Verwaltungsgericht Bayreuth Urteil, 21. Feb. 2018 - B 4 K 17.173

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beteiligten streiten um Grundsteuererlass für das Anwesen... (Hotel und Restaurant in einem ehemaligen Gutshof), das die Klägerin im Jahr 2008 im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat.

Mit Bescheid vom 21.01.2015 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin vom 13.03.2014 auf Erlass der Grundsteuer für das Kalenderjahr 2013, die mit Bescheid der Beklagten vom 11.01.2013 auf 5.698,74 EUR festgesetzt worden war, ab. Dagegen erhob die Klägerin mit Schreiben vom 26.02.2015 Widerspruch, den das Landratsamt Hof mit Widerspruchsbescheid vom 13.10.2015 zurückwies.

Mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 16.11.2015, beim Verwaltungsgericht Bayreuth an diesem Tag auch eingegangen, hat die Klägerin Klage erhoben und in der mündlichen Verhandlung am 29.06.2016 beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 21.01.2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landratsamtes Hof vom 13.10.2015 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 2013 im Umfang von 50 Prozent zu erlassen.

Zur Begründung wird vorgetragen, die Klägerin habe die Ertragslosigkeit im Jahr 2013 nicht zu vertreten, weil sie vielfältige Vermietungs- und Verpachtungsbemühungen unternommen habe. Mit der Beklagten sei die Möglichkeit einer Umgestaltung in ein sog. „gemeinschaftliches Wohnen bzw. Seniorengemeinschaft“ etc. erörtert worden. Im Rahmen einer Kaltakquise sei mit dem Kochstudio „Ecole Culinarie“ ein ganzer Tag jeweils im Objekt und in München verbracht worden, um eine mögliche Zusammenarbeit bzw. Übernahme und Durchführung dieses Kochstudios in ... zu bewirken. Wie schon in den Vorjahren seien durchgehend die Maklerfirmen D., Hof, und L., Nürnberg, beauftragt gewesen. Aufgrund ihrer Vermittlung habe im Zeitraum März/April 2013 die mündliche Pachtzusage eines Kochs aus ... und seiner zukünftigen Ehefrau, einer Mitarbeiterin der Beklagten, vorgelegen. Nach einem Gespräch mit der Beklagten seien sie zurückgetreten. Ende 2013/Anfang 2014 sei ein Gastronomenehepaar vom Pachtinteresse zurückgetreten, weil der Bürgermeister der Beklagten auf die erheblichen finanziellen Risiken hingewiesen habe. Der ehemalige Gesellschafter-Geschäftsführer K. aus Nürnberg habe nochmals alle bereits früher in einer sog. Kaltakquise angesprochenen potentiellen Pächter und Interessenten kontaktiert. Auch habe er die Maklerfirmen D., Hof, und L., Nürnberg, mit einem höheren Provisionsversprechen motiviert, das Objekt in irgendeiner Art zu verwerten. Die Firma L. habe nochmals alle potentiellen Interessenten, Gastronomen und Hoteliers zwischen Nürnberg und ..., vor allem in Bamberg, kontaktiert und auch den einen oder anderen Interessenten gefunden. Gerade ein Bamberger Hotelier habe das Objekt aber nicht betreiben, sondern zu einem Preis weit unter Wert kaufen wollen. Danach sei es zum Kontakt mit der Beklagten gekommen, ob ihrerseits ein Bedarf in irgendeiner Weise bestehe. K. habe nochmals den Erwerber der in Insolvenz gegangenen Wohnbräu (örtliches Brauhaus in der Beklagten) kontaktiert, ob er das Objekt als Brauereigasthof betreiben oder kaufen wolle. Der Vermittler S. habe aufgrund sehr hoher Provisionsversprechungen von K. ab Mitte 2013 verstärkt versucht, das Objekt in irgend einer Weise zu verwerten bzw. zu verpachten, indem er alle denkbar möglichen Interessenten aus dem oberfränkischen Raum im Hotel- und Gastronomiebereich direkt nochmals angesprochen habe. Die Schaltung von jährlichen, vierteljährlichen oder monatlichen Anzeigen sei kontraproduktiv, weil ein Objekt durch immer neue Inserate völlig uninteressant werde. Auf eine vor einigen Monaten aufgegebene Anzeige habe sich kein einziger Interessent gemeldet. Diese Resonanz ergebe, dass Anzeigen sowieso nichts brächten. K. habe z. B. in der FAZ, Welt am Sonntag oder AGHZ in ausreichenden Zeitabständen immer wieder über die letzten Jahre Anzeigen geschaltet. Manchmal hätten sich Interessenten gemeldet, die gedacht hätten, das Objekt wäre in Thüringen, und es zu geringeren Versteigerungswerten hätten kaufen wollen. Ernsthafte Kaufinteressenten seien bei K. nur sehr wenige gewesen, die immer nach Bekanntwerden der genaueren Lage kein Interesse mehr gehabt hätten. Auf der Website der AGHZ, der Gastronomiezeitschrift in Deutschland, sei auf jedes Gesuch von Gastronomieobjekten in der hiesigen Region geantwortet worden. Ferner liege eine Minderung des normalen Rohertrages um 100 Prozent im Sinne des § 33 Abs. 1 GrStG vor. In der Region gebe es angesichts der Größe und Beschaffenheit des Objekts keine wirklichen Vergleichsobjekte. Die Klägerin habe aber von einem Unternehmensberater, der ähnliche Gastronomieobjekte in Oberfranken und Bayern betreue, eine Berechnung erstellen lassen, auch im Hinblick auf die jetzige Inbetriebnahme des Objekts. Dieser habe Vergleichszahlen anhand der Größe objektiv ermittelt und sei zu dem Ergebnis gekommen, dass ein „Vergleichsobjekt“ wohl im Durchschnitt zwischen 5.000 und 12.000 EUR Pachtertrag im Monat erbringe. Als konkrete Vergleichsobjekte kämen in Betracht Schloss ... bei ..., für das der Pachtzins früher 10.000 EUR im Monat betragen habe, und die ...-mühle in ..., die von den Eigentümern betrieben werde, von denen Zahlen nicht zu erhalten seien. Letztendlich seien Zahlen auch nicht entscheidend, weil vorliegend keine Ertragsminderung, sondern ein Ertragstotalausfall vorliege. Als Beweis für dieses Vorbringen werden diverse Zeugen angeboten.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Dem Vorbringen der Klägerin hält sie entgegen, nach ihren eigenen Internetrecherchen sei das Objekt im Internet erstmals im Dezember 2013 zur Miete angeboten worden, vorher nur zum Kauf. Dies hätten die Maklerbüros ... und L. Immobilien bestätigt. Der längere Leerstand beruhe auf der spezifischen Ausstattung und dem besonderen Verwendungsprofil des Objektes, nicht auf strukturellen Gegebenheiten, und rechtfertige daher keinen Grundsteuererlass. Verpachtungsbemühungen im Jahr 2013 seien nicht nachgewiesen. Das diesbezügliche Vorbringen sei unsubstantiiert, beispielsweise fehlten Angaben zu den Konditionen der Pachtzusage eines Kochs aus ... Auch eine Minderung des normalen Rohertrages sei nicht schlüssig dargelegt. Die Klägerin räume ein, dass es keine Vergleichsobjekte gebe. Die vorgelegte Exceltabelle sage nichts aus über Miet- bzw. Pachteinnahmen im Jahr 2013, sondern sei eine Prognose über den Betrieb in Eigenregie für die Zeit ab April 2014. Für die konkret benannten Vergleichsobjekte fehle eine Begründung ihrer Vergleichbarkeit.

Wegen des Verlaufs der mündlichen Verhandlung am 29.06.2016 wird auf die Niederschrift verwiesen. Im Übrigen wird wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Originalakten der Beklagten und des Landratsamtes Hof Bezug genommen.

1. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Verpflichtung der Beklagten, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 2013 in Höhe von 50 Prozent zu erlassen, ist gemäß § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO nicht auszusprechen, weil die Ablehnung des Erlassantrages rechtmäßig und die Klägerin dadurch nicht in ihren Rechten verletzt ist.

Gemäß § 33 Abs. 1 Sätze 1 und 2 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat; beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Normaler Rohertrag ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Gemäß § 34 Abs. 1 GrStG wird der Erlass jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesprochen, die für das Kalenderjahr festgesetzt worden ist (Erlasszeitraum), wobei für die Entscheidung über den Erlass die Verhältnisse des Erlasszeitraums maßgeblich sind.

Für den streitgegenständlichen Erlasszeitraum 2013 fehlt es bereits an einer Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG. Würde man eine solche unterstellen, wäre davon auszugehen, dass die Klägerin sie zu vertreten hat.

a) Zwar scheitert der beantragte Grundsteuererlass nicht daran, dass die Ertragslosigkeit des Objektes der Klägerin möglicherweise auf strukturellen Gegebenheiten beruht und nicht nur vorübergehender Natur ist. Insoweit hat sich das Bundesverwaltungsgericht in einer Grundsatzentscheidung vom 24.04.2007 der Auffassung des Bundesfinanzhofs angeschlossen, dass ein Grundsteuerlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann (BVerwG, Beschluss vom 24.04.2007 - GmS-OGB 1/07 ). Damit sind alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig (BFH, Urteil vom 24.10.2007 - II R 5/05 Rn. 13).

Allein der Umstand, dass der Rohertrag des streitgegenständlichen Objekts im Erlasszeitraum 2013 0,00 EUR betrug, rechtfertigt aber noch nicht die Annahme einer Ertragsminderung um 100 Prozent. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erfordert die Ermittlung der Minderung des normalen Rohertrags in den Fällen des § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG die Gegenüberstellung des von der Klägerin erzielten Ertrages und des an Ertrag „Üblichen“ („nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete“), wobei § 33 GrStG mit dem „Üblichen“ auf das abhebt, was Objekte vergleichbarer Beschaffenheit an Ertrag bringen. Gefordert ist ein Vergleich mit „anderen“ (BVerwG, Urteil vom 25.06.2008 - 9 C 8/07 Rn. 15).

