des Urteils des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 14. Februar 2013 und des Urteils des Verwaltungsgerichts Chemnitz vom 27. Oktober 2009 den Bescheid der Beklagten vom 21. Juni 2006 sowie den Widerspruchsbescheid vom 29. Januar 2007 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihr den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2005 in Höhe von 8 106,62 € zu gewähren.

10: Die Beklagte beantragt,

: die Revision zurückzuweisen.

11: Sie verteidigt das angefochtene Berufungsurteil.

Entscheidungsgründe

12: Die Revision der Klägerin, über die der Senat mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheidet (§ 101 Abs. 2 i.V.m. § 125 Abs. 1 Satz 1, § 141 Satz 1 VwGO), ist zulässig, aber nicht begründet. Das angefochtene Urteil verstößt nicht gegen Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).

13: Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Voraussetzungen für einen teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2005 nicht vorliegen. Zwar ist der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert, wie es § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in der am 31. Dezember 2007 außer Kraft getretenen, hier aber noch anwendbaren Fassung vom 7. August 1973 (BGBl I S. 965) - im Folgenden: GrStG a.F. - für einen Grundsteuererlass voraussetzt (1). Das Berufungsgericht geht aber zutreffend davon aus, dass die weitere Voraussetzung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. - das Nichtvertretenmüssen der Ertragsminderung - nicht vorliegt (2).

14: 1. Ein Grundsteuererlass setzt nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. bei bebauten Grundstücken voraus, dass der normale Rohertrag um mehr als 20 v.H. gemindert ist. Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert nach dem Bewertungsgesetz - wie hier - im Sachwertverfahren (§ 76 Abs. 2 BewG) zu ermitteln ist, ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG a.F. die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete zu verstehen. Jahresrohmiete wiederum ist gemäß § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Ist das Grundstück oder sind Teile desselben eigengenutzt, ungenutzt - d.h. auch leer stehend -, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen, gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG als Jahresrohmiete die übliche Miete, die gemäß Abs. 2 Satz 2 der Vorschrift in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Die übliche Miete gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG auch dann als Jahresrohmiete, wenn die vereinbarte Miete um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweicht.

15: Das Grundstück der Klägerin war aufgrund des bis zum 31. Dezember 2007 befristeten Mietvertrags vermietet, so dass zunächst von dem vertraglich vereinbarten Gesamtentgelt im Erlasszeitraum auszugehen ist, hier also von einer der Klägerin als Grundstückseigentümerin zustehenden Jahresmiete i.H.v. 120 000 € zzgl. 19 200 € Umsatzsteuer (insgesamt 139 200 €). Da die Klägerin der Hauptmieterin das Grundstück aber nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zu einer um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichenden Miete überlassen hat, ist Bezugsgröße nicht die tatsächliche, sondern die übliche Miete (§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG). Diese beträgt nach den Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts, das sich an dem Mietspiegel für die Stadt Zwickau (Stand 2005/2006) orientiert hat, insgesamt 40 245 € monatlich bzw. 482 940 € jährlich. Diese Feststellungen hat die Klägerin im Revisionsverfahren nicht angegriffen.

16: Da die vereinnahmte Jahresmiete für das Jahr 2005 von der so ermittelten Jahresrohmiete nur 28,82 % ausmacht, ist der normale Rohertrag um 71,18 % und damit um mehr als 20 % gemindert.

17: 2. Das Berufungsgericht geht ohne Verstoß gegen Bundesrecht davon aus, dass es an der weiteren Tatbestandsvoraussetzung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. fehlt. Danach kommt ein Grundsteuererlass nur in Betracht, wenn der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat.

18: Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (Urteile vom 15. April 1983 - BVerwG 8 C 150.81 - BVerwGE 67, 123 <126> und vom 25. Juni 2008 - BVerwG 9 C 8.07 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 28 Rn. 18; Beschluss vom 22. Januar 2014 - BVerwG 9 B 56.13 - juris Rn. 6; vgl. auch Abschnitt 38 Abs. 2 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Grundsteuer-Richtlinien 1978 sowie BTDrucks VI/3418 S. 95).

19: Welche Umstände ein Steuerpflichtiger zu vertreten hat, ist durch Auslegung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. zu ermitteln. Insbesondere der Sinnzusammenhang, in den die Vorschrift hineingestellt ist, ergibt, dass die gesetzliche Ausgestaltung der Grundsteuer als ertragsunabhängige Objektsteuer eine Durchbrechung dieses Grundsatzes in Ausnahmefällen zulässt, in denen die Einziehung der unverkürzten Grundsteuer für den Abgabenpflichtigen nicht mehr zumutbar ist. Beruft sich der Steuerpflichtige auf eine wesentliche Ertragsminderung, so kann von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung aber keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten (Urteile vom 15. April 1983 a.a.O. S. 126 f. und vom 25. Juni 2008 a.a.O. Rn. 19 f.). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat (Urteil vom 6. September 1984 - BVerwG 8 C 60.83 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 22 S. 18; BFH, Urteile vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 - BFHE 218, 396 <400 f.> und vom 18. April 2012 - II R 36.10 - BFHE 237, 169 = BStBl II 2012, 867, jeweils Rn. 34; vgl. schon Abschnitt 38 Abs. 4 Satz 1 GrStR 1978; Moll, KStZ 1978, 86 <88>). Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes ankommt (§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, das jeweilige Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden (Beschluss vom 22. Januar 2014 a.a.O. unter Hinweis auf OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 - 9 B 16.10 - juris Rn. 22 ff.). Der Steuerpflichtige ist nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet; er hat insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben.

