Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz Urteil, 02. Mai 2016 - 6 A 10971/15

(1) Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der tatsächliche Reinertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des tatsächlichen Reinertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Minderung des tatsächlichen Reinertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer abweichend von Satz 1 in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ermittelt sich nach den Grundsätzen des § 236 Absatz 2 Satz 1 und 2 des Bewertungsgesetzes für ein Wirtschaftsjahr. Er gilt als in dem Erlasszeitraum bezogen, in dem das für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft maßgebliche Wirtschaftsjahr endet.

(2) Der Erlass nach Absatz 1 wird nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Ein Erlass nach Absatz 1 ist insbesondere ausgeschlossen, wenn für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nach § 4 Absatz 1, § 4 Absatz 3 oder § 13a des Einkommensteuergesetzes für dasjenige Wirtschaftsjahr ein Gewinn ermittelt wurde, das im Erlasszeitraum bei der Ermittlung des tatsächlichen Reinertrags nach Absatz 1 zugrunde zu legen ist.

(3) Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.

Gründe

Tenor

Das angegriffene Urteil wird geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Rechtszüge.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks H.          Straße   in Mönchengladbach. Das auf diesem Grundstück errichtete Objekt verfügt über gewerblich zu nutzende Räume im Erdgeschoss von 145,60 m² und im ersten Obergeschoss von 150,00 m² sowie über eine Wohnung im zweiten Obergeschoss von 110 m².

Mit Bescheid vom 11. Januar 2010 zog die Beklagte den Kläger zu Grundsteuern in Höhe von 937,56 Euro für das Jahr 2010 heran.

Am 15. März 2011 beantragte der Kläger einen Grundsteuererlass für das Jahr 2010. Zur Begründung machte er geltend, er habe im Jahr 2010 Ertragsausfälle in Höhe von 54,89 % gehabt, obwohl er alle Vermietungsmöglichkeiten genutzt habe. Während für die Räumlichkeiten im Erdgeschoss mit einer Soll-Miete von 13.260,00 Euro kein Ausfall zu verzeichnen gewesen sei, seien die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss mit einer Soll-Miete von 9.000,00 Euro und im zweiten Obergeschoss mit einer Soll-Miete von 7.920,00 Euro völlig ohne Ertrag geblieben.

Im Laufe des sich anschließenden Verwaltungsverfahrens legte der Kläger Unterlagen betreffend Vermietungsbemühungen im Internet vor sowie Rechnungen einer Firma T.                aus dem Jahre 2010, in denen dem Kläger für Wohnungsanzeigen im Internetportal "Immo-Scout.de" und auf der Webseite "wohnungen-moenchengladbach.de" für die Zeiträume vom 1. Januar 2010 bis 30. Juni 2010 und vom 1. Juli 2010 bis 31. Dezember 2010 Beträge von 1.136,05 Euro bzw. 1.231,25 Euro in Rechnung gestellt worden waren. Weiterhin übermittelte der Kläger die Ausdrucke elektronischer Anfragen an der Gewerbeeinheit im ersten Obergeschoss oder an den Wohnräumen im zweiten Obergeschoss interessierten Personen.

Mit Bescheid vom 6. Oktober 2011 (versehentlich mit dem Datum "06.10.2010" überschrieben) lehnte die Beklagte den Erlassantrag des Klägers ab. Hierzu führte sie aus: Nach § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz ‑ GrStG ‑ sei die Grundsteuer teilweise zu erlassen, wenn folgende Voraussetzungen nebeneinander erfüllt seien: Der normale Rohertrag des bebauten Grundstückes müsse um mehr als 50 % gemindert sein und die Minderung des Rohertrages dürfe vom Steuerschuldner nicht zu vertreten sein. Die Voraussetzungen für einen Erlass der Grundsteuer seien nachzuweisen. Nach den von dem Kläger vorgelegten Unterlagen und seinen Angaben sei unstreitig, dass eine Minderung des Rohertrages um mehr als 50 % gegeben sei. Der normale Rohertrag des Grundstückes betrage 29.520,00 Euro. Dem stehe ein tatsächlicher Rohertrag von 12.600,00 Euro gegenüber, was einer Ertragsminderung von 16.920,00 Euro bzw. 57,32 % entspreche. Der Kläger habe aber nicht nachgewiesen, dass er sich im Erlassjahr nachhaltig um die Vermietung der Gewerbeeinheit im ersten Obergeschoss bemüht habe. Aufgrund der geringen Nachfrage für die Gewerbeeinheit wären ab dem zweiten Halbjahr 2010 zusätzlich Inserate in einer Zeitung geboten gewesen. Daher sei die Ertragsminderung hinsichtlich der Gewerbeeinheit vom Kläger selbst zu vertreten. Die Berechnung ergebe, ausgehend von einer zu vertretenden Ertragsminderung für das erste Obergeschoss von 6 x 750,00 Euro = 4.500,00 Euro, eine berücksichtigungsfähige Ertragsminderung von 42,07 % des normalen Rohertrags. Daher werde der gesetzliche Mindestminderungsbetrag nicht erreicht und ein Erlass könne nicht gewährt werden.