Die Klägerin hat in ihrer Klagebegründung zunächst eingeräumt, dass es angesichts der Größe und Beschaffenheit des streitgegenständlichen Objektes nichts Vergleichbares in der Region gibt. Soweit dann doch zwei Objekte benannt werden, fehlen Angaben zur Vergleichbarkeit, es liegt jedoch auf der Hand, dass das in einer völlig anderen Gegend Oberfrankens, der Gemeinde ... südlich von ..., gelegene Schloss ... und die nicht in Verpachtung, sondern in Eigenregie betriebene ...-mühle nicht vergleichbar sind. Fehl geht die Auffassung der Klägerin, in diesem Fall sei die zitierte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht einschlägig, da keine Minderung zu ermitteln sei, sondern ein Ertragstotalausfall im Jahre 2013 vorliege. Vielmehr rechtfertigt der Umstand, dass es kein vergleichbares Objekt, das einen Ertrag bringt, gibt, die Schlussfolgerung, dass für Objekte dieser Beschaffenheit eine Jahresrohmiete von 0,00 EUR üblich ist und deshalb keine Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG vorliegt, wenn auch die Klägerin nur einen Rohertrag von 0,00 EUR erzielt hat.

b) Davon abgesehen wäre - eine Minderung des Rohertrags im Sinne des § 33 GrStG unterstellt - davon auszugehen, dass die Klägerin diese zu vertreten hat.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung zu vertreten, wenn er selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes ankommt. Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, die angesprochene Marktstruktur bzw. das angesprochene Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden. Der Steuerpflichtige ist nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet; er hat insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben (BVerwG, Urteil vom 25.06.2008 - 9 C 8/07 Rn. 18; Beschluss vom 22.01.2014 - 9 B 56/13 Rn. 6; Beschluss vom 03.12.2014 - 9 B 73/14 Rn. 4).

Diese Mitwirkungspflicht hat die Klägerin nicht erfüllt. Die Klagebegründung vom 15.06.2016 ist zwar auf den ersten Blick sehr umfangreich, bei genauerem Hinsehen zeigt sich aber, dass keine der aufgeführten Vermietungs-/Verpachtungsbemühungen, soweit sie überhaupt den Erlasszeitraum 2013 betreffen, substantiiert dargelegt wurde. Ganz überwiegend fehlen Angaben, wer wann konkret im Wege einer Kaltakquise oder auf Gesuche in der AGHZ von den beauftragten Maklerbüros bzw. von der Klägerin selbst kontaktiert wurde. Bezüglich der Pachtzusage eines Kochs aus ... fehlen Angaben, wann und zu welchen Konditionen (marktgerechter Mietzins?) dieses Pachtverhältnis hätte zustande kommen sollen. Fortlaufende Zeitungsinserate, die im Jahr 2013 offensichtlich unterblieben sind, sind zumutbar und geboten, weil nicht auszuschließen ist, dass ein neuer Interessent die Annonce erstmals liest. Der Vortrag der Beklagten, im Internet sei das Objekt erst seit Dezember 2013 zur Miete, vorher nur zum Kauf angeboten worden, wird bestritten, es werden aber keine Internetausdrucke aus dem Jahr 2013 vorgelegt, die das Gegenteil beweisen. Soweit auch Verkaufsbemühungen erwähnt werden, sind diese nicht maßgeblich, weil sie die Rohertragsminderung nicht unmittelbar vermeiden können (VG München, Urteil vom 23.07.2009 - M 10 K 08.3415 Rn. 53). Die Einvernahme der zahlreichen benannten Zeugen zur Erforschung des von der Klägerin nur oberflächlich vorgetragenen Sachverhalts war nicht geboten, um dem Amtsermittlungsgrundsatz gemäß § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO zu genügen, weil die Klägerin ihrer vorrangig bestehenden Substantiierungspflicht nicht nachgekommen ist.

Nach alledem ist davon auszugehen, dass die Klägerin die Ertragslosigkeit des Objekts im Erlasszeitraum 2013 mangels nachhaltiger Vermietungsbemühungen zu vertreten hat.

2. Die Klage ist daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO, wonach der unterliegende Teil die Kosten des Verfahrens trägt, abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 ZPO.

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Antragsverfahren wird auf 2.849,37 Euro festgesetzt.

I. Der Rechtstreit betrifft einen Antrag der Klägerin auf Erlass der Grundsteuer für einen im Jahr 2008 erworbenen ehemaligen Gutshof, der zuletzt als Hotel und Restaurant genutzt worden war. Zur Begründung des Antrags wurde vorgetragen, im Jahr 2013 seien keine Einnahmen erzielt worden.

Die Beklagte lehnte den Erlassantrag mit Bescheid vom 21. Januar 2015 ab, da keine geeigneten Nachweise für nachhaltige und intensive Bemühungen um eine Vermietung bzw. Verpachtung vorgelegt worden seien. Die von der Klägerin genannten Maklerbüros hätten das Objekt im Jahr 2013 im Internet nur zum Kauf angeboten.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Klägerin Klage mit dem Antrag, die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 21. Januar 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landratsamts Hof vom 13. Oktober 2015 zu verpflichten, ihr die Grundsteuer für das Jahr 2013 im Umfang von 50 Prozent zu erlassen.

Mit Urteil vom 29. Juni 2016 wies das Verwaltungsgericht Bayreuth die Klage ab. Es fehle bereits an einer Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG, da es nach dem Vorbringen der Klägerin kein vergleichbares Objekt in der Region gebe, das einen Ertrag bringe. Dies rechtfertige den Schluss, dass für Objekte dieser Beschaffenheit eine Jahresrohmiete von 0,00 Euro üblich sei und deshalb keine Ertragsminderung vorliege. Davon abgesehen sei davon auszugehen, dass die Klägerin eine mögliche Minderung des Rohertrags im Sinne des § 33 GrStG zu vertreten habe. Der Steuerpflichtige habe eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht habe. Er sei nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet und habe insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben. Diese Mitwirkungspflicht habe die Klägerin nicht erfüllt. Die in der Klagebegründung aufgeführten Vermietungs-/Verpachtungsbemühungen seien nicht substantiiert dargelegt worden. Fortlaufende Zeitungsinserate seien im Jahr 2013 offensichtlich unterblieben; sie seien aber zumutbar und geboten, weil nicht auszuschließen sei, dass ein neuer Interessent die Annonce erstmals lese. Die Klägerin habe den Vortrag der Beklagten, wonach das Objekt im Internet erst seit Dezember 2013 zur Miete und vorher nur zum Kauf angeboten worden sei, zwar bestritten, jedoch keine Internetausdrucke aus dem Jahr 2013 vorgelegt, die das Gegenteil bewiesen. Die Einvernahme der zahlreichen benannten Zeugen zur Erforschung des von der Klägerin nur oberflächlich vorgetragenen Sachverhalts sei nicht geboten, um dem Amtsermittlungsgrundsatz des § 86 Abs. 1 VwGO zu genügen, weil die Klägerin ihrer vorrangig bestehenden Substantiierungspflicht nicht nachgekommen sei.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrem Antrag auf Zulassung der Berufung.

Die Beklagte tritt dem Antrag entgegen.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten verwiesen.

II. 1. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg, da die geltend gemachten Zulassungsgründe nicht vorliegen.

a) Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Die Klägerin hat keinen einzelnen tragenden Rechtssatz und keine erhebliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt (zu diesem Maßstab BVerfG, B. v. 21.1.2009 - 1 BvR 2524/06 - NVwZ 2009, 515/516 m. w. N.). Ist die angegriffene Entscheidung wie im vorliegenden Fall auf zwei selbstständig tragende Gründe gestützt, so sind - ergebnisbezogene - Zweifel in Bezug auf beide Gründe darzulegen. Daran fehlt es hier jedenfalls insoweit, als das Verwaltungsgericht die Klageabweisung auch damit begründet hat, dass die Klägerin eine mögliche Minderung des Rohertrags zu vertreten habe.

Die Klägerin wendet gegen diesen Teil der Urteilsbegründung ein, das Verwaltungsgericht habe es unterlassen, die als Zeugen angebotenen drei Makler zu ihrem ausdrücklichen Rat zu befragen, dass das ständige Inserieren in einer regionalen Zeitung zu einem „Verbrennen des Objekts“ führe, während durch gezielte Akquise bei potentiellen Erwerbern ein weitaus größerer Erfolg zu erzielen sei. Das Gericht habe auch nicht berücksichtigt, dass es durch einen Gesellschafterstreit auf Seiten der Klägerin und das Ausscheiden des kaufmännischen Gesellschafters verbunden mit dem „Untergang aller Geschäftsunterlagen im streitgegenständlichen Zeitraum“, insbesondere der Anzeigen der Klägerin, unmöglich gewesen sei, die auf dem Postweg verloren gegangenen Rechnungen für Inserate vorzulegen; dies hätte der frühere kaufmännische Geschäftsführer im Falle einer Vernehmung bestätigen können. Eine Anhörung dieses Zeugen hätte auch ergeben, dass tatsächlich ausreichende und genügende Bemühungen zur Vermietung des Objekts erbracht worden seien. Vollkommen unberücksichtigt gelassen habe das Verwaltungsgericht zudem den Umstand, dass der Facility Manager des Gebäudes während des ganzen Jahres 2013 versucht habe, das Objekt in irgendeiner Weise zu vermieten, und dass er mehrere Interessenten durch das Objekt geführt habe. Das Anwesen habe in der Region bei entsprechenden Gastronomen einen Bekanntheitsgrad, der Anzeigen ohnehin vollkommen entbehrlich gemacht habe. Unberücksichtigt geblieben seien auch die Bemühungen der entsprechenden Brauereien, die jeweils über einen großen Fundus an Pachtinteressenten verfügt hätten. So habe beispielsweise der Regionalleiter einer Brauerei händeringend nach einem neuen Pächter gesucht und mehr als zwölf Interessenten das Objekt angeboten. Auch diesbezüglich sei das Gericht den Beweisangeboten nicht gefolgt.

Diese Ausführungen sind nicht geeignet, Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung zu begründen. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Klägerin die (unterstellte) Minderung des Rohertrags im Jahr 2013 im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hatte.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung nur dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, U. v. 25.6.2008 - 9 C 8.07 - NVwZ-RR 2008, 814 Rn. 18). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls (BVerwG, B. v. 22.1.2014 - 9 B 56/13 - Rn. 6 m. w. N.). Der Steuerpflichtige bzw. die von ihm beauftragten Personen müssen jedenfalls versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Der Steuerpflichtige ist allerdings nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten gemessen an der Erhöhung der Vermietungschancen unzumutbar erscheinen (vgl. OVG NRW, U. v. 20.3.2014 - 14 A 1513/12 - juris, Rn. 30; OVG RhPf, U. v. 2.5.2016 - 6 A 10971/15 - DVBl 2016, 990 Rn. 24).