20: Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht das Tatbestandsmerkmal des Nichtvertretenmüssens im Ergebnis zu Recht verneint. Die Klägerin hat, worauf das Berufungsgericht zutreffend abstellt, nicht dargelegt, dass sie alles getan hat, um die nun im Rahmen des Erlassantrags geltend gemachte Ertragsminderung abzuwehren.

21: a) Der Anspruch auf Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. steht allein dem Steuerschuldner zu, so dass es auch nur auf dessen Darlegung zur Ertragsminderung sowie auf dessen Nichtvertretenmüssen ankommt. Steuerschuldnerin ist hier die Klägerin, der der Steuergegenstand als Grundstückseigentümerin bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet worden ist (vgl. § 10 GrStG und § 39 Abs. 1 AO), nicht aber die Hauptmieterin, was die Klägerin offenkundig verkannt hat. Dies zeigt ihr gemeinsam mit der Hauptmieterin gestellter Erlassantrag, die gemeinsame Klageerhebung sowie der Umstand, dass die Klägerin ausschließlich auf ausreichende Vermietungsbemühungen seitens der Hauptmieterin sowie auf Insolvenzausfälle der Hauptuntermieterin hingewiesen hat, statt ihre eigene Ertragsminderung sowie ihr eigenes Nichtvertretenmüssen darzulegen.

22: b) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Klägerin die oben unter 1. näher beschriebene Ertragsminderung aufgrund der konkret gewählten Vertragsgestaltung mit der Hauptmieterin - feste Vertragslaufzeit bis Ende 2007 zu einem nicht marktgerechten Mietzins ohne Kündigungsmöglichkeit und ohne etwaige Beteiligung an höheren Einnahmen der Hauptmieterin aus der Weitervermietung - selbst herbeigeführt hat.

23: Dass der vertraglich vereinbarte Mietzins von jährlich 139 200 € nicht marktgerecht war, zeigt nicht nur der Vergleich mit der üblichen Jahresrohmiete, die bei weitem unterschritten wird, sondern vor allem der Umstand, dass die Hauptmieterin im Rahmen der ihr gestatteten Untervermietung einen deutlich höheren Mietzins erzielen konnte. Die Vertragsgestaltung sah auch nicht vor, dass die Klägerin als Grundstückseigentümerin an höheren Erträgen beteiligt werden sollte; der höhere Mietzins sollte vielmehr allein der Hauptmieterin zugutekommen. Eine Gewinnbeteiligung ist auch angesichts des Organisationsmodells eigenständiger juristischer Personen fernliegend und war zudem von den Vertragsbeteiligten offenkundig nicht gewollt. Vielmehr sollte der Klägerin durch die Einschaltung eines auf eigene Rechnung tätigen gewerblichen Zwischenmieters eine von Schwankungen des Marktes unabhängige Mindestmiete garantiert werden, mit der sie die Verbindlichkeiten gegenüber der finanzierenden Bank bedienen konnte; demgegenüber sollte der Zwischenmieter - hier die Hauptmieterin - Gewinne erzielen können. Zwar mag eine solche Vertragsgestaltung wirtschaftlich sinnvoll und unter Umständen marktüblich sein; dies ändert aber nichts daran, dass die Vertragsgestaltung einen Willensentschluss der Klägerin darstellt, der die Annahme, sie habe die Ertragsminderung nicht zu vertreten, ausschließt. Sähe man dies anders, würde man dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit eröffnen, durch eine entsprechende vertragliche Gestaltung der Gegenleistungspflicht Einnahmeverluste im Wege des Grundsteuererlasses auf die öffentliche Hand abzuwälzen (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 26. Juli 2013 - 14 A 1471/13 - juris Rn. 13 für den Fall eines vertraglich vereinbarten Mietverzichts).

24: c) Dem Berufungsgericht ist ferner darin zuzustimmen, dass die Klägerin sich die Bemühungen der Hauptmieterin zur Untervermietung auch nicht zurechnen lassen kann, denn die Hauptmieterin ist weder in Form einer Betriebsgesellschaft als Vermittlerin, in einem Geschäftsbesorgungsverhältnis (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. August 2012 - 3 K 3318/07 - juris Rn. 3 ff. zu einem Geschäftsbesorgungsvertrag mit vertraglicher Regelung einer "Chancen- und Risikenteilung bei Über- und Unterschreiten der Zielmieten") oder als Vertreterin für die Klägerin aufgetreten, noch liegt ein sonstiger Zurechnungstatbestand vor. Sowohl gesellschaftsrechtlich als auch grundsteuerrechtlich ist die Klägerin vielmehr ein von der Hauptmieterin getrenntes Rechtssubjekt. Die Klägerin hat im Übrigen auch nicht geltend gemacht, dass hier eine enge gesellschaftsrechtliche Verflechtung und/oder eine wirtschaftliche Einheit mit der Folge einer Zurechnung besteht. Der Vertragsgestaltung lag vielmehr ein anderes Geschäftsmodell zugrunde: Die Hauptmieterin sollte auf eigenes finanzielles Risiko, aber auch mit der alleinigen Gewinnchance handeln; demgegenüber stand der Klägerin lediglich ein Anspruch auf eine garantierte Mindestmiete zu.