Der Kläger hat am 4. November 2011 Klage erhoben. Zur Begründung hat er darauf verwiesen, dass die Inserierung im Internet ausreiche und es einer selbigen in Printmedien nicht bedürfe. Dies werde jeder Mediensachverständige bestätigen. Außerdem habe er die Einheit durch große Fensterwerbung beworben.

Der Kläger hat sinngemäß beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 6. Oktober 2011 zu verpflichten, ihm gegenüber die für das Jahr 2010 festgesetzte Grundsteuer für das Grundstück H.          Straße  in Mönchengladbach hinsichtlich eines Betrages von 234,39 Euro zu erlassen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hierzu hat sie vorgetragen: Unter Berücksichtigung des Vorbringens des Klägers könne nicht davon ausgegangen werden, dass dieser sich im Jahre 2010 in ausreichender und zumutbarer Weise um die Vermietung des Grundsteuerobjektes bemüht habe. Diesbezüglich werde vollumfänglich auf die Ausführungen im Ablehnungsbescheid vom 6. Oktober 2011 verwiesen. Sofern der Kläger vorbringe, die Begründung hinsichtlich der Verpflichtung, im zweiten Halbjahr 2010 Zeitungsanzeigen zu schalten, sei schon deshalb nicht nachvollziehbar, weil er im zweiten Halbjahr Interessenten für das Gewerbeobjekt gehabt habe, gehe sein Vortrag an der Sache vorbei. Wenn der Kläger vorliegend im zweiten Halbjahr 2010 genau zwei Anfragen für die fragliche Gewerbeeinheit erhalten habe, die zeitlich eine Woche auseinander lägen und zu Beginn des Halbjahres (im August) lägen, so habe er im Umkehrschluss in den übrigen 24 Wochen des Halbjahres und in den letzten vier Monaten des Jahres 2010 überhaupt keine Anfragen erhalten. Trotz dieser geringen Nachfrage habe der Kläger an seinem Wege der alleinigen Offerte des Objektes über elektronische Medien festgehalten. Damit habe er eben nicht alles ihm Zumutbare unternommen, um Mieterträge zu erzielen. Angesichts der geringen Nachfrage werde auch deutlich, dass der vom Kläger als besonders tauglich empfundene Weg der Offerte im Internet im vorliegenden Fall eben nicht besonders tauglich gewesen sei. Angesichts des mäßigen Erfolgs der gewählten Offertenform sei es ihm zumutbar gewesen, zusätzlich klassische Offertenformen in Gestalt einer Anzeigenschaltung in Printmedien vorzunehmen. Denn je schwieriger ein Objekt zu vermieten sei, desto intensiver und nachhaltiger hätten die Vermietungsbemühungen zu sein, um eine Aussicht auf eine Vermietung zu haben. Allgemein sei der Steuerpflichtige verpflichtet, seine Vermietungsbemühungen zu steigern bzw. umzustellen, wenn ersichtlich sei, dass die bisher getroffenen Maßnahmen nicht ausreichten. Dabei sei gerade das Medium der Zeitung für das Bemühen um Vermietung von großer Wichtigkeit und von einer Offerte in einem elektronischen Medium zu unterscheiden. Das Schalten von Zeitungsinseraten stelle ein geeignetes und zumutbares Instrument dar, um die Vermietung eines Objektes zu erreichen. Dies gelte auch insbesondere in Ergänzung zu einer Offerte in elektronischen Medien deshalb, weil durch eine Nutzung beider Medienformen ein größerer, weil voneinander abweichender Interessentenkreis erschlossen werde. Soweit der Kläger weiter vortrage, er habe seine Vermietungsabsichten zusätzlich durch große Fensterwerbung am Objekt selbst dokumentiert, sei darauf hinzuweisen, dass eine solche Form der Werbung nicht den Anforderungen nachhaltiger Vermietungsbemühungen genüge. Denn bei einer solchen Werbung am Objekt würden Interessenten nicht gezielt angesprochen.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben, weil es der Auffassung war, mit den im Jahr 2010 durchgehenden Bewerbungen im Internet habe der Kläger alles ihm Zumutbare zur Vermietung des Objekts unternommen. Anzeigen in den Printmedien habe es nicht bedurft.