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin entgegen der aus § 1 Abs. 2 Nr. 3 i. V. m. § 90 Abs. 1 AO folgenden Verpflichtung, die besteuerungsrelevanten Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen (vgl. BVerwG, U. v. 14.5.2014 - 9 C 1/13 - NVwZ-RR 2014, 894 Rn. 19), weder im Verwaltungsverfahren noch im nachfolgenden Gerichtsverfahren in nachvollziehbarer Weise substantiiert dargelegt, welche konkreten Bemühungen um eine Vermietung oder Verpachtung - und nicht lediglich um einen Verkauf - des streitgegenständlichen Anwesens sie oder von ihr beauftragte Personen im Jahr 2013 tatsächlich unternommen haben. Die Erklärungen zu diesen ihren eigenen Rechtskreis betreffenden Aktivitäten sind in auffälliger Weise unbestimmt und teilweise sogar widersprüchlich. So wird einerseits vorgetragen, ein ständiges Inserieren desselben Objekts wäre eher schädlich gewesen; zudem seien Anzeigen wegen des hohen Bekanntheitsgrads ohnehin entbehrlich gewesen. Andererseits wird im selben Schriftsatz behauptet, im streitgegenständlichen Zeitraum habe es entsprechende Anzeigen gegeben, wobei die Rechnungen für diese Inserate aber sämtlich verlorengegangen seien. Unklar ist nach dem Sachvortrag der Klägerin auch, welchen Verhandlungsspielraum sie den zahlreichen Personen eingeräumt hat, die ihren Angaben zufolge im Jahr 2013 mit einer Verpachtung beauftragt gewesen sein sollen (mehrere Makler, der damalige Geschäftsführer, der Facility Manager, verschiedene Brauereien). Damit bleibt insbesondere offen, ob die lediglich pauschal behaupteten Aktivitäten tatsächlich auf die Erzielung eines marktgerechten Miet- bzw. Pachtzinses gerichtet waren oder ob der angestrebte Vertragsabschluss etwa an unrealistischen Forderungen der Klägerin gescheitert ist. Im letzteren Falle wäre von einer zu vertretenden Minderung des Rohertrags im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG auszugehen.

Ob das seit längerem leerstehende Anwesen bei Gastronomen in der Region tatsächlich so bekannt war, dass ein regelmäßiges Inserieren in den dortigen Tages- und Wochenzeitungen kaum eine zusätzliche Werbewirkung mehr hätte entfalten oder sogar einen negativen Effekt hätte haben können, bedarf hier keiner Klärung. Denn bei einem Objekt dieser Größenordnung, das nach dem Vorbringen der Klägerin nicht bloß als Restaurant- und Beherbergungsbetrieb, sondern ebenso für eine Vielzahl anderer Nutzungszwecke in Betracht kommt, dürfen sich die Vermietungs- und Verpachtungsbemühungen nicht bloß auf regionale Printmedien und damit auf einen regionalen Interessentenkreis beschränken. Angesichts der weitreichenden Nutzung des Internets gerade im geschäftlichen Verkehr und der offensichtlichen technischen Vorteile dieses Mediums bei der gezielten landesweiten Suche nach geeigneten Angeboten ist es in der Regel erforderlich, dass größere leerstehende Gewerbeimmobilien auch über das Internet angeboten werden, um von hinreichenden Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass ausgehen zu können (OVG RhPf, a. a. O. Rn. 27; OVG NRW, a. a. O., Rn. 47; B. v. 25.11.2016 - 14 A 1636/15 - juris Rn. 29). Dass diese Voraussetzung hier erfüllt wäre, ist weder vorgetragen noch aus den Umständen ersichtlich. Die von der Beklagten angestellten und in der vorgelegten Behördenakte dokumentierten Recherchen legen vielmehr den Schluss nahe, dass das Anwesen der Klägerin auf den einschlägigen Internetportalen während fast des gesamten Jahres 2013 ausschließlich zum Kauf und erst zum Jahresende (20.12.2013) auch zur Miete angeboten worden ist. Die Klägerin hat dem zwar allgemein widersprochen, jedoch keine genauen Angaben dazu gemacht, wann und wo zu einem früheren Zeitpunkt ein bundesweites Online-Angebot für Mietinteressenten erschienen sein soll. Dass sie an dieser gebotenen Konkretisierung ihres Sachvortrags durch den (schriftsätzlich erstmals im Berufungszulassungsverfahren vorgetragenen) „Untergang aller Geschäftsunterlagen“ gehindert sein könnte, erscheint fernliegend, da auch die seinerzeit eingeschalteten Maklerbüros und Internetportale noch zu entsprechenden Auskünften und Informationen in der Lage sein müssten. Es ist jedenfalls nicht Aufgabe des Tatsachengerichts, einen unschlüssigen und lückenhaften Sachvortrag desjenigen, der sich auf das Vorliegen eines Erlasstatbestands beruft, durch eigene Nachforschungen über zurückliegende Geschäftsvorgänge zu vervollständigen.

b) Aus den vorgenannten Gründen liegt auch kein ergebnisrelevanter Verfahrensmangel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO vor, der zur Zulassung der Berufung führen könnte. Da die Klägerin bereits ihrer Darlegungs- und Substantiierungsverpflichtung nicht nachgekommen war, bestand für das Verwaltungsgericht kein Anlass, von Amts wegen in eine weitere Sachaufklärung einzutreten (§ 86 Abs. 1 VwGO). Einen auf Einvernahme von Zeugen gerichteten förmlichen Beweisantrag hat der Bevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausweislich der Niederschrift nicht gestellt. Bei den in der Klagebegründung vom 15. Juni 2016 enthaltenen Zeugenangeboten handelte es sich lediglich um die Ankündigung von Beweisanträgen bzw. um bloße Beweisanregungen, welche die Folgen des § 86 Abs. 2 VwGO nicht auszulösen vermögen (vgl. BayVGH, B. v. 6.9.2011 - 14 ZB 11.409 - juris Rn. 11 m. w. N.). Die Rüge unzureichender Sachaufklärung kann nicht dazu dienen, Beweisanträge zu ersetzen, die ein anwaltlich vertretener Beteiligter in zumutbarer Weise hätte stellen können, aber zu stellen unterlassen hat (vgl. BVerwG, B. v. 6.5.2013 - 4 B 54.12 - juris Rn. 3 m. w. N.).

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 3, § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags wird die Entscheidung des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

1

Die Klägerin begehrt den Erlass von Grundsteuern für das Kalenderjahr 2005.

2

Sie war im maßgeblichen Zeitraum Eigentümerin eines im Gemeindegebiet der Beklagten gelegenen ca. 112 000 qm großen Gewerbegrundstücks, das u.a. mit Büro- und Lagergebäuden bebaut ist und über befestigte und unbefestigte Freiflächen sowie einen Gleisanschluss und Portalkrananlagen verfügt. Die Grundsteuer für dieses Grundstück, das im Sachwertverfahren bewertet wird, war für das Jahr 2005 auf 11 870,88 € festgesetzt worden.

3

Über das genannte Grundstück hatte die Klägerin mit der K. systeme GmbH B. (künftig: Hauptmieterin) am 3. April 2003 einen bis zum 31. Dezember 2007 befristeten Mietvertrag geschlossen. Der Mietzins betrug monatlich 10 000 € zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer i.H.v. damals 1 600 €. Nach dem Mietvertrag war die Hauptmieterin berechtigt, den vermieteten Grundbesitz für ihre betrieblichen Zwecke, insbesondere aber zur Untervermietung an Dritte zu nutzen. Klägerin und Hauptmieterin firmieren beide unter derselben Geschäftsadresse und gehören einer durch denselben Gesellschafterkreis beherrschten Unternehmensgruppe an. Die Hauptmieterin vermietete am 19. September 2003 einen Großteil des Grundstücks, insbesondere Hallen mit einer Gesamtfläche von 4 320 qm, an die - ebenfalls unter der Geschäftsadresse der Klägerin firmierende, aber nach Angaben der Klägerin seit 2003 nicht mehr zu deren Unternehmensgruppe gehörende - M. systeme GmbH (künftig: Hauptuntermieterin) zu einem monatlichen Mietpreis von 16 288,60 €. Darüber hinaus wurden weitere Gebäude an einzelne Mieter vermietet. Über die Hauptuntermieterin wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Chemnitz vom 1. April 2005 das Insolvenzverfahren eröffnet.

4

Im März 2006 beantragten die Klägerin und die Hauptmieterin gemeinsam gegenüber der Beklagten den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2005 wegen Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 20 % in noch zu benennender Höhe. Nach Ablehnung des Erlassantrags trug die Hauptmieterin im Rahmen des sich anschließenden Widerspruchsverfahrens vor, dass die übliche Jahresrohmiete für das Jahr 2004 insgesamt 518 922 € betragen habe. Die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete für 2005 habe 225 928,80 € betragen. Davon seien 149 978,80 € wegen Insolvenzeröffnung bei der Hauptuntermieterin ausgefallen. Der nach Abzug dieses Ausfallbetrags noch verbleibende Rohertrag i.H.v. 75 950 € liege um 85,36 % unter der üblichen Jahresrohmiete, so dass unter Heranziehung von vier Fünfteln dieses Minderungswertes 68,29 % der Grundsteuer zu erlassen seien. Die Hauptmieterin habe die Ertragsminderung nicht zu vertreten.

5

Mit Widerspruchsbescheid vom 29. Januar 2007 wies die Beklagte den Widerspruch zurück.

6

Die dagegen erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 27. Oktober 2009 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keine eigene Ertragsminderung dargelegt, was jedoch Voraussetzung für den beantragten Steuererlass sei. Vielmehr habe sich in der mündlichen Verhandlung herausgestellt, dass ihr die Hauptmieterin auch für das Streitjahr 2005 die vertraglich vereinbarte Miete von 120 000 € jährlich entrichtet habe. Bei der vorliegenden Gestaltung des Innenverhältnisses, die dem Verhältnis zwischen einer Besitz- und Betriebsgesellschaft nicht gleichstehe, könne die Klägerin im Außenverhältnis eingetretene Mietausfälle nicht wie einen Verlust in eigener Person geltend machen. Davon unabhängig habe die Klägerin berücksichtigungsfähige Ausfälle nicht konkret bezifferbar dargelegt.