25: d) Ebenfalls ohne Rechtsverstoß nimmt das Berufungsgericht an, dass sich die Klägerin auch nicht auf einen Teilerlass der Grundsteuer zumindest in Höhe der Differenz zwischen der üblichen Jahresrohmiete und der von der Hauptmieterin vereinnahmten Miete unter Hinweis darauf berufen kann, dass die Vermietungsbemühungen der Hauptmieterin ausreichend gewesen seien und gezeigt hätten, dass höhere Mieten wegen mangelnder Nachfrage am Markt nicht erzielbar gewesen seien.

26: Eine derartige "Teilbarkeit" des in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. vorausgesetzten Nichtvertretenmüssens ist dem Gesetz fremd. Als Verlust, der steuermindernd geltend gemacht werden kann, kommt vielmehr allein die unter 1. näher erläuterte Ertragsminderung in Betracht, also die Differenz zwischen dem normalen Rohertrag und der vom Steuerschuldner vereinnahmten Miete. Was unter Ertragsminderung zu verstehen ist, ergibt sich aus der gesetzlichen Definition des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F.; für eine hiervon abweichende Berechnung der Ertragsminderung gibt die Vorschrift nichts her.

27: Hiervon abgesehen ist dem Berufungsgericht aber auch in seinen Erwägungen in Bezug auf eine mögliche Eigenvermarktung des Grundstücks durch die Klägerin kein Rechtsverstoß unterlaufen. Es hat hierzu ausgeführt: Selbst wenn für die Hauptmieterin festgestellt werden könnte, dass diese ihrerseits alles Zumutbare getan hätte, um höhere Mieten zu erzielen, stünde damit keineswegs fest, dass eigene Vermietungsbemühungen der Klägerin nicht zu höheren Mieten geführt hätten.

28: Es hat dazu beispielhaft auf die Person des Vermieters und die damit einhergehenden Folgen für den Bestand des Vertrages (vgl. insbesondere § 546 Abs. 2 BGB) sowie auf rechtliche Unsicherheiten aufgrund der konkreten Ausgestaltung einiger hier abgeschlossener Mietverträge hingewiesen. Die Schussfolgerung des Berufungsgerichts, dass ein potentiell erfolgreicherer Abschluss eigener Vermietungsbemühungen der Klägerin jedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen sei, verletzt nicht den Überzeugungsgrundsatz (§ 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO) und ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

29: e) Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts führt schließlich entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht zu einem Wertungswiderspruch in Bezug auf die obergerichtliche Rechtsprechung zu Fällen strukturellen Leerstandes.

30: Zwar trifft es zu, dass sich das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 24. April 2007 - BVerwG GmS-OGB 1.07 - (Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 27 S. 1) der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes angeschlossen hat, wonach ein Grundsteuererlass nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann (vgl. BFH, Beschluss vom 26. Februar 2007 - II R 5/05 - BFHE 215, 519 sowie zusammenfassend Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 - BFHE 218, 396). Vorliegend geht es jedoch gerade nicht um einen vollständigen oder teilweisen Leerstand, sondern um ein während des gesamten Erlasszeitraumes zu einem festen Mietzins vermietetes Betriebsgrundstück. Hiervon abgesehen setzt der Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. auch in Fällen des strukturellen Leerstands voraus, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat (vgl. hierzu etwa BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 a.a.O. S. 400 f. sowie Urteil vom 27. September 2012 - II R 8/12 - BFHE 238, 535 Rn. 16).

Grundsteuergesetz - GrStG 1973 | § 33 Erlass wegen wesentlicher Reinertragsminderung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.: wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.: wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.: wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.: wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.: wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 86

(1) Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amts wegen; die Beteiligten sind dabei heranzuziehen. Es ist an das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten nicht gebunden.

(2) Ein in der mündlichen Verhandlung gestellter Beweisantrag kann nur durch einen Gerichtsbeschluß, der zu begründen ist, abgelehnt werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 47 Rechtsmittelverfahren

(2) Der Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Das gilt nicht, soweit der Streitgegenstand erweitert wird.

(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung des Rechtsmittels und im Verfahren über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung des Rechtsmittels ist Streitwert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 52 Verfahren vor Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.: vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.: vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.: vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.: bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro

angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.: die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.: im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.

Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 152

(2) Im Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht gilt für Entscheidungen des beauftragten oder ersuchten Richters oder des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle § 151 entsprechend.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124a

(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.

(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.

(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.

(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.