Auf Antrag der Beklagten hat der Senat mit Beschluss vom 5. September 2012 die Berufung zugelassen.

Im Verlauf des Berufungsverfahrens hat der Senat den Immobilienverband IVD Region West in Köln mit einer Anfrage um Auskunft zur Bedeutung von Vermietungsanzeigen einerseits im Internet und andererseits in den Printmedien gebeten.

In seiner Antwort hat der IVD West e. V. vom 10. September 2013 mitgeteilt, es sei grundsätzlich festzustellen, dass die Aufteilung des Anzeigenbudgets zwischen offline und online sich inzwischen in einem Verhältnis 10 % zu 90 % darstelle (Wohnbereich). Bei der Vermittlung von Gewerbeobjekten sei der Anteil an Printanzeigen gar nur noch marginal. Dabei spiele weder die Größe der Städte/Gemeinden eine signifikante Rolle noch die jeweilige Region. Wenn es in nennenswertem Umfang zu Anzeigenschaltungen in Tageszeitungen komme, habe dies in erster Linie Gründe der Markenpflege und des Brandings. Konkrete Objektbewerbung finde fast ausschließlich online statt. Diese Entwicklung habe spätestens seit Mitte des ersten Jahrzehnts dieses Jahrhunderts begonnen und sei seit einigen Jahren stabil.

Die Beklagte führt zur Begründung ihrer Berufung aus: Die Schaltung von Inseraten sowohl in den Printmedien als auch im Internet wie auch die Einschaltung eines Maklers seien als geeignete Instrumente zur Vermarktung eines Mietobjekts anzusehen. Für den Erlass von Grundsteuern komme es entscheidungserheblich aber darauf an, dass sich der Steuerpflichtige nachhaltig um eine Vermietung bemüht habe. Je schwieriger ein Objekt zu vermieten sei, desto intensiver und nachhaltiger hätten die Vermietungsbemühungen zu erfolgen. Bei einem längeren Leerstand seien erfolglose Vermietungsbemühungen umzustellen. Das habe zur Folge, dass der Kläger angesichts des Leerstandes über das gesamte Jahr 2010 es nicht habe bei Bewerbungen über das Internet belassen dürfen.

Die Beklagte beantragt,

das angegriffene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

Der nicht anwaltlich vertretene Kläger führt aus: Die Stellungnahme des IVD West e. V. lasse den Rückschluss zu, dass bei Gewerbeobjekten die Printmedien keine Rolle mehr spielten. Die für die Ablehnung des beantragten Erlasses maßgeblichen Ausführungen der Beklagten im Bescheid vom 6. Oktober 2011 beträfen nur die Gewerbeeinheit, deren Ertragsminderung lediglich zur Hälfte berücksichtigt worden sei. Soweit es die in den von der Beklagten vorgelegten Zeitungen enthaltenen Anzeigen betreffe, sei festzustellen, dass für die Stadt Mönchengladbach Anzeigen für gewerbliche Objekte nur in geringem Umfang geschaltet worden seien.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2010 in Höhe von 234,39 Euro nicht zu.

Zutreffend hat sich das Verwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt, die begehrte Erlassentscheidung finde ihre Rechtsgrundlage in § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG -, wonach die Grundsteuer in Höhe von 25 % zu erlassen ist, sofern bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.