7

Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung der Klägerin mit Urteil vom 14. Februar 2013 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Zwar sei die von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. für eine Minderung vorausgesetzte Schwelle von 20 vom Hundert des normalen Rohertrags des Steuergegenstands überschritten. Denn hier sei von einer üblichen Jahresrohmiete von 482 940 € auszugehen, von der die vereinnahmte Jahresmiete für das Jahr 2005 in Höhe von insgesamt 139 200 € nur 28,82 % ausmache. Damit werde der normale Rohertrag um 71,18 % und damit um mehr als 20 % gemindert. Allerdings habe die Klägerin diese Minderung zu vertreten, da sie das Grundstück mit fester Laufzeit bis Ende 2007 zu einem nicht marktgerechten Mietzins vermietet habe. Der Mietvertrag habe weder vorgesehen, dass die Klägerin von höheren Einnahmen der Hauptmieterin aus der Weitervermietung profitiere, noch habe er ihr das Recht zu einer ordentlichen Kündigung eingeräumt. Allein aus der Tatsache, dass die einzelnen Gesellschaften der Unternehmensgruppe in der Hand eines Gesellschafters zusammengeführt würden, folge nicht, dass der Klägerin höhere, durch die Hauptmieterin erwirtschaftete Einnahmen zugute kommen sollten. Selbst wenn für die Hauptmieterin festgestellt werden könnte, dass diese ihrerseits alles Zumutbare getan hätte, um im Erlassjahr eine höhere Miete als die vereinnahmte zu erzielen, stünde damit noch nicht fest, dass die fehlenden weitergehenden Vermietungsbemühungen der Klägerin selbst keinerlei Auswirkungen auf die Ertragsminderung gehabt hätten. Dem stehe schon die Tatsache entgegen, dass zu den essentiellen Vertragsbestandteilen nicht nur Mietobjekt und Mietzins, sondern auch die Person des Vermieters gehöre.

8

Die Klägerin macht mit ihrer vom Oberverwaltungsgericht zugelassenen Revision geltend, die Vermietung eines Steuergegenstandes zu einem niedrigeren Mietzins als der üblichen Jahresrohmiete könne dann nicht zu einer Versagung des Erlasses führen, wenn ohne diese Vermietung jedenfalls bei erheblichen Teilflächen ein struktureller Leerstand zu beklagen gewesen wäre. Von einem Vertretenmüssen könne in einem solchen Fall keine Rede sein. Auch die vorsorglich vom Berufungsgericht für den Fall angestellten Überlegungen, dass es auf die Vermietungsbemühungen der Hauptmieterin ankomme, könnten nicht überzeugen. Sofern das Berufungsgericht offenbar davon ausgehe, die Klägerin habe als direkt vermarktende Eigentümerin bessere Vermarktungschancen als die Hauptmieterin, sei dies eine spekulative Wertung, die deutlich an der wirtschaftlichen Realität vorbeigehe.

9

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 14. Februar 2013 und des Urteils des Verwaltungsgerichts Chemnitz vom 27. Oktober 2009 den Bescheid der Beklagten vom 21. Juni 2006 sowie den Widerspruchsbescheid vom 29. Januar 2007 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihr den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2005 in Höhe von 8 106,62 € zu gewähren.

10

Die Beklagte beantragt,

die Revision zurückzuweisen.

11

Sie verteidigt das angefochtene Berufungsurteil.

12

Die Revision der Klägerin, über die der Senat mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheidet (§ 101 Abs. 2 i.V.m. § 125 Abs. 1 Satz 1, § 141 Satz 1 VwGO), ist zulässig, aber nicht begründet. Das angefochtene Urteil verstößt nicht gegen Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).

13

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Voraussetzungen für einen teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2005 nicht vorliegen. Zwar ist der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert, wie es § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in der am 31. Dezember 2007 außer Kraft getretenen, hier aber noch anwendbaren Fassung vom 7. August 1973 (BGBl I S. 965) - im Folgenden: GrStG a.F. - für einen Grundsteuererlass voraussetzt (1). Das Berufungsgericht geht aber zutreffend davon aus, dass die weitere Voraussetzung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. - das Nichtvertretenmüssen der Ertragsminderung - nicht vorliegt (2).

14

1. Ein Grundsteuererlass setzt nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. bei bebauten Grundstücken voraus, dass der normale Rohertrag um mehr als 20 v.H. gemindert ist. Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert nach dem Bewertungsgesetz - wie hier - im Sachwertverfahren (§ 76 Abs. 2 BewG) zu ermitteln ist, ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG a.F. die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete zu verstehen. Jahresrohmiete wiederum ist gemäß § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Ist das Grundstück oder sind Teile desselben eigengenutzt, ungenutzt - d.h. auch leer stehend -, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen, gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG als Jahresrohmiete die übliche Miete, die gemäß Abs. 2 Satz 2 der Vorschrift in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Die übliche Miete gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG auch dann als Jahresrohmiete, wenn die vereinbarte Miete um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweicht.

15

Das Grundstück der Klägerin war aufgrund des bis zum 31. Dezember 2007 befristeten Mietvertrags vermietet, so dass zunächst von dem vertraglich vereinbarten Gesamtentgelt im Erlasszeitraum auszugehen ist, hier also von einer der Klägerin als Grundstückseigentümerin zustehenden Jahresmiete i.H.v. 120 000 € zzgl. 19 200 € Umsatzsteuer (insgesamt 139 200 €). Da die Klägerin der Hauptmieterin das Grundstück aber nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zu einer um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichenden Miete überlassen hat, ist Bezugsgröße nicht die tatsächliche, sondern die übliche Miete (§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG). Diese beträgt nach den Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts, das sich an dem Mietspiegel für die Stadt Zwickau (Stand 2005/2006) orientiert hat, insgesamt 40 245 € monatlich bzw. 482 940 € jährlich. Diese Feststellungen hat die Klägerin im Revisionsverfahren nicht angegriffen.

16

Da die vereinnahmte Jahresmiete für das Jahr 2005 von der so ermittelten Jahresrohmiete nur 28,82 % ausmacht, ist der normale Rohertrag um 71,18 % und damit um mehr als 20 % gemindert.

17

2. Das Berufungsgericht geht ohne Verstoß gegen Bundesrecht davon aus, dass es an der weiteren Tatbestandsvoraussetzung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. fehlt. Danach kommt ein Grundsteuererlass nur in Betracht, wenn der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat.

18

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (Urteile vom 15. April 1983 - BVerwG 8 C 150.81 - BVerwGE 67, 123 <126> und vom 25. Juni 2008 - BVerwG 9 C 8.07 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 28 Rn. 18; Beschluss vom 22. Januar 2014 - BVerwG 9 B 56.13 - juris Rn. 6; vgl. auch Abschnitt 38 Abs. 2 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Grundsteuer-Richtlinien 1978 sowie BTDrucks VI/3418 S. 95).

19

Welche Umstände ein Steuerpflichtiger zu vertreten hat, ist durch Auslegung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. zu ermitteln. Insbesondere der Sinnzusammenhang, in den die Vorschrift hineingestellt ist, ergibt, dass die gesetzliche Ausgestaltung der Grundsteuer als ertragsunabhängige Objektsteuer eine Durchbrechung dieses Grundsatzes in Ausnahmefällen zulässt, in denen die Einziehung der unverkürzten Grundsteuer für den Abgabenpflichtigen nicht mehr zumutbar ist. Beruft sich der Steuerpflichtige auf eine wesentliche Ertragsminderung, so kann von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung aber keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten (Urteile vom 15. April 1983 a.a.O. S. 126 f. und vom 25. Juni 2008 a.a.O. Rn. 19 f.). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat (Urteil vom 6. September 1984 - BVerwG 8 C 60.83 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 22 S. 18; BFH, Urteile vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 - BFHE 218, 396 <400 f.> und vom 18. April 2012 - II R 36.10 - BFHE 237, 169 = BStBl II 2012, 867, jeweils Rn. 34; vgl. schon Abschnitt 38 Abs. 4 Satz 1 GrStR 1978; Moll, KStZ 1978, 86 <88>). Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes ankommt (§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, das jeweilige Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden (Beschluss vom 22. Januar 2014 a.a.O. unter Hinweis auf OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 - 9 B 16.10 - juris Rn. 22 ff.). Der Steuerpflichtige ist nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet; er hat insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben.

20

Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht das Tatbestandsmerkmal des Nichtvertretenmüssens im Ergebnis zu Recht verneint. Die Klägerin hat, worauf das Berufungsgericht zutreffend abstellt, nicht dargelegt, dass sie alles getan hat, um die nun im Rahmen des Erlassantrags geltend gemachte Ertragsminderung abzuwehren.

21

a) Der Anspruch auf Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. steht allein dem Steuerschuldner zu, so dass es auch nur auf dessen Darlegung zur Ertragsminderung sowie auf dessen Nichtvertretenmüssen ankommt. Steuerschuldnerin ist hier die Klägerin, der der Steuergegenstand als Grundstückseigentümerin bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet worden ist (vgl. § 10 GrStG und § 39 Abs. 1 AO), nicht aber die Hauptmieterin, was die Klägerin offenkundig verkannt hat. Dies zeigt ihr gemeinsam mit der Hauptmieterin gestellter Erlassantrag, die gemeinsame Klageerhebung sowie der Umstand, dass die Klägerin ausschließlich auf ausreichende Vermietungsbemühungen seitens der Hauptmieterin sowie auf Insolvenzausfälle der Hauptuntermieterin hingewiesen hat, statt ihre eigene Ertragsminderung sowie ihr eigenes Nichtvertretenmüssen darzulegen.

22

b) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Klägerin die oben unter 1. näher beschriebene Ertragsminderung aufgrund der konkret gewählten Vertragsgestaltung mit der Hauptmieterin - feste Vertragslaufzeit bis Ende 2007 zu einem nicht marktgerechten Mietzins ohne Kündigungsmöglichkeit und ohne etwaige Beteiligung an höheren Einnahmen der Hauptmieterin aus der Weitervermietung - selbst herbeigeführt hat.

23

Dass der vertraglich vereinbarte Mietzins von jährlich 139 200 € nicht marktgerecht war, zeigt nicht nur der Vergleich mit der üblichen Jahresrohmiete, die bei weitem unterschritten wird, sondern vor allem der Umstand, dass die Hauptmieterin im Rahmen der ihr gestatteten Untervermietung einen deutlich höheren Mietzins erzielen konnte. Die Vertragsgestaltung sah auch nicht vor, dass die Klägerin als Grundstückseigentümerin an höheren Erträgen beteiligt werden sollte; der höhere Mietzins sollte vielmehr allein der Hauptmieterin zugutekommen. Eine Gewinnbeteiligung ist auch angesichts des Organisationsmodells eigenständiger juristischer Personen fernliegend und war zudem von den Vertragsbeteiligten offenkundig nicht gewollt. Vielmehr sollte der Klägerin durch die Einschaltung eines auf eigene Rechnung tätigen gewerblichen Zwischenmieters eine von Schwankungen des Marktes unabhängige Mindestmiete garantiert werden, mit der sie die Verbindlichkeiten gegenüber der finanzierenden Bank bedienen konnte; demgegenüber sollte der Zwischenmieter - hier die Hauptmieterin - Gewinne erzielen können. Zwar mag eine solche Vertragsgestaltung wirtschaftlich sinnvoll und unter Umständen marktüblich sein; dies ändert aber nichts daran, dass die Vertragsgestaltung einen Willensentschluss der Klägerin darstellt, der die Annahme, sie habe die Ertragsminderung nicht zu vertreten, ausschließt. Sähe man dies anders, würde man dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit eröffnen, durch eine entsprechende vertragliche Gestaltung der Gegenleistungspflicht Einnahmeverluste im Wege des Grundsteuererlasses auf die öffentliche Hand abzuwälzen (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 26. Juli 2013 - 14 A 1471/13 - juris Rn. 13 für den Fall eines vertraglich vereinbarten Mietverzichts).