Der Kläger hat jedoch die Ertragsminderung für die Wohneinheit im zweiten Obergeschoss zu vertreten, so dass die für einen Erlass notwendige Ertragsminderung von mindestens 50 v.H. nicht erreicht wird.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

Vgl. Urteil des Senats vom 20.11.2012 ‑ 14 A 580/11 ‑, NRWE Rn. 37, unter Bezugnahme auf u. a. BVerwG, Urteil vom 25.6.2008 ‑ 9 C 8.07 ‑, DVBl. 2008, 1313.

Da für die Ablehnung des Erlasses nicht etwa positiv festzustellen ist, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat, sondern vielmehr umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen muss, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, kommt es nicht auf den Nachweis der Kausalität der fehlenden Vermietungsbemühungen für die eingetretene Ertragsminderung an. Das negative Merkmal kann nämlich zugunsten des Erlassbegehrens erst dann bejaht werden, wenn festgestellt worden ist, dass die fehlende Vermietungsbemühung keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt hat.

Vgl. Urteil des Senats vom 20.11.2012 ‑ 14 A 580/11 ‑, NRWE Rn. 40, unter Bezugnahme auf den Beschluss des Senats vom 11.7.2011 ‑ 14 A 918/10 ‑, NRWE Rn. 23.

Gemessen an diesen Maßstäben kann festgestellt werden, dass es Vermietungsbemühungen gibt, deren Fehlen dazu führt, dass der Kläger die Ertragsminderung vertreten muss. Die zusätzliche Schaltung von Anzeigen in Printmedien für die Wohnungen war geeignet zur Erschließung weiterer Interessentenkreise und dem Kläger auch zumutbar. Insoweit ist der Kläger für das hier in Rede stehende Jahr 2010 seinen Mitwirkungsobliegenheiten nicht nachgekommen.

Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist es unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Dem ist der Kläger durch das Schalten von Anzeigen im Internet nachgekommen. Welche Vermietungsbemühungen nach Art und Umfang als hinreichend anzusehen sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.6.2011 - 9 B 16.10 -, juris Rn. 22 und 23; Sächsisches OVG, Beschluss vom 12.7.2013 ‑ 3 A 278/12 -, juris Rn. 3.

Die Feststellung, dass fehlende Vermietungsbemühungen keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt haben, ist nur möglich, wenn der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Auf der anderen Seite ist ein Eigentümer nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten ein vernünftiges Maß zur Erhöhung der Vermietungschancen vermissen lassen. Eine solche Anforderung würde die Grenzen des Zumutbaren überschreiten.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.6.2011 - 9 B 16.10 -, juris Rn. 23.

Im Rahmen der so erforderlichen Prüfung des Einzelfalles ist hinsichtlich des in Rede stehenden Objekts die Art seiner Nutzung, seine Größe, aber auch seine Lage zu berücksichtigen, weil sich daraus ermessen lässt, welcher potenzielle Interessentenkreis für eine Vermietung überhaupt in Frage kommt und damit auch wer potenzieller Ansprechpartner für die entsprechenden Vermietungsangebote sein kann.

Nach diesen Maßstäben bemisst sich auch die Frage, inwieweit neben einer Nutzung des Internets Anzeigen in den Printmedien erforderlich sind. Dabei ist die Tatsache in Rechnung zu stellen, dass sich das Wirtschaftsleben, jedenfalls soweit es um die Beziehung zwischen anbietendem Unternehmer und nachfragendem Verbraucher geht, durch das Internet grundlegend gewandelt hat. In starkem und wachsendem Umfang werden diese Beziehungen nicht geknüpft durch persönlichen Kontakt in einem Ladengeschäft (Reisebüro, Einzelhandelsgeschäft), sondern durch Sichtung von Angeboten im Internet. Auch die Werbung in den Printmedien büßt ihre vormals dominierende Stellung zugunsten des Internets ein.