24

c) Dem Berufungsgericht ist ferner darin zuzustimmen, dass die Klägerin sich die Bemühungen der Hauptmieterin zur Untervermietung auch nicht zurechnen lassen kann, denn die Hauptmieterin ist weder in Form einer Betriebsgesellschaft als Vermittlerin, in einem Geschäftsbesorgungsverhältnis (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. August 2012 - 3 K 3318/07 - juris Rn. 3 ff. zu einem Geschäftsbesorgungsvertrag mit vertraglicher Regelung einer "Chancen- und Risikenteilung bei Über- und Unterschreiten der Zielmieten") oder als Vertreterin für die Klägerin aufgetreten, noch liegt ein sonstiger Zurechnungstatbestand vor. Sowohl gesellschaftsrechtlich als auch grundsteuerrechtlich ist die Klägerin vielmehr ein von der Hauptmieterin getrenntes Rechtssubjekt. Die Klägerin hat im Übrigen auch nicht geltend gemacht, dass hier eine enge gesellschaftsrechtliche Verflechtung und/oder eine wirtschaftliche Einheit mit der Folge einer Zurechnung besteht. Der Vertragsgestaltung lag vielmehr ein anderes Geschäftsmodell zugrunde: Die Hauptmieterin sollte auf eigenes finanzielles Risiko, aber auch mit der alleinigen Gewinnchance handeln; demgegenüber stand der Klägerin lediglich ein Anspruch auf eine garantierte Mindestmiete zu.

25

d) Ebenfalls ohne Rechtsverstoß nimmt das Berufungsgericht an, dass sich die Klägerin auch nicht auf einen Teilerlass der Grundsteuer zumindest in Höhe der Differenz zwischen der üblichen Jahresrohmiete und der von der Hauptmieterin vereinnahmten Miete unter Hinweis darauf berufen kann, dass die Vermietungsbemühungen der Hauptmieterin ausreichend gewesen seien und gezeigt hätten, dass höhere Mieten wegen mangelnder Nachfrage am Markt nicht erzielbar gewesen seien.

26

Eine derartige "Teilbarkeit" des in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. vorausgesetzten Nichtvertretenmüssens ist dem Gesetz fremd. Als Verlust, der steuermindernd geltend gemacht werden kann, kommt vielmehr allein die unter 1. näher erläuterte Ertragsminderung in Betracht, also die Differenz zwischen dem normalen Rohertrag und der vom Steuerschuldner vereinnahmten Miete. Was unter Ertragsminderung zu verstehen ist, ergibt sich aus der gesetzlichen Definition des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F.; für eine hiervon abweichende Berechnung der Ertragsminderung gibt die Vorschrift nichts her.

27

Hiervon abgesehen ist dem Berufungsgericht aber auch in seinen Erwägungen in Bezug auf eine mögliche Eigenvermarktung des Grundstücks durch die Klägerin kein Rechtsverstoß unterlaufen. Es hat hierzu ausgeführt: Selbst wenn für die Hauptmieterin festgestellt werden könnte, dass diese ihrerseits alles Zumutbare getan hätte, um höhere Mieten zu erzielen, stünde damit keineswegs fest, dass eigene Vermietungsbemühungen der Klägerin nicht zu höheren Mieten geführt hätten.

28

Es hat dazu beispielhaft auf die Person des Vermieters und die damit einhergehenden Folgen für den Bestand des Vertrages (vgl. insbesondere § 546 Abs. 2 BGB) sowie auf rechtliche Unsicherheiten aufgrund der konkreten Ausgestaltung einiger hier abgeschlossener Mietverträge hingewiesen. Die Schussfolgerung des Berufungsgerichts, dass ein potentiell erfolgreicherer Abschluss eigener Vermietungsbemühungen der Klägerin jedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen sei, verletzt nicht den Überzeugungsgrundsatz (§ 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO) und ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

29

e) Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts führt schließlich entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht zu einem Wertungswiderspruch in Bezug auf die obergerichtliche Rechtsprechung zu Fällen strukturellen Leerstandes.

30

Zwar trifft es zu, dass sich das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 24. April 2007 - BVerwG GmS-OGB 1.07 - (Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 27 S. 1) der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes angeschlossen hat, wonach ein Grundsteuererlass nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann (vgl. BFH, Beschluss vom 26. Februar 2007 - II R 5/05 - BFHE 215, 519 sowie zusammenfassend Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 - BFHE 218, 396). Vorliegend geht es jedoch gerade nicht um einen vollständigen oder teilweisen Leerstand, sondern um ein während des gesamten Erlasszeitraumes zu einem festen Mietzins vermietetes Betriebsgrundstück. Hiervon abgesehen setzt der Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. auch in Fällen des strukturellen Leerstands voraus, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat (vgl. hierzu etwa BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 a.a.O. S. 400 f. sowie Urteil vom 27. September 2012 - II R 8/12 - BFHE 238, 535 Rn. 16).

1

Die auf sämtliche Zulassungsgründe gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.

2

1. Der Rechtssache kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu (vgl. § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).

3

Die Fragen,

ob ein Eigentümer Marktzugangsaufwand in erheblicher Höhe betreiben muss in der sicheren Erwartung, dass diese Aufwendungen nutzlos sein werden, nur damit seine Argumentation gehört wird, dass nämlich keinerlei Vermarktungsbemühungen erfolgreich sein können, und

ob der Grundsteuererlass nur zugesprochen werden kann, wenn Vermietungsangebote im objektbezogenen Rahmen (hier: bundesweit) geschaltet werden, oder bereits alles Zumutbare getan ist, wenn erkannt wird, dass die Schaltung solcher Vermietungsangebote erfolglos bleiben wird,

zielen auf das in § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) enthaltene negative Tatbestandsmerkmal des Nichtvertretenmüssens der Ertragsminderung. Hiermit zusammenhängende Fragen sind indes durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts - soweit sie einer grundsätzlichen Klärung zugänglich sind und nicht nur im Einzelfall beantwortet werden können - bereits geklärt.

4

Beruft sich der Steuerpflichtige - wie hier der Kläger - auf eine wesentliche Ertragsminderung, so kann von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung dann keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes ankommt. Steht das Objekt nicht leer, ist im Einzelfall zu untersuchen, ob der Steuerpflichtige die geltend gemachte Ertragsminderung aufgrund der konkret gewählten Vertragsgestaltung selbst herbeigeführt hat. Der Steuerpflichtige ist nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet; er hat insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben (vgl. Urteil vom 14. Mai 2014 - BVerwG 9 C 1.13 - juris Rn. 19, 22 f. m.w.N. zur Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundesfinanzhofs).

5

Der Kläger zeigt nicht auf, dass diese Rechtsprechung in Frage zu stellen oder fortzuentwickeln ist. Vielmehr wendet er sich gegen die Sachverhaltswürdigung durch das Berufungsgericht, das zumutbare Vermarktungsbemühungen - nicht nur bundesweit, sondern für den hier maßgeblichen Zeitraum überhaupt - verneint und die Erfolglosigkeit solcher Bemühungen nicht festgestellt hat.

6

2. Auch die Divergenzrüge (§ 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) greift nicht durch.

7

Soweit die Beschwerde geltend macht, das Oberverwaltungsgericht setze sich in „Widerspruch zur neuen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts seit dem Beschluss vom 24.04.2007 GMS/OBG 1/07“, erfüllt sie schon nicht die Anforderungen, die § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO an die Darlegung eines solchen Zulassungsgrundes stellt. Denn eine Divergenz ist nur dann hinreichend bezeichnet, wenn die Beschwerde einen inhaltlich bestimmten, die angefochtene Entscheidung tragenden abstrakten Rechtssatz benennt, mit dem die Vorinstanz einem in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aufgestellten ebensolchen, die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts tragenden Rechtssatz in Anwendung derselben Vorschrift widersprochen hat. Hieran fehlt es.

8

Hiervon abgesehen liegt die behauptete Divergenz auch nicht vor. Zwar trifft es zu, dass sich das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 24. April 2007 - BVerwG GmS-OGB 1.07 - (Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 27) der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs angeschlossen hat, wonach ein Grundsteuererlass nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann (vgl. BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 - BFHE 218, 396; BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 - BVerwG 9 C 8.07 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 28 Rn. 11). Jedoch setzt der Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. auch in solchen Fällen voraus, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat (Urteile vom 25. Juni 2008 a.a.O. Rn. 18 und vom 14. Mai 2014 a.a.O. Rn. 30 unter Hinweis auf BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 a.a.O. S. 400 f. sowie Urteil vom 27. September 2012 - II R 8/12 - BFHE 238, 535 Rn. 16).

9

3. Der geltend gemachte Verfahrensmangel im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO liegt nicht vor.

10

Der Kläger rügt, dass das Oberverwaltungsgericht noch im Zulassungsbeschluss vom 4. Oktober 2012 von dem Erfordernis der Aufklärung der Höhe der ortsüblichen Jahresrohmiete für das Steuerjahr 2007 ausgegangen sei, dieser Frage in dem angegriffenen Urteil aber nicht weiter nachgegangen sei. Hierin liegt entgegen der Auffassung der Beschwerde keine unzulässige Überraschungsentscheidung. Das Oberverwaltungsgericht hat - wie oben ausgeführt - die Klageabweisung entscheidungstragend auf das negative Tatbestandsmerkmal des Nichtvertretenmüssens gestützt; die Frage der Ertragsminderung hat es hingegen offen gelassen. Hiergegen ist nichts zu erinnern. Im Übrigen hat das Berufungsgericht in dem vorgenannten Zulassungsbeschluss auch bereits auf das zweite Tatbestandsmerkmal ausdrücklich hingewiesen, denn dort heißt es: „Ausgehend davon wird der Kläger nachweisen müssen, dass er alles ihm Zumutbare unternommen hat, einen Pachtzins zu erzielen, der die Erlassgrenze der um 20 vom Hundert geminderten Jahresrohmiete (...) übersteigt.“

11

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 3 GKG.

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Antragsverfahren wird auf 2.849,37 Euro festgesetzt.

I. Der Rechtstreit betrifft einen Antrag der Klägerin auf Erlass der Grundsteuer für einen im Jahr 2008 erworbenen ehemaligen Gutshof, der zuletzt als Hotel und Restaurant genutzt worden war. Zur Begründung des Antrags wurde vorgetragen, im Jahr 2013 seien keine Einnahmen erzielt worden.

Die Beklagte lehnte den Erlassantrag mit Bescheid vom 21. Januar 2015 ab, da keine geeigneten Nachweise für nachhaltige und intensive Bemühungen um eine Vermietung bzw. Verpachtung vorgelegt worden seien. Die von der Klägerin genannten Maklerbüros hätten das Objekt im Jahr 2013 im Internet nur zum Kauf angeboten.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Klägerin Klage mit dem Antrag, die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 21. Januar 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landratsamts Hof vom 13. Oktober 2015 zu verpflichten, ihr die Grundsteuer für das Jahr 2013 im Umfang von 50 Prozent zu erlassen.

Mit Urteil vom 29. Juni 2016 wies das Verwaltungsgericht Bayreuth die Klage ab. Es fehle bereits an einer Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG, da es nach dem Vorbringen der Klägerin kein vergleichbares Objekt in der Region gebe, das einen Ertrag bringe. Dies rechtfertige den Schluss, dass für Objekte dieser Beschaffenheit eine Jahresrohmiete von 0,00 Euro üblich sei und deshalb keine Ertragsminderung vorliege. Davon abgesehen sei davon auszugehen, dass die Klägerin eine mögliche Minderung des Rohertrags im Sinne des § 33 GrStG zu vertreten habe. Der Steuerpflichtige habe eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht habe. Er sei nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet und habe insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben. Diese Mitwirkungspflicht habe die Klägerin nicht erfüllt. Die in der Klagebegründung aufgeführten Vermietungs-/Verpachtungsbemühungen seien nicht substantiiert dargelegt worden. Fortlaufende Zeitungsinserate seien im Jahr 2013 offensichtlich unterblieben; sie seien aber zumutbar und geboten, weil nicht auszuschließen sei, dass ein neuer Interessent die Annonce erstmals lese. Die Klägerin habe den Vortrag der Beklagten, wonach das Objekt im Internet erst seit Dezember 2013 zur Miete und vorher nur zum Kauf angeboten worden sei, zwar bestritten, jedoch keine Internetausdrucke aus dem Jahr 2013 vorgelegt, die das Gegenteil bewiesen. Die Einvernahme der zahlreichen benannten Zeugen zur Erforschung des von der Klägerin nur oberflächlich vorgetragenen Sachverhalts sei nicht geboten, um dem Amtsermittlungsgrundsatz des § 86 Abs. 1 VwGO zu genügen, weil die Klägerin ihrer vorrangig bestehenden Substantiierungspflicht nicht nachgekommen sei.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrem Antrag auf Zulassung der Berufung.

Die Beklagte tritt dem Antrag entgegen.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten verwiesen.

II. 1. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg, da die geltend gemachten Zulassungsgründe nicht vorliegen.

a) Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Die Klägerin hat keinen einzelnen tragenden Rechtssatz und keine erhebliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt (zu diesem Maßstab BVerfG, B. v. 21.1.2009 - 1 BvR 2524/06 - NVwZ 2009, 515/516 m. w. N.). Ist die angegriffene Entscheidung wie im vorliegenden Fall auf zwei selbstständig tragende Gründe gestützt, so sind - ergebnisbezogene - Zweifel in Bezug auf beide Gründe darzulegen. Daran fehlt es hier jedenfalls insoweit, als das Verwaltungsgericht die Klageabweisung auch damit begründet hat, dass die Klägerin eine mögliche Minderung des Rohertrags zu vertreten habe.

Die Klägerin wendet gegen diesen Teil der Urteilsbegründung ein, das Verwaltungsgericht habe es unterlassen, die als Zeugen angebotenen drei Makler zu ihrem ausdrücklichen Rat zu befragen, dass das ständige Inserieren in einer regionalen Zeitung zu einem „Verbrennen des Objekts“ führe, während durch gezielte Akquise bei potentiellen Erwerbern ein weitaus größerer Erfolg zu erzielen sei. Das Gericht habe auch nicht berücksichtigt, dass es durch einen Gesellschafterstreit auf Seiten der Klägerin und das Ausscheiden des kaufmännischen Gesellschafters verbunden mit dem „Untergang aller Geschäftsunterlagen im streitgegenständlichen Zeitraum“, insbesondere der Anzeigen der Klägerin, unmöglich gewesen sei, die auf dem Postweg verloren gegangenen Rechnungen für Inserate vorzulegen; dies hätte der frühere kaufmännische Geschäftsführer im Falle einer Vernehmung bestätigen können. Eine Anhörung dieses Zeugen hätte auch ergeben, dass tatsächlich ausreichende und genügende Bemühungen zur Vermietung des Objekts erbracht worden seien. Vollkommen unberücksichtigt gelassen habe das Verwaltungsgericht zudem den Umstand, dass der Facility Manager des Gebäudes während des ganzen Jahres 2013 versucht habe, das Objekt in irgendeiner Weise zu vermieten, und dass er mehrere Interessenten durch das Objekt geführt habe. Das Anwesen habe in der Region bei entsprechenden Gastronomen einen Bekanntheitsgrad, der Anzeigen ohnehin vollkommen entbehrlich gemacht habe. Unberücksichtigt geblieben seien auch die Bemühungen der entsprechenden Brauereien, die jeweils über einen großen Fundus an Pachtinteressenten verfügt hätten. So habe beispielsweise der Regionalleiter einer Brauerei händeringend nach einem neuen Pächter gesucht und mehr als zwölf Interessenten das Objekt angeboten. Auch diesbezüglich sei das Gericht den Beweisangeboten nicht gefolgt.

Diese Ausführungen sind nicht geeignet, Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung zu begründen. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Klägerin die (unterstellte) Minderung des Rohertrags im Jahr 2013 im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hatte.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung nur dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, U. v. 25.6.2008 - 9 C 8.07 - NVwZ-RR 2008, 814 Rn. 18). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls (BVerwG, B. v. 22.1.2014 - 9 B 56/13 - Rn. 6 m. w. N.). Der Steuerpflichtige bzw. die von ihm beauftragten Personen müssen jedenfalls versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Der Steuerpflichtige ist allerdings nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten gemessen an der Erhöhung der Vermietungschancen unzumutbar erscheinen (vgl. OVG NRW, U. v. 20.3.2014 - 14 A 1513/12 - juris, Rn. 30; OVG RhPf, U. v. 2.5.2016 - 6 A 10971/15 - DVBl 2016, 990 Rn. 24).

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin entgegen der aus § 1 Abs. 2 Nr. 3 i. V. m. § 90 Abs. 1 AO folgenden Verpflichtung, die besteuerungsrelevanten Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen (vgl. BVerwG, U. v. 14.5.2014 - 9 C 1/13 - NVwZ-RR 2014, 894 Rn. 19), weder im Verwaltungsverfahren noch im nachfolgenden Gerichtsverfahren in nachvollziehbarer Weise substantiiert dargelegt, welche konkreten Bemühungen um eine Vermietung oder Verpachtung - und nicht lediglich um einen Verkauf - des streitgegenständlichen Anwesens sie oder von ihr beauftragte Personen im Jahr 2013 tatsächlich unternommen haben. Die Erklärungen zu diesen ihren eigenen Rechtskreis betreffenden Aktivitäten sind in auffälliger Weise unbestimmt und teilweise sogar widersprüchlich. So wird einerseits vorgetragen, ein ständiges Inserieren desselben Objekts wäre eher schädlich gewesen; zudem seien Anzeigen wegen des hohen Bekanntheitsgrads ohnehin entbehrlich gewesen. Andererseits wird im selben Schriftsatz behauptet, im streitgegenständlichen Zeitraum habe es entsprechende Anzeigen gegeben, wobei die Rechnungen für diese Inserate aber sämtlich verlorengegangen seien. Unklar ist nach dem Sachvortrag der Klägerin auch, welchen Verhandlungsspielraum sie den zahlreichen Personen eingeräumt hat, die ihren Angaben zufolge im Jahr 2013 mit einer Verpachtung beauftragt gewesen sein sollen (mehrere Makler, der damalige Geschäftsführer, der Facility Manager, verschiedene Brauereien). Damit bleibt insbesondere offen, ob die lediglich pauschal behaupteten Aktivitäten tatsächlich auf die Erzielung eines marktgerechten Miet- bzw. Pachtzinses gerichtet waren oder ob der angestrebte Vertragsabschluss etwa an unrealistischen Forderungen der Klägerin gescheitert ist. Im letzteren Falle wäre von einer zu vertretenden Minderung des Rohertrags im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG auszugehen.