Das gilt auch für die Immobilienbranche, in deren Geschäftszweig mehrere Internetportale tätig sind (www.immobilienscout24.de; www.immowelt.de; www.immopool.de). Neben diesen kostenpflichtigen Portalen gibt es weitere Portale, die ‑ bei allerdings geringerer Verbreitung ‑ kostenlose Anzeigen ermöglichen (www.immozentral.com; www.privatimmobilien.de; www.myimmo.de) Zum Teil haben die Printmedien auf die verstärkte Nutzung des Internets im Immobilienbereich reagiert, indem sie ihre Kompetenz in eigene Immobilieninternetportale einbringen (www.immonet.de durch die Axel-Springer-Gruppe; http://immobilien.faz.net durch die Frankfurter Allgemeinen Zeitung; http://immobilienmarkt.sueddeutsche.de durch die Süddeutschen Zeitung) oder in Kooperation mit gewerblichen Internetportalen auftreten (etwa die Westdeutsche Allgemeine Zeitung mit http://waz.immowelt.de). Diese mit Printmedien verbundenen Immobilienportale bieten neben Anzeigen in diesen Portalen auch kombinierte Anzeigen in den Portalen und Zeitungen, gelegentlich auch zusätzlich in allgemeinen Verkaufsplattformen wie Ebay an (Crossmedia). Diese Vielfalt der Internetportale und das Eindringen der Printmedien in diesen Bereich zeigen, dass der Internetnutzung zwischenzeitlich gegenüber den Printmedien eine herausgehobene Rolle im Immobilienmarketing zufällt.

Das ist wegen der gegenüber Zeitungsanzeigen weitaus flexibleren und interaktiv möglichen Präsentation im Internet unmittelbar einleuchtend. Eine Bewerbung über das Internet bietet im Vergleich zu den Printmedien offenkundige Vorteile. Mit einer Bewerbung über das Internet wird ein möglicher Interessentenkreis erreicht, wie derartig umfassend und intensiv es über die Printmedien nicht möglich wäre. Dies gilt zunächst hinsichtlich des Verbreitungsgebietes der regionalen wie auch der überregionalen Presse. Personen außerhalb des Erscheinungsgebiets dürften über die Printmedien im Wesentlichen nicht erreichbar sein. Über das Internet besteht für alle weltweit Zugang. Des weiteren bietet das Internet den Vorteil einer längerfristigen und damit dauerhaften Präsenz, während sich die Bewerbung über die Printmedien auf die jeweiligen Ausgaben der Zeitungen beschränkt, in denen inseriert wurde. Deutliche Vorteile bietet das Internet auch für die Präsentation der Objekte. Bilder, Filme, Texte, Grundrisse, Landkarten, Luftbilder und Zusatzinformationen über die Umgebung durch eigenständige Information oder Verknüpfung mit anderen Websites bei der Internetpräsentation stehen den nur beschränkten Raumangeboten und drucktechnischen Möglichkeiten der Printmedien gegenüber. Weiter besteht bei der Internetsuche der Vorteil, auf entsprechenden Immobilienportalen unter Benutzung von Filtern die Suche auf danach in Betracht kommende Objekte einzuschränken und dadurch die allein interessierenden Objekte „auf einen Blick“ zur Verfügung gestellt zu bekommen. Demgegenüber muss sich eine zeitsparende Sortierung der Angebote in den Printmedien auf die nur sehr groben Rubriken beschränken. Schließlich bietet das Internet den Vorteil einer sofortigen Kontaktaufnahme im Weg einer E-Mail über dasselbe Kommunikationsmedium, während im Fall einer Bewerbung über die Printmedien die Kontaktaufnahme zumindest einen Medienwechsel erfordert, wenn nicht gar der konventionelle Weg einer Chiffrenantwort auf dem Postwege gewählt wird.

Allgemein ist festzustellen, dass Tageszeitungen mittlerweile massive Nutzungseinbrüche zu verzeichnen haben.

Vgl. van Eimeren/Frees, Rasanter Anstieg des Internetkonsums - Onliner fast drei Stunden täglich im Netz, Media Perspektiven 2013, 358 (369).

Wenn auch im Hinblick auf den hier in Rede stehenden Steuerzeitraum des Jahres 2010 der bis heute eingetretene Zeitablauf in der schnelllebigen elektronischen Medienlandschaft durchaus als beachtlich bezeichnet werden kann, treffen die vorgenannten Erwägungen schon auf das Jahr 2010 zu.

Maßgebliche Bedeutung für die Frage, ob neben einer Internetbewerbung zusätzlich die Bewerbung in Printmedien erforderlich ist, kommt der Verbreitung und Nutzung des Internets zu. Im zeitlichen Verlauf verfügten (Privat-)Haushalte über einen Internetzugang in Nordrhein-Westfalen wie folgt:

63,3 % im Jahr 2007, 70,1 % im Jahr 2008, 76,9 % im Jahr 2009, 78,8 % im Jahr 2010, 79,4 % im Jahre 2011 und 80,2 % im Jahr 2012.

Landesbetrieb Information und Technik, Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2010, Kap. XIX Tabelle 10, Statistische Jahrbücher Nordrhein-Westfalen 2011 und 2013, jeweils Kap. XIX Tabelle 8, auch im Internet unter www.it.nrw.de.

Gleichfalls gestiegen ist die tatsächliche Onlinenutzung der Bevölkerung ab 14 Jahren. Sie weist allerdings erhebliche Unterschiede zwischen den Altersgruppen auf: Durchschnittlich nutzen mindestens gelegentlich das Internet 67,1 % im Jahr 2009, 69,4 % im Jahr 2010, 73,3 % im Jahre 2011, 75,9 % im Jahre 2012 und 77,2 % im Jahr 2013. Die Nutzerquote des Internets betrug im Altersbereich von 14 - 19 Jahren 97,5 % im Jahr 2009, danach 100 %. Demgegenüber lag die Nutzerquote im Altersbereich ab 60 Jahren im Jahr 2009 nur bei 27,1 %, im Jahr 2010 bei 28,2 %, im Jahre 2011 bei 34,5 %, im Jahre 2012 bei 39,2 % und im Jahr 2013 bei 42,9 %.

ARD/ZDF Onlinestudien 1998 - 2013, www.ard‑zdf-onlinestudie.de.

Die Entwicklung im Privatbereich zeichnet sich also durch einen kontinuierlichen Anstieg des Internetzugangs aus, der allerdings erst im Jahre 2012 vier Fünftel der Haushalte erreichte. Hinsichtlich der tatsächlichen Internetnutzung war selbst im Jahre 2013 weniger als die Hälfte der älteren Generation erreichbar.

Deutlich günstiger noch stellen sich die Verhältnisse im gewerblichen Bereich dar. Die Ausstattung der Unternehmen mit einem Internetzugang betrug 77 % im Jahr 2007, 79 % im Jahr 2008, 81 % im Jahr 2009, 82 % im Jahr 2010 und 2011 sowie 85 % im Jahr 2012. Der Zugang der Unternehmen zum Internet, der also bereits im Jahre 2009 die Marke von vier Fünfteln im Durchschnitt aller Unternehmen überschritten hat, stellt sich noch umfassender dar, wenn man den Zugang nach Branchen unterschieden betrachtet. So stieg zum Beispiel die Anschlussquote im nur unterdurchschnittlich internetaffinen Gastgewerbe von 45 % im Jahr 2007 auf 58 % im Jahr 2012. Demgegenüber lag die Vernetzung in freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen (wirtschaftlichen) Dienstleistungsbetrieben im Jahr 2007 bereits bei 91 % und schwankt seit 2009 um 95 %.

Statistisches Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2009 für die Bundesrepublik Deutschland Tabelle 5.8 und Statistisches Jahrbuch 2013 für die Bundesrepublik Deutschland, Tabelle 20.5.1., auch im Internet unter www.destatis.de.

Angesichts dieser Zahlen ist für den hier in Rede stehenden Steuerzeitraum wegen der weitreichenden Erschließung durch das Internet und der offensichtlichen technischen Vorteile einer Bewerbung durch dieses Medium zu fordern, dass im Regelfall immer eine Bewerbung über das Internet erfolgen muss, um einen Ertragsausfall nicht vertreten zu müssen. Eine zusätzliche Bewerbung durch Printmedien ist demgegenüber in Übereinstimmung mit der genannten Rechtsprechung des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg und des Sächsischen Oberverwaltungsgericht bei der beabsichtigten Vermietung von Gewerberäumen nicht mehr zumutbar, es sei denn, Umstände des Einzelfalls zwingen zu einer anderen Bewertung. Bei dem Angebot von Gewerbeobjekten kann im Regelfall nicht ernsthaft angenommen werden, dass eine zusätzliche Printwerbung weitere Interessentenkreise erschließt. Das gilt insbesondere für Räume zur Büronutzung.