Ob das seit längerem leerstehende Anwesen bei Gastronomen in der Region tatsächlich so bekannt war, dass ein regelmäßiges Inserieren in den dortigen Tages- und Wochenzeitungen kaum eine zusätzliche Werbewirkung mehr hätte entfalten oder sogar einen negativen Effekt hätte haben können, bedarf hier keiner Klärung. Denn bei einem Objekt dieser Größenordnung, das nach dem Vorbringen der Klägerin nicht bloß als Restaurant- und Beherbergungsbetrieb, sondern ebenso für eine Vielzahl anderer Nutzungszwecke in Betracht kommt, dürfen sich die Vermietungs- und Verpachtungsbemühungen nicht bloß auf regionale Printmedien und damit auf einen regionalen Interessentenkreis beschränken. Angesichts der weitreichenden Nutzung des Internets gerade im geschäftlichen Verkehr und der offensichtlichen technischen Vorteile dieses Mediums bei der gezielten landesweiten Suche nach geeigneten Angeboten ist es in der Regel erforderlich, dass größere leerstehende Gewerbeimmobilien auch über das Internet angeboten werden, um von hinreichenden Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass ausgehen zu können (OVG RhPf, a. a. O. Rn. 27; OVG NRW, a. a. O., Rn. 47; B. v. 25.11.2016 - 14 A 1636/15 - juris Rn. 29). Dass diese Voraussetzung hier erfüllt wäre, ist weder vorgetragen noch aus den Umständen ersichtlich. Die von der Beklagten angestellten und in der vorgelegten Behördenakte dokumentierten Recherchen legen vielmehr den Schluss nahe, dass das Anwesen der Klägerin auf den einschlägigen Internetportalen während fast des gesamten Jahres 2013 ausschließlich zum Kauf und erst zum Jahresende (20.12.2013) auch zur Miete angeboten worden ist. Die Klägerin hat dem zwar allgemein widersprochen, jedoch keine genauen Angaben dazu gemacht, wann und wo zu einem früheren Zeitpunkt ein bundesweites Online-Angebot für Mietinteressenten erschienen sein soll. Dass sie an dieser gebotenen Konkretisierung ihres Sachvortrags durch den (schriftsätzlich erstmals im Berufungszulassungsverfahren vorgetragenen) „Untergang aller Geschäftsunterlagen“ gehindert sein könnte, erscheint fernliegend, da auch die seinerzeit eingeschalteten Maklerbüros und Internetportale noch zu entsprechenden Auskünften und Informationen in der Lage sein müssten. Es ist jedenfalls nicht Aufgabe des Tatsachengerichts, einen unschlüssigen und lückenhaften Sachvortrag desjenigen, der sich auf das Vorliegen eines Erlasstatbestands beruft, durch eigene Nachforschungen über zurückliegende Geschäftsvorgänge zu vervollständigen.

b) Aus den vorgenannten Gründen liegt auch kein ergebnisrelevanter Verfahrensmangel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO vor, der zur Zulassung der Berufung führen könnte. Da die Klägerin bereits ihrer Darlegungs- und Substantiierungsverpflichtung nicht nachgekommen war, bestand für das Verwaltungsgericht kein Anlass, von Amts wegen in eine weitere Sachaufklärung einzutreten (§ 86 Abs. 1 VwGO). Einen auf Einvernahme von Zeugen gerichteten förmlichen Beweisantrag hat der Bevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausweislich der Niederschrift nicht gestellt. Bei den in der Klagebegründung vom 15. Juni 2016 enthaltenen Zeugenangeboten handelte es sich lediglich um die Ankündigung von Beweisanträgen bzw. um bloße Beweisanregungen, welche die Folgen des § 86 Abs. 2 VwGO nicht auszulösen vermögen (vgl. BayVGH, B. v. 6.9.2011 - 14 ZB 11.409 - juris Rn. 11 m. w. N.). Die Rüge unzureichender Sachaufklärung kann nicht dazu dienen, Beweisanträge zu ersetzen, die ein anwaltlich vertretener Beteiligter in zumutbarer Weise hätte stellen können, aber zu stellen unterlassen hat (vgl. BVerwG, B. v. 6.5.2013 - 4 B 54.12 - juris Rn. 3 m. w. N.).

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 3, § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags wird die Entscheidung des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beteiligten streiten um Grundsteuererlass für das Anwesen... (Hotel und Restaurant in einem ehemaligen Gutshof), das die Klägerin im Jahr 2008 im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat.

Mit Bescheid vom 21.01.2015 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin vom 13.03.2014 auf Erlass der Grundsteuer für das Kalenderjahr 2013, die mit Bescheid der Beklagten vom 11.01.2013 auf 5.698,74 EUR festgesetzt worden war, ab. Dagegen erhob die Klägerin mit Schreiben vom 26.02.2015 Widerspruch, den das Landratsamt Hof mit Widerspruchsbescheid vom 13.10.2015 zurückwies.

Mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 16.11.2015, beim Verwaltungsgericht Bayreuth an diesem Tag auch eingegangen, hat die Klägerin Klage erhoben und in der mündlichen Verhandlung am 29.06.2016 beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 21.01.2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landratsamtes Hof vom 13.10.2015 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 2013 im Umfang von 50 Prozent zu erlassen.

Zur Begründung wird vorgetragen, die Klägerin habe die Ertragslosigkeit im Jahr 2013 nicht zu vertreten, weil sie vielfältige Vermietungs- und Verpachtungsbemühungen unternommen habe. Mit der Beklagten sei die Möglichkeit einer Umgestaltung in ein sog. „gemeinschaftliches Wohnen bzw. Seniorengemeinschaft“ etc. erörtert worden. Im Rahmen einer Kaltakquise sei mit dem Kochstudio „Ecole Culinarie“ ein ganzer Tag jeweils im Objekt und in München verbracht worden, um eine mögliche Zusammenarbeit bzw. Übernahme und Durchführung dieses Kochstudios in ... zu bewirken. Wie schon in den Vorjahren seien durchgehend die Maklerfirmen D., Hof, und L., Nürnberg, beauftragt gewesen. Aufgrund ihrer Vermittlung habe im Zeitraum März/April 2013 die mündliche Pachtzusage eines Kochs aus ... und seiner zukünftigen Ehefrau, einer Mitarbeiterin der Beklagten, vorgelegen. Nach einem Gespräch mit der Beklagten seien sie zurückgetreten. Ende 2013/Anfang 2014 sei ein Gastronomenehepaar vom Pachtinteresse zurückgetreten, weil der Bürgermeister der Beklagten auf die erheblichen finanziellen Risiken hingewiesen habe. Der ehemalige Gesellschafter-Geschäftsführer K. aus Nürnberg habe nochmals alle bereits früher in einer sog. Kaltakquise angesprochenen potentiellen Pächter und Interessenten kontaktiert. Auch habe er die Maklerfirmen D., Hof, und L., Nürnberg, mit einem höheren Provisionsversprechen motiviert, das Objekt in irgendeiner Art zu verwerten. Die Firma L. habe nochmals alle potentiellen Interessenten, Gastronomen und Hoteliers zwischen Nürnberg und ..., vor allem in Bamberg, kontaktiert und auch den einen oder anderen Interessenten gefunden. Gerade ein Bamberger Hotelier habe das Objekt aber nicht betreiben, sondern zu einem Preis weit unter Wert kaufen wollen. Danach sei es zum Kontakt mit der Beklagten gekommen, ob ihrerseits ein Bedarf in irgendeiner Weise bestehe. K. habe nochmals den Erwerber der in Insolvenz gegangenen Wohnbräu (örtliches Brauhaus in der Beklagten) kontaktiert, ob er das Objekt als Brauereigasthof betreiben oder kaufen wolle. Der Vermittler S. habe aufgrund sehr hoher Provisionsversprechungen von K. ab Mitte 2013 verstärkt versucht, das Objekt in irgend einer Weise zu verwerten bzw. zu verpachten, indem er alle denkbar möglichen Interessenten aus dem oberfränkischen Raum im Hotel- und Gastronomiebereich direkt nochmals angesprochen habe. Die Schaltung von jährlichen, vierteljährlichen oder monatlichen Anzeigen sei kontraproduktiv, weil ein Objekt durch immer neue Inserate völlig uninteressant werde. Auf eine vor einigen Monaten aufgegebene Anzeige habe sich kein einziger Interessent gemeldet. Diese Resonanz ergebe, dass Anzeigen sowieso nichts brächten. K. habe z. B. in der FAZ, Welt am Sonntag oder AGHZ in ausreichenden Zeitabständen immer wieder über die letzten Jahre Anzeigen geschaltet. Manchmal hätten sich Interessenten gemeldet, die gedacht hätten, das Objekt wäre in Thüringen, und es zu geringeren Versteigerungswerten hätten kaufen wollen. Ernsthafte Kaufinteressenten seien bei K. nur sehr wenige gewesen, die immer nach Bekanntwerden der genaueren Lage kein Interesse mehr gehabt hätten. Auf der Website der AGHZ, der Gastronomiezeitschrift in Deutschland, sei auf jedes Gesuch von Gastronomieobjekten in der hiesigen Region geantwortet worden. Ferner liege eine Minderung des normalen Rohertrages um 100 Prozent im Sinne des § 33 Abs. 1 GrStG vor. In der Region gebe es angesichts der Größe und Beschaffenheit des Objekts keine wirklichen Vergleichsobjekte. Die Klägerin habe aber von einem Unternehmensberater, der ähnliche Gastronomieobjekte in Oberfranken und Bayern betreue, eine Berechnung erstellen lassen, auch im Hinblick auf die jetzige Inbetriebnahme des Objekts. Dieser habe Vergleichszahlen anhand der Größe objektiv ermittelt und sei zu dem Ergebnis gekommen, dass ein „Vergleichsobjekt“ wohl im Durchschnitt zwischen 5.000 und 12.000 EUR Pachtertrag im Monat erbringe. Als konkrete Vergleichsobjekte kämen in Betracht Schloss ... bei ..., für das der Pachtzins früher 10.000 EUR im Monat betragen habe, und die ...-mühle in ..., die von den Eigentümern betrieben werde, von denen Zahlen nicht zu erhalten seien. Letztendlich seien Zahlen auch nicht entscheidend, weil vorliegend keine Ertragsminderung, sondern ein Ertragstotalausfall vorliege. Als Beweis für dieses Vorbringen werden diverse Zeugen angeboten.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Dem Vorbringen der Klägerin hält sie entgegen, nach ihren eigenen Internetrecherchen sei das Objekt im Internet erstmals im Dezember 2013 zur Miete angeboten worden, vorher nur zum Kauf. Dies hätten die Maklerbüros ... und L. Immobilien bestätigt. Der längere Leerstand beruhe auf der spezifischen Ausstattung und dem besonderen Verwendungsprofil des Objektes, nicht auf strukturellen Gegebenheiten, und rechtfertige daher keinen Grundsteuererlass. Verpachtungsbemühungen im Jahr 2013 seien nicht nachgewiesen. Das diesbezügliche Vorbringen sei unsubstantiiert, beispielsweise fehlten Angaben zu den Konditionen der Pachtzusage eines Kochs aus ... Auch eine Minderung des normalen Rohertrages sei nicht schlüssig dargelegt. Die Klägerin räume ein, dass es keine Vergleichsobjekte gebe. Die vorgelegte Exceltabelle sage nichts aus über Miet- bzw. Pachteinnahmen im Jahr 2013, sondern sei eine Prognose über den Betrieb in Eigenregie für die Zeit ab April 2014. Für die konkret benannten Vergleichsobjekte fehle eine Begründung ihrer Vergleichbarkeit.

Wegen des Verlaufs der mündlichen Verhandlung am 29.06.2016 wird auf die Niederschrift verwiesen. Im Übrigen wird wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Originalakten der Beklagten und des Landratsamtes Hof Bezug genommen.

1. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Verpflichtung der Beklagten, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 2013 in Höhe von 50 Prozent zu erlassen, ist gemäß § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO nicht auszusprechen, weil die Ablehnung des Erlassantrages rechtmäßig und die Klägerin dadurch nicht in ihren Rechten verletzt ist.

Gemäß § 33 Abs. 1 Sätze 1 und 2 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat; beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Normaler Rohertrag ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Gemäß § 34 Abs. 1 GrStG wird der Erlass jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesprochen, die für das Kalenderjahr festgesetzt worden ist (Erlasszeitraum), wobei für die Entscheidung über den Erlass die Verhältnisse des Erlasszeitraums maßgeblich sind.

Für den streitgegenständlichen Erlasszeitraum 2013 fehlt es bereits an einer Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG. Würde man eine solche unterstellen, wäre davon auszugehen, dass die Klägerin sie zu vertreten hat.

a) Zwar scheitert der beantragte Grundsteuererlass nicht daran, dass die Ertragslosigkeit des Objektes der Klägerin möglicherweise auf strukturellen Gegebenheiten beruht und nicht nur vorübergehender Natur ist. Insoweit hat sich das Bundesverwaltungsgericht in einer Grundsatzentscheidung vom 24.04.2007 der Auffassung des Bundesfinanzhofs angeschlossen, dass ein Grundsteuerlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann (BVerwG, Beschluss vom 24.04.2007 - GmS-OGB 1/07 ). Damit sind alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig (BFH, Urteil vom 24.10.2007 - II R 5/05 Rn. 13).

Allein der Umstand, dass der Rohertrag des streitgegenständlichen Objekts im Erlasszeitraum 2013 0,00 EUR betrug, rechtfertigt aber noch nicht die Annahme einer Ertragsminderung um 100 Prozent. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erfordert die Ermittlung der Minderung des normalen Rohertrags in den Fällen des § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG die Gegenüberstellung des von der Klägerin erzielten Ertrages und des an Ertrag „Üblichen“ („nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete“), wobei § 33 GrStG mit dem „Üblichen“ auf das abhebt, was Objekte vergleichbarer Beschaffenheit an Ertrag bringen. Gefordert ist ein Vergleich mit „anderen“ (BVerwG, Urteil vom 25.06.2008 - 9 C 8/07 Rn. 15).

Die Klägerin hat in ihrer Klagebegründung zunächst eingeräumt, dass es angesichts der Größe und Beschaffenheit des streitgegenständlichen Objektes nichts Vergleichbares in der Region gibt. Soweit dann doch zwei Objekte benannt werden, fehlen Angaben zur Vergleichbarkeit, es liegt jedoch auf der Hand, dass das in einer völlig anderen Gegend Oberfrankens, der Gemeinde ... südlich von ..., gelegene Schloss ... und die nicht in Verpachtung, sondern in Eigenregie betriebene ...-mühle nicht vergleichbar sind. Fehl geht die Auffassung der Klägerin, in diesem Fall sei die zitierte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht einschlägig, da keine Minderung zu ermitteln sei, sondern ein Ertragstotalausfall im Jahre 2013 vorliege. Vielmehr rechtfertigt der Umstand, dass es kein vergleichbares Objekt, das einen Ertrag bringt, gibt, die Schlussfolgerung, dass für Objekte dieser Beschaffenheit eine Jahresrohmiete von 0,00 EUR üblich ist und deshalb keine Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG vorliegt, wenn auch die Klägerin nur einen Rohertrag von 0,00 EUR erzielt hat.

b) Davon abgesehen wäre - eine Minderung des Rohertrags im Sinne des § 33 GrStG unterstellt - davon auszugehen, dass die Klägerin diese zu vertreten hat.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung zu vertreten, wenn er selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes ankommt. Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, die angesprochene Marktstruktur bzw. das angesprochene Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden. Der Steuerpflichtige ist nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet; er hat insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben (BVerwG, Urteil vom 25.06.2008 - 9 C 8/07 Rn. 18; Beschluss vom 22.01.2014 - 9 B 56/13 Rn. 6; Beschluss vom 03.12.2014 - 9 B 73/14 Rn. 4).

Diese Mitwirkungspflicht hat die Klägerin nicht erfüllt. Die Klagebegründung vom 15.06.2016 ist zwar auf den ersten Blick sehr umfangreich, bei genauerem Hinsehen zeigt sich aber, dass keine der aufgeführten Vermietungs-/Verpachtungsbemühungen, soweit sie überhaupt den Erlasszeitraum 2013 betreffen, substantiiert dargelegt wurde. Ganz überwiegend fehlen Angaben, wer wann konkret im Wege einer Kaltakquise oder auf Gesuche in der AGHZ von den beauftragten Maklerbüros bzw. von der Klägerin selbst kontaktiert wurde. Bezüglich der Pachtzusage eines Kochs aus ... fehlen Angaben, wann und zu welchen Konditionen (marktgerechter Mietzins?) dieses Pachtverhältnis hätte zustande kommen sollen. Fortlaufende Zeitungsinserate, die im Jahr 2013 offensichtlich unterblieben sind, sind zumutbar und geboten, weil nicht auszuschließen ist, dass ein neuer Interessent die Annonce erstmals liest. Der Vortrag der Beklagten, im Internet sei das Objekt erst seit Dezember 2013 zur Miete, vorher nur zum Kauf angeboten worden, wird bestritten, es werden aber keine Internetausdrucke aus dem Jahr 2013 vorgelegt, die das Gegenteil beweisen. Soweit auch Verkaufsbemühungen erwähnt werden, sind diese nicht maßgeblich, weil sie die Rohertragsminderung nicht unmittelbar vermeiden können (VG München, Urteil vom 23.07.2009 - M 10 K 08.3415 Rn. 53). Die Einvernahme der zahlreichen benannten Zeugen zur Erforschung des von der Klägerin nur oberflächlich vorgetragenen Sachverhalts war nicht geboten, um dem Amtsermittlungsgrundsatz gemäß § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO zu genügen, weil die Klägerin ihrer vorrangig bestehenden Substantiierungspflicht nicht nachgekommen ist.

Nach alledem ist davon auszugehen, dass die Klägerin die Ertragslosigkeit des Objekts im Erlasszeitraum 2013 mangels nachhaltiger Vermietungsbemühungen zu vertreten hat.

2. Die Klage ist daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO, wonach der unterliegende Teil die Kosten des Verfahrens trägt, abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 ZPO.

1

Die zulässige Beschwerde ist unbegründet. Der Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO), auf den sie allein gestützt ist, liegt nicht vor.

2

Grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO hat eine Rechtssache nur dann, wenn für die angefochtene Entscheidung der Vorinstanz eine konkrete, fallübergreifende und bislang ungeklärte Rechtsfrage des revisiblen Rechts von Bedeutung war, deren Klärung im Revisionsverfahren zu erwarten ist und zur Erhaltung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder zur Weiterentwicklung des Rechts geboten erscheint (stRspr; vgl. etwa BVerwG, Beschlüsse vom 2. August 2006 - 9 B 9.06 - NVwZ 2006, 1290 Rn. 5, vom 30. Juni 2010 - 6 B 8.10 - juris Rn. 3 und vom 22. Januar 2014 - 9 B 56.13 - juris Rn. 4). Daran fehlt es hier.

3

Der Kläger möchte geklärt wissen,

"ob zu den in der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen für die Feststellung, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat (insoweit gleichlautende Fassungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG), es im Falle von Gewerbeimmobilien immer erforderlich ist, dass die Vermietung der Gewerbeimmobilien in einschlägigen Internetportalen angeboten worden ist, um nachweisen zu können, dass der Steuerschuldner sich 'nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat' (ständige Rechtsprechung, z.B. BVerwG, Beschluss vom 22.01.2014, 9 B 56/13, Rn. 6, juris)".

4

Diese Frage verleiht der Rechtssache nicht die für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO erforderliche grundsätzliche Bedeutung.

5

Sie betrifft die Auslegung von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in der für 2007 maßgeblichen Fassung vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965) und in der für die Jahre 2008, 2009 und 2012 geltenden, am 1. Januar 2008 in Kraft getretenen Fassung vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794), wonach jeweils übereinstimmend der Erlass der Grundsteuer wegen einer Minderung des normalen Rohertrags voraussetzt, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Soweit die Fragen, die sich in diesem Zusammenhang stellen, einer fallübergreifenden Klärung zugänglich sind, ist ihre Klärung im Revisionsverfahren nicht geboten. Denn sie sind bereits geklärt; weiteren Klärungsbedarf zeigt die Beschwerde nicht auf.

6

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG dann nicht zu vertreten hat, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Ist die Ertragsminderung wie hier durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerschuldner nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen des Einzelfalls zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes ankommt (§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, das jeweilige Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden (BVerwG, Urteil vom 14. Mai 2014 - 9 C 1.13 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 29 Rn. 18 f.; Beschlüsse vom 22. Januar 2014 - 9 B 56.13 - juris Rn. 6 und vom 3. Dezember 2014 - 9 B 73.14 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 30 Rn. 4 jeweils m.w.N.).

7

Hiervon ausgehend ist nicht zu erwarten, dass die vom Kläger aufgeworfene Frage, ob es für nachhaltige Vermietungsbemühungen im Falle von Gewerbeimmobilien immer erforderlich ist, diese in einschlägigen Internetportalen anzubieten, in einem Revisionsverfahren fallübergreifend beantwortet werden könnte. Zwar nimmt die Bedeutung des Internets für den Immobilienmarkt stetig zu. Wobei es gerade bei gewerblich genutzten Immobilien nahe liegt, diese im Internet anzubieten (vgl. dazu OVG Münster, Urteil vom 20. März 2014 - 14 A 1513/12 - KStZ 2014, 211 <212 f.>). Angesichts der Verschiedenheit der Mietobjekte und Marktlagen sowie der sich ständig fortentwickelnden Möglichkeiten des Internets kommt jedoch gleichwohl eine über den Einzelfall hinausgehende allgemeingültige Beantwortung der Frage, ob und gegebenenfalls in welchen Internetformaten leerstehende Gewerberäume beworben werden müssen, nicht in Betracht.

8

Im Übrigen war die vom Kläger aufgeworfene Frage für die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts so nicht von Bedeutung. Das Urteil beruht nicht auf dem Rechtssatz, dass für nachhaltige Vermietungsbemühungen bei Gewerbeimmobilien ein Angebot in einschlägigen Internetportalen immer erforderlich ist. Vielmehr geht das Oberverwaltungsgericht bei seiner auf einer Einzelfallprüfung beruhenden Entscheidung davon aus, dass ein solches Angebot im Regelfall erforderlich ist.

9

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1 und 3 sowie § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.