Demgegenüber vermögen die von der Beklagten mit Schriftsatz vom 18. November 2013 vorgelegten Übersichten und Fotokopien aus dem Immobilienteil der Rheinischen Post, Ausgabe Mönchengladbach, keine noch erhebliche tatsächliche Bedeutung der Printmedien neben der Internetbewerbung zu belegen. Aus ihnen folgt alleine, dass es nach wie vor auch Immobilienanzeigen in Printmedien für Gewerberäume gibt, jedoch nichts über deren quantitatives Verhältnis zu Internetanzeigen und nichts über eine reale zusätzliche Markterschließung durch Printmedien. Die Annahme, die bloße Tatsache der Existenz kostenpflichtiger Printanzeigen belege deren Wirksamkeit, ist genauso unergiebige Spekulation wie die gegenteilige Annahme, der vielfach zu beobachtende Verzicht von Maklern auf Printanzeigen neben Internetbewerbung belege die Unwirksamkeit jener Vermietungsbemühung.

Bei der Vermietung von Wohnungen ist die Schaltung von Printanzeigen jedoch regelmäßig nicht unzumutbar und deshalb ‑ zumindest im hier relevanten Steuerzeitraum ‑ erforderlich. Zwar kann auch hier festgestellt werden, dass die Erschließung der interessierten privaten Kreise durch Internetzugang und dessen tatsächliche Nutzung inzwischen beträchtlich ist, so dass die Immobiliensuche überwiegend über dieses Medium erfolgen dürfte. Es kann aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Zugang jedenfalls im hier in Rede stehenden Steuerzeitraum immerhin über ein Fünftel der Haushalte nicht erfasst und die umfassende Ansprechbarkeit der älteren Generation bis heute deutlich verfehlt wird. Mag sich auch hier das reale Bild möglicherweise besser darstellen, etwa durch zwar beruflichen, aber auch privat nutzbaren Zugang zum Internet oder durch die Internetrecherche von jüngeren Verwandten für ältere Personen, so führt die genannte geringere Erfassung des Kundenkreises für Wohnungen doch dazu, dass regelmäßig nicht festgestellt werden kann, dass eine fehlende Bemühung, den beträchtlichen, nicht unmittelbar über das Internet erreichbaren potentiellen Kundenkreis durch zusätzliche Printanzeigen zu erschließen, keine Auswirkungen auf die Ertragsminderung gehabt hat.

Diese auf allgemeinkundige Tatsachen gestützte Bewertung deckt sich mit der vom Senat eingeholten Stellungnahme des IVD West e. V. vom 10. September 2013, die ebenfalls auf eine Verdrängung des Printanzeigenmarkts durch das Internet schließen lässt, und zwar für gewerbliche Objekte praktisch vollständig, für Wohnungen sehr stark. Dort wird ausgeführt, dass die Aufteilung des Anzeigenbudgets zwischen "offline" und "online" in einem Verhältnis 10 % zu 90 % bei zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten beträgt. Den Anteil der Anzeigen in den Printmedien bei Gewerbeobjekten hat der IVD West e. V. als marginal bezeichnet. In diesem Zusammenhang hat er die Motivation für die Schaltung von Anzeigen in den Printmedien in erster Linie der Markenpflege zugewiesen, also den Werbecharakter solcher Anzeigen für das jeweilige Maklerunternehmen in den Vordergrund gestellt, während die konkrete Objektbewerbung dabei in den Hintergrund tritt. Den Beginn dieser Entwicklung hat er auf einen Zeitpunkt spätestens seit Mitte des letzten Jahrzehnts datiert und auf eine Stabilisierung hingewiesen, so dass das hier in Rede stehende Steuerjahr 2010 von den Ausführungen des IVD West e. V. umfasst ist.

Auch in der Immobilienfachpresse wird zwar ein hoher, aber keineswegs flächendeckender Anteil von Internetsuchenden für Wohnungen herausgestellt.

Vgl. Jeder Zweite nutzt das Internet für die Wohnungssuche, Immobilien & Finanzierung - Der langfristige Kredit 2009, 456; Die Waage neigt sich zugunsten der Online-Suche, Immobilienzeitung 2008, Nr. 31 S. 7.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Kläger grundsätzlich mit der Schaltung von Anzeigen im Internet ‑ so sie denn entgegen den Zweifeln der Beklagten tatsächlich erfolgt sind ‑ alle ihm zumutbaren Maßnahmen ergriffen hat, um eine Vermietung der gewerblich genutzten Räume im ersten Obergeschoss zu erreichen und damit einen Einnahmeausfall zu vermeiden. Besonderheiten des Einzelfalls, die dieser Einschätzung hier entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich, insbesondere kann dies nicht allein aus der geringen Resonanz auf die Internetanzeigen gefolgert werden, da dies Ausdruck geringer allgemeiner Nachfrage sein kann.

Anderes gilt allerdings hinsichtlich der zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten im zweiten Obergeschoss. Hier sind Besonderheiten, die sich beispielsweise aus einem unmittelbaren Zusammenhang mit einer Gewerbenutzung (Betriebswohnung) ergeben könnten und deshalb zusätzliche Printanzeigen entbehrlich machen könnten, nicht ersichtlich. Daher bedurfte es für die Wohnräume neben der Schaltung von Anzeigen im Internet auch der Schaltung von Zeitungsanzeigen durch den Kläger, um seinen Obliegenheiten zur Vermietung der Wohnräume nachzukommen. Da der Kläger seine Bewerbung aber lediglich auf das Internet beschränkt hat, hat er den Mietausfall für die Wohnräume zu vertreten. Unerheblich ist, dass ‑ wie sich der Kläger in der mündlichen Verhandlung ausgedrückt hat ‑ die Beklagte die Vermietungsbemühungen für die Wohnräume "anerkannt" habe. Da es sich bei der Erlassentscheidung um eine gebundene Entscheidung handelt, kommt es alleine darauf an, ob die Vermietungsbemühungen objektiv ausreichen.

Ist somit hinsichtlich der Ertragsminderung lediglich auf den Leerstand der gewerblich genutzten Räume im ersten Obergeschoss abzustellen, die mit 9.000,00 Euro zu beziffern ist, wird der maßgebliche Wert von 50 % nicht erreicht.

Einer Entscheidung zu der zwischen den Parteien ebenfalls strittigen Frage eines hinreichenden Nachweises der geltend gemachten Vermietungsbemühungen bedarf es somit nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10 und § 711 der Zivilprozessordnung - ZPO -.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

(1) Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der tatsächliche Reinertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des tatsächlichen Reinertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Minderung des tatsächlichen Reinertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer abweichend von Satz 1 in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ermittelt sich nach den Grundsätzen des § 236 Absatz 2 Satz 1 und 2 des Bewertungsgesetzes für ein Wirtschaftsjahr. Er gilt als in dem Erlasszeitraum bezogen, in dem das für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft maßgebliche Wirtschaftsjahr endet.

(2) Der Erlass nach Absatz 1 wird nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Ein Erlass nach Absatz 1 ist insbesondere ausgeschlossen, wenn für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nach § 4 Absatz 1, § 4 Absatz 3 oder § 13a des Einkommensteuergesetzes für dasjenige Wirtschaftsjahr ein Gewinn ermittelt wurde, das im Erlasszeitraum bei der Ermittlung des tatsächlichen Reinertrags nach Absatz 1 zugrunde zu legen ist.

(3) Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.

Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;

2.

Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;

3.

Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;

4.

Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;

5.

Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;

6.

Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;

7.

Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;

8.

Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;

9.

Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;

10.

Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;

11.

andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.

die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

2.

das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

3.

ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, innerhalb dieser Frist Rechtsmittelanträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.

(2) Der Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Das gilt nicht, soweit der Streitgegenstand erweitert wird.

(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung des Rechtsmittels und im Verfahren über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung des Rechtsmittels ist Streitwert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.

vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,

2.

vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,

3.

vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und

4.

bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.

die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,

2.

im